16694

ВОПРОСЫ О ЗАДАТКЕ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Научная статья

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

К ВОПРОСУ О ЗАДАТКЕ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ К.И. СКЛОВСКИЙ Скловский Константин Ильич доктор юридических наук адвокат профессор кафедры гражданского права КГАУ имеет около 120 научных публикаций. В практике риэлтерских агентств возник острый вопрос...

Русский

2013-06-25

9.06 KB

0 чел.

К ВОПРОСУ О ЗАДАТКЕ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

К.И. СКЛОВСКИЙ

Скловский Константин Ильич, доктор юридических наук, адвокат, профессор кафедры гражданского права КГАУ, имеет около 120 научных публикаций.

В практике риэлтерских агентств возник острый вопрос о применимости задатка на стадии подготовки договора купли - продажи жилых помещений.

Как известно, задатком признается денежная сумма, выданная в счет причитающихся с одной из сторон платежей по договору, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Это означает, что задатком обеспечивается только наличное обязательство. Иными словами, будущее обязательство задатком не может быть обеспечено. А ведь пока договор не заключен, нет и обязательства из договора, в том числе и обязательства по оплате купленного.

Понятно, что если договор нуждается в регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ), то моментом заключения договора и, стало быть, моментом возникновения обязательства является момент его регистрации. Значит, и соглашение о задатке, поскольку речь идет о покупке жилого помещения, является до момента регистрации договора купли - продажи заведомо ничтожным, а обеспечение задатком будущего обязательства в отличие, например, от поручительства не допускается.

Между тем не только в массовом сознании юридически непросвещенных граждан, но и среди практикующих юристов широко распространено мнение, что задаток связывает именно в смысле понуждения к заключению договора.

Не свободна от таких представлений и юридическая литература. Например, О. Гусев пишет, что задаток "в отличие от залога всегда выдается в счет обеспечения обязательства по будущему договору" (Гусев О.Б. Договор о задатке // Современное право. 1999. N 2 - 3. С. 13). При этом автору приходится вступать в прямое противоречие с законом и утверждать, что задаток "удостоверяет факт начала исполнения обязательства" (там же, с. 12), тогда как в ст. 380 ГК РФ говорится, что задаток доказывает заключение, а отнюдь не исполнение договора. Кроме того, О. Гусеву следовало бы объяснить, какой "будущий" договор он имеет в виду, если уже начато исполнение обязательства.

Следовательно, задаток, выданный до заключения договора, оказывается суммой, переданной без основания, то есть неосновательным обогащением. Но и в этом качестве взыскать его будет непросто, так как ответчик вправе выдвинуть возражения, основанные на п. 4 ст. 1109 ГК РФ: не возвращаются денежные суммы, переданные по заведомо не существующему обязательству, на что обращает внимание С. Цыганков (Задаток при купле - продаже жилья // Хозяйство и право. 1999. N 11. С. 89).

Против такого возражения существует тот довод, что реституция, являясь специальным случаем кондикции, имеет преимущество перед общими нормами о неосновательном обогащении, в том числе и ст. 1109 ГК РФ, по правилу: общие нормы вытесняются специальными. Ведь если лицо передает имущество во исполнение заведомо не существующего обязательства из задатка, то тем самым презюмируется недействительность сделки о задатке, если не обсуждать не относящиеся к делу случаи прекращения действительного обязательства. Если эта логика верна, то признание соглашения о задатке недействительным влечет применение ст. 167 ГК РФ, не придающей никакого значения доброй совести, осведомленности сторон недействительной сделки и прочее. Иными словами, задаток все же удастся вернуть. Тем не менее ситуация не кажется простой.

Если предварительному соглашению о заключении в будущем купли - продажи жилья - а такими формами нередко пытаются связать будущих покупателя и продавца риэлтеры - будет придана соответствующая форма, то есть форма единого документа, то задаток тем не менее не применим, так как по предварительному договору в принципе невозможно совершение платежей, тогда как задаток выдается не иначе как в счет причитающихся платежей.

С. Цыганков в указанной статье предлагает обеспечивать предварительный договор на приобретение жилых помещений передачей денежной суммы с тем же режимом, что и у задатка, но с оговоркой, что она задатком не является, "поскольку не отвечает признакам, установленным в п. 1 ст. 380 ГК". По мнению автора, введение такого неизвестного закону механизма возможно в силу свободы договора.

Мне кажется, что это решение может не выдержать испытания практикой. Ведь примененная здесь логика состоит в том, что неподходящее юридическое средство предлагается просто не называть задатком и тем самым устранить его неприменимость.

Может быть, несколько более приемлемым окажется обеспечение денежным залогом соглашения о неустойке за невыполнение предварительного договора. То, что залогом может обеспечиваться дополнительное (акцессорное) обязательство, такое, как обязательство выплатить неустойку, едва ли подлежит сомнению. Сложнее вопрос о применимости денег в качестве залога: в литературе широко представлен отрицательный подход к денежному залогу.

Вполне возможно, выхода из этой ситуации и нет, то есть задаток в принципе неприменим на стадиях подготовки к покупке жилого помещения. Во всяком случае, всем операторам рынка недвижимости необходимо учитывать имеющиеся проблемы.

ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

(Перечень ссылок подготовлен специалистами

КонсультантПлюс)

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"

от 30.11.1994 N 51-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"

от 26.01.1996 N 14-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

62904. Игра «Поле чудес»: «Лекарственные растения» 23.11 KB
  Цели занятия: расширить знания учащихся о лекарственных растениях; развивать внимание память любознательность самостоятельность суждений; воспитывать бережное отношение к своему здоровью любовь к природе животному и растительному миру планеты.
62905. Косметика и мы 332.29 KB
  Правила нанесения: 1 нанести на лицо и шею увлажняющий крем; 2 увлажнить губку и нанести на нее тональный крем подходящий по цвету вашей коже; 3 немного румян нанести на скулы и растереть в направлении к ушам...
62908. Путешествие по городу Здоровячков 152.03 KB
  Если человек питается разнообразной здоровой пищей то он остается здоровым до глубокой старости но вокруг нас столько разнообразных вкусностей что просто трудно выбрать здоровые правильные продукты.
62909. Чума 20 века - СПИД (профилактика заболевания СПИДом) 28.87 KB
  Но каждый понимает что простыми беседами до сердца ребят не достучаться. Рассказать же что вас ждет мы обязаны. Все мы уже знаем что страшная болезнь под названием СПИД прочно вошла с нами в 21 век.
62910. Travelling to the United Kingdom of Great Britain and Northern Ireland 103.52 KB
  There is the Atlantic Ocean on the north and the North Sea on the east. The English Channel, which is about 21 miles, separates the UK from the continent. There are four countries in the United Kingdom: England, Scotland, Wales and Northern Island.