2765

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка в калининском районе Санкт-Петербурга

Дипломная

Экономическая теория и математическое моделирование

Целью реализации анализируемого проекта является расширение действующего объекта коммерческой недвижимости, повышение его потребительских свойств и конкурентоспособности для увеличения доходов от эксплуатации объекта. Проект предполагает реконструкц...

Русский

2012-11-12

6.82 MB

147 чел.

Целью реализации анализируемого проекта является расширение действующего объекта коммерческой недвижимости, повышение его потребительских свойств и конкурентоспособности для увеличения доходов от эксплуатации объекта.

Проект предполагает реконструкцию здания расположенного по адресу: ул. Комсомола, д.Х, (Объект), и строительство на прилегающем участке нового объекта коммерческой

недвижимости. Новое и реконструированное  здание рассматривается как для собственного использования девелопером проекта, так и для сдачи коммерческих площадей в аренду.

Целью настоящей работы  является анализ альтернатив использования  свободного от застройки земельного участка с целью принятия решения о целесообразности реализации девелоперского проекта и подготовка рекомендаций по наилучшему и наиболее эффективному варианту развития анализируемого Объекта коммерческой недвижимости при условии экономической эффективности проекта.

Согласно Постановлению Правительства стоимость прав аренды участка на инвестиционных условиях на период реализации проекта (24 месяца) составляет

41 500 000 рублей. Данная инвестиционная стоимость аренды земельного участка может быть рассмотрена в качестве критерия оценки целесообразности реализации проекта.

Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:

  •  Провести анализ характеристик и месторасположения Объекта
    •  Провести анализ рыночного окружения, а также существующие и планируемые к реализации конкурентные проекты
    •  Сформулировать и проанализировать возможные варианты использования Объекта недвижимости, выбрать наилучший и наиболее эффективный вариант развития проекта.
    •  Разработать программу реализации проекта, разработать укрупненный бюджет проекта, план маркетинга, выполнить финансовый анализ проекта.


РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

В ходе работы были выполнены следующие этапы:

  1.  проанализированы ограничения участка общей площадью 1609 кв.м.,
  2.  основным ограничение по функциональному использованию ЗУ
  3.  с помощью полевого исследования проведено изучение характеристик окружающих территорий и конкурентной среды,
  4.  дана общая характеристика Калининского района в целом и муниципального образования № 20 Финляндский, где располагается объект
  5.  определена зона влияния Объекта, проанализированы конкурентные объекты в зоне влияния,
  6.  с целью более детального изучения конкурентов по планируемым функциям выполнен анализ рынка недвижимости офисного, торгового и гостиничного назначения на уровне города и в зоне влияния объекта
  7.  при помощи кабинетных исследований собрана информация об уровне актуальных арендных ставок для аналогичных объектов,
  8.  выбраны объекты-аналоги, максимально приближенные к Объекту, с целью определения рыночной арендной ставки для объекта строительства,
  9.  с учетом существующих физических, юридических, градостроительных  ограничений, пожеланий инвестора, а также с учетом уровня конкуренции, был сформирован перечень функций, целесообразных для реализации на земельном участке.
  10.  Из  функций, принятых целесообразными для размещения, были сформированы 4 варианта использования земельного участка, для которых был произведен расчет затрат на строительство, сформирован бюджет доходов и расходов на период эксплуатации, проведен финансовый анализ по трем сценариям для каждого из 4 вариантов и выбран вариант наилучшего использования.

По итогам работы можно отметить следующее:

Основным ограничение развития данного земельного участка является присутствие жилой застройки, а также расположение участка в зоне брандмауэрной застройки, что значительно ограничивает площадь здания, которое возможно построить на земельном участке из-за требований по обеспечению норм инсоляции жилых помещений, а также необходимости обеспечения въезда на внутридворовую территорию через рассматриваемый земельный участок. В связи с этим площадь наземной части здания на уровне выше 3-х метров ориентировочно составляет 350-400 кв.м., что составляет 25% от общей площади участка.

По проведенному анализу рынка офисной недвижимости на текущий момент можно сделать следующие выводы:

Мировой экономический кризис наиболее сильно отразился на рынке офисной недвижимости. Арендные ставки с начала кризиса упали на 15-30% в зависимости от класса бизнес-центра. Наиболее уязвимым оказался сегмент бизнес-центров класса А, доля вакантных помещений в новых проектах доходит до 30-50%. Менее пострадал сегмент бизнес-центров класса В. Здесь уровень падения ставок и рост вакантных площадей значительно ниже. Управляющие компании отказываются от чистой арендной ставки и все чаще переходят на полную аренду, снижая издержки по эксплуатации зданий. Однако многие эксперты полагают, что в связи с замораживанием крупных офисных проектов на период кризиса, к моменту выхода из кризиса может возникнуть дефицит офисных площадей, что обусловит небольшой рост арендных ставок на офисные площади. Об этом свидетельствуют также данные брокерских компаний, по данным которых в договорах аренды, заключаемых на 3 года, фиксируется ежегодный рост арендных ставок на 5% в валюте и 10-15% в рублях.

Общие тенденции спроса - окончательное смещение в сторону действующих бизнес-центров. Запрашиваемая арендная ставка сегодня колеблется в диапазоне 900-1200 рублей за 1 м2, таким образом, уровень предложения подтянулся к уровню спроса. Дальнейшее резкое снижение арендных ставок не прогнозируется.

Активность инвесторов, рассматривающих исключительно действующие качественные объекты, не значительна. Объем инвестиции более 10 млн. долларов в объект практически не рассматриваются. Инвесторы готовы приобретать объекты при коэффициенте капитализации 20%.

Рынок гостиничной недвижимости также входит в фазу насыщения, однако в связи с падением доходности торговой и офисной недвижимости многие инвесторы задумываются об инвестициях в гостиничный сегмент, о чем свидетельствуют статьи в прессе о планируемых новых гостиничных проектах. В целом можно предположить, что усиление уровня конкуренции на гостиничном рынке, а также завышенные цены на проживание в отелях Санкт-Петербурга в сравнении с европейскими ценами, приведут к снижению уровня цен на размещение. В связи с кризисом наблюдается смещение спроса в сегмент 3*** отелей.

По результатам анализа рынка можно сделать вывод, что начинать новый девелоперский проект по коммерческой недвижимости в условиях полной неопределенности развития дальнейших событий крайне рискованно, о чем и свидетельствует реакция рынка на кризис. Вместе с тем, по окончании кризиса возобновится спрос на качественные площади, но по более «гуманным» ценам, чем в докризисный период.

Нами были сформированы 4 варианта сочетания функций в проекте:

  1.  Бизнес-центр с наземной парковкой
  2.  Бизнес-центр со встроенным паркингом
  3.  Бизнес-центр со встроенными торговыми помещениями и наземной парковкой
  4.  Мини-отель с наземной парковкой

Yo = 20%

Вариант 1

Вариант 2

Вариант 3

Вариант 4

БЦ + парковка

БЦ + паркинг

БЦ +торговля + парковка

Мини-отель на 50 номеров + парковка

Площадь

1875

3976

1875

1875

Затраты

59 670 003

103 476 736

59 670 003

162 106 503

NPV

13 272 864р.

-6 035 378р.

22 088 610р.

19 098 111р.

Pr

25,97%

25,97%

25,97%

25,97%

Vb

75 166 302

130 349 645

75 166 302

204 205 561

Vl

-  2 223 436

-    32 908 286

6 592 311

-  23 000 948

Проведенный анализ вариантов использования показал высокую степень рисков девелоперских проектов в условиях кризиса, что отражает текущую ситуацию на рынке. В сложившихся условиях начинать новый проект строительства коммерческой недвижимости при заданных условиях не целесообразно, так как запрашиваемая городом стоимость земли превышает ее рыночную стоимость на текущий момент.

Значительное ограничение на формирование доходной части проекта оказывают ограничения по коэффициенту использования земельного участка, что значительно ограничивает общую площадь Объекта, планируемого к строительству на анализируемом земельном участке. Тем не менее, максимально эффективным вариантом использования земельного участка в сложившихся рыночных условиях является строительство бизнес-центра со встроенными торговыми помещениями на первом этаже и наземной парковкой на 30 машиномест во внутридворовом пространстве.

При общем объеме инвестиций в сумме 59 700 тысяч рублей, норме отдачи 20%, величине прибыли предпринимателя в 26% остаточная стоимость земли составит 6 592 311 рублей, что значительно меньше  стоимости земельного участка, заложенной в инвестиционных условиях по договору. Вместе с тем анализ рисков свидетельствует о высокой степени риска проекта, коэффициент вариации = 41%, что значительно превышает приемлемый уровень риска для девелоперских проектов на уровне 20-25%.

1. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА 

1.1. Информация об объекте 

Земельный участок расположен в квартале, ограниченном ул. Комсомола, ул. Академика Лебедева, Финским переулком.

Общая площадь 6-ти этажного здания по ул. Комсомола, ХХ– 9 168 кв.м, площадь

земельного участка №1 – 2 459 кв. м.

Здание и земельный участок находятся в собственности ХХХ. Дом ХХХ является вновь выявленным памятником культурного наследия.

Рис.1.1. Схема расположения Объекта

Рис.1.2. Существующий объект и земельный участок №1

Площадь прилегающего земельного участка №2, на котором предполагается новое строительство, составляет 1609  кв. м.

Рис.1.2. Участок № 2 под застройку

В настоящий момент в здании расположен действующий бизнес-центр класса «С». В бизнес-центре располагаются три «якорных арендатора»: офис «ВТБ-24» занимает часть 1-го и 3-ий этаж; офис агентства недвижимости «Петербургская Недвижимость»

расположен на 1-м этаже; в цоколе находится магазин компьютерной техники «Polaris».

Центральный вход в бизнес-центр осуществляется с улицы Комсомола. Вход в офис

«Петербургской недвижимости» осуществляется с переулка, перпендикулярного ул. Комсомола (часть пл. Ленина).

В настоящее время существует единственный въезд на территорию внутреннего двора. Со стороны пл. Ленина у торгового павильона «Мастеровой».

Имеющийся арочный проезд с ул. Комсомола не функционирует из-за оживленного трафика. Во внутреннем дворе расположена открытая парковка на 24 машиноместа. Парковка используется также жителями прилежащих жилых домов.

Рассматриваемые земельные участки (участок № 1 и участок № 2) граничат друг с другом. Площадь участка № 1, на котором расположен действующий бизнес-центр класса С, составляет 2 459 кв.м. Общая площадь 6-ти этажного здания – 9 168 кв.м. Площадь участка № 2, на котором планируется новое строительство составляет 1609 кв.м. Участок расположен между существующим бизнес-центром и жилым домом. Оба здания находятся под охраной КГиОП. В настоящее время на участке № 2 находится строительный магазин «Мастеровой» и мусоросборник. Габариты участка № 2 ~ 50х34 кв.м.

Земельный участок № 2, предназначенный под новое строительство, плотно окружен жилыми домами, что не позволяет создать деловой квартал. Качество представленного жилья противоречит планируемому уровню коммерческого объекта (бизнес-центру класса В+).

Во внутреннем дворе расположено административное здание, площади сдаются в аренду КУГИ; также здесь расположен мини-отель.

В 3-4 кварталах 2009 года на торги планируется вставить земельный участок площадью 0,03 га под строительство гостиницы. Данный участок расположен в рассматриваемом квартале.

Торговые объекты представлены мелкими продовольственными магазинами и мелкорозничной торговлей, аптеками, службами быта.

Соседнее административное здание по ул. Комсомола – объект КУГИ, здание

сдается в аренду под офисы.

Подъездные пути к участку

Основные транспортные магистрали прилежащего района: ул. Комсомола, улицы ак. Лебедева, Боткинская ул., Финляндский пр., Б. Сампсониевский и Лесной проспекты.

Подъезды к Объекту осуществляются со стороны ул. Комсомола, пл. Ленина и Финского

переулка (Финский переулок сегодня является пешеходной зоной). В настоящее время существует единственный въезд на территорию внутреннего двора.

Имеющийся арочный проезд с ул. Комсомола не функционирует из-за оживленного трафика.

Участки расположены в непосредственной близости от ст.м. «Площадь Ленина», что обеспечивает отличную доступность Объекта на метро.

Плюсы расположения участка:

  •  Участок расположен в 5-минутной транспортной доступности от центра города
  •  В непосредственной близости от объекта расположена станция метрополитена и остановки всех видов общественного транспорта, а также ж/д вокзал.
  •  В пешеходной доступности от участка располагаются действующие центры деловой активности
  •  Верхние этажи здания имеют прекрасные видовые характеристики

Минусы расположения участка:

  •  Участок окружен жилыми домами низкого качества
  •  Существует один въезд на территорию объекта. Организация второго въезда затруднена, т.к. въезд с ул. Комсомола закрыт из-за интенсивного трафика, а Финский переулок является пешеходной зоной.
  •  Участок расположен в квартале с высокой плотностью застройки.
  •  Строительство Объекта на предоставленной территории может ухудшить инсоляцию существующих офисных площадей и жилых помещений прилежащего дома.
  •  Территория двора, выделенная под изыскательские работы, используется жителями

прилежащих домов. Разделение потоков жителей домов и работников бизнес-центра является затруднительным.

Сведения об объекте недвижимости

Параметр

Значение

Вид объекта

Земельный участок площадью 1609 кв.м.

Предоставлен девелоперу проекта для проектирования и строительства целевым назначением  на инвестиционных условиях собственнику прилежащего ЗУ

Текущее использование объекта

Парковка существующего на прилежащем участке действующего БЦ, на участке расположен временный павильон строительного магазина и мусоросборник

Адрес объекта

г. Санкт-Петербург,

Калининский район, Финляндский МО № 20

ул. Комсомола, д Х

Градостроительная зона и соответствие зонированию

Участок расположен в границе зоны Д – зона всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны. Согласно ПЗЗ - участок находится в границах общественно-деловой подзоны размещения объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов инженерной инфраструктуры (ТД1-1_1).

(см. Раздел 3 – Перечень разрешенных видов строительства на данной территории)

Описательный адрес объекта оценки (локальное местоположение)

ЗУ расположен в квартале, ограниченном ул. Комсомола, пл. Ленина, ул. Боткинской (Финским переулком) и ул. Академика Лебедева. Красной линией выходит на пл. Ленина.

Ограничения

Габариты участка ~ 50х34 м.

ЗУ граничит с двумя зданиями – вновь выявленными памятниками архитектуры. Здание, возводимое на участке, не должно превышать 5 этажей. Часть здания должно быть выполнено в стилистике прилежащего жилого дома. Проект реконструкции и строительства и все работы на объекте должны быть согласованы КГИОП. В связи с плотной застройкой существующего квартала площадь застройки ЗУ ограничена требованиями по инсоляции помещений прилежащих зданий и составит ориентировочно для наземной части выше уровня +3м – 370-400 кв.м.

Объект расположен в зоне ЗРЗ 2-1 – зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности второго типа центральных районов Санкт-Петербурга

Согласно высотному регламенту существуют ограничения по высотности объекта. Максимальная высота объекта не должна превышать 28 метров для фасадов и 33 метра для внутриквартальной застройки. Однако в связи с архитектурными ограничениями высота здания не превысит 5 этажей от уровня земли.

Общая характеристика микрорайона

Объект расположен в Финляндском муниципальном округе № 20 в составе Калининского района Санкт-Петербурга. В квартале, где расположен Объект, преобладает жилая и административная застройка. Квартал примыкает к комплексу Финляндского вокзала.

Окружающая застройка представлена, главным образом, ветхими жилыми зданиями Характер застройки - 3-5-6 этажная, здания преимущественно соединены между собой, т.е. преобладает брандмауэрная застройка высокой плотности. Здания преимущественно кирпичные, оштукатуренные. На смежном с Объектом участке расположено жилое здание, охраняемое КГИОП.

Обеспеченность инженерной инфраструктурой

Микрорайон и Объект обеспечен водоснабжением, электроснабжением, канализацией и отоплением.

Теплоснабжение Объекта предполагается осуществлять от автономной газовой крышной котельной, расположенной на соседнем здании.

Транспортная доступность

Непосредственно к объекту подъезд осуществляется с ул. Комсомола и пл. Ленина. Финский переулок является пешеходной улицей. В 50 метрах от Объекта расположен выход из ст.метро «Площадь Ленина». В непосредственной близости от Объекта расположены остановки общественного транспорта. Въезд на участок – с площади Ленина. Пропускная способность ул. Комсомола ограничена, что приводит к пробкам в час-пик. В целом доступность общественным транспортом – отличная, автомобильная доступность – хорошая.

Экологическое состояние окружающей среды

Вблизи Финляндского вокзала количество вредных выбросов в три раза превышает предельно допустимые нормы

Благоустройство

Состояние тротуаров

Хорошее, асфальт

Освещение территории

удовлетворительное

Зеленые насаждения

нет

Загрязненность территории

средняя

Ограждение

нет

Топография

Рельеф ровный

1.2. Перечень имеющихся правоустанавливающих документов

 

  1.  Постановление Правительства Санкт-Петербурга N 1583 от 16 декабря 2008 г. «О проектировании и строительстве бизнес-центра со встроенным паркингом………»
  2.  План ЗУ
  3.  Предварительная архитектурная концепция здания

Арендная плата на период проектирования и строительства составляет 41500 тыс. руб.

  1.  окончание проектирования объекта - в течение 11 месяцев со дня вступления постановления в силу;
  2.  начало строительства объекта - в течение 11 месяцев со дня вступления постановления в силу;
  3.  окончание строительства объекта - в течение 23 месяцев со дня вступления постановления в силу

1.3. Анализ местоположения объекта оценки 

Согласно существующему административно–территориальному делению, объект расположен в Калининском районе Санкт–Петербурга.

Анализируемый Объект  расположен в Калининском районе Санкт-Петербурга в непосредственной близости от ст.м. «Площадь Ленина» и Финляндского вокзала.

Калининский район

Территориально район расположен в северо-восточной части Санкт-Петербурга.
В настоящее время Калининский район граничит: на западе с Выборгским районом; на востоке с Красногвардейским районом; на юге с Центральным районом; на севере с Всеволожским районом Ленинградской области.

Калининский район один из крупнейших в городе, его население составляет свыше 460 тыс. чел., или 10% населения Санкт-Петербурга, занимает территорию в 4 012 гектар, что составляет около 3% от общей площади города.

На территории района расположены 78 улиц и проспектов, основные транспортные магистрали:

в южной части района: у Финляндского вокзала – набережные Арсенальная и Свердловская; Лесной проспект, улица Комсомола, Кондратьевский проспект; Пискаревский проспект, Полюстровский проспект, проспект Маршала Блюхера, проспект Металлистов;

в северной части района: проспекты Просвещения, Гражданский, Культуры, Тихорецкий, Суздальский, Северный, Луначарского, Светлановский, Науки; улицы Руставели, Политехническая.

Основные характеристики Калининского района по итогам 2008 года по данным районной Администрации:

Количество зарегистрированных предприятий (ед.),
в том числе крупных и средних (ед.)

25 577 222

Оборот предприятий района за 2008 год (тыс. руб.)

7 297 953

Среднесписочная численность работников по крупным и средним предприятиям (тыс. чел.)

82

Средняя зарплата работников по крупным и средним предприятиям (руб.)

25 012

Предприятия потребительского рынка (ед.)

2 337

Количество предприятий общественного питания (ед.)

328

Количество предприятий бытового обслуживания (ед.)

553

Площадь жилого фонда (млн.кв.м.)

9737,9

Плотность населения (тыс. жителей на кв.км.)

11,4

Количество жилых домов (ед.)

1456

Количество квартир (ед.)

187 350

Площадь зеленых насаждений (га)

1 112,8

Площадь зеленых насаждений, приходящихся на одного жителя района (кв.м.)

26,46

Количество спортивных сооружений на территории района (ед.)

414

Количество детей и молодежи, охваченных всеми формами дополнительного образования (чел.)

24 414

Объем расходов Администрации района (в год тыс. руб. на 1 чел.)

15,0

Поступление налогов и платежей в бюджет территориальный/муниципальных образований (млн. руб.)

7 018,7/243,1

Доля экономически активного населения в районе (%)

66,2

Протяженность улично-дорожной сети (кв.км.)

126 233,2

Южная часть Калининского района занята промышленными зонами, северная – спальными кварталами с высокой концентрацией жилой застройки. Свободных пятен для строительства почти не осталось. Перспективы развития территории связывают с реновацией уже сложившихся жилых и промышленных зон.

В существующих границах Калининский район был сформирован в 1973 году. Его территорию с помощью железнодорожной линии Пискаревка–Кушелевка можно условно поделить на две части – северную и южную. Северная часть – «спальная» (это в основном жилые кварталы). Здесь сформировались микрорайоны Ручьи, Кушелевка, Пискаревка, Мурино, Гражданка и Полюстрово. Южная часть района, прилегающая к Неве, по большей части промышленная. Здесь исторически размещались крупные предприятия и строились жилые кварталы, в которых жили главным образом заводские рабочие.

Социальная инфраструктура

В районе функционируют 14 лечебно-профилактических учреждений, 90 дошкольных учреждений, 54 общеобразовательных школы, 5 учреждений дополнительного образования. Кроме того, здесь размещаются: Санкт-Петербургский государственный политехнический университет, Санкт-Петербургский институт машиностроения (ЛМЗ-ВТУЗ), Военная артиллерийская академия, Военная академия связи, негосударственное высшее учебное заведение - «Смольный университет», а также факультеты и филиалы: Санкт-Петербургской государственной инженерно-экономической академии, Российского государственного педагогического университета им. А.И. Герцена и Санкт-Петербургского государственного университета технологии и дизайна.

Охраняемые объекты истории и культуры

В Калининском районе находится 21 объект истории и культуры, состоящих под охраной государства, среди них: Пискаревское мемориальное кладбище, Комплекс зданий Санкт-Петербургского государственного политехнического университета, Особняк и народный дом Э.Л. Нобеля, Дача А.А.Безбородко (Кушелевых- Безбородко), Дача Ю.Ю. Бенуа, памятник В.И. Ленину у Финляндского вокзала, Костел Посещения Пресвятой Девы Марии.

Спортивные сооружения

На территории района имеется 399 плоскостных спортивных сооружений. Здесь расположены также СДЮШОР № 1, ДЮСШ № 2, СДЮШОР «Смена», училище олимпийского резерва №1, спортивный комплекс Санкт-Петербургского государственного политехнического университета, Центр плавания Санкт-Петербурга. Работают 15 подростково-молодежных клубов, в которых занимаются около 6 тыс. детей.

Жилой фонд и жилищное строительство

В 2008 году на территории района осуществлялись работы по строительству жилых домов по 30 адресам и 58 нежилых объектов. В 2008 году введено в эксплуатацию 316 533,4 кв. м жилой площади по 9 адресам.
Объемы гражданского строительства, в том числе объектов социального назначения: торгово-бытовых, административных и развлекательных центров, спортивно-оздоровительных комплексов, автозаправочных станций, автосервисов, инженерной инфраструктуры, по-прежнему оставались высокими. Завершено строительство 26 объектов. Из них 9 построено за счет средств бюджета Санкт-Петербурга.

Наибольшим спросом в Калининском районе пользуются современные дома на проспекте Просвещения, Гражданском проспекте. Востребовано современное жилье у станций метро «Площадь Мужества» и «Политехническая» (с видом на парк Сосновка), рядом с метро «Академическая».

