39508

Оценка размера вреда (ущерба) имуществу при наступлении страхового случая

Дипломная

Налоговое регулирование и страхование

Основные понятия и определения Оценка определение стоимости объекта оценки. Внутренняя оценка оценка проводимая самостоятельно юридическими и физическими лицами в том числе индивидуальными предпринимателями на основании собственного решения без привлечения исполнителя оценки. Результат внутренней оценки не может использоваться в случаях если в соответствии с законодательными актами оценка должна быть только независимой [3].

Русский

2013-10-05

1.22 MB

12 чел.

PAGE   \* MERGEFORMAT 140

СОДЕРЖАНИЕ



Введение

Страхование   –   одна   из    древнейших    категорий    общественно-

производственных отношений. Еще в период рабовладельческого  строя  владельцы  имущества  и  рабов использовали  страхование  как  способ  защиты  их  от  уничтожения   силами природы, утраты в связи с грабежами и другими непредвиденными событиями. На этой почве закономерно возникла идея  объединения  заинтересованных лиц  по  возмещению  материального   (имущественного)   ущерба   путем   его солидарной раскладки между участниками объединения.

Действительно,  если  бы каждый владелец имущества намеревался возмещать ущерб за свой  счет,  то  он вынужден  был  бы  создавать  материальные  резервы,  по   величине   равные имеющемуся имуществу, что очень невыгодно.  

В  то  же  время,  хотя  непредвиденные  и  стихийные  бедствия  носят

случайный и неравномерный характер, число пострадавших всегда  меньше  числа заинтересованных лиц или хозяйств. При таких условиях  солидарная  раскладка возможного ущерба между заинтересованными владельцами имущества  существенно сглаживает  последствия  стихийных  бедствий  и  случайностей.  Чем   больше заинтересованных лиц или хозяйств участвует в раскладке ущерба, тем  меньшая доля средств приходится на  каждого  участника.  

Так  возникло  страхование, сущность которого состоит в  замкнутой  раскладке  возможного  ущерба  между заинтересованными лицами.

Наиболее  примитивной  формой  раскладки   ущерба   было   натуральное страхование.  По  мере  развития  товарно-денежных  отношений,   натуральное страхование уступило место страхованию в денежной форме.

Раскладка ущерба в денежной форме значительно  расширила  и  упростила возможности страхования. Страхование превратилось во всеобщее  универсальное средство по защите имущественных интересов физических и юридических лиц  при наступлении  определенных  событий  (страховых  случаев)  за  счет  денежных фондов,  формируемых  из  уплачиваемых  ими   страховых   взносов   (премий, платежей).  То   есть   экономическая   сущность   страхования   состоит   в формировании  страховщиком  страхового  фонда  за  счет  страховых   взносов страхователей,  предназначенного  для  страховых  выплат  страхователям  при наступлении страховых случаев, оговоренных в договоре.    

Состояние и перспективы имущественного страхования непосредственно зависят от экономического положения страны, денежных доходов и уровня жизни населения, наличия развитой сети страховых компаний, имеющих устойчивое финансовое обеспечение и предлагающих широкий ассортимент страховых услуг. Эффективность и доступность страховых услуг зависит от многих параметров, основные из которых – страховая сумма, тарифы и выплачиваемое возмещение.

Инфляция, рост цен и затрат, радикальное изменение экономических и правовых условий хозяйствования затрудняют определении действительной стоимости принимаемого на страхование имущества, что вызывает острые противоречия участниками страхового процесса и, в первую очередь, неудовлетворенность страхователя при определении возникшего вреда. Суть разногласий заключена в выработке механизме компенсаций страхователю реальной стоимости погибшего или поврежденного имущества. Ведь при заключении договора страхования и в момент наступления страхового случая действуют различные цены, что непосредственно отражается на стоимостной оценке имущества, которая в связи с этим существенно колеблется.

Для разрешения возникающих споров при наступлении страхового случая, когда сторонам не удалось прийти к соглашению о размере вреда и страхового возмещения может назначаться экспертиза. Экспертиза может назначаться также по требованию одной из сторон.

Для проведения экспертизы выбирается независимый эксперт из числа лиц, имеющих право на проведение соответствующей экспертизы.

          Страховщик принимает решение о выплате страхового возмещения и о его размере, исходя из заключения эксперта в соответствии с условиями договора страхования.

Таким образом,  тема дипломного проекта «Оценка ущерба имуществу при наступлении страхового случая» носит актуальный характер, так как на сегодняшний день вопросам, связанным с определением фактического ущерба, уделяется много внимания.

  1.  
    Страховая деятельность

1.1. Понятие и сущность страхования

 Страхование представляет собой систему отношений по защите имущественных интересов физических и юридических лиц, личных неимущественных интересов физических лиц путем формирования за счет страховых взносов (страховых премий), уплачиваемых этими лицами, денежных фондов, предназначенных для выплаты страховых сумм и возмещения убытков при наступлении страховых случаев.

Страхование может осуществляться в формах обязательного и добровольного страхования.

Страхование является обязательным, если это предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь. В остальных случаях страхование является добровольным.

Виды, условия и порядок проведения обязательного страхования определяются законодательными актами Республики Беларусь об обязательном страховании. Операции по обязательному страхованию проводятся государственными страховыми организациями, если законодательством не предусмотрено иное. Государство гарантирует выплату страхователям страховых компенсаций или страховых сумм по обязательным видам страхования при наступлении страховых случаев, если страхование проводилось государственной страховой организацией.  

Обязательное страхование осуществляется путем заключения со страховщиком договора страхования лицом, на которое законодательными актами возложена обязанность такого страхования (страхователем).

Обязательное страхование осуществляется за счет страхователя.

Объекты, подлежащие обязательному страхованию, риски, от которых они должны быть застрахованы, и минимальные размеры страховых сумм определяются законодательными актами, а в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 825 Гражданского кодекса Республики Беларусь, – законодательными актами или в установленном ими порядке.

Лицо, в пользу которого в соответствии с законодательными актами должно быть осуществлено обязательное страхование, вправе, если ему известно, что страхование не осуществлено, потребовать в судебном порядке его осуществления лицом, на которое возложена обязанность страхования.

Если лицо, на которое возложена обязанность страхования, не осуществило его или заключило договор страхования на условиях, ухудшающих положение выгодоприобретателя по сравнению с условиями, определенными законодательством, оно при наступлении страхового случая несет ответственность перед выгодоприобретателем на тех же условиях, на каких должно было бы быть выплачено страховое возмещение при надлежащем страховании.

Страховщиком по обязательному страхованию строений, принадлежащих гражданам, является Белорусское республиканское унитарное страховое предприятие "Белгосстрах".

Условия добровольного страхования определяются договором сторон в соответствии с законодательством.

Объектом страхования признаются имущество, жизнь, риск и другие объекты, с которыми связаны страховые интересы: имущественные интересы юридических и физических лиц, а также личные неимущественные интересы физических лиц.

Страховой интерес должен существовать в момент заключения договора страхования.

 Страховой интерес — мера материальной заинтересованности в страховании. Имущественный интерес выражается в получении стоимости застрахованного имущества. Личный неимущественный интерес заключается в получении страховой суммы в случае наступления событий, обусловленных договором страхования.

 Страховщиками (страховыми организациями) могут быть государственные страховые организации, акционерные страховые общества, общества с ограниченной или дополнительной ответственностью, создаваемые с целью осуществления страховой, а также иной деятельности, определяемой  Законом Республики Беларусь «О страховании» от 3.06.1993 № 2343-XII (в дальнейшем - Закон), при наличии у них уставного, резервного фондов и резервов в общей сумме не менее пяти тысяч, а для специально создаваемых перестраховочных организаций не менее пятнадцати тысяч базовых величин в денежной форме, прошедших регистрацию и получивших лицензию на право проведения определенного вида страхования или перестрахования. При проведении страховых и перестраховочных операций в иностранной валюте страховая организация должна иметь фонд в соответствующей валюте в размере не менее пяти тысяч, а перестраховочная — пятнадцати тысяч базовых величин по действующему официальному курсу Национального банка Республики Беларусь.

В страховых организациях с иностранными инвестициями доля иностранных участников не должна превышать 49 процентов уставного фонда.

 Страхователями признаются юридические и физические лица, уплачивающие страховые взносы и вступающие в конкретные страховые отношения со страховщиком (страховой организацией). Страхователи вправе заключать договоры страхования в интересах и от имени третьих лиц.

Юридические и физические лица Республики Беларусь вправе заключать договоры страхования только со страховщиками (страховыми организациями) Республики Беларусь. Иностранные юридические и физические лица, инвестирующие свой капитал в экономику Республики Беларусь, могут застраховать свой имущественный интерес только у страховщиков Республики Беларусь.

Заключение и выполнение договора страхования может осуществляться через страховых посредников (агентов и брокеров).

 Страховой агент является представителем страховщика, которому последний поручает на основании контракта от имени страховщика за определенное вознаграждение осуществление страховой деятельности.  Обязательства, принятые агентом в пределах полученных полномочий от имени страховщика, выполняются последним, как если бы они были приняты им самостоятельно.

 Страховой брокер является независимым посредником, осуществляющим свою деятельность на основании соглашений со страхователями и страховщиками.

Посредническая деятельность по страхованию, связанная с заключением договоров страхования от имени иностранных страховых организаций, на территории Республики Беларусь не допускается, если межгосударственными соглашениями с участием Республики Беларусь не предусмотрено иное.

 Страховым случаем признается событие, с наступлением которого законодательство или договор страхования связывают выплату страховой суммы или страхового возмещения.

Перечень страховых случаев по обязательному страхованию определяется законодательными актами Республики Беларусь об обязательном страховании, а по добровольному страхованию — условиями договора страхования.

 Страховой риск — вероятное наступление страхового случая — выражает объем возможной ответственности страховщика по тому или иному виду страхования.

 Страховой стоимостью (страховой оценкой) признается стоимость имущества, с которым связывается страховой интерес, определяемая соглашением сторон на момент заключения договора страхования, если законодательством не предусмотрено иное. Взаимно согласованная сторонами страховая стоимость не может быть ими оспорена.

По обязательному имущественному страхованию страховая сумма не может превышать страховую стоимость.

 Страховой суммой признается сумма денежных средств, в пределах которой страховщик обязан произвести выплату при наступлении страхового случая.

 Страховым возмещением признается сумма денежных средств, выплачиваемых в счет возмещения ущерба при наступлении страхового случая по договору имущественного страхования.

По договору имущественного страхования страховое возмещение не может превышать страховую сумму, если иное не предусмотрено договором страхования.

Правоохранительные и судебные органы, медицинские, метеорологические, ветеринарные, коммунальные и иные учреждения и организации обязаны предоставлять страховым организациям по их запросам документы и заключения, необходимые для решения вопроса о выплате страховых сумм и страхового возмещения.

Размер ущерба исчисляется страховщиком:

- при утрате (гибели) застрахованных строений - по их действительной стоимости на день страхового случая без учета стоимости остатков, пригодных для дальнейшего использования по первоначальному назначению, с учетом их обесценения. Ремонт считается экономически нецелесообразным, если ожидаемые расходы на него превышают 80% от действительной стоимости строения на день наступления страхового случая;

- при повреждении застрахованных строений - по стоимости их восстановления, рассчитанной по ценам аналогичных материалов (оборудования) и действующим расценкам на работы на день страхового случая.

Страховое возмещение, подлежащее выплате, определяется в размере 50 процентов от размера ущерба, но не более страховой суммы по каждому строению, определенной по состоянию на 1 января года, в котором произошел страховой случай.

 Франшиза – это предусмотренное условиями договора страхования освобождение страховщика от возмещения убытков, не превышающих определенный размер. Различают условную (невычитаемую) и безусловную (вычитаемую) франшизу.

 Страховым взносом (страховой премией) является плата за страхование, которую страхователь или другое лицо от имени страхователя обязаны внести страховщику. Размер страхового взноса по добровольным видам страхования определяется соглашением сторон, а по обязательным видам страхования — законодательством. Страховые взносы по обязательным видам страхования, а также по страхованию имущества юридических лиц, грузов и риска непогашения кредитов включаются страхователем в себестоимость продукции (работ, услуг).

 Страховой тариф — это страховой взнос с единицы страховой суммы за определенный период страхования. Размер страхового тарифа по обязательным видам страхования определяется законодательством, а по добровольным видам страхования — страховой организацией.

Объект страхования может быть застрахован совместно несколькими страховщиками (сострахование). При состраховании права и обязанности распределяются между страховщиками в согласованных долях. Для совместного страхования крупных рисков состраховщики могут создавать на основе соглашений простые товарищества (страховые пулы).

 Перестрахованием является передача страховщиком на определенных условиях части своей ответственности перед страхователем другому страховщику (перестраховщику).

Страховая организация, не покрывающая принятые по договорам страхования обязательства за счет собственных средств и резервов, обязана обеспечить исполнение обязательств путем их перестрахования. Перестрахование рисков возможно как у страховщиков (перестраховщиков) Республики Беларусь, так и иностранных. Страховщики, действующие в Республике Беларусь, имеют право на прием рисков в перестрахование по тем видам страхования, на которые ими получена лицензия.

Страховщик, передавший риск в перестрахование, остается ответственным перед страхователем в полном объеме.

Отношения между страховщиком и перестраховщиком регулируются договором.

1.2. Договор страхования

Договор страхования заключается в письменной форме путем выдачи страховщиком страхового свидетельства (страхового полиса). Страховое свидетельство (страховой полис) должно изготавливаться в соответствии с требованиями, предъявляемыми к ценным бумагам.

Договор страхования вступает в силу с момента уплаты первоначального страхового взноса, если соглашением сторон или законодательством не предусмотрено иное.

По договору страхования одна сторона (страховщик) обязуется при наступлении страхового случая выплатить страховое возмещение или страховую сумму страхователю или иному лицу, правомочному на ее получение, а другая сторона обязуется уплачивать страховые взносы в установленные сроки и выполнять другие условия договора.

Существенными условиями договора страхования признаются: объект страхования, размер страховой суммы, страховых взносов и сроки их уплаты, перечень страховых случаев, срок страхования, начало и окончание действия договора страхования.

По договору страхования объекта, связанного с личным неимущественным интересом, страховщик обязуется при наступлении страхового случая выплатить страхователю или лицу, в пользу которого заключен договор, обусловленную страховую сумму (часть страховой суммы) независимо от сумм, причитающихся им по социальному страхованию, социальному обеспечению и в порядке возмещения вреда, а страхователь или лицо, заключившее договор от имени страхователя, обязуется вносить установленные договором страховые взносы.

Срок действия договора страхования жизни и пенсий не может быть менее трех лет.

По договору страхования объекта, связанного с имущественным интересом, страховщик обязуется за обусловленную плату (страховые взносы) при наступлении указанного в договоре страхового случая возместить полностью или частично страхователю или лицу, в пользу которого заключен договор, понесенные убытки, а также возместить необходимые расходы, произведенные в целях уменьшения ущерба, подлежащего возмещению, в пределах страховой суммы.

Не подлежит выплате страхователю страховая сумма или страховое возмещение, если страховой случай произошел в результате:

- умышленных действий страхователя или лица, в пользу которого заключен договор страхования, направленных на наступление страхового случая, исключая действия, совершенные в состоянии крайней необходимости или необходимой обороны;

- всякого рода военных действий, военных мероприятий и их последствий, гражданской войны, народных волнений и забастовок, конфискаций, реквизиций, ареста, уничтожения или повреждения имущества по распоряжению военных или гражданских властей;

- прямого или косвенного воздействия атомного взрыва, радиации и радиоактивного заражения, связанного с любым применением атомной энергии или использованием расщепляющих материалов;

- введения в действие законов (подзаконных актов), принятых после заключения договора страхования.

