2658

Современные принципы использования и содержания жилья

Шпаргалка

Архитектура, проектирование и строительство

Современные принципы использования и содержания жилья. Реформа ЖКХ и современные формы собственности жилья. Государственный и муниципальный контроль технической эксплуатации зданий. Система нормативных документов по технической эксплуатации зданий....

Русский

2012-11-12

130 KB

27 чел.

«Современные принципы использования и содержания жилья. Реформа ЖКХ и современные формы собственности жилья. Государственный и муниципальный контроль технической эксплуатации зданий. Система нормативных документов по технической эксплуатации зданий. Техническая документация длительного хранения на жилой фонд.»

Многоквартирные дома, подлежащие массовой передаче в управление собственникам жилья в соответствии со ст. 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ст. 161 Жилищного кодекса РФ, состоят на балансе муниципальных образований и относятся сегодня к государственной и муниципальной формам собственности. В то же время большая часть квартир в этих домах приватизирована и относится к частной форме собственности. Таким образом, в переходный период мы будем иметь дело с жилищным фондом особой (смешанной) формы собственности, которая не выделена Жилищным кодексом РФ в самостоятельную, но требует этого в силу своих характеристик.

Особый характер смешанного жилищного фонда определяется следующими признаками:

  •  он полностью состоит на балансе органов местного самоуправления (ОМС);
  •  собственники помещений в многоквартирных домах этого фонда приватизировали только квартиры, а общее имущество осталось на балансе ОМС;
  •  собственникам приватизированных помещений не требуется государственная регистрация права на приватизированную квартиру, так как ст. 6 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" признает права на недвижимое имущество, возникшие до вступления этого Закона в действие;
  •  в соответствии с данным Законом органам местного самоуправления необходимо провести государственную регистрацию своих прав на неприватизированные квартиры;
  •  статья 37 ЖК РФ определяет долю каждого собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорциональную размеру общей площади принадлежащего ему помещения, и устанавливает, что эта доля следует судьбе права собственности на указанное помещение. Такое положение освобождает физических лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме смешанного жилищного фонда, от необходимости государственной регистрации своего права на общее имущество в многоквартирном доме;
  •  ОМС необходима государственная регистрация права на общую собственность - иначе они не смогут списать с баланса стоимость приватизированных квартир и той части общего имущества, которая к ним относится;
  •  многоквартирные дома смешанной формы собственности длительное время находятся в управлении ОМС, которые несут полную ответственность за их техническое состояние. При передаче таких домов в управление собственникам помещений ОМС должны привести их в исправное состояние.

Процедура подготовки муниципального многоквартирного дома к передаче в управление собственникам помещений в нем

В настоящее время многоквартирные дома смешанного жилищного фонда, находящиеся на балансе ОМС, не отвечают требованиям Жилищного кодекса РФ по многим параметрам.

Как правило, не проведены отвод земельного участка для этих домов и его передача в состав общего имущества, межевание в натуре земельного участка и его кадастровая регистрация.

В домах не определены состав общего имущества и размер долевого участия в нем каждого собственника помещений.

Во многих домах, особенно принадлежавших различным министерствам и ведомствам и переданных ими на баланс ОМС, не зарегистрированы и являются бесхозными присоединенные сети энергоснабжения, отопления, холодного и горячего водоснабжения и канализации. 

Для передачи многоквартирного дома смешанной формы собственности в управление собственникам помещений необходимо устранить указанные несоответствия.

Таким образом, процедура подготовки многоквартирных домов смешанного жилищного фонда к передаче в управление собственникам помещений в нем должна включать:

  •  издание постановления главы администрации муниципального образования о подготовке многоквартирного дома к передаче в управление собственникам помещений в нем с указанием:
    •  почтового адреса дома;
    •  размеров земельного участка, передаваемого в состав общего имущества в доме;
    •  состава общего имущества в доме;
    •  источника финансирования работ по технической инвентаризации дома и составлению технического паспорта;
    •  состава работ по подготовке дома к передаче;
    •  лица, ответственного за государственную регистрацию прав на общее имущество в доме и на помещения, остающиеся в муниципальной собственности;
    •  сроков завершения работ по подготовке дома к передаче;
    •  ответственных исполнителей работ;
    •  состава комиссии по передаче дома;
  •  отвод и межевание земельного участка в нормативных размерах в соответствии с Положением об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утв. Постановлением Правительства РФ от 26.09.97 № 1223, с изм. от 21.08.2000, и его кадастровую регистрацию;
  •  определение технического состояния дома с составлением дефектной ведомости;
  •  приведение дома в технически исправное состояние;
  •  техническую инвентаризацию и составление технического паспорта на дом с выделением общего имущества в нем и расчетом долей собственников помещений в праве на общую собственность;
  •  подготовку технической документации постоянной хранения к передаче;
  •  государственную регистрацию прав на общее имущество в доме и на помещения, остающиеся в муниципальной собственности.

Передача многоквартирного дома в управление

Подготовку многоквартирного дома смешанной формы собственности к передаче в управление собственникам жилья должна осуществлять уполномоченная органами местного самоуправления организация жилищно-коммунального хозяйства, на балансе которой этот дом находится.

Передачу многоквартирного дома смешанной формы собственности в управление собственникам жилья должна производить комиссия, назначенная постановлением главы ОМС, в составе представителей:

  •  уполномоченной органами местного самоуправления управляющей организации, на балансе которой находится дом;
  •  принимающей стороны (в зависимости от выбранного способа управления: инициативной группы собственников или их уполномоченного представителя; председателя и членов правления ТСЖ; уполномоченного представителя управляющей организации);
  •  служб имущественно-земельных отношений ОМС;
  •  технической инспекции;
  •  энергонадзора, водоканала, теплоснабжающей организации, газовой инспекции, санэпидслужбы, пожарного надзора, гостехнадзора и других организаций, контролирующих жилищный фонд.

Последовательность передачи многоквартирного дома смешанной формы собственности в управление собственникам жилья такова:

  •  уполномоченная органами местного самоуправления управляющая организация передает принимающей стороне постановления главы органа местного самоуправления о передаче земельного участка в состав общего имущества в доме и о передаче дома в управление собственников помещений, товарищества собственников жилья или управляющей организации;
  •  уполномоченная органами местного самоуправления управляющая организация передает принимающей стороне техническую документацию на дом в соответствии с п. 1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда;
  •  принимающей стороне передают свидетельство о государственной регистрации права на общую долевую собственность в многоквартирном доме;
  •  комиссия осматривает дом, составляет акт его технического состояния и заключения надзорных инстанций о состоянии поднадзорных объектов дома;
  •  составляют акт сверки расчетов жильцов дома за содержание и обслуживание дома и коммунальные услуги с определением кредиторской задолженности на дату передачи дома;
  •  составляют акты сверки расчетов уполномоченной органами местного самоуправления управляющей организации с поставщиками коммунальных услуг, определяя кредиторскую и дебиторскую задолженность по каждому поставщику на дату передачи дома;
  •  составляют дефектную ведомость на дефекты, подлежащие устранению передающей стороной с указанием сроков их устранения;
  •  осуществляют укрупненный расчет затрат на устранение выявленных дефектов дома;
  •  подписывают акт приемки дома в управление.

Акт приемки дома в управление служит основанием для списания передающей стороной со своего баланса стоимости жилой площади и общего имущества в доме, относящихся к частной собственности.

 Реформа ЖКХ

Реформа ЖКХ подразумевает под собой модернизацию всего жилищно-коммунального хозяйства страны. Сегодня мощности ЖКХ изношены до предела и нуждаются в обновлении. По данным Министерства регионального развития РФ в среднем по России физический износ котельных достиг уже 55%, коммунальных сетей водопровода - 65%, канализации и тепловых сетей - 63%, электрических сетей - 58%, водопроводных насосных станций - 65%, канализационных насосных станций - 57%, очистных сооружений водопровода - 54% и канализации - 56%. По отдельным муниципальным образованиям износ коммунальной инфраструктуры составляет 70-80% и увеличивается на 2-3% в год. Около 30% основных фондов ЖКХ уже полностью отслужили нормативные сроки. Износ основных фондов продолжает расти, повышая вероятность техногенных и экологических катастроф, угрожающих миллионам людей и сотням предприятий. Подтверждением тому стали недавние аварии в целом ряде регионов. Основой экономических отношений до сих пор остается система бюджетного дотирования предприятий. Управление производством ЖКУ централизовано, почти не развита конкуренция. Потребители не имеют возможности влияния на количество и качество представляемых им услуг. И вот когда будут решены такие задачи, как:

  •  модернизация мощностей ЖКХ и жилищного фонда;
  •  перевод ЖКХ на рыночные правила работы (с упразднением государственной монополии, с привлечением частного бизнеса и созданием конкуренции);
  •  достижение высокого уровня качества коммунальных услуг и соблюдение социальных гарантий;

жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Виды жилищного фонда:

  1.  частный жилищный фонд:
    1.  фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;
    2.  фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом.
  2.  государственный жилищный фонд:
    1.  ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждении, относящихся к федеральной государственной собственности;
    2.  фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.
  3.  муниципальный жилищный фонд:

фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

  1.  общественный жилищный фонд:

фонд, состоящий в собственности общественных объединений.

Граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций (статья 5 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»).

Граждане, юридические лица в соответствии со статьей 4 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» обязаны:

  1.  использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан;
  2.  бережно относиться к жилищному фонду и земельным участкам, необходимым для использования жилищного фонда;
  3.  выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования;
  4.  своевременно производить оплату жилья, коммунальных услуг, осуществлять выплаты по жилищным кредитам;
  5.  использовать указанные в пункте 2 земельные участки без ущерба для других лиц.

Техническая документация долговременного хранения

В состав технической документации длительного хранения входит:

  •  план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
  •  проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
  •  акты приемки жилых домов от строительных организаций;
  •  акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
  •  схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
  •  паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
  •  паспорта лифтового хозяйства;
  •  паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
  •  исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.

В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:

  •  сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
  •  акты технических осмотров;
  •  журналы заявок жителей;
  •  протоколы измерения сопротивления электросетей;
  •  протоколы измерения вентиляции.

Собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.

Условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) (далее – переоборудование) жилых и нежилых помещений и повышение благоустройства жилых домов и жилых помещений.

Переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние.

Аварийное состояние жилого дома, его части, отдельных конструкций или элементов инженерного оборудования, вызванное несоблюдением нанимателем, арендатором или собственником жилого помещения по его вине, устраняется в установленном порядке обслуживающей организацией.

Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя:

Организация технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда

План-график подготовки жилищного фонда и его инженерного оборудования к эксплуатации в зимних условиях составляется собственником жилищного фонда или организацией по его обслуживанию и утверждается органами местного самоуправления на основе результатов весеннего осмотра и недостатков, выявленных за прошедший период.

Подготовке к зиме (проведение гидравлических испытаний, ремонт, поверка и наладка) подлежит весь комплекс устройств, обеспечивающих бесперебойную подачу тепла в квартиры (котельные, внутридомовые сети, групповые и местные тепловые пункты в домах, системы отопления, вентиляции).

Котельные, тепловые пункты и узлы должны быть обеспечены средствами автоматизации, контрольно-измерительными приборами (КИП), запорной регулирующей аппаратурой, схемами разводки систем отопления, ГВС, ХВС, приточно-вытяжной вентиляции, конструкциями с указанием использования оборудования при различных эксплуатационных режимах (наполнении, подпитке, спуске воды из систем отопления и др.), техническими паспортами оборудования, режимными картами, журналами записи параметров, журналами дефектов оборудования.

Должна быть выполнена наладка внутриквартальных сетей с корректировкой расчетных диаметров дросселирующих устройств на тепловом (элеваторном) узле.

Устройства газового хозяйства должны пройти наладку запорно-предохранительных клапанов и регуляторов давления на зимний период.

Оборудование насосных станций, систем противопожарного оборудования должно быть укомплектовано основным и резервным оборудованием, обеспечено автоматическое включение резервных насосов при отказе основных, отрегулировано и исправно.