Коммерческая недвижимость

По мнению Администрации района, особое значение для района имеет строительство объектов торгово-бытового и общественно-делового характера, открытие новых магазинов, кафе, ресторанов и других объектов сферы обслуживания, что позволит обеспечить жителей района широким спектром услуг с высоким уровнем обслуживания.
За прошедший год построены торговые комплексы «Северный мол» на пр. Культуры, д. 41 и «Рубикон» на ул. Киришская, у д. 2, торгово-бытовой комплекс (Кушелевская дорога, д. 12), автосалон ЗАО «Аксель-Моторс» (Кушелевская дорога, д. 14), введен в эксплуатацию магазин с кафе по ул. Замшина, у д. 58, построено два ресторана быстрого питания по Гражданскому пр., д. 39 и в разделительной полосе пр. Культуры. Завершена реконструкция торгового центра по пр. Науки, 10 и строительство магазина продовольственных товаров на пересечении пр. Науки и ул. Руставели.
В целом Калининский район пока отстает по обеспеченности торговыми площадями от лидеров города – Приморского, Московского и Выборгского районов.  

Наиболее качественные объекты торговли расположены в серной части района, в зоне расположения основных жилых массивов и транспортных узлов. Среди современных торговых центров следует отметить:

Название

Адрес

Общая площадь

Арендная площадь

ТРК Родео-драйв

на пересечении проспекта Культуры, Северного проспекта и проспекта Луначарского.

47 533 кв.м

32 372 кв.м.

ТК Северный молл, 1-я очередь

Проспект Культуры, д. 41.

34 624 кв.м

26 755 кв.м

ТК Академический

м. Академическая, Гражданский пр., 41

28 300 кв. м.

22 000 кв.м.  

Мебельный центр Грейт

м. Академическая, Гражданский пр., 41

31000

Максидом

Гражданский пр., 18А

17000

11000

Лента

Ул. Руставели, 61

12000

12000

Карусель

пр. Маршала Блюхера, 41

ул. Карбышева, д. 9

В 2008 году по данным Администрации в районе открыто три бизнес-центра: один – по Свердловской наб., д. 4 и два – по Свердловской наб., 44.
В настоящее время в Калининском районе функционирует более 30 бизнес-центров преимущественно классов С и В. Наиболее качественные объекты  являются объектами реконструкции бывших административных зданий промышленных предприятий и многочисленных НИИ советского периода. Наиболее современными офисными объектами Калининского района являются:

Название

Адрес

Общая площадь, кв.м.

Арендная площадь

Заявленный класс

Феникс

Свердловская наб., 4Б

6500

5000

В+

Ренессанс Центр

Ул.Шателена, 26а

12 500

10105

В+

Бенуа

Свердловская наб., 44 Щ

30000

А

Петровский форт

Финляндский пр., 4

47 847 м2

15 346

В+

Выборгская застава

Б. Сампсониевский пр., 68Н

15700

8500

В+

Н-49

Непокоренных пр., 49

15000

9000

В

Кондратьевский, 15

Кондратьевский, 15

14 000

12000, в том числе 5000 - торговая

В

МФК Монблан

Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский пр., 4-6

/4610 - офисы

А

Гостиницы в Калининском районе представлены мало. Здесь расположено всего 2 крупных гостиницы – «Санкт-Петербург» (399 номеров) и «Полюстрово» (225 номеров) и несколько мини-отелей, ближайшими из которых являются мини-отель «Империя Парк» на 35 номеров и «Милар». До конца 2009 года в исследуемом квартале планируется выставить на продажу земельный участок площадью 0,3 га для строительства гостиницы.

Перспективы развития Калининского района

Для решения вопроса устранения сильного износа жилых домов первых массовых серий в Санкт-Петербурге в 2008 году принят Закон о развитии застроенных территорий, в который по инициативе администрации включены 5 кварталов Калининского района.

  1.  Территория ограниченная красными линиями Гражданского пр., пр.Непокоренных и внутриквартальным проездом (Гражданский пр., квартал 1-1А)
  2.  Территория ограниченная Тихорецким пр., пр.Науки, ул.Обручевых, ул.Гидротехников (Тихорецкий пр., квартал 55)
  3.   Территория ограниченная Кондратьевским пр., ул.Жукова, Чичуринским пер., Полюстровским пр. (квартал 12 между Лесным пр. и Кондратьевским пр.) (Кондратьевский 40 корпуса)
  4.  Территория ограниченная Северным пр., ул.Карпинского, пр.Науки, ул.Софьи Ковалевской (Гражданский пр., квартал 17-17А)
  5.  Территория, ограниченная пр.Мечникова, Замшиной ул., Бестужевской ул., Кондратьевским пр. (Полюстрово, квартал 43)”

 

Ввиду отсутствия свободных мест под застройку, основным источником развития района является редевелопмент существующих застроенных территорий:

  •  преобразование территории бывшего завода «Россия». Проект предусматривает застройку квартала, ограниченного Свердловской набережной, Пискаревским и Полюстровским проспектами, улицами Феодосийской и Жукова. Общая площадь преобразуемого квартала – 14 га. Многофункциональный комплекс включает торговую, офисную, спортивную и жилую функции. Общая площадь объектов комплекса составит 570 тыс.кв.м. Первый объект– бизнес-центр «Бенуа» введен в строй в 2008 году. Первоначально Сроки реализации проекта – 2005-2012 гг. Однако в связи с кризисом девелопер проекта УК «Теорема приостановила освоение квартала до лучших времен.
  •  ОАО «Силовые машины» планирует постепенно вывести производственные мощности в пригород Санкт-Петербурга и реализовать проект комплексного преобразования территории предприятия на Свердловской набережной, 18. Общая площадь земельного участка – 42,2 га.
  •   развитие участка набережной реки Невы от пл. Ленина до Пискаревского пр. под

общественно-деловую зону;

  •  изменение функционального назначения жилой зоны по Кондратьевскому пр. (так

называемые «сороковые» корпуса) на общественно-деловую, предполагающее

расселение более 3500 чел.;

  •  формирование жилой и общественной застройки на земельном участке площадью 80 га, принадлежащем в настоящее время Министерству Обороны РФ, путем вывода военной части за пределы города.
  •  тюремный изолятор "Кресты" в недалеком будущем может быть реконструирован в

гостинично - развлекательный комплекс. В настоящее время веется строительство современного изолятора в Колпино.

  •  реализация проектов жилого и общественного назначения на территории нежилых

кварталов, требующих комплексной реконструкции и застройки, в том числе на землях бывших крупных предприятий и территорий, застроенных временными и ветхими сооружениями.

  •  комплексная застройка бывшей промышленной зоны ОАО «Авангард» в квартале 36 района Полюстрово.

Развитие общественного транспорта и улично-дорожной сети

В период до 2015 года будут вестись следующие работы по развитию улично-дорожной сети: проектирование и строительство  магистрали  N 7  от Арсенальной наб.  до  Выборгского  шоссе  с  мостом через р. Неву в период 2012-2015 гг., формирование магистрали  непрерывного  движения  по правому берегу р. Б. Невы и р. Б. Невки от  КАД  до Ушаковской развязки; проектирование  и  реконструкция  моста  через   р.Большую Охту в створе Свердловской наб. с подходами; проектирование   и    строительство    транспортной развязки  на   примыкании   Пискаревского   пр.   к Свердловской наб.; проектирование   и    строительство    транспортной развязки  на   Пироговской   наб.   на   съезде   с Сампсониевского моста, Проектирование и реконструкция в 2009-2012гг  транспортного  узла на  правобережном  съезде  с  Литейного  моста   со строительством нового тоннеля.                                                    

В рамках реализации положений Генерального плана планируется строительство Ново-Орловского подземного автомобильного тоннеля, который позволит обеспечить непрерывную транспортную связь северной и южной частей Санкт-Петербурга. Из-за экономического кризиса финансирование проекта было временно заморожено. Точные сроки строительства тоннеля пока не озвучены Администрацией города. Сроки  конкурса на строительство тоннеля перенесли продлили до февраля 2010 года.

В Калининском районе, в перспективе до 2020 года строительство 5-ти новых станций Санкт-Петербургского метрополитена. В период 2016–2020 гг. предусмотрено строительство и ввод в эксплуатацию в Калининском районе новой линии метрополитена – Красносельско–Калининской. В ее состав войдут станции «Большеохтинская», «Пискаревский проспект», «Площадь Калинина», «Проспект Маршала Блюхера» и «Ручьи». В более отдаленной перспективе, после 2020 года, планируется соединить существующую Кировского–Выборгскую линию метрополитена с будущей Красносельско–Калининской.

Выводы:

  1.  Калининский район является одним из крупнейших по населению районов нашего города
    1.  Район характеризует неравномерная застройка. Особенностью Калининского района является разделение на преимущественно промышленную зону в южной части района и жилую зону в северной части города.
    2.  Основой развития района являются преимущественно проекты редевелопмента  территорий промышленных предприятий и реновации кварталов, застроенных домами первых массовых серий.
    3.  На период 2009-2015 гг планируется активное развитие улично-дорожной сети района, что позволит улучшить транспортную ситуацию в районе. Ввод новых станций метро также будет способствовать улучшению транспортной доступности отдаленных частей района, что снизит нагрузку на ст.м. Площадь Ленина и может привести к снижению пассажиропотока данной станции.
    4.  В непосредственной близости от Объекта в среднесрочной и долгосрочной перспективе возможно появление новых качественных объектов на территориях существующих промышленных площадок, в том числе территории «Силовых машин» и площадках вдоль Арсенальной набережной.

1.4. Описание локального местоположения 

Участок расположен в квартале, ограниченном ул. Комсомола, пл. Ленина, ул. Боткинской (Финским переулком) и ул. Академика Лебедева. Участок выходит на "красную линию" пл. Ленина. Ориентировочные габариты участка 50х34 метра.

Градостроительное зонирование 

Согласно  Закону Санкт-Петербурга «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга»,  рассматриваемый участок расположен в границе зоны Д – зона всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.

Согласно Правилам землепользования и застройки участок находится в границах общественно-деловой подзоны размещения объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов инженерной инфраструктуры (ТД1-1_1)

Градостроительные ограничения

Объект расположен в зоне ЗРЗ 2-1 – зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности второго типа центральных районов Санкт-Петербурга. Граничащие с участком здания являются вновь выявленными памятниками культурного наследия, что накладывает ограничения на архитектуру планируемого к строительству здания.

Согласно высотному регламенту существуют ограничения по высотности объекта. Максимальная высота объекта не должна превышать 28 метров для фасадов и 33 метра для внутриквартальной застройки. Ввиду ограничений, связанных с существующими зданиями, высота объекта не должны превышать 5 наземных этажей.

Развитие прилежащих территорий

Согласно Генплану в подземном пространстве у Финляндского вокзала возможно появление подземного многофункционального комплекса. Прилежащие территории будут развиваться как зона многофункциональной общественно-деловой застройки на преобразуемых территориях существующих промышленных предприятий.

Появление новых качественных объектов жилой застойки планируется в составе МФК «Полюстрово» УК «Теорема», в квартале, расположенном между Кондратьевским проспектом и Свердловской набережной, а также в кварталах,  застроенных домами первых массовых серий.  

Пешеходная и транспортная доступность

Участок имеет отличную транспортную доступность на общественном транспорте. Объект расположен на выходе из ст.м. «Площадь Ленина» и «Финляндского вокзала».

В непосредственной близости от Объекта расположены остановки муниципального транспорта и маршрутных такси:

  •  Автобусы: 28, 37, 106, 107, 133, 137
  •  Троллейбусы №№ 3, 38, 43
  •  Трамваи №№  23, 30, 6
  •  Маршрутные такси: №№ 100, 106, 137, 143, 152, 183, 191, 212, 254, 258, 262, 32, 367, 37, 400, 530, 177, 32а, 178, 30

Среднегодовой пассажиропоток станции метро «Площадь Ленина» составляет
пл.Ленина-1 - 1304.47 тыс. человек в месяц;   пл.Ленина-2  - 464.58 тыс. человек в месяц.

Подъезды к участку на личном транспорте в час-пик затруднены ввиду высокой загруженности ул. Комсомола. Подъезды на личном транспорте осуществляются с переулка, расположенного перпендикулярно к ул. Комсомола.

Объект расположен в Финляндском муниципальном округе № 20 в составе Калининского района Санкт-Петербурга.

Граница муниципального образования Финляндский округ проходит от пересечения оси реки Невы и Литейного моста по Литейному мосту, по оси улицы Академика Лебедева до Лесного проспекта, далее по оси Лесного проспекта до Литовской улицы, далее по оси Литовской улицы до Полюстровского проспекта, далее по оси Полюстровского проспекта до проспекта Маршала Блюхера, далее по оси проспекта Маршала Блюхера до Кондратьевского проспекта, далее по оси Кондратьевского проспекта до Бестужевской улицы, далее по оси Бестужевской улицы до Пискаревского проспекта, далее по оси Пискаревского проспекта до реки Невы, далее по оси реки Невы до Литейного моста.

Общая площадь муниципального образования — 976,73 га. Население — около 70 тыс. человек.

Территория восточной части Выборгской стороны исторически развивалась вокруг Финляндского вокзала, огибая подъездные пути к нему. Здесь есть несколько жилых кварталов, зажатых со всех сторон промышленными зонами. Наиболее характерная застройка: дома старого фонда (в основном расположенные у вокзала) и сталинки. Спрос на квартиры у станции метро «Площадь Ленина» низкий. Он обусловлен неважной экологической обстановкой, близостью вокзала и многочисленными транспортными развязками. Жилые кварталы МО сосредоточены преимущественно в северо-восточной части.

Границы Финляндского муниципального округа № 20

Экология

Состояние экологии в разных частях района неодинаково. Сильно загазован юг: вблизи Финляндского вокзала, Кондратьевского проспекта и площади Мужества количество вредных выбросов в три раза превышает предельно допустимые нормы. Суммарный показатель загрязнения почв тяжелыми металлами (Zc, усл.ед.): 32 - 64

Краткая характеристика ближайшего окружения

Район месторасположение Объекта является зоной деловой и жилой застройки. Старый жилой фонд (в основном 4-х – 5-ти этажные дома постройки конца XIX – начала XX в.в.) расположен на ул. Комсомола, Финском переулке, ул. Лебедева, ул. Боткинской, Финляндском пр., Б. Сампсониевском пр. Здесь также расположены административные и лечебные корпуса Военно-Медицинской академии им. С.М. Кирова, административные здания Михайловского военного артиллерийского университета, площадь Ленина, где недавно была сооружена фонтанная группа, Финлядский вокзал.

В 10-15-ти минутной пешеходной доступности от Объекта расположены:

  1.  Отель Санкт-Петербург
  2.  Бизнес-центр «Петровский форт»
  3.  Бизнес-центр «Австрийский бизнес-центр»
  4.  Бизнес-центр «Феникс»
  5.  Военно-медицинская академия им. Кирова
  6.  Михайловская военно-артиллерийская академия
  7.  ДК «Выборгский»
  8.  Администрация Калининского района
  9.  СИЗО «Кресты»
  10.  Территории предприятий: ХК Арсенал, Завод «Двигатель», Объединение «Красный выборжец», станкостроительный завод «Свердлов», ЦНИИ Гидроприбор
  11.  Областная детская клиническая больница
  12.  Спортивный комплекс «Формула энергии»

1.5. Характеристика конкурентной среды. 

Бизнес-центры

Описание зоны доступности

В качестве территории притяжения была выбрана зона 10-т минутной автомобильной доступности. С учетом средней скорости по городу 17 км/час расстояние от Объекта по основным магистралям составляет порядка 3 км. В этой связи была выделена следующая зона для анализа:

Карта зоны

Границы зоны проходят по территории 5 районов: Калининскому, Петроградскому, Центральному, Выборгскому и Красногвардейскому. В указанной зоне расположены 4 станции метро: Пл. Ленина, Выборгская, Лесная, Петроградская, Горьковская, Чернышевская.

Граница зоны очерчена по следующим улицам: ул. Кантемировская, Кантемировский мост, пр. Медиков, Каменноостровский проспект, Троицкий мост, Лебяжья канавка, ул. Пестеля, ул. Кирочная, Суворовский проспект, Тульская улица, Большеохтинский мост, Среднеохтинский проспект, Полюстровский проспект.

Из выборки были исключены некачественные офисные объекты, не попадающие под классификацию бизнес-центров. В выборку включены бизнес-центры класса А, В и С и некоторые объекты, которые условно можно отнести к классу Д. Перечень бизнес-центров представлен в Приложении № 1

В анализируемой зоне расположено более 80 бизнес-центров  общей ориентировочной площадью 615 000 кв.м. Большинство объектов относятся к классам С и В и В+. К классу А относяся 12 бизнес-центров общей площадью 167 000 кв.м.: «Австрийский», «Линкор», «Веда-Хаус», «Авеню», «Парадный квартал», «Сенатор», МФК «Монблан», «Бенуа», «Атрио», «Толстой сквер», «Грегорис», «Лангензиппен». Большинство бизнес-центров класса А расположены на Петроградской стороне вдоль набережных. В классе В позиционируются 18 бизнес-центров общей площадью 169 000 кв.м., 13 бизнес-центров класса  В+  - 158 347 кв.м. (в том числе 47000 – Петровский форт), 27 бизнес-центров класса С общей площадью более 120 000 кв.м.

Планируемая конкуренция

Согласно данным Геоинформационной системе инвестора в ближайшем окружении в среднесрочной перспективе не планируется строительство новых объектов общественно-делового назначения.

 

Гостиницы

Ввиду  обилия промзон в анализируемых границах Калининского и Выборгского районов, гостиницы представлены преимущественно в частях, расположенных в Центральном и Петроградском районах. Основной качественный номерной фонд сосредоточен в исторической части города – преимущественно в Центральном и Адмиралтейском районе. Крупнейшей гостиницей в анализируемой зоне является гостиница «Санкт-Петербург» уровня 3***.  Стоимость проживания в отелях выделенной зоны уступает ценам гостиниц, расположенных в историческом центре. Диапазон базовых цен на стандартные и улучшенные двухместные номера составляет от 1500 рублей в сутки до 4450 рублей в сутки. Уровень гостиниц согласно принятой классификации – до 3***. Перечень гостиниц представлен в Приложении № 2

Розничная торговля

Современные торговые центры

В анализируемом микрорайоне не представлены современные торговые центры. Все современные торговые центры расположены в зоне концентрации крупных жилых районов. Ввиду физической невозможности строительства на участке современного торгового центра (небольшая площадь участка, требования по инсоляции прилегающих жилых домов, невозможность организации достаточного количества бесплатных парковочных мест), в работе рассмотрены торговые объекты, расположенные в локальной зоне расположения Объекта с целью выявления целесообразности размещения торговой функции в качестве дополнительной.

Предприятия розничной торговли

Торговля в зоне расположения Объекта представлена преимущественно магазинами, расположенными во встроенных помещениях. Так как площадь участка позволяет создать торговый объект класса микрорайонный, зоной влияния Объекта будет 10-15 минутная пешеходная доступность. Для определения уровня конкуренции в микрорайоне и структуры предложения были проанализированы магазины, расположенные у ст.м. Площадь Ленина-1 и Площадь Ленина-2. Источником информации был выбран общегородской справочник «Желтые страницы».

Как было отмечено выше, ежемесячный среднегодовой пассажиропоток ст.м. пл.Ленина-1 (выход на Финляндский вокзал) - 1304.47 тыс. человек в месяц;   пл.Ленина-2 (выход на ул. Лебедева) - 464.58 тыс. человек в месяц. Значительную долю пассажиропотока формируют пассажиры Финляндского вокзала, а также транзитные пассажиры, проживающие в отдаленных жилых кварталах, расположенные в северо-западной части МО «Финляндский».

В зоне 10-15 минутной пешеходной доступности от Объекта расположены 199 объектов торговли, в том числе офисов торговых компаний, занимающихся оптовой и розничной торговлей, а также розничных магазинов производственных компаний. В анализируемой зоне представлены преимущественно магазины класса «эконом», что отражает уровень потребительского спроса в данном микрорайоне.

В анализируемой зоне расположены 12 обувных магазинов:

 

  •  

  •  RIEKER-ANTISTRESS 
  •  АНАЛПА 
  •  БЕЛОРУССКАЯ ОБУВЬ "МАРКО", сеть магазинов 
  •  МОНАРХ 
  •  МОРЕ ОБУВИ 
  •  ОРАНЖЕВЫЙ ПРОСПЕКТ, офис 
  •  ПЕШКОМ 
  •  РАЛЬФ-1 
  •  LA GRANDEZZA 
  •  ОРАНЖЕВЫЙ ПРОСПЕКТ 
  •  ТЕРМИНАЛ 
  •  ШАГ ЗА ШАГОМ ;

10 магазинов одежды, преимущественно для женщин:

  •  

  •  АКЦИЯ
  •  БТК ГРУПП
  •  ЕВРОМОДА
  •  ЛЕДИ ШАРМ
  •  НЕЗНАКОМКА
  •  ШИК ПО РАСЧЁТУ
  •  SELA
  •  VESTITI
  •  МОДЕРН ШЕЙП
  •  НУВЕЛЬ;

старейший дом тканей, 10 продуктовых магазинов, представленных преимущественно индивидуальными предприятиями, а также тремя сетевыми магазинами – Пятёрочка и Находка и Великолукский мясокомбинат. Крупные сетевые парфюмерные магазины не представлены. В зоне доступности работают 2 сети эконом-класса: «Улыбка радуги» и «Спектр». Крупных сетевых спортивных магазинов в анализируемой зоне нет. Книжные магазины  представлены магазином «Буква», «Медицинская литература», «Старая книга», «Христианская книга» и магазином «На Лесном». Ювелирные магазины представлены сетями «585» и «Яшма-золото». В микрорайоне работает 3 магазина по продаже компьютеров и оргтехники: Polaris, ВПК-Компьютер, Юлмарт и «Северный город», два крупных цветочных магазина: Оранж, Цветы.

Не представлены в микрорайоне: товары для детей, спортивные товары, сетевые парфюмерные магазины.

