39527

Инвестиционный проект предприятия малого бизнеса

Дипломная

Банковское дело и рынок ценных бумаг

В настоящее время основными видами деятельности акционерного общества являются производство строительно-монтажных работ, проектно-изыскательские работы, торгово-закупочная деятельность в области жилищного и производственного строительства. Производственная деятельность акционерного общества осуществляется в сотрудничестве с организациями

Русский

2013-10-05

7.76 MB

10 чел.

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

БЕЛОРУССКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

Факультет строительный

Кафедра «Организация строительства и управление недвижимостью»

                                                                                   ДОПУЩЕН К ЗАЩИТЕ

                                                                                Заведующий кафедрой

                                                                      профессор, д.т.н.

                                                                                       ________Ю.М. Богомолов

                                                                                       «_____» июня 2005г.

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

ДИПЛОМНОГО ПРОЕКТА

«Инвестиционный проект предприятия малого бизнеса»

Специальность - Э.01.09.00 «Менеджмент»

                                                                                       

       

                                               

Студент-дипломник

группы 112710                                                                             П.В. Кузнецов

                                                                                

Руководитель проекта                                                                А.В. Юрковец

                                                                                                                      К.Т.Н, Доцент                                                                                            

Консультант проекта                                                                  А.В. Юрковец

                                                                                                                           К.Т.Н, Доцент          

Консультант по охране труда                                                    А.В. Юрковец

                                                                                                                                               К.Т.Н, Доцент          

Консультант по информатике                                                    Ю.М. Богомолов

                                                                                                                                               Профессор, К.Т.Н

Ответственный за нормоконтроль                                             Е.В. Куцепалова

                                                                         

Объем дипломного проекта:

пояснительная записка - 86 страниц,

графическая часть - 6 листов

Минск 2005

Реферат

Дипломная работа: 86 с., 1 схема,   11 табл.,10 источников.

Инвестиционный проект физкультурно-оздоровительного досугового комплекса.

Объектом инвестиционного менеджмента является открытое акционерное общество «Минскводстрой», которое на протяжении многих лет успешно функционировало на рынке строительства.

Цель проекта:  показать прогрессивное развитие ОАО «Минскводстрой» в реализации инвестиционного проекта физкультурно-оздоровительного досугового комплекса.

Студент-дипломник подтверждает, что приведенный в  дипломном проекте расчетно-аналитический материал объективно отражает состояние внешней и внутренней среды предприятия, а расчеты экономической эффективности инвестиционного проекта отражают реальность настоящего и возможно будущего времени.


Содержание

Введение…………………………………………………………………………..7

Раздел 1. Характеристика  открытого акционерного общества «Минскводстрой»………………………………………………………………..8

1.1   Краткая история…………………………………………………...8

1.2   Основные виды деятельности…………………………………….9

1.3   Цели и задачи предприятия……………………………………...10

1.4   Структура предприятия………………………………………….12

1.5   Показатели финансово-хозяйственной деятельности  открытого акционерного общества  «Минскводстрой»…………………………………...15

Раздел 2. Сущность и роль инвестиционного проектирования…………..18

Введение………………………………………………………………..18

2.1. Понятие и роль инвестиций……………………………………...20

2.2. Сущность, цели и задачи инвестиционного менеджмента…….22

2.3. Управление реальными инвестициями………………………….23

2.3.1. Политика управления реальными инвестициями……….23

2.3.2. Виды инвестиционных проектов…………………………24

2.3.3. Финансирование инвестиционного проекта……………..25

2.3.4. Бизнес-план: требования к разработке инвестиционного проекта……………………………………………………………………………26

2.4. Критерии оценки инвестиционной привлекательности  проекта.

2.4.1. Критерии оценки эффективности капитальных вложений………………………………………………………………….29

2.4.2. Критерии оценки прибыльности капитальных вложений………………………………………………………………….38

2.5. Критерии оценки финансовой состоятельности объектов, введённых в эксплуатацию……………………………………………………...41

2.5.1. Критерии оценки ликвидности…………………………...41

2.5.2. Критерии оценки платёжеспособности…………………..44

2.6. Ретроспективная оценка эффективности инвестиций………….48

2.7. Маркетинг в подрядном строительстве………………………50

Раздел 3. Инвестиционный проект строительства физкультурно-оздоровительного и досугового центра на землях д. Боровляны Минского района……………………………………………………………….55

  1.  Введение…………………………………………………………..55
    1.  Общие сведения о проекте………………………………………56
    2.  Конструктивные и планировочные решения комплекса………60
    3.  Маркетинг-план…………………………………………………..65
    4.  Рекламная компания……………………………………………...69
    5.  Организационный план…………………………………………..70
    6.  Финансовый план………………………………………………...73
    7.  Экономическая эффективность инвестиционного проекта…...77
    8.  Анализ рисков…………………………………………………….82

Заключение……………………………………………………………………...85

Список используемых источников…………………………………………..86


Введение

Генеральной целью стратегического развития ОАО «Минскводстрой» является расширение сферы деятельности на рынке коммерческой недвижимости за счет реализации социально значимых инвестиционных проектов по строительству коммерческих объектов (торговые, офисные, досуговые центры, помещения общественного питания и др.).

Для достижения обозначенной цели предприятие планирует наряду с другими проектами осуществить в 2005 – 2006 гг. возведение физкультурно-оздоровительного и досугового комплекса для предоставления гражданам услуг по физкультурному оздоровлению, занятию спортом и организации досуга.


Раздел 1.  Характеристика  открытого акционерного общества «Минскводстрой»

                                    1.1 Краткая история

Открытое акционерное общество «Минскводстрой» начало свою деятельность в 1959 году, являясь строительным трестом, родом деятельности которого являлось  осуществление миллиоративного строительства. Реализуя намеченные планы, предприятие развивалось, и в 1998 году организация была преобразована в открытое акционерное общество, а в дальнейшем все активы акций были расгосударствлены и проданы акционерам. Таким образом, ОАО «Минскводстрой» является организацией с частной формой собственности.

В настоящее время основными видами деятельности акционерного общества являются производство строительно-монтажных работ, проектно-изыскательские работы, торгово-закупочная деятельность в области жилищного и производственного строительства. Производственная деятельность акционерного общества осуществляется в сотрудничестве с организациями, входящими в состав сообщества компаний «Строительный консорциум» и более 100 субподрядными организациями, привлекаемыми для строительства объектов, строительство которых возглавляет акционерное общество.

В настоящее время административное здание ОАО «Минскводстрой» располагается по адресу: г. Минск, ул. Широкая, 4.

  1.  
    Основные виды деятельности.

Перечень работ и услуг ОАО «Минскводстрой» определяется на основании лицензии, выданной Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь от 25.04.2005г.

Перечень работ и услуг ОАО «Минскводстрой»:

  •  Разработка проектной документации для строительства зданий и сооружений II уровня ответственности.
  •  Разработка разделов проектной документации:

- генеральный план и транспорт;

- архитектурные решения;

- строительные решения;

- инженерное оборудование, сети и системы;

- специальные разделы.

  •  Строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности.
  •  Выполнение строительно-монтажных и специальных работ.
  •  Технический надзор в строительстве.
  •  Управление проектированием с привлечением субподрядных организаций (функции генерального проектировщика).
  •  Управление строительством с привлечением субподрядных организаций (функции генерального подрядчика).
  •  Инженерно-геодезические изыскания.


1.3 Цели и задачи предприятия.

Основной целью деятельности ОАО «Минскводстрой» является достижение успешного развития акционерного общества, ведущего к экономической стабильности, а также материальной и социальной защищенности его сотрудников.

Дополнительными взаимосвязанными целями акционерного общества являются:

  1.  Запланированное развитие. Под этим понимается создание системы достижимых показателей, сроков их достижения и определение предприятия как развивающегося в системе определенных параметров.
  2.  Стабильное положение на рынке. Стабильность положения определяется как независимость развития предприятия от совокупности внешних и внутренних факторов, препятствующих достижению поставленных перед предприятием целей.
  3.  Прибыльность деятельности. Определяется как получение предприятием чистой прибыли на каждую единицу затрат в ходе выполнения производственного процесса.
  4.  Социальная защищенность сотрудников организации. Данная цель определяется как сбалансированное соотношение между требованиями, выдвигаемыми в процессе работы руководством акционерного общества по отношению к сотруднику и обеспеченностью материальных и моральных интересов данного сотрудника.

Задачами предприятия в рамках достижения поставленных целей являются:
            1) Организация соответствующей структуры предприятия.

2) Введение и совершенствование управленческих и исполнительских систем.

3) Определение и совершенствование экономической и бюджетной политики предприятия.

4) Совершенствование производственных процессов акционерного общества.

5) Постоянная работа, связанная с внедрением улучшающих систему показателей деятельности Предприятия нововведений, основанных на анализе современных и передовых методик, научных и практических разработок, технологий и процессов.

В предыдущем 2004 году программа генподрядных работ была  выполнена  в объеме 30673 млн. рублей или 230 процентов к 2003 году. От реализованных объемов и услуг Обществом получено 1579 млн. рублей прибыли, или в 3 раза больше чем в 2003году.

Вопросы социальной защиты работников акционерного общества и акционеров для дирекции Общества являются приоритетными. В 2004 году значительно выросла заработная плата всех категорий работников Общества. Кроме основной заработной платы более 400 млн. рублей направлено из фонда потребления на выплаты социального характера работникам Общества и акционерам.

Дирекцией Общества, совместно с наблюдательным советом, намечены мероприятия по сохранению и в 2005 году темпов роста производства, достигнутых в отчетном году.

  1.  


1.4 Структура предприятия.

  1.  


Структура Предприятия определяется как многоуровневая.
Уровнями являются: - общее собрание акционеров;

- наблюдательный совет;

- исполнительная дирекция в лице генерального директора и его заместителей;

- структурные подразделения;

- сотрудники ОАО «Минскводстрой»;

- сторонние организации.

В общее собрание акционеров входят владельцы акций или собственники акционерного общества. Общее собрание акционеров назначает состав наблюдательного совета, функциями которого является назначение генерального директора, наблюдение и контроль над дирекцией Общества. Генеральный директор предприятия, являясь высшим органом текущего руководства, распоряжается имуществом и денежными средствами предприятия в пределах, установленных учредительными документами предприятия. Генеральному директору подчиняются его заместители и руководители структурных подразделений:

  •  Отдел бухгалтерского учета и финансов.
  •  Экономический отдел.
  •  Общий отдел.
  •  Отдел материально-технического обеспечения, маркетинга и сбыта.
  •  Проектно-технологическое бюро.
  •  Строительно-монтажное управление.
  •  Сметно-договорной отдел.
  •  Производственно-технический отдел.
  •  Группа контроля качества.
    •  Отдел бухгалтерского учета и финансов, возглавляемый главным бухгалтером, обеспечивает:

правильную и рациональную организацию бухгалтерского учета;

своевременное составление и представление установленной отчетности;

осуществление учетной   политики,   направленной на предупреждение недостач, растрат, незаконного расходования средств предприятия;

  •  Экономический отдел оказывает услуги по экономической отчетности, бизнес-планированию и анализу производственно-финансовой деятельности акционерного общества.
    •  Общий отдел обслуживает и курирует деятельность административного аппарата, а также ведет кадровый учет.
    •  Отдел материально-технического обеспечения, маркетинга и сбыта занимается торгово-закупочной деятельностью, а также обеспечивает снабжение строительных объектов необходимыми конструкциями и материалами.
    •  Проектно-технологическое бюро занимается разработкой проектно-сметной документации, а также осуществляет техническую поддержку на строящихся объектах.
    •  Строительно-монтажное управление – обособленное структурное подразделение, находящееся в д. Лесковка Минского района. В ведении СМУ находятся трудовые рабочие ресурсы, а также парк строительных машин и механизмов.
    •  Сметно-договорной отдел занимается поиском заказчиков и заключением договорной документации, а также приведением сметной документации в соответствие с текущими ценами строительства.
    •  Производственно-технический отдел осуществляет управление на строящихся объектах, а также получает различную разрешительную документацию на строительство.  
    •  Группа контроля качества занимается нормоконтролем документации, сопровождающей строительство, а также осуществляет технадзор.


1.5  Показатели финансово-хозяйственной деятельности открытого акционерного общества  «Минскводстрой».

Анализ текущего финансового состояния ОАО "Минскводстрой" выполнен на основании бухгалтерской отчетности предприятия в соответствии с «Правилами по анализу финансового состояния и платежеспособности субъектов предпринимательской деятельности», утвержденными постановлением Министерства финансов РБ, Министерства экономики РБ, Министерства по управлению государственным имуществом и приватизации РБ, Министерства статистики и анализа РБ от 27 апреля 2000 г. №46/1850/20.

Таблица 1.1. Основные показатели производственно-финансовой ___________деятельности ОАО «Минскводстрой»

№ п/п

Наименование показателей

Ед. изм.

2004 г.

2003 г.

2002г.

Темпы роста в %

2004/2003

2003/2002

1

2

3

4

5

6

7

8

1.

Объем производства в текущих ценах, из них:

 

млн. руб

 

 

20680

9156

8928

226

103

а) подрядная деятельность

10618

4421

3182

240

139

б) проектно-изыскательтские работы

379

248

211

153

118

в) торгово -закупочная деятельность

8931

4219

5242

212

80

г) производство металлоконструкций и деревообработка

752

268

293

281

91

2.

Объем реализации продукции

млн. руб.

20044

9118

9091

220

100

3.

Затраты на производство и реализацию продукции

млн. руб.

18536

8598

8203

216

105

4.

Прибыль

млн. руб.

1579

521

1010

303

52

4.1.

в т.ч. от реализации продукции

млн. руб.

1508

520

888

290

59

5.

Рентабельность реализованной продукции

%

8

6

10

+ 2п

-4 п

6.

Рентабельность всех активов

%

18

12

27

+ 6п

- 15 п


Окончание таблицы 1.1.

1

2

3

4

5

6

7

8

7.

Прибыль, остающаяся в распоряжении общества (чистая прибыль)

млн. руб.

