24965

Аренда недвижимости

Доклад

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса используемого для осуществления предпринимательской деятельности арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки здания сооружения оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства передать в порядке на условиях и в пределах определяемых договором запасы сырья топлива материалов и иные оборотные средства права пользования землей водой и другими природными ресурсами зданиями...

Русский

2013-08-09

56 KB

1 чел.

Вопрос № 79. Аренда недвижимости

Под строением понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком. Поэтому строение и земельный участок под ним рассматриваются как некий единый объект. Недвижимостью признается и строение, расположенное на земельном участке, находящемся в собственности других лиц. В этом случае земельные участки в соответствии с действующими правовыми нормами становятся вещами-принадлежностями главных вещей - строений. По договору аренды здания/сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для использования:

- если арендодатель является обладателем ограниченного вещного права/иного, отличного от права собственности права на землю, арендатор здания становится носителем аналогичного права на земельный участок;

- если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору по соглашению сторон предоставляется право аренды/иное право на соответствующую часть земельного участка;

- если право на соответствующий земельный участок, передаваемое арендатору, в договоре аренды не определено, к арендатору на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования соответствующей частью земельного участка.

Права арендатора здания или сооружения обременяют земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, и следуют за земельным участком, так как любое право аренды, включая право на аренду здания или сооружения, переходит по праву следования. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.  Предметом договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания, отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. Если при аренде части здания или сооружения права арендатора на земельный участок могут определяться только в договоре или не определяться вообще, то при аренде здания или сооружения в целом права арендатора на земельный участок могут определяться не только договором, но и законом. Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения. Договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды здания, совершенный сроком до одного года, считается заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы. К числу существенных условий рассматриваемого договора относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы.

В договоре аренды здания должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое здание подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. Предмет договора аренды здания или сооружения должен совпадать со зданием или сооружением как объектом государственной регистрации недвижимого имущества. Но государственной регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимости могут быть подвергнуты здания и сооружения, играющие обслуживающую роль по отношению к главенствующим по назначению зданиям или сооружениям. Вследствие этого такие здания, зарегистрированные в качестве самостоятельных объектов недвижимости, но не указанные в качестве предмета договора, не могут рассматриваться как принадлежности вещи. Договор аренды здания должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или соответствующей частью участка, передаваемой вместе с ним. Это правило может быть изменено соглашением сторон/предписанием закона. Передача здания арендодателем и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт/иной документ о передаче требуется на практике в качестве обязательного для регистрации права аренды и, соответственно, договора аренды. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно арендодателя от исполнения обязанности передать имущество, а арендатора - от обязанности принять имущество. Подписание сторонами передаточного акта/иного документа о передаче наряду с фактической передачей здания является обязательным условием, позволяющим говорить о надлежащем исполнении обязательства по передаче и приему здания в аренду. Вместе с тем в случаях, предусмотренных договором или законом, это обязательство будет считаться надлежаще исполненным только при наступлении дополнительных фактов. При прекращении договора арендованное здание должно быть возвращено арендодателю в порядке, аналогичном порядку передачи здания арендатору. Отказ какой-либо стороны от подписания акта передачи или иного документа, свидетельствующего о возврате здания или сооружения, будет рассматриваться как отказ от исполнения обязательств по возврату предмета аренды.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Предметом договора аренды является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Промышленное или торговое предприятие не телесная вещь и не совокупность вещей. Оно представляет собой хозяйственное единство ряда имущественных, правовых и фактических ценностей. Их связанность превращает предприятие в возможный объект отчуждения и делает возможным его аренду как некоего замкнутого, способного к принесению доходов хозяйственного целого. Состав имущественных и неимущественных активов, передаваемых арендодателем арендатору по договору аренды предприятия, позволяет говорить о нем как о смешанном договоре. В нем имеют место:

а) элементы классического договора аренды (передача в составе основных фондов предприятия и индивидуально-определенных непотребляемых вещей: зданий, сооружений, земельных участков, оборудования);

б) элементы договора займа (передача в составе предприятия оборотных средств: сырья, материалов, денежных средств и т.п. - вещей, определяемых родовыми признаками);

в) элементы договора цессии и перевода долга (перевод на арендатора прав требования и долгов арендодателя);

г) элементы договора коммерческой концессии - франчайзинга (предоставление арендатору права пользования исключительными правами и другими объектами интеллектуальной собственности).

