14003

Правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения

Курсовая

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Государственная регистрация договора купли-продажи жилых помещений и права собственности (вещных прав). Особенности договора купли продажи жилого дома. Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права. Особенности государственной регистрации прав на жилые помещения и договора купли-продажи.

Русский

2017-10-05

221.5 KB

80 чел.

СОДЕРЖАНИЕ.

Введение.

Глава 1. Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права.

1.1. Понятие договора купли-продажи жилого помещения и его место системе гражданско-правовых договоров.

1.2. Содержание договора купли-продажи жилого дома.

Глава 2. Особенности договора купли продажи жилого дома.

2.1. Жилой дом как объект сделки купли-продажи.

2.2. Цена в договоре купли-продажи дома. Её соотношение с оценкой.

2.3. Иные условия, определяющие содержание договора купли-продажи недвижимости.

Глава 3. Государственная регистрация договора купли-продажи жилых помещений и права собственности (вещных прав).

3.1 Понятие и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3.2 Особенности государственной регистрации прав на жилые помещения и договора купли-продажи.

Заключение.

Список использованных источников.

Введение.

Собственное жилье для современных граждан является одной из главных ценностей. Выступая неотъемлемым элементом достойного уровня жизни, собственные дом, квартира или хотя бы комната обеспечивают важнейшие физиологические и социальные потребности человека.

Граждане, не имеющие собственного жилья, как правило, стремятся использовать все свои возможности и финансовые средства для его приобретения. В свою очередь, собственники зачастую стараются улучшить свои жилищные условия, продавая имеющееся жилье и приобретая более качественное (большей площади, в лучшем районе, более комфортное и т.д.).

Термин "жилье", широко употребляемый в обиходе, тем не менее достаточно редко встречается в законодательстве. В законах и подзаконных нормативных актах гораздо чаще используется другое понятие - "жилое помещение".

Между тем, например, из содержанияст. 293 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) ист. 110 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) можно сделать вывод, что понятие "жилье" является равнозначным понятию "жилое помещение".

Согласноч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В связи с этим договор купли-продажи жилья имеет особую практическую значимость.

К жилым помещениям в соответствии сч. 1 ст. 16 ЖК РФ относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Таким образом, договор купли-продажи жилья (жилого помещения) - сделка, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры) либо комнату, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

Планируя купить или продать жилье, гражданину необходимо обладать хотя бы основными знаниями о порядке заключения и исполнения соответствующего договора купли-продажи. С учетом высокой стоимости жилья, его социальной значимости в жизни каждого гражданина правовая неграмотность в данном случае просто недопустима.

При этом не стоит всецело полагаться на услуги риелторов (т.е. специалистов по заключению сделок с недвижимостью). Риелторских компаний на рынке недвижимости в настоящее время огромное множество. Однако, во-первых, ошибки не исключены в деятельности даже самого профессионального и опытного риелтора. Во-вторых, никогда не стоит сбрасывать со счетов возможность недобросовестных либо мошеннических действий со стороны риелторов. Сообщения в СМИ свидетельствуют о том, что и те и другие "грехи" риелторов далеко не редкость. В этом смысле поговорка "доверяй, но проверяй" весьма точно отражает правила общения с риелторами.

Таким образом, продавцу или покупателю жилья, прежде чем заключать договор купли-продажи, следует запастись важнейшими правовыми знаниями в этой области.

Актуальность выбранной темы обуславливается динамикой развития рынка жилья, увеличивающимся объемом совершающихся сделок, направленных на отчуждение жилых помещений, на их приобретение, в связи с чем, увеличиваются судебные споры по делам о купле-продаже жилых помещений.

Объект исследования – общественные отношения, складывающиеся в связи с заключением и исполнением договоров купли-продажи жилых помещений.

Предмет исследования – действующее гражданское законодательство, регламентирующее порядок заключения, форму, условия и содержание договора купли-продажи жилого помещения, учебная и научная литература по названным вопросам, а также материалы судебной практики.

Целью настоящей работы является изучение особенностей правового регулирования договора купли-продажи жилого помещения.

Поставленная цель определила ряд частных задач:

- юридическую природу и субъектный состав договора купли-продажи жилых помещений; - выявить особенности заключения договора купли-продажи жилых помещений, а также рассмотреть вопросы государственной регистрации договора купли-продажи жилых помещений; - изучить сущностные признаки жилого помещения как предмета договора купли-продажи; - проанализировать условия договора купли-продажи жилых помещений; - исследовать права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилых помещений; - рассмотреть вопросы ответственности по договору купли-продажи жилых помещений.

Нормативно-правовую базу исследования составляют, прежде всего, Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1, часть 2, часть 3, Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральный закон "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения".

Конституция Российской Федерации является основным законом страны, нормативно-правовым актом высшей юридической силыгосударства, закрепляющим основы политической, правовой и экономической систем данного государства, основы правового статуса личности. Все нижестоящие по юридической силе нормативно-правовые акты основываются на положениях Конституции Российской Федерации.

Гражданский кодекс Российской Федерации относится к наиболее значимым источникам в данном исследовании, так как закрепляет общие положения о договорных гражданско-правовых отношениях, включает в себя общие положения об обязательствах, их исполнение, обеспечение исполнения обязательств, ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств и их прекращение. Так же содержит отдельные виды обязательств в сфере кредитных правоотношений необходимые в настоящем исследовании.

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, прежде всего, определяет процедуру гражданского судопроизводства, процессуальные сроки, исковое производство по делам, вытекающим из гражданско-правовых отношений.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Методологической основой исследования является общенаучный метод познания и основанные на нем частно-научные методы: системно структурный, конкретно-социологический, технико-юридический, лингвистический, сравнительный, формально-юридический.

Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы.

Структура работы обусловлена целями и задачами исследования и представляет собой введение, три главы, заключение и список использованных источников и литературы.

В первой главе настоящего исследования я дам общую характеристику договора купли-продажи дома, как института гражданского права, во второй главе настоящего исследования, я рассмотрю общие положения договора купли-продажи недвижимости, третья глава будет посвящена особенностям правоприменительной практики по договорам купли-продажи отдельных видов недвижимости.

Глава 1. Общая характеристика договора купли-продажи в гражданском праве.

1.1 Понятие договора купли-продажи и его место системе гражданско-правовых договоров.

Договор купли-продажи является одним из типов договоров, регулирующих обязательства по передаче имущества. Этим объясняется широкое применение договора купли-продажи в имущественном обороте. Не случайно положения, определяющие отношения, связанные с куплей -продажей, открывают раздел IV Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), посвященный отдельным видам гражданско-правовых обязательств(гл.30) По существу структура гл.30 ГК РФ, круг решаемых в ней вопросов, расположение ее норм во многом определили методологические подходы к регулированию и всех иных гражданско-правовых договоров (аренды, займа, подряда и др.).

Договор купли-продажи относится к числу традиционных институтов гражданского права, имеющих многовековую историю развития. Уже в классическом римском праве складывается в качестве консенсуального контракта emptio et venditio под которыми понимается договор, посредством которого одна сторона - продавец (venditor) обязуется предоставить другой стороне - покупателю (emptor) вещь, товар (merx), а другая сторона - покупатель обязуется уплатить продавцу за указанную вещь определенную денежную цену (ргеmium).Условия о товаре и его цене признавались существенными элементами договора купли-продажи. Римскому праву были известны договоры будущего урожая, в таких случаях применялся договор о продаже вещи будущей или ожидаемой, а продажа считалась совершенной под отлагательным условием. Договор купли-продажи мог иметь своим предметом также бестелесную вещь, т.е. имущественное право (право требования, право осуществления узуфрукта и т.п.).

В российском дореволюционном гражданском законодательстве собственно договором купли-продажи (или, как предусматривалось действовавшим законодательством, «продажи и купли») признавались лишь сделки по продаже движимого имущества. Что же касается недвижимого имущества то купля-продажа была отнесена законом не к договорам , а к способам приобретения права на имущество; купчая - крепость рассматривалась в качестве акта перенесения права собственности на недвижимость. Российские цивилисты, критикуя законодательство той поры, полагали, что имеется единый как движимого, так и недвижимого имущества, поскольку основанием приобретения покупателем права собственности на продаваемую вещь во всех случаях является соглашение сторон. Вместе с тем и законодательством и гражданско-правовой доктриной признавалось, что сфера действия договора купли-продажи ограничивается лишь вещами физическими и не включает в себя имущественные права, поскольку с юридической точкой зрения в последнем случае нет покупки или продажи, а есть только передача, уступка прав.

