13173

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Дипломная

Банковское дело и рынок ценных бумаг

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ Оглавление Введение Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования 1.1. Сущность и схемы ипотечного кредитования его значение в рыночной экономике

Русский

2013-05-10

447 KB

16 чел.

PAGE  77

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Оглавление

Введение

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1. Сущность и схемы  ипотечного кредитования, его значение

в рыночной экономике…………………………………………………….6

1.2. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования...14

1.3. Зарубежный опыт развития ипотечного кредитования……………19

Глава 2. Исследование развития ипотечного кредитования в России……….29

2.1. Анализ текущего состояния ипотечного кредитования…………...29

2.2. Механизм ипотечного кредитования на примере

ЗАО «Банк Русский Стандарт»…………………………………………..44

2.3. Условия предоставления и обслуживания ипотечного кредита

в банке……………………………………………………………………..48

Глава 3. Проблемы ипотечного кредитования в России и пути их решения..53

3.1. Участие банков в ипотечном кредитовании……………………….53

3.2. Рекомендации по привлечению банками ресурсов для

ипотечного кредитования……………………………………………….58

3.3. Предложения по обороту закладных как способу контроля

обязательств при ипотечном кредитовании……………………………63

3.4. Рекомендации по обеспечению возвратности

ипотечного кредита……………………………………………………....67

Заключение………………………………………………………………………76

Список использованной литературы…………………………………………..78

Приложения……………………………………………………………………..81

Введение

Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных финансовых, экономических гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.

Актуальность ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата – все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок.

В этой связи расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы дипломной работы.

Цель дипломной работы заключается в анализе основных проблем ипотечного кредитования и рассмотрении возможных методов усиления его роли в экономическом росте России.

В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

  •  определить экономическую и правовую сущность ипотеки, ипотечного кредитования, а также определить его место в рыночной экономике;
  •  рассмотреть зарубежный опыт ипотечного кредитования;
  •  проанализировать текущего состояния ипотечного кредитования в России;
  •  изучить механизм ипотечного кредитования на примере ЗАО «Банк Русский Стандарт»
  •  исследовать проблемы участия банков в ипотечном кредитовании;
  •  разработать рекомендации по привлечению банками ресурсов для ипотечного кредитования;
  •  предложить наиболее приемлемые методы обеспечения возвратности ипотечных кредитов;

Объектом исследования в дипломной работе является рынок ипотечного кредитования в России,

Предметом исследования – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.

Выбор объекта и предмета исследования обусловлен сложившейся экономической ситуацией в экономике России, необходимостью глубокого анализа экономической сущности ипотеки как финансового инструмента, а также необходимостью регулирования экономических отношений между кредитором и заемщиком в процессе оценки предмета залога.

Теоретическая значимость исследования заключается:

- в изучении сущности ипотечного кредитования и его значении в рыночной экономике;

- в изучении правовой базы оказания услуг по ипотечному кредитованию коммерческими банками.

Практическая значимость исследования заключается:

- в проведении анализа текущего состояния ипотечного кредитования в России;

- в изучении механизма ипотечного кредитования;

- в разработке рекомендации и мероприятия по развитию и совершенствованию ипотечного кредитования.

Теоретической и методической основой дипломной работы послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита.

Аналитической базой обоснования концептуальных положений диплома, обеспечения достоверности содержащихся в нем выводов и предложений явились статистические данные Госкомстата РФ, эмпирические данные, материалы периодических изданий.

В ходе исследований в рамках дипломной работы применялись различные методы: логический анализ, системный подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, табличный метод и другие.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложения.

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1. Сущность и схемы  ипотечного кредитования, его значение в рыночной экономике

Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков. То есть ипотека является залогом по специальному виду кредита – ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.

Таким образом, ипотечный кредит – это одна из разновидностей долгосрочного кредита, выдаваемого под залог земли и другого недвижимого имущества, состав которого приведен в ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

  •  земельные участки (за исключением участков, указанных в ст. 63 Закона);
  •  предприятия, а также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  •  жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
  •  дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  •  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Не все перечисленные объекты в чистом виде можно считать недвижимым имуществом. В частности, в соответствии с Законом №122-ФЗ от 21 июля 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Под это определение не подпадают воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако они являются предметами ипотеки, т.е. рассматриваются как объекты залога.

Данное несоответствие, однако, не влияет на сущность ипотечного кредита, которая будет рассмотрена далее. Но прежде следует рассмотреть структуру рынка ссудных капиталов.

Рынок ссудных капиталов как один из сегментов финансового рынка можно определить как особую сферу финансовых отношений, связанных с обеспечением кругооборота ссудного капитала. Основными участниками этого рынка являются:

  •  первичные инвесторы, т.е. владельцы свободных финансовых ресурсов, мобилизуемых банками на различных основаниях и превращаемых в ссудный капитал;
  •  специализированные посредники в лице кредитно-финансовых организаций, непосредственно привлекающие (аккумулирующие) денежные средства, превращающие их в ссудный капитал и передающие такой капитал заемщикам на возвратной основе (временно) за плату в форме процента;
  •  заемщики в лице юридических и физических лиц и государства, испытывающие недостаток в финансовых ресурсах и готовые заплатить специализированному посреднику за право их временного использования;
  •  организации, занимающиеся оценкой предметов залога и гарантированием ссуд (страховые компании, независимые оценщики, ломбарды), в функции которых входит определение реальной стоимости заложенного имущества, перераспределение ущерба от недобросовестного исполнения обязательств по кредитным договорам и обеспечение обращения взыскания на объекты залога.

Исходя из целевой направленности выделяемых банками кредитных ресурсов рынок ссудных капиталов может быть разделен на 4 базовых сегмента (см. рис. 1.1):

Рис. 1.1 Состав рынка ссудных капиталов

  •  денежный рынок – совокупность краткосрочных кредитных операций, обслуживающих движение оборотных средств;
  •  рынок капиталов – совокупность средне- и долгосрочных операций, обслуживающих движение, прежде всего, основных средств;
  •  фондовый рынок – совокупность кредитных операций, обслуживающих рынок ценных бумаг;
  •  ипотечный рынок – совокупность кредитных операций, обслуживающих рынок недвижимости.

Таким образом, ипотечный кредит как предмет ипотечного рынка ссудных капиталов может предоставляться как специальными ипотечными банками (см. рис. 1.2), так и иными коммерческими банками, страховыми компаниями и другими кредитно-финансовыми институтами.

Ипотечный кредит распространен в странах, где существует частная собственность на землю, и является важным каналом финансирования, например, аграрного сектора экономики, так как собственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для мелиорации и для других нужд.

Рис. 1.2  Отдельные виды специализированных банков

Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение (приобретение техники, земельных участков; проведение мелиоративных работ, приобретение жилища и т.д.), предоставляется на длительный срок (5 и более лет) на условиях равнодолевого периодического погашения. Годовые проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика. Как уже упоминалось, ипотечные кредиты может выдавать как универсальный банк, так и специализированный ипотечный банк.

Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости – земли, различных строений и других объектов недвижимости. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческие банки, страховые компании, другие кредитно-финансовые организации.

В России в настоящее время ипотечных банков очень мало, как правило, ипотечные кредиты выдают универсальные банки. В этой связи представляется целесообразным определить место ипотечного кредита в системе операций коммерческого банка.

Несомненно, что ипотечный кредит является активной операцией коммерческого банка и пассивной операцией получателя кредита. Для выявления места ипотечного кредитования в системе активных операций банка рассмотрим структуру операций банка (см. рис. 1.3). На основании приведенной схемы, по нашему мнению, можно сделать вывод, что ипотечные кредиты относятся к средне- и долгосрочным кредитам, выдаваемым банками юридическим и физическим лицам.

Рис.1.3  Место ипотечного кредитования в совокупности операций банка

В соответствии с рис. 1.3 можно выявить основные особенности, присущие данному типу активных операций. Одна из таких особенностей ипотечного кредита состоит в том, что процент за пользование кредитом имеет плавающее значение, величина которого колеблется в зависимости от многих факторов. Основными факторами в данном случае являются:

  •  изменение условий эксплуатации объекта недвижимости, могущее повлечь изменение его оценочной стоимости;
  •  изменение макроэкономических условий, влияющее на доходность кредитных операций банков;
  •  изменение норм обязательного резервирования в центральном банке, влекущее изменение риска, связанного с данным видом кредита.

Другой не менее важной для банка особенностью является необходимость построения политики формирования пассивов с учетом структуры кредитного портфеля. Усиливается ответственность банка перед своими кредиторами в случае увеличения доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле. Вместе с тем политика формирования пассивов банка зависит также от схемы ипотечного кредитования, по которой действует банк.

Схема ипотечного кредитования представляет собой согласованную совокупность организационных и финансовых связей между субъектами, участвующими в соответствующих кредитных отношениях, возникающих в процессе движения финансовых ресурсов, гарантий и прав требования.

В настоящее время в России действуют несколько типовых схем ипотечного кредитования. Как будет показано далее, в целом они соответствуют зарубежным схемам, однако в них присутствует и национальная специфика. В частности, даже в Москве существуют модели, отличающиеся между собой. Наиболее распространенной является схема московской программы ипотечного жилищного кредитования (рис. 1.4).

Рис. 1.4 Процедура получения заемщиком ипотечного кредита.

Практикуется и другая схема, авторами которой являются Московское инвестиционное агентство недвижимости совместно с Московским банком Сберегательного банка России (рис. 1.5).

Рис. 1.5. Схема ипотечного кредитования покупки квартиры,

разработанная МБ СБ совместно с МИАН.

В Санкт-Петербурге действует схема с участием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (рис. 1.6). В этой схеме принимают участие не только кредиторы, заемщики и страховщики, но и инвесторы, предоставляющие первоначальный инвестиционный капитал.

Сравнительный анализ схем позволяет сделать вывод о том, что модель, показанная на рис. 1.4, является одноступенчатой, при которой заемщик напрямую участвует во всех операциях. Схема, показанная на рис. 1.5, является двухступенчатой, когда заемщик проходит все процедуры как бы повторно. Схема, представленная на рис. 1.6, может быть признана трехступенчатой, в которой помимо ипотечных присутствуют также гарантийные процедуры. Экспертная оценка структурного состава схем отечественных кредитов представлена на рис. 1.7. По данным диаграммы можно заключить, что в настоящее время наиболее распространенной является трехступенчатая модель ипотечного кредитования, вместе с тем, проследить определенную тенденцию в структуре нельзя.

Рис. 1.6 Схема ипотечного кредитования с участием Агентства.

Рис. 1.7 Структура типов предоставления ипотечных кредитов в России.

Подводя итоги рассмотрения отечественных схем, можно заключить, что описанные модели в целом отражают мировую практику ипотечного кредитования, о чем свидетельствует анализ зарубежного опыта.

1.2. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования

В связи с увеличением объемов делового оборота недвижимости в России все активнее стали использоваться такие инструменты, как залог недвижимого имущества, внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал и др. В этой связи объективно проявилась необходимость правового регулирования вопросов, связанных с оборотом недвижимого имущества. В результате законотворческой работы был принят Закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с этим Законом ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном Законе (ч. 2 ст. 1) также содержится норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не обремененное этим обязательством. То есть Закон позволяет третьему лицу выступать поручителем по займу.

Участие третьего лица в залоговых правоотношениях показательно тем, что при этом, точно так же, как и в ситуации, когда залогодатель и должник выступают в одном лице, существенным условием является объект недвижимости, предоставляемый в качестве залога третьим лицом, а не то, какие отношения существуют между таким залогодателем и основным должником, например, по кредитному договору. Отношения между названными лицами могут иметь различную природу, однако непосредственно к ипотеке они не относятся, поскольку при залоге, равно как и при ипотеке, «верят не лицу, а вещи».

Указанный Закон однозначно определяет, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом, т.е. имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его оборота, имеющего определенные ограничения.

Таким образом, ипотека возникает в силу норм закона. В частности, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность.

Залог имеет место, например, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества. В этом случае получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Однако, как правило, наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки является договор, в соответствии с которым определяются объект ипотеки, залогодатель, залогополучатель и другие участники конкретной сделки.

В дополнение к сказанному необходимо указать, что применительно к ипотеке большое значение имеют как общие правила об оборотоспособности объектов гражданских прав, так и правила регулирования оборота объектов недвижимого имущества. Так как оборот недвижимости допускается в строго очерченных пределах в соответствии с законами, то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п. 4 ст. 1 Закона).

Например, купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются (ст. 12 Лесного кодекса РФ).

Помимо ограничений на состав объектов, вовлекаемых в деловой оборот по ипотеке, законодательство регулирует также состав и типы сделок, обеспечение по которым может быть представлено в виде ипотеки. Как указывается в законе, ипотека обслуживает только основное обязательство. Поэтому существует определенный перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них:

  •  кредитный договор (ст. 819 ГК РФ);
  •  договор займа (ст. 807 ГК);
  •  договор иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК), аренде (ст. 606 ГК), подряде (ст. 702 ГК);
  •  другой договор (ст. 420 ГК);
  •  причинение вреда (п. 1 ст. 8 ГК).

Данный перечень не носит исчерпывающего характера и может быть расширен, поскольку имеется оговорка «если иное не предусмотрено федеральным законом».

