38531

Система правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации

Дипломная

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

АНАЛИЗ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КАК ФОРМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ИПОТЕЧНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ 2. ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ И СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 2. Вторая глава работы посвящена юридической характеристике договора ипотечного кредитования: его предмету субъектному составу и содержанию. Также в ней рассмотрен порядок заключения и расторжения договора ипотечного кредитования и особенности ипотеки отдельных видов имущества.

Русский

2013-09-28

309 KB

27 чел.

Содержание ВКР 1

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ОСНОВЫ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИИ

1.1. ИСТОРИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ

1.2. РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ СОВРЕМЕННЫМ ГРАЖДАНСКИМ ПРАВОМ РОССИИ

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КАК ФОРМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ИПОТЕЧНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

2.1. ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ И СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.2. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ИМУЩЕСТВА

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ НОРМАТИВНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИИ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ

3.1. ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ПРОБЕЛЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ

3.2. ВОЗМОЖНЫЕ ПУТИ УЛУЧШЕНИЯ НОРМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИИ ОБ ИПОТЕКЕ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЯ


Введение

Настоящая дипломная работа посвящена исследованию системы правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации.
Данная тема является актуальной, поскольку ипотечное кредитование – это один из наиболее востребованных в современном мире и эффективных путей решения жилищной проблемы, остро стоящей перед подавляющим большинством населения России.

Важнейшим способом обеспечения надлежащего исполнения гражданско-правовых обязательств является в услозиях инфляции залог ликвидного имущества, особенно земельных участков, зданий, сооружений, предприятий, жилых домов, квартир и т.п. Именно залог (ипотека) недвижимости в настоящее время гораздо в большей степени гарантирует надлежащее исполнение обязательств должником, по сравнению с иными предусмотренными законом способами обеспечения обязательств.

По сравнению с ранее действовавшим законодательством (ГК РСФСР) в новом ГК РФ при исполнении обязательства должно приниматься во внимание, прежде всего, условия самого обязательства, а не «указания закона, акта планирования...». Это обстоятельство усиливает значение обеспечительных средств, в том числе и ипотеки в стимулировании надлежащего исполнения обязательств.

Ипотека (залог) недвижимого имущества как средство обеспечения исполнения различных гражданско-правовых обязательств традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших факторов стабилизации гражданского оборота. Она является эффективным инструментом поддержания на должном уровне финансово-платежной дисциплины, надежным гарантом прав и экономических интересов кредиторов.

Неоднозначная сущность залогового правоотношения, особенности его юридической природы, стали причиной возникновения в науке гражданского права широкой гаммы позиций, взглядов и концепций по вопросам юридической природы различных подходов к квалификации залогового правоотношения и классификации видов залога. Однако, не смотря на значительное число работ, посвященных данной проблематике, вопросы повышения эффективности правового регулирования ипотечных отношений, с учетом необходимости ускорения темпов экономического роста российской экономики, пока не стали предметом отдельных исследований. Содержание значительной части исследований современных авторов представляют собой в большей мере комментарий действующего законодательства, либо исследования ретроспективы становления ипотеки как института гражданского права.

В связи с этим концептуальный подход к исследованию проблем ипотеки и выработка системных предложений по его совершенствованию представляется важной и актуальной задачей дальнейшего развития науки гражданского права.

Степень разработанности темы. Институт ипотеки формировался и развивался в рамках российского гражданского права на протяжении многих веков. Вопросы ипотеки привлекали внимание и были предметом исследования в трудах известных русских цивилистов дореволюционного периода: К. Анненкова, Е.В. Васьковского, Д.И. Мейера, К. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Сергиевича, Г.Ф. Шерешеневича, и др.

В советский период проблем ипотеки недвижимости практически выпала из поля зрения науки гражданского права. Вопросы правового регулирования залоговых отношений исследовались в работах М.М. Агаркова, В.П. Грибанова, А.В. Бенедиктова, О.С. Иоффе, СМ. Корнеева, И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского, В.Ф. Яковлева и др. Однако большинство этих исследований строились с учетом того, что подавляющая часть объектов недвижимости (земельные участки, иные обособленные природные объекты, а также предприятия, здания, сооружения) являлись общенародной социалистической собственностью.

Вопросы правового регулирования ипотечных отношений в последние годы в юридической литературе также были представлены целым рядом работ. Как правовое явление ипотека стала привлекать к себе повышенный интерес юристов с момента начала возрождения в России многоукладной рыночной экономики и вовлечения в гражданский оборот наряду с жилыми домами объектов недвижимого имущества производственного назначения. Однако в настоящее время существует потребность в научных исследованиях и детальном анализе появившегося уже в России первого опыта и практики применения новейшего законодательства об ипотечном кредитовании.

Надежность ипотеки и удобство её использования для сторон правоотношений зависят, главным образом, от определенности и продуманности ее регулирования в законодательстве.

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы ипотечного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечение социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающих жилье с помощью ипотечных кредитов. Необходимо установить оптимальный баланс прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для заемщиков.

Начавшийся в 2006 года ипотечный кризис в США, последствия которого ощущаются до сих пор, показал насколько важным является правильное формирование рынка ипотечного кредитования с помощью соответствующего правового регулирования указанной сферы. Проблемы ипотечного рынка привели не только к кризису банковской системы США, но и к кризису ликвидности. Мировая практика наглядно продемонстрировала последствия ипотечной «лихорадки», которая существует сейчас и в России. Предвидеть и избежать подобных кризисов — цель государственного регулирования экономики России. И в становлении ипотечного рынка важную роль должно сыграть его надлежащее правовое регулирование.

В связи со стремительным развитием ипотечного кредитования в Российской Федерации в последние годы многие авторы посвящают свои работы указанной тематике. Однако, несмотря на значительное число научных работ, посвященных вопросам повышения эффективности правового регулирования ипотечных отношений, тема остается недостаточно разработанной. Значительная часть исследований современных авторов представляет собой в большей мере комментарии действующего законодательства, разработку вопросов социально-экономического характера либо исследования ретроспективы становления института ипотеки в России.

В связи с этим концептуальный подход к исследованию проблем ипотеки и выработка системных предложений по его совершенствованию является важной и актуальной задачей дальнейшего развития науки в области залога недвижимости.

Объектом исследования явились общественные отношения, складывающиеся в связи с использованием института ипотеки объектов недвижимого имущества.

Предмет исследования являются теоретические проблемы правовой регламентации ипотечных отношений в современных условиях, нормативно-правовая база, регулирующая ипотеку, а также практика ее применения.

Целью исследования является анализ теоретических и практических вопросов правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях.

Структурно работа состоит из введения, трех глав основной части, заключения, а также списка использованных источников и литературы.

В первой главе работы анализируются общие основы правового регулирования ипотечного кредитования в России, для чего в ней исследуется возникновение и развитие института ипотеки в российском праве, а также рассматривается правовое регулирование ипотечного кредитования нормами современного гражданского права Российской Федерации.

Вторая глава работы посвящена юридической характеристике договора ипотечного кредитования: его предмету, субъектному составу и содержанию. Также в ней рассмотрен порядок заключения и расторжения договора ипотечного кредитования и особенности ипотеки отдельных видов имущества.

Третья глава исследования представляет собой анализ проблем правового регулирования ипотечного кредитования в современной России, на основании которого выработаны конкретные пути улучшения законодательного регулирования ипотечных отношений


ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ОСНОВЫ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИИ

1.1. ИСТОРИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ

Слово «ипотека» имеет греческие корни и вошло в обиход в VI в. до н.э.1 Афинский реформатор Солон в 594 г. до н.э. осуществил свои знаменитые реформы, в результате которых была введена свобода завещания и отменены поземельные долги. До этого в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность самого должника, который в случае невозможности заплатить долг мог попасть в рабство. Архонт Солон предложил способ весьма прогрессивного обращения личной ответственности в имущественную. На пограничной меже земельного участка должника устанавливался столб с надписью, что данное имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму, указывались имена должника и кредитора, время, когда долг должен быть возвращен. Именно такой столб и назывался «ипотекой» (подставкой). Ставился такой столб на участке земли в знак запрета заемщику вывозить с него все приведенное, привезенное и принесенное. Впоследствии это слово стало употребляться для обозначения любого залога недвижимости под кредит. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

Другими словами, залоговое право, в том числе ипотека, является одним из первых гражданско-правовых институтов. Вступая в обязательства путем устной или письменной договоренности, люди стремились обеспечить их исполнение. Именно с таким стремлением, как обеспечение надлежащего исполнения обязательства, связывают возникновение залога.

В европейское законодательство институт ипотеки был рецепиирован с римского права.

Следует отметить, ипотека перешла с двумя главными отличиями: во-первых, она применяется только к недвижимым вещам, во-вторых, продажа заложенного имущества производится в судебном порядке. То, что ипотека применяется только к недвижимым вещам объясняется, по мнению Л.В. Гантовера2, свойствами движимых вещей, а именно тем, что «они могут быть весьма легко уничтожены или попорчены должником, скрыты или переданы им в третьи руки, поэтому без изъятия их из владения должника кредитор подвергался бы опасности лишиться своего обеспечения».

Развитие ипотеки, как части залогового права, в российском праве имеет свою историю.

Отличную историческую справку по развитию ипотеки в России приводит Лепехин Илья Александрович в статье «История становления института залога недвижимости (ипотеки) в отечественном праве»3

До XV века исключительной формой залога в отечественном праве являлся залог личности (закуп). О нем упоминается в «Правде детей Ярославовых», где под закупом следовало понимать «заложившегося человека, службою рассчитывающегося с верителем»4. До XVII века это был один из основных способов закрепощения крестьян и посадских людей. Крепостным становился практически всякий, кто не исполнил своего обязательства.

Первые упоминания об имущественном залоге содержатся в Псковской Судной грамоте5.В ней, наряду с давно уже существовавшим личным способом взыскания, появляется имущественное взыскание. Спор о владении какой-либо недвижимостью решался в суде на основании показаний соседей или имеющихся письменных документов на землю.

Довольно подробное представление об имущественном залоге дает Соборное уложение 1649 г. (далее по тексту - Уложение)6. В соответствии с ним залоговое право представляет собой отношение дополнительное, обусловленное существованием основного обязательственного отношения. Хотя «залог заключался отдельно, а большей частью сливался с обеспечиваемым им договором, он, несмотря на свое второстепенное, принадлежностное значение, выступает на первый план»7

В Уложении было закреплено правило о том, что предметом залога могло быть только то имущество, которое принадлежало должнику на праве собственности. Если имущество находилось в общей собственности, то для его залога требовалось согласие всех участников общей собственности. Большой интерес представляет также и положение о форме договора залога, под которой понимались письма свидетелей, а также такое действие, как облачение в крепостную форму. Хотя в юридической литературе встречаются довольно скептические мнения8 относительно соблюдения на практике предписаний Уложения о форме договора залога, представляется, что уже само по себе законодательное регулирование формы залога являлось важным шагом на пути развития этого института и служило в целом в сознании людей своеобразным ориентиром в большем упорядочении залоговых отношений9.

В начале XVIII века созрели предпосылки для более широкого и совершенного использования залога. Когда потребность в кредитах для экономических преобразований стала в государстве довольно ощутимой, был издан Указ от 1 августа 1737 г., вводивший новую систему залогового права в России. Суть ее в том, что в отличие от ранее установленной практики залогодержатель получал в обеспечение обязательства не саму вещь, а только право на заложенную вещь, в силу которого он мог требовать удовлетворения из суммы за продажу залога. Такое залоговое право обеспечивало исполнение по обязательству перед кредитором, не стесняя залогодателя, который оставался владельцем вещи и при своевременном и полном исполнении обязательства оставался ее собственником10.