Услуги, сервис

Салоны красоты и парикмахерские

  •  

  •  CITY STYLE
  •  MAXI STYLE
  •  ДИКСОН
  •  Салон красоты Пироговская наб., 5/2, отель "Санкт-Петербург"
  •  Салон причёсок ул. Комиссара Смирнова, 15
  •  МИЛЛА
  •  Парикмахерская Большой Сампсониевский пр., 18-б
  •  Парикмахерская Лесной пр., 3-а, вход под арку
  •  Парикмахерская Кондратьевский пр., 32
  •  Салон причёсок Кондратьевский пр., 21, корп. 1, оф. 106

Банки

В микрорайоне расположено 22 отделения банков

  •  СБЕРБАНК
  •  БАЛТИЙСКИЙ БАНК, отделение "Финляндское" (обслуживание юридических лиц)
  •  БАНК "СОВЕТСКИЙ"
  •  БАНК ВЕФК – 3 отделения
  •  БАНК ВТБ 24, филиал № 7806
  •  Констанс-Банк
  •  МОРСКОЙ ТОРГОВО-ПРОМЫШЛЕННЫЙ БАНК, дополнительный офис
  •  СЭБ БАНК, центральный офис
  •  ХОУМ КРЕДИТ ЭНД ФИНАНС БАНК
  •  БАЛТИЙСКИЙ БАНК, отделение "Боткинская, 15"
  •  БАЛТИНВЕСТБАНК, ОАО
  •  БАНК "САНКТ-ПЕТЕРБУРГ", дополнительный офис "Петровский"
  •  БАНК ВТБ 24, дополнительный офис № 29
  •  ВИКИНГ
  •  ИНВЕСТТОРГБАНК, дополнительный офис "Полюстровский"
  •  МАСТЕР-БАНК
  •  НОМОС-БАНК, дополнительный офис "Выборгский"
  •  РОСБАНК, Северо-Западный филиал
  •  СОФИЯ, АКБ, филиал в СПб
  •  ЭКОНОМИЧЕСКИЙ СОЮЗ, СПб. представительство

Медицинские центры, больницы, поликлиники

В микрорайоне представлено большое количество медицинских учреждений. Большинство из них входят в состав Российской военно-медицинской академии им. С.М.Кирова:

  •  

  •  АЛЛЕРГОДОМ
  •  МЕДИНЕФ, оздоровительный фонд
  •  СТА МЕД
  •  Детское гастро-эндоскопическое отделение Ленинградской областной детской клинической больницы
  •  Ленинградская областная детская клиническая больница
  •  Медсанчасть № 70 ГУП "Пассажиравтотранс"
  •  Областная консультативная детская поликлиника
  •  Онкологическое диспансерное отделение
  •  Поликлиническое отделение № 16
  •  Российская военно-медицинская академия им. С.М.Кирова
  •  Российская военно-медицинская академия им. С.М.Кирова, клиника акушерства и гинекологии
  •  Российская военно-медицинская академия им. С.М.Кирова, клиника инфекционных болезней
  •  Российская военно-медицинская академия им. С.М.Кирова, клиника оториноларингологии
  •  Стоматологическое отделение № 16 поликлиники № 54
  •  Травматологический пункт поликлиники № 16 (круглосуточно)
  •  Центр лучевой диагностики (компьютерный и магнитно-резонансный томографы)
  •  ЦЕНТР ФЛЕБОЛОГИИ
  •  АЛЛЕРГОДОМ
  •  Здравпункт завода "Двигатель"
  •  Кабинет речевой терапии
  •  Клиника военной травматологии и ортопедии им. Г.И.Турнера. Военно-медицинская академия
  •  МЕДИНЕФ, оздоровительный фонд
  •  Наркологический диспансер
  •  Поликлиника № 2 МСЧ № 144
  •  Психиатрическая больница специализированного типа с интенсивным наблюдением
  •  Российская военно-медицинская академия им. С.М.Кирова, клиника госпитальной хирургии
  •  Российская военно-медицинская академия им. С.М.Кирова, клиника и кафедра военно-полевой хирургии
  •  Российская военно-медицинская академия им. С.М.Кирова, клиника нервных болезней
  •  Российская военно-медицинская академия им. С.М.Кирова, клиника психиатрии
  •  Российская военно-медицинская академия им. С.М.Кирова, центр экстракорпоральной детоксикации (искусственная почка)
  •  Российская военно-медицинская академия им. С.М.Кирова, центральная поликлиника
  •  СТА МЕД
  •  Стоматологическая поликлиника Российской военно-медицинской академии им. С.М.Кирова

Аптеки

В микрорайоне расположено 11 аптек:

  •  АЛЛОТИНА
  •  Аптека  Финский пер., 9
  •  Аптека  ул. Комсомола, 4
  •  КЛАДОВАЯ ЗДОРОВЬЯ, сеть

ортопедических салонов

  •  ФАРМАКОР – 2 аптеки
  •  ЭДИФАРМ, аптека № 14
  •  БИОТЕХНОТРОНИК
  •  ПЕРВАЯ ПОМОЩЬ
  •  РОДНИК ЗДОРОВЬЯ
  •  ЭДИФАРМ, аптека № 12

Стоматологические центры

  •  

  •  ДЕТСКАЯ СТОМАТОЛОГИЯ
  •  РИМЕД
  •  САВИОН
  •  СТОМАТОЛОГ И Я
  •  33-Й ЗУБ
  •  ДЕНТ КЛУБ
  •  ЕВРОСТОМ

Предприятия общественного питания

В рассматриваемом микрорайоне сосредоточено большое количество предприятий общественного питания: рестораны, бары, кафе. По данным справочника «Желтые страницы» в зоне станции метро «Площадь Ленина» расположено более 40 ресторанов, баров и кафе. По данным сайта www.allcafe.info здесь расположено 88 предприятий общественного питания.

В пешеходной доступности от Объекта расположено 25 предприятий общественного питания для разных целевых аудиторий. Сетевые предприятия общепита практически не представлены, за исключением кофейни «Кофе-Хауз» на углу ул. Комсомола  и пл. Ленина и рестораном быстрого питания «Крошка Картошка» на Финском переулке.


КОВЧЕГ 

ул. Комсомола, 10

Кафе

ВОСТОЧНЫЙ ПИР 

Лесной пр., 1-а

ДИЗАФЕ 

Боткинская ул., 15, корп. 1

НАША ПОЛЯНА 

Финляндский пр., 4-а, БЦ "Петровский форт"

ПОВОД 

ул. Комиссара Смирнова, 5/7

Кафе

ТРИУМФ 

Финляндский пр., 4-а, БЦ "Петровский форт"

Кафе

ЭТЮД 

ул. Академика Лебедева, 17/2

Кафе

ДИТАЙ 

Лесной пр., 4

Рестораны - китайская кухня

ЗЕРКАЛЬНЫЙ ЗАЛ 

Пироговская наб., 5/2, отель "Санкт-Петербург"

Рестораны - смешанная кухня

ЗИМНИЙ САД 

Пироговская наб., 5/2, отель "Санкт-Петербург"

Рестораны - смешанная кухня

COFFEESHOP COMPANY 

Финляндский пр., 4-а, БЦ "Петровский форт"

Кофейни, чайные, кондитерские

ВАРИАНТ-II 

Боткинская ул., 1

Кафе

ДУГЛАС

Финляндский пр., 1

Бары

КАРЛСБЕРГ 

Пироговская наб., 5/2, отель "Санкт-Петербург"

Бары

НЯМБУРГ 

Боткинская ул., 6

Кафе

СЕВЕР ПЛЮС 

ул. Академика Лебедева, 21

Бары

ФУДЖИЯМА 

Финляндский пр., 4-а, БЦ "Петровский форт"

Рестораны - японская кухня

ВАВИЛОН

Финский пер., 7

Бары

ВЕГА

ул. Комсомола, 15

Кафе

ИМПЕРИЯ

Арсенальная наб., 13

Рестораны

МАНГО-ГРИЛЬ

Финский пер., 6

Пивные бары и рестораны

САМАРКАНД

Финский пер., 1

Кафе

СТАТУС СЕРВИС САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

ул. Комсомола, 41, оф. 212

Обеды, продукты питания - доставка

Столовая

ул. Комсомола, 37-а

Столовые

СУШИ - БЛИН, КОМПОТ

пл. Ленина, 6, Финляндский вокзал

Рестораны быстрого обслуживания


1.6. Выводы по разделу

  1.  Общая площадь участка – 1609 кв.м. Габариты участка ~ 50х34 м.
  2.  ЗУ граничит с двумя зданиями – вновь выявленными памятниками архитектуры. Здание, возводимое на участке, не должно превышать 5 этажей. Часть здания должно быть выполнено в стилистике прилежащего жилого дома.
  3.  В связи с плотной застройкой существующего квартала площадь застройки ЗУ ограничена требованиями по инсоляции помещений прилежащих зданий и составит ориентировочно для наземной части выше уровня +3м – 370-400 кв.м.
  4.  Проект реконструкции и строительства и все работы на объекте должны быть согласованы КГИОП.
  5.  Рассматриваемый участок расположен в границе зоны Д – зона всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.
  6.  Согласно Правилам землепользования и застройки участок находится в границах общественно-деловой подзоны размещения объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов инженерной инфраструктуры (ТД1-1_1)
  7.  Согласно высотному регламенту существуют ограничения по высотности объекта. Максимальная высота объекта не должна превышать 28 метров для фасадов и 33 метра для внутриквартальной застройки. Ввиду ограничений, связанных с существующими зданиями, высота объекта не должны превышать 5 наземных этажей.

  1.  Участок, планируемый к застройке, имеет хорошие подъездные пути с ул. Комсомола и пл. Ленина. Подъезды к участку на личном транспорте в час-пик затруднены ввиду высокой загруженности ул. Комсомола
  2.  Наличие жилых зданий в прилежащем квартале значительно ограничивает возможности застройки участка
  3.  Въезд во внутренний двор осуществляется преимущественно через анализируемый участок
  4.  Объект расположен в зоне сформировавшейся застройки исторических районов города вблизи станции метро, железнодорожного вокзала и  набережной Невы.

  1.  Объект расположен в Финляндском муниципальном округе № 20 в составе Калининского района Санкт-Петербурга. Общая площадь муниципального образования — 976,73 га. Население — около 70 тыс. человек.

  1.  Население близлежащих кварталов незначительно, так как в ближайшем окружении расположен ж/д вокзал, медицинская академия, крупные производственные предприятия.

  1.  Среднегодовой пассажиропоток станции метро «Площадь Ленина» составляет
    пл.Ленина-1 - 1304.47 тыс. человек в месяц;   пл.Ленина-2  - 464.58 тыс. человек в месяц.

  1.  Микрорайон характеризуется развитой инфраструктурой, здесь расположено множество торговых предприятий, отделений банков, предприятий общепита, расположенных преимущественно во встроенных помещениях ввиду особенностей застройки

  1.  Уровень конкуренции в анализируемой зоне можно оценить как высокий. Более качественные объекты сосредоточены преимущественно вдоль набережных Невы, менее качественные объекты расположены преимущественно в реконструированных зданиях в зонах промышленной застройки.
  2.  В анализируемой зоне расположено более 80 бизнес-центров  общей ориентировочной площадью 615 000 кв.м. Большинство объектов относятся к классам С и В и В+. К классу А относятся 12 бизнес-центров общей площадью 167 000 кв.м.

В классе В позиционируются 18 бизнес-центров общей площадью 169 000 кв.м., 13 бизнес-центров класса  В+  - 158 347 кв.м. (в том числе 47000 – Петровский форт), 27 бизнес-центров класса С общей площадью более 120 000 кв.м.

  1.  В анализируемом микрорайоне не представлены современные торговые центры. Все современные торговые центры расположены в зоне концентрации крупных жилых районов.
  2.  Ввиду  обилия промзон в анализируемых границах Калининского и Выборгского районов, гостиницы представлены преимущественно в частях, расположенных в Центральном и Петроградском районах. Крупнейшей гостиницей в анализируемой зоне является гостиница «Санкт-Петербург» уровня 3***.  
  3.  В пешеходной доступности от Объекта расположено 25 предприятий общественного питания для разных целевых аудиторий. Сетевые предприятия общепита практически не представлены, за исключением кофейни «Кофе-Хауз» на углу ул. Комсомола  и пл. Ленина и рестораном быстрого питания «Крошка Картошка» на Финском переулке
  4.  Согласно Генплану в подземном пространстве у Финляндского вокзала возможно появление подземного многофункционального комплекса. Прилежащие территории будут развиваться как зона многофункциональной общественно-деловой застройки на преобразуемых территориях существующих промышленных предприятий
  5.  В целом качество окружения и специфика расположения участка позволяет осуществить строительство объекта среднего и экономичного ценового диапазона.

2. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. 

2.1. Экономическая ситуация в Санкт–Петербурге 

  •  Санкт-Петербург с административно подчиненными территориями занимает площадь 1439 кв. км, что на 25% больше площади Москвы - (1080 кв. км).
  •  Внутренние воды занимают около 10% территории города.
  •  Санкт-Петербург – четвертый город в Европе по численности населения после Лондона, Москвы и Парижа.
  •  Численность постоянного населения на 1 января 2009 год составила 4 565 тыс. человек. С 1990-х годов наблюдается старение населения города с постоянным снижением численности населения. Несмотря на рост рождаемости в последние несколько лет, смертность по-прежнему выше рождаемости.  Сокращение населения с 1989-го года составила 425 тысяч человек. Население в трудоспособном возрасте составляет всего лишь 63% от общей численности населения.

РЫНОК ТРУДА

1

Население в возрасте 15-72 года (август, 2008 г.)

тыс.чел.

3681,0

2

Население в трудоспособном возрасте (муж.-16-59 л., жен.-16-54 л. на 01.01.2008г.)

тыс.чел.

2867,7

3

Экономически активное население (стр.4+стр.7)

тыс.чел.

2722,0

4

Население, занятое в экономике (август, 2008 г.)

тыс.чел.

2667,0

5

Уровень занятости населения (стр.4/стр.1)

%

72,5

6

Численность работников крупных и средних предприятий (на 30.11.2008г.)

тыс.чел.

1478,5

Итоги 2008 годы

В последние годы наблюдается поступательный рост экономики Санкт-Петербурга. С 2000 года ВРП вырос в рублевом исчислении в 7,5 раз.

Строительство

Ввод жилья в 2008 году достиг своего исторического максимума в постсоветском периоде. По данным Комитета по строительству в 2008 году в Санкт-Петербурге построено 3 211 585,8 кв. метров жилья. Это 1 211 жилых домов на 48 050 квартир, в том числе:

•386 объектов нового строительства на 46 711 квартир общей площадью 2 952 793 кв. м.;
•36 объектов реконструкции на 550 квартир общей площадью 56 456,4 кв. м.;
•789 объектов индивидуального строительства на 789 квартир общей площадью 202 336,4 кв. м.

В том числе за счет бюджета города построено 38 жилых домов общей площадью 372, 7 тыс. кв. метров.

За счет средств инвесторов в прошлом году возведено 676 объектов общегражданского назначения площадью более 2,5 млн. кв. метров. Среди них:
- 71 объект торговли;
- 58 производственно-складских объектов;
- 150 административных и офисных зданий бизнес-центров, выставочных комплексов;
- 22 объекта религии, культуры и образования;
- 28 объектов здравоохранения и физической культуры;
- 49 гостиниц;
- 55 объектов автообслуживания, гаражи, крытые стоянки;
- 29 автозаправочных станций;
- 214 объектов коммунального строительства;
- кроме того, встроенно-пристроенные помещения различного назначения общей площадью более 330 тыс. кв. метров.

В течение 2008 г. Комитетом по строительству подготовлено 82 земельных участка для проведения торгов по полному, короткому пакету и комплексному освоению.

Всего в 2008 г. состоялись торги по 58 земельным участкам, из которых 1 лот общей площадью 39 га был продан под комплексное освоение с планируемым объемом возводимых улучшений в 50 тысяч кв.м. 16 участков продано по полному пакету, из них 8 предназначены под жилую застройку с вводом 253,6 тысячи кв.м., 2 – под спортивные объекты и 6 участков под строительство объектов различного назначения. Еще 40 участков реализовано по короткому пакету, из них 18 предназначены под размещение АЗС.

Промышленность

Рост промышленного производства составил 104% к уровню 2007 года, что на 6% ниже показателей предыдущего периода.

Потребительский рынок

Оборот розничной торговли составил 564 814 млн. рублей, что на 11,2 % выше уровня предыдущего года.

Оборот общественного питания составил в январе–декабре 2008 года 42,8 млрд. рублей (115,6% к предыдущему периоду).

В январе–декабре 2008 года на территории Санкт-Петербурга населению было оказано платных услуг на 230,8 млрд. рублей.

В структуре платного сервиса в 2008г. на коммунальные услуги пришлось 38,2%, жилищные - 12,3%, транспортные - 10,4%, услуги связи - 8,9%, в сфере образования - 6,7%, медицины - 5,5%.

Объем бытовых услуг, оказанных населению, составил 14873,3 млн. рублей.

Инвестиции

Инвестиции в основной капитал в 2008 году составили  366,9 млрд. рублей (рост 123,7% к уровню 2007 года в действующих ценах)

Объем прямых инвестиций в экономику Петербурга увеличился на 70% и достиг 1,37 миллиарда долларов, сообщает пресс-служба КЭРППиТ. Среди компаний, которые осуществили наибольшие вложения в прошлом году, выделяются ООО ‘Дженерал Моторз Авто’, ЗАО ‘БАТ-СПб’, ООО ‘Тойота Мотор Мэнуфэкчеринг Россия’, ЗАО ‘Балтийская жемчужина’, ЗАО ‘ЮИТ Санкт-Петербург’, ЗАО ‘Лентек’, ООО ‘Браво Премиум’, ООО ‘Объединенные пивоварни Хейнекен’, ООО ‘Ниссан Мэнуфэкчеринг Рус’, ЗАО ‘Петромакс’.

В 2008 году открылся завод ‘Дженерал Моторз’, началось строительство завода ‘Фоксконн’, продолжилось строительство первой очереди технопарка финской компанией ‘Технополис’ на Пулковском шоссе, завода ‘Ниссан’, началось строительство завода ‘Хендай’.

Итоги 1 квартала 2009 года

Итоги 1 квартала 2009 года демонстрируют влияние кризиса на экономику города. По большинству показателей наблюдается снижение в сравнении с I кварталом 2008 года. Индекс промышленного производства составил 81% , объем строительных работ – 67%, оборот розничной торговли – 94,6%. Потребительский цены с начала года выросли на 6,6%, доля убыточных предприятий по итогам двух месяцев – 28%, среднедушевые доходы населения составили 14 150 рублей – 95%, среднемесячная зарплата составила 22 166 рублей, что на 1037 рублей меньше средней номинальной зарплаты за 11 месяцев 2008 года.

В 1 квартале 2009 года о закрытии производств в Санкт-Петербурге заявили:

Шведская компания Electrolux в 2010 году закроет петербургский завод по производству стиральных машин из-за неконкурентоспособности российской площадки.

Финский производитель электронных компонентов Elcoteq закрыл новый завод, введенный в эксплуатацию в 2005 году.

В течение первого квартала наблюдались неоднократные остановки новых автозаводов.

Приостановлена реализация крупных девелоперских проектов: трудности с финансированием у проекта «Новая Голландия», заморожены новые проекты компании «Адамант», несмотря на заверение компании «Главстрой СПб», не ясна судьба девелоперских проектов данной компании на территории города, вместо делового центра в квартале Шкапина-Розенштейна на период кризиса планируется организация оптового рынка. Группа ЛРС приостановила реализацию проекта «Электрик-Сити» на Петроградской стороне, планирует увеличить долю жилья в проекте «Смольный квартал», компания «Регионы» отказалась от строительства крупного бизнес-парка, заморожены все проекты УК «Теорема». Единственные позитивные новости исходят от ВТБ-Девелопмент, реализующего проект «Набережная Европы» и «Невская ратуша».

Инвестиции в недвижимость

Санкт-Петербург является вторым по величине городом и важным экономическим центром России. Бурное развитие экономики города и, в частности, рынка коммерческой недвижимости сменилось на нестабильность и сокращение темпов роста в IV квартале 2008. Причиной послужили мировой кризис ликвидности и глобальный экономический спад.

На начало III квартала 2008 года инвестиции в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга составили более чем $2 миллиарда. Наибольшую активность в первом полугодии проявили немецкие, скандинавские и британские инвестиционные фонды и девелоперы. В частности, в июле 2008 г. была закрыта самая крупная сделка в истории рынка – складской комплекс «АКМ Лоджистикс» был продан британскому фонду Raven Russia. Сумма сделки составила $216 млн., ставка капитализации – 12%.

В I-III кварталах 2008 года ставки капитализации продолжали снижаться. Еще в июле ожидания продавцов и покупателей сходились в районе 9.5-11% по высококачественным офисным и торговым площадям (по складскому сектору приемлемая доходность была выше на 100-150 базисных пункта).

Однако, начиная с конца III квартала, инвестиционная активность участников рынка заметно сократилась - сделки либо не совершаются вовсе, либо заморожены. Из-за отсутствия эмпирических данных адекватно оценить ставки капитализации на сегодняшний день не представляется возможным. С другой стороны, девелоперы и собственники готовы рассматривать предложения по высококачественным объектам при ставке капитализации от 13 до 20%.

Источник: Colliers International

По данным ведущих консалтинговых компаний города («Knight Frank Санкт-Петербург», Colliers International St. Petersburg,  Becar Realty Group, в настоящее время покупка офисных объектов рассматривается со ставкой капитализации 16-20%. Частные инвесторы с инвестициями до 1 млн. долларов США рассматривают объекты по ставке капитализации 20-25%. Пока продавцов, желающих расстаться с объектами на таких условиях, на рынке немного, но по мере приближения очередных выплат по облигационным займам и кредитам их ряды пополнятся.

В апреле СМИ написали о завершении сделки по продаже бизнес-центра класса В+. Норвежский фонд Storm Real-Estate Fund совершил первую покупку на рынке недвижимости Петербурга. Он приобрел у компании Russian Real Estate Company (Ruric AB) 100% акций ЗАО «Грифон», которому принадлежит бизнес-центр класса В+ «Грифон Хаус» в центре Северной столицы. Сумма сделки составила 17 млн долл. За два года удалось снизить цену с $39 млн до $17 млн .Комплекс состоит из четырех объединенных зданий полезной площадью 6970 кв.м. В настоящее время комплекс полностью арендует корпорация Swiss PSI Cro AG, которая специализируется на проведении клинических исследований в Восточной Европе. На часть площадей договор аренды действует до 2015 года, на остальные — до 2011 года с правом пролонгации каждые три года. По информации Ruric AB, на конец 2008 года чистый операционный доход «Грифон Хаус» составлял 2,4 млн долл. в год. Таким образом, общий коэффициент капитализации составил Ro=2,4/17=14,2%.

Сделки с бизнес-центрами

«Базен»
Продавец — Becar.
Покупатель — SRV Group.
Площадь — 8000 кв. м.
Оценочная стоимость — $32-37 млн.
Заключение сделки — март 2008 г.

Kellermann Center
Продавец — Scandinavian Manufacturing,

Swedfund, East Capital Amber Fund.
Покупатель — Evli Property Investments Russia.
Площадь 18 500 кв. м.
Стоимость — $60-80 млн.
Заключение сделки — март 2008 г.

«Дом Швеции» (49%)
Продавец — «Ладога холдинг АБ».
Покупатель — CA-Group.
Площадь — 3000 кв. м.
Оценочная стоимость — $10-15 млн.
Заключение сделки — октябрь 2008 г.

2.2.1. Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт–Петербурга 

За последние 10 лет после дефолта 1998 года на рынке недвижимости России в целом и Санкт-Петербурга в частности наблюдался поступательный рост. Пик развития рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга пришелся на 2005-2008 годы. В данный период были введены в эксплуатацию большинство современных торговых, складских и офисных объектов недвижимости, появились проекты комплексного освоения территорий, проекты строительства многофункциональных комплексов. На рынок недвижимости и строительства стали активно выходить московские строительные и девелоперские компании, западные инвестиционные фонды. Началась реализация и подготовка к реализации знаковых для города инвестиционных проектов в сфере недвижимости, в том числе в центральных районах города: Балтийская жемчужина, Охта-центр, Набережная Европы, Новая Голландия, Театральный, Апраксин двор, многочисленных проектов компании «Главстрой» и других.  Многие непрофессиональные девелоперы планировали вложить заработанные деньги в объекты недвижимости Санкт-Петербурга.  

В течение нескольких лет, вплоть до середины прошлого года, вместе с ростом экономики страны активно развивался рынок коммерческой недвижимости. Так, для Петербурга 2006 г. стал рекордным по вводу современных торговых площадей – около 1,3 млн. кв.м (рекордным настолько, что по объему на душу населения мы догнали ведущие европейские столицы), а за 2008 г. предложение офисных площадей класса А увеличилось почти в 2,5 раза. Это самый высокий показатель за всю историю развития городского рынка бизнес-центров.

