15965

Юридический справочник Жилищные отношения

Книга

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

ЮРИДИЧЕСКИЙ СПРАВОЧНИК. ЖИЛИЩНЫЕ ОТНОШЕНИЯ. Чепульченко Г.Д. Скоробогатова А.И. ЗАКОН И ГРАЖДАНИН УКРАИНЫ В книге раскрыты основные принципы регулирования жилищных отношений в домах государственного общественного частного жилищ

Русский

2013-06-18

756.5 KB

5 чел.

112

PAGE  114

ЮРИДИЧЕСКИЙ СПРАВОЧНИК. ЖИЛИЩНЫЕ ОТНОШЕНИЯ.

Чепульченко Г.Д.

Скоробогатова А.И.

ЗАКОН И ГРАЖДАНИН УКРАИНЫ

В книге раскрыты основные принципы регулирования жилищных отношений в домах государственного, общественного, частного жилищных фондов, жилищно-строительных кооперативов.

Рассмотрены вопросы обеспечения граждан жильем: основания и условия постановки на квартучет, механизм его осуществления; порядок предоставления и правила пользования жилыми помещениями, изменения, расторжения, прекращения договора найма государственного жилья.

Разъяснен механизм приватизации государственных квартир, а также земельных участков, используемых для строительства и обслуживания частных жилых домов, раскрыты права частных собственников по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим им жильем; права и обязанности членов ЖСК и их семей.

Особое внимание уделено вопросам судебной защиты жилищных прав граждан.

Книга рассчитана на широкий круг читателей.

Принятые сокращения.

ГК -Гражданский кодекс

ГПК -Гражданский процессуальный кодекс

ЖК -Жилищный кодекс

КоБС -Кодекс о браке и семье

КЗоТ -Кодекс законов о труде

УК -Уголовный кодекс

УПК -Уголовно-процессуальный кодекс


СОДЕРЖАНИЕ

[0.0.0.1] ЗАКОН И ГРАЖДАНИН УКРАИНЫ

[0.0.0.2]
СОДЕРЖАНИЕ

[0.1]
I. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ДОМАХ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

[0.1.1] Какими законодательными актами регулируются жилищные отношения?

[0.1.2] Что такое жилищный фонд Украины и каковы его виды?

[0.1.3] Что представляет собой государственный жилищный фонд?

[0.1.4] Допускается ли предоставление в жилых домах помещений для нужд промышленного характера?

[0.1.5] Как осуществляется управление жилищным фондом со стороны государства?

[0.1.6] Каковы основные жилищные права граждан Украины?

[0.1.7] Что представляют собой жилищные обязанности граждан?

[0.1.8] Каков порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда?

[0.1.9] Что такое квартирный учет и как он осуществляется?

[0.1.10] Каковы основания для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий?

[0.1.11] Существуют ли льготные основания для принятия на квартучет?

[0.1.12] Каковы условия принятия граждан на квартирный учет?

[0.1.13] В каких случаях граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и отвечающие требованиям законодательства о постановке на учет, не принимаются на квартучет?

[0.1.14] Куда и как надо писать заявление о принятии на квартучет?

[0.1.15] Какой порядок принятия решения о постановке гражданина на квартучет?

[0.1.16] В каких случаях граждане снимаются с квартирного учета?

[0.1.17] В каких случаях за гражданином сохраняется право состоять на квартирном учете по месту прежней работы?

[0.1.18] Каким образом в законодательстве разрешается вопрос о дальнейшем пребывании на учете в случае расторжения брака?

[0.1.19] В каких случаях при переводе с учета по месту работы в другое место сохраняется время пребывания в очереди (учетный стаж)?

[0.1.20] Каким образом происходит распределение жилой площади государственного и общественного жилищного фонда, подлежащего вводу в эксплуатацию?

[0.1.21] Каковы условия предоставления жилых помещений гражданам?

[0.1.22] В каких случаях имеет место предоставление жилья гражданам, не состоящим на квартучете?

[0.1.23] Что такое принцип очередности в предоставлении жилья и для чего он установлен?

[0.1.24] Распространяется ли правило об очередности получения жилья на предоставление гражданам жилья согласно контрольному списку по месту их работы?

[0.1.25] Как решается вопрос об очередности предоставления жилья в том случае, когда гражданин одновременно состоит на учете по месту работы и по месту жительства?

[0.1.26] Допускается ли перенос очереди на получение жилья?

[0.1.27] Какие категории граждан пользуются правом предоставления жилья в первую очередь?

[0.1.28] Каков размер предоставления жилого помещения?

[0.1.29] Каков порядок предоставления жилых помещений?

[0.1.30] Каков порядок заселения помещений в домах, переданных из ведомственного в жилищный фонд местных Советов, а также в домах, построенных в порядке долевого участия?

[0.1.31] Каким образом регулируется вопрос о предоставлении освободившегося в квартире жилого помещения?

[0.1.32] Что такое ордер на жилое помещение?

[0.1.33] В каких случаях ордер может быть признан недействительным?

[0.1.34] Каковы порядок заключения договора найма жилого помещения и его основные положения?

[0.1.35] Распространяются ли права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору найма на членов его семьи?

[0.1.36] Имеет ли право наниматель вселить в занимаемое им помещение других лиц и каковы условия реализации этого права?

[0.1.37] Имеет ли право наниматель приобрести занимаемое им жилое помещение в частную собственность?

[0.1.38] Каким образом осуществляется плата за жилье?

[0.1.39] Каков порядок признания лица утратившим право пользования жильем из-за отсутствия сверх установленных сроков?

[0.1.40] Каковы основные правила обмена жилых помещений?

[0.1.41] Как быть, если соглашение между членами семьи по вопросу обмена отсутствует?

[0.1.42] В каких случаях обмен жилыми помещениями не допускается?

[0.1.43] С какого момента соглашение об обмене вступает в силу?

[0.1.44] Может ли обмен жилыми помещениями быть признан недействительным?

[0.1.45] Как в законодательстве разрешается вопрос о поднайме жилого помещения?

[0.1.46] Кто такие временные жильцы?

[0.1.47] Каковы права и обязанности нанимателя жилья при производстве капитального ремонта дома?

[0.1.48] Допускается ли переоборудование и перепланировка жилья не в связи с капитальным ремонтом?

[0.1.49] Допускается ли изменение договора найма жилого помещения и, если, да, то в каких случаях?

[0.1.50] В каких случаях изменение договора найма может происходить по требованию члена семьи нанимателя?

[0.1.51] Каков порядок изменения договора найма, если нанимателем по договору хочет стать другой член семьи?

[0.1.52] Имеет ли право наниматель расторгнуть договор найма вообще?

[0.1.53] Допускается ли расторжение договора найма по требованию наймодателя?

[0.1.54] Как в законодательстве регулируется вопрос о выселении из жилых помещений?

[0.1.55] В каких случаях выселение граждан происходит с предоставлением им другого благоустроенного помещения?

[0.1.56] Каков порядок предоставления жилья в связи со сносом дома или его переоборудованием в нежилой?

[0.1.57] Как регулируется вопрос о предоставлении жилья в связи с выселением из дома, грозящего обвалом?

[0.1.58] Какие требования предъявляются к благоустроенному жилому помещению, предоставляемому в связи с выселением?

[0.1.59] В каких случаях допускается выселение с предоставлением гражданам другого, но не обязательно благоустроенного, помещения?

[0.1.60] В каких случаях имеет место выселение без предоставления гражданам другого жилого помещения?

[0.1.61] Что такое служебные помещения?

[0.1.62] Каким категориям лиц может быть предоставлено служебное жилье?

[0.1.63] Каков порядок предоставления служебного жилья?

[0.1.64] В чем заключаются особенности договора найма служебного жилья или же в чем отличие положения пользователей служебным жилым помещением от нанимателей обычного жилья?

[0.1.65] Когда допускается выселение из служебного помещения без предоставления другого жилья?

[0.1.66] Какие лица не могут быть выселены из служебных жилых помещений без предоставления другого жилья?

[0.1.67] Какой порядок предоставления и пользования жилой площадью в общежитиях?

[0.1.68] В каких случаях может иметь место выселение из общежитий?

[0.2] II. ПРИВАТИЗАЦИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

[0.2.1] Что такое "приватизация государственного жилищного фонда"?

[0.2.2] Какими нормативными актами регулируются отношения, связанные с приватизацией жилья?

[0.2.3] Что относится по закону к объектам приватизации государственного жилищного фонда?

[0.2.4] Можно ли приватизировать ведомственное жилье?

[0.2.5] Действующее законодательство устанавливает перечень имущества, приватизация которого не допускается. Среди всего прочего в этот перечень включено имущество органов власти, Вооруженных Сил, Национальной гвардии, Службы безопасности. Можно ли приватизировать жилье, которое находится на балансе этих организаций?

[0.2.6] Допускается ли приватизация квартир в домах гостиничного типа?

[0.2.7] Что же из объектов государственного жилищного фонда не подлежит приватизации?

[0.2.8] Возможна ли приватизация жилья в доме ЖСК?

[0.2.9] Как же быть в ситуации, когда часть членов ЖСК оформит свои квартиры в частную собственность, а часть нет? Что же будет в этом случае с самим ЖСК и остаются ли собственники полностью выплаченных квартир его членами?

[0.2.10] Можно ли приватизировать жилье, принадлежащее негосударственному предприятию, учреждению, организации?

[0.2.11] Имеют ли собственники приватизированных квартир какие-либо права на вспомогательные помещения, расположенные в доме?

[0.2.12] На каких условиях осуществляется приватизация жилья?

[0.2.13] Возможна ли безвозмездная передача жилья независимо от размера общей площади квартиры (дома)?

[0.2.14] Что такое жилищные чеки и кто имеет право на их получение?

[0.2.15] Сколько раз можно бесплатно приватизировать жилье?

[0.2.16] Каковы права граждан, не изъявивших желания приватизировать занимаемое ими жилье?

[0.2.17] Как непосредственно происходит приватизация жилья?

[0.2.18] Как используются средства, полученные от приватизации?

[0.2.19] Как осуществляется содержание приватизированных квартир?

[0.2.20] Что такое товарищество (объединение) собственников квартир и как его организовать?

[0.2.21] Какими правами пользуются члены семьи нанимателя при приватизации жилья?

[0.2.22] Каковы права собственника на приватизированную квартиру?

[0.2.23] Как облагается налогом жилье, находящееся в собственности граждан?

[0.2.24] Существуют ли какие-либо гарантии социальной защиты населения при приватизации жилья?

[0.2.25] Имеют ли право граждане, использовавшие такую возможность, и выкупившие квартиры, в связи с изменением законодательства прекратить выплаты в соответствии с взятыми на себя обязательствами?

[0.2.26] Если гражданин прописан в данном населенном пункте после введения в действие Закона "О приватизации государственного жилищного фонда", имеет ли он право приватизировать занимаемое жилье?

[0.2.27] Имеет ли право гражданин, состоящий на квартучете, приватизировать занимаемое им жилье и не повлечет ли такая приватизация отказ в предоставлении другой квартиры?

[0.2.28] Имеет ли право семья, проживающая в приватизированной квартире, претендовать на получение кооперативной квартиры?

[0.2.29] Владельцы приватизированной квартиры желают построить еще и дом. Имеют ли они на это право? Сколько квартир одновременно можно иметь на праве частной собственности?

[0.2.30] В орган приватизации поданы документы на приватизацию жилья. Перед выдачей документов уже на право собственности наниматель этого жилья умирает. Имеют ли какие-либо права на эту квартиру наследники?

[0.2.31] Если жилье приобретено в частную собственность, требуется ли получение ордера местного Совета народных депутатов на вселение?

[0.3] III. ПРАВОВОЙ СТАТУС ЧАСТНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

[0.3.1] Как понимать право собственности гражданина на квартиру, жилой дом?

[0.3.2] Каковы основания возникновения права частной собственности на жилье?

[0.3.3] Каков порядок строительства жилых домов?

[0.3.4] Допускается ли приватизация земельных участков, предоставленных гражданам для строительства и обслуживания жилых домов?

[0.3.5] Существуют ли какие-либо преимущества при выделении земельных участков под строительство жилья для работников аграрного сектора?

[0.3.6] Имеет ли право житель города на земельный участок для строительства дома в городе и дачи в селе?

[0.3.7] Предусмотрен ли возврат земельных участков бывшим собственникам?

[0.3.8] Взимается ли плата за оформление документов о праве собственности или пользования земельными участками?

[0.3.9] Для чего приватизировать земельный участок? Что будет, если не делать этого?

[0.3.10] Как известно, Постановление Верховного Совета Украины от 18 декабря 1990 г. "О земельной реформе" (п. 6) обязало граждан, имеющих в пользовании земельные участки, предоставленные им до введения в действие Земельного кодекса Украины, до 15 марта 1994 г. оформить право собственности или право пользования землей. После окончания этого срока, как указывалось в постановлении, предоставленное им право пользования земельным участком утрачивается. Как быть, если гражданин не успел сделать этого?

[0.3.11] На какой срок собственник земельного участка имеет право передавать его в аренду?

[0.3.12] С какого возраста гражданин может осуществить свое право на приватизацию земельного участка?

[0.3.13] Какими органами рассматриваются земельные споры?

[0.3.14] Каковы правила договора купли-продажи квартиры или жилого дома?

[0.3.15] Должен ли гражданин платить подоходный налог с суммы, полученной от продажи квартиры (дома)?

[0.3.16] Каков размер госпошлины за нотариальное удостоверение купли-продажи квартир (домов)?

[0.3.17] Как оформляется купля-продажа дома с приватизированным земельным участком?

[0.3.18] Что такое купля-продажа квартиры, жилого дома с условием пожизненного содержания?

[0.3.19] В каких случаях допускается расторжение такого договора?

[0.3.20] В каких случаях договор купли-продажи квартиры (жилого дома) может быть признан недействительным?

[0.3.21] Какими правилами следует руководствоваться при дарении квартиры (дома)?

[0.3.22] Каков порядок передачи квартир (домов) по наследству?

[0.3.23] Кто осуществляет контроль за содержанием домов, квартир, принадлежащих гражданам?

[0.3.24] Каковы гарантии прав граждан, имеющих в частной собственности жилой дом, квартиру?

[0.3.25] Каковы права и обязанности членов семьи собственника жилого дома, не являющихся сособственниками?

[0.3.26] Каковы основные правила найма жилья в доме (квартире), принадлежащих гражданину на праве частной собственности?

[0.3.27] В каком порядке обеспечиваются жильем граждане, если принадлежащий им дом подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка?

[0.4] IV. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ФОНДА 7 ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ

[0.4.1] Что такое жилищно-строительный кооператив?

[0.4.2] Какими нормативными актами регулируется правовой статус ЖСК?

[0.4.3] Каков порядок учета граждан, желающих вступить в ЖСК?

[0.4.4] Каковы условия приема граждан в члены ЖСК?

[0.4.5] Что представляет собой очередность приема в члены кооператива?

[0.4.6] Какой порядок организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов?

[0.4.7] Каков порядок предоставления квартиры члену ЖСК?

[0.4.8] Имеет ли член жилищно-строительного кооператива, нуждающийся в улучшении жилищных условий, при освобождении жилья в доме кооператива какие-либо преимущества перед другими претендентами?

[0.4.9] Допускается ли обмен квартиры в доме ЖСК?

[0.4.10] Какими правами пользуются члены семьи члена жилищно-строительного кооператива?

[0.4.11] Допускается ли раздел кооперативной квартиры?

[0.4.12] Допускается ли исключение из ЖСК?

[0.4.13] В каких случаях допускается выселение из дома ЖСК?

[0.4.14] Имеет ли право член ЖСК, выбывший из кооператива, на возврат суммы паенакопления?

[0.4.15] Изменяется ли правовой статус кооперативной квартиры после полного внесения членом кооператива паевого взноса за нее?


I. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ДОМАХ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Какими законодательными актами регулируются жилищные отношения?

Многообразный комплекс отношений, связанный с обеспечением конституционного права граждан Украины на жилье, регулируется Жилищным кодексом Украины, Законами Украины "О собственности", "О приватизации государственного жилищного фонда", Гражданским кодексом, "Правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилых помещений в Украинской ССР", "Правилами пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями", "Правилами обмена жилых помещений в Украинской ССР", "Правилами бронирования жилых помещений в Украинской ССР", "Примерным уставом жилищно-строительного кооператива", "Правилами учета граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив", рядом других нормативных актов.

Что такое жилищный фонд Украины и каковы его виды?

Жилищный фонд это определенная совокупность жилых домов и жилых помещений в нежилых строениях, находящихся на территории Украины и предназначенных для проживания граждан.

Жилые дома это строения с удобствами для человека, обеспечивающие возможность круглогодичного проживания. Жилые дома следует отличать от жилых зданий гостиниц, интернатов, дачных домиков в дачно-строительных кооперативах и т. п., которые также имеют соответствующие удобства для проживания, но используются в обществе для иных целей. Жилые здания в жилищный фонд не входят, а поэтому нормами жилищного законодательства не регулируются.

Жилищный фонд включает в себя:

жилые дома, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд);

жилые дома, принадлежащие колхозам, другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд);

жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов);

жилые дома (часть домов), квартиры, принадлежащие гражданам на праве частной собственности (частный жилищный фонд).

В жилищный фонд включаются также жилые дома, принадлежащие негосударственным объединениям, предприятиям и организациям. К этим домам применяются правила, установленные для общественного жилищного фонда.

В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых, иных нужд непромышленного характера.

Что представляет собой государственный жилищный фонд?

Государственный жилищный фонд находится в ведении местных Советов народных депутатов (жилищный фонд местных Советов) и в ведении министерств и ведомств (ведомственный жилищный фонд).

Строительство жилых домов фонда местных Советов осуществляется за счет средств государственного бюджета. Этот фонд предназначен для проживания и обеспечения жильем всех граждан, независимо от трудовых отношений гражданина с той или иной организацией, предприятием.

Ведомственный жилищный фонд, находящийся в ведении конкретного министерства, ведомства предназначен для проживания и обеспечения жильем граждан, состоящих с ведомством в трудовых отношениях. Правовой режим жилого помещения ведомственного фонда обуславливает и некоторые особенности регулирования жилищных отношений, в частности, постановки гражданина на квартирный учет, обмена жилья и т. п. Степень свободы распоряжения занимаемого гражданином жилья в домах фонда местных Советов несколько большая, чем в домах ведомственного фонда.

Жилые дома, построенные с привлечением в порядке долевого участия средств государственных предприятий, учреждений и организаций зачисляются в жилищный фонд местных Советов, когда функции единого заказчика по строительству этих домов выполнял орган исполнительной власти местного Совета.

Допускается ли предоставление в жилых домах помещений для нужд промышленного характера?

Жилые дома, представляющие жилищный фонд, должны использоваться по строго целевому назначению предоставляться гражданам для постоянного проживания. Исключения из этого правила составляют служебные жилые помещения, о правовом режиме которых будет рассказано ниже, и общежития. Предоставление же помещений в жилых домах для нужд промышленного характера, согласно ст. 6 Жилищного кодекса, запрещается.

Как осуществляется управление жилищным фондом со стороны государства?

Cледует различать государственное управление в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда в целом, необходимость которого обусловлена значимостью жилищного хозяйства как важной сферы экономики Украины, и непосредственное (текущее) управление.

Государственное управление жилищным фондом осуществляется Кабинетом Министров Украины, исполнительными органами государственной власти на местах, Госкомитетом Украины по жилищно-коммунальному хозяйству. Государственное управление, осуществляемое этими органами, охватывает все виды жилищных фондов, в том числе и частный, и заключается в установлении обязательных для всех собственников жилья правил по эксплуатации жилых домов, организации коммунального обслуживания населения, проведении мер по охране, реконструкции жилищного фонда и т. п.

Что же касается непосредственного, текущего управления, то оно, в соответствии со ст. 18 Жилищного кодекса, осуществляется собственником или уполномоченным им органом в пределах, устанавливаемых собственником жилья.

Важную роль в управлении государственным и общественным жилищным фондом играют профессиональные союзы и трудовые коллективы предприятий, учреждений и организаций. Так, например, по решению трудовых коллективов в коллективных договорах могут предусматриваться для работников, имеющих право на первоочередное получение жилья, а также работников, добившихся высоких показателей в труде, льготные основания признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий при обеспечении жилой площадью по месту работы, а также и количество жилой площади, выделяемой для этой цели (ч. II, ст. 21 Жилищного кодекса). Самое непосредственное участие в решении почти всех вопросов управления и использования государственного и общественного жилищного фонда принимают профсоюзы, что не только соответствует их уставным задачам и функциям, но и закреплено в жилищном законодательстве (ст.21, 22, 41, 51-53, 57 Жилищного кодекса).

Каковы основные жилищные права граждан Украины?

В соответствии со ст. 9 Жилищного кодекса в редакции Закона Украины "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс Украинской ССР" от 6 мая 1993 г., граждане имеют право на получение в бессрочное пользование в установленном порядке жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда или в домах жилищно-строительных кооперативов.

Граждане имеют право на приватизацию квартир (домов) государственного жилищного фонда или приобретения их в жилищных кооперативах, на биржевых торгах, путем индивидуального жилищного строительства или приобретения в собственность на других основаниях, предусмотренных законодательством Украины.

Никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном в законе. (Подробнее такие основания будут рассмотрены ниже).

Жилищные права охраняются законом, за исключением случаев, когда они осуществляются в противоречии с назначением этих прав или с нарушением прав других граждан или организаций.

Что представляют собой жилищные обязанности граждан?

В концентрированном виде основные жилищные обязанности граждан изложены в ст. 9 Жилищного кодекса в редакции Закона Украины "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс Украинской ССР" от 6 мая 1993 г.

Граждане обязаны бережно относиться к дому, в котором они проживают, использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования жилыми помещениями, экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию.

Жилые дома и жилые помещения не могут использоваться гражданами в ущерб интересам общества.

Каков порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда?

Порядок предоставления гражданам жилых помещений регулируется Жилищным кодексом, другими актами жилищного законодательства Украины, в частности, Правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилых помещений в Украинской ССР (далее Правила), утвержденными Постановлением Совета Министров Украинской ССР и УКРСОВПРОФа от 11 декабря 1984 г.

Жилые помещения предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, постоянно проживающим в данном населенном пункте (если иное не установлено законодательством Украины), как правило, в виде отдельной квартиры на семью.

Нуждающиеся в улучшении жилищных условий члены жилищно-строительных кооперативов, граждане, имеющие жилье в частной собственности, другие граждане, проживающие в таком жилье, обеспечиваются жилыми помещениями на общих основаниях. В ранее действовавшем законодательстве содержались ограничения относительно обеспечения жильем указанных категорий граждан. Теперь такие ограничения, в соответствии со ст. 33 Жилищного кодекса и п. 5 Правил, сняты.

Граждане самостоятельно осуществляют право на получение жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда с наступлением совершеннолетия, т. е. с 18 лет.

Вступившие в брак или поступившие на работу в предусмотренных законом случаях до достижения 18 лет получают такое право со времени вступления в брак или поступления на работу. Другие несовершеннолетние (в возрасте от 15 до 18 лет) осуществляют право на получение жилья с согласия родителей или попечителей. Что касается несовершеннолетних, не достигших 15 лет, то за них от их имени требуемые законом действия по постановке на квартучет и получению жилья совершают родители (опекуны).

Что такое квартирный учет и как он осуществляется?

Квартирный учет т. е. учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и ходатайствующих об этом, является первой, обязательной стадией процесса обеспечения жильем в домах государственного и общественного жилищного фонда. Как указано в абз. 1 п. 37 Правил, жилые помещения предоставляются только гражданам, состоящим на квартирном учете. Исключение составляет лишь ряд предусмотренных законодательством случаев, о которых речь пойдет ниже.

Квартирный учет представляет собой официальную регистрацию граждан, которых уполномоченные органы признали нуждающимися в улучшении жилищных условий и которым они тем самым обязались предоставить соответствующее жилье в порядке, установленном действующим законодательством.

Квартирный учет осуществляется, как правило, органами исполнительной власти на местах. На учет по месту жительства принимаются жители данного населенного пункта как неработающие, так и работающие.

Учет граждан, работающих на предприятиях, в учреждениях, организациях, имеющих жилищный фонд и ведущих жилищное строительство или принимающих участие в жилищном строительстве, осуществляется по месту работы, а по их желанию и по месту жительства.

Таким образом, квартирный учет осуществляется по территориальному и производственному принципам при ведущей роли первого из них. Место работы может находиться в другом населенном пункте, однако непроживающий в нем работник не может быть принят там на учет местным органом исполнительной власти. Местом учета будет орган исполнительной власти того населенного пункта, в котором работник проживает.

Не имеет значения, где гражданин будет раньше принят на учет по месту работы или по месту жительства. Основания и порядок такого учета являются одинаковыми.

Что касается организации квартирного учета по месту работы, то он ведется в целом по предприятию, учреждению, организации. В производственных, иных объединениях он может осуществляться по структурным единицам. Перечень предприятий, осуществляющих учет, утверждается решением исполнительных органов местной государственной власти и, по мере необходимости, уточняется.

Иногда в распоряжении предприятий и организаций, не имеющих собственного жилищного фонда, оказывается жилая площадь, выделяемая им в разовом порядке или периодически вышестоящими инстанциями (но не местными властями). Чтобы иметь возможность предоставить такую жилплощадь своим работникам, предприятия, учреждения, организации ведут контрольные списки. В них включаются работники данного предприятия, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, проживающие в данном населенном пункте и состоящие там на учете.

Контрольный список является документом, регистрирующим право работника на получение жилья за счет организации, где он работает. При этом необходимо еще раз подчеркнуть, что обязательным условием включения в контрольный список, есть пребывание работника на квартучете по месту жительства.

Граждане, оставившие работу на тех предприятиях, где ведется квартирный учет, в связи с уходом на пенсию, принимаются на учет наравне с работниками данного предприятия.

В таком же порядке принимаются на учет работники медицинских, культурно-просветительных, торговых и других организаций, непосредственно обслуживающих трудовой коллектив предприятия.

Согласно п. 11 Правил, каждая семья может состоять на квартучете по месту работы одного из членов семьи (по их выбору) и, одновременно, по месту жительства. Это положение преследует цель исключить параллельное пребывание на квартучете по месту работы одних и тех же лиц. Данное требование относится и к случаям пребывания семьи в контрольном списке. Ограничение не касается принятия на квартучет лиц, состоящих на учете для вступления в ЖСК. В этом случае не требуется, чтобы эти лица были предварительно сняты с кооперативного учета. Напротив, Правилами учета граждан, желающих вступить в ЖСК, (абз. 2 п. 3) предусмотрено, что семья может одновременно состоять на кооперативном и квартирном учете.

По месту жительства ведение квартучета возлагается на отделы по учету и распределению жилой площади. На предприятиях, учет ведется жилищно-бытовыми отделами.

Каковы основания для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий?

Такие основания закреплены ст. 34 Жилищного кодекса, п. 13 Правил. Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане:

1) обеспеченные жильем ниже уровня, который определяется местными органами исполнительной власти совместно с советами профсоюзов. Этот уровень периодически пересматривается указанными органами;

2) проживающие в помещении, не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям. Перечень случаев, когда жилые дома (жилые помещения) признаются не соответствующими этим требованиям, определяются соответствующими министерствами и ведомствами;

3) страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в связи с чем не могут проживать в коммунальной квартире или в одной комнате с членами своей семьи. Перечень этих заболеваний утверждается Министерством здравоохранения по согласованию с профсоюзами;

4) проживающие по договору поднайма жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда либо по договору найма жилого помещения в домах жилищно-строительных кооперативов;

5) проживающие не менее 5 лет по договору найма (аренды) в домах (квартирах), принадлежащих гражданам на праве частной собственности;

6) проживающие в общежитиях;

7) проживающие в одной квартире по две и более семьи, независимо от родственных отношений, или лица разного пола старше 9 лет, кроме супругов.

Остановимся более подробно на каждом из названных выше оснований.

Уровень жилой площади, отсутствие которой является основанием для постановки на квартучет (так называемая учетная норма) по всей Украине не одинаков. Это обусловлено тем, что в различных регионах существуют разные условия и возможность обеспечения граждан жильем.

Наличие или отсутствие этого основания определяется путем деления размера жилой площади данной квартиры на число проживающих в ней, в том числе и бывших членов семьи. Если полученный результат окажется ниже учетной нормы, семья признается нуждающейся в улучшении жилищных условий и принимается на учет. При подсчете принимаются во внимание и временно отсутствующие члены семьи, за которыми жилье сохраняется по закону.

Порядок обследования жилых домов в целях установления их соответствия санитарным или техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания установлен Постановлением Совета Министров УССР от 26 апреля 1984 г. Предложение о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания вносит специальная комиссия, назначаемая местной исполнительной властью, которая обследует состояние дома, рассматривает соответствующие документы.

К числу непригодных относятся, в частности, неприспособленные для жилья помещения, бараки, дома и квартиры, проживание в которых противопоказано ввиду их неудовлетворительного санитарного или технического состояния (например, каменные дома с фактическим износом свыше 70 процентов, деревянные дома и дома со стенами из прочих материалов с фактическим износом свыше 65 процентов). Непригодным для жилья будет считаться также такое помещение, которое само по себе отвечает установленным стандартам, но проживание в нем невозможно вследствие внешних отрицательных факторов, как то нахождение дома в санитарной зоне предприятия и т. п.

Если непригодным для жилья является все помещение, занимаемое данной семьей, то она берется на квартирный учет независимо от размера жилой площади. В случае непригодности только части помещения, например, одной комнаты в квартире, состоящей из нескольких комнат, нуждаемость семьи в улучшении жилищных условий определяется обеспеченностью жилой площадью ниже установленного уровня. При этом площадь непригодной части помещения при подсчете исключается.

Министерством здравоохранения Украины по согласованию с УКРСОВПРОФом утвержден Перечень хронических заболеваний, при которых лица, страдающие этими заболеваниями, не могут проживать в коммунальной квартире или в одной комнате с членами своей семьи.

Указанный Перечень включает в себя ряд заболеваний сердечно-сосудистой системы, органов дыхания, опорно-двигательного аппарата; некоторые нервно-сосудистые, психические заболевания, туберкулез легких и других органов, ряд заболеваний кожи.

По ряду заболеваний, определенных Перечнем, проживание граждан, страдающих такими заболеваниями, в коммунальной квартире допускается, однако в отдельной от членов семьи комнате, и поэтому постановка на учет происходит при отсутствии такой комнаты. Перечень фиксирует и такие виды заболеваний, при наличии которых гражданин не может проживать в коммунальной квартире, либо с кем-то из членов семьи в комнате изолированной квартиры. В этом случае семья, имеющая в своем составе больного, берется на учет, если проживает в коммунальной квартире или же больной не имеет отдельной комнаты в изолированной квартире.

В связи с этим необходимо отметить, что отдельной комнатой считается также и неизолированная, связанная с другой общим входом, комната.

Требования, которым должны отвечать жилищные условия больных, устанавливаются медицинским заключением. Его выдает врачебно-консультационная комиссия. В медицинском заключении указывается диагноз основное заболевание, а также сопутствующие заболевания и осложнения. Далее конкретно определяется вид жилой площади, на которой не может проживать больной.

Давая заключение, комиссия не проверяет жилищных условий больного, а исходит только из медицинских критериев. Наличие или отсутствие оснований для взятия больного на учет устанавливает местная исполнительная власть либо администрация и профком, если речь идет о постановке на квартучет по месту работы.

Согласно п. 4 ст. 34 Жилищного кодекса, подпункту 4 п. 13 Правил нуждающимися в улучшении жилищных условий считаются лица, не имеющие самостоятельного права на жилое помещение. Речь идет, в частности, о поднанимателе жилой площади в доме государственного или общественного жилищного фонда и нанимателе в доме ЖСК.

В отличие от нанимателя, поднаниматель жилья в домах государственного или общественного жилищного фонда независимо от продолжительности проживания в данном помещении не приобретает самостоятельного права на пользование им и на возобновление договора поднайма. По истечении срока договора, а в соответствующих случаях независимо от этого, он должен освободить помещение, иначе будет выселен в судебном порядке без предоставления другого жилья.

Аналогичным является и статус нанимателей жилья (но не членов кооператива и их семей) в домах ЖСК.

Учитывая сложное положение таких категорий граждан, они признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий и принимаются на учет.

Юридический статус нанимателей (арендаторов) в домах (квартирах), принадлежащих гражданам на праве частной собственности, существенно отличается от статуса поднанимателей государственного и нанимателей кооперативного жилья. На них, в отличие от последних, полностью распространяются основания нуждаемости в улучшении жилищных условий, поскольку, в соответствии со ст. 158 и 159 Жилищного кодекса, при заключении договора найма в этом случае возникает самостоятельное право пользования нанимаемой жилой площадью, а с возникновением такого права и право на улучшение жилищных условий.

Условие о проживании данной категории лиц по найму (аренде) у частных владельцев на менее 5 лет является как бы дополнительным. Оно применяется в тех случаях, когда другие основания для постановки на квартучет отсутствуют.

Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, проживающие в общежитиях. Это объясняется особым правовым режимом общежитий, специфическими условиями проживания в них, меньшим кругом прав соответствующих лиц по сравнению с правами нанимателей обычных жилых помещений.

К тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий относятся также лица, проживающие в одной комнате по две и более семьи, независимо от родственных отношений, или лица разного пола старше 9 лет, кроме супругов. Оговорка "кроме супругов" означает, что само по себе их проживание в одной комнате не является основанием для принятия на учет. Но это не значит, что они вообще не принимаются в расчет. Для применения данного положения достаточно, чтобы кроме них в той же комнате проживало еще одно лицо старше 9 лет.

Не является основанием для постановки на квартучет проживание в одной комнате с нанимателем жилья в домах государственного или общественного жилищного фонда поднанимателя, нанимателя и члена ЖСК, собственника частного жилья и арендатора.

Перечень оснований для принятия на квартирный учет, содержащийся в ст. 34 Жилищного кодекса, п. 13 Правил, является исчерпывающим. Не являются основаниями принятия на учет: отсутствие дополнительной площади у лиц, имеющих право на пользование ею; проживание нанимателей в пригодных для жилья и достаточных по размеру служебных помещениях; проживание престарелых в квартирах, расположенных на верхних этажах в домах без лифтов. Лица, пользующиеся правом первоочередного получения жилья, также принимаются на квартучет исходя из критериев, рассмотренных выше.

