13303

ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЕ ХОЗЯЙСТВО

Лекция

Макроэкономика

Жилищный фонд включает недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, хозяйственные приусадебные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития

Русский

2014-09-23

1.99 MB

6 чел.

МЧС РОССИИ

Санкт-Петербургский университет Государственной

противопожарной службы

Учебно-методический комплекс

по дисциплине «Экономика государственного и муниципального сектора»

СМК-УМК-Д 4.4.2-41-2013

 Управление документацией

                                                            УТВЕРЖДАЮ

                                                            Начальник кафедры

                                        УиИМК

полковник внутренней службы

         _______________Е.Н. Бардулин

                                                   «____»_____________201_

 

  

ТЕМА 10. ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЕ ХОЗЯЙСТВО

лекция по дисциплине

«Экономика государственного и муниципального сектора»

(080504.65 - «Государственное и муниципальное управление»)

СМК-УМК-Д 4.4.2-41-2013

Рассмотрена на заседании

                                                                                кафедры УиИМК
                                                                                протокол № _____

                                                                                от  «____»_________ 201_ г.

Санкт-Петербург

201_

Должность

Фамилия/ Подпись

Дата

Разработал

Преподаватель кафедры УиИМК

Стариченкова Е.М.

Проверил

Зам.начальника кафедры п-к вн.службы

Мартышевская А.В.

Стр. 2 

1. Учебные цели лекционного занятия по 10 теме

Дать студентам целостные знания о жилищно-коммунальном хозяйстве  муниципального сектора.

Развивать у студентов стремление к углубленному освоению материала по дисциплине «Экономика государственного и муниципального сектора», прививать навыки самостоятельной работы с первоисточниками и учебно-методическими материалами.

2. Воспитательные цели

Воспитание у студентов творческого подхода в ходе приобретения профессиональных компетенций.

Воспитание у студентов профессионально значимых качеств, развитие у обучаемых самостоятельного творческого мышления.

3. Расчет учебного времени

Содержание и порядок проведения занятия

Время, мин

ВВОДНАЯ ЧАСТЬ

ОСНОВНАЯ ЧАСТЬ

Учебные вопросы:

1. Структура жилищно-коммунального хозяйства

2. Строительство муниципального жилья

3. Жилищно-коммунальное обслуживание

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ

5

80

30

30

20

5

4. Литература

Основная

  1.  Савченко П.В., Погосов И.А., Жильцов Е.Н. Экономика общественного сектора: Учебник / Под ред. Савченко П.В., Погосова И.А., Жильцова Е.Н. – М.: ИНФРА-М, 2009. – 763 с.
  2.  Бюджет и бюджетная система Российской Федерации: Учеб. пособие. М.: Дашков и Ко, 2001.
  3.  Экономика муниципального сектора: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности 080504 «Государственное и муниципальное управление» / Под ред. А.В. Пикулькина. – М.: ЮНИТИ – ДАНА, 2008. – 464с.

Дополнительная

  1.  Волгин Н.А., Кокин Ю.П. Доходы населения и оплата труда в современной России. Анализ ситуации, обоснование действий органов государственной власти и управления. М.: РАГС, 2008.
  2.  Государственные и муниципальные финансы: Учебник / Под общ. ред. И.Д. Мацкуляка. М.: РАГС, 2006.

5. Учебно-материальное обеспечение

1. Технические средства обучения: мультимедийный проектор, экран, компьютерная техника, слайды

Вопрос 1. Структура жилищно-коммунального хозяйства

Основные фонды жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) подразделяются на две группы: жилищный фонд и коммунальные (технологические) фонды.

Жилищный фонд включает недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, хозяйственные приусадебные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Технологические фонды составляет коммунальная инженерная инфраструктура (сети, котельные, насосные станции, очистные сооружения, водозаборы и т.п.).

По данным Росстата, на ЖКХ приходится четверть всех основных фондов страны. Балансовая оценка жилищно-коммунальной недвижимости составляет 4,1 трлн руб., основные фонды коммунальных предприятий 0,7 трлн руб. Здесь функционирует около 50 тыс. предприятий, занято 4 млн человек, в том числе на ведущих предприятиях 1,5 млн. В связи с развитием промышленности, увеличением рабочих мест с высокими заработками в других сферах экономики наметилась тенденция снижения численности работников ЖКХ.

На поддержание жилищно-коммунальной сферы расходуется почти 4% валового внутреннего продукта, до 30% общих расходов бюджетов территорий (Новая газета. 2004. 9 окт.).

В зависимости от целевого назначения жилищный фонд подразделяется на группы:

• социальный — совокупность всех жилых домов, жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма;

• индивидуальный — совокупность жилых домов, жилых помещений, используемых гражданами-собственниками для личного проживания, проживания членов их семей или иных лиц;

• коммерческий — совокупность жилых домов, жилых помещений, используемых для извлечения дохода и с этой целью передаваемых во владение и (или) использование на основании срочного возмездного договора коммерческого найма или аренды;

• специализированный — совокупность всех жилых помещений, предоставляемых отдельными категориями граждан для постоянного или временного проживания (общежития, дома-интернаты, находящиеся в ведении органов народного образования и социальной защиты, дома маневренного жилищного фонда, которые используются в случаях неотложного расселения в результате пожаров, аварий, стихийных бедствий до получения нового жилья, ремонта или реконструкции ранее занимаемого помещения).

Законодательство ставит достаточно жесткие рамки по целевому использованию жилых помещений, запрещая размещение в них промышленного производства и коммерческих организаций. Исключение составляют помещения, используемые для ведения индивидуальной предпринимательской и творческой деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан. Офисы, предприятия непромышленного характера, учреждения и организации могут размещаться в жилых помещениях только после их перевода в нежилые, поэтому собственник недвижимости вправе обратиться с заявлением в городскую администрацию об изменении целевого назначения жилого дома или помещения.

Вопросы социального использования жилья включают: обеспечение жилищных прав граждан в целом, обеспечение жильем по договорам социального найма, учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, выполнение жилищных программ, доставление жилищных субсидий, организация переселения из ветхого жилищного фонда, подлежащего сносу, реконструкции или капитальному ремонту и т.д. При коммерческом использовании муниципального жилищного фонда происходит перенесение на пользователя части бремени собственника по содержанию имущества. Это означает передачу жилья (в основном новостроек) по договорам коммерческого найма, аренды с выкупом, купли-продажи, в том числе с рассрочкой платежа, а также создание «доходных домов».

По форме собственности жилищный фонд муниципального образования подразделяется на следующие виды:

• частный, принадлежащий на праве собственности гражданам, а также юридическим лицам — организациям;

• смешанный, находящийся в общей собственности (юридических и физических лиц, жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников);

• государственный, находящийся в ведении государственных предприятий и учреждений;

• муниципальный, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию.

В управлении жилищным фондом муниципальных образований принимают участие:

• комитеты и управления социальной защиты населения — в части начисления и предоставления льгот и жилищных субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг и контроля за выплатой;

  •  жилищные комитеты и управления — в части учета нуждающихся в улучшении жилищных условий,  распределения и предоставления муниципального жилья, контроля за его использованием и приватизацией;
  •  комитеты и управления жилищно-коммунального хозяйства – в части обеспечения технической эксплуатации и разработки нормативной документации по переходу на новые условия оплаты жилья и коммунальных услуг;
  •  комитеты и управления муниципальным имуществом – в части передачи в аренду муниципального жилищного фонда, покупки объектов жилищного и нежилого фонда у юридических и физических лиц, организации и проведения торгов по продаже объектов муниципального жилищного фонда, передачи и приемки в собственность объектов недвижимости жилищной сферы от ведомств и других собственных, оформления имущественных прав, распоряжения нежилыми помещениями в домах муниципального жилищного фонда;
  •  строительные комитеты и департаменты – в части планирования и организации строительствыа нового жилья на территории муниципального образования, в том числе по муниципальному заказу.

