13844

Алгоритм и критерии выбора проектов девелопмента. Использование приемов оценки недвижимости при реализации проектов девелопмента

Эссе

Менеджмент, консалтинг и предпринимательство

Алгоритм и критерии выбора проектов девелопмента. Использование приемов оценки недвижимости при реализации проектов девелопмента. Инициатором и организатором проектов развития недвижимости является как правило девелопер. При реализации какоголибо проекта девел...

Русский

2013-05-19

35 KB

19 чел.

Алгоритм и критерии выбора проектов девелопмента. Использование приемов оценки недвижимости при реализации проектов девелопмента.

Инициатором и организатором проектов развития недвижимости является, как правило, девелопер. При реализации какого-либо проекта девелопмента, в первую очередь, формируется сам инвестиционный замысел (идея) проекта на основе сопоставления потенциала объекта недвижимости и потенциала рынка. Прежде чем инициатива найдет свое продолжение в конкретных действиях по реализации проекта, она подлежит предварительной оценке.

Предварительная оценка включает в себя:

  •  определение физической осуществимости
  •  наличия правовых и финансовых условий для реализации проекта
  •  возможная эффективность проекта.

Как мы видим, предварительная оценка проекта девелопмента строится на основе принципа ННЭИ (физическая осуществимость, юридическая правомочность, экономическая целесообразность).

 

Заключение о финансовой целесообразности и эффективности проекта основано на проведении различного рода оценок.

 Первоначально, девелопер оценивает экономическую целесообразность проекта путем определения возможной прибыли от проекта (т.е. цена продажи проетка)  .

Для этого девелопер с помощью капитализации прибыли или исходя из прогноза цен определяет возможную цену рыночной реализации объекта и вычитает из нее затраты на развитие и на землю.

 

При наличии более полной информации о затратах по проекту и прогнозируемой цене реализации можно рассчитать экономическую эффективность проекта.

Для этого применяются недисконтированные методы оценки и дисконтирование денежных потоков.

В состав недисконтированных методов оценки входят:

расчет срока окупаемости проекта (РР) (период времени от момента начала его реализации до того момента, в который доходы от эксплуатации равны затратам капитала) и определение  уровня

 возможного дохода (или допускаемых затрат) на основе применения  «техники остатка». 

 

Дисконтирование денежных потоков включает в себя расчет:

NPV -  чистой текущей стоимости проекта,

IRR - внутренней нормы рентабельности и

PI - индекса прибыльности.

 Чистая текущая (настоящая) стоимость проекта (NPV) – сумма всех денежных потоков, возникающих в процессе реализации проекта, приведенных (продисконтированных) на момент начала осуществления инвестиций. При оценке  экономической эффективности с помощью NPV необходимо спрогнозировать все CF и определить ставку дисконтирования при различных вариантах развития

(безрисковая ставка + премия за систематические (рыночные) риски + премия за риски, непосредственно связанные с данным проектом).

Затем рассчитывается будущая настоящая стоимость путем вычитания из продисконтированных денежных потоков (настоящая стоимость) начальных инвестиций.

Наилучшим вариантом из предложенных альтернатив будет тот вариант, который имеет максимальное значение NPV.

Внутренняя норма рентабельности (IRR) – процентная ставка, при которой чистая текущая стоимость равна нулю. Следовательно, если потоки по проекту продисконтированы по ставке, равной внутренней норме рентабельности, то NPV = 0.

Индекс прибыльности (PI) – отношение приведенной стоимости будущих денежных потоков от реализации инвестиционного проекта к стоимости первоначальных инвестиций. Значит, если чистая настоящая стоимость имеет положительное значение, следовательно, доходы превышают расходы и индекс прибыльности больше 1.

