16692

ЗАЩИТА АРЕНДАТОРА ОТ ВТОРОЙ АРЕНДЫ

Научная статья

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

О ЗАЩИТЕ АРЕНДАТОРА ОТ ВТОРОЙ АРЕНДЫ К.И. СКЛОВСКИЙ Скловский Константин Ильич доктор юридических наук адвокат профессор кафедры гражданского права КГАУ имеет около 120 научных публикаций. Собственник вправе неоднократно распорядиться вещью причем все его...

Русский

2013-06-25

9.49 KB

1 чел.

О ЗАЩИТЕ АРЕНДАТОРА ОТ "ВТОРОЙ" АРЕНДЫ

К.И. СКЛОВСКИЙ

Скловский Константин Ильич, доктор юридических наук, адвокат, профессор кафедры гражданского права КГАУ, имеет около 120 научных публикаций.

Собственник вправе неоднократно распорядиться вещью, причем все его сделки будут действительны, права приобретателей подчиняются принципу старшинства, но владелец всегда имеет преимущество (см., например: О возможности ограничения права собственности договором / Хозяйство и право. 1999. N 5). Применительно к купле - продаже эта позиция, кажется, находит поддержку. Можно, например, сослаться на высказывание В. Витрянского: "Если сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным покупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признаны недействительными. При этих условиях будет невозможно исполнение обязательств, вытекающих из таких сделок, по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за неисполнение обязательств" (Вестник ВАС РФ. 1999. N 9. С. 79).

Но собственник вправе не только несколько раз продать свое имущество, но и распорядиться иным образом, например сдать в аренду. К сожалению, имеющаяся практика признания второй сделки аренды недействительной по ст. 168 ГК РФ, "поскольку она заключена во время действия договора аренды того же имущества", показывает, что здесь по-прежнему расценивается спор как о праве, а не о владении, которым он на самом деле является.

Между тем практика аннулирования второго договора аренды по причине того, что имеется первый, не находит подтверждения в позитивном законе, ведь нормы об аренде не содержат такого запрета, а в силу п. 3 ст. 611 ГК РФ возможно принудительное истребование арендованного имущества только из владения арендодателя, но не третьих лиц. Это означает, что если заключенный договор аренды не исполняется арендодателем из-за того, что вещь находится в законном владении другого лица, в том числе другого арендатора, то договор досрочно расторгается (ст. 611, 620 ГК РФ) со взысканием убытков. Такие последствия гораздо в большей степени отвечают и интересам арендатора, и правопорядку в целом, чем обсуждение действительности заключенных договоров аренды. Впрочем, следуя по этому ошибочному пути, суд все равно вынужден прежде всего принимать во внимание, какой из договоров "фактически исполнялся" сторонами (Вестник ВАС РФ. 2000. N 8. С. 21), то есть должен ориентироваться на ситуацию владения. Ведь если первый арендатор продолжает владение имуществом по действующему договору, то законных средств забрать арендованную вещь у него ни у собственника (арендодателя), ни у второго арендатора, конечно, не имеется.

Можно привести такой характерный пример. Собственник земли (орган управления), выступая в качестве арендодателя, по истечении срока договора аренды земельного участка в новый договор включил условие об уменьшении предоставленного в аренду участка. Арендатор в установленном порядке не оспорил этих изменений. Изъятый таким образом земельный участок был сдан в аренду другой организации, которая вела там строительные работы.

Спустя примерно год первый арендатор потребовал признания второго договора аренды недействительным и возврата ему участка в порядке реституции, ссылаясь на то, что этим договором нарушено его право на пролонгацию аренды. Суд первой инстанции признал второй договор аренды недействительным и, применяя реституцию, решил вернуть земельный участок первому арендатору. С таким решением никак нельзя согласиться.

Следует сказать, что в кассационной инстанции решение было отменено с направлением дела на новое рассмотрение. Очевидно, что получивший участок арендатор даже в случае ничтожности аренды предполагается добросовестным владельцем. Обсудим, в каком случае истец мог бы вернуть себе участок.

Конечно, изъятие арендованной недвижимости не может произойти без ведома арендатора. Если его поведение позволяет полагать, что он согласен на изъятие, в частности, не оспаривает действий арендодателя, то, стало быть, договор аренды изменен по воле сторон. В этом случае арендатор утратил и свою позицию законного владельца, а вместе с ней и право на виндикационный иск, и позицию стороны в договоре аренды (в части, касающейся изъятого участка), и как следствие - договорный иск к арендодателю.

Если же изъятие происходило против воли арендатора, а такую возможность нельзя исключить, то арендатора следует признать законным владельцем, утратившим владение против воли. В этом случае он вправе предъявить виндикационный иск к любому иному владельцу участка, в том числе получившему его добросовестно. Незаконность владения ответчика будет вытекать не из того, что сделка аренды вторая, а из того, что насильственно изъятое у законного владельца имущество в принципе не способно к обороту и не может создавать у иных лиц полноценное, законное владение. Пока незаконно изъятое имущество находится у арендодателя, к нему следует предъявлять иск из первого (действительного) договора аренды по правилам п. 3 ст. 611 ГК РФ. Иск здесь будет основываться именно на договоре, а не на праве на реституцию или виндикацию.

Как видим, защита прав первого арендатора не требует обращения к механизму реституции. Более того, посредством реституции он вообще не может защититься. Ведь в силу ст. 167 ГК РФ вещь возвращается сторонам недействительной сделки. В данном случае это собственник и второй арендатор. Достаточно задать вопрос: а если собственник не захочет исполнять решение суда о реституции (мотивы такого нежелания вполне очевидны)? Этот вопрос часто ускользает от истца, строящего свой иск в расчете на истребование вещи от третьего лица посредством реституции, а ведь он показывает тщетность применения нормы ст. 167 ГК РФ для защиты владения, в том числе владения арендатора.

ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

(Перечень ссылок подготовлен специалистами

КонсультантПлюс)

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"

от 30.11.1994 N 51-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"

