16709

ВОПРОСЫ О ПУБЛИЧНОЙ ДОСТОВЕРНОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Научная статья

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Е.Ю. ПЕТРОВ К ВОПРОСУ О ПУБЛИЧНОЙ ДОСТОВЕРНОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним далее по тексту государственная регистрация государственная регистрац

Русский

2013-06-25

100.5 KB

5 чел.

Е.Ю. ПЕТРОВ

К ВОПРОСУ О ПУБЛИЧНОЙ ДОСТОВЕРНОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту — государственная регистрация, государственная регистрация недвижимости) является одним из наиболее существенных элементов правового режима недвижимости.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Согласно ст. 2 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту -Закон о регистрации недвижимости) под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость.

Приведенные законоположения и иные соответствующие нормы права дают представление о содержании системы отношений по государственной регистрации недвижимости. Выявление же сущности исследуемой системы выражают правовые принципы. В.П. Грибанов справедливо отмечал, что «между правовыми нормами и правовыми принципами есть существенное различие, которое, прежде всего, состоит в том, что нормы права (определенные правила поведения) составляют содержание определенной системы, отрасли или института права, тогда как правовые принципы выражают сущность права, его социальную природу, классовую направленность»1.

Таким образом, для определения сущности системы государственной регистрации без рассмотрения принципов ее построения не обойтись. В русской дореволюционной цивилистике, при исследовании системы публичного укрепления прав на недвижимое имущество (прообра-

1 Грибанов В.П. Принципы осуществления гражданских прав. М., 2000. С. 215.

220

К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

за государственной регистрации прав на недвижимое имущество) такой подход являлся традиционным1.

Проблема правовых принципов в науке гражданского права относится к числу дискуссионных. О.А. Красавчиков под принципами гражданского права понимал «начала, руководящие идеи, в соответствии с которыми осуществляется правовое регулирование общественных отношений»2. С.Н. Братусь определял принцип как «ведущее начало, закон данного движения материи или общества, а также явлений, включенных в ту или иную форму движения»3. По мнению В.П. Грибанова, «правовые принципы - это руководящие положения права, его основные начала, выражающие объективные закономерности, тенденции и потребности общества, определяющие сущность всей системы, отрасли или института права и имеющие в силу их правового закрепления общеобязательное значение»4.

Переходя к рассмотрению признаков юридической конструкции правового принципа, прежде всего, следует отметить, что в большинстве высказанных суждений под принципом понимается «основное начало» или «руководящая идея»5. С таким подходом вполне можно согласиться. Этимологическое значение термина «принцип» восходит к латинскому «principium», что в переводе означает «первоначало». Принцип закрепляет наиболее общее, ключевое и всеохватывающее правило построения определенной системы. То есть принципы государственной регистрации представляют собой основные начала, на которых строится система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правовым принципам как квинтэссенции юридического опосредования общественных отношений, присуща объективная основа. Л.С. Явич писал: «Суть в том, что содержание принципов предопределено материальными обстоятельствами, а люди в качестве одаренных сознанием и волей субъектов истории формируют руководящие идеи,

См., например: Ельяшевич В. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе. СПБ, 1913.

Советское гражданское право: Учебник / Под ред. О. А. Красавчикова. М.: Высш. Школа, 1968. Т. 1, С. 24.

Братусь С. Н. Предмет и система советского гражданского права. М.: Юрид. лит. 1963. С. 135. 4 Грибанов В.П. Указ. соч. С. 223.

5 Г.А. Свердлык предлагает термины «идея» и «начало» заменить на термин «нормативно-Руководящие положения». См.: Свердлык Г.А. Принципы советского гражданского права. Красноярск: Изд-во Краснояр. ун-та, 1985. С. 17.

221

Е.Ю. Петров

претворяют их в жизнь»1. И это тоже верно. Правовой принцип как идея, возникает в сознании лиц, однако, правовая мысль выводит принцип из объективно складывающихся обстоятельств и стоящих перед обществом задач. Впоследствии, принцип, имплантированный в ткань правовой системы, вновь обретает объективную форму существования. Следовательно, принципы государственной регистрации, как и сама правовая категория недвижимости, имеют свою объективную основу. Данное положение подводит к чрезвычайно важному с теоретической и практической точки зрения выводу - система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может быть построена на произвольно избранных принципах. Безусловно, прав был исследователь русского вотчинного права А.Л. Фрейтег-Лоринговен, подчеркивая, что вотчинная система (так ранее именовалась система публичного укрепления прав на недвижимое имущество -E.I7.) «...является не продуктом каких-либо теоретических построений и измышлений, а напротив, является плодом исторического развития»2.

