2658

Современные принципы использования и содержания жилья

Шпаргалка

Архитектура, проектирование и строительство

Современные принципы использования и содержания жилья. Реформа ЖКХ и современные формы собственности жилья. Государственный и муниципальный контроль технической эксплуатации зданий. Система нормативных документов по технической эксплуатации зданий....

Русский

2012-11-12

130 KB

28 чел.

«Современные принципы использования и содержания жилья. Реформа ЖКХ и современные формы собственности жилья. Государственный и муниципальный контроль технической эксплуатации зданий. Система нормативных документов по технической эксплуатации зданий. Техническая документация длительного хранения на жилой фонд.»

Многоквартирные дома, подлежащие массовой передаче в управление собственникам жилья в соответствии со ст. 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ст. 161 Жилищного кодекса РФ, состоят на балансе муниципальных образований и относятся сегодня к государственной и муниципальной формам собственности. В то же время большая часть квартир в этих домах приватизирована и относится к частной форме собственности. Таким образом, в переходный период мы будем иметь дело с жилищным фондом особой (смешанной) формы собственности, которая не выделена Жилищным кодексом РФ в самостоятельную, но требует этого в силу своих характеристик.

Особый характер смешанного жилищного фонда определяется следующими признаками:

  •  он полностью состоит на балансе органов местного самоуправления (ОМС);
  •  собственники помещений в многоквартирных домах этого фонда приватизировали только квартиры, а общее имущество осталось на балансе ОМС;
  •  собственникам приватизированных помещений не требуется государственная регистрация права на приватизированную квартиру, так как ст. 6 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" признает права на недвижимое имущество, возникшие до вступления этого Закона в действие;
  •  в соответствии с данным Законом органам местного самоуправления необходимо провести государственную регистрацию своих прав на неприватизированные квартиры;
  •  статья 37 ЖК РФ определяет долю каждого собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорциональную размеру общей площади принадлежащего ему помещения, и устанавливает, что эта доля следует судьбе права собственности на указанное помещение. Такое положение освобождает физических лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме смешанного жилищного фонда, от необходимости государственной регистрации своего права на общее имущество в многоквартирном доме;
  •  ОМС необходима государственная регистрация права на общую собственность - иначе они не смогут списать с баланса стоимость приватизированных квартир и той части общего имущества, которая к ним относится;
  •  многоквартирные дома смешанной формы собственности длительное время находятся в управлении ОМС, которые несут полную ответственность за их техническое состояние. При передаче таких домов в управление собственникам помещений ОМС должны привести их в исправное состояние.

Процедура подготовки муниципального многоквартирного дома к передаче в управление собственникам помещений в нем

В настоящее время многоквартирные дома смешанного жилищного фонда, находящиеся на балансе ОМС, не отвечают требованиям Жилищного кодекса РФ по многим параметрам.

Как правило, не проведены отвод земельного участка для этих домов и его передача в состав общего имущества, межевание в натуре земельного участка и его кадастровая регистрация.

В домах не определены состав общего имущества и размер долевого участия в нем каждого собственника помещений.

Во многих домах, особенно принадлежавших различным министерствам и ведомствам и переданных ими на баланс ОМС, не зарегистрированы и являются бесхозными присоединенные сети энергоснабжения, отопления, холодного и горячего водоснабжения и канализации. 

Для передачи многоквартирного дома смешанной формы собственности в управление собственникам помещений необходимо устранить указанные несоответствия.

