16692

ЗАЩИТА АРЕНДАТОРА ОТ ВТОРОЙ АРЕНДЫ

Научная статья

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

О ЗАЩИТЕ АРЕНДАТОРА ОТ ВТОРОЙ АРЕНДЫ К.И. СКЛОВСКИЙ Скловский Константин Ильич доктор юридических наук адвокат профессор кафедры гражданского права КГАУ имеет около 120 научных публикаций. Собственник вправе неоднократно распорядиться вещью причем все его...

Русский

2013-06-25

9.49 KB

1 чел.

О ЗАЩИТЕ АРЕНДАТОРА ОТ "ВТОРОЙ" АРЕНДЫ

К.И. СКЛОВСКИЙ

Скловский Константин Ильич, доктор юридических наук, адвокат, профессор кафедры гражданского права КГАУ, имеет около 120 научных публикаций.

Собственник вправе неоднократно распорядиться вещью, причем все его сделки будут действительны, права приобретателей подчиняются принципу старшинства, но владелец всегда имеет преимущество (см., например: О возможности ограничения права собственности договором / Хозяйство и право. 1999. N 5). Применительно к купле - продаже эта позиция, кажется, находит поддержку. Можно, например, сослаться на высказывание В. Витрянского: "Если сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным покупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признаны недействительными. При этих условиях будет невозможно исполнение обязательств, вытекающих из таких сделок, по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за неисполнение обязательств" (Вестник ВАС РФ. 1999. N 9. С. 79).

Но собственник вправе не только несколько раз продать свое имущество, но и распорядиться иным образом, например сдать в аренду. К сожалению, имеющаяся практика признания второй сделки аренды недействительной по ст. 168 ГК РФ, "поскольку она заключена во время действия договора аренды того же имущества", показывает, что здесь по-прежнему расценивается спор как о праве, а не о владении, которым он на самом деле является.

Между тем практика аннулирования второго договора аренды по причине того, что имеется первый, не находит подтверждения в позитивном законе, ведь нормы об аренде не содержат такого запрета, а в силу п. 3 ст. 611 ГК РФ возможно принудительное истребование арендованного имущества только из владения арендодателя, но не третьих лиц. Это означает, что если заключенный договор аренды не исполняется арендодателем из-за того, что вещь находится в законном владении другого лица, в том числе другого арендатора, то договор досрочно расторгается (ст. 611, 620 ГК РФ) со взысканием убытков. Такие последствия гораздо в большей степени отвечают и интересам арендатора, и правопорядку в целом, чем обсуждение действительности заключенных договоров аренды. Впрочем, следуя по этому ошибочному пути, суд все равно вынужден прежде всего принимать во внимание, какой из договоров "фактически исполнялся" сторонами (Вестник ВАС РФ. 2000. N 8. С. 21), то есть должен ориентироваться на ситуацию владения. Ведь если первый арендатор продолжает владение имуществом по действующему договору, то законных средств забрать арендованную вещь у него ни у собственника (арендодателя), ни у второго арендатора, конечно, не имеется.

Можно привести такой характерный пример. Собственник земли (орган управления), выступая в качестве арендодателя, по истечении срока договора аренды земельного участка в новый договор включил условие об уменьшении предоставленного в аренду участка. Арендатор в установленном порядке не оспорил этих изменений. Изъятый таким образом земельный участок был сдан в аренду другой организации, которая вела там строительные работы.

Спустя примерно год первый арендатор потребовал признания второго договора аренды недействительным и возврата ему участка в порядке реституции, ссылаясь на то, что этим договором нарушено его право на пролонгацию аренды. Суд первой инстанции признал второй договор аренды недействительным и, применяя реституцию, решил вернуть земельный участок первому арендатору. С таким решением никак нельзя согласиться.

Следует сказать, что в кассационной инстанции решение было отменено с направлением дела на новое рассмотрение. Очевидно, что получивший участок арендатор даже в случае ничтожности аренды предполагается добросовестным владельцем. Обсудим, в каком случае истец мог бы вернуть себе участок.

Конечно, изъятие арендованной недвижимости не может произойти без ведома арендатора. Если его поведение позволяет полагать, что он согласен на изъятие, в частности, не оспаривает действий арендодателя, то, стало быть, договор аренды изменен по воле сторон. В этом случае арендатор утратил и свою позицию законного владельца, а вместе с ней и право на виндикационный иск, и позицию стороны в договоре аренды (в части, касающейся изъятого участка), и как следствие - договорный иск к арендодателю.