Объем сделок на рынке коммерческой недвижимости Петербурга в 2008 году увеличился на 60% и достиг 1,98 млрд долларов. Это позволило северной столице занять второе место в рейтинге наиболее быстро развивающихся рынков коммерческой недвижимости по версии компании Real Capital Analytics.

Аналитики рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга прогнозировали насыщение рынка, а в некоторых сегментах  - избыток предложения  в ближайшие пару лет.

В последние 2-3 года на рынке коммерческой недвижимости нашего города отмечались следующие тенденции:

  1.  Выход на рынок коммерческой недвижимости местных игроков рынка, ранее специализировавшихся на  рынке жилья
  2.  Появление на рынке большого числа непрофессиональных девелоперов
  3.  Активный выход на рынок московских компаний, планировавших реализацию крупномасштабных проектов развития территорий.
  4.  Появление на рынке крупных иностранных девелоперских и строительных компаний
  5.  Несоответствие масштабов и темпов строительства заявленных проектов темпам роста экономики Санкт-Петербурга в целом.  

Влияние разразившегося мирового экономического кризиса стало сказываться на рынке недвижимости осенью  2008 года и стало «набирать обороты» в начале 2009 года. Практически все сегменты рынка, включая жилье, пострадали от влияния кризиса. Заморожены многие «бумажные» проекты, с рынка будут вынуждены уйти непрофессиональные компании, которые планировали быстро заработать на растущем рынке, но не уделяли должного внимания экономическому анализу проектов, ожидая бесконечно долгого роста арендных ставок. На сегодняшний день трудно детально спрогнозировать развитие рынка недвижимости в краткосрочной перспективе, но многие аналитики сходятся в том, что прежних темпов роста рынка коммерческой недвижимости ожидать не приходится, как в связи с насыщением основных сегментов рынка, так и в связи с общей экономической ситуацией в России и на мировых рынках. В данном разделе будет дан обзор основных сегментов рынка, оказывающих влияние на функционирование анализируемого в данной работе Объекта недвижимости.

2.2.2. Рынок офисной недвижимости

Объем предложения качественных бизнес-центров

В 2008 году компаниями, входящими в Санкт-Петербургский исследовательский Форум, созданный Санкт-Петербургскими представительствами компаний Knight Frank, Colliers International, Jones Lang  LaSalle, разработана классификация бизнес-центров для Санкт-Петербурга.

Новая классификация объектов офисной недвижимости основана на существующей московской классификации, разработанной Московским Исследовательским Форумом (Moscow Research Forum). В ходе работы консультанты трех компаний выделили основные требования для причисления зданий к классам А, В+ и В, существенно переработав данные критерии с учетом специфики рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга. В результате инженерные системы и конструктивные особенности бизнес-центров стали более приоритетными критериями по сравнению с фактором местоположения, подтверждая тенденцию к децентрализации офисного рынка Санкт-Петербурга и усиления значения уровня технического оснащения зданий.

Принятая классификация офисных зданий в Санкт-Петербурге призвана сориентировать собственников, девелоперов, инвесторов на строительство в городе офисных зданий, соответствующих современному международному уровню.

Принципы классификации

Бизнес-центры оцениваются по 26 критериям, разделенным на 6 групп. Критерии подразделяются на обязательные и факультативные.  Допустимо несоблюдение критериев

• двух обязательных

• четырех факультативных

Группы критериев

• Инженерные системы здания

• Конструктивные особенности здания

• Местоположение

• Парковка

• Собственность

• Управление зданием и услуги для арендаторов

Класс А

Класс В+

Класс В

1.     Инженерные системы здания

1.1. Центральная система управления зданием

обязательный

факультативный

не применим

Рекомендация:

Система BMS для новых зданий

1.2. Система принудительной вентиляции

обязательный

обязательный

обязательный

1.3. Система кондиционирования

Центральная система кондиционирования, позволяющая регулировать температуру в отдельном офисном блоке

Центральная система кондиционирования

обязательный

обязательный

факультативный

Рекомендация:

для вновь введенных зданий

1.4. Возможности системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха

Способность системы обеспечивать 24-х часовое охлаждение серверных, поддерживать среднюю температуру в офисах в диапазоне 22-23 C0 +/-1 C0, осуществлять воздухообмен из расчета 60 м3 в час на 10 м2 арендуемой офисной площади в соответствии с предполагаемой заполняемостью здания

обязательный

факультативный

не применим

1.5. Современная система пожарной безопасности

обязательный

обязательный

обязательный

1.6. Лифт

Современные высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок

Современные лифты для зданий высотой 3 и более этажей

обязательный

обязательный

обязательный

1.7. Максимальный период ожидания лифта не более 30 секунд

обязательный

факультативный

не применим

1.8. Электроснабжение

Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора для обеспечения электроэнергией при перебоях с электроснабжением (мощность электроснабжения для арендаторов при единовременной нагрузке на 1 м2 полезной офисной площади должна быть минимум 70 VА), источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения

обязательный

факультативный

не применим

1.9. Система безопасности

Современные системы безопасности и контроля доступа в здание (система видеонаблюдения для всех входных групп, включая парковку, система электронных пропусков, круглосуточная охрана здания)

Система видеонаблюдения для всех входных групп, круглосуточная охрана здания. Система электронных пропусков.

Система видеонаблюдения для всех входных групп, круглосуточная охрана здания.

обязательный

обязательный

обязательный

2. Конструктивные особенности здания

2.1. Высота потолков «в чистоте» 2,7-2,8 м и выше (не менее чем для 80% от офисной площади)

обязательный

факультативный

факультативный

2.2. Планировка

Открытая эффективная планировка этажа. Конструкция с несущими колоннами, шаг колонн не менее 6х6м

Открытая эффективная планировка не менее половины арендуемой площади здания

обязательный

факультативный

факультативный

Рекомендация:  Расстояние от окон до колонн не менее 4 м не менее чем на 90% полезной площади.

2.3. Глубина этажа

Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 м. Глубина этажа от окна до «ядра» не более 9-10 м, для зданий неправильной формы и зданий с атриумами – не более 12 м

обязательный

факультативный

не применим

2.4. Коэффициент потерь

Коэффициент потерь не более 12%.

Коэффициент потерь =(1-(полезная площадь/арендуемая площадь)) x 100%

*- полезная площадь – это площадь фактически используемая арендатором, а арендуемая – это вся площадь, за которую платит арендатор по условиям договора (включая коридоры, площадки и т.п.)

обязательный

факультативный

факультативный

Рекомендация:  Cчитать площади в соответствии со стандартами BOMA.

2.5. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400 кг/м2 и более

обязательный

обязательный

факультативный

2.6. Отделка площадей общего пользования и фасада

Высококачественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада

Качественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада

обязательный

обязательный

обязательный

2.7. Фальшпол

Здание спроектировано с учетом возможности установки фальшпола

обязательный*

факультативный

не применим

* - Данное требование является факультативным для зданий, построенных до 2008 года

2.8. Освещение и расположение окон

Современное высококачественное остекление, обеспечивающее достаточное естественное освещение. Требование факультативно для реконструируемых объектов под охраной КГИОП.

обязательный

обязательный

факультативный

3. Местоположение

3.1. Характеристики окружения

Отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на имидж здания (например, функционирующие индустриальные объекты, кладбища, свалки, тюрьмы и прочее)

обязательный

факультативный

факультативный

3.2. Транспортная доступность

Удобный подъезд и транспортное сообщение, местоположение здания в 10-15 минутах ходьбы от ближайшей станции метро или должным образом организованный автобус, курсирующий между зданием и станцией метро

обязательный

обязательный

факультативный

4. Парковка

4.1. Описание парковки

Подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка, или организованная, охраняемая наземная парковка на прилегающей территории.

Организованная охраняемая парковка

обязательный

обязательный

факультативный

4.2. Обеспеченность парковочными местами

Обеспеченность парковочными местами:

1) Центр города  – не менее чем 1 место на 100 м2 арендуемой площади (1/100);

2) Промышленный пояс – не менее чем 1/80;

3) Периферийный пояс – не менее чем 1/60;

4) Вдоль КАД – 1/40 и более.

обязательный

факультативный

факультативный

5. Собственность

5.1. Здание принадлежит одному владельцу (здание не распродано отдельными этажами или блоками различным владельцам)

обязательный

обязательный

факультативный

6. Управление зданием и услуги для арендаторов 

6.1. Управление зданием

Управление зданием осуществляется профессиональной компанией, имеющей опыт управления от 3 лет, или обладающей соответствующим международным опытом

Организованное управление зданием

обязательный

обязательный

обязательный

6.2. Телекоммуникационные провайдеры

Не менее 2-х независимых качественных провайдеров телекоммуникационных услуг в здании или возможность привлечения провайдера по желанию арендаторов

обязательный

обязательный

факультативный

6.3. Входная группа

Организованная зона ресепшн, соответствующая размерам здания и обеспечивающая удобный доступ

обязательный

факультативный

не применим

6.4. Услуги для арендаторов

Профессионально организованная зона питания для сотрудников, соответствующий размерам здания и количеству работающих в нем сотрудников, наличие нескольких дополнительных услуг с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от здания

обязательный

обязательный

факультативный

Минусом данной классификации является охват только бизнес-центров класса В, В+ и А. Объекты класса С практически не анализируются ведущими западными консалтинговыми компаниями, что не позволяет достоверно оценить общее предложение бизнес-центров на рынке Санкт-Петербурга, несмотря на то, что бизнес-центры класса С и офисные объекты, не попадающие под классификацию и соответственно пристальное изучение, занимают по-прежнему максимальную долю на рынке.

Так по данным ГУИОН на начало 2008 года объем предложения объектов нежилой недвижимости подтипа «Учреждения», куда не входят объекты учебно-научного и школьного назначения составлял 9495 тыс.кв.м. в отдельно-стоящих зданиях и 1569 тыс.кв.м. во встроенных помещениях.  

В 2008 г. офисные девелоперы вышли в Петербурге на рекордную отметку. В эксплуатацию, по оценкам разных консультантов, было сдано от 350 000 до 430 000 кв. м в бизнес-центрах категорий А и В. Новых объектов уровня С в прошлом году не появилось. В результате общий объем качественного офисного предложения увеличился минимум на 50%.

Консультанты ранка недвижимости по-разному оценивают объем предложения в качественных бизнес-центрах. Западные консультанты практически не учитывают уровень предложения бизнес-центров класса С. Объем предложения в данном классе учтен только в отчетах российских компаний Praktis C&B и Beсar Realty.

По данным компании Colliers International, на конец 2008 г. объем офисных площадей в бизнес-центрах класса А и В составил около 925 тыс. кв. м. Более 352 тыс. кв. м высококлассных офисных площадей было введено в эксплуатацию в 2008 г., при этом к открытию было запланировано около 560 тыс. кв. м. Прирост объема предложения за 2008 г. составил 61% . Это самый высокий показатель за всю историю развития офисного рынка Санкт-Петербурга.

Источник: Colliers International

По данным компании «Бекар» по итогам 2008 г. было введено 418,8 тыс. кв. м качественных площадей в бизнес-центрах. Прирост объема предложения по сравнению с итогами 2007 г. составил 30%.

Перечень основных бизнес-центров, введенных в 2008 году

Название

Адрес

Класс

Общая/офисная

площадь, кв.м.

1

Renaissance Plaza

Марата ул., д. 69-71

А

36316/28 850

2

«РЕСО»

Гаккелевская ул., д. 21, лит. А

А

55000/25 550

3

«Аэроплаза»

Стартовая ул., уч. 4

А

33300/

22 000

4

«Толстой Сквер»

Льва Толстого ул., д. 9

А

23600/14 200

5

«Сенатор» (2-я очередь)

18 линия В.О., д. 31

А

/10 845

6

«Парадный Квартал»

(1-я очередь)

Парадная ул. /Виленского пер.

А

/10 000

7

«Сенатор»

Профессора Попова ул., д. 37

А

/10 000

8

Gregory’s

Выборская наб., д 55

А

/10 000

9

Bolloev Center

Гривцова пер., д. 4

А

/9 000

10

«Лидер»

пл. Конституции, д. 7

В

38800/28 000

11

«ОбуховЪ-Центр»

(2-я очередь)

Обуховской Обороны пр-т, д. 271, лит. А

В

/22 500

12

Baltis Plaza

Средний пр-т В.О., д. 88

В

26577/18 750

13

«Континент»

Звездная ул, д. 1, лит. А

В+

21250/16 700

14

«Арена Холл»

Добролюбова пр-т, д. 16

В

28500/14 000

15

«Содружество»

(2-я очередь)

Коломяжский пр-т, д. 33

В

12 000

16

«Авеню»

Аптекарская наб., д. 7

В

16500/11 700

17

«Паль Хаус»

Обуховской Обороны пр-т, д. 70/2

В

11300/10 500

18

«Выборгская Застава»

Большой Сампсониевский пр-т, д. 68

В

13400/8 500

19

«Авиатор» (1-я очередь)

Мебельная ул., д. 12

В

9900/8 500

20

Owental History

Социалистическая ул., д. 14

В

10000/8 000

21

«Голицынъ»

13-я линия В.О., д. 6-8

В

/7 500

22

Bazen

Шаумяна пр-т, д. 4

В

8300/7 400

23

«Москва» (1-я очередь)

Александра Невского пл., д. 2, лит. А

В+

8800/6 400

24

«Треугольник»

(3-я очередь)

Обводный канал, д. 138

В

5 700

25

Maxima

Тобольская ул., д. 6

В

7480/5 300

26

«Статус»

Лиговский пр-т, д. 150

В

/5 000

27

Юит-Лентек

Приморский пр., 52

А

18 580

28

Монблан МФК

Б. Сампсониевский, 4-6

А

9000*

29

Ильич+

Белоостровская ул.,8

В+

8167/

Источник: Сolliers International, Becar Realty Group, Комитет по строительству

Компании «Бекар» и «Практис» в отличие от прочих консультантов продолжают учитывать в предложении бизнес-центры класса С. По данным «Бекар» структура предложения на конец 2008 года выглядела следующим образом:

Источник: Becar Realty Group

Самым тщательным образом учтены офисные площади в отчетах компании Praktis CB. По оценкам специалистов компании, рынок коммерческой недвижимости Петербурга насчитывает более 500 офисных центров всех классов.

По состоянию на конец 2008 г. общий объем предложения качественных офисных площадей (класса А и В)  составил 1380 тыс. кв.м (GBA), в том числе класс А – 290 тыс. кв.м, класс В – 1090 тыс.кв.м.  На конец 2007 года этот показатель составлял 1079 тыс. кв. м, в т.ч. класс А - 175 тыс.кв.м, класс В – 904 тыс. кв.м.  

Арендопригодная площадь (GLA) по итогам года составила 916 тыс.кв.м, в том числе класс А - 212 тыс.кв.м, класс В – 694 кв.м. На конец 2007 года эти показатели составляли 689 тыс.кв.м, 127 тыс. и 562 тыс.кв.м соответственно.

Прирост общего объема предложения за 2008 г. по показателю GBA составил 28%, по показателю GLA – 33%.

Общий объем предложения, включая класс С, на конец 2008 г. составил 1928 тыс.кв.м (GBA), в т.ч. арендопригодная площадь - 1399 тыс.кв.м.

Структура предложения арендопригодных офисных площадей в бизнес-центрах по состоянию на конец 2008 года представлена на рисунке 1.

Рисунок 1. Структура предложения арендопригодных офисных площадей в бизнес-центрах по классам на конец 2008 г., Praktis CB

Источник: Praktis Consulting & Brokerage

По данным Becar Realty Group по итогам 2008 г. общий объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В и С) достиг 1 811,8 тыс. кв. м, обеспеченность на тысячу жителей города составила 396,6 кв. м.

В сегменте высококачественных офисных площадей (классов А и В) в течение 2008 г. введено в эксплуатацию 409,1 тыс. кв. м площадей в 35 объектах. Общий объем предложения составил 1 236 тыс. кв. м, обеспеченность на тысячу жителей – 270,5 кв. м.

Наиболее крупные сделки за 2008 г.

Источник: Colliers International

Арендные ставки

По данным Colliers International, в первом полугодии 2008 г. арендные ставки на офисы классов А и В увеличились на 12%, достигнув пиковых значений (за тот же период 2007 г. был зафиксирован рост лишь в пределах 4%). Однако уже в IV квартале долларовые расценки снизились на 15-20%, если сравнивать с показателями III квартала, и опустились на уровень 2006 г. Так, в середине прошлого года средняя ставка для класса А составляла $853 за 1 кв. м в год, а в конце — лишь $647; в секторе В этот показатель уменьшался не так стремительно — с $525 до $447 за 1 кв. м. Рублевые расценки (которыми к концу года оперировало большинство петербургских БЦ), более стабильны. Но если действующие комплексы, входящие, например, в сети УК «Сенатор» и «Теорема», крайне неохотно шли на дисконты в конце 2008 г., предлагая арендаторам вместо этого урезать занимаемые площади, то «новички» предлагали впечатляющие скидки (например, на 30% от базовой ставки в строящемся БЦ «Атлантик-Сити»).

Средний уровень вакантных помещений и арендных ставок по офисным площадям класса А

Источник: Colliers International

Средний уровень вакантных помещений и арендных ставок по офисным площадям класса В

Источник: Colliers International

По подсчетам Colliers International, средний уровень вакансий в петербургских БЦ, введенных в эксплуатацию в 2008 г., достиг к концу года для объектов класса А 37%, класса В — 29%. Среднерыночные показатели более благополучны — 76% и 90% соответственно, а в центре города они близки к 100%. В целом можно констатировать, что рынок достиг насыщения.

В работающих бизнес-центрах высокой классности в спальных районах арендные ставки в среднем на 20% ниже, чем в центре. Заявленные арендные ставки в строящихся и вновь введенных бизнес-центрах отличаются в среднем на 10-15% по сравнению с действующими, однако при переговорах возможна более существенная скидка – до 20%.


Уровень арендных ставок на офисные площади по итогам 1 квартала 2009 года:

Класс БЦ

Действующие бизнес-центры (руб./кв.м в мес, с НДС и КУ)

Строящиеся и новые бизнес-центры

класс "А" (центр)

1 200 - 3 000

1 000-1 900

класс "А" (окраина)

1 000-1 450

1 000-1 300

класс "В+/В" (центр)

900 -1 600

800 - 1 400

класс "В+/В" (окраина)

650 – 1 400

700-1 200

В первом квартале 2009 года ставки понизились в среднем на 14-16%, причем существенно сократился разрыв между минимально и максимально запрашиваемыми ставками. В действующих более 1 года объектах класса А ставки уменьшились на 12%, в классе В/В+ – на 15%, в классе С - в среднем на 13%. Во вновь введенных объектах дисконт достигает 50%, что вызвано проблемами с заполняемостью.

Общие тенденции спроса - окончательное смещение в сторону действующих бизнес-центров. Те же из них, что были введены в эксплуатацию в 2008 г., стоят полупустые (уровень вакансий - 50% и выше), а в действующих офисных центрах доля свободной площади увеличилась до 15%.

Запрашиваемая арендная ставка сегодня колеблется в диапазоне 900-1200 рублей за 1 м2, таким образом, уровень предложения подтянулся к уровню спроса.

Структура арендной ставки

По данным опроса компании Praktis CB в арендную ставку практически все арендодатели включают НДС, коммунальные услуги, в том числе электроэнергию, охрану.

Источник: Praktis CB

Цены продаж

Сегодня в листингах офисной «долевки» фигурируют объекты совокупной площадью около 200 000 кв.м. Доля помещений, выставленных на реализацию как в бизнес-центрах, так и в жилых комплексах, составляет 19-20% от общего объема рыночного предложения.

К компаниям, которые стабильно предлагают офисные площади в собственность, можно отнести «Невский Альянс», «Лен-СпецСМУ», ЗАО «Содружество».

Предложения есть в Адмиралтейском, Василеостровском, Выборгском, Кировском, Московском и Приморском районах. Ранее девелоперы успешно продали площади в таких бизнес-центрах, как «Золотая Шпалерная» (Шпалерная ул., 54), «Lidval Hall» (ул. Льва Толстого, 2а), «Голицынъ» (13-я линия В.О., 4-8), «Stels» (Боровая ул., 32), «Лидер» на пл. Конституции.

За последние пять лет офисы класса В подорожали практически в четыре раза. «Наибольший рост пришелся на 2007-й, — отмечают в Maris Properties. — Тогда цены продаж увеличились в среднем на 38%. Рост по итогам 2008-го составил 25%, а вот к маю 2009-го уже заметно явное снижение. При этом запрашиваемые девелоперами суммы, как правило, отличаются от цен сделок на 5-20%». Снижение стоимости некоторых объектов составило от 7 до 40%. Например, БЦ «Марбел» (на углу ул. Седова и ул. Бехтерева) с осени подешевел на 40% — до 45 000 руб./кв.м. Однако в среднем ценники на дорогие офисы в бизнес-центрах уменьшились на 10 000-15 000 рублей за «квадрат». В последние два месяца декларируемые цены практически не снижались. Пока только один проект официально выбыл с рынка: заморожено строительство БЦ Sokol City (Богатырский пр., 15), где еще осенью велись продажи офисов. Цены продаж сегодня находятся в диапазоне от 50000 до 140000 рублей. Важно иметь в виду, что цена предложения, так же как и в сегменте жилья, зависит от стадии строительства объекта. Чем ближе к сдаче – тем выше цена. Поэтому цена продажи одного объекта на различных стадиях и в условиях растущего рынка может различаться на 20-40%.

Если раньше девелоперы планировали продавать площади поэтажно, то сейчас многие объекты нарезают на самые разные блоки (распространенный вариант — 400-600 кв.м). Цена варьируется в зависимости от размера. Так, компания «Содружество» запрашивает целиком за 3-ю очередь своего бизнес-центра на Коломяжском пр. по 55 000 руб. за 1 кв.м, а при приобретении блока — по 70 000 руб./кв.м.

Некоторые застройщики готовы предоставлять часть помещений в аренду. Например, такой микст можно встретить в двух новых бизнес-центрах от «ЛенСпец-СМУ» на Васильевском острове («На реке Смоленке» и «Биржевой комплекс»).

Динамика средних цен продаж офисов

Период

Средняя стоимость, руб./кв.м

Темп прироста, %

2002

28 200

-

2003

35 900

27

2004

38 500

7

2005

47 400

23

2006

57 810

22

2007

80 000

38

I-III кв. 2008

106 000

33

IV кв. 2008

98 000

-8

I-II кв. 2009

92 300

-6

Продажа офисных помещений в бизнес-центрах (данные на май 2009 года)
Бизнес-центр

Площадь, кв.м

Класс

Район

Цена, предложения, руб./кв.м

Год ввода

«Нарвские ворота»

18 450

В

Адмиралтейский

От 61000

2009

«На реке Смоленке»

11 100

В

Василеостровский

85 000

2009

«Биржевой комплекс»

23 107

В+

Василеостровский

От 98 000-99 000

2008

«Бизнес-центр на Парнасе»

20 000

В

Выборгский

От 65 000

2009

«Давыдовъ»

6500

В

Московский

От 120 500

2010

«Лидер»

38 000

В

Московский

100 000

2008

«Континент»

21 250

В

Московский

96 000-120 000

2008

«Фрегат»

9150

В

Кировский

80 000

2009

«Марбел»

9160

В

Невский

От 45 000

2009

«Содружество»

27 243

В

Приморский

От 55 000

2009

«Базель»

13 000

А

Центральный

147 000-182 000

2011

«Смолячкова, 12»

2 743

В

Выборгский

80 000-100 000

сдан

«Пулково-Скай»

17 400

В+

Московский

От 103 000

2009

Итоги I квартала 2009 года

Шесть бизнес-центров класса ‘А’ и ‘В+’ общей площадью 67,2 тысячи кв.м были введены в эксплуатацию по итогам 1 квартала 2009 года. При этом строительство 400 тысяч кв. метров площадей заморожено. Из них 3 бизнес-центра, общей офисной площади 28,6 тысячи кв.м, расположены в нецентральных районах города (т.е. 43%), а именно: ‘Бенуа’ (класс А, вторая очередь, Свердловская набережная,44), ‘Антарес’ (класс В+, улица Савушкина, 83) и ‘Леон’ (класс В+, Пискаревский проспект, 3). В центре города расположено 774 тысячи кв. метров площадей, а это 67%.

