30194

Право на застройку земельного участка

Автореферат

Архитектура, проектирование и строительство

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА Право на застройку земельного участка. Дипломная работа на тему: Право на застройку земельного участка. Цель дипломной работы – изучить сущность права на застройку земельного участка выявив проблемы в данной области и возможные пути их решения. Задачи исследования: Изучить понятие и правовое значение права на застройку земельного участка; Рассмотреть процесс предоставления земельного участка под застройку; Проанализировать последствия осуществления самовольной застройки; Рассмотреть вопросы связанные с...

Русский

2013-08-23

29.1 KB

30 чел.

9


АВТОРЕФЕРАТ. КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА

Право на застройку земельного участка.

Дипломная работа на тему: «Право на застройку земельного участка».

Актуальность данного исследования обусловлена наличием потенциально высоких темпов роста и развития строительства, отчасти нашедших свое отражение в широко распространенном, жизненном явлении «самостроя» и появлением обширного блока проблемных вопросов, связанных с осуществлением застройки земельных участков и строительной деятельности от самих замыслов до заключительной сдачи и регистрации объекта.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся по поводу застройки земельных участков в Российской Федерации.

Предмет данной работы – правовые нормы, связанные с предоставлением земельных участков для целей строительства.

Цель дипломной работы – изучить сущность права на застройку земельного участка, выявив проблемы в данной области и возможные пути их решения.

Задачи исследования:

  1.  Изучить понятие и правовое значение права на застройку земельного участка;
  2.  Рассмотреть процесс предоставления земельного участка под застройку;
  3.  Проанализировать последствия осуществления самовольной застройки;
  4.  Рассмотреть вопросы, связанные с проектно-разрешительной документацией как предпосылке застройки земельного участка.
  5.  Проанализировать новые тенденции в понимании права застройки чужого земельного участка в современном российском законодательстве.

Работа состоит из введения, двух основных частей и заключения. Рассмотрены следующие вопросы: ч.1 – предоставление земельного участка для застройки; ч.2 – проектно-разрешительная документация как предпосылка застройки земельного участка и новые тенденции.

Объем работы – 87 машинописных страниц. Библиография включает 73 источника.

Общие положения.

Проведенный в рамках дипломного проекта анализ земельного законодательства свидетельствует о том, что эта правовая база является одной из наиболее динамично развивающихся отраслей российского законодательства и, начиная с 1990-1993 гг. (период вовлечения земель в хозяйственный оборот) находится в стадии активного формирования, происходит создание новой системы регулирования земельных отношений с учетом требований рынка, многообразия форм собственности и хозяйствования на земле. Большинство федеральных законов, регулирующих данные отношения были приняты сравнительно недавно (на протяжении последних 12 лет). Именно в связи с этим, наиболее актуальной задачей на текущий момент является практическая реализация указанных в них норм.

Отправным достижением уже пройденных этапов преобразований стало признание разнообразия видов собственности земельных участков, что позволило вовлечь их в гражданский оборот и распространить на них нормы гражданского законодательства об объектах гражданских прав. Являясь при этом специфическими объектами гражданского оборота, земельные участки имеют многофункциональное значение и обладают такими признаками, как индивидуальная определенность, оборотоспособность и правовой режим, который определяется исходя из принадлежности земельного участка к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Но, к сожалению и по настоящее время, значительная часть земель в Российской Федерации продолжает находиться в неразграниченной публичной собственности.

Уже несомненно, что в ближайшее время продолжится дальнейшее совершенствование земельного и смежных отраслей законодательства. Все существенные, а возможно даже концептуальные, изменения изложены в положениях Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, которые нашли свое отражение в проекте федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», разработанный Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте Российской Федерации.

Основной целью пересмотра сущности института застройки чужого земельного участка является совершенствование правового регулирования отношений собственности на чужой земле, в том числе исключение возможности приобретения собственности на возведенную постройку как на недвижимое имущество арендатором земельного участка, так называемое нормативное оформление модели единого объекта недвижимости. Однако анализ, имеющихся материалов уже поставил под сомнение возможность достижения желаемых результатов. Вызывает также вопросы и  правовая природа права собственности субъекта застройки на возведенные им здания и сооружения, поскольку речь идет о собственности лишь на период действия договора о застройке, так называемой временной собственности. В проекте не реализован классический принцип приращения строений к земельному участку, в связи с чем невозможно введение модели единого объекта, так как в данной ситуации предполагаются различные собственники земельного участка и строения. Поэтому, несмотря на все положительные моменты новой интерпретации сущности застройки, положения нуждаются  в более детальной проработке.

