2191
Экономика землепользования и оценка недвижимости
Конспект
Экономическая теория и математическое моделирование
Принципы оценки недвижимости. Временная оценка денежных потоков. Доходный метод. Метод прямой капитализации. Методы определения коэффициента (ставки) капитализации. Техника остатка. Метод дисконтированных денежных потоков. Методы определения корректировок. Регулирование оценочной деятельности.
Русский
2013-01-06
33.41 MB
16 чел.
Голубев В.В.
Фартукова И.С.
Курс лекций по
Экономике недвижимости
Москва 2008
Лекция 1. Начальные сведения.
Под оценкой обычно понимают деятельность специалиста, имеющую цель определение вероятной денежной суммы, которую реально выручить при перепродаже собственности (ее отчуждения) в конкретных рыночных условиях.
С точки зрения государства оценка есть инструмент в системе государственного регулирования экономики.
До 1991 года в России была только Государственная форма собственности на землю и другую недвижимость. В этих условиях не требовалось оценивать собственность. Однако, не стоит думать, что оценочная деятельность в России имеет начало в 1991 году.
Оценка недвижимости начала формироваться в России в середине XVIII века. Поводом для этого, также как и в настоящее время, послужили экономические реформы. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра для целей налогообложения. К началу же XX века методические разработки и организационные подходы к оценке в России были на самом высоком уровне. В это время Россия была одной из ведущих стран в этой области. В России действовали Губернские, Уездные оценочные комиссии, благодаря которым производились и оценка основных фондов. Считается, что такая оценка, являющаяся одной из важнейших задач любого рыночного государства, должна выполняться один раз в 10- 15 лет.
Оценочная деятельность в Российской Федерации стала возрождаться с 1991 года, когда новые экономические отношения, появление различных видов собственности, привели к необходимости объективной оценки недвижимости. Рыночные условия развития страны имеют целый ряд причин, которые требуют проведения оценки недвижимости. Среди таких причин можно отметить следующие:
В настоящее время система подготовки и переподготовки кадров, повышения квалификации представлена в следующем виде.
Учитывая важность оценочной деятельности, Министерство труда и социального развития РФ постановлением №11 от 27.11.96 утвердило квалификационную характеристику оценщика. Можно считать, что именно с этого момента официально появилась профессия оценщик. Деятельность оценщика регламентируется Федеральным законом №135-Ф3 от 29.07.98 «Об оценочной деятельности». К практикующему оценщику предъявляются следующие квалификационные требования: высшее профессиональное образование, дополнительное образование и стаж работы по профилю не менее 1 года.
Понятие недвижимости
Определение недвижимости приведено в Гражданском кодексе.
В Статье 130 гражданского кодекса недвижимое имущество (недвижимость) определяется следующим образом.
К НЕДВИЖИМЫМ ВЕЩАМ (НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, НЕДВИЖИМОСТЬ) ОТНОСЯТСЯ:
Во второй части данной статьи говорится, что К НЕДВИЖИМОСТИ также ОТНОСЯТСЯ:
Морские, речные, воздушные суда, а также космические объекты,
требующие государственной регистрации.
Согласно статьи 132 Гражданского Кодекса к недвижимости относят и предприятие в целом как имущественный комплекс.
Понятие стоимости, затрат и цены.
При оценке недвижимости, стоимость, цена недвижимости и затраты на недвижимость имеют различный смысл, что показано на следующем рисунке.
Т.е. цена недвижимости может быть определена после сделки купли-продажи. Это та денежная величина, за которую данная недвижимость была продана. Под затратами понимается денежная величина, необходимая для воссоздания недвижимости. Понятно, что цена и затраты не могут быть предметом исследований. Стоимость же это некоторая гипотетическая величина, за которую можно купить или продать недвижимость в заданных условиях. Для ее определения необходимо использовать вероятностные методы. Именно она и является предметом нашего изучения.
Виды стоимости
Существуют множество видов стоимости. Но все они делятся на две группы. Стоимость в обмене и стоимость в пользовании.
1. Стоимость в обмене:
Характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары. Она определяется с точки зрения двух сторон продавца и покупателя. Поэтому ее еще называют объективной стоимостью. К этой группе можно отнести такие виды стоимости, как
Рыночная стоимость это одно из фундаментальных понятий теории оценки.
Под рыночной стоимостью понимают наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Такое определение требует некоторых дополнительных разъяснений. Открытость рынка означает возможность для любого желающего участвовать в сделке или принять решение о неучастии в ней. Покупатель и продавец должны иметь типичную мотивацию для проведения сделки. Покупатель купить как можно дешевле. Продавец продать как можно дороже. Для того, чтобы стоимость была действительно наиболее вероятной, необходимо, чтобы недвижимость была представлена на рынке по купле-продаже недвижимости достаточно протяженное время (время экспозиции). Время должно быть достаточным, чтобы и продавец и покупатель изучили в достаточной степени ситуацию на данном сегменте рынка. Оплата недвижимости должна выполняться в денежном эквиваленте. Стороны не должны испытывать никакого незаконного давления извне или находиться в каких-либо чрезвычайных условиях.
Ликвидационная стоимость стоимость предприятия при его ликвидации. Обычно, она ниже рыночной, поскольку при ликвидации предприятие продается в сжатые сроки.
Залоговая стоимость стоимость недвижимости, которая определяется для ее залога. Например, при ипотечном кредитовании.
Страховая стоимость определяется при страховании имущества, с целью определения страховых взносов и страховой премии.
Арендная стоимость определяется при сдаче недвижимости в аренду, с целью определения арендных платежей.
2. Стоимость в пользовании:
Обусловлена полезностью объекта недвижимости, отражая возможности эксплуатации объекта, определяется с точки зрения только владельца. Поэтому ее еще называют субъективной стоимостью. К этой группе можно отнести такие виды стоимости, как
Балансовая стоимость определяется при ее учете в балансовых отчетах бухгалтерии предприятия.
Инвестиционная стоимость определяется исходя из необходимости инвестиций дополнительных средств в недвижимость с целью дальнейшего повышения эффективности работы предприятия.
Недвижимость обладает рядом характерных свойств, которые отличают ее от других видов собственности, других товаров, и которые следует учитывать при оценке ее стоимости. Среди таких особенностей можно отметить следующие.
Характерные особенности недвижимости
Неравномерность денежных потоков обусловлена тем, что любая недвижимость, приносящая доход, на протяжении своей жизни имеет несколько этапов. Этапы ее проектирования, строительства, эксплуатации, старения, реконструкции и разрушения. На каждом из этих этапов финансовые потоки меняют свою величину. Они могут быть отрицательными на первых этапах, когда инвестиции в недвижимость превышают доход от нее. Затем наступает период стабилизации, когда предприятие работает на полную мощность и приносит максимальную прибыль. Финансовые потоки положительные. Со временем, в результате износа зданий, сооружений они требуют ремонта, т.е. дополнительных вложений, что приводит, на какой-то период, к уменьшению доходности, а потом к его восстановлению. На последнем этапе существования недвижимость имеет уже неустранимый износ. В этом случае эффективнее сломать сооружение и построить новое.
Потенциальный рост стоимости земли обусловлен развитием территорий, инфраструктуры. Любые такие действия приводят к притоку населения, открытию новых предприятий и, как следствие, к росту стоимости земли.
Износу подвержены все здания и сооружения. При их оценке это обстоятельство всегда учитывается, поскольку, как отмечено выше, влияет на изменение денежных потоков.
Гибкие условия финансирования характерны для недвижимости. Стоимость недвижимости велика и для ее покупки используются различные схемы. Это и различные формы кредитов и покупка пакетов акций, рассрочки платежей и другие формы.
Для недвижимости характерна возможность разделения прав собственности. Разделение прав собственности возможно по физическим компонентам, по времени, с использованием акций и т.д. Например, очень часто дом в деревни принадлежит двум семьям.
Доходность недвижимости всегда связана с определенными рисками вложения средств, рисками ожидания доходов, неопределенностью в будущем.
Рынки недвижимости
Рынок недвижимости набор организационных, технических, правовых, экономических и др. механизмов, обеспечивающих взаимодействие и совершение сделок между продавцами и покупателями по перераспределению прав собственности на недвижимость. Схематично рынок недвижимости можно представить в следующем виде.
Продавцы
Покупатели
Посредники:
Оценщики
Кредиторы
Страховщики
Юристы
Средства информации
другие
Рис. 1 Схема функционирования рынка недвижимости
Рынок недвижимости отличается сегментированностью. Каждый сегмент обособлен от других.
Параметры сегментирования рынка
По использованию недвижимость можно разделить на жилую, офисную, складскую и др.
Географический фактор разделяет недвижимость по городам, регионам, порой даже по районам одного города. Так покупатель жилой площади может рассматривать предложения только в каком-либо районе Москвы и не рассматривать в других.
Понятно, что при покупке недвижимости, покупатель рассчитывает на определенную стоимость, т.е. рассматривает недвижимость только в определенном ценовом сегменте, в определенном сегменте ее качества.
При покупке доходной недвижимости, при ее выборе решающими становятся цели покупки, т.е. Инвестиционная мотивация.
Наконец, при покупке недвижимости важнейшим обстоятельством являются приобретаемые права собственности. Например, недвижимость, отягощенная некоторыми обременениями, сервитутом, ценится ниже, чем такая же недвижимость, переходящая в полную частную собственность.
По сравнению с другими рынками рынок недвижимости имеет определенные особенности, часть из которых приведены в следующей таблице.
Таб. 1 Специфика рынков недвижимости.
Лекция 2. Принципы оценки недвижимости.
Стоимость недвижимости зависит от многочисленных факторов. Это вид деятельности, месторасположение, окружающая инфраструктура, оптимальные размеры земельных участков, общая экономическая ситуация в стране и многое другое. При таком разнообразии факторов очень трудно определить стоимость недвижимости без какой-либо их систематизации.
Результатом обобщения, анализа многолетней деятельности оценщиков и стала выработка определенных принципов при оценке стоимости недвижимости, которые делятся на 4 класса.
Схематично эти принципы представлены на рис. 2.
Рис. 2. Классификация принципов оценки
Рассмотрим более подробно каждый из таких принципов.
Принципы, основанные на мнении пользователя
Замещение максимальная стоимость собственности определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью. Схематично, этот принцип продемонстрирован на следующем рисунке.
Рис.3 Принцип замещения.
Принцип гласит, что при покупке недвижимости сначала подбираются несколько вариантов недвижимости с одинаковыми эксплуатационными свойствами, из которых выбирается вариант с наименьшей стоимостью. Этот принцип используется не только на рынке недвижимости. Например, на обычном с/х рынке мы покупаем помидоры с наименьшей ценой в категории одного качества.
Принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями.
Остаточная продуктивность. В классической теории оценки стоимость земли определяется по остаточному принципу. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после того как оплачены расходы на труд, капитал и управление. На рис. 4 представлена схема определения ренты на землю по остаточному принципу.
Валовый доход
Рента на землю = валовой доход зарплата доход на капитал премии за управления
Зарплата
Доход на капитал
Прибыль за управление
Рис. 4. Определение земельной ренты по остаточному принципу
Земельная рента
ВКЛАД. Характеризуется дополнительным денежным вкладом собственника в объект недвижимости.
Вклад это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента (фактора). Например, на рисунке 5 изображены два однотипных объекта, отличающихся наличием на втором объекте водоема (дополнительный фактор), который увеличивает стоимость недвижимости.
Стоимость объекта 350 000 руб. Стоимость объекта 550 000 руб.
Рис. 5 Принцип вклада
Возрастающие и уменьшающиеся доходы. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы сначала будут увеличиваться быстрыми темпами, затем темпы снизятся, и наконец, прирост стоимости становиться меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.