Однако устранение права оставлять вещь за собой непосредственно после просрочки казалось заимодавцам опасным новшеством, и они неохотно подвергали себя неприятностям, связанным со сложными аукционными формальностями11.

В результате этого в 1744 г. Указ от 1 августа 1737 г. был отменен ввиду того, что «многие, дав деньги, после записанных в закладных сроках ни денег, ни закладного недвижимого имения не получают»12.

Только с изданием в 1800 г. Банкротского устава для недвижимости утвердилась окончательно обязательная продажа с публичных торгов. Относительно движимого имущества законодатель сохранил правило, по которому заложенная вещь может остаться за кредитором, если только должник не потребует продажи13.

С 1 января 1835 г. был введен в действие Свод законов Российской империи (далее - СЗРИ), состоявший из 15 томов. Гражданские законы содержались в томе X14. В СЗРИ все имущество, участвующее в гражданском обороте, делилось на движимое и недвижимое. К недвижимому имуществу относились земли и всякие угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места (ст. ст. 383, 384 СЗРИ).

В целом для института залога недвижимости (ипотеки) в России середины XIX века были характерны следующие особенности.

В отличие от зарубежных стран, где предметом ипотеки преимущественно была только земля, в России, как правило, имения передавались в залог вместе с крепостными душами. Это было связано с господством до 1861 г. крепостного права как сохранявшегося пережитка феодализма15. При этом ни в одной стране мира система кредитования, обеспеченного ипотекой, не достигала таких масштабов, как в России, где к середине XIX столетия в залоге оказалось более 2/3 населенных имений16.

Кредиты, обеспеченные залогом недвижимости, повсеместно использовались помещиками на неотложные нужды и не направлялись, как правило, на приобретение недвижимости, строительство, развитие сельского хозяйства и т.д.

Отсутствие кодификации и разбросанность ипотечных норм в различных законных и подзаконных актах.

Законодательное закрепление некоторых архаизмов в ипотечных правоотношениях, которые встречались на более ранних этапах развития ипотеки в России. К одному из них относилось правило, которое было установлено ст. 1129 Устава гражданского судопроизводства. Оно заключалось в том, что заложенное имение, после описи и назначения в публичную продажу, могло быть передано по требованию залогодержателя в его управление до публичной продажи, с правом пользования вместо процентов доходами имения17.

Российской практике кредитования, в том числе обеспеченного залогом недвижимости (ипотекой), было свойственно широчайшее распространение махинаций и злоупотреблений. Представители многих знатных фамилий нередко использовали свое положение в обществе для получения огромных кредитов, не имевших под собой достаточного обеспечения, получения отсрочек и беспрецедентных условий реструктуризации долгов. С другой стороны, небогатые представители дворянства предпринимали попытки залога «мертвых душ»18.

Подобное положение дел вызывало необходимость проведения реформы российского залогового законодательства. В результате во второй половине XIX века появляются три проекта ипотечной реформы. Это проект Положения об обеспечении договоров и обязательств ипотечным порядком, внесенный в Государственный совет в марте 1859 г., проект Положения об укреплении прав на недвижимое имение, разработанный Министерством юстиции в 1874 г., и проект Вотчинного устава, который был издан в 1892 г.

Указанные проекты, и в первую очередь проект Вотчинного устава, представляли собой фундаментальную кодификацию норм российского залогового права, при этом кодификация содержала немалое количество новелл19.

Теория ипотечного права этого периода сводилась к шести принципам: специальности (внесение в вотчинную книгу записи о правах, касающихся определенного имения); гласности (доступность другим лицам); достоверности (правомерность записи); бесповоротности (при определенных условиях запись сохраняла свою силу, несмотря на ее неправильность); старшинства (приоритет залоговых прав в зависимости от времени внесения записи в вотчинную книгу); обязательности (некоторые права, касающиеся имения, непременно заносились в книгу и без записи не имели силы, например закладная, не занесенная в книгу, никакой силы не имела). Все эти принципы были положены в основу проекта Вотчинного устава и касались будущего российской ипотечной системы20.

Экономическая реальность того времени требовала обновления устаревшего X тома СЗРИ и замены его Кодексом, удовлетворяющим потребности гражданского оборота. В первоначальном виде весь проект Гражданского уложения (далее - ГУ) состоял из 5 книг и был закончен в 1882 г. После обсуждения редакционной Комиссией в 1898 г. этот проект был опубликован и направлен для обсуждения всем высшим должностным лицам, в судебные установления, университетам, юридическим обществам, редакциям газет и журналов и т.п. В связи с его широким обсуждением и многочисленными замечаниями только в 1910 г. под председательством министра юстиции было образовано Особое совещание для обсуждения проекта ГУ в связи с поступавшими отзывами ведомств. Особое совещание, ввиду невозможности приведения всех 5 частей проекта ГУ в соответствие с целым рядом крупных преобразований, решило внести для принятия в Государственную Думу только проект книги V "Обязательственное право", вызывающей менее всего принципиальных замечаний и возражений. В 1910 - 1912 гг. книга V обсуждалась на 125 заседаниях Особого совещания, 25 июля 1913 г. после обсуждения проекта Советом министров и незначительно исправленного, он был внесен в Государственную Думу. Однако дальнейшие исторические события не позволили завершить эту работу21.

В целом, несмотря на наличие некоторых недостатков, к началу XX века в России сформировалась вполне современная по меркам того времени система кредитования под залог недвижимости, которая была организована на достаточно высоком уровне и имела хорошее законодательное обеспечение.

С начала 70-х годов XIX столетия в России действовали 11 акционерных ипотечных банков22. Несмотря на общий кризис и крах многих коммерческих банков, частное кредитование, обеспеченное залогом недвижимости (ипотекой), в это время все крепче становилось на ноги. За все время существования залоговой кредитно-финансовой системы в дореволюционной России только один ипотечный банк прекратил свою работу23.

Революция 1917 г. изменила государственный строй России. Первыми шагами советской власти в жилищной сфере после революции 1917 г. были отмена частной собственности на землю и крупного частного домовладения в городах, что сделало практически невозможной ипотеку в качестве обеспечения кредитных операций банков. Поэтому советские банки были вынуждены искать новые формы работы, при этом они, как правило, заимствовали опыт дореволюционных банков. Определенные элементы кредитования, обеспеченного ипотекой, продолжали существовать и при советской власти. Например, в Постановлении Экономического совета при СНК СССР от 26 апреля 1939 г. N 386 «О порядке кредитования индивидуального жилищного строительства рабочих и служащих»24 сам термин "ипотека" отсутствовал, однако в основе лежали правила и принципы кредитования, обеспеченного залогом недвижимости (ипотекой), существовавшие в дореволюционной России.

В Гражданском кодексе РСФСР от 31 октября 1922 г. (далее - ГК РСФСР 1922 г.) залог был помещен в раздел вещных прав (ст. ст. 85 - 105). Залог определялся как право требования, позволяющее кредитору, в случае невыполнения должником обеспеченного залогом обязательства, получить преимущественно перед другими кредиторами удовлетворение из ценности заложенного имущества (ст. 85). Залогодателем мог быть лишь собственник заложенного имущества (ст. 86). В качестве предмета залога могло выступать всякое имущество, не изъятое из оборота, в том числе долговые требования и право застройки (ст. 87).

К важной особенности ГК РСФСР 1922 г. следует отнести упразднение деления вещей на движимые и недвижимые в связи с отменой частной собственности на землю (прим. к ст. 21). В комментарии к этому примечанию указывалось, что подобный подход законодателя логически вытекает из постановления об изъятии земли из гражданского оборота. «Если земля не может быть объектом собственности, то рушится и система подразделения объектов права на движимости и недвижимости»25.

В 1930 г. был отменен коммерческий кредит, тем самым закрылась основная сфера применения залога26. В условиях преимущественного положения государственной собственности и запрета обращения взыскания на основные фонды предприятий залог терял всякий смысл. Единственная сфера, где залог мог сыграть роль реального способа обеспечения обязательств, - кредитование населения27. Однако поскольку административно-командная экономика СССР и РСФСР не особенно нуждалась в частноправовых механизмах, да и оборот недвижимости между гражданами особо не поощрялся, то как залог вообще (исключая ломбардные операции), так и залог недвижимости в частности не имели широкого применения и поэтому не были предметом детального законодательного регулирования28.

В Энциклопедическом словаре 1953 г. говорилось, что ипотека - это ссуда под залог городской или сельской недвижимости, главным образом, земли, а также домов. При этом объявлялось, что ипотека уничтожается в результате установления диктатуры пролетариата на основе ликвидации частной собственности на землю и недвижимое имущество как в СССР, так и в странах народной демократии29.

В результате произошло существенное уменьшение роли залога в механизме обеспечения исполнения обязательств. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г.30 (далее - ГК РСФСР 1964 г.) уделял залогу гораздо меньше внимания по сравнению с ГК РСФСР 1922 г. (всего 11 статей). С.П. Гришаев объясняет такое существенное сокращение правового регулирования залога тем, что к моменту введения в действие ГК РСФСР 1964 г. значительно расширился перечень предметов, изъятых из оборота и, следовательно, не подлежащих залогу. Другим важным фактором стало фактически тотальное распространение государственной собственности, которая, как известно, почти полностью ликвидирует сферу залога имущества31.

ГК РСФСР 1964 г. по-прежнему запрещал сдавать в залог землю, предприятия, здания, сооружения и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций, колхозов, общественных организаций. Из этого правила существовало только одно исключение: в качестве предмета залога, обеспечивающего возврат гражданами ломбардных и банковских кредитов и займов, мог быть жилой дом, находящийся в личной собственности граждан.

Таким образом, даже в своем первоначальном значении термин «ипотека» был близок к его современному пониманию как залога недвижимости. Развитие ипотеки в российском законодательстве было неоднозначным и сложным. Каждая историческая эпоха по-разному наполняла данный гражданско-правовой институт. Например, в  советский период отсутствовали какие-либо объективные предпосылки для развития залога в целом, в связи с чем этот древнейший институт гражданского права имел в нашей стране долгое время «скорее ритуальное значение, сопровождая наиболее примитивные акты обмена»32.

Являясь универсальным средством обеспечения обязательств, она открывает собственнику недвижимости возможность, установив на эту недвижимость одну или несколько ипотек, получать кредит в размере, соответствующем всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней. В последнее время значение ипотеки еще более усилилось, поскольку ипотека рассматривается в качестве важнейшего средства решения жилищной проблемы, денежного вопроса, а в финансово-хозяйственной деятельности юридических лиц институт ипотеки играет очень важную роль, которую нельзя недооценивать.

Таким образом,

Только в 1991 г. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик вновь ввели общее понятие «недвижимость». Возрождение залога и, соответственно, ипотеки как реального средства обеспечения обязательств началось только после принятия в 1992 г. Закона «О залоге». Указанный законодательный акт вновь ввел в терминологию отечественного законодательства понятие «ипотека», посвятив ей главу вторую раздела второго «Залог с оставлением имущества у залогодателя». Этот момент является отправной точкой в процессе становления современного законодательства о залоге недвижимости (ипотеке).

1.2. РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ СОВРЕМЕННЫМ ГРАЖДАНСКИМ ПРАВОМ РОССИИ

Основными актами, регулирующими вопросы ипотеки, являются в на-стоящее время Гражданский кодекс Российской Федерации  (прежде всего гл. 23 Кодекса), Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. №. 2872-1, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 20 июля 1998 г. №. 102-ФЗ, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. №. 122-ФЗ и другие.

