1922

Земля. Справочник собственника и арендатора

Книга

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Правовые основы земельных отношений, виды земель и их значение. Порядок оформления и переоформления прав на земельные участки. Основания приобретения права собственности на землю. Общая характеристика сделок с земельными участками.

Русский

2013-01-06

1.19 MB

38 чел.

ЗЕМЛЯ
СПРАВОЧНИК СОБСТВЕННИКА И АРЕНДАТОРА
Л.Ю. ГРУДЦЫНА, М.Н. КОЗЛОВА
Грудцына  Людмила  Юрьевна, кандидат  юридических  наук, адвокат
Московской  коллегии  адвокатов "Адвокат", специалист  Научно-методического
центра  Федеральной  палаты  адвокатов  РФ, член  Союза  журналистов  г. Москвы,
член РАЮН.
Козлова  Мария  Николаевна, юрисконсульт, специалист  в  области
гражданского и земельного права. Автор учебников и комментариев.
Глава 1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
§ 1. Виды земель и их назначение
Земли 
в 
России 
подразделяются 
на 
следующие 
виды: земли
сельскохозяйственного  назначения, земли  поселений, земли  лесного, водного
фонда, земли  запаса, земли  особо  охраняемых  территорий  и  объектов  и  земли
промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,
информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны,
безопасности и земли иного специального назначения. Такое деление земель по
их целевому назначению существует давно и определяет правовой режим каждой
категории земли.
Под  целевым  назначением  понимается  узконаправленное  определение
видов  использования  земли, выполняемых  ими  функций  в  хозяйственных
отношениях (место  для  развития  промышленности, проживания  граждан  и
расположения природных объектов).
Целевое  назначение  земель  и  категории  земель  установлены  Земельным
кодексом  РФ  на  основе  ранее  действовавшего  законодательства. Их  перечень
является  закрытым. Формирование  разделения  земель  по  категориям  в
зависимости от их целевого назначения началось еще в дореформенный период в
связи  с  необходимостью  государства  осуществлять  правовое  регулирование  и
контроль за надлежащим использованием и охраной земель.
Основная  цель  разграничения  земель  на  категории  состоит  в  определении
правового режима земельного участка, принадлежащего к той или иной категории,
и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории.
Землями 
сельскохозяйственного 
назначения 
признаются 
земли,
находящиеся  за  чертой  поселений  и  предоставленные  для  нужд  сельского
хозяйства  либо  предназначенные  для  этих  целей. К  таким  землям  относятся
земли, обладающие  плодородным  слоем - почвой, необходимым  для
производства сельскохозяйственной продукции.
Следует  отличать  земли  сельскохозяйственного  назначения  и  земли
сельскохозяйственного  использования, которые  входят  в  состав  земель
поселений  и  имеют  иной  правовой  режим. Земли  сельскохозяйственного
назначения  призваны  обеспечивать  нормальное  функционирование  всего
сельскохозяйственного 
производства 
в 
России, поэтому 
земли
сельскохозяйственного  назначения, в  свою  очередь, подразделяют  на
сельскохозяйственные  угодья, земли, занятые  внутрихозяйственными  дорогами,
коммуникациями, древесно-кустарниковой  растительностью, предназначенной
для  обеспечения  защиты  земель  от  воздействия  негативных (вредных)
2

природных, антропогенных  и  техногенных  явлений, замкнутыми  водоемами, а
также  зданиями, строениями, сооружениями, используемыми  для  производства,
хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Основное  назначение  таких  земель - это  средство  производства
(сельскохозяйственные  угодья - пашни, выпасы, сенокосы). Также  земли  могут
служить  для  вспомогательных  функций: транспортировка  сельскохозяйственной
продукции, энергоснабжение, размещение 
строений 
и 
сооружений,
предназначенных  для  обеспечения  сельскохозяйственного  производства, и  др.
Для  таких  целей  служат, как  правило, менее  ценные, неплодородные  земли.
Также  в  систему  сельскохозяйственных  земель  входят  земли, предназначенные
для  охраны  сельскохозяйственных  угодий  от  вредного  воздействия  как
естественного, так и техногенного характера (защитные полосы).
Земли, занятые 
замкнутыми 
водоемами, включаются 
в 
земли
сельскохозяйственного  назначения  в  том  случае, если  они  входят  в  границы
земель  этой  категории. Замкнутые  водоемы, прежде  всего  пруды  естественного
или 
искусственного 
происхождения, могут 
играть 
особую 
роль 
в
сельскохозяйственном  производстве. Например, они  могут  служить  для
обеспечения  полива  угодий, рыбного  хозяйства  и  в  самом  общем  случае - для
поддержания экологического баланса.
Правовой  режим  земель  сельскохозяйственного  назначения  представляет
собой систему правовых норм, устанавливающих основы и порядок учета земель,
контроля  за  их  использованием, отношения  по  поводу  охраны  угодий, их
использования и др.
Правовой  режим  земель  сельскохозяйственного  назначения  регулируется
Земельным кодексом РФ, Налоговым кодексом РФ, Федеральными законами от 16
июля 1998 г. N 101-ФЗ "О  государственном  регулировании  обеспечения
плодородия земель сельскохозяйственного назначения", от 24 июля 2002 г. N 101-
ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", от 10 января 1996 г.
N 4-ФЗ "О  мелиорации", от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О  крестьянском
(фермерском) хозяйстве", от 8 декабря 1995 г. N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной
кооперации", от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О  садоводческих, огороднических  и
дачных  некоммерческих  объединениях  граждан" и  др. Кроме  того, нормы
конституционного, административного, гражданского, финансового  и  иных
отраслей законодательства имеют существенное значение для определения прав
на участки, в том числе рассматриваемой категории земель.
Земельный  кодекс  РФ  определяет  категории  земель  и  дает  общее
определение  и  классификацию  земель  сельскохозяйственного  назначения, а
также  устанавливает  общие  принципы  использования  таких  земель. Более
детально  особенности  оборота  земель  сельскохозяйственного  назначения
регулируются Законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Данный Закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием
и  распоряжением  земельными  участками  из  земель  сельскохозяйственного
назначения, устанавливает  правила  и  ограничения, применяемые  к  обороту
земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки
из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения
которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из
земель  сельскохозяйственного  назначения  и  доли в  праве  общей  собственности
на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет
условия  предоставления  земельных  участков  из  земель  сельскохозяйственного
назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а
также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.
3

Важно, что  его  действие  не  распространяется  на  земельные  участки,
предоставленные  из  земель  сельскохозяйственного  назначения  гражданам  для
индивидуального  жилищного, гаражного  строительства, ведения  личного
подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества,
а  также  на  земельные  участки, занятые  зданиями, строениями, сооружениями.
Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ.
В статье 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения" устанавливаются 
основные 
принципы 
оборота 
земель
сельскохозяйственного  назначения, которые  должны  учитываться  и  при
совершении сделок с земельными участками из земель данной категории:
1) сохранение целевого использования земельных участков;
2) установление 
максимального 
размера 
общей 
площади
сельскохозяйственных  угодий, которые  расположены  на  территории  одного
муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и
(или) одного юридического лица;
3) преимущественное  право  субъекта  РФ  или  в  случаях, установленных
законом  субъекта  РФ, муниципального  образования  на  покупку  земельного
участка  из  земель  сельскохозяйственного  назначения  при  его  продаже, за
исключением случаев продажи с публичных торгов;
4) преимущественное  право  других  участников  долевой  собственности  на
земельный  участок, находящийся  в  долевой  собственности, либо  использующих
этот  земельный  участок  сельскохозяйственной  организации  или  гражданина -
члена  крестьянского (фермерского) хозяйства  на  покупку  доли  в  праве  общей
собственности  на  земельный  участок  из  земель  сельскохозяйственного
назначения  при  возмездном  отчуждении  такой  доли  участником  долевой
собственности;
5) установление  особенностей  предоставления  земельных  участков  из
земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным
юридическим  лицам, лицам  без  гражданства, а  также  юридическим  лицам, в
уставном (складочном) капитале  которых  доля  иностранных  граждан,
иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.
Субъектами 
земель 
сельскохозяйственного 
назначения 
признаются
граждане, юридические 
лица, Российская 
Федерация, субъекты 
РФ,
муниципальные  образования. Земельный  кодекс  РФ  устанавливает, что  земли
сельскохозяйственного 
назначения 
могут 
использоваться 
для 
ведения
сельскохозяйственного  производства, создания  защитных  насаждений, научно-
исследовательских, учебных  и  иных  связанных  с  сельскохозяйственным
производством целей:
1) гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства,
личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
2) хозяйственными  товариществами  и  обществами, производственными
кооперативами, государственными 
и 
муниципальными 
унитарными
предприятиями, иными коммерческими организациями;
3) некоммерческими  организациями, в  том  числе  потребительскими
кооперативами, религиозными организациями;
4) казачьими обществами;
5) опытно-производственными, учебными, учебно-опытными  и  учебно-
производственными  подразделениями  научно-исследовательских  организаций,
образовательных 
учреждений 
сельскохозяйственного 
профиля 
и
общеобразовательных учреждений;
4

6) общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего
Востока  Российской  Федерации  для  сохранения  и  развития  их  традиционных
образа жизни, хозяйствования и промыслов.
Иностранные  граждане, иностранные  юридические  лица, лица  без
гражданства, а  также  юридические  лица, в  уставном (складочном) капитале
которых  доля  иностранных  граждан, иностранных  юридических  лиц, лиц  без
гражданства  составляет  более  чем 50%, могут  обладать  земельными  участками
из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
Купля-продажа  земельных  участков  из  земель  сельскохозяйственного
назначения. Заключение  сделок  купли-продажи  земельных  участков  из  земель
сельскохозяйственного  назначения  регулируется  общими  нормами  гражданского
законодательства, если  иное  не  предусмотрено  земельным, лесным, водным
законодательством, законодательством  о  недрах, об  охране  окружающей  среды
или иными специальными федеральными законами. Кроме того, при заключении
договоров  купли-продажи  следует  учитывать  требования, предусмотренные
Законом "Об  обороте земель  сельскохозяйственного назначения" исключительно
для  сделок  с  земельными  участками  сельскохозяйственного  назначения. Так,
согласно  ст. 8 Закона  при  продаже  земельного  участка  из  земель
сельскохозяйственного  назначения  субъект  РФ  или  в  случаях, установленных
законом  субъекта  РФ, муниципальное  образование  имеют  преимущественное
право  покупки  такого  земельного  участка  по  цене, за  которую  он  продается, за
исключением случаев продажи с публичных торгов.
Продавец  земельного  участка  из  земель  сельскохозяйственного  назначения
обязан  известить  в  письменной  форме  высший  исполнительный  орган
государственной  власти  субъекта  РФ  или  в  случаях, установленных  законом
субъекта  РФ, орган  местного  самоуправления  о  намерении  продать  земельный
участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока,
до  истечения  которого  должен  быть  осуществлен  взаимный  расчет. Срок  для
осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90
дней.
Извещение  вручается  под  расписку  или  направляется  заказным  письмом  с
уведомлением о вручении.
В случае если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом
субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит
в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный
участок  в  течение 30 дней  со  дня  поступления  извещения, продавец  в  течение
года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной
в  извещении  цены. При  продаже  земельного  участка  по  цене  ниже  ранее
заявленной  цены  или  с  изменением  других  существенных  условий  договора
продавец  обязан  направить  новое  извещение  по  вышеизложенным  правилам.
Следует  обратить  внимание, что  сделка, совершенная  с  нарушением
преимущественного права покупки, является ничтожной.
Аренда  земельных  участков  из  земель  сельскохозяйственного  назначения.
По  договору  аренды  могут  передаваться  во  временное  пользование  земельные
участки  сельскохозяйственного  назначения, прошедшие  государственный
кадастровый  учет, а  также  земельные  участки, которые  находятся  в  долевой
собственности.
В  случае  передачи  в  аренду  находящегося  в  долевой  собственности
земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды
такого  земельного  участка  заключается  или  с  участниками  долевой
собственности, или  с  лицом, действующим  на  основании  доверенностей,
выданных  ему  участниками  долевой  собственности  и  удостоверенных
5

должностным  лицом  органа  местного  самоуправления  или  удостоверенных
нотариально.
Договор  аренды  земельного  участка  из  земель  сельскохозяйственного
назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет.
Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий
устанавливается  законом  субъекта  РФ  в  зависимости  от  разрешенного
использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.
В  договоре  аренды  земельного  участка  из  земель  сельскохозяйственного
назначения  может  быть  предусмотрено, что  арендуемый  земельный  участок
передается  в  собственность  арендатора  по  истечении  срока  аренды  или  до  его
истечения  при  условии  внесения  арендатором  всей  обусловленной  договором
выкупной  цены  с  учетом  особенностей, установленных  для  продажи  таких
участков (аренда с правом выкупа).
В  случае  если  иное  не  предусмотрено  законом  или  договором  аренды,
арендатор, надлежащим  образом  исполнявший  свои  обязанности, по  истечении
срока  договора  аренды  имеет  при  прочих  равных  условиях  преимущественное
право на заключение договора аренды на новый срок.
Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения,
одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.
В  пределах  срока  действия  договора  аренды  при  передаче  арендатором
арендных  прав  земельного  участка  в  залог  согласие  участников  долевой
собственности  на  это  не  требуется, если  договором  аренды  земельного  участка
не предусмотрено иное.
Залог  земельных  участков  из  земель  сельскохозяйственного  назначения
осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-
ФЗ "Об  ипотеке (залоге  недвижимости)" (с  изм., вступившими  в  силу 1 апреля
2005 г.).
По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку,
поскольку  соответствующие  земли  на  основании  федерального  закона  не
исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Если  земельный  участок  передан  по  договору  аренды  гражданину  или
юридическому  лицу, арендатор  земельного  участка  вправе  отдать  арендные
права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного
участка с согласия собственника земельного участка.
В  случае  если  земельный  участок  находится  в  общей  долевой  или
совместной  собственности, то  ипотека  может  быть  установлена  только  на
принадлежащий  гражданину  или  юридическому  лицу  земельный  участок,
выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой  или совместной
собственности.
Следует помнить, что не допускается ипотека:
земельных  участков, находящихся  в  государственной  или  муниципальной
собственности;
части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера,
установленного  нормативными  актами  субъектов  Российской  Федерации  и
нормативными актами  органов  местного  самоуправления  для  земель  различного
целевого назначения и разрешенного использования.
Предоставление в собственность или аренду земельных участков из земель
сельскохозяйственного  назначения, находящихся  в  государственной  или
муниципальной 
собственности. Земельные 
участки 
из 
земель
сельскохозяйственного  назначения, находящиеся  в  государственной  или
муниципальной  собственности, предоставляются  гражданам  и  юридическим
лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
6

Единственным  исключением  из  этого  правила  является  случай, когда
переданный  в  аренду  гражданину  или  юридическому  лицу  земельный  участок
может  быть  приобретен  таким  арендатором  в  собственность  по  рыночной
стоимости, сложившейся  в  данной  местности, или  по  цене, установленной
законом  субъекта  РФ, по  истечении  трех  лет  с  момента  заключения  договора
аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Передача  в  аренду  находящихся  в  государственной  или  муниципальной
собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
осуществляется  в  порядке, установленном  ст. 34 Земельного  кодекса  РФ, в
случае, если  имеется  только одно  заявление  о  передаче  земельных  участков из
земель 
сельскохозяйственного 
назначения 
в 
аренду, при 
условии
предварительного  и  заблаговременного  опубликования  сообщения  о  наличии
предлагаемых  для  такой  передачи  земельных  участков  в  средствах  массовой
информации, определенных  субъектом  РФ. При  этом  принятие  решения  о
передаче  земельных  участков  в  аренду  допускается  при  условии, что  в  течение
месяца  с  момента  опубликования  сообщения  не  поступили  иные  заявления.
Данные  правила  не  распространяются  на  случаи, когда  земельные  участки  из
земель  сельскохозяйственного  назначения, находящиеся  в  государственной  или
муниципальной 
собственности, передаются 
религиозным 
организациям
(объединениям), казачьим  обществам, научно-исследовательским  организациям,
образовательным  учреждениям  сельскохозяйственного  профиля, общинам
коренных  малочисленных  народов  Севера, Сибири  и  Дальнего  Востока
Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства,
сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов
коренных  малочисленных  народов  Севера, Сибири  и  Дальнего  Востока
Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду.
Организация  и  проведение  торгов (конкурсов, аукционов) по  продаже
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права
на  заключение  договоров  аренды  таких  земельных  участков  осуществляются  в
порядке, установленном Земельным кодексом РФ.
Переданный  в  аренду  гражданину  или  юридическому  лицу  земельный
участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной
стоимости, сложившейся  в  данной  местности, или  по  цене, установленной
законом  субъекта  РФ, по  истечении  трех  лет  с  момента  заключения  договора
аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Решение  о  предоставлении  земельного  участка  в  собственность  или  об
отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение 30
дней  со  дня  подачи  таким  арендатором  заявления  в  письменной  форме  в
исполнительный  орган  государственной  власти  субъекта  РФ  или  орган  местного
самоуправления, обладающие  правом  предоставления  соответствующих
земельных участков в пределах их компетенции.
Земельные  участки  из  земель  сельскохозяйственного  назначения, занятые
оленьими  пастбищами  в  районах  Крайнего  Севера, отгонными  пастбищами  и
находящиеся  в  государственной  или  муниципальной  собственности, могут  быть
переданы  гражданам  и  юридическим  лицам  только  на  праве  аренды  на  срок  не
менее чем 5 лет.
Наследование  земельных  участков  из  земель  сельскохозяйственного
назначения производится на общих основаниях.
В  ряде  случаев  принятие  наследства  может  привести  к  нарушению
требований  Федерального  закона "Об  обороте  земель  сельскохозяйственного
назначения", предъявляемых  к  обороту  земельных  участков  рассматриваемой
категории: земельные  участки  из  земель  сельскохозяйственного  назначения
7

оказались в собственности иностранного гражданина, иностранного юридического
лица, лица без гражданства, а также юридического лица, в уставном (складочном)
капитале  которого  доля  перечисленных  лиц  составляет  более  чем 50%, либо
нарушены предельные размеры земельного участка.
В 
этих 
случаях 
наследники 
обязаны 
произвести 
отчуждение
соответствующих объектов.
В  случае  если  в  собственности  лица  по  основаниям, допускаемым  законом,
оказались  земельный  участок  из  земель  сельскохозяйственного  назначения  или
доля  в  праве  общей  собственности  на  земельный  участок  из  земель
сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований
закона, такие  земельный  участок (часть  земельного  участка) или  доля  должны
быть  отчуждены  собственником. Отчуждение  земельного  участка  или  доли  в
праве 
общей 
собственности 
на 
земельный 
участок 
из 
земель
сельскохозяйственного  назначения, приобретенных  до  вступления в  силу Закона
"Об  обороте  земель  сельскохозяйственного  назначения", должно  быть
осуществлено  в  течение  года  со  дня  его  вступления  в  силу. Земельные  участки
или  доли  в  праве  общей  собственности  на  земельный  участок  из  земель
сельскохозяйственного  назначения, приобретенные  после  вступления  в  силу
данного  Закона, подлежат  отчуждению  в  течение  года  со  дня  возникновения
права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли
в  праве  общей  собственности  на  земельный  участок. В  случае  отчуждения  этих
земельных  участков  или  долей  в  праве  общей  собственности  на  земельный
участок  из  земель  сельскохозяйственного  назначения  субъекту  Российской
Федерации 
либо 
в 
случаях, установленных 
законом 
субъекта 
РФ,
муниципальному образованию преимущественное право на заключение договора
аренды  этих  земельных  участков  или  выделенных  в  счет  земельных  долей
земельных  участков  имеют  лица, осуществляющие  отчуждение  этих  земельных
участков или земельных долей.
В  случае  если  собственник  не  произведет  в  течение  установленного  срока
отчуждение  земельного  участка  или  доли  в  праве  общей  собственности  на
земельный  участок  из  земель  сельскохозяйственного  назначения, орган,
осуществляющий  государственную  регистрацию  прав  на недвижимое  имущество
и сделок с ним, обязан в течение 10 дней в письменной форме известить об этом
орган государственной власти субъекта РФ.
Орган  государственной  власти  субъекта  РФ  в  течение  месяца  со  дня, когда
ему стало известно о пропуске срока для добровольного отчуждения земельного
участка, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника
к  продаже  земельного  участка  или  доли  в  праве  общей  собственности  на
земельный  участок  из  земель  сельскохозяйственного  назначения  на  торгах
(конкурсах, аукционах).
В  случае  отсутствия  лица, изъявившего  желание  приобрести  земельный
участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения, этот земельный участок или эту долю должен
приобрести  субъект  Российской  Федерации  либо  в  случаях, установленных
законом  субъекта  РФ, должно  приобрести  муниципальное  образование  по
рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.
Землями  поселений  признаются  земли, находящиеся  в  пределах  черты
поселений  и  предназначенные  для  застройки  и  развития  городских  и  сельских
поселений.
Земли поселений отграничиваются от других земель городской (поселковой)
чертой, которая  служит  им  внешней  границей. Пределами  этой  территории
определяется  власть  органов  города  и  других  поселений, которые  организуют
8

использование  и  охрану  данных  земель. В  этих  целях  вся  территория  города  и
иного  поселения  в  пределах  его  административных  границ  делится  на
территориальные зоны. Эти зоны фиксируются на карте зонирования. Для каждой
зоны 
устанавливаются 
градостроительные 
регламенты, определяющие
содержание  правового  режима  отдельных  земельных  участков, относящихся  к
конкретной зоне.
Регламент  определяет  также  порядок  использования  подземного  и
воздушного  пространства  определенной  зоны  при  ее  застройке  и  последующей
эксплуатации  зданий, строений  и  сооружений. В  городе, особенно  крупном,
существует сложная система подземных и воздушных коммуникаций транспорта,
связи, энергоснабжения, канализации, при строительстве и эксплуатации которых
возникает  множество  правовых  вопросов (определение  трасс  размещения
коммуникаций, порядок  их  строительства  и  эксплуатации, права  и  обязанности
пользователей, арендаторов, собственников, меры  безопасности  и  т.д.). Эти
вопросы  решаются  на  основании  норм  Градостроительного  кодекса  и  в
соответствии  с  договорами, заключенными  между  землепользователями  и
органами  управления  городским  хозяйством, а  также  органами  эксплуатации
городской инфраструктуры.
В  соответствии  с  Земельным  кодексом  РФ  внутри  черты  поселения  могут
находиться  земли  только  одной  категории. Поскольку  на  территории  земель
поселений  часто  находятся  памятники  истории  и  культуры  либо  земельные
участки, являющиеся  особо  охраняемыми  природными  территориями, возникает
вопрос, может  ли  подпадать  один  и  тот  же  земельный  участок  под  правовой
режим двух различных категорий земель.
В  ЗК  РФ  предусмотрено, что  земельные  участки, имеющие  особое
природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное,
оздоровительное  и  иное  особо  ценное  значение  и  расположенные  в  пределах
черты  городских, сельских  поселений, используются  в  соответствии  с
требованиями, установленными  для  соответствующего  вида  земель  в  составе
категории "земли особо охраняемых территорий и объектов", но без отнесения их
к указанной категории.
Вместе  с  тем Федеральный  закон  от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об  объектах
культурного  наследия (памятниках  истории  и  культуры) народов  Российской
Федерации" указывает, что  земельные  участки  в  границах  территорий  объектов
культурного  наследия, включенных  в  Единый  государственный  реестр  объектов
культурного  наследия  народов  РФ, а  также  в  границах  территорий  выявленных
объектов  культурного  наследия  относятся  к  землям  историко-культурного
назначения, что  можно  трактовать  как  отнесение  таких  земельных  участков
одновременно к двум категориям земель.
Некоторую ясность вносит Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172-
ФЗ "О  переводе  земель  или  земельных  участков  из  одной  категории  в  другую",
который  установил, что  земельные  участки  могут  относиться  только  к  одной
категории, а  расположенные  в  черте  поселений  земельные  участки  подлежат
отнесению к землям поселений.
Одной  из  тенденций  развития  земельного  законодательства  является
сближение  правового  режима  земельных  участков  и  прочно  связанных  с  ними
зданий  и  сооружений  как  единых  объектов  недвижимого  имущества  в  целях  их
регистрации, налогообложения  и  осуществления  сделок  с  недвижимостью.
Земельный  кодекс  РФ  в  качестве  одного  из  основных  принципов  земельного
законодательства  указал  на  единство  судьбы  земельных  участков  и  прочно
связанных  с  ними  объектов, согласно  которому  все  прочно  связанные  с
9

земельными  участками  объекты  следуют  судьбе  земельных  участков, за
исключением случаев, установленных федеральными законами.
В статье 35 ЗК РФ указано, что отчуждение здания, строения, сооружения в
случаях, когда  земельный  участок  принадлежит  их  собственнику, производится
вместе  с  земельным  участком. Собственники  объектов  недвижимости, не
являющихся  самовольными  постройками  и  расположенных  на  земельных
участках, относящихся  к  государственной  или  муниципальной  собственности,
обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального
образования  указанные  земельные  участки, за  исключением  случаев,
предусмотренных  в  федеральном  законе. Статья 36 ЗК  РФ  регулирует
особенности  приобретения  прав  на  застроенные  земельные  участки,
находящиеся в государственной или муниципальной собственности: собственники
расположенных  на  этих  участках  зданий, строений, сооружений  имеют
исключительное право на приватизацию таких участков.
Несмотря на эти нормы, преждевременно говорить о том, что для правового
режима  земель  поселений  характерно  единство  правового  регулирования
использования  этих  земель  и  зданий, строений, сооружений, которые  находятся
на  них  и  прочно  с  ними  связаны. Правовое  регулирование  режима  земель
поселений  развивается  не  только  в  земельном  законодательстве, но  и
одновременно  в  рамках  градостроительного  законодательства  об  охране
памятников  истории  и  культуры, об  особо  охраняемых  природных  территориях.
Правовые  нормы  призваны  дополнять  друг  друга, однако  часто  они  входят  в
противоречие между собой.
Градостроительное  законодательство  имеет  особое  значение  в  области
регулирования  использования  земель поселений. Институтами, непосредственно
влияющими  на  правовой  режим  земельных  участков  в  поселениях, в  первую
очередь  являются  планирование  развития  их  территории  и  регулирование
застройки. Новеллой  Градостроительного  кодекса  РФ  стало  введение  наряду  с
генеральными  планами  поселений  новых  документов  территориального
планирования - генеральных планов городских округов.
В  соответствии  с  Земельным  кодексом  застройка  является  одним  из
приоритетных  направлений  использования  земель  поселений, в  связи  с  чем
установлено, что  земельные  участки  в  городских  и  сельских  поселениях  могут
быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных
нужд  в  целях  застройки  в  соответствии  с  генеральными  планами  городских  и
сельских 
поселений, правилами  землепользования 
и 
застройки. При
предоставлении  под  застройку  земельных  участков  из  государственных  или
муниципальных земель условия предоставления каждого конкретного участка, его
размер, ограничения  отдельных  видов  использования  участка  указываются  в
решении  о  его  предоставлении  либо  в  договоре  аренды  данного  участка.
Конкретный  размер  предоставляемого  под  застройку  участка  будет  зависеть  от
объема  и  вида  предполагаемого  строительства, от  принятых  в  данном
муниципальном  образовании  норм  предоставления  земельных  участков  для
жилищного  строительства, от  наличия  свободных  земель  и  т.п. Осуществлять
строительство  можно  при  наличии  разрешения  на  строительство, которое
подтверждает 
соответствие 
проектной 
документации 
требованиям
градостроительного плана земельного участка.
В  соответствии  с  Градостроительным  кодексом  РФ  к  градостроительной
документации  о  застройке  территории  города  относятся  проекты  планировки
территории, проекты  межевания  территорий  и  градостроительные  планы
земельных  участков. Подготовка  документов  по  планировке  территории
осуществляется  на  основании  документов  территориального  планирования,
10

правил  землепользования  и  застройки  в  соответствии  с  требованиями
технических  регламентов, градостроительных  регламентов  с  учетом  границ
территорий  объектов  культурного  наследия  и  зон  с  особыми  условиями
использования территорий.
Для  установления  границ  земельных  участков  в  городах  для  закрепления  и
передачи земельных участков в собственность, аренду, другие виды пользования
юридическим  и  физическим  лицам, а  также  в  целях  регистрации  земельных
участков  принято  Постановление  Правительства  РФ от 2 февраля 1996 г. N 105
"Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в
застройке городов и других поселений".
Одним  из  правил  установления  границ  земельных  участков  стало
исключение из площади земельного участка территорий, занятых транспортными
и  инженерными  коммуникациями, и  территорий  общественного  пользования  при
межевании территории сложившейся застройки городов и других поселений. Для
всех  типов  застройки  в  границы  земельного  участка  включаются  все  объекты,
входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также
обеспечивается  доступ  ко  всем  объектам  социальной, инженерно-транспортной
инфраструктуры. Границы  земельных  участков  устанавливаются  по  красным
линиям, осям  внутренних  проездов, другим  границам, предусмотренным
градостроительной  документацией. Разработка  проекта  межевания  территории
осуществляется по инициативе органов местного самоуправления или физических
и  юридических  лиц - владельцев  недвижимости, расположенной  в  границах
квартала, микрорайона  или  другого  элемента  планировочной  структуры. Проект
межевания территорий - специальный вид градостроительной документации, при
разработке  которой  применяются  различные  методы  установления  границ
земельных участков в различных территориальных зонах. При этом соблюдается
ряд  принципов: границы  существующих  землепользований  не  подлежат
изменению, за  исключением  случаев  изъятия  земель  для  государственных  или
муниципальных нужд либо при согласии землепользователя на изменение границ
земельных 
участков; межеванию 
не 
подлежат 
территории, занятые
транспортными и инженерными коммуникациями и сооружениями, а также земли
общего пользования.
Размеры земельных участков в границах застроенных территорий городских
и сельских поселений устанавливаются с учетом фактического землепользования
и градостроительных нормативов, действовавших на период застройки указанных
территорий. На  территориях, передаваемых  под  застройку, размеры  земельных
участков  определяются  в  соответствии  с  действующими  в  настоящее  время
градостроительными нормативами, нормами предоставления земельных участков
и  градостроительными  регламентами. При  разработке  проекта  межевания
территорий зон застройки в границы земельных участков включаются территории:
под  зданиями  и  сооружениями, проездов, проходов  и  пешеходных  дорог  к
зданиям, строениям, сооружениям, площадок  для  временного  хранения
автомобилей, придомовых 
зеленых 
насаждений, детских 
площадок,
хозяйственных площадок и др. По-иному решается вопрос в пределах территории
зон  промышленной  и  коммунально-складской  застройки, где  границы  земельных
участков  предприятий  устанавливаются  с  учетом  количества  работающих,
технологии  производства  и  других  производственных  факторов, но  при  этом
исходя из минимально допустимых размеров земельных участков и нормативной
плотности  застройки  площадок  предприятий. При  этом  при  значительном
превышении  нормативного  размера  земельного  участка  предприятия  при
установлении  его  границ  размер  занимаемого  участка  может  быть  уменьшен  до
нормативного размера при соответствующем обосновании <1>.
11

--------------------------------
<1> Инструкция  о  порядке  разработки, согласования, экспертизы  и
утверждения  градостроительной  документации, утв. Постановлением  Госстроя
России от 29 октября 2002 г. N 150, зарегистр. Минюстом России 12 февраля 2003
г. N 4207.
При  разработке  проекта  межевания  территорий  уточняются  публичные
сервитуты, в  соответствии  с  которыми  землепользователи  обязаны  обеспечить:
безвозмездное 
и 
беспрепятственное 
использование 
объектов 
общего
пользования (дорог, объектов инженерной инфраструктуры), возможность доступа
на  участок  представителей  соответствующих  служб  для  ремонта  объектов
инфраструктуры и других целей.
Такой  правовой  институт, как  территориальное  зонирование, является
новеллой  в  градостроительном  законодательстве  и  направлен  на  упорядочение
использования земель.
Земельный кодекс РФ в ст. 83 предусматривает, что порядок использования
земель  поселений  определяется  в  соответствии  с  зонированием  их  территорий,
территория  поселения  в  пределах  его  административных  границ  делится  на
территориальные  зоны, документы  зонирования  территорий  утверждаются  и
изменяются  нормативными  правовыми  актами  местного  самоуправления
(правилами землепользования и застройки).
Обоснование 
устанавливаемых 
в 
зонировании 
ограничений 
на
использование  земель  осуществляется  на  стадии  анализа  существующего
использования земель и планирования их будущего использования. Установление
территориальных зон производится таким образом, чтобы территория в пределах
одной  зоны  включала  однородные  по  характеристикам  и  параметрам
разрешенного  использования  земельные  участки. В  пределах  каждой
территориальной  зоны  правила  использования  земли  и  связанных  с  ней  иных
объектов  недвижимости  распространяются  обычно  в  равной  мере  на  все
земельные  участки  и  иные  объекты  недвижимости. Градостроительные
регламенты устанавливают разрешенное использование и допустимое изменение
недвижимости в отношении земельного участка, в пределах которых физические
и  юридические  лица  самостоятельно  определяют  наилучшее  использование
недвижимости и организуют процесс функционирования объекта в своих частных
интересах  и  по  своему  усмотрению. В  этом  смысле  важной  составляющей
градостроительного  регулирования  посредством  зонирования  является  наличие
сформированных 
объектов 
недвижимости - земельных 
участков 
с
установленными границами.
Правила  землепользования  и  застройки  включают  в  себя  порядок  их
применения  и  внесения  изменений, карту  градостроительного  зонирования  и
градостроительные регламенты (текстовые материалы, которые содержат данные
о  видах  использования  территорий  установленных  зон  и  об  ограничениях  на  их
использование). Правовой  режим, установленный  для  каждой  территориальной
зоны  градостроительным  регламентом, применяется  в  равной  мере  ко  всем
расположенным на ней земельным участкам. Кроме того, установление правового
режима  земельного  участка  на  основе  территориального  зонирования  означает,
что  земельное  законодательство  вслед  за  градостроительным  признает
комплексный  подход  к  установлению  правового  режима  единого  объекта
недвижимого  имущества - земельного  участка  и  расположенных  на  нем  зданий,
строений, сооружений.
Что  касается  земель  промышленности, энергетики, транспорта, связи,
радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической
12

деятельности, земель  обороны, безопасности  и  земель  иного  специального
назначения, то Земельный кодекс РФ определяет земли промышленности и иного
специального назначения путем выделения следующих присущих им признаков:
данные земли расположены за чертой поселений;
используются 
или 
предназначены 
для 
обеспечения 
деятельности
определенного  рода  организаций  и (или) эксплуатации  определенного  рода
объектов, осуществления иных специальных задач;
права на земельные участки возникли у участников земельных отношений по
основаниям, предусмотренным  ЗК  РФ, федеральными  законами  и  законами
субъектов РФ.
Такой  признак, как  расположение  за  чертой  поселений, позволяет
отграничить земли промышленности и иного специального назначения от схожих
элементов состава земель поселений, таких как производственные, инженерные и
транспортные инфраструктуры, специального назначения, военных объектов.
Земли промышленности и иного специального назначения используются или
предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации
объектов  промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,
телевидения, информатики, объектов 
для 
обеспечения 
космической
деятельности, объектов  обороны  и  безопасности, осуществления  иных
специальных  задач, что  позволяет  отграничить  данную  категорию  земель  от
земель всех иных категорий.
Нахождение  земель  в  составе  рассматриваемой  категории  обусловлено
также тем, что права на них возникают только по основаниям, предусмотренным
Земельным  кодексом  РФ, федеральными  законами  и  законами  субъектов  РФ.
Этот  признак  указывает  на  целевой  характер  возникновения  прав  на  данную
категорию земель.
Земельный  кодекс  РФ  также  указывает, что  в  состав  земель
промышленности  и  иного  специального  назначения  в  целях  обеспечения
безопасности населения могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные
зоны  с  особыми  условиями  использования  земель. Санитарно-защитные  зоны -
это  полосы  и  земельные  участки, выделяемые  для  ослабления  и  устранения
загрязнений, вредных физических воздействий на здоровье человека. Выделение
санитарно-защитных зон предусмотрено Федеральным законом от 30 марта 1999
г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения".
Порядок  устройства, размеры  санитарно-защитных  зон, требования  к  их
содержанию  определяются  санитарными  правилами  и  градостроительными
нормативами  и  правилами. Санитарно-защитные  зоны  создаются  для  защиты
населения от загрязнения, шума, радиации, электромагнитных излучений и иных
вредных  физических  воздействий. Их  размеры  устанавливаются  из  такого
расчета, чтобы показатели вредных воздействий за их пределами не превышали
установленных  нормативов  предельно  допустимых  концентраций  загрязняющих
веществ или предельно допустимых уровней вредных физических воздействий.
Величина  санитарно-защитных  зон (разрывов  между  промышленными
предприятиями  и  жилой  застройкой) для  предприятий 1-го  класса  санитарной
вредности составляет 1000 м, 2-го класса - 500 м, 3-го класса - 300 м, 4-го класса -
100 м, 5-го  класса - 50 м. При  особо  крупных  масштабах  производства,
ограниченной  возможности  очистки  выбросов  и  при  неблагоприятных  условиях
взаиморасположения  промышленных  и  селитебных  зон  размеры  санитарно-
защитных зон могут быть увеличены.
На  территории  санитарно-защитных  зон  не  допускается  размещение  жилых
домов, дошкольных  и  общеобразовательных  учреждений, учреждений  отдыха,
физкультурно-оздоровительных  и  спортивных  сооружений, садоводческих,
13

дачных, огороднических 
кооперативов, а 
также 
производство
сельскохозяйственной продукции.
Размеры  создаваемых  для  защиты  от  авиационного  шума  санитарно-
защитных зон между границами аэродромов и жилой застройкой зависят от типов
самолетов, базирующихся  на  аэродромном  поле, времени  работы  аэропорта,
интенсивности  полетов. Для  вновь  строящихся  аэропортов, аэродромов  они
составляют от 5 до 30 км.
Санитарно-защитной  зоной  является  территория  вокруг  источника
ионизирующего  излучения, на  которой  уровень  облучения  людей  в  условиях
нормальной  эксплуатации  данного  источника  может  превышать  установленный
предел  дозы  облучения  для  населения. В  пределах  санитарно-защитных  зон
запрещается  постоянное  и  временное  проживание  людей, вводится  режим
ограничения хозяйственной деятельности и ведется радиационный контроль.
Земельные  участки, включенные  в  состав  таких  зон, не  изымаются  у  их
собственников, постоянных  и  временных (арендаторов) пользователей, но  в  их
границах может быть введен особый режим использования, ограничивающий или
запрещающий  те  виды  деятельности, которые  несовместимы  с  целями
установления  зон. Например, в  зоне  радиоактивного  загрязнения  вводятся
ограничения по степени загрязнения территорий.
Земли  промышленности и  иного  специального  назначения в  зависимости  от
характера  специальных  задач  подразделяются  на  земли  промышленности;
энергетики; транспорта; связи, радиовещания, телевидения, информатики; для
обеспечения  космической  деятельности; обороны  и  безопасности; иного
специального назначения.
Землями  промышленности  признаются  земли, которые  используются  или
предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации
объектов  промышленности. Землями  транспорта  признаются  земли, которые
используются  или  предназначены  для  обеспечения  деятельности  организаций  и
эксплуатации  объектов  автомобильного, морского, внутреннего  водного,
железнодорожного, воздушного  и  иных  видов  транспорта. Землями  связи,
радиовещания, телевидения, информатики  признаются  земли, которые
используются  или  предназначены  для  обеспечения  деятельности  организаций  и
объектов  связи, радиовещания, телевидения, информатики. Землями  для
обеспечения космической деятельности признаются земли, которые используются
для  обеспечения  деятельности  организаций  и  объектов  космической
деятельности. Землями  обороны  и  безопасности  признаются  земли, которые
используются  для  обеспечения  деятельности  Вооруженных  Сил  Российской
Федерации, войск  Пограничной  службы  Российской  Федерации, других  войск  и
воинских  формирований, органов, организаций, предприятий, учреждений,
осуществляющих  функции  по  вооруженной  охране  Государственной  границы
Российской 
Федерации, информационной  безопасности, другим 
видам
безопасности в закрытых административно-территориальных образованиях.
Из  множественности  целей  вытекает  разнообразие  правового  режима  этой
сложной  категории  земель. Основными  органами  управления  в  области
использования  названных  земель  являются  те  же  органы, которые  управляют
соответствующим производством и иной возложенной на них деятельностью.
Земли особо охраняемых территорий и объектов были впервые выделены в
отдельную категорию земель новым Земельным кодексом РФ. Под землями особо
охраняемых 
территорий 
понимаются 
земли, которые 
имеют 
особое
природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное,
оздоровительное  и  иное  ценное  значение, изъяты  полностью  или  частично  из
14

хозяйственного  использования  и  оборота  и  для  которых  установлен  особый
правовой режим.
Перечень  видов  земель  особо  охраняемых  территорий  не  является
исчерпывающим. В  Земельном  кодексе  РФ  указывается, что  Правительство  РФ,
соответствующие  органы  исполнительной  власти  субъектов  Российской
Федерации, органы  местного  самоуправления  могут  устанавливать  иные  виды
земель  особо  охраняемых  территорий. Это, в  частности, могут  быть  земли, на
которых находятся пригородные зеленые зоны, городские леса, городские парки,
охраняемые 
береговые 
линии, охраняемые 
природные 
ландшафты,
биологические станции, микрозаповедники и др.
Изъятие  земель  особо  охраняемых  территорий  полностью  или  частично  из
хозяйственного  использования  и  из  оборота, установление  особого  правового
режима  использования  и  охраны  земель  каждого  отдельного  вида  особо
охраняемой  территории  регулируются  федеральными  законами  и  законами
субъектов Российской Федерации.
Оборот  земельных  участков  регулируется  гражданским  законодательством.
Исключение составляют земли, изъятые из оборота или ограниченные в обороте,
которые определяются Земельным кодексом РФ. Земельные участки, отнесенные
к  изъятым  из  оборота, не  могут  предоставляться  в  частную  собственность, а
также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
К землям, изъятым из оборота, относятся:
государственные природные заповедники и национальные парки;
здания, строения  и  сооружения, в  которых  размещены  для  постоянной
деятельности  Вооруженные  Силы  Российской  Федерации, другие  войска,
воинские формирования и органы;
здания, строения и сооружения, в которых размещены военные суды;
объекты организаций федеральной службы безопасности;
объекты организаций федеральных органов государственной охраны;
объекты  использования  атомной  энергии, пункты  хранения  ядерных
материалов и радиоактивных веществ;
объекты, в  соответствии  с видами  деятельности  которых  созданы  закрытые
административно-территориальные образования;
объекты учреждений и органы Федеральной службы исполнения наказаний;
воинские и гражданские захоронения;
инженерно-технические  сооружения, линии  связи  и  коммуникации,
возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской
Федерации.
Земельные  участки, отнесенные  к  землям, ограниченным  в  обороте, не
предоставляются  в  частную  собственность, за  исключением  случаев,
установленных  федеральными  законами. Содержание  ограничений  оборота
земельных  участков  устанавливается  ЗК  РФ  и  федеральными  законами. К
ограниченным в обороте относятся следующие земельные участки:
в  пределах  особо  охраняемых  природных  территорий, не  изъятых  из
оборота;
в  пределах  лесного  фонда, за  исключением  случаев, установленных
федеральными законами;
занятые 
находящимися 
в 
государственной 
или 
муниципальной
собственности водными объектами в составе водного фонда;
занятые  особо  ценными  объектами  культурного  наследия  народов
Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия,
историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
15

предоставленные  для  обеспечения  обороны  и  безопасности, оборонной
промышленности, таможенных нужд и не изъятые из оборота;
не  изъятые  из  оборота  в  границах  закрытых  административно-
территориальных образований;
предоставленные  для  нужд  организаций  транспорта, в  том  числе  морских,
речных  портов, вокзалов, аэродромов  и аэропортов, сооружений  навигационного
обеспечения  воздушного  движения  и  судоходства, терминалов  и  терминальных
комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
предоставленные для нужд связи;
занятые объектами космической инфраструктуры;
расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
предоставленные  для  производства  ядовитых  веществ, наркотических
средств;
загрязненные 
опасными 
отходами, радиоактивными 
веществами,
подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
Земли  особо  охраняемых  территорий  могут  быть  изъяты  федеральными
законами  и  законами  субъектов  Российской  Федерации  полностью  или  частично
из  хозяйственного  использования. Земельный  кодекс  РФ  предусматривает, что
земли  особо  охраняемых  природных  территорий, земли, занятые  объектами
культурного  наследия  России, используются  для  соответствующих  целей.
Использование  этих  земель  для  иных  целей  ограничивается  или  запрещается  в
случаях, установленных ЗК РФ и федеральными законами.
Земельный  кодекс  РФ  в  ст. 95 конкретизирует, что  на  землях
государственных  природных  заповедников, в  том  числе  биосферных,
национальных парков, природных парков, государственных природных заказников,
памятников  природы, дендрологических  парков  и  ботанических  садов,
запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных
комплексов  и  объектов  и  не  предусмотренная  федеральными  законами  и
законами субъектов Российской Федерации.
Лишь  на  специально  выделенных  земельных  участках  частичного
хозяйственного  использования  в  составе  земель  особо  охраняемых  природных
территорий 
допускается 
ограничение 
хозяйственной 
и 
рекреационной
деятельности  в  соответствии  с  установленным  для  них  особым  правовым
режимом.
Решения  об  отнесении  конкретных  участков  земли  к  особо  охраняемым
территориям  с  установлением  на  них  особого  правового  режима  принимают
федеральные  органы  исполнительной  власти, органы  исполнительной  власти
субъектов  Российской  Федерации  и  органы  местного  самоуправления. Уровень
органа  зависит  от  значения  конкретной  особо  охраняемой  территории. В
соответствии  с  законодательством  особо  охраняемые  территории  могут  быть
федерального, регионального и местного значения.
Порядок  отнесения  земель  к  землям  особо  охраняемых  территорий
федерального  значения, порядок  их  использования  и  охраны  устанавливаются
Правительством  РФ  на  основании  федеральных  законов. Порядок  отнесения
земель  к  землям  особо  охраняемых  территорий  регионального  и  местного
значения, порядок  их  использования  и  охраны  устанавливаются  соответственно
органами  исполнительной  власти  субъектов  Российской  Федерации  и  органами
местного  самоуправления  в  соответствии  с  федеральными  законами, законами
субъектов  Российской  Федерации  и  нормативными  правовыми  актами  органов
местного самоуправления.
Особо охраняемые территории можно определить как участки земли, водной
поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные
16