В период подготовки жилищного фонда к работе в зимних условиях организуется:

  •  подготовка и переподготовка кадров работников котельных, тепловых пунктов, работников аварийной службы и рабочих текущего ремонта, дворников;
  •  подготовка аварийных служб (автотранспорта, оборудования, средств связи, инструментов и инвентаря, запасов материалов и инструктаж персонала);
  •  подготовка (восстановление) схем внутридомовых систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, центрального отопления и вентиляции, газа с указанием расположения запорной арматуры и выключателей (для слесарей и электриков по ликвидации аварий и неисправностей внутридомовых инженерных систем);
  •  в неотапливаемых помещениях обеспечивают ремонт изоляции труб водопровода и канализации, противопожарного водопровода.

При наличии воды в подвалах следует ее откачать, отключить и разобрать поливочный водопровод, утеплить водомерный узел; обеспечить бесперебойную работу канализационных выпусков, смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах здания от сборного трубопровода, проложенного в подвале (техподполье).

В неотапливаемых помещениях в период подготовки к зиме следует проверить состояние и произвести ремонт изоляции труб водопровода и канализации, ЦО и ГВС, утеплить противопожарный водопровод.

Продухи в подвалах и технических подпольях на зиму можно закрывать только в случае сильных морозов.

Начало отопительного сезона устанавливается органами местного самоуправления.

Готовность объектов жилищно-коммунального хозяйства к эксплуатации в зимних условиях подтверждается наличием:

  •  паспорта готовности дома к эксплуатации в зимних условиях;
  •  актов на исправность автоматики безопасности и контрольно-измерительных приборов (КИП) котельных и инженерного оборудования зданий;
  •  актов технического состояния и исправности работы противопожарного оборудования;
  •  обеспеченности топливом котельных и населения до начала отопительного сезона: твердого – не ниже 70% потребности отопительного сезона, жидкого – по наличию складов, но не менее среднемесячного расхода; запаса песка для посыпки тротуаров – из расчета не менее 3-4 м3 на 1 тыс. м2 уборочной площади;
  •  актов о готовности уборочной техники и инвентаря;
  •  актов о готовности к зиме с оценкой качества подготовки зданий и квартир к зиме и акта по каждому объекту, а также актов на испытания, промывку, наладку систем холодного, горячего водоснабжения и отопления.

Все акты утверждаются и сдаются до 15 сентября.

В зимний период следует обеспечить бесперебойную работу канализационных выпусков, смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах зданиях от общего трубопровода, проложенного в подвале.

После окончания отопительного сезона оборудование котельных, тепловых сетей и тепловых пунктов, всех систем отопления должно быть испытано гидравлическим давлением в соответствии с установленными требованиями.

Выявленные при испытаниях дефекты должны быть устранены, после чего проведены повторные испытания. Испытания тепловых сетей производятся в соответствии с установленными требованиями.

В летний период должны быть проведены следующие работы:

  1.  по котельным – ревизия арматуры и оборудования приборов КИП (контрольно-измерительных приборов) и автоматики, устранения щелей в обмуровке котлов и дымоходов, подготовлен контингент операторов и осуществлен завоз топлива: твердого – в расчете 70% потребности в отопительном сезоне, жидкого – по наличию складов, но не менее среднемесячного запаса. Расчет потребного количества топлива следует производить в соответствии с действующими нормативно-правовыми документами. Хранение топлива следует производить в соответствии с установленными требованиями;
  2.  по тепловым сетям – промывка систем, ревизия арматуры, устранение постоянных и периодических засорений каналов, восстановление разрушенной или замена недостаточной тепловой изоляции труб в камерах, подземных каналах и подвалах (технических подпольях);
  3.  по тепловым пунктам – ревизия арматуры и оборудования (насосов, подогревателей и др.);
  4.  по системам отопления и горячего водоснабжения – ревизия кранов и другой запорной арматуры расширителей и воздухосборников, восстановление разрушенных или замена недостаточной тепловой изоляции труб в лестничных клетках, подвалах, чердаках и в нишах санитарных узлов. При наличии непрогрева радиаторов следует провести их гидропневматическую промывку. По окончании всех ремонтных работ весь комплекс устройств по теплоснабжению подлежит эксплуатационной наладке во время пробной топки;
  5.  по уборочной технике и инвентарю для дворников – проверка, ремонт, замена;
  6.  завоз песка для посыпки тротуаров (из расчета не менее 3 м3 на 1 тыс. м2 уборочной площади) и соли (из расчета не менее 3-5% массы песка) или ее заменителя;
  7.  разъяснение нанимателям, арендаторам и собственникам жилых и нежилых помещений правил подготовки жилых зданий к зиме (установка уплотняющих прокладок в притворах оконных и дверных проемов, замена разбитых стекол и т.д.);
  8.  наличие первичных средств пожаротушения.

