39528

Разработка предложений по определению размера убытков, связанных с изъятием земельных участков

Дипломная

Архитектура, проектирование и строительство

Областью возможного практического применения является использование разработанных предложений по определению размера убытков, связанных с изъятием земельных участков при выполнении изъятия земельных участков в Республике Беларусь.

Русский

2013-10-05

3.85 MB

5 чел.

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

БЕЛОРУССКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

Факультет строительный

Кафедра «Организация строительства и управление недвижимостью»

 ДОПУЩЕН К ЗАЩИТЕ

Заведующий кафедрой

 ______________    А.В. Юрковец

«______» _____________ 20___ г.

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
ДИПЛОМНОГО ПРОЕКТА

«Разработка предложений по определению размера убытков, связанных с изъятием земельных участков»

Специальность    1 70 02 02   «Экспертиза и управление недвижимостью»

    Студент-дипломник

группы 112813/17 Н.Ю. Тябут

 

    Руководитель  О.Л. Березовская

 

Консультанты:

по  управлению и оценке

объектов недвижимости О.Л. Березовская

по  технической

экспертизе объектов недвижимости  В.Ф. Зверев

 к.т.н., доцент

   по  информатике  Ю.М. Богомолов

 д.т.н., профессор

по  охране труда  О.Л. Березовская

Ответственный за нормоконтроль  Е.В. Куцепалова

Объем дипломного проекта:

пояснительная записка — 119 страниц;

графическая часть — 9 листов;

магнитные (цифровые) носители – 1единица.

Минск 2008


Ведомость объёма дипломного проекта

Формат

Обозначение

Наименование

Кол-во

листов

Примечание

А4

Задание по дипломному проектированию

1

А4

Пояснительная записка

119

А1

Лист 1–3

Существующее положение дел в области определения размера убытков в Республике Беларусь

3

А1

Лист 4

Анализ зарубежной практики оценки имущества для целей возмещения убытков, связанных с изъятием земельных участков

1

А1

Лист 5

Разработка предложений  по определению размера убытков, связанных с изъятием земельных участков

1

А1

Лист 6

Определение ориентировочных размеров убытков, причиняемых сносом капитального строения, в связи с изъятием земельного участка

1

А1

Лист 7–9

Техническая экспертиза объектов недвижимости

3

Строительный факультет

ДП – 112813/17– ДО – 2008

Кафедра

Группа

Спец.

Год

ОС и УН

112813

ЭиУН

2008

Фамилия

Подпись

Дата

Разработал

Тябут

Ведомость объёма дипломного проекта

Стадия

Лист

Листов

Консультант

Березовская

У

Консультант

Зверев

Консультант

Богомолов

Руководит.

Березовская

Зав.кафед.

Юрковец

1 70 02 02 ЭиУН

БНТУ, г. МИНСК

Н.контроль

Куцепалова


РЕФЕРАТ

Дипломный проект: 119 с., 6 рис., 18 табл., 34 источника.

ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, РАЗМЕР УБЫТКОВ, КОМПЕНСАЦИЯ,  РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ, КАПИТАЛЬНОЕ СТРОЕНИЕ, УПУЩЕННАЯ ВЫГОДА, ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОМСТИ

Объектом исследования является методика определения размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости.

Цель работы – разработать предложения по определению размера убытков, связанных с изъятием земельных участков.

В процессе работы выполнены следующие исследования: проанализировано существующее положение дел в области определения размера убытков в Республике Беларусь; сделан анализ зарубежной практики оценки имущества для целей возмещения убытков, связанных с изъятием земельных участков; разработаны предложения по определению размера убытков, связанных с изъятием земельных участков.

Областью возможного практического применения является использование разработанных предложений по определению размера убытков, связанных с изъятием земельных участков при выполнении изъятия земельных участков в Республике Беларусь.

Автор работы подтверждает, что приведенный в ней расчетно-аналитический материал правильно и объективно отражает состояние исследуемого процесса, а все заимствованные из литературных и других источников теоретические и методологические положения и концепции сопровождаются ссылками на их авторов.


СОДЕРЖАНИЕ

Стр.

[1] ВВЕДЕНИЕ

[2]
1. СУЩЕСТВУЮЩЕЕ ПОЛОЖЕНИЕ ДЕЛ В ОБЛАСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА УБЫТКОВ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

[2.1] 1.1. Анализ действующей нормативно-правовой базы в области определения размера убытков

[2.2] 1.2. Понятие «упущенной выгоды» (ст.14 ГК) в отношении имущества и земельных участков

[2.3] 1.3. Размер убытков, причиняемых сносом жилых домов, в т.ч. незавершенных строительством

[2.4] 1.4. Размер убытков, причиняемых удалением насаждений

[2.5] 1.5. Размер убытков, причиняемых сносом объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных капитальных строений

[3]
Выводы по разделу 1

[4]
2. АНАЛИЗ ЗАРУБЕЖНОЙ ПРАКТИКИ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ВОЗМЕЩЕНИЯ УБЫТКОВ, СВЯЗАННЫХ С ИЗЪЯТИЕМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

[4.1] 2.1. Анализ подходов и принципов оценки размера компенсации в Российской Федерации

[4.2] 2.2. Факторы, влияющие на определение размера компенсации в Швеции

[4.3] 2.3. Опыт Швеции

[4.4] 2.4. Опыт Российской Федерации

[5]
Выводы по разделу 2

[6]
3. РАЗРАБОТКА ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РАЗМЕРА УБЫТКОВ, СВЯЗАННЫХ С ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

[6.1] 3.1. Предложения по определению размера убытков, связанных с изъятием земельных участков

[6.2] 3.2. Расчет размера убытков, связанных с изъятием земельных участков, на примере многоквартирного жилого дома расположенного по адресу г.Минск, ул.Талбухина,7а

[6.2.1] 3.2.1. Этапы и объем выполненных работ по оценке

[6.2.2] 3.2.2. Общие сведения об объекте оценки

[6.2.3] 3.2.3. Определение размера компенсации бюджету объектов оценки (квартир), находящихся в государственной собственности

[6.3] 3.3. Определение ориентировочных размеров убытков, причиняемых сносом капитального строения (жилого дома), в котором расположены объекты оценки, в связи с изъятием земельного участка

[6.3.1] 3.3.1. Определение стоимости строительства

[6.3.2] 3.3.2. Определение стоимости замещения объектов-аналогов (квартир)

[6.3.3] 3.3.3. Определение рыночной стоимости в текущем использовании объектов оценки

[6.3.3.1] Корректировка цен (стоимости) объектов-аналогов по элементам сравнения

[6.3.3.2] Определение рыночной стоимости в текущем использовании объектов оценки

[7] Выводы по разделу 3

[8] 4. Техническая экспертиза объектов недвижимости

[8.1] 4.1. Техническое обследование и определение физического износа конструкций

[8.2] 4.2. Расчет железобетонной колонны

[8.2.1] 4.2.1. Определение действующих нагрузок и усилий

[8.2.2] 4.2.2. Поперечное армирование колонны

[8.2.3] 4.2.3. Расчет консоли колонны

[8.2.4] 4.2.4. Расчет стыка колонны

[8.3]
4.3. Расчет центрально нагруженного железобетонного фундамента

[8.3.1] 4.3.1. Определение размеров подошвы фундамента

[8.3.2] 4.3.2. Расчет рабочей арматуры подошвы фундамента

[8.3.3] 4.3.3. Проверка высоты плитной части фундамента на продавливание

[8.3.4] 4.3.4. Конструирование стаканной части фундамента

[8.4] 4.4. Охрана труда в строительстве

[9]
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

[10]
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ


ВВЕДЕНИЕ

Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизнедеятельности людей. Беларусь обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти богатства её земли.

Жизнь человека немыслима без материальных благ, использованием которых он удовлетворяет свои материальные и духовные потребности. Большинство из этих потребностей удовлетворяются из той доли совокупного общественного продукта, которая поступает в собственность отдельного члена общества.

История убедила нас в обреченности экономической системы государства, основанной на социалистической собственности. Одной из причин краха экономической системы советского государства было и то, что личная собственность не создавала стимулов для эффективного и творческого труда, не вырабатывала хозяйского отношения к собственности. Это в свою очередь порождало безразличие и безответственность, свойственные человеку, который не имеет никакой собственности. В тех социально-политических условиях и не могло быть иначе.

Начало преобразований в регулировании отношений собственности граждан приходится на время принятия Закона Республики Беларусь от 11 декабря 1990г. "О собственности в Республике Беларусь". В связи с принятием этого закона право личной собственности утратило свое значение, а на смену ему пришло право частной собственности, более широкое по своему содержанию и абсолютно новое понятие.

Право собственности граждан на землю в Республике Беларусь на современном этапе была введена после распада СССР, когда про такое понятие практически никто не слышал, ведь при СССР существовала на самом деле только коллективная и государственная собственность, поэтому введение права собственности граждан на землю породило различное некорректное толкование при освещение этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип, как поведения, так и мышления, что всё общественное, а значит ничьё. [1] 

Впоследствии были приняты многие нормативные документы, регулирующие отношения в сфере предоставления и изъятия земельных участков, как для физических, так и юридических лиц. Сейчас в Республике Беларусь собственник земли вправе совершать в отношении своего участка любые действия (или не совершать их), не противоречащие законодательству. Он может передавать правомочия по владению, пользованию и распоряжению участком другим лицам, использовать его в качестве залога, продавать, дарить или другим способом его отчуждать, а также распоряжаться им иным образом.

Прошло время, когда к земле относились вполне равнодушно, считали ее ничьей. Сегодня ценность земли становится актуальнейшим понятием и для села, и для города. Пришло время совершенствования правовой базы. Прежде всего — процедура выделения гражданам земельных участков должна быть простой, доступной и оперативной, исключающей бюрократизм и надежно защищенной законодательством.

Земельный вопрос во все времена и во всех государствах был для общества одним из самых актуальных. Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в Беларуси в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон полярные, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство начало становиться на путь соответствия современным потребностям регулирования земельных отношений в стране. 

В Республике Беларусь создана нормативная база для регулирования правоотношений, возникающих в связи с предоставлением и изъятием земельных участков: Кодекс Республики Беларусь о земле, Гражданский кодекс Республики Беларусь, Жилищный кодекс Республики Беларусь.

В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 14 ноября 2006г. №671 «О некоторых особенностях порядка изъятия и предоставления земельных участков» [2] разработано Положение  №1736 от 28 декабря 2006г. «О порядке определения размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости».[3]

В целях совершенствования регулирования отношений в области охраны и использования земель на территории Республики Беларусь, в том числе, порядка предоставления земельных участков при продаже недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, расширения полномочий местных исполнительных комитетов в решении вопросов изъятия и предоставления земельных участков принят Указ Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 года №667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков»,[4] которым были отменены нормативные акты, регулирующие ранее земельные правоотношения в стране: Указ Президента Республики Беларусь от 28 января 2006г. №58 «О некоторых вопросах изъятия и предоставления земельных участков» [5] и Указ Президента Республики Беларусь от 14 ноября 2006г. №671 «О некоторых особенностях порядка изъятия и предоставления земельных участков», а Постановлением Совета Министров Республики Беларусь 462 от 26 марта 2008г. - Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 29 марта 2007г. N 406 "О внесении изменений и дополнений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 28 декабря 2006г. N 1736" [6] и  Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 24 августа 2007г. N 1094 "О внесении дополнений и изменения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 28 декабря 2006г. N 1736". [7]

В соответствии с подпунктом 19.2 пункта 19 Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 года №667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» Постановлением Совета Министров Республики Беларусь №462 от 26 марта 2008г. «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь» №667 от 27 декабря 2007г., постановляет утвердить ряд Положений, в том числе и Положение о порядке определения размера убытков, причиненных землепользователям изъятием у них земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости; Положение о порядке выкупа находящихся в частной собственности земельных участков для государственных нужд; Положение о порядке возмещения потерь сельскохозяйственного производства; Положение о порядке возмещения потерь лесохозяйственного производства.