комплексы  и  объекты, имеющие  особое  природоохранное, научное, культурное,
эстетическое, рекреационное, оздоровительное  значение. Это  заповедники,
заказники, национальные  и  природные  парки, курорты  и  т.д. В  систему  особо
охраняемых  территорий  входят  также  памятники  истории  и  культуры,
достопримечательные места и др.
Правовой  основой  организации  особо  охраняемых  территорий, охраны  и
использования  их  природных  ресурсов, и  в  частности  земель, являются
Земельный  кодекс  РФ,  Федеральные  законы  от  10  января  2002  г.  N  7-ФЗ  "Об
охране  окружающей  среды", от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо  охраняемых
природных территориях", от 23 февраля 1995 г. N 26-ФЗ "О природных лечебных
ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", Закон РСФСР от 15
декабря 1978 г. "Об  охране  и  использовании  памятников  истории  и  культуры",
Закон  РФ  от 9 октября 1992 г. N 3612-1 "Основы  законодательства  Российской
Федерации о культуре", Положение о государственных природных заповедниках в
Российской  Федерации  от 18 декабря 1991 г., Положение  о  национальных
природных парках Российской Федерации от 10 августа 1993 г., Лесной кодекс РФ,
Водный кодекс РФ и т.д.
Правовой  режим  земель  особо  охраняемых  территорий  регулируется  также
законами  и  нормативными  правовыми  актами  субъектов  Российской  Федерации,
нормы  которых  в  соответствии  со  ст. 76 Конституции  РФ  не  противоречат
федеральным  законам. В  случае  противоречия  между  федеральным  законом  и
иным  актом, изданным  в  Российской  Федерации, большую  юридическую  силу
имеет федеральный закон.
Земли  лесного  фонда  включают  в  себя  лесные  земли (земли, покрытые
лесной  растительностью  и  не  покрытые  ею, но  предназначенные  для  ее
восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины  и  др.) и  предназначенные
для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.).
В соответствии со ст. 7 ЛК РФ леса, входящие в лесной фонд, отграничены
от  других  лесов  и  древесно-кустарниковой  растительности  в  зависимости  от  их
расположения на землях лесного фонда. Поэтому граница земель лесного фонда
служит  критерием  для  такого  разграничения  и  в  то  же  время  отделяет  земли
лесного фонда от земель иных категорий.
Помимо земель, покрытых лесной растительностью, к землям лесного фонда
относятся  также  земли, предназначенные  для  восстановления  лесов (например,
вырубки, гари, редины, прогалины), и  нелесные  земли, предназначенные  для
ведения лесного хозяйства (например, просеки, дороги, болота).
Земли  лесного  фонда  занимают  более  половины  территории  России (59%).
Их  общая  площадь  составляет 838 млн. га. Правовой  режим  земель  лесного
фонда во многом обусловлен правовым режимом расположенных на них лесов. В
силу ст. 3 ЗК РФ к отношениям по охране лесов, вод применяется соответственно
лесное и водное законодательство.
К  земельным  отношениям  указанное  законодательство  применяется  в
случае, если  эти  отношения  не  урегулированы  земельным  законодательством.
Базовым  актом  лесного  законодательства  является  Лесной  кодекс  РФ, который,
основываясь  на  конституционных  нормах, устанавливает  правовые  основы
рационального  использования, охраны, защиты  и  воспроизводства  лесов,
повышения их экологического и ресурсного потенциала.
При  этом  регулирование  лесных  отношений  осуществляется  с  учетом
представлений  о  лесе  как  о  совокупности  лесной  растительности, земли,
животного  мира  и  других  компонентов  окружающей  природной  среды, имеющей
важное  экологическое, экономическое  и  социальное  значение. Нормы  лесного
права, содержащиеся в иных законах, в силу ст. 1 ЛК РФ должны соответствовать
17

лесному  законодательству  Российской  Федерации. Такое  понимание  леса  и  его
взаимосвязи  с  землей  сложилось  не  сразу, оно  на  протяжении  длительного
времени претерпевало значительные изменения.
Разграничение  предметов  ведения  между  земельным, лесным  и  другими
отраслями права имеет важное значение. Так:
лесное 
законодательство 
регулирует 
лесные 
отношения, т.е.
распространяется на  леса, входящие  и  не  входящие  в  лесной фонд, и  на  земли
лесного фонда, не покрытые лесной растительностью;
лесное  и  земельное  законодательство  регулирует  отношения  в  сфере
использования и охраны земель лесного фонда;
гражданское, земельное, водное  законодательство, законодательство  о
растительном  мире, соответствующие  статьи  Лесного  кодекса  регулируют
отношения  в  области  использования, охраны, защиты  и  воспроизводства
древесно-кустарниковой растительности;
гражданское  и  иное  законодательство  Российской  Федерации  регулирует
отношения по использованию различных видов лесной продукции.
Земельным  и  Лесным  кодексами  РФ  установлены  параметры  и  пределы
действия  административного  законодательства, законодательства  о  животном
мире и т.п.
Согласно  ст. 129 ГК  РФ  природные  ресурсы  могут  отчуждаться  или
переходить  от  одного  лица  к  другому  иными  способами  в  той  мере, в  какой  их
оборот допускается законами о природных ресурсах.
Объектами  лесных  отношений  согласно  Лесному  кодексу  РФ  признаются
лесной  фонд  России, участки  лесного  фонда, права  пользования  ими, леса, не
входящие  в  лесной  фонд, их  участки, права  пользования  ими, древесно-
кустарниковая  растительность. Лесной  фонд  в  соответствии  с  ЛК  РФ - это  все
леса, за  исключением  лесов, расположенных  на  землях  обороны  и  землях
населенных  пунктов (поселений), а  также  земли  лесного  фонда, не  покрытые
лесной растительностью (ст. 7 ЛК РФ).
Согласно  Лесному  кодексу  РФ границы  лесного  фонда  определяются путем
отграничения  земель  лесного  фонда  от  иных  земель. Участки  лесного  фонда
должны быть обозначены в натуре с использованием лесохозяйственных знаков и
(или) указаны  в  планово-картографических  материалах (лесных  картах).
Включение земель в состав лесного фонда и их изъятие из него осуществляются
в соответствии с лесным и земельным законодательством России.
Лесной  фонд  находится  в  федеральной  собственности. На  основании
федерального  закона  может  допускаться  передача  части  его  в  собственность
субъекта РФ. Граждане имеют право свободно и бесплатно пребывать на землях
лесного  фонда, собирать  для  собственных  нужд  плоды, ягоды, орехи, грибы,
лекарственные растения, охотиться. Однако это может быть ограничено на основе
законодательства  субъектов  Федерации  в  интересах  пожарной  безопасности
лесов  или  ведения  орехово-промыслового, лесоплодового  либо  лесосеменного
хозяйства.
Участки лесного фонда предоставляются гражданам и юридическим лицам в
соответствии с Лесным кодексом РФ на следующих правах пользования: аренды,
безвозмездного  пользования, концессии  и  краткосрочного  пользования.
Лесопользователи  обязаны  соблюдать  условия  договоров, не  оставлять
недорубов  и  заготовленной  древесины  в  местах  рубок  по  истечении  срока  ее
вывозки, осуществлять  лесовосстановительные  мероприятия, соблюдать
санитарные правила.
Согласно  ст. 8 ЛК  РФ  земли  лесного  фонда  подразделяются  на  лесные  и
нелесные.
18

К  лесным  землям  относятся земли, покрытые  лесной  растительностью  и  не
покрытые  ею, но  предназначенные  для  ее  восстановления (вырубки, гари,
погибшие  древостои, редины, пустыри, прогалины, площади, занятые
питомниками, несомкнувшимися лесными культурами).
К нелесным относятся земли, предназначенные для нужд лесного хозяйства
(просеки, дороги, сельскохозяйственные  угодья), а  также  иные  земли,
расположенные в границах лесного фонда (болота, каменистые россыпи и другие
неудобные для использования земли).
На  землях  лесного  фонда  могут  осуществляться  различные  виды
лесопользования: заготовка древесины, коры, бересты, новогодних елок, живицы;
сенокошение, пастьба  скота, размещение  ульев  и  пасек, сбор  камыша, опавших
листьев; проведение 
научно-исследовательских 
работ, культурно-
оздоровительных, туристических и спортивных мероприятий.
Лесопользователи вправе получать информацию об участках лесного фонда,
передаваемых  им  в  пользование; осуществлять  пользование  лесным  фондом  в
пределах, установленных  договором  аренды, безвозмездного  пользования,
концессии, а  также  лесорубочного  билета, ордера  и  лесного  билета
(оформляющих  и  закрепляющих  договоры), возводить  на  срок  лесопользования
строения  и  сооружения, связанные  с  пользованием  лесным  фондом  и
обусловленные в документах.
Особенности  и  виды  использования  участков  лесного  фонда  при
осуществлении  определенных (одного  или  нескольких) видов  лесопользования
устанавливаются  федеральными  законами, иными  нормативными  правовыми
актами  России, а  также  законами  и  иными  нормативными  правовыми  актами
субъектов Российской Федерации.
При  использовании  леса  как  объекта  окружающей  природной  среды,
включающей  в  себя  лесную  растительность, земли  и  иные  компоненты,
необходимо соблюдать определенные требования лесопользования:
обеспечение 
непрерывного, неистощительного, многоцелевого 
и
рационального использования леса для удовлетворения потребностей экономики
и населения в древесине и других лесных ресурсах;
сохранение  и  усиление  средообразующих, водоохранных, санитарно-
гигиенических, оздоровительных, защитных и иных функций лесов в целях охраны
здоровья граждан, улучшения окружающей среды и развития экономики;
установление порядка лесо- и землепользования в зависимости от значения
лесов, выполняемых ими функций, местоположения, природных и экономических
условий;
платность  и  соблюдение  научно  обоснованных  норм  лесопользования  на
основе единой технической политики, использования передового опыта;
воспроизводство, улучшение  породного  состава  и  качества  лесов,
повышение их продуктивности, охрана и защита лесов;
сохранение  биологического  многообразия, объектов  историко-культурного  и
природного наследия;
рациональное использование земель лесного фонда.
Многие 
обязанности 
лесопользователей 
при 
осуществлении 
ими
лесопользования связаны с обязанностями по охране соответствующих земель.
В  соответствии  с  экономическим, экологическим  и  социальным  значением
лесного  фонда, его  местоположением  и  выполняемыми  им  функциями  лесной
фонд и земли лесного фонда подразделяют на группы лесов и разграничивают их
на категории защитности. В зависимости от этой классификации устанавливается
и осуществляется правовой режим земле- и лесопользования.
Различают леса первой, второй и третьей групп.
19

К  первой  группе  относятся  леса, основным  назначением  которых  является
выполнение защитных функций, и леса особо охраняемых природных территорий.
Леса первой группы включают категории защитности:
запретные  полосы  по  берегам  рек, озер, водохранилищ, запретные  полосы
для  защиты  нерестилищ  ценных  промысловых  рыб; противоэрозионные  леса,
государственные защитные лесные полосы, ленточные боры;
защитные 
полосы 
лесов 
вдоль 
железнодорожных 
магистралей,
автомобильных  дорог  федерального, республиканского  и  областного  значения;
леса на пустынных, полупустынных, степных, лесостепных, на малолесных горных
территориях, имеющие важное значение для защиты окружающей среды;
зеленые  зоны  поселений, памятники  природы, леса  государственных
природных заповедников, национальных парков, природных парков; леса первого
и  второго  поясов  зон  санитарной  охраны  источников  водоснабжения  и  округов
санитарной охраны курортов;
особо  ценные  лесные  массивы, лесоплодовые  насаждения, притундровые
леса.
Ко второй группе относятся леса в регионах с высокой плотностью населения
и  развитой  сетью  транспортных  путей, леса, выполняющие  оздоровительные  и
защитные функции, имеющие ограниченное эксплуатационное значение, а также
леса в регионах с недостаточными лесными ресурсами, для сохранения которых
требуется ограничение режима пользования.
К  третьей  группе  относятся  леса  многолесных  регионов, имеющие
преимущественно  эксплуатационное  значение. Эти  леса  разделяются  на
освоенные и резервные.
Отнесение  лесов  к  группам  лесов  и  категориям  защитности  лесов  первой
группы, а также перевод лесов из одной группы лесов или категории защитности
лесов  первой  группы  соответственно  в  другую  группу  или  категорию
осуществляются  на  основании  материалов  лесоустройства  и  специальных
обследований в порядке, установленном Правительством РФ.
Перевод земель лесного фонда в земли других категорий осуществляется в
порядке, установленном  Лесным  кодексом  РФ, с  учетом  требований  охраны
окружающей среды, установленных федеральными законами.
Перевод  лесных  земель  в  нелесные  производится  в  соответствии  с
требованиями, установленными  Постановлением  Правительства  РФ  от 19
сентября 1997 г. N 1200 "О  порядке  перевода  лесных  земель в  нелесные  земли
для  использования  их  в  целях, не  связанных  с  ведением  лесного  хозяйства  и
пользованием лесным фондом, и (или) изъятия земель лесного фонда".
В  настоящее  время  перевод  лесных  земель  в  нелесные  земли  для
использования  их  в  целях,  не  связанных  с  ведением  лесного  хозяйства  и
пользованием  лесным  фондом, и (или) изъятие  земель  лесного  фонда
осуществляются:
в  лесах  первой  группы - Правительством  РФ  по  представлению  органа
государственной власти субъекта РФ, согласованному с МПР России;
в  лесах  второй  и  третьей  групп - органом  государственной  власти  субъекта
РФ по представлению соответствующего территориального органа МПР России.
Решение  о  переводе  лесных  земель  в  нелесные  для  использования  их  в
целях, не  связанных  с  ведением  лесного  хозяйства  и  пользованием  лесным
фондом, может  быть  принято  только  после  проведения  государственной
экологической экспертизы.
К  землям  водного  фонда  относятся  земли, занятые  водными  объектами,
земли  водоохранных  зон  водных  объектов, а  также  земли, выделяемые  для
20

установления  полос  отвода  и  зон  охраны  водозаборов, гидротехнических
сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов.
Основной  нормативный  правовой  акт  водного  законодательства - Водный
кодекс  РФ, который  устанавливает, что  воды  являются важнейшим  компонентом
окружающей  среды, возобновляемым, ограниченным  и  уязвимым  природным
ресурсом. Они  используются  и  охраняются  как  основа  жизни  и  деятельности
народов, проживающих  на  территории  Российской  Федерации, обеспечивают
экономическое, социальное, экологическое 
благополучие 
населения,
существование животного и растительного мира.
Вместе  с  тем  порядок  использования  и  охраны  земель  водного  фонда
определяется как водным законодательством, так и Земельным кодексом РФ.
Объектами  водных  отношений  наряду  с  другими  являются  обособленные
водные  объекты - замкнутые, небольшие  по  площади  и  непроточные
искусственные  водоемы, не  имеющие  гидравлической  связи  с  другими
поверхностными  водными  объектами. Предельные  размеры  обособленных
водных объектов определяются земельным законодательством.
Определение  понятия  обособленного  водного  объекта  важно  для
установления  его  режима: обособленный  водный  объект  относится  к
недвижимому имуществу и является составной частью земельного участка. Если
продажа, залог  и  совершение  других  сделок, которые  могут  повлечь  отчуждение
водных  объектов, не  допускаются, то  обособленные  водные  объекты  могут
переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским и
земельным законодательством.
Под  поверхностными  водными  объектами  понимается  постоянное  или
временное  сосредоточение  вод  на  поверхности  суши  в  формах  ее  рельефа,
имеющее  границы, объем  и  черты  водного  режима. Такие  объекты
подразделяются  на  поверхностные  водотоки  и  водохранилища  на  них,
поверхностные водоемы, ледники и снежники.
При отнесении земель к землям водного фонда имеет значение устойчивость
покрытия  земель  водными  объектами, т.е. земли  должны  быть  покрыты  водой
вечно  или  большую  часть  времени  года. Если  земли  заливаются  водой  не  на
длительный  срок, например  в  период  половодья, суточных  колебаний  речного
стока, в период морских приливов, они не считаются водопокрытыми.
В  Водном  кодексе  РФ  поверхностные  воды  и  земли, покрытые  ими  и
сопряженные с ними (дно и берега водного объекта), рассматриваются как единый
водный объект. Следовательно, берега водного объекта также должны относиться
к  землям  водного  фонда.  В  Земельном  кодексе  РФ  указаны  пределы  берега
поверхностного водного объекта, который входит в состав земель водного фонда,
- земли  водоохранных зон  водных  объектов. Поэтому можно  сделать  вывод, что
водоохранные  зоны  как  неразрывно  связанные  с  водным  объектом  находятся  в
составе земель водного фонда.
Земли  водоохранных  зон  рек  и  водоемов  в  соответствии  со  ст.  97  ЗК  РФ
относятся  также  к  землям  природоохранного  назначения. При  этом  на  землях
природоохранного 
назначения 
допускается 
ограниченная 
хозяйственная
деятельность при соблюдении установленного режима охраны этих земель.
Так как в соответствии с Положением о водоохранных зонах водных объектов
и их прибрежных защитных полосах в пределах водоохранных зон при их ширине
более 100 м  и  крутизне  склонов  прилегающих  территорий  менее 3 градусов
допускается  размещение  дачных  и  садово-огородных  участков, территория
водоохранных  зон  может  быть включена в  состав земель поселений или  земель
сельскохозяйственного назначения.
21

Таким  образом, в  пределах  водоохранных  зон  и  зон  охраны  источников
питьевого  водоснабжения  правовой  режим  земель  водного  фонда  и  земель
природоохранного  назначения, а  в  некоторых  случаях  и  иных  категорий  земель
пересекается.
Земли  водного  фонда  могут  использоваться  для  строительства  и
эксплуатации  сооружений, обеспечивающих  удовлетворение  потребностей
населения  в  питьевой  воде, бытовых, оздоровительных  и  других  потребностей
населения, а 
также 
для 
водохозяйственных, сельскохозяйственных,
природоохранных, промышленных, рыбохозяйственных, энергетических,
транспортных и иных государственных или муниципальных нужд при соблюдении
установленных требований.
Использование  водных  объектов  может  осуществляться  с  изъятием (забор
воды) либо  без  изъятия (сброс, использование  в  качестве  водных  путей  и  др.)
водных  ресурсов. Водные  объекты  или  их  части  могут  предоставляться  в
пользование  для  удовлетворения  одной  или  нескольких  целей, одному  или
нескольким водопользователям.
Согласно  ст. 3 ВК  РФ  использование  водных  объектов  для  питьевого  и
хозяйственно-бытового водоснабжения является приоритетным. Это означает, что
при  отсутствии  подземных  водных  объектов, которые  могут  быть  использованы
для  питьевого  и  хозяйственно-бытового  водоснабжения, поверхностные  водные
объекты  должны  использоваться  в  первую  очередь  для  удовлетворения  нужд
населения в питьевой воде и хозяйственно-бытовых нужд.
Порядок  использования  и  охраны  земель  водного  фонда  определяется
Земельным  кодексом  и  водным  законодательством. Вместе  с  тем  к  земельным
отношениям нормы водного законодательства применяются, если эти отношения
не урегулированы земельным законодательством (ст. 3 ЗК РФ).
Разграничение полномочий между  Российской Федерацией и ее субъектами
в  области  земельных  и  водных  отношений  определяется  земельным  и  водным
законодательством, а при необходимости - заключенными в соответствии с ними
договорами. В  России  установлена  государственная  собственность  на  водные
объекты, которая может быть федеральной или субъекта Федерации.
Муниципальная  и  частная  собственность  допускается  только  на
обособленные  водные  объекты. Изменение  русла  реки  или  иное  изменение
местоположения  водного  объекта  не  влечет  изменения  формы  и  вида
собственности  на  водный  объект. В  муниципальной  собственности - городских  и
сельских  поселений, других  муниципальных  образований - находятся  воды,
предназначенные  для  местных, муниципальных  нужд; ими  управляют  органы
местного самоуправления.
В  статье 12 ВК  РФ  установлено, что  собственники, владельцы  и
пользователи  земельных  участков, примыкающих  к  поверхностным  водным
объектам, могут использовать водные объекты только для своих нужд в той мере,
в  какой  это  не  нарушает  права  и  законные  интересы  других  лиц. Каждый  может
пользоваться  водными  объектами  общего  пользования  и  иными  водными
объектами, если  иное  не  предусмотрено  законодательством (публичный  водный
сервитут). Права  лиц, которым  водные  объекты  предоставлены  в  долгосрочное
или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в силу договора либо на
основании  судебного  решения  в  пользу  иных  заинтересованных  лиц (частный
водный сервитут). Водные сервитуты могут устанавливаться в целях забора воды,
водопоя и прогона скота, использования водных путей для паромов, лодок, других
маломерных плавательных средств.
22

Приоритетным  является  использование  водных  объектов  для  питьевого  и
хозяйственно-бытового  водоснабжения. Пригодность  для  него  поверхностных  и
подземных вод определяется органами санитарно-эпидемиологического надзора.
Водопользователи, использующие  водные  объекты  для  промышленности,
энергетики, сельского  и  лесного  хозяйства, обязаны  принимать  меры  по
сокращению  изъятия  и  потерь  воды, предотвращению  загрязнения  земель,
засорения 
и 
истощения 
водных 
объектов, обеспечивать 
сохранение
температурного режима.
Гидроэнергетика  осуществляет  водопользование  с  учетом интересов  других
земле- и  водопользователей. При  этом  режим  наполнения  и  сработки
водохранилищ  соблюдает  приоритет  питьевого  и  хозяйственно-бытового
водоснабжения, потребности рыбного хозяйства на участках рек и водохранилищ,
имеющих  важное  значение  для  сохранения  и  воспроизводства  рыбных  запасов.
Использование  водных  объектов  и  земель  водного  фонда  для  добычи  торфа,
извлечения  затонувшей  древесины, прокладки  кабеля  и  трубопроводов,
проведения  дноуглубительных, взрывных  работ, строительства  и  эксплуатации
подводных  и  надводных  сооружений  осуществляется  на  основании  лицензии  на
водопользование.
Массовый отдых, туризм, спорт, любительское рыболовство допускаются на
землях  и  в  местах, устанавливаемых  органами  местного  самоуправления  по
согласованию  со  специально  уполномоченными  государственными  органами.
Здесь  проявляется  конкуренция  регулирования  земель  водного  фонда  и  земель
рекреационного назначения.
Забор воды для обеспечения пожарной безопасности допускается из любых
водных  объектов, с  использованием  любых  земельных  участков  и  производится
без  особого  на  то  разрешения, бесплатно  и  в  количестве, необходимом  для
ликвидации  пожара. Запрещается использовать  для  иных  целей  воду  из  водных
объектов, специально предназначенных для обеспечения пожарной безопасности.
Земли запаса как самостоятельная категория земель включает в себя земли,
находящиеся  в  государственной  или  муниципальной  собственности  и  не
предоставленные  гражданам  или  юридическим  лицам, за  исключением  земель
фонда  перераспределения  земель. Такие  земли  не  имеют  постоянной
определенной  цели  использования  и  служат  резервом  пополнения  земель  иных
категорий.
Вместе  с  тем  земли  запаса  могут  использоваться  для  краткосрочных
проектов - могут  проводиться  землеустроительные  мероприятия: разработка
прогнозов, республиканских  и  региональных  программ, схем  использования  и
охраны  земельных  ресурсов  и  схем  землеустройства; составление  проектов
образований  новых  землевладений, отвод  земельных  участков  в  натуре;
проведение 
топографо-геодезических, картографических, почвенных,
агрохимических, геоботанических  и  других  обследовательских  и  изыскательских
работ  и  др. Также  из  земель  запаса  могут  формироваться  специальные  фонды
земель.
За  счет  земель  запаса  может  создаваться  целевой  земельный  фонд  для
предоставления  земель  казачьим  обществам, включенным  в  Государственный
реестр казачьих обществ в России. По Указу Президента РФ от 16 апреля 1996 г.
N 564 "Об экономических и иных льготах, предоставляемых казачьим обществам
и их членам, взявшим на себя обязательства по несению государственной и иной
службы" и  Постановлению  Правительства  РФ  от 8 июня 1996 г. N 667 "Об
утверждении  Положения  о  порядке  формирования  целевого  земельного  фонда
для 
предоставления 
земель 
казачьим 
обществам, включенным 
в
Государственный  реестр  казачьих  обществ  в  Российской  Федерации, и  режиме
23

его  использования" этот  фонд  создается  органами  исполнительной  власти
субъектов  Российской  Федерации  и  органами  местного  самоуправления  по
предоставлению органов земельного кадастра и на основе предложений казачьих
обществ.
За счет земель запаса создается земельный фонд для расселения беженцев
и вынужденных переселенцев. Согласно Постановлению Правительства РФ от 14
марта 1995 г. N 249 "Об  утверждении  Положения  о  порядке  формирования
целевого  земельного  фонда  для  расселения  беженцев  и  вынужденных
переселенцев  и  режиме  его  использования" этот  фонд  создается  органами
исполнительной  власти  субъектов  Российской  Федерации  для  жилищного
строительства (как  правило, вблизи  городов, поселков  и  сельских  поселений),
организации личного подсобного хозяйства, крестьянских (фермерских) хозяйств и
сельскохозяйственных кооперативов.
Использование  земель  запаса  допускается  после  перевода  их  в  другую
категорию. Перевод  земель  из  одной  категории  в  другую  осуществляется  в
соответствии с порядком, установленным Земельным кодексом РФ.
§ 2. Порядок оформления и переоформления прав
на земельные участки
Земельный  участок  как  объект  земельных  отношений - часть  поверхности
земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в
установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым.
Делимым  является  земельный  участок, который  может  быть  разделен  на  части,
каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок,
разрешенное  использование  которого  может  осуществляться  без  перевода  его в
состав земель иной категории.
В  соответствии  со  ст. 15 ЗК РФ граждане и  юридические  лица  имеют  право
на  равный  доступ  к  приобретению  земельных  участков  в  собственность.
Земельные  участки, находящиеся  в  государственной  или  муниципальной
собственности, могут  быть  предоставлены  в  собственность  граждан  и
юридических  лиц, за  исключением  земельных  участков, которые  не  могут
находиться в частной собственности.
Из  оборота  изъяты  земельные  участки, занятые  находящимися  в
федеральной собственности следующими объектами:
1) государственными природными заповедниками и национальными парками;
2) зданиями, строениями  и  сооружениями, в  которых  размещены  для
постоянной 
деятельности 
Вооруженные 
Силы 
Российской 
Федерации,
пограничные войска, другие войска, воинские формирования и органы;
3) зданиями, строениями  и  сооружениями, в  которых  размещены  военные
суды;
4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
6) объектами  использования  атомной  энергии, пунктами  хранения  ядерных
материалов и радиоактивных веществ;
7) объектами, в  соответствии  с  видами  деятельности  которых  созданы
закрытые административно-территориальные образования;
8) объектами  учреждений  и  органов  Федеральной  службы  исполнения
наказаний;
9) воинскими и гражданскими захоронениями;
24

10) инженерно-техническими 
сооружениями, линиями 
связи 
и
коммуникациями, возведенными  в  интересах  защиты  и  охраны  Государственной
границы Российской Федерации.
Ограничиваются  в  обороте  находящиеся  в  государственной  или
муниципальной собственности следующие земельные участки:
1) в пределах особо охраняемых природных территорий;
2) в  пределах  лесного  фонда, за  исключением  случаев, установленных
федеральными законами;
3) занятые  находящимися  в  государственной  или  муниципальной
собственности водными объектами в составе водного фонда;
4) занятые  особо  ценными  объектами  культурного  наследия  народов
Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия,
историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
5) предоставленные  для  обеспечения  обороны  и  безопасности, оборонной
промышленности, таможенных нужд;
6) участки  в  границах  закрытых  административно-территориальных
образований;
7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских,
речных  портов, вокзалов, аэродромов  и аэропортов, сооружений  навигационного
обеспечения  воздушного  движения  и  судоходства, терминалов  и  терминальных
комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
8) предоставленные для нужд связи;
9) занятые объектами космической инфраструктуры;
10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
11) предоставленные  для  производства  ядовитых  веществ, наркотических
средств;
12) загрязненные  опасными  отходами, радиоактивными  веществами,
подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
Земельный участок в гражданско-правовых отношениях выступает в качестве
недвижимого  объекта  вещных  прав. Земельный  участок  может  находиться  на
праве  собственности, безвозмездного  срочного  пользования, постоянного
(бессрочного) пользования, пожизненно наследуемого владения, на праве аренды
и  ином  праве (хозяйственное  управление, в  залоге). Любое  из  перечисленных
прав  подлежит  государственной  регистрации, осуществляемой  уполномоченным
государственным  органом, в  соответствии  с  Федеральным  законом  от 21 июля
1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним".
Государственная  регистрация  прав  на  земельные  участки  и  сделок  с  ними
представляет  собой  юридический  акт  признания  и  подтверждения  государством
возникновения, ограничения (обременения), перехода  или  прекращения  прав  на
земельные  участки  в  соответствии  с  законодательством. Именно  с  момента
государственной  регистрации  прав на  земельный  участок  можно считать  данные
права  возникшими. В  соответствии  с  п. 2 ст. 8 ГК  РФ  права  на  имущество,
подлежащее  государственной  регистрации, возникают  с  момента  регистрации
соответствующих  прав  на  него, если  иное  не  установлено  законом. Поскольку  в
Земельном  кодексе  РФ  прямо  указывается, что  права  на  земельные  участки
подлежат государственной регистрации, то и положение Гражданского кодекса РФ
имеет прямое действие. Данное положение имеет важное значение в связи с тем,
что  без  государственной  регистрации  права  на  земельный  участок  даже  при
наличии  акта  государственного  или  муниципального  органа, договора  или
судебного решения, предоставляющего (устанавливающего, признающего) право
на участок, отсутствуют юридические основания для осуществления субъектом, у
25

которого  должно  возникнуть  соответствующее  право, вытекающих  из  него
правомочий.
Единственным  исключением  будет  являться  случай, когда  закон  прямо
указывает  на  возможность  отсутствия  государственной  регистрации  права  на
земельный  участок. Так, в  соответствии  со  ст. 26 ЗК  РФ  не  подлежат
государственной регистрации договоры аренды (субаренды) земельных участков,
заключенные на срок менее чем один год.
В большинстве своем государственная  регистрация является единственным
доказательством существования зарегистрированного права. Федеральный закон
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
прямо  указывает  на  это  в  ст. 2, и  никакие  иные  юридические  акты, в  том  числе
решения  органов  власти, судов, не  могут  рассматриваться  в  качестве  таковых.
Такие  решения  являются  основанием  для  регистрации  права  в  установленном
законом порядке.
Следует обратить внимание, что вышеуказанное правило применимо только
к правам, которые возникли после введения в действие Федерального закона "О
государственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним".
Согласно 
действующему 
законодательству 
признаются 
юридически
действительными  все  права  на  недвижимое  имущество, которые  возникли  до
вступления в силу указанного Закона, а также государственная регистрация прав,
которая  осуществлялась  в  субъектах  Российской  Федерации  и  муниципальных
образованиях  до  этого  момента. Этот  Закон  вступил  в  силу 31 января 1998 г., и
именно  с  этого  момента  можно  говорить  об  обязательной  государственной
регистрации прав на земельные участки.
Права  на  земельные  участки, возникшие  до 31 января 1998 г., подлежат
государственной  регистрации  при  государственной  регистрации  их  перехода,
ограничения (обременения) или совершения иной сделки с земельным участком,
а в остальных случаях - лишь по желанию правообладателей.
Права на участки, приобретенные до 31 января 1998 г., могут подтверждать
следующие документы:
свидетельство о праве на земельные доли, выданные до 31 января 1998 г., а
при  их  отсутствии - выписки  из  решений  органов  местного  самоуправления  о
приватизации  сельскохозяйственных  угодий, удостоверяющие  права  на
земельную  долю (ст. 18 Федерального  закона  от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения");
государственные  акты, выданные  в  соответствии  с  Постановлением  Совета
Министров  РСФСР  от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об  утверждении  форм
государственного  акта  на  право  собственности  на  землю, пожизненного
наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей";
свидетельство  о  праве  собственности  на  землю  в  соответствии  с
Постановлением  Правительства  РФ  от 19 марта 1992 г. N 177 "Об  утверждении
формы Свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель
сельскохозяйственного  назначения  и  договора  временного  пользования  землей
сельскохозяйственного  назначения" (выдавались  до 29 октября 1993 г.). Бланки
свидетельства  о  праве  собственности  на  землю  могли  временно (до  момента
выдачи  государственного  акта) использоваться  для  оформления  права
пожизненного  наследуемого  владения  и  бессрочного (постоянного) пользования
землей. Если решение о предоставлении участка принято после 29 октября 1993
г. (после вступления в силу Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О
регулировании  земельных  отношений  и  развитии  аграрной  реформы  в  России"),
оно  должно  быть  зарегистрировано  в  районном (городском) комитете  по
земельным ресурсам и землеустройству. Данным Указом была утверждена новая
26

форма  свидетельства  на  право  собственности  на  землю  и  одновременно
разрешено использовать имеющиеся документы, удостоверяющие иные права на
землю, но  с  обязательной  их  регистрацией  в  районном (городском) комитете  по
земельным ресурсам и землеустройству. Свидетельство на право  собственности
на землю должно быть зарегистрировано в поземельной книге;
договоры об отчуждении участков, решения судов, свидетельства о праве на
наследство, решения (постановления, распоряжения) уполномоченных  Советов
народных  депутатов  о  предоставлении  земельных  участков, оформленные  в
соответствии с законодательством, действовавшим в месте нахождения участка в
момент  его  приобретения (как  правило, зарегистрированные  в  местном
земельном комитете).
Так, до 31 января 1998 г. обязательному  нотариальному  удостоверению, а
также  регистрации  в  комитете  по  земельным  ресурсам  и  землеустройству
подлежал договор купли-продажи (купчая) земельного участка.
Вместе с тем, хотя право, удостоверенное вышеуказанными документами, на
земельный  участок  признается  государством, при  совершении  любой  сделки  с
таким  имуществом  правообладатель  обязан  зарегистрировать  свое  право  в
установленном законом порядке. В качестве гарантии зарегистрированного права
закон  закрепил  правило, что  оно  может  быть  оспорено  только  в  судебном
порядке. Это  означает, что  при  наличии  у  юридического  или  физического  лица
документов, свидетельствующих  о  произведенной  регистрации  его  права  на
земельный  участок, данное  право  может  быть  прекращено  или  признано
недействительным  лишь  на  основании  судебного  решения, а  не  в
административном порядке.
Государственная  регистрация  возникновения  или  перехода  прав  на
земельный  участок  удостоверяется  свидетельством  о  государственной
регистрации прав, соответствующим установленной законом форме. Вместе с тем
правоустанавливающие  документы, выданные  до начала выдачи  свидетельств в
соответствии  с  Федеральным  законом "О  государственной  регистрации  прав  на
недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним" (например, свидетельства  о  праве
собственности на земельные участки, государственные акты на право постоянного
(бессрочного) пользования  и  пожизненного  наследуемого  владения  земельными
участками), сохраняют свою юридическую силу.
Форма  свидетельств  и  специальной  надписи  устанавливается  Правилами
ведения Единого государственного реестра прав.
Формы  свидетельства  о  государственной  регистрации, введенные
отдельными  субъектами  Российской  Федерации  и  администрациями  городов  до
установления 
единой 
формы 
свидетельства, признаются 
юридически
действительными.
Право  на  земельный  участок, приобретенное  участником  земельных
правоотношений, удостоверяется правоустанавливающими документами.
К таким документам могут относиться:
гражданско-правовой  договор (договор  купли-продажи, мены, дарения,
ренты, пожизненного  содержания  с  иждивением, аренды, договор  об  ипотеке  и
др.);
справка потребительского кооператива о выплаченном пае;
свидетельство о праве на наследство;
иное.
Документами, удостоверяющими  права  на  земельные  участки, согласно
Федеральному  закону "О  государственной  регистрации  прав  на  недвижимое
имущество  и  сделок  с  ним" являются  документы, подтверждающие  регистрацию
прав (как уже говорилось - свидетельство о государственной регистрации).
27

В  соответствии  со  ст. 12 этого  Закона  права  на  недвижимое  имущество  и
сделки с  ним  подлежат  государственной  регистрации в  Едином  государственном
реестре прав (ЕГРП), который составляет основные документы, удостоверяющие
права  на  земельные  участки. При  этом  неотъемлемой  частью  ЕГРП  являются
дела, включающие  в  себя  правоустанавливающие  документы  на  недвижимое
имущество, и  книги  учета  документов. Дело  правоустанавливающих  документов
открывается  на  каждый  объект  недвижимого  имущества (в  том  числе  и  на
земельные  участки). В  дело  помещаются  все  документы, поступающие  для
регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные
о  принятых  на  регистрацию  документах  об  объекте  недвижимого  имущества,
правообладателях, регистрируемом 
праве 
и 
заявителях; выданных
свидетельствах  о  государственной  регистрации  прав; выписках  и  справках  из
ЕГРП, об иных документах.
Проведенная  государственная  регистрация  договоров  и  иных  сделок
удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи
на документе, выражающем содержание сделки.
Порядок  государственной  регистрации  прав  на  земельный  участок
регулируется  Федеральным  законом "О  государственной  регистрации  прав  на
недвижимое имущество и сделок с ним", а также принятыми в соответствии с ним
подзаконными актами. Это следующие документы:
Приказ  Минюста  России  от 8 декабря 2004 г. N 192 "Об  утверждении
Инструкции  о  порядке  присвоения  при  проведении  государственной  регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества
условных  номеров, которым  в  установленном  законодательством  Российской
Федерации порядке не присвоен кадастровый номер" (зарег. в Минюсте России 17
декабря 2004 г. N 6193);
Приказ Минюста России от 24 декабря 2001 г. N 343 "Об утверждении Правил
ведения  книг  учета  документов  и  дел  правоустанавливающих  документов  при
государственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним"
(зарег. в Минюсте России 11 января 2002 г. N 3152);
Постановление  Правительства  РФ  от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об
утверждении  Правил  ведения  Единого  государственного  реестра  прав  на
недвижимое имущество и сделок с ним";
Приказ  Госстроя  РФ  от 31 мая 2001 г. N 120 "Об  утверждении  Правил
ведения  Единого  государственного  реестра  объектов  градостроительной
деятельности".
Государственную 
регистрацию 
осуществляет 
федеральный 
орган
исполнительной 
власти, уполномоченный 
в 
области 
государственной
регистрации, и  его  территориальные  органы, действующие  в  соответствующих
регистрационных  округах. В  настоящее  время  таким  органом  является
Федеральная регистрационная служба и ее территориальные подразделения.
Государственная  регистрация  осуществляется  на  платной  основе. Размер
сбора  устанавливается  Налоговым  кодексом  РФ (гл. 25.3 "Государственная
пошлина").
Регистрация  права  осуществляется  на  основании  заявления, поданного
заинтересованным  лицом  или  его  представителем. К  заявлению  должны  быть
приложены следующие документы:
1) документы, подтверждающие  правоспособность  правообладателя. К  ним
относятся  документ, удостоверяющий  личность  физического  лица (паспорт  или
иной  документ, его  заменяющий); учредительные  и  регистрационные  документы
для  юридического  лица (устав, учредительный  договор, свидетельство  о
28

государственной  регистрации  юридического  лица  и  свидетельство  о  его
постановке на налоговый учет);
2) документы, подтверждающие 
право 
действовать 
от 
имени
правообладателя. В случае  если от  имени  правообладателя  за  государственной
регистрацией 
обращается 
другое 
лицо, необходимо 
представить
соответствующим 
образом 
оформленную 
доверенность (как 
правило,
нотариально  удостоверенную). В  случае, когда  правообладателем  является
юридическое  лицо, необходимо  представить  подтверждение  того, что  от  имени
организации  действует  ее  руководитель, а  также  в  случае  необходимости
подтвердить  согласование  крупной  сделки  или  сделки  с  заинтересованностью
(представляются  решение (протокол) об  избрании  руководителя, выписка  из
протокола об одобрении сделки);
3) документы, содержащие  описание  земельного  участка: кадастровый  план
земельного  участка, план  участка  недр  и (или) план  объекта  недвижимости  с
указанием кадастрового номера;
4) документы, являющиеся  основаниями  для  возникновения (перехода,
прекращения) прав на земельный участок. Перечень таких документов установлен
ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним". К ним относятся:
акты, изданные  органами  государственной  власти  или  органами  местного
самоуправления  в  рамках  их  компетенции  и  в  порядке, который  установлен
законодательством, действовавшим  в  месте  издания  таких  актов  на  момент  их
издания;
договоры  и  другие  сделки  в  отношении  недвижимого  имущества,
совершенные  в  соответствии  с  законодательством, действовавшим  в  месте
расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о  приватизации  жилых  помещений, совершенные  в
соответствии  с  законодательством, действовавшим  в  месте  осуществления
приватизации на момент ее совершения;
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные акты;
акты (свидетельства) о  правах  на  недвижимое  имущество, выданные
уполномоченными  органами  государственной  власти  в  порядке, установленном
законодательством, действовавшим  в  месте  издания  таких  актов  на  момент  их
издания;
иные  акты  передачи  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним
заявителю  от  прежнего  правообладателя  в  соответствии  с  законодательством,
действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
иные  документы, которые  в  соответствии  с  законодательством  Российской
Федерации  подтверждают  наличие, возникновение, прекращение, переход,
ограничение (обременение) прав.
Государственная  регистрация  проводится  в  течение  одного  месяца  с
момента подачи всех документов.
Правообладателю  выдается  документ, удостоверяющий  проведенную
государственную  регистрацию. Таким  документом  является  свидетельство  о
государственной  регистрации. В  случае  регистрации  сделки  с  земельным
участком (например, в  случае  регистрации  договора  аренды) государственная
регистрация  удостоверяется  проставлением  специальной  удостоверяющей
надписи (обычно  в  виде  специального  штампа) на  документе, выражающем
содержание сделки (например, на договоре аренды земли).
Вместе  с  тем  законом  предусмотрены  случаи, когда  государственная
регистрация  может  проводиться  в  срок, превышающий  один  месяц. Так, в
29

определенных случаях возможно приостановление регистрации сроком не более
1 месяца (кроме  основного  месячного  срока  регистрации). Регистрация  может
быть приостановлена в случае возникновения у регистратора сомнений в наличии
оснований  для  государственной  регистрации  прав, а  также  в  подлинности
представленных  документов  или  достоверности  указанных  в  них  сведений. При
этом  регистратор  обязан  принять  все  необходимые  меры  для  разрешения
сложившейся  ситуации - уведомить  заявителя, направить  соответствующие
запросы о подтверждении подлинности документов и т.д.
Также  государственная  регистрация  может  быть  приостановлена  по
письменной просьбе заявителя на срок, не превышающий 3 месяцев.
Согласно Закону регистратор может отказать в государственной регистрации
в случае, если:
право  на  объект  недвижимого  имущества, о  государственной  регистрации
которого  просит  заявитель, не  является  правом, подлежащим  государственной
регистрации  прав  в  соответствии  с  Федеральным  законом "О  государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
с 
заявлением 
о 
государственной 
регистрации 
прав 
обратилось
ненадлежащее лицо;
документы, представленные  на  государственную  регистрацию  прав, по
форме  или  содержанию  не  соответствуют  требованиям  действующего
законодательства;
акт  государственного  органа  или  акт  органа  местного  самоуправления  о
предоставлении  прав  на  недвижимое  имущество  признан  недействительным  с
момента  его  издания  в  соответствии  с  законодательством, действовавшим  в
месте его издания на момент издания;
лицо, выдавшее  правоустанавливающий  документ, не  уполномочено
распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
лицо, которое  имеет  права, ограниченные  определенными  условиями,
составило документ без указания этих условий;
правоустанавливающий  документ  об  объекте  недвижимого  имущества
свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого
имущества;
правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы
на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого
имущества, наличие  которых  необходимо  для  государственной  регистрации
возникших  после  введения  в  действие  Федерального  закона "О  государственной
регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним" перехода  данного
права, его  ограничения (обременения) или  совершенной  после  введения  в
действие  Федерального  закона "О  государственной  регистрации  прав  на
недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним" сделки  с  объектом  недвижимого
имущества;
не  представлены  документы, необходимые  в  соответствии  с  Федеральным
законом "О  государственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и
сделок с ним" для государственной регистрации прав;
имеются 
противоречия 
между 
заявленными 
правами 
и 
уже
зарегистрированными правами.
В случае отказа в государственной регистрации заявитель вправе устранить
причины, послужившие  основанием  для  отказа, и  повторно  обратиться  за
государственной  регистрацией, вновь  оплатив  государственную  пошлину. Также
заявитель вправе обжаловать отказ в суде (арбитражном суде).
Земельным  кодексом  РФ (ст. 25) определено, что  права  на  земельные
участки 
возникают 
по 
основаниям, предусмотренным 
гражданским
30

