21421

ИПОТЕКА

Доклад

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Не могут быть предметами ипотеки недвижимые вещи отчуждение которых запрещено или ограничено Зимний дворец Нормы закона об ипотеке также применяются к таким объектам которые не рассматриваются как недвижимые права арендатора недвижимого имущества доля в праве общей собственности на недвижимое имущество права требования...

Русский

2013-08-02

22.12 KB

1 чел.

ИПОТЕКА

ФЗ РФ об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 16 июля 1998 года, последние изменения 22 декабря 2008 года

Ипотека обеспечивает только денежных требований т.е. обычно это возврат банковского кредита

Предмет залога: недвижимое имущество (земельный участок, сооружения, здания, но только с земельным участком, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты)

Не могут быть предметами ипотеки недвижимые вещи, отчуждение которых запрещено или ограничено (Зимний дворец)

Нормы закона об ипотеке также применяются к таким объектам которые не рассматриваются как недвижимые (права арендатора недвижимого имущества, доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, права требования, вытекающие из договора участия в долевом строительстве)

Предмет ипотеки всегда остается у залогодателя

К числу существенных условий договора об ипотеки помимо общих условий относятся:

  1.  Указание на право, в силу которого недвижимость принадлежит залогодателю
  2.  Наименование госоргана, который зарегистрировал данное право
  3.  Указание сторон, места и дата заключения договора, из которого вытекает обязательство, обеспеченное ипотекой
  4.  Арендованное имущество д.б. описано так, что оно как будто само имущество является предметом ипотеки

Кроме договора об ипотеки право залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательства и по договору об ипотеки м.б. удостоверено закладной

Закладная – это именная ценная бумага удостоверяющая следующие права ее владельца

Ошибки:

  1.  Большие сомнения, что это ценная бумага
  2.  Что это именная т.к. она скорее всего ордерная

Права:

  1.  На получение исполнение обязательства, обеспеченного ипотекой
  2.  Залога на имущество

Закладная как ценная бумага м.б. составлена и выдана залогодержателю в любое время до исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой

Значение ипотеки:

  1.  Здесь права залогодержателя воплощаются в одном документе (закладная)
  2.  Как любая ценная бумага закладная обладает признаком публичной достоверности т.е. никакие возражения должника, вытекающие из основного обязательства или из договора залога об ипотеки, не принимаются во внимание. Для доказательства о существовании этих прав и их осуществления требуется только закладная
  3.  Передача прав по закладной осуществляется в упрощенном порядке
  4.  Передающий право владелец закладной делает отметку о новом владельце, что она принадлежит ему

Закон допускает передачу закладной специализированной организацией депозитарием для осуществления депозитарного учета. Тогда не надо ничего писать на закладной, пишется в счете депо

Сама закладная является товаром и может самостоятельно участвовать в гражданском обороте

ГО создает рынок ипотечного кредитования

Банк собрав пакет закладных под их залог может привлечь достаточно большие денежные средства и выдавать их в кредит для приобретения жилья

К закладной м.б. соглашение между залогодателем и залогодержателем

Смысл ценных бумаг в том, что субъективное право воплощается в ценной бумаге

При несоответствии содержания закладной договору об ипотеки или договору, из которого возникает основное обязательство верным считается содержание закладной, при условии что приобретатель не знал и не мог знать о несоответствии

Договором, на основании которого выдана закладная, м.б. предусмотрено, что с момента ее выдачи основной договор и договор об ипотеки утрачивают силу

Тогда единственным доказательством прав является закладная

Владелец закладной вправе требовать его госрегистрации в реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя, НО регистрирует его залоговое право. В этом случае он может требовать выписку из реестра, где он владелец прав, на основании выписки он может осуществлять права по закладной, не предъявляя ее

ПОЛЬЗОВАНИЕ И РАСПОРЯЖЕНИЕ ЗАЛОЖЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Имущество всегда остается у залогодателя

Он сохраняет право пользования заложенным имуществом

Иное от общих правил не м.б. предусмотрено договором об ипотеке

Плоды и доходы, полученные от использования предмета ипотеки, принадлежат залогодателю, если иное не предусмотрено договором об ипотеке

Расходы по содержанию предмета ипотеки, текущий капитальный ремонт лежат на залогодатели, если иное не предусмотрено договором об ипотеки

Обязанность по страхованию заложенного имущества также лежат на залогодатели, если иное не предусмотрено договором

Отчуждение залогодателем заложенного имущества допускается только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором

Однако залогодатель вправе завещать заложенное имущество без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором

При отчуждении имущества заложенного по договору об ипотеки без согласия залогодержателя, последний вправе по своему выбору потребовать:

  1.  Признание сделки недействительной
  2.  Либо досрочное исполнение основного обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество, независимо от того, кому это имущество сейчас принадлежит

При переходе права на заложенное имущество к другому лицу, последний становится на место залогодателя и несет все обязанности по ипотеки

Если иное не предусмотрено законом или договором залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование, устанавливать сервитут, но при наличии следующих условий:

  1.  Срок пользования по договору не должен превышать срока основного обязательства, обеспеченного ипотекой, ели пользования должны соответствовать назначению заложенного имущества

Последующая ипотека

Осуществляется по тем же правилам, что и последующий залог

Исключение: выдача закладной при последующей ипотеки не допускается

УСТУПКА ПРАВ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКИ

Залогодержатель вправе передать свои права другому лицу, если договором не предусмотрено иное:

  1.  Из основного договора (кредитный договор) право требовать возрата взятых денежных средств
  2.  Из залоговых прав: путем договора цессии т.е. перенос прав от одного лица на другое без возникновения обязательственных прав

Исключение:

  1.  Если не доказано иное, то уступка прав по договору ипотеки обозначает и уступку прав и по основному обязательству
  2.  Если договором не предусмотрено иное, то к лицу, которому переданы права по основному обязательству, переходят и права, обеспечивающие исполнение этого обязательства; эти права переходят по правилам о цессии

Ограниченное вещное право нельзя передать по договору цессии

Проект ГК: ипотека рассматривается в разделе «Вещные права» т.е. признается вещным правом

Если выдана закладная, то уступка прав не допускается

Можно уступить права только по закладной, это осуществляется в упрощенном порядке:

  1.  Уступка – это сделка, осуществляется в простой письменной форме; лицо, передающее права, делает на закладной отметку о новом владельце этой ценной бумаге, передает ценную бумагу новому владельцу

ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ

Допускается судебный и внесудебный порядок взыскания

Мы перечисляли те случаи, когда не допускается внесудебный порядок для залога

В ипотеки только в судебном порядке:

  1.  Тогда, когда обращается взыскание на предприятия как имущественный комплекс
  2.  На имущество находящееся в общей собственности, при отсутствии согласия одного из сособственников на внесудебную процедуру взыскания
  3.  Обращение взыскание на имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности
  4.  На земельный участок, находящийся в составе земель с/х назначения

По соглашению между залогодателем и залогодержателем в любое время м.б. установлен внесудебный порядок

Реализация заложенной недвижимости:

  1.  Публичные торги в порядке , предусмотренным ГПК
  2.  На аукционе по правилам, предусмотренным ГК РФ статья 447-449
  3.  Приобретение предмета ипотеки залогодержателем для себя или для третьих лиц т.е. он выкупает у залогодателя, если цена заложенного имущества больше, то он должен ее доплатить; если превышает, то разница возвращается залогодателю

В противном случае собственник бы продал вещь, и вручил денежную сумму

Основным способом осуществления права залога является обращение взыскания на заложенную вещь и ее реализация с публичных торгов

А не передача предмета залога в собственность залогодержателя

Поэтому залоговое права (право залога), принадлежащее залогодержателю, это ограниченное вещное право, которое обеспечивает участие управомоченного лица (залогодержателя) в праве собственности другого лица (залогодателя), возможность продать чужую вещь

Осуществление залогового права проходит две стадии:

  1.  Обращение взыскания на заложенное имущество
  2.  Реализация предмета залога

обращение взыскания на предмет залога.

Основанием для обращения взыскания на предмет(является процессом осуществления залогового процесса) является неисполнение или ненадлежащее исполнение основного обязательства. поэтому если обязательство обеспеченное залогом не исполнение или ненадлежащее, то ограниченное вещное право-право залога.

Исключение, когда не допускается:

-если нарушение должника крайне не значительно(просрочка допущенная-не превышает трёх месяцев, размер требования залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества-сумма неисполненного об-ва составляет менее 5% от оценки предмета залога)

Если эти об-ва имеют место не  смотря на нарушение основного об-во не является основанием для взыскания

-для залога обеспечивающего обязательства исполняемое периодическими платежами-возврат кредита платежами- взыскание только при систематическом-более чем три раза в течении 12 мес-п.3 ст.348 ГК

Если этих нет, то обращение

Порядок обращения взыскания на предмет залога

по общему правилу обращение взыскание на предмет залога допускается в судебном порядке-залогодержатель в суд с заявлением об общении взыскания и суд проверяет есть основания или нет оснований.

это общее правило м.б. изменено соглашением сторон о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога.

