16031

Ипотека. Организация ипотечного кредитования

Книга

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Целью учебного пособия является ознакомление с историей становления ипотеки, основными направлениями, современным состоянием, проблемами и перспективами ее развития за рубежом, в России, в конкретном коммерческом банке, на железнодорожном транспорте, в частности, Московской железной дороге при организации жилищного ипотечного кредитования.

Русский

2013-06-18

2.45 MB

15 чел.

200

МИНИСТЕРСТВО ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ (МИИТ)

Институт экономики и финансов

Кафедра “Финансы и кредит”

 

М.А. Абдуллаев

А.А. Орлов

Л.А. Римский

Бу Хассан Хоссам

 

  Ипотека. Организация ипотечного кредитования  

Учебное пособие

Рекомендовано учебно-методическим объединением

в качестве учебного пособия для  вузов железнодорожного транспорта

Москва – 2003

МИНИСТЕРСТВО ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ (МИИТ)

Институт экономики и финансов

Кафедра “Финансы и кредит”

 

М.А. Абдуллаев

А.А. Орлов

Л.А. Римский

Бу Хассан Хоссам

  Ипотека. Организация ипотечного кредитования  

Учебное пособие

для студентов экономических специальностей

        

Москва – 2003


УДК 336.77

О 66

Абдуллаев М.А., Орлов А.А., Римский Л.А., Бу  Хассан Хоссам. Ипотека. Организация ипотечного кредитования.  Учебное пособие. - М.: МИИТ, 2003. –  244с.

Отсутствие в нашей стране в течение 70-и  лет института частной собственности на недвижимое имущество и института ипотеки привело к негативным последствиям – в значительной степени утерян  опыт организации ипотечного кредитования    как на уровне кредитного учреждения, так и на уровне государства в целом.

Целью учебного пособия является ознакомление с историей становления ипотеки, основными направлениями, современным состоянием, проблемами  и перспективами ее развития  за рубежом, в России, в конкретном коммерческом банке,  на железнодорожном транспорте, в частности, Московской железной дороге при организации  жилищного ипотечного кредитования.

     Рассмотренные вопросы, приведенные полная законодательная база,  формулы и примеры расчетов дают полное представление об ипотеке, ипотечном кредитовании как  неотъемлемом элементе рыночной экономики, одном из приоритетных инструментов развития   бизнеса и финансирования долгосрочных инвестиций.

Рекомендуется  студентам экономических специальностей, молодым специалистам, направленным  на работу на  железнодорожный транспорт и всем, кто намерен решать свои жилищные проблемы на основе ипотеки.  

         

Рецензенты:

Помощник руководителя Департамента экономики МПС России, доктор экономических наук Д.А. Мачерет;

Заведующий кафедрой «Экономика и логистика на транспорте» Самарской государственной академии путей сообщения, доктор экономических наук П.В Куренков;

Вице-президент, начальник управления финансового анализа АКБ «Росевробанк» Я.А. Лютер.

© Московский государственный

университет путей сообщения

(МИИТ), 2003

СОДЕРЖАНИЕ

                                                                                                                        стр.

ВВЕДЕНИЕ..……………………………………………………………………..5

  1.  ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ. ИСТОРИЯ, УЧАСТНИКИ, ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ……………………….8

1.1. Ипотека: понятие и сущность…………………………………………....8

1.2. Возникновение и развитие института ипотеки……...…..…………….13

1.3. Особенности ипотечного кредитования за рубежом………………….18

     1.3.1. Европейская система ипотечного кредитования………………...18

     1.3.2. Американская система ипотечного кредитования………………27

          1.3.3. Проблемы параллельного существования американской

и европейской систем ипотечного кредитования ……………………..33

1.4. Ипотечные кредитные институты……………………………………...35

1.5. Инфраструктура ипотечного кредитования…………………………...39

1.6. Риски ипотечного кредитования……………………………………….42

          1.6.1. Классификация рисков  ипотечного кредитования …………….43

  1.  Законодательная зашита  и инструменты управления  

рисками  при осуществлении ипотечных операций …………………..45

1.7. Ипотечное кредитование в России………………………… ………….58

    1.7.1. Ипотека в дореволюционный период…………..………………...58

    1.7.2.  Ипотечное кредитование на  современном этапе ………………69

    1.7.3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования ..86

  1.  ПРОЦЕДУРы оформления ипотечного кредита и особенности залога отдельных видов имущества      в РФ..........................................................................................................….95

2.1. Технология предоставления ипотечного кредита…...………….....….95

2.2. Государственная регистрация договора ипотеки …………………….98

2.3. Обращение взыскания на заложенное имущество…………………..101

2.4. Особенности залога отдельных видов имущества…………………..103

     2.4.1. Ипотека земельных участков……………………………………103

     2.4.2. Ипотека предприятий, зданий и сооружений.………………….105

     2.4.3. Ипотека жилых домов и квартир………………………………..107

2.5. Многообразие методов погашения ипотечного кредита………….…108

3. ОРганизация Ипотечного  кредитования

в коммерческом банке "ИНВЕСТСБЕРБАНК"  ..…..124

    3.1. Место ипотечного кредитования в операциях коммерческого

    банка . ………..……………………………………………………………...124

    3.2. АКБ «Инвестсбербанк» в банковской системе РФ  .………………...131

3.3. Ипотечные программы, реализуемые в   АКБ «Инвестсбербанк» …133   

3.4. Расчет затрат заемщика на получение и погашение ипотечного                     кредита в АКБ «Инвестсбербанк».……………………………………...…136

4.  ОРГАНИЗАЦИЯ ИпотечноГО кредитованиЯ на железнодорожном транспорте ……………………...139

4.1. Порядок строительства и условия предоставления платной жилой площади через фонд жилищной социальной ипотеки «Жилсоципотека» ..140

4.2. Правила продажи жилья работникам предприятий

Московской железной дороги с применением механизма ипотеки ……….145

ЗАКЛЮЧЕНИЕ  ………………………………………………………..……154

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ………………………157

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ

"Об ипотеке (залоге недвижимости)" ………………………………………..159

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Перечень и  образцы документов, используемых на Московской железной дороге для оформления ипотечного кредита. ……..201

 


ВВЕДЕНИЕ

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства. Но кредитование невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Эволюция развития кредитования показала, что наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования залога недвижимости, поскольку:

  •  недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;
  •  недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать, либо вообще запретить её отчуждение;
  •  стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;
  •  высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств перед кредитором.

Одним из инструментов защиты интересов кредиторов посредством  использования залога недвижимости явилась ипотека.  

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. Ипотечное кредитование - эго кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.  

Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики. Отражая закономерности развития мирового банковского хозяйства, оно является одним из приоритетных инструментов развития   бизнеса.

Мировой опыт свидетельствует, что ипотечное кредитование способствовало возрождению промышленности, оздоровлению банковской системы, преодолению безработицы и, в конечном итоге, выходу из кризиса Соединенных Штатов Америки – в 30-е годы, Канады и Германии – в 40-50-е годы, Аргентины и Чили – в 70-80-е годы, а также ускорению проведения экономических реформ в целом ряде стран. Определенные надежды на ипотеку в качестве инструмента решения жилищной проблемы возлагаются и в России.

Ипотечное кредитование многофакторно влияет на процесс развития любого государства. Развитие ипотечного бизнеса позитивно отражается на функционировании реального сектора экономики – промышленности, строительства, сельского хозяйства и т.д. Как показывает мировая практика, распространение ипотечного кредитования как эффективного способа финансирования капитальных вложений может способствовать преодолению инвестиционного кризиса.

Ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для развития банковской системы страны. Ипотека - это важнейший инструмент, обеспечивающий возвратность кредита. Ипотечный кредитный институт, действующий в рамках системы ипотечного кредитования, является относительно устойчивым и рентабельным субъектом экономической деятельности. Поэтому, чем больше в банковской системе таких кредитных институтов, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе страны в целом.

Ипотечное кредитование, отвлекая денежные средства из текущего оборота во внутреннее накопление, в некоторой степени способствует снижению уровня инфляции.

В современных условиях повышается значение ипотеки для социального развития общества. Жилищное ипотечное кредитование способствует обеспечению граждан доступной частной жилой собственностью, являясь мощным фактором формирования среднего класса общества.

Отсутствие в нашей стране в течение 70-и лет института частной собственности на недвижимое имущество и института ипотеки привело к негативным последствиям – в значительной степени утерян опыт организации ипотечного кредитования как на уровне кредитного учреждения, так и на уровне государства в целом.

Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается гражданами через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем  лишь отдельных групп населения. Однако основная его часть в настоящее время не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений.

Создание системы ипотечного кредитования позволит сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; обеспечит взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банков, финансовых,  строительных компаний и предприятий стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

На состоявшемся 28 февраля 2003г заседании Госсовета, посвященном ипотеке Президент России В.В. Путин сказал, что перевести жилищную проблему для почти 5 млн. семей из зависших в решаемую можно с помощью ипотеки. Он же отметил, что «…для подавляющего большинства граждан слово «ипотека» звучит как загадка. И здесь нужно разъяснять».

Целью данного пособия является ознакомление читателя с историей возникновения ипотеки, практикой ипотечного кредитования в различных странах, современным состоянием и перспективами  развития ипотечного кредитования в России, процедурой оформления и выдачи ипотечного (жилищного) кредита КБ и Московской железной дорогой.

1.   ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ. ИСТОРИЯ, УЧАСТНИКИ, ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ

1.1. Ипотека - понятие и сущность

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:- «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага.

«Ипотека» как правоотношение - есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке).  

«Ипотека» как ценная бумага подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

 Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником обьекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. ценных бумаг-закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).  

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекгы недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны,  позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

 Ипотечное кредитование  рассматривается   как инструмент реализации следующих функций:

  •  реализация конституционных прав граждан на жилье;
  •  регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;
  •  «перелив» капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства;
  •  страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;
  •  стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
  •  формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных    ценных бумаг.

 Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями являются:

  •  строго определенный залог;
  •  в большинстве случаев - целевой характер;
  •  длительный срок предоставления (10-30 лет). Однако такой срок характерен лишь для стран со стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3-5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики.

Ипотека по своей сущности не является самостоятельной экономической категорией. Она служит материальным (стоимостным обеспечением кредита) как самостоятельного экономического отношения. Ипотека опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования.

Являясь важным элементом кредитных отношений, ипотека имеет большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает количество потенциальных кредиторов и заемщиков как субъектов кредитных отношений - нередко лишь наличие залога недвижимости делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и дает уверенность кредитору, что ссуда будет возвращена. При ипотеке возможен более низкий ссудный процент   по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и, как следствие, реальная возможность его потерять   в случае нарушения своих обязательств дисциплинирует заемщика и стимулирует на рациональное и производительное использование кредита.

  Развитие ипотеки предполагает существование специфических видов ценных бумаг –закладных и ипотечных облигаций. Функционирование данных инструментов способствует расширению географии кредитных отношений путем обеспечения постоянного притока ресурсов для кредитования и перелива средств из регионов и отраслей, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в регионы и отрасли, где наблюдается их дефицит. Существование вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего ликвидность его инструментов, является неотъемлемой частью современного развитого рынка ценных бумаг. При этом обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках.     Таким образом,   система ипотечного кредитования  позволяет решать многие национальные проблемы, использовать эффект финансового рычага с целью повышения эффективности собственных финансовых ресурсов за счет использования заемных.

Современная развитая экономика предполагает широкое использование ипотечного кредита. Опыт ведущих стран Запада показывает, что ипотека является наиболее предпочтительным видом обеспечения крупного кредита на длительный срок. Поэтому и для России ипотечный кредит является одним из перспективных направлений стимулирования банковских инвестиций и развития кредитного рынка.

Сферой ипотечного кредита могут быть охвачены все секторы экономики: потребительский, производственный, аграрный.

В потребительском секторе экономики ипотека способствует привлечению средств инвесторов в жилищное строительство. Жилищное ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия:

  •  между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;
  •  между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой.

Ипотека в производственном секторе позволяет существенно расширить возможности для обеспечения инвестициями практически всех приоритетных отраслей промышленности. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, коммерческие банки мало заинтересованы в выдаче долгосрочных кредитов на обычных условиях, вследствие высокой инфляции, кризиса неплатежей и других неблагоприятных факторов. С другой стороны, промышленные предприятия, находясь в тяжелом финансовом положении, объективно не имеют возможности гарантировать своевременный возврат полученных средств. Вместе с тем приватизация предприятий создала предпосылки для начала ипотечного кредитования (ипотека предприятий).

Кроме жилья и промышленных предприятий объектом залога при ипотечном кредитовании могут выступать офисные здания, торговые и складские площади, предприятия гостиничного комплекса и т. д. Таким образом, очевидно определенное влияние ипотечного кредитования на развитие сферы услуг и торговли.

Позитивную роль ипотека может сыграть и в решении проблем аграрного сектора. В сельском хозяйстве России крайне обострена проблема привлечения инвестиций на цели развития сельскохозяйственного производства. Сельское хозяйство практически не получает кредитов от коммерческих банков. Банкам невыгодно предоставлять кредиты сельскохозяйственным предприятиям, так как многие из них, во-первых, убыточны, а во-вторых, не располагают достаточно ликвидной собственностью, которая могла бы стать предметом залога.  

С принятием закона об обороте земли ситуация может радикально измениться.  В результате оформления ипотеки владелец земельного участка, получив денежные средства от кредитора, будет стремиться использовать их более эффективно. В противном случае он будет обязан погасить свой долг средствами, полученными от продажи заложенного земельного участка, что приведет к потере его прав на владение землей.

Когда земля становится товаром, появляется мощный стимул для развития экономических отношений в обществе, что в конечном счете ведет к насыщению потребительского рынка отечественными товарами, снижению цен на сельскохозяйственную продукцию, к общей стабилизации экономики.

Не секрет, что  экономическое процветание страны в целом, а также развитие производства, строительства, сельского хозяйства, торговли и сферы услуг, в частности, зависят как от объема, так и эффективности использования инвестиций, вложенных в страну или соответствующую отрасль. Ипотечное кредитование, в данном случае,  является одним из инструментов и привлечения инвестиций (в частности, населения страны) и  повышения эффективности   инвестирования в экономику значительных по размеру капиталов на долгосрочной основе. Таким образом,  развитие ипотечного кредитования положительно прямо и косвенно повлияет на развитие практически всех отраслей хозяйства, будет стимулировать экономический рост государства в целом.

       1.2. Возникновение и развитие института ипотеки

Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры, люди издревле стремились обеспечить их исполнение. Возникновение залога связано с развитием  гражданского оборота и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательств, взятых на себя одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные отношения между сторонами. Как известно, договор основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон, но одного доверия часто недостаточно, как часто недостаточно и ответственности, которая хороша для платёжеспособного должника, а поэтому важно стимулировать и усилить готовность должника к совершению действия, а кроме того дать уверенность кредитору, что даже в том случае, если должник не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета залога. Первоначально, когда залогового права не было, способом обеспечения обязательства была только ответственность,   причём ответственность не только имущественная, но и личная.

Исторические документы свидетельствуют о том,  что  институт «ипотеки» пришел в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции.  Ввел его архонт Солон в YI веке до н.э.  в  результатете осуществления своих знаменитых реформ. Первоначально в Афинах залогом различного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Солон  в 594 г. до н.э.  с целью перевода личной ответственности в имущественную  предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.

Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога.

В Римском праве также было выработано немало институтов и правил, гарантирующих исполнение обязательств. Кроме словесных укреплений обязательств (например, присяга), были и вещные обеспечения. К ним относились поручительство и залог. Первое представляло преимущественно нравственную гарантию, во втором преобладал характер материального ручательства. По мере развития гражданского оборота, в Риме всё чаще вместо поручительства стали прибегать к залогу как удобнейшему и наиболее надёжному способу укрепления обязательства.

Институт ипотеки (залога недвижимости)  в процессе своего развития    прошел эволюцию от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, или доверительная сделка), до более прогрессивной стадии пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - собственно ипотеки. Первая стадия - фидуция возникла в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился пигнус  и лишь затем ипотека.

Основная суть фидуции заключалась в том, что сразу по заключении договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в «fiducia» и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора.

Сделка (или договор) фидуции также претерпела некоторую эволюцию. Так, на первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика оплаты долга или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную для кредитора альтернативу. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные финансово-правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.

Следующая стадия развития института ипотеки носила достаточно прогрессивный характер, поскольку защищала заемщика от своеволия кредитора. Договор пигнуса предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантию исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства только при неисполнении взятых заемщиком обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику.

Появление последней стадии института ипотеки - собственно ипотеки - было обусловлено политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам.

По существовавшему законодательству ни одна из действовавших правовых форм не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, но без передачи их во владение арендодателя. Позднее новый вид залога распространился на недвижимость.

Таким образом возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора востребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика.

Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позднее, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже имели правовую силу. Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя и более свидетелями.

Дальнейшее развитие ипотеки в Древнем Риме было прекращено.  Скорее всего, причинами послужили распад государства и потеря в связи с этим многих государственных функций, дальнейшая техническая невозможность контроля и регулирования уже тогда достаточно сложного института ипотеки. Не существовало отлаженной регистрационной системы, в связи с чем широко распространенные залоговые сделки становились более запутанными и рисковыми.

Однако институт ипотеки не «канул в лету», а по прошествии столетий  возник вновь, причем наибольшее распространение он получил в XVIII-XX вв. в странах Европы и США.

        В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что "внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения". "Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet parte" - право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение ), независимо от смены владельца.

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение потеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран.

Законченная ипотечная система введена: В Пруссии - уставом 1783г. и 1872 г.; В Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.; В Саксонии - уставом 1843г. и кодексом 1863 г. В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Царства Польского по уставу 1818 года. В ее основе старое польское законодательство с прусскими и австрийскими "наслоениями". В прибалтийских губерниях ипотека действовала с XYIII века и объединена с законодательством при судебной реформе 1889 года.

На европейской территории России ипотека была введена законом 19 мая 1881 года. Особая ипотечная комиссия была создана в 1882 году для проработки деталей и практики закона. В 1889 году отменяют старую систему оглашения завещаний и утверждается порядок "гласности" и "специальности". В практику входит новая форма реестров крепостных дел, где статьи приурочены к названию имений, а не к существовавшему ранее порядку, связанному с именем собственника (так внедряется принцип "специальности").

     1.3. Особенности современного ипотечного кредитования за рубежом

        1.3.1. Европейская система ипотечного кредитования

Современная европейская система ипотечного кредитования зародилась в середине 18 века в Пруссии. В это время денежные средства стали выдаваться под залог земельного владения. За предоставленный капитал выдавались документы (Hypothekenbrief), в которых был обозначен заложенный земельный участок. Это и были предшественники закладных листов.

29 августа 1767г. король Пруссии Фридрих Второй издал закон о создании Landschafta (кредитного товарищества, занимающегося предоставлением ипотечных кредитов). Ландшафтам были даны широкие права в отношении должников: они могли взимать проценты и сборы без предварительного судебного разбирательства, производить опись имущества и его продажу с публичных торгов.

Некоторые ландшафтам могли выпускать ипотечные Hypothekenbrief. Они хорошо продавались, благодаря тому, что в качестве обеспечения долга по ним выступали поместья. В 1777 году в обращении находились Hypothekenbrief общей стоимостью около 9 млн. талеров, в 1787 году – 46 млн., в 1805 году – 150 млн. талеров.

В дальнейшем система Hypothekenbrief перешла в Польшу. Волна эмиграции 1830-1831гг. во Францию привела к распространению системы ипотечного кредитования и в этой стране.

В 1852 году был учрежден Credit Foncier de France (CFF). Этот институт облегчил получение кредита на нужды сельского хозяйства. В основу была положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территории Франции. Это привело к более равномерному распространению капиталов между Парижем и провинциями. В выдаваемой ипотечной ценной бумаге перестало указываться конкретное имущество, отвечающее по конкретной бумаге. Была устранена общая ответственность, характерная для ландшафтов. Обладатель закладного листа стал иметь непосредственное требование только к эмитенту этой бумаги. Если до середины XIX в. преобладал Hypothekenbrief, то после учреждения CFF появился независимый непосредственно от залога земельного участка инструмент – закладной лист как ценная бумага.

В результате была создана новая система ипотечного кредитования, которая из Франции распространилась на территорию Германии, а затем и на большую часть Европы. В это же время появились первые ипотечные банки.

Таким образом, ипотечные ценные бумаги приобрели характер облигаций, обеспеченных ипотекой, выплаты по которым производятся их держателям.

В настоящее время в Европе действуют 2 основные модели ипотечного кредитования: классическая континентальная и ссудно-сберегательная.

Основной тип кредитного института классической континентальной ипотеки - ипотечный банк. Поскольку долгосрочных средств для выдачи ипотечных кредитов недостаточно, банки всегда используют различные дополнительные схемы для их привлечения. В частности, привлекают краткосрочные ресурсы «короткие деньги», это могут быть средства граждан на счетах банка, депозитные вклады, займы и долгосрочные ресурсы «длинные деньги», получаемые за счет долгосрочных займов, а также продажи ценных бумаг (закладных листов), обеспеченных выданными этими же банками кредитами (рис. 1.1, 1.2.)

Закладные листы  хорошо зарекомендовали себя как надежное средство привлечения капиталов (согласно статистике Европейского ипотечного союза в Брюсселе оборот закладных листов насчитывал к концу 1997 года в Европе около 640 млрд. марок. Их них примерно 70% были эмитированы немецкими ипотечными институтами).

Функционирование системы закладных листов основывается на следующих принципах:

  1.  Лицензирование. На эмиссию закладных листов необходима специальная лицензия. К получателям лицензии существуют определенные требования:
  •  достаточность собственного капитала банка (в Германии - минимум 60 млн. марок)
  •  надежность источников образования уставного капитала;
  •  наличие обоснованного и детализированного бизнес-плана;
  •  достаточная квалификация руководящего состава банка и др.;
  1.  Принцип покрытия. Сумма выпущенных ипотечным кредитным институтом в обращение закладных листов не должна превышать общей суммы выданных им долгосрочных ссуд, обеспеченных залогом недвижимого имущества.

Регистр покрытия. Все активы, которые служат покрытием закладных листов, должны быть внесены в специальный регистр, в котором указывают характеристики заложенного объекта, номинальную сумму кредита, процентную ставку, взносы в погашение основного долга, стоимость залога,

способ использования объекта залога. Выделяются доходные объекты, а также незавершенное строительство и земельные участки под застройку;

  1.  Преимущественное право держателей закладных листов. При банкротстве банка держатель закладного листа имеет преимущественное право на возмещение;
  2.  «Защитный вал». Активы, пассивы и деятельность, связанные с ипотечными кредитными операциями и выпуском закладных листов, должны быть строго обособлены от иной деятельности банка;
  3.  Надзор. В мировой банковской практике существует строгий контроль за деятельностью ипотечных кредитных институтов. Контролируются: баланс; рентабельность банка; наращивание собственного капитала; соблюдение нормативов деятельности банков, установленных в соответствие с банковским законодательством (для ограничения уровня риска); политика процентных ставок, внутренний и внешний аудит. Регулируется также доля собственных средств банка по отношению к объему выпуска закладных листов (в Германии сумма выпущенных в обращение закладных листов не может превышать 60-кратного размера собственного капитала для специализированных ипотечных банков и 48-кратного - для универсальных).

При соблюдении данных принципов система закладных листов является достаточно надежной. В Германии с момента принятия в 1900 г. закона «Об ипотечных банках» не было ни одного случая их банкротства.

Закладные листы выпускаются  различного номинала. Они  могут быть либо на предъявителя, либо именные. Процент выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение банковской прибыли.

Главная роль в образовании ипотечных фондов принадлежит ипотечному банку, который сам выдает кредит и до конца работает с ним, при этом всегда является непосредственным обладателем кредита. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк исходя лишь из собственных интересов, а также финансовой и экономической ситуации.

Кредит выдается в основном на 10-15 лет. В настоящее время для решения вопроса увеличения сроков кредитования применяется следующая инвестиционная новация: финансовые средства ипотечных и сберегательных банков (или других кредитных учреждений) объединяются по разным технологическим схемам. По одной из них заемщик берет одновременно как бы два кредита, которые он гасит последовательно - кредит сберегательного погашается в течение первых 12-14 лет, и лишь затем кредит ипотечного банка. Аналогичная инвестиционная технология объединяет помимо сберегательных и ипотечных банков также и другие финансовые учреждения. Так, несколько кредитных и финансовых институтов, в частности сберегательный, стройсберкасса, ипотечный банк, страховая компания и др., объединяются в одну инвестиционную группу. Такая группа вырабатывает единую технологию работы с клиентом, который получает своего рода синдицированный кредит (или комбинированный в различных вариантах пакет кредитов) и все сопутствующие услуги. В реальности в результате таких объединений кредиторы могут осуществлять кредитование: в более гибкой форме и более качественно; происходит значительное уменьшение процентной ставки, увеличение ипотечной ссуды и увеличение сроков кредитования; облегчается организационный процесс и осуществление всех сопутствующих ипотечному кредитованию операций, таких, как страхование, оценка, регистрация и т.д.

