3048

Проект управління земельними ресурсами м. Черкаси за розподілом земель житлової забудови

Дипломная

Архитектура, проектирование и строительство

Вступ Розділ 1. Теоретичні засади щодо використання земель житлової та громадської забудови. 1.1. Обґрунтування поділу земель міста за функціональним призначенням. 1.2. Огляд спеціалізованої літератури. 1.3. Аналіз наявності законодавчої бази....

Украинкский

2012-10-24

4.33 MB

116 чел.

Вступ

Розділ 1. Теоретичні засади щодо використання земель житлової та громадської забудови.

1.1. Обґрунтування поділу земель міста за функціональним призначенням.

 1.2. Огляд спеціалізованої літератури.

1.3. Аналіз наявності законодавчої бази.

1.4. Методологія та методика управління земельними ресурсами.

Розділ 2. Місто Черкаси – об’єкт управління земельними ресурсами за функціональним призначенням.

2.1. Загальні відомості про управління земельними ресурсами міста Черкаси.

2.2. Соціально-економічні умови розвитку міста Черкаси.

2.3. Природні умови міста Черкаси.

        2.4. Наявність генплану м. Черкас та функціональний розподіл земель міста.

2.5. Земельний фонд міста Черкаси та його використання.

2.6. Кадастрова оцінка земель міста.

2.7. Земельно-майнові відносини, існуючі в м. Черкаси

2.8. Проблеми перспектив використання земель міста і його розвиток.

Розділ 3. Структурно – логічні схеми та моделі управління земельними ресурсами міста Черкаси

3.1. Концепції управління землями міста

3.2. Структурно – логічні схеми управління земельними ресурсами

3.3. Моделі управління містом

3.4. Проект управління земельними ресурсами міста Черкаси

3.5. Проектні рішення управління земельними ресурсами. Основні положення: склад проектів і зв’язок з генеральними планами.

3.6. Утворення функціональних зон міста ті їх стабільність.

3.7. Програма управління вибраних об’єктів

3.8. Основні показники об’єктів управління

3.9. Обґрунтованість вибору земельних ділянок за функціональним призначенням для різних напрямків управління

3.10. Техніко-економічне обґрунтування вибраних об’єктів (земельних ділянок) управління

    3.11. Соціально – економічні напрями щодо поширення управління земельними ресурсами.

Висновки.

Список використаної літератури.

          Додатки

 

   

ВСТУП

Система управління земельними ресурсами в державі – це науково - обґрунтований комплекс заходів по створенню в державі відповідного адміністративного поділу земель. Система адміністративного поділу земель передбачена Конституцією України [1], де на території України утворено 24 області, територія Автономної республіки Крим, райони, міста, райони в містах, селища і села.

Система цільового використання земель, яка закладена в управлінні передбачена статтею 19 Земельного кодексу України (визначенні 9 категорій земель) [2]. Серед цих категорій одне з провідних місць займає категорія земель житлової та громадської забудови, яка займає 2,82 % від загальної площі території України. Важливість цієї категорії залежить від розміщення на її території багатогранного ресурсного потенціалу, особливо трудових та енергетичних ресурсів. Ресурсний потенціал на землях житлової та громадської забудови розташований в населених пунктах.

Населений пункт - це складне адміністративно-територіальне утворення, в якому рівноправно функціонують державна, комунальна та приватна форми власності на землю, а також успішно взаємодіють різні форми господарювання. Земля у них є просторовим базисом для розміщення матеріальних ресурсів - житлових, господарських будівель та споруд, громадської забудови, об'єктів інженерної інфраструктури, промисловості, транспорту, торгівлі, зв'язку, оборони, організацій і установ, лісогосподарських та водогосподарських підприємств, а також об'єктів природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного й історико-культурного призначення. Вона використовується юридичними особами та громадянами як основний засіб виробництва для ведення товарного сільського господарства, особистого селянського господарства, садівництва, городництва та індивідуального житлового будівництва.

Використання земель у населених пунктах та їхнього матеріального фонду пов'язано з соціально-економічними умовами, рельєфом території, ґрунтами, ґрунтоутворювальними породами, пологістю, розташуванням об’єктів відносно транспортних шляхів, інженерних комунікацій і рівнем розвитку продуктивних сил. Тому, для оптимального розвитку населених пунктів та прилеглих до них територій, приміської зони потрібно розробити систему методів управління цими територіями.

Управління землями населених пунктів пов’язано з системою і розміщенням земельно-майнових відносин. Земельно-майнові відносини в населених пунктах незалежно від створених програм проведення земельної реформи і її етапності потребує банківських дій на державному рівні.  Банківські дії повинні забезпечити конституційні права суб’єктів земельних відносин, а також виконувати роль регулятора формування державних та місцевих бюджетів. Виникає питання наскільки правомірна позиція стягнення плати за землю на основі норм грошової оцінки землі і майна, та ті земельні ділянки і майно, які отримали експертну або комерційну грошову оцінку в процесі ринкових земельно-майнових відносин, яку вартість потрібно брати державному або комерційному банку для надання кредиту. Для обґрунтування реальних програм земельних відносин в межах населених пунктів необхідно формувати відповідні цільові інформаційні банки даних, пов’язані з земельними ресурсами, майном, інфраструктурою для їх обробки та використання в автоматичних системах кадастрових центрів та інженерно- архітектурних подіях.

У процесі земельної реформи з’явились проблеми у створенні нової системи управління земельними ресурсами, розмежуванні власності на землю, акумулювання доходів і витрат коштів, які надходять від земельного податку, орендної плати, продажу земельних ділянок і інших угод із землею. Постало питання використання і охорони земельних ресурсів, і перш за все відповідальність власників та землекористувачів за використання землі.

Дипломний проект на тему «Проект управління земельними ресурсами  м. Черкаси за розподілом земель житлової забудови» дає можливість аналізувати управління земельних ресурсів з метою підвищення ефективності їх використання, забезпечення їх всебічної охорони незалежно від форм власності та цільового використання, удосконалення системи управління землекористування та землеволодіння.

Землі населених пунктів, які займають 7,3 % від земельного фонду мають особливість державного та ринкового управління. Це пов'язано не тільки з платою за землю, а й з системою розвитку земельно-майнових відносин, які визначені Законом України від 16 вересня 2008 № 509-VI (509-17) «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву». Відповідно до цього Закону внесеного багато суттєвих змін до Земельного кодексу України, особливо стосовно використання земель житлової та громадської забудови. Згідно із цими вимогами в дипломному прокті вперше сформульовані основні принципи створення нової системи управління земельними ресурсами міст України, відповідно до яких – землеустрою, кадастру та реєстрації землі відводиться основна роль у забезпеченні надійного захисту прав власності на землю, інвестицій і інших прав фізичних, юридичних осіб та держави.

Даний дипломний проект складається з текстової та графічної частин.

Текстова частина представлена у вигляді пояснювальної записки, яка викладена на 145 сторінках комп’ютерного тексту і складається зі вступу, 3 розділів, висновку, списку використаної літератури та додатків. По тексту розміщено 8 таблиць та 17 рисунків, які відображають процес проектування.

Графічна частина представлена 2 схемами та презентацією виступу у вигляді показу слайдів.

 При виконанні дипломного проекту були використані реальні матеріали надані Управлінням Держкомзему у місті Черкаси Черкаської області та Управлінням земельних ресурсів та землеустрою виконавчого комітету Черкаської міської ради станом на 01 січня 2009 року.


РОЗДІЛ І

Теоретичні засади щодо використання земель житлової та громадської забудови

1.1. Обгрутнування поділу земель міста за функціональним призначенням.

Міські землі виступають операційним, просторовим базисом розвитку міста, забезпечуючи тим самим якщо не фактичну, то принаймні юридичну цілісність міста як земельно-господарської системи.

Міські землі є невід'ємною складовою частиною земельних ресурсів країни.

Зростання кількості і розмірів населених пунктів робить актуальним питання управління будівництвом і експлуатацією житлового фонду в містах, а також процесів обігу житла і оцінки нерухомості.

Просторовим базисом для розміщення будівель і споруд є територія із відповідним чином розміщеними на ній земельними ділянками, які забудовувались у процесі розселення і економічного розвитку. В населених пунктах першочергове значення мають ті характеристики земель, які пов'язані з будівництвом і експлуатацією житлового та промислового фонду - геологічна будова, глибина залягання ґрунтових вод, ухил земної поверхні, інженерно-технічне освоєння території, екологічна ситуація, можливість задоволення житлово-побутових, виробничих, соціальне культурних потреб тощо. Отже, земельний фонд населеного пункту повинен відповідати дещо іншим вимогам, ніж у сільськогосподарському виробництві, хоча не виключена можливість, в окремих випадках, використання земель за їхнім прямим призначенням.

Оскільки землі населеного пункту використовуються, здебільшого, для потреб будівництва, то методика їх оцінки відрізняється від оцінки земель сільськогосподарського призначення. При оцінці земель міста необхідно враховувати інженерно-будівельну характеристику, місце розташування їх на плані забудови міста, екологічно і соціальне - культурну ситуацію, економічну оцінку земельної ділянки.

При великій різноманітності характеристик земельних ділянок, значній кількості тереторіально-зональних відмінностей є ряд показників, які характеризують кожну з ділянок: площа, напрямок і величина ухилу, щільність забудови, рівень ґрунтових вод. забрудненість середовища і ділянки, ціна землі. Тому виникає завдання диференціації території населеного пункту за вихідними показниками з метою виділення функціональних зон І ступеня освоєння території.

Розв'язання цього завдання можливе лише при створенні кадастру міських земель, який є складовою частиною містобудівельного кадастру населеного пункту (МБК). Використання даних МБК полегшує процес вибору ділянок під певний вид будівництва і освоєння. Застосування автоматизованих інформаційних систем МБК дає можливість оптимізувати рішення завдання вибору земельних ділянок, виходячи з їхнього функціонального призначення, природно-екологічних характеристик і економічних оцінок.

Основним завданням кадастру земель населених пунктів є одержання інформації, її обробка і видача даних про кількісний та якісний склад земель, їх юридичний статус, форми власності, функціональне призначення тощо. Основними об'єктами кадастру земель населених пунктів є земельні ділянки, для яких наводяться дані про їх власників чи користувачів, місцеположення, геометричні розміри, юридично-правовий статус, функціональне використання, їх економну оцінку і т. ін.

Об’єктом земельного кадастру в населеному пункті є всі землі, які знаходяться в межах цього поселення.

Міська межа - зовнішня межа земель міста, що відокремлює їх від земель іншого призначення, зокрема, земельного фонду сільськогосподарського призначення, лісового фонду тощо. Зовнішня межа населеного пункту - це адміністративна границя, яка визначається проектом планування та забудови міста, селища міського типу чи села.

Межа міста встановлюється і змінюється в порядку, що визначається чинним законодавством України. Використання міських земель здійснюється відповідно до проектів планування та забудова і планів земельно-господарського устрою.

У склад земельного фонду населених пунктів входять угіддя різного призначення та землі міської забудови. Можна виділити землі: загального користування, землі забудовані, сільськогосподарського призначення, землі лісового та водного фонду, природоохоронного, рекреаційного призначення, транспорту, зв'язку, промисловості тощо.

Землі загального користування - це землі, зайняті дорогами, вулицями, площами, проїздами, бульварами, а також парками, скверами, зонами відпочинку, Сюди ж відносяться території, які використовуються для загально-громадських потреб: кладовища, сміттєзвалища, місця утилізації та знешкодження побутових відходів. Землі загального користування знаходяться у віданні чи користуванні місцевих органів влади або комунальних служб.

Землі забудови включають площі, зайняті будівлями і прилягаючі до них ділянки, що функціонально їх обслуговують. До них відносяться також території, які призначені для забудови житловими, культурно-освітніми будівлями і спорудами, будівлями сфери послуг . управління тощо.

Землекористувачами на землях забудови населеного пункту виступають державні, кооперативні та громадські організації й установи, юридичні та фізичні особи. Землевласниками на забудованих землях є окремі громадяни, котрі мають у власності окремі будинки або їх частини, особливо в малих та середніх населених пунктах, для яких характерна житлова садибна забудова. Право землеволодіння на кожну індивідуальну земельну ділянку підтверджуються державним актом на право власності на земельну ділянку.

Землі забудови населеного пункту знаходяться у користуванні домоуправлінь житлово-експлуатаційних контор, будинкових об'єднань, житлово-будівельних кооперативів, молодіжно-житлових комплексів, а також підприємств, організацій, установ, фірм, акціонерних товариств, які займаються житловим і промисловим будівництвом.

Частина земель у межах населених пунктів використовується для сільськогосподарського виробництва. Це угіддя зайняті ріллею, багаторічними насадженнями (садами, ягідниками, виноградниками і ін.), городами, пасовищами, сінокосами тощо. До цих угідь відносяться і землі науково-дослідних та учбових закладів сільськогосподарського профілю, землі плодорозсадників тощо.

Землі природних або насаджених лісів, а також землі, призначені для їх вирощування, в межах населених пунктів входять до складу лісового фонду. Вони відносяться до лісів першої групи і знаходяться у віданні рад. Наприклад, у місті Черкаси лісові площі використовуються, в першу чергу, для культурно-оздоровчих цілей, служать для організації відпочинку і виконують оздоровчо-рекреаційні функції.

Землі в межах населених пунктів, зайняті ріками, озерами, штучними водоймами, належать до земель водного фонду. Водні об'єкти використовуються для водогосподарських та оздоровчо-рекреаційних цілей. Вони знаходяться у віданні місцевих рад і надаються у користування водогосподарським та іншим підприємствам і організаціям.

До земель природоохоронного призначення, які розташовані в межах населених пунктів, належать землі ботанічних садів, зоологічних, дендрологічних парків, пам'яток садово-паркового мистецтва тощо. В межах цих об'єктів забороняється діяльність, яка суперечить їхньому статусу.

Землі рекреаційного і оздоровчого призначення, які входять до складу земель населеного пункту, виконують профілактично-оздоровчі функції і використовуються для масового відпочинку і туризму. В межах цих територій заборонена діяльність, несумісна із статусом цих об'єктів.

Землі промисловості, транспорту, зв'язку, в межах населених пунктів, включають площі, зайняті будівлями, спорудами, підсобними приміщеннями, смугами транспортних засобів та інженерних комунікацій, визначених технологічними умовами їх функціонування, а також земельними ділянками, які безпосередньо обслуговують ці виробництва.

Частину території населених пунктів займають неугіддя, болота, кар'єри, відвали гірничої промисловості тощо.

Таким чином, землі населених пунктів за своїм використанням і цільовим призначенням, залежно від регіонів і природних зон, мають різноманітне співвідношення. Найвищий ступінь забудованості й інтенсивність використання земель є у великих містах, де природне середовище використовується на декількох рівнях, що створює дефіцит вільної землі.

Відповідно до закономірностей розвитку населених пунктів (особливо міст) потрібен генеральний план, складання якого в сучасних умовах дуже проблематичне, через те, що у містах зявились форми трьохвласності на землю і майно та інші земельно-майнові потреби, для врегулювання яких необхідно прикласти немалі зусилля.

В подальшому питанням обґрунтування розподілу земель міст та висвітлення умов їх раціонального використання можливо знайти в спеціальній літературі, огляд якої пропоную розглянути далі.

Поділ земель міста Черкаси за функціональним розподілом його території практично має постійну існуючу забудову. Відповідно до цього положення виникає 3 основних питання:

1. Поєднання в єдину систему землі, майна та інфраструктури. Тобто визначення об'єкту земельно-майнових відносин.

2. Умови приведення в єдину систему форм власності на них або умови їх використання окремо.

3. Встановлення черги прав ринкових відносин до землі, майна та інфраструктури.

Ці питання неодноразово визначались в законодавчих актах, спеціалізованій літературі та в системі розвитку ринку землі та майна.

1.2. Огляд спеціалізованої літератури.

Ефективне використання міських земель є необхідною умовою успішного проведення економічних і соціальних ринкових перетворень, оскільки саме міста, насамперед великі і найбільші, виступають каркасом нових форм господарювання в країні.

Загальною характерною особливістю трансформаційного періоду, який переживає країна, є, з одного боку, недосконалість, „невиписаність” законів, інколи ряд різночитань у законодавстві, несвоєчасне прийняття нормативно-правових актів, а з іншого боку, нерозмежування як земель, так і повноважень управління земельними ресурсами держави, зокрема земельними ресурсами міст, селищ, сіл.

Проблеми управління земельними ресурсами держави досліджують ряд вітчизняних авторів, зокрема заслуговують на увагу праці та статті             Другака В.М. Новаковського Л.Я. Соніна О.М. Третяка А.М., Вервейка А.П. та ін. Водночас малодослідженим аспектом є проблематика механізмів вдосконалення управління земельними ресурсами міста.

Метою праць зазначених науковців є аналіз існуючих і пошук більш ефективних механізмів управління земельними ресурсами міста, які дозволять підняти його на новий якісний рівень.

Основними питаннями зазначених праць є регулювання земельних відносин здійснюється нині на основі законодавчих та підзаконних актів, при чому, при наявності чинного Земельного кодексу України стає необхідністю ширша кодифікація (зведення) законів про землю, оскільки багато законодавчих нововведень у цій сфері не включено до Земельного кодексу. З іншого боку, дедалі більше позначається розпорошеність повноважень і не завжди обґрунтованих щодо управління земельними ресурсами, контролю за раціональним використанням й охороною земель. Відомчі підходи, так зване «перетягування каната» з питань реєстрації земель, оцінки землі, й зокрема грошової, участі в організації та функціонуванні ринку землі, встановлення обмежень та обтяжень на використання земельних ділянок, організації контролю за охороною земель призводять до дестабілізації ситуації навколо землі, не сприяють соціальному спокою і стабільності. Науковці вважають, що для врегулювання таких питань необхідно встановити чіткі повноваження для Міністерства юстиції України, Державного комітету України із земельних ресурсах (Держкомзему), Державному комітету архітектури та містобудування і, зокрема, Бюро технічної інвентаризації, Фонду нерухомого майна та інших центральних органів виконавчої влади й органів місцевого самоврядування. Відправною точкою тут повинні стати статті 13 і 14 Конституції України [1] та норми Земельного кодексу України [2].

Пропоную розглянути наступні видання спеціалізованої літератури, яка може розкрити широкий спектр діяльності землевпорядної служби з питань управління земельними ресурсами вцілому, та особливо управління землями міст.

  1.  У видавництві «Урожай» вийшла в світ книга «Удосконалення земельних відносин у містах», у якій висвітлено проблеми розподілу та використання земельного фонду у містах за основним цільовим призначенням, розглянуто функції та повноваження місцевих органів влади у сфері управління землекористуванням. Обґрунтовано принципи і шляхи удосконалення земельних відносин у містах, визначено наукові засади та методичні аспекти щодо розробки нових нормативно-правових актів земельного законодавства.
  2.  Ще одним помічником наукових працівників, аспірантів, магістрів, студентів землевпорядних факультетів вищих навчальних закладів, фахівців землевпорядних та інших управлінських органів виконавчої влади і місцевого самоврядування, та разом з тим і для мене у написанні дипломного проекту, став навчальний посібник Третяка А.М. та Дорош О.С. «Управління земельними ресурсами» (під заг. ред. Третяка А.М. – Київ: ТОВ «ЦЗРУ», 2006). У ньому висвітлено аспекти історичних та соціальних передумов розвитку управління земельними ресурсами. Розглянуто теоретичні основи управління земельними ресурсами, методи, напрями та механізми управління, методи і методику моделювання системи управління та організаційних систем управління, оцінку їх ефективності.
  3.  В рамках проекту «Ефективне управління земельними ресурсами на місцевому рівні», який здійснювався Інформаційно-ресурсним центром «Реформування земельних відносин в Україні» спільно з Краківським інститутом нерухомості за фінансовою підтримки Польсько-Американсько-Української Ініціативи про Співпрацю (ПАУСІ), вийшло друком дослідження «Шляхи підвищення ефективності управління земельними ресурсами міст України».  

У книзі розглядаються правові та концептуальні аспекти управління земельними ресурсами міст України. Загальна характеристика значення, ролі, правового статусу та специфіки міських земельних ресурсів доповнена практичними дослідженнями у пілотних містах проекту (Київ, Луцьк, Одеса і Харків). Велику увагу приділено перспективам формування сучасного прозорого ринку землі і нерухомості у містах України та ролі громад у процесі прийнятті рішень. Окремий розділ присвячено досвіду Польщі у сфері довгострокового користування земельними ділянками. Зібрані матеріали можуть бути використані органами місцевого самоврядування, державної влади при прийнятті рішень у сфері управління земельними ресурсами, а також громадськими організація-ми для захисту і лобіювання інтересів місцевих громад.

  1.  Ще одним найбільш привабливим виданням, яке допомогло мені у виконанні даної дипломної роботи, та спеціалістів, що працюють в сфері землевпорядкування, є книга «Планування територій на місцевому рівні». У роботі над книгою брали участь: Янов Олексій Володимирович, директор ІРЦ «Реформування земельних відносин в Україні», Федорченко Максим Станіславович, виконавчий директор ІРЦ «Реформування земельних відносин в Україні», Перекупський Юрій Петрович, заступник начальника Харківського обласного головного управління земельних ресурсів, Ткаченко Олег Олександрович, заступник начальника управління - начальник відділу генплану міста, заступник начальника управління містобудування та архітектури Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин виконавчого комітету Харківської міської ради, Сербуль Ольга Юріївна, юрист юридичної фірми «Ай. Пі. енд Сі. Консалт» (місто Київ).

Публікацію здійснено в рамках проекту «Аналіз практики застосування правил забудови у містах України та відповідності містобудівної діяльності цих міст законодавству України» за підтримки Міжнародного фонду «Відродження». Погляди авторів можуть не співпадати з позицією Міжнародного фонду «Відродження».

Презентація видання у лютому 2008 року спричинила численні публікації в ЗМІ щодо проблем забудови, зокрема, в газетах «День» і «Голос України«, на спеціалізованих сайтах мережі Інтернет.

В книзі досліджується проблема управління просторовим плануванням в Україні та участі громади у плануванні і забудові територій міст. Автори пропонують загальний правовий аналіз стандартної моделі управління містобудівним процесом в Україні в цілому та правовий аналіз локальної моделі управління містобудівним процесом в місті Харкові (пілотне місто проекту). Книга доповнена матеріалами щодо сучасних тенденцій розвитку міст у світі, а також довідковими та консультаційними матеріалами з питань планування і забудови територій. Спеціальна увага авторів приділяється співіснуванню, взаємодії та співпраці територіальних громад, органів місцевого самоврядування та бізнесу в процесі забудови територій міст України, досліджуються причини конфліктів навколо проектів будівництва.

Розглянувши зазначену вище спеціалізовану літературу можна зробити наступні висновки, що виключення найбільш болючих питань щодо раціонального та ефективного управління земельними ресурсами із завдань землевпорядної служби із сьогодення можливі за наступних умов:

  •  сформулювання першочерговості заходи, необхідних для удосконалення механізмів управління земельними ресурсами міст;
  •  опрацьованість пропозицій щодо підвищення бюджетної привабливості ринку землі і повнішого використання його потенціалу, які зокрема повинні включати переведення на орендні умови користування (за орендну плату) усіх земель державної і комунальної власності та збільшення обсягів продажу земельних ділянок за ринковими цінами;
  •  розробки пропозиції з удосконалення регулювання ринку землі засобами економічного впливу на суб’єкти земельних правовідносин, які зокрема включають вироблення регіональних та місцевих правил забудови, дотримання нормативних строків узгодження проектної документації та цільового використання земельних ділянок, створення в містах спеціальних підрозділів з питань менеджменту та маркетингу на ринку землі, оцінки та продажу земельних ділянок.
  •  здійснення управління земельними ресурсами через єдиний державний земельний кадастр та кадастр населених пунктів, а саме, через єдине кадастрове зонування, кадастрові зйомки, бонітування ґрунтів, економічну та грошову оцінку земельних ділянок, реєстрацію, врахування кількості і якості земель та їх вартісні показники.

