16692

ЗАЩИТА АРЕНДАТОРА ОТ ВТОРОЙ АРЕНДЫ

Научная статья

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

О ЗАЩИТЕ АРЕНДАТОРА ОТ ВТОРОЙ АРЕНДЫ К.И. СКЛОВСКИЙ Скловский Константин Ильич доктор юридических наук адвокат профессор кафедры гражданского права КГАУ имеет около 120 научных публикаций. Собственник вправе неоднократно распорядиться вещью причем все его...

Русский

2013-06-25

9.49 KB

1 чел.

О ЗАЩИТЕ АРЕНДАТОРА ОТ "ВТОРОЙ" АРЕНДЫ

К.И. СКЛОВСКИЙ

Скловский Константин Ильич, доктор юридических наук, адвокат, профессор кафедры гражданского права КГАУ, имеет около 120 научных публикаций.

Собственник вправе неоднократно распорядиться вещью, причем все его сделки будут действительны, права приобретателей подчиняются принципу старшинства, но владелец всегда имеет преимущество (см., например: О возможности ограничения права собственности договором / Хозяйство и право. 1999. N 5). Применительно к купле - продаже эта позиция, кажется, находит поддержку. Можно, например, сослаться на высказывание В. Витрянского: "Если сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным покупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признаны недействительными. При этих условиях будет невозможно исполнение обязательств, вытекающих из таких сделок, по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за неисполнение обязательств" (Вестник ВАС РФ. 1999. N 9. С. 79).

Но собственник вправе не только несколько раз продать свое имущество, но и распорядиться иным образом, например сдать в аренду. К сожалению, имеющаяся практика признания второй сделки аренды недействительной по ст. 168 ГК РФ, "поскольку она заключена во время действия договора аренды того же имущества", показывает, что здесь по-прежнему расценивается спор как о праве, а не о владении, которым он на самом деле является.

Между тем практика аннулирования второго договора аренды по причине того, что имеется первый, не находит подтверждения в позитивном законе, ведь нормы об аренде не содержат такого запрета, а в силу п. 3 ст. 611 ГК РФ возможно принудительное истребование арендованного имущества только из владения арендодателя, но не третьих лиц. Это означает, что если заключенный договор аренды не исполняется арендодателем из-за того, что вещь находится в законном владении другого лица, в том числе другого арендатора, то договор досрочно расторгается (ст. 611, 620 ГК РФ) со взысканием убытков. Такие последствия гораздо в большей степени отвечают и интересам арендатора, и правопорядку в целом, чем обсуждение действительности заключенных договоров аренды. Впрочем, следуя по этому ошибочному пути, суд все равно вынужден прежде всего принимать во внимание, какой из договоров "фактически исполнялся" сторонами (Вестник ВАС РФ. 2000. N 8. С. 21), то есть должен ориентироваться на ситуацию владения. Ведь если первый арендатор продолжает владение имуществом по действующему договору, то законных средств забрать арендованную вещь у него ни у собственника (арендодателя), ни у второго арендатора, конечно, не имеется.

Можно привести такой характерный пример. Собственник земли (орган управления), выступая в качестве арендодателя, по истечении срока договора аренды земельного участка в новый договор включил условие об уменьшении предоставленного в аренду участка. Арендатор в установленном порядке не оспорил этих изменений. Изъятый таким образом земельный участок был сдан в аренду другой организации, которая вела там строительные работы.

Спустя примерно год первый арендатор потребовал признания второго договора аренды недействительным и возврата ему участка в порядке реституции, ссылаясь на то, что этим договором нарушено его право на пролонгацию аренды. Суд первой инстанции признал второй договор аренды недействительным и, применяя реституцию, решил вернуть земельный участок первому арендатору. С таким решением никак нельзя согласиться.

Следует сказать, что в кассационной инстанции решение было отменено с направлением дела на новое рассмотрение. Очевидно, что получивший участок арендатор даже в случае ничтожности аренды предполагается добросовестным владельцем. Обсудим, в каком случае истец мог бы вернуть себе участок.

Конечно, изъятие арендованной недвижимости не может произойти без ведома арендатора. Если его поведение позволяет полагать, что он согласен на изъятие, в частности, не оспаривает действий арендодателя, то, стало быть, договор аренды изменен по воле сторон. В этом случае арендатор утратил и свою позицию законного владельца, а вместе с ней и право на виндикационный иск, и позицию стороны в договоре аренды (в части, касающейся изъятого участка), и как следствие - договорный иск к арендодателю.

Если же изъятие происходило против воли арендатора, а такую возможность нельзя исключить, то арендатора следует признать законным владельцем, утратившим владение против воли. В этом случае он вправе предъявить виндикационный иск к любому иному владельцу участка, в том числе получившему его добросовестно. Незаконность владения ответчика будет вытекать не из того, что сделка аренды вторая, а из того, что насильственно изъятое у законного владельца имущество в принципе не способно к обороту и не может создавать у иных лиц полноценное, законное владение. Пока незаконно изъятое имущество находится у арендодателя, к нему следует предъявлять иск из первого (действительного) договора аренды по правилам п. 3 ст. 611 ГК РФ. Иск здесь будет основываться именно на договоре, а не на праве на реституцию или виндикацию.