Благодаря классической схеме работы с относительно простой организацией сберегательных, ипотечных и эмиссионных функций, а также высокой надежности ипотечные банки такого типа широко распространены во многих странах - Германии, Франции, Испании, Израиле, странах Северной Европы и др.

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитные институты подключают к классической технологии образования кредитных фондов внутренние системы накопления части инвестиционного капитала самим заемщиком (ссудно-сберегательная модель – жилищное ипотечное кредитование (рис.1.3)).

Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за 2-10 лет до этого (при заключении договора вкладчик получает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть отказано). Чаще всего это холостые молодые люди или молодые семьи, живущие с родителями или в арендуемых квартирах. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно 45% от стоимости будущего жилья. После чего получают право на получение на получение  льготного  кредита для оплаты  недостающей его  части. Погашение кредита длится 10-15 лет.

Благодаря аккумулированию на первом этапе значительных финансовых ресурсов за счет целевых накопительных вкладов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй  этап получения кредитов. Другими словами, данная  модель ипотечного кредитования значительно меньше связана и зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.

Одним из достоинств ссудно-сберегательной системы (системы стройсбережений) является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок, начисляемых банками на целевые сбережения и ставок, выдаваемых в рамках системы кредита, являются автономными и не зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка. Основной характеристикой данной системы является ее замкнутость, то есть в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками.

В Германии ипотечные кредиты в рамках данной системы предоставляются при следующих условиях: вкладчику необходимо достигнуть минимального срока сбережений, минимального размера сбережения, что может составлять соответственно 18 месяцев и от 30% до 50% общей суммы сбережений.

Судно-сберегательная система имеет и свои недостатки: обязательность периода накопления значительного объема собственного капитала, низкие проценты по накоплению и др. Для кредитных институтов достаточно сложно сохранить финансовые средства при единых установленных ставках в сильно меняющихся экономических условиях. Однако  финансовый и правовой механизмы работы ссудно-сберегательной системы достаточно просты, и поэтому данная инвестиционная модель легко вписывается практически в любое правовое поле, а также свободно адаптируется в имеющихся кредитных и финансовых институциональных системах за счет относительной самодостаточности и экономической самостоятельности без необходимости создания сложной инфраструктуры. Именно поэтому ссудно-сберегательные учреждения широко распространены во всем мире.

1.3. 2.  Американская система ипотечного кредитования

Экономический кризис 20-30-х годов, высокая инфляция, нестабильность доходов населения, неэффективная работа финансовых институтов и многочисленные банкротства требовали срочного и жесткого вмешательства государства для вывода страны из экономического тупика, Великой депрессии, создания надежной и эффективной финансовой системы, и в частности новой системы жилищного финансирования.

В США для решения этих задач, проведения революционных преобразований в стране был разработан новый курс Рузвельта, одной из программ которого была организация массовой доступности залогового кредитования. Для этого государством были определены следующие основные задачи:

  •  создание надежной системы жилищного финансирования;
  •  поддержка всех субъектов жилищного инвестирования, гарантированная защита частных накоплений;
  •  поиск постоянных долгосрочных источников кредитных ресурсов на эти цели.

Одним из первых предреформенных шагов было создание специального Управления общественных работ, которое направляло вырученные средства на строительство льготного жилья для населения.

В 1932-1933 гг. государством были созданы основные базовые общегосударственные финансовые и другие институты, связанные с ипотечным жилищным кредитом, которые стали официальными проводниками новой кредитно-финансовой жилищной политики. В 1932 г. была образована Федеральная банковская система жилищного кредитования, основная деятельность которой направлена на образование источника ликвидных банковских средств. В 1933 г. деятельность этой системы была трансформирована создана корпорация кредитования домовладельцев (ККДВ), наделенная правом рефинансирования просроченных и сомнительных кредитов своими облигациями. Таким образом, в течение 3 лет была погашена задолженность на общую сумму 3093,4 млн. долларов.

В 1934 г. была образована Федеральная жилищная администрация (ФЖА, в настоящее время являющаяся подразделением Министерства жилищного и городского развития), которая наделялась правительственными полномочиями гарантирования и страхования ипотечных кредитов частным кредитным институтам, а также компетенцией и средствами для выдачи новых кредитов и строительства льготного субсидированного жилья. Федеральная жилищная администрация в отличие от ККДВ, оперировавшей с кредитами обанкротившихся банков, начала работать уже с новыми ипотечными кредитами.

В дальнейшем, для непосредственного участия государства в рыночных инвестиционных процессах, проведения крупных общегосударственных программ в области жилья, были созданы специальные агентства (Федеральная национальная ассоциация ипотечного кредитования, Федеральная   корпорация жилищного ипотечного кредита). Они были предназначены для выработки и внедрения совершенно новой гарантированной государством финансовой технологии (рис. 1.4.): приобретение стандартных ипотечных кредитов и их пулов у банков и выпуск на их базе ценных бумаг, а также организация вторичного рынка кредитных долгов (ипотек), где эти кредиты или ценные бумаги могли бы свободно обращаться, бесконечно расширяя инвестиционные рамки. Именно с организацией таких агентств решалась важнейшая правительственная задача – создание эффективной низкорисковой ипотечной системы, являющейся главным стержнем, стабилизирующем всю экономику.

        Продажа ипотечного кредита  на вторичном рынке может осуществляться в нескольких формах. Во-первых, выданный кредит может быть продан целиком - это простая продажа индивидуального кредита, так называемая продажа целиком, или продажа инструмента «целая ссуда». Во-вторых, может быть продано право на долевое участие в выданном кредите - продажа участия. В-третьих, ипотечные кредиты могут быть сгруппированы в пакеты,   называемые пулами, которые могут продаваться самостоятельно, кроме того, на их основе могут быть выпущены ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами (процесс трансформации ипотечных кредитов в ценные бумаги получил название секьюритизация).

Значение как приобретения ипотечных кредитов или пулов у первичных кредиторов, так и секьюритизации ипотечных долгов огромно. И именно за счет приобретения у кредитных институтов ипотечных кредитов, зачастую являющихся неликвидными активами, и последующей продажи в

нужный для рынка момент ипотечных долгов (причем в различных видах финансовых инструментов) в объемах, необходимых для стабилизации  кредитно-финансового рынка, происходит эффективное регулирование рынка жилищных ценных бумаг и финансового рынка в целом, а также управление всем жилищно-инвестиционным процессом.

Новая финансовая технология - продажа ипотечных долгов имеет огромный инвестиционный потенциал, так как позволяет привлекать дополнительные средства в достаточно крупных объемах для пополнения кредитных фондов. Во-первых, при этом такая инвестиционно-финансовая схема не отнимает средства и время основного кредитора на этот процесс; во-вторых, значительно увеличивает число конечных инвесторов и соответственно объем инвестиций, а главное, создает непрерывный цикл ипотечного кредитования.

Сектор рынка жилищных долговых обязательств является крупнейшим в США по объему обращающегося на нем капитала. Заемный жилищный капитал, по оценкам американских экспертов, значительно превышает стоимость американских правительственных ценных бумаг и корпоративных облигаций как но отдельности, так и вместе взятых.

Такое развитие сектора жилищных обязательств является следствием политики государства и рыночных институтов в области новых инвестиционных технологий, а также в области институционального строительства, благодаря которой была создана ни с чем не сравнимая, практически совершенно новая область жилищного инвестирования с существенно обновленной инфраструктурой. Ее основа - правительственные агентства, которые обладают определенными гарантиями государства на покупку ипотечных кредитов. В целях снижения рисков финансовой системы они вводят единые стандарты ипотечного кредитования, основой которых являются базовые критерии и параметры долгосрочного кредита. Агентства, являющиеся главными операторами вторичного рынка жилищных кредитов и ценных бумаг, обеспечивают основной приток капитала на первичный ипотечный рынок, организуют и поддерживают этот рынок, образуя всеобъемлющую, постоянно воспроизводимую стабильную систему жилищного инвестирования. Таким образом, инвестиционная деятельность агентств является основным рычагом управления всем инвестиционным рынком, главным фактором стабилизации финансовой системы. Деятельность агентств абсолютно подконтрольна государству - в любой момент за счет покупки или продажи необходимого количества ипотечных долгов государством происходит выравнивание финансово-экономической ситуации.

Помимо государственных агентств по скупке ипотечных кредитов, на американском  рынке присутствуют и частные  компании. Наиболее  известные из них следующие:

  •  «Мегги Мей» – первая частная корпорация, созданная в 1978 году в городе Милуоки (штат Висконсин) в качестве филиала ипотечной страховой компании;
  •  Корпорация содействию ипотечному кредитованию;
  •  Корпорация «Саломон РФС»
  •  Корпорация «Дженерал электрик кредит».

          Реализация американский системы ипотечного кредитования может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Одним из условий, контролируемых государством, должно быть наличие жесткого баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся в данный момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии.

Американская модель, будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых инвесторов очень сильно зависит от состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому реализация данной модели может получить успех лишь в странах с очень устойчивой экономикой.

1.3.3. Проблемы параллельного существования американской и европейской систем ипотечного кредитования

Принципиальное различие  двух рынков состоит в уровне его секьюризации – свободном обращении на фондовом рынке  закладных бумаг, эмитированных инвесторами. Общая сумма такой эмиссии в США составляла к осени 2001 более 2 трлн. евро, а в странах европейского сообщества – около 500 млрд. евро. Сегодня основную роль на ипотечном рынке США играют, так называемые, «ипотечные банки». Набор производимых ими операций не позволяет считать их  банками   в чистом виде – эти финансовые учреждения проводят сделки на рынке недвижимости, а затем эмитируют закладные бумаги, с самими «банками» никак не связанные. Таким образом, оператор застрахован от потерь, вызванных повышением рыночных ставок,  и имеет возможность снизить капиталоемкость всей операции. Сейчас на долю этих «квазибанков» приходится более половины  всех выданных  первичных кредитов.  В европейских же странах ипотечные кредиты по-прежнему остаются в активном портфеле кредитора, для финансирования которого  последний выпускает собственные ценные бумаги. Таким образом, европейские  финансовые учреждения являются кредиторам «последней инстанции», несущими все финансовые риски.  Американские  же коллеги транслируют кредитные риски на других участников рынка.

Кредитование жилья  в США стало  частью государственной политики после принятия в 1934 году «Закона о жилищах». Сегодня формально частные компании – «Федеральная национальная ассоциация  ипотечного кредитования», «Федеральная ассоциация   ипотечного кредитования домов» и чисто государственная организация – «Государственная национальная ассоциация ипотечного кредитования» владеют около 45% всей суммы ипотечной задолженности и 90% секьюризованной, являясь, таким образом, кредитором «последней инстанции» на ипотечном рынке. По различным оценкам соотношение долг/акционерный капитал варьирует у этих фирм от 30 до 85. Считается, что в будущем эти компании могут стать причиной глобального финансового кризиса. Но инвесторы относят ценные бумаги  к категории госдолга, так как считают, что правительство не даст им обанкротиться.  

Как раз этим фактом и озабочены  европейские финансисты в преддверии создания единого наднационального рыночного пространства, считающие, что система организации ипотечного рынка США дает необоснованные преимущества национальным игрокам, поскольку держится на явных и скрытых государственных гарантиях. Европейцы требуют разобраться со своими американскими коллегами на уровне ВТО. Американская система критикуется и на родине. Считается, что  правительственные гарантии  разрушают рыночное перемещение капиталов,  а значительная  часть субсидий оседает  в карманах владельцев акций этих компаний.

Таблица 1.1.

Сравнение ипотечных рынков США и ЕС (млрд.евро)*

 

                                   Показатели

США

ЕС

Общая сумма  ипотечного долга, выданного частным лицам

3751

2700

Доля ипотечного долга в ВВП,%

53

36

Сумма секъюризованного долга

2041

500

Доля  секъюризованного долга в общем ипотечном долге,%

54

19

Население, млн. чел

267

375

ВВП

7055

7470

* - расчеты Европейской ипотечной ассоциации (данные 2001г)

        1.4. Ипотечные кредитные институты

В каждой стране институциональный состав системы ипотечных кредитных институтов специфичен, что обусловлено национальными особенностями развития и законодательной базой. Однако главным условием их функционирования является удовлетворение потребностей субъектов экономической деятельности в доступном ипотечном кредите.

Основными зарубежными  ипотечными кредитными организациями являются:

  •  Ссудно-сберегательные ассоциации;
  •  Ипотечные банки;
  •  Страховые компании;
  •  Пенсионные фонды;
  •  Инвестиционные компании;
  •  Коммерческие банки.

Ссудно-сберегательные ассоциации – специализированные кредитные учреждения, ресурсы которых формируются из сберегательных вкладов населения для последующего предоставления жилищного ипотечного кредита физическим лицам.

Первоначально данные организации появились в Германии, а затем распространились во многие страны мира.

Ипотечные банки – кредитные учреждения,  в основном специализирующиеся лишь на выдаче ипотечных кредитов. Начальные операции ипотечных банков финансируются за счет собственного капитала и заемных средств. Выдав ипотечный кредит, такой банк продает его третьему лицу (ипотечному агентству), или выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотеками.

Ипотечные банки могут оказывать ряд дополнительных услуг: предоставление сведений о состоянии рынка недвижимости, правовых положениях и требованиях, страховании, гарантиях, финансовых технологиях, ставках, налогах, рейтингах и др.

Страховые компании, в которых роль ипотечного кредитования всегда была невелика, все в большей степени становятся самостоятельными крупными участниками жилищно-инвестиционпого рынка, в частности начинают более активно заниматься непосредственно выдачей ипотечных кредитов, а также смежными с залоговым кредитованием операциями. Значительные объемы капитала в сфере страхования позволяют им приобретать крупные партии жилищных залоговых инструментов, секьюритизованных активов, а также недвижимость.

Страховые компании существенно влияют на кредитные, финансовые, инвестиционные и жилищные рынки, общую кредитную и инвестиционную политику, политику стандартов процентных ставок, ипотечные технологии и инструменты. Это происходит, во-первых, по функциональному предназначению  этих институтов - они тесно связаны с ипотечный кредитованием (страхование жизни, недвижимости, ценных бумаг, ипотечного кредита, и т.д.), а во-вторых, вкладывают крупные финансовые средства в жилищные инвестиции.

Пенсионные фонды.  В США, например, эти финансовые институты являются одними из наиболее важных участников жилищного инвестирования, самыми крупными инвесторами жилищного рынка, так как в различных пенсионных схемах участвует около 40% всего работающего населения и огромные пенсионные накопления позволяют этим институтам создавать «длинные деньги».

Кроме того, все более возрастает роль пенсионных фондов на инвестиционных финансовых рынках. Произошла значительную трансформация финансовых активов пенсионных фондов.  До 70-х годов эти активы составляли в основном корпоративные акции и государственные облигации. Однако большая инфляция (6-7%) в течение длительного времени съедала большую часть средств населения, вложенных и в эти ценные бумаги, в результате чего увеличивался разрыв между обязательствами пенсионного фонда перед населением и стоимостью пенсионных активов (несоответствие их реальных стоимостей). Незащищенность и нестабильность активов, крах ссудно-сберегательных учреждений (который затронул все финансовые рынки) - все это потребовало от пенсионных фондов резкой смены предыдущей инвестиционной политики. Необходимость сохранения своих активов, безопасного и эффективного вложения пенсионных средств в финансовые инструменты способствовала прямому инвестированию фондами как в саму недвижимость (хеджированные от инфляции активы) и ипотечные кредиты, так и в жилищные ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью или залоговыми кредитами.

В 1999 г. в портфеле своих активов многие крупные пенсионные фонды уже имели около 25% недвижимости. В целом общие инвестиции в недвижимость – вложения средств пенсионных фондов в акции, облигации, покупку закладных, выдачу ипотечных кредитов составили на конец 1999 г. примерно 750 млрд. долларов.

В других странах пенсионные фонды также являются участниками системы ипотечного кредитования, однако размах из деятельности намного уступает американскому.  

Инвестиционные компании (фонды) – организации, которые привлекают средства населения и юридических лиц и инвестируют их в финансовые активы различных компаний – акции, облигации, ипотечные кредиты, недвижимость, закладные и другие инвестиционные инструменты. Эффективность работы инвестиционной компании зависит в первую очередь от правильности укомплектования инвестиционного портфеля (набора инвестиционных инструментов, подобранных в соответствии с целями, приемлемыми рисками и необходимой доходностью). Существует большое разнообразие инвестиционных фондов с самой разной инвестиционной политикой и широким спектром финансовых операций - от сверхнадежных до сверхдоходных, но  рисковых.

Помимо прямого инвестирования инвестиционные компании работают непосредственно со всеми жилищно-финансовыми инструментами.

В составе инвестиционных фондов выделяются трастовые инвестиционные компании (трасты), которые специализируются на инвестициях в недвижимость.

Трасты имеют большие налоговые льготы, что позволяет им совершать крупные сделки с  недвижимостью (купля-продажа, залог и т.д.) практически без  уплаты налогов. Трасты получают основные доходы: от недвижимости, сдаваемой в аренду, продажи недвижимости, ипотечного кредитования, а также от работы с ценными бумагами. Одновременно с выдачей ипотечных кредитов трасты сами берут ипотечные кредиты под приобретаемую ими недвижимость для дальнейшей работы (продажа, аренда и т.д.).

Трасты активно создают страховые и пенсионные компании с целью инвестирования в новую недвижимость, а главное - более эффективного управления имеющейся недвижимой собственностью.

Трасты эффективно работают на крупных фондовых биржах. Причем на торги (продажу) выставляются как недвижимость, так и ипотечные кредиты или ценные бумаги, созданные на базе недвижимости или кредитных долгов, а также и сами акции трастов. Основная функциональная ориентация трастов - владение и управление недвижимостью, спекулятивные (доходные) сделки, выдача ипотечных кредитов.

Коммерческие банки. Для многих из них ипотечная деятельность является второстепенной. В общем объеме их деятельности ипотечное кредитование зачастую не превышает и 15%. Однако в связи с растущей конкуренцией происходит расширение банковских функций и сферы банковских услуг. В настоящее время банки становятся финансовыми «супермаркетами», предоставляя широкий спектр финансовых услуг, включая большой набор ипотечных.

        1.5. Инфраструктура ипотечного кредитования

Эффективное функционирование системы ипотечных кредитных институтов невозможно без наличия соответствующих обеспечивающих элементов (инфраструктуры). Спецификой ипотечного кредитования является его теснейшая (как указывалось выше) связь с оценкой стоимости, страхованием и регистрацией оборота недвижимого имущества, а также с вторичным рынком ипотечных кредитов (рис.1.5.).  В связи с этим функционирование системы ипотечных институтов невозможно без наличия в стране:

  •  системы регистрации оборота недвижимого имущества;
  •  страховых организаций (компаний);
  •  организаций, профессионально занимающихся оценкой стоимости недвижимого имущества.

Для осуществления эффективного ипотечного кредитования необходимы также работоспособные суды и нотариальные конторы; органы законодательной власти; институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд; статистические службы, собирающие и анализирующие статистические материалы на данную тему; службы информации о кредитоспособности потенциальных заемщиков; рейтинговые агентства по оценке деятельности ипотечных банков; учебные заведения, занимающиеся профессиональной подготовкой кадров для системы ипотечных кредитных институтов, а также для институтов обеспечения ипотеки; научно-исследовательские организации; специализированные печатные издания.

Специфика предмета залога при ипотечном кредитовании предполагает обязательную регистрацию залоговых сделок в унифицированном порядке определенными органами.

Функционирование действенной системы регистрации вносит четкий порядок в осуществление залоговых операций, исключает возможность


различных трактовок их содержания; позволяет облегчить получение информации о правовом статусе объектов недвижимости; способствует снижению риска невозврата ипотечного кредита.

Риски ипотечного кредитования обуславливают необходимость создания стабилизирующих их противовесов. Одна из главных ролей в этом принадлежит страхованию. Ипотечный рынок без страховых услуг существовать не может, поскольку институт страхования дает возможность снижать или перераспределять основные ипотечные риски, позволяя институту ипотеки нормально функционировать.

В мировой практике распространены следующие виды страхования:

  •  жизни заемщика на случай смерти (обязательным является медицинское освидетельствование), несчастного случая;
  •  недвижимости, переданной в залог от повреждений и уничтожения (страхование осуществляет владелец недвижимости. В случае наступления страхового события выплата страхового возмещения производится либо заемщику, либо кредитору. Сумма страхового возмещения должна быть направлена на восстановление заложенного имущества, а не на погашение ипотечной задолженности);
  •  ипотечной задолженности (при наступлении страхового случая - отказе или невозможности плательщика выполнить свои обязательства - погашение предоставленного кредита берет на себя страховая организация)4
  •  чистоты имущественных прав залогодателя (кредитор страхуется от неточностей или непредвиденных обстоятельств с указанием последнего владельца недвижимости, а также всех обременений - ипотечных долгов и т.д.. Дополнительно  может страховаться вся последняя информация по оценке недвижимости за текущий и прошлые годы, а также задолженность по налогам или ее отсутствие.);
  •  ответственности оценщика стоимости недвижимого имущества.

Поэтому для всеобъемлющего страхования ипотечной кредитной сделки страховой компании необходимо иметь лицензии на осуществление целого ряда страховых операций (имущественное страхование, личное страхование, страхование финансовых рисков). Нередко страховые компании помимо своей основной деятельности занимаются предоставлением гарантий по ипотечным ценным бумагам.

Современная система ипотечного кредитования предполагает наличие развитого рынка услуг по оценке стоимости недвижимости. Для функционирования системы оценки объектов недвижимости необходимы: обязательное лицензирование оценщиков; наличие соответствующего законодательного и нормативного обеспечения; развитая информационная база; существование стандартов профессиональной деятельности оценщиков; разработка и внедрение эффективных методов оценки и др.

         Важным принципом формирования и функционирования системы ипотечного кредитования является принцип адекватного правового обеспечения. Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной правовой регламентации. Развитие системы ипотечного кредитования в стране напрямую зависит от существующего правового обеспечения. Особое значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки законодательных актов.

        

        1.6. Риски ипотечного кредитования

Как и любой другой вид банковских операций, ипотечное кредитование подвержено рискам. Их достаточно много, и они могут быть вызваны различными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими. Источниками рисков являются состояние макроэкономики, уровень жизни населения, кредитно-финансовая политика государства, применяемые инвестиционно-кредитные технологии и инструменты, ипотечные стандартах, динамика стоимости недвижимости и т.д. Максимальное снятие ипотечных рисков – обязательное условие работы любого кредитного учреждения. Анализ рисков, контроль за рисками и управление ими – основа ипотечного менеджмента.

1.6.1. Классификация рисков  ипотечного кредитования

 

Наиболее распространенными в ипотечном кредитовании являются следующие виды рисков:

  •  кредитный риск;
  •  процентный риск;
  •  риск ликвидности.

Кредитный риск - риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору.  Полностью избежать кредитного риска невозможно. Для банка важно поддержание процента невозвращенных кредитов на приемлемом уровне (как правило, не более пяти процентов).

Снижению кредитного риска способствует:

  •  правильная оценка стоимости недвижимости; кредитоспособности заемщиков;
  •  эффективное функционирование механизма "обращения взыскания";
  •  надежная система регистрации имущественных прав;
  •  возможное привлечение государственных гарантий по ипотечному кредиту (например, в случае кредитования приобретения социального жилья);
  •  распределение кредитов по группам риска, раннее выявление проблемных кредитов, разработка программ по возврату кредитов;
  •  создание резервных фондов;
  •  страхование ипотечных кредитов.

Процентный риск -  возможность возникновения потерь в результате превышения процентных ставок, выплачиваемых  кредитными учреждениями по заемным средствам, над ставками по предоставленным кредитам.

Процентный риск возникает из-за того, что нельзя точно спрогнозировать ни размеры, ни сроки, ни неблагоприятные колебания процентных ставок. Это приводит к повышению затрат на выплату процентов, к снижению дохода от инвестиций и, следовательно, к снижению прибыли или даже убыткам.

Существенному снижению данного риска служит правильный расчет процентной ставки по ипотечному кредиту, введение переменной процентной ставки.

Процентная ставка по ипотечному кредиту может быть определена по следующей формуле:

, где

IИК – процентная ставка по ипотечному кредиту;

IЗС – процентная ставка по заемным средствам;

ЗС – сумма заемных средств;

А – сумма активов;

IПС – процентная ставка по привлеченным средствам;

IАК – ставка на акционерный капитал;

АК – стоимость акционерного капитала;

N – премия за различные риски в процентах.

Риск ликвидности.   Причинами возникновения данного риска являются: изменения рыночной конъюнктуры, процентных ставок, валютных курсов, фондового рынка; массовое изъятие вкладов; недостаточный контроль по остаткам денежных средств на счетах, несоответствие между сроками погашения по активам и пассивам банка, структура активов и пассивов банка и др. Снижению данного риска способствует, во-первых, определение возможной потребности банка в средствах, и, во-вторых, разработке стратегии мобилизации ресурсов с определением источников и затрат.