Разом з тим, всі ці науковці не змогли б розробити, аналізувати та розглянути так широко ці питання без так необхідної в даних питаннях законодавчої бази, що є стратегічною для управління земельними ресурсами.

1.3. Аналіз наявності законодавчої бази.

Стратегічною правовою базою управління земельними ресурсами є Конституція України, яка прийнята Верховною Радою України 28 червня 1996 року [1]. В основному документі нашої держави проблемам управління земельними ресурсами присвячено статті 2, 13, 14, 17, 41, 50, 132. У статтях 2, 17, 132 говориться про те, що територія України в межах існуючого кордону є недоторканою, цілісною та суверенною. Захист суверенітету та територіальної цілісності є першочерговими та найважливішими функціями держави та народу України. Посягання на територіальну цілісність та недоторканість держави карається згідно зі статтею 110 Кримінального Кодексу України.

У статті 13 Основного Закону України – Конституції наголошується на те, що земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України є об’єктами права власності українського народу. Від імені українського народу права аласника здійснюють огани державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конститоуцією. Кожен громадянин має право користуватися природними об’єктами права власності народу відповідно до закону. Власність не повинна використовуватись шкоду людини і суспільства. Держава забезпечує захист усіх суб’єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб’єкти права власності рівні перед законом.

Стаття 14 проголошує, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

У статті 41 відзначається, що кожен громадянин має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власність. Право приватної власності є непорушним. Ніхто не може бути позбавлений права власності, а примусове відчуження об’єктів права власності може бути застосоване як виняток з мотивів суспільної необхідності, за умови повного відшкодування їхньої вартості, або лише в умовах надзвичайного чи воєнного стану.

Стаття 50 проголошує, що кожен має право на безпечне для життя і здоров’я довкілля та на відшкодування завданої порушенням цього права шкоди. Кожному гарантується право вільного доступу до інформації про стан довкілля, про якість продуктів харчування та предметів побуту. Така інформація не може бути ніким засекречена.

Згідно з Конституцією України (стаття 124) правосуддя в Україні здійснюється виключно судами, також і в галузі земельних відносин. Делегування функцій судів, а також привласнення їх повноважень органами влади або посадовими особами не допускається. Судові рішення ухвалюються виключно іменем України і є обов’язковими  до виконання на всій території держави.

Прийняття управлінських рішень в сфері земельних відносин поза рамками Конституції України є нелегітимними (стаття 8).

Нижчою ланкою системи законів у сфері управління земельними ресурсами є Земельний Кодекс України [2]. В даний час діє Земельний Кодекс, який прийнятий у другому читанні Верховною Радою України 25 жовтня 2001 року та вступив в силу з 1 січня 2002 року з відповідними змінами та доповненнями. В цілому Земельний Кодекс України складається з 10 розділів, 37 глав, що вміщують 212 статтей, Перехідних та Прикінцевих положень. Норми Земельного Кодексу застосовуються при виникненні суперечностей між іншими нормативно – правовими актами і при врегулюванні земельних відносин.

Земельний Кодекс містить розділ з управління в галузі використання і охорони земель, в якому розглядаються питання про встановлення та зміну меж адміністративно – територіальних утворень (статті 173–176), планування використання земель (статті 177–180), землеустрій (статті 181–186), контроль за використанням та охороною земель (статті 187–190), моніторинг (статті 191–192), державний земельний кадастр (статті 193–204), відшкодування втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва (статті 207–209) та інші.

Згідно зі змінами до Земельного Кодексу, що були прийняті 27 грудня 2007 року, зокрема до статтей 93, 124, 133, 134, 135, 137 та Перехідних положень, право на вільні від забудови земельні ділянки виникає виключно на конкурентних засадах, шляхом проведення аукціонів.

Отже, є всі підстави вважати, що Земельний Кодекс України – основний законодавчий акт у системі управління земельними ресурсами.  

Але ні Конституція України, ні Земельний Кодекс України не в змозі охопити весь спектр правових норм раціонального використання та охорони земель. Це лише база, на основі якої формується цілий масив законодавства, що справляє свій вплив на прийняття управлінських рішень в галузі землекористування. Поняття земельно- майнових та земельно – правових  відносин закладені в Цивільному Кодексі України [3] від 16 січня 2003 року №435-IV та в Цивільно – Процесуальному Кодексі України [4]  №1618-IV від 18 березня 2004 року. Суть земель лісового та водного господарства їх функції, склад та інші характеристики регламентуються відповідно: Лісовим від 21 січня 1994 року №3852-ХІІ та Водним від 06 червня 1995 року №213/95-ВР Кодексами України .

Розглянуті правовові питання висвітлені в Конституції України, Земельному кодексі України чітко визначають 5 основних положень:

1) Земля в межах населених пунктів є державною та народною формою власності. Тобто для її розподілу за суб'єктами права потрібно визначать необхідні територіальні умови, якими є земельні ділянки, квартали, адміністративні райони , сервітути та інші.

2) Земля як і майно та інфраструктура відповідно до Конституції України може знаходитись у трьох формах власності. Виникає потреба правового врегулювання цих напрямків.

3) Земля, майно та інфраструктура потребує відповідної плати (налогу) за їх використання власнику землі або майна.

4) Земля, майно та інфраструктура мають постійне або орендне користування, що значно ускладнює програмний напрямок земельно-майнових відносин, особливо за ринковими умовами.

5) Визначення вартісних показників землі, майна та інфраструктури має інфляційний напрямок.

Але, разом з тим, земельна реформа не передбачала системи конкурентоспроможних та інфляційних вимог, права на володіння, користування землею, яке потрібно здійснювати за трьома формами власності – державною, комунальною та приватною. Як відомо до цього часу не вирішується питання ринку землі за різним цільовим та функціональним призначенням. Відсутність Закону України «Про ринок земель» не надає механізму продажу земельних ділянок і майна. Впровадження у виробництво Постанови Кабінету Міністрів України від 22 лютого 2008 року № 90 «Про порядок проведення земельних аукціонів» не дає соціально – економічного, інженерно – економічного та правового обгрунтування здійснення цих законів.

Відповідно до Конституції України, Земельного Кодексу України, Змін внесених до Земельного Кодексу України від 27 грудня 2007 року, Закону України «Про державний бюджет на 2008 рік», розроблений і прийнятий Закон України «Про землеустрій» від 22 травня 2003 року Конституції України         № 858-IV, та інші закони або проекти законів в тому числі і проект Закону України «Про ринок земель», Закон України «Про охорону земель» та «Про державний контроль за використанням  та охороною земель»  від 19 червня 2003 року № 962-IV, № 963-IV, «Про оцінку земель» від 11 грудня 2003 року  № 1378.

Все вищесказане знаходить своє відображення і в «Стратегії економічного і соціального розвитку України на 2004 – 2015 роки». В якій одним з головних приоритетів розвитку виробничо-економічного потенціалу мають бути розбудова виробничої, транспортної й ринкової інфраструктур, сприяння розвитку підприємництва, реалізація інноваційної політики в регіонах, формування інфраструктури ринків землі та іншого нерухомого майна, насамперед вторинного, та забезпечення їх функціонування, створення умов для розвитку конкуренції, забезпечення прозорості операцій та зменшення інвестиційних ризиків на цих ринках.

З 1 січня 2008 року запрацювали зміни до Земельного Кодексу України, внесені законом України від 28 грудня 2007 року № 107 – VІ. Тепер отримати державну та комунальну землю у власність чи в оренду можна тільки за результатами аукціону. І ніяк інакше (статті 124 та 127 ЗКУ). Виняток є лише для земель, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб і в яких відсутні акції (участки, паї), що належать державі. Власники такої нерухомості можуть викупити чи орендувати землі без аукціону.

Ось тільки ні купити, ні орендувати державні та комунальні землі було неможливо через відсутність порядку проведення земельних аукціонів. І нарешті ситуація змінилася – з’явився коментований документ затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 22 лютого 2008 року № 90 «Про порядок проведення земельних аукціонів», і проведення земельних аукціонів – справа часу. Їх замовниками виступатимуть органи місцевого самоврядування та Держкомзему, а проводитимуть юридичні особи, які одержать ліцензію від Держкомзему.

Ряд положень в розвитку законодавчої бази на адміністративно – територіальних утвореннях приймаються органами місцевого самоврядування.

Регулювання земельних відносин на рівні міста Черкаси здійснюється наступними місцевими нормативно – правовими актами:

  •  Рішенням Черкаської міської ради від 21 березня 2005 року №8-65 «Про затвердження Положення про продаж земельних ділянок на земельних аукціонах в м.Черкаси»;
  •  Рішенням Черкаської міської ради від 31 березня 2005 року                 №8-66 «Про затвердження Положення про порядок продажу земельних ділянок шляхом викупу»;
  •  Рішенням Черкаської міської ради від 31 березня 2005 року №8-67 «Про затвердження Порядку надання в користування та безоплатної передачі у власність земельних ділянок у м.Черкаси»;
  •  Рішенням виконавчого комітету Черкаської міської ради від 21 червня 2005 року №793 «Про сприяння плати за користування частиною при будинкової території»;
  •  Рішенням Черкаської міської ради від 04 грудня 2001 року №8-89 «Про плату за оренду землі»;
  •  Рішенням Черкаської міської ради від 11 квітня 2004 року №8-24 «Про затвердження показників грошової оцінки земель міста Черкаси».

В місті Черкаси згідно з рішенням Черкаської міської ради від 12 квітня 2007 року №2-559 «Про затвердження Програми розвитку земельних відносин в м.Черкаси на 2007 – 2011 роки» діє Програма розвитку земельних відносин.

На основі наукової обгрунтованості системи управління, законодавчої бази, його обгрунтування встановлена методологія, методика та засоби управління.

1.3. Методологія та методика управління земельними ресурсами.

Функціонування суспільного виробництва відбувається в наслідок певних економічних явищ, процесів. Оскільки в усіх сферах матеріального виробництва обов'язковим атрибутом є земля, то вона виступає як економічне явище у вигляді засобу виробництва, що видозмінюється під впливом діяльності людини. Одночасно з цим відбувається суспільний процес управління або зміна форм і способів використання земель. Цей процес охоплює сукупність глибинних зв'язків, відносин, закономірностей і законів, що визначають тенденцію їх розвитку.

Пізнання економічних явищ і процесів з метою відображення у людському мисленні сутності, законів і закономірностей управління земельними ресурсами відбувається шляхом спеціальних досліджень, які являють собою вивчення цих явищ і процесів за допомогою відповідних методів. Сукупність прийомів, методів дослідження, які застосовуються в будь-якій науці, становить її методологію.

Методологія управління земельними ресурсами ґрунтується на вивченні методів пізнання, дослідження і практичного здійснення дій правового (адміністративного), організаційного, технологічного та економічного характеру, спрямованих на досягнення кінцевої мети - раціонального використання й охорони земель. В основі методології лежить вчення про діалектичний метод дослідження, який передбачає розглядати явища в їх розвитку, виходячи із об'єктивних законів природи, суспільства та пізнання.

Методологія вибору ефективної системи управління земельними ресурсами ґрунтується на детальному врахуванні форм і способів організації управлінських дій, спрямованих на обґрунтування та проведення землевпорядкування, державного контролю, моніторингу земель, вирішення земельних спорів тощо. Управління земельними ресурсами належить до тих економічних явищ розвитку природи і суспільства, які відображають їх закономірності і послідовні зміни від простих до складних форм. Характерним моментом при цьому слід вважати зміну старих форм організації використання та охорони земель новими. Це зумовлено появою принципово нових зв’язків, відносин і закономірностей, які визначають тенденцію їх розвитку в нових умовах господарювання. Дослідження цих зв'язків, відносин і закономірностей веде до наукового пізнання істини, що у даній роботі зводиться до пізнання і здійснення об'єктивних процесів управління земельними ресурсами в умовах ринкової економіки.

При виборі ефективних методів управління слід обов'язково враховувати такі основні вимоги:

  •  комплексне вивчення функцій управління земельними ресурсами, яке є одним із найважливіших принципів матеріалістичної діалектики;
  •  пізнання процесів управління земельними ресурсами, виходячи із сутності і принципів раціонального використання, збереження і охорони земельних ресурсів на сучасному етапі розвитку суспільства і його виробництва;
  •  висвітлення і розкриття ролі землевпорядкування в системі управління земельними ресурсами в умовах ринкової економіки;
  •  обґрунтування економічно та екологічно виважених землевпорядних рішень як найважливішої функції управління земельними ресурсами, виходячи із завдань щодо реформування земельних відносин в регіоні;
  •  удосконалення системи управління земельними ресурсами а напрямку дієвого здійснення землевпорядних і природоохоронних функцій управління земельними ресурсами.

При управлінні земельними ресурсами необхідно брати до уваги, що з переходом у процесі земельної реформи до значно більшої кількості власників землі, землекористувачів, землеволодінь і землекористувань має бути забезпечений якісно новий стан використання земель, а саме: підвищення їх продуктивності, охорони та відтворення родючості ґрунтів. Відповідно до цього має удосконалюватися система землевпорядних заходів, за допомогою яких рекомендується створення нових землеволодінь, землекористувань, спроможних на основі приватної власності на землю та інших засобів виробництва досягнути високої ефективності й екологічності використання земельних ресурсів.

В процесі управління земельними ресурсами має забезпечуватися єдність загальної мети організації використання земель у всіх галузях народного господарства і протилежність її в тому, що вона обмежується лише управлінням найбільш продуктивними землями.

Боротьба протилежностей спонукає до заперечення одиничних, окремих елементів функцій управління земельними ресурсами. Так, заперечуючи функціонування старих форм землекористування, які ґрунтувалися на державній формі власності на землю, нині створюються нові землеволодіння, землекористування, які заперечують попередні. Однак, таке заперечення означає розвиток від нижчого до вищого ступеня земельних відносин, який забезпечує не тільки володіння і користування, але й розпорядження землею.

Управлінню земельними ресурсами властиві поелементні дослідження його складу, структури. Ця форма наукового пізнання називається морфологічним описом об'єкта. Вивчення ж об'єкта з точки зору кількісного і якісного опису та узагальнення найбільш істотних характеристик (параметрів) і ознак зв'язане з його параметричним описом. Морфологічний і параметричний описи об'єкта становлять структурно-логічний метод дослідження, який відіграє важливу роль у дослідженні проблеми вибору ефективної системи управління земельними ресурсами.

Дослідження конкретних програмних питань в монографії здійснювалося за допомогою таких ефективних методів управління, як історичний, абстрактно-логічний, статистико-економічний, монографічний, картографічний, розрахунково-конструктивний, варіантний, балансовий тощо.

З допомогою історичного методу монографічного підходу досліджувались та визначались сутність і наукові принципи раціонального використання земель, серед яких значна увага була зосереджена на таких сучасних основоположних принципах, як розмаїття форм власності на землю та господарювання на ній, платність за використання земель і в процесі її обігу, економічне стимулювання раціонального використання та охорони земель. Статистико-економічний метод передбачає дослідження сукупності прийомів з метою усесторонньої характеристики розвитку суспільних явищ через масові цифрові дані. За допомогою цього методу в монографії за даними статистико-економічної інформації аналізуються тенденції і закономірності створення нових агроформувань, їх землеволодінь і землекористувань, що є об'єктом управління в сфері агропромислового комплексу. Монографічний метод дослідження передбачає вивчення окремих одиниць загальної сукупності, які достатньо типові для характеристики об'єктів, що вивчаються. Зазначений метод дослідження доцільно використовувати разом з іншими методами, особливо статистико-економічним методом. В монографії цим методом досліджуються питання окремих функцій управління земельними ресурсами, які складають загальну систему управління.

Значна частина питань досліджується за допомогою розрахункового, варіантного, балансового методів, які обґрунтовують нові напрямки дій з управління земельними ресурсами. Картографічним та розрахунковим методами обґрунтовуються структура нових землеволодінь і землекористувань, склад земельних угідь, необхідних для їх виробничої діяльності, їх грошова оцінка і плата за землю як необхідні атрибути для здійснення управлінської діяльності. Варіантним методом переважно досліджуються обсяги матеріальних і фінансових затрат, пов'язаних з прийняттям управлінських рішень.

Балансовим методом, як правило, досліджуються питання кількісних і якісних змін у структурі земельних ресурсів, які становлять основну сутність управління земельними ресурсами.

Ряд питань вибору ефективної системи управління земельними ресурсами досліджується за допомогою абстрактно-логічного методу. Його сутність полягає у відокремленні певного явища, яке вивчається, від діючих на нього відносин, у розчленуванні його на складові частини (аналіз) та наступному їх узагальненні (синтез). Результатом такого методу дослідження є нові наукові поняття і категорії, які розвивають сутність досліджуваного явища. За допомогою зазначеною методу в монографії поглиблено та розширено вивчається ряд питань, які стосуються таких функцій управління земельними ресурсами,  як землевпорядкування, державний контроль за використанням земель, моніторинг земель, вирішення земельних спорів тощо.

Результати наукових досліджень за допомогою розглянутих методів подаються в монографії у вигляді теоретичних висновків і пропозицій, спрямованих на створення і функціонування ефективної системи управління земельними ресурсами.

Висновок. Таким чином, розвиток системи управління в містах пов’язаний з науковим, науково – методологічним, соціально – економічним обгрунтуванням основного напрямку управління державного управління, яке здійснюється законодавчими, виконавчими органами місцевого самоврядування, які встановлюють систему формувань землекористувачів, землеволодінь від користування землею, тобто безстрокового та орендого, отримують плату за землю та вирішують ряд питань, що розглянуті в даному розділі.

Як передбачено науковими розробками та законодавчою базою, що постійно розвивається, встановлюється система ринкових відношень управління, що передбачено Постановою Кабінету Міністрів України від            22 лютого 2008 року № 90.

Незалежно від розвитку державної ринкової системи кправління необхідно створювати екологічне середовище міста, особливо по збереженню водного ресурсу, земельного, лісового та інших.

І для узагальнення наведеного вище потрібно зауважити, що розглянуті нами у розділі І Дипломного проекту питання дають підстави детально зупинитись на практичних впровадженнях їх по місту Черкаси, як об’єкту управління земельними ресурсами.

РОЗДІЛ ІІ.

Місто Черкаси – об’єкт управління

земельними ресурсами за функціональним призначенням.

2.1. Загальні відомості про місто.

Місто Черкаси – значний промисловий, адміністративний та культурний центр одноіменної області та району, розташований на правому березі річки Дніпро, в зоні Кременчуцького водосховища, в 159 км від міста Києва. Через місто проходить стратегічна залізнична магістраль Москва – Одеса, а також транспортні автошляхи державного та місцевого підпорядкування. Черкаси – один із найбільших річкових портів на Дніпрі. Водним транспортом виконується доставка народногосподарських вантажів. В місті є сучасний аеропорт, який на даний час не виконує регулярних рейсів, проте по технічним характеристикам може обслуговувати літаки вантажопідйомністю до 40 тонн і використовуватись для регулярних рейсів місцевими авіалініями України. Відстань до міста Київ повітряним шляхом – 159 км, залізницею – 240 км, автомагістралями – 186 км, водним транспортом по Дніпру –              208 км.

Рис. 1. Ситуаційна схема розміщення м.Черкаси

Переломним етапом в розвитку міста став 1954 рік, коли була створена Черкаська область і місто одержало статус обласного центру.

З цього часу почався бурхливий розвиток міста з відповідним зростанням населення, житлового фонду і всієї обслуговуючої іфраструктури. Місто з чисельністю населення 50 тисяч зростало такими темпами, які перевищили темпи росту міст такого рангу по Україні. Населення міста склало 130 тисяч чоловік. На цей період припадає максимальний розвиток промисловості – хімічної, нафтохімічної, машинобудівної, приладобудівної, харчової та легкої.

Розвиток міста Черкаси як обласного центру відбувався за трьома генеральними планами. Перший з них був опрацьований і затверджений Радою Міністрів УРСР в 1956 році. Ним передбачалось створення міської території з населенням 150 тисяч мешканців. Поява Кременчуцького водосховища та будівництво об’єктів великої промислової хімії на околиці міста змусили внести істотне коригування до існуючого генерального плану. Тому в 1965 році був розроблений другий генеральний план забудови міста, зорієнтований на 250 тисяч мешканців. Подібних темпів містобудування не мав жодний обласний центр України. Але швидко виявилось, що Черкасам стає тісно і в параметрах другого генерального плану. Відтак, в 1984 році був розроблений і затверджений третій генеральний план, який передбачав зростання населення Черкас до 400 тисяч мешканців.

В районі міста Кременчуцьке водосховище, насипною дамбою довжиною 10км, розділяється на дві частини. Зливаються частини водосховища на кілометровій частині залізничного полотна, розташованого біля правого берега.

У весняний період Кременчуцьке водосховище наповнюється до відмітки 81,40 м.

Оскільки, історично, територія міста Черкаси формувалася вздовж Кременчуцького водосховища, то з усіх сторін місто оточене високоякісними сільськогосподарськими землями, а з північно-західної сторони межує з лісовим масивом Соснівка.

В структурі міста можна виділити 8 планувальних районів – Центральний, Східний, Припортовий, Північно-Західний, Південно-Західний («Перемога»), Південно-Східний, Дахнівка та намивний район «Митниця».

Центр міста розташований у Центральному планувальному районі на верхній терасі. Більша частина Північно – Західного району була зайнята індивідуальною забудовою. За рахунок реконструкції у цьому районі були забудовані квартали багатоповерхової забудови. Тут розміщені основні громадські та адміністративні заклади. Згідно з генеральним планом у цьому районі намічено поступово здійснити і подальшу реконструкцію існуючого одноповерхового житлового фонду для завершення структури центру.

В Припортовому районі розміщена переважно п’ятиповерхова забудова, Східний та Південно – Східний райони – райони змішаної забудови, як багатоповерхової, так і одноповерхової. Одноповерхова забудова цих районів в значній мірі являє будинки задовільного технічного стану і не підлягає реконструкції.

Південно – Західний район міста забудований виключно багатоповерховими будинками – це один з перспективних районів нової забудови, де зі звільненням території від спецоб'єкту можливо здійснювати нову забудову.

Район «Митниця» – намивний, зайнятий багатоповерховою забудовою («Митниця – І», «Митниця – ІІ»). На перспективу передбачено продовжити намив і створити район «Митниця – ІІІ» з малоповерховою забудовою. Район Дахнівський – це територія села, нещодавно приєднаного до міста, тому більшість забудови тут становить одноповерховий індивідуальний фонд.

В місті існує три великі промислові райони, крім того частина підприємств розташована в межах сельбищної зони. Санітарно-захисні зони від цих підприємств частково накривають житлову забудову, що викликає специфічні умови при приватизації.

Найбільший промисловий район знаходиться на півдні Черкас.