законодательством, федеральными  законами, и  подлежат  государственной
регистрации  в  соответствии  с  Федеральным  законом "О  государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В  соответствии  с  п. 1 ст. 131, ст. 216 ГК  РФ, ст. 25 ЗК  РФ  государственной
регистрации подлежат следующие вещные права на земельные участки:
право собственности;
право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
частный сервитут.
Согласно  п. 1 ст. 164 ГК  РФ  сделки  с  землей  подлежат  государственной
регистрации  в  случаях, установленных  ГК  РФ. Отсюда  вытекает, что
государственной  регистрации  подлежат  и  считаются  заключенными  с  момента
регистрации следующие сделки с земельными участками:
договоры  дарения (в  том  числе  пожертвования) земельных  участков  и
земельных долей как долей в праве общей собственности на участки;
отказ одаряемого принять в дар участок или земельную долю;
договоры  ренты, пожизненного  содержания  с  иждивением  с  передачей
участка или земельной доли под выплату ренты;
договоры  аренды  земельных  участков  и  участков  лесного  фонда,
заключенные на срок не менее 1 года;
договоры субаренды земельных участков на срок не менее 1 года;
договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда;
договоры о залоге (ипотеке) земельного участка или земельной доли;
договоры о залоге права аренды участка;
уступка  требования  и  перевод  долга  по  подлежащему  государственной
регистрации  договору  аренды, в  том  числе  передача  прав  и  обязанностей  по
договору аренды участка;
соглашение об изменении зарегистрированного договора аренды.
Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора.
На  основании  договора  аренды, заключенного  надлежащим  образом, в
соответствии  с  гражданским  законодательством  у  арендатора  возникает  право
аренды - право  пользоваться  и  владеть  земельным  участком  на  определенных
договором  условиях. Если  договор  не  подлежит  государственной  регистрации,
право  аренды  недвижимости  возникает  с  момента  подписания  сторонами
договора, например  договора  аренды  на  срок  менее 1 года; а  если  договор
подлежит  регистрации, то  с  момента  государственной  регистрации  договора
аренды. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК РФ,
отдельная "регистрация права аренды" также не осуществляется.
Ограничения (обременения) прав  на  недвижимость  подлежат  регистрации  в
случаях, предусмотренных  законом. В  соответствии  с  гражданским  и  земельным
законодательством 
государственной 
регистрации 
подлежат 
следующие
ограничения (обременения) прав на земельные участки:
ипотека на основании договора и в силу закона;
доверительное  управление, кроме  договоров  аренды  земельных  долей, не
приведенных в соответствие с ГК РФ;
рента;
аресты, запрещения заключения сделок;
права требования в судебном порядке;
решения об изъятии земельного участка;
публичные сервитуты;
особые  условия  использования  земельных  участков  и  режим  хозяйственной
деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
31

особые  условия  охраны  окружающей  среды,  в  том  числе  животного  и
растительного  мира, памятников  природы, истории  и  культуры, археологических
объектов, сохранения  плодородного  слоя  почвы, естественной  среды  обитания,
путей миграции диких животных;
условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в
течение  установленных  сроков  по  согласованному  в  установленном  порядке
проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка
автомобильной  дороги) при  предоставлении  прав  на  земельный  участок,
находящийся в государственной или муниципальной собственности;
иные  ограничения  использования  земельных  участков  в  случаях,
установленных ЗК РФ и ГК РФ, иными федеральными законами.
Определенные  ст. 56 ЗК  РФ  ограничения  прав  на  землю  устанавливаются
актами  исполнительных  органов  государственной  власти, актами  органов
местного  самоуправления  или  решением  суда  бессрочно  или  на  определенный
срок. Такие ограничения могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены в
судебном порядке. Ограничения сохраняются при переходе права собственности
на земельный участок к другому лицу.
В  соответствии  с  п. 2 ст. 13 Федерального  закона "О  государственной
регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним" регистрация
ограничений (обременений) может  проводиться  при  условии  наличия
государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином
государственном  реестре  прав  по  инициативе  правообладателей  или
приобретающих указанные права лиц либо по заявлению обеих сторон в случае,
если  ограничение (обременение) устанавливается  по  соглашению  сторон, а
регистрация ограничений (обременений), установленных в публичных интересах,
осуществляется по инициативе установивших их органов государственной власти
и местного самоуправления.
Если  ограничение (обременение) регистрируется  не  по  заявлению
правообладателя, обязательно  его  уведомление  о  зарегистрированном
ограничении (обременении).
Гражданским 
и 
земельным 
законодательством 
установлены 
два
принципиально отличающихся друг от друга вида земельных сервитутов: частный
и публичный.
Частный  сервитут  устанавливается  в  соответствии  с  гражданским
законодательством  по  соглашению  сторон  или  по  решению  суда  в  случае
недостижения  соглашения. Частный  сервитут - это вещное  право  лица, в пользу
которого он установлен, - обладателя сервитута (сервитуария); одновременно это
ограничение (обременение) прав  собственника  земельного  участка. В
соответствии  с  п. 3 ст. 274 ГК  РФ  частный  сервитут  подлежит  регистрации  в
порядке, установленном для регистрации прав.
Публичный  сервитут  устанавливается  законом  или  иным  нормативным
правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта
РФ, нормативным  правовым  актом  органа  местного  самоуправления  в  случаях,
если  это  необходимо  для  обеспечения  интересов  государства, местного
самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Таким
образом, публичный  сервитут - это  не  вещное  право, поскольку  не  имеет
правообладателя - сервитуария. Публичный  сервитут - только  ограничение
(обременение) прав  собственника  земельного  участка, подлежащее  в  этом
качестве государственной регистрации.
В  безвозмездное  срочное  пользование  могут  предоставляться  земельные
участки (ст. 24 ЗК РФ) из земель:
32

находящихся  в  государственной  или  муниципальной  собственности, на  срок
не более 1 года - государственным и муниципальным учреждениям (в том числе
органам  государственной  власти  и  местного  самоуправления), федеральным
казенным предприятиям;
находящихся  в  собственности  граждан  или  юридических  лиц, иным
гражданам и юридическим лицам на основании договора;
организаций  транспорта, лесного  хозяйства, лесной  промышленности,
охотничьих  хозяйств, государственных  природных  заповедников  и  национальных
парков - гражданам в виде служебного надела.
Согласно  п. 2 ст. 26 ЗК  РФ  не  подлежат  государственной  регистрации
договоры 
безвозмездного 
срочного 
пользования 
земельным 
участком,
заключенные на срок менее чем 1 год. Однако Гражданским кодексом РФ вообще
не  установлена  необходимость  государственной  регистрации  договоров
безвозмездного  пользования  недвижимостью, такие  договоры  считаются
заключенными с момента подписания.
§ 3. Порядок предоставления земель
для строительства различных объектов
Земельный  кодекс  РФ  предусматривает  возможность  предоставления
земельных  участков, находящихся  в  государственной  или  муниципальной
собственности, для строительства, в том числе жилищного. Такое предоставление
осуществляется  с  предварительным  согласованием  места  размещения  объекта
или без такового.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без
предварительного  согласования  мест  размещения  объектов  осуществляется
исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).
Процедура  предоставления  земельного  участка  без  предварительного
согласования места размещения объекта обычно инициируется соответствующим
исполнительным  органом  государственной  власти  или  органом  местного
самоуправления. Вместе с тем Земельный кодекс РФ допускает возможность для
заинтересованного лица самостоятельно подать заявление о предоставлении ему
земельного участка.
Земельный  кодекс  РФ не устанавливает  исчерпывающий перечень  случаев,
когда  предварительное  согласование  предоставления  земельного  участка  не
производится, но  отмечает, что  такое  предоставление  осуществляется
исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).
Предварительно согласование места размещения объекта не проводится при
размещении  объекта  в  городском  или  сельском  поселении  в  соответствии  с
градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и
застройки (зонированием  территорий), а  также  в  случае  предоставления
земельного  участка  для  нужд  сельскохозяйственного  производства  или  лесного
хозяйства  либо  гражданину  для  индивидуального  жилищного  строительства,
ведения  личного  подсобного  хозяйства. Предоставляются  участки  для  нужд
сельского  и  лесного  хозяйства, земельные  участки  гражданину  для
индивидуального  жилищного  строительства  или  ведения  личного  подсобного
хозяйства, а также для размещения объекта в городском или сельском поселении
в 
соответствии 
с 
градостроительной 
документацией 
и 
правилами
землепользования и застройки.
Согласно  ст. 30.1 ЗК  РФ  для  жилищного  строительства  земельные  участки
предоставляются  в  собственность  либо  в  аренду, только  без  предварительного
согласования  мест  размещения  объектов  и  исключительно  на  аукционе.
33

Процедура  предоставления  земельного  участка  для  строительства  без
предварительного 
согласования 
места 
размещения 
объекта 
подробно
описывается в ст. 30 ЗК РФ и состоит из следующих основных этапов.
Первый  этап - проведение  работ  по  формированию  земельного  участка,
которое  включает  в  себя  подготовку  проекта  границ  земельного  участка  и
установление 
его 
границ 
на 
местности, определение 
разрешенного
использования 
земельного 
участка, определение 
технических 
условий
подключения  объектов  к  сетям  инженерно-технического  обеспечения  и  платы  за
подключение, принятие  решения  о  проведении  торгов  или  предоставлении
земельного участка без проведения торгов, публикацию сообщения о проведении
торгов.
Проект  границ  земельного  участка  изготавливается  на  любом  имеющемся
или  изготовленном  для  целей  землеустройства  планово-картографическом
материале  органами  местного  самоуправления  самостоятельно  или (по  его
поручению) любой 
землеустроительной 
организацией, частным
предпринимателем, имеющими  лицензии  на  право  выполнения  этих  работ.
Специальных разрешений в соответствии с п. 6 ст. 69 ЗК РФ на это не требуется.
Проектом  границ  земельного  участка  определяются  местоположение  и
ориентировочная площадь испрашиваемого земельного участка.
При  отсутствии  планово-картографического  материала  местоположение
формируемого  земельного  участка  может  быть  определено  по  дежурной
кадастровой  карте  территории (кадастрового  квартала) при  условии, если
масштаб  дежурной  кадастровой  карты  позволяет  однозначно  отобразить  на  ней
проектируемые  границы  формируемого  земельного  участка. В  этом  случае
информация  для  органов  местного  самоуправления  предоставляется  в
установленном порядке в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 2
декабря 2000 г. N 918 "Об  утверждении  Правил  предоставления  сведений
государственного  земельного  кадастра". Районные, городские  комитеты  по
земельным  ресурсам  и  землеустройству  предоставляют эту информацию  в виде
копии  формы  государственного  земельного  кадастра. При  отсутствии  дежурной
кадастровой  карты  территории (кадастрового  квартала) либо  невозможности
отобразить  проектируемые  границы  формируемого  земельного  участка  на
дежурной  кадастровой  карте  за  счет  средств  органов  местного  самоуправления
(при  формировании  земельных  участков, выставляемых  на  торги) или  за  счет
средств  заявителя (при  положительном  решении  о  предоставлении  земельного
участка) организациями или частными предпринимателями, имеющими лицензии,
проводятся кадастровые или топографические съемки территорий.
Утвержденный  соответствующим  органом  местного  самоуправления  проект
границ земельного участка является основанием для проведения (за счет средств
заявителя или органа местного самоуправления) межевых работ по установлению
на местности границы испрашиваемого земельного участка с установкой межевых
знаков, изготовлением  межевого  плана, составлением  акта  установления  и
согласования  границ  земельного  участка, межевого  дела  в  соответствии  с
Инструкцией по межеванию земель, утв. Комитетом РФ по земельным ресурсам и
землеустройству 8 апреля 1996 г. На  этом  формирование  земельного  участка
считается завершенным.
Градостроительный  кодекс  РФ  уточняет  порядок  определения  границ
земельного участка и установления их на местности.
Так, ГрК  РФ  вводит  новый  тип  документа - градостроительный  план
земельного  участка, который  входит  в  проект  межевания  территории (либо
разрабатывается  в  виде  отдельного  документа) и  является  основанием  для
определения  границ  участка  и  подготовки  необходимой  землеустроительной
34

документации, архитектурно-строительного 
проектирования 
и 
получения
разрешения на  строительство. В  составе градостроительного  плана  указывается
информация  о  разрешенном  использовании  земельного  участка, требованиях  к
назначению, параметрам  и  размещению  на  нем  объекта  капитального
строительства.
В виде отдельного документа градостроительные планы земельных участков
могут  подготавливаться  в  случаях, когда  одновременно  имеется  сочетание
следующих условий:
градостроительные  планы  запрашиваются  применительно  к  ранее
сформированным  земельным  участкам, расположенным  на  уже  застроенной
территории, при намерении осуществить реконструкцию существующих объектов
или построить новые объекты на таких участках;
применительно  к  территории  расположения  указанных  земельных  участков
установлены 
посредством 
правил 
землепользования 
и 
застройки
градостроительные регламенты.
Таким  образом, когда  мы  имеем  дело  с  не  разделенной  на  земельные
участки территорией, надлежит подготавливать проекты планировки с проектами
межевания  в  их  составе  или  только  проекты  межевания. В  таких  случаях
градостроительные  планы  земельных  участков  подготавливаются  только  в
составе документации по планировке территории.
Форма  градостроительного 
плана  земельного 
участка  утверждена
Постановлением  Правительства  РФ  от 29 декабря 2005 г. N 840 "О  форме
градостроительного плана земельного участка".
Решение  о  проведении  торгов  принимается  соответствующим  органом
государственной власти или органом местного самоуправления.
В  соответствии  с  п. 3 ст. 38 ЗК  РФ  собственником  определяется  форма
проведения  торгов (открытого  или  закрытого  по  форме  подачи  предложений
аукциона  либо  конкурса), начальная  цена  предмета  торгов  и  сумма  задатка. К
проведению  торгов  применяются  соответствующие  положения  Гражданского
кодекса РФ.
Так, в соответствии со ст. 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно
быть  сделано  организатором  не  менее  чем  за 30 дней  до  их  проведения.
Извещение  должно  содержать  сведения  о  времени, месте  и  форме  торгов, их
предмете  и  порядке  проведения, в  том  числе  об  оформлении  участия  в  торгах,
определении  лица, выигравшего  торги, а  также  сведения  о  начальной  цене. В
случае если предметом торгов является только право на заключение договора, в
извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого
срок.
Земельный  кодекс  РФ  не  устанавливает  ограничений  для  определения
начальной цены предмета торгов и суммы задатка. Вместе с тем в Постановлении
Правительства  РФ  от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об  организации  и  проведении
торгов  по  продаже  находящихся  в  государственной  или  муниципальной
собственности  земельных  участков  или  права  на  заключение  договоров  аренды
таких  земельных  участков" указывается, что  начальная  цена  предмета  торгов
определяется  на  основании  отчета  независимого  оценщика, а  размер  задатка
установлен  в  размере  не  менее 20% начальной  цены  земельного  участка  или
начального размера арендной платы.
В  случае, когда  с  заявлением  о  предоставлении в  собственность (в  аренду)
земельного  участка  для  жилищного  строительства  обращается  физическое  или
юридическое  лицо  по  собственной  инициативе, процедура  предоставления
участка является следующей.
35

Для продажи заявленного земельного участка в собственность глава местной
администрации (орган  государственной  власти) обязан  провести  аукцион. Для
передачи участка в аренду можно или провести аукцион, или просто опубликовать
сообщение о приеме заявлений на аренду этого участка. Если в течение месяца
такие  заявления  поступят, проводится  аукцион  по  продаже  права на  заключение
договора аренды. Если их не будет, то земельный участок передается заявителю
по договору аренды без аукциона.
На  следующем  этапе  процедуры  предоставления  земельного  участка
проводится его государственный кадастровый учет. В соответствии со ст. 6 ЗК РФ
объектом  земельных  правоотношений  может  быть  земельный  участок, границы
которого  удостоверены  и  описаны  в  установленном  порядке. Таким  образом,
предметом  сделки  может  быть  только  земельный  участок, прошедший
государственный кадастровый учет.
В  соответствии  с  Федеральным  законом  от 2 января 2002 г. N 28-ФЗ "О
государственном 
земельном 
кадастре" проведение 
государственного
кадастрового  учета  включает  в  себя  проверку  представленных  документов,
составление  описаний  земельных  участков  в  Едином  государственном  реестре
земель, присвоение  кадастровых  номеров  земельным  участкам, изготовление
кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел.
Постановка  на  государственный  кадастровый  учет  сформированного
земельного  участка  осуществляется  на  основании  материалов  межевания
(межевого  дела) по  заявлениям  уполномоченных  органом  по  управлению  и
распоряжению  земельными  участками  и  иной  недвижимости  муниципальных
образований, являющихся  правообладателями (распорядителями) земельных
участков. Районные, городские  комитеты  по  земельным  ресурсам  и
землеустройству  организуют 
изготовление 
кадастрового 
плана (карты)
земельного  участка. Ему  присваивается  кадастровый  номер. Кадастровый  план
земельного  участка  предоставляется  уполномоченному  органу  по  управлению  и
распоряжению  земельными  участками  в  виде  выписок  бесплатно  не  позднее
месячного срока. На этом этапе земельный участок в государственном земельном
кадастре считается учтенным, но незарегистрированным.
После  принятия  постановления (решения) исполнительных  органов
государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении
земельного  участка  заявители (правообладатели) обращаются  в  районные
(городские) земельные комитеты с заявлением о предоставлении им кадастрового
плана земельного участка для осуществления государственной регистрации своих
прав  или  регистрации  сделок  на  земельный  участок  в  соответствующих
подразделениях Федеральной регистрационной службы.
По  завершении  процедуры  государственной  регистрации  прав  или  сделок  с
земельным  участком  и  получения  земельными  комитетами  удостоверенных
сведений  от  органов, осуществляющих  эту  регистрацию, заполняются
соответствующие  формы  государственного  земельного  кадастра "Сведения  о
правах". С  этого  момента  земельный  участок  считается  зарегистрированным  и
включенным в Единый государственный реестр земель.
Третий этап включает в себя непосредственное проведение торгов. Как уже
отмечалось, проведение  торгов  регулируется  Гражданским  кодексом  РФ  и
Правилами организации и проведения торгов, а в отношении земельных участков
для  размещения  объектов  жилищного  строительства  или  их  комплексного
освоения в целях жилищного строительства - соответственно ст. ст. 38.1 и 38.2 ЗК
РФ.
Завершающим  этапом  процедуры  предоставления  является  подписание
протокола  о  результатах  торгов  или  подписание  договора  аренды  земельного
36

участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов.
После  подписания  протокола  нет  необходимости  дополнительно  заключать
соответствующий  договор, как  это  предусмотрено  подп. 2 п. 7 ст. 30 ЗК  РФ,
поскольку в соответствии со ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор
торгов  подписывают  в  день  проведения  торгов  протокол  о  результатах  торгов,
который имеет силу договора.
Согласно  ст. 131 ГК  РФ  переход  права  собственности  на  объекты
недвижимого  имущества (в  том  числе  земельные  участки) подлежит
государственной  регистрации. Если  же  по  результатам  торгов  подписан  договор
аренды земельного участка, то в соответствии со ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ такой
договор  подлежит  государственной  регистрации  только  в  случае, если  срок  его
действия составляет более 1 года.
Предоставление  земельных  участков  с  предварительным  согласованием
мест  размещения  объектов. Для  проведения  выбора  земельного  участка
гражданин  или  юридическое  лицо, заинтересованные  в  предоставлении
земельного  участка  для  строительства, обращаются  в  соответствующий
исполнительный 
орган 
государственной 
власти 
или 
орган 
местного
самоуправления  с  заявлением  о  выборе  земельного участка  и  предварительном
согласовании  места  размещения  объекта. В  заявлении  указываются  назначение
объекта, предполагаемое  место  его  размещения, обоснование  примерного
размера  земельного  участка, испрашиваемое  право  на  земельный  участок. К
заявлению  могут  прилагаться  технико-экономическое  обоснование  проекта
строительства или необходимые расчеты.
В  нормативных  правовых  актах  субъектов  Российской  Федерации, как
правило, конкретизируется  перечень  документов, которые  прилагаются  к
заявлению.
Особое  значение  на  стадии  предпроектной  подготовки  намечаемой
деятельности  имеет  проведение  оценки  воздействия  на  окружающую  среду  для
экологического  обоснования  хозяйственной  деятельности  на  стадиях  разработки
предпроектной документации и технико-экономического обоснования.
Оценка  воздействия  на  окружающую  среду  представляет  собой  вид
деятельности  по  выявлению, анализу  и  учету  прямых, косвенных  и  иных
последствий  воздействия  на  окружающую  среду  планируемой  хозяйственной  и
иной деятельности в целях принятия решения о возможности или невозможности
ее осуществления.
Оценка  воздействия  на  окружающую  среду  проводится  для  намечаемой
хозяйственной  и  иной  деятельности, обосновывающая  документация  которой
подлежит экологической экспертизе в соответствии с Федеральным законом от 23
ноября 1995 г. N 174-ФЗ "Об экологической экспертизе".
Порядок проведения оценки воздействия на окружающую среду установлен в
Положении  об  оценке  воздействия  намечаемой  хозяйственной  и  иной
деятельности  на  окружающую  среду  в  Российской  Федерации, утв. Приказом
Госкомэкологии России от 16 мая 2000 г. N 372.
При  согласовании  места  размещения  объекта  задействован  целый  ряд
уполномоченных исполнительных органов государственной власти. Их количество
зависит  от  объекта, который  предполагается  построить, а  также  от  места  его
размещения (на суше, вблизи водного объекта и т.д.).
Согласно  Федеральному  закону "Об  охране  окружающей  среды" при
размещении зданий, строений, сооружений и иных объектов должны соблюдаться
требования  в  области  охраны  окружающей  среды, восстановления  природной
среды, рационального  использования  и  воспроизводства  природных  ресурсов,
обеспечения  экологической  безопасности  с  учетом  ближайших  и  отдаленных
37

экологических, экономических, демографических 
и 
иных 
последствий
эксплуатации  указанных  объектов  и  соблюдением  приоритета  сохранения
благоприятной окружающей среды, биологического разнообразия, рационального
использования и воспроизводства природных ресурсов.
Выбор  мест  размещения  зданий, строений, сооружений  и  иных  объектов
осуществляется  с  соблюдением  требований  законодательства  при  наличии
положительного заключения государственной экологической экспертизы.
В случаях, если размещение зданий, строений, сооружений и иных объектов
затрагивает  законные  интересы  граждан, решение  принимается  с  учетом
результатов референдумов, проводимых на соответствующих территориях.
Согласно 
Федеральному 
закону "О 
санитарно-эпидемиологическом
благополучии населения" предоставление земельных участков под строительство
допускается  при  наличии  санитарно-эпидемиологических  заключений  о
соответствии таких объектов санитарным правилам.
Градостроительный  кодекс  РФ, в  свою  очередь, указывает, что  проектная
документация 
подлежит 
согласованию 
с 
соответствующими 
органами
архитектуры и градостроительства.
Законом  РФ  от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О  недрах" установлено, что
проектирование и строительство населенных пунктов, промышленных комплексов
и  других  хозяйственных  объектов  разрешаются  только  после  получения
заключения федерального органа управления государственным фондом недр или
его  территориального  органа  об  отсутствии  полезных  ископаемых  в  недрах  под
участком  предстоящей  застройки. Застройка  площадей  залегания  полезных
ископаемых, а  также  размещение  в  местах  их  залегания  подземных  сооружений
допускаются  с  разрешения  федерального  органа  управления  государственным
фондом  недр  или  его  территориальных  органов  и  органов  государственного
горного  надзора  только  при  условии  обеспечения  возможности  извлечения
полезных  ископаемых  или  доказанности  экономической  целесообразности
застройки.
Кроме того, согласно Федеральному закону от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ "О
пожарной безопасности" должностные лица органов управления и подразделений
Государственной 
противопожарной 
службы 
вправе 
рассматривать 
и
согласовывать  в  части  соблюдения  требований  пожарной  безопасности
градостроительную  и  проектно-сметную  документацию  на  строительство,
капитальный  ремонт, реконструкцию, расширение  и  техническое  переоснащение
предприятий, зданий, сооружений  и  других  объектов  при  обоснованных
отступлениях  от  действующих  требований  пожарной  безопасности  или  при
отсутствии указанных требований.
Также  в  нормативных  правовых  актах  субъектов  Российской  Федерации
может  быть  определен  перечень  организаций, проводящих  согласование
предпроектной  и  проектной  документации  в  особых  случаях  размещения
объектов.
При  предоставлении  испрашиваемого  земельного  участка  в  результате  его
изъятия, в  том  числе  путем  выкупа, для  государственных  или  муниципальных
нужд  одновременно  с  решением  о  предоставлении  земельного  участка
принимается  решение  о  соответствующей  форме  изъятия  такого  земельного
участка. Основания, условия  и  порядок  изъятия, в  том  числе  путем  выкупа,
земельных участков для государственных или муниципальных нужд определяются
Земельным и Гражданским кодексами РФ.
Земельный  кодекс  РФ  устанавливает  нормы  предоставления  земельных
участков (ст. 33). Так, установлено, что  предельные (максимальные  и
минимальные) размеры  земельных  участков, предоставляемых  гражданам  в
38

собственность  из  находящихся  в  государственной  или  муниципальной
собственности  земель  для  ведения  крестьянского (фермерского) хозяйства,
садоводства, огородничества, животноводства, дачного 
строительства,
устанавливаются  законами  субъектов  Российской  Федерации, для  ведения
личного  подсобного  хозяйства  и  индивидуального  жилищного  строительства -
нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Предельные  размеры бесплатно  предоставляемых  земельных  участков  для
указанных  целей  из  земель, находящихся  в  федеральной  собственности,
устанавливаются  федеральными  законами; из  земель, находящихся  в
собственности  субъектов  Российской  Федерации, - законами  субъектов
Российской Федерации; из земель, находящихся в собственности муниципальных
образований, - нормативными 
правовыми 
актами 
органов 
местного
самоуправления.
Предельные  размеры  земельных  участков  для  целей, не  указанных  выше,
могут  быть  установлены  не  только  для  случаев  предоставления  земельных
участков в собственность и не только при предоставлении земельных участков из
земель, находящихся  в  государственной  или  муниципальной  собственности.
Здесь предельные размеры устанавливаются в соответствии с утвержденными в
установленном  порядке  нормами  отвода  земель  для  конкретных  видов
деятельности  или  в  соответствии  с  правилами  землепользования  и  застройки,
землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
До  вступления в  силу  Земельного  кодекса  РФ в  ряде  субъектов  Российской
Федерации были приняты нормы предоставления земельных участков гражданам
при перерегистрации ранее возникших прав владения и пользования земельными
участками.
Юридическую  оценку  таких  правовых  норм  дал  Конституционный  Суд  РФ  в
Постановлении  от 13 декабря 2001 г. N 16-П "По  делу  о  проверке
конституционности части второй статьи 16 Закона г. Москвы "Об основах платного
землепользования  в  городе  Москве" в  связи  с  жалобой  гражданки  Т.В.
Близинской".
Конституционный Суд РФ констатировал, что положение ч. 2 ст. 16 Закона г.
Москвы "Об  основах  платного  землепользования  в  городе  Москве", в
соответствии  с  которым  находящийся  в  пользовании  гражданина  земельный
участок  в  части, превышающей  предельные  для  г. Москвы  нормы  площади,
предоставляемой  в  пожизненное  наследуемое  владение, передается  ему  по
договору аренды, ставит граждан, имеющих большемерные земельные участки, в
менее  выгодные  условия, ограничивая  их  использование  в  полном  размере
сроком  аренды  и  возлагая  на  этих  граждан  обязанность  нести  расходы  в  виде
арендной  платы. Тем  самым  Законом  субъекта  РФ  введены  ограничения  не
только права пользования и владения таким имуществом, как земельный участок,
но  и  конституционной  свободы  договора, что  противоречит  ч. ч. 2 и 3 ст. 55
Конституции РФ.
Часть 2 ст. 16 Закона  г. Москвы "Об  основах  платного  землепользования  в
городе  Москве" не  отвечает  обращенному  к  законодателю  конституционному
требованию  определенности  правовой  нормы: она  допускает  распространение
понятия "предоставление  земельного  участка" как  на  случаи  первичного
получения земли, так и на случаи перерегистрации права владения и пользования
земельными участками для граждан, проживающих в принадлежащих им на праве
собственности  домах, которые  расположены  на  этих  земельных  участках.
Отсутствие разграничения институтов предоставления земли и изменения титула
прав на земельные участки для уже реально владеющих ими граждан на практике
приводит к тому, что вопрос о размерах землевладения решается произвольно.
39

Неопределенность  нормы  позволяет  органам  исполнительной  власти
квалифицировать переоформление прав на земельный участок как первичное его
предоставление и в результате по собственному усмотрению определять, в каком
размере  он  подлежит  передаче  в  пожизненное  наследуемое  владение (в  деле
заявительницы  это  привело  к  значительному  его  уменьшению), что  создает
возможность 
для 
злоупотреблений, порождает 
противоречивую
правоприменительную практику и не отвечает принципу равенства граждан перед
законом и судом (ч. ч. 1 и 2 ст. 19 Конституции РФ).
В итоге Конституционный Суд РФ постановил признать положение ч. 2 ст. 16
Закона  г. Москвы "Об  основах  платного  землепользования  в  городе  Москве" не
соответствующим Конституции РФ, ее ч. ч. 1 и 2 ст. 19, ч. ч. 2 и 3 ст. 35 и ч. ч. 1, 2
и 3 ст. 55.
§ 4. Основания прекращения прав на земельные участки
Земельный  кодекс  РФ  устанавливает  три  случая  прекращения  права
собственности  на  земельный  участок. Так, право  собственности  на  земельный
участок РФ прекращается:
1) при  отчуждении  собственником  своего  земельного  участка  другим  лицам
(заключение любого договора отчуждения - купли-продажи, дарения, мены и др.).
Порядок  заключения  договоров  регулируется  гражданским  законодательством  с
учетом  особенностей, установленных  в  отношении  земельных  участков. Более
того, все  договоры, предметом  которых  являются  земельные  участки, подлежат
обязательной 
государственной 
регистрации 
уполномоченным 
на 
то
государственным  органом. Для  сделок  по  отчуждению  земельных  участков
отдельных 
категорий 
земельное 
законодательство 
устанавливает
дополнительные  требования. Так, например, в  отношении  земельных  участков
сельскохозяйственного 
назначения 
Законом "Об 
обороте 
земель
сельскохозяйственного  назначения" установлено  преимущественное  право
покупки  таких  земель  органами  государственной  власти  и  местного
самоуправления. Также  Закон  устанавливает  ограничение  общей  площади
земельных участков, которые могут находиться в результате совершенных сделок
в  собственности  физического  лица  и  его  близких  родственников, а  также
юридических лиц с преимущественным участием в них этого физического лица и
(или) его  близких  родственников  в  пределах  административно-территориального
образования;
2) при  отказе  собственника  от  права  собственности  на  земельный  участок.
Статья 236 ГК  РФ  предусматривает  порядок  отказа  собственника  от  земельного
участка. Собственник - гражданин  или  юридическое  лицо  может  отказаться  от
права  собственности, объявив  об  этом  либо  совершив  иные  действия,
определенно  свидетельствующие  о  его  устранении  от  владения, пользования  и
распоряжения земельным участком без намерения сохранить какие-либо права на
это  имущество. Таким  образом, данное  основание  для  прекращения  права
собственности  на  земельный  участок  не  распространяется  на  таких
собственников, как  Российская  Федерация, субъекты  Российской  Федерации или
муниципальные  образования. Также  собственник  может  выразить  свой  отказ
двумя способами: объявить об отказе, что должно быть совершено при отказе от
недвижимого  имущества  перед  государственным  органом, осуществляющим
государственную  регистрацию  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним,
либо  совершить  определенные  фактические  действия. Такие  действия  должны
прямо свидетельствовать о том, что собственник отказывается от всех своих прав
- владения, пользования  и  распоряжения. Отказ  только  от  одного  или  двух  прав
40

недостаточен  для  признания  полного  устранения  собственника  от  судьбы
земельного участка. При этом земельный участок можно будет рассматривать как
"брошенный", или  бесхозяйный, после  чего  право  собственности  на  него
приобретается  в  соответствии  со  ст. 225 ГК  РФ (бесхозяйная  вещь). Следует
учитывать, что  до  тех  пор, пока  какое-либо  другое  лицо  не  приобретет  право
собственности  в  отношении  такого  земельного  участка, "бывший" собственник
продолжает нести права и обязанности в отношении данного земельного участка.
Таким  образом, сам  по  себе  отказ  не  является  юридическим  фактом, в  связи  с
которым связывают прекращение права собственности. Само по себе объявление
собственника  об  отказе  от  права  собственности  либо  совершение  фактических
действий  не  приводит  к  изменениям. В  первом  случае  изменения  в
государственный реестр не вносятся, поскольку в нем содержится информация о
существующих  или  прекращенных  правах  на  недвижимость. В  случае
уведомления  государственного  органа, осуществляющего  государственную
регистрацию  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним, собственником  о
своем отказе от земельного участка, государственный орган обязан принять такой
земельный участок на учет в порядке, аналогичном принятию на учет бесхозяйных
недвижимых  вещей. Совершение  собственником  фактических  действий  не  носит
окончательный  характер, и  до  того, как  земельный  участок  приобретет  в
собственность  другое  лицо, "бывший" собственник  может  вернуться  к
осуществлению своих прав;
3) при  принудительном  изъятии  у  собственника  его  земельного  участка  в
случае и в порядке, предусмотренных гражданским законодательством.
Гражданский  кодекс  РФ указывает, что  принудительное  изъятие  земельного
участка не допускается, за исключением следующих случаев.
Обращение  взыскания  на  имущество  по  обязательствам. В  случае
неисполнения  должником  своих  обязательств  на  имущество, находящееся  в  его
собственности, в  том  числе  и  на  земельный  участок, может  быть  наложено
взыскание, которое  производится  по  решению  суда, если  иной  порядок  не
предусмотрен  законом  или  договором. Основанием  для  изъятия  земельного
участка является выданный на основании вступившего в законную силу решения
суда  исполнительный  документ. Порядок  наложения  взыскания  устанавливается
Гражданским  процессуальным  кодексом  РФ, Арбитражным  процессуальным
кодексом  РФ, Федеральными  законами  от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об
исполнительном  производстве" и  от 21 июля 1997 г. N 118-ФЗ "О  судебных
приставах".
Помимо  судебного  порядка  законом  или  соглашением  может  быть
предусмотрен внесудебный порядок взыскания имущества в случае неисполнения
должником своих обязательств.
Так, ст. 349 ГК  РФ  предусматривает  возможность  обращения  взыскания  на
предмет  залога (заложенное  имущество) в  порядке, установленном  договором  о
залоге. Однако  на  предмет  залога, переданный  залогодержателю, взыскание
может  быть  обращено  в  порядке, установленном  договором  о  залоге, если
законом не установлен иной порядок.
При  этом  следует  принимать  во  внимание, что  в  ст. 7 Закона "Об
исполнительном 
производстве" установлен 
исчерпывающий 
перечень
исполнительных документов, которые подлежат исполнению. К ним относятся:
1) исполнительные  листы, выдаваемые  судами  на  основании  принятых  ими
судебных актов;
2) судебные приказы;
3) нотариально удостоверенные соглашения об уплате алиментов;
41

4) удостоверения комиссии по трудовым спорам, выдаваемые на основании
ее решений;
5) требования, оформленные  в  установленном  порядке, органов,
осуществляющих  контрольные  функции, о  взыскании  денежных  средств  с
отметкой  банка  или  иной  кредитной  организации  о  полном  или  частичном
неисполнении  взыскания  в  связи  с  отсутствием  на  счетах  должника  денежных
средств;
6) постановления 
органов (должностных 
лиц), уполномоченных
рассматривать дела об отсутствии административных правонарушений;
7) постановления судебного пристава-исполнителя;
8) постановления  иных  органов  в  случаях, предусмотренных  федеральным
законом.
Также Конституционный Суд РФ по данному вопросу выразил свою позицию
в  Определении от 6 июля 2001 г. N 131-О, а  также  в  Постановлениях  от 20 мая
1997 г. N 8-П и от 11 марта 1998 г. N 8-П, где указал, что в соответствии со ст. 35
Конституции  РФ  никто  не  может  быть  лишен  своего  имущества  иначе  как  по
решению  суда. Конституционные  гарантии, закрепленные  в  данной  статье,
распространяются  как  на  отношения  в  публично-правовой  сфере, так  и  на
гражданско-правовые  отношения, а  принудительное  изъятие  имущества  может
быть  применено  к  собственникам  лишь  после  того, как  суд  вынесет
соответствующее решение. Вместе с тем это не означает невозможность изъятия
имущества на основании решения компетентного органа (лица), если собственник
против этого не возражает.
Отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать лицу,
применяется  при  условии  правомерности  оснований  приобретения  права
собственности. Например, лицу  в  составе  наследства  был  завещан  земельный
участок  из  земель  сельскохозяйственного  назначения, и  это  повлекло
превышение предельных размеров общей площади сельхозугодий, которые могут
одновременно  находиться  в  собственности  физического  лица, его  близких
родственников, а  также  юридических  лиц, в  которых  данный  гражданин  или  его
близкие родственники имеют право распоряжения более чем 50% голосов; такой
земельный  участок  или  его  доля  должны  быть  отчуждены  собственником.
Земельный  участок  также  должен  быть  отчужден  в  случае, когда  он  относится  к
землям  сельскохозяйственного  назначения  и  был  унаследован  иностранным
физическим  лицом. В  соответствии  со  ст. 11 Закона "Об  обороте  земель
сельскохозяйственного  назначения" такие  лица  могут  обладать  земельными
участками  из  состава  земель  сельскохозяйственного  назначения  не  на  праве
собственности, а только на праве аренды.
Порядок  отчуждения  в  случае, если  лицо  не  имеет  права  обладать
земельным  участком на  праве  собственности, устанавливается непосредственно
законом, который предусматривает такие случаи. Так, Закон "Об обороте земель
сельскохозяйственного  назначения" определяет, что  земельный  участок  должен
быть  отчужден  в  течение  года  со  дня,  когда  возникло  право  собственности  на
земельный  участок, либо  в  течение  года, когда  собственник - иностранный
гражданин  узнал  или  должен  был  узнать  об  обстоятельствах, которые  повлекли
возникновение 
у 
него 
права 
собственности 
на 
земельный 
участок
сельскохозяйственного  назначения. В  случае  если  в  установленный  срок
собственник  не  произведет  отчуждение  земельного  участка  из  земель
сельскохозяйственного  назначения, орган, осуществляющий  государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан в течение 10
дней  в  письменной  форме  известить  об  этом  орган  государственной  власти
субъекта  РФ. Орган  государственной  власти  субъекта  РФ, в  свою  очередь, в
42

течение месяца со дня его уведомления обязан обратиться в суд с заявлением о
понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в праве
общей  собственности  на  земельный  участок  из  земель  сельскохозяйственного
назначения на торгах (конкурсах, аукционах).
В  случае  если  заинтересованных  лиц, желающих  приобрести  данный
участок, нет, земельный  участок  или  долю  в  праве  общей  собственности  на
земельный  участок  из  земель  сельскохозяйственного  назначения  должен
приобрести  субъект  Российской  Федерации  либо  муниципальное  образование  в
случаях, предусмотренных  законами  субъекта  РФ, по  рыночной  стоимости,
сложившейся в данной местности.
Земельный  участок  может  быть  отчужден, если  это  необходимо  для
государственных  или  муниципальных  нужд  либо  ввиду  его  ненадлежащего
использования. Земельный  участок  изымается  у  собственника  путем  его  выкупа
государством или путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном
Гражданским кодексом РФ.
В соответствии с Земельным кодексом РФ (ст. 49) изъятие, в том числе путем
выкупа, земельных  участков  для  государственных  или  муниципальных  нужд
осуществляется в исключительных случаях, связанных с:
1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2) размещением следующих объектов государственного или муниципального
значения  при  отсутствии  других  вариантов  возможного  размещения  этих
объектов:
объекты  федеральных  энергетических  систем  и  объекты  энергетических
систем регионального значения;
объекты использования атомной энергии;
объекты обороны и безопасности;
объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи,
а  также  объекты  транспорта, путей  сообщения, информатики  и  связи
регионального значения;
объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
объекты, обеспечивающие  статус  и  защиту  Государственной  границы
Российской Федерации;
линейные 
объекты 
федерального 
и 
регионального 
значения,
обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и
между  населенными  пунктами, мосты  и  иные  транспортные  инженерные
сооружения  местного  значения  в  границах  населенных  пунктов  и  вне  границ
населенных пунктов;
3) иными  обстоятельствами  в  случаях, установленных  федеральными
законами или законами субъектов Российской Федерации.
Следует  обратить  внимание, что  в  первом  случае  речь  идет  об
обязательствах, вытекающих  из  международных  договоров  Российской
Федерации, т.е. изъятие  земельного  участка  допускается  только  для
федеральных  нужд, но  не  для  нужд  субъектов  Федерации  или  муниципальных
образований. Также следует иметь в виду, что во втором случае предполагаемое
назначение объекта должно соответствовать полномочиям органа, принимающего
решение  об  изъятии  земельного  участка. Например, решение  об  изъятии
земельного  участка  для  целей, связанных  с  защитой  Государственной  границы
России, может быть принято только органами государственной власти Российской
Федерации (согласно  п. "н" ст. 71 Конституции  РФ  вопросы  защиты
государственной границы находятся в ведении Российской Федерации).
43

Однако  наиболее  существенным  с  точки  зрения  защиты  интересов
обладателя  прав на  земельный  участок  представляется  указание  в приведенной
норме  ст. 49 ЗК  РФ  на  отсутствие  других  вариантов  возможного  размещения
объектов  как  на обязательное  условие  для  изъятия  земельных  участков. Данное
обстоятельство  по  сути  означает, что  в  случае  возникновения  судебного  спора
орган, принявший  решение  об  изъятии  земельного  участка, должен  будет
представить  суду  убедительные  доказательства  того, что  иных  вариантов
размещения предполагаемого объекта, кроме как на спорном земельном участке,
не  имеется (см. также  п. 1 ст. 239 ГК  РФ). В  противном  случае  в  иске  о
принудительном  изъятии  участка  должно  быть  отказано, а  решение  об  изъятии
земельного участка может быть признано недействительным (в случае заявления
заинтересованным лицом соответствующих требований) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Земельный участок: вопросы и ответы / Под ред. С.А. Боголюбова.
3-е изд. М.: Юстицинформ, 2006.
По смыслу подп. 3 п. 1 ст. 49 ЗК РФ случаи изъятия земельных участков для
государственных или  муниципальных нужд  могут быть  связаны  также  и  с  иными
исключительными обстоятельствами, отличными от двух вышеназванных. Но при
этом  должно  иметь  место  прямое  указание  на  данные  обстоятельства  в
федеральном законе - в отношении любых земель либо в законе субъекта РФ - в
отношении  земель, находящихся  в  собственности  субъекта  Федерации  или
муниципальной собственности.
Выкуп  как  способ  прекращения  права  собственности  на  земельный  участок
предусмотрен в Земельном кодексе РФ в следующих случаях:
для выполнения взятых на себя международных обязательств РФ;
при  размещении  объектов  государственного  или  муниципального  значения
при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;
в иных случаях, которые устанавливаются федеральными законами, а также
законами  субъектов  РФ, но  лишь  по  отношению  к  землям, находящимся  в
собственности субъекта РФ или муниципальной собственности.
Для  земель, занятых  лесами  первой  группы, дополнительные  основания
изъятия таких земель не могут быть установлены никакими иными законами.
В соответствии с п. 3 ст. 83 ЗК РФ участки из земель поселений могут быть
изъяты (выкуплены) для  государственных  или  муниципальных  нужд  под
застройку, только  если  она  соответствует  генеральным  планам  городов  и  иных
поселений, правилам  землепользования  и  застройки. Вообще  не  допускается
изъятие  земель  особо  охраняемых  природных  территорий  для  нужд,
противоречащих их целевому назначению (п. 3 ст. 95 ЗК РФ).
Принудительное  отчуждение  земельного  участка  для  государственных  или
муниципальных 
нужд 
может 
быть 
проведено 
только 
при 
условии
предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на
основании  решения  суда. Процедура  выкупа, порядок  определения  выкупной
цены  земельного  участка  определяются  в  соответствии  с  гражданским
законодательством.
Реквизицией  земельного  участка  признается  временное  изъятие  у
собственника  земельного  участка  в  случаях  возникновения  обстоятельств
чрезвычайного характера и в целях защиты жизненно важных интересов граждан,
общества  и  государства  с  возмещением  собственнику  причиненных  убытков  и
выдачей  ему  документа  о  реквизиции. В  случае  невозможности  возврата
реквизированного  земельного  участка  его  собственнику  возмещается  рыночная
44