Из-за кризиса, по данным АРИН, средняя заполняемость бизнес-центров класса ‘А’ составляет 71%, в ‘В+’ - 83%. Заполняемость бизнес-центров при вводе в эксплуатацию уже сейчас составляет в среднем 40%, хотя раньше данное значение было около 70%. Уровень вакансий растет: в конце прошлого года он составлял в среднем по рынку около 15% (24% — в классе А и 12% — в классе В). По итогам 2009-го  аналитики рынка прогнозируют  30-32 и 24% вакантных площадей соответственно. По данным аналитиков средняя заполняемость 65-75% станет нормальным явлением в ближайшее время.

Выводы и прогнозы

  1.  Мировой финансовый кризис сказался на планах девелоперов в отношении проектов «на бумаге». Многие из них оставлены как проекты до «лучших времен». В то же время строящиеся объекты будут доведены до стадии окончания строительства, т. к. компаниям невыгодно замораживать стройку: в случае окончания строительства девелоперы могут начать сдавать объекты арендаторам и получать доход, либо продать как инвестиционные объекты более платежеспособным участникам рынка.
  2.  Накопление отложенного спроса в среднесрочной перспективе ввиду снижения строительной активности.
  3.  Активность инвесторов, рассматривающих исключительно действующие качественные объекты, не значительна. Объем инвестиции более 10 млн. долларов в объект практически не рассматриваются. Инвесторы готовы приобретать объекты при коэффициенте капитализации 20%.
  4.  Объем предложения офисных площадей в бизнес-центрах, доля вакантных площадей и динамика арендных ставок свидетельствуют как о влиянии на рынок экономического кризиса, так и о близости рынка коммерческой недвижимости Петербурга к насыщению.
  5.  В последние 3 года наибольшие темпы роста демонстрирует сегмент бизнес-центров класса А, таким образом структура предложения изменяется в сторону увеличения доли качественных объектов, причем доля класса А становится все более значимой.
  6.  На рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга продолжается децентрализация. Ресурсы исторической части города исчерпаны, что заставляет девелоперов обращать большее внимание на участки в других частей города. 4 из 6 введенных в 1 кв. 2009 года объектов расположены в нецентральных районах
  7.  Продолжается укрупнение офисных объектов – за 1 кв. 2009 год был введен только 1 бизнес-центр площадью менее 3 тыс.кв.м.
  8.  Состояние ожидания, в котором находились как собственники, так и арендаторы БЦ, сменилось активными действиями в 1м квартале 2009 года, которые вылились в  увеличение количества вакантных площадей и снижение арендных ставок.
  9.  Части бизнес-центров пришлось принимать серьезные меры для сохранения существующих арендаторов, идя на значительные уступки. Всем известен пример, когда в одном из старейших торгово-офисном центре класса А освободились сразу около 36% арендопригодных площадей, что вызвало падение арендной ставки на эти площади на 50%. Этот пример также прекрасно иллюстрирует, что объекты, которые были наиболее переоценены во время активного роста рынка, в большей степени испытали на себе отток арендаторов, снижение уровня заполняемости и арендных ставок.
  10.  Отмеченное в марте небольшое увеличение спроса по ряду объектов и фиксация арендных ставок позволяет надеяться, что паническое состояние на рынке, наблюдавшееся в октябре-декабре 2008 года прошло, и рынок сейчас будет напрямую зависеть от макроэкономической ситуации.
  11.  Снижение показателей заполняемости бизнес-центров за счет большого числа вакантных площадей во вновь введенных офисных комплексах, а также за счет увеличения свободных офисных помещений в уже действующих бизнес-центрах (арендаторы бизнес-центров в условиях кризиса оптимизируют свои расходы на аренду офисов, отказываются от части площадей).
  12.  Увеличение предложений на рынке субаренды.
  13.  Изменение базовых условий аренды: наметилась тенденция фиксирования арендной ставки на 2 года без эскалации, кроме того, при заключении договора аренды страховые депозиты минимальные или отсутствуют вовсе.
  14.  Чтобы сократить дополнительные расходы, арендаторы все чаще отдают предпочтение офисным помещениям с отделкой.

2.2.3. Рынок торговой недвижимости 

Рынок торговой недвижимости

По обеспеченности торговыми площадями в современных торговых комплексах Санкт-Петербург опередил все российские города, включая Москву. Наиболее существенный объем ввода площадей в торговых центрах был отмечен в 2006 г. – 1 185 401 кв. м.

В связи с кризисом многие профессиональные девелоперы приостановили реализацию ряда проектов. В первую очередь это - объекты холдингов ‘Адамант’ и ‘Макромир’. Кроме того, прекратили работы и иностранные девелоперы - итальянская Margheri Group (первая очередь МФК ‘Невский Сити’), а также австрийский девелопер Meinl European Land (ритейл-парк ‘Cеверный Молл’). В 2008 г. на продажу было выставлено несколько объектов. Компания «Макромир», допустившая технический дефолт, заявила о продаже четыре действующих комплексов – ТК «Французский бульвар», ТК «Фиолент», ТРК «Родео Драйв» и ТРК «Феличита». Компания «СИБ» в конце года выставила на продажу первую очередь ТРК «Шкиперский молл». Группа «РТМ» планирует продажу части своих активов, строительство ТРК «Купчинский» приостановлено.

«Адамант» объявил о замораживании 8 проектов торговых комплексов в С.-Петербурге – МФК «Адамант-Парк», ТК «Актив Спорт центр-2», ТК «Балкания Nova-2», ТК «Балканский-2», МФК «Ладожский», МФК «Международный», МФК «Планета Нептун-2», ТРК «Континент на Звездной».

Среди крупных строек, стартовавших в 2008 г., — ТРК Galeria (190 000 кв. м) и торгово-офисный комплекс «Стокманн Невский Центр» (примерно 100 000 кв. м). Обе площадки находятся в самом центре города, у пл. Восстания и Московского вокзала.

Классификация объектов торговой недвижимости

В сегменте торговой недвижимости классификации, как правило, подлежат торговые центры.

Торговый комплекс - это группа архитектурно объединенных торговых предприятий, спланированных и выстроенных на едином специально спланированном, развитом и управляемом участке, находящихся в собственности, управляемых как единое целое, при этом, размеры и тип магазинов точно соответствуют обслуживаемой торговой зоне и обеспечены парковочными местами на прилегающем участке в точном соответствии типу торгового центра.

Для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейские классификации (на основе классификации Urban land Institute).

Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) - осуществляет продажу товаров повседневного спроса и бытовых услуг. Типичная для микрорайонного торгового центра арендная площадь составляет около 5 000 кв. м, но, в принципе, она может составлять от 3 000 до 10 000 кв.м. Микрорайонный торговый центр, как правило, обслуживает людей, проживающих в пяти — десяти минутах езды от него.

Окружной торговый центр (Community Shopping Center) - это промежуточная категория. Окружной торговый центр предлагает больший ассортимент товаров длительного пользования и специализированных товаров, чем микрорайонный. Он также, зачастую, поставляет товары, которые не продаются в ни в микрорайонных, ни в региональных торговых центрах (мебель, инструменты, товары для строительства и для сада). Типичная арендная площадь окружного торгового центра — примерно 15 000 кв.м., но в целом она может составлять от 10 000 до 30 000 кв. м. Он, как правило, обслуживает население в 10 — 20 минутах езды от него.

Региональный торговый центр (Regional Shopping Center) - занимается продажей товаров длительного пользования, основной группы товаров, одежды и украшений, мебели и товаров для дома, причем все эти товары представлены в большом и широком ассортименте. Как правило, есть 1-2 универмага с полной линией товаров, площадь которого обычно составляет как минимум 9 000 – 10 000 кв. м. Типичная арендная площадь регионального центра составляет 30 000 кв. м, при этом она может варьироваться от 23 000 до 80 000 кв. м.

Суперрегиональный торговый центр (Superregional Shopping Center) в его состав входит два или три универмага. Суперрегиональные центры — крупнейший тип торговых центров. Они реализуют торговый потенциал, который раньше был доступен только в центральных коммерческих районах. Типичная арендная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80 000 кв. м, при этом она может варьироваться от 50 000 до более чем 200 000 кв. м.

Отличие суперрегиональных центров от региональных состоит только в силе привлечения покупателей.

Подтипы торговых центров

Специализированный торговый центр (Speciality Shopping Center) — в данном торговом центре якорем является крупный магазин аудио-, видео- и бытовой техники, товаров для дома, мебели, и т.п.

Фестивальный центр (Festival Center) — в данном торговом центре якорем являются развлекательные комплексы и рестораны, сопутствующими — магазины одежды и обуви, подарков и прочие.

Торговые центры моды (Fashion Center) характеризуются большими размерами – от 25 тыс. до 50 тыс. кв.м. Основными арендаторами в них стали магазины женской и мужской одежды, обуви, магазины для всей семьи и специализированные магазины, представляющие определенные торговые марки.

Пауэр центр (Power Center) — определяющим словом является «притягательная сила» центра. Это магазины, обладающие следующими характеристиками: площадь от 25 тыс. кв. м, как минимум один крупный якорный арендатор (универсальный магазин или товары для дома, общей площадью от 10 тыс. кв. м, в качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги.) и четыре или более небольших якорных арендаторов, площадью от 2 тыс. кв. м каждый.

Аутлет центр (Outlet Center) (схож с предыдущим подтипом) — в данном торговом центре якорем являются магазины строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов и т.д. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги.

Торгово-развлекательный центр (Retail-entertainment Center) — в данном торговом центре якорем являются магазины одежды и обуви, развлекательный центр и рестораны. Магазины сувениров, аксессуаров, предприятия услуг выступают в качестве сопутствующих.

Торгово-общественный центр — в данном торговом центре якорем являются универмаги, детские клубы, административный комплекс, фитнес-клуб, гостиница и т.д., сопутствующими — магазины одежды и обуви, товаров для детей, подарков и прочие.

Стрип-центр (Strip Commercial) - может служить дополнением к микрорайонному или быть самостоятельным. Стрип-центр предусматривает линейную конфигурацию и, как правило, представляет собой здание L-, П-образной формы, либо линейку магазинов, имеющих отдельный вход и являющихся независимыми. Стрип-центр не имеет якорей и единого управления, что приводит к смешанному набору арендаторов. Такие центры располагаются, как правило возле станций метро на пути больших потоков людей.

Центр товаров первой необходимости (Convenience Center) главным словом в его названии является удобство совершения покупок. Эти центры, как правило, представляют собой сосредоточие отдельных магазинов в деловой части города и являются максимально удобными для быстрого совершения покупок. Как правило, в них присутствуют рестораны, объекты сферы услуг: химчистки, салоны красоты, фотоуслуги, копирование, специализированные медицинские учреждения (стоматология, офтальмология и т.д.), банки, страховые компании и пр.

Дискаунт-центр (Off-price Center) — в данном торговом центре якорем являются магазины-дискаунтеры продуктов питания, одежды и обуви, хозтоваров, бытовой техники и т.д. Сопутствующих арендаторов нет. Как правило, дискаунтеры расположены в спальных и отдаленных районах города.

Предложение

По оценкам консалтинговых компаний, работающих на рынке Санкт-Петербурга, объем предложения торговых площадей (арендная площадь) в качественных объектах торговли оценивается на уровне 2,4-2,7 млн. кв.м.

По оценкам специалистов компании Praktis CB, к концу 2008 г. общий объем предложения торговых площадей в торговых центрах увеличился до 3 744 992 кв.м, арендопригодных площадей – до 2 485 905 кв.м.

По данным компании GVA Sawyer за 2008 год было введено в эксплуатацию 23

качественных торговых центра. Общая площадь новых объектов составила порядка 465 тыс. кв. м, арендопригодная (GLA) – 318 тыс. кв. м, что на 18% меньше, чем введено в 2007 году.

По данным компании Colliers International в  2008 г. Было введено 17 торговых объектов общей площадью 445 тыс. кв. м  (это на 11% ниже показателя 2007 г.), при этом к вводу в эксплуатацию было запланировано около 680 тыс. кв. м. На конец 2008 г. в Санкт-Петербурге функционировало 146 торговых объектов, совокупная общая площадь которых составила 3,7 млн кв. м, арендопригодная – 2,4 млн кв. м.

Динамика прироста общей площади торговых объектов

Источник: Colliers International

Наиболее активно в 2008 г. развивался сегмент торговых центров, общие площади которых увеличились за год на 330 тыс. кв. м и составили на конец декабря 2008 г. 2,6 млн. кв. м .

Диаграмма. Структура рынка действующих торговых объектов по общим площадям

Источник: Colliers International

Перечень торговых объектов, введенных в эксплуатацию в 2008 году

Название

Адрес

Общая /арендуемая площадь, кв.м.

Срок ввода

Тип, формат

«Северный Молл»

(1-я очередь)

Культуры пр-т, д. 41

34 000/27130

2 кв. 2008

Окружной

ТК

Voyage

(I-III очереди)

Энгельса пр-т, д. 124, к. 1

29 000/22000

1-4 кв. 2008

Окружной

ТРК

Торговый двор

Энгельса пр., 138

3000/

1 кв. 2008

Микрорайонный

ТК

Призма-центр

Новое Девяткино, Токсовское шоссе, 101

17500/11800

3 кв. 2008

Окружной

ТК

Нарва-2

Ленинский пр., 128

11000/

3 кв. 2008

Окружной

ТК

Зеленая страна

Таллиннское шоссе, 40а

8900/8900

2 кв. 2008

Окружной

Садовый центр

Лента

Петергофское шоссе, 98

12000/12000

2 кв.

Окружной

гипермаркет

К-раута

Петергофское шоссе, 96

10 208/10208

4 кв.

Гипермаркет

DIY

Лидер

Ленинский пр., 153

10000/7500

1 кв. 2008

Микрорайонный

ТОЦ

Золотое собрание

Московский пр., 135

2500

2 кв. 2008

Микрорайонный

Специализированный ТК

OBI

Пулковское шоссе, 21/1

17700/17700

4 кв. 2008

Гипермаркет DIY

Максидом

Тельмана ул., 21

16000/16000

1 кв. 2008

Гипермаркет товары для дома

Феличита

Дальневосточный пр.,\Коллонтай ул.

83780/58700

3 кв. 2008

суперрегиональный

Атлантик-Сити

Савушкина ул., 126а

70000/30000

2 кв. 2008

региональный

Атмосфера

Комендантская пл., 1

47500/21500

2 кв. 2008

окружной

Платформа

Лиговский пр., 94

8400

1 кв. 2008

Микрорайонный

Москва

Пл. Александра Невского, 2

8600/5400

2 кв. 2008

Микрорайонный

Esfera

Невский пр., 152

2100

4 кв. 2008

Микрорайонный

Радиус

Волковский пр., 32

7000

4 кв.2008

Микрорайонный

ТОЦ

Сити-молл, 2-я очередь

Испытателей пр., 5

12000

4 кв. 2008

Региональный ТРК

Гипермаркет DIY 

Мебельный континент, 4-я очередь

Варшавская ул., 3

18 700/14400

2 кв. 2008

Мебельный центр

Интерио

Богатырский пр., 14

24 200/18000

2 кв. 2008

Мебельный центр

Источники: данные компаний Бекар, Colliers, Комитет по строительству, АйБиГрупп

По обеспеченности профессиональными торговыми площадями Санкт-Петербург опережает столицу более чем в 1,5 раза: на конец декабря 2008 г. на 1 000 жителей Санкт-Петербурга пришлось 359 кв. м. 

Обеспеченность населения районов Санкт-Петербурга качественными торговыми площадями, кв. м на 1 000 жителей

При этом, далеко не все районы обеспечены равномерно: Василеостровский, Красносельский и Калининский по-прежнему отстают по данному показателю.  Лидерами по обеспеченности современными торговыми площадями по-прежнему являются Приморский, Московский и Выборгский районы. Суммарная площадь арендопригодных торговых площадей этих районов составляет более трети от общегородских (42%, порядка 1,1 млн. кв. м).

Спрос

В течение последних 5 лет заполняемость арендаторами успешных торговых центров была близка к 100%. Снижение покупательского спроса в IV квартале 2008 г. негативно отразилось на оборотах торговых сетей, что вынудило операторов пересмотреть свои планы развития. По данным компании Colliers из-за ускорившейся ротации арендаторов среднерыночный уровень вакантных площадей увеличился до 6%. В будущем году аналитики компании Colliers прогнозируем продолжение данной тенденции, и оценивают уровень вакансий в торговых центрах на уровне 10-12%.

Уровень вакантных площадей в профессиональных торговых центрах

Источник: Colliers International

Вместе с тем следует отметить, что во многих недавно введенных торговых центрах уровень вакантных площадей превышает значительно превышает расчетные показатели. Так в «Северном молле» на пр. Культуры пустует более 80% площадей торговой галереи, в ТРК «Феличита» в Невском районе пустует около 30% площадей. Сильными конкурентами указанных объектов являются МЕГИ в Буграх и Кудрово.

Спрос на площади в торговых центрах в основном формируют сетевые компании. Ограниченный выбор арендаторов на рынке приводит к появлению массы торговых центров с похожим набором арендаторов, что снижает конкурентоспособность объектов. В условиях кризиса в связи со снижением покупательского спроса и в связи с этим снижением товарооборота многие сети оптимизируют свои затраты, закрывая магазины в наименее посещаемых торговых центрах, а многие операторы не выдерживая конкуренции и вовсе сворачивают свою деятельность на рынке Санкт-Петербурга. Закрыты  несколько супермаркетов «Виктория» и супермаркет премиум класса «Виктория» в ТРК «Атлантик-Сити», сеть детских товаров «Банана-мама» закрыла 5 из 8 действующих магазинов в Санкт-Петербурге, «Патэрсон» заявил о закрытии двух магазинов, закрыты интерьерные супермаркеты «Mesto», сеть товаров для дома и интерьера Санта-Хаус закрыла три из шести магазинов в ТРК «Подсолнух», «Масштаб» и «Феличита-Пионерская, группа компаний «Три толстяка», специализирующаяся на продаже одежды больших размеров, закрывает магазины в петербургских ТРК «Променад» и «Июнь», о сворачивании работы на российском рынке заявил производитель спортивных товаров Sprandi, компания планирует закрыть 9 магазинов в Санкт-Петербурге.

Арендные ставки

Уровень арендных ставок в торговых центрах зависит от ряда факторов. Основными являются: местоположение, формат арендатора, успешность торгового центра в целом. Также важным фактором является стадия проекта, на которой заключаются договора аренды (проектирование, строительство, функционирование). Существует ряд дополнительных факторов, влияющих на   уровень арендных ставок: площадь магазина, этаж, близость к входу в ТК/лестнице/эскалатору.

Арендные ставки в профессиональных торговых центрах достигли своего максимума в III квартале 2008 г. С начала сентября операторы начали настаивать на снижении стоимости аренды, однако запрашиваемый ими уровень арендных платежей на конец 2008 г. не получил отражения в реально заключенных сделках аренды. В сегменте street-retail, который был перегрет в большей степени, ожидается наибольшее падения ставок. В определенных случаях, в некачественных торговых комплексах с низкой посещаемостью, девелоперы снижают уровень ставок на 10-20%. В еще не введенных торговых комплексах управляющие компании также понижают ставки на 15%.

Арендуемые площади и ставки основных торговых операторов

Источник: Colliers International

Изменение базовых условий аренды в торговых центрах

Источник: Colliers International

По данным Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), снижение предлагаемых ставок на торговые помещения в среднем по городу за период с сентября 2008 по февраль 2009 года составило 26 % в рублях или 48 % в долларах. Свободные площади появляются везде, в том числе и на наиболее проходных улицах и торговых центрах у станций метро. Ротация арендаторов увеличивается. Продажные цены до декабря 2008 года держались примерно на уровне сентября - октября, но только за январь 2009 года они упали на 15 % в рублях или 30 % в долларах (данные ГУД). Количество предложений по продаже торговых площадей в 2009 году существенно выросло.

На конец минувшего года средний диапазон арендных ставок в торговых центрах Петербурга для неякорных арендаторов составлял от 1 500 до 3 500 руб./м2/мес., и в течение года роста цен практически не было.

Большинство договоров аренды заключаются на этапе строительства, так что заполняемость торговых центров, введенных в эксплуатацию в прошлом году, зафиксирована на уровне 80-90%. Наиболее популярными для неякорных арендаторов остаются помещения площадью 150-300 м2. Помещения площадью более 1 тыс. м2, как правило, занимают крупные федеральные сети, представляющие форматы супер- и гипермаркетов различной направленности.

За I квартал 2009 года было введено около 105 тыс. м2 площадей торговых центров, в то время как годом ранее — 119 тыс. м2. Правда, вводимые сейчас торговые центры начинали строить еще в 2007–2008 годах.