Планувальними особливостями забудови міста, що впливають на цінність окремих його частин є:

  •  «розчленування» міста на дві частини залізницею, відсутність достатньої кількості багаторівневих транспортних розв’язок, мережа дрібних кварталів з великою кількістю перехресть, що ускладнюють внутрішнє міське транспортне сполучення та зв’язок між окремими районами міста;
  •  частина сельбищної забудови потрапляє в санітарно-захисні зони та санітарно-захисні розриви від промислових підприємств;
  •  відсутність зручних ефективних транспортних зв’язків намивного району Митниця з центральною частиною міста та більшістю його районів, що розташовані на верхній надзаплавній терасі;
  •  наявність районів з різним рівнем інженерного забезпечення та екологічної якості оточуючого середовища;
  •  існування певної дифференціації міста за привабливістю розміщення об’єктів різного функціонального призначення (для ведення комерційного діяльності, для розміщення виробничих об’єктів, тощо).

На початок 2008р. чисельність населення становила 294,2 тисячі мешканців. Місцеве населення, зайняте в усіх сферах економічної діяльності, становить 128 тисяч чоловік, у тому числі в народному господарстві – 119,5 тисяч чоловік, в інших сферах економічної діяльності – 8,2 тисячі чоловік. З урахуванням сальдо “маятникової” міграції в усіх сферах економічної діяльності в місті Черкаси зайнято 152,4 тисячі чоловік.

Промисловий потенціал міста складають підприємства:

  •  хімічної промисловості;
  •  м’ясо- та молокопереробної промисловості;
  •  машинобудування та металообробки;
  •  автомобілебудування;
  •  текстильної промисловості;
  •  виробництва та розподілення електроенергії, газу, тепла, води;
  •  швейної промисловості.

В сфері малого бізнесу налічується понад 2 тисячі малих підприємств та працює близько 10 тисяч приватних підприємців.

Середня заробітна плата по м. Черкаси станом на 01 січня 2009 року  становить близько 1300 грн. Вона майже відповідає середній зарплаті по Україні, хоч і становить 65 % від середньої зарплати в місті Києві, де за підсумками другого півріччя 2008 року вона досягла 2000рн. За даними Міністерства економіки та з питань європейської інтеграції України номінальна середня заробітна плата в Україні склала 1600грн.

В місті діє “Програма сприяння залученню інвестицій в економіку Черкаської області на 2006 – 2010 роки”. Загальна вартість інвестиційних проектів сягає близько 857,15 млн.доларів США.

Транспортне обслуговування міста здійснюється тролейбусним, автобусним та легковим автотранспортом.

Місто має змішане водозабезпечення, яке здійснюється як з відкритих водойм Кременчуцького водосховища (в районі Сокирно), так і з підземних джерел. В Черкасах існує централізована каналізаційна система. Експлуатуються два майданчики очисних споруд – міський та ВАТ «Азот» з повним штучно-біологічним очищенням стоків.

Централізоване теплопостачання здійснюється від Черкаської ТЕЦ та районних котелень.

Одноповерхова забудови забезпечується теплом від індивідуальних джерел. Місто забезпечене природним та скрапленим газом. Джерелом газопостачання є газопровід «Дашава – Київ».

Електропостачання забезпечується від підстанцій «Черкаси», «Поляна» та ЗТА. В місті діють сучасні телефонні мережі ВАТ «Укртелеком».

Місто Черкаси є значним транспортним вузлом. Значні вантажні та пасажирські перевезення здійснюються автомобільним, залізничним, річковим та повітряним транспортом. Залізнична станція розміщена в південній частині міста на лінії Бахмач – Одеса. Черкаський річковий порт посідає значне місце серед річкових портів, розташованих на Дніпрі і відіграє помітну роль як у пасажирському, так і у вантажному сполученні серед водних шляхів України. Аеропорт розташований в південно – західній частині міста і зв’язує його з іншими містами. В місті розташовані також підприємства зовнішнього транспорту, підприємства та організації позаміського значення.

В місті Черкаси існує ряд вищих та середніх спеціальних навчальних закладів різного рівня акредитації, які представлені Національним технологічним університетом, Східно – Європейським університетом, Національним університетом ім.Богдана Хмельницького, філіалами Харківських, Київських та інших вищих навчальних закладів, коледжами.

Певне уявлення про місто дають такі показники:

1. Будинки:

  •  Кількість багатоповерхових  будинків  - 1340 шт
  •  Загальна площа забудови - 5627,3263 га

2. Система водозабезпечення:

Загальна довжина магістральної мережі – 452,5км, з них:

  •  водопровод – 71,1 км;
  •  вуличні – 277,3 км;
  •  внутрішні квартальні, внутрішні дворові -104,1км.

3. Система каналізації побутової:

Загальна довжина  магістральної мережі 256,8 км, з них:

  •  колектор – 28,6 км;
  •  вуличні –  117,1 км;
  •  внутрішні квартальні, внутрішні дворові -111,1км.

4. Система централізованого тепло забезпечення:

  •  Загальна довжина магістральної мережі – 266,762км

5. Система газозабезпечення:

  •  Загальна довжина магістральної мережі – 452,756км

6. Система електрозабезпечення:

  •  Загальна довжина повітряних ЛЕП – 468,0 км

7. Вулично-дорожна мережа:

  •  Загальна довжина - 321,5 км

8. Зелене господарство:

  •  Загальна площа - 3,0га

9. Водні об’єкти:

  •  Загальна площа дзеркала Кременчуцького водосховища – 2250кв.км;
  •  Загальний об’єм водосховища – 13 куб.км.

2.2. Природні умови міста Черкаси. Місто знаходиться в межах третьої та четвертої над заплавних пойменних терас Черкасько – Білозерського масиву. Основна частина міста знаходиться на четвертій надзаплавній терасі, промислові об’єкти розташовані на третій терасі. Абсолютні позначки поверхні рельєфу коливаються від 82 до 115м, а в районі Соснівки до 125м над рівнем моря.

Надзаплавні тераси до водосховища обриваються майже вертикальним ухилом висотою 18 – 20м. З метою захисту міста від впливу із сторони Кременчуцького водосховища, побудована захисна дамба. Дамба намита пісками та являє собою набережну. Відмітка гребня дамби складає 83 м. Починається дамба від залізничного полотна Черкаси-Золотоноша на північному заході міста, проходить у підошви третьої і четвертої надпоймених терас. Довжина дамби   16км. Південно-Східна чистина міста Черкаси межує з Кременчуцьким водосховищем. Берегова лінія слабо-хвиляста, берег високий та крутий, висота – 20-30 м.

Рис. 2. Тектонічна будова Черкасько – Білозерського масиву.

2.3. Напрямок розвитку міста за генеральним планом забудови.

Урбанізація м. Черкаси як обласного центру відбувалась за трьома генеральними планами. Перший з них був опрацьований і затверджений Радою Міністрів УРСР в 1956 році. Ним передбачалось створення міської території з населенням 150 тисяч мешканців. Поява Кременчуцького водосховища та будівництво об'єктів великої промислової хімії на околиці міста змусили внести істотні корективи до існуючого генерального плану. Тому в 1965 році був розроблений другий генеральний план забудови міста, зорієнтований на 250 тисяч мешканців. Подібних темпів містобудування не мав жодний обласний центр України. Але швидко виявилось, що Черкасам стає тісно у параметрах другого генерального плану. Відтак, в 1984 році був розроблений і затверджений третій генеральний план, який передбачав зростання населення Черкас до 400 тисяч мешканців.

З метою забезпечення дальшого планомірного, економічно обґрунтованого і комплексного розвитку міста Черкаси, підвищення його благоустрою і створення найсприятливіших умов для праці, побуту і відпочинку населення розроблений генеральний план розвитку міста Черкас і проект планування його приміської та зеленої зон.

Генеральним планом розвитку міста Черкаси передбачається:

По основних напрямках розвитку міста:

а) дальше зростання м. Черкас як адміністративного, промислового і культурного центру Черкаської області з чисельністю населення на розрахунковий період (до 2009 року) 400 тис. чоловік (на початок 1983 року - 259,1 тис. чоловік);

б) максимальне обмеження будівництва нових та розширення за рахунок введення нових потужностей існуючих підприємств хімічної та інших галузей промисловості у зв'язку з дефіцитом територіальних і трудових ресурсів та необхідністю поліпшення санітарно-гігієнічного стану міста, за винятком підприємств, необхідних для безпосереднього обслуговування населення міста і приміської зони та забезпечення потреб житлово-цивільного будівництва.

По територіальному розвитку міста і його забудові:

а) дальший територіальний розвиток міста в південно-західному напрямку за рахунок освоєння ___ га вивільнених міських земель; у північному напрямку - за рахунок намиву ____ га мілководної частини Кременчуцького водосховища; в північно-західному напрямку - за рахунок земель села Дахнівки з розміщенням на його території медичних, лікувально-оздоровчих, науково-дослідних та спортивних закладів;

б) створення резерву для територіального розвитку міста за межами розрахункового періоду шляхом намиву частини лівого берега Кременчуцького водосховища;

в) розміщення нового житлового будівництва на вільних від забудови ділянках у Південно-Західному та Припортовому житлових масивах міста, а також за рахунок здійснення реконструкції малоцінної забудови;

г) забудова міста 9-поверховими житловими будинками, а на окремих найважливіших у містобудівному відношенні ділянках - будинками більшої поверховості з одночасним спорудженням закладів культурно-побутового обслуговування населення, повним благоустроєм, інженерним обладнанням та озелененням території.

По архітектурно-планувальній організації міста:

а) удосконалення і розвиток архітектурно-планувальної структури міста відповідно до вимог сучасного містобудування;

б) дальший розвиток загальноміського центру з виділенням окремих функціональних зон (адміністративної, торгівельної, культурно-освітньої, спортивної та інших), створення і дальший розвиток обслуговування житлових та промислових районів;

в) упорядкування житлових районів і мікрорайонів із створенням необхідного комплексу закладів культурно-побутового обслуговування населення та зелених насаджень; поступова реконструкція і благоустрій забудованих кварталів та існуючих промислових районів;

г) розвиток системи зелених насаджень з організацією парків на намивних територіях Кременчуцького водосховища і на прибережних схилах, а також у міській зоні відпочинку «Соснівка», організація парків та скверів у житлових районах міста.

По зовнішньому транспорту:

а) по залізничному транспорту - реконструкція залізничної станції Черкаси;

б) по автомобільному транспорту і автошляховій мережі - реконструкція автомобільних шляхів; завершення будівництва об'їзного автомобільного шляху навколо міста; спорудження розв'язок руху в різних рівнях, будівництво нового автовокзалу в районі аеропорту;

в) по річковому транспорту - розширення річкового порту та будівництво нового вантажного порту;

г) по повітряному транспорту - здійснення часткової реконструкції аеропорту з будівництвом аеровокзалу.

По міському транспорту та магістральній мережі:

а) створення на базі існуючої мережі вулиць системи міських транспортних магістралей, які забезпечать підвищення швидкості та безпеки руху автомобільного транспорту;

б) комплексний розвиток масового пасажирського міського транспорту (тролейбуса, автобуса) із збільшенням протяжності тролейбусної та автобусної мережі;

в) будівництво тролейбусного депо, автобусного та таксомоторного парків у промислових районах міста.

По інженерному обладнанню території:

а) дальший розвиток водопостачання міста за рахунок розширення водозабірних споруд на Кременчуцькому водосховищі та мережі водопостачання;

б) розширення міських каналізаційних очисних споруд та каналізаційної мережі;

в) будівництво сміттєпереробного заводу за межами міста, в районі села Вергунів;

г)         дальший розвиток зливової каналізації;

д) електропостачання міста від електросистеми «Київенерго» і « Дніпроенерго»;

е) теплопостачання міста від ТЕЦ, районних та промислових котелень;

є) газопостачання міста природним газом від магістрального газопроводу Шебелинка-Полтава-Київ;

ж)   подальший розвиток телефонізації та радіофікації міста.

По інженерній підготовці території.

- здійснення комплексу заходів по інженерному захисту та підготовці території; створення нових набережних у межах міста.

По поліпшенню санітарного стану, охороні природи:

а) ліквідація забруднення зовнішнього середовища за рахунок впровадження на існуючих промислових підприємствах технологічних заходів по очистці шкідливих викидів і доведенню їх показників до нормативних параметрів;

б) винесення промислових підприємств, які знаходяться в селищній зоні міста і погіршують її санітарно-гігієнічний стан, на нові ділянки, передбачені генеральним планом у промислових районах міста та в приміській зоні;

в) організація санітарно-захисних зон між промисловими підприємствами   і   житловими   районами   відповідно   до   діючих   норм   з урахуванням проведення необхідного комплексу санітарно-захисних заходів на підприємствах, поступове винесення з цих зон існуючого житлового фонду, дитячих та лікувальних закладів;

г) закриття діючих кладовищ, створення двох нових кладовищ у південній і південно-західній частинах міста та крематорію.

Проектом планування приміської та зеленої зон м. Черкаси передбачається:

По організації території та розселенню населення:

а) утворення навколо м. Черкаси приміської зони у складі Черкаського, Смілянського та Золотоніського районів з використанням її для розміщення зв'язано і народногосподарським комплексом міста промислових підприємств, розвитку приміського сільського господарства, організації позаміського масового відпочинку населення, створення лісопаркового поясу;

б) розселення населення, яке має трудові зв'язки з містом Черкасами, у прилеглих населених пунктах.

По розміщенню промислових підприємств і спеціалізації приміського господарства:

а) розміщення промислових підприємств і складів, які виносяться з            м. Черкаси, у приміській зоні на передбачених для цього ділянках;

б) забезпечення потреб населення м. Черкаси у ранніх овочах, картоплі, фруктах, молочній та м'ясній продукції, яйцях шляхом виробництва їх у приміських спеціалізованих господарствах.

По організації зеленої зони і місць відпочинку:

а) створення приміських зелених зон навколо міст Черкаси, Сміла та Золотоноша, агромеліоративне упорядкування комплексної системи зелених насаджень;

б) розвиток системи закладів і місць масового відпочинку населення з організацією зон відпочинку.

Відповідно до Генерального плану забудови земельний фонд м. Черкаси розподіляється за функціональним призначенням, як відображено в табл. 1 та на рис. 4.

Таблиця 1

Функціональний розподіл земель м. Черкаси

Класифікація функціональних зон

% від загальної площі міста

Склад функціональної зони

Основні характеристики зони

Житлові території

37,7

Ж-1

зона розміщення житлової забудови з високою щільністю            ( 400 чол./га)

Ж-2

зона розміщення житлової забудови з середньою щільністю (200-400 чол./га)

Ж-3

зона розміщення житлової забудови з низькою щільністю  (60-200 чол./га)

Ж-4

зона розміщення котеджної забудови

Промислові території

27,3

П-1

зона розміщення промислово-виробничих об’єктів з екологічними обмеженнями

П-2

зона розміщення промислово-виробничих об’єктів без екологічних обмежень

П-Н

зона розміщення науково-промислових об’єктів

Території невиробничої діяльності

7,1

Д-1

зона розміщення об’єктів громадського, ділового та комерційного призначення загальноміського значення

Д-2

зона розміщення об’єктів громадського, ділового та комерційного призначення районного значення (центри обслуговування жилих районів).

Л

зона розміщення лікарень та лікувальних закладів

СК

зона розміщення спортивного комплексу загальноміського значення

Території спеціального призначення

5,1

СТ

зона розміщення об’єктів спеціального призначення

ЗТ

зона розміщення об’єктів зовнішнього транспорту

Озеленені території

10,2

Р-1

зона розміщення охоронних ландшафтів, лісів, лісопарків

Р-2

зона розміщення міських парків

РР

зона рекреації

СЗЗ

санітарно-захисні зони

СД

зона розміщення дач та садових ділянок

СГ

зона розміщення с/г підприємств та с/г використання

Комунально-складські території

5,9

ЗС

зона розміщення складів та баз

КГ

зона розміщення об’єктів комунального господарства

Території перспективної забудови

6,7

ПЗ-Ж

зона житлової забудови

ПЗ-ПКС

зона промислово-складських та комунальних об’єктів

ПЗ-Р

зона рекреації

ПЗ-Д

зона ділової громадської та комерційної забудови

Встановлення ринкових відносин у питаннях використання землі та нерухомості в Україні зумовлює необхідність введення відповідних змін в систему документації з територіального планування та містобудування.

Сучасна практика свідчить, що при становленні ринку землі та нерухомості можливі серйозні порушення концептуальних рішень генерального плану, неефективне використання міських територій, спекуляція міськими землями, деформування характеру забудови і т.ін.

Основним документом, який в змозі реалізувати принципи управління міським землекористуванням та забезпечити узгодження інтересів держави, суспільства, різних територіальних груп населення, окремих громадян, які являються землевласниками та землекористувачами, повинен стати план функціонального зонування та регулювання забудови міста (зонінг-план).

Вимоги та стандарти землекористування визначені у зонінг-плані, диференційовані стосовно до різних функціональних зон міста, які характеризуються різними містобудівними умовами та цінністю землі.

Крім того, зонінг включає в себе правила і процедуру відводу земельних ділянок, а також рекомендації по створенню відповідних організаційних структур, які призвані здійснювати управління процесом землекористування в місті.

2.4. Земельний фонд міста та його використання.

Земельний фонд міста станом на 01.01.2006 року складав: площа міста Черкаси становить 7759,00 га із загальною кількістю землевласників (землекористувачів) - 44188, з них землі надані:

- сільськогосподарським підприємствам – 539,9975 га з кількістю власників (землекористувачів) – 19 чоловік;

- громадянам у власність чи користування – 1977,0806 га з кількістю власників (користувачів) – 40181 чол.;

- різноманітним закладам, установам та організаціям – 959, 882 га на загальну кількість – 602 землекористувачів;

- промисловим та іншим підприємствам – 1304,5343 га на загальну кількість 285 землекористувачів,

- підприємствам та організації транспорту, зв’язку – 418,0063 га на загальну кількість 45 землекористувачів;

- частинам, підприємствам, організаціям, установам, навчальним закладам оборони – 186,4568 га земель на загальну кількість землекористувачів – 21;

- організаціям, підприємствам і установам природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення – 20,9034 га (5 землекористувачів);

- лісогосподарським підприємствам – 0,1899 га (1 землекористувач);

- водогосподарським підприємствам – 59,2907 га (2 землекористувача);

- спільним підприємствам, міжнародним об’єднанням і організаціям з участю українських, іноземних, юридичних та фізичних осіб – 32,637 га (16 землекористувачів (землевласників));

- підприємствам, що повністю належать іноземним інвесторам – 0,2733 га (1 землекористувач)

та  землі запасу  і землі, не надані у власність та постійне користування на загальній площі 2082,6109 гектарів.

За останні роки земельний фонд міста зазнав не значних змін.

Станом на 01.01.2009 року загальна площа земель міста не змінювалась та, так як і у 2006 році, становить 7759,00 га із загальною кількістю землевласників (землекористувачів) - 44055, але разом з тим з’явилася окрема категорія земель - землі не надані у власність або у постійне користування у межах населених пунктів, землі загального користування та землі запасу і землі ненадані у власність та постійне користування в межах населених пунктів (які надані у тимчасове користування).

Отже земельний фонд міста станом на 01.01.2009 року виглядає наступним чином - площа міста Черкаси становить 7759,00 га із загальною кількістю землевласників (землекористувачів) - 44055, з них землі надані:

- сільськогосподарським підприємствам – 538,7743 га з кількістю власників (землекористувачів) – 19 чоловік;

- громадянам у власність чи користування – 2018,4059 га з кількістю власників (користувачів) – 42927 чол.;

- різноманітним закладам, установам та організаціям – 1023,4274 га на загальну кількість – 658 землекористувачів;

- промисловим та іншим підприємствам – 1386,2132 га на загальну кількість 354 землекористувачів,

- підприємствам та організації транспорту, зв’язку – 424,8242 га на загальну кількість 51 землекористувачів;

- частинам, підприємствам, організаціям, установам, навчальним закладам оборони – 71,5306 га земель на загальну кількість землекористувачів – 20;

- організаціям, підприємствам і установам природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення – 47,0927 га (6 землекористувачів);

- лісогосподарським підприємствам – 0,1859 га (1 землекористувач);

- водогосподарським підприємствам – 59,2907 га (2 землекористувача);

- спільним підприємствам, міжнародним об’єднанням і організаціям з участю українських, іноземних, юридичних та фізичних осіб – 32,3940 га              (15 землекористувачів (землевласників));

- підприємствам, що повністю належать іноземним інвесторам – 0,9733 га (2 землекористувач);

- землі запасу – 2155,8878 га;

- землі не надані у власність або у постійне користування у межах населених пунктів – 659,5161 га;

- землі загального користування – 1496,3717;

- землі запасу і землі ненадані у власність та постійне користування в межах населених пунктів (які надані у тимчасове користування) – 1886,5323

Відображення цих та інших показників має місце в таблиці 2 та таблиці 3, в яких приведено розподіл земель міста Черкаси за державною статистичною звітністю (форма 6- та 2-ЗЕМ та в діаграмах на рис. 4 та рис.5, де приведена структура земель міста Черкаси за формою 6-ЗЕМ та структура забудованих земель міста.

Рис. 4 Структура земельного фонду міста Черкаси за формою 6-ЗЕМ

Рис. 5 Структура забудованих земель міста Черкаси                                за формою 6-ЗЕМ

2.5. Кадастрова оцінка земель міста.

 У системі управління земельними ресурсами важливе місце належить кадастровій оцінці землі, яка призводить до визначення вартості земельних ділянок. Поняття “вартість” багатозначне за змістом. Воно може належати до фактичної або оціненої ринкової грошової вартості, а саме кількості грошей, за які конкретна земельна ділянка може бути продана, або означати орендну вартість, тобто суму, за яку дана земельна ділянка може бути здана в оренду; або і податкову вартість – суму, в яку оцінена земельна ділянка для оподаткування. З другого боку “вартість” може означати витрати на земельні поліпшення або втрати сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва при зміні цільового призначення земельних ділянок. Власне, саме для цього і потрібна кадастрова оцінка, а також і створення механізму регулювання земельними відносинами на основі цінових показників. Також науково обгрунтована кадастрова оцінка земельно-ресурсної бази і формування на цій основі конкурентоспроможних землекористувань сприяють підвищенню рівня ефективного й раціонального використання та охорони землі, збереження та покращання сільськогосподарських угідь. Отже, кадастрова оцінка – це сукупна оцінка якості, кількості та місцерозташування земельної ділянки за властивостями, конкретним цільовим призначенням, правовим положенням та господарським використанням. Вона складається з оцінки як окремих природних факторів, які характеризують певні фізичні ознаки, так і синтетичних (розрахункових), властивості яких диференціюють сукупність економічних і ринкових показників. Відображення показників кадастрової оцінки здійснюється через набір її критеріїв, а їх впровадження забезпечує дії систем правових та економічних основ використання землі в ринкових умовах, проведення банківських операцій, залучення кредитів і формування ринку землі

 Сьогодні акценти кадастрової оцінки земель зміщуються в бік грошової оцінки та оцінки точності і достовірності одержання просторових даних, ураховуючи і традиційні показники якісної та кількісної оцінки, бонітування та економічної оцінки, які зберігають і поновлюють свою значимість. Відображаються нові, дещо незвичні показники: точність, достовірність, оперативність, цільове використання, режим використання, галузеві зони, зони функціонального використання тощо.