При подготовке проекта Гражданского Уложения, который был внесен на рассмотрение Государственной Думы в 1913 г., нормы о продаже были помещены в разделе II («Обязательства по договорам») кн.V («Обязательственное право») проекта, поскольку «продажа есть договор двусторонний» и «входит непосредственно в область договорных отношений». Под договором продажи понимается договор, по которому продавец передает или обязуется передать движимое или недвижимое имущество в собственность покупателя («покупщика») за установленную денежную сумму. Причем правила о продаже подлежали применению также к возмездной уступке прав.

В советский период развития гражданского права сфера применения договора купли-продажи существенно ограничилась и свелась к отношениям между гражданами, а также между гражданами и розничными торговыми предприятиями. Отношения, складывающиеся между «социалистическими» организациями в связи с реализацией производимых ими продукции и товаров регулировались договорами поставки, контрактации, энергоснабжения, которые имели плановую основу и являлись самостоятельными договорами. В юридической литературе того периода данное обстоятельство объяснялось тем, что «при социализме действие закона стоимости сочетается с действием закона планомерно-пропорционального развития и основного экономического закона социалистического общества. В результате закон стоимости утрачивает всеобщее значение, а потому ограничивается и сфера применения договора купли-продажи, используемого преимущественно для реализации предметов потребления и лишь в сравнительно небольших масштабах для реализации средств производства». Проведение экономических реформ, главный смысл которых заключался отказе от неэффективной административно-командной системы управления экономикой, выявило насущную потребность в обновлении законодательства о купле-продаже. В условиях свободного рынка были неприемлемы пришедшие из «планового» прошлого правила оборота товаров, содержавшиеся в ГК РСФСР 1964 г. Положения о поставках продукции и товаров 1988г., а также в многочисленных положениях, инструкциях и типовых договорах, принятых в свое время Госснабом, Мин. торгом, и другими ведомствами Союза ССР. Требовали урегулирования и отношения, которые в условиях жестко регламентированной централизованной экономики просто не имели права на существование (например, отношения, связанные с применением договорных цен, договорных гарантийных сроков на товары, продажей предприятий).

1.2. Содержание договора купли-продажи.

В гражданско-правовой доктрине для характеристики отдельных типов договоров и выявления существенных признаков, отличающих соответствующий тип договора от иных гражданско-правовых договоров, составляющих единую категорию договоров (в нашем случае это договоры на передачу имущества), используется понятие «элементы договора». Под элементом договора обычно понимаются: субъекты договора, его предмет, форма договора (права и обязанности сторон).

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условиями договора устанавливаются или конкретизируются права и обязанности сторон. Обычно во всяком договоре купли-продажи выделяют группы условий, определяющих обязанности соответственно продавца и покупателя. Например, к условиям, предусматривающим обязанности продавца, обычно относят следующее: о товаре (о количестве, качестве, ассортименте, комплектности, таре и упаковке и т.п.); о порядке и сроке передачи товара покупателю. Условия договора, регламентирующие порядок принятия товара и его оплаты, определяют обязанности покупателя.

Условия договора купли-продажи в целях изучения могут быть разделены на две группы: к первой относятся условия, регулирование по имуществу обязанности продавца; ко второй - условия, определяющие основные обязанности покупателя. Основным обязанностям продавца и покупателя, соответственно противостоят права требования контрагента. Важное значение имеют также предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны продавца или покупателя соответствующих условия договора.

Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю товаров, являющихся предметом купли-продажи, в срок, установленный договором, а если такой срок договором не установлен, - в соответствии с правилами об исполнении бессрочного обязательства (ст. 314 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан передать покупателю вместе с товаром принадлежности продаваемой вещи, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), предусмотренные законодательством и договором, одновременно с передачей вещи. Не передача продавцом покупателю товара в срок, установленный договором, а при отсутствии в договоре такого условия - в срок, определенный в соответствии. С правилами, предусмотренными ст.314 ГК РФ, либо просрочка в передаче товара признаются неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, и влекут применение последствий, предусмотренных ГК на случай нарушения гражданско-правового обязательства. В частности, покупатель вправе требовать от продавца возмещения причиненных убытков (ст. 15, 393 ГК РФ).

В случае если по договору купли-продажи продавец был обязан передать покупателю индивидуально-определенную вещь, покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца и передачи ее покупателю на предусмотренных условиях (ст.398 ГК РФ).

Договором могут быть предусмотрены иные последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения продавцом обязанности по передаче товара покупателю.

Количество товаров, подлежащих передаче покупателю, должно определяться в договоре в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении. Вместе с тем допускаются возможность согласования сторонами в договоре лишь порядка определения количества товаров (п.1 ст.465 ГК РФ), что имеет важное значение, поскольку количество товаров относятся к существенным условиям договора и отсутствие этого условия в договоре влечет признание последнего незаключенным. При любом варианте определения количества товаров договор признается заключенным, если его содержание позволяет установить количество товаров, подлежащих передаче покупателю на момент исполнения договора.

Законодателем определены специальные последствия на случай нарушения условия договора о количестве товаров (ст.466 ГК РФ); покупатель получает право, если иное не предусмотрено договором, отказаться от переданных товаров и их оплаты, а если они оплачены, потребовать возврата уплаченной денежной суммы и возмещения убытков.

Если же продавец передаст покупателю товары в количестве, превышающем указанное в договоре, покупатель может, поскольку иное не предусмотрено договором, принять все количество товаров, но при условии, что в разумный срок после получения сообщения покупателя о получении товаров в количестве, превышающем указанное в договоре, продавец не распорядится соответствующей частью товаров. В этом случае дополнительно принятые товары должны быть оплачены покупателем по цене, установленной для товаров, принятых в соответствии с договором, если иная цена не определена соглашением сторон.

Договором купли-продажи может быть предусмотрено, что передаче подлежат товары в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам (ассортимент). По такому договору продавец обязан передать покупателю товаров в ассортименте согласованном сторонами (ст.467 ГК РФ).

Договором купли-продажи должны быть предусмотрены требования, предъявляемые к качеству товара. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору.

Определенные проблемы с исполнением договора могут возникнуть в тех случаях, когда он не содержит условия о качестве. Решению этих проблем и исключению возможности передачи покупателю недоброкачественного товара могут способствовать диспозитивные нормы, определяющие требования к качеству товара при отсутствии таковых в договоре. В этом случае продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если же продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Как и в случае с обязанностями продавца, условия договора купли-продажи, предусматривающие обязанности покупателя (основные из них - принять и оплатить проданный товар), нередко включают в себя и некоторые обязанности продавца, направленные на обеспечение исполнения покупателем его основных обязанностей. Например, условие договора о принятии покупателем товара может предусматривать обязанность продавца по выделению своего представителя для передачи покупателю товара, в том числе и с проверкой его количества и качества.

Вместе с тем, понимая некоторую условность выделения основных обязанностей покупателя безотносительно к соответствующим обязанностям продавца, все же имеет смысл рассмотреть отдельно обязанности покупателя по принятию и оплате товара, действия по реализации которых, являются составной частью предмета договора купли-продажи.

Покупатель по договору купли-продажи обязан принять переданный ему товар. Исключение составляет лишь те случаи, когда покупатель наделен правом требовать замены товара или отказаться от исполнения договора, например, если продавец передал покупателю товар с недостатками, которые носят существенный характер, либо не выполнил в разумный срок указания покупателя о доукомплектовании переданных товаров.

Выполнение покупателем обязанности принять товар в сроки и в порядке, предусмотренные договором, означает, в частности, что покупатель должен совершить все необходимые действия, позволяющие продавцу передать ему товар (сообщить адрес, по которому он должен отгружаться; предоставить транспортные средства для перевозки товара, если такая обязанность покупателя вытекает из договора и т.п.).

Неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателем обязанностей по принятию товара либо отказ покупателя от принятия, предусмотренного договором товара, влечет для него негативные последствия. Продавец получает право потребовать от покупателя принятия товара в принудительном порядке путем обращения с соответствующим иском в суд. В этом случае права продавца могут быть обеспечены также путем взыскания с покупателя стоимости товара и расходов, связанных с его хранением продавцом.