Существуют ли льготные основания для принятия на квартучет?

Да, такие льготы предусмотрены п. 14 Правил. Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются проживающие в коммунальных или в неблагоустроенных применительно к условиям данного населенного пункта квартирах: инвалиды Великой Отечественной войны и семьи погибших или пропавших без вести воинов (партизан) и приравненные к ним в установленном порядке лица; Герои Советского Союза, Герои Социалистического Труда, лица, награжденные орденами Славы, Трудовой Славы, "За службу Родине в Вооруженных Силах СССР" всех трех степеней; лица, пребывавшие в составе действующей армии в период гражданской и Великой Отечественной войн и во время других боевых операций по защите СССР, партизаны гражданской и Великой Отечественной войн, а также другие лица, принимавшие участие в боевых операциях по защите СССР; работники, длительное время добросовестно проработавшие на одном предприятии, в учреждении, организации.

Длительность времени добросовестной работы устанавливается: для принятия на квартучет по месту работы трудовым коллективом предприятия, учреждения, организации; по месту жительства органом исполнительной власти местного Совета данного населенного пункта совместно с советом профсоюзов, но не может быть менее 15 лет.

В этот период включается также: время, когда работник находился на срочной военной или альтернативной службе либо на выборной должности при условии возвращения после увольнения с военной службы или окончания полномочий по выборной должности на место прежней работы; время работы на другом предприятии в случае его реорганизации, а также перевода работника по распоряжению вышестоящей организации на работу во вновь созданное предприятие, организацию, расположенные в этом же населенном пункте.

По решению трудовых коллективов в коллективных договорах могут предусматриваться для работников, имеющих право на первоочередное получение жилья, новаторов, передовиков производства льготные основания признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий при обеспечении жилой площадью по месту работы.

Льготные основания для принятия на квартучет предусмотрены также для отдельных категорий граждан, пострадавших в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС. В соответствии с абз. 2 п. 10 ст. 20, абз. 2 п. ст. 21 Закона Украины "О статусе и социальной защите граждан, пострадавших в результате Чернобыльской катастрофы", нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются лица, отнесенные к 1 и 2 категории пострадавших, обеспеченные жилой площадью ниже уровня средней обеспеченности в данном населенном пункте или проживающие в коммунальных квартирах.

Следует заметить, что законодательство не ограничивает числа случаев принятия на квартирный учет одних и тех же лиц, в том числе и по льготным основаниям. Граждане могут пользоваться этим правом столько раз, сколько у них возникает нуждаемость в улучшении условий, предусмотренная Правилами. То есть, нельзя отказать гражданину во взятии на учет по льготным основаниям, ссылаясь на то, что он ранее уже принимался на учет по таким основаниям и получал жилое помещение.

Каковы условия принятия граждан на квартирный учет?

Для принятия граждан на квартучет необходимо наличие не только оснований, но и определенных условий. Они раскрыты в п. 15 Правил.

Первым таким условием является постоянное проживание гражданина в том населенном пункте, в котором он становится на учет. Постоянно проживающими считаются также те граждане, которые временно отсутствуют в месте своего постоянного проживания,если за ними по закону сохраняется занимаемое помещение.

Соответственно, не принимаются на квартучет граждане, временно проживающие в данном населенном пункте.

Другим условием принятия граждан на учет есть их прописка, представляющая собой обязательное официальное фиксирование факта и вида проживания гражданина по определенному адресу в данном населенном пункте путем внесения соответствующих сведений по установленной форме в паспорт и в домовую книгу по месту жительства.

Согласно Правилам прописки, граждане прописываются в городах и поселках городского типа, если в результате их вселения размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, не будет меньше 13,65 кв. м. Отдельные категории граждан прописываются независимо от размера жилой площади. К их числу относятся: супруг на жилую площадь другого супруга; несовершеннолетние дети и подопечные на жилую площадь родителей и опекунов; совершеннолетние дети, не имеющие своих семей или имеющие несовершеннолетних детей, но не состоящие в браке на жилую площадь родителей; родители на жилую площадь детей; родные братья и сестры, не достигшие совершеннолетия и не имеющие родителей; родные братья и сестры, являющиеся нетрудоспособными, независимо от возраста, если они не имеют своих семей на жилую площадь брата или сестры. Изложенное относится и к временно отсутствующим гражданам, за которыми по закону сохраняется право пользования жилым помещением.

Требование прописки, как отмечалось выше, является обязательным. Лица, не прописанные в данном населенном пункте, не могут быть приняты там на учет.

В Правилах предусмотрена (п. 15) возможность установления такого условия принятия граждан на квартучет, как продолжительность времени их постоянного проживания в данном населенном пункте. Это не обязанность, а право областных, городских в г.г. Киеве и Севастополе исполнительных органов и советов профсоюзов, которые при необходимости принимают решение по этому вопросу.

Существует ряд случаев, когда граждане могут быть приняты на квартирный учет не по месту их жительства. Эти случаи являются исключением из общего правила и устанавливаются только актами Правительства Украины. Так, абзац 1 п. 16 Правил предусматривает возможность принятия предприятиями, учреждениями, организациями на квартучет своих работников, проживающих не в том населенном пункте, где расположено соответствующее предприятие в пределах одного района с разрешения местных органов власти и совета профсоюзов, а крупными стройками, расположенными в малых населенных пунктах (с населением до 50 тыс. человек) своих работников, проживающих в других населенных пунктах области. Для принятия на квартучет по месту работы этих категорий лиц не требуется, чтобы они проработали там определенное время.

Городская государственная администрация вправе разрешить предприятию, учреждению, организации принимать на квартучет граждан, проживающих в пригородной зоне. Обязательным требованием при этом будет продолжительность работы на данном предприятии не менее 10 лет (абз. 2 п. 16 Правил).

В отличие от нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, проживающих в данном населенном пункте, перечисленные выше категории лиц могут лишь просить, но не требовать принятия на учет по месту работы, и, соответственно, предприятие вправе, но не обязано обращаться в соответствующие органы за разрешением. Наконец, местный орган исполнительной власти вправе отказать в даче разрешения, без чего гражданин принят на учет быть не может.

Что же касается граждан, работающих в пригородной зоне, а проживающих в городе, они принимаются на квартучет по месту работы наравне с другими работниками данного предприятия.

Все описанные выше случаи касаются только предприятий, учреждений, организаций, осуществляющих квартирный учет. Они не распространяются на те из них, кто ведет контрольные списки. В контрольные списки включаются лишь те работники, которые состоят на учете в органах исполнительной власти местных Советов.

В каких случаях граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и отвечающие требованиям законодательства о постановке на учет, не принимаются на квартучет?

Такие случаи предусмотрены ст. 17 Правил. Граждане, искусственно ухудшившие жилищные условия путем обмена занимаемого жилого помещения, его порчи или разрушения, отчуждения пригодного и достаточного по размеру для проживания жилого дома (части дома), квартиры, не принимаются на учет в течение пяти лет с момента ухудшения жилищных условий.

Куда и как надо писать заявление о принятии на квартучет?

Заявление о принятии на квартучет подается соответственно в орган исполнительной власти по месту жительства гражданина или администрации предприятия, учреждения, организации по месту работы. Заявление подписывается совместно проживающими членами семьи, имеющими самостоятельное право на получение жилого помещения и желающими вместе стать на учет.

К заявлению прилагаются:

справка с места жительства о составе семьи и прописке, выданная организацией, осуществляющей эксплуатацию жилого помещения, или гражданином, имеющим в частной собственности жилой дом;

справки о том, состоят ли члены семьи на квартирном учете по месту работы.

В необходимых случаях к заявлению прилагаются также медицинское заключение, справка о несоответствии жилого помещения установленным санитарным и техническим требованиям, копия договора поднайма жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда либо договора найма жилого помещения в доме ЖСК или в доме, квартире, принадлежащей гражданину на праве частной собственности.

Граждане, принимаемые на учет на льготных основаниях либо пользующиеся правом первоочередного получения жилья, указывают об этом в заявлении и представляют соответствующие документы.

Другие документы при необходимости запрашиваются.

Поданное заявление регистрируется в книге регистрации заявлений о принятии на учет. Книга должна быть пронумерована, прошнурована, подписана должностным лицом и скреплена печатью. Книга хранится как документ строгой отчетности.

Какой порядок принятия решения о постановке гражданина на квартучет?

Предварительное рассмотрение заявлений о принятии на квартучет по месту жительства производится общественной комиссией по жилищным вопросам при районной госадминистрации, в учреждении, на предприятии, в организации комиссией по жилищно-бытовым вопросам профкома.

Эти комиссии проверяют жилищные условия граждан и о результатах проверки составляют акт.

Заявления и материалы проверки жилищных условий граждан рассматриваются на заседании соответствующей комиссии, которая вносит свои предложения районной госадминистрации или администрации предприятия, учреждения, организации. На заседание комиссии при необходимости приглашается заявитель.

Граждане принимаются на квартучет: по месту жительства решением местного органа исполнительной власти, по месту работы совместным решением администрации и профсоюзного комитета. При этом принимаются во внимание рекомендации трудового коллектива.

В соответствии с абз. 2 п. 20 Правил решение относительно принятия на квартирный учет должно быть вынесено в месячный срок со дня представления гражданином необходимых документов.

Если на рассмотрение вносится предложение об отказе в принятии на учет, на заседание названных выше органов приглашается заявитель.

Решение о принятии на квартирный учет означает официальное признание соответствующими органами права данного лица на улучшение жилищных условий и обязательство этого органа предоставить ему согласно очередности жилое помещение, отвечающее установленным в законе требованиям.

В решении о принятии на квартучет указывается дата принятия на учет, вид очередности предоставления жилых помещений, а при отказе в принятии основания отказа.

Решение о принятии граждан на квартучет по месту работы утверждается районной госадминистрацией, на территории которой находится соответствующее предприятие.

О принятом решении заявителю направляется письменный ответ с сообщением соответственно даты принятия на учет, вида и номера очереди либо основания отказа в удовлетворении заявления.

Граждане считаются принятыми на учет: по месту жительства со дня вынесения решения госадминистрацией; по месту работы со дня вынесения совместного решения администрации предприятия и профкома, утвержденного райгосадминистрацией.

При одновременном рассмотрении заявлений нескольких лиц их очередность на получение жилья определяется по дате подачи ими заявлений с необходимыми документами. Если в один день подали заявления несколько лиц, их очередность на получение жилья определяется при принятии решения с учетом жилищных условий, состояния здоровья, трудовой и общественной деятельности.

Граждане, принятые на квартучет, заносятся в книгу учета лиц, состоящих на очереди на получение жилых помещений. Книга должна быть пронумерована, прошнурована, подписана соответствующим должностным лицом и скреплена печатью. Книга хранится как документ строгой отчетности.

Из числа указанных граждан составляются списки лиц, пользующихся правом первоочередного получения жилья.

Списки лиц, принятых на квартучет, и отдельные списки лиц, пользующихся правом первоочередного получения жилых помещений, вывешиваются для общего сведения.

На каждого гражданина (семью), принятую на квартирный учет, заводится учетное дело, в котором содержатся необходимые документы. Учетному делу дается номер, соответствующий номеру в книге учета лиц, состоящих на очереди.

Учетные дела являются документами строгой отчетности. Хранятся они по месту квартирного учета, а после предоставления гражданам жилых помещений в госадминистрации района, выдавшего ордер на вселение.

Учетные дела хранятся в течение 5 лет после получения гражданами жилья (снятия с квартучета).

Ежегодно, в период с 1 октября по 31 декабря проводится перерегистрация граждан, состоящих на квартучете, в ходе которой проверяются их учетные данные. Выявленные изменения вносятся в учетные дела и о внесенных изменениях заинтересованным лицам направляется письменное сообщение.

В каких случаях граждане снимаются с квартирного учета?

Перечень таких случаев предусмотрен в п. 26 Правил. Первым основанием для снятия с квартирного учета является улучшение гражданином жилищных условий, в результате чего он теряет предусмотренные законом основания для предоставления другого жилого помещения. Такие причины могут быть самыми разными обмен занимаемого ранее жилого помещения на большее, уменьшение семьи, приобретение квартиры и т. п.

Снятие граждан с квартирного учета может быть произведено и вследствие выезда гражданина на постоянное место жительства в другой населенный пункт. Так как новое постоянное место жительства находится в другом населенном пункте, а обязательным условием принятия граждан на квартучет есть постоянное проживание в данном населенном пункте, выезд в другое место означает, что гражданин не нуждается более в улучшении жилищных условий по прежнему месту жительства.

В связи с вышеизложенным возникает необходимость рассмотрения вопроса, в каких случаях гражданин сохраняет, а в каких утрачивает право на ранее занимаемое им жилое помещение.

В соответствии с ч. II ст. 107 Жилищного кодекса, в случае выбытия нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другой населенный пункт он теряет право на занимаемое им жилое помещение, договор найма такого помещения считается расторгнутым в день выбытия. Если из жилого помещения выбывает не вся семья, то договор найма не расторгается, а выбывший член семьи утрачивает право пользования этим жилым помещением со дня выбытия.

Что же касается временного отсутствия нанимателя или членов его семьи в жилых помещениях домов государственного или общественного жилищного фонда, то за ними, согласно ст. 71 Жилищного кодекса, жилое помещение сохраняется в течение 6 месяцев.

Жилое помещение за временно отсутствующими нанимателями и членами его семьи свыше шести месяцев сохраняется в случаях:

призыва на срочную военную службу, а также призыва офицеров из запаса на военную службу на срок до трех лет в течение всего периода прохождения военной службы; пребывания на военной службе в качестве прапорщиков, мичманов и военнослужащих сверхсрочной службы в течение первых пяти лет пребывания на военной службе;

временного выезда из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т. п.) либо в связи с учебой в течение всего времени выполнения данной работы или учебы;

помещения детей на воспитание в государственное детское учреждение, к родственникам, опекуну или попечителю в течение всего времени их пребывания там, если в жилом помещении, из которого выбыли дети, остались проживать другие члены семьи;

выезда в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) в течение всего времени выполнения этих обязанностей;

устройства инвалидов в дома-интернаты или другие учреждения социальной помощи в течение двенадцати месяцев;

выезда для лечения в лечебно-профилактическом учреждении в течение всего времени пребывания в нем;

заключения под стражу в течение всего времени нахождения под следствием и судом.

Во всех этих случаях право пользования жилым помещением сохраняется за отсутствующим в течение шести месяцев со дня окончания срока, указанного в соответствующем пункте. По истечении этих сроков временно отсутствующий может быть признан утратившим право пользования жилым помещением в судебном порядке по иску заинтересованного лица (см. приложение N1).

Действующим законодательством предусмотрено сохранение жилого помещения на срок свыше шести месяцев при наличии охранного свидетельства (брони). В соответствии со ст. 73 Жилищного кодекса, жилое помещение в доме государственного или общественного жилищного фонда, занимаемое нанимателем и членами его семьи, бронируется при направлении на работу за границу на все время пребывания там, если это связано именно с направлением на работу. Для получения охранного свидетельства (брони) нанимателем (членом его семьи) подается заявление в жилищный орган по месту нахождения бронируемого помещения.

В течение всего времени, пока за временно отсутствующим гражданином сохраняется жилое помещение, он не подлежит снятию с квартирного учета.

Следующим основанием снятия с квартирного учета является, согласно подп. 3 п. 26 Правил, прекращение трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией лица, состоящего на учете по месту работы.

Поскольку в таком случае пребывание на квартучете связано с наличием трудовых отношений, само увольнение влечет за собой снятие с учета независимо от того, осталось ли данное лицо проживать в данном населенном пункте или выбыло из него.

В соответствии с подп. 4 п. 26 Правил снятие с учета производится также в случае осуждения гражданина к лишению свободы на срок свыше 6 месяцев. Снятие производится с момента вступления приговора в законную силу.

Снятие с квартирного учета, как по месту работы, так и по месту жительства, производится и тогда, когда основанием для принятия на учет послужили не соответствующие действительности сведения. При этом речь идет не о всяких не соответствующих действительности сведениях, а лишь о таких, которые касаются существенных обстоятельств и были решающими при взятии на учет например, сведения относительно численности семьи, размера занимаемой площади, ее пригодности для проживания, состояния здоровья, продолжительности проживания в данном населенном пункте и т. п. Возможны и случаи, когда при отсутствии требуемых для принятия на учет оснований и условий заинтересованные лица добиваются желаемого результата не путем представления не соответствующих сведений, а иными противоправными действиями. Поэтому гражданин снимается с учета также и в том случае, если основанием его принятия на учет послужили неправомерные действия должностного лица.

При снятии гражданина с квартучета по месту работы снимается с учета и его семья. Это объясняется тем, что в этом варианте права семьи производны от права члена семьи, работающего на соответствующем предприятии, в учреждении, организации. Что касается семьи, состоящей на учете по месту жительства, то здесь в случае снятия с учета заявителя положение других членов семьи зависит от того, по каким основаниям он был снят с учета.

Положения, рассмотренные выше, распространяются на всех граждан, состоящих на учете, в том числе на тех из них, кто согласно действующему законодательству пользуется льготами при взятии на учет.

Наряду со снятием с учета существует еще исключение из числа лиц, состоящих на учете. Оно производится, когда очереднику предоставлено жилое помещение. Исключение из числа лиц, состоящих на учете, производится и в силу такого юридического факта, как смерть очередника.

Снятие с квартирного учета производится органами, вынесшими или утвердившими решение о принятии гражданина на учет.

При рассмотрении этих вопросов на заседание приглашаются заинтересованные лица. О снятии с учета (исключение из списка) граждане должны быть уведомлены в 15-дневный срок с указанием в письменной форме оснований снятия.

Решение администрации предприятия, учреждения, организации о снятии с учета может быть обжаловано в соответствующую районную госадминистрацию. Решение районной госадминистрации по этому вопросу обжалуется в вышестоящую госадминистрацию.

В каких случаях за гражданином сохраняется право состоять на квартирном учете по месту прежней работы?

Выше уже говорилось о том, что прекращение трудовых отношений с предприятием влечет за собой снятие с квартирного учета по месту работы. Вместе с тем, законодательство допускает случаи, когда гражданин, утративший трудовую связь с местом прежней работы, сохраняет право состоять там на учете. Такое право, согласно п. 29 Правил, сохраняется при уходе гражданина на пенсию, при призыве на военную службу, направлении предприятием, организацией гражданина на учебу, когда на том же предприятии работает член его семьи, состоящий вместе с ним на учете.

В случае смерти гражданина, состоящего на учете по месту работы, за членами его семьи сохраняется право дальнейшего пребывания на учете. Такое же право сохраняется за членами семьи гражданина, состоявшего на учете по месту жительства и снятого с учета в связи с выездом на постоянное место жительства в другой населенный пункт или осужденного к лишению свободы сроком свыше шести месяцев.

Каким образом в законодательстве разрешается вопрос о дальнейшем пребывании на учете в случае расторжения брака?

Решая этот вопрос, законодательство исходит из того, что на квартирном учете состоит не только заявитель, но и все члены семьи, в отношении которых вынесено соответствующее решение. Поэтому, они могут быть сняты с учета только по основаниям, о которых говорилось ранее. В остальных случаях они сохраняют право на улучшение жилищных условий. Ввиду этого при расторжении брака между супругами, состоящими на учете по месту жительства, учетное дело разделяется и каждый из них продолжает состоять на учете самостоятельно.

Аналогичным образом решается ситуация и тогда, когда оба бывших супруга работают и состоят на квартучете по месту работы.

Если же на предприятии, где состоит на учете семья, работает только один из бывших супругов, неработающий в нем супруг снимается там с учета и переводится на учет по месту жительства.

В каких случаях при переводе с учета по месту работы в другое место сохраняется время пребывания в очереди (учетный стаж)?

Вопрос об изменении места пребывания на квартучете при изменении места работы гражданина регулируется п. 32 Правил, где указаны четыре случая, когда при перемене места учета полностью сохраняется прежний учетный стаж.

Граждане, состоявшие на учете по месту работы и перешедшие на другое предприятие, в учреждение, организацию в том же населенном пункте, принимаются на учет по новому месту работы, а если там не ведется учет, то по месту жительства, с сохранением предыдущего времени пребывания на учете в случаях:

1) перевода на другое предприятие по распоряжению вышестоящих органов (кроме перевода по согласованию между руководителями предприятий, учреждений, организаций);

2) увольнения в связи с ликвидацией предприятия, реорганизацией, перепрофилированием, сокращением численности или штата работников;

3) увольнения в связи с состоянием здоровья, препятствующим продолжению данной работы;

4) увольнения в связи с неявкой на работу вследствие длительной (более 4 месяцев подряд) временной нетрудоспособности.

В других случаях прежний учетный стаж не сохраняется, и соответствующие лица могут быть приняты на учет заново, т. е. без включения предыдущего периода пребывания в очереди.

Решение о переводе на учет в другое место с сохранением времени пребывания на очереди выносит администрация предприятия, учреждения, организации и профком либо районная госадминистрация в зависимости от того, где будет находиться на учете соответствующее лицо.

Запись о принятии на учет по новому месту работы делается в книге под очередным свободным порядковым номером, а не путем вставки между "занятыми" номерами. При этом делается отметка о сохранении прежнего времени пребывания в квартирной очереди. Иначе говоря, совпадать с прежней должна быть дата взятия на учет, которая и определяет место в квартирной очереди, а не номер очереди.

Каким образом происходит распределение жилой площади государственного и общественного жилищного фонда, подлежащего вводу в эксплуатацию?

Исполнительные органы областных и городских Советов, являющиеся заказчиками по жилищному строительству, ежегодно, после утверждения плана экономического и социального развития, составляют и утверждают планы распределения жилой площади, подлежащей вводу в эксплуатацию в текущем году.

В плане распределения предусматривается выделение жилой площади для предприятий, учреждений и организаций ведомственной подчиненности, передавших местному Совету (его исполнительному органу) средства в порядке долевого участия в жилищном строительстве, а также для местных органов исполнительной власти, непосредственно ведущих квартучет.

Жилая площадь в домах, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, учреждений и организаций, распределяется для заселения между участниками строительства пропорционально переданным ими средствам.

Исполнительные органы на местах не позднее апреля текущего года письменно сообщают соответствующим предприятиям, учреждениям, организациям о размере выделяемой жилой площади.

Министерства и ведомства, организации их системы, осуществляющие жилищное строительство или принимающие долевое участие в жилищном строительстве, совместно с отраслевыми профсоюзами составляют планы распределения жилой площади, подлежащей вводу в эксплуатацию, между подведомственными предприятиями, ведущими квартучет или контрольные списки.

Распределение производится в зависимости от размера жилой площади, вводимой в эксплуатацию, а также значения того или другого предприятия, учреждения, организации. Если размер площади, вводимой в эксплуатацию в текущем году, незначителен, она выделяется отдельным (или даже одному) предприятию или организации. При распределении принимается во внимание наличие и объем жилищного строительства за счет собственных средств предприятий, организаций, учитывается специфика работы предприятия, время его создания, численность работающих, численность состоящих на квартучете и т. п.

В случае необходимости при составлении планов предусматривается и жилая площадь целевого назначения: для переселения из жилых домов в связи с отводом предприятию земельного участка под жилищное строительство; для предоставления жилья гражданам, проживающим в доме, подлежащему капитальному ремонту или переоборудованию в нежилой и т. п.

Ежегодно определяется также количество вновь построенной и освобождающейся жилой площади для предоставления жилья гражданам вне очереди, в первую очередь и в порядке общей очереди. В соответствии с действующим законодательством, на предприятиях, учреждениях, организациях количество жилой площади, выделяемой для этих целей, по решению трудовых коллективов может предусматриваться в коллективных договорах.

Каковы условия предоставления жилых помещений гражданам?

Основным принципом предоставления жилых помещений гражданам является норма о предоставлении жилых помещений только гражданам, состоящим на квартучете, что закреплено в ст. 42 Жилищного кодекса, п. 37 Правил. Этот принцип должен соблюдаться как при предоставлении жилья в домах местных Советов, так и в домах ведомственного жилья, домах общественного жилищного фонда. Предоставление жилья гражданам, не состоящим на квартучете, допускается только в случаях, прямо предусмотренных законодательством.

В каких случаях имеет место предоставление жилья гражданам, не состоящим на квартучете?

Право граждан на предоставление жилых помещений независимо от пребывания на квартучете, возникает в связи с капитальным ремонтом жилого дома.

В соответствии с ч. 6 ст. 101 Жилищного кодекса, вместо предоставления жилого помещения на время проведения капитального ремонта дома нанимателю и членам его семьи с их согласия и согласия наймодателя может быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение. Такое помещение предоставляется нанимателю и членам его семьи также на основании ст. 102 названного кодекса, если ранее занимаемое ими помещение в результате капитального ремонта не может быть сохранено или оно существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, либо оно существенно уменьшится.

Другое благоустроенное жилье гражданам (в том числе и не состоящим на квартучете) предоставляется при выселении их из домов государственного и общественного жилищного фонда по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 110 Жилищного кодекса. К их числу относятся случаи, когда дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, угрозы обвала дома, необходимости переоборудования помещения под нежилое.

Кроме того, в соответствии с ч. 2 этой же статьи названного кодекса, другое жилье предоставляется офицерам, прапорщикам и мичманам, военнослужащим сверхсрочной службы и приравненным к ним лицам, уволенным с военной службы в отставку или в запас, при выселении их с занимаемого ими жилья в военных городках.

Независимо от пребывания на квартирном учете на основании ст. 125 и ч. 3 ст. 132 Жилищного кодекса, другое жилье предоставляется гражданам при выселении их из служебных жилых помещений и общежитий; при выселении граждан в связи с признанием ордера недействительным, при невозможности возврата помещения, которым они пользовались ранее (ст. 117 Жилищного кодекса). При этом следует принимать во внимание, что в названных выше случаях речь идет о предоставлении не обязательно благоустроенного жилья.

Наконец, при сносе находящихся в частной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд в соответствии со ст. 171 Жилищного кодекса, гражданам и членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного и общественного жилищного фонда.

Законодательством предусмотрены и случаи предоставления жилья не состоящим на учете гражданам, не связанным с выселением, называемые внеочередным предоставлением жилых помещений.

Так, гражданам, жилище которых в результате стихийного бедствия стало непригодным для проживания, жилое помещение предоставляется вне очереди (ст. 46 Жилищного кодекса). Вне очереди жилое помещение предоставляется также: лицам, направленным в порядке распределения на работу в другую местность; лицам, возвратившимся из государственного детского учреждения, от родственников, опекуна или попечителя, гражданам, незаконно осужденным и впоследствии реабилитированным, при невозможности возврата ранее занимаемого жилого помещения; лицам, избранным на выборную должность, когда это связано с переездом в другую местность; детям-инвалидам, не имеющим родителей или родители которых лишены родительских прав и проживают в государственных или иных социальных учреждениях, по достижении совершеннолетия, если по заключению медико-социальной экспертизы они могут осуществлять самообслуживание и вести самостоятельный образ жизни (ст. 46 Жилищного кодекса).

Вне очереди обеспечиваются жильем лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, из числа I и II категорий граждан, отнесенных законодательством к пострадавшим в результате Чернобыльской катастрофы (п. 10 ст. 20, п. 3 ст. 21 Закона Украины "О статусе и социальной защите граждан, пострадавших в результате Чернобыльской катастрофы"). Что касается I категории таких граждан, то они (включая семьи погибших или умерших) обеспечиваются жильем в течение 1 года с момента подачи заявления.

Право на внеочередное обеспечение жильем, при условии нуждаемости в улучшении жилищных условий, имеют также инвалиды Великой Отечественной войны, а также лица, приравненные к ним.

Что такое принцип очередности в предоставлении жилья и для чего он установлен?

Гражданам, состоящим на квартирном учете, жилые помещения предоставляются в порядке очередности. Правило об очередности установлено ч. 1 ст. 43 Жилищного кодекса, п. 38 Правил и является одним из важнейших, поскольку исключает субъективный подход при обеспечении жильем. Нарушение его следует рассматривать как грубейшее нарушение порядка предоставления жилых помещений. Указанное правило должно соблюдаться и в тех случаях, когда граждане одновременно состоят на квартучете по месту жительства и по месту работы.

Вместе с тем, принцип очередности не означает, что степень нуждаемости в улучшении жилищных условий, заслуги перед государством, отношение к труду и другие обстоятельства не влияют на сроки получения гражданами жилья. Именно с учетом этих факторов законодательство, наряду с обеспечением жильем в порядке общей очереди, предусматривает также предоставление жилья в первую очередь (об этом будет сказано ниже) и вне очереди (о чем было сказано выше).

Очередность устанавливается по времени принятия на квартучет. Жилые помещения предоставляются гражданам в той последовательности, в какой они были приняты на учет.

Из правила о предоставлении жилья в порядке очередности законодательство устанавливает два исключения.

В соответствии с п. 50 Правил преимуществом в сроках получения жилья по месту работы в пределах очередности календарного года принятия на учет пользуются состоящие в общей очереди работники, не менее 15 лет добросовестно проработавшие на одном предприятии, в учреждении, организации, передовики и новаторы производства.

С согласия трудового коллектива (абз. 2 п. 39 Правил) независимо от наступления очередности разрешается выделять жилье отдельным высококвалифицированным специалистам и другим работникам с учетом их трудового вклада.

Решение об этом принимается администрацией предприятия и профсоюзным комитетом персонально в отношении каждого работника после получения согласия трудового коллектива (конференции трудового коллектива).

Распространяется ли правило об очередности получения жилья на предоставление гражданам жилья согласно контрольному списку по месту их работы?

Да, распространяется. Согласно п. 41 Правил, гражданам, работающим на предприятиях, в учреждениях, организациях, не ведущих квартучета и состоящих на учете по месту жительства, когда они обеспечиваются жильем этими предприятиями, организациями по контрольному списку, жилые помещения предоставляются также в порядке очередности.

Как решается вопрос об очередности предоставления жилья в том случае, когда гражданин одновременно состоит на учете по месту работы и по месту жительства?

Гражданам, состоящим на квартучете одновременно по месту работы и по месту жительства, жилые помещения предоставляются там, где раньше наступила очередность на их получение. При этом органы, предоставившие жилые помещения, сообщают об этом по другому месту пребывания граждан на учете.

Допускается ли перенос очереди на получение жилья?

Да, такая возможность законодательством предусмотрена. Согласно абз. 1 п. 43 Правил, гражданину, состоящему на учете по месту работы, очередь может быть перенесена на год, если в течение предшествующего года за систематическое нарушение трудовой дисциплины, пьянство, хулиганство, хищение государственного или общественного имущества к нему применялись меры дисциплинарного или общественного воздействия.

Очередность может быть перенесена на год как по месту работы, так и по месту жительства в связи с безосновательным отказом гражданина от получения жилья, отвечающего установленным требованиям и размеру (абз. 2 п. 43 Правил). При этом безосновательным считается отказ от получения жилья по мотивам отдаленности его расположения от центра города, размещения на менее удобном этаже, отсутствие балкона и т. п. Безосновательным признается и отказ от получения благоустроенного помещения из числа освободившихся, если оно отвечает установленным требованиям и размеру. При безосновательном отказе от предоставления жилья очередность переносится столько раз, сколько будут иметь место такие отказы. Снятие с квартучета по этой причине не предусмотрено.

Решение о перенесении очередности принимается теми же органами, которые вынесли решение о принятии гражданина на квартучет.

Лицу, в отношении которого принято такое решение, сообщается об этом в 15-дневный срок в письменной форме. В сообщении должны содержаться дата и номер решения и основания его принятия.

Какие категории граждан пользуются правом предоставления жилья в первую очередь?

Законодательством предусмотрена возможность для отдельных категорий граждан получить жилье в более короткие сроки, чем гражданам, состоящим в общей очереди (ст. 45 Жилищного кодекса, п. 44 Правил). К их числу относятся:

1) ветераны войны (кроме инвалидов, которые обеспечиваются жильем вне очереди) и приравненные к ним Законом Украины "О статусе ветеранов войны, гарантиях их социальной защиты" лица; лица, имеющие особые заслуги перед государством. Перечень лиц, имеющих такой статус, содержится в ст. 11 названного выше Закона;

Следует подчеркнуть, что согласно п. 15 ст. 15 Закона "О статусе ветеранов войны, гарантиях их социальной защиты" семьи военнослужащих, партизан, подпольщиков, участников боевых действий на территории других государств, погибших (пропавших без вести) или умерших вследствие ранения, контузии, инвалидности, полученных при защите Родины или при исполнении других обязанностей воинской службы, а также вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте или на территории других государств на протяжении военных действий или конфликтов, пользуются не первоочередным, а внеочередным правом улучшения жилищных условий.

2) Героям Советского Союза, Героям Социалистического Труда, а также лицам, награжденным орденами Славы, Трудовой Славы, "За службу Родине в Вооруженных Силах СССР" всех трех степеней;

3) лицам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утвержденном в установленном законодательством порядке;

4) лицам, зараженным вирусом иммунодефицита человека вследствие выполнения медицинских манипуляций;

5) медицинским работникам, зараженным вирусом иммунодефицита человека вследствие выполнения служебных обязанностей;

6) инвалидам труда I и II группы и инвалидам I и II группы из числа военнослужащих;

7) семьям лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, выполнении долга по спасению человеческой жизни, охране правопорядка либо погибших на производстве в результате несчастного случая;

8) работникам, длительно (не менее 20 лет) добросовестно проработавшим в сфере производства;

9) матерям, которым присвоено звание "Мать-героиня", многодетным семьям, одиноким матерям, семьям, воспитывающим детей-инвалидов;

10) семьям при рождении близнецов;

11) учителям и другим педагогическим работникам школ и ПТУ.

Этот перечень не является исчерпывающим. Законодательством Украины право первоочередного получения жилья может быть предоставлено и другим категориям граждан.

Все категории первоочередников, независимо от последовательности расположения их в перечне, пользуются равными правами очередность предоставления им жилья определяется по времени включения в список первоочередников.

Каков размер предоставления жилого помещения?

В соответствии со ст. 48 Жилищного кодекса, жилое помещение предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади, составляющей в Украине 13,65 кв. м. жилой площади на одного человека, но не менее уровня средней обеспеченности жильем для данного населенного пункта. При этом учитывается жилая площадь в жилом доме (квартире), принадлежащая гражданам на праве частной собственности, если ними не использованы жилищные чеки (о жилищных чеках речь пойдет ниже).