1192

440

812

271

54

8.

Из чистой прибыли направлено:

 

 

 

 

 

 

8.1.

на развитие производства и пополнение оборотных средств

млн. руб.

599

176

390

340

45

8.2.

в фонд потребления

млн. руб.

443

117

260

379

45

8.3.

на выплату дивидендов

млн. руб.

83

31

55

268

56

 

в т.ч. на 1 акцию, тыс. руб.

тыс. руб.

21

8

15

263

53

9.

Среднесписочная численность работающих

чел.

261

218

196

+ 43

+ 22

10.

Среднемесячная зарплата

тыс. руб.

737

553

436

133

127

11.

Кредиторская задолженность, всего:

млн. руб.

4831

1303

1544

371

84

12.

Дебиторская задолженность, всего:

млн. руб.

3505

276

1082

12, 7 раза

26

13.

Коэффициент текущей ликвидности (Кт>1,2)

 

1,14

1,25

1,33

 

 

14.

Коэффициент обеспеченности собственными средствами (Ко>0,15)

 

0,12

0,21

0,25

 

 

15.

Износ основных средств

%

52

51

51

 

 

16.

Коэффициент общей оборачиваемости капитала

 

2,35

2,11

2,39

 

 

17.

Коэффициент оборачиваемости собственного капитала

 

5,85

3,75

4,53

 

 

18.

Индекс деловой активности

 

0,08

0,06

0,1

 

 

19.

Уставной фонд

млн. руб.

1380

1176

333

117

353

20.

Количество акций, всего:

шт.

3920

3920

3920

100

100

 

в т.ч. принадлежащих государству

%

-

-

-

 

 

21.

Номинальная стоимость акции

тыс. руб.

352

300

85

117

353

Коэффициент текущей ликвидности (Кт) характеризует общую обеспеченность общества собственными оборотными средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевременного погашения срочных обязательств (в общем виде он определяется отношением фактической стоимости оборотных средств общества к его краткосрочным обязательствам). Нормативное значение данного коэффициента (в соответствии с указанными Правилами) не должно быть ниже 1,7. Из приведенных данных следует, что за 2004г. значение данного коэффициента уменьшилось против уровня 2003 и 2002гг. и не достигает нормативного. Это свидетельствует, что акционерное общество испытывает недостаток оборотных средств для покрытия текущей краткосрочной кредиторской задолженности. В такой ситуации может возникнуть вероятность наложения штрафных санкций.

Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами (Ко) характеризует наличие у Общества собственных оборотных средств, необходимых для его устойчивой финансовой деятельности (в общем виде он рассчитывается как отношение разности собственного капитала и фактической стоимости внеоборотных активов, к фактической стоимости находящихся у предприятия оборотных средств). За 2004г. значения данного коэффициента не достигло нормативного (Ко >0,3), кроме того наметилась отрицательная динамика его изменения (К0 за 2002г. составил 0,25, за 2003г. – 0,21, за 2004г. – 0,12). Это указывает на то, что предприятие испытывает недостаток собственных оборотных средств и для финансирования текущей хозяйственной деятельности вынуждено привлекать заемный капитал.


Раздел 2. Сущность и роль инвестиционного проектирования

Введение

Эффективность использования инвестиций на предприятии, его финансовое положение в значительной мере зависят от их структуры на предприятии. Ее совершенствование заключается в том, чтобы получить максимум отдач как от портфельных, так и реальных инвестиций. Это означает, что доля инвестиций в наиболее эффективные проекты должна стремиться к максимуму.

Структура инвестиций по различным направлениям имеет важное научное и практическое значение. Практическая значимость данного анализа заключается в том, что он позволяет определить тенденцию изменения структуры инвестиций и на этой основе разработать более действенную и эффективную инвестиционную политику. Теоретическая значимость структуры инвестиций заключается в том, что на основе этого анализа выявляются новые факторы, ранее не известные, влияющие на инвестиционную деятельность и эффективность использования инвестиций, это также очень важно для разработки инвестиционной политики.

В странах с развитой рыночной экономикой основные положения финансового анализа деятельности предприятий четко определены. С одной стороны, рекомендациями международных организаций UNIDO и IASC, а с другой, — системой национальных стандартов.

В частности, для проведения расчетов чисто формально рекомендуется использовать четыре основных показателя для сравнения различных инвестиционных проектов без какой-либо оценки возможных алгоритмов их расчета:

• «неполнота или неточность информации о динамике технико-экономических показателей, параметрах новой техники и технологии;

• производственно-технологический риск (аварии и отказы оборудования, производственный брак и т.п.»;

• «колебания рыночной конъюнктуры, цен, валютных курсов и т.п.»,

• «неопределенность целей, интересов и поведения участников»;

но ведь в этих условиях работают все предприятия развитых стран мира и решение таких вопросов — основная задача служб маркетинговых исследований. Безусловно, это один из наиболее сложных, но решаемых вопросов при оценке инвестиционной привлекательности проектов.

Успешное развитие методологического обеспечения оценки инвестиционной привлекательности проектов в современных условиях требует объединения усилий всех заинтересованных организаций.

Для координации работ необходимо создание независимой группы экспертов с целью:

• обобщения опыта оценки инвестиционной привлекательности проектов;

• определения важнейших направлений совершенствования методического обеспечения;

• организации разработки на конкурсной основе основных аспектов методического обеспечения;

• создания банка исходных данных по приоритетным направлениям основных отраслей производства и сферы услуг;

• максимально возможной и обоснованной стандартизации алгоритмов расчета критериев оценки эффективности инвестиций и их количества;

• централизованной разработки среднесрочных прогнозов темпов инфляции, курсов валют, изменения ценовой структуры.


2.1. Понятие и роль инвестиций

Одним из важнейших путей стабилизации и развития экономики является расширение инвестиционной деятельности, прежде всего за счет мобилизации и более эффективного использования внутренних ресурсов страны. Вместе с тем должна возрастать и роль иностранных инвесторов.

Вложение иностранных капиталов обусловлено рядом факторов. Решение о вывозе капитала за границу принимается инвестором после анализа внутреннего и зарубежного инвестиционного климата. При этом принимается во внимание и стабильность политической и экономической ситуации в стране, и уровень рентабельности предполагаемых капиталовложений, и наличие определенных льгот для иностранных инвесторов. Рентабельность в значительной степени зависит от стоимости сырья и рабочей силы, а льготы для иностранных инвесторов могут касаться как уровня налогообложения, величины и процедуры таможенных сборов и акцизов, так и существования «дедушкиных оговорок» (sunset clause), позволяющих иностранному инвестору в течение ряда лет руководствоваться теми нормами и законами, на основании которых принимались решения о вложении капитала. Последний момент крайне важен для стран с быстро меняющейся законодательной базой.

Инвестиции предприятия  представляют собой вложение капитала во всех его формах в различные объекты (инструменты) его хозяйственной деятельности с целью получения прибыли, а также достижения иного экономического или неэкономического  эффекта, осуществление которого базируется на рыночных принципах и связано с факторами времени, риска и ликвидности.

Роль инвестиций в обеспечении эффективности функционирования предприятия:

  •  главный источник формирования производственного потенциала;
  •  основной механизм реализации стратегических целей экономического развития;
  •  главный механизм оптимизации структуры активов;
  •  основной фактор формирования долгосрочной структуры капитала;
  •  важнейшее условие обеспечения роста рыночной стоимости предприятия;
  •  основной механизм обеспечения простого и расширенного воспроизводства основных средств и нематериальных активов;
  •  главный инструмент реализации инновационной политики;
  •  один из действенных механизмов решения задач социального развития персонала.

Инвестиционная деятельность предприятия представляет собой целенаправленный осуществляемый процесс изыскания необходимых инвестиционных ресурсов, выбора эффективных объектов инвестирования, формирования сбалансированной по избранным параметрам инвестиционной программы (инвестиционного портфеля) и обеспечение её  реализации.


2.2. Сущность, цели и задачи инвестиционного менеджмента

Комплекс вопросов, связанных с осуществлением инвестиционной деятельности предприятия, требует знания теории и практики принятия управленческих решений относительно процесса инвестирования. Этот комплекс вопросов является предметом относительно новой отрасли знаний, получившей название «инвестиционный менеджмент».

Вопросы подготовки и принятия управленческих решений связано с инвестированием капитала на уровне предприятия, рассматривались на первоначальном этапе как одно из обособленных направлений системы финансового менеджмента, который оформился в специализированную область ещё на рубеже  XIXXX веков. В системе финансового менеджмента они рассматривались как «долгосрочные финансовые решения», связанные с развитием предприятия.

В самостоятельную отрасль знаний инвестиционный менеджмент оформился в 50-е годы  XX  в. в связи с интенсивным развитием исследований в сфере портфельного инвестирования.

С формированием портфельной теории связано возникновение и самого термина – инвестиционный менеджмент, под которым первоначально понималась система управления финансовыми инвестициями предприятия. Позднее инвестиционный менеджмент включил в свою систему и рассмотрение вопросов реального инвестирования. В настоящее время инвестиционный менеджмент является одной из динамично развивающихся разделов областей знаний.

  


2.3. Управление реальными инвестициями

      Основу инвестиционной  деятельности предприятия  составляет реальное инвестирование.

Реальные инвестиции осуществляются предприятиями в разнообразных формах, основными из которых являются:

  1.  приобретение целостных имущественных комплексов;
  2.  новое строительство;
  3.  перепрофилирование;
  4.  реконструкция;
  5.  модернизация;
  6.  обновление отдельных видов инвестиций;
  7.  инновационное инвестирование в  нематериальные активы;
  8.  инвестирование прироста запасов материальных оборотных активов;

Все перечисленные формы реальных инвестиций могут быть сведены к трём основным его направлениям:   капитальное инвестирование или капитальные вложения; инновационное инвестирование; инвестирование прироста оборотных активов.

2.3.1. Политика управления реальными инвестициями

 Политика управления реальными инвестициями представляет собой часть общей инвестиционной стратегии предприятия, обеспечивающей подготовку, оценку и реализацию наиболее эффективных реальных инвестиционных проектов.

Процесс формирования политики управления реальными инвестициями предприятия осуществляется в разрезе следующих основных этапов:

  1.  анализ состояния реального инвестирования в предшествующем периоде;
  2.  определение общего объёма реального инвестирования в предстоящем периоде;
  3.  определение форм реального инвестирования;
  4.  поиск отдельных объектов инвестирования и оценка их соответствия направлению инвестиционной деятельности предприятия;
  5.  подготовка бизнес-планов  реальных инвестиционных проектов;
  6.  обеспечение высокой эффективности реальных инвестиций;
  7.  обеспечение минимизации уровня рисков, связанных с реальным инвестированием;
  8.  обеспечение ликвидности объектов реального инвестирования;
  9.  формирование программы реального инвестирования;
  10.  обеспечение реализации отдельных инвестиционных проектов и инвестиционной программы.

2.3.2. Виды инвестиционных проектов

      Все формы реального инвестирования проходят 3 основные стадии, составляющие в совокупности цикл этого инвестирования:

  •  прединвестиционная стадия, в процессе которой разрабатываются  варианты альтернативных инвестиционных решений, проводится их оценка и принимаются к реализации конкретных их вариантов;
  •  инвестиционная стадия, в процессе которой осуществляется непосредственная реализация принятого инвестиционного решения;
  •  постинвестиционная стадия, в процессе которой обеспечивается контроль за достижением предусмотренных параметров инвестиционных решений в процессе эксплуатации объекта инвестирования.

Основу прединвестиционной стадии цикла реального инвестирования составляет подготовка инвестиционного проекта (аналогом этого термина выступают «бизнес-план», «технико-экономическое обоснование» и др.).

Инвестиционный проект представляет собой основной документ, определяющий необходимость осуществления реального инвестирования в котором в общепринятой последовательности разделов излагаются основные характеристики проекта и финансовые показатели, связанные с его реализацией.

2.3.3. Финансирование инвестиционного проекта

Финансирование инвестиционных проектов осуществляется за счет прибыли предприятия, амортизационных отчислений, выручки от реализации основных средств, кредитов банка, бюджетных ассигнований, резервного фонда предприятия, лизинга и т.д. В связи с переходом Беларуси к рыночной экономике доля собственных источников и кредитов банка возрастает, а бюджетное финансирование сокращается.

Привлечение того или иного источника финансирования инвестиционных проектов связано для предприятия с определенными расходами: выпуск новых акций требует выплаты дивидендов акционерам; выпуск облигаций— выплаты процентов; получение кредита - выплаты процентов по ним, использование лизинга - выплаты вознаграждения лизингодателю и т.д.

Поэтому в процессе анализа необходимо определить цену разных источников финансирования и выбрать наиболее выгодные из них.

Основными источниками заемного капитала являются ссуды банка и выпущенные облигации. Цена кредитов банка равна годовой процентной его ставке. Учитывая, что проценты за пользование кредитами банка включаются в себестоимость продукции и уменьшают налогооблагаемую прибыль, цена этого ресурса меньше, чем уплачиваемый банку процент (СП), на уровень налогообложения (Кн):

                                            Цкр=СПх(1-Кн)                                                     (2.1)                           

Цена такого источника финансирования, как облигации предприятия, равна величине уплачиваемых по ним процентов (Р). Если затраты по выплате данных процентов разрешено относить на прибыль до налогообложения, то цена этого источника финансирования также будет меньше на уровень налогообложения:

                                           Цобл=Pх(1-Кн)                                                       (2.2)

Цена акционерного капитала, как источника финансирования инвестиционной деятельности, равна уровню дивидендов, выплачиваемых по привилегированным и обыкновенным акциям, рассчитанного по средней арифметической взвешенной.

2.3.4. Бизнес-план: требования к разработке инвестиционного проекта

Бизнес-план является основой любого коммерческого проекта, обеспечивающего успех. Бизнес-план выступает как объективная оценка собственной предпринимательской деятельности фирмы и в то же время необходимый инструмент проектно-инвестиционных решений в соответствии с потребностями рынка. В нем характеризуются основные аспекты коммерческого проекта, анализируются проблемы, с которыми оно столкнется, и определяются способы их решения. Следовательно, бизнес-план — одновременно поисковая, научно-исследовательская и проектная работа.