Таким образом, процедура подготовки многоквартирных домов смешанного жилищного фонда к передаче в управление собственникам помещений в нем должна включать:

  •  издание постановления главы администрации муниципального образования о подготовке многоквартирного дома к передаче в управление собственникам помещений в нем с указанием:
    •  почтового адреса дома;
    •  размеров земельного участка, передаваемого в состав общего имущества в доме;
    •  состава общего имущества в доме;
    •  источника финансирования работ по технической инвентаризации дома и составлению технического паспорта;
    •  состава работ по подготовке дома к передаче;
    •  лица, ответственного за государственную регистрацию прав на общее имущество в доме и на помещения, остающиеся в муниципальной собственности;
    •  сроков завершения работ по подготовке дома к передаче;
    •  ответственных исполнителей работ;
    •  состава комиссии по передаче дома;
  •  отвод и межевание земельного участка в нормативных размерах в соответствии с Положением об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утв. Постановлением Правительства РФ от 26.09.97 № 1223, с изм. от 21.08.2000, и его кадастровую регистрацию;
  •  определение технического состояния дома с составлением дефектной ведомости;
  •  приведение дома в технически исправное состояние;
  •  техническую инвентаризацию и составление технического паспорта на дом с выделением общего имущества в нем и расчетом долей собственников помещений в праве на общую собственность;
  •  подготовку технической документации постоянной хранения к передаче;
  •  государственную регистрацию прав на общее имущество в доме и на помещения, остающиеся в муниципальной собственности.

Передача многоквартирного дома в управление

Подготовку многоквартирного дома смешанной формы собственности к передаче в управление собственникам жилья должна осуществлять уполномоченная органами местного самоуправления организация жилищно-коммунального хозяйства, на балансе которой этот дом находится.

Передачу многоквартирного дома смешанной формы собственности в управление собственникам жилья должна производить комиссия, назначенная постановлением главы ОМС, в составе представителей:

  •  уполномоченной органами местного самоуправления управляющей организации, на балансе которой находится дом;
  •  принимающей стороны (в зависимости от выбранного способа управления: инициативной группы собственников или их уполномоченного представителя; председателя и членов правления ТСЖ; уполномоченного представителя управляющей организации);
  •  служб имущественно-земельных отношений ОМС;
  •  технической инспекции;
  •  энергонадзора, водоканала, теплоснабжающей организации, газовой инспекции, санэпидслужбы, пожарного надзора, гостехнадзора и других организаций, контролирующих жилищный фонд.

Последовательность передачи многоквартирного дома смешанной формы собственности в управление собственникам жилья такова:

  •  уполномоченная органами местного самоуправления управляющая организация передает принимающей стороне постановления главы органа местного самоуправления о передаче земельного участка в состав общего имущества в доме и о передаче дома в управление собственников помещений, товарищества собственников жилья или управляющей организации;
  •  уполномоченная органами местного самоуправления управляющая организация передает принимающей стороне техническую документацию на дом в соответствии с п. 1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда;
  •  принимающей стороне передают свидетельство о государственной регистрации права на общую долевую собственность в многоквартирном доме;
  •  комиссия осматривает дом, составляет акт его технического состояния и заключения надзорных инстанций о состоянии поднадзорных объектов дома;
  •  составляют акт сверки расчетов жильцов дома за содержание и обслуживание дома и коммунальные услуги с определением кредиторской задолженности на дату передачи дома;
  •  составляют акты сверки расчетов уполномоченной органами местного самоуправления управляющей организации с поставщиками коммунальных услуг, определяя кредиторскую и дебиторскую задолженность по каждому поставщику на дату передачи дома;
  •  составляют дефектную ведомость на дефекты, подлежащие устранению передающей стороной с указанием сроков их устранения;
  •  осуществляют укрупненный расчет затрат на устранение выявленных дефектов дома;
  •  подписывают акт приемки дома в управление.

Акт приемки дома в управление служит основанием для списания передающей стороной со своего баланса стоимости жилой площади и общего имущества в доме, относящихся к частной собственности.