Нормы об ипотеке присутствуют в актах международного права: например, в Международной Конвенции о морских залогах и ипотеках, которая была заключена в Женеве 06 мая 1993 года (в данной Конвенции участвует и Россия). В целом, касаясь вкратце правового регулирования ипотеки за рубежом, необходимо отметить главное: если в нашем законодательстве залог (ипотека) рассматривается как институт обязательственного права, то в большинстве зарубежных правовых систем (например, во Франции) залог признается разновидностью вещных прав. Это влечет важные правовые последствия: например, за рубежом (во многих странах) при банкротстве должника по обязательству, обеспеченному залогом, имущество, служащее предметом залога, в конкурсную массу не включается и удовлетворение требований кредитора происходит в обычном порядке (то есть вне конкурсного производства). Это принципиально отличается от конкурсного производства по законодательству РФ, которое предусматривает включение заложенного имущества в конкурсную массу имущества должника.

В трактовке российского законодателя ипотека получила следующую дефиницию - это залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п. 2 ст. 334 ГК РФ)33

.

Система гражданского законодательства предусматривает меры по обеспечению исполнения обязательств. Под способами обеспечения исполнения обязательства понимаются специальные меры имущественного характера, направленные на стимулирование надлежащего исполнения обязательств должниками и заключающиеся в предоставлении дополнительных правовых гарантий кредиторам по удовлетворению их имущественных требований.

Другими словами, ипотека в современном российском законодательстве является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

В Гражданском кодексе Российской Федерации указывается, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется специальным федеральным законом. Общие правила о залоге применяются лишь в случаях, если ГК РФ и упомянутым специальным законом не установлено иное (п. 2. ст. 334 ГК РФ).

В соответствии со ст. 1 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (далее – ФЗ «Об ипотеке») по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за некоторыми исключениями. Важным является то, что имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя, в  его владении и распоряжении. При этом залогодателем помимо самого должника по обязательству может быть также лицо, не участвующее в этом обязательстве.

Ипотека может быть установлена для обеспечения исполнения обязательств, основанных практически на любом договоре (купли-продажи, поставки, подряда и др.) или следующих из причинения вреда.

Можно также отметить, что договор залога может быть как самостоятельным, то есть заключается отдельный договор об ипотеке как способе обеспечения исполнения обязательств, или условия о залоге (ипотеке) могут быть включены в текст договора, по которому возникает обеспеченное договором залога обязательство.

Следует отметить, что залоговые отношения в отличие от многих других видов имущественных правоотношений не были предметом полноценного обстоятельного регулирования подзаконными актами. Лишь в 1996 году был издан Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». Но по объективным причинам он не стал правовой базой для развития ипотечного кредитования в России. Не способствовало в полной мере развитию ипотеки и Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» , направленного на реализацию федеральной целевой программы «Свой дом»  и на привлечение внебюджетных финансовых средств для предоставления населению долго-срочных ипотечных кредитов на улучшение жилищных условий.

Только 20 июля 1998 года в действие вступил Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости), который действительно был направлен на урегулирование рассматриваемых правоотношений. Здесь законодатель подчеркнул сущность ипотеки как разновидности залога. Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании федерального закона. При этом он расширил перечень случаев, когда ипотека возникает в силу закона (ст.77).

В дальнейшем была принята «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», одобренная Постановлением Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000 г.  

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации объявила формирование системы ипотечного жилищного кредитования одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Среди участников программы ипотечного кредитования населения особо выделены операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному кредитованию), основной целью деятельности которых продолжает оставаться рефинансирование кредитных организаций, предоставивших средства на приобретение гражданами жилья.

Следующим шагом в становлении системы стала разработка и принятие ряда нормативно-правовых актов. Нормативно-правовые акты, оказывающие существенное влияние на становление и развитие института, относятся к различным отраслям законодательства. Это и классические гражданско-правовые нормы об обеспечении исполнения обязательства (Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), и нормы, регулирующие рынок ценных бумаг (Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» , Закон «Об ипотечных ценных бумагах» ), и административные нормы Закона «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации» , и нормы, регулирующие банковскую деятельность. Таким образом, понимая институт ипотечного кредитования в широком смысле, можно сказать, что базой для этого института является совокупность нормативно-правовых актов, которые на практике принимаются поэтапно.

В идеале система нормативно-правовых актов, регулирующих институт ипотечного кредитования, должна сделать прозрачной достаточно сложную схему финансовых потоков, возникающих в процессе ипотечного кредитования.

В современном гражданском праве существует два вида ипотеки: в силу закона и в силу договора.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» ипотека в силу закона возникает на основании федерального закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Ипотека в силу закона возникает в следующих ситуациях:

  1.  передача недвижимого имущества по договору ренты. Так, в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество. Причем договор ренты, также как и договор ипотеки, подлежит государственной регистрации. Аналогично ипотека возникает и из договора пожизненного содержания с иждивением. В данном случае ипотека прекращается в связи со смертью получателя ренты.
  2.  приобретение земельного участка с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка. Данный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок (ст. 64.1 ФЗ «Об ипотеке»).
  3.  приобретение жилых домов и квартир за счет кредита банка или иной кредитной организации. Соответствующая недвижимость считается находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру (ст. 77 ФЗ «Об ипотеке»).
  4.  строительство или приобретение зданий или сооружений с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. В таком случае земельный участок или право на аренду земельного участка, на котором находятся данные сооружения (здания), считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание (сооружение) либо с момента получения соответствующим органом уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (ст. 64.2 ФЗ «Об ипотеке»).
  5.  покупка недвижимого имущества в кредит, в том числе с рассрочкой платежа (п. 5 ст. 489 ГК РФ).

В связи с увеличением объемов делового оборота недвижимости в России все активнее стали использоваться такие инструменты, как внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал, залог недвижимого имущества и др., с появлением которых объективно возникла необходимость правового регулирования вопросов, связанных с оборотом недвижимого имущества в целом и залогом, в частности. Залог предоставляет залогодателю время для мобилизации средств, необходимых для выкупа заложенной недвижимости, то есть речь идет об ипотеке.

Под ипотечным кредитом можно понимать кредит, обеспеченный определенным недвижимым имуществом. Таким образом, ипотечное кредитование представляет собой предоставление кредита под залог недвижимого имущества. В более широком смысле, ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений по поводу организации, предоставления и обслуживания ипотечных кредитов. Таким образом, можно сказать, что понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, однако не являются тождественными. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических и правовых отношений включает в себя ипотеку как составную часть (существенный элемент).

Основными принципами ипотечного кредитования являются возвратность, срочность, платность, обеспеченность, целевое назначение, дифференцированность (индивидуальный подход к потенциальным заемщикам).


ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КАК ФОРМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ИПОТЕЧНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

2.1. ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ И СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Кредитный договор, обеспеченный ипотекой, - это соглашение сторон, по которому кредитор - банк или небанковская кредитная организация обязуется предоставить денежные (кредитные) средства заемщику - физическому или юридическому лицу в размере и на условиях, предусмотренных данным договором, с условием обеспечения данного обязательства залогом недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество - ипотекой; а заемщик приобретает обязанность возвратить полученные денежные (кредитные) средства и уплатить проценты на них, при неисполнении которой кредитор, являющийся первоначальным залогодержателем, или последующий залогодержатель получает право удовлетворить свои денежные требования из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, в качестве которого может выступать как заемщик по основному обязательству, так и третье лицо.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ34 [3] (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме (для кредитного договора - в письменной), достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Кредитный договор, обеспеченный ипотекой, содержит условия кредитного договора и условия договора об ипотеке. Таким образом, он является смешанным договором. Согласно ст. 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Соответственно, к отношениям сторон по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, применяются в соответствующих частях правила о кредитном договоре и договоре об ипотеке.

Существенным условием любого договора, согласно ст. 432 ГК РФ, является условие о предмете, в качестве которого в кредитном договоре выступают денежные (кредитные) средства. Под денежными средствами следует понимать национальную и иностранную валюту в виде: денежных знаков (банкнот и монет), находящихся в обращении, - наличные деньги; средств на счетах в банках и иных кредитных организациях - безналичные деньги. Кредитные средства - это денежные средства, предоставленные заемщику кредитором в соответствии с кредитным договором.

Характеризуя предмет кредитного договора, проф. Е.А. Суханов отмечает, что "выдача большинства кредитов осуществляется в безналичной форме, т.е. предметом кредитных отношений становятся права требования, а не деньги в виде денежных купюр (вещей)"35 [22, с. 225].

Порядок и условия использования иностранной валюты на территории Российской Федерации определяются законом или в установленном им порядке (п. 2 ст. 140 ГК РФ), а именно Федеральным законом от 10 декабря 2003 г. N 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле"36 [15].

В соответствии со ст. 317 ГК РФ денежные обязательства должны быть выражены в рублях. Однако допускается оговорка, что в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон. В практике кредитования подобного рода оговорка встречается повсеместно, кредиторы предлагают, как правило, предоставление кредита, выраженного как в российской валюте, так и в иностранной (в евро или в американских долларах), при этом сумма уплачиваемых процентов по кредиту отличается (размер процентов за кредит, выраженный в российской валюте, более высокий). "Указанная практика сложилась в связи с тем, что ввиду затянувшихся "перестроечных времен" и "переходов к рыночной экономике" значительно "подорвалась репутация" законного российского платежного средства - рубля, хотя сложившиеся представления относительно надежности и устойчивости курса отдельных видов иностранных валют не всегда соответствуют действительности"37 [9, с. 78].

Кредитный договор, обеспеченный ипотекой, как правило, предусматривает целевое использование кредитных средств - на приобретение или строительство объекта недвижимости. В этом случае в соответствии со смыслом ст. 814 ГК РФ заемщик обязан обеспечить возможность осуществления кредитором контроля за целевым использованием кредитных средств. При нарушении данной обязанности, а также в случае невыполнения заемщиком условия кредитного договора о целевом использовании кредитных средств кредитор вправе потребовать от заемщика досрочного возврата кредитных средств и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

На первый взгляд установление в договоре целевого характера использования денежных (кредитных) средств может рассматриваться как определенная форма ограничения прав заемщика. В связи с этим подчеркивается, что обязательный характер целевого использования средств, полученных в рамках кредитного договора, может быть установлен только на основе взаимного соглашения сторон. При этом необходимо обратиться к содержанию ст. 22 ГК РФ, в которой установлено, что полный или частичный отказ гражданина от правоспособности или дееспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны, за исключением случаев, когда такие сделки допускаются законом38 [24, с. 103 - 104].

Важным условием кредитного договора, обеспеченного ипотекой, является срок - это одно из основных договорных условий. Им определяются временные рамки существования самого договора и в этих пределах моменты (периоды), в которые должно состояться исполнение обязательств. Срок служит ограничителем во времени: только с его истечением у кредитора возникает право требовать исполнения, а у должника исполнить обязательство. Таким образом, со сроком исполнения связано "созревание" соответствующих прав и обязанностей39 [21, с. 139 - 140].

К числу существенных условий кредитного договора срок относят большинство ученых-цивилистов40 [5, с. 432; 12, с. 335; 25, с. 11] как в России, так и за рубежом. Однако следует отметить, что в науке существует и противоположное мнение, в соответствии с которым условие о сроке не является существенным для кредитного договора41 [2, с. 38].

Разработка проблематики правового содержания и терминологического обозначения различных сроков в кредитных отношениях имеет не только чисто теоретическое, но практическое значение как для заемщиков, так и для банков-кредиторов. Анализ значения терминов, используемых в нормативных актах Центрального банка РФ и в договорной практике российских банков, показывает, что термины, обозначающие сроки в кредитных договорах, зачастую употребляются в смысле, не совпадающем с содержанием закона42 [6].