Заказчиком бизнес-плана являются юридические и физические лица, осуществляющие предпринимательскую и инвестиционную деятельность, условия и результаты которой анализируются и прогнозируются в бизнес-плане. Разработчиками бизнес-плана выступают фирмы, специализирующиеся в области маркетинговой деятельности, проектирования, авторские коллективы, отдельные авторы. При необходимости привлекаются консалтинговые фирмы и эксперты.

Важнейшими характеристиками бизнес-плана являются:

• четкая структура материала и его наглядность;

• простота его изложения и отсутствие языкового и терминологического барьеров;

• обоснованность и достоверность использованной информации;

• разумное дозирование при изложении технологии делового предложения;

• объективная оценка трудностей, стоящих на пути реализации намеченного в бизнес-плане;

• точность финансовых расчетов.

Инвестиционный проект должен содержать следующие основные разделы:

  1. Краткая характеристика проекта. В этом разделе содержатся выводы по основным  аспектам разработки проекта после рассмотрения всех альтернативных вариантов, когда концепция проекта, её обоснование и фактическая реализация уже определены.

  2. Предпосылки и основная  идея проекта. В этом разделе  перечисляются наиболее важные  параметры проекта, которые служат определяющими показателями для  его реализации, рассматривается региональное расположение проекта в увязке с рыночной и ресурсной средой,  приводится график реализации проекта и характеризуется его инициатор.

  3. Анализ рынка и концепция маркетинга. В нём излагаются результаты маркетинговых исследований,  обосновывается концепция маркетинга и разрабатывается проект его бюджета.

  4. Сырьё и поставки. Этот раздел содержит классификацию использования  видов сырья и материалов, объём потребности в них, наличие основного сырья  в регионе и обеспеченность им, программу поставки сырья и связанные с ним затраты.

  5. Месторасположение, строительный участок и окружающая среда.

  6. Проектирование и технология.

  7. Организация управления. В этом  разделе приводится организационная схема и система управления предприятием, рассматривается подробная смета накладных расходов, связанных с организацией управления.

  8. Трудовые ресурсы.

  9. Планирование реализации проекта. Обоснование отдельных стадий осуществления проекта, приводится график его реализации, разрабатывается бюджет реализации проекта.

  10. Финансовый план и оценка эффективности инвестиций.


2.4. Критерии оценки инвестиционной привлекательности проектов

2.4.1. Критерии оценки эффективности капитальных вложений

Для оценки эффективности капитальных вложений в качестве основных используются следующие четыре критерия:

• чистый дисконтированный доход (NPV);

• индекс доходности (PI);

• внутренняя норма доходности (IRR);

• срок окупаемости (РВ).

В некоторых случаях, кроме этого, используются такие критерии как:

• запас финансовой устойчивости;

• результат инвестиций.

Чистый дисконтированный доход.

Критерий имеет название — NPV (Net present value).

Суть критерия состоит в сравнении текущей стоимости будущих денежных поступлений от реализации проекта с инвестиционными расходами, необходимыми для его реализации. В общем виде величина NPV определяется следующим соотношением:

  i=tr

1

   i=tr

1

NPV =

- S Zi ´

(1+Е)i

+ S Di ´

(1+Е)i,

            (2.3)

  i=1

   i=te

где:  tr продолжительность расчетного периода;

te период начала эксплуатации объекта;

Z. — затраты капитала на капитальное строительство объекта;

D. — доходы за период эксплуатации объекта;

Е—норма дисконта;

i шаг расчета.

При расчете величины этого критерия следует обратить внимание на соответствие шага расчетного периода (шага расчета) с условием предоставления кредита. Желательно, чтобы шаг расчета был равен или кратен сроку начисления процентов за кредит.

Необходимость учета ликвидной стоимости основных производственных фондов при определении критерия «Чистый дисконтированный доход» определяется назначением инвестиций. В случае замены оборудования, срок службы которого соответствует продолжительности расчетного периода, учет его ликвидной стоимости необходим.

Источники финансирования проектов разделяются на две основные группы:

1. Собственный капитал — средства, предоставляемые акционерами (учредителями), который должен быть увеличен в результате реализации и последующей эксплуатации исследуемого объекта.

2. Заемный капитал — кредит банков, государства, местных органов власти или других компаний, который должен быть погашен вместе с задолженностью в установленном в контракте порядке и в заданные сроки.

Результатом инвестиций, с финансовой точки зрения, является погашение кредитной задолженности и выплаты дивидендов акционерам. При этом, по мере погашения кредита, как указывалось выше, увеличивается стоимость акционерного капитала. Акционер, получая дивиденды за акции, в любой момент может продать свои акции. Причем, чем позже он это сделает, тем более высокой будет стоимость акций. Естественно сказанное справедливо, если экономическое положение действующего предприятия соответствует или близко к величинам, рассчитанным при оценке инвестиционной привлекательности проекта. Основными для акционеров являются критерии эффективности использования акционерного капитала. Но в ряде случаев трудно провести такое разделение, так как оно определяется целью инвестирования.

Если цель инвестиций — замена оборудования, то при расчете критериев эффективности капитальных вложений должен учитываться весь затраченный капитал.

При строительстве новых объектов, срок службы которых существенно превышает расчетный период, следует определять значения критериев для заемных средств, а в некоторых случаях, по желанию коммерческих партнеров, и для суммы заемных и собственных средств.

Таким образом, критерий «Чистый дисконтированный доход», как и все остальные критерии рассматриваемой группы оценки эффективности капитальных вложений, формально может иметь шесть различных значений для всех затраченных или только для заемных средств:

• без учета амортизационных отчислений;

• с учетом амортизационных отчислений;

• с учетом амортизационных отчислений и ликвидной стоимости основных производственных фондов.

Рассчитывать все возможные значения критерия для каждого проекта не целесообразно. При определении величины критерия необходимо учитывать цель инвестирования и предполагаемую техническую политику фирмы в период эксплуатации готового объекта.

Положительная величина критерия «Чистый дисконтированный доход», соответствует целесообразности реализации проекта, причем, чем больше значение критерия, тем больше и инвестиционная привлекательность проекта.

Индекс доходности.

 Критерий имеет название — Profitability index (PI). Критерий представляет собой соотношение — доходы, деленные на затраты.

PI =

i=tr

 S Di ´

i=te

1

                  (2.4)

(1+Е)i,

i=tr

 S Zi ´

i=1

1

(1+Е)i,

Здесь использованы те же обозначения, что и в формуле (2.3).

Очевидно, что величина критерия: PI > 1, свидетельствует о целесообразности реализации проекта, причем чем больше PI превышает единицу, тем больше инвестиционная привлекательность проекта.

Срок окупаемости.

Аббревиатура критерия: РВ (Payback period).

Под сроком окупаемости проекта понимается период времени от момента начала его реализации до того момента эксплуатации объекта, в который доходы от эксплуатации становятся равными затратам капитала (на капитальное строительство).

При расчете величины критерия «Срок окупаемости» капитальные затраты учитываются в дисконтируемой сумме затрат на реализацию проекта, а эксплуатационные расходы входят в себестоимость готовой продукции и соответственно уменьшают сумму чистой прибыли в период эксплуатации объекта.

Очевидно, что срок окупаемости достигается на том шаге расчетного периода, когда величина критерия «Индекс доходности» впервые превысит единицу, т.е. доходы от реализации превысят инвестиционные затраты.

Уменьшение срока окупаемости повышает инвестиционную привлекательность проекта.

Внутренняя норма доходности.

Аббревиатура критерия: IRR (Internal rate of return). При определении величины этого критерия проявляется некоторая неопределенность. Для уточнения смысла критерия — «Внутренняя норма доходности» воспользуемся двумя его определениями:

1. «Под внутренней нормой доходности понимают ту расчетную ставку процентов, при которой капитализация регулярно получаемого дохода дает сумму равную инвестициям и, следовательно, капиталовложения являются окупаемой операцией».

2. «Показатель IRR представляет собой поверочный дисконт, при котором отдача от инвестиционного проекта равна первоначальным инвестициям в проект».

Исходя из этих определений, в общем виде можно записать, соотношение для расчета критерия — «Внутренняя норма доходности» в следующем виде:

i=tr

   i=tr

 S Di ´

(1+F)i

 S Zi ´

(1+Е)i,

= 0

(2.5)

i=te

   i=1

где:  F= IRR.

Все остальные обозначения сохранены такими же, как они были приняты для формул (2.3) и (2.4). Однако используемые в уравнении (2.5) соотношения для дисконтирования затрат Zi и доходов Di. требуют уточнения. Величина Е принимается равной единице, а поверочный дисконт F определяется для доходов от реализации проекта.

Очевидно, что чем больше величина дисконта, тем меньше сегодняшняя стоимость будущих поступлений денежных средств. При оценке инвестиционной привлекательности проектов до начала расчета известны условия предоставления кредита, в т. ч. и ставка процентов за его предоставление. Если кредит предоставляется частями в разные периоды от момента начала реализации проекта, то повышение ставки процентов за кредит приведет к снижению стоимости будущих поступлений кредита, дисконтируемых к моменту начала реализации проекта. А это, в свою очередь, приведет к завышению величины поверочного дисконта.

Поэтому для потоков заемных средств в уравнении (3), необходимо использовать или ставку процентов за кредит, или норму дисконта, принятую для проведения расчетов. Ставка процентов за кредит может быть льготной, а норма дисконта, используемая при проведении расчетов, должна соответствовать средней ставке процента за предоставление кредита.

За собственные средства — средства акционеров и учредителей — в результате реализации проекта должны быть выплачены дивиденды, в т.ч. и за время строительства объекта (по мере их поступления). Поэтому при расчете величины поверочного дисконта величина F должна определяться для всех собственных средств, а также для всех доходов и расходов за счет чистой прибыли и амортизационных отчислений.

Расчет величины поверочного дисконта целесообразно начинать с того шага расчетного периода, когда величина критерия «Индекс доходности» превысит значение единицы, и определять его значение для каждого последующего шага до конца расчетного периода.

Очевидно, чем выше величина поверочного дисконта для номинальных исходных данных, тем больше инвестиционная привлекательность рассматриваемого проекта.

Алгоритм расчета поверочного дисконта имеет следующую расчетную схему.

1. Задается начальное значение величины F = F0 равное или близкое к нулю.

2. Определяется разница между доходами и затратами от реализации проекта на рассматриваемом шаге расчета. При F равном нулю доходы фактически не дисконтируются, а просто суммируются. Поэтому разница между доходами и дисконтированными затратами при условии, что индекс выгодности инвестиций больше единицы, будет некоторой положительной величиной.

3. С постоянным шагом dF увеличивается значение поверочного дисконта до тех пор, пока разница между доходами и расходами не станет отрицательной.

4. В найденной таким образом величине интервала поверочного дисконта — от наименьшего положительного значения указанной разницы до первого отрицательного ее значения — определяется делением пополам отрезка такое значение величины F, при которой разница между дисконтированными доходами с нормой дисконта F и затратами с нормой дисконта Е с заданной точностью близка к нулю. Это значение и принимается за величину поверочного дисконта для рассматриваемого шага расчета.

Из рассмотренных четырех критериев, применяемых для оценки инвестиционной привлекательности проектов, по используемым для расчета нормам дисконта и соответственно потоков платежей принципиально различаются два критерия:

• чистый дисконтированный доход и

• внутренняя норма доходности,

которые по существу дополняют друг друга.

При определении величин двух других критериев:

• индекс доходности и

• срок окупаемости

используются и потоки денежных средств, и их нормы дисконта такие же, как и для критерия «Чистый дисконтированный доход».

Использование статистического моделирования для оценки вероятности неблагоприятного результата инвестиций приводит к целесообразности расчета двух дополнительных критериев: запаса финансовой устойчивости и результата инвестиций.

Запас финансовой устойчивости.

Определять величину критерия «Запас финансовой устойчивости» как выраженное в процентах отношение нераспределенной прибыли к валовой прибыли от продаж. Валовая прибыль определяется как сумма продаж минус себестоимость с учетом амортизационных отчислений и минус разница НДС на выпускаемую продукцию и НДС, вошедшего в стоимость потребляемых ресурсов, сырья, материалов и комплектующих.

Нераспределенная прибыль вычисляется, исходя из валовой прибыли, но с учетом:

• операционных расходов;

• выплаты процентов за предоставление кредита;

• других доходов;

• всех видов налогов, начисляемых на прибыль и имущество;

• выплаты задолженности по кредитам и

• обеспечения необходимых быстроликвидных активов.

Учет указанных факторов при расчете величины предлагаемого критерия позволяет определить запас средств, необходимый для безубыточной работы предприятия. Величина критерия «Запас финансовой устойчивости» не может быть отрицательной.

Если на каком-то шаге расчетного периода нераспределенная прибыль оказывается отрицательной, то действующему предприятию необходим новый кредит или для погашения своих внешних обязательств, или для приобретения в необходимом объеме быстроликвидных активов. Сумма этого кредита должна соответствовать по абсолютному значению отрицательной величине нераспределенной прибыли. В некоторых случаях вместо кредита оказывается возможным привлечение дополнительного акционерного капитала. Таким образом, за счет кредита или акционерного капитала, или и кредита и акционерного капитала сумма нераспределенной прибыли на каждом шаге расчета становится равной нулю.

Величина критерия «Запас финансовой устойчивости» свидетельствует о способности предприятия к привлечению средств акционеров и расширению своих производственных возможностей. Если за расчетный период эксплуатации объекта запас его финансовой устойчивости близок к нулю, то акционерам остается довольствоваться только ростом стоимости акций, не получая дивидендов.

Использование статистического моделирования позволяет определить номинальную величину рассматриваемого критерия и ее среднее квадратичное отклонение. Что, в свою очередь, дает возможность рассчитать вероятность получения значения критерия «Запас финансовой устойчивости» по шагам расчетного периода равного нулю, т.е. оценить степень риска лишения акционеров дивидендов, а предприятие – возможности развития за счет капитализации части нераспределенной прибыли.