        1.6.2.  Законодательная зашита  и инструменты управления  рисками   при осуществлении ипотечных операций

Рисками можно и нужно управлять. Процесс управления рисками включает определение видов рисков; количественную оценку, создание резерва на покрытие риска; анализ рисков и рассмотрение возможных вариантов минимизации вызванных ими потерь; формулирование политики по управлению рисками; осуществление провозглашенных мер, слежение за рисками, соблюдение заданных параметров. От эффективного управления рисками, их сбалансированного распределения между субъектами ипотечного кредитования зависят надежность и устойчивость ипотечных кредитных институтов.

        Методологической основой, которую реально можно использовать для управления риском при осуществлении ипотечных операций может стать созданная на международном страховом рынке система «управления риском» (risk management),. Система  включает четыре последовательных этапа (рис.1.6.).

Залогодержатель (кредитор), равно как и залогодатель (заемщик), воспринимают, анализируют риски, сопутствующие ипотечным операциям, сообразно своим взглядам и устремлениям. Для названных сторон договора об ипотеке они носят объективный и субъективный характер.

Система «управления риском» (risk management)

Рис. 1.6.

. Результатом анализа перечисленных и иных рисков является решение залогодержателя или залогодателя оставить риски на себе или перевести их за соответствующую плату на страховщика, т.е. осуществить страхование.

В целях обеспечения и реализации операций, связанных с кредитованием на приобретение недвижимости, и в связи с многообразием этих схем, осуществляется и может быть разработано несколько видов страхования,   определенным образом регламентируемых на законодательном уровне  Федеральным Законом «Об ипотеке» и  Гражданским Кодексом  РФ.

       Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Статья 31. Страхование заложенного имущества.

1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора.

2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утраты или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.

      Гражданский кодекс РФ.

     Статья 334. Понятие и основания возникновения залога.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения обязательства должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодатель не отвечает.

В приведенных требованиях о страховании имеется оговорка о возможности страхования на сумму ниже полной стоимости имущества, т.е. предусматривается пропорциональная (долевая) система страхового обеспечения - способ страхования на условиях, предусматривающих выплату страхового возмещения в размере такой части ущерба, какую страховая сумма составляет по отношению к страховой стоимости, т. е. по отношению к величине, которая получена в результате оценки действительной стоимости объекта страхования.

Наличие данной оговорки позволяет снизить расходы заемщика на проведение данного вида страхования, поскольку страховой тариф представляет собой ставку страхового взноса с единицы страховой суммы. Однако страхование на сумму ниже полной стоимости имущества повышает риск заемщика, которому в этом случае при наступлении страхового события ущерб будет возмещен не в размере полной стоимости объекта недвижимости, а только в соответствующей доле, покрытой страхованием.

Как следует из положений закона, при заключении договора страхования заемщик (страхователь) назначает кредитора (банк) выгодоприобретателем с вытекающими из этого статуса правами и обязанностями. Но если даже он этого не сделает, кредитор все равно не лишается своего законного права на удовлетворение требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые кредитор отвечает.

Несмотря на то, что при ипотеке (залоге недвижимости) вопросы страхования регулируются на законодательном уровне,  в  ипотечных программах федерального и регионального уровней при изложении подходов к страхованию рисков, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, имеются определенные различия.

Управление риском - это система мер, направленных на рациональное сочетание всех элементов в единой технологии управления. Руководствуясь подходами к управлению рисками, необходимо провести классификацию рисков, сопутствующих ипотечному жилищному кредитованию, и распределить их между субъектами, участвующими в ипотечных операциях, для того, чтобы равномерно распределить бремя финансовых расходов по защите от рисков. Сейчас в различных ипотечных программах, явно просматривается стремление кредиторов переложить риски в основном на плечи заемщиков, осуществляя защиту посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика. Снижению издержек будет способствовать  распределение рисков на непосредственно связанные и не связанные с ипотекой.

 Именно такая классификация рисков предусмотрена в отношении лизинговых операций в Федеральном Законе от 29 ноября 1998г. № 164-ФЗ «О лизинге».

Статья 21. Страхование предмета лизинга и риски.

1. Предмет лизинга может быть застрахован от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения с момента поставки имущества продавцом (поставщиком) и до момента окончания срока действия договора лизинга, если иное не предусмотрено договором.

2. Страхование предпринимательских (финансовых) рисков осуществляется как по соглашению сторон договора лизинга, так и без соглашения.

3. Стороны, исполняющие обязанности страхователя и выгодоприобретателя, а также сроки страхования определяются договором лизинга.

4. Лизингополучатель в случаях, определенных законодательством Российской Федерации, должен застраховать свою ответственность за выполнение обязательств, возникающих вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц в процессе пользования лизинговым имуществом.

Статья 22. Риски, не связанные со страхованием.

1. Ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже и эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга несет лизингополучатель, если иное не предусмотрено договором лизинга.

2. Риск несостоятельности продавца (поставщика) несет сторона лизинга, которая выбрала продавца (поставщика), если иное не предусмотрено договором лизинга;

3. Риск несоответствия предмета лизинга целям использования этого предмета по договору лизинга несет сторона, которая выбрала предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Необходимо отметить также, что обеспечение защиты от большого количества рисков при ипотечных операциях только посредством страхования будет угнетающе действовать на процедуру кредитования, поскольку существенно увеличивается стоимость финансовых и процедурных издержек на обеспечение такого рода защиты, которая, кстати, вовсе не является единственной  и эффективной мерой в процессе управления риском.

В качестве иллюстрации высказанных предположений приведем один небольшой пример. В связи с развитием института потребительского кредита вообще и ипотечного жилищного кредитования в частности возникает необходимость проведения кредитного страхования жизни, являющегося разновидностью страхования, осуществляемого прежде всего на случай смерти. Сущность данного страхования состоит в том, что заемщик (ссудополучатель) при получении кредита (ссуды) должен застраховать свою жизнь, чтобы в случае смерти застрахованного, не успевшего выплатить кредит (погасить ссуду), его задолженность погашалась из страховой суммы, выплачиваемой страховой компанией. Это страхование осуществляют как сами заемщики (ссудополучатели), так и кредиторы (банки, кредитные союзы и т. п.).

По рассматриваемому страхованию, прежде всего для уменьшения платы (устанавливается величиной тарифной ставки) за производимую страховую защиту, может предусматриваться в договоре страхования уменьшение суммы, выплачиваемой по случаю смерти застрахованного. То есть страховая сумма уменьшается вслед за уменьшением погашенного долга на протяжении срока страхования. Страховые тарифы могут быть постоянными на протяжении всего срока страхования, но могут также уменьшаться вместе со страховой суммой.

Страхование жизни, прежде всего на случай смерти, необходимо рассматривать как составную и безусловную часть финансирования приобретения объектов недвижимости посредством ипотечного жилищного кредитования, поскольку наличие такого страхования предполагает, что по меньшей мере в случае смерти заемщика (ссудополучателя), приобретенное в долг жилье будет свободно от долгового обязательства, так как обязанность по выплате оставшейся части долга будет находиться на страховщике.

По условиям страхования может предусматриваться, что страхователь (заемщик ипотечного жилищного кредита) страхует возврат кредита по одному из следующих вариантов: 1) на случай смерти; 2) на случай смерти или наступления инвалидности 1-й или 2-й группы в течение срока действия кредитного договора.

В настоящее время при ипотеке очень велика доля расходов, которые должен нести заемщик в связи с выполнением тех или иных процедур, поскольку создание механизма управления рисками при ипотечном жилищном кредитовании находится в самой начальной стадии. Подавляющее большинство кредиторов, не умея по-настоящему управлять рисками, всемерно стараются снять с себя бремя забот о них.

Страхование предмета ипотеки - явление достаточно новое, поэтому общие требования к нему излагаются в форме соответствующих рекомендаций. Так, п.7.  «Положения о некоторых условиях кредитного договора, применяемого в рамках пилотного варианта Московской ипотечной программы» (утверждено постановлением Правительства Москвы от 6 октября 1998г. № 767 «О реализации Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве»), установлено: «Заемщик обязуется застраховать приобретаемую квартиру на случай ее повреждения в результате пожара, аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем, взрыва газа, употребляемого для бытовых надобностей, и проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара».

Для создания надежной страховой защиты от рисков страховщики включены в состав основных участников ипотечного рынка (см. табл.1.2.). В частности, это предусмотрено «Концепцией развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве» (одобрена постановлением Правительства Москвы от 11 августа 1998г. № 625).

Таблица 1.2.

Состав страховщиков, входящих в число основных

участников ипотечного рынка в Москве

Страховщики

Функции

Страховые компании

Лицензированные страховые компании, осуществляющие  имущественное страхование  (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка

Московское муниципальное страховое агентство

Осуществляет все формы страхования, связанные с ипотечным кредитованием, включая отдельные кредитные риски финансовых институтов, действующих   в рамках Московской ипотечной программы

Квалифицированные Московским ипотечным агентством (МИА) страховые компании

Страховые компании, отвечающие  требованиям МИА и на основании этого рекомендованные им для осуществления страховой деятельности на рынке ипотечного кредитования

Функции страховщиков, представленные выше, проистекают из основных принципов, заложенных в Московской ипотечной программе. Один из них гласит: «В число стандартов МИА на первых порах становления рынка ипотечного кредитования в Москве могут входить требования участия только квалифицированных МИА страховых и оценочных компаний во всех случаях страховой и оценочной деятельности, связанной с ипотечным кредитованием».

Исходя из этого предусматривается, что обязательным условием ипотечного кредитования является страхование закладываемого недвижимого имущества. Но обеспечение страховой защиты при ипотечных операциях только этим видом страхования не ограничивается.

Необходимость страхования жизни, трудоспособности заемщика определяется банком в соответствии со стандартами МИА (например, одним из таких стандартов может быть возраст заемщика, наличие семьи и т.д.).

Следовательно, при ипотечном жилищном кредитовании может применяться несколько видов страхования. В Московской ипотечной программе, в соответствии с Концепцией, по которой она будет реализовываться, предусмотрен достаточно большой спектр видов страхования (см. табл. 1.3.).  

Страховщики на ипотечном рынке занимаются не только предоставлением страховых услуг. Они практически всегда рассматриваются в качестве потенциальных инвесторов (объединенных во внушительную группу, состоящую из юридических и физических лиц), приобретающих ценные бумаги, обращающиеся на вторичном ипотечном рынке. В рамках Московской ипотечной программы подобным эмитентом будет выступать МИА. К институциональным инвесторам относят: пенсионные фонды, страховые компании и т.д.


Таблица 1.3.

Виды страхования при ипотечном кредитовании в Москве

Вид страхования

Функции страховых компаний

Имущественное страхование

Страхование     предмета     залога     является     обязательным     условием, обеспечивающим интересы залогодержателя (кредитора). Договор о страховании заложенного имущества заключается с заемщиком за его счет

Страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка

Требуется    в    случаях,    предусмотренных    договорными    отношениями участников, а в некоторых случаях - действующим законодательством (например, обязательное страхование ответственности оценочных организаций в соответствии с законом «Об оценочной деятельности в г. Москве»)

Страхование жизни и трудоспособности заемщиков

Осуществляется     при     необходимости     в    случаях,     предусмотренных внутренними процедурами банков-кредиторов и (или) МИА

Страхование рисков, связанных с ипотечным кредитованием. В том числе, отдельные кредитные риски финансовых институтов, оперирующих в рамках Московской ипотечной программы

Осуществляется Московским муниципальным страховым агентством, что должно обеспечить снижение общей нагрузки на бюджет города, в том числе за счет общего объема застрахованных Агентством рисков

Для того чтобы функции, которые возлагаются на страховщиков, были реализованы, данному субъекту ипотечного рынка уделено особое   внимание в перечне задач, решаемых по плану мероприятий, подлежащих реализации по Московской ипотечной программе. Они сформулированы следующим образом:

  •  стимулирование развития ипотечного страхования;
  •  проведение переговоров со страховыми компаниями об участии последних: в системе ипотечного кредитования; в совместной разработке программ страхования жизни и трудоспособности заемщиков; правомерного установления права собственности (титула); заложенного имущества; гражданской ответственности оценочных агентств.

В перечисленных выше задачах хотелось бы особо выделить «страхование правомерного установления права собственности (титула)», так как по процитированной формулировке довольно трудно установить, что в действительности подразумевается под такого рода страхованием. Авторы Московской ипотечной программы уделили большое внимание данному виду страхования, что обусловлено положением ст.42 «Последствия виндикации заложенного имущества» ФЗ «Об ипотеке»: «В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой».

В нашей стране опыт подобного страхования чрезвычайно мал, несмотря на то, что условия страхования риска утраты права собственности впервые были разработаны еще в августе 1993г. Однако востребованными они стали только в 1997-1998гг., когда наконец пришло осознание сущности страхования и необходимости его проведения, поскольку в нашей стране права добросовестного приобретателя недвижимого имущества практически не защищены от такого рода рисков.

Страхование титула (title insurance) - в зарубежной практике (США) защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременении, связанных с объектом недвижимости, существующих, но неизвестных собственнику в момент покупки страхового полиса. В отличие от других видов страхования, страхование титула - это страхование от событий, случившихся в прошлом, последствия которых могут, однако, обнаружиться в будущем. Приобретение страховой защиты - это перевод риска с собственника на страховщика.

Страхование титула, распространившееся в США с конца Х1Х в., в настоящее время обеспечивает защиту более чем половины собственников объектов недвижимости в данной стране. Такое широкое распространение рассматриваемого страхования взаимосвязано с отсутствием системы юридического кадастра, вследствие чего государство не берет на себя ответственность за «чистоту титула» при государственной регистрации сделок с недвижимостью. Такая система «регистрация актов», или «публичных записей», когда документы, предъявляемые в органы государственной регистрации, не проверяются и регистрация означает лишь, что передаваемый титул соответствует его настоящей форме и сам по себе акт передачи юридически действителен, характерна для большинства штатов США. При возникновении дефектов титула вместо государственных гарантий в практику внедрен компенсационный механизм страхования. Его осуществляют специализированные страховые компании, которые ведут собственный учет, и в том числе обследование земельных участков, изучают процессы перехода прав на недвижимость.

В описанном виде существующий симбиоз системы регистрации и страхования титула, безусловно, не является обременительным для государства, но одновременно служит дополнительным отягощением для приобретателей недвижимости в виде производимых расходов на титульное страхование. В целом для общества такой вариант гарантии прав на недвижимость является дорогостоящим, так как нет единой информационной базы в масштабе всего государства, а накопленные и систематизированные сведения, имеющиеся у страховых компаний, являются локальными (к тому же могут дублировать друг друга) и закрытыми для третьих лиц.

Складывающаяся в Российской Федерации система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет законодательную основу в виде Гражданского Кодекса РФ - основного источника права по этому вопросу и специального федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятого в развитие положений Кодекса. Принципы, на которых строится механизм регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заключаются в следующем:

• государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;

• признание права собственности и иного права на недвижимое имущество возникает только после осуществления его государственной регистрации;

• зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке;

• государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в «Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

• датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в «Единый государственный реестр  прав»;

• государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по местонахождению недвижимого имущества;

• государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в «Едином государственном реестре прав», о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу необходимо предъявить документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

       Приведенное содержание принципов свидетельствует о том, что в России, в отличие от США, предусматривается создание системы юридического кадастра, ответственным за содержащиеся в нем правоустанавливающие сведения будет государство. Поэтому страхование титула вообще и при ипотечных операциях, в частности, может быть в определенной мере оправданным только на период создания «Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В тех субъектах РФ (их число в настоящее время приближается к двадцати), где указанные регистрационные процедуры с недвижимостью уже осуществляются в едином органе, являющемся учреждением юстиции, о таком страховании не может быть и речи. И уж тем более неправомерно затраты на его проведение возлагать на заемщика ипотечного кредита.

      

         1.7. Ипотечное кредитование в России

        

         1.7.1. Ипотека в дореволюционный период

Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования.

Процесс эволюции ипотечного кредитования в России до 1917 года (изменение законодательных и институциональных основ кредитных отношений, развитие определенных типов и форм организации ипотечного кредитования) можно разделить на три основных этапа:

1. Период становления кредитных отношений под залог недвижимости (конец XIV-середина XVIII в.)

Одно из первых упоминаний о кредите под залог недвижимости содержится в «Псковской Судной грамоте» (1397г.). В период феодальной раздробленности Руси в Псковском государстве впервые было законодательно отражено разграничение залога на залог движимости и залог недвижимости (строений, земли).

Во время образования Русского централизованного государства (XV-середина XVI в.) залог недвижимого имущества уже получил широкое распространение. Данный период характеризуется возникновением и развитием общерусского права. Однако залог недвижимости не получил в средневековой России необходимого законодательного обеспечения (это произошло лишь в XVII в.). Но, несмотря на полулегальный характер, он активно развивался.

Во второй половине XV в. основными получателями кредита под залог недвижимости являлись средние и мелкие землевладельцы. В условиях господства натурального хозяйства, неразвитости товарно-денежных отношений, ограниченности денежных ресурсов, находящихся в руках государства, феодалы не могли удовлетворить свои растущие потребности с помощью средств, которые давала феодальная рента, и испытывали необходимость в кредите.

Дальнейшее развитие ипотечного кредитования было связано с необходимостью образования ипотечных банков (первые проекты создания банков для кредитования землевладельцев были разработаны в 1732г.).

Рассматриваемый этап в истории российского ипотечного кредитования характеризуется:

  •  эволюцией системы залогового права, постепенным приобретением залогом недвижимости характерных черт «классической ипотеки»;
  •  развитием экономики и, в связи с этим, ростом потребностей субъектов экономической деятельности в доступном кредите под залог недвижимости;
  •  активизацией деятельности государства по развитию кредитных отношений;
  •  изменением институциональных принципов организации кредита, формированием предпосылок для возникновения системы организованного кредита под залог недвижимости.

2. Период формирования и функционирования государственной системы ипотечного кредитования (вторая половина XVIII- первая половина XIXв.)

В 1754 году было положено начало формирования в России организованного ипотечного кредитования. По указу Елизаветы Петровны от 23 июня 1754 года бы учрежден Государственный банк для дворянства. Одним из важнейших направлений его деятельности стало кредитование под залог недвижимого имущества.

В середине 1786 года данный банк был преобразован в Государственный заемный банк. Предполагалось увеличить его капитал за счет выпуска ассигнаций на 33 млн. руб. Объектами залога могли выступать: «населенные имения» (в основе определения величины выдаваемой ссуды лежала и цена «крепостной души» - 40 рублей), «фабричные строения», «каменные дома в городах».

В том же, 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Страховая оценка здания устанавливалась в том же размере, что и залоговая, - в 3/4 стоимости имущества, а страховая премия - в полтора процента от установленной страховой суммы. В целях минимизации страхового риска, связанного с ущербом, причиняемым огнем, на страхование не принимались деревянные строения или хозяйственные постройки, а также здания, имевшие соломенную или камышовую кровли. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залог, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк. 

Однако складывающиеся экономические реалии не способствовали расширению ипотечного кредитования. Растущий дефицит государственного бюджета покрывался за счет эмиссии ассигнаций, что в свою очередь вело к снижению их курса. В этих условиях правительство не решилось предоставить Заемному банку обещанные средства. После этого последовал отказ от кредитования купечества, последовало сокращение кредитования дворянства.

Ограниченность средств Заемного банка затрудняло получение ссуд всеми желающими. Вследствие этого ипотечные операции начали развиваться в других кредитных учреждениях: сохранных казнах, приказах общественного призрения и др. Спецификой данных кредитных учреждений являлась благотворительная направленность их деятельности. Заработанные средства использовались на финансирование школ, сиротских домов, больниц и других учреждений.

Сохранные казны, созданные в 1772 году в Петербурге и Москве, начали свою деятельность в качестве депозитных банков. Со временем данные учреждения стали выдавать ссуды под залог недвижимости. Срок ссуды был небольшим – максимум 8 лет из расчета 6% годовых.

Спрос на ипотечные ссуды постоянно рос, и перед ипотечными институтами встала проблема пополнения ресурсной базы кредитования. В 1787 году вклады по Московской и Петербургской сохранным казнам составили 8,6 млн. руб., а к 1793 году – 8,2 млн. руб. только по Московской. Эти цифры говорят о росте доверия к ипотечным кредитным институтам. Но данных средств было недостаточно – спрос существенно превышал предложение. Для пополнения средств было решено выпускать особые «билеты Сохранной казны». Это была первая в истории российской ипотеки попытка выпуска ипотечными институтами ценных бумаг. В 1795 году «билетов Сохранной казны» было выпущено на сумму в 1 млн. руб. Получив ссуду «билетами» заемщики учитывали их у частных лиц из расчета 20-25%, что привело к резкому удорожанию кредита. В связи с этим в том же году все выданные билеты были выкуплены. 

Итак, первый опыт выпуска ипотечных облигаций в России оказался неудачным – при осуществлении проекта не была учтена кредитная ситуация в стране. Однако данная попытка несомненно явилась важным шагом в развитии системы ипотечного кредитования в России.

В России  к началу XIX века сложилась определенная система ипотечных кредитных институтов (только государственных), которая, однако, была еще во многом несовершенной. Основной причиной неэффективности функционирования данной системы являлись отсутствие необходимого контроля со стороны государственных органов за деятельностью кредитных институтов, которым были доверены государственные средства, незаинтересованность банков в поддержании своей ликвидности и платежеспособности, относительная безнаказанность нерадивых заемщиков. Все это объясняется тем, что политические (сохранение существующего строя) и экономические интересы правящего сословия были поставлены выше экономических интересов государства в целом.

В середине 1812 года в связи с началом войны проведение ссудных операций кредитными институтами было прекращено. Все свободные средства были предоставлены в распоряжение государства. Проведение ипотечных операций было возобновлено только в 1824 году.

В 1859 году по сравнению с 1800 годом объемы ипотечного кредитования выросли примерно в 14 раз (табл. 1.4.). Объем выданных ссуд составил  425503 тыс. руб (табл. 1.5.).

Во второй четверти XIX века отмечался резкий рост пассивных операций кредитных учреждений (это объясняется тем, что депозиты были практически единственным и доступным средством получения гарантированного дохода на капитал). За период с 1832 по 1859 год сумма вкладов возросла в 8,7 раза  (со 112 млн. до 970 млн. руб.). С начала 50-х годов при сокращении темпов роста кредитных организаций масштабы депозитов продолжали увеличиваться. Превышение вкладов над ссудами составило в 1855 году 20 млн. руб., в 1856 году – 89 млн. руб, в 1857 г. – уже 145 млн. руб.


Таблица 1.4.

Рост задолженности дворянского землевладения

(конец XVIII-середина XIX в.)

Год

Выдано ссуд дворянам (млн. руб)

Заложено крепостных душ (млн. чел.)

Процент заложенных крестьян к общему их числу

1775

4,3

0,2

5

1796

28,0

0,6

6

1812

64,0

1,2

12

1824

90,0

2,1

20,2

1833

205,0

4,5

43,2

1843

340,0

6,4

52,4

1856

398,0

6,6

61,7

1859

425,5

7,1

66

Таблица 1.5.

Залог «населенных имений» в государственных кредитных

учреждениях   в 1859 г.

Название кредитного учреждения

Выдано ссуд под залог населенных имений

Заложено

поместий

в них крепостных

в млн. руб.

в %

кол-во

%

душ

%

Московская сохранная казна

190397

44,75%

20067

45,45%

3076269

43,39%

Петербургская сохранная казна

151244

35,54%

8463

19,17%

2469230

34,82%

Заемный банк

32198

7,57%

959

2,17%

622820

8,78%

Приказы общественного призрения

51664

12,14%

14673

33,23%

922820

13,02%

Всего

425503

-

44152

-

7090408

-

 

Возникла угроза невыполнения кредитными учреждениями обязательств перед вкладчиками по выплате процентов. Стремясь приостановить рост вкладов, а также желая направить частные капиталы на развитие только что созданных крупных акционерных компаний (Главного общества российских железных дорог, Русского общества пароходства и торговли) правительство в 1857 г. снизило процентную ставка по вкладам до 3%. Эта мера вызвала катастрофический отток вкладов из банков. Только в 1859 г. востребование вкладов превысило их поступление на 104 млн. руб. Ликвидность и платежеспособность ипотечных кредитных институтов были нарушены.            В 1859 г. выдача ссуд под залог недвижимости из Государственного заемного банка и других институтов была прекращена.

Государство уже не было заинтересовано в сохранении существующих кредитных институтов. Ведущие финансисты того времени (М.Х. Рейтерн, Е.М. Ламанский) утверждали, что данная «система банковских установлений признана неправильной и вынуждающей правительство находиться в тягостной необходимости или жертвовать интересами кредитной системы, или задерживать экономическое развитие государства». Необходимость преобразования всей кредитной системы во многом была вызвана предстоящей крестьянской реформой.