 Реформа ЖКХ

Реформа ЖКХ подразумевает под собой модернизацию всего жилищно-коммунального хозяйства страны. Сегодня мощности ЖКХ изношены до предела и нуждаются в обновлении. По данным Министерства регионального развития РФ в среднем по России физический износ котельных достиг уже 55%, коммунальных сетей водопровода - 65%, канализации и тепловых сетей - 63%, электрических сетей - 58%, водопроводных насосных станций - 65%, канализационных насосных станций - 57%, очистных сооружений водопровода - 54% и канализации - 56%. По отдельным муниципальным образованиям износ коммунальной инфраструктуры составляет 70-80% и увеличивается на 2-3% в год. Около 30% основных фондов ЖКХ уже полностью отслужили нормативные сроки. Износ основных фондов продолжает расти, повышая вероятность техногенных и экологических катастроф, угрожающих миллионам людей и сотням предприятий. Подтверждением тому стали недавние аварии в целом ряде регионов. Основой экономических отношений до сих пор остается система бюджетного дотирования предприятий. Управление производством ЖКУ централизовано, почти не развита конкуренция. Потребители не имеют возможности влияния на количество и качество представляемых им услуг. И вот когда будут решены такие задачи, как:

  •  модернизация мощностей ЖКХ и жилищного фонда;
  •  перевод ЖКХ на рыночные правила работы (с упразднением государственной монополии, с привлечением частного бизнеса и созданием конкуренции);
  •  достижение высокого уровня качества коммунальных услуг и соблюдение социальных гарантий;

жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Виды жилищного фонда:

  1.  частный жилищный фонд:
    1.  фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;
    2.  фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом.
  2.  государственный жилищный фонд:
    1.  ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждении, относящихся к федеральной государственной собственности;
    2.  фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.
  3.  муниципальный жилищный фонд:

фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

  1.  общественный жилищный фонд:

фонд, состоящий в собственности общественных объединений.

Граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций (статья 5 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»).

Граждане, юридические лица в соответствии со статьей 4 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» обязаны:

  1.  использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан;
  2.  бережно относиться к жилищному фонду и земельным участкам, необходимым для использования жилищного фонда;
  3.  выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования;
  4.  своевременно производить оплату жилья, коммунальных услуг, осуществлять выплаты по жилищным кредитам;
  5.  использовать указанные в пункте 2 земельные участки без ущерба для других лиц.

Техническая документация долговременного хранения

В состав технической документации длительного хранения входит:

  •  план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
  •  проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
  •  акты приемки жилых домов от строительных организаций;
  •  акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
  •  схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
  •  паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
  •  паспорта лифтового хозяйства;
  •  паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
  •  исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.

В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:

  •  сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
  •  акты технических осмотров;
  •  журналы заявок жителей;
  •  протоколы измерения сопротивления электросетей;
  •  протоколы измерения вентиляции.

Собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.

Условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) (далее – переоборудование) жилых и нежилых помещений и повышение благоустройства жилых домов и жилых помещений.

Переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние.

Аварийное состояние жилого дома, его части, отдельных конструкций или элементов инженерного оборудования, вызванное несоблюдением нанимателем, арендатором или собственником жилого помещения по его вине, устраняется в установленном порядке обслуживающей организацией.

Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя:

Организация технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда

План-график подготовки жилищного фонда и его инженерного оборудования к эксплуатации в зимних условиях составляется собственником жилищного фонда или организацией по его обслуживанию и утверждается органами местного самоуправления на основе результатов весеннего осмотра и недостатков, выявленных за прошедший период.

Подготовке к зиме (проведение гидравлических испытаний, ремонт, поверка и наладка) подлежит весь комплекс устройств, обеспечивающих бесперебойную подачу тепла в квартиры (котельные, внутридомовые сети, групповые и местные тепловые пункты в домах, системы отопления, вентиляции).

Котельные, тепловые пункты и узлы должны быть обеспечены средствами автоматизации, контрольно-измерительными приборами (КИП), запорной регулирующей аппаратурой, схемами разводки систем отопления, ГВС, ХВС, приточно-вытяжной вентиляции, конструкциями с указанием использования оборудования при различных эксплуатационных режимах (наполнении, подпитке, спуске воды из систем отопления и др.), техническими паспортами оборудования, режимными картами, журналами записи параметров, журналами дефектов оборудования.