Результат инвестиций.

«Результат инвестиций» по своему смыслу близок к показателю «Финансовый итог» (cast flow, CF). По существу, его можно считать одной из возможных разновидностей первого из рассмотренных выше критериев «Чистый дисконтированный доход». Критерии «Чистый дисконтированный доход» и «Результат инвестиций» отличаются только точкой приведения потоков затрат капитала и доходов от эксплуатации объекта. Если для расчета критерия «Чистый дисконтированный доход» все потоки затрат и доходов приводятся к моменту начала реализации проекта, то для определения «Результата инвестиций» те же самые потоки средств приводятся к концу расчетного периода. Очевидно, что при одинаковых условиях приведения одинаковых потоков затрат и доходов к различным моментам времени результаты вычислений окажутся идентичными.

Однако приведение потоков затрат капитала и доходов от эксплуатации объекта к концу расчетного периода при использовании статистического моделирования позволяют сделать две важные оценки риска для рассматриваемого проекта, а именно, для этого критерия могут быть вычислены два значения вероятности:

1. Вероятность того, что «Результат инвестиций» не превысит банковского процента за кредит на собственный капитал.

2. Вероятность того, что «Результат инвестиций» будет иметь положительное значение отличное от нуля, т.е. вероятность сохранения собственного первоначального капитала.

Кроме этого, использование критерия «Результат инвестиций» позволяет представить результаты оценки инвестиционной привлекательности проекта более наглядными и доступными для понимания деловыми партнерами, не владеющими профессионально экономическими знаниями, так как этот критерий позволяет ответить на вопрос: что получит акционер на единицу первоначальных затрат в результате реализации проекта. Это обстоятельство может быть использовано в рекламной компаний для привлечения акционеров.

2.4.2. Критерии оценки прибыльности капитальных вложений

Критерии (коэффициенты) оценки прибыльности капиталовложений как и большинство критериев разных групп, рассмотренных ниже, как правило, выбираются фирмами на основе собственного опыта оценки коммерческой деятельности предпринимательства и могут быть использованы и для оценки финансового состояния предприятий, и для оценки инвестиционной привлекательности проектов.

Для оценки прибыльности капитальных вложений используются следующие четыре критерия, которые наиболее часто применяются ведущими фирмами и банками развитых стран.

Доходность (рентабельность) капитала.

Критерий (Dok) определяется как отношение чистой прибыли к сумме активов.

Dok =

чистая прибыль (Pch)

´ 100.                  (2.6)

сумма активов (Sak)

Критерий выражается в процентах.

Величина критерия является показателем эффективности использования активов предприятия, т.е. определяет какой доход предполагается получить на единицу активов.

Валовая маржа.

Критерий (Vmr) вычисляется как отношение стоимости реализации минус себестоимость и НДС к стоимости реализации.

Vmr =

продажи (Pro) - [себестоимость (Ss) + НДС]

´ 100.                    (2.7)

продажи (Pro)

Рассчитывается в процентах.

Этот критерий показывает предел «общей прибыли», т.е. долю валовой прибыли, приходящейся на денежную единицу реализованной продукции. Он позволяет определить величину доходов, которая остается после вычета себестоимости и НДС на покрытие других расходов: процентов за кредит, операционных расходов, выплаты налогов и образования чистой прибыли.

Рентабельность.

Рентабельность реализованной продукции (Ren) определяется как отношение чистой прибыли к сумме продаж (стоимости реализации).

Ren =

чистая прибыль (Pch)

´ 100.                                             (2.8)

продажи (Pro)

Выражается в процентах.

Критерий показывает величину чистого дохода, полученного предприятием на денежную единицу реализованной продукции.

Фондоотдача.

Величина фондоотдачи (Fon) рассчитывается как отношение продаж к сумме активов.

Fon =

продажи (Pro)

´ 100.                       (2.9)

сумма активов (Sak)

В зарубежной литературе критерий носит название «коэффициент» оборачиваемости активов» (asset turnover) и «определяет, насколько эффективно используются активы для увеличения продаж. Он показывает, сколько долларов реализации приходится на каждый доллар, вложенный в активы. Другими словами, сколько раз за отчетный период активы обернулись в реализации продукции. Чем выше оборот, тем лучше используются активы».


2.5. Критерии оценки финансовой состоятельности объектов,

введенных в эксплуатацию

2.5.1. Критерии оценки ликвидности

К критериям оценки ликвидности относятся:

• коэффициент общей ликвидности;

• коэффициент срочной ликвидности;

• коэффициент оперативной ликвидности;

• средний период получения дебиторской задолженности;

• оборачиваемость материальных запасов;

• коэффициент маневренности.

Коэффициент общей ликвидности.

Коэффициент общей ликвидности (Коl), (current ratioo) определяется следующим соотношением:

Коl =

текущие активы (Tak)

(2.10)

текущие обязательства (Tob)

Приемлемая величина этого показателя может находиться в пределах от 1,2 до 2,5 в зависимости от отраслевого направления деятельности предприятия.

Величина коэффициента показывает во сколько раз текущие активы превышают текущие обязательства. Рассматриваемый показатель особенно важен для кредиторов и потенциальных инвесторов. Нежелательным считается как недостаток текущих активов, гак и их избыток. В последнем случае это означает, что предприятие замораживает часть своих оборотных средств, превращая их в чрезмерные запасы.

Коэффициент срочной ликвидности.

Коэффициент срочной ликвидности (Ksl), (quick ratio) вычисляется с помощью соотношения:

Кsl =

текущие активы (Tak) - материальные запасы (Os)

(2.11)

текущие обязательства (Tob)

Показатель определяет способность предприятия выполнить свои текущие обязательства за счет быстроликвидных активов и дополняет показатель общей ликвидности, так как последний не дает надлежащего представления о качественном составе тех средств, которые являются источником покрытия текущих обязательств». Оптимальным считается значение величины Ksl = 1, однако на практике во многих сферах бизнеса оно значительно меньше 1. «Как и при измерении общей ликвидности, данный показатель следует сравнивать с отраслевыми нормами».

При оценке инвестиционной привлекательности проектов иногда целесообразно задавать величину коэффициента срочной ликвидности как исходную для определения необходимого запаса быстроликвидных активов в виде денег и ценных бумаг. В этом случае также необходимо задавать соотношение между денежными средствами, сохраняемыми в банке на счету предприятия и средствами вложенными в ценные бумаги. Величина дебиторской задолженности, входящая в состав текущих активов обычно нормируется.

Коэффициент оперативной ликвидности.

Величина этого коэффициента (Ког) определяется следующим образом:

Ког =

деньги (Des) + ценные бумаги (Dec)

(2.12)

текущие обязательства (Tob)

Особое значение величина коэффициента оперативной ликвидности имеет для поставщиков предприятия.

Средний период дебиторской задолженности.

Средний период получения дебиторской задолженности (Cdz), (average collection period) характеризует отношение суммы дебиторской задолженности к однодневной сумме продаж. Данный показатель измеряется в днях.

Cdz =

дебиторская задолженность (Dz)

(2.13)

продажи за один день (Pro / Rd)

Этот коэффициент показывает, сколько времени в среднем занимает получение дебиторской задолженности от клиентов, т.е. за сколько дней счета к получению превращаются в денежные средства (средний срок коммерческих кредитов, предоставляемых предприятием своим деловым партнерам). Его величина существенно зависит от производственного цикла предприятия. Низкие величины характеризуют быструю оборачиваемость и эффективное управление коммерческими кредитами.

При оценке инвестиционной привлекательности проектов часто приходится задаваться величиной коэффициента Cdz для определения дебиторской задолженности. При этом желательно получать значение коэффициента Cdz на основе статистической обработки результатов деятельности аналогичных (родственных) предприятий рассматриваемой отрасли.

Оборачиваемость материальных запасов.

Оборачиваемость материальных запасов (Omz) в днях (day's sales in inventory) – отношение суммы материальных запасов к однодневному обороту по реализации.

Omz =

материальные запасы (Mz)

(2.14)

продажи за один день (Pro / Rd)

С помощью этого соотношения устанавливается количество дней, приходящихся на один оборот материальных запасов. Низкие показатели свидетельствуют о хорошем устойчивом спросе на продукцию (услуги) предприятия. Высокие значения могут означать, что предприятие имеет больше материальных запасов, чем ему необходимо, либо испытывает трудности со сбытом своей продукции.

Для получения более точного результата в числителе формулы часто используют среднюю величину материальных запасов за период.

Коэффициент маневренности. Коэффициент маневренности        (Kmn) — отношение оборотного капитала (текущих активов) к собственному капиталу предприятия. Измеряется в процентах.

Kmn =

текущие активы (Tak)

                (2.15)

собственный капитал (Ssk)

Данный коэффициент показывает долю собственного капитала предприятия, которая находится в такой форме, которая позволяет свободно им маневрировать, увеличивая закупки сырья, материалов, комплектующих изделий, изменяя номенклатуру поставок, приобретая дополнительное оборудование, осуществляя инвестиции в другие предприятия. То есть о способности предприятия не оказаться в положении банкрота в случае длительного технического перевооружения или трудностей со сбытом продукции.

Обычно, если не предусматривается расширение объекта после его ввода в эксплуатацию, коэффициент маневренности возрастает по мере погашения кредита, использованного для строительства объекта.

2.5.2. Критерии оценки платежеспособности

Критерии (коэффициенты) платежеспособности определяют возможности предприятия по выполнению внешних (краткосрочных и долгосрочных) обязательств по погашению кредитных задолженностей.

Для оценки платежеспособности предприятия в каждой из опубликованных работ предлагаются свои критерии оценки на основе различных соотношений, использующих такие показатели аналитического баланса и отчета о прибылях и убытках действующего предприятия как:

• собственный капитал;

• внешние обязательства;

• долгосрочные обязательства;

• прибыль операционную (до вычета налогов);

• выплаты процентов за предоставление кредита;

• итог баланса (сумма активов).

Коэффициент платежеспособности.

Коэффициент платежеспособности (Kpl) определяется отношением собственного капитала к сумме активов и выражается в процентах.

Kpl =

собственный капитал (Ssk)

´ 100                                         (2.16)

сумма активов (Sak)

Предприятие считается платежеспособным, если сумма его активов превышает заемный капитал. Коэффициент платежеспособности показывает, какую часть своих активов предприятие может потерять в случае неблагоприятных результатов своей деятельности прежде, чем будет затронут заемный капитал, т.е. каков запас платежеспособности предприятия за счет собственного капитала.

Теоретически величина Kpl находится в пределах от 0 до 100 %. Значение этого коэффициента равное или большее 50% соответствует высокой платежеспособности предприятия и является привлекательным для потенциальных инвесторов.

Коэффициенты финансовых отношений.

При оценке платежеспособности необходимо определять финансовую структуру источников его средств, т.е. источников финансирования его активов. С этой целью используются два коэффициента финансовых отношений (Kf1 и Kf2).

Kf1 =

собственный капитал (Ssk)

           (2.17)

внешние обязательства (Vob)

Большинство отечественных и зарубежных авторов считает оптимальным значением коэффициента Kf1, равное 2, что соответствует финансированию предприятия на 33 % за счет заемных средств. Такое положение возможно при продолжительной устойчивой работе предприятия.

При вводе в эксплуатацию новых объектов рассматриваемый коэффициент может изменяться в широких пределах: в начальный период — от 0,05 до 0,2, а в конце расчетного периода — до значений от 8 до 15, если расчетный период заканчивается погашением кредита, предоставленного для строительства объекта и его расширение не предусматривается.

Второе финансовое отношение определяется следующим образом:

Kf2 =

собственный капитал (Ssk)

            (2.18)

долгосрочные обязательства (Skz)

Высокие значения этого коэффициента (более 2) характеризуют высокую платежеспособность предприятия. Если значения коэффициента Kf1 больше 4, то это свидетельствует о целесообразности разработки программы расширения производства и привлечения инвесторов для ее реализации.

Уровень возврата долгосрочных обязательств.

Под уровнем возврата долгосрочных обязательств (Kdo) обычно понимается отношение прибыли за счет производственной деятельности до выплаты налогов и выплаты процентов за кредит к сумме выплачиваемых процентов за предоставление кредита. Указанная величина прибыли соответствует операционной прибыли.

Kdo =

операционная прибыль (Pop)

       (2.19)

сумма выплачиваемых процентов за кредит (Pkr)

При определении величины этого критерия необходимо иметь в виду, что в соответствии с российским законодательством часть суммы выплачиваемых процентов за кредит до установленного уровня не облагается налогом, а другая часть — в случае превышения установленного уровня выплаты процентов — выплачивается из чистой прибыли.

Некоторые дополнительные критерии оценки платежеспособности предприятий.

В официальном издании среди наиболее важных показателей при проведении финансового анализа выделяется «коэффициент долгосрочного привлечения заемных средств (К5)».

K5 =

долгосрочные займы (Skz)

        (2.20)

собственные средства (Ssk) + долгосрочные займы (Skz)

Очевидно, что долгосрочные займы соответствуют долгосрочным обязательствам в принятой терминологии.

В работе предлагается использовать коэффициент «общей платежеспособности» (КОП), определяемый следующим образом:

KОП =

акционерный капитал (Akn)

,                                                (2.21)

общие пассивы (Sak)

который, является частным случаем по отношению к рассмотренному выше коэффициенту платежеспособности.


2.6. Ретроспективная оценка эффективности инвестиций.

Для оценки эффективности инвестиций используется комплекс показателей.

Дополнительный выход продукции на рубль инвестиций:

                                                  Э= (BП1-ВП0) /И,                                         (2.22)

где Э - эффективность инвестиций; ВП0, ВП1 - валовая продукция соответственно при исходных и дополнительных инвестициях; И — сумма дополнительных инвестиций.

Снижение себестоимости продукции в расчете на рубль инвестиций:

                                                Э = Q1 (С0 – C1) / И,                                       (2.23)

где С0, С1 - себестоимость единицы продукции соответственно при исходных и дополнительных инвестициях; Q1 - годовой объем производства продукции в натуральном выражении после дополнительных инвестиций.