 Виходячи з того, що кадастрова оцінка це – комплексна оцінка всього населеного пункту, та враховуючи наведене в трьох попередніх пунктах цього розділу, зупинимося більш детально на грошовій оцінці міста Черкаси.

 Згідно закону України “Про плату за землю” [17] грошова оцінка є капіталізованим рентним доходом із земельної ділянки.

В населених пунктах рентний дохід виникає, перш за все, завдяки облаштуванню території та перевагам місця розташування відносно ринків сировини, збуту та робочої сили.

На розмір рентного доходу впливають:

  •  місцеположення населеного пункту у територіальних системах виробництва і розселення та особливості місце розташування земельної ділянки в його межах;
  •  рівень інженерно – транспортного облаштування, природно – кліматичні та інженерно – геологічні умови, архітектурно – ландшафтна та історико – культурна цінність, екологічний стан території населеного пункту;
  •  характер функціонального використання земельної ділянки.

Основою для грошової оцінки земельної ділянки є визначення базової вартості 1м² земель в середньому по місту. Вона дає узагальнене уявлення про реальні переваги розміщення в тому чи іншому населеному пункті і є вихідною базою при наступній диференціації міських земель за споживчою привабливістю в межах населеного пунктам. Базова вартість земель населеного пункту відображає результат дії зовнішніх і внутрішніх факторів рентоутворення на рівні населеного пункту.

У відповідності з «Порядком грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» базова вартість 1м2 земель населеного пункту в залежності від рівня освоєння та облаштування його території, а також його місця в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва та розселення визначається за формулою:

де:

Цнм – базова вартість одного квадратного метра землеь населеного пункту (в гривнях);

В – витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту в розрахунку на квадратний метр (в гривнях);

Нп – норма прибутку (6%);

Нк – норма капіталізації (3%);

Км1 – коефіцієнт, який враховує значення і статус населеного пункту в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва та розселення.

Інформаційною базою для визначення витрат на освоєння та облаштування території (В) в місті Черкаси стали дані державної та відомчої статистичної звітності про натуральні та вартісні показники, надані міськими службами комунального господарства, а також матеріали чергових планів інженерних мереж, які ведуться міськими службами.

Згідно п.3.9. «Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання визначається з урахуванням її базової вартості, коефіцієнта місцерозташування та коефіцієнта функціонального використання (Кф), значення якого для земель різної категорії наводяться в табл. 4.

Таблиця 4

Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)

Категорія земель за функцією використання

Склад категорії

Значення

коефіцієнту

1

2

3

4

Землі житлової забудови

Землі одно- і двоповерхової забудови

Землі багатоповерхової забудови

1,00

Землі промисловості

Землі машинобудування та металообробки

Землі легкої промисловості

Землі харчової промисловості

Землі поліграфічної промисловості

Землі лісової та деревообробної пром-сті

Землі хімічної та нафтохімічної пром-сті

Землі пром-сті будматеріалів (за винятком будмайданчиків)

Землі складів та баз, які відносяться до вищезазначених категорій

1,20

Землі комерційного використання

Землі автотехобслуговування

Землі оптової торгівлі та складського господарства

Землі роздрібної торгівлі та комерційних послуг

Землі ринкової інфраструктури

Землі досліджень і розробок

Землі іншої комерційної діяльності

2,50

Землі громадського призначення

Землі державного управління та місцевого самоврядування

Землі оборони

Землі освіти

Землі культури

Землі охорони здоров’я і соц. Послуг

Землі громадських та релігійних орг-цій

Землі екстериторіальних організацій

0,70

Землі змішаного використання

Землі житлової забудови і промисловості

Землі житл.забудови і комерц.викор-ння

Землі житл.забудови і громадського призн.

Землі пром-сті і комерц. викор-ння

Землі комерц. викор-ння і гром. призн-ння

розрахунково

Землі транспорту,

зв’язку

Землі шляхів

Землі автомобільного транспорту

Землі залізничного транспорту

Землі тролейбусного транспорту

Землі трубопроводного транспорту

Землі водного транспорту

Землі повітряного транспорту

Землі зв’язку і телекомунікацій

Інші землі транспорту і зв’язку

0,80

Землі технічної інфраструктури

Землі санітарної очистки та благоустрою

Землі водопостачання та каналізації

Землі енергозабезпечення

Землі іншого інженерного забезпечення

0,65

Землі рекреаційного призначення та інші відкриті землі

Землі зелених насаджень заг.користування

Землі зелених насаджень спец.призн-ня

Землі кладовищ

Землі відпочинку і спорту

Землі, що зайняті поточним будівництвом

Землі, відведені під майбутнє будівництво

Інші відкриті (незабудовані) землі в межах н.п.

0,50

Грошова оцінка земель різного функціонального призначення в розрізі економіко – планувальних зон в межах міста Черкаси наводиться у табл. 5.

Землі комерційного використання - 2,50

Землі промисловості — 1,20

Землі житлової забудови - 1,00

Землі гірничої промисловості і гірничих розробок - 1,00

Землі транспорту, зв'язку - 0,80

Землі громадського призначення - 0,70

Землі технічної інфраструктури-0,65

Землі рекреаційного призначення та інші відкриті землі - 0,50

Землі змішаного використання – розрахунково.

Таблиця 5

Грошова оцінка земель різного функціонального призначення

у розрізі економіко-планувальних зон (грн./м2)

№ зони

Кф=2,5

Кф=1,2

Кф=1,0

Кф=0,8

Кф=0,7

Кф=0,65

Кф=0,5

1

2

3

4

5

6

7

8

1

283,10

135,89

113,24

90,59

79,27

73,61

56,62

2

231,01

110,88

92,40

73,92

64,68

60,06

46,20

3

244,77

117,49

97,91

78,33

68,53

63,64

48,95

4

210,36

100,97

84,14

67,32

58,90

54,69

42,07

5

206,43

99,09

82,57

66,06

57,80

53,67

41,29

6

204,46

98,14

81,79

65,43

57,25

53,16

40,89

7

173,99

83,52

69,60

55,68

48,72

45,24

34,80

8

150,40

72,19

60,16

48,13

42,11

39,10

30,08

9

136,64

65,59

54,65

43,72

38,26

35,53

27,33

10

164,16

78,80

65,66

52,53

45,97

42,68

32,83

11

158,26

75,97

63,31

50,64

44,31

41,15

31,65

12

171,04

82,10

68,42

54,73

47,89

44,47

34,21

13

86,50

41,52

34,60

27,68

24,22

22,49

17,30

14

153,35

73,61

61,34

49,07

42,94

39,87

30,67

15

140,57

67,47

56,23

44,98

39,36

36,55

28,11

16

162,20

77,85

64,88

51,90

45,41

42,17

32,44

17

198,57

95,31

79,43

63,54

55,60

51,63

39,71

18

155,31

74,55

62,13

49,70

43,49

40,38

31,06

19

108,13

51,90

43,25

34,60

30,28

28,11

21,63

20

87,49

41,99

34,99

28,00

24,50

22,75

17,50

21

142,54

68,42

57,01

45,61

39,91

37,06

28,51

22

179,89

86,35

71,96

57,56

50,37

46,77

35,98

23

161,21

77,38

64,48

51,59

45,14

41,92

32,24

24

152,37

73,14

60,95

48,76

42,66

39,61

30,47

25

145,48

69,83

58,19

46,55

40,47

37,83

29,10

26

78,64

37,75

31,46

25,16

22,02

20,45

15,73

27

120,91

58,04

48,36

38,69

33,85

31,44

24,18

28

138,60

66,53

55,44

44,35

38,81

36,04

27,72

29

61,93

29,73

24,77

19,82

17,34

16,10

12,39

30

140,57

67,47

56,23

44,98

39,36

36,55

28,11

31

64,88

31,14

25,95

20,76

18,17

16,87

12,98

1

2

3

4

5

6

7

8

32

92,40

44,35

36,96

29,57

25,87

24,02

18,48

33

34,41

16,51

13,76

11,01

9,63

8,95

6,88

34

99,28

47,66

39,71

31,77

27,80

25,81

19,86

35

122,88

58,98

49,15

39,32

34,41

31,95

24,58

36

90,44

43,41

36,17

28,94

25,32

23,51

18,09

37

65,86

31,61

26,34

21,08

18,44

17,12

13,17

38

78,64

37,75

31,46

25,16

22,02

20,45

15,73

39

52,10

25,01

20,84

16,67

14,59

13,55

10,42

40

зона

відводу

39,32

залізниці

Одним із важливих факторів, який впливає на цінність того чи іншого оціночного району міста є його соціальна привабливість (престижність), яка відтворює задоволеність жителів архітектурно – естетичними, соціально – інфраструктурними, транспортними умовами проживання, розмаїттям місць прикладання праці, рівнем озеленення житлових утворень, наявністю умов для розвитку дітей, загальним культурним рівнем оточення. Цей рівень можна відтворити відповідним індексом, який може суттєво підвищити чи знизити загальний показник цінності того чи іншого району.

Аналіз отриманих в результаті розрахунку індексу показників, свідчить про те, що у місті Черкаси існують суттєві зональні відмінності, які підтверджуються граничними значеннями індексів (найвище значення – 2,88, найнижче – 0,35), а також істотною якісною різницею між окремими планувальними утвореннями.

Наступною стадією економіко– планувального зонування території міста є об’єднання оціночних районів в економіко – планувальні зони. При об’єднанні оціночних районів у зони враховувалась дія трьох факторів:

  •  суміжність районів;
  •  переважно однотипне функціональне використання;
  •  близькість значень індексу (величини індексів окремих оціночних районів не повинні значно відрізнятись між собою)

Значення зонального коефіцієнту Км2 для окремої економіко – планувальної зони визначається як середньозважене індексів оціночних районів, які входять до цієї зони (за часткою площі району), що можна побачити на наступному малюнку (рис. 6).

На основі встановлених функціональних, економіко-планувальних зон та методик їх визначення на території міста Черкаси була проведена нормативна грошова оцінка земель.

Наявність нормативної грошової оцінки землі створює можливість органам місцевого самоврядування поряд з нормативно-організаційними методами управління, розвитком території, реалізувати свої повноваження шляхом створення економічних умов і стимулів раціонального використання земель, забезпечити необхідні передумови для формування фінансово-економічної бази місцевого самоврядування за рахунок справляння плати за землю.

Важливе значення в створенні економічних засад регулювання земельних відносин належить грошовій оцінці, яка в умовах перехідного до ринкової економіки періоду дає змогу створити об'єктивну основу для оподаткування земель.

Прийняття на державному рівні ряду законодавчих актів про плату за землю та приватизацію земельних ділянок дозволило ввести грошову оцінку в правове поле управління земельними ресурсами. Вона стала одним з ключових елементів в реалізації державної політики оподаткування та ціноутворення.

Сферу застосування грошової оцінки земель визначає Закон України «Про плату за землю» від 19 вересня 1996 року № 378/96-ВР.

Стаття 24 цього Закону визначає, що грошова оцінка землі застосовується для економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України. Статтею 2 Закону передбачено, що плата за землю, яка визначається у вигляді земельного податку або орендної плати, визначається залежно від грошової оцінки земель.

Крім того, постановою Кабінету Міністрів України від 30 січня 1997 року № 99 «Про внесення змін до Положення про порядок ведення державного земельного кадастру та визнання такою, що втратила чинність, постанови Кабінету Міністрів України від 16 вересня 1992 року № 532» грошова оцінка земель визнана невід'ємною складовою державного земельного кадастру.

Грошова оцінка земель міста Черкаси проводилась відповідно до вищевказаних законодавчих актів та рішення Черкаського міськвиконкому від 26 червня 1998 року № 490 «Про проведення грошової оцінки земель міста Черкаси».

Головною підрядною організацією по проведенню грошової оцінки було ВАТ «Черкасицивільпроект» при залученні на субпідряді до виконання цих робіт Черкаського філіалу Державного підприємства науково – дослідного та проектного інституту землеустрою УААН та Державного інституту проектування міст «Діпромісто» на умовах співавторів.

Грошова оцінка земель міста здійснювалась на основі нормативів витрат на освоєння та облаштування території з урахуванням:

  •  місцерозташування міста у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення;
  •  природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов;
  •  архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності;
  •  екологічного стану;
  •  функціонального призначення.

Одним із діючих механізмів регулювання земельних ресурсів -економічний. В місті Черкаси грошову оцінку земель проведено станом на 01.01.1999 р., одним із перших міст в Україні.

Проте треба мати на увазі, що грошова (нормативна) оцінка міських земель з самого початку замислювалася як нормативна оцінка перехідного періоду, своєрідний розрахунковий інструмент, який би за умови відсутності повноцінного ринку нерухомості, сталих ринкових відносин відтворював економічну цінність земельних ділянок в масштабі міста. Було ясно з самого початку, що модель побудови такої оцінки апріорі суб'єктивна, доволі жорстка, базується на узагальнених даних та потребує цілого ряду припущень. При всьому бажанні її результати не можуть наблизитись до ринкових аналогів. Даний факт наглядно засвідчено цілим рядом експертних оцінок, що було проведено в місті, які враховували індивідуальні споживчі властивості конкретних земельних ділянок, реальну кон'юнктуру ринку. Результати порівнянь виявили значні розбіжності, недосконалість запропонованого підходу.

Втім використання грошової оцінки навіть у сьогоднішньому (проіндексованому) вигляді потребує певних коригувань і доповнень у зв'язку зі змінами, що відбулися в містобудівній ситуації, інженерній та транспортній інфраструктурі тощо. Потребує актуалізації і базова ставка грошової оцінки.

Мають місце також ряд розбіжностей і недоліків, які виявилися в перебігу запровадження оцінки і які необхідно усунути. Слід також відмітити, що індексація вартості землі відповідно до коефіцієнту затвердженого Кабінетом Міністрів України не відповідає дійсним інфляційним процесам, внаслідок чого з 1999р. (року затвердження грошової оцінки земель м. Черкаси) землі міста знецінились більш ніж в 1,5 рази.

Все сказане вище в повній мірі стосується справляння плати за землю в тому числі орендної плати за землі, що знаходяться у державній та комунальній власності в межах міста. Остання на сьогодні не має під собою серйозного економічного підґрунтя і являє конгломерат ставки земельного податку та розроблених для цілей грошової оцінки коригуючих коефіцієнтів (зонального коефіцієнту та коефіцієнту функціонального використання). Потрібно розробити методику розрахунку орендних платежів, яка б обґрунтовувала підходи до визначення орендних ставок. Останні повинні в максимальній мірі відтворювати ринкову цінність конкретних земельних ділянок та нести на собі певні регулюючі і стимулюючі функції, а саме регулювати забудову у відповідності до містобудівних задач, стимулювати ефективне використання землі. Розмір платежів має також враховувати абсолютну складову земельної ренти, яка характеризує ефективність цільового використання ділянки (ренту переваги цілі використання).

При цьому треба мати на увазі, що вагомість орендної плати як прибуткової статті місцевого бюджету значно зростатиме з часом.

2.6. Належність земельно-майнових відносин.

За період впровадження земельної реформи в напрямку використання земель міста Черкаси та подальшого розвитку земельних відносин, здійснено наступні заходи:

  •  Виконано інвентаризацію та підготовлено проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок та технічні документації із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право на земельну ділянку на 9826 земельних ділянок загальною площею 4912,1514 га, що становить 63,31 % від загальної площі міста.

Станом на 01 січня 2009 року у місті Черкаси приватизували земельні ділянки 13529 громадян, на загальній площі 921,5611 га, з них: 12072 чол. – для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) на площі 927,3708 га; для ведення садівництва – 3141 чол. на площі 204,4241 га; для ведення дачного будівництва – 1 чол., на площу – 2,6975 га; для індивідуального гаражного будівництва – 22440 чол., на площу – 105,3435 гектарів, для ведення городництва – 4364 чол., на площу – 205,8759; для здійснення не с/г підприємницької діяльності – 679 чол., на площу – 79,9192 га.

В період з 2003-2008 роки Черкаською міською радою на підставі рішень «Про продаж земельних ділянок на конкурентних засадах» було продано з аукціонів у приватну власність більше 80 земельних ділянок на загальну суму більше 12 млн. гривень.

Було прийнято близько 950 рішень про передачу та виділення земельних ділянок суб’єктам підприємницької діяльності, відповідно до вказаних рішень було укладено близько 847 договорів оренди земельних ділянок, видано 68 державних актів на право постійного користування. Крім того було прийнято 34 рішення про продаж земельних ділянок загальною площею 17,4856 га, відповідно до яких було видано 30 державних актів на право власності на земельні ділянки.

За період 2008р. Черкаською міською радою було прийнято 133 рішення про передачу та виділення в приватну власність земельних ділянок фізичним особам (громадянам), відповідно до вказаних рішень за звітний період було укладено 208 договорів оренди земельних ділянок, видано 1800 державних актів на право приватної власності на землю. Крім того було прийнято 1 рішення про продаж земельної ділянки. За звітний період було винесено 36 рішень про припинення права користування земельними ділянками. 

Територію міста Черкаси покрито на 100 відсотків топографічними картами масштабу 1:10000, а на 100 відсотків - топографічними планами масштабу 1:2000, понад 70 відсотків топографічними планами масштабу 1:5000, які складають топографо-геодезичне забезпечення  міста Черкаси. Разом з цим близько 80 відсотків наявних топографічних карт і планів усіх масштабів створено понад 10-25 років і тому за своєю актуальністю та інформаційним змістом вони не відповідають сучасним вимогам і потребують оновлення.

Наведені вище дані переконливо свідчать, що роботи по реформуванню прав власності, зростанню кількості приватних власників на землю в місті Черкаси ведуться, проте надто повільно, що стає на заваді формування земельного ринку в місті. Між тим відомо, що саме приватна власність на землю стимулює її ефективне використання, а повноцінний ринок землі в значній мірі бере на себе регулювання земельних відносин.

Причинами такого становища є: інертність фізичних осіб щодо набуття права приватної власності на земельні ділянки, обумовлена частково вітчизняною ментальністю (відкладання до останнього вирішення проблеми), але здебільшого громіздкістю самої процедури переоформлення прав та дорожнечею (сплата за розробку технічної документації па ділянку, за висновки та за погодження), адже з часу отримання дозволу на розробку технічної документації та отриманням державного акта на право власності на землю проходить близько року, а такі проекти, як для ведення індивідуального садівництва та індивідуального гаражного будівництва взагалі роками залишаються без розгляду. Особливо в цьому сенсі страждає Дахнівка – територія бувшого села, де площа земельних ділянок, що закріплені за домоволодіннями в окремих випадках сягає до 0,4000 га, а у приватну власність надається всього 0,1000 га. Рішення міської ради про запровадження аукціонів на оренду та продаж землі й комунального майна, потребують доопрацюваня. Зокрема рішення про запровадження аукціонів на продаж та оренду землі передбачає відведення землі без аукціону лише під будівництво, що ведеться за кошти міського бюджету. Натомість у складній ситуації опинилися розпорядники коштів Державного бюджету. Так, управління МВС та МНС у Черкаській області не можуть отримати землю під будівництво житла за рахунок Державного бюджету, оскільки міська влада мусить відправляти їх на аукціони. У результаті цього управління втрачають можливість вчасно освоїти державні кошти, які можуть повернутися до Держбюджету. Отож, це необхідно врахувати і дати можливість цим управлінням будувати житло для своїх працівників та інше.

В ході проведення земельної реформи здійснені необхідні організаційні заходи:

  •  створено організаційні структури управління земельними ресурсами (2002р.);
  •  проведені перші на Україні земельні аукціони по наданню земельних ділянок в довгострокову оренду (1998—1999 рр.);
  •  створено комунальне підприємство «Земля», основною метою якого є сприяння регулюванню земельних відносин з метою забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб та територіальних громад.

Як свідчить практика, управління земельними ресурсами в місті не відповідає сучасним вимогам. В заходах, що впроваджуються, відсутні системність і динамічність, комплексність вирішення фінансових, правових, організаційних, технічних питань. В певній мірі цьому сприяли неадекватне вирішення кадрових та організаційних проблем, в тому числі неодноразові реорганізації управлінських підрозділів по земельних ресурсах, зокрема на державному рівні (за останній рік Держкомзем реорганізовувався три рази), та передачі окремих функцій управління земельними ресурсами іншим структурам, відсутність належної взаємодії з питань використання земельних ресурсів, обґрунтованої політики, плановості, системності, належного місцевого нормативного та технологічного забезпечення робіт.

Державний земельний кадастр ведеться на застарілих технологіях, має слабке матеріальне забезпечення.

Відсутні узгодженість і взаємодія між діючими суб'єктами земельно-майнового комплексу у вирішенні питань управління земельними ресурсами та нерухомим майном в місті Черкаси, а саме Черкаською міською радою, постійною комісією з питань регулювання земельних відносин, архітектури та містобудування, Управлінням містобудування та архітектури, управлінням комунальної власністю міста, фінансовим управлінням, Управління Держкомзему у місті Черкаси, Черкаською обласною податковою адміністрацією, нотаріатом Мінюсту України, Черкаською регіональною філією ДП «Центр ДЗК» при Держкомземі України, комунальним підприємством ЧООБТІ, кадастровими центрами, іншими топографо-геодезичними та землевпорядними організаціями.

Потрібна організація системної взаємодії всіх цих суб'єктів шляхом чіткого визначення повноважень і взаємодії окремих інститутів, створення відповідної нормативно-правової бази, укладання договорів про співробітництво тощо.

Висновок. Аналіз проведених земельно-майнових відносин та оцінки землі, майна та інфраструктури міста дає можливість зробити наступні основні висновки:

  •  Територіальний розподіл субєктів та система формування землекористувань за їх бажанням на території міста має динамічний характер, що потребує виділення земельних ділянок для послідуючої зміни і самих земельних ділянок, і їх функціонального призначення, і суб'єктів.
  •  Існуюча законодавча база про плату за землю та розвиток земельних відносин в ринкових умовах потребує постійної індексації землі, майна та інфраструктури.
  •  Відповідно до Конституції Українита інших законодавчих актів, в тому числі враховуючи і пропозиції викладені у законопроектах, встановлюється особливість розподілу управління земельними ресурсами на 2 напрямки – державне управління земельними ресурсами (комунальне) і ринкове управління.

Враховуючи впровадження вищевикладених положень проведення земельно-майнових відносин потрібно не забувати й про збереження екологічного становища природних ресурсів.

РОЗДІЛ ІІІ.

Основні напрямки розвитку управління земельними ресурсамиміста на сучасному етапі

3.1. Концепції управління землями міста.

Згідно з Основним Законом України – Конституцією земля є власністю народу України, його надбанням. Отже, кожен квадратний метр землі повинен нести добробут у кожну українську родину. Тому ефективне управління земельними ресурсами повинно бути тим дієвим механізмом, від якого залежить багатство нашого народу.

Особливої уваги при цьому заслуговує управління земельними ресурсами населених пунктів, зокрема міст. Хоча площа земель населених пунктів і складає 11,5%  всього земельного фонду України, але більше 70% земельного податку надходить до бюджету за рахунок використання саме земель населених пунктів, що є вагомим вкладом у розв’язання соціально – економічних проблем в Україні. Міські землі є предметом специфічних соціальних та правових відносин, які, у свою чергу, стають об’єктом державного управління. Ці землі займають лише два відсотки від загальної площі території держави, але концентрують понад дві третини населення, майже три чверті основних промислово-виробничих фондів, переважну частку виробничого, наукового та соціально-культурного потенціалу. Саме це, з одного боку, створює для користувачів земель населених пунктів виключно сприятливі можливості для господарювання та підприємництва, а з іншого - потребує ефективного використання міських земель, що є необхідною умовою успішного проведення економічних і соціальних ринкових перетворень, оскільки саме міста, насамперед великі і найбільші, виступають каркасом нових форм господарювання в країні. У системі управління земельними ресурсами міст важливе місце належить земельно – кадастровій інформації в складі автоматизованої системи ведення земельного кадастру.