Расчет экономической целесообразности  является основным ориентиром для принятия решения о продолжении работы над проектом и, несомненно, является одним из важнейших этапов (критериев) в реализации проектов развития недвижимости.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

27075. Системы электронного документооборота 139.67 KB
  Системы электронного документооборота 1. Что такое документооборот Документооборо́т это частный способ информационной системы обеспечивающее взаимодействие. Системы электронного документооборота обладают рядом преимуществ к числу которых можно отнести возможность однократной регистрации электронного документа параллельное выполнение необходимых операций с отслеживанием ответственного за их исполнение а также наличие эффективно организованной системы поиска документа и развитой системы отчетности. Электронный документооборот является...
27076. Стр-ра КИС. Основные функциональные задачи 921.26 KB
  Главной задачей такой системы является информационная поддержка производственных административных и управленческих процессов бизнеспроцессов формирующих продукцию или услуги предприятия то есть необходимо рассмотрение всех бизнеспроцессов и как следствие поддержка основных бизнеспроцессов. Технологическая стрра инф системы. 3уровневая архитектура: 1 подсистемы сбора хр накопления данных В каком виде может существовать Распределенные системы данных; БДболее жестко поддерживают структуру; КорпХДболее абстрагированная...
27077. Управленческие автоматизированные ИС. Концепция интегрированной управленческой АИС 249.57 KB
  Интегрированная АСУ обеспечивает согласованное и координированное решение задач с учетом временной и уровневой иерархии за счет разделения общей задачи управления по фазам планирования регулирования учета анализа а также временной иерархии задач внутри каждой фазы. В ИАСУ обеспечиваются координация процессов исследования хода производства оперативного и перспективного планирования и адаптация системы за счет изменения состава и взаимосвязей между задачами а также характера взаимодействия между ее компонентами. История развития ERP 6070...
27078. Архитектура CRM-систем 145.48 KB
  Объяснить что такое CRM Что такое архитектура Как архитектура относится к классу данной системы CRM Customer Relationship Management система управления взаимоотношениями с клиентами. CRM системы стали нужны на высоко конкурентном рынке где в фокусе стоит клиент. Главная задача CRM систем повышение эффективности бизнес процессов сосредоточенных во фронтофисе направленных на привлечение и удержание клиентов в маркетинге продажах сервисе и обслуживании независимо от канала через который происходит контакт с клиентом.
27079. Архитектура ERPII-систем 142.37 KB
  Объяснить что такое ERPII Что такое архитектура Как архитектура относится к классу данной системы ERPII Enterprise Resource and Relationship Processing Управление внутренними ресурсами и внешними связями предприятия. Появление концепции ERP II связано с началом широкого применения Интернеттехнологий в практике корпоративного управления. По мере развития соответствующего программного обеспечения и его интеграции с ERPпродуктами корпоративные системы управления стали выходить за традиционные рамки автоматизации операций внутри...
27080. Архитектура ERP-систем 134.57 KB
  Архитектура ERPсистем. Объяснить что такое ERP Что такое архитектура Как архитектура относится к классу данной системы 1. ERP Enterprise Resource Planning Управление ресурсами предприятия это методология эффективного планирования и управления всеми ресурсами предприятия которые необходимы для осуществления продаж производства закупок и учета при исполнении заказов клиентов в сферах производства дистрибьюции и оказания услуг. ERPсистема это система реализующая эту концепцию.
27081. Архитектура MRP II 131.24 KB
  Архитектура MRP II Объяснить что такое MRP II Что такое архитектура Как архитектура относится к классу данной системы 1. Концепция MRP II Manufacturing Resource Planning Планирование производственных. В отличие от MRP рассматривающего производственные мощности как неограниченные MRP II содержит специальную функцию позволяющую согласовывать потребности в материалах с возможностями производства. Таким образом MRP II представляет собой сочетание планирования по MRP с функцией CRP включая управление складами снабжением продажами и...
27082. Архитектура MRP-систем 132.39 KB
  Архитектура MRPсистем. Объяснить что такое MRP. В 60е годы был разработан метод MRP Material Requirements Planning Планирование потребностей в материалах позволяющий устранить недостатки простейших систем управления запасами. MRP базируется на данных основного производственного плана при составлении которого за исходную точку принимается ожидаемый спрос на готовую продукцию либо иные возникающие потребности в материалах.
27083. MRP II (Manufacturing Resources Planning) 34.44 KB
  В общем случае можно выделить следующие направления:  планирование бизнеса  планирование производства  формирование основного производственного планаграфика  MRP  CRP Системы MRP II предполагают вовлечение в информационную интеграцию финансовой составляющей планирование бизнеса. В системах MRP II предполагается специальный инструментарий формирования финансового плана и составления бюджетных смет прогнозирования и управления движением денежных средств на основании которых определяется возможность реализации производственного...