13844

Алгоритм и критерии выбора проектов девелопмента. Использование приемов оценки недвижимости при реализации проектов девелопмента

Эссе

Менеджмент, консалтинг и предпринимательство

Алгоритм и критерии выбора проектов девелопмента. Использование приемов оценки недвижимости при реализации проектов девелопмента. Инициатором и организатором проектов развития недвижимости является как правило девелопер. При реализации какоголибо проекта девел...

Русский

2013-05-19

35 KB

18 чел.

Алгоритм и критерии выбора проектов девелопмента. Использование приемов оценки недвижимости при реализации проектов девелопмента.

Инициатором и организатором проектов развития недвижимости является, как правило, девелопер. При реализации какого-либо проекта девелопмента, в первую очередь, формируется сам инвестиционный замысел (идея) проекта на основе сопоставления потенциала объекта недвижимости и потенциала рынка. Прежде чем инициатива найдет свое продолжение в конкретных действиях по реализации проекта, она подлежит предварительной оценке.

Предварительная оценка включает в себя:

  •  определение физической осуществимости
  •  наличия правовых и финансовых условий для реализации проекта
  •  возможная эффективность проекта.

Как мы видим, предварительная оценка проекта девелопмента строится на основе принципа ННЭИ (физическая осуществимость, юридическая правомочность, экономическая целесообразность).

 

Заключение о финансовой целесообразности и эффективности проекта основано на проведении различного рода оценок.

 Первоначально, девелопер оценивает экономическую целесообразность проекта путем определения возможной прибыли от проекта (т.е. цена продажи проетка)  .

Для этого девелопер с помощью капитализации прибыли или исходя из прогноза цен определяет возможную цену рыночной реализации объекта и вычитает из нее затраты на развитие и на землю.

 

При наличии более полной информации о затратах по проекту и прогнозируемой цене реализации можно рассчитать экономическую эффективность проекта.

Для этого применяются недисконтированные методы оценки и дисконтирование денежных потоков.

В состав недисконтированных методов оценки входят:

расчет срока окупаемости проекта (РР) (период времени от момента начала его реализации до того момента, в который доходы от эксплуатации равны затратам капитала) и определение  уровня

 возможного дохода (или допускаемых затрат) на основе применения  «техники остатка». 

 

Дисконтирование денежных потоков включает в себя расчет:

NPV -  чистой текущей стоимости проекта,

IRR - внутренней нормы рентабельности и

PI - индекса прибыльности.

 Чистая текущая (настоящая) стоимость проекта (NPV) – сумма всех денежных потоков, возникающих в процессе реализации проекта, приведенных (продисконтированных) на момент начала осуществления инвестиций. При оценке  экономической эффективности с помощью NPV необходимо спрогнозировать все CF и определить ставку дисконтирования при различных вариантах развития

(безрисковая ставка + премия за систематические (рыночные) риски + премия за риски, непосредственно связанные с данным проектом).

Затем рассчитывается будущая настоящая стоимость путем вычитания из продисконтированных денежных потоков (настоящая стоимость) начальных инвестиций.

Наилучшим вариантом из предложенных альтернатив будет тот вариант, который имеет максимальное значение NPV.

Внутренняя норма рентабельности (IRR) – процентная ставка, при которой чистая текущая стоимость равна нулю. Следовательно, если потоки по проекту продисконтированы по ставке, равной внутренней норме рентабельности, то NPV = 0.

Индекс прибыльности (PI) – отношение приведенной стоимости будущих денежных потоков от реализации инвестиционного проекта к стоимости первоначальных инвестиций. Значит, если чистая настоящая стоимость имеет положительное значение, следовательно, доходы превышают расходы и индекс прибыльности больше 1.