При передаче гражданами жилья, принадлежащего им на праве частной собственности, органу, осуществляющему улучшение жилищных условий, они имеют право на получение жилья в пределах нормы. Граждане, которые получили жилье в государственном фонде на таких условиях, имеют право на его приватизацию (о приватизации жилья государственного жилищного фонда будет рассказано ниже).

Жилое помещение может быть предоставлено с превышением указанных 13,65 кв. м. жилой площади на человека, если оно составляет одну комнату (однокомнатную квартиру).

Согласно п. 52 Правил, как уже отмечалось, при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов, а также лицами, страдающими тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в связи с чем они не могут проживать в одной комнате с членами своей семьи. В этих случаях жилье также может быть предоставлено с превышением нормы.

Предоставление жилого помещения ниже минимального размера (т. е. менее уровня средней обеспеченности граждан жилой площадью в данном населенном пункте) не допускается, в том числе и по соглашению между гражданином и органами, предоставляющими жилье, поскольку такие соглашения явно ущемляют права граждан.

Только в отдельных случаях по просьбе самих граждан, состоящих на учете, в порядке временного улучшения жилищных условий им может быть предоставлено жилье меньшее, чем положено им по закону, с сохранением права пребывания на учете в списках первоочередников или внеочередников (п. 54 Правил).

Каков порядок предоставления жилых помещений?

По представлению общественной комиссии по жилищно-бытовым вопросам жилищный орган местного Совета и по представлению комиссии по жилищно-бытовой работе администрация предприятия, учреждения, организации, где ведется квартучет не позднее второго квартала текущего года проводят работу по составлению списка граждан, которым предусматривается предоставить жилье в данном году. Такой список не менее чем за месяц до вынесения вопроса на рассмотрение вывешивается для общего сведения.

Жилые помещения в домах фонда местных Советов предоставляются решением жилищного органа, в домах ведомственного фонда совместным решением администрации и профсоюзного комитета, утвержденным местным органом исполнительной власти. Жилье в домах общественного жилищного фонда предоставляется совместным решением органа соответствующей организации и ее профсоюзного комитета с последующим сообщением в исполком.

Граждане, в отношении которых принято решение о предоставлении жилого помещения, дают письменное обязательство об освобождении занимаемого жилого помещения. Кроме гражданина, которому непосредственно предоставляется жилье, такое обязательство дают и члены семьи, состоящие вместе с ним на квартучете, в отношении которых также принято соответствующее решение. В обязательстве указывается срок его исполнения, который не может превышать 30 дней.

Каков порядок заселения помещений в домах, переданных из ведомственного в жилищный фонд местных Советов, а также в домах, построенных в порядке долевого участия?

Такой порядок закреплен в ст. 55 Жилищного кодекса. Жилые помещения, освобождающиеся в домах государственных предприятий, учреждений, организаций, переданных ими, согласно установленного порядка, в фонд местных Советов, а также жилье, освобождающееся в домах, построенных с долевым участием таких предприятий, организаций, подлежит заселению в первую очередь работниками этих предприятий, организаций, нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Каким образом регулируется вопрос о предоставлении освободившегося в квартире жилого помещения?

Этот вопрос регулируется ст. 54 Жилищного кодекса. Если в квартире, в которой проживает два и более нанимателя (т. е. в коммунальной квартире) освободилось неизолированное жилое помещение, оно предоставляется нанимателю смежного помещения. При этом неизолированной считается комната, связанная с другой общим входом, вследствие чего через нее проходят лица, проживающие в другой комнате или наоборот. Неизолированная комната, которая является единственным путем для выхода в коридор общего пользования, называется проходной, а смежная неизолированная комната, жильцы которой проходят через эту комнату запроходной. Под освободившимися неизолированными жилыми помещениями понимается как одна, так и две и более проходных и запроходных комнат.

Соответственно изолированной считается комната, имеющая отдельный выход в коридор общего пользования.

Освободившееся изолированное помещение в коммунальной квартире предоставляется проживающему в этой квартире нанимателю, по его просьбе, если он нуждается в улучшении жилищных условий. При этом общий размер жилой площади не должен превышать 13,65 кв. м. на каждого из членов семьи нанимателя, включая его самого. Исключение составляют случаи, когда наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную площадь.

Если освободившееся помещение не может быть передано проживающему в этой квартире нанимателю по причине отсутствия у него оснований в улучшении жилья, оно предоставляется другим лицам в общем порядке.

Спорные вопросы предоставления освободившегося в квартире жилого помещения разрешаются в судебном порядке по иску заинтересованного лица (см. приложение N2).

Что такое ордер на жилое помещение?

Ордер это письменное распоряжение исполкома районного Совета, разрешающее гражданину и членам его семьи вселиться в данное жилое помещение. Ордер единственное основание для вселения в жилое помещение (ст. 58 Жилищного кодекса).

Ордер порождает, с одной стороны, административно-правовые отношения между жилищным органом и ЖЭКом, а с другой гражданско-правовые отношения между гражданином и ЖЭКом, обязанным заключить с ним, на основании ордера, договор найма жилого помещения.

Следует подчеркнуть, что и те, и другие отношения порождает именно ордер, а не решение, лежащее в его основе. Согласно только решению о предоставлении гражданину жилья у ЖЭКа ни перед местным Советом, ни перед гражданином еще никакой обязанности не возникает. Соответственно и гражданин только на основании решения о предоставлении ему жилого помещения еще не вправе требовать от ЖЭКа заключить с ним договор найма.

Все вышесказанное относится только применительно к выдаче ордеров на вселение в жилые помещения государственного и общественного фонда. Выдача ордеров на заселение квартир в домах ЖСК, а также порядок вселения граждан в купленные ими квартиры (дома) регулируются особо.

Установлена единая форма ордера. Бланк ордера состоит из самого ордера и его корешка. Ордер выдается гражданину, на имя которого он выписан, а корешок остается у жилищного органа, выдавшего ордер.

Согласно п. 69 Правил ордер действителен в течение 30 дней. По истечении этого срока он автоматически утрачивает свою силу, но при наличии уважительных причин может быть продлен.

В каких случаях ордер может быть признан недействительным?

Поскольку ордер порождает для получившего его гражданина определенные юридические последствия, он не может быть односторонне аннулирован выдавшим его органом.

Поэтому ст. 59 Жилищного кодекса устанавливает общее правило о том, что ордер на жилое помещение признается недействительным только в судебном порядке.

Законодательством предусмотрены основания, когда ордер может быть признан недействительным в связи с отдельными нарушениями порядка и условий предоставления жилых помещений.

Первая группа таких оснований связана с предоставлением гражданином не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий. Расшифровка того, что понимается под представлением таких сведений, была дана выше.

Вторая группа оснований связана с нарушением прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение. Так, например, ордер может быть признан недействительным, когда он выдан на жилое помещение, право на которое сохраняет другой гражданин; в случаях выдачи ордера с нарушением прав нанимателей на освободившееся в квартире изолированное жилое помещение и т. п. (см. приложение N2).

Третья группа оснований связана с неправомерными действиями должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилья. Здесь имеются в виду различного рода действия, например, нарушение должностными лицами установленного законом порядка рассмотрения и разрешения вопросов о постановке граждан на квартучет, в том числе и с отступлением от их очередности в получении жилья.

Требование о признании ордера недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня его выдачи.

При признании ордера недействительным лица, вселившиеся по этому ордеру в жилое помещение, подлежат выселению из него. При этом, если ордер признан недействительным по причине неправомерных действий лиц, получивших его, выселение производится без предоставления другого жилья. Но, если лица, подлежащие выселению, ранее пользовались жилым помещением в домах государственного или жилищного фонда, им должно быть возвращено прежнее жилье, а если это невозможно другое жилье.

Каковы порядок заключения договора найма жилого помещения и его основные положения?

В соответствии со ст. 61 Жилищного кодекса, пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется согласно договору найма жилого помещения.

Договор заключается в письменной форме между наймодателем, в лице которого выступает жилищно-эксплуатационная организация (а при ее отсутствии соответствующее предприятие, организация) и нанимателем гражданином, на имя которого выписан ордер.

В отличие от ранее действовавшего законодательства, предусматривавшего заключение договора найма сроком на 5 лет, сейчас он заключается на неопределенный срок, исходя из установленного ч. 2 ст. 9 Жилищного кодекса правила о том, что жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

Договор заключается на основании Типового договора найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда, утвержденного постановлением Совета Министров УССР от 11 августа 1988 г.

Типовой договор предусматривает в качестве необходимых реквизитов указание в договоре о сторонах, его заключивших, характеристики предмета договора, которая в виде паспорта квартиры с характеристикой жилых, подсобных помещений и оборудования прилагается к договору, а также об обязанностях, правах и ответственности сторон по договору.

Наличие Типового договора не препятствует сторонам конкретизировать отдельные его положения, касающиеся их прав, обязанностей и ответственности по договору. Однако условия, которые ограничивают или каким-либо иным образом ущемляют права нанимателя и членов его семьи, по сравнению с условиями, предусмотренными законодательством, являются недействительными. Если, например, в договоре найма будет оговорен срок его действия, возможность пользования жилым помещением без права нанимателя на вселение в него других лиц, раздела, обмена и т. п., эти условия, как ограничивающие права нанимателя, являются недействительными и при возникновении спора во внимание не принимаются.

В пользование нанимателя в домах государственного и общественного жилищного фонда может быть передано не всякое помещение, а лишь такое, которое прямо предназначено для проживания в нем, и отвечает необходимым санитарным и техническим требованиям. Поэтому, согласно ч. I ст. 63 Жилищного кодекса, предметом договора найма является отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, а также одноквартирный жилой дом. В связи с этим не могут являться предметом договора помещения, предназначенные для удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд.

При заключении договора на одну или несколько комнат в общей квартире кухня, ванная, туалет, кладовая и другие подсобные помещения остаются в общем пользовании с нанимателями других комнат той же квартиры. Порядок пользования такими помещениями устанавливается по взаимному согласию всех проживающих в квартире лиц, а в случае недостижения согласия или нарушения уже установленного порядка пользования споры об этом рассматриваются судом.

Законодательством установлено несколько случаев, при наличии которых исключается заключение договора найма. Не могут быть самостоятельным предметом договора:

а) жилое помещение, хотя и является изолированным, но размером меньше установленного для предоставления одному человеку. Размер предоставляемого жилого помещения, как уже отмечалось, не может превышать 13,65 кв. м. на одного человека, но и не должен быть меньше уровня средней обеспеченности граждан жильем в данном населенном пункте. При освобождении, например, изолированной комнаты жилой площадью 8,5 кв. м., находящейся в общей квартире в г. Днепропетровске, она не может являться предметом самостоятельного договора найма, поскольку в этом городе уровень средней обеспеченности жилой площадью определен 9 кв. м. Такое освободившееся помещение подлежит передаче другим проживающим в квартире нанимателям.

б) поскольку предметом договора может являться только изолированное помещение, часть комнаты или комната, связанная с другой общим входом, как запроходная, так и проходная, независимо от их размера, также не могут являться предметом самостоятельного договора найма;

в) не выступают в качестве самостоятельного предмета договора кухня, коридор, кладовая и другие подсобные помещения, которые являются неотъемлемой принадлежностью жилого помещения.

По Типовому договору найма жилого помещения наймодатель (ЖЭК) обязуется обеспечивать сохранность и надлежащее содержание дома и придомовой территории; своевременно производить ремонт жилого дома, обеспечить бесперебойную работу его технических устройств; при капитальном ремонте жилого дома с выселением проживающих в нем лиц предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемую квартиру, компенсировать нанимателю затраты по переселению; своевременно проводить подготовку жилого дома и его технических устройств к эксплуатации в осенне-зимний период.

Наниматель обязуется соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, своевременно принимать меры по устранению выявленных неисправностей; не позднее 10 числа следующего за оплачиваемым месяца вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги; содержать в чистоте и порядке жилые и подсобные помещения квартиры, не допускать их переустройства или установки дополнительного оборудования без соответствующего разрешения; соблюдать правила пожарной безопасности; экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию; проводить своевременно, не реже одного раза в пять лет, ремонт жилых и подсобных помещений (перечень работ по ремонту квартиры, выполняемые за счет нанимателя, определены в договоре); беспрепятственно допускать в дневное время, а при авариях и в ночное время, в занимаемую квартиру работников ЖЭКа для осмотра или ремонта; при выезде вместе с семьей из квартиры освободить и сдать по акту наймодателю жилье, подсобные помещения и оборудование в исправном состоянии; возмещать наймодателю убытки от повреждения элементов жилого дома.

Типовым договором определены также права сторон. Наймодатель, в частности, имеет право помимо требования от нанимателя выполнения возложенных на него обязанностей, предъявлять в суд иск о выселении на время капитального ремонта, представлять материалы прокурору для выселения из грозящего обвалом дома. Наниматель вправе в установленном порядке вселять в занимаемую квартиру других лиц, производить ее обмен, сохранять при временном отсутствии, бронировать, сдавать в поднаем, требовать изменения договора, выполнения наймодателем входящих в его обязанности работ по устранению неисправностей конструкций квартиры.

За несоблюдение или ненадлежащее выполнение возложенных на стороны обязанностей Типовым договором предусматривается ответственность, которая устанавливается уголовным, административным, иным законодательством Украины.

Распространяются ли права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору найма на членов его семьи?

Да, распространяются. В соответствии со ст. 64 Жилищного кодекса, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Членами семьи нанимателя могут быть признаны и другие лица, если они постоянно проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. К таким лицам относятся не только родственники, но и не состоящие с нанимателем в родстве лица (это фактические супруги, лица, брак с которыми признан недействительным, опекуны, попечители, иждивенцы и др.), но обязательным условием для признания их членами семьи помимо совместного проживания является ведение с нанимателем общего хозяйства.

Приобретенные права и обязанности, вытекающие из договора найма, члены семьи нанимателя продолжают осуществлять и в случае, если они перестали быть членами его семьи (при расторжении брака, вступлении в брак одного из членов семьи и т. п.) при условии, что они продолжают проживать в занимаемом жилом помещении.

При прекращении договора найма жилого помещения по установленным законом основаниям с нанимателем одновременно прекращаются права и обязанности, вытекающие из этого договора, и у членов его семьи.

Если наниматель ставит вопрос о прекращении договора найма в связи с улучшением жилищных условий, то право пользования этим помещением за членами его семьи автоматически не прекращается. Они обязаны освободить его только в случае, если были включены в ордер вместе с нанимателем и дали письменное согласие на проживание во вновь предоставленном жилом помещении либо когда обстоятельства дела бесспорно свидетельствуют, что эти лица выразили согласие поселиться в это жилое помещение.

Имеет ли право наниматель вселить в занимаемое им помещение других лиц и каковы условия реализации этого права?

Как свидетельствует судебная практика, наибольшее количество жилищных споров возникает именно в связи со вселением в занимаемое нанимателем и членами его семьи жилье других лиц и приобретением ими прав и обязанностей, вытекающих из договора.

Наниматель вправе, согласно ст. 65 Жилищного кодекса, вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, а также других лиц при наличии двух условий: соблюдения установленного порядка вселения и получения письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов семьи.

При этом под вселением в установленном законом порядке понимается, как правило, вселение в жилое помещение с соблюдением положений о прописке. Только в том случае, когда в прописке было отказано необоснованно, суд может не принять во внимание ее отсутствие и признать право на жилье вселившегося лица. Правилами же прописки возможность прописки обусловлена размером жилой площади, приходящейся на каждого проживающего в квартире, и допускается, если при вселении еще одного лица такой размер не окажется меньше нормы.

Без учета размера жилой площади прописка может быть осуществлена только указанными в правилах лицами. К их числу относятся:

а) супруг на жилую площадь другого супруга;

б) несовершеннолетние дети и подопечные на жилую площадь родителей и опекунов;

в) совершеннолетние дети, не имеющие своих семей или имеющие несовершеннолетних детей, но не состоящие в браке на жилую площадь родителей;

г) родители на жилую площадь детей;

д) родные братья и сестры, не достигшие совершеннолетия и не имеющие родителей, а также родные братья и сестры, являющиеся нетрудоспособными, независимо от возраста, если они не имеют своих семей на жилую площадь брата или сестры;

е) военнослужащие, уволенные из Вооруженных Сил по окончании срочной службы, если они были призваны на военную службу из данного населенного пункта, на жилую площадь, которую они занимали до призыва, либо на жилую площадь родителей или других родственников;

ж) уволенные в запас или отставку военнослужащие сверхсрочной службы, прапорщики, мичманы, офицеры Вооруженных сил, службы безопасности Украины, лица начальствующего состава органов внутренних дел и члены их семей на жилую площадь родственников уволенного в запас или в отставку или родственников его супруга;

з) лица, освобожденные от наказания в виде лишения свободы; лица, с которых сняты ограничения, вытекающие из условного осуждения к лишению свободы с обязательным привлечением к труду либо условного освобождения из мест лишения свободы для работы на строительстве предприятий народного хозяйства, на жилую площадь, занимаемую членами их семей или родственниками, с которыми они проживали до осуждения.

Несоблюдение правил прописки рассматривается как нарушение установленного порядка вселения.

Вторым необходимым условием вселения в жилое помещение является письменное согласие всех проживающих с нанимателем членов семьи. Согласие необходимо получить и от бывших членов семьи нанимателя, продолжающих проживать в данном жилом помещении, поскольку они имеют такие же права и обязанности, как и наниматель и члены его семьи.

Не требуется согласия как самого нанимателя, так и членов его семьи на вселение к родителям их несовершеннолетних детей.

Вселившиеся в жилое помещение лица приобретают равное с остальными членами семьи нанимателя право пользования жилым помещением, если были соблюдены оба изложенные выше условия. Несоблюдение одного из них такого права не создает, несмотря на то, что лицо могло фактически вселиться.

Вместе с тем, следует отметить возможность заключения соглашения о порядке пользования жилым помещением между нанимателем, членами его семьи и вселившимся лицом, при наличии которого принцип равенства прав и обязанностей может и не соблюдаться. Так, при вселении может быть достигнуто соглашение, согласно которому вселяющийся приобретает право пользования не всем жилым помещением, а лишь какой-то его частью; может быть достигнута и договоренность о том, что самостоятельного права на жилую площадь в квартире он не приобретает вообще.

Имеет ли право наниматель приобрести занимаемое им жилое помещение в частную собственность?

Да, имеет. Согласно ст. 65' Жилищного кодекса наниматель жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда с согласия всех совершеннолетних членов семьи, проживающих вместе с ним, имеет право приобрести занимаемое им жилое помещение в собственность. Более подробно о порядке и механизме осуществления этого права будет сказано ниже.

Каким образом осуществляется плата за жилье?

Закон Украины "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс Украинской ССР" от 6 мая 1993 г. существенно изменил механизм исчисления платы за пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда. В отличие от ранее действовавшего законодательства, названным выше законом введен механизм исчисления квартирной платы исходя из общей (а не жилой) площади квартиры. Оплата жилья производится дифференцированно, в зависимости от его размеров. Законодательно установлена норма общей площади на одного человека, составляющая 21 кв. м.

Общая площадь, занимаемая нанимателем и членами его семьи, в пределах этой нормы (на каждого), а также излишняя площадь, если ее размеры на всю семью не превышают половины нормы на одного человека (т. е. еще 10,5 кв. м.) оплачивается в одинарном размере. Плата за пользование остальной излишней общей площадью берется в повышенном размере.

Конкретный размер платы за пользование жильем, так же, как и размер повышенной платы, устанавливается Кабинетом Министров Украины.

Общая площадь, право пользования которой сохраняется за временно отсутствующими, законодательством к категории излишней не относится.

Что же касается платы за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая и тепловая энергия, другие услуги), то она взимается помимо квартирной платы по утвержденным в установленном порядке тарифам.

Обязанностью нанимателя является своевременное внесение квартплаты и платы за коммунальные услуги.

Льготы по квартплате и плате за коммунальные услуги устанавливаются законодательством Украины.

Так, в соответствии с Законом Украины "О социальной и правовой защите военнослужащих и членов их семей" (п. 6 ст. 12) военнослужащие, проживающие в домах государственного жилищного фонда оплачивают жилье и коммунальные услуги в размере 50%. Такая же льгота предоставлена Законом Украины "О милиции" работникам милиции и членам их семей. Те же из работников милиции, кто проживает в сельской местности, а также члены их семей, обеспечиваются жилой площадью бесплатно. При увольнении со службы по возрасту, болезни или выслуге лет право на льготы за указанными категориями граждан сохраняется.

Освобождены от платы за квартиру и коммунальные услуги инвалиды Великой Отечественной войны и лица, приравненные к ним Законом Украины "О статусе ветеранов войны, гарантиях их социальной защиты." Этим же Законом предусмотрено 75% снижение платы за жилье в пределах норм, предусмотренных законодательством, и 75% снижение платы за коммунальные услуги участникам боевых действий, 50% снижение квартплаты и платы за коммунальные услуги для участников войны.

Оплата в размере 50% квартплаты и 50% платы за коммунальные услуги установлена Законом Украины "О статусе и социальной защите граждан, пострадавших в результате Чернобыльской катастрофы" для I и II категорий граждан, отнесенных этим Законом к числу пострадавших. Льготы по квартплате предоставляются названным выше категориям граждан, проживающих в домах государственного и общественного жилищного фонда, а по оплате коммунальных услуг также и тем, кто проживает в домах ЖСК и в домах (квартирах), принадлежащих гражданам на праве частной собственности.

Имеют право на бесплатное пользование жилым помещением с отоплением и освещением специалисты, работающие и проживающие в сельской местности педагогические работники, врачи, другие специалисты.

Законодательством могут быть определены и другие категории граждан, пользующихся рассматриваемыми льготами.

Льготы по квартплате и оплате коммунальных услуг предоставляются независимо от того, с кем заключен договор найма: непосредственно с лицом, имеющим право на льготу, или с кем-либо из совместно проживающих с ним членов его семьи.

Каков порядок признания лица утратившим право пользования жильем из-за отсутствия сверх установленных сроков?

Выше мы уже говорили о том, что при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение в течение шести месяцев. Рассматривались и случаи, когда жилье может сохраняться и свыше этого срока (ст. 71 Жилищного кодекса).

Если же все сроки, указанные в законодательстве, прошли, а лицо продолжает отсутствовать, оно теряет право пользования данным жилым помещением.

Порядок признания лица утратившим право пользования жильем, согласно ст. 72 Жилищного кодекса, судебный.

Истцами при этом могут быть как наниматель, члены его семьи (в том числе и бывшие), так и наймодатель жилищно-эксплуатационная организация.

При этом следует иметь в виду, что названные выше заинтересованные лица получают право постановки вопроса о выселении отсутствующего только при условии пропуска им сроков возможного отсутствия, установленных законодательством (см. приложение N1).

Если же лица, проживающие в данной квартире чинят препятствия во вселении временно отсутствовавшего в пределах срока, когда он имеет право на вселение (например, заменяют замки), то отсутствующий может предъявить к проживающим в квартире иск о признании за ним права на жилплощадь. Если, вследствие невозможности вселения, такой гражданин отсутствовал свыше шести месяцев, он должен ссылаться на вынужденность непроживания в связи с невозможностью вселения в суде.

Каковы основные правила обмена жилых помещений?

Порядок обмена жилых помещений регулируется ст. 79-90 Жилищного кодекса, Правилами обмена жилых помещений, утвержденными постановлением Совета Министров УССР от 31 января 1986 г.

Согласно ст. 79 Жилищного кодекса, наниматель вправе с письменного согласия проживающих с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом ЖСК, в том числе с проживающим в другом населенном пункте.

Для обмена не требуется указывать причину, испрашивать у кого-либо разрешения, т. к. при этом гражданин реализует не привилегию, а свое право на распоряжение жильем, установленное законом, а также право выбора нового места жительства.

Осуществление этого права допускается с момента получения ордеров всеми участниками обмена; какой-либо увязки продолжительности проживания в данном жилом помещении и права гражданина на его обмен в законодательстве не существует.

Предметом обмена может быть:

отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат;

часть жилого помещения, приходящаяся на долю нанимателя (члена ЖСК) или члена его семьи, в том числе смежная комната или часть комнаты. Такой обмен (т. наз. семейный) допускается при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи оставшихся проживать в этом помещении лиц. В качестве членов семьи могут вселяться: супруг, дети, родители, дед, бабка, внуки, родные братья и сестры (п. 6 Правил обмена жилых помещений).

Обмен жильем может быть совершен между гражданами, проживающими в одном или разных жилых домах, расположенных как в данном, так и в разных населенных пунктах. Обмен производится без ограничения количества участников, кроме случаев обмена части жилого помещения, который может быть только двусторонним.

Обмен части одного жилого помещения на часть другого не допускается.

Как быть, если соглашение между членами семьи по вопросу обмена отсутствует?

Этот вопрос разрешается ст. 80 Жилищного кодекса. Если между членами семьи не достигнуто соглашения об обмене, любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах) (см. приложение N3).

Суд, рассматривая такой спор, должен вначале установить, имеет ли истец право на обмен, а затем уже приступить к оценке вариантов обмена, предложить которые могут как истец, так и ответчик.

При этом надо принимать во внимание, что бывшие члены семьи (разведенные супруги), став нанимателями отдельных комнат в квартире, т. е. по существу соседями, имеющими самостоятельные договоры найма, не вправе требовать принудительного обмена в судебном порядке. Поэтому, если между членами семьи, в том числе и бывшими, и не обязательно супругами, произошел раздел жилья, изменен договор найма, то права на принудительный обмен у таких лиц не возникает. В таких случаях наниматель одного из помещений вправе требовать принудительного обмена через суд только при наличии иных оснований, как то систематическое нарушение другим нанимателем правил общежития и невозможность в этой связи совместного проживания в одной квартире или даже в одном доме.

В каких случаях обмен жилыми помещениями не допускается?

Наниматель, член кооператива и члены их семей должны осуществлять свои жилищные права в соответствии с их назначением. Только в таких случаях, как отмечалось ранее, эти права будут охраняться законом. Поэтому с целью недопущения осуществления жилищных прав в противоречии с их назначением, охраны прав других лиц, ст. 86 Жилищного кодекса устанавливает перечень случаев, когда обмен не допускается.

Обмен жилыми помещениями не допускается:

если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения или о признании ордера недействительным;

если один из участников обмена является членом ЖСК, в отношении которого рассматривается вопрос об исключении из кооператива;

если обмен носит корыстный или фиктивный характер. Чаще всего это бывает при так называемом неравноценном обмене, когда помещение большей площади обменивается на меньшее. Но при всех неравноценных обменах для отказа в их оформлении или выдачи ордера необходимо располагать конкретными доказательствами, с достоверностью подтверждающими корыстный характер сделки. При этом бремя доказывания наличия корыстного характера обмена лежит на лицах, сделавших такое заявление. Если оно исходит от местной власти, обязанность доказывания наличия неправомерного соглашения лежит на ней;

если дом, в котором находится обмениваемое помещение, подлежит сносу либо грозит обвалом, или подлежит переоборудованию для других целей;

если дом подлежит капитальному ремонту с переоборудованием или перепланировкой обмениваемого жилья;

если жилое помещение является служебным или находится в общежитии;

если одно из обмениваемых помещений находится в доме предприятия, учреждения, организации важнейших отраслей народного хозяйства согласно списка, утвержденного Кабинетом Министров Украины, кроме случаев, когда наниматель получил жилье в таком доме не в связи с трудовыми отношениями, когда наймодатель утратил право на его выселение, и когда наниматель другого обмениваемого помещения состоит с этим предприятием, учреждением, организацией в трудовых отношениях;

если в связи с обменом в квартиру, в которой проживает два и более нанимателя, вселяется лицо, страдающее тяжелой формой хронического заболевания, в связи с чем не может проживать в такой квартире;

если в результате междугороднего обмена на жилые помещения в городах республиканского подчинения и в курортных местностях размер жилой площади, приходящийся на каждого члена семьи, окажется меньше установленного норматива.

Законодательством могут быть установлены и другие условия, при которых обмен не допускается.

Обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций допускается только с их согласия (ст. 82 Жилищного кодекса). Отказ в согласии на обмен может быть обжалован в судебном порядке (см. приложение N4). При этом отказ предприятия в даче согласия на проведение обмена должен быть мотивированным, основываться на одном из перечисленных выше оснований.

С какого момента соглашение об обмене вступает в силу?

Такое соглашение вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых в установленном порядке. Вступление в силу соглашения об обмене означает, что у каждого его участника возникает право требовать друг от друга исполнения принятых обязательств по передаче занимаемых ими помещений, а в случае отказа добровольно исполнить эти обязанности обратиться в суд.

Исключением из правила о вселении только на основании ордера, т. е. вселением без выдачи ордера, являются случаи, когда предметом обмена служит часть жилого помещения. Вселяющемуся в качестве члена семьи к оставшимся проживать в жилом помещении выдается выписка из решения органа, оформившего обмен.

Во всех остальных случаях вселения в обмениваемое жилое помещение без ордера, обмен признается недействительным.

Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок (ст. 83 Жилищного кодекса).

Может ли обмен жилыми помещениями быть признан недействительным?

Да, может. Согласно ст. 87 Жилищного кодекса такая возможность законом предусмотрена. Однако обмен может быть признан недействительным не вообще, не по любым причинам, а только по основаниям, предусмотренным законодательством. Такое признание осуществляется в судебном порядке.

Чаще всего встречаются споры, связанные с признанием обмена недействительным на том основании, что участник соглашения был введен в заблуждение другой стороной. Здесь во внимание принимается не любое заблуждение, а только то, которое относилось к существенным условиям сделки.

Существенными признаются обстоятельства, когда имело место незнание либо неправильное представление о санитарно-техническом состоянии жилья при заключении обмена, но при этом имеющиеся дефекты должны быть неустранимыми и создающими невозможность проживания.

Заблуждение в мотивах совершения сделки по обмену не влечет за собой признания его недействительности.

Иск о признании обмена недействительным вправе предъявить только та сторона, которая действовала под влиянием заблуждения.

Возможен обмен жилыми помещениями под влиянием обмана, который, в отличие от заблуждения, представляет собой преднамеренное умышленное введение в заблуждение одной из сторон. При условии доказанности факта обмана обмен признается судом недействительным, также как и в случаях совершения обмена под влиянием угрозы, насилия, злонамеренного соглашения участников обмена.

При признании обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые ими помещения.

Как в законодательстве разрешается вопрос о поднайме жилого помещения?

Отношения, связанные с поднаймом жилого помещения, регулируются ст. 91-97 Жилищного кодекса.

Предоставленными жилыми помещениями наниматель и члены его семьи могут не только пользоваться сами, но и сдавать все или часть помещения другим лицам в поднаем. Обязательными условиями для этого являются:

а) согласие всех проживающих совместно с нанимателем членов семьи, в том числе временно отсутствующих, бывших членов семьи, проживающих в квартире. Письменного согласия для этого не требуется, оно может быть дано и в устной форме;

б) согласие наймодателя.

Если отказ в согласии членов семьи на поднаем обжалованию в судебном порядке не подлежит, то отказ наймодателя в заключении договора поднайма может быть оспорен в суде.

Сдача части или всего помещения в поднаем не освобождает нанимателя от всех предусмотренных договором найма обязанностей перед наймодателем, в т. ч. и по возмещению ущерба, причиненного поднанимателем.

Срок сдачи жилого помещения в поднаем определяется сторонами и, в зависимости от обстоятельств, договор может быть заключен на неопределенный срок, на определенный срок и на период временного отсутствия нанимателя, выехавшего из жилого помещения с правом его сохранения.

В отличие от обмена, при сдаче жилья в поднаем в коммунальной квартире, необходимо получить согласие соседей. Их отказ судебному оспариванию не подлежит. Согласие соседей не требуется при сдаче в поднаем всего занимаемого нанимателем помещения в связи с временным выездом.

Договор заключается только в письменной форме. В нем должны быть указаны место, дата его заключения, фамилия, имя, отчество и место жительства нанимателя, сдающего квартиру в поднаем, аналогичные данные лица, выступающего в качестве поднанимателя. Необходимо указание членов семьи нанимателя, характеристика сдаваемого в поднаем помещения (количество комнат или часть комнаты, размер площади, принадлежность дома и т. п.), какие предоставляются коммунальные и другие услуги, какое имущество передается в пользование поднанимателя при предоставлении ему жилья, указывается срок сдачи помещения.

Поднаниматель в договоре поднайма помещений обязан: использовать помещение и имущество по назначению; содержать помещение и имущество в надлежащем состоянии; обеспечивать сохранность помещения и имущества; производить за свой счет текущий ремонт, соблюдать правила пожарной безопасности, чистоту и порядок в местах общего пользования, ежемесячно вносить плату за пользование помещением, имуществом, оказываемые услуги в размерах, установленных договором, не позднее согласованного числа следующего месяца; сдать помещение и вернуть имущество в надлежащем состоянии и в оговоренный срок.

В договоре обязательно должна быть указана сумма и размеры ежемесячных платежей.

Договором может быть предусмотрено, что совместно с поднанимателем в предоставляемое ему жилье вселяются и члены его семьи. Последующее их вселение допускается только с согласия наймодателя и нанимателя.

Договоры поднайма жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда регистрируются в ЖЭКах.

Законодательно установлены условия, при которых сдача жилого помещения в поднаем не допускается. Это может иметь место, если:

1) в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, который будет приходиться на каждого проживающего в этом помещении, в том числе и нанимателя вместе с членами семьи, окажется меньше установленного для предоставления жилых помещений, т. е. меньше нормы средней обеспеченности граждан жилой площадью в данном населенном пункте;

2) в качестве поднанимателя или члена его семьи в коммунальную квартиру вселяется лицо, страдающее тяжелой формой хронического заболевания, в связи с чем не может проживать в такой квартире.

Сдача жилья в поднаем с нарушением всех указанных выше требований влечет недействительность договора. Вселившиеся по недействительному договору лица обязаны немедленно освободить занимаемое жилое помещение, а при отказе от добровольного выселения они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилья. Иск об этом могут заявлять как наймодатель, так и лица, интересы которых нарушены сам наниматель, члены его семьи, соседи. Такой иск может быть предъявлен также и прокурором. Выселение в данном случае производится без признания судом договора поднайма недействительным, поскольку недействительным такой договор является в соответствии с законом.

Как уже отмечалось, договор поднайма действует в течение срока, определенного между нанимателем и поднанимателем. При этом наймодателю (ЖЭКу) не предоставлено право в какой-либо мере вмешиваться в отношения между сторонами при определении сроков его действия. По истечении обусловленного срока договор автоматически прекращает свое действие и поднаниматель, независимо от добросовестности исполнения его условий, не вправе требовать возобновления договора, если против этого возражает наниматель. Поднаниматель обязан в этом случае освободить занимаемое помещение не только по требованию нанимателя, но и по требованию наймодателя (ЖЭКа), либо соседей, если речь идет о коммунальной квартире.