Например, на земельном участке строится автомобильный завод. Он состоит из множества цехов, которые дополняют друг друга. При постепенной застройке территории различными цехами, доходы будут возрастать. Но если территорию перегрузить постройками, то они начнут мешать друг другу. И доходы начнут падать. (См. табл. 3).
Число цехов |
Прибыль на цех |
Общая прибыль |
1 |
100000 |
100000 |
2 |
150000 |
300000 |
3 |
120000 |
360000 |
4 |
100000 |
400000 |
5 |
80000 |
400000 |
6 |
60000 |
360000 |
7 |
40000 |
280000 |
Табл.3 Возрастающие и уменьшающиеся доходы.
Сбалансированность. Любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли. В качестве факторов можно рассматривать и цеха в предыдущем примере. Оптимальное количество цехов в этом примере равно 4, при котором достигается максимальная доходность 400000.
Экономическая величина. Экономический размер количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении. Например, для строительства бензозаправочной станции требуется определенный размер земельного участка. Если участок будет меньше, то необходимо будет либо уменьшить количество емкостей для бензина, либо количество бензоколонок, либо сделать не столь удобными подъездные пути, уменьшив площадь участка, отводимые для этих целей.
Экономическое разделение. Принцип заключается в том, что должна быть достигнута максимальная стоимость объекта в результате разделения на два или более имущественных интереса, или объединения прав собственности на этот объект. При этом разделение может выполняться в различном виде. Это может быть физическое разделение прав собственности, разделение по времени владения, по залоговым правам, по видам имущественных прав и др.
Принципы, связанные с рыночной средой
Зависимость. Стоимость конкретного объекта подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе расположения. Любой объект недвижимости имеет зоны влияния на объекты, расположенные в регионе. В этом случае вводится понятие экономического месторасположения (ситуса). Например, магазин может иметь следующие зоны (рис. 6):
Для различных компаний протяженность таких зон может быть различной. Влияние транснациональных компаний, таких как Интел, Микрософт распространяется на весь мир.
Ближайшие
окрестности
Примыкающая территория
Магазин
Торговая зона
Регион
Рис.6. Ситус для магазина
Соответствие. Определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Т.е. любой объект должен соответствовать принятому, в месте его расположения, виду землепользования. Например, в промышленной зоне не стоит располагать жилые здания, гостиницы. С принципом соответствия связаны такие понятия, как регрессия и прогрессия. Регрессия это уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия укладу, принятому в данном месте. Прогрессия наоборот увеличение стоимости. Например, в Москве элитные дома строят обычно в престижных районах. Если элитный дом построить в Братеево, то квартиры в этом доме будут иметь стоимость значительно более низкую, чем в аналогичных домах Юго-западного округа. Это есть регрессия. Наоборот, строительство типового дома в элитном районе поднимет в нем стоимость квартир. Здесь мы имеем дело с прогрессией.
Предложение и спрос. Предложение количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам. Спрос количество товаров, желаемых по определенным ценам. Взаимодействие предложения и спроса определяют цены. На рис. 7 представлены зависимости цены от предложения (кривая предложений) и спроса (кривая спроса).
Р
Q
Рис. 7 Кривые спроса и предложений.
Точка пересечения этих кривых называется точкой равновесия. В зависимости от количества товара устанавливается его стоимость. На точку равновесия могут влиять внешние условия. Например, дефолт 1998 года резко уменьшил спрос на недвижимость. Возник избыток предложений. Кривая предложений (пунктирная линия) опустилась, и цены на недвижимость опустились.
Конкуренция. Означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.
Изменение. Предполагает учет влияния на стоимость объекта недвижимости внешнего окружения и перспектив развития района, учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых используются эти объекты,
Принцип наилучшего и наиболее полного использования.
Данный принцип гласит, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Выбор вариантов осуществляется последовательным отбором вариантов по следующим критериям.
На первом этапе вариант использования земельного участка проверяется на соответствие нормативам различных ведомств, законодательным актам. Например, соответствие противопожарной безопасности, экологическим нормам, строительным нормам и т.д. Если вариант соответствует всем законодательным актам, нормам, этот вариант проверяется по следующему критерию. Физически осуществимым вариант считается, если нет никаких причин физического характера для того, чтобы отказаться от варианта. К таким причинам относятся рельеф местности, грунты и другие причины, которые не позволяют, физически возвести здания, необходимые в этом варианте использования земельного участка. Финансовая обоснованность предполагает достаточное количество собственных и привлеченных средств для реализации варианта. На последнем этапе из всех вариантов, соответствующих первым трем критериям, отбирается один, тот, который обеспечивает наибольшую стоимость земельного участка или доходность недвижимости. Этот вариант и считается наилучшим и наиболее эффективным.
Основные этапы процесса оценки недвижимости
Процесс оценки можно разделить на следующие этапы:
Среди целей можно указать, например, куплю-продажу, приватизацию объекта, слияние бизнеса, страхование имущества и др. Понятно, что цель будет определять вид стоимости и, следовательно, алгоритмы, по которым будет определяться сама стоимость.
Обычно оценщик разрабатывает план с тем, что бы определить, какие данные будут необходимы для решения проблемы. Назначение плана в том, что бы избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить времени.
В плане выявляется соответствующий рынок и его сегмент. Со стороны предложения выявляются, для последующего анализа, аналогичные объекты, которые вероятно могут конкурировать с данным объектом. Со стороны спроса выявляются возможные покупатели или пользователи того вида собственности, который оценивается. Так же отмечается такая информация, как рыночные условия финансирования, величина и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, и характеристики возможных пользователей. Здесь же определяются подходы определения стоимости.
Лекция 3. Временная оценка денежных потоков.
Оценка стоимости недвижимости предполагает учет изменений стоимости денег с течением времени. Действительно, в течение любого, сколько-нибудь длительного временного периода, мы наблюдаем, как меняется покупательская способность любой денежной единицы рубля, доллара, евро. Это происходит из-за инфляционных процессов и ряда других макроэкономических причин. Поэтому оценщик должен владеть приемами приведения стоимости недвижимости к заданному моменту времени. Для этого необходимо изучить такие понятия, как простой и сложный процент, функции сложного процента, понятия накопления, дисконтирования.
Простой и сложный проценты
При простом проценте ставка начисляется на первоначально вложенную сумму инвестиций. Рис. 8.
1 2 3 ….. n
Рис. 8 Начисления по простому проценту
При простом проценте каждая денежная единица (например, один рубль) через n лет будет иметь стоимость, рассчитываемой по формуле
Sn=(1+in)
При сложном проценте, каждое новое начисление процентов осуществляется с учетом накоплений в предыдущий период (рис.9).
1 2 3 ….. n
Рис. 9 Начисления по сложному проценту.
При сложном проценте каждая денежная единица (например, один рубль) через n лет будет иметь стоимость, рассчитываемой по формуле:
Sn=(1+i) n
Различие в понятиях простого и сложного процента может быть проиллюстрировано примером, приведенном в [ ].
В 1626 году индейцы продали остров Манхэттен Питеру Миньюту за товары, стоимостью 24$. Если бы они в тот момент вложили их в банк под 6% годовых, то сейчас они бы получили, при простом проценте 572$
1626
24$
572$
2007
Простой процент i=6%
24$
100млрд.$
Сложный процент i=6%
Рис.10 Накопления при 6% годовых
При сложном же проценте 100 млрд. $. Если бы они вложили те же средства под 7% годовых, то картина была бы следующей.
1626
24$
664$
2007
Простой процент i=7%
24$
3720млрд.$
Сложный процент i=7%
Рис. 11 Накопления при 7% годовых
Как видно из примера, разница между простым и сложным процентами существенная. Простой процент в реальной практике, конечно, не используется. Поэтому, в дальнейшем, мы его не будем изучать.
Следует отметить, что основными операциями, которые позволяют сопоставлять деньги в разное время, являются операции накопления и дисконтирования.
PV
FV
НАКОПЛЕНИЕ процесс определения
будущей стоимости денег.
ДИСКОНТИРОВАНИЕ Процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости
Рис.12 Понятия операций накопления и дисконтирования.
Здесь PV Это стоимость денег в настоящий момент, FV стоимость тех же денег в будущем.
Для упрощения вычислений экономистами очень часто используются 6 функций сложного процента, таблицы которых приводятся во многих учебниках по экономике недвижимости. Величина аргументов в данных таблицах всегда принимается равной одной денежной единице (один рубль, один евро и др. единицы валют). Рассмотрим эти функции.
Функция 1 - накопленная сумма денежной единицы (будущая стоимость единицы)
Функция определяет будущую стоимость денежной единицы через n лет, при ежегодном начислении процентов, т.е.
Sn=(1+i) n
Если требуется определить стоимость не одной денежной единицы, а PV денежных единиц, то, очевидно,
FV=PV
(1+i) n
Sn=(1+i/k) nk
Очень часто проценты начисляются не один раз в году, а ежеквартально или ежемесячно. В этом случае, стоимость денежной единицы в будущем составит
А для PV денежных единиц
FV=PV
(1+i/k) nk
,
где k число начислений процентов в году. В этом случае, произведение nk есть число начислений процентов, а отношение i/k есть процент накопления за период между начислениями процентов.
Понятно, что чем больше будет начислений, тем накопленная сумма будет больше. Но тогда получается, что годовая номинальная ставка I будет меньше реальной, которую называют эффективной. Она может быть вычислена по формуле:
iэф.=(1+i/k)k-1
Например, при i= 12% и ежеквартальном начислении процентов, эффективная ставка будет равна
i
эф
.=(1+0,12/4)4-1=0,1255
Т.е. 12,55%.
Для примерных расчетов, очень часто используют, так называемое, правило 72, которое гласит, что Примерный срок удвоения капитала равен
N=72/i . Так при i=10% , срок удвоения капитала составит 7.2 года.
Функция 2 - текущая стоимость денежной единицы (реверсия)
Функция определяет текущую стоимость денежной единицы при известной будущей, через n лет.
Схематично, эту функцию можно представить следующим образом.
х
1
1
FV
PV
Sn
Рис. 13 Текущая стоимость денежной единицы.
Исходя из данного представления, можно составить пропорцию.
1 денежная единица через n лет Sn тогда
X денежных единиц через n лет дадут 1. Отсюда,
Понятно, что если будущая стоимость равна не одной денежной единице, а FV,
Текущая и будущая стоимости аннуитета
Аннуитет серия равновеликих платежей, отстоящих один от другого на один и тот же промежуток времени. Ось абсцисс здесь ось времени. По оси ординат отложена величина платежей.
1 2 3 ….. n
Рис. 14. Понятие аннуитетных платежей.
Можно получить стоимость аннуитетных платежей, как на текущий момент времени (Рис. 15), так и на будущий - будущую стоимость аннуитета (Рис. 16).
Сумма всех платежей на текущий момент времени
1 2 ….. n
Рис. 15. Графическая интерпретация текущей стоимости аннуитета
Разовые платежи
Сумма всех платежей на будущий момент времени через n лет момент времени
1 2 3 ….. n
Рис. 16. Графическая интерпретация будущей стоимости аннуитета
Функция 3 - Текущая стоимость аннуитета
Текущая стоимость аннуитета подразделяется на обычный и авансовый. Обычный аннуитет аннуитет, при котором платежи осуществляются в конце каждого периода начисления процентов.
an
1
1
1
1 2 ….. n
PMT
Рис. 17. Обычный аннуитет
На рис. 17 величина обычного аннуитета определяется исходя из того, что все разовые платежи равны денежной единице. Именно эта величина и приводится в таблицах функций сложного процента. С учетом функций накопления и реверсии данная функция вычисляется следующим образом.
