13845

Арендные отношения в сфере недвижимости

Эссе

Менеджмент, консалтинг и предпринимательство

Арендные отношения в сфере недвижимости. Арендная плата ее экономическая природа факторы состав и способы определения. Использование методов оценки стоимости недвижимости для определения уровня арендной платы. Аренда – право возмездного владения и/или пользования ч...

Русский

2013-05-19

50 KB

14 чел.

Арендные отношения в сфере недвижимости. Арендная плата, ее экономическая природа, факторы, состав и способы определения. Использование методов оценки стоимости недвижимости для определения уровня арендной платы.

Аренда – право возмездного владения и/или пользования чужой недвижимостью на определенных условиях. При этом между арендатором и арендодателем возникают арендные отношения, которые регламентируются ГК РФ.

В соответствии с ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование имущество за определенную плату.

Договор аренды недвижимого имущества является возмездным и срочным, заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на срок более 1 года. Срок аренды недвижимого имущества может не указываться в договоре аренды. Такой договор считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предварительно уведомив другую сторону не менее чем за 3 месяца до даты предполагаемого расторжения договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок. На практике, как правило, в договоре указывается,  на какой срок он может быть продлен.

Условия пользования арендованным помещением должны быть максимально полно оговорены в договоре аренды.

Договор аренды должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор аренды считается не заключенным.

Арендные отношения являются практическим применением принципа «расщепления» права собственности, при котором возникают два вида права:

право арендодателя получать доход от сдачи имущества в аренду (с возвратом имущества по истечении срока арендного договора) и

право арендатора на владение и пользование объектом недвижимости в течение срока аренды.

Экономический смысл арендных отношений состоит в возможности арендатора использовать имущество для извлечения из него полезных свойств, а для арендодателя  - в получении от арендатора платы за использование  (использование и владение) принадлежащего арендодателю имущества (арендной платы).

Арендная плата, с одной стороны, является платой за пользование имуществом, с другой – экономической формой реализации собственности.

Арендная плата, являясь ценой права пользования недвижимости,  может устанавливаться 5 способами, но наиболее распространенным вариантом является уплата арендной платы в  виде периодических денежных платежей в расчете на единицу площади здания или помещения.

Арендная плата может быть установлена в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Основным стоимостным параметром, отражающим экономический смысл арендных отношений является  ставка  арендной платы, равная величине денежных платежей в единицу времени за  единицу площади.

Уровень  ставок арендной платы в условиях рынка формируется  на основе взаимодействия спроса и предложения и определяется следующими факторами:

Местоположение объекта, раскрывающееся через такие параметры как доступность и окружение.

Физические (технические) характеристики земельного участка и улучшений (инженерное обеспечение участка и улучшений, этажность, площадь и конфигурация помещений, эксплуатационные характеристики).

Экономические характеристики объекта (степень износа, уровень расхода энергии и иных ресурсов, соотношение полезной и общей площади).

Удобства и сервисные возможности объекта (парковка, средства связи и пр.)

На практическом уровне  минимально допустимый  с точки зрения арендодателя уровень арендной платы может быть определен как сумма амортизации  капитала, налога на имущества, расходов по страхованию имущества.

Максимальный уровень арендной платы  за объекты недвижимости определяется:

- соотношением спроса и предложения на рынке аренды недвижимости (как и на рынке продаж, поскольку приобретение объекта недвижимости в собственность может рассматриваться как альтернатива аренде);

- набором предоставляемых арендатору услуг;

- распределением между арендатором и арендодателем нагрузки по содержанию объекта недвижимости.

В конечном счете арендная плата устанавливается на промежуточном между максимальным и минимальным уровне.

Исчисление арендной  платы (часто именуемой рентой) может базироваться на принципах  ренты:

  1.  Чистая рента – арендатор несет все расходы по содержанию арендуемых помещений, а арендодателю выплачивает сумму, которая является чистым доходом от недвижимости.
  2.  Общая рента -  арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, а все расходы  по содержанию объекта несет арендодатель.
  3.  Распределенная рента - затраты по содержанию объекта распределяются между арендатором и арендодателем.
  4.  Процентная рента -  вся арендная плата, которую арендатор должен выплачивать арендодателю, разбивается на 2 части: постоянную (которая составляет около 80% от сложившегося на рынке уровня арендных ставок) и переменную (которая представляет собой часть от объема товарооборота арендатора). Величина  переменной части арендной платы в процентном  отношении ко всему объему товарооборота зависит от типа продаваемых товаров.