Вместе с тем, человеческое сознание представляет собой не просто «зеркало», отображающее действительность. Сознание перерабатывает действительность, творит идеи, создает различные варианты регулирования поведения. Таким образом, в формировании правовых принципов существенное место занимает субъективное опосредование объективной действительности. У законодателя, закрепляющего положения вотчинной системы имеется возможность выбора из ряда заявленных теоретических конструкций. В сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним данный тезис проявляется, например, в том, что в Германии и России используется реальная система ведения реестра недвижимости (по каждому объекту недвижимости), а во Франции применяется персональная система (по собственникам). Также истории известен случай, когда система регистрации прав на недвижимость была создана одним человеком на основании анализа сильных и слабых сторон германской и английской регистрационных систем - так называемая система Роберта Торренса3, применяемая в Австралии и ряде других стран.

В качестве третьего признака правового принципа в юридической литературе указывается на нормативное закрепление правовых принципов. Так, С.Н. Братусь отмечал, что «основные принципы какой-либо

1 Явич Л.С. Право развитого социалистического общества Сущность и принципы. М.: Юрид.лит., 1978. С. 9

2 Фрейтег-Лоринговен А.Л. Материальное вотчинное право проекта Вотчинного устава, 1914. С. 145.

3 Основные положения системы Торренса см.: Ельяшевич В. Указ. соч. С. 67-78.

222

К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

отрасли права мы должны обнаружить в самих нормах, составляющих в совокупности данную отрасль; если же принципы прямо не сформулированы, они должны быть обнаружены из общего смысла норм»1.

На мой взгляд, представляется, что признак нормативности правового принципа может присутствовать не во всех случаях. Такой подход допустим, если рассматривать правовые принципы не узко, как принципы определенного законодательного материала, а перевести их из сферы сущего в сферу должного. Думается, что подобный перевод является оправданным, исходя из объективного характера правовых принципов. Находясь в структуре правовой идеологии, принципы остаются принципами. Сторонник господствующей нормативистской позиции В.П. Грибанов, отмечал, что «система права, ее отдельная отрасль или институт не могут быть созданы надлежащим образом, если законодатель не будет руководствоваться определенными принципами»2. Думается, что из рассуждений автора вытекает допущение существования правовых принципов, не учтенных при конструировании системы права или отдельного правового института. Действительно, правовые принципы не должны исчерпываться идеями, которые нашли свое отражение в правовых нормах. Представляется, что правовые принципы как идеи, почерпнутые из объективной действительности, имеют «надзаконное» происхождение, а в законе находят свое, причем не всегда точное выражение. На основании достижений общей теории и философии права можно сделать вывод о том, что понятия «право» и «закон» в широком смысле слова не являются синонимичными3. Порой встречаются «неправовые законы».

Таким образом, под правовыми принципами следует понимать основные начала, на которых строится и должно строиться регулирование общественных отношений. Отсутствие юридического закрепления принципа не означает, что он перестает являться таковым. Сформулированная таким образом правовая модель начинает функционировать неэффективно. «Право» не достигает своей идеи - свободы4.

Применительно к вопросу о нормативности правовых принципов в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ключевым, думается, должно стать высказывание И.А. По-

1 Братусь С. Н. Предмет и система советского гражданского права. С. 135. 2 Грибанов В.П. Указ. соч. С. 223.

3 См., например: Алексеев С. С. Право: азбука - теория - философия: Опыт комплексного исследования. М, 1999. С. 234; Лившиц Р.З. Современная теория права. М, 1992. С. 51-58. См.: Гегель. Философия права. М., 1990. С. 59.

223

Е.Ю. Петров

кровского о том, что принципы «поземельной записки» являются всеобщими и имеют «надзаконодательный» характер1.