Объекты муниципального жилищного фонда в основном используются в форме передачи в наем (имущественный или коммерческий), аренды, хозяйственного ведения и оперативного управления, продажи (рис. 4.1).

Имущественный наем представляет собой основанное на договоре возмездное владение и пользование жилыми помещениями, которое не связано с передачей права собственности на них. Основанием для передачи жилого помещения в наем является договор найма. Фактическая передача осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

Наймодателем по договору найма жилого помещения может быть собственник или орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое помещение в наем.

Коммерческий наем жилья представляет собой отношения, которые устанавливаютс между собственником жилищного фонда и нанимателем по поводу предоставления гражданам пригодного для постоянного проживания жилого помещения без ограничения размеров, за договорную плату, на срок, не превышающий пяти лет, на условиях договора коммерческого найма.

 

Аренда как форма использования объектов муниципальной жилищной сферы разрешена только юридическим лицам. Под арендой жилья обычно понимают отношения, которые устанавливаются между собственником жилищного фонда и юридическими лицами по поводу предоставления юридическому лицу жилого помещения, без ограничения его размеров, во временное возмездное владение и пользование, на основании договора аренды или иных договоров гражданско-правового характера. По договору аренды жилого помещения, который заключается в письменном виде, арендодатель передает арендатору жилые помещения, используемые только для проживания граждан.

Хозяйственное ведение — это владение юридическими лицами муниципальным жилищным фондом в форме государственного (муниципального) унитарного предприятия. Например, служба заказчика использует муниципальный жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, если она создана в форме государственного (муниципального) унитарного предприятия, или на праве оперативного управления, если она функционирует как государственное (муниципальное) учреждение или структурное подразделение местной администрации. Передача муниципального имущества (жилья) в хозяйственное ведение и оперативное управление осуществляется в общем порядке по договору (контракту).

При объединении в многоквартирных домах собственников квартир, жилых помещений, а также других частей недвижимости в жилищной сфере, находящихся в собственности общественных объединений, образуются кондоминиумы как форма общей долевой собственности.

Кондоминиум — это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части (помещения), предназначенные для жилых помещений или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) — в их долевой собственности.

Для совместного управления кондоминиумами создаются товарищества собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческие организации, объединяющие владельцев квартир. Будучи юридическим лицом, товарищество заключает договоры с жилищно-коммунальными организациями, берет дом на баланс.

В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

•    одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат разным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними насаждениями и другими подобными объектами;

• несколько компактно расположенных зданий или сооружений — односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в самостоятельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушают целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

Собственником помещения в кондоминиуме домовладельцев могут быть любые физические и юридические лица, субъекты РФ и муниципальные образования. Помещение в кондоминиуме может принадлежать нескольким собственникам на праве общей собственности, функционирующим как один домовладелец. В кондоминиуме один домовладелец может иметь в собственности несколько помещений.

Земельный участок передается товариществу собственников жилья в аренду или в собственность. Размеры участка определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев. Прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кондоминиуме могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме пропорциональна доле принадлежащих ему помещений.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцы самостоятельно выбирают способ управления недвижимым имуществом. Такими способами могут быть:

• непосредственное управление домовладельцами, когда кондоминиум включает не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем разным домовладельцам;

• передача домовладельцами функций по управлению кондоминиумами уполномоченной государством или органами местного самоуправления организации — службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги;

•    образование   домовладельцами   ТСЖ   для    самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу — индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему), а также иными способами, установленными федеральными законами и законами субъектов РФ.

Общей долевой собственностью домовладельцев являются межквартирные  лестничные  клетки,  лестницы,  лифты,  лифтовые  и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи    и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие несущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящиеся за пределом или внутри квартир и обслуживающие более одного домовладельца, земельные участки в установленных границах с элементами инженерной инфраструктуры и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, связанные в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере и служащие его целевому назначению.

Суммарный жилищный фонд составляет более 2,9 трлн кв. м. При средней стоимости 700 долл./ кв. м капитализация жилого фонда превысит 1,4 трлн долл., что в 2 раза больше емкости фондового рынка страны. В муниципальной собственности находятся менее 600 млн кв. м; по сравнению с 1990 г. муниципальный фонд остался почти неизменным, а государственный сократился на 85%. Городской жилищный фонд составляет около 72%, сельский — 28% (табл. 4.1).

Государственное жилье составляет лишь около 5%, муниципальное 20%. Около 60% общественного (государственного и муниципального) жилья приватизировано, включая продажу это составляет почти 1,9 млрд кв. м. Приватизация создала рынок жилья. Квартиры передавались в частную собственность, стала возможной их продажа. И тем не менее дома остались, как правило, на балансе муниципальных образований, которые реально продолжают выполнять обязанности собственника не только общих мест.

Постепенное снижение бюджетного финансирования и низкий уровень оплаты расходов населением нарушили систему эксплуатации жилых зданий, усложнили задачи по сохранности жилищного фонда, компенсации износа.

Таблица 4.1. Динамика изменения жилищного фонда Российской Федерации, млн кв. м

В соответствии с действующими нормами потребность ежегодного капитального ремонта жилищного фонда составляет 230 000 кв. м или 1,5% общего объема жилищного фонда. Ремонтируется лишь 20 000 кв. м, или 9% потребности.

В соответствии с существующими нормативами текущий ремонт жилищного фонда должен осуществляться с периодичностью 3—5 лет, ежегодно должно быть отремонтировано около 20% жилищного фонда, а ремонтируется не более 5%.

В 1995 г. ветхого и аварийного жилья было 37,7 млн кв. м, в 2003 г. — 91,3. Более 800 млн кв. м жилых зданий, построенных в 1950—1970-е годы методом индустриального типового крупнопанельного домостроения, не отвечают растущим потребностям граждан из-за морального и физического старения.

Городской жилищный фонд обеспечен водопроводом и централизованным отоплением на 87%, горячей водой — 77%, на селе эти показатели составляют соответственно 41 и 19%. В домах без газа, электроплит, канализации, горячей воды живет треть семей.

Уровень надежности инженерных коммуникаций в России в 2,5—3 раза ниже, чем в Европе. Их износ в среднем составляет 40%, а в раде регионов — 60%. К началу 2004 г. степень износа основных фондов коммунального хозяйства составила: по теплоснабжению — 63,8%, водоснабжению — 54, электрических сетей — 68, канализационных сетей — 62, очистных сооружений — 56%.

ЖКХ включает около 30 видов деятельности. Его подотрасли — техническое    обслуживание   жилья;    благоустройство    (дорожно-мостовое хозяйство, озеленение, санитарная очистка и утилизация отходов); ресурсоснабжение (тепло, электричество, вода, канализация, газ); бытовое обслуживание (гостиницы бани, прачечные, ритуальные услуги) и т.д.

Каждая подотрасль представлена совокупностью жилищно-коммунальных предприятий. Они подразделяются на санитарно-технические, энергетические, транспортные, внешнего благоустройства.

Санитарно-технические предприятия — по обслуживанию водопровода, канализации, предприятия по уборке территорий населенных мест и санитарной очистке домовладений, прачечные, бани, купально-плавательные сооружения.

Энергетические предприятия — электрические, газовые и теплофикационные распределительные сети, отопительные котельные, ТЭЦ и электростанции, газовые заводы, обслуживающие населенные пункты.

Транспортные предприятия — городской общественный пассажирский транспорт (метрополитен, трамваи, троллейбусы, фуникулеры, канатные дороги, автобусы, такси), водный транспорт местного назначения.

К сооружениям внешнего благоустройства населенных мест, которые входят в состав коммунального хозяйства, относятся дороги и тротуары, мосты и путепроводы, подземные и наземные транспортные пешеходные переходы и эстакады, сооружения и сети ливневой (водосточной) канализации, набережные, различные гидротехнические сооружения, предназначенные для предотвращения оползней и затопления территорий, их осушения, берегоукрепления зеленые насаждения общего пользования, уличное освещение и др.