стоимость  земельного  участка  или  по  желанию  предоставляется  равноценный
земельный участок.
Земельный кодекс определил два вида реквизиции.
1. Земельный  участок  может  быть временно  изъят  для  устранения  вредных
последствий и затем возвращен собственнику.
2. Земельный  участок  при  невозможности  устранения  опасных  последствий
может быть принудительно выкуплен у собственника или заменен по его желанию
равноценным.
В  первом  случае, при  временном  изъятии  участка  для  устранения  вредных
последствий, вызванных  определенными  обстоятельствами, он  может  быть
использован  в  соответствии  с  решениями  Правительства  РФ  в  целях  охраны
земли. К  таким  обстоятельствам  относятся, в  частности, действие  селей,
затопление, заболачивание, заражение  бактериально-паразитическими  и
карантинными  вредителями. После  обезвреживания  участок  возвращается
собственнику. Что  касается  реквизированных  строений  и  другого  имущества  на
земельном  участке, то  Гражданский  кодекс  РФ  предусматривает  право  бывшего
собственника 
после 
прекращения 
действия 
обстоятельств, вызвавших
реквизицию, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества, хотя он
и  получил  за  него  компенсацию. Собственнику  участка  должны быть  возмещены
убытки, причиненные изъятием и использованием участка.
Собственник  вправе  требовать  через  суд  возврата  участка  и  оспаривать
компенсацию причиненных ему убытков.
Во  втором  случае, при  невозможности  использования  земельного  участка  и
возвращения  его  собственнику, например  при  радиоактивном  или  химическом
загрязнении, участок  принудительно  выкупается  в  собственность  государства  и
переводится  в  земли  запаса  для  консервации. Порядок  дальнейшего
использования такого участка определяется Правительством РФ.
Оценку  компенсации  и  определение  равноценности  предоставленного
взамен  реквизированного  земельного  участка  собственник  может  оспорить  в
судебном порядке.
Помимо  реквизиции  допускается  конфискация  земельного  участка, что
означает  его  безвозмездное  изъятие  по  решению  суда  в  виде  санкции  за
общественно  опасные  деяния (преступления), причем  лишь  тяжкие  и  особо
тяжкие, совершенные из корыстных побуждений. Изъять земельный участок путем
конфискации возможно только у его собственника и только в качестве санкции за
совершенное  им преступление. Никакие  иные  правонарушения  не могут  служить
основанием  конфискации. При  земельных  правонарушениях  возможно  лишение
права  собственности  на  участок  с  выплатой  его  стоимости. Конфискация  же
является единственным видом безвозмездного изъятия земельного участка. Она
применима  только  по  отношению  к  физическим  лицам, так  как  только  они  могут
нести уголовную ответственность.
В 
качестве 
примера 
отчуждения 
имущества 
в 
случаях, прямо
предусмотренных  законом, можно  привести  случай  раздела  имущества,
находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли. Имущество может
быть  разделено  между  ее  участниками  по  соглашению  между  ними. При
недостижении  участниками  долевой  собственности  соглашения  о  способе  и
условиях  раздела  общего  имущества  или  выдела  доли  одного  из  них  участник
долевой  собственности  вправе  в  судебном  порядке  требовать  выдела  в  натуре
своей  доли  из  общего  имущества. Если  выдел  доли  в  натуре  не  допускается
законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в
общей  собственности, выделяющийся  собственник  имеет  право  на  выплату  ему
стоимости 
его 
доли 
другими 
участниками 
долевой 
собственности.
45

Несоразмерность  имущества, выделяемого  в  натуре  участнику  долевой
собственности, его  доле  в  праве  собственности  устраняется  выплатой
соответствующей  денежной  суммы  или  иной  компенсацией. С  получением
компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
По  сравнению  с  Гражданским  кодексом  РФ, который  указывает  в  качестве
основания  прекращения  права  собственности  гибель  и  уничтожение  имущества,
земельное  законодательство  не  знает  таких  оснований, рассматривая  землю  не
только  как  объект  недвижимости, но  и  как  природный  объект, в  связи  с  чем
земельный  участок  не  может  быть  полностью  утрачен  даже  в  результате
ненадлежащего  использования. Кроме  того, перечень  оснований  прекращения
права  собственности  на  земельный  участок, содержащийся  в  ЗК  РФ, является
исчерпывающим.
Основания  прекращения  права  постоянного (бессрочного) пользования
земельным  участком  и  права  пожизненного  наследуемого  владения  земельным
участком. Земельный  кодекс  РФ  не  устанавливает  различий  в  основаниях  и
порядке  прекращения  указанных  видов  прав  на  землю. И  землевладелец, и
землепользователь  имеют  право  в  установленном  порядке  отказаться  от
принадлежащего  им  права  на  земельный  участок. Принудительные  основания
прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного
наследуемого  владения  земельным  участком  практически  совпадают  с
принудительными основаниями прекращения  права  собственности  и  включают  в
себя:
1) использование  земельного  участка  не  в  соответствии  с  его  целевым
назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;
2) использование  земельного  участка  способами, которые  приводят  к
существенному  снижению  плодородия  сельскохозяйственных  земель  или
значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранение 
совершенных 
умышленно 
следующих 
земельных
правонарушений:
отравление, загрязнение, порча  или  уничтожение  плодородного  слоя  почвы
вследствие  нарушения  правил  обращения  с  удобрениями, стимуляторами  роста
растений, ядохимикатами  и  иными  опасными  химическими  или  биологическими
веществами  при  их  хранении, использовании  и  транспортировке, повлекшие  за
собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
нарушение установленного режима использования земель особо охраняемых
природных  территорий, земель  природоохранного, рекреационного  назначения,
земель историко-культурного назначения, особо  ценных земель, других земель с
особыми 
условиями 
использования, а 
также 
земель, подвергшихся
радиоактивному загрязнению;
систематическое  невыполнение  обязательных  мероприятий  по  улучшению
земель, охране  почв  от  ветровой, водной  эрозии  и  предотвращению  других
процессов, ухудшающих состояние почв;
систематическая неуплата земельного налога;
4) неиспользование 
в 
случаях, предусмотренных 
гражданским
законодательством, земельного 
участка, предназначенного 
для
сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в
указанных  целях  в  течение 3 лет, если  более  длительный  срок  не  установлен
федеральным законом, за  исключением времени, в  течение  которого  земельный
участок  не  мог  быть  использован  по  назначению  из-за  стихийных  бедствий  или
ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5) изъятие  земельного  участка  для  государственных  или  муниципальных
нужд;
46

6) реквизиция земельного участка.
Прекращение  прав на  земельные  участки не  наступает  автоматически как в
случае  добровольного  отказа  от  участка, так  и  при  принудительном  лишении
таких  прав. В любом случае  необходимо  решение  суда  о  прекращении  права  на
конкретный земельный участок.
Договор  аренды  земельного  участка  может  быть  прекращен  как  по  общим
основаниям, предусмотренным  гражданским  законодательством, так  и  по
основаниям, предусмотренным в Земельном кодексе РФ.
Так, договор аренды прекращается при истечении срока, на который он был
заключен. В случае если в договоре не был предусмотрен срок, т.е. заключен на
неопределенный  срок, любая  из  сторон  вправе  в  любое  время  отказаться  от
договора, предупредив  об  этом  другую  сторону  за 3 месяца. Если  законом
установлены  максимальные (предельные) сроки  договора  для  отдельных  видов
аренды, договор прекращается по истечении этого предельного срока, даже если
в  самом  договоре  срок  аренды  не  определен. Другим  основанием  для
прекращения  договора  аренды  является  смерть  гражданина, арендующего  этот
участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти
к наследнику.
Досрочное  расторжение  договора  аренды  возможно  по  требованию  как
арендодателя, так  и  арендатора, но  только  по  решению  суда. В  Гражданском
кодексе  РФ  предусматриваются  случаи, когда  арендатор  и  арендодатель  могут
требовать расторжения договора; в основном эти случаи так или иначе связаны с
нарушением  условий  договора  аренды. Арендодатель  вправе  требовать
досрочного  расторжения  договора, если  арендатор  более  двух  раз  подряд  по
истечении  установленного  договором  срока  платежа  не  вносит  арендную  плату;
использует  землю  с 
существенным 
или  неоднократным  нарушением
установленных в договоре условий пользования ею, а также ухудшает состояние
земли или использует ее не в соответствии с назначением.
К  основаниям  принудительного  прекращения  договора  аренды  земельного
участка относятся:
1) использование  земельного  участка  не  в  соответствии  с  его  целевым
назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;
2) использование  земельного  участка, которое  приводит  к  существенному
снижению  плодородия  сельскохозяйственных  земель  или  значительному
ухудшению экологической обстановки;
3) неустранение  совершенного  умышленно  земельного  правонарушения,
выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного
слоя  почвы  вследствие  нарушения  правил  обращения  с  удобрениями,
стимуляторами  роста  растений, ядохимикатами  и  иными  опасными  химическими
или  биологическими  веществами  при  их  хранении, использовании  и
транспортировке, повлекших  за  собой  причинение  вреда  здоровью человека  или
окружающей среде;
4) неиспользование 
земельного 
участка, предназначенного 
для
сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в
указанных  целях  в  течение 3 лет, если  более  длительный  срок  не  установлен
федеральным  законом  или  договором  аренды  земельного  участка, за
исключением  времени, необходимого  для  освоения  земельного  участка, а  также
времени, в  течение  которого  земельный  участок  не  мог  быть  использован  по
назначению  из-за  стихийных  бедствий  или  ввиду  иных  обстоятельств,
исключающих такое использование;
5) изъятие  земельного  участка  для  государственных  или  муниципальных
нужд;
47

6) реквизиция земельного участка.
Такой  вид  пользования  земельным  участком, как  право  безвозмездного
срочного пользования, является срочным и прекращается соответственно в связи
с истечением срока, на который земельный участок предоставлен.
Если  участок  предоставлялся  в  пользование  из  государственных  или
муниципальных  земель  соответственно  органом  исполнительной  власти  или
местного  самоуправления, то  такой  орган  и  принимает  решение  о  прекращении
права  пользования. Если  участок  предоставлялся  по  договору  из  земель,
находящихся  в  частной  собственности, то  право  безвозмездного  срочного
пользования  им  прекращается  по  решению  сторон. Все  иные  основания
прекращения  безвозмездного  срочного  пользования  совпадают  с  основаниями
прекращения  права  пожизненного  наследуемого  владения  и  права  постоянного
(бессрочного) пользования  земельными  участками, рассмотренными  ранее. Так,
оно  может  быть  прекращено  как  при  добровольном  отказе  лица  от  пользования
земельным участком, так и принудительно - при неправильном и нерациональном
использовании  земли, совершении  земельных  правонарушений, необходимости
изъятия или реквизиции земли для государственных, муниципальных нужд.
§ 5. Практика использования сервитута
в земельных правоотношениях
Гражданское  законодательство  вводит  понятие  права  ограниченного
пользования  земельным  участком - сервитут, которое  обременяет  чужой
земельный  участок  и  устанавливается  либо  по  соглашению  между
собственниками  по  требованию  одного  из  них, либо  соглашением  между
собственником  и  землепользователем  или  землевладельцем. Также  договор  о
сервитуте  может  быть  заключен  в  силу  прямого  указания  закона. Земельный
кодекс  РФ  помимо  предусмотренного  гражданским  законодательством  частного
сервитута  ввел  понятие  публичного  сервитута, который  устанавливается  в
интересах  государства, местного  самоуправления  или  местного  населения (в
целях ремонта инженерных сетей, линий и транспортной инфраструктуры, забора
воды  и  водопоя, проведения  изыскательских, исследовательских  работ,
свободного  доступа  к  прибрежной  полосе  и  др.). Такого  рода  сервитуты
устанавливаются 
федеральными 
законами 
и 
иными 
федеральными
нормативными правовыми актами, нормативными правовыми актами субъекта РФ
и  органов  местного  самоуправления  с  учетом  результатов  общественных
слушаний.
Согласно  Земельному  кодексу  РФ  в  результате  установления  публичного
сервитута, так  же  как  и  при  установлении  частного  сервитута, возникает
обременение  земельного  участка  правами  лиц, в  интересах  которых  он
установлен, но  только  в  данном  случае  круг  этих  лиц  может  быть
неопределенным, например  при  установлении  прохода  для  населения  через
земельный участок (участки) к прибрежной полосе.
Кроме  того, Земельный  кодекс  РФ  предусматривает  отдельные  виды
публичных  сервитутов, которые  корреспондируют  с  предусмотренными
Гражданским  кодексом  РФ  частными  сервитутами, например  для  обеспечения
прохода  или  проезда  через  соседний  земельный  участок, прокладки  и
эксплуатации линий электропередачи и т.п. Основное отличие между частными и
публичными  сервитутами  будет  в  способе  установления  сервитута  и  в  тех
интересах, для  которых  он  устанавливается. Собственник  земельного  участка  в
целях прокладки линии электропередачи или газопровода к своему участку может
заключать  договор  с  собственником  соседнего  земельного  участка  либо  с
48

несколькими собственниками участков, через которые будет осуществлен подвод
коммуникаций к его участку, и в этом случае речь идет о частном сервитуте. При
этом  права  сторон  по  использованию  земельного  участка  будут  определяться
договором. Если  же  через  уже  существующий  район  индивидуальной  жилой
застройки  будет  необходимо  провести  коммуникации  для  вновь  застраиваемой
территории, это, скорее всего, будет сделано на основе установления публичного
сервитута. В  этом  случае  права  по  использованию  земельного  участка  будут
определяться нормативным правовым актом, установившим сервитут.
В пункте 3 ст. 23 ЗК РФ установлены следующие виды публичных сервитутов
для:
1) прохода или проезда через земельный участок;
2) использования  земельного  участка  в  целях  ремонта  коммунальных,
инженерных, электрических  и  других  линий  и  сетей, а  также  объектов
транспортной инфраструктуры;
3) размещения  на  земельном  участке  межевых  и  геодезических  знаков  и
подъездов к ним;
4) проведения дренажных работ на земельном участке;
5) забора воды и водопоя;
6) прогона скота через земельный участок;
7) сенокоса  или  пастьбы  скота  на  земельных  участках  в  сроки,
продолжительность  которых  соответствует  местным  условиям, обычаям, за
исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
8) использования  земельного  участка  в  целях  охоты, ловли  рыбы  в
расположенном  на  земельном  участке  замкнутом  водоеме, сбора  дикорастущих
растений в установленные сроки и в установленном порядке;
9) временного  пользования  земельным  участком  в  целях  проведения
изыскательских, исследовательских и других работ;
10) свободного доступа к прибрежной полосе.
Сервитут  может  быть  срочным  или  постоянным. В  первом  случае  при
установлении  сервитута  указывается  срок, на  который  он  устанавливается,
второй случай не предусматривает указания о сроке.
При  установлении  публичных  и  частных  сервитутов  изъятие  земельных
участков  не  производится. Обременение  земельного  участка  сервитутом  не
лишает  собственника  участка  прав  владения, пользования  и  распоряжения этим
участком, а  пожизненного  владельца, постоянного  пользователя, арендатора -
прав  владения, пользования  и  в  установленных  законом  случаях  распоряжения
своим земельным участком.
В  то  же  время  собственники (владельцы, пользователи, арендаторы)
земельных  участков  испытывают  определенные  стеснения, неудобства  в  их
использовании, в  реализации  правомочий  по  владению, пользованию  и
распоряжению  своим  земельным  участком. Экономическая  ценность  земельного
участка может уменьшиться. Поэтому закон предусматривает, что осуществление
сервитута  должно  быть  наименее  обременительным  для земельного  участка, на
котором он установлен.
Если  установление  публичного  сервитута  приводит  к  существенным
затруднениям  в  использовании  земельного  участка, то  его  собственник  вправе
требовать  соразмерную  плату  от  органа  государственной  власти  или  органа
местного самоуправления, установивших публичный сервитут.
Собственник  обремененного  частным  сервитутом  земельного  участка  также
вправе, если  иное  не  предусмотрено  законом, требовать  от  лиц, в  интересах
которых  установлен  сервитут, соразмерную  плату. Причем  в  отличие  от
публичных  сервитутов  здесь нет  специального  условия  о  наличии  существенных
49

затруднений  в  использовании  земельного  участка  как  необходимого  для
возможности требовать плату.
Плату  целесообразно  устанавливать  в  договоре  с  лицом, в  пользу  которого
устанавливается  сервитут, либо  она  может  быть  установлена  судебным
решением, на  основании  которого  предоставляется  право  ограниченного
пользования  земельным  участком. При  установлении  публичного  сервитута
собственник  обремененного  участка  может  требовать  плату  от  органа
государственной  власти  или  органа  местного  самоуправления, установившего
сервитут, если  его  установление  приводит  к  существенным  затруднениям  в
использовании земельного участка.
Росземкадастр  разработал  Методические  рекомендации <1> по  оценке
соразмерной платы за сервитут, в соответствии с которыми выплата соразмерной
платы  за  сервитут  может  иметь  единовременный  характер, когда  плата
выплачивается  однократно  в  полном  объеме, и  периодический  характер, когда
плата  выплачивается  многократно  частями  в  течение  всего  срока, на  который
сервитут  установлен. Вид  выплаты  соразмерной  платы  за  сервитут
(единовременный  или  периодический) может  быть  установлен  соглашением  о
сервитуте, решением суда или нормативным правовым  актом, которым сервитут
установлен.
--------------------------------
<1> Временные  Методические  рекомендации  по  оценке  соразмерной  платы
за сервитут, утв. Росземкадастром 17 марта 2004 г.
Плата  за  сервитут  должна  быть  соразмерна  убыткам, которые  причинены
собственнику 
земельного 
участка 
или 
иного 
объекта 
недвижимости,
обремененного  сервитутом, в  связи  с  ограничением  его  прав  в  результате
установления сервитута. Соразмерность платы за сервитут убыткам означает, что
величина  платы  за  сервитут  равна  размеру  убытков, причиненных  собственнику
обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости,
в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.
Величина соразмерной платы за сервитут определяется как размер убытков,
которые  причинены  собственнику  земельного  участка  или  иного  объекта
недвижимости, обремененного  сервитутом, в  связи  с  ограничением  его  прав  в
результате установления сервитута, и рассчитывается путем сложения:
размера  реального  ущерба, рассчитываемого  без  учета  размера  реального
ущерба, который  причинен  собственнику  земельного  участка  или  иного  объекта
недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими
лицами (далее - реального ущерба);
размера упущенной выгоды, рассчитываемого без учета размера упущенной
выгоды, которая  причинена  собственнику  земельного  участка  или  иного  объекта
недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими
лицами (далее - упущенной выгоды);
размера  убытков, которые  причинены  собственнику  земельного  участка  или
иного  объекта  недвижимости  в  связи  с  досрочным  прекращением  обязательств
перед третьими лицами.
Соразмерная  плата  за  сервитут  как  при  ее  единовременной  выплате, так  и
при  ее  периодических  выплатах  должна  быть  эквивалентна  убыткам, которые
причинены  собственнику  земельного  участка  или  иного  объекта  недвижимости,
обремененного  сервитутом, в  течение  всего  срока, на  который  сервитут
установлен, с  учетом  текущей  неравноценности  таких  убытков, причиненных  в
разное время в течение этого срока.
50

Размер реального ущерба, который причинен  собственникам незастроенных
земельных участков или иного объекта недвижимости в результате установления
сервитута, определяется  в  размере  разницы  между  рыночной  стоимостью
земельного участка или иного объекта недвижимости без учета ограничений прав
собственника  в  результате  установления  сервитута  и  рыночной  стоимостью
земельного участка или иного объекта недвижимости с учетом ограничений прав
собственника  в  результате  установления  сервитута. Рыночная  стоимость  иного
объекта  недвижимости  определяется  на  основании  отчета  об  оценке  объекта
недвижимости, выполненного  в  соответствии  с  законодательством  Российской
Федерации об оценочной деятельности.
Под упущенной выгодой собственника земельного участка или иного объекта
недвижимости, обремененного  сервитутом, понимается  неполученный  доход,
который  собственник  земельного  участка  или  иного  объекта  недвижимости,
обремененного  сервитутом, получил  бы  при  обычных  условиях  гражданского
оборота, если  бы  его  права  не  были  нарушены. Расчет  размера  упущенной
выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных за период
восстановления  нарушенного  производства  доходов, которые  собственник
земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом,
получил  бы  при  обычных  условиях  гражданского  оборота, если  бы  его  права  не
были нарушены.
Доходом собственника земельного участка или иного объекта недвижимости,
обремененного  сервитутом, является разница  за  определенный  период  времени
между денежными поступлениями и денежными выплатами.
В  случаях, если  установление  публичного  сервитута  приводит  к
невозможности 
использования 
земельного 
участка, его 
собственник,
землепользователь, землевладелец, арендатор  вправе  требовать  от  органов,
установивших  сервитут, изъятия  у  него  данного  земельного  участка. Другими
словами, в  этом  случае  должно  быть  произведено  изъятие  земельного  участка
для государственных, муниципальных нужд.
Для  собственника  изъятие  участка  осуществляется  в  форме  выкупа. Орган
государственной  власти  или  орган  местного  самоуправления, установившие
публичный  сервитут, обязаны  возместить  собственнику, землепользователю,
землевладельцу  или  арендатору все  причиненные  в  результате  изъятия  участка
убытки. Вместо  изымаемого  участка  названные  органы  могут  предоставить
указанным лицам по их желанию равноценный земельный участок с возмещением
убытков.
Выкуп  земельного  участка  у  собственника, возмещение  убытков
собственнику, землепользователю, землевладельцу  и  арендатору  изымаемого
земельного  участка  в  связи  с  установлением  публичного  сервитута
осуществляются за счет соответствующих бюджетов.
Фиксация  сведений  о  наличии  сервитутов  на  земельном  участке  имеет
существенное 
значение 
для 
осуществления 
собственниками 
земли,
землевладельцами, землепользователями, арендаторами своих прав, защиты их
законных  интересов. Эти  сведения  важны  и  в  случае  совершения  гражданско-
правовых  сделок  с  землей, поскольку  сервитут  сохраняется  в  случае  перехода
прав  на  земельный  участок, обремененный  сервитутом, к  другому  лицу. Причем
это  правило  имеет  силу, даже  если  в  договоре  о  переходе  участка  на  этот  счет
ничего  не  говорится. Проведение  государственной  регистрации  сервитута  дает
возможность приобретателю узнать о его наличии.
В  соответствии  с  Законом "О  государственной  регистрации  прав  на
недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним" государственная  регистрация  сервитута
проводится  на  основании  заявления  собственника  земли (землевладельца,
51

землепользователя, арендатора) или  лица, в  пользу  которого  установлен
сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в
силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.
Для  регистрации  частного  сервитута  в  государственный  регистрирующий
орган  может  быть  представлено  либо  соглашение  между  лицами, владеющими
соседними  земельными  участками, либо  решение  суда  об  установлении
сервитута. Регистрация  публичного  сервитута  осуществляется  на  основании
заявления органа государственной власти или органа местного самоуправления с
представлением  надлежащим  образом  заверенной  копии  решения  об
установлении сервитута на земельный участок.
Если  регистрация  сервитута  была  произведена  не  по  заявлению
правообладателя, последний в обязательном порядке должен быть уведомлен о
произведенной  регистрации  сервитута. В  установленный  законом  срок
государственный  орган, осуществивший  регистрацию  сервитута, обязан
уведомить  об  этом  правообладателя. Регистрация  сервитутов  возможна  только
при наличии государственной регистрации ранее возникшего права на земельный
участок в Едином государственном реестре прав.
В  документах  об  установлении  сервитутов  должны  быть  указаны  его
наименование  и  содержание, площадь  распространения  сервитута, кадастровый
номер  участка, в  пользу  которого  установлен  сервитут, и  кадастровый  номер
участка, на  котором  он  установлен, дата  начала  сервитута, срок, на  который  он
установлен (при  временном  сервитуте), плата  за  пользование  чужим  участком
(если  она  установлена). Документы, представленные  на  регистрацию, должны
быть  заверены  собственниками (владельцами, пользователями, арендаторами)
обоих соседних участков ("господствующего" и "подчиненного").
Прекращение  сервитута  также  подлежит  государственной  регистрации. Об
этом вносится соответствующая запись в Единый государственный реестр прав.
Согласно  ст. 48 ЗК  РФ  частный  сервитут  прекращается  по  общим
основаниям, предусмотренным  гражданским  законодательством: по  требованию
собственника  земельного  участка  ввиду  отпадения  оснований, по  которым  он
установлен; при невозможности использовать земельный участок в соответствии
с его назначением.
Публичный  сервитут  прекращается  путем  принятия  нормативного  акта  об
отмене  сервитута  в  случае  отсутствия  общественных  нужд, для  которых  он  был
установлен. Прекращение 
публичного 
земельного  сервитута 
подлежит
государственной регистрации.
По  решению  суда  прекращение  публичного  сервитута  возможно  по  общим
основаниям прекращения  действия  нормативных актов, т.е. в случаях  признания
нормативного  акта  об  установлении  сервитута  недействительным  либо
неприменении  судом  акта  об  установлении  сервитута  как  не  соответствующего
закону. Кроме  того, любые  нормативные  правовые  акты, затрагивающие  права,
свободы  и  обязанности  человека  и  гражданина, не могут  применяться, если  они
не опубликованы официально для всеобщего сведения.
§ 6. Правовое регулирование приватизации
земельных участков в России
Приобретение  прав  на  земельные  участки, находящиеся  в  государственной
или  муниципальной  собственности, регулируется  ст. 36 ЗК  РФ, в  которой
предусмотрено, что исключительные права на приватизацию или на приобретение
прав  аренды  земельного  участка  имеют  граждане  и  юридические  лица -
52

собственники  зданий, строений, сооружений, расположенных  на  земельных
участках.
Порядок приватизации или приобретения права аренды земельных участков
установлен в Федеральном законе от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в
действие  Земельного  кодекса  Российской  Федерации". Также  отношения  по
приватизации  земельных  участков, на  которых  расположены  объекты
недвижимости, в  том  числе  имущественные  комплексы, регулируются
Федеральным  законом  от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О  приватизации
государственного и муниципального имущества".
В  отношении  юридических  лиц, имеющих  земельные  участки  на  праве
постоянного (бессрочного) пользования, установлен "принудительный" порядок
переоформления  права. Юридические  лица, за  исключением  государственных  и
муниципальных  учреждений, федеральных  казенных  предприятий, обязаны
переоформить  право  постоянного (бессрочного) пользования  земельными
участками  на  право  аренды  земельных  участков  или  приобрести  земельные
участки в собственность по своему желанию до 1 января 2008 г.
Статья 36 ЗК  РФ  прямо  не  определяет  лицо, управомоченное  принимать
решение о том, на каком праве приобретать земельный участок - в собственность
или в аренду. В связи с этим существует множество споров по данному вопросу.
Собственники  зданий  полагают, что  земельный  участок  должен  быть  им
предоставлен на том праве, который они сами выберут. Государственные органы,
представляющие 
интересы 
собственника 
земель - государства 
или
муниципального  образования, настаивают  на  том, что  право  выбора  остается  за
ними.
В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005
г. N 11 "О  некоторых  вопросах, связанных  с  применением  земельного
законодательства" данный  вопрос  решается  следующим  образом. При
рассмотрении  споров, связанных  с  переоформлением  юридическими  лицами
права  постоянного (бессрочного) пользования  земельным  участком  на  право
аренды  или  с  приобретением  в  собственность, необходимо  учитывать, что
согласно  п. 2 ст. 3 Федерального  закона "О  введении  в  действие  Земельного
кодекса  Российской  Федерации" лица, которым  предоставлены  земельные
участки на таком праве до вступления в силу Земельного кодекса РФ, вправе по
своему  выбору  приобрести  их  в  аренду  или  в  собственность  в  установленном
законом  порядке  независимо  от  того, для  какой  цели  были  предоставлены
земельные участки.
Рассмотрение 
заявлений 
собственников 
соответствующих 
объектов
недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду
для  исполнительных  органов  государственной  власти  или  органов  местного
самоуправления является обязательным.
В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается
с  заявлением  о  приобретении  права  собственности  на земельный  участок  путем
заключения  договора  его  купли-продажи, а  соответствующий  исполнительный
орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет
заявителю  проект  договора  купли-продажи  или  предлагает  заключить  договор
аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд
с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий
(бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном гл. 24 АПК РФ.
Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов
государственной власти  или  органов  местного  самоуправления  о невозможности
продажи  спорного  земельного  участка  в  связи  с  его  ограничением  в  обороте,
запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине
53

его  резервирования  для  государственных  или  муниципальных  нужд  на  основе
нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании,
использовании  его  для  других  целей (государственных  или  публичных  нужд). В
частности, правомерным  основанием  для  отказа  в  продаже  земельного  участка
может  служить  то  обстоятельство, что  в  соответствии  с  генеральным  планом
развития  города, поселка, иного  населенного  пункта, утвержденным  до
обращения  собственника  недвижимости  с  заявлением  о  выкупе  земельного
участка, на  данном  земельном  участке  предусмотрено  строительство  другого
объекта.
Названные  обстоятельства  должны  приниматься  судами  во  внимание  также
при  разрешении  споров  по  искам  собственников  недвижимости  о  понуждении  к
заключению  договора  купли-продажи  земельного  участка. При  этом  следует
учитывать, что  ответчиком  по  такому  иску  является  собственник  земельного
участка (Российская  Федерация, субъект  Российской  Федерации  или
муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.
В  случае  признания  действия (бездействия) исполнительного  органа
государственной  власти  или  органа  местного  самоуправления  незаконным  суд
обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в
определенный срок собственнику недвижимости.
При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора
купли-продажи  земельного  участка, следует  учитывать, что  такой  договор
заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ.
Другой  часто  встречающейся  проблемой  является  приобретение  в
собственность  или  в  аренду  земельных  участков, когда  у  здания  нет  одного
собственника, а  расположенные  в  нем  помещения  принадлежат  разным  лицам.
Согласно  п. 3 ст. 36 ЗК  РФ  эти  лица  имеют  право  на  приобретение  данного
земельного  участка  в  общую  долевую  собственность  или  в  аренду  с
множественностью  лиц  на  стороне  арендатора, если  иное  не  предусмотрено
федеральными  законами. Однако  в  связи  с  отсутствием  механизма  реализации
данного  права  на  практике  возникает  множество  споров, поскольку
множественность  лиц  на  стороне  собственников  или  арендаторов  не  может
возникнуть  до  той  поры, пока  все  собственники  помещений  в  данном  здании  не
пожелают  приобрести  участок  в  общую  собственность  или  в  аренду. Прийти  к
соглашению, на  каком  праве - собственности  или  аренды - приобретать
земельный участок, собственники здания часто не могут.
Законодательство не содержит каких-либо механизмов, позволяющих одному
из  собственников  помещений  понудить  других  собственников  к  заключению
договора аренды участка или к его совместному выкупу в собственность помимо
их  воли. Поэтому  в  настоящий  момент  собственник  помещений  в  здании,
желающий приобрести право на расположенный под ним участок, должен сначала
прийти  к  согласию  со  всеми  своими  соседями - собственниками  других
расположенных в здании помещений, после чего сообща с ними оформлять свое
право (собственности или аренды) на землю.
Следующим  спорным  моментом  в  отношении  приобретения  права
собственности  на  земельный  участок  является  возможность  приобретения
земельного участка в собственность, который находится на праве аренды. Пленум
ВАС  РФ  в  вышеуказанном  Постановлении  высказался  по  данному  вопросу  так.
Если до введения в действие ЗК РФ собственник недвижимости заключил договор
аренды земельного участка, на котором этот объект расположен, то такой договор
не  лишает организацию  права выкупа  земельного  участка. Если  данный договор
заключен  собственником  объекта  недвижимости  после  введения  в  действие  ЗК
РФ, то  считается, что  предприятие  сделало  свой  выбор  и  реализовало  свое
54

исключительное  право  на  приватизацию  или  аренду  земельного  участка  путем
заключения  договора  аренды. В  связи  с  этим  организация  утрачивает
предоставленное п. 1 ст. 36 ЗК РФ право выкупа земельного участка.
Приватизация  земельных  участков  сельскохозяйственного  назначения
осуществляется  с  учетом  следующего. Законодательство, действовавшее  до
вступления в силу Закона о введении в действие ЗК РФ, фактически не содержало
запрета на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст.
8 Закона о введении в действие ЗК РФ в период с момента вступления его в силу
и  до  вступления  в  силу  Федерального  закона "Об  обороте  земель
сельскохозяйственного 
назначения" приватизация 
земельных 
участков
сельскохозяйственного назначения не допускалась.
Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
установил, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется
в  порядке, предусмотренном  ЗК  РФ  и  иными  федеральными  законами, а
приватизация  земельных  участков  из  земель  сельскохозяйственного назначения,
расположенных  на  территории  субъекта  РФ, осуществляется  с  момента,
установленного законом субъекта РФ.
Поэтому, если  приватизация  земельного  участка  сельскохозяйственного
назначения имела место до вступления в силу Закона о введении в действие ЗК
РФ, установившего  запрет  на  приватизацию  таких  земельных  участков,
обращение  приобретателя  участка  за  государственной  регистрацией  права
собственности на  него  в  период  действия  такого  запрета  или  действия  норм, не
позволявших  приватизировать  земельные  участки  сельскохозяйственного
назначения, само  по  себе  не  может  служить  основанием  для  отказа  в
государственной регистрации.
В случаях, когда на  день вступления в силу Федерального закона от 7 июля
2003 г. N 113-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об
обороте  земель  сельскохозяйственного  назначения" субъектом  РФ  не  принят
соответствующий 
закон, приватизация 
земельных 
участков
сельскохозяйственного назначения с 1 января 2004 г. должна осуществляться по
правилам, установленным  ст. 19.1 названного  Федерального  закона, до
вступления в силу закона субъекта РФ.
Порядок  определения  цены  при  продаже  земли, на  которой  расположены
объекты  недвижимости, изложен  в  ст. 2 Федерального  закона "О  введении  в
действие  Земельного  кодекса  РФ". Так, цена  земли  устанавливается  субъектом
РФ следующим образом:
1) в поселениях с численностью населения свыше 3 млн. чел. в размере от 5-
до 30-кратного  размера  ставки  земельного  налога  за  единицу  площади
земельного участка;
2) в  поселениях  с  численностью  населения  от 500 тыс. до 3 млн. чел. в
размере  от 5- до 17-кратного  размера  ставки  земельного  налога  за  единицу
площади земельного участка;
3) в  поселениях  с  численностью  населения  до 500 тыс. чел., а  также  за
пределами  черты  поселений - в  размере  от 3- до 10-кратного  размера  ставки
земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего
календарного года).
При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный
коэффициент, учитывающий  основной  вид  использования  расположенных  на
земельном  участке  здания, строения, сооружения. Поправочные  коэффициенты,
учитывающие  основные  виды  использования, утверждаются  Правительством  РФ
в размере от 0,7 до 1,3.
55

Пленум  Высшего  Арбитражного  Суда  в  своем  Постановлении  подчеркнул,
что, определяя  цену  земельного  участка, стороны  должны  руководствоваться
именно указанной нормой. Положения Федерального закона от 29 июля 1998 г. N
135-ФЗ "Об  оценочной  деятельности  в  Российской  Федерации" при  определении
цены  земельного  участка  по  такому договору  не  применяются. Поэтому, если  на
момент  заключения  договора  купли-продажи  земельного  участка  субъектом  РФ
конкретная цена земельного участка согласно ст. 2 Закона о введении в действие
ЗК  РФ  не  определена, подлежит  применению  соответствующая  минимальная
ставка земельного налога.
Если  до  определения  субъектом РФ цены земли  стороны  в договоре  купли-
продажи  по  соглашению  установили  цену  земельного  участка  без  учета
требований ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, данное обстоятельство не
влечет  признания  договора  незаключенным. Условие  о  цене  в  этом  случае
определяется  исходя  из  соответствующей  минимальной  ставки  земельного
налога.
Отсутствие  поправочных  коэффициентов, учитывающих  основной  вид
использования  расположенных  на  земельном  участке  здания, строения,
сооружения, не  может  служить  основанием  для  отказа  в  продаже  земельного
участка.
В  соответствии  со  ст. 28 Закона "О  приватизации  государственного  и
муниципального  имущества" приватизация  зданий, строений  и  сооружений, а
также  объектов, строительство  которых  не  завершено  и  которые  признаны
самостоятельными  объектами  недвижимости, осуществляется  одновременно  с
отчуждением  лицу, приобретающему  такое  имущество, земельных  участков,
занимаемых  таким  имуществом  и  необходимых  для  их  использования.
Исключения могут быть предусмотрены в других федеральных законах.
Приватизация 
имущественных 
комплексов 
унитарных 
предприятий
осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных
участков:
находящихся  у  унитарного  предприятия на праве постоянного (бессрочного)
пользования или аренды;
занимаемых 
объектами 
недвижимости, входящими 
в 
состав
приватизируемого  имущественного  комплекса  унитарного  предприятия, и
необходимых для использования указанных объектов.
Нормы  Закона "О  приватизации  государственного  и  муниципального
имущества" не регулируют отношения по приватизации следующих земель:
сельскохозяйственного  назначения, лесного  и  водного  фондов, особо
охраняемых природных территорий и объектов;
зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;
водоохранного и санитарно-защитного назначения;
общего  пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки,
лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и др.);
транспорта, предназначенные  для  обеспечения  деятельности  морских  и
речных  портов, аэропортов, а  также  отведенные (зарезервированные) для  их
перспективного развития;
предусмотренных  генеральными  планами  развития  соответствующих
территорий для использования в государственных или общественных интересах,
в том числе земель общего пользования;
не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской
Федерации.
§ 7. Ответственность за земельные правонарушения
56

Под  земельным  правонарушением  понимается  виновное  противоправное
деяние (действие  или  бездействие), направленное  против  установленного
Конституцией  РФ, иными  федеральными  законами  и  законами  субъектов  РФ
земельного  строя, порядка  управления  и  правил  пользования  землей, порядка
охраны  земель  как  природного  объекта  и  природного  ресурса, а  также  против
земельных прав и интересов граждан и юридических лиц.
Земельное  правонарушение  представляет  собой  негативное  социальное
явление, посягающее  на  существующий  земельный  правопорядок. Субъектами
земельных  правонарушений  могут  быть  как  российские, так  и  иностранные
граждане  и  юридические  лица, лица  без  гражданства. Часто  субъектами
земельных 
правонарушений 
выступают 
должностные 
лица 
органов
государственной  власти  и  органов  местного  самоуправления. Объектами
земельных правонарушений могут быть: порядок использования и охраны земель;
право  собственности  на  землю; иные  вещные  или  обязательственные  права
граждан и юридических лиц.
В качестве основания ответственности выступает наличие в законе прямого
указания о применении соответствующих мер ответственности за противоправное
поведение. Субъект правонарушения несет ответственность только в том случае,
если закон признает его поведение (действие или бездействие) противоправным
<1>.
--------------------------------
<1> Крассов О.И. Земельное право. М.: Юрист, 2006. С. 299.
Общепризнанными  в  теории  земельного  права  видами  земельных
противоправных  деяний (исходя  из  форм  юридической  ответственности),
влекущих юридическую ответственность, являются:
1) дисциплинарный  проступок - противоправное  деяние, связанное  с
неисполнением  работником  трудовых  обязанностей  или  должностных  функций  в
процессе  трудовой  или  исполнительно-распорядительной  деятельности  в  сфере
организации  охраны, управления  и  пользования  земель. Ответственность  за  его
совершение  наступает  по  нормам  как  трудового, так  и  земельного
законодательства;
2) административный  проступок - виновное  противоправное  деяние,
связанное  с  нарушением  установленного  земельного  правопорядка  в  сфере
управления  земельными  ресурсами, а  также  правил  использования  и  порядка
охраны  земельных  ресурсов  как  основы  жизни  и  деятельности  народов,
проживающих на соответствующей территории;
3) преступление - уголовно  наказуемое, общественно  опасное  деяние,
объектом  которого  выступают  земельные, а  в  совокупности  с  ними  и
общественные отношения (экономические, экологические, управленческие и др.).
Действующее  законодательство  не  предусматривает  применение  мер
уголовной 
и 
дисциплинарной 
ответственности 
к 
юридическим  лицам
(предприятиям, организациям, учреждениям). Применение  мер  гражданско-
правовой ответственности обусловлено фактом наступления полной гражданской
дееспособности. Возможность 
применения 
мер 
административной
ответственности связана с достижением правонарушителем 16-летнего возраста.
Возрастные  ограничения  установлены  и  для  граждан, совершивших  уголовно
наказуемые деяния.
Земельным правонарушением признается противоправное деяние (действие
или  бездействие), направленное  против  установленного  законом  земельного
строя, порядка управления и правил пользования землей, порядка охраны земель
57

как природного объекта и природного ресурса, а также против земельных прав и
интересов граждан и юридических лиц.
Земельное  правонарушение  состоит  из  следующих  составляющих: объекта,
субъекта, объективной и субъективной сторон.
Под  объектом  понимается  тот  или  иной  вид  общественных  земельных
отношений, социальных 
земельных 
интересов, которые 
претерпевают
отрицательные 
последствия 
в 
результате 
совершенного 
виновного
противоправного  деяния. К  числу  таких  отношений  можно  отнести  отношения
собственности  на  землю (самовольный  захват  земельного  участка, невыдача
правоустанавливающих  документов  на  право  собственности, ограничение  прав
собственника, неправомерное 
прекращение 
права 
собственности,
необоснованный отказ в переводе права пожизненного наследуемого владения на
титул  права  собственности); экономические  отношения (неуплата  земельного
налога, невнесение  арендных  платежей, неправомерная  экономическая  оценка
земельных  участков, принадлежащих  собственнику); отношения  в  сфере
управления  земельными  ресурсами (непроведение  или  отказ  в  проведении
землеустройства, невыдача  органами  управления  землеустроительной  или
кадастровой документации, сведений о наличии свободных земель); отношения в
сфере  землепользования (неисполнение  правил  использования  земельных
участков, порядка  передачи  земель  иному  субъекту  права  землепользования,
неосновательное приобретение права землепользования и др.); организационно-
правовые  отношения  по  охране  земель  и  защите  земельных  прав  и  интересов
граждан (непроведение обязательных мероприятий по защите земель от ветровой
и  водной  эрозии, неправомерный  отказ  в  предоставлении  земель  для  ведения
крестьянского (фермерского) хозяйства, отказ  в  предоставлении  служебного
надела при наличии трудового соглашения и другие неправомерные действия).
Субъектами  земельных  правонарушений  могут  выступать  граждане,
юридические  лица (предприятия, организации, учреждения), исполнительные
органы  власти  субъектов  РФ, органы  местного  самоуправления, специально
уполномоченные  государственные  органы  управления  земельными  ресурсами  и
др. С  учетом  принятого  Федерального  закона "Об  обороте  земель
сельскохозяйственного  назначения" субъектами  земельных  правонарушений
могут быть иностранные юридические лица, лица без гражданства и иностранные
граждане.
Объективная сторона земельного правонарушения может быть представлена
в  виде  противоправных  действий (самовольный  захват  земельного  участка,
самовольная  застройка  земельного  участка, снятие  плодородного  слоя  почвы,
уничтожение  межевых  знаков  и  т.п.) или  бездействия, связанного  с
непроведением  мероприятий  по  борьбе  с  сорняками, невнесением  платежей  за
землю, непроведением обязательных мероприятий по защите почв от ветровой и
водной  эрозии. Объективная  сторона  может  также  характеризоваться  наличием
или  отсутствием  наступивших  вредных  последствий  в  результате  совершенного
правонарушения.
Субъективная  сторона  правонарушения  отражает  психическое  отношение
субъекта к совершенному противоправному деянию (действию или бездействию)
и  наступившим  вредным  последствиям. Основу  содержания  данного  элемента
составляют 
вина 
субъекта 
правонарушения 
в 
содеянном, осознание
противоправности намерений и наступления вредных последствий, желание (или
его  отсутствие) достичь  конечных  результатов  вредных  воздействий. В
зависимости  от  этого  можно  говорить  об  умышленной  и  неумышленной  форме
вины, о  противоправных, виновных  деяниях, совершенных  по  неосторожности  и
по небрежности.
58

Примерами  противоправных  деяний, совершенных  по  неосторожности  или
небрежности, могут  служить, в  частности, несоблюдение  условий  хранения
гербицидов, агрохимикатов, несоблюдение  сроков  внесения  платежей  за  землю,
невыполнение  обязательных  требований  по  защите  почв  от  ветровой  и  водной
эрозии. Умышленной  формой  вины, как  правило, характеризуются  сокрытие
информации 
о 
наличии 
свободных 
земельных 
участков 
в 
фонде
перераспределения  земель, самовольное  занятие  земельного  участка,
самовольная  его  застройка, занижение  размеров  земельных  участков  в  книгах
земельно-кадастровой  документации, незаконный  отвод  земельных  участков  на
особо охраняемых землях историко-культурного назначения <1>.
--------------------------------
<1> Земельное  право: Учеб. / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев. М.:
Проспект, 2006. С. 438.
В  зависимости  от  форм  ответственности  за  совершение  того  или  иного
земельного  правонарушения  можно  выделить  следующие  виды  таких
правонарушений.
В области охраны собственности:
самовольное занятие земельного участка;
уничтожение межевых знаков;
пользование  недрами  без  разрешения (лицензии) либо  с  нарушением
условий, предусмотренных разрешением (лицензией;
порча  земель  путем  загрязнения, снятие  плодородного  слоя  почвы,
уничтожение плодородного слоя почвы;
самовольная застройка площадей залегания полезных ископаемых;
самовольное занятие водного объекта или пользование им без разрешения;
самовольное занятие участка лесного фонда или участка леса, не входящего
в  лесной  фонд, самовольная  переуступка  права  пользования  землей, недрами,
участком лесного фонда, участком леса, не входящего в лесной фонд;
использование  земли  не  в  соответствии  с  целевым  назначением,
принадлежностью  к  той  или  иной  категории  и  разрешенными  видами
использования;
нарушение  требований  по  рациональному  использованию  предоставленных
земельных участков.
В области охраны окружающей среды и природопользования:
несоблюдение  экологических  требований  при  планировании, технико-
экономическом 
обосновании 
проектов, проектировании, размещении,
строительстве, реконструкции, вводе в эксплуатацию, эксплуатации предприятий,
сооружений или иных объектов;
нарушение законодательства об экологической экспертизе;
неправомерный  отказ  в  выдаче, сокрытие, искажение  информации  о
состоянии окружающей природной среды и земельных участков, непосредственно
затрагивающих земельные права и интересы гражданина;
нарушение правил охраны водных объектов, водопользования, эксплуатации
водохозяйственных или водоохранных сооружений и устройств;
нарушение  правил  охраны  атмосферного  воздуха, выпуск  в  эксплуатацию
механических  транспортных  средств  с  превышением  нормативов  содержания
загрязняющих веществ в выбросах либо нормативов уровня шума;
нарушение 
правил 
лесопользования, побочного 
лесопользования,
незаконная  порубка, повреждение  либо  выкапывание  деревьев  и  кустарников,
нарушение требований к охране лесов;
59