В пределах обусловленного срока действие договора зависит от добросовестности исполнения поднанимателем его условий. Досрочное расторжение допускается при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора как поднанимателем, так и проживающими с ним лицами.

Такими основаниями являются:

а) систематическое разрушение или порча жилого помещения, мест общего пользования. Причем основанием для досрочного расторжения договора являются не только виновные действия, связанные с прямым разрушением или порчей помещения, но и невыполнение обязанностей по производству за свой счет текущего ремонта, вследствие чего жилье разрушается или портится. Наряду с досрочным расторжением договора виновное лицо обязано возместить причиненный своими действиями ущерб;

б) использование поднанимателем снятого жилого помещения не по прямому назначению оборудование его под мастерскую, складское помещение и т. п.;

в) систематическое нарушение правил проживания, делающее невозможным для других проживание в одной квартире или одном доме (скандалы, оскорбления, причинение телесных повреждений, невыполнение требований о соблюдении тишины и т. п.);

г) систематическое невнесение поднанимателем платы за пользование жильем и за коммунальные услуги. Под систематичностью в данном случае понимается наличие двух и совершение третьего факта невнесения платы.

Возможность расторжения заключенного на неопределенный срок договора поднайма связывается законодательством с необходимостью предупреждения поднанимателя о предстоящем прекращении договора за три месяца. В такой же срок необходимо предупредить поднанимателя, с которым заключен срочный договор на все помещение, временно отсутствующему нанимателю при его возвращении до истечения срока договора.

Если наниматель, сдавший жилье в поднаем на определенный срок, не вправе до его истечения расторгнуть договор, то поднаниматель имеет право расторгнуть его в любое время. При выплате авансом денежных сумм за пользование помещением наниматель обязан возвратить полученное наперед.

Напоминаем, что проживающие по договору поднайма в домах государственного или общественного фонда граждане признаются законом нуждающимися в улучшении жилищных условий со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Кто такие временные жильцы?

Правовой статус временных жильцов регулируется ст. 98, 99 Жилищного кодекса.

В отличие от поднанимателей, основанием вселения которых в жилое помещение является договор поднайма, а условием проживания плата за предоставленное жилье, временное проживание в жилом помещении нанимателя любого лица, не обязательно родственника, допускается без заключения договора и при условии бесплатности пользования жильем. Единственным условием для вселения временных жильцов является согласие на то нанимателя и членов его семьи. Согласие наймодателя (ЖЭКа) в данном случае не требуется.

Срок проживания временных жильцов не установлен, однако если их проживание будет продолжаться свыше полутора месяцев, вселение допускается при условии, если на каждого из проживающих в данном помещении, в т. ч. и вселяемых в качестве временных жильцов, будет приходиться жилая площадь не менее уровня средней обеспеченности жильем для данного населенного пункта. При вселении на срок менее полутора месяцев размер жилплощади значения не имеет.

Иногда в квартиру, занимаемую нанимателем, для осуществления ухода за ним вселяются родственники или вообще посторонние лица, которые в течение длительного времени добросовестно выполняют обязанности по уходу, а после смерти нанимателя претендуют на освободившееся помещение, считая себя членом его семьи. Следует помнить, что временные жильцы самостоятельного права на занимаемое помещение, независимо от продолжительности проживания, не приобретают. (ст.99 Жилищного кодекса). В отличие от поднанимателей такие лица не признаются законом нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Временные жильцы обязаны немедленно освободить занимаемое жилое помещение без предварительного предупреждения по первому требованию нанимателя. В случае отказа освободить жилье они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Такими же будут и последствия в случае прекращения действия договора найма, например, в случае смерти гражданина, у которого временный жилец проживал.

Каковы права и обязанности нанимателя жилья при производстве капитального ремонта дома?

Отношения, возникающие между нанимателем и наймодателем жилья при производстве капитального ремонта дома регулируются ст. 101, 102 Жилищного кодекса.

Капитальный ремонт домов государственного и общественного жилищного фонда производится в плановом порядке, при этом согласия нанимателей на проведение такого ремонта не требуется.

При производстве капитального ремонта жилых домов указанных жилищных фондов, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя и членов его семьи, они подлежат переселению на время проведения ремонта в другое жилое помещение без расторжения договора найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения наймодатель может требовать этого в судебном порядке.

Необходимость в выселении возникает тогда, когда без освобождения жилых помещений нельзя произвести те или иные ремонтные работы: перепланировку квартир, замену перекрытий и т. п. Это правило имеет большое практическое значение, так как в отдельных случаях с целью создания более удобных условий для проведения ремонта наймодатель ставит вопрос о переселении жильцов и тогда, когда ремонт можно сделать и без этого. Вместе с тем следует подчеркнуть, что одновременно закон не предусматривает и права нанимателя требовать предоставления ему другого жилья на период ремонта, если последний может быть произведен без выселения, хотя при этом для жильцов создаются определенные неудобства.

Помещение, предоставляемое нанимателю и его семье должно отвечать определенным требованиям находиться в черте данного населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Однако, закон не содержит условия в отношении благоустроенности такого помещения, поэтому не исключается возможность предоставления на время проведения ремонта и такого жилья, в котором отсутствуют отдельные виды коммунальных услуг. Не урегулирован и вопрос о размере жилого помещения для временного проживания, этот вопрос решается в каждом конкретном случае соответствующим жилищным органом по согласованию с нанимателем, а в случае возникновения спора судом.

После окончания ремонта наниматель вселяется обратно, в ранее занимаемую им квартиру. Это право нанимателя охраняется законом при заселении отремонтированного помещения другими лицами, наниматель может требовать их выселения в судебном порядке.

Законом предусмотрено возмещение наймодателем нанимателю расходов по переселению. Имеются в виду не только расходы, связанные с переселением на время ремонта, но и расходы по вселению обратно.

Несмотря на то, что на период переселения договор найма не расторгается, наниматель обязан платить только за то помещение, в которое он временно переселился. Он должен выполнять общие обязанности граждан по обеспечению сохранности жилых домов, за исключением проведения текущего ремонта, чего он делать не обязан.

Вместо предоставления жилья на время проведения капремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия и согласия наймодателя может быть предоставлена в постоянное пользование другая квартира. Следует подчеркнуть, что это правило не имеет обязательного, безусловного характера, оно не является основанием для обязательного предоставления другого жилья по просьбе нанимателя. Вместе с тем, данное правило не может применяться и без его согласия, т. е. наймодатель не вправе расторгнуть договор найма на ремонтируемое помещение на том основании, что он предложил нанимателю какое-либо другое жилье.

При капитальном ремонте домов с перепланировкой квартир жилые помещения нередко изменяются (увеличиваются или уменьшаются) в размере или вообще перестают существовать, т. к. их площадь присоединяется к другим жилым помещениям или преобразуется в нежилую (кухни, ванные комнаты и т. п.). Эти изменения предусматриваются проектом, в связи с чем о них должно быть известно до начала ремонта.

Если жилое помещение в результате капитального ремонта не сохраняется (имеется в виду превращение его в места общего пользования или в часть другой квартиры), нанимателю и членам его семьи, согласно ч. 4 ст. 100 Жилищного кодекса предоставляется другое благоустроенное помещение. Следует подчеркнуть, что это правило не должно применяться, если в жилом помещении повысился уровень благоустройства или оно превращено в отдельную квартиру. Такое помещение подлежит возврату нанимателю по его требованию.

В случае, когда в результате капремонта жилое помещение существенно увеличится, договор найма также расторгается с предоставлением нанимателю и члена его семьи другого благоустроенного жилья. При этом увеличение считается существенным, если его размеры превысят установленную в ст. 47 Жилищного кодекса норму жилой площади 13,65 кв. м. на одного человека, а также норму дополнительной площади (для тех, кто имеет на это право), в результате чего образуются излишки жилой площади. Если же увеличение помещения не привело к образованию излишков, наймодатель не вправе требовать расторжения договора.

При существенном же уменьшении жилого помещения в результате капремонта, решение вопроса о сохранении договора найма зависит от нанимателя. В этом случае именно ему предоставлено право требовать предоставления другого благоустроенного жилья. Следует учитывать, что под жилым помещением понимается не только комната (комнаты), но и подсобные помещения кухня, коридор, а поэтому уменьшение их размеров также принимается во внимание. Вопрос о том, какое уменьшение является существенным, решается исходя из конкретных обстоятельств. Однако при всех условиях при уменьшении жилья, но не ниже нормы средней обеспеченности для данного населенного пункта, наниматель не вправе требовать расторжения договора. Возникающие в этой связи споры рассматриваются судом.

Приведенные выше правила имеют и другое значение. И при существенном увеличении, и при существенном уменьшении жилья требование о расторжении договора должно быть заявлено в первом случае наймодателем, во втором нанимателем до начала ремонта. Если же этого не произошло, и имеет место факт переселения нанимателя вместе с семьей в отселенческое жилье, договор найма на ремонтируемое помещение расторжению не подлежит.

Допускается ли переоборудование и перепланировка жилья не в связи с капитальным ремонтом?

Да, допускается. Согласно ст. 100 Жилищного кодекса, с целью повышения благоустройства жилья, либо превращения коммунальной квартиры в отдельную может производиться переоборудование и перепланировка жилья. Под повышением благоустройства в этой ситуации понимается не только оборудование жилья отсутствующими коммунальными удобствами (газом, ванной, горячим водоснабжением и т. п.), но и улучшение условий проживания в нем, что может быть достигнуто путем превращения смежных неизолированных комнат в изолированные, увеличение площади комнат за счет подсобных помещений и т. п.

На производство переоборудования и перепланировки требуется разрешение местной исполнительной власти. Это разрешение дается в форме решения, принимаемого на основании заключения соответствующей комиссии. Отказ в выдаче решения может быть обжалован в вышестоящий орган исполнительной власти.

Если речь идет о переоборудовании и перепланировке, затрагивающей интересы других жильцов, требуется их согласие. В любом случае, если перепланировка осуществляется нанимателем, помимо разрешения местных властей требуется согласие наймодателя. С другой стороны, если инициатива в отношении перепланировки исходит от наймодателя, он обязан получить на это согласие нанимателя.

Споры между нанимателем и наймодателем по этим вопросам рассматриваются судом.

Наниматель, допустивший самовольное переоборудование или перепланировку жилого или подсобного помещения, обязан за свой счет привести его в прежнее состояние. Кроме того, в ст. 189 Жилищного кодекса установлено, что лица, виновные в самовольном переоборудовании и перепланировке жилья, несут гражданско-правовую и административную ответственность. Так, например, гражданско-правовая ответственность в этом случае выражается в том, что наниматель обязан привести помещение в прежнее состояние за свой счет. При невыполнении этого требования ЖЭК производит необходимые работы самостоятельно с последующим взысканием понесенных расходов с нанимателя.

Допускается ли изменение договора найма жилого помещения и, если, да, то в каких случаях?

Закрепленное в ст. 9 Жилищного кодекса право граждан на бессрочное пользование предоставленным жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда, заключенный на основании выданного ордера договор найма между нанимателем и наймодателем не свидетельствуют о том, что этот договор раз и навсегда остается неизменным. Со временем между нанимателем и членами семьи, проживающими вместе с ним, изменяется характер семейных отношений, возникают другие обстоятельства, в соответствии с которыми договор уже перестает отвечать его первоначальному содержанию, возникает необходимость в его изменении.

Общим правилом при изменении договора найма является взаимное согласие нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Однако законодательством не исключается возможность и иного решения этого вопроса. Такие случаи предусмотрены ст. 104-107 Жилищного кодекса, но могут быть установлены и дополнительно.

Достигнутое соглашение между сторонами договора по поводу его изменения само по себе еще никаких правовых последствий не порождает. Оно приобретает юридическую силу только тогда, когда достигнутая договоренность нашла свое официальное закрепление в решении того органа, который осуществляет управление жильем.

Возникающие при разрешении вопросов об изменении договора найма споры разрешаются в судебном порядке.

В каких случаях изменение договора найма может происходить по требованию члена семьи нанимателя?

Право члена семьи нанимателя на изменение договора найма вытекает из закрепленного в ст. 64 Жилищного кодекса равенства прав и обязанностей всех членов семьи, проживающих в данном жилом помещении.

Обстоятельства, в силу которых возникает необходимость в изменении договора по требованию члена семьи нанимателя, в законодательном порядке не установлены и могут быть самыми различными. Наиболее часто они возникают при прекращении супружеских отношений и расторжении брака, выделении совершеннолетних детей и др.

Условиями, при которых допускается изменение договора являются: согласие нанимателя, остальных членов его семьи и наймодателя; соответствие размера жилой площади, приходящейся на долю нанимателя или члена его семьи, размеру помещения, на которое заключается отдельный договор найма; соответствие этого жилого помещения требованиям ст. 63 Жилищного кодекса о предмете договора найма жилого помещения (об этом речь шла выше).

Размер приходящейся на каждого члена семьи доли жилой площади определяется путем деления общей жилой (но не общей полезной) площади на количество членов семьи, постоянно проживающих в квартире, в том числе и несовершеннолетних детей.

Не исключена возможность выделения одного из членов семьи в самостоятельные наниматели и в случаях, если размер приходящегося на долю каждого члена семьи жилья не в полной мере соответствует размеру жилого помещения, которое выделяется для заключения отдельного договора найма. При этом возможно выделение по требованию члена семьи жилого помещения размером меньше приходящейся на его долю жилой площади. Но раздел не может быть допущен, если это приведет к искусственному ухудшению жилищных условий и повлечет необходимость постановки на учет как нуждающегося в улучшении жилищных условий члена семьи, потребовавшего изменения договора, так и остальных членов семьи.

Иногда жилищные органы или члены семьи нанимателя, возражающие против изменения договора найма, ссылаются на то, что данное помещение предназначено для проживания одной семьи. Такие возражения могут быть признаны обоснованными, но не исключают возможности изменения договора найма такой квартиры вообще. Суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, он придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров найма. Недопустимо, например, разделение малометражных квартир, в которых совмещены санузлы и ванные, либо если вследствие раздела будут создаваться неудобства в пользовании как жилыми, так и подсобными помещениями.

При разделе квартиры практическое значение имеет применение содержащегося в ч. 2 ст. 50 Жилищного кодекса положения о недопустимости заселения одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Поскольку данный запрет относится только к случаям предоставления жилья. он не может быть использован как основание для отказа в его разделе.

Раздел жилья не ставится в зависимость от наличия самостоятельного источника средств к существованию и способности лица, настаивающего на разделе, нести расходы по квартплате и коммунальным услугам и т. п.

Отказ нанимателя и остальных членов семьи дать согласие на разделение жилой площади и заключение отдельных договоров найма может быть оспорен заинтересованным лицом в суде (см. приложение N5). В таком же порядке оспаривается и отказ наймодателя в оформлении изменения договора, если между нанимателем и членами его семьи есть соглашение об этом.

Каков порядок изменения договора найма, если нанимателем по договору хочет стать другой член семьи?

Причины, в силу которых вместо прежнего нанимателя стороной в договоре хочет стать другой член семьи, могут быть различными, но наиболее часто они обусловлены преклонным возрастом или состоянием здоровья нанимателя и его желанием передать обязанности по содержанию и оплате жилья проживающему вместе с ним члену семьи. Причиной может быть также и смерть нанимателя или утрата им права на жилое помещение из-за выбытия в добровольном порядке или выселения по предусмотренным законом основаниям.

Право требовать изменения договора в этих случаях имеет любой из членов семьи нанимателя, оставшийся проживать в квартире, в том числе и несовершеннолетний в лице его законного представителя. Если таких лиц несколько, вопрос о том, с кем из них может быть заключен договор найма, решается по их взаимному согласию. При отказе всех оставшихся проживать в квартире членов семьи нанимателя от заключения договора, наймодатель вправе предъявить требование его заключения к любому из совершеннолетних членов семьи.

Отказ наймодателя признать нанимателем другого члена семьи может быть оспорен в судебном порядке.

Имеет ли право наниматель расторгнуть договор найма вообще?

Поскольку договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается исключительно в интересах нанимателя, он вправе, в соответствии с ч. 1 ст. 107 Жилищного кодекса, в любое время отказаться от этого договора, расторгнуть его. Единственное, что требуется в этом случае от нанимателя поставить в известность наймодателя, рассчитаться по оплате за жилье и сдать его в надлежащем состоянии.

Вместе с тем, принимая во внимание, что жилье предоставляется для проживания не только нанимателю, но и членам его семьи, в одностороннем порядке наниматель может расторгнуть договор лишь с согласия всех членов семьи, совместно с ним проживающих.

Данное правило распространяется на все виды жилых помещений, в том числе и на служебное жилье.

Если из квартиры выбывает не вся семья, договор найма не расторгается, поскольку он сохраняет силу в отношении членов семьи, оставшихся проживать в квартире. Выбывший член семьи (им может быть и наниматель) просто утрачивает право пользования этим жилым помещением. Договор, соответственно, переоформляется на кого-либо из оставшихся членов семьи.

Допускается ли расторжение договора найма по требованию наймодателя?

Да, допускается. Но, в отличие от нанимателя, наймодатель в одностороннем порядке может требовать расторжения договора только в случаях, прямо предусмотренных законом и только в судебном порядке (ст. 108 Жилищного кодекса), что является существенной гарантией права граждан на жилье. Исключение составляет расторжение договора на жилое помещение в доме, грозящем обвалом, что продиктовано соображениями принятия незамедлительных мер с целью предотвращения опасности для жизни самих нанимателей. Однако и в этом случае расторжение производится с санкции прокурора.

Перечень оснований, в силу которых по требованию наймодателя допускается расторжение договора в судебном порядке, носит ограниченный характер, обусловлен либо вескими общественными интересами, либо грубым нарушением нанимателем и членами его семьи своих обязанностей по договору.

Как в законодательстве регулируется вопрос о выселении из жилых помещений?

Вопросы, связанные с выселением граждан из жилых помещений, регулируются ст. 109-117 Жилищного кодекса.

Выселение из жилых помещений чаще всего бывает связано с расторжением договора найма этих помещений, является его следствием. Однако, оно допускается и в иных, не связанных с расторжением договора, случаях.

Так, выселение, согласно ч. 2 ст. 109 ЖК лиц, самоуправно занявших жилое помещение, связано с отсутствием у этих лиц каких-либо оснований для занятия жилой площади. Закон допускает также выселение из жилых помещений и в случае признания ордера недействительным (ст. 117 ЖК). Кроме того, лицо может быть выселено из жилого помещения и в случае признания договора найма недействительным, если вселение вопреки закону было произведено без выдачи ордера.

В качестве общего правила для выселения установлен судебный порядок.

Как исключение из общего правила, закон допускает выселение в административном порядке с санкции прокурора лишь лиц, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом.

Законодательно определен и порядок выселения. При отказе указанных выше лиц добровольно освободить жилое помещение, дело о выселении в административном порядке возбуждается по заявлению жилищного органа, предприятий, учреждений, организаций, в ведении которых находится жилое помещение, дом.

Подать заявление может и гражданин в случаях самоуправного занятия его жилого помещения. По любому из оснований вправе возбудить дело по собственной инициативе и прокурор.

Заявление подается районному или городскому прокурору, который обязан рассмотреть дело в течение 15 дней со дня принятия заявления. По окончании изучения материалов дела, прокурор выносит постановление о даче санкции на выселение либо об отказе в ней. Приводится оно в исполнение по истечение 7 дней со дня вручения гражданам, подлежащим выселению, а в случаях, не терпящих отлагательств, немедленно судебным исполнителем при содействии органов милиции.

Расходы, связанные с выселением лиц, самоуправно занявших жилое помещение, возмещаются этими лицами, а при выселении граждан из домов, грозящих обвалом местными органами исполнительной власти или же предприятиями, организациями, в ведении которых находится дом.

Самоуправно занявшими жилое помещение считаются лица, которые вселились в это помещение самовольно, без каких-либо оснований или даже вопреки запрещению о вселении. Поскольку единственным основанием для вселения на жилую площадь является ордер, то заселение без ордера, даже если и было решение о его предоставлении, также считается самоуправным. Длительность проживания в самоуправно занятом помещении в данном случае какого-либо значения не имеет.

Выселение граждан из жилых помещений может производиться с предоставлением им другого благоустроенного помещения, просто другого (не обязательно благоустроенного) помещения, и, наконец, без предоставления какого-либо жилья. Рассмотрим каждый из этих случаев.

В каких случаях выселение граждан происходит с предоставлением им другого благоустроенного помещения?

Основания для выселения из жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в связи с расторжением договора найма, когда выселяемым гражданам предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, перечислены в ч. I ст. 110 Жилищного кодекса.

Первым из оснований для выселения является снос дома, в котором находится жилое помещение. Снос дома может иметь место в связи с изъятием для государственных или общественных нужд земельного участка, на котором он расположен. Дом может быть снесен также в связи с непригодностью его для проживания.

Второе основание угроза обвалом дома или находящегося в нем жилого помещения.

Третье основание переоборудование дома (жилого помещения) в нежилой. Если жилой дом (помещение) в установленном законом порядке признан не соответствующим санитарным и техническим требованиям и непригодным для проживания, может быть принято решение об использовании его в других целях.

Что же касается пригодных для проживания домов или жилых помещений в домах государственного или общественного жилого фонда, то их перевод в нежилые, в соответствии с ч. I ст. 8 Жилищного кодекса, как правило не допускается. Только в исключительных случаях, когда, например, жилой дом находится на территории промышленного предприятия или в непосредственной близости от него, или когда жилое помещение находится в здании с иным целевым назначением (например, в гостинице, больнице, санатории) органами местной исполнительной власти может быть принято решение об их переводе в нежилые.

Специфическое основание выселения с предоставлением другого благоустроенного помещения предусмотрено ч. II ст. 110 Жилищного кодекса. В ней предусмотрено, что с предоставлением благоустроенного жилья выселяются офицеры, прапорщики, мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы и члены их семей, находящиеся в военных городках, в связи с увольнением в запас, уходом в отставку.

Каков порядок предоставления жилья в связи со сносом дома или его переоборудованием в нежилой?

Если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для нужд города, и земельный участок при этом никакой другой организации не передается, то обязанность предоставить жилое помещение выселяемым из сносимого дома, независимо от его ведомственной принадлежности, возлагается непосредственно на исполнительный комитет соответствующего местного Совета, вынесший решение об изъятии земельного участка.

Если изъятый земельный участок отведен городскими властями конкретной организации, предприятию, то на них же возлагается и обязанность по предоставлению выселяемым нового жилья.

В случае выселения из дома в связи с его сносом по причине непригодности, обязанность обеспечения жильем выселяемых при этом жильцов лежит на той организации, которой дом принадлежит. В случае невозможности для этой организации предоставить выселяемым другое благоустроенное помещение, или тогда, когда дом находится в ведении местного Совета, обязанность по предоставлению жилья лежит на органах местной власти.

Как регулируется вопрос о предоставлении жилья в связи с выселением из дома, грозящего обвалом?

Ст. 112 Жилищного кодекса четко определяет, кто должен предоставлять другое благоустроенное жилье гражданам, выселяемым из домов, грозящих обвалом.

Если дом (жилое помещение) грозит обвалом, гражданам, выселяемым из этого дома в административном порядке, другое жилье предоставляется в зависимости от принадлежности дома районными властями или той организацией, предприятием, в ведении которых находится дом. Если предприятие или организация не могут предоставить такого жилья, обязанность обеспечения выселяемых жильцов лежит на районной исполнительной власти.

Во всех случаях выселения граждан с предоставлением жилья, жилое помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда или постановлении прокурора с обозначением конкретного дома, места его нахождения и т. д.

Какие требования предъявляются к благоустроенному жилому помещению, предоставляемому в связи с выселением?

Прежде всего, другое благоустроенное помещение должно находиться в черте данного населенного пункта города, поселка городского типа, села. При этом следует принимать во внимание, что крупный город с районным делением это единый населенный пункт, а поэтому другое жилье может предоставляться в любом районе города.

Благоустроенным считается такое помещение, которое расположено в доме капитального типа, отвечает необходимым санитарным и техническим требованиям, имеет соответствующие применительно к условиям данного населенного пункта коммунальные удобства. Иначе говоря, такое помещение должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к жилью при его предоставлении в порядке улучшения жилищных условий.

По размеру предоставляемое жилье должно быть не меньше того, которое занимал наниматель. Однако такой размер ограничен предельной нормой 13,65 кв. м. на каждого члена семьи. Излишки в сравнении с этой нормой, имевшиеся в прежнем помещении, не учитываются. Но жилое помещение может быть предоставлено и с некоторым превышением этой нормы, если оно составляет одну комнату или однокомнатную квартиру.

Что же касается количества комнат в предоставляемой квартире, то нанимателю должно предоставляться такое же их количество, которое он занимал до выселения, но при этом необходимо, чтобы соблюдались указанные выше размеры нового жилья.

При выселении из квартиры, в которой на каждого члена семьи приходился размер жилой площади меньше уровня средней обеспеченности для данного населенного пункта, жилье предоставляется в соответствии с этим размером.

В каких случаях допускается выселение с предоставлением гражданам другого, но не обязательно благоустроенного, помещения?

Эти случаи предусмотрены ст. 114 Жилищного кодекса. С предоставлением другого помещения могут быть выселены следующие категории граждан:

Во-первых, работники (вместе с проживающими с ними лицами), прекратившие трудовые отношения с предоставившими им жилье предприятиями, учреждениями, организациями важнейших отраслей народного хозяйства в связи с увольнением по собственному желанию без уважительных причин, или за нарушение трудовой дисциплины, или за совершение преступления. Списки таких предприятий, организаций утверждаются Кабинетом Министров Украины.

Во-вторых, граждане, получившие жилье в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из него по собственному желанию.

В-третьих, граждане, лишенные родительских прав, если они проживают совместно с детьми, по отношению к которым лишены родительских прав. Обратиться с иском о выселении в этом случае могут один из родителей, не лишенный родительских прав, опекун, органы опеки и попечительства, прокурор.

Во всех названных выше случаях предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилье должно находиться в черте населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Но, такое помещение может быть меньше занимаемого ранее, с меньшим числом комнат и менее благоустроенным, хотя размер его должен быть таким, чтобы исключалось признание поселившегося в нем гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий.

В каких случаях имеет место выселение без предоставления гражданам другого жилого помещения?

Без предоставления жилья, согласно ст. 116 Жилищного кодекса, подлежат лица, систематически разрушающие или портящие жилое помещение, использующие его не по назначению, или систематически нарушающие правила общежития, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения или общественного воздействия по отношению к ним оказались безрезультатными.

Выселение указанных лиц без предоставления жилья санкция за совершенные ими правонарушения, поскольку они своим противоправным поведением злостно нарушают предусмотренные законом и договором найма условия пользования предоставленным им жильем.

Под разрушением или порчей понимаются в данном случае приведение в непригодность установленного в помещении оборудования, разрушение стен, потолков, полов, выведение из строя водопровода, канализации и т. п.

Выселение по этому основанию крайняя мера. Она применяется только к таким виновным лицам, которые систематически разрушают или портят жилое помещение. Под систематичностью здесь понимается совершение двух и более таких нарушений. При этом необходимо, чтобы к виновному лицу предварительно были применены меры предупреждения например, органами прокуратуры, милицией. Причиненный же вред обязательно должен быть виновным лицом возмещен.

Как уже отмечалось, использование жилого помещения не по назначению это использование его не для проживания, а в иных целях размещения в нем мастерской, содержания животных и т. п. Выселение по этому основанию может иметь место и тогда, когда использование не по назначению и не повлекло повреждения или порчи жилья.

Как крайняя мера, производится и выселение лиц, которые систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание в одном доме или в одной квартире.

Под нарушением правил общежития в данном случае понимается не просто создание каких-то неудобств для окружающих (например, игрой на музыкальном инструменте и т. п.), а совершение умышленных действий, связанных с пренебрежением общепринятыми нормами совместного проживания людей. Это устройство скандалов, дебошей, оскорбления, создание препятствий в пользовании подсобными помещениями и т. п. Надо подчеркнуть, что не имеет значения, делают ли эти действия невозможным проживание с виновным членов его семьи, соседей по квартире или дому. Меры предупреждения, при этом, исходят, как правило, от правоохранительных органов милиции, прокуратуры.

С требованием о выселении по всем указанным выше основаниям вправе обращаться в суд наймодатель (ЖЭК или другая заменяющая его организация), а в случае выселения за невозможностью совместного проживания все другие заинтересованные лица, права которых оказываются нарушенными. Вправе по любому такому основанию обратиться с иском и прокурор.

Лицо, подлежащее выселению без предоставления другого жилья из-за невозможности совместного проживания с ним, может быть обязано судом произвести обмен занимаемого жилья, но только при том условии, что инициатива при этом исходит не от виновного, а от членов семьи, потребовавших выселения, в указанное ими же жилое помещение. Это другое жилье может быть в данном случае и менее благоустроенным, и меньшим по размеру, и находиться в коммунальной квартире.

Без предоставления другого жилья, согласно ч. I ст. 117 Жилищного кодекса, подлежат выселению граждане, если ордер на занимаемое ими жилое помещение будет признан недействительным по их вине, вследствие их неправомерных действий. Основания для признания ордера недействительным рассматривались нами ранее.

Что такое служебные помещения?

Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Назначение предоставления служебного жилья создать определенным категориям работников нормальные жилищные условия для надлежащего выполнения ими своих служебных обязанностей, а также содействовать закреплению кадров и тем самым обеспечить нормальную деятельность предприятий, учреждений, организаций.

Служебное помещение может быть расположено в жилых домах и строениях государственного и общественного жилищных фондов, а также в жилых домах ЖСК. Наличие служебного жилья в домах частного фонда по состоянию на сегодняшний день законодательством не предусмотрено.

Жилое помещение включается в число служебных решением местных органов исполнительной власти по ходатайству администрации предприятия, учреждения, организации.

В число служебных может быть включено только свободное жилое помещение. Под служебное жилье выделяются, как правило, отдельные квартиры, расположенные, преимущественно, на первом этаже. В качестве служебного помещения могут предоставляться одна или несколько комнат и в общей квартире, но не смежная комната и не подсобные помещения.

Учет служебного жилья во всех домах независимо от их принадлежности, осуществляется местными органами исполнительной власти, принявшими решение о включении помещения в число служебных.

Жилое помещение исключается из числа служебных, если отпала необходимость в таком его использовании, а также в случаях, когда в установленном порядке оно исключено из числа жилых. Сам по себе факт проживания в служебном жилье работников, прекративших трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией не является основанием для исключения этих помещений из числа служебных.

Исключение жилого помещения из числа служебных производится на основании ходатайства предприятия, учреждения, организации решением местной исполнительной власти.

Об исключении жилья из категории служебного в журнале учета служебных помещений делается соответствующая отметка.

Правовой статус служебного жилья и лиц в нем проживающих, урегулирован ст. 118-126 Жилищного кодекса, Положением о порядке предоставления служебных жилых помещений и пользования ими в Украинской ССР, утв. постановлением Совета Министров УССР от 4 февраля 1988 г, рядом других законодательных актов.

Каким категориям лиц может быть предоставлено служебное жилье?

Перечень категорий работников, которым может быть предоставлено жилое помещение, утвержденный постановлением Совета Министров УССР от 4 февраля 1988 г. с последующими дополнениями, включает в себя:

Работников жилищно-коммунального хозяйства: начальников ЖЭКов, управляющих домами, главных инженеров жилищно-эксплуатационных организаций, мастеров технических участков, лиц, принявших на комплексное обслуживание по семейному подряду жилой дом, слесарей-сантехников, слесарей по обслуживанию тепловых сетей, тепловых пунктов, по эксплуатации и ремонту газового оборудования; монтажников санитарно-технических систем и оборудования, кровельщиков, электромехаников по лифтам; мастеров озеленения, трактористов, работников-озеленителей районного предприятия по обслуживанию и уходу за зелеными насаждениями;

Дворников жилищно-эксплуатационных организаций, административных зданий, домов-интернатов, школ-интернатов, спецшкол, детских домов, санаториев, баз отдыха, пансионатов, профилакториев, детских лагерей, туристических хозяйств;

Обходчиков линейных сооружений, операторов, хлораторщиков хлоропереливных станций, газоэлектросварщиков, электромонтеров, водителей специальных машин и механизмов, инженерно-технических работников аварийно-восстановительных работ объектов водопровода и канализации, расположенных вне населенных пунктов или в сельских населенных пунктах, милиционеров, охраняющих удаленный от населенного пункта объект водоснабжения;

Мастеров, машинистов компрессорных установок, наполнителей баллонов, операторов газонаполнительных компрессорных станций, операторов газораспределительных станций.

Главных инженеров телеграфно-телефонных станций, инженеров по обслуживанию радиорелейных линий и сооружений, антенщиков радиотелевизионных объектов, расположенных вне населенных пунктов и являющихся единым служебно-жилым комплексом;

Работников сетевых организаций Госкомгидромета Украины, расположенных вне населенных пунктов или в сельских населенных пунктах и являющихся единым служебно-жилым комплексом;

Начальников, заместителей начальников отрядов, частей, начальников караула, командиров отделения, мастеров газодымозащитной службы, водителей пожарных автомобилей пожарной охраны, начальников отделений инспекции государственного пожарного надзора.