Должна быть выполнена наладка внутриквартальных сетей с корректировкой расчетных диаметров дросселирующих устройств на тепловом (элеваторном) узле.

Устройства газового хозяйства должны пройти наладку запорно-предохранительных клапанов и регуляторов давления на зимний период.

Оборудование насосных станций, систем противопожарного оборудования должно быть укомплектовано основным и резервным оборудованием, обеспечено автоматическое включение резервных насосов при отказе основных, отрегулировано и исправно.

В период подготовки жилищного фонда к работе в зимних условиях организуется:

  •  подготовка и переподготовка кадров работников котельных, тепловых пунктов, работников аварийной службы и рабочих текущего ремонта, дворников;
  •  подготовка аварийных служб (автотранспорта, оборудования, средств связи, инструментов и инвентаря, запасов материалов и инструктаж персонала);
  •  подготовка (восстановление) схем внутридомовых систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, центрального отопления и вентиляции, газа с указанием расположения запорной арматуры и выключателей (для слесарей и электриков по ликвидации аварий и неисправностей внутридомовых инженерных систем);
  •  в неотапливаемых помещениях обеспечивают ремонт изоляции труб водопровода и канализации, противопожарного водопровода.

При наличии воды в подвалах следует ее откачать, отключить и разобрать поливочный водопровод, утеплить водомерный узел; обеспечить бесперебойную работу канализационных выпусков, смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах здания от сборного трубопровода, проложенного в подвале (техподполье).

В неотапливаемых помещениях в период подготовки к зиме следует проверить состояние и произвести ремонт изоляции труб водопровода и канализации, ЦО и ГВС, утеплить противопожарный водопровод.

Продухи в подвалах и технических подпольях на зиму можно закрывать только в случае сильных морозов.

Начало отопительного сезона устанавливается органами местного самоуправления.

Готовность объектов жилищно-коммунального хозяйства к эксплуатации в зимних условиях подтверждается наличием:

  •  паспорта готовности дома к эксплуатации в зимних условиях;
  •  актов на исправность автоматики безопасности и контрольно-измерительных приборов (КИП) котельных и инженерного оборудования зданий;
  •  актов технического состояния и исправности работы противопожарного оборудования;
  •  обеспеченности топливом котельных и населения до начала отопительного сезона: твердого – не ниже 70% потребности отопительного сезона, жидкого – по наличию складов, но не менее среднемесячного расхода; запаса песка для посыпки тротуаров – из расчета не менее 3-4 м3 на 1 тыс. м2 уборочной площади;
  •  актов о готовности уборочной техники и инвентаря;
  •  актов о готовности к зиме с оценкой качества подготовки зданий и квартир к зиме и акта по каждому объекту, а также актов на испытания, промывку, наладку систем холодного, горячего водоснабжения и отопления.

Все акты утверждаются и сдаются до 15 сентября.

В зимний период следует обеспечить бесперебойную работу канализационных выпусков, смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах зданиях от общего трубопровода, проложенного в подвале.

После окончания отопительного сезона оборудование котельных, тепловых сетей и тепловых пунктов, всех систем отопления должно быть испытано гидравлическим давлением в соответствии с установленными требованиями.

Выявленные при испытаниях дефекты должны быть устранены, после чего проведены повторные испытания. Испытания тепловых сетей производятся в соответствии с установленными требованиями.

В летний период должны быть проведены следующие работы:

  1.  по котельным – ревизия арматуры и оборудования приборов КИП (контрольно-измерительных приборов) и автоматики, устранения щелей в обмуровке котлов и дымоходов, подготовлен контингент операторов и осуществлен завоз топлива: твердого – в расчете 70% потребности в отопительном сезоне, жидкого – по наличию складов, но не менее среднемесячного запаса. Расчет потребного количества топлива следует производить в соответствии с действующими нормативно-правовыми документами. Хранение топлива следует производить в соответствии с установленными требованиями;
  2.  по тепловым сетям – промывка систем, ревизия арматуры, устранение постоянных и периодических засорений каналов, восстановление разрушенной или замена недостаточной тепловой изоляции труб в камерах, подземных каналах и подвалах (технических подпольях);
  3.  по тепловым пунктам – ревизия арматуры и оборудования (насосов, подогревателей и др.);
  4.  по системам отопления и горячего водоснабжения – ревизия кранов и другой запорной арматуры расширителей и воздухосборников, восстановление разрушенных или замена недостаточной тепловой изоляции труб в лестничных клетках, подвалах, чердаках и в нишах санитарных узлов. При наличии непрогрева радиаторов следует провести их гидропневматическую промывку. По окончании всех ремонтных работ весь комплекс устройств по теплоснабжению подлежит эксплуатационной наладке во время пробной топки;
  5.  по уборочной технике и инвентарю для дворников – проверка, ремонт, замена;
  6.  завоз песка для посыпки тротуаров (из расчета не менее 3 м3 на 1 тыс. м2 уборочной площади) и соли (из расчета не менее 3-5% массы песка) или ее заменителя;
  7.  разъяснение нанимателям, арендаторам и собственникам жилых и нежилых помещений правил подготовки жилых зданий к зиме (установка уплотняющих прокладок в притворах оконных и дверных проемов, замена разбитых стекол и т.д.);
  8.  наличие первичных средств пожаротушения.

Организация и функционирование объединенной диспетчерской службы (ОДС), аварийно-ремонтной службы (АРС)

Объединенные диспетчерские службы (ОДС) создают в жилых микрорайонах для контроля за работой инженерного оборудования жилых домов микрорайона и выполнения заявок населения по устранению мелких неисправностей и повреждений домового оборудования. Кроме того, в задачу ОДС входит принятие оперативных мер по обеспечению безопасности граждан в местах аварийного состояния конструкций зданий, своевременной уборке территорий домовладений, очистке кровель от снега и наледи.

ОДС осуществляет контроль за работой следующего инженерного оборудования:

  •  лифтов;
  •  систем отопления и горячего водоснабжения (тепловых пунктов, бойлерных, котельных, элеваторных узлов);
  •  систем холодного водоснабжения (насосных установок, водоподкачек), канализации;
  •  систем газоснабжения;
  •  электрощитовых жилых домов, дежурного освещения лестничных клеток, подъездов и дворовых территорий;
  •  кодовых запирающих устройств в жилых домах.

Кроме того, система диспетчеризации обеспечивает:

  •  контроль загазованности технических подполий и коллекторов;
  •  громкоговорящую (двухстороннюю) связь с абонентами (пассажирами лифтов, жильцами, дворниками), служебными помещениями, организациями по обслуживанию жилищного фонда, объектами другого инженерного оборудования (противопожарный водопровод, противодымная защита, пожарная сигнализация и т.д.);
  •  установок и средств автоматизированной противопожарной защиты зданий повышенной этажности;
  •  сигнализацию при открывании дверей подвалов, чердаков, машинных помещений лифтов, щитовых.

Работа ОДС осуществляется круглосуточно. Служба ОДС ведет непрерывный контроль за работой инженерного оборудования, регистрирует его работу в соответствующих журналах и немедленно устраняет мелкие неисправности и аварии; о всех авариях или перерывах в работе систем водоснабжения, канализации, тепло-, электроснабжения срочно сообщает в аварийную службу организации по обслуживанию жилищного фонда, а также в специализированные организации, обслуживающие лифты, газовое оборудование, водопроводно-канализационное и др.

Для обеспечения рациональной работы в ОДС должен быть комплект рабочей документации на все объекты, сети и сооружения, схемы всех отключающих и запорных узлов систем оборудования, планы подземных коммуникаций, комплекты ключей от всех рабочих, подвальных и чердачных помещений жилых домов.

Одной из основных функций ОДС является прием и выполнение работ по заявкам населения. Прием заявок осуществляется при непосредственном общении с жильцами по телефону, а также с помощью прямой связи по переговорным устройствам, устанавливаемым в подъездах зданий и кабинах лифтов.

Регистрация заявок населения и контроль за выполнением работ осуществляется с помощью журнала заявок населения или путем автоматизированной системы учета.

Руководитель ОДС (старший диспетчер) обеспечивает:

  •  проведение ежесуточного осмотра диспетчерской системы, обращая особое внимание на исправность реле времени, ламп сигнализации на пульте, сигнализаторов загазованности, электрических фото-выключателей;
  •  проведение еженедельной профилактики аппаратуры, приборов и линий связи без вскрытия внутренней части аппаратуры;
  •  замену сгоревших ламп на диспетчерском пульте;
  •  заправку лент в приборы для вычерчивания диаграмм, проведение смазки, заправку приборов чернилами и т.п.;
  •  при неисправности приборов, аппаратуры или линий связи передачу заявки на ремонт в соответствующую специализированную организацию;
  •  анализирует характер поступающих заявок и причины их неисполнения;
  •  ежемесячно оценивает работу обслуживающей организации в части выполнения заявочного ремонта.

Аварийно-ремонтные службы (АРС) создаются для оперативного устранения крупных повреждений, отказов, аварий конструкций и инженерного оборудования жилых зданий, сетей и объектов, обеспечения нормального функционирования и восстановления жилищного фонда.

Объектами обслуживания аварийной службы являются жилые дома и общественные здания, расположенные на территории района, вне зависимости от форм собственности. Состав аварийной службы комплектуется исходя из объема и технического состояния обслуживаемого жилищного фонда.

Аварийная служба осуществляет:

  •  срочную ликвидацию засоров канализации и мусоропроводов внутри строений;
  •  устранение аварийных повреждений систем водопровода, отопления и канализации, находящихся в собственности или на обслуживании жилищных организаций, обслуживаемых аварийной службой;
  •  ликвидацию повреждений во внутренних сетях электроснабжения, находящихся в собственности жилищных организаций, обслуживаемых аварийной службой;
  •  в нерабочее время обеспечение безопасности граждан при обнаружении аварийного состояния строительных конструкций зданий путем ограждения опасных зон, обрушения нависающих конструкций, находящихся в аварийном состоянии, или же принятия мер через местные органы самоуправления по переселению граждан из помещений, угрожающих безопасности проживания;
  •  содержание закрепленной за аварийной службой техники в исправном состоянии и использования ее по назначению.

При поступлении сигналов об аварии или повреждении магистралей водопровода, канализации, теплоснабжения, телефонной сети, подземной электросиловой и сетевой сети, трансформаторных подстанций и вводных шкафов, газопроводов и газового оборудования аварийная служба обязана сообщить в соответствующие специализированные коммунальные предприятия, их аварийные службы и проследить за выполнением необходимых работ указанными службами до полной ликвидации аварий.

Персонал аварийной службы и материальная часть должны постоянно находиться в полной готовности, обеспечивающей немедленный выезд бригад к месту аварий в любое время суток.

В помещении аварийной службы должны быть: схема района, список и адреса организации, журнал учета аварий, городские телефоны, домашние адреса руководителей хозяйств, их домашние и служебные телефоны.

В нерабочее время и праздничные дни АРС совместно с диспетчерскими службами организаций по обслуживанию жилищного фонда обеспечивает своевременную ликвидацию аварий инженерных систем в жилых домах и на обслуживаемых объектах, а также принимает организационно-технические решения при угрозе стихийных бедствий (ураганы, сильные снегопады, обледенение дорог, резкие понижения температур и др.); о принятых мерах докладывает руководству вышестоящей диспетчерской службы и руководству органа местного самоуправления.

Организация ТСЖ

Самой простейшей формой образования ТСЖ могут быть жилищно-строительный (ЖСК) или жилищно-эксплуатационный кооперативы (ЖЭК), прошедшие перерегистрацию как ТСЖ. Такие ТСЖ имеют навыки коллективного управления жилым домом.

