2191

Экономика землепользования и оценка недвижимости

Конспект

Экономическая теория и математическое моделирование

Принципы оценки недвижимости. Временная оценка денежных потоков. Доходный метод. Метод прямой капитализации. Методы определения коэффициента (ставки) капитализации. Техника остатка. Метод дисконтированных денежных потоков. Методы определения корректировок. Регулирование оценочной деятельности.

Русский

2013-01-06

33.41 MB

16 чел.

Голубев В.В.

Фартукова И.С.

Курс лекций по

Экономике недвижимости

Москва 2008

Лекция 1. Начальные сведения.

Под оценкой обычно понимают деятельность специалиста, имеющую цель определение вероятной денежной суммы, которую реально выручить при перепродаже собственности (ее отчуждения) в конкретных рыночных условиях.

С точки зрения государства оценка есть инструмент в системе государственного регулирования экономики.

До 1991 года в России была только Государственная форма собственности на землю и другую недвижимость. В этих условиях не требовалось оценивать собственность. Однако, не стоит думать, что оценочная деятельность в России имеет начало в 1991 году.

Оценка недвижимости начала формироваться в России в середине XVIII века. Поводом для этого, также как и в настоящее время,  послужили экономические реформы. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра для целей налогообложения. К началу же XX века методические разработки и организационные подходы к оценке в России были на самом высоком уровне. В это время Россия была одной из ведущих стран в этой области. В России действовали Губернские, Уездные оценочные комиссии, благодаря которым производились и оценка основных фондов. Считается, что такая оценка, являющаяся одной из важнейших задач любого рыночного государства, должна выполняться один раз в 10- 15 лет.

Оценочная деятельность в Российской Федерации стала возрождаться с 1991 года, когда новые экономические отношения, появление различных видов собственности, привели к необходимости объективной оценки недвижимости. Рыночные условия развития страны имеют целый ряд причин, которые требуют проведения оценки недвижимости. Среди таких причин можно отметить следующие:

  1.  Приватизация
  2.  Кредиты под залог имущества
  3.  Определение доли бизнеса при слиянии, преобразовании и ликвидации предприятий
  4.  Принятие инвестиционных решений
  5.  Переоценка основных фондов
  6.  Решения о банкротстве предприятий
  7.  Страхование имущества
  8.  Оптимизация налогообложения
  9.  Купля-продажа
  10.  Появление данных причин стимулировали подготовку кадров в области оценки стоимости недвижимости. Их подготовка началась в том же 1991 году. Были проведены курсы Института экономического развития Всемирного банка в Н. Новгороде, Москве, Санкт Петербурге.

В настоящее время система подготовки и переподготовки кадров, повышения квалификации представлена в следующем виде.

  1.  Семинары, проводимые российскими общественными организациями.
  2.  Система повышения квалификации и переподготовки кадров в высших учебных заведениях.
  3.  Система повышения квалификации и переподготовки кадров в саморегулируемых общественных организациях.
  4.  Подготовка кадров по основным программам в ВУЗах.

Учитывая важность оценочной деятельности, Министерство труда и социального развития РФ постановлением №11 от 27.11.96 утвердило квалификационную характеристику оценщика. Можно считать, что именно с этого момента официально появилась профессия оценщик. Деятельность оценщика регламентируется Федеральным законом №135-Ф3 от 29.07.98 «Об оценочной деятельности». К практикующему оценщику предъявляются следующие квалификационные требования: высшее профессиональное образование, дополнительное образование и стаж работы по профилю не менее 1 года.

Понятие недвижимости  

Определение недвижимости приведено в Гражданском кодексе.

В Статье 130 гражданского кодекса недвижимое имущество (недвижимость) определяется следующим образом.

К НЕДВИЖИМЫМ ВЕЩАМ (НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, НЕДВИЖИМОСТЬ) ОТНОСЯТСЯ:

  1.  ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ,
  2.  УЧАСТКИ НЕДР,
  3.  ОБОСОБЛЕННЫЕ ВОДНЫЕ ОБЪЕКТЫ
  4.  И ВСЕ, ЧТО ПРОЧНО СВЯЗАНО С ЗЕМЛЕЙ, Т.Е.  ОБЪЕКТЫ, ПЕРЕМЕЩЕНИЕ КОТОРЫХ БЕЗ НЕСОРАЗМЕРНОГО УЩЕРБА ИХ НАЗНАЧЕНИЮ НЕВОЗМОЖНО, В ТОМ ЧИСЛЕ ЛЕС, МНОГОЛЕТНИЕ НАСАЖДЕНИЯ, ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ  

Во второй части данной статьи говорится, что К НЕДВИЖИМОСТИ также ОТНОСЯТСЯ:

   Морские, речные, воздушные суда, а также космические объекты,

  

требующие государственной регистрации.

   

   Согласно статьи 132 Гражданского Кодекса к недвижимости относят и предприятие в целом как имущественный комплекс. 

Понятие стоимости, затрат и цены.

При оценке недвижимости, стоимость, цена недвижимости  и затраты на недвижимость имеют различный смысл, что показано на следующем рисунке.

Т.е. цена недвижимости может быть определена после сделки купли-продажи. Это та денежная величина, за которую данная недвижимость была продана. Под затратами понимается денежная величина, необходимая для воссоздания недвижимости. Понятно, что цена и затраты не могут быть предметом исследований. Стоимость же это некоторая гипотетическая величина, за которую можно купить или продать недвижимость в заданных условиях. Для ее определения необходимо использовать вероятностные методы. Именно она и является предметом нашего изучения.

Виды стоимости

Существуют множество видов стоимости. Но все они делятся на две группы. Стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

1. Стоимость в обмене:

Характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары. Она определяется с точки зрения двух сторон – продавца и покупателя. Поэтому ее еще называют объективной стоимостью. К этой группе можно отнести такие виды стоимости, как

  1.  Рыночная
  2.  Ликвидационная
  3.  Залоговая
  4.  Страховая
  5.  Арендная

Рыночная стоимость это одно из фундаментальных понятий теории оценки.

Под рыночной стоимостью понимают наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Такое определение требует некоторых дополнительных разъяснений. Открытость рынка означает возможность для любого желающего  участвовать в сделке или принять решение о неучастии в ней. Покупатель и продавец должны иметь типичную мотивацию для проведения сделки. Покупатель купить как можно дешевле. Продавец продать как можно дороже. Для того, чтобы стоимость была действительно наиболее вероятной, необходимо, чтобы недвижимость была представлена на рынке по купле-продаже недвижимости достаточно протяженное время (время экспозиции). Время должно быть достаточным, чтобы и продавец и покупатель изучили в достаточной степени ситуацию на данном сегменте рынка. Оплата недвижимости должна выполняться в денежном эквиваленте. Стороны не должны испытывать никакого незаконного давления извне или находиться в каких-либо чрезвычайных условиях.

Ликвидационная стоимость – стоимость предприятия при его ликвидации. Обычно, она ниже рыночной, поскольку при ликвидации предприятие продается в сжатые сроки.

Залоговая стоимость – стоимость недвижимости, которая определяется для ее залога. Например, при ипотечном кредитовании.

Страховая стоимость определяется при страховании имущества, с целью определения страховых взносов и страховой премии.

Арендная стоимость определяется при сдаче недвижимости в аренду, с целью определения арендных платежей.

2. Стоимость в пользовании:

Обусловлена полезностью объекта недвижимости, отражая возможности эксплуатации объекта, определяется с точки зрения только владельца. Поэтому ее еще называют субъективной стоимостью. К этой группе можно отнести такие виды стоимости, как

  1.  Балансовая
  2.  Инвестиционная

Балансовая стоимость определяется при ее учете в балансовых отчетах бухгалтерии предприятия.

Инвестиционная стоимость определяется исходя из необходимости инвестиций дополнительных средств в недвижимость с целью дальнейшего повышения эффективности работы предприятия.

Недвижимость обладает рядом характерных свойств, которые отличают ее от других видов собственности, других товаров, и которые следует учитывать при оценке ее стоимости. Среди таких особенностей можно отметить следующие.

Характерные особенности недвижимости

  1.  Неравномерные денежные потоки
  2.  Потенциальный рост стоимости земли
  3.  Износ зданий и сооружений
  4.  Гибкие условия финансирования
  5.  Возможность разделения прав собственности
  6.  Риск и неопределенность
  7.  Сегментированность рынка недвижимости
  8.  Особенность налогообложения   

Неравномерность денежных потоков обусловлена тем, что любая недвижимость, приносящая доход, на протяжении своей жизни имеет несколько этапов. Этапы ее проектирования, строительства, эксплуатации, старения, реконструкции и разрушения. На каждом из этих этапов финансовые потоки меняют свою величину. Они могут быть отрицательными на первых этапах, когда инвестиции в недвижимость превышают доход от нее. Затем наступает период стабилизации, когда предприятие работает на полную мощность и приносит максимальную прибыль. Финансовые потоки – положительные. Со временем, в результате износа зданий, сооружений они требуют ремонта, т.е. дополнительных вложений, что приводит, на какой-то период, к уменьшению доходности, а потом к его восстановлению. На последнем этапе существования недвижимость имеет уже неустранимый износ. В этом случае эффективнее сломать сооружение и построить новое.

Потенциальный рост стоимости земли обусловлен развитием территорий, инфраструктуры. Любые такие действия приводят к притоку населения, открытию новых предприятий и, как следствие, к росту стоимости земли.

Износу подвержены все здания и сооружения. При их оценке это обстоятельство всегда учитывается, поскольку, как отмечено выше, влияет на изменение денежных потоков.

Гибкие условия финансирования характерны для недвижимости. Стоимость недвижимости велика и для ее покупки используются различные схемы. Это и различные формы кредитов и покупка пакетов акций, рассрочки платежей и другие формы.

Для недвижимости характерна возможность разделения прав собственности. Разделение прав собственности возможно по физическим компонентам, по времени, с использованием акций и т.д. Например, очень часто дом в деревни принадлежит двум семьям.

Доходность недвижимости всегда связана с определенными рисками вложения средств, рисками ожидания доходов, неопределенностью в будущем.

Рынки недвижимости

Рынок недвижимости – набор организационных, технических, правовых, экономических и др. механизмов, обеспечивающих взаимодействие и совершение сделок между продавцами и покупателями по перераспределению прав собственности на недвижимость.  Схематично рынок недвижимости можно представить в следующем виде.

Продавцы

Покупатели

Посредники:

Оценщики

Кредиторы

Страховщики

Юристы

Средства информации

другие

Рис. 1  Схема функционирования рынка недвижимости

Рынок недвижимости отличается сегментированностью. Каждый сегмент обособлен от других.

Параметры сегментирования рынка

  1.  По использованию
  2.  По географическому фактору
  3.  По цене
  4.  По качеству
  5.  По инвестиционной мотивации
  6.  По типу прав собственности

По использованию недвижимость можно разделить на жилую, офисную, складскую и др.

Географический фактор разделяет недвижимость по городам, регионам, порой даже по районам одного города. Так покупатель жилой площади может рассматривать предложения только в каком-либо районе Москвы и не рассматривать в других.

Понятно, что при покупке недвижимости, покупатель рассчитывает на определенную стоимость, т.е. рассматривает  недвижимость только в определенном ценовом сегменте, в определенном сегменте ее качества.

При покупке доходной недвижимости, при ее выборе решающими становятся цели покупки, т.е. Инвестиционная мотивация.

Наконец, при покупке недвижимости важнейшим обстоятельством являются приобретаемые права собственности. Например, недвижимость, отягощенная некоторыми обременениями, сервитутом, ценится ниже, чем такая же недвижимость, переходящая в полную частную собственность.

По сравнению с другими рынками рынок недвижимости имеет определенные особенности, часть из которых приведены в следующей таблице.

Таб. 1 Специфика рынков недвижимости.

Лекция 2. Принципы оценки недвижимости.

Стоимость недвижимости зависит от многочисленных факторов. Это вид деятельности, месторасположение, окружающая инфраструктура, оптимальные размеры земельных участков, общая экономическая ситуация в стране и многое другое. При таком разнообразии факторов очень трудно определить стоимость недвижимости без какой-либо их систематизации.

Результатом обобщения, анализа многолетней деятельности оценщиков и стала выработка определенных принципов при оценке стоимости недвижимости, которые делятся на 4 класса.

  1.  Принципы, основанные на мнении пользователя.
  2.  Принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями.
  3.  Принципы, связанные с рыночной средой.
  4.  Принцип наилучшего и наиболее полного использования.

Схематично эти принципы представлены на рис. 2.

Рис. 2. Классификация принципов оценки

Рассмотрим более подробно каждый из таких принципов.  

Принципы, основанные на мнении пользователя

  1.  Полезность – способность недвижимости  удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Например, дача необходима для отдыха, фабрика приносит собственнику доходы, спортивные сооружения, санатории для поддержания здоровья.

Замещение – максимальная стоимость собственности определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.  Схематично, этот принцип продемонстрирован на следующем рисунке.

 

Рис.3 Принцип замещения.

Принцип гласит, что при покупке недвижимости сначала подбираются несколько вариантов недвижимости с одинаковыми эксплуатационными свойствами, из которых выбирается вариант с наименьшей стоимостью. Этот принцип используется не только на рынке недвижимости. Например, на обычном с/х рынке мы покупаем помидоры с наименьшей ценой в категории одного качества.

  1.  Ожидание – установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

Принципы, связанные с землей,  зданиями, сооружениями.

Остаточная продуктивность. В классической теории оценки стоимость земли определяется по остаточному принципу. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после того как оплачены расходы на труд, капитал и управление. На рис. 4 представлена схема определения ренты на землю по остаточному принципу.