Такий кадастр є багатоцільовою реєстраційно-інформаційною системою по збору, обробці, систематизації, збереженню, узагальненню, поновленню і наданню відомостей та документів про правовий режим, природний і господарський стан земельних ділянок з розміщеними на них об’єктами нерухомості, а також про юридичних і фізичних осіб, їх права власності, права користування землею та договорів на оренду землі, в тому числі утримувачів сервітутів, орендарів і закладоутримувачів.

Відповідно до статті 195 Земельного Кодексу України основними завданнями ведення державного земельного кадастру визначено:

  •  забезпечення повноти відомостей про всі земельні ділянки;
  •  застосування єдиної системи просторових координат та системи ідентифікації земельних ділянок;
  •  єдиної системи земельно-кадастрової інформації, її достовірності.

Державний земельний кадастр включає: кадастрове зонування, кадастрові зйомки, бонітування ґрунтів, економічну оцінку земель, грошову оцінку земельних ділянок, державну реєстрацію земельних ділянок, облік кількості та якості земель, тобто відомості і документи про правовий режим земель, їх розподіл серед власників землі і землекористувачів. У країнах з розвиненою економікою реєстрація прав власності на землю та інше нерухоме майно базується виключно на земельно-кадастрових системах. Це відповідає самій суті нерухомого майна, що тісно пов’язане із земельними ділянками. У реєстраційній системі необхідно передбачити сучасний інформаційний зв’язок між реєстраційними офісами (по горизонталі) та між офісами й вищими рівнями (органами) системи реєстрації (по вертикалі) з використанням засобів корпоративної комп’ютерної мережі та розділених баз даних. Створення такої мережі дасть можливість забезпечити повноцінне інформаційне обслуговування користувачів системи, централізоване ведення моніторингу систем, створення централізованих баз даних, оперативний пошук земельно-кадастрової та іншої інформації для різних цілей.

Побудова системи реєстрації прав власності на землю та нерухоме майно повинна стати базою для реєстрації інших прав, пов’язаних із заставою, орендою й іншими обмеженнями та обтяженнями, тобто правами третіх осіб на певну нерухомість. Вивчення зарубіжного досвіду показує, що у багатьох країнах земельний реєстр, реєстр будівель, споруд, приміщень або їх частин створювалися у різні часи і ведуться окремо і, як правило, різними установами. Але всі об’єкти нерухомого майна належать до конкретної земельної ділянки, які тісно пов’язані з нею і не можуть існувати без територіального простору, тобто землі. Крім того, всі вони об’єднуються за рахунок єдиної системи кодифікації і класифікації, стандартизації обміну та збереження даних на основі використання сучасних засобів інформаційних технологій.

Нині в Україні існує багато інформаційних систем (реєстрів), зокрема реєстр платників податків (Державна податкова адміністрація), реєстр підприємств, установ та організацій (Держкомстат); реєстр будівель (БТІ) тощо.

Але особливе значення має положення Земельного кодексу України про те, що державний земельний кадастр є основою для ведення кадастрів інших природних ресурсів. Створення та запровадження в Україні єдиної автоматизованої системи державного земельного кадастру України, реалізованої в середовищі сучасних інформаційних технологій, повинне забезпечити можливість більш ефективного управління земельними ресурсами, створити всі передумови для вдосконалення системи оподаткування та запровадження в Україні системи реєстрації прав власності на землю та іншу нерухомість, забезпечити формування інформаційної інфраструктури ринку землі.

Основними напрямками розвитку ринку землі в системі управління земельними ресурсами передбачається:

  •  безоплатна передача земельних ділянок несільськогосподарського призначення у власність громадянам України та продаж цих земельних ділянок суб’єктам підприємницької діяльності, розроблення та вдосконалення прозорого порядку відчуження земельних ділянок, надання фізичним та юридичним особам можливості вибору різних дозволених видів функціонального використання земельних ділянок,удосконалення процедур набуття права на забудову та організаційно – правових механізмів надання концесій для будівництва та експлуатації транспортної та міської інженерної інфраструктур;
  •  формування інфраструктури ринку землі, забезпечення її функціонування, створення умов для розвитку конкуренції, забезпечення прозорості операцій та зменшення інвестиційного ризику на цьому ринку. Створення інфраструктури ринку землі, зокрема у складі земельних бірж, земельних банків та інших фінансово – кредитних установ, створення державного реєстру земель у складі державного земельного кадастру;
  •  запровадження в Україні ефективної системи вивчення попиту та пропозицій, розвиток менеджменту та маркетингу на ринку землі. Визначення та щорічне затвердження переліку земельних ділянок для їх можливого продажу на конкурентних засадах;
  •  забезпечення оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення в ринкових умовах. Запровадження незалежної системи оцінки земельних ділянок, прав на них, в тому числі в комплексі з об’єктами нерухомості;
  •  створення механізму узгодження приватних, громадських, державних інтересів у процесі функціонування ринку землі. Визначення порядку узгодження умов використання земельних ділянок згідно з містобудівною документацією, місцевими правилами забудови, розроблення економічних механізмів стимулювання власників землі, орендарів земельних ділянок щодо збереження та поліпшення екологічного стану земель, історико – культурної спадщини;
  •  забезпечення правового захисту прав учасників ринку землі, рівних можливостей громадянам та юридичним особам України щодо набуття прав власності та інших прав на земельні ділянки, а також іноземним фізичним і юридичним особам щодо набуття права на оренду земельних ділянок;
  •  удосконалення економічних, правових засад механізму функціонування та регулювання ринку землі, створення прозорої інформаційної системи для забезпечення функціонування і регулювання цього ринку. Розроблення схем приватизації земель із наступним коригуванням Генеральних планів, іншої містобудівної та землевпорядної документації, з урахуванням даних державного земельного кадастру.

Для узгодження приватних, громадських, державних інтересів у процесі формування первинного і функціонування вторинного ринку земель здійснюється відповідне регулювання збоку органів державної влади та місцевого самоврядування.

Рис 7. Структура управління

Вивчення структури управління земельними ресурсами потребує формування відповідних інформаційних банків даних по кожному показникусистеми управління. Відповідно до рис. 6 такі структурно – логічні схеми повинні бути по об’єкту системи управління та системи відображення в реєстрових документах результатів управління. Для визначення цих та інших питань розробляється кількісна і якісна програма структурно – логічних схем, яка складається на основі матеріалів геодезичних зйомок та їх картографічного відображення, матеріалів землевпорядних робіт, даних земельного кадастру, природо–охоронних заходів, які визначені в аспектах управління.

3.2. Структурно – логічні схеми управління земельними ресурсами.

На підставі встановлених аспектів управління, системи показників по місту Черкаси маємо можливість створити структурно-логічну схему. Структурно-логічна схема визначає послідовність рішення питань по діяльності управління. На підставі структурно-логічної схеми та кожного вирішуваного питання  складається модель управління.

Проектні проробки пов’язані з структурно – логічними схемами управлінням земельними ресурсами міста містять послідовне вирішення таких питань:

  •  комплекс просторових показників, де послідовно встановлюються межі об’єкта, визначення природно – ландщафтної характеристики, розподіл земель за функціональним використанням, формою власності;
  •  система природної оцінки показників на основі визначення основних кадастрових оцінок за аспектом технології виробництва, цільового та функціонального використання землі, структуру і поділ територій по номенклатурі земельних фондів;
  •  структурно – логічні схеми, що визначають доходність землі в системі управління тобто соціально – економічний фактор системи управління, який виражений в єдиному систетичному покахнику – грошовій оцінці.

Всі ці та інші показники потребують єдиної структурно – логічної схеми, яка представлена на рис. 8. Як слідує із загальної структурно – логічної схеми (рис. 8) відоме місце для її складання  та додаткових структурно – логічних схем, які передбачаються управлінням, визначення складових частин земельного кадастру, системи устрою територій, прогнозування, архітектурний проект та інші.

Рис. 8. Структурно – логічна схема управління.

Для деталізації цих питань по кожному напрямку складається модель управління.

Модель управління – передбачає методику та способи вирішувальної задачі. На підставі вказаної задачі складається структурно – логічна схема моделі, складається програма управління, яка потребує соціально – політичного, економічного, технічного та інших обгрунтувань, що приносить цій програмі фінансування.

3.3. Моделі управління містом.

Підвищувати ефективність управлінських рішень в ситуаціях винятково складних наука управління рекомендує за допомогою моделей та кількісних методів. Використання моделей часто є необхідним через складність проблем управління і проведення експериментів на практиці. Використання готових моделей в управлінні обходиться набагато дешевше, ніж дія методом спроб і помилок.

Модель - це подання об'єкта, ідеї або системи у певній формі, відмінній від самої цілісності. Основною характеристикою моделі є спрощення реальної життєвої ситуації (бо менш складна її форма). Модель допомагає керівникові поєднувати свій досвід з досвідом і висновками експертів.

Необхідність моделювання обумовлюється складністю реальних ситуацій, неможливістю проведення експериментів у реальному житті, орієнтацією керівництва на майбутнє.

Моделювання – єдиний до теперішнього часу спосіб побачити варіанти майбутнього і визначити можливі наслідки альтернативних рішень. Тому, використовуючи багатий арсенал наявних моделей, керівник може зазирнути у майбутнє, змоделювавши необхідну ситуацію.

Найбільш поширеним є поділ моделей на три основні види: фізичні, аналогові, математичні.

Фізична модель являє собою те, що досліджується за допомогою збільшеного або зменшеного опису об'єкта чи системи. Така модель спрощує візуальне сприйняття і допомагає визначити, чи відповідатиме новий проект необхідним вимогам.

Аналогова модель подає досліджуваний об'єкт як аналог, що поводиться і виглядає як реальний об'єкт.

У математичній моделі використовуються символи для опису властивостей або характеристик об'єкта чи події.

Побудова моделі - процес, що складається з п'яти етапів:

  •  постановка завдання;
  •  побудова моделі;
  •  перевірка моделі на вірогідність;
  •  застосування моделі;
  •  оновлення моделі.

Для одержання придатного чи оптимального рішення передусім необхідно знати, з чого воно складається. Керівник зобов'язаний розрізняти симптоми та причини проблеми.

Після правильної постановки завдання, розпочинається процес побудови моделі. Розробник повинен визначити мету створення моделі, а також інформацію, необхідну для її побудови.

Один із аспектів перевірки полягає у визначенні рівня відповідності моделі реальному світу. Спеціаліст з науки управління повинен визначити, чи всі суттєві компоненти реальної ситуації вбудовані в модель. Чим краще модель відображає реальний світ, тим вищий її потенціал.

Другий аспект пов'язаний з визначенням точності інформації, на якій ґрунтується побудова моделі. Дійсно, чим точніша інформація, тим швидше можна побудувати модель та ефективніше її використовувати.

Після перевірки на вірогідність, модель готова до використання. Керівник має навчитися користуватися нею. При цьому необхідно знати, як модель функціонує, які її потенційні можливості й обмеження.

Навіть якщо застосування моделі виявилось успішним, майже вірогідно, що незабаром вона потребуватиме удосконалення. Якщо цілі організації змінюються швидко, то це змусить ще швидше змінювати деякі параметри моделі.

Ефективність моделі може знижуватись через потенційні недоліки, недостовірні вихідні припущення, обмежені можливостями щодо отримання необхідної інформації, недовірою користувача, обмеженим застосуванням на практиці, надмірно високою вартістю тощо.

Будь-яка модель повинна спиратися на певні припущення і передумови. Вони визначаються за вихідними даними, які отримує організація. Такі вихідні припущення не завжди можливо перевірити. Ніхто не знає точно, чи відбудеться це в дійсності. Тому оскільки такі передумови можуть бути основою моделі, її точність залежить від точності цих передумов.

Основною причиною недостовірності передумов є неточна (суб'єктивна) інформація або її відсутність. Як наслідок, знижується точність моделі. Але іноді необхідну інформацію одержати дуже складно, а іноді й зовсім неможливо через те, що деякі аспекти не піддаються вимірюванню. Тому якщо модель будується в умовах невизначеності, керівникові слід покладатися на свій досвід, здатність до правильних висновків, інтуїцію, а також на допомогу консультантів.

Часто працівники не знають, як користуватися моделлю, а тому відчувають страх перед нею. Отже керівник підприємства має пояснити своїм підлеглим, що використання моделей - це, передусім, висока ефективність їхньої діяльності. Наприклад: планування експерименту за існуючими моделями скорочує кількість дослідів і час на їх проведення при високій об'єктивній ймовірності.

Зиск від використання моделі має виправдати її вартість. При визначенні обсягу витрат на моделювання керівництву слід врахувати час, необхідний для побудови моделі, і збирання інформації та навчання користувачів, вартість обробки та зберігання інформації.

Наука управління має дуже багато моделей.

Таким чином, відповідно до структурно – логічних схем і просторового напрямку розроблена модель земельних відносин управління землями міста Черкаси (рис. 9).

Програмна модель  управління земельними ресурсами в місті (рис. 9)

3.4. Проект управління земельними ресурсами міста.

Сьогодні розпоряджається землею міста Черкаська міська рада, безпосередню виконавчу діяльність виконують Управління земельних ресурсів та землеустрою, Управління містобудування та архітектури. Ряд функцій у галузі земельних відносин виконують управління власності міста, фінансове управління. Державне управління земельними ресурсами здійснює Управління Держкомзему у місті Черкаси Черкаської області.

Земельно - кадастрові дані використовує Черкаська обласна податкова інспекція. Реєстрацію документів, що посвідчує право власності та користування землею здійснює Черкаський міський відділ Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК». Нотаріальне посвідчення цивільно-правових угод по землі здійснює інститут нотаріату Міністерства юстиції України. Комунальне підприємство Черкаське обласне об’єднане бюро технічної інвентарізації виконує технічну інвентаризацію і облік будівель та домоволодінь власників індивідуальних будинків і квартир. Роботи топографо-геодезичні, із землеустрою та земельно - кадастрові виконують 19 організацій міста.

Розвитку ринкових відносин буде сприяти створення інфраструктури ринку земель, в тому числі земельного банку.

В системі управління земельними ресурсами та регулювання земельних відносин в місті Черкаси ці інститути повинні бути організовані в єдину цільову структуру шляхом чіткого визначення повноважень і взаємодії цих інститутів та створення відповідної нормативно-правової бази.

Система управління земельними ресурсами в місті Черкаси буде ефективно функціонувати за умови використання персоналу відповідної кваліфікації. Тому найважливішою задачею розвитку земельної реформи в місті Черкаси є створення системи підготовки та перепідготовки кадрів, періодичної атестації персоналу та конкурсного відбору.

В системі управління земельними ресурсами в місті Черкаси Державний земельний кадастр визначається як єдина динамічна система даних про облікові земельні об'єкти, суб'єкти земельного права та земельні відносини, яка складає інформаційне забезпечення державного регулювання земельних відносин і використання земельних ресурсів в Україні.

Основними завданнями ведення державного земельного кадастру є:

  •  забезпечення повноти відомостей про всі земельні ділянки;
  •  застосування єдиної системи просторових координат та системи ідентифікації земельних ділянок;
  •  запровадження єдиної системи земельно-кадастрової інформації та її достовірності;
  •  гарантування власникам землі непорушності прав на земельні ділянки та об'єкти нерухомого майна, які на них розташовані.

Система даних державного земельного кадастру створюється в результаті земельно-кадастрових робіт які складаються із:

  •  кадастрового зонування;
  •  кадастрових зйомок;
  •  бонітування ґрунтів;
  •  грошової оцінки земельних ділянок;
  •  державної реєстрації земельних ділянок, об'єктів нерухомого майна і прав на них;
  •  обліку кількості та якості земель.

На сучасному етапі управління земельними ресурсами м. Черкаси здійснюється на підставі Генерального плану забудови м. Черкаси з його постійним коригуванням та удосконаленням під впливом ринковим відносин.

Одним із діючих механізмів управління земельними ресурсами – є економічний. В місті Черкаси грошову оцінку земель проведено станом на             01 січня 1999 р. Черкаси став одним із перших міст в Україні, де була проведена нормативна грошова оцінка земель. Проте, грошова (нормативна) оцінка міських земель з самого початку замислювалася як нормативна оцінка перехідного періоду, своєрідний розрахунковий інструмент, який би за умови відсутності повноцінного ринку нерухомості, сталих ринкових відносин відтворював економічну цінність земельних ділянок в масштабі міста. Було ясно з самого початку, що модель побудови такої оцінки суб'єктивна, доволі жорстка, базується на узагальнених даних та потребує цілого ряду припущень. При всьому бажанні її результати не можуть наблизитись до ринкових аналогів. Даний факт наглядно засвідчено цілим рядом експертних оцінок, що було проведено в місті, які враховували індивідуальні споживчі властивості конкретних земельних ділянок, реальну кон'юнктуру ринку. Результати порівнянь виявили значні розбіжності, недосконалість запропонованого підходу. Підготовлена на державному рівні нова редакція Методики грошової оцінки призвана усунути деякі недоліки, а саму процедуру оцінки зробити більш гнучкою, спроможною наблизити розрахункові показники до ринкових цін.

Втім використання грошової оцінки навіть у сьогоднішньому (проіндексованому) вигляді потребує певних коригувань і доповнень у зв'язку зі змінами, що відбулися в містобудівній ситуації, інженерній та транспортній інфраструктурі тощо. Потребує актуалізації і базова ставка грошової оцінки. Мають місце також ряд розбіжностей і недоліків, які виявилися в перебігу запровадження оцінки і які необхідно усунути. Наприклад, землі садових товариств віднесено до забудованих територій, тоді як вони мали бути розглянуті і відповідно обчислені як сільськогосподарські землі, згідно до земельного законодавства.

Все вище сказане в повній мірі стосується справляння плати за землю в тому числі орендної плати за землі, що знаходяться у державній та комунальній власності міста. Остання на сьогодні не має під собою серйозного економічного підґрунтя і являє конгломерат ставки земельного податку та розроблених для цілей грошової оцінки коригуючих коефіцієнтів (зонального коефіцієнту та коефіцієнту функціонального використання). Потрібно розробити методику розрахунку орендних платежів, яка би обґрунтовувала підходи до визначення орендних ставок. Останні повинні в максимальній мірі відтворювати ринкову цінність конкретних земельних ділянок та нести на собі певні регулюючі і стимулюючі функції, а саме регулювати забудову у відповідності до містобудівних задач, стимулювати ефективне використання землі. Розмір платежів має також враховувати абсолютну складову земельної ренти, яка характеризує ефективність цільового використання ділянки (ренту, переваги, цілі використання).

При цьому треба мати на увазі, що вагомість орендної плати як прибуткової статті місцевого бюджету значно зростатиме з часом у зв'язку з реалізацією нової редакції Земельного Кодексу України, а саме статті 92, згідно до якої володіння землею для недержавних юридичних осіб обмежується орендою або приватною власністю.

Для справляння земельного податку управлінням земельних ресурсів ведуться роботи з фіскального обліку земельних ділянок та суб'єктів, які користуються ними (фіскальний кадастр). Підставою для виконання грошової оцінки і справляння плати за землю є дані кадастру.

Плата за землю введена з метою формування ресурсів для фінансування: заходів щодо раціонального використання й охорони землі, підвищення родючості ґрунтів; відшкодування витрат власників землі і землекористувачів, що зв'язані з веденням господарства на землях гіршої якості; розвитку інфраструктури населеного пункту.

 

3.5. Проектні рішення управління земельними ресурсами. Основні положення: склад проектів і зв’язок з генеральними планами

 Урбанізація м. Черкаси як обласного центру відбувалась за трьома генеральними планами. Перший з них був опрацьований і затверджений Радою Міністрів УРСР в 1956 році. Ним передбачалось створення міської території з населенням 150 тисяч мешканців. Поява Кременчуцького водосховища та будівництво об’єктів великої промислової хімії на околиці міста змусили внести істотні корективи до існуючого генерального плану. Тому в 1965 році був розроблений другий генеральний план забудови міста, зорієнтований на 250 тисяч мешканців. Подібних темпів містобудування не мав жодний обласний центр України. Але швидко виявилось, що Черкасам стає тісно і в параметрах другого генерального плану. Відтак, в 1984 році був розроблений і затверджений третій генеральний план, який передбачав зростання населення Черкас до 400 тисяч мешканців.

З метою забезпечення подальшого планомірного, економічно обґрунтованого і комплексного розвитку міста Черкаси, підвищення його благоустрою і створення найсприятливіших умов для праці, побуту і відпочинку населення до останнього генерального плану розвитку міста Черкас був  розроблений і проект планування його приміської та зеленої зон.

Генеральним планом розвитку міста Черкаси передбачалося:

По основних напрямках розвитку міста:

  •  подальше зростання м. Черкаси як адміністративного, промислового і культурного центру Черкаської області з чисельністю населення на розрахунковий період (до 2000 року) 310 тис. чоловік (на початок 1983 року – 259,1 тис. мешканців);
  •  максимальне обмеження будівництва нових та розширення, за рахунок введення нових потужностей, існуючих підприємств хімічної та інших галузей промисловості у зв'язку з дефіцитом територіальних і трудових ресурсів та необхідністю поліпшення санітарно-гігієнічного стану міста, за винятком підприємств, необхідних для безпосереднього обслуговування населення міста і приміської зони та забезпечення потреб житлово-цивільного будівництва.

По територіальному розвитку міста і його забудові:

  •  подальший територіальний розвиток міста в південно-західному напрямку за рахунок освоєння 310 га вивільнених міських земель; у північному напрямку – за рахунок намиву 265 га мілководної частини Кременчуцького водосховища; в північно-західному напрямку – за рахунок земель села Дахнівки з розміщенням на його території медичних, лікувально-оздоровчих, науково-дослідних та спортивних закладів;
  •  створення резерву для територіального розвитку міста за межами розрахункового періоду шляхом намиву частини лівого берега Кременчуцького водосховища;
  •  розміщення нового житлового будівництва на вільних від забудови ділянках у Південно-Західному та Припортовому житлових масивах міста, а також за рахунок здійснення реконструкції малоцінної забудови;
  •  забудова міста 9-поверховими житловими будинками, а на окремих найважливіших у містобудівному відношенні ділянках – будинками більшої поверховості з одночасним спорудженням закладів культурно-побутового обслуговування населення, повним благоустроєм, інженерним обладнанням та озелененням території.

По архітектурно-планувальній організації міста:

  •  удосконалення і розвиток архітектурно-планувальної структури міста відповідно до вимог сучасного містобудування;
  •  дальший розвиток загальноміського центру з виділенням окремих функціональних зон (адміністративної, торгівельної, культурно-освітньої, спортивної та інших), створення і дальший розвиток обслуговування житлових та промислових районів;
  •  упорядкування житлових районів і мікрорайонів із створенням необхідного комплексу закладів культурно-побутового обслуговування населення та зелених насаджень; поступова реконструкція і благоустрій забудованих кварталів та існуючих промислових районів;
  •  розвиток системи зелених насаджень з організацією парків на намивних територіях Кременчуцького водосховища і на прибережних схилах, а також у міській зоні відпочинку «Соснівка», організація парків та скверів у житлових районах міста.