Предприятия коммунального хозяйства обслуживают также и промышленные предприятия, снабжая их водой, электроэнергией, газом. В зависимости от местных условий промышленные предприятия имеют и собственные сооружения коммунального назначения.

Ведущими являются предприятия водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, теплоснабжения, многоотраслевые предприятия, организации внешнего благоустройства (дорожно-мостового хозяйства, озеленения, санитарной очистки и утилизации отходов), гостиничные предприятия.

Наиболее распространенная организационно-правовая форма хозяйствующих субъектов в ЖКХ - муниципальные унитарные предприятия. Преобладающая хозяйственная структура в жилищно-коммунальном обслуживании — многоотраслевые предприятия.

В муниципальной собственности находится 30% объектов коммунального хозяйства (в том числе 20% предприятий, имеющих на своем балансе водопроводы, 28,5% - отопительные котельные, 41,4% — канализации).

По конкурентному потенциалу все сферы ЖКХ делятся на три сектора: локально монопольные; потенциально конкурентные; рыночные.

Локальные монополии — это отрасли, предприятия, где невозможна конкуренция по экономическим, технологическим, экологическим, естественно территориальным причинам. К ним относятся не только предприятия-поставщики (тепло-, водо-, газо-, электроснабжения, водоотведения), но нередко и организации, обслуживающие жилищное хозяйство, в первую очередь — организации лифтового хозяйства. Затраты на выполнение услуг по технической эксплуатации и ремонту лифтов в общей стоимости жилищных услуг составляют в среднем по России свыше 10% и существенно влияют на общую стоимость услуг.

Потенциально конкурентные сферы становятся конкурентными по мере изменения системы управления, приватизации, внедрения договорных отношений между собственниками жилья, управляющими компаниями, подрядными жилищными организациями. Так, в коммунальном хозяйстве потенциально конкурентны:

• управление и обслуживание объектов коммунального хозяйства;

• привлечение организаций, использующих альтернативные формы предоставления коммунальных услуг, в том числе автономные системы жизнеобеспечения, не связанные с сетевой инженерной инфраструктурой объекты (крышные котельные, системы газоснабжения от емкостного и баллонного газа и другие);

• выполнение отдельных работ по обслуживанию объектов коммунального хозяйства (ремонт и прочистка сетей, уборка мусора и т.д.);

• проектно-изыскательские и строительные работы по развитию объектов коммунального назначения.

Вполне рыночными, конкурентными стали жилищное хозяйство, прежде всего внутридомовое обслуживание, а также жилищное строительство.

Конкурентная среда формируется по мере разграничения функций собственников жилья, управляющей организации и предприятий — производителей услуг. Управляющая организация получает заказ от собственника жилья на управление жилищным фондом, а подрядчики — заказ от управляющей компании на обслуживание жилья.

Для прилива частного капитала в ЖКХ надо создавать условия. Но это не должно быть за счет муниципальных предприятий, которые тоже являются коммерческими и в равных условиях работают не хуже частных.

Рыночная трансформация избрана в качестве универсального средства реформирования и жилищного строительства, и жилищно-коммунального обслуживания Рыночные отношения ставят население в ситуацию один на один с частными фирмами, цель которых — извлечь максимальную прибыль из строительного и сервисного бизнеса. Судьба воспроизводства в ЖКХ ставится в зависимость от платежеспособности потребителей.

Между тем для приведения ЖКХ в нормальное состояние, которое, естественно, не исчерпывается латанием ржавых труб, по ориентировочному расчету нужно 4 трлн руб. на полномасштабную модернизацию, энергосберегающие технологии, иначе вскоре начнутся необратимые процессы.

Как обеспечить развитие ЖКХ на прочной экономической базе? На рынке обращаются только деньги населения. Их явно недостаточно, чтобы привести жилищный фонд в состояние хотя бы 1990 г. Повышение платежей населения не добавило средств в ЖКХ, а только заместило государственное финансирование. На первом этапе в качестве неотложной меры нужны централизованные вложения государства, реализация жилищных и коммунальных программ общенационального значения, поддержание технического состояния жилищного фонда, чтобы остановить его критический износ.

Для формирования фондов развития инфраструктуры, финансирования предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций рассматривается вопрос о включении в тарифы на оплату жилья отчислений на страхование жилищного фонда и инвестиционной составляющей — в тариф по водоснабжению.

Даже минимально необходимое финансирование предприятий ЖКХ не обеспечить без государственного вмешательства. Рост как кредиторской, так и дебиторской задолженности искажает систему стимулирования, сдерживает эффективность реформирования, может вызвать волну банкротств, что, как правило, оборачивается разбазариванием собственности, прежде всего муниципальной, или становится легализованным списанием долгов. Необходима какая-то реструктуризация долгов, в новые условия хозяйствования вряд ли можно вступать с такой задолженностью.

До 1991 г. большая доля жилья и социально-культурных объектов строилась по заказу промышленных и сельскохозяйственных предприятий, которые и обеспечивали их обслуживание при минимальном участии в расходах населения. Приватизация освободила предприятия от социального «бремени» и перенесла расходы ЖКХ на население.

Вопрос 2. Строительство муниципального жилья

Жилье для человека является первейшей социальной потребностью и гарантировано Конституцией РФ. По уровню обеспеченности населения качественным жильем оценивается степень благосостояния общества.

Обеспеченность жильем характеризуется рядом показателей, среди них наиболее важные — площадь жилья в расчете на одного жителя, средняя площадь квартиры.

По данным Росстата, в России средняя обеспеченность жильем в 2004 г. составила около 20 кв. м на человека, это в 2—3 раза меньше, чем в Европе, США. Средняя площадь квартиры во вновь построенных домах повышается и составляет более 85 кв. м (в 1990 г. — 59,1 кв. м).

После 1990 г. темпы ввода жилья начали резко снижаться. Общий жилой фонд за период с 1991 г. прирастал на 1,5% в год. В США темп воспроизводства жилья составляет 3%, в Европе — 10%. Среднегодовой ввод жилья по сравнению с советским периодом сократился в 2 раза. В 2005 г. введено 40 млн кв. м, это на 33% меньше, чем в 1980 г. В расчете на одного жителя это составляет 0,28 кв. м, а в Казахстане, например, — 1 кв. м (Российская газета. 2006. 28 февр.). Около 50% жилья вводится в сельской местности (коттеджи, дачи), не затрагивая потребностей массового спроса. Стоимость такого жилья ниже (исключая элитное), чем в многоквартирных домах ввиду незначительных затрат на инфраструктуру. Однако оно не увязывается с развитием производственного сектора и не может иметь широкой перспективы.

В СССР только за 1970 — 1980-е годы население России увеличилось на 8,5 млн человек, на карте появилось 146 новых городов. За 1991—1995 гг. построено 220 млн кв. м жилья, в значительной мере на прежних заделах, а за 1996—2000 гг. — лишь 160 млн кв. м, из них больше 50% — элитные дома и коттеджи. При этом исчезли 13 тыс. деревень, в городах свернуты работы по ремонту и реконструкции жилых домов.

После 1991 г. условия приобретения жилья изменились. Время для решения жилищной проблемы во многом упущено.

Сейчас в России около 28 млн семей, или 60% их общего количества, хотели бы улучшить жилищные условия; 14,3 млн семей проживают в неблагоустроенных квартирах, аварийных и ветхих домах; 10 млн живут в панельных домах постройки 1950—1960-х годов, срок их эксплуатации давно истек. По данным Госстроя, общая потребность в жилье составляет 1500 млн кв. м. Для ее удовлетворения нужно довести ввод нового жилья до уровня 1990 г., т.е. удвоить его, и поддерживать его на протяжении 20 лет (Ведомости. 2005. 17 ноябр.).

Новая модель решения жилищной проблемы базируется на принципиально иных социально-экономических и нравственных принципах.