Страховщик также вправе отказать в выплате страховой суммы или страхового возмещения, если страхователь:

- сообщил страховщику заведомо ложные сведения или не сообщил известных ему сведений и сокрытые таким образом обстоятельства находятся в причинной связи с наступлением страхового случая;

- не известил своевременно, имея к тому возможность, страховщика о наступлении страхового случая или создал препятствия страховщику в определении обстоятельств, характера и размера ущерба;

- не принял возможных мер к предотвращению и сокращению ущерба, что привело к возникновению страхового случая или увеличению размера ущерба;

- допустил грубую небрежность, а также нарушение правил противопожарной безопасности, правил хранения и перевозки огнеопасных и взрывоопасных веществ и предметов.

Решение об отказе в выплате страховой суммы принимается страховщиком и сообщается страхователю в письменной форме с мотивацией причины отказа.

В случае смерти страхователя, заключившего договор страхования имущества, его права и обязанности переходят к лицу, принявшему это имущество в порядке наследования.

В случае смерти страхователя, заключившего договор личного страхования в пользу третьих лиц, его права и обязанности переходят к этим лицам. Если третьи лица являются недееспособными, то выполнение действий по такому договору страхования возлагается на опекуна или попечителя.

В случаях перехода застрахованного имущества к другому собственнику права и обязанности страхователя переходят к новому собственнику с согласия страховщика.

В случае утраты страхователем в период действия договора страхования прав юридического лица вследствие реорганизации или ликвидации права и обязанности по договору добровольного страхования переходят к его правопреемнику при согласии страховой организации.

Если в период действия договора страхования страхователь признан судом недееспособным или ограниченным в дееспособности, права и обязанности такого страхователя переходят к его опекуну или попечителю. При этом страхование гражданской ответственности оканчивается с момента прекращения или ограничения дееспособности страхователя.

Договор страхования прекращается в случаях:

- истечения срока действия;

- выполнения страховщиком обязательств по договору в полном объеме;

- неуплаты страхователем страховых взносов в установленные договором сроки;

- прекращения деятельности страхователя — юридического лица или смерти страхователя — гражданина, кроме случаев, предусмотренных статьями 22 и 23 Закона.

Договор страхования может быть прекращен досрочно по требованию страхователя или страховщика, если это предусмотрено условиями страхования. В случае досрочного прекращения договора страхования по требованию страхователя страховщик возвращает ему страховые взносы за незаконченный срок договора за вычетом понесенных расходов. Если требование страхователя обусловлено нарушением страховщиком правил страхования, то последний возвращает страхователю внесенные им страховые взносы полностью. При досрочном прекращении договора страхования по требованию страховщика он возвращает страхователю внесенные им страховые взносы полностью. Если требование страховщика обусловлено невыполнением страхователем правил страхования, то он возвращает страхователю страховые взносы за неоконченный срок договора за вычетом понесенных расходов.

В договоре страхования стороны могут установить условную или безусловную франшизу. При установлении условной франшизы Страховщик освобождается от обязанности производить выплаты, если размер ущерба  не превышает размер франшизы, а если ущерб превышает ее размер, то Страховщик оплачивает ущерб полностью. При установлении безусловной франшизы Страховщик освобождается от возмещения каждого ущерба в оговоренном размере (в абсолютном или процентном  отношении) франшизы.

Страхователь имеет право заключить договор страхования одного и того же объекта с новыми страховщиками при условии их уведомления о том, что объект уже застрахован. Несоблюдение указанного правила влечет недействительность нового договора страхования.

За несвоевременную выплату страховой суммы (страхового возмещения) по вине страховой организации должна выплачиваться страхователю пеня за каждый день просрочки в размере, определяемом органом государственного надзора за страховой деятельностью.

 

1.3 Страховой рынок Республики Беларусь

 

На 1.01.2008 года в Республике Беларусь осуществляют свою деятельность 23 страховых организации. Динамика изменения количества страховых организаций в стране за  5 лет приведена на рисунке 1.1.

Рисунок 1.1 – Развитие страхового рынка Республики Беларусь

Снижение со временем количества страховых компаний объясняется усилением контроля за их деятельностью со стороны государства и ужесточением требований к действующим на рынке организациям.

За 2007 год действующими страховыми организациями республики получено страховых взносов по прямому страхованию и сострахованию на сумму 666,1 млрд. рублей. Прирост поступлений за 2007 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в действующих ценах составил 113,2 млрд. рублей, или 20,5 %. Доля «Белгосстраха» в общей сумме полученных страховых взносов составила 56,1%, или 373,2 млрд. рублей.

По добровольным видам страхования получено страховых взносов на сумму 275,1 млрд. рублей. Удельный вес добровольных видов страхования в общей сумме полученных страховых взносов составил 41,3% (за 2006 год – 37,2 %). В структуре поступления страховых взносов по добровольным видам страхования на долю каждого вида страхования приходится: личное страхование – 21,6 % от суммы взносов по добровольным видам страхования, имущественное страхование – 69,5 %, страхование ответственности – 8,9%.

По обязательным видам страхования получено страховых взносов 391,0 млрд. рублей. Удельный вес обязательных видов страхования в общей сумме поступлений составляет 58,7 % (за 2006 год – 62,8 %), из них личное страхование – 43,6 % от суммы собранных страховых взносов по обязательным видам страхования, имущественное – 4,7 %, страхование ответственности – 51,7 %.

Выплаты страхового возмещения и страхового обеспечения в целом по республике за 2007 год составили 344,4 млрд. рублей. В структуре страховых выплат на долю добровольных видов страхования приходится 35,3 %, обязательных видов страхования – 64,7 %.

Уровень страховых выплат в сумме полученных страховых взносов составил 51,7%.

Общая сумма страховых резервов, сформированных страховыми организациями республики, по состоянию на 01.01.2008 составила 438,4 млрд. рублей. Страховые резервы по видам страхования иным, чем страхование жизни, составляют 340,7 млрд. рублей, а по видам страхования, относящимся к страхованию жизни, - 97,7 млрд. рублей.

Сумма полученного дохода от размещения средств страховых резервов за 2007 год составила 33,3 млрд. рублей.

По состоянию на 01.01.2008 собственный капитал страховых организаций республики составил 305,6 млрд. рублей и увеличился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в действующих ценах на 112,2 млрд. рублей, или 58,0 %. Уставный фонд составляет 174,9 млрд. рублей, или 57,2 % от величины собственного капитала.

Среднесписочная численность работников страховых организаций за анализируемый период составила 11 476 человек, в том числе штатных – 4 800. Фонд оплаты труда на эту же дату составил 84,5 млрд. рублей, в том числе фонд оплаты труда штатных работников – 54,0 млрд. рублей.

В таблице 1.1 приведена структура поступления страховых взносов и страховых выплат по состоянию на 01.01.2008 года, а в таблице 1.2 приведены отдельные показатели деятельности действующих страховых организаций Республики Беларусь на 1.01.2008г.

Таким образом, страховой рынок Республики Беларусь развивается с каждым годом все больше и больше, белорусские страховые компании приобретают репутацию надежных организаций как в Республике Беларусь, так и за ее пределами.






2. основы теории оценки

2.1. Основные понятия и определения 

 

Оценка - определение стоимости объекта оценки.

Внутренняя оценка - оценка, проводимая самостоятельно юридическими и физическими лицами, в том числе индивидуальными предпринимателями, на основании собственного решения без привлечения исполнителя оценки.

Результат внутренней оценки не может использоваться в случаях, если в соответствии с законодательными актами оценка должна быть только независимой [3].

 Независимая оценка - оценка, проводимая исполнителями оценки на основании гражданско-правовых договоров либо судебных постановлений с соблюдением требований, определенных в Указе Президента Республики Беларусь от 13.10.2006г. № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь».

 Обязательная оценка - оценка, обязательность проведения которой установлена законодательством.

 Оценочная деятельность - предпринимательская деятельность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, связанная с оказанием услуг по оценке.

 Субъекты оценочной деятельности - субъекты гражданских правоотношений, проводящие независимую оценку, заказчики оценки.

 Оценщик - физическое лицо, аттестованное в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь, проводящее независимую оценку лично как индивидуальный предприниматель либо в качестве работника индивидуального предпринимателя или юридического лица − исполнителя оценки.

 Исполнитель оценки - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие оценочную деятельность. Юридическим лицом, осуществляющим оценочную деятельность, признается организация, в штате которой состоит не менее двух оценщиков.

 Заказчик оценки - юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, заключившее гражданско-правовой договор с исполнителем оценки на проведение независимой оценки, либо суд, принявший постановление о необходимости проведения оценки [4].

 Цели оценки - вид сделки или управленческое решение, для которых производится оценка.

 Процедура оценки - сбор и анализ исходных данных, последовательность определения стоимости объектов оценки.

 Дата оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

 Дата осмотра - календарная дата  или период осмотра объекта оценки.

 Объекты оценки - предприятия как имущественные комплексы (бизнес), капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, незавершенные строительством объекты, земельные участки, машины, оборудование, инвентарь, транспортные средства, материалы и другое имущество, а также объекты интеллектуальной собственности [4]. Объектом оценки  могут являться имущественные права.

 Предмет оценки - вид определяемой стоимости.

 Объект-аналог - объект, сходный с подлежащим оценке объектом по основным экономическим, техническим, технологическим и иным характеристикам.

 Метод оценки - способ расчета стоимости отдельного вида объекта оценки на дату оценки [4].

 Метод расчета стоимости - один из способов расчета стоимости, применяемый в затратном, доходном и сравнительном методах в рамках рыночного метода оценки.

 Цена - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая, уплаченная за товар, услуги, имущество, объекты гражданских прав.

 Стоимость - экономическая категория, которая определяет:

  расчетный денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет, имущество, объект оценки;

  расчетную денежную величину, отражающую представление о ценности (полезности) имущества, в том числе имущественных прав, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности.

 Затраты воспроизводства - затраты на создание точной копии объекта оценки.

 Затраты замещения - затраты на создание объекта-аналога.

 Базисный уровень цен - цены, определяемые на основе сметных цен, зафиксированных на определенную дату или на определенный период времени. Базисный уровень цен используется как база для определения первоначальной стоимости объекта оценки или первоначальной стоимости объекта-аналога.

 Единый уровень цен - цены, приведенные к одной дате либо к одному периоду времени.

 Текущий уровень цен - цены, действующие на дату определения стоимости или рассчитанные с применением индексов (коэффициентов) изменения стоимости.

 Уровень стоимости - стоимость на определенную дату или на определенный период времени.

 Единица сравнения -  единица измерения, связывающая через стоимость выбранный параметр сравнения объекта оценки и объекта-аналога. Единицей сравнения могут быть цена  одного метра квадратного, цена одного метра кубического, цена на одну тонну, цена одной установки, цена одного объекта-аналога, цена одной акции, цена пакета акций, и др.  

Элементы сравнения - характеристики объекта оценки и объектов-аналогов, которые приводят к различиям в ценах и учитываются при определении стоимости объекта оценки. Элементами сравнения могут быть имущественные права, условия финансирования, местоположение и др.

 Износ - потеря стоимости в результате снижения потребительских качеств объекта оценки или объекта-аналога.

 Физический износ - износ, вызванный ухудшением первоначальных    технико-эксплуатационных качеств и свойств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

 Функциональный износ - износ, вызванный несоответствием характеристик объекта оценки или объекта-аналога современным требованиям рынка.

 Внешний износ - износ, вызванный негативным влиянием внешних факторов на стоимость объект оценки. К внешним факторам относятся ситуация на рынке, условия финансирования, ограничения в использовании, изменением  инфраструктуры, законодательства и др.

 Накопленный износ - износ, вызванный совокупностью факторов, относимых к физическому, функциональному и внешнему износу. 

Внешнее удорожание - увеличение стоимости, вызванное положительным влиянием внешних факторов на стоимость объекта оценки. К факторам внешнего удорожания относятся увеличение спроса на рынке, развитие инфраструктуры, законодательства и др.

 Сверхулучшения (избыточные улучшения) -  улучшения, не признанные потребителем на рынке и уменьшающие стоимость объекта оценки или объекта-аналога [3].

 Дисконтирование - определение настоящей стоимости будущих денежных потоков и инвестиций.

 Капитализация:

  превращение дохода в капитал;

  процесс, определяющий  экономическое влияние одного или нескольких ожидаемых в будущем событий на стоимость.

 Коэффициент капитализации:

  делитель, который используется для пересчета одного или нескольких будущих равных годовых денежных потоков в их стоимость.

  множитель, который используется для пересчета стоимости в годовой денежный поток.

 Норма дисконтирования (дисконтная ставка) - норма отдачикоторая используется для определения настоящей стоимости будущих денежных потоков, за срок прогноза.

 Безрисковая норма - норма прибыли, которую можно получить при безрисковых инвестициях. 

 Риск - обстоятельства, уменьшающие вероятность получения доходов в будущем и снижающие их стоимость на дату оценки. 

 Объекты гражданских прав - вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, работы и услуги, охраняемая информация, исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальная собственность), нематериальные блага [1].

 Имущество - вещь или совокупность вещей, включая деньги, ценные бумаги, имущественные права и обязательства, выгоды, связанные с объектом оценки.

Недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река−море», космические объекты [1].

 Имущественные права - права участников гражданских правоотношений, связанные с осуществлением ими правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом, а также с теми имущественными требованиями, которые возникают между участниками гражданского оборота по поводу определения судьбы имущества и связанных с ним прав [1].

 Принцип наиболее эффективного использования - принцип оценки, который утверждает, что наиболее вероятное и разумное использование актива то, которое не противоречит законодательству, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наибольшей стоимости имущества [3].

 Рыночная стоимость представляет собой стоимость, по которой наиболее вероятно продавец объекта оценки согласен его продать, а покупатель объекта оценки согласен его приобрести. При этом учитываются следующие условия:

− стороны сделки обладают достаточной осведомленностью об объекте оценки и рынке объектов-аналогов;

− стороны сделки действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно;

− объект оценки представлен продавцом в форме публичного предложения на рынке;

− продавец и покупатель имеют достаточное время для выбора варианта совершения сделки;

− на продавца не налагается дополнительных обязательств, кроме обязательств передать объект оценки, а на покупателя не налагается дополнительных обязательств, кроме обязательства  принять объект оценки и уплатить за него определенную денежную сумму.

Рыночная стоимость может определяться в наиболее эффективном и текущем использовании.

 Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость объекта оценки, определяемую на основе  рыночной стоимости для конкретного инвестора или группы инвесторов, учитывающую индивидуальные требования к инвестициям и целесообразность инвестирования при установленных инвестиционных целях.

 Ликвидационная стоимость представляет собой стоимость объекта оценки, определяемую на основе рыночной стоимости при вынужденном отчуждении, когда срок продажи  объекта оценки меньше  среднего  срока реализации объектов-аналогов по рыночной стоимости.

 Остаточная стоимость объекта оценки представляет собой стоимость объекта оценки, равную разнице между первоначальной стоимостью объекта оценки, стоимостью восстановления объекта оценки и накопленным износом.

 Стоимость восстановления представляет собой первоначальную стоимость объекта оценки в текущем уровне цен.

 Стоимость замещения представляет собой первоначальную стоимость объекта-аналога в текущем уровне цен.

 Первоначальная стоимость объекта оценки представляет собой стоимость нового объекта оценки, определяемую затратами воспроизводства и вновь созданной стоимости в базисном или другом уровне цен, отличном от базисного уровня.

Первоначальная стоимость представляет собой стоимость объекта оценки, отраженную в бухгалтерском учете в соответствии с законодательством при вводе его в эксплуатацию.