Сокращение затрат труда на производство продукции в расчете на рубль инвестиций:

                                                Э = Q1 (Т0 – Т1) / И,                                       (2.24)

где Т0 и Т1 - соответственно затраты труда на производство единицы продукции до и после дополнительных инвестиций.

Если числитель Q1(Т0 – Т1) разделить на годовой фонд рабочего времени в расчете на одного рабочего, то получим относительное сокращение количества рабочих в результате дополнительных инвестиций.

Увеличение прибыли в расчете на рубль инвестиций:

                                              Э= Q1 (П1 - П0)/И,                                            (2.25)

где П1 и П0 — соответственно прибыль на единицу продукции до и после дополнительных инвестиций.

Срок окупаемости инвестиций:

                      t = И/ Q1 (П1 - П0), или t = И/ Q1 (С0 – C1).                          (2.26)

Все перечисленные показатели используются для комплексной оценки эффективности инвестирования, как в целом, так и по отдельным объектам.


2.7. Маркетинг в подрядном строительстве

Эффективная организация предпринимательской деятельности в строительном комплексе предполагает внедрение и широкое использование принципов, подходов, методов и средств современного маркетинга.

В одной из трактовок маркетинг представляет собой вид человеческой деятельности, направленной на удовлетворение потребностей посредством обмена. Однако, пользуясь этим определением применительно к строительству, следует учитывать его специфику и не допускать отождествления содержания и структуры строительного маркетинга с маркетингом в промышленности и других отраслях производства. Принципиальным здесь является вопрос о том, что считать первичным на рынке подрядных строительных работ: предложение услуг подрядчика (конкурсные торги) либо предложение готовой строительной продукции. Исходя из этого, что именно последнее является первичным, принято переносить на подрядный рынок концепцию жизненного цикла изделий, выделяя в этом цикле 9 структурных элементов (так называемая петля качества):

- изучение рынка строительной продукции;

- строительное проектирование и разработка технических требований;

- материально-техническое снабжение;

- подготовка и организация строительного процесса;

- производство строительно-монтажных работ;

- контроль качества, проведение испытаний готовой строительной продукции;

- реализация и распределение готовой строительной продукции;

- техническая эксплуатация готовой строительной продукции;

- капитальный ремонт и модернизация.

Методологически более обоснованным является подход, при котором исходным пунктом, или первичной функцией маркетинга подрядной организацией надлежит считать не изучение рынка строительной продукции, а изучение рынка инвестиционных строительных проектов, конкурентное позиционирование и предложение подрядчиком своей услуги заказчику. При таком подходе маркетинговые исследования должны быть направлены на изучение инвестиционно-строительного рынка, поиск заказчиков, подготовку к торгам.

Необходимо также учесть, что категория "качество" и соответствующие ей определения (качество инвестиционного проекта, качество сырья и материалов, комплектующих изделий, качество строительных и монтажных работ, и т.д.) присутствуют во всех звеньях инвестиционно-строительного цикла. Поэтому включать в "петлю качества строительной продукции" лишь контроль качества на конечной стадии этого цикла вряд ли правомерно.

С учетом этого структура маркетинговой деятельности подрядной строительной организации может быть выстроена в следующей последовательности:

  •  Маркетинг инвестиционных предложений;
    •  Маркетинг инвестиционных проектов;
      •  Маркетинг конкурентов;
      •  Маркетинг соисполнителей;
      •  Маркетинг поставщиков;
      •  Маркетинг финансовых и страховых услуг;
      •  Маркетинг рабочей силы.

При подготовке к проведению подрядных торгов или заключению контрактов подрядная организация изучает содержание тендерной документации, анализирует предложения заказчика (продолжительность строительства, уровень и вид договорной цены, условия оплаты определенных работ и т.д.), оценивает соответствие своих производственных возможностей заданию по строительству объектов. От этих возможностей зависит уровень договорной цены, который должен отвечать условиям спроса и предложения на строительную продукцию. В совокупности маркетинговые исследования всех направлений закладывают основы успешной деятельности, используются для составления стройбизнес-плана.

Вторым, разрабатываемым на основе маркетинговых исследований, функциональным блоком маркетинга подрядной строительной организации является блок производственной программы по вводу объектов в действие и объему строительно-монтажных работ исходя из своей производственной мощности.

Условия конкурентного рынка диктуют необходимость приведения в действие, прежде всего, интенсивных факторов увеличения производственной мощности за счет внедрения научно-технических достижений и передового производственного опыта. Мероприятия по повышению технического уровня и интенсификации строительного производства рекомендуется группировать по следующим направлениям:

- индустриализация производства;

- развитие средств труда, широкое применение современных средств механизации и внутри построечного транспорта, всемерное сокращение ручного труда;

- внедрение новых, эффективных материалов и изделий;

- развитие технологии строительного производства, разработка и внедрение обязательных типовых технологий, технологических карт и карт трудовых процессов;

- применение комплексных инженерных систем, укрупненных блоков при выполнении монтажных работ;

- совершенствование систем управления, формирование рациональных организационных структур, компьютеризация управления, внедрение экономико-математических методов.

Маркетинг подрядной организации, в качестве одного из важнейших структурных элементов, включает оценку конкурентоспособности фирмы. В условиях конкуренции необходимо детальное знание конкурентов, их сильных и слабых сторон, удельного веса на рынке.

Существует множество способов и методов измерения и оценки конкурентоспособности фирм. Они основываются на оценке различных конкурентных преимуществ, используемых фирмами в своей маркетинговой стратегии: качество и цена товара, обслуживание потребителей, сроки исполнения заказа, имидж фирмы и др. Строительные фирмы предлагают рынку в качестве товара услугу, т.е. лишь потенциальную возможность получения в будущем нового и восстановленного здания, сооружения. Основными конкурентными преимуществами на рынке строительных услуг являются цены, а также известность фирмы по уровню качества работ. Показатель оценки конкурентоспособности строительной фирмы должен строиться, в первую очередь, с учетом цены на предлагаемую услугу.

Важнейшей характеристикой эффективности работы строительной фирмы на рынке является количество и объем заказов на производство работ, полученных в результате открытой конкурентной борьбы с другими фирмами. Наиболее общей характеристикой конкурентоспособности фирмы является коэффициент конкурентоспособности, определяемый количеством выигранных тендеров по отношению к общему количеству конкурентных случаев (тендеров, в которых принимает участие фирма) в каждом сегменте рынка строительных услуг за определенный период:

                                          Ккi = Rj / Nj ,                                               (2.27)

где: Ккi – коэффициент конкурентоспособности i-ой фирмы; Rj – количество тендеров, выигранных i-ой фирмой; Nj – количество тендеров, в которых принимала участие i-ая фирма.

Следующим и одним из наиболее значимых блоков маркетинга подрядной организации является блок финансовой политики и финансового менеджмента фирмы. Мероприятия по повышению конкурентоспособности должны обеспечивать получение максимальной прибыли, что в сопоставлении с издержками служит критерием эффективности финансово-хозяйственной деятельности предприятия в долгосрочном периоде.

С переходом на рыночные методы хозяйствования в практике строительных фирм получили применение расчеты самоокупаемости, основанные на определении точки безубыточности, в которой доходы равны расходам. Это позволяет определить минимальный объем строительно-монтажных работ, выполняемых собственными силами, когда наступает самоокупаемость затрат за счет получения доходов. Эта задача может быть решена как графически, так и аналитическим способом.

Маркетинговая концепция предпринимательства в строительном комплексе предполагает создание системы организации и управления всеми сторонами деятельности предприятия: начиная от формирования идеи первичного проекта и первичных инженерно-технических и архитектурных разработок и кончая реализацией строительной продукции среди конечных потребителей. С помощью маркетинговых приемов застройщики выявляют потребности потенциальных и реальных потребителей, обеспеченные финансовыми средствами, способствуют превращению покупательной способности в конкретный спрос, формируют устойчивые коммуникативные связи с потребительской средой, придавая процессу взаимодействия потребителя с производителем долговременный характер.


Раздел 3. Инвестиционный проект строительства физкультурно-оздоровительного и досугового центра на землях д. Боровляны Минского района

3.1. Введение

Генеральной целью стратегического развития ОАО «Минскводстрой» является расширение сферы деятельности на рынке коммерческой недвижимости за счет реализации социально значимых инвестиционных проектов по строительству коммерческих объектов (торговые, офисные, досуговые центры, помещения общественного питания и др.).

Для достижения обозначенной цели предприятие планирует наряду с другими проектами осуществить в 2005 – 2006 гг. возведение физкультурно-оздоровительного и досугового комплекса для предоставления гражданам услуг по физкультурному оздоровлению, занятию спортом и организации досуга.


3.2. Общие сведения о проекте

Данный инвестиционный проект предназначен для представления инвесторам и кредитным организациям с целью привлечения финансовых ресурсов для финансирования капитальных вложений в проект строительства нового физкультурно-оздоровительного и досугового комплекса.

Постоянно растет число людей, становящихся материально обеспеченными и способными потратить некоторое количество денег на проведение своего досуга вне дома.

В последние годы необычайно стали популярны спортивные клубы, предлагающие клиентам занятие различными видами спорта, услуги досуга, гостиничные номера и некоторые другие развлечения. Наряду со спортивно-развлекательными услугами люди могут посетить расположенные здесь же кафе и рестораны.

В дневное время все большее число успешно работающих людей стало уделять свое внимание спорту, поддержанию хорошей физической формы, посещая при этом теннисные корты, бассейны, тренажерные залы. Можно сказать, что ведение здорового образа жизни становится привычным.

На фоне постоянно растущего числа людей, способных оплачивать свои развлечения и загруженности уже существующих мест отдыха необычайно привлекательно выглядит создание места, в котором бы сочетались, как спортивные, так и развлекательные услуги, способные удовлетворить клиентов.

Таким образом, целями представленного инвестиционного проекта являются:

- разработка и описание путей создания организации, предоставляющей спортивные и развлекательные услуги, определение ее организационно-правовой формы,

- определение предполагаемого места положения создаваемой организации на рынке (рыночной ниши),

- описание услуг, которые организация будет предоставлять потребителям,

- анализ целесообразности создания подобной организации с точки зрения рентабельности и прибыльности,

- выбор оптимальных путей решения поставленных в проекте задач.

Настоящий проект предусматривает создание фирмы, способной эффективно работать на открытом для всех, в том числе и для конкурентов, поле деятельности. Создание подобной фирмы предполагает грамотный выбор такой рыночной ниши, где фирма могла бы строить свою долгосрочную стратегию. Установив перспективную схему налаживания деловых связей, ведя оптимальную ценовую политику, заботясь о поощрении и поддержке своих постоянных клиентов, расширяя спектр своей деятельности и, тем самым, снижая риски в своей деятельности.

Такой фирмой может стать спортивно-развлекательный досуговый центр, предлагающий своим клиентам различные спортивные игры, удобные гостиничные номера, отличную кухню и приятную музыку.

Местом, сочетающим в себе атрибуты спортивно-развлекательного отдыха может являться клуб, находящийся в удобном месте, предлагающий следующие виды услуг:

1. Большой теннис.

2. Бильярд или американский пул.

3. Тренажерный зал.

4. Сауна.

5. Кафе-бар.

6. Ресторанная кухня.

7. Гостиничные номера.

В клубе должна присутствовать высококачественная кухня, предлагающая небольшой, но только ей свойственный ассортимент блюд. Также клиенты смогут воспользоваться услугами бара в котором будут подаваться большое количество безалкогольных напитков и коктейлей, а из спиртных напитков будут представлены разнообразные сорта вина и пива. Более крепкое спиртное в баре будет продаваться по высоким ценам, что позволит создать спрос среди клиентов на легкие напитки.

Необходимым атрибутом клуба должна быть “хорошая” музыка. Клиент, приходя в этот клуб получает целый комплекс услуг, которые в данный момент предлагаются частично немногими местами отдыха.

Клуб должен быть оформлен на высоком уровне и предлагать услуги отличного качества, т.е. поставлять на рынок конкурентоспособную услугу.

Так как спрос на спортивные развлечения и питание является постоянным и мало зависит от сезонности, то вопрос занятия клубом части сегмента рынка развлечений в г. Минске является лишь вопросом создания преимуществ перед другими конкурентами уже находящимися на этом рынке.

В качестве потенциальных потребителей предоставляемых физкультурно-оздоровительным досуговым комплексом услуг можно рассматривать все население г. Минска и Минского района в возрасте от 18 до 65 лет, которые имеют доход свыше 300 $ в месяц. Поскольку предлагаемый комплекс услуг является новым видом услуг на существующем рынке, можно считать, что он будет интересен практически всем группам населения. Так как услуги, предоставляемые клубом, весьма разнообразны, можно предположить, что они заинтересуют людей, предпочитающих активное и комфортное времяпрепровождение.

Говоря о конкуренции, необходимо отметить, что целесообразно отнести к числу конкурентов клуба фирмы, предоставляющие услуги, аналогичные услугам клуба. Детальный анализ конкурентов в нашем случае проводится по следующим позициямместорасположение, время работы, парковка, качество и стиль интерьера, качество музыки, наличие, загруженность и стоимость спортивных игр, цены в баре и ресторане, наличие рекламы и некоторые другие.

Проектная документация на строительство комплекса разработана МОУП «Проектно-производственное архитектурно-планировочное бюро» комитета архитектуры Миноблисполкома в соответствии с основными нормативно-техническими документами национальной системы нормирования и стандартизации.

Физкультурно-оздоровительный комплекс планируется построить на участке площадью 2,0 га, расположенном в зоне жилой индивидуальной усадебной застройки на территории п. Боровляны  Минского района по ул. Мира. В районе участка функционирующих предприятий, зон отдыха, водных объектов и других объектов не имеется. Неблагоприятные геологические процессы отсутствуют. Полезных ископаемых на участке не имеется. Данный участок земли принадлежит компании-инициатору данного инвестиционного проекта на правах аренды.