Жилье становится объектом купли-продажи, товаром на рынке, который призван удовлетворять не потребность в жилье, а платежеспособный спрос. Обеспечение потребности в жилье заменяется рынком жилья. На рынке жилье не может быть доступным или недоступным, его на рынке столько, на сколько предъявляется денежный спрос. Инвестиции капитала в жилье подчиняются только закону максимальной прибыли, что обеспечивается повышением цен или количеством реализуемого товара.

Для основной части нуждающихся в жилье теряет свое значение механизм получения жилья, оно не распределяется, а приобретается с учетом имущественного положения. Граждане с достаточным платежным спросом решают жилищную проблему через рынок жилья; открытый рынок формирует условия доступности жилья. Доступность определяется семейным финансовым положением.

Решение жилищной проблемы имеет два варианта: покупка (строительство) в собственность и коммерческий наем. Важной особенностью избранной модели жилищной реформы является ставка на собственника, а не на нанимателя жилья. Собственники жилья появились с повышением закона о приватизации жилья на условиях бесплатности.

Для собственников жилья важны нормы о налоге на недвижимость, определяемом исходя из его рыночной, а не балансовой стоимости, налоге на землю под жилье, капитальном ремонте дома, где находятся приватизированные квартиры, за счет собственников квартир. Собственники жилья как капитала заинтересованы в том, чтобы не утратить его, что характерно для любого собственника, как индивидуального, так и коллективного.

Однако далеко не все имущие граждане стремятся быть собственниками жилья. Мировой опыт свидетельствует, что муниципальное жилье занимает существенное место в структуре жилищной собственности. Например, в Германии собственное жилье имеют 40% населения, остальные арендуют муниципальное жилье, получая жилищные пособия, поэтому такое жилье обходится для нанимателя дешевле. При этом даже минимальная заработная плата должна позволять работнику арендовать жилье.

Уход государства из строительной индустрии и строительства жилья противоречит принципу обеспечения жильем на условиях социального найма и открывает простор для монополизации как строительного рынка, так и рынка найма жилья. Новое жилье скупают, чтобы потом его сдавать в коммерческий наем. Нуждающийся в жилье со средним достатком попадает в ситуацию, когда не может купить квартиру и стать собственником и не может получить квартиру в наем из-за монопольно высокой платы в частном многоквартирном доме. Людей, для которых недоступны и коммерческое жилье, и высокая квартплата, немало.

Рынок жилья сейчас отличается парадоксальными чертами. Так, продажная цена на жилье уже в 2 раза превышает себестоимость строительства, но ввод жилья в последнее время даже сокращается. Удорожание происходит по ряду причин:

• исчерпаны возможности точечной застройки, когда можно было дома подсоединять к имеющейся советской инженерной инфраструктуре;

• массовая застройка микрорайонов требует параллельного строительства школ, поликлиник, детских садов и других социальных объектов;

• возник дефицит земельных участков, электроэнергии, газа, воды, т.е. сказываются результаты приватизации — землю, отданную бесплатно или за бесценок, придется выкупать по рыночным ценам;

• спрос  превышает   предложение   почти  во  всех  сегментах

рынка.

Другая особенность рынка жилья заключается в том, что на жилье предъявляется ажиотажный спрос при низкой платежеспособности населения.

Недвижимость стала одним из самых удачных вложений капитала. Жилье превратилось из насущной жизненной потребности в финансовый инструмент: приносит доход в 5—7 раз больше, чем проценты по вкладам в банках.

В Москве иногородним разрешено скупать новые квартиры про запас, в расчете на рост цен в будущем.

Конечно, спекулятивные вложения — не единственная причина повышения цен на жилье. Главная причина — резкая дифференциация в доходах населения. Сказываются увеличение ипотечных кредитов, усложнение строительного процесса и др. Естественно, что такой рынок жилья не способен удовлетворить потребности в жилье. С одной стороны, искусственно повышается спрос (ложный спрос), с другой — строительная монополия ограничивает предложение. Рынок всегда стремится к монополизации, чтобы и впредь иметь 100%-ную рентабельность.

Сам по себе рынок не создает более приемлемых параметров спроса и предложения, не гарантирует получения жилья, сколько бы раз оно на рынке не перепродавалось. Сейчас только 1% нуждающихся могут купить жилье самостоятельно, 9% — через ипотеку, 75% не могут оплатить покупку квартиры, из них 22% нуждаются в социальном жилье.

Рынок не только взвинчивает цены на жилье и делает его не-доступным для реально нуждающихся, но и усиливает иррациональность размещения населения по территории страны. Жилищное строительство концентрируется в г. Москве с отвлечением гигантских инвестиционных ресурсов в элитное жилье. Вместо одной квартиры в Москве можно построить четыре в Орле, городе, где условия для проживания не хуже столичных. Но для этого рынок следует регулировать. Отсутствие государственного регулирования — еще одна особенность рынка жилья в России.

Социально ориентированное государство на деле вмешивается в рыночные процессы, регулируя как платежеспособный спрос, так и предложение. Оно не может не реагировать на спекулятивные сверхдоходы, закрытие доступа на строительный рынок, на превышение спросом предложения. При сверхвысоком спросе на жилье появляется потребность в государственном регулировании рынка жилья со стороны предложения.

Для регулирования рынка жилья государства применяют нормативно-правовые методы, т.е. законодательные акты, регистрацию прав, учет и т.д., а также прямое финансовое участие: строительство жилья, инфраструктурных объектов, субсидии определенным группам населения Регулирующие меры уравновешивают спрос и предложение на уровне доступности жилья для основной части дееспособного населения.

В России государство сократило непосредственное участие в процессах воспроизводства и распределения жилья. Бюджетные инвестиции в ЖКХ доведены до критически низкого уровня; за счет государственных средств вводится не более 20% нового жилья.

Регулирующими органами на рынке жилья должны стать Росстрой, Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). По данным Минфина, на 2006 г. бюджет Росстроя составляет 65 млрд руб., деньги расходуются на строительство, жилищные сертификаты для военнослужащих. Кроме того, Росстрой управляет кредитами ЕБРР и ВБ на сумму 120—150 млн долл. в год. В бюджете АИЖК на 2006 г. предусмотрено 14 млрд руб. гарантий по кредитам и 3,7 млрд руб. на увеличение уставного капитала (Ведомости. 2005. 12 дек.).

Все это направлено на стимулирование спроса, хотя при частном многоквартирном и индивидуальном строительстве жилья на первый план выходит подготовка строительных площадок, возведение инженерных сетей в районах массовой застройки (возможности старой инфраструктуры практически исчерпаны).

Градостроительный кодекс обязывает городские власти готовить площадки и передавать их под строительство. Но положение усугубляется тем, что в большинстве муниципальных образований отсутствуют генеральные планы застройки, строительство во многих случаях приобрело хаотический характер.

В сложившейся ситуации только участие государства в развитии жилищно-коммунальной инфраструктуры может дать импульс жилищному строительству и снизить стоимость жилья.

Федеральные власти намерены оказывать помощь в форме государственных гарантий и субсидирования процентных ставок по кредитам банков. Это означает, что строители смогут брать кредиты для подготовки площадок с возвратом не позже, чем через 2—5 лет, продажей готовых квартир. Кроме того, Росстрой предоставляет застройщикам земельные участки через торги до начала строительно-инвестиционного процесса, что обеспечит возможность привлечения кредитных ресурсов под залог земельных участков и возводимого жилья. На реализацию программы государственных гарантий и субсидирование выделяются соответственно в 2006 г. 12,5 и 1,7, в 2007 г. — 17,5 и 5,0 млрд руб

Регионы направляют заявки на получение средств, в которых

указывают:

•    расположение запланированного под застройку участка (город, микрорайон), его площадь;

• площадь предполагаемого к вводу жилья;

• наличие проектно-сметной и инженерно-разрешительной документации;

• стоимость реализации проекта.

Предоставление средств на инфраструктуру там, где намечается строительство, приведет к снижению цен на жилье.

