29044

Договор аренды: понятие, элементы, права и обязанности сторон

Доклад

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Договор аренды имущественного найма это соглашениепо которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Поэтому правовое регулирование аренды обусловлено также платным характером временного пользования. Общие положения об аренде представляют собой нормы которые могут применяться к любым видам договора аренды если иное не установлено правилами об этих договорах ст.

Русский

2013-08-20

125.5 KB

4 чел.

№ 18

Договор аренды: понятие, элементы, права и обязанности сторон.

Договор аренды (имущественного найма) это соглашение,по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В арендном правоотношении передача имущества во временное пользование всегда является возмездной. Поэтому правовое регулирование аренды обусловлено также платным характером временного пользования.

Арендатору, как правило, передается не только право пользования (т.е. извлечения из вещи ее полезных свойств), но и право владения (фактического обладания) арендованным имуществом. Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет ему использовать вещно-правовые способы защиты от посягательств третьих лиц (ст. 305 ГК). Однако возможны правоотношения, при которых арендодатель передает арендатору только право пользования, сохраняя за собой право владения. Например, при аренде сложной электронной техники арендатор может получить право пользоваться ею без фактического владения.

Общие положения об аренде представляют собой нормы, которые могут применяться к любым видам договора аренды, если иное не установлено правилами об этих договорах (ст. 625 ГК). Во-вторых, общие положения об аренде предназначены для непосредственного регулирования простейших арендных отношений, не имеющих специфических признаков.

Последующие § 2-6 гл. 34 ГК посвящены регламентации отдельных видов договора аренды.

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть как физические, так и юридические лица. В качестве юридических лиц в арендных правоотношениях могут участвовать коммерческие и некоммерческие организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. Для отдельных видов договоров аренды и некоторых видов имущества установлены дополнительные требования, которым должны отвечать стороны договора (в частности, для договоров аренды государственного и муниципального имущества).

Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им, т.е. реализацией одного из основных правомочий собственника. Поэтому в качестве арендодателя может выступать собственник или иное лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). При рассмотрении споров, вытекающих из исполнения договоров аренды, суды исходят из презумпции того, что договор заключен законным арендодателем (собственником или надлежаще уполномоченным лицом), пока не доказано иное. Если договор подписан ненадлежащим арендодателем, это является основанием для признания его недействительным (ничтожным).

Арендатором может быть любой субъект гражданского права, обладающий дееспособностью. Исключение составляет аренда имущества, ограниченного в обороте. Для получения такого имущества в аренду необходимо иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или отвечать иным требованиям, предусмотренным законодательством.

Объект аренды.

В аренду могут быть переданы материальные объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (земельные участки и иные обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства, бытовое имущество и другие непотребляемые вещи). Непотребляемый характер объекта аренды связан с правовой природой данного договора, предусматривающего обязанность арендатора возвратить по окончании аренды то же самое имущество. Поэтому из числа возможных объектов аренды исключается имущество, которое по своей сути не может не потребляться в процессе использования его в гражданском обороте (например, денежные средства). В аренду также не передаются имущественные права.

Законодатель вправе определить виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (ст. 607 ГК). Объектами аренды не могут быть вещи, изъятые из оборота. Вещи, ограниченные в обороте, могут быть переданы в аренду лишь с соблюдением установленных ограничений.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор аренды - не заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

В то же время индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не в самом договоре, а в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества (например, в акте приема-передачи имущества в аренду). В этом случае такой документ должен рассматриваться как неотъемлемый элемент договора в части согласования индивидуально-определенного объекта аренды.

Срок аренды.

Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный по соглашению сторон. Однако для отдельных видов аренды, а также для аренды некоторых видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки. В этих случаях стороны не вправе выйти за рамки такого предельного срока. Так, согласно ст. 627 ГК договор проката заключается на срок до одного года. Если в договоре, для которого законом установлен предельный срок, не указан срок аренды и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК).

По общему правилу срок аренды не является существенным условием договора. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В то же время для отдельных видов договора аренды срок - существенное условие. Следовательно, несогласование его сторонами влечет признание договора незаключенным (ст. 432 ГК). В частности, срок является существенным условием договора аренды участка лесного фонда (ст. 33 Лесного кодекса).

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заблаговременно предупредив об этом другую сторону. Для обеспечения стабильности имущественного положения участников арендного обязательства законодатель установил достаточно продолжительный срок предупреждения. При обычной аренде предупреждение об отказе от договора должно быть заявлено не менее чем за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - не менее чем за 3 месяца (ст. 610 ГК). В то же время законом или договором может быть установлен иной срок предупреждения. Например, арендатор по договору проката, заключенному на неопределенный срок, вправе отказаться от договора, предупредив арендодателя не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК).