Важность проблемы изъятия земельных участков и выплаты компенсации подтверждается принятием новых законодательных актов, регулирующих вопросы определения убытков, порядка и условий их возмещения. Государство почти всегда имеет право изъятия земель для государственных нужд у собственников вопреки их желанию, как следствие, единственной защитой собственника является возможность получения адекватной компенсации. В связи с этим, процедура изъятия земельных участков призвана уравновесить интересы государства у собственника и минимизировать операционные издержки процесса. 


1. СУЩЕСТВУЮЩЕЕ ПОЛОЖЕНИЕ ДЕЛ В ОБЛАСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА УБЫТКОВ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

1.1. Анализ действующей нормативно-правовой базы в области определения размера убытков

Одной из актуальных проблем современности является вопрос земли, как источника существования, как основы жизни, а также всего того, что характеризует землю как правовую категорию – законодательство о земле.

Право собственности на земельный участок как основное вещное право на землю гарантируется и охраняется законодательством. В соответствии с установленным ст. 2 Гражданского кодекса (далее – ГК) Республики Беларусь [8] принципом неприкосновенности собственности и ее охраны и защиты государством, важное значение приобретает регулирование оснований прекращения права собственности на землю.

В Гражданском кодексе Республики Беларусь основания прекращения права собственности регламентированы главой 15 «Прекращение права собственности». В силу п. 1 ст. 236 ГК право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, в случаях гибели или уничтожения имущества, утраты права собственности на имущество и в иных случаях, предусмотренных законодательством.[9]

В соответствии со ст. 271 ГК Республики Беларусь земельный участок может быть изъят у собственника (владельца, пользователя) в случаях и порядке, предусмотренных земельным законодательством. Принудительное лишение собственника земельной недвижимости возможно в случаях, названных ст. 53 Кодекса Республики Беларусь о земле. [10] Оно осуществляется путем изъятия земельной недвижимости:

  1.  для государственных или общественных нужд;
  2.  при систематическом невнесении земельного налога в течение сроков, установленных законодательством Республики Беларусь (с удержанием задолженности по налогам);
  3.  в случаях утраты гражданства Республики Беларусь, выезда на постоянное место жительства за пределы Республики Беларусь, за исключением выезда лиц за пределы Республики Беларусь в связи со служебными обязательствами или обучением, направлением на работу за границу;
  4.  в случае выкупа земельного участка, приобретенного для ведения личного подсобного хозяйства, в соответствии с ч. 5 ст. 93 кодекса Республики Беларусь о земле;
  5.  при использовании земельного участка не по целевому назначению;
  6.  при неиспользовании по целевому назначению в течение одного года земельного участка, приобретенного для ведения личного подсобного хозяйства, и двух лет – в остальных случаях;
  7.  при невыполнении требований природоохранного режима использования земель;
  8.  при использовании земельного участка способами, приводящими к снижению плодородия почв, их химическому и радиоактивному загрязнению, ухудшению экологической обстановки;
  9.  при прекращении юридическими лицами Республики Беларусь деятельности, для которой земельный участок приобретается в собственность;
  10.  при конфискации земельного участка. [9]

Одним из оснований прекращения правомочий физических и юридических лиц по владению и пользованию земельными участками является изъятие данных участков для общественных нужд. Общественная нужда, необходимость является предпосылкой, мотивом принятия решения об изъятии имущества. Содержание понятия "общественная необходимость" в Конституции и законодательных актах Республики Беларусь не раскрыто. Общее содержание данного понятия, согласно толкового словаря, означает принадлежащую обществу, не частную, коллективную потребность, то, без чего нельзя обойтись. [11]

Изъятие земельного участка для общественных нужд часто также связано с лишением собственника находящегося на данном участке имущества. В этой связи решение уполномоченного государственного органа об изъятии земельного участка для государственных нужд влечет изменения не только в земельных правоотношениях (перераспределение земель), но и в правоотношениях собственности (прекращение права собственности на изымаемый участок и расположенное на нем недвижимое имущество, выплата компенсации за изымаемое имущество и земельный участок), жилищных правоотношениях (выселение собственников, нанимателей, членов организаций граждан-застройщиков из занимаемых ими жилых помещений и предоставление им других жилых помещений), административных правоотношениях (дача разрешений или отказ в прописке, в осуществлении строительства (реконструкции), жилых домов и хозяйственных построек на соответствующих участках, в передаче данных участков в собственность граждан и юридических лиц).

Различные аспекты возникающих в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд правоотношений регулируются нормативными и законодательными актами (Кодексом Республики Беларусь о земле, Гражданским кодексом Республики Беларусь, Жилищным кодексом Республики Беларусь и др.). Каждый из названых законодательных актов при урегулировании соответствующих его отраслевой принадлежности отношений неизбежно затрагивает смежные отношения, а порой, и вторгается в их регламентацию. Так, Кодекс о земле, Положение №462 «О порядке определения размера убытков, причиняемых землепользователям изъятием у них земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости» от 26 марта 2008г. и Указ Президента Республики Беларусь №667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» от 27 декабря 2007г., предусматривают выплату компенсации за изымаемый участок, строительство для лиц, у которых изымается участок, жилья и иных строений, затрагивая, таким образом, гражданско-правовые и жилищные отношения. Определенные ГК условия, при которых может быть прекращено право собственности на недвижимое имущество в связи с изъятием земельного участка, должны учитываться при принятии решения об изъятии участка. Нормы ЖК, устанавливающие требования к жилым помещениям, предоставляемым собственникам, нанимателям, членам организаций граждан-застройщиков взамен изымаемых, одновременно служат критерием определения размера получаемой указанными лицами имущественной компенсации. Вопросы выбора видов компенсации при сносе индивидуального (блокированного) жилого дома регулируются статьей 104 Жилищного кодекса 1999 года. [12] Статья гласит: "В случае если законодательством Республики Беларусь, действовавшим на момент сноса одноквартирного, блокированного жилого дома, строений и сооружений при нем, принадлежавших гражданину на праве собственности, в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд не была предусмотрена выплата денежной компенсации за снесенный жилой дом, то квартира, полученная этим гражданином в доме государственного или частного жилищных фондов в результате такого сноса, независимо от времени ее предоставления приватизируется им безвозмездно (без учета жилищной квоты, суммы квот) в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь. В случае сноса одноквартирного, блокированного жилого дома, строений и сооружений при нем, принадлежавших или принадлежащих на момент сноса гражданину на праве собственности, в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд после введения в действие Закона Республики Беларусь "О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь" [13] указанному гражданину совместно с членами его семьи предоставляется за счет соответствующих предприятий, учреждений, организаций, которым отводится земельный участок, по выбору гражданина право на: получение в собственность благоустроенной квартиры, соответствующей требованиям статей 73, 81 и 82 настоящего Кодекса; строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений и сооружений при нем, равноценных сносимым по благоустройству и общей площади; перенос и восстановление при наличии технической возможности сносимого дома, строений, сооружений и насаждений при нем; получение денежной компенсации за сносимый жилой дом, строения, сооружения и насаждения при нем, определяемой на основании заключения экспертизы о стоимости жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем". [14]

Административно-правовые ограничения на прописку, на строительство (реконструкцию) жилых домов и хозяйственных построек предопределяют невозможность осуществления гражданами в полном объеме правомочий в области правоотношений собственности, жилищных правоотношений.

Это свидетельствует о необходимости согласованности и соответствия современному состоянию регулируемых общественных отношений всех нормативных правовых актов, регулирующих рассматриваемые отношения. Несоблюдение данных условий влечет негативные последствия как в отношении качества системы законодательства, так и в отношении обеспечения и защиты прав граждан. [15]

В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 14 ноября 2006г. №671 «О некоторых особенностях порядка изъятия и предоставления земельных участков» и Кодексом Республики Беларусь о земле разработано Положение №1736 от 28 декабря 2006г. «О порядке определения размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости». Положение устанавливает порядок определения размера убытков, причиняемых изъятием или временным занятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости, а также ограничением прав землепользователей, землевладельцев, собственников и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате влияния, вызванного деятельностью юридических лиц, граждан или индивидуальных предпринимателей, которым отведены изъятые земельные участки.

Рис. 1.1 – Учитываемые убытки, причиняемые изъятием или временным занятием земельных участков

При определении размера убытков, причиняемых изъятием или временным занятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости (Рис.1.1), учитываются:

  •  стоимость расположенных на них жилых домов, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов; плодово-ягодных, лесных, защитных и иных многолетних насаждений, различных видов недревесной лесной продукции; удаляемых объектов растительного мира (деревьев, кустарников, газонов, цветников); посадочного материала (деревьев, кустарников) взамен удаленных объектов; мелиоративных и противоэрозионных сооружений; незавершенного производства или урожая сельскохозяйственных культур;
  •  затраты на перенос жилых домов, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных капитальных строений (зданий, сооружений) на новое место; на улучшение качества земли за время пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды земельных участков, нахождения земельных участков в частной собственности; на восстановление эксплуатируемых капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством незаконсервированных и законсервированных капитальных строений (зданий, сооружений), поврежденных в результате просадок земной поверхности при разработке месторождений полезных ископаемых; вызванные возникшими неудобствами землепользования и землевладения; дополнительные затраты на осуществление мер защиты размещаемых на площадях залегания полезных ископаемых капитальных строений (зданий, сооружений) от возможных просадок земной поверхности;
  •  убытки, связанные с ограничением прав землепользователей, землевладельцев, собственников и арендаторов земельных участков;
  •  упущенная выгода.

Определение размера убытков в отношении изымаемых земельных участков, находящихся в частной собственности, производится до их выкупа у собственников в установленном законодательством порядке. [3]

Как оговаривалось выше, Положение №1736 «О порядке определения размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости» от 28 декабря 2006г. было отменено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь №462 от 26 марта 2008г. «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь» №667 от 27 декабря 2007г.

Согласно Постановления №462 от 26 марта 2008г. «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь» №667 от 27 декабря 2007г. размер убытков вычисляется дважды.

Рис.1.2 – Убытки, определяемые при изъятии земельного участка

Ориентировочные размеры убытков определяются при подготовке земельно-кадастровой документации, необходимой для работы комиссии по выбору места размещения земельного участка, земельно-кадастровой документации на земельный участок, намечаемый к изъятию для проведения аукциона, а фактические - при разработке проекта отвода земельного участка.