К отношениям, возникающим на основе договора аренды предприятия, применимы в субсидиарном порядке нормы о вышеперечисленных договорах. Общие нормы об аренде применяются к аренде предприятия в части, не противоречащей предписаниям норм об аренде предприятия и об аренде зданий и сооружений. Рассматриваемый договор является взаимным и возмездным. В силу этого стороны имеют друг перед другом ряд корреспондирующих прав и обязанностей. Основная обязанность арендодателя - предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование. Надлежащее состояние предприятия, соответствующее условиям договора, есть результат надлежащего состояния его материальных элементов, действительности принадлежащих ему имущественных и исключительных прав и недискредитированного реноме.

Основное право арендодателя - получение арендных платежей. Определение размера арендных платежей обязательно, так как условие об арендных платежах является существенным. Поэтому при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды предприятия считается незаключенным, а правила определения цены не применяются. Арендатору предоставляются широкие полномочия по использованию имущества арендованного предприятия. Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Арендатор, если иное не предусмотрено договором, вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Главное в содержании прав арендатора - возможность распоряжения имуществом, переданным ему в составе арендованного предприятия. Пределы указанного права распоряжения ограничиваются необходимостью сохранения арендатором стоимости предприятия и соблюдения ограничений, предусмотренных в договоре. Поэтому право аренды предприятия по юридической сути является правом на предпринимательское использование имущественного комплекса, именуемого предприятием.

Полномочия арендатора предприятия могут быть ограничены в договоре. К договору аренды предприятия в силу его смешанной природы применимы нормы о договоре коммерческой концессии. Поэтому арендодатель должен оговорить в договоре, несет он или не несет субсидиарную ответственность по требованиям о несоответствии качества товаров (работ, услуг), продаваемых арендатором с использованием исключительных прав, переданных арендодателем. Арендатор предприятия обладает полномочиями по внесению улучшений в арендованное предприятие. При этом права арендатора предприятия на получение возмещения за произведенные улучшения значительно шире, чем у арендаторов иного имущества. Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения стоимости таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения увеличивают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности. Под улучшением арендованного предприятия понимается лишь качественное изменение его вещественных элементов или их приращение. Увеличение доходности предприятия, достигнутое арендатором за счет коренных изменений в принципах руководства им, улучшение имиджа фирмы, поднятие деловой репутации предприятия на рынке могут считаться улучшениями в арендованном предприятии при условии, что возможность этого предусмотрена договором.

Арендатор предприятия обязан выплачивать арендодателю арендную плату. Помимо указанной обязанности на арендатора предприятия возлагаются обязанности по содержанию предприятия, оплате расходов на его эксплуатацию и по возврату арендованного предприятия. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии. Обязанность арендатора по поддержанию предприятия в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии означает также сохранение функциональной целостности предприятия, способности его к функционированию: выпуску продукции, оказанию услуг. Проведение текущего и капитального ремонта вещественных элементов предприятия является лишь одним из способов исполнения указанной обязанности. Для сохранения надлежащего технического состояния арендуемого предприятия большое значение имеет деятельность арендатора по обновлению оборудования и технологий.

Перед заключением данного договора стороны должны совершить обязательные предварительные действия по удостоверению состава передаваемого предприятия, аудиторскую проверку. На их основании сторонами до подписания договора аренды предприятия должны быть составлены и рассмотрены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень обязательств, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований, определение размера арендной платы.

Удостоверение состава продаваемого предприятия есть не что иное, как его полная инвентаризация. В ходе инвентаризации проверяется фактическое наличие числящихся на балансе ценностей предприятия, их сохранность, описание основных признаков и определение текущего состояния и оценка состава предприятия. Инвентаризация является одним из оснований для определения размера арендной платы. Акт инвентаризации дополняется заключением независимого аудитора о составе и финансовом состоянии предприятия. Цель внешней аудиторской проверки двояка: проверка соответствия финансовой отчетности установленным критериям и проверка законности совершенных хозяйственных операций. Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтерского баланса предприятия. При заключении договора аренды предприятия необходимо руководствоваться бухгалтерским балансом, принятым налоговыми органами. Распределение обязанностей и расходов по проведению инвентаризации и аудиторской проверки должно основываться на соглашении сторон.

Договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность. Договор аренды предприятия как сделка с недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Передача арендованного предприятия от арендодателя арендатору осуществляется по передаточному акту. Из существа самой сделки вытекает, что к передаточному акту обязательно должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень обязательств, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Передача предприятия в аренду считается свершившейся только после подписания передаточного акта арендатором и арендодателем. Помимо передаточного акта стороны договора аренды предприятия должны в надлежащем порядке оформить передачу целого ряда отдельных элементов, составляющих предприятие как имущественный комплекс. Вследствие этого передача предприятия должна носить комплексный характер. Изложенное относительно комплексного отчуждения предприятия при характеристике договора его продажи справедливо и для договора его аренды. По точному смыслу действующего закона по правилам договора об аренде предприятия возможна передача в аренду только предприятия в целом. Передача в составе арендованного предприятия недвижимого имущества должна оформляться соответствующими документами о передаче конкретного объекта недвижимости в аренду. Зарегистрированное право аренды предприятия является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения этого объекта.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Возврат предприятия арендатором арендодателю требует совершения ряда специальных действий. Переданные арендатору арендодателем права владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, должны быть переведены на арендодателя в порядке, предусмотренном законом или иными правовыми актами. До передачи возвращаемого предприятия арендодателю кредиторы по обязательствам, входящим в состав предприятия, должны быть уведомлены арендатором о возврате предприятия арендодателю. Арендатор, если иное не предусмотрено договором, также обязан совершить действия по подготовке предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта. Правила гражданского законодательства о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

17060. Метод анкетного опроса как инструмент диагностики проблем в образовательной системе Республики Беларусь 324 KB
  Переход от одного типа общества к другому не бывает скоротечным и мгновенным. Это длительный и трудоемкий процесс, требующий исследований с целью выявления слабых сторон системы для дальнейшего анализа и совершенствования.
17061. Проектирование кулачкового механизма с прямолинейно движущимся роликовым толкателем 1.17 MB
  Кулачковый механизм предназначен для перемещения толкателя по определенному закону, который задается при проектировании. Первый этап проектирования состоит в определении положения центра вращения кулачка по отношению к траектории точки В толкателя
17062. Настройка компютерної системи засобами BIOS SETUP 39 KB
  Практична робота №6 Тема: Настройка комп'ютерної системи засобами BIOS SETUP. Мета: Вивчення настройок BIOS SETUP. Устаткування: ПК. Операційна система Windows. Індивідуальне завдання Включіть ПК після появи службової інформації на екрані дисплея натисніть клавішу DELETE д
17063. Управління процесом завантаження ОС. Створення завантажувальної дискети 98 KB
  Практична робота №7 Тема: Управління процесом завантаження ОС. Створення завантажувальної дискети. Мета: Навчитися створювати завантажувальну дискету різними способами; навчитися використовувати її у разі аварійної ситуації в роботі ПК. Устаткування: ПК. Операційн
17064. Керування папками, файлами та ярликами 30.5 KB
  Практична робота №1 Тема: Керування папками файлами та ярликами. Мета: набути уміння і навички роботи з папками і файлами а також створення ярликів до них. Обладнання: персональний комп’ютер з встановленою операційною системою Windows. Призначення: оволодіння прийо
17065. Исследование факторов, влияющих на качество холоднокатаной ленты 789.5 KB
  Следование миссии ОАО «ММК» возможно только при наличии долгосрочной возможности производить и продавать металлопродукцию. Поэтому основной целью ОАО ММК является сохранение долговременной конкурентоспособности на мировом рынке металлопроката...
17066. Робота з контролюючими і діагностичними програмами 39.5 KB
  Практична робота №2 Тема: Робота з контролюючими і діагностичними програмами. Мета: Навчитися використовувати службову програму Индикатор ресурсов для контролю за станом системних ресурсів навчитися настроювати і виконувати часткову і повну перевірку HDD. Обла
17068. MS Word. Створення документа 187.18 KB
  Практична робота № 4 Тема: MS Word. Створення документа. Мета: Уміти підготувати програмуредактор до роботи і створити нескладний текстовий документ. Хід роботи 1. Запустіть текстовий редактор і розгляньте його меню. Запуск рекомендується виконати за допомогою я...