=(pvaf,i,n)=
=
=
Если в качестве аргумента (разовые аннуитетные платежи) используется платеж PMT вместо денежной единицы, получим:
PV=PMT*an=PMT*
=
PMT*
=
(pvaf,i,n)
PV
PMT *
Авансовый аннуитет аннуитет, при котором платежи осуществляются в начале каждого периода начисления процентов.
an
1
1
1
1 2 3 ….. n-1
PMT
Рис. 18 Схема авансового аннуитета
Авансовый аннуитет определяется как сумма реверсий за период от текущего момента времени (момент 0) до n-1 года.
= 1+
=
=
1+pvaf(i,n-1)
Как видим, авансовый аннуитет равен единице (единичный платеж в текущий момент) плюс обычный аннуитет за n-1 год.
Для разовых платежей PMT, стоимость авансового аннуитета определяется по формуле:
PV=PMT*an=PMT*(1+
)=
=
=PMT*(1+pvaf(i,n-1))
PMT*(
)
Функция 4 - Амортизационные платежи.
Амортизационные платежи регулярные равномерные платежи в счет погашения кредита. Функция обратная обычному аннуитету.
Определяется величина разового платежа X (если величина аннуитета равна 1) или PMT (если величина аннуитета равна PV).
Величина аннуитета известна, равна единице или PV.
1
x
x
x
1 2 ….. n
PMT
PV
=?
Рис. 19 Схема амортизационных платежей.
Для определения X составим пропорцию
an - 1
Отсюда,
X=
PMT=PV *
Функция 5 - Будущая стоимость аннуитета. Накопление денежной единицы за период.
Определяется будущая стоимость серии равномерных равновеликих платежей.
1
1
1
Sn
1 2 3 ….. n
FV
PMT
Рис. 20 Схема определения будущей стоимости аннуитета.
В таблице 4 проиллюстрировано определение будущей стоимости аннуитета при ставке i=10%.
Таблица 4
период |
Начало Конец года |
Остаток |
депозит |
∑ |
1 |
Н |
0 |
||
к |
0 |
1 |
1 |
|
2 |
Н |
1 |
||
к |
1.1 |
1 |
2.1 |
|
3 |
Н |
2.1 |
||
к |
2.31 |
1 |
3.31 |
|
4 |
Н |
3.31 |
||
к |
3.641 |
1 |
4.641 |
Разовые платежи приведены здесь в колонке депозит, в колонке ∑ приведена будущая стоимость единицы.
Функция 6 - Фонд возмещения.
Фонд возмещения функция, обратная к накоплению денежной единице за период. Определяется величина равномерных равновеликих платежей, которые необходимо осуществлять, чтобы к концу срока иметь на счету заданную сумму денег.
Х
Х
Х
Sn
=1
1 2 3 ….. n
FV
PMT=?
Рис. 21 Схема определения фонда возмещения.
Из пропорции
Х - 1
1 - Sn
Легко получить искомую величину для аргумента, равного единице.
Х=1/ Sn
Для заданного значения FV, величина фонда возмещения PMT определяется по формуле.
Лекция 4. Доходный метод. Метод прямой капитализации.
Структура доходного подхода
Само название метода говорит о том, что основой расчета стоимости недвижимого имущества здесь является доход. При использовании доходного подхода составляется прогноз будущих доходов за предполагаемый период владения. Затем производится пересчет потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.
Прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения, которая также приводится к текущему моменту времени. Т.е. подсчитывается величина реверсии.
На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость, т.е. капитализируются. Капитализация это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. При этом учитываются:
Достоинства и недостатки доходного метода
от других подходов он основан на прогнозных данных.
Основные принципы доходного метода
Конечно, любой подход требует использования практически всех, рассмотренных выше принципов оценки недвижимости. Однако, каждый из них имеет свои особенности. Поэтому и приоритеты использования различных принципов имеют различия. При доходном подходе к оценке, в первую очередь используют следующие принципы.
Различают два основных способа капитализации: прямая капитализация и метод дисконтированных денежных потоков.
Метод прямой капитализации доходов
Метод используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся доходы. Стоимость недвижимости определяется по формуле,
где
V определяемая стоимость объекта недвижимости.
ЧОД чистый операционный доход. Периодический доход за год.
R коэффициент капитализации. Это ставка, применяемая
для приведения потока доходов к единой стоимости.
Коэффициент капитализации R включает в себя доход на капитализацию и возврат капитала. Доход на капитал это процент на использование капитала, на инвестиции. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Эти составляющие представляют соответственно, как составляющую on и составляющую off.
R=on+off
Первая составляющая - доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена за используемые средства, с учетом фактора риска, времени и др.
On это ставка на инвестиции. Чаще ее называют нормой отдачи (прибыли) на капитал. Обозначается Y (yield). Различают текущую и конечную отдачу.
Под текущей отдачей понимают отношение текущих денежных поступлений (доходов) от инвестиций к сумме инвестиционных затрат.
Под конечной отдачей понимают отношение годового дохода от инвестиций к общей сумме инвестиционных затрат.
Т.о. коэффициент капитализации можно записать в виде.
R=Y+off
Рассмотрим методы определения чистого операционного дохода и коэффициента капитализации.
Расчет ожидаемого чистого операционного дохода
Расчет начинается с определения потенциального валового дохода (ПДВ). Потенциальный валовой доход доход, который
можно получить от недвижимости, при 100% - ном использовании всех мощностей, без учета возможных потерь и расходов.
Действительный валовой доход (ДВД) равен ПВД минус
потери от недоиспользования, недосбор платежей плюс прочие виды доходов.
ДВД=ПВД-Потери+Прочие доходы
Чистый операционный доход (ЧОД) равен действительному валовому доходу за вычетом операционные расходы (ОР) за год.
ЧОД=ДВД-ОР
Операционные расходы (ОР) это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости и непосредственно, связанные с производством действительного валового продукта. ОР принято делить условно-постоянные, условно-переменные (эксплуатационные) и расходы на формирование фонда замещения.
К условно-постоянным относят расходы, которые не зависят от объема эксплуатационной загруженности. К ним относят налоги на имущество, страховые отчисления и др.
Условно-переменные расходы - это расходы,
Зависящие от степени загруженности объекта. К ним относят:
Под расходами на замещение понимают годовые отчисления для восстановления изношенных фрагментов здания, оборудования и др. через некоторое число лет (определяется соответствующими нормативами).
При вычислениях чистого операционного дохода за основу принимают балансовый отчет предприятия. Однако, его реконструируют. Это связано с тем, что доходный метод основан на прогнозах дохода, на определенный период. Балансовый же отчет составляется бухгалтерией предприятия по итогам очередного года. Прогноз же во многом зависит от положения не только данного предприятия, но и от экономического положения целого сектора предприятий, в который входит и оцениваемое предприятие. Поэтому при расчетах чистого операционного дохода предприятия, данные должны быть, не только спрогнозированы для данного предприятия, но и усреднены по данному сегменту предприятий. Ниже приведен пример такого реконструированного отчета.
Реконструированный отчет о доходах и расходах (пример).
Табл. 5
Потенциальный валовый доход |
$ в год |
Аренда офисов. Офис №1 50 м2 *400 $ Офис №2 100 м2 *500 $ Офис №3 80 м2 *700 $ Итого |
20 000 50 000 56 000 126 000 |
Прочие доходы Потери арендной платы: 0,08 * 126000 Всего |
+15 000 -10 080 +4 920 |
Действительный валовой доход |
130 920 |
Операционные расходы Условно-постоянные Налог на имущество Страховка объекта Прочие постоянные расходы Всего |
12 000 1 500 3 500 17 000 |
Условно-переменные расходы На управление Заработная плата персонала Коммунальные услуги Эксплуатация и текущий ремонт Уборка помещений, содержание территорий Охрана, пожарная безопасность, прочее Всего |
10 000 14 000 2 000 10 000 3 500 12 000 51 500 |
Расходы на замещение (в год) Смена паркета 5000*0,06275, где sff(7 лет,10%)=0.06275 Замена сантехнического оборудования Замена столов, стульев Всего |
527 373 400 1300 |
Итого операционные расходы |
69800 |
Чистый операционный доход=ДВД-ОР |
61120 |
В данном примере рассмотрено предприятие, сдающее офисы в аренду. При этом первый офис имеет площадь 50 м2 с арендной платой 20000$ в год. Это сумма получена в результате анализа рынка офисных помещений данного класса, прогноза инфляции на предстоящий период, прогноза общей экономической ситуации в этом секторе. Аналогично получены и другие данные по данному офису и двум другим офисам. При расчетах фонда замещения, учитывалось, что средняя продолжительность жизни паркета, используемого вида составляет 7 лет. После чего паркет необходимо заменить. В таблице показано, что расчеты возмещения на паркет велись с использованием функции фонда возмещения. Аналогично проводятся вычисления и для других фрагментов здания, сантехнического оборудования, столов, стульев. (В таблице приведены уже готовые результаты вычислений). Но прогнозный период определяется исходя из нормативов на срок службы каждого элемента здания.
Коэффициент (ставка) капитализации
Доходы, которые приносит недвижимость, должны удовлетворять двум группам экономических интересов: физические интересы (земля, улучшения) и финансовые интересы (собственный капитал, заемный капитал). В соответствии с этим составляющие коэффициента капитализации принято обозначать следующим образом (табл. 6).
Табл. 6. Типы коэффициентов капитализации
Обозна-чение |
Наименование Коэффициента капитализации |
Определяется Стоимость |
Формула, по которой определяется стоимость |
R0 |
Для общего капитала |
Недвижимости в целом |
ЧОД/ R0 |
Rc |
Для собственного капитала |
Собственного капитала, входящего в недвижимость |
ЧОДс / Rc |
Rm |
Для заемного капитал |
Заемного Капитала |
ЧОДm/ Rm |
RL |
Для земли |
Земли |
ЧОДL/ RL |
Ry |
Для улучшений |
Улучшений (зданий, сооружений, которые могут быть улучшены, отремонтированы) |
ЧОДу / Rу |
Поскольку доходы, которые приносит недвижимость, должны удовлетворять двум группам экономических интересов: физических интересы и финансовых, норма отдачи также различается в соответствии с этими интересами (табл. 7).
Табл. 7. Типы конечной нормы отдачи
Обозна-чение |
Наименование конечной нормы отдачи Y |
Определяется Стоимость, без возмещения капитала |
Формула, по которой определяется стоимость |
Y0 |
Для общего капитала |
Недвижимости в целом |
ЧОД/ Y0 |
Yc |
Для собственного капитала |
Собственного капитала, входящего в недвижимость |
ЧОДс / Yc |
Ym |
Для заемного капитал |
Заемного Капитала |
ЧОДm/ Ym |
YL |
Для земли |
Земли |
ЧОДL/ YL |
Yy |
Для улучшений |
Улучшений (зданий, сооружений, которые могут быть улучшены, отремонтированы) |
ЧОДу / Yу |
Лекция 5. Методы определения коэффициента (ставки) капитализации.
Рыночный метод (метод выжимки).
Рыночный метод предполагает сбор данных о предприятиях-аналогах, в данном сегменте рынка. Предприятием-аналогом является предприятие, которое объективно сходно с оцениваемым предприятием по своим экономическим характеристикам и работает в том же сегменте, что и оцениваемое предприятие. Собираются данные о предприятиях, для которых можно посчитать коэффициент капитализации. Как правило, это предприятия, по которым в недалеком прошлом были произведены сделки по купле продажи. Следовательно, для них известна цена. Должен быть известен или определен чистый операционный доход. Т. О. для iго предприятия аналога легко определяется коэффициент капитализации.
После сбора данных о предприятиях-аналогах, вычисления их коэффициентов капитализации они усредняются, определяется среднее весовое, которое и считается искомым коэффициентом капитализации оцениваемого предприятия.
, где
Веса здесь определяются исходя из степени близости экономических характеристик предприятия аналога к оцениваемому предприятию. Чем ближе характеристики друг к другу, тем больше значение весового коэффициента.