Применительно к кредитному договору, обеспеченному ипотекой, термин "срок" может иметь различные значения: срок действия кредитного договора; срок, на который выдается кредит; срок начисления процентов; срок возврата кредита и другие сроки.

Срок действия кредитного договора - это период времени между моментом заключения кредитного договора и моментом окончания исполнения сторонами обязательств по нему, а срок кредита - период времени между моментом получения кредита заемщиком и моментом его возврата. Несомненно, срок кредита расположен во времени внутри срока действия кредитного договора. Понятно, что кредит не может иметь срока вне срока действия кредитного договора. С другой стороны, срок действия кредитного договора имеет периоды, не совпадающие со сроком кредита. Что касается сравнения их юридической природы, то срок действия кредитного договора - это срок действия соглашения об установлении, изменении или прекращении прав и обязанностей кредитора и заемщика, а срок кредита - это срок отдельного обязательства, одного из существенных условий кредитного договора43 [6].

Срок действия кредитного договора, обеспеченного ипотекой, определяется в соответствии с правилами, установленными в ст. 425 ГК РФ, согласно которым:

1. Договор кредитования вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими кредитного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия кредитного договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору. Кредитный договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

4. Окончание срока действия кредитного договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Отправной точкой для течения срока действия кредитного договора служит момент вступления договора в силу. В соответствии с правилами ст. 425 ГК РФ моменты заключения договора и вступления в силу совпадают. В то же время возможны варианты несовпадения указанных моментов (например, это имеет место в заключенном, но не действующем до истечения отлагательного срока кредитном договоре). Если моменты заключения и вступления кредитного договора в силу не совпадают, договор вступает в силу вследствие юридического состава, в который наряду с заключением кредитного договора входят и иные юридические факты. Однако во всех случаях основополагающим моментом для вступления кредитного договора в силу является именно момент его заключения - момент совпадения во времени волеизъявлений субъектов, желающих заключить кредитный договор44 [1, с. 116].

Момент заключения кредитного договора определяется в соответствии со ст. 433 ГК РФ: договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту (предложение заключить договор), ее акцепта (принятия предложения). Если кредитный договор заключается в виде одного документа, подписываемого кредитором и заемщиком, момент получения акцепта совпадает с моментом подписания кредитного договора его сторонами. Если же кредитный договор подписывается не одновременно, то текст кредитного договора, подписанный одной стороной, следует рассматривать как оферту, а подписание этого текста другой стороной будет представлять собой акцепт. Возникает вопрос: правомерно ли в данном случае считать моментом заключения договора момент акцепта? Предположим, банк передал клиенту неподписанный текст договора. Клиент подписал его и передал работнику банка. В связи с временным отсутствием уполномоченных лиц банка указанный текст договора был подписан только через несколько дней. При подписании договора руководителем банка последний указал в тексте договора в качестве даты договора текущую дату. Подписанный и датированный таким образом текст кредитного договора еще через два дня был передан клиенту. Очевидно, в данном случае в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ моментом заключения договора следует считать дату получения клиентом подписанного обеими сторонами текста кредитного договора45 [6].

Исходя из смысла ст. 425 ГК РФ окончанием течения срока действия кредитного договора является определенный в договоре момент окончания исполнения сторонами обязательств, если в данном договоре или в законе отсутствует условие, согласно которому предусмотренное договором окончание срока его действия влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В кредитных договорах обычно такое условие отсутствует. И в самом деле, специфика кредитного договора (после предоставления кредита почти по всем обязательствам должником выступает только одна сторона - заемщик) такова, что сторонам не требуется устанавливать в договоре какой-либо срок, окончание которого влекло бы прекращение обязательств заемщика по полному возврату кредита и уплате причитающихся процентов на сумму кредита. Распространенная формулировка "настоящий (кредитный) договор действует до полного исполнения обязательств заемщика по настоящему договору" представляет собой как бы зеркальное отражение упомянутого в ГК РФ условия46 [6].

По общему правилу кредитный договор должен действовать до тех пор, пока существуют хотя бы одно право и соответствующая ему обязанность, составляющие содержание договорного правоотношения. Это обусловлено тем, что прекращение прав и обязанностей вследствие их осуществления неизбежно влечет и прекращение действия договора. Прекращение же действия договора в связи с окончанием срока, на который он заключен, само по себе еще не приводит к прекращению неисполненных или исполненных ненадлежащим образом обязанностей и, соответственно, неосуществленных прав. Указание в договоре на срок действия еще не свидетельствует о том, что воля сторон при заключении договора была направлена на прекращение неисполненных обязательств в связи с окончанием его срока действия. Закрепление в кредитном договоре срока действия может быть чистой формальностью, когда основной интерес сторон состоит в получении исполнения по договору, пусть даже и за пределами его срока действия47 [1, с. 133]. В последнем случае "договор определяет права и обязанности сторон на все время, пока он не будет исполнен"48 [23, с. 91], иными словами, кредитный договор будет действовать до тех пор, пока его сторонами не будут надлежащим образом исполнены все обязательства.

Срок начисления процентов - это срок обладания кредитором правом начислять проценты на сумму кредита. Не следует путать срок начисления процентов, понимаемый как период обладания кредитором правом начислять проценты, с периодичностью операций по начислению процентов. Например, в кредитном договоре установлено, что "начисление процентов на сумму кредита начинается с даты его зачисления на счет заемщика; проценты на сумму кредита начисляются ежедневно, при этом количество дней в месяце принимается равным 30, а в году - 360". В этом случае периодичность начисления процентов составляет один день. Срок начисления процентов независимо от этой периодичности равен сроку кредита и начинает течь с даты зачисления кредитных средств на счет заемщика49 [6].

Срок начисления процентов на сумму кредита устанавливается в кредитном договоре его сторонами с учетом действующих правовых актов. В настоящее время это Положение Центрального банка РФ о порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками50 [17], которое определяет порядок начисления процентов по активным и пассивным операциям банка, связанным с привлечением и размещением денежных средств клиентов банка - физических и юридических лиц, как в национальной валюте Российской Федерации, так и в иностранных валютах, а также за использование денежных средств, находящихся на банковских счетах, осуществляемое на основании договоров, заключаемых в соответствии с нормами ГК РФ (п. 1.1 данного Положения).

Применение термина "срок возврата кредита" (понимаемого как календарная дата) оправдано в случае погашения всей суммы кредита в конечную дату срока кредита. Если устанавливаются "сроки возврата кредита", то кредит подлежит возврату частями, для каждой из которых устанавливается свой конкретный срок. Дата истечения срока кредита и дата возврата кредита или его последней части совпадают. Терминологическим синонимом срока возврата кредита является применяемое в договорной практике понятие "срок погашения кредита"51 [6].

Согласно ст. 30 Федерального закона "О банках и банковской деятельности" от 2 декабря 1990 г. N 395-152 [14] (далее - ФЗ о банках) в договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам, стоимость банковских услуг и сроки их выполнения, в том числе сроки обработки платежных документов, имущественная ответственность сторон за нарушения договора, включая ответственность за нарушение обязательств по срокам осуществления платежей, а также порядок его расторжения и другие существенные условия договора.

Кредитный договор, обеспеченный ипотекой, - это соглашение сторон, по которому кредитор - банк или небанковская кредитная организация обязуется предоставить денежные (кредитные) средства заемщику - физическому или юридическому лицу в размере и на условиях, предусмотренных данным договором, с условием обеспечения данного обязательства залогом недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество - ипотекой; а заемщик приобретает обязанность возвратить полученные денежные (кредитные) средства и уплатить проценты на них, при неисполнении которой кредитор, являющийся первоначальным залогодержателем, или последующий залогодержатель получает право удовлетворить свои денежные требования из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, в качестве которого может выступать как заемщик по основному обязательству, так и третье лицо.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ53 [3] (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме (для кредитного договора - в письменной), достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Кредитный договор, обеспеченный ипотекой, содержит условия кредитного договора и условия договора об ипотеке. Таким образом, он является смешанным договором. Согласно ст. 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Соответственно, к отношениям сторон по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, применяются в соответствующих частях правила о кредитном договоре и договоре об ипотеке.

Существенным условием любого договора, согласно ст. 432 ГК РФ, является условие о предмете, в качестве которого в кредитном договоре выступают денежные (кредитные) средства. Под денежными средствами следует понимать национальную и иностранную валюту в виде: денежных знаков (банкнот и монет), находящихся в обращении, - наличные деньги; средств на счетах в банках и иных кредитных организациях - безналичные деньги. Кредитные средства - это денежные средства, предоставленные заемщику кредитором в соответствии с кредитным договором.

Характеризуя предмет кредитного договора, проф. Е.А. Суханов отмечает, что "выдача большинства кредитов осуществляется в безналичной форме, т.е. предметом кредитных отношений становятся права требования, а не деньги в виде денежных купюр (вещей)"54 [22, с. 225].

Порядок и условия использования иностранной валюты на территории Российской Федерации определяются законом или в установленном им порядке (п. 2 ст. 140 ГК РФ), а именно Федеральным законом от 10 декабря 2003 г. N 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле"55 [15].

В соответствии со ст. 317 ГК РФ денежные обязательства должны быть выражены в рублях. Однако допускается оговорка, что в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон. В практике кредитования подобного рода оговорка встречается повсеместно, кредиторы предлагают, как правило, предоставление кредита, выраженного как в российской валюте, так и в иностранной (в евро или в американских долларах), при этом сумма уплачиваемых процентов по кредиту отличается (размер процентов за кредит, выраженный в российской валюте, более высокий). "Указанная практика сложилась в связи с тем, что ввиду затянувшихся "перестроечных времен" и "переходов к рыночной экономике" значительно "подорвалась репутация" законного российского платежного средства - рубля, хотя сложившиеся представления относительно надежности и устойчивости курса отдельных видов иностранных валют не всегда соответствуют действительности"56 [9, с. 78].

Кредитный договор, обеспеченный ипотекой, как правило, предусматривает целевое использование кредитных средств - на приобретение или строительство объекта недвижимости. В этом случае в соответствии со смыслом ст. 814 ГК РФ заемщик обязан обеспечить возможность осуществления кредитором контроля за целевым использованием кредитных средств. При нарушении данной обязанности, а также в случае невыполнения заемщиком условия кредитного договора о целевом использовании кредитных средств кредитор вправе потребовать от заемщика досрочного возврата кредитных средств и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

На первый взгляд установление в договоре целевого характера использования денежных (кредитных) средств может рассматриваться как определенная форма ограничения прав заемщика. В связи с этим подчеркивается, что обязательный характер целевого использования средств, полученных в рамках кредитного договора, может быть установлен только на основе взаимного соглашения сторон. При этом необходимо обратиться к содержанию ст. 22 ГК РФ, в которой установлено, что полный или частичный отказ гражданина от правоспособности или дееспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны, за исключением случаев, когда такие сделки допускаются законом57 [24, с. 103 - 104].

Важным условием кредитного договора, обеспеченного ипотекой, является срок - это одно из основных договорных условий. Им определяются временные рамки существования самого договора и в этих пределах моменты (периоды), в которые должно состояться исполнение обязательств. Срок служит ограничителем во времени: только с его истечением у кредитора возникает право требовать исполнения, а у должника исполнить обязательство. Таким образом, со сроком исполнения связано "созревание" соответствующих прав и обязанностей58 [21, с. 139 - 140].

К числу существенных условий кредитного договора срок относят большинство ученых-цивилистов59 [5, с. 432; 12, с. 335; 25, с. 11] как в России, так и за рубежом. Однако следует отметить, что в науке существует и противоположное мнение, в соответствии с которым условие о сроке не является существенным для кредитного договора60 [2, с. 38].