По зовнішньому транспорту:

  •  по залізничному транспорту – реконструкція залізничної станції Черкаси;
  •  по автомобільному транспорту і автошляховій мережі – реконструкція автомобільних шляхів; завершення будівництва об’їзного автомобільного шляху навколо міста; спорудження розв'язок руху в різних рівнях, будівництво нового автовокзалу в районі аеропорту;
  •  по річковому транспорту – розширення річкового порту та будівництво нового вантажного порту;
  •  по повітряному транспорту – здійснення часткової реконструкції аеропорту з будівництвом аеровокзалу.

По міському транспорту та магістральній мережі:

  •  створення на базі існуючої мережі вулиць системи міських транспортних магістралей, які забезпечать підвищення швидкості та безпеки руху автомобільного транспорту;
  •  комплексний розвиток масового пасажирського міського транспорту (тролейбуса, автобуса) із збільшенням протяжності тролейбусної та автобусної мережі;
  •  будівництво тролейбусного депо, автобусного та таксомоторного парків у промислових районах міста.

По інженерному обладнанню території:

  •  подальший розвиток водопостачання міста за рахунок розширення водозабірних споруд на Кременчуцькому водосховищі та мережі водопостачання;
  •  розширення міських каналізаційних очисних споруд та каналізаційної мережі;
  •  будівництво сміттєпереробного заводу за межами міста, в районі села Вергунів;
  •  подальший розвиток зливової каналізації;
  •  електропостачання міста від електросистеми «Київенерго» і «Дніпроенерго»;
  •  теплопостачання міста від ТЕЦ, районних та промислових котелень;
  •  газопостачання міста природним газом від магістрального газопроводу Шебелинка-Полтава-Київ;
  •  подальший розвиток телефонізації та радіофікації міста.

По інженерній підготовці території.

  •  здійснення комплексу заходів по інженерному захисту та підготовці території;
  •  створення нових набережних у межах міста.

По поліпшенню санітарного стану, охороні природи:

  •  ліквідація забруднення зовнішнього середовища за рахунок впровадження на існуючих промислових підприємствах технологічних заходів по очищенню шкідливих викидів і доведенню їх показників до нормативних параметрів;
  •  винесення промислових підприємств, які знаходяться в сельбищній зоні міста і погіршують її санітарно-гігієнічний стан, на нові ділянки, передбачені генеральним планом у промислових районах міста та в приміській зоні;
  •  організація санітарно-захисних зон між промисловими підприємствами і житловими районами, відповідно до діючих норм з урахуванням проведення необхідного комплексу санітарно-захисних заходів на підприємствах, поступове винесення з цих зон існуючого житлового фонду, дитячих та лікувальних закладів;
  •  закриття діючих кладовищ, створення двох нових кладовищ у південній і південно-західній частинах міста та крематорію.

Проектом планування приміської та зеленої зон міста Черкаси передбачалося:

По організації території та розселенню населення:

  •  утворення навколо м. Черкаси приміської зони у складі Черкаського, Смілянського та Золотоніського районів, з використанням її для розміщення зв'язаних з народногосподарським комплексом міста промислових підприємств, розвитку приміського сільськогосподарського виробництва, організації позаміського масового відпочинку населення, створення лісопаркового поясу;
  •  розселення населення, яке має трудові зв'язки з містом Черкасами, у прилеглих населених пунктах.

По розміщенню промислових підприємств і спеціалізації приміського господарства:

  •  розміщення промислових підприємств і складів, які виносяться з міста Черкаси, у приміській зоні, на передбачених для цього ділянках;
  •  забезпечення потреб населення міста Черкаси у ранніх овочах, картоплі, фруктах, молочній та м'ясній продукції, яйцях шляхом виробництва їх у приміських спеціалізованих господарствах.

По організації зеленої зони і місць відпочинку:

  •  створення приміських зелених зон навколо міст Черкаси, Сміла та Золотоноша з загальною площею зелених насаджень 36,8 тис.га, агромеліоративне упорядкування комплексної системи зелених насаджень;
  •  розвиток системи закладів і місць масового відпочинку населення з організацією зон відпочинку.

3.6. Утворення функціональних зон міста ті їх стабільність.

Розглянуті питання щодо розвитку міста Черкаси, відповідно до генерального плану забудови слід внести цілий ряд змін управлінського напрямку про безпосереднє:

  •  формування на території відповідно до Земельного Кодексу України 2001 року трьох форм власності на землю і майно через систему приватизації;
  •  відповідно до форм власності на землю і майно встановлено грошову оцінку земель міста і відповідно до цього справляти плату за землю і формувати місцевий бюджет;
  •  створення на території міста автоматизованої системи;
  •  масово на території міста Черкаси почали формуватися нові землеволодіння та землекористування., значно змінилася система користування землею, поширилось поняття орендного користування.

Починаючи з 1991 року, а особливо розвиток з 2000 року з’явилися ринкові відношення на землю і майно всі ці та інші питання значно вплинули на розроблений генеральний план забудови.

Управління містобудування та архітектури всі свої питання пвчав вирішувати з Управлінням земельних ресурсів.

Таким чином архітектурні перебудови поєднувались в єдиний механізм управління земельними ресурсами.

Таким чином управління земельними ресурсами здійснюється  за трьома напрямками:

  •  встановлення нової межі міста Черкаси;

  •  проектна забудова.

Рис. 10. Схема встановлення нової межі міста Черкаси

  •  на території міста Черкаси створена система ГІС, яка дала змогу інженерно – обгрунтувати межі районів, межі кварталів, межі земельних ділянок і створити єдину кодову систему;
  •  визначити на території районів, кварталів, земельних ділянок нових землекористувачів з різними формами власності на землю.

Всі ці та інші питання вирішувались в єдиній системі функціонального використання землі.

Станом на 01 січня 2009 року Державним інститутом проектування міст разом з органами місцевого самоврядування проводяться роботи по розробці та затвердженню нового генерального плану забудови міста Черкаси. В перспективі – розширення меж населеного пункту за рахунок навколишніх сіл. До складу Черкас можуть увійти такі села, як Червона Слобода, Леськи, Геронимівка, Хутори. Визначення нової межі міста Черкаси передбачене міською програмою розвитку земельних відносин, яку ухвалила Черкаська міська рада 13 квітня 2007 року. Відповідна робота проводиться із сільськими радами. Належність на території міста Черкаси функціональних зон показаний на рис. 11, діаграма рис. 12.

  •  багатоквартирна (багато та малоповерхова)
    •  змішана (багатоквартирна та одноквартирна блокована)
    •  одноквартирна (садибна та зблокована)
    •  реконструкція
    •  позаміська забудова
    •  рекреаційні території та території лікувальних закладів
    •  зелені насадження
    •  промислові та комунально – складські території

Рис. 11. Схема функціонального використання земель міста Черкаси

Рис. 12. Схема поділу території міста Черкаси за функціональними зонами згідно з генеральним планом

Таблиця 6

Класифікація функціональних зон

% від заг-ної площі міста

Склад функціональної зони

Основні характеристики зони

1

2

3

4

Житлові території

37,7

Ж-1

зона розміщення житлової забудови з високою щільністю (400чол./га)

Ж-2

зона розміщення житлової забудови з середньою щільністю (200-400чол./га)

Ж-3

зона розміщення житлової забудови з низькою щільністю (60-200чол./га)

Ж-4

зона розміщення котеджної забудови

Території промисловості

27,3

П-1

зона розміщення промислово-виробничих об’єктів з екологічними обмеженнями

П-2

зона розміщення промислово-виробничих об’єктів без екологічних обмежень

Території невиробничої діяльності

7,1

Д-1

зона розміщення об’єктів громадського, ділового та комерційного призначення загальноміського значення

Д-2

зона розміщення об’єктів громадського, ділового та комерційного призначення районного значення (центри обслуговування жилих районів).

Л

зона розміщення лікарень та лікувальних закладів

СК

зона розміщення спортивного комплексу загальноміського значення

Території спеціального призначення

5,1

СТ

зона розміщення об’єктів спеціального призначення

ЗТ

зона розміщення об’єктів зовнішнього транспорту

Озеленені території

10,2

Р-1

зона розміщення охоронних ландшафтів, лісів, лісопарків

Р-2

зона розміщення міських парків

РР

зона рекреації

СЗЗ

санітарно-захисні зони

СД

зона розміщення дач та садових ділянок

СГ

зона розміщення с/г підприємств та с/г використання

Комунально-складські території

5,9

ЗС

зона розміщення складів та баз

КГ

зона розміщення об’єктів комунального господарства

Території перспективної забудови

6,7

ПЗ-Ж

зона житлової забудови

ПЗ-ПКС

зона промислово-складських та комунальних об’єктів

ПЗ-Р

зона рекреації

ПЗ-Д

зона ділової громадської та комерційної забудови

3.7. Програма управління вибраних об’єктів

З метою впорядкування та оперативного вирішення питань, пов’язаних із продажем земельних ділянок та оформленням документів на право власності на землю суб'єктами підприємницької діяльності, організаціями та установами у  м. Черкаси, з метою розвитку ринку землі, та як наслідок, підвищення середньої вартості квадратного метра землі Черкаською міською радою було прийнято рішення «Про затвердження Положення про продаж земельних ділянок на земельних аукціонах в м. Черкаси».

Земельні ділянки комунальної власності призначені для продажу суб’єктам підприємницької діяльності під забудову, підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах). Даним рішенням встановлюється механізм продажу земельних ділянок шляхом проведення земельних аукціонів та створення комісії, що земельні конкурси проводитиме. Проведення земельних аукціонів повинно надати позитивний результат для розвитку територіальної громади міста, оскільки в процесі продажу буде враховуватись лише ціна земельної ділянки. В подальшому це повинно дати результат у вигляді зростання середньої вартості землі.

Прийняття даного регуляторного акту передбачає надходження до місцевого бюджету від продажу земельних ділянок та розвиток ринку землі, іпотеки, підвищення вартості землі міста.

На підставі прийнятого положення міською радою були затверджені переліки земельних ділянок, що пропонуються до продажу на земельних аукціонах в м.Черкаси та надані дозволи на розробку проектів відведення даних земельних ділянок. Затверджені переліки земельних ділянок місили:

  •  адресу ділянки;
  •  назву району;
  •  орієнтовну площу;
  •  призначення об’єкту будівництва.

Управлінням земельних ресурсів та землеустрою виконавчого комітету Черкаської міської ради були заключні договори з організаціями, які мають ліцензію на виконання землевпорядних та землеоціночних робіт, з метою виготовлення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та звітів про експертних грошових оцінок даних земельних ділянок.

Крім того, з метою удосконалення моделі управління земельними ресурсами міста шляхом удосконалення місцевої нормативно-правової бази Черкаською міською радою були прийняті наступні регуляторні акти:

  •  Положення про проведення земельних конкурсів в м. Черкаси;
  •  Порядок надання в користування та безоплатної передачі у власність земельних ділянок у м. Черкаси;
  •  Положення про порядок набуття на конкурентних засадах права на оренду земельних ділянок у м. Черкаси.

Положення про проведення земельних конкурсів визначає порядок продажу юридичним та фізичним особам, як суб’єктам підприємницької діяльності, земельних ділянок під забудову шляхом проведення конкурсу.

Це Положення розроблено відповідно до Конституції України, Земельного кодексу України, Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Постанови Кабінету Міністрів України від 16.05.2002р. № 648 «Про затвердження положення про технічний паспорт земельної ділянки, яка виставляється  на земельні торги» , інструкції Держкомзему від 10.07.2002 № 114 «Про загальні вимоги до оформлення технічного паспорту земельної ділянки, яка виставляється на торги» та інших нормативно-правових актів з питань регулювання земельних відносин в Україні.

Об’єктами купівлі-продажу згідно цього Положення є вільні від забудови земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах м. Черкаси, щодо яких Черкаська міська рада  може приймати рішення про їх продаж відповідно до чинного земельного законодавства України.

Це Положення поширюється на вільні ділянки, які передбачені генеральним планом міста під забудову.

Земельний конкурс проводиться для визначення Покупця земельної ділянки, який запропонував найкращі умови подальшого її освоєння та використання.

Порядок надання в користування та безоплатної передачі у власність земельних ділянок у м. Черкаси встановлюється з метою впорядкування та оперативного вирішення питань, пов'язаних із наданням в користування та безоплатною передачею у власність земельних ділянок та оформленням документів, що підтверджують право власності та користування землею в м.Черкаси.

Положення про порядок набуття на конкурентних засадах права на оренду земельних ділянок у м. Черкаси розроблене відповідно до Конституції України, Земельного кодексу України, Законів України «Про місцеве самоврядування в Україні», «Про оренду землі» і визначає на території м. Черкаси єдиний порядок підготовки, оголошення, проведення, оформлення результатів конкурентного набуття права на оренду земельних ділянок.

Набуття права на оренду земельних ділянок відбувається шляхом його передачі переможцю комерційного або некомерційного конкурсу у відповідності до вимог цього Положення.

Об'єктом конкурсу є право на оренду земельної ділянки.

Об'єктами оренди за цим Положенням можуть бути земельні ділянки, щодо яких міська рада відповідно до діючого законодавства має право приймати рішення про передачу їх в оренду юридичним та фізичним особам, крім земельних ділянок:

  •  що передаються в оренду у зв'язку з переходом права власності (користування) на будівлі та споруди відповідно до Земельного кодексу України;
  •  які до прийняття цього Положення передані у власність, надані в користування або оренду;
  •  на яких до прийняття цього Положення були погоджені місця розташування об'єктів містобудування або надана згода на розробку проектів відведення земельних ділянок у відповідності до рішень міської ради.

Право брати участь у конкурсі мають громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об’єднання та організації, іноземні держави, а також сільські селищні, міські, районні та обласні ради в межах повноважень, визначених законом.

Комерційним конкурсом вважається конкурентний спосіб набуття права на оренду земельної ділянки при умові надходження не менше двох заяв, за яким переможцем визначається учасник конкурсу, що запропонував найвищу річну орендну плату за письмовим поданням (або з голосу під час проведення конкурсу) і взяв зобов'язання виконати всі фіксовані умови конкурсу.

Некомерційним конкурсом вважається конкурентний спосіб набуття права на оренду земельної ділянки, за яким переможцем визначається учасник конкурсу, який за письмовим зобов'язанням сплатити фіксовану річну орендну плату запропонує кращу бізнес-пропозицію використання земельної ділянки.

Набуття права на оренду земельної ділянки на комерційному конкурсі проводиться переважно для земельних ділянок, щодо яких наперед визначений об'єкт, що буде створений, встановлений або збудований на ній та його цільове призначення.

Набуття права на оренду земельної ділянки на некомерційному конкурсі проводиться переважно для земельних ділянок, щодо яких наперед визначається тільки основне цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки.

На прикладі вибраних земельних ділянок в даному дипломному проекті показана модель управління земельними ресурсами шляхом проведення продажу даних земельних ділянок.  

3.8. Обґрунтованість вибору земельних ділянок за функціональним призначенням для різних напрямків управління

Відповідно до нового генерального плану забудови міста встановлені:

- межі функціональних та економіко-планувальних зон (мал. ____);

- три черги формування земельних ділянок для ринкових умов, загальна площа першочергового формування - _______ га, другочергового - ________ га, третьочергового - ________ га.

В дипломному проекті для проведення порівняльного аналізу при здійсненні управління земельно-майновими відносинами та формуванні землекористувань різного функціонального використання приведено декілька прикладів на земельних ділянках із першочергових формувань землекористувань різних економіко- планувальних зон міста.

Земельна ділянка № 1.

 

Земельна ділянка знаходиться в периферійній частині міста на перетині вул. Маршала Батицького та вул. Конєва.

Відстань до:

  •  центральної площі, де розміщується будинок Обласної державної адміністрації - 7,0 км;
  •   межі міста – 2,2 км;
  •  центрального автовокзалу – 2,9 км;
  •  залізничного вокзалу – 3,5 км;
  •  вул. Смілянська – 1,5 км.

Район розташування земельної ділянки оцінювався Експертом за такими критеріями:

  •  транспортно-функціональна зручність території;
  •  рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;
  •  екологічний стан;
  •  соціально-містобудівна привабливість середовища.

Район розташування земельної ділянки має сформовані транспортні зв’язки з усіма районами міста, оскільки вул. 30-річчя Перемоги та вул. Сумгаїтська є одними з головних магістралей, по яких здійснюється рух, як легкового та міського пасажирського, так і важкого вантажного транспорту.

Зазначені характеристики дають можливість втілення різноманітних схем транспортного забезпечення господарської діяльності.

Транспортно-функціональна зручність території району оцінюється як середня.

По вулиці Маршала Батицького прокладено газопроводи низького та середнього тиску, які є джерелом газопостачання для житлових будинків.  

Теплопостачання для житлових будинків та промислових об’єктів здійснюється від інженерних мереж ТЕЦ. 

Електрозабезпечення здійснюється від розподільчого пристрою РП 10кВ, який входить до міської високовольтної мережі та обслуговує районні електричні мережі.

Господарсько-питне та виробниче водопостачання здійснюється від міського водопроводу.

Побутові та ливневі стоки відводяться в міську каналізацію.

Проаналізувавши основні складові інженерного облаштування району, можна зробити висновок, що рівень розвитку інженерної інфраструктури є задовільним.

В районі земельної ділянки розміщується ЗАТ «Черкаський Приладобудівний завод», НВО «Ротор», з нормативно фіксованими санітарно-захисними зонами, ведення господарської діяльності в яких жорстко регламентоване.

Район розташування земельної ділянки має гетерогенну структуру та характеризується неоднорідністю функціонально-планувальних якостей.

Враховуючи забезпеченість району промисловими та продовольчими магазинами, закладами культурно-побутового обслуговування, школами та дитячими садками; рівень озеленення; загальний культурний рівень оточення, соціально-містобудівна привабливість території району визначається як середня.

Зважаючи на вищевикладені висновки щодо транспортно-функціональної зручності, рівня інженерного забезпечення та благоустрою, екологічного стану території, соціально-містобудівної привабливості середовища, ступінь містобудівної цінності території району в межах міста Черкаси є середньою.

Об’єкт оцінки - земельна ділянка правильної геометричної форми площею 8159 кв. м, розташована по вул. Конєва, 10 в Південно-Західному мікрорайоні міста Черкаси.

Земельна ділянка по вул. Конєва, 10 відноситься до 23-ї економіко-планувальної зони (Км2=1,64).

На вартість земельної ділянки впливають такі групи локальних факторів:

  •  функціонально-планувальні;
  •  інженерно-інфрастуктурні;
  •  інженерно-геологічні;
  •  історико-культурні;
  •  природно-ландшафтні;
  •  санітарно-гігієнічні.

Функціонально-планувальні фактори.

Оцінювана земельна ділянка розташована:

  •  поза зоною пішохідної доступності до громадського центру (відстань до центральної площі, де розміщується будинок Обласної державної адміністрації, становить 7,0 км);
  •  в зоні магістралей підвищеного містоформуючого значення (до вул. 30-річчя Перемоги – 0,4 км,);
  •  поза зоною пішохідної доступності зовнішнього пасажирського транспорту (відстань до залізничного вокзалу – 3,5 км);
  •  поза зоною пішохідної доступності до зеленої зони;
  •  функціонально-планувальні фактори здійснюють підвищуючий вплив на якість окремої земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони.

Інженерно-інфрастуктурні фактори

Земельна ділянка:

  •  примикає до вулиць без твердого покриття;
  •  не облаштована централізованим водопостачанням;
  •  не забезпечена каналізацією;
  •  не облаштована централізованим теплопостачанням;
  •  не забезпечена централізованим газопостачанням;
  •  не забезпечена електропостачанням;
  •  інженерно-інфрастуктурні фактори мають знижуючий вплив на вартість земельної ділянки.

Інженерно-геологічні фактори.

Рельєф ділянки в цілому рівнинний. Високий рівень ґрунтових вод та затоплення паводковими водами не зафіксовані.

Інженерно-геологічні фактори не мають знижуючого впливу на вартість земельної ділянки.

Історико-культурні фактори

Земельна ділянка розміщується поза межами заповідної території та зон охорони поодиноких пам’яток. Історико-культурні фактори не мають підвищуючого впливу на вартість земельної ділянки.

Природно-ландшафтні фактори.

Земельна ділянка розміщується поза межами територій природоохоронного та рекреаційного призначення. Природно-ландшафтні фактори не мають підвищуючого впливу на вартість земельної ділянки.

Санітарно-гігієнічні фактори.

Оцінювана земельна ділянка розташована:

  •  поза межами водоохоронної зони;
  •  поза межами санітарно-захисних зон промислових підприємств;
  •  поза межами зон обмеження забудови за ступенем забруднення атмосферного повітря (при обчисленні вартості ділянки підприємства, яке є джерелом шкідливих викидів, зазначений понижуючий фактор не враховується);
  •  поза межами зон обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля;
  •  поза межами зони перевищення рівня шуму від залізниці, автомагістралей;
  •  поза межами ареалу забруднення ґрунтів важкими металами.

Санітарно-гігієнічні фактори не мають знижуючого впливу на вартість земельної ділянки.

Суміжні землекористувачі: Черкаська міська рада.

Визначивши локальні фактори, що характеризують земельну ділянку, та ступінь їх впливу на вартість, можна визначити привабливість оцінюваної земельної в межах економіко-планувальної зони як середню.

1. Технічно можливі варіанти використання.

Розглядається таке можливе використання, яке відповідає розміру, формі і ландшафту даної земельної ділянки, а також враховувується наявність комунікацій або можливість їх прокладання.

Інженерно-геологічні умови задовільні. Рельєф ділянки спокійний. Небезпечні природні явища не виявлені. Доступ до земельної ділянки забезпечується з вулиць Конєва та Маршала Батицького.

Технічні характеристики ділянки не накладають обмеження на можливі варіанти її забудови.

2. Законодавчо дозволене використання

Цільове призначення земельної ділянки – землі житлової та громадської забудови (відповідно до Генерального плану міста).

Функціональне використання - ділянка комерційного використання (відповідно до рішення Черкаської міської ради від 07.07.2005 №8-431).

Згідно з рішенням про виділення земельної ділянки вищенаведений варіант використання є кінцевим і в подальшому іменується «Дозволеним використанням». Однак, не виключається можливість отримання дозволу на інші види використання ділянки.

3. Економічно виправдані варіанти використання.

Із усіх технічно можливих та юридично дозволених варіантів використання земельної ділянки вибираємо такі, що забезпечують необхідну величину прибутку на інвестиції та продуктивність землекористування.

Таким чином, приходимо до висновку, що можливими прибутковими варіантами використання земельної ділянки є розміщення комерційного закладу.

4. Варіант використання, що забезпечує максимальний прибуток.

Економічно найбільш ефективний варіант використання, що забезпечує максимальний прибуток на вкладений капітал, визначає максимальну вартість земельної ділянки. Визначаючи найбільш ефективне використання, приймалися до уваги наступні обставини:

місце розташування земельної ділянки є зоною з розвиненою транспортною інфраструктурою;

ділянка забезпечена під’їздом для автомобільного транспорту.

Виходячи з аналізу ринку нерухомості в місті, враховуючи соціально-економічне становище, рівень підприємницької і інвестиційної активності в регіоні, а також місце розташування об’єкта оцінки, приходимо до висновку, що найбільш ефективне використання земельної ділянки, як вільної від забудови, є: розміщення комерційного підприємства.