3.3. Конструктивные и планировочные решения комплекса

Наличие в проекте различных форм проведения семейного досуга и отдыха позволит людям различных возрастов с пользой для своего здоровья и здоровья членов своей семьи проводить свое свободное время. Работы по внутренней отделке и отделке фасада здания будут выполнены из современных качественных и экологически чистых материалов, что позволит, во-первых, удешевить дальнейшую эксплуатацию здания, во-вторых, не нарушить экологический баланс прилегающей территории.

В состав физкультурно-оздоровительного и досугового комплекса включены следующие основные здания и сооружения:

- крытые теннисные корты;

- двухэтажный вспомогательный блок в составе: кафе, тренажерные залы, административно-бытовые помещения, сауна, гостиница;

- хозяйственный блок в составе: два бокса для микроавтобусов и помещение для хранения хозинвентаря;

- котельная, пристроенная к вспомогательному блоку.

Кроме вышеуказанных основных зданий на участке размещены открытые спортивные площадки, декоративный водоем, стоянки для легковых машин, сеть проездов, электроосвещение, ограждение участка.

Характеристики конструктивных элементов здания физкультурно-оздоровительного комплекса приведены в таблице 3.1.

Таблица 3.1. Основные конструктивные характеристики комплекса

№ п/п

Наименование элемента

Описание

1

2

3

I. Внутренние отделочные работы

1.

Стены

Улучшенная штукатурка ц/п раствором. Шпатлевка в два слоя составами типа "Vetonit".

2.

Санитарный узел

Улучшенная штукатурка без шпатлевки.

3.

Потолки

Улучшенная штукатурка, шпатлевка в два слоя.

4.

Полы

Ц/п стяжка до 5 см.


Окончание таблицы 3.1

1

2

3

5.

Входная дверь

Металлическая.

6.

Балконная дверь

Металлопластиковая, профиль фирмы "Rehau".

7.

Межкомнатные проемы

Штукатурка.

8.

Окна

Металлопластиковые профили производства фирмы "Rehau".

9.

Горячая вода

Водоснабжение автономное.

10.

Подводка воды

Металлопластиковые трубы фирмы "Альвива", выводы в санитарные узлы, оставлены с выпуском 1,5 см. от штукатурки.

11.

Отопление

Автономное, котел производства Италии.

12.

Подводка отопительных систем

Металлопластиковые трубы фирмы "Альвива".

II. Наружные отделочные работы

1.

Стены

Штукатурка, шпатлевка гидроизоляционным антикислотным клеевым слоем.

2.

Кровля

Профнастил по металл. фермам и прогонам.

III. Основные конструктивные материалы

1.

Здание: Стены Перегородки Перекрытие

Каркасно-монолитное : - ж/б каркас с заполнением пеноблоками; - пеноблок перегородочный; - бетон монолитный М-300.

2.

Лестница

Сборный железобетон М-300, ограждение -металлическое.

3.

Освещение

Закрытые светильники полусферы.

В результате разработки архитектурного проекта основные технико-экономические показатели комплекса получились следующими:

Таблица 3.2. Основные технико-экономические показатели

№ п/п

Наименование

Единица измерения

Количество

1

2

3

4

Здание комплекса

1.

Площадь застройки

м2

2391

2.

Общая площадь

м2

2680

3.

Полезная площадь

м2

2613,9

4.

Нормируемая (расчетная) площадь

м2

2142,68

5.

Строительный объем

м3

19658

в т.ч. котельная,

м3

100

         хозблок

м3

753

Физкультурно-оздоровительный, досуговый комплекс представляет собой сложное в плане, разновысокое, многофункциональное здание, состоящее из трех объемов, различных по конструктивным схемам и функциональному назначению: вспомогательный блок, крытые теннисные корты и хозяйственный блок.

Планировочные решения вспомогательного блока физкультурно-оздоровительного комплекса приведены в таблице 3.3.

         Таблица 3.3. Планировочные решения вспомогательного блока

Помещения

Площадь, м2

1

2

Помещения 1-ого этажа

Тамбур главного входа

5,0

Вестибюль

29,8

Гардероб верхней одежды

10,8

Санузлы

14,2

Обеденный зал кафе на 20 пос. мест

75,0

VIP - зал

18,5

Служебные помещения кафе

144,5

Зал бассейна

26,8

Сауна

7,4

Помещение для занятий аэробикой

79,0

Раздевальная, душевая, санузел женские

26,9

Тренажерный зал

35,3

Раздевальная, душевая, санузел мужские

26,9

Инвентарная

21,6

Медкабинет

8,9

Коридор

82,9

Помещения 2-ого этажа

Открытая терраса

135,2

Кабинеты

72,2

Гостиничные номера

88,0

Санузлы

16,4

Бильярдная

54,8

Венткамера

16,3

Коридор

92,1

Внутренняя и наружная отделка комплекса предполагает использование современных, экологически чистых отделочных материалов европейского и отечественного производства, сертифицированных для строительства в республике Беларусь. Характеристика отделки приведена в таблице 3.4.

Таблица 3.4. Характеристика внутренней и наружной отделки комплекса

Помещения

Характеристика

1

2

Внутренняя отделка, стены

Вестибюль, обеденный зал, коридоры, гардероб, лестничная клетка

Штукатурка «Байрамикс», «Версатель» - декоративно-отделочный материал высшего качества, изготовленный из окрашенной мраморной и гранитной крошки, синтетических смол и акриловых связующих компонентов

Тренерская, медкабинет

Оклейка фактурными обоями, с покраской акриловыми красками светлых тонов

Гардеробы, санузлы, душевые, помещение бассейна, раздевальная

Глазурованная керамическая плитка «Керамин» на всю высоту

Спортивный, теннисный залы

Цоколь - ламинированные панели HDM, цвет мятный; выше – покраска акриловыми матовыми красками светлых тонов типа «Diamant Mattlatex» (особо стойкая DIN 53778)

Тренажерный зал, комната отдыха

Керамическая плитка высотой 2 м, выше покраска акриловыми красками

Бильярдная, гостиничные номера, кабинеты

Цоколь - ламинированные панели HDM, цвет «дуб французский»; выше – покраска акриловыми красками светлых тонов по фактурным обоям

Технологические помещения кафе

Керамическая глазурованная плитка на всю высоту

Внутренняя отделка, полы

Вестибюль, тамбур, обеденный зал, VIP – зал, коридоры, лестничные клетки

Плитка «гранитогрес» (ЗАО «Керамин»)

Тренерская, комната отдыха, медкабинет, гардеробные, комната для настольных игр

Износоустойчивое многоцветное линолеумное покрытие фирмы «TARKETT» (Швеция)

Санузлы, душевые, раздевальная

Керамическая плитка для пола (ЗАО «Керамин»)

Комната сухого пара

Деревянный настил лиственных пород

Теннисные залы

Дощатый настил, спортивное ПВХ покрытие Omnisport Elite фирмы «TARKETT SOMMER» (Швеция)

Бильярдная, гостиничные номера, кабинеты

Паркет из высокопрочных пород дерева

Внутренняя отделка, потолки


Окончание таблицы 3.4

1

2

Вестибюль, коридоры, гардероб, обеденный зал, бильярдная, кабинеты, гостиничные номера, помещения кухни

Подвесные потолки системы «Армстронг» или «OWA» (со встроенными светильниками)

Тамбур, санузлы, душевые, раздевальная, тренажерные залы

Подвесной потолок из алюминиевой рейки (цвет белый), системы «OWA» (со встроенными светильниками)

Теннисные залы

Подвесной потолок  системы AMF «Фиброкаустик»

Наружная отделка фасадов

Стены

Акриловая защитно-отделочная штукатурка «АПИМИКС-Ш»

Цоколь

Блок декоративный, облицовочный («Бессер», Беларусь)

Кровля

Металлический профнастил «Металлпрофиль»


3.4. Маркетинг-план

Целями и задачами физкультурно-оздоровительного досугового комплекса являются:

- создание новой “ниши” на существующем сегменте рынка спортивно-развлекательных услуг  г. Минска,

- окупаемость капитальных вложений за _ года,

- получение дохода на вложенные средства не менее 150% в год,

- создание новых рабочих мест.

Целью маркетинга является создание условий для работы фирмы, при которых она может успешно выполнить свои задачи.

В комплекс мероприятий по маркетингу входят следующие мероприятия:

- изучение потребителя услуги фирмы;

- анализ рыночных возможностей фирмы;

- оценка предлагаемой услуги и перспектив развития;

- анализ формы сбыта услуги;

- оценка, используемых фирмой методов ценообразования;

- исследование мероприятий по продвижению услуги на рынке;

- изучение конкурентов.

В целях изучения потребительского спроса было проведено маркетинговое исследование. Объектом исследования явились посетители минских Физкультурно-оздоровительных досуговых центров – центров, в которых совмещены как спортивные (фитнесс, бассейн, игровые виды спорта и т.п.) так и развлекательные услуги (боулинг, бильярд, картинг и т.п.).

Уникальность данного исследования заключается в привлечении к классическому статистическому анализу психографического метода, позволяющего провести детальный анализ  целевой аудитории с использованием психологических методик.

В исследовании был использован метод телефонного опроса жителей г. Минска, проживающих в непосредственной близости от крупных физкультурно-оздоровительных досуговых центров (ФОДЦ). Выборка составила 300 человек.

В ходе исследования были получены данные о социально-демографических характеристиках  посетителей ФОДЦ, произведена оценка посещаемости ФОДЦ, описана структура предпочтений потребителей различных видов спортивного и развлекательного отдыха в ФОДЦ, требования потребителей спортивно-развлекательных услуг к ФОДЦ, выделены следующие психографические типы посетителей ФОДЦ:

а) «рационалисты»/ «экономные личности»;

б) «экстремалы»/ «активисты»;

в) «тусовщики»;

г) «профессионалы»;

д) «семьянины».

Основную массу потребителей ФОДЦ в г. Минске составляют учащиеся (15 %) и представители среднего звена (39 %). Госслужащие и руководители высшего звена  составляют по 12 % соответственно от общей доли посетителей ФОДЦ.

Около 70 % посетителей предпочитают посещать ФОДЦ  компанией. Всей семьей в основном ходят посетители от 36 до 45 лет (57 %). Среди посещающих ФОДЦ в компании с любимым человеком или супругом большую долю составляют зрелые молодые люди в возрасте от 26 до 35 лет (17%).

25 % посещают ФОДЦ  несколько раз в неделю, 27 % - один раз в неделю, 23 % - 2-3 раза в месяц, 13 % - раз в месяц.

44 % респондентов не имеют устойчивой привязанности к одному ФОДЦ и посещают два или более различных центров.

Более 60 % посетителей ФОДЦ в целом выразили удовлетворенность по основным качественным характеристикам: качество обслуживания, квалификация и работа тренеров, а также месторасположение ФОДЦ.

Рыночные возможности клуба определяются максимальным количеством клиентов, потребности которых фирма может удовлетворить за определенный период времени. Рыночная возможность напрямую зависит от площади помещения, в котором будет располагаться клуб, так как необходимо ограничить посещаемость клуба максимальным количеством людей при котором будет сохраняться комфортная обстановка. При расчетах берется средняя цифра 20 человек в час.

При анализе ценообразования учитываются:

- себестоимость услуг;

- цены конкурентов на аналогичные услуги или услуги заменители;

- уникальность данной услуги;

- цену, определяемую спросом на данную услугу.

При создании имиджа престижного спортивно-развлекательного комплекса необходимо поддерживать цены на относительно высоком уровне, но на уже существующие услуги типа бильярда, тренажерного зала и бара цены не должны быть выше чем у конкурентов. На новые виды развлечений они могут быть максимально высоки. Ценовая политика фирмы строится на принципе высокое качество высокая цена. Для максимального использования возможностей фирмы будет рассмотрена возможность введения скидок, льготного времени и т.д. Ценовая политика фирмы таким образом учитывает следующие моменты:

1. Средние валовые издержки для производства (услуги) в час. (Постоянные затраты + переменные затраты) 1 кол-во раб, часов

2. Цены конкурентов: бильярд -- 4,2$ в час, 10$ в час – большой теннис, 5$ в час – сауна, 3$ в час – тренажерный зал.

В итоге имеет смысл на услуги, предоставляемые конкурентами такого же качества, устанавливать цены на 5-10% ниже, а на новые услуги цена может быть выше на 10—20% по сравнению с ценами конкурентов. Но ценовая политика будет строиться на принципах максимизации загрузки производственных мощностей.

Для успешного продвижения этих услуг на рынке будут применены методы стимулирования продаж, которые создадут дополнительные преимущества для клуба перед конкурентами. В качестве некоторых из них можно рассмотреть:

- возможность приобретения услуги по безналичному расчету. То есть возможность для фирм оплачивать отдых своих сотрудников с максимальным удобством для себя;

- скидки для постоянных клиентов (или дополнительные услуги, предлагаемые бесплатно);

- проведение специализированных вечеринок. Важным фактором стимулирования продаж услуг является стимулирование работы персонала фирмы.


3.5. Рекламная компания

Щитовая реклама в месте строительства должна информировать о строительстве нового физкультурно-оздоровительного комплекса. В ней должен быть указан состав услуг комплекса. Так же должна быть указана информация о сроке окончания строительства. Подобные мероприятия способствуют к привыканию мысли покупателей о будущем клубе и самое главное - препятствуют попыткам других конкурентов пытаться организовывать подобные центры.

В последние недели перед открытием необходимо планировать щитовую рекламу на основных дорожных магистралях на подъезде к новому физкультурно-оздоровительному комплексу (с целью привлечения жителей близлежащих районов), подготовить телевизионный ролик, подготовить цветные буклеты с красочными фотографиями нового центра и распространить по почтовым ящикам. При открытии спланировать яркое шоу с призами и лотереей для взрослых и детей. Выделение 200 тысяч US$ в составе инвестиций на маркетинг и рекламу говорит о серьезном намерении в продвижении клуба.

Говоря об имидже клуба, необходимо отметить, что реклама очень тесно связана с процессом установления имиджа клуба. При создании рекламы и имиджа необходимо акцентировать внимание на спортивно-развлекательных возможностях клуба. На здании должен быть установлен интересный световой щит, сообщающий о клубе, который было бы хорошо видно с прилегающих автодорог. Задача рекламной компании обеспечить посещаемость с первых дней работы клуба.