Разработка проблематики правового содержания и терминологического обозначения различных сроков в кредитных отношениях имеет не только чисто теоретическое, но практическое значение как для заемщиков, так и для банков-кредиторов. Анализ значения терминов, используемых в нормативных актах Центрального банка РФ и в договорной практике российских банков, показывает, что термины, обозначающие сроки в кредитных договорах, зачастую употребляются в смысле, не совпадающем с содержанием закона61 [6].

Применительно к кредитному договору, обеспеченному ипотекой, термин "срок" может иметь различные значения: срок действия кредитного договора; срок, на который выдается кредит; срок начисления процентов; срок возврата кредита и другие сроки.

Срок действия кредитного договора - это период времени между моментом заключения кредитного договора и моментом окончания исполнения сторонами обязательств по нему, а срок кредита - период времени между моментом получения кредита заемщиком и моментом его возврата. Несомненно, срок кредита расположен во времени внутри срока действия кредитного договора. Понятно, что кредит не может иметь срока вне срока действия кредитного договора. С другой стороны, срок действия кредитного договора имеет периоды, не совпадающие со сроком кредита. Что касается сравнения их юридической природы, то срок действия кредитного договора - это срок действия соглашения об установлении, изменении или прекращении прав и обязанностей кредитора и заемщика, а срок кредита - это срок отдельного обязательства, одного из существенных условий кредитного договора62 [6].

Срок действия кредитного договора, обеспеченного ипотекой, определяется в соответствии с правилами, установленными в ст. 425 ГК РФ, согласно которым:

1. Договор кредитования вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими кредитного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия кредитного договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору. Кредитный договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

4. Окончание срока действия кредитного договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Отправной точкой для течения срока действия кредитного договора служит момент вступления договора в силу. В соответствии с правилами ст. 425 ГК РФ моменты заключения договора и вступления в силу совпадают. В то же время возможны варианты несовпадения указанных моментов (например, это имеет место в заключенном, но не действующем до истечения отлагательного срока кредитном договоре). Если моменты заключения и вступления кредитного договора в силу не совпадают, договор вступает в силу вследствие юридического состава, в который наряду с заключением кредитного договора входят и иные юридические факты. Однако во всех случаях основополагающим моментом для вступления кредитного договора в силу является именно момент его заключения - момент совпадения во времени волеизъявлений субъектов, желающих заключить кредитный договор63 [1, с. 116].

Момент заключения кредитного договора определяется в соответствии со ст. 433 ГК РФ: договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту (предложение заключить договор), ее акцепта (принятия предложения). Если кредитный договор заключается в виде одного документа, подписываемого кредитором и заемщиком, момент получения акцепта совпадает с моментом подписания кредитного договора его сторонами. Если же кредитный договор подписывается не одновременно, то текст кредитного договора, подписанный одной стороной, следует рассматривать как оферту, а подписание этого текста другой стороной будет представлять собой акцепт. Возникает вопрос: правомерно ли в данном случае считать моментом заключения договора момент акцепта? Предположим, банк передал клиенту неподписанный текст договора. Клиент подписал его и передал работнику банка. В связи с временным отсутствием уполномоченных лиц банка указанный текст договора был подписан только через несколько дней. При подписании договора руководителем банка последний указал в тексте договора в качестве даты договора текущую дату. Подписанный и датированный таким образом текст кредитного договора еще через два дня был передан клиенту. Очевидно, в данном случае в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ моментом заключения договора следует считать дату получения клиентом подписанного обеими сторонами текста кредитного договора64 [6].

Исходя из смысла ст. 425 ГК РФ окончанием течения срока действия кредитного договора является определенный в договоре момент окончания исполнения сторонами обязательств, если в данном договоре или в законе отсутствует условие, согласно которому предусмотренное договором окончание срока его действия влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В кредитных договорах обычно такое условие отсутствует. И в самом деле специфика кредитного договора (после предоставления кредита почти по всем обязательствам должником выступает только одна сторона - заемщик) такова, что сторонам не требуется устанавливать в договоре какой-либо срок, окончание которого влекло бы прекращение обязательств заемщика по полному возврату кредита и уплате причитающихся процентов на сумму кредита. Распространенная формулировка "настоящий (кредитный) договор действует до полного исполнения обязательств заемщика по настоящему договору" представляет собой как бы зеркальное отражение упомянутого в ГК РФ условия65 [6].

По общему правилу кредитный договор должен действовать до тех пор, пока существуют хотя бы одно право и соответствующая ему обязанность, составляющие содержание договорного правоотношения. Это обусловлено тем, что прекращение прав и обязанностей вследствие их осуществления неизбежно влечет и прекращение действия договора. Прекращение же действия договора в связи с окончанием срока, на который он заключен, само по себе еще не приводит к прекращению неисполненных или исполненных ненадлежащим образом обязанностей и, соответственно, неосуществленных прав. Указание в договоре на срок действия еще не свидетельствует о том, что воля сторон при заключении договора была направлена на прекращение неисполненных обязательств в связи с окончанием его срока действия. Закрепление в кредитном договоре срока действия может быть чистой формальностью, когда основной интерес сторон состоит в получении исполнения по договору, пусть даже и за пределами его срока действия66 [1, с. 133]. В последнем случае "договор определяет права и обязанности сторон на все время, пока он не будет исполнен"67 [23, с. 91], иными словами, кредитный договор будет действовать до тех пор, пока его сторонами не будут надлежащим образом исполнены все обязательства.

Срок начисления процентов - это срок обладания кредитором правом начислять проценты на сумму кредита. Не следует путать срок начисления процентов, понимаемый как период обладания кредитором правом начислять проценты, с периодичностью операций по начислению процентов. Например, в кредитном договоре установлено, что "начисление процентов на сумму кредита начинается с даты его зачисления на счет заемщика; проценты на сумму кредита начисляются ежедневно, при этом количество дней в месяце принимается равным 30, а в году - 360". В этом случае периодичность начисления процентов составляет один день. Срок начисления процентов независимо от этой периодичности равен сроку кредита и начинает течь с даты зачисления кредитных средств на счет заемщика68 [6].

Срок начисления процентов на сумму кредита устанавливается в кредитном договоре его сторонами с учетом действующих правовых актов. В настоящее время это Положение Центрального банка РФ о порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками69 [17], которое определяет порядок начисления процентов по активным и пассивным операциям банка, связанным с привлечением и размещением денежных средств клиентов банка - физических и юридических лиц, как в национальной валюте Российской Федерации, так и в иностранных валютах, а также за использование денежных средств, находящихся на банковских счетах, осуществляемое на основании договоров, заключаемых в соответствии с нормами ГК РФ (п. 1.1 данного Положения).

Применение термина "срок возврата кредита" (понимаемого как календарная дата) оправдано в случае погашения всей суммы кредита в конечную дату срока кредита. Если устанавливаются "сроки возврата кредита", то кредит подлежит возврату частями, для каждой из которых устанавливается свой конкретный срок. Дата истечения срока кредита и дата возврата кредита или его последней части совпадают. Терминологическим синонимом срока возврата кредита является применяемое в договорной практике понятие "срок погашения кредита"70 [6].

Согласно ст. 30 Федерального закона "О банках и банковской деятельности" от 2 декабря 1990 г. N 395-171 [14] (далее - ФЗ о банках) в договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам, стоимость банковских услуг и сроки их выполнения, в том числе сроки обработки платежных документов, имущественная ответственность сторон за нарушения договора, включая ответственность за нарушение обязательств по срокам осуществления платежей, а также порядок его расторжения и другие существенные условия договора.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ72 [16] (далее - ФЗ об ипотеке) в договоре об ипотеке должен быть указан срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а если данное обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Таким образом, в силу прямого указания в ФЗ о банках и ФЗ об ипотеке существенными условиями кредитного договора, обеспеченного ипотекой, будут условия: о сроке действия кредитного договора; сроке, на который выдается кредит; сроке начисления процентов и сроке возврата кредита, т.е. сроке исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

В соответствии со ст. 9 ФЗ об ипотеке существенным для кредитного договора, обеспеченного ипотекой, является и условие о размере кредита либо условиях, позволяющих определить его размер.

Под размером кредита или его суммой следует понимать размер (сумму) денежных средств, которые кредитор в итоге должен передать заемщику в соответствии с данным кредитным договором.

Условия о предмете ипотеки и его оценке также являются существенными для кредитного договора, обеспеченного ипотекой, согласно ст. 9 ФЗ об ипотеке. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В кредитном договоре, обеспеченном ипотекой, должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Существенным условием любого кредитного договора является условие о процентах за пользование кредитными средствами (условие платности или возмездности кредита). В соответствии со ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Кредитный договор всегда является возмездным, это обусловливается тем, что банк (небанковская кредитная организация) является коммерческой организацией и имеет в качестве основной цели своей деятельности получение прибыли от осуществления банковских операций, в частности от кредитования.

Действующее российское законодательство предусматривает лишь один вид вознаграждения за пользование кредитными средствами - проценты. В соответствии со ст. 30 ФЗ о банках в договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам.

Исследуя вопрос возмездности кредита, следует отметить, что в отечественной науке довольно распространенной является концепция, в соответствии с которой "необязательно указывать в кредитном договоре условие об уплате процентов"73 [2, с. 25], так как "отсутствие указания в кредитном договоре на размер банковского процента, начисляемого на сумму выданных в качестве кредита денежных средств, не изменяет существа кредитного обязательства"74 [19, с. 10] и "по общему правилу не порочит правовой силы договора"75 [11, с. 131]. Сторонники данной концепции обосновывают ее, ссылаясь на п. 1 ст. 809 ГК РФ76 [4], в соответствии с которым при отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

По нашему мнению, в соответствии с противоположной концепцией77 [10, с. 32 - 33; 12, с. 335] условие о процентах является существенным условием кредитного договора в силу прямого указания закона, а именно ст. 30 ФЗ о банках. Согласно п. 2 ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом первым "Заем" главы сорок второй ГК РФ (в том числе ст. 809 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами параграфа второго "Кредит" главы сорок второй (ст. 819 - 821) ГК РФ и не вытекает из существа кредитного договора. Таким образом, применению п. 1 ст. 809 ГК РФ препятствует существо кредитного договора, которое заключается в безусловно возмездном характере обязательства. "Отсутствие процентной ставки в кредитном договоре сравнимо с невыставлением магазином ценников на товары"78 [8, с. 88].

Согласно п. 1 ст. 9 ФЗ об ипотеке в договоре об ипотеке, а значит, и в кредитном договоре, обеспеченном ипотекой, должно быть указано существо обязательства, обеспеченного ипотекой. Соответственно, условие о существе обязательства, обеспеченного ипотекой, является существенным для кредитного договора, обеспеченного ипотекой, в силу прямого указания о нем в законе.

Под существом конкретного договорного обязательства надлежит понимать главное в содержании этого обязательства, представленное совокупностью обусловленных объективными и субъективными факторами таких прав и обязанностей, которые выражают природу и характер соответствующего правоотношения и без которых существование и исполнение последнего как самостоятельного, качественно определенного и индивидуального явления для достижения правовой цели договора невозможны79 [7, с. 6 - 7].

Существо обязательства сводится к принуждению его субъектов к определенному поведению в рамках данных правоотношений. Возникает определенное "состояние связанности" одного субъекта в отношении другого. Обязательственное правоотношение как бы "обвязывает", сплетает своих субъектов определенными "узами" (отсюда старинный обряд связывания рук договаривающихся и выражение "суплетка", употребляемое в Псковской Судной грамоте, для обозначения обязательства, которым стороны "сплетаются"). "Общей целью является установление некоторой специальной обязанности одного в пользу другого, некоторого специального поведения должника в интересах кредитора"80 [18, с. 243], связанность должника (заемщика) имеет и "тот смысл, что на нем лежит ответственность за долг кредитору"81 [13, с. 66]. Существо обязательства, обеспеченного ипотекой, - это характеристика обязанности заемщика, обеспеченной обязательственным обременением (ограничением) имущественных прав залогодателя на объект недвижимости, из стоимости которого залогодержатель может, в случае неисполнения данного обязательства, получить удовлетворение своих денежных требований преимущественно перед другими кредиторами, которой корреспондирует право требования кредитора (залогодержателя).