от 26.01.1996 N 14-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

45303. Стандарт GSM: услуги, архитектура, назначение узлов MSC, кодирование и модуляция, интерфейсы, каналы сигнализации и трафика, хэндовер, протоколы, частотный план структура кадров трафика и управления, речевое кодирование 1.08 MB
  Стандарт GSM: услуги архитектура назначение узлов MSC кодирование и модуляция интерфейсы каналы сигнализации и трафика хэндовер протоколы частотный план структура кадров трафика и управления речевое кодирование. Система сотовой связи стандарта GSM. Разработка GSM началась в 1982 году группой из 26 Европейских национальных телефонных компаний. В 1989 году Европейский Телекоммуникационный Институт Стандартов ETSI взял ответственность за дальнейшее развитие GSM.
45304. Стандарт CDMA: услуги, архитектура, кодирование и модуляция, прямые и обратные каналы трафика и управления, хэндовер и управление мощностью, борьба с многолучевостью. Кодирование в прямом и обратном каналах. Достоинства и недостатки CDMA 4.39 MB
  Стандарт CDM: услуги архитектура кодирование и модуляция прямые и обратные каналы трафика и управления хэндовер и управление мощностью борьба с многолучевостью. Достоинства и недостатки CDM. CDM англ. 1995 год – коммерческая эксплуатация первой СПС с CDM.
45305. Перспективный план нумерации для ЕСЭ РФ. Отличия нумерации в СПС, нумерация в GSM. Перспективы развития плана нумерации 342.1 KB
  Перспективный план нумерации для ЕСЭ РФ. Отличия нумерации в СПС нумерация в GSM. Перспективы развития плана нумерации. Под системой нумерации понимается совокупность правил позволяющих идентифицировать сети их фрагменты а также вызывающих и вызываемых пользователей.
45306. Сотовые сеты связи третьего поколения. Концепция, отличительные черты, услуги. Основные стандарты, их характеристика, пути развития. Цели проекта IMT-2000 92.86 KB
  Радиоинтерфейсы: IMTDS – использует DSCDM и FDD IMTMC – использует MCCDM и FDD IMTTC – использует TDM CDM и TDD IMTSС – использует TDM и FDD IMTFT – MCTDM и FDD TDD IMT dvnced – для систем связи с одновременной передачей нескольких ортогональных несущих OFDM и FDD. Характеристика систем 3 поколения Системы основанные на CDM WCDM: Разработана японской фирмой REB. Сети GSM не могут быть модернизированы для работы с WCDM хотя например GPRS может многократно транслироваться через сеть CDM. Отличия от CDM One – отсутствие...
45307. Система UMTS: архитектура, состав и назначение узлов UTRAN и CN. Контроллер радиосети RNC. Центр коммутации, типы каналов: логические, транспортные, физические. Частотный план, кодирование речи, управление мощностью 164.12 KB
  Центр коммутации типы каналов: логические транспортные физические. UE должно обеспечивать: передачу речи с принятым для системы набором скоростей услуги служб видеоконференции и приложений видеотелефонии использующие как коммутацию каналов так и пакетов; услуги Internet со скоростями 4736 кбит с в обычном режиме и с mx возможной скоростью в режиме best effort негарантированное обслуживание с наилучшими из возможных в данный момент характеристиками; удаленный доступ к локальным сетям; приложения электронной почты. Контроллер...
45308. Развитие сетей UMTS. Требования к системе в Release-7. Переход к сетям LTE. Требования к системе в Release 8-10 501.5 KB
  Переход к сетям LTE. Начавшиеся работы над Relese 9 определяют вторую фазу развития системы LTE. По мнению специалистов ETSI и 3GPP качественно изменения в Releses 9 и 10 по отношению к базовому для системы LTE Relese 8 можно представить в виде диаграммы рис. Совершенствование функциональных возможностей LTE в Relese 9 будет заключаться в реализации двух диапазонной или многодиапазонной передачи данных в одном физическом канале дальнейшем расширении возможностей сети радиодоступа EUTRN внедрении новых сценариев высокоскоростной...
45309. Конституционные основы судебной власти 27.59 KB
  Численность судей за исключением судей Конституционного Суда РФ и конституционных уставных судов субъектов РФ ежегодно устанавливается федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год. Такой подход объясняется тем что установить эту численность единожды как постоянную величину сложно: она меняется в связи с созданием новых участков мировых судей последовательным учреждением арбитражных апелляционных судов в перспективе административных судов и т. Законодательство предусматривает достаточно высокие требования к...
45310. Порядок формирования и организация Конституционного Суда РФ 25.17 KB
  Порядок формирования и организация Конституционного Суда РФ Статус Конституционного Суда РФ определяется в ст. Закон является кодифицированным актом в сфере конституционного судопроизводства он содержит как материальные так и процессуальные нормы. Статус Конституционного Суда закрепленный действующим законодательством по многим параметрам существенно изменился по сравнению со статусом Конституционного Суда РФ учрежденного в 1990 г. В состав Конституционного Суда РФ входят 19 судей назначаемых на должность Советом Федерации по...
45311. Конституционный суд: принципы, порядок деятельности, решения 22.16 KB
  Конституционный суд: принципы порядок деятельности решения Принципы деятельности Конституционного Суда: независимость судей Конституционного Суда РФ; коллегиальность рассмотрения дел; гласность судебного заседания допускается трансляция заседаний Конституционного Суда РФ; состязательность и равноправие сторон этот принцип для конституционного судопроизводства условный так как решения выносятся на основании документов и собственно сторон нет. Полномочия Конституционного Суда Российской Федерации не ограничены...