Непринятие переданного товара покупателем может служить основанием для отказа со стороны продавца от исполнения договора, что влечет расторжение договора купли-продажи. Независимо от выбранного продавцом способа защиты от незаконных действий покупателя, продавец сохраняет право требовать от покупателя возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей по принятию товара.

Покупатель обязан оплатить товары непосредственно до или после их передачи ему продавцом в размере их полной цены, если иное не предусмотрено законодательством или договором купли-продажи либо не вытекает из существа обязательства (ст.486 ГК РФ).

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию.

В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу, а продавец - передать ее покупателю после оплаты.

Обязательства по оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть, расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной. Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ должен признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта.

Статьей 29 Федерального закона « О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» также предусмотрено право продавцов в случае нарушения покупателями условий, договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества предъявлять иски о расторжении сделок приватизации.

Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора, суд правомерно расторг заключенный договор.

Правовые последствия неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем обязанности по оплате проданного ему товара заключается в том, что продавец получает право потребовать от пользование чужими денежными средствами, начисляемых на сумму задолженности за весь период просрочки оплаты товаров. Если товар не оплачивается покупателем в связи с необоснованным отказом от его принятия, продавец вправе по своему выбору либо потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора, что повлечет его расторжение.

В дополнение к названным последствиям неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязанности по оплате товара за продавцом сохраняется право на возмещение убытков, причиненных нарушением договора купли-продажи.

Договор купли-продажи может быть заключен с условием о предварительной оплате товара (т.487 ГК РФ), также может быть предусмотрено условие о продаже товара в кредит. Особенностью договора купли продажи товаров в кредит является также то, что товары с момента их передачи и до их фактической оплаты покупателем признаются находящимися в залоге у продавца.    Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрено условие об оплате товара в рассрочку. Специфика такого договора состоит в том, что его существенными условиями становятся условия о цене товара, порядке, сроках и размерах платежей (п. 1 т. 489 ГК РФ).

Глава 2. Особенности договора купли продажи жилых помещений.

2.1 Жилой дом как объект сделки купли-продажи.

Жилой дом - здание гражданского назначения, которое расположено на самостоятельном земельном участке и предназначено для удовлетворения потребностей гражданина в жилье. При постановке на технический учет жилой дом оценивается как одно строение. Понятие "жилой дом" закреплено в приложении №1к Инструкции о порядке учета жилищного фонда от 1.01.99 года.

Согласно этой инструкции выделяют две категории домов: многоквартирные жилые дома и индивидуальные. Многоквартирные жилые дома состоят из изолированных помещений (квартир, которые закреплены на праве собственности за разными правообладателями).

Индивидуальные жилые дома состоят из изолированных помещений (комнат). Индивидуальные жилые дома могут принадлежать по праву собственности одному лицу или находится в общей собственности.

Понятие домовладения представляет собой жилой дом или дома с обслуживающими его (их) строениями и сооружениями, расположенными на обособленном земельном участке.

Домовладение - это сложная вещь, которая состоит из основного строения (дома или домов) и служебных строений, имеющих второстепенное значение по отношению к основному строению. Служебные строения это строения обычно не капитального типа. Все части жилого дома могут отчуждаться только в целом. Поэтому основное строение принято считать главной вещью, а служебные строения - ее принадлежностями.

Жилые помещения могут быть объектом права собственности, либо закрепляются за субъектом на ином вещном праве (например, праве хозяйственного ведения, оперативного управления, праве членов семьи собственника жилого помещения пользоваться им).

Жилое помещение может закрепляться на основе договора, порождающего обязательственные отношения (например, договор найма или аренды). Представляется не целесообразным отождествление понятий «жилое помещение» и «жилой дом». Жилой дом является разновидностью жилого помещения. Поэтому термин «жилое помещение» является более широким и может включать в себя часть жилого дома - квартиру или комнату. Жилые помещения, как указывалось выше, предназначены для проживания граждан. Юридические лица не могут размещать в них промышленные производства. Размещение в жилом помещении предприятий, организаций, допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилого в нежилые производятся в соответствии с жилищным законодательством.

Жилищное законодательство (ст.9 ЖК РСФСР) не допускает перевода пригодных жилых помещений в категорию нежилых. При этом жилое помещение должно быть объектом государственного и муниципального жилищного фонда.   Жилое помещение должно предназначаться для постоянного проживания, поэтому садовый, дачный домик не могут рассматриваться как жилые помещения.    Итак, жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано по целевому назначению - для проживания граждан. Целевой характер его использования не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи.

Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст.289 ГК РФ).

Жилое помещение может использоваться для постоянного проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется в пользование в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права (ст.558 ГК РФ). В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст.292 ГК РФ). Их круг определяется ст. 53 ЖК, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником. К членам семьи относятся: супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если граждане, указанные выше, перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют также права и обязанности, как наниматель и члены его семьи. Кроме того, в данный перечень включаются арендаторы (ст. 617 ГК РФ), а также лица, которые пользуются жилыми помещением в силу завещательного отказа (ст.358ГК1964г.).

В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны быть включены:

а) наниматель и члены его семьи (ст.672 ГК). Их круг также определяется по правилам ст. 53 ЖК;

б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст.672 и 685 ГК РФ). Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилы помещением, то в договоре должно быть прямо на это указано. Кроме того, ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, установленные в п.4 ст. 292 ГК РФ. В этих случаях продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

1.2 Содержание договора купли-продажи.

В гражданско-правовой доктрине для характеристики отдельных типов договоров и выявления существенных признаков, отличающих соответствующий тип договора от иных гражданско-правовых договоров, составляющих единую категорию договоров (в нашем случае это договоры на передачу имущества), используется понятие «элементы договора». Под элементом договора обычно понимаются: субъекты договора, его предмет, форма договора (права и обязанности сторон).

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условиями договора устанавливаются или конкретизируются права и обязанности сторон. Обычно во всяком договоре купли-продажи выделяют группы условий, определяющих обязанности соответственно продавца и покупателя. Например, к условиям, предусматривающим обязанности продавца, обычно относят следующее: о товаре (о количестве, качестве, ассортименте, комплектности, таре и упаковке и т.п.); о порядке и сроке передачи товара покупателю. Условия договора, регламентирующие порядок принятия товара и его оплаты, определяют обязанности покупателя.

Условия договора купли-продажи в целях изучения могут быть разделены на две группы: к первой относятся условия, регулирование по имуществу обязанности продавца; ко второй - условия, определяющие основные обязанности покупателя. Основным обязанностям продавца и покупателя, соответственно противостоят права требования контрагента. Важное значение имеют также предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны продавца или покупателя соответствующих условия договора.

Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю товаров, являющихся предметом купли-продажи, в срок, установленный договором, а если такой срок договором не установлен, - в соответствии с правилами об исполнении бессрочного обязательства (ст. 314 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан передать покупателю вместе с товаром принадлежности продаваемой вещи, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), предусмотренные законодательством и договором, одновременно с передачей вещи. Не передача продавцом покупателю товара в срок, установленный договором, а при отсутствии в договоре такого условия - в срок, определенный в соответствии.

С правилами, предусмотренными ст.314 ГК РФ, либо просрочка в передаче товара признаются неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, и влекут применение последствий, предусмотренных ГК на случай нарушения гражданско-правового обязательства. В частности, покупатель вправе требовать от продавца возмещения причиненных убытков (ст. 15, 393 ГК РФ).

В случае если по договору купли-продажи продавец был обязан передать покупателю индивидуально-определенную вещь, покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца и передачи ее покупателю на предусмотренных условиях (ст.398 ГК РФ).

Договором могут быть предусмотрены иные последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения продавцом обязанности по передаче товара покупателю.

Количество товаров, подлежащих передаче покупателю, должно определяться в договоре в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении. Вместе с тем допускаются возможность согласования сторонами в договоре лишь порядка определения количества товаров (п.1 ст.465 ГК РФ), что имеет важное значение, поскольку количество товаров относятся к существенным условиям договора и отсутствие этого условия в договоре влечет признание последнего незаключенным. При любом варианте определения количества товаров договор признается заключенным, если его содержание позволяет установить количество товаров, подлежащих передаче покупателю на момент исполнения договора.