1.2. Понятие «упущенной выгоды» (ст.14 ГК) в отношении имущества и земельных участков

Согласно Положения о порядке определения размера убытков, причиненных землепользователям изъятием у них земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости №462 от 26 марта 2008г.: упущенная выгода сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств при изъятии у них сельскохозяйственных земель устанавливается в размере трехкратной величины чистого дохода с изымаемого земельного участка, определенного по результатам кадастровой оценки земель, при предоставлении земельного участка на срок до десяти лет и в размере пятикратной величины - при предоставлении земельного участка на срок более десяти лет.

При изъятии сельскохозяйственных земель у сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств для целей, связанных с ведением сельского хозяйства, упущенная выгода сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств определяется в размере одного процента от установленной в соответствии с частью первой настоящего пункта.

Исходя из вышесказанного, упущенная выгода рассматривается исключительно для сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, при этом не рассматривается возмещение упущенной выгоды для лиц, не ведущих сельскохозяйственную деятельность, следовательно, лицо, право которого нарушено при изъятии земельных участков могут руководствоваться ст. 14 Гражданского кодекса РБ, которая гласит: лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законодательством или соответствующим законодательству договором не предусмотрено иное.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере, не меньшем, чем такие доходы.

1.3. Размер убытков, причиняемых сносом жилых домов, в т.ч. незавершенных строительством

Согласно Положения №1736 от 28 декабря 2006г. «О порядке определения размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости». Размер убытков, причиняемых сносом одноквартирных и блокированных жилых домов, хозяйственных или иных построек при них, принадлежащих гражданам и негосударственным юридическим лицам на праве собственности, определяется по их рыночной стоимости в соответствии с законодательством, но не ниже стоимости их строительства с учетом износа. При определении стоимости строительства таких жилых домов и построек при них собственник представляет организации, осуществляющей определение размера убытков, документы, подтверждающие затраты по произведенным работам, связанным с их строительством на изымаемом земельном участке.

Компенсация стоимости жилых домов и жилых помещений, находящихся в государственной собственности, предназначенных под снос в связи с изъятием земельных участков, осуществляется путем перечисления денежных средств либо безвозмездной передачи жилых помещений собственникам или юридическим лицам, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые дома и жилые помещения, в размере не превышающем установленных усредненных показателей такой компенсации по каждому населенному пункту.

Определение размера убытков, причиняемых сносом не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач, производится в порядке их оценки в соответствии с Положением о порядке проведения оценки не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 13 апреля 2006 г. N 507 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г., N 61, 5/22196). При определении убытков, причиняемых сносом законсервированных жилых домов, дач, помимо убытков, определенных в соответствии с указанным Положением, включаются затраты, связанные с их консервацией, на основании документов, подтверждающих эти затраты.

Размер убытков, причиняемых сносом объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных капитальных строений (зданий, сооружений), в том числе не завершенных строительством, определяется по их рыночной стоимости в соответствии с законодательством. В случае, если рыночная стоимость указанных объектов ниже их балансовой стоимости, размер убытков определяется по балансовой стоимости.

Размер убытков, причиняемых сносом объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных капитальных строений (зданий, сооружений), в том числе не завершенных строительством, находящихся в государственной собственности, в связи с изъятием или временным занятием земельных участков для государственных нужд, определяется по первоначальной (восстановительной) стоимости этих объектов в соответствии с законодательством.

1.4. Размер убытков, причиняемых удалением насаждений

Размер убытков, причиняемых удалением насаждений, расположенных при сносимых одноквартирных и блокированных жилых домах, принадлежащих гражданам и негосударственным юридическим лицам на праве собственности, согласно Положения №1736 от 28 декабря 2006г. «О порядке определения размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости», определяется по их рыночной стоимости в соответствии с законодательством.

Определение убытков, причиняемых удалением плодоносящих плодово-ягодных насаждений, кроме насаждений, указанных выше, а также лесных, защитных и других многолетних насаждений, производится в размере стоимости саженцев и затрат на посадку и выращивание их до начала плодоношения или смыкания крон.

1.5. Размер убытков, причиняемых сносом объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных капитальных строений

Согласно Положения №1736 от 28 декабря 2006г. «О порядке определения размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости» размер убытков, причиняемых сносом объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных капитальных строений (зданий, сооружений), в том числе не завершенных строительством, определяется по их рыночной стоимости в соответствии с законодательством. В случае, если рыночная стоимость указанных объектов ниже их балансовой стоимости, размер убытков определяется по балансовой стоимости.

Размер убытков, причиняемых сносом объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных капитальных строений (зданий, сооружений), в том числе не завершенных строительством, находящихся в государственной собственности, в связи с изъятием или временным занятием земельных участков для государственных нужд, определяется по первоначальной (восстановительной) стоимости этих объектов в соответствии с законодательством.


Выводы по разделу 1 

В соответствии с действующим законодательством в Республике Беларусь при определении размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости, учитываются:

  •  стоимость объектов недвижимости;
  •  затраты на улучшение качества земли, восстановления эксплуатируемых объектов недвижимости;
  •  убытки, связанные с ограничением прав землепользователей;
  •  упущенная выгода;
  •  плата за право заключение договора аренды земельного участка.

Размер убытков определяется в зависимости от назначения объектов недвижимости и формы собственности:

  1.  Блокированные жилые дома, иные строения и сооружения при нем находящиеся в:
  •  частной собственности, определяется по рыночной стоимости в соответствии с законодательством, но не ниже стоимости строительства;
  •  государственной собственности в размере, не превышающем установленных усредненных показателей компенсации по каждому населенному пункту.
  1.  Объекты культурно-бытового назначения, производственные и иные капитальные строения, находящиеся в:
  •  частной собственности, определяется по рыночной стоимости, но не ниже балансовой стоимости объекта.
  •  государственной собственности, определяется по первоначальной (восстановительной) стоимости объектов.

Различные аспекты, возникающие в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд, регулируются нормативными и законодательными актами (Кодексом Республики Беларусь о земле, Гражданским кодексом Республики Беларусь, Жилищным кодексом Республики Беларусь и др.), но анализ показал, что в законодательстве не урегулированы вопросы:

  •  ориентировочный и фактический размер убытков;
  •  дата оценки  размера убытков;
  •  балансовая, первоначальная (восстановительная) стоимости;
  •  упущенная выгоды в отношении предприятий;
  •  права на ЗУ при определении размера убытков.


2. АНАЛИЗ ЗАРУБЕЖНОЙ ПРАКТИКИ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ВОЗМЕЩЕНИЯ УБЫТКОВ, СВЯЗАННЫХ С ИЗЪЯТИЕМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

2.1. Анализ подходов и принципов оценки размера компенсации в Российской Федерации

Регулирование земельных отношений должно обеспечивать как частные интересы сторон в земельных сделках, так и общегосударственные, публичные интересы. Никакой другой объект в российском законодательстве не имеет такой сложный правовой статус, как земля.

Земля является природным объектом, важнейшим видом природных ресурсов. Согласно ст. 9 Конституции РФ [16] земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Земля — объект недвижимости, причем любое иное имущество, прочно связанное с ней, считается недвижимостью только в силу своей связи с землей. Земля как недвижимое имущество выступает объектом гражданского оборота. Осуществляя властные полномочия на своей территории, государство устанавливает обязательные для исполнения всеми пользователями земли экологические требования в интересах общества, контролирует использование земель, определяет охранные зоны, публичные сервитуты и т. д.

Особый правовой режим земли и активная роль государства, других публичных образований в регулировании земельных отношений обусловили специфику возмещения убытков в данной сфере. Так, наряду с общими правовыми нормами об убытках, необходимо применять специальные нормы, прежде всего земельного законодательства, регламентирующие эти вопросы. [17]

В современный период в соответствии с действующими кодексами РФ актуальным представляется вопрос о законодательных гарантиях обеспечения жилищных и земельных прав собственника жилого помещения в случае необходимости изъятия земельного участка, на котором оно находится, для государственных или муниципальных нужд.

Тем самым фактически установлен приоритет публичных (государственных или муниципальных) нужд в использовании земельных участков перед частными интересами. Вместе с тем данный приоритет является далеко не абсолютным: законодательство определяет случаи, когда изъятие земельных участков возможно, устанавливает процедуру такого изъятия, предусматривает гарантии прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд.

Государственные или муниципальные нужды в использовании земельных участков, обремененных правом собственности, другими вещными и иными правами, могут возникать достаточно часто. Вместе с тем, исходя из положений земельного законодательства, далеко не каждая такая нужда влечет за собой возможность принудительного изъятия соответствующих земельных участков.

В соответствии с п. 1 ст. 49 ЗК РФ [18] изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях. В целях недопущения неоднозначного толкования Кодекс раскрывает, какие именно случаи могут рассматриваться в качестве исключительных, и при этом прямо называет лишь два из них:

  1.  необходимость выполнения международных обязательств Российской Федерации. Здесь необходимо подчеркнуть, что речь идет об обязательствах, вытекающих из международных договоров Российской Федерации, в связи с чем изъятие может осуществляться лишь для федеральных нужд (к примеру, это может быть связано со строительством международных магистральных трубопроводов), а не нужд субъектов Российской Федерации или муниципальных образований;
  2.  необходимость размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. Следует отметить, что первоначальная редакция ст. 49 ЗК РФ не раскрывала понятие объекта государственного или муниципального значения, соответствующее определение отсутствовало также и в иных актах законодательства. Это допускало возможность расширительного толкования указанного понятия. Ситуация была исправлена Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», которым подп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ дополнен исчерпывающим перечнем объектов государственного или муниципального значения, необходимость размещения которых может рассматриваться в качестве основания для изъятия земельных участков.

Это объекты:

  •  федеральных энергетических систем и энергетических систем регионального значения;
  •  использования атомной энергии;
  •  обороны и безопасности;
  •  федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
  •  обеспечивающие космическую деятельность;
  •  обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
  •  линейные - федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
  •  электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
  •  автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов.

Следует иметь в виду, что предполагаемое назначение объекта должно соответствовать полномочиям органа, принимающего решение об изъятии земельного участка.

Однако наиболее существенным с точки зрения защиты интересов обладателя прав на земельный участок представляется указание в приведенной норме ст. 49 ЗК РФ на отсутствие других вариантов возможного размещения объектов как на обязательное условие для изъятия земельных участков. Данное обстоятельство по сути означает, что в случае возникновения судебного спора орган, принявший решение об изъятии земельного участка, должен будет представить суду убедительные доказательства того, что иных вариантов размещения предполагаемого объекта, кроме как на спорном земельном участке, не имеется (см. также п. 1 ст. 239 ГК РФ). В противном случае в иске о принудительном изъятии участка должно быть отказано, а решение об изъятии земельного участка может быть признано недействительным (в случае заявления заинтересованным лицом соответствующих требований).

Процедура изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд не может быть завершена без полного возмещения собственнику всех тех потерь, которые вызваны изъятием земельного участка.

Возмещению подлежат: стоимость жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или затраты по их переносу на новое место; стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений, незавершенного производства; убытки (затраты), вызываемые возникающими неудобствами землевладения и землепользования, убытки (затраты), необходимые для восстановления ухудшенного качества земель; убытки (затраты), связанные с ограничением права пользователя земли, упущенная выгода.

Учитывая, что изъятие земельных участков у собственников осуществляется путем их выкупа, возмещение соответствующих потерь собственников осуществляется путем выплаты им выкупной цены земельного участка.