Мастеров, дорожных рабочих, водителей транспортных средств или механизмов дорожно-эксплуатационной службы Украины;

Лесничих, помощников лесничего, егерей, мастеров леса, лесников;

Директоров, заместителей директоров по учебно-воспитательной работе, учителей, организаторов внеклассной и внешкольной воспитательной работы в сельских населенных пунктах;

Директоров, заместителей директоров по учебно-воспитательной работе, заместителей директоров по учебно-производственной работе, заведующих учебной частью, преподавателей, старших мастеров, мастеров производственного обучения, воспитателей средних профессионально-технических училищ и специальных профессионально-технических училищ в сельских населенных пунктах;

Заведующих, продавцов (при отсутствии заведующего) расположенных в сельских населенных пунктах магазинов, при которых имеется жилое помещение;

Фельдшеров, акушеров, врачей (терапевтов, педиатров, стоматологов) врачебных амбулаторий, врачей участковых больниц, заведующих аптеками в сельских населенных пунктах;

Директоров, кладовщиков продовольственного склада, поваров, водителей специальных автомашин домов-интернатов в сельских населенных пунктах, врачей домов-интернатов на селе, а также в городских населенных пунктах, где отсутствует скорая медицинская помощь, комендантов домов-интернатов;

Главных врачей, врачей (где штатным расписанием предусмотрен один врач), водителей "скорой помощи" или другой легковой автомашины санаториев, расположенных вне населенного пункта или в сельском населенном пункте;

Директоров, заведующих хозчастью, водителей легковой автомашины домов (баз) отдыха, пансионатов, профилакториев, начальников, заведующих хозчастью детских лагерей отдыха, директоров, инструкторов туристических хозяйств, если эти учреждения расположены вне населенных пунктов;

Слесарей-сантехников, слесарей-электриков домов-интернатов, санаториев, домов (баз) отдыха, пансионатов, профилакториев, лагерей отдыха, туристических хозяйств, расположенных вне населенных пунктов или в населенных пунктах, где отсутствует аварийная служба;

Директоров, врачей, медсестер, воспитателей, поваров, слесарей-сантехников и электриков школ-интернатов, спецшкол, детских домов;

Заведующих общежитиями, комендантов зданий, слесарей-сантехников и электриков общежитий в населенных пунктах, где отсутствует аварийная служба;

Оперативный состав военизированных горноспасательных частей;

Работников рыбоводческого хозяйства: рыбоводов, прудовых рабочих;

Линейных обходчиков нефтепродуктопроводов, технологических линий связи, линейных трубопроводчиков, машинистов, товарных операторов и электрослесарей насосно-перекачивающих станций, наливных пунктов и предприятий нефтепродуктообеспечения, расположенных вне населенных пунктов и являющихся едиными служебно-жилищными комплексами, а также расположенных в сельских пунктах;

Работников радиолокационных комплексов системы гражданской авиации;

Работников, непосредственно занятых на строительстве, эксплуатации и реконструкции объектов атомной энергетики и промышленности, с которыми трудовые договоры заключены в форме контрактов.

В случаях, определенных Кабинетом Министров Украины, служебные жилые помещения могут предоставляться отдельным категориям военнослужащих.

Каков порядок предоставления служебного жилья?

Служебные помещения предоставляются работникам, включенным в перечисленный выше Перечень, при условии постоянного проживания и наличия прописки в населенном пункте по месту расположения соответствующего предприятия, учреждения, организации.

По согласию местных властей служебное жилье может быть предоставлено работнику, проживающему в другом населенном пункте.

Служебное жилье предоставляется независимо от нахождения работника на квартучете, без соблюдения очередности и льгот, установленных для обеспечения граждан жильем.

Непосредственного участия профсоюзных органов в принятии решения о предоставлении служебного жилья законом не предусмотрено.

Могут иметь место случаи предоставления служебного жилья и тогда, когда работник обеспечен жильем. Такое предоставление допускается, если жилье, в котором проживает работник, находится на расстоянии, исключающем возможность выполнения им своих трудовых обязанностей.

Для получения служебного жилья работник подает заявление администрации предприятия, учреждения, организации. К заявлению прилагается справка с места жительства о составе семьи и прописке. Члены семьи заявителя, которые желают поселиться в служебном жилье вместе с ним, дают на это письменное согласие.

Служебное жилье должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к обычным жилым помещениям.

Согласно п. 11 Положения о служебных жилых помещениях, при предоставлении служебного жилья не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, старше девяти лет, кроме супругов, а также лицами, которые болеют тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в связи с чем они не могут проживать в одной комнате с членами своей семьи.

Служебные жилые помещения предоставляются в пределах 13,65 кв. м. жилой площади на одно лицо, но не менее уровня средней обеспеченности жильем для данного населенного пункта.

В отдельных случаях при наличии крайней производственной необходимости, отсутствия соответствующего служебного помещения, как временная мера и только с согласия работника ему может быть предоставлено жилье, не отвечающее требованиям законодательства, с сохранением права на получение служебного жилья, отвечающего указанным требованиям и размеру.

Служебное помещение предоставляется работникам на время выполнения ими обязанностей, требующих проживания в таком помещении.

Служебное жилье предоставляется решением администрации предприятия, учреждения, организации, в ведении которого оно находится. Решение утверждается исполнительным органом местной власти.

Перед вынесением решения о предоставлении служебного жилья работнику должны быть разъяснены особенности договора найма в этом случае. Граждане, в отношении которых принято решение о предоставлении служебного жилья, дают письменное обязательство о его освобождении в предусмотренных законом случаях.

На основании решения гражданину выдается специальный ордер, являющийся единственным основанием для вселения в служебное жилье.

Ордер вручается гражданину, на имя которого он выдан, или по его поручению, другому лицу. При получении ордера предъявляются паспорта членов семьи, включенных в ордер.

Ордер действителен в течение 30 дней.

При вселении в предоставленное служебное помещение гражданин сдает ордер в жилищно-эксплуатационную организацию, а при ее отсутствии соответствующему предприятию, организации.

На основании специального ордера между наймодателем (жилищно-эксплуатационной организацией) и гражданином, на имя которого выдан ордер, заключается договор найма служебного жилого помещения.

В чем заключаются особенности договора найма служебного жилья или же в чем отличие положения пользователей служебным жилым помещением от нанимателей обычного жилья?

Основные права и обязанности пользователей служебных помещений в большинстве случаев совпадают с правами и обязанностями нанимателей обычных жилых помещений, рассмотренных нами ранее.

Вместе с тем, лица, проживающие в служебном жилье и члены их семей не имеют ряда полномочий, которыми обладают съемщики обычного жилья в домах государственного или общественного жилищного фонда.

К пользованию служебными жилыми помещениями не применяются правила: о бронировании жилья (ст. 73-76 Жилищного кодекса), об обмене (ст. 79-83, 85 ЖК), в том числе с нанимателем другого служебного помещения. При проведении капитального ремонта нанимателю не предоставляется в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение (может предоставляться другое служебное жилье).

Кроме того, к пользованию служебными жилыми помещениями не применяются правила об изменении договора найма жилого помещения, об изменении договора найма по требованию члена семьи нанимателя (раздел квартиры), по требованию нанимателей, объединившихся в одну семью и вследствие признания нанимателем другого члена семьи.

Неприменимы к нанимателю служебного жилья и правила о предоставлении освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения, предусмотренные уже рассматриваемой нами ст. 54 Жилищного кодекса.

Наконец, служебные жилые помещения, согласно Закону Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" не подлежат приватизации, т. е. переходу в собственность граждан, проживающих в этих помещениях.

Следует отметить, что названные выше ограничения в отношении нанимателей и членов их семей, продолжают действовать, если они поселились в служебное жилье в связи с трудовыми отношениями, а затем прекратили эти отношения, но, по закону не могут быть выселены из этих помещений без предоставления другого жилья, а посему продолжают в них проживать. Например, гражданин, проработавший в организации, предоставившей ему служебное жилье, более 10 лет и уволившийся из нее, не может требовать раздела этого помещения, поскольку эта квартира была и остается служебной. По этой же причине такую квартиру нельзя и приватизировать.

Когда допускается выселение из служебного помещения без предоставления другого жилья?

Право пользования служебным жильем, предоставленным работнику в связи с условиями работы, является производным от трудового договора, заключенного им с соответствующим предприятием, учреждением, организацией. Поэтому, с прекращением трудового договора одновременно прекращается и право пользования служебным помещением. Отсюда следует, что работники, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией подлежат выселению из служебного жилья в судебном порядке со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилья (ст. 124 Жилищного кодекса).

То обстоятельство, что кто-либо из членов семьи уволившегося работника работает в той же организации, не создает для этого гражданина прав на проживание в служебном жилье и не может служить основанием для отказа в выселении. Исключение может представлять только тот случай, когда кто-либо из членов семьи нанимателя не только работает в той же организации, но сам также относится к категории работников, которым в связи с работой должно быть предоставлено служебное жилое помещение.

Подлежат выселению из служебного жилья без предоставления другого также лица, систематически разрушающие или портящие его, или использующие жилье не по назначению, или же систематическим нарушением правил общежития делающие невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, если меры принимаемого к ним предупреждения оказались безрезультатными.

Наконец, самоуправно занявшие служебное жилье лица подлежат выселению из него в административном порядке с санкции прокурора.

Какие лица не могут быть выселены из служебных жилых помещений без предоставления другого жилья?

Без предоставления другого жилого помещения, согласно ст. 125 Жилищного кодекса, не могут быть выселены:

инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных ими при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте; участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии; семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы; семьи военнослужащих; инвалиды из числа лиц рядового и начальствующего состава органов внутренних дел, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении служебных обязанностей;

лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилье, не менее 10 лет. Этой льготой пользуются лица, имеющие как непрерывный, так и общий стаж работы на указанных предприятиях. При этом учитывается весь стаж работы, а не только работы, связанной с правом пользования служебным жильем;

лица, освобожденные от должности, в связи с которой им было предоставлено жилое помещение, но не прекратившие трудовые отношения с данным предприятием. Граждане, освобожденные от должности, дающей право на служебное жилье, и оставшиеся работать в той же системе, но не на данном предприятии, а на другом, такой льготы не имеют;

лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников;

пенсионеры по старости; члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилье; инвалиды I и II групп; инвалиды I и II групп из числа военнослужащих и приравненных к ним лиц;

одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми. К одиноким лицам помимо одиноких матерей, не создавших семьи, не могут быть отнесены разведенный супруг, оставшийся проживать в помещении после выбытия из него другого супруга.

Выселение из служебного жилья с предоставлением другого жилья производится не только в том случае, когда сам наниматель относится к числу льготников, но и тогда, когда указанную выше льготу имеет кто-либо из членов его семьи.

Что касается качества жилья, на которое могут претендовать граждане, выселяемые из служебных помещений, то такое жилье должно отвечать санитарным и техническим требованиям, но оно может быть меньше занимаемого, с меньшим количеством комнат и менее благоустроенным. Вместе с тем, его размер должен быть таким, чтобы исключалось признание поселившихся в нем граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Указанные выше категории лиц при выселении не могут быть переселены в другое служебное помещение.

Другое служебное помещение и только нанимателю (вместе с членами его семьи) может быть предоставлено при сносе дома, где находится служебная квартира, при переоборудовании дома в нежилой, а также в случае, если дом грозит обвалом.

Какой порядок предоставления и пользования жилой площадью в общежитиях?

Для проживания граждан на период их работы или учебы могут использоваться общежития. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома.

Для общежитий характерно то, что проживающие в них лица обеспечиваются мебелью, постельными принадлежностями, бытовым обслуживанием. Оплата за проживание в них устанавливается по специальным ставкам.

Общежития следует отличать от домов для малосемейных, на которые распространяется общий правовой режим, установленный для жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда и которые заселяются в соответствии с Правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Согласно ч. 2 ст. 127 Жилищного кодекса, используемые под общежития жилые дома регистрируются в качестве общежитий в местных органах исполнительной власти.

Если не была произведена регистрация дома в качестве общежития, то этот дом нельзя рассматривать как общежитие. Это правило имеет большое практическое значение при решении вопросов, связанных с приватизацией жилья. Согласно Закону "О приватизации государственного жилищного фонда" помещения в общежитиях приватизации не подлежат, что же касается домов для малосемейных, то такого ограничения для них не установлено.

Жилая площадь в общежитиях предоставляется в соответствии с очередностью, определяемой администрацией предприятия, учреждения, организации, в ведении которых находится общежитие, и соответствующим профсоюзным комитетом.

Заселение общежитий производится после создания в них необходимых жилищно-бытовых условий для проживания. Они могут заселяться только при наличии заключения органов и учреждений санитарно-эпидемиологической службы о приемке общежития в эксплуатацию. Указанным заключением определяется количество мест в общежитии с учетом санитарных норм жилой площади на одного проживающего, установленных для общежитий. Заселение общежития без санитарного паспорта и сверх установленного количества мест категорически запрещается.

Общежития заселяются гражданами из расчета 6 кв. м. жилой площади на каждого поселяемого.

Единственным основанием для вселения в общежитие является специальный ордер, выдаваемый гражданину администрацией предприятия, учреждения, организации. Ордер, в свою очередь, выдается на основании решения администрации о предоставлении жилой площади в общежитии.

В специальном ордере указываются: дата выдачи, наименование населенного пункта, а также предприятия, учреждения, организации, являющихся владельцем общежития; номер и серия ордера; фамилия, имя, отчество гражданина, получающего жилую площадь в общежитии, место его работы или учебы; адрес места нахождения общежития; номер корпуса и комнаты; на основании какого решения выдан ордер; состав семьи лица, получающего жилую площадь в общежитии. Ордер подписывается руководителем предприятия, учреждения, организации. Действителен он в течение 30 дней.

При получении ордера предъявляются паспорта всех совершеннолетних членов семьи, включенных в ордер с отметкой о выписке с прежнего места жительства. Администрация предприятия, учреждения, организации ведет учет ордеров, выдаваемых гражданам на занятие жилой площади в общежитии. Бланки ордеров хранятся как документы строгой отчетности.

В силу особого правового режима общежитий проживающие в них лица ограничены в некоторых правах по сравнению с нанимателями обычной жилой площади в домах местных Советов и в ведомственных домах. Некоторые общие нормы жилищного законодательства либо вовсе не применимы к общежитиям, либо применяются с определенными ограничениями. Так, лицо, проживающее в общежитии, не имеет права обменивать занимаемое им помещение, бронировать его, требовать его раздела, сдавать в поднаем, вселять временных жильцов. Гражданин, проживающий в общежитии в помещении, находящемся в его обособленном пользовании, вправе вселить на занимаемую им площадь только своих несовершеннолетних детей. Вселение же других членов семьи допускается лишь с разрешения администрации предприятия, учреждения, организации и профкома.

Граждане, проживающие в общежитиях, обязаны: использовать предоставленную площадь в соответствии с назначением; обеспечивать сохранность помещения, оборудования и инвентаря; соблюдать правила проживания; соблюдать чистоту и порядок в жилых помещениях и местах общего пользования; экономно расходовать тепловую и электрическую энергию, воду и газ; соблюдать правила пожарной безопасности; принимать участие в благоустройстве и озеленении прилегающей к общежитию территории. Лица, выбывшие из общежития, обязаны сдать все числящееся за ними имущество. При несдаче имущества или его порче выбывающий из общежития возмещает причиненный ущерб. Ремонт поврежденных по вине проживающих помещений общежития, а также мебели, оборудования и инвентаря производится виновными лицами за их счет.

Одной из важных обязанностей лиц, проживающих в общежитиях, является оплата за проживание, включающая в себя плату за жилую площадь, за отопление, коммунальные услуги и все прочие виды обслуживания. Размер ставок оплаты зависит от благоустроенности общежитий, категории населенного пункта, других факторов.

Проживающим в общежитиях запрещается: производить самовольно переоборудование и перепланировку помещений; готовить пищу в спальных комнатах, стирать и сушить в них белье; загромождать предметами домашнего обихода балконы, пожарные проходы, коридоры, лестничные клетки и запасные выходы; хранить в жилых помещениях, на лестничных клетках, балконах легковоспламеняющиеся и горючие жидкости, взрывоопасные материалы и вещества, загрязняющие воздух; устанавливать без разрешения руководства общежития временные электронагревательные приборы для дополнительного обогрева помещений; бросать в мусоропровод крупногабаритные предметы, выливать жидкости; в период с 23 до 7 часов включать на повышенную громкость радиои телеаппаратуру, создавать другой шум, нарушающий покой граждан; самовольно переселяться из одного помещения в другое.

Проживающий в общежитии гражданин может быть переселен в случае необходимости из одного помещения в другое в данном общежитии. Такое переселение производится по решению администрации предприятия, учреждения, организации и профкома с выдачей нового ордера. Что же касается переселения из одного общежития в другое, то оно может быть произведено без согласия проживающего только в судебном порядке.

В каждом общежитии устанавливаются правила внутреннего распорядка, обеспечивающие надлежащий покой, отдых и должный санитарный порядок.

Капитальный ремонт общежитий производится за счет средств его владельца. При необходимости выселения проживающих на время капремонта, гражданам предоставляется жилая площадь в том же или другом общежитии с последующим возвратом, после окончания ремонта, той площади, которую они занимали ранее.

Текущий ремонт общежитий кроме помещений, находящихся в обособленном пользовании граждан, производится также за счет средств владельца общежития. Текущий же ремонт помещений, находящихся в обособленном пользовании проживающих, осуществляется за их счет.

Общежитие отвечает за сохранность имущества проживающих, даже если это имущество, кроме денег и ценностей, не было сдано на хранение.

В каких случаях может иметь место выселение из общежитий?

Жилищные права граждан, проживающих в общежитиях, охраняются и гарантируются действующим законодательством. Лицо, проживающее в общежитии, не может быть в одностороннем порядке лишено права пользования общежитием без наличия на то законных оснований.

Перечень таких оснований содержится в ст. 132 Жилищного кодекса.

Так, подлежат выселению из общежития в судебном порядке без предоставления другого жилья сезонные, временные работники и лица, работавшие по срочному трудовому договору, при прекращении работы, в связи с которой им было предоставлено общежитие.

Причины прекращения трудовых отношений (окончание срока договора, увольнение по инициативе администрации и т. п.) с владельцем общежития не влияют ни на порядок, ни на условия выселения указанных граждан. Они не пользуются никакими льготами при выселении.

Лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них, также подлежат выселению без предоставления другого жилья. Эти лица также не пользуются никакими льготами при выселении. Согласно Типовому положению о студенческих общежитиях высших учебных заведений при отчислении из ВУЗа, (в том числе и после его окончания) проживающие должны освободить общежитие в течение 2-недельного срока со дня соответствующего приказа.

Граждане, принятые на постоянную работу и получившие в связи с этим место или комнату в общежитии, могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилья не во всех случаях прекращения трудовых отношений с владельцем общежития, а только при увольнении по собственному желанию без уважительной причины, за нарушение трудовой дисциплины (за прогул, появление на работе в нетрезвом состоянии), за совершение преступления.

Уважительными причинами для увольнения по собственному желанию считаются: болезнь, препятствующая продолжению работы; переезд супруга на работу в другую местность; необходимость ухода за больным членом семьи; поступление на учебу.

Постоянные работники, прекратившие трудовые отношения с владельцем общежития по иным основаниям, могут быть выселены из общежития в судебном порядке с предоставлением другого жилья.

Точно также с предоставлением другого жилого помещения могут быть выселены из общежития в судебном порядке лица, имеющие льготы при выселении из служебных помещений (об этом говорилось выше).

Предоставляемое другое жилое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Вместе с тем, при выселении из общежитий с предоставлением другого жилья, граждане не вправе требовать благоустроенное помещение. Им предоставляется жилье по размеру, превышающему норму постановки граждан на квартучет в данном населенном пункте, однако менее нормы, по которой обеспечиваются жилым помещением граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Выселение из общежития лиц в связи со сносом дома или переоборудованием дома (жилого помещения) в нежилой производится в судебном порядке, а выселение из общежития лиц в связи с угрозой обвала в административном порядке по санкции прокурора.

В этих случаях выселяемым должна предоставляться другая жилая площадь в общежитии или другое жилое помещение (семье комната, а одинокому, проживающему в комнате, находящейся в его обособленном пользовании, такая же комната).

Лица, поселившиеся в помещениях, временно занятых под общежития, в случае передачи этих помещений для использования по целевому назначению, подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением места в другом общежитии.

Если жилец разрушает или портит предоставленное ему помещение, или систематически нарушает правила проживания, создавая невозможные условия для проживания с ним в одном помещении или в одном общежитии других лиц, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными, то может быть поставлен через суд вопрос о его выселении из общежития в соответствии с рассматриваемой ранее ч. 1 ст. 116 Жилищного кодекса без предоставления другого жилого помещения. Эта мера, по существу, направлена на защиту жилищных прав других лиц, проживающих в общежитии.

Лица, самоуправно занявшие жилую площадь или комнату в общежитии, выселяются из него в административном порядке по санкции прокурора без предоставления другого жилья.

Заканчивая вопрос о рассмотрении правового статуса общежитий напоминаем, что при наличии всех прочих необходимых условий, граждане, проживающие в общежитиях, в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 34 Жилищного кодекса признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий со всеми вытекающими отсюда последствиями.

II. ПРИВАТИЗАЦИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Что такое "приватизация государственного жилищного фонда"?

Приватизация государственного жилищного фонда представляет собой переход в собственность граждан Украины квартир (домов) и относящихся к ним хозяйственных сооружений, помещений государственного жилищного фонда.

Государственный жилищный фонд, как уже отмечалось, это жилищный фонд местных Советов народных депутатов и жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении либо оперативном управлении государственных предприятий, организаций, учреждений.

Какими нормативными актами регулируются отношения, связанные с приватизацией жилья?

Отношения по приватизации государственного жилищного фонда регулируются Законом Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" от 19 июня 1992 г., Законом Украины "О внесении изменений и дополнений к Закону Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" от 22 февраля 1994 г., Постановлением Кабинета Министров Украины "О механизме применения Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" от 8 октября 1992 г. N572, положением "О порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан", утвержденным приказом Государственного Комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству от 15 сентября 1992 г. N56, а также рядом других подзаконных нормативных актов.

Что относится по закону к объектам приватизации государственного жилищного фонда?

К объектам приватизации относятся квартиры многоквартирных домов и одноквартирные дома, используемые гражданами на условиях найма. Приватизация квартир в домах, включенных в план реконструкции в текущем году осуществляется после ее проведения владельцем (собственником) дома. При этом наниматели, проживающие в квартирах до начала реконструкции, после проведения реконструкции имеют приоритетное право на приватизацию этих квартир. Законом предусмотрена и возможность приватизации квартир, включенных в планы ремонта, до начала его проведения. В этом случае нанимателю предоставляется компенсация, о которой будет рассказано ниже.

Можно ли приватизировать ведомственное жилье?

Ведомственное жилье является составной частью государственного жилищного фонда, а поэтому подлежит приватизации на общих основаниях.

Действующее законодательство не связывает реализацию права на приватизацию ведомственных квартир с какими-либо трудовыми отношениями. Главным в этом вопросе является наличие надлежащим образом заключенного договора найма жилого помещения на данную ведомственную квартиру, т. е. наличие права на постоянное проживание в ней. Отказ же в приватизации ведомственного жилья по мотивам того, что гражданин не является работником данного предприятия неправомерен, противоречит ч. II ст. 8 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда", п. 2, 5 Положения о порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан. Следует также помнить, что списки граждан, имеющих право на приватизацию жилья, составляются не по месту их работы, а по месту постоянного проживания, и не руководителями предприятий, а районными органами приватизации.

Действующее законодательство устанавливает перечень имущества, приватизация которого не допускается. Среди всего прочего в этот перечень включено имущество органов власти, Вооруженных Сил, Национальной гвардии, Службы безопасности. Можно ли приватизировать жилье, которое находится на балансе этих организаций?

Декрет Кабинета Министров Украины от 31.12.1992 г., который вводит ограничения на приватизацию государственного имущества, на жилищный фонд не распространяется. Порядок приватизации государственного жилья определяется Законом "О приватизации государственного жилищного фонда" и возможные ограничения по этому вопросу могут устанавливаться только данным законом. На приватизацию квартир, которые находятся на балансе названных выше организаций, ограничений нет, за исключением случаев, когда такие квартиры расположены на территории закрытых воинских поселений.

Допускается ли приватизация квартир в домах гостиничного типа?

Если граждане вселены в квартиры таких домов на основании ордеров, выданных в установленном законом порядке, и используют их на условиях найма, то они имеют право на приватизацию таких квартир.

Если же такие дома имеют статус общежитий, то, в соответствии с п. 2 ст. 2 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" комнаты в общежитии приватизации не подлежат.

Вместе с тем, если проектно-сметной документацией на строительство дома было определено, что это дом гостиничного типа, а используется он как общежитие, жители дома имеют право требовать от владельца (собственника) дома согласования этого факта с утвержденной проектно-сметной документацией и выдачи им ордеров на право найма этого жилья с вытекающей отсюда возможностью его дальнейшей приватизации.

Что же из объектов государственного жилищного фонда не подлежит приватизации?

Перечень объектов государственного жилищного фонда, не подлежащих приватизации, содержится в п. 2 ст. 2 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" в редакции Закона от 22.02.1994 г. Не подлежат приватизации: квартиры-музеи, квартиры (дома), расположенные на территориях закрытых воинских поселений, предприятий, учреждений и организаций, природных и биосферных заповедников, национальных парков, ботанических садов, дендрологических, зоологических, региональных ландшафтных парков, парков-памятников садово-паркового искусства, историко-культурных заповедников, музеев-заповедников; комнаты в общежитиях; квартиры (дома), находящиеся в аварийном состоянии (в которых невозможно обеспечить безопасное проживание людей); квартиры (дома), расположенные в зоне безусловного (обязательного) отселения, загрязненной вследствие аварии Чернобыльской АЭС, а также квартиры (комнаты, дома), отнесенные в установленном законом порядке к числу служебных. Следует обратить внимание, что перечень объектов, не подлежащих приватизации, изложенный выше, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Несколько слов о жилье в совхозах. Ранее действовавшее законодательство относило такую категорию жилья к служебной, т. е. не подлежащей приватизации. Постановление Кабинета Министров Украины от 11.07.1992 г. изменило положение и теперь с домов совхозов статус служебных снят. Что же касается жилой площади, которая была признана служебной до принятия вышеназванного постановления, то наниматели, желающие приватизировать имеющееся в их распоряжении жилье, должны требовать от администрации совхозов перезаключения договоров найма. Сделав это, они получают право приватизировать квартиры на общих основаниях.

Возможна ли приватизация жилья в доме ЖСК?

Отношения по переходу права собственности на квартиру в доме ЖСК от ЖСК к его члену регулируются не законом "О приватизации государственного жилищного фонда", а Законом "О собственности", в соответствии со ст. 15 которого член жилищного или жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование, приобретает право собственности на эту квартиру.

Как же быть в ситуации, когда часть членов ЖСК оформит свои квартиры в частную собственность, а часть нет? Что же будет в этом случае с самим ЖСК и остаются ли собственники полностью выплаченных квартир его членами?

В соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от 08.10.1992 г. N572 утвержден типовой устав товарищества (объединения) собственников квартир. Его действие распространяется на всех, кто имеет квартиры на праве частной собственности. Правление ЖСК может взять на себя функции товарищества собственников, тогда его решения будут обязательны как для частных собственников, так и для членов ЖСК. В противном случае правление ЖСК обязано исполнять решения руководящих органов товарищества. Более подробно о товариществах собственников квартир будет рассказано ниже.

Можно ли приватизировать жилье, принадлежащее негосударственному предприятию, учреждению, организации?

Как уже отмечалось, в соответствии с действующим законодательством, граждане Украины имеют право на приватизацию квартир только государственного жилищного фонда. Что же касается возможности приватизации квартир в домах, принадлежащих иным собственникам, то здесь может идти речь только о купле-продаже жилья, на что должно быть обоюдное согласие обеих сторон как законного владельца (собственника) жилья предприятия, учреждения, организации негосударственной формы собственности, так и гражданина, пользующегося данным жилым помещением. Данный вид отношений регулируется нормами Гражданского кодекса Украины. Сказанное выше относится и к так называемому общественному жилищному фонду жилью колхозов, профессиональных союзов, политических партий и т. п.

Имеют ли собственники приватизированных квартир какие-либо права на вспомогательные помещения, расположенные в доме?

Ответ на этот вопрос содержится в п. 2 ст. 10 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда", в соответствии с которым собственники квартир многоквартирных домов являются сособственниками вспомогательных помещений (подвалов, кладовых, сараев и т. п.) дома в соответствии со своей частью в имуществе дома.

Такие помещения передаются в собственность квартиронанимателям безвозмездно и отдельной приватизации не подлежат. Использование этих помещений, в том числе и сдача их в аренду другим юридическим лицам или гражданам, допускается только при условии согласия на это собственников приватизированных квартир данного дома.

Что же касается разделения (выделения) таких помещений в натуре, то согласно ст. 115 Гражданского кодекса Украины, это возможно только на том условии, что предполагаемое разделение не причинит вреда хозяйственному использованию данных вспомогательных помещений. Если же такое невозможно, то собственник приватизированного жилья, желающий выделить свою долю вспомогательного помещения, или получает компенсацию и соответственно утрачивает право собственности на него, либо заключается письменный договор о порядке совместного использования таких помещений. Со стороны государства договор подписывает представитель органа, который осуществляет эксплуатацию помещений и на балансе которого они находятся. Для практического решения этих вопросов целесообразно привлечь соответствующих специалистов местного бюро технической инвентаризации, которые и сделают экспертные выводы по поводу возможных вариантов.

Не подлежат приватизации вспомогательные помещения жилых домов, которые предназначены для обеспечения, эксплуатации и обслуживания домов помещения теплопунктов, котельных, мусоросборники, помещения, через которые проходят средства коммуникации, а также помещения, используемые для размещения обслуживающего дом персонала и складские помещения.

На каких условиях осуществляется приватизация жилья?

Способы приватизации жилья определены ст. 3 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" и конкретизированы в Положении о порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан.

Приватизация осуществляется путем безвозмездной передачи гражданам квартир (домов) из расчета санитарной нормы 21 квадратный метр общей площади на нанимателя и каждого члена его семьи и дополнительно 10 квадратных метров на семью. При этом общая площадь квартиры (дома) определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений квартиры (дома), веранд, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, террас, учитывающихся с использованием таких коэффициентов: для лоджий 0,5, для балконов и террас 0,3.

Размер общей площади, принадлежащей каждому из нанимателей в квартире, где проживают два и более нанимателей, определяется как сумма площадей занимаемых жилых комнат с учетом площадей балконов, лоджий и террас и площади подсобных помещений в квартире, распределяемой между всеми нанимателями пропорционально площади занимаемых ими жилых комнат.

Если общая площадь квартиры меньше площади, которую имеет право получить семья нанимателя бесплатно, ему и членам его семьи выдаются жилищные чеки, сумма которых определяется, исходя из размера недостающей площади и восстановительной стоимости одного квадратного метра.

В соответствии с ч. 2 ст. 3 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" приватизация может осуществляться путем продажи излишков общей площади квартир гражданам Украины, живущим в них или состоящим в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Если общая площадь квартиры (дома) превышает площадь, которую имеет право получить семья нанимателя безвозмездно, наниматель осуществляет доплату ценными бумагами, полученными для приватизации государственных предприятий или земли, а в случае их отсутствия деньгами. Сумма доплат определяется умножением размера излишков общей площади на стоимость одного квадратного метра.

Возможна ли безвозмездная передача жилья независимо от размера общей площади квартиры (дома)?

Да, такая возможность законодательством предусмотрена. Так, согласно ст. 6 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда", независимо от размера общей площади безвозмездно передаются в собственность граждан занимаемые ими:

однокомнатные квартиры;

квартиры (дома), полученные в случае сноса или отселения всех семей из домов, принадлежащих им на праве собственности, если прежние собственники не получили за эти дома денежную компенсацию;

квартиры (дома), в которых проживают граждане, которым установлена эта льгота Законом Украины "О статусе и социальной защите граждан, пострадавших в результате Чернобыльской катастрофы";

квартиры (дома), в которых проживают граждане, удостоенные звания Героя Советского Союза, Героя Социалистического труда, награжденные орденом Славы трех степеней, ветераны Великой Отечественной войны, воины-интернационалисты, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, ветераны труда, проработавшие: не менее 25 лет женщины, 30 лет мужчины, ветераны Вооруженных Сил и репрессированные лица, реабилитированные согласно Закону Украины "О реабилитации жертв политических репрессий в Украине";

квартиры (дома), в которых проживают семьи погибших при исполнении государственных и общественных обязанностей и на производстве;

квартиры (дома), в которых проживают военнослужащие, которым установлена льгота Законом Украины "О социальной и правовой защите военнослужащих и членов их семей";

квартиры (дома), в которых проживают многодетные семьи семьи, имеющие трех и более несовершеннолетних детей.

Что такое жилищные чеки и кто имеет право на их получение?

Чеками называют именные депозитные счета, которые открываются в Сберегательном банке Украины. Используются жилищные чеки при приватизации государственного жилищного фонда, а также для приватизации части имущества государственных предприятий, земельного фонда.

Номинальная стоимость чека определяется восстановительной стоимостью наличного государственного жилищного фонда с учетом общего индекса роста стоимости имущества.

На момент принятия Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" стоимость чека составляла 12 тыс. руб., в настоящее время она проиндексирована и равна 420 тыс. крб.

Законом предусмотрен также механизм использования приватизационных жилищных чеков. Они выдаются только тем гражданам, у которых нет госжилья, а также тем, у кого оно есть, но меньше норматива, и кто имеет кооперативное, индивидуальное или выкупленное жилье. Для граждан, имеющих жилье в пределах норматива (21 квадратный метр общей площади на каждого члена семьи плюс 10 дополнительных квадратных метра на семью) и более чек будет погашаться.

Списки на получение жилищных чеков передает в Сберегательный банк орган, который оформляет документы на приватизацию.

Что же касается использования жилищных чеков для строительства жилья, то такая возможность законодательством не предусмотрена.

Сколько раз можно бесплатно приватизировать жилье?

В соответствии с п. 5 ст. 5 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" граждане Украины имеют право приватизировать занимаемое ими жилье безвозмездно в пределах номинальной стоимости жилищного чека только один раз. Об этом правиле следует помнить при обмене приватизированной квартиры на неприватизированную государственную.

Каковы права граждан, не изъявивших желания приватизировать занимаемое ими жилье?

Приватизация жилья право, но не обязанность гражданина. За гражданами, не изъявившими желания приватизировать занимаемое ими жилье, сохраняется действующий порядок получения и пользования жильем на условиях найма.

Законом предусмотрена возможность переселения гражданина, по его желанию, в квартиру меньшей площади с выплатой денежной компенсации. Порядок ее выплаты и механизм такой замены утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992 г.

Замена занимаемой гражданином на условиях найма квартиры на квартиру меньшей площади осуществляется собственником государственного жилья при наличии письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, постоянно проживающих с нанимателем.

Для этого местными органами власти создается резерв жилья, включающий одно-, двухкомнатные квартиры, расположенные, как правило, в престижных районах населенного пункта с повышенными потребительскими показателями качества.

Размер компенсации определяется путем умножения стоимости одного квадратного метра общей площади жилья нового строительства в данном населенном пункте в год замены квартиры на разницу в общей площади квартир, которые сдает и получает гражданин.