Кредитный договор, обеспеченный ипотекой, порождает между его сторонами целый комплекс прав и обязанностей, некоторые из них (обязанность кредитора предоставить кредит заемщику в размере и на условиях, предусмотренных кредитным договором; обязанность заемщика возвратить кредитные средства и уплатить за пользование ими проценты; право кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного залогодателем недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество) являются существенными условиями данного договора. Следует отметить, что любые права и обязанности, относительно которых в кредитном договоре должно быть достигнуто соглашение, являются существенными условиями данного кредитного договора.

В отечественной науке довольно распространенной является концепция, согласно которой "условия об имущественной ответственности сторон и порядке расторжения договора не относятся к существенным условиям кредитного договора"82 [19, с. 11].

По нашему мнению, условия об имущественной ответственности сторон за нарушения кредитного договора и порядке его расторжения являются существенными условиями любого кредитного договора, в том числе и кредитного договора, обеспеченного ипотекой, в силу прямого указания об этих условиях в ст. 30 ФЗ о банках.

Следует отметить, что ответственность по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, в отличие от одностороннего характера ответственности по договору займа, может быть возложена как на заемщика и (или) залогодателя, так и на кредитора.

Неправомерный отказ кредитора в предоставлении денежных (кредитных) средств, предусмотренных кредитным договором, обеспеченным ипотекой, нарушение сроков предоставления этих денежных средств или предоставление их в меньшем размере являются неисполнением или ненадлежащим исполнением кредитором своей основной обязанности по данному кредитному договору и правовым основанием для возникновения у заемщика согласно п. 1 ст. 393 ГК РФ права требования возмещения убытков. При этом для привлечения кредитора к ответственности заемщик не обязан доказывать наличие вины кредитора, а ее отсутствие, в соответствии с п. 2 ст. 401 ГК РФ, должен доказывать сам кредитор. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности (предоставление кредита всегда связано с осуществляемой кредитной организацией предпринимательской деятельностью), несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (п. 2 ст. 401 ГК РФ).

Подводя итог всему вышесказанному, можно выделить следующие существенные условия кредитного договора, обеспеченного ипотекой: о предмете договора; предмете ипотеки и его оценке; цели предоставления кредита; сроке; размере кредита либо условиях, позволяющих определить его размер; процентах за пользование кредитными средствами; существе обязательства, обеспеченного ипотекой; правах и обязанностях сторон; ответственности сторон за нарушение условий договора; порядке расторжения договора и прекращения обязательств.. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ83 [16] (далее - ФЗ об ипотеке) в договоре об ипотеке должен быть указан срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а если данное обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Таким образом, в силу прямого указания в ФЗ о банках и ФЗ об ипотеке существенными условиями кредитного договора, обеспеченного ипотекой, будут условия: о сроке действия кредитного договора; сроке, на который выдается кредит; сроке начисления процентов и сроке возврата кредита, т.е. сроке исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

В соответствии со ст. 9 ФЗ об ипотеке существенным для кредитного договора, обеспеченного ипотекой, является и условие о размере кредита либо условиях, позволяющих определить его размер.

Под размером кредита или его суммой следует понимать размер (сумму) денежных средств, которые кредитор в итоге должен передать заемщику в соответствии с данным кредитным договором.

Условия о предмете ипотеки и его оценке также являются существенными для кредитного договора, обеспеченного ипотекой, согласно ст. 9 ФЗ об ипотеке. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В кредитном договоре, обеспеченном ипотекой, должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Существенным условием любого кредитного договора является условие о процентах за пользование кредитными средствами (условие платности или возмездности кредита). В соответствии со ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Кредитный договор всегда является возмездным, это обусловливается тем, что банк (небанковская кредитная организация) является коммерческой организацией и имеет в качестве основной цели своей деятельности получение прибыли от осуществления банковских операций, в частности от кредитования.

Действующее российское законодательство предусматривает лишь один вид вознаграждения за пользование кредитными средствами - проценты. В соответствии со ст. 30 ФЗ о банках в договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам.

Исследуя вопрос возмездности кредита, следует отметить, что в отечественной науке довольно распространенной является концепция, в соответствии с которой "необязательно указывать в кредитном договоре условие об уплате процентов"84 [2, с. 25], так как "отсутствие указания в кредитном договоре на размер банковского процента, начисляемого на сумму выданных в качестве кредита денежных средств, не изменяет существа кредитного обязательства"85 [19, с. 10] и "по общему правилу не порочит правовой силы договора"86 [11, с. 131]. Сторонники данной концепции обосновывают ее, ссылаясь на п. 1 ст. 809 ГК РФ87 [4], в соответствии с которым при отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

По нашему мнению, в соответствии с противоположной концепцией88 [10, с. 32 - 33; 12, с. 335] условие о процентах является существенным условием кредитного договора в силу прямого указания закона, а именно ст. 30 ФЗ о банках. Согласно п. 2 ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом первым "Заем" главы сорок второй ГК РФ (в том числе ст. 809 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами параграфа второго "Кредит" главы сорок второй (ст. 819 - 821) ГК РФ и не вытекает из существа кредитного договора. Таким образом, применению п. 1 ст. 809 ГК РФ препятствует существо кредитного договора, которое заключается в безусловно возмездном характере обязательства. "Отсутствие процентной ставки в кредитном договоре сравнимо с невыставлением магазином ценников на товары"89 [8, с. 88].

Согласно п. 1 ст. 9 ФЗ об ипотеке в договоре об ипотеке, а значит, и в кредитном договоре, обеспеченном ипотекой, должно быть указано существо обязательства, обеспеченного ипотекой. Соответственно, условие о существе обязательства, обеспеченного ипотекой, является существенным для кредитного договора, обеспеченного ипотекой, в силу прямого указания о нем в законе.

Под существом конкретного договорного обязательства надлежит понимать главное в содержании этого обязательства, представленное совокупностью обусловленных объективными и субъективными факторами таких прав и обязанностей, которые выражают природу и характер соответствующего правоотношения и без которых существование и исполнение последнего как самостоятельного, качественно определенного и индивидуального явления для достижения правовой цели договора невозможны90 [7, с. 6 - 7].

Кредитный договор, обеспеченный ипотекой, порождает между его сторонами целый комплекс прав и обязанностей, некоторые из них (обязанность кредитора предоставить кредит заемщику в размере и на условиях, предусмотренных кредитным договором; обязанность заемщика возвратить кредитные средства и уплатить за пользование ими проценты; право кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного залогодателем недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество) являются существенными условиями данного договора. Следует отметить, что любые права и обязанности, относительно которых в кредитном договоре должно быть достигнуто соглашение, являются существенными условиями данного кредитного договора.

В отечественной науке довольно распространенной является концепция, согласно которой "условия об имущественной ответственности сторон и порядке расторжения договора не относятся к существенным условиям кредитного договора"91 [19, с. 11].

По нашему мнению, условия об имущественной ответственности сторон за нарушения кредитного договора и порядке его расторжения являются существенными условиями любого кредитного договора, в том числе и кредитного договора, обеспеченного ипотекой, в силу прямого указания об этих условиях в ст. 30 ФЗ о банках.

Следует отметить, что ответственность по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, в отличие от одностороннего характера ответственности по договору займа, может быть возложена как на заемщика и (или) залогодателя, так и на кредитора.

Неправомерный отказ кредитора в предоставлении денежных (кредитных) средств, предусмотренных кредитным договором, обеспеченным ипотекой, нарушение сроков предоставления этих денежных средств или предоставление их в меньшем размере являются неисполнением или ненадлежащим исполнением кредитором своей основной обязанности по данному кредитному договору и правовым основанием для возникновения у заемщика согласно п. 1 ст. 393 ГК РФ права требования возмещения убытков. При этом для привлечения кредитора к ответственности заемщик не обязан доказывать наличие вины кредитора, а ее отсутствие, в соответствии с п. 2 ст. 401 ГК РФ, должен доказывать сам кредитор. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности (предоставление кредита всегда связано с осуществляемой кредитной организацией предпринимательской деятельностью), несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (п. 2 ст. 401 ГК РФ).

Подводя итог всему вышесказанному, можно выделить следующие существенные условия кредитного договора, обеспеченного ипотекой: о предмете договора; предмете ипотеки и его оценке; цели предоставления кредита; сроке; размере кредита либо условиях, позволяющих определить его размер; процентах за пользование кредитными средствами; существе обязательства, обеспеченного ипотекой; правах и обязанностях сторон; ответственности сторон за нарушение условий договора; порядке расторжения договора и прекращения обязательств.

2.2. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ИМУЩЕСТВА

Ипотечный кредит жилья отличается от других договоров ипотечного кредитования своей целью – приобретение жилой недвижимости и предметом ипотеки – приобретаемое жилье. Особенности ипотеки жилых помещений раскрываются большей частью в главе XIII ФЗ «Об ипотеке». Действие данных норм распространяется на ипотеку предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Ипотека государственных (муниципальных) жилых помещений не допускается. В то же время, правила данной главы применяются к части жилого дома или квартиры.
Понятие жилого помещения определяется в ч. 2 ст. 16 Жилищного Кодекса РФ. Это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
Относительно момента возникновения ипотеки на жилое помещение, приобретенное или построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка (иной кредитной организации) или средств целевого займа, в ФЗ «Об ипотеке» говорится, что им является государственная регистрация права собственности заемщика на жилое помещение. К ипотеке, возникающей по указанному основанию, применяются нормы о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Наконец, обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире (ст. 78 ФЗ «Об ипотеке»). Кроме того, договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу (ст. 675 ГК РФ).

Обеспечение кредита оформляется следующим образом:

1. договором об ипотеке приобретенного жилого помещения, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки (при ипотеке в силу договора и залоге имеющегося жилья);

2. трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны (заемщик, кредитор, продавец) последовательно и практически одновременно фиксируют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю (заемщику) и ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

3. договором на долевое строительство при ипотеке в силу договора или в силу закона;

4. договором на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита.

Поскольку задачи ипотечного жилищного кредитования нацелены на улучшение жизни населения, то государство должно способствовать его развитию, тем более что оно не может обеспечить социальным жильем всех нуждающихся в нем. Для развития ипотечного жилищного кредитования Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Его основными целями стало:

• создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;

• обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;

• создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;

• создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

• формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Существуют также некоторые особенности ипотеки земельного участка. Они большей частью регулируются главой XI ФЗ «Об ипотеке». Во-первых, существуют земельные участки, подлежащие и не подлежащие ипотеке. Могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Если земельные участки находятся в общей совместной или долевой собственности, то ипотека может быть установлена только на принадлежащий лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Ипотека земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности по общему правилу не допускается. Как правило, это земли поселений, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, земли обороны и др. Однако предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

В соответствии со ст. 267 ГК РФ не допускается залог земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении.

Можно также сказать, что предусмотрены ограничения передачи в залог земли иностранцам: на приграничных территориях не допускается залог земель любых категорий.

Действительно, в соответствии с п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами.