3.6. Организационный план

Генеральный директор осуществляет руководство работой клуба, решает все финансовые вопросы, связанные с постоянной работой клуба, а финансовые и организационные вопросы, касающиеся использования части прибыли и направлений развития клуба решаются совместно с учредителями фирмы.

Бухгалтер-кассир ведет бухучет фирмы, снимает кассу, совместно с главным менеджером подготавливает финансовые отчеты, осуществляет выплату зарплаты.

Гл. менеджер выполняет функции директора во время его отсутствия. Осуществляет организацию работы всех сотрудников фирмы, принимает от сотрудников заявки на необходимые составляющие для работы клуба (от барменов, поваров, уборщиц). Выдает распоряжения в отдел закупок на приобретение товаров. Осуществляет связь с клиентами т.е. ведет переговоры при желании клиента стать членом клуба. Принимает заказы на резервирование мест. Осуществляет все необходимые контакты с клиентами, которые не входят в компетенцию простого сотрудника.

Сотрудники в залах занимаются выдачей необходимого инвентаря для занятий играми, осуществляют контроль за временем использования игрового оборудования. Оказывают клиентам помощь в проведении игры, Производят продажу жетонов и билетов для игр, следят за чистотой и порядком.

Бармены осуществляют приготовление безалкогольных коктейлей и продажу всех напитков и продуктов находящихся в ассортименте бара. Принимают в кассу деньги от сотрудников в залах и официантов. Подают заявки гл. менеджеру на приобретение определенного количества товаров из ассортимента бара, которые заканчиваются. Моют стаканы в посудомоечной машине.

Официанты принимают заказы от клиентов, передают их на исполнение поварам и барменам и обеспечивает своевременную подачу заказа клиенту. Убирают на столах, меняют пепельницы в зале для еды. Рассчитывают клиентов, следят за правильностью расчетов, передают деньги в кассу барменам.

Повара подают заявки в соответствии с меню гл. менеджеру, во время работы принимают заявки от официантов и выполняют их.

Уборщицы осуществляют уборку всех залов клуба, вынос грязной посуды и смену пепельниц в игровых залах. Осуществляют постоянную уборку туалетных помещений, подают заявки на необходимые принадлежности для помещений гл. менеджеру.

Гардеробщик осуществляет прием и выдачу верхней одежды клиентов.

Охрана осуществляет пропуск клиентов в клуб и “Pасе control”. Ограничивают вход в клуб при полной загруженности. Решают вопросы, возникающие в случае некорректного поведения клиентов и недопускание их в клуб впредь.

Отдел закупок получает заявки от гл. менеджера и осуществляет закупки по указанным ценам в ранее обусловленных местах поставок.

Так как режим работы клуба осуществляется круглосуточно,  необходимо установить двухсменный режим работы персонала. Все сотрудники работающие непосредственно с клиентами должны иметь опрятный вид. Руководящий персонал и бухгалтер приходят на работу ежедневно. Высокие требования по квалификации предъявляются к поварам, гл. менеджеру, бухгалтеру, охране и службы доставки. При приеме на работу сотрудник проходит испытательный срок, после которого все служащие путем анонимного анкетирования выражают свое мнение о целесообразности приема на работу данного кандидата.

Принципы оплаты труда.

Всем сотрудникам выплачивается минимальная заработная плата, в зависимости от занимаемой должности и процент от прибыли, получаемой клубом. Размер процента определяется в зависимости от выполняемой работы и квалификации. Так же необходимо рассмотреть возможность доставки сотрудников в ночное время после работы домой.


3.7. Финансовый план

Настоящий раздел рассматривает вопросы финансового обеспечения деятельности фирмы и наиболее эффективного использования имеющихся денежных средств на основе оценки текущей финансовой информации и прогнозов реализации услуги в последующие периоды и дает ответы на следующие вопросы:

Сколько нужно средств для реализации предлагаемого проекта?

Где можно получить необходимые средства и в какой форме?

Когда можно ждать возврата вложенных средств и получение инвесторами дохода?

Основным направлением использования инвестиций являются расходы на строительство жилого комплекса. Инвестиционные затраты на маркетинг проекта приняты в размере 200 тыс. US$.

Таблица 3.5. Предварительный сводный сметный расчет строительства _____________физкультурно-оздоровительного досугового комплекса.

п/п

Наименование глав, объектов, работ и затрат

Сметная стоимость (тыс. руб.) в ценах 1991 г.

Материалы

Монтажн. работ

Оборуд-ние

Прочих затрат

Всего

1

2

3

4

5

6

7

1

ГЛАВА 1
Подготовка территории строительства Оформление земельного участка (разработка существующих зданий и сооружений)

0

0

0

7,6

7,6

2

ГЛАВА 2
Основные объекты строительства

1692,3

501,2

546,8

459,2

3199,5

3

ГЛАВА 4
Объекты энергетического хозяйства

общеплощад. сети, электроосвещение

70,15

36,97

6,99

0

114,1


Окончание таблицы 3.5

1

2

3

4

5

6

7

4

ГЛАВА 5
объекты транспортного хозяйства и связи А/м подъезд. Дороги и площадки, здания и сооружения по обслуживанию транспорта

332,08

76,2

0

0

408,28

5

ГЛАВА 6
Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения

66,36

42,2

99,88

0

208,36

6

ГЛАВА 7
Благоустройство и озеленение территорий, планировка территории, устройства дорожек, освещение, озеленение

7,35

77,1

0

0

84,45

7

ГЛАВА 8
Временные здания и сооружения Средства на возведение и разработку зданий врем.зданий и сооружений 7,2 %

28,47

22,3

0

0

50,77

8

ГЛАВА 9
Прочие работы и затраты Средства на дополнительные работы и затраты при производстве в зимнее время

10,05

234,5

0

92,0

336,55

9

ГЛАВА 10
Содержание дирекции строящегося предприятия и авторский надзор

Технадзор 1,03%

0

0

0

66,4

66,4

Авторский надзор 0,2%

0

0

0

12,65

12,65

Госстройнадзор 0,147%

0

0

0

7,03

7,03

10

ГЛАВА 12
Проектно-изыскательные работы

0

0

0

222,5

222,5

Экспертиза

0

0

0

34,3

34,3

ВСЕГО ПО СМЕТЕ

2206,76

990,47

653,67

901,68

4752,6

Сводный сметный расчет предлагаемого строительства физкультурно-оздоровительного досугового комплекса составляет, с учетом затрат на проектно-изыскательных работ в ценах 1991 г. – 4 752 600 рублей. С учетом среднего индекса в строительстве (k=1692) стоимость строительства комплекса в сегодняшних ценах будет составлять 8 041 399 200 рублей. В долларовом эквиваленте, с учетом среднего курса доллара США Национального банка Беларуси (2150 руб. за 1 US$), стоимость строительства составляет 3 740 186 US$.

Представленная смета предусматривает весь спектр работ по строительству и вводу в эксплуатацию планируемого объекта.

Общий объем необходимых инвестиций в проект составляет:

3 741 000 + 200 000 = 3 941 000 US$.

Финансовый план в базовом варианте осуществления проекта предполагает финансирование в размере 2 млн. US$ за счет собственных средств компании-инициатора проекта. Планируемый источник финансирования оставшейся части инвестиций (2 млн. US$) - заемные средства. Финансовым планом предусмотрены следующие условия кредитования. Кредитная линия состоит из двух траншей с разницей выдачи в 6 месяцев; каждый кредит в рамках кредитной линии выдается сроком на 3 года под 16% годовых в валюте. При выполнении данных условий кредитования проект в целом устойчив в обслуживании долга и не имеет зон риска по показателям покрытия.

Таблица 3.6. Основные сведения по проекту

Показатели

Значения показателей

1

2

1. Горизонт расчета (лет)

3

2. Шаг расчета

Год

3. Ставка дисконтирования

9 %


Окончание таблицы 3.6

1

2

4. Предполагаемая дата начала инвестирования средств в строительство физкультурно-оздоровительного досугового комплекса

01.01.2006г.

5. Вид принятой в проекте расчетной единицы

Доллар США (US$)

6. Курс национальной денежной единицы (BRB) за 1USD на момент составления инвестиционного проекта

2150 руб.

7. Расчеты выполнены по состоянию на:

15.04.2005г.

Горизонт расчета проекта принят равным 3 годам с учетом периода строительства центра  - 5 месяцев и последующей его эксплуатации в течение 31 месяца, исходя из сроков возврата инвестируемых в проект средств. При прогнозировании уровня цен в период 2006 – 2010гг. инфляция не учитывалась, так как все расчеты проводились в долларах США.


3.8. Экономическая эффективность инвестиционного проекта

Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта производилась в соответствии с «Методическими рекомендациями по оценке экономической эффективности инвестиций в инновации», утвержденными приказом Министра архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.10.2002 г. № 352.

Для определения экономической эффективности приняты следующие исходные данные:

1) Начало инвестирования средств в строительство комплекса – январь 2006г.;

2) Окончание инвестирования – декабрь 2006г.;

3) Завершение инвестиционного проекта – 31.12.2008г.;

4) Продолжительность инвестиционного проекта (расчетный период) –3 года  (2006-2008 гг.);

5) Продолжительность шага расчета – 1 год;

Таблица 3.7. Источники финансирования проекта

№ п/п

Наименование показателя

всего по проекту

за предшествующий период

по годам реализации проекта

2006

2007

2008

1

2

3

4

5

6

7

1

Собственные средства  - всего

2000,0

0,0

2000,0

0

0,0

 

в том числе:

 

 

 

 

1.1

взнос в уставный капитал в денежной форме

0

0

0

0

0

1.2

денежные средства - всего,

2000,0

0,0

2000,0

0,0

0,0

 

в том числе:

 

 

 

 

1.2.1

за счет реализации проекта

0

0

0

0

0

1.2.2

за счет деятельности предприятия

2000,0

0,0

2000,0

0

0,0

2

Заемные и привлеченные  средства  - всего

2000,0

0

1500,0

500,0

0,0

 

в том числе:

 

 

 

 

2.1

иностранные кредиты под гарантии Правительства

0

0

0

0

0

2.2

иностранные кредиты коммерческих банков

0

0

0

0

0

2.3

внутренние валютные кредиты

2000,0

0

1500,0

500,0

0,0

 

из них льготные

 

 

 

 

2.4

внутренние рублевые кредиты

0

0

0

0

0

 

из них льготные

 

 

 

 

2.5

займы других предприятий

0

0

0

0

0


Окончание таблицы 3.7

1

2

3

4

5

6

7

2.6

прочие привлеченные источники

0

0

0

0

0

3

Итого по всем источникам финансирования:      (стр.1 + стр.2)

4000,0

0,0

3500,0

500,0

0,0

4

Государственное участие в части погашения процентов по долгосрочному кредиту банка:

 

 

 

 

4.1

полное погашение процентов

0

0

0

0

0

4.2

50%-ое погашение процентов

0

0

0

0

0

5

Из общего объема финансирования:

100

100

100

100

100

5.1

доля собственных средств,%

50,0

0,0

57,1

0

0,0

5.2

доля заемных средств,%

50,0

0

42,9

100,0

0,0

Норма дисконтирования по инвестиционному проекту устанавливается на уровне депозитной ставки банков первой категории надежности по вкладам в свободно конвертируемой валюте в размере 9 %.

Для оценки экономической эффективности инвестиционного проекта рассчитываются следующие показатели.

Чистый дисконтированный доход (ЧДД) – это накопленный дисконтированный эффект за расчетный период.

Он характеризует превышение суммарных денежных поступлений над суммарными денежными платежами с учетом экономической неравноценности поступлений и платежей, относящихся к различным моментам времени и определяется по следующей формуле:

ЧДД = ,                                                                                           (3.1)

где Эt – значение суммарного эффекта на t-ом шаге расчета;

 t – номер шага расчета (t = 0, 1, 2, …, Т);

Т – расчетный период;

αt – коэффициент дисконтирования на t-ом шаге расчета.

коэффициент дисконтирования (αt) определяется по следующей формуле:

αt = ,                                                                                                   (3.2)

где Ен – установленная норма дисконтирования в долях единицы.

коэффициент дисконтирования по шагам расчета составляет:

на первом шаге расчета – α0 =  = 1.

на втором шаге расчета – α1 =  = 0,917.

на третьем шаге расчета – α2 =  = 0,842.

Расчет чистого потока наличности (чистого дисконтированного дохода), который является базой для исчисления основных показателей эффективности проекта приведен в таблице 3.8.

Таблица 3.8. Расчет чистого потока наличности

№ пп

Виды и статьи затрат

годы реализации проекта

2006г

2007г

2008г

1

ПРИТОК НАЛИЧНОСТИ

 

 

 

1.1

Выручка от реализации товаров, работ, услуг

0

1195

3573

1.2

Выручка от реализации основных средств

0

1977

0

1.3

Прочие доходы, связанные с реализацией проекта

0

0

0

2

Полный приток ( стр.1.1+стр.1.2+стр.1.3)

0

3172

3573

3

ОТТОК НАЛИЧНОСТИ

 

 

 

3.1

Затраты на приобретение основных фондов (инвестиционные затраты по проекту)

3657,1

946,3

0

3.2

Прирост чистого оборотного капитала

0

0

0

3.3

Затраты на производство и сбыт продукции                   (без амортизации)

0

267

299

3.4

Налоги и неналоговые платежи из выручки

0

42

125

3.5

Налоги из прибыли

0

346

715

3.6

НДС к уплате в бюджет

0

0

27

3.7

Ежемесячное перечисление Мингорисполкому 1% средств, полученных с выручки от реализации товаров и внереализационной деятельности, на развитие инфраструктуры города

0

31,7

35,7

3.8

Погашение процентов по долгосрочным         кредитам:

0

521,3

549,6

 

в том числе

 

 

 

начиленных за льготный период

0

105,6

140,8

 

начисленных за период погашения

0

415,7

408,8

4

Полный отток ( сумма строк 3.1 - 3.8)

3657

2154

1752

5

Сальдо потока                                                                            ( чистый поток наличности )   ( стр.2 -стр.4)

-3657

1019

1821

6

То же, нарастающим итогом ( по стр.5)

-5702

-4683

-2862

 

Приведение будущей стоимости денег                                              к их текущей стоимости:                                             Коэффициент дисконтирования (при ставке 9 %)

0,917

0,842

0,772

7

Дисконтированный приток ( по стр.2)

0

2450

2531

8

Дисконтированный отток ( по стр.4)

3078

1663

1241

9

Дисконтированный ЧПН ( по стр.7 - стр.8)

1291

1284

1414

10

То же, нарастающим итогом ( по стр.9)                   (Чистый дисконтированный доход - ЧДД)

-1586

-303

1111

11

Точка (уровень) безубыточности,%

 

20,8

7,3

12

Коэффициент покрытия задолженности

 

1,11

0,82

В результате приведения будущих поступлений к уровню текущего периода методом дисконтирования величина ЧДД на 3 шаге расчета составляет 1111 тыс.USD.