Валовый доход

Рента на землю = валовой доход – зарплата – доход на капитал – премии за управления

Зарплата

Доход на капитал

Прибыль за управление

Рис. 4. Определение земельной ренты по остаточному принципу

Земельная рента

ВКЛАД. Характеризуется дополнительным денежным вкладом собственника в объект недвижимости.

Вклад это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента (фактора). Например,  на рисунке 5 изображены два однотипных объекта, отличающихся наличием на втором объекте водоема (дополнительный фактор), который увеличивает стоимость недвижимости.

Стоимость объекта 350 000 руб. Стоимость объекта 550 000 руб.

Рис. 5 Принцип вклада

Возрастающие и уменьшающиеся доходы. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы сначала будут увеличиваться быстрыми темпами, затем темпы снизятся, и наконец, прирост стоимости становиться меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.

Например, на земельном участке строится автомобильный завод. Он состоит из множества цехов, которые дополняют друг друга. При постепенной застройке территории различными цехами, доходы будут возрастать. Но если территорию перегрузить постройками, то они начнут мешать друг другу. И доходы начнут падать. (См. табл. 3).

Число цехов

Прибыль на цех

Общая прибыль

1

100000

100000

2

150000

300000

3

120000

360000

4

100000

400000

5

80000

400000

6

60000

360000

7

40000

280000

Табл.3 Возрастающие и уменьшающиеся доходы.

Сбалансированность. Любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли. В качестве факторов можно рассматривать и цеха в предыдущем примере. Оптимальное количество цехов в этом примере равно 4, при котором достигается максимальная доходность – 400000.

Экономическая величина. Экономический размер – количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении. Например, для строительства бензозаправочной станции требуется определенный размер земельного участка. Если участок будет меньше, то необходимо будет либо уменьшить количество емкостей для бензина, либо количество бензоколонок, либо сделать не столь удобными подъездные пути, уменьшив площадь участка, отводимые для этих целей.

Экономическое разделение. Принцип заключается в том, что должна быть достигнута максимальная стоимость объекта в результате разделения на два или более имущественных интереса,  или объединения прав собственности на этот объект. При этом разделение может выполняться в различном виде. Это может быть физическое разделение прав собственности, разделение по времени владения, по залоговым правам, по видам имущественных прав и др.

Принципы, связанные с рыночной средой

Зависимость. Стоимость конкретного объекта подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе расположения. Любой объект недвижимости имеет зоны влияния на объекты, расположенные в регионе. В этом случае вводится понятие экономического месторасположения (ситуса).  Например, магазин может иметь следующие зоны (рис. 6):

  1.  ближайшие окрестности, где живут основные покупатели, расположена автомобильная стоянка и др.
  2.  Примыкающая территория, где расположен гараж магазина, часть покупателей и др.
  3.  Торговая зона, где также расположены складские помещения, и т.д.
  4.  Регион, где расположены смежники.

Для различных компаний протяженность таких зон может быть различной. Влияние транснациональных компаний, таких как Интел, Микрософт распространяется на весь мир.  

Ближайшие

окрестности

Примыкающая территория

Магазин

Торговая зона

Регион

Рис.6. Ситус для магазина

Соответствие. Определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Т.е. любой объект должен соответствовать принятому, в месте его расположения, виду землепользования. Например, в промышленной зоне не стоит располагать жилые здания, гостиницы. С принципом соответствия связаны такие понятия, как регрессия и прогрессия. Регрессия это уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия укладу, принятому в данном месте. Прогрессия наоборот увеличение стоимости. Например, в Москве элитные дома строят обычно в престижных районах. Если элитный дом построить в Братеево, то квартиры в этом доме будут иметь стоимость значительно более низкую, чем в аналогичных домах Юго-западного округа. Это есть регрессия. Наоборот, строительство типового дома в элитном районе поднимет в нем стоимость квартир. Здесь мы имеем дело с прогрессией.

Предложение и спрос. Предложение – количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам. Спрос – количество товаров, желаемых по определенным ценам. Взаимодействие предложения и спроса определяют цены. На рис. 7 представлены зависимости цены от предложения (кривая предложений) и спроса (кривая спроса).

Р

          Q

  Рис. 7 Кривые спроса и предложений.

Точка пересечения этих кривых называется точкой равновесия. В зависимости от количества товара устанавливается его стоимость. На точку равновесия могут влиять внешние условия. Например, дефолт 1998 года резко уменьшил спрос на недвижимость. Возник избыток предложений. Кривая предложений (пунктирная линия) опустилась, и цены на недвижимость опустились.

Конкуренция. Означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

Изменение. Предполагает учет влияния на стоимость объекта недвижимости внешнего окружения и перспектив развития района, учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых используются эти объекты,

Принцип наилучшего  и наиболее полного использования.

 Данный принцип гласит, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Выбор вариантов осуществляется последовательным отбором вариантов по следующим критериям. 

  1.  Вариант является законодательно разрешенным,
  2.  Физически осуществимым
  3.  Финансово обоснованным
  4.  Обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

На первом этапе вариант использования земельного участка проверяется на соответствие нормативам различных ведомств, законодательным актам. Например, соответствие противопожарной безопасности, экологическим нормам, строительным нормам и т.д. Если вариант соответствует всем законодательным актам, нормам, этот вариант проверяется по следующему критерию. Физически осуществимым вариант считается, если нет никаких причин физического характера для того, чтобы отказаться от варианта. К таким причинам относятся рельеф местности, грунты и другие причины, которые не позволяют, физически возвести здания, необходимые в этом варианте использования земельного участка. Финансовая обоснованность предполагает достаточное количество собственных и привлеченных средств для реализации варианта. На последнем этапе из всех вариантов, соответствующих первым трем критериям, отбирается один, тот, который обеспечивает наибольшую стоимость земельного участка или доходность недвижимости. Этот вариант и считается наилучшим и наиболее эффективным.

Основные этапы процесса оценки недвижимости

Процесс оценки можно разделить на следующие этапы:

  1.  Определение задачи. Данный этап включает в себя:
  2.  Определение цели задачи;   
  3.  Идентификацию объекта;
  4.  Определение искомого вида стоимости;
  5.  Определение даты оценки.

Среди целей можно указать, например,  куплю-продажу, приватизацию объекта, слияние бизнеса, страхование имущества и др. Понятно, что цель будет определять вид стоимости и, следовательно, алгоритмы, по которым будет определяться сама стоимость.

  1.  Составление плана оценки. На данном этапе составляется график работ, определяются источники информации, методы оценки, затраты на проведение оценки, денежное вознаграждение для оценщика. Последовательность оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объекта на национальном, региональном уровне. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует самые конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

Обычно оценщик разрабатывает план с тем, что бы определить, какие данные будут необходимы для решения проблемы. Назначение плана в том, что бы избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить времени.

В плане выявляется соответствующий рынок и его сегмент. Со стороны предложения выявляются, для последующего анализа, аналогичные объекты, которые вероятно могут конкурировать с данным объектом. Со стороны спроса выявляются возможные покупатели  или пользователи того вида собственности, который оценивается. Так же отмечается такая информация, как рыночные условия финансирования, величина и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, и характеристики возможных пользователей. Здесь же определяются подходы определения стоимости.

  1.  Сбор и анализ информации. На данном этапе выполняется юридическое описание объекта. (кому он принадлежит, на каком основании, вид собственности и др.).  Здесь же определяются физические характеристики объекта (местоположение, описывается район расположения и прилегающая территория). Далее переходят к сбору экономической информации, относящейся к объекту оценки, его доходность, как он вписывается в существующее в регионе землепользование. На этом же этапе проводят предварительный анализ и обработку информации.
  2.  Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Как правило, свободный земельный участок предполагает его использование по нескольким вариантам. На данном этапе определяется вариант наиболее эффективного использования земельного участка из всех конкурирующих.
  3.   Расчет стоимости недвижимости. Это основной этап, на котором определяется искомый вид стоимости, относящийся к конкретной дате оценки. Используются алгоритмы, относящиеся к доходному, рыночному и доходному подходам.
  4.  Согласование. На этом этапе происходит: А) Проверка всех имеющихся данных, их достоверность.    В) Проверка допущений. Которые сделал оценщик в период оценки. Б) Определение итоговой величины стоимости.
  5.  Составление отчета об оценке. В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. Он составляется по стандартной форме или представляет собой подробный письменный доклад, описывающий все этапы оценки от определения задачи оценки до определения окончательной стоимости.

Лекция 3. Временная оценка денежных потоков.

Оценка стоимости недвижимости предполагает учет изменений стоимости денег с течением времени. Действительно, в течение любого, сколько-нибудь длительного временного периода, мы наблюдаем, как меняется покупательская способность любой денежной единицы – рубля, доллара, евро. Это происходит из-за инфляционных процессов и ряда других макроэкономических причин. Поэтому оценщик должен владеть приемами приведения стоимости недвижимости к заданному моменту времени. Для этого необходимо изучить такие понятия, как простой и сложный процент, функции сложного процента, понятия накопления, дисконтирования.

Простой и сложный проценты

    При простом проценте ставка начисляется на первоначально вложенную сумму инвестиций. Рис. 8.  

1    2    3  …..   n

Рис. 8 Начисления по простому проценту

При простом проценте каждая денежная единица (например, один рубль) через n лет будет иметь стоимость, рассчитываемой по формуле

Sn=(1+in)

При сложном проценте, каждое новое начисление процентов осуществляется с учетом накоплений в предыдущий период (рис.9).

1    2    3  …..      n

Рис. 9 Начисления по сложному проценту.

При сложном проценте каждая денежная единица (например, один рубль) через n лет будет иметь стоимость, рассчитываемой по формуле:

Sn=(1+i) n

Различие в понятиях простого и сложного процента может быть проиллюстрировано примером, приведенном в  [    ].

 В 1626 году индейцы продали остров Манхэттен Питеру Миньюту за товары, стоимостью 24$. Если бы они в тот момент вложили их в банк под 6% годовых, то сейчас они бы получили, при простом проценте 572$

1626

24$

572$

2007

Простой процент  i=6%

24$

100млрд.$

Сложный процент  i=6%

Рис.10 Накопления при 6% годовых

При сложном же проценте 100 млрд. $. Если бы они вложили те же средства под 7% годовых, то картина была бы следующей.

1626

24$

664$

2007

Простой процент  i=7%

24$

3720млрд.$

Сложный процент  i=7%

Рис. 11 Накопления при 7% годовых

Как видно из примера, разница между простым и сложным процентами существенная. Простой процент в реальной практике, конечно, не используется. Поэтому, в дальнейшем, мы его не будем изучать.

 Следует отметить, что основными операциями, которые позволяют сопоставлять деньги в разное время, являются операции накопления и дисконтирования.

PV

FV

НАКОПЛЕНИЕ – процесс определения

будущей стоимости денег.

ДИСКОНТИРОВАНИЕ – Процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости

Рис.12 Понятия операций накопления и дисконтирования.

Здесь PV – Это стоимость денег в настоящий момент, FV – стоимость тех же денег в будущем.

Для упрощения вычислений экономистами очень часто используются 6 функций сложного процента, таблицы которых приводятся во многих учебниках по экономике недвижимости. Величина аргументов в данных таблицах всегда принимается равной одной денежной единице (один рубль, один евро и др. единицы валют). Рассмотрим эти функции.

Функция 1 - накопленная сумма денежной единицы (будущая стоимость единицы)

Функция определяет будущую стоимость денежной единицы через n лет, при ежегодном начислении процентов, т.е.

Sn=(1+i) n

Если требуется определить стоимость не одной денежной единицы, а PV денежных единиц, то, очевидно,

FV=PV

(1+i) n

Sn=(1+i/k) nk

Очень часто проценты начисляются не один раз в году, а ежеквартально или ежемесячно. В этом случае, стоимость денежной единицы  в будущем составит

А для PV денежных единиц

FV=PV

(1+i/k) nk

,

где k – число начислений процентов в году. В этом случае, произведение nk – есть число начислений процентов, а отношение i/k есть процент накопления за период между начислениями процентов.

Понятно, что чем больше будет начислений, тем накопленная сумма будет больше. Но тогда получается, что годовая номинальная ставка I будет меньше реальной, которую называют эффективной. Она может быть вычислена по формуле:

iэф.=(1+i/k)k-1

Например, при i= 12% и ежеквартальном начислении процентов, эффективная ставка будет равна  

i

эф

.=(1+0,12/4)4-1=0,1255

Т.е. 12,55%.

Для примерных расчетов, очень часто используют, так называемое, правило 72, которое гласит, что Примерный срок удвоения капитала равен

N=72/i .  Так при i=10% , срок удвоения капитала составит 7.2 года.

Функция 2 -  текущая стоимость денежной единицы (реверсия)

Функция определяет текущую стоимость денежной единицы при известной будущей, через n лет.

Схематично, эту функцию можно представить следующим образом.

х

1

1

FV

PV

Sn

Рис. 13 Текущая стоимость денежной единицы.

Исходя из данного представления, можно составить пропорцию.

1 денежная единица через n лет   Sn        тогда

X денежных единиц через n лет дадут  1. Отсюда,

Понятно, что если будущая стоимость равна не одной денежной единице, а FV,

Текущая и будущая стоимости аннуитета

Аннуитет – серия равновеликих платежей, отстоящих один от другого на один и тот же промежуток времени. Ось абсцисс здесь – ось времени. По оси ординат отложена величина платежей.

1    2    3  …..   n

Рис. 14. Понятие аннуитетных платежей.

Можно получить стоимость аннуитетных платежей, как на текущий момент времени (Рис. 15), так и на будущий - будущую стоимость аннуитета (Рис. 16).