Если сторонами ипотечных правоотношений являются юридические лица, то обязательства, в отношении которых установлена ипотека, подлежат бухгалтерскому учету (ч. 2 ст. 2 Закона). Основы регулирования бухгалтерского учета в России установлены Законом о бухгалтерском учете. В соответствии с его положениями (п. 2 ст. 1) объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе своей деятельности. Общие правила, содержащиеся в Законе о бухгалтерском учете, детализируются в других нормативных правовых актах.

В каждом конкретном случае бухгалтерский учет обязательств, обеспечиваемых ипотекой, имеет свои специфические особенности и может отличаться весьма существенным образом. В частности, бухгалтерский учет операций по договорам займа отличается от правил, по которым учитывается аренда имущества.

Согласно п. 1 ст. 807 ГК по договору займа деньги или иные вещи, определенные родовыми признаками, передаются заимодавцем в собственность заемщику. Порядок выдачи займа, его возврата, начисления и уплаты процентов и штрафных санкций определен в главе 42 ГК. В соответствии с ГК договором займа или нормативными правилами могут быть установлены особенности использования и учета заемных средств. Сущность данной операции заключается в том, что передача предмета займа связана с переходом права собственности на него, а значит и со списанием с баланса заимодавца вещей (товарно-материальных ценностей) и их принятием к учету на соответствующие счета заемщика.

Передача вещей (товарно-материальных ценностей) заемщику дает формальное основание отражать операцию в бухгалтерском учете через счета для учета реализации. Вместе с тем заемщик, возвращая аналогичные ценности, также отражает возврат с использованием счетов для учета выручки от реализации. То есть ипотека влечет за собой не только правовые последствия, но и совокупность финансово-экономических процедур, к которым относятся движение денежных ресурсов, бухгалтерские операции, извлечение экономической выгоды и др.

Таким образом, в настоящее время созданы как правовые, так и экономические основы ипотеки. Правовые основы в сущности составляют нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает законы, постановления правительства РФ и другие подзаконные акты.

1.3. Зарубежный опыт развития ипотечного кредитования

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная поддержка. Конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма отличаться.

Контрактные сбережения.

Устойчивые системы контрактных сбережений введены:

  •  В Пруссии - уставом 1783 г. и 1872 г.;
  •  В Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.;
  •  В Саксонии - уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.

В Германии действует наиболее известная модель контрактных сбережений - строительные сберегательные кассы. Они начали возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй - через два и т.д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего.

Современные строительные сберегательные кассы - один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.

Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечению определенного времени (обычно пять-шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированные на все время действия контракта.

Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о строй сбережениях. Максимальный срок погашения займа 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5-6% годовых (в среднем на 4 процента ниже рыночных).

Иные модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Франции и Великобритании.

Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков. Второй вид жилищных сберегательных счетов - так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600тыс. франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5 процентов. Крупнейший земельный банк (Credit foncier de France) и его филиал - Контора предпринимателей (Contoire des entrepreneurs) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей - среднесрочных и долгосрочных - ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.

В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ всё больше пересекается с деятельностью коммерческих банков.

Ипотечное кредитование.

До окончания второй мировой войны ипотечные банки являлись наиболее развивающейся формой организации ипотечного кредитования. Такие банки самостоятельно эмитировали ипотечные ценные бумаги с целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов.

Деятельность ипотечных банков лежит в основе так называемой одноуровневой системы ипотечного кредитования. Такие системы доминируют в Дании, Швеции и Канаде, также очень развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.

В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке (одновременно с Россией). Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии - кредитование жилищного строительства. В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заёмщиков и страхование кредитных рисков.

В Дании реализована система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т.е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому по объёмам ипотечных ценных бумаг Дания занимает 29% от общего объёма оборачиваемых в Европе (впереди только Германия с 44%).

В Великобритании процесс формирования ипотечных банков приобрёл характер замещения строительных обществ. Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, сами превратились в ипотечные банки. В 90-х годах прошлого столетия ипотечные банки стали преобладать по объёмам кредитов над строительными обществами.

В Аргентине эффективная система ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного Банка в рамках программ поддержки развивающихся рынков. Правительство Аргентины создало гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками - участниками проекта. Мировой Банк для создания Фонда предоставил 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долларов США. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам (паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков), эмитируемым субъектами ипотечного рынка. Плата за гарантию - 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного Банка.

Гарантийный Фонд создается для того, чтобы выкупить у банков - участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Расчет с Фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с Фондом, продать ему свои ценные бумаги.

Банки - участники эмитируют номинированные по курсу доллара США облигации для того, чтобы аккумулировать денежные средства для кредитования инвестиционных проектов (как в области производственного, так и жилищного строительства). Эмитент по согласованию с гарантом (Фондом) может выбрать вид эмитируемых облигаций.

Однако эволюция ипотеки привела к формированию так называемой двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities - MBS) разделены. В первую очередь это обусловлено соображением поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. Впервые такая система была реализована и получила распространение в США.

В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф.Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США - это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.

Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).

Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была учреждена американским правительством в 1938 году. Она начинала как филиал государственной корпорации Reconstruction Finance Corporation. Сначала она была названа National Mortgage Association of Washington - Вашингтонская Национальная Ипотечная Ассоциация. Однако в том же году ее название изменилось на Federal National Mortgage Association (FNMA, Fannie Мае) - Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация. Главной целью Fannie Мае была покупка и продажа закладных, застрахованных Federal Housing Administration (FHA) - Федеральная Жилищная Администрация. В 1954 году Fannie Мае стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные в собственности государства. 

В 1968 году была проведена реструктуризация Федеральной Национальной Ипотечной Ассоциации: в результате она была разделена на два отдельных предприятия. Одно из них сохранило название Fannie Mae, фактически приобретя статус частной компании (государство сохраняет за собой относительно небольшой пакет). Сегодня Fannie Мае - крупнейшая по размеру активов национальная корпорация, а также крупнейший источник обыкновенных ипотечных фондов в США. Акциями Fannie Мае торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже (New-York Stock Exchange, NYSE). Ее акции находятся среди наиболее активно продаваемых. Они также входят в каталог Standard & Poor's 500 Composite Stock Price Index. Другое предприятие - Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация (Government National Mortgage Association, GNMA или Ginnie Mae) - государственная корпорация, созданная для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе.

Все эти организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственную гарантию или государственное страхование, выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами. Стоимость ипотечных ценных бумаг, обращающихся на рынке, по оценкам экспертов достигла в начале 2001 года 3,5 трлн. долларов, что сопоставимо с объемами рынков американских правительственных ценных бумаг (3 трлн.) или корпоративных облигаций (3,5 трлн. долларов).

Следует обратить внимание на любопытный факт: в странах Восточной Европы США напрямую или через Мировой банк, где основным "донором" опять же выступают США, потратили десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу, но в итоге эти страны (за исключением России) приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран.

В то же время в последние годы в континентальных европейских странах, например в той же Германии, всё чаще начинают обращаться к американской и английской системе секьюритизации активов. То есть  рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечного кредитования. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются антагонистическими и могут действовать параллельно.

Государственная поддержка.

Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам - заёмщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем.

Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов являются государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. Так в США государственные гарантии обеспечивали выпуск MBS более 30-ти лет, вплоть до 1970 г., когда Fannie Mae было разрешено выпускать ипотечные облигации на основе кредитов, не обеспеченных государственными гарантиями.

Но на этом государственная поддержка не закончилась, а приобрела иную форму. Федеральное законодательство США разрешило использовать бюджетные средства на приобретение MBS, тем самым, приравняв этот вид ценных бумаг к государственным обязательствам. Комитет по открытому рынку ФРС уполномочен покупать и продавать их при проведении денежно-кредитной политики.

Не менее важной формой государственной поддержки является страхование кредитных рисков. Важным шагом на пути формирования институциональных основ современной системы ипотечного кредитования стало создание в 1934 году Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration, FHA) в соответствии с Национальным актом о жилье. Основными направлениями деятельности FHA являются создание системы взаимного страхования ипотечных кредитов и разработка и совершенствование стандартов ипотечного жилищного кредитования. FHA стала первой страховой компанией, учрежденной государством, страхующей кредитные риски по ипотечным жилищным кредитам.

Основной задачей FHA является содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий. Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов, а также создания системы взаимного страхования ипотечных кредитов. FHA осуществляет около сорока различных страховых и кредитных программ. В их число, в частности, входит программа государственного страхования ипотечных кредитов на жилье. В конце 1991 финансового года объем страховых обязательств FHA составил 378,1 млрд. долларов.

Основные программы страхования ипотечных кредитов разработаны для облегчения приобретения, строительства или реконструкции жилья определенными категориями граждан, которые не в состоянии выполнить требования внесения первоначального платежа по обычным кредитам. FHA в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервые покупает жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а также покупателям с низким и умеренным доходом, т.е. наиболее нуждающимся в дополнительной помощи. Страхование по большей части таких кредитов осуществляется Фондом взаимного страхования ипотечных кредитов, созданным на основе самоокупаемости. Ставка процента по кредитам, страхуемым FHA, находится на уровне рыночных ставок, в то время как требования первоначального взноса несколько ниже, чем по обычным кредитам.

Кредиты FHA не могут превышать установленный уровень, составлявший, например, в 1993 году 67 тысяч долларов для отдельного дома на одну семью. Если заемщики нарушают сроки выплат по своим кредитам, банк, выдавший им ипотечный кредит, подает заявку в Департамент жилья и городского развития на страховое возмещение невыплаченной части кредита. Департамент выплачивает требуемую сумму и становится при этом собственником такого имущества. Штат работников Отдела по распоряжению имуществом Департамента жилья и городского развития совместно с подрядчиками предпринимает необходимые меры для содержания этого имущества и его продажи на рынке.

Вот некоторые факты, иллюстрирующие деятельность FHA:

  •  ипотечные кредиты FHA ежегодно позволяют сделать первый шаг на пути к домовладению 165- 275 тысячам семей и одиноких граждан из числа тех, кто не имеет возможности приобрести жилье другим путем. Из 850 тысяч ипотечных кредитов, которые в среднем FHA страхует каждый год, 550 тысяч идут на покупку жилья теми людьми, которые, по оценкам экспертов, не смогли бы получить кредит без такой страховки;
  •  около 40% от общего числа впервые покупающих жилье делают это с помощью кредитов FHA, с другой стороны, две трети заемщиков FHA покупают жилье впервые;
  •  более 20% заемщиков FHA - представители национальных меньшинств;
  •  FHA обслуживает семьи, чей доход значительно ниже, чем у тех, кто использует обычные источники финансирования. Так в 1992 году средний доход заемщиков FHA составил 37 тысяч долларов по сравнению с 55 тысячами долларов у заемщиков, пользующихся обычными кредитами;
  •  FHA обслуживает тех, у кого недостает первоначальных средств для покупки жилья. Порядка двух третей ипотечных кредитов, получивших страховку от FHA, имели первоначальное соотношение величины займа к стоимости заложенного имущества не ниже 90%.

При этом FHA никогда не пользовалась бюджетными средствами. Свои программы поддержки ипотечного кредитования FHA с самого начала осуществляет в соответствии с основным принципом страхования, заключающемся в объединении возможных рисков в одну большую группу для минимизации неизбежных потерь. В результате Взаимный фонд ипотечного страхования, входящий в FHA, преуспевает, а за всю шестидесятилетнюю историю FHA этот фонд не истратил на покрытие убытков ни единого доллара налогоплательщиков.

В 1944 году Конгрессом была создана Администрация по делам ветеранов (Veterans Administrations, VA), уполномоченная гарантировать ипотечные кредиты, выданные отдельным категориям ветеранов войны и отвечающие требованиям, установленным Администрацией. Первоначально VA выдавала гарантии на 50% выданного кредита или 2000 долларов, в зависимости от того, какая из этих величин меньше. Сегодня эта сумма увеличена до 46 000 долларов. Администрация проводит оценку недвижимости, на приобретение которой выдаются ипотечные кредиты, и таким образом определяет сумму, из которой исходит при выдаче сертификата гарантии. За предоставление гарантий VA взимает с заемщиков сбор, зависящий от величины первоначального взноса.

В 1989 году доля кредитов, застрахованных от невозврата Федеральной жилищной администрацией, составила 26% общего числа выданных ипотечных кредитов; доля кредитов, гарантированных Администрацией по делам ветеранов - 10%; застрахованных частными компаниями - 16%. При этом доля кредитов, незастрахованных от риска невозврата, составила 46%.

Еще одна форма государственной поддержки - адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов - является неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Наиболее отрегулированной представляется система социальной поддержки заёмщиков в Германии Вкладчики стройсберкасс, получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме).

После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов) - например, гашение части кредита при рождении в семье заёмщика ребёнка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику - в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине ("план Ковальо") и в Чили (реформы Пиночета).

Выводы по главе 1:

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная поддержка. Конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма отличаться.

Подводя итоги рассмотрения отечественных схем, можно заключить, что описанные модели в целом отражают мировую практику ипотечного кредитования, о чем свидетельствует анализ зарубежного опыта.

Таким образом, в настоящее время созданы как правовые, так и экономические основы ипотеки. Правовые основы в сущности составляют нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает законы, постановления правительства РФ и другие подзаконные акты.