индекс доходности инвестиционного проекта (ИД) – это отношение чистого дисконтированного дохода к объему инвестиций.

индекс доходности определяется по следующей формуле:

        ИД=1+,                                                                                          (3.3)

где Кд – объем дисконтированных инвестиций, который определяется по следующей формуле.

            ,                                                                                                                                (3.4)

где Кt –объем  инвестиций на t-ом шаге расчета.

Объем инвестиций на первом шаге расчета (К1) составляет 3500 тыс.USD, на втором – 500 тыс.USD. На третьем шаге расчета вложение инвестиций не предусмотрено.

Объем дисконтированных инвестиций на первом шаге расчета составляет 3500 тыс.USD (3500*1), на втором – 458,5 тыс.USD (500*0,917).

Индекс доходности составляет:

        ИД=1+ = 1,28

Доходность вложений в проект по строительству физкультурно-оздоровительного досугового комплекса превышает нормативную  и обеспечивает получение дополнительной рентабельности в размере 17,9%.

срок окупаемости инвестиций (СО) – это период времени от начала расчетного периода до момента окупаемости, т.е. момента времени, когда накопленный эффект станет равным объему вложенных инвестиций. За начало расчетного периода принят момент ввода
объекта в эксплуатацию. Таким образом, в соответствии с выполненными расчетами срок окупаемости инвестиций по проекту составляет 3 года 2 месяца.

Динамический срок окупаемости проекта – это период времени от начала расчетного периода до момента динамической окупаемости, т.е. момента времени, когда накопленный дисконтированный эффект станет равным объему дисконтированных инвестиций. В соответствии с выполненными расчетами динамический срок окупаемости инвестиционного проекта составляет 4 года.


3.9. Анализ рисков

1. Риск отсутствия сбыта. Его вероятность невелика и объемы сбыта зависят от правильной маркетинговой политики фирмы. Работа клуба становится рентабельной после преодоления 20% загрузки производственных мощностей.

2. Риск потери помещения. В случае одностороннего расторжения договора аренды земельного участка учредители могут рассмотреть возможность выкупа участка в собственность за счет полученной прибыли.

Для оценки степени риска проекта проведен анализ чувствительности основных показателей к изменению ставки дисконтирования, дохода от продаж и издержек по эксплуатации и обслуживанию центра. Были выполнены дополнительные расчеты, с учетом условно принятых изменений, результаты которых приведены в таблице 3.9.:

— при повышении на 6% ставки дисконтирования;

— при снижении на 10% дохода от продаж;

— при росте на 10% издержек по эксплуатации и обслуживанию.

Таблица 3.9. Анализ чувствительности проекта

№ пп

Виды и статьи затрат

Всего по проекту

годы реализации проекта

2006г

2007г

2008г

1

2

3

4

5

6

БАЗОВЫЙ СЛУЧАЙ

1

Динамический срок окупаемости

4,0

х

х

х

2

Чистый дисконтированный доход (ЧДД)

1111,0

х

х

х

3

Внутренняя норма доходности,%

15

х

х

х

4

Принятая ставка дисконта,%

9

х

х

х

5

Рентабельность продаж, %

х

70,2

85,7

88,5

6

Точка (уровень) безубыточности,%

х

20,8

7,3

5,8

7

Коэффициент покрытия задолженности

х

1,11

0,82

1,13

 

ИЗМЕНЕНИЕ СТАВКИ ДИСКОНТА (+6%)

 

 

 

 

1

Динамический срок окупаемости

4,65

х

х

х

2

Чистый дисконтированный доход (ЧДД)

111,0

х

х

х

3

Внутренняя норма доходности,%

14,8

х

х

х


Окончание таблицы 3.9

1

2

3

4

5

6

4

Принятая ставка дисконта,%

15,0

х

х

х

 

ИЗМЕНЕНИЕ ДОХОДА ОТ ПРОДАЖ (-10%)

 

 

 

 

1

Динамический срок окупаемости

4,45

х

х

х

2

Чистый дисконтированный доход (ЧДД)

341

х

х

х

3

Внутренняя норма доходности,%

10

х

х

х

4

Принятая ставка дисконта,%

9

х

х

х

5

Рентабельность продаж,%

х

66,9

84,1

87,2

6

Точка (уровень) безубыточности,%

х

23,4

8,2

6,4

7

Коэффициент покрытия задолженности

х

1,01

0,73

1,01

 

ИЗМЕНЕНИЕ  ИЗДЕРЖЕК ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ И ОБСЛУЖИВАНИЮ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА (+10%)

 

 

 

 

1

Динамический срок окупаемости

4,05

х

х

х

2

Чистый дисконтированный доход (ЧДД)

1021

х

х

х

3

Внутренняя норма доходности,%

14

х

х

х

4

Принятая ставка дисконта,%

9

х

х

х

5

Рентабельность продаж,%

х

67,6

84,3

87,4

6

Точка (уровень) безубыточности,%

х

23,4

7,9

6,2

7

Коэффициент покрытия задолженности

х

1,10

0,81

1,12

Анализ результатов расчетов позволяет сделать вывод, что Инвестиционный проект наиболее чувствителен к изменению ставки дисконта, однако он является устойчивым в отношении воздействия всех перечисленных факторов.

Из полученных расчетных значений показателей экономической эффективности инвестиционного проекта следует, что он является экономически эффективным ввиду того, что:

чистый дисконтированный доход (ЧДД) имеет положительное значение – 1111,0 тыс.USD.;

индекс доходности инвестиционного проекта (ИД) больше единицы и составляет 1,1793;

простой срок окупаемости инвестиций с момента ввода объекта в эксплуатацию составит 3 года 2 месяца.

динамический срок окупаемости инвестиций с момента ввода объекта в эксплуатацию составит 4 года.

проект является устойчивым к повышению ставки дисконта, снижению дохода от продаж, росту издержек по эксплуатации и обслуживанию. Внутренняя норма доходности или предельная эффективность капиталовложений при реализации данного Инвестиционного проекта будет находиться в пределах 15%. Вложение средств в реализацию данного Инвестиционного проекта оправдано, так как обеспечивается «запас прочности» проекта, который составляет 6%.

Запас прочности = ВНД  - ставка дисконтирования =15% - 9% = 6%).


Заключение

В представленном инвестиционном проекте рассмотрена идея создания такого места отдыха, где жители г. Минска и Минского района могли бы приятно отдохнуть и провести свой досуг. Этим местом является физкультурно-оздоровительный досуговый комплекс, сочетающий предоставление спортивных и развлекательных услуг. Были проведены достаточно детальные маркетинговые исследования и анализ рынка с целью выявления конкурентов и отыскания своеобразной “ниши” для деятельности организуемой фирмы.

В инвестиционном проекте представлены пути создания организации, предоставляющей спортивные и развлекательные услуги, определено предполагаемое место положения создаваемой организации на рынке (рыночная ниша), представлено описание услуг, которые организация будет оказывать потребителям, проанализирована целесообразность создания подобной организации с точки зрения рентабельности и прибыльности.


Список используемых источников

  1.  Афанасьев М. П. Маркетинг: стратегия и практика фирмы. М.: Финстатинформ, 1995.
  2.  Бизнес-план инвестиционного проекта. Отечественный и зарубежный опыт. Современная практика и документация. под общ. Ред. академика В. М. Попова - М.: ”ФиС”, 1997г.
  3.  Гончаров В. И. Менеджмент: Учеб. пособие. – Минск: Мисанта, 20003. – 624 с.
  4.  Ильин А. И. Планирование на предприятии: Учебник / А. И. Ильин. – Мн.: Новое знание, 2002. – 3-е изд., стереотип.
  5.  Ковалев А. И., Войленко В. В. Маркетинг в системе управления предприятием; Развитие предприятия и конкурентоспособность: Сб. МДНТП.-М., 1990.
  6.  Макаревич Л. М. Бизнес-план для иностранного инвестора. - М.; “Финпресс”, 1998г.
  7.  Маркетинг: Учебник для вузов / Н. Д. Эриашвили, К. Ховард Ю. А. Цыпкин и др.; под ред. Н. Д. Эриашвили. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000
  8.  Основы менеджмента: Учеб. для вузов / Д. Д. Вачугов, Т. Е. Березкина, Н. А. Кислякова и др.; Под ред. Д .Д. Вачугова. – М.: Высш. школа, 2002.
  9.  Предпринимательство: Учебник/ Под ред. М. Г. Лапусты. – М.: ИНФРА-М, 2001. – 448 с.
  10.  Радиевский М. В. Бизнес-план. Технико-экономическое планирование и обоснование финансовой стратегии предприятия.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

22965. Поняття про світогляд 53 KB
  Особливості ставлення людини до світу 2. А ми пристосовуємось до світу іншим способом ми активно перетворюємо його прагення пристосувати світ до себе змінюючи його своєю діяльністю олюднення світу тобто робити світ більш придатним до людини. Все це означає пізнання людини пізнання світу пізнання одночасно. Висновок: людині щоб існувати треба перетворювати дійність але для цього це перетворювання відбувається в голові людини.
22966. Історичні типи світогляду: світоглядні погляди або уявлення певної епохи 52 KB
  Будьте уважні термін філософія змінювався. Вперше в первинному розумінні терміном філософія позначалась уся сукупність зань про все в перекладі любов до мудрості. Філософія – це любов до мудрості це людська справа мудрими можуть будити лише боги а люди можуть тільки любити мудрість. Те що для буденної свідомості для релігії здається безсумнівною істиною те для філософії є вихідним пунктом роздуму над цим філософія думає.
22967. Форми філософського знання 51 KB
  Онтологія – теорія буття теорія дійсності розглядаються основні принципи що визначають устрій світу. Ми робимо такий висновок що Філософія – це найбільш пізній зрілий тип світогляду це система найбільш загальних теоретичних уявлень про взаємодію людини і світу. В людини є виначальні орієнтації визначаються особливостями її життєдіяльності і духовного світу. Ми змушені рахуватися з закономірностями зовнішнього світу.
22968. Найважливіші філософські питання 42 KB
  Теоретичний раціональний філософія наука. Духовний емоційноціннісний філософія релігія. Але філософія не є ні наукою ні релігією філософія це тип світогляду який повязаний з наукою і релігією не більше.
22969. Структура і архітектура мікропроцесора КР580ВМ80 (8080) 2.99 MB
  Найважливішим елементом у схемі мікропроцесора є мабуть арифметикологічний пристрій АЛП який здійснює обробку інформації. Інформація яка підлягає обробці операнди потрапляє до АЛП з внутрішньої шини даних розрядність якої складає у даного мікропроцесора вісім розрядів. Його можна записати до одного з робочих регістрів РР мікропроцесора: регістрів BCDE.
22970. Як працює мікропроцесор 1.86 MB
  Машинний цикл є процедура звернення процесора до пам’яті чи зовнішнього пристрою для запису читання або обробки інформації. Так наприклад двобайтова команда MVI B A9 тобто записати число А9 у регістр В виконується за два машинні цикли: Звернення до пам’яті за адресою що міститься у лічильнику команд. Пам’ять виставляє на ШД код команди MVI B = 06 H = 0000 0110 B. У другому машинному циклі цей другий байт видобувається з пам’яті і заноситься до робочого регістру В.
22971. Системний контролер.Керуючий пристрій. Мікропрогамування 2.88 MB
  Мікропрогамування Як вже йшлося вище слово стану видається мікропроцесором у першому такті кожного машинного циклу і триває тільки один такт. Тому слово стану повинно десь зберігатися напротязі усього циклу. Роль такого хранителя слова стану виконує спеціальний пристрій що є обов’язковою частиною мікропроцесорної системи і має назву системного контролера. Другою функцією системного контролера є перетворення коду слова стану в керуючі сигнали котрі безпосередньо подаються вже на основну пам’ять або зовнішні пристрої і керують їх роботою.
22972. Системи числення, які застосовуються у мікропроцесорній техніці 713.5 KB
  Так наприклад число 371 може бути розкладено по степенях числа 10 таким чином: 371=3х1027х1011х100 = 300701 Двійкова система числення У електроннообчислювальній техніці зручніше користуватися двійковою системою числення в основі якої лежить число 2. Так наприклад число 1001 є 4 бітовим числом а розглянутий нами вище двійковий еквівалент числа 37110 тобто 101110011 дев’ятибітовим числом. Для цього багаторозрядне двійкове число розбивається на тетради кожна з яких містить по чотири розряди двійкового числа.
22973. Мікропрцесори та малі електронно-обчислювальнні машини (ЕОМ) 1.85 MB
  Будова і принцип дії центральної частини малої ЕОМ Кожна мала електронно обчислювальна машина ЕОМ містить два блоки процесор і основну пам’ять рис. У блоці основної пам’яті зберігається оброблювана інформація і програми за якими вона обробляється. Процес розв’язання будь якої задачі на ЕОМ складається з послідовності елементарних дій котрі може виконувати процесор а саме операції вибірки інформації з пам’яті або запису до неї арифметичні та логічні операції операції порівняння тощо. На кожному кроці обробки інформації процесор...