Каждая из сторон возобновленного таким образом договора вправе отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца (ст. 610 ГК). Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не применяются к договору проката (п. 2 ст. 627 ГК) и к аренде транспортных средств (ст. 632 и 642 ГК).

Договоры аренды могут заключаться в устной и письменной форме. Однако устная форма допускается только для договоров между гражданами при сроке аренды не более года (п. 1 ст. 609 ГК). Для некоторых видов договора аренды законом установлена обязательная письменная форма независимо от субъектного состава и срока аренды (например, прокат - ст. 626 ГК, аренда транспортных средств - ст. 633 и 643 ГК, аренда зданий или сооружений - ст. 651 ГК, аренда предприятий - ст. 658 ГК).

Несоблюдение установленной законом простой письменной формы влечет недействительность договора аренды лишь в случаях, прямо указанных в законе или договоре (п. 2 ст. 162 ГК). Такие последствия установлены для аренды зданий или сооружений (ст. 651 ГК) и аренды предприятий (ст. 658 ГК). В остальных случаях несоблюдение простой письменной формы только лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК). Особая значимость договоров аренды зданий (сооружений) и предприятий обусловила необходимость введения правила о том, что такие договоры должны заключаться не просто в письменной форме, а путем составления и подписания сторонами одного документа (ст. 651 и 658 ГК).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК).

"Иное" предусмотрено, в частности, ст. 633 и 643 ГК, из которых следует, что договоры аренды транспортных средств, в том числе и являющихся недвижимостью (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), не должны проходить государственную регистрацию. Кроме того, согласно ст. 651 ГК договоры аренды зданий и сооружений подлежат регистрации лишь в том случае, если заключаются на срок не менее одного года. Порядок государственной регистрации определен Законом о государственной регистрации прав на недвижимость. Запись о регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность в случаях, установленных законом (ст. 165 ГК). Такие последствия предусмотрены законодателем, в частности, для договоров аренды зданий (сооружений) и предприятий (ст. 651 и 658 ГК). Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (ст. 165 ГК). При практическом применении норм о государственной регистрации сделок, в том числе и договоров аренды, необходимо исходить из того, что обязательность государственной регистрации и серьезные юридические последствия ее нарушения (в виде недействительности договора) обусловлены публичными интересами, т.е. интересами неопределенного круга лиц в получении объективной информации о правовом статусе определенных объектов экономического оборота.

Договор аренды, который в последующем предусматривает переход права собственности на арендованное имущество к арендатору, заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК). Данная норма регламентирует только форму договора и поэтому не дает оснований для применения к договору аренды иных условий, регулирующих куплю-продажу. Кроме того, п. 3 ст. 609 ГК необходимо рассматривать как норму, устанавливающую дополнительные требования к форме договора аренды с правом выкупа, а не отменяющую те предписания, которые установлены законодателем для обычной аренды.

Права и обязанности сторон по договору аренды.

Обязанности арендодателя. 

Основная обязанность арендодателя - своевременно предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК).

Таким образом, во-первых, арендодатель обязан реально передать имущество арендатору. При этом должен быть соблюден срок передачи, установленный в договоре. Если в договоре он не указан, имущество должно быть передано в разумный срок, определяемый по правилам ст. 314 ГК. Если арендодатель не выполняет эту обязанность, арендатор вправе по правилам ст. 398 ГК потребовать:

а) либо принудительной передачи ему договорного имущества и взыскания убытков, причиненных просрочкой его передачи;

б) либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК). Если имущество, передаваемое с просрочкой, принято арендатором, он не вправе расторгнуть договор, ссылаясь на просрочку, но у него есть возможность взыскать убытки, причиненные просрочкой.

Во-вторых, имущество должно быть передано вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат качества, инструкция по эксплуатации и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Если принадлежности и документы не переданы и без них арендатор не может пользоваться имуществом согласно договору, он вправе потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. В обоих случаях арендатор имеет право на возмещение убытков. Кроме того, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата взысканию не подлежит.

Если же отсутствие принадлежностей или документов не препятствует использованию имущества в соответствии с договором, арендатор не вправе требовать расторжения договора со ссылкой на п. 2 ст. 611 ГК. В то же время у него есть право потребовать принудительного исполнения арендодателем договорной обязанности по передаче принадлежностей или документов, а также взыскать убытки, причиненные неисполнением (ненадлежащим исполнением) этой обязанности.