Как непосредственно происходит приватизация жилья?

Приватизация жилья осуществляется уполномоченными на это органами приватизации района, города,государственными предприятиями, учреждениями, организациями, в ведении которых находится государственный жилищный фонд.

Передача занимаемых квартир осуществляется в общую совместную или долевую собственность с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, постоянно проживающих в данной квартире, в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилье. При этом обязательно определение уполномоченного собственника квартиры.

Гражданин, изъявивший желание приватизировать занимаемую им и членами его семьи квартиру, должен обратиться в орган приватизации, где он получит необходимую консультацию и бланк заявления.

При наличии у нанимателя или членов его семьи льготы на безвозмездную передачу квартиры независимо от размера жилой площади, к заявлению прилагается соответствующий документ (копия свидетельства, справка и т. п.), подтверждающий право на льготные условия приватизации.

Согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя на приватизацию подтверждается письменно и прилагается к заявлению.

При оформлении заявления необходимо взять на предприятии, обслуживающем данный жилой дом, справку о составе семьи и занимаемых помещениях. В справке указываются члены семьи нанимателя, прописанные и проживающие вместе с ним, а также временно отсутствующие, за которыми сохраняется право на жилье.

Данные о занимаемых нанимателем помещениях и их площади приводятся в соответствии с инвентаризационными материалами, находящимися на предприятии по обслуживанию жилья. В случае отсутствия таких материалов или несоответствия их информации фактическому состоянию (что может быть вызвано реконструкцией или проведением ремонта) предприятие по обслуживанию жилья уточняет их через бюро технической инвентаризации.

Оформленное заявление с прилагаемыми к нему справкой о составе семьи и занимаемых помещениях, а также документом, подтверждающим право на льготную приватизацию, подаются гражданином в орган приватизации. Там эти документы регистрируются.

Орган приватизации, в случае необходимости, уточняет требуемые для расчетов данные в зависимости от состава семьи и размера общей площади квартиры (дома), оформляет расчет и издает распоряжение (см. приложение N6).

Распоряжение органа приватизации о передаче в собственность квартиры, где проживают два и более нанимателей, готовится с обязательным включением в такое распоряжение одновременно всех нанимателей.

При отсутствии согласия на приватизацию всех нанимателей, квартира приватизации не подлежит.

На основании оформленного распоряжения орган приватизации готовит паспорт на квартиру, а на одноквартирный дом паспорт на домовладение.

Передача квартир (домов) в собственность граждан с доплатой, безвозмездно или с компенсацией оформляется свидетельством о праве собственности на квартиру (дом), которое регистрируется в органах приватизации и не нуждается в нотариальном удостоверении (см. приложение N7).

Оплата стоимости приватизированного жилья может производиться гражданами в рассрочку на 10 лет при условии внесения первичного взноса в размере не менее 10 процентов суммы, подлежащей выплате. При этом гражданин дает органу приватизации письменное обязательство о погашении суммы стоимости, которая остается неуплаченной.

Стоимость услуг за оформление документов на право собственности на жилье оплачивается гражданами по расценкам, устанавливаемым местными органами исполнительной власти.

Решение органа приватизации о передаче жилья в собственность граждан должно быть принято не позднее месяца со дня получения заявления на приватизацию.

Органы приватизации не вправе отказать жителям квартир в приватизации, за исключением случаев, когда такие квартиры (дома) отнесены к объектам, не подлежащим приватизации.

Споры, возникающие при приватизации квартир, разрешаются судом или арбитражным судом в соответствии с их компетенцией.

Должностные лица и граждане при нарушении требований Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" несут дисциплинарную, гражданско-правовую либо уголовную ответственность согласно действующему законодательству.

При выдаче собственнику квартиры (дома) свидетельства о праве собственности на жилье в паспортах всех совершеннолетних членов семьи собственника и в свидетельствах о рождении несовершеннолетних делается пометка: "Право на безвозмездную приватизацию жилья использовано в объеме_________ кв. м. при норме ____________ кв. м. общей площади."

Как используются средства, полученные от приватизации?

Эти средства зачисляются в специально созданные внебюджетные приватизационные жилищные фонды местных Советов или специальные фонды предприятий или организаций, в ведении которых находится государственный жилищный фонд и используются на жилищное строительство и на ремонт жилья с целью обеспечения жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и состоящих на учете.

20 процентов сумм этих фондов перечисляются в Государственный приватизационный жилищный фонд, создаваемый для финансирования жилищного строительства в регионах с низким уровнем обеспечения граждан жильем и создания резерва средств для обеспечения гарантии прав на бесплатное государственное жилье новорожденных граждан Украины.

Как осуществляется содержание приватизированных квартир?

В соответствии со ст. 10 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" содержание приватизированных квартир осуществляется за счет средств их собственников.

Порядок пользования помещениями, содержания жилых домов и придомовых территорий определен Правилами, утвержденными постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992 г.

Согласно п. 4 Правил все затраты по содержанию жилого дома и закрепленной придомовой территории собственник жилья оплачивает за свой счет.

Техническое обслуживание и ремонт элементов жилых домов и внешнего благоустройства, санитарное обслуживание вспомогательных помещений и придомовых территорий осуществляются на основе договоров, заключенных между собственниками жилья и соответствующими коммунальными предприятиями по обслуживанию и ремонту жилья (см. приложение N8).

Для обеспечения эффективного использования приватизированных квартир и управления ими собственники квартир могут создавать товарищество или объединение индивидуальных собственников.

Если в доме приватизировано несколько квартир и их собственники не изъявили желания создать товарищество собственников, каждый собственник квартиры должен заключить договор с собственником дома об участии в затратах на содержание дома и придомовой территории. В договоре определяется размер ежемесячных взносов собственником квартиры, вносимых на расчетный счет собственника дома на будущий ремонт.

В том случае, когда в доме приватизирована часть квартир и их владельцы создали товарищество собственников, между товариществом и собственником неприватизированных квартир (сособственником дома) заключается договор о совместном владении домом и паевым участием в затратах на содержание дома и придомовой территории. При этом в соответствии с размером части (доли) владения домом определяется уполномоченный сособственник, на которого возлагаются обязанности заказчика по содержанию дома. Договором определяется размер ежегодных сборов, проводимых товариществом собственников на будущие ремонты. Эти средства накапливаются на расчетном счету товарищества.

Согласно п. 7 ст. 10 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" бывшие собственники многоквартирных домов (местные Советы, предприятия и организации, в ведении или управлении которых находились до приватизации эти дома) обязаны принимать участие в финансировании их ремонта и оказывать содействие организации его проведения. Порядок участия бывших собственников в организации и финансировании ремонта приватизированных жилых домов определен постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992 г.

Если в доме приватизированы не все квартиры, при проведении первого после приватизации дома ремонта бывший собственник (нынешний сособственник) дома обязан принять участие в финансировании стоимости ремонта в размерах, определяемых стоимостью ремонта приватизированной части дома по определенному нормативу. Стоимость же ремонта неприватизированной части дома финансируется им в полном объеме.

При условии состоявшейся приватизации всех квартир в доме, бывший его собственник финансирует только первый после приватизации ремонт.

Размер ежегодных взносов собственников квартир на ремонт устанавливается собственником или соглашением собственников дома и не должен быть менее тех затрат на ремонт домов, которые устанавливаются для государственного жилищного фонда.

Первый после приватизации ремонт должен иметь комплексный характер. К перечню работ, которые должны быть выполнены в ходе первого ремонта, включаются работы по повышению уровня благоустройства дома и придомовой территории, установлению недостающего технического оборудования, улучшению эксплуатационных показателей дома.

Работы, связанные с ремонтом квартир, что составляет обязанность собственников квартир, в состав работ, выполняемых в ходе первого ремонта, не входят.

Обследование домов, нуждающихся в первом после приватизации ремонте, и составление необходимой проектно-сметной документации возложено на соответствующие проектные организации. В обследовании дома при решении вопроса о необходимости проведения ремонта обязательно участие представителей собственников и бывшего владельца дома.

При нехватке накопленных товариществом собственников средств на проведение ремонта с учетом затрат бывшего собственника, недостающие суммы покрываются за счет средств собственников квартир.

Плата за использование тепловой и электрической энергии, за газ, водоснабжение, канализацию и прочие коммунальные услуги взимается с собственников квартир в том же порядке, что и для нанимателей в домах государственного жилищного фонда.

Что же касается льгот для граждан, приватизировавших жилье, то, в соответствии с разъяснением рабочей комиссии по толкованию положений Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" (протокол N2 от 17.01.1994 г.), с 1 января 1994 г. гражданам, которым согласно действующего законодательства предоставлены льготы по оплате за пользование жильем, указанные льготы предоставляются на оплату затрат, связанных с содержанием домов и придомовых территорий в пределах установленных норм.

Платежи по содержанию дома и платежи за коммунальные услуги должны вноситься собственниками квартир ежемесячно, не позднее 10 числа следующего месяца.

При просрочке внесения указанных платежей взимается пеня из расчета 1 процент от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, но не более 100 процентов общей суммы долга.

Собственники квартир обязаны использовать помещения жилых домов по назначению, обеспечивать сохранность жилых и подсобных помещений квартир и технического оборудования домов, придерживаться правил противопожарной безопасности. При появлении неисправностей в квартире принимать меры по их устранению собственными силами или силами предприятий по обслуживанию жилья.

Переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений, балконов, лоджий может осуществляться собственниками квартир только с целью улучшения благоустройства квартиры по соответствующему проекту без ущемления интересов других граждан, проживающих в доме.

Правила пользования помещениями жилых домов и придомовых территорий запрещают хранить в помещениях жилых домов взрывоопасные и экологически вредные вещества и предметы. Не допускается выполнение в помещениях жилых домов работ и действий, вызывающих порчу помещений, повышенный шум или вибрацию, мешающих условиям проживания граждан.

Использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов и прочих громкоговорящих средств допускается при условии уменьшения звука до степени, не нарушающей покой жителей дома. С 23 до 7 часов в жилых домах, независимо от того, кто является их собственником, должен соблюдаться покой.

Собственники жилых домов обязаны выполнять и другие дополнительные правила, которые могут устанавливать органы местной исполнительной власти.

Внешние ограды и конструкции домов фасады, цоколи, входные двери, соответствующие устройства и т. п. должны быть отремонтированы, дом должен иметь номерной знак и показатели установленного образца.

Лестничные клетки, шахты лифтов, подвалы, чердаки, другие вспомогательные помещения должны содержаться в чистоте, не захламляться, закрываться на замки.

Жилые дома, их конструктивные элементы и техническое оборудование должны ежегодно подготавливаться для эксплуатации в зимних условиях. Ответственность за это несет собственник дома (уполномоченный собственник).

Санитарное обслуживание придомовых территорий производится специализированными предприятиями по обслуживанию жилья. Объемы и содержание этих работ в летний и зимний периоды определяются размерами придомовых территорий, уровнем благоустройства, другими характеристиками.

Собственники жилья обязаны обеспечить на договорной основе силами предприятий по обслуживанию жилья вывоз бытовых отходов по утвержденному графику, поддержание в рабочем состоянии контейнеров для бытовых отходов и мусоросборников без их переполнения и загрязнения территории, вывоз с придомовой территории металлолома, строительного и бытового мусора, шлаков, других отходов.

Сохранение зеленых насаждений на придомовой территории и надлежащий уход за ними осуществляется также на договорной основе собственниками жилых домов или специализированными предприятиями. При этом должны соблюдаться соответствующие агротехнические и санитарные требования. В случае их нарушения причиненный ущерб возмещается за счет виновной стороны в установленном законом порядке.

Техническое состояние конструктивных элементов и технического оборудования жилого дома должны обеспечивать безопасное проживание в нем людей. В случае возникновения отклонений от нормативных требований должны быть приняты все меры для их немедленного устранения.

При обнаружении отклонений в техническом состоянии конструктивных элементов, угрожающих безопасному проживанию людей в доме, жители, независимо от формы собственности на дом, подлежат выселению в административном порядке в другое жилое помещение.

Собственники квартир обязаны также: проводить за счет собственных средств ремонт квартиры; соблюдать условия безопасной эксплуатации газового оборудования; своевременно уведомлять собственника дома об обнаружившихся неисправностях, нарушающих нормальную эксплуатацию дома или приводящих к перерасходу тепла, воды, электроэнергии; ежегодно, до начала отопительного сезона производить утепление окон, балконных и входных дверей квартиры.

Если ремонт жилых и подсобных помещений квартиры вызван проведением ремонта дома в целом, установлением дополнительного оборудования или другими причинами, не зависящими от собственника квартиры, такой ремонт производится за счет средств, накапливаемых на ремонт дома.

Собственник квартиры обязан возместить собственнику дома убытки, причиненные дому по его вине или по вине лиц, проживающих вместе с ним.

В квартирах, где проживает два и более собственников, рекомендуется определить ответственное лицо, имеющее право требовать исполнения установленных правил всеми жителями квартиры.

Распределение общих затрат на свет, отопление, ремонт подсобных помещений, другие услуги в квартирах, где проживает двое или более собственников, производится по их соглашению. В случае недостижения такого соглашения оплата распределяется: за электроэнергию при общем счетчике пропорционально мощности бытового электрического оборудования каждого собственника; за пользование телефоном по количеству жителей в квартире (за исключением детей дошкольного возраста); за газ, отопление, освещение подсобных помещений по количеству членов семьи, проживающих в квартире, а также временных жильцов и детей школьного возраста.

Что такое товарищество (объединение) собственников квартир и как его организовать?

Как уже отмечалось, товарищество собственников квартир многоквартирного дома создается с целью обеспечения эффективного использования приватизированных квартир и управления ними, обеспечения сохранности жилого дома, выполнения санитарно-гигиенических требований по содержанию придомовой территории.

Товарищество собственников создается по инициативе собственников приватизированных квартир. Количество членов товарищества должно быть не менее 3 человек.

Инициативная группа собственников квартир составляет список граждан, изъявивших желание создать товарищество, разрабатывает проект устава, организует проведение общего собрания с участием представителей органов территориального самоуправления, на котором принимается решение об организации товарищества и утверждается его устав.

Типовой устав товариществ (объединений) собственников квартир (домов) утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992 г.

Решение собрания об организации товарищества и утвержденный им устав регистрируются исполкомом местного Совета. Со дня регистрации товарищество собственников приобретает права юридического лица. Товарищество имеет расчетный счет в банке, печать со своим наименованием, штамп.

Общее собрание членов товарищества избирают правление и ревизионную комиссию.

Деятельность товарищества направлена на организацию содержания дома, обеспечения его отоплением, газом, водой, электроэнергией; организацию участия всех собственников квартир в работах и затратах, связанных с содержанием дома и придомовой территории; на проведение работы среди членов товарищества и других жильцов по рациональному использованию топливно-энергетических ресурсов и обеспечения сохранности дома.

Товарищество принимает участие в затратах, связанных с санитарным и техническим обслуживанием, ремонтом дома согласно заключенных договоров.

В доме, где часть квартир находится в государственной собственности, товарищество заключает договор с собственником неприватизированных квартир о совместном владении и пользовании жилым домом и участии в затратах по содержанию дома и придомовой территории. Договором определяется уполномоченный сособственник дома, на которого возлагается обязанность заказчика по содержанию дома.

В соответствии с типовым уставом товарищество имеет право: заключать договоры на выполнение работ по содержанию дома, страхованию и т. п.; организовывать культурно-бытовое обслуживание членов товарищества и их семей; осуществлять оценку качества выполненных работ по содержанию дома и применять санкции к другой стороне за невыполнение или некачественное выполнение договорных обязательств.

Товарищество обязано своевременно производить оплату стоимости квартир при их приватизации в рассрочку, выполнять требования Правил пользования помещениями жилых домов и придомовых территорий, о которых говорилось ранее; производить ежегодные отчисления средств на ремонт дома.

Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, на которое, в соответствии с законом, может быть наложено взыскание.

Споры между товариществом собственников и государственными и иными организациями рассматриваются арбитражным судом.

Средства товарищества состоят из вступительных взносов членов товарищества, взносов на проведение ремонта дома, взносов на обслуживание дома и придомовой территории, иных поступлений.

Размер вступительных взносов определяется общим собранием членов товарищества.

Размер взносов на проведение ремонта дома определяется исходя из восстановительной стоимости занимаемых членами товарищества квартир и размера норматива отчислений, утвержденных общим собранием.

Взносы на техническое обслуживание домов и санитарное обслуживание вспомогательных помещений и придомовых территорий производятся в размерах, необходимых для покрытия фактических затрат товарищества на эти цели, пропорционально общей площади квартир, занимаемых собственниками.

По решению общего собрания членов товарищества могут создаваться специальные фонды на цели, отвечающие направлениям деятельности товарищества: благоустройство территории, спортивно-оздоровительная работа среди членов товарищества и членов их семей и т. п.

Какими правами пользуются члены семьи нанимателя при приватизации жилья?

В соответствии с п. 2 ст. 8 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" приватизированная квартира представляет собой общую собственность всех членов семьи нанимателя, постоянно проживающих в ней, в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилье. Поэтому в свидетельстве о праве собственности на квартиру указываются фамилии, имена и отчества всех членов семьи уполномоченного собственника с указанием доли каждого из них.

Согласно п. 3 ст. 4 Закона Украины "О собственности" всем собственникам обеспечиваются равные условия осуществления своих прав. Отношения, связанные с общей собственностью на имущество, в том числе и на квартиру, регулируются нормами гражданского законодательства. Ст. 113 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что владение, пользование и распоряжение имуществом при общей долевой собственности производится по согласию всех участников.

Каждый участник общей долевой собственности соразмерно со своей долей имеет право на доходы от общего имущества, отвечает по обязательствам, связанным с общим имуществом и должен участвовать в уплате всякого рода налогов и платежей, а также в издержках по содержанию и сохранению общего имущества. Каждый из участников общей долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из имущества (см. приложение N9).

Что касается несовершеннолетних детей, фактически проживающих в приватизированной квартире, то они также становятся ее сособственниками. Возраст в данном случае значения не имеет, поскольку интересы детей до достижения ими совершеннолетия (18 лет) представляют их родители. Требование же об обязательном письменном согласии на приватизацию только совершеннолетних членов семьи, предусмотренное п. 2 ст. 8 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" касается только процесса оформления приватизации и не лишает несовершеннолетних детей их законных прав.

Каковы права собственника на приватизированную квартиру?

Отношения собственности это отношения по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Гражданин, ставший собственником приватизированного жилья, имеет право распоряжаться им по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, сдать в аренду, обменять, заложить, заключить иные соглашения, не запрещенные законом. Порядок осуществления этих прав собственником регулируется действующим гражданским законодательством Украины, о чем более подробно рассказано ниже.

Как облагается налогом жилье, находящееся в собственности граждан?

Собственники приватизированного жилья уплачивают ежегодный налог на недвижимое имущество, размер которого будет определяться Законом о налогообложении недвижимого имущества. (По состоянию на 02.1995 г. этот закон еще не принят). Сумма налога зачисляется в специальный фонд жилищного строительства соответствующего местного Совета народных депутатов.

Товарищество собственников квартир, осуществляющее содержание домов собственными силами, не занимающееся другой деятельностью и не имеющее целью извлечение прибыли, от налогообложения освобождается.

Существуют ли какие-либо гарантии социальной защиты населения при приватизации жилья?

Такие гарантии установлены ст. 13 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда".

До введения реформы системы оплаты труда сохранен действующий порядок государственных дотаций на обслуживание, ремонт, содержание государственного и приватизированного жилищного фонда, коммунальные услуги. Государственная дотация распространяется также и на обслуживание, капитальный ремонт и коммунальные услуги в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, молодежных жилищных комплексов.

Однако, следует принимать во внимание, что в случае наличия в собственности гражданина нескольких квартир (домов), государственные дотации распространяются только на одну из них.

Нетрудоспособным, инвалидам, пенсионерам, гражданам и членам их семей, доходы которых ниже установленного прожиточного минимума, другим социально незащищенным и малообеспеченным категориям граждан по решению местных Советов народных депутатов и администраций предприятий, организаций и учреждений могут устанавливаться льготы по квартирной плате, коммунальным услугам.

До введения в действие Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" 22 июля 1992 г. на Украине действовало положение о возможности приобретения квартиры государственного жилищного фонда на условиях выплаты 50% остаточной стоимости квартиры в течении последующих 10 лет.

Имеют ли право граждане, использовавшие такую возможность, и выкупившие квартиры, в связи с изменением законодательства прекратить выплаты в соответствии с взятыми на себя обязательствами?

Действительно, Закон Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" был принят и введен в действие 22 июля 1992 г. С этого же момента прекратило свое действие постановление Совета Министров Украины и Укрсофпрофа от 19 мая 1989 г. "Об утверждении положения о продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда".

Однако, названный выше закон, как и любой другой, обратной силы не имеет, а поэтому, если гражданин добровольно избрал такой путь получения жилья в собственность, обязательство о рассрочке платежа за выкупленную квартиру продолжает действовать. Вместе с тем, все граждане, которые выкупили квартиры, приобрели право на получение жилищных чеков в полном объеме с соответствующей индексацией, о которой говорилось выше.

Если гражданин прописан в данном населенном пункте после введения в действие Закона "О приватизации государственного жилищного фонда", имеет ли он право приватизировать занимаемое жилье?

В соответствии с п. 3 Закона Украины "О внесении изменений и дополнений в Закон Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" если по прежнему месту проживания гражданина государственное жилье приватизировано не было, никаких ограничений относительно сроков прописки не существует.

Имеет ли право гражданин, состоящий на квартучете, приватизировать занимаемое им жилье и не повлечет ли такая приватизация отказ в предоставлении другой квартиры?

Каждый гражданин, проживающий в государственном жилье, имеет право на его приватизацию. Факт пребывания на квартучете в данной ситуации никакого значения не имеет.

Приватизация занимаемого государственного жилья не повлечет за собой снятия гражданина с квартучета как нуждающегося в улучшении жилищных условий и отказа в предоставлении нового жилья. Согласно п. 9 Закона Украины "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс УССР" от 6 мая 1993 г. жилые помещения предоставляются гражданину в пределах норм жилой площади, устанавливаемых законодательством. При этом учитывается жилая площадь, которая имеется в частной собственности граждан (которую они приватизировали и если они не использовали жилищные чеки). При передаче гражданами жилья, находящегося в их частной собственности, органу, который осуществляет улучшение жилищных условий, они имеют право на получение жилья в пределах установленной нормы и сохраняют право на приватизацию новой квартиры.

На каких условиях получать новое жилье с учетом частной жилой площади или передать ее органу, улучшающему жилищные условия и получить большую квартиру решает сам гражданин и его семья.

Имеет ли право семья, проживающая в приватизированной квартире, претендовать на получение кооперативной квартиры?

Да. Получение кооперативной квартиры, за которую гражданин платит собственные средства, никак не связано с приватизацией государственного жилья.

Владельцы приватизированной квартиры желают построить еще и дом. Имеют ли они на это право? Сколько квартир одновременно можно иметь на праве частной собственности?

В соответствии с Законом Украины "О собственности" никаких ограничений количества объектов жилищного фонда не существует. Поэтому никто не может запретить при наличии не только приватизированной, но и государственной квартиры строить один или несколько домов, купить одну или несколько квартир.

В орган приватизации поданы документы на приватизацию жилья. Перед выдачей документов уже на право собственности наниматель этого жилья умирает. Имеют ли какие-либо права на эту квартиру наследники?

Право собственности гражданина на приватизированную квартиру возникает с момента подписания соответствующего распоряжения органа приватизации (письмо Гос. Жилкомунхоза от 9 июля 1993 г. N45-9-1022). Соответственно, после смерти гражданина наследники могут обратиться в нотариальную контору по месту нахождения квартиры и оформить там свои права на нее.

Если жилье приобретено в частную собственность, требуется ли получение ордера местного Совета народных депутатов на вселение?

В соответствии со ст. 58 Жилищного кодекса Украины ордер на вселение выдается в случае предоставления жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда. Что касается жилья, находящегося в частной собственности, применяется иной правовой режим.

Статьей 18 ЖК Украины в новой редакции Закона Украины "О внесении изменений и дополнений к Жилищному кодексу Украинской ССР" от 6 мая 1993 г. установлено, что управление Жилищным фондом осуществляется собственником или уполномоченным им органом в пределах, определяемых собственником. Поэтому в данной ситуации нет необходимости обращаться к местным органам исполнительной власти за ордером.

III. ПРАВОВОЙ СТАТУС ЧАСТНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Как понимать право собственности гражданина на квартиру, жилой дом?

Право собственности это отношения по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Отношения собственности регулируются Законом Украины "О собственности", Гражданским кодексом Украины, Жилищным кодексом Украины, Законом Украины "О приватизации государственного жилищного фонда", другими законодательными актами.

Собственность в Украине выступает в формах частной, коллективной и государственной. Все формы собственности являются равноправными, всем собственникам обеспечиваются равные условия осуществления их прав.

Основные жилищные права собственника квартиры, жилого дома (т. е. частного собственника жилья) закреплены в ст. 150 Жилищного кодекса в редакции Закона Украины "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс Украинской ССР" от 6 мая 1993 г., в соответствии с которой граждане, имеющие в частной собственности дом, квартиру пользуются ними для личного проживания и проживания членов их семей и имеют право распоряжаться этой собственностью на свое усмотрение: продавать, дарить, сдавать в аренду, обменивать, отдавать под залог, заключать другие, не запрещенные законом, сделки.

Каковы основания возникновения права частной собственности на жилье?

Право частной собственности на квартиру, жилой дом у гражданина может возникнуть различными способами: путем приватизации государственной квартиры, о чем рассказывалось выше, путем строительства жилого дома, покупки либо получения квартиры (дома) в порядке наследования. Закон допускает приобретение жилья по договорам мены, дарения, пожизненного содержания.

Каков порядок строительства жилых домов?

Строительство жилого дома непосредственно связано с наличием для этой цели земельного участка. Порядок предоставления земельных участков регулируется земельным законодательством. Законом запрещено приступать к строительству жилого дома до определения соответствующими землеустроительными органами границ земельного участка в натуре и выдачи документа, удостоверяющего право пользования земельным участком.

Для осуществления строительства жилого дома в городе застройщик должен иметь следующие документы: решение соответствующего органа исполнительной власти об отводе земельного участка под индивидуальное строительство; акт о предоставлении ему земельного участка и об определении его границ в натуре; надлежаще утвержденный проект застройки; разрешение органов архитектурно-строительного контроля на производство работ.

В сельской местности для строительства собственного дома застройщик должен иметь: решение об отводе земельного участка, принятое общим собранием членов колхоза (коллективного сельскохозяйственного предприятия), либо администрацией государственного сельскохозяйственного предприятия; решение местной исполнительной власти о согласии на строительство; надлежаще утвержденный проект; свидетельство на застройку приусадебного участка. В совокупности эти документы на практике считаются надлежащим разрешением на строительство индивидуального жилого дома.

Еще совсем недавно в законодательном порядке устанавливался предельный размер жилого дома, который мог быть в частной собственности граждан не более восьмидесяти квадратных метров жилой площади. Сейчас это ограничение снято.

Вместе с тем, строительство жилого дома без установленного разрешения, или без надлежаще оформленного проекта, или с существенными отступлениями от проекта, или с грубым нарушением основных строительных норм и правил считается самовольным и влечет последствия, предусмотренные ст. 105 Гражданского кодекса. Гражданин, построивший или строящий таким образом жилой дом не вправе им распоряжаться продать, подарить, сдать в наем и т. п. По иску местной исполнительной власти такой дом может быть безвозмездно изъят судом и зачислен в фонд местного Совета народных депутатов или даже снесен за счет гражданина, осуществившего самовольное строительство.

По окончании строительства дом должен быть принят в эксплуатацию комиссией, назначаемой местной исполнительной властью, после чего он подлежит регистрации в бюро технической инвентаризации.

Допускается ли приватизация земельных участков, предоставленных гражданам для строительства и обслуживания жилых домов?

Да, допускается. В частную собственность, согласно Декрету Кабинета Министров Украины от 26 декабря 1992 г. N15-92 "О приватизации земельных участков", гражданам Украины передаются бесплатно земельные участки, предоставленные им не только под строительство и обслуживание жилого дома и хозяйственных сооружений (приусадебный участок), но и земельные участки под личное подсобное хозяйство, садоводство, индивидуальное дачное и гаражное строительство.

Ст. ст. 56, 57, 67 Земельного кодекса Украины установлены такие размеры земельных участков, передаваемых в частную собственность граждан Украины:

для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенных пунктов в размерах, указанных в земельно-учетных документах в размере не более 0,6 гектара;

для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных сооружений (приусадебный участок) не более: в сельских населенных пунктах 0,25 га; поселках городского типа 0,15 га; а для членов коллективных сельскохозяйственных предприятий и работников совхозов не более 0,25 га; в городах 0,1 га;

для ведения садоводства не более 0,12 га;

для индивидуального дачного строительства не более 0,1 га;

для строительства индивидуальных гаражей не более 0,01 га.

Механизм передачи земельных участков в названных выше размерах предусмотрен в Порядке передачи земельных участков в частную собственность граждан Украины, утвержденном приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 15 февраля 1993 г. N10.

Передача земельных участков, выделенных гражданам ранее, производится соответствующими Советами народных депутатов по месту нахождения этих участков.

Земельные участки передаются бесплатно в частную собственность граждан на основании документов, подтверждающих их размер (земельно-кадастровой документации, данных бюро технической инвентаризации, правлений товариществ и кооперативов и т. п.) и заявлений граждан.

Соответствующие Советы народных депутатов проверяют обоснованность заявлений граждан и материалов (документации) в месячный срок и принимают соответствующее решение. Право частной собственности на земельные участки, переданные для названных выше целей удостоверяется Советом народных депутатов, о чем делается запись в земельно-учетном документе Книге регистрации граждан, которым бесплатно переданы земельные участки в частную собственность.

Установление границ земельных участков в натуре (на местности) выполняют землеустроительные органы по заказу местных Советов.

После определения границ земельного участка, гражданину выдается Государственный акт на право частной собственности на землю, который должен быть зарегистрирован соответствующим местным Советом.

Если при установлении границ земельных участков будут выявлены расхождения данных о размере участка, переданного в собственность, с фактическим размером, окончательный размер площади таких участков определяется Советом народных депутатов.

Передача гражданам Украины бесплатно в частную собственность участков для названных выше целей производится только один раз по каждому виду их целевого назначения, о чем обязательно делается Советами народных депутатов отметка в паспорте.

Существуют ли какие-либо преимущества при выделении земельных участков под строительство жилья для работников аграрного сектора?

Да, существуют. Такие преимущества предусмотрены при строительстве жилья в поселках городского типа. Как уже отмечалось, для строительства индивидуального жилья в таких населенных пунктах работникам (членам) сельскохозяйственных предприятий предоставляется земельный участок до 0,25 га, всем остальным гражданам, в том числе и работникам промышленных предприятий 0,15 га.

Имеет ли право житель города на земельный участок для строительства дома в городе и дачи в селе?

Да, имеет. Основанием для этого являются его письменные обращения соответственно в районный в городе и конкретный сельский Советы народных депутатов. При этом обращаться необходимо в тот сельский Совет, который имеет земли запаса.

Предусмотрен ли возврат земельных участков бывшим собственникам?

В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса Украины бывшим собственникам земли (их наследникам) земельные участки не возвращаются. По их желанию им могут быть переданы в собственность или предоставлены в пользование другие земельные участки на общих основаниях.

Взимается ли плата за оформление документов о праве собственности или пользования земельными участками?

В соответствии в действующим законодательством передача земельных участков в собственность граждан производится бесплатно. Работы, связанные с выдачей государственных актов на право собственности и на право пользования землей выполняются государственными и другими землеустроительными организациями за счет средств местного бюджета. Если такие средства временно отсутствуют, в случае необходимости срочного оформления соответствующих документов заказчиком по выполнению работ может выступать заинтересованный гражданин. Стоимость их выполнения определяется временными базовыми ценами на проектно-исследовательские работы по земельной реформе и землеустройству, утвержденными Госкомземом Украины и применяемыми с 1 января 1994 г.

Для чего приватизировать земельный участок? Что будет, если не делать этого?

Земельные участки приватизируются для того, чтобы пользователь, который их приватизирует, стал их собственником.

Собственник имеет право на свое усмотрение владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему участком. Он имеет право предпринимать в отношении участка любые действия, не противоречащие закону. Право собственности на земельный участок ограничено только для фермеров, которые не имеют права в течение шести лет с момента приобретения права собственности продавать или каким-либо иным способом отчуждать принадлежащую им землю, кроме передачи ее по наследству или Совету народных депутатов на тех же условиях, на которых он ее получил.

Землепользователь, который не приватизировал земельный участок, не имеет права его продать, передать по наследству, и т. д., то есть участок будет находиться в государственной собственности.

Как известно, Постановление Верховного Совета Украины от 18 декабря 1990 г. "О земельной реформе" (п. 6) обязало граждан, имеющих в пользовании земельные участки, предоставленные им до введения в действие Земельного кодекса Украины, до 15 марта 1994 г. оформить право собственности или право пользования землей. После окончания этого срока, как указывалось в постановлении, предоставленное им право пользования земельным участком утрачивается. Как быть, если гражданин не успел сделать этого?

Постановлением Верховного Совета Украины от 24 февраля 1994 г. N4028-XII этот срок продлен до 1 января 1998 г.

На какой срок собственник земельного участка имеет право передавать его в аренду?

Приватизированный участок можно передавать в аренду, но без изменения целевого назначения сроком на 3-5 лет. На это должен быть заключен письменный договор, который должен быть зарегистрирован в Совете, на территории которого находится участок.

С какого возраста гражданин может осуществить свое право на приватизацию земельного участка?

Это право гражданин может реализовать по достижении 18-летнего возраста.

Какими органами рассматриваются земельные споры?

Земельные споры рассматриваются местными Советами в 10-дневный срок (в случае рассмотрения сложных вопросов, требующих специальных выводов, в 20-дневный срок), судом или арбитражным судом в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Украины.

Каковы правила договора купли-продажи квартиры или жилого дома?

Отношения купли-продажи имущества, в том числе и жилья, регулируются нормами гражданского законодательства.