Если же изъятие происходило против воли арендатора, а такую возможность нельзя исключить, то арендатора следует признать законным владельцем, утратившим владение против воли. В этом случае он вправе предъявить виндикационный иск к любому иному владельцу участка, в том числе получившему его добросовестно. Незаконность владения ответчика будет вытекать не из того, что сделка аренды вторая, а из того, что насильственно изъятое у законного владельца имущество в принципе не способно к обороту и не может создавать у иных лиц полноценное, законное владение. Пока незаконно изъятое имущество находится у арендодателя, к нему следует предъявлять иск из первого (действительного) договора аренды по правилам п. 3 ст. 611 ГК РФ. Иск здесь будет основываться именно на договоре, а не на праве на реституцию или виндикацию.

Как видим, защита прав первого арендатора не требует обращения к механизму реституции. Более того, посредством реституции он вообще не может защититься. Ведь в силу ст. 167 ГК РФ вещь возвращается сторонам недействительной сделки. В данном случае это собственник и второй арендатор. Достаточно задать вопрос: а если собственник не захочет исполнять решение суда о реституции (мотивы такого нежелания вполне очевидны)? Этот вопрос часто ускользает от истца, строящего свой иск в расчете на истребование вещи от третьего лица посредством реституции, а ведь он показывает тщетность применения нормы ст. 167 ГК РФ для защиты владения, в том числе владения арендатора.

ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

(Перечень ссылок подготовлен специалистами

КонсультантПлюс)

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"

от 30.11.1994 N 51-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"

от 26.01.1996 N 14-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

19195. Расчет коэффициента распыления в модели Зигмунда. Эмпирические формулы расчета коэффициента распыления 167 KB
  Лекция 7 Расчет коэффициента распыления в модели Зигмунда. Эмпирические формулы расчета коэффициента распыления. Энергетическое и угловое распределение распыленных частиц. Ионное травление. Расчет скорости ионного травления. Профиль ионной имплантации при учете расп
19196. Отраженные и вторичные электроны электрон-электронной эмиссии. Энергетический спектр и угловые характеристики 154 KB
  Лекция 8 Отраженные и вторичные электроны электронэлектронной эмиссии. Энергетический спектр и угловые характеристики. Расчет удельных потерь энергии и траекторного пробега. В методах элементного и структурного анализа обычно используются электронные пучки с энерг...
19197. Сечение ударной электронной ионизации. Оже-электроны. Систематика Оже-переходов. Переходы Костера-Кронига 214.5 KB
  Лекция 9 Сечение ударной электронной ионизации. Ожеэлектроны. Систематика Ожепереходов. Переходы КостераКронига. Излучательные переходы. Классификация линий характеристического рентгеновского излучения. Вероятности рентгеновской флуоресценции и Ожепереходов. П
19198. Взаимодействие рентгеновского излучения с твердым телом (фотоэффект, эффект Комптона) 353 KB
  Лекция 10 Взаимодействие рентгеновского излучения с твердым телом фотоэффект эффект Комптона. Сечение фотоэффекта и его связь с линейным коэффициентом поглощения рентгеновского излучения. Расчет массового коэффициента поглощения для полиатомных образцов. Полезно
19199. Характеристики электронных пучков. Источники ускоренных электронов. Термоэмиссионные и автоэмиссионные катоды и их характеристики 141 KB
  Лекция 11 Характеристики электронных пучков. Источники ускоренных электронов. Термоэмиссионные и автоэмиссионные катоды и их характеристики. Основные узлы и характеристики электронной пушки. Электронные пучки принято разбивать на два класса: Электронные пучки ...
19200. Параметры ионных источников. Конструктивные элементы ионных источников. Дуоплазматрон и ионный источник Пеннинга 113.5 KB
  Лекция 12 Параметры ионных источников. Конструктивные элементы ионных источников. Дуоплазматрон и ионный источник Пеннинга. Ионный источник – устройство для получения в вакууме ионного пучка – пространственно сформированного потока ионов скорость направленного дви...
19201. Магнитные масс-анализаторы. Понятие разрешения по массам. Квадрупольные масс-анализаторы 155.5 KB
  Лекция 13 Магнитные массанализаторы. Понятие разрешения по массам. Квадрупольные массанализаторы. Для выделения из ионного пучка ионов нужной массы используются массанализаторы массспектрометры. Наиболее часто в установках элементного анализа применяются магнит...
19202. Основные понятия вакуумной техники. Длина свободного пробега ионов при различных давлениях 71 KB
  Лекция 14 Основные понятия вакуумной техники. Длина свободного пробега ионов при различных давлениях. Адсорбция остаточных газов на поверхности образца. Методы очистки поверхности. Состояние разреженного газа при давлении ниже атмосферного принято называть вакуумом....
19203. Детекторы заряженных частиц – канальные электронные умножители и микроканальные пластины. Поверхностно-барьерный детектор 128.5 KB
  Лекция 15 Детекторы заряженных частиц – канальные электронные умножители и микроканальные пластины. Поверхностнобарьерный детектор. Твердотельный рентгеновский спектрометр. В настоящее время наиболее распространенными детекторами заряженных частиц являются канал...