Сумма всех платежей на текущий момент времени

 1   2  …..   n

Рис. 15. Графическая интерпретация текущей стоимости аннуитета

Разовые платежи

Сумма всех платежей на будущий момент времени через n лет момент времени

     

1    2    3  …..   n

Рис. 16. Графическая интерпретация будущей стоимости аннуитета

Функция 3 - Текущая стоимость аннуитета

Текущая стоимость аннуитета подразделяется на обычный и авансовый.  Обычный аннуитет – аннуитет, при котором платежи осуществляются в конце каждого периода начисления процентов.

an

1

1

1

 1      2   …..        n

PMT

Рис. 17. Обычный аннуитет

На рис. 17 величина обычного аннуитета определяется исходя из того, что все разовые платежи равны денежной единице. Именно эта величина и приводится в таблицах функций сложного процента. С учетом функций накопления и реверсии данная функция вычисляется следующим образом.

=(pvaf,i,n)=

=

=

Если в качестве аргумента (разовые аннуитетные платежи) используется платеж PMT вместо денежной единицы, получим:

PV=PMT*an=PMT*

=

PMT*

=

(pvaf,i,n)

PV

PMT *

Авансовый аннуитет – аннуитет, при котором платежи осуществляются в начале каждого периода начисления процентов.

an

1

1

1

 1      2    3    …..        n-1

PMT

Рис. 18 Схема авансового аннуитета

Авансовый аннуитет определяется как сумма реверсий за период от текущего момента времени (момент 0) до n-1 года.

= 1+

=

=

1+pvaf(i,n-1)

Как видим, авансовый аннуитет равен единице (единичный платеж в текущий момент) плюс обычный аннуитет за n-1 год.

Для разовых платежей PMT, стоимость авансового аннуитета определяется по формуле:

PV=PMT*an=PMT*(1+

)=

=

=PMT*(1+pvaf(i,n-1))

PMT*(

)

Функция 4 - Амортизационные платежи.

Амортизационные платежи – регулярные равномерные платежи в счет погашения кредита. Функция обратная обычному аннуитету.

Определяется величина разового платежа X (если величина аннуитета равна 1) или PMT (если величина аннуитета равна PV).

 

Величина аннуитета известна, равна единице или PV.

1

x

x

x

 1      2   …..        n

PMT

PV

=?

Рис. 19 Схема амортизационных платежей.

Для определения X составим пропорцию

  1.  -    Х

 an   -    1

Отсюда,

X=

PMT=PV *

Функция 5 - Будущая стоимость аннуитета. Накопление денежной единицы за период.

Определяется будущая стоимость серии равномерных равновеликих платежей.

1

1

1

Sn

1      2      3  …..       n

FV

PMT

Рис. 20 Схема определения будущей стоимости аннуитета.

В таблице 4 проиллюстрировано определение будущей стоимости аннуитета при ставке i=10%.  

Таблица 4

период

Начало

Конец года

Остаток

депозит

1

Н

0

к

0

1

1

2

Н

1

к

1.1

1

2.1

3

Н

2.1

к

2.31

1

3.31

4

Н

3.31

к

3.641

1

4.641

Разовые платежи приведены здесь в колонке депозит, в колонке ∑ приведена будущая стоимость единицы.

Функция 6 - Фонд возмещения.

Фонд возмещения – функция, обратная к накоплению денежной единице за период. Определяется величина равномерных равновеликих платежей, которые необходимо осуществлять, чтобы к концу срока иметь на счету заданную сумму денег.

Х

Х

Х

Sn

=1

1      2      3  …..       n

FV

PMT=?

Рис. 21 Схема определения фонда возмещения.

Из пропорции

Х     -    1

1      -    Sn

Легко получить искомую величину для аргумента, равного единице.

Х=1/ Sn

Для заданного значения FV, величина фонда возмещения PMT определяется по формуле.

Лекция 4. Доходный метод. Метод прямой капитализации.

Структура доходного подхода

Само название метода говорит о том, что основой расчета стоимости недвижимого имущества здесь является доход. При использовании доходного подхода составляется прогноз будущих доходов за предполагаемый период владения. Затем производится пересчет потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.

Прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения, которая также приводится к текущему моменту времени. Т.е. подсчитывается величина реверсии.

На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость, т.е. капитализируются. Капитализация – это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. При этом учитываются:

  1.  Сумма будущих доходов
  2.  Период времени, в котором прогнозируются доходы.

Достоинства и недостатки доходного метода

  1.  Доходный метод отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости. Стоимость недвижимости определяется с учетом ожидаемых будущих доходов.
  2.  Основное преимущество доходного метода состоит в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода. Это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.
  3.  Основным недостатком метода является то, что в отличие

от других подходов он основан на прогнозных данных.

Основные принципы доходного метода

Конечно, любой подход требует использования практически всех, рассмотренных выше принципов оценки недвижимости. Однако, каждый из них имеет свои особенности. Поэтому и приоритеты использования различных принципов имеют различия. При доходном подходе к оценке, в первую очередь используют следующие принципы.

  1.  Ожидания. Основной принцип при доходном методе. Используется при прогнозировании потока доходов, ценообразующих факторов.
  2.   Замещения. Используется при вычислении некоторых параметров по характеристикам объектов-аналогов и анализе альтернативных вариантов использования собственности.
  3.  Спрос и предложение. Прогноз спроса и предложения влияет на стоимость недвижимости, арендные платежи и, следовательно, доход.
  4.  Принцип вклада. Используется при анализе объекта недвижимости.

      Различают два основных способа капитализации: прямая капитализация и метод дисконтированных денежных потоков.

      Метод прямой капитализации доходов

Метод используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся доходы. Стоимость недвижимости определяется по формуле,

где

V – определяемая стоимость объекта недвижимости.

ЧОД – чистый операционный доход. Периодический доход за год.

R – коэффициент капитализации. Это ставка, применяемая

для приведения потока доходов к единой стоимости.

Коэффициент капитализации R включает в себя доход на капитализацию и возврат капитала. Доход на капитал – это процент на использование капитала, на инвестиции. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Эти составляющие представляют соответственно, как составляющую on и составляющую off.

R=on+off

Первая составляющая - доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена за используемые средства, с учетом фактора риска, времени и др.

On – это ставка на инвестиции. Чаще ее называют нормой отдачи (прибыли) на капитал. Обозначается Y   (yield). Различают текущую и конечную отдачу.

Под текущей отдачей понимают отношение текущих денежных поступлений (доходов) от инвестиций к сумме инвестиционных затрат.

Под конечной отдачей понимают отношение годового дохода от инвестиций к общей сумме инвестиционных затрат.

Т.о. коэффициент капитализации можно записать в виде.

R=Y+off

Рассмотрим методы определения чистого операционного дохода и коэффициента капитализации.

 Расчет ожидаемого чистого операционного дохода

Расчет начинается с определения потенциального валового дохода (ПДВ). Потенциальный валовой доход – доход, который

можно получить от недвижимости, при 100% - ном использовании всех мощностей, без учета возможных потерь и расходов.

Действительный валовой доход (ДВД) – равен ПВД минус

потери от недоиспользования, недосбор платежей плюс прочие виды доходов.

ДВД=ПВД-Потери+Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) равен действительному валовому доходу за вычетом операционные расходы (ОР) за год.

ЧОД=ДВД-ОР

Операционные расходы (ОР) – это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости и непосредственно, связанные с производством действительного валового продукта. ОР принято делить условно-постоянные, условно-переменные (эксплуатационные) и расходы на формирование фонда замещения.

К условно-постоянным относят расходы, которые не зависят от объема эксплуатационной загруженности. К ним относят налоги на имущество, страховые отчисления и др.

Условно-переменные расходы - это расходы,

Зависящие от степени загруженности объекта. К ним относят:

  1.  Коммунальные платежи,
  2.  Расходы на текущие ремонтные работы,
  3.  Заработная плата обслуживающего персонала.
  4.  Налоги на зарплату,
  5.  Расходы на содержание территории,
  6.  Расходы на пожарную охрану и обеспечение безопасности,
  7.  Расходы на управление,
  8.  Расходы на рекламу,
  9.  И др.

Под расходами на замещение понимают годовые отчисления для восстановления изношенных фрагментов здания, оборудования и др. через некоторое число лет (определяется соответствующими нормативами).

При вычислениях чистого операционного дохода за основу принимают балансовый отчет предприятия. Однако, его реконструируют. Это связано с тем, что доходный метод основан на прогнозах дохода, на определенный период. Балансовый же отчет составляется бухгалтерией предприятия по итогам очередного года. Прогноз же во многом зависит от положения не только данного предприятия, но и от экономического положения целого сектора предприятий, в который входит и оцениваемое предприятие. Поэтому при расчетах чистого операционного дохода предприятия, данные должны быть, не только спрогнозированы для данного предприятия, но и усреднены по данному сегменту предприятий. Ниже приведен пример такого реконструированного отчета.

Реконструированный отчет о доходах и расходах (пример).

Табл. 5

Потенциальный валовый доход

$ в год

Аренда офисов. Офис №1  50 м2  *400 $

                            Офис №2 100 м2 *500 $

                            Офис №3   80 м2  *700 $

                            Итого

20 000

50 000

56 000

126 000

Прочие доходы

Потери арендной платы: 0,08 * 126000

Всего

+15 000

-10 080

+4 920

Действительный валовой доход

130 920

Операционные расходы

Условно-постоянные

          Налог на имущество

          Страховка объекта

          Прочие постоянные расходы

                       Всего

12 000

 1 500

 3 500

17 000

Условно-переменные расходы

          На управление

          Заработная плата персонала

          Коммунальные услуги

          Эксплуатация и текущий ремонт

          Уборка помещений, содержание территорий

          Охрана, пожарная безопасность, прочее

                     Всего         

10 000

14 000

2 000

10 000

3 500

12 000

51 500

Расходы на  замещение (в год)

 Смена паркета  5000*0,06275,

    где  sff(7 лет,10%)=0.06275

 Замена сантехнического оборудования

 Замена столов, стульев

                                  Всего

527

373

400

1300

Итого операционные расходы

69800

Чистый операционный доход=ДВД-ОР

61120

В данном примере рассмотрено предприятие, сдающее офисы в аренду. При этом первый офис имеет площадь 50 м2 с арендной платой 20000$ в год. Это сумма получена в результате анализа рынка офисных помещений данного класса, прогноза инфляции на предстоящий период, прогноза общей экономической ситуации в этом секторе. Аналогично получены и другие данные по данному офису и двум другим офисам. При расчетах фонда замещения, учитывалось, что средняя продолжительность жизни паркета, используемого вида составляет 7 лет. После чего паркет необходимо заменить. В таблице показано, что расчеты возмещения на паркет велись с использованием функции фонда возмещения. Аналогично проводятся вычисления и для других фрагментов здания, сантехнического оборудования, столов, стульев. (В таблице приведены уже готовые результаты вычислений). Но прогнозный период определяется исходя из нормативов на срок службы каждого элемента здания.

Коэффициент (ставка) капитализации

Доходы, которые приносит недвижимость, должны удовлетворять двум группам экономических интересов: физические интересы (земля, улучшения) и финансовые интересы (собственный капитал, заемный капитал). В соответствии с этим составляющие коэффициента капитализации принято обозначать следующим образом (табл. 6).

Табл. 6. Типы коэффициентов капитализации

Обозна-чение

Наименование

Коэффициента капитализации

Определяется

Стоимость

Формула, по которой определяется стоимость

R0

Для общего капитала

Недвижимости в целом

ЧОД/ R0

Rc

Для собственного капитала

Собственного капитала, входящего в недвижимость

ЧОДс / Rc

Rm

Для заемного капитал

Заемного Капитала

ЧОДm/ Rm

RL

Для земли

Земли

ЧОДL/ RL

Ry

Для улучшений

Улучшений (зданий, сооружений, которые могут быть улучшены, отремонтированы)

ЧОДу / Rу

Поскольку доходы, которые приносит недвижимость, должны удовлетворять двум группам экономических интересов: физических интересы и финансовых, норма отдачи также различается в соответствии с этими интересами (табл. 7).

Табл. 7. Типы конечной нормы отдачи

Обозна-чение

Наименование конечной нормы отдачи Y

Определяется

Стоимость, без возмещения капитала

Формула, по которой определяется стоимость

Y0

Для общего капитала

Недвижимости в целом

ЧОД/ Y0

Yc

Для собственного капитала

Собственного капитала, входящего в недвижимость

ЧОДс / Yc

Ym

Для заемного капитал

Заемного Капитала

ЧОДm/ Ym

YL

Для земли

Земли

ЧОДL/ YL

Yy

Для улучшений

Улучшений (зданий, сооружений, которые могут быть улучшены, отремонтированы)

ЧОДу / Yу

Лекция 5. Методы определения коэффициента (ставки) капитализации.

Рыночный метод (метод выжимки).

Рыночный метод предполагает сбор данных о предприятиях-аналогах, в данном сегменте рынка. Предприятием-аналогом является предприятие, которое объективно сходно с оцениваемым предприятием по своим экономическим характеристикам и работает в том же сегменте, что и оцениваемое предприятие. Собираются данные о предприятиях, для которых можно посчитать коэффициент капитализации. Как правило, это предприятия, по которым в недалеком прошлом были произведены сделки по купле – продажи. Следовательно, для них известна цена. Должен быть известен или определен чистый операционный доход. Т. О. для i–го предприятия аналога легко определяется коэффициент капитализации.

 

После сбора данных о предприятиях-аналогах, вычисления их коэффициентов капитализации они усредняются, определяется среднее весовое, которое и считается искомым коэффициентом капитализации оцениваемого предприятия.