В-третьих, арендодатель обязан передать имущество в таком состоянии, которое соответствует договорным условиям и его назначению. В частности, должны быть соблюдены технические и качественные характеристики договорного имущества. Если такие характеристики в договоре не определены, арендное имущество должно быть передано в состоянии, позволяющем использовать его согласно назначению и обычно предъявляемым требованиям.

Последствия передачи имущества с недостатками (ст. 612 ГК). Арендодатель не отвечает за недостатки, которые:

а) указаны в договоре;

б) хотя и не оговорены, но были заранее известны арендатору;

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду - так называемые явные недостатки.

Во всех других случаях арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, включая скрытые недостатки, о которых он не знал во время заключения договора. Правовое значение имеют недостатки, препятствующие пользованию имуществом как полностью, так и частично. Недостатки, не влияющие на пользование имуществом, не влекут ответственности арендодателя за ненадлежащее исполнение обязанности передать имущество. В то же время они должны быть зафиксированы для оценки в дальнейшем действий арендатора при возврате имущества в обусловленном состоянии.

При обнаружении недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору использовать следующие способы защиты:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 ГК).

Закон предоставляет арендодателю возможность избежать применения арендатором способов защиты, приведенных в двух первых пунктах. Для этого он должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить выявленные недостатки.

Поскольку право на расторжение договора специально оговорено в законе, необходимо исходить из презумпции того, что указанное нарушение существенно ущемляет интересы арендатора независимо от последующих действий арендодателя по устранению недостатков. Однако если конкретные обстоятельства свидетельствуют о том, что в период между передачей имущества с недостатками и их безвозмездным устранением арендодателем (или предоставлением взамен надлежащего имущества) существенного нарушения имущественных интересов арендатора не произошло, действия арендатора по расторжению договора могут быть оценены как злоупотребление правом (ст. 10 ГК) и, следовательно, в иске о расторжении договора может быть отказано.

Если применение указанных выше способов защиты не покрывает убытков, причиненных арендатору передачей ненадлежащего имущества, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (п. 1 ст. 612 ГК). Это правило обусловлено гражданско-правовым принципом полного возмещения убытков. Закон предоставляет арендатору также возможность взыскать убытки, не покрытые за счет удержания из арендной платы. Однако данное право применимо лишь в том случае, когда сумма убытков намного превышает размер арендной платы и, соответственно, полное возмещение убытков за счет арендной платы в силу растянутости во времени ущемит интересы арендатора. Арендатор вправе взыскать убытки, причиненные передачей ненадлежащего имущества, также и при расторжении договора.

Арендодатель должен предупредить арендатора о правах третьих лиц на договорное имущество. Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, которыми они обладают на основании закона или договора (ст. 613 ГК). Поэтому права третьих лиц (сервитут, залог, права покупателя по договору купли-продажи и т.д.) могут существенно ограничивать возможности арендатора по владению и пользованию имуществом. Поэтому закон обязывает арендодателя предупредить арендатора о таких правах на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК). Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно ограничениям прав и интересов арендатора. Для взыскания убытков критерий соразмерности значения не имеет, достаточно доказать размер убытков и причинную связь между обременением арендного имущества, о котором арендатор не был уведомлен, и причиненными убытками.

После передачи имущества арендодатель должен воздерживаться действий, которые бы препятствовали арендатору пользоваться имуществом согласно договору. Например, передав в аренду помещение в здании, арендодатель не вправе отключить его электроснабжение; обязан обеспечить арендатору беспрепятственный доступ в арендуемое помещение. Закон предоставляет арендатору вещно-правовые способы защиты его интересов от нарушений, в том числе и не связанных с лишением владения, также против собственника (ст. 301-305 ГК).

Обязанность арендодателя по осуществлению капитального ремонта. Исходя из принципа возложения на собственника обязанности содержать имущество (ст. 210 ГК) и учитывая временный характер арендного пользования, закон установил диспозитивное правило, обязывающее арендодателя производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет (ст. 616 ГК). Иной порядок распределения между сторонами обязанностей по капитальному ремонту может быть предусмотрен нормативными правовыми актами или договором.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей и конструктивных элементов арендного имущества, без которого оно не может использоваться по назначению. Капитальный ремонт должен производиться арендодателем в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Если арендодатель нарушает данную обязанность, арендатор вправе по своему выбору: а) произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы; в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616 ГК).