Учреждена государственная транснациональная финансово-промышленная группа, которая финансирует создание систем жизнеобеспечения новых микрорайонов, реновацию территорий с ветхим жильем, строительство жилья и выпуск стройматериалов. Группа включает:

• финансовый блок — коммерческие банки, инвестиционная группа, союз потребительских кредитных кооперативов граждан и др.;

• блок застройщиков-заказчиков — компаний, владеющих земельными участками;

• промышленно-строительный блок, объединяющий ДСК, производителей стройматериалов, генеральных подрядчиков.

После 2010 г. организация строительства жилья полностью возлагается на местные органы власти. От их деятельности зависит, насколько труден будет процесс согласований на отвод участков, будет ли преодолен монополизм строителей, будут ли они использовать административный ресурс и управлять застройщиками, очередями, ценами.

Муниципалитеты, заинтересованные в увеличении объемов жилищного строительства, должны обеспечивать предложение земельных участков для жилищного строительства, обустроенных базовой инженерно-коммунальной инфраструктурой. Начальное финансирование может обеспечиваться за счет муниципальных займов на развитие инфраструктуры, а возврат средств — за счет продажи прав на земельные участки и установление прозрачного и регулируемого муниципалитетами тарифа на подключение к инфраструктуре.

Как самостоятельный уровень власти местное самоуправление может установить дополнительные сборы при отводе земельных участков под возведение индивидуальных жилых помещений и коммуникаций к ним, что отвечало бы и требованиям социальной справедливости.

Важная роль должна принадлежать налоговому регулированию Для ускорения строительства целесообразна дифференциация ставки земельного налога во время и после завершения строительства жилья, снижение на переходный период ставки налога на прибыль по доходам инвесторов.

Таким образом, для ускорения жилищного строительства необходимо преодолеть:

• необоснованно высокий уровень цен на рынке жилья;

• недостаточность предложения земельных участков под жилищное строительство, обеспеченных инженерно-коммунальной инфраструктурой; барьеры для получения земельного участка и разрешения на строительство;

• несоответствие качества строительных работ и используемых строительных материалов высокому уровню цен на жилье;

• высокий уровень монополизации и административного вмешательства в жилищном строительстве;

•    отсутствие  в  подавляющем  большинстве   городов   правил землепользования и застройки.

Государственные обязательства в жилищной сфере отражаются, прежде всего в программе «Жилище», национальном проекте «Доступное жилье» и др.

По данным Минфина РФ, на программу «Жилище» в 2005 г. выделено 3,5 млрд руб., в 2006 г. — 18,5 млрд, столько же из территориальных бюджетов.

Программа «Доступное жилье» квалифицируется как программа формирования рынка доступного жилья, хотя применительно к рынку слово «доступное» вызывает сомнения. Рынок есть рынок, на нем спрос и предложение уравновешивается, он должен удовлетворять жилищные потребности основной части населения на уровне, соответствующем ее платежеспособности.

Программа по замене ветхого жилья финансируется в основном субъектами РФ; федеральный бюджет участвует в софинансировании; главным распорядителем программы является Росстрой, ему предоставлено право приостанавливать финансирование, если субъект РФ не выполняет свои обязательства.

Поскольку основным принципом решения жилищной проблемы стало приобретение жилья в собственность, то все основные расходы на строительство жилья возлагаются на население. Получило широкое распространение финансирование строительства населением на долевых началах начиная с первых стадий строительства.

Застройщикам нужны деньги на получение земельного участка, оплату проекта, т.е. еще до начала строительства. Они могут привлекать деньги дольщиков — физических лиц на самых ранних стадиях. Дольщики получают права на жилье в доме, который строится, так как открывать продажу квартир можно после получения разрешения на строительство.

Дольщику выгодно вложить средства на ранних стадиях строительства, выгодно это и застройщику, поэтому правилом стала оплата будущего жилья на этапе до котлована. За рубежом запрещена 100%-ная оплата на ранних стадиях строительства и деньги привлекаются поэтапно:

Этап % платежа

Котлован 5

1/3 дома построена 30

2/3 дома построено 30

Дом построен 30

Отделка 5

Если застройщик по каким-то причинам не может достроить объект, тому, кто его сменит, не придется оплачивать то, что уже оплатили дольщики: он просто собирает деньги на финансирование следующих стадий.

Злоупотребления застройщиков деньгами дольщиков заставили ограничить их в праве привлечения денег физических лиц. При отсутствии собственных средств застройщик может взять кредит на кредитора налагается солидарная ответственность с застройщиком, поэтому банк дает деньги только проверенным заемщикам.

Следствием нововведения должно быть развитие рынка жилья: на вторичный рынок поступают готовые дома, квартиры, уже находящиеся в собственности строительных компаний.

Вопрос 3. Жилищно-коммунальное обслуживание

В соответствии с Законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения отнесены техническое содержание жилищного фонда, организация в границах поселения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом, организация сбора и вывоза мусора. Жилищные и коммунальные услуги обеспечивают решение задач по сохранению в надлежащем состоянии жилого фонда и созданию благоприятных условий для проживания людей.

Жилищно-коммунальные услуги отличаются высокой социальной значимостью, принадлежностью к группе жизнеобеспечения; они практически не взаимозаменяемы и не могут запасаться впрок, т.е. производство услуг совпадает с их потреблением. Услуги по тепло-, электро-, водоснабжению, водоотведению характеризуются:

• привязкой инженерной инфраструктуры к территории;

• неразрывностью, строгой последовательностью процесса производства и потребления услуг;

• тем, что потребители не могут надолго от них отказаться;

• тем, что недопроизводство нельзя компенсировать в другое время.

Объем услуг и их качество непосредственно влияют на уровень благосостояния населения, бытовые условия жизни, санитарно-гигиенические условия, чистоту водного и воздушного бассейнов, на уровень производительности труда.

Услуги, предоставляемые предприятиями отрасли, оказывают в виде доведенных до потребителей материальных носителей с определенными качественными показателями (тепловая и электрическая энергия, вода и т.д.), а также в виде непосредственных работ на объекте (обслуживание жилых домов, санитарная очистка и т.д.).

Объем жилищно-коммунальных услуг составляет около 750 млрд руб., или 7,6% ВВП. Следует различать жилищные и коммунальные услуги. Жилищные услуги по своим отраслевым характеристикам связаны с текущим функционированием жилищного фонда, его капитальным ремонтом, проведением мероприятий по благоустройству придомовых территорий (Экономист. 2004. № 7).

Перечень услуг, включаемых в оплату за содержание жилья, утверждается на федеральном уровне. В этот перечень входят:

• содержание общего имущества жилого дома (включая подвалы, чердаки, подъезды и крыши) и придомовой территории;

• вывоз бытовых отходов;

• работы, выполняемые при проведении технического осмотра и обхода отдельных помещений жилых домов, включая устранение незначительных неисправностей в системах водопровода, канализации, центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнических устройств и другие работы;

• работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний и осенне-зимний период;

• ремонт общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, объектов придомовой территории;

• другие виды работ (обслуживание лифтов и т.д.).

Плата за жилое помещение устанавливается применительно к статусу плательщика.

Наниматель жилого помещения платит:

• за пользование жилым помещением (плата за наем);

• за содержание и ремонт жилого помещения, включая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

Собственник жилья в многоквартирном доме платит:

• за содержание и ремонт жилого помещения, включая плату

за услуги и работы по управлению многоквартирным домом,

содержанию, текущему и капитальному ремонту общего

имущества в многоквартирном доме.

В состав коммунальных услуг включаются:

• холодное и горячее водоснабжение;

• водоотведение и очистка сточных вод;

• электроснабжение;

• газоснабжение, в том числе в баллонах;

• отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при печном отоплении);

• утилизация (захоронение) ТБО.

При отсутствии приборов в многоквартирном или индивидуальном жилом доме устанавливаются нормативы потребления коммунальных услуг, ресурсов (холодной и горячей воды, сетевого газа, электрической и тепловой энергии). Нормативы предназначаются для определения размера платы за коммунальные услуги. Нормативы устанавливаются по инициативе уполномоченных органов или ресурсоснабжающих организаций едиными для домов, имеющих аналогичные конструктивные и технические параметры и степень благоустройства. Срок действия нормативов составляет не менее трех лет.