Таким образом, по инициативе правительства государственная система ипотечного кредитования была разрушена.

3. Образование и развитие системы ипотечного кредитования рыночного типа (вторая половина XIX в. – 1917 г.)

В середине 50-х годов проводимая государством экономическая политика стала более либеральной. В 1859 году была создана Комиссия по реформированию банковской системы России. Изучив зарубежный опыт, Комиссия рекомендовала перейти от государственных к системе «частных и совершенно самостоятельных банков».  

В 1860 году был создан новый Государственный банк, которому предстояло рассчитаться по обязательствам ликвидированных кредитных учреждений.

В 60-е годы наблюдался активный процесс совершенствования законодательных основ ипотечного кредитования. Отмена крепостного права автоматически привела к ликвидации самого распространенного в крепостной России вида залога – «населенного имения».

Первым в России негосударственным ипотечным институтом стало Санкт-Петербургское городское кредитное общество (1861 г.). Оно выдавало ссуды под залог домов и земель в черте города. Успех данного кредитного общества привели к распространению институтов подобного типа по всей России. На 1 января 1917 года в российской империи действовали 36 таких учреждений.

Одним из важнейших этапов в деятельности кредитных обществ, в отличие от дореформенных ипотечных кредитных учреждений, являлась детальная оценка недвижимого имущества, предоставляемого заемщиком в качестве обеспечения ипотечного кредита. Общества, являясь негосударственными кредитными учреждениями, не могли рассчитывать на казенные средства и были вынуждены строить свою деятельность по рыночным принципам.

Наряду с городскими кредитными обществами во второй половине XIX в. в России функционировал еще один тип ипотечных кредитных институтов на началах товарищества – городские сословные банки. Однако число таких банков было невелико, а объемы их деятельности – незначительны.

Также в России во второй половине XIX в. продолжали функционировать созданные еще в начале XIX столетия в прибалтийских губерниях взаимные земельные банки. Их уставный капитал создавался за счет учредителей – дворян. Земельные банки были частными по форме собственности и имели ярко выраженный сословный характер. Они специализировались на кредитование по залог сельской недвижимости. Данные учреждения выдавали ссуды, как и городские кредитные общества, ценными бумагами. Выпуск этих ценных бумаг не должен был превышать систему складского (уставного и резервного) капитала более чем в 10 раз. Номинал закладных листов был разным (100, 500, 1000 рублей), ссудный процент варьировался от 4,5 до 6% в зависимости от срока облигаций и состояния рынка долгосрочных капиталов на момент их выпуска.

В 1866 году было учреждено Общество взаимного поземельного кредита, область действия которого распространялась на все губернии России (за исключением царства Польского и прибалтийских губерний). Ссуды выдавались на 56 лет в размере 50% оценочной стоимости залога. Уставный капитал создавался за счет паев членов общества. Основным ресурсом кредитования являлась эмиссия закладных листов, размещение которых происходило в основном на зарубежных рынках ценных бумаг.

Общество взаимного поземельного кредита являлось одним из самых крупных ипотечных учреждений в России, специализировавшихся на ипотечном кредитовании под залог сельскохозяйственных земель. В 1885 году на него приходилось 34% от общего объема выданных сельскохозяйственных ссуд и 31,8% от общего количества заложенных сельскохозяйственных земель.

В 1890 г. из-за роста неплатежей данное кредитное учреждение было ликвидировано, его активы и пассивы переданы на баланс Государственного дворянского земельного банка. Ценные бумаги общества были признаны в качестве государственных облигаций.

Наряду со взаимными товариществами в России получил развитие такой вид негосударственных кредитных институтов, как акционерные земельные банки (АЗБ) Они возникли в России в начале 70-х годов, предоставляли ссуды под залог земли и строений преимущественно сельскохозяйственного назначения. Операции АЗБ с городской недвижимостью составляли не более 1/3 от общей суммы кредитов. Ссуды выдавались закладными листами. Размер ссуды составлял не более 60% оценочной стоимости закладываемой недвижимости. Собственный капитал АЗБ формировался путем выпуска  акций. В 1885 году на АЗБ приходилось 54% всей площади заложенных земель, а также 50% от выданных ипотечных сельскохозяйственных ссуд.

АЗБ сохраняли за собой стабильные позиции в системе ипотечных учреждений. Государство, заинтересованное в укреплении кредитной системы, опекало и в случае необходимости субсидировало их.

Однако, несмотря на широкое распространение частных ипотечных институтов, государственные кредитные учреждения продолжали играть важную роль.

Государственный крестьянский поземельный банк (ГКПБ) был создан в 1883 году, чтобы оказывать крестьянам содействие в приобретение в собственность земель. Средства для выдачи ссуд ГКПБ привлекал путем выпуска и размещения ипотечных облигаций – «государственных свидетельств ГКПБ», которые приносили от 4 до 5,5% годового дохода. Ссуды выдавались на срок до 35 лет примерно под 8% годовых.

В 1885 г. был создан еще один казенный банк – Государственный дворянский земельный банк (ГДЗБ) с целью поддержания землевладения потомственных дворян посредством выдачи наличными деньгами ссуд под залог принадлежащих им земель на срок от 11 до 67 лет. Размер ссуды не должен был превышать 60% стоимости имения. Ресурсы для кредитования банк формировал посредством выпуска закладных листов. Все облигационные займы ГДЗБ гарантировались государством.

К 1 января 1905 г. на ГДЗБ приходилось 30% от общего количества заложенной земли. Под залог этой земли было выдано ссуд на сумму 717 млн. руб. В дальнейшем многие помещики, напуганные революцией, стали распродавать свои земли. Доля ГДЗБ в общем объеме ипотечных операций в стране существенно сократилась.


Подводя итоги, необходимо отметить, что в России в начале
XX столетия функционировала и развивалась общенациональная система ипотечного кредитования. К середине 80-х годов XIX в. в нашей стране сложилась развитая система ипотечных кредитных институтов (рис. 1.7.), которая и просуществовала до 1917 года.

Ипотечные кредитные институты (на 1 января 1917 г.)

ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТНЫЕ ИНСТИТУТЫ

Форма собственности

ГОСУДАРСТВЕННАЯ

ЧАСТНАЯ

ОБЩЕСТВЕННАЯ

Организационно-правовая форма

КАЗЕННОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО

ТОВАРИЩЕСТВО

Государственный дворянский земельный банк

Государственный крестьянский поземельный банк

Акционерные земельные банки

Городские кредитные общества

Городские сословные банки

ЗЕМЕЛЬНЫЕ БАНКИ

ГОРОДСКИЕ ИПОТЕЧНЫЕ ИНСТИТУТЫ

Рис. 1.7.

Произошедшая после революции национализация недвижимости, установление монополии государства на ссудный капитал и банковское дело привели к упразднению успешно функционирующей системы ипотечного кредитования (декретом Совнаркома от 8 декабря 1917 г. были упразднены ГДЗБ и ГКПБ. Затем были ликвидированы частные земельные банки, а также городские кредитные общества, сословные банки. Все ценные бумаги, выпущенные ипотечными кредитными учреждениями, были аннулированы). В советское время ее восстановление было невозможно. Только по прошествии 70 с лишним лет ипотечное кредитование в России стало возрождаться.

1.7.2. Ипотечное кредитование на  современном этапе

Ипотечный бизнес в РФ начал развиваться в начале 90-х гг. Реформирование Жилсоцбанка СССР, занимающегося финансированием и кредитованием жилищного строительства, привело к падению масштабов операций с недвижимостью. Низкая обеспеченность населения жильем, распространение практики приватизации подтолкнули коммерческие банки к развитию жилищного кредитования населения. В течение нескольких лет появилось около 30 банков (в Москве, Санкт-Петербурге, Саратове, Ярославле, Нижнем Новгороде, Иркутске, Челябинске и др.), которые пытались организовать ипотечное кредитование.

Однако политическая нестабильность, общая социально-экономическая ситуация, а также невозможность быстрой разработки ипотечного законодательства не способствовали развитию ипотечных операций. Фактически "классическое" ипотечное кредитование не получило широкого распространения. Наиболее близкими к ипотечному явились различные виды жилищного кредитования.

Первые условно-ипотечные жилищные кредиты были выданы банками в 1993 году. Но неблагоприятная экономическая среда и отсутствие достаточного законодательного обеспечения поставили перед кредитными учреждениями следующие проблемы:

  •  преодоление рисков ипотечного кредитования;
  •  повышение доступности кредита для населения;
  •  привлечение ресурсов для предоставления жилищных кредитов.

Высокий кредитный риск при жилищном ипотечном кредитовании в России усиливается проблематичностью принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а именно сложностью выселения недобросовестного заемщика. Несмотря на то, что Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность данной процедуры, судебные прецеденты практически отсутствуют. В связи с этим в 1993-1996 годах реальное ипотечное кредитование (заключение кредитного договора с обеспечивающим его договором об ипотеке) осуществляли лишь единичные банки (Мосбизнесбанк, Ярославский филиал Ипотечного акционерного банка). При этом возможность прописки в заложенную квартиру исключалась. Высокие процентные ставки и короткие сроки кредитования не являлись характерными для "классической" ипотеки. Ипотечные кредитные институты, разрабатывая специальные схемы условно-ипотечного кредитования, стремились адаптироваться к неблагоприятным условиям.

Наибольшее распространение в данный период получила схема кредитования (рис. 1.8.), основанная на заключении банком и заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилья с правом его выкупа - продажа жилья в рассрочку (Столичный банк сбережений, банк "Нефтяной").

Жилищное кредитование на основе заключения договора аренды

Рис. 1.8.

Собственником квартиры до момента погашения кредита, при использовании данной схемы, чаще всего являлась специализированная компания (дочерняя структура банка), которая выступала поручителем заемщика перед банком, и в случае невозврата кредита заемщиком, брала на себя обязательства его погасить. Отношение размера кредита к стоимости квартиры составляло в среднем 70 % при сроке кредита до двух лет, 60% - от трех до пяти лет, 50% - от шести до десяти лет. При задержке платежа (сверх установленного срока) банк расторгал договор с клиентом в одностороннем порядке, заемщику при этом в лучшем случае возвращалась лишь часть первоначального взноса (до 50%). Процедура получения кредита являлась для заемщика достаточно дорогостоящей - оплата услуг банка, страхование недвижимости и другие сопутствующие расходы составляли в среднем 15-20 % от стоимости квартиры. Жесткие условия кредитования существенно ограничивали круг потенциальных заемщиков.

Данная схема не исходила из заключения договора ипотеки, то есть не предполагала возникновения ипотеки как способа обеспечения возвратности ссуды. Она могла функционировать и при отсутствии комплексного ипотечного законодательства, позволяя при этом кредитору избегать повышенного кредитного риска, характерного для России. В связи с этим данная схема использовалась большинством банков, осуществляющих жилищное кредитование.

На доступность ипотечного кредита в значительной степени влияет срок, на который он выдается. В течение 1993-1996 годов банки, начиная с кредитования на один - два года, постепенно увеличили возможные сроки кредитования до 10 лет. (Этому способствовало снижение уровня инфляции). Однако большинство клиентов на данном этапе предпочитали краткосрочные кредиты (до трех лет). Это объясняется тем, что большинство граждан - потенциальных заемщиков, оценивали свое социальное и материальное положение как нестабильное. В целом же кредиты, предлагаемые банками в 1993-1996 годах на приобретение жилья, были доступны очень узкому кругу лиц.

Проблему привлечения ресурсов для предоставления жилищных кредитов в 1993-1996 годах ипотечные институты решали несколькими способами. Крупные универсальные банки (Столичный банк сбережений) осуществляли жилищное кредитование главным образом за счет собственных и нередко заемных средств.

Некоторые банки (в Москве, Санкт-Петербурге, Саратове, Ульяновске) пошли по пути привлечения ресурсов на основе заключения специальных жилищных контрактов, выпуска облигаций, векселей и иных ценных бумаг. Это было вызвано прежде всего резким ростом (в связи с инфляцией) в 1993г. банковских процентных ставок по кредитам. Соответствующего увеличения ставок по депозитам не произошло, и в течение некоторого периода (около 3 лет) депозиты не обеспечивали реальной положительной величины дохода на сбережения. Схема, основанная на выпуске жилищных сертификатов (облигаций), была более привлекательной для нуждающихся в жилье граждан:

  •  эмитент выпускал "жилищные сертификаты", номинальная стоимость которых была выражена в квадратных метрах (например 0,1 кв. м.), и в рублях (сумма отражала фактическую рыночную стоимость данной площади, или стоимость строительства);
  •  покупатель приобретал данные бумаги по определенной цене, которая изменялась в соответствии с изменением стоимости квадратного метра жилья;
  •  в случае приобретения пакета сертификатов, соответствующего по совокупности площади квартиры, покупатель имел право в погашение своих сертификатов получить жилье соответствующей площади;
  •  владельцы, не выкупившие к моменту погашения полного пакета, а имеющие только 60 % (и более) от необходимого количества данных ценных бумаг, могли получить кредит в размере недостающей суммы;
  •  сертификаты могли обращаться, а также выкупаться эмитентом по рыночной стоимости;
  •  привлеченные таким способом денежные ресурсы использовались на строительство или приобретение уже готового жилья, в случае необходимости средства могли размещаться в государственные ценные бумаги или на банковские депозиты;
  •  выпуски сертификатов подразделялись на: краткосрочные - 1,5-2 года (были привязаны к строительству определенного жилищного объекта) и долгосрочные -10 лет;
  •  эмитентами могли выступать банки и строительные организации, однако для обеспечения доверия инвесторов к сертификатам (облигациям) зачастую использовались схемы, когда эмитентом выступали местные органы исполнительной власти, гарантирующие выполнение условий эмиссии средствами местного бюджета;
  •  проспекты эмиссии подлежали регистрации в Министерстве Финансов РФ.

По мере роста доходности банковских депозитов объемы данных операций постепенно снизились - процедура покупки жилья путем приобретения сертификатов (особенно краткосрочных) являлась для заемщиков достаточно обременительной, хотя и обеспечивала (при условии добросовестности эмитента) сохранение стоимости инвестируемых средств.

Существовал еще один способ привлечения банками кредитных ресурсов, хотя и не очень распространенный, - продажа кредитных обязательств. В основу данной схемы был положен принцип сотрудничества банка и предприятия по обеспечению работников последнего жильем (рис. 1.9.).

Заемщики, имея поручителем предприятие, обращались в банк с просьбой предоставлении кредита. Банк, выдавая кредиты, продавал их предприятию-поручителю в форме кредитных обязательств (облигаций), при этом банк обходил большинство рисков ипотечного кредитования. Обслуживание ссуд оставалось за банком. Риски ипотечного кредитования по этой схеме ложились главным образе предприятие - работодателя заемщика.

Процедура кредитования со стороны банка носила во многом формальный характер. Банк, кредитуя по представлению предприятия, как правило, не проводил серьезного анализа кредитоспособности заемщика. 

Программа по обеспечению работников предприятий жильем

Рис. 1.9.

Рядом банков была разработана программа жилищного кредитования с использованием схемы накопительных счетов, аналогичная германской системе стройсбережений. Одним из первых услуги такого рода предложил Ипотечный акционерный банк (1994 г.). Условия кредитования были следующими:

  •  накопительные счета открывались только для акционеров банка;
  •  предполагаемую сумму и сроки накоплений потенциальный заемщик определял самостоятельно;
  •  на счете должно было быть накоплено не менее 30% суммы, необходимой для получения кредита;
  •  кредит предоставлялся не ранее, чем через один год с начала накопления;
  •  проценты по вкладам не начислялись;
  •  в случае если вкладчик отказывался от получения ипотечного кредита, вклад возвращался полностью с индексацией по официальному курсу доллара;
  •  на протяжении всего срока действия накопительного счета вкладчик не имел права продавать принадлежащий ему пакет акций банка;
  •  кредит с привязкой к доллару США предоставлялся на срок от одного до десяти лет при условии платежеспособности заемщика (на погашение кредита могло направляться не более 1/3 совокупного валового дохода семьи).

Аналогичная схема кредитования была предложена гражданам Сбербанком России. Между банком и заемщиком заключался сберегательный жилищный контракт, в котором были определены условия и порядок накопления денежных средств, а также условия предоставления льготного жилищного кредита (по пониженной процентной ставке).

Однако в России первые попытки организации жилищного кредитования с использованием накопительных счетов не всегда оказывались удачными. Некоторые банки, использующие данную схему, разорились. (В середине 1997 г. у Ипотечного акционерного банка была отобрана лицензия). Банкротство явилось следствием нарушения замкнутости системы (средства, накапливаемые на специальных счетах, не могут использоваться иначе как на предоставление ипотечных кредитов в рамках данной системы.) Однако в условиях высокой галопирующей инфляции на начальном этапе своего функционирования данная система не может оставаться абсолютно независимой от финансовых рынков (замороженные средства могут быстро обесцениться). Возможно, если бы ипотечные банки в целях сохранения стоимости накапливаемых ресурсов вкладывали эти средства в операции с минимальными рисками, последствия не были бы столь серьезными. Некоторые банки не просто нарушали замкнутость системы стройсбережений, они за счет сберегаемых денежных средств вкладчиков проводили высокорискованные банковские операции (в частности, на рынке МБК), что, например, в большинстве западных странах специализированным ипотечным кредитным институтам законодательно запрещено. Кризис на рынке МБК («черный вторник» октября 1994 г.), а также последовавшая за ним дестабилизация финансового рынка подорвали финансовое положение специализированных ипотечных банков.

Неоправданно рискованная политика ипотечных институтов, осуществляемая в неблагоприятных экономических условиях, была несовместима с сохранением ими финансовой устойчивости. Кроме того, ухудшению финансового состояния банков способствовали злоупотребления недобросовестных заемщиков, которые в условиях неразвитого законодательства часто оставались безнаказанными. В связи с этим значительное число банков, пытавшихся заниматься ипотечным кредитованием, или разорились, или были вынуждены изменить свою специализацию. Банкротства молодых ипотечных кредитных институтов отрицательно сказались на доверии населения к ипотечным операциям.

В середине 90-х годов получили развитие разнообразные региональные программы ипотечного кредитования (с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов). В это время ведущие кредитные институты, действующие на ипотечном рынке, предлагали условия кредитования, представленные  в табл.1.6.

Большие надежды на решение проблем формирования кредитных ресурсов для предоставления долгосрочных ипотечных ссуд с середины 1996 года стали возлагаться на Федеральное агентство по ипотечному кредитованию (рис. 1.10.). 26 августа 1996 года было подписано постановление правительства РФ «Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» (по замыслу - аналог американских государственных агентств).

Агентство должно было стать контролируемой государством структурой с широким спектром функций:

  •  стандартизация условий, процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов;
  •  рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты (приобретение у коммерческих банков долгосрочных жилищных ипотечных кредитов, соответствующих стандартам агентства);
  •  привлечение частных инвестиций в сферу ипотечного кредитования (выпуск под гарантии государства ценных бумаг, обеспеченных приобретенными ипотечными кредитами);
  •  техническая помощь и обучение банковских специалистов.

Таблица 1.6.

Условия предоставления банками ипотечных кредитов

Банк

Ставка (% годовых)  в долларах США

Срок

Максимальный размер кредита (% от оценочной стоимости недвижимости)

Инкомбанк

23-28

1 год

до 70

Ипотечный стандартбанк

20

до 5 лет 

до 70 

МДМ-банк

35-55

до 5 лет

до 70

Нефтяной

25-30

до 3 лет 

 до 70 

Промбизнесбанк

20

до 3 лет

до 70

Однако по ряду объективных и субъективных причин процесс организации Агентства по жилищному ипотечному кредитованию существенно затянулся. Государственные средства на формирование уставного фонда агентства были выделены только в сентябре 1997 года. Фактически деятельность Агентства долгое время была сведена к разработке стандартов ипотечного кредитования, а также к обучению сотрудников банков по специальности «ипотечный кредитор».

Итак, развитие ипотечного кредитования в первой половине 90-х годов в России было в значительной степени ограничено. Одним из важнейших факторов, определяющих возможности становления жилищного ипотечного кредитования в стране, является уровень доходов населения. В развитых странах предполагается, что размер ипотечного кредита должен быть сопоставим с тремя годовыми доходами заемщика. Ипотечный кредит, таким образом, ориентирован на средний класс, который в странах с рыночной экономикой составляет около 80% населения. Относительно высокий уровень платежеспособности данной категории населения позволяет делать соответствующие сбережения и эффективно использовать ипотечный кредит в целях улучшения жилищных условий.

В России же среднемесячная заработная плата явно не соответствует требуемому уровню. Масштабы ипотечного кредитования в России будут незначительны до тех пор, пока доходы большинства населения не будут адекватны высокой стоимости жилья.

Социально-экономические условия в России в это время (неблагоприятный инвестиционный климат, неудовлетворительное состояние реального сектора экономики, нестабильное состояние платежей и расчетов, хроническая задолженность по заработной плате) не являлись благоприятными для становления ипотечного кредитования.

Некоторые позитивные сдвиги, наблюдаемые в российской экономике  в начале 1997 года - замедление темпов роста инфляции. замедление темпов экономического спада, - несколько активизировали деятельность банковских структур на рынке ипотечного кредитования.

В середине 1997 года проявилась слабая тенденция девалютизации кредитных вложений банков. Большинство банков, наряду с кредитами с привязкой к доллару, предлагали варианты кредитования в национальной валюте. Однако дестабилизация на мировых валютных и финансовых рынках (прежде всего, азиатских) конца 1997 года вновь привела к ревалютизации банковских активов.

В декабре 1997 г. на рынке жилищных ипотечных ссуд сложилась следующая ситуация (табл. 1.7.).

Таблица 1.7.  

Ситуация на рынке жилищного ипотечного кредитования

в декабре 1997 г.

Банк

Годовая ставка  

(валюта/ рубли),%

Срок, лет

Размер кредита, % от стоимости квартиры

Условия оформления в собственность заемщика

Возможн. прописки

СБС-АГРО

19/31  

до 10

до 70

 под договор залога

есть

Московский банк Сбербанка РФ

15  (валюта)

до 10

до 70

 под договор залога

нет

Промбизнесбанк

20/30-35  

до 3

до 70

в собственность дочерней структуры банка

нет

Нефтяной

30 (валюта)

до 2

до 70

 под договор залога

нет

Инвестсбербанк

27/33  

до 3

до 60

в собственность дочерней структуры банка

нет

В конце 1997 - начале 1998 года активизировалась деятельность по развитию ипотечного кредитования в Москве. В сентябре 1998 года должна была начаться реализация Московской программы ипотечного кредитования (разработана Гарвардским университетом по заказу правительства Москвы). Данная программа (рис. 1.11.) была рассчитана только на москвичей, залогом при получении кредита могла служить исключительно недвижимость, расположенная на территории города. Цена 1 кв. м - не более 1500 дол. США. Предполагалось, что процентные ставки по кредитам составят 7-10% годовых, срок кредитования - 10 лет. Роль организатора финансовых потоков по данной схеме была возложена на Московское ипотечное агентство, важнейшей функцией которого должен был стать выкуп у банков закладных на недвижимость и организация вторичного рынка ипотечных ссуд. На эти цели на первом этапе Агентство рассчитывало получить кредит под гарантии правительства Москвы в размере 500 млн. дол. В дальнейшем планировался выпуск агентством долгосрочных облигаций (с доходностью 7-8% годовых) и размещение их на финансовом рынке, то есть реализация имеющихся ипотечных программ была поставлена в зависимость от возможностей заимствований на внешнем рынке.

В конце 1997 года показатели экономического развития России стали ухудшаться, что крайне негативно отразилось на состоянии и без того слабой финансово-кредитной системы России. В начале февраля 1998 года на рынке ипотечного кредитования начался рост процентных ставок. В середине мая 1998 года в Государственной думе РФ прошли слушания по вопросам ипотечного кредитования. Обсуждалась программа по развитию жилищного ипотечного кредитования населения, базирующаяся на предоставлении правительством США целевого кредита в размере 5 млрд дол. В рамках данной программы к декабрю 1998 года предполагалось создать совместный российско-американский фонд жилья и ипотеки. Данный фонд должен был отобрать для участия в программе коммерческие банки, через которые планировалось осуществлять кредитование населения.


Контроль за расходованием денежных средств был возложен на американскую сторону. Для реализации данной программы было ускорено принятие закона РФ «Об ипотеке» (он был принят Государственной Думой РФ 24.06.98 г. и подписан Президентом РФ 16.07.98 г.)

Августовский кризис 1998 года, фактически уничтоживший российский фондовый и валютный рынки и приведший к катастрофическим последствиям в банковской системе, отбросил российскую экономику на несколько лет назад. Несмотря на прилагаемые усилия, реализация широкомасштабных ипотечных программ оказалась существенно затруднена.