Глава 2. Исследование развития ипотечного кредитования в России

2.1. Анализ текущего состояния ипотечного кредитования

Отправной точкой развития ипотечного кредитования можно считать принятие в 1998 году закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В период 1998 – 2003 гг. рынок ипотечного кредитования развивался слабо и был незначительным по объему. Следующий поворотный момент – принятие концепции развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, которая была одобрена Президентом РФ. Ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». При этом особый упор в концепции делался на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной.

Кроме политических факторов развития ипотеки в России необходимо отметить и общеэкономические: рост доходов и уровня жизни населения, потребность улучшить жилищные условия, формирование платежеспособного спроса и развитие розничного кредитования, формирование соответствующей культуры у населения. Начиная с 2004 года, объем ипотечного рынка утраивался ежегодно, в 2006 году наблюдался настоящий бум ипотечного кредитования, во многих банках этот продукт был признан открытием года. Объемы рынка достигли по различным оценкам 200 млрд. рублей и составили до 5% от ВВП страны.

Объемы выданных ипотечных кредитов ведущими банками представлены в приложении 1. Объемы выданных ипотечных кредитов региональными операторами представлены в приложении 2.

Можно с уверенностью констатировать, что к настоящему времени создана необходимая инфраструктура рынка, стали понятны взаимоотношения между субъектами, определились основные участники этого рынка, прежде всего, ведущие банки-оригинаторы ипотечных кредитов. Стремительно развивается рынок консалтинговых и посреднических услуг в области ипотечного кредитования. Совершенствуется законодательная база: основные нормативные акты уже приняты, в стадии разработки находится законопроект, направленный на повышение эффективности механизма секьюритизации активов в России. Далее мы подробнее рассмотрим деятельность основных участников рынка, состояние законодательной базы, систему рефинансирования ипотечных кредитов.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано в 1997 году Правительством РФ. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов. Основным уставным направлением деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.

В настоящее время (по состоянию на 2 марта 2007г) общефедеральная система рефинансирования по стандартам агентства действует на всей территории России. Агентством аккредитованы 75 региональных оператора и 63 сервисных агента, по федеральным стандартам ипотечные кредиты выдает 122 организации в 67 регионах. Агентством рефинансировано 76114 ипотечных кредитов на общую сумму 47 168 млн. рублей. С 1 октября 2006 года АИЖК снизило процентные ставки по ипотечным кредитным продуктам. В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса процентная ставка по ипотечному кредиту составляет от 11% до 14% годовых в рублях.

За все время работы Агентство выпустило 9 серий рублевых облигаций на фондовой бирже ММВБ на сумму 24, 42 млрд. рублей. 8 февраля 2007 года АИЖК разместило на ММВБ девятый выпуск облигаций на сумму 5,0 млрд. рублей. Этот выпуск является самым долгосрочным из выпусков Агентства, его дюрация составляет 5,9 лет. Ставка купонного дохода по итогам конкурса была установлена в размере 7,49% годовых. Спрос на аукционе превысил предложение 2,4 раза. В соответствии с Концепцией развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, утвержденной Правительством РФ 30 июня 2005 года, на период до 2010 года предусмотрено предоставление государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям Агентства на общую сумму 124 млрд. рублей. На этот объем гарантий Агентство планирует разместить корпоративные облигации.

До конца 2007 года Агентство планирует разместить два выпуска облигаций, обеспеченных государственными гарантиями Российской Федерации, на общую сумму 16 млрд. рублей, в соответствии с объемом государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям Агентства на 2007 год. Планируемые выпуски являются долгосрочными и будут иметь амортизационную структуру. Кроме того, в настоящее время Агентство заканчивает подготовку первого выпуска ипотечных ценных бумаг на сумму около 3 млрд. рублей. Этот выпуск будет осуществлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об ипотечных ценных бумагах.

Если с законодательством в области ипотечного кредитования ситуация прояснилась, несмотря на существование отдельных проблем, в 2004 году, после принятия Федерального закона от 22.12.04 №216-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», то законодательство в области рефинансирования ипотечных кредитов продолжает развиваться. Отдельной проблемой для законодателей стоит вопрос о создании эффективного пакета нормативно-правовых актов о секьюритизации активов.

Институт ипотечных ценных бумаг появился в российском законодательстве в 2003 году, когда был принят Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Основной его целью значилось развитие ипотечного жилищного кредитования путем привлечения в эту сферу средств частных и институциональных инвесторов с помощью создания специального законодательного механизма для рефинансирования ипотечных кредитов. По данному закону не было осуществлено ни одного выпуска ипотечных ценных бумаг, что объясняется в значительной степени его недостатками. Еще не побывав «в действии», этот закон подвергся корректировке: первые поправки были внесены Федеральным Законом от 29.12.2004 г. № 193-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон об ипотечных ценных бумагах». Последние изменения, были внесены Федеральным законом от 27.07.2006 г. № 141-ФЗ.

Как говорилось в Пояснительной записке (ссылка) к проекту 141-ФЗ, изменения направлены на «устранение препятствий для выпуска ипотечных ценных бумаг, а также на совершенствование положений» Закона об ИЦБ. В ряду внесенных поправок можно выделить следующие:

  •  исключение из закона положения о страховании заемщиком - физическим лицом жизни и здоровья.
  •  возможность эмиссии двух и более выпусков ипотечных облигаций на основе одного ипотечного покрытия, что позволит выпускать ипотечные ценные бумаги с различным уровнем риска и доходности для различных категорий инвесторов. Также предусмотрено право эмитента досрочно погасить облигации с ипотечным покрытием в случаях, предусмотренных решением о выпуске указанных облигаций.
  •  возможность включения в ипотечное покрытие требования о возврате основной суммы долга по кредитным договорам и договорам займа отдельно от требования по уплате процентов по этим же договорам.
  •  ограничение размера страховой суммы при страховании недвижимого имущества от риска утраты или повреждения размером требования о возврате суммы основного долга.

Механизм секьюритизации применяется во всем мире для рефинансирования самых различных активов. В России для распространения этой техники за пределы рынка ипотечного кредитования необходимо создание универсальной для секьюритизации разного рода финансовых активов, правовой базы. Действующее российское законодательство не позволяет эффективно секьюритизировать какое-либо имущество, кроме ипотечных кредитов.

Федеральная служба по финансовым рынкам подготовила законопроект, целью которого является развитие рынка секьюритизации активов в России. Законопроект предполагает внесение изменений в ряд существующих законов (Гражданский кодекс РФ, Закон о несостоятельности (банкротстве), Закон о рынке ценных бумаг, Закон о банковской деятельности, Налоговый кодекс и другие). Отдельный закон о секьюритизации создаваться не будет.

Предложенные изменения ориентированы на развитие секьюритизации различных активов, как во внутренних, так и в международных сделках, на создание благоприятной среды для инвесторов и заемщиков при осуществлении финансирования в России. Законопроект является первой серьезной попыткой создания нормативной базы по секьюритизации, в настоящее время он находится на рассмотрении в различных ведомствах.

Законопроект предполагает введение новых для российского законодательства терминов и понятий. Предлагается ввести новый вид юридического лица – специализированное финансовое общество (СФО), которое будет учреждаться в форме акционерного общества с целью приобретения активов и выпуска облигаций, обеспеченных такими активами. Законопроектом предлагается внести в ГК РФ новый параграф в главу о залоге, посвященный залогу прав (требований). Прямо устанавливается возможность залога будущих прав (требований), залог части права (требования), предусматривается возможность залога совокупности прав (требований) по одному договору. Залогодатель обязан будет уведомить должника в письменной форме о залоге прав в течение 7 дней с момента заключения договора, если иное не предусмотрено договором залога. В отличие от залога иного имущества, обращение взыскания на заложенные права (требования) может быть обращено путем уступки, а не путем продажи с публичных торгов.

Законопроектом вводятся два новых вида банковских счетов, которые могут использоваться при секьюритизации: залоговый счет и номинальный счет. Залоговый счет вводится специально для залога прав по договору банковского счета. Такой счет не может быть закрыт клиентом (залогодателем) в одностороннем порядке без согласия залогодержателя. Кредитор может обратить взыскание на залог путем простого списания денежных средств с залогового счета для удовлетворения своих требований. Номинальный счет является банковским счетом, который используется для операций со средствами, принадлежащими третьей стороне, не являющейся держателем счета. В договоре номинального счета должен быть указан выгодоприобретатель по такому счету, который может ограничивать права распоряжения средствами на счете. Средства на номинальном счете не могут включаться в конкурсную массу держателя счета. Это может помочь избежать рисков контроля над денежными средствами обслуживающей организации, которые существуют в настоящее время в российских сделках секьюритизации.

Основные участники и лидеры ипотечного рынка.

По данным Центробанка на 1.10.06 в России насчитывалось 675 кредитных организаций, предоставляющих кредиты на покупку жилья, из них 451 кредитная организация предоставляла ипотечные жилищные кредиты. С начала года число участников ипотечного рынка увеличивалось не так стремительно, как это было годом ранее. Данные по ипотечным агентствам, компаниям, фондам и банкам представлены в приложении 3.

Можно сказать, что в большинстве своем кредитные организации определились с принципиальным вопросом, стоит ли развивать ипотечный бизнес. Последним из крупных банков на рынок ипотечного кредитования вышел Альфа-банк в сентябре прошлого года. Объем ипотечного рынка в 2006 году составил порядка 13,3 млрд. долларов, это значительный рост по сравнению с 3,9 млрд. долл. в 2005 году.

Наиболее активных регионов в области ипотечного кредитования в 2006 году представлены в табл.2.1

Таблица 2.1.

Наиболее активных регионов в области ипотечного кредитования в 2006 году

На рынке успешно работают специализированные ипотечные банки: Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, Московское ипотечное агентство, банки с иностранным капиталом: Райффайзенбанк Австрия, Банк Сосьете Женераль Восток, Айсиайсиай банк и другие. Изменение в расстановке сил на рынке ипотечного кредитования будет связанно в дальнейшем не с количественным ростом числа участников (оно скорее всего будет уменьшаться), а в активной экспансии иностранных банков на российский рынок, покупок мелких банков более крупными, отечественными и западными, активным ростом присутствия столичных и иностранных банков в регионах. Среди последних сделок в банковском секторе необходимо отметить покупку группой Societe Generale 20% пакета акций Росбанка, приобретение Городского ипотечного банка инвестиционным гигантом Morgan Stanley, покупку венгерским банком ОТР Инвестсбербанка. Райффайзенбанк приобрел российский Импэксбанк, Commerzbank – 15,3% Промсвязьбанка, Nordea – 75% Оргрэсбанка, UniCredit владеет Международным Московским банком.

Важная тенденция - широкое распространение новых продуктов в сфере ипотечного кредитования в 2006 году. Например, кредитование загородной недвижимости, различные варианты ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества, в том числе и с залогом от третьих лиц, ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы кредита и ипотечные кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого имущества. Активно развивается рефинансирование ипотечных кредитов, стали возможными схемы по продаже недвижимости из-под залога по облегченным процедурам.

Условия и параметры предоставления ипотечных кредитов так же претерпели изменения по сравнению с 2005 годом. Появились долгосрочные кредиты сроком до 20-30 лет. Первоначальный взнос при покупке недвижимости сократился до 10 %, а в редких случаях и до 0%. Процентные ставки по ипотечным кредитам стали более лояльными и снизились по отношению к 2005 году на 1-2% в среднем. Значительно изменился сам процесс получения ипотечного кредита в банках. Сокращены сроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит, ускорены процедуры оформления документов во время проведения ипотечных сделок. Банки все больше придерживаются политики минимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов и обслуживании своих клиентов.

Прогноз основных показателей рынка ипотечного кредитования, 2005-2011 гг представлен в табл.2.2.

Таблица 2.2.

Прогноз основных показателей рынка ипотечного кредитования до 2011 г.

Развитие ипотечного кредитования принято оценивать в виде доли в объеме ВВП и как отношение ипотечных сделок к общему количеству сделок купли-продажи жилой недвижимости. Рост доли ипотечного кредитования в ВВП составил всего порядка 1-2%, таким образом, Россия продолжает сильно отставать от развитых стран и стран Восточной Европы. С одной стороны, сохраняется потенциал для дальнейшего роста, с другой – становится понятно, что текущий рост объемов кредитования вызван общеэкономическим ростом, повышением доходов населения, но не является отражением качественных улучшений жилищных условий.

Сравнение прогнозных коэффициентов прироста объема рынка, стоимости одного кредита и количества выдаваемых кредитов ежегодно представлено на рис. 2.1.

Рис. 2.1 Сравнение прогнозных коэффициентов прироста объема рынка, стоимости одного кредита и количества выдаваемых кредитов ежегодно

Стоит отметить, что согласно Концепции рефинансирования ипотечных жилищных кредитов АИЖК, были запланированы целевые показатели, согласно которым годовой объем выданных ипотечных кредитов должен был составить не менее 108 млрд. руб. Таким образом, объем рынка ипотеки в 2006 году превысил запланированные показатели Концепции в 2 раза. Объем выданных ипотечных кредитов в 2006 году превышает аналогичный показатель 2005 года, когда было выдано ипотечных кредитов на 157 млрд. руб. меньше. В 2005 году объем фактически выданных ипотечных кредитов составил 43 млрд. руб. и превысил запланированные на 2005 год показатели всего на 1 млрд. руб.