Организация и функционирование объединенной диспетчерской службы (ОДС), аварийно-ремонтной службы (АРС)

Объединенные диспетчерские службы (ОДС) создают в жилых микрорайонах для контроля за работой инженерного оборудования жилых домов микрорайона и выполнения заявок населения по устранению мелких неисправностей и повреждений домового оборудования. Кроме того, в задачу ОДС входит принятие оперативных мер по обеспечению безопасности граждан в местах аварийного состояния конструкций зданий, своевременной уборке территорий домовладений, очистке кровель от снега и наледи.

ОДС осуществляет контроль за работой следующего инженерного оборудования:

  •  лифтов;
  •  систем отопления и горячего водоснабжения (тепловых пунктов, бойлерных, котельных, элеваторных узлов);
  •  систем холодного водоснабжения (насосных установок, водоподкачек), канализации;
  •  систем газоснабжения;
  •  электрощитовых жилых домов, дежурного освещения лестничных клеток, подъездов и дворовых территорий;
  •  кодовых запирающих устройств в жилых домах.

Кроме того, система диспетчеризации обеспечивает:

  •  контроль загазованности технических подполий и коллекторов;
  •  громкоговорящую (двухстороннюю) связь с абонентами (пассажирами лифтов, жильцами, дворниками), служебными помещениями, организациями по обслуживанию жилищного фонда, объектами другого инженерного оборудования (противопожарный водопровод, противодымная защита, пожарная сигнализация и т.д.);
  •  установок и средств автоматизированной противопожарной защиты зданий повышенной этажности;
  •  сигнализацию при открывании дверей подвалов, чердаков, машинных помещений лифтов, щитовых.

Работа ОДС осуществляется круглосуточно. Служба ОДС ведет непрерывный контроль за работой инженерного оборудования, регистрирует его работу в соответствующих журналах и немедленно устраняет мелкие неисправности и аварии; о всех авариях или перерывах в работе систем водоснабжения, канализации, тепло-, электроснабжения срочно сообщает в аварийную службу организации по обслуживанию жилищного фонда, а также в специализированные организации, обслуживающие лифты, газовое оборудование, водопроводно-канализационное и др.

Для обеспечения рациональной работы в ОДС должен быть комплект рабочей документации на все объекты, сети и сооружения, схемы всех отключающих и запорных узлов систем оборудования, планы подземных коммуникаций, комплекты ключей от всех рабочих, подвальных и чердачных помещений жилых домов.

Одной из основных функций ОДС является прием и выполнение работ по заявкам населения. Прием заявок осуществляется при непосредственном общении с жильцами по телефону, а также с помощью прямой связи по переговорным устройствам, устанавливаемым в подъездах зданий и кабинах лифтов.

Регистрация заявок населения и контроль за выполнением работ осуществляется с помощью журнала заявок населения или путем автоматизированной системы учета.

Руководитель ОДС (старший диспетчер) обеспечивает:

  •  проведение ежесуточного осмотра диспетчерской системы, обращая особое внимание на исправность реле времени, ламп сигнализации на пульте, сигнализаторов загазованности, электрических фото-выключателей;
  •  проведение еженедельной профилактики аппаратуры, приборов и линий связи без вскрытия внутренней части аппаратуры;
  •  замену сгоревших ламп на диспетчерском пульте;
  •  заправку лент в приборы для вычерчивания диаграмм, проведение смазки, заправку приборов чернилами и т.п.;
  •  при неисправности приборов, аппаратуры или линий связи передачу заявки на ремонт в соответствующую специализированную организацию;
  •  анализирует характер поступающих заявок и причины их неисполнения;
  •  ежемесячно оценивает работу обслуживающей организации в части выполнения заявочного ремонта.