К 2001 году на рынке ипотечного кредитования в России сложилась следующая ситуация. Наиболее выгодные условия предлагали банки, работающие по Московской ипотечной программе (Банк Москвы, Сбербанк Москвы, Инвестсбербанк, Мосстройэкономбанк). Кредиты выдавались на срок до 10 лет под 10% годовых в валюте, первоначальный взнос составлял 30% от стоимости недвижимости. Однако воспользоваться данными кредитами могли только москвичи. Негативным моментом также являлось недостаточное выделение средств правительством Москвы для рефинансирования уже выданных кредитов.

Более доступные, но и более дорогие кредиты предлагались в рамках программы инвестиционного фонда «США-Россия». На развитие ипотеки в России в рамках специально разработанной программы «Дельта-Кредит» планировалось инвестировать около 100 млн. долларов (на 1декабря 2001 г. было выделено лишь 44 млн.). В Москве по данной программе работали Инвестиционная банковская корпорация, Международный промышленный банк, Инвестсбербанк, Банк «Российский капитал». В Санкт-Петербурге в рамках данной программы кредитовали Инкасбанк и Банк «Петровский».

В рамках программы «Дельта-Кредит» заемщик должен заключить с застройщиком-инвестором строительства договор соинвестирования и внести на счет этого застройщика 20-30% от стоимости будущего жилья (в настоящее время существует и упрощенная программа «Дельта–кредит», предусматривающая ипотеку готового жилья).

На этом этапе цена всей квартиры фиксируется и по мере возведения дома не растет. Для получения ипотечного кредита заемщик закладывает купленные 20-30% будущей квартиры в банке и получает кредит в размере стоимости оставшихся процентов площади будущих апартаментов.

На период до окончания строительства (не более 1 года) и оформления жилплощади в собственность (плюс еще не более полугода) банк выдает кредит под 21% годовых в валюте. После оформления квартиры в собственность заемщика и ее одновременного залога банку в обеспечение кредита ставка уменьшается до 15% годовых в валюте от суммы кредита. Максимальный срок кредитования, включая этапы строительства и оформления в собственность, - 10 лет. Максимальная сумма кредита составляет $200 тысяч.

Приобретать квартиру по данной схеме можно только у аккредитованных при фонде «Дельта-кредит» застройщиков. На сегодня таких компаний пять: «Первая ипотечная компания», «Квартал 32-33», «Капитал-груп», «Юниформстрой», «Жилстройиндустрия».

Достоинства покупки квартиры по договору инвестирования по меньшей мере два: сейчас жилье в столице быстро раскупается. А потому к моменту завершения строительства, особенно когда речь идет о хорошем проекте, реализованном в престижном районе, непроданными остаются только самые плохие квартиры. Второе преимущество покупки квартиры на стадии строительства - экономия средств. За время от возведения фундамента до завершения отделочных работ жилье в доме заметно дорожает: если речь идет о «панели» - на 6-10%, если о нетиповом жилье - на 20-40%.

Ряд банков предлагал клиентам собственные ипотечные программы. Под 10% годовых в валюте на 10 лет выдавал ипотечные кредиты Собинбанк. Сбербанк Москвы предлагал более долгосрочные кредиты - на 15 лет под 13% годовых (первоначальный взнос заемщика - 30%). На три года под 15-25% годовых в валюте предоставлял ипотечные ссуды Инвестсбербанк.

В целом масштабы ипотечного кредитования в стране пока невелики.   Внедрению ипотеки  препятствуют нестабильность политической и экономической ситуации в стране, отсутствие эффективно работающей законодательной базы, единой системы регистрации оборота недвижимого имущества, эффективно работающей судебной системы, действенной процедуры обращения взыскания, развитого рынка недвижимости, функционирующего рынка ипотечных ценных бумаг, отсутствия у банков эффективных инструментов кредитования и механизмов привлечения ресурсов, а также эффективных технологий страхования и оценки недвижимости и т. д..  При отсутствии необходимых условий   развитие ипотечного бизнеса в том виде, в каком он существует во всем мире  не только невозможно, но и опасно.

Для оценки состояния ипотечного кредитования на современном этапе можно привести две цифры    – 1,5 –2 млрд. долларов годового объема продаж жилья  на рынке Москвы и 20 – 35 млн. долларов ипотечных кредитов, составляющих 2-3%  этого объема продаж. Таким образом, банковская ипотека с ее высокими ставками – 15%  с физических лиц для покупки готового жилья и 20% годовых  в валюте для покупки объектов незавершенного строительства  является тормозом развития ипотеки. Поэтому стала развиваться система небанковской ипотеки.

В частности, правительство Москвы начало эксперимент  по созданию внебанковского фонда по типу действующих уже более 50 лет в Германии и Австрии системы строительно-сберегательных касс. Там ССК привлекают человека для накопления первоначального 50% взноса  путем вкладов под 1,5 -  3% годовых. Тот, кто накопил взнос, получает право на получение дешевого кредита.  

Домостроительный комбинат ДСК №1 г. Москвы  еще в 1997 г выступило инициатором создания коммандитного товарищества (товарищества на вере) как коллективной формы производства, в котором население  участвует своими вкладами.  Позже товарищество стало развивать свою ипотечную программу путем предоставления уже построенных квартир  в кредит.

Строительная организация СУ –155 предлагает свои две системы товарного кредитования:

  •  30% - первоначальный взнос, на оставшуюся сумму рассрочка платежа на 10 лет под 12,5% годовых;
  •  50% - первоначальный взнос, на оставшуюся сумму рассрочка платежа на 5 лет под 10% годовых.

       Примерно похожие схемы кредитования развивают и в других городах, но пока ипотека – рыночный механизм, рассчитанный на представителей среднего класса  с высокой и «белой» зарплатой, на людей, которые не боятся показать (доказать) свою платежеспособность и уверенных в своем будущем.

 

1.7.3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

В последнее время, несмотря на перечисленные объективные сложности, произошли  определенные положительные сдвиги в создании необходимых условий для развития ипотечного дела в нашей стране:

  •  разрабатывается правовая база ипотечного кредитования (принят закон «Об ипотеке»,  «О внесении изменений и дополнений  в закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости), на очереди - закон «Об ипотечных  ценных бумагах»,  принятие которого позволит адаптировать и использовать в России наиболее распространенные в мировой практике инструменты вторичного рынка, позволит осуществить интеграцию рынка недвижимости и фондового рынка наиболее быстро и эффективно;
  •   по мере стабилизации  политической и макроэкономической ситуации в стране уменьшается инфляция, снижаются общестрановые риски – Россия становится привлекательным объектом инвестирования для нерезидентов;  
  •  укрепляется банковская система – у банков появляются «длинные деньги», что способствует удлинению сроков кредитования, а конкуренция  в этой сфере вынуждает их бороться за клиента, в том числе,  предлагая новые  виды услуг;
  •  развитие пенсионной системы ведет к накоплению долгосрочных ресурсов, которые необходимо, с целью сохранения и преумножения, инвестировать  в надежные  финансовые инструменты;
  •   идет процесс создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество. При соблюдении всех условий введение данной системы позволит уменьшить количество злоупотреблений и мошенничества в этой сфере;
  •   постепенно вводится понятие частной собственности на землю.  

Однако   такие обеспечивающие подсистемы ипотечного кредитования как  страхование  и оценка стоимости недвижимого имущества пока находятся на этапе развития. Так в принятых стандартах осуществления  ипотечной деятельности Агентство по ипотечному жилищному кредитованию  предусматривает меры, позволяющие избежать потерь, связанных  с разорением компаний, страхующих жизнь и имущество заемщиков. В частности, для каждого прошедшего аккредитацию на участие в программе ипотечного кредитования  страховщика  будут устанавливаться лимиты на объемы проводимых операций. При этом   оценку страховщика АИЖК будет осуществлять в сотрудничестве с рейтинговым агентством «Эксперт РА».

 Принятие закона «Об оценочной деятельности» также должно послужить толчком к распространению данного вида кредитования. Необходимым является регулирование деятельности оценщиков (обязательное лицензирование), приведение российских категорий и норм оценки к международным стандартам, создание системы гарантий для потребителей услуг оценщиков.

Без института реального страхования и принятия на себя части ипотечных рисков специализированными в этой области финансовыми субъектами, имеющими на это необходимую лицензию, либо наличия определенных гарантий государства в ситуации, когда экономические условия нестабильны, ипотечное кредитование развиваться не сможет. Именно поэтому вопросы становления института ипотечного страхования требуют самого серьезного подхода. Необходимо развитие страхования как отрасли - значимой части финансового сектора, создание как крупных, так и средних страховых фондов.

Развитие инфраструктуры системы ипотечного кредитования приведет к обеспечению эффективности ипотечных операций, повышению защищенности прав субъектов ипотечного кредитования.

Законодательно определенные и практически реализуемые возможности беспрепятственного обращения взыскания на заложенное имущество, в случае неисполнения заемщиком своих обязательств, являются одним из важнейших стимулов для банков, которые в существующих условиях не решаются заниматься ипотечными операциями в связи с высоким кредитным риском, им присущим. Соблюдение основных прав ипотечных кредиторов невозможно без эффективной судебной системы и системы исполнительного производства.

Наиболее сложной в данном отношении является ипотека единственного жилья заемщика (что для многих граждан является единственным шансом получения ипотечной ссуды). В настоящее время практикуется вариант, когда нерадивому заемщику вместо квартиры, приобретенной с помощью ипотечного кредита, подбирается менее дорогое жилье (меньшей площади), по стоимости равное первоначальному взносу заемщика и сумме уже уплаченной им в погашение основного долга. Данный вариант является вполне приемлемым как для кредитора, так и для заемщика. В связи с этим возможно создание резервного жилищного фонда для выселения заемщиков, не исполняющих обязательств по возврату кредита.

Существенной недоработкой является практически полное отсутствие подробной и доступной массовому потребителю информации относительно ипотечного кредитования. Ипотека в России после 70-летнего перерыва является чуждым явлением для большинства россиян. Необходимо проведение активной работы по изменению стереотипов общественного сознания в этой области.

Через несколько лет, в случае если ипотека получит в России достаточное развитие, возникнет необходимость в обеспечении субъектов ипотечного кредитования информацией относительно надежности ипотечных кредитных институтов (необходимость специальной рейтинговой оценки), различными статистическими данными, а также оперативной информацией по вторичному рынку ипотечных ссуд. Как показывает мировая банковская практика, пренебрежение развитием обеспечивающей процесс инфраструктуры в значительной степени тормозит развитие всей системы.

В настоящее время возникает закономерный вопрос о потенциальных возможностях развития в стране различных видов ипотечных кредитов, а также о качественном и количественном составе будущей национальной системы ипотечных кредитных институтов.

Анализ показывает, что в ближайшей перспективе наибольший потенциал развития в нашей стране имеет жилищное ипотечное кредитование. При условии урегулирования правовых проблем, а также некотором улучшении социально-экономической ситуации можно прогнозировать быстрый рост ипотечных кредитных операций в данной сфере. Этому в значительной степени способствует обновление жилищного фонда (преимущественно в крупных городах), развитие новых форм строительства, появление новых возможностей частного домовладения. В связи с этим наибольшие перспективы жилищная ипотека имеет в динамично развивающихся городах, а также в местах, наиболее благоприятных для жизни людей (курортные зоны и т.д.)

Очевидно, что лидерами на рынке жилищных ипотечных ссуд станут банки, ориентированные на обслуживание физических лиц. Объективно, что на данный момент наибольшие возможности по развитию ипотечных операций имеет Сберегательный банк РФ (более 30 тыс. отделений, опыт жилищного кредитования, относительное доверие населения и т.д.) В настоящее время в Сбербанке сосредоточено более 75% вкладов населения. На базе данного кредитного института, при условии государственной поддержки (налоговые льготы, государственные субсидии), может функционировать эффективная система строительных сбережений, в развитии которой заинтересовано как население, так и государство.

Возможно также построение системы стройсбережений и без участия Сберегательного банка РФ. В настоящее время целесообразно было бы создавать систему стройсбережений не на федеральном уровне, а на местном - региональном или даже муниципальном. При поддержке заинтересованного в развитии строительства и реализации строящейся недвижимости местного руководства система строительных сбережений имеет хорошие потенциальные возможности становления.

Решению проблемы рефинансирования жилищных ипотечных ссуд в России будет способствовать деятельность специализированных институтов, выкупающих у банков ипотечные кредиты. Несмотря на отсутствие аналогичных институтов в дореволюционной России, создание подобных структур в современных условиях можно признать позитивным шагом. За десятилетия отсутствия в России системы ипотечного кредитования в мировой практике были выработаны современные и эффективные схемы рефинансирования ипотечных операций. Создание государственных (или полугосударственных) институтов с широким спектром функций (разработка ипотечных стандартов, контроль и регулирование ипотечного рынка и т.д. ) в настоящее время является типичным при формировании системы ипотечного кредитования. Наличие государственных гарантий обеспечивает более высокое качество ипотечных ценных бумаг, что способствует повышению их инвестиционной привлекательности. Недостатком данного механизма рефинансирования является необходимость выделения на начальном этапе значительных государственных средств.

В перспективе   в России также возможно развитие рефинансирования ипотечных ссуд через систему закладных листов (наделение правом эмиссии первичных кредиторов). При разработке и внедрении необходимых ограничений (лицензирование эмитентов, регулирование объемов эмиссии (ограничения в зависимости от размера собственного капитала и др.) применение данного метода, исторически более близкого России, а также эффективно используемого в ряде западных стран, может оказаться достаточно успешным. Основными преимуществами данного метода являются большая самостоятельность и независимость ипотечных кредитных институтов (проведение ими собственной кредитной и процентной политики), а также существование конкуренции между ними, тогда как в первом случае роль ипотечных банков практически сводится к соблюдению заранее определенных свыше стандартов.

Кроме ипотеки жилых домов, квартир, дач Гражданским кодексом РФ, а также законом «Об ипотеке» допускается существование: ипотеки земельных участков (кроме земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земель сельскохозяйственного назначения); ипотеки предприятий, зданий, сооружений и иного имущества. Ипотека предприятия в современной банковской практике не получила широкого распространения. Немногие попытки развития данного направления (Германия, Австрия) не привели к желаемым результатам.

В области промышленного кредита в настоящее время в мировой банковской практике распространено применение более эффективных видов кредитования, нежели ипотечное. Однако в современных российских условиях, когда у банков отсутствуют побудительные мотивы к долгосрочному кредитованию промышленных предприятий, а бюджетного финансирования и собственных средств у предприятий недостаточно, использование ипотеки может способствовать активизации инвестиционного процесса в российской промышленности. Для этого необходимо, во-первых, урегулировать все специфические юридические проблемы, связанные с ипотекой предприятия. Во-вторых, можно рекомендовать банкам предоставлять под залог предприятия кредиты только целевого характера (на реконструкцию и техническое обновление), а также уделять повышенное внимание оценке стоимости залога.

Неплохие перспективы имеет в России кредитование под залог различных видов коммерческой недвижимости (офисных помещений, торговых сооружений и прочих). Развитие соответствующих сегментов рынка недвижимости будет способствовать данному процессу. Предполагается также форсировать применение ипотеки прав аренды земельных участков под строительство (в частности, в Москве). Однако в данном случае при возникновении проблем процесс переоформления прав является достаточно сложным, а сами права становятся небесспорными. В долгосрочной перспективе, несмотря на отсутствие по закону «Об ипотеке» возможностей залога земель сельскохозяйственного назначения, несомненно, широкое распространение в России получит земельная ипотека. Введение платности землепользования, развитие различных форм собственности на землю являются предпосылками к формированию ипотечного механизма в аграрном секторе экономики. В данной области Россия имеет богатый исторический опыт. В настоящее время существуют реальные потребности развития земельной ипотеки.

Что касается перспективных форм и видов российских ипотечных кредитных институтов, представляется возможным выполнение данных операций как в рамках универсального коммерческого банка (в последние годы тенденция к универсализации стала преобладающей в мировой банковской практике), так и создание сети специализированных ипотечных банков различных форм собственности и организационно-правовых форм; возможно, создаваемых по территориальному признаку, а также по роду деятельности (то есть по виду принимаемой в залог недвижимости); применяющих различные методы привлечения ресурсов.

Обращение к ипотечному кредитованию может стать элементом разумной и эффективной кредитной политики для универсального банка. Политика диверсификации деятельности оказывает положительное влияние на его развитие, так как повышается финансовая устойчивость банка, что, в свою очередь, позволяет привлекать новых клиентов, желающих получить максимум финансовых продуктов в рамках одного банка; утверждается концепция банка как «финансового супермаркета».

Создание специализированных ипотечных институтов будет способствовать расширению возможностей потенциальных заемщиков. Также в рамках проводимой ЦБ РФ политики существуют реальные возможности осуществления данных операций и небанковскими кредитными институтами. В любом случае ипотечный кредитный институт должен гарантировать высокое качество предоставляемых услуг, что во многом обеспечивается соответствующим уровнем квалификации персонала.

Благоприятным результатом становления в стране различных форм и видов ипотечных кредитных институтов будет являться развитие конкурентной среды, что несомненно послужит мотивом совершенствования технологий кредитования, механизмов финансирования и рефинансирования ипотечных ссуд, оценки кредитоспособности заемщика, а также процедуры обслуживания кредита, и станет мощным фактором развития системы ипотечных кредитных институтов в целом.

Августовский кризис 1998 г. привел к существенному ухудшению экономической ситуации в России, и его последствия оказали негативное влияние на развитие ипотечного кредитования:

  •  произошло резкое усиление инфляции;
  •  значительно сократились возможности внешних заимствований (существовавшие программы ипотечного кредитования в качестве источников ресурсов главным образом предполагали использование иностранных кредитов, а также средств внешних финансовых рынков);
  •  существенно подорвано совсем недавно возникшее доверие населения к коммерческим банкам (значительно сократилось число вкладчиков) и к государству (государственные гарантии в случае выпуска ипотечных ценных бумаг не придадут им большей привлекательности);
  •  зарегистрирован рост безработицы и падение жизненного уровня населения, что привело к сокращению и без того небольшого количества потенциальных заемщиков по ипотечным ссудам.

Но постепенно доверие населения к правительству  и банкам восстанавливается. Активизация процесса действительно ипотечных кредитных отношений станет возможной только при достижении в стране относительной макроэкономической и политической стабилизации. В современных условиях в России нельзя ожидать быстрого и динамичного развития системы ипотечного кредитования. Но, тем не менее, на данном этапе необходимо проведение последовательной работы по совершенствованию законодательной базы, а также по созданию и развитию инфраструктуры ликвидного рынка ипотечных бумаг.

На состоявшемся 28 февраля 2003г президиуме Госсовета по вопросу ипотеки Президент России В.В. Путин отметил, что перевести жилищную проблему из зависших  в решаемую можно с помощью  ипотеки.  Ипотека развивается – так в мае 2003г Агентство по ипотечному жилищному кредитованию подписало  соглашение  уже с 32-м  регионом РФ – участником федеральной системы массовой ипотеки. По стандартам АИЖТ кредиты должны выдаваться  на срок до 20-ти лет под 15% годовых  в рублях.


2. ПРОЦЕДУРы Оформления ипотечного кредита и особенности залога отдельных видов имущества    в РФ

2.1. Технология предоставления ипотечного кредита

Процедура предоставления ипотечного кредита (на покупку жилья) обычно включает несколько этапов:

  1.  Предварительное собеседование
    •  Разъяснение клиенту основных условий кредитования (срок, процент, схема погашения, залог, требования к клиенту);
    •  Предоставление клиенту списка документов для получения ипотечного кредита:

-  Копия паспорта заемщика;

- Копия документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства (документы о собственности на квартиру или дом, ордер на заселение жилой площади);

- Документы, подтверждающие семейное положение заемщика (свидетельства о браке, рождении детей, разводе и т.д.);

- Паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи заемщика;

- Выписка из домовой книги по месту постоянной регистрации заемщика;

- Копия финансово-лицевого счета жилого помещения, где зарегистрирован заемщик;

- Военный билет;

- Копия трудовой книжки;

- Справка с места работы о размере дохода за предыдущий и текущий год;

- Документы, подтверждающие наличие счетов в банках;

- Документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров акционеров);

- Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества;

- Документы по покупаемой квартире (предоставляются после положительного решения кредитного отдела банка);

- Иные документы, дополнительно запрашиваемые банком.

  1.  Сбор и проверка информации о клиенте
    •  Проверка трудоустройства клиента;
    •  Подтверждение текущих доходов и расходов потенциального заемщика;
    •  Проверка клиента службой экономической безопасности банка.
      1.  Принятие решения о возможности предоставления кредита основывается на анализе финансовых возможностей заемщика. Для определения возможности кредитования, например, «Инвестсбербанк» рассчитывает коэффициенты П/Д и О/Д.

Коэффициент П/Д (Платёж/Доход)  равен отношению платежа в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту к среднемесячному чистому доходу заёмщика. Данный коэффициент не должен превышать 35% (согласно западным нормативам кредитования)

         Коэффициент О/Д (Обязательства/Доход) равен отношению общей суммы обязательных ежемесячных платежей к ежемесячному чистому доходу заёмщика. Данный коэффициент не должен превышать 65%.

Решение кредитного комитета банка о предоставлении ипотечного кредита действительно в течение 3 месяцев и за это время заемщику вместе с банком предстоит полностью оформить сделку, иначе вопрос о кредитовании будет рассматриваться последним повторно.

  1.  Выбор квартиры. Получив положительное решение кредитного отдела банка, заемщику предстоит определиться с выбором квартиры. Он может искать квартиру самостоятельно или с помощью риэлтерских кампаний. Участие риэлтерских компаний в процессе подбора квартиры может оказаться очень полезным, поскольку они знают все нюансы оформления ипотечной сделки, включая технологию расчетов, четко представляют себе требования банка по качеству и юридической чистоте жилья, приобретаемого с помощью ипотечного кредита. Кроме поиска квартиры (район, цена, метраж), риэлтеры проведут проверку документов по квартире, а также предоставят покупателю все необходимые консультации по вопросам приобретения жилья, прописки-выписки и т.д.

Рыночную стоимость выбранной квартиры поможет определить независимая  оценочная компания (ее  может  порекомендовать банк). Отчет об оценке должен содержать следующую информацию:

  •  Цель данной оценки;
  •  Описание недвижимости, ее нахождение;
  •  Данные о ценах продажи и покупки, возможных доходах и расходах, относящихся к объекту недвижимости;
  •  Приложение одного или нескольких использованных методов оценки данной недвижимости;
  •  Оценка стоимости имущества на основе проведенных расчетов и дата, на которую она была сделана;
  •  Вспомогательный материал (карты, фотографии и т.д.).
    1.  Проверка банком предоставленных заемщиком документов на приобретаемую квартиру.
      1.  Заключение кредитной сделки. Для получения кредита на приобретение выбранной квартиры заемщику необходимо заключить с банком:
      •  кредитный договор, определяющий условия получения и погашения кредита;
      •  договор ипотеки квартиры.

Также оформляется трехсторонний договор купли-продажи квартиры, который заключается между продавцом квартиры, ее покупателем и банком-кредитором. После оплаты покупателем первоначального взноса (как правило, 30%  от стоимости квартиры), который можно положить на специальный счет в банке-кредиторе или наличными деньгами в депозитную ячейку и государственной регистрации договора ипотеки (см. пункт 2.2.) банк перечисляет деньги продавцу и квартира становится собственностью покупателя.

Обязательным условием получения жилищного ипотечного кредита является страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения, утраты права собственности, а также страхование жизни и потери трудоспособности заемщика. Услуги страховой компании оплачивает заемщик.

         При покупке жилья покупатель (заемщик) имеет право на льготы по уплате налога на доходы с физических лиц. В соответствии с Налоговым Кодексом налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на приобретение жилья, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам. Размер данного вычета не может быть более 600 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечному кредиту.

2.2. Государственная регистрация договора ипотеки

Ипотечная сделка подлежит обязательной государственной регистрации. Для этого в специализированное учреждение должны быть представлены: нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия; доказательства уплаты регистрационного сбора; документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства; документы, содержащие описание жилого помещения, которое является предметом договора об ипотеке.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления всех необходимых документов. Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на 1 месяц, если какой-либо из документов, необходимый для регистрации, не предоставлен; если договор об ипотеке, закладная и приложенные к ним документы не соответствуют требованиям закона (отсутствует нотариальное заверение); если необходимо проверить подлинность представленных документов.

Принимая решение об отложении государственной регистрации, орган, ее осуществляющий, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований данного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано. Заявителю в течение пяти дней после рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия такого сообщения помещается в дело с его документами.

При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющегося предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до решения спора судом.

Регистрационная запись об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество должна содержать сведения о залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, то это также указывается в регистрационной записи (на основании договора об ипотеки залогодержателю регистрирующим органом может быть выдана закладная. Это ценная бумага, которая упрощает процедуру уступки прав по ипотечным кредитам. Закладная удостоверяет следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному  ипотекой  имущества,  указанного в договоре об   ипотеке,  без предоставления других обязательств существования этого обязательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. В закладной указываются: слово «закладная», имя залогодателя и указание места его проживания, наименование залогодержателя, название кредитного договора, сумма основного обязательства и размер процентов, сроки уплаты суммы обязательства, описание переданного в ипотеку имущества, по которому оно может быть опознано, денежная оценку имущества, подписи залогодателя и залогодержателя, сведения о нотариальном удостоверении договора об ипотеке, дата выдачи закладной и сведения о государственной регистрации. Закладная может быть передана другому лицу. Новый залогодержатель приобретает все права прежнего. При этом согласия должника-залогодателя на это не требуется. Эта уступка или цессия также требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Передача прав оформляется передаточной надписью на самой закладной).

Орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной – то и копию закладной.

Технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации, исправляются в трехдневный срок по решению регистратора после их обнаружения или получения от любого участника сделки письменного заявления об ошибке в записях. Участники сделки в такой же срок в обязательном порядке получают информацию об исправлении ошибок в письменной форме. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или дополнении условий договора об ипотеки. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено.

Государственная регистрация удостоверяется путем надписи на самом договоре. Она содержит полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью. Учреждение регистрации оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и ее копию.

Расходы по уплате государственной пошлины за регистрацию и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя.

Если ипотека прекращается, то регистрационная запись погашается, а закладная аннулируется. Это происходит на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда общей юрисдикции или арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Государственная регистрация является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из нее. Однако копия закладной к документам публичного характера не относится.

Отказ в государственной регистрации ипотеки, либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеки исправлений и другие действия регистрирующей организации могут быть обжалованы заинтересованными сторонами в суде.

2.3. Обращение взыскания на заложенное имущество

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, при неисполнении залогодателем своих обязательств (выплаты суммы долга и процентов).

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения (более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна).

 Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.  В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

  1.  суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества;
  2.  способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
  3.  начальную продажную цену заложенного имущества в случае его реализации;
  4.  меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

По просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Отсрочка реализации заложенного имущества не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя; если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, стороны могут предусмотреть:

  •  открытую реализацию заложенного имущества;
  •  приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц.

При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя стороны должны указать в нем:

  1.  название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;
    1.  суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке;
    2.  способ реализации заложенного имущества, либо условие о его приобретении залогодержателем.

Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.  

        2.4. Особенности залога отдельных видов имущества

         

         2.4.1. Ипотека земельных участков

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки (предназначенные  для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства), находящиеся в собственности физических и юридических лиц

Ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется.

При отсутствии в договоре условия, предусматривающего, что находящееся или возводимое на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель может потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

          2.4.2. Ипотека предприятий, зданий и сооружений

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект.

Если предметом ипотеки является предприятие и иное не предусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция.

Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в лизинг имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке.

Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке.

В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.

Решением суда залогодержатель в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен:

  •  требовать от залогодателя регулярно представлять бухгалтерские и иные отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию имуществом;
  •  предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными;
  •  осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью залогодателя.

2.4.3. Ипотека жилых домов и квартир

Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется через их законных представителей.

При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Если иное не предусмотрено договором, жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли - продажи жилого дома или квартиры.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением (поэтому российские банки предоставляют ипотечные кредиты только под залог квартир или жилых домов, являющихся не единственным жильем залогодателя и свободных от регистрации).  

Между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим собственником жилого дома или квартиры либо кем-либо из проживающих с ним членов его семьи заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения. Если соглашение о заключении договора не достигнуто, любая из сторон вправе в судебном порядке потребовать его заключения и определения его условий.

После обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое помещение при условиях, что:

  •  жилой дом или квартира был заложен по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;
  •  проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже - до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.

2.5.  Многообразие методов погашения ипотечного кредита

Многообразие   методов погашения ипотечного кредита объясняется необходимостью достижения и поддержания баланса интересов ипотечных кредиторов и заемщиков в различных экономических условиях. Наиболее распространенными  методами являются следующие:

  •  Погашение кредита равными срочными уплатами;
  •  Неполное погашение задолженности равными срочными уплатами с выплатой остатка долга в конце срока;
  •  Погашение кредита на основе роста ежемесячных платежей в течение определенного периода;
  •  Погашение кредита на основе постоянного периодического увеличения размера взносов;
  •  Погашение кредита с предоставлением льготного по платежам  периода.   

        Рассмотрим  подробно каждый из  заявленных методов.

  •  Погашение кредита равными срочными уплатами.   Платежи. как правило,  осуществляются несколько раз  в году (р – раз) проценты начисляются также несколько раз  в году (m – раз) в конце или в начале периода (месяца, квартала, года). При осуществлении платежей за кредит по этой схеме    – это будут, соответственно,  ренты постнумерандо и  пренумерандо.

При использовании сложных процентов  и ренты постнумерандо в общем виде для определения срочной уплаты (т.е., годовой суммы выплат, включающей часть долга и сумму начисленных за год процентов) можно  использовать формулу:

где: D – размер выданной ссуды (кредита);

– коэффициент приведения p-срочной ренты;

g - % ставка за кредит из расчета годовых;

n -  срок кредита в годах;

р - число выплат  в течение каждого года (например, 12 при ежемесячных выплатах, 4 – при ежеквартальных);

mколичество начислений  % в течение каждого года.

Если платежи в счет погашения кредита производятся р - раз в году в конце каждого периода  в течение n - лет из расчета g - % годовых, а проценты начисляются m – раз  в году,  то коэффициент приведения определяется по формуле:

При использовании сложных процентов  и ренты пренумерандо (т.е., выплаты по кредиту и начисление процентов будут производиться в  начале периодов), в общем виде, для определения срочной уплаты   можно  использовать формулу:

 

Размер одной выплаты (R) можно определить по формуле:

       

где: p – число платежей в течение года.

        Общая сумма погашения кредита определяется по формуле:

                 

        Современная величина этого потока платежей за кредит (А)

определится по формуле:

                              

где:    - ставка дисконтирования (приведения), %  из расчета годовых.

Ставка дисконтирования  должна быть равна действительной стоимости денег, т.е., ставке денежного рынка. При задании ставки дисконтирования следует учитывать долговременную  динамику % ставки по кредитам.

Рассмотрим пример №1, иллюстрирующий приведенные формулы.

Заемщику предоставляется ссуда в размере $20000 на 10 лет под 10% годовых. Выплата платежей по ссуде происходит 12 раз в год в конце каждого месяца. Проценты начисляются также 12 раз в год на остаток долга. Составить план погашения кредита равными срочными уплатами.

Сумму месячного платежа  по ренте постнумерандо можно найти по формуле:

 

Сумма начисленных за весь срок  процентов вычисляется по следующей формуле:

  

Сумма процентов за период (It) определяется по формуле:

Остаток долга на начало следующего периода определится по формуле:

Ежемесячная сумма в счет погашения основного долга (dt) определится по формуле:

Остаток долга на начало любого периода определится по формуле:

где  - долг на начало первого месяца;

            - сумма в  счет погашения основного долга, выплаченная в первом месяце;

                          - коэффициент наращения постоянной ренты постнумерандо. Определяется по формуле:

          

План погашения кредита представим в табл. 2.1.

Таблица 2.1.

План погашения кредита равными срочными уплатами  в конце

расчетного периода (месячными платежами), $

Период

Остаток долга на начало периода

Выплата долга

Проценты за период

Месячный платеж

1

20000,00

97,63

166,67

264,30

2

19902,37

98,45

165,85

264,30

3

19803,92

99,27

165,03

264,30

4

19704,65

100,10

164,21

264,30

5

19604,55

100,93

163,37

264,30

…..

…..

…..

      …..

     …..

116

1289,10

253,56

10,74

264,30

117

1035,54

255,67

8,63

264,30

118

779,87

257,80

6,50

264,30

119

522,07

259,95

4,35

264,30

120

262,12

262,12

2,18

264,30

Итого

0,00

20000,00

11716,18

31716,18

  •  Неполное погашение задолженности равными срочными уплатами с выплатой остатка долга в конце срока. Условия погашения ипотечного кредита позволяют уменьшить размеры периодических взносов. Срочные уплаты рассчитываются таким образом, чтобы  они не покрывали всей задолженности; остаток долга (обозначим его как B) выплачивается в конце срока. Уравнение, балансирующие условие ипотеки, выглядит следующим образом:  

где R - размер одной  выплаты за период меньший года (месяц, квартал, полугодие);

N=n*p – общее число выплат за весь срок кредита;

j – ставка  % за период (за месяц, квартал);

– коэффициент дисконтирования

Баланс достигается одним из следующих способов:

  1.  задается размер срочных уплат, расчетным путем определяется величина остатка долга - B;
  2.  задается B,  расчетным путем определяется размер срочных уплат.

Остаток долга по первому способу определяется по формуле, полученной из балансировочного уравнения  путем несложных преобразований:

B = (D - R*aN;j) * (1+j)N

Порядок расчетов по данному методу  рассмотрим на примере № 2. Согласно расчетам месячная выплата  по ипотеке предыдущего примера № 1, позволяющая полностью погасить долг составляет $264,3. Ориентируясь на эти данные, задаем  месячный платеж  в размере R = $230. Определим остаток долга на конец срока ссуды.

B = (20000-230*75,67 )* (1+0,00833)120 = $7026,48

График погашения кредита представим в табл. 2.2.

Таблица 2.2.

Неполное погашение задолженности с выплатой остатка

долга в конце срока, $

Период

Остаток долга на начало периода

Выплата долга

Проценты за период

Месячный платеж

1

20000,00

63,33

166,67

230,00

2

19936,67

63,86

166,14

230,00

3

19872,81

64,39

165,61

230,00

…..

……..

……..

……..

……..

118

7532,37

167,23

62,77

230,00

119

7365,14

168,62

61,38

230,00

120

7196,51

7196,51

59,97

7256,48

Итого

0,00

20000,00

14626,48

34626,48

Пример № 3. Исходя из второго способа зададим остаток долга на  конец срока ипотеки B = $5000. Определим величину  месячного платежа для этого случая по формуле, выведенной из балансирующего уравнения ипотеки путем несложных преобразований:

R = $239,89. На основании этих цифр составим план погашения кредита (см. табл. 2.3.)

Таблица 2.3.

Погашение кредита на основе заданной величины

остатка долга, $

Период

Остаток долга на начало периода

Выплата долга

Проценты за период

Месячный платеж

1

20000,00

73,23

166,67

239,89

2

19926,77

73,84

166,06

239,89

3

19852,94

74,45

165,44

239,89

4

19778,49

75,07

164,82

239,89

5

19703,41

75,70

164,20

239,89

…….

…….

…….

…….

…….


                                                                                 
Продолжение табл 2.3.

116

5966,83

190,17

49,72

239,89

117

5776,66

191,75

48,14

239,89

118

5584,90

193,35

46,54

239,89

119

5391,55

194,96

44,93

239,89

120

5196,59

5196,59

43,30

5239,89

Итого

0,00

20000,00

13787,13

33787,13

  •  Погашение кредита на основе роста ежемесячных платежей в течение определенного периода. Месячная выплата по данному методу вначале минимальна. Затем, на некотором заданном интервале времени, она начинает увеличиваться с  заданным темпом роста. После этого повышения до конца срока погашения кредита остается неизменной.

Первый месячный платеж находится по следующей формуле:

где k – число месяцев, на протяжении которых предусматривается рост платежей;

К – число месяцев, на протяжении которых ежемесячные платежи будут постоянными;

g – ежемесячный темп роста платежей в течение периода k, %.

В течение  заданных k –месяцев платежи будут расти и их размер (сумму) находим по следующей формуле:

,

где t – номер месяца периода  роста платежей.

Во втором периоде расходы заемщика будут постоянной величиной, которую можно определить по формуле:

Пример № 4. Добавим в условия примера №1 следующие данные: предусматривается рост платежей в течение первых 30 месяцев, ежегодный прирост платежей  должен составить 5%.

Выполняем промежуточные расчеты и определяем следующие показатели.

Ежемесячный темп роста платежей в периоде их роста составит: .  Коэффициент дисконтирования

Первоначальный месячный платеж  R1 составит $239,85.

R2 =239,85 * 1,004074 =240,83,

а, например, R3 =239,85* 1,00407430-1 = 269,87

R31 =R30

План погашения кредита представим в табл. 2.4.

Таблица 2.4.

План погашения кредита на основе роста ежемесячных платежей на протяжении  первых 30 месяцев

Период

Остаток долга на начало периода

Выплата долга

Проценты за период

Месячный платеж

1

20000,00

73,19

166,67

239,85

2

19926,81

74,78

166,06

240,83198

3

19852,04

76,38

165,43

241,81316

4

19775,66

78,00

164,80

242,79834

5

19697,66

79,64

164,15

243,78753

…….

…….

…….

…….

…….

29

17291,03

124,68

144,09

268,77575

30

17166,35

126,82

143,05

269,87077

31

17039,53

127,87

142,00

269,87077

32

16911,65

128,94

140,93

269,87077

……

……

……

……

……

118

796,30

263,23

6,64

269,87077

119

533,07

265,43

4,44

269,87077

120

267,64

267,64

2,23

269,87077

Итого

0,00

20000,00

11925,71

31925,71

  •  Погашение кредита на основе постоянного периодического увеличения взносов. При данном методе задается последовательность взносов, которые увеличиваются через равные интервалы времени. Для того, чтобы сбалансировать данную схему размер последнего взноса не задается, он определяется по сумме остатка задолженности.

Обозначим величины срочных выплат как R1,…., Rt. Пусть увеличение взносов происходит через равные интервалы m – месяцев (ниже   в примере – через 12 месяцев).. Для определения  размер последнего взноса найдем сумму современной стоимости  уплаченных  взносов от первого до t-1 года на начало операции (Аt-1).

t – номер периода, соответствующий одинаковой последовательности срочных выплат (например, для R = $210  t = 2)

Современная стоимость непокрытой взносами задолженности будет равна:

Размер месячной  выплаты в периоде,  когда она будет постоянной, определим по следующей формуле:

Пример № 5. Внесем в данные примера № 1 дополнительные условия: месячная выплата на протяжении первого года составит  $180, в дальнейшем должно происходить ее ежегодное увеличение с темпом роста  равным  10%  в год. Размер месячных выплат каждого года  после увеличения составит соответственно в $:

 R1 = 180; R2 = 198; R3 = 217,8; R4 = 239,58; R5 = 263,54; R6 = 289,89;          R7 = 318,88; R8 = 350,77; R9 = 385,85.

Коэффициенты дисконтирования для каждого года определятся следующим образом:

V2 = 0,905; V3 = 0,819; V4 = 0,742; V5 = 0,671; V6 = 0,608; V7 = 0,550;        V8 = 0,498; V9 = 0,451; V10 = 0,408

А =  11,37 * (180*1 + 198*0,905 + 217,8*0,819 + 239,58*0,742 + 263,54*0,671 + 289,89*0,608 + 318,88*0,550 + 350,77*0,498 + 385,85*0,451) = $18115,36

W = 20000-18115,36 =$ 1884,64

На основе выполненных расчетов составим план погашения кредита (табл. 2.5.)

Таблица 2.5.

План погашения кредита на основе ежегодного

роста срочных выплат, $

Период

Остаток долга на начало периода

Выплата долга

Проценты за период

Месячный платеж

1

20000,00

13,33

166,67

180,00

2

19986,67

13,44

166,56

180,00

3

19973,22

13,56

166,44

180,00

…….

…….

…….

…….

…….

13

19832,46

32,73

165,27

198,00

14

19799,73

33,00

165,00

198,00


                                                                                             
Продолжение табл.2.5.

15

19766,73

33,28

164,72

198,00

…….

…….

…….

…….

…….

25

19421,19

55,96

161,84

217,80

26

19365,24

56,42

161,38

217,80

27

19308,81

56,89

160,91

217,80

…….

…….

…….

…….

…….

37

18718,07

83,60

155,98

239,58

38

18634,47

84,29

155,29

239,58

39

18550,18

85,00

154,58

239,58

…….

…….

…….

…….

…….

49

17667,63

116,31

147,23

263,54

50

17551,33

117,28

146,26

263,54

51

17434,05

118,25

145,28

263,54

…….

…….

…….

…….

…….

61

16206,16

154,84

135,05

289,89

62

16051,32

156,13

133,76

289,89

63

15895,19

157,43

132,46

289,89

…….

…….

…….

…….

…….

73

14260,50

200,04

118,84

318,88

74

14060,46

201,71

117,17

318,88

75

13858,75

203,39

115,49

318,88

…….

…….

…….

…….

…….

85

11746,84

252,88

97,89

350,77

86

11493,96

254,99

95,78

350,77

87

11238,98

257,11

93,66

350,77

…….

…….

…….

…….

…….

97

8569,28

314,44

71,41

385,85

98

8254,84

317,06

68,79

385,85

99

7937,79

319,70

66,15

385,85

…….

…….

…….

…….

…….

110

4250,69

370,59

35,42

406,01

111

3880,10

373,68

32,33

406,01

112

3506,42

376,79

29,22

406,01

113

3129,62

379,93

26,08

406,01

114

2749,69

383,10

22,91

406,01

115

2366,59

386,29

19,72

406,01

116

1980,29

389,51

16,50

406,01

117

1590,78

392,76

13,26

406,01

118

1198,02

396,03

9,98

406,01

119

801,99

399,33

6,68

406,01

120

402,66

402,66

3,36

406,01

Итого

0,00

20000,00

14203,85

34203,85

  •  Погашение кредита  с предоставлением льготного по платежам периода (принимаем, что во время  льготного периода выплачиваются только проценты, поэтому основная сумма долга не изменяется).

Пример № 6. Пусть льготный  период равен 24 месяцам. Остальные данные возьмем из примера №1.

Размер месячного платежа на протяжении 24 месяцев будет составлять: 20000*(0,1/12) = $.166,67

Обычным порядком найдем размер месячного платежа в 25 месяце.

R =

Дальнейшие расчеты проводятся по стандартным формулам, рассмотренным при погашении кредиты равными срочными выплатами (пример №1).

План погашения кредита представим в табл. 2.6.

Таблица 2.6.

План погашения кредита с учетом льготного периода, $

Период

Остаток долга на начало периода

Выплата долга

Проценты за период

Месячный платеж

1

20 000

0,00

166,67

166,67

2

20 000

0,00

166,67

166,67

3

20 000

0,00

166,67

166,67

……

……

……

……

……

24

20 000

0,00

166,67

166,67

25

20 000

136,82

166,67

303,48

26

19 863

137,96

165,53

303,48

27

19 725

139,11

164,38

303,48

……

……

……

……

……

118

895,48

296,02

7,46

303,48

119

599,46

298,49

5,00

303,48

120

300,98

300,98

2,51

303,48

Итого

0

20000,00

13134,40

33134,40

С целью определения наиболее выгодного для заемщика варианта погашения кредита используем показатель «современная (приведенная) стоимость потока платежей, связанных с погашением кредита». Данный показатель является обобщающей характеристикой потока платежей и позволяет выбрать вариант с наименьшей его величиной, который  является наиболее выгодным для заемщика и наименее выгодным для банка.

В качестве  процентной ставки сравнения различных вариантов погашения ипотечного кредита примем ставку i*=15% годовых (по правилу «больше большего»).

Рассчитаем современную (приведенную) величину платежей заемщика (А) для каждого метода погашения кредита.

  1.  Погашение кредита равными срочными уплатами.

,

где  j* – ставка сравнения вариантов, % из расчета за месяц;

R – месячный платеж;

N – срок кредита в месяцах.

  1.  Неполное погашение задолженности равными срочными уплатами с выплатой остатка долга в конце срока.
    1.  Задается размер срочных уплат, затем определяется величина остатка долга B;

2.2. Задается остаток долга B, затем определяется размер срочных уплат.

  1.  Погашение кредита на основе роста ежемесячных платежей в течение определенного периода.

  1.  Погашение кредита на основе постоянного периодического увеличения взносов.

  1.  Погашение кредита c предоставлением льготного периода

Оформим полученные результаты в табл. 2.7., отсортировав их по мере возрастания современной величины расходов заемщика.

Таблица 2.7.

Величины современной стоимости потока платежей, упорядоченные по мере их возрастания

Способ погашения

Современная стоимость, $

  1.  Погашение кредита на основе постоянного периодического увеличения взносов

15791,42

  1.  Неполное погашение задолженности равными срочными уплатами с выплатой остатка долга в конце срока  (задается размер срочных уплат, определяется величина остатка долга)

15838,52

  1.  Погашение кредита на основе присутствия льготного  периода (не менее 24 месяцев)

15989,02


                                                                                                          
Продолжение табл. 2.7.

  1.  Неполное погашение задолженности равными срочными уплатами с выплатой остатка долга в конце срока (задается величина остатка долга, определяется размер срочных уплат)

15995,31

  1.  Погашение кредита на основе роста ежемесячных платежей в течение определенного периода

16322,85

  1.  Погашение кредита равными срочными выплатами

16382,16

Выполненные расчеты показывают, что наиболее предпочтительным для заемщика является вариант с постоянным периодическим увеличением взносов, а наименее – вариант погашения кредита равными срочными уплатами. К сожалению, многие российские банки выдают ипотечные кредиты  используя именно этот метод погашения. Это объясняется, во первых, их собственной кредитной политикой, а во вторых, жесткими стандартами ипотечных программ, с которыми они сотрудничают.

  1.  
    ОРганизация Ипотечного  кредитования

в коммерческом банке "ИНВЕСТСБЕРБАНК"

3.1. Место ипотечного кредитования в операциях

коммерческого банка

Коммерческий банк – кредитная организация, которая имеет лицензию на выполнение банковских операций. Согласно закону РФ «О банках и банковской деятельности» к банковским операциям относятся:

  1.  Привлечение денежных средств физических и юридических лиц во вкладах;
  2.  Размещение привлеченных средств  от своего имени и за свой счет;
  3.  Открытие и ведение счетов физических и юридических лиц;
  4.  Осуществление расчетов по поручению физических или юридических лиц;
  5.  Инкассация денежных средств, платежных и расчетных документов и кассовое обслуживание  физических и юридических средств;
  6.  Купля-продажа иностранной валюты;
  7.  Привлечение во вклады и размещение драгоценных металлов;
  8.  Осуществление переводов денежных средств по поручению физических лиц без открытия банковских счетов.

Помимо перечисленных операций КБ также вправе осуществлять следующие сделки: факторинг, лизинговые операции, оказание консультационных и информационных услуг, предоставление в аренду клиентам сейфов и других помещений для хранения ценностей, документов, осуществление операций с драгоценными  металлами и камнями в соответствии с законодательством страны, доверительное управление денежными средствами и иным имуществом по договору с клиентами и т.д.

Все операции банков условно делятся на 3 группы:

  •  Пассивные операции;
  •  Активные операции;
  •  Активно-пассивные операции (комиссионно-посреднические) - операции, выполняемые банком по поручению клиента и за определенное вознаграждение (комиссию): трастовые операции (клиент доверяет банку формирование портфеля ценных бумаг), консультационные услуги, расчетные услуги, хранение драгоценных металлов (депозитарные услуги) и др.  

Пассивные операции КБ связаны с формированием ресурсов банка.  При этом ресурсы банка могут быть собственные, заемные и привлеченные.

К собственным ресурсам относятся уставный капитал, добавочный капитал, резервный капитал, нераспределенная прибыль, фонды для покрытия рисков по отдельным банковским операциям.

Уставный капитал создается путем выпуска и размещения акций. В настоящее время минимальный размер уставного капитала создаваемого банка, за исключением дочернего банка иностранного банка, составляет сумму в рублях, эквивалентную 1 млн. евро по курсу ЦБ РФ.

Размер уставного капитала создаваемого дочернего банка иностранного банка должен быть не менее 10 млн. евро. Размер собственных средств (капитала) банка, ходатайствующего о получении Генеральной лицензии на осуществление банковских операций, должен быть не менее 5 млн. евро.

Банки, капитал которых менее 5 млн. евро не могут:

  •  проводить банковские операции за пределами Российской Федерации;
  •  осуществлять операции по привлечению и размещению драгоценных металлов;
  •  открывать филиалы и создавать дочерние организации за рубежом;
  •  принимать участие в капитале кредитных организаций на сумму, превышающую 25% капитала этих кредитных организаций.

Добавочный капитал состоит из: средств, полученных от продажи акций по цене, выше номинальной стоимости – «эмиссионный доход»; прироста стоимости имущества, образуемого при переоценке основных фондов; стоимости безвозмездно полученного имущества.

Резервный капитал создается из чистой прибыли (после налогообложения) в размере не ниже 15% от суммы уставного капитала и предназначен для покрытия непредвиденных  убытков в деятельности банка и обеспечения стабильности его функционирования.

Нераспределенная прибыль – часть прибыли, остающаяся после выплаты дивидендов и отчислений в резервный и другие фонды.

Фонды для покрытия рисков по отдельным банковским операциям способствуют повышению устойчивости банков путем поглощения убытков за счет накопленных резервов.

Привлеченные средства составляют основную часть ресурсов коммерческих банков. Это средства, мобилизованные банком у своих клиентов (юридических, физических лиц, других коммерческих банков и государственных структур) в виде средств на счетах, средств в расчетах и различных видов депозитов.