Прогноз развития рынка 

  1.  Падение розничного товарооборота и сокращение сетевой торговли вызвало отток арендаторов из торговых центров. Девелоперы в этой ситуации сократили планы развития и вместо 500–600 тыс. м2 в 2009 году планируется ввод 200–300 тыс. м2 торговых площадей. По данным компании Colliers в 2009 г. прирост будет на 60% ниже уровня 2008 г.: ожидается появление около 170 тыс. кв. м.  торговых площадей. Таким образом, общая площадь торговых объектов в 2009 г. приблизится к 4 млн кв. м. По данным «Бекар. Консалтинг» реальный объем ввода торговых центров в 2009 г. составит порядка 230–380 тыс. кв. м. общей площади.
  2.  Будет наблюдаться изменение модели потребления: снижение спроса на некоторые группы товаров. Так, в большей степени пострадает ценовой сегмент «премиум», кроме того, упадет спрос на те товары, приобретение которых можно отложить (мебель, бытовая техника и электроника, ювелирные изделия и пр.). Также сократятся расходы на питание вне дома – пострадают предприятия общественного питания.
  3.  С учетом падения доходов населения существует попытка развития таких форматов, как рынки, аутлет–центры, дисконт–центры. Новый дисконт–центр открыл в декабре 2008 года "Адамант" у станции метро "Волковская". В апреле 2009 года открылся новый дисконт–центр "Сток–центр" на Ленинском пр., а ТЦ "Румба" пополняется новыми дисконт–магазинами (Topshop–дисконт, Women Secret, Colours and Beauty и Springfield, скоро открытие Lacoste и Nike).
  4.  В 2009 году будет наблюдаться приостановка программ по расширению торговых сетей, увеличение ротации арендаторов. В сложившейся экономической ситуации первостепенным является эффективная работа каждого магазина сети.
  5.  Насыщение рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга в первую очередь отразится на торговых центрах со слабой концепцией и на комплексах, расположенных в местах с низкими покупательскими потоками.
  6.  В связи с финансовым кризисом и падением прибыли торговых операторов принцип расчета арендной платы может принципиально измениться. Ритейлеры переходят от фиксированной арендной ставки к выплате процентов от оборота, стремясь минимизировать убытки и варьировать уровень платежей в зависимости от доходов.
  7.  До конца 2010 года заявлено о вводе в эксплуатацию около 1 930 тыс. м2, но проекты, появление которых наиболее вероятно, займут все же меньшую площадь: чуть более 180 тыс. м2 в этом и порядка 230 тыс. м2 - в будущем году. Так что до конца 2010 года в городе появятся 12 торговых объектов общей торговой площадью 411 450 м2, а реализация остальных проектов, заявленных к вводу в эксплуатацию до 2010 года, маловероятна в связи с приостановкой развития деятельности девелоперских компаний, замораживанием или отказом от проектов.
  8.  Основными тенденциями развития до конца 2010 года станут снижение доли ‘микрорайонного’ класса в общей структуре предложения, а также появление первого суперрегионального торгового комплекса в центральной части города, что изменит географическую структуру рынка торговых центров Петербурга, сделав Центральный район одним из лидеров по количеству предложения торговых площадей в торговых центрах.
  9.  Объем развития рынка ретейла предположительно сократится на 60%. Продолжают развитие сильные сети и некоторые самостоятельные операторы, но открывать новые магазины они будут только там, где будет гарантирована прибыльность.
  10.  Заполняемость на этапе строительства сведется к 5-10%, в отличие от заполняемости 2008 года: 50-70%. После ввода объекта в эксплуатацию его заполняемость будет зависеть от условий и ставок аренды. Вероятно, можно достичь 70-80% в лучших новых объектах.
  11.  Касательно ставок аренды, то, как и ранее, все зависит от параметров торгового объекта. Есть примеры, где сейчас ставка аренды равна оговоренному проценту от оборота, плюс арендатор платит коммунальные и эксплуатационные платежи. В некоторых объектах ставки упали дифференцированно: от 5 до 50%.
  12.  Если говорить о ставках в торговых центрах, то теперь основной коридор сместился до $ 25-80 за метр в месяц (зависит от комплекса, площади, местоположения помещения), ранее он был $ 45-150. Но есть и исключения, как в большую, так и в меньшую сторону

2.2.4. Рынок гостиничной недвижимости 

Анализ предложения

В 2008 году рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга развивался достаточно

бурно. Объем введенного номерного фонда (1270 номеров в гостиницах 3-5*) превысил показатели предыдущих лет, уступив лишь показателям 1979 года. Однако в связи с экономическим кризисом к концу 2008 года наблюдалось существенное сокращение спроса на гостиницы, что привело к падению цен. В целом эксперты полагают, что гостиничный бизнес сможет выйти из кризиса не ранее 2011 г., после того как улучшится экономическая ситуация и число деловых поездок возрастет

Большинство гостиниц расположено в исторической центральной части Санкт-Петербурга.

Источник: Becar Realty Group

В Центральном, Адмиралтейском, Петроградском и Василеостровском районах сосредоточено 255 гостиниц, что составляет около 70% общего числа средств размещения. Большая доля всего городского номерного фонда также приходится на исторический центр Санкт-Петербурга.

Источник: Becar Realty Group

В Центральном, Адмиралтейском, Василеостровском районах размещается 10 860 номеров, что составляет почти 52% общегородского номерного фонда.

В прошлом году гостиничный фонд пополнился на рекордное количество номеров - 1295. В эксплуатацию было введено семь гостиниц. На рынок Петербурга вышли несколько крупных мировых операторов: Mariott открыл отель под брендом Courtyard на Васильевском острове. А Sokos Hotels запустили сразу три отеля: Sokos Hotel Olympic Garden, Sokos Hotel Vasilievsky и Holiday Club (в дальнейшем был переименован в Sokos Hotel Palace Bridge). На рынке также присутствуют операторы Best Western, Marriott, Orient Express, Kempinski, Rezidor, Accor, Rocco Forte Hotels, Corinthia, Sokos Hotel.

По данным компании АРИН на начало 2009 года в Санкт-Петербурге работает 358 гостиниц на 19 218 номеров1 (включая мини-отели и хостелы). За 2008 год было введено 9 гостиниц на 1 306 номеров (таблица 1).

Перечень гостиниц, введенных в 2008 году

Источник: АРИН

По данным компании GVA Sawyer на конец 2008 года в городе функционирует 60 качественных гостиниц класса 3*-5* с общим номерным фондом 12 594 номеров.

В структуре качественного номерного фонда преобладают отели категории 4* (46,9%), в наименьшей степени представлены высококлассные гостиницы категории 5* (13,2%). При этом за последний год произошло резкое увеличение доли 4- звездочных гостиниц как за счет ввода новых гостиниц (в 2008 году 64% нового предложения приходится на гостиницы 4*), так и за счет повышения класса существующих гостиниц. В 2008 году в результате реконструкции гостиница «Москва» сменила класс с 3* на 4*.

В 2009 году планируется значительный ввод новых гостиниц, большая часть из которых

приходится на гостиницы 4*. Так, заявлено о вводе 1,1 тыс. номеров в классе 3*, 2,6 тыс. номеров в классе 4* и 0,96 тыс. номеров в классе 5*, однако в условиях кризиса выдержать запланированные сроки не удастся. По прогнозам специалистов GVA Sawyer в 2009 году будет введено около 520 номеров в гостиницах класса 5*, свыше 1200 номеров в гостиницах 4* и около 600 номеров в гостиницах класса 3*. Таким образом, в 2009 году может быть построено более 2000 номеров в гостиницах класса 3*- 5*, что намного больше показателей 2008 года.

Динамика рынка качественных гостиниц (3-4-5*), номерной фонд

Источник: GVA Sawyer

Структура качественного номерного фонда

На диаграмме 1 представлена динамика объема предложения гостиничных номеров до 2009 года по прогнозам компании АРИН, включая мини-отели и хостелы.

Источник: АРИН

По данным комитета по инвестициям и стратегическим проектам, в 2009 г. уже открыто три мини-отеля, еще 14 отелей разной вместимости откроют двери в течение года. Правда, крупнейшая из гостиниц - Holiday Inn на Московском пр. на 557 номеров уже фактически работает, не было только официального открытия.

Сегмент мини-отелей

Из общего количества номеров в гостиницах Петербурга около четверти находятся в мини-отелях. По данным комитета по инвестициям, всего в Петербурге 466 небольших отелей (от 3 до 50 номеров) на 6,4 тыс. номеров.

Анализ спроса

По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга в 2008 году Санкт-Петербург посетили 4,2 млн. туристов, что на 14% ниже прогнозируемого значения. В 2009 – 2010 гг. ожидается снижение туристического потока на 20-30%.

Для Санкт-Петербурга при распределении потоков в течение года характерна выраженная сезонность. До кризиса среднегодовая заполняемость гостиниц в Санкт-Петербурге составляла 63%. Начиная с декабря 2008 года наблюдается снижение заполняемости отелей на 10 – 20%. По прогнозам аналитиков компании «АРИН» среднегодовая заполняемость гостиниц в 2009 году составит порядка 40 - 50%. Снизилась и заполняемость мини-отелей. Сейчас, в высокий сезон, она составляет 60%, в то время как в прошлом году было забронировано 90% номеров.

Стоимость проживания

В таблице 2 приведены средние цены на проживание, в зависимости от класса гостиницы, сезона и типа номера.

Таблица 2. Средняя стоимость проживания (с завтраком) в зависимости от класса гостиницы, сезона и типа номера в 2008 году, руб/сутки

Источник: АРИН

В 2008 году рост цен на услуги гостиниц составил 10-15%. В 2009 году ожидается снижение цен на размещение в гостиницах, связанное со следующими факторами:

  •  Завышенная стоимость проживания в отелях Петербурга по сравнению с европейскими городами;
  •  Ожидаемое снижение туристического потока в 2009 году;
  •  Значительное число заявленных гостиничных проектов;

Наибольшее снижение будет наблюдаться в разрезе гостиниц высокой категории (4* и 5*) – 20-30%. Снижение цен в сегменте гостиниц 3* будет менее значительным – 5-10%.

Перспективы и тенденции развития гостиничного рынка

Сейчас в Петербурге строится 40 гостиниц на 5063 номера, еще 43 проекта (3713 номеров) находится в стадии инженерных изысканий или проектирования. При завершении указанных проектов Санкт-Петербург выйдет на среднегодовой уровень обеспеченности гостиничными местами 7 мест на 1000 жителей. Не стоит, однако, забывать, что по количеству туристов Санкт-Петербург значительно уступает европейским городам, по которым рассчитана обеспеченность гостиничными местами, поэтому насыщение рынка при отсутствии резкого роста посещаемости туристами нашего города наступит в ближайшие 3 года.

Гостиничный рынок, как и другие рынки коммерческой недвижимости, подвержен кризисному влиянию, что выразилось в появлении первых замороженных объектов. На настоящий момент о замораживании своих проектов заявили следующие компании:

  •  Девелоперская компания "Адамант" приостановила проект многофункционального комплекса «Адамант-парк» между Пулковским шоссе и Дунайским проспектом. Комплекс совместил бы в себе несколько функций: офисы класса «А», четырехзвездочный отель на 360 номеров под брэндом Sherаton, зону бутиков, ресторанную зону, апартаменты, а также фитнес-центр.

  •  Гостиница Domina Prestige на ул. Большая Морская. Изначальные сроки реализации проекта – 2009-2010 гг., однако стало известно, что инвестор приостанавливает все проекты в России;

  •  Приостановлена работа над проектом на Невском пр., 1, в здании, принадлежащем компании LSR. Компания вела переговоры с крупнейшими мировыми гостиничными операторами, в том числе с Hilton Hotel Corporation, и даже уведомляла арендаторов существующего здания о скором выселении;

  •  Заморожен проект многофункционального комплекса «Невский Колизей», в рамках которого предусмотрен трехзвездный отель на 100 номеров.

Можно предположить, что в дальнейшем будет заморожено большинство проектов, находящихся в начальной стадии реализации. На стадии проектирования по уже принятым правовым актам находятся 66 гостиниц на 4 390 номеров. На стадии разработки документации, необходимой для принятия постановлений Правительства Санкт-Петербурга находятся 73 гостиницы на 6 096 номеров

Вероятнее всего, самые крупные и значимые проекты, которые начали строительство, будут завершены, однако к новым проектам девелоперы приступать не будут. Среди новых проектов могут появиться небольшие отели, номерным фондом до 50, реализация которых возможна без привлечения заемных средств.

Наибольшую долю номерного фонда гостиниц занимают отели уровня 3* (42%). Распределение номерного фонда гостиниц на начало 2009 года показано на диаграмме 2. В дальнейшем прирост гостиниц будет происходить, преимущественно, за счет гостиниц уровня 4* (диаграмма 3).

Диаграмма 2      Диаграмма 3

Источник: АРИН

Выводы по разделу

  •  Гостиничный сектор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в настоящее время активно развивается. Это в первую очередь связано с тем, что конкуренция в других секторах коммерческой недвижимости растет, а доходность снижается. Реализующиеся многочисленные проекты должны компенсировать недостаток номерного фонда. Ожидаются не только количественные, но и качественные изменения рынка. В ходе развития гостиничного сектора должна стабилизироваться стоимость гостиничных номеров и выработаться стандарты качества обслуживания для каждой категории гостиниц.
  •  На данный момент в Санкт-Петербурге на тысячу жителей приходится около пяти гостиничных номеров, в то время как в Амстердаме – 35, в Вене – 26, в Берлине – 14, Праге – 13, Москве – 10. При более высоких показателях обеспеченности, номерной фонд европейских городов продолжает увеличиваться за счет строительства новых отелей.
  •  В последние два года наметилось структурное изменение туристического потока города за счет увеличения доли российских туристов. Изменение произошли в результате общего увеличения доходов населения в РФ и роста делового туризма;

  •  Продолжилось развитие нового для Санкт-Петербурга формата SPA-отелей. В 2008 году открылся SPA-отель Holiday Club St. Peterburg;

  •  На рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга выходят новые бренды международных сетевых операторов, что не только благоприятно влияет на развитие гостиничного бизнеса, но и создает значимую конкуренцию, стимулирует качественные изменения в представленных в городе гостиницах. Продолжилась активная деятельность международных гостиничных операторов.
  •  В конце года наметилось перераспределение туристических и бизнес потоков в гостиницах города с сегмента 5* на 4* и с сегмента 4* на 3*, в связи с появлением кризисных тенденций и завышенным уровнем цен на гостиничные услуги;

  •  Активное развитие проектов, совмещающих офисную и гостиничную недвижимость, в связи с ростом делового туризма  и развитием города как экономического и культурного центра.

  •  Прогнозируемый значительный объем ввода гостиниц к концу 2009 года, в результате номерной фонд Санкт-Петербурга составит 20 445 номеров;

  •  Наметилась тенденция к стабилизации количества гостиниц формата мини-отелей и малых отелей в силу насыщения рынка. Чтобы конкурировать с более крупными отелями, гостиницы данного формата, вероятно, пойдут по пути объединения в сети.

  •  «Замораживание» или полный отказ от некоторых гостиничных проектов в связи с кризисом на мировых финансовых рынках. Например; «Адамант-парк», «Невский Колизей»;

  •  «Замораживание» части номерного фонда в некоторых гостиницах;

  •  Снижение потока туристов в Санкт-Петербург в 2009 году на 20-30%;

  •  Значительный объем предложения к 2010 году на фоне уменьшения туристических потоков приведет к обострению конкуренции, пересмотру ценовой политики;

  •  Снижение стоимости проживания в отелях Санкт-Петербурга в 2009 году на 5-30% в зависимости от уровня гостиницы в связи со снижением спроса, завышенными ценами по сравнению с европейскими городами, а также с учётом нестабильной экономической ситуации в мире. Снижение цен с гостиницах 3*** составят не более 5-10% по итогам 2009 года.

  •  Снижение заполняемости в гостиницах в 4 квартале 2008 года в среднем на 10– 20%, прогнозируемая среднегодовая заполняемость гостиниц на 2009 год 40-50%.

3. АНАЛИЗ С ЦЕЛЬЮ ВЫБОРА ВАРИАНТА НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ

ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА 

3.1. Выбор оптимального варианта использования земельного участка и улучшений

3.1. Выбор оптимального варианта использования земельного участка и улучшений 

Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного

использования (ННЭИ) земельного участка как условно свободного выполняется в двух

случаях:

• при необходимости отдельной оценки участка земли;

• при выборе объектов для сравнительного анализа.

Анализ наилучшего использования - это определение способа наиболее эффективного использования собственности. Под наилучшим использованием подразумевается  законное использование собственности, которое обеспечит ей наивысшую текущую стоимость.

Основной задачей данного вида работ является проведение сравнительного анализа финансовых показателей возможных вариантов использования рассматриваемого земельного участка или здания, что позволяет выявить наиболее оптимальный вариант использования.

Понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования», определяется как

вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем

непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости

(правомочность) и финансовой оправданности (осуществимости) такого рода действий:

Вариант наиболее эффективного использования определяется взаимодействием

ряда факторов:

  1.  Юридическая допустимость: рассмотрение тех способов использования,

которые разрешены распоряжениями о зонировании, ограничениями на частную

инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством

  1.  Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной

местности способов использования.

  1.  Экономическая целесообразность, рыночный спрос: рассмотрение того, какое

физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать

приемлемый доход владельцу объекта, насколько вариант использования земли

«разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и

предложения.

  1.  Финансовая осуществимость. Рассмотрение принципиальной возможности

обеспечения финансирования проекта с привлечением заемного капитала.

  1.  Максимальная эффективность. Рассмотрение того, какое из экономически

целесообразных использований будет приносить максимальный чистый доход или

максимальную текущую стоимость.

Первым шагом в выборе варианта использования земли и улучшений станет составление перечня функций, возможных к осуществлению на данном участке.

Согласно правилам землепользования и застройки на территории зоны зоны - ТД1-1 допускается размещение следующих основных и условно разрешенных видов использования земельных участков и объектов капитального строительства:

3.2. Анализ использования участка как условно свободного 

При анализе возможных вариантов использования данного земельного участка как

условно свободного, следует отметить существенные факторы:

  1.  участок расположен в квартале с плотной застройкой вблизи станции метрополитена и остановок общественного транспорта;
  2.  ближайшее окружение участка — жилая застройка средней этажности и общественно– деловая застройка;
  3.  транспортная доступность автомобильным и общественным транспортом

оценивается как отличная, пешеходная доступность — хорошая. Подъездные

пути к объекту и асфальт рядом в хорошем состоянии, подъезд к Объекту

осуществляется с ул. Комсомола и пл. Ленина;

  1.  инвестиционная активность района направлена на строительство объектов

общественно-делового назначения и многофункциональных проектов, включающих жилую функцию, в том числе на территориях крупных действующих предприятий;

  1.  в ближайшем окружении объекта расположено множество медицинских учреждений, в том числе Военно-медицинская Академия. Данный факт может заинтересовать частные сетевые многопрофильные клиники, в последнее время активно развивающиеся на рынке.
  2.  низкие экологические характеристики территории расположения участка ввиду интенсивного автомобильного трафика и близости к ж/д вокзалу является отрицательным фактором для расположения жилья;
  3.  удобные подъезды к участку для легкового автотранспорта;
  4.  площадь участка 1609 кв. м., участок находится в сформировавшейся зоне застройки и граничит со зданиями жилого и офисного назначений, что значительно ограничивает площадь застройки участка ввиду требований по инсоляции квартир;
  5.  в настоящее время участок используется как парковка действующего на пограничном участке бизнес-центра, девелопер проекта заинтересован в размещении на участке парковки для автотранспорта; часть участка используется для размещения объекта торговли;
  6.  участок обеспечен инженерными коммуникациями;
  7.  территория расположения Объекта оценки будет развиваться как зона многофункциональной общественно–деловой застройки с включением жилья, ввиду сформировавшейся застройки новых масштабных объектов в ближайшем окружении не планируется.
  8.  участок предоставлен целевым назначением под строительство БЦ с парикнгом;
  9.  размещение на участке торгового центра ограничивает малая площадь участка, не возможна организация движения грузового транспорта ввиду соседства с жильем;
  10.  конфигурация участка, его площадь  и требование норм инсоляции не позволяют возвести качественный спортивный объект без ущерба для основной функции;

Можно предположить, что на свободном участке земли могут быть построены объекты следующих назначений: офисы, паркинг, гостиница, магазины в формате сопутствующей торговли, учреждения учебного, медицинского профиля и сферы услуг, спортивного центра малого формата в качестве сопутствующей функции. Ввиду окружения участка жилой застройкой жилая функция может быть рассмотрена при условии отрицательных результатов использования альтернативных вариантов.

Юридическая допустимость

Новое строительство должно вестись с учетом характера окружающей застройки и ее

плотности. Анализируемый земельный участок граничит с объектами, являющимися вновь выявленными памятниками архитектуры, что накладывает ограничение на архитектуру планируемого к строительству объекта.

Согласно Постановлению Правительства Санкт-Петербурга N 1583 от 16 декабря 2008 г. «О проектировании и строительстве бизнес-центра со встроенным паркингом………»

на участке планируется к строительству здание с офисной функцией. Наличие целевого назначения земельного участка в принципе не исключает возможности его использования под другие аналогичные назначения, так как в этом случае, по согласованию сторон и в соответствии с принятой процедурой, правоустанавливающие документы на землю могут быть переоформлены. В качестве потенциальной дополнительной функции может быть рассмотрено строительство гостиничной функции, так как развитие гостиничного сегмента активно поддерживается Администрацией Санкт-Петербурга. Строительство жилья на земельном участке, предоставленном целевым назначением, маловероятно, так как согласно Законодательству Санкт-Петербурга участки под строительства жилья должны быть предоставлены по результатам открытых торгов. Ввиду расположения участка в зоне жилой застройки, жилая функция также может быть рассмотрена при условии предоставления участка под застройку по результатам торгов.

 

Физическая осуществимость

Общая площадь участка незначительна, габариты участка – 34х50 м, участок находится в зоне сформировавшейся застройки, тип застройки – преимущественно брандмауэрная. Необходимо учитывать уровень инсоляции прилежащих зданий, поэтому площадь застройки участка выше уровня 2-го этажа не должны превышать 400 кв.м. Вторым ограничением является необходимость выполнения части фасада здания в стилистике прилежащего к участку частично утраченного во время войны жилого здания. Высота здания будет меньше разрешенных 28-33 метров и будет ограничено высотой соседнего жилого здания, поэтому высота здания не превысит 5 этажей над уровнем земли. При строительстве здания необходимо обеспечить проезд во внутренний двор через анализируемый участок, что также накладывает ограничение на размещение здания на участке. По имеющимся данным инженерные сети расположены по периметру территории, поэтому расположение сетей не будет препятствием для размещения здания.

Финансовая осуществимость

Финансирование проекта планируется осуществлять за счет собственных средств ввиду высоких кредитных ставок на текущий момент.  Проценты по кредитам для крупных застройщиков составляют 18-20% и предоставляются на срок от трех до пяти лет преимущественно под жилые проекты (например проект компании RBI). Кредитование предпринимателей, осуществляющих выкуп арендуемых помещений, по данным банков, опубликованных в открытых источниках, будет находиться в диапазоне:

  •  Банк «Санкт-Петербург» - ставка рефинансирования + 9%, т.е. 20% на текущий момент
  •  ВТБ 24 готов кредитовать под залог выкупаемой недвижимости по ставкам 17-21%
  •  По данным Москоммерцбанка средняя ставка для качественного заемщика составит порядка 20%.

Таким образом, при расчете финансовых показателей проекта целесообразно в качестве нормы отдачи по проекту принять текущие ставки по кредитам в размере 20%.

 

Экономическая целесообразность

При анализе экономической целесообразности определяется, какое юридически допустимое и физически осуществимое использование будет приносить приемлемый

доход владельцу участка, насколько вариант использования земли «разумно возможен» с

учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения.

Основной критерий экономической целесообразности: NPV(CF)>0.

Следует также учитывать потенциал местоположения оцениваемого участка земли.

Местоположение земли считается основным фактором, определяющим ее стоимость. На

потенциал местоположения участка земли влияет, прежде всего, характеристика окружающего типа землепользования.

Согласно проведенному анализу среды местоположения Объекта оценки, район

расположения участка земли в наибольшей степени перспективен с точки зрения развития

современной общественно–деловой зоны района ввиду планируемых проектов редевелопмента промышленных территорий и расположения вблизи станции метро. Ввиду того, что проект предусматривает коммерческое использование построенного объекта, из перечня возможных к реализации функций были исключены социальные функции, не приносящие существенный арендный доход.

Ввиду небольшой площади участка и его расположении в квартале с плотной жилой застройкой невысокого качества, а также ввиду низкого дохода от сдачи в аренду площадей под спортивную функцию, из перечня функций следует исключить функцию спортивного комплекса.

Гостиничные проекты — самые сложные по сравнению с другими видами инвестирования в доходную недвижимость. Их строительство требует затрат в несколько раз выше, чем строительство бизнес–центра, а окупаемость существенно зависит от эффективного гостиничного и туристического менеджмента. С учетом ограничений по  площади застройки и высоте возможного к строительству здания, общая площадь объекта не превысит 1900-2000 кв.м., что позволит разместить на участке только мини-отель ориентировочно на 50 номеров. Так как участок расположен вблизи станции метро, недалеко от центра города, в пешеходной доступности от набережной Невы, а также вблизи Финляндского вокзала, целесообразно рассмотреть возможность размещения на участке мини-отеля, целевыми клиентами которого могут стать туристы и предприниматели из Финляндии, пребывающие в наш город по железной дороге.