Земельна ділянка № 2

Оцінювана земельна ділянка знаходиться по узвозу Дзержинського.

Відстань до:

  •  центральної площі, де розміщується будинок Обласної державної адміністрації – 1,7 км;
  •  межі міста – 0,3 км;
  •  центрального автовокзалу – 7,6 км;
  •  залізничного вокзалу – 4,4 км;
  •  бул. Шевченка – 0,8 км.

Район розташування земельної ділянки оцінювався за такими критеріями:

  •  транспортно-функціональна зручність території;
  •  рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;
  •  екологічний стан;
  •  соціально-містобудівна привабливість середовища.

Район розташування земельної ділянки має сформовані транспортні зв’язки з усіма районами міста, оскільки бул. Шевченка є головною магістраллю, по якій здійснюється рух автотранспорту.

Зазначені характеристики дають можливість втілення окремих схем транспортного забезпечення господарської діяльності.

Транспортно-функціональна зручність території району оцінюється як висока.

По вулиці Кавказькій прокладено газопровід який є джерелом газопостачання для складських та виробничих об’єктів району.

Електрозабезпечення здійснюється від розподільчого пристрою РП 10кВ, який входить до міської високовольтної мережі та обслуговує районні електричні мережі.

Господарсько-питне та виробниче водопостачання здійснюється від міського водопроводу.

Проаналізувавши основні складові інженерного облаштування району, рівень розвитку інженерної інфраструктури можна визначити як задовільний.

В районі земельної ділянки відсутні промислові підприємства з нормативно фіксованими санітарно-захисними зонами, ведення господарської діяльності в яких жорстко регламентоване.

Таким чином, враховуючи вплив вищевикладених факторів на екологічну якість території району, екологічний стан району визначається як задовільний.

Район розташування земельної ділянки має гомогенну структуру та характеризується однорідністю функціонально-планувальних якостей (одноповерхова житлова забудова).

Враховуючи забезпеченість району магазинами, закладами культурно-побутового обслуговування, школами та дитячими садками; рівень озеленення; загальний культурний рівень оточення, визначається висока соціально-містобудівна привабливість території району.

Зважаючи на вищевикладені висновки щодо транспортно-функціональної зручності, рівня інженерного забезпечення та благоустрою, екологічного стану території, соціально-містобудівної привабливості середовища, ступінь містобудівної цінності території району в межах міста Черкаси визначається як висока.

Суміжні землекористувачі:

  •  землі Черкаської міської ради;
  •  землі гр. Бережного В. І.

Відповідно до схеми економіко-планувального зонування м. Черкаси, земельна ділянка розміщується в 7-й економіко-планувальній зоні. Коефіцієнт містобудівної цінності зазначеної зони (Км2) згідно з матеріалами «Грошової оцінки земель м. Черкаси» дорівнює 1,23.

На вартість земельної ділянки впливають такі групи локальних факторів:

  •  функціонально-планувальні;
  •  інженерно-інфраструктурні;
  •  інженерно-геологічні;
  •  історико-культурні;
  •  природно-ландшафтні;
  •  санітарно-гігієнічні.

Функціонально-планувальні фактори.

Оцінювана земельна ділянка розташована:

  •  поза зони пішохідної доступності до громадського центру (відстань до центральної площі, де розміщується будинок Обласної державної адміністрації, становить 1,7 км);
  •  в зоні пішохідної доступності до магістралі підвищеного містоформуючого значення (до бул. Шевченка – 0,8 км);
  •  поза зони пішохідної доступності зовнішнього пасажирського транспорту (відстань до центрального автовокзалу – 7,6 км);
  •  в зоні пішохідної доступності до зеленої зони;
  •  поза прирейкової зони.

Функціонально-планувальні фактори мають підвищуючий вплив на якість земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони.

Інженерно-інфрастуктурні фактори.

Земельна ділянка:

  •  не примикає до вулиць з твердим покриттям;
  •  не облаштована централізованим водопостачанням;
  •  не забезпечена каналізацією;
  •  не облаштована централізованим теплопостачанням;
  •  не забезпечена електропостачанням (але існує можливість забезпечення);
  •  не забезпечена централізованим газопостачанням (але існує можливість забезпечення).

Інженерно-інфрастуктурні фактори мають знижуючий вплив на вартість земельної ділянки.

Інженерно-геологічні фактори.

Рельєф ділянки в цілому рівнинний.

Інженерно-геологічні фактори не мають знижуючого впливу на вартість земельної ділянки.

Історико-культурні фактори.

Земельна ділянка розміщується в межах заповідної території та поза межами зони охорони поодиноких пам’яток. Історико-культурні фактори мають підвищуючий вплив на вартість земельної ділянки.

Природно-ландшафтні фактори.

Земельна ділянка розміщується поза межами територій природоохоронного та рекреаційного призначення. Природно-ландшафтні фактори не мають підвищуючого впливу на вартість земельної ділянки.

Санітарно-гігієнічні фактори.

Оцінювана земельна ділянка розташована:

  •  поза межами водоохоронної зони;
  •  поза межами санітарно-захисних зон;
  •  поза межами зони обмеження забудови за ступенем забруднення атмосферного повітря;
  •  поза межами зон обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля;
  •  поза межами зони перевищення рівня шуму від автомагістралі;
  •  поза межами ареалу забруднення ґрунтів важкими металами.

Санітарно-гігієнічні фактори не мають знижуючого впливу на вартість земельної ділянки.

Визначивши локальні фактори, що характеризують земельну ділянку, та ступінь їх впливу на вартість, привабливість оцінюваної земельної в межах економіко-планувальної зони визначається як висока.

1. Найбільш ефективне використання земельної ділянки.

При проведенні даного аналізу приймається припущення, що ділянка землі є незабудованою (або може бути звільнена шляхом зносу наявних будівель та споруд).

2. Використання, дозволене законодавчо.

Цільове призначення земельної ділянки – землі житлової та громадської забудови (відповідно до Генерального плану міста).

Функціональне використання - індивідуальна житлова забудова (відповідно до рішення Черкаської міської ради від 07.07.2005 №8-431).

Згідно з рішенням про виділення земельної ділянки вищенаведений варіант використання є кінцевим і в подальшому іменується «Дозволеним використанням». Однак, не виключається можливість отримання дозволу на інші види використання ділянки.

3. Фізично можливі варіанти використання.

Розглядається таке можливе використання, яке відповідає розміру, формі і ландшафту даної земельної ділянки, а також враховував наявність комунікацій або можливість їх прокладання.

Земельна ділянка, що розглядається, має неправильну форму та розмір 1200 кв.м. Рельєф ділянки рівнинний, під’їзд не асфальтований. Небезпечні природні явища не виявлені.

В даній економіко-планувальній зоні (cерединна зона населеного пункту, що прилягає до узвізу Дзержинського) міська рада не пред’являє до забудовника вимоги по архітектурному стилю у відповідності до генерального плану розвитку населеного пункту.

4. Варіант використання, що забезпечує максимальну вартість.

Із усіх юридично дозволених та фізично можливих варіантів використання земельної ділянки вибираємо такі, що забезпечують найбільшу вартість земельної ділянки.

Економічно найбільш ефективний варіант використання визначає максимальну вартість земельної ділянки, порівняно з вартістю, яка може бути визначена на підставі аналізу інших можливих варіантів її використання. Визначаючи найбільш ефективне використання, ми приймали до уваги наступні обставини:

серединна зона міста – місцерозташування земельної ділянки, має розвинену транспортну структуру;

низька щільність денного населення;

На основі вищенаведеного приходимо до висновку, що найбільш ефективному варіанту використання земельної ділянки, як вільної від забудови, відповідає індивідуальна житлова забудова.

Земельна ділянка № 3

Оцінювана земельна ділянка знаходиться по вул. Галини Бурлацької -    вул. Абрикосова, 18 в 20-й економіко-планувальній зоні м. Черкаси (периферійна частина міста), яка межує з с. Геронимівка.

Відстань до:

  •  центральної площі, де розміщується будинок Обласної державної адміністрації – 5,5 км;
  •   межі міста – 0,55 км;
  •  центрального автовокзалу – 9,1 км;
  •  залізничного вокзалу – 7,0 км;
  •  вул. Онопрієнка – 0,5 км.
  •  Район розташування земельної ділянки оцінювався за такими критеріями:
  •  транспортно-функціональна зручність території;
  •  рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;
  •  екологічний стан;
  •  соціально-містобудівна привабливість середовища.

Район розташування земельної ділянки не має сформованих транспортних зв’язків з значною кількістю районів міста, оскільки                     вул. Я. Галана - головна транспортна магістраль району не перетинається з основними міськими магістралями.

Зазначені характеристики дають обмежену можливість втілення окремих схем транспортного забезпечення господарської діяльності.

Транспортно-функціональна зручність території району оцінюється як низька.

В районі розташування оцінюваної земельної ділянки інженерні комунікації прокладено до вул. Старицького.

По вулиці Я.Галана прокладено газопровід який є джерелом газопостачання для житлових та громадських об’єктів району. Теплопостачання зазначених об’єктів здійснюється від інженерних мереж ТЕЦ.

Електрозабезпечення здійснюється від розподільчого пристрою РП 10кВ, який входить до міської високовольтної мережі та обслуговує районні електричні мережі.

Господарсько-питне та виробниче водопостачання здійснюється від міського водопроводу.

Проаналізувавши основні складові інженерного облаштування району, рівень розвитку інженерної інфраструктури визначається як задовільний.

Джерел забруднення ґрунтів в районі не виявлено.

В районі земельної ділянки відсутні великі промислові підприємства з нормативно фіксованою санітарно-захисною зоною ведення господарської діяльності в яких жорстко регламентоване.

Таким чином, враховуючи вплив вищевикладених факторів на екологічну якість території району, екологічний стан району визначається як задовільний.

Район розташування земельної ділянки має гетерогенну структуру та характеризується неоднорідністю функціонально-планувальних якостей (розміщення громадських, комерційних закладів, одноповерхова індивідуальна та багатоповерхова житлова забудова).

Враховуючи недостатню забезпеченість району магазинами, закладами культурно-побутового обслуговування, школами та дитячими садками; рівень озеленення; загальний культурний рівень оточення, соціально-містобудівну привабливість території району визначається як низька.

Зважаючи на вищевикладені висновки щодо транспортно-функціональної зручності, рівня інженерного забезпечення та благоустрою, екологічного стану території, соціально-містобудівної привабливості середовища, ступінь містобудівної цінності території району в межах міста Черкаси визначається як низька.

Об’єкт оцінки - земельна ділянка житлової забудови площею 944 кв. м, яка є власністю Черкаської міської, розташована за адресою: вул. Галини Бурлацької/ вул. Абрикосова, 18 в Соснівському районі міста Черкаси. Земельна ділянка не забудована.

Суміжними землекористувачами, відповідно є:

  •  землі гр. Швець М. І.;
  •  землі гр. Швець М. Д.;
  •  землі Черкаської міської ради (вул. Абрикосова/ Г. Бурлацької).

На вартість земельної ділянки впливають такі групи локальних факторів:

  •  функціонально-планувальні;
  •  інженерно-інфраструктурні;
  •  інженерно-геологічні;
  •  історико-культурні;
  •  природно-ландшафтні;
  •  санітарно-гігієнічні.

Функціонально-планувальні фактори

Оцінювана земельна ділянка розташована:

  •  поза зони пішохідної доступності до громадського центру (відстань до центральної площі, де розміщується будинок Обласної державної адміністрації, становить 5,9 км);
  •  в зоні магістралі підвищеного містоформуючого значення (до вул. Онопрієнка – 0,5 км);
  •  поза зони пішохідної доступності зовнішнього пасажирського транспорту (відстань до вул. Онопрієнка – магістралі м. Черкаси -          0,5 км);
  •  в зоні пішохідної доступності до зеленої зони;
  •  поза прирейкової зони.

Функціонально-планувальні фактори частково мають підвищуючий вплив на якість окремої земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони.

Інженерно-інфрастуктурні фактори.

Земельна ділянка:

  •  не примикає до вулиць з твердим покриттям (асфальтований під’їзд відсутній);
  •  не необлаштована централізованим водопостачанням;
  •  не забезпечена каналізацією;
  •  не облаштована централізованим теплопостачанням;
  •  не забезпечена централізованим газопостачанням.

Інженерно-інфрастуктурні фактори мають знижуючий вплив на вартість земельної ділянки.

Інженерно-геологічні фактори.

Рельєф ділянки в цілому рівнинний.

Інженерно-геологічні фактори не мають знижуючого впливу на вартість земельної ділянки.

Історико-культурні фактори

Земельна ділянка розміщується поза межами заповідної території та зон охорони поодиноких пам’яток. Історико-культурні фактори не мають підвищуючого впливу на вартість земельної ділянки.

Природно-ландшафтні фактори

Земельна ділянка розміщується поза межами територій природоохоронного та рекреаційного призначення. Природно-ландшафтні фактори не мають підвищуючого впливу на вартість земельної ділянки.

Санітарно-гігієнічні фактори

Оцінювана земельна ділянка розташована:

  •  поза межами водоохоронної зони;
  •  в межах санітарно-захисних зон;
  •  поза межами зони обмеження забудови за ступенем забруднення атмосферного повітря;
  •  поза межами зон обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля;
  •  поза межами зони перевищення рівня шуму від автомагістралі;
  •  поза межами ареалу забруднення ґрунтів важкими металами.

Санітарно-гігієнічні фактори частково не мають знижуючого впливу на вартість земельної ділянки.

Визначивши локальні фактори, що характеризують земельну ділянку, та ступінь їх впливу на вартість, привабливість оцінюваної земельної в межах економіко-планувальної зони визначається як середня.

1. Використання, дозволене законодавчо.

Цільове призначення земельної ділянки – землі житлової та громадської забудови (відповідно до Генерального плану міста).

Функціональне використання - індивідуальна житлова забудова (відповідно до рішення Черкаської міської ради від 07.07.2005 №8-431).

Згідно з рішенням про виділення земельної ділянки вищенаведений варіант використання є кінцевим і в подальшому іменується «Дозволеним використанням». Однак, не виключається можливість отримання дозволу на інші види використання ділянки.

2. Фізично можливі варіанти використання.

Розглядається таке можливе використання, яке відповідає розміру, формі і ландшафту даної земельної ділянки, а також враховується наявність комунікацій або можливість їх прокладання.

Земельна ділянка, що розглядається, має правильну геометричну форму та розмір 944 кв. м. Рельєф ділянки рівнинний, асфальтований під’їзд відсутній. Небезпечні природні явища не виявлені.

В даній економіко-планувальній зоні (периферійна зона населеного пункту) міська рада не пред’являє до забудовника вимоги по архітектурному стилю у відповідності до генерального плану розвитку населеного пункту.

 3. Варіант використання, що забезпечує максимальну вартість.

Із усіх юридично дозволених та фізично можливих варіантів використання земельної ділянки вибираємо такі, що забезпечують найбільшу вартість земельної ділянки.

Економічно найбільш ефективний варіант використання визначає максимальну вартість земельної ділянки, порівняно з вартістю, яка може бути визначена на підставі аналізу інших можливих варіантів її використання. Визначаючи найбільш ефективне використання, ми приймали до уваги наступні обставини:

зона міста – місце розташування земельної ділянки, не має розвиненої транспортної структури;

низька щільність денного населення;

На основі вищенаведеного приходимо до висновку, що найбільш ефективному варіанту використання земельної ділянки, як вільної від забудови, відповідає розміщення житлового будинку з надвірними спорудами.

Земельна ділянка № 4

Оцінювана земельна ділянка знаходиться по вул. Гагаріна - спуск Б.Хмельницького.

Відстань до:

  •  центральної площі, де розміщується будинок Обласної державної адміністрації – 1,6 км;
  •   межі міста – 1,1 км;
  •  центрального автовокзалу – 6,3 км;
  •  залізничного вокзалу – 3,3 км;
  •  бульв. Шевченка –  0,3 км.

Район розташування земельної ділянки має сформовані транспортні зв’язки з усіма районами міста. По території району проходить головна транспортна магістраль міста бул. Шевченка, яка забезпечує транспортне сполучення району розташування оцінюваної земельної ділянки з усіма районами міста.

Зазначені характеристики дають можливість втілення різноманітних схем транспортного забезпечення господарської діяльності.

Транспортно-функціональна зручність території району оцінюється як висока.

По вулиці Гагаріна прокладено газопровід який є джерелом газопостачання району.

Теплопостачання об’єктів здійснюється від інженерних мереж ТЕЦ.

Електрозабезпечення здійснюється від розподільчого пристрою РП   10 кВ, який входить до міської високовольтної мережі та обслуговує районні електричні мережі.

Господарсько-питне та виробниче водопостачання здійснюється від міського водопроводу.

Проаналізувавши основні складові інженерного облаштування району, рівень розвитку інженерної інфраструктури визначається як задовільний.

В районі розташування оцінюваної земельної ділянки джерел забруднення ґрунтів не виявлено.

В районі розташування оцінюваної земельної ділянки відсутні великі промислові підприємства що мають нормативно фіксовані санітарно-захисні зони, ведення господарської діяльності в яких жорстко регламентоване.

Таким чином, враховуючи вплив вищевикладених факторів на екологічну якість території району, екологічний стан району визначається як середній.

Район розташування земельної ділянки має гетерогенну структуру та характеризується неоднорідністю функціонально-планувальних якостей.

Враховуючи забезпеченість району магазинами, закладами культурно-побутового обслуговування, школами та дитячими садками; рівень озеленення; загальний культурний рівень оточення, соціально-містобудівну привабливість території району визначається як висока.

Зважаючи на вищевикладені висновки щодо транспортно-функціональної зручності, рівня інженерного забезпечення та благоустрою, екологічного стану території, соціально-містобудівної привабливості середовища, ступінь містобудівної цінності території району в межах міста Черкаси визначається як висока.

Об’єкт оцінки - земельна ділянка комерційного використання площею             120 кв. м, яка надана в оренду ПП Фесенку Сергію Васильовичу, розташована по вул. Гагаріна - спуск Б. Хмельницького в Придніпровському районі міста Черкаси. Щільність забудови складає близько 70 %.

Відповідно до схеми економіко–планувального зонування м. Черкаси, земельна ділянка розміщується в 3-й економіко-планувальній зоні. Коефіцієнт містобудівної цінності зазначеної зони (Км2) згідно з матеріалами «Грошової оцінки земель м. Черкаси» дорівнює 2,49.

На вартість земельної ділянки впливають такі групи локальних факторів:

  •  функціонально-плану-вальні;
  •  інженерно-інфраструктурні;
  •  інженерно-геологічні;
  •  історико-культурні;
  •  природно-ландшафтні;
  •  санітарно-гігієнічні.

Функціонально-планувальні фактори.

Оцінювана земельна ділянка розташована:

  •  в зоні пішохідної доступності до громадського центру (відстань до центральної площі, де розміщується будинок Обласної державної адміністрації, становить 1,6 км);
  •  в зоні магістралі підвищеного містоформуючого значення (до вул. Смілянська – 1,1 км, бульв. Шевченка – 0,3 км);
  •  в зоні пішохідної доступності швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту;
  •  в зоні пішохідної доступності до зеленої зони;
  •  поза прирейкової зони.

Функціонально-планувальні фактори мають підвищуючий вплив на якість окремої земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони.

Інженерно-інфрастуктурні фактори

Земельна ділянка:

  •  примикає до вулиці з твердим покриттям;
  •  необлаштована централізованим водопостачанням;
  •  забезпечена каналізацією;
  •  облаштована централізованим теплопостачанням;
  •  незабезпечена централізованим газопостачання;

Інженерно-інфрастуктурні фактори не мають знижуючого впливу на вартість земельної ділянки.

Інженерно-геологічні фактори

Рельєф ділянки в цілому рівнинний.

Інженерно-геологічні фактори не мають знижуючого впливу на вартість земельної ділянки.

Історико-культурні фактори

Земельна ділянка розміщується поза межами заповідної території та зон охорони поодиноких пам’яток. Історико-культурні фактори не мають підвищуючого впливу на вартість земельної ділянки.

Природно-ландшафтні фактори

Земельна ділянка розміщується поза межами територій природоохоронного та рекреаційного призначення. Природно-ландшафтні фактори не мають підвищуючого впливу на вартість земельної ділянки.

Санітарно-гігієнічні фактори

Оцінювана земельна ділянка розташована:

  •  поза межами водоохоронної зони;
  •  поза межами санітарно-захисних зон;
  •  в межах зони обмеження забудови за ступенем забруднення атмосферного повітря;
  •  поза межами зон обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля;
  •  в зоні перевищення рівня шуму від автомагістралей;
  •  поза межами ареалу забруднення ґрунтів важкими металами.

Санітарно-гігієнічні фактори частково мають знижуючий вплив на вартість земельної ділянки.

Визначивши локальні фактори, що характеризують земельну ділянку, та ступінь їх впливу на вартість, привабливість оцінюваної земельної в межах економіко-планувальної зони визначається як висока.

Характеристика підприємства, яке розміщується на оцінюваній земельній ділянці.

На оцінюваній земельній ділянці розміщується одноповерховий магазин загальною площею 47 кв. м, що належить ПП Фесенку Сергію Васильовичу. Предметом діяльності підприємства є роздрібна торгівля.

1. Технічно можливі варіанти використання.

Розглядається таке можливе використання, яке відповідає розміру, формі і ландшафту даної земельної ділянки, а також враховується наявність комунікацій або можливість їх прокладання.

Оцінювана земельна ділянка має площу 120 кв. м та правильну геометричну форму.

Інженерно-геологічні умови задовільні. Рельєф ділянки спокійний. Небезпечні природні явища не виявлені. Доступ до земельної ділянки забезпечується з вулиць Ільїна та П. Комуни.

Технічні характеристики ділянки накладають певні обмеження на можливі варіанти її забудови.

2. Законодавчо дозволене використання.

Згідно зі схемою економіко-планувального зонування земель міста Черкаси земельна ділянка, що розглядається, розташована в центральній частині населеного пункту в зоні громадської, комерційної та житлової забудови.

Тому, враховуючи вищенаведене, приймається за можливе використання даної земельної ділянки (в існуючих межах) для розміщення торгівельних, обслуговуючих закладів.

3. Економічно виправдані варіанти використання.

Із усіх технічно можливих та юридично дозволених варіантів використання земельної ділянки вибираємо такі, що забезпечують необхідну величину прибутку на інвестиції та продуктивність землекористування.

Місце розташування земельної ділянки підходить для розміщення торгівельно-обслуговуючих закладів.

4. Варіант використання, що забезпечує максимальний прибуток.

Економічно найбільш ефективний варіант використання, що забезпечує максимальний прибуток на вкладений капітал, визначає максимальну вартість земельної ділянки. Визначаючи найбільш ефективне використання, приймаються до уваги наступні обставини:

  •  ділянка розташована в центральній зоні міста;
  •  місце розташування земельної ділянки є зоною з розвиненою транспортною інфраструктурою;
  •  ділянка розташована в місці з великої щільністю денного населення.

Виходячи з аналізу ринку нерухомості в місті, враховуючи соціально-економічне становище, рівень підприємницької і інвестиційної активності в регіоні, а також місце розташування об’єкта оцінки, найбільш ефективне використання земельної ділянки, як вільної від забудови, є: розміщення комерційного закладу.