Привлеченные средства банков покрывают около 90% всей потребности в денежных ресурсах для осуществления активных операций, прежде всего кредитных.

Заемные средства привлекаются банком путем получения межбанковских кредитов, выпуска собственных долговых обязательств и другими способами.

В РФ при кредитовании на межбанковском рынке используются следующие виды кредитов:

  •  Ломбардный кредит – кредит, предоставляемый ЦБ коммерческим банкам под залог ценных бумаг;
  •  Внутридневной кредит - кредит, предоставляемый ЦБ коммерческим банкам для покрытия обязательств, возникших у КБ в течение операционного дня;
  •  Кредит over night – предоставляется ЦБ коммерческим банкам для ликвидации задолженности по платежам коммерческого банка, возникшей на конец операционного дня;
  •  Субординированный кредит – привлекается КБ у клиентов и у ЦБ как в рублях, так и в иностранной валюте на срок > 5 лет.

На основе вышеперечисленного можно выделить 4 формы пассивных операций коммерческих банков:

  1.  Взносы в уставный фонд;
  2.  Отчисления от прибыли банка на формирование или увеличение фондов;
  3.  Депозитные операции;
  4.  Внедепозитные операции.

С помощью первых двух операций формируются собственные ресурсы банков. Следующие две формы пассивных операций образуют привлеченные и заемные ресурсы.

Активные операции КБ – операции банка, связанные с размещением имеющихся ресурсов: кредитные операции, кассовые операции, расчетные операции, инвестиционные операции, фондовые операции.

Важнейшее значение для коммерческого банка имеют кредитные операции.

Кредит – экономические отношения, которые позволяют ликвидировать противоречия между временным оседанием средств у одних хозяйствующих субъектов и необходимостью их использования другими хозяйствующими субъектами.

Субъект получения кредита может быть самого разного уровня, начиная от отдельного частного лица, предприятия, фирмы вплоть до государства.

Существуют различные виды кредитов. Их можно классифицировать не только по субъектам получения, но и по следующим критериям:

  •  Связь кредита с движением капитала;
  •  Сфера применения кредита;
  •  Срок кредита;
  •  Платность кредита;
  •  Обеспеченность кредита;
  •  Объект кредита.

По связи кредита с движением капиталов его можно разделить на 2 типа: ссуду денег и ссуду капитала. Ссуда денег связана, как правило, с потребительскими или иными целями, когда кредит не приносит приращения общественного продукта. Ссуда капитала предполагает не «проедание» продукта, а его увеличение; заемщик в этом случае так должен использовать кредит, чтобы с его помощью создать новую стоимость, не только возвратить кредит, но и заплатить ссудный процент.

По сфере применения кредиты подразделяются на кредиты в сферу производства и сферу обращения. Для современной российской практики более характерными являются вложения средств не в сферу производства, а в сферу обращения, где оборачиваемость и прибыльность операций оказывается выше, чем в производственной сфере. Зачастую высокий процент за пользование кредитом могут уплачивать только торгово-посреднические фирмы. Отсюда и перекос кредитных вложений не в сторону развития производства продукции (что наиболее важно для стабилизации рынка и снижения темпов инфляции), а в сторону сферы торговли.

В зависимости от срока банковские кредиты делятся на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные. С позиции многих развитых стран краткосрочные кредиты выдаются на срок не более года. Среднесрочными являются кредиты, срок пользования которыми находится в пределах от 1 до 6 лет. Долгосрочные кредиты выдаются на срок более 6 лет (в некоторых странах, например, в США, долгосрочными являются кредиты сроком более 8 лет). Реальности денежного оборота современной России (сильная инфляция, быстрое обесценение банковского капитала) существенно видоизменяют стандарты кредитов. Краткосрочными считаются ссуды, предоставленные на срок до 12 месяцев, среднесрочными – на срок от 1 года до 2 лет, долгосрочными – на срок свыше 3 лет. В основном российские банки выдают краткосрочные кредиты, на долю среднесрочных и долгосрочных кредитов на начало 2000 года приходилось лишь около 7%.

Исходя из способа определения ставки можно выделить банковские ссуды с рыночной, повышенной и льготной процентной ставкой. Рыночная процентная ставка складывается исходя из текущего спроса и предложения на рынке банковских ссуд. Ссуды с повышенной процентной ставкой возникают, как правило, в связи с большим риском кредитования клиента, нарушения им условий кредитования, прогнозом увеличения стоимости кредитных ресурсов. Ссуды, предоставляемые на условиях льготного кредитования, возникают во взаимоотношениях с акционерами, при кредитовании сотрудников банка и в некоторых других случаях.

Важным элементом банковских ссуд является их обеспеченность. В связи с этим различают необеспеченный, частично обеспеченный (50-70%) и полностью обеспеченный кредит. Обеспечение кредита достигается за счет таких инструментов, как неустойка, залог, гарантия, поручительство. Необеспеченные ссуды могут предоставляться  другим банкам, крупным предприятиям и организациям, которые являются первоклассными заемщиками и имеющим прекрасную кредитную историю.  

Банковские кредиты можно подразделить и в зависимости от объекта кредитования (на что выдается ссуда). Краткосрочные ссуды в промышленности, к примеру, банки выдают на приобретение сырья, основных и вспомогательных материалов, топлива, тары и т.д. В торговле типичным объектом кредитования выступают товары, находящиеся в товарообороте.   Среднесрочные и долгосрочные ссуды направляются на строительство, реконструкцию, техническое перевооружение производственных объектов, приобретение транспортных средств, жилых помещений.  

Объектом кредитования может быть и временной разрыв в платежном обороте, когда собственных средств и поступающей выручки предприятию оказывается недостаточно для осуществления текущих или предстоящих платежей. Это может быть вызвано такими факторами, как сезонность производства, сбыта, просроченная дебиторская задолженность и т.д.

В последнее время российские банки стали выдавать новые типы кредитов, такие как: кредит по овердрафту, контокоррентный кредит, револьверный кредит, онкольный кредит, акцептный кредит, синдицированный кредит, ипотечный кредит и др.

Жилищный ипотечный кредит (наиболее распространенный вид ипотечного кредитования в России) – денежные средства предоставляются банком клиенту взаймы на приобретение жилья. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также произвести возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором. Купленное за счет кредита жилье будет находиться в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения ипотечного кредита клиентом.

С точки зрения классификации видов кредитов, жилищный ипотечный кредит – долгосрочная платная ссуда денег на потребительские цели, обеспеченная залогом.

         Ипотечный кредит имеет ряд преимуществ:

  •  Приобретая жилье в кредит, покупатель получает возможность жить в своей   квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет;
  •  Покупателю предоставляется льгота по уплате налога на доходы с физических лиц;
  •  Заемщик может извлечь прибыль из сэкономленного на ипотечном кредите капитала и вложения его параллельно в другие доходные активы: акции, облигации, депозитные счета и т.д.

3.2. АКБ "ИНВЕСТСБЕРБАНК" в банковской системе РФ

АКБ "ИНВЕСТСБЕРБАНК" (Акционерный коммерческий банк "Банк инвестиций и сбережений") зарегистрирован Центральным Банком Российской Федерации 28 марта 1994 года (лицензия на осуществление банковских операций № 2766). Полученная лицензия дает банку право на осуществление:

  •  всех видов банковских операций в рублях и иностранных валютах с правом привлечения средств юридических и физических лиц;
    •  операций с драгоценными металлами;
      •  деятельности профессионального участника рынка ценных бумаг по брокерскому и депозитарному обслуживанию, проведению дилерских операций, доверительному управлению ценными бумагами клиентов;
      •  управления активами негосударственных пенсионных фондов.

ИНВЕСТСБЕРБАНК входит в состав: Ассоциации российских банков (АРБ); Российской торговой системы (РТС); Национальной ассоциации участников фондового рынка (НАУФОР); Национальной фондовой ассоциации (НФА); Московской межбанковской валютной биржи (ММВБ); Московской центральной фондовой биржи (МЦФБ); Московской фондовой биржи (МФБ); Московского банковского союза (МБС); Международной платежной системы Europay International; платежной системы Union Card.

За период своей деятельности ИНВЕСТСБЕРБАНК приобрёл репутацию надёжного и устойчивого банка с уверенной динамикой развития, своевременно выполняющего свои обязательства перед клиентами даже в кризисные времена:

  •  по классификации ЦБ РФ, ИНВЕСТСБЕРБАНК отнесён к первой (высшей) группе надежности (т.е., к банкам без признаков проблемности и удовлетворяющим всем требованиям действующего законодательства);
  •  по рейтингу рейтингового агентства «Эксперт-РА» по итогам 2002г ИНВЕСТСБЕРБАНК входит в число 200 крупнейших банков России, занимая 121 место.

ИНВЕСТСБЕРБАНК является:

  •  одним из четырёх банков, уполномоченных Правительством Москвы для выдачи физическим лицам ипотечных сертификатов и кредитов на покупку жилья в рамках Московской ипотечной программы (МИП);
  •  официальным дилером ЦБ РФ по обслуживанию государственных долговых обязательств;
  •  уполномоченным банком Правительства Москвы по работе с облигациями московских городских займов.

         ИНВЕСТСБЕРБАНК имеет качественный кредитный портфель, вкладывая значительную часть средств в кредитование реального сектора экономики. На кредиты предприятиям и организациям приходится большая часть всего объёма кредитного портфеля Банка. Однако кредиты выдаются и частным лицам, преимущественно на покупку жилья, как в рамках МИП, так и вне её за счет собственных ресурсов Банка.

ИНВЕСТСБЕРБАНК является универсальным коммерческим банком, обслуживающим преимущественно предприятия малого и среднего бизнеса, а также частных лиц, предоставляя им широкий спектр банковских продуктов и услуг:

  •  все виды расчётно-кассового обслуживания как юридических, так и физических лиц (открытие и ведение счетов, проведение конверсионных операций, инкассация денежной выручки и др.);
  •  открытие и ведение металлических счетов, проведение операций с драгоценными металлами;
  •  кредитование предприятий, а также частных лиц, в том числе, в рамках Московской ипотечной программы;
  •  все виды обслуживания на рынке государственных, муниципальных и корпоративных ценных бумаг (брокерские услуги, проведение депозитарных, дилерских операций, а также операций на рынке долговых обязательств и др.);
  •  обслуживание экспортно-импортных сделок;
  •   привлечение и размещение временно свободных денежных средств предприятий в депозиты и собственные векселя;
  •  эмитирование и обслуживание пластиковых карт VISA, Eurocard/ Mastercard, Cirrus/Maestro, Union Card;
  •  консалтинговые услуги, услуги службы финансового мониторинга.

          Если на 1 января 2002 года валюта баланса Банка превысила 2,5 млрд. рублей, капитал Банка составил 241263 тыс. рублей, годовая итоговая прибыль составила 18496 тыс. рублей, то на 1 января 2003г эти же показатели составили, соответственно, 3,3 млрд. руб (+ 30,3%), 253248 тыс. руб (+ 5,3%), 22794 тыс. руб (+23,2%). Объем портфеля кредитов физическим лицам  превысил на сегодняшний день  2,2 млн. долларов.

В настоящее время ИНВЕСТСБЕРБАНК имеет все возможности для расширения своего участия в стабилизации и развитии российской экономики, решении социально-экономических задач Московского региона.

3.3. Ипотечные программы, реализуемые в ИНВЕСТСБЕРБАНКЕ

В АКБ "ИНВЕСТСБЕРБАНК"  осуществляется выдача ипотечных кредитов как физическим, так и юридическим лицам. Однако для последних получение кредита под залог недвижимости несвойственно и достаточно затруднено. Для физических лиц реализуется целый ряд ипотечных программ: собственная ипотечная программа банка, программа фонда США - Россия «ДельтаКредит» (упрощенная схема, которая позволяет купить с помощью ипотечного кредита готовое жилье), программа по кредитованию населения на потребительские цели под залог жилых и нежилых помещений.  

В период 2000 – середины 2001 г. в Инвестсбербанке действовала также Московская ипотечная программа. Однако по решению правительства Москвы ее реализация была временно приостановлена.

Основные характеристики действующих в Банке программ представлены в таблице 3.1. Одной из их особенностей является то, что покупаемая с помощью ипотечного кредита квартира обязательно должна находиться либо в Москве, либо в ближайшем Подмосковье.

Кредиты по программе «ДельтаКредит» являются льготными (с пониженной процентной ставкой), поскольку Банку средства для их выдачи предоставляются целевым образом, но предоставление этих кредитов обусловлено рядом жестких требований к заёмщикам (в т.ч., по официальному подтверждению уровня доходов) и к страхованию (требуется обязательное страхование предмета залога, жизни и здоровья заемщика, утраты права собственности). Кредиты по собственным программам банка являются коммерческими (с рыночной процентной ставкой), но к заёмщику предъявляются более мягкие требования.

Все кредиты выдаются в долларах США и погашаются постоянными ежемесячными платежами. Проценты начисляются на остаток непогашенной части кредита. Основной метод погашения – равными срочными уплатами в конце отчетного периода.


Таблица 3.1.

ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
ИПОТЕЧНЫХ ПРОГРАММ ИНВЕСТСБЕРБАНКА

Наименование программы

Собственная ипотечная программа банка

Программа фонда США-Россия «ДельтаКредит»

Программа по кредитованию населения на потребительские цели под залог жилых и нежилых помещений

Цель

на покупку квартиры в Москве или Подмосковье

На покупку квартиры в Москве

или Подмосковье

любые цели потребительского характера (коммерческая деятельность, покупка дорогостоящей мебели, автомобиля, дачи, земельного участка и т.д.)

Валюта

долл. США

долл. США

долл. США

Сумма кредита

От 10000 долларов США

От 17000 до 150000 долларов США

От 10000 долларов США

Годовой процент

14,5 – 22%

15%

От 15% годовых

Срок кредитования

до 5 лет

10 лет

до 3 лет

Сумма кредита (от стоимости залога)

до 80%

до 80%

Не более 60%

Тип залога

покупаемая квартира

покупаемая квартира

Жилая (заемщик не может быть там прописан) или нежилая недвижимость

Страхование

предмета залога

предмета залога, жизни и здоровья заемщика, утраты права собственности

предмета залога

3.4. Расчет затрат заемщика на   ипотечный кредит в АКБ "ИНВЕСТСБЕРБАНК"

Сравним финансовые затраты заемщика, который берет кредит по программе фонда США – Россия «ДельтаКредит» и по собственной ипотечной программе банка. Целевое назначение кредита – покупка квартиры.  Все затраты разделим на две группы: 1) затраты на получение кредита; 2) затраты на обслуживание кредита. Размер кредита, примем равным 21000 долларов США. Допустим, что покупаемая квартира стоит 30000$, следовательно, оставшиеся 30% ее стоимости (9000$) оплачивает сам заемщик.

Затраты на получение кредита представим в таблице 3.2.

Таблица 3.2.

Затраты заемщика на получение ипотечного кредита

Наименование этапа

Стоимость этапа, $

  1.  Стоимость комиссионных услуг банка за оформление и сопровождение кредитной сделки

200

  1.  Стоимость оценки объекта залога аттестованным оценщиком

100

  1.  Нотариальное удостоверение договора         купли-продажи и ипотеки

1,5% от стоимости квартиры (450 долларов)    

  1.  Государственная регистрация договора         купли-продажи и ипотеки

66,88

  1.  Страхование

1,5% от суммы кредита.

(1% по собственной программе банка)

Итого:

816,88                                        (без учета страховки)

* Фиксированная сумма в рублях переводится в доллары по официальному курсу ЦБ на дату расчетов.

По кредитам, выдаваемым по программе «ДельтаКредит» требуется обязательное страхование предмета залога, жизни и здоровья заемщика, утраты права собственности.        

Страховой взнос рассчитывается следующим образом: ежегодный остаток долга, увеличенный на 10%, умножается на 1,5%. В первый год он будет составлять следующую величину: 21000*110%*1,5% = 346,5$.

Величина 10% составляет накладные расходы банка.

По кредитам, выдаваемым по собственной ипотечной программе банка требуется обязательное страхование предмета залога.

21000*110%*1% = 231$. Эта величина будет составлять сумму страхового взноса заемщика в первый год пользования кредитом.

Составим планы погашения обоих видов кредитов.

План погашения кредита по программе фонда США-Россия (таблица 3.3.) достаточно специфичен: несмотря на то, что официальный срок кредитования составляет 10 лет или 120 месяцев, реально план погашения кредита равен 122 месяцам. Это объясняется тем, что в первый месяц выплачиваются только проценты по кредиту и срок кредита не уменьшается, а в 122 месяц - остатки задолженности, которые вызваны тем, что срочные выплаты округляются в меньшую сторону.

План погашения кредита по собственной программе банка (таблица 3.4.) составим на основе стандартной схемы – платежи в счет погашения долга производятся равными срочными уплатами.  

Согласно статистике Инвестсбербанка, большинство заемщиков берет кредит на покупку жилья по собственной ипотечной программе и стремится погасить его досрочно. Во многом это объясняется высокой процентной ставкой, неуверенностью в завтрашнем дне, отсутствием надежных источников вложения денежных средств. Следует заметить, что за досрочное погашения кредита по программе «ДельтаКредит» установлен штраф в размере около 3% от досрочно погашаемой суммы

Таблица 3.3.

План погашения кредита, выдаваемого Инвестсбербанком

по программе «ДельтаКредит», $

Период

Остаток долга

Выплата долга

Проценты

Срочная выплата

1

21 000

0,00

262,50

262,50

2

21 000

75,50

262,50

338,00

3

20 924,50

76,44

261,56

338,00

4

20 848,06

77,40

260,60

338,00

5

20 770,66

78,37

259,63

338,00

……..

…….

……..

…….

……..

……..

…….

…….

…….

…….

118

1 521,18

318,99

19,01

338,00

119

1 202,19

322,97

15,03

338,00

120

879,22

327,01

10,99

338,00

121

552,21

331,10

6,90

338,00

122

221,11

221,11

2,76

223,88

Итого

0

21000,00

20046,38

41046,38

Таблица 3.4.

План погашения кредита, выдаваемого Инвестсбербанком

по собственной ипотечной программе, $

Период

Остаток долга

Выплата долга

Проценты

Срочная выплата

1

21000,00

224,40

297,50

521,90

2

20775,60

227,58

294,32

521,90

3

20548,01

230,81

291,10

521,90

4

20317,21

234,08

287,83

521,90

5

20083,13

237,39

284,51

521,90

……..

…….

……..

…….

……..

……..

…….

…….

…….

…….

56

2502,18

486,46

35,45

521,90

57

2015,72

493,35

28,56

521,90

58

1522,38

500,34

21,57

521,90

59

1022,04

507,43

14,48

521,90

60

514,61

514,61

7,29

521,90

Итого

0,00

21000,00

10314,25

31314,25


4
. ОРГАНИЗАЦИЯ ИпотечноГО кредитованиЯ на железнодорожном транспорте

История развития ипотеки на Федеральном железнодорожном транспорте имеет совсем короткую историю. 19 февраля 2001г на уровне МПС РФ  было создано ЗАО «Желдорипотека», которое  предлагало ипотечные кредиты в размере до 85% стоимости приобретаемой квартиры под 10% годовых сроком на 15 лет. В том числе и потому, что функционирование общества осуществлялось на коммерческой основе,   предлагаемая схема ипотечного кредитования широкого распространения не получила, так как и с позиции потенциального участника, и с позиции МПС не способствовала массовому решению жилищно-социальных проблем работников железнодорожного транспорта. Так, например, оформление ипотечного кредита через банк было длительным и сложным процессом, стоимость квартиры после погашения кредита возрастала более чем в два раза, материальная выгода заемщика (разница между ¾ ставки рефинансирования ЦБ и ставкой ипотечного кредита) облагалась налогом по ставке 35%, условия кредитования предполагали среднемесячный доход заемщика в размере около 15 тысяч рублей, в  ипотечной программе «Желдорипотеки» не могли  принять участие железнодорожники - работники массовых профессий с их низкой заработной платой.   

В порядке развития жилищной ипотечной программы  Министерством путей сообщения 4 июня 2002г принято указание за № 85у «О внесении изменений и дополнений в Концепцию жилищной политики на федеральном железнодорожном транспорте на 2001-2005 годы»,   которым предусматривалась    возможность получения жилья на условиях ипотеки.

Во исполнение этого указания и по специальному разрешению Министерства путей сообщения (в порядке эксперимента)  на Московской железной дороге  было создана уже некоммерческая организация «Фонд Жилищная социальная ипотека» (НО «Фонд Жилсоципотека»). «Жилсоципотека» разработалао положение, регламентирующие  порядок предоставления жилья на условиях ипотеки, в основе которого лежала идея оформления продажи квартир в рассрочку. Предлагаемая экспериментальная схема полностью устраняла недостатки ипотечной программы ЗАО «Желдорипотека».

Условия ипотеки  НО «Фонд Жилсоципотека» являются на порядок  привлекательнее  существующих  предложений  банков и  строительных организаций, но распространяются только  на работников железнодорожного транспорта, в том числе, молодых  специалистов. Поэтому студентам  как будущим молодым специалистам  для внимательного ознакомления предлагается  полное, без купюр  «Положение о порядке строительства и условиях предоставления платной жилой площади через фонд жилищной социальной ипотеки «Жилсоципотека»», утвержденное начальником ФГУП «Московская железная дорога» 22 июля 2002г.;   «Правила продажи жилья работникам предприятий Московской железной  дороги  с применением механизма ипотеки», утвержденные  9 октября 2002г Председателем Распорядительного совета НО «Фонд Жилсоципотека» и  пакет документов для оформления продажи квартир по ипотечной схеме  (см. приложение 3).   Именно этот пакет названных документов Управление Московской железной дороги указанием №НОК-308 от 28 марта 2003г направило на подведомственные предприятия для руководства  и обеспечения своевременного и качественного оформления продаж квартир претендентам на приобретение жилья по ипотечной схеме через НО «Фонд Жилсоциипотека». Чуть позже    МПС РФ распространило эту схему ипотечного кредитования на всю сеть железных дорог России.

4.1. Порядок строительства и условия предоставления платной жилой площади через фонд жилищной социальной

ипотеки «Жилсоципотека»

Положение о порядке строительства и условиях предоставления платной жилой площади через фонд жилищной социальной ипотеки «Жилсоципотека»  утверждено начальником Московской железной дороги 22 июля 2002г. Положение разработано в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РСФСР, законами РФ «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О внесении изменений и дополнений в федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; Постановлениями правительства РФ «О федеральной целевой программе «Жилище» и другими законодательными актами Российской Федерации, а также с учетом «Концепции жилищной политики на федеральном железнодорожном транспорте на 2001-2005 годы», утвержденной указанием МПС России от 04.06.02г. № 85у.

Данное Положение направлено на расширение возможностей очередников улучшить свои жилищные условия, увеличение объемов и соблюдение нормативных сроков жилищного строительства за счет привлечения личных средств граждан.

1. Общие положения.

1.1 Настоящее Положение распространяется на очередников и работников предприятий и учреждений, входящих в состав ФГУП «Московская железная, —  дорога» (Дорога).

1.2. Строительство платного жилья осуществляется за счет средств Фонда. Как правило, Фонд выступает дольщиком в строительстве, заказчиком которого является Дорога.

2. Порядок предоставления жилой площади очередникам дороги.

2.1.  Очередникам  дороги  жилая     площадь  предоставляется строго  в соответствии с очередностью, по совместному решению администраций и профсоюзных   организаций   предприятий   и   учреждений,   утвержденному руководством отделений (дирекций, центров и трестов) и президиумами райпрофсожей  или теркомов,     согласованному  руководством Дороги  и Дорпрофсожем.

  1.  Фонд предоставляет гражданам жилую площадь по договорам купли- продажи   с   рассрочкой   платежа  с   залогом   (ипотекой)   приобретаемой квартиры.
  2.  Договор купли-продажи Фондом оформляется под поручительство
    одного из членов семьи (или родственника) и Дороги.

3. Условия оплаты предоставляемой жилой площади.

3.1.Жилая площадь на состав семьи в размере установленной законодательством нормы на 1 человека предоставляется очередникам на условиях внесения обязательного первоначального взноса не менее 15% от стоимости приобретаемого жилья и последующей рассрочки оплаты оставшейся стоимости квартиры сроком до 15 лет под 2 % годовых.

Сумма ежемесячных выплат по погашению рассрочки платежа не должна превышать 35 % совокупного семейного дохода покупателя, а оставшиеся в распоряжении семьи средства не должны быть ниже прожиточного минимума на каждого члена семьи для данного региона.

Конкретный срок рассрочки устанавливается для каждого покупателя индивидуально, с соблюдением вышеуказанных условий.

До 20% жилья, строящегося с участием Фонда,  может быть предоставлено очередникам вне очереди, при условии выплаты ими первоначального взноса в размере не менее 50% стоимости приобретаемой квартиры или выполнения обязательств по договору купли-продажи жилого помещения в срок до 5 лет.