                                                 

                                                    ,        где

Веса здесь определяются исходя из степени близости экономических характеристик предприятия – аналога к оцениваемому предприятию. Чем ближе характеристики друг к другу, тем больше значение весового коэффициента.

Рыночный метод является одним из основных методов определения коэффициента капитализации. В таблице 8 приведен пример расчета коэффициента капитализации рыночным способом.

Табл. 8 Пример определения коэффициента капитализации рыночным методом (методом экстракции).

Показатель

Объект № 1

Объект № 2

Объект № 3

Цена продажи i-го объекта (в $)

80 000

90 000

60 000

ЧОДi     

9 600

12 500

7 100

Ri

0,120

0,139

0,118

Pi

0,4

0,3

0,3

PiRi

0,048

0,0417

0,0354

Коэффициент капитализации оцениваемого объекта R0

0.125

12,5%

Метод коэффициента покрытия долга

Данный метод является вспомогательным и может быть использован только в случае использования заемных средств, т.к. основан на относительных величинах:

  1.  Коэффициенте ипотечной задолженности,

Отношение заемного капитала к общему.

  1.  Ипотечной постоянной (коэффициенте

Капитализации для залогового капитала) –

Отношение величины годового обслуживания долга

К величине заемного капитала.

  1.  Коэффициенте покрытия долга DCR

Отношение величины годового обслуживания долга к

Чистому операционному доходу за год

Коэффициент капитализации в этом методе определяется по формуле

Метод связанных инвестиций

Метод учитывает разделение интересов либо по финансовым (собственный и залоговый капиталы), либо по физическим (земля и улучшения) компонентам. Используется в том случае, когда удается определить коэффициенты капитализации по данным компонентам.

В обоих случаях значение общего коэффициента капитализации определяется, как среднее весовое между составляющими этих компонент.

Например, при использовании финансовых компонент

 R0=mRm+(1-m) Rc  

Где    m – доля заемного капитала в общем капитале,

   (1- m) – доля собственного капитала в общем капитале,

При использовании физических компонент 

R0=LRL+(1-L) Ry 

где    L доля стоимости земли

  (1-L) -   доля стоимости улучшений

Пример вычислений коэффициента капитализации методом связанных инвестиций.

Оценщик имеет следующую информацию. Стоимость собственных средств            Vc =125 000 $, ЧОДс=25 000 Кредитор хочет получить доход по ставке Rm=0,15

Доля заемных средств составляет 60%. Определить R0

Табл. 9 Определение коэффициента капитализации методом связанных инвестиций, с использованием финансовых компонент.

Характеристка капитала

Доля

Ставка

Pi Ri

Заемные средства

0,60

0,15

0,09

Собственные средства

0,40

0,20

0,08

Общая ставка капитализации

0,17

Кумулятивный метод (метод суммирования).

Метод предусматривает построение процентной ставки с использованием безрисковой ставки в качестве базовой. По безрисковой ставкой доходности понимают ставку на высоколиквидные активы, т.е. такие активы, в которые вложения денежных средств осуществляются без какого-либо риска не возврата. К безрисковой ставке добавляются поправки, которые отражают отличие доходных потоков в высоколиквидном бизнесе и потоками доходов от недвижимости.

Обычно добавляют поправки:

  1.   за риск;
  2.  За низкую ликвидность;
  3.  За инвестиционный менеджмент;
  4.  На прогнозируемое изменение стоимости недвижимости.

R= Rбр+Vр + Vнл + Vим + Vвк

Rбр- Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным правительственным облигациям на мировом рынке. В России риск инвестирования капитала выше. Поэтому добавляют поправку за риск вложения капитала в конкретную страну.

Но для Российских предприятий вложение капитала в долгосрочные облигации мирового рынка пока не является распространенным и доступным. Поэтому чаще в качестве безрисковой ставки берут доходность по  ОФЗ (общефедеральные займы) или ЦБ.

Vр – Поправка, учитывающая возможность, случайной потери потребительской стоимости объекта. Обычно принимается равной размеру страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.

Vнл Поправка, учитывающая невозможность немедленного возврата  инвестиций, вложенных в объект. Может быть принята равной долларовой инфляции за средний период времени, потребный для продажи недвижимости.

Vим – поправка за управление инвестициями. Связана с  рисками управления.  Чем больше риски и чем более сложно управление, тем больше поправка за инвестиционный менеджмент.

Vвк – Поправка, учитывающая возмещение основного капитала. Добавляется и в других способах определения коэффициента капитализации, если прогнозируется изменение стоимости капитала.

Вернемся к понятию коэффициента капитализации как к сумме двух составляющих R= Y+ OFF. Составляющая OFF и есть поправка Vвк.

R= Y+ OFF=Y+Vвк

Эту поправку можно определить, например, с использованием функции фонда возмещения Vвк= sff(i,n).

Пример определения коэффициента капитализации методом суммирования. Рассмотрим случай, когда стоимость капитала не изменяется. Vвк =0

Таб. 10 Пример определения коэффициента капитализации методом суммирования.

Составляющие R

Высокодоходные акции

Доход от гостинницы

Безрисковая ставка

7%

7%

Поправка за риск

3%

5%

Поправка за низкую ликвидность

0%

4%

Поправка на инвестиционный менеджмент

1%

3%

R

11%

19%

В таблице приводится сравнительный расчет коэффициентов капитализации для высоколиквидных акций и для гостиницы. В последнем случае коэффициент капитализации оказывается больше, т.к. риски управления гостиницей, принятия инвестиционных решений здесь значительно выше. Кроме того любая недвижимость обладает низкой ликвидностью. Ее невозможно быстро продать, поэтому поправка за ликвидность здесь значительная.

Методы возмещения капитала.

 Если недвижимость с течением времени изменяет свою стоимость (чаще всего это потеря стоимости за счет износа), то необходимо постепенно откладывать средства в фонд возмещения с целью компенсации такой потери. Общий вид формулы определения коэффициента капитализации для этого случая принимает вид:

R= Y- Δ sff(i,n) , где  коэффициент относительного изменения стоимости                              Δ=(FV- V)/V.   Здесь V – стоимость в настоящий момент, FV – стоимость в будущем.

Если потери стоимости не происходит, то Δ= 0 и  

 R= Y 

Такой же результат получается, если аннуитетные платежи будут стремиться к бесконечному процессу, когда величина sff(i,n) будет стремиться к нулю.

Если недвижимость полностью обесценивается, т.е. FV=0 , то коэффициент относительного изменения стоимости         Δ=-1  и мы получим формулу.

            R= Y+ sff(i,n)  

Разновидностями этой формулы являются формулы

Инвуда          R= Y+ sff(Y,n)                            , когда i = Y и

Хоскольда     R= Y+ sff(Rбр,n)                         , когда i = Rбр

Часто для компенсации потери стоимости используется формула Ринга, с прямолинейным возмещением капитала.

 

R= Y+ 1/n

Пример. Кредит 1000 $ взят на 4 года под 12% годовых. Кредит возвращается прямолинейным методом.  

        Ставка капитализации в этом случае будет равна

R= Y+ 1/n = 0.12+1/4= 0.37

Возмещение капитала здесь будет происходить в соответствии с составляющей OFF=0.25 равными отчислениями каждый год (Таб. 11).

Таб. 11. Возмещение капитала по формуле Ринга.

Годы

Возмещение основной суммы (OFF)

Остаток основной суммы

1

2

3

4

250

250

250

250

750

500

250

0

Графическое представлении составляющих коэффициента капитализации для данного примера представлено на рис. 22.

OFF

ON

250

250

250

250

120

90

60

30

370

340

310

280

1

2

3

4

Рис.22. Графическое представление составляющих ON и OFF в способе Ринга.

Как видно из рисунка составляющая OFF, идущая на возмещение капитала постоянна. Доходная составляющая ON определяется как 12% от остатка капитала, постепенно уменьшается.

Рассмотрим тот же пример, с возмещением капитала по методу Инвуда.

Пример. Кредит 1000 $ взят на 4 года под 12% годовых. Кредит возвращается аннуитетным методом Инвуда.  

Коэффициент капитализации в этом случае будет

R= Y+ sff(0.12,4)=0,12+0.20923=0,12+ 0.20923=0,32923

Графическое представление абсолютных значений составляющих ON и OFF показано на рис. 23.

209.23

120

234.34

94.89

262.46

66.77

293.95

35.28

1

329.23

329.23

329.23

329.23

3

4

2

Рис. 23. Графическое представление абсолютных значений составляющих ON и OFF

Как видно из рисунка, постоянной величиной здесь будет суммарная величина абсолютных значений составляющих ON и OFF, равная

 VR= 1000 * 0.32923 = 329.23

Величина ON определяется как 12% от остаточной величины капитала, а составляющая OFF, как разность между величиной VR и составляющей ON. (Таб. 12).

Таб. 12. Возмещение капитала методом Инвуда

Годы

Возмещение основной суммы (OFF)

Остаток основной суммы

1

2

3

4

209.23

234.34

262.46

293.95

790.77

556.43

293.97

0.02

Заметим, что составляющая ON здесь уменьшается, но меньшими темпами, чем в способе Ринга. Составляющая же OFF здесь растет. Это и является основополагающим при выборе способа компенсации потери капитала и зависит от прогнозных, предполагаемых доходов.

Если капитал компенсируется частично, то используются формулы

R= Y - Δ * 1/ n      в методе Ринга или

    

R= Y- Δ sff(Y,n)  в методе Инвуда.

Рассмотрим пример, в котором используется метод Ринга.

Метод Ринга при частичном возмещении капитала

Пример. Капитал 1000 $ приносит 12% годовых. Но актив будет продан через 4 года за 50% от первоначальной суммы. Т.О. требуется компенсировать только 50% капитала, который  возвращается прямолинейным методом.  

Найдем коэффициент капитализации

R= Y+ 0.5*0.25=0,12+0.125=0,245

Ежегодно в этом случае будет компенсироваться величина 125 $ (таб. 13).

Таб. 13. Таблица определения остатка основной суммы.

Годы

Возмещение основной суммы

Остаток основной суммы

1

2

3

4

125

125

125

125

875

750

625

500

Графическое представление абсолютных значений составляющих ON и OFF приведены на рис. 24.

125

125

125

125

120

105

90

75

245

230

215

200

1

2

3

4

Рис. 24. Абсолютные значения составляющих ON и OFF. Метод Ринга.

Лекция 6. Техника остатка. Метод дисконтированных денежных потоков

В соответствии с принципом остаточной продуктивности, доход, относящийся к земле, является остатком от общего дохода, приносимого производственным объектом, когда из него вычли доходы на удовлетворение остальных факторов производства: труд, капитал, управление. Этот принцип используется для определения стоимости объекта недвижимости, если известна стоимость зданий (например, для нового здания известны затраты на его сооружение), сооружений (улучшений), ЧОД, ставки доходности (для земли, улучшений). Такие данные позволяют определить стоимость земельного участка, а затем и всего объекта. Известные значения стоимости улучшений и ставка капитализации для улучшений позволяет определить чистый операционный доход, приходящийся на улучшения.

ЧОДу= Vу * R у   

Зная же общий ЧОД можно определить ЧОДL.

ЧОДL = ЧОД – ЧОДу

Далее легко определяется стоимость земли и общая стоимость объекта недвижимости.

V L = ЧОДL / R L

V=V L + Vу 

 Данный способ относится к доходному методу и носит название техники остатка земли. Однако, на практике, часто стоимость земли определяется отдельно. В этом случае, можно использовать технику остатка для улучшений. Алгоритм вычислений следующий:

ЧОДL = V L  * R L    

ЧОДу = ЧОД – ЧОД L

Vу = ЧОД у / R у 

V=V L + Vу 

Пример. Техника остатка земли.

Оценивается свободный земельный участок. Рядом такой же участок с только что построенным зданием. Объект приносит 70 000 $  чистого операционного дохода. Норма дохода на инвестиции данного типа объектов составляет 15%. Срок экономической жизни здания составляет 50 лет. Стоимость постройки здания оказалась равной 250000$. Оценщик решил фонд возмещения формировать прямолинейным методом. Определить стоимость объекта, если стоимость земли остается неизменной.

R у = 0.15+1/50=0.17

ЧОДу= Vу * R у=  250 000*0.17 = 42 500 $  

ЧОДL = 70 000$ – 42 500 $ =27 500$ 

V L = ЧОДL / R L = 27 500/0.15 = 183 300$

V=V L + Vу = 250 000 + 183 300 = 433 300$

Метод дисконтированных денежных потоков

   

Метод ДДП применим к объектам:

  1.  Приносящим доходы, которые можно оценить;
  2.  Имеющим неравные потоки доходов и расходов в прогнозный период;
  3.  Объект недвижимости строится или только что построен.

При этом, должны быть спрогнозированы:

  1.  Величина и динамика будущих доходов;
  2.  Время получения доходов;
  3.  Величина стоимости актива в конце спрогнозированного времени владения;
  4.  Ставки дисконтирования.

Первое слагаемое здесь - сумма доходов за прогнозный период в n лет, приведенный с помощью коэффициентов реверсии на текущий период времени. Второе слагаемое стоимость перепродажи объекта в конце прогнозного периода, приведенная на текущий момент времени. Здесь  i – ставка дисконтирования.

Для определения ставки дисконтирования, обычно, используют три метода:

  1.  Метод суммирования;
  2.  Метод рыночных аналогов;
  3.  Метод связанных инвестиций, которые были рассмотрены ранее.

Иногда, удобнее сделать предположение не  об абсолютном значении стоимости, а об ее относительном изменении в будущем.