Аварийно-ремонтные службы (АРС) создаются для оперативного устранения крупных повреждений, отказов, аварий конструкций и инженерного оборудования жилых зданий, сетей и объектов, обеспечения нормального функционирования и восстановления жилищного фонда.

Объектами обслуживания аварийной службы являются жилые дома и общественные здания, расположенные на территории района, вне зависимости от форм собственности. Состав аварийной службы комплектуется исходя из объема и технического состояния обслуживаемого жилищного фонда.

Аварийная служба осуществляет:

  •  срочную ликвидацию засоров канализации и мусоропроводов внутри строений;
  •  устранение аварийных повреждений систем водопровода, отопления и канализации, находящихся в собственности или на обслуживании жилищных организаций, обслуживаемых аварийной службой;
  •  ликвидацию повреждений во внутренних сетях электроснабжения, находящихся в собственности жилищных организаций, обслуживаемых аварийной службой;
  •  в нерабочее время обеспечение безопасности граждан при обнаружении аварийного состояния строительных конструкций зданий путем ограждения опасных зон, обрушения нависающих конструкций, находящихся в аварийном состоянии, или же принятия мер через местные органы самоуправления по переселению граждан из помещений, угрожающих безопасности проживания;
  •  содержание закрепленной за аварийной службой техники в исправном состоянии и использования ее по назначению.

При поступлении сигналов об аварии или повреждении магистралей водопровода, канализации, теплоснабжения, телефонной сети, подземной электросиловой и сетевой сети, трансформаторных подстанций и вводных шкафов, газопроводов и газового оборудования аварийная служба обязана сообщить в соответствующие специализированные коммунальные предприятия, их аварийные службы и проследить за выполнением необходимых работ указанными службами до полной ликвидации аварий.

Персонал аварийной службы и материальная часть должны постоянно находиться в полной готовности, обеспечивающей немедленный выезд бригад к месту аварий в любое время суток.

В помещении аварийной службы должны быть: схема района, список и адреса организации, журнал учета аварий, городские телефоны, домашние адреса руководителей хозяйств, их домашние и служебные телефоны.

В нерабочее время и праздничные дни АРС совместно с диспетчерскими службами организаций по обслуживанию жилищного фонда обеспечивает своевременную ликвидацию аварий инженерных систем в жилых домах и на обслуживаемых объектах, а также принимает организационно-технические решения при угрозе стихийных бедствий (ураганы, сильные снегопады, обледенение дорог, резкие понижения температур и др.); о принятых мерах докладывает руководству вышестоящей диспетчерской службы и руководству органа местного самоуправления.

Организация ТСЖ

Самой простейшей формой образования ТСЖ могут быть жилищно-строительный (ЖСК) или жилищно-эксплуатационный кооперативы (ЖЭК), прошедшие перерегистрацию как ТСЖ. Такие ТСЖ имеют навыки коллективного управления жилым домом.

Потребитель вправе обратиться с жалобой на действия или бездействие исполнителя в органы Государственной жилищной инспекции и иные органы, указанные в разделе, а также обратиться в суд за защитой своих прав и интересов при получении жилищных и/или коммунальных услуг.

Формирование системы управления эксплуатацией жилищного фонда во многом зависит от формы собственности. На сегодняшний день структура жилищного фонда муниципального образования включает жилые дома и общежития различных форм юридической собственности:

частный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности гражданам, а также юридическим лицам — частным организациям;

смешанный жилищный фонд, находящийся в общей собственности нескольких собственников (юридических и физических лиц, жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников);

государственный жилищный фонд, находящийся в ведении государственных унитарных предприятий и государственных учреждений;

муниципальный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию.