Использование различных базисов при определении уровня арендной платы и выбор конкретного варианта является результатом переговоров между арендодателем и арендатором.

Уровень  арендной платы для различных категорий арендаторов может существенно отличаться. Например, при сдаче в аренду помещений в торговых центрах явными преимуществами обладают «якорные» арендаторы, обеспечивающие основной поток посетителей центра (например, кинотеатры, супермаркеты).

Следует также различать контрактную и рыночную арендные платы:

  •  Контрактная арендная плата (контрактная рента) – уровень арендной платы, зафиксированный в договоре аренды.
  •  Рыночная арендная плата (рыночная рента) – уровень арендной платы, складывающийся в каждый данный момент времени на рынке.

Контрактная и рыночная арендные платы, как правило, не совпадают друг с другом, поскольку первая является фиксированной величиной, а вторая изменяется вместе с рыночной ситуацией.

Для определения уровня арендной платы используются методы оценки стоимости недвижимости:

  1.  Затратный подход – основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за объект оценки цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего ЗУ под застройку и возведение на нем идентичного или аналогичного по назначению и качеству объекта.
  2.  Сравнительный подход - основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за конкретный объект оценки аренды сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью.
  3.  Доходный подход - основан на представлении о том, что стоимость объекта оценки аренды зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этим имуществом. При этом анализируется способность объекта оценки аренды генерировать определенный доход, который выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от его последующей (возможной) продажи.

Таким образом, рыночная ставка арендной платы как наиболее вероятная цена права пользования и владения подлежит оценке с использованием трех подходов, отражающих "точки зрения":

- типичного продавца (затратный подход),

- типичного покупателя (доходный подход),

- рынка (сравнительный подход).

К оценке аренды желательно применить три разных подхода  для уверенности, что это и в самом деле "наиболее вероятная" цена.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

73705. Конденсатор. Параллельное и последовательное соединение конденсаторов 110 KB
  Можно выбрать сколько угодно проводников диэлектриков и подать на два выбранных проводника некоторые противоположные заряды и померить разность потенциалов между выбранными проводниками. Зарядим обе сферы равными по модулю и противоположными по знаку зарядами. Помещаем на платинах разноимённые заряды . Если представить что мы создали данную разность потенциалов на каждом конденсаторе отдельно а потом соединили их то сумма зарядов при присоединении не изменится ни справа ни слева .
73707. Постоянный электрический ток, Электрический ток, плотность тока, сила тока 323.5 KB
  Электрический ток плотность тока сила тока. Основными характеристиками электрического тока являются плотность тока векторная характеристика и сила тока скалярная величина. Плотность электрического тока – заряд проходящий через единичную площадку перпендикулярную потоку за единицу времени. Сила электрического тока через поверхность с заранее выбранным направлением нормали – это заряд протекающий через единицу времени.
73708. Поле проводника с постоянным током 70.5 KB
  Из условия стационарности делаем вывод что цепь постоянного тока замкнута. Рассмотрим проводник тока малый настолько что его можно считать трубкой тока. Выберем положительное направление обхода в направлении потока тока. произведение алгебраической величины тока на сопротивление равна разности потенциалов и ЭДС сторонних сил.
73709. Закон Джоуля-Ленца для участка цепи 387 KB
  Проводимость шариков много больше проводимости земного шара. Будем считать что в среде выполняется закон Ома в дифференциальной форме где проводимость среды в данной точке. Проводимость анизотропных сред. линейная проводимость квадратичная проводимость.
73710. Постоянное магнитное поле. Сила Лоренца 227.5 KB
  Постоянное магнитное поле. Можно полагать что в процессе движения заряд создает некоторое поле которое называется магнитное поле. Если один заряд или система зарядов создали поле с вектором то на другой заряд движущийся в этом поле действует сила. Поместим проводник в магнитное поле.
73713. Теорема о циркуляции вектора индукции магнитного поля 223 KB
  Рассмотрим провод с током выделим в нем прямолинейный участок и выделим в нем замкнутый контур. Выполним такое разбиение для каждого участка контура и просуммируем учтя что индукция магнитного поля созданного длинным проводом равна. Пусть теперь имеется много проводов и они пересекают поверхность натянутую на контур.