Здесь ∆ - предполагаемое относительное изменение стоимости в будущем.

В данной формуле удобно учитывать инвестиционные платежи в различные периоды.

Здесь И0инвестиционный платеж в текущий момент времени,    Иk - инвестиционный платеж в k – ом году.

Пример. На участке планируется постройка офиса. Затраты на постройку – 500 000$. Из них 300 000$ приходятся на начало 1-ого года; 150 000 на конец первого года; 50 000 на конец 2-го года. ЧОД с аренды будет получен со 2-го года в следующих размерах: 50 000; 70 000; 100 000; 100 000. Планируется продажа объекта через 6 лет за 850 000$. Решение приведено в таблице.

 Таб. 14 Таблица расчета годовых денежных потоков

Статьи \ годы

0

1

2

3

4

5

6

Первоначальная инвестиция

300000

Дополнительные инвестиции

150000

50000

ЧОД

50000

70000

100000

100000

100000

Стоимость перепродажи

850000

Величина

денежных потоков

300000

150000

0

70000

100000

100000

950000

Величина денежных потоков определяется, как алгебраическая сумма элементов по каждому столбцу и представляет собой сумму (ЧОД – И)k

 

Лекция 7. Основы инвестиционно-ипотечного анализа

Инвестиционные проекты, имеющие цель увеличение доходности, стоимости объекта недвижимости, повышение рентабельности производства, как правило, связаны с привлечением заемных средств. Т.о. инвестиции тесно связаны с ипотечным кредитованием – кредитованием по залог имущества.

Рассмотрим некоторые виды ипотечных кредитов, которые чаще всего используются при реализации инвестиционных проектов.

Виды кредитов:

  1.  Кредиты с шаровым платежом;
  2.  Самоамортизирующиеся;
  3.  С переменной ставкой процента;
  4.  Завершающая ипотека;
  5.  Совместное участие

Кредитами с шаровым платежом называются кредиты, при которых амортизация кредита и процентов, начисленных по нему, осуществляется единым платежом в конце срока кредитования. Разновидностью такого кредита является кредит, при котором только основная величина кредита амортизируется в конце периода кредитования. Проценты же выплачиваются в период срока кредитования.

В самоамортизурующихся кредитах выплаты осуществляются на протяжении всего срока кредитования с помощью аннуитетных платежей (используется функция амортизации).

Кредиты с переменной ставкой используются в случае  нестабильной экономической ситуации, когда часто меняются ставки рефинансирования в банках. В этом случае в залоговом договоре предусматривается возможность изменения ставки кредитования. Частным случаем такого кредитования является канадский РОЛЛ-ОВЕР, когда изменение ставки в договоре предусматривается через равные промежутки времени.

Завершающая ипотека предполагает существование старшей и младшей закладной, когда кредитодатель закладывает имущество, под которое обязался выдать кредит, но достаточных средств не имеет. В этом случае под залог (младшая закладная) этого же имущества он берет недостающую величину кредита. Таким образом, он играет роль посредника для недостающей части кредита. При этом, ставка кредитования должна быть меньше, чем указано в старшей закладной. Таким образом, посредник получает выгоду и за счет разности процентов.

Совместное участие предполагает участие залогодателя в получении прибыли инвестируемого бизнеса. Поэтому, с учетом предполагаемой прибыли,  ставка по кредиту устанавливается, как правило, ниже рыночной.

Основная цель любого кредита - увеличение доходности производства,  увеличение собственного капитала, которое происходит за счет:    

  1.  Прибыли, заработанной с помощью кредита, в размере, превышающем уплаченные проценты.
  2.  Доли кредита, самортизированного за инвестиционный период.

С этой точки зрения кредит можно рассматривать как финансовый рычаг для увеличения собственного капитала – экономический рычаг, который принято называть Леверадж. Влияние финансового левереджа можно рассматривать как увеличение нормы отдачи на собственный капитал, в зависимости от коэффициента ипотечной задолжности.  Взаимосвязь между указанными величинами установлено в методе связанных инвестиций по финансовым компонентам.

 

Выразим отсюда норму отдачи на собственные средства.

 

Для определения влияния коэффициента ипотечной задолжности на Yс, найдем производную

Отсюда видно, что при                ,            производная          

               отрицательна. Следовательно, Yс будет уменьшаться с увеличением доли заемных средств m. Т.о. кредит не выгоден при данных условиях.

Если же                               , производная                              положительна                   

и Yс будет увеличиваться с увеличением доли заемных средств m. Т.о. кредит выгоден при данных условиях.

Данные выводы можно проиллюстрировать  в виде следующего графика.

m

Yc

0

5

10

15

20

Y0=20%

Y0=15%

Y0=5%

Y0=Ym

Ym

Y0

1

Ym

Y0

1

 Рис. 25 Влияние финансового левераджа.

Здесь по оси абсцисс отложено значение коэффициента ипотечной задолжности, по оси ординат значение нормы отдачи на собственный капитал. Верхняя часть на данном рисунке (выше Y0=10%) – зона увеличения Yс, нижняя – уменьшения. При этом, чем больше значение   Y0, тем быстрее растет значение Yс.

Методы определения стоимости объектов недвижимости при реализации ивестиционно-ипотечного проекта.

Существуют две техники определения стоимости объекта недвижимости, учитывающие схему инвестиционно-ипотечного анализа. Это традиционная техника и техника Эллвуда.

Традиционная техника.

Традиционная техника позволяет вычислить абсолютное значение стоимости объекта недвижимости в виде трех слагаемых.

Первое слагаемое представляет собой доходную часть за минусом величины годового обслуживания долга DS, приведенную на текущий момент времени. Второе слагаемое есть величина перепродажи недвижимости в будущем минус остаток долга на момент перепродажи, также приведенное на текущий момент. Наконец, третье слагаемое есть остаток долга на текущий момент времени. Если кредит взят в текущий момент, то ОС0  и есть величина кредита.

Пример: Объект недвижимости ежегодно приносит доход, равный 70000$. ЧОД=70 000$. Через 5 лет недвижимость  будет продана за

700 000$. Для приобретения собственности взят самоамортизирующийся кредит 300 000$, взятый на 20 лет под 15% годовых с ежемесячными выплатами. Ставка на собственный капитал равна 20%. Определить стоимость недвижимости.

Используем приведенную выше формулу. Для этого подсчитаем DS.

Расчет DS. Из таблиц функций сложного процента определим аммартизационные платежи для погашения кредита. Табличное значение

iaof(15%,20)=0.01317 при ежемесячных платежах.

Реальные ежемесячные отчисления для кредита, величина которого 300000$, составят 0.01317*300000=3951$              DS=3951*12=47412

Определим остаток кредита на момент перепродажи, т.е. через 5 лет.

Расчет ОS5.   Стоимость единичных ежемесячных аннуитетных платежей  за 5 лет   составят   pvaf(15%,5)=42.03459

Стоимость реальных отчислений (с учетом, что, как показано выше, ежемесячный платеж = 3951$) за 5 лет, приведенных на текущий

момент, составит 42.03459*3951=166078.

Остаток платежей, приведенный на текущий момент равен  300000-166078=133921

Остаток, приведенный на момент продажи, т.е.

через 5 лет OC5=2.1072*133921=282200,  где  fvf(15%,5)=2.1072

Отсюда стоимость объекта недвижимости составит

= V=534 660$

Исходная формула может быть видоизменена.

Здесь DS1  и OS1 соответственно величина годового обслуживания и остаток долга на момент перепродажи, если долг равен одной денежной единице, т.е. одному доллару, например. Величина mV и есть величина кредита. Поэтому данная формула есть видоизмененная формула традиционной техники.

Пример: Возьмем предыдущий пример. Но данные представим в видоизмененном виде.

ЧОД=70 000$. В конце срока будет продана 1.25V. Для приобретения собственности взят cамоамортизирующийся кредит c m=60%, взятый на 20 лет под 15% годовых с ежемесячными выплатами. Ставка на собственный капитал равна 20%. Определить стоимость недвижимости.

Величины DS1  и OS1 определены, как и в предыдущем случае, но для кредита, величина которого равна одному доллару. Получим

V=512 240$

Техника Эллвуда

Техника Эллвуда позволяет определять стоимость недвижимости на основе коэффициентов доходности долевых показателей собственных и заемных средств. Приводит к тем же результатам, что и традиционная техника. В методе Эллвуда используется формула прямой капитализации, где ставка капитализации определяется по формуле Эллвуда

Здесь ∆n – относительное изменение стоимости через n лет, α – коэффициент стабилизации, С – коэффициент Эллвуда. Но чаще всего знаменатель данной формулы принимают равным единице.

Коэффициент Эллвуда определяется по формуле.

Где p – доля самортизированных средств кредита на момент перепродажи.

Для вывода формулы Эллвуда используется формула метода связанных инвестиций

                                                                                , в которую необходимо ввести две поправки. Поправку за обслуживание долга и поправку самортизированные средства на момент перепродажи. Первая учитывается следующим образом.

Понятно, что обслуживание долга приводит к уменьшению стоимости объекта недвижимости. Поэтому в коэффициент капитализации она вводится со знаком +. В формуле прямой капитализации это и приведет к уменьшению стоимости. В соответствии с формулой Инвуда показатель фонда возмещения можно заменить.

Вторая поправка, которая вводится со знаком минус, поскольку увеличивает стоимость, преобразует формулу следующим образом

После простых преобразований, получим формулу Эллвуда без учета изменения стоимости в будущем.

                                                                                        ,

где в скобках стоит коэффициент Эллвуда.

Рассмотрим предыдущий пример, в котором данные изменены для удобства применения формулы Эллвуда.

Пример: Недвижимость приносит чистый операционный годовой доход равный 70000$. ЧОД=70 000$. Через пять лет недвижимость будет продана за 1.25V, т.е. на повысится в цене на 25%. Для приобретения собственности взят cамоамортизирующийся кредит c m=60%, на 20 лет под 15% годовых с ежемесячными выплатами. Ставка на собственный капитал равна 20%. Определить стоимость недвижимости.

Определим коэффициент капитализации

Получим

R0=0.2-0.6(0.2+0.062*0.1344-0.158)-0.25*0.1344=0.1362

Из таблиц получаем sff(20%,5)=0.1344 Долю самортизированных средств получаем как единицу минус остаток долга на момент перепродажи. Остаток равен 0.932 (см. предыдущий пример).

P=1-0.938=0.062 

Rm= iaof(15%,20)*12 = 0.158    - эффективная ставка

Окончательно, стоимость недвижемости определяется по формуле прямой капитализации

V=70000/0.1362=513950

Лекция 8.  Метод сравнения продаж

Метод базируется на рыночных принципах. С помощью этого подхода моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости. Данный подход предполагает выбор объектов-аналогов из сегмента рынка недвижимости, в который входит оцениваемый объект. Объект-аналог – объект недвижимости, для которого в недавнем прошлом была проведена сделка купли-продажи. Поэтому известны цены каждого объекта аналога. Понятно, что оцениваемый объект отличается от объектов-аналогов. Поэтому для получения стоимости оцениваемого объекта в цену объекта-аналога вводится корректировка.

Сpi=  Цi ± Кi

Здесь i – номер объекта-аналога.

В корректировках, в частности, следует учитывать изменение спроса и предложения с течением времени. Эти изменения могут быть вызваны экономической ситуацией в стране, изменением нормативно-правовой базы и другими причинами. В этом случае может поменяться положение кривой спроса или предложения. Например, на рис. 26 показаны возможные изменения положений кривой спроса.

P

Q

предложение

Кривые спроса

Рис. 26 Возможные изменения кривой спроса.

Такие изменения приводят к изменению положения точек равновесия, определяющих стоимость недвижимости из данного сегмента рынка.

Практическое применение сравнительного подхода возможно при наличии развитого рынка недвижимости и, наоборот, отсутствие такого рынка либо его недостаточная развитость, не позволяет применять данный подход.

Этапы применения метода сравнения продаж.

  1.  Анализ рыночной ситуации. Подбор информации, соответствующий данному сегменту рынка;
  2.  Выбор единиц и показателей сравнения;
  3.  Разработка модели, которая связывает единицы и показателей сравнения;
  4.  Расчет корректировок по  показателям сравнения;
  5.  Расчет скорректированных цен продаж объектов сравнения;
  6.  Определение стоимости оцениваемого объекта.

Объекты недвижимости отличаются друг от друга очень многими факторами. Поэтому очень трудно определить величину корректировки к целому объекту-аналогу. Определяют некоторую единицу сравнения объектов недвижимости. И корректировку определяют для стоимости единицы сравнения. Например, для стоимости квадратного метра жилого помещения, а не для целого дома.

Показатели сравнения это некоторые классифицированные элементы, которые отличают объект-аналог от оцениваемого объекта, что и определяет введение той или иной корректировки.

Единицы сравнения.

Для незастроенных земельных участков используются следующие единицы сравнения:

  1.  Цена за единицу площади (1 га, одна сотка, 1м2 )
  2.  Цена за весь участок, если участки и оцениваемого объекта и объектов-аналогов имеют одну и ту же площадь.

Для застроенных земельных участков используются следующие единицы сравнения:

  1.  Цена за 1м2 общей или полезной площади помещения (жилого,оффисного, коттеджа и т.д.) ,
  2.  Цена за 1м3 для складских помещений.
  3.  Цена за комнату, квартиру или объект недвижимости, если они одинаковы для оцениваемого объекта и объектов-аналогов.

Выбор единицы сравнения определяется удобством при сравнении все, выбранных объектов-аналогов и оцениваемого объекта.

Показатели (Элементы) сравнения. 

Показатели сравнения классифицированы следующим образом.