3.2. Приобретенная очередниками жилая площадь сверх установленной социальной нормы оплачивается единовременно, вместе с первоначальным взносом..

Норма предоставления жилой площади составляет 18 кв.м общей площади на одного человека.

В   зависимости   от   конструктивной   особенности   предоставляемого жилого    помещения    допускается    предоставление    жилого    помещения  размером до 33 кв.м общей площади для одиноко проживающего человека и до 42 кв.м общей площади для семьи из двух человек.

3.3. В оплату части стоимости приобретаемой жилплощади очередник может  сдать   «Фонду»  ранее  занимаемую  жилплощадь,   которая будет оцениваться «Фондом» по рыночным ценам, действующим в регионах. Очередникам, оставившим в собственности занимаемое жилое помещение (для проживания или для продажи), жилая площадь и льготы по оплате предоставляются с учетом размера этого помещения.

Освобождаемая гражданами жилая площадь будет предоставляться очередникам дороги на тех же условиях, что и в домах-новостройках.

3.4. Молодым  специалистам  (в  соответствии   с  Приложением  №9   к приказу начальника  дороги  от  03.02.2000г.  №19/Н),   направляемым   по производственной необходимости на определенный участок работы и нуждающимся в улучшении жилищных условий, жилая площадь предоставляется по ходатайствам предприятий и решению руководства дороги вне очереди с оплатой первоначального взноса не менее 5% и рассрочкой оплаты оставшейся стоимости квартиры до 15 лет под 1% годовых.

На эти цели направляется до 5% жилой площади, строящейся с участием Фонда.

3.5. Специалистам, переводимым по производственной необходимости в другую  местность,  отдаленную  от  их  местожительства,  платная  жилая площадь  предоставляется   вне  очереди,  на тех  же условиях,  что  и для очередников.  При  этом  по отдельному решению руководства дороги и Дорпрофсожа за ними сохраняется ранее занимаемая жилплощадь.

3.6. Специалистам,        по    роду    деятельности    которых    требуется приближение их места жительства   к месту работы, жилая   площадь   по решению       администрации        и        соответствующего     профсоюзного органа предоставляется вне очереди с единовременной     100%  оплатой её стоимости, при этом за ними сохраняется ранее занимаемая жилплощадь.

  1.  По  отдельному  решению     руководства Дороги  и Дорпрофсожа
    разрешается реализация   квартир   железнодорожникам,   не   являющимся
    очередниками,   с   оплатой   ими   жилплощади   на     следующих  условиях:
    первоначальный взнос не менее 15% от стоимости квартиры с последующей
    рассрочкой оставшейся части стоимости до 15 лет под 10 % годовых.
  2.  Квартиры,  построенные  Фондом  за счет  привлеченных  средств
    (кроме средств Московской железной дороги) и из собственной прибыли
    могут реализовываться по рыночным ценам, в первую очередь работникам
    Московской железной дороги.

3.9. В случае увольнения работника по п.6, 7, 8, 9 ст.77; п.6 (пп. в, д), п.7,8,9,10,11ст.81   Трудового   кодекса   Российской   Федерации,   до   момента увольнения он обязан оплатить всю задолженность за предоставленную жилплощадь, а по ст.80 (кроме ухода на пенсию); п.5, п.6 (пп. а,б,г) ст.81 дополнительно к задолженности оплатить и проценты по ней за весь период пользования    по ставке рефинансирования ЦБ РФ на день увольнения с предприятия.

3.10. В   случае   неисполнения   требований,   оговоренных   в   п.3.9.,
в месячный срок после увольнения, в соответствии с законом РФ «Об
ипотеке (залоге недвижимости)» и договором купли-продажи, Фонд вправе
обратить взыскание на заложенную квартиру    в порядке, установленном,
действующим законодательством.

3.11. Положение о порядке строительства и условиях предоставления платной   жилой   площади   через   фонд   жилищной   социальной   ипотеки «Жилсоципотека», утвержденное 13.05.02 г., отменяется.

4.2. Правила продажи жилья работникам предприятий Московской железной дороги с применением механизма ипотеки

1. Общие положения

1.1. Настоящие Правила (далее по тексту Правила) разработаны в соответствии с жилищным законодательством, Указанием Министерства путей сообщения Российской Федерации №85у от 04.06.2002г., приложением к нему №1 «О Концепции жилищной политики на федеральном железнодорожном транспорте на 2001-2005г.» и «Положением о порядке строительства и условиях предоставления платной жилой площади» утвержденным начальником Московской железной дорогой 22.07.2002г.

1.2. Правила продажи жилья определяют взаимоотношения работников, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий на предприятиях, далее именуемых «Претенденты», НО «Фонда Жилсоципотека», далее «Фонд» и предприятий, филиалов и структурных подразделений ФГУП «Московская железная дорога», далее «Предприятие», по вопросам приобретения (продажи) через Фонд жилья с применением механизма ипотеки.

1.3. Правила определяют:

порядок формирования списков Претендентов и распределения жилой
площади;  

порядок и условия приобретения жилой площади;

возможность реализации находящейся у Претендента в собственности
жилой площади с целью уменьшения суммы    долга за приобретаемую
квартиру;

-условия предоставления рассрочки платежа при приобретении жилой площади по договорам купли-продажи, долевого участия в строительстве, цессии (уступки права требования), или другим договорам;

порядок расчета стоимости реализуемого жилья.

2. Порядок формирования списков претендентов и распределение жилой площади

2.1. Предприятия и профкомы формируют списки очередников в соответствии с жилищным законодательством и утверждают их в вышестоящих организациях. Списки ежегодно корректируются в 1  квартале года и вывешиваются в установленном месте.

2.2. Очередники, желающие принять участие в ипотечной дорожной программе строительства определенного дома заполняют установленной формы анкету (далее по тексту анкета) на предприятиях по месту работы.

2.3. Анкеты Претендентов проверяются Предприятием на правильность заполнения, платежеспособность и за подписями руководителей Предприятий и председателей профкомов, заверенные печатями направляются в Фонд до конца года предшествующего году ввода объекта строительства на который они составлены.

2.4. Анкеты регистрируются Фондом установленным порядком. Из анкет Претендентов, признанных Фондом платежеспособными формируются списки Претендентов, которые до 1 февраля вводного года передаются соответствующим по месту расположения домов отделениям дороги (а по г. Москве службе гражданских сооружений, водоснабжения и водоотведения).

Анкеты Претендентов,  признанных неплатежеспособными  возвращаются Фондом на Предприятия для доработки.

2.5. 0тделения дороги на основании списков Претендентов формируют предложения по распределению жилой площади строго в соответствии с годами постановки на учет Претендентов и, заверив их у руководства отделений и райпрофсожей (теркомов), направляют руководству дороги для согласования в срок до 1 марта года ввода объектов.

2.6. Согласованные дорогой распределения жилой площади передаются в Фонд для ее оформления.

3. Порядок и условия приобретения жилой площади

3.1. После получения от жилищного отдела службы гражданских сооружений, водоснабжения и водоотведения утвержденного руководством дороги пофамильного списка распределения жилой площади Фонд заключает с Претендентами исходя из условий максимальной рациональности один из следующих договоров:

а) купли-продажи в кредит с условием рассрочки платежа;

б) купли-продажи с условием полной оплаты стоимости квартиры;

в) долевого участия в строительстве;

г) договор цессии (уступки права требования);

3.2. Условия приобретения работниками дороги жилых помещений определены «Положением о порядке строительства и условиях предоставления платной жилой площади на дороге», в соответствии с которым:

3.2.1.Очередникам, получающим жилую площадь не выше установленной нормы на состав семьи с учетом ранее занимаемой жилой площади (18 кв.м. на человека) в соответствии с очередностью, она предоставляется с оплатой первоначального взноса в размере не менее 15% от стоимости приобретаемого жилья и последующей рассрочкой оплаты оставшейся части стоимости квартиры сроком до 15 лет (срок рассрочки определяется исходя из заявления Претендента и его совокупного семейного дохода). При наличии излишек в предоставленной жилой площади категориям работников, указанных в настоящем разделе, они оплачиваются единовременно с первоначальным взносом. Срок оплаты первоначального взноса определяется договором. Размер ранее занимаемой жилплощади не учитывается, если Претендент проживает:

-в ветхом и неблагоустроенном жилом  фонде с износом 65% и более;

в общежитии;

в коммунальной   квартире, при условии что на одного члена семьи
приходится менее 15 кв.м. общей площади;

3.2.2. Молодым специалистам ( признанным таковыми в соответствии с Приложением №9 к приказу начальника дороги от 03.02.2000г.№19/Н), направляемым по производственной необходимости на определенный участок работы и нуждающимся в улучшении жилищных условий, по ходатайствам предприятий, филиалов и структурных единиц и решению руководства дороги, жилая площадь предоставляется вне очереди с оплатой первоначального взноса не менее 5% и рассрочкой оплаты оставшейся стоимости квартиры до 15 лет.

3.2.3. Специалистам, переводимым по производственной необходимости в другую местность, отдаленную от их местожительства, платная жилплощадь предоставляется вне очереди, на тех же условиях что и для очередников. При этом по отдельному решению руководства дороги и Дорпрофсожа за ними сохраняется ранее занимая жилплощадь, либо предоставляется дополнительная льгота по оплате приобретаемой жилой площади.

3.2.4. Специалистам, по роду деятельности которых требуется приближение их места жительства к месту работы в рамках одной местности, жилая площадь по решению администрации и соответствующего профсоюзного органа предоставляется вне очереди с единовременной 100% оплатой ее стоимости, при этом за ними сохраняется ранее занимаемая площадь.

3.2.5. До 20% жилья, строящегося с участием Фонда, может быть предоставлено очередникам вне очереди, при условии выплаты ими первоначального взноса в размере не менее 50% стоимости приобретаемой квартиры или погашения оставшейся стоимости в срок до 5 лет. При этом предпочтение оказывается оплатившим наибольший первоначальный взнос, вплоть до 100% стоимости квартиры. При отсутствии на эту площадь желающих очередников, на таких же условиях оплаты первоначального взноса, но с рассрочкой платежа под 10% годовых, жилая площадь может предоставляться работникам дороги или предприятий системы Министерства путей сообщения России, не состоящим на учете по улучшению жилищных условий, которым также по отдельному решению руководства дороги и Дорпрофсожа квартиры могут предоставляться по рыночной стоимости.

З.З. После подписания одного из договоров, указанных в пункте 3.1. Претендент оплачивает сумму обязательного взноса, исходя из условий, определенных в соответствии с п.3.2., с предоставлением Фонду документа, подтверждающего произведенную оплату. Оставшаяся часть стоимости квартиры оплачивается Претендентом в соответствии с заключенным договором, ежемесячно равными частями в срок до 25 числа каждого месяца, начиная со следующего месяца после заключения договора. Размер ежемесячного платежа не должен превышать 35% совокупного ежемесячного дохода семьи Претендента, при этом оставшиеся в распоряжении семьи средства не должны быть ниже прожиточного минимума на каждого члена семьи для конкретного региона.

3.4. В случае предоставления Претенденту рассрочки последний обязан ежегодно с 01.01.2004г. предоставлять Фонду справки о совокупном семейном доходе членов семьи, указанных в анкете (далее по тексту -справка). Исходя из анализа предоставляемых ежегодно справок о совокупном семейном доходе Претендента и указанных в анкете членов его семьи, Фонд вправе сократить срок рассрочки и изменить размер ежемесячных платежей без пересчета стоимости квартиры, о чем в письменной форме в течение месяца Фонд уведомляет Претендента.

3.5. В случае расторжения трудового договора с предприятием-Поручителем по нижеприведенным основаниям Претендент обязан:

-по п.6,7,8,9 ст.77; п.6 (п.п. в, д), 7,8,9,10,11 ст.81 Трудового кодекса Российской Федерации до момента увольнения внести единовременно оставшуюся сумму стоимости жилой площади;

-по ст.80 (кроме ухода на пенсию); п.5,6 (п.п. а, б, г) ст.81 Трудового кодекса Российской Федерации оплатить на момент увольнения оставшуюся стоимость квартиры, пересчитанную по ставке рефинансирования Банка России, действующей на момент увольнения.

3.6. В качестве способа обеспечения оплаты приобретаемой жилой площади Претендент обязан предоставить поручительство физического лица (лиц), совокупный ежемесячный доход которого (-ых) в 2,86 раза превышает сумму ежемесячного платежа, указанную в заключенном с ним договоре, а также поручительство юридического лица. Соответствующие договора поручительства должны быть заключены в течение 10 дней с момента заключения с Претендентом договора на приобретение жилой площади.

3.7.В случае не внесения Претендентом долга по предоставленной рассрочке Фонд уведомляет в течение 3-х дней предприятие-Поручителя, которое в течение 7-дней обязано произвести выплату неуплаченной Претендентом суммы. Фонд также вправе обратиться с аналогичным уведомлением к поручителю -физическому лицу.

3.8. Оформление и регистрация договоров на приобретение жилой площади по настоящим Правилам осуществляется в соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства. Фонд при необходимости на платной основе оказывает содействие в подготовке документации для подачи в учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3.9. При приобретении жилья по договорам, указанным в подпунктах  в, г пункта 3.1. настоящих Правил Претендент обязан в течение 3-х дней после оформления квартиры в собственность заключить в качестве обеспечения обязательств перед Фондом договор ипотеки (залога недвижимого имущества), который в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в учреждении юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3.10. После государственной регистрации права собственности на приобретаемую квартиру Претендент обязан осуществить ее страхование от рисков утраты и повреждения, а также осуществить личное страхование на сумму предоставленной рассрочки, с определением Фонда в качестве выгодоприобретателя.

3.11. Право собственности на приобретаемую жилую площадь возникает у Претендента с момента государственной регистрации права собственности, с ограничением права распоряжаться ею до окончательного расчета с Фондом.

3.12. Оплата Претендентом приобретаемого жилья может осуществляться посредством жилищного сертификата или безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья, в порядке установленном действующим законодательством.

4. Расчет стоимости реализуемого жилья

4.1. Стоимость квартиры приобретаемой Претендентом в соответствии с условиями обозначенными в п.3.2. настоящих Правил складывается из первоначального взноса, оплаты излишек жилплощади и величины долга с учетом наценки за рассрочку (до 15 лет под 2% годовых), которые рассчитываются по сметной стоимости 1 кв.м. жилой площади, утвержденной дорогой.

При этом Фондом устанавливаются следующие наценки:

- на покрытие его текущих расходов (в соответствие с утвержденной Распорядительным советом сметой расходов и налогом на добавленную стоимость);

- на покрытие дополнительных расходов Фонда (плата за государственную регистрацию, государственная пошлина за совершение нотариальных действий, оплата услуг БТИ и др.).

5. Возможность реализации находящейся у Претендента в собственности жилой площади с целью уменьшения долга за предоставленную квартиру

5.1.С целью уменьшения суммы долга рассрочки, предоставленной Претенденту по одному из договоров, указанных в пункте 3.1. настоящих Правил, последний может при согласии Фонда воспользоваться его услугами по реализации  имеющейся у Претендента в собственности  жилой площади.

5.2.Реализация жилой площади осуществляется на рыночных условиях, существующих в конкретном регионе, но не дороже стоимости приобретаемого жилья.

ПРИМЕР РАСЧЕТА

  1.   Железнодорожник с семьей из 5 человек нуждается в улучшении жилищных условий и является очередником на предприятии. Они  роживают в квартире общей площадью 50 кв.м., которую    оставляют за семьей для проживания или продажи.
  2.   Семья претендует на 3-х комнатную квартиру с общей площадью 70 кв.м. и сметной стоимостью 448000 руб. (6400 руб. за кв.м.).
  3.   Социальная норма предоставления жилой площади на одного человека 18 кв.м., а на семью, в данном случае, положено выделить 18x5=90 кв.м.
  4.   Семья будет иметь в этом случае 50 кв. м + 70 кв.м. = 120 кв.м.
  5.   Излишек площади будет 120 кв.м.- 90 кв. м = 30 кв.м.
  6.   Расчет для внесения первоначального взноса будет осуществляться исходя из первоочередной оплаты за излишнюю площадь. Стоимость излишней площади - 30 кв. м х 6400 руб. = 192000 руб.
  7.   При этом гражданин также должен сразу вносить единовременно
    первоначальный взнос - 15% от части стоимости квартиры, оставшейся после оплаты за излишки (448000 - 192000) х 0,15 = 38400 руб.

ИТОГО первоначальные платежи составят:

192000 + 38400 = 230400 руб.

  1.   Долг гражданина будет 448000 - 230400 = 217600 руб.
  2.   С учетом 2% годовых долг с рассрочкой его оплаты на 15 лет составит       217600 х 1,15 = 250240 руб.
  3.   Ежемесячная оплата составит 250240 : (15x12) = 1390 руб.
  4.  Семья будет платежеспособной если:
  5.   ежемесячные выплаты не превышают 35% совокупного семейного дохода;
  6.   оставшиеся   в   распоряжении   семьи   средства   не   должны   быть   ниже суммарного прожиточного минимума на всех членов семьи.

По Московской области прожиточный минимум

1916 руб. (во2-м. кв.) х 5 + 1390руб. = 10970 руб.

Если совокупный доход семьи будет превышать указанную сумму (10970 руб.), то Фонд по желанию очередника вправе в соответствии с п.3.1. абз.2 Положения сократить срок рассрочки.

12. Долг гражданина можно снизить за счет:

а) собственных сбережений, внося единовременно с  первоначальным взносом или увеличивая сумму ежемесячных платежей;

б) передачи «старого» жилья по оценочной стоимости (не дороже стоимости нового жилья) в счет погашения общего долга по рассрочке.

Если в вышеприведенном расчете гражданин (очередник) примет решение о передаче «старого» жилья по оценочной стоимости, например в 200000 руб., то он внесет первоначальный взнос 38400 руб., а стоимость сдаваемой квартиры пойдет на погашение излишка (192000 руб.) и 8000 руб. останется на снижение долга по рассрочке.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Необходимость развития ипотечного кредитования  сегодня остро ощущается практически во всех сферах экономики России:

- в потребительской - ипотека будет способствовать привлечению средств инвесторов в жилищное строительство, решению жилищной проблемы населения;

- в производственной -  позволит существенно расширить инвестиционные возможности   многих отраслей промышленности;

- в аграрной – создаст условия, необходимые для  насыщения потребительского рынка отечественными товарами, снижения цен на сельскохозяйственную продукцию. Все это приведет к общей стабилизации экономики.

Кроме жилья и промышленных предприятий объектом залога при ипотечном кредитовании могут выступать офисные здания, торговые и складские площади и т. д. Таким образом, очевидно влияние ипотечного кредитования также и на развитие сферы услуг и торговли.

В данной   работы рассмотрены вопросы, касающиеся основ ипотечного кредитования, проведен анализ современного состояния и особенностей  ипотечного кредитования в РФ, определены возможные перспективы развития ипотечного кредитования в нашей стране, рассмотрены различные схемы погашения ипотечных кредитов, на основании конкретных примеров определены  наиболее выгодные из них,  а также рассказано об ипотечном кредитовании в АКБ «Инвестсбербанк»  и на железнодорожном транспорте – Московской железной дороге.

В кратком изложении работа содержит следующее.

Первая глава работы посвящена истории, участникам, проблемам и перспективам развития ипотечного кредитования. Говоря о нашей стране, нельзя не отметить развитую систему ипотечного кредитования, действующую вплоть до революции 1917 г. Произошедшая после нее национализация недвижимости, установление монополии государства на ссудный капитал и банковское дело перечеркнули ее существование и дальнейшее совершенствование. В советское время ее восстановление было невозможно. Только по прошествии 70 с лишним лет ипотечное кредитование в России стало возрождаться.

Нынешние трудности ипотечного кредитования в основном связаны с неотлаженным законодательством, все еще нестабильной политической и экономической ситуацией, практически полным отсутствием подробной и доступной массовому потребителю информации относительно ипотечного кредитования.

Отмечено, что во всем мире растет роль коммерческих банков в ипотечном кредитовании. Они становятся финансовыми «супермаркетами», предоставляя широкий спектр услуг, включая большой набор ипотечных. В нашей стране, где банки являются основным источником выдачи кредитных ресурсов, внедрение ипотечного кредитования в повседневную практику их деятельности  также является  перспективным направлением.

Во второй главе работы на основании банковской практики и российского законодательства рассмотрены процедуры оформления ипотечного кредита и особенности залога земельных участков, зданий и сооружений, жилых домов и квартир, способы погашения ипотечного кредита.

В третьей главе работы определено место ипотечного кредитования в операциях банка, рассмотрены различные схемы предоставления ипотечного кредита коммерческим банком – АКБ «Инвестсбербанк».

Проведенный анализ методов погашения ипотечного кредита показал, что наиболее предпочтительным для заемщика является вариант с постоянным периодическим увеличением взносов, а наименее – вариант погашения кредита равными срочными выплатами. К сожалению, многие российские банки выдают ипотечные кредиты  по последнему методу погашения. Это объясняется, во первых, их собственной кредитной политикой, а во вторых, жесткими стандартами ипотечных программ, с которыми они сотрудничают.

Говоря об Инвестсбербанке, можно сказать, что процедура ипотечного кредитования там отработана и налажена. Действуют как собственные ипотечные программы банка, так и «чужие» - ДельтаКредит, Московская ипотечная программа (в настоящее время, по решению правительства Москвы, реализация данной программы временно приостановлена). Объемы выдаваемых кредитов растут.

В четвертой главе рассмотрены вопросы организации ипотеки на железнодорожном транспорте – Московской железной дороге.

Подводя итог необходимо отметить следующее: условия, складывающиеся в сегодняшней России, способствуют развитию ипотечного кредитования уже не в виде отдельных инициатив коммерческих банков или властей регионов, а как целостной системы при непосредственном участии государства. Широко распространено мнение, что  без достижения макроэкономической стабилизации нельзя ожидать быстрого и динамичного развития системы ипотечного кредитования. Однако есть и реальные примеры обратного: формирование институтов ипотечного кредитования в США, Германии и ряде других стран начиналось отнюдь не в условиях высокоразвитой экономики. Для повторения успехов этих стран в данной области, органы государственной власти должны проводить последовательную работу по совершенствованию законодательной базы, а также по созданию и развитию инфраструктуры данного очень перспективного и нужного для нашей страны вида кредитования. Для того, чтобы в  стране нормально (как в других странах) заработала модель ипотечного кредитования, – по различным оценкам, нужно порядка  всего лишь 50 млрд рублей .

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

  1.  Цилина Г. А. Ипотека: жилье в кредит – М.: Экономика, 2001г. – 357 стр.
  2.  Иванов В.В. Ипотечное кредитование – М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг», 2001. – 273 с.
  3.  Кудрявцев В.А, Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования – М.: Высшая школа, 1998. – 64 с.
  4.  Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование – М.: Финансовая академия при правительстве РФ, 2001г. – 119 с.
  5.  Ем В.С, Дудкин С.Н. – Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России – М.: Статут, 1999. – 252 с.
  6.  Лаврушин О.И. Банковское дело – М.: Финансы и статистика, 1999.   - 667 с.  
  7.  Колесников В.И., Крапивин Л.В. Банки и банковское дело – М.: Финансы и статистика, 2001. - 284 с.
  8.  Челноков В.А. Банки и банковские операции – М.: Высшая школа, 1998. - 312 с.
  9.  Казимагомедов А.А. Банковское обслуживание населения - М.: Финансы и статистика, 1999. - 256 с.  
  10.  Четыркин Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов – М.: ДЕЛО Лтд, 1995. – 319 с.
  11.  Егоров Н.Д., Елисеев И.В. Гражданское право. Часть 1 – М.: Проспект, 1998. – 625 с.
    1.  Кесельман Г.М. Ипотечное кредитование жилья: состояние и перспективы//Деньги и кредит, 2000., №9.
    2.  Пахомова Е. Кредит не повредит, тем более ипотечный //Московский комсомолец, 26 марта 2002г.
    3.  Климюк С. Бумажная ипотека дешевле//Эксперт, 15 апреля 2002г., №15
    4.  Тихонов А. Национализация рисков// Финансовые известия, 27 ноября 2001г.
    5.  А сейчас – ипотека//Финансовые известия, 30 апреля 2002г, № 628.
    6.  Павлов В. Кредиты вне банков  дешевле в полтора раза//Известия. Тематическое приложение, май 2002г
    7.  Семеняка А. Наша задача – создать ликвидный рынок ипотечных бумаг//Эксперт,  7октября 2002г, №37

19. Методические документы для оформления продажи квартир по ипотечной схеме Московской железной дороги. М.: Некоммерческая организация «Фонд Жилищная социальная ипотека», 2003г.- 48с.


ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ

"Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года

Одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года

Глава I. Основные положения

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно Кодексу торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ требования, обеспеченные морским залогом на судно, подлежат преимущественному удовлетворению перед требованиями, вытекающими из обязательств, обеспеченных зарегистрированной ипотекой судна

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.

Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российский Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.

4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Глава II. Заключение договора об ипотеке

Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Статья 9. Содержание договора об ипотеке

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем