16692

ЗАЩИТА АРЕНДАТОРА ОТ ВТОРОЙ АРЕНДЫ

Научная статья

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

О ЗАЩИТЕ АРЕНДАТОРА ОТ ВТОРОЙ АРЕНДЫ К.И. СКЛОВСКИЙ Скловский Константин Ильич доктор юридических наук адвокат профессор кафедры гражданского права КГАУ имеет около 120 научных публикаций. Собственник вправе неоднократно распорядиться вещью причем все его...

Русский

2013-06-25

9.49 KB

1 чел.

О ЗАЩИТЕ АРЕНДАТОРА ОТ "ВТОРОЙ" АРЕНДЫ

К.И. СКЛОВСКИЙ

Скловский Константин Ильич, доктор юридических наук, адвокат, профессор кафедры гражданского права КГАУ, имеет около 120 научных публикаций.

Собственник вправе неоднократно распорядиться вещью, причем все его сделки будут действительны, права приобретателей подчиняются принципу старшинства, но владелец всегда имеет преимущество (см., например: О возможности ограничения права собственности договором / Хозяйство и право. 1999. N 5). Применительно к купле - продаже эта позиция, кажется, находит поддержку. Можно, например, сослаться на высказывание В. Витрянского: "Если сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным покупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признаны недействительными. При этих условиях будет невозможно исполнение обязательств, вытекающих из таких сделок, по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за неисполнение обязательств" (Вестник ВАС РФ. 1999. N 9. С. 79).

Но собственник вправе не только несколько раз продать свое имущество, но и распорядиться иным образом, например сдать в аренду. К сожалению, имеющаяся практика признания второй сделки аренды недействительной по ст. 168 ГК РФ, "поскольку она заключена во время действия договора аренды того же имущества", показывает, что здесь по-прежнему расценивается спор как о праве, а не о владении, которым он на самом деле является.

Между тем практика аннулирования второго договора аренды по причине того, что имеется первый, не находит подтверждения в позитивном законе, ведь нормы об аренде не содержат такого запрета, а в силу п. 3 ст. 611 ГК РФ возможно принудительное истребование арендованного имущества только из владения арендодателя, но не третьих лиц. Это означает, что если заключенный договор аренды не исполняется арендодателем из-за того, что вещь находится в законном владении другого лица, в том числе другого арендатора, то договор досрочно расторгается (ст. 611, 620 ГК РФ) со взысканием убытков. Такие последствия гораздо в большей степени отвечают и интересам арендатора, и правопорядку в целом, чем обсуждение действительности заключенных договоров аренды. Впрочем, следуя по этому ошибочному пути, суд все равно вынужден прежде всего принимать во внимание, какой из договоров "фактически исполнялся" сторонами (Вестник ВАС РФ. 2000. N 8. С. 21), то есть должен ориентироваться на ситуацию владения. Ведь если первый арендатор продолжает владение имуществом по действующему договору, то законных средств забрать арендованную вещь у него ни у собственника (арендодателя), ни у второго арендатора, конечно, не имеется.

Можно привести такой характерный пример. Собственник земли (орган управления), выступая в качестве арендодателя, по истечении срока договора аренды земельного участка в новый договор включил условие об уменьшении предоставленного в аренду участка. Арендатор в установленном порядке не оспорил этих изменений. Изъятый таким образом земельный участок был сдан в аренду другой организации, которая вела там строительные работы.

Спустя примерно год первый арендатор потребовал признания второго договора аренды недействительным и возврата ему участка в порядке реституции, ссылаясь на то, что этим договором нарушено его право на пролонгацию аренды. Суд первой инстанции признал второй договор аренды недействительным и, применяя реституцию, решил вернуть земельный участок первому арендатору. С таким решением никак нельзя согласиться.

Следует сказать, что в кассационной инстанции решение было отменено с направлением дела на новое рассмотрение. Очевидно, что получивший участок арендатор даже в случае ничтожности аренды предполагается добросовестным владельцем. Обсудим, в каком случае истец мог бы вернуть себе участок.

Конечно, изъятие арендованной недвижимости не может произойти без ведома арендатора. Если его поведение позволяет полагать, что он согласен на изъятие, в частности, не оспаривает действий арендодателя, то, стало быть, договор аренды изменен по воле сторон. В этом случае арендатор утратил и свою позицию законного владельца, а вместе с ней и право на виндикационный иск, и позицию стороны в договоре аренды (в части, касающейся изъятого участка), и как следствие - договорный иск к арендодателю.

Если же изъятие происходило против воли арендатора, а такую возможность нельзя исключить, то арендатора следует признать законным владельцем, утратившим владение против воли. В этом случае он вправе предъявить виндикационный иск к любому иному владельцу участка, в том числе получившему его добросовестно. Незаконность владения ответчика будет вытекать не из того, что сделка аренды вторая, а из того, что насильственно изъятое у законного владельца имущество в принципе не способно к обороту и не может создавать у иных лиц полноценное, законное владение. Пока незаконно изъятое имущество находится у арендодателя, к нему следует предъявлять иск из первого (действительного) договора аренды по правилам п. 3 ст. 611 ГК РФ. Иск здесь будет основываться именно на договоре, а не на праве на реституцию или виндикацию.