порча  сельскохозяйственных  и  других  земель, несвоевременный  возврат
временно  занимаемых  земель  или  неприведение  их  в  состояние, пригодное  для
использования их по назначению.
Меры  юридической  ответственности  за  нарушение  правового  режима
земельных  участков  являются  его  составной  частью. С  помощью  юридической
ответственности осуществляется защита прав и интересов собственников и иных
правообладателей земельных участков. Учитывая направленность исследования,
важно 
уделить 
особое 
внимание 
проблемам 
гражданско-правовой
ответственности.
Нарушение  правового  режима  земельного  участка  является  основанием
юридической  ответственности. Возможность  применить  это  основание  возникает
при  наличии  в  законе  указаний  о  применении  соответствующих  форм  и  видов
ответственности, т.е. применении  санкций, предусмотренных  нормами  об
ответственности в этой области отношений.
Проблемы  ответственности  за  нарушения  правового  режима  земельных
участков приобретают в настоящее время чрезвычайно важное значение в связи с
постоянным  ухудшением  качества  почв, опустыниванием, развитием  водной  и
ветровой эрозии, потерей гумуса, ухудшением структуры почв, заболачиванием и
засолением, зарастанием  и  закустариванием  сельскохозяйственных  угодий,
загрязнением  земель  пестицидами, тяжелыми  металлами, радионуклидами,
другими токсичными веществами.
В  зависимости  от  совершенного  противоправного  деяния  выделяют
следующие виды ответственности:
1) гражданско-правовая;
2) дисциплинарная;
3) административная;
4) уголовная.
Гражданско-правовая  ответственность  имеет  имущественное  содержание, а
ее  меры  носят  имущественный  характер. Такая  ответственность  выполняет
функцию имущественного воздействия на правонарушителя и является одним их
методов экономического регулирования общественных отношений <1>.
--------------------------------
<1> Гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. 2-е изд. Т. 1. М.: БЕК, 2002.
С. 429.
В настоящее время гражданско-правовая ответственность получила широкое
распространение  и  проявляется  во  взыскании  с  виновных  лиц  возмещения  за
причиненный  имущественный  вред  или  признании  недействительными
противозаконных имущественных сделок.
Так, И.А. Иконицкая предлагает различать:
а) причинение  вреда  и  убытков  гражданам  и  юридическим  лицам  в
результате нарушения земельного законодательства;
б) возмещение вреда, причиненного земле как природному ресурсу, лицами,
имеющими права на земельные участки <1>.
--------------------------------
<1> Иконицкая  И.А. Земельное  право  Российской  Федерации. М.: Юрист,
2002. С. 153.
Так, при  самовольном  занятии  земельного  участка, находящегося  в  чьем-
либо 
пользовании, землепользователю, как 
правило, причиняется
60

имущественный  вред, который  в  соответствии  с  требованиями  гражданского
законодательства должен быть возмещен причинителем вреда.
Возмещение 
убытков 
пользователям 
земли (собственникам,
землевладельцам, землепользователям, арендаторам) есть  не  что  иное, как
гражданско-правовая  ответственность  перед  лицом, которому  причинены  эти
убытки. Она  предусматривается  ст. ст. 15, 16, 329, 1064 и  другими  статьями  ГК
РФ. В  них  содержатся  правила  о  возмещении  убытков  предприятиям,
организациям, учреждениям, гражданам, которые  причиняются  последним
вследствие  совершенного  правонарушения, а  также  неисполнением  или
ненадлежащим исполнением договорных обязательств.
В  этой  сфере  следует  выделить  случаи  причинения  вреда  землям
источниками  повышенной  опасности, урегулированные  ст. 1079 ГК  РФ.
Ответственность собственников этих источников причинения вреда наступает без
вины  причинителя. Освобождение  их  от  возмещения  вреда  наступит, если  они
докажут, что  вред  возник  вследствие  непреодолимой  силы (ст. 1098 ГК  РФ).
Данную  позицию  поддерживает  и  Пленум  Высшего  Арбитражного  Суда  РФ,
определивший свою позицию в Постановлении от 21 октября 1993 г. N 22 <1>.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1994. N 3. С. 12; 2001. N 1. С. 15.
Кроме того, имеется специальное отраслевое - земельное, лесное, водное и
экологическое 
законодательство, устанавливающее 
имущественную
ответственность  в  области  использования  и  охраны  земельных  и  других
природных ресурсов.
Право  собственности  защищается  прежде  всего  вещно-правовыми
способами: предъявлением  иска  об  истребовании  своего  имущества  из  чужого
незаконного владения (виндикационный иск) и иска об устранении нарушений, не
связанных с лишением владения (негаторный иск). Эти иски предусмотрены ст. ст.
301, 304 ГК  РФ. Такими  же  способами  защищаются  права  владельцев, не
являющихся  собственниками, но  владеющих  имуществом  на  основании  закона
или  договора. Подобные  способы  эффективны. Защита  прав  законных
владельцев  земельных  участков, таким  образом, осуществляется, если  вред  не
причинен самим участкам.
Сущностью  правонарушения, как  правило, выступает  причиненный  вред  в
виде  убытков, причиненных  субъектам  земельных  отношений, определение
которых  дано  в  ст. 15 ГК  РФ  и  ст. 76 ЗК  РФ. Причинителями  вреда  могут  быть
субъекты, связанные  с  владельцами  земельных  участков  договорами
(арендаторы, временные  пользователи  и  пр.) и  иными  основаниями  и  не
связанные  с  потерпевшей  стороной. Тогда  правонарушение  выступает  в  виде
договорной  ответственности. В  последнем  случае  оно  выступает  как
внедоговорное правонарушение.
Гражданское правонарушение, как правило, составляют следующие условия:
противоправность 
действия, наличие 
вреда, причинная 
связь 
между
противоправным действием и причиненными убытками и вина причинителя вреда.
В  статье 62 ЗК  РФ  говорится  об  ответственности  виновных  лиц, однако
возможна 
и 
безвинная 
ответственность, установленная 
гражданским
законодательством  по  отношению  к  владельцам  источников  повышенной
опасности. Основанием  здесь  служат  нормы  статей  гл. 59 ГК  РФ  об
обязательствах вследствие причинения вреда.
Органам  государственного  контроля  за  правильным  использованием  и
охраной  земель  необходимо  различать  правомерное  причинение  убытков  и
неправомерное, т.е. вследствие  нарушения  земельного  законодательства. Для
61

сторон, спорящих о размере возмещения убытков, различия могут заключаться в
том, что  при  отсутствии  нарушений  законодательства, т.е. в  тех  случаях, когда
убытки  причиняются  правомерно, на  основании  решения  компетентных
государственных  органов (например, при  изъятии  земельного  участка, при  его
резервировании) или  в  силу  заключенного  договора  могут  быть  отступления  от
общего  правила  полного  возмещения  убытков. При  неправомерном  причинении
убытков  уменьшение  объема  их  возмещения  невозможно, так  как  в  противном
случае  поощрялся  бы  правонарушитель, что, конечно, нелогично  и
несправедливо.
Субъекты  Российской  Федерации  не  вправе  устанавливать  ограничения  в
объеме  возмещения  убытков, например  изменить  содержание  ст. 15 ГК РФ и  ст.
76 ЗК РФ, так  как  решение  этих  вопросов  отнесено  к  исключительному ведению
органов  Российской  Федерации. В  законах, принимаемых  субъектами  РФ, в
соответствующих  статьях  делаются  отсылки  к  гражданскому  законодательству
РФ. И  хотя  вопросы  земельного  законодательства  отнесены  к  совместному
ведению  РФ  и  субъектов  РФ, последние  не  вправе  устанавливать  ограничения,
противоречащие  федеральному  законодательству. По  мнению  автора, такая
система является вполне логичной и обоснованной.
Возмещение  убытков  является  в  соответствии  со  ст. 12 ГК  РФ  одним  из
способов защиты прав граждан и организаций. Убытки, причиненные нарушением
прав  землевладельцев, землепользователей  и  собственников  земельных
участков, а  также  арендаторов  земельных  участков, подлежат  возмещению  в
полном  объеме, в  том  числе  упущенная  выгода, в  порядке, предусмотренном
гражданским законодательством.
На  основании  решения  суда  лицо, виновное  в нарушении прав, может быть
принуждено  к  исполнению  обязанности  в  натуре, например  восстановлению
плодородия  почв, восстановлению  земельных  участков  в  прежних  границах,
возведению  снесенных  зданий, строений, сооружений  или  сносу  незаконно
возведенных  зданий, строений, сооружений, восстановлению  межевых  и
информационных  знаков, устранению  других  земельных  правонарушений  и
исполнению возникших обязательств.
Убытки  представляют  собой  прежде  всего  экономический (материальный)
урон. В  состав  убытков  входят  реальный  ущерб, т.е. стоимость  утраченного
имущества и те затраты, которые лицо, чье право нарушено, понесло или должно
будет понести для восстановления своего права (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
К  числу  убытков  также  относятся  неполученные  доходы, которые  при
обычных  условиях  могли  быть  получены. Такие  доходы  называют  упущенной
выгодой.
Убытки  могут  быть  причинены  в  результате  как  правомерных (например, в
результате  изъятия  используемого  для  выращивания  сельскохозяйственных
культур  земельного  участка  под  строительство  федеральной  дороги), так  и
неправомерных действий (например, уничтожение имущества путем поджога).
Кроме  термина "убытки" при  нанесении  урона  в  законодательстве
используется  термин "вред". Обычно  о  причинении  вреда  говорят, когда  урон
наносится  жизни  и  здоровью  человека (физический  и  моральный  вред) и
окружающей природной среде (экологический вред). Однако термин "вред" может
быть использован в качестве общего для обозначения урона любого вида. Именно
в таком значении он применяется в гл. 59 ГК РФ.
При  причинении  вреда  возникают  обязательства  вследствие  причинения
вреда. Такие  обязательства  являются  внедоговорными: они, как  правило,
возникают между лицами, не состоящими в договорных отношениях. Это является
62

еще одним отличием вреда и убытков, которые причиняются друг другу сторонами
в договорных отношениях.
Вред  может  быть  причинен  в  результате  действия  или  бездействия.
Например, в  результате  загрязнения  окружающей  среды (действие) или  при
непринятии мер по предотвращению эрозии почв (бездействие).
Вред  обычно  причиняется  в  результате  совершения  противоправных
действий. Помимо  противоправности  деяния  основаниями (условиями) для
возмещения  вреда  служат: причинная  связь  между  действием (бездействием) и
наступившим результатом (вредом), а также вина причинителя.
При  определении  размера  возмещения  убытков  применяется  общее
правило: размер  вреда  устанавливается  по  ценам, существовавшим  на  момент
возмещения вреда (ст. 393 ГК РФ).
Положения  гражданского  законодательства  о  возмещении  вреда  находят
свое  отражение  в  земельном  законодательстве. Согласно  ст. 62 ЗК  РФ  убытки,
причиненные 
нарушением 
прав 
собственников 
земельных 
участков,
землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, в том
числе  упущенная  выгода, подлежат  возмещению  в  полном  объеме  в  порядке,
предусмотренном гражданским законодательством.
Статья 76 ЗК  РФ  предусматривает, что  юридические  лица  и  граждане
обязаны  возместить  в  полном  объеме  вред, причиненный  в  результате
совершения ими земельных правонарушений.
Следует отметить, что Земельный кодекс РФ в двух разных статьях (62 и 76)
регулирует  один  и  тот  же  вопрос: возмещения  убытков  и  возмещения  вреда,
рассматривая эти понятия как различные. Между тем традиционно в гражданском
праве  считается, что  термин "ущерб" является  синонимом  термина "вред". С
понятиями "вред" и "ущерб" соприкасается  понятие "убыток". Убыток - это
денежная оценка имущественного вреда <1>.
<1> Гражданское право: Учеб. Т. 2. Полутом 2 / Под ред. Е.А. Суханова. М.:
БЕК, 2002. С. 371; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации.
Части 1 - 3 / Под ред. Е.Л. Забарчука. М.: Право и закон, 2003. С. 809.
Что  касается  гражданско-правовой (имущественной) ответственности  за
земельные  правонарушения, то  в  ст. 76 ЗК  РФ  в  перечне  лиц, обязанных
возмещать  причиненный  ущерб, присутствуют  только  граждане  и  юридические
лица. Гражданским  кодексом  РФ  в  составе  субъектов  гражданско-правовых
отношений  указываются  не  только  граждане  и  юридические  лица, но  и  РФ,
субъекты РФ и муниципальные образования, которые Земельным кодексом РФ не
включены  в  состав  юридических  лиц. В  подтверждение  этого  приведем
следующие доводы.
В  соответствии  со  ст. 57 ЗК  РФ  государство  и  муниципальные  образования
обязаны  возмещать  ущерб, причиняемый  изъятием  земельных  участков  для
государственных или муниципальных надобностей. Эти случаи определяются как
правомерно  причиняемый  ущерб. Однако  ущерб  может  причиняться  не  только
правомерным  изъятием, но  и  неправомерными  государственными  актами  либо
действиями должностных лиц государства и органов местного самоуправления. И
в  этих  случаях  государство  и  его  органы  выступают  субъектами  земельных
правонарушений <1>.
--------------------------------
<1> Федорова  Ю.Н. Разрешение  земельных  споров  по  законодательству
Российской Федерации. Автореф. М., 2004.
63

Гражданско-правовая  форма  юридической  ответственности  за  нарушение
правового режима земельных участков применяется как самостоятельная форма
юридической ответственности. Но когда гражданское правонарушение сопряжено
с  административным  или  дисциплинарным  проступком  или  с  уголовным
преступлением, лицо, совершившее 
данное 
противоправное 
деяние,
привлекается  к  дисциплинарной, материальной, административной, уголовной
ответственности. Многие  правоведы  различают  также  земельно-правовую
ответственность, выражающуюся  в  принудительном  прекращении  прав  на
земельный участок <1>.
--------------------------------
<1> Панкратов 
И.Ф. Ответственность 
за 
нарушение 
земельного
законодательства // Земельное  право / Под  ред. С.А. Боголюбова. М.: Норма,
2000. С. 184 - 191; Улюкаев  В.Х. Юридическая  ответственность  за  нарушение
земельного  законодательства // Земельное  право  РФ / Под  ред. В.Х. Улюкаева.
М.: Былина, 2002. С. 236 - 239.
Земельно-правовая 
ответственность 
за 
нарушение 
земельного
законодательства  выражается  в  принудительном  прекращении  прав  на
земельный  участок  собственника, владельца, пользователя, арендатора  за
совершение нарушений земельного законодательства, предусмотренных законом,
путем  его  безвозмездного  изъятия. В  науке  вопрос  о  самостоятельности
земельно-правовой  ответственности  остается  спорным. Земельно-правовая
ответственность 
самостоятельна, поскольку 
меры 
земельно-правовой
ответственности наступают за нарушение земельного правопорядка, охраняемого
нормами  земельного  права; содержание  и  порядок  применения  этих  мер
устанавливается  земельным  законодательством; они  имеют  принудительный
характер, отличаются  от  мер  иных  видов  юридической  ответственности.
Основанием  для  применения  мер  земельно-правовой  ответственности  является
нарушение  земельного  законодательства. Все  изложенное  подтверждает
самостоятельный характер земельно-правовой ответственности <1>.
--------------------------------
<1> Федорова Ю.Н. Указ. соч.
В  Земельном  кодексе  РФ  присутствуют  нормы, посвященные  правовой
специфике  прекращения  и  ограничения  прав  на  землю. В  данном  случае  можно
увидеть взаимодействие между ЗК РФ и ГК РФ. В частности, ст. 44 ЗК РФ прямо
отсылает к нормам, установленным гражданским законодательством, а ст. 287 ГК
РФ, в свою очередь, отсылает к нормам земельного законодательства.
Дисциплинарная  ответственность  устанавливается  Трудовым  кодексом  РФ.
За нарушение трудовой дисциплины администрациями предприятий, учреждений,
организаций  накладываются  по отношению  к  должностным  и  другим работникам
следующие  дисциплинарные  взыскания: замечание, выговор, строгий  выговор,
увольнение. При  наложении  дисциплинарного  взыскания  следует  учитывать
тяжесть совершенного проступка и обстоятельства, при которых он совершен.
В  соответствии  с  положениями, уставами, правилами  внутреннего
распорядка и другими нормативными правовыми актами могут быть установлены
для отдельных категорий работников и иные дисциплинарные взыскания.
Дисциплинарный  проступок  совершается  в  форме  действия  и  бездействия.
Бездействие  выражается  в  неисполнении  работником  своих  трудовых
обязанностей. Субъективную сторону дисциплинарного проступка образует вина в
форме умысла или неосторожности.
64

К  дисциплинарной  ответственности  могут  привлекаться  работники
организаций  за  невыполнение  трудовых  обязанностей, которые  связаны  с
соблюдением  земельного  законодательства. Дисциплинарная  ответственность
может  быть  наложена  также  на  руководителей  организаций  в  случае  дачи  ими
противоправного  распоряжения  подчиненным, выполнение  которого  повлекло
нарушение норм земельного законодательства.
Административная 
ответственность 
наступает 
за 
совершение
административного  проступка, т.е. противоправное, виновное (умышленное  или
неосторожное) действие  либо  бездействие, за  которое  законодательством
предусмотрена административная ответственность.
Кодекс об административных правонарушениях РФ 2001 г. предусматривает
штрафы за следующие виды земельных правонарушений в области обеспечения
плодородия  земель  сельскохозяйственного  назначения: самовольное  снятие  или
перемещение плодородного слоя почвы; уничтожение плодородного слоя почвы,
а равно порчу земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами
и  агрохимикатами  или  иными  опасными  для  здоровья  людей  веществами  и
отходами  производства  и  потребления (ст. 8.6 КоАП  РФ); невыполнение  или
несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние,
пригодное для использования по целевому назначению, или по их рекультивации
после  завершения  разработки  месторождений  полезных  ископаемых, включая
общераспространенные  полезные  ископаемые, строительных, мелиоративных,
лесозаготовительных, изыскательских и иных работ, в том числе осуществляемых
для внутрихозяйственных или собственных надобностей (ст. 8.7 КоАП РФ) и т.д.
Уголовная  ответственность  за  нарушения  земельного  законодательства
предусмотрена ЗК РФ, а установлена УК РФ.
Уголовная ответственность наступает за совершение преступления, которым
признается виновно совершенное общественно опасное деяние, запрещенное УК
РФ под угрозой наказания.
Основанием  уголовной  ответственности  является  совершение  деяния,
содержащего  все  признаки  состава  преступления, предусмотренного  УК  РФ
(объект преступления, объективная сторона, субъект преступления, субъективная
сторона).
Так, например, УК РФ предусматривает уголовную ответственность за порчу
земли  (ст.  254  УК  РФ),  т.е.  за  отравление,  загрязнение  или  иную  порчу  земли
вредными  продуктами  хозяйственной  или  иной  деятельности  вследствие
нарушения  правил  обращения  с  удобрениями, стимуляторами  роста  растений,
ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами
при  их  хранении, использовании  и  транспортировке, если  данные  деяния
повлекли  причинение  вреда  здоровью  человека  или  окружающей  среде. Цель
данной статьи - охрана земли как ценнейшего национального достояния, средства
производства, необходимого  для  функционирования  всех  отраслей  хозяйства
путем  предотвращения  ее  от  порчи, т.е. ухудшения  качественного  состояния
земель  вследствие  нарушения  правил  хозяйственной  или  иной  деятельности,
объектом которой является земля.
Глава 2. ПРАВА СОБСТВЕННИКА
§ 1. Основания приобретения права собственности на землю
Приобретение 
права 
собственности 
на 
землю, находящуюся 
в
государственной и муниципальной собственности.
65

В  соответствии  с  Земельным  кодексом  РФ  способ  и  порядок  приобретения
прав  на  государственные  или  муниципальные  земельные  участки  определяются
различными факторами, в частности:
категорией (целевым  назначением) и  разрешенным  использованием
земельного участка;
статусом землепользователя - гражданством  физического  лица, наличием у
него  определенных  льгот  или  организационно-правовой  формой  юридического
лица;
существованием права на землю до введения в действие ЗК РФ.
До  разграничения  государственной  собственности  на  землю  распоряжение
государственными  землями  осуществлялось  органами  местного  самоуправления
в  пределах  их  полномочий, если  законодательством  не  предусмотрено  иное.
Поскольку  земельное  законодательство  находится  в  совместном  ведении
Российской Федерации и ее субъектов, полномочия местного самоуправления по
распоряжению  государственными  землями  могут  быть  ограничены  как
федеральным, так и региональным законодательством.
Правила  предоставления  гражданам  и  юридическим  лицам  участков
установлены  Постановлением  Правительства  РФ  от 7 августа 2002 г. N 576 "О
порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной
собственности, до разграничения государственной собственности на землю".
Граждане  и  юридические  лица  при  предоставлении  им  в  соответствии  с
законодательством  Российской  Федерации  земельных  участков  представляют
(помимо  документов, предусмотренных  Земельным  кодексом  РФ) документы,
удостоверяющие  личность  гражданина  или  подтверждающие  государственную
регистрацию  юридического  лица. Граждане  и  юридические  лица  при
предоставлении 
им 
земельных 
участков, на 
которых 
расположены
принадлежащие  им  здания, строения  и  сооружения, представляют  также
документы, подтверждающие  размер  площади  здания, строения  и  сооружения  и
государственную  регистрацию  прав  на  них (либо  на  помещения  в  них), а  в
случаях, предусмотренных  законодательством  Российской  Федерации, - иные
документы, подтверждающие  возникновение  прав  на  эти  объекты  недвижимого
имущества.
Орган  местного  самоуправления  в  течение 3 месяцев  со  дня  поступления
заявления  обеспечивает  выбор  земельного  участка  и  направляет  заявителю, в
Министерство имущественных отношений РФ (его территориальные органы) или в
уполномоченный  орган  государственной  власти  субъекта  РФ  оформленный  в
установленном  порядке  перечень  свободных  от  прав  третьих  лиц  земельных
участков, на которых возможно размещение объекта.
Министерство  имущественных  отношений  Российской  Федерации (его
территориальные  органы) или  уполномоченный  орган  государственной  власти
субъекта РФ с учетом мнения заявителя принимает решение о предварительном
согласовании места размещения объекта при предоставлении земельного участка
соответственно  федеральному  органу  исполнительной  власти, федеральному
учреждению 
и 
федеральному 
унитарному 
предприятию 
или 
органу
государственной  власти  субъекта  РФ, государственному  учреждению  и
государственному унитарному предприятию. Указанное решение, направляемое в
уполномоченные  на  распоряжение  земельными  участками  органы, является
основанием  для  принятия  решения  о  предоставлении  земельного  участка  для
размещения объекта.
В случае отсутствия на территории муниципального образования свободных
от  прав  третьих  лиц  земельных  участков  орган  местного  самоуправления
представляет 
в 
Министерство 
имущественных 
отношений 
РФ (его
66

территориальные  органы) или  в  уполномоченный  орган  государственной  власти
субъекта  РФ  оформленный  в  установленном  порядке  перечень  земельных
участков, предлагаемых  для  изъятия  в  установленном  порядке  для
государственных нужд.
Решение  о  приватизации  земельных  участков, на  которых  расположены
объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и
юридическими лицами, принимается:
Министерством  имущественных  отношений  РФ (его  территориальными
органами) - в  случае  приобретения  объектов  недвижимого  имущества,
находящихся в федеральной собственности;
уполномоченным  органом  государственной  власти  субъекта  РФ - в  случае
приобретения  объектов  недвижимого  имущества, находящихся  в  собственности
субъектов  Российской  Федерации, а  также  в  случае, если  земельные  участки
были предоставлены в соответствии с решением органа государственной власти
субъекта РФ;
органом местного самоуправления - в иных случаях.
В  случае  если  решение  о  приватизации  таких  земельных  участков
принимается  Министерством  имущественных  отношений  РФ, договор  купли-
продажи заключается Российским фондом федерального имущества.
Земельный  кодекс  РФ  исходит  из  принципа  платности  при  предоставлении
земель. Бесплатное  предоставление  земельных  участков  в  собственность
гражданам устанавливается ст. 28 ЗК РФ в случаях, предусмотренных Земельным
кодексом  РФ, иными  федеральными  законами, законами  субъектов  РФ. В
соответствии  с  ЗК  РФ  бесплатно  получить  земельные  участки  могут  следующие
лица:
граждане  РФ, имеющие  право  постоянного (бессрочного) пользования  или
право пожизненного наследуемого владения, - однократно;
имеющие  в  фактическом  пользовании, но  неоформленные  участки  с
расположенными  на  них  жилыми  домами, приобретенные  ими  в  результате
сделок до вступления в силу Закона СССР "О собственности в СССР";
получающие  равноценные  земельные  участки  взамен  изъятых  для
государственных или муниципальных нужд;
собственники  жилых  помещений  в  многоквартирных  домах в  существующей
застройке;
религиозные  организации, имеющие  в  собственности  недвижимость
религиозного и благотворительного назначения.
Предоставление  в  собственность  граждан  земельных  участков, ранее
предоставленных  им  в  постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное
владение, в указанных случаях сроком не ограничивается.
Кроме  того, бесплатная  передача  земельных  участков  в  собственность
предусмотрена следующими законами:
Федеральным  законом  от 9 января 1997 г. N 5-ФЗ "О  предоставлении
социальных  гарантий  Героям  Социалистического  Труда  и  полным  кавалерам
Ордена Трудовой Славы" - под строительство индивидуальных жилых домов, дач
и  под  садово-огородные  хозяйства  площадью 0,08 га  в  городах  и  поселках
городского типа и 0,25 га в сельской местности (ст. 3);
Законом  РФ  от 15 января 1993 г. N 4301-1 "О  статусе  Героев  Советского
Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров Ордена Славы" - под
строительство  индивидуальных  жилых  домов, дач, под  садово-огородные  и
личные  подсобные  хозяйства  в  размерах, устанавливаемых  в  соответствии  с
законодательством субъектов РФ, но не менее чем 0,20 га в городах и поселках
городского типа и 0,40 га в сельской местности.
67

В  соответствии  с  Федеральным  законом  от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ "О
внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании
утратившими  силу  некоторых  законодательных  актов  РФ  в  связи  с  принятием
Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон
"Об  общих  принципах  организации  законодательных (представительных) и
исполнительных  органов  государственной  власти  субъектов  Российской
Федерации" и "Об  общих  принципах  организации  местного  самоуправления  в
Российской  Федерации" право  бесплатного  приобретения  земельного  участка
имеют  ветераны, военнослужащие, дети-сироты, сотрудники  органов  внутренних
дел.
Также  категории  граждан, имеющих  право  на  бесплатное  получение
земельных  участков, могут  быть  определены  законами  республик, краев,
областей, т.е. субъектов РФ.
Бесплатное  предоставление  земельных  участков  осуществляется, как
правило, органом  местного  самоуправления  в  пределах  его  полномочий, если
федеральным  или  региональным  законодательством  не  предусмотрено  иное.
Правоустанавливающий  документ  на  земельный  участок - акт  уполномоченного
органа (решение, постановление, распоряжение), на  основании  которого  должна
быть произведена государственная регистрация права собственности гражданина.
Бесплатное  получение  в  собственность  участков  из  земель, находящихся  в
государственной  или  муниципальной  собственности, - установленное  законом
исключение. Правило существующего земельного законодательства - возмездное
приобретение участков, которое осуществляется двумя способами:
1) продажа  на  торгах (конкурсах  или  аукционах) участков  или  права  на
заключение договора аренды;
2) продажа участка или заключение договора аренды без торгов.
В  Федеральном  законе  от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ "О  приватизации
государственного  имущества  и  об  основах  приватизации  муниципального
имущества  в  Российской  Федерации" устанавливаются  организационные  и
правовые  основы  преобразования  отношений  собственности  в  Российской
Федерации.
Под  приватизацией  государственного  и  муниципального  имущества
понимается  возмездное  отчуждение  находящегося  в  собственности  Российской
Федерации, субъектов  Российской  Федерации  или  муниципальных  образований
имущества (объектов  приватизации) в  собственность  физических  и  юридических
лиц.
Не распространяется сфера действия указанного Закона на:
приватизацию  имущества  Российской  Федерации, субъектов  Российской
Федерации  или  муниципальных  образований, находящегося  в  совместной
собственности физических и юридических лиц;
восстановление  имущественных  прав  собственников, их  наследников  и
правопреемников на имущество, которое было национализировано, конфисковано
либо другим способом изъято против воли указанных лиц в государственную или
муниципальную собственность;
приватизацию земли;
приватизацию природных ресурсов;
приватизацию государственного и муниципального жилищного фонда;
приватизацию государственного резерва;
приватизацию 
государственной 
и 
муниципальной 
собственности,
находящейся за пределами территории Российской Федерации;
приватизацию  объектов  социального  и  культурного  назначения, а  также
объектов историко-культурного наследия и природных объектов;
68

отношения, возникающие 
при 
распоряжении 
государственными 
и
муниципальными  унитарными  предприятиями  и  учреждениями  имуществом,
закрепленным  за  ними  на  праве  хозяйственного  ведения  или  оперативного
управления;
случаи выполнения обязательств Российской Федерации по заключенным ею
международным договорам;
случаи  передачи  государственного  или  муниципального  имущества
некоммерческим организациям.
Приобретение земельного участка на основании договора купли-продажи или
иного договора отчуждения (дарения, мены и др.).
На отношения по продаже земельных участков, не изъятых их оборота и не
ограниченных  в  обороте, распространяются  общие  положения  гражданского
законодательства  о  купле-продаже. Так, в  соответствии  со  ст. 454 ГК  РФ  по
договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать земельный
участок  в  собственность  другой  стороне (покупателю), а  покупатель  обязуется
принять  земельный  участок  и  уплатить  за  него  определенную  денежную  сумму
(цену).
Земельные отношения регулируются также и § 7 "Продажа недвижимости" гл.
30 ГК  РФ. В  соответствии  со  ст. 549 ГК  РФ  по  договору  купли-продажи
недвижимого  имущества (договору  продажи  недвижимости) продавец  обязуется
передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок.
Согласно Гражданскому кодексу РФ земля и другие природные ресурсы могут
отчуждаться  или  переходить  от  одного  лица  к  другому  иными  способами  в  той
мере, в  какой  их  оборот  допускается  законами  о  земле  и  других  природных
ресурсах. Для  собственников  земельных  участков  или  тех, кто  собирается  их
приобрести, это  означает, что  при  решении  правовых  вопросов  следует
обращаться к земельному законодательству, чтобы понять особенности сделки.
Главным  требованием  закона  для  любого  договора  является  требование  о
том, что  при  заключении  договора  о  продаже  земельного  участка  должны  быть
указаны  данные, позволяющие  точно  определить  земельный  участок  как  объект
сделки. Это  размер  земельного  участка, его  местонахождение, перечень  угодий,
входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка,
его цена.
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие
государственный кадастровый учет. В соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ,
п. 2 ст. 8 ЗК  РФ  и  п. 1 ст. 18 Закона  о  госрегистрации  прав  в  договоре  должны
быть указаны:
местоположение участка;
площадь;
кадастровый номер;
категория земли (целевое назначение);
разрешенное использование участка.
Для  точного  определения  всех  параметров  земельного  участка  к  договору
купли-продажи  прилагается  план  земельного  участка, а  также  в  договоре
указываются  все  необходимые  данные. При  отсутствии  плана  участка  он
изготовляется  за  счет  средств  продавца  или  покупателя  по  соглашению  между
ними.
При  совершении  сделки купли-продажи продавец  или  покупатель не вправе
по своему усмотрению изменить целевое назначение земельного участка, а также
такие  условия  его  использования, как  право  прохода (проезда) по  участку,
технического обслуживания или ремонта зданий и др.
69

Объектом  купли-продажи  может  быть  только  не  изъятый  из  оборота  и  не
ограниченный  в  обороте, т.е. земельный  участок, обладающий  полной
оборотоспособностью. Под  оборотоспособностью  согласно  ст. 129 ГК  РФ,
установившей  общее  понятие "оборотоспособность  гражданских  прав", следует
понимать возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить
от  одного  лица  к  другому  в  порядке  универсального  правопреемства
(наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если он
не  изъят  из  оборота  или  не  ограничен  в  обороте. Оборотоспособность
непосредственно  связана  с  правами  собственника  имущества. В  соответствии  с
гражданским  законодательством  лица, имеющие  в  собственности  земельный
участок, вправе  продавать его, дарить, отдавать в  залог или  сдавать  в аренду  и
распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на
основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Ограничение  в  обороте  или  изъятие  из  оборота - это  установленные
Земельным  кодексом  РФ, иными  федеральными  законами  условия, при  которых
земельные участки не могут переходить в собственность определенных субъектов
(граждан, иностранных граждан, иных лиц - участников оборота), а также не могут
быть объектом сделок.
При  этом  земельные  участки, изъятые  из  оборота, в  соответствии  с
указанной  статьей  ГК  РФ  должны  быть  прямо  указаны  в  законе, а  земельные
участки, ограниченные в обороте (ограниченно оборотоспособные), определяются
в  порядке, установленном  законом. В  соответствии с  ч. 3 ст. 129 ГК  РФ  земля и
другие  природные  ресурсы  могут  отчуждаться  или  переходить  от  одного  лица  к
другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о
земле и других природных ресурсах.
В 
целом 
оборот 
должен 
соответствовать 
основным 
принципам,
установленным  Земельным  кодексом  РФ. Во-первых, сохранение  целевого
назначения  земельных  участков  при  обороте  земель. Во-вторых, иностранные
граждане, иностранные  юридические  лица, лица  без  гражданства, а  также
юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных
граждан, иностранных  юридических  лиц, лиц  без  гражданства  составляет  более
чем 50%, могут 
обладать 
земельными 
участками 
из 
земель
сельскохозяйственного  назначения  только  на  праве  аренды. Таким  образом,
продать  указанным  лицам  земельные  участки, оборот  которых  регулируется
Законом, собственники  не  вправе. Также  Закон  устанавливает  ограничение,
согласно  которому  не  допускаются  сделки  с  земельными  участками, если  в
результате  таких  сделок  образуются  новые  земельные  участки, размеры  и
местоположение которых не соответствуют требованиям закона.
Кадастровый  учет  земельного  участка  осуществляется  на  основании  ст. 70
ЗК  РФ. В  соответствии  с  ГК  РФ  и  Федеральным  законом "О  государственной
регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним" государственной
регистрации  подлежит  переход  права  собственности  на  земельный  участок  по
договору купли-продажи.
Продавец  при  заключении  договора  купли-продажи  обязан  предоставить
покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка
и 
ограничениях 
его 
использования 
в 
соответствии 
с 
разрешенным
использованием.
В договоре также должны быть указаны следующие сведения:
о разрешении на застройку данного земельного участка;
об 
использовании 
соседних 
земельных 
участков, оказывающем
существенное  воздействие  на  использование  и  стоимость  продаваемого
земельного участка;
70

о  качественных  свойствах  земли, которые  могут  повлиять  на  планируемое
покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
иная информация, которая может оказать влияние на решение покупателя о
покупке данного земельного участка.
В случае предоставления заведомо  ложной информации  покупатель  вправе
требовать  уменьшения  покупной цены  или  расторжения  договора  купли-продажи
земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Одним  из  важных  условий  заключения  договора  купли-продажи  земельного
участка  является  цена  договора, цена  участка. При  отсутствии  условия  о  цене
участка  договор  считается  незаключенным (ст. 555 ГК  РФ). При  сделках  с
земельными  участками, находящимися  в  частной  собственности  физических  и
юридических  лиц, цена  отчуждаемого  земельного  участка  определяется  по
соглашению  сторон. Для  согласования  стоимости  цены  земельного  участка
рекомендуется использовать данные о рыночной стоимости или государственной
кадастровой  оценки  земель. Рыночная  стоимость  участка  устанавливается  в
соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской
Федерации" по  договору  между  заказчиком  и  оценщиком. Государственная
кадастровая  оценка  земли  производится  в  соответствии  с  Постановлением
Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 "Об утверждении Правил проведения
государственной  кадастровой  оценки  земель". Вместе  с  тем  закон  не
устанавливает  обязательность  кадастровой  стоимости  земельного  участка  при
согласовании цены договора.
Покупатель обязан оплатить стоимость земельного участка непосредственно
до  или  после  передачи  земельного  участка, если  иное  не  предусмотрено
законодательством или договором. Если договором не предусмотрена рассрочка
оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью.
Если  покупатель  своевременно  не  оплачивает  переданный  земельный  участок,
продавец  вправе  потребовать  его  оплаты  и  уплаты  процентов  в  соответствии  с
гражданским законодательством.
При исполнении договора купли-продажи, а именно при передаче земельного
участка покупателю, устанавливается ряд обязательств как для покупателя, так и
для  продавца. Продавец  участка  обязан  передать его  в  надлежащем  состоянии,
пригодном  для  цели  его  использования. Например, крестьянскому  хозяйству  в
целях  сельскохозяйственного  использования  нельзя  продать  зараженный
земельный  участок, с  нарушенным  почвенным  слоем, если  он  не  поддается
восстановлению  и  приведению  в  пригодное  для  сельского  хозяйства  состояние.
Продавец  обязан  предупредить  покупателя  обо  всех  недостатках  земельного
участка  до  заключения  договора. Если  он  этого  не  сделал, а  покупатель
обнаружил  недостатки, не  позволяющие  использовать  земельный  участок  по
назначению, он  вправе  требовать  уменьшения  покупной  цены, безвозмездного
устранения  недостатков  или  возмещения  собственных  затрат  на  устранение
недостатков. Если  недостатки  оказываются  существенными  и  неустранимыми,
покупатель  вправе  потребовать  возврата  уплаченной  суммы  и  отказаться  от
земельного участка или потребовать другой земельный участок. Подобного рода
требования  покупатель  может  предъявить  в  случае, если  недостатки  были
обнаружены  в  разумный  срок, в  пределах 2 лет  со  дня  передачи  земельного
участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом
или договором купли-продажи. Отметим сразу, что земельным законодательством
данные  сроки  пока  не  оговариваются, поэтому  остается  условие, установленное
ГК РФ или договором.
71

В  соответствии  с  земельным  законодательством  купля-продажа  земельных
участков  возможна  при  отсутствии  споров  по  поводу  участка  и  иных
установленных законодательно причин, препятствующих заключению сделки.
Законодательством  устанавливается, что  продавец  обязан  передать
покупателю  товар, предусмотренный  договором, а  также, если  иное  не
предусмотрено  договором  купли-продажи, одновременно  передать  покупателю
принадлежности товара, а также относящиеся к нему документы.
Принадлежность - это  вещь, предназначенная  для  обслуживания  другой,
главной вещи, связанная с ней общим назначением. В соответствии со ст. 135 ГК
РФ  принадлежность  следует  судьбе  главной  вещи, если  договором  не
предусмотрено иное. Земельное законодательство не останавливается подробно
на  том, что  при  передаче  земельного  участка  может  являться  его
принадлежностью. В 
случае 
продажи 
сельскохозяйственных 
угодий
принадлежностью, скорее  всего, будут  являться  мелиоративные, иные
сооружения, необходимые для обеспечения сельскохозяйственного производства.
Продажа  земель  сельскохозяйственного  назначения  имеет  определенные
особенности. Так, субъект  Российской  Федерации  или  муниципальное
образование  в  случаях, предусмотренных  законом, имеют  преимущественное
право 
покупки 
земельного 
участка 
сельскохозяйственного 
назначения.
Исключение  составляют  случаи, когда  земельный  участок  продается  на  торгах.
Продавец  земельного  участка  обязан  известить  в  письменной  форме
соответствующий  исполнительный  орган  государственной  власти  субъекта  РФ
или  орган  местного  самоуправления  о  намерении  продать  земельный  участок  с
указанием цены и других существенных условий договора.
Извещение  вручается  под  роспись  или  направляется  заказным  письмом  с
уведомлением  о  вручении. Продавец, уведомивший  органы  государственной
власти  или  местного  самоуправления, наделенные  правом  выкупить  участок  по
заявленной  цене, может  заключать  договор  купли-продажи  с  иным  лицом  через
месяц после уведомления не только в случае, если получит отказ от публичного
образования в приобретении участка, но и если не получит никакого ответа. Если
публичное  образование  отказалось  от  приобретения  участка  до  истечения
месяца, договор  купли-продажи  можно  заключить  и  раньше - сразу  после
полученного отказа.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с
изменением  других  существенных  условий  договора  продавец  обязан  направить
новое  извещение. Выкуп  земельных  участков  осуществляется  органами
государственной  власти  субъекта  РФ, а  в  случаях, предусмотренных  законом
субъекта  РФ, - органами  местного  самоуправления. В  соответствии  с
Федеральным  законом  от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О  разграничении
государственной  собственности  на  землю" право  собственности  на  земельные
участки  у  Российской  Федерации, субъектов  РФ  и  муниципальных  образований
возникает  с  момента  государственной  регистрации  права  собственности  на
земельные  участки  в  соответствии  с  законодательством  Российской  Федерации.
Основанием же государственной регистрации права собственности на земельные
участки 
Российской 
Федерации, субъектов 
Российской 
Федерации 
и
муниципальных  образований  являются  акты  Правительства  РФ  об  утверждении
перечней  земельных  участков, на  которые  соответственно  у  Российской
Федерации, субъектов  РФ  и  муниципальных  образований  возникает  право
собственности  при  разграничении  государственной  собственности  на  землю, а
также  вступившие  в  законную  силу  судебные  решения  по  спорам, связанным  с
разграничением  государственной  собственности  на  землю. Таким  образом, до
разграничения 
государственной 
собственности 
на 
землю 
органам
72

государственной власти или  органам  местного  самоуправления  предоставляется
полномочие 
выкупа 
земель 
в 
государственную ("неразграниченную")
собственность.
Договор 
купли-продажи 
земельного 
участка 
сельскохозяйственного
назначения, как  и  договор  аренды, может  быть  заключен  на  торгах. Продажа  на
торгах 
земельного 
участка, находящегося 
в 
частной 
собственности,
осуществляется  с  соблюдением  правил, установленных  гражданским  и
земельным законодательством.
Прежде  чем  выставить  земельный  участок  на  торги, продавец  обязан
известить о продаже органы государственной власти субъекта РФ.
В  соответствии  со  ст. 447 ГК  РФ  договор, если  иное  не  вытекает  из  его
существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с
лицом, выигравшим торги.
В  качестве  организатора  торгов  может  выступать  собственник  вещи  или
обладатель  имущественного  права  либо  специализированная  организация.
Специализированная  организация  действует  на  основании  договора  с
собственником вещи  или  обладателем имущественного  права  и  выступает  от  их
имени или от своего имени.
Торги  проводятся  в  форме  аукциона  или  конкурса. Выигравшим  торги  на
аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу -
лицо, которое  по  заключению  конкурсной  комиссии, заранее  назначенной
организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется
собственником 
продаваемой 
вещи 
или 
обладателем 
реализуемого
имущественного права, если иное не предусмотрено законом.
Аукцион  и  конкурс, в  которых  участвовал  только  один  участник, признаются
несостоявшимися. В  соответствии  со  ст. 448 ГК  РФ  аукционы  и  конкурсы  могут
быть  открытыми  и  закрытыми. В  открытом  аукционе  и  открытом  конкурсе  может
участвовать  любое  лицо. В  закрытом  аукционе  и  закрытом  конкурсе  участвуют
только  лица,  специально  приглашенные  для  этой  цели.  Если  иное  не
предусмотрено  законом, извещение  о  проведении  торгов  должно  быть  сделано
организатором  не  менее  чем  за 30 дней  до  их  проведения. Извещение  должно
содержать  во  всяком  случае  сведения  о  времени, месте  и  форме  торгов, их
предмете  и  порядке  проведения, в  том  числе  об  оформлении  участия  в  торгах,
определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов,
организатор  открытых  торгов, сделавший  извещение, вправе  отказаться  от
проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за 3 дня до наступления
даты  его  проведения, а  конкурса - не  позднее  чем  за 30 дней  до  проведения
конкурса.
Каждый участник торгов вносит задаток в размере, сроки и порядке, которые
указаны  в  извещении  о  проведении  торгов. Если  торги  не  состоялись, задаток
подлежит  возврату. Задаток  возвращается  также  лицам, которые  участвовали  в
торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги,
сумма  внесенного  им задатка  засчитывается  в  счет  исполнения  обязательств по
заключенному договору.
Лицо, выигравшее  торги, и  организатор  торгов  подписывают  в  день
проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет
силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола
утрачивает  внесенный  им  задаток. Организатор  торгов, уклонившийся  от
подписания  протокола, обязан  возвратить  задаток  в  двойном  размере, а  также
возместить  лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные  участием  в  торгах, в
части, превышающей сумму задатка.
73