 Остаточная стоимость представляет собой первоначальную (восстановительную) стоимость объекта оценки  за вычетом накопленной амортизации по бухгалтерскому учету на  дату оценки.

 Все перечисленные виды стоимости определяются без учета налога на добавленную стоимость.

2.2. Методы расчета стоимости

 

Стоимость объектов оценки может определяться:

− индексным методом;

− методом балансового накопления активов;

− рыночным методом;

− методом пересчета валютной стоимости;

− методом кадастровой оценки.

 Индексный метод представляет собой метод оценки путем применения коэффициентов к первоначальной, восстановительной или остаточной стоимости.

 Метод балансового накопления активов  представляет собой метод оценки предприятия как имущественного комплекса на основании данных бухгалтерского баланса на дату оценки.

 Рыночный метод представляет собой  метод оценки  на основе:

− определения затрат, необходимых для воспроизводства либо замещение объекта оценки с учетом износа (затратный метод);

− сравнения объекта оценки с аналогичными объектами, сходными с подлежащим оценке объектом по основным экономическим, техническим, технологическим и иным характеристикам с учетом его индивидуальных особенностей (сравнительный метод);

− расчета доходов, ожидаемых от использования объекта оценки (доходный метод).

 Затратный метод представляет собой совокупность методов расчета стоимости объектов оценки, основанных на затратах воспроизводства или затратах  замещения, на  изменение и утилизацию объекта оценки с учетом накопленного  износа.

 Сравнительный метод (метод сравнительного анализа продаж) представляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей корректировкой их стоимости по элементам сравнения. Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, цены предложения или спроса в зависимости от используемой информации.

 Доходный метод представляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на дисконтировании прогнозируемых будущих денежных потоков или капитализации годового денежного потока в начале и (или) конце срока прогноза. При реализации доходного метода используют следующие методы расчета стоимости:

− прямой капитализации;

− капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков);

− валовой ренты;

− остатка.

 Метод пересчета валютной стоимости представляет собой метод оценки, основанный на определении стоимости объекта оценки  в валюте по официальному курсу белорусского рубля, установленному Национальным банком Республики Беларусь на дату оценки, если объект оценки приобретен за иностранную валюту, либо его стоимость была определена в иностранной валюте в течение календарного года с применением рыночного метода.

 Метод кадастровой оценки представляет собой  метод оценки с использованием сведений, содержащихся в государственных земельном и градостроительном кадастрах. Указанный метод применяется для определения стоимости земельных участков [3].

2.2.1. Затратный метод

 

Расчет стоимости объектов недвижимости затратным методом включает:

- определение рыночной стоимости земельного участка;

- определение первоначальной стоимости объекта оценки или объекта-аналога;

- определение стоимости восстановления или стоимости замещения;

- расчет косвенных затрат;

- определение прибыли предпринимателя;

- определение внешнего удорожания;

- определение накопленного износа объекта недвижимости;

- определение стоимости объекта недвижимости на дату оценки.

Определение рыночной стоимости земельного участка производится в соответствии с СТБ 52.2.01. При оценке рыночной стоимости земельного участка оценщик может использовать сведения о кадастровой стоимости земельного участка.

Площадь условного земельного участка может определяться как двойная площадь застройки либо исходя из коэффициента использования территории, либо коэффициента плотности застройки и других требований, содержащихся в ТНПА [5].

 Определение рыночной стоимости земельного участка с использованием кадастровой стоимости производится по формуле:

,       (2.1)

где  − рыночная стоимость земельного участка, д.е.;

        − кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования земель, д.е./кв.м;

− площадь земельного участка, кв.м;

         − корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка;

         – коэффициент, учитывающий изменение цен на рынке земельных участков [5].

Первоначальная стоимость объекта оценки или первоначальная стоимость объекта-аналога определяется на основании исходной информации и расчета стоимости по объектам-аналогам.

Основой расчета первоначальной стоимости объекта недвижимости может являться информация о цене приобретения (стоимости нового строительства) объекта оценки, подтвержденная документально (договор купли-продажи, договор долевого строительства и др.), ценах одного квадратного метра нового строительства объектов-аналогов и другая информация [5].

Первоначальная стоимость объекта оценки может определяться по проектно-сметной документации объекта оценки на основании сводного сметного расчета стоимости строительства объекта в целом (далее − ССР), по объектным и локальным сметам, входящим в его состав. Детализация расчетов зависит от объекта оценки и условий Договора.

Первоначальная стоимость объекта оценки может приниматься по акту приемки в эксплуатацию, в котором содержатся сведения о стоимости строительства в базисном уровне цен [5].

Если исходные документы по расчету первоначальной стоимости объекта оценки отсутствуют или представленная информация не может быть принята за основу, первоначальная стоимость объекта оценки может определяться по первоначальной стоимости объекта-аналога с использованием ТНПА и информации по ценообразованию в строительстве, в том числе:

- республиканских и ведомственных нормативов по отраслям экономики (укрупненным показателям стоимости строительства, укрупненным сметным нормативам, укрупненным показателям сметной стоимости по конструктивным элементам зданий и сооружений, удельным капитальным затратам, нормативам удельных капитальных вложений, прейскурантам на строительство зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, прейскурантам на специализированное строительство, укрупненным показателям восстановительной стоимости (далее – УПВС) и т.д.);

- проектно-сметной документации объектов-аналогов по типовым, повторно применяемым индивидуальным проектам и т.п.;

- параметрических зависимостей;

- данных об уровне цен на объекты-аналоги, опубликованных в литературных источниках и средствах массовой информации;

- отчетов об оценке объектов-аналогов;

- других источников, подтверждающих технико-экономические показатели объекта оценки или объекта-аналога (объемно-планировочные показатели, конструктивные характеристики, стоимостные показатели) [5].

При выборе республиканских и ведомственных нормативов для определения первоначальной стоимости объекта оценки учитывается дата введения в действие сметных нормативов, дата ввода в эксплуатацию объекта оценки, а также соответствие показателей выбранного объекта-аналога объемно-планировочным, конструктивным характеристикам и технологии возведения объекта оценки.

Стоимость восстановления (замещения) рассчитывается путем приведения первоначальной стоимости объекта оценки или первоначальной стоимости объекта-аналога к текущему уровню цен на дату оценки с применением соответствующих индексов (коэффициентов).

Для определения стоимости восстановления (замещения) на дату оценки используются общие индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ с учетом стоимости материальных ресурсов по областям и г. Минску для работ, не освобождаемых от налога на добавленную стоимость, доводимые Министерством архитектуры и строительства, применяемые к базисному уровню цен 1991 г. или 1 января 2006 г. (далее – индексы СМР). Для г. Минска индекс СМР принимается по графе «г. Минск (без КПД)».

Деноминация при использовании индексов СМР в расчете стоимости восстановления (замещения) не учитывается.

Если первоначальная стоимость объекта оценки определялась на основании документов по объекту оценки, стоимость восстановления рассчитывается по формуле:

,             (2.2)

где Св – стоимость восстановления на дату оценки, д.е.;

Сп – первоначальная стоимость объекта оценки, д.е.;

        − индекс пересчета стоимости объекта оценки в базисный уровень цен 1991 г. ( равен единице, если первоначальная стоимость объекта оценки определена в базисном уровне цен 1991 г. или в уровне цен после 1991 г.);

− коэффициент СМР, который рассчитывается по формуле:

,             (2.3)

где  − индекс СМР, действующий на дату оценки;

         – индекс СМР, принимаемый от уровня цен, в котором рассчитана первоначальная стоимость объекта оценки;

        Кн – коэффициент, учитывающий налоги и отчисления в целевые бюджетные и внебюджетные фонды в соответствии с законодательством, рассчитанный без налога на добавленную стоимость (далее – НДС). Принимается равным 1,1 на дату утверждения «Инструкции по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества», утвержденной Постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 20.12.2007 года № 67 (далее - Инструкция), подлежит корректировке Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь, если изменение законодательства по названным фондам приведет к его увеличению или уменьшению. (Кн принимается равным единице, если первоначальная стоимость объекта оценки определяется в ином уровне цен, отличном от базисного) [5].

Если первоначальная стоимость оборудования определена в базисном уровне цен 1955 г., 1969 г., 1984 г., 1991 г. или в ином уровне цен до 20 августа 1994 г., при расчете стоимости восстановления или стоимости замещения деноминация учитывается путем деления сводного коэффициента дооценки оборудования на 10000.

Если первоначальная стоимость оборудования определена в уровне цен с 20 августа 1994 г. до 1 января 2000 г., при расчете стоимости восстановления или стоимости замещения деноминация учитывается путем деления сводного коэффициента дооценки оборудования на 1000.

Если первоначальная стоимость оборудования определена в уровне цен с 1 января 2000 г., при расчете стоимости восстановления или стоимости замещения деноминация не учитывается.

Косвенные затраты являются дополнительными затратами сверх стоимости строительства по объекту оценки, необходимыми для его нормального функционирования за срок экспозиции.

К косвенным затратам можно отнести:

- расходы на маркетинговые услуги для продажи объекта недвижимости или отдельных его частей, в том числе затраты на рекламу;

- затраты на проведение технической инвентаризации;

- затраты на изготовление землеустроительного дела;

- затраты на государственную регистрацию создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, а также возникновение, переход, прекращение прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;

- затраты на содержание объекта недвижимости за срок экспозиции;

- другие затраты.

Косвенные затраты можно рассчитать методом прямого расчета, сравнительным методом, экспертным методом и др. [5].

Прибыль предпринимателя (инвестора) – это величина вознаграждения, которую инвестор ожидает получить в виде премии за использование своего капитала и риски, связанные с инвестированием. Убыток предпринимателя является внешним износом.

Определение величины прибыли предпринимателя по объекту оценки производится по формуле:

 ,             (2.4)

где  – прибыль предпринимателя по объекту оценки, д.е.;

– норма прибыли предпринимателя (далее – норма прибыли);

– расчетный показатель инвестиций, д.е.

 Внешнее удорожание определяется как увеличение стоимости объекта недвижимости, вызванное положительным влиянием внешних факторов на объект недвижимости. К таким факторам относятся экономические и градообразующие факторы, благоприятное изменение экологической ситуации, законодательства, непосредственная близость к природным или искусственным объектам, зонам отдыха и туризма, историко-культурным, спортивным и оздоровительным объектам, развитая инфраструктура (наличие торговых объектов, промышленных предприятий, транспортных магистралей, инженерных сетей и коммуникаций, благоустройства и др.), ограничения в использовании окружающих объектов недвижимости и прочее.

Для определения внешнего удорожания могут применяться методы капитализации дохода, сравнительного анализа продаж. Внешнее удорожание может рассчитываться иными методами в зависимости от имеющейся информации (макроэкономический анализ, анализ операционной загрузки и др.) [5].

Определение накопленного износа объекта недвижимости на дату оценки начинается с выявления факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки (условия эксплуатации объекта оценки, существующие улучшения, требования рынка, внешние факторы и др.).

Износ может определяться в процентах или долях от стоимости восстановления или замещения (относительная величина) и (или) в денежном выражении (абсолютная величина).

При определении износа используются следующие методы:

- нормативного износа;

- средневзвешенного износа;

- экономической жизни;

- разбивки;

- рыночной выборки.

Допускается определение износа иными методами (модифицированными методами экономической жизни и др.) [5].

Накопленный износ объекта оценки определяется как совокупность физического, функционального и внешнего износов.

Функциональный износ улучшений подразделяется на исправимый и неисправимый.

Причинами исправимого и неисправимого функционального износа улучшений могут быть:

- отсутствие элементов;

- необходимость замены или модернизации элементов;

- наличие сверхулучшений [5].

Внешний износ определяется как уменьшение стоимости объекта недвижимости, вызванное негативным влиянием внешних факторов на объект недвижимости.

Негативное влияние на стоимость объекта оценки могут оказывать экономические, природные и другие факторы (ситуация на рынке, условия финансирования, ограничения в использовании, изменения законодательства, градостроительной ситуации в регионе, инфраструктуры, изменение климатических условий и экологической обстановки, превышение допустимых пределов вредного воздействия на окружающую среду антропогенных факторов и др.) [5].

Стоимость объекта недвижимости затратным методом определяется по формуле:

 ,             (2.5)

где   − стоимость объекта недвижимости, д.е.;

− рыночная стоимость земельного участка, д.е.;

− стоимость улучшений, д.е.;

− прибыль предпринимателя, д.е.;

− косвенные затраты, д.е.;

− внешнее удорожание, д.е.;

− накопленный износ, д.е.

Стоимость улучшений определяется стоимостью восстановления (замещения) объекта оценки.

Если стоимость восстановления (замещения) определяется по первоначальной стоимости объекта недвижимости, то стоимость объекта недвижимости затратным методом оценки определяется как разница между стоимостью восстановления и накопленным износом объекта недвижимости.

Накопленный износ рассчитывается в соответствии с подпунктами 43.2, 43.4, 43.5 пункта 43 Инструкции [5].

2.2.2. Доходный метод

 

Оценка объектов недвижимости доходным методом проводится в следующем порядке:

- сбор и анализ информации;

- расчет годового чистого операционного дохода;

- прогнозирование будущего годового чистого операционного дохода (для капитализации по норме отдачи) и реверсии;

- определение общего коэффициента капитализации или нормы дисконтирования или мультипликатора валового дохода;

- определение стоимости объекта недвижимости.

Сбор и анализ информации включает поиск, анализ и выбор рыночных арендных ставок, а также ставок аренды, установленных законодательством, изучение условий аренды, состава и величины операционных расходов и других данных.

Расчет годового чистого операционного дохода производится в виде реконструированного отчета о доходах. Реконструированный отчет о доходах составляется по показателям базового года.

В качестве показателей базового года могут приниматься показатели:

- года, предшествующего дате оценки;

- средние за три предыдущих года (ретроспективные показатели);

- текущего года с учетом их прогнозирования за календарный год;

- расчетные рыночные;

- прогнозируемые на основании информации по объектам-аналогам;

- другие [5].

Расчет годового чистого операционного дохода производится в следующей последовательности:

- определяется годовой потенциальный валовой доход;

- определяются годовые потери арендной платы;

- определяется годовой действительный валовой доход;

- определяются годовые операционные расходы;

- определяется годовой чистый операционный доход;

- определяется коэффициент (мультипликатор) операционных расходов и коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода.

Годовой потенциальный валовой доход определяется на основании информации по объекту оценки о фактических (предполагаемых) доходах объекта недвижимости за год [5].

Потери арендной платы определяются как сумма потерь за счет неполной сдачи в аренду площадей в объекте недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами в базовом году.

Потери арендной платы могут быть определены расчетным путем или экспертно по результатам анализа отчетов об оценке, баз данных исполнителей оценки, других организаций, ведущих такие базы, и другой информации.

Годовой действительный (эффективный) валовой доход рассчитывается по формуле:

,            (2.6)

где  – годовой действительный (эффективный) валовой доход, д.е.;

– потенциальный валовой доход по объекту оценки, д.е.;

        V&L – сумма потерь за счет неполной сдачи в аренду площадей в объекте недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами в течение базового года, д.е.

Годовые операционные расходы рассчитываются как сумма постоянных, переменных расходов и расходов на замещение.

К постоянным расходам относятся расходы по объекту недвижимости, которые не зависят от количества сданных в аренду площадей и объема предоставляемых услуг в объекте недвижимости (налог на недвижимость, земельный налог, расходы на страхование объекта оценки и прочие).

Налог на недвижимость, земельный налог определяются в соответствии с законодательством.