Рыночный метод является одним из основных методов определения коэффициента капитализации. В таблице 8 приведен пример расчета коэффициента капитализации рыночным способом.
Табл. 8 Пример определения коэффициента капитализации рыночным методом (методом экстракции).
Показатель |
Объект № 1 |
Объект № 2 |
Объект № 3 |
Цена продажи i-го объекта (в $) |
80 000 |
90 000 |
60 000 |
ЧОДi |
9 600 |
12 500 |
7 100 |
Ri |
0,120 |
0,139 |
0,118 |
Pi |
0,4 |
0,3 |
0,3 |
PiRi |
0,048 |
0,0417 |
0,0354 |
Коэффициент капитализации оцениваемого объекта R0 |
0.125 12,5% |
Метод коэффициента покрытия долга
Данный метод является вспомогательным и может быть использован только в случае использования заемных средств, т.к. основан на относительных величинах:
Отношение заемного капитала к общему.
Капитализации для залогового капитала)
Отношение величины годового обслуживания долга
К величине заемного капитала.
Отношение величины годового обслуживания долга к
Чистому операционному доходу за год
Коэффициент капитализации в этом методе определяется по формуле
Метод связанных инвестиций
Метод учитывает разделение интересов либо по финансовым (собственный и залоговый капиталы), либо по физическим (земля и улучшения) компонентам. Используется в том случае, когда удается определить коэффициенты капитализации по данным компонентам.
В обоих случаях значение общего коэффициента капитализации определяется, как среднее весовое между составляющими этих компонент.
Например, при использовании финансовых компонент
R0=mRm+(1-m) Rc
Где m доля заемного капитала в общем капитале,
(1- m) доля собственного капитала в общем капитале,
При использовании физических компонент
R0=LRL+(1-L) Ry
где L доля стоимости земли
(1-L) - доля стоимости улучшений
Пример вычислений коэффициента капитализации методом связанных инвестиций.
Оценщик имеет следующую информацию. Стоимость собственных средств Vc =125 000 $, ЧОДс=25 000 Кредитор хочет получить доход по ставке Rm=0,15
Доля заемных средств составляет 60%. Определить R0
Табл. 9 Определение коэффициента капитализации методом связанных инвестиций, с использованием финансовых компонент.
Характеристка капитала |
Доля |
Ставка |
Pi Ri |
Заемные средства |
0,60 |
0,15 |
0,09 |
Собственные средства |
0,40 |
0,20 |
0,08 |
Общая ставка капитализации |
0,17 |
Кумулятивный метод (метод суммирования).
Метод предусматривает построение процентной ставки с использованием безрисковой ставки в качестве базовой. По безрисковой ставкой доходности понимают ставку на высоколиквидные активы, т.е. такие активы, в которые вложения денежных средств осуществляются без какого-либо риска не возврата. К безрисковой ставке добавляются поправки, которые отражают отличие доходных потоков в высоколиквидном бизнесе и потоками доходов от недвижимости.
Обычно добавляют поправки:
R= Rбр+Vр + Vнл + Vим + Vвк
Rбр- Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным правительственным облигациям на мировом рынке. В России риск инвестирования капитала выше. Поэтому добавляют поправку за риск вложения капитала в конкретную страну.
Но для Российских предприятий вложение капитала в долгосрочные облигации мирового рынка пока не является распространенным и доступным. Поэтому чаще в качестве безрисковой ставки берут доходность по ОФЗ (общефедеральные займы) или ЦБ.
Vр Поправка, учитывающая возможность, случайной потери потребительской стоимости объекта. Обычно принимается равной размеру страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.
Vнл Поправка, учитывающая невозможность немедленного возврата инвестиций, вложенных в объект. Может быть принята равной долларовой инфляции за средний период времени, потребный для продажи недвижимости.
Vим поправка за управление инвестициями. Связана с рисками управления. Чем больше риски и чем более сложно управление, тем больше поправка за инвестиционный менеджмент.
Vвк Поправка, учитывающая возмещение основного капитала. Добавляется и в других способах определения коэффициента капитализации, если прогнозируется изменение стоимости капитала.
Вернемся к понятию коэффициента капитализации как к сумме двух составляющих R= Y+ OFF. Составляющая OFF и есть поправка Vвк.
R= Y+ OFF=Y+Vвк
Эту поправку можно определить, например, с использованием функции фонда возмещения Vвк= sff(i,n).
Пример определения коэффициента капитализации методом суммирования. Рассмотрим случай, когда стоимость капитала не изменяется. Vвк =0
Таб. 10 Пример определения коэффициента капитализации методом суммирования.
Составляющие R |
Высокодоходные акции |
Доход от гостинницы |
Безрисковая ставка |
7% |
7% |
Поправка за риск |
3% |
5% |
Поправка за низкую ликвидность |
0% |
4% |
Поправка на инвестиционный менеджмент |
1% |
3% |
R |
11% |
19% |
В таблице приводится сравнительный расчет коэффициентов капитализации для высоколиквидных акций и для гостиницы. В последнем случае коэффициент капитализации оказывается больше, т.к. риски управления гостиницей, принятия инвестиционных решений здесь значительно выше. Кроме того любая недвижимость обладает низкой ликвидностью. Ее невозможно быстро продать, поэтому поправка за ликвидность здесь значительная.
Методы возмещения капитала.
Если недвижимость с течением времени изменяет свою стоимость (чаще всего это потеря стоимости за счет износа), то необходимо постепенно откладывать средства в фонд возмещения с целью компенсации такой потери. Общий вид формулы определения коэффициента капитализации для этого случая принимает вид:
R= Y- Δ sff(i,n) , где коэффициент относительного изменения стоимости Δ=(FV- V)/V. Здесь V стоимость в настоящий момент, FV стоимость в будущем.
Если потери стоимости не происходит, то Δ= 0 и
R= Y
Такой же результат получается, если аннуитетные платежи будут стремиться к бесконечному процессу, когда величина sff(i,n) будет стремиться к нулю.
Если недвижимость полностью обесценивается, т.е. FV=0 , то коэффициент относительного изменения стоимости Δ=-1 и мы получим формулу.
R= Y+ sff(i,n)
Разновидностями этой формулы являются формулы
Инвуда R= Y+ sff(Y,n) , когда i = Y и
Хоскольда R= Y+ sff(Rбр,n) , когда i = Rбр
Часто для компенсации потери стоимости используется формула Ринга, с прямолинейным возмещением капитала.
R= Y+ 1/n
Пример. Кредит 1000 $ взят на 4 года под 12% годовых. Кредит возвращается прямолинейным методом.
Ставка капитализации в этом случае будет равна
R= Y+ 1/n = 0.12+1/4= 0.37
Возмещение капитала здесь будет происходить в соответствии с составляющей OFF=0.25 равными отчислениями каждый год (Таб. 11).
Таб. 11. Возмещение капитала по формуле Ринга.
Годы |
Возмещение основной суммы (OFF) |
Остаток основной суммы |
1 2 3 4 |
250 250 250 250 |
750 500 250 0 |
Графическое представлении составляющих коэффициента капитализации для данного примера представлено на рис. 22.
OFF
ON
250
250
250
250
120
90
60
30
370
340
310
280
1
2
3
4
Рис.22. Графическое представление составляющих ON и OFF в способе Ринга.
Как видно из рисунка составляющая OFF, идущая на возмещение капитала постоянна. Доходная составляющая ON определяется как 12% от остатка капитала, постепенно уменьшается.
Рассмотрим тот же пример, с возмещением капитала по методу Инвуда.
Пример. Кредит 1000 $ взят на 4 года под 12% годовых. Кредит возвращается аннуитетным методом Инвуда.
Коэффициент капитализации в этом случае будет
R= Y+ sff(0.12,4)=0,12+0.20923=0,12+ 0.20923=0,32923
Графическое представление абсолютных значений составляющих ON и OFF показано на рис. 23.
209.23
120
234.34
94.89
262.46
66.77
293.95
35.28
1
329.23
329.23
329.23
329.23
3
4
2
Рис. 23. Графическое представление абсолютных значений составляющих ON и OFF
Как видно из рисунка, постоянной величиной здесь будет суммарная величина абсолютных значений составляющих ON и OFF, равная
VR= 1000 * 0.32923 = 329.23
Величина ON определяется как 12% от остаточной величины капитала, а составляющая OFF, как разность между величиной VR и составляющей ON. (Таб. 12).
Таб. 12. Возмещение капитала методом Инвуда
Годы |
Возмещение основной суммы (OFF) |
Остаток основной суммы |
1 2 3 4 |
209.23 234.34 262.46 293.95 |
790.77 556.43 293.97 0.02 |
Заметим, что составляющая ON здесь уменьшается, но меньшими темпами, чем в способе Ринга. Составляющая же OFF здесь растет. Это и является основополагающим при выборе способа компенсации потери капитала и зависит от прогнозных, предполагаемых доходов.
Если капитал компенсируется частично, то используются формулы
R= Y - Δ * 1/ n в методе Ринга или
R= Y- Δ sff(Y,n) в методе Инвуда.
Рассмотрим пример, в котором используется метод Ринга.
Метод Ринга при частичном возмещении капитала
Пример. Капитал 1000 $ приносит 12% годовых. Но актив будет продан через 4 года за 50% от первоначальной суммы. Т.О. требуется компенсировать только 50% капитала, который возвращается прямолинейным методом.
Найдем коэффициент капитализации
R= Y+ 0.5*0.25=0,12+0.125=0,245
Ежегодно в этом случае будет компенсироваться величина 125 $ (таб. 13).
Таб. 13. Таблица определения остатка основной суммы.
Годы |
Возмещение основной суммы |
Остаток основной суммы |
1 2 3 4 |
125 125 125 125 |
875 750 625 500 |
Графическое представление абсолютных значений составляющих ON и OFF приведены на рис. 24.
125
125
125
125
120
105
90
75
245
230
215
200
1
2
3
4
Рис. 24. Абсолютные значения составляющих ON и OFF. Метод Ринга.
Лекция 6. Техника остатка. Метод дисконтированных денежных потоков
В соответствии с принципом остаточной продуктивности, доход, относящийся к земле, является остатком от общего дохода, приносимого производственным объектом, когда из него вычли доходы на удовлетворение остальных факторов производства: труд, капитал, управление. Этот принцип используется для определения стоимости объекта недвижимости, если известна стоимость зданий (например, для нового здания известны затраты на его сооружение), сооружений (улучшений), ЧОД, ставки доходности (для земли, улучшений). Такие данные позволяют определить стоимость земельного участка, а затем и всего объекта. Известные значения стоимости улучшений и ставка капитализации для улучшений позволяет определить чистый операционный доход, приходящийся на улучшения.
ЧОДу= Vу * R у
Зная же общий ЧОД можно определить ЧОДL.
ЧОДL = ЧОД ЧОДу
Далее легко определяется стоимость земли и общая стоимость объекта недвижимости.
V L = ЧОДL / R L
V=V L + Vу
Данный способ относится к доходному методу и носит название техники остатка земли. Однако, на практике, часто стоимость земли определяется отдельно. В этом случае, можно использовать технику остатка для улучшений. Алгоритм вычислений следующий:
ЧОДL = V L * R L
ЧОДу = ЧОД ЧОД L
Vу = ЧОД у / R у
V=V L + Vу
Пример. Техника остатка земли.
Оценивается свободный земельный участок. Рядом такой же участок с только что построенным зданием. Объект приносит 70 000 $ чистого операционного дохода. Норма дохода на инвестиции данного типа объектов составляет 15%. Срок экономической жизни здания составляет 50 лет. Стоимость постройки здания оказалась равной 250000$. Оценщик решил фонд возмещения формировать прямолинейным методом. Определить стоимость объекта, если стоимость земли остается неизменной.