3.10. Техніко-економічне обґрунтування вибраних об’єктів (земельних ділянок) управління

Земельні ділянки №№ 1, 2, 3 пропонуються для продажу шляхом аукціону відповідно до затвердженого Черкаською міською радою Положення про продаж земельних ділянок на земельних аукціонах в м. Черкаси.

Товариством з обмеженою відповідальністю «Земельне бюро» розроблені звіти про експертну грошову оцінку вищезазначених земельних ділянок.

Відповідно до витягу із звіту про експертну грошову оцінку – вартість земельної ділянки по вул. Конєва, 10 складає 546 100,0 грн.

Відповідно до витягу із звіту про експертну грошову оцінку – вартість земельної ділянки по узвозу Дзержинського, 40/1 - складає 324 000,0 грн. Відповідно до витягу із звіту про експертну грошову оцінку – вартість земельної ділянки по вул. Галини Бурлацької / вул. Абрикосова, 18 – складає  11 300 грн..

Земельна ділянка № 1 була продана Черкаською міською радою на аукціоні за 655 320,0 грн., що підтверджується протоколом аукціону № 72.

Ціна продажу земельної ділянки перевищує стартову ціну на 109 220 грн.

Земельна ділянка № 2 була продана Черкаською міською радою на аукціоні за 700 000,0 грн., що підтверджується протоколом аукціону №74.

Ціна продажу земельної ділянки перевищує стартову ціну на 376 000,0 грн.

Земельна ділянка № 3 була продана Черкаською міською радою на аукціоні за 15 820,0 грн., що підтверджується протоколом аукціону №73.

Ціна продажу земельної ділянки перевищує стартову ціну на 4 520,0 грн.

Якщо співставити ціни продажу земельних ділянок з платою за землю, яку б отримала міська рада в разі передачі даних земельних ділянок в оренду або надання в приватну власність, можна прорахувати економічну вигоду від продажу даних ділянок та наочно побачити результати ефективного управління земельними ресурсами міста (додатки табл. 7 та 8).

Об’єкт управління: земельна ділянка по вул. Конєва, 10.

Суб’єкт управління: Черкаська міська рада.

Управлінське рішення: продаж шляхом проведення аукціону.

Варіанти управління:

продаж шляхом проведення аукціону під розміщення комерційного об’єкту;

надання в оренду для комерційної діяльності;

Проаналізувавши вищезазначені варіанти управління, можна зробити наступні висновки:

  •  продаж даної земельної ділянки шляхом проведення аукціону дасть можливість отримати разовий платіж протягом місяця в розмірі 655 320,0 грн. та направити дані кошти до бюджету розвитку. Крім того, після оформлення державного акта на право власності щороку буде сплачуватись земельний податок в розмірі 17 375,33 грн.
  •  в разі надання даної земельної ділянки в оренду – річна орендна плата за користування складе 52 126,0 грн.

Якщо робити розрахунки на довгострокову перспективу, то можна зробити висновок, що економічна вигода від продажу даної земельної ділянки в майбутньому втрачається. Якщо не брати до уваги інфляцію, то вже на 19 рік економічна вигода буде наближатися до нуля, а починаючи з 20-го року надходження в разі надання даної земельної ділянки в оренду будуть перевищувати на 34 750,67 грн. щороку.

Об’єкт управління: земельна ділянка узвіз Дзержинського, 40/1.

Суб’єкт управління: Черкаська міська рада.

Управлінське рішення: продаж шляхом проведення аукціону.

Варіанти управління:

  •  продаж шляхом проведення аукціону під розміщення індивідуальної житлової забудови;
  •  надання в оренду під житлову забудову;
  •  передача в приватну власність для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка).

Проаналізувавши вищезазначені варіанти управління, можна зробити наступні висновки:

  •  продаж даної земельної ділянки шляхом проведення аукціону дасть можливість отримати разовий платіж протягом місяця в розмірі 700 000,0 грн. та направити дані кошти до бюджету розвитку. Крім того, після оформлення державного акта на право власності щороку буде сплачуватись земельний податок в розмірі 28,63 грн.
  •  в разі надання даної земельної ділянки в оренду – річна орендна плата за користування складе 429,45 грн.
  •  в разі передачі даної земельної ділянки в приватну власність для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка) – річна плата за землю буде складати 28,63 грн.

Якщо робити розрахунки на довгострокову перспективу, то можна зробити висновок, що економічна вигода від продажу даної земельної ділянки в майбутньому не втрачається, а є сталою величиною. Економічна вигода складає 700 000,0 грн. і дорівнює ціні продажу.

Враховуючи вищезазначене, можна зробити висновок, що продаж земельних ділянок буде мати економічну вигоду для міської ради в разі продажу земель, які відносяться за функціональним використанням до категорій промисловості, транспорту, зв’язку, житлової забудови, громадського використання, оскільки річна плата за землю при отриманні її у власність буде дорівнювати річній платі за землю в разі оформлення права користування даною земельною ділянкою. Продаж земельних ділянок комерційного використання буде мати довгостроковий економічний ефект для органів управління лише в разі, якщо ціна продажу земельної ділянки буде максимально наближеною або перевищувати нормативну грошову оцінку даної земельної ділянки. Даний висновок ґрунтується на тому, що орендна плата за землі комерційного використання суттєво відрізняється від земельного податку.

Об’єкт управління: земельна ділянка по вул. Гагаріна – спуск Богдана Хмельницького.

Суб’єкт управління: Черкаська міська рада.

Управлінське рішення: надання в оренду з подальшим продажем.

Варіанти управління:

  •  продаж шляхом проведення аукціону під розміщення комерційного об’єкту;
  •  продаж шляхом проведення конкурсу;
  •  надання в оренду на конкурентних засадах (комерційний або некомерційний конкурс);
  •  надання в оренду без проведення конкурсів та аукціонів на загальних засадах.

Рішенням Черкаської міської ради від 07.07.2005 № 8-364 вільна від забудови земельна ділянка площею 120 кв.м по вул. Гагаріна – спуск Богдана Хмельницького була надана в оренду на 49 років приватному підприємцю Фесенку Сергію Васильовичу під розташування торгового павільйону на земельній ділянці площею 40 кв.м та облаштування прилеглої території – 80 кв.м. На підставі вищезазначеного рішення був укладений договір оренди даної земельної ділянки з щорічною орендною платою 1185 грн.

Приватний підприємець Фесенко Сергій Васильович подав до Черкаської міської ради заяву про продаж даної земельної ділянки. Відповідно до витягу із звіту про експертну грошову оцінку – вартість даної земельної ділянки склала 18 960,0 грн.

09.02.2008 року Черкаською міською радою було прийнято рішення  № 9-134 «Про продаж приватному підприємцю Фесенку Сергію Васильовичу земельної ділянки площею 120 кв.м по вул. Гагаріна – спуск Богдана Хмельницького» за 18 960,0 грн та 13 лютого 2008 року був укладений договір купівлі-продажу даної земельної ділянки.

В даному випадку приватний підприємець отримав спочатку вільну від забудову земельну ділянку в оренду шляхом погодження місця розташування нового об’єкту, а потім викупив її, уникнувши при цьому проведення аукціону чи конкурсу, що дало змогу зекономити йому значну суму коштів.

Міська рада, в свою чергу, враховуючи вчинення нею першого кроку (надання в оренду земельної ділянки), продавши дану земельну ділянку забезпечила собі економічну вигоду, оскільки на відміну від оренди (40 кв.м - землі комерційного використання, 80 кв.м – землі технічної інфраструктури та інші відкриті землі (благоустрій) експертна грошова оцінка всієї земельної ділянки була розроблена, як землі комерційного використання.

ВИСНОВОК

 

Управління земельними ресурсами міста пов'язане із комплексною системою оцінки землі, майна та інфраструктури і визначає їх як товар, що відображено на прикладі земельних ділянок № 1, № 2, № 3, № 4.

Для здійснення цих питань необхідне строго встановлена послідовність їх дії в напрямку складення структурно-логічних схем, що чітко відображені на рис.________.

Кожний показник структурно-логічної схеми має програмну модель їх використання, яка базується на інженерних (зйомки тощо), просторових та економічних діях, а також на створенні умов соціально-екологічного напрямку для населення міста.

Вирішення комплексної структурно-логічної моделі управління і у визначеннях землі, майна як товару потрібно здійснювати в єдиній системі бюджету міста, як це передбачено в дипломному проекті. (ділянки № 1,         № 2, № 3, № 4).

Для визначення всих цих питань потрібно чітко сформульована законодавча база, як на рівні місцевого самоврядування, так і на рівні держави вцілому.

Як відомо, розвиток системи управління в містах пов’язаний з науковим, науково – методологічним, соціально – економічним обгрунтуванням основного напрямку управління - державного управління, яке здійснюється законодавчими, виконавчими органами місцевого самоврядування, які встановлюють систему формувань землекористувачів, землеволодінь від користування землею, тобто безстрокового та орендого, отримують плату за землю та вирішують ряд питань, що розглянуті в даному розділі.

Як передбачено науковими розробками та законодавчою базою, що постійно розвивається, встановлюється система ринкових відношень управління, що передбачено Постановою Кабінету Міністрів України від 22 лютого 2008 року № 90.

Незалежно від розвитку державної ринкової системи управління необхідно створювати екологічне середовище міста, особливо по збереженню водного ресурсу, земельного, лісового та інших.

На основі структурно – логічних схем моделей тта їх програмного визначення установлюються основні фактори розвитку земельно – майнових відношень за платностю землі та системою створення аукціонів бірж,  що і пеередбачено Постановою Кабінету Міністрів України від 22 лютого 2008 року  № 90.

Належність . структурно – логічних схем дає фахівцям послідовність вирішення питань земельно – майнових відношень в умовах ринку землі.

Вирішення деяких питань управління і поєднання державного і ринкового підходів зроблено в розділі IV «Проектні напрямки управління земельно-майновими відносинами» на прикладі земельних ділянок № 1, 2, 3, 4.

Місто Черкаси має потужний територіально-ресурсний потенціал, обумовлений як самим адміністративним статусом міста Черкаси, так і наявним інфраструктурним облаштуванням території. Задача полягає в створенні необхідних засад для ефективного використання цього потенціалу.

Наведені в дипломному проекті «Управління земельними ресурсами міста Черкаси» позитивні досягнення в проведенні земельної реформи в місті не привели до суттєвих змін, а самі темпи перетворювань можна вважати незадовільними. Дуже повільно зростає кількість приватних власників на землю, що стає на заваді формування земельного ринку в місті. Місцева нормативно-правова і методична база потребує удосконалення і поширення у відповідності до тих напрямів, що ставляться до реформування земельних відносин.

Організаційне забезпечення не відповідає сучасним вимогам, які поставлені перед управлінням земельними ресурсами, і потребує удосконалення, відповідного матеріального і технічного забезпечення.

Економічний механізм регулювання земельних відносин в місті має бути суттєво удосконалено. Проведена в 1999 р. нормативна грошова оцінка землі потребує суттєвого коригування у відповідності до змін в економічній та містобудівній ситуації. Мають бути виконані відповідні оціночні роботи в місті на оновленій методичній базі. Назріла гостра необхідність в розробці методики розрахунку орендних платежів, яка б обґрунтовувала підходи до визначення орендних ставок за землі, що перебувають у державній і комунальній власності.

Корінного удосконалення потребує система справляння платежів за землю. Роботи мають вестись по двом головним напрямкам — всебічне охвачення всіх потенційних платників шляхом запровадження реєстрів платників земельного податку та орендної плати та налагодження відповідної автоматизованої системи обліку, яка б дозволяла оперативно відстежувати і контролювати ситуацію.

         

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ.

 1. Конституція України, прийнята 28 червня 1996 року// Земельні   відносини в Україні. Законодавчи акти і нормативні документи/ Держкомзем України – К.Урожай, 1998р.

 2. Земельний кодекс України. - X.: Одіссей,2002. - 600 с.

 Управління земельними ресурсами: Навч. посіб./ В.В. Горлачук,     В.Г. В'юн, А.Я. Сохнич.- Миколаїв: Видавництво МФ НаУКМА,             2002.-316 с.

 3. Про плату за землю: Закон України від 3 липня 1992 р в редакції Закону від 19 листопада 1996 р.// Новітне земельне законодавство України: Збірник нормативно-правових актів.-Х.: ТОВ “Одіссей”, 2004.

 4. Про оренду землі: Закон України від 6 жовтня 1998 р.  // остання  редакцiя від 01.01.2006р. (Відомості Верховної Ради (ВВР), 1998, N 46-47,ст.280 ), 2004р.

 5. Про систему оподаткування: Закон України  від 18 лютого 1997р.

 6. Вервейко А.П., Сухомлін Л.В., Анопрієнко Т.В. Земельний кадастр населених пунктів: Методичні вказівки до складання курсового проекту для фахівців  спеціальності 7.070904 “Землевпорядкування та кадастру” вищих аграрних закладів  ІІІ –ІУ рівнів акредитації.-ХНАУ.- 2005.

 7. Про податок на додану вартість: Закон України // ВВРУ.-1997.- № 21.

 8. Про фіксований сільськогосподарський податок: Закон України // ВВРУ.-1999.-№5-6.

 9. Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні: Закон Ураїни // ВВРУ.-2001.-№ 47.

 10. Про охорону навколишнього природного середовища (витяг): Закон України// ВВРУ.-1998.-№ 1861.

 11. Про оцінку земель: Закон України від 11 грудня 2003 р // Новітне земельне законодавство України: Збірник нормативно-правових актів.-Х.: ТОВ “Одіссей”, 2004.

 12. Про приватизацію і оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності: Наказ Президента України від 12 липня 1995 року.

 13. Про землеустрій: Закон України від 22 травня 2003 р // Новітне земельне законодавство України: Збірник нормативно-правових актів.-Х.: ТОВ “Одіссей”, 2004.

 14. Про іпотеку: Закон України від 5 червня 2003 р // Новітне земельне законодавство України: Збірник нормативно-правових актів.-Х.: ТОВ “Одіссей”, 2004.

 15. Про заходи, щодо розвитку та регулювання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення: Указ Президента України від 4 листопада 2000 року №  168.

 16. Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів: Постанова Кабінету міністрів України від 23 березня 1995р.// Земельні відносини в Україні: Законодавчі акти і нормативні документи/ Держкомзем України.-К.: Урожай. 1998.

 17. Про експертну оцінку земельних ділянок не сільськогосподарського призначення: Постанова Кабінету Міністрів України від 16.06.1999// Землевпорядний вісник.-1999.-№3.

 18. Про методику грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення: Постанова Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997.//Земельні відносини в Україні: законодавчі акти і нормативні документи/ Держкомзем України.-К.: Урожай, 1998.

 19. Методика експертної  грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення: Постанова Кабінету Міністрів України від 1 червня 1999р. // Землевпорядний вісник.-1999.-№3.

20. Про приватизацію державного майна: Закон України від 20 грудня 2001 р.// Землевпорядний вісник.-2001.

21. Про затвердження Методики оцінки майна: Постанова Кабінету Міністрів України віж 10 грудня 2003р. №1891 // Урядовий кур”єр.-2004.- №21.

22. Про вдосконалення ведення Державного земельного кадастру в зв”язку з його автоматизацією: Наказ Державного Комітету України по земельним ресурсам від 03.09.1999р.// Землевпорядний вісник.-1999.-№3.

23. Порядок проведення індексації грошової оцінки земель: Постанова Кабінету Міністрів України від 12 травня 2000р.// Спеціаліст з експертної оцінки землі в умовах України: Збірник документів.-Харків.-2001.

24. Тимчасові методичні вказівки по складанню кадастрових планів обмежень і обтяжень щодо використання земель: Наказ Державного Комітету України по земельним ресурсам від 04.08.1999р.// Землевпорядний вісник.-1999.-№3.

25. Методичні вказівки щодо розроблення технічного паспорта земельної ділянки несільськогосподарського призначення, яка підлягає продажу: Постанова Кабінету Міністрів України від 16 квітня 1999 року //Землевпорядний вісник.-1999.- № 2.

26. Земельні відносини в Україні: Законодавчі та нормативні документи / Держкомзем України.-К.: Урожай, 1998р-816с.

27. Андріїшин М.О. Про нормативну оцінку землі і плату за землю // Сільські обрії.-1995.- № 7-8.

28. Дехтяренко Ю.Ф. Лихогруд М.Г. Манцевич Ю.М. Палеха Ю.М. Методичні основи грошової оцінки земель в Україні.-Київ: Профі, 2002.- 256с.

29. Ступень М.Т, Гулько Р. Й., Микула О.Я., Шпік Н.Р. Кадастр населених пунктів: Підручник.- Львів: «Новий Світ – 2000», 2004.- 336 с.

30. Третяк А.М. Історія земельних відносин і землеустрою в Україні: Навчальний посібник.-К.: Аграрна наука, 2002.-280 с.

31. Теоретичні основи державного земельного кадастру: Навч. посібник / М.Т. Ступень, Р. Й. Гулько, О.Я. Микул та ін.; за заг. ред. М.Г. Ступеня.- Львів: «Новий Світ – 2000», 2003.- 336 с.

32. Про присвоєння кадастрового номера земельній ділянці для ведення Державного реєстру земель: Вказівка Держкомзему України від 20 березня 2002 року № 12.

33. Л.Ф. Козьмук Проблеми кадастрового землеустрою в містах в сучасних умовах // Землевпорядний вісник.-1999.- № 2.

34. Державні будівельні норми України ДБН 360-92**.

35. Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів СН- 17396. № 173-96.

36. Юрченко А.Д. Концептуальні засади розвитку земельних відносин у містах // Землевпорядний вісник.-1999.- № 3.

37. Панчук О.Я. Місце державного земельного кадастру в системі управління земельними ресурсами//Землевпорядний вісник.-1999.- № 2.

38. Яцишина Г. Питання науково-методичного удосконалення грошової оцінки земель сільських населених пунктів // Землевпорядний вісник.-2007.- №5.

39. Давидюк А.Г. Дудко Д.В. Іващенко В.М. Проблеми системи кадастрової структуризації // Землевпорядний вісник.-2001.- № 3.

40. Кабакова С.И. Економические проблеми использования земель в строительстве.-М.: Стройиздат, 1991г.-156с.

41. Третяк А.М. Автоматизована аналітично-інформаційна система “Грошова оцінка та оподаткування земель в Україні”// Землевпорядний вісник.-1999.- № 2.

42. Закон України “Про основи містобудування” (витяг)// Земельні відносини в Україні. Законодавчи акти і нормативні документи/ Держкомзем України – К.Урожай, 1998р.


Київ

Вінниця

Дніпропетровськ

Полтава

Харків

Кіровоград

Четверта надзаплавна тераса

Третя надзаплавна тераса

                В*Нп

Цнм =                  *Км1

                Нк

Керована система

Управляюча система

Система управління

Суб’єкти

Об’єкти

Структура системи управління

Організаційні системи управління земельними ресурсами

Система

сталого земле-користування

Об’єкт управління

(земельні ресурси)

Управління земельними ресурсами

Землеустрій

Довкілля

Земельний кадастр і моніторинг

Землеустрій

Суб’єкт управління

Прогнозування планування використання та охорони земель

Проектування організації території

Регулювання земельних відносин

Суб’єкт управління

Контроль

Контроль

Інформаційна база для проведення :

  1.  земельного кадастру
  2.  регулювання земельних відносин

Земельно-кадастрова

інвентаризація земель

Об’єкти землі та нерухомості

Реєстрація земель

Суб’єкти прав на земельні ділянки та нерухомість

ОБ’ЄКТ УПРАВЛІННЯ

Право на земельну ділянку

Нормативна грошова оцінка

Грошова оцінка земель

Експертна грошова оцінка

Земельний податок

Оподаткування земель

Орендна плата

Купівля , продаж

Цивільно-правові угоди

Застава, дарування

S = 8159,00 кв.м.

А

Б

В

Г

Земельна ділянка для розміщення комерційного підприємства

на перетині вул. Маршала Батицького та вул. Конєва, що у місті Черкаси (рис. 13) 

Земельна ділянка для індивідуального житлового будівництва

на узвозі Дзержинського, що у місті Черкаси (рис.14)

S = 1200,00 кв.м.

А

Г

Д

Б

Е

В

Земельна ділянка для розміщення житлового будинку з надвірними спорудами по вул. Галини Бурлацької - вул. Абрикосова, 18

(периферійна частина міста), що у місті Черкаси (рис.15)

А

Б

В

944,39 кв.м.

Земельна ділянка для розміщення комерційного закладу

по вул. Гагаріна - спуск Б. Хмельницького, що у місті Черкаси (рис.16)

120,00 кв.м.

А


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

13531. Проведення реєстрації осіб, які виявили бажання пройти зовнішнє незалежне оцінювання 172 KB
  Урок інформатики Проведення реєстрації осіб які виявили бажання пройти зовнішнє незалежне оцінювання в 2013 році. Робота з програмою створення заявиреєстраційної картки. Тема уроку: Проведення реєстрації осіб які виявили бажання пройти зовнішнє незалежне оцін...
13532. Системы счисления и двоичное представление информации в памяти компьютера 218 KB
  Системы счисления и двоичное представление информации в памяти компьютера. Что нужно знать: перевод чисел между десятичной двоичной восьмеричной и шестнадцатеричной системами счисления см. презентацию Системы счислени
13533. Использование информационных моделей (таблицы, диаграммы, графики) 822 KB
  Тема: Использование информационных моделей таблицы диаграммы графики. Перебор вариантов выбор лучшего по какомуто признаку. Что нужно знать: в принципе особых дополнительных знаний кроме здравого смысла и умения перебирать варианты не пропустив ни од...
13534. Построение таблиц истинности логических выражений 501.5 KB
  Тема: Построение таблиц истинности логических выражений. Про обозначения К сожалению обозначения логических операций И ИЛИ и НЕ принятые в серьезной математической логике  неудобны интуитивно непонятны и никак не проявляют аналогии с обычной алгеброй. Ав...
13535. Файловая система 188.5 KB
  Тема: Файловая система. Что нужно знать: данные на дисках хранятся в виде файлов наборов данных имеющих имя чтобы было удобнее разбираться с множеством файлов их объединяют в каталоги в Windows каталоги называются папками каталог можно воспринимать как ко...
13536. Проверка закономерностей методом рассуждений 134 KB
  A5 базовый уровень время – 2 мин Тема: Проверка закономерностей методом рассуждений. Что нужно знать: в общемто никаких знаний из курса информатики здесь не требуется эту задачу можно давать детям начальной школы для развития логического мышления в задачах ...
13537. Поиск и сортировка информации в базах данных 1.19 MB
  Тема: Поиск и сортировка информации в базах данных. Что нужно знать: при составлении условия отбора можно использовать знаки отношений меньше или равно больше или равно не равно последовательность выполнения логических операций в сложных ...
13538. Электронные таблицы 455 KB
  Тема: Электронные таблицы. Что нужно знать: адрес ячейки в электронных таблицах состоит из имени столбца и следующего за ним номера строки например C15 формулы в электронных таблицах начинаются знаком = равно знаки –/ и в формулах означают соответстве...
13539. Кодирование звука 99.5 KB
  Тема: Кодирование звука. Что нужно знать: при оцифровке звука в памяти запоминаются только отдельные значения сигнала который нужно выдать на динамик или наушники частота дискретизации определяет количество отсчетов запоминаемых за 1 секунду; 1 Гц один герц