В 2006 году продолжился рост денежных доходов населения. За 10 месяцев 2006 года реальные денежные доходы выросли по сравнению с январем-октябрем 2005 года на 11,5%, в том числе реальная заработная плата - на 13,2%. При этом инфляция в 2006 году составила 9%, доходы среднестатистического гражданина незначительно обогнали рост цен. По различным оценкам, в 2006 году доля сделок с использованием ипотеки составила 6-7 % от общего числа сделок купли-продажи. В Москве доля сделок с ипотекой находилась на уровне 8%, в Московской области – 3%. Наибольший процент сделок с использованием ипотеки был зафиксирован в Тюменской области, Ханты-мансийском и Ямало-Ненецком АО: доля сделок с ипотекой на рынке недвижимости в первом полугодии 2006 года равнялась 25%. В числе лидеров также Алтайский край, где доля сделок с ипотекой оказалось равной 24%, Брянская область, Удмуртия и республика Саха – чуть более 15%, Башкортостан – 14%, Кубань – 7 %. Меньше всего сделок купли-продажи с использованием ипотеки прошло в Северной Осетии – Алании, Ставропольском крае, Смоленской области – порядка 0,1-0,2% от общего числа.

Существенной проблемой развития ипотеки в России на сегодняшний день является достаточно низкий уровень доходов граждан по сравнению со стоимостью жилья. Несмотря на заметный рост реальных доходов населения в текущем году, стоимость жилья увеличивается опережающими темпами. За 2006 год цены на жилую недвижимость в региональных (областных) центрах выросли в среднем на 80-100 %. В некоторых городах достигнут более чем двойной ценовой рост. Средняя цена готового жилья в российских городах-миллиониках на конец 2006 года составила 1390 $/кв. м.

Стремительный рост цен, сокращение объемов строительства и усиление инвестиционного спроса на жилую недвижимость существенно ограничили предложение на рынке и сократили круг людей, имеющих возможность взять кредит в достаточном размере и купить интересующее их жилье. Отчасти такое сокращение было компенсировано ростом доходов граждан и либерализацией условий кредитования. В 2006 году многие банки в крупных российских городах фактически конкурировали за небольшое число платежеспособных клиентов. Тенденция стабилизации цен в текущем году внушает некоторый оптимизм в дальнейшем решении проблемы расширения платежеспособного спроса на ипотечные продукты.

Ознакомиться более подробно с данными по объемам ипотечного кредитования, итогами работы ведущих операторов рынка, а также макроэкономической и статистической информацией можно в разделах Рейтинги и Аналитика.

В декабре 2006 года была осуществлен первый выпуск ипотечных ценных бумаг по российскому законодательству. Эмитентом облигаций с ипотечным покрытием является ОАО «ИСО ГПБ-Ипотека» – ипотечная специализированная организация (ипотечный агент), созданная в мае 2006 года исключительно для целей осуществления данного выпуска облигаций с ипотечным покрытием. Уставной капитал Эмитента составляет 100 тыс. рублей, распределенных на 85 тыс. обыкновенных голосующих акций и 15 тыс. привилегированных неголосующих акций номинальной стоимостью 1 рубль каждая. Держателем 100% обыкновенных голосующих акций Эмитента является фонд Stichting GPB-Mortgage, зарегистрированный в Нидерландах. 100% привилегированных неголосующих акций ипотечного агента при их размещении были приобретены Совфинтрейдом.

Портфель закладных, входящих в состав ипотечного покрытия, был приобретен эмитентом у Совфинтрейда. Данный портфель был сформирован в ходе деятельности по рефинансированию обеспеченных ипотекой требований на вторичном рынке ипотечного кредитования в РФ. Совфинтрейд осуществляет свою деятельность на основе двухуровневой модели рефинансирования закладных. Ипотечные кредиты, обеспеченные залогом жилой недвижимости, выдаются первоначально региональными банками и по ним оформляются закладные. Далее закладные выкупаются у региональных банков специализированными организациями – региональными операторами. Региональные операторы формируют портфели закладных, готовые для дальнейшей продажи Совфинтрейду. Все участники используют стандарты выдачи, оформления и андеррайтинга ссуд, утвержденные Совфинтрейдом.

Облигации «ГПБ-Ипотеки были выпущены объемом 3 млрд. рублей, с фиксированной ставкой купона 8% годовых. Ранжирования по траншам не было, это не предусмотрено российским законодательством. Рейтинговое агентство Moody’s присвоило выпуску облигаций рейтинг Baa2 на уровне суверенного рейтинга России. Стоит отметить особый порядок налогообложения по этим бумагам: ипотечные ценные бумаги, выпущенные до 2007 года облагаются налогом по ставке 9% (корпоративные облигации – 24%, государственные ценные бумаги -15%).

Паевые ипотечные фонды.

Сегодня можно смело утверждать, что закрытые паевые инвестиционные фонды с ипотечным покрытием – это вполне сложившийся инструмент инвестирования на отечественном фондовом рынке и рефинансирования ипотечных кредитов. Однако с момента даты окончания формирования первого такого фонда в России прошло менее двух лет. Появление подобного инструмента коллективных инвестиций стало возможным после принятия соответствующих нормативно-правовых изменений. Новый вид ПИФов ввело Постановление ФКЦБ России № 04-7/пс в апреле 2004 года. Согласно постановлению, в состав активов закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории ипотечных, могут входить 4 вида активов:

  •  денежные средства, в том числе иностранная валюта.
  •  государственные ценные бумаги РФ.
  •  государственные ценные бумаги субъектов РФ.
  •  денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров, в том числе оформленных закладными.

При этом существуют следующие условия и ограничения относительно ипотечной составляющей:

  •  в состав активов одного ипотечного ПИФа не могут входить денежные требования по обязательствам жилой ипотеки и любой другой (коммерческой, земельной), т.е. нельзя смешивать объекты залога.
  •  сумма основного долга по кредиту не должна превышать 70% от рыночной стоимости недвижимости, которая выступает предметом ипотеки.
  •  не менее двух третей рабочих дней в течение календарного года ипотечная часть фонда, т.е. денежные требования по кредитам, должна составлять не менее 65 % от стоимости активов.
  •  жизнь заемщика и недвижимое имущество должны быть застрахованы на сумму не менее 70% от рыночной стоимости (оценки) недвижимости, являющейся предметом ипотеки.
  •  сумма требований по одному ипотечному кредиту, входящему в актив фонда, не должна превышать 10% стоимости активов фонда.

Специфика работы закрытых фондов заключается в том, что такие фонды создаются под конкретный объект (недвижимость, портфель ипотечных кредитов, венчурное предприятие), после окончания формирования фонда количество паев не может изменяться, но есть возможность вторичных торгов паями на бирже. Стандартные паевые фонды вкладывают средства в ценные бумаги и другие активы и получают доход от роста котировок, ставя свою прибыль в полную зависимость от ситуации на фондовом рынке. Доходом ипотечных паевых фондов являются ежемесячные взносы заемщиков, которые получили в ипотечном банке кредит, и рыночные риски уступают место человеческому фактору, т.е. возможности просроченных платежей или досрочных погашений, доля которых в России пока невелика.

Деятельность ипотечного ПИФа содержит две основные процедуры: первая, начинается с того, что заемщик берет кредит в банке и оформляет закладную. Банк формирует пул закладных и продает их ипотечному ПИФу, который, в свою очередь, размещает паи среди инвесторов (негосударственных пенсионных фондов и т. д.). Вторая процедура – получение и распределение дохода по паям ипотечного ПИФа. Ежемесячно заемщик оплачивает в кассе ипотечного банка установленные платежи. Банк направляет средства в ипотечный ПИФ, который, в свою очередь, ежеквартально выплачивает своим пайщикам инвестиционный доход.

Данная схема впервые была опробована в 2005 году, когда был сформирован первый подобный фонд. На конец 2006 года в РФ было зарегистрировано 8 ИЗПИФов под управлением 7 управляющих компаний, еще 3 фонда находились в стадии формирования. Общая величина рефинансированных ипотечных кредитов, находящихся в составе активов ИЗПИФов, равнялась 6581 млн. руб. При этом 3 из 8 фондов были сформированы в 2005 году, а еще 5 фондов в 2006 году. Объем финансирования, привлеченного с использованием данного механизма в 2006 году, составил 4997 млн. руб., что превысило показатель 2005 года более, чем в три раза. Лидером данного рынка по итогам 2006 года стала ОАО «Компания по управлению инвестициями «ЯМАЛ», создавшая 2 фонда с суммарными активами 3829 млн. руб.

Рассмотрим инфраструктуру рынка ипотечного кредитования:

Рефинансирующие организации. В 2005 году на рынке появились структуры, конкурирующие с АИЖК на рынке рефинансирования и предлагающие первичным кредиторам выкуп их ипотечных портфелей с целью накопления пула для дальнейшей секьюритизации. Таким образом мы становимся свидетелями формирования вторичного рынка ипотечных кредитов, на котором будут продаваться портфели с различными характеристиками, а главное, с различными уровнями доходности и риска. На сегодняшний день на этом рынке работают следующие организации: АИЖК, Совфинтрейд (дочерняя компания Газпромбанка), ВТБ, Русская ипотечная акцептная компания (RuMac), АТТА Ипотека, КИТ Финанс. Куплю–продажу портфелей ипотечных кредитов часто осуществляют банки-оригинаторы для целей структурирования сделок по рефинансированию.

Ипотечные брокеры. Рынок ипотечных брокеров появился в России в 2004 году. Развитие этого бизнеса обусловлено возникновением и постоянным увеличением спроса на данные услуги. На сегодняшний день в стране существуют различные виды брокеров: создаваемые банками и работающие в их интересах, а также брокеры крупных риэлторских компаний и независимые ипотечные брокеры, действующие в интересах клиента. Отдельного закона об ипотечном брокере пока не существует, но деятельность регламентируется законом об ипотеке и Гражданским кодексом. В России работа ипотечного брокера включает в себя не только консультирование клиента и подбор банка, который выдаст ипотечный кредит с учетом его доходов, расходов, социального статуса и положения, но и сопровождение при получении такого кредита: помощь при сборе документов, минимизация временных затрат, а также при желании оформление сделки купли-продажи. На сегодняшний день в России действует порядка 40 брокеров, крупнейшие из них созданы столичными банками и агентствами недвижимости.

2.2. Механизм ипотечного кредитования на примере ЗАО «Банк Русский Стандарт»

ЗАО «Банк Русский Стандарт» основан в 1999 году. Банк создан по инициативе отечественных финансистов и предпринимателей, имеющих большой практический опыт в сфере бизнеса и создания компаний — лидеров потребительского рынка.

Основным акционером Банка является холдинговая компания ЗАО «Русский Стандарт».

Банк Русский Стандарт — динамично развивающийся независимый финансовый институт высокой степени надежности, предлагающий услуги мирового уровня, ориентированные на максимально широкие клиентские слои. Реализация четко направленной бизнес-стратегии, высокое качество банковских продуктов и используемых технологий позволили Банку Русский Стандарт в короткие сроки создать новый для России рынок потребительского кредитования и стать его лидером.

Сегодня Банк Русский Стандарт занимает первое место среди частных банков страны по объемам кредитования населения и имеет уникальный опыт по формированию кредитной истории клиентов с использованием системы вероятностной оценки кредитоспособности заемщиков. Клиентами Банка по программам кредитования населения стали уже более 17,5 миллионов человек, объем предоставленных кредитов превысил 7,56 млрд. долларов США. Банком Русский Стандарт выпущено более 11,2 млн. кредитных пластиковых карт.

C начала 2006 года ЗАО "Банк Русский Стандарт" увеличил активы на 39,47 млрд. рублей

В первом квартале 2006 года Банк Русский Стандарт продемонстрировал высокую динамику роста ключевых финансовых показателей деятельности. По состоянию на 1 апреля 2006 года активы Банка Русский Стандарт составили 155,5 млрд. рублей, увеличившись с начала года на 34%. Ссудная задолженность с начала года увеличилась на 39 млрд. рублей до 141,6 млрд. рублей к 1 июля 2006 года, капитал вырос на 4,3 млрд. рублей до 16,9 млрд. рублей.Чистая прибыль Банка к 1 июля 2006 года составила 4,8 млрд. рублей.

Банк Русский Стандарт существенно нарастил объемы операций по всем ключевым продуктовым категориям в розничном секторе. В первом полугодии текущего года Банк выдал около четырех миллионов кредитов жителям России. Сумма предоставленных за этот период кредитов превысила два миллиона долларов США. Таким образом, за время реализации программы кредитования населения Банк Русский Стандарт выдал жителям страны более 17,5 миллионов кредитов на сумму, превышающую 7,5 миллиарда долларов США.

Данные финансовой отчетности (форма № 1, форма « 2) ЗАО «Банк Русский Стандарт» представлены в приложении.

Одним из приоритетных направлений в области кредитования в банке является ипотечное кредитование.

Преимущества Ипотеки от Банка Русский Стандарт:
- кредитное решение принимается всего за 2 рабочих дня
- возможно получить средства еще до регистрации сделки
- при определении суммы кредита Банк может учесть доход супруга
- кредит предоставляется индивидуальным предпринимателям

Основные условия кредита:

Сумма кредита: до 90% от рыночной (оценочной) стоимости приобретаемой недвижимости

Срок кредита: от 1 до 20 лет.

