16694

ВОПРОСЫ О ЗАДАТКЕ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Научная статья

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

К ВОПРОСУ О ЗАДАТКЕ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ К.И. СКЛОВСКИЙ Скловский Константин Ильич доктор юридических наук адвокат профессор кафедры гражданского права КГАУ имеет около 120 научных публикаций. В практике риэлтерских агентств возник острый вопрос...

Русский

2013-06-25

9.06 KB

0 чел.

К ВОПРОСУ О ЗАДАТКЕ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

К.И. СКЛОВСКИЙ

Скловский Константин Ильич, доктор юридических наук, адвокат, профессор кафедры гражданского права КГАУ, имеет около 120 научных публикаций.

В практике риэлтерских агентств возник острый вопрос о применимости задатка на стадии подготовки договора купли - продажи жилых помещений.

Как известно, задатком признается денежная сумма, выданная в счет причитающихся с одной из сторон платежей по договору, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Это означает, что задатком обеспечивается только наличное обязательство. Иными словами, будущее обязательство задатком не может быть обеспечено. А ведь пока договор не заключен, нет и обязательства из договора, в том числе и обязательства по оплате купленного.

Понятно, что если договор нуждается в регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ), то моментом заключения договора и, стало быть, моментом возникновения обязательства является момент его регистрации. Значит, и соглашение о задатке, поскольку речь идет о покупке жилого помещения, является до момента регистрации договора купли - продажи заведомо ничтожным, а обеспечение задатком будущего обязательства в отличие, например, от поручительства не допускается.

Между тем не только в массовом сознании юридически непросвещенных граждан, но и среди практикующих юристов широко распространено мнение, что задаток связывает именно в смысле понуждения к заключению договора.

Не свободна от таких представлений и юридическая литература. Например, О. Гусев пишет, что задаток "в отличие от залога всегда выдается в счет обеспечения обязательства по будущему договору" (Гусев О.Б. Договор о задатке // Современное право. 1999. N 2 - 3. С. 13). При этом автору приходится вступать в прямое противоречие с законом и утверждать, что задаток "удостоверяет факт начала исполнения обязательства" (там же, с. 12), тогда как в ст. 380 ГК РФ говорится, что задаток доказывает заключение, а отнюдь не исполнение договора. Кроме того, О. Гусеву следовало бы объяснить, какой "будущий" договор он имеет в виду, если уже начато исполнение обязательства.

Следовательно, задаток, выданный до заключения договора, оказывается суммой, переданной без основания, то есть неосновательным обогащением. Но и в этом качестве взыскать его будет непросто, так как ответчик вправе выдвинуть возражения, основанные на п. 4 ст. 1109 ГК РФ: не возвращаются денежные суммы, переданные по заведомо не существующему обязательству, на что обращает внимание С. Цыганков (Задаток при купле - продаже жилья // Хозяйство и право. 1999. N 11. С. 89).

Против такого возражения существует тот довод, что реституция, являясь специальным случаем кондикции, имеет преимущество перед общими нормами о неосновательном обогащении, в том числе и ст. 1109 ГК РФ, по правилу: общие нормы вытесняются специальными. Ведь если лицо передает имущество во исполнение заведомо не существующего обязательства из задатка, то тем самым презюмируется недействительность сделки о задатке, если не обсуждать не относящиеся к делу случаи прекращения действительного обязательства. Если эта логика верна, то признание соглашения о задатке недействительным влечет применение ст. 167 ГК РФ, не придающей никакого значения доброй совести, осведомленности сторон недействительной сделки и прочее. Иными словами, задаток все же удастся вернуть. Тем не менее ситуация не кажется простой.

Если предварительному соглашению о заключении в будущем купли - продажи жилья - а такими формами нередко пытаются связать будущих покупателя и продавца риэлтеры - будет придана соответствующая форма, то есть форма единого документа, то задаток тем не менее не применим, так как по предварительному договору в принципе невозможно совершение платежей, тогда как задаток выдается не иначе как в счет причитающихся платежей.

С. Цыганков в указанной статье предлагает обеспечивать предварительный договор на приобретение жилых помещений передачей денежной суммы с тем же режимом, что и у задатка, но с оговоркой, что она задатком не является, "поскольку не отвечает признакам, установленным в п. 1 ст. 380 ГК". По мнению автора, введение такого неизвестного закону механизма возможно в силу свободы договора.