Прежде всего необходимо четко уяснить, что право продажи любого имущества, в том числе и квартир, домов, принадлежит только собственнику (ст. 225 Гражданского кодекса). То есть гражданин имеет право продать квартиру, дом только в том случае, если он является их собственником. Неприватизированную квартиру в домах государственного или общественного жилищного фонда, где гражданин проживает на правах нанимателя, продать нельзя, поскольку собственником такого жилья является государство. Нельзя продать и не полностью выплаченную кооперативную квартиру, ее собственником является ЖСК. Купля-продажа квартиры (дома) производится по соответствующему договору купли-продажи, который заключается в письменной форме. Договор, в соответствии со ст. 227 Гражданского кодекса, должен быть нотариально удостоверен. Несоблюдение этого требования влечет за собой недействительность договора.

Договор купли-продажи квартиры (дома) должен быть зарегистрирован в бюро технической инвентаризации.

Обязательным приложением к договору должен быть документ, подтверждающий право собственности продавца на объект продажи.

Что касается цены продаваемой квартиры (дома), то она устанавливается по соглашению сторон.

Как отмечалось выше, при вселении гражданина в жилое помещение, приобретенное им по договору купли-продажи, нет необходимости обращаться к местной власти за получением ордера. Основанием для вселения в данном случае является сам договор. Гражданин не обязан также использовать купленную им квартиру в качестве места своего постоянного проживания, т. е. он может быть и не прописан в ней.

Должен ли гражданин платить подоходный налог с суммы, полученной от продажи квартиры (дома)?

Согласно п. 2 ст. 5 Декрета Кабинета Министров Украины "О подоходном налоге с граждан" суммы, полученные в результате отчуждения (продажи) имущества, принадлежащего гражданину на праве собственности, за нотариальное удостоверение которых взимается госпошлина, подоходным налогом не облагаются.

Каков размер госпошлины за нотариальное удостоверение купли-продажи квартир (домов)?

За удостоверение договоров отчуждения (купли-продажи, дарения) жилых домов, квартир, а также дач, садовых домиков, гаражей, другого недвижимого имущества детям, одному из супругов, родителям взимается пошлина в размере 1% суммы договора, но не меньше 0,2 минимальной зарплаты; другим лицам 5% суммы договора, но не менее 0,5 минимальной зарплаты.

Как оформляется купля-продажа дома с приватизированным земельным участком?

Купля-продажа земельных участков, находящихся в частной собственности, производится в соответствии с договором, который должен быть нотариально удостоверен.

Продажа земельного участка осуществляется по цене, оговоренной соглашением сторон, но не меньшей, чем по нормативной цене, устанавливаемой в порядке, определенном Земельным законодательством.

К договору прилагается государственный акт на право собственности продавца на земельный участок.

За удостоверение договоров отчуждения земельных участков, переданных гражданам бесплатно для ведения подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных сооружений (приусадебный участок), садоводства, дачного и гаражного строительства взимается госпошлина в следующих размерах и на следующих условиях:

с детей, одного из супругов, родителей 5% суммы договора, но не менее одной минимальной зарплаты;

с других лиц при заключении договора отчуждения со времени приобретения права собственности на земельный участок: до одного года 80% суммы договора; от одного до двух 60%; от 2 до 4 50%; от 4 до 6 30%; свыше 6 5% суммы договора.

Что такое купля-продажа квартиры, жилого дома с условием пожизненного содержания?

Отношения пожизненного содержания регулируются ст. 425-429 Гражданского кодекса.

По договору одна сторона продавец передает в собственность другой стороне приобретателю квартиру или дом (часть дома), взамен чего приобретатель обязуется предоставлять продавцу пожизненно материальное обеспечение в натуре в виде жилища, питания, ухода и другой необходимой помощи.

В качестве продавца может выступать только собственник квартиры (дома). Граждане, проживающие в неприватизированных квартирах в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также невыплаченных кооперативных квартирах такие договоры заключать не могут.

Продавцом в договоре, согласно ст. 425 Гражданского кодекса могут быть только нетрудоспособные по возрасту (женщины старше 55 лет, мужчины 60 лет), либо состоянию здоровья (инвалиды I, II или III-й группы) лица.

Покупателем по договору может выступать как гражданин, так и организация.

Цена договора выражается в пожизненном материальном обеспечении продавца, все виды которого должны быть предметно определены в договоре например, закрепление за продавцом комнаты, обеспечение питанием, приобретение лекарств и т. д. Те виды материального обеспечения, которые в договоре не определены, но в которых продавец фактически нуждается в дальнейшем, должны быть ему предоставлены с соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

Отчуждение (продажа, дарение и т. п.) дома покупателем при жизни продавца не допускается (ч. 1 ст. 427 Гражданского кодекса). Это правило введено для максимальной охраны интересов нетрудоспособного лица продавца на случай, если договор будет впоследствии расторгнут и возникнет вопрос о возврате квартиры или дома. Поэтому покупатель не вправе отчуждать квартиру или дом продавца при его жизни даже при наличии его согласия.

Договор обязательно должен быть нотариально удостоверен. Госпошлина за удостоверение взимается в процентном отношении к стоимости продаваемых квартиры, дома, указанных в договоре. Размер ее такой же, как в обычных договорах купли-продажи недвижимого имущества.

В каких случаях допускается расторжение такого договора?

В отличие от других договоров надлежащее исполнение договора пожизненного содержания его не прекращает. При жизни продавца договор не прекращает своего действия даже в случае смерти покупателя. Обязанности по договору переходят от умершего к тем его наследникам, к которым переходит квартира (дом). В случае же, если наследников нет, или они отказались от наследства, ранее проданный дом возвращается продавцу (ст. 429 Жилищного кодекса).

Что же касается расторжения договора по требованию одного из его участников, то это допускается: по требованию продавца, если покупатель не исполняет обязанностей, принятых на себя по договору; по требованию покупателя если по независящим от него обстоятельствам его имущественное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставлять продавцу обусловленное обеспечение.

При расторжении договора по указанным выше основаниям квартира (дом) возвращается продавцу, расходы же по содержанию продавца покупателю не возмещаются.

В каких случаях договор купли-продажи квартиры (жилого дома) может быть признан недействительным?

Договор купли-продажи жилья, как и любая другая сделка (договор это двусторонняя сделка), совершенный с нарушением требований закона, считается недействительным и не создает тех юридических последствий, ради которых он заключался.

Указания на основания недействительности сделок содержатся с ст. 48-58 Гражданского кодекса.

Прежде всего, недействительной признается сделка, заключенная частично или ограниченно дееспособным лицом без необходимого на то согласия родителей, опекунов или попечителей, а также недееспособным лицом.

Гражданская дееспособность это способность лица своими действиями приобретать гражданские права и создавать для себя гражданские обязанности (ст. 11 Гражданского кодекса). Дееспособность предполагает, что лицо будет совершать сознательные волевые действия, т. е. лично распоряжаться своим имуществом, в данном случае квартирой, домом. Для этого, конечно, необходим какой-то жизненный опыт, понимание и реальная оценка своих поступков. Поэтому закон признает за гражданами дееспособность не в одинаковом объеме.

Возникновение гражданской дееспособности и ее объем зависят от возраста человека и состояния его здоровья. Например, десятилетний ребенок может иметь в своей собственности имущество, полученное по наследству, но сам он не может продать или купить имущество и поэтому он не может быть признан дееспособным.

Согласно гражданского законодательства, дееспособность в полном объеме возникает с наступлением совершеннолетия, т. е. с 18 лет. В этом общем правиле есть исключение: при вступлении в брак гражданина до достижения 18-летнего возраста, он приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Как известно, брачный возраст для женщин установлен с 17 лет. Предусмотрена также возможность снижения брачного возраста еще на один год как для мужчин, так и для женщин в исключительных случаях по заявлению вступающих в брак, либо их родителей или попечителей.

Несовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 лет могут совершать не любые, а только прямо указанные в законе сделки мелкие бытовые, самостоятельно распоряжаться заработной платой (если они работают) или стипендией. Но вещь, приобретенная на заработанные несовершеннолетним деньги, уже перестает быть заработком и поэтому распоряжаться ею самостоятельно он не может.

Заключать сделки такая категория несовершеннолетних может только с согласия родителей или попечителей (если родителей нет). В противном случае сделка будет считаться недействительной.

Еще более ограниченный объем дееспособности установлен в возрасте до 15 лет. В этом случае сделки совершают от имени несовершеннолетних родители или опекуны (если родителей нет). Сами они вправе совершать только мелкие бытовые сделки.

Законом допускается ограничение в дееспособности и совершеннолетнего гражданина. Это может иметь место в случае злоупотребления гражданином спиртными напитками или наркотиками и ставящего тем самым себя и свою семью в тяжелое материальное положение. Ограничение в дееспособности происходит в судебном порядке, над таким лицом устанавливается попечительство. Под ограничением дееспособности здесь понимается лишение гражданина права без согласия попечителя продавать, дарить, завещать, обменивать имущество (в т. ч. и жилье), самостоятельно получать заработную плату и т. п. Такие ограничения устанавливаются в интересах семьи.

Наконец, недействительна сделка, совершенная полностью недееспособным лицом. К категориям таких лиц относятся люди, страдающие психическими заболеваниями или врожденным слабоумием, которые в силу болезни не могут понимать значения совершаемых ими действий, сознательно руководить своим поведением. Такие лица судом могут быть признаны недееспособными и над ними устанавливается опека. Если гражданин в судебном порядке признан недееспособным и решение суда вступило в законную силу, то любые действия недееспособного не имеют юридического значения и не влекут за собой каких-либо последствий.

Согласно ч. I ст. 48 Гражданского кодекса в редакции от 28 января 1991 г. недействительными являются сделки, не отвечающие требованиям закона, в том числе ущемляющие личные или имущественные права несовершеннолетних детей. Как известно, нередко имеют место случаи, когда при продаже квартир (домов) не учитываются интересы несовершеннолетних детей, проживающих в данном жилом помещении, в результате чего их жилищные права существенным образом ущемляются. Вот почему при заключении договоров купли-продажи квартир (домов) родителям или опекунам (попечителям) необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.

Недействительны сделки, совершенные вследствие заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств, недействительны также мнимая и притворная сделка. Мнимая это такая сделка, которая совершена лишь для вида, без намерения создать юридические последствия. Притворной признается сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку.

Во всех названных выше случаях сделки могут быть признаны недействительными только в судебном порядке. Иск в суд может подавать либо заинтересованное лицо (организация), либо прокурор.

Следует также иметь в виду, что для оспаривания сделки в суде установлен, в соответствии со ст. 71-85 Гражданского кодекса, трехлетний срок исковой давности. Срок этот начинает истекать с того момента, когда гражданин узнал или должен был узнать о том, что его права нарушены, что не всегда совпадает с моментом заключения или оформления договора.

Какими правилами следует руководствоваться при дарении квартиры (дома)?

В соответствии с действующим законодательством дарение это соглашение, по которому одна сторона передает бесплатно другой стороне имущество в собственность. Понятно, что даритель должен быть при этом собственником квартиры, дома. Когда же речь идет об их общей собственности, на дарение необходимо согласие всех остальных собственников.

Дарение оформляется соответствующим договором, который должен быть нотариально удостоверен. Такое удостоверение возможно только при наличии письменного согласия собственников, если таковые имеются.

После нотариального удостоверения договора и фактической передачи квартиры (дома) новому владельцу договор регистрируется в бюро технической инвентаризации.

Получение ордера на вселение в подаренную квартиру не требуется, равно как и необязательно использование такого жилья в качестве места постоянного проживания, т. е. гражданин, которому подарена квартира, при наличии у него постоянной прописки в жилом помещении даже в другом городе, не обязательно должен оттуда выписываться и прописываться в подаренное ему жилье.

Что же касается возможной отмены, т. е. признания договора дарения недействительным, то здесь действуют правила, уже рассмотренные нами при освещении вопроса о возможной недействительности договоров купли-продажи.

Каков порядок передачи квартир (домов) по наследству?

Под наследованием понимают переход гражданских прав и обязанностей умершего гражданина (наследователя) к его правопреемникам (наследникам). Правила, регулирующие связанные с этим переходом отношения, составляют отдельный институт гражданского права наследственное право (ст. 524-564 Гражданского кодекса).

Законодательством установлено два основания наследования: по завещанию и по закону. Наследование по закону имеет место тогда, когда нет завещания. Для наследования по закону важно то, что порядок, условия этого наследования, переход прав и обязанностей указаны в самом законе, а при наследовании по завещанию как определение круга наследников, так и переходящий к ним объем прав и обязанностей всецело определяется волей завещателя.

Завещание это личное распоряжение гражданина на случай смерти с назначением наследников. При наследовании по завещанию наследователь не связан кругом лиц, в пользу которых он может распоряжаться своим имуществом. Он вправе назначить наследниками лиц, не связанных с ним отношениями родства. В завещании завещатель может лишить прав наследования одного, нескольких или всех наследников по закону. Завещать свое имущество можно, наконец, не только гражданам, но и организациям, государству.

Завещание должно быть составлено в письменной форме, с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально удостоверено. Устные завещания, хотя бы в присутствии свидетелей, никакого юридического значения не имеют. Завещание, составленное позднее, отменяет предыдущее.

Если в силу физических недостатков, болезни или по иным причинам завещатель не может подписать завещание собственноручно, тогда в присутствии нотариуса или другого должностного лица, совершающего нотариальные действия, по его поручению завещание подписывается другими гражданами. При этом должны быть указаны причины, по которым завещатель не мог сделать этого сам.

При наследовании по закону, то есть при отсутствии завещания, круг лиц, призываемых к наследованию, определен в законе, и наследники призываются к наследованию в порядке установленной очередности. Гражданское законодательство устанавливает две очереди наследников по закону.

Круг наследников первой очереди определяется ст. 529 Гражданского кодекса, где указано, что при наследовании по закону наследниками первой очереди являются в равных долях дети, супруг и родители умершего. К числу наследников первой очереди относится также ребенок умершего, родившийся после его смерти. Внуки являются наследниками по закону, если ко времени открытия наследства нет в живых того из родителей, который был бы наследником: они наследуют поровну в той доле, которая причиталась бы при наследовании по закону их умершему родителю.

К наследникам второй очереди закон относит братьев и сестер умершего, а также деда и бабку умершего как со стороны отца, так и со стороны матери (ст. 530 ГК), которые наследуют при отсутствии наследников первой очереди или при непринятии наследства.

Обращаем внимание на то обстоятельство, что по действующему на Украине гражданскому законодательству племянники и племянницы после умерших теть и дядь и наоборот наследниками не являются.

Особую категорию наследников по закону составляют нетрудоспособные иждивенцы, к числу которых относятся женщины старше 55 лет, мужчины 60 лет, инвалиды I, II, III группы, а также лица, не достигшие 16 лет, а учащиеся 18 лет. Нетрудоспособные иждивенцы относятся к числу наследников по закону, если они состояли на иждивении умершего не менее одного года до его смерти. При наличии других наследников они наследуют наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию. Если же кроме них других наследников нет, все наследство полностью переходит к ним.

Временем открытия наследства признается день смерти наследодателя, местом открытия последнее постоянное место его жительства. Соблюдение этого правила имеет практический смысл, поскольку правильное определение места открытия наследства позволит определить ту нотариальную контору, которая осуществит выдачу свидетельства о праве на наследство или примет меры к охране наследственного имущества. Местом открытия наследства не всегда является место смерти наследодателя, если смерть наступила не по месту его постоянного жительства.

Открытие наследства еще не означает, что данное лицо стало наследником. Для получения наследства необходимо, чтобы наследник был призван к наследованию и принял его, т. е. выразил свою волю на приобретение имущественных прав и обязанностей. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками (ст. 548 Гражданского кодекса). В ст. 549 ГК содержатся указания на действия, которые свидетельствуют о принятии наследником наследства: если он фактически вступил в управление или владение наследственным имуществом, если он подал в государственную нотариальную контору по месту открытия наследства заявление о принятии наследства. Эти действия должны быть совершены в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Заявление наследник может лично представить в нотариальную контору, либо отправить его по почте. После принятия заявления наследнику может быть предложено представить недостающие для оформления наследства документы.

В той же нотариальной конторе наследнику выдается свидетельство о праве на наследство, являющееся правоподтверждающим актом.

Свидетельство выдается наследникам по закону по истечении шести месяцев со дня открытия наследства. При наследовании как по закону, так и по завещанию оно может быть выдано и ранее, если в нотариальной конторе имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, заявивших о выдаче свидетельства, других наследников нет.

За выдачу свидетельства о праве на наследство взимается госпошлина. Ее размер составляет при выдаче свидетельства:

одному из супругов, родителям, совершеннолетним детям 0,5% суммы наследства;

внукам, правнукам, братьям, сестрам, деду, бабушке 5% суммы наследства;

другим наследникам 10% суммы наследства.

Вместе с тем, в соответствии с п. 16 ст. 4 Декрета Кабинета Министров Украины "О государственной пошлине" граждане освобождаются от уплаты госпошлины за выдачу свидетельств о праве наследования на жилой дом, пай в ЖСК или квартиру, принадлежащие наследодателю на праве частной собственности, если они проживали в этом доме, квартире в течение шести месяцев с момента смерти наследодателя. Такая же льгота предусмотрена и при выдаче свидетельств о праве наследования на жилые дома в сельской местности при условии постоянного проживания граждан-наследников в этих домах и их работы в сельской местности.

Кто осуществляет контроль за содержанием домов, квартир, принадлежащих гражданам?

Контроль за содержанием домов, квартир, находящихся в частной собственности граждан, осуществляют исполнительные органы власти на местах. Контролируется не только состояние домов, квартир, но и соблюдение их собственниками строительных, архитектурных, противопожарных, санитарных и других установленных правил. Поэтому производить перестройку, перепланирование квартир, надстройку домов, сооружение надворных построек собственник может только после получения на это соответствующего разрешения.

Каковы гарантии прав граждан, имеющих в частной собственности жилой дом, квартиру?

Согласно Конституции Украины, Закону "О собственности" право собственности в Украине охраняется законом. Развивая это принципиальное положение, ст. 155 Жилищного кодекса устанавливает юридические гарантии прав собственника жилья. Она гарантирует, что принадлежащий ему дом, квартира не могут быть у него изъяты и он не может быть лишен права пользования своей собственностью. Исключения из этого общего принципа указаны в ст. 105, 107 Жилищного кодекса. В частности, жилой дом может быть изъят у гражданина, построившего или строящего дом, осуществившего его перестройку или пристройку без установленного разрешения, или с существенными отступлениями от проекта, с грубым нарушением строительных норм и правил.

Такое изъятие производится только в судебном порядке по иску местных органов исполнительной власти.

Принимая решение об изъятии дома (или его части), суд может лишить гражданина, осуществившего самовольное строительство, и лиц, проживающих вместе с ним, права пользования жилой площадью в изымаемом доме (ст.107 Жилищного кодекса).

В случае отсутствия у выселяемых другого жилья, пригодного для проживания, им предоставляется другое жилье, которое должно соответствовать санитарным и техническим нормам, но может быть менее благоустроенным, с меньшим количеством комнат. Жилье должно предоставляться той организацией, которой передается изымаемый дом.

Каковы права и обязанности членов семьи собственника жилого дома, не являющихся сособственниками?

Выше мы уже говорили о том, что при приватизации квартир в домах государственного жилищного фонда и наниматель, и члены его семьи становятся равноправными сособственниками (совладельцами) жилого помещения и отношения между ними регулируются нормами гражданского законодательства об общей собственности.

Иная ситуация возникает, когда гражданин купил квартиру у другого гражданина или организации, или купил либо построил (за счет собственных средств) жилой дом. В этом случае члены семьи владельца, проживающие вместе с ним, за исключением супруга владельца дома или квартиры, совладельцами такой квартиры (дома) не становятся.

Объем их прав в значительной мере уже прав самого собственника дома (квартиры). Согласно ст.156 Жилищного кодекса, член семьи собственника обладает только правом пользования жилым помещением и правом на вселение в него других членов семьи.

Объем права пользования жилым помещением у членов семьи такой же, как у самого собственника. Такой вывод следует из ч. I ст. 156 ЖК, где записано, что члены семьи пользуются жилым помещением наравне с собственником дома (квартиры). Этот принцип действует всегда, за исключением случаев, когда при вселении членов семьи в жилье собственника, они заключили между собой специальное соглашение.

Соглашением может быть установлено условие, ограничивающее или, наоборот, расширяющее права вселяемого на пользование жилыми помещениями. Например, собственник может дать согласие на вселение только при условии, что данный вселяемый член семьи будет пользоваться какой-то определенной комнатой из всех, имеющихся в доме (квартире).

Член семьи собственника пользуется правом вселения других членов семьи, например своего супруга. Но, в соответствии с законом, он имеет право вселять других членов семьи не в дом или квартиру вообще, т. е. в любое жилое помещение, а только в то, которое занимает сам. На вселение требуется получить согласие собственника. Исключение составляют случаи вселения несовершеннолетних детей к их родителям, когда такое согласие не является обязательным.

При прекращении семейных отношений с собственником (например, при разводе) бывшие члены его семьи не утрачивают право пользования занимаемыми жилыми помещениями. Но, если собственник не согласен, чтобы бывшие члены семьи пользовались его жильем бесплатно, они обязаны платить ему за пользование жильем и за коммунальные услуги. Размер платы за жилье устанавливается соглашением сторон. Платность пользования жильем не означает, вместе с тем, что бывшие члены семьи с момента прекращения семейных отношений приобретают статус нанимателей, жилищные права которых будут раскрыты ниже.

Выселение же членов семьи собственника (в том числе и бывших) возможно только в том случае, если они систематически портят или разрушают жилое помещение, используют его не по назначению, систематически нарушают правила проживания, что делает невозможным для других граждан проживание с ними в одной квартире или одном доме. Такое выселение производится только в судебном порядке и без предоставления выселяемому другого жилья.

Никакие другие причины, в том числе и ссылка на то, что занимаемое бывшим членом семьи помещение необходимо для проживания самому собственнику, юридического значения не имеют и основанием для выселения служить не могут.

Каковы основные правила найма жилья в доме (квартире), принадлежащих гражданину на праве частной собственности?

Как отмечалось выше, собственник жилья может распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе и сдать в наем.

Отношения по найму оформляются соответствующим договором, сторонами в котором выступают наймодатель (собственник жилья) и наниматель. Договором предусматривается предоставление наймодателем за плату жилого помещения нанимателю для проживания в нем.

В соответствии с законом договор заключается в письменной форме и должен быть зарегистрирован в местном органе исполнительной власти. Несоблюдение этих требований не влечет недействительности самого договора, но лишает стороны права, в случае спора, ссылаться в подтверждение наличия договора и его условий на свидетельские показания (ст. 46 Гражданского кодекса). В таком случае в качестве доказательств могут выступать только письменные документы.

Условия договора устанавливаются соглашением сторон, но при этом стороны не должны выходить за пределы, установленные для отдельных прав и обязанностей законом.

Предметом договора может быть как изолированное, так и неизолированное жилое помещение, а также часть комнаты. Не могут выступать предметом договора найма помещения, непригодные для проживания (например, подвал, сарай и т. п.). Эти помещения могут сдаваться собственником в найм (аренду), но при этом должен заключаться другой договор имущественного найма, который регулируется нормами не жилищного, а гражданского законодательства.

В домах и квартирах, принадлежащих гражданам, в отличие от найма жилья в государственном и общественном жилищном фонде, помещения могут сдаваться внаем на определенный срок, либо без указания срока по соглашению сторон.

Что же касается прав и обязанностей членов семьи нанимателя в домах (квартирах), принадлежащих гражданам, то они такие же, как и у членов семьи нанимателя в домах государственного и общественного жилищного фонда. Совместно проживающие члены семьи нанимателя пользуются наравне с ним всеми правами и несут все обязанности по договору.

Несколько отлично от статуса нанимателя государственного жилья решается вопрос о праве нанимателя вселять в снимаемое им по договору помещение других лиц. Одного желания нанимателя здесь недостаточно. Закон исходит из того, что вселение новых жильцов может повлиять на права и законные интересы хозяина жилья, а поэтому для вселения супруга нанимателя, совершеннолетних детей, других лиц (не обязательно родственников) требуется письменное согласие собственника жилья. Исключение здесь составляет только вселение несовершеннолетних детей к родителям.

Плата за пользование жильем, сроки ее внесения, порядок внесения платы за коммунальные услуги устанавливаются соглашением сторон. При определении размера платы учитывается площадь сдаваемых помещений, фактические затраты собственника жилья на обслуживание и ремонт квартиры (дома), сумма возмещения собственнику стоимости жилья и другие затраты.

Следует подчеркнуть, что полученные гражданином-владельцем квартиры или дома суммы от сдачи жилья в наем (за минусом затрат) являются его доходами и подлежат налогообложению.

Собственники квартир обязаны подавать в налоговую инспекцию декларацию о доходах от сдачи жилья (абз. 3 п. 16 Правил пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями).

При производстве капитального ремонта жилого дома (квартиры в доме), когда ремонт нельзя произвести без выселения нанимателя, он должен выселиться. При отказе нанимателя освободить жилое помещение, собственник может требовать его выселения в судебном порядке. В отличие от выселения из домов государственного жилищного фонда, при выселении по этому основанию из частных домов, квартир владелец не обязан предоставлять нанимателю на время проведения ремонта другое жилье.

Однако, так же как и в государственных квартирах, по окончанию капремонта нанимателю должно быть возвращено занимаемое им по договору жилье.

При решении вопроса о возможности изменения договора найма действуют те же правила, что и в домах государственного жилищного фонда: изменение условий договора допускается только по соглашению сторон.

Законодательство предоставляет нанимателю частного жилья широкие права на расторжение договора найма. Он может расторгнуть договор в любое время по любому основанию или даже не указывая основания (ст. 167 Жилищного кодекса). Согласие собственника жилья не является обязательным даже в том случае, когда договор был заключен на строго определенный срок. Предоставляя такие права нанимателю в части расторжения договора, закон не обязывает его возместить собственнику жилья убытки, которые он может понести из-за расторжения договора нанимателем. Естественно, наниматель должен выполнять все лежащие на нем обязанности и нести ответственность за их нарушение до дня расторжения договора.

Что же касается расторжения договора по инициативе владельца жилья, то его права в этом отношении значительно меньше, чем у нанимателя.

Согласно ч. II ст. 168 Жилищного кодекса, по инициативе наймодателя (собственника) договор может быть расторгнут только с согласия нанимателя.

Законом установлено два исключения из этого правила. В том случае, если договор был заключен на неопределенный срок и у наймодателя возникла необходимость использовать сдаваемые помещения для проживания членов своей семьи, он может потребовать расторжения договора, предупредив нанимателя за три месяца.

Второе исключение имеет место тогда, когда наниматель или лица, проживающие с ним, систематически разрушают или портят жилое помещение, используют его не по назначению или систематическим нарушением правил проживания делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а также когда они систематически не платят квартирную плату и плату за коммунальные услуги. В этом случае согласия нанимателя на расторжение договора, независимо от того, заключен ли он на определенный срок или без указания срока, не требуется.

При прекращении договора наниматель и совместно проживающие с ним лица обязаны освободить жилое помещение, а в случае отказа подлежат выселению в судебном порядке без предоставления жилья.

Закон гарантирует нанимателю сохранение договора и пользование занимаемым жильем в случае перехода права собственности на квартиру (дом) к другому лицу, например, в силу купли-продажи, дарения, наследования и т. д.

В соответствии с общим принципом жилищного законодательства о допустимости расторжения договора найма жилого помещения только по основаниям, установленным законом, ст. 170 Жилищного кодекса устанавливает правило, по которому при переходе права собственности на квартиру (дом), в которых находится сданное внаем жилое помещение, к другому лицу договор сохраняет силу до окончания указанного в нем срока, т. е. он является обязательным для нового собственника жилья.

В каком порядке обеспечиваются жильем граждане, если принадлежащий им дом подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка?

При сносе находящихся в частной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд этим гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда.

Кроме этого, собственникам домов по их выбору либо выплачивается стоимость сносимых домов, строений и устройств, либо предоставляется право использовать материалы от разборки этих домов и строений по своему усмотрению.

По желанию граждан вместо предоставления квартир им предоставляется возможность внеочередного вступления в члены ЖСК и получения в них квартир.

Перечисленные выше права закреплены в ст. 171 Жилищного кодекса.

Выбор вида компенсации за подлежащий сносу дом зависит от самого собственника.

При сносе дома, принадлежащего совместно проживающим супругам и их несовершеннолетним детям, семье предоставляется квартира и выплачивается денежная компенсация за дом.

Если дом принадлежит на праве общей долевой собственности двум или нескольким собственникам, которые проживают самостоятельными семьями, каждый из них может претендовать на предоставление ему отдельной квартиры и выплаты денежной компенсации пропорционально принадлежащей каждому из них доли в доме.

Предоставляемые квартиры должны находиться в черте данного населенного пункта, быть благоустроенными и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Гражданину-собственнику сносимого дома жилье должно предоставляться в виде отдельной квартиры, независимо от того, что в принадлежащем ему доме или части его он такой квартирой не пользовался. При решении вопроса о том, какую квартиру по числу комнат следует предоставить выселяемому собственнику, исходят из того количества комнат, которыми он и члены его семьи пользовались в сносимом доме. Это количество комнат определяется по плану дома.

С меньшим числом комнат квартира может предоставляться тогда, когда в противном случае у собственника образуются излишки жилой площади.

Жилое помещение, предоставляемое собственнику сносимого дома, должно быть не меньше того, которое он занимал с семьей, но в пределах нормы жилой площади. Это означает, что предоставление жилья производится в размерах не ниже средней обеспеченности жилой площадью в данном населенном пункте, а если собственник имел жилую площадь большую такой средней обеспеченности, то ему соответственно должно быть предоставлено жилое помещение не меньше того, которое он занимал, но не более 13,65 кв. м. на одного человека.

Когда в семье есть временно отсутствующие лица, за которыми по закону сохраняется жилая площадь, квартира предоставляется с учетом таких членов семьи. Если кто-то из проживающих в идущем под снос доме имеет право на дополнительную жилплощадь и фактически пользуется ею, жилое помещение предоставляется с учетом нормы дополнительной жилплощади.

Встречаются случаи, когда собственники без разрешения местных властей делают к своим домам пристройки, а иногда переоборудуют в жилые помещения веранды, кухни и т. п. Когда же дома сносятся, их владельцы требуют предоставления им квартир с учетом и этой площади, а также возмещения стоимости домов вместе с самовольными пристройками и переоборудованием. Следует знать, что такие требования удовлетворению не подлежат, поскольку они не основаны на законе.

Квартиры гражданам при сносе их домов в связи с изъятием земельных участков для предприятий, учреждений, организаций предоставляются этими предприятиями, организациями (кроме жилищно-строительных кооперативов). В остальных случаях предоставление квартир составляет обязанность местных Советов.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность временного предоставления квартиры собственнику, дом которого идет на снос. Поэтому квартира ему должна предоставляться сразу же в постоянное пользование.

Предоставление временного жилья может иметь место только с согласия гражданина. При этом организация, которая обязана по закону предоставить жилье, должна дать письменное обязательство об этом. В обязательстве должны быть указаны срок предоставления, размер жилой площади, количество комнат, показатели, характеризующие степень благоустройства квартиры и т. д. При наличии этого обязательства собственник имеет право требовать в судебном порядке предоставления ему квартиры той организацией, которая выдала обязательство и отказывается добровольно его исполнить после сноса дома и истечения указанного в обязательстве срока.

Бывшие члены семьи собственника дома, которые продолжают проживать в нем, но ведут отдельное хозяйство, обеспечиваются жильем наравне с нанимателями.

Если кто-нибудь из членов семьи прекратил вести общее с собственником хозяйство и создал самостоятельную семью, но продолжает проживать в доме, независимо от того, занимает ли он отдельное помещение или живет в комнате вместе с собственником, ему при выселении предоставляется отдельная квартира.

К другим гражданам, которые наряду с собственником дома и членами его семьи обеспечиваются квартирами в случае сноса, относятся бывшие члены семьи собственника, наниматели и другие лица, вселившиеся в установленном порядке (по договору найма, имеющие прописку и т. п.) при условии, что дом, идущий под снос, является их единственным постоянным местом проживания.

Предусмотренное законом право собственника сносимого дома на получение в виде компенсации стоимости дома, строений сохраняется и тогда, когда собственник в доме не проживает и обеспечен жильем по установленным нормам.

Стоимость подлежащих сносу домов и строений определяется по оценочным нормам в порядке, определенном Кабинетом Министров Украины. Компенсация выплачивается либо теми организациями, которым данный земельный участок отводится, либо органами исполнительной власти на местах.

IV. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ФОНДА 7 ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Что такое жилищно-строительный кооператив?

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) является организацией граждан, добровольно объединившихся на основе членства для удовлетворения своих жилищных потребностей путем строительства жилого дома за собственные средства, а также с помощью банковского кредита и последующей эксплуатации и управления этим домом.

Право граждан создавать и вступать в ЖСК, закрепленное ст. 133 Жилищного кодекса, представляет собой одну из форм реализации конституционного права граждан Украины на жилище.

Получение квартиры в доме ЖСК неразрывно связано с членством в ЖСК, последнее является непременным условием предоставления кооперативной квартиры. Это в равной мере относится как к первоначальному заселению дома ЖСК, так и к случаям заселения освободившихся в нем квартир. Поэтому жилье в доме ЖСК не может быть предоставлено лицу, не принятому в члены данного кооператива в установленном законом порядке.

Какими нормативными актами регулируется правовой статус ЖСК?

Такими нормативными актами являются Жилищный кодекс, Правила учета граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив, утвержденные постановлением Совета Министров УССР и Укрсовпрофа 5 июня 1988 г. с последующими изменениями и дополнениями, Примерный устав жилищно-строительного кооператива, утвержденный постановлением Совета Министров УССР 30 апреля 1985 г., постановление Кабинета Министров Украины "О дальнейшем развитии жилищно-строительной (жилищной) кооперации" от 20 октября 1992 г., ряд других актов.

Каков порядок учета граждан, желающих вступить в ЖСК?

Порядок учета граждан, желающих вступить в ЖСК урегулирован ст. 134-136 Жилищного кодекса, положения которых развиты и конкретизированы в Правилах учета граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив (далее Правила). Правила регулируют также порядок направления граждан в кооперативы. Органы исполнительной власти на местах, министерства, ведомства, предприятия, учреждения, организации независимо от подчиненности обязаны строго соблюдать упомянутые Правила.

Вступлению граждан в ЖСК предшествует принятие их на учет желающих вступить в кооператив. Такой учет ведется местными органами исполнительной власти, а также на предприятиях, в учреждениях, организациях, при которых организуются кооперативы. Их работники вправе становиться на учет и по месту работы и по месту жительства.

