13845

Арендные отношения в сфере недвижимости

Эссе

Менеджмент, консалтинг и предпринимательство

Арендные отношения в сфере недвижимости. Арендная плата ее экономическая природа факторы состав и способы определения. Использование методов оценки стоимости недвижимости для определения уровня арендной платы. Аренда право возмездного владения и/или пользования ч...

Русский

2013-05-19

50 KB

14 чел.

Арендные отношения в сфере недвижимости. Арендная плата, ее экономическая природа, факторы, состав и способы определения. Использование методов оценки стоимости недвижимости для определения уровня арендной платы.

Аренда – право возмездного владения и/или пользования чужой недвижимостью на определенных условиях. При этом между арендатором и арендодателем возникают арендные отношения, которые регламентируются ГК РФ.

В соответствии с ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование имущество за определенную плату.

Договор аренды недвижимого имущества является возмездным и срочным, заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на срок более 1 года. Срок аренды недвижимого имущества может не указываться в договоре аренды. Такой договор считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предварительно уведомив другую сторону не менее чем за 3 месяца до даты предполагаемого расторжения договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок. На практике, как правило, в договоре указывается,  на какой срок он может быть продлен.

Условия пользования арендованным помещением должны быть максимально полно оговорены в договоре аренды.

Договор аренды должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор аренды считается не заключенным.

Арендные отношения являются практическим применением принципа «расщепления» права собственности, при котором возникают два вида права:

право арендодателя получать доход от сдачи имущества в аренду (с возвратом имущества по истечении срока арендного договора) и

право арендатора на владение и пользование объектом недвижимости в течение срока аренды.

Экономический смысл арендных отношений состоит в возможности арендатора использовать имущество для извлечения из него полезных свойств, а для арендодателя  - в получении от арендатора платы за использование  (использование и владение) принадлежащего арендодателю имущества (арендной платы).

Арендная плата, с одной стороны, является платой за пользование имуществом, с другой – экономической формой реализации собственности.

Арендная плата, являясь ценой права пользования недвижимости,  может устанавливаться 5 способами, но наиболее распространенным вариантом является уплата арендной платы в  виде периодических денежных платежей в расчете на единицу площади здания или помещения.

Арендная плата может быть установлена в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Основным стоимостным параметром, отражающим экономический смысл арендных отношений является  ставка  арендной платы, равная величине денежных платежей в единицу времени за  единицу площади.

Уровень  ставок арендной платы в условиях рынка формируется  на основе взаимодействия спроса и предложения и определяется следующими факторами:

Местоположение объекта, раскрывающееся через такие параметры как доступность и окружение.

Физические (технические) характеристики земельного участка и улучшений (инженерное обеспечение участка и улучшений, этажность, площадь и конфигурация помещений, эксплуатационные характеристики).

Экономические характеристики объекта (степень износа, уровень расхода энергии и иных ресурсов, соотношение полезной и общей площади).

Удобства и сервисные возможности объекта (парковка, средства связи и пр.)

На практическом уровне  минимально допустимый  с точки зрения арендодателя уровень арендной платы может быть определен как сумма амортизации  капитала, налога на имущества, расходов по страхованию имущества.

Максимальный уровень арендной платы  за объекты недвижимости определяется:

- соотношением спроса и предложения на рынке аренды недвижимости (как и на рынке продаж, поскольку приобретение объекта недвижимости в собственность может рассматриваться как альтернатива аренде);

- набором предоставляемых арендатору услуг;

- распределением между арендатором и арендодателем нагрузки по содержанию объекта недвижимости.

В конечном счете арендная плата устанавливается на промежуточном между максимальным и минимальным уровне.

Исчисление арендной  платы (часто именуемой рентой) может базироваться на принципах  ренты:

  1.  Чистая рента – арендатор несет все расходы по содержанию арендуемых помещений, а арендодателю выплачивает сумму, которая является чистым доходом от недвижимости.
  2.  Общая рента -  арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, а все расходы  по содержанию объекта несет арендодатель.
  3.  Распределенная рента - затраты по содержанию объекта распределяются между арендатором и арендодателем.
  4.  Процентная рента -  вся арендная плата, которую арендатор должен выплачивать арендодателю, разбивается на 2 части: постоянную (которая составляет около 80% от сложившегося на рынке уровня арендных ставок) и переменную (которая представляет собой часть от объема товарооборота арендатора). Величина  переменной части арендной платы в процентном  отношении ко всему объему товарооборота зависит от типа продаваемых товаров.

Использование различных базисов при определении уровня арендной платы и выбор конкретного варианта является результатом переговоров между арендодателем и арендатором.

Уровень  арендной платы для различных категорий арендаторов может существенно отличаться. Например, при сдаче в аренду помещений в торговых центрах явными преимуществами обладают «якорные» арендаторы, обеспечивающие основной поток посетителей центра (например, кинотеатры, супермаркеты).

Следует также различать контрактную и рыночную арендные платы:

  •  Контрактная арендная плата (контрактная рента) – уровень арендной платы, зафиксированный в договоре аренды.
  •  Рыночная арендная плата (рыночная рента) – уровень арендной платы, складывающийся в каждый данный момент времени на рынке.

Контрактная и рыночная арендные платы, как правило, не совпадают друг с другом, поскольку первая является фиксированной величиной, а вторая изменяется вместе с рыночной ситуацией.