Осуществление капитального ремонта может быть сопряжено с лишением арендатора возможности владеть и пользоваться имуществом согласно договору. Особенности правоотношений сторон в этот период могут быть предусмотрены в договоре.

В частности, на арендодателя может быть возложена обязанность предоставить арендатору на время ремонта аналогичное имущество. Во всяком случае, если иное не определено в договоре, арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период капитального ремонта, если арендатор в этот период был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом.

Основные обязанности арендатора связаны с порядком пользования арендованным имуществом.

Во-первых, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Назначение имущества определяется его характерными признаками, например легковой автомобиль не должен использоваться для грузовых перевозок, если иное не предусмотрено условиями договора аренды.

Во-вторых, по общему правилу арендатор должен лично пользоваться арендованным имуществом. Если арендатор желает передать право пользования третьему лицу, ему необходимо получить согласие арендодателя. Это правило направлено на защиту прав арендодателя, заинтересованного в надлежащем использовании сданного в аренду имущества и возврате его по окончании аренды в надлежащем состоянии. Кроме того, для арендодателя небезразлично, кто ему противостоит в качестве договорного контрагента, личность арендатора имеет определенное значение для арендодателя. Указанное ограничение установлено законодателем для субаренды, перенайма (передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу), предоставления арендованного имущества в безвозмездное пользование, передачи арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (п. 2 ст. 615 ГК). Перечень возможных распорядительных действий в отношении арендованного имущества, которые арендатор вправе совершать только с согласия арендодателя, не является исчерпывающим. Арендодатель может дать принципиальное согласие на любой способ передачи права пользования (субаренду, перенаем, залог и т.д.) неопределенному кругу третьих лиц; нельзя разрешить совершение только отдельных распорядительных действий и только в отношении конкретных третьих лиц.

Поскольку пользование, приобретаемое третьими лицами в результате распорядительных действий арендатора, является вторичным по отношению к правам и обязанностям самого арендатора, срок такого пользования не может превышать срока основного договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК). Данное ограничение касается и других прав вторичного пользователя (например, если арендатору не разрешено извлекать доходы от использования арендованного имущества, он также не вправе предоставить такое право вторичному пользователю). Это естественно, ибо никто не вправе передать больше прав, чем имеет сам. Вторичное пользование предопределяется юридической судьбой основного договора аренды. В частности, недействительность договора аренды влечет за собой недействительность сделок о передаче арендатором имущества в пользование третьим лицам.

При передаче арендных прав в залог, внесении их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив стороной, обязанной и ответственной перед арендодателем по договору аренды, остается арендатор. Перечисленные распорядительные действия арендатора касаются передачи только прав пользования и владения. Что касается перенайма, то при нем происходит полная замена арендатора в обязательстве аренды, т.е. весь комплекс прав и обязанностей арендатора переходит к третьему лицу; соответственно, обязанным и ответственным перед арендодателем становится это третье лицо.

Наиболее распространенным способом передачи права пользования является субаренда. Правоотношение субаренды по своей юридической природе аналогично арендному обязательству и направлено на передачу имущества во временное возмездное пользование другому лицу. Поэтому к отношениям субаренды применяются нормы, регулирующие аренду. Специфика субаренды в том, что это - вторичная аренда. Арендатор по основному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, нарушает ограничения по распоряжению арендными правами, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК).

В-третьих, арендатор обязан:

а) поддерживать имущество в исправном состоянии, т.е. совершать действия, которые необходимы для предотвращения ухудшения состояния арендованного объекта, препятствующего использованию его согласно договору (например, в установленные сроки производить замену масла в арендованном автомобиле);

б) нести расходы на содержание имущества, т.е. такие расходы, которые необходимы не для поддержания надлежащего технического состояния имущества, а для оплаты работ (услуг и т.д.) третьих лиц, требующихся для его договорного использования (например, арендатор здания обязан оплачивать электроэнергию и иные коммунальные услуги);

в) производить за свой счет текущий ремонт арендованного имущества. Текущий ремонт (в отличие от поддержания имущества в исправном состоянии) предполагает устранение недостатков в техническом состоянии объекта аренды. Текущий ремонт, в отличие от капитального, не связан с заменой основных (конструктивных) частей арендованного имущества и обусловлен его повседневным использованием, а не значительным износом;

г) производить капитальный ремонт арендованного имущества, если это предусмотрено нормативными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 616 ГК).