Если  предметом  торгов  было  только  право  на  заключение  договора, такой
договор  должен  быть  подписан  сторонами  не  позднее 20 дней  или  иного
указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.
В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе
обратиться  в  суд  с  требованием  о  понуждении  заключить  договор, а  также  о
возмещении  убытков, причиненных  уклонением  от  его  заключения. Также
земельный  участок  может  быть  предметом  договора  мены. Право  обмена
земельного  участка  было  впервые  установлено  п. 2 Указа  Президента  РФ "О
регулировании  земельных  отношений  и  развитии  аграрной  реформы  в  России":
"Граждане и юридические лица имеют право... обменивать... земельный участок".
Порядок 
обмена 
земельного 
участка 
регулируется 
положениями
Гражданского  кодекса  РФ. Согласно  закону  к  договору  мены  применяются
положения  ГК  РФ, регулирующие  сделки  купли-продажи, если  это  не
противоречит правилам заключения договора мены и существу мены.
При этом обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества и
покупателей того имущества, которое они получают по договору мены.
Другой  вид  договора - дарение  земельного  участка. По  договору  дарения
одна  сторона (даритель) безвозмездно  передает  другой  стороне (одаряемому)
земельный участок в собственность. Договор дарения земельного участка должен
быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в государственном органе
регистрации  сделок  с  земельными  участками, как  и  иные  сделки  с  землей.
Поскольку  для  данной  сделки  не  установлены  особые  условия, дарение
земельного  участка  не  требует  предварительного  извещения  органов
государственной  власти  субъекта  РФ, не  предусматривается  и  право
приобретения ими земельного участка в данном случае. То же самое касается и
иных  сделок  с  земельными  участками, предусмотренных  гражданским
законодательством: наследования, ренты, пожизненного 
содержания 
с
иждивением.
Договор  ипотеки - залог  недвижимого  имущества, в  первую  очередь
земельного  участка  и  зданий  на  нем, в  целях  получения  ипотечной  ссуды. По
договору  ипотеки  одна  сторона - залогодержатель, являющийся  кредитором  по
обязательству, обеспеченному  ипотекой, имеет  право  получить  удовлетворение
своих  денежных  требований  к  должнику  по  этому  обязательству  из  стоимости
заложенного  недвижимого  имущества  другой  стороны - залогодателя
преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
В  силу  залога  кредитор  по  обеспеченному  залогом  обязательству  имеет
право  в  случае  неисполнения  должником  этого  обязательства  получить
удовлетворение  из  стоимости  заложенного  имущества  преимущественно  перед
другими кредиторами.
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" конкретизирует, что
может быть предметом договора:
земельные  участки, за  исключением  земельных  участков, находящихся  в
государственной или  муниципальной  собственности, а  также  земельные  участки,
размер  которых  меньше  минимального  размера  установленного  нормативными
актами  субъектов  Российской  Федерации  или  органов  местного  самоуправления
для земель того или иного целевого назначения и разрешенного использования;
предприятия, здания, сооружения  и  иное  недвижимое  имущество, которое
используется в предпринимательской деятельности;
жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
воздушные  и  морские  суда, суда  внутреннего  плавания  и  космические
объекты.
74

Существует  ряд  ограничений, предусмотренных  законом, в  отношении
имущества, которое не может быть предметом ипотеки.
Во-первых, это  имущество, изъятое  из  оборота. Согласно  ГК  РФ, вещами,
изъятыми  из  оборота, признаются  такие  вещи, которые  не  могут  свободно
отчуждаться или переходить от одного лица к другому. К таким вещам относятся
главным  образом  вещи, находящиеся  в  исключительной  собственности
государства (например, ресурсы  континентального  шельфа, объекты  оборонного
производства и др.).
Во-вторых, имущество, на  которое  в  соответствии  с  федеральным  законом
не  может  быть  обращено  взыскание. Перечень  такого  имущества  граждан
содержится в Гражданском процессуальном кодексе.
В-третьих, не  может  быть  предметом  ипотеки  имущество, в  отношении
которого  в  установленном  федеральным  законом  порядке  предусмотрена
обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Договор  об  ипотеке  может  быть  самостоятельным (т.е. отдельным  по
отношению  к  договору, по  которому  возникает  обеспеченное  залогом
обязательство), или  условия  о  залоге  могут  быть  включены  в  договор, по
которому  возникает  обеспеченное  залогом  обязательство (например, положение
об  обеспечении  своевременного  возврата  жилищного  кредита  залогом  жилого
помещения).
К существенным условиям договора об ипотеке относятся: предмет договора,
его  оценка, обеспечиваемое  обязательство, размер  и  срок  исполнения
обязательства.
Оценка предмета договора осуществляется по соглашению сторон, при этом
стороны могут самостоятельно договориться о цене предмета либо поручить это
третьей стороне.
Предмет  залога  недвижимости  оценивается  по  согласованию  сторон  и
указывается в договоре в денежном выражении.
При  ипотеке  государственного  и  муниципального  имущества  его  оценка
осуществляется  в  соответствии  с  требованиями, установленными  федеральным
законом, или  в  определенном  им  порядке. При  залоге  предприятия  состав
передаваемого  в  ипотеку  относящегося  к  предприятию  имущества  и  оценка  его
стоимости  определяются  на  основе  инвентаризации  данного  имущества. В  этом
случае к договору об ипотеке в обязательном порядке прилагаются:
акт инвентаризации;
бухгалтерский баланс;
заключение  независимого  аудитора  о  составе  и  стоимости  имущества,
относящегося к предприятию.
Оценка земельного участка при его ипотеке не может быть установлена ниже
его  нормативной  цены, под  которой  понимается  показатель, характеризующий
стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя
из  потенциального  дохода  за  расчетный срок  окупаемости (ч. 1 ст. 25 Закона "О
плате  за  землю"). Нормативная  цена  земли  вводится  для  обеспечения
экономического  регулирования  земельных  отношений  при  передаче  земли  в
собственность, установлении  коллективно-долевой  собственности  на  землю,
передаче  по  наследству, дарении  и  получении  банковского  кредита  под  залог
земельного участка.
В  большинстве  случаев  ипотека  является  дополнительным  соглашением
сторон  в  обеспечение  основного  обязательства  по  кредитному  договору, по
договору займа или иного обязательства, основанного на купле-продаже, аренде
и т.д.
75

Как  и  залог  движимого  имущества, ипотека  обеспечивает  уплату
залогодержателю  основной  суммы  долга  по  кредитному  договору  или  иному
обеспечиваемому 
ипотекой 
обязательству, полностью 
либо 
в 
части,
предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или
договора  займа  с  условием  выплаты  процентов, обеспечивает  также  уплату
кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом
(заемными средствами).
Кроме  того, если  договором  не  предусмотрено  иное, ипотека  обеспечивает
также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
в  возмещение  убытков  и (или) в  качестве  неустойки (штрафа, пени)
вследствие  неисполнения, просрочки  исполнения  или  иного  ненадлежащего
исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
в  виде  процентов  за  неправомерное  пользование  чужими  денежными
средствами, предусмотренных  обеспеченным  ипотекой  обязательством  либо
федеральным законом;
в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением
взыскания на заложенное имущество;
в  возмещение  расходов  по  реализации  заложенного  имущества (это
корреспондирует со ст. 337 ГК РФ).
Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они
имеют  к  моменту  их  удовлетворения  за  счет  заложенного  имущества, если
договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 3 Закона об ипотеке).
Законом  предъявляется  ряд  требований  к  обеспечиваемому  обязательству.
Так, оно  должно  быть  названо  в  договоре  с  указанием  его  суммы, основания
возникновения и  срока  исполнения. Если обязательство  основано  на каком-либо
договоре, должны  быть  указаны  стороны  этого  договора, дата  и  место  его
заключения. Обеспечиваемое  обязательство  помимо  прочего  определяется
сторонами  либо  в  твердой  сумме  требований, либо  такая  сумма  подлежит
определению в будущем. В последнем случае в договоре об ипотеке указываются
порядок  и  другие  необходимые  условия  ее  определения. В  том  случае, когда  в
договоре  об  ипотеке  указывается  общая  твердая  сумма  требований
залогодержателя, обеспеченных  ипотекой, обязательства  должника  перед
залогодержателем  в  части, превышающей  эту  сумму, не  считаются
обеспеченными 
ипотекой, за 
исключением 
требований, связанных 
с
возмещением:
судебных  издержек  и  расходов, вызванных  обращением  взыскания  на
заложенное имущество;
расходов по реализации заложенного имущества;
необходимых  дополнительных  расходов  залогодержателя  на  содержание,
охрану заложенного имущества либо на погашение задолженности залогодателя
по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам.
Так  же  как  и  другие  гражданско-правовые  договоры, договор  ипотеки
заключается в соответствии с общими правилами гражданского законодательства.
Договор ипотеки заключается между двумя лицами, являющимися его сторонами -
залогодателем  и  залогодержателем. При  этом  ипотека  может  обеспечивать
исполнение основного обязательства лица, не являющегося стороной по договору
ипотеки. В  этом  случае  в  договоре  участвуют  три  лица, одним  из  которых
является  должник  по  основному  обязательству  и  в  отношении  которого
залогодатель выступает в качестве поручителя.
Договор  ипотеки  совершается  в  письменной  форме. Закон  не  предъявляет
дополнительных  требований  к  его  форме, поэтому  он  может  быть  совершен  как
76

путем составления единого документа, собственноручно подписанного сторонами,
так  и  допускается  использование  факсимильного  воспроизведения  подписи  с
помощью  средств  механического  или  иного  копирования, электронно-цифровой
подписи  либо  иного  аналога  собственноручной  подписи. Однако, поскольку
договор  ипотеки  подлежит  обязательной  государственной  регистрации,
представляется  невозможным заключение  договора  иным способом, кроме как в
простой письменной форме.
Согласно  Закону  об  ипотеке  договор  ипотеки  подлежит  обязательной
государственной  регистрации, в  случае  нарушения  данного  требования  договор
признается ничтожным. Вступление в силу такого договора закон связывает также
с  моментом  государственной  регистрации. Не  подлежит  государственной
регистрации  в  качестве  договора  об  ипотеке  договор, в  котором  отсутствуют
существенные условия, установленные законом.
Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Однако  согласно  ст. 163 ГК  РФ  по  соглашению  сторон  сделка  может  быть
совершена  в  нотариально  удостоверенной  форме. По  своему  желанию  стороны
договора  ипотеки, прежде  чем  зарегистрировать  сам  договор  и  ипотеку (залог
недвижимого  имущества), могут  обратиться  в  нотариальную  контору  для
совершения  договора  в  нотариально  удостоверенной  форме. При  этом  права  и
обязанности  у  сторон  по  договору  возникнут  только  после  государственной
регистрации.
Правоотношения  по  поводу  ипотеки  могут  быть  прекращены  по  следующим
основаниям:
1) по  общим  основаниям, предусмотренным  нормами  гл. 26 ГК  РФ  о
прекращении любых обязательств;
2) по  специальным  основаниям  прекращения  залога, которые  установлены
ст. ст. 352, 354 и 356 ГК РФ;
3) по  специальным  основаниям  прекращения  ипотеки, предусмотренным
настоящим Законом.
В  связи  с  тем  что  ипотека  является  зависимым  обязательством, она
прекращается  с  прекращением  основного  обязательства. Здесь  прежде  всего
имеет  значение  не  характер  основания, вызвавшего  прекращение  основного
обязательства, а сам факт его прекращения, т.е. что оно состоялось.
Приобретение земельного участка в порядке наследования.
Земельные  участки  относятся  к  недвижимому  имуществу  и  могут
принадлежать  гражданам  как  на  праве  собственности, так  и  на  праве
пожизненного  наследуемого  владения. Те  и  другие  участки  переходят  по
наследству  на  общих  основаниях. Для  принятия  наследства, в  состав  которого
входят земельные участки, никаких специальных разрешений не требуется.
При  этом  земельные  участки  имеют  не  только  различное  целевое
назначение, разрешенный  режим  использования  и  охраны, ограничения  по
предельному  размеру  для  одного  лица, но  и  различную  для  них  нормативную
базу. Некоторые  федеральные  законы  предусматривают  особые  правила
наследования земельных участков.
В собственности граждан могут находиться земельные участки и их части (в
том числе ограниченные в обороте), если они не исключены из оборота.
На  принятие  наследства, в  состав  которого  входит  земельный  участок,
специального  разрешения  не  требуется. Однако  необходимо  иметь  в  виду
ограничения  оборота  земельных  участков, установленные  ЗК  РФ  и  иными
законами. Так, например, иностранные граждане и лица без гражданства не могут
обладать  на  праве  собственности  земельными  участками, находящимися  на
приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ,
77

земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения. Также если
в результате наследования размер общей площади земельных участков данного
гражданина  и  его  близких  родственников  окажется  больше  такого  предельного
размера либо наследником земельного участка окажется иностранный гражданин
или  лицо  без  гражданства, соответствующие  земельные  участки  подлежат
отчуждению  их  собственниками  в  течение  года  со  дня  возникновения  права
собственности. Эти же правила применяются и в отношении доли в праве общей
собственности  на  земельный  участок  из  земель  сельскохозяйственного
назначения.
Иными  федеральными  законами  могут  быть  установлены  и  другие
земельные участки, которые не могут находиться в собственности указанных лиц.
В  случае  если  земельный  участок  унаследован  несколькими  лицами, по
общему правилу он принадлежит им на праве общей долевой собственности. При
необходимости раздела земельного участка между наследниками раздел в натуре
осуществляется  лишь  при  условии, что  размер  каждого  из  вновь  образованных
земельных  участков  будет  не  менее  минимального  размера, установленного
земельным  законодательством  для  участков  соответствующего  целевого
назначения.
Предельные (максимальные  и  минимальные) размеры  земельных  участков,
предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной
или  муниципальной  собственности  земель  для  ведения  крестьянского
(фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного
строительства, устанавливаются  законами  субъектов  РФ, для  ведения  личного
подсобного  хозяйства  и  индивидуального  жилищного  строительства -
нормативными  правовыми  актами  органов  местного  самоуправления. Для  иных
целей предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии
с  утвержденными  в  установленном  порядке  нормами  отвода  земель  для
конкретных 
видов 
деятельности 
или 
в 
соответствии 
с 
правилами
землепользования  и  застройки, землеустроительной, градостроительной  и
проектной документацией.
При  разрешении  споров  о  разделе  земельных  участков  в  суде  существует
несколько  особенностей. Во-первых, такие  споры  отнесены  к  компетенции  судов
по месту нахождения земельных участков. Другая особенность состоит в том, что
к  участию  в  деле  должны  быть  привлечены  все  участники  общей  собственности
на земельный участок, поскольку решение суда может так или иначе затронуть их
интересы. Кроме того, специфика этих дел заключается в том, что во всех случаях
до  принятия  решения  суд  должен  располагать  экспертным  заключением  о
вариантах  раздела  земельного  участка, основанным  на  строительных,
экологических, санитарно-технических и иных специальных нормах и правилах.
Отказ  в  иске  о  разделе  земельного  участка  по  мотиву  его  неделимости  не
исключает установления порядка его пользования. Несмотря на ряд совпадающих
признаков, раздел  земельного  участка  отличается  от  определения  порядка
пользования им как по своему содержанию, так и по правовым последствиям. При
определении  порядка  пользования, как  и  при  разделе, каждому  из
сособственников  передается  конкретная  часть  земельного  участка. Однако  с
установлением  порядка  пользования  земельный  участок  юридически  остается
неразделенным, право общей собственности на него не прекращается, отдельные
его  части  могут  находиться  в  совместном  пользовании  для  проезда, прохода  к
основному  строению  и  подсобным  помещениям. Причем, в  отличие  от  раздела,
для  установления  порядка  пользования  участком  не  играют  роли  его  размер,
статус  и  число  совладельцев. Установленный  порядок  пользования не подлежит
по закону и государственной регистрации.
78

При  невозможности  раздела  участка  с  учетом  земельных  нормативов
земельный 
участок 
может 
быть 
передан 
наследнику, имеющему
преимущественное  право  на  получение  участка. Такое  право  в  первую  очередь
имеет  наследник, обладавший  совместно  с  умершим  правом  общей
собственности на спорный земельный участок, независимо от размера долей его
и наследодателя.
Во  вторую  очередь  преимущественное  право  предусмотрено  для  того  из
наследников, в чьем пользовании находился земельный участок, но при условии,
что участок в целом принадлежал наследодателю и никто из других наследников
при  жизни  наследодателя  им  не  пользовался. Доля  остальных  наследников (не
имеющих  преимущественного  права) в  праве  собственности  на  земельный
участок  компенсируется  им  либо  в  денежном  выражении, либо  за  счет  другого
имущества из состава наследства.
Вместе  с  тем  такие  условия, как  неделимость  земельного  участка, наличие
преимущественного  права, предоставление  компенсации, в  ряде  случаев  могут
оказаться  недостаточными  для  передачи  земельного  участка  одному  из
наследников. Примером может служить земельный участок, находящийся в черте
поселений  и  выделенный  для  строительства  домов, дач  и  т.д. На  неделимом
земельном  участке  может  находиться  строение, части  которого  в  натуре  могут
быть  выделены  каждому из  наследников, т.е. само строение  является  делимым.
Данное  обстоятельство  по  закону  исключает  возможность  присуждения
сособственнику  денежной  компенсации  за  долю  в  строении  и  соответственно
утрату  права  собственности  на  нее (п. 3 ст. 252 ГК  РФ). Если  учесть, что
земельный  участок  неразрывно  связан  со  строением  и  необходим  для
нормального пользования домом или дачным строением, размещения на участке
служебных  построек, то, безусловно, в  этом  случае  он  не  может  быть  изъят  и
передан одному из наследников по основаниям ст. 1168 ГК РФ.
При наследовании по завещанию право частной собственности возникает на
основании  составленного  в  соответствии  с  законодательством  завещания
собственника  земельного  участка  в  порядке  и  в  сроки, установленные
завещанием  и  законом. Наследник  становится  собственником  земли  после
прохождения  процедуры  вступления  в  наследование  и  регистрации  права
собственности в государственных органах.
Завещатель  может  распорядиться  своим  имуществом  или  какой-либо  его
частью, составив одно или несколько завещаний.
Имущество, завещанное двум или нескольким наследникам без указания их
долей  в  наследстве  и  без  указания  того,  какие  входящие  в  состав  наследства
вещи  или  права  кому  из  наследников  предназначаются, считается  завещанным
наследникам  в  равных  долях. Указание  в  завещании  на  части  неделимой  вещи,
предназначенные  каждому  из  наследников  в  натуре, не  влечет  за  собой
недействительность  завещания. Такая  вещь  считается  завещанной  в  долях,
соответствующих  стоимости  этих  частей. Порядок  пользования  наследниками
этой  неделимой вещью устанавливается в соответствии с предназначенными им
в завещании частями этой вещи.
В  свидетельстве  о  праве  на  наследство  в  отношении  неделимой  вещи,
завещанной по частям в натуре, доли наследников и порядок пользования такой
вещью  при  согласии  наследников  указываются  в  соответствии  с  настоящей
статьей. В  случае  спора  между  наследниками  их  доли  и  порядок  пользования
неделимой вещью определяются судом.
Завещание  должно  быть  составлено  в  письменной  форме  и  удостоверено
нотариусом. Удостоверение  завещания  другими  лицами  допускается  в  случаях,
предусмотренных Гражданским кодексом РФ.
79

Несоблюдение установленных правил о письменной форме завещания и его
удостоверении влечет за собой недействительность завещания.
В случае, когда при составлении, подписании, удостоверении завещания или
при  передаче  завещания  нотариусу  присутствуют  свидетели, не  могут  быть
такими  свидетелями  и  не  могут  подписывать  завещание  вместо  завещателя:
нотариус  или  другое  удостоверяющее  завещание  лицо; лицо, в  пользу  которого
составлено завещание или сделан завещательный отказ, супруг такого лица, его
дети  и  родители; граждане, не  обладающие  дееспособностью в  полном объеме;
неграмотные; граждане  с  такими  физическими  недостатками, которые  явно  не
позволяют  им  в  полной  мере  осознавать  существо  происходящего; лица, не
владеющие в достаточной степени языком, на котором составлено завещание, за
исключением случая, когда составляется закрытое завещание.
На завещании должны быть указаны место и дата его удостоверения.
Завещатель  вправе  отменить  или  изменить  составленное  им  завещание  в
любое  время  после  его  совершения, не  указывая  при  этом  причины  его  отмены
или  изменения. Для  отмены  или  изменения  завещания  не  требуется  чье-либо
согласие, в  том  числе  лиц, назначенных  наследниками  в  отменяемом  или
изменяемом завещании.
Завещатель  вправе  посредством  нового  завещания  отменить  прежнее
завещание  в  целом  либо  изменить  его  посредством  отмены  или  изменения
отдельных  содержащихся  в  нем  завещательных  распоряжений. Последующее
завещание, не содержащее прямых указаний об отмене прежнего завещания или
отдельных  содержащихся  в  нем  завещательных  распоряжений, отменяет  это
прежнее  завещание  полностью  или  в  части, в  которой  оно  противоречит
последующему завещанию.
Завещание, отмененное полностью или частично последующим завещанием,
не  восстанавливается, если  последующее  завещание  отменено  завещателем
полностью или в соответствующей части.
В  случае  недействительности  последующего  завещания  наследование
осуществляется в соответствии с прежним завещанием.
Завещание  может  быть  отменено  также  посредством  распоряжения  о  его
отмене. Распоряжение  об  отмене  завещания  должно  быть  совершено  в  форме,
установленной Гражданским кодексом для совершения завещания.
Завещание, совершенное  в  чрезвычайных  обстоятельствах, может  быть
отменено или изменено только таким же завещанием.
При  нарушении  положений  ГК  РФ, влекущих  за  собой  недействительность
завещания, в зависимости от основания недействительности завещание является
недействительным  в  силу  признания  его  таковым  судом (оспоримое  завещание)
или независимо от такого признания (ничтожное завещание).
Завещание  может  быть  признано  судом  недействительным  по  иску  лица,
права или законные интересы которого нарушены этим завещанием. Оспаривание
завещания до открытия наследства не допускается.
Не  могут  служить  основанием  недействительности  завещания  описки  и
другие  незначительные  нарушения  порядка  его  составления, подписания  или
удостоверения, если  судом  установлено, что  они  не  влияют  на  понимание
волеизъявления завещателя.
Недействительным  может  быть  как  завещание  в  целом, так  и  отдельные
содержащиеся в нем завещательные распоряжения.
Недействительность  отдельных  распоряжений, содержащихся  в  завещании,
не  затрагивает  остальной  части  завещания, если  можно  предположить, что  она
была  бы  включена  в  завещание  и  при  отсутствии  распоряжений, являющихся
недействительными.
80

Недействительность завещания не лишает лиц, указанных в нем в качестве
наследников  или  отказополучателей, права  наследовать  по  закону  или  на
основании другого, действительного, завещания.
Исполнение  завещания  осуществляется  наследниками  по  завещанию, за
исключением случаев, когда его исполнение полностью или в определенной части
осуществляется исполнителем завещания.
Наследование  по  закону  происходит  в  порядке, установленном  законом, в
соответствии с правилами наследования имущества родственниками умершего.
Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности,
предусмотренной соответствующими статьями Гражданского кодекса РФ.
Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников
предшествующих  очередей, т.е. если  наследники  предшествующих  очередей
отсутствуют  либо  никто  из  них  не  имеет  права  наследовать, либо  все  они
отстранены  от  наследования, либо  лишены  наследства, либо  никто  из  них  не
принял наследства, либо все они отказались от наследства.
Наследники  одной  очереди  наследуют  в  равных  долях, за  исключением
наследников, наследующих по праву представления.
Наследниками  первой  очереди  по  закону  являются  дети, супруг  и  родители
наследодателя. Внуки  наследодателя  и  их  потомки  наследуют  по  праву
представления.
Если  нет  наследников  первой  очереди, наследниками  второй  очереди  по
закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя,
его  дедушка  и  бабушка  как  со  стороны  отца, так  и  со  стороны  матери. Дети
полнородных  и  неполнородных  братьев  и  сестер  наследодателя (племянники  и
племянницы наследодателя) наследуют по праву представления.
Если  нет  наследников  первой  и  второй  очереди, наследниками  третьей
очереди  по  закону  являются  полнородные  и  неполнородные  братья  и  сестры
родителей  наследодателя (дяди  и  тети  наследодателя). Двоюродные  братья  и
сестры наследодателя наследуют по праву. Если нет наследников первой, второй
и  третьей  очереди, право  наследовать  по  закону  получают  родственники
наследодателя  третьей, четвертой  и  пятой  степени  родства, не  относящиеся  к
наследникам предшествующих очередей.
Степень 
родства 
определяется 
числом 
рождений, отделяющих
родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не
входит.
Призываются  к  наследованию: в  качестве  наследников  четвертой  очереди
родственники  третьей  степени  родства - прадедушки  и  прабабушки
наследодателя; в  качестве  наследников  пятой  очереди  родственники  четвертой
степени  родства - дети  родных  племянников  и  племянниц  наследодателя
(двоюродные  внуки  и  внучки) и  родные  братья  и  сестры  его  дедушек  и  бабушек
(двоюродные  дедушки  и  бабушки); в  качестве  наследников  шестой  очереди
родственники  пятой  степени  родства - дети  двоюродных  внуков  и  внучек
наследодателя (двоюродные  правнуки  и  правнучки), дети  его  двоюродных
братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных
дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).
Если  нет  наследников  предшествующих  очередей, к  наследованию  в
качестве  наследников  седьмой  очереди  по  закону  призываются  пасынки,
падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.
Несовершеннолетние  или  нетрудоспособные  дети  наследодателя, его
нетрудоспособные  супруг  и  родители, а  также  нетрудоспособные  иждивенцы
наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании п. п. 1 и 2
ст. 1148 ГК  РФ, наследуют  независимо  от  содержания  завещания  не  менее
81

половины  доли,  которая  причиталась  бы  каждому  из  них  при  наследовании  по
закону (обязательная доля).
Право  на обязательную  долю  в наследстве удовлетворяется из  оставшейся
незавещанной  части  наследственного  имущества, даже  если  это  приведет  к
уменьшению  прав  других  наследников  по  закону  на  эту  часть  имущества, а  при
недостаточности  незавещанной  части  имущества  для  осуществления  права  на
обязательную долю - из той части имущества, которая завещана.
В обязательную долю засчитывается все, что наследник, имеющий право на
такую  долю, получает  из  наследства  по  какому-либо  основанию, в  том  числе
стоимость установленного в пользу такого наследника завещательного отказа.
Если осуществление права на обязательную долю в наследстве повлечет за
собой  невозможность  передать  наследнику  по  завещанию  имущество, которым
наследник, имеющий право на обязательную долю, при жизни наследодателя не
пользовался, а  наследник  по  завещанию  пользовался  для  проживания  или
использовал в качестве основного источника получения средств к существованию,
суд может с учетом имущественного положения наследников, имеющих право на
обязательную  долю, уменьшить  размер  обязательной  доли  или  отказать  в  ее
присуждении. Принадлежащее  пережившему  супругу  наследодателя  в  силу
завещания  или  закона  право  наследования  не  умаляет  его  права  на  часть
имущества, нажитого  во  время  брака  с  наследодателем  и  являющегося  их
совместной  собственностью. Доля  умершего супруга в  этом  имуществе  входит  в
состав  наследства  и  переходит  к  наследникам  в  соответствии  с  правилами,
установленными Гражданским кодексом РФ.
Для  приобретения  наследства  наследник  должен  его  принять. Для
приобретения выморочного имущества принятие наследства не требуется.
Принятие  наследником  части  наследства  означает  принятие  всего
причитающегося ему наследства, в  чем бы  оно  ни  заключалось  и  где бы  оно ни
находилось.
При  призвании  наследника  к  наследованию  одновременно  по  нескольким
основаниям (по  завещанию  и  по  закону  или  в  порядке  наследственной
трансмиссии  и  в  результате  открытия  наследства) наследник  может  принять
наследство, причитающееся ему по одному из этих оснований, по нескольким из
них или по всем основаниям.
Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками.
Принятие  наследства  одним  или  несколькими  наследниками  не  означает
принятия наследства остальными наследниками.
Принятое  наследство  признается  принадлежащим  наследнику  со  дня
открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также
независимо  от  момента  государственной  регистрации  права  наследника  на
наследственное  имущество, когда  такое  право  подлежит  государственной
регистрации.
Принятие  наследства  осуществляется  подачей  по  месту  открытия
наследства нотариусу или  уполномоченному  в  соответствии  с  законом выдавать
свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника
о  принятии  наследства  либо  заявления  наследника  о  выдаче  свидетельства  о
праве на наследство.
Если  заявление  наследника  передается  нотариусу  другим  лицом  или
пересылается  по  почте, подпись  наследника  на  заявлении  должна  быть
засвидетельствована  нотариусом, должностным  лицом, уполномоченным
совершать  нотариальные  действия, или  лицом, уполномоченным  удостоверять
доверенности в соответствии с п. 3 ст. 185 ГК РФ.
82

Наследство  может  быть  принято  в  течение 6 месяцев  со  дня  открытия
наследства.
В  случае  открытия  наследства  в  день  предполагаемой  гибели  гражданина
наследство  может  быть  принято  в  течение 6 месяцев  со  дня  вступления  в
законную силу решения суда об объявлении его умершим.
Если  право  наследования  возникает  для  других  лиц  вследствие  отказа
наследника  от  наследства  или  отстранения  наследника  по  основаниям,
установленным ст. 1117 ГК РФ, такие лица могут принять наследство в течение 6
месяцев со дня возникновения у них права наследования.
Лица, для  которых  право  наследования  возникает  только  вследствие
непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение
3 месяцев  со  дня  окончания  шестимесячного  срока. По  заявлению  наследника,
пропустившего  срок, установленный  для  принятия  наследства, суд  может
восстановить  этот  срок  и  признать  наследника  принявшим  наследство, если
наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил
этот  срок  по  другим  уважительным  причинам  и  при  условии, что  наследник,
пропустивший  срок, установленный  для принятия  наследства, обратился  в  суд  в
течение 6 месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
По признании наследника принявшим наследство суд определяет доли всех
наследников  в  наследственном  имуществе  и  при  необходимости  определяет
меры по защите прав нового наследника на получение причитающейся ему доли
наследства. Ранее  выданные  свидетельства  о  праве  на  наследство  признаются
судом недействительными.
Наследство  может  быть  принято  наследником  по  истечении  срока,
установленного  для  его  принятия, без  обращения  в  суд  при  условии  согласия  в
письменной  форме  на  это  всех  остальных  наследников, принявших  наследство.
Если такое согласие в письменной форме дается наследниками не в присутствии
нотариуса, их 
подписи 
на 
документах 
о 
согласии 
должны 
быть
засвидетельствованы  в установленном порядке. Согласие  наследников  является
основанием  аннулирования  нотариусом  ранее  выданного свидетельства  о  праве
на  наследство  и  основанием  выдачи  нового  свидетельства. Если  на  основании
ранее 
выданного 
свидетельства 
была 
осуществлена 
государственная
регистрация  прав  на  недвижимое  имущество, постановление  нотариуса  об
аннулировании ранее выданного свидетельства и новое свидетельство являются
основанием  внесения  соответствующих  изменений  в  запись  о  государственной
регистрации.
Право  пожизненного  наследуемого  владения  относится  к  ограниченным
вещным  правам. Гражданин, обладающий  земельным  участком  на  таком  праве,
владеет  и  пользуется,  но  не  вправе  распоряжаться  им,  за  исключением  права
передавать земельный участок по наследству (как по закону, так и по завещанию).
Единственным  отличием  между  правом  собственности  и  правом
пожизненного  наследуемого  владения  является  невозможность  передавать  по
наследству  земельный  участок  юридическим  лицам. Субъектами  наследования
таких  земель  могут  быть  только  граждане. Других  особенностей в  наследовании
земельных  участков  на  праве  собственности  и  на  праве  пожизненного
наследуемого владения действующее законодательство не содержит.
Государственная  регистрация  перехода  права  пожизненного  наследуемого
владения  земельным  участком  по  наследству  проводится  на  основании
свидетельства  о  праве  на  наследство. В  тех  случаях, когда  земельные  участки
сельскохозяйственного назначения входят в состав выморочного имущества, они
поступают  в  фонд  перераспределения  земель. В  соответствии  со  ст. 80 ЗК  РФ
такой 
фонд 
создается 
в 
целях 
перераспределения 
земель 
для
83

сельскохозяйственного  производства, создания  и  расширения  крестьянских
(фермерских) хозяйств, личных  подсобных  хозяйств, ведения  садоводства,
животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота.
Условия  и  порядок  предоставления  земельных  участков  из  фонда
перераспределения 
земель 
сельскохозяйственного 
назначения 
должны
определяться  федеральными  законами  и  иными  нормативно-правовыми  актами
Российской Федерации.
Наследование  земельных  участков  из  земель  сельскохозяйственного
назначения  имеет  некоторые  особенности, установленные  Законом "Об  обороте
земель сельскохозяйственного назначения".
Так, земельный  участок  или  доля  в  праве  на  такой  земельный  участок  не
может  перейти  по  наследству  лицам, которые  не  вправе  иметь  его  в
собственности, а  именно: иностранным  гражданам, иностранным  юридическим
лицам, лицам  без  гражданства, а  также  юридическим  лицам, в  уставном
(складочном) капитале  которых  доля  иностранных  граждан, иностранных
юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%. Также не могут
приобрести право собственности в порядке наследования лица, уже обладающие
одним или несколькими земельными участками, размер общей площади которых,
если они расположены на территории одного административно-территориального
образования  субъекта  РФ, уже  равен  или  близок  максимальному  размеру,
установленному  законом  субъекта  РФ, если  при  приобретении  этого  участка
размер  общей  площади  земель  превысит  нормы, установленные  законом
субъекта 
РФ. В 
соответствии 
с 
Законом "Об 
обороте 
земель
сельскохозяйственного 
назначения" земельные 
участки, приобретенные
указанными лицами, подлежат отчуждению.
Днем  открытия  наследства  является  день  смерти  гражданина. При
объявлении  гражданина  умершим  днем  открытия  наследства  является  день
вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а
в  случае, когда  в  соответствии  с  п. 3 ст. 45 ГК  РФ  днем  смерти  гражданина
признан  день  его  предполагаемой  гибели, - день  смерти, указанный  в  решении
суда.
Граждане, умершие  в  один  и  тот  же  день, считаются  в  целях
наследственного  правопреемства  умершими  одновременно  и  не  наследуют  друг
после друга. При этом к наследованию призываются наследники каждого из них.
Местом  открытия  наследства  является  последнее  место  жительства
наследодателя. Если последнее  место  жительства  наследодателя, обладавшего
имуществом на территории Российской Федерации, неизвестно или находится за
ее пределами, местом открытия наследства в Российской Федерации признается
место 
нахождения 
такого 
наследственного 
имущества. Если 
такое
наследственное  имущество  находится  в  разных  местах, местом  открытия
наследства  является  место  нахождения  входящих  в  его  состав  недвижимого
имущества или наиболее ценной части недвижимого имущества, а при отсутствии
недвижимого  имущества - место  нахождения  движимого  имущества  или  его
наиболее  ценной  части. Ценность  имущества  определяется  исходя  из  его
рыночной стоимости.
В  случае  если  земельный  участок  входит  в  состав  имущества
сельскохозяйственного  производственного  кооператива  или  иных  юридических
лиц, в состав наследства участника полного товарищества или полного товарища
в  товариществе  на  вере, участника  общества  с  ограниченной  или  с
дополнительной ответственностью, члена производственного кооператива входит
доля (пай) этого участника (члена) в складочном (уставном) капитале (имуществе)
соответствующего товарищества, общества или кооператива. Если в соответствии
84

с Гражданским кодексом РФ, другими законами или учредительными документами
хозяйственного товарищества или общества либо производственного кооператива
для вступления наследника в хозяйственное товарищество или производственный
кооператив  либо  для  перехода  к  наследнику  доли  в  уставном  капитале
хозяйственного 
общества 
требуется 
согласие 
остальных 
участников
товарищества  или  общества  либо  членов  кооператива  и  в  таком  согласии
наследнику  отказано, он  вправе  получить  от  хозяйственного  товарищества  или
общества  либо  производственного  кооператива  действительную  стоимость
унаследованной доли (пая) либо соответствующую ей часть имущества в порядке,
предусмотренном применительно к указанному случаю правилами ГК РФ, других
законов или учредительными документами соответствующего юридического лица.
В  состав  наследства  вкладчика  товарищества  на  вере  входит  его  доля  в
складочном  капитале  этого  товарищества. Наследник, к  которому  перешла  эта
доля, становится  вкладчиком  товарищества  на  вере. В  состав  наследства
участника  акционерного  общества  входят  принадлежавшие  ему  акции.
Наследники, к которым перешли эти акции, становятся участниками акционерного
общества. Наследник, который  на  день  открытия  наследства  зарегистрирован  в
качестве  индивидуального  предпринимателя, или  коммерческая  организация,
которая  является  наследником  по  завещанию, имеет  при  разделе  наследства
преимущественное  право  на  получение  в  счет  своей  наследственной  доли
входящего  в  состав  наследства  предприятия  с  соблюдением  правил  ст. 1170 ГК
РФ.
В 
случае, когда 
никто 
из 
наследников 
не 
имеет 
указанного
преимущественного  права  или  не  воспользовался  им, предприятие, входящее  в
состав  наследства, разделу  не  подлежит  и  поступает  в  общую  долевую
собственность 
наследников 
в 
соответствии 
с 
причитающимися 
им
наследственными  долями, если  иное  не  предусмотрено  соглашением
наследников, принявших наследство, в состав которого входит предприятие.
Определенные  особенности  имеет  наследование  в  крестьянском  хозяйстве.
После  смерти  любого  члена  крестьянского (фермерского) хозяйства  наследство
открывается  и  наследование  осуществляется  на  общих  основаниях. Если
наследник  умершего  члена  крестьянского (фермерского) хозяйства  сам  членом
этого  хозяйства  не  является, он  имеет  право  на  получение  компенсации,
соразмерной  наследуемой  им  доле  в  имуществе, находящемся  в  общей
совместной  собственности  членов  хозяйства. Срок  выплаты  компенсации
определяется  соглашением  наследника  с  членами  хозяйства, а  при  отсутствии
соглашения - судом, но  не  может  превышать 1 год со  дня  открытия  наследства.
При  отсутствии  соглашения  между  членами хозяйства  и  указанным наследником
об  ином  доля  наследодателя  в  этом  имуществе  считается  равной  долям  других
членов  хозяйства. В  случае  принятия  наследника  в  члены  хозяйства  указанная
компенсация ему не выплачивается.
В  случае, когда  после  смерти члена  крестьянского (фермерского) хозяйства
это  хозяйство  прекращается, в  том  числе в  связи  с  тем, что  наследодатель был
единственным  членом  хозяйства, а  среди  его  наследников  лиц, желающих
продолжать  ведение  крестьянского (фермерского) хозяйства, не  имеется,
имущество  крестьянского (фермерского) хозяйства  подлежит  разделу  между
наследниками.
Приобретение  права  собственности  на  земельный  участок  в  связи  с
приобретательской давностью.
В  качестве  одного  из  оснований  приобретения  права  собственности  на
земельный  участок  выделяют  институт  приобретательской  давности. Вопрос
приобретения  прав  на  земельный  участок  по  давности  владения  не  столь
85

актуален, в  связи  с  тем  что  право  собственности  на  земельный  участок  было
установлено относительно недавно.
Гражданин или юридическое лицо, не являющиеся собственником участка, но
открыто  и  добросовестно  владеющие  им  не  менее 15 лет, приобретают  право
собственности  на  этот  земельный  участок. Гражданский  кодекс  РФ  также
предусматривает обратную силу данного положения.
Закон  устанавливает, что  владение  должно  быть  добросовестное. Понятие
добросовестности  включает  прежде  всего  такой  признак, как  отсутствие  знания
владельца о незаконности своего владения. В противном случае владелец будет
лицом, умышленно  завладевшим  чужим  имуществом  помимо  воли  его
собственника. В  подавляющем  большинстве  случаев  завладеть  земельным
участком  без  оформления  прав  можно  лишь  путем  умышленного  захвата.
Особенно  это  касается  земель, находящихся  в  государственной  или
муниципальной  собственности. Более  того, самовольное  занятие  земельного
участка  является  административным  правонарушением. Следовательно, лицо,
самовольно  занявшее  земельный  участок, не  может  считаться  добросовестным
владельцем.
По  смыслу  закона  владение  имуществом  как  своим  собственным  должно
быть  фактическим, беститульным. Применительно  к  земельному  участку  это
означает, что  последний  ранее  не  был  предоставлен  или  передан  в
собственность, в пожизненное наследуемое владение, в постоянное (бессрочное)
пользование, временное  пользование  или  аренду. Аналогичным  образом
разъяснил применение ст. 234 ГК РФ Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в
отношении приобретения иного имущества (Постановление от 25 февраля 1998 г.
N 8 "О  некоторых  вопросах  практики  разрешения  споров, связанных  с  защитой
права собственности и других вещных прав").
Суд  разъяснил, что  при  применении  положения  п. 4 ст. 234 ГК  РФ  в
отношении государственного имущества с этого момента действуют общие нормы
об  исчислении  срока  исковой  давности, так  как  с  момента  введения  в  действие
Закона  СССР  "О  собственности  в  СССР"  (1  июля  1990  г.)  утратили  силу
положения  ст. 90 ГК  РСФСР 1964 г. о  нераспространении  исковой  давности  на
требования  государственных  организаций  о  возврате  государственного
имущества из чужого незаконного владения.
До 1 января 1991 г. ни одно лицо не могло владеть земельным участком как
своим  собственным. Поэтому  срок  непрерывного  владения  земельным  участком
как своим собственным может начать течь не ранее чем с 1 января 1991 г.
Можно  предположить  два  возможных  случая  возникновения  права
собственности в силу приобретательной давности.
Первый  установлен  в  ст.  225  ГК  РФ,  которая  предусматривает,  что
бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим
государственную  регистрацию  права  на  недвижимое  имущество, по  заявлению
органа  местного  самоуправления, на  территории  которого  они  находятся. По
истечении  года  со  дня  постановки  бесхозяйной  недвижимой  вещи на  учет  орган,
уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд
с  требованием  о  признании  права  муниципальной  собственности  на  эту  вещь.
Бесхозяйная  недвижимая  вещь, не  признанная  по  решению  суда  поступившей  в
муниципальную  собственность, может  быть  вновь  принята  во  владение,
пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в
собственность в силу приобретательной давности.
Второй случай возможного приобретения права собственности на земельный
участок  по  давности  владения  может  быть  таким. Гражданин  или  юридическое
лицо  совершили  сделку, по  которой  право  собственности  на  земельный  участок
86

должно было перейти к одному из них, однако переход права не зарегистрирован
в  установленном  порядке  по  не  зависящим  от  них  причинам, например  в
результате  неправомерного  действия (бездействия) другой  стороны  сделки  или
третьих  лиц. Аналогичный  случай  может  быть  при  предоставлении  гражданину
или  юридическому  лицу  земельного  участка  в  собственность  из  земель,
находящихся  в  государственной  или  муниципальной  собственности, если  право
собственности  на  земельный  участок  не  зарегистрировано  в  установленном
порядке по той же причине.
Приобретение  права  собственности  на  земельный  участок  на  основании
решения суда.
Судебные  решения  являются  одним  из  оснований  возникновения  и
регистрации  гражданских  прав  наряду  со  сделками, актами  уполномоченных
органов, правопреемством  при  наследовании  физических  и  реорганизации
юридических  лиц. Независимо  от  основания  возникновения  любое  право
подлежит  государственной  регистрации. Решение  суда  будет  являться
основанием для государственной регистрации права лица, в чью пользу вынесено
решение. Момент  возникновения  права  может  быть  определен  в  решении  суда.
Однако  указание  момента  возникновения  права  в  судебном  решении  не
обязательно. В  таком  случае, если  момент  возникновения  права  не  указан  в
решении, признанное  судом  право  на  недвижимость  возникает  по  общему  для
недвижимости  правилу  п. 2 ст. 8 ГК  РФ - с  момента  его  государственной
регистрации. При этом только с момента государственной регистрации возникают
признанные судом права на:
бесхозяйное имущество (п. 3 ст. 225 ГК РФ);
давностное владение (п. 1 ст. 234 ГК РФ);
самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
имущество  добросовестного  приобретателя (п. 2 ст. 223 ГК РФ  в  ред. от 30
декабря 2004 г. N 217-ФЗ).
Государственный  орган, уполномоченный  осуществлять  государственную
регистрацию, не  вправе  отказать  в  регистрации  установленного  судом  права.
Правовая  экспертиза  в  случае  регистрации  на  основании  судебного  решения
включает проверку:
действительности и подлинности представленных документов;
вступления решения суда в законную силу;
соответствия  решения  суда  требованиям  Закона "О  государственной
регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним" - наличием  в
решении  описания  объекта, правообладателя  и  вида  подлежащего  регистрации
права.
Признание  судом  права  не  может  рассматриваться  как  решение,
подлежащее исполнению. Регистрирующий орган не является ответчиком по делу
о признании права, поэтому решение суда об установлении права не порождает у
него  обязанности  осуществить  регистрацию. Соответственно  регистрация
признанного  судом  права  не  является  исполнением  судебного  решения. При
отсутствии  необходимых  документов  она  не  может  быть  произведена  и  в
принудительном  порядке - на  основании  исполнительного  листа. Может  быть
отказано  в  регистрации  прав  на  основании  иногда  принимаемых  следующих
судебных  решений. В  случае  признания  права  на  самовольную  постройку  без
предоставления  земельного  участка  регистрирующий  орган  вправе  запросить
правоустанавливающий  документ  на участок. В  случае  признания  права  в  споре
без участия лица, чье право зарегистрировано в ЕГРП, в регистрации может быть
отказано  в  соответствии  с  Законом "О  государственной  регистрации  прав  на
недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним" на  основании  того, что
87

