38523

РИСК И ПРИ ОПЕРАЦИЯХ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Контрольная

Финансы и кредитные отношения

1 РИСК И ПРИ ОПЕРАЦИЯХ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой чем планировалось ранее цене при продаже недвижимости; в более высоком чем предполагалось уровне операционных расходов при управлении недвижимости; в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате собственности как в связи с разрушением самого тела недвижимости так и по причине потери прав на недвижимость. Целесообразно рассмотреть общую классификацию рисков...

Русский

2013-09-28

128.5 KB

10 чел.

1.1 РИСК И ПРИ  ОПЕРАЦИЯХ С НЕДВИЖИМЫМ  ИМУЩЕСТВОМ

В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимости; в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате собственности -- как в связи с разрушением самого «тела» недвижимости, так и по причине потери прав на недвижимость. Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности.

Что же является причиной рисков? Представление об этом может дать общая классификация рисков, в соответствии с которой можно выделить:

-рыночные риски (бизнес - риски, коммерческие, систематические риски), связанные со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических и региональных факторов;

-производственные (хозяйственные, несистематические) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности;

-финансовые риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране, так и возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений относительно финансирования ее деятельности.

Целесообразно рассмотреть общую классификацию рисков применительно к сфере недвижимости, начав с рыночных рисков.

Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в рамках определенных территориальных образований с присущими им административными правилами и процедурами. Соответственно можно выделить следующие источники рыночных рисков:

-юридические (возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременении объекта и пр.);-

-экономические (макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной экономики, изменения в состоянии и тенденциях спроса и предложения на рынке, появление конкурирующих фирм или новых изделий и т.д.). Остановимся на этом подробнее. Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне Переделок. Это особенно важно в российских условиях, где еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав, передаваемых прав на недвижимость, слабо развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости в России, причиной возникновения последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц.

Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них;

-архитектурно-строительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта), как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов, строительства. Так, при реализации ряда проектов развития недвижимости в Москве их организаторы столкнулись с необходимостью укрепления грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ по сохранению соседних зданий. Имели место случаи, когда реализация фантазий собственников отдельных квартир при перепланировке помещений, создании дополнительных удобств (ванных комнат, бассейнов и т.п.) приводила к превышению допустимых нагрузок на несущие конструкции зданий, что создавало аварийную обстановку. При принятии решений о развитии недвижимости особенно важен учет технологических рисков, но нередко с ними сталкиваются и при совершении операций на вторичном рынке;

-административные риски, которые в российских условиях имеют особое значение. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т.д.). Очень важно, поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т.д. добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления;

-экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов - в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, в росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения аренды помещений как альтернатива приобретения в собственность), в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т.д. Возможность предотвращения или снижения степени вероятности потерь компании (фирмы) в связи с существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок и пр.

При инвестировании в недвижимость принято выделять следующие основные риски:

- незапланированный отток кредитных средств и/или клиентов;

-снижение рыночной стоимости здания как бизнеса;

       -уменьшение чистой прибыли.

Однако для принятия важных управленческих решений такой простой классификации недостаточно. Поэтому ее обычно детализируют. При этом какой-то одной общепринятой классификации рисков нет, но определения некоторых их видов в литературе уже устоялись. Так, в сфере инвестирования в недвижимость можно выделить следующие дополнительные риски:

– Риск несбалансированной ликвидности - потери, которые могут возникнуть в ситуации, когда инвестор вынужден привлекать для обеспечения ликвидности объектов дополнительные средства под более высокий процент, чем обычно.

– Рыночный риск - возможные потери от колебания рыночной стоимости объектов, из которых сформированы активы инвестора.

– Валютный риск - потери инвестора как результат колебания курсов валют.

– Риск недополучения прибыли (риск упущенной финансовой выгоды). Возможное уменьшение чистой прибыли в результате внезапного изменения законодательства, экономических условий, других внешних или внутренних факторов.

Определение из нормативного акта: Под упущенной выгодой законодательство РБ понимает  неполученные доходы, которые субъект получил бы при обычных условиях хозяйственного оборота, если бы его право не было нарушено. Например, к ней относится прибыль, не полученная в результате уменьшения объема производства или реализации продукции, изменения ассортимента изготовленной продукции, снижения ее качества и т.п.   

– Риск неплатежеспособности. Потери, которые возникают в результате реакции рынка на деятельность инвестора.

– Риск процентной ставки. Потери от воздействия движения рыночных процентных ставок на прибыль и капитал.

– Операционный риск. Потери, связанные с ошибками и другими нарушениями при проведении операций.

Также можно выделить риски инвестирования в готовые объекты (эксплуатации здания, маркетинговой политики), риски девелопмента зданий (организационно-правовые, рыночные). Можно выделить риск по видам недвижимости, поскольку разные сегменты рынка недвижимости, как правило, находятся в разных циклах.