Современная российская система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на мой взгляд, как раз и является правовым институтом, сформированным без учета одного ключевого принципа, а именно — принципа публичной достоверности государственной регистрации или, как еще говорят, бесповоротности2.

Принцип публичной достоверности (бесповоротности) в своем традиционном понимании означает, что третьи лица, добросовестно полагающиеся на содержание единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (поземельной книги), приобретают права на недвижимость или исполняют обязанности, даже тогда, когда государственная регистрация произведена неверно и не соответствует реальному материально-правовому положению.

Действие начала публичной достоверности представляет собой частный случай возникновения права от неуправомоченного отчуждателя. Данная проблема является одним из центральных вопросов цивилисти-ческой науки. Общим принципом континентальной системы перехода гражданских прав является римский частно-правовой постулат: «nemo ad alium plus juris transferee potest quam ipse habet». Однако в некоторых гражданско-правовых сферах (институт добросовестного приобретателя, учение о ценных бумагах) право у приобретателя возникает не по воле лица управомоченного, а на основании правоотношения с лицом, обладающим лишь видимостью права (векселедержатель похищенного векселя; владелец вещи). В цивилистической науке существует целый ряд различных теорий, объясняющих указанное положение дел3.

1 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М: Статут, 1998. С. 200.

2 О действии принципа публичной достоверности поземельной книги в зарубежных правовых системах, а также в русском дореволюционном гражданском праве см.: Ельяшевич В. Указ. соч. С. 27-28, 52-55; Фрейтег-Лоринговен А.Л. Указ. соч. С. 140-171; Базанов И.А. Вотчинный режим в России. Томск, 1910. С. 244-266; Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М.: Статут, 2000. С. 94-97, 271-272; Покровский И.А. Указ. соч. С. 196— 201; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М: Спарк, 1995  С. 148— 150.

3 Обзор теорий см.: Агарков М.М. Учение о ценных бумагах. Научное исследование. Изд. 2-е. М, 1994. С. 212-223; Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Уч. зап. СЮИ. Свердловск, 1947. Т. 2. С. 63-91. Следует отметить, что единой господствующей в германском праве теорией абстрагированной от партикулярных случаев возникновения права от неуправомоченного лица является rechtsscheintheori (теория защиты видимости права). Основный смысл теории защиты видимости права заключается в том, что наличие или отсутствие права устанавливается третьими лицами по внешним обстоятельствам (владение,

224

К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Представляется, что возможность возникновения права собственности или другого вещного права на стороне добросовестного приобретателя от неуправомоченного лица в ряде случаев не только желательна, но и необходима. Развитие товарного оборота нуждается в прочности приобретения. В качестве адекватного механизма регулирования складывающихся экономических отношений право использует усиление доверия к внешним знакам существования права. Права третьего лица, добросовестно полагавшегося на внешние признаки права, признаются юридически действительными. В этом заключается начало обеспечения прочности оборота. Нетрудно обнаружить, что укрепление прочности оборота производится и не может производиться иначе как за счет ослабления прочности собственности в ее статике. Однако прочность собственности и прочность оборота взаимосвязаны и вытекают друг из друга. Прочность собственности в основе своей покоится на прочности оборота, как и наоборот. Вопрос предпочтения защиты собственника или участника оборота должен решаться посредством установления разумного и обоснованного соотношения двух сталкивающихся интересов. Примером подобного соотношения в действующем российском законодательстве служит ст. 302 ГК РФ. Также, представляется нужным отметить, что усиление формального момента, объективное для развитого оборота, где невозможно отследить и проконтролировать всю цепочку перехода прав не уничтожает, а только ограничивает в целях прочности оборота непоколебимость вещных прав от внешних обстоятельств. Право собственности не столько «приносится в жертву», сколько личный интерес в прочности права уступает аналогичному общему интересу.

Как ранее говорилось принцип публичной достоверности государственной регистрации не нашел отражения в российском гражданском законодательстве. В соответствии со ст. 2 Закона о регистрации недвижимости государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Это означает, что государственная регистрация создает презумпцию действительности существования зарегистрированного права. Однако предположение правильности государственной регистрации не следует смешивать с началом публичной достоверности. Презумпция действительности зарегистрированного права является опровержимой. В той же ст. 2 указывается, что государственная регистрация права может быть оспорена в

запись в поземельной книге, содержание ценной бумаги). Поэтому право в целях защиты положения добросовестных третьих лиц приравнивает в ряде случаев внешний признак видимости права к реально существующему праву.