зарегистрированное  право  может  быть  оспорено  только  в  судебном  порядке, а
между заявленным и зарегистрированным правом имеются противоречия.
§ 2. Права собственника и иных владельцев земли
Права собственника.
Собственник  обладает  всеми  тремя  главными  полномочиями - правом
владения, пользования и распоряжения.
В  отличие  от  Гражданского  кодекса  РФ  Земельный  кодекс  выделяет  права
собственника  от  всех  других  владельцев  земельных  участков  и  конкретизирует
перечень таких прав.
1. Использование  в  установленном  порядке  для  собственных  нужд
имеющихся на земельном участке общераспространенных полезных ископаемых,
пресных  подземных  вод, а  также  закрытых  водоемов  в  соответствии  с
законодательством Российской Федерации.
Государство  предоставило  собственнику  земельного  участка  возможность
использовать  кроме  земли  другие  природные  ресурсы, находящиеся  в  границах
его участка, а также расположенные в недрах под участком. По общему правилу
эти  ресурсы  находятся  в  собственности  государства, за  исключением  замкнутых
водоемов, которые находятся в собственности собственника земельного участка.
Пресные  подземные  воды  и  общераспространенные  полезные  ископаемые
являются  собственностью  государства, поэтому  государство  устанавливает
пределы  использования  указанных  природных  ресурсов  собственниками
земельных участков в ст. 19 Закона "О недрах Российской Федерации".
В  соответствии  с  Законом  РФ "О  недрах" собственники, владельцы
земельных  участков  имеют  право, по  своему  усмотрению, в  своих  границах
осуществлять  без  применения  взрывных  работ  добычу  общераспространенных
полезных  ископаемых, не  числящихся  на  государственном  балансе, и
строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до 5 метров, а
также  устройство  и  эксплуатацию  бытовых  колодцев  и  скважин  на  первый
водоносный 
горизонт, не 
являющийся 
источником 
централизованного
водоснабжения, в  порядке, устанавливаемом  соответствующими  органами
исполнительной  власти  субъектов  Российской  Федерации. Требования  по
использованию  древесно-кустарниковой  растительности  устанавливаются  в
соответствии с Лесным кодексом РФ.
2. Возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий,
строений, сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка
и 
его 
разрешенным 
использованием 
с 
соблюдением 
требований
градостроительных  регламентов, строительных, экологических, санитарно-
гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Возведенные  на  земле  строения  принадлежат  собственникам  земельных
участков  на  праве  собственности. Собственник  земельного  участка  вправе
самостоятельно 
определять 
размер, расположение 
здания 
с 
учетом
градостроительных  норм. Понятие "разрешенное  использование" применительно
к  земельным  участкам  как  объектам  недвижимости  впервые  на  уровне
федерального  закона  определяется  Градостроительным  кодексом  РФ  как
использование  объектов  недвижимости  в  соответствии  с  градостроительным
регламентом, ограничения на использование указанных объектов, установленные
в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также ограничения
на  использование  участка  в  связи  с  установленными сервитутами. Разрешенное
использование  определяется  в  соответствии  с  документами  территориального
зонирования. Особого  определения  разрешенного  использования  Земельным
88

кодексом  РФ  не  дано, но  указывается, что  необходимая  информация  о
разрешенном  использовании  земельных  участков  и  об  обеспечении  этих
земельных  участков  объектами  инженерной, транспортной  и  социальной
инфраструктур, технические  условия  подключения  объектов  к  сетям  инженерно-
технического  обеспечения, а  также  дежурные  кадастровые  карты (планы),
содержащие  сведения  о  местоположении  земельных  участков, предоставляются
бесплатно соответствующими государственными органами или органами местного
самоуправления.
3. Проведение 
в 
соответствии 
с 
разрешенным 
использованием
оросительных, осушительных, культуртехнических и другие мелиоративных работ,
строительство  прудов  и  иных  закрытых  водоемов  в  соответствии  с
установленными  законодательством  экологическими, строительными, санитарно-
гигиеническими и иными специальными требованиями.
4. Осуществление  других  прав  на  использование  земельного  участка,
предусмотренных законодательством.
Земельный  кодекс  РФ  устанавливает  неисчерпывающий  перечень  прав
собственника, он  может  осуществлять  и  другие  права  по  использованию
земельного участка в соответствии с его целевым назначением.
В дополнение Земельный кодекс РФ указывает, что собственник земельного
участка имеет право собственности на:
посевы 
и 
посадки 
сельскохозяйственных 
культур, полученную
сельскохозяйственную  продукцию  и  доходы  от  ее  реализации, за  исключением
случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное)
пользование  или  пожизненное  наследуемое  владение  либо  безвозмездное
срочное пользование;
расположенные  на  земельном  участке  многолетние  насаждения, за
исключением случаев, установленных Лесным кодексом РФ.
Лесной 
кодекс 
РФ 
устанавливает, что 
древесно-кустарниковая
растительность, расположенная  на  земельном  участке, находящемся  в
собственности  гражданина  или  юридического  лица, принадлежит  ему  на  праве
собственности, если  иное  не  установлено  федеральным  законом. Владение,
пользование и распоряжение указанной древесно-кустарниковой растительностью
осуществляются  собственником  в  соответствии  с  требованиями  лесного
законодательства  Российской  Федерации  и  законодательства  Российской
Федерации  о  растительном  мире. Древесно-кустарниковая  растительность,
которая  появилась  в  результате  хозяйственной  деятельности  или  естественным
образом  на  земельном  участке  после  передачи  его  в  собственность  гражданину
или  юридическому  лицу, является  его  собственностью, которой  он  владеет,
пользуется и распоряжается по своему усмотрению.
Права иных владельцев.
Такие  лица, не  являющиеся  собственниками  земельных  участков, как
землепользователи, землевладельцы  и  арендаторы  земельных  участков, вправе
осуществлять  те  же  права, что  и  собственники, за  исключением  приобретения
права  собственности  на  расположенные  на  земельном  участке  многолетние
насаждения. Поскольку 
права 
землепользователей, землевладельцев,
арендаторов производны от прав собственника, они осуществляются в пределах,
предусмотренных  действующим  законодательством  или  договором. Обладатели
сервитутов  не  обладают  указанными  правами, поскольку  их  ограниченное  право
на  использование  чужого  земельного  участка  ограничивается  договором  или
нормативным правовым актом.
Право  постоянного (бессрочного) пользования  земельным  участком. На
данном  праве  земельный  участок  находится  в  государственных, муниципальных
89

учреждениях, на  федеральных  казенных  предприятиях, а  также  у  органов
государственной  власти  и  органов  местного  самоуправления. Гражданам
земельный  участок  на  праве  постоянного (бессрочного) пользования  не
предоставляется. Однако земельный участок может находиться на данном праве
у граждан и юридических лиц, в случае если оно возникло до введения в действие
Земельного кодекса РФ.
Данное  право  возникло  в  период  советского  государства, когда
землепользование  являлось  единственным  видом  права  на  землю  как  для
граждан, так  и  для юридических  лиц. Земельные  участки  предоставлялись  как  в
постоянное ("вечное"), так  и  во  временное  пользование, а  порядок  его
осуществления 
подробно 
регламентировался 
законодательством. С
провозглашением  в  Российской  Федерации  права  частной  собственности  на
землю, возникновением арендных отношений пользование земельными участками
стало  одним  из  видов  прав  на  землю, содержание  которого  существенно  не
изменилось.
Из самого названия права постоянного (бессрочного) пользования видно, что
оно  означает  возможность  использовать  земельный  участок (извлекать  его
полезные  свойства  в  соответствии  с  целевым  назначением  земли) без
установления  конкретного  срока  такого  пользования. В  этом  его  отличие  от
временного  безвозмездного  пользования  земельным  участком, хотя  бессрочное
пользование  осуществляется  тоже  безвозмездно. Бесплатный  характер
пользования позволяет отграничить его от договора аренды земельного участка;
при  этом  постоянное (бессрочное) пользование  осуществляется  в  отличие  от
аренды не на договорной основе.
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование,
осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных
законом, иными  правовыми  актами  и  актом  о  предоставлении  участка  в
пользование.
В  соответствии  с  Гражданским  кодексом  РФ  лицо, которому  земельный
участок  предоставлен  в  постоянное  пользование, вправе, если  иное  не
предусмотрено  законом, самостоятельно  использовать  участок  в  целях, для
которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий,
сооружений  и  другого  недвижимого  имущества. Здания, сооружения, иное
недвижимое  имущество, созданные  этим  лицом  для  себя, являются  его
собственностью.
Земельный  кодекс  РФ  установил  запрет  на  распоряжение  земельными
участками, находящимися  на  праве  постоянного (бессрочного) пользования. До
введения  в  действие  Земельного  кодекса  РФ  гражданское  законодательство
предоставляло 
землепользователям 
право 
с 
согласия 
собственника
распоряжаться  земельным  участком  путем  сдачи  его  в  аренду  или  передачи  в
безвозмездное срочное пользование.
Земельный  кодекс  РФ, так  же как  и  Гражданский  кодекс  РФ, устанавливает,
что  при  переходе  права  собственности  на  здание, строение, сооружение,
находящееся  на  чужом  земельном  участке, к  другому  лицу (лицам) оно
приобретает право на использование соответствующей части земельного участка,
занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для его использования,
на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Право  пожизненного  наследуемого  владения  земельным  участком. Данное
право  отличается  от  всех  остальных  прав, поскольку  представляет  собой  что-то
среднее между бессрочным пользованием и правом собственности. В настоящее
время  земельный  участок  не  предоставляется  на  данном  праве, при  этом
90

сохраняются  только  те  права, которые  возникли  до  введения  в  действие
Земельного кодекса РФ.
Правом  пожизненного  наследуемого  владения  могут  обладать  только
граждане, и  по  существу  правомочия  у  владельцев  данного  права  сходны  с
правомочиями  постоянного (бессрочного) владения, за  исключением  лишь  того,
что землевладельцы данного права могут его передать по наследству.
Остальные правомочия по распоряжению земельным участком запрещены.
Переход права пожизненного наследуемого владения на земельный участок
осуществляется  в  результате  наследования  в  соответствии  с  нормами
гражданского 
законодательства. Гражданский 
кодекс 
предусматривает
наследование по закону либо по завещанию. Никаких особенностей в отношении
наследования  земельных  участков  не  установлено. Однако  в  связи  с
наследованием  земельного  участка, принадлежащего  на  праве  пожизненного
наследуемого владения, возникает целый ряд проблем.
Поскольку в отличие от права общей собственности право общего владения
законодательством  не  предусмотрено, если  наследников  права  пожизненного
наследуемого владения несколько, а участок по каким-либо причинам разделу не
подлежит, в  каждом  конкретном  случае  решается  вопрос  о  переходе  права
пожизненного  наследуемого  владения  земельным  участком  к  одному  из
наследников и выплате остальным компенсации их доли.
В  отношении  наследования  земельных  участков (предоставленных  как  на
праве  пожизненного  наследуемого  владения, так  и  на  праве  собственности)
необходимо также иметь в виду, что в соответствии со ст. 258 ГК РФ земельный
участок  крестьянского  хозяйства  разделу  не  подлежит, кроме  случаев
прекращения крестьянского хозяйства.
Согласно Федеральному закону "О введении в действие Земельного кодекса
Российской  Федерации" предоставление  в  собственность  граждан  земельных
участков, ранее  предоставленных  им  в  пожизненное  наследуемое  владение, в
установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.
К  таким  случаям  относятся: однократное  получение  в  собственность  земельного
участка, предоставленного в  пожизненное  наследуемое владение  до  вступления
Земельного кодекса в силу.
Безвозмездное  срочное  пользование  земельными  участками. Данное
правомочие  представляет  собой  разновидность  пользования  земельными
участками, отличающегося  бесплатным  характером  и  срочностью. Земельные
участки  предоставляются  во  временное  пользование  на  срок, установленный
законом (для  участков  из  земель, находящихся  в  государственной  или
муниципальной собственности), договором (для участков из земель, находящихся
в  частной  собственности) или  на  период  трудовых  отношений (служебные
наделы).
Таким образом, выделяются три вида безвозмездного срочного пользования
в зависимости от того, кому принадлежат предоставляемые в пользование земли:
государству (муниципальным образованиям), гражданам или юридическим лицам
либо  организациям, работники  которых  имеют  право  на  служебные  земельные
наделы.
По  договору  безвозмездного  срочного  пользования  земельным  участком
одна  сторона  обязуется  передать  другой  стороне  земельный  участок  в
пользование  бесплатно  на  определенный  срок (или  без  указания  конкретного
срока), а  другая  сторона  обязуется  использовать  земельный  участок  в
соответствии  с  его  целевым  назначением  и  условиями  договора  и  вернуть  его
собственнику в надлежащем состоянии.
91

Такой договор, поскольку предметом является земельный участок, подлежит
государственной  регистрации. Если  он  заключен  без  указания  срока, каждая
сторона вправе во всякое время отказаться от договора, известив об этом другую
сторону  за 1 месяц (если  договором  не  предусмотрен  иной  срок  извещения).
Землепользователь  же  вправе  во  всякое  время  отказаться  и  от  договора,
заключенного  с  указанием  срока (если этим  договором  не  предусмотрено  иное),
также предупредив собственника за 1 месяц.
Договор  безвозмездного  пользования  земельным  участком  прекращается  в
случае  смерти  гражданина - землепользователя  или  ликвидации  юридического
лица - землепользователя, если иное не предусмотрено договором. В случае же
смерти собственника земельного участка или реорганизации юридического лица -
собственника, предоставившего  земельный  участок, их  права  и  обязанности  по
рассматриваемому  договору  переходят  к  наследнику (правопреемнику). Помимо
этого  к  новому  собственнику  переходят  права  и  обязанности  по  договору
безвозмездного пользования в случае отчуждения земельного участка.
Гражданский  кодекс  РФ  устанавливает  запрет  на  передачу  организацией  в
безвозмездное  срочное  пользование  земельного  участка  лицу, являющемуся  ее
учредителем, участником, руководителем, членом  ее  органов  управления  или
контроля (ст. 690).
Порядок  предоставления  организациями  в  безвозмездное  пользование
служебных земельных наделов своим работникам оставлен в Земельном кодексе
РФ  практически  без  существенных  изменений  по  сравнению  с  прежним
законодательством.
Право  предоставления  служебных  земельных  наделов  имеют  организации
только  определенных  отраслей  и  только  установленным  категориям  работников
таких отраслей. Так, в соответствии с Постановлением Совета Министров РСФСР
от 20 марта 1965 г. N 369 "О служебных земельных наделах работников лесного
хозяйства  и  лесной  промышленности, заповедников, заказников  и  охотничьих
хозяйств, линейных  работников  железнодорожного  транспорта, автомобильных
дорог, речного флота, связи и магистральных трубопроводов" (частично утратило
силу) устанавливается перечень категорий работников, проживающих в сельской
местности, поселках  городского  типа  и  городах  районного  подчинения, для
которых  установлен  размер  предоставляемого  служебного  надела (сенокоса  и
пашни) на семью. Так:
для  лесников, постоянных  рабочих, инженерно-технических  работников  и
служащих лесхозов, лесничеств, лесных питомников, леспромхозов, лесопунктов,
химлесхозов, рейдов, запаней, сплавных  контор  и  других  лесохозяйственных  и
лесозаготовительных 
предприятий, работников 
строительных 
участков
(управлений), осуществляющих 
строительство 
лесозаготовительных 
и
лесосплавных  предприятий, работников  лесной  охраны  заповедников  и
государственных  лесоохотничьих  хозяйств, егерей  охотничьих  хозяйств  и
заказников предоставляется пахотной земли до 0,30 га, а в многолесных районах -
до 0,50 га; сенокоса - от 1 до 2 га;
для  линейных  работников  автомобильных  дорог  и  железнодорожного
транспорта, список которых приведен в приложении к Постановлению, - пахотной
земли  до 0,25 га  и  сенокоса - до 1 га, а  в  малонаселенных  районах  пахотной
земли - до 0,50 га и сенокоса - от 1 до 2 га;
для линейных работников связи (работников линейных, линейно-технических
и  кабельных  участков, усилительных  пунктов  и  промежуточных  радиорелейных
станций  эксплуатационно-технических  узлов  связи  и  управлений (районов)
кабельных и радиорелейных магистралей) пахотной земли - до 0,25 га и сенокоса
- до 1 га;
92

для  линейных  работников  магистральных  трубопроводов (нефтепроводов,
продуктопроводов, газопроводов) и  речного  флота (судоходной  обстановки  и
гидротехнических сооружений) пахотной земли - до 0,15 га и сенокоса - до 1 га.
Основанием  для  выделения  служебного  земельного  надела  является
решение соответствующей организации. Земельный кодекс РФ не устанавливает,
из каких земель представляются служебные наделы: из земель, находящихся на
праве  собственности, или  из  земель, находящихся  на  праве  аренды. Прямого
запрета на использование арендованных земель для выдела служебных наделов
закон не предусматривает.
Глава 3. ПРАВА АРЕНДАТОРА
§ 1. Правовая природа договора аренды
По  договору  аренды (имущественного  найма) арендодатель (наймодатель)
обязуется  предоставить  арендатору (нанимателю) имущество  за  плату  во
временное  владение  и  пользование  или  во  временное  пользование. Плоды,
продукция  и  доходы, полученные  арендатором  в  результате  использования
арендованного  имущества  в  соответствии  с  договором, являются  его
собственностью.
Договор  аренды  входит  в  группу  договоров, регулирующих  отношения  по
передаче  имущества  во  временное  пользование. В  отличие  от  договоров  по
передаче  имущества  в  собственность  договор  аренды  не  влечет  смены
собственника, а  следовательно, в  экономическом  смысле  он  оформляет  такие
отношения  товарообмена, при  которых  товаром  является  не  вещь, а  право
пользования  ею. Имущество  по  данному  договору  может  передаваться
арендатору  только  в  пользование  или  в  пользование  и  во  владение
одновременно. В  первом  случае  арендатор  не  приобретает  титула  владельца
арендованного имущества, а во втором он становится его законным владельцем
со всеми вытекающими правовыми последствиями.
Передача  имущества  только  в  пользование  возможна  в  том  случае, если
пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю
сохранять  постоянный  контроль  за  арендованным  имуществом, например
пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении.
Можно  выделить  три  основные  черты, характерные  для  данного  договора.
Во-первых, это - соглашение, на  основе  которого  осуществляется  передача
(предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться
им, во  владение  и  пользование (или  только  пользование) другому  лицу  без
перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается
арендодатель. Во-вторых, аренда  всегда  носит  временный  характер, и  по
окончании  срока  аренды  имущество  подлежит  возврату  арендодателю.
Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но
в этих случаях аренда прекращается, и на завершающем этапе отношения сторон
переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный:
арендатор  обязан  платить  за  пользование  имуществом (в  отличие  от
безвозмездного  договора  ссуды) <1>. Данный  договор  является  также
консенсуальным, т.е. устанавливающим  между  сторонами  обязательственные
отношения  с  момента  достижения  ими  соглашения (оформления  договора) в
отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным договорам и
считается  заключенным  с  момента  передачи  денег  или  иных  вещей  заемщику.
Употребление  в  действующем  законодательстве  в  одних  случаях  термина
"аренда", в  других - "имущественный  наем" (прокат  и  т.д.) связано  не  столько  с
93

различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой
их  наименования  в  определенных  сферах. Правовая  дифференциация  между
арендой  и  наймом  проводится  лишь  в  отношении  жилых  помещений. При
предоставлении  жилого  помещения  гражданину  для  проживания  в  нем  между
сторонами  заключается  договор  найма  жилого  помещения, который  выделен  в
самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК РФ.
--------------------------------
<1> Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под
ред. О.Н. Садикова. М.: Юристъ, 2004.
Вообще, сама аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан
и  юридических  лиц, нуждающихся  во  временном  пользовании  определенными
вещами, и  в  то  же  время  обеспечивает  собственнику  имущества, не
использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы.
Это выгодно для обеих сторон.
Объекты аренды представлены имуществом в виде вещей (за исключением
денег  и  ценных  бумаг), обладающих  качеством  непотребляемости, иными
словами, способностью  участвовать  в  производственном  и  ином  хозяйственном
процессе 
неоднократно, не 
утрачивая 
в 
значительной 
мере 
своих
потребительских  свойств. Таким  же  основным  качеством  объектов  аренды
является  их  индивидуальная  определенность, т.е. возможность  выделения
конкретной  вещи  из  числа  ей  подобных. Такое  требование  к  объектам  аренды
основано  на  существе  арендных  отношений, когда  имущество  передается  на
праве  пользования, а  по  окончании  срока  действия  договора  подлежит  возврату
собственнику. Потребляемые  вещи  и  деньги  могут  быть  предметом  договора
займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик
возвращает займодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные,
в  том же количестве. Таким образом, это  непотребляемые  вещи, определяемые
индивидуальными  признаками (индивидуально-определенные). В  то  же  время,
если объектом аренды является сложная вещь или имущественный комплекс, они
могут  включать  в  себя  в  качестве  части  или  составного  элемента  потребляемое
имущество, определяемое  родовыми  признаками. Так, в  состав  предприятия
включаются запасы сырья, топлива, готовая продукция, полуфабрикаты.
Пункт 1 ст. 607 ГК  РФ  указывает  примерный  перечень  объектов  аренды: в
аренду  могут  быть  переданы  земельные  участки  и  другие  обособленные
природные  объекты, предприятия  и  другие  имущественные  комплексы, здания,
сооружения, оборудование, транспортные  средства  и  другие  вещи, которые  не
теряют 
своих 
натуральных 
свойств 
в 
процессе 
их 
использования
(непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду
не допускается или ограничивается.
Законом  могут  быть  установлены  особенности  сдачи  в  аренду  земельных
участков и других обособленных природных объектов.
В  договоре  аренды  должны  быть  указаны  данные, позволяющие
определенно  установить  имущество, подлежащее  передаче  арендатору  в
качестве  объекта  аренды. При  отсутствии  этих  данных  в  договоре  условие  об
объекте, подлежащем  передаче  в  аренду, считается  не  согласованным
сторонами, а  соответствующий  договор  не  считается  заключенным. Таким
образом, существенным  условием  договора  является  условие, содержащее
данные  о  вещи, которую  арендодатель  обязан  передать  во  временное
пользование  и  которую  арендатор  обязан  вернуть  по  окончании  срока  действия
договора. В силу того что объектом арендного правоотношения могут быть только
94

вещи, определяемые индивидуальными признаками, недостаточно лишь указать в
договоре их наименование, а следует охарактеризовать (описать) их, опираясь на
ее особые признаки - цвет, размер, форму, модель.
При  сдаче  в  аренду  вещи  она  должна  передаваться  арендатору  со  всеми
относящимися  к  ней  принадлежностями, например  станок  сдается  в  аренду  со
всеми  входящими  в  его  комплект  приспособлениями. Принадлежности  главной
вещи входят в связи с этим в объект аренды независимо от того, упомянуты они в
договоре  или  нет. Если  стороны  намерены  по-иному  решить  этот  вопрос, они
должны сделать специальную оговорку в договоре. В соответствии с п. 8 Обзора
практики  разрешения  споров, связанных  с  арендой, если арендодатель  передал
арендатору  имущество  без  документов, отсутствие  которых  исключает
эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.
Приведем  следующий  пример  из  практики. Арендодатель  обратился  в
арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной
плате  и  процентов  за  пользование  чужими денежными средствами. До  принятия
решения  по  делу  ответчик  предъявил  встречный  иск  о  расторжении  договора
аренды  на  основании  подп. 1 ст. 620 ГК  РФ, согласно  которому  по  требованию
арендатора  договор  аренды  может  быть  досрочно  расторгнут  судом  в  случае,
когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо
создает  препятствия  пользованию  имуществом  в  соответствии  с  условиями
договора или назначением имущества.
Статьей 611 Кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить
арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды
и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми
его  принадлежностями  и  относящимися  к  нему  документами (техническим
паспортом, сертификатом  качества  и  т.п.), если  иное  не  предусмотрено
договором.
Арбитражный  суд  при  рассмотрении  дела  установил, что  между  сторонами
был заключен договор аренды вертолета.
Передача  вертолета  арендатору  состоялась. Однако  фактически  арендатор
не  использовал  и  не  мог  использовать  вертолет, поскольку  он  был  передан
арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности
(удостоверений  о  годности  воздушных  судов  к  полетам), наличие  которых  в
обязательном порядке предусмотрено ст. ст. 33, 36 Воздушного кодекса РФ. При
отсутствии  данных  документов  воздушные  суда  к  эксплуатации  не  допускаются.
Арендатор  неоднократно  обращался  к  арендодателю  с  просьбой  передать  ему
необходимые  для  эксплуатации  вертолета  документы. Таким  образом,
арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал
арендатору имущество с нарушением требований, установленных ст. 611 ГК РФ.
В  связи  с  этим  суд  признал  требование  о  расторжении  договора  аренды  на
основании  п. 1 ст. 620 ГК  РФ  правомерным. Так  как  арендатором  в  силу
допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть
использовано  арендованное  имущество (вертолет) в  соответствии  с  его
назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано.
Право  сдачи  имущества  в  аренду  принадлежит  его  собственнику.
Арендодателями  могут  быть  также  лица, управомоченные  законом  или
собственником сдавать имущество в аренду.
По  общему  правилу  право  передавать  имущество  в  аренду  как  частный
случай  реализации  правомочия  пользования (извлечение  доходов), а  также
распоряжения  имуществом (временное  изменение  его  принадлежности)
реализует 
его 
собственник 
при 
условии 
полной 
дееспособности.
Несовершеннолетние  граждане  в  возрасте  от 14 до 18 лет (за  исключением
95

эмансипированных  и  признанных  полностью  дееспособными  вследствие
вступления  в  брак  до  достижения 18 лет), а  также  лица, ограниченные  судом  в
дееспособности, могут  передавать  собственное  имущество  в  аренду  лишь  при
согласии родителей, усыновителей или попечителей.
Собственник вправе своей волей, выраженной в доверенности, уполномочить
другое  лицо  заключить  и/или  исполнять  договор  аренды, в  частности, в  силу
договора 
поручения 
или 
агентского 
договора 
в 
части 
полномочий,
осуществляемых  от  имени  принципала. Однако  арендодателем  в  этом  случае
будет сам собственник, поскольку такой представитель действует от его имени и
соответственно  права  и  обязанности  по  такому  договору  возникают
непосредственно у собственника <1>.
--------------------------------
<1> Комментарий  к  Гражданскому  кодексу  Российской  Федерации (части
второй) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт, 2003.
Следует обратить  внимание  также  на  случаи, когда  собственник  имущества
не  имеет  права  передавать  его  в  аренду. Прежде  всего  это  связано  с
законодательным  запретом  на  передачу  такого  имущества  в  аренду  или  с
договорным запретом (например, законом или соглашением о залоге может быть
установлен  запрет  на  передачу  в  аренду  заложенного  имущества). Во-вторых, в
случае  обособления  такого  имущества  для целей  создания юридического  лица -
унитарного предприятия или учреждения, а также передачи его в доверительное
управление. Так, передача  имущества  на  праве  хозяйственного  ведения  или
оперативного  управления  лишает  собственника  права  распоряжения  этим
имуществом в такой форме. При разрешении споров необходимо учитывать, что
собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать
в  аренду  либо  иным  образом  распоряжаться  имуществом, находящимся  в
хозяйственном  ведении  государственного (муниципального) предприятия. Акты
государственных  органов  и  органов  местного  самоуправления  по  распоряжению
имуществом, принадлежащим  государственным (муниципальным) предприятиям
на  праве  хозяйственного  ведения, по  требованиям  этих  предприятий  должны
признаваться недействительными.
Договоры  аренды, заключенные  собственником  в  отношении  такого
имущества, должны признаваться недействительными (п. п. 40, 41 Постановления
Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).
§ 2. Порядок заключения договора аренды
Статья 609 ГК РФ  содержит  требования, предъявляемые  к  форме  договора
аренды. Для  него  предусматривается  как  устная, так  и  письменная  форма. Для
установления  соответствия  формы  договора  требованиям  учитываются
следующие  условия: характер  его  участников  и  срок  действия. Так, если
сторонами  являются  физические  лица, они  имеют  право  заключить  договор  в
устной  форме, если  его  срок  не  превышает 1 года; в  случае  же, если  хотя  бы
одной  стороной  договора  является  юридическое  лицо, договор  независимо  от
сроков должен быть заключен в письменной форме.
Хотя  специальные  нормы  о  форме  договора  аренды  не  учитывают  такого
критерия, как  сумма  сделки, хотелось  бы  порекомендовать  гражданам
использовать  общее  правило  ст. 161 ГК  РФ  для  усиления  формы  сделки  в
инициативном порядке, если сделка заключена на срок менее года, но ее сумма
велика. Поскольку  форма  сделки  обусловлена  целями  защиты (способами
доказывания в суде факта заключения сделки и ее условий), под суммой сделки
96

следует  понимать  оценку  имущественного  риска  сторон. В  отношениях  аренды
это  совокупность  таких  параметров, как  стоимость  передаваемого  в  аренду
имущества  и  размер  арендной  платы. Поэтому  при  решении  вопроса  о  форме
сделки  между  гражданами  с  учетом  условия  о  ее  сумме  необходимо  учитывать
оба этих параметра <1>.
--------------------------------
<1> Комментарий  к  Гражданскому  кодексу  Российской  Федерации (части
второй) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт, 2003.
Для 
договора 
аренды 
недвижимого 
имущества 
предусмотрена
государственная  регистрация, если  иное  не  установлено  законом. По  общему
правилу  сделки  с  недвижимым  имуществом  подлежат  государственной
регистрации, которая  осуществляется  в  соответствии  с  Законом  о  регистрации
прав на недвижимость. Опираясь на это правило, законодатель указывает на то,
что  в  отношении  аренды  законом  может  быть  предусмотрено  и  иное, а  именно
отсутствие  требования  о  государственной  регистрации  договора  аренды  или
права аренды (арендного права). Действительно, специальное регулирование по
поводу  договоров  аренды  отдельных  видов  недвижимого  имущества  содержит
такие исключения (см., например, ст. ст. 633 и 643, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Реализация
требований  о  государственной  регистрации  договоров  аренды  вызывает
определенные сложности, в том числе и для судов.
Договор  аренды  имущества, предусматривающий  переход  в  последующем
права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается
в  форме, предусмотренной  для  договора  купли-продажи  такого  имущества. При
этом требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды
распространяются также на договор субаренды.
Приведем  следующий  пример  из  практики. Арендатор  обратился  в
арбитражный  суд  с  иском  к  субарендатору  о  взыскании  в  соответствии  с
договором  субаренды  неустойки  за  просрочку  внесения  арендной  платы. Суд
первой  инстанции  признал  подписанный  сторонами  договор  субаренды
незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем
в  иске  о  взыскании  неустойки, предусмотренной  этим  договором, отказал.
Обжалуя  решение  суда  в  апелляционной  инстанции, истец  сослался  на  то, что
договор  субаренды  является  производным  от  договора  аренды, не  обладает
самостоятельностью, заключается  на  срок, не  превышающий  срок  договора
аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а
поэтому не подлежит государственной регистрации.
Суд  апелляционной  инстанции  рассмотрел  доводы  заявителя  и  признал  их
необоснованными, указав, что  в  соответствии с  абзацем третьим п. 2 ст. 615 ГК
РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное
не  установлено  законом  или  иными правовыми  актами. В ГК РФ и  Федеральном
законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним" не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение
требования  о  государственной  регистрации. Следовательно, вывод  суда  первой
инстанции  о  том, что  подписанный  сторонами  договор  субаренды  нежилого
помещения  в  силу  п.  2  ст.  609,  п.  2  ст.  651  ГК  РФ  подлежал  государственной
регистрации  и  мог  считаться  заключенным  с  момента  такой  регистрации,
правомерен (п. 19 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой).
Изданный субъектом РФ или его органом нормативный акт об обязательной
государственной  регистрации  договоров, для  которых  федеральным  законом
такая  государственная  регистрация  не  установлена, не  применяется
арбитражным судом как противоречащий нормам Гражданского кодекса РФ.
97

Арендодатель  обратился  в  арбитражный  суд  с  иском  к  арендатору  о
признании  незаключенным  договора  аренды  здания. Арбитражный  суд  первой
инстанции удовлетворил иск арендодателя о признании незаключенным договора
аренды  здания  на  срок  менее 1 года, сославшись  на  распоряжение  главы
субъекта  РФ  об  обязательной  государственной  регистрации  на  территории
субъекта  РФ  договоров  аренды  любого  недвижимого  имущества  независимо  от
сроков аренды. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в
удовлетворении  иска  отказано  на  том  основании, что  согласно  п. "о" ст. 71
Конституции  РФ гражданское  законодательство  находится в  ведении Российской
Федерации. Пункт 1 ст. 131 и  п. 1 ст. 164 ГК  РФ  устанавливают, что
государственная  регистрация  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним
осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ
и иными федеральными законами (п. 2 ст. 3 ГК РФ). Пункт 1 ст. 2 Федерального
закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с  ним" устанавливает, что  государственная  регистрация  прав  на  недвижимое
имущество  и  сделок  с  ним  есть  юридический  акт  признания  и  подтверждения
государством  возникновения, ограничения (обременения), перехода  или
прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Таким образом, Конституция РФ и ГК РФ не наделяют субъектов Российской
Федерации  правом  издавать  нормативные  акты  по  вопросам  определения  круга
прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной
государственной  регистрации. Поэтому  изданный  главой  субъекта  РФ
нормативный  акт  об  обязательной  государственной  регистрации  всех  договоров
аренды (субаренды) недвижимого  имущества  независимо  от  сроков  их  действия
не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции на основании ст.
12 ГК РФ и п. 2 ст. 11 АПК РФ (ч. 1 ст. 13 АПК РФ 2002 г.) как акт государственного
органа, противоречащий  федеральному закону. В соответствии с  п. 2 ст. 651 ГК
РФ  договор  аренды  здания, заключенный  на  срок  менее 1 года, не  подлежал
государственной регистрации.
В  соответствии  со  ст. 610 ГК  РФ  договор  аренды  заключается  на  срок,
определенный  договором. В случае  если срок  аренды в  договоре  не  определен,
договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае
каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об
этом  другую  сторону  за 1 месяц, а  при  аренде  недвижимого  имущества  за 3
месяца. Законом  или  договором  может  быть  установлен  иной  срок  для
предупреждения 
о 
прекращении 
договора 
аренды, заключенного 
на
неопределенный срок.
Если  арендатор  фактическими  действиями, т.е. без  положенного
предварительного предупреждения арендодателя, прекращает договор (выезжает
из арендованного помещения, перестает эксплуатировать оборудование и т.п.), то
при отсутствии согласия арендодателя на такое прекращение арендатор остается
связанным  всеми  арендными  обязательствами, в  частности  обязательством  по
внесению  арендных  платежей  в  течение  вышеуказанных  месячного  либо
трехмесячного сроков. Если без положенного предварительного предупреждения
арендатора арендодатель фактическими действиями прекращает договор аренды
(изымает арендованное оборудование, сдает помещение другому лицу и т.п.), то
при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан
возместить  арендатору  все  вызванные  этим  убытки, выплатить  неустойку, а  при
наличии 
соответствующего 
требования 
арендатора 
предоставить 
ему
возможность  пользоваться  предметом  аренды  в  течение  вышеуказанных
месячного либо трехмесячного сроков <1>.
--------------------------------
98

<1> Гражданское право. Т. 2. Полутом 1: Учебник / Под ред. докт. юрид. наук,
проф. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2004.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора
для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В
этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не
отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом,
договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор  аренды, заключенный  на  срок, превышающий  установленный
законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Арендодатель  обязан  предоставить  арендатору  имущество  в  состоянии,
соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Имущество  сдается  в  аренду  вместе  со  всеми  его  принадлежностями  и
относящимися  к  нему  документами (техническим  паспортом, сертификатом
качества  и  т.п.), если  иное  не  предусмотрено  договором. Если  такие
принадлежности  и  документы  переданы  не  были, однако  без  них  арендатор  не
может  пользоваться  имуществом  в  соответствии  с  его  назначением  либо  в
значительной  степени  лишается  того, на  что  был  вправе  рассчитывать  при
заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем
таких  принадлежностей  и  документов  или  расторжения  договора, а  также
возмещения убытков <1>.
--------------------------------
<1> Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под
ред. О.Н. Садикова. М.: Юристъ, 2004.
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в
указанный  в  договоре  аренды  срок, а  в  случае, когда  в  договоре  такой  срок  не
указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в
соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных
задержкой  исполнения, либо  потребовать  расторжения  договора  и  возмещения
убытков, причиненных его неисполнением. Арендодатель отвечает за недостатки
сданного  в  аренду  имущества, полностью  или  частично  препятствующие
пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об
этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать  от  арендодателя  либо безвозмездного  устранения  недостатков
имущества, либо  соразмерного  уменьшения  арендной  платы, либо  возмещения
своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно  удержать  сумму  понесенных  им  расходов  на  устранение
данных  недостатков  из  арендной  платы, предварительно  уведомив  об  этом
арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении
устранить недостатки  имущества  за  счет арендодателя, может без  промедления
произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным
имуществом, находящимся  в  надлежащем  состоянии, либо  безвозмездно
устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на
устранение  недостатков  из  арендной  платы  не  покрывает  причиненных
арендатору  убытков, он  вправе  потребовать  возмещения  непокрытой  части
убытков.
99

Арендодатель  не  отвечает  за  недостатки  сданного  в  аренду  имущества,
которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее
известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время
осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или
передаче имущества в аренду.
Имущество, передаваемое арендатору, будет считаться не соответствующим
условиям договора аренды и  своему  назначению  тогда, когда в нем  отсутствуют
обычные  или  обусловленные  договором  качества  или  присутствуют  такие
свойства, которые  препятствуют  его  нормальному  использованию. К  их  числу
относятся  не  только  материальные  дефекты  и  невозможность  использования
предмета аренды по назначению (например, недостаточная мощность тягача для
буксировки  объекта  и  т.д.), но и юридические  изъяны: наличие прав  третьих  лиц
на  арендуемое  имущество, препятствующее  пользованию  арендодателя
(сервитуты, право  залога  и  т.д.). Поэтому  при  заключении  договора  аренды
арендодатель  обязан  предупредить  арендатора  о  всех  правах  третьих  лиц  на
сдаваемое в аренду имущество <1>.
--------------------------------
<1> Гражданское право. Т. 2. Полутом 1: Учебник / Под ред. докт. юрид. наук,
проф. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2004.
Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или
изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды
арендодатель  обязан  предупредить  арендатора  о  всех  правах  третьих  лиц  на
сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Это объясняется
тем, что арендатору не безразлично, получает он имущество свободным от прав
третьих  лиц  или  обремененное  ими. Неисполнение  арендодателем  этой
обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо
расторжения договора и возмещения убытков.
В  соответствии  со  ст. 614 ГК  РФ  арендатор  обязан  своевременно  вносить
плату  за  пользование  имуществом (арендную  плату). Порядок, условия  и  сроки
внесения  арендной  платы  определяются  договором  аренды. В  случае, когда
договором  они  не  определены, считается, что  установлены  порядок, условия  и
сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых
обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество
в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных  в  твердой  сумме  платежей, вносимых  периодически  или
единовременно;
2) установленной  доли  полученных  в  результате  использования
арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи  арендатором  арендодателю  обусловленной  договором  вещи  в
собственность или в аренду;
5) возложения  на  арендатора  обусловленных  договором  затрат  на
улучшение арендованного имущества.
Стороны  могут  предусматривать  в  договоре  аренды  сочетание  указанных
форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Если  иное  не  предусмотрено  договором, размер  арендной  платы  может
изменяться  по  соглашению  сторон  в  сроки, предусмотренные  договором, но  не
чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные
сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также
для  аренды  отдельных  видов  имущества. Если  законом не  предусмотрено  иное,
арендатор  вправе  потребовать  соответственного  уменьшения  арендной  платы,
100

если  в  силу  обстоятельств, за  которые  он  не  отвечает, условия  пользования,
предусмотренные  договором  аренды, или  состояние  имущества  существенно
ухудшились. Если  иное  не  предусмотрено  договором  аренды, в  случае
существенного  нарушения  арендатором  сроков  внесения  арендной  платы
арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в
установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать
досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Пункт 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N
66 "Обзор  практики  разрешения  споров, связанных  с  арендой" говорит, что
соглашение  сторон  о  том, что  условия  договора  аренды  применяются  к  их
фактически  сложившимся  до  его  заключения  отношениям, не  означает, что
непосредственная  обязанность  сторон  по  исполнению  условий  договора  аренды
возникла ранее заключения договора.
Арендодатель  обратился  в  арбитражный  суд  с  иском  к  арендатору  о
взыскании  задолженности  по  арендной  плате, стоимости  затрат  по  уборке
территории, прилегающей к арендуемому зданию, а также неустойки за просрочку
платежа. Возражая  против  заявленного  иска, ответчик  сослался  на  то, что
требования истца относятся к периоду до заключения договора аренды, в связи с
чем не подлежат удовлетворению. Принимая решение, суд руководствовался п. 3
ст. 425 ГК  РФ, согласно  которому  стороны  вправе  установить, что  условия
заключенного  ими  договора  применяются  к  их  отношениям, возникшим  до
заключения договора.
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно
которому  арендатор  обязался  ежемесячно  вносить  арендную  плату, а  также
возмещать  арендодателю  расходы  по  уборке  территории, прилегающей  к
арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.
Данное  здание  было  передано  ответчику  по  акту  приема-передачи  до
заключения  договора  аренды  и  фактически  использовалось  им  в  течение  этого
времени. В договоре  стороны  установили, что  его  условия  распространяются  на
отношения, возникшие  с  даты  подписания  ими  акта  приема-передачи  здания.
Учитывая  изложенное, суд  первой  инстанции  признал  иск  подлежащим
удовлетворению в полном объеме.
Суд  апелляционной  инстанции  решение  в  части  взыскания  договорной
неустойки  отменил, а  в  части  взыскания  арендной  платы  и  расходов  по  уборке
территории  за  период  фактического  использования  ответчиком  здания  оставил
без  изменения. При  этом  суд  исходил  из  следующего. В  соответствии  с  п. 1 ст.
425 ГК  РФ  договор  вступает  в  силу  и  становится  обязательным  для  сторон  с
момента его заключения.
Достижение  сторонами  соглашения  о  применении  к  их  отношениям,
сложившимся  до  заключения  договора, условий  об  обязанности  арендатора  по
внесению  арендной  платы  и  возмещению  арендодателю  расходов  по  уборке
прилегающей  к  арендуемому  зданию  территории  свидетельствует  только  о
согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы,
понесенные  арендодателем  в  этот  период  на  условиях, предусмотренных
договором  аренды, и  не  означает, что  непосредственная  обязанность  по  их
исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.
В  связи  с  этим  у  суда  первой  инстанции не  имелось  оснований  признавать,
что  ответчиком  нарушены  договорные  обязательства  в  период, когда  между
сторонами  имели  место  лишь  фактические  отношения, и  удовлетворять  иск  о
взыскании  договорной  неустойки  за  период, предшествовавший  заключению
договора.
101

Пункт 11 указанного Обзора указывает, что при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ
судам  необходимо  исходить  из  того, что  в  течение  года  должно  оставаться
неизменным  условие  договора, предусматривающее  твердый  размер  арендной
платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Арендатор  обратился  в  арбитражный  суд  с  иском  к  арендодателю  о
признании  недействительным  условия  договора  аренды, предусматривающего
ежеквартальное  повышение  арендодателем  размера  арендной  платы  путем  ее
индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной
норме  п. 3 ст. 614 ГК  РФ, устанавливающей  возможность  изменения  размера
арендной платы не чаще одного раза в год.
Суд  первой  инстанции  удовлетворил  иск, указав, что  п. 3 ст. 614 ГК  РФ
содержит  императивную  норму  в  отношении  периодичности  изменения  размера
арендной  платы, в  связи  с  чем  стороны  не  могут  изменить  или  установить  в
договоре  условие, отличное  от  предусмотренного  данной  нормой. Поэтому
условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения
размера  арендной  платы, является  ничтожным  в  силу  ст. 168 Кодекса  как  не
соответствующее закону (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Суд  кассационной  инстанции  отменил  решение, в  иске  отказал  по
следующим  основаниям. Спорным  условием  договора  арендная  плата
установлена  не  в  твердой  сумме, а  является  определяемой, т.е. подлежащей
исчислению  по  каждому  сроку  платежа. Таким  образом, стороны  согласовали
условие  о  размере  арендной  платы, устанавливающее  способ  ее  расчета.
Фактическое  изменение  размера  арендной  платы в  результате  корректировки  на
процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 Кодекса
условия  договора  о размере арендной  платы, а  представляет собой  исполнение
данного условия. При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.
В  другом  случае  арендатор  обратился  в  арбитражный  суд  с  иском  о
признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в
котором  ставка  арендной  платы  была  определена  сторонами  в  сумме,
эквивалентной  определенной  сумме  в  иностранной  валюте. В  обоснование
заявленного  требования  истец  ссылался  на  то, что  такое  определение  размера
арендной  платы  противоречит  ст. 140 ГК  РФ, согласно  которой  законным
платежным  средством  является  рубль, и ч. 3 ст. 614 Кодекса, так  как влечет, по
мнению  истца, более  частое  изменение  размера  арендной  платы. Арбитражный
суд отказал в удовлетворении иска. Принимая решение, суд руководствовался п.
2 ст. 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть
предусмотрено, что  оно  подлежит  оплате  в  рублях  в  сумме, эквивалентной
определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.
Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает,
что  непосредственное  исполнение  денежного  обязательства  производится  в
иностранной  валюте, довод  истца  о  нарушении  ст. 140 Кодекса  является
неосновательным. В  силу  п. 3 ст. 614 ГК  РФ, если  иное  не  предусмотрено
договором, размер  арендной  платы  может  изменяться  по  соглашению  сторон  в
сроки, предусмотренные  договором, но  не  чаще  одного  раза  в  год. В
рассматриваемом  случае  установление  ставки  арендной  платы  в  сумме,
эквивалентной  определенной  сумме  в  иностранной  валюте, означает
установление  механизма  ее  исчисления. Такое  определение  размера  арендной
платы  имеет  целью  устранение  неблагоприятных  последствий  инфляции.
Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной
платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.
§ 3. Права и обязанности арендатора и арендодателя
102