Общее правило о распределении обязанностей по капитальному и текущему ремонту, поддержанию его в исправном состоянии обусловлено правовой природой аренды как договора, направленного на предоставление имущества во временное возмездное пользование. Закон учитывает, что обычное содержание имущества и его текущий ремонт обслуживают потребности арендатора, поскольку необходимы для повседневного использования вещи, тогда как капитальный ремонт является средством восстановления стоимости имущества, сохранения его целостности и, следовательно, служит интересам арендодателя. Поэтому обязанность капитального ремонта по общему правилу возлагается на арендодателя, а текущего ремонта и обеспечения обычного содержания - на арендатора.

В то же время норма, предусматривающая обязанности арендатора по ремонту и содержанию имущества (п. 2 ст. 616 ГК), является диспозитивной, иное распределение данных обязанностей может быть предусмотрено в договоре, если это не противоречит закону.

Обязанность по внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Договор аренды - возмездный, и обязанность по своевременному внесению арендной платы является одной из основных обязанностей арендатора. Данное правило нельзя понимать в том смысле, что неиспользование арендованного имущества (независимо от причин этого) дает арендатору право не вносить арендную плату.

Пользование арендованным имуществом - право арендатора, которым он может распоряжаться по своему усмотрению. Поэтому если арендатор не пользуется имуществом, это не освобождает его от обязанности оплачивать аренду. С другой стороны, невозможность пользования вещью в силу обстоятельств, за которые отвечает арендодатель, дает арендатору право (по общему правилу) не вносить арендную плату.

ГК не относит условие о размере арендной платы к числу существенных условий договора. Поэтому если плата сторонами не согласована, арендатор обязан оплачивать пользование по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за пользование аналогичным имуществом (п. 3 ст. 424). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы также обычно определяются в договоре аренды. Если же договором они не определены, действуют порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК).

ГК предусматривает различные формы оплаты аренды: твердая денежная сумма; доля продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества; предоставление арендатором определенных услуг; передача арендатором арендодателю вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (п. 2 ст. 614). Этот перечень не является исчерпывающим. Если стороны не оговорили конкретную форму оплаты аренды, то арендная плата должна вноситься в денежной форме. Арендная плата может быть установлена за все арендное имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Договор, предусматривающий неденежную форму оплаты аренды, по существу, представляет собой смешанный договор, поскольку в нем соединяются различные обязательства. К такому договору применяются в соответствующих частях правила об обязательствах, элементы которых содержатся в смешанном договоре (п. 3 ст. 421 ГК). Например, договор аренды, предусматривающий оплату путем передачи в собственность арендодателю определенного недвижимого имущества, является смешанным, соединяющим в себе элементы продажи недвижимости и аренды; следовательно, данный договор в соответствующих частях регулируется нормами о продаже недвижимости и аренде.

В ГК подробно регламентирован порядок изменения размера арендной платы. Согласно п. 3 ст. 614 ГК, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы).

В вопросе изменения размера арендной платы определяющее значение имеет соглашение сторон.

Так, если стороны указали в договоре, что размер арендной платы пересмотру не подлежит, он останется постоянным на протяжении всего срока аренды (это, однако, не исключает того, что в период аренды стороны достигнут соглашения об изменении арендной платы; данное соглашение необходимо рассматривать как изменение первоначального договора). В договоре могут быть предусмотрены изменения арендной платы в одностороннем порядке. Если условия и порядок изменения арендной платы в договоре не определены, то пересмотр размера арендных платежей возможен только по соглашению сторон.

По смыслу ст. 424 ГК стороны в этом случае не вправе оговаривать иные цены. При этом независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы, определенный государственным органом, применяется с даты вступления в силу нормативного акта. Условие такого договора о том, что изменение арендной платы производится путем заключения дополнительного соглашения (направления в адрес арендатора уведомления), не соответствует закону.

Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК). Это правило применяется, если законом не предусмотрено иное. Основания для уменьшения размера арендной платы имеются, если ухудшение условий пользования или состояния имущества является существенным, т.е. таким, которое в значительной степени лишает арендатора того, на что он рассчитывал при определении договорной арендной платы. Иными словами, о существенном ухудшении можно говорить, если экономическая ценность пользования становится неадекватной размеру арендной платы, установленному в договоре. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерным ухудшению условий пользования или состояния имущества.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст. 614 ГК). При этом следует руководствоваться п. 2 ст. 450 ГК, согласно которому существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны ущерб, в значительной степени лишающий ее того, на что она рассчитывала при заключении договора.