Законодателем определены специальные последствия на случай нарушения условия договора о количестве товаров (ст.466 ГК РФ); покупатель получает право, если иное не предусмотрено договором, отказаться от переданных товаров и их оплаты, а если они оплачены, потребовать возврата уплаченной денежной суммы и возмещения убытков.

Если же продавец передаст покупателю товары в количестве, превышающем указанное в договоре, покупатель может, поскольку иное не предусмотрено договором, принять все количество товаров, но при условии, что в разумный срок после получения сообщения покупателя о получении товаров в количестве, превышающем указанное в договоре, продавец не распорядится соответствующей частью товаров. В этом случае дополнительно принятые товары должны быть оплачены покупателем по цене, установленной для товаров, принятых в соответствии с договором, если иная цена не определена соглашением сторон.

Договором купли-продажи может быть предусмотрено, что передаче подлежат товары в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам (ассортимент). По такому договору продавец обязан передать покупателю товаров в ассортименте согласованном сторонами (ст.467 ГК РФ).

Договором купли-продажи должны быть предусмотрены требования, предъявляемые к качеству товара. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору.

Определенные проблемы с исполнением договора могут возникнуть в тех случаях, когда он не содержит условия о качестве. Решению этих проблем и исключению возможности передачи покупателю недоброкачественного товара могут способствовать диспозитивные нормы, определяющие требования к качеству товара при отсутствии таковых в договоре. В этом случае продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если же продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Как и в случае с обязанностями продавца, условия договора купли-продажи, предусматривающие обязанности покупателя (основные из них - принять и оплатить проданный товар), нередко включают в себя и некоторые обязанности продавца, направленные на обеспечение исполнения покупателем его основных обязанностей. Например, условие договора о принятии покупателем товара может предусматривать обязанность продавца по выделению своего представителя для передачи покупателю товара, в том числе и с проверкой его количества и качества.

Вместе с тем, понимая некоторую условность выделения основных обязанностей покупателя безотносительно к соответствующим обязанностям продавца, все же имеет смысл рассмотреть отдельно обязанности покупателя по принятию и оплате товара, действия по реализации которых, являются составной частью предмета договора купли-продажи.

Покупатель по договору купли-продажи обязан принять переданный ему товар. Исключение составляет лишь те случаи, когда покупатель наделен правом требовать замены товара или отказаться от исполнения договора, например, если продавец передал покупателю товар с недостатками, которые носят существенный характер, либо не выполнил в разумный срок указания покупателя о доукомплектовании переданных товаров.

Выполнение покупателем обязанности принять товар в сроки и в порядке, предусмотренные договором, означает, в частности, что покупатель должен совершить все необходимые действия, позволяющие продавцу передать ему товар (сообщить адрес, по которому он должен отгружаться; предоставить транспортные средства для перевозки товара, если такая обязанность покупателя вытекает из договора и т.п.).

Неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателем обязанностей по принятию товара либо отказ покупателя от принятия, предусмотренного договором товара, влечет для него негативные последствия. Продавец получает право потребовать от покупателя принятия товара в принудительном порядке путем обращения с соответствующим иском в суд. В этом случае права продавца могут быть обеспечены также путем взыскания с покупателя стоимости товара и расходов, связанных с его хранением продавцом.

Непринятие переданного товара покупателем может служить основанием для отказа со стороны продавца от исполнения договора, что влечет расторжение договора купли-продажи. Независимо от выбранного продавцом способа защиты от незаконных действий покупателя, продавец сохраняет право требовать от покупателя возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей по принятию товара.

Покупатель обязан оплатить товары непосредственно до или после их передачи ему продавцом в размере их полной цены, если иное не предусмотрено законодательством или договором купли-продажи либо не вытекает из существа обязательства (ст.486 ГК РФ).

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию.

В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу, а продавец - передать ее покупателю после оплаты.

Обязательства по оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть, расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной. Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ должен признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта.

Статьей 29 Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» также предусмотрено право продавцов в случае нарушения покупателями условий, договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества предъявлять иски о расторжении сделок приватизации.

Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора, суд правомерно расторг заключенный договор.

Правовые последствия неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем обязанности по оплате проданного ему товара заключается в том, что продавец получает право потребовать от пользование чужими денежными средствами, начисляемых на сумму задолжности за весь период просрочки оплаты товаров. Если товар не оплачивается покупателем в связи с необоснованным отказом от его принятия, продавец вправе по своему выбору либо потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора, что повлечет его расторжение.

В дополнение к названным последствиям неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязанности по оплате товара за продавцом сохраняется право на возмещение убытков, причиненных нарушением договора купли-продажи.

Договор купли-продажи может быть заключен с условием о предварительной оплате товара (т.487 ГК РФ), также может быть предусмотрено условие о продаже товара в кредит. Особенностью договора купли продажи товаров в кредит является также то, что товары с момента их передачи и до их фактической оплаты покупателем признаются находящимися в залоге у продавца.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрено условие об оплате товара в рассрочку. Специфика такого договора состоит в том, что его существенными условиями становятся условия о цене товара, порядке, сроках и размерах платежей (п. 1 т. 489 ГК РФ).

Исходя из традиций российского законодательства и правоприменительной практики, было бы целесообразно сохранить в качестве разновидностей договора купли-продажи такие ранее полностью самостоятельные договорные формы, как договор контрактации, договор энергосбережения и т.д. Тем более, что на протяжении многих лет с их помощью успешно осуществлялось регулирование специфических отношений в имущественном обороте. И даже в настоящих условиях, когда планово-регулирующие механизмы сведены к минимуму, указанные отношения в известном смысле сохраняют особые, присущие только им черты.

Сфера применения договора купли-продажи значительно расширилась также за счет того, что правила о купле-продаже должны субсидиарно применяться к купле-продаже имущественных прав, результатов интеллектуальной деятельности, фирменных наименований, товарных знаков, знаков обслуживания и иных средств индивидуализации гражданина и юридического лица, выполняемых ими работ или услуг, если иное не вытекает из содержания или характера соответствующих прав либо существа объекта гражданских прав. К продаже ценных бумаг и валютных ценностей указанные положения о купле-продаже применяются, если законом не установлены специальные правила их продажи.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п.1 ст. 454 ГК РФ).

Договор купли-продажи является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара покупателю. Собственно передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, можно говорить об особом порядке заключения договора купли-продажи и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора. Например, в розничной купле-продаже выставление в месте продажи, в витринах и т.п.) товаров, демонстрация их образцов или представление сведений о представляемых товарах в месте их продажи признаются публичной офертой; договор розничной купли-продажи, по общему правилу считается заключенным с момента выдачи покупателю кассового или товарного чека либо иного документа, подтверждающего оплату товара ( ст.493, п.2 ст. 494 ГК РФ).

Договор купли-продажи является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (продавец и покупатель) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре купли-продажи имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность продавца передать покупателю товар и обязанность покупателя уплатить покупную цену, - которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор купли- продажи является договором синаллагматическим. Синаллагматический характер договора купли-продажи выражается в том, что на стороне покупателя во всех случаях ( за исключением договора купли-продажи с предварительной оплатой ) лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение покупателем обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п.1 ст.328 ГК РФ). Юридические последствия признания соответственно продавца или покупателя субъектом встречного исполнения обязательств заключается в том, что в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться и потребовать возмещения убытков.

Товаром по договору купли-продажи признаются любые вещи, как движимые, так и недвижимые, индивидуально-определенные либо определяемые родовыми признаками. Купля-продажа отдельных видов вещей может регулироваться, помимо норм ГК, иными федеральными законами, а также другими правовыми актами. Так специальные правила купли-продажи могут быть установлены федеральными законами в отношении ценных бумаг и валютных ценностей ( п.2 ст.454 ГК). Цель договора купли-продажи состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст.223 ГК РФ).

В отношениях по купле-продаже подлежит государственной регистрации переход права собственности на жилые дома, квартиры и иные жилые помещения (ст.558 ГК РФ). По общему правилу право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, (п.1 ст.235 ГК РФ). Применительно к купле-продаже право собственности продавца прекращается с момента передачи вещи, служащей товаром, покупателю (в соответствующих случаях - с момента регистрации права собственности покупателя). Если продавец, не являясь собственником товара, отчуждает его на основании предоставленных ему полномочий по распоряжению товаром, передача покупателю (государственная регистрация) служит основанием для формирования права собственности у лица, являющегося покупателем товара, а также полномочий продавца по распоряжению товаром. Исключение составляют случаи, когда стороны заключают договор с условием о сохранении права собственности на переданный покупателю товар за продавцом до оплаты товара, либо наступления иных определенных обстоятельств.