  1.  Переданные права собственности на недвижимость;
  2.  Условия финансовых расчетов приобретения недвижимости;
  3.  Условия продажи (чистота сделки);
  4.  Динамика сделок на рынке;
  5.  Месторасположение;
  6.  Физические характеристики;
  7.  Экономические характеристики;
  8.  Наличие отклонений от целевого использования;
  9.  Наличие движимого имущества.

При этом первые четыре показателя считают основными. Корректировки по этим показателям определяют именно в приведенной последовательности. В этих показателях корректировки вводятся в стоимость единицы сравнения сразу после их вычисления. Корректировки в другие показатели вводятся в произвольном порядке. Кроме того, их сначала можно суммировать, а затем вводить в стоимость единицы сравнения. Следует отметить, что корректировки вводятся в стоимость единицы сравнения объектов-аналогов, приводя эту стоимость к оцениваемому объекту.

Рассмотрим показатели сравнения более подробно.

Переданные права собственности на недвижимость.

Величина корректировки  определяется как разность между ценами продаж идентичных объектов, различающихся правами собственности. Поэтому величину корректировки можно трактовать как стоимость дополнительных прав собственности.

При сдаче собственности в аренду, корректировку на права собственности можно определить как  разницу между рыночной и договорной арендной платой.

Пример. Пусть недавно купленный склад (до покупки находящийся в полной собственности) за 30 млн. руб.,  площадью 1000 кв.м. был сдан в аренду на пять лет при ставке дисконтирования 15%. Анализ сегмента рынка показал, что рыночная арендная плата составляет 10000 руб.  за кв.м.

Решение. ЧОД=V*R=30000000*(0.15+sff(15%,5)=

30000000*(0.15+0.14832)=8949600 руб.

Доход приходящийся на кв.м от аренды составит 8949, 6 руб.

Разность 10000 руб. – 8950руб = 1050 руб.

–есть величина корректировки.

Фактически, величина корректировки есть разность между рыночным значением арендной платы и договорным значением.

Условия финансовых расчетов приобретения недвижимости.

Среди финансовых расчетов выделяют три типичных:

  1.  Расчет собственными средствами на дату продажи;
  2.  Получение покупателем кредита у финансовой структуры;
  3.  Финансирование сделки самим продавцом, т.е. предоставление ипотечного кредита.

Кроме того учитываются:

  1.  Коэффициент ипотечной задолженности;
  2.  Процентная ставка;
  3.  Срок кредита;
  4.  Вид кредита;

И др.

Пример. В качестве объекта аналога выбран объект, проданный за 15 млн. руб. При этом 7 млн.руб. были выплачены продавцу на дату регистрации сделки, а остальная сумма оформлена как ипотечный кредит на 15 лет при ставке 10% на условиях ежемесячных платежей.

Таб. 15 Пример определения скорректированной стоимости

Ежемесячный платеж

86 000

Текущая стоимость всех рыночных платежей за 15 лет при рыночной ставке 12%

7 165 700 руб.

Скорректированная цена продажи

14 165 700 руб.

Условия продажи (чистота сделки).

Рассматривается мотивировка и знания покупателя и продавца. Выявляются отклонения от рыночных условий продажи.

Могут быть, например, следующие отклонения:

  1.   Покупатель и продавец находятся в родственных отношениях;
  2.  Являются представителями холдинга или дочерних компаний;
  3.  Осуществляется продажа собственности умерших лиц;
  4.  Осуществляется продажа с целью избежать отчуждения заложенного имущества;
  5.  Объекты продажи отягащены какими либо обязательствами;
  6.  Иные взаимосвязи продавца и покупателя.

Динамика сделок на рынке.

Выявляется влияние фактора времени на уровень цен. Учитывается влияние инфляции, изменения в законодательстве, изменения спроса и предложения, денежные реформы и т.д.

Для выявления этого влияния используется информация о продаже двух сопоставимых объектов, различающихся только датой продажи.

Месторасположение.

Территориальное размещение объекта недвижимости при определении его стоимости выявляется как  рентная составляющая стоимости.

Рассматриваются различные характеристики местоположения. Для сельской местности это вид почв, наличие воды, плодородие, и т. д. Для городских условий развитость инфраструктуры, экология, транспортная доступность.

Величина корректировки определяется как разница цен продаж на объекты, находящиеся в разных местах.

Физические характеристики.

Рассматриваются размеры, вид и качество строительного материала, качество строительства и эксплуатации, архитектура и дизайнерское оформление, рельеф местности, ее физические особенности, размер и форма земельного участка.

Экономические характеристики.

Рассматриваются условия и сроки аренды, коэффициенты доходности, другие показатели.

Необходимо исключить характеристики, которые использовались для введения корректировок на более ранних этапах. Например, при введении корректировок за условия финансовых расчетов и т.д.

Отклонения от целевого использования.

Проводится корректировка для сопоставимых объектов, для которых выявлено нецелевое использование собственности.

Например, в качестве сравнимого объекта используется жилое здание, где на первом этаже размещен магазин, отсутствующий в оцениваемом объекте.

Наличие движимого имущества.

Анализируется наличие в сравнимых объектах в ценах движимого имущества. Например, оборудования.

В этом случае необходимо исключить из цены продажи объекта-аналога стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости.

Лекция 8. Методы определения корректировок.

  1.  Метод парного анализа данных. Цены продаж сравниваются по двум объектам-аналогам. При этом два выбранных объекта должны быть идентичны по всем параметрам, кроме одного. Разность между ценами для этих объектов за единицу сравнения и есть величина корректировки по данному параметру.
  2.  Количественный метод. Применяется, когда нет возможности проведения парного анализа. Величины корректировок определяются по рыночным данным, не относящимся непосредственно к рассматриваемому объекту оценки и объектам-аналогам.
  3.  Качественный анализ. Метод основан на ранжировании качественных характеристик (хуже, лучше, эквивалентно, значительно хуже,  значительно лучше). В такой ряд объединяют объекты-аналоги и оцениваемый объект. Необходимо, чтобы оцениваемый объект оказался внутри такого ряда. Тогда стоимость единицы сравнения для него определяется как некое среднее значение между значениями стоимостей единицы сравнения для объектов-аналогов расположенных сверху и снизу от оцениваемого объекта в данном ряду.

Количественный метод определения корректировок

Пример. Определить стоимость коттеджа полезной площадью 60 кв. метров и площадью участка 12 соток. Исходные данные по оцениваемому объекту и по 5 объектам-аналогам приведены в таб. 16

Таб. 16 Количественный метод определения корректировок

Характеристика

Оцен. объект

1

2

3

4

5

Цена тыс.$.

61.46

52.06

44.37

69.03

43.45

S дома м2

60

70

65

45

78

55

Дата

0.5 года

0.5 года

месяц

2 недели

год

Права

полное

полное

полное

полное

полное

полное

Условия продажи

Рыночн.

Рыночн.

Рыночн.

Рыночн.

Рыночн.

Рыночн.

Финанс. расчет

Рыночн.

Рыночн.

Рыночн.

Завышен.

7 000 $.

Рыночн

Завыш. 5600 $.

Стр.материал

Кирпич

Кирпич

Кирпич

Кирпич

Кирпич

Кирпич

Площ.уч-ка

12

12

12

6

6

6

Кол-во комнат

4

4

4

3

3

3

Трансп. доступн.

 

лучше

Аналог

Аналог

Аналог

Аналог

Водопр.

+

-

-

-

+

+

В качестве единицы сравнения выберем 1 квадратный жилого помещения.

Вычислим стоимость одного квадратного метра жилья для объектов аналогов.

Цена 1 м2   =

Цена объекта

S дома м2

Таб. 17. Вычисление стоимости единицы сравнения

Характеристика

Оцен.

объект

1

2

3

4

5

Цена

61.46

52.06

44.37

69.03

43.45

S дома м2

60

70

65

45

78

55

Цена 1 м2

 

0.878

0.801

0.986

0.885

0.790

Первый параметр – переданные права собственности и второй параметр -условия финансовых расчетов приобретения недвижимости для всех объектов одинаков. Поэтому корректировка за эти параметры не вводятся.

Следующий параметр – корректировка по условиям продажи.

Таб. 18 Исходные данные к определению корректировки по финансовым расчетам

Характеристика

Оцен.

объект

1

2

3

4

5

Цена тыс.$

 

61.46

52.06

44.37

69.03

43.45

S дома

 м2

60

70

65

45

78

55

Финанс. расчет

Рыночн.

Рыночн.

Рыночн.

Завышен.

7000$

Рыночн

Завыш. 5600$

Определим корректировку

по формуле

                             

К =

Завышение цены

Цена объекта

Таб. 19 Расчет корректировки по финансовым расчетам

-0.102

0

-0.155

0

0

Коррект.     

0.790

0.885

0.986

0.801

0.878

Цена 1 м2

5

4

3

2

1

Оцен.об.

Характ.

0.688

0.885

0.831

0.801

0.878

Скоррект.

Величина корректировки приводится к оцениваемому объекту. Поэтому, в данном случае обе корректировки получили знак минус.

Таб. 20 Корректировка по дате сделки.

Характеристика

Оцен.объект

1

2

3

4

5

Цена тыс.$

 

61.46

52.06

44.37

69.03

43.45

S дома м2

60

70

65

45

78

55

Финанс. расчет

Рыночн.

Рыночн.

Рыночн.

Завышен.

7000$

Рыночн

Завыш. 5600$

Дата

0.5 года

0.5 года

месяц

2 недели

год

Для корректировки используем метод парного анализа. Заметим, что 4 и 5 объекты – аналоги отличаются только по этому параметру. Кроме того, величину корректировки в данном случае удобнее вычислять в относительной мере. Определим величину корректировки, соответствующую инфляционным процессам за год.

0.885 - 0.688

   0.688

*100% = 28.6%

Понятно, что инфляцию за полгода на данном сегменте рынка можно считать равной 14.3%. Будем считать, что инфляция за последний месяц равна нулю.

Таб.21 Расчет корректировки за дату продажи

-0.102

0

-0.155

0

0

Коррект.     

0.790

0.885

0.986

0.801

0.878

Цена 1 м2

5

4

3

2

1

Оцен.об.

Характ.

0.688

0.885

0.831

0.801

0.878

Скорректцена

28.6

0

0

14.3

14.3

Корр. %

0.884

0.885

0.831

0.915

1.003

Скорр.

Обратим внимание на то, что после вычисления корректировки сразу же вводились в стоимость единицы сравнения. Корректировки по оставшимся показателям определим, просуммируем и введем суммарное значение корректировки в стоимость квадратного метра жилья. Последовательно определим значения корректировок по оставшимся  - физическим показателям. Это площадь, транспортная доступность, наличие водопровода. Строительный материал – кирпич использовался один и тот же для всех объектов. Поэтому корректировка за этот показатель не производилась.

Таб. 22 Исходные данные для корректировки по физическим компонентам.

Характеристика

Оцен.объект

1

2

3

4

5

Цена тыс.$

 

61.46

52.06

44.37

69.03

43.45

S дома м2

60

70

65

45

78

55

Площ.уч-ка и комн

12      4

12        4

12       4

6         3

6           3

6       3

Стр.материал

Кирпич

Кирпич

Кирпич

Кирпич

Кирпич

Кирпич

Трансп. доступн.

 

лучше

Аналог

Аналог

Аналог

Аналог

Водопр.

+

-

-

-

+

+

Определим значение корректировки за различие площади участка и количества комнат. Разделять эти показатели нет необходимости, т.к. встречаются только две комбинации -  12 соток и 4 комнаты или 6 соток и 3 комнаты. Используем метод парного анализа, т.к. два объекта-аналога имеют одинаковые характеристики, за исключением оцениваемых. Т.о.. величина корректировки будет К= 0.915-0.831 =0.084.

Аналогично определим величину корректировки за транспортную доступность, используя первый и второй объекты аналоги, которые отличаются только по данному параметру. К= 1.003-0.915= 0.088

Корректировка за наличие водопровода определена как разность стоимости квадратного метра третьего и четвертого объектов. К= 0.885-0.831= 0.054.

Сгруппируем значения корректировок в следующую таблицу

Таб. 23 Вычисление корректировок по физическим элементам

-0.102

0

-0.155

0

0

Коррект.     

0.790

0.885

0.986

0.801

0.878

Цена 1 м2

5

4

3

2

1

Оцен.об.

Характ.

 

28.6

0

0

14.3

14.3

Корр. %

0.688

0.885

0.831

0.801

0.878

Скорректцена

0.884

0.885

0.831

0.915

1.003

Скорр.

0.084

0.084

0.084

0

0

Корр. Sуч.

0

0

0

0

-0.088

Корр. Т.д.

0

0

0.054

0.054

0.054

Корр  вод.

Теперь просуммируем значения корректировок и введем их в стоимость единицы сравнения.

Таб. 24. Расчет окончательной стоимости единицы сравнения.

-0.102

0

-0.155

0

0

Коррект.     

0.790

0.885

0.986

0.801

0.878

Цена 1 м2

5

4

3

2

1

Оцен.об.

Характ.

28.6

0

0

14.3

14.3

Корр. %

0.688

0.885

0.831

0.801

0.878

Скорректцена

0.884

0.885

0.831

0.915

1.003

Скорр.

0.084

0.084

0.084

0

0

Корр. Sуч.

0

0

0

0

-0.088

Корр.  Т.д.

0

0

0.054

0.054

0.054

Корр  вод.

0.968

0.969

0.969

0.969

0.969

Стоим.1м2

Полученные значения стоимостей единицы сравнения по разным объектам – аналогам усредняются. В данном примере, полученные стоимости совпали, что на практике бывает редко. Среднее значение и считается стоимостью квадратного метра жилья оцениваемого объекта. Далее данную стоимость необходимо умножить на количество единиц сравнения оцениваемого объекта. Для оцениваемого объекта – 60 кв. метров. Получим окончательную стоимость объекта.