При исчислении нормативов применяют метод аналогов, экспертный и расчетный методы. Методы аналогов и экспертный базируются на выборочном наблюдении потребления услуг.

Нормативы потребления коммунальных услуг устанавливают, как правило, субъекты РФ (табл. 4.3).

В силу технологических особенностей отрасли и условий формирования систем жизнеобеспечения территорий большинство коммунальных предприятий, и в первую очередь связанные с сетевой поставкой ресурсов, занимают монопольное положение на обслуживаемой территории (локальные монополии). Географические границы товарных рынков определяются административными границами городов и районов, за исключением межрайонных электрических, водопроводных сетей и ряда других объектов межрайонного значения.

Для обеспечения жилищно-коммунальными услугами органы местного самоуправления осуществляют совокупность мер, которые включают определение:

• структуры и объемов предоставляемых услуг и выполняемых работ;

• размеров и условий их финансирования;

• источников финансирования;

• параметров надежности, устойчивости и качества;

• нормативов потребления;

• тарифов на услуги ЖКХ и порядка их изменения;

• условий взаимодействия муниципального заказчика с субъектами хозяйствования.

Орган местного самоуправления или уполномоченная им служба (учреждение, подразделение) выполняют функции заказчика на жилищно-коммунальное обслуживание исходя из реального состояния жилищного фонда на своей территории и количества проживающего населения. При этом муниципалитет представляет интересы потребителей жилищно-коммунальных услуг.

Общие правовые и экономические условия жилищно-коммунального обслуживания, функциональные обязанности хозяйствующих субъектов всех форм собственности определяет муниципальный заказ.

В рамках муниципального заказа разрабатываются объемы, параметры качества и надежности обслуживания жилищного фонда и предоставления коммунальных услуг; механизмы формирования тарифов, обеспечивающих финансирование жилищно-коммунальных услуг, доли оплаты потребителей и компенсации бюджетом; комплекс договоров на выполнение заказа.

В функции службы заказчика входят ведение договорных отношений на всех уровнях оказания услуг, формирование муниципального заказа на услуги ЖКХ, организация предоставления субсидий населению по оплате услуг, контроль за предоставлением услуг и оплаты. Функции службы заказчика могут выполнять структурные подразделения администрации местного самоуправления, жилищно-эксплуатационные или многоотраслевые предприятия ЖКХ, обеспечивающие как обслуживание жилья, так и теплоэнергоснабжение.

Критерии качества, надежности и устойчивости предоставления жилищно-коммунальных услуг определяются в соответствии с правилами предоставления жилищно-коммунальных услуг. Они опираются на установленные стандарты (ГОСТ, СНиП, нормативы потребления, регламенты выполнения работ и др.), отражающие гарантируемый минимально необходимый уровень обслуживания. Реальное обеспечение такой гарантии подкрепляется финансовыми ресурсами.

Служба заказчика заключает договор с местным самоуправлением об управлении жилищным фондом, технологической частью с указанием источников и размеров финансирования услуг, предусматривается передача жилья и других основных фондов службе заказчика, средств для дотирования ЖКХ и населения. Другой договор она заключает с подрядчиками, где указываются количество и качество услуг, тарифы оплаты работ, санкции за нарушение договоров.

В службе заказчика создаются необходимые функциональные

группы:

• абонентская;

• ремонтно-эксплуатационные участки;

• инженерно-технический отдел;

• юридический отдел (отдел договорных работ);

• финансово-экономический отдел.

Служба заказчика может функционировать по вариантам с наличием и без наличия управляющей компании. При наличии такой компании служба единого заказчика обеспечивает:

• соблюдение нормативно-технических требований по содержанию и использованию жилья и объектов коммунальной инфраструктуры;

• необходимый уровень финансирования для содержания не¬;

• заключение договора с выбранной на конкурсной основе либо созданной организацией на управление муниципальным жилищным фондом, а также на организацию и предоставление других услуг коммунального назначения;

• систематический контроль за реализацией договоров.

Тогда на управляющую компанию возлагается:

• поддержание в надлежащем состоянии и модернизацию недвижимости;

• выбор подрядчиков на выполнение работ во вверенном ей в управление жилищном фонде;

• заключение договоров и контроль за их выполнением;

• сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги с населения.

При отсутствии управляющей компании ее функции выполняет служба заказчика.

Передача основных фондов жилищно-коммунальной сферы на баланс службы заказчика позволяет аккумулировать средства на капитальный ремонт и реновацию. Они накапливаются отдельно от средств на текущие расходы и используются целевым назначением в соответствии с актами о выполнении работ.

В случае акционирования местных монополистов (предприятий электросети, теплосети, водоканала, по благоустройству и озеленению и т.д.) со 100%-ным участием администрации местного самоуправления акции выставляются на конкурс и по его результатам передаются в доверительное управление управляющей компании — инвестору на срок не менее срока окупаемости инвестиций, вложенных в модернизацию основных фондов. В доверительное управление управляющей компании передается не менее 50% акций + 1 акция и не более 75% — 1 акция.

Производство услуг осуществляют предприятия разных форм собственности. В качестве подрядных организаций местное самоуправление для обслуживания жилья может привлекать как муниципальные предприятия, так и предприятия других форм собственности. С муниципальным предприятием заказчик заключает агентский договор.

Заказчик несет ответственность перед подрядчиком в пределах платежей населения, а орган местного самоуправления — в пределах сумм бюджетного дотирования услуг.

Предприятия осуществляют свою деятельность в соответствии с договором муниципального заказа, администрация не вмешивается в их хозяйственную деятельность.

Основные производственные фонды ЖКХ остаются в собственности муниципалитетов. Они передаются коммунальным предприятиям в долгосрочную аренду с правом улучшения. При этом сдача в аренду не рассматривается как источник дохода местного бюджета.

В то же время могут заключаться и прямые договора на поставку услуг непосредственно потребителям: юридическим лицам-абонентам, собственникам жилых помещений, лицам, имеющим приборы учета услуг. Если заказчиком становится непосредственно население, дотации переносятся на конечного потребителя, который самостоятельно решает вопрос о субъектах исполнения услуг. Для этого бюджетные средства, поступающие в ЖКХ (дотации предприятиям, адресные субсидии, льготы гражданам), следует объединять в единую жилищно-коммунальную субсидию, перечисляемую на персонифицированные социальные счета граждан.

Муниципальные организации отвечают за выполнение всего комплекса работ по содержанию, эксплуатации и ремонту объектов инженерной инфраструктуры и внешнего благоустройства, обеспечению коммунальными услугами населения, проживающего в муниципальном жилищном фонде. Прочие потребители заключают договора поставки услуг непосредственно с коммунальными предприятиями.

Функции по предоставлению жилищных услуг передаются заказчику (дирекции единого заказчика), который обеспечивает их выполнение, привлекая ремонтно-эксплуатационные предприятия. Возможно разделение дирекции единого заказчика на несколько управляющих компаний, которые на конкурсной основе привлекают подрядные организации для обслуживания жилищного фонда. При этом в производстве жилищных услуг формируется конкурентная среда, рынок коммунальных услуг регулируется муниципальным заказом независимо от формы собственности коммунальных предприятий. РКЦ осуществляет сбор платежей с потребителей и перечисляет собранные средства предприятиям в соответствии с заключенными договорами.

В концепции реформирования ЖКХ заложена идея освобождения и государственных и муниципальных органов от хозяйственных функций и перенесения затрат и забот, связанных с функционированием ЖКХ, непосредственно на население. В случае акционирования и приватизации муниципальных предприятий для организации электро-, газо-, водо-, теплоснабжения и водоотведения местное самоуправление должно прибегать к помощи обслуживающих организаций независимо от форм собственности. Поэтому особенно важно использовать новые формы организации управления и производства жилищно-коммунальных услуг.