225

Е.Ю. Петров

судебном порядке, а потому никакой бесповоротности предположением правильности государственной регистрации не создается.

Вместе с тем, представляется, что исследователь русского дореволюционного вотчинного права В. Базанов, совершенно справедливо называл принцип публичной достоверности (fides publica) «главнейшим свойством всякой правильно организованной вотчинной системы»'. Одна только обязательность государственной регистрации не предоставляет необходимой обеспеченности обороту. Запись о праве может быть оспорена, поскольку произведена ошибочно, например, вследствие небрежности или чьего-либо злого умысла (законодатель в п. 8 ст. 12 Закона о регистрации недвижимости сам признает возможность существования неправильной регистрационной записи). При отсутствии публичной достоверности государственной регистрации, участники оборота никогда не могут быть уверены в прочности своего приобретения. Правило о том, что для добросовестных третьих лиц сведения о государственной регистрации являются, безусловно, достоверными, придает обороту недвижимости надлежащую прочность, что способствует адекватному регулированию развивающихся общественных отношений.

Таким образом, представляется необходимым исследовать и предложить законодателю закрепить в ГК РФ принцип публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество2.

На сегодняшний день российское гражданское право распространяет на недвижимость правила о публичной достоверности, предусмотренные ст. 302 ГК РФ. В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ для возникновения права собственности на стороне приобретателя необходимо наличие фактического состава, одним из юридических фактов которого является передача вещи во владение приобретателю. И это не случайно. Владение выступает тем самым внешним знаком наличия права собственности, ориентирующим участников оборота. Раз передачей владения переносится собственность (ст. 223 ГК РФ), то лицо, владеющее вещью, предполагается ее собственником. Но в системе оборота недвижимости данная функция владения, по общему правилу, не действует. Поскольку, права на недвижимость подлежат государственной регистрации, то правообладателем недвижимой вещи предполагается лицо, чье право

1 Базанов И.А. Указ. соч. С. 158.

2  Предложение о необходимости «подумать о внесении в ГК соответствующих дополнений» ранее было высказано В.А. Рахмиловичем. См.: Рахмилович В.А. О праве собственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю. (К вопросу о приобретении права собственности от неуправомоченного лица) // Проблемы современного гражданского права: Сборник статей. М., 2000. С. 143.

226

К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

зарегистрировано. То есть, по своей сути, правила ст. 302 ГК РФ выработаны для имущества движимого. Известный немецкий цивилист Р. Зом разделял основания приобретения права от неуправомоченного лица в зависимости от того, является имущество движимым или недвижимым, и указывал, что добросовестность должна быть объективно оправдана легитимацией распоряжающегося (для приобретения движимости - владением, § 932 ГГУ и след.; для оборота недвижимости - внесением в поземельную книгу, § 892 ГГУ и след)1. В связи с объективными особенностями недвижимости (невозможность перемещения, ограниченность в пространстве и, как правило, большие размеры), потребность в укреплении прав удовлетворяется посредством государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Применительно к недвижимости государственная регистрация является внешним знаком, подтверждающим существование права. Именно с государственной регистрацией, а не с фактом владения, используемым для движимых вещей, гражданское право связывает предположение о правомочности субъекта. Таким образом, предоставление юридической силы правам добросовестного приобретателя следует связывать не с владением, а с государственной регистрацией прав отчуждателя.

Положение, существующее в современной российской цивилистике, думается, обусловлено преемственностью нового ГК кодифицированным актам советского гражданского законодательства. В советский период недвижимость была практически исключена из гражданского оборота. Поэтому, совершенно обоснованно ГК РСФСР 1922 года довольствовался началом публичной достоверности только применительно к движимым вещам (ст. 183 ГК РСФСР 1922 г.). Аналогичное положение дел сохранилось в период действия ГК РСФСР 1964 года. Правда, ГК РСФСР 1964 года напрямую не относил приобретение вещи от неуправомоченного отчуждателя к числу оснований приобретения права собственности. При разработке нового ГК, нормы о защите правового положения добросовестного приобретателя были сформулированы традиционным образом и нашли свое отражение в ст. 302 ГК РФ2. Таким

1 Приводится по: Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя. С. 67.