К переменным расходам относятся расходы по объекту недвижимости, которые зависят от количества сданных в аренду площадей и объема предоставляемых услуг, НДС, сбор в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции, продовольствия и аграрной науки, налог с пользователей автомобильных дорог (далее – сбор в республиканский фонд), расходы на управление, расходы на коммунальные услуги, расходы на маркетинг и работу с арендаторами и др.

К расходам на замещение относятся расходы, которые предусматривают периодическую замену краткоживущих конструктивных элементов улучшений.

Расходы на замещение определяются линейным методом или с использованием коэффициента фонда возмещения.

Годовой чистый операционный доход определяется как разница между годовым действительным валовым доходом и годовыми операционными расходами по объекту недвижимости или произведением действительного валового дохода и коэффициента чистого операционного дохода объекта-аналога.

Итогом составления реконструированного отчета о доходах является расчет коэффициента (мультипликатора) операционных расходов и коэффициента (мультипликатора) чистого операционного дохода.

Коэффициент (мультипликатор) операционных расходов отражает долю годовых операционных расходов в годовом действительном валовом доходе и рассчитывается по формуле:

,             (2.7)

где  – коэффициент (мультипликатор) операционных расходов;

– годовые операционные расходы, д.е.

Коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода отражает долю годового чистого операционного дохода в годовом действительном валовом доходе и определяется по формуле:

,             (2.8)

где  – коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода;

         – годовой чистый операционный доход по объекту недвижимости, д.е. [5].

Прогнозирование будущего годового чистого операционного дохода может проводиться путем составления реконструированного отчета о доходах по всем годам срока прогноза или путем прогнозирования изменения операционных расходов или годового чистого операционного дохода.

При составлении прогноза необходимо учитывать изменение дохода и стоимости объекта недвижимости за срок прогноза, включая возврат капитала от продажи объекта недвижимости.

Прогнозирование осуществляется методом сценариев по трем альтернативным вариантам расчета (оптимистическому, пессимистическому и наиболее вероятному) или более.

Срок прогноза принимается оценщиком. При этом учитывается срок окупаемости инвестиций в объект недвижимости. В среднем срок прогноза может приниматься оценщиком равным 5 годам.

Если стоимость объекта недвижимости рассчитывается методом прямой капитализации, определение общего коэффициента капитализации может производиться методами:

- сравнительного анализа продаж;

- мультипликатора валового дохода;

- инвестиционной группы;

- коэффициента покрытия долга.

Если расчет стоимости объекта недвижимости производится методом капитализации по норме отдачи путем дисконтирования каждого будущего дохода, определение нормы дисконтирования производится следующими методами:

- кумулятивного построения;

- сравнения альтернативных инвестиций;

- выделения;

- мониторинга;

- другими [5].

Если расчет стоимости объекта недвижимости производится методом валовой ренты (методом валового мультипликатора), мультипликатор валового дохода рассчитывается по формуле:

,             (2.9)

где − средний валовой мультипликатор по потенциальному или действительному валовому доходу по объектам-аналогам;

 − цена (рыночная стоимость) i-го объекта-аналога, д.е.;

        – потенциальный или действительный валовой доход по i-му объекту-аналогу, д.е.;

n – количество объектов-аналогов.

Определение стоимости объекта недвижимости доходным методом производится следующими методами расчета стоимости:

  •  прямой капитализации;

- капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков);

- валовой ренты (валового мультипликатора);

- остатка.

Определение стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации производится по формуле:

,          (2.10)

где V − рыночная стоимость объекта недвижимости, д.е.

Метод прямой капитализации применяется в предположении, что доход и стоимость объекта недвижимости остаются постоянными в долговременной перспективе.

Определение стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи производится либо дисконтированием каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования, либо капитализацией с применением расчетных моделей. При этом расчетные модели являются частными случаями дисконтирования денежных потоков для некоторых регулярно изменяющихся потоков доходов.

Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости объекта недвижимости в течение срока прогноза.

Определение стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи дисконтированием каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования производится по формуле:

,           (2.11)

где  − норма дисконтирования в году t;

rn − норма дисконтирования в году n;

– реверсия в году n, д.е.;

t − расчетный период от 1 до n, лет;

n − срок прогноза, лет.

Расчет стоимости производится в соответствии с построенными денежными потоками по каждому из альтернативных вариантов расчета.

Вероятность развития событий определяется экспертным путем как средневзвешенная величина, методом иерархии, дерева целей и другими статистическими методами. Каждой стоимости, рассчитанной по альтернативным вариантам, присваивается весовой коэффициент (доля). Сумма весовых коэффициентов должна составлять единицу.

Определение стоимости объекта недвижимости методом валовой ренты (методом валового мультипликатора) базируется на данных о ценах (стоимости) продаж, потенциальном или действительном валовом доходе объектов-аналогов и потенциальном или действительном валовом доходе объекта оценки.

Стоимость объекта недвижимости методом валовой ренты определяется по формуле:

,          (2.12)

где  – потенциальный или действительный валовой доход объекта оценки, д.е. [5].

Метод остатка позволяет определить стоимость объекта недвижимости или стоимость элементов объектов недвижимости, приходящуюся на неизвестный имущественный или финансовый интерес (далее − неизвестный интерес), с помощью годового чистого операционного дохода от объекта недвижимости и стоимости элементов объекта недвижимости, приходящейся на известный финансовый или имущественный интерес (далее − известный интерес).

Выделяют следующие виды метода остатка для: земли, улучшений, собственного капитала, заемного капитала.

 

2.2.3. Сравнительный метод

Сравнительный метод (метод сравнительного анализа продаж) представляет собой совокупность методов расчета стоимости объекта недвижимости, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей корректировкой их стоимости по элементам сравнения.

Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, цены предложения или спроса по объектам недвижимости в зависимости от имеющейся информации.

Расчет стоимости методом сравнительного анализа продаж производится в следующей последовательности:

- исследование рынка;

- анализ и отбор информации по объектам-аналогам;

- определение единиц сравнения;

- сравнение объекта оценки с объектами-аналогами;

- выбор элементов сравнения;

- расчет корректировок по элементам сравнения;

- корректировка цен объектов-аналогов;

- приведение стоимости объектов-аналогов к одной стоимости или к диапазону стоимости объекта оценки.

При исследовании рынка осуществляется поиск исходных данных на рынке недвижимости с целью получения информации о сделках с объектами сходного функционального назначения (спросе на них и предложении).

Анализ и отбор информации по объектам-аналогам производится на основании информации об объектах сходного функционального назначения и выбора из их числа предполагаемых объектов-аналогов.

Определяются единицы сравнения, по которым будут сравниваться объекты-аналоги и определяться стоимость объекта оценки. Единицами сравнения могут быть цена одного квадратного метра, цена одного кубического метра, цена одного места, цена одного объекта недвижимости, цена одного земельного участка и др.

При сравнении объекта оценки с объектами-аналогами анализируются конструктивные и объемно-планировочные решения, состояние объекта оценки и объектов-аналогов, условия проведения сделок и др. В результате проведенного анализа предполагаемые объекты-аналоги включаются или исключаются из списка объектов-аналогов.

Выбор элементов сравнения производится путем сопоставления объекта оценки и объектов-аналогов по единице сравнения.

Расчет корректировок производится по результатам выбора элементов сравнения.

Корректировки по элементам сравнения подразделяются на:

- корректировки первой группы, выполняемые в строгой последовательности друг за другом: на имущественные права, условия финансирования, состояние рынка (время продажи) и условия продажи;

- корректировки, которые выполняются после корректировок первой группы в любой последовательности. К ним относятся все остальные корректировки по элементам сравнения.

Корректировка по элементу сравнения проводится только в том случае, если объект оценки и объект-аналог отличаются этим элементом сравнения [5].

При применении сравнительного метода могут быть использованы количественные и качественные методы проведения корректировок, на основе которых может рассчитываться стоимость объекта оценки.

К количественным методам проведения корректировок относятся:

- анализ парного набора данных;

- статистический анализ;

- графический анализ;

- анализ тенденций;

- иные.

К качественным методам проведения корректировок относятся:

- относительный сравнительный анализ;

- распределительный анализ (ранжирование);

- индивидуальные опросы;

- иные.

Корректировки могут выполняться также методом анализа затрат, методом прямого сравнения характеристик, экспертным методом и др.

Корректировки цен объектов-аналогов по выбранным элементам сравнения проводятся только относительно объекта оценки.

Если объект оценки по элементу сравнения имеет лучшие показатели по сравнению с объектом-аналогом, цена объекта-аналога увеличивается на величину корректировки. Если объект оценки по элементу сравнения имеет показатели по сравнению с объектом-аналогом хуже, цена объекта-аналога уменьшается на величину корректировки.

Корректировки определяются в абсолютном или относительном выражении (в процентах или долях). Относительные корректировки вносятся первыми.

Скорректированные цены объектов-аналогов могут приводиться к одной стоимости объекта оценки математическими методами как среднее арифметическое значение, мода, медиана, средневзвешенная величина и др. [5].

2.3. Оценочная деятельность в Республике Беларусь

Для проведения оценки стоимости объектов гражданских прав оценщики - индивидуальные предприниматели либо работники индивидуального предпринимателя или юридического лица, осуществляющего оценочную деятельность, подлежат аттестации в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.

Оценка стоимости государственного имущества для совершения с ним сделок и (или) иных юридически значимых действий проводится государственными организациями, организациями, доля государственной собственности в уставном фонде которых составляет более 50 процентов, осуществляющими оценочную деятельность

Сделки с объектами гражданских прав, осуществленные без проведения оценки их стоимости, обязательность которой установлена законодательством, считаются недействительными. Осуществление сделок с объектами гражданских прав без проведения оценки их стоимости, обязательность которой установлена законодательством, - влечет наложение штрафа на юридических лиц в размере от 30 до 100 базовых величин, на физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей, - от 10 до 30 базовых величин.

Осуществление деятельности по оценке стоимости объектов гражданских прав с нарушением требований законодательства - влечет наложение штрафа на должностных лиц юридических лиц в размере от 30 до 100 базовых величин, на иных физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей, - от 10 до 30 базовых величин [4].

Аттестация оценщиков осуществляется республиканскими органами государственного управления по видам объектов оценки согласно таблице 2.1 в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.

Аттестации подлежат физические лица. Лица, претендующие на получение свидетельства об аттестации оценщика, должны иметь высшее экономическое, юридическое или техническое образование.

Свидетельство об аттестации оценщика (далее - свидетельство) выдается по результатам аттестационного экзамена сроком на три года. Срок действия свидетельства может быть продлен по его окончании на три года по заявлению оценщика.

За выдачу свидетельства, продление срока его действия, внесение в него изменений и (или) дополнений, выдачу дубликата свидетельства взимается государственная пошлина в порядке и размере, установленных законодательными актами.

Аттестующий орган ведет учет выданных свидетельств с указанием фамилии, имени, отчества, паспортных данных, даты и места рождения, домашнего адреса и телефона, места работы их обладателей, даты выдачи и номера свидетельств, сведений о выдаче их дубликатов, внесении изменений и (или) дополнений, продлении срока действия, прекращении действия свидетельств.

Данные сведения отражаются в государственном реестре оценщиков, порядок ведения которого определяется Советом Министров Республики Беларусь.


Таблица 2.1 – Перечень республиканских органов государственного управления, осуществляющих аттестацию оценщиков по видам объектов сделки

Наименование республиканского органа государственного управления

Вид объектов оценки

1

2

Государственный комитет по имуществу

Предприятия как имущественные комплексы, капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, не завершенные строительством объекты, земельные участки, машины, оборудование, инвентарь, транспортные средства, материалы и другое имущество (за исключением предприятий как имущественных комплексов, капитальных строений, (зданий, сооружений), изолированных помещений, не завершенных строительством объектов, объектов интеллектуальной собственности, земельных участков)

Государственный комитет по науке и технологиям

Объекты интеллектуальной собственности


3. определение рыночной стоимости объекта оценки и ущерба, нанесенного пожаром

3.1. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

3.1.1. Краткое изложение основных фактов и выводов

Таблица 3.1 – Краткая характеристика объекта

Наименование

Характеристики

1

2

Объект оценки

Деревообрабатывающий цех

Адрес объекта оценки

Минская обл., Копыльский район, Слобода-Кучинский сельский совет, д. Роспы

Год постройки

1939

Год реконструкции

1980-2000

Номер оценочной зоны

19080

Основной тип функционального использования земель

Производственная и коммунально-складская зона

Вид определяемой стоимости

Рыночная стоимость в текущем использовании

Дата оценки

27 мая 2004 г.

Цель оценки

Определение размера вреда

Курс доллара США НБ РБ на дату оценки

2153 руб.

Курс евро НБ РБ на дату оценки

2610,08 руб.

Таблица 3.2 – Описание объекта оценки

Наименование объекта

Год постройки

Кол-во этажей

Общая площадь, кв. м

Объем здания, куб. м

Площадь застройки, кв. м

1

2

3

4

5

6

Здание деревообрабатывающего цеха

1939

1

265,6

861

301

Таблица 3.3 – Описание улучшений

Конструктивные элементы

Характеристики конструктивных элементов

1

2

Фундаменты

бутобетон

Стены

кирпич, дерево

Перегородки

Покрытия и перекрытия

деревянное

Кровля

шиферная

Полы

бетонные

Окна и двери

остекленные

ворота

Внутренняя отделка

Сантехнические работы

Вентиляция - естественная

Электроосвещение

открытая проводка

Прочие работы

 

Объект оценки расположен в сельской местности в примерно 80 километрах от г. Минска. Цех расположен в 100 м от дороги и не имеет подъездных путей.

Инженерная инфраструктура района местонахождения объекта оценки не развита и характеризуется отсутствием систем инженерных коммуникаций: отопления, водоснабжения, канализации.

3.1.2. Основные процедуры процесса оценки

 

Оценка рыночной стоимости объекта оценки включала в себя следующие  этапы:

 Осмотр объекта оценки: в начале работ был осуществлен выезд к месту нахождения объекта оценки с целью уточнения характеристик его основных конструктивных элементов, наличия систем инженерного обеспечения, изучения внешнего благоустройства объекта оценки, установление соответствия данных технического паспорта характеристикам объекта.

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие  природные,  экономические,  социальные  и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки  в масштабах  района его расположения. Был проведен поиск объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом, с целью выделения объектов-аналогов, наиболее приближенных к объекту оценки по конструктивному решению, функциональному назначению и другим параметрам. Информация по сопоставимым объектам использовалась для выбора рыночных арендных ставок при расчете стоимости на основе доходного подхода и  для реализации сравнительного подхода.

 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использовании. При определении рыночной стоимости в текущем использовании не применяется.

 Применение методов к оценке объектов:  на этом этапе произведены расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки с использованием затратного, доходного и сравнительного методов.

 

3.1.3. Определение рыночной стоимости затратным методом

Для определения стоимости улучшений использованы сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) в ценах базисного уровня 1969 г.

Стоимость восстановления укрупненных показателей включает все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению земельного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплатам работникам за подвижной характер работы и т.д.

1. Используя СБОРНИК № 9, табл. 53 УПВС, выбираем значение стоимости восстановления 1 куб. м. здания в руб.

С учетом территориального пояса (I),  группы капитальности здания (III), назначения здания (деревообрабатывающий цех) и материала стен восстановительная стоимость 1 м3 здания составляет  9,3 руб. (в базисных ценах 1969 г.).

Согласно УПВС, пристройка, отличающаяся от основного здания по материалу, конструкции, этажности и техническому состоянию (на 10 и более процентов) переоценивается отдельно. Для переоценки пристройки использую СБОРНИК  № 4, табл. 93. С учетом территориального пояса (I),  группы капитальности пристройки (V), материала фундаментов (деревянные стулья) восстановительная стоимость 1 м3 здания составляет 9,7 руб. (в базисных ценах 1969 г.).