R у = 0.15+1/50=0.17
ЧОДу= Vу * R у= 250 000*0.17 = 42 500 $
ЧОДL = 70 000$ 42 500 $ =27 500$
V L = ЧОДL / R L = 27 500/0.15 = 183 300$
V=V L + Vу = 250 000 + 183 300 = 433 300$
Метод дисконтированных денежных потоков
Метод ДДП применим к объектам:
При этом, должны быть спрогнозированы:
Первое слагаемое здесь - сумма доходов за прогнозный период в n лет, приведенный с помощью коэффициентов реверсии на текущий период времени. Второе слагаемое стоимость перепродажи объекта в конце прогнозного периода, приведенная на текущий момент времени. Здесь i ставка дисконтирования.
Для определения ставки дисконтирования, обычно, используют три метода:
Иногда, удобнее сделать предположение не об абсолютном значении стоимости, а об ее относительном изменении в будущем.
Здесь ∆ - предполагаемое относительное изменение стоимости в будущем.
В данной формуле удобно учитывать инвестиционные платежи в различные периоды.
Здесь И0 инвестиционный платеж в текущий момент времени, Иk - инвестиционный платеж в k ом году.
Пример. На участке планируется постройка офиса. Затраты на постройку 500 000$. Из них 300 000$ приходятся на начало 1-ого года; 150 000 на конец первого года; 50 000 на конец 2-го года. ЧОД с аренды будет получен со 2-го года в следующих размерах: 50 000; 70 000; 100 000; 100 000. Планируется продажа объекта через 6 лет за 850 000$. Решение приведено в таблице.
Таб. 14 Таблица расчета годовых денежных потоков
Статьи \ годы |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
Первоначальная инвестиция |
300000 |
||||||
Дополнительные инвестиции |
150000 |
50000 |
|||||
ЧОД |
50000 |
70000 |
100000 |
100000 |
100000 |
||
Стоимость перепродажи |
850000 |
||||||
Величина денежных потоков |
300000 |
150000 |
0 |
70000 |
100000 |
100000 |
950000 |
Величина денежных потоков определяется, как алгебраическая сумма элементов по каждому столбцу и представляет собой сумму (ЧОД И)k
Лекция 7. Основы инвестиционно-ипотечного анализа
Инвестиционные проекты, имеющие цель увеличение доходности, стоимости объекта недвижимости, повышение рентабельности производства, как правило, связаны с привлечением заемных средств. Т.о. инвестиции тесно связаны с ипотечным кредитованием кредитованием по залог имущества.
Рассмотрим некоторые виды ипотечных кредитов, которые чаще всего используются при реализации инвестиционных проектов.
Виды кредитов:
Кредитами с шаровым платежом называются кредиты, при которых амортизация кредита и процентов, начисленных по нему, осуществляется единым платежом в конце срока кредитования. Разновидностью такого кредита является кредит, при котором только основная величина кредита амортизируется в конце периода кредитования. Проценты же выплачиваются в период срока кредитования.
В самоамортизурующихся кредитах выплаты осуществляются на протяжении всего срока кредитования с помощью аннуитетных платежей (используется функция амортизации).
Кредиты с переменной ставкой используются в случае нестабильной экономической ситуации, когда часто меняются ставки рефинансирования в банках. В этом случае в залоговом договоре предусматривается возможность изменения ставки кредитования. Частным случаем такого кредитования является канадский РОЛЛ-ОВЕР, когда изменение ставки в договоре предусматривается через равные промежутки времени.
Завершающая ипотека предполагает существование старшей и младшей закладной, когда кредитодатель закладывает имущество, под которое обязался выдать кредит, но достаточных средств не имеет. В этом случае под залог (младшая закладная) этого же имущества он берет недостающую величину кредита. Таким образом, он играет роль посредника для недостающей части кредита. При этом, ставка кредитования должна быть меньше, чем указано в старшей закладной. Таким образом, посредник получает выгоду и за счет разности процентов.
Совместное участие предполагает участие залогодателя в получении прибыли инвестируемого бизнеса. Поэтому, с учетом предполагаемой прибыли, ставка по кредиту устанавливается, как правило, ниже рыночной.
Основная цель любого кредита - увеличение доходности производства, увеличение собственного капитала, которое происходит за счет:
С этой точки зрения кредит можно рассматривать как финансовый рычаг для увеличения собственного капитала экономический рычаг, который принято называть Леверадж. Влияние финансового левереджа можно рассматривать как увеличение нормы отдачи на собственный капитал, в зависимости от коэффициента ипотечной задолжности. Взаимосвязь между указанными величинами установлено в методе связанных инвестиций по финансовым компонентам.
Выразим отсюда норму отдачи на собственные средства.
Для определения влияния коэффициента ипотечной задолжности на Yс, найдем производную
Отсюда видно, что при , производная
отрицательна. Следовательно, Yс будет уменьшаться с увеличением доли заемных средств m. Т.о. кредит не выгоден при данных условиях.
Если же , производная положительна
и Yс будет увеличиваться с увеличением доли заемных средств m. Т.о. кредит выгоден при данных условиях.
Данные выводы можно проиллюстрировать в виде следующего графика.
m
Yc
0
5
10
15
20
Y0=20%
Y0=15%
Y0=5%
Y0=Ym
Ym
Y0
‹1
Ym
Y0
›1
Рис. 25 Влияние финансового левераджа.
Здесь по оси абсцисс отложено значение коэффициента ипотечной задолжности, по оси ординат значение нормы отдачи на собственный капитал. Верхняя часть на данном рисунке (выше Y0=10%) зона увеличения Yс, нижняя уменьшения. При этом, чем больше значение Y0, тем быстрее растет значение Yс.
Методы определения стоимости объектов недвижимости при реализации ивестиционно-ипотечного проекта.
Существуют две техники определения стоимости объекта недвижимости, учитывающие схему инвестиционно-ипотечного анализа. Это традиционная техника и техника Эллвуда.
Традиционная техника.
Традиционная техника позволяет вычислить абсолютное значение стоимости объекта недвижимости в виде трех слагаемых.
Первое слагаемое представляет собой доходную часть за минусом величины годового обслуживания долга DS, приведенную на текущий момент времени. Второе слагаемое есть величина перепродажи недвижимости в будущем минус остаток долга на момент перепродажи, также приведенное на текущий момент. Наконец, третье слагаемое есть остаток долга на текущий момент времени. Если кредит взят в текущий момент, то ОС0 и есть величина кредита.
Пример: Объект недвижимости ежегодно приносит доход, равный 70000$. ЧОД=70 000$. Через 5 лет недвижимость будет продана за
700 000$. Для приобретения собственности взят самоамортизирующийся кредит 300 000$, взятый на 20 лет под 15% годовых с ежемесячными выплатами. Ставка на собственный капитал равна 20%. Определить стоимость недвижимости.
Используем приведенную выше формулу. Для этого подсчитаем DS.
Расчет DS. Из таблиц функций сложного процента определим аммартизационные платежи для погашения кредита. Табличное значение
iaof(15%,20)=0.01317 при ежемесячных платежах.
Реальные ежемесячные отчисления для кредита, величина которого 300000$, составят 0.01317*300000=3951$ DS=3951*12=47412
Определим остаток кредита на момент перепродажи, т.е. через 5 лет.
Расчет ОS5. Стоимость единичных ежемесячных аннуитетных платежей за 5 лет составят pvaf(15%,5)=42.03459
Стоимость реальных отчислений (с учетом, что, как показано выше, ежемесячный платеж = 3951$) за 5 лет, приведенных на текущий
момент, составит 42.03459*3951=166078.
Остаток платежей, приведенный на текущий момент равен 300000-166078=133921
Остаток, приведенный на момент продажи, т.е.
через 5 лет OC5=2.1072*133921=282200, где fvf(15%,5)=2.1072
Отсюда стоимость объекта недвижимости составит
= V=534 660$
Исходная формула может быть видоизменена.
Здесь DS1 и OS1 соответственно величина годового обслуживания и остаток долга на момент перепродажи, если долг равен одной денежной единице, т.е. одному доллару, например. Величина mV и есть величина кредита. Поэтому данная формула есть видоизмененная формула традиционной техники.
Пример: Возьмем предыдущий пример. Но данные представим в видоизмененном виде.
ЧОД=70 000$. В конце срока будет продана 1.25V. Для приобретения собственности взят cамоамортизирующийся кредит c m=60%, взятый на 20 лет под 15% годовых с ежемесячными выплатами. Ставка на собственный капитал равна 20%. Определить стоимость недвижимости.
Величины DS1 и OS1 определены, как и в предыдущем случае, но для кредита, величина которого равна одному доллару. Получим
V=512 240$
Техника Эллвуда
Техника Эллвуда позволяет определять стоимость недвижимости на основе коэффициентов доходности долевых показателей собственных и заемных средств. Приводит к тем же результатам, что и традиционная техника. В методе Эллвуда используется формула прямой капитализации, где ставка капитализации определяется по формуле Эллвуда
Здесь ∆n относительное изменение стоимости через n лет, α коэффициент стабилизации, С коэффициент Эллвуда. Но чаще всего знаменатель данной формулы принимают равным единице.
Коэффициент Эллвуда определяется по формуле.
Где p доля самортизированных средств кредита на момент перепродажи.
Для вывода формулы Эллвуда используется формула метода связанных инвестиций
, в которую необходимо ввести две поправки. Поправку за обслуживание долга и поправку самортизированные средства на момент перепродажи. Первая учитывается следующим образом.
Понятно, что обслуживание долга приводит к уменьшению стоимости объекта недвижимости. Поэтому в коэффициент капитализации она вводится со знаком +. В формуле прямой капитализации это и приведет к уменьшению стоимости. В соответствии с формулой Инвуда показатель фонда возмещения можно заменить.
Вторая поправка, которая вводится со знаком минус, поскольку увеличивает стоимость, преобразует формулу следующим образом
После простых преобразований, получим формулу Эллвуда без учета изменения стоимости в будущем.
,
где в скобках стоит коэффициент Эллвуда.
Рассмотрим предыдущий пример, в котором данные изменены для удобства применения формулы Эллвуда.
Пример: Недвижимость приносит чистый операционный годовой доход равный 70000$. ЧОД=70 000$. Через пять лет недвижимость будет продана за 1.25V, т.е. на повысится в цене на 25%. Для приобретения собственности взят cамоамортизирующийся кредит c m=60%, на 20 лет под 15% годовых с ежемесячными выплатами. Ставка на собственный капитал равна 20%. Определить стоимость недвижимости.
Определим коэффициент капитализации
Получим
R0=0.2-0.6(0.2+0.062*0.1344-0.158)-0.25*0.1344=0.1362
Из таблиц получаем sff(20%,5)=0.1344 Долю самортизированных средств получаем как единицу минус остаток долга на момент перепродажи. Остаток равен 0.932 (см. предыдущий пример).
P=1-0.938=0.062
Rm= iaof(15%,20)*12 = 0.158 - эффективная ставка
Окончательно, стоимость недвижемости определяется по формуле прямой капитализации
V=70000/0.1362=513950
Лекция 8. Метод сравнения продаж
Метод базируется на рыночных принципах. С помощью этого подхода моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости. Данный подход предполагает выбор объектов-аналогов из сегмента рынка недвижимости, в который входит оцениваемый объект. Объект-аналог объект недвижимости, для которого в недавнем прошлом была проведена сделка купли-продажи. Поэтому известны цены каждого объекта аналога. Понятно, что оцениваемый объект отличается от объектов-аналогов. Поэтому для получения стоимости оцениваемого объекта в цену объекта-аналога вводится корректировка.
Сpi= Цi ± Кi
Здесь i номер объекта-аналога.