ГК РФ также прямо не называет добросовестное приобретение имущества от неуправомоченного отчуждателя способом возникновения права собственности. Однако юридическая литература и судебная практика рассматривают приобретение от неуправомоченного отчуждателя в качестве основания возникновения права собственности. См.: Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. С. 352 (Автор главы - Ю.К. Толстой); Рахмилович В.А. Указ. соч. С. 132; п.25 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 г. № 8. Впрочем, существует и другая точка зрения: «...наличие в законодательстве нормы об ограничении виндикации в пользу добросовестного приобретателя, — пи-

227

Е.Ю. Петров

образом, приходится констатировать, что в вопросе о публичной достоверности законодатель, в целом правильно заложив основы правового режима недвижимого имущества, к сожалению не учел факта включения недвижимости в гражданский оборот. В итоге получилось, что система оборота недвижимости строится по своим специфическим правилам (переход прав на недвижимость происходит посредством государственной регистрации), а положения об укреплении прочности оборота, столь желанные в данной сфере, необоснованно заимствуются из другой системы.

Действие принципа публичной достоверности устанавливает положение, в силу которого государственная регистрация права признается соответствующей действительности по отношению ко всем добросовестным третьим лицам при соблюдении ряда дополнительных условий, устанавливающих справедливое сочетание между интересами собственника и интересами оборота.

И.А. Базанов относил публичную достоверность к числу юридических фикций1. Юридическая фикция нечто не сущее рассматривает как сущее2. То есть в результате действия принципа публичной достоверности государственная регистрация признается соответствующей реальному правовому положению.

С точки зрения объекта воздействия начало публичной достоверности подчиняет своему действию права, подлежащие государственной регистрации. Причем правом собственности действие публичной достоверности не ограничивается. Если, залогодержатель после исполнения обеспеченного обязательства «уступает» прекратившееся право залога лицу полагающемуся на достоверность содержания реестра, то залог под действием начала публичной достоверности возникает на стороне добросовестного приобретателя. И, наоборот, в случае, когда запись о залоге погашена ошибочно, третье лицо приобретает в собственность необремененную ипотекой вещь. В.Ельяшевич, раскрывая содержание принципа публичности, верно отмечает: «Занесенные в книгу права принимаются действительно существующими в том виде, то есть в том объеме и с тем старшинством, в каком они занесены. Обратно: чего в книге нет, считается несуществующим, погашенное право - действительно прекратившим свое существование, незаписанные ограничения -

шет К.И. Скловский,- не подтверждает, а скорее опровергает допущение, что этот же приобретатель уже стал собственником». См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Учебно-практическое пособие. М, 1999. С. 252.

1 Базанов И. А. Указ. соч. С. 261.

2  Черепахин Б. Б. Указ. соч. С. 88

228

К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

несуществующими»1. Действие бесповоротности в отношении всех подлежащих регистрации прав наиболее полно реализует потребность в прочности оборота. Приобретатель твердо уверен не только в переходе права собственности либо иного права на недвижимость, но и в отсутствии каких-либо по тем или иным причинам незарегистрированных обременении, лежащих на вещи.

На недвижимые вещи публичная достоверность не распространяется, поскольку сведения об объекте недвижимости используются в системе государственной регистрации лишь для «привязки» гражданских прав и могут быть не вполне точными.

