13844

Алгоритм и критерии выбора проектов девелопмента. Использование приемов оценки недвижимости при реализации проектов девелопмента

Эссе

Менеджмент, консалтинг и предпринимательство

Алгоритм и критерии выбора проектов девелопмента. Использование приемов оценки недвижимости при реализации проектов девелопмента. Инициатором и организатором проектов развития недвижимости является как правило девелопер. При реализации какоголибо проекта девел...

Русский

2013-05-19

35 KB

19 чел.

Алгоритм и критерии выбора проектов девелопмента. Использование приемов оценки недвижимости при реализации проектов девелопмента.

Инициатором и организатором проектов развития недвижимости является, как правило, девелопер. При реализации какого-либо проекта девелопмента, в первую очередь, формируется сам инвестиционный замысел (идея) проекта на основе сопоставления потенциала объекта недвижимости и потенциала рынка. Прежде чем инициатива найдет свое продолжение в конкретных действиях по реализации проекта, она подлежит предварительной оценке.

Предварительная оценка включает в себя:

  •  определение физической осуществимости
  •  наличия правовых и финансовых условий для реализации проекта
  •  возможная эффективность проекта.

Как мы видим, предварительная оценка проекта девелопмента строится на основе принципа ННЭИ (физическая осуществимость, юридическая правомочность, экономическая целесообразность).

 

Заключение о финансовой целесообразности и эффективности проекта основано на проведении различного рода оценок.

 Первоначально, девелопер оценивает экономическую целесообразность проекта путем определения возможной прибыли от проекта (т.е. цена продажи проетка)  .

Для этого девелопер с помощью капитализации прибыли или исходя из прогноза цен определяет возможную цену рыночной реализации объекта и вычитает из нее затраты на развитие и на землю.

 

При наличии более полной информации о затратах по проекту и прогнозируемой цене реализации можно рассчитать экономическую эффективность проекта.

Для этого применяются недисконтированные методы оценки и дисконтирование денежных потоков.

В состав недисконтированных методов оценки входят:

расчет срока окупаемости проекта (РР) (период времени от момента начала его реализации до того момента, в который доходы от эксплуатации равны затратам капитала) и определение  уровня

 возможного дохода (или допускаемых затрат) на основе применения  «техники остатка». 

 

Дисконтирование денежных потоков включает в себя расчет:

NPV -  чистой текущей стоимости проекта,

IRR - внутренней нормы рентабельности и

PI - индекса прибыльности.

 Чистая текущая (настоящая) стоимость проекта (NPV) – сумма всех денежных потоков, возникающих в процессе реализации проекта, приведенных (продисконтированных) на момент начала осуществления инвестиций. При оценке  экономической эффективности с помощью NPV необходимо спрогнозировать все CF и определить ставку дисконтирования при различных вариантах развития

(безрисковая ставка + премия за систематические (рыночные) риски + премия за риски, непосредственно связанные с данным проектом).

Затем рассчитывается будущая настоящая стоимость путем вычитания из продисконтированных денежных потоков (настоящая стоимость) начальных инвестиций.

Наилучшим вариантом из предложенных альтернатив будет тот вариант, который имеет максимальное значение NPV.

Внутренняя норма рентабельности (IRR) – процентная ставка, при которой чистая текущая стоимость равна нулю. Следовательно, если потоки по проекту продисконтированы по ставке, равной внутренней норме рентабельности, то NPV = 0.

Индекс прибыльности (PI) – отношение приведенной стоимости будущих денежных потоков от реализации инвестиционного проекта к стоимости первоначальных инвестиций. Значит, если чистая настоящая стоимость имеет положительное значение, следовательно, доходы превышают расходы и индекс прибыльности больше 1.