Пример. Каждый инвестор классифицирует риски самостоятельно. Тем не менее, их вид и значимость определяются, как правило,  одинаково:

– наиболее трудно регулируемыми считаются организационно-правовые риски. То есть риск неполучения в срок всех согласований и утверждений, что затягивает начало строительства и увеличивает срок всего проекта в целом;

– все риски, связанные с финансовым состоянием застройщика, – риск увеличения сроков строительства и, соответственно, уменьшение планируемой доходности;

рыночный риск – ошибки маркетинговой политики, касающиеся неверного построения ценовой политики и ошибочного определения концепции проекта.

Различные виды инвестиционных рисков взаимосвязаны. Так, например, валютный риск можно рассматривать как разновидность рыночного риска. Возможность внезапного  изменения законодательства порождает одновременно риск упущенной финансовой выгоды и валютный риск (опосредованно через влияние на курс национальной валюты). Такие различные по силе и характеру взаимосвязи осложняют анализ и контроль  инвестиционных рисков.

Для облегчения анализа и контроля можно проводить ранжирование рисков. Ранжирование рисков осуществляется чаще всего по величине возможных потерь, которые они могут вызвать:

Классификация видов рисков в сфере приобретения недвижимости, которая действует на практике (согласно действующему законодательству). Экспертами «Консультационного центра недвижимости» в ходе разработки методики выявления (оценки) юридических рисков в сфере недвижимого имущества были выделены следующие виды рисков:  

Риски ненадлежащего оформления и одобрения сделок с недвижимым имуществом. Обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью,  надлежащее оформление доверенностей, протоколов общих собраний участников (для юридических лиц) или нотариально заверенных согласий супругов (для физических лиц), подписание передаточных актов, указание в договоре стоимости объекта и его точных идентифицирующих признаков, а также соблюдение целого ряда иных формальностей, необходимых для того, чтобы сделка считалась заключенной и действительной.

–  Реституционные риски. Риски признания сделок недействительными с возникновением обязанностей возврата каждой из сторон другой стороне всего полученного по сделке. Данные последствия носят юридический термин «двусторонняя реституция», который и дал наименование данной категории рисков.

Виндикационные риски. Риски, основанные на:  а). Нелигитимности лиц, принимающих решения о сделках (акционеров (участников), общих собраний участников, совета директоров, представителей собственников и  др.).  б). Сделках, совершенных  под влиянием заблуждения либо гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.   в). Сделках, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.  

Ипотечные риски. Ипотекой называется залог недвижимого имущества (квартир, земельных участков, зданий, сооружений). Особые неприятности для добросовестных приобретателей могут представлять случаи ипотеки в силу закона, то есть ипотеки основанной не на договоре, а вытекающей из требований  законодательства.

Риски изъятия и запретов. В отдельную категорию отнесем риски изъятия и запретов, имеющие место при:  а). Неисполнении особых требований и условий, установленных в отношении объекта недвижимости (например, в отношении незаконно-перепланированного помещения; памятников истории, культуры и архитектуры; несоблюдение целевого назначения помещения, установленного  при его приватизации; нарушение сроков и вида строительства на земельном участке).  б). Наличии ограничений оборотоспособности предмета сделки. в). Наличии правопритязаний и споров. г). Вероятности изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд. В указанных случаях госорганы в установленном порядке вправе  наложить арест, изъять либо иным образом ограничить права в отношении недвижимого имущества.

Риски специально-регулируемого порядка получения прав. В этот блок объединяются разнородные правоотношения,  связанные со специальными процедурами получения права собственности на объекты недвижимого имущества. За каждым из перечисленных далее пунктов стоит внушительное количество правовых норм либо даже целых законов и кодексов. Например, можно указать следующие случаи, создающие особую категорию рисков, минимизировать которые весьма непросто:

а) Несоблюдение требований при строительстве и реконструкции;     б)Несоблюдение установленного порядка приватизации имущества и условий приватизации.                                                                                                 в) Несоблюдение установленного порядка в ходе торгов (аукционов и конкурсов) и после их проведения.                                                                             г) Несоблюдение требований при отчуждении имущества в ходе процедур банкротства.                                                                                                                   д) Несоблюдение особенностей получения прав в отношении земельных участков.

Внешние экономические риски - постоянный спутник любого бизнеса, в том числе и бизнеса на рынке недвижимости, но степень их вероятности существенно зависит от качества деятельности компании (фирмы), которая и сама может быть источником рисков.

Нужно отметить, что пренебрежение экономическим анализом - достаточно распространенное явление в современном российском бизнесе и бизнесе на рынке недвижимости. Так, несмотря на наличие многочисленных методик и программ анализа эффективности инвестиционных проектов, они оказываются малодейственными из-за недостаточного внимания к изучению ситуации на рынке. Дело ограничивается зачастую необъективными или неполноценными данными, собственным опытом и опытом ближайшего окружения. Нередко анализ ограничивается изучением рыночной конъюнктуры без исследования факторов, влияющих на ее изменение.

Например, тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости определяются в значительной мере демографической ситуацией, миграцией населения, общим предпринимательским климатом, уровнем ставок налогообложения, длительностью процедур сделок и пр. Влияние этих факторов не сиюминутно, но не принимать их в расчет нельзя. А это случается довольно часто.