Группа капитальности оцениваемого объекта совпадает с группой капитальности объекта-аналога, следовательно корректировку проводить не нужно.

         Согласно данным технического паспорта, в пристройке отсутствуют полы и перекрытия. Так как у принятого аналога они  имеются, необходимо скорректировать стоимость 1 м3 объекта-аналога по этому показателю.

При переоценке необходимо учитывать отсутствие четвертой стены у пристройки и фундаментов под ней. Расчет корректировок приведен в таблице 3.4.

Перед зданием цеха имеется площадка площадью 60 м2. Для переоценки площадки принимаем СБОРНИК № 2, табл. 305. С учетом материала площадки восстановительная стоимость 1 м2 составляет 10,7 руб.

Стоимость восстановления в ценах 1969 года определяется как произведение стоимости 1 м32) на строительный объем (площадь) и на величину корректировки.

Для цеха, пристройки и площадки стоимость восстановления в ценах 1969 года определяется отдельно, а затем вычисляется их сумма. Данная величины будет являться стоимостью восстановления объекта оценки в ценах 1969 года.

Расчет приведен в таблице 3.4.

2. Стоимость восстановления объекта оценки по состоянию на дату оценки 27.05.2004 г. Определяется путем умножения стоимости восстановления в базисном уровне цен на соответствующие коэффициенты (индекс по Постановлению Госстроя от 11.05.1983г., территориальный коэффициент, отраслевой коэффициент, индекс строительно-монтажных работ).

Расчет стоимости восстановления на дату оценки приведен в таблице 3.5.

 

 

 





3. Величина накопленного износа равна сумме физического, функционального и внешнего износов.

Определение накопленного износа объекта недвижимости на дату оценки начинается с выявления факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки (условия эксплуатации объекта оценки, существующие улучшения, требования рынка, внешние факторы и др.). Износ может определяться в процентах или долях от стоимости восстановления или замещения (относительная величина) и (или) в денежном выражении (абсолютная величина).

Округление относительной величины износа производится: для конструктивного элемента − до 5%;  для объекта оценки в целом − до 1%.

При определении  величины физического износа был использован метод нормативного износа. Этот метод позволяет определить физический износ улучшения как отношение фактического срока службы к нормативному сроку службы. Метод нормативного износа рекомендуется использовать в случаях:

- соответствия технического состояния объекта оценки нормативным требованиям;

- нормального режима эксплуатации объекта оценки;

- проведения оценки без осмотра;

- иных случаях по усмотрению оценщика.

Так как для площадки неизвестна дата ввода в эксплуатацию, то для определения ее износа используем шкалу экспертных оценок, приведенную в Приложении 5 к Инструкции. Согласно данной шкале величину износа мы принимаем 30%.

 Стоимость функционального износа в расчетах объекта оценки не учитывалась, т.к. улучшения этого объекта соответствуют современным функциональным требованиям, предъявляемым к объектам такого назначения.

В нашем случае на рыночную стоимость объекта оценки не влияет внешний износ.   Расчеты физического и накопленного износов приведены в таблицах 3.6, 3.7.


Внешнее удорожание определяется как увеличение стоимости объекта недвижимости, вызванное положительным влиянием внешних факторов на объект недвижимости. К таким факторам относятся экономические и градообразующие факторы, благоприятное изменение экологической ситуации, законодательства, непосредственная близость к природным или искусственным объектам, зонам отдыха и туризма, историко-культурным, спортивным и оздоровительным объектам, развитая инфраструктура, ограничения в использовании окружающих объектов недвижимости и прочее.

Для объекта оценки факторов внешнего удорожания выявлено не было.

4. Средняя стоимость 1 м2 земель в данной оценочной зоне взята на основании выписки из регистра стоимости земельных участков на сайте  «Национального кадастрового агентства» www.nca.by и составляет на дату кадастровой оценки 01.01.2004 г. 22 руб. (двадцать два белорусских рубля), что по курсу  НБ РБ на дату оценки (2156 руб./USD.) составляет 0,01 USD (один цент США).

Стоимость земельного участка под объектом оценки рассчитывалась по двойной площади застройки. Расчет приведен в таблице 3.8.

Таблица 3.8 - Определение стоимости  земельного участка

№ п/п

Наименование

Стоимость

1

2

3

1

Местоположение объекта

Минская обл., Копыльский р-н, д. Роспы

2

Площадь земельного участка, кв.м.

722

3

Кадастровая стоимость  оценочной зоны,                 долларов / кв.м

0,01

4

Курс НБ РБ за 1 доллар США

2 153

5

Стоимость земельного участка, руб.

15 540

5. Косвенные затраты определяются как дополнительные затраты сверх стоимости строительства, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимого имущества в период размещения объекта недвижимого имущества на рынке до его продажи.

 Косвенные затраты можно рассчитаны экспертным методом, который позволяет определить косвенные затраты на основании анализа информации, размещенной на Интернет-сайтах, в средствах массовой информации, литературных источниках, каталогах и справочниках, а также экспертного мнения специалистов по вопросам оценки объектов недвижимости или управляющих объектами недвижимости.

Затраты на техническую инвентаризацию и регистрацию права собственности, затраты на проведение оценки, расходы на маркетинговые услуги для продажи единого объекта недвижимого имущества или отдельных его частей, в том числе затраты на рекламу объекта при расчеты рыночной стоимости были приняты в размере 3% от стоимости замещения или стоимости восстановления с учетом накопленного износа.

Прибыль предпринимателя (инвестора) определяется как величина вознаграждения, которую инвестор ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Если по факту инвестиционные затраты на создание объекта недвижимости оказались равны стоимости объекта недвижимости (премия инвестора отсутствует) или превысили величину ожидаемой премии, рассчитывается убыток предпринимателя (инвестора), величина которого вычитается из стоимости объекта недвижимости.

Прибыль предпринимателя по данному типу единого объекта недвижимого имущества может составлять 15% от стоимости замещения за вычетом накопленного износа.

Расчет косвенных затрат и прибыли предпринимателя приведен в таблице 3.9.

Таблица 3.9 - Определение величины косвенных затрат и прибыли предпринимателя

№ п/п

Наименование показателей

Стоимость

1

2

3

1

Косвенные затраты (3% от восстановительной стоимости или стоимости замещения с учетом износа)

464 891

2

Прибыль предпринимателя (15 % от восстановительной стоимости или стоимости замещения с учетом износа)

2 324 454

6. Стоимость объекта оценка рассчитана по формуле (2.5) и приведена в таблице 3.10.

Таблица 3.10 - Определение рыночной стоимости объекта затратным методом

№   п/п

Наименование показателей

Деревообрабатывающий цех

1

2

3

1

Стоимость замещения, руб.

22 961 042

2

Стоимость земельного участка, руб.

15 540

3

Износ накопленный, руб.

7 464 682

4

Косвенные затраты, руб.

464 891

5

Прибыль предпринимателя, руб.

2 324 454

6

Рыночная стоимость, руб.

18 301 245

3.1.4. Определение рыночной стоимости доходным методом

В дипломном проекте для приведения будущих доходов к текущей стоимости объекта оценки использован  метод капитализации по норме отдачи.

Определение стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков производится по формуле (2.11).

Для расчета чистого операционного дохода по оцениваемому объекту был сформирован реконструированный отчет  о доходах, включающий следующие статьи доходов и расходов (таблица 3.15):

- потенциальный валовой доход;

- действительный валовой доход;

- операционные расходы.

 Потенциальный валовой доход определен как годовой поток доходов, который может быть получен собственником объекта недвижимости при сдаче его в аренду. Величина годового дохода рассчитана путем перемножения годовой арендной ставки на размер арендной площади. Возможные арендные ставки по помещениям объекта оценки определены на основании данных СМИ, посвященных недвижимости, на основании информации на сайтах риэлтерских агентств.

Так анализ ситуации на рынке нежилой недвижимости Минской области показал, что площади объекта оценки могут быть сданы в аренду по ставкам 1 евро в месяц за 1 кв.м. с учетом НДС.

Расчет потенциального валового дохода приведен в таблице 3.11.

Формирование реконструированного отчета о доходах проводится, исходя из условий типового договора аренды недвижимости, заключаемого между  арендодателем и арендатором на рынке недвижимости. Согласно типовому договору аренды  все расходы, обеспечивающие нормальное функционирование объекта и воспроизводство действительного валового дохода (эксплуатационные расходы), несет арендатор. У арендодателя имеют место расходы на замещение, а также расходы, связанные с действующим налоговым законодательством.

При расчете действительного валового дохода предполагалось, что в процессе эксплуатации объекта оценки могут иметь место потери арендной платы по причине неполной занятости помещений и неуплаты арендной платы в размере 15% от потенциального валового дохода (плановой годовой арендной платы).

Таблица 3.11 - Расчет потенциального валового дохода (годовая арендная плата)

№ п/п

Наименование показателей

Деревообрабатывающий цех

1

2

3

1

Общая площадь оцениваемых помещений, м2

265,6

2

Нормируемая площадь оцениваемых помещений, м2

249,6

3

Коэффициент перевода

1,0641

4

Арендуемая площадь, м2

265,6

5

Рыночная ставка арендной платы за 1м2, Евро

1,0

6

Коэффициент месторасположения

1,0

7

Коэффициенты комфортности:

1,0

8

Повышающие коэффициенты

-

9

Понижающие коэффициенты

-

10

Потенциальный валовый доход (годовая арендная плата), Евро

3 187

11

Курс НБ РБ за евро

2610,08

12

Курс НБ РБ за 1 доллар США

2153,00

13

Потенциальный валовый доход (годовая арендная плата), доллары США

3 864

 

Как уже было отмечено выше, операционные расходы подразделяются на следующие группы:

- расходы постоянные;

- расходы переменные;

- расходы на замещение.

В состав постоянных расходов в данном отчете входят: налог на недвижимость, налог на землю. В состав переменных расходов входят: налог на добавленную стоимость, отчисления в республиканский фонд поддержки производителей сельхозпродукции, отчисления в местные фонды стабилизации сельхозпродукции и отчисления в целевые и жилищно-инвестиционные фонды. Ставки налогов и отчислений, использованные в расчетах, приняты исходя из законодательства, действующего в 2004 году, и для целей построения реконструированного отчета  о доходах остаются постоянным в течение всего прогнозного периода для оцениваемого объекта недвижимости.

За базу для расчета налога на недвижимость принята остаточная стоимость, определенная в рамках затратного подхода. Ставка налога на недвижимость равна  базовой ставке в размере 1,0. Расчет налога на недвижимость приведен в таблице 3.12.

Таблица 3.12 - Расчет налога на недвижимость

Наименование

Расчет

1

2

3

1

Рыночная стоимость, руб.

15 496 360

2

Ставка налога, %

1,0

3

Годовая сумма налога на недвижимость, руб.

154 964

 

Таблица 3.13 - Расчет земельного налога

Наименование

Расчет

1

2

3

1

Размер земельного участка, м.кв.

722

2

Ставка земельного налога , руб./га по состоянию на 1.01.2003 г.

558000

3

Коэффициент индексации на 1.01.2004г.

1,19

4

Ставка земельного налога , руб./га по состоянию на 1.01.2004 г.

664 020

5

Годовая сумма налога за оцениваемый участок земли, руб.

47 942

Для расчета налога на землю принята cтавка земельного налога на землю в населенных пунктах для юридического лица равная 558000 рублей за гектар, которая определена в приложении №2 к Закону Республики Беларусь от 18 декабря 1991г. №1314-XII  «О платежах за землю», умноженная на коэффициент перевода в цены текущего года 1,19. Расчет земельного налога приведен в таблице 3.13.

Налог на добавленную стоимость рассчитан в размере 18% от действительного валового дохода, отчисления в республиканский фонд поддержки производителей сельхозпродукции составляют 3% от действительного валового дохода за вычетом величины НДС. Отчисления в местные фонды стабилизации сельхозпродукции и отчисления в целевые и жилищно-инвестиционные фонды составляют 1,15% от действительного валового дохода без учета НДС и отчислений в республиканский фонд поддержки производителей сельхозпродукции.

К расходам на замещение относятся расходы, которые предусматривают периодическую замену краткоживущих конструктивных элементов улучшений.

Расходы на замещение линейным методом определяются по формуле:

,              (3.1)

где  – расходы на замещение по объекту недвижимости, д.е./год;

– стоимость восстановления i-го краткоживущего конструктивного

элемента улучшения, д.е.;

– нормативный срок службы i-го краткоживущего конструктивного

элемента улучшения, лет;

– количество краткоживущих конструктивных элементов улучшения.

Расходы на замещение рассчитаны в таблице 3.14.

Годовая ставка депозитного вклада рассчитана по таблице 3.16.

Реконструированный отчет о доходах за первый год эксплуатации по объекту оценки представлен в таблице 3.15.




Таблица 3.15 - Реконструируемый отчет о доходах

№ п/п

Наименование показателей

Величина

1

2

3

1

Потенциальный валовый доход (плановая годовая арендная плата), доллары США

3 864

2

Потери арендной платы, % от потенциального валового дохода

15

Потери арендной платы, доллары США

580

3

Эффективный (действительный) валовый доход, доллары США

3 284

4

Эффективный (действительный) валовый доход, рубли

7 070 452

5

Операционные расходы, в т.ч.:

 

5.1

Постоянные:

202 906

5.1.1

Налог на землю, рубли

47 942

5.1.2

Налог на недвижимость, рубли

154 964

5.2

Переменные:

1 325 141

5.2.1

НДС- 18% (п. 4 х 18/118)

1 078 544

5.2.2

Отчисления в республиканский фонд поддержки производителей сельхозпродукции  3,0 % (3,0/100 х (п.4 - п. 5.2.1)

179 757

5.2.3

Отчисления в местные фонды стабилизации сельхозпродукции и отчисления в целевые жилищно-инвестиционные фонды, 1,15% (1,15/100*(п.4 - п.5.2.1 - п.5.2.2)

66 840

5.3

Расходы на замещение

254 054

 

Итого операционные расходы, рубли

1 782 101

 

Итого операционные расходы, доллары США

828

6

Чистый операционный доход, доллары США

2 456

7

Коэффицент (мультипликатор) операционных расходов

0,25

8

Коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода

0,75

Итогом составления реконструированного отчета о доходах является расчет коэффициента (мультипликатора) операционных расходов и коэффициента (мультипликатора) чистого операционного дохода.

Коэффициент (мультипликатор) операционных расходов отражает долю годовых операционных расходов в годовом действительном валовом доходе и рассчитывается по формуле:

,               (3.2)

где  – коэффициент (мультипликатор) операционных расходов;

– годовые операционные расходы, д.е.

Коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода отражает долю годового чистого операционного дохода в годовом действительном валовом доходе и определяется по формуле:

,              (3.3)

где  – коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода;

– годовой чистый операционный доход по объекту недвижимости, д.е.

 Общий коэффициент капитализации был рассчитан с использованием модели собственности по формуле:

 Ro = Yo – ∆×SFF ,              (3.4)

где  Ro – общий коэффициент капитализации;

Yo – общая норма отдачи;

∆ – процент изменения стоимости недвижимости;

SFF – коэффициент фактора фонда возмещения.

Термин “норма дисконтирования (дисконтная ставка)” обозначает норма отдачикоторая используется для определения настоящей стоимости будущих денежных потоков, за срок прогноза.

В дипломном проекте норма дисконтирования  рассчитывалась по методу кумулятивного построения. В этом случае процентную ставку разбивают на несколько составляющих:

- безрисковая ставка;

- риск на низкую ликвидность недвижимости;

- риск на инвестиционный менеджмент;

- финансовый риск.

