16694

ВОПРОСЫ О ЗАДАТКЕ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Научная статья

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

К ВОПРОСУ О ЗАДАТКЕ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ К.И. СКЛОВСКИЙ Скловский Константин Ильич доктор юридических наук адвокат профессор кафедры гражданского права КГАУ имеет около 120 научных публикаций. В практике риэлтерских агентств возник острый вопрос...

Русский

2013-06-25

9.06 KB

0 чел.

К ВОПРОСУ О ЗАДАТКЕ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

К.И. СКЛОВСКИЙ

Скловский Константин Ильич, доктор юридических наук, адвокат, профессор кафедры гражданского права КГАУ, имеет около 120 научных публикаций.

В практике риэлтерских агентств возник острый вопрос о применимости задатка на стадии подготовки договора купли - продажи жилых помещений.

Как известно, задатком признается денежная сумма, выданная в счет причитающихся с одной из сторон платежей по договору, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Это означает, что задатком обеспечивается только наличное обязательство. Иными словами, будущее обязательство задатком не может быть обеспечено. А ведь пока договор не заключен, нет и обязательства из договора, в том числе и обязательства по оплате купленного.

Понятно, что если договор нуждается в регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ), то моментом заключения договора и, стало быть, моментом возникновения обязательства является момент его регистрации. Значит, и соглашение о задатке, поскольку речь идет о покупке жилого помещения, является до момента регистрации договора купли - продажи заведомо ничтожным, а обеспечение задатком будущего обязательства в отличие, например, от поручительства не допускается.

Между тем не только в массовом сознании юридически непросвещенных граждан, но и среди практикующих юристов широко распространено мнение, что задаток связывает именно в смысле понуждения к заключению договора.

Не свободна от таких представлений и юридическая литература. Например, О. Гусев пишет, что задаток "в отличие от залога всегда выдается в счет обеспечения обязательства по будущему договору" (Гусев О.Б. Договор о задатке // Современное право. 1999. N 2 - 3. С. 13). При этом автору приходится вступать в прямое противоречие с законом и утверждать, что задаток "удостоверяет факт начала исполнения обязательства" (там же, с. 12), тогда как в ст. 380 ГК РФ говорится, что задаток доказывает заключение, а отнюдь не исполнение договора. Кроме того, О. Гусеву следовало бы объяснить, какой "будущий" договор он имеет в виду, если уже начато исполнение обязательства.

Следовательно, задаток, выданный до заключения договора, оказывается суммой, переданной без основания, то есть неосновательным обогащением. Но и в этом качестве взыскать его будет непросто, так как ответчик вправе выдвинуть возражения, основанные на п. 4 ст. 1109 ГК РФ: не возвращаются денежные суммы, переданные по заведомо не существующему обязательству, на что обращает внимание С. Цыганков (Задаток при купле - продаже жилья // Хозяйство и право. 1999. N 11. С. 89).

Против такого возражения существует тот довод, что реституция, являясь специальным случаем кондикции, имеет преимущество перед общими нормами о неосновательном обогащении, в том числе и ст. 1109 ГК РФ, по правилу: общие нормы вытесняются специальными. Ведь если лицо передает имущество во исполнение заведомо не существующего обязательства из задатка, то тем самым презюмируется недействительность сделки о задатке, если не обсуждать не относящиеся к делу случаи прекращения действительного обязательства. Если эта логика верна, то признание соглашения о задатке недействительным влечет применение ст. 167 ГК РФ, не придающей никакого значения доброй совести, осведомленности сторон недействительной сделки и прочее. Иными словами, задаток все же удастся вернуть. Тем не менее ситуация не кажется простой.

Если предварительному соглашению о заключении в будущем купли - продажи жилья - а такими формами нередко пытаются связать будущих покупателя и продавца риэлтеры - будет придана соответствующая форма, то есть форма единого документа, то задаток тем не менее не применим, так как по предварительному договору в принципе невозможно совершение платежей, тогда как задаток выдается не иначе как в счет причитающихся платежей.

С. Цыганков в указанной статье предлагает обеспечивать предварительный договор на приобретение жилых помещений передачей денежной суммы с тем же режимом, что и у задатка, но с оговоркой, что она задатком не является, "поскольку не отвечает признакам, установленным в п. 1 ст. 380 ГК". По мнению автора, введение такого неизвестного закону механизма возможно в силу свободы договора.