по договору аренды
Гражданское  законодательство  классифицирует  стороны  договора  аренды
как  субъектов  правоотношения. В  арендном  правоотношении  две  стороны -
арендодатель  и  арендатор. Арендодатель - это  собственник  имущества,
обладающий правом сдачи имущества в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Арендодателем  также  признается  лицо, управомоченное  законом  или
собственником  сдавать  имущество  в  аренду (например, аренда  объектов
государственной  или  муниципальной  собственности). В  этом  случае  в  качестве
арендодателя  могут  выступать  предприятия  и  учреждения, за  которыми
имущество  закреплено  на  праве  хозяйственного  ведения  или  оперативного
управления. В  данном  договоре  могут  участвовать  специально  уполномоченные
органы.
Постановлением Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. N 3020-1
"О  разграничении  государственной  собственности  Российской  Федерации  на
федеральную  собственность, государственную  собственность  республик  в
составе  Российской  Федерации, краев, областей, автономной  области,
автономных  округов, городов  Москвы  и  Санкт-Петербурга  и  муниципальную
собственность" специальными  уполномоченными  органами  признавались
Государственный  комитет  РФ  по  управлению  государственным  имуществом, а
также  территориальные  комитеты  по  управлению  государственным  имуществом
субъектов Федерации. Однако согласно Указу Президента РФ от 9 марта 2004 г. N
314 функции  по  управлению  госимуществом  переданы  Федеральному  агентству
по  управлению  федеральным  имуществом, подведомственному  Министерству
экономического  развития  и  торговли  РФ. Федеральное  агентство  осуществляет
свою  деятельность  как  непосредственно, так  и  через  свои  территориальные
органы.
Учреждения  образования  также  могут  сдавать  в  аренду  закрепленные  за
ними  объекты  собственности. В  Законе  об  образовании  предусмотрено  наличие
согласия совета этого учреждения. Следовательно, собственником имущества по
гражданскому законодательству может быть и юридическое лицо (организация).
Еще одним субъектом арендных правоотношений выступает арендатор. Эта
сторона в договоре должна обладать дееспособностью: способностью гражданина
своими  действиями  приобретать  и  осуществлять  гражданские  права, создавать
для  себя  гражданские  обязанности  и  исполнять  их. Дееспособность  возникает  в
полном объеме по достижении гражданином совершеннолетия (с 18 лет).
Арендатором  может  выступать  и  юридическое  лицо, для  которого, как
известно, правоспособность  возникает  в  момент  его  создания. Под  созданием
юридического лица подразумевается внесение соответствующей записи в Единый
государственный  реестр  юридических  лиц: для организаций  государство  требует
специального санкционирования (утверждения). Точного определения арендатора
ГК  РФ  не  дает. Но  в  силу  самого  договора  арендатора  можно  охарактеризовать
как  лицо, получающее во временное владение  и  пользование  или во  временное
пользование  имущество  и  осуществляющее  определенную  договором  арендную
плату.
В  соответствии  со  ст. 606 ГК  РФ "плоды, продукция  и  доходы, полученные
арендатором  в  результате  использования  арендованного  имущества  в
соответствии  с  договором, являются  его  собственностью". Право  приобретения
продукции в собственность признается за арендатором только в том случае, если
имущество использовалось в соответствии с положениями договора аренды, а не
иным образом. Нередко в договоре аренды способ эксплуатации не указывается.
В этих случаях следует обращаться к положениям ГК РФ.
103

Субъектами 
договора 
аренды 
могут 
быть 
и 
физические (как
предприниматели, так и граждане), и юридические лица, РФ, субъекты Федерации
и  муниципальные  образования. Объектами  аренды  могут  быть  не  все  вещи.
Гражданское законодательство четко характеризует объекты как непотребляемые
вещи, т.е. вещи, которые  не  теряют  своих  натуральных  свойств  в  процессе  их
использования. Таковой  может  являться  как  движимая, так  и  недвижимая
индивидуально  определенная  вещь. Согласно  ст. 607 ГК  РФ  основные  объекты
договора  аренды - это  земельные  участки  и  другие  обособленные  природные
объекты, предприятия  и  другие  имущественные  комплексы, здания, сооружения,
оборудование, транспортные  средства, инвентарь, инструмент  и  другие
непотребляемые вещи. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача
которого  в  аренду  не  допускается  или  ограничивается. Так, оружие  может
сдаваться в аренду только при наличии специального разрешения у сторон.
Аренда  природных  объектов  должна  осуществляться  с  учетом  положений
специальных  законов. Например, арендатор  должен  соблюдать  целевое
назначение  полученного  им земельного  участка (ст. 42 Земельного  кодекса  РФ).
Природные  объекты  арендуются  при  наличии  специальных  лицензий  у
арендаторов.
В  договоре  аренды  должны  быть  указаны  данные, позволяющие
определенно  установить  имущество, подлежащее  передаче  арендатору  в
качестве  объекта  аренды. Если  данные  об  объекте  отсутствуют, то  условие  об
объекте считается несогласованным и такой договор не считается заключенным.
Денежные  средства, равно  как  и  имущественные  права, не  могут  выступать
объектом арендных правоотношений.
Суть свойств объекта такова, что объект по истечении срока аренды должен
быть  возвращен  арендодателю. Имущество (те  же  объекты) передается
арендатору во временное пользование.
Одним  из  существенных  условий  договора  аренды  является  срок. Как
правило, договор  аренды  заключается  на  срок, определенный  сторонами  в
договоре (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если срок договора аренды в договоре не указан, то
договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая сторона имеет
право отказаться от исполнения условий договора и тем самым расторгнуть его,
предупредив  об  отказе  другую  сторону  в  установленные  гражданским
законодательством  сроки. Подобный  срок  для  движимых  вещей  составляет
минимум 1 месяц, для  недвижимых - 3 месяца. Законом  или  договором  может
быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды,
заключенного на неопределенный срок.
Законодательными  актами  могут  устанавливаться  максимальные  сроки
договора для отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Так, максимальный
срок  для  договора  проката  составляет 1 год (ст. 627). Если  при  заключении
договора  проката  в  самом  договоре  не  указан  срок, на  который  он  заключается
(т.е. срок  является  неопределенным), и  стороны  не  отказались  от  договора  по
истечении  одного  года (предельно  возможного  срока), договор  по  истечении
предельного срока прекращается. Предельные сроки аренды недр составляют от
5 до 20 лет  в  зависимости  от  целей  использования (ст. 10 Закона  о  недрах).
Договор  аренды, заключенный  на  срок, превышающий  установленный  законом
предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
В  отношении  срока  договора  аренды  законодатель  устанавливает  важные
положения  для  арендатора. По  истечении  договора  аренды  преимущественное
право на заключение повторного договора аренды (т.е. на новый срок) имеет тот
арендатор, который  надлежащим  образом  выполнял  свои  обязательства. В
случае, когда арендатор намерен продолжить договорные отношения, он должен
104

уведомить  арендодателя  о  своем  желании  заключить  такой  договор.
Уведомление  должно  быть  в  письменной  форме  направлено  арендодателю  в
срок, установленный  договором  аренды, или  в  срок  не  менее  месяца  до
окончания  действия  прежнего  договора. За  арендатором  признается  право
обращения  в  суд, когда  арендодателем  нарушено  преимущественное  право
добросовестного арендатора.
Срок  исковой  давности (т.е. срок, в  течение  которого  арендатор  может
обратиться в суд) составляет 1 год. В судебном порядке он может потребовать от
арендодателя  перевода  на  себя  прав  и  обязанностей  по  договору  аренды  и
возмещения  убытков  либо  только  возмещения  убытков, вызванных  отказом
повторного  заключения  договора  аренды. Если  по  истечении  срока  договора
аренды  арендатор  продолжает  пользоваться  арендованным  имуществом  без
письменного  уведомления  о  своем  намерении  продлить  срок  договора  и
подобные  действия  не  влекут  за  собой  возражения  арендодателя, то  договор
аренды  считается  вновь  заключенным  на  прежних  условиях  на  неопределенный
срок.
Условие  о  предмете  договора  является  существенным. Предмет  договора
(т.е. то, что  должно  быть  передано  во  временное  пользование) должен  быть
подробно  описан  в  договоре. Четко  охарактеризованный  предмет  дает
возможность  установить, какое  имущество  подлежит  передаче. Именно  с
передачи имущества арендатору начинается исполнение договора аренды. ГК РФ
предусматривает, что  отсутствие  в  договоре  условия  о  предмете  влечет
невозможность  заключения  договора  аренды. Из  определения  договора  аренды
следует, что  основной  задачей  арендодателя  является  передача  имущества.
Норма  п. 1 ст. 611 конкретизирует  это  положение, устанавливая, что  имущество
должно  быть  предоставлено  арендатору "в  состоянии, соответствующем
условиям  договора  аренды  и  назначению  имущества". Это  означает, что  если
какие-либо принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор
не  может  пользоваться  имуществом  в  соответствии  с  его  назначением  либо  в
значительной  степени  лишается  того, на  что  был  вправе  рассчитывать  при
заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем
таких  принадлежностей  и  документов  или  расторжения  договора. Все это  можно
потребовать в принудительном порядке, т.е. через суд.
Защищая  свои  права, через  суд  можно  будет  потребовать  возмещения
арендодателем  убытков, причиненных  задержкой  исполнения  обязательств. Так,
при  аренде  транспортного  средства (легкового  автомобиля) в  договоре  должны
быть  отражены  название  и  марка  транспортного  средства, регистрационные
номера  кузова, шасси, номер  свидетельства  о  регистрации  автомобиля, его
индивидуальные признаки в виде цвета кузова и т.д. и необходимые технические
характеристики  пробега, объема  двигателя. Обязательной  выдаче  арендатору
подлежат свидетельство о регистрации автомобиля и его паспорт.
Арендатор  может  расторгнуть  договор  и  потребовать  возмещения  убытков,
причиненных  неисполнением  договора. При  этом  учитываются  реальный  ущерб,
т.е. затраты, связанные  с  арендой  иного  помещения, и  упущенная  выгода
(рассчитанные потери вследствие неполучения арендованного имущества в срок).
Возможно также, что необходимые условия и сведения о предмете аренды могут
содержаться непосредственно в договоре или в отдельном документе, например в
дополнительном  соглашении (или  в  акте  приема-передачи  имущества).
Дополнительные  документы  также  подписываются  сторонами, фиксируя  тем
самым надлежащее исполнение обязательств, вытекающих из договора аренды.
Арендодатель  обязан  передать  имущество  вместе  со  всеми  его
принадлежностями  и  относящимися  к  нему  документами, дать  подробное
105

описание  этого  имущества, отразить  техническое  состояние (наличие
недостатков, неисправностей) (п. 2 ст. 611 ГК  РФ). Если  арендодатель  является
добросовестным, т.е. при  передаче  имущества  арендатору  он  не  знает  о
неисправностях  объекта, то  арендатор  может  требовать  у  арендодателя
безвозмездного  устранения  недостатков  по  основаниям  п. 1 ст. 613. Недостатки
арендуемого объекта создают препятствия пользования им. В подобных случаях
ГК  РФ  наделяет  арендатора  правом  выбора  между  соразмерным  уменьшением
арендной  платы, возмещением  своих  расходов  на  устранение  недостатков
имущества, досрочным расторжением договора.
Закон  позволяет  арендатору  самостоятельно  ликвидировать  недостатки
арендного  объекта, а  затем  удержать  сумму  понесенных  для  этого  расходов  из
арендной  платы. Для  этого  необходимо  в  письменной  форме  уведомить
арендодателя, незамедлительная  обязанность  которого  заключается  в
предоставлении  арендатору  аналогичного  имущества  или  в  безвозмездном
устранении неисправностей. Если же удовлетворение требований арендатора или
удержание  арендной  платы  не  покрывает  причиненных  арендатору  убытков, он
вправе требовать у арендодателя возмещения непокрытой части убытков.
Однако  арендодатель  несет  ответственность  не  за  все  недостатки
передаваемого в аренду имущества. Так, он не отвечает за недостатки сданного в
аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды
или  были  заранее  известны  арендатору  либо  должны  были  быть  обнаружены
арендатором  во  время  осмотра  имущества  или  проверки  его  исправности  при
заключении договора или передачи имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ). Риск
обнаружения таких недостатков в процессе использования имущества ложится на
арендатора.
Арендодатель  обязан  предупредить  арендатора  о  всех  правах  третьих  лиц
на  передаваемое  имущество. Передача  имущества  в  аренду  не  является
основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество
(ст. 613 ГК  РФ). Известны  такие  права  третьих  лиц  на  имущество, как  сервитут,
право залога и т.д. Таким образом, если собственник здания заключил, например,
с  банковской  организацией  договор  залога  определенного  имущества  данного
здания (например, оборудования) для  обеспечения исполнения  обязательств, то
при  передаче  здания  в  аренду  у  банковской  организации  вследствие
неисполнения  перед  ней  обязанности  собственника  здания  возникнет  право
удовлетворения  из  стоимости  заложенного  имущества. Это  право  за  банковской
организацией будет сохраняться.
Нередки  случаи, когда  арендодатели  не  уведомляют  арендаторов  о  правах
третьих  лиц  на  передаваемое  в  аренду  имущество. Это  прямое  нарушение
положений ГК РФ дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы
или расторжения договора и возмещения убытков.
После  того  как  передача  объекта  состоялась, арендатор  обязан
пользоваться  имуществом  строго  в  соответствии  с  условиями  заключенного
договора (ст. 615 ГК РФ). В случае если такие условия не оговорены, имущество
используется  в  соответствии  с  его  назначением, т.е. на  основе  общих  условий
возможной  эксплуатации  арендуемого  имущества. Так, если  при  аренде
недвижимого имущества для офисных целей арендатор использует его в качестве
жилого  или  производственного  цеха, этот  факт  может  служить  основанием  для
досрочного  расторжения  договора  и  возмещения  убытков  по  требованию
арендодателя (п. 3 ст. 615 ГК  РФ). В  некоторых  случаях  договором  сразу
определяется  целевое  назначение  имущества, например  по  договору  проката
имущество  передается  арендатору  и  должно  использоваться  только  в
потребительских целях.
106

Возможности 
использования 
арендатором 
арендуемого 
имущества
достаточно  объемны. Арендатор  может  как  непосредственно  использовать
имущество, так и с согласия арендодателя имеет право на следующие действия в
отношении арендуемого имущества:
сдавать в субаренду (поднаем);
передавать  свои  права  и  обязанности  по  договору  третьим  лицам
(перенаем);
предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
отдавать арендные права в залог;
вносить  арендные  права  в  качестве  вклада  в  уставный  капитал
хозяйственного 
товарищества 
и 
общества 
или 
паевого 
взноса 
в
производственный кооператив.
Во  всех  этих  случаях  возможного  пользования  арендатором  имущества
ответственным по договору аренды перед арендодателем остается арендатор.
Первоначально  арендодатель  должен  дать  согласие  на  предоставление
арендатору  определенных  прав  использовать  имущество. Это  согласие  может
быть  сразу  предусмотрено  договором  или  же  в  дополнительном  соглашении  к
нему. Так, широкое распространение получил договор субаренды. Он признается
производным  от  договора  аренды, соответственно  договор  субаренды  не  может
быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Досрочное  прекращение  договора  аренды, выступающего  в  данном  случае  в
качестве  основного  договора (ст. 618), или  признание  его  ничтожности  в
соответствии  со  ст. 168 влекут  за  собой  прекращение  договора  субаренды  или
признание его ничтожности.
Субарендатор  имеет  право  на  заключение  договора  аренды  на  имущество,
находящееся в его пользовании по договору субаренды. Он может быть заключен
в  пределах  оставшегося  срока  субаренды  на  условиях, соответствующих
условиям 
прекращенного 
договора 
аренды. Законодатель 
защищает
добросовестного  арендатора  при  досрочном  прекращении  договора  аренды,
позволяя  ему  заключить  самостоятельный  договор  аренды. По  договору
субаренды  арендатор  обязуется  предоставить  субарендатору  имущество,
полученное  ранее  им  по  договору  аренды, за  плату  во  временное  владение  и
пользование  или  во  временное  пользование. По  этому  договору  арендатор  не
может  передать  больше  прав  по  владению  и  пользованию, чем  имеет  сам  в
соответствии  с  положениями  договора  аренды. Арендодателем  в  договоре
субаренды выступает арендатор по основному договору. Субарендатор выступает
в качестве арендатора.
Наличие  договора  субаренды  не  изменяет  обязанности  арендатора
выполнять  условия,  предусмотренные  основным  договором  аренды  с
арендодателем. Возможны  случаи, когда  при  заключении  договора  аренды
транспортного  средства  ГК  РФ  предусматривает  право  арендатора  без  согласия
арендодателя  сдавать  транспортное  средство  в  субаренду. Однако  в
соответствии  с  п. 1 ст. 638 договором  аренды  может  быть  предусмотрено  иное
положение по вопросу субаренды транспортного средства. Это могут быть запрет
или какие-либо ограничения на подобные действия арендатора (п. 1 ст. 638, п. 1
ст. 647). В процессе эксплуатации транспортного средства арендатор вправе без
согласия  арендодателя  заключать  от  своего  имени  договоры  перевозки  и  иные
договоры, если  они  не  противоречат  основным  условиям  договора  аренды  или
практическому назначению транспортного средства (п. 2 ст. 638).
Арендодатель  производит  капитальный  ремонт  переданного  в  аренду
имущества  за  свой  счет (ст. 616 ГК  РФ). Законом, правовыми  актами  или
договором  может  быть  установлено  иное. Капитальный  ремонт  следует
107

произвести в указанный в договоре срок или, если он не указан, в разумный срок
(п. 1 ст. 616). Обязанность поддерживать объект аренды в состоянии, пригодном
для использования, лежит непосредственно на собственнике (арендодателе).
Под  капитальным  ремонтом  подразумевается  комплексное  исправление
повреждений  объекта, вплоть  до  полной  замены  всех  изношенных  частей.
Проведение  капитального  ремонта  не  должно  вести  к  изменениям
технологического  или  служебного  назначения  объекта. Это  означает, что  ему не
должны  придаваться  новые  качества, характеристики. Так, капитальный  ремонт
зданий  и  сооружений  подразумевает  смену  изношенных  конструкций (опор
мостов, несущих  стен  и  т.д.). При  капитальном  ремонте  транспортных  средств
производится  их  полная  разборка, замена  всех  изношенных  деталей, т.е.
основательное обновление.
Работы  же  по  текущему, систематическому  предохранению  арендуемых
объектов от их преждевременного износа, поддержанию их в рабочем состоянии
представляют  собой  текущий  ремонт. Он  лежит  на  арендаторе, если  иное  не
вытекает  из  положений  договора. Арендатор  также  обязан  нести  расходы  на
содержание имущества в должном виде.
Таким  образом, капитальный  ремонт  имущества  лежит  на  арендодателе, а
текущий - на  арендаторе. Нарушение  арендодателем  обязанности  по
производству  капитального  ремонта  дает  арендатору  право  по  своему  выбору
произвести  капитальный  ремонт, предусмотренный  договором  или  вызванный
неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или
зачесть  ее  в  счет  арендной  платы; потребовать  соответственного  уменьшения
арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (абз.
3 п. 1 ст. 616 ГК  РФ). Эта  норма  имеет  силу, когда  недостатки  имущества  были
указаны в договоре.
Порядок распределения обязанностей между арендатором и арендодателем
по  содержанию  объектов  аренды  определен  ГК  РФ  и  самим  договором. Общие
правила  об  обязанностях  сторон  установлены  ГК  РФ. Они  действуют  в  том
случае, когда договор  аренды  не  предусматривает иные  условия, которые  могут
быть  установлены. Это  означает  то, что  нормы, регулирующие  обязанности
сторон  договора  аренды, носят  диспозитивный  характер (т.е. нет  властного,
одностороннего  предписания  правил  распределения  обязанностей). Однако  к
определенным видам договора аренды ГК РФ применяет строгие, императивные
нормы. Так, ст. 634 закрепляет  за  арендодателем  обязанность  осуществлять
текущий  ремонт  транспортного  средства  с  экипажем, в  то  время  как  текущий
ремонт 
арендованного 
транспортного 
средства 
без 
экипажа 
должен
осуществляться  арендатором. По  договору  проката  проведение  капитального
ремонта имущества всегда является обязанностью арендодателя (п. 1 ст. 631).
Срок  проведения  капитального  ремонта  должен  быть  определен  договором
аренды. Если  это  условие  не  оговорено, то  срок  должен  быть  разумным. Если
капитальный  ремонт  требует  неотложного  устранения, арендодатель  должен
провести  его  без  промедления. При  определении  понятия "разумный  срок"
следует  опираться  на  обычай  делового  оборота, т.е. на  своеобразное  правило
обычного  применения  сроков  осуществления  капитального  ремонта, не
закрепленное в законе.
Улучшение  арендованного  имущества  может  лежать  как  на  арендодателе,
так  и  на  арендаторе. По  характеру  преобразований  необходимо  различать
отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. Неотделимыми
являются улучшения, которые неотделимы от объекта без причинения ему вреда.
Отделимыми  признаются  улучшения, которые  можно  отделить  от  объекта  без
причинения повреждений объекту аренды.
108

Произведенные 
арендатором 
отделимые 
улучшения 
арендованного
имущества являются его собственностью (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Это опять же общая
норма, которая может быть изменена условиями договора. Она означает, что по
истечении  срока  аренды  арендуемое  имущество  передается  арендодателю, а
улучшения остаются у арендатора. По соглашению сторон отделимые улучшения
могут  быть  переданы  арендодателю  с  возмещением  их  стоимости  либо  без
такового.
Неотделимые  улучшения  всегда  остаются  у  арендодателя, они  связаны  с
объектом навсегда. В случае, когда неотделимые улучшения были произведены с
согласия  арендодателя, арендатор  может  требовать  от  него  возмещения  их
стоимости. Согласие  арендодателя  должно  быть  обязательно  в  письменной
форме. Если  же  арендатор  улучшил  качественные  характеристики  объекта, не
уведомив  при  этом  арендодателя, требовать  возмещения  понесенных  расходов
он не вправе, если иное не установлено договором аренды.
Норма  ст. 624 ГК  РФ  предусматривает  возможность  выкупа  арендованного
имущества. В  законе  или  в  договоре  аренды  может  быть  предусмотрено, что
арендованное  имущество  переходит  в  собственность  арендатора  по  истечении
срока  аренды  или  до  его  истечения  при  условии  внесения  арендатором  всей
выкупной цены. Таким  образом, договор  аренды  может  быть  прекращен. Кстати,
именно выкуп сданного в аренду имущества государственных или муниципальных
предприятий  является  одним  из  способов  приватизации: эти  правоотношения
регулируются  Законом  о  приватизации  государственного  и  муниципального
имущества. Условие  о  выкупе  арендованного  имущества  может  быть  также
предусмотрено  дополнительным  соглашением  сторон. При  этом  ранее
выплаченная арендная плата может быть зачтена в выкупную цену.
Договор  аренды  может  быть  консенсуальным, взаимным, возмездным.
Консенсуальный - это  договор, заключенный  с  момента  достижения  согласия
между  сторонами. Согласием  считается  подписание  договора. Этим  договор
аренды  отличается  от  реальных  договоров (например, договора  дарения),
которые  под  моментом  своего  заключения  подразумевают  реальную  передачу
вещи. Взаимным называется договор, по которому стороны обладают взаимными
правами и обязанностями. Договор аренды также признается возмездным, так как
одной  из  основных  обязанностей  арендатора  признается  своевременное
внесение арендной платы за пользование имуществом.
Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором
аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). В случае, когда договором эти условия не оговорены,
считается, что  установлены  сроки  и  условия, обычно  применяемые  при  аренде
аналогичного  имущества  при  сравнимых  обстоятельствах. В  ГК  РФ
предусмотрено  несколько  разновидностей  арендной  платы. Это  могут  быть  и
определенные  платежи, например  предоставление  каких-либо  работ, услуг,
имущества. Разные  виды  арендной  платы  могут  сочетаться  между  собой,
например деньги и услуги.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или
отдельно по каждой из его составных частей в виде:
твердых платежей, вносимых периодически или единовременно;
установленной доли полученных в результате использования арендованного
имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи  арендатором  арендодателю  обусловленной  договором  вещи  в
собственность или в аренду;
возложения  на  арендатора  обусловленных  договором  затрат  на  улучшение
арендованного имущества (п. 2 ст. 614 ГК РФ).
109

Самым  же  распространенным  видом  арендной  платы  является  плата  в
определенных  суммах. Для  некоторых  видов  договора  аренды  арендная  плата
устанавливается только в этом виде (например, по договору проката).
Арендная  плата  может  быть  установлена  только  в  национальной  валюте
(денежной единице), т.е. в рублях.
Сторонами  договора  может  быть  предусмотрено, что  арендная  плата
подлежит  внесению  в  рублях  в  сумме, эквивалентной  определенной  сумме
иностранной  валюты  или  в  определенных  денежных  единицах, по  курсу  Банка
России  на  день  реализации  платежа. При  этом  колебание  курса, ставки  или
коэффициента  не  расценивается  как  изменение  арендной  платы. Она  является
зафиксированной в строгой форме.
Возможны  ситуации, когда  размер  арендной  платы  в  договоре  не
предусмотрен. Но  целесообразней  отражать  это  условие  в  договоре, так  как  его
отсутствие  может  стать  причиной  спора  не  только  между  участниками
правоотношения, но и с налоговыми органами или бухгалтерией.
Сроки  внесения  арендной  платы  определяются  сторонами  самостоятельно.
На  практике  обычно  арендная  плата  вносится  арендатором  ежемесячно,
ежеквартально  либо  один  раз  в  год. В  договоре  могут  быть  оговорены  отсрочка
платежа  или  предварительные  платежи. Арендная  плата  осуществляется  также
перечислением  денежных  средств  на  расчетный  счет  арендодателя. Размер
арендной  платы  может  меняться  по  соглашению  сторон  в  сроки,
предусмотренные договором, но не более одного раза в год.
Общие  положения  об  аренде  также  закрепляют  нормы, регулирующие
стадию 
прекращения 
договора 
аренды. При 
изменении 
участников
правоотношения  договор  может  оставаться  в  силе. Законодатель  четко
определяет, что переход права собственности на сданное в аренду имущество не
влечет прекращения или изменения договора аренды. Арендные правоотношения
не прекращаются, просто имеет место правопреемство - правовое замещение. В
случае  смерти  гражданина, арендующего  недвижимое  имущество, его  права  и
обязанности  по  договору  переходят  к  наследнику (п. 2 ст. 617 ГК  РФ).
Естественно, договором  может  быть  предусмотрено  иное. Этой  нормой
защищаются права наследников арендатора.
Арендодатель не имеет права отказать арендатору во вступлении в договор
на  оставшийся  срок  его  действия, за  исключением  случаев, когда  заключение
договора  было  обусловлено  личными  качествами  арендатора. В  случае
заявления  о  своих  правах  нескольких  наследников  вопрос  решается  либо  по
соглашению  сторон, либо  в  судебном  порядке. Статья 619 ГК  РФ  определяет
следующие  основания, согласно  которым  арендодатель  имеет  право  в
одностороннем порядке требовать досрочного расторжения договора, а именно:
использование  имущества  с  существенным  нарушением  условий  договора
или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
существенное ухудшение имущества;
неуплата  более  двух  раз  подряд  по  истечении  установленного  договором
срока арендного платежа;
уклонение  от  осуществления  капитального  ремонта  имущества  в
установленные  сроки, а  при  их  отсутствии  в  договоре - в  разумные  сроки  в  тех
случаях, когда  законодательством, иными  нормативными  правовыми  актами
производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Этот перечень не является закрытым, так как в договоре аренды могут быть
указаны  иные  основания  досрочного  прекращения (расторжения) договора
аренды.
110

Для  реализации  своего  права  арендодатель  должен  обратиться  с  иском  в
суд. Однако  в  целях  защиты  интересов  арендатора  предусмотрен  досудебный
порядок  урегулирования  разногласий. Законодатель  находится  на  защите
интересов  арендатора. Он  обязывает  арендодателя  сначала  письменно
предупредить  арендатора  о  необходимости  исполнить  свои  обязательства  в
разумный срок. И если арендодателем не были предприняты подобные действия,
то и суд не управомочен рассматривать поданное исковое заявление со стороны
арендодателя.
Арендатор в свою очередь имеет право на досрочное расторжение договора
аренды, когда:
арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо
создает  препятствия  пользования  имуществом  в  соответствии  с  условиями
договора или назначением имущества;
переданное  арендатору  имущество  имеет  препятствующие  пользованию
недостатки, которые не были оговорены договором, не были известны арендатору
и  не  должны  были  быть  обнаружены  им  во  время  осмотра  имущества  или
проверки его исправности при заключении договора;
арендодатель 
не 
производит 
капитальный 
ремонт 
имущества 
в
установленные  договором  аренды  сроки, а  при  их  отсутствии  в  договоре - в
разумные сроки;
имущество  в  силу  обстоятельств, за  которые  арендатор  не  отвечает,
окажется  в  состоянии, непригодном  для  использования (имеются  в  виду
случайные обстоятельства и обстоятельства непреодолимой силы).
Этот  перечень  также  не  является  исчерпывающим. Его  всегда  можно
дополнить, но  нельзя  ограничивать  в  договоре. На  арендаторе  также  лежит
обязанность 
предварительно 
направить 
арендодателю 
письменное
предупреждение с требованием устранить допущенные нарушения. После этого в
силу  бездействия (неполучения  ответа  в  указанный  в  предложении  срок)
арендодателя  договор  аренды  по  требованию  арендатора  расторгается  в
судебном порядке.
Договор  аренды  прекращает  свое  действие  по  истечении  срока  аренды. В
случае если в договоре срок аренды не был указан, каждая сторона имеет право
отказаться от исполнения договора. Для этого необходимо предупредить об этом
другую  сторону  за 1 месяц. При  аренде  недвижимого  имущества  этот  срок
продлевается  до 3 месяцев. За  участниками  арендных  правоотношений
сохраняется  право  установления  иного  срока  уведомления  о  прекращении
договора.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора аренды возможно
в  любое  время  при  наличии  согласия  обеих  сторон. Расторжение  договора
аренды  при  отсутствии  взаимного  согласия  возможно  только  при  неполучении
ответа  в  срок, указанный  в  предложении, а  при  его  отсутствии - в 30-дневный
срок. С  прекращением  срока  действия  договора  арендатор  обязуется  вернуть
арендодателю  имущество. Это  обязательный  пункт  соглашения, и  его
предписания  должны  быть  исполнены  независимо  от  оснований  прекращения
договора. Имущество  должно  быть  возвращено  в  том  состоянии, в  котором
арендатор  его  получил, с  учетом  нормального  износа  или  в  состоянии,
обусловленном  договором. Соответственно  по  договору  аренды  передается
имущество  без  передачи  права  собственности  на  него. Если  арендатор
несвоевременно  возвратит  арендованное  имущество, арендодатель  вправе
потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Это не означает
продления срока договора аренды, если до окончания его течения арендодатель
уведомил  арендатора  о  намерении  не  возобновлять  договор. В  случае, когда
111

полученная  арендная  плата  не  покрывает  причиненных  арендодателю  убытков,
он может потребовать также их возмещения.
Когда  за  несвоевременный  возврат  арендованного  имущества  договором
предусмотрена  неустойка, убытки  могут  быть  взысканы  в  полной  сумме  сверх
неустойки. Договором может быть установлено иное.
Надлежащее  выполнение  сторонами  своих  обязанностей  по  договору
нередко приводит к тому, что арендные отношения между ними возобновляются.
Если арендатор надлежащим образом исполнил обязанности, по истечении срока
договора  он  имеет  преимущественное  перед  другими  лицами  право  на
заключение  договора  аренды  на  новый  срок, если, конечно, иное  не
предусмотрено 
законом 
или 
договором 
аренды (ст. 621 ГК 
РФ).
Преимущественное 
право 
арендатора 
не 
предполагает 
обязанности
арендодателя заключить новый договор аренды на прежних условиях.
Под надлежащим исполнением обязанностей арендатором понимается:
использование  имущества  по  назначению  и  в  соответствии  с  условиями
договора;
поддерживание  имущества  в  исправном  состоянии, осуществление  за  свой
счет текущего ремонта, недопущение существенного ухудшения имущества;
своевременное внесение платы за пользование имуществом;
добросовестное  исполнение  других  обязанностей, возложенных  на
арендатора договором или законодательством.
Для  реализации  права  на  возобновление  арендных  отношений  арендатор
обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре
аренды, а  если  он  не  определен, то  в  разумный  срок  до  окончания  действия
договора.
Договор аренды на новый срок может содержать как прежние условия, так и
новые. Стороны  свободны  в  согласовании  условий. Они  могут  касаться  и  срока
действия  договора, и  возлагаемых  на  арендатора  обязанностей  по  проведению
капитального ремонта, и др. При заключении нового договора аренды стороны не
связаны условиями ранее действовавшего договора.
Преимущественное  право  можно  охарактеризовать  следующим: при
предложении  одинаковых  условий  аренды  разными  лицами  предпочтение
отдается  прежнему  арендатору. Арендатор  имеет  возможность  защитить  свое
преимущественное  право  в  суде  в  случае, если  арендодатель  отказал  ему  в
заключении договора на новый срок. Исковая давность составляет 1 год. При этих
обстоятельствах  арендатор  вправе  по  своему  выбору  потребовать  в  суде
перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения
убытков, причиненных  отказом  возобновить  с  ним  договор  аренды, либо  только
возмещения таких убытков. Однако арендатор не может требовать возобновления
договора, если  арендодатель  не  намерен  в  дальнейшем  сдавать  имущество  в
аренду.
Так  как  гражданское  законодательство  регулирует  договор  аренды
диспозитивными  положениями, стороны  могут  определить  в  договоре
невозможность продолжения арендных отношений на новый срок либо указать в
нем  так  называемые  дополнительные  условия, при  выполнении  которых
арендатор  приобретает  преимущественное  право  на  заключение  договора
аренды на новый срок.
Арендодатель обязан:
предоставить  арендатору  имущество  в  состоянии, соответствующем  его
назначению и условиям договора (п. 1 ст. 611 ГК РФ);
снабдить имущество, передаваемое арендатору, всеми принадлежностями и
документами, относящимися к нему;
112

передать арендатору имущество в срок, установленный договором;
предупредить  арендатора  об  обязательственных  правах  третьих  на
переданное ему имущество;
производить  за  свой  счет  капитальный  ремонт  имущества, переданного  в
аренду.
Арендодатель имеет право:
требовать от арендатора арендную плату;
возврата предмета аренды после окончания срока договора;
досрочного расторжения договора, если арендатор использует имущество не
в соответствии с условиями договора или с назначением имущества.
Арендатор обязан:
пользоваться  арендованным  имуществом  в  соответствии  с  условиями
договора аренды либо назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ);
использовать арендованное имущество только сам;
не  сдавать  арендованное  имущество  в  субаренду  без  согласия
арендодателя;
своевременно вносить арендную плату (п. 1 ст. 614);
вернуть  арендодателю  имущество  после  окончания  договора  в  состоянии
нормального износа вместе с принадлежностями и документами, относящимися к
нему (п. 1 ст. 622);
поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии;
производить текущий ремонт арендуемого имущества;
нести расходы по содержанию арендуемого имущества.
Арендатор имеет право:
требовать от арендодателя передачи ему предмета аренды;
на  уменьшение  арендной  платы, если  состояние  арендуемого  имущества
существенно ухудшилось (п. 4 ст. 614 ГК РФ);
претендовать  на  плоды, продукцию, доходы, полученные  в  результате
аренды, если иное не предусмотрено договором (ст. 606);
на  выкуп  арендованного  имущества, если  он  был  предусмотрен  договором
(ст. 624);
на  сдачу  арендованного  имущества  в  субаренду (права  субарендатора
ограничены  правами  арендатора, в  частности  срок  субаренды  не  может  быть
больше срока аренды);
на  заключение  договора  на  новый  срок  преимущественно  перед  другими
лицами (ст. 621);
на перевод в течение 1 года на себя права на заключение нового договора в
случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, но
при этом заключил договор с другим лицом (п. 1 ст. 621).
Праву  пользования  арендатора  присуще  право  следования  за  вещью, т.е.
переход права собственности на предмет аренды не прекращает договора (п. 1 ст.
617 ГК РФ).
Арендодатель отвечает за:
риск случайной гибели или повреждения имущества, сданного в аренду, так
как является его собственником;
недостатки  имущества, сданного  в  аренду, если  они  препятствуют
пользованию им;
неисполнение своих обязанностей, предусмотренных договором и законом.
Арендатор отвечает за:
просрочку арендной платы;
несвоевременный  возврат  имущества (должен  уплатить  арендную  плату  за
время просрочки и штрафную неустойку);
113

неисполнение  других  обязанностей, предусмотренных  договором  или
законом.
§ 4. Аренда земельных участков
Земельный  участок  может  быть  передан в аренду  для государственных или
муниципальных  нужд  либо  для  проведения  изыскательских  работ  на  срок  не
более  чем 1 год. При  этом  арендатор  земельного  участка  в  пределах  срока
договора  аренды  земельного  участка  обязан  по  требованию  арендодателя
привести  земельный  участок  в  состояние, пригодное  для  его  использования  в
соответствии  с  разрешенным  использованием; возместить  убытки, причиненные
при  проведении  работ; выполнить  необходимые  работы  по  рекультивации
земельного  участка, а  также  исполнить  иные  обязанности, установленные
законом и (или) договором аренды земельного участка.
Как уже сказано ранее, в случае наследования земельных участков лицами,
не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти
земельные  участки  в  аренду  на  срок  до  достижения  наследниками
совершеннолетия.
Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за
исключением случаев, установленных федеральными законами.
При  аренде  земельного  участка, находящегося  в  государственной  или
муниципальной  собственности, на  срок  более  чем 5 лет  арендатор  земельного
участка  имеет  право  в  пределах  срока  договора  аренды  земельного  участка
передавать  свои  права  и  обязанности  по  этому  договору  третьему  лицу  без
согласия  собственника  земельного  участка  при  условии  его  уведомления.
Изменение  условий  договора  аренды  земельного  участка  без  согласия  его
арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка
прав  его  арендатора  не  допускаются. Досрочное  расторжение  договора  аренды
земельного  участка, заключенного  на  срок  более  чем 5 лет, по  требованию
арендодателя  возможно  только  на  основании  решения  суда  при  существенном
нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Собственники  земельных  участков  и  лица, не  являющиеся  собственниками
земельных участков, обязаны:
использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением
и  принадлежностью  к  той  или  иной  категории  земель  и  разрешенным
использованием  способами, которые  не  должны  наносить  вред  окружающей
среде, в том числе земле как природному объекту;
сохранять  межевые, геодезические  и  другие  специальные  знаки,
установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
осуществлять  мероприятия  по  охране  земель, соблюдать  порядок
пользования лесами, водными и другими природными объектами;
своевременно  приступать  к  использованию  земельных  участков  в  случаях,
если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
своевременно производить платежи за землю;
соблюдать 
при 
использовании 
земельных 
участков 
требования
градостроительных  регламентов, строительных, экологических, санитарно-
гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
не  допускать  загрязнение, захламление, деградацию  и  ухудшение
плодородия почв на землях соответствующих категорий;
выполнять  иные  требования, предусмотренные  ЗК  РФ, федеральными
законами.
114

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по
договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные
права  земельного  участка  в  залог  и  внести  их  в  качестве  вклада  в  уставный
капитал  хозяйственного  товарищества  или  общества  либо  паевого  взноса  в
производственный  кооператив  в  пределах  срока  договора  аренды  земельного
участка  без  согласия  собственника  земельного  участка  при  условии  его
уведомления, если  договором  аренды  земельного  участка  не  предусмотрено
иное. В  указанных  случаях  ответственным  по  договору  аренды  земельного
участка  перед  арендодателем  становится  новый  арендатор  земельного  участка,
за  исключением  передачи  арендных  прав  в  залог. При  этом  заключение  нового
договора аренды земельного участка не требуется.
Арендатор  земельного  участка  имеет  право  передать  арендованный
земельный  участок  в  субаренду  в  пределах  срока  договора  аренды  земельного
участка  без  согласия  собственника  земельного  участка  при  условии  его
уведомления, если  договором  аренды  земельного  участка  не  предусмотрено
иное. На  субарендаторов  распространяются  все  права  арендаторов  земельных
участков, предусмотренные Кодексом.
В  данном  случае  возникает  коллизия  между  нормами  гражданского  и
земельного  законодательства. Дело  в  том, что  в  ГК  РФ  нет  специальных  норм,
регулирующих  аренду  земли, и  к  ней  применяются  общие  правила  Кодекса  об
аренде. Распространяемые  на  аренду  земельных  участков  положения  ГК  РФ
содержат  в  п. 2 ст. 607 оговорку, согласно  которой  законом  могут  быть
установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Они вызывают ряд
вопросов и не могут остаться без внимания.
Положения, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, закрепленные
в  ЗК  РФ, указывают  на  неопределенность  соотношения  земельного  и
гражданского законодательства, что создает правовые коллизии <1>.
--------------------------------
<1> Кириллова  С. Особенности  сдачи  в  аренду  земельных  участков //
Законность. 2004. N 1.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе распоряжаться арендованным
имуществом  с  согласия  арендодателя, если  иное  не  установлено  ГК  РФ, другим
законом или иными правовыми актами. Представляется, что оговорка "если иное
не  установлено  настоящим  Кодексом, другим  законом  или  иными  правовыми
актами" свидетельствует  о  том, что  ЗК  РФ  может  установить  порядок
осуществления  правомочия  арендатора  по  распоряжению  арендованным
земельным участком, отличный от того, что установлен в ГК РФ. Следовательно,
норма  п. 5 ст. 22 ЗК  РФ, в  соответствии  с  которой  арендатор  вправе
распоряжаться  арендованным  земельным  участком  без  согласия  арендодателя,
не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. Тогда как норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ о том, что
при  передаче  прав  и  обязанностей  по  договору  аренды  третьему  лицу
ответственным  перед  арендодателем  становится  новый  арендатор (за
исключением случая передачи арендных прав в залог без требования заключать
новый  договор  аренды), противоречит  п. 2 ст. 615 ГК  РФ. В  соответствии  с
указанной  нормой  ГК  РФ  при  реализации  арендатором  своих  прав  по
распоряжению  арендованным имуществом ответственным перед  арендодателем
остается сам арендатор, за исключением случая перенайма.
Представляется, однако, что  при  определении  лица, ответственного  перед
арендодателем  в  случае  передачи  прав  и  обязанностей  по  договору  аренды
третьему лицу, следует руководствоваться нормой п. 5 ст. 22 ЗК РФ, поскольку в
115

п. 2 ст. 607 ГК  РФ  предусмотрено, что  законом  могут  быть  установлены
особенности аренды земельных участков.
Следовательно, ЗК  РФ  может  вводить  особенности  аренды  земельных
участков, однако он не должен противоречить нормам ГК РФ, которые определяют
общие  принципы  договорных  обязательств, т.е. ЗК  РФ  не  должен  нарушать
предмет ведения, установленный в п. 1 ст. 2 ГК РФ.
Из  пункта 6 ст. 22 ЗК  РФ  следует, что  арендатор  вправе  передать
арендованный  участок  в  субаренду  в  пределах  срока  договора  аренды  без
согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если
договором  аренды  не  предусмотрено  иное. Пункт 2 ст. 615 ГК  РФ  разрешает
субаренду  с  согласия  арендодателя, если  иное  не  установлено  ГК  РФ, другим
законом или иными правовыми актами.
Порядок  осуществления  прав  арендатора  по  распоряжению  арендованным
земельным участком, предусмотренный ГК РФ, представляется более разумным,
чем  порядок, установленный  в  ЗК  РФ. Так, ст. 22 ЗК  РФ  ввела  уведомительный
порядок  реализации  распорядительных  прав  арендатора, который  позволяет
арендатору  распоряжаться  арендованным  земельным  участком  помимо  воли
арендодателя. Поскольку  арендодателю (как  правило) не  все  равно, как
арендатор  распоряжается  его  участком, представляется, что  закон  должен
защищать права и законные интересы и собственников, и арендаторов земельных
участков. Кроме  того, уведомительный  порядок  может  затруднить  контроль  за
использованием арендованного земельного участка в соответствии с его целевым
назначением <1>.
--------------------------------
<1> Дьяков  А.П. Особенности  аренды  земельных  участков  в  Российской
Федерации // Современное право. 2004. N 9.
В  общем, можно  сказать, что  лица, не  являющиеся  собственниками
земельных  участков, за  исключением  обладателей  сервитутов, осуществляют
права  собственников  земельных  участков, установленные  ст. 40 ЗК  РФ, за
исключением прав, установленных подп. 2 п. 2 указанной статьи.
А  права  собственника  закреплены  в  ст. 40 ЗК  РФ. Собственник  земельного
участка имеет право:
1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся
на  земельном  участке  общераспространенные  полезные  ископаемые, пресные
подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством
Российской Федерации;
2) возводить  жилые, производственные, культурно-бытовые  и  иные  здания,
строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка
и 
его 
разрешенным 
использованием 
с 
соблюдением 
требований
градостроительных  регламентов, строительных, экологических, санитарно-
гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные,
осушительные, культуртехнические  и  другие  мелиоративные  работы, строить
пруды  и  иные  закрытые  водоемы  в  соответствии  с  установленными
законодательством  экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими  и
иными специальными требованиями;
4) осуществлять  другие  права  на  использование  земельного  участка,
предусмотренные законодательством.
Собственник земельного участка имеет право собственности на:
1) посевы  и  посадки  сельскохозяйственных  культур, полученную
сельскохозяйственную  продукцию  и  доходы