Расчет экономической целесообразности  является основным ориентиром для принятия решения о продолжении работы над проектом и, несомненно, является одним из важнейших этапов (критериев) в реализации проектов развития недвижимости.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

22330. Пошук в мережі 37 KB
  Загальний доступ до дисків Коли ви надаєте загальний доступ до диска ви дозволяєте іншим користувачам працювати з його вмістом по мережі. Клацніть правою кнопкою миші на значку диска до якого вирішили надати загальний доступ і виберіть команду Доступ з контекстного меню що з'явилося. На екрані відобразиться діалогове вікно властивостей диска з вибраною вкладкою Доступ. В діалоговому вікні властивостей жорсткого диска виберіть перемикач Загальний доступ.
22331. Адреса и указатели. Операции получения адреса и косвенной адресации. Отождествление массивов и указателей. Адресная арифметика 46.5 KB
  Динамическое выделение памяти под массивы. АДРЕСА И УКАЗАТЕЛИ Во время выполнения всякой программы используемые ею данные размещаются в оперативной памяти ЭВМ причем каждому элементу данных ставится в соответствие его индивидуальный адрес. При реализации многих алгоритмов и представлении сложных логических структур данных часто оказывается полезной возможность непосредственной работы с адресами памяти. Действительно поскольку соседние элементы массива располагаются в смежных ячейках памяти то для перехода от одного его...
22332. Функции в языке Си. Формальные и фактические параметры. Механизм передачи параметров. Возвращаемые значения. Использование указателей в качестве аргументов функций 44.5 KB
  ФУНКЦИИ В ЯЗЫКЕ СИ. Каждая из них в свою очередь есть независимый набор описаний и операторов заключенных между заголовком функции и ее концом. Все объекты определенные в теле функции ограниченном открывающей и закрывающей фигурными скобками являются локальными для этой функции в смысле области видимости и времени существования.
22333. Ввод и вывод в языке Си: общие концепции. Файлы данных и каталоги файлов. Внутренняя организация и типы файлов 76 KB
  h main { FILE stream; if stream = fopen data r == NULL printf Ошибка при открытии файла ; } Имя функции и назначение: fclose закрывает файл предварительно открытый для ввода вывода потоком Формат и описание аргументов: int fclosestream FILE stream; Указатель на открытый файл Возвращаемое значение равно нулю при нормальном завершении операции и EOF в случае возникновения ошибки.h...
22334. Общая структура программы на языке Си. Время существования и видимость переменных. Блоки. Классы памяти. Автоматические, внешние, статические и регистровые переменные. Рекурсивные функции. Реализация рекурсивных алгоритмов 51.5 KB
  ОБЩАЯ СТРУКТУРА ПРОГРАММЫ НА ЯЗЫКЕ СИ. Та функция с которой начинается выполнение программы называется главной функцией. Она по существу является входной точкой программы и должна иметь предопределенное имя main.
22335. Структуры в языке Си: основные понятия. Массивы структур. Указатели на структуры. Вложение структур. Структуры и функции. Объединения. Перечисления. Определение и использование новых типов данных. Классы имен 45 KB
  Указатели на структуры. Структуры и функции. СТРУКТУРЫ В ЯЗЫКЕ СИ: ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ При решении задач вычислительной математики информационного обеспечения и системного программирования очень часто приходится сталкиваться с наборами данных имеющими достаточно сложную логическую организацию.
22336. Язык Си: историческая справка, общая характеристика, основные достоинства. Подготовка к выполнению и выполнение программ в операционной среде MS DOS. Элементы языка Си: множество символов, ключевые слова, константы и переменные, операции и операторы 35.5 KB
  В языке Си имеется большой набор управляющих конструкций для реализации циклических и разветвленных алгоритмов средства для блочного и модульного программирования а также возможность гибкого управления процессом выполнения программы. В заключение перечислим некоторые основные свойства языка Си: широкий набор управляющих конструкций для организации циклов и условных переходов обеспечивающих возможность написания гибких и хорошо структурированных программ; большой набор операторов и операций многие из...
22337. Понятие типа данных. Переменные и константы. Основные типы данных в языке Си: общая характеристика, машинное представление, описание данных в программе. Числовые, символьные и строковые константы 44 KB
  Арифметические операции и арифметические выражения. Операции отношения логические операции и логические выражения. Понятие типа включает в себя следующую информацию об элементе данных: допустимый набор значений которые объект этого типа может принимать в процессе работы программы совокупность всех указанных значений мы будем называть областью определения типа; состав операций которые разрешено выполнять над объектами данного типа; способ представления элемента данных рассматриваемого типа в памяти машины; ...