Как видим, защита прав первого арендатора не требует обращения к механизму реституции. Более того, посредством реституции он вообще не может защититься. Ведь в силу ст. 167 ГК РФ вещь возвращается сторонам недействительной сделки. В данном случае это собственник и второй арендатор. Достаточно задать вопрос: а если собственник не захочет исполнять решение суда о реституции (мотивы такого нежелания вполне очевидны)? Этот вопрос часто ускользает от истца, строящего свой иск в расчете на истребование вещи от третьего лица посредством реституции, а ведь он показывает тщетность применения нормы ст. 167 ГК РФ для защиты владения, в том числе владения арендатора.

ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

(Перечень ссылок подготовлен специалистами

КонсультантПлюс)

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"

от 30.11.1994 N 51-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"

от 26.01.1996 N 14-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

30710. Основные тенденции и итоги развития Европейского Сообщества в 1990-е 23.5 KB
  ЕЕА провозгласил создание Европейского Союза на основе существующих Сообществ и углубление компетенции союза ЕС в области координации экономической валютной социальной политики социальноэкономического сплочения исследований и технологического развития защиты окружающей среды а также развитие европейского сотрудничества в области внешней политики. Амстердамский договор 1997 подтвердил основные цели Союза и дополнил раздел общей внешней политики и политики безопасности. При анализе политики Европейского Союза...
30711. Создание и основные направления деятельности антигитлеровской коалиции 24 KB
  Черчилль и США – Рузвельт заявили о своем желании оказать помощь Сов. Великобритания и США подписывают Атлантическую Хартию о совместных действиях против Гитлера СССР присоединилась к ней. Нападение Японии на США ускорило формирование Антигитлеровской коалиции. В декабре 1941 США официально вступает во 2у мировую войну.
30712. Парижская мирная конференция и ее решения. Версальский мирный договор 24 KB
  Возглавлял конференцию – Климансо присутствовали лидеры ведущих стран ЛлойдДжордж Великобритания Вильсон США и др. Но главные решения принимались в узком кругу сначала пяти государств Франция Великобритания США Италия Япония а затем только трех Франции Великобритании США таким образом сохранялась практика тайной дипломатии т. Американский конгресс не утвердил вступление США в эту организацию. Франция и Италия – за военное давление на Сов России; Великобритания и США – более осторожны за переговоры.
30713. США динамика развития в двухполюсном мире 31 KB
  Вторая мировая война стимулировала быстрое экономическое развитие США. Изменилась отраслевая структура экономики США успешнее решались проблемы занятости населения. В первые послевоенные годы в США была успешно проведена конверсия военного производства. С конца 40х годов устойчивый и непрерывный экономический рост стал отличительной особенностью функционирования экономической системы США.
30714. Противоречия Версальско-Вашингтонской системы международных отношений 26.5 KB
  Франция требовала вернуть им Эльзас и Лотарингию установить контроль за промышленным Рурским районом претендовали на германские колонии в Африке и Средиземноморье и т. Великобритания – хотели сохранить единство Германии установив контроль над её экономикой.
30715. Факторы социальной и политической нестабильности во Франции в 1950-е годы. Конец 4-ой республики (1958 г.) 25.5 KB
  во Франции обострилась проблема инфляции. В этот период во Франции усилились попытки коммунистов дискредитировать американскую помощь или отказаться от нее а партия де Голля Объединение французского народа РПФ желая уберечь страну от коммунизма стремилась к власти и изменению государственного строя.
30716. Развитие социально-политического кризиса в Европе в начале 1920-х гг 22 KB
  : сильный рост промышленного правительства в США Франции в результате 1 мировой войны они обогатились. Основой промышленного подъема был технический прогресс новые технологии новые отрасли автомобили Увеличение концентрации и централизации капитала усиления мощи корпораций смена промышленности и банков – рост финансового капитала. Рост благотворительности для поддержания социальной стабильности.
30717. ФРГ: переход к новой «восточной политике». Договор с СССР от 12 августа 1970 г 27 KB
  Брандт – с 1969 канцлер ФРГ лидер социалдемократов. Подтверждалось что Западный Берлин не является частью территории ФРГ и устанавливался тройной механизм взаимоотношений между компетентными органами ГДР Западного Берлина и ФРГ по вопросам регулирования транзитных перемещений граждан транспортного телефонного и телеграфного сообщения и пр. Но Западный Берлин имел международные соглашения заключенные ФРГ поэтому ФРГ получила право представлять интересы жителей Западного Берлина в международных организациях по вопросам не...
30718. Причины, особенности и основные последствия мирового экономического кризиса 1929 – 1933 гг 23 KB
  Мировой экономический кризис 19291933 годов носивший название Великой депрессии наиболее сильно затронул такие страны как Великобритания США Франция Канада и Германия. Важным фактором обусловившим всемирный характер великой депрессии стал процесс перемещения экономического центра из Западной Европы в США. Последствиями Великой депрессии стали: ухудшение уровня жизни фермеров и мелких торговцев; уменьшение уровня производства; рост числа безработных; возрастание сторонников фашистских организаций.