В выкупную цену земельного участка включаются:

а) рыночная стоимость земельного участка;

б) рыночная стоимость расположенного на участке и принадлежащего собственнику земельного участка недвижимого имущества - жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений;

в) убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка.

При этом следует отметить следующее.

Установление рыночной стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости должно осуществляться оценщиками, действующими в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Независимо от того, что выкупная цена может определяться соглашением с собственником земельного участка (ст. 281 ГК РФ), [19]  проведение оценки имущества, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, является обязательным. Данное правило установлено ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности" и вызвано, очевидно, необходимостью исключить необоснованное расходование бюджетных средств при выкупе земельного участка.

При несогласии собственника изымаемого участка с размером выкупной цены, установленной в решении об изъятии, недостижении соглашения о выкупной цене и возникновении соответствующего судебного спора суд должен определить размер выкупной цены исходя из рыночной стоимости изымаемого имущества на момент рассмотрения спора. Это с очевидностью следует из абз. 4 п. 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". [20]

По соглашению с собственником земельного участка ему может быть предоставлен в собственность бесплатно другой (равноценный) земельный участок. В этом случае его стоимость, также определяемая в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, зачитывается в выкупную цену земельного участка.

В понятие убытков, согласно ст. 15 ГК РФ, входят реальный ущерб, под которым понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также упущенная выгода - неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. В соответствии с положениями земельного и гражданского законодательства при выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд в выкупную цену включаются все убытки, причиненные собственнику изъятием участка, в полном объеме, включая упущенную выгоду (в частности, это может быть связано с необходимостью досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами).

Вместе с тем действующее законодательство прямо указывает, в каких случаях убытки собственника не подлежат компенсации. Речь идет о тех затратах, которые связаны со строительством и реконструкцией зданий, строений и сооружений, а также иных затратах, существенно повышающих стоимость земельного участка, которые были осуществлены на изымаемом земельном участке по инициативе собственника после государственной регистрации решения об изъятии земельного участка (ст. 280 ГК РФ). Иными словами, собственник земельного участка не вправе рассчитывать на компенсацию ему тех затрат, произведенных им после указанного момента, которые не являлись необходимыми для обеспечения использования участка по назначению.

Следует отметить, что Земельный кодекс РФ устанавливает иной момент, с которого вышеуказанные затраты собственника не подлежат компенсации, - это момент уведомления собственника о предстоящем изъятии. Данный момент, наступает раньше уведомления о государственной регистрации решения об изъятии участка. В связи с этой коллизией законодательства возникает вопрос: должны ли компенсироваться существенные затраты собственника, произведенные в период между уведомлением о принятом решении об изъятии участка и государственной регистрацией последнего? Представляется, что предпочтительнее использовать на практике норму ГК РФ, т.е. признавать не подлежащими компенсации лишь те затраты на застройку, которые произведены после государственной регистрации решения об изъятии земельного участка. Дело в том, что без государственной регистрации решения об изъятии участка фактически отсутствует юридический акт признания и подтверждения государством соответствующего ограничения (обременения) земельного участка и, следовательно, у собственника отсутствуют достаточные правовые основания для прекращения капитальных вложений в свой участок. Кроме того, получив уведомление о принятом решении об изъятии, собственник земельного участка не может быть уверен в том, что данное решение будет представлено органом, его принявшим, на государственную регистрацию или что в осуществлении последней не будет отказано на законном основании. В связи с этим ограничение прав собственника по использованию земельного участка может оказаться преждевременным.

В соответствии со ст. 283 ГК РФ прекращение права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 279-282 Кодекса, т.е. по тем же правилам, что и изъятие участка у собственника. Теми же правилами следует руководствоваться и при изъятии участка у арендатора. Это следует из подп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ, предусматривающего изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в качестве основания для прекращения права его аренды и отсылающего к ст. 55 Кодекса, которая, в свою очередь, предусматривает, что порядок прекращения права пользования земельным участком устанавливается гражданским законодательством, т.е. теми же ст. 279-282 ГК РФ.

Вопросы порядка возмещения убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, регулируются Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003г. N 262.

Данные Правила, в частности, предусматривают, что основанием для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд могут являться: акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка; данное основание является достаточным в случае достижения соглашения об условиях изъятия с правообладателем; решение суда; необходимость в этом основании возникает при возникновении спора, связанного с предстоящим изъятием.

Относительно источника возмещения убытков, причиненных изъятием земельных участков, Правилами установлено, что данным источником являются либо соответствующие бюджеты, либо средства лиц, в пользу которых участки изымаются. Таким образом, этот вопрос фактически поставлен в зависимость от конкретных целей изъятия и субъектов, получающих право на земельный участок в результате его изъятия.

Следует отметить, что при изъятии земель сельскохозяйственного назначения для целей, не связанных с ведением сельскохозяйственного производства, лицами, которым предоставляются земельные участки в результате изъятия, возмещаются потери сельскохозяйственного производства путем зачисления денежных средств в порядке, предусмотренном ст. 58 ЗК РФ и Положением о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утвержденным постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 28 января 1993г. N 77.

Аналогичным образом при изъятии земель лесного фонда для целей, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, возмещаются потери лесного хозяйства в порядке, установленном ст. 58 ЗК РФ и Правилами расчета и взимания платы за перевод лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, и за перевод земель лесного фонда в земли иных (других) категорий, утвержденными постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2004г. N 647.

Однако Земельным кодексом РФ признается такой вид временного изъятия земельного участка, как реквизиция. При этом ЗК РФ в ст. 51 дает следующее определение: реквизиция - временное изъятие участка у его собственника в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции.

Следует заметить, что подобная категория первоначально была установлена гражданским законодательством. Основания реквизиции, приведенные выше, были восприняты Земельным кодексом РФ именно из ГК РФ. Однако на определении оснований, пожалуй, сходство в содержании категорий заканчивается. Так, согласно ГК РФ имущество в порядке реквизиции в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества. Это, собственно, и составляет содержание реквизиции. При этом собственнику возмещается стоимость имущества. Оценка реквизируемого имущества производится органом, осуществляющим реквизицию, на основании законодательства об оценочной деятельности. Если же собственник не согласен с проведенной оценкой, он может оспорить ее в суде.

Гражданский кодекс также определяет, что лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества.

Таким образом, Земельный кодекс, в целом, следуя основаниям проведения реквизиции, определенным ГК РФ, вносит в ее содержание новые элементы, которые действуют только для земельных участков. Так, устанавливается, что земельный участок может быть изъят уполномоченными исполнительными органами государственной власти у его собственника временно в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз.

Есть и еще одно отличие: поскольку реквизиция представлена ЗК РФ как временное изъятие, собственнику возмещается не его стоимость, а убытки и выдается документ о реквизиции. Предполагается, что земельный участок будет возвращен собственнику после прекращения оснований реквизиции. И только в случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка, устанавливаемая в соответствии со ст. 66 ЗК РФ, или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок. При этом устанавливается, что оценка, в соответствии с которой собственнику земельного участка компенсируются стоимость реквизированного земельного участка, убытки, причиненные в связи с его реквизицией или временным ограничением его прав, может быть оспорена собственником земельного участка в судебном порядке.

В то же время у собственника, реквизируемого земельного участка остается право при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированного земельного участка в судебном порядке.

Такие существенные отличия реквизиции по Земельному кодексу и реквизиции по Гражданскому кодексу дают основание сделать вывод о том, что Земельный кодекс урегулировал в этом случае одноименный, но иной круг отношений. Во-первых, при реквизиции земельного участка речь идет скорее не о прекращении права собственности, а об особом виде временного изъятия участка. Право собственности сохраняется за прежним владельцем, прекращено право собственности может быть только при невозможности возврата участка, тогда же, и выплачивается его стоимость. Во-вторых, реквизиция предусматривается Земельным кодексом не только для изъятия земельных участков у собственников, но и у пользователей, в том числе арендаторов и у лиц, обладающих правом пожизненного наследуемого владения. Гражданский же кодекс предусматривает реквизицию только имущества, находящегося в собственности.

Земельным законодательством установлена в какой-то степени смежная с реквизицией земельного участка процедура временного занятия земельного участка. Временное занятие происходит по тем же основаниям, что и реквизиция, но не требует изъятия земли. В принципе это должно означать, что собственник участка вправе (по возможности) им владеть и пользоваться, что естественным образом влияет и на размер возмещаемых убытков. Действия по временному занятию участка влекут за собой, как это утверждено ЗК РФ, временное ограничение прав на земельный участок.

Земельным кодексом не определено, имеет ли собственник право на отчуждение права собственности при реквизиции участка или его временном занятии. Однако если исходить из того, что право собственности на земельный участок при реквизиции по ЗК РФ не прекращается, то следует сделать вывод, что нормативного запрета о заключении сделок подобного рода нет - собственник вправе передать право собственности другому лицу вместе со всеми установленными обременениями участка. [21]

2.2. Факторы, влияющие на определение размера компенсации в Швеции

Защита прав собственности имеет важное значение для экономического развития страны. Мировой опыт показывает, что государство почти всегда имеет возможность изымать землю у землепользователей вопреки их пожеланиям. При этом такое право государства затрагивает интересы собственников, связанные с извлечением прибыли из его инвестиций в землю.

Вычисление компенсации при изъятии земельных участков основано на ценности земли и усовершенствованиях, а также на любых затратах связанных с землей. Определение эквивалентной компенсации может быть трудной, особенно когда рынки земли слабы или не существуют, когда земля считается коммунальной или когда земля принадлежит людям только на праве пользования. Законодательство должно гарантировать осуществление процесса оценки и выплаты компенсации. Государству необходимо, насколько это возможно, минимизировать затраты, но при этом для собственников при изъятии земельных участков это не должно отражаться в величине компенсации, которая им выплачивается для восстановления их жизнедеятельности после изъятия земли.

Существует множество факторов, которые приводят к несправедливой компенсации при изъятии или временном занятии земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости, а также ограничением прав землепользователей, землевладельцев, собственников и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате влияния, вызванного деятельностью лиц, которым отведены изъятые земельные участки.

Следует отметить факторы, влияющие на определение размера компенсации свойственные для Швеции:

  •  Некорректно спроектированная нормативно-правовая база создает беспорядок, ошибки, противоречивые результаты при определении размера компенсаций и, как следствие, возможность злоупотребление властью.
  •  Определение справедливой, эквивалентной компенсации является затруднительным, когда люди не имеют ясных законных  прав на землю.
  •  При изъятии или временном занятии земельных участков владельцы и жители, чьи земельные участки затронуты, не имеют такой опыт при ведении переговоров как агентства приобретения земельного участка. При этом владельцы могут не осознавать свои права, и под давлением принятия решения могут согласиться на неэквивалентную, низкую компенсацию, чтобы таким образом получить возможность быстро переселиться в другое место. Состоятельные владельцы земельных участков смогут получить профессиональную консультацию относительно ценности их собственности и компенсации, но малообеспеченные, вероятно, будут находиться в невыгодном положении и, следовательно, согласятся на предоставленную им организацией компенсацию, даже если собственники будут полагать, что эта компенсация неадекватна.
  •  Нехватка стандартов при определении размера компенсаций дает возможность злоупотребления властью.
  •  Точная оценка размера компенсаций является трудным процессом, занимающей много времени и является дорогостоящей, потому что каждый земельный участок должен быть осмотрен, для определения его ценности и произведенных на нем улучшений. Нехватка квалифицированных оценщиков увеличивает время, требуемое для проведения работы.
  •  Является затруднительным подготовить надежные подходы к оценке, когда земельные участки являются неофициальными, и материально определить количество неэкономических потерь при определении размера компенсации для религиозных, исторических или культурных требований земли.