По общему правилу п. 5 ст. 614 ГК арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд. Например, если договором предусмотрены ежемесячные платежи, то арендодатель может потребовать досрочной оплаты только за 2 месяца вперед.

Пункт 5 ст. 614 ГК является диспозитивной нормой, стороны могут предусмотреть в договоре иные правила, в частности о неприменении указанных последствий или об иных основаниях или условиях их применения (возможность требования досрочных платежей при любой просрочке, а не только при существенной; исключить ограничение досрочных платежей двумя сроками и т.д.). Если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе также потребовать расторжения договора в судебном порядке (ст. 619 ГК).

Обязанность возвратить арендованное имущество. Прекращение договора аренды влечет обязанность вернуть арендодателю полученное имущество. Уклонение арендатора от исполнения этой обязанности дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК). Однако это не касается случаев, когда просрочка возврата имущества вызвана уклонением арендодателя от его приемки.

Арендатор обязан вносить арендную плату до момента фактического возврата вещи арендодателю, несмотря на истечение срока аренды. Причем речь идет именно об исполнении договорной обязанности по оплате аренды, а не о возмещении внедоговорного неосновательного обогащения, полученного арендатором вследствие неоплаты фактического пользования за рамками договора. Квалификация оплаты пользования за рамками срока аренды как договорной арендной платы имеет принципиальное значение. Она означает, что пользование имуществом после истечения срока аренды должно оплачиваться по ставкам, установленным договором аренды, а не по рыночным ценам, сложившимся в период такого пользования. Этот подход не ущемляет интересов арендодателя. Если договорная арендная плата ниже средних ставок, сложившихся в период фактического пользования за рамками срока аренды, арендодатель вправе взыскать разницу между рыночной и договорной ставками как убытки (ст. 622 ГК). Арендодатель вправе взыскать также иные убытки, причиненные несвоевременным возвратом арендного имущества.

Стороны могут предусмотреть в договоре неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества. Такая неустойка подлежит взысканию за весь период просрочки возврата имущества и не ограничивается сроком действия договора. Важно также учитывать: если договором не предусмотрено иное, убытки, причиненные несвоевременным возвратом имущества, могут быть взысканы сверх неустойки, т.е. данная мера ответственности носит штрафной характер (ст. 622 ГК).

Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил: в полной сохранности, со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами. При этом учитывается нормальный износ имущества, обусловленный его договорным использованием. Однако в договоре может быть предусмотрена обязанность арендатора возвратить имущество в ином состоянии, например в отремонтированном виде, с восстановлением износа (ст. 622 ГК). Нарушение арендатором обязанности по возврату имущества в надлежащем состоянии не позволяет арендодателю отказаться от приемки имущества, однако дает ему право взыскать убытки.

Если арендатор пользовался арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, он приобретает право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате такого пользования (ст. 606 ГК). При нарушении порядка пользования плоды, продукция и доходы должны быть переданы арендодателю.

3. Права и обязанности сторон в связи с улучшением арендованного имущества. Под улучшениями арендованного имущества (в отличие от его ремонта) следует понимать такие изменения объекта аренды, которые повышают эффективность его использования. При этом важно иметь в виду, что речь идет лишь о таких изменениях, вносимых в арендованное имущество, которые имеют характер именно улучшений. Всякое иное изменение объекта аренды (например, переоборудование, перепланировка), не связанное с его улучшением, не подчиняется нормам, регламентирующим последствия улучшения арендованного имущества, и соответствующие расходы не подлежат возмещению.

Последствия улучшения арендованного имущества предопределяются, прежде всего, характером улучшений, а именно их отделимостью без вреда для арендованного имущества. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора и, соответственно, по окончании аренды должны остаться у него, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 623 ГК). Улучшения, не отделимые без вреда для арендованного имущества, считаются собственностью арендодателя.

Возможность возмещения стоимости улучшений предопределяется тем, произведены ли они с согласия арендодателя. Если улучшения производились с согласия арендодателя, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение их стоимости, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 623 ГК). Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Причем данное правило не может быть изменено по соглашению сторон - отступление от него возможно только на основании закона (п. 3 ст. 623 ГК).

Согласие арендодателя на улучшение сданного в аренду имущества является условием договора аренды. Оно может быть оговорено при заключении договора или в процессе его исполнения. Не исключается также последующее одобрение арендодателем произведенных улучшений после окончания аренды (п. 2 ст. 425 ГК). Если согласие на улучшение не зафиксировано в договоре, последующее согласие должно рассматриваться как его изменение. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, которая установлена для самого договора (ст. 452 ГК). Последствия несоблюдения формы последующего согласования условия об улучшениях должны определяться по правилам § 1 гл. 9 ГК. Например, если при письменной форме договора аренды условие об улучшениях письменно не согласовано, стороны не вправе в случае спора ссылаться в подтверждение договоренности об улучшениях на свидетельские показания, но они не лишены права приводить письменные и другие доказательства.