Важно отметить также, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя (ч. 4 ст. 340 ГК РФ и ч.1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке»). Однако данная норма является диспозитивной, и стороны в договоре могут предусмотреть иное. В случае если договором предусмотрено право залогодателя распоряжаться указанным имуществом, то залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если в договоре не установлено иное, то ипотека распространяется и на эти задания и сооружения (ст. 65 ФЗ «Об ипотеке»). Однако если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

Что касается зданий третьих лиц, имеющихся на заложенном земельном участке, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка (ч. 5 ст. 340 ГК РФ и ст. 66 ФЗ «Об ипотеке»).

Рассмотрим теперь особенность правового регулирования ипотеки предприятия. Предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью в соответствии с ч. 1 ст. 132 ГК РФ. В его состав входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права.

При ипотеке предприятия право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, в том числе нематериальные активы (ч. 2 ст. 340 ГК РФ и ч. 2 ст. 70 ФЗ «Об ипотеке»). Однако нельзя взять или передать в ипотеку права организации, полученные на основании лицензии. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 7 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» вид деятельности, на который распространяется лицензия, может выполняться только получившим лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

Существуют также особенности обязательства, которое может быть обеспечено ипотекой предприятия. В соответствии со ст. 71 ФЗ «Об ипотеке» ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке, в противном случае право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

В соответствии с ч. 1 ст. 70 ФЗ «Об ипотеке» передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Однако акционеры или учредители ООО или пайщики кооператива не являются собственниками имущества, которое они передали в уставный капитал. Таким образом, согласие будет давать собственник предприятия, а именно орган организации, уполномоченный ее представлять. Им, как правило, является генеральный директор, действующий от имени организации по уставу.

Важно отметить, что при заключении договора ипотеки предприятия нужно учитывать положение законодательства о крупных сделках, поскольку ипотечный кредит под залог предприятия будет являться крупной сделкой. Это глава X федерального закона «Об акционерных обществах» и ст. 46 федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Наконец, существует особенность государственной регистрации ипотеки предприятия. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 22 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное ограничение (обременение) права на предприятие является основанием для внесения записей об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества.


ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ НОРМАТИВНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИИ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ

3.1. ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ПРОБЕЛЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ

О развитии и стабильности финансово-экономической системы любого общества в различной мере можно судить по масштабу использования кредитов гражданами и предприятиями. В мировой практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках (так как залогом выступает недвижимость)92. В России ипотечное жилищное кредитование еще не получило должного развития. В связи с чем необходимо исследовать, в чем причины недостаточного развития механизма ипотеки, в какой плоскости (экономической, правовой, социальной) лежат причины, тормозящие развитие ипотечного жилищного кредитования. Эта проблема вызывает к себе не только специальный интерес. В условиях современной экономической ситуации для укрепления наметившихся позитивных экономических тенденций крайне важной задачей является поиск путей и соответствующих технологий, обеспечивающих приток частных инвестиций93. Кроме того, включение широких слоев населения в программы кредитования стимулирует выстраивание долгосрочных экономических стратегий и в конечном итоге способствует формированию российского среднего класса. Поэтому развитие ипотеки можно рассматривать в комплексе поиска путей поддержания экономического роста в нашей стране.

Проблема формирования и развития рынка недвижимости и применения такой формы финансирования инвестиций в недвижимость как ипотечное кредитование - одна из актуальных в современных условиях.

В нашей стране лишь около 10% населения имеют жилплощадь свыше 18 кв. м на одного человека, около 30% - менее 9 кв. м. В развитых странах на одного человека приходится 30 - 45 кв. м жилья, а в США - 64 кв. м. Конечно, причин нашего отставания много, но одна из важнейших - слабое развитие ипотечного кредитования вообще и жилищного ипотечного кредитования в частности94. Ежегодно только 1% семей приобретает новую квартиру. И это в условиях, когда проблема старения жилых фондов с каждым годом становится все острее. Однако, к сожалению, в России лишь 5 - 7% нуждающихся в улучшении жилищных условий в состоянии приобрести квартиру в собственность.

Ипотека позволяет сформировать базу новых финансово-кредитных отношений95. На сегодняшний день в России заложены законодательные основы для развития ипотечного кредитования.

Существуют в России и материальные основы для развития ипотеки. Стоимость ликвидной недвижимости в России, по оценкам экспертов, составляет около 500 млрд. долл. США, что при должном уровне ипотечного кредитования позволит в достаточно короткий срок обеспечить жильем значительную часть нуждающихся.

Но если все так хорошо, если есть и потребности, и возможности, и подкрепленная законодательными актами добрая воля властей, то почему же ипотека до сих пор не стала реальным рычагом решения жилищной проблемы? Для того чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим подробнее достоинства и недостатки ипотечного кредитования, а также опыт внедрения ипотеки в России96.

Преимущества ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в достаточно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой, и имеет льготы по подоходному налогу. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных приобрести жилье, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Заемщик несет значительные расходы и фактически платит двойную цену за квартиру. Очень велик риск оказаться неплатежеспособным, который еще более отягчается высокими штрафами и пенями, начисляемыми банком за просрочку платежа. Получение ипотечного жилищного кредита доступно далеко не всем гражданам России, т.к. банки (что с их стороны совершенно разумно и справедливо) проводят достаточно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Эксперты полагают, что жесткий удар по системе ипотечного кредитования был нанесен финансовым кризисом. Резкое падение курса рубля, банкротства банков, нерегулируемость и необратимость кризисных процессов еще раз подтвердили, что такие долгосрочные процессы, как ипотечное кредитование, сопряжены в российских условиях с повышенным риском как для заемщиков, так и для кредиторов97.

Таким образом, наиболее серьезными и объективными препятствиями для успешного и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения.

Кроме того, государство должно оказать зримую государственную поддержку банкам, которые пытаются осуществлять ипотечное кредитование. А для этого необходимо, используя опыт США и других стран, рассматривать ипотеку как механизм решения не столько экономических, сколько социальных задач98. У банков есть желание заниматься ипотечным кредитованием и есть знание технологий, но явно недостаточно средств для решения проблемы обеспечения населения жильем в масштабах всей страны. Для того чтобы модель ипотечного кредитования заработала с реальными социальными результатами, необходима государственная поддержка.

Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного жилищного кредитования можно считать наиболее критичной для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России99.

К факторам, осложняющим развитие ипотечного кредитования в нашей стране, относятся:

- недостаточно налаженная государственными финансовыми и экономическими органами система ипотечного жилищного кредитования;

- слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного кредитования;

- неразвитость отечественных страховых, риелторских и оценочных компаний;

- отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;

- проблемы, связанные с отсутствием жилищно-инвестиционного законодательства и нормативно-правовой базы, не позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;

- высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;

- высокий уровень кредитных рисков, способствующий нежеланию банковского сектора формировать долгосрочные финансовые ресурсы для функционирования ипотечной жилищной системы100 <9>.

Ипотека является тем звеном национальной хозяйственной системы, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. На сегодняшний день с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки увеличится приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней, произойдет мультипликативный рост экономики в целом. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для развития массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

3.2. ВОЗМОЖНЫЕ ПУТИ УЛУЧШЕНИЯ НОРМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИИ ОБ ИПОТЕКЕ

На протяжении нескольких последних лет ипотека является предметом бурных дискуссий.

Правоприменительная практика решила массу задач, что послужило более быстрому развитию ипотечных отношений, в частности при определении существенных условий договора о залоге, а также в отношении индивидуализации заложенного имущества.

Развитие ипотеки является одним из приоритетных направлений государственной политики. Основная задача государства в становлении ипотеки предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности ее для граждан.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита101.

На современном этапе развития экономики в стране существует объективная необходимость в создании эффективной системы жилищного финансирования102 .

Ипотечное кредитование жилья, несмотря ни на что - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Для развития долгосрочного ипотечного кредитования в стране уже создана некоторая нормативная база, что уже само по себе дает надежду на активное развитие ипотеки в нашей стране.

Проблема формирования и развития рынка недвижимости и применения такой формы финансирования инвестиций в недвижимость, как ипотечное кредитование, - одна из актуальных в современных условиях.

Жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.

Необходимы действия, которые повлекут существенные изменения в сложившейся ситуации.

Во-первых, нужны финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет сбережений и текущих заработков, но и за счет будущих доходов людей, а, во-вторых, ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования как граждан, так и профессиональных застройщиков.

Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования, такие как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах. И на решение всех этих задач должны эффективно работать государственная система регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок ипотечных ценных бумаг.

Принципиальный вопрос - гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья. Сделки на его рынке должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам.

Сейчас, несмотря на многочисленные сложности, связанные с ипотекой, на относительную молодость такой формы залога в России, для многих граждан ипотечный кредит - единственно возможный способ быстрого решения жилищного вопроса. Ведь этот вид кредита дает возможность сразу переехать в новую квартиру, а не ждать погашения всей суммы долга, ютясь в старом или арендуемом жилье.

Доступность ипотечного кредита для конкретного домохозяйства определяется в первую очередь доходами, процентными ставками по ипотечным кредитам и сроком кредита. Процентные ставки по кредитам прежде всего зависят от уровня инфляции. Эти основные факторы - доходы населения и уровень инфляции - являются внешними по отношению к собственно системе ипотечного жилищного кредитования. Другими характеристиками ипотечного кредита, определяющими его доступность, являются величина первоначального взноса и структура платежей.

В целях повышения доступности ипотечных кредитов для населения страны необходимо:

- реализовать ряд мер, направленных на удлинение возможных сроков ипотечного кредитования, что позволит снизить размер подлежащих выплате по кредиту периодических платежей;

- создать условия для снижения процентных ставок в системе ипотечного кредитования за счет управления рисками;

- развивать механизмы, позволяющие населению осуществлять накопление первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечных кредитов;

- развивать новые ипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов (например, инструменты с растущими платежами), для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обусловливает прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военнослужащие и т.д.).

При формировании государственной политики в целях обеспечения населения доступным жильем необходимо учитывать, что в результате проведенной в России в 1990-х гг. бесплатной приватизации жилья в настоящее время более 68% населения являются собственниками жилья, средства от продажи которого могут быть использованы для уплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита на улучшение жилищных условий.

Вместе с тем для отдельных категорий граждан, не имеющих в собственности недвижимости, иного имущества или накопленных в достаточном количестве денежных средств, необходимых для уплаты первоначального взноса, возможным решением может стать участие, например, в жилищных накопительных кооперативах или использование механизма ипотечного страхования, который позволяет существенно снизить размер первоначального взноса. В целях решения проблемы накопления первоначальных взносов для определенных социальных категорий населения возможно использовать форму прямого субсидирования первоначального взноса за счет средств федерального и региональных бюджетов.

России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Прежде всего необходимо по максимуму сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья по типу привычных с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие государственное и совместное с гражданами финансирование строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает.

Учитывая, что система находится в стадии становления, государство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков.

С этой целью необходимо:

- совершенствовать правовые основы реализации прав по ипотеке;

- регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;

- создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан;

- организовать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов - залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

Для развития ипотеки предлагается решение следующих основных задач103:

- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;

- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

- создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

- налоговое стимулирование как граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

- формирование механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

- доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;

- формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;

- разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.

При формировании стратегии создания системы долгосрочного ипотечного кредитования должны быть учтены следующие аспекты:

- ориентация ипотечного кредитования в настоящее время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите;

- предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита.

Активная позиция органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по созданию благоприятных условий для различных участников рынка недвижимости не должна ограничиваться рамками бюджетной политики. Особое значение при этом имеет создание эффективной нормативной базы на региональном и местном уровнях. Основная цель должна состоять в развитии норм, установленных федеральным законодательством, с тем чтобы ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок купли-продажи, ипотеки, а также созданием эффективной системы государственной регистрации этих сделок и прав.