Недостатки экономического анализа могут усиливаться за счет непродуманных организационно-экономических решений (например, неправильный выбор организационной структуры управления фирмой или проектом), что повышает вероятность потерь.

В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо снижая доход, либо приводя к превышению запланированных сроков инвестирования, либо в предельном случае - к утрате не только дохода, но и капитала.

Как показывает анализ, финансовые риски могут быть разделены на несколько групп:

  1. Риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе (изменения процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение доходности альтернативных вариантов инвестирования, например, доходности по государственным корпоративным ценным бумагам).

 2. Риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным компанией (банком) для финансирования ее деятельности, степенью проработки ею финансовых решений. Например, выбор кредита как источника финансирования проекта является более рискованным вариантом по сравнению с выпуском обычных акций, так как: предполагает выплату основного долга и процентов по определенному графику, чего нет при выпуске акций. В то же время выпуск акций без уверенности в возможности их размещения может оказаться более дорогим инструментом финансирования, чем кредитные ресурсы.

  3. Риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах. Например, ошибки при составлении плана поступлений и расходов финансовых ресурсов могут привести к неплатежеспособности компании (банки) на каком-либо этапе проект или сделки, что потребует привлечения более дорогих ресурсов, если вообще это будет возможным.

Присутствуя практически при всех операциях с недвижимостью, указанные риски в то же время играют различную роль зависимости от сегмента рынка или сферы деятельности.

Так, для первичного рынка большое значение имеют экономические, производственные и технологические риски; для вторичного рынка существенно важнее и характернее юридические риски. Это отчасти связано с уровнем юридической проработки проблем субъектами сделок. На первичном и вторичном рынках в основном оперируют юридические лица, обладающие необходимыми квалифицированными специалистами.

На вторичном рынке основные субъекты - физические лица, и юридические просчеты возможны в большей степени, что главным образом обусловлено тем, что на первичном рынке объект только создается, и с ним не могло быть прошлых сделок, в то время как количество сделок с объектом на вторичном рынке может быть весьма значительным. В современных российских условиях, при существующей практике привлечения дольщиков риски, связанные с качеством прав на «долю» в объекте, тоже весьма существенны.

1.2 ФАКТОРЫ ВОЗДЕЙСТВИЯ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

«Коммерческая недвижимость в г.Новокузнецке была и остается выгодным инструментом инвестирования  на долгосрочную перспективу. Для МСБ коммерческая недвижимость является активом генерации стоимости бизнеса. Ключевым фактором, определяющим стоимость коммерческой недвижимости, из приведенной ниже классификации, будет являться фактор, связанный с рыночной средой - внешнего воздействия (внешней экономической среды) или макроэкономический фактор.  Это главный и единственный неуправляемый  фактор, который будет существенно определять стоимость коммерческой недвижимости на ближайшую перспективу».

 Основные факторы стоимости коммерческой недвижимости

  Представления владельцев недвижимости:

      Фактор полезности: недвижимость обладает стоимостью, когда она полезна собственнику;

      Фактор замещения: инвестор не заплатит за объект больше чем наименьшая цена за другой объект с эквивалентной полезностью;

      Фактор ожидания: инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от объекта получение потока доходов в будущем.

Факторы, связанные с рыночной средой

      Фактор внешнего воздействия: стоимость  недвижимости зависит от внешней экономической среды

     Фактор спроса и предложения: цены стабильны тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавливается соответствие.

      Фактор конкуренции:  конкуренция между покупателями и арендаторами, потенциальными покупателями по обеспечению покупки (аренды).

      Фактор изменения стоимости: стоимость недвижимости непрерывно изменяется во времени.

      Фактор соответствия: стоимость объекта собственности создается и сохраняется, когда его характеристики соответствуют спросу  рынка.

Факторы, связанные с эксплуатацией недвижимости:

      Фактор  производства: недвижимость - актив бизнеса, доходность которого определяется менеджментом, трудом, капиталом и землей;

     Фактор остаточной продуктивности земельного участка: чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того, как оплачены расходы на менеджмент, труд и эксплуатацию капитала;

      Фактор вклада: включение дополнительных активов в недвижимость эффективно, когда они повышают рыночную стоимость недвижимости;

     Фактор пропорциональности: элементы объекта недвижимости должны быть согласованы между собой в определенной пропорции;

      Фактор лучшего и наиболее эффективного использования: вариант использования недвижимости, при котором достигается самая высокая текущая стоимость.

 

 Факторы, определяющие стоимость коммерческой недвижимости в Новокузнецке в современное время

 Стоимость коммерческой недвижимости всех основных сегментов: торговой, офисной, производственной, складской на ближайшую перспективу будет существенно определяться двумя основными факторами влияния на развитие МСБ:

       фактором внешней экономической и политической среды (внешнего воздействия);

        фактором внутреннего потенциала развития МСБ (фактором ресурсов МСБ)

 Оценка основных факторов, влияющих на динамику цен коммерческой недвижимости г. Новокузнецка 

 Экспертные значения оценки основных факторов, влияющих на динамику цен коммерческой недвижимости г. Новокузнецка, свидетельствуют о том, что процесс  выхода из кризиса еще не завершен, но начало формирования положительных тенденций обозначилось.