В подобной ситуации продавец, оставаясь собственником товара, в случае неоплаты покупателем товара в установленный срок или не наступления иных предусмотренных договором обстоятельств, при которых право собственности переходит к покупателю, вправе потребовать от покупателя возвратить переданный ему товар (ст.491 ГК РФ).

2.2. Цена в договоре купли-продажи недвижимости. Ее соотношение с оценкой.

Цена является одним из существенных условий сделок с недвижимостью. Формирование цены на недвижимость складывается путем соглашения между участниками договора. Отступление от этого правила связано с обычаями делового оборота, сложившегося в работе риэлторских фирм и нормами международного права. Необходимо отличать цену и оценку недвижимости.

Для совершения любой операции с недвижимостью (будь то купля-продажа, дарение, залог, наследование), определения налогооблагаемой базы, а также решения спорных вопросов в суде или в арбитраже, необходимо провести оценку недвижимого имущества.

Оценить объект недвижимости - значит, определить его рыночную стоимость. Традиционно на практике применяют три метода оценки недвижимости: затратный, доходный и метод сравнительного анализа продаж.

Затратный метод оценки недвижимости основан на учете затрат на строительство данного объекта и рыночной стоимости земельного участка. Стоимость оцененной таким образом недвижимости представляет собой балансовую стоимость объекта за вычетом суммы его износа и стоимости земельного участка.

Для определения затрат на строительство объект разбивается на отдельные конструктивные части: основание, фундамент, несущие и ограждающие конструкции, полы, отделочные улучшения, инженерные коммуникации и устройства. Расчет затрат производится в соответствии с нормативами себестоимости одного квадратного или кубического метра, штуки и т.д. с учетом поправочных коэффициентов, учитывающих местные условия и особенности данного объекта. Затем определяется степень износа объекта. Износ бывает трех видов: физический износ, функциональное и экономическое устаревание. При этом износ может быть устранимым либо неустранимым.

Другой метод оценки - доходный - наиболее точный и сложный одновременно. Его основу составляет расчет прибыли, которая может быть получена при инвестировании в данный объект недвижимости, и сравнение ее с прибылью от аналогичных инвестиций в другие области предпринимательской деятельности, а также с процентом по банковскому депозиту.

Суть метода сравнительного анализа продаж или аналогового метода заключается в сравнении данного объекта недвижимости с аналогичным по ряду признаков объектом, рыночная цена которого известна. Данный метод, как правило, применяется при оценке жилых помещений. Например: Объектом оценки является отдельный жилой дом. Комната в доме, как имущество, не подлежащее выделу в натуре, оценивается по долевому принципу. Оценка жилого дома признается равной средней оценке (средней арифметической) данной или аналогичных однотипных жилых домов по результатам случайной выборки объемом не менее 5 испытаний.

Задача оценки - определить цену спроса и (или) оценку предложения и (или) цену сделки на конкретный жилой дом на определенную дату или конкретный период, исходя из ее равноценности с жилыми домами данного типа. Цена может определяться как на жилой дом в целом, так и в расчете за 1 кв. м общей площади жилого дома.

Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики жилого дома, его уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для его владельца значительную потребительную стоимость, однако его меновая стоимость будет небольшой.

Меновая стоимость лежит в основе процесса обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения.

Меновая стоимость выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи исходя из варианта его наилучшего использования.

В отдельных случаях меновая стоимость может иметь отрицательное значение, когда недвижимое имущество в силу физических, юридических или договорных обязательств требует значительных ремонтных работ, демонтажа объектов или затрат на очистку земельного участка от загрязнения, например радиоактивного или химического, превышающих стоимость этого имущества.

Исследование экономического содержания стоимости невозможно без изучения тесно с ним связанных понятий цены и затрат.

Цена - это денежная сумма, выражающая результат заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях. В отличии от стоимости (гипотетической цены) цена выступает формой проявления совершившейся сделки, является совершившимся фактом, т.е. относится к конкретному объекту недвижимости и даже, независимо от того, была ли она объявлена официально или осталась коммерческой тайной.

Затраты - это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта, или объекта аналогичного по полезности объекту оценки.

Одной из главных задач в практической работе оценщиков является правильный выбор вида определяемой стоимости, соответствующего целям и условиям оценки. При этом необходимо учитывать международные стандарты оценки, а также переход российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита, принципы финансового менеджмента и инвестиционного проектирования. Особо следует подчеркнуть, что профессиональные оценщики избегают употреблять абстрактное понятие стоимость, применяя его в сочетании с определяющим, какая именно стоимость имеется ввиду.

2.3. Иные условия, определяющие содержание договора купли- продажи недвижимости.

Квалифицирующими признаками договора купли-продажи недвижимости являются предмет и форма договора (условия о цене и целевой характер предмета договора рассмотрены в параграфах 1,2 гл. II настоящей работы).

Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил законодателю выделить этот вид договора купли-продажи.

В соответствии с п.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество.

Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 5 54 ГК РФ следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Например, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и др. характеристики. При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается не согласованным, а договор не заключенным. Договор купли-продажи недвижимости, в котором не согласовано условие о предмете, не может считаться заключенным.

Общество с ограниченной ответственностью «ЛАВС-Текс» обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском к акционерному обществу «Ивановский меланжевый комбинат» о признании права собственности и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество-здание вязалъно-пошивочного цеха «МАЛИМО» по договору купли продажи в связи с уклонением продавца от государственной регистрации.

Судом вынесено решение об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Во-первых, на момент отчуждения недвижимости продавец (АО «Ивановский меланжевый комбинат») известил покупателя (000 «ЛАВС-Текс») об отсутствии правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, в связи с чем АО «Ивановский меланжевый комбинат» должен был обратиться в судебный орган на предмет уточнения по объектного перечня имущества, вошедшего в уставной капитал предприятия в результате его приватизации.

Во-вторых, из пояснений представителя Учреждения юстиции Ивановской области по регистрации прав на недвижимое имущество установлено, что вопрос о регистрации права и перехода права на недвижимое имущество в учреждении не рассматривался ввиду отсутствия заявления заинтересованных лиц об этом.

В-третьих, в договоре купли-продажи отсутствуют сведения о месте положения отчуждаемых объектов недвижимости, поэтому в силу п.2 ст. 554 ГКРФ договор считается незаключенным.

В-четвертых, отсутствуют сведения о постановке объекта недвижимости на технический учет. По архивным данным ГП «Госучета» технический паспорт на спорный объект не составлялся, а техническая инвентаризация не проводилась. При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии факта заключения договора купли-продажи недвижимости. На основании статей 209 и 218 ГК РФ только собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения имуществом. Указанное право в силу ст. 131 ГК РФ должно возникнуть после регистрации в установленном законом порядке. Доказательств, свидетельствующих о принадлежности имущества продавцу, суду не представлено. Ввиду принятия продавцом мер, необходимых для установления своего права, суд пришел к выводу о наличии внесудебного способа защиты права покупателя и отсутствии факта уклонения от государственной регистрации перехода права.

В договоре купли-продажи жилого помещения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, свидетельствующие о расположении жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии данных в договоре условие о предмете договора, подлежит передаче, считается несогласованным сторонами, следовательно, договор купли-продажи незаключенным.

Договор продажи недвижимости в соответствии со ст. 550 ГК РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны предполагаемым отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой его государственной регистрацией. Заключение договора путем составления одного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон. Несоблюдение указанной формы договора влечет его недействительность.

Глава 3. Государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома и права собственности (вещных прав).

3.1 Понятие и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация - это система правовых, организационных, процедурных мер, обеспечивающих однозначность и обоснованность записей о правах на объект недвижимости. Система государственной регистрации - это система государственных гарантий для правообладателей и для всех участников рынка недвижимости.

Осуществить государственную регистрацию означает ответить на три основных вопроса:

1. Кто - правообладатель (описание субъекта);

2. Что есть объект права (описание объекта);

3. Почему - правовые основания (правоустанавливающие документы).

Именно детальный ответ на эти вопросы, ответ в соответствии с установленной законом процедурой и обеспечивает, и гарантирует однозначное соответствие между всеми составляющими триады (объект, субъект, право).