В ближайшем окружении анализируемого участка отсутствуют современные торговые центры и небольшие торговые комплексы, что обусловлено характером окружающей застройки. Предприятия торговли расположены во встроенных помещениях первых этажей жилых и офисных зданий. Ввиду особенностей расположения участка, требований по архитектуре будущего здания, а также требований по обеспеченности парковочными местами и расположению загрузочных зон объектов торговли, строительство небольшого торгового центра не реализуемо на анализируемом земельном участке. Торговые помещения в зонах метро пользуются повышенным спросом у арендаторов даже в период кризиса, о чем свидетельствует заполненность всех встроенных помещений торгового назначения в окружении участка.  Поэтому торговая функция может быть включена в объект в качестве дополнительной функции.

Включение в объект функции частного медицинского многопрофильного центра  возможно в виду наличия в окружении центров притяжения – специализированных медицинских учреждений. Так как частные медицинские центры арендуют в основном небольшие площади, а крупные сетевые клиники предпочитают покупать недвижимость, размещение медицинского центра может быть рассмотрено в качестве дополнительной функции будущего здания.  

Таким образом, юридически допустимыми, физически реализуемыми, финансово осуществимыми и экономически целесообразным является строительство офисного или гостиничного здания со следующими сопутствующими функциями: парковка или паркинг, торговля, медицинский центр.  

Максимальная эффективность

Максимально эффективным называется такой вариант использования участка,

который обеспечивает его наибольшую стоимость. В данном случае определяется

наиболее эффективный из сформированных выше вариантов:  

  1.  бизнес-центр с наземной парковкой,
  2.  бизнес-центр с встроено-пристроенным паркингом
  3.  бизнес-центр с наземной парковкой и встроенными торговыми помещениями
  4.  мини-отель  с наземной парковкой

3.3. Определение наилучшего наиболее эффективного варианта использования условно  свободного участка 

Алгоритм расчетов:

1. Варианты использования земельного участка с учетом существующих ограничений, норм и правил землепользования и застройки

2. Стоимость улучшения – затраты на строительство (нормативы: УПВС, УПБС

ВР; или рыночные данные).

3. Стоимость объекта

4. Стоимость земельного участка VL=Vо–VB => max, где VL – стоимость земли,

рыночная стоимость объекта (улучшение + земля), VB – стоимость улучшения.

Авторами работы было принято решение рассмотреть 4 варианта строительства:

  1.  Бизнес-центр с наземной парковкой
  2.  Бизнес-центр со встроенным паркингом
  3.  Бизнес-центр со встроенными торговыми помещениями и наземной парковкой
  4.  Мини-отель с наземной парковкой

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли,

как свободного, является максимальная стоимость земли. Стоимость земли можно найти, например, техникой выделения.

В данной работе использовался метод капитализации нормой отдачи и метод остатка для нахождения стоимости земельного участка.

Доходный подход определяет стоимость недвижимости приведением ожидаемых будущих доходов к их текущей стоимости на момент оценки. Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвесторов к конечной отдаче. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках, включая тип недвижимости, местоположение, условия и возможности регионального рынка и др.

Метод капитализации нормой отдачи основан на учете периода владения собственностью, вида потоков доходов и периодичности их поступления. Каждое поступление дохода, включая доход от перепродажи, дисконтируется (то есть пересчитывается по ставке дисконтирования в настоящую стоимость). При этом ставка дисконтирования, которая является в основном функцией риска, может быть для каждого вида дохода различной. Величина ставки дисконтирования выбирается с учетом состояния рынков капитала, ожиданий и желаний инвесторов.

Основные этапы процедуры оценки при использовании данного метода:

  1.  Обоснование типичного периода владения (прогнозный период) для оцениваемой

недвижимости;

  1.  прогнозирование периодических денежных потоков до конца периода владения,

для каждого периода необходимо определить:

Ipg – потенциальный валовой доход (это общий валовой доход от недвижимости

при сдаче в аренду всех помещений и при своевременном внесении арендных

платежей всеми арендаторами);

Ieg – эффективный валовой доход (учитывает возможные потери от временно пустующих помещений и потери при сборе арендных платежей) ;

E – операционные расходы (издержки при эксплуатации объекта);

Io – чистый операционный доход (разница между эффективным валовым доходом и операционными расходами);

  1.  расчет соответствующей нормы отдачи (ставки дисконтирования) для периодических денежных потоков (Y);
  2.  расчет соответствующего коэффициента капитализации (Rn);
  3.  расчет стоимости реверсии оцениваемого объекта на конец прогнозного периода

(на последний год периода владения);

  1.  расчет текущей стоимости чистого операционного дохода и стоимости реверсии

путем их дисконтирования с применением соответствующей ставки дисконтирования;

  1.  расчет рыночной стоимости путем суммирования текущих величин денежных

потоков и стоимости реверсии.

Математическое выражение определения рыночной стоимости оцениваемого

объекта недвижимости представлено следующей формулой:

 

где – рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода;

Ioi – чистый операционный доход периода i (i =1,...,n);

Y – норма отдачи на капитал (ставка дисконтирования);

n – последний год прогнозного периода;

Von – стоимость реверсии объекта в последний год прогнозного периода.

3.3.1. Затраты на строительство

Формирование вариантов для расчетов

При формировании вариантов необходимо учесть обеспеченность объекта машиноместами согласно действующим нормам, отраженным в ПЗЗ.

Гостиницы 3***

9

на 100 мест

Административные здания

1

5 работников

1

10 единовременных посетителей

По существующей классификации (см. раздел Рынок офисной недвижимости)

Административные здания

1

на 100 кв.м. арендуемой площади

Расчетное число работников

150

 1 человек на 10 кв.м. арендуемой площади

Необходимое кол-во мест

30

 150/5

Необходимое минимальное кол-во машиномест по классификации

15

1500/100

С учетом ограничений по высотности, требования по инсоляции прилежащих жилых домов и прочих ограничений, сформированы следующие варианты.

Вариант 1 и 3

бизнес-центр класса В с наземной парковкой

Площадь ЗУ

                                      1 609   

Площадь застройки здания

                                         375   

Площадь наземной парковки

                                         750   

Кол-во м-м = 750/25

                                          30   

Общая площадь БЦ = 375*5

                                     1 875   

Строительный объем

                                     7 219   

Арендуемая площадь 0,8

                                     1 500   

Требуемое кол-во м/м (по ПЗЗ)

                                          30   

Машиноместа по классификации (см. Раздел 2)

                                          15   

Вариант 2

бизнес-центр класса В+ с встроенно-пристроенным паркингом

Площадь ЗУ

                            1 609   

Площадь застройки здания

                            1 500   

Общая площадь объекта с учетом подземной части паркинга

                            3 986   

Строительный объем

                         14 082   

Площадь паркинга -3,0

                            2 270   

Кол-во м-м

                                65   

Общая площадь БЦ

                            1 716   

Арендуемая площадь 0,8

                            1 373   

Требуемое кол-во м/м

                                27   

Вариант 4

мини-отель на 50 номеров с наземной парковкой

Площадь ЗУ

                           1 609   

Площадь застройки здания

                             375   

Площадь наземной парковки

                             750   

Кол-во м-м

                               30   

Площадь отеля

                          1 875   

Строительный объем

                          7 219   

Кол-во номеров

50

Требуемое кол-во м/м

8_10

Расчеты затрат на строительство объектов

ВАРИАНТ 1 и 3

ЗАТРАТЫ СМР ДЛЯ ВАРИАНТА БЦ С НАЗЕМНОЙ ПАРКОВКОЙ

комментарии

Цена, руб, м2

Аналог

Административное здание Таблица 14.13 УПБС 2001 Башкатов БС

2223,9

М2

6122

объект

1875

М2

коэффициент

0,84

1875/2224

Коэффициент  пересчета по аналогу

1,1

табл. 2.5

Ко-Инвест. Рекомендации по использованию. Общественные здания, стр. 27

Индекс текущей стоимости на май 2009

5,26

ИТОГО СМР

66 416 048

= 6122*1875*1,1*5,26

Проектирование – 4,5% от СМР

2 988 722

Асфальтирование парковки

1 005 833

ИТОГО с НДС

70 410 603

ИТОГО без НДС

59 670 003

ВАРИАНТ 2

ЗАТРАТЫ СМР ДЛЯ ВАРИАНТА БЦ С ВСТРОЕННЫМ ПАРКИНГОМ

комментарии

Цена, руб, м2

Аналог

Многофункциональный комплекс на 10 этажей с встроенной автостоянкой. таблица 3.5.

Строительный объём- 54184 м3.

54184

М3

1 м2-4979 руб

1 м3-1293 руб.

объект

14082

М3

коэф

0,26

коэф пересчета по аналогу

1,22

табл. 2.5

Индекс текущей стоимости на май 2009

5,26

ИТОГО СМР

116 844 544

= 14082*1293*1,22*5,26

Проектирование – 4,5% от СМР

5 258 004

ИТОГО с НДС

122 102 549

ИТОГО без НДС

103 476 736

ВАРИАНТ 4    ЗАТРАТЫ СМР ДЛЯ ГОСТИНИЦЫ

общая площадь

1875

комментарии

Аналог

МФК Таблица 6.4. УПБС 2001 Башкатов БС

Строительство, м2

6480

63 909 000,00

Отделка, м2

11818

116 555 025,00

расходы на меблировку и оборудование, руб/кв.м.

6480

12 150 000,00

Данные компании «Русский проект отель»

расходы по предоткрытию и непредвиденные расходы, руб/м2

3120

5 850 000,00

проектирование 4,5% от СМР+отделка

8 120 881

ИТОГО, включая проектирование

206 584 906

В том числе НДС

ИТОГО

175 071 954

Не включая НДС

затраты на 1 кв.м.

93 372

Не включая НДС

Строительство, м2

6480

63 909 000,00

6480*1875*5,26

    отделка

           11818

116 555 025,00

11818*1875*5,26

затраты на оснащение на 1 кв.м. (данные Ассоциации мини-отелей)

4 000

7 500 000,00

4000*1875

проектирование по нормативам на 100 мест. Гостиницы высшей категории

3 321 648,00

С=(А+В*Х)*К1-n*Кпер

A=585,5

B=5,309

Кпер = 2,97 (на май 2009)

Расчет в программе Калькулон

ИТОГО

191 285 673

В том числе НДС

ИТОГО

162 106 503

Не включая НДС

Расчет прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя рассчитывается по формуле: 

Pr=[1+Yk´k/3+dE´(1+2Yk´k/3+Yk2´k2/3)]´Yk´k/2                        

При норме отдачи 20% и периоде строительства – 8 кварталов при равномерном распределении затрат, прибыть предпринимателя составит

Для Варианта 1 и 3 –  25,97%

Для Варианта 2 - 25,97%

Для Варианта 4 - 25,97%

При норме отдачи 18% и периоде строительства – 8 кварталов при равномерном распределении затрат, прибыть предпринимателя составит

Для Варианта 1 и 3 –  23,05%

Для Варианта 2 – 23,05%

Для Варианта 4 – 23,58%

3.3.2. Определение прогнозного периода 

На российском рынке не распространена частая смена собственников Объектов доходной недвижимости, а сделки по купле-продаже объектов коммерческой недвижимости  единичны, что не позволяет определить типичный срок владения объектом недвижимости. В настоящее время средний расчетный срок окупаемости проектов офисных центров составляет от 5 до 7 лет.  Меньший период эксплуатации не позволяет вернуть вложения в проект и получить доход на капитал. В связи с этим был выбран период прогноза 7 лет эксплуатации и 2 года – период строительства. Таким образом, расчетный прогнозный период – 2017 год.

Для гостиничных проектов срок окупаемости, как правило, выше, и в настоящее время составляет 7-11 лет, в связи с этим период владения определен до 2021 года.

3.3.3. Определение рыночной арендной ставки для объекта оценки 

Арендная ставка для бизнес-центра

В качестве аналогов были отобраны бизнес-центры в зоне влияния объекта, ответствующие классу В-В+, недавно прошедшие реконструкцию, либо вновь построенные. Расчетный диапазон арендных ставок составит от 11700 до 12720 рублей, не включая НДС и платежи за коммунальный услуги, включая эксплуатацию и коммунальные платежи.

Определение уровня арендных ставок  проведено с использованием техники качественного сравнения (см. Приложение № 3).

Диапазон арендных ставок для Объекта составляет 975-1060 рублей за кв.м. в месяц, не включая НДС и оплату электричества, включая эксплуатационные и прочие коммунальные платежи, что в пересчете на год составляет 11 700 – 12 720 рублей/м2/год

Арендная ставка для встроенных торговых помещений

Для определения арендной ставки для встроенных торговых помещений были проанализированы ставки на встроенные торговые помещения в зоне пешеходной доступности от участка, ставки на встроенные торговые помещения у ст.м. Чернышевская и Владимирская, а также уровень актуальных арендных ставок для помещений сетевых торговых операторов.

Диапазон арендных ставок для Объекта составляет 21 730 – 25 000  рублей за кв.м. в год, не включая НДС и оплату электричества, включая прочие коммунальные расходы.

Базовая цена гостиничного номера, рассчитанная для двухместных стандартных номеров и дополнительный доход от номеров.

В качестве объектов-аналогов гостиниц были отобраны преимущественно мини-гостиницы в зоне десятиминутной транспортной доступности, крупные российские отели в данной зоне, а также сетевые мини-отели, расположенные в центральных районах Санкт-Петербурга. Так как при расчете количества номеров отеля за основу был взят стандартный двухместный номер, были проанализированы цены на размещение в данной категории номеров. Ввиду планируемого позиционирование отеля в сегменте 3***, в качестве аналогов были проанализированы мини-отели данной ценовой категории.

По данным управляющих отелей, дополнительный доход, полученный от еды, напитков, услуг связи, аренды офисных помещений и конференц-залов, химчистки и прочих услуг составляет до 50% от дохода с номера. Данный доход также учтен при расчете доходов от эксплуатации отеля.

Диапазон стоимости проживания в среднегодовых ценах составляет 3517 – 4138 рублей в сутки, не включая НДС, включая стоимость завтрака и все коммунальный услуги. Дополнительный доход от прочих услуг принят в диапазоне 48-50%.

3.3.4. Сценарии развития ситуации на рынке

При разработке прогноза развития рынка офисной недвижимости были использованы следующие основные показатели, утвержденные Концепцией долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденной Правительством РФ 17 ноября 2008 года.

Исходные условия и макроэкономические показатели  инновационного развития экономики до 2020 года (средние за период)

 

2007 год

2008 -2010 годы

2011 -2015 годы

2016 -2020 годы

Цены на нефть (мировые), долларов США за баррель

69,3

99

91

108

Мировая экономика, среднегодовой прирост

4,9

4,2

4,4

4

Численность населения, млн. человек

142,1

141,8

142,2

143,4

Инфляция среднегодовая, прирост цен, процентов

9

10,3

6,4

3,5

Валовой внутренний продукт, среднегодовой прирост

8,1

6,8

6,4

6,3

Промышленное производство, среднегодовой прирост

6,3

5,7

5,3

5,1

Реальные располагаемые доходы населения, среднегодовой прирост

10,7

10

7

6,7

Розничный товарооборот, среднегодовой прирост

16,1

12,8

7,5

6,4

Инвестиции, среднегодовой прирост

21,1

14 - 14,8

10,3

10

Возможные сценарии развития ситуации на рынке офисной недвижимости.

2008 год стал вехой в развитии офисного рынка Санкт-Петербурга. В прошедшем году на рынок было выведено рекордное число офисных площадей. Однако в связи с мировым экономическим кризисом и спадом в экономике, большинство введенных площадей остались невостребованными. До кризиса аналитики прогнозировали насыщение рынка к 2011-2013 годам, принимая в расчет заявленные крупные проекты. Однако, с учетом сложившейся экономической ситуации, строительство большинства крупных офисных проектов и бизнес-парков отложено на неопределенный период. Разные аналитики по-разному оценивают шансы России по выходу из кризиса. По самым оптимистичным прогнозам это произойдет не ранее середины 2010 года, по пессимистичным прогнозам Мирового банка Россия достигнет докризисного уровня не ранее 3 квартала 2012 года.

В условиях неопределенности очень трудно прогнозировать развитие офисного рынка, так как он максимально зависит от общей экономической ситуации в стране. Мы предлагаем в нашей работе рассмотреть следующие сценарии.

Оптимистический сценарий

На середину 2009 года наблюдается фиксирование сниженных с 4 квартала прошлого года уровня арендных ставок, дальнейшее падение ставок до конца года не планируется. Учитывая эскалацию цен, закладываемую управляющими вновь построенных офисных центров на уровне 5% в валюте и 10-14% в рублях, в период 2010-2012 годов прогнозируется рост арендных ставок на уровне 10% в год. Это подтверждают и условия долгосрочных договоров аренды, заключаемых, например, брокерами международной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle. Начиная с 2013 года, с учетом насыщения рынка, прогнозируется рост арендных ставок на уровне инфляции, спрогнозированной МЭР в Прогнозе развития РФ до 2020 года – 6,4%. С 2016 года рост арендных ставок также сохранится на уровне инфляции и составит 3,3%. Таким образом, рынок может

вернуться к докризисному периоду к середине 2011 года.

Базовый сценарий

При данном сценарии предполагается стабилизации экономики в течение ближайших трех лет до 2012 года. Дальнейшего падения ставок не планируется, так как в связи с кризисом многие управляющие компании перешли с чистой арендной ставки на ставку «все включено» и не имеют дальнейших резервов к снижению арендной ставки, ввиду прогнозируемого роста тарифов и прочих расходов по содержанию объекта. Ввиду отсутствия новых площадей, строительство которых было заморожено на период кризиса, а также сложившегося баланса спроса и предложения, начиная с 2010 года темп роста ставок может быть ниже уровня прогнозируемой МЭР инфляции на уровне 10,3% и может доходить до 6,4%. С 2013 года рост ставок будет меньше уровня инфляции и может составить 3,5%.

Пессимистический сценарий

Падение темпов роста экономики России будет наблюдаться в течение всего 2009 и 2010 года. До конца 2009 года возможно снижение ставок на 5%, а в 2010 году может наблюдаться стабилизации цен. Оживление спроса начнется с 2011 года. Рост ставок ожидается не ранее 2011 года. Рост ставок, скорее всего, не превысит инфляцию и составит 6,4% в год. При отсутствии резких темпов роста экономики, может наблюдаться дальнейшее падение темпов роста арендных ставок. Уже с 2013 года он может сравняться с европейским темпом роста арендных ставок на уровне 3,5% в год.

Возможные сценарии развития ситуации на рынке гостиничной  недвижимости.

Ввиду снижения туристических потоков, а также изначально высокого уровня цен на гостиничные номера, гостиничные операторы прогнозируют снижение арендных ставок до конца текущего года в диапазоне 5-10% до конца текущего года в базовых среднегодовых ценах. Несмотря на общий экономический спад, в ближайшее время планируется вывод на рынок новых гостиниц, находящихся в высокой степени готовности. Также в прессе появляются данные о новых девелоперских проектах в гостиничной сфере, что отражает интерес девелоперов к данному сегменту рынка.

По итогам 2008 года среднегодовая заполняемость мини-отелей Санкт-Петербурга составляла 60-65%. По итогам 2009 года возможно проведение корректировки прогноза заполняемости с учетом влияния на рынок экономического кризиса.

С учетом сложившихся тенденций на рынке, завышенного уровня цен в докризисный период, а также усилением конкуренции на рынке гостиничных услуг, преимущественного ввода в последние годы гостиниц уровня 4-5***, мы прогнозируем следующие сценарии для гостиниц уровня 3***.

Оптимистический сценарий

Сложившийся уровень цен на размещение в Санкт-Петербурге, а также отсутствие возможности совершать заграничные поездки ввиду значительного снижения доходов населения РФ, будет стимулировать внутренний туризм, что увеличит количество туристов – россиян, предпочитающих размещение в недорогих отелях. Кроме того, наблюдаемый в последние годы рост делового туризма из регионов РФ, а также пограничных стран, будет также поддерживать достаточно высокий спрос на гостиницы уровня 3***. До конца года возможно дальнейшее снижение цен до 10% и стабилизация цен на уровне 2009 года в следующем году. Несмотря на это, стабилизация на рынке произойдет не ранее 2011 года, когда начнется плавный рост цен. Однако рост цен, скорее всего, будет меньше уровня инфляции. В долгосрочной перспективе достижение докризисного уровня заполняемости возможно при снижении темпов роста цен на размещение. Возвращение к текущему уровню цен планируется не ранее 2012 года.

Базовый сценарий

Среднегодовое снижение цен на размещение продолжит снижение в ближайшие 2 года и стабилизируется в 2011 году, после чего начнется плавный рост цен на уровне 3-5% в год. Среднегодовая заполняемость восстановится к 2011 году, однако для вновь вводимых отелей для достижения среднерыночного уровня заполняемости требуется 2-3 года, поэтому для рассматриваемого проекта заполняемость двух лет после ввода ниже возможной средней по рынку. Возвращение к текущему уровню цен планируется не ранее 2013 года.

Пессимистический сценарий

Для данного сценария характерно более заметное снижение цен еще на 15% от текущего среднегодового  уровня. Возвращение к текущему уровню цен возможно не ранее 2015 года. Однако ввиду приемлемых цен заполняемость гостиниц сохранится на достаточно высоком уровне.

3.3.5. Определение величины недополученных арендных платежей и недозагрузки

Как правило, объекты коммерческой недвижимости загружены не полностью. Для расчета эффективного валового дохода необходимо спрогнозировать уровень вакантных площадей да анализируемого Объекта. Так как на рынке сложилась практика авансового платежа за арендуемые площади, потери из-за неполученных арендных платежей приняты = 0.

Объект планируется вывести на рынок в 2011 году, после прогнозируемой стабилизации экономики, а также небольшого формата Объекта и удачного месторасположения, среднегодовой уровень вакансий 1-го года эксплуатации принят на уровне 15%, в последующем – 5%, с учетом ретроспективного анализа данных уровня вакантных площадей для бизнес-центров класса В в период 2002-2008 годов от 2% до 6%.

Для варианта со встроенными торговыми помещениями уровень вакансий торговых помещений принят равным 0, так как поиск арендаторов будет вестись еще до момента ввода Объекта в эксплуатацию, а также учитывая высокий спрос на торговые площади во встроенных помещениях, расположенных у станций метрополитена.

Для гостиниц уровень загрузки в первом году эксплуатации принят на уровне 40-45%, так как по данным операторов гостиничного бизнеса, для выхода на плановую загрузку отелю требуется до трех лет. Среднегодовая загрузка мини-отелей по данным Ассоциации мини-отелей Санкт-Петербурга, а также управляющей компании сети мини-отелей Евразия, в докризисный период составляла 60-65%. В связи с кризисом, загрузка мини-отелей по данным управляющих мини-отелями упала до 50-55%.

С учетом высокого спроса на парковочные места доля вакансий для паркинга и парковки принята на уровне 0%, так как в ближайшем окружении функционирует бизнес-центр, что обеспечивает дополнительный спрос на парковочные места.

3.3.6. Определение величины эффективного валового дохода

Эффективный валовой доход — Effective Gross Income (Ieg) рассчитывается по

следующей формуле

Ieg =( Ipc+Iph)´(1–KL) + Ipm´(1–KV)´(1–KL) + Ipa´(1–KVa)´(1–KLa),

где Kv – потери от недозагрузки, KL – потери от неплатежей.