Валюта кредита: рубли РФ, доллары США (только в Москве и Московской обл.).

Размер процентной ставки по кредиту: от 11% до 15,5% годовых (начисляются ежемесячно на остаток задолженности); процентная ставка зависит от срока и валюты кредита, а также способа подтверждения дохода
Комиссия за выдачу кредита: 1% от суммы кредита
Условия досрочного погашения кредита: с 1 по 6 месяцы комиссия за досрочное погашение составляет 2% от суммы досрочного погашения, далее – без  комиссии

Сумма досрочного погашения: не менее 60 000 руб. или 2 000 долл. США/

Справка о доходах: 2-НДФЛ либо по форме Банка
Плата за пропуск очередного платежа, совершенного:

  •  впервые – 0%
  •  2-й раз подряд – 2%
  •  3-й раз подряд – 5%
  •  4-й раз подряд –10%

Неустойка: 0,04% от суммы полной задолженности по кредиту за каждый день неуплаты.

Требования к заемщику:

  1.  Возраст 25-55 лет  
  2.  Гражданство РФ Заемщика и Супруга(-и)
  3.  Стаж работы на последнем месте не менее 6 месяцев
  4.  Наличие дохода, достаточного для запрашиваемой суммы кредита
  5.  Отсутствие судимости

Полные условия предоставления Ипотечного кредита Вы можете узнать в любой день с 9-00 до 21-00 по телефонам: 8 (495) 787 0009 и  8 800 200 6 208. 

  •  Тарифы (см. приложение 4)
  •  Требования к залоговому имуществу (см. приложение 5)
  •  Список необходимых документов (см. приложение 6)
  •  Анкета (см. приложение 7)
  •  Справка по форме Банка (см. приложение 8)

Чтобы Банк принял кредитное решение, клиенту необходимо предоставить полный пакет документов.

Устанавливается Банком самостоятельно, по результатам оценки платежеспособности Заемщика. Кредитный лимит, одобренный Банком при первоначальном рассмотрении заявки, может быть уменьшен в соответствии с результатами оценки рыночной стоимости предмета залога. При определении суммы кредита Банк может учесть совокупный доход супругов.

Процент начисляется на сумму неоплаченного платежа.

Начисляется после выставления Банком заключительного требования о возврате кредита.

Середина срока кредита должна наступить не позднее вступления Заемщика в общегражданский пенсионный возраст: для женщин – 55 лет, для мужчин – 60 лет.

2.3. Условия предоставления и обслуживания ипотечного кредита в банке

Кредитный договор заключается путем акцепта Банком предложения (оферты) Клиента о заключении Договора, изложенного в Заявлении. Договор считается заключенным с даты акцепта Банком предложения (оферты) Клиента. Акцептом Банка предложения (оферты) Клиента о заключении Договора являются действия Банка по открытию Клиенту Счета.

Договор является смешанным договором, содержащим в себе элементы, как Кредитного договора, так и Договора банковского счета.

Ипотечный кредит предоставляется на срок, указанный в Заявлении. При этом возврат Кредита (погашение Основного долга) и погашение Задолженности в целом производится в порядке, определенном разделами 4 и 5 Условий.

Кредит предоставляется Банком Клиенту путем зачисления суммы Кредита на Счет и считается предоставленным в момент такого зачисления.

С момента предоставления Клиенту Ипотечного кредита у Клиента возникает обязанность уплачивать Банку проценты за пользование Кредитом. Банк начисляет проценты по ставке, указанной в Заявлении, с даты, следующей за датой предоставления Кредита, по дату полного погашения Задолженности (в случае планового либо досрочного погашения Задолженности), а в случае выставления Клиенту Заключительного требования — по Дату оплаты Заключительного требования. Проценты начисляются Банком на сумму Основного долга, уменьшенную на сумму его просроченной части.

После зачисления денежных средств, составляющих сумму Кредита, на Счет Банк производит их безналичное перечисление в соответствии с поручением(-ями) Клиента, изложенным(-и) в Заявлении (оферте о заключении Договора). Для безналичного перечисления денежных средств по поручениям Клиента, Клиент предоставляет Банку право на составление расчетного(-ых) документа(-ов) от его имени.

В случае изменения Банком Условий и/или Тарифов, Банк уведомляет об этом Клиента не позднее, чем за 30 (Тридцать) календарных дней до даты введения в действие таких изменений любым из следующих способов (по выбору Банка):

- путем размещения печатных экземпляров новых редакций названных документов на информационных стендах во внутренних структурных подразделениях и представительствах Банка;

- путем размещения указанной информации на веб-сайте Банка в сети Интернет по адресу: www.bank.rs.ru.

Любые изменения и дополнения, внесенные в Условия и/или Тарифы, с момента вступления их в силу с соблюдением процедур, указанных в Условиях, равно распространяются на всех Клиентов, в том числе на тех, которые заключили Договор ранее даты вступления таких изменений и дополнений в силу.

С целью поддержания надлежащей степени информированности Клиента относительно действующих редакций Условий и Тарифов, в том числе гарантированного своевременного ознакомления Клиента с произошедшими/вступающими в силу изменениями и дополнениями Условий и/или Тарифов, Клиент обязан регулярно обращаться в Банк за получением сведений об имевших место изменениях и дополнениях в Условия и/или Тарифы. Посещение Клиентом соответствующих разделов веб-сайта Банка в сети Интернет по адресу www.bank.rs.ru (содержащих информацию о действующих Условиях и Тарифах, а также о вступающих в силу изменениях и дополнениях в Условия и/или Тарифы) приравнивается к обращению Клиента за соответствующей информацией непосредственно в Банк.

Заключая Договор, Клиент гарантирует, что вся информация, предоставленная Клиентом Банку (в том числе в Анкете и Заявлении), является верной, полной и точной, Клиент не скрыл обстоятельств, которые могли бы в случае их выяснения негативно повлиять на решение Банка заключить Договор и предоставить Клиенту Кредит.

Банк открывает Клиенту Счет на основании Заявления. Валюта Счета — рубли РФ.

По Счету допускается совершение операций, предусмотренных законодательством РФ.

На остаток денежных средств на Счете Банк проценты не начисляет.

За ведение Счета и совершение по Счету безналичных платежей Банк взимает с Клиента комиссию за РО в размере, указанном в Заявлении.

Комиссия за РО подлежит уплате Клиентом Банку на ежемесячной основе в течение срока, на который предоставлен Кредит, с учетом нижеизложенного:

- в случае досрочного погашенияЗадолженности (в порядке и в соответствии с п. 4.3 Условий) комиссия за РО подлежит уплате Клиентом Банку по месяц, предшествующий такому досрочному погашению, а в случае формирования и выставления Банком Клиенту Заключительного требования Клиент обязан уплатить к Дате оплаты Заключительного требования все комиссии за РО, подлежащие уплате в течение срока, на который предоставлен Кредит, за вычетом уплаченных ранее;

- комиссия за РО за последний месяц (месяц, в котором должно произойти погашение Задолженности в случае ее планового погашения в соответствии с п. 4.2 Условий) может отличаться от комиссии за РО за предыдущие месяцы.

Поступление денежных средств на Счет осуществляется:

- путем внесения наличных денежных средств через Кассу Банка;

- путем внесения наличных денежных средств через Автоматическую кассу Банка;

- безналичным путем.

Зачисление денежных средств на Счет осуществляется:

- при внесении денежных средств через Кассу Банка или через Автоматическую кассу Банка — не позднее следующего рабочего дня от даты их внесения;

-. при безналичном перечислении:

  •  если такое перечисление производится не с банковского счета, открытого в Банке, — не позднее следующего рабочего дня от даты поступления денежных средств на корреспондентский счет Банка;
  •  если такое перечисление производится с банковского счета, открытого в Банке, — в сроки, установленные действующим законодательством РФ, если более короткие сроки не согласованы между Банком и Клиентом.

За выдачу наличных денежных средств со Счета и за зачисление наличных денежных средств на Счет Банк взимает с Клиента комиссию за КО в случаях и в порядке, предусмотренных Тарифами.

Действия Клиента по внесению денежных средств через Автоматическую кассу Банка, подтвержденные вводом номера Договора либо сканированием штрихового кода, размещенного на Заявлении (при его наличии), приравниваются Банком к поручению Клиента на зачисление на Счет суммы денежных средств, внесенной в Автоматическую кассу Банка. В случае успешного проведения операции в Автоматической кассе Банка Клиенту распечатывается чек, являющийся подтверждением принятияденежных средств Банком для их зачисления на Счет.

Взнос, перечисление денежных средств на Счет третьими лицами допускается, если иное не установлено действующим законодательством РФ.

Банк осуществляет списание денежных средств со Счета без распоряжения Клиента в случаях, предусмотренных законодательством РФ, Договором либо иными отдельными соглашениями, заключенными между Банком и Клиентом.

Клиент поручает Банку списывать со Счета суммы денежных средств, ошибочно зачисленные на Счет.

Клиент поручает Банку закрыть Счет после полного погашения Задолженности в случае отсутствия каких-либо поручений, сделанных Клиентом по Счету, неисполненных Банком, и при отсутствии денежных средств на Счете.

Если после полного погашения Задолженности остаток на Счете не равен нулю и по Счету отсутствуют какие-либо поручения, сделанные Клиентом, неисполненные Банком, то Банком производится взимание платы за ведение Счета, в случае если такая плата предусмотрена Тарифами. В случае если плата за ведение Счета предусмотрена Тарифами, то такая плата взимается Банком путем ее списания со Счета без распоряжения Клиента. Клиент поручает Банку закрыть Счет, если в результате взимания платы  за ведение Счета остаток на Счете становится равным нулю.

Глава 3. Проблемы ипотечного кредитования в России и пути их решения

3.1. Участие банков в ипотечном кредитовании

Как показал анализ ипотечного кредитования в России, одними из самых активных участников этого процесса наряду с региональными администрациями являются банки. Однако деятельность банков на ипотечном рынке затруднена некоторыми важными обстоятельствами. В частности, при выдаче самих кредитов банки вынуждены также проводить операции с инструментами ипотечного кредитования (закладными) на вторичном рынке, что повышает риск кредитов и снижает их привлекательность для рядовых заемщиков.

В настоящее время для организации цивилизованного вторичного рынка необходима активная деятельность государственных структур, таких, как Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг, Банк России, Министерство по налогам и сборам и др. При этом необходимо отметить, что Банк России уже является одним из активных участников разработки программы работы с инструментами ипотечного кредитования. В настоящее время его специалисты разрабатывают механизмы работы с инструментами ипотечного кредитования. В частности, как один из возможных вариантов Банк России рассматривает переучет закладных, с помощью которого появится возможность рефинансирования коммерческих банков, т.е. пополнения их оборотных средств.

По оценкам специалистов, технически Банк России может подготовить и начать применять эту схему по истечении квартала с момента разрешения ее внедрения. Однако в Банке России рассматривается также возможность работы с долгосрочными долговыми ипотечными бумагами. По словам руководителей ЦБ, для переучета таких бумаг, средний срок обращения которых составляет 10 лет, Банк России испытывает ряд технических трудностей. В частности, по определенным причинам Центробанк не может держать в своем портфеле долговые бумаги со сроком обращения больше чем 1 год.

По нашему мнению, учет и переучет закладных затруднен и потому, что ограничены возможности коммерческих банков по работе с такими бумагами. Об этом свидетельствует несколько обстоятельств. В частности, при обсуждении на заседании правительства РФ проекта Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования учитывались некоторые рекомендации созданного незадолго до этого – в сентябре 1999г. – комитета по ипотеке Ассоциации российских банков, касавшиеся основных проблем развития ипотечного кредитования в России. Как полагают в данном комитете, основными препятствиями для нормального развития ипотечного кредитования являются 2 основных момента.

Прежде всего, это проблема поиска долгосрочных ресурсов. Банк, стремящийся самостоятельно привлечь ресурсы для такого рода кредитования, сталкивается с отсутствием на рынке ресурсов, которые можно было бы привлечь на сроки, необходимые для ипотеки, т.е. хотя бы до 2-5 лет. Сегодня на эти сроки реально осуществляется кредитование только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения ипотечных кредитов еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.

Источников формирования долгосрочных банковских ресурсов несколько. Во-первых, средства специализированных международных финансовых структур, в частности, те ресурсы, которые используются в схеме, предложенной федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Во-вторых, государственные бюджетные средства, которые в определенном объеме могут быть выделены для программы ипотечного кредитования. Это позволит перейти на рублевое кредитование и даст банкам возможность предоставлять своим клиентам кредиты на длительные (вплоть до 10 лет) сроки, соответственно снизив косвенным образом кредитные риски банков на подобные сделки.