Как отделимые, так и неотделимые улучшения, произведенные арендатором за счет арендодателя, являются собственностью арендодателя и возмещению не подлежат. В частности, это касается улучшений, произведенных за счет амортизационных отчислений от арендованного имущества (п. 4 ст. 623 ГК).

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК). Арендное обязательство, предусматривающее право на выкуп, является смешанным договором, соединяющим в себе отношения аренды и купли-продажи. Следовательно, к такому договору в части аренды применяются нормы, регулирующие аренду, а в части купли-продажи - правила о купле-продаже. Возможность выкупа может быть сформулирована в договоре как право арендатора или как его обязанность. В первом случае он может выбирать, приобретать арендованное имущество в собственность или нет. Во втором случае неисполнение обязанности выкупить влечет для арендатора те же последствия, которые установлены для покупателя, уклоняющегося от исполнения договора купли-продажи.

Право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено законом. Например закон предусматривает право выкупа арендованных земельных участков в порядке и на условиях, указанных в Земельном кодексе.

Если условие о выкупе не предусмотрено в самом договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК).

Законом может быть установлен запрет на выкуп определенных видов арендованного имущества. Так, ст. 34 Лесного кодекса запрещает выкуп арендованных лесных участков.

Прекращение договора аренды

Общие основания прекращения договора аренды. Договор аренды, как и любой гражданский договор, может быть прекращен по общим основаниям, установленным в гл. 26 ГК для всех обязательств. Ими являются надлежащее исполнение, новация, совпадение должника и кредитора в одном лице, ликвидация юридического лица и др.

Однако некоторые основания, предусмотренные в гл. 26 ГК, применяются с учетом специальных правил, содержащихся в нормах об аренде. Так, согласно ст. 418 ГК обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. Это положение уточняется в п. 2 ст. 617 ГК: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное; арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Переход права собственности и иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК). В этом случае замена арендодателя в обязательстве происходит на основании закона, поэтому соглашения сторон не требуется.

В ст. 619 и 620 ГК регламентируется досрочное расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон, конкретизировано понятие существенного нарушения договора применительно к аренде и уточнен порядок его расторжения. Перечень существенных нарушений, содержащийся в ст. 619 и 620 ГК, не является исчерпывающим. Стороны могут указать в договоре и иные нарушения, являющиеся, по их мнению, основанием для досрочного расторжения договора, а также обстоятельства, не связанные с нарушением обязательства.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом (ст. 619 ГК) в случаях, когда арендатор:

а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; б) существенно ухудшает имущество;

в) более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Кроме того, расторжение договора возможно, если арендатор не производит капитального ремонта имущества, когда это является его обязанностью.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок (ст. 619 ГК). Если требование арендодателя будет исполнено арендатором в разумный срок, договор не может быть досрочно расторгнут. Если указанная досудебная процедура не соблюдена, суд оставляет исковое заявление без рассмотрения (если иск подан в арбитражный суд - ст. 148 АПК) или возвращает его (если иск подан в суд общей юрисдикции - ст. 135 ГПК).

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора. По требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом (ст. 620 ГК) в случаях, когда:

а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

в) арендодатель не производит капитального ремонта имущества (если это является обязанностью арендодателя);

г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В отличие от арендодателя арендатор до предъявления иска о расторжении договора не обязан обращаться к арендодателю с требованием об исполнении обязательства. Однако он должен направить арендодателю предложение о расторжении договора во внесудебном порядке. Предъявление иска допускается только после отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения арендатором ответа в установленный срок (п. 2 ст. 452 ГК). Иск, предъявленный с нарушением указанной досудебной процедуры, должен быть оставлен без рассмотрения (ст. 148 АПК) или возвращен (ст. 135 ГПК).

Право арендатора на возобновление договора.

Законодатель предоставляет арендатору по истечении срока договора преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК). Речь идет не о праве арендатора требовать заключения с ним нового договора аренды, а лишь о преимущественном перед другими потенциальными арендаторами праве на аренду. Поэтому если арендодатель по окончании первоначального договора аренды не собирается передавать имущество кому-либо в аренду на новый срок, арендатор не может претендовать на заключение нового договора. Преимущественное право имеется только перед потенциальными арендаторами. Следовательно, если собственник имущества по окончании аренды передает его в пользование другому лицу не на основании договора аренды, а по иному договору (например, по договору ссуды или простого товарищества), преимущественное право арендатора не может быть реализовано.