V= k*CEC

V=0.969 * 60 = 58.14 тыс.$

Качественный анализ продаж.

Определение корректировок методом качественного анализа используется в том случае, когда невозможно или затруднительно использовать количественный метод и получить численное значение величины корректировки. Рассмотрим применение этого метода на примере.

Пример.  Определить рыночную стоимость офисного помещения общей площадью 2500 кв.м. Из которых полезная сдаваемая площадь составляет 2100 кв.м.  Исходные данные для оцениваемого объекта и трех объектов аналогов приведены в таблице 25.

Таб 25. Исходные данные.

Характеристики

Объект оценки

1

2

3

Цена продажи тыс.$

724

537

557

Дата продажи

2 месяца

1 месяца

1.5 месяца

Площадь общая

Кв.м

2500

4000

3200

4500

Арендуемая

Площадь кв.м

2100

3810

2985

3375

Транспортн. доступн.

лучше

лучше

хуже

Универсальность склада

Аналог

Аналог

Хуже

Выберем в качестве единицы сравнения 1 кв. метр арендуемой площади. Заметим, что можно выбрать и кв. метр общей площади. Оба выбора приведут к одному и тому же результату. Но корректировки будут вводиться в разные величины, и будут иметь различные значения. В предыдущей таблице параметры объектов были ранжированы по категориям лучше, хуже, аналог. По этим категориям, возможно, определить только знак корректировки, т.е. определить, надо уменьшить значение стоимости единицы сравнения или увеличить. Числовое значение пока определить невозможно. В следующей таблице определяется направление действия корректировок, которое показывается в виде стрелок. Стрелка вверх означает, что корректировка должна увеличить стоимость единицы сравнения. Стрелка вниз – уменьшить.  

Таб. 26 Определение направления действия корректировок

Характеристики объектов

Объект оценки

1

2

3

Цена 1кв. м тыс.$

0.190

0.180

0.165

Дата прод.

2 месяца

1 месяца

1.5 месяца

 корректировка

отсутствует

отсутствует

отсутствует

Sар./Sобщ.

0.84

0.952

0.933

0.75

Корректировка

S ар.  кв.м

2100

3810

2985

3375

Транспортн. доступн.

 

лучше

лучше

хуже

Корректировка

Универсальность склада

Аналог

Аналог

Хуже

Корректировка

-

-

 

Итоговая корректировка

По данным таблицы 26 составим ранжированный ряд, состоящий из объектов – аналогов и оцениваемого объекта. Ранжирование определяется стоимостью единицы сравнения для объектов аналогов. В полученный ряд вставляется оцениваемый объект между объектами аналогами, в которых направление действия итоговой корректировки будет разным. В таб. 26 это второй и третий объект. Именно между ними помещается оцениваемый объект в таб. 27.

Таб. 27 Определение места оцениваемого объекта в ранжированном ряду.

объект

Корректировка

1

1

0.190

2

0.180

Оцениваемый объект

?

3

0.165

Итак, оцениваемый объект оказался между вторым и третьим объектами, стоимости единицы сравнения для которых известны. Значит, стоимость единицы сравнения оцениваемого объекта будет лежать в пределах 0.180 и 0.165. Проще всего стоимость единицы сравнения можно получить как среднее из данных значений. (0.180 + 0.165)/2=0.172

Можно постараться определить усредненное значение стоимости по количеству корректировок в граничных с оцениваемым объектах аналогах. Так, во второй объект должны быть введены две корректировки, направленные вниз (со знаком минус). В третий – три корректировки вверх. Т. О. различие между двумя объектами аналогами соответствует пяти корректировкам. Можно составить следующую пропорцию

0.180-0.165       ~     5

Х                       ~     2

Отсюда Х= 2*0.015/5= 0.006

И рыночная стоимость 1 кв.м. = 0.180-0.006=0.174

Умножая полученную стоимость на количество единиц сравнения, получим окончательную стоимость объекта недвижимости.

V= 0.174*2100=365.4 тыс.$

Метод валовой ренты

Метод основан на том, что отношение цены продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду стремиться к постоянной величине, которую называют мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты.

Три этапа определения стоимости.

1. Расчет МВР.

2. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости.

3. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

На первом этапе из данного сегмента рынка отбирают объекты-аналоги, по которым в недавнем прошлом были проведены сделки купли-продажи и известны цена объекта и значения рентных годовых платежей. По этим данным определяется мультипликатор для каждого объекта-аналога. Затем из данных мультипликаторов определяется среднее значение. Корректировки на этом этапе не вводятся, т.к. отношение цены объекта к стоимости рентных платежей, на данном сегменте рынка, постоянно, независимо от различий их параметров.

 На втором этапе также отбираются объекты – аналоги, по которым известны рентные платежи. На этом этапе введение корректировок обязательно, поскольку все объекты обладают различными параметрами. Но, в отличии от первого этапа, где эти отличия компенсируются при определении отношения между ценой и рентой, на втором этапе компенсации не происходит. После введения корректировок, т.е. приведение стоимости рентных платежей к оцениваемому объекту, полученные результаты усредняются.

На третьем этапе определяется стоимость объекта путем перемножения скорректированной величины арендных платежей на усредненное значение мультипликатора.

Пример.

Определить стоимость офисного помещения, которое предполагается сдавать в аренду, параметры которого представлены в таблице 29.  Для определения мультипликатора валовой ренты отобраны объекты-аналоги, представленные в таб. 28.

Таб. 28 Вычисление мультипликатора валовой ренты.

Сопоставимые объекты

Цена продажи $

Рентный годовой доход $

МВР

1

60 000

3950

15.19

2

61 800

4100

15.07

3

63 700

3900

16.33

4

64 400

4000

16.10

5

66 700

4200

15.88

6

58 000

3800

15.26

7

61 000

3800

16.05

Получим среднее значение мультипликатора,  как медианы  МВР= 15,88

и как среднее арифметическое  МВР = 15.70.

Таб. 29 Определение годового арендного платежа

Рентный доход

Сумма Коррект.

Владелец

Арендода-тель

Арендода-тель

Арендода-тель

Арендода-тель

Оплата ком.услуг

-

+

-

-

-

Центр. Отоплен.

+

+

+

-

+

Гараж

-

+

-

-

+

Ванная комната

4200

4500

3700

3500

Арендная плата $

4

3

2

1

Оц.объект

Элементы сравн.

+400

+400

+400

+200

-400

-500

+600     +400       -400     -100

4100        4100       4100       4100

Здесь корректировка по наличию ванной комнаты определялась совместно с корректировкой за наличие центрального отопления. По разности стоимости аренды второго и третьего объекта (Зеленые стрелки). Затем суммарная корректировка, равная 800$, разделена пополам. Получилось 400 за ванную комнату и 400 за наличие центрального отопления.

Следующая корректировка за наличие гаража (Сиреневые стрелки), определена как разность между арендными платежами первого и второго объектов.  Затем определена корректировка за плательщика коммунальных услуг и суммарная корректировка. В итоге рентный доход получен равный 4100 для всех объектов аналогов. Окончательная стоимость объекта

V= 4100*15.88=65108 если МВР определен, как медиана.

V= 4100*15.70=64370 если МВР определен, как среднее арифметическое.

Лекция 8. Затратный метод

Сущность затратного метода

В затратном методе оцениваются затраты на строительство объекта, аналогичного по своим свойствам оцениваемому. Предполагается, что финансовые затраты на строительство оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии, и воспроизведения его потребительских свойств, соответствует рыночной стоимости этого объекта.

Затратным методом можно определить два вида стоимости – восстановительную и стоимость замещения.

Восстановительная стоимость соответствует финансовым затратам на воспроизведение точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, проектных решений и сохранением всех имеющихся недостатков.

Стоимость замещения соответствует финансовым затратам на воспроизведение объекта, имеющего ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, материалов и дизайна.

Область применения затратного метода

  1.  Используется на малоактивных рынках. Когда имеющийся недостаток информации не позволяет использовать рыночный подход.
  2.  При технико-экономическом обосновании нового строительства.
  3.  При оценке реконструируемых объектов, объектов незавершенной стройки.
  4.  При оценке уникальных объектов. (Музеев, библиотек и т.д. когда невозможно найти сопоставимые объекты).
  5.  При определении страховой стоимости.
  6.  При необходимости определения стоимости
  7.  Раздельно для земли и улучшений. Например, при налогообложении.

Существует множество уникальных объектов, для которых невозможно найти аналоги. Например, объекты, показанные на рис. 27, 28.

Рис. 27. Гостиница в Мандроги

Рис. 28  Кижи

Последовательность оценки затратным методом

  1.  Оценивается стоимость земельного участка
  2.  Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений.
  3.  Определение предпринимательской прибыли.
  4.  Определение износа зданий и сооружений.
  5.  Оценка общей стоимости объекта недвижимости.

Данную последовательность можно представить в виде следующей схемы (Рис. 29).

Рис. 29 Схема оценки стоимости затратным методом.

Стоимость земельного участка определяется отдельно, каким – либо способом и не связано напрямую с алгоритмом затратного метода. Здесь мы рассмотрим способы определения затрат на новое строительство и способы вычисления износа, выраженного в денежном эквиваленте.

Количественный метод

  1.  Определяются затраты труда, стоимость материалов, средств механизации работ.
  2.  К стоимости прямых расходов добавляются накладные расходы и прибыль подрядчика, затраты на проектирование, строительство и т.д.
  3.  Для составления смет используются сметные нормативы.
  4.  Сметная стоимость – основа для определения капитальных вложений, финансирования строительства.
  5.  Текущий уровень сметных цен может быть определен на основе базисных цен, приведенных в сборниках «Государственные элементные нормы на ремонтно-строительные работы» (ГЭСНр) и «Федеральные единичные расценки на ремонтно-строительные работы». (ФЕРр).

Учет затрат по Укрупненным Видам работ

  1.  Модификация количественного метода. Но менее трудоемок, т.к. основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм.
  2.  Меньше точность расчетов, но гораздо оперативнее количественного метода.
  3.  В качестве единиц измерения стоимости принимаются единицы по видам работ. 1 куб.метр извлеченного грунта, 1 кв. метр. Отштукатуренной поверхности, уложенного пола. И т.д.
  4.  Основным источником информации для метода являются укрупненные сметные нормы по отдельным видам строительных работ.

Метод сравнительных единиц

  1.  В данном методе единицей измерения стоимости является унифицированный показатель потребительской полезности оцениваемого здания. (1 кв. метр общей площади жилых зданий, 1 куб. метр емкости складских помещений и т. д. )
  2.  Меньше точность расчетов, но гораздо оперативнее количественного метода.
  3.  Общая стоимость здания определяется как произведение стоимости нормативных затрат, приведенных к единице, на общее количество таких единиц.
  4.  Для разных типов объектов существуют «Удельные показатели стоимости строительства»  (УПСС), в которых приводятся корректирующие коэффициенты.

Метод объектов - аналогов

  1.  Определяется стоимость объекта непосредственно по стоимости объекта аналога. По необходимости могут вводится дополнительные корректировки.
  2.  Как правило, информацию берут в отраслевых проектных организациях.

Во всех методах полученную стоимость приводят на дату оценки стоимости.

Базисные уровни сметных норм введены 1.01 1984г. И 1.01.1991г. Расчетные региональные индексы пересчета стоимости строительных работ осуществляются отделами ценообразования в строительстве в администрациях каждой области. Они ежеквартально публикуются в информационных бюллетенях «Индексы цен в строительстве»

Срок жизни объекта

Понятие срока жизни объекта показано на рис. 30, где введены и некоторые другие понятия, связанные со сроком жизни объекта.

Рис. 30. Понятия, связанные со сроком жизни объекта

Понятие износа

  1.  Физический износ- уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствии неправильной эксплуатации.
  2.  Функциональный износ- уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектуре, благоустроенности, безопасности и т.д.
  3.  Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости имущества вследствии изменения внешней среды: законодательных, правовых актов, финансовых условий, экологической обстановки, изменения социальных стандартов общества и т.д.

Лекция 9. Понятие налогов и сборов

Рыночная стоимость недвижимости тесно связана с существующей налоговой системой. При оценке недвижимости учитываются размеры налогообложения, которые необходимо уплачивать собственнику.

В соответствии со статьей 8 Налогового Кодекса РФ, под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований.

Под сбором понимается обязательный взнос, взимаемый с организаций и физических лиц, уплата которого является одним из условий совершения в отношении плательщиков государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами юридически значимых действий, включая предоставление определенных прав или выдачу разрешений (лицензий).

К элементам налогообложения (ст.17 НК РФ) относят:

  1.  Субъект налогообложения;
  2.  Объект налогообложения;
  3.  Налоговая база;
  4.  Налоговый период;
  5.  Налоговая ставка;
  6.  Порядок исчисления налога;
  7.  Порядок и сроки уплаты налога.

При установлении сборов определяются их плательщики и элементы обложения применительно к конкретным сборам. ФЗ №154-ФЗ от 09.07.1999.

Последовательно, рассмотрим элементы налогообложения, используя графические схемы и другие наглядные средства. Рис. 31 - 34

Рис. 31 Субъекты налогообложения

Рис. 32 Объекты налогообложения

Рис. 33 Налоговая база

Рис. 34 Понятие налоговой ставки.

Налоговый период – календарный год или иной период времени, по окончании которого определяется налоговая база и исчисляется сумма налога, подлежащая оплате за налоговый период, применительно к конкретным налогам.