Если в семье есть несколько работающих, то в соответствии с п. 3 Правил она может состоять на кооперативном учете по месту работы одного из членов семьи (по их выбору) и по месту жительства. Семья также может одновременно состоять и на квартирном, и на кооперативном учете.

Пенсионеры принимаются на кооперативный учет по месту прежней работы при условии, что они оставили там работу именно в связи с уходом на пенсию. На учет по месту жительства они принимаются независимо от причин увольнения.

Общим основанием для принятия граждан на кооперативный учет является их нуждаемость в улучшении жилищных условий. Такая нуждаемость имеется прежде всего у тех, кто обладает правом быть принятым на квартирный учет (основания принятия на квартучет рассмотрены нами ранее).

Кроме того, на кооперативный учет могут быть приняты также граждане, обеспеченные жильем ниже уровня средней обеспеченности жилой площадью в данном населенном пункте.

Общим условием принятия на кооперативный учет является постоянное проживание в данном населенном пункте, т. е. проживание с соответствующей пропиской. Обычно требуется постоянная прописка. Однако на практике некоторые категории постоянных жителей (например, работники, проживающие в общежитиях) имеют временную прописку, что не лишает их права быть принятыми на кооперативный учет.

Правила кооперативного учета предусматривают также возможность установления продолжительности времени постоянного проживания в данном населенном пункте, необходимой для принятия на учет. Но такое условие может быть установлено не для всех населенных пунктов, а только для городов Киева, Севастополя, областных центров, городов с населением свыше 250 тыс. человек и курортных местностей. Продолжительность времени постоянного проживания определяется решением местных органов исполнительной власти. Это условие не распространяется на лиц, пользующихся правом первоочередного вступления в ЖСК.

П. 10 Правил кооперативного учета содержат исключение из общего правила о постоянном проживании в данном населенном пункте как необходимом условии принятия на кооперативный учет. С разрешения местной исполнительной власти (на уровне области) и областного совета профсоюзов предприятия, учреждения и организации могут принимать на учет своих работников, проживающих не в том населенном пункте, где расположена их организация (в пределах одного района), а крупные стройки и строящиеся предприятия, расположенные в малых населенных пунктах (с населением до 50 тыс. человек) своих работников, проживающих в других населенных пунктах.

Что касается жителей пригородной зоны, работающих в городе, то для взятия их на учет требуется, чтобы они проработали на данном предприятии не менее 10 лет.

Если требование о нуждаемости в улучшении жилищных условий предъявляется к гражданам, когда речь идет об общем правиле принятии на учет в населенном пункте по месту жительства, то оно является тем более необходимым в исключительных случаях, о которых говорилось выше. При этом отсутствие у работника жилья в том населенном пункте, где он работает, не рассматривается как наличие у него нуждаемости в улучшении жилищных условий. Последняя определяется исходя из Жилищных условий гражданина по месту его постоянного жительства.

Граждане принимаются на кооперативный учет: по месту жительства решением местного органа исполнительной власти, по месту работы совместным решением администрации и профкома, которое затем утверждается в исполкоме районного Совета.

Граждане состоят на кооперативном учете до получения квартиры в доме кооператива. Исключение составляет только снятие с учета, которое согласно п. 22 Правил может происходить по причинам:

1) улучшения жилищных условий;

2) выезда на постоянное место жительства в другой населенный пункт;

3) прекращения трудовых отношений с организацией лица, состоящего на учете по месту работы, кроме:

а) ухода на пенсию;

б) призыва на военную службу;

в) направления предприятием на учебу;

г) если на том же предприятии, в учреждении, организации работает член семьи гражданина, состоящего вместе с ним на учете. Сохраняется право дальнейшего пребывания на учете за членами семьи в случае смерти лица, состоявшего на учете;

4) осуждения к лишению свободы на срок свыше 6 месяцев;

5) представления не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для принятия на учет, или неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии на учет.

Снятие с учета производится органами, вынесшими или утвердившими решение о принятии на учет.

Каковы условия приема граждан в члены ЖСК?

В соответствии с примерным уставом ЖСК граждане принимаются в члены кооператива по достижении ими восемнадцатилетнего возраста, а вступившие в брак или поступившие на работу до достижения этого возраста соответственно со времени вступления в брак или поступления на работу.

Как исключение из общего правила, Примерным уставом предусмотрена возможность принятия в члены ЖСК несовершеннолетнего наследника члена кооператива, проживающего совместно с ним. В случае принятия таких лиц в кооператив до достижения ими совершеннолетия их права и обязанности осуществляют опекуны (попечители).

Примерный устав не содержит правила о наличии у вступающего в кооператив самостоятельного заработка, поэтому в члены ЖСК в общем порядке могут приниматься пенсионеры, студенты, аспиранты и т. д.

Как уже отмечалось, в члены кооператива принимаются граждане, постоянно проживающие в данном населенном пункте и состоящие на учете желающих вступить в ЖСК либо пользующиеся правом внеочередного приема в члены кооператива.

Условие о постоянном проживании и пребывании на кооперативном учете не распространяется на лиц, вступающих в члены кооператива в связи с обменом (в том числе междугородним) занимаемого ими жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда или в доме другого ЖСК на квартиру в доме данного кооператива.

В соответствии с п. 55 Примерного устава независимо от пребывания на учете принимаются в кооператив члены семьи члена кооператива, исключенного из него вследствие выезда на другое постоянное место жительства, а также по причине систематического разрушения, порчи бывшим членом кооператива жилого помещения или использования его не по назначению, из-за невозможности совместного проживания с таким гражданином. В случае раздела квартиры между членом кооператива и его бывшим супругом на таких же условиях принимается в кооператив бывший супруг.

С целью стимулирования развития жилищно-строительной кооперации в сельской местности Примерным уставом ЖСК установлено, что в члены кооператива, организуемого в селе или поселке, могут приниматься граждане, постоянно проживающие и состоящие на кооперативном учете не только в этом селе или поселке, но и в другом населенном пункте в пределах данного района.

Что представляет собой очередность приема в члены кооператива?

Законодательство различает очередность приема граждан в организуемые и в действующие кооперативы.

Очередность приема в члены организуемого кооператива определяется по времени принятия на учет либо включения в списки лиц, пользующихся правом первоочередного вступления в кооператив. Для граждан, пользующихся правом внеочередного вступления в кооператив, очередность определяется по времени включения в отдельный список, который местные органы исполнительной власти, предприятия, учреждения, организации ведут помимо Книги учета лиц, состоящих в очереди на вступление в ЖСК.

Принцип очередности исключает субъективный подход при приеме в члены ЖСК. Вместе с тем он не означает, что степень нуждаемости в улучшении жилищных условий, заслуги перед государством, отношение к труду, состояние здоровья и другие обстоятельства не имеют значения. Именно с учетом этих факторов наряду с приемом в ЖСК в порядке общей очереди законодательством предусмотрен прием в них в первую очередь и вне очереди.

В первую очередь в члены ЖСК принимаются граждане, состоящие на учете для получения жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также граждане, пользующиеся в соответствии с действующим законодательством правом первоочередного получения жилья в домах этих фондов (круг таких лиц был рассмотрен нами ранее).

Установленный Жилищным кодексом (ст. 54) перечень лиц, пользующихся правом первоочередного получения жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда, не является исчерпывающим. Согласно Правилам квартирного учета (подп. 14 п. 44) указанное право имеют лица, проживающие в ветхих домах, не подлежащих капитальному ремонту. В соответствии с законодательством о военнослужащих, правом на получение жилья в кооперативах в первую очередь пользуются отдельные категории военнослужащих. Примерным уставом ЖСК (п. 9) предусмотрен первоочередной прием в ЖСК граждан из числа молодых семей при рождении ребенка в первые три года после бракосочетания. Первоочередное право на вступление в ЖСК имеют граждане, передающие предприятиям, учреждениям, организациям, а также местным органам исполнительной власти квартиры, занимаемые ими в домах государственного и общественного жилищного фонда. Это право предоставлено также лицам, отнесенным законодательством к 3-й категории граждан, пострадавших в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС.

Вне очереди в члены ЖСК принимаются граждане, пользующиеся в соответствии со ст. 46 Жилищного кодекса правом внеочередного получения жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда. Кроме того, таким правом обладают отдельные категории военнослужащих (в том числе бывших). Возможность внеочередного вступления в члены ЖСК и получения в них квартиры имеют граждане, дома которых идут под снос в связи с изъятием земельных участков. Администрации предприятия, учреждения, организации и профкому с согласия трудового коллектива разрешается направлять в ЖСК вне очереди из числа состоящих на кооперативном учете высококвалифицированных специалистов и других работников с учетом их трудового вклада.

В члены действующего ЖСК принимаются прежде всего граждане, пользующиеся преимущественным правом на вступление в данный кооператив (п. 9 Примерного устава ЖСК). К их числу относятся совершеннолетний член семьи члена кооператива, проживающий совместно с ним, которому член кооператива передал свой пай, или родственник, или другое лицо, которому член кооператива в установленном порядке передал квартиру.

В случае раздела квартиры между членом кооператива и его бывшим супругом преимущественное право на вступление в данный кооператив имеет бывший супруг.

Как установлено в п. 51 Примерного устава ЖСК, при выбытии члена ЖСК из кооператива до заселения дома либо исключения его из кооператива в связи с выездом на другое постоянное место жительства или неуплатой паевого взноса член его семьи, состоящий вместе с ним на учете, имеет преимущественное перед другими лицами право на вступление в кооператив. Супругу члена кооператива, которому принадлежит право на часть паенакопления, предоставляется преимущество перед другими членами семьи. Преимущество при вступлении в действующий кооператив имеют также лица, вступающие в него в связи с обменом.

Требования граждан, имеющих это право, о признании неправильным отказа в приеме их в члены данного кооператива и о праве пользования жилым помещением рассматривают суды. Что же касается права на вступление вне очереди и в первую очередь в один из организующихся кооперативов, то такое право охраняется в административном порядке и судебной защите не подлежит.

Направление в ЖСК граждан, состоящих на кооперативном учете или в списке первоочередников либо внеочередников производится местными органами исполнительной власти либо по месту работы администрацией и профкомом в порядке очередности. О желании вступить в кооператив граждане подают соответствующее заявление.

Определенного соотношения, в котором в ЖСК граждане должны направляться вне очереди, в первую очередь и в порядке общей очереди, Жилищный кодекс и Примерный устав ЖСК не устанавливают. Оно зависит от конкретных условий: количества квартир в домах ЖСК, организуемых в данном году; числа граждан, состоящих на кооперативном учете, и в списках первоочередников и внеочередников, сроков пребывания тех и других соответственно на учете и в списке; числа граждан первоочередников и внеочередников, сроков пребывания тех и других в соответствующем льготном списке и т. д. Однако при всех условиях соотношение, о котором идет речь, должно быть таким, чтобы оно обеспечивало гражданам, пользующимся льготами в части очередности, их реализацию, а именно вступление в кооператив в более короткие сроки по сравнению с гражданами, не имеющими таких льгот.

Какой порядок организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов?

Одним из организационных начал жилищно-строительной кооперации является принцип добровольности. Кооператив формируется из числа граждан, желающих вступить в его члены.

Цель организации ЖСК строительство жилого дома и обеспечение тем самым жильем членов кооператива и их семей за собственные средства с помощью банковского кредита.

В соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от 20 октября 1992 г. "О дальнейшем развитии жилищно-строительной (жилищной) кооперации" предусмотрено предоставление членам ЖСК льготных кредитов. Кредиты предоставляются ЖСК на строительство жилых домов в размере 90% стоимости строительства дома на срок до 30 лет с ежегодным погашением равными частями. Члены ЖСК, общие годовые расходы которых на погашение кредита с учетом процентной ставки превышают 20% совокупного годового дохода семьи, пользуются льготным государственным кредитом с оплатой 3% годовых. Льготные кредиты предоставляются также другим категориям граждан, которым эти льготы установлены в соответствии с действующим законодательством.

Сооружение дома не завершающая стадия деятельности кооператива, а только первоначальный этап, поскольку в дальнейшем на кооператив возлагается обязанность по обеспечению эксплуатации построенного дома. Законодательством предусмотрено, что ЖСК могут также приобретать подлежащие капитальному ремонту и реконструкции жилые дома, осуществлять их ремонт, реконструкцию и последующую эксплуатацию.

Организуются ЖСК либо по территориальному при местных органах исполнительной власти, либо по производственному при предприятиях, учреждениях, организациях, принципу.

Поскольку после окончания строительства кооперативного дома каждому члену кооператива должна быть предоставлена отдельная квартира (ст. 141 Жилищного кодекса), число граждан, вступающих в организуемый кооператив, должно соответствовать количеству квартир в доме, запланированном к строительству. Это положение закреплено и в Примерном уставе ЖСК.

На основании заявлений граждан, состоящих на кооперативном учете, с соблюдением установленной очередности органы исполнительной власти на местах или администрация предприятия совместно с профкомом составляют списки граждан, вступающих в данный кооператив, и членов их семей и проводят общее собрание граждан, на котором принимается решение об организации кооператива.

Решение собрания и список вступающих в кооператив утверждается местным органом исполнительной власти. При этом с учетом заявлений граждан и исходя из требований Примерного устава в части предельного размера жилой площади и количества комнат, определяются типы квартир (однокомнатные, двухкомнатные и т. д.), которые будут предоставляться. На этом этапе решается вопрос только о типе квартиры. Ее номер и размер площади становятся известны позднее после распределения квартир между членами кооператива.

В соответствии с Примерным уставом ЖСК распределение квартир между членами кооператива производится перед сдачей дома в эксплуатацию. На этом (втором) этапе на основании решения, принятого при организации кооператива, выносится решение о предоставлении члену кооператива конкретной квартиры того типа, который был определен первоначально. Следует подчеркнуть, что в соответствии с Примерным уставом ЖСК первоначально принятое решения о выделении члену кооператива квартиры определенного типа может быть пересмотрено только при наличии просьбы об этом самого члена кооператива.

Распределение квартир является компетенцией общего собрания членов кооператива. Споры о распределении жилья между членами ЖСК судам не подведомственны.

Решение о распределении принимается большинством не менее 3/4 голосов присутствующих на собрании членов кооператива.

Метод распределения квартир Примерным уставом не определен. На практике в некоторых случаях распределение поручается правлению кооператива, инициативной группе или же специально создаваемой для этого комиссии, предложения которых впоследствии рассматриваются и утверждаются общим собранием.

Наиболее часто квартиры в кооперативных домах распределяются по жребию. Жеребьевка производится по группам между членами кооператива, имеющими право согласно первоначально принятому решению на получение квартиры данного типа. Иногда она проходит в два этапа вначале определяется очередность, по которой будет тянуться жребий с номером квартиры данного типа, а затем тянутся сами жребии.

При распределении квартир существенную роль играют поправочные коэффициенты к стоимости квартир, которые в соответствии с Примерным уставом ЖСК (п. 12) могут быть введены до распределения квартир. В результате их применения квартиры, расположенные на неудобных этажах, с худшей ориентацией и т. п. оплачиваются ниже их строительной стоимости.

После утверждения решения об организации кооператива созывается общее собрание для принятия устава кооператива.

Устав принимается в соответствии с Примерным уставом ЖСК и регистрируется в местном органе исполнительной власти. Устав может уточнять или дополнять нормы, содержащиеся в Примерном уставе ЖСК. Его положения, однако, не могут противоречить Примерному уставу. Если имеются расхождения между положениями устава конкретного кооператива и Примерного устава, действуют положения последнего. Суд не применяет правила, содержащиеся в уставе данного кооператива, если они не соответствуют законодательству.

Вносимые в устав кооператива изменения и дополнения также подлежат регистрации.

Со дня регистрации устава кооператив приобретает права юридического лица, пользуется штампом и печатью с обозначением своего наименования.

Завершающей стадией организации ЖСК является созыв общего собрания, на котором избираются правление и ревизионная комиссия. Собрание утверждает также согласованные с местными властями и строительной организацией проект и сводную смету и устанавливает размер вступительного взноса.

Граждане считаются членами кооператива с дня регистрации. Поэтому пересмотр утвержденного списка членов кооператива после регистрации не допускается. Вопрос об исключении из кооператива может быть решен только при наличии предусмотренных законодательством оснований и в установленном порядке.

Контроль за деятельностью ЖСК, за эксплуатацией и ремонтом принадлежащих им домов, осуществляют местные органы исполнительной власти. Согласно ст. 138 Жилищного кодекса, местный орган исполнительной власти вправе отменить решение общего собрания или правления кооператива, если оно противоречит законодательству.

Каков порядок предоставления квартиры члену ЖСК?

Как уже отмечалось, распределение квартир между членами вновь организуемого кооператива и предоставление квартир является исключительной компетенцией общего собрания членов кооператива. Решение общего собрания приобретает юридическую силу после его утверждения местным органом исполнительной власти.

Квартиры в кооперативных домах предоставляются членам ЖСК в постоянное пользование. Это означает, что член кооператива может быть лишен права на квартиру только в случае исключения его из кооператива по основаниям и в порядке, установленном законодательством.

Предоставление квартир производится в пределах 13,65 кв. м. жилой площади на одного человека, но не менее уровня средней обеспеченности жильем в данном населенном пункте.

Предоставляемая квартира должна быть благоустроенной, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов.

Квартира предоставляется члену кооператива на членов его семьи, указанных в заявлении о вступлении в кооператив. Член кооператива имеет право включить в заявление детей, родившихся после принятия его на учет, и жену (мужа), позднее вселившегося в жилое помещение, занимаемое супругом, состоящим на учете.

В случаях, когда жилая площадь квартиры, предусмотренная принятым для строительства типовым проектом, превышает для данной семьи предельную норму (т. е. 13,65 кв. м. на одного человека), эта квартира предоставляется члену кооператива при условии, что количество комнат не превышает число членов семьи.

При наличии у члена кооператива или у кого-либо из членов его семьи права на дополнительную жилплощадь, размер предоставляемой квартиры, в отличие от предоставления квартир в домах государственного или общественного жилищного фонда, определяется с учетом такого права. В этом случае допускается предоставление квартиры с количеством комнат, превышающим число членов семьи.

Решение о предоставлении квартиры, утвержденное в установленном порядке, может быть пересмотрено только по просьбе самого члена кооператива. Сказанное распространяется и на случаи, когда до заселения дома состав семьи члена кооператива изменяется (уменьшается или увеличивается), в результате чего выделенная ему квартира перестает отвечать изложенным выше требованиям, предъявляемым к кооперативному жилью. Даже в этих случаях (п. 29 Примерного устава ЖСК) другая квартира в данном доме, соответствующая изменившемуся составу семьи, предоставляется члену кооператива только при наличии его просьбы об этом.

Заселение квартир в доме ЖСК производится по ордерам, выдаваемым местным органом исполнительной власти. Такой порядок установлен как для вновь организуемых, так и для действующих кооперативов. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке (см. приложение N11).

Имеет ли член жилищно-строительного кооператива, нуждающийся в улучшении жилищных условий, при освобождении жилья в доме кооператива какие-либо преимущества перед другими претендентами?

Да, имеет. Согласно ст. 142 Жилищного кодекса, член ЖСК, нуждающийся в улучшении жилья, имеет преимущественное право на получение квартиры, освобождающейся в доме этого кооператива. Поскольку ни Жилищный кодекс, ни Примерный устав ЖСК не содержат требования о необходимости пребывания на квартирном или кооперативном учете, член кооператива, нуждающийся в улучшении условий проживания, может осуществить преимущественное право на получение освободившейся квартиры и тогда, когда он на учете не состоит.

В соответствии с Примерным уставом ЖСК при предоставлении члену ЖСК освободившейся в доме квартиры должны соблюдаться требования в отношении максимального и минимального размера жилплощади и предельного количества комнат, о чем было сказано выше. Поскольку других ограничений в данном случае законодательство не содержит, член кооператива, используя свое преимущественное право, может получить квартиру как большей жилой площади на всю семью, так и равноценной либо меньшей, в которую он вправе переехать с отдельными членами семьи, оставив других в ранее занимаемой квартире.

Решение вопроса о предоставлении освободившегося жилья принимает общее собрание. Заселение такого помещения производится по ордеру.

Если на освободившуюся квартиру претендует несколько членов кооператива, то вопрос о том, кому отдать предпочтение, решается общим собранием с учетом времени возникновения у каждого из претендующих нуждаемости в улучшении жилья, наличия права на льготы и т. д. Споры между претендентами суду не подведомственны.

Член кооператива, не нуждающийся в улучшении жилья, но желающий заменить занимаемую им квартиру на другую с таким же количеством комнат, но на более удобном этаже, с лучшей ориентацией или планировкой и т. д., также имеет преимущественное право на освободившуюся квартиру. Но воспользоваться этим правом он может при отсутствии претендентов из числа членов кооператива, имеющих основания для улучшения жилья, или при их отказе от квартиры.

В соответствии с Примерным уставом ЖСК члены семьи члена кооператива при условии вступления в него, также имеют преимущественное право на получение освободившегося жилья. Но, в отличие от самого члена кооператива, они должны не только иметь основания для улучшения жилья, но и состоять на кооперативном учете. Кроме того, реализовать это право они могут только при отсутствии желающих из числа членов кооператива.

Вследствие раздела кооперативной квартиры между членом кооператива и его супругом и между наследниками умершего члена кооператива квартира становится общей переходит в пользование двух и более членов кооператива. Если один из них выбывает из кооператива и освобождает комнату (комнаты), преимущество перед всеми другими лицами на ее получение имеет член кооператива, проживающий в данной квартире. Причем этим правом он может воспользоваться независимо от наличия нуждаемости в улучшении жилья, размеров квартиры. Образование излишней площади в данном случае значения не имеет.

Квартира, освобождающаяся в доме ЖСК, может предоставляться гражданам, вновь принятым в кооператив, только при отсутствии в данном кооперативе претендентов на нее или если они отказались от ее получения.

Допускается ли обмен квартиры в доме ЖСК?

Член ЖСК имеет право не только бессрочно пользоваться полученной квартирой, но и распоряжаться ею в установленных законом пределах.

Право члена ЖСК на обмен занимаемого им помещения закреплено в ст. 143 Жилищного кодекса.

Правомочия члена ЖСК по распоряжению квартирой ограничены правами проживающих совместно с ним членов семьи, которые имеют равное право пользоваться этим помещением. Поэтому для обмена член кооператива должен получить письменное согласие указанных выше лиц. Если такого согласия нет, член кооператива и его супруг, которому принадлежит право на часть паенакопления, могут требовать принудительного обмена в судебном порядке (п. 39 Примерного устава ЖСК). Принудительного обмена может требовать бывший супруг, а также другой член семьи, за которым признано право на часть паенакопления. Остальные члены семьи, не имеющие такого права, с иском в суд о принудительном обмене обращаться не могут.

Обмен кооперативной квартиры допускается при условии приема в члены кооператива лица, вселяющегося в связи с обменом в указанный дом. По законодательству, как уже отмечалось, лицо, вступающее в кооператив в связи с обменом, имеет на то преимущественное перед всеми другими лицами право. При отказе приема в кооператив такого лица спор разрешается только в судебном порядке.

Обмен квартирами между членами одного и того же ЖСК производится по решению общего собрания. В случае возражения общего собрания спор также подведомствен суду.

Соглашение об обмене во всех указанных выше случаях вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых местными органами исполнительной власти.

При обмене государственной квартиры на кооперативную лицо, вступающее в кооператив в связи с обменом, обязано внести на счет кооператива паевой взнос, соразмерный размеру паенакопления выбывшего члена кооператива. Невыполнение этого требования является основанием для признания обмена недействительным. Исключение составляет обмен между близкими родственниками, к которым в данном случае закон относит родителей, детей, деда, бабку, родных братьев и сестер.

Общее собрание членов кооператива может отказать в обмене квартир в доме одного и того же кооператива или в приеме в члены кооператива лица, вступающего в него в связи с обменом, а местные органы исполнительной власти в выдаче ордера при наличии тех же условий, при которых не допускается обмен в домах государственного или общественного жилищного фонда. Эти условия были рассмотрены нами ранее.

Какими правами пользуются члены семьи члена жилищно-строительного кооператива?

В соответствии с ч. 1 ст. 145 Жилищного кодекса члены семьи, вселившиеся в кооперативную квартиру вместе с членом кооператива и проживающие там, имеют равное с ним право пользования этой квартирой. Это относится и к лицам, позднее вселившимся в установленном порядке, если при их вселении не было заключено другое соглашение о порядке пользования помещениями.

При временном отсутствии члена семьи кооператива, которому принадлежит право на часть паенакопления, за ним сохраняется жилое помещение независимо от причин и срока отсутствия.

Этот член семьи может быть признан утратившим право на жилое помещение только в случае выбытия на другое постоянное место жительства.

При временном отсутствии других членов семьи члена кооператива право пользования жильем за ними сохраняется в порядке, установленном для домов государственного или общественного жилищного фонда.

Член семьи, в том числе и не имеющий права на часть паенакопления, имеет право обменять приходящуюся на его долю часть жилой площади при варианте так называемого "семейного" обмена (когда въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи).

Член кооператива может произвести обмен, а также сдать квартиру (часть квартиры) внаем только с согласия членов семьи. Их согласие требуется и для вселения членов кооператива в квартиру своего супруга, детей (кроме несовершеннолетних), родителей, других лиц. Таким образом, права членов кооператива в известной мере ограничены правомочиями проживающих с ними членов семьи.

Однако, в отличие от члена кооператива, кроме супруга, которому принадлежит право на часть паенакопления, члены семьи не вправе требовать раздела помещения, сдачи внаем, а также вселения других лиц, за исключением несовершеннолетних детей.

Член кооператива имеет право в установленном порядке передать свой пай кому-либо из постоянно проживающих с ним членов семьи. Это лицо пользуется преимуществом перед всеми другими лицами на вступление в данный кооператив.

Со смертью члена кооператива открывается наследство. При этом следует иметь в виду, что к наследникам переходит не квартира, а пай умершего. Кооперативная квартира, если член кооператива не внес за нее полностью паевой взнос, не является его собственностью и поэтому не выступает в качестве объекта наследования. Наследники, пользовавшиеся квартирой при жизни наследодателя и вселившиеся в квартиру в установленном порядке, сохраняют право дальнейшего пользования ею. Необходимым условием для этого есть вступление в члены кооператива.

Допускается ли раздел кооперативной квартиры?

В отличие от домов государственного жилищного фонда, раздел квартиры в доме ЖСК допускается, согласно ст. 146 Жилищного кодекса, только между супругами и только в случае расторжения брака между ними, при условии, что пай является совместной собственностью супругов и каждому из них возможно выделить изолированное помещение.

Для того, чтобы разобраться в юридических тонкостях сложного вопроса раздела кооперативной квартиры между бывшими супругами, необходимо четко уяснить значение понятий "пай" и "паенакопление".

Паенакопление это сумма паевых взносов члена кооператива, внесенных для строительства дома и числящихся на его лицевом счете в кооперативе. Право на паенакопление (его часть) представляет собой право на денежную стоимость пая. Право на пай включает в себя кроме права на паенакопления также права на членство в кооперативе и на пользование кооперативной квартирой.

Право на пай как на членство в кооперативе принадлежит только члену кооператива. Другие члены его семьи, в том числе и супруг, им не обладают. Право же на денежную стоимость пая принадлежит как члену кооператива, так и его супругу, если паенакопление составляет их общую собственность.

Другие члены семьи члена кооператива при его жизни правом на пай не пользуются и потому не могут претендовать на раздел пая и квартиры.

Как уже отмечалось, обязательным условием раздела пая и квартиры является совместная собственность супругов на паенакопление. В соответствии со ст. 22 Кодекса законов о браке и семье Украины имущество, нажитое во время брака есть общая совместная собственность супругов (кроме имущества, полученного каждым из супругов в дар или в порядке наследования). Поэтому, пай, внесенный супругами в ЖСК в период совместного проживания за счет общих средств является их совместным имуществом и подлежит разделу на общих основаниях, т. е. в равных долях.

Если между бывшими супругами имеется согласие по всем вопросам, связанным с разделом пая и квартиры, они подают совместное заявление в ЖСК. Общее собрание принимает соответствующее решение. Когда такого согласия нет, раздел пая и квартиры производится судом. С иском о разделе имеет право обратиться как бывший супруг, так и сам член кооператива (см. приложение N12).

Если разделить квартиру невозможно, бывший супруг, за которым признано право на часть паенакопления, вправе требовать от супруга члена кооператива, денежной компенсации, соответствующей его части паенакопления. По получении ее он обязан освободить занимаемое помещение, а в случае отказа подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилья.

Допускается ли исключение из ЖСК?

Да, законом такая возможность предусмотрена. В соответствии со ст. 147 Жилищного кодекса член ЖСК может быть исключен из кооператива в случаях:

1) представления не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для приема в кооператив, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о приеме в члены кооператива;

2) установления приговором суда, что паевой взнос состоит из средств, добытых преступным путем;

3) систематического разрушения или порчи жилого помещения, использования его не по назначению, или систематического нарушения правил проживания, делающего невозможным для других проживание с членом кооператива в одной квартире или в одном доме, если меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными;

4) систематической сдачи жилого помещения внаем с целью извлечения нетрудовых доходов;

5) выезда на другое постоянное место жительства;

6) неуплаты паевого взноса;

7) систематической неуплаты без уважительных причин взносов в погашение банковского кредита либо взносов на эксплуатацию и ремонт дома.

Примерным уставом ЖСК (п. 50) основанием для исключения из ЖСК предусмотрено также неполучение членом кооператива ордера и незаселение квартиры без уважительных причин в течение месяца со дня выдачи ордеров членам данного кооператива.

Решение об исключении из кооператива принимает общее собрание. Это решение может быть оспорено членом ЖСК в судебном порядке (см. приложение N13).

В каких случаях допускается выселение из дома ЖСК?

Перечень этих случаев содержится в ст. 148 Жилищного кодекса.

Исключенный из ЖСК член кооператива утрачивает право пользования квартирой и при отказе освободить ее подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилья (см. приложение N14).

Если член кооператива исключен из него по основаниям, предусмотренным п. 1, 2, 4, 6, 7 ст. 147 Жилищного кодекса (см. предыдущий параграф), то выселению подлежат также члены его семьи и другие проживающие с ним лица.

Выселяется без предоставления другого жилья выбывший член кооператива (например, в связи с получением другого жилья), кроме случая передачи пая члену семьи.

Члены семьи члена ЖСК могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если они систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил проживания делают невозможным для других проживание в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.

Освободившееся в результате выселения помещение поступает в распоряжение кооператива и заселяется в обычном порядке.

Имеет ли право член ЖСК, выбывший из кооператива, на возврат суммы паенакопления?

Да, имеет. Согласно п. 53 Примерного устава ЖСК лицу, выбывшему из ЖСК, возвращается внесенная им сумма накопления, кроме случая исключения из кооператива из-за установления приговором суда, что паевой взнос состоит из средств, добытых преступным путем.

Вступительный взнос и средства, внесенные членом кооператива на проведение капитального ремонта и другие цели, возврату не подлежат. Индексация суммы накопления, возвращаемой бывшему члену кооператива, законодательством не предусмотрена.

Изменяется ли правовой статус кооперативной квартиры после полного внесения членом кооператива паевого взноса за нее?

Да, изменяется. В соответствии со ст. 15 Закона Украины "О собственности" член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование, приобретает право собственности на квартиру. При этом квартира, являющаяся ранее собственностью ЖСК переходит в частную собственность гражданина. Отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением такой квартирой будут регулироваться правилами, установленными для частного жилищного фонда, рассмотренными нами ранее.

Полная законодательная база, Судебная практика, Формы и бланки,

Комментированное законодательство, Публикации, Статьи,

Юридическая консультация, Украинский Правовой форум.

Все это вы можете найти на www.zakoni.com.ua

Данный материал скачен с сайта Всеукраинский Юридический Портал - www.zakoni.com.ua

Изменение текста документов и/или их использование, с какой либо другой целью,

кроме личного пользования, является нарушением авторского права и преследуется законом!

Этот материал, не несет в себе не какого коммерческого характера и представлены

исключительно для ознакомительного просмотра, и подлежат уничтожению после просмотра!!!


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

51246. Технические средства автоматики и управления. Методические указания 1.58 MB
  Рабочие диапазоны и уровни уставки срабатывания реле настраиваются для каждого канала независимо. по 2 на канал; Настройка уровней срабатывания реле производится независимо для каждого канала; Тип встроенного дисплея: жидкокристаллический с подсветкой; Геометрические размеры дисплея регистратора: 80 х 120 мм; Степень защиты: блока коммутации: IР65; регистратора: IР30; 2. При настройке блока коммутации устанавливаются: тип подключаемого датчика для каждого канала; градуировочные характеристики и рабочие диапазоны подключаемых...
51247. Программирование в системе Delphi. Методические указания 294.5 KB
  В то же время имеются существенные трудности при изложении соответствующего материала в рамках отводимых программой часов. Поэтому основной целью данных методических указаний является подробное изложение модельных примеров написания лабораторных работ с целью предоставления работоспособного шаблона приложения, который можно (после изучения компонент, отвечающих за его функциональность) использовать в собственном рабочем проекте.
51248. Основи радіоелектроніки. Методичні вказівки 1.56 MB
  Обидва ці закони являють собою лінійні залежності і їх використання приводить до лінійних алгебраїчних рівнянь. Використання нелінійних систем разом з вузькосмуговими лінійними фільтрами які виділяють окремі гармонічні складові або групи гармонік дозволяє здійснювати такі перетворення як випрямлення змінного струму помноження частоти сигналу а також модуляцію перетворення частоти та детектування котрі широко застосовуються при передачі інформації по каналам зв’язку. В його складі будуть тепер присутні не лише вищі гармоніки вхідних...
51251. ПОВЕРКА ИЗМЕРИТЕЛЬНОГО ПРЕОБРАЗОВАТЕЛЯ МЕТРАН-100 82 KB
  МЕТОДИКА ПРОВЕДЕНИЯ ПОВЕРКИ Методика поверки поставляемая производителем совместно с калибраторами Метран 515 и с датчиками давления предусматривает следующие условия ее проведения: При проведение поверки должны быть соблюдены следующие условия: температура окружающего воздуха должна быть в пределах 2020С; барометрическое давление должно быть в пределах 680780 мм рт. Перед проведением поверки должны быть выполнены следующие подготовительные работы: калибратор должен быть выдержан в условиях поверки не менее 2х часов; модуль...