Если первый блок проблем связан со срочностью и стоимостью привлекаемых ресурсов, то второй возникает в результате неподготовленности российского законодательства к процессу ипотечного жилищного кредитования. Залог недвижимости может быть высоколиквидным видом обеспечения кредитов. Но в сегодняшней России этого нет. В России ликвидность жилой недвижимости ограничена не только институтом прописки, но и отсутствием какой-либо судебной практики обращения взыскания на заложенное жилое недвижимое имущество. Остаются неясными многие налоговые аспекты, касающиеся обращения взыскания на такое имущество. В частности, согласно Закону о налоге на добавленную стоимость любая выручка от реализации заложенного имущества подлежит обложению НДС. То есть с суммы, полученной от реализации заложенной частным лицом недвижимости, банк будет вынужден платить в бюджет налог на добавленную стоимость. Соответственно эти расходы ведут к увеличению залоговых коэффициентов, т.е. той максимальной суммы кредита, которая может быть выдана частному лицу с учетом стоимости приобретаемого им жилья.

Это сдерживающие развитие ипотечного кредитования факторы. И пока они не будут устранены, коммерческие банки смогут вкладывать в ипотечное жилищное кредитование весьма ограниченные средства.

Как одно из направлений развития ипотечного жилищного кредитования можно рассматривать программу долевого участия в строительстве жилья, предложенную и реализуемую «Союзпетростроем» и Балтийским банком. Она предусматривает кредитование на стадии строительства жилья. Программа пользуется большим спросом, так как позволяет участникам значительно экономить на банковском проценте. Предложенная в рамках программы схема предусматривает, что и само кредитование, и погашение кредита осуществляются поэтапно.

Поскольку основной целью разработчиков программы было наибольшее удовлетворение существующего платежеспособного спроса на ипотечное кредитование, они стремились к снижению процентной ставки. В настоящее время номинальная процентная ставка составляет по договору 15%, но за счет поэтапного кредитования, когда практически со 2-го месяца пользования кредитом начинается его частичное погашение, реальная процентная ставка составляет от 5 до 7% в год. То есть, к примеру, на 10 тыс. долл., которые клиент берет сроком до 5 лет, его среднегодовые затраты на обслуживание кредита составляют 500-700 долл.

Второй привлекательной стороной программы является то обстоятельство, что первичный рынок жилья может предложить более низкие цены. Кроме того, в схеме отсутствуют посредники, квартира приобретается непосредственно у застройщика, вся схема платежей прозрачна, идет через банковские счета и удобна как клиентам, так и строителям. Строительные компании в данном случае получают возможность продавать жилье в условиях наиболее приемлемого для них налогообложения, так как исключается необходимость оформления части нереализованной недвижимости на собственном балансе (реализовывать в дальнейшем это жилье придется с большим налоговым бременем в части как налога на добавленную стоимость, так и налога на прибыль).

При сделках приобретения жилья при долевом участии в строительстве с элементами ипотеки отсутствует один из основных накладных расходов, которые вынужден оплачивать клиент при купле-продаже уже готового жилья, – плата за нотариальное удостоверение договора залога (сегодня это 1,5% от рыночной стоимости приобретаемой недвижимости). В рассматриваемой же схеме кредитования банк исключает эти затраты на определенной стадии кредитования.

Авторы программы предложили удобную шкалу тарифных ставок страхования заложенной недвижимости, а также страхования жизни и трудоспособности, которые составляют от 0,8 до 1% в год от суммы кредита. Это стало возможным благодаря участию в программе страховых компаний «Ингосстрах–Санкт-Петербург» и «Энергогарант». Кроме того, приобретая квартиру на первичном рынке жилья, клиент избегает риска «нечистоты» правового титула квартиры, который тоже необходимо страховать, что сегодня стоит очень дорого.

Наконец, программа предусматривает и залог старого жилья клиента, если речь идет об улучшении жилищных условий. В этом случае при выдаче кредита, как правило, учитываются и те средства, которые в дальнейшем будут получены от реализации уже имеющегося жилья.

В основу описываемой программы и других схем ипотечного кредитования положено требование обязательного декларирования доходов клиента (что, безусловно, правильно: человек, претендующий на кредит, тем более на длительный срок, должен подтвердить свою платежеспособность). При этом при оценке платежеспособности следует исходить из реальной экономической ситуации в стране. В частности, банк не может не учитывать настоящего положения дел и сложившуюся на сегодня систему налогообложения, иначе реальный платежеспособный спрос на данные кредиты будет искусственно занижен во много раз. В такой ситуации банки должны требовать дополнительных гарантий возврата кредитов, например, в форме поручительств.

На основании изложенного можно заключить, что рынок жилищного ипотечного кредитования в России еще только зарождается, нельзя ждать от него сиюминутной отдачи, особенно учитывая реальную экономическую ситуацию в стране. Создаваемая сегодня система жилищного кредитования требует очень большого терпения от всех участников процесса, прежде всего от строительных организаций, включившихся в эту систему и имеющих пока не более 1-2, максимум 5 кредитов, предоставленных банками на долевое участие в строительстве жилых домов, от страховщиков, риэлтеров и, безусловно, от всех банков, которые работают с клиентами, заинтересовавшимися ипотечным кредитованием.

3.2. Рекомендации по привлечению банками ресурсов для ипотечного кредитования

Проблему привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее критичной для развития системы жилищного ипотечного кредитования в России.

Слишком «короткие» и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

Имеются две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

1. ориентация на «розничные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

2. ориентация на «оптовые» источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

К «розничным» источникам кредитных ресурсов можно отнести также средства на «контрактных» жилищных накопительных счетах (такие счета предполагают на первом этапе накопление гражданином определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в этом же банке для приобретения жилья).

По ряду причин вклады населения являются наименее возможным сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, вклады населения оказываются наиболее мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.

Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из «оптовых» источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

  •  кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков;
  •  средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, а также другими) сроком на 5-10 лет;
  •  средства от продажи целевых облигационных займов.

Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан на «оптовых» источниках, формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения таким образом проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке – специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка. Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.

Возможны следующие модели привлечения банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов.

Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.

Модель 2. Рефинансирование банков через систему общих фондов банковского управления (ОФБУ).

Модель 3. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов этого рынка.

Модель 4. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).

Модель 5. Заключение банком с юридическими и/или физическими лицами кредитных договоров под залог жилья с оформлением соответствующих закладных.

Модель 6. Выпуск банком ипотечных облигаций с обеспечением в виде залога ипотечных кредитов или закладных. Эмиссия банками ипотечных облигаций, обеспеченных залогом кредитов или закладных, с точки зрения ее правового оформления требует внесения изменений в законодательство.

Модель 7. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему общих фондов банковского управления (ОФБУ). Общие фонды банковского управления являются одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить деньги и ценные бумаги, то возможна организация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных.

Реализация последней модели затруднена тем, что в соответствии с п. 3.4 Инструкции ЦБ №63 от 2 июля 1997г. «О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями РФ» кредитная организация – доверительный управляющий не может выдавать кредиты (займы) за счет имущества, находящегося в доверительном управлении, а также получать кредиты (займы) в качестве доверительного управляющего. Тем не менее, решить эту проблему, по нашему мнению, возможно, если в договоре доверительного управления будет указано, что средства доверителя могут быть использованы в ипотечном кредитовании.

Кредитные организации, имеющие в своем распоряжении квалифицированные кадры и развитые кредитные технологии, способны осуществлять грамотную экспертизу закладных, поскольку переход прав по закладной означает передачу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Необходимо урегулировать вопрос о налогообложении ОФБУ (доверительных управляющих и учредителей).

Региональные и местные органы власти, заинтересованные в развитии ипотечного кредитования в своем регионе, могут инициировать создание ОФБУ при крупных региональных банках. В фондах могут размещаться денежные средства региональных и местных органов власти, направленные на поддержку ипотечного кредитования, а также средства пенсионных фондов, населения, предприятий.

При этом бюджетные средства, направленные в ОФБУ, не следует рассматривать как безвозмездное бюджетное финансирование программы, а как долгосрочный актив, приносящий стабильный индексированный доход, защищенный от возможного банкротства кредитной организации, поскольку кредитная организация является лишь доверительным управляющим, а имущество, переданное в управление, не будет включено в конкурсную массу при банкротстве банка. При этом в инвестиционной декларации может быть указано, что деньги учредителей направляются на покупку закладных данного региона или сформулированы другие ограничения.

Главным преимуществом данной схемы является то, что в регионе создается рынок закладных, что необходимо для создания самодостаточной системы рефинансирования ипотечного кредитования и активного вовлечения кредитных организаций региона в такое кредитование. Механизм рефинансирования в этом случае будет выглядеть следующим образом.

1. Покупатель жилья обращается в банк за кредитом на покупку жилья.

2. Банк выдает ипотечный кредит под залог недвижимости на длительный срок. Оформляется закладная, которая переходит банку. В регистрирующем учреждении юстиции делается запись в государственном реестре об ипотеке.

3. Учредители ОФБУ – физические или юридические лица вносят в него деньги. В инвестиционной декларации банк – доверительный управляющий данного ОФБУ указывает, что средства фонда будут направлены на покупку закладных.

4. Банк – доверительный управляющий ОФБУ покупает закладные у других кредитных организаций за счет средств, переданных в ОФБУ его учредителями. Для перехода прав по закладной на ней совершается передаточная надпись в пользу доверительного управляющего и ему передается закладная. Переход прав по закладной означает передачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Доверительный управляющий должен потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его наименования и места нахождения и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства.

5. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от нового владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с заверенной надлежащим образом выпиской из реестра, делает промежуточные и окончательные платежи.

6. Доверительный управляющий формирует портфель закладных с тем, чтобы обеспечить учредителям ОФБУ стабильный доход. В случае погашения, в т.ч. досрочного, доверительный управляющий покупает на вырученные средства другие закладные. На это направляются также средства, полученные от должников по обязательствам, в т.ч. в связи с частичным погашением основного долга.

3.3. Предложения по обороту закладных как способу контроля обязательств при ипотечном кредитовании

Как уже отмечалось выше, одной из проблем ипотечного кредитования является отсутствие у банков долгосрочных ресурсов. Одним из наиболее целесообразных способов привлечения средств банком является выпуск закладных. Правоотношения по закладной регулируются нормами главы 3 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Экономическая же сторона вопроса нуждается в некоторых разъяснениях и уточнениях.

На наш взгляд, закладная, являясь ценной бумагой, может участвовать в хозяйственном обороте наравне с другими ценными бумагами. Однако поскольку она не является эмиссионной ценной бумагой, регистрация ее выпуска не требуется, что, как представляется, может привести к ухудшению регулирования рынка ипотечных кредитов. Для выхода из этой ситуации целесообразно контролировать переход соответствующих прав собственности посредством функционирования специального ипотечного регистратора. Последний не должен заменять государственные органы, регистрирующие сделки по ипотеке, в его функции может входить весь объем работ по регистрации перехода прав требования по закладным. В этой связи может быть предложена следующая схема деятельности регистратора.

Прежде всего, введем необходимые термины.

Ипотечный регистратор – юридическое лицо, которое на основании пакета соответствующих документов (договоров, доверенностей, лицензий и др.) ведет реестр закладных (является держателем реестра). На ипотечного регистратора могут распространяться правила, согласно которым в настоящее время в России держателем реестра не могут быть:

  •  сам эмитент закладных (если количество инвесторов больше 1000);
  •  инвестор любого эмитента закладных;
  •  номинальный держатель закладных любого эмитента.

Деятельность регистратора может подлежать лицензированию. Регистратор не вправе передавать функции держателя реестра или его части другому лицу.

Только запись в реестре закладных гарантирует права требования держателя закладной. При заключении сделки купли/продажи либо передачи иным путем закладной регистратор делает в реестре соответствующую запись о передачи прав требования и выдает подтверждение (сертификат) о переходе данных прав. Покупатель вступает в права требования по конкретной закладной только после выдачи такого подтверждения.

Снятие реестра – фиксация полной информации, содержащейся в реестре, в виде списка держателей закладных (электронного или бумажного), содержащего полную информацию о каждом держателе, о количестве и составе принадлежащих ему закладных на конкретный момент времени.

Поскольку опыта деятельности ипотечных регистраторов в России в настоящее время нет, можно попытаться обобщить опыт отечественных регистраторов, занимающихся ведением реестров акционеров. Анализ деятельности регистраторов показывает, что существует несколько этапов в их развитии.

1. На первом этапе разрабатываются простейшие формы отношений с эмитентом, составляется минимальная отчетность (как правило, только учетные регистры). Реестр ведется в форме электронных записей на основе распространенных баз данных. Подобная практика приводит к следующим негативным последствиям:

1) информация, содержащаяся в реестре, часто недостоверна;

2) в случае больших реестров возможна потеря управляемости реестром как на уровне баз данных, так и в плане документооборота;

3) при возрастании объемов информации (больших объемов сделок или большого количества участников) увеличивается количество технологических сбоев;

4) ни один реально работающий независимый регистратор на данный момент не может предоставить полную аналитическую картину структуры акционерного капитала;

5) юридическая сторона регистрации передачи прав собственности на вторичном рынке чаще всего сомнительна.

2. Основными трудностями, вызывающими переход ко второму этапу, является падение управляемости реестра и требование лицензирования регистраторской деятельности. На этом этапе независимый регистратор пытается упорядочить свою деятельность на основе изменения организации документооборота. Прогнозируемое развитие такого регистратора – увеличение надежности работы при потере оперативности.

3. Третий этап характеризуется попытками интеграции различных депозитариев и регистраторов в единую систему. Но поскольку каждый из них использует свою технологию, то процесс идет медленно и с минимальным успехом.