Расчет экономической целесообразности  является основным ориентиром для принятия решения о продолжении работы над проектом и, несомненно, является одним из важнейших этапов (критериев) в реализации проектов развития недвижимости.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

44022. Контактная разность потенциалов 99 KB
  Наиболее важно понятие контактной разности потенциалов для твёрдых проводников металлов и полупроводников. В конечном счёте достигается равновесие при котором потоки электронов в обоих направлениях становятся одинаковыми и между проводниками устанавливается контактная разность потенциалов Значение контактной разности потенциалов равно разности работ выхода отнесённой к заряду электрона. Если составить электрическую цепь из нескольких проводников то контактная разность потенциалов между крайними проводниками определяется только их...
44023. Организация и проведение маркетинговых исследований на базе сети магазинов «Л'Этуаль» 2.14 MB
  Проанализировать процесс организации и проведения маркетинговых исследований на базе сети магазинов «Л'Этуаль», выявить основные проблемы, возникающие при их реализации, и разработать пути совершенствования существующих бизнес процессов с целью усовершенствования качества услуг, предоставляемых предприятием.
44024. Создание и публикация веб-узла учебного заведения 990.5 KB
  Принципы функционирования дистанционного обучения. Технология обучения в системе дистанционного образования ДО. Информационные службы Интернета. Очень ценно что доступ к Internetучебнику возможен с любой машины подключенной к сети Internet что позволяет при наличии интереса со стороны пользователей попробовать освоить какой либо курс дистанционного обучения. Дистанционное обучение ДО является формой получения образования наряду с очной и заочной при которой в образовательном процессе используются лучшие традиционные и...
44025. Организация расчетно-кассового обслуживания населения филиалом 614 ОАО «АСБ Беларусбанк» 1006 KB
  Первые попытки теоретически осмыслить природу денег были сделаны еще выдающимися мыслителями древности Ксенофонтом Платоном и в частности Аристотелем которого по праву считают родоначальником экономической науки в том числе науки о деньгах. Во многом сложность денег объясняется их необычным свойством быть воплощением способности товаров подвергаться обмену различным образом проявляющейся в разные исторические эпохи. Такой эквивалентной формой становится денежный товар функционирующий в...
44026. Учет, анализ денежных средств и управление денежными потоками ООО «транстехсервис» 777.5 KB
  Хозяйственные связи - необходимое условие деятельности предприятий, так как они обеспечивают бесперебойность снабжения, непрерывность процесса производства и своевременность отгрузки и реализации продукции. Оформляются и закрепляются хозяйственные связи договорами, согласно которым одно предприятие выступает поставщиком товарно-материальных ценностей, работ или услуг, а другое - их покупателем, потребителем, а значит, и плательщиком.
44027. Разработка путей повышения эффективности использования основных производственных фондов ООО «Нижнетагильский мельзавод» 700 KB
  Экономическая сущность основных фондов предприятия. Методика анализа эффективности использования основных фондов предприятия Анализ технического состояния и движения основных производственных фондов
44028. Модернизация возбудителя синхронно двигателя электропривода насоса 200Д-90 1.33 MB
  Это в свою очередь вызывает ряд нежелательных явлений как в отношении потерь в двигателе и использование его по моменту как и в отношении питающей системы а именно снижение отдачи реактивной энергии дополнительные потери энергии в сети колебание напряжения в системе электроснабжения и т. При исчезновении напряжения 6 кВ на секции которая питает работающий двигатель отсутствие напряжения в сети 100 В от трансформатора напряжения НТМИ отключается масляный выключатель работающего эл. При падении напряжения в сети 6 кВ до 80 ...
44029. Анализ правового положения осужденных, отбывающих наказание в виде лишения свободы в рамках уголовно-исполнительной системы Чувашской Республики за 2007-2008 г.г. 364.5 KB
  Поэтому закономерности, присущие законопослушным гражданам, в той или иной степени характерны и для осужденных. Психологией и педагогикой выявлены многие закономерности, позволяющие учитывать в воспитательной работе те или иные особенности граждан разного пола, возраста, образовательного уровня и т.п. Это может быть использовано и в работе с осужденными.
44030. Организация участка по восстановлению и ремонту деталей автотранспорта на примере восстановления шестерни КПП трактора Т150 1.09 MB
  Машины в процессе эксплуатации могут достичь такого состояния, когда их ремонт в условиях АТП уже технически невозможен или экономически не выгоден. До такого состояния автомобиль может быть доведён в очень короткий срок, вследствие