Принципиальной особенностью системы государственной регистрации является то, что регистрации подлежат не правообладатели, не сами объекты недвижимости и не документы на нее, а гражданские правоотношения по поводу недвижимости, а именно: а) права на недвижимое имущество; б)сделки с ним; в)ограничения (обременения) прав. Регистрация таких правоотношений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в различном порядке и влечет различные юридические последствия.

Согласно п.2 ст.8 ГК РФ, подлежащие государственной регистрации права возникают с момента государственной регистрации права, если иное не установлено законом. Возникновение права на недвижимость, приобретение титула, является основным юридическим последствием государственной регистрации. Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество, указанные как вещные в п.1 ст.131 и ст. 216 ГК РФ:

1) право собственности;

2) право хозяйственного ведения имуществом;

3) право оперативного управления имуществом;

4) право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

5) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

6) сервитуты.

Система вещных прав отечественного гражданского законодательства, что вид вещного права связан с объектом и субъектом права. Например, на земельные участки могут существовать только право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитут, причем право пожизненного наследуемого владения - только у физических лиц. Возникновение вещного права хозяйственного ведения или оперативного управления земельным участком законодательством не предусмотрено. Существуют еще такие вещные права физических лиц, как право пользования жилым домом проживающими в нем членами семьи собственника (п.1 ст. 292 ГК РФ), право проживать в жилом доме в силу завещательного отказа (ст. 5 38 ГК РСФСР 1964 г.). Однако требование государственной регистрации поставило бы реализацию прав указанных лиц, регулируемых жилищным, семейным и наследственным законодательством, в зависимость от акта государственной регистрации, введенной Гражданским кодексом. В случае необходимости их регистрации перед учреждениями юстиции неизбежно встанет проблема определения субъектов таких прав и оснований для регистрации. Согласно ст. 53 Жилищного кодекса РФ к членам семьи относятся не только супруги и дети, родители, но и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы. В исключительных случаях иные лица, проживающие совместно и ведущие общее хозяйство, также могут быть признаны членами семьи. Для возникновения прав пользования жилым помещением не собственниками не требуется государственной регистрации.

В первую очередь потому, что эти права не участвуют в гражданском обороте и не могут свободно отчуждаться. Законодателем предусмотрен иной способ защиты таких прав, отличный от регистрации. Данные права сохраняются при переходе права собственности на жилое помещение к другому собственнику (п.2 ст. 292 ГК РФ), а перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, является существенным условием договоров купли-продажи и мены жилья (п.2 ст. 558 ГК РФ). Именно поэтому обязательным документом для нотариального удостоверения или регистрации сделок с жилыми помещениями являются выписки из домовых книг, справки паспортных столов. Не предусмотренная законом регистрация прав пользования жилыми помещениями привела бы к выполнению несвойственной учреждениям юстиции административной функции паспортно-визовой службы МВД РФ.

По правилу, установленному п.2 ст.8 ГК РФ, право на недвижимость возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, правовым последствием акта государственной регистрации права является возникновение вещного права на недвижимость.

Следует отличать регистрацию прав от регистрации сделок с недвижимостью. Устанавливая обязательность государственной регистрации определенных договоров в отношении недвижимости, законодатель определил момент их регистрации как момент заключения (п. З ст. 433 ГК РФ). Таким образом, правовым последствием акта государственной регистрации сделки является признание договора заключенным. Если регистрации подлежит сделка по по отчуждению недвижимости, например, договор купли-продажи жилых помещений (п.2 ст.558 ГК РФ), то данный договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Именно с этого момента появляются определенные (ст.454 ГК РФ ) взаимные обязательства сторон: продавца -передать имущество, покупателя - принять и оплатить его. Однако обязательства - это только взаимные обещания, которые могут быть и не исполнены сторонами. Для того, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, необходимо осуществление регистрационного действия -регистрации его права. Только с внесением второй регистрационной записи в Единый государственный реестр согласно п.2 ст.8 ГК РФ возникнет право собственности покупателя. Таким образом, регистрация сделок и регистрация прав - разные регистрационные действия, имеющие различные правовые последствия.

Однако, связывая момент возникновения прав на недвижимость с моментом государственной регистрации права, Гражданский кодекс допускает установленные законом исключения из этого правила. Только с момента государственной регистрации права возникают вещные права на вновь созданную (ст. 219 ГК РФ) и приобретенную по договору недвижимость (ст. 223 ГК РФ), а также на давность владения (п.1 ст. 234 ГК РФ).

Установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей может повлечь только действительная сделка. В юридической науке выделяют следующие условия действительности сделки: 1) правосубъектность сторон (обладание правоспособностью и дееспособностью, необходимыми для данной сделки), 2) соответствие субъективной воли сторон объективному волеизъявлению, 3) соблюдение установленной законом или соглашением сторон формы сделки, 4) правомерность, законность сделки (соответствие требованиям закона или иных правовых актов).

Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора.

Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из предъявленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации.

Арбитражный суд первой инстанции отказал сторонам в удовлетворении иска к учреждению юстиции. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение сторонами в договор , не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК .Поэтому учреждении юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания.

Итак, любой документ, касающийся возникновения, изменения или прекращения права собственности на недвижимость, вступает в силу после его государственной регистрации. Недостаточно оформить в нотариальной конторе договор купли-продажи, мены, дарения, залога или свидетельства о дарении или наследовании, необходимо зарегистрировать право собственности в уполномоченном на то муниципальном органе. В настоящее время система органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним достаточна сложна и весьма далека до окончательного формирования.

Для регистрации необходим комплект документов:

- заявление о регистрации;

- подлинник правоустанавливающего документа (договора, свидетельства и т.д.).

- нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа в требуемом количестве экземпляров, которое зависит от вида сделки;

- документ, подтверждающий уплату государственного сбора и оплату услуг за регистрацию;

- документ, удостоверяющий личность заявителя;

- доверенность или документ, подтверждающий полномочие представителя или наследника;

- справка о прописке (регистрации);

- а также другие документы в зависимости от вида сделки и установлено местными органами порядка.

Правоустанавливающий документ должен содержать запись о том, что объект сделки не состоит под арестом и не является предметом залога.

Согласно ГК РФ (ст. 131) орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставить информацию о проведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней, либо уклонение соответствующего орана от регистрации могут быть обжалованы в суд. Принятие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно конкретизировать как сам порядок регистрации, так и основания для отказа в регистрации.

Все многообразие сделок с недвижимостью можно поделить на односторонние и многосторонние сделки.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с Законом или соглашением сторон необходимо и достаточно выражение воли одной стороны. В сфере недвижимости такими сделками являются дарение и наследование по завещанию.

Для заключения двусторонней сделки или многосторонней, как чаще говорят договора, необходимо выражение согласованной воли двух или более сторон.

При заключении сделки договор выполняет следующие функции: юридически закрепляет отношения между участниками сделки, предавая им характер обязательств, выполнение которого защищено законом;

* определяет порядок, способы и последовательность совершения действий партнерами;

* предусматривает способы обеспечения обязательств.

В сфере недвижимости распространены следующие виды сделок:

* по распоряжению земельными участками;

* по распоряжению жильем, в частности а) купля-продажа жилья; б) купля-продажа жилья с пожизненным содержанием владельца; в) купля-продажа жилья в рассрочку;

* по распоряжению нежилыми помещениями.

В следующем параграфе я более подробно рассмотрю условия совершения сделок купли-продажи жилых помещений.

3.2. Особенности государственной регистрации прав на жилые помещения и договора купли-продажи.

Купля-продажа - преобладающий вид сделки на рынке недвижимости. Общая динамика регистрации сделок свидетельствует о стабильном росте числа операций на рынке жилья.

Главным условием для совершения сделки купли-продажи с недвижимостью является наличие документа, бесспорно свидетельствующего о том, в чьей собственности находится объект сделки, т.е. кто имеет право им владеть, пользоваться, распоряжаться, изменять его юридическую судьбу, в т.ч. продавать на законных основаниях.

Арбитражный суд, утверждая мировое соглашение, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность жилое помещение, обязан был убедиться в том, что сторона, передающая недвижимое имущество, является его собственником, и ее право собственности на это имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.