Здесь могут работать два механизма: 1) рост стоимостных индикаторов как реакция компенсации собственниками падения стоимости с учетом складывающейся конъюнктуры рынка (спекулятивный тип); 2) рост стоимостных индикаторов как следствие роста инвестиционного потенциала рынка коммерческой недвижимости (инвестиционный тип). Первый механизм – экстенсивный, второй - интенсивный. На текущий период практически полностью доминирует первый механизм.

Индексы недвижимости цепные, среднее за период, %/год
(периоды измерения индексов  определены условно по динамике офисной недвижимости)
 доверительный интервал от значения индекса не превышает 
10% для индексов строительно-монтажных работ (СМР)  и 20% - 30% для индексов сегментов коммерческой недвижимости.

Индексы строительно-монтажных работ (СМР) отражают уровень инфляции в строительстве и являются одним из инструментов определения состояния рынка недвижимости. Если значение цепного индекса сегмента существенно превышает индекс СМР, то наблюдается спекулятивный рост стоимости. Если существенно ниже, то явление кризиса. Так, в докризисный период спекулятивный рост был отмечен  в сегментах торговой и офисной недвижимости. В период кризиса во всех сегментах, за исключением складской недвижимости, наблюдалось снижение стоимости.

Сегмент складской недвижимости в период кризиса выполнял функцию частичного замещения видов экономической деятельности торговой, офисной недвижимости (можно частично перенести деятельность на складские площади и снизить издержки в период кризиса, а часть производственных площадей репозиционировать под складские площади). Складские площади необходимы для осуществления экономической деятельности во всех других сегментах, что обуславливает их маркетинговую диверсификацию и, соответственно, сохранение стоимости, особенно в период кризиса. В посткризисный период необходимость в этом снижается или отпадает полностью, что отражается на изменении стоимости этого сегмента.

Таким образом, значения цепных индексов сегментов являются индикаторами состояния  рынка коммерческой недвижимости и позволяют определить тип механизма ценообразования в сегменте: спекулятивный рост, рыночное равновесие, спад под влиянием кризиса.   

От спроса, предложения и их соотношения в определяющей степени зависят такие важнейшие параметры, как цены, доходность, риски приобретения или создания объектов недвижимости. Реальную ценность имеют исследования, основанные на использовании богатого фактического материала.

 Основные факторы влияющие на определение и динамику рынка недвижимости:

1. Политические.
Это факторы, связанные с политической обстановкой  в стране. Нестабильность политической ситуации в стране в значительной мере влияет на рынок недвижимости. Выборы президента, парламентские выборы – это только основные факторы, которые дестабилизируют обстановку на рынке жилья.

2. Экономические.
К экономическим факторам следует отнести следующие:
- уровень и динамику расходов и доходов населения;
- развитие бизнеса;
- доступность кредитов;
- риски инвестиций в недвижимость;
- стоимость строительства;
- стоимость коммунальных услуг;
- тенденции к нестабильности финансовой системы.
Рынок недвижимости первым реагирует на стоимость денег. Поэтому деньги лучше хранить в единицах недвижимости. 

3. Социальные и демографические.
Социальные и демографические:
- изменения численности населения;
- изменения структуры населения;
- изменение пропорционального соотношения социальных слоев в обществе;
- уровень преступности.
В развивающихся городах замечена тенденция роста численности населения, что в свою очередь, приводит к росту спроса на недвижимость.

4. Административные.
Административные факторы:
- налоговый режим;
- правовые и экономические условия получения прав на строительство или реконструкцию;
- экономические и правовые условия для совершения сделок с недвижимостью.

5. Специфические.
К этим факторам возможна отнести: инфраструктуру, транспортную сеть, географическое расположение.
Для профессионально анализа рынка недвижимости необходимо учесть совокупность всех факторов и только после этого можно будет сделать правильные прогнозы по ценам на объекты жилья.

Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:

- нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;

- налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью; 1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

Общеэкономическая ситуация:

- производство национального дохода;

- объем промышленного производства;

- занятость трудоспособного населения;

- ставки доходности финансовых активов;

- платежный баланс страны;

- состояние торгового баланса;

- притоки капитала;

- оттоки капитала;

- рост доходов населения;

- индекс потребительских цен.

Микроэкономическая ситуация:

- экономическое развитие региона;

- диверсификация занятости работоспособного населения;

- экономические перспективы развития региона;

- притоки капитала в регион;

- оттоки капитала из региона.

Социальное положение в регионе:

- возможность межэтнических и военных столкновений;

- отношение к частному капиталу;

- отношение к иностранному капиталу;

- устойчивость политики администрации региона;

- уровень безработицы в регионе;

- популярность проводимой администрацией региона политики.

Природно-климатические  условия в регионе:

- экологическое положение в регионе;

- наличие развитой инфраструктуры.

1.3 ОСОБЕННОСТИ  ВЗАИМОВЛИЯНИЯ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Развитие  рынка недвижимости зависит от большого количества факторов,

среди которых на первом месте находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию спроса и наоборот.