Преимущественное право реализуется при наличии следующих условий. Во-первых, если возможность его использования не исключена законом или первоначальным договором аренды. Во-вторых, если арендатор надлежаще исполнял свои договорные обязанности. В-третьих, если он согласен с условиями, предложенными арендодателем другим потенциальным арендаторам. Причем эти условия могут быть более обременительными, чем те, которые были предусмотрены первоначальным договором. Главное, чтобы эти условия были равными для всех потенциальных арендаторов. В-четвертых, для реализации преимущественного права арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в пределах года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Указанные способы защиты могут быть использованы арендатором в том случае, если он не отказывался возобновить аренду на условиях, с которыми согласился новый арендатор.

В законе также регламентировано автоматическое возобновление договора при определенных условиях. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК).

Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды. Субаренда является вторичным обязательством, поэтому ее юридическая судьба зависит от аренды. В частности, ничтожность договора аренды влечет ничтожность заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 2 ст. 618 ГК), а досрочное прекращение договора аренды прекращает договор субаренды (п. 1 ст. 618 ГК).

Однако обеспечение баланса имущественных интересов арендодателя, арендатора и субарендатора требует определенного отступления от этого жесткого правила. С одной стороны, досрочное прекращение договора аренды и, как следствие, договора субаренды может существенно нарушить интересы добросовестного субарендатора. С другой стороны, поскольку договор субаренды может заключаться лишь с согласия арендодателя, на него могут быть возложены определенные обременения, связанные с необходимостью нивелировать указанные отрицательные последствия. Поэтому в законе предусмотрено право субарендатора заключить с арендодателем самостоятельный договор аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды. В связи с тем, что обременение арендодателя не должно выходить за рамки существовавшего арендного обязательства и не должно предоставлять субарендатору прав, не обусловленных договором субаренды, субарендатор вправе требовать заключения самостоятельного договора аренды лишь в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК). Субарендатор не вправе требовать заключения договора аренды на условиях договора субаренды, поскольку эти условия с арендодателем не согласовываются.

PAGE   \* MERGEFORMAT 17


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

71662. Основы расчета и проектирования деталей машин 443 KB
  Статические нагрузки -– значение направление и место приложения которых остаются постоянными. Динамические нагрузки –- характеризуются быстрым изменением во времени их значения направления и места приложения. Например нагрузки на зубья зубчатых колес.
71664. История экологической экспертизы и ОВОС в России 101 KB
  Понимание любого процесса, в том числе законодательного, не возможно без исторического анализа причин его появления, динамики развития и современного состояния. Это в полной мере относится и к экологической экспертиза и ОВОС.
71665. ИСТОРИЯ ОЛИМПИЙСКИХ ИГР 340 KB
  Как же оно все-таки возникло - это легендарное это удивительное явление под названием Олимпийские игры Были вещи и явления которые сразу возникали совершенными. Вот к сразу совершенным творениям человеческого гения надо отнести и идею Олимпийских игр.
71666. Московское царство в XVI в.: становление и развитие централизованного государства 78 KB
  После смерти Ивана III в 1505 г. престол перешел его сыну от Софе Палеолог - Василию III (1505-1533 гг.). Василий III унаследовал от отца не только титул «великого князя и государя всея Руси», но и получил духовную грамоту, которая давала ему большие политические...
71668. Культурология 2.18 MB
  Данный учебник содержит изложение основного теоретического и историко-культурного материала по дисциплине «Культурология» в соответствии с требованиями Государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования. Структурно он разделен на два раздела: теория культуры и история культуры.
71669. СХЕМОТЕХНИКА: ЛАБОРАТОРНЫЙ ПРАКТИКУМ 458 KB
  Приведены лабораторные работы по курсу «Схемотехника» с использованием программы Electronics Workbench. Изложен краткий теоретический материал разработки моделей в программе. Рассмотрены методические примеры и представлены задания на самостоятельную работу.
71670. Общая энергетика: Учебное пособие 3.18 MB
  В учебном пособии излагаются общие вопросы энергетических систем теоретические основы преобразования различных видов энергии тепловой ядерной гидравлической солнечной ветровой геотермальной и т. Рассматриваются технологические процессы и различные схемы преобразования...