При этом в Швеции существуют руководящие принципы для определения размера справедливой компенсации, которые заключаются в следующем:

  1.  Равенство положения собственников: они должны получить ни больше, ни меньше, чем понесенные убытки при изъятии земельных участков.
    1.  Баланс интересов: компенсация должна защищать права собственников, однако не приводить к дополнительному расходованию государственных денежных средств.
    2.  Гибкость: законодательство должно обеспечить четкие регламенты определения компенсации, но оставлять возможность для определения справедливой компенсации при необычных случаях. Однако законодательство не может предусмотреть все возможные случаи, и твердое применение детальных условий может привести к невыплате адекватной компенсации за потери, которые не идентифицированы в законодательстве. [22]

2.3. Опыт Швеции

Во время процесса оценки размера компенсации, организация, занимающаяся изъятием земельных участков и собственники, чья земля изымается, собирают информацию и свидетельства к поддержке своих аргументов о ценности компенсации, которая как они верят, будет равноправной.

Процедура возмещения убытков в себя включает:

  1.  Планирование, в процессе которого определяется размер и местоположение земельного участка, который подлежит изъятию. На этом этапе оценивается влияние проекта;
  2.  Общественное объявление, когда собственники извещаются о предстоящем изъятии, в котором описываются цели и процедура изъятия, их права;
  3.  Оценка компенсации предъявления требований собственниками. Организация, изымающая земельные участки должна произвести их оценку и рассмотреть требования собственников. На основании оценки, а также переговоров выносится решение о размере компенсации;
  4.  Производится выплата компенсации;
  5.  Изъятие, которое означает передачу юридических прав и физическое обладание;
  6.  Апелляция. Собственникам должен быть дан шанс, чтобы оспорить решение об изъятии и размере компенсации.[23]

Объявление о намерении приобрести землю обязательно должно установить крайний срок, к которому каждый затронутый собственник или житель предоставляют требование к компенсации. В некоторый момент после того, как уведомление было получено, оценщики, работая на организацию, которая приобретает земельный участок,  должны выехать и осмотреть его и все улучшения, чтобы определить ценность земельного участка. Собственники и жители могут нанять своих собственных оценщиков, или найти другие собственные способы в определении ценности земли.

В некоторых странах, организации делают предложения, если эти предложения не приняты собственником или жителем, организация выполняет официальное определение компенсации, которое можно обжаловать только в суде. В других странах, организация, которая изымает земельный участок, обязано вести переговоры добросовестно. Грамотные переговоры могут экономить время и деньги, когда они приводят к решениям, которые оставляют собственников и жителей удовлетворенными результатом и, следовательно, не происходит  увеличение процесса подачей апелляций. Справедливые и прозрачные переговоры могут помочь разрушить преграды между организацией и собственниками, чья земля приобретается, что позволит каждой стороне лучше понять потребности других. Вести переговоры полезно, если организация лояльна относительно верхнего предела величины компенсации каждого пакета земли, и как следствие, ускоряет процесс получения компенсации. Недостаток переговоров состоит в том, что может быть недостаток полномочий в ведении переговоров, и собственники, должны учитывать эффективные методы ведения переговоров. Правительство должно гарантировать, что собственники и жители знают о процедурах переговоров. У людей должен быть доступ к специалистам, таким как оценщики и адвокаты, ведь специальная помощь, вероятно, будет необходима для местных сообществ и других уязвимых групп.

Законодательство должно дать ясное определение даты, когда земля должна быть оценена, поскольку ценность земли может быстро измениться в результате понимания проекта. У самого равноправного подхода должна быть дата оценки, которая устанавливает ценность земли, как будто предложенный проект не существовал. Поэтому это характерно для законодательства - потребовать, чтобы ценность пакета земли была связана с датой публикации уведомления. Если законодательство не определяет дату оценки, то организация может при определении даты приспособить ее к характеру проекта.

В конституции говорится о том, что компенсация должна быть выплачена в короткие сроки. Однако, период, в который должна быть сделана оплата, не определен законодательством. Когда организация, которая изымает земельный участок, берет полномочия выплаты полной компенсацией, то первоначально  может быть заплачена часть, как стимул для того, чтобы позже произвести доплату. Законодательство должно гарантировать то, что люди получат полную оплату согласованной суммы компенсации. Любое отклонение от стандартного правила компенсации должно быть обосновано на ясно установленных основаниях, изложенных в законе, и одобрено судебным органом или административным чиновником выше организации изымающей земельный участок. В законах некоторых стран прописаны условия оплаты, даты, сроки, и другие процедуры, благодаря которым люди получат компенсацию. Законодательство должно дать право людям требовать процент на любой день неоплаченной компенсации от даты изъятия.

Временами собственники и жители отказываются сотрудничать. Органами власти должны быть предприняты действия гарантирующие, что собственники не отказались потому что они не получали уведомление об изъятии земельного участка или не понимали содержание уведомления.

Большинство законов об изъятии земли определяет эквивалентную компенсацию как “справедливая рыночная стоимость” или “только компенсация”. Вообще, компенсация должна быть за потерю любой приобретенной земли, за здания и другие улучшения на земле, земли приобретенной как средство к существованию собственника или жителя.

Если рыночная стоимость - основание компенсации, то законодательство должно сообщить, как рыночная стоимость будет оценена. Общее подход должен определить рыночную стоимость моделью “согласным покупателем, согласным продавцом”, то есть количество, которое согласный покупатель заплатить, а продавец - согласный продать на открытом рынке, где некоторый выбор существует. Законодательство должно гарантировать, что такое вычисление не включает изменения в ценности собственности, являющейся результатом процесса изъятия земельного участка.

Оценить рыночную стоимость пакета земли не всегда просто, особенно когда рынки земли слабы, нужно часто рассматривать множество комплексных факторов для определения стоимости. Ценность земли обычно затронута инструкциями, которые классифицируют землю согласно допустимому использованию: жилая, сельскохозяйственная, коммерческая или индустриальная. Если человек использует землю в менее ценной манере, чем возможно по существующим инструкциям, то большинство законов о компенсации позволяют выплачивать на основе более ценного использования, как собственник, возможно, использовал землю в такой манере, если изъятие не произошло, и самая высокая ценность, допустимое использование будет определять ценность земли на рынке.

Есть случаи, когда собственник может продемонстрировать что кто-то готов заплатить больше, чем обычная рыночная стоимость для земли, например, земля, может быть особенно привлекательной для соседа. При определении рыночной стоимости следует действовать осторожно, чтобы избежать ситуации, где собственник земельного участка и другие тайно сговариваются, чтобы ложно увеличить стоимость земли.

Это может быть не всегда возможно или выполнимо определить компенсацию основанной на рыночной стоимости. Альтернативные подходы изменяются в зависимости от политической экономики страны, качества взятой земли и характер прав на землю. Некоторые альтернативные подходы включают:

  •  модель стоимости замены может быть полезна для стран без эквивалентной рыночной стоимости для земли. Некоторые страны вычисляют компенсацию, определяя замену стоимости для земли и приобретение здания, и ценность спроектированной сельскохозяйственной продукции.
  •  налоговые оценки используются, чтобы определить компенсацию. Такие условия основаны по логике - это если люди имели выгоду платежа налогов на основе низкой собственности ценности, они должны принять компенсацию на той же самой основе. Практика приводит к несправедливой компенсации, так как технические оценки налоговой ценности вообще существенно отличаются от тех, которые необходимы для изъятия земли.

Пахотные земли оцениваются определенными способами, их ценность рассчитывается на основе местоположения земли, качества почвы и древесины, расположенной на земле. Законодательство также дает право получения компенсации собственникам пахотной земли при упущенной прибыли от проектированного урожая, вычисленной рыночной стоимости согласно потоку урожая.

Усовершенствования на земле могут быть оценены различными способами соответствующими их характеру. Здания могут быть оценены по их рыночной стоимости, или их затратами на замещение. Деревья и многолетние зерновые культуры могут быть оценены, вычисляя ежегодный урожай, ценность в течение одного сезона и ежегодную ценность, определенную по природе дерева или урожая, и то, сколько требуется владельцу, чтобы вырастить эквивалентные деревья или зерновые культуры. Компенсация за деревья может быть основана на их рыночной стоимости, в то время как компенсация за плодовые деревья может быть основана на вычислении затрат.[22]

Ценность компенсации должна превышать ценность земли. Беспокойство, сопровождающее изъятие земельного участка, о том, что люди часто теряют доступ к источникам средств существования. Например, фермер, теряющий сельскохозяйственную собственность, владелец, теряющий магазин, или сообщество, теряющее его традиционное земли. Компенсация может выплачиваться за моральный ущерб или значительные перемены в жизни человека при определенных условиях. Некоторые страны учитывают дополнительную компенсацию за личное бедствие в признании того, что продажа не добровольна, и собственники могут быть глубоко эмоционально, культурно, или духовно потрясены потерей их земли. Этот элемент компенсации основан на принципе “ценности владельцу”. Как следствие, этот принцип компенсации начинается с “согласного покупателя, согласного продавца” и ценности, а затем добавляется к этому, ценность других потерь как результат изъятия. Инструкции идентифицируют, что типы потерь могут быть определены количественно и выплачена компенсация.

Но существует множество примеров, когда собственник земельного участка не согласен с выплачиваемой ему величиной компенсации, и в этом случаи можно наблюдать представленное на рисунке 2.1:

Рисунок 2.2 – Дисбаланс интересов

Законодательство должно обеспечить четкие регламенты определения компенсации, но оставлять возможность для определения справедливой компенсации при необычных случаях. Однако законодательство не может предусмотреть все возможные случаи, и твердое применение детальных условий может привести к невыплате адекватной компенсации за потери, которые не идентифицированы в законодательстве.

2.4. Опыт Российской Федерации 

Одним из оснований прекращения прав на земельные участки действующее законодательство признает изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Прежде всего необходимо отметить, что данный вопрос является предметом регулирования федерального законодательства (земельного и гражданского). На основании положений ЗК РФ (подп. 4 п. 1 ст. 9, п. 3 ст. 55) и ГК РФ (п. 2 ст. 279) следует признать, что именно на федеральном уровне подлежат регулированию:

  •  порядок подготовки и принятия решений об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
  •  порядок выкупа земельного участка у его собственника;
  •  порядок определения выкупной цены земельного участка;
  •  порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком;
  •  иные вопросы порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

В связи с этим субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления не вправе регулировать данные вопросы своим законодательством.

Предусмотренная действующим законодательством процедура изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд состоит из следующих элементов.

  1.  Подготовка и принятие решения об изъятии земельного участка.