     Для изучения спроса и предложения на рынке недвижимости необходимо исходить из специфики процесса функционирования рынка жилищной недвижимости, особенностей обращающегося на нем товара.

     В частности, различают шесть основных особенностей жилищной недвижимости:

1.Связь с землей;

2.Неоднородность жилищного фонда по совокупным, качественным характеристикам (различия в размере, качестве строительства и отделки, местоположении и т.д.);

3.Зависимость уровня формируемых жилищных услуг от совокупных, качественных характеристик жилья;

4.Долговечность;

5.Дороговизна;

6.Высокий уровень издержек при смене жилья.

     Тесная  связь с землей определяет жесткую локализацию рынка жилищной недвижимости. Все участки земли в пределах населенных пунктов дифференцированы, то есть каждый рынок жилья имеет  свои уникальные черты, обусловленные  влиянием различных внешних и внутренних факторов, что составляет его специфику.

     Жилищный  фонд крайне неоднороден. Для каждого  жилища различают свой определенный набор жилищных услуг. Выделяют характеристики собственно жилья и характеристики места его расположения. Собственно жилище характеризуется, прежде всего, качеством строительства и эксплуатации, степенью износа, размерами, особенностями проектирования. Место расположения, в частности, включает наличие инфраструктуры, окружающую среду и целый ряд других показателей. Совокупные характеристики жилья составляют качество жилищного фонда.

     Разнообразие  и количество жилищных услуг напрямую зависит от совокупных, качественных характеристик жилья. Например, проектные  особенности жилищного фонда с учетом его месторасположения, предусматривающие набор подводимых к нему коммуникаций, формируют предоставляемые фондом соответствующие услуги, различающиеся в каждом конкретном случае (водоснабжение, отопление, газоснабжение, канализация, Интернет, телефонная или иная связь).

     Жилище - долговечный товар, следовательно, нуждается в длительном содержании и уходе. Характер, объемы и качество этого содержания влияют на степень  износа и качественные характеристики жилищных услуг. Повышение степени  изношенности жилища и снижение расходов на его содержание приводят к сокращению количества и снижению качества предоставляемых жилищных услуг.

     Для жилья характерна высокая стоимость, обусловленная целым рядом  его  особенностей. Во-первых, жилье является товаром, обеспечивающим жизнедеятельность человека в течение длительного времени. Во-вторых, это технологически сложный и затратный продукт производства, долгосрочный и дорогой в использовании.

     К особенностям жилищного фонда относят  и высокий уровень издержек, возникающий  в результате смены жилья, что обуславливает достаточную степень консерватизма при принятии населением решений о его замене.

     Таим  образом, все вышеперечисленные  особенности оказывают непосредственно  влияние на процессы, протекающие  в жилищной сфере, определяя характер спроса на жилье и жилищные услуги, и качество их предложения.

     Спрос на объекты жилищного фонда и  формируемые им жилищные услуги определяется через количество жилья, которое  хотят приобрести потребители, то есть, зависит от особенностей, обуславливаемые  финансовыми возможностями потребителей, стоимостью жилища, стоимостью других товаров и услуг, доходностью, индивидуальными предпочтениями. Спрос на жилье и жилищные услуги обратно пропорционален ценам и прямо пропорционален уровню доходов и  в краткосрочной перспективе достаточно эластичен по отношению к ценам.

     Изменение  спроса зависит от таких факторов, как:

1)  потребительские  вкусы или предпочтения покупателей

2)  количество  покупателей

3)  уровень  денежных доходов покупателей

4)  цены  на сопряженные товары (взаимозаменяющие)

5)  потребительские  ожидания относительно будущих  цен и доходов. 9

     Предложение жилья и жилищных услуг ограничивает функцию спроса и представляет собой  количество жилья, которое потребитель  может приобрести на рынке при  сложившемся уровне цен. Факторами, влияющими на предложение жилья, являются уровень валовых инвестиций в строительство, обслуживание жилищного фонда и скорость его амортизации (выбытия). Валовые инвестиции направляются на строительство, реконструкцию и ремонт существующего жилищного фонда. В составе валовых инвестиций могут быть выделены так называемые чистые инвестиции, представляющие собой разницу между валовыми инвестициями в жилье и уровнем его потерь (амортизация, выбытие). На рынок ежегодно поступает лишь небольшой объем нового жилья, а основу жилищного фонда только в долгосрочной перспективе приведут к изменению его предложения. Увеличение затрат на техническое обслуживание, реконструкцию и модернизацию жилья должно приводить к повышению качества предлагаемых жилищных услуг и, как следствие, к повышению их стоимости. Рост цен на рынке жилья делает выгодными затраты на его содержание и новое строительство. При низких ценах на жилье часто становится невыгодным содержать жилище, степень и скорость его износа увеличивается. Чистые инвестиции отсутствуют, если уровень сложившихся цен на жилье равен стоимости затрат на строительство.