Субъектами отношений, в которых реализуется начало публичной достоверности, выступают лица, права которых зарегистрированы, правообладатели, незарегистрированные в едином государственном реестре и третьи лица - участники гражданского оборота, полагающиеся на достоверность государственной регистрации. В ипотечных системах различных стран вопрос о круге добросовестных третьих лиц решается неодинаково. В Германии публичная достоверность проводится наиболее широко и имеет силу в отношении третьих лиц, приобретающих права на недвижимость по сделкам с «зарегистрированными» лицами. Кроме того, лица, совершающие исполнение обязанностей и иные действия в пользу лица, чье право зарегистрировано также пользуются публичной достоверностью (§ 893 ГГУ). В Швейцарии публичная достоверность распространяется только на лиц приобретающих вещные права на основании записи в книге (ст. 973 ШГУ). Аналогичную позицию занимал и проект российского Вотчинного Устава (ст.ст. 16, 17 проекта в редакции 1907 года). Общим в рассмотренных вариантах, а также во французской вотчинной системе является то обстоятельство, что публичная достоверность охраняет оборот недвижимости в узком смысле. То есть защите подлежат интересы лиц, вступающих в договоры с «зарегистрированными» лицами. Лица, приобретающие недвижимость помимо сделок, не пользуются бесповоротностью. Так, несомненно, что наследственная масса не должна увеличиваться за счет имущества, не принадлежащего наследодателю, также требования кредитора зарегистрированного в качестве собственника недвижимости лица, по общему правилу, не могут быть удовлетворены путем принудительного обращения взыскания на чужое имущество. В таких случаях предпочтение правильно отдается интересу прочности собственности.

Если под действием публичной достоверности признаются действительными права добросовестных приобретателей, то также изменяет-

1 Елъяшевич В. Указ. соч. С. 53.

229

Е.Ю. Петров

ся правовое положение неуправомоченного отчуждателя и настоящего правообладателя. Начало публичной достоверности не имеет в качестве своей цели конфискативное прекращение права собственности и иных прав на недвижимое имущество. Интересы правообладателя, затронутые необходимостью обеспечения прочности оборота, в соответствии с общими принципами гражданских прав подлежат восстановлению за счет неуправомоченного отчуждателя либо регистрирующего органа, по вине которого допущено несоответствие между материально-правовым положением дел и формальной записью в едином государственном реестре.

Начало публичной достоверности не имеет абсолютного характера. В рамках любой регистрационной системы, опирающейся на начало бесповоротности, предусматриваются условия его применения. Именно условия действия публичной достоверности устанавливают требуемый, исходя из объективно складывающихся экономических отношений, баланс между интересами прочности оборота и интересами прочности собственности. Поэтому, если встать на ту позицию, что российское общественное сознание еще не готово к нормативному закреплению принципа публичной достоверности государственной регистрации, хотя такая позиция, на мой взгляд, является юридически и исторически неверной, то ничто не мешает предусмотреть условия действия публичной достоверности, соответствующие уровню развития современных имущественных отношений.

Первым основанием применения публичной достоверности является добросовестность приобретателя. Публичная достоверность не должна применяться к лицам, знающим об отсутствии правомочий у отчуждателя, здесь нет оснований для защиты видимости права и укрепления прочности оборота. Под добросовестностью приобретателя в ст. 302 ГК РФ понимается такое состояние, при котором лицо не знало и исходя из требований разумности и осмотрительности не могло знать об отсутствии правомочий у отчуждателя. По ГГУ для установления добросовестности приобретателя необходимо фактическое незнание приобретателя о недостоверности записи (§ 892). В ШГУ в качестве дополнительного условия добросовестности выдвигается критерий «недолжности знания» о неправильности записи (ст. 974). Представляется, что в отечественной цивилистике, более оправданным является установление критерия добросовестности для публичной достоверности государственной регистрации по аналогии с критерием добросовестности для приобретения права собственности на движимое имущество. То есть добросовестным является приобретатель, который не знал и на основании информации, предоставляемой из единого государственного реестра, не мог знать,

230

К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

что имущество отчуждается неуправомоченным лицом. Наличие добросовестности необходимо в момент возникновения права, то есть в момент государственной регистрации. В соответствии с общегражданским правовым принципом, закрепленным ст. 10 ГК РФ лицо предполагается действующим добросовестно.

Вторым условием действия публичной достоверности является возмездный характер сделки по приобретению права, совершенной с неуправомоченным отчуждателем. Требование о возмездности содержалось в прусском ипотечном праве и было заимствовано, в частности, польской и русской вотчинными системами. Вместе с тем, ГГУ и ШГУ условия о возмездности не предусматривают. Относительно обоснованности условия о возмездности есть доводы и «за», и «против», выводимые из справедливого баланса интересов прочности оборота и собственности.

Положительное значение рассматриваемого критерия заключается в том, что приобретатель по безвозмездной сделке несет несравнимо меньшие имущественные потери, нежели собственник, лишающийся своего права в результате действия публичной достоверности.