Процедура подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка почти не регламентирована действующим законодательством. Ряд соответствующих норм содержится разве что в ст. 31 и 32 ЗК РФ, посвященных порядку предоставления земель для строительства. В частности, п. 4 ст. 31 Кодекса обязывает органы местного самоуправления информировать лиц, у которых земельные участки могут быть изъяты в связи с их намечаемым предоставлением для строительства, о возможном изъятии; а п. 3 ст. 32 Кодекса устанавливает, что при предоставлении земельного участка в результате его изъятия для государственных или муниципальных нужд одновременно с решением о предоставлении данного участка принимается решение о форме его изъятия. Однако в связи с тем, что изъятие земель для государственных или муниципальных нужд не обязательно связано со строительством объектов (т.е. изъятие может производиться и для целей, не связанных со строительством, например, для размещения военного полигона, для отвода органам федеральной пограничной службы земельной полосы, проходящей непосредственно вдоль Государственной границы), а также поскольку законодательство вовсе не запрещает принимать решения об изъятии земельных участков до принятия решений об их предоставлении, т.е. отсутствует жесткая "привязка" друг к другу процедур изъятия и предоставления земельного участка, приведенные нормы ст. 31 и 32 ЗК РФ могут применяться далеко не во всех случаях.

Отсутствие в федеральном законодательстве специальных норм (за исключением вышеуказанных) о порядке подготовки и принятия решений об изъятии земельных участков фактически означает, что такие решения должны готовиться и приниматься в соответствии с общим порядком, установленным актами о конкретных органах власти, определяющими порядок их деятельности и принятия ими решений. Исключение составляют случаи, когда конкретные требования к содержанию решений об изъятии участков установлены законодательством субъектов Российской Федерации (см., например, п. 3 ст. 11 Закона Московской области от 7 июня 1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области") или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Вместе с тем в решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд рекомендуется включать: данные, позволяющие определенно установить изымаемый земельный участок (местонахождение, площадь, кадастровый номер участка и т.д.), с приложением кадастровой карты (плана) земельного участка; цель предстоящего изъятия и срок, в течение которого предстоит осуществить изъятие; указание на лицо, у которого производится изъятие участка, и правовые основания, по которым ему принадлежит участок на определенном праве; поручения соответствующим органам (службам) об извещении указанного лица о принятом решении, об обеспечении государственной регистрации решения в установленном порядке и извещении указанного лица о произведенной регистрации; указание на права лица в связи с предстоящим изъятием; поручения о подготовке проекта соглашения с лицом, у которого изымается земельный участок. При необходимости в решение об изъятии могут быть включены и другие данные.

  1.  Информирование собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя, арендатора земельного участка о предстоящем изъятии земельного участка.

Действующее законодательство предусматривает трехкратное предоставление собственнику, землевладельцу, землепользователю, арендатору земельного участка информации, связанной с изъятием земельного участка:

до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего акт о выборе земельного участка для строительства, указанным лицам должна предоставляться информация о возможном изъятии земельного участка (п. 4 ст. 31 ЗК РФ); однако по причинам, которые уже указывались выше, обязанность такого информирования возникает не во всех случаях;

после принятия решения об изъятии земельного участка лицо, у которого земельный участок изымается, должно быть уведомлено органом, принявшим такое решение, о предстоящем изъятии не позднее чем за один год до этого (ст. 63 ЗК РФ, п. 3 ст. 279 ГК РФ); данное правило подлежит применению во всех случаях - без предоставления данной информации изъятие невозможно;

собственник земельного участка, подлежащего изъятию, а также лицо, использующее земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, должны быть извещены о произведенной государственной регистрации решения об изъятии земельного участка, с указанием даты регистрации (п. 4 ст. 279, ст. 283 ГК РФ); данный вид информирования также обязателен, однако он имеет отношение уже к следующему этапу процедуры изъятия земельного участка.

  1.  Государственная регистрация решения об изъятии земельного участка.

Обязательность государственной регистрации решения об изъятии земельного участка предусмотрена лишь Гражданским кодексом РФ (п. 4 ст. 279). В Земельный кодекс РФ подобные требования не включены, что, однако, не умаляет их значение.

Правовые последствия государственной регистрации решений об изъятии земельных участков заключаются в том, что с момента регистрации лицо, у которого изымается земельный участок, несет риск отнесения на него расходов, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на данном участке, проведением на нем иных мероприятий, существенно повышающих стоимость земли. В связи с этим представляется, что посредством государственной регистрации решения об изъятии фактически производится регистрация ограничения (обременения) участка, поскольку согласно ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под ограничениями (обременениями) понимается "наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других)".

Государственная регистрация решений об изъятии земельных участков осуществляется учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Учитывая отсутствие в действующем законодательстве специального порядка регистрации решений об изъятии участков, представляется возможным применение правил о порядке регистрации ограничений (обременений) земельных участков.

  1.  Заключение соглашения с собственником или обладателем иного права на земельный участок, подлежащий изъятию.

Данный этап наступает при согласии правообладателя с предстоящим изъятием у него земельного участка и при отсутствии спора об условиях изъятия.

Основная цель соглашения - определить выкупную цену изымаемого земельного участка (или размер убытков - при изъятии участков у землевладельцев, землепользователей, арендаторов, т.е. лиц, не являющихся собственниками участка), сроки выплаты выкупной цены или возмещения убытков, другие условия изъятия. К примеру, в соглашение может быть включено обязательство стороны, производящей изъятие, предоставить другой земельный участок взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Соглашение заключается в свободной форме, с соблюдением положений гражданского законодательства о правилах совершения сделок. При изъятии земельного участка у собственника в качестве обязательного условия соглашение должно включать обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования (в зависимости от того, кем производится изъятие) уплатить выкупную цену земельного участка (п. 1 ст. 281 ГК РФ).

Соглашение может быть заключено в любое время, в том числе до истечения одного года с момента уведомления правообладателя о принятии решения об изъятии земельного участка.

  1.  Предъявление иска в суд об изъятии земельного участка.

Данный этап имеет место при необходимости принудительного изъятия земельного участка, т.е. в случаях, когда обладатель прав на участок не согласен с его изъятием либо с условиями изъятия (с размером выкупной цены и т.д.).

Действующее законодательство ограничивает право органа, принявшего решение об изъятии, на предъявление соответствующего иска в суд двухлетним сроком с момента направления уведомления о предстоящем изъятии земельного участка (ст. 282 ГК РФ). А, учитывая то, что данное уведомление должно быть направлено не позднее чем за год до предстоящего изъятия, в распоряжении изымающего органа фактически остается не более одного года для предъявления иска. И несмотря на то, что законодательство не содержит прямого запрета соответствующим органам обратиться в судебные органы и до истечения годичного срока с момента направления уведомления (при условии явно выраженного несогласия обладателя прав на земельный участок с изъятием участка или условиями изъятия), однако все же в этом случае в удовлетворении искового заявления соответствующего органа должно быть отказано. На это недвусмысленно указал Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства": "Если иск о выкупе земельного участка предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником земельного участка уведомления о принятии решения об изъятии либо позднее двух лет с момента его направления собственнику, исковое требование указанных органов не подлежит удовлетворению" (п. 27).

При рассмотрении судом иска о выкупе земельного участка у собственника или о принудительном прекращении иного права на земельный участок бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для решения об изъятии земельного участка (обоснование государственной или муниципальной нужды, необходимости ее удовлетворения с использованием именно данного земельного участка и т.д.) возлагается на орган, принявший решение об изъятии. Это вытекает, в частности, из установленного гражданско-процессуальным и арбитражно-процессуальным законодательством правила о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (п. 1 ст. 56 ГПК РФ, п. 1 ст. 65 АПК РФ). Кроме того, в случае, если наряду с изъятием земельного участка требуется также принудительное прекращение права собственности на расположенные на нем объекты недвижимости, то в силу п. 1 ст. 239 ГК РФ соответствующий орган обязан доказать, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. В противном случае суд отказывает в удовлетворении иска.

  1.  Государственная регистрация перехода права собственности, прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды.

Соглашение с собственником или иным обладателем прав на земельный участок об условиях его выкупа (изъятия), а также вступившее в законную силу решение суда, которым удовлетворен иск о принудительном выкупе земельного участка или прекращении прав на него, является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (при изъятии у собственника) либо прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, аренды земельного участка в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Значение государственной регистрации перехода или прекращения права на земельный участок обусловлено тем, что государственная регистрация прав представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, и с ее осуществлением связан ряд правовых последствий. [24]


Выводы по разделу 2

В современный период в соответствии с действующими кодексами Российской Федерации актуальным представляется вопрос о законодательных гарантиях обеспечения жилищных и земельных прав собственника жилого помещения в случае необходимости изъятия земельного участка, на котором оно находится, для государственных или муниципальных нужд.

Процедура изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд не может быть завершена без полного возмещения собственнику всех тех потерь, которые вызваны изъятием земельного участка.

Возмещению подлежат:

  •  стоимость жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или затраты по их переносу на новое место;
  •  стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений, незавершенного производства;
  •  убытки (затраты), вызываемые возникающими неудобствами землевладения и землепользования, убытки (затраты), необходимые для восстановления ухудшенного качества земель;
  •  убытки (затраты), связанные с ограничением права пользователя земли, упущенная выгода.

В выкупную цену земельного участка включаются:

а) рыночная стоимость земельного участка;

б) рыночная стоимость расположенного на участке и принадлежащего собственнику земельного участка недвижимого имущества - жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений;

в) убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка.

Земельным кодексом Российской Федерации признается такой вид временного изъятия земельного участка, как реквизиция. Что касаемо реквизиции в Республике Беларусь, то это понятия не прописано в законодательных и нормативных документах, и как следствие не существует.

Земельным законодательством Российской Федерации установлена еще и смежная с реквизицией земельного участка процедура временного занятия земельного участка. Временное занятие не требует изъятия земли как при реквизиции. Собственник участка вправе (по возможности) им владеть и пользоваться, что естественным образом влияет и на размер возмещаемых убытков. Действия по временному занятию участка влекут за собой лишь временное ограничение прав на земельный участок.


3. РАЗРАБОТКА ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РАЗМЕРА УБЫТКОВ, СВЯЗАННЫХ С ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

3.1. Предложения по определению размера убытков, связанных с изъятием земельных участков

В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 14 ноября 2006г. №671 «О некоторых особенностях порядка изъятия и предоставления земельных участков» разработано Положение  №1736 от 28 декабря 2006г. «О порядке определения размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости», согласно его собственники в связи с изъятием земельных участков и сносом расположенных на них объектах недвижимости могут получить компенсацию в денежной форме или в форме альтернативного переселения. Переселение может быть реализовано в виде предоставления равноценного жилого дома или квартиры,  также может быть осуществлен перенос при технической возможности сносимого дома.

Однако мера равноценности в случаи, если собственник выбирает альтернативное переселение, не определена. При покупке или строительстве нового дома существует условие о равноценности сносимого и нового жилого дома по благоустройству и общей площади, однако покупка или строительство может осуществляться на земельном участке с большей или меньшей рыночной стоимостью. Что касаемо предоставления квартиры, то ее предоставление не гарантирует равенство рыночной стоимости сносимого жилого дома, поскольку местоположение в пределах одного населенного пункта не обеспечивает равенство рыночных стоимостей. [25]

Таким образом, собственники могут извлечь дополнительную выгоду, если они выберут не денежную компенсацию, однако они могут в этом случаи и понести убытки, все зависит от их юридической и экономической грамотности.