В настоящее время около четверти жилищно-коммунальных предприятий являются частными и акционерными (смешанными). В водоснабжении и канализации на их долю приходится 17% выполняемых услуг.

В последние годы к эксплуатации инженерной инфраструктуры подключаются крупные компании (ОАО «Российские коммунальные системы», ОАО «Российские коммунальные инвестиции», ООО «Межрегионгаз», компания «Интеррос», «Межрегиональная коммунальная компания», учредителем которой стал Фонд содействия развитию регионов, «Межрегиональная инвестиционная строительная коммунальная компания», «Альфа-ЭКО» и др.). Создаются холдинги, куда входят самостоятельные разнопрофильные предприятия.

Управляющая компания становится одновременно и производственным предприятием, т.е. не только управляет имущественным комплексом, но и осуществляет хозяйственную деятельность. В этом случае инвестор не только вкладывает средства в новые технологии, ресурсосбережения, но и финансирует текущие расходы. Если управляющая компания выполняет только управленческие функции, то эксплуатацию, например, котельных и электросетей осуществляет подрядная организация по договору с этой компанией; если договор с подрядной организацией не был заключен, то управляющая компания берет на себя эксплуатацию объектов и сетей.

Широкие возможности для развития жилищно-коммунальных услуг открывает принятие Закона «О концессиях».

Имущество, используемое для жилищно-коммунального обслуживания может быть объектом концессионного соглашения. Это объекты по производству, передаче и распределению электрической и тепловой энергии; системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в том числе объекты водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов, объекты, предназначенные для освещения территории городских и сельских поселений, объекты, предназначенные для благоустройства территорий, транспорт общего пользования, объекты для медицинской деятельности, образования, культуры, спорта, социально-бытового обслуживания.

При этом концедентом становится муниципальное образование в лице органа местного самоуправления а концессионером — индивидуальный предприниматель, юридическое лицо. Решение о заключении концессионного соглашения принимается концедентом на основе конкурса.

Концессия — наиболее приемлемая форма управления общественным имуществом; она отвечает интересам всех сторон — участников рынка ЖКУ (власти, бизнесу, потребителям), привлечения бизнеса к решению инвестиционных задач, государственно (муниципально-)-частного партнерства в отраслях отстающих, но востребованных обществом.

По соглашению между государством и частным лицом последнее обязуется за свой счет модернизировать переданное ему в управление имущество. Право собственности сохраняется за государством, а инвестор получает прибыль.

Передача в концессию осуществляется на основе открытого или закрытого конкурса, с победителем оговариваются все детали соглашения: сроки эксплуатации, размер платы, права и обязанности сторон и т.д. Расторгнуть соглашение в одностороннем порядке власть может только по решению суда.

Однако с начала 1990-х годов в России в целом и в отдельных регионах фактически прекратилось перспективное планирование развития коммунальной инфраструктуры: электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и т.д.

Строительство объектов коммунального хозяйства ведется в незначительных объемах. По данным Минфина РФ, в 2000 г. инвестиции в эти объекты составили 17,8 млрд руб., в 2004 г. — 44,3 млрд, что составляет лишь около 7% общего объема инвестиций в экономику страны. Особенно низки темпы сооружений водопровода и канализации, ввод по ним ниже уровня 2002 г. (табл. 4.5).

Таблица 4.5. Динамика ввода объектов коммунального хозяйства

Сейчас доля муниципальной энергетики в общем энергобалансе составляет не более 5% (в развитых странах 30—35%). Основная причина заключается в дороговизне энергосистем, их создание муниципалитетам не по средствам. Около 40% платы за жилищно-коммунальные услуги составляют отопление и горячая вода (Российская газета. 2005. 12 июл.).

Сложная ситуация складывается в электроснабжении, особенно в крупных городах и промышленных центрах. Так, в Московской области не пригодны к эксплуатации и требуют срочной модернизации 3000 км электролиний. При подключении клиент платит за все, в том числе и за замену трансформатора (резервных мощностей нет). Подключение жилого помещения (до розетки) стоит 33 тыс. руб. на 1 кВт, т.е. за нормативные 5 кВт выходит 165 тыс. руб. Выручка по тарифам обеспечит ремонт 400-600 км, а за пять лет в негодность придут и другие линии.

Муниципальные электросетевые предприятия покупают электроэнергию у региональных АО-энерго. Генерирующие мощности муниципальным образованиям, естественно, иметь не под силу. Муниципальные электросетевые предприятия служат посредниками между региональной энергетикой и населением.

Консолидированный с другими заинтересованными муниципальными образованиями выход на оптовый рынок электроэнергии позволил бы снизить затраты на ее покупку. Однако электросетевым предприятиям муниципального уровня этот путь практически закрыт. Между тем Директива Европейского парламента от 19 декабря 1996 г. наделяет коммунальную энергетику функциями транспортировки электроэнергии по сетям среднего и низкого напряжения и сбыта энергии. Это позволяет ей органично вписываться в процесс жизнеобеспечения местного населения.

Коэффициент использования первичного топлива, газа не превышает 10%. Остальное теряется в производстве, транспортировке, в жилых помещениях Причина заключается как в износе основных фондов, так и в их технологической несостоятельности. Стоимость эксплуатации, реконструкции сетей розничного потребления энергии постоянно растет, а средств даже на поддержание технического состояния выделяется явно недостаточно. Износ основных фондов в коммунальном хозяйстве достиг 60-65%, 30% основных фондов отслужили свой срок. Наибольший износ характерен для тепловых сетей, отопительного оборудования, генерирующих источников и электросетей.

По мере углубления жилищной реформы все больше ощущается диспропорция между жилищным строительством и сетевой инфраструктурой. На месте прежних «хрущевок» возводятся 20-этажные корпуса, для которых нужны иные сети, объемы потребления энергии. Кто их должен прокладывать — строители, энергетики или государство?

Бюджетное финансирование инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство предполагается в ограниченном объеме в случаях, когда объем средств, необходимых для реализации инвестиционных проектов, превышает объем активов предприятия-заемщика, при этом бюджетное финансирование является не альтернативой, а дополнением к заемному, частному финансированию.

Бюджетные средства расходуются в рамках федеральных и региональных программ. В составе федеральной целевой программы «Жилище» реализуется подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации». В 2006 г. на модернизацию объектов ЖКХ выделено 2 млрд руб., поставлена задача привлечь с финансового рынка 5 млрд руб. на проекты по модернизации.

В соответствии с федеральными программами социально-экономического развития регионов в инженерную инфраструктуру инвестируется около 0,17 млрд руб., примерно 0,15 млрд руб. инвестируется по федеральной программе «Обеспечение населения питьевой водой», однако это незначительные суммы.

Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству подписало соглашения с рядом крупных компаний, банков по вопросам взаимодействия в сфере коммунальной инфраструктуры. Наиболее значимой программой модернизации коммунальной инфраструктуры стал проект МБРР «Реконструкция систем городского теплоснабжения». К реализации за счет кредитов МБРР приняты проекты ряда городов-участников (табл. 4.6).

Технически проблема требует как простых, так и сложных дорогостоящих решений. Многое дает установка приборов коммерческого учета энергоресурсов в бюджетных организациях, по границам раздела между ведомственными и муниципальными сетями, посуточного учета тепла, получаемого городом от всех источников. Но без использования принципиально новых технологий стоимость 1 кв. м возводимого жилья ввиду строительства инженерных сетей поднимется на такую высоту, что будет недоступно среднему покупателю.

Более радикальное решение проблемы заключается в переходе от существующей системы централизованной подачи энергоресурсов к индивидуальной. Индивидуальные системы сокращают издержки по потреблению тепла: для жилых домов снизятся в 3— 5 раз, а для производственных предприятий — в 20—30 раз. Если к этому добавить современные технологии автоматизированного управления теплоснабжением городов, которые позволят выявить проблемы, ликвидировать наиболее затратные участки теплоснабжения, то экономия увеличиться еще в несколько раз.