Арбитражный суд первой инстанции утвердил мировое соглашение, по которому ответчик обязался передать построенные им квартиры, являвшиеся предметом спора, истцу, а истец обязался уплатить ответчику определенную денежную сумму. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в деле участвовало учреждение юстиции, осуществляющее регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учреждение юстиции подало кассационную жалобу на определение об утверждении мирового соглашения и прекращения производства по делу, указав на то, что право собственности ответчика на передаваемые им истцу квартиры еще не зарегистрировано в порядке, установленном Законом о государственной регистрации .Суд кассационной инстанции определение отменил и дело передал на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. Согласно части 4 статьи 37 АПК арбитражный суд утверждает мировое соглашение, если оно не противоречит законам и иным нормативным правовым актам и не нарушает права и законные интересы других лиц.

При утверждении мирового соглашения, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность недвижимое имущество, арбитражный суд был обязан проверить, что недвижимое имущество принадлежит соответствующему лицу на праве собственности. Согласно части 2 пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации регистрация является единственным доказательством существования права.

Поскольку право собственности ответчика на жилые помещения не было зарегистрировано, он не мог распорядиться ими, в том числе и путем заключения мирового соглашения. Определение арбитражного суда об утверждении мирового соглашения о передаче в собственность недвижимого имущества представляет собой судебный акт, определяющий условия и содержание гражданско-правовой сделки с этим имуществом.

Поэтому при утверждении мирового соглашения о передаче в собственность квартир арбитражный суд должен был убедиться, что права на упомянутые жилые помещения зарегистрированы в соответствии с требованиями Закона о государственной регистрации.

Правоустанавливающими документами, подтверждающими право собственности на недвижимость, являются следующие документы:

* нотариально удостоверенный договор о возведении индивидуального жилого дома на праве частной собственности, договор о строительстве коллективном индивидуальных застройщиков жилого дома или иного строения;

* свидетельство о собственности и договор, о передаче приватизационного жилья;

* нотариально удостоверенный договор купли-продажи (в т.ч. с условием пожизненного содержания), мены, дарения;

* свидетельство о праве на наследство;

* свидетельство о праве собственности на долю в общем, имуществе супругов;

* договор о разделе строения;

* копия акта о приобретении жилого дома с публичных торгов;

* регистрационное удостоверение;

* акт о демуниципализации дома;

* исполнительный лист или копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности на недвижимость;

* копия решения суда о разделе дома между супругами.

При отсутствии правоустанавливающих документов могут быть использованы иные документы, косвенно подтверждающие право собственности на жилой дом, а именно:

* инвентаризационно-технические документы в случае, когда они содержат точные ссылки на наличие у собственников надлежаще оформленных документов, подтверждающих их право на жилой дом;

* платежные документы об оплате земельного налога и налога со строений, страховые полисы;

* обязательства по банковским ссудам на строительство.

Комплект документов, необходимых для совершения сделки с жилым домом, различается в зависимости от того, какая недвижимость отчуждается.

Для отчуждения жилья, приобретенного в собственность по договорам купли-продажи, мены либо дарения требуется оригинал договора и справка бюро технической инвентаризации об оценке стоимости жилья.

Нотариально удостоверенное соглашение второго супруга требуется при любом отчуждении жилья, причем его наличие необходимо независимо от прописки второго супруга. Исключение составляют случаи, когда недвижимость была передана первому супругу, было приобретена им до брака, либо перешла к нему в порядке наследования. При сделках с жилым домом в договоре должны быть указаны не только размеры и характеристики дома, но и все хозяйственные и бытовые строения и сооружения (сарай, гараж, погреб, туалет, колодец и т.п.), которые как принадлежность к главной вещи переходят новому владельцу вместе с жильем.

Это не исключает того, что в договоре может быть оговорено, что хозяйственные постройки и бытовые будут снесены или перенесены прежним собственником жилья.

Правоустанавливающий документ на недвижимость, справка БТИ, документ, подтверждающий оплату услуг муниципального органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимость, и документ, удостоверяющий личность, предъявляется для подтверждения статуса собственника в орган, регистрирующий сделки с недвижимостью. Этот орган обязан подтвердить правомочие собственника либо выдать письменный мотивированный отказ, при несоответствии данных в документах. При этом обычно на справке БТИ проставляют штамп установленной формы и гербовая печать.

Во избежании злоупотребления установлено, что срок действия этой справки органичен определенным сроком, за время которого должны быть завершены все остальные операции по оформлению сделки.

В процессе приватизации значительная часть жилья передается гражданам в долевую или совместную собственность.

Долевая собственность характеризуется тем, что имущество в общей собственности с определением доли каждого собственника в праве собственности, а совместная собственность подразумевает, что имущество находится в общей собственности без определения доли каждого собственника. Распоряжение приватизированным жильем, которое находится, в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, причем само имущество может быть разделено по соглашению между участниками долевой собственности либо по решению суда.

При продаже доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

В практике купли-продажи жилья объектом сделки часто выступает совместное или раздельное имущество супругов. Гражданским кодексом РФ установлено, что имущество супругов, нажитое ими во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения имуществом, нажитым во время брака.

Имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливается законодательством о браке и семье, в общем случае доли супругов признаются равными.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

Все сделки, связанные с отчуждением жилья, в котором прописаны несовершеннолетние дети, должны быть согласованы с органами опеки и попечительства. При этом продавец должен доказать, что в результате совершения сделки, условия проживания детей не ухудшатся. И только после проверки этих фактов и документов орган опеки и попечительства выдаст разрешение на сделку.

После договоренности о цене жилого дома покупатель и продавец обращаются к нотариусу для заверения сделки. Сделка купли-продажи недвижимости оформляется договором в письменном виде, при этом нотариусом изымается гос. пошлина. При отсутствии у нотариуса сомнений в правомерности сделки она оформляется быстро, в противном случае он вправе затребовать дополнительные документы, а также присутствия и согласия заинтересованных лиц.

При заключении договора купли-продажи жилья необходимо учитывать, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому владельцу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушения этих прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Поэтому при приобретении жилья на вторичном рынке всегда необходимо убедиться, что все ранее прописанные в приобретаемом жилище, из него выписаны. Обычно подтверждением того является выписка из домовой книги.

До момента регистрации договора купли-продажи (мены, дарения) в Учреждении Юстиции продавец продолжает оставаться фактическим собственником недвижимости и несет ответственность за пожарную безопасность, за уплату налогов на имущество и прочие обязанности.

Участники сделки могут определить своим соглашением время фактической передачи недвижимости новому собственнику, но не могут изменить юридического значения перехода права собственности при государственной регистрации сделки. После регистрации договора он не может быть аннулирован по желанию сторон, а стороны должны заключить новый договор о расторжении первичного договора и урегулировании всех возникающих при этом вопросов.

Заключение

Подводя итог проделанной работы необходимо еще раз кратко остановиться на основных моментах совершения сделок купли продажи-продажи жилых помещений.

Итак, по договору купли-продажи жилого дома продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом (долю жилого дома), а покупатель обязуется принять это жилой дом (долю) и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Условиями, необходимыми для заключения сделки являются:

- предмет;

- целевой характер использования жилого помещения;

- цена;

Подводя итог, необходимо акцентировать внимание на особенностях сделок купли-продажи жилого помещения (жилого дома, в частности).

В соответствии с гражданским законодательством по договору купли-продажи жилых помещений продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязан принять данное помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.

Следовательно, условиями необходимыми для совершения сделки, являются: ее предмет, целевой характер использования помещения, цена.

Возникает необходимость решения в законодательном порядке вопрос о том, что является ли помещение в жилом доме самостоятельным предметом сделки купли-продажи. Поскольку судебная практика свидетельствует о том, что предметом сделки является доля в праве общей собственности, конституционный суд РФ считает, что помещение может быть предметом приватизации, то необходимо в ГК закрепить норму, в которой определить понятие помещения как изолированной части жилого дома и самостоятельного предмета договора купли-продажи. При этом понятие « часть » жилого дома являются категориями, не совпадающими по своему правовому содержанию. Каждый из указанных объектов гражданских правоотношений может быть предметом договора купли-продажи.