В корректировках, в частности, следует учитывать изменение спроса и предложения с течением времени. Эти изменения могут быть вызваны экономической ситуацией в стране, изменением нормативно-правовой базы и другими причинами. В этом случае может поменяться положение кривой спроса или предложения. Например, на рис. 26 показаны возможные изменения положений кривой спроса.
P
Q
предложение
Кривые спроса
Рис. 26 Возможные изменения кривой спроса.
Такие изменения приводят к изменению положения точек равновесия, определяющих стоимость недвижимости из данного сегмента рынка.
Практическое применение сравнительного подхода возможно при наличии развитого рынка недвижимости и, наоборот, отсутствие такого рынка либо его недостаточная развитость, не позволяет применять данный подход.
Этапы применения метода сравнения продаж.
Объекты недвижимости отличаются друг от друга очень многими факторами. Поэтому очень трудно определить величину корректировки к целому объекту-аналогу. Определяют некоторую единицу сравнения объектов недвижимости. И корректировку определяют для стоимости единицы сравнения. Например, для стоимости квадратного метра жилого помещения, а не для целого дома.
Показатели сравнения это некоторые классифицированные элементы, которые отличают объект-аналог от оцениваемого объекта, что и определяет введение той или иной корректировки.
Единицы сравнения.
Для незастроенных земельных участков используются следующие единицы сравнения:
Для застроенных земельных участков используются следующие единицы сравнения:
Выбор единицы сравнения определяется удобством при сравнении все, выбранных объектов-аналогов и оцениваемого объекта.
Показатели (Элементы) сравнения.
Показатели сравнения классифицированы следующим образом.
При этом первые четыре показателя считают основными. Корректировки по этим показателям определяют именно в приведенной последовательности. В этих показателях корректировки вводятся в стоимость единицы сравнения сразу после их вычисления. Корректировки в другие показатели вводятся в произвольном порядке. Кроме того, их сначала можно суммировать, а затем вводить в стоимость единицы сравнения. Следует отметить, что корректировки вводятся в стоимость единицы сравнения объектов-аналогов, приводя эту стоимость к оцениваемому объекту.
Рассмотрим показатели сравнения более подробно.
Переданные права собственности на недвижимость.
Величина корректировки определяется как разность между ценами продаж идентичных объектов, различающихся правами собственности. Поэтому величину корректировки можно трактовать как стоимость дополнительных прав собственности.
При сдаче собственности в аренду, корректировку на права собственности можно определить как разницу между рыночной и договорной арендной платой.
Пример. Пусть недавно купленный склад (до покупки находящийся в полной собственности) за 30 млн. руб., площадью 1000 кв.м. был сдан в аренду на пять лет при ставке дисконтирования 15%. Анализ сегмента рынка показал, что рыночная арендная плата составляет 10000 руб. за кв.м.
Решение. ЧОД=V*R=30000000*(0.15+sff(15%,5)=
30000000*(0.15+0.14832)=8949600 руб.
Доход приходящийся на кв.м от аренды составит 8949, 6 руб.
Разность 10000 руб. 8950руб = 1050 руб.
есть величина корректировки.
Фактически, величина корректировки есть разность между рыночным значением арендной платы и договорным значением.
Условия финансовых расчетов приобретения недвижимости.
Среди финансовых расчетов выделяют три типичных:
Кроме того учитываются:
И др.
Пример. В качестве объекта аналога выбран объект, проданный за 15 млн. руб. При этом 7 млн.руб. были выплачены продавцу на дату регистрации сделки, а остальная сумма оформлена как ипотечный кредит на 15 лет при ставке 10% на условиях ежемесячных платежей.
Таб. 15 Пример определения скорректированной стоимости
Ежемесячный платеж |
86 000 |
Текущая стоимость всех рыночных платежей за 15 лет при рыночной ставке 12% |
7 165 700 руб. |
Скорректированная цена продажи |
14 165 700 руб. |
Условия продажи (чистота сделки).
Рассматривается мотивировка и знания покупателя и продавца. Выявляются отклонения от рыночных условий продажи.
Могут быть, например, следующие отклонения:
Динамика сделок на рынке.
Выявляется влияние фактора времени на уровень цен. Учитывается влияние инфляции, изменения в законодательстве, изменения спроса и предложения, денежные реформы и т.д.
Для выявления этого влияния используется информация о продаже двух сопоставимых объектов, различающихся только датой продажи.
Месторасположение.
Территориальное размещение объекта недвижимости при определении его стоимости выявляется как рентная составляющая стоимости.
Рассматриваются различные характеристики местоположения. Для сельской местности это вид почв, наличие воды, плодородие, и т. д. Для городских условий развитость инфраструктуры, экология, транспортная доступность.
Величина корректировки определяется как разница цен продаж на объекты, находящиеся в разных местах.
Физические характеристики.
Рассматриваются размеры, вид и качество строительного материала, качество строительства и эксплуатации, архитектура и дизайнерское оформление, рельеф местности, ее физические особенности, размер и форма земельного участка.
Экономические характеристики.
Рассматриваются условия и сроки аренды, коэффициенты доходности, другие показатели.
Необходимо исключить характеристики, которые использовались для введения корректировок на более ранних этапах. Например, при введении корректировок за условия финансовых расчетов и т.д.
Отклонения от целевого использования.
Проводится корректировка для сопоставимых объектов, для которых выявлено нецелевое использование собственности.
Например, в качестве сравнимого объекта используется жилое здание, где на первом этаже размещен магазин, отсутствующий в оцениваемом объекте.
Наличие движимого имущества.
Анализируется наличие в сравнимых объектах в ценах движимого имущества. Например, оборудования.
В этом случае необходимо исключить из цены продажи объекта-аналога стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости.
Лекция 8. Методы определения корректировок.
Количественный метод определения корректировок
Пример. Определить стоимость коттеджа полезной площадью 60 кв. метров и площадью участка 12 соток. Исходные данные по оцениваемому объекту и по 5 объектам-аналогам приведены в таб. 16
Таб. 16 Количественный метод определения корректировок
Характеристика |
Оцен. объект |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Цена тыс.$. |
61.46 |
52.06 |
44.37 |
69.03 |
43.45 |
|
S дома м2 |
60 |
70 |
65 |
45 |
78 |
55 |
Дата |
0.5 года |
0.5 года |
месяц |
2 недели |
год |
|
Права |
полное |
полное |
полное |
полное |
полное |
полное |
Условия продажи |
Рыночн. |
Рыночн. |
Рыночн. |
Рыночн. |
Рыночн. |
Рыночн. |
Финанс. расчет |
Рыночн. |
Рыночн. |
Рыночн. |
Завышен. 7 000 $. |
Рыночн |
Завыш. 5600 $. |
Стр.материал |
Кирпич |
Кирпич |
Кирпич |
Кирпич |
Кирпич |
Кирпич |
Площ.уч-ка |
12 |
12 |
12 |
6 |
6 |
6 |
Кол-во комнат |
4 |
4 |
4 |
3 |
3 |
3 |
Трансп. доступн. |
|
лучше |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Водопр. |
+ |
- |
- |
- |
+ |
+ |
В качестве единицы сравнения выберем 1 квадратный жилого помещения.
Вычислим стоимость одного квадратного метра жилья для объектов аналогов.
Цена 1 м2 =
Цена объекта
S дома м2
Таб. 17. Вычисление стоимости единицы сравнения
Характеристика |
Оцен. объект |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Цена |
61.46 |
52.06 |
44.37 |
69.03 |
43.45 |
|
S дома м2 |
60 |
70 |
65 |
45 |
78 |
55 |
Цена 1 м2 |
|
0.878 |
0.801 |
0.986 |
0.885 |
0.790 |
Первый параметр переданные права собственности и второй параметр -условия финансовых расчетов приобретения недвижимости для всех объектов одинаков. Поэтому корректировка за эти параметры не вводятся.
Следующий параметр корректировка по условиям продажи.
Таб. 18 Исходные данные к определению корректировки по финансовым расчетам
Характеристика |
Оцен. объект |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Цена тыс.$ |
|
61.46 |
52.06 |
44.37 |
69.03 |
43.45 |
S дома м2 |
60 |
70 |
65 |
45 |
78 |
55 |
Финанс. расчет |
Рыночн. |
Рыночн. |
Рыночн. |
Завышен. 7000$ |
Рыночн |
Завыш. 5600$ |
Определим корректировку
по формуле
К =
Завышение цены
Цена объекта
Таб. 19 Расчет корректировки по финансовым расчетам
-0.102
0
-0.155
0
0
Коррект.
0.790
0.885
0.986
0.801
0.878
Цена 1 м2
5
4
3
2
1
Оцен.об.
Характ.
0.688
0.885
0.831
0.801
0.878
Скоррект.
Величина корректировки приводится к оцениваемому объекту. Поэтому, в данном случае обе корректировки получили знак минус.
Таб. 20 Корректировка по дате сделки.
Характеристика |
Оцен.объект |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Цена тыс.$ |
|
61.46 |
52.06 |
44.37 |
69.03 |
43.45 |
S дома м2 |
60 |
70 |
65 |
45 |
78 |
55 |
Финанс. расчет |
Рыночн. |
Рыночн. |
Рыночн. |
Завышен. 7000$ |
Рыночн |
Завыш. 5600$ |
Дата |
0.5 года |
0.5 года |
месяц |
2 недели |
год |
Для корректировки используем метод парного анализа. Заметим, что 4 и 5 объекты аналоги отличаются только по этому параметру. Кроме того, величину корректировки в данном случае удобнее вычислять в относительной мере. Определим величину корректировки, соответствующую инфляционным процессам за год.
0.885 - 0.688
0.688
*100% = 28.6%
Понятно, что инфляцию за полгода на данном сегменте рынка можно считать равной 14.3%. Будем считать, что инфляция за последний месяц равна нулю.
Таб.21 Расчет корректировки за дату продажи
-0.102
0
-0.155
0
0
Коррект.
0.790
0.885
0.986
0.801
0.878
Цена 1 м2
5
4
3
2
1
Оцен.об.
Характ.
0.688
0.885
0.831
0.801
0.878
Скорректцена
28.6
0
0
14.3
14.3
Корр. %
0.884
0.885
0.831
0.915
1.003
Скорр.
Обратим внимание на то, что после вычисления корректировки сразу же вводились в стоимость единицы сравнения. Корректировки по оставшимся показателям определим, просуммируем и введем суммарное значение корректировки в стоимость квадратного метра жилья. Последовательно определим значения корректировок по оставшимся - физическим показателям. Это площадь, транспортная доступность, наличие водопровода. Строительный материал кирпич использовался один и тот же для всех объектов. Поэтому корректировка за этот показатель не производилась.
Таб. 22 Исходные данные для корректировки по физическим компонентам.
Характеристика |
Оцен.объект |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Цена тыс.$ |
|
61.46 |
52.06 |
44.37 |
69.03 |
43.45 |
S дома м2 |
60 |
70 |
65 |
45 |
78 |
55 |
Площ.уч-ка и комн |
12 4 |
12 4 |
12 4 |
6 3 |
6 3 |
6 3 |
Стр.материал |
Кирпич |
Кирпич |
Кирпич |
Кирпич |
Кирпич |
Кирпич |
Трансп. доступн. |
|
лучше |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Водопр. |
+ |
- |
- |
- |
+ |
+ |
Определим значение корректировки за различие площади участка и количества комнат. Разделять эти показатели нет необходимости, т.к. встречаются только две комбинации - 12 соток и 4 комнаты или 6 соток и 3 комнаты. Используем метод парного анализа, т.к. два объекта-аналога имеют одинаковые характеристики, за исключением оцениваемых. Т.о.. величина корректировки будет К= 0.915-0.831 =0.084.
Аналогично определим величину корректировки за транспортную доступность, используя первый и второй объекты аналоги, которые отличаются только по данному параметру. К= 1.003-0.915= 0.088
Корректировка за наличие водопровода определена как разность стоимости квадратного метра третьего и четвертого объектов. К= 0.885-0.831= 0.054.