В настоящее время российская законодательная система предоставляет лишь два способа приобретения прав на земельный участок и последующего строительства на нем - это приобретение его в собственность, либо заключение договора аренды для целей строительства, что в целом явно не отвечает требованиям современного гражданского оборота и существенно сдерживает развитие строительной отрасли страны.

В случае предоставления для строительства земельного участка, находящегося в публичной собственности, уполномоченные органы проводят работу по формированию соответствующего земельного участка: подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности (межевание); определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; принятие решения о проведении торгов (конкурса, аукциона) или о предоставлении земельного участка без проведения торгов с публикацией сообщения об этом.

Анализ существующей практики по формированию земельных участков выявил существенные недостатки в системе межевого дела. Так, применяемая в большинстве субъектов в Российской Федерации система межевания представляет собой формальную и бессистемную инвентаризацию фактического землепользования. Разработчики проектов межевания «прилепляют» к границам существующих участков новые участки, заполняют щели, оставленные между земельными участками новыми земельными участками, даже если они шириною в метр и менее, «прилепляют» земельные участки к фасадам зданий, участки которых сформированы по обрезу фундамента, и подобное. Такие проекты межевания усугубляют проблемы российского, и в частности петербургского землепользования. Выходом из сложившейся ситуации является повсеместное введение практики, соответствующей градостроительному законодательству и признание неокончательности результатов межевания для учтенных в земельном кадастре земельных участков.

Следует так же отметить, что дальнейшее развитие законодательства, регулирующего вопросы, связанные с индивидуализацией земельных участков (об образовании земельных участков и их кадастровом учете) должно происходить в тесном взаимодействии с совершенствованием законодательства в части геодезии, картографии и пространственных данных инфраструктуры.

Земельный участок для строительства из земель, находящихся в публичной собственности, может предоставляться без предварительного согласования мест размещения объектов либо с предварительным согласованием этих мест (ст. 30 ЗК). В первом случае помимо проведения работ по формированию земельного участка осуществляется кадастровый учет земельного участка, затем проводятся торги по его продаже либо продаже права на заключение договора аренды земельного участка или осуществляется предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов на основании заявления заинтересованных гражданина или юридического лица (при условии, что, несмотря на предварительную и заблаговременную публикацию сообщения о наличии предлагаемого для предоставления в аренду земельного участка, имеется только одна заявка).

Информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства происходит через печатные средства массовой информации. При этом остался открытым вопрос о том, когда следует его проводить. Существует несколько точек зрения. Согласно одной из них это целесообразно делать сразу после оформления (подготовки) акта о выборе земельного участка, когда выясняется принципиальная возможность размещения объекта по градостроительным, экологическим, санитарным и иным нормам на конкретном земельном участке. В соответствии с другими мнениями информирование следует проводить непосредственно после получения заявления от заинтересованного лица о выборе земельного участка под строительство. Этот вариант решения вопроса представляется не совсем разумным, поскольку по различного рода причинам, предоставление участка может не состояться и информирование окажется ненужным.

Во втором случае соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления помимо проведения работ по формированию земельного участка и его кадастровому учету должен принять решение о предварительном согласовании места размещения объекта с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах, оформляемое актом о выборе земельного участка для строительства с приложением проекта его границ, а также решение о предоставлении земельного участка для строительства (ст. ст. 31, 32 ЗК).

В нормах, регулирующих данный вопрос, был обнаружен пробел: законодательством не урегулирована ситуация, когда на земельный участок для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта претендует несколько лиц. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации говорит о том, что такой участок должен быть выставлен на торги, поскольку таким способом обеспечивается справедливый баланс интересов. Но теоретически возможен вариант предоставление участка лицу, первым обратившемуся с заявлением в уполномоченный орган или тому лицу, объект которого наиболее целесообразно разместить в выбранном месте. Необходимо ввести подобную норму в земельное законодательство во избежание излишних процедурных моментов, разногласий в толковании и возможного произвола уполномоченных органов в нарушение частных и общественных интересов.

Следующим этапом является получение необходимых административных разрешений на возведение соответствующего объекта строительства в целях обеспечения соответствия вновь возводимого здания, сооружения целевому назначению земельного участка и требованиям градостроительной документации (документам территориального планирования, правилам землепользования и застройки, техническим регламентам).

Наличие разработанной и утвержденной в установленном порядке проектной документации - обязательное условие для получения разрешения на строительство. Разработка и согласование проектной документации процесс достаточно длительный и трудоемкий, требующий внимательности и высокой квалификации лиц, занимающихся этими вопросами.