Рис. 35 Классификация существующих налогов.

По административному признаку налоги делятся на федеральные, региональные и местные. К федеральным, в соответствии с 13 статьей  НК РФ относятся:

  1.  Налог на добавленную стоимость
  2.  Налог га прибыль организаций
  3.  Подоходный налог с физических лиц
  4.  Государственная пошлина
  5.  Налог на пользование недрами
  6.  Лесной налог
  7.  Водный налог
  8.  Экологический налог
  9.  ………………………………..

К региональным, в соответствии с 14 статьей НК РФ:

  1.  Налог на имущество организаций
  2.  Налог на недвижимость
  3.  Дорожный налог
  4.  Транспортный налог
  5.  Налог на игорный бизнес
  6.   …………………………..

К местным (статья 15 НК РФ) относятся:

  1.  Земельный налог
  2.  Налог на имущество физических лиц
  3.  Налог на наследование и дарение
  4.  Местные лицензионные сборы
  5.  Налог на рекламу
  6.   …………………………..

Налоги могут быть прямыми. Для недвижимости это налог на имущество, налог на землю. И косвенными – все другие налоги, которыми облагается доходная часть недвижимости.

По степени обложения налоги подразделяются на прогрессивные, регрессивные и пропорциональные. Например, к прогрессивным можно отнести транспортный налог. При увеличении мощности двигателя ставка увеличивается. К пропорциональным можно отнести подоходный налог, имеющий единую ставку 13%.

Налоги подразделяются по источнику их получения. Например, налоги выплачиваются из доходов полученных, как  результат финансовой деятельности предприятия, или от физических лиц.

По тому, куда направляются средства, полученные от налогов, последние подразделяются на общие и специальные. К специальным относят налоги, средства которых направляются только на одну какую-либо деятельность. Например, транспортный налог. Средства, полученные от него, идут на строительство и ремонт дорог.

Приведем рисунки 36-38, иллюстрирующие порядок налогообложения по прямым налогам.

Рис. 36 Налогообложение имущества предприятий

На рисунке показано, как вычисляется налогооблагаемая база при уплате налога за квартал, полугодие, 9 месяцев и год. Здесь Сi – стоимость предприятия на определенную дату, 1 января, 1 апреля и т.д.

Рис. 37 Налогообложение имущества физических лиц.

Рис. 38. Налогообложение земельных участков

Лекция 10 . Регулирование оценочной деятельности

Регулирование оценочной деятельности – система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям.

Регулирование состоит из следующих процедур:

  1.  Установление методических требований к процедурам оценки, которые определены в стандартах оценки.
  2.  Определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью (формулируются в кодексах чести).
  3.  Определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.

Оценочная деятельность возникла в рамках профессии геодезиста-землемера (Surveyor). В 1861 году король Великобритании хартии профессиональных сюрвейеров дал право на саморегулирование. Был создан Королевский институт чартерных сюрвейеров. В настоящее время он (The Royal Institution of Chartered SurveyorsRICS) объединяет более 70 тыс. человек в 100 странах мира.

Государство участвует в регулировании оценочной деятельности посредством, показанных на рисунке 39  средств.

Рис. 39 Государственное регулирование оценочной деятельности

Нормативная база в России

  1.  ФЗ № 135 от 29.07.98 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
  2.  Постановление правительства № 932 от 20.08.1999 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации».
  3.  Постановление правительства РФ № 285 от 11.04.2001 «Положение о лицензировании оценочной деятельности»
  4.  Постановление правительства РФ № 519 от 06.07.2001. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности».  Приняты федеральные стандарты оценки FSO1, FSO2, FSO3.

Дополнительно к государственному регулированию регулирование оценочной деятельности осуществляется саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на членов таких саморегулируемых организаций.

Общественные объединения оценщиков

Первым профессиональным объединением оценщиков в России стало – Российское общество оценщиков (РОО). Им была создана первая методическая основа для оценки недвижимого имущества. Затем появились еще целый ряд разнообразных объединений оценщиков –

  1.  Московский оценщик;
  2.  Северозападное общество оценщиков;
  3.  НП «Кадастровый инженер»
  4.  …….

Существует целый ряд международных организаций, связанных с оценочной деятельностью:

  1.  Европейская группа ассоциаций оценщиков (The European Group of Valuers Associations – TEGoVA).
  2.  Международный комитет по стандартам оценки (International Valuation Standarts Committee – IVSC). 
  3.  The Royal Institution of Chartered Surveyors –RICS.
  4.  Международная федерация геодезистов (FIG – Federation inernational of Geodesist).

В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации.

  1.  Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять следующие функции:
  2.  защищать интересы оценщиков;
  3.  содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;
  4.  содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;
  5.  разрабатывать собственные стандарты оценки;
  6.  разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.

Рис. 40 Понятие саморегулирования

Международные стандарты оценки

Международные стандарты имеют единую основу, отражающую единство экономических принципов.

26 июля 2001 г. IVSC принял новую редакцию Международных стандартов (МСО 2001).

Международные стандарты оценки должны поддерживаться в тех странах, где они совместимы с национальным законодательством. Это позволяет получать оценки, согласованные с мировой практикой.

В Европе, в 2000 году приняты Европейские стандарты оценки (ЕСО), которые отличаются большей детальностью по сравнению с МСО. ЕСО включает в себя 9 стандартов и 13 методических рекомендаций.

Европейские стандарты оценки

  1.  Стандарты 1-3 определяется взаимосвязь ЕСО с МСО, вопросы квалификации оценщика и его профессиональная этика.
  2.  В стандарте 4 рассматриваются основные принципы оценки основные подходы к составлению отчета об оценке. Он включает определение основных целей оценки, видов стоимости.
  3.  Стандарт 5 посвящен оценке с целью финансовой отчетности. Здесь дается классификация активов и основанный этом выбор базы оценки, методологии оценки, особенности оценки земли, зданий, специальных объектов.
  4.   В стандарте 6 рассмотрены проблемы оценки недвижимости в качестве залога. Здесь приведены такие определения как определения залоговой стоимости, специальной стоимости обстоятельств, определены требования к оценщику : - независимость, ответственность, наличие специальных знаний. Введено понятие учета принуждения к продаже.
  5.   В стандарте 7 раскрываются понятия инвестиционной стоимости, будущей стоимости недвижимости.
  6.  Стандарт 8 посвящен вопросу инвестиций в ценные бумаги, инвестиционных и страховых компаний и пенсионных фондов, вопросы, связанные с определением рыночной стоимости.
  7.  Стандарт 9 посвящен представлению результатов оценки, формы сертификата оценки.

Методические рекомендации ЕСО

  1.  Факторы, влияющие на стоимость,
  2.  Оценка специальных объектов,
  3.  Оценка машин и оборудования,
  4.  Оценка активов, предназначенных для инвестиций,
  5.  Оценка с/х объектов,
  6.  Оценка исторических объектов,
  7.  Оценка бизнеса,
  8.  Оценка нематериальных активов,
  9.  Оценка индексов недвижимости,
  10.  Международные оценки,
  11.  Оценка совместных предприятий и обществ с ограниченной ответственностью,
  12.  Распределение стоимости между землей и зданиями,
  13.  Особенности оценки в различных странах.

Любое отклонение от рекомендаций в ЕСО может повлечь коммерческие или правовые санкции. И наоборот, соответствие стандартам может являться действенной правовой защитой при отсутствии доказательств в пользу противного в ходе рассмотрения судебного иска по вмененной небрежности.

Российские стандарты оценки.

Правовые основы стандартизации в Российской Федерации установлены Законом Российской Федерации «О стандартизации». Стандартизация представляет собой деятельность по установлению норм, правил, характеристик продукции, услуг, процессов.

Основными задачами системы стандартизации являются:

  1.  Обеспечение взаимопонимания и взаимодействия между всеми сторонами-участниками процесса оценки имущества;
  2.  Формирования нормативной базы;
  3.  Установление единых требований к методам оценки, содержанию и формам отчетности,
  4.  Создание и ведение системы классификации и кодирования технико-экономической информации, используемой при оценке,
  5.  Согласованность терминологии, классификации услуг, методов оценки с международными стандартами,
  6.  Содействие соблюдению законодательства Российской Федерации средствами и методами стандартизации.

В стандарте даются определения основных видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке, методов оценки. К таким видам относятся:

Рыночная стоимость,

Стоимость объекта, с ограниченным рынком товаров,

Стоимость замещения объектов оценки,

Стоимость воспроизводства объектов оценки,

Стоимость объекта оценки при существующем использовании,

Инвестиционная стоимость объекта,

Стоимость объекта для целей налогообложения,

Ликвидационная стоимость,

Утилизационная стоимость,

Специальная стоимость.

В стандарте дается определение трех основных подходов к оценке:

  1.  Затратного
  2.  Сравнительного
  3.  Доходного.

Требования стандартов к оценщику

  1.  Оценщик при проведении оценки обязан использовать указанные выше методы оценки.
  2.  Оценщик самостоятельно определяет конкретные методы оценки и определяет итоговую стоимость объекта оценки.
  3.  Итоговая величина стоимости выражается в рублях.
  4.  Независимость оценщика.
  5.  Оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, обязанности оценщика, требованиях к договору оценки, отчету оценки, о стандартах оценки.
  6.  Статья 20 стандарта устанавливает 6-месячный срок действительности итоговой величины оценки для целей совершения сделок.
  7.  И др.

Оглавление

Лекция 1. Начальные сведения. ……………………….  2

Понятие недвижимости …………………………………………………...    3

Понятие стоимости, затрат и цены. …………………………………………    4

Виды стоимости.  …………………………………………….………………. .      5

Рынки недвижимости   ………………………………………………………….    7

Лекция 2. Принципы оценки недвижимости. ………    9

Принципы, основанные на мнении пользователя    ……………….        10

Принципы, связанные с землей,  зданиями, сооружениями.   ……….. 11

Принципы, связанные с рыночной средой    …………………………..     13

Принцип наилучшего  и наиболее полного использования. ………...   15

Основные этапы процесса оценки недвижимости ……………………     16

Лекция 3. Временная оценка денежных потоков.      18

Лекция 4. Доходный метод. Метод прямой капитализации.  29

Структура доходного подхода…………………………………..                     29

Метод прямой капитализации доходов…………………………                  30

Лекция 5. Методы определения коэффициента (ставки) капитализации……………………………………………… 34

Рыночный метод              ………………………………………………………   34

Метод коэффициента покрытия долга……………………………………..   35

Метод связанных инвестиций…………………………………………………. 35

Кумулятивный метод (метод суммирования). ………………………….. 37

Методы возмещения капитала.    ………………….. 39

Лекция 6. Техника остатка. Метод дисконтированных денежных потоков ……………………………………. 42

Метод дисконтированных денежных потоков ………………………….. 44

Лекция 7. Основы инвестиционно-ипотечного анализа …. 45

Методы определения стоимости объектов недвижимости при реализации ивестиционно-ипотечного проекта.  …………………………………... 48

Лекция 8.  Метод сравнения продаж………………….. 52

Этапы применения метода сравнения продаж.   ….. 53

Показатели (Элементы) сравнения.     ….. 53

Лекция 8. Методы определения корректировок…… 56

Количественный метод определения корректировок   …… 56

Качественный анализ продаж.     ………………….. 62

Метод валовой ренты      …………………. 64

Лекция 8. Затратный метод     … 67

Последовательность оценки затратным методом   ….  69

Лекция 9. Понятие налогов и сборов  ……… 71

Лекция 10 . Регулирование оценочной деятельности …. 78

Нормативная база в России  ….    ………….. 79

Общественные объединения оценщиков   …………………. 79

Международные стандарты оценки    ………… 80

Европейские стандарты оценки     …………. 80

Методические рекомендации ЕСО    …………………. 81

Российские стандарты оценки.     ………….. 81


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

61596. Shopping for clothes 21 KB
  Задачи урока: 1.Общеобразовательные: активизировать словарь учащихся; повторить пройденный материал; усвоить и применить в речи лексику по теме «Одежда»; выработать навык сознательного и выразительного чтения...
61597. Образование мочи 20.47 KB
  Образовательные: 1 показать механизм мочеобразования; 2 изучить этапы образования мочи; 3 рассказать об урологических заболеваниях и их предупреждение.
61598. А. К. Толстой. ”Илья Муромец” 16.98 KB
  Работать над характеристикой героя; развивать речь мышление воображение воспитывать интерес к родной литературе. Любили его отец с матерью да только плакали на него поглядывая: тридцать лет Илья на печи лежит ни рукой ни ногой не шевелит.
61599. Былина «Илья Муромец и Святогор» 24.36 KB
  Цель: сформировать представления детей о былинах и былинных героях. Задачи: Образовательная – способствовать формированию у учащихся целостного представления об основной идеи произведения; организовать деятельность учащихся по восприятию и осмыслению текста нового произведения...
61600. Стихи о Родине 27.14 KB
  Цель: Выразительно читать, анализировать стихотворения Задачи урока: 1. Познакомить детей со стихотворениями С.А. Есенина о Родине. 2. Учить видеть в тексте эпитеты, сравнения, олицетворения.
61601. Правописание звонких и глухих согласных на конце слова 26.23 KB
  ЦЕЛЬ: формировать у учащихся умение находить в слове орфограмму парный согласный на конце слова и правильно графически её обозначать.
61602. Экологическая безопасность 53.39 KB
  Деятельность учителя Деятельность учащихся Учитель: Мы начинаем урок окружающего мира. Учитель: Что необходимо для жизни Свет тепло воздух вода и др. Учитель: Сегодняшний урок я хочу начать с просмотра ролика.