Сгруппируем значения корректировок в следующую таблицу
Таб. 23 Вычисление корректировок по физическим элементам
-0.102
0
-0.155
0
0
Коррект.
0.790
0.885
0.986
0.801
0.878
Цена 1 м2
5
4
3
2
1
Оцен.об.
Характ.
28.6
0
0
14.3
14.3
Корр. %
0.688
0.885
0.831
0.801
0.878
Скорректцена
0.884
0.885
0.831
0.915
1.003
Скорр.
0.084
0.084
0.084
0
0
Корр. Sуч.
0
0
0
0
-0.088
Корр. Т.д.
0
0
0.054
0.054
0.054
Корр вод.
Теперь просуммируем значения корректировок и введем их в стоимость единицы сравнения.
Таб. 24. Расчет окончательной стоимости единицы сравнения.
-0.102
0
-0.155
0
0
Коррект.
0.790
0.885
0.986
0.801
0.878
Цена 1 м2
5
4
3
2
1
Оцен.об.
Характ.
28.6
0
0
14.3
14.3
Корр. %
0.688
0.885
0.831
0.801
0.878
Скорректцена
0.884
0.885
0.831
0.915
1.003
Скорр.
0.084
0.084
0.084
0
0
Корр. Sуч.
0
0
0
0
-0.088
Корр. Т.д.
0
0
0.054
0.054
0.054
Корр вод.
0.968
0.969
0.969
0.969
0.969
Стоим.1м2
Полученные значения стоимостей единицы сравнения по разным объектам аналогам усредняются. В данном примере, полученные стоимости совпали, что на практике бывает редко. Среднее значение и считается стоимостью квадратного метра жилья оцениваемого объекта. Далее данную стоимость необходимо умножить на количество единиц сравнения оцениваемого объекта. Для оцениваемого объекта 60 кв. метров. Получим окончательную стоимость объекта.
V= k*CEC
V=0.969 * 60 = 58.14 тыс.$
Качественный анализ продаж.
Определение корректировок методом качественного анализа используется в том случае, когда невозможно или затруднительно использовать количественный метод и получить численное значение величины корректировки. Рассмотрим применение этого метода на примере.
Пример. Определить рыночную стоимость офисного помещения общей площадью 2500 кв.м. Из которых полезная сдаваемая площадь составляет 2100 кв.м. Исходные данные для оцениваемого объекта и трех объектов аналогов приведены в таблице 25.
Таб 25. Исходные данные.
Характеристики |
Объект оценки |
1 |
2 |
3 |
Цена продажи тыс.$ |
724 |
537 |
557 |
|
Дата продажи |
2 месяца |
1 месяца |
1.5 месяца |
|
Площадь общая Кв.м |
2500 |
4000 |
3200 |
4500 |
Арендуемая Площадь кв.м |
2100 |
3810 |
2985 |
3375 |
Транспортн. доступн. |
лучше |
лучше |
хуже |
|
Универсальность склада |
Аналог |
Аналог |
Хуже |
Выберем в качестве единицы сравнения 1 кв. метр арендуемой площади. Заметим, что можно выбрать и кв. метр общей площади. Оба выбора приведут к одному и тому же результату. Но корректировки будут вводиться в разные величины, и будут иметь различные значения. В предыдущей таблице параметры объектов были ранжированы по категориям лучше, хуже, аналог. По этим категориям, возможно, определить только знак корректировки, т.е. определить, надо уменьшить значение стоимости единицы сравнения или увеличить. Числовое значение пока определить невозможно. В следующей таблице определяется направление действия корректировок, которое показывается в виде стрелок. Стрелка вверх означает, что корректировка должна увеличить стоимость единицы сравнения. Стрелка вниз уменьшить.
Таб. 26 Определение направления действия корректировок
Характеристики объектов |
Объект оценки |
1 |
2 |
3 |
Цена 1кв. м тыс.$ |
0.190 |
0.180 |
0.165 |
|
Дата прод. |
2 месяца |
1 месяца |
1.5 месяца |
|
корректировка |
отсутствует |
отсутствует |
отсутствует |
|
Sар./Sобщ. |
0.84 |
0.952 |
0.933 |
0.75 |
Корректировка |
||||
S ар. кв.м |
2100 |
3810 |
2985 |
3375 |
Транспортн. доступн. |
|
лучше |
лучше |
хуже |
Корректировка |
||||
Универсальность склада |
Аналог |
Аналог |
Хуже |
|
Корректировка |
- |
- |
|
|
Итоговая корректировка |
По данным таблицы 26 составим ранжированный ряд, состоящий из объектов аналогов и оцениваемого объекта. Ранжирование определяется стоимостью единицы сравнения для объектов аналогов. В полученный ряд вставляется оцениваемый объект между объектами аналогами, в которых направление действия итоговой корректировки будет разным. В таб. 26 это второй и третий объект. Именно между ними помещается оцениваемый объект в таб. 27.
Таб. 27 Определение места оцениваемого объекта в ранжированном ряду.
объект |
Корректировка |
1 |
1 |
0.190 |
|
2 |
0.180 |
|
Оцениваемый объект |
? |
|
3 |
0.165 |
Итак, оцениваемый объект оказался между вторым и третьим объектами, стоимости единицы сравнения для которых известны. Значит, стоимость единицы сравнения оцениваемого объекта будет лежать в пределах 0.180 и 0.165. Проще всего стоимость единицы сравнения можно получить как среднее из данных значений. (0.180 + 0.165)/2=0.172
Можно постараться определить усредненное значение стоимости по количеству корректировок в граничных с оцениваемым объектах аналогах. Так, во второй объект должны быть введены две корректировки, направленные вниз (со знаком минус). В третий три корректировки вверх. Т. О. различие между двумя объектами аналогами соответствует пяти корректировкам. Можно составить следующую пропорцию
0.180-0.165 ~ 5
Х ~ 2
Отсюда Х= 2*0.015/5= 0.006
И рыночная стоимость 1 кв.м. = 0.180-0.006=0.174
Умножая полученную стоимость на количество единиц сравнения, получим окончательную стоимость объекта недвижимости.
V= 0.174*2100=365.4 тыс.$
Метод валовой ренты
Метод основан на том, что отношение цены продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду стремиться к постоянной величине, которую называют мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты.
Три этапа определения стоимости.
1. Расчет МВР.
2. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости.
3. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
На первом этапе из данного сегмента рынка отбирают объекты-аналоги, по которым в недавнем прошлом были проведены сделки купли-продажи и известны цена объекта и значения рентных годовых платежей. По этим данным определяется мультипликатор для каждого объекта-аналога. Затем из данных мультипликаторов определяется среднее значение. Корректировки на этом этапе не вводятся, т.к. отношение цены объекта к стоимости рентных платежей, на данном сегменте рынка, постоянно, независимо от различий их параметров.
На втором этапе также отбираются объекты аналоги, по которым известны рентные платежи. На этом этапе введение корректировок обязательно, поскольку все объекты обладают различными параметрами. Но, в отличии от первого этапа, где эти отличия компенсируются при определении отношения между ценой и рентой, на втором этапе компенсации не происходит. После введения корректировок, т.е. приведение стоимости рентных платежей к оцениваемому объекту, полученные результаты усредняются.
На третьем этапе определяется стоимость объекта путем перемножения скорректированной величины арендных платежей на усредненное значение мультипликатора.
Пример.
Определить стоимость офисного помещения, которое предполагается сдавать в аренду, параметры которого представлены в таблице 29. Для определения мультипликатора валовой ренты отобраны объекты-аналоги, представленные в таб. 28.
Таб. 28 Вычисление мультипликатора валовой ренты.
Сопоставимые объекты |
Цена продажи $ |
Рентный годовой доход $ |
МВР |
1 |
60 000 |
3950 |
15.19 |
2 |
61 800 |
4100 |
15.07 |
3 |
63 700 |
3900 |
16.33 |
4 |
64 400 |
4000 |
16.10 |
5 |
66 700 |
4200 |
15.88 |
6 |
58 000 |
3800 |
15.26 |
7 |
61 000 |
3800 |
16.05 |
Получим среднее значение мультипликатора, как медианы МВР= 15,88
и как среднее арифметическое МВР = 15.70.
Таб. 29 Определение годового арендного платежа
Рентный доход
Сумма Коррект.
Владелец
Арендода-тель
Арендода-тель
Арендода-тель
Арендода-тель
Оплата ком.услуг
-
+
-
-
-
Центр. Отоплен.
+
+
+
-
+
Гараж
-
+
-
-
+
Ванная комната
4200
4500
3700
3500
Арендная плата $
4
3
2
1
Оц.объект
Элементы сравн.
+400
+400
+400
+200
-400
-500
+600 +400 -400 -100
4100 4100 4100 4100
Здесь корректировка по наличию ванной комнаты определялась совместно с корректировкой за наличие центрального отопления. По разности стоимости аренды второго и третьего объекта (Зеленые стрелки). Затем суммарная корректировка, равная 800$, разделена пополам. Получилось 400 за ванную комнату и 400 за наличие центрального отопления.
Следующая корректировка за наличие гаража (Сиреневые стрелки), определена как разность между арендными платежами первого и второго объектов. Затем определена корректировка за плательщика коммунальных услуг и суммарная корректировка. В итоге рентный доход получен равный 4100 для всех объектов аналогов. Окончательная стоимость объекта
V= 4100*15.88=65108 если МВР определен, как медиана.
V= 4100*15.70=64370 если МВР определен, как среднее арифметическое.
Лекция 8. Затратный метод
Сущность затратного метода
В затратном методе оцениваются затраты на строительство объекта, аналогичного по своим свойствам оцениваемому. Предполагается, что финансовые затраты на строительство оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии, и воспроизведения его потребительских свойств, соответствует рыночной стоимости этого объекта.
Затратным методом можно определить два вида стоимости восстановительную и стоимость замещения.
Восстановительная стоимость соответствует финансовым затратам на воспроизведение точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, проектных решений и сохранением всех имеющихся недостатков.
Стоимость замещения соответствует финансовым затратам на воспроизведение объекта, имеющего ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, материалов и дизайна.
Область применения затратного метода
Существует множество уникальных объектов, для которых невозможно найти аналоги. Например, объекты, показанные на рис. 27, 28.
Рис. 27. Гостиница в Мандроги
Рис. 28 Кижи
Последовательность оценки затратным методом
Данную последовательность можно представить в виде следующей схемы (Рис. 29).
Рис. 29 Схема оценки стоимости затратным методом.
Стоимость земельного участка определяется отдельно, каким либо способом и не связано напрямую с алгоритмом затратного метода. Здесь мы рассмотрим способы определения затрат на новое строительство и способы вычисления износа, выраженного в денежном эквиваленте.
Количественный метод
Учет затрат по Укрупненным Видам работ
Метод сравнительных единиц
Метод объектов - аналогов
Во всех методах полученную стоимость приводят на дату оценки стоимости.
Базисные уровни сметных норм введены 1.01 1984г. И 1.01.1991г. Расчетные региональные индексы пересчета стоимости строительных работ осуществляются отделами ценообразования в строительстве в администрациях каждой области. Они ежеквартально публикуются в информационных бюллетенях «Индексы цен в строительстве»
Срок жизни объекта
Понятие срока жизни объекта показано на рис. 30, где введены и некоторые другие понятия, связанные со сроком жизни объекта.
Рис. 30. Понятия, связанные со сроком жизни объекта
Понятие износа
Лекция 9. Понятие налогов и сборов
Рыночная стоимость недвижимости тесно связана с существующей налоговой системой. При оценке недвижимости учитываются размеры налогообложения, которые необходимо уплачивать собственнику.
В соответствии со статьей 8 Налогового Кодекса РФ, под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований.