С учетом приведенной выше информации KV для офисов после выхода на плановую заполняемость – 5%,

для гостиниц принят коэффициент заполняемости 50-60%, что соответствует KV – 40-50%,

для торговли и паркинга – 0%.

Определение величины операционных расходов 

Операционные расходы (Operation Expense — E) — это периодические расходы, которые производятся для обеспечения нормального функционирования объектов недвижимости. Операционные расходы можно разделить на три основные группы:

  •  постоянные расходы;
  •  переменные расходы;
  •  резерв на замещение.

Постоянные расходы.

К постоянным (Fixed Expense — ) обычно относят расходы, которые не зависят

от уровня загрузки объектов. Это налоги на имущество, платежи за земельный участок,

страховой сбор, управленческий учет, расходы на бухгалтерский учет основных фондов,

уборку территории, отложенный ремонт кровли, теплосетей, фасада, ограждений,

автоматизированную систему оповещения, обслуживание рекламных носителей,

телесистем и сетей, прочие расходы.

Переменные расходы

К переменным (Variable Expense — Ev) относятся расходы, величина которых

связана с уровнем загрузки объекта недвижимости и с уровнем предоставляемых услуг.

Это бухгалтерские и юридические услуги арендных и подрядных отношений, накладные

расходы, налоги по зарплате персонала, расходы по тепло–, электро–, газоснабжению,

коммунальные услуги, эксплуатационные услуги (вентиляция, кондиционирование,

уборка помещений, обслуживание лифтов), обеспечение безопасности, прочие расходы.

При расчетах эксплуатации учтены следующие допущения:

  1.  Арендный платеж за землю, рассчитанный по методике, изложенной в Постановлении Правительства Санкт-Петербурга от 14 сентября 2004 года N 1561 «О методиках определения арендной платы за земельные участки» (с изменениями на 3 июля 2008 года) по курсу 2008 года - 1 348 526 рублей в год за весь участок. На период проектирования и строительства согласно данной методике – 77 786 рублей в год.
  2.  Налог на имущество – 2,2% от остаточной стоимости.
  3.  Страхование имущества – 0,5% от балансовой стоимости.
  4.  Резерв на замещение – 1,35% от балансовой стоимости.

  1.  Рост расходов на обслуживающий персонал  - 5% в год. ЕСН – 26% от ФОТ до 2011 года, 34% - с 2011 года.
  2.  Рост расходов на водоснабжение, водоотведение и вывоз мусора – 10% в год.
  3.  Рост расходов на материально-техническое снабжение, планово-предупредительные работы и круглосуточную охрану – 5% в год.
  4.  Расчет энергопотребления произведен согласно действующим нормативам, но не учтен в операционных расходах, так как планируется, что оплата электроэнергии будет производиться арендаторами дополнительно.
  5.  Расходы на управление, бухучет и юридическое сопровождение составят 9% от ЭВД
  6.  Расходы на рекламу – 1% от ЭВД.

Расчет операционных расходов базового года для Вариантов 1, 2, 3

постоянные расходы

Налог на недвижимость (имущество)-Вариант 1 и 3 -1171950 руб.

Вариант 2-2045644 руб.

Аренда земли- 1348526 руб. для всех вариантов

Страхование объекта Вариант 1 и 3 - 298 350 руб. Вариант 2 -517 384 руб.

переменные расходы

Расходы на управление, оплату юридических и бухгалтерских услуг – 9 % от ЭВД - Вариант 1 и 3 – 1 754 460 руб.

Вариант 2 – 2 297 195 руб.;

Расходы на рекламу и маркетинг 1% - Вариант 1 - 194 940 рублей, Вариант 2 - 255 244 рублей.

заработную плату обслуживающего персонала:


Итак, расходы на заработную плату (вместе с налогом на ФОТ)

вышеуказанного персонала составят – для Вариантов 1 и 3 -756 000 руб. в год;  для варианта 2- 1058400 руб. в год.

Расходы на коммунальные услуги:

 расходы на водоснабжение (СНиП 2.04.01-85) с учетом расходов на уборку помещений составят:

ХВС- 628 куб.м/мес. х 12*5,36руб.= 40392 руб.

Водоотведение 157 куб.м./мес.*12*5,1руб.=9608 руб.

ИТОГО: 50 000 руб.00коп.

- расходы на теплоснабжение и горячую воду (ТСН 23-340-203), тепловая нагрузка здания составит 0,21193 Гкал/ч:

597 Гкал/год. х 919,96 руб. = 549216 руб.

- расходы на электроснабжение (ВСН 59-88) составят:

Вариант 1- 1875 кв.м.х 0,045 кВт.*8 *365*2,50руб.=615936 руб.;

Вариант 2- 1716 кв.м. х 0,045 кВт..+2270*0,016 кВт)*8*365*2,50руб.=830120 руб.;

В операционных расходах не учитываются, оплата арендатором

Расходы на вывоз мусора

150чел. х 0,67 куб.м./чел. х 1,5  х 420 руб. = 63315руб.

Расходы на охрану

Вариант № 1 В здании имеется только один парадный вход, поэтому требуется один пост

охраны. Целесообразно обратиться в специализированную охранную фирму. Расходы

составят: 60 руб./чел./час*2чел.*24час.*365дн=1051200 руб.

Для варианта № 3 расходы на охрану аналогичны Варианту 1, так как охрана магазинов осуществляется за счет арендаторов.

Вариант № 2  В здании имеется один парадный вход и один выезд/въезд на стоянку, поэтому требуется два поста охраны (один полусуточный). Расходы составят:

(60 руб./чел./час*2 чел .*24час. + 60 руб./чел./час*1 чел .*12час.)*365дн=1314000

руб.

Расходы на эксплуатацию и ремонт составят 8000руб.х12 мес.=96000руб..

Прочие расходы (закупка моющих средств, электрических лампочек и т.д.) составят 4500 х 12=54000руб.

Технический аутсорсинг:

Обслуживание систем вентиляции и кондиционирования- 20000руб.х 12мес.=240000руб.

Обслуживание систем охранно-пожарной сигнализации и систем оповещения -9000х12=108000руб.

Обслуживание лифта-5000х12=60000руб.

ИТОГО: 408000 руб.

Итого операционные расходы составляют:  Вариант 1 и 3- 8 601 302 руб.00коп.

                                                                               Вариант 2- 11 413 459 руб.00коп.

Расчет операционных расходов базового года для Варианта 4 

Мини-отель на 50 номеров с парковкой

Коэффициент операционных расходов согласно данным экспертов ассоциации Мини-отелей Санкт-Петербурга, а также сети отелей Евразия, доля операционных расходов в среднем по году составляет 45%. По мнению специалистов гостиничных операторов Mariott, Razidor SAS, Accor Group, Kempinski для гостиниц высокого уровня, операционные расходы составляют 35-45%. Так как планируемый к строительству мини-отель относится к сегменту 3***, уровень операционных расходов принят на уровне 45%.

Оценка коммерческой эффективности, выбор наилучшего варианта  

На основе методологии оценки эффективности инвестиционных проектов (в частности – проектов, связанных с развитием и коммерческим использованием недвижимости), определим коммерческую целесообразность инвестирования средств в приобретение и развитие рассматриваемого комплекса.

Основной показатель коммерческой эффективности для комплекса недвижимости в рамках Программы – текущая стоимость всех будущих чистых выгод от использования недвижимости, с учетом величины реверсии через 7 и 11 лет соответственно (NPV). То есть – максимальная сумма, которую Инвестор должен уплатить за обладание недвижимостью, с целью обеспечить требуемую норму отдачи на вложенный капитал.

Стоимость прав на землю согласно инвестусловиям для данного участка составляет

41 500 000 рублей при единовременной оплате или 46 798 038,66р. При квартальных платежах с учетом ставки рефинансирования 11%. При стоимости земли равной или превышающей указанную сумму проект можно считать целесообразным. При стоимости земли меньше указанной суммы проект является не эффективным и от участия в проекте следует отказаться или пересмотреть норму отдачи по данному проекту.

Нахождение нормы отдачи на капитал

Финансирование проекта планируется осуществлять за счет собственных средств ввиду высоких кредитных ставок на текущий момент.  Техника альтернативных проектов позволяет получить диапазон от минимальной ставки по ипотечному кредитованию до максимальной ставки под новое строительство.

Проценты по кредитам для крупных застройщиков составляют 18-20% и предоставляются на срок от трех до пяти лет преимущественно под жилые проекты (например проект компании RBI). Кредитование предпринимателей, осуществляющих выкуп арендуемых помещений, по данным банков, опубликованных в открытых источниках, будет находиться в диапазоне:

  •  Банк «Санкт-Петербург» - ставка рефинансирования + 9%, т.е. 20% на текущий момент
  •  ВТБ 24 готов кредитовать под залог выкупаемой недвижимости по ставкам 17-21%
  •  По данным Москоммерцбанка средняя ставка для качественного заемщика составит порядка 20%.

Таким образом, при расчете финансовых показателей проекта целесообразно в качестве нормы отдачи по проекту принять диапазон 18-20%.

Требуемая норма отдачи на капитал (ставка дисконтирования) определялась при помощи техники альтернативных проектов, составляет минимально 18-20% годовых в рублях. В виду высокой нормы отдачи на капитал на текущий момент, проведен анализ чувствительности показателя NPV от величины ставки дисконтирования.

Величина реверсии через 7 и 11 лет коммерческой эксплуатации определена методом прямой капитализации по методу Гордона.

Общий коэффициент капитализации равен:

Ro = Yog, где

Yo – ставка дисконтирования

g - долгосрочные темпы роста (-) или спада (+) денежного потока

Vo = Ion*(1+g)/(Yo-g)

Сравнение вариантов использования (базовый сценарий)

Yo = 20%

Вариант 1

Вариант 2

Вариант 3

Вариант 4

БЦ + парковка

БЦ + паркинг

БЦ +торговля + парковка

Мини-отель на 50 номеров + парковка

Площадь

1875

3976

1875

1875

Затраты

59 670 003

103 476 736

59 670 003

162 106 503

NPV

13 272 864р.

-6 035 378р.

22 088 610р.

19 098 111р.

Pr

25,97%

25,97%

25,97%

25,97%

Vb

75 166 302

130 349 645

75 166 302

204 205 561

Vl

-  2 223 436

-    32 908 286

6 592 311

-  23 000 948

Yo=18%

Yo=18%

Вариант 1

Вариант 2

Вариант 3

Вариант 4

БЦ + парковка

БЦ + паркинг

БЦ +торговля + парковка

Мини-отель на 50 номеров + парковка

Площадь

1875

3976

1875

1875

Затраты

59 670 003

103 476 736

59 670 003

162 106 503

NPV

22 893 062р.

5 400 207р.

33 287 733р.

42 785 759р.

Pr

23,05%

23,05%

23,05%

23,05%

Vb

73 423 938

127 328 124

73 423 938

199 472 051

Vl

9 139 126,12р.

-18 451180,94р.

19 533 797,56р.

5 420 210р.

Yo = 15%

Yo = 15%

Вариант 1

Вариант 2

Вариант 3

Вариант 4

БЦ + парковка

БЦ + паркинг

БЦ + торговля + парковка

Мини-отель на 50 номеров + парковка

Площадь

1 875

3976

1875

1875

Затраты

59 670 003

103 476 736

59 670 003

162 106 503

NPV

44 630 178р.

31 636 201р.

58 470 828р.

96 654 496р.

Pr

18,81%

18,81%

18,81%

18,81%

Vb

70 893 930

122 940 711

70 893 930

192 598 736

Vl

33 406 250,13р.

12 172 226,95р.

47 246 900,96р.

66 162 263р.

Анализ рисков

Анализ сценариев, примененный в процессе выбора ННЭИ объекта, дал дополнительные критерии (СКО, коэффициент вариации), позволяющие учесть влияние неопределенности на принятие решения. Так анализ вариантов при норме отдачи на капитал 20% показал, что наиболее предпочтительным вариантом является «Бизнес центр + торговля + парковка», так как по отношению к остальным вариантам он имеет наибольшее среднее значение NPV при минимальном коэффициенте вариации CV.

Вместе с тем, анализ сценариев при иных значения нормы отдачи на капитал обнаружил высокую чувствительность результатов к изменению данного фактора. Помимо этого, сценарии денежных потоков объекта при различных вариантах использования в основном основывались на экспертных прогнозных оценках возможной динамики арендных ставок, а не на оценке неопределенности в прогнозировании текущих арендных ставок. Это обусловлено тем, что в современных рыночных условиях, характеризующихся сломом трендов предыдущих лет вследствие глобального финансового кризиса, определение прогнозных арендных ставок на основе статистического анализа исторических данных теряет смысл. На первый план выходит прогнозирование развития рыночной ситуации в период дальнейшего развития финансового кризиса и/или выхода из него. Вместе с тем неопределенность в анализе текущих процентных ставок, накладываясь на возможные сценарии дальнейшей динамики этих ставок, делает результаты анализа вариантов еще более чувствительными к изменению данного фактора.

Кроме того, количественный анализ на основе сценариев существенным образом также зависит от субъективного назначения вероятностей реализации сценариев.

Принимая во внимание вышеизложенное, было принято решение провести дополнительный анализ с автоматическим формированием сценариев методом имитационного моделирования (Монте-Карло), который позволяет отказаться от субъективного назначения вероятностей реализации сценариев и учесть возможные отклонения в экспертных оценках отдельных факторов.

Для анализа были взяты базовые сценарии трех наиболее экономически целесообразных вариантов использования объекта недвижимости, при этом в качестве переменных факторов были выбраны общая норма отдачи, уровень текущих арендных ставок, значение балансовой стоимости улучшений и некоторые виды расходов. Границы диапазонов изменения факторов были приняты крайним (минимальному и максимальному) значениям, полученным на этапе сравнительного анализа объектов недвижимости и экспертных оценок рыночных факторов.

Критерием анализа является NPV проекта. Количество испытаний было принято равным 1000.

Графическое представление результатов имитационного моделирования в виде гистограмм наглядно демонстрирует справедливость ранее сделанного вывода о наибольшей предпочтительности из всех варианта «Бизнес центр + торговля + парковка». Данный вариант даже в самом худшем случае имеет NPV не хуже, чем два других варианта (т.е. смещен вправо по оси абцисс). Варианты «Бизнес-центр» и «Гостиница» имеют практически одинаковое математическое ожидание NPV, однако вариант «Гостиница» имеет значительно больший разброс (СКО) и в худшем случае имеет отрицательное значение NPV (при этом в лучшем случае значение NPV данного варианта лишь незначительно превышает лучшее значение NPV варианта Бизнес центр + торговля + парковка»). Вариант «Бизнес-центр» имеет наименьший среди всех вариантов разброс (СКО), однако даже в лучшем случае NPV это варианта лишь незначительно превышает среднее значение варианта Бизнес центр + торговля + парковка».

Y = 20%

БЦ + ПАРКОВКА

Сценарий

Пессим

Базовый

Оптим

NPV

5 828 776р.

13 272 864р.

27 051 898р.

Вес

30%

50%

20%

 

6,34678E+13

2,7309E+11

1,75734E+14

NPV ср

13 795 444р.

 

 

СКО NPV

7370454,771

 

 

CV

53%

 

 

  

БЦ + ПАРКИНГ

Сценарий

Пессим

Базовый

Оптим

NPV

-15 581 297р.

-6 035 378р.

11 634 152р.

Вес

30%

50%

20%

 

1,04368E+14

4,49075E+11

2,8898E+14

NPV ср

-5 365 248р.

 

 

СКО NPV

9451494,774

 

 

CV

-176%

 

 

  

БЦ+ТОРГОВЛЯ+ПАРКОВКА

Сценарий

Пессим

Базовый

Оптим

NPV

12 301 137р.

22 088 610р.

39 316 909р.

Вес

30%

50%

20%

 

1,06026E+14

2,59506E+11

2,79521E+14

NPV ср

22 598 028р.

 

 

СКО NPV

9372392,656

 

 

CV

41%

 

 

 

 

ГОСТИНИЦА

Сценарий

Пессим

Базовый

Оптим

NPV

870 866р.

19 098 111р.

29 650 599р.

Вес

30%

50%

20%

 

4,7207E+14

1,22494E+13

4,97388E+13

NPV ср

15 740 435р.

 

 

СКО NPV

12557600,86

 

 

CV

80%

 

 

Y = 18%

БЦ + ПАРКОВКА

Сценарий

Пессим

Базовый

Оптим

NPV

14 176 427р.

22 893 062р.

39 489 102р.

Вес

30%

50%

20%

 

8,87525E+13

4,95922E+11

2,5255E+14

NPV ср

23 597 279р.

 

 

СКО NPV

8796800,851

 

 

CV

37%

 

 

 

БЦ + ПАРКИНГ

Сценарий

Пессим

Базовый

Оптим

NPV

-5 777 561р.

5 400 207р.

26 682 121р.

Вес

30%

50%

20%

 

1,45946E+14

8,15504E+11

4,15298E+14

NPV ср

6 303 259р.

 

 

СКО NPV

11280568,14

 

 

CV

179%

 

 

БЦ+ТОРГОВЛЯ+ПАРКОВКА

Сценарий

Пессим

Базовый

Оптим

NPV

21 813 111р.

33 287 733р.

53 994 425р.

Вес

30%

50%

20%

 

1,48196E+14

4,88534E+11

4,0031E+14

NPV ср

33 986 685р.

 

 

СКО NPV

11169823,91

 

 

CV

33%

 

 

ГОСТИНИЦА

Сценарий

Пессим

Базовый

Оптим

NPV

20 545 715р.

42 785 759р.

55 290 867р.

Вес

30%

50%

20%

 

1,8066E+14

7,74237E+13

4,53868E+14

NPV ср

38 614 767р.

 

 

СКО NPV

13552984,48

 

 

CV

35%

 

 

Y = 15%

БЦ + ПАРКОВКА

Сценарий

Пессим

Базовый

Оптим

NPV

33 152 641р.

44 630 178р.

67 482 858р.

Вес

30%

50%

20%

 

1,58881E+14

1,27075E+12

4,71993E+14

NPV ср

45 757 453р.

 

 

СКО NPV

11945643,71

 

 

CV

26%

 

 

БЦ + ПАРКИНГ

Сценарий

Пессим

Базовый

Оптим

NPV

16 917 995р.

31 636 201р.

67 482 858р.

Вес

30%

50%

20%

 

3,05273E+14

7,5838E+12

1,09513E+15

NPV ср

34 390 071р.

 

 

СКО NPV

17731340,79

 

 

CV

52%

 

 

БЦ+ТОРГОВЛЯ+ПАРКОВКА

Сценарий

Пессим

Базовый

Оптим

NPV

43 331 825р.

58 470 828р.

86 891 190р.

Вес

30%

50%

20%

 

2,65083E+14

1,30501E+12

7,44089E+14

NPV ср

59 613 200р.

 

 

СКО NPV

15132587,58

 

 

CV

25%

 

 

ГОСТИНИЦА

Сценарий

Пессим

Базовый

Оптим

NPV

65 002 603р.

96 654 496р.

113 462 840р.

Вес

30%

50%

20%

 

2,90457E+13

1,37206E+15

2,89978E+15

NPV ср

90 520 597р.

 

 

СКО NPV

35702930,66

 

 

CV

39%

 

 


Выводы

Проведенный анализ вариантов использования показал высокую степень рисков девелоперских проектов в условиях кризиса, что отражает текущую ситуацию на рынке. В сложившихся условиях начинать новый проект строительства коммерческой недвижимости при заданных условиях не целесообразно, так как запрашиваемая городом стоимость земли превышает ее рыночную стоимость на текущий момент.

Значительное ограничение на формирование доходной части проекта оказывают ограничения по коэффициенту использования земельного участка, что значительно ограничивает общую площадь Объекта, планируемого к строительству на анализируемом земельном участке. Тем не менее, максимально эффективным вариантом использования земельного участка в сложившихся рыночных условиях является строительство бизнес-центра со встроенными торговыми помещениями на первом этаже и наземной парковкой на 30 машиномест во внутридворовом пространстве.

При общем объеме инвестиций в сумме 59 700 тысяч рублей, норме отдачи 20%, величине прибыли предпринимателя в 26% остаточная стоимость земли составит 6 592 311 рублей, что значительно меньше  стоимости земельного участка, заложенной в инвестиционных условиях по договору. Вместе с тем анализ рисков свидетельствует о высокой степени риска проекта, коэффициент вариации = 41%, что значительно превышает приемлемый уровень риска для девелоперских проектов на уровне 20-25%.

Приложение № 1. Бизнес-центры

Название

Район

Адрес

Метро

Класс

Общая/

офисная

площадь, кв.м.

1

“GREGORY’S”

Выборгский

Выборская наб., д 55

Лесная, Выборгская

А

/10 000

2

"XIX ВЕК"

Выборгский

Пироговская наб., д. 17, литер А, кор. 1

Пл. Ленина

В+

3044/2500   

3

"АВСТРИЙСКИЙ"

Выборгский

Оренбургская ул., д. 4/ Пироговская наб., д. 9

Пл. Ленина

А

7000/5400

4

"АЛЬЯНС"

Калининский

ул. Ватутина, д. 19, литер А

Площадь Ленина

С

2030

5

"АРСЕНАЛЬНЫЙ"

Калининский

Арсенальная ул., д. 1, корп. 2

 

С

4200/1500

6

"БЕНУА"

Калининсикй

Свердловская наб., д. 44, литер Щ

Площадь Ленина, Новочеркасская

А

30000

7

"ДОМ НОБЕЛЯ"

Выборгский

Пироговская наб., д. 19

Выборгская, Площадь Ленина

С

5955/4000

8

"ИНВЕСТ-СТРОЙ"

Выборгский

Саратовская ул., д. 23-25, литер А

Пл. Ленина

С

550

9

"КОНДРАТЬЕВСКИЙ, 15, кор. 3"

Калининский

Кондратьевский пр., д. 15, кор. 3

 

В

14000

10

"КОНДРАТЬЕВСКИЙ, 15-А"

Калининский

Кондратьевский пр., д. 15

 

С

3500

11

"КОНДРАТЬЕВСКИЙ, 21"

Калининский

Кондратьевский пр., д. 21, корп. 1

 

С

 

12

"ЛЕОН, деловой центр"

Коасногвардейский

Пискаревский пр., д. 3, лит. Щ

 

В

 

13

"ЛИТЕРА А"

Калининский

Минеральная ул., д. 13, литер А

Площадь Ленина, Лесная, Черная Речка

С+

 

14

"МОНБЛАН", МФК

Калининский

Большой Сампсониевский пр., д. 4-6

Площадь Ленина

А

/4610

15

"НА МИНЕРАЛЬНОЙ, 13-А"

Калининский

Минеральная ул., д. 13, литер А

Площадь Ленина

Д

3000

16

"ПЕТРОВСКИЙ ФОРТ"

Калининский

Финляндский пр., д. 4

 

В+

47 847/

15346

17

"ПОЛЮСТРОВСКИЙ, 32"

Калининский

Полюстровский пр., д. 32

Площадь Ленина, Лесная

В

6300

18

"ПОЛЮСТРОВСКИЙ, 43"

Калининский

Полюстровский пр., д. 43

Площадь Ленина, Выборгская (Ехать)

В+

7000

19

"ФЕНИКС"

Калининский

Свердловская наб. , д. 4, лит. Б

Площадь Ленина

В+

6500

20

"АКВАТОРИЯ"

 

Выборгская наб., д. 61

Лесная, Петроградская, Черная Речка

В

23786

21

"АКТИВ"

Выборгский

Выборгская наб., д. 43

Лесная, Выборгская

Д

 

22

"БЕКАР"

Выборгский