Потребитель вправе обратиться с жалобой на действия или бездействие исполнителя в органы Государственной жилищной инспекции и иные органы, указанные в разделе, а также обратиться в суд за защитой своих прав и интересов при получении жилищных и/или коммунальных услуг.

Формирование системы управления эксплуатацией жилищного фонда во многом зависит от формы собственности. На сегодняшний день структура жилищного фонда муниципального образования включает жилые дома и общежития различных форм юридической собственности:

частный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности гражданам, а также юридическим лицам — частным организациям;

смешанный жилищный фонд, находящийся в общей собственности нескольких собственников (юридических и физических лиц, жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников);

государственный жилищный фонд, находящийся в ведении государственных унитарных предприятий и государственных учреждений;

муниципальный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию.

Администрация города определяет стратегические направления развития жилищного сектора города, разрабатывает и принимает программу реформирования жилищного хозяйства, формирует службу заказчика и регруппирует централизованные финансовые потоки, направляемые в данную сферу деятельности. Осуществляет общий контроль за обеспечением потребителей ЖКУ в (Соответствии с утвержденными правилами и нормами их предоставления. Дирекция муниципального заказа выступает от лица администрации муниципального образования, формирует муниципальный заказ на содержание и ремонт жилья, заключает договоры с производителями работ и потребителями услуг, обеспечивает контроль за проведением и сдачей выполненных работ. Городская (или районные в крупных городах) дирекция муниципального заказа организует конкурсный набор подрядчиков на проведение работ по содержанию и ремонту государственного и муниципального жилищного фонда. Финансирование этих работ осуществляется из двух основных источников: плата потребителей за содержание и ремонт жилья и предоставленные услуги, а также дотации из городского бюджета, направляемые через дирекцию муниципального заказа подрядным жилищным организациям в связи с низкими тарифами для населения. I Дирекция муниципального заказа может иметь различный правовой I статус: учреждение или муниципальное (государственное) унитарное пред-I приятие, частное предприятие или акционерное общество. Она может фор-I мировать собственные управленческие, контрольные и хозяйственные под-I разделения и выступать в форме управляющих компаний, а так же:— остальные конструкции и инженерное оборудование— 15% от их общего объема в жилом здании.

После завершения текущего ремонта жилого дома производится приемка работ комиссией в составе: представителей собственника жилищного фонда либо уполномоченного им органа (управляющей организации) либо организации, обслуживающей жилищный фонд, подрядной организации и Государственной (областной) жилищной инспекции, назначенных приказами руководителей соответствующих организаций. В случае необходимости к приемке могут быть привлечены независимые специалисты или эксперты.

Органы Государственной жилищной инспекции осуществляют контроль объемов и качества ремонта жилищного фонда в составе комплекса вопросов по обеспечению нормативного уровня жилищно-коммунальных услуг.

Государственной жилищной инспекции дано право проводить инспекционные обследования, давать предписания собственникам жилья или уполномоченным ими органам об устранении выявляемых нарушений, применять штрафные санкции.   

Органами Государственной жилищной инспекции одновременно с инспектированием и обследованием рассматриваются обращения граждан по фактам неудовлетворительного состояния строительных конструкций и инженерного оборудования; включение в описи работ или сметы устранение неисправностей, снижающих качество жилищно-коммунальных услуг; контролируется их устранение в процессе производства текущего ремонта.

на настоящем этапе реформы усилия должны быть сконцентрированы в первую очередь на решении следующих задач:

Демонополизация сферы ЖКХ:

— преобразование муниципальных унитарных предприятий в акционерные общества;

— совершенствование системы управления жилищно-коммунальным хозяйством в муниципальном образовании;

— изменение правил ценообразования и оплаты услуг предприятий ЖКХ;

— внедрение конкурсного обслуживания и управления жилищным фондом.