Как видим, защита прав первого арендатора не требует обращения к механизму реституции. Более того, посредством реституции он вообще не может защититься. Ведь в силу ст. 167 ГК РФ вещь возвращается сторонам недействительной сделки. В данном случае это собственник и второй арендатор. Достаточно задать вопрос: а если собственник не захочет исполнять решение суда о реституции (мотивы такого нежелания вполне очевидны)? Этот вопрос часто ускользает от истца, строящего свой иск в расчете на истребование вещи от третьего лица посредством реституции, а ведь он показывает тщетность применения нормы ст. 167 ГК РФ для защиты владения, в том числе владения арендатора.

ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

(Перечень ссылок подготовлен специалистами

КонсультантПлюс)

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"

от 30.11.1994 N 51-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"

от 26.01.1996 N 14-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

74409. Гинецей 59.5 KB
  У некоторых растений столбик не развит рыльце находится непосредственно на завязи и называется сидячим. Так как семяпочки заключены внутри завязи то на них не могут непосредственно как у голосеменных переноситься пылинки.
74410. Половое размножение голосеменных растений 48.5 KB
  Покров вырастает из основания нуцеллуса так называемой халацы обрастает нуцеллус постепенно снизу вверх но на вершине не смыкается оставляя отверстие так называемый пыльцевход или семявход илимикропиле. Из получающихся четырех клеток одна сильно разрастается вытесняя три остальные и большую часть нуцеллуса; это и будет мегаспора...
74411. Заложение и развитие листа 29.5 KB
  Сначала его клетки делятся во всех трех направлениях и зачаток листа растет в толщину и высоту. Довольно рано рост в толщину прекращается и зачаток листа становится плоским. Вначале зачаток листа не разделен на части но вскоре можно различить две части верхнюю и нижнюю причем верхняя апикальная первое время растет быстрее нижней базальной.
74412. Заложение прокамбия и типы строения стеблей 46.5 KB
  Закладывается замкнутое кольцо прокамбия. Довольно часто внутрь от первичной ксилемы часть прокамбия дифференцируется в дополнительные участки внутренней флоэмы барвинок Vinc вьюнок Convolvulus и др. При таком заложении прокамбия листовые следы могут быть совсем незаметны а могут быть хорошо выражены.
74413. Перидерма и корка корней 26 KB
  Клетки экзодермы паренхимы первичной коры и эндодермы не могут обеспечить такого интенсивного разрастания и первичная кора при этом разрывается и разрушается. Перед сбрасыванием первичной коры в более глубоких слоях образуется перидерма. Из двулетних растений с мясистыми корнями многие в том числе морковь образуют перидерму; в корнях других растений например свеклы феллоген не закладывается: происходит лишь подкрепление кольца толстостенной эндодермы путем отложения утолщений на стенках клеток первичной коры примыкающих к эндодерме а...
74414. Перидерма 48 KB
  В силу плотного смыкания клеток пробки заполнения их полостей воздухом обладающим как известно очень слабой теплопроводностью и наличия в оболочках клеток суберинового слоя очень слабо проницаемого для воды и воздуха пробка предохраняет стволы и ветви от излишней потери воды за счет испарения и от резких температурных колебаний. Кольцо феллогена в большей своей части состоит из плотно сомкнутых живых паренхимных клеток имеющих на поперечном разрезе форму прямоугольника относительно малого радиального размера а на продольном...
74415. Покровные ткани 52 KB
  Кожица состоит из плотно сомкнутых клеток имеющих в плане у большинства растений более или менее извилистые очертания рис. У некоторых растений например у многих злаков кожица состоит из клеток нескольких типов рис. Оболочка эпидермальных клеток утолщается обычно неравномерно: в каждой клетке наиболее толста наружная стенка боковые стенки несколько тоньше внутренняя сравнительно тонка. Боковые и внутренние стенки клеток обычно имеют поры рис.
74416. ПРОВОДЯЩИЕ ПУЧКИ 36 KB
  Проводящие пучки нередко включают и иные ткани живую паренхиму млечники склеренхиму. Проводящие пучки сопровождаемые примыкающими к ним тяжами механической ткани обычно склеренхимы называются сосудисто-волокнистыми или армированными проводящими пучками. Проводящие пучки тянутся на значительном протяжении вдоль органа; ответвлениями и перемычками анастомозами они связываются в трехмерную сетку.
74417. МЕХАНИЧЕСКИЕ ТКАНИ - АРМАТУРА, ИЛИ СТЕРЕОМ 43 KB
  Эта ткань состоит из толстостенных клеток прозенхимной формы с заостренными концами с немногочисленными узкими простыми щелевидными порами в оболочке расположенными длинной осью под острым углом к продольной оси клетки рис. Сформировавшись клетки склеренхимы обычно теряют живое содержимое и их полости заполняются воздухом. Клетки склеренхимы называют еще толстостенными волокнами или просто волокнами.