Ключевым аспектом совершенствования ипотечного жилищного кредитования в современных экономических условиях выступает поиск и реализация направлений привлечения источников финансирования жилищного строительства, поскольку банковских долгосрочных ресурсов, очевидно, недостаточно, институциональные финансовые инвесторы отсутствуют, доверие населения к кредитно-финансовой системе до сих пор полностью не восстановлено. В связи с этим констатируется насущная потребность в разработке адекватного особенностям современной российской экономики механизма использования имеющихся финансовых резервов и привлечения долгосрочных инвестиций в процесс жилищной ипотеки104.

С целью совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем:

- уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением;

- обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

- заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане;

- создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Целесообразно также предложить объединению страховщиков, работающих на рынке ипотечных жилищных кредитов, разработать с участием заинтересованных организаций комплекс стандартных правил, осуществляемых в добровольной форме, по видам страхования, связанным с использованием обязательств, обеспеченных ипотекой.

Расширение деятельности банков и иных кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов, включая деятельность по предоставлению кредитов, их обслуживанию, финансированию и рефинансированию, а также необходимость снижения и эффективного распределения рисков между участниками процесса требует, с одной стороны, расширения круга разрешаемых операций, а с другой - усиления контроля и регулирования.

С этой целью предлагается разработать инструкцию Центрального банка Российской Федерации о порядке регулирования деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования, регулирующую, в частности, риски кредитных организаций по операциям на рынке ипотечных жилищных кредитов.


ЗАКЛЧЕНИЕ

1 

2 

3 Лепехин И.А. История становления института залога недвижимости (ипотеки) в отечественном праве // История государства и права. 2012. N 23. С. 27 - 30.

4 Мейер Д. И. Древнее русское право залога. Казань: Издательство книгопродавца И. Дубровина, 1855. С. 6 - 7.

5 Псковская Судная грамота. XV век // Российское законодательство X - XX веков. Т. 1. Законодательство Древней Руси. М.: Юрид. лит., 1984.

6 Соборное уложение 1649 года / Под ред. М.Н. Тихомирова, П.П. Епифанова. М.: Издательство Московского университета, 1961.

7 Мейер Д. И. Указ. соч. С. 63.

8 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995. С. 242.

9 Климов Я.Ю. Ипотека земли в законодательстве России и Германии: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2000. С. 16.

10 Шелков О.В. Ипотечное кредитование: история, теория, перспективы, практические рекомендации для заемщиков. Минск: Дикта, 2007. С. 25.

11 Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М.: Статут, 1999. С. 223.

12 Битеряков А.В. Ипотека в России до 1861 года // Жилищное строительство. 2000. N 11. С. 24.

13 Никульшина О.Г. Залог (некоторые гражданско-правовые и уголовно-процессуальные аспекты) // Нотариус. 2005. N 4. С. 32.

14 Свод законов Российской империи. СПб.: Типография Второго Отделения Собственной Его Императорского Величества Канцелярии, 1857. Т. X: Законы гражданские.

15 Рогачев В.В. Развитие ипотечного законодательства в Российской империи второй половины XIX - начала XX века (историко-правовое исследование): Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. С. 54, 133.

16 Битеряков А.В. Указ. соч. С. 24.

17 Климов Я.Ю. Указ. соч. С. 20.

18 Битеряков А.В. Указ. соч. С. 24.

19 Климов Я.Ю. Указ. соч. С. 20.

20 Филиппова Е.С. Ипотечное жилищное кредитование в условиях реформы законодательства в России: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 35 - 36.

21 Шелков О.В. Указ. соч. С. 37 - 38.

22 Щетинин Я.В. Спрос на ипотечные кредиты. М.: БДЦ-Пресс, 2006. С. 29.

23 Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М.: Экономика, 2001. С. 13.

24 Собрание постановлений и распоряжений Правительства СССР. 1939. N 28. Ст. 188.

25 Гражданский кодекс РСФСР: Комментарий / Под ред. А.Г. Гойхбарга и И.Г. Кобленца. Л., 1925. С. 60 - 61.

26 Лазаренко Л.Б. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях: Дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2004. С. 22.

27 Вишневский А.А. Залоговое право. М.: БЕК, 1995. С. 10.

28 Ризк О.А. Формирование института ипотечного кредитования в России: историко-правовой анализ // Право и политика. 2008. N 9.

29 Энциклопедический словарь / Под ред. Б.А. Введенского. М.: ГНИ "Большая советская энциклопедия", 1953. С. 698.

30 Ведомости ВС РСФСР. 1964. N 24. Ст. 407.

31 Гришаев С. П. Практика применения залогового законодательства в России и за рубежом. М.: ЮКИС, 1992. С. 36.

32 Медведев Д.А. Российский закон о залоге // Правоведение. 1992. N 5. С. 13.

33Анненков К. Н. Система русского права. Т. 3, СПб, 1898. С. 305.

34 

35 

36 

37 

38 

39 

40 

41 

42 

43 

44 

45 

46 

47 

48 

49 

50 

51 

52 

53 

54 

55 

56 

57 

58 

59 

60 

61 

62 

63 

64 

65 

66 

67 

68 

69 

70 

71 

72 

73 

74 

75 

76 

77 

78 

79 

80 

81 

82 

83 

84 

85 

86 

87 

88 

89 

90 

91 

92 Лазарова Л.Б. Ипотечное кредитование в механизме формирования жилищного рынка России: Дис. ... докт. экон. наук. Санкт-Петербург, 2007. С. 34.

93 Лазарова Л.Б. Указ. соч. С. 37.

94 Шаккум М.Л. Проблемы ипотечного кредитования в России - недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2006. N 3 (14). С. 15.

95 Шаккум М.Л. Указ. соч. С. 16.

96 Страпк Р., Косарева Н.Б., Сучков А.Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России // Деньги и кредит. 2007. N 8. С. 25.

97 Смирнов И.Е. Жилищная ипотека в России сегодня и завтра // Банковский ритейл. 2006. N 1. С. 38.

98 Шаккум М.Л. Указ. соч. С. 35.

99 Брусницын Е.А. Ипотечное жилищное кредитование на региональном рынке недвижимости: Дис. ... канд. экон. наук. Волгоград, 2003. С. 23.

100 Лазарова Л.Б. Указ. соч. С. 34.

101 Саввина А.А. О перспективах ипотеки в России // Адвокат. 2005. N 1. С. 23.

102 Горбачев А.С. Ипотечное жилищное кредитование в России и направления его совершенствования: Дис. ... канд. экон. наук. М., 2005. С. 7.

103 Калинин М.И. Ипотечное жилищное кредитование и пути его совершенствования: Дис. ... канд. экон. наук. М., 2005. С. 50.

104 Калинин М.И. Ипотечное жилищное кредитование и пути его совершенствования: Дис. ... канд. экон. наук. М., 2005. С. 51.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

17328. ПРЕДМЕТ І ЗАВДАННЯ КУРСУ ПОЛІТЕКОНОМІЇ 85.5 KB
  ПРЕДМЕТ І ЗАВДАННЯ КУРСУ ПОЛІТЕКОНОМІЇ 1. Предмет курсу Економічне життя суспільства є надзвичайно багатогранним. Його вивчає система економічних наук які включають науки про загальні закони економічного розвитку галузеві економічні науки науки що розглядають конкр...
17329. ЕКОНОМІЧНА ДУМКА СТАРОДАВНЬОГО СВІТУ ТА СЕРЕДНЬОВІЧЧЯ. МЕРКАНТИЛІЗМ 263.5 KB
  ЕКОНОМІЧНА ДУМКА СТАРОДАВНЬОГО СВІТУ ТА СЕРЕДНЬОВІЧЧЯ. МЕРКАНТИЛІЗМ Історія економічної думки бере свій початок у глибокій давнині. Уже первісні люди мали якісь зачатки господарських знань котрі були результатом осмислення виробничого досвіду. З розвитком сус
17330. КЛАСИЧНА ШКОЛА ПОЛІТИЧНОЇ ЕКОНОМІЇ 220 KB
  КЛАСИЧНА ШКОЛА ПОЛІТИЧНОЇ ЕКОНОМІЇ Розвиток капіталістичних відносин спричинив занепад меркантилізму передовсім в Англії найбільш економічно розвинутій країні. Інтереси буржуазії переміщуються зі сфери обігу у сферу виробництва. На перший план виходить проми
17331. ЕВОЛЮЦІЯ КЛАСИЧНОЇ ПОЛІТИЧНОЇ ЕКОНОМІЇ В ПЕРШІЙ ПОЛОВИНІ ХІХ СТОЛІТТЯ. ЗАВЕРШЕННЯ КЛАСИЧНОЇ ТРАДИЦІЇ 309 KB
  Еволюція класичної політичної економії в першій половині ХІХ століття. завершення класичної традиції Класична школа політичної економії започаткована Адамом Смітом і Давидом Рікардо справила великий вплив на дальший розвиток економічної науки та формуванн...
17332. КРИТИЧНИЙ НАПРЯМ ПОЛІТИЧНОЇ ЕКОНОМІЇ. ФОРМУВАННЯ СОЦІАЛІСТИЧНИХ ІДЕЙ 97 KB
  КРИТИЧНИЙ НАПРЯМ ПОЛІТИЧНОЇ ЕКОНОМІЇ. ФОРМУВАННЯ СОЦІАЛІСТИЧНИХ ІДЕЙ Початок XIX ст. ознаменувався бурхливим розвитком капіталізму що був прискорений промисловим переворотом. Розвиток капіталістичних відносин супроводжувався занепадом і розкладом дрібного виро
17333. ЕКОНОМІЧНІ ВЧЕННЯ ЗАХІДНОЄВРОПЕЙСЬКИХ СОЦІАЛІСТІВ-УТОПІСТІВ 150 KB
  ЕКОНОМІЧНІ ВЧЕННЯ ЗАХІДНОЄВРОПЕЙСЬКИХ СОЦІАЛІСТІВУТОПІСТІВ Економічна теорія особлива форма переосмислення дійсності з метою її вдосконалення. Вона завжди виходила з того що економічне життя суспільства є базовим щодо інших сторін суспільного буття і виз...
17334. ВИНИКНЕННЯ АЛЬТЕРНАТИВНОЇ ШКОЛИ ПОЛІТИЧНОЇ ЕКОНОМІЇ. НІМЕЦЬКА НАЦІОНАЛЬНА ПОЛІТЕКОНОМІЯ 146 KB
  Виникнення альтернативної школи політичної економії. Німецька національна політекономія У XIX cт. доктрина Адама Сміта користувалася загальним визнанням залишаючи далеко позаду інші економічні теорії. Хоча послідовники класичної школи пропонували власні кор
17335. МАРЖИНАЛІЗМ. СТАНОВЛЕННЯ НЕОКЛАСИЧНОЇ ТРАДИЦІЇ В ЕКОНОМІЧНІЙ ТЕОРІЇ 181.5 KB
  МАРЖИНАЛІЗМ. СТАНОВЛЕННЯ НЕОКЛАСИЧНОЇ ТРАДИЦІЇ В ЕКОНОМІЧНІЙ ТЕОРІЇ В останній третині ХІХ ст. в економічній теорії виникла нова течія маржиналізм яка згодом стала визначальним напрямом розвитку політичної економії. Об’єктивна зумовленість її появи поляга
17336. ЕКОНОМІЧНА ДУМКА В РОСІЇ 174 KB
  ЕКОНОМІЧНА ДУМКА В РОСІЇ На стані російської суспільної у тім числі економічної думки ХІХ ст. позначились особливості історичного розвитку країни. Якщо на Заході економічна думка вирішувала проблеми капіталізму як реально існуючого способу виробництва то прогре...