Для определения уровня арендной платы используются методы оценки стоимости недвижимости:

  1.  Затратный подход – основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за объект оценки цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего ЗУ под застройку и возведение на нем идентичного или аналогичного по назначению и качеству объекта.
  2.  Сравнительный подход - основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за конкретный объект оценки аренды сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью.
  3.  Доходный подход - основан на представлении о том, что стоимость объекта оценки аренды зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этим имуществом. При этом анализируется способность объекта оценки аренды генерировать определенный доход, который выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от его последующей (возможной) продажи.

Таким образом, рыночная ставка арендной платы как наиболее вероятная цена права пользования и владения подлежит оценке с использованием трех подходов, отражающих "точки зрения":

- типичного продавца (затратный подход),

- типичного покупателя (доходный подход),

- рынка (сравнительный подход).

К оценке аренды желательно применить три разных подхода  для уверенности, что это и в самом деле "наиболее вероятная" цена.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

20624. Мегамир, основные космологические и космогонические представления 115 KB
  среднее расстояние от Земли до Солнца равное 15×1011м. Все планеты остывшие тела светящиеся отраженным от Солнца светом. Солнечная система Девять планет вращающиеся вокруг Солнца принято делить на две группы: планеты Земной группы Меркурий Венера Земля Марс и планетыгиганты Юпитер Сатурн Уран Нептун Плутон. Считается что диаметр Солнечной системы равен приблизительно 6×1016 м: на этом расстоянии планеты удерживаются силой тяготения Солнца.
20625. Мегамир. Основные космогонические представления 81.5 KB
  Звезды их характеристики источники энергии2. Звезды их характеристики источники энергии Более 90 видимого вещества Вселенной сосредоточено в звездах. Именно звезды и планеты были первыми объектами астрономических исследований. Пожалуй лишь диск нашего солнца позволяет реально наблюдать процессы происходящие на поверхности звезды.
20626. Мегамир, основные космогонические представления 107 KB
  Имеются многочисленные данные подтверждающие предположение что звезды образуются при конденсации облаков межзвездной пыли и газа. Глобула становится зародышем будущей звезды протозвездой и начинает светиться так как энергия движения частиц переходит в тепло. Дальнейшее сжатие протозвезды приводит к такому повышению температуры и давления что становятся возможными термоядерные реакции синтеза гелия из водорода. При этом силы тяготения стремящиеся сжать вещество звезды уравновешиваются силами внутреннего давления.
20627. Химическая эволюция Земли 81.5 KB
  Общая теория химической эволюции и биогенезаТеории возникновения жизниГипотеза ОпаринаХолдейна Контрольные вопросыЛитература Ранее уже говорилось о том что использование ЭВМ позволило строить и рассчитывать образование и развитие солнечной системы и Земли в частности на различных моделях. Химическая эволюция Земли В процессе эволюции Земли складывались определенные пропорции различных элементов. Земля наиболее массивная среди внутренних планет прошла сложнейший путь химической эволюции. Следует подчеркнуть что геологическая история Земли...
20628. Специфика живого 72 KB
  Предмет изучение задачи и методы биологииТри образа биологииАксиомы биологии 2. Предмет изучения задачи и методы биологии Биология совокупность или система наук о живых системах. Предмет изучения биологии все проявления жизни а именно: строение и функции живых существ и их природных сообществ; распространение происхождение и развитие новых существ и их сообществ; связи живых существ и их сообществ друг с другом и с неживой природой. Задачи биологии состоят в изучении всех биологических закономерностей и раскрытии сущности жизни.
20629. Термодинамика живых систем. Жизнь как информационный процесс 76.5 KB
  Термодинамика живых систем Состояние живых систем в любой момент времени динамическое состояние характерно тем что элементы системы постоянно разрушаются и строятся заново. Это означает что живые системы обязательно должны быть открытыми системами. Именно на этом неравновесии основана работоспособность живой системы направленная на поддержание высокой упорядоченности своей структуры а. Переход живо системы в такое состояние означает для нее смерть.
20630. Концепция эволюции в биологии 87 KB
  Концепция эволюции в биологии 1. Современная синтетическая теория эволюцииОсновные законы эволюцииОсновные факторы эволюцииФормы естественного отбора Контрольные вопросыЛитература Под эволюцией подразумевается процесс длительных постепенных медленных изменений которые в конечном итоге приводят к изменениям коренным качественным завершающимся образованием новых систем структур и видов. Представления об эволюции в естествознании имеют ключевое значение. [1] Парадигма современного естествознания это эволюционносинергетическая...
20631. Человек. колого-эволюционные возможности человека 110.5 KB
  Место человека в системе животного мира и антропогенез2. Основные этапы развития Человека Разумного3. Экологоэволюционные возможности человека5. Место человека в системе животного мира и антропогенез Вопрос о происхождении человека имеет не только научное значение: с позиций эволюционной биологии или чисто зоологической точки зрения это частный филогенетический вопрос.
20632. Биосфера и цивилизация 72.5 KB
  Живые организмы входящие в состав биоценоза неодинаковы с точки зрения специфики ассимиляции ими вещества и энергии из ОС. Совокупность множества параметров среды определяющих условия существования того или иного вида и его функциональных характеристик преобразование им вещества и энергии обмен информацией со средой и с себе подобными и др. Энергетика основа цивилизации и без производства достаточного количества энергии человечество не сможет существовать и развиваться. Сегодня главный производитель энергии теплоэлектростанции ТЭС...