     Формирование  предложения жилья, прежде всего, связано  с объемами и качеством имеющегося жилья (наличный жилищный фонд и его  состояние) и рынком капитала (уровень капитализации недвижимости), на котором определяются цены жилищного фонда и объемы его производства. В то же время предложение жилищного фонда тесно связано со спросом, формируемым на рынке жилищных услуг через квартирную плату, и диктуется потребн6остями населения в жилье и уровнем доходов от использования недвижимости. Потребность населения в жилье определяется, прежде всего, демографическими, общеэкономическими условиями, а также уровнем доходов населения. Строительство, подчиняясь внутренним связям системы, является элементом жилищной сферы, через который устанавливается равновесие между основными параметрами рынка жилья и рынка жилищных услуг. Механизм функционирования жилищного рынка определяется такими его основынми параметрами, как квартплата, цена, строительство и жилищный фонд, сложившимися под воздействием факторов спроса и предложения.

     Законом предложения является прямая связь  между количеством предлагаемого  товара и ценой, т.е. с повышением цены соответственно возрастает величина предложения, при снижении цен сокращается предложение. Это свидетельствует о том, что производители, собственники, продавцы скорее готовы изготовить или предложить к продаже большое  количество своего товара по высокой цене, чем по более умеренной, низкой цене. Изменения в предложении зависят от: цен на ресурсы, товары, услуги; налогов и дотаций; технологии производства; цен на другие товары и ресурсы; ожидания изменений цен производителей, продавцов; числа продавцов.

     Секторы I и IV отражают состояние рынка жилищных услуг (квартплата, использование жилищного фонда), а секторы II и III – рынка жилищного фонда (цены жилищной недвижимости, строительство). 10

     Сектор  I отражает функциональную зависимость уровня квартирной платы (стоимости жилищных услуг) от спроса на имеющийся объем и качество жилищного фонда. Рынок жилищных услуг определяет величину квартирной платы (платы за наем). Уровень цены квартирной платы (P) определяется объемами жилищного фонда (S) и потребительским спросом (D) на конкретные объекты жилищной недвижимости (качественные характеристики). Чем больше объем предлагаемого жилья, тем ниже цена квартирной платы, скорректированная спросом. Цена квартирной платы, соответствующая в каждый конкретный момент спросу на жилищные услуги и предложению жилищного фонда, является равновесной.

     Сложившиеся цены квартирной платы (P) трансформируется в цену приобретаемого жилья на рынке капитала (R) и зависит от нормы капитализации недвижимости (i), способности приносить доход – сектор II. Этот сектор отражает функциональную зависимость цен на жилье от установившегося уровня квартирной платы и нормы капитализации. При этом, чем выше уровень квартирной платы, сформированный объектами жилищной недвижимости, тем выше уровень цен на недвижимость при установившейся норме капитализации доходов. Уровень капитализации доходов – это тот текущий доход, который стремится получить инвесторы, приобретая недвижимость.

     Норма капитализации подвержена влиянию  таких факторов, как ставка процента по долгосрочным займам, ожидаемый  рост квартирной платы, риски неполучения  дохода, налоги на недвижимость.

     Сложившиеся равновесные цены на объекты недвижимость,  в свою очередь, вызывают определенный объем нового строительства – сектор III. Объемы строительства будут увеличиваться до тех пор, пока цена объектов недвижимости не сравняется с уровнем затрат на строительство, что, в свою очередь, со временем создаст некоторый прирост жилищного фонда – сектор IV. Чем выше уровень цен на недвижимость, тем выше объемы строительства. Таким образом, будет определен годовой объем строительства, который нужен для поддержания необходимого жилищного фонда при его естественном выбытии через норму амортизации. Если исходный и конечный объемы жилищного фонда равны, то рынки жилищного фонда и жилищных услуг находятся в равновесии. Если же эти величины отличаются, то такие переменные, как цена, квартплата, строительство и жилищный фонд, не находятся в полном равновесии.

     Равновесное состояние на рынке жилища можно  представить весьма условно. На практике ситуация равновесия параметров жилищного  рынка фактически отсутствует, поскольку  они всегда находятся в динамичном состоянии. Постоянное изменение значений параметров происходит как цепная реакция на воздействие различного рода факторов. Однако такая модель представления внутренних зависимостей позволяет понять действующие на рынке закономерности и использовать их при принятии управленческих решений. Модель позволяет проводить анализ состояния рынка недвижимости, выявлять его особенности и сложившиеся на нем диспропорции.

     На  параметры рынка жилья оказывает  влияние не только внутренние, но и  внешние факторы. Под внешними факторами понимается влияние на рынок недвижимости других связанных с ним экономических подсистем. При этом внешние факторы воздействуют на разные параметры в разной степени. Имея представление о внутренних связях элементов жилищной сферы, можно определить, в какой области, как интенсивно и под влиянием каких внешних факторов, а также в каких направлениях изменяются сложившиеся соотношения параметров.

     Например, фактор экономического роста в экономике, выражающийся в росте доходов  населения и изменении демографической ситуации, приводит к увеличению спроса на жилищные услуги, что, в свою очередь, влияет на поэтапное изменение всех параметром системы. Экономический спад приводит к обратному поведению всех параметров.

