16692

ЗАЩИТА АРЕНДАТОРА ОТ ВТОРОЙ АРЕНДЫ

Научная статья

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

О ЗАЩИТЕ АРЕНДАТОРА ОТ ВТОРОЙ АРЕНДЫ К.И. СКЛОВСКИЙ Скловский Константин Ильич доктор юридических наук адвокат профессор кафедры гражданского права КГАУ имеет около 120 научных публикаций. Собственник вправе неоднократно распорядиться вещью причем все его...

Русский

2013-06-25

9.49 KB

1 чел.

О ЗАЩИТЕ АРЕНДАТОРА ОТ "ВТОРОЙ" АРЕНДЫ

К.И. СКЛОВСКИЙ

Скловский Константин Ильич, доктор юридических наук, адвокат, профессор кафедры гражданского права КГАУ, имеет около 120 научных публикаций.

Собственник вправе неоднократно распорядиться вещью, причем все его сделки будут действительны, права приобретателей подчиняются принципу старшинства, но владелец всегда имеет преимущество (см., например: О возможности ограничения права собственности договором / Хозяйство и право. 1999. N 5). Применительно к купле - продаже эта позиция, кажется, находит поддержку. Можно, например, сослаться на высказывание В. Витрянского: "Если сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным покупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признаны недействительными. При этих условиях будет невозможно исполнение обязательств, вытекающих из таких сделок, по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за неисполнение обязательств" (Вестник ВАС РФ. 1999. N 9. С. 79).

Но собственник вправе не только несколько раз продать свое имущество, но и распорядиться иным образом, например сдать в аренду. К сожалению, имеющаяся практика признания второй сделки аренды недействительной по ст. 168 ГК РФ, "поскольку она заключена во время действия договора аренды того же имущества", показывает, что здесь по-прежнему расценивается спор как о праве, а не о владении, которым он на самом деле является.

Между тем практика аннулирования второго договора аренды по причине того, что имеется первый, не находит подтверждения в позитивном законе, ведь нормы об аренде не содержат такого запрета, а в силу п. 3 ст. 611 ГК РФ возможно принудительное истребование арендованного имущества только из владения арендодателя, но не третьих лиц. Это означает, что если заключенный договор аренды не исполняется арендодателем из-за того, что вещь находится в законном владении другого лица, в том числе другого арендатора, то договор досрочно расторгается (ст. 611, 620 ГК РФ) со взысканием убытков. Такие последствия гораздо в большей степени отвечают и интересам арендатора, и правопорядку в целом, чем обсуждение действительности заключенных договоров аренды. Впрочем, следуя по этому ошибочному пути, суд все равно вынужден прежде всего принимать во внимание, какой из договоров "фактически исполнялся" сторонами (Вестник ВАС РФ. 2000. N 8. С. 21), то есть должен ориентироваться на ситуацию владения. Ведь если первый арендатор продолжает владение имуществом по действующему договору, то законных средств забрать арендованную вещь у него ни у собственника (арендодателя), ни у второго арендатора, конечно, не имеется.

Можно привести такой характерный пример. Собственник земли (орган управления), выступая в качестве арендодателя, по истечении срока договора аренды земельного участка в новый договор включил условие об уменьшении предоставленного в аренду участка. Арендатор в установленном порядке не оспорил этих изменений. Изъятый таким образом земельный участок был сдан в аренду другой организации, которая вела там строительные работы.

Спустя примерно год первый арендатор потребовал признания второго договора аренды недействительным и возврата ему участка в порядке реституции, ссылаясь на то, что этим договором нарушено его право на пролонгацию аренды. Суд первой инстанции признал второй договор аренды недействительным и, применяя реституцию, решил вернуть земельный участок первому арендатору. С таким решением никак нельзя согласиться.

Следует сказать, что в кассационной инстанции решение было отменено с направлением дела на новое рассмотрение. Очевидно, что получивший участок арендатор даже в случае ничтожности аренды предполагается добросовестным владельцем. Обсудим, в каком случае истец мог бы вернуть себе участок.

Конечно, изъятие арендованной недвижимости не может произойти без ведома арендатора. Если его поведение позволяет полагать, что он согласен на изъятие, в частности, не оспаривает действий арендодателя, то, стало быть, договор аренды изменен по воле сторон. В этом случае арендатор утратил и свою позицию законного владельца, а вместе с ней и право на виндикационный иск, и позицию стороны в договоре аренды (в части, касающейся изъятого участка), и как следствие - договорный иск к арендодателю.