Одно из предложений в области определения убытков при изъятии земельных участков это то, что компенсация должна оцениваться во всех случаях изъятия, даже если она реализуется в форме предоставления альтернативной недвижимости, тогда рыночная стоимость должна использоваться как мера равноценности. Это уменьшит число неудовлетворенных владельцев и сделает процедуру изъятия более прозрачной для всех участников. Собственники осознают всю дополнительную выгоду, которую они получили в форме компенсации, и, кроме того, это обеспечит защиту для некомпетентных людей. Плюс ко всему, с моей точки зрения,  следует определять рыночную стоимость в текущем использовании, а совокупная величина компенсации должна быть на 15-20% сверх расчетной величины компенсации, как возмещение морального ущерба собственнику.

В общем случае, компенсация в форме предоставления альтернативной жилой недвижимости замедляет процесс застройки. Следовательно, использование такого вида компенсации должно быть минимизировано, но компенсация в натуральной форме дает большую защиту для людей, ее следует использовать до того времени, когда будут разработаны достаточно точно методы определения рыночной стоимости недвижимости, но в нынешний период при существующем развитии ранка и подходах к оценке недвижимости разумнее сохранить компенсацию в натуральной форме.

Что касаемо даты оценки и даты выплаты, то они четко не связаны между собой, а, принимая во внимание растущие цены на недвижимость, рационально рассчитывать или корректировать размер убытков непосредственно перед выплатой.

В Положении №1736 от 28 декабря 2006г. «О порядке определения размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости» предусмотрено возмещение упущенной выгоды для сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств при изъятии у них сельскохозяйственных земель, но не рассматривается возмещение упущенной выгоды для предприятий, производств, фабрик и заводов. Ведь в настоящий период согласно Указа Президента №165 от 23 апреля 2003г. «Об утверждении генерального плана г. Минска с прилегающими территориями и некоторых вопросах его реализации» [28] промышленные предприятия выносят за городскую черту. По генплану выносу или переносу подлежат 24 предприятия, и актуальным становится вопрос возмещения упущенной выгоды, которую они не дополучат в период переноса производства и наладки процесса работы предприятия на новом месте. С моей точки зрения, должна рассчитываться и выплачиваться компенсация для предприятий, подлежащих переносу.

3.2. Расчет размера убытков, связанных с изъятием земельных участков, на примере многоквартирного жилого дома расположенного по адресу г.Минск, ул.Талбухина,7а

3.2.1. Этапы и объем выполненных работ по оценке

Работы по определению размера компенсации бюджету и ориентировочных размеров убытков, причиняемых сносом капитального строения (жилого дома), в котором расположены объекты оценки в связи с изъятием земельного участка, на котором находится 8-квартирнй жилой дом, расположенный по адресу г.Минск, ул. Тарханова,7а, включали следующие основные этапы:

Сбор и анализ информации

На данном этапе проводился сбор и анализ технических и объемно-планировочных характеристик капитального строения (жилого дома) и объектов оценки, финансовых и иных данных, имеющих отношение к объектам оценки. Полученная исходная информация и документы анализировались, изучался состав и объем их предоставления. Проводился анализ рынка недвижимости аналогичной объектам оценки.

Определение размера компенсации бюджету

На данном этапе собирались и использовались данные по усредненному показателю, общей площади жилых помещений строящего жилого дома, стоимости 1 кв. м метра общей площади жилых помещений в текущем уровне цен.

Определение ориентировочных размеров убытков, причиняемых сносом капитального строения (жилого дома), в которых расположены объекты оценки в связи с изъятием земельного участка, на которых находятся вышеуказанные капитальные строения

На данном этапе определялась рыночная стоимость в текущем использовании объектов оценки и стоимость их строительства (стоимость замещения объектов-аналогов). Полученные данные анализировались, и выбирался наибольший показатель.

3.2.2. Общие сведения об объекте оценки

                          Рисунок 3.1                                                   Рисунок 3.2

Перечень квартир, подлежащих оценке, представлен в таблице 3.1.

Таблица 3.1 - Перечень квартир, подлежащих оценке

№ п/п

Наименование объектов недвижимого имущества

1

2

1

Квартира № 1, расположенная по адресу: г. Минск, ул. Тарханова, 7а, общей площадью 31,28 кв.м, с учетом права собственности на нее (статус квартиры – частная)

          Окончание таблицы 3.1

1

2

3

Квартира № 3, расположенная по адресу: г. Минск, ул. Тарханова, 7а, общей площадью 38,31 кв.м, с учетом прав на нее (статус квартиры – государственная)

4

Квартира № 4, расположенная по адресу: г. Минск, ул. Тарханова, 7а, общей площадью 30,9 кв.м, с учетом права собственности на нее (статус квартиры – частная)

5

Квартира № 5, расположенная по адресу: г. Минск, ул. Тарханова, 7а, общей площадью 31,4 кв.м, с учетом права собственности на нее (статус квартиры – частная)

6

Квартира № 6, расположенная по адресу: г. Минск, ул. Тарханова, 7а, общей площадью 38,43 кв.м, с учетом прав на нее (статус квартиры – государственная)

7

Квартира № 7, расположенная по адресу: г. Минск, ул. Тарханова, 7а, общей площадью 38,13 кв.м, с учетом права собственности на нее (статус квартиры – частная)

8

Квартира № 8, расположенная по адресу: г. Минск, ул. Тарханова, 7а, общей площадью 31,11 кв.м, с учетом права собственности на нее (статус квартиры – частная)

Основные объемно-планировочные показатели и характеристики конструктивных элементов капитального строения (жилого дома), в котором расположены объекты оценки, представлены в таблице 3.2 1.


Таблица 3.2 - Основные объемно-планировочные показатели и характеристики конструктивных элементов капитального строения (жилого дома), в котором расположены объекты оценки

№ п/п

Объемно-планировочные показатели

Конструктивные элементы капитальных строений (жилых домов), в которых расположены объекты оценки

Строительный объем, куб. м

Площадь застройки, кв. м

Количество этажей/количество подземных этажей

Количество квартир

Фундамент

Наружные, внутренние стены

Перегородки

Перекрытия

Кровля

Стропила

Балконы

Капитальное строение, расположенное по адресу: г. Минск, ул. Тарханова, 7а

1

1 194

202

2/0

8

Бутовый

Кирпичные оштукатуренные

Гипсоблочные, оштукатуренные

Деревянные, в санузлах - железобетонные

Железная

Деревянные

-


3.2.3. Определение размера компенсации бюджету объектов оценки (квартир), находящихся в государственной собственности 

Общее положение

Компенсация стоимости жилых домов и помещений, находящихся в государственной собственности, предназначенных под снос в связи с изъятием земельного участка, помещений осуществляется путем передачи денежных средств либо безвозмездной передачи жилых помещений юридическим лицам, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые дома и жилые помещения, в размере, не превышающем установленных показателей такой компенсации по каждому населенному пункту [29].

Размер компенсации местному бюджету стоимости жилых помещений не может превышать размер компенсации, исчисленный исходя из усредненного показателя по формуле:

                                                               (3.1)

где:

-

размер компенсации местному бюджету стоимости жилых помещений;

-

усредненный показатель;

-

общая площадь жилых помещений строящегося жилого дома;

-

стоимость 1 кв. м общей площади жилого помещения в текущем уровне цен, исчисляемая местным исполнительным и распорядительным органом исходя из средней стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения, складывающейся в данном городе по строящимся жилым домам [30].

Определение размера компенсации бюджету

Усредненный показатель принимался равным 6,5 % по данным Решения Минского городского исполнительного комитета от 10.01.2008 № 29.

Стоимость 1 кв. м общей площади жилого помещения в текущем уровне цен, исчисляемая местным исполнительным и распорядительным органом исходя из средней стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения, складывающейся в данном городе по строящимся жилым домам, принималась по данным Решения Минского городского исполнительного комитета от 20.03.2008 № 546.

Согласно документам, представленным для оценки, на месте сносимого капитального строения, в которых расположены объекты оценки (квартиры), расположенного по адресу: г. Минск, ул. Тарханова, 7а предполагается строительство многоквартирного 9 этажного каркасного жилого дома, общей площадью 5 300 кв.м. Поэтому, по данным Решения Минского городского исполнительного комитета от 20.03.2008 № 546 принималось, что стоимость 1 кв. м общей площади жилого помещения в текущем уровне цен, исчисляемая местным исполнительным и распорядительным органом исходя из средней стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения, складывающейся в г. Минске по строящимся жилым домам (общей площади квартир жилых домов) с учетом усредненных затрат по освоению и инженерной подготовке территории, инженерному оборудованию территории, с затратами на благоустройство и озеленению: для многоквартирного 9 этажного каркасного жилого дома – 1 185 887 рублей (на месте капитального строения (жилого дома), расположенного по адресу: г. Минск, ул. Тарханова, 7а).

Определение размера компенсации бюджету представлено в таблице 3.3


           Таблица 3.3 - Определение размера компенсации бюджету стоимости объектов оценки (квартир), находящихся в государственной собственности

№ п/п

Адрес

Усредненный показатель, %

Общая площадь жилых помещений строящегося дома, кв. м

Стоимость 1 кв. м общей площади жилого помещения в текущем уровне цен, рубли

Размер компенсации бюджету

Размер компенсации бюджету с учетом округлением результатов

рубли

USD

рубли

USD

1

г. Минск, ул. Тарханова, 8а

6,5%

5 300

1 185 887

408 538 072

190 461

407 550 000

190 000


Размер компенсации бюджету объектов оценки (квартир), находящихся в государственной собственности составил 190 000 USD или 407 550 000 рублей.

3.3. Определение ориентировочных размеров убытков, причиняемых сносом капитального строения (жилого дома), в котором расположены объекты оценки, в связи с изъятием земельного участка 

Общее положение

Ориентировочный и фактический размер убытков, причиняемых изъятием земельного участка и сносом расположенных на нем одноквартирного, блокированного жилого дома, иных строений и сооружений при нем, при реализации собственником (гражданином, индивидуальным предпринимателем, негосударственным юридическим лицом) права получения денежной компенсации вместо изымаемого земельного участка с расположенными на нем жилым домом, иными строениями и сооружениями определяется по рыночной стоимости в соответствии с законодательством, но не ниже стоимости их строительства [29].

Рыночная стоимость представляет собой стоимость, по которой наиболее вероятно продавец объекта оценки согласен его продать, а покупатель объекта оценки согласен его приобрести. При этом учитываются следующие условия:

  •   стороны сделки обладают достаточной осведомленностью об объекте оценки и рынке объектов-аналогов;
  •   стороны сделки действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно;
  •   объект оценки представлен продавцом в форме публичного предложения на рынке;
  •   продавец и покупатель имеют достаточное время для выбора варианта совершения сделки;
  •   на продавца не налагается дополнительных обязательств, кроме обязательств передать объект оценки, а на покупателя не налагается дополнительных обязательств, кроме обязательства принять объект оценки и уплатить за него определенную денежную сумму.

Рыночная стоимость может определяться в наиболее эффективном и текущем использовании [31].

Рыночная стоимость в текущем использовании определяется как рыночная стоимость объекта оценки, учитывающая сложившиеся условия его использования, без учета наиболее эффективного использования [32].

В соответствии с СТБ 52.3.01-2007, рыночный метод представляет собой метод определения стоимости объектов оценки на основе следующих методов оценки: затратного, доходного, сравнительного.