     Внешним фактором, влияющим на поведение системы, в частности на рынок жилья, может быть уровень доходности вложений. При увеличении доходности вложений в другие сферы экономики отдача от жилищного фонда становится ниже. При снижении уровня доходности в других сферах доходы от недвижимости становятся для инвесторов более привлекательными. На поведение инвесторов влияют также изменения в государственной налоговой политике в отношении недвижимости, риски от вложений в жилье. Расширению спроса на жилье как объект собственности способствует снижение процентной ставки по долгосрочным кредитам, и наоборот, увеличение этой ставки приводит к сужению спроса на объекты жилищного фонда и падению объемов строительства.

     Увеличение  спроса на жилье как предмет собственности  и спроса на жилищные услуги ведут к повышению цен на жилье, объемов строительства и жилищного фонда при вероятностном снижении квартирной платы.

     Еще одним внешним фактором, оказывающим  влияние на состояние рынка жилья, является изменение условий жилищного  строительства. Ограничение доступности и высокие ставки по краткосрочным кредитам под строительство приводят к увеличению затрат на строительство и снижению объемов при падении нормы прибыли. Увеличение затрат на строительство и сокращает прибыльность проектов ужесточение местных правил зонирования строительства. На объемы строительства влияют также факторы землепользования, ограничения и повышения цен на земельные участки под строительство жилых  объектов. Сокращение объемов строительства приводит к уменьшению предложения жилищного фонда, росту уровня квартирной платы и, в итоге, к увеличению цен на жилье.

     Таким образом, можно сделать вывод, что  на соотношение спроса и предложения  на рынке недвижимости влияет целый  ряд факторов. Состояние жилищного  рынка характеризуется значениями его основных параметров, изменяющихся под воздействием внутренних и внешних факторов и образующих устойчивые соотношения (пропорции). Внутренние факторы представляют собой направленный совокупный результат деятельности различных экономических субъектов на жилищном рынке. Внешние факторы представляют собой результат взаимодействия субъектов жилищного рынка с другими секторами экономики и влияния государственного регулирования.

1.4 ТРАНСАКЦИОННЫЕ ИЗДЕРЖКИ

Затраты, возникающие в связи с заключением контрактов (в том числе с использованием рыночных механизмов); издержки, сопровождающие взаимоотношения экономических агентов.       

Выделяют:

-издержки сбора и обработки информации,

-издержки проведения переговоров и принятия решений,

-издержки контроля

-издержки юридической защиты выполнения контракта пользованием рынка.

Трансакционные  издержки являются следствием сложности окружающего мира и ограниченной рациональности экономических субъектов и зависят от того, в какой координационной системе проводятся экономические операции. Слишком высокие трансакционные издержки могут помешать осуществлению экономического действия. Социальные и государственные институты (например, биржа) позволяют снизить эти издержки при помощи формальных правил и неформальных норм.

Трансакционные издержки являются центральным понятием неоинституциональной экономики и Теории  Трансакционных издержек. Рональд Коуз, проводя мысленный эксперимент, описывающий экономику без трансакционных издержек, показал, что в таком случае действие социальных институтов становится неважным (соответственно неважными становятся экономические формации), так как люди могут договориться о любом выгодном решении без затрат.

Трансакционные издержки на рынке недвижимости. 

Известно, что одной из особенностей рынка недвижимости является высокий уровень издержек, необходимых для заключения сделки. Эти издержки получили название трансакционных. Их величина определяется двумя группами факторов.

I группа – рыночные факторы:

1) полнота и достоверность рыночной информации;

2) наличие достаточного числа контрагентов;

3) степень стандартизации условий сделки;

4) возможность использования стандартных контрактов и договоров;

5) количество вариантов расчетов.

II группа – система государственного регулирования рыночных отношений:

  1.  
    наличие специального режима налогообложения отдельных видов сделок;
  2.  
    разрешение на проведение сделки;
  3.  
    необходимость дополнительных процедур;
  4.  
    ограничение при допуске на рынок (конкурс).


Классификация трансакционных издержек включает следующие группы затрат:

  1.  
    издержки поиска информации – затраты времени и ресурсов по поиску контрагентов сделок и сбору информации о рыночной ситуации;
  2.  
    издержки ведения переговоров и заключения контрактов;
  3.  
    издержки измерения – затраты на проведение оценки предмета сделки;
  4.  
    издержки спецификации и защиты прав собственника – затраты на определение объема передаваемых прав, проверку их чистоты;
  5.  
    издержки «оппортунистического» поведения – потери, вызываемые уклонением контрагента от заключения сделки или условий контракта.


Примерная оценка затрат (во времени и денежном выражении) на совершение операций, которые необходимо совершить для купли-продажи 2х комнатной квартиры новой планировки в Новокузнецке  представлена в табл.


Операция 


Период времени


Денежное выражение


1) Поиск информации.

2) Получение информации о правовом статусе, БТИ.

3) Архивная справка, нотариальное согласие супруга, квитанции за регистрацию сделки, справка налоговой инспекции.

4) Проверка информации.