Администрация города определяет стратегические направления развития жилищного сектора города, разрабатывает и принимает программу реформирования жилищного хозяйства, формирует службу заказчика и регруппирует централизованные финансовые потоки, направляемые в данную сферу деятельности. Осуществляет общий контроль за обеспечением потребителей ЖКУ в (Соответствии с утвержденными правилами и нормами их предоставления. Дирекция муниципального заказа выступает от лица администрации муниципального образования, формирует муниципальный заказ на содержание и ремонт жилья, заключает договоры с производителями работ и потребителями услуг, обеспечивает контроль за проведением и сдачей выполненных работ. Городская (или районные в крупных городах) дирекция муниципального заказа организует конкурсный набор подрядчиков на проведение работ по содержанию и ремонту государственного и муниципального жилищного фонда. Финансирование этих работ осуществляется из двух основных источников: плата потребителей за содержание и ремонт жилья и предоставленные услуги, а также дотации из городского бюджета, направляемые через дирекцию муниципального заказа подрядным жилищным организациям в связи с низкими тарифами для населения. I Дирекция муниципального заказа может иметь различный правовой I статус: учреждение или муниципальное (государственное) унитарное пред-I приятие, частное предприятие или акционерное общество. Она может фор-I мировать собственные управленческие, контрольные и хозяйственные под-I разделения и выступать в форме управляющих компаний, а так же:— остальные конструкции и инженерное оборудование— 15% от их общего объема в жилом здании.

После завершения текущего ремонта жилого дома производится приемка работ комиссией в составе: представителей собственника жилищного фонда либо уполномоченного им органа (управляющей организации) либо организации, обслуживающей жилищный фонд, подрядной организации и Государственной (областной) жилищной инспекции, назначенных приказами руководителей соответствующих организаций. В случае необходимости к приемке могут быть привлечены независимые специалисты или эксперты.

Органы Государственной жилищной инспекции осуществляют контроль объемов и качества ремонта жилищного фонда в составе комплекса вопросов по обеспечению нормативного уровня жилищно-коммунальных услуг.

Государственной жилищной инспекции дано право проводить инспекционные обследования, давать предписания собственникам жилья или уполномоченным ими органам об устранении выявляемых нарушений, применять штрафные санкции.   

Органами Государственной жилищной инспекции одновременно с инспектированием и обследованием рассматриваются обращения граждан по фактам неудовлетворительного состояния строительных конструкций и инженерного оборудования; включение в описи работ или сметы устранение неисправностей, снижающих качество жилищно-коммунальных услуг; контролируется их устранение в процессе производства текущего ремонта.

на настоящем этапе реформы усилия должны быть сконцентрированы в первую очередь на решении следующих задач:

Демонополизация сферы ЖКХ:

— преобразование муниципальных унитарных предприятий в акционерные общества;

— совершенствование системы управления жилищно-коммунальным хозяйством в муниципальном образовании;

— изменение правил ценообразования и оплаты услуг предприятий ЖКХ;

— внедрение конкурсного обслуживания и управления жилищным фондом.

Формирование конечного потребителя:

— массовая организация ТСЖ и передача им в управление жилищного сектора;

Нормативные документы по технической эксплуатации зданий

Объемы и сроки мероприятий по технической эксплуатации регламентируются нормативными документами: "Правила и нормы техническом эксплуатация жилищного фонда"; "Положение о проведении планово-предупредительного ремонта хилых и общественных зданий »; "Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений" "Положение о проведении планово-предупредительных: ремонтов вооружений общепроизводственного назначении"

Основными документами, содержащими сведения о технических данных здания, техническом состоянии строительных конструкций и выполненных ремонтно-восстановительных работах в течении срока службы здания, является паспорт здания и технический журнал по эксплуатации.

Паспорт предназначен для планирования работ по эксплуатации и ремонту здания, анализа эффективности работ и проектных решений. Состоит из описательной части и рабочих чертежей. Он составляется в двух экземплярах.

