13844

Алгоритм и критерии выбора проектов девелопмента. Использование приемов оценки недвижимости при реализации проектов девелопмента

Эссе

Менеджмент, консалтинг и предпринимательство

Алгоритм и критерии выбора проектов девелопмента. Использование приемов оценки недвижимости при реализации проектов девелопмента. Инициатором и организатором проектов развития недвижимости является как правило девелопер. При реализации какоголибо проекта девел...

Русский

2013-05-19

35 KB

17 чел.

Алгоритм и критерии выбора проектов девелопмента. Использование приемов оценки недвижимости при реализации проектов девелопмента.

Инициатором и организатором проектов развития недвижимости является, как правило, девелопер. При реализации какого-либо проекта девелопмента, в первую очередь, формируется сам инвестиционный замысел (идея) проекта на основе сопоставления потенциала объекта недвижимости и потенциала рынка. Прежде чем инициатива найдет свое продолжение в конкретных действиях по реализации проекта, она подлежит предварительной оценке.

Предварительная оценка включает в себя:

  •  определение физической осуществимости
  •  наличия правовых и финансовых условий для реализации проекта
  •  возможная эффективность проекта.

Как мы видим, предварительная оценка проекта девелопмента строится на основе принципа ННЭИ (физическая осуществимость, юридическая правомочность, экономическая целесообразность).

 

Заключение о финансовой целесообразности и эффективности проекта основано на проведении различного рода оценок.

 Первоначально, девелопер оценивает экономическую целесообразность проекта путем определения возможной прибыли от проекта (т.е. цена продажи проетка)  .

Для этого девелопер с помощью капитализации прибыли или исходя из прогноза цен определяет возможную цену рыночной реализации объекта и вычитает из нее затраты на развитие и на землю.

 

При наличии более полной информации о затратах по проекту и прогнозируемой цене реализации можно рассчитать экономическую эффективность проекта.

Для этого применяются недисконтированные методы оценки и дисконтирование денежных потоков.

В состав недисконтированных методов оценки входят:

расчет срока окупаемости проекта (РР) (период времени от момента начала его реализации до того момента, в который доходы от эксплуатации равны затратам капитала) и определение  уровня

 возможного дохода (или допускаемых затрат) на основе применения  «техники остатка». 

 

Дисконтирование денежных потоков включает в себя расчет:

NPV -  чистой текущей стоимости проекта,

IRR - внутренней нормы рентабельности и

PI - индекса прибыльности.

 Чистая текущая (настоящая) стоимость проекта (NPV) – сумма всех денежных потоков, возникающих в процессе реализации проекта, приведенных (продисконтированных) на момент начала осуществления инвестиций. При оценке  экономической эффективности с помощью NPV необходимо спрогнозировать все CF и определить ставку дисконтирования при различных вариантах развития

(безрисковая ставка + премия за систематические (рыночные) риски + премия за риски, непосредственно связанные с данным проектом).

Затем рассчитывается будущая настоящая стоимость путем вычитания из продисконтированных денежных потоков (настоящая стоимость) начальных инвестиций.

Наилучшим вариантом из предложенных альтернатив будет тот вариант, который имеет максимальное значение NPV.

Внутренняя норма рентабельности (IRR) – процентная ставка, при которой чистая текущая стоимость равна нулю. Следовательно, если потоки по проекту продисконтированы по ставке, равной внутренней норме рентабельности, то NPV = 0.

Индекс прибыльности (PI) – отношение приведенной стоимости будущих денежных потоков от реализации инвестиционного проекта к стоимости первоначальных инвестиций. Значит, если чистая настоящая стоимость имеет положительное значение, следовательно, доходы превышают расходы и индекс прибыльности больше 1.

Расчет экономической целесообразности  является основным ориентиром для принятия решения о продолжении работы над проектом и, несомненно, является одним из важнейших этапов (критериев) в реализации проектов развития недвижимости.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

526. Параллельное хеширование на GPU в реальном времени 84 KB
  Эффективный алгоритм параллелизма данных для построения больших хеш-таблиц на миллионы элементов в режиме реального времени. Гибридная хеш-таблица основана на современных идеях из теории хеширования. Компромисс между сроками строительства, временем доступа и рационального использования пространства.
527. Тест стиральных Порошков-концентратов 83 KB
  Активную основу стирального порошка составляют поверхностноактивные вещества (сокращенно ПАВ), их доля – 1525%, самый простой пример ПАВ – мыло. Задача ПАВ состоит в смачивании загрязненной ткани моющим раствором и ослаблении связи загрязнения и ткани.
528. Деятельность отдела по подбору персонала ОАО Альфа-Банк 94 KB
  Во время прохождения практики у меня была возможность непосредственно ознакомиться со структурой реально работающей организации, специализацией отдела, где я работал, а также проявить себя как молодого специалиста. В данном отчете представлены различные аспекты моей практики и мои впечатления о ней.
529. Пунктуаційні норми в писемному мовленні фахівців технічної сфери 96.5 KB
  Система правил письмового оформлення структури пропозиції. Утворення логіко-граматичного каркасу письмового висловлювання і точне вираження складних думок, які можуть бути виражені засобами усного мовлення.
530. Холодная штамповка. Формообразование заготовок из порошковых материалов 68.21 KB
  Формообразующие операции листовой штамповки. Схемы листовой штамповки при помощи эластичной среды и жидкости. Формообразование заготовок из порошковых материалов. Высокоскоростные методы штамповки.
531. Облік товарів у виробництві 78.5 KB
  Поняття, класифікація та оцінка товарів. Бухгалтерське відображення, операцій, пов'язаних з рухом товарів. Порядок списання товарів при їх вибутті. Торговельні, збутові підприємства на рахунку 28.
532. Изучение многовалютного алгоритма банкира 120 KB
  Изучение тупиковых ситуаций в операционных системах и алгоритма банкира, как средства обхода тупиков. Пример с участием пяти процессов и трех видов ресурсов, требуемых для завершения данных процессов.
533. Система Дело, клиент для мобильного телефона 124 KB
  Описание функций, преимуществ и недостатков. Пример встроенного инструментария. Руководитель может через удобный web-интерфейс удаленно контролировать работу исполнителей, а так же обеспечить формирование единого информационного пространства в рамках территориально распределенной организации.
534. Получение дешевой электроэнергии 92 KB
  Мы рассмотрели, каким способом можно создать такой аппарат; узнали сколько нужно потратить на него времени, денег, кто поможет собрать такой аппарат. Выбрали подходящий способ создания такого аппарата. Собрали этот аппарат. Проанализировали его эффективность в работе.