5) Проведение переговоров: цена, порядок расчета и т. д.

6) Составление договора.

7) Осуществление гос. регистрации.

8) Оплата услуг посредника.

9) Прием-передача документов.


1 месяц


1 месяц


10 дней


3 дня

2 дня


1 день

1 месяц


10 дней, выписка 1 месяц


50 $ 


500 – 1000 руб.

7 руб.,100 руб.

500 руб.

0 руб.

500 руб.

300 руб.


200 руб.


300 – 500 $

2200-2400 руб.



В развитых странах общие затраты на проведение сделки купли-продажи коммерческой недвижимости составляют 2 – 3% от цены, а жилой 7 – 8%. Процент трансакционных издержек коммерческой недвижимости ниже по сравнению с жилой, но в абсолютном выражении, в силу большей стоимости объекта, издержки больше.

Значительную долю затрат на проведение сделки составляет оплата услуг посредника. Дл российского рынка характерной является оплата данных услуг только покупателем, в то время как в западных странах, они платятся пополам. Остальные статьи затрат оплачиваются поровну. Основными причинами обращения к услугам посредников является экономия времени и ресурсов, снижение рисков вследствие собственной некомпетентности.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

41682. Основные приемы работы в Microsoft Excel 2007. Создание таблиц 8.21 MB
  Выделить ячейки с А1 по F1 и выполнить объединение ячеек Главная – Выравнивание – Объединение ячеек. Произвести форматирование набранных заголовков для этого необходимо выделить их и выполнить команду Главная – Выравнивание – Выравнивание в соответствии и рисунком. Задать внутренние и внешние границы созданной таблицы Главная – Выравнивание – Граница. Оформить внешние границы двойной линией Главная – Выравнивание – Граница.
41683. ИССЛЕДОВАНИЕ РЕЖИМА НАПРЯЖЕНИЯ СЕЛЬСКОЙ РАДИАЛЬНОЙ СЕТИ И ВЫБОР НАДБАВОК У ТРАНСФОРМАТОРОВ 82.16 KB
  Регулирование напряжения в сельских электрических сетях улучшает режим напряжений у потребителей, повышая качество поставляемой электрической энергии. С другой стороны, регулирование напряжения увеличивает допустимую потерю напряжения до предела, определяемого экономической целесообразностью, и благодаря этому уменьшает расход металла проводов.
41684. Работа с файлами и каталогами в операционной системе MS-Dos 890.07 KB
  Просмотр каталогов.Создание каталогов Задача Просмотр дерева каталогов научиться работать с файлами и каталогами в ОС MS-DOS
41686. ОЗНАКОМЛЕНИЕ СО СРЕДСТВАМИ МОДЕЛИРОВАНИЯ И ИССЛЕДОВАНИЯ ЭЛЕКТРОННЫХ СХЕМ В ПРОГРАММЕ EWB 41.97 KB
  Высокой точностью отличается табличный метод но он наиболее трудоемкий и требует наличие полной принципиальной схемы электронного устройства знание интенсивностей отказов и коэффициента электрической нагрузки каждого элемента схемы. Поэтому последовательность лабораторных работ согласована с этапами расчета надежности а именно: изучение принципиальной схемы усилителя; назначение элементов схемы и их влияние на надежность; настройка схемы и измерение токов и напряжений на каждом элементе схемы; расчет коэффициентов нагрузки и...
41687. Знакомство с Си++. Выполнение программы простой структуры 70.21 KB
  Выполнение программы простой структуры Цель: Знакомство со средой программирования создание отладка и выполнение простой программы содержащей ввод вывод информации и простейшие вычисления. Структура программы Программа на языке Си имеет следующую структуру: директивы препроцессора . директивы препроцессора функция а операторы функция в операторы void min функция с которой начинается выполнение программы операторы описания присваивания функция пустой оператор составной выбора циклов...
41688. Получение вольт-амперных и переходных характеристик силовых диодов, определение по ним статических и динамических параметров 524.97 KB
  Виртуальная лабораторная установка для исследований предусмотренных содержанием работы содержит: функциональный генератор сигналов Function Genertor – XFG1; двухлучевой осциллограф Oscilloscope – XSC1; модели реальных однотипных диодов D1 D2; датчик V1 тока протекающего через диод D1; идеальные источники переменного синусоидального I1 токаи постоянного I2 тока. Эта группа диодов отличается высокими значениями обратного напряжения от 50В до 5кВ и прямого тока от 10А до 5кА. Массивная структура диодов ухудшает их...
41689. Модели и моделирование. Применение моделей в задачах принятия управленческих решений в сфере автотранспорта и организации автосервиса 1.23 MB
  Целью первой части пособия является изучение моделей управления, основанных на электронных таблицах: что они собой представляют, как создаются, используются и что можно узнать с их помощью.
41690. Технология работы с базами данных средствами MS Excel 39.62 KB
  Технология работы с базами данных средствами MS Excel. Общая характеристика систем обработки табличных данных. Диапазон данных – область где хранятся данные списка. Каждую группу данных следует разбить на отдельные наименьшие элементы что упростит поиск информации и преобразование структуры списка.