С другой стороны, условие о возмездности влечет некоторое ослабление прочности оборота. Так, разработчики ГГУ указывали, что при ограничении действия публичной достоверности возмездными сделками лица, желающие добиться исправления вотчинной книги и восстановления своих прав, в большинстве случаев будут заявлять требования о фиктивном характере возмездных сделок, совершенных добросовестными приобретателями. Возможность такого рода притязаний способна ослабить прочность оборота недвижимости1.

Думается, что российское гражданское законодательство должно содержать положение о возмездности как условии действия публичной достоверности. Во-первых, таким образом достигается желательная в данном случае унификация правил оборота движимого и недвижимого имущества. Во-вторых, представляется, что беспокойства, касающиеся ослабления прочности оборота, не имеют под собой достаточно веских оснований. И при отсутствии условия о возмездности не исключена возможность возбуждения спора, например, о недобросовестности приобретателя, ставящего под сомнение достоверность государственной

регистрации.

Особое условие действия публичной достоверности содержал российский проект Вотчинного Устава. Согласно п. 3 ст. 18 проекта в редакции 1907 г. бесповоротность не наступала, если право кого-либо из

См.: Фрейтег-Лоринговен А.Л. Указ. соч. С. 160.

231

Е.Ю. Петров

предшественников приобретателя было установлено посредством подлога или принуждения и если притом, до истечения двух лет со дня внесения этого права в вотчинную книгу, была внесена отметка в обеспечение иска о признании права недействительным. В вотчинных системах зарубежных государств такого условия не встречается. Большинство цивилистов того времени высказывались против условия о «внесении путем преступления»1. Думается, что с такой позицией следует согласиться. Сама возможность возражения о записи «путем преступления» подрывает доверие к сведениям о государственной регистрации на целых два года. Лицо, доверяющее записи в вотчинной книге и его контрагенты все указанное время вынуждены находиться в неуверенном положении, опасаясь исправления книги и отобрания недвижимости. Ни о каком развитии оборота, в частности о реальном кредитовании, в таком случае речи идти не может. Конечно же, понятно, что при внесении записи о праве путем подлога или принуждения страдают и нуждаются в защите интересы собственника, не допустившего никакой небрежности или неосмотрительности. Однако, представляется, что исходя из целей вотчинной системы, создаваемое зло является вынужденной мерой и риск расхождения между государственной регистрацией и реальным положением дел должен быть возложен на правообладателя. В целях защиты интересов собственника российскому законодателю следует предусмотреть страхование учреждением юстиции такого рода рисков за счет платы за государственную регистрацию. Расхождение условий публичной достоверности перехода прав на движимое и недвижимое имущество в данном случае представляется обоснованным. Напомним, что ст. 302 ГК РФ допускает виндикацию вещей, выбывших из владения собственника помимо его воли. Специфика системы оборота недвижимости такова, что регистрация прав, проводимая государственными органами, не должна дезориентировать участников оборота. Кроме того, движимое имущество, зачастую, потребляется за небольшой период времени или не может быть найдено, что естественным образом исключает возможность ее виндикации и соответственно укрепляет положение приобретателя. Недвижимость же, благодаря своим объективным свойствам, затеряться в обороте или быть потребленной не может и по этой причине прочность оборота недвижимости нуждается в дополнительном укреплении.

Итак, с учетом проведенного исследования публичной достоверности следует констатировать, что публичная достоверность является

1См., например: Фрейтег-Лоринговен А.Л. Указ. соч. С. 161; Вербловский. Новейший проект Вотчинного устава // Сб. правовед. 1895. № 4. С. 211 и сл.

232

К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

руководящим началом системы укрепления прав на недвижимое имущество. Принцип публичной достоверности государственной регистрации, безусловно, необходим для достижения государственной регистрации своих целей. Представляется обоснованным придать принципу публичной достоверности нормативный характер и с этой целью внести ряд дополнений и изменений в действующее законодательство.

В пункте 1 ст. 302 ГК РФ после слова «если» целесообразно включить слово «движимое».