  1.  Затратный метод представляет собой метод расчета стоимости объекта недвижимости путем суммирования стоимости земельного участка, стоимости улучшений, предпринимательской прибыли, косвенных затрат, внешнего удорожания за минусом накопленного износа.

Затратный метод применяется, а иногда является единственно возможным в случаях:

  •  анализа наиболее эффективного использования земельного участка;
    •  технико-экономического обоснования стоимости нового строительства;
      •  оценки специализированной недвижимости;
      •  невозможности использования других методов;
      •  иных случаях, не противоречащих законодательству.
    1.  Оценка стоимости объекта недвижимости доходным методом производится следующими методами расчета стоимости:
      •  прямой капитализации;
      •  капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков);
      •  валовой ренты (валового мультипликатора);
      •  остатка.
    2.  Сравнительный метод (метод сравнительного анализа продаж) представляет собой совокупность методов расчета стоимости объекта недвижимости, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей корректировкой их стоимости по элементам сравнения. Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, цены предложения или спроса по объектам недвижимости в зависимости от имеющейся информации.

Сравнительный метод применяется в случае наличия полной и достоверной информации об объекте оценки и выбранных объектах-аналогах [32].

Объект-аналог – объект, сходный с подлежащим оценке объектом по основным экономическим, техническим и иным характеристикам.

Элементы сравнения – характеристики объекта оценки и объектов-аналогов, которые приводят к различиям в ценах и учитываются при определении стоимости объекта оценки [31].

Единица сравнения – единица измерения, связывающая через стоимость выбранный параметр сравнения объекта оценки и объекта-аналога [31].

Расчет стоимости методом сравнительного анализа продаж производится в следующей последовательности:

  •  исследование рынка;
  •  анализ и отбор информации по объектам-аналогам;
  •  определение единиц сравнения;
  •  сравнение объекта оценки с объектами-аналогами;
  •  выбор элементов сравнения;
  •  расчет корректировок по элементам сравнения;
  •  корректировка цен объектов-аналогов;
  •  приведение скорректированной стоимости объектов-аналогов к одной или диапазону стоимости объекта оценки [32].

Рыночная стоимость в текущем использовании объектов оценки определялась сравнительным методом в рамках рыночного метода оценки.

Стоимость строительства представляет собой стоимость восстановления объектов оценки или замещения объектов-аналогов.

3.3.1. Определение стоимости строительства

В нашем случае стоимость строительства была принята как стоимость замещения объектов-аналогов и определялась на основании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (далее – сборники УПВС).

Определение первоначальной стоимости объектов-аналогов капитального строения (жилого дома), в которых расположены объекты оценки.

Первоначальная стоимость объекта-аналога представляет собой стоимость нового объекта-аналога, определяемую затратами замещения и вновь созданной стоимости в базисном или другом уровне цен, отличном от базисного уровня.

Первоначальная стоимость объекта оценки представляет собой стоимость нового объекта оценки, определяемую затратами воспроизводства и вновь созданной стоимости в базисном или другом уровне цен, отличном от базисного уровня.

Первоначальная стоимость объекта оценки или первоначальная стоимость объекта-аналога определяются на основании:

  •  исходной информации;
  •  расчета стоимости объекта-аналога [31].

Выбор способа определения первоначальной стоимости объекта оценки или объекта-аналога зависит от исходной информации и документов, представленных и имеющихся в распоряжении оценщика.

Расчет первоначальной стоимости объекта оценки или первоначальной стоимости объекта-аналога производится на основании технических нормативных правовых актов в области технического нормирования и стандартизации и информации по ценообразованию в строительстве [32].

Расчет первоначальной стоимости объектов-аналогов капитального строения (жилого дома), в которых расположены объекты оценки, проводился на основании сборника УПВС № 28 «Жилые, общественные здания и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов», Отдел I «Жилые здания. 1. Жилые здания с полнометражными квартирами», таблица № 12 «Жилые здания двухэтажные кирпичные».

Расчет первоначальной стоимости объектов-аналогов капитального строения (жилого дома), в котором расположены объекты оценки, представлен в таблице 3.4. Определение первоначальной стоимости объектов-аналогов капитального строения (жилого дома), в котором расположены объекты оценки, представлено в таблице 3.4.


         Таблица 3.4 - Определение стоимости замещения объектов-аналогов капитальных строений (жилых домов), в которых расположены объекты оценки

№ п/п

Наименование капитальных строений (жилых домов), в которых расположены объекты оценки

Единица измерения

Сборник УПВС

Стоимость ед. измерения по сборнику УПВС в ценах 1969г., руб.

Корректировка стоимости ед. измерения по сборнику УПВС

Скорректированная стоимость ед. измерения по сборнику  УПВС в ценах 1969 г., руб/м3

Первоначальная стоимость объекта-аналога (объекта оценки) в ценах 1969г., руб.      

Коэффициенты изменения стоимости

Стоимость замещения объектов-аналогов капитальных строений (жилых домов), в которых расположены объекты оценки, руб.

К1991         

Ксмр

Кн

Отдел

Раздел

Таблица

Колонка

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

1

Жилой дом, расположенный по адресу: г. Минск, ул. Тарханова, 7а

общий объем, куб. м

1 194

28

I

-

12

а

21,6

1,03

22,25

26 567

2,348

1868,38

1,10

128 214 631


3.3.2. Определение стоимости замещения объектов-аналогов (квартир)

Стоимость замещения представляет собой первоначальную стоимость объекта-аналога в текущем уровне цен [31].

В случае если первоначальная стоимость объекта оценки определена по первоначальной стоимости объектов-аналогов с использованием республиканских или ведомственных нормативов по отраслям экономики, одновременным использованием проектно-сметной документации по объекту оценки и объектам-аналогам или только проектно-сметной документации по объектам-аналогам, стоимость замещения рассчитывается по формуле:

Сз  = С’п x K1991 x Kсмр x Кн,                                        (3.2)

где:

Сз  

стоимость замещения на дату оценки, д.е.;

С’п

первоначальная стоимость объекта оценки, рассчитанная  по первоначальной стоимости объекта-аналога, д.е.;

K1991

индекс  пересчета стоимости объекта оценки в базисный уровень  цен  1991  года  принимается в соответствии с приложением 3 (K1991 равен  единице, если первоначальная стоимость объекта оценки определена  в базисном уровне цен 1991 года или в уровне цен после 1991 года) инструкции по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества, утвержденная постановлением Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь 20.12.2007 № 67 (далее Инструкция)

Кн

коэффициент,  учитывающий  налоги и отчисления в целевые бюджетные  и  внебюджетные фонды в соответствии с законодательством, рассчитанный  без  налога  на  добавленную  стоимость (далее - НДС). Принимается  равным 1,1  на  дату утверждения Инструкции, подлежит корректировке Государственным  комитетом  по  имуществу Республики Беларусь, если  изменение законодательства по названным фондам приведет  к его  увеличению или уменьшению. (Кн  принимается равным единице, если  первоначальная  стоимость  объекта  оценки определяется в ином уровне цен, отличном от базисного) [33].

Определение стоимости замещения объектов-аналогов капитального строения (жилого дома), в которых расположены объекты оценки, представлено в таблице 3.4.

Стоимости замещения объектов-аналогов (квартир) определялись с учетом долей в общей площади капитального строения (жилого дома), в которых расположены объекты оценки, и представлены в таблице 3.5.

           Таблица 3.5 - Определение стоимости строительства (стоимости замещения объектов-аналогов)

№ п/п

Наименование объектов оценки

Удельный вес каждого объекта оценки в общем жилом доме

Стоимость замещения объектов-аналогов, руб

Стоимость замещения объектов-аналогов, USD

1

2

3

4

5

г. Минск, ул. Тарханова, 7а

1

Квартира №1

11,252%

14 426 710

6 726

Квартира №2

13,824%

17 724 391

8 263

Квартира №3

13,781%

17 669 258

8 237

Квартира №4

11,116%

14 252 338

6 644

Квартира №5

11,295%

14 481 843

6 751

Квартира №6

13,824%

17 724 391

8 263

Квартира №7

13,716%

17 585 919

8 199

Квартира №8

11,191%

14 348 499

6 689

Итого:

100,00%

128 214 631

59 772

Определение долей, приходящихся на каждый объект оценки, представлено в таблице 3.6.

           Таблица 3.6 - Определение доли, приходящейся на соответствующий объект оценки

№ п/п

Наименование объектов оценки

Общая площадь квартиры, кв. м

Доля в площади всего капитального строения (жилого дома), в котором расположены объекты оценки

г. Минск, ул. Тарханова, 7а

1

Квартира №1

31,28

11,252%

Квартира №2

38,43

13,824%

Квартира №3

38,31

13,781%

Квартира №4

30,9

11,116%

Квартира №5

31,4

11,295%

Квартира №6

38,43

13,824%

Квартира №7

38,13

13,716%

Квартира №8

31,11

11,191%

Итого:

277,99

100,00%

Доли, приходящиеся на соответствующий объект оценки, определялись пропорционально общей площади капитального строения (жилого дома), в котором расположены объекты оценки, исходя из общей площади каждого объекта оценки (квартиры).

Стоимость строительства (стоимость замещения объектов-аналогов) капитального строения (жилого дома), в которых расположены объекты оценки, на дату оценки 08 апреля 2008 составила 128 214 631 рублей или 59 772 USD, в том числе по каждому объекту оценки (квартире):

п/п

Наименование объектов оценки

Принадлежность квартиры

Стоимость строительства, рубли

Стоимость строительства, USD

1

2

3

4

5

г. Минск, ул. Тарханова, 7а

1

Квартира №1

частная

14 426 710

6 726

Квартира №2

государственная

17 724 391

8 263

Квартира №3

государственная

17 669 258

8 237

Квартира №4

частная

14 252 338

6 644

Квартира №5

частная

14 481 843

6 751

Квартира №6

государственная

17 724 391

8 263

Квартира №7

частная

17 585 919

8 199

Квартира №8

частная

14 348 499

6 689

Итого:

 

128 214 631

59 772

3.3.3. Определение рыночной стоимости в текущем использовании объектов оценки

Исследование рынка и выбор объектов-аналогов

С целью выявления объектов-аналогов было проведено исследование рынка квартир в г. Минске. Поиск объектов-аналогов проводился в сети Интернет. В ходе анализа было выявлено, что рынок квартир в г. Минске, хорошо развит. Исходя из информации, содержащейся в сети Интернет, были отобраны объекты-аналоги (однокомнатные, двух- и трехкомнатные квартиры).

В общем виде расчетная модель метода прямого сравнения продаж имеет следующий вид:

                                        ,                (3.3)

где:

 – стоимость объекта-аналога;

 – цена продажи или стоимость предложения объекта-аналога;

 – величина корректировки цены продажи или стоимости предложения.

Исходная информация по объектам оценки и объектам-аналогам представлена в таблицах 3.7.и 3.8.


           Таблица 3.7 - Исходная информация по объекту оценки и объектам- аналогам

Показатели

Объект оценки

Объекты-аналоги

№ 1

№ 2

№ 3

№ 4

1

2

3

4

5

6

Адрес

г.Минск,

ул. Тарханова, д. 7а, кв. 5

г.Минск,

ул. Грибоедова, д. 26

г.Минск,

ул. Грибоедова, 28а

г.