однако в некоторых случаях не допускается внесудебное обращения взыскания-в перечисленных. только в судебном:

-когда для заключения договора залога имущества принадлежащего физ лицу требовалось согласие или разрешение другого лица или органа(для залога права арендатора нужно согласие арендодателя)

-когда предмет залога это имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность-в этом случае обращение взыскания только в судебном порядке-для обеспечения сохранности т.к. ценность для всего общества.

-когда залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно-так же допускается обращение взыскания только в судебном в целях защиты отсутствующего

-когда в качестве предмета залога жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физ лицу.

В этих случаях судебное решение основание для реализации заложенного имущества.

Внесудебный порядок применяется если стороны договорились об этом. стороны могут договориться об этом в любое время как в момент заключения договора о залоге так и после нарушения основного обязательства. Однако существенным условием такого договора является указание на способ реализации предмета залога. без этого условия обращение взыскания не допускается-договор недействителен

если договор о залоге заключен то при нарушении основного об-ва залогодержатель направляет уведомление залогодателю об обращении взыскание на предмет залога залогодатель получивший уведомление располагает 10 дней чтобы представить доказательства что основания для обращения взыскания на предмет залога отсутствует-когда основное об-во полностью отсутствует или нарушение крайне незначительно. Если между залогодателем и залогодержателем нет спора то основанием для реализации предмета залога является соглашение о внесудебном обращении взыскания на предмет залога.

В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке возможно получение исполнительной  надписи нотариусу при бесспорности требования залогодержателя.

когда нотариус привлекается именно исполнительная надпись нотариуса является основанием для реализации предмета залога.

т.о. основание для реализации предмета залога м.б.:

-судебное решение

-соглашение сторон

-исполнительная надпись нотариуса

реализация предмета залога

Если взыскание на движимое имущество было обращено через суд, то реализация предмета залога осуществляется посредством продажи с публичных торгов. Если при проведении публичных торгов никто не приобретет предмет залога, то залогодержатель по соглашению с залогодателем может купить сам. Если залогодержатель не купит предмет залога, то проводятся повторные торги. Если и они не состоялись залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой, поступает в собственность залогодержателя.

если же взыскание проводилось во внесудебном порядке, то стороны могут договорится:

-о продаже с публичных торгов

-о продаже предмета залога по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером. комиссионер от собственного имени продает  а деньги вырученные погашают обязательства

Если участниками договора о залоге являются ЮЛ и индивидуальными предприниматели и залог обеспечивает исполнение об-ва связанного с предпринимательской деятельностью, то в этом случае у таких сторон возникает ещё две возможности наряду с первыми двумя:

-залогодержатель может приобрести предмет залога себе в собственность по рыночной цене, если будет согласие залогодателя

-залогодержатель продет предмет залога без проведения торгов и удовлетворяет свои требования за счет вырученной суммы, но по рыночной цене.

Независимо от того каким способом производилась реализация заложенного имущества-если вырученная сумма от реализации заложенного имущества превышает размер требований кредитора то разница поступает залогодателю за вычетом расходов по реализации заложенного имущества, если же вырученная суммам недостаточна для удовлетворения требований кредитора то недостающую сумму из прочего имущества должника-но на общих основаниях с другими кредиторами должника.

раньше банки следующее:

-договор к-п предмета залога, одновременно договор обратной продажи при условии если будет исполнено об-во. тогда когда залогодатель совершал договор-цели продать не было, такие сделки признавались недействительными.

-заключалось соглашение об отступном в силу которого заложенное имущество передается в собственность залогодержателя в силу об-ва. судебная практика-противоречило з-ву-недействительными

-соглашение о новации – замена одного об-ва на другое.

Сейчас баланс интересов кредитора и должника соблюден. в пользу кредитора всё-таки.

залогодержатель(кредитор) вправе потребовать досрочного исполнения основного об-ва обеспеченного залогом:

-если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге

-нарушение залогодателем правил о замене залога. залогодатель вправе произвести замену в разумный срок. если в разумный срок нет, то вправе досрочного исполнения  и взыскание оставшегося залога.

-утрата предмета залога по об-вам за которые залогодержатель не отвечает (украли у залогодателя)

в случае не исполнения основного об-ва обеспеченного залогом субъективного права, это субъективное права не переходит к кредитору. Пленум-ВАС от 02.04.1996-в этом случае неисполнение заменщиком об-ва у кредитора возникает право требовать обращения взыскания на предмет залога-продается публичных торгов и применяются те правила когда об обращении взыскания-те же самые правила.