Под сбором понимается обязательный взнос, взимаемый с организаций и физических лиц, уплата которого является одним из условий совершения в отношении плательщиков государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами юридически значимых действий, включая предоставление определенных прав или выдачу разрешений (лицензий).
К элементам налогообложения (ст.17 НК РФ) относят:
При установлении сборов определяются их плательщики и элементы обложения применительно к конкретным сборам. ФЗ №154-ФЗ от 09.07.1999.
Последовательно, рассмотрим элементы налогообложения, используя графические схемы и другие наглядные средства. Рис. 31 - 34
Рис. 31 Субъекты налогообложения
Рис. 32 Объекты налогообложения
Рис. 33 Налоговая база
Рис. 34 Понятие налоговой ставки.
Налоговый период календарный год или иной период времени, по окончании которого определяется налоговая база и исчисляется сумма налога, подлежащая оплате за налоговый период, применительно к конкретным налогам.
Рис. 35 Классификация существующих налогов.
По административному признаку налоги делятся на федеральные, региональные и местные. К федеральным, в соответствии с 13 статьей НК РФ относятся:
К региональным, в соответствии с 14 статьей НК РФ:
К местным (статья 15 НК РФ) относятся:
Налоги могут быть прямыми. Для недвижимости это налог на имущество, налог на землю. И косвенными все другие налоги, которыми облагается доходная часть недвижимости.
По степени обложения налоги подразделяются на прогрессивные, регрессивные и пропорциональные. Например, к прогрессивным можно отнести транспортный налог. При увеличении мощности двигателя ставка увеличивается. К пропорциональным можно отнести подоходный налог, имеющий единую ставку 13%.
Налоги подразделяются по источнику их получения. Например, налоги выплачиваются из доходов полученных, как результат финансовой деятельности предприятия, или от физических лиц.
По тому, куда направляются средства, полученные от налогов, последние подразделяются на общие и специальные. К специальным относят налоги, средства которых направляются только на одну какую-либо деятельность. Например, транспортный налог. Средства, полученные от него, идут на строительство и ремонт дорог.
Приведем рисунки 36-38, иллюстрирующие порядок налогообложения по прямым налогам.
Рис. 36 Налогообложение имущества предприятий
На рисунке показано, как вычисляется налогооблагаемая база при уплате налога за квартал, полугодие, 9 месяцев и год. Здесь Сi стоимость предприятия на определенную дату, 1 января, 1 апреля и т.д.
Рис. 37 Налогообложение имущества физических лиц.
Рис. 38. Налогообложение земельных участков
Лекция 10 . Регулирование оценочной деятельности
Регулирование оценочной деятельности система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям.
Регулирование состоит из следующих процедур:
Оценочная деятельность возникла в рамках профессии геодезиста-землемера (Surveyor). В 1861 году король Великобритании хартии профессиональных сюрвейеров дал право на саморегулирование. Был создан Королевский институт чартерных сюрвейеров. В настоящее время он (The Royal Institution of Chartered Surveyors RICS) объединяет более 70 тыс. человек в 100 странах мира.
Государство участвует в регулировании оценочной деятельности посредством, показанных на рисунке 39 средств.
Рис. 39 Государственное регулирование оценочной деятельности
Нормативная база в России
Дополнительно к государственному регулированию регулирование оценочной деятельности осуществляется саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на членов таких саморегулируемых организаций.
Общественные объединения оценщиков
Первым профессиональным объединением оценщиков в России стало Российское общество оценщиков (РОО). Им была создана первая методическая основа для оценки недвижимого имущества. Затем появились еще целый ряд разнообразных объединений оценщиков
Существует целый ряд международных организаций, связанных с оценочной деятельностью:
В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации.
Рис. 40 Понятие саморегулирования
Международные стандарты оценки
Международные стандарты имеют единую основу, отражающую единство экономических принципов.
26 июля 2001 г. IVSC принял новую редакцию Международных стандартов (МСО 2001).
Международные стандарты оценки должны поддерживаться в тех странах, где они совместимы с национальным законодательством. Это позволяет получать оценки, согласованные с мировой практикой.
В Европе, в 2000 году приняты Европейские стандарты оценки (ЕСО), которые отличаются большей детальностью по сравнению с МСО. ЕСО включает в себя 9 стандартов и 13 методических рекомендаций.
Европейские стандарты оценки
Методические рекомендации ЕСО
Любое отклонение от рекомендаций в ЕСО может повлечь коммерческие или правовые санкции. И наоборот, соответствие стандартам может являться действенной правовой защитой при отсутствии доказательств в пользу противного в ходе рассмотрения судебного иска по вмененной небрежности.
Российские стандарты оценки.
Правовые основы стандартизации в Российской Федерации установлены Законом Российской Федерации «О стандартизации». Стандартизация представляет собой деятельность по установлению норм, правил, характеристик продукции, услуг, процессов.
Основными задачами системы стандартизации являются:
В стандарте даются определения основных видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке, методов оценки. К таким видам относятся:
Рыночная стоимость,
Стоимость объекта, с ограниченным рынком товаров,
Стоимость замещения объектов оценки,
Стоимость воспроизводства объектов оценки,
Стоимость объекта оценки при существующем использовании,
Инвестиционная стоимость объекта,
Стоимость объекта для целей налогообложения,
Ликвидационная стоимость,
Утилизационная стоимость,
Специальная стоимость.
В стандарте дается определение трех основных подходов к оценке:
Требования стандартов к оценщику
Оглавление
Лекция 1. Начальные сведения. ………………………. 2
Понятие недвижимости …………………………………………………... 3
Понятие стоимости, затрат и цены. ………………………………………… 4
Виды стоимости. …………………………………………….………………. . 5
Рынки недвижимости …………………………………………………………. 7
Лекция 2. Принципы оценки недвижимости. ……… 9
Принципы, основанные на мнении пользователя ………………. 10
Принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями. ……….. 11
Принципы, связанные с рыночной средой ………………………….. 13
Принцип наилучшего и наиболее полного использования. ………... 15
Основные этапы процесса оценки недвижимости …………………… 16
Лекция 3. Временная оценка денежных потоков. 18
Лекция 4. Доходный метод. Метод прямой капитализации. 29
Структура доходного подхода………………………………….. 29
Метод прямой капитализации доходов………………………… 30
Лекция 5. Методы определения коэффициента (ставки) капитализации……………………………………………… 34
Рыночный метод ……………………………………………………… 34
Метод коэффициента покрытия долга…………………………………….. 35
Метод связанных инвестиций…………………………………………………. 35
Кумулятивный метод (метод суммирования). ………………………….. 37
Методы возмещения капитала. ………………….. 39
Лекция 6. Техника остатка. Метод дисконтированных денежных потоков ……………………………………. 42
Метод дисконтированных денежных потоков ………………………….. 44
Лекция 7. Основы инвестиционно-ипотечного анализа …. 45
Методы определения стоимости объектов недвижимости при реализации ивестиционно-ипотечного проекта. …………………………………... 48
Лекция 8. Метод сравнения продаж………………….. 52
Этапы применения метода сравнения продаж. ….. 53
Показатели (Элементы) сравнения. ….. 53
Лекция 8. Методы определения корректировок…… 56
Количественный метод определения корректировок …… 56
Качественный анализ продаж. ………………….. 62
Метод валовой ренты …………………. 64
Лекция 8. Затратный метод … 67
Последовательность оценки затратным методом …. 69
Лекция 9. Понятие налогов и сборов ……… 71
Лекция 10 . Регулирование оценочной деятельности …. 78
Нормативная база в России …. ………….. 79
Общественные объединения оценщиков …………………. 79
Международные стандарты оценки ………… 80
Европейские стандарты оценки …………. 80
Методические рекомендации ЕСО …………………. 81
Российские стандарты оценки. ………….. 81
А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать | |||
32885. | Русская аксиология | 49.6 KB | |
Человека интересует не просто истина, а значение объекта для человека, для удовлетворения его потребностей. Человек оценивает факты своей жизни по их значимости, реализует ценностное отношение к миру. Ценностью является для человека все, что имеет для него определенную значимость | |||
32886. | Философия как мировоззрение. Предмет философии. Основной вопрос философии. Материализм и идеализм | 41.21 KB | |
Предмет философии. Основной вопрос философии. Предметы философии круг вопросов которые изучает философия. Структура предмета философии: Онтология Учение о бытие; Гносеология Учение о познании; Человек; Общество. | |||
32887. | Мифология как мировоззрение. Первобытная мифология. Религия как мировоззрение | 38.38 KB | |
Мифы пытаются дать ответ на следующие вопросы: Происхождение Вселенной Земли и человека; Объяснение природных явлений; Жизнь судьба смерть человека; Деятельность человека и его достижения; Вопросы чести долга этики и нравственности. Религия как мировоззрение: Религия форма мировоззрения основанная на вере в наличие фантастических сверхъестественных сил которые влияют на жизнь человека и окружающий мир. При религиозном мировоззрении для человека характерна чувственная образноэмоциональная а не рациональная форма... | |||
32888. | Античная философия. Пифагор, Сократ, Платон, Аристотель. Демокрит, Эпикур | 48.3 KB | |
Милет: Философия охватывала все науки и не ставила ключевого вопроса философии но был поставлен вопрос о первопричине мира. Один из основателей атомистики и материалистической философии. Сократ Платон Аристотель: Сократ Его учение знаменует переход философии к рассмотрению человека от рассмотрения природы и мира. Его деятельность поворотный момент античной философии. | |||
32889. | Средневековая философия. Отцы церкви (Василий Великий, Григорий Богослов, Иоанн Златоуст). Фома Аквинский, Григорий Палама. Реализм и номинализм | 45.82 KB | |
В результате в мире идет борьба между добром и злом но поскольку мир это творение Бога Добра то добро в итоге и одерживает победу. Основные черты: Теоцентризм Главная причина сущего Бог; Изучению самого по себе космоса природы явлений окружающего мира уделялось мало внимания так как они считались творением Бога; Господствовали догматы... | |||
32890. | Философия Нового времени в Европе. Дж. Бруно. Декарт. Ф. Бэкон. Гоббс. Д. Локк. Французский атеизм и материализм | 49.04 KB | |
Ее особенность ориентация главным образом на науку Поэтому на передний план выдвигаются теперь вопросы познания. Расхождения в оценке роли этих форм познания породили основные направления новоевропейской философии: 1 Эмпиризм направление в философии считающее основным источником познания чувственный опыт Особая форма сенсуализм выводящий все знания из ощущений Представители Ф.Лейбниц; Основные отличия: 1 Связан с реализмом 2 Признает врожденные идеи как основу истинного познания 3 Категория субстанции одна из основных;... | |||
32891. | Классическая немецкая философия. Кант, Фихте, Шеллинг, Гегель | 40.14 KB | |
Классическая немецкая философия. Немецкая философия конца XVIII первой половины XIX века есть завершение традиции классической европейской философии в целом. Философия состоит из 3х частей: 1. Философия природы Превращение абсолютной идеи в предметы и явления природы 3. | |||
32892. | Философия Маркса и Энгельса | 29.6 KB | |
В теории познания Маркс вводит понятия практики основы познания цель познания объект познания. | |||
32893. | Русская философия: Киреевский, Хомяков, Герцен, Чернышевский, Леонтьев, Данилевский, Ленин, Флоренский | 49.93 KB | |
Русская философия: Киреевский Хомяков Герцен Чернышевский Леонтьев Данилевский Ленин Флоренский. Русская философия феномен мировой философской мысли. Ее феноменальность заключается в том что русская философия развивалась исключительно автономно самостоятельно независимо от европейской и мировой философии. Основные направления: Декабристская философия; Философия западников и славянофилов; Философия Чаадаева; Консервативная религиозная и монархическая философия; Философия системы писателей Ф. | |||