В качестве безрисковой нормы используем норму, равную средней процентной ставке, установленной Национальным банком Республики Беларусь на дату оценки, по вновь привлеченным депозитам в свободно конвертируемой валюте на срок свыше одного года.

Расчёт средней процентной ставки по депозиту в СКВ за 4 месяца 2004 года представлен в таблице 3.16.

Таблица 3.16 - Расчет безрисковой ставки

Месяц

Ставка

1

2

январь

6,2%

февраль

6,3%

март

7,0%

апрель

6,1%

Средняя процентная ставка по депозиту в СКВ за 4 месяца (безрисковая ставка)

6,4%

Остальные рисковые поправки определяются на основе анализа рынка недвижимости и практики оценочной деятельности. Расчет ставки по методу кумулятивного построения приведен ниже в таблице 3.17.

Таблица 3.17 - Расчет нормы дисконтирования

№ п/п

Наименование

Значение

1

2

3

1

Безрисковая процентная ставка, %

6,40%

2

Риск рынка недвижимости, %

2,50%

3

Риск низкой ликвидности, %

3,00%

4

Риск управления недвижимостью, %

2,50%

5

Финансовый риск, %

3,00%

6

Норма дисконтирования, %

17,40%

Безрисковая процентная ставка составляет 6,4% (по информации Национального Банка Республики Беларусь на дату оценки). Ввиду того, что белорусский рынок недвижимости  развивается достаточно интенсивно, а так же, что спрос на объекты недвижимости аналогичного функционального использования растет, компенсация за риск принимается 2,5%. Компенсация  за низкую ликвидность принимается 3%. Это обеспечено весьма выгодным территориальным расположением, а так же близостью к центрам деловой активности г. Минска, что обеспечивает неизменно высокий спрос на подобные объекты недвижимости. Расходы на инвестиционный менеджмент принимаются в размере 2,5%.

Выбор срока проекта при анализе дисконтированного денежного потока зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Чем более тщательно выполнен прогноз, тем на более долгий срок можно предсказать характер изменения денежных потоков. С другой стороны, чем больше срок проекта, тем меньшее влияние имеет точность определения денежных потоков отдаленных периодов на качество получаемого результата.

В международной оценочной практике принято принимать средний срок проекта, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равным 5-10 годам. Для условий Республики Беларусь типичным сроком проекта будет период 5 лет, то есть срок, на который можно сделать обоснованные прогнозы.

Расчет стоимости объекта оценки доходным методом мы производим по тем вариантам развития ситуации на рынке аналогичных объектов: оптимистическом, наиболее вероятном, пессимистическом. Для каждого из вариантов на основании анализа рынка недвижимости определяем процент изменения доходов, стоимости объекта и ставки дисконтирования за прогнозный период.

 Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным методом представлен в таблицах 3.18 – 3.22.



Таблица 3.21 - Расчет предполагаемой стоимости продажи объекта оценки в конце прогнозного периода  ( реверсия) по трем вариантам прогноза

Наименование параметра

Деревообрабатывающий цех

1

2

Вариант оптимистический

Чистый операционный доход в постпрогнозный период (5 год)

2 847

Норма доходности в постпрогнозный период (5 год)

16,97%

Рост стоимости недвижимости за 5 лет, %

20%

Ставка капитализации, Ro

14,12%

Рыночная стоимость, полученная доходным методом методом прямой капитализации, долл. США

20 163

Вариант наиболее вероятный

Чистый операционный доход в постпрогнозный период (5 год)

2 847

Норма доходности в постпрогнозный период (5 год)

17,40%

Рост стоимости недвижимости за 5 лет, %

15%

Ставка капитализации, Ro

15,28%

Рыночная стоимость, полученная доходным методом методом прямой капитализации, долл. США

18 632

Вариант пессимистический

Чистый операционный доход в постпрогнозный период (5 год)

2 847

Норма доходности в постпрогнозный период (5 год)

18,29%

Рост стоимости недвижимости за 5 лет, %

5%

Ставка капитализации, Ro

17,60%

Рыночная стоимость, полученная доходным методом методом прямой капитализации, долл. США

16 176

Таблица 3.22 - Согласование результатов по трем вариантам прогноза

Наименование

Оптимистический

Наиболее вероятный

Пессимистический

1

2

3

4

Рыночная стоимость, полученная доходным методом, долл. США

17616

16352

13838

Вероятность

0,25

0,50

0,25

Взвешенная стоимость, долл. США

4404

8176

3460

Рыночная стоимость на 27.05.2004г., долл. США

16 040

 

 

Рыночная стоимость на 27.05.2004г., руб.

34 486 000

 

 

3.1.5. Определение рыночной стоимости сравнительным методом

Метод сравнительного анализа продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи либо о предложениях на рынке сопоставимых объектов.

На первом этапе осуществляется подбор объектов-аналогов, которые по своему назначению, техническим параметрам, конструктивным решениям одинаковы или близки к оцениваемому. Объекты-аналоги подбирались по «Справочнику рыночных цен на объекты недвижимости Республики Беларусь», выпущенному РУП «Институт недвижимости и оценки» в 2005 году.

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 м2 площади.

 



На третьем этапе из списка объектов-аналогов были выбраны только те, по которым можно выполнить корректировки для их приведения в сопоставимый вид с объектом оценки (таблица 3.23). Исходными данными в нашем случае являются характеристики объектов сравнения, а также их стоимости, полученные на основании собранных данных.

1. Корректировка на дату продажи.

Так как дата продажи всех объектов-аналогов отлична от даты продажи объекта оценки более, чем на месяц, то необходимо проводить корректировку на дату продажи. Цены объектов-аналогов на дату продажи приводятся к дате оценки с использованием коэффициентов изменения стоимости основных средств. Расчет величины корректировок приведен в таблице 3.24.

Таблица 3.24 – Расчет корректировки на дату продажи

Объекты-аналоги

1

2

3

4

1

2

3

4

5

Дата продажи

22.05.2003

26.12.2003

31.07.2003

12.11.2002

на 1 января 2003

1

на 1 января 2004

1,1522

1

1,1107

1,3123

на 1 апреля 2004

1,0676

1,0676

1,0676

1,0676

Величина корректировки

1,2301

1,0676

1,1858

1,4010

2. Корректировка на местоположение.

Корректировка на местоположение выполняться путем  исключения из стоимости объектов-аналогов кадастровой стоимости земельного участка. Информация о стоимости 1 м2 земельных участков по объектам-аналогам была получена по данным сайта ГУП «Национальное кадастровое агентство» . Расчет величин корректировок проводился по двойной площади застройки и приведен в таблице 3.25.

  

  Таблица 3.25 – Расчет корректировки на местоположение

Объекты-аналоги

1

2

3

4

1

2

3

4

5

Площадь застройки, м2

1191

236

501

234,4

Кадастровая стоимость 1 м2, Usd

1,74

0,05

1,8

2,41

Стоимость земельного участка, Usd

4144,68

23,6

1803,6

1129,81

 

3. Корректировка на площадь.

В связи с тем, что площади объектов-аналогов отличны от площади объекта оценки, необходимо проводить их корректировку. Величина корректировки равна разности между площадью объекта оценки и площади объекта-аналога, умноженной на скорректированную стоимость объекта-аналога.

4. Корректировка на группу капитальности.

В связи с тем, что объект оценки и объекты-аналоги имеют различное конструктивное решение (материал стен, перекрытий и др.), относящее объекты к разным группам капитальности, необходимо проводить корректировку цен объектов-аналогов по группе капитальности. Корректирование проводим с использованием переводных коэффициентов, приведенных в сборниках УПВС.

5. Корректировка на наличие санитарно-технических устройств.

У второго и четвертого объектов-аналогов имеются санитарно-технические устройства, чем они отличаются от объекта оценки. Поэтому стоимость данных аналогов необходимо скорректировать на наличие санитарно-технических устройств. Корректирование проводится с использованием коэффициентов, содержащихся в сборниках УПВС. Расчет величин корректировок приведен в таблице 3.26.

6. Корректировка на наличие электротехнических устройств.

 



У третьего аналога отсутствует электроснабжение, чем он отличается от объекта оценки. Корректировка рассчитывается аналогично корректировке на наличие санитарно-технических устройств. Расчет приведет в таблице 3.26.

Значение стоимости 1 м2 площади объекта оценки, рассчитанное с применением сравнительного метода, получено в результате взвешивания скорректированных по отношению к объекту оценки стоимостей 1 м2 площади сопоставимых объектов.

Взвешенное значение стоимости определялось по формуле:

  ,                 (3.5)

где Свзв – взвешенное значение стоимости 1 м2 площади объекта оценки;

     Сi – скорректированная стоимость 1 м2 площади i-го объекта сравнения;

     Весi – весовые коэффициенты по каждому из вариантов;

     n – количество объектов сравнения.

Присваивание весовых коэффициентов проведено на основании степени отличия объектов сравнения от объекта оценки. При этом учитывалось процентное значение абсолютной валовой корректировки. Расчет весовых коэффициентов проводился по формуле:

 ,                   (3.6)

где Весi – весовые коэффициенты по каждому из вариантов;

     АВКi – процентное значение абсолютной валовой корректировки по каждому из вариантов;

     n – количество объектов сравнения.

 Стоимость объекта оценки рассчитывается как сумма произведений скорректированных стоимостей объектов-аналогов на их удельные веса. 

 Расчет стоимости объекта оценки сравнительным методом приведен в таблице 3.27. 





Коэффициент вариаций характеризует правильность подобранных аналогов и имеет значение 0,55 при допустимых пределах 0,3. Такое превышение можно объяснить тем, что оценка проводится на прошедшую дату и информации по сделкам купли-продажи объектов-аналогов недостаточно, что не дает возможности подобрать аналоги, близкие по своим конструктивным, объемно-планировочным и др. характеристикам к объекту оценки.

3.1.6. Согласование результатов оценки

 

После выполнения оценки различными методами применяется процедура согласования рыночной стоимости. Проводится анализ значимости результатов, на основании которого каждому из методов присваивается весомость. Результаты оценки рыночной стоимости и весомость отдельных подходов представлены в таблицах 3.28 – 3.29.

Выбор весовых коэффициентов осуществлялся исходя из следующих соображений.

За основополагающий метод в определении рыночной стоимости принят сравнительный. Это обосновано тем, что информация, используемая для его реализации, является вполне достоверной, что дает возможность производить вполне обоснованные расчеты. Это объясняется тем, что информация о стоимости объектов-аналогов была принята не по предложениям риэлтерских фирм, а по реально заключенным сделкам купли-продажи, зарегистрированным в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Это делает целесообразным применение его как основополагающего для оценки рыночной стоимости недвижимости.

Доходный метод является вторым по значимости. Некоторое снижение его значимости связано с тем, что информация, использованная для его реализации, не является вполне достоверной, так как оценка осуществляется на прошедшую дату и нет возможности сделать полный и объективный анализ рынка недвижимости.

Применение затратного метода для определения рыночной стоимости недвижимости в настоящее время сильно ограничено. Это объясняется тем, что здания, возведенные, например, в середине прошлого столетия, значительно отличаются по своим конструктивным элементам от возводимых по современным технологиям. Это значительно искажает реальную рыночную стоимость оцениваемого объекта.    

Таким образом, сравнительному методу присваиваем весомость в 43%, доходному – 31%, затратному – 26%. Расчет весомости результатов, полученных различными методами приведен в таблице 3.28.

Таблица 3.28 - Расчет весомости результатов, полученных различными подходами

№ п/п

Критерии оценки

Удельный вес критерия, %

Подходы оценки

Затратный

Доходный

Сравни-тельный

1

2

3

4

5

6

1

Достоверность и полнота информации

15

40

20

40

2

Допущения, принятые в отчете

10

30

40

30

3

Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца

25

30

30

40

4

Способность учитывать конъюнктуру рынка

25

20

40

40

5

Способность учитывать специфические особенности объекта, такие, как месторасположение, размер, потенциальная доходность

25

30

40

30

 

Итого:

100

26

31

43



3.2. Определение рыночной стоимости оборудования

 

 Объекты, представленные на оценку, находятся по адресу: Минская обл., Копыльский р-н, д. Роспы.

Краткое описание объектов оценки, технические характеристики и техническое состояние представлены в таблице 3.30.

Таблица 3.30 - Исходные данные по объектам оценки

№ п/п

Наименование станка

Заводской номер

Год выпуска

Технические характеристики

1

2

3

4

5

1

Станок ленточнопильный МП9-1668-006 с заточно-разводным устройством

418

2000

 

2

Станок многопильный ЦДК 5-3

количество дисковых пил-5

3

Станок ленточнопильный MG 6200 для продольной распиловки бревен

 

4

Станок рейсмусовый односторонний СР6-10

3552

2001

 

5

Станок деревообрабатывающий торцовочно-углонарезной ЦТ8-4

202

2000

 

6

Установка для обработки древесных материалов "Лучеса" УОДМ-1

98091

1998

 

Оценка рыночной стоимости оборудования определяется по состоянию на 27.05.2004 года и 18.11.2004 года. Курсы валют на обе даты приведены в таблице 3.31.

Таблица 3.31 - Курсы валют

Курс

27.05.2004г.

18.11.2004г.

09.04.2008г.

1

2

3

4

Евро

2610,08

2826,52

3381,70

Доллар

2153,00

2175,00

2145,00

Рубль

74,29

75,87

91,15

Гривна

404,32

409,37

429,09

Процесс оценки включал в себя несколько этапов:

- выезд на место и обследование объектов оценки с целью установления конструктивных характеристик объектов, их объемно-планировочных показателей;

- поиск исходных данных на рынке бывшего в эксплуатации имущества аналогичного оцениваемым  объектам с целью получения информации о сделках с объектами сходного функционального назначения (спросе на них и предложении);

- выбор метода расчета стоимости (сравнительный0.

1. Станок ленточнопильный МП9-1668-006.

При расчете стоимости восстановления объекта оценки цены объектов-аналогов, проданных до 2005 года включительно были переведены по курсу на дату оценки. Цены объектов-аналогов, информация по которым представлена позже 2005 года, были переведены по курсу к текущему уровню цен на дату последнего размещения объявления. Это осуществляется с целью расчета коэффициента удорожания оборудования с 2004 года по 2008 год. При этом все цены объектов-аналогов были пересчитаны без учета НДС.  

Далее был рассчитан физический износ объекта оценки методом нормативного износа, который заключается в расчете физического износа как отношения фактического срока службы объекта оценки или объекта-аналога к нормативному. Нормативный срок службы принимался по Временному республиканскому классификатору амортизируемых основных средств и нормативные сроки их службы.

Расчет рыночной стоимости объекта приведен в таблицах 3.32 – 3.35.












6. Станок ленточнопильный  MG 6200.

Так как для данной единицы оборудования были найдены аналоги только на 2008 год, то стоимость восстановления необходимо считать с использованием коэффициента удорожания. Стоимость восстановления на 2004 год вычисляется как частное от деления стоимости восстановления на 2008 год на  коэффициент удорожания.

Коэффициент удорожанием рассчитываем двумя способами:

- как среднее арифметическое от коэффициентов удорожания, рассчитанных для других объектов оценки, так как и станок УОДМ-1 и остальные станки относятся к одной отрасли промышленности (деревообрабатывающая);

- с использование коэффициентов изменения стоимости основных средств.

Коэффициенты удорожания, рассчитанные двумя методами, оказались достаточно близкими по значению, следовательно, объекты-аналоги подобраны правильно. При расчете стоимости восстановления объекта оценки мы принимаем коэффициент удорожания, рассчитанный первым способом, так как он получен расчетным путем по ценам на оборудование, действующим на рынке.