Разработаны и внедряются муниципальные теплоэлектросистемы на базе парогазовых, поршневых установок, не требующих сетей ЛЭП. Так, в программе «Альтернативные муниципальные тепло-электрические системы» (АМТЭС) участвуют 130 муниципалитетов.

В городе Мытищи Московской области с 2003 г. реализуется проект по реконструкции системы городского теплоснабжения на сумму 640,5 млн руб., из них 338,5 млн — кредиты и 302 млн — средства местного и областного бюджетов. Дома и социальные учреждения оснащаются индивидуальными тепловыми пунктами (их устанавливают в подвалах и на крышах). Это небольшие автономные помещения со специальным оборудованием, полным спектром счетчиков. В доме устанавливаются мини-котельная и бойлер, к ним подаются только холодная вода и газ. Все это работает в автоматическом режиме. Первая альтернативная система построена в пос. Томилино Московской области. В Бийске (Алтайский край) сдан дом с альтернативной установкой, себестоимость 1 кв. м здесь составляет 10—14 тыс. руб. (по региону — 18—20 тыс. руб.). Срок реализации проекта 4 года, предполагается оборудовать ИТП 180 домов.

За рубежом 40—60% электроэнергии вырабатывают мини-установки на природном газе, метане и другом сырье.

Возведение электроустановки «под ключ» (строительная часть, труба, автоматика) обходится в 1200 долл., она позволяет обеспечивать дом или микрорайон электроэнергией себестоимостью 50 коп. за 1 кВт'ч, еще остается и бесплатное тепло. При работе в оптимальном режиме с нагрузкой 90% она окупается за 2,5—3 года. Для эксплуатации установки нанимается управляющая компания.

К реализации проектов привлекаются средства банков, финансовых организаций, производителей оборудования под гарантии областных и городских бюджетов, которые обеспечиваются субсидиями на модернизацию ЖКХ.

Реализация проектов в разных регионах и городах приведет к снижению субсидий и затрат на теплоснабжение и перераспределению высвобождаемых средств на другие коммунальные услуги и на решение социальных проблем.

Проникновению частного бизнеса в жилищно-коммунальное обслуживание препятствует неустойчивость экономической ситуации, запутанность имущественных отношений, краткосрочность горизонта тарифного регулирования. Главы местных администраций нередко нарушают договорные отношения с дочерними структурами РКС. Не располагает к долгосрочным инвестициям и частая смена руководителей муниципальных образований, дробление районов на мелкие самостоятельные поселения (численность муниципальных образований в результате реформы местного самоуправления увеличилась более чем в 2,5 раза).

На существенные сдвиги в сфере частных инвестиций в ЖКХ можно рассчитывать лишь при серьезном улучшении экономической и правовой среды деятельности жилищно-коммунальных предприятий.

Ключевым моментом здесь может стать переход на новые формы собственности. С одной стороны, преобразование муниципальных предприятий ЖКХ в акционерные общества, а с другой — передача управления жилыми домами ТСЖ. Обслуживание продолжат те же предприятия, но в иной организационно-правовой форме. Жильцы получают право на выбор перечня услуг, подрядчика и оплату по факту потребления услуг. Если население не будет оплачивать воду, не доходящую до квартиры из-за ветхости труб, то, возможно, произойдет сдвиг в лучшую сторону.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

25826. Дефекты челюстей и зубов. Прикусы: нормальный и патологический. Аномалии прикуса 15.92 KB
  Дефекты челюстей и зубов. Неправильное звукопроизношение особенно у детей вызывается различными дефектами строения челюстей которые ведут к аномалиям прикуса: – прогнатией – когда верхняя челюсть сильно выдается вперед; – прогенией – когда нижняя челюсть выступает вперед; – открытым передним прикусом – когда между верхними и нижними зубами при их смыкании остается промежуток; – боковым прикусом – когда при смыкании боковых зубов остаётся промежуток. Диастема аномалия положения зубов; чрезмерно широкий промежуток между резцами верхней...
25827. Нервно-мышечные нарушения полости рта 14.1 KB
  Одной из причин поражения лицевого нерва является воспаление среднего уха т. Из других причин необходимо отметить его травматические поражения и простудное воздействие. Паралич лицевого нерва бывает как правило односторонним что приводим к асимметричной деформации лица: на стороне поражения не закрывается глаз не поднимается бровь угол рта и щека опущены книзу отведение губ и оскаливание зубов невозможны весь рот перетянут на противоположную сторону. губы на стороне поражения не смыкаются и воздух свободно выходит через...
25828. Аудит расчетов с подотчетными лицами 45.5 KB
  Не все организации расплачиваются по безналичному расчету перечисляя деньги со своего счета на счет продавца. Для этого деньги выдаются из кассы сотрудникам под отчет. Если при покупке были израсходованы не все деньги то остаток сотрудник должен вернуть в кассу. Если же сотрудник переплатил добавил свои деньги то сумма переплаты организация должна ему компенсировать.
25829. Аудит расчетов с покупателями и заказчиками 29 KB
  Основная цель аудита установить правильность ведения учета расчетов с покупателями и заказчиками за реализованную отгруженную продукцию выполненные работы оказанные услуги. В ходе аудита расчетов с покупателями и заказчиками должны быть решены следующие задачи: проверка правильности оформления первичных документов по реализации продукции выполнению работ оказанию услуг с целью подтверждения обоснованности возникновения дебиторской задолженности; подтверждение своевременности погашения и правильности отражения на счетах...
25830. Аудит расчетов с поставщиками и подрядчиками 43 KB
  Цели и задачи аудита расчетов с поставщиками и подрядчиками Основная цель проверки установить правильность ведения расчетов с поставщиками и подрядчиками за полученные товарноматериальные ценности принятые выполненные работы и оказанные услуги. В ходе аудита расчетов с поставщиками и подрядчиками должны быть решены следующие задачи: проверка правильности оформления первичных документов по прибытию товарноматериальных ценностей и получению услуг с целью подтверждения обоснованности возникновения кредиторской задолженности; ...
25831. Аудит расчетов с разными дебиторами и кредиторами 29.5 KB
  Проверка достоверности учета финансовохозяйственных операций ФХО связанных с расчетами с лицами признаваемыми на уровне законодательства о бухучете разными дебиторами и кредиторами а также проверка соответствия ФХО требованиям нормативных правовых актов НПА РФ. ГК РФ; НК РФ; НПА регулирующие правоотношения с разными дебиторами и кредиторами; законодательство о бухучете в т. Основные вопросы проверки: 1 наличие договорных отношений с разными дебиторами и кредиторами соответствие их оформления требованиям НПА РФ; 2 реальность...
25832. Аудит в условиях компьютерной обработки данных 51.5 KB
  Использование технических средств приводит к изменению отдельных элементов организации бухгалтерского учета и внутреннего контроля: для проверки хозяйственных операций наряду с традиционными первичными учетными документами используются и первичные учетные документы на машиночитаемом носителе; постоянные нормативносправочные показатели могут быть проверены по данным хранящимся в памяти компьютера или на машиночитаемых носителях информации; вместо традиционных ручных форм счетоводства может применяться форма учета ориентированная на...
25833. Аудит учета затрат, включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг) 40.5 KB
  Себестоимость продукции один из показателей эффективности производства выявляющий во что обходится организации изготовление и сбыт продукции. Себестоимость широко применяется для экономического обоснования решений о производстве новой или прекращении выпуска старой продукции; для определения эффективности мероприятий научнотехнического прогресса рентабельности продукции резервов снижения затрат и др. Все затраты организации на производство определяют производственную себестоимость продукции.
25834. Проверка правильности определения налогооблагаемой базы 50.5 KB
  Проверяется правильность определения имущества не облагаемого налогом Проверяется соответствие ставки используемой банком установленной законодательством Проверка правильности исчисления налога на имущество исходя из ставки и налоговой базы. Не признаются налогоплательщиками организации являющиеся организаторами Олимпийских игр и Паралимпийских игр в соответствии со статьей 3 Федерального закона Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи развитии города Сочи как...