Применительно к жилым домам с хозяйственными постройками необходимо закрепить в ГК РФ норму, согласно которой жилой дом - это главная цель, а хозяйственная постройка к дому - это его принадлежность. Таким образом «жилой дом» не совпадает с понятием «домовладение». Домовладение это единица технического учета, а не предмет гражданско-правовых сделок. При этом, жилой дом может отчуждаться в целом с хозяйственными постройками, а может быть продан отдельно от хозяйственных построек. Последние также могут быть реализованы как самостоятельная литера домовладения. Вместе с тем более корректной является практика продажи в целом жилого дома и хозяйственных построек.

Внесенное законодателем предложение о закреплении в ГК РФ «единого объекта недвижимости», состоящего из земельного участка и жилого дома, являются целесообразным при условии, если правоотчуждатель не возражает против отчуждения по отдельности и жилого дома и земельного участка. Поэтому в ГК РФ желательно предусмотреть любой из трех вариантов отчуждения таких объектов: жилой дом и земельный участок вместе; жилой дом без земельного участка; земельный участок без жилого дома.

В договоре купли-продажи жилых помещений должно быть определено, на каком основании недвижимость принадлежит собственнику. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» к таким основаниям относит:

договор;

постановление государственных органов и органов местного самоуправления;

судебное решение;

свидетельство о праве на наследство.

Отсутствие в тексте договора на правоустанавливающий документ вызывает сомнение о законности сделки. К договору должен быть приложен передаточный акт, таким образом, в комплект документов, необходимых для государственной регистрации сделки и перехода права, должны входить правоустанавливающие документы и передаточный акт. Недвижимость должна быть передана от продавца к покупателю по передаточному акту. При этом договор не может быть передаточным актом.

В договоре купли-продажи жилого помещения должно быть указанно, что продавец гарантирует отсутствие арестов, ограничений, обременении третьих лиц на данное имущество. Указанное может быть установлено путем получения информации из единого государственного реестра прав. В случае наличия ограничения покупатель должен быть уведомлен о их наличии, что дает ему право заключить договор или отказаться.

В договоре купли-продажи жилого помещения в обязательном порядке должно быть указано, кто проживает в отчуждаемом жилом помещении и на каком основании. При перемене собственника лицо, имеющее право пользования жилым помещением, не утрачивает данного права, то есть покупатель должен быть извещен о праве третьих лиц.

Договор купли-продажи жилых помещений в обязательном порядке требует государственной регистрации. Если это условие не соблюдено, то сделка считается не заключенной. Законодатель не применяет к незаконным договорам статуса недействительной сделки, так как без регистрации сделки не существует, а информация о ней не может быть занесена в единый государственный реестр прав.

В курсовой работе подробно описан порядок предъявления и содержания пакета документов, необходимых для заключения сделок с жилыми домами. В связи с этим возникла необходимость принятия Министерством Юстиции РФ единой Инструкции о регистрации договора купли-продажи жилых помещений.

Договор купли-продажи жилого дома может быть признан недействительным по следующим основаниям:

если сделка заключена несовершеннолетним, без согласия родителей, недееспособными или ограничено дееспособными лицами;

несоответствие по форме договора;

несоответствие по содержанию договора.

Чаще всего в судебной практике такие сделки оспаривают на предмет их несоответствия закону.

Сделки с недвижимостью приобретают характер одной из основных частей гражданского оборота. Поскольку недвижимость является товаром и требует своей оценки учета, регистрации. В современных условиях важно совершенствовать правовой механизм совершения таких сделок и развивать законодательство по их правовой регламентации.

Список используемой литературы

Нормативный материал

1. Конституция Российской Федерации. М., Юрид. лит., 1993.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации .Части первая и вторая. М., 1996.

3. Жилищный кодекс РСФСР. Официальное издание. М., 1996.

4. Федеральный Закон РФ от 17 июня 1997 г. « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Собрание законодательства РФ.-1997.- №ЗО-Ст.3594.

5. Федеральный Закон РФ от 05 мая 2001 г. «О внесении изменений в статью 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 20 марта 2001.

6. Комментарий к ФЗ РФ «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» - под ред. П.В. Крашенинникова, М. 1999.

7. Постановление Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997г. «О государственном учете жилищного фонда в РФ». // Собрание законодательства РФ. 1997. №ЗО.Ст.4787.

8. Правила ведения Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Утв. пост. Правительства РФ от 18.02.98г. № 219 //Собрание Законодательства РФ. 1998.№8. Ст. 963.

Специальная литература

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения., Изд. «Статус». - М., 1998.

Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М., 1996.

Герасимов В.Д., Спановская Е.Б., Тресцова Е.В. Некоторые аспекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в правоприменительной деятельности судебных органов //Иваново-вознесенский Юридический Вестник. №3. - 2000.

4. Гражданское право. Учебник / Под ред. Ю.К. Толстого. - М., 1996 .

5. Законодательство в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / комментарий П.В.Крашенинникова. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Спарк, 1999.

6. Иоффе О.С. Обязательственное право. - М., 1975.

7. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. - М.,1997.

8. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Части первая и вторая / Под ред. Садикова О.Н. - М., 1996.

9. Крашенинников П.В. Жилищное право. - М., 2000.

10 .Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. - М., 1995.

11. Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Правовое регулирование недвижимости.№ 1. - М., 1999.

12. Пискунова М.Г. Проверка законности сделки и документы , необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним //Правовое регулирование рынка недвижимости. - М., 2000. - №1(2).

13.Римское частное право. Учебник / Под ред. Проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. - М., 1996.

14.Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью. - М., 1998.

15.Урсов В. Н. Права не дают и не берут - права регистрируют // Правовое регулирование рынка недвижимости. - М.,2000. № 2-3 (3-4).

16.Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.,2000.

17. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Под изд. 1907.

Материалы практики и применения законодательства

1. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997. №21.

2. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» /Информационное письмо Президиума ВАС РФ от февраля 2001. 16. № 59.

3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ №8 от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона РСФСР « О приватизации жилищного фонда в РФ» // Бюллетень Верховного Суда РСФСР 1993. №11.

4. Практика Учреждения Юстиции Ивановской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за 2002г.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

44964. Качество установившихся процессов в линейных САУ. Корневые критерии качества 469 KB
  Корневые критерии качества. Совокупность требований определяющих поведение САУ в установившихся и переходных процессах объединяется понятием качества процесса управления. позволяют оценивать показатели качества переходных процессов по косвенным признакам не решая диф. критериями качества переходных процессов.
44965. Качество установившихся процессов в линейных САУ. Интегральные критерии качества 159.5 KB
  Совокупность требований определяющих поведение САУ в установившихся и переходных процессах объединяется понятием качества процесса управления. Качество процесса управления можно рассматривать раздельно для установившихся процессов и для переходных процессов. такие которые одним числом оценивают и величины отклонений и время затухания переходного процесса. В дальнейшем буде отсчитываться отклонение переходного процесса от нового установившегося состояния.
44966. Коррекция САУ. Способы коррекции 373.5 KB
  Основная задача корректирующих устройств состоит в улучшении точности и качества переходных процессов. Различают 3 основных вида корректирующих устройств: Последовательные корректирующие устройства. Действия корректирующих звеньев сводиться к следующему: Введение в контур САУ воздействия по производным и интегралам. Введение корректирующих обратных связей вокруг определённой части системы.
44967. Коррекция САУ в функции внешних воздействий. Инвариантность 652.5 KB
  Если же вводится корректирующее устройство по внешнему воздействию то получается комбинированное управление и по ошибке и по внешнему воздействию Путём введения коррекции по внешнему воздействию удаётся при определённых условиях свести величину установленной ошибки к нулю при любой форме внешнего воздействия. Это свойство называется инвариантностью системы по отношению к внешнему воздействию. Корректирующие устройства по задающему воздействию Передаточная функция ошибки: Установившееся ошибка будет равна 0 если числитель будет = 0....
44968. Задачи и методы синтеза лмнейных САУ 1.29 MB
  Задачи синтеза САУ заключаются в определении управляющего устройства в виде его математического описания. Синтезсоздание управляющего устройства при известном условии. В результате сравнения определяется передаточная функция корректирующего устройства. Сюда относится объект управления и слежения с объектом устройства исполнительный механизм чувствительный элемент и т.
44969. Многомерные САУ 469.5 KB
  Взаимосвязи образующие многомерные системы могут быть различными по своей природе их делят на 2 категории: 1. Внутренние естественные связи 2. Внешние искусственные связи  по отношению к объекту. Внутренние связи которые физически существуют в самом объекте между выходными величинами.