Мне кажется, что это решение может не выдержать испытания практикой. Ведь примененная здесь логика состоит в том, что неподходящее юридическое средство предлагается просто не называть задатком и тем самым устранить его неприменимость.

Может быть, несколько более приемлемым окажется обеспечение денежным залогом соглашения о неустойке за невыполнение предварительного договора. То, что залогом может обеспечиваться дополнительное (акцессорное) обязательство, такое, как обязательство выплатить неустойку, едва ли подлежит сомнению. Сложнее вопрос о применимости денег в качестве залога: в литературе широко представлен отрицательный подход к денежному залогу.

Вполне возможно, выхода из этой ситуации и нет, то есть задаток в принципе неприменим на стадиях подготовки к покупке жилого помещения. Во всяком случае, всем операторам рынка недвижимости необходимо учитывать имеющиеся проблемы.

ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

(Перечень ссылок подготовлен специалистами

КонсультантПлюс)

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"

от 30.11.1994 N 51-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"

от 26.01.1996 N 14-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

12179. Состав и назначение пакета офисных программ MS-Office 25.63 KB
  Лабораторная работа №25 Состав и назначение пакета офисных программ MSOffice 1. Цель работы Изучение пакетного офиса MSOffice 2. Теоретические сведения Microsoft Office Офисный пакет приложений созданных корпорацией Microsoft для операционных систем Microsoft Windows и Apple Mac OS X. В
12180. Работа с антивирусными программами 27.44 KB
  Лабораторная работа № 26 Работа с антивирусными программами 1. Цель работы Изучение работы с антивирусными программами 2. Теоретические сведения Антивирусная программа антивирус программа для обнаружения компьютерных вирусов а также нежелательных считаю
12181. Резервное копирование данных 63.53 KB
  Лабораторная работа №29 Резервное копирование данных 1. Цель работы Изучение процесса резервного копирования 2. Теоретические сведения Что из себя представляет система резервного копирования Система резервного копирования это один из дополнительных комп
12182. Часть первая: ответы на основные вопросы о процессорах 68.5 KB
  Часть первая: ответы на основные вопросы о процессорах Q: Что такое FPU A: FPU это Floating Point Unit. А проще говоря блок производящий операции с плавающей точкой часто говорят запятой или математический сопроцессор. FPU помогает основному процессору выполнять математические о...
12183. Строении и принцип действия клавиатуры и мыши 98.7 KB
  Лабораторная работа № 18 Строении и принцип действия клавиатуры и мыши 1. Цель работы Изучение принципа действия клавиатуры и мыши. 2. Теоретические сведения Клавиатура Клавиатура выполнена как правило в виде отдельного устройства подключаемого к компьютеру то...
12184. Тестирование ОЗУ 146.7 KB
  Лабораторная работа № 13 Тестирование ОЗУ 1. Цель работы Изучение основных характеристик ОЗУ и выявление их ошибок 2. Теоретические сведения Основными характеристиками ОЗУ являются время доступа быстродействие емкость. Время доступа это промежуток времени за...
12185. Расположение компонентов в ПК 297.4 KB
  Лабораторная работа № 11 Расположение компонентов в ПК. 1. Цель работы Изучение расположения компонентов в ПК и их назначение. 2. Теоретические сведения Компоненты компьютера Если вы пользуетесь настольным компьютером то наверное уже знаете что не существует о
12186. Мониторинг работоспособности материнской платы 41.91 KB
  Лабораторная работа № 17 Мониторинг работоспособности материнской платы 1. Цель работы Научиться диагностировать работоспособность системной платы 2. Теоретические сведения SpeedFan мощная утилита мониторинга Задача мониторинга критически важных параметров р
12187. СИРОВИННІ МАТЕРІАЛИ МАРТЕНІВСЬКОГО ВИРОБНИЦТВА 1.09 MB
  1 СИРОВИННІ МАТЕРІАЛИ МАРТЕНІВСЬКОГО ВИРОБНИЦТВА Шихтові матеріали поділяються на металеві і неметалічні. До металевої частини шихти відносяться: чавун брухт розкислювачі і легуючі добавки; до неметалічної залізна і марганцева руда окалина агломерат вапняк і ва...