В соответствии со ст. 8 Градостроительного кодекса выдача разрешений на строительство, а также на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на соответствующих территориях, относится к полномочиям органов местного самоуправления. В их компетенцию входит также утверждение правил землепользования и застройки соответствующих территорий, требованиям которых должны соответствовать проекты строительства вновь возводимых или реконструируемых зданий и сооружений. Названные правила включают в себя карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.

На карте градостроительного зонирования определяются жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. Отнесение конкретного земельного участка к определенной территориальной зоне означает, что на этом земельном участке может осуществляться строительство лишь тех объектов, которые не противоречат целевому назначению соответствующей территориальной зоны.

Здание, строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законодательством, либо без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, признается самовольной постройкой.

Согласно статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом право собственности на самовольное строение не может быть зарегистрировано в установленном порядке, так как это строение изначально было создано в нарушение требований действующего законодательства и документы, необходимые для государственной регистрации объекта недвижимости у лица, создавшего самовольную постройку, отсутствуют. Основанием для такой регистрации может являться лишь решение суда о признании права собственности на самовольно возведенный объект.

Признание права собственности на самовольную постройку может быть установлено судом, если устранены все признаки самовольной постройки, кроме разрешения на строительство, так как оно должно предшествовать строительству. Решение суда - это основание возникновения права собственности на недвижимую вещь, а разрешение на строительство - один из элементов в процедуре правомерного возведения объекта недвижимости и введения его в гражданский оборот. Отсутствие разрешения на строительство восполнить невозможно, в этом случае остается необходимым лишь с помощью судебно-технической экспертизы доказать соблюдение градостроительных и строительных норм и правил. Одновременно, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке должно оставаться исключительным способом защиты права.

Таким образом, строительство можно начинать только в том случае, если земельный участок, на котором должно осуществляться данное строительство, надлежащим образом оформлен, все необходимые согласования проведены и имеется разрешение на строительство. Своевременное оформление прав на земельный участок и получение разрешений на строительство важнейшие аспекты благополучного возведения и дальнейшего использования нового объекта недвижимости. Несоблюдение установленных законодательством требований может привести к тому, что за признанием права на построенный объект придется обращаться в суд.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

8447. Сократ и его философия 15.39 KB
  Сократ Сделав философию своей специальностью, он тем не менее не оставил после своей кончины философских произведений. Объясняется это просто: свои идеи Сократ предпочитал высказывать в устной форме ученикам, слушателям и оппонентам. То, что известн...
8448. Философское течение софистов 35 KB
  Философское течение софистов СОФИСТИКА (от греч. - мастерство, знание, мудрость) – философское течение, существовавшее в Древней Греции с сер. 5 до 1-й пол. 4 в. до н.э. и абсолютизировавшее относительность знаний. Так, Протагор, сам...
8449. Стоицизм как философское течение 17.47 KB
  Стоицизм В теории познания представители раннего стоицизма исходили из признания познаваемости мира. Источник познания они видели в ощущениях и восприятиях. На этой основе, по их мнению, формируются представления. Стоики полагали, что врожденных иде...
8450. Школа атомистов 14.86 KB
  Школа атомистов Атомизм был создан представителями досократического периода развития древнегреческой философии Левкиппом и его учеником Демокритом Абдерским. Согласно их учению, существуют только атомы и пустота. Атомы - мельчайшие неделимые, н...
8451. Наука в системе государственных приоритетов 17.43 KB
  Наука в системе государственных приоритетов Наука является производительной силой общества, активно влияет на развитие мирохозяйственных связей и эффективность общественного производства. Именно поэтому она занимает в системе государственных приорит...
8452. Организационные формы управления научным комплексом 16.16 KB
  Организационные формы управления научным комплексом Организационная структура управления научно-техническим комплексом - совокупность научных, научно-производственных и обслуживающих организаций, органов государственного управления научно-технически...
8453. Проблемы переходного процесса национальной экономик России и стран Восточной Европы 25.36 KB
  Проблемы переходного процесса национальной экономик России и стран Восточной Европы РБ находится в процессе перехода к гражданскому демократическому обществу со смешенной соц ориентированной экономикой. Прошедшие годы преобразований (особенно начало...
8454. Anatomy and physiology of CVS 17.05 KB
  Anatomy and physiology of CVS The heart is the main organ of the cardiovascular system and is located in the left side of the mediastinum. There are three layers in the heart: the epicardium, the myocardium and the endocardium. The epicardium covers...
8455. Имитационное моделирование однопроцессорной МИКС, имеющей неограниченную очередь 59.5 KB
  Имитационное моделирование однопроцессорной МИКС, имеющей неограниченную очередь Задание: Построить структуру модели, используя блоки GPSS Составить программу на ASSEMBLERE с заданием параметров, имен элементов системы и обяз...