Пункт 2 ст. 302 ГК РФ дополнить абзацем 2 следующего содержания:

«Если право собственности или иное зарегистрированное право на недвижимое имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело указанного права, о чем приобретатель не знал и на основании информации, предоставляемой из единого государственного реестра, не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник или обладатель иного зарегистрированного права на недвижимое имущество утрачивает свое право. Право приобретателя возникает свободным от незарегистрированных прав и обременении, о которых приобретатель не знал и на основании информации, предоставляемой из единого государственного реестра, не мог знать».

Статью 312 ГК РФ дополнить абзацем 2 следующего содержания:

В случае если обязательство должно быть исполнено собственнику или иному обладателю права на недвижимое имущество, то исполнение лицу, указанному в едином государственном реестре в качестве обладателя этого права, считается исполнением надлежащему лицу. Указанное правило не применяется, если должник знал или должен был знать, что кредитором является другое лицо.

Из последнего предложения абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации недвижимости исключить слово «только» и дополнить указанное предложение следующим словами: «поскольку к нему не применяются положения о бесповоротности, предусмотренные пунктом 2 статьи 302 Гражданского Кодекса Российской Федерации».


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

41456. ФOCФOP. КИСНЕВІ ТА ВОДНЕВІ СПОЛУКИ ФОСФОРУ 623.5 KB
  Ocнoвними мiнepлми Фocфopy є фocфopит C3PО42 т птит щo мicтить кpiм C3PО42 щe й CF2 i CCl2. Beлик кiлькicть Фocфopy мicтитьcя в кicткx xpeбeтниx твpин в ocнoвнoмy y виглядi cпoлyк: ЗС3PО42 COH2 т ЗС3PО42 CCO3 H2О. B opгнiзмi людини мicтитьcя близькo 15 кг фocфopy. Biдoмo кiльк лoтpoпниx видoзмiн Фocфopy.
41458. ФИЛОСОФИЯ КУЛЬТУРЫ 72 KB
  Понятие культуры имеет весьма сложный и многоаспектный характер. Формирование представлений о культуре первоначально было связано с осознанием различий между природным и человеческим мирами. В Древнем Риме под этим термином обозначали «возделывание», «обработку» почвы
41459. Судебное доказывание и доказательства по гражданским делам, относимость доказательств и допустимость средств доказывания 116.5 KB
  Судебное доказывание и доказательства по гражданским делам. Доказательственные презумпции и их роль в распределении обязанности по доказыванию понятие доказательств и средств доказывания. Классификация доказательств относимость доказательств и допустимость средств доказывания оценка доказательств обеспечение доказательств объяснения сторон и третьих лиц показания свидетелей письменные доказательства вещественные доказательства заключение эксперта аудио и видео записи...
41460. ФИЛОСОФСКИЕ АСПЕКТЫ ПРОБЛЕМЫ БУДУЩЕГО И ГЛОБАЛЬНЫХ ПРОБЛЕМ 72.5 KB
  Интерес к будущему объясняется тем, что человеку присуща целесообразная деятельность, ее мысленное продолжение, согласование целей и средств их достижения, ожидание результатов и последствий своих действий. Предвидение будущего является необходимым условием целенаправленной деятельности людей.
41461. Заключение мирового соглашения 44 KB
  Признание иска заключается в подтверждении ответчиком фактов и обстоятельств обосновываемых истцом в частности фактов приводимых истцом в основании иска в признании правомерности требования истца. Признание иска возможно полное всех требований истца либо частичное ряда требований. Наряду с признанием иска законодательство допускает в гражданском процессе и признание фактов. Таким образом признание как фактов так и иска ответчиком подлежит контролю со стороны суда.
41462. Учет операций по текущей аренде у арендодателя и арендатора 22.87 KB
  Имущество передается в аренду по соответствующему договору, согласно которому арендодатель передает в пользование арендатору имущество и начисляет арендную плату, при этом право собственности остается у арендодателя
41463. Учёт денежных средств, находящихся на специальных счетах в банках и переводов в пути 29.71 KB
  Особенность счета 55 – «замораживание» денежных средств организации на установленное время и установленные цели с возможностью использования всей «замороженной» суммы на эти цели.
41464. Документальное оформление и учет поступления основных средств 25.05 KB
  Для приемки основных средств в организации создается специальная комиссия, которая оформляет акт о приеме-передаче объекта основных средств либо акт о приеме-передаче групп объектов основных средств