Анализ показывает, что наиболее перспективным является слияние ипотечного регистратора и возможных ипотечных депозитариев, объединение их между собой и внедрение единой информационно–аналитической сети с узлами, расположенными в регионах эмитентов. Подобное решение может обеспечить повышение оперативности регистрации сделок и ускорение доступа к крупнейшим торговым фондовым площадкам, т.е. выход на реальный вторичный рынок закладных. Это позволит проводить контроль за движением закладных на рынке, а также их котировку. Успешное котирование закладных приобретает большое значение в случае проведения последующих эмиссий, так как обеспечивает интерес инвесторов к эмитентам закладных, позволяет привлекать средства на длительный срок под залог недвижимости.

По существующим сегодня требованиям технология работы регистратора должна обеспечивать оперативную регистрацию перехода прав требования, целостность и управляемость реестра. Кроме того, должна соблюдаться юридическая корректность такой регистрации, технология должна быть устойчивой по отношению ко всевозможным сбоям в работе и не допускать злоупотреблений. Для обеспечения такого рода условий необходимо сочетание бумажной и электронной (компьютерной) технологий, причем для недопущения злоупотреблений должны быть приняты специальные меры, поскольку запись в реестре является достаточным и окончательным подтверждением права требования.

Современное понимание проблемы предполагает ведение специальных счетов эмитентов (в электронной форме), запись в которых и гарантирует права требования. При регистрации перехода прав требования может использоваться пакетная технология, которая гарантирует защиту от сбоев и злоупотреблений.

Информационные возможности регистратора обеспечиваются электронной формой организации лицевых счетов инвесторов, что определяет широкие возможности получения конкретной оперативной и обобщающей аналитической информации о структуре и перемещении ипотечного капитала каждого эмитента. Данные возможности включают в себя предоставление информации о крупнейших эмитентах, географическом распределении ипотечного капитала, объеме и количестве сделок по закладным на вторичном рынке (обороты) и др.

Минимальный штат регистратора, обеспечивающий эффективную обработку данных, как правило, состоит из следующих сотрудников: администратор – 1 чел.; управляющий счетами – 1 чел.; операционисты – 2 чел.; системный программист – 1 чел.; работники хранилища – 2 чел.; менеджер по связям с эмитентом – 1 чел. Таким образом, минимальный штат, требующийся для работы регистратора, – 8 чел. Опыт действующих регистраторов показывает, что такой штат способен обеспечивать регистрацию одной сделки за 10-15 мин.

Следует отметить, что подготовка персонала может занять продолжительное время. Так, операционист (при наличии опыта предыдущей работы операционистом) может быть подготовлен за 1-2 месяца, управляющий счетами (при условии опыта работы бухгалтером) – за 2-3 месяца, администратор и менеджер – за 6-7 месяцев.

Менеджер по связям должен хорошо представлять себе перспективы развития рынка акций и особенности данного эмитента, анализировать рынок, составлять аналитические отчеты для эмитента. Он должен иметь экономическое образование и опыт работы на фондовом рынке.

3.4. Предложения по обеспечению возвратности ипотечного кредита

Как известно, при осуществлении кредитной деятельности одна из основных задач, стоящая перед банковскими структурами, – минимизация кредитных рисков. Для достижения данной цели используется большой арсенал методов, включающий формальные, полуформальные и неформальные процедуры. Хотя современный методический инструментарий направлен на облегчение принятия кредитных решений, он далеко не идеален и в ряде случаев может даже дезориентировать банковских специалистов. Аналогичная ситуация характерна и для самого механизма минимизации рисков, также основанного на детальных расчетах, схемы которых могут содержать разнообразные изъяны. Рассмотрим некоторые проблемы, возникающие в подобных обстоятельствах.

Одним из классических способов минимизации кредитных рисков является внесение заемщиком залога. Однако такой путь не гарантирует успеха кредитной политике банка. Одной из причин этого является возникающая при управлении кредитными рисками рефлексивная взаимосвязь между кредитом и залогом. Впервые этот эффект был системно проанализирован Дж. Соросом.

Между кредитом и залогом существуют прямые и обратные связи. При этом залог трактуется максимально широко – как некая вещь, имеющая определенную стоимость, определяющая кредитоспособность должника независимо от того, передается она в действительности в залог или нет. В качестве залога может выступать либо собственность, либо ожидаемый в будущем приток дохода, то есть то, что кредитор считает обладающим ценностью. Основная сложность при определении истинной стоимости залога заключается в том, что его рыночная цена является плавающей величиной и зависит от фазы экономического цикла. Так, сильная экономика с высокой кредитной активностью, как правило, поднимает оценки активов и увеличивает объемы поступающих доходов, служащих для определения кредитоспособности заемщика; на траектории экономического спада ценность залоговых активов может стремительно падать.

Таким образом, для адекватной оценки стоимости залога необходимо учитывать большое число факторов, в т.ч. будущую динамику экономической и правовой конъюнктуры, т.е. принятие микроэкономических решений зависит от макроэкономической ситуации. Это предопределяет необходимость проведения кредитными организациями макроэкономических прогнозов для разработки собственной эффективной кредитной политики.

Выдача кредита в период экономического роста под залог, оцениваемый по цене этого периода, и его погашение посредством реализации залога в период депрессии приводят к финансовым потерям кредитной организации. При подобных систематических ошибках в определении платежеспособности своих клиентов банк может «лопнуть» даже при незначительных конъюнктурных спадах.

В этой связи возникает довольно сложная задача определения кредитором срока, на который целесообразно выдавать кредит. Данный срок должен быть выбран так, чтобы цена залога на момент погашения кредита не была слишком низкой, в противном случае риск невозврата кредита резко возрастает. Проблема определения оптимального срока кредитования особенно обостряется в условиях высокой инфляции, так как сильный незапланированный рост цен может полностью «съесть» процент за кредит, что равносильно финансовым потерям банка.

Однако даже при осознании необходимости учета эффекта рефлексивности в цепочке «кредит – залог» полностью устранить финансовые риски кредитования не удается. Это связано со следующими проблемами, с которыми сталкиваются банковские аналитики:

  •  сложностью прогнозирования цены залога, так как для этого необходимо идеальное знание развития соответствующего товарного рынка (в ряде случаев в качестве залога может использоваться портфель ценных бумаг, что предполагает работу банковских аналитиков на фондовом рынке для изучения и прогнозирования динамики котировок соответствующих ценных бумаг);
  •  невозможностью точного прогнозирования периодичности и состояния экономического цикла (в ряде случаев не удается идентифицировать даже характер текущей фазы экономической динамики);
  •  неопределенностью инфляционной динамики, которая зависит от мер государственного регулирования.

Решение проблемы неопределенности цены залога путем завышения его текущей величины над суммой выдаваемого кредита по принципу «гигантский залог под смехотворный кредит» на первый взгляд кому-то может показаться естественным, однако на практике оказывается слабо реализуемым, так как в этом случае падает спрос на сами кредиты, что равносильно «урезанию» кредитного рынка и подрыву финансовых позиций банка.

Помимо прямого искажения истинной цены залога инфляция оказывает большое влияние на рентабельность, а потому и на платежеспособность заемщика. Частным, но очень важным случаем такого воздействия являются активные инфляционные налоги. Рассмотрим эту проблему более подробно.

Если предприятие в момент t использует сырье и материалы y(t) по цене c(t) для производства продукта x(t+h), который реализуется по цене p(t+h) с временным лагом h (в месяцах), то в соответствии с практикой бухгалтерского учета фактическая величина налога на добавленную стоимость J будет равна:

, где

r – ставка налога на добавленную стоимость.

Однако истинная величина НДС, которая должна была бы изыматься государством, составляет величину:

.

Тогда сумма активного инфляционного налога на добавленную стоимость:

будет исчисляться по формуле:

, где

q – среднемесячный индекс инфляции производственных затрат предприятия.

Величина T показывает финансовые потери, которые несет фирма из-за т.н. инфляции издержек. Относительная величина активных инфляционных налогов (по отношению к валовой стоимости начального периода):

составляет:

, где

b – удельный вес материальных затрат в валовом выпуске продукции фирмы.

Таким образом, чем больше затратный параметр b, темп инфляции q, производственно-реализационный цикл продукции фирмы h и налоговые ставки, тем более уязвима эта фирма в условиях инфляции. Следует отметить, что при высокой инфляции проблема активных инфляционных налогов может выступать в качестве главного фактора падения экономической активности юридических лиц и подрыва их платежеспособности.

Из сказанного вытекает, что кредитор при финансировании того или иного предприятия должен учитывать его «антиинфляционную устойчивость» путем оценки его производственных параметров, накладываемых на прогнозы инфляционных тенденций. Отсюда ясно видны проблемы, с которыми сталкивается банк:

  •  сложность получения истинной информации о производственных параметрах фирмы b и h;
  •  сложность получения прогнозов о динамике цен на оборотные средства кредитуемой фирмы, поскольку это связано с серьезными затратами на исследование соответствующих товарных рынков.

Игнорирование проблемы активных инфляционных налогов, особенно когда высокая инфляция приводит к росту риска потери выданных кредитов, может вести также к неправильному распределению кредитного портфеля в разрезе долгосрочных и краткосрочных вложений.

Риски при выдаче кредитов физическим лицам

Оценка кредитных рисков тяготеет к определенной формализации и унификации. Так, в отношении физических лиц часто используются балльные методы оценки их кредитоспособности. В этом случае выделяется группа признаков клиента (пол, возраст, профессия и т.п.), по каждому из которых проставляется соответствующий балл в зависимости от того, к какой категории относится данный человек. Сумма баллов по всем признакам сравнивается с неким критическим значением и в зависимости от результатов сравнения клиент признается либо кредитоспособным, либо некредитоспособным. Какие же проблемы возникают при такой процедуре отбора клиентов?

Во-первых, довольно сложно грамотно учесть все ключевые признаки клиента, так как многие из них плохо формализуемы.

Во-вторых, балльные оценки признаков, как правило, достаточно субъективны. Так, мужчина и женщина получают разные баллы при оценке кредитных рисков. При этом количественные значения этих баллов формируются либо экспертным путем, либо по весьма субъективным расчетным схемам. На наш взгляд, в подобной ситуации можно было бы повысить объективность балльных оценок, вычисляя их на основе ретроспективной информации о невозвратах клиентами полученных кредитов, в т.ч. с использованием поло-возрастных критериев. В этом случае балльная оценка представляла бы собой процент возвращенных кредитов среди мужчин и женщин. Однако и такая процедура не устраняет «размытости» балльных характеристик, так как период усреднения ретроспективных данных может быть различным и выбирается субъективно. Между тем искомые баллы сильно зависят от значения анализируемого периода, что затруднено в отсутствие длительных кредитных историй.

В-третьих, используемые в расчетах балльные оценки не являются застывшими во времени величинами, поскольку сдвиги в социально-экономических условиях приводят к изменению уровня риска каждого признака. Иными словами, система баллов должна оперативно обновляться. При этом пересчет балльной шкалы идет для каждого временного интервала с учетом специфики конкретного банка и выдаваемых им кредитов (краткосрочный, долгосрочный и т.п.).

В-четвертых, критическое значение суммы баллов, с которым сравнивается ее фактическая величина, определяется эмпирически. Никаких серьезных теоретических обоснований этой величины нет. Очевидно, что в общем случае критический порог также является «плавающей» во времени величиной и должен быть дифференцирован в зависимости от вида кредита. Любые ошибки и погрешности в определении критической величины суммы баллов могут давать принципиально неверный результат, особенно когда фактическое значение баллов лежит близко к критическому.

Таким образом, поставить на «конвейер» выдачу кредитов физическим лицам на основе количественных методик оценки рисков весьма непросто. Всегда существует потребность неформальной перепроверки результатов количественных тестов.

Риски при выдаче кредитов юридическим лицам

В отношении методов оценки рисков кредитования юридических лиц актуальны те же проблемы, что и лиц физических. Так, при расчете вероятности банкротства фирмы аналитики банка используют многофакторные модели, предполагающие процедуру взвешивания основных показателей деятельности кредитуемого юридического лица. Далее полученный интегральный показатель сравнивается с эталонными значениями (их может быть несколько). По результатам сравнения делается окончательное заключение о платежеспособности хозяйствующего субъекта.

Здесь, как и в предыдущем случае, проблема определения состава и числа взвешиваемых частных показателей однозначного решения не имеет. Вопрос же формирования системы весовых коэффициентов стоит еще более остро, чем в случае с физическими лицами, так как для количественного соизмерения роли и «веса» совершенно различных сторон жизни предприятия в данном случае нет вообще никакой объективной основы.

Между тем даже незначительные сдвиги в системе весовых коэффициентов могут принципиально изменить конечный результат проводимой экспертизы. Эта опасность особенно велика, если учесть, что на практике области высокой, невысокой и малой вероятности неплатежеспособности кредитуемого субъекта являются весьма узкими и близко примыкают друг к другу. Фактически любые числовые флуктуации в частных показателях заемщика могут спровоцировать его «переход» из одной зоны (например, более привлекательной) в другую (менее привлекательную).

Положение осложняется наличием «конкурирующих» количественных методов анализа платежеспособности фирмы, основанных на вычислении по данным бухгалтерского баланса специальных коэффициентов – индикаторов. Среди них – коэффициенты текущей ликвидности, обеспеченности собственными оборотными средствами, восстановления платежеспособности, защищенности капитала, фондовой капитализации прибыли и т.д.