прекращение залога

1) прекращение основного об-ва -в виде надлежащего исполнения об-ва предмет возвращения залогодателю

2) по требованию залогодателем при грубом нарушении залогодержателем его обязанностей создающих угрозу утраты или повреждения заложенного имущества

3) гибель заложенного имущества или прекращение заложенного субъективного гражданского права

4) продажа предмета залога с публичных торгов в целях удовлетворения  требования кредитора.

5) в случае невозможности реализации предмета залога и залогодержатель отказался приобрести предмет залога – общие правила залога

ЗАЛОГ ТОВАРОВ В ОБОРОТЕ

Специфический вид

Предусмотрено ГК и ФЗ о залоге

Статья 357 ГК и глава 4 ФЗ

Распространяется на специфические организации

Торгующая организация и предприятие, производящее предметы

Предметы залога: товары сырье материалы полуфабрикаты, готовая продукция

Специальные правила, кроме общих правил:

  1.  Залогодатель может заменять данные товары на другие товары при условии, если стоимость не становится меньше
  2.  Залогодатель обязан вести книгу записи залогов, в которой прописываются все эти операции
  3.  Залог не обладает свойством следования

ЗАЛОГ ВЕЩЕЙ В ЛОМБАРДЕ

Обеспечивает возврат краткосрочных кредитов, которые выдаются гражданам

В качестве залогодержателя выступает только ломбард

Их деятельность является предпринимательская

В качестве залогодателя могут выступать только граждане

Предмет м.б. только движимое имущество и предназначенное для личного потребления

Залоговый билет – это особы документ подтверждения

Предмет залога всегда передается ломбарду т.е. заклад

Ломбард обязан страховать имущество, но за свой счет

Ломбард не вправе пользоваться и распоряжаться заложенным имуществом

В случае невозврата кредита в установленный срок, гражданину дается месячный льготный срок, если не вернул, то происходит реализация заложенного имущества ломбардом, либо на основе исполнительной надписи нотариусом, либо без нее, если предусмотрено договором залога

Реализация осуществляется в порядке, установленном законом о ломбардах

Требования ломбарда к должнику считается погашенной даже, если вырученная денежная сумма недостаточная для покрытия всего кредита


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

47270. Автоматизация рабочего места специалиста отдела контроля выбросов загрязняющих веществ в атмосферу на предприятии (на примере ЗАО «Каучук» г. Стерлитамак) 3.53 MB
  Основы проектирования базы данных. Проектирование баз данных. Структура всего отчета на основе исходных данных. Для оперативного управления информацией необходимо создание базы данных позволяющей вести точный полный учет заказчиков исполнителей сырья и материалов объема выполненных работ.
47271. Разработка системы электроснабжения новой застройки района крупного города от сети 110 кВ 3.06 MB
  Основные показатели системы электроснабжения города определяются местными условиями: размерами города, наличием источников питания, характеристиками потребителей и т.д. Для принятия той или иной системы построения электрической сети необходимо учитывать мощность и число потребителей,
47272. История государства и права зарубежных стран 299.01 KB
  История государства и права зарубежных стран является историко- правовой наукой по своему научному содержанию и задачам она одновременно относится и к исторической науке и к правоведению. В зависимости от того на познание какого социального объекта направлено ее внимание
47273. Разработка системы электроснабжения микрорайона города 219.04 KB
  Для разработки системы электроснабжения микрорайона города были предоставлены данные о количестве, типе и расположении зданий существующей и перспективной застройки микрорайона.
47274. Определение номинальной мощности трансформаторных подстанций (ТП) 20/0,4 кВ и расстановка ТП на территории района 3.78 MB
  Источником пищеприготовления электроэнергии для электроснабжения заданного района является теплоэлектроцентраль (ТЭЦ), расположенная на расстоянии от района. Номинально напряжение источника питания составляет...
47275. Организация системы видеонаблюдения в главном корпусе Башкирского ГАУ 2.44 MB
  Система видеонаблюдения на базе видеорегистратора. Используемые в данной системе видеонаблюдения камеры являются аналоговыми. Данный тип камер преобразует видеосигнал в формат, который может быть получен телевизионным или другим приемником, например охранным монитором. В то же время система видеонаблюдения является цифровой, так как полученные данные сохраняются на цифровой носитель.
47277. Устройство рулевого управления Зил 5301 76.44 KB
  Для надежности соединений деталей рулевого привода пробки наконечников продольной рулевой тяги автомобиль ЗИЛ5301 и гайки крепления поворотных рычагов и шаровых пальцев зашплинтованы.Все шарнирные соединения рулевого привода для уменьшения износа деталей смазываются через масленки и имеют защитные приспособления от попадания грязи и вытекания смазки. При повороте колёс или наезде на препятствие детали рулевого привода перемещаются друг относительно друга как в вертикальной так и в горизонтальной плоскостях.