Расчет стоимости объекта оценки приведен в таблицах 3.52 – 3.56.





Результаты определения рыночной стоимости оборудования приведены в таблицах 3.57 – 3.58.

Таблица 3.57 - Рыночная стоимость оборудования на 27.05.2004г.

Наименование

Стоимость, бел. руб.

1

2

Станок ленточнопильный МП9-1668-006 с заточно-разводным устройством

12 255 751

Станок многопильный ЦДК 5-3

5 068 089

Станок ленточнопильный MG 6200 для продольной распиловки бревен

5 219 286

Станок рейсмусовый односторонний СР6-10

6 600 058

Станок деревообрабатывающий торцовочно-углонарезной ЦТ8-4

1 072 378

Установка для обработки древесных материалов "Лучеса" УОДМ-1

546 032

Таблица 3.58 - Рыночная стоимость оборудования на 18.11.2004г.

Наименование

Стоимость, бел. руб.

1

2

Станок ленточнопильный МП9-1668-006 с заточно-разводным устройством

11 487 661

Станок многопильный ЦДК 5-3

5 175 877

Станок ленточнопильный MG 6200 для продольной распиловки бревен

5 330 653

Станок рейсмусовый односторонний СР6-10

6 264 633

Станок деревообрабатывающий торцовочно-углонарезной ЦТ8-4

1 005 170

Установка для обработки древесных материалов "Лучеса" УОДМ-1

489 362

3.3. Оценка размеров вреда при наступлении страхового случая «пожар»

 


4. Расчетно-конструктивный раздел

4.1. Архитектурно-конструктивное и объемно-планировочное решение

 


4.2. Расчет и конструирование деревянной фермы

В качестве несущих конструкций применяются большепанельные металлодеревянные фермы заводского изготовления с деревянным верхним поясом и стальными растянутыми элементами. Верхний пояс выполнен в виде бруса. Ферма – четырёхпанельная по верхнему поясу, трёхпанельная по нижнему (рисунок 4.4). По верхнему поясу укладываются панели покрытия с шагом 1,2 м. Нагрузку от покрытия примем равномерно распределенной. Возникающие при этом изгибающие моменты от местной нагрузки на верхнем поясе легко воспринимаются развитым сечением пояса.

1. Определение общих размеров фермы.

Согласно задания, пролёт фермы l = 9,62 м. Из рекомендаций : h  1/7l ,

тогда высота фермы h = 1,4 м.

Рисунок 4.1 - Схема фермы

  = arctg( 2*1,4 / 9,62 ) = 16,228 

Тогда cos = 0,9602, sin = 0,2795.

Длина одного ската верхнего пояса:

  (4.1)

Длины элементов фермы:

, (4.2)

,

, (4.3)

,

, (4.4)

,

, (4.5)

.

2. Сбор нагрузок на ферму.

Собственный вес стропильной фермы со связями:

, (4.6)

где kсв = 4 – коэффициент собственного веса;

l = 9,62– пролёт фермы, м;

      gk = gk / cos = 0,221 / 0,9602 = 0,23 кПа – нормативная нагрузка от веса крыши;

      sk = 0,8 кПа – нормативная снеговая нагрузка.

.

Расчётная нагрузка на 1 м. п. горизонтальной проекции:

- от собственного веса покрытия :

 g = gd*B; (4.7)

 g = 0,337*4,677 = 1,76 кН/м;

- от снега:

 s = Sd *B;  (4.8)

s = 1,28*4,677 = 6,69 кН/м;

 Узловая нагрузка в средних узлах стропильной фермы:

- от собственного веса покрытия:

 G = g  a  cos; (4.9)

 G = 1,76*2,505*0,9602 = 4,23 кН;

 - от снега:

S = s  a cos; (4.10)

 S = 6,69*2,505*0,9602 = 16,09 кН;

где a  cos – длина горизонтальной проекции панели фермы.

Полная узловая нагрузка:

 P = G + S ; (4.11)

 P = 4,23 + 16,09 = 20,32 кН.

Опорная реакция фермы от полной нагрузки:

 V = 2P; (4.12)

 V = 2P = 2*20,32=40,64 кН.

Таблица 4.1 – Сбор нагрузок для ферму

Наименование нагрузки

Нормативная нагрузка gk, кПа

gf

Расчетная нагрузка g, кПа

1

2

3

4

5

1

Вес кровли

шифер

0,22

1,2

0,264

деревянная обрешетка

0,001

1,1

0,0011

2

Собственный вес фермы

0,065

1,1

0,072

Постоянная

0,286

0,337

7

Временная снеговая

0,8

1,6

1,28

Итого

1,086

1,617

 

3. Определение усилий в стержнях фермы.

Рисунок 4.2 – Схема загружения

Продольные усилия в элементах фермы определяем при двух комбинациях нагрузок:

          - 1-я комбинация – постоянная нагрузка и снеговая на всем пролете;

         - 2-я комбинация – постоянная нагрузка и снеговая на половине пролета.

 

Рисунок 4.3 -  Определению усилий в стержнях фермы

Усилия в стержнях фермы определяем методом вырезания узлов (рисунок 4.3).

Узел 1:

x = N1-3 N1-2cos = 0; (4.13)

y =– N1-2sin + 1,5 – 0,5 = 0; (4.14)

x = N1-3 N1-2*0,9602 = 0;

y =– N1-2*0,2795 + 1,0 = 0;

N1-2 = 3,578 кН;  N1-3 = 3,436 кН.

 Узел 2:

x = N1-2N2-4 – 1sin = 0; (4.15)

y = N2-3 – 1cos  = 0; (4.16)

x = 3,578  – N2-4 0,2795 = 0;

y = N2-3 – 0,9602 = 0;

N2-3 = 0,9602 кН; N2-4 = 3,299 кН.

 Узел 3:

 Угол  = 32,459; cos = 0,8438; sin = 0,5367.

x = N3-5+ N3-4cos + N2-3sinN1-3  = 0; (4.17)

y = N3-4sinN2-3cos = 0; (4.18)

x = N3-5+ N3-4*0,8438 + 0,9602*0,2795 – 3,436 = 0;

y = N3-4*0,5367 – 0,9602*0,9602 = 0;

N3-4 = 1,718 кН; N3-5 = 1,718 кН.

 Узел 7:

x = –N5-7 + N6-7cos = 0; (4.19)

y = – N6-7sin + 0,5 = 0; (4.20)

x = –N5-7 + N6-7*0,9602 = 0;

y = N6-7*0,2795 + 0,5 = 0;

N5-7 = 1,718 кН; N6-7 = 1,789 кН.

 Узел 6:

N5-6 = 0; N4-6= N6-7 =1,789 кН.

 Узел 5:

x = N5-7N3-5N4-5cos = 0; (4.21)

y = N4-5sin = 0; (4.22)

x = 1,718 – N3-5N4-50,8438 = 0;

N3-5 = 1,718 кН; N4-5 = 0 кН.

 Проверка – узел 4:

x = (N2-4N4-6)cos + (N4-5N3-4) cos; (4.23)

y = (N2-4 + N4-6)sin – (N4-5 + N3-4)sin – 0,5; (4.24)

x = (3,299 – 1,789)*0,9602 + (0 – 1,718)*0,88 = 0,0003  0;

y = (3,299 + 1,789)*0,2795 (0 + 1,718)*0,47 – 0,5 =  0,00005 0.

Расчёт усилий в стержнях фермы приведен в таблице 4.2.

4. Расчет верхнего пояса из бруса.

В верхнем поясе действует расчётное продольное сжимающее усилие
Nd = N1-2 = 109,06 кН. Кроме того, верхний пояс фермы подвергается изгибу от поперечной нагрузки.

С целью уменьшения изгибающего момента узлы фермы 1, 2 и 3 решены с внецентренным опиранием элементов, вызывающим по концам пояса отрицательные моменты Me = Nd  e.

Предварительно принимаем сечение верхнего пояса из бруса 125200 мм.

Рисунок 4.4 – Расчетная схема верхнего пояса фермы


Величину эксцентриситета определим из условия равенства моментов на промежуточной и крайней опорах:

 Mc = Mb;  (4.25)

Mc = Nd * e;          (4.26)

Mb = P * l2 / 8  Nd * e / 2;  (4.27)

P = gd + sd; (4.28)

P = 1,76 + 6,69 = 8,45 кН / м;

 ; (4.29)

 

Т. к. еопт < 1 / 4  h =50,0, то принимаем е = 41 мм.

 Mc = Nd  e = 109,06 0,041 = 4,47 кН м;

 Mb = P  l2 / 8  Nd  e / 2 = 8,45 2,5052 / 8 109,06 0,041 / 2 =
= 4,39
кН  м;

Mпр = 1 / 3  Nd  e  P  l2 / 16 = 109,06 0,041 / 3 8,45 2,5052 / 16 =
= -1,82
кН  м;

 Выполним проверку пояса. При изгибе с осевым сжатием, согласно формулам 7.31, 7.30 и 7.22 7, должно выполняться условие

  1;  (4.30)

где  Ant – площадь поперечного сечения элемента нетто;

Wnt – расчётный момент сопротивления сечения нетто;

km.c – коэффициент, учитывающий увеличение напряжений при изгибе от действия продольной силы 7;

fc.0.d – расчётное сопротивление сжатию вдоль волокон 7;

Ant = Abr = 0,2000,125 = 0,025 м2; Wnt = 0,1250,2002 / 6 = 8,3 10-4м3;
fc.0.d = 14 МПа;

 ,   (4.31)

где  . (4.32)

,

– коэффициент продольного изгиба 7.

Здесь λ = ld / i =   l / (0,289h) = 12,505 / (0,2890,200) = 53,893 < λ = 120 – гибкость элемента 7;

 ,  (4.33)

где  E0.nom = 300  fc.0.d = 300 14 = 4200 МПа – вероятный минимальный модуль упругости с обеспеченностью не ниже 0,99 7;

fc.0.k = 23 МПа – нормативное сопротивление сжатию вдоль волокон (с обеспеченностью 0,95), приведённое к влажности 12% 7.

Расчётный изгибающий момент Md = 1,82 кН м, тогда

5. Расчет растянутых стальных элементов.

Все растянутые стальные элементы фермы выполняются из арматурной стали класса S240 с расчётным сопротивлением fyd = 218 МПа.

Расчетные усилия в элементах :

 N1-3 = 104,73 кН;

 N3-5 = 69,82 кН;

 N3-4 = 34,91 кН.

Требуемая площадь сечения элемента  1-3:

Аd = ; (4.34)

Аd = см2.

Требуемый диаметр одного тяжа определяем из формулы:

 , (4.35)

где 0,8 – коэффициент, учитывающий ослабление сечения резьбой.

мм   28 мм

Требуемый диаметр элемента 3-5:

   25 мм.

Требуемый диаметр элемента 3-4:

   16 мм.

6. Расчет раскоса 2-3.

Расчетное усилие N2-3 = -19,51 кН, расчетная длина l = 0,729м.

Принимаем по сортаменту сечение стойки 125 75 мм. Проверяем принятое сечение:

- из условия смятия подбалки поперек волокон под торцом стойки:

  fcm,90,d; (4.36)

где fсм.90.d = 3,0 МПа – расчётное сопротивление древесины сосны смятию поперёк волокон 7;

= 2,081 МПа  fcm,90,d = 3,0 МПа;

- на устойчивость в плоскости фермы:

Гибкость стойки λ = ld / i = ld / (0,289h) = 0,729 / (0,289*0,075) =
= 33,6 > 35, следовательно, согласно п.7.1.4.2
7, не требуется проверка устойчивости стойки.

7. Расчет узлов.

 Опорный узел 1.

Рисунок 4.5 – Опорный узел 1

Определим ширину обвязочного бруса из условия смятия поперек волокон:

   (4.37)

где Va — опорная реакция фермы, Va = 40,64 кН;

.

Примем ширину обвязочного бруса h = 125 мм.

Рисунок 4.6 – Опорная плита фермы

Сконструируем опорную плиту фермы:

Распределенная нагрузка на плиту равна:

   (4.38)

где a , b — стороны пластины.

.

Погонный опорный момент равен:

 , (4.39)

.

Погонный пролетный момент равен:

 , (4.40)

Толщина плиты равна:      ,  (4.41)

.                                  

Принимаю толщину плиты равной 10 мм.

Распределенная нагрузка на плиту равна:

,  (4.42)

где a , b — стороны пластины.

.

Погонный опорный момент равен:

Погонный пролетный момент равен 0;

Толщина плиты равна:

.

Рисунок 4.7 - Опорная плита для верхнего пояса

Рисунок 4.8 – Элемент таврового сечения

Принимаю толщину плиты равной 10 мм.

Проверка на прочность элемента таврового сечения:

Рассчитаем его на погонную нагрузку:

,                                             (4.43)

.

,                                              (4.44)

.

Определим геометрические характеристики сечения.

Площадь сечения:

Статический момент инерции:

Положение центра тяжести:

,  (4.45)

Центральный момент инерции:

.   

Момент сопротивления сечения:

,  (4.46)

.

Проверим элемент на прочность:

,  (4.47)

Нижний пояс присоединяется к опорному узлу хомутом из круглой стали, прикреплённым сваркой к фасонке.

Хомут рассчитывается из условия прочности на растяжение. Требуемый диаметр сечения:

,    (4.48)

где 0,85 — коэффициенты, учитывающие понижение расчётного сопротивления двойных тяжей;

n — количество ветвей в хомуте, n = 2.

2 20 мм.

Определим длины сварных швов, крепящих хомут к фасонкам:

,  (4.49)

40 мм.  

 Промежуточный узел 3 нижнего пояса.

Рисунок 4.9 – Узел 3

В узле сходятся два стержня нижнего пояса 1-3 и 3-5 с растягивающими усилиями 104,73 кН и 69,82 кН, раскос 3-4 с растягивающим усилием 34,91 кН и раскос 2-3 с усилием сжатия 19,51 кН.

Узел строго центрирован. Для прикрепления элементов служат две фасонки выполненные из листовой стали толщиной t = 10 мм с отверстиями для точёных валиков. Все детали изготавливаются из арматурной стали класса S240.

Пролёт валиков lв = dп + t = 2,0 + 1,0 = 3,0 см.

Изгибающий момент в наиболее нагруженном валике:

M = N1-3  lв / 4, (4.50)

M = 104,73 0,03 / 4 = 785 Н м.

Требуемый диаметр стального валика dв по изгибу получим из формулы

 W = M / (fydc) = 0,1  dв3,  (4.51)

откуда dв = , (4.52)

dв = = 0,033 м = 33 мм.

Принимаем dв = 36 мм.

Проверяем полученный диаметр валика на срез:

N1-3 = <  ,  (4.53)

где fyd = 0,58  fyd = 0,58 218 = 126 МПа;

N1-3 = 104,73 кН < 285,65 кН = ;

и на смятие фасонки:

N1-3 < 2  Aсм  fyd,p  с, (4.54)

fyd,p = 327 МПа – расчётное сопротивление смятию;

Aсм = dвt = 3,8 1 = 3,8 см2 = 0,00038 м2 – площадь смятия одной фасонки,

N1-3 = 104,73 кН < 209,28 кН = 2 0,00032 327 103  1.

Наименьшая высота фасонки в месте ослабления отверстия из условия прочности на растяжение:

hmin = dв + ,  (4.55)

hmin = 0,038 + = 0,062 м = 62 мм.

 Принимаем по конструктивным соображениям:

hФ = 2 1,5  db = 2 1,5 38 = 114 мм 120 мм.

Для прикрепления элемента 3-5 с усилием 69,82 кН принимаем валик того же диаметра.