Если же изъятие происходило против воли арендатора, а такую возможность нельзя исключить, то арендатора следует признать законным владельцем, утратившим владение против воли. В этом случае он вправе предъявить виндикационный иск к любому иному владельцу участка, в том числе получившему его добросовестно. Незаконность владения ответчика будет вытекать не из того, что сделка аренды вторая, а из того, что насильственно изъятое у законного владельца имущество в принципе не способно к обороту и не может создавать у иных лиц полноценное, законное владение. Пока незаконно изъятое имущество находится у арендодателя, к нему следует предъявлять иск из первого (действительного) договора аренды по правилам п. 3 ст. 611 ГК РФ. Иск здесь будет основываться именно на договоре, а не на праве на реституцию или виндикацию.

Как видим, защита прав первого арендатора не требует обращения к механизму реституции. Более того, посредством реституции он вообще не может защититься. Ведь в силу ст. 167 ГК РФ вещь возвращается сторонам недействительной сделки. В данном случае это собственник и второй арендатор. Достаточно задать вопрос: а если собственник не захочет исполнять решение суда о реституции (мотивы такого нежелания вполне очевидны)? Этот вопрос часто ускользает от истца, строящего свой иск в расчете на истребование вещи от третьего лица посредством реституции, а ведь он показывает тщетность применения нормы ст. 167 ГК РФ для защиты владения, в том числе владения арендатора.

ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

(Перечень ссылок подготовлен специалистами

КонсультантПлюс)

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"

от 30.11.1994 N 51-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"

от 26.01.1996 N 14-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

59029. Листок - орган фотосинтезу 51 KB
  Мета: розширити і поглибити знання учнів про фотосинтез; зясувати особливості будови листка в звязку з його функціями; формувати вміння встановлювати взаємозвязок між будовою листка і його функціями; вміння працювати з мікроскопом; розкрити значення фотосинтезу в природі і житті людини...
59030. Лицар в іржавих обладунках. Роман Сервантеса Премудрий ідальго Дон Кіхот з Ламанчі 78 KB
  Можна спитати в учнів які лицарські романи знаходились в бібліотеці Дон Кіхота про це вони повинні були прочитати вдома у розділі VI першої частини. Назва роману Сервантеса та імя головного героя Коли взимку 1605 року у книжкових лавках Мадрида...
59031. Позакласна робота з математики. Логічні задачі 48 KB
  Завжди робіть таблицю, у ній ви зможете враховувати всі ймовірні варіанти. Уважно читайте кожне твердження. По-справжньому уважно. Звичайно кожне твердження містить щось таке, що дозволить вам спростувати хоча б один із варіантів.
59032. Матеріали до вивчення творів Ернеста Хемінгуея (1899-1961). Людина не для того створена, щоб терпіти поразки 40.5 KB
  Старий рибалка Сантьяго спіймав велику рибину але додому привіз тільки хребет бо рибу зїли акули. Чому хлопець пішов від Сантьяго Звелів тато. Який звичай був у Сантьяго Базікати в морі самим з собою. Яка єдина зброя є у Сантьяго Воля і розум.
59033. М. Метерлінк. Синій птах - лірична оповідь про пошуки щастя 38 KB
  Мета: проаналізувати філософські роздуми автора про велич навколишнього світу в якому живе людина про бажання пізнати таємниці речей і щастя постановку ним питань загальнолюдської моралі; донести учням гуманізм письменника...
59034. Мій рідний край у думах та піснях 60 KB
  Українська мова дуже багата на казки та пісні але найхарактернішими для творчості цього народу є дума епічна поема. І над чим він тяжко в пісні плаче Що він знає а не знаєм ми. Що ж можуть розповісти дослідникові Одещини українські народні пісні та думки Багато аби ми хотіли в ті пісні вслухатися або вчитатися.
59035. Містер початкових класів. Струнко дуть солдати 29.5 KB
  Привітання учасників 10 балів 2.Кожен отримує ту кількість балів скільки разів відіжметься 4. Найбільша кількість балів 5. Перший хто склав отримує 8 балів.
59036. Сценарій виховного заходу. Масляна 51 KB
  Весна Вбігають блазні. Допоможе нам у цьому Масляна. Ведуча: Масляна Масниця Колодій одне з календарно-побутових свят яке повязане із давнім народним звичаєм проводами зими і зустріччю весни. Пісня Масляна Муз.
59037. Матеріальна культура українців 53 KB
  На сьогоднішній урок дослідницькі групи готували повідомлення у вигляді тематичних виписок за темою Матеріальна культура українців. Робота дослідницьких груп Прошу представника першої групи Господарі доповісти.