Каждый из названных коэффициентов имеет эталонное значение, с которым сравнивается его расчетный аналог. При этом на практике эталонное значение является единым и «замороженным». Между тем очевидно, что оно должно быть, во-первых, дифференцированным для различных отраслей, имеющих объективно различную структуру активов и пассивов, во-вторых, жестко привязано к темпам инфляции, рост которых способствует завышению отчетных коэффициентов – индикаторов. По-видимому, не будет ошибкой утверждение, что эталонные коэффициенты должны быть дифференцированы и в региональном разрезе, так как различные территории имеют далеко не одинаковые воспроизводственные условия и возможности для сбыта продукции, что сказывается на основных финансовых показателях деятельности коммерческих фирм и бюджетных показателях самих регионов.

Наличие «конкурирующих» методик оценки платежеспособности фирмы генерирует еще одну проблему: результаты анализа, проводимого в соответствии с разными методиками, часто дают существенно различные результаты. Так, расчет коэффициента текущей ликвидности применительно к ряду предприятий Смоленской области свидетельствует об их финансовой несостоятельности, в то время как применение различных многофакторных методик, наоборот, позволяет диагностировать низкую вероятность их банкротства.

Столь явные логические коллизии на стадии оценки кредитных рисков могут не только смутить, но и полностью дезориентировать любого банкира. Выход из данной ситуации как будто один – отдать предпочтение одной из методик. Однако подобный подход таит в себе возможность серьезных просчетов на отдельных отрезках макроэкономического цикла.

В данной связи можно констатировать, что в настоящее время перед аналитиками коммерческих банков стоит сложная задача определения того, какую методику и в какое время целесообразно применять для оценки кредитных рисков. Ситуация осложняется и тем, что пока не существует никаких объективных критериев для такого упорядочения научно-методического инструментария кредитных институтов.

В соответствии с вышесказанным можно заключить, что управление кредитными рисками требует высокой квалификации банковских специалистов, которые должны не только владеть основами современного количественного финансового анализа, но и обладать высокой профессиональной интуицией.

Список использованных источников

I. Законодательные и нормативно-правовые акты

  1.  Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I, II. – М.: Инфра-М, 2005, 551 с.
    1.  Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г.
    2.  О банках и банковской деятельности: Федеральный закон №17-ФЗ от 3 февраля 1996 г.

II. Книги, монографии

  1.  Абашина А.М., Маковский А.А., Симонова М.Н., Талье И.К. Кредиты, займы, ссуды. М.: Филинъ, 2006.
    1.  Банки и банковские операции: Учебник для вузов.М.: ЮНИТИ, 2005.
    2.  Банковское дело: Учебник.М.: Финансы и статистика, 2006.
    3.  Германия. Факты. – Франкфурт-на-Майне, 2005.
    4.  Гросиан Р. К. Как вести дела с банками. Кредиты, денежные вклады, платежный оборот.М.: Международные отношения, 2004.
    5.  Долан Э. Дж. и др. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика.СПб.: 2001.
    6.  Есипов В. Е. Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие. – С–Пб.: СПбГУЭФ, 2006.
    7.  Жилищная экономика: Пер. с англ. М.: Дело, 2004.
    8.  Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимoсти)». – М.: ПРИОР, 2006.
    9.  Иванов В. В. Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000.
    10.   Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США: Учебное пособие. Екатеринбург, 2006.
    11.  Казимагомедов А.А. Банковское обслуживание населения: зарубежный опыт.М.: Финансы и статистика, 2006.
    12.  Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом. – Саров, 2006.
    13.  Масевич М. Г. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости). – М.: Контракт, 2006.
    14.  Общая теория денег и кредита: Учебник.М.: ЮНИТИ, 2003.
    15.  Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие.М.: Дело, 2006.
    16.  Печникова А.В. Денежно-кредитное регулирование экономики Великобритании.М.: Финансы и статистика, 1986.
    17.  Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: Аудитор, 2006.
    18.  Соколинская Н.Э. Учет и анализ краткосрочных и долгосрочных кредитов.М.: Консалтбанкир, 2005.
    19.  Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости.С.–Пб., 2005.
    20.  Управление портфелем недвижимости: Учеб. пособие для вузов /Пер. с англ. М.: ЮНИТИ, 2006.
    21.  Усоскин В.М. Современный коммерческий банк. Управление и операции. – М.: ВАЗАР-ФЕРРО, 2004.
    22.  Уткин Э. Риск-менеджмент. – М.: ЭКМОС, 2006.
    23.  Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости /Пер. с англ.М.: Дело, 2005.

III. Материалы конференций и сборники научных трудов

  1.  Международная практическая конференция «Ипотека в России». Сборник материалов.М.: АНХ, 2006.
    1.  Оценочная деятельность в России. Сборник научных трудовМ.: Издательство Финансовой академии, 2006.

IV. Публикации в периодических изданиях

  1.  Андрюшин С.А. Нужен ли нам опыт системы учреждений мелкого кредита дореволюционной России? // Бизнес и банки. 2006. №49.
    1.  Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости.М.: Финансы и статистика, 2006.
    2.  Власов П., Хорошавина Н. Кредиты не для слабонервных. // Эксперт. 2006. №30.
    3.  Грачев И.Д., Южанов И.А. Новый Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – возможность приобретения жилья в кредит //Юрист. 2006. №10.
    4.  Дьяконова И. История развития сберегательных касс в Германии //Бизнес и банки. 2004. №39.
    5.  Жердев Ф., Рошек Ю. Кредит с видом на квартиру: об ипотечном кредитовании в Москве //Профиль. 2006. №10.
    6.  Замуруева И. Ипотека на потоке //КомерсантЪ власть. 2006. №32.
    7.   Зенец Н. Возможности развития ипотечного кредитования: Залог земли //Экономист. 2005. №4.
    8.  Коплус С. Оценка активов при кредитовании под залог имущества //Риэлтер. 2006, №4.
    9.  Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования //Деньги и кредит. 2006. №6.
    10.  Петров Н. Дом из ипотеки //Российская Федерация сегодня. 2006. №15.
    11.  Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития //Деньги и кредит. 2005. №3.
    12.  Смирнов В. Стандарты в деятельности участников рынка недвижимости //Риэлтер. 2006, №№3, 4.
    13.  Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы //Хозяйство и право. 2005. №9.


денежный рынок

фондовый рынок

рынок капиталов

ипотечный рынок

Специализированные банки

Инвестиционный банк

нновационный банк

Ипотечный банк

Эмиссионные консультации, выпуск и андеррайтинг ценных бумаг

Финансирование и кредитование инновационных проектов, научно-технических разработок

Выдача ипотечных кредитов – долгосрочных кредитов под залог недвижимости

Коммерческий банк

Активные

Выполняет  операции

Пассивные

Комиссионные

Операции с ценными бумагами

Учет векселей

Выдача кредитов

Обслуживание пластиковых карточек

Потребительский кредит

Коммерческий кредит

Компенсационный кредит

Ссуда

Среднесрочные кредиты (от 1 года до 3 лет)

Долгосрочные кредиты (более 3 лет)

Краткосрочные кредиты (до 1 года)

Ипотечные кредиты

Лизинг

Займы

Заемщик

Продавец жилья

Заемщик направляется к продавцу жилья и подбирает квартиру. Квартира резервируется для него по отдельному соглашению с продавцом, которое является предварительным договором купли–продажи.

Банк

Заемщик обращается в банк и предъявляет предварительный договор купли–продажи жилья. Банк рассматривает заявление на получение ипотечного кредита. Если принимается положительное решение о выдаче кредита, то банк оформляет все необходимые договоры и другие документы.

Заемщик страхует заложенное жилье, а также жизнь и трудоспособность. Часть расходов на страхование могут брать на себя участники ипотечного рынка на основе специального соглашения.

Страховая компания

Для определения залоговой стоимости заемщик по согласованию с продавцом приглашает оценщика и несет расходы, связанные с оценкой жилья.

Лицензированные оценщики

Владелец квартиры

МИАН

Договор купли–продажи

Покупатель

МБ СБ РФ

Договор залога

Предоставление кредита

Внесение задатка

Внесение остатка

Погашение кредита

Условные обозначения:

– действия первого этапа;

– действия второго этапа

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию

Банки

Заемщики – физические лица

Страховые компании

Кредитные союзы

Страховые компании

Инвестиционные компании

Негосударственные пенсионные фонды

Физические лица

Гарантии, поручительства, права требования

Инвесторы

Кредитный пул

Выплата

купонного дохода

Погашение облигаций

Приобретение ипотечных облигаций

Выкуп кредитов

Погашение кредита

Кредит под залог жилья

Залог жилья

Уступка прав требований по кредиту и залогу


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

65576. ПЕДАГОГІЧНІ УМОВИ ФОРМУВАННЯ ДИДАКТИЧНОЇ КОМПЕТЕНТНОСТІ МАЙБУТНІХ ВИКЛАДАЧІВ ВИЩИХ АГРАРНИХ НАВЧАЛЬНИХ ЗАКЛАДІВ 213.5 KB
  Потреба в удосконаленні дидактичної компетентності власної педагогічної майстерності. Зовнішній чинник: потреба ВНЗ у викладачах з високим рівнем педагогічної майстерності Мета: сформувати дидактичну компетентність майбутніх викладачів аграрних ВНЗ Методологічні підходи...
65577. КОМП’ЮТЕРИЗОВАНА СИСТЕМА КОМЕРЦІЙНОГО ОБЛІКУ ЕЛЕКТРИЧНОЇ ЕНЕРГІЇ ТА ЇЇ МЕТРОЛОГІЧНЕ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ 531 KB
  Зі створенням Оптового Ринку Електричної Енергії що складається з незалежних акціонерних компаній державні електричні компанії та державні акціонерні електричні компанії незалежного регулюючого органу Національна комісія з питань регулювання електроенергетики України...
65578. РЕГІОНАЛЬНІ ОСОБЛИВОСТІ РОЗВИТКУ ТРАНСКОРДОННОГО СПІВРОБІТНИЦТВА 536.5 KB
  Сучасний період світової історії що характеризується новітніми тенденціями євроінтеграції та глобалізації відзначився новим поглядом країн на потреби особливості та потенціал розвитку своїх територій.
65579. СИСТЕМА ПІДТРИМКИ ПРИЙНЯТТЯ РІШЕНЬ ДЛЯ АВТОМАТИЗАЦІЇ ПРОЦЕСУ КЕРУВАННЯ РУХОМ ДИЗЕЛЬ-ПОЇЗДА 297 KB
  Тому розробка з метою автоматизації процесів керування системи підтримки прийняття рішень для машиніста дизельпоїзда вітчизняного виробництва з новим тяговим електроприводом на основі асинхронних двигунів є безсумнівно актуальним завданням що визначає напрямок...
65580. Обгрунтування параметрів землезберігаючих технологій при відкритій розробці розсипних родовищ титанових руд і бурштину 238.5 KB
  Кар’єри фабрики збагачення і хвостосховища будуються на значній відстані одне від одного що погіршує технікоекономічні показники підприємств. Метою роботи є обґрунтування параметрів землезберігаючих технологій відкритої розробки обводнених розсипних родовищ...
65581. СПІВВІДНОШЕННЯ РОЗСУДКУ І РОЗУМУ: ФІЛОСОФСЬКО-ПЕДАГОГІЧНИЙ КОНТЕКСТ 263 KB
  Чому власне співвідношення розсудку і розуму розглядається як філософсько-педагогічна проблема Наша освіта відчайдушно загрузла у болоті розсудкових форм і не менш розсудкових інноваційних симулякрів бездумних реформувань.
65582. Методи нечіткої кластеризації політематичних текстових документів 641.5 KB
  Вирішення таких задач можливе за допомогою методів кластеризації що дозволяють розбивати множину webсторінок на категорії залежно від характеристик даних документів. Слід зазначити що більшість web-сторінок є політематичними текстовими документами тобто одночасно...
65583. РОЗВИТОК ТЕОРІЇ І МЕТОДІВ МАТЕМАТИЧНОГО МОДЕЛЮВАННЯ РЕЖИМІВ РОБОТИ ЕЛЕКТРИЧНИХ СИСТЕМ З НЕСИМЕТРІЄЮ 843 KB
  Розв’язання таких задач принципово можливо на основі переходу до математичних моделей, що використовують рівняння у фазних координатах. Перейти до більш повних і точних моделей на основі рівнянь у фазних координатах, що враховують електромагнітний і електростатичний...
65584. РОЗВИТОК У КЕРІВНИКІВ ОПЕРАТИВНО-РОЗШУКОВИХ ПІДРОЗДІЛІВ ДЕРЖАВНОЇ ПРИКОРДОННОЇ СЛУЖБИ УКРАЇНИ ЗДАТНОСТІ ДО САМОРЕГУЛЯЦІЇ ПСИХІЧНОЇ СТІЙКОСТІ В ЕКСТРЕМАЛЬНИХ УМОВАХ 235 KB
  За оцінкою експертів у рейтингу якостей керівника ОРП ДПСУ найважливішою є здатність до саморегуляції в екстремальних умовах професійної діяльності. З огляду на це керівник ОРП повинен бути емоційно стриманим уміти контролювати себе тобто мати високий рівень саморегуляції...