Формирование конечного потребителя:

— массовая организация ТСЖ и передача им в управление жилищного сектора;

Нормативные документы по технической эксплуатации зданий

Объемы и сроки мероприятий по технической эксплуатации регламентируются нормативными документами: "Правила и нормы техническом эксплуатация жилищного фонда"; "Положение о проведении планово-предупредительного ремонта хилых и общественных зданий »; "Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений" "Положение о проведении планово-предупредительных: ремонтов вооружений общепроизводственного назначении"

Основными документами, содержащими сведения о технических данных здания, техническом состоянии строительных конструкций и выполненных ремонтно-восстановительных работах в течении срока службы здания, является паспорт здания и технический журнал по эксплуатации.

Паспорт предназначен для планирования работ по эксплуатации и ремонту здания, анализа эффективности работ и проектных решений. Состоит из описательной части и рабочих чертежей. Он составляется в двух экземплярах.

Тех. Журнал составляется с целью обеспечения контроля за выполнением работ по ремонту и содержанию конструкций. Это основной документ, характеризующий состояние здания.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

11881. Цифровые устройства и микропроцессоры 1.18 MB
  Цифровые устройства и микропроцессоры Цифровые устройства Учебное пособие и лабораторный практикум Бунтов В.Д. Морозов Д.В. Цифровые устройства и микропроцессоры. Часть I. Цифровые устройства: Учебное пособие и лабораторный пр...
11882. Вибір оптимальної стратегії в рекламній кампанії 278 KB
  Лабораторна робота №5 Тема: Вибір оптимальної стратегії в рекламній кампанії. Завдання. Дві фірми А і В виробляють два конкуруючих товари. Кожний з товарів на теперішній час контролює 50 ринку. Після покращення якості товарів обидві фірми збираються розгорнути рекл...
11883. Планування ставок податків методами цільового програмування 285.5 KB
  Лабораторна робота №6 Тема: Планування ставок податків методами цільового програмування Завдання Міська рада розробляє ставки місцевого оподаткування. Щорічна база оподаткування нерухомості складає 550N млн. грн. Щорічна база оподаткування роздрібних та оптових ...
11884. Апроксимація інтервальної функції корисності на одновимірній множині за допомогою лінійної функції 476 KB
  Лабораторна робота №1 Тема: Апроксимація інтервальної функції корисності на одновимірній множині за допомогою лінійної функції. Для виконання лабораторної роботи №1 студент повинний знати: мету і зміст даної роботи порядок її виконання; метод найменших кв...
11885. Работа с текстовыми документами, табличным процессором, языком HTML и презентациями 4.32 MB
  Введение Цикл из четырёх лабораторных работ направлен на изучение прикладного программного обеспечения изучения элементов и объектов управления. В первой лабораторной работе рассмотрены вопросы создания простых и комплексных документов использования средств а
11886. Аналитическое конструирование регуляторов 402 KB
  Лабораторная работа №1 по дисциплине: Проектирование автоматизированных систем на тему: Аналитическое конструирование регуляторов Цель работы: решение задачи аналитического конструирования регуляторов для объекта заданного в пространстве состояний. ...
11887. Задача быстродействия 258 KB
  Лабораторная работа №2 по дисциплине: Проектирование автоматизированных систем на тему: Задача быстродействия Цель работы: исследование предельных возможностей системы авторегулирования обусловленных ограничением величины управляющего сигнала. О...
11888. Задача быстродействия. Несколько управляющих воздействий 205 KB
  Лабораторная работа №3 по дисциплине: Проектирование автоматизированных систем на тему: Задача быстродействия. Несколько управляющих воздействий Цель работы: решение задачи быстродействия в пространстве состояний. Необходимо ограниченное управление ut
11889. Управление в пространстве состояний при неполной информации 1.09 MB
  Лабораторная работа №4 по дисциплине: Проектирование автоматизированных систем на тему: Управление в пространстве состояний при неполной информации Цель работы: решение задачи синтеза линейной системы стабилизации в пространстве состояний. Общие св...