Мне кажется, что это решение может не выдержать испытания практикой. Ведь примененная здесь логика состоит в том, что неподходящее юридическое средство предлагается просто не называть задатком и тем самым устранить его неприменимость.

Может быть, несколько более приемлемым окажется обеспечение денежным залогом соглашения о неустойке за невыполнение предварительного договора. То, что залогом может обеспечиваться дополнительное (акцессорное) обязательство, такое, как обязательство выплатить неустойку, едва ли подлежит сомнению. Сложнее вопрос о применимости денег в качестве залога: в литературе широко представлен отрицательный подход к денежному залогу.

Вполне возможно, выхода из этой ситуации и нет, то есть задаток в принципе неприменим на стадиях подготовки к покупке жилого помещения. Во всяком случае, всем операторам рынка недвижимости необходимо учитывать имеющиеся проблемы.

ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

(Перечень ссылок подготовлен специалистами

КонсультантПлюс)

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"

от 30.11.1994 N 51-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"

от 26.01.1996 N 14-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

29460. Равновесие в модели IS-LM.Факторы,воздействующие на равновесие на денежном и товарном рынках 35.57 KB
  Кривая IS отражает соотношение процентной ставки и уровня национального дохода при котором обеспечивается равновесие на товарных рынках. Кривая IS отражает множество равновесных ситуаций на товарном рынке. Кривая LM отражает зависимость между процентной ставкой и уровнем дохода возникающую на рынке денежных средств. Кривая LM соответствует таким парам точек Y i для которых спрос на деньги L определяющий уровень их ликвидности равен предложению денежной массы М.
29461. Абсолютная сходимость. Абсолютная сходимость числовых рядов 16.52 KB
  Смотрите также: условная неабсолютная сходимость числовых рядов СвойстваПравить из сходимости ряда вытекает сходимость ряда . При исследовании абсолютной сходимости ряда используют признаки сходимости рядов с положительными членами. Если ряд расходится то для выявления условной сходимости числового ряда используют более тонкие признаки: Признак Лейбница признак Абеля признак Дирихле. Абсолютная сходимость в математике вид сходимости рядов и интегралов.
29462. Условно сходящиеся числовые ряды и теорема Римана 78.92 KB
  Если числовой ряд сходится а ряд составленный из абсолютных величин его членов расходится то исходный ряд называется условно неабсолютно сходящимся. Теорема Римана об условно сходящихся рядах помогает при вычислении суммы бесконечного ряда. Пусть ряд сходится условно тогда для любого числа S можно так поменять порядок суммирования что сумма нового ряда будет равна S.
29463. Признак Абеля, пример 33.9 KB
  Признак Абеля сходимости несобственных интегралов[править] Признак Абеля дает достаточные условия сходимости несобственного интеграла. Признак Абеля для несобственного интеграла Iрода для бесконечного промежутка. Признак Абеля для несобственного интеграла IIрода для функций с конечным числом разрывов.
29464. Признак Дирихл 50.3 KB
  Признак Дирихле теорема указывающая достаточные условия сходимости несобственных интегралов и суммируемостибесконечных рядов. Названа в честь немецкого математика ЛежёнаДирихле. Признак Дирихле сходимости несобственных интегралов первого рода Пусть выполнены условия: и имеет на ограниченную первообразную то есть ; функция ; .
29465. Метод среднего арифметического в числовых рядах 44.37 KB
  Утверждение: Сумма расходящегося ряда равна по методу средних арифметических. Итого и ряд имеет сумму по методу средних арифметических. [править]Необходимый признак Из предыдущего пункта вытекает необходимый признак: Утверждение: Если ряд суммируется методом средних арифметических то .
29466. Функциональные последовательности и функциональные ряды. Понятие равномерной сходимости 23.15 KB
  Понятие равномерной сходимости Равномерная сходимость функционального ряда Пусть функции комплексной переменной z. Важнейшим понятием для теории таких рядов является понятие равномерной сходимости. Желание избавится от z и приводит к понятию равномерной сходимости функционального ряда. Каждое значение x ∈ I для которого последовательность 3 имеет некоторый конечный предел принадлежит области сходимости этой последовательности.