Петля рассчитывается из условия прочности на растяжение. Требуемый диаметр сечения:

 , (4.56)

  2 16 мм.

Диаметр валика для прикрепления раскоса 3-4 с усилием N3-4 = 34,91 кН определяем аналогичным расчётом.

M = N3-4  lв / 4; (4.57)

M = 34,91 0,03 / 4 = 261,8 Нм;

dв = = 0,0229 м = 22,9 мм.

Принимаем dв = 24 мм.

N3-4 = 34,91 кН < 133,7 кН = ;

N3-4 = 48,84 кН < 170 кН = 2 0,00026 327 103 ,

где Aсм = dв  t = 2,6 1 = 2,6 см2 = 0,00026 см2;

Необходимая площадь упора раскоса 2-3 в узле по смятию вдоль волокон:

A = N2-3 / fcm.0.d , (4.58)

A = N2-3 / fcm.0.d = 19,51 / 14 * 103 = 0,00139 м2 = 13,9 см2.

 Принимаем в качестве упора уголок 1258010
приваренный к фасонкам, и крепим двумя болтами
d = 12 мм.

Коньковый узел 4.

Рисунок 4.10 – Узел 4

Коньковый узел решаем лобовым упором через дубовый вкладыш перекрытием стыка парными накладками. С каждой стороны стыка ставим по три болта диаметром d = 16 мм. Принимаем накладки 75х200 мм из условия размещения болтов.

Усилие растянутого раскоса 4-5 передаётся на верхний пояс через гайку с шайбой под углом = 16,228. Расчётное сопротивление смятию древесины под углом 16,228 определим по формуле:

, (4.59)

.

Минимальный размер площадки смятия:

 a1 =  , (4.60)

a1 =

 a2 = ,  (4.61)

a2 = .

Усилия от одного элемента на другой передаются лобовым упором через дубовый вкладыш сечением 150 65 мм длиной 125 мм.

Необходимая площадь смятия под шайбой:

, (4.62)

.

Площадь шайбы с учётом отверстия в ней dотв = 16 мм:

 ,  (4.63)

.

Примем шайбу площадью 36 см2.

Определим толщину шайбы из условия её прочности на изгиб:

, (4.64)

Изгибающий момент в шайбе:

 , (4.65)

.

Толщина шайбы равна:

, (4.66)

.

Принимаем шайбу размером 60 60 12 мм.

Минимальное усилие воспринимаемое односрезным нагельным соединением с учетом коэффициента ka = 0.70:

 , (4.67)

.

 Q = 8,074 кН — поперечная сила возникающая в балке при загружении односторонней снеговой нагрузкой.

 N1 — усилии возникающее в первом ряду болтов:

   (4.68)

, (4.69)

  (ставим 2 болта в первом ряду).

 N2 — усилии возникающее во втором ряду болтов:

, (4.70)

.

 , (4.71)

  (ставим один болт во втором ряду).

Промежуточный узел 2 верхнего пояса.

Стык перекрывается двумя деревянными накладками из бруса сечением 75 75 и длинной 420 мм на болтах d = 12 мм.

Рисунок 4.11 – Узел 2

8. Расчет технико-экономических показателей.

Показатели

Ферма ФС1

1

2

Расход древесины, м3

0,159

Расход металла, кг

113,807

Расход древесины на м2 пола, м3

0,004

Расход металла на м2 пола, кг

2,53

Ксв

5,7

КМ

59

Определение расхода материалов на 1 м2 пола:

расход древесины G / (b  l) = 0,159 / (4,677 · 9,62) = 0,004 м3 / м2;

расход металла G / (b  l) = 113,807 / (4,677 · 9,62) = 2,53 кг / м2.

Определение значения собственного веса gсв и коэффициентов kсв и kм для ФС1:

gсв = G / b  l, (4.72)

gсв = (0,159 · 500+113,807) · 10-2/(5,225 · 9,62 = 0,06 кН/м2;

; (4.73)

;

; (4.74)

.

 Таким образом, в разделе была рассчитана металлодеревянная ферма с верхним брусчатым поясом сечением 125 х 200 мм. Нижний пояс – металлический стержень диаметром 25 мм. Ферма имеет деревянные раскосы 2-3 и 5-6 сечением 125 х 75 мм и металлические раскосы 3-4 и 4-5 диаметром 16 мм.

Ферма была обработана антипиренами, но в результате длительного воздействия огня сгорела.


5. охрана труда

5.1. Общеплощадочные требования по технике безопасности

 

При производстве работ по возведению здания следует руководствоваться положениями СНиП III-4-80* "Техника безопасности в строительстве".

Организация строительной площадки, участков работ и рабочих мест должна обеспечивать безопасность труда работающих на всех этапах выполнения работ.

При организации строительной площадки, размещении участков работ, рабочих мест, проездов строительных машин и транспортных средств, проходов для людей следует установить опасные зоны, в пределах которых постоянно действуют или потенциально могут действовать опасные производственные факторы.

Опасные зоны  должны  быть обозначены  знаками  безопасности и надписями установленной формы.

Границы опасных  зон вблизи движущихся  частей и  рабочих органов машин определяются расстоянием  в пределах 5 м, если  другие повышенные  требования   отсутствуют  в   паспорте  или   инструкции завода-изготовителя.

Строительная  площадка   в  населенных   местах  или   на территории действующих предприятий во избежание доступа  посторонних лиц   должна   быть   ограждена.   Конструкция   ограждений   должна удовлетворять требованиям ГОСТ  23407-78. Ограждения, примыкающие  к местам  массового  прохода людей,  необходимо  оборудовать  сплошным защитным козырьком.

На границах зон постоянно действующих опасных производственных факторов должны быть установлены предохранительные защитные ограждения, а зон потенциально действующих опасных производственных факторов – сигнальные ограждения или знаки безопасности.

Проезды, проходы, подкрановые пути. погрузочно-разгрузочные площадки и рабочие места необходимо регулярно очищать от строительного мусора и не загромождать. В зимнее время очищать от снега и льда, дороги посыпать песком.

Скорость движения автотранспорта вблизи мест производства работ не должна превышать  10 км/час  на  прямых участках  и 5  км/ч -  на поворотах.

Строительная  площадка,  участки работ,  рабочие  места, проезды и подходы к ним в темное время суток должны быть освещены  в соответствии   с   ГОСТ  12.1.046-85.   Освещенность   должна   быть равномерной, без слепящего действия осветительных приспособлений  на работающих. Производство работ в неосвещенных местах не допускается.

Колодцы,  шурфы  и  другие  выемки  в  грунте  в   местах возможного  доступа людей  должны  быть закрыты  крышками,  прочными щитами или ограждены.  В темное время  суток ограждения должны  быть обозначены электрическими сигнальными лампами напряжением не выше 42 В.

Крановщику запрещается проводить монтажные работы, когда ему не видно место подъема или установки груза без разрешения инженерно-технического работника, ответственного за безопасное производство работ по перемещению грузов кранами, В этом случаи работы ведутся при помощи сигнальщика. Между крановщиком и стропальщиком необходимо установить двухстороннюю связь. Опасные зоны на объекте выделить надписями, флажками и осветить в темное время суток. Сигнальные ограждения должны соответствовать требованиям ГОСТ 23407-78.

К монтажу запрещается допускать рабочих, не прошедших инструктажа по технике безопасности на рабочем месте в соответствии с требованиями ГОСТ 12.0. 004-7.

Не допускается выполнять работы на высоте при скорости ветра 15 м/с и более, при гололеде, грозе и тумане, исключающем видимость в пределах фронта работ.

Вес поднимаемого изделия с учетом такелажных приспособлений не должен превышать грузоподъемность крана.

Во время работы на захватке, где ведутся монтажные работы, не допускается выполнение других работ и нахождение посторонних лиц.

При перемещении элементов и конструкции монтажникам следует находиться вне контура устанавливаемого элемента или конструкций со стороны противоположной подаче их краном.

При перемещении конструкции расстояние между ними и выступающими частями смонтированных конструкции должно быть по горизонтали не менее 1м, по вертикали 0,5м.

Очистку элементов и конструкций от грязи, наледи, ржавчины и т. п. следует производить на земле до их подъема.

На месте работ необходимо пребывание лиц ответственных за безопасное производство монтажа, перемещение грузов краном, за осуществление контроля за выполнением крановщиком, стропальщиками и сигнальщиком производственных инструкций по охране труда.

При перемещении и подаче на рабочее место краном кирпича следует применять поддоны, контейнеры и грузозахватные устройства, исключающие падение груза при подъеме.

Настилы подмостей должны быть ровными, с зазором между досками не более 5 мм и должны иметь ограждения, бортовые элементы согласно ГОСТ 23407-78. Зазор между возводимой стеной и рабочим настилом подмостей не должен превышать 50 мм. Состояние подмостей ежедневно перед началом смены должен проверять мастер.

Приставные лестницы для подъема рабочих на подмости должны быть оборудованы нескользящими опорами, ставятся в рабочее положение под углом 70°-75° к горизонтальной проекции.

Входы  в  строящееся  здание  (сооружение)  должны быть защищены сверху  сплошным навесом  шириной не менее  ширины входа  с вылетом на расстояние не менее 2 м от стены здания. Угол, образуемый между навесом и вышерасположенной  стеной над входом, должен быть в пределах 700 -750.

5.2. Пожарная безопасность

При организации строительной площадки и производстве строительно-монтажных работ руководствоваться "Правилами пожарной безопасности при производстве строительно-монтажных работ" ППБ2.09-2002 РБ.

До начала строительства должны быть:

- выполнены в соответствии с разработанным стройгенпланом автомобильные дороги, подъезды и подходы к строящимся зданиям и временным сооружениям;

- выполнены требования проекта организации строительства по обеспечению стройплощадки пожарными гидрантами согласно стройгенплану;

- организована пожарная дружина, назначена из числа ИТР ответственных за пожарную безопасность.

Временные административно-хозяйственные, производственные и бытовые здания и сооружения до начала их эксплуатации, а также места производства строительно-монтажных работ с повышенной пожарной опасностью до начала работ должны быть укомплектованы первичными средствами пожаротушения в соответствии с приложением 1 "Правил пожарной безопасности при производстве строительно-монтажных работ".

Запрещается складирование сгораемых строительных материалов в противопожарных разрывах между зданиями.

Временные воздушные электросети, подключение механизмов и агрегатов, устройство временного электроосвещения зданий должны отвечать требованиям главы "Электробезопасность" СНиП III-4-80* "Техника безопасности в строительстве".

Пожаротушение предусматривается от пожарного гидранта, расположенного на существующих сетях водопровода.

Контроль и ответственность за выполнение требований пожарной безопасности возлагается на генподрядчика.

5.3. Охрана окружающей среды 

 

Мероприятия по охране окружающей среды следующие:

- не допускается попадание горючесмазочных материалов в грунт и воду;

- запрещается хранить на площадке строительный мусор, его необходимо вывозить на свалку;

- на всех деревьях в пределах стройплощадки, не подлежащих вырубке или пересадке, необходимо установить защитный кожух по периметру ствола на высоту не менее 1,5 м от поверхности земли,

- трассы временных дорог следует выполнять с учетом сохранения существующих деревьев,

- все механизмы, работающие от двигателей внутреннего сгорания, необходимо проверять на токсичность выхлопных газов,

- для борьбы с шумом запрещается длительные работы механизмов вхолостую.

Плодородный слой почвы в основании всех насыпей и на площади, занимаемой различными выемками, до начала основных земляных работ должен быть снят в размерах, установленным проектом, и уложен в отвалы для использования его в последующем при восстановлении нарушенных земель, а также при благоустройстве площадки. Плодородный слой должен быть снят как правило в талом состоянии. При снятии, складировании и хранении плодородного слоя почвы должны приниматься меры, исключающие ухудшение его качества (смешивание с подстилающими породами, загрязнение жидкостями и материалами и др.), а также предотвращение размыва и выдувания складированного грунта.

Рекультивация земляных участков должна производиться в период, когда почва находится в незамерзшем состоянии.

Варку битума производить в специально оборудованных местах и все отходы по окончании работ должны быть убраны.

Строительный мусор со строящегося здания следует спускать по закрытым желобам в закрытых ящиках или контейнерах. Нижний конец желоба должен находиться не выше 1 м над землей или входить в бункер. Сбрасывать мусор без желобов или других приспособлений разрешается с высоты не более 3 м.



заключение



Список использованных источников


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

47704. МЕТОДИЧНІ ВКАЗІВКИ. ОХОРОНА ПРАЦІ 166.5 KB
  Методичні вказівки по виконанню розділу Охорона праці дипломної роботи бакалавра для студентів інженерних і інженернопедагогічних спеціальностей Уклад. Методичні вказівки роз'ясняють зміст і структуру розділу Охорона праці у дипломній роботі бакалавра. У них приводяться загальні організаційні моменти по роботі над розділом правила оформлення чернетки й роботи над зауваженнями консультанта кафедри Охорони праці й навколишнього середовища.
47705. Методические указания. Маркетинг в сфере услуг 360 KB
  Экономика предприятия всех форм обучения Севастополь 2013 УДК 33 Методические указания для выполнения контрольной работы по дисциплине Маркетинг в сфере услуг для студентов специальности Целью методических указаний является оказание помощи студентам при выполнении контрольной работы по дисциплине Маркетинг и сферы услуг. Вопросы к итоговому контролю зачету по учебной дисциплине Маркетинг в сфере услуг.
47706. Методические указания. Экономика туризма 452 KB
  030504 Экономика предприятия всех форм обучения Севастополь 2013 УДК 33 Методические указания для выполнения контрольной работы по дисциплине Экономика туризма для студентов направления 6. Целью методических указаний является оказание помощи студентам при выполнении контрольной работы по дисциплине Экономика туризма. Цель выполнения контрольной работы состоит в закреплении и углублении теоретические знаний полученных студентами в процессе изучения курса Экономика туризма и выработке умения применять их в практическом решении вопросов...
47707. ИССЛЕДОВАНИЕ ОСВЕЩЕННОСТИ РАБОЧИХ МЕСТ 498.5 KB
  С освещенностью связаны следующие вредные и опасные факторы: ее чрезмерная или недостаточная величина пульсация светового потока несоответствие спектрального состава света условиям работы и искажение цветопередачи объектов неравномерность освещения рабочего места чрезмерная или недостаточная контрастность рассматриваемого объекта с фоном ослепление прямым попаданием в глаза возможность появления стробоскопического эффекта. ЦЕЛЬ РАБОТЫ Изучить методы измерения и принципы нормирования естественного и искусственного освещения промышленных...
47708. ОЦЕНКА ЗАПЫЛЕННОСТИ И ЗАГАЗОВАННОСТИ ВОЗДУХА РАБОЧЕЙ ЗОНЫ 751.5 KB
  ОЦЕНКА ЗАПЫЛЕННОСТИ И ЗАГАЗОВАННОСТИ ВОЗДУХА РАБОЧЕЙ ЗОНЫ Методические указания к лабораторной работе № 2 Кострома КГТУ 2011 УДК 658. Оценка запыленности и загазованности воздуха рабочей зоны : методические указания к лабораторной работе №2 Т. Загрязнение воздуха химическими веществами оказывает вредное воздействие на здоровье работоспособность и производительность работающего В лабораторной работе используются приборы и устройства питающиеся от сети напряжением 220 В: стенд с пылевой камерой для создания пылевой...
47710. Антикоррупционная экспертиза нормативных правовых актов 55.52 KB
  Целью настоящей работы является изучения теоретических основ антикоррупционной экспертизы нормативно - правовых актов, анализ ее особенностей, рассмотрение сущности и принципов проведения данной экспертизы, а также обозначение практических проблем, связанных с ее реализацией в Российской Федерации