Тех. Журнал составляется с целью обеспечения контроля за выполнением работ по ремонту и содержанию конструкций. Это основной документ, характеризующий состояние здания.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

34785. Философия древнего Китая. Даосизм и конфуцианство 42.5 KB
  Наоборот основным положением китайской философии является утверждение неразрывной связи человека и божественного Небесного начала. В классический период 6 3 века до н. Во второй период 3 11 века произошел резкий поворот к метафизике. В неоконфуцианский период 11 19 века влияние буддизма и даосизма побудило конфуцианских философов к разработке метафизической базы для своей этики.
34786. Человек в философии и культуре древней индии. Буддизм и йога 31 KB
  Учения об обществе и государстве эстетика являлись особыми теоретическими дисциплинами. Индийскую философию составляют шесть ортодоксальных признающих авторитет вед школ или систем: миманса веданта ньяя вайшешика санкхья и йога; а также неортодоксальные учения адживикизма буддизма и джайнизма. Учение каждой из них было систематизировано сборниками сутр которые кратко излагали доктрины отдельной системы учения в форме лаконичных изречений формул или правил. В основе учения мимансы лежит убеждение в том что освобождение мокша...
34787. Становление древнегреческой философии: от мифа к логосу. Диалектика Гераклита 26.5 KB
  Диалектика Гераклита Возникновение и общие принципы античной философии Античная философия зародилась в IV в. Таким образом для возникновения античной философии было необходимо единство и противоположность умственного и физического труда материи и идеи. Важным элементом философии Античности была взаимосвязь материи и идеи.
34788. Онтология античной классики. Парменид и Зенон 34.5 KB
  Античная философия это последовательно развивавшаяся философская мысль которая охватывает период свыше тысячи лет с конца VII в. Античная философия развивалась неизолированно она черпала мудрость Древнего Востока таких стран как: Ливия; Вавилон; Египет; Персия; Древний Китай; Древняя Индия. Характерные черты античной философии: 1 античная философия синкретична характерным для нее является большая слитность нерасчлененность важнейших проблем чем для более поздних видов философии; 2античная философия космоцентрична она...
34789. Атомистическая трактовка бытия. Левкипп и Демокрит 23.5 KB
  Космос рождается в вихре из столкновения атомов а цилиндрическая Земля находится в центре Вселенной. Признавал наличие двух первоначал: атомов и пустоты. Пустоту представлял как вакуум бесконечное пространство; в пустоте движется бесконечное количество атомов составляющих Бытие то есть физический мир. Таким образом различия между предметами по цвету температуре вкусу и другим чувственно воспринимаемым качествам вызваны лишь комбинациями атомов различной конфигурации.
34790. Софисты: человек – мера всех вещей. Протагор 26.5 KB
  древнегреческий философ основатель школы софистов. Название школы происходит от греческого sophistes мудрый или знающий. Первый и наиболее выдающийся представитель школы Протагор около 485 около 410 до н. Софисты не образуя единой школы в основном исследовали этическую политическую и гносеологическую проблематику.
34791. Платон и его учение об идеях. Теория познания и учение о душе. Теория государства Платона 28.5 KB
  В области моральнопсихологической проблематики основывался на дифференциации трех составляющих души: аффективной волевой и рассудочной вожделение и пыл как два коня души которыми правит возница разум чему соответствуют такие фундаментальные добродетели как воздержанность мужество и мудрость. В процессе развития человека она вспоминает свои знания которые видела раньше При этом чувственноэмпирический опыт является лишь толчком к воспоминанию поэтому Платон советует обращаться к душе минуя по возможности органы...
34792. Метафизика Аристотеля: учение о 4 причинах. Учение о душе. Разум и воля этика Аристотеля 30 KB
  Аристотель 384 322 до н. АРИСТОТЕЛЬ О ПРЕДМЕТЕ И ОСНОВНЫХ ХАРАКТЕРИСТИКАХ НАУЧНОГО ЗНАНИЯ Аристотель 384322 гг. Аристотель является родоначальником собственно научной философии в его учении некоторые науки получили освещение с точки зрения философии. Аристотель детально и глубоко разработал теорию познания после чего создал труд по логике который сохраняет свое непреходящее значение и сейчас.
34793. Малые сократические школы: киники, киренаики, мегарики 36.5 KB
  ученик Сократа. Кроме Аристиппа ученика Сократа и софистов к составу школы принадлежали: Аретэ дочь Аристиппа Аристипп младший внук основателя школы Антипатр Феодор Гегезий и Анникерес. подобно киникам поняли учение Сократа односторонне. Громкая молва о мудрости Сократа привлекла его в Афины где он сделался учеником философа.