13844

Алгоритм и критерии выбора проектов девелопмента. Использование приемов оценки недвижимости при реализации проектов девелопмента

Эссе

Менеджмент, консалтинг и предпринимательство

Алгоритм и критерии выбора проектов девелопмента. Использование приемов оценки недвижимости при реализации проектов девелопмента. Инициатором и организатором проектов развития недвижимости является как правило девелопер. При реализации какоголибо проекта девел...

Русский

2013-05-19

35 KB

18 чел.

Алгоритм и критерии выбора проектов девелопмента. Использование приемов оценки недвижимости при реализации проектов девелопмента.

Инициатором и организатором проектов развития недвижимости является, как правило, девелопер. При реализации какого-либо проекта девелопмента, в первую очередь, формируется сам инвестиционный замысел (идея) проекта на основе сопоставления потенциала объекта недвижимости и потенциала рынка. Прежде чем инициатива найдет свое продолжение в конкретных действиях по реализации проекта, она подлежит предварительной оценке.

Предварительная оценка включает в себя:

  •  определение физической осуществимости
  •  наличия правовых и финансовых условий для реализации проекта
  •  возможная эффективность проекта.

Как мы видим, предварительная оценка проекта девелопмента строится на основе принципа ННЭИ (физическая осуществимость, юридическая правомочность, экономическая целесообразность).

 

Заключение о финансовой целесообразности и эффективности проекта основано на проведении различного рода оценок.

 Первоначально, девелопер оценивает экономическую целесообразность проекта путем определения возможной прибыли от проекта (т.е. цена продажи проетка)  .

Для этого девелопер с помощью капитализации прибыли или исходя из прогноза цен определяет возможную цену рыночной реализации объекта и вычитает из нее затраты на развитие и на землю.

 

При наличии более полной информации о затратах по проекту и прогнозируемой цене реализации можно рассчитать экономическую эффективность проекта.

Для этого применяются недисконтированные методы оценки и дисконтирование денежных потоков.

В состав недисконтированных методов оценки входят:

расчет срока окупаемости проекта (РР) (период времени от момента начала его реализации до того момента, в который доходы от эксплуатации равны затратам капитала) и определение  уровня

 возможного дохода (или допускаемых затрат) на основе применения  «техники остатка». 

 

Дисконтирование денежных потоков включает в себя расчет:

NPV -  чистой текущей стоимости проекта,

IRR - внутренней нормы рентабельности и

PI - индекса прибыльности.

 Чистая текущая (настоящая) стоимость проекта (NPV) – сумма всех денежных потоков, возникающих в процессе реализации проекта, приведенных (продисконтированных) на момент начала осуществления инвестиций. При оценке  экономической эффективности с помощью NPV необходимо спрогнозировать все CF и определить ставку дисконтирования при различных вариантах развития

(безрисковая ставка + премия за систематические (рыночные) риски + премия за риски, непосредственно связанные с данным проектом).

Затем рассчитывается будущая настоящая стоимость путем вычитания из продисконтированных денежных потоков (настоящая стоимость) начальных инвестиций.

Наилучшим вариантом из предложенных альтернатив будет тот вариант, который имеет максимальное значение NPV.

Внутренняя норма рентабельности (IRR) – процентная ставка, при которой чистая текущая стоимость равна нулю. Следовательно, если потоки по проекту продисконтированы по ставке, равной внутренней норме рентабельности, то NPV = 0.

Индекс прибыльности (PI) – отношение приведенной стоимости будущих денежных потоков от реализации инвестиционного проекта к стоимости первоначальных инвестиций. Значит, если чистая настоящая стоимость имеет положительное значение, следовательно, доходы превышают расходы и индекс прибыльности больше 1.

Расчет экономической целесообразности  является основным ориентиром для принятия решения о продолжении работы над проектом и, несомненно, является одним из важнейших этапов (критериев) в реализации проектов развития недвижимости.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

56109. О, слово дзвінке озиваєшся в славі до нас ти крізь давні століття імляві. Година спілкування 223.5 KB
  Вступне слово вчителя. Подорож в слово. 1й учень: Слово школа є в усіх словянських мовах; було введено ще в давньоруській мові перший запис датується 1388р. У давньоруській мові було слово схоле від якого походить наше школа от тільки значення його у греків було іншим: спочатку затримка потім заняття у вільний час далі читання а вже пізніше лекція сучасне школа.
56110. Слухаймо Шевченкове слово 128 KB
  У центрі сцени на стіні заквітчаний і прикрашений рушником портрет Тараса Шевченка. Благословен той день і час Коли прослалась килимами Земля яку сходив Тарас Малими босими ногами Земля яку скропив Тарас Дрібними росамисльозами.
56111. Словограй. Логопедичне свято для молодших школярів 51 KB
  У змаганнях беруть участь 2 команди: Букварик і Читайлик.Про які букви ці загадочки В цім будиночку живе Весела як ведмедик буква З нею поруч Вінні-Пух Це її найкращий друг. Упізнали букву Е Нам знайома буква ця Ніби планка на стовпцях.
56112. Счастливый случай Математическая игра в 8 классе 89 KB
  Цель: формировать умение мыслить логически быстро принимать решения правильно и четко выражать свои мысли; стимулировать познавательную активность учащихся; воспитывать ответственность самостоятельность коллективизм.
56114. Інтерактивна дошка SMART Board на уроках математики 1.07 MB
  До таких форм можна віднести поперше мережеве навчання подруге навчання самостійне на основі якогонебудь комплекту навчально-методичних матеріалів УМК. Активізувати увагу учнів можна вже на етапі написання теми уроку.