13844

Алгоритм и критерии выбора проектов девелопмента. Использование приемов оценки недвижимости при реализации проектов девелопмента

Эссе

Менеджмент, консалтинг и предпринимательство

Алгоритм и критерии выбора проектов девелопмента. Использование приемов оценки недвижимости при реализации проектов девелопмента. Инициатором и организатором проектов развития недвижимости является как правило девелопер. При реализации какоголибо проекта девел...

Русский

2013-05-19

35 KB

17 чел.

Алгоритм и критерии выбора проектов девелопмента. Использование приемов оценки недвижимости при реализации проектов девелопмента.

Инициатором и организатором проектов развития недвижимости является, как правило, девелопер. При реализации какого-либо проекта девелопмента, в первую очередь, формируется сам инвестиционный замысел (идея) проекта на основе сопоставления потенциала объекта недвижимости и потенциала рынка. Прежде чем инициатива найдет свое продолжение в конкретных действиях по реализации проекта, она подлежит предварительной оценке.

Предварительная оценка включает в себя:

  •  определение физической осуществимости
  •  наличия правовых и финансовых условий для реализации проекта
  •  возможная эффективность проекта.

Как мы видим, предварительная оценка проекта девелопмента строится на основе принципа ННЭИ (физическая осуществимость, юридическая правомочность, экономическая целесообразность).

 

Заключение о финансовой целесообразности и эффективности проекта основано на проведении различного рода оценок.

 Первоначально, девелопер оценивает экономическую целесообразность проекта путем определения возможной прибыли от проекта (т.е. цена продажи проетка)  .

Для этого девелопер с помощью капитализации прибыли или исходя из прогноза цен определяет возможную цену рыночной реализации объекта и вычитает из нее затраты на развитие и на землю.

 

При наличии более полной информации о затратах по проекту и прогнозируемой цене реализации можно рассчитать экономическую эффективность проекта.

Для этого применяются недисконтированные методы оценки и дисконтирование денежных потоков.

В состав недисконтированных методов оценки входят:

расчет срока окупаемости проекта (РР) (период времени от момента начала его реализации до того момента, в который доходы от эксплуатации равны затратам капитала) и определение  уровня

 возможного дохода (или допускаемых затрат) на основе применения  «техники остатка». 

 

Дисконтирование денежных потоков включает в себя расчет:

NPV -  чистой текущей стоимости проекта,

IRR - внутренней нормы рентабельности и

PI - индекса прибыльности.

 Чистая текущая (настоящая) стоимость проекта (NPV) – сумма всех денежных потоков, возникающих в процессе реализации проекта, приведенных (продисконтированных) на момент начала осуществления инвестиций. При оценке  экономической эффективности с помощью NPV необходимо спрогнозировать все CF и определить ставку дисконтирования при различных вариантах развития

(безрисковая ставка + премия за систематические (рыночные) риски + премия за риски, непосредственно связанные с данным проектом).

Затем рассчитывается будущая настоящая стоимость путем вычитания из продисконтированных денежных потоков (настоящая стоимость) начальных инвестиций.

Наилучшим вариантом из предложенных альтернатив будет тот вариант, который имеет максимальное значение NPV.

Внутренняя норма рентабельности (IRR) – процентная ставка, при которой чистая текущая стоимость равна нулю. Следовательно, если потоки по проекту продисконтированы по ставке, равной внутренней норме рентабельности, то NPV = 0.

Индекс прибыльности (PI) – отношение приведенной стоимости будущих денежных потоков от реализации инвестиционного проекта к стоимости первоначальных инвестиций. Значит, если чистая настоящая стоимость имеет положительное значение, следовательно, доходы превышают расходы и индекс прибыльности больше 1.

Расчет экономической целесообразности  является основным ориентиром для принятия решения о продолжении работы над проектом и, несомненно, является одним из важнейших этапов (критериев) в реализации проектов развития недвижимости.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

83507. Недійсність міжнародних договорів 32.55 KB
  Таким чином недійсність договору має бути встановлена після чого кожен учасник має право вимагати щоб в межах можливого було відновлене положення змінене в результаті виконання договору. Недійсність договору може бути відносною і абсолютною. Відносна недійсність робить договір оскаржуванимїї підставами є помилка обман підкуп представника держави укладення договору з порушенням положень внутрішнього права які стосуються компетенції укладати договори. Абсолютна недійсність означає нікчемність договору із самого початку.
83508. Припинення і зупинення дії договору 36.45 KB
  Припинення договору або вихід з нього учасника можуть мати місце відповідно до положень договору або в будьякий час за згодою всіх учасників після консультації з іншими договірними державами. Договір може бути припинений у випадку: 1 закінчення строку на який він був укладений; виконання договору; за згодою всіх сторін що домовляються скасування; у зв’язку з укладенням нового договору з тих самих питань між тими самими державами новація; денонсації яка означає односторонню відмову держави від договору з попередженням інших...
83509. Поняття і джерела права міжнародних організацій 34.3 KB
  Право міжнародних організацій є сукупністю норм що регулюють процес утворення діяльності та припинення діяльності організації взаємодії з іншими субєктами міжнародного права та міжнародних відносин. Право міжнародних організацій як самостійна галузь міжнародного права складається з двох груп міжнародних норм утворюючих: поперше внутрішнє право організації норми що регулюють структуру організації компетенцію її органів і порядок роботи статус персоналу інші правовідносини і подруте зовнішнє право організації норми договорів...
83510. Поняття, характеристика та види міжнародних організацій 36.26 KB
  Характерні риси організації: створення шляхом укладення особливого договору що є засновницьким актом; \'система постійно діючих органів; автономний статус і відповідні функції. За характером членства міжнародні організації поділяються а міжурядові та неурядові. За колом учасників міжнародні міжурядові організації поділі ються на універсальні відкриті для участі всіх держав світу ООН її спеціалізовані установи і регіональні членами яких можуть бути держави одного регіону Африканський Союз Організація америкав ських держав. Міжурядові...
83511. Правовий статус і міжнародна правосуб’єктність міжнародних організацій 36.36 KB
  В основі правової природи міжнародних організацій лежить наявність спільних цілей і інтересів держав-членів. Для правової природи міжнародної організації істотним є те, що її цілі і принципи, компетенція, структура і т.п. має узгоджену договірну основу.
83512. Функції міжнародних організацій 32.88 KB
  У багатщ випадках держави зобов\'язані регулярно представляти доповіді про виконання ними норм міжнародного права і актів організації у відповідній області особливо в області прав людини. Оперативна функція полягає в досягненні цілей організації шляхом безпосередньої діяльності власними засобами організації. Організації надають економічну науковотехнічну і іншу допомогу консультаційні послуги.
83513. Правова природа актів міжнародних організацій 44.29 KB
  Так у сучасній міжнародноправовій літературі звертається увага на подібність процедури розробки міжнародних стандартів з одного боку і процесом вироблення міжнародної угоди в рамках міжнародної організації з іншого. Крім того висловлюється позиція що регламенти міжнародних організацій є результат їх законодавчої або Квазізаконодавчо діяльності. За своєю юридичною силою акти міжнародних орагнізацій можуть бути як рекомендаційними так і носити юридично обов\'язковий характер.
83514. Створення і припинення діяльності міжнародних організацій 34.13 KB
  Міжнародні організації як вторинні похідні суб’єкти міжнародного права створюються державами. Процес створення нової міжнародної організації проходить в три етапи: ухвалення засновницького документу; створення матеріальної структури організації; скликання головних органів що свідчить про початок функціонування організації. Злагоджене волевиявлення держав щодо створення міжнародної організації може бути зафіксовано 2 способами: у міжнародному договорі; у рішенні вже існуючої міжнародної організації. Укладення міжнародного договору припускає...
83515. ООН: цілі і принципи діяльності 37.81 KB
  Організація Об’єднаних Націй ООН універсальна міжнародна міжурядова організація що діє на підставі Статуту підписаний 26 червня 1945 р. Статут ООН є універсальним загальнообов’язковим міжнародним договором що закріплює основи сучасного міжнародного правопорядку. ООН переслідує наступні цілі: підтримувати міжнародний мир і безпеку і з цією метою вживати ефективні колективні заходи для запобігання і усунення загрози миру і придушення актів агресії або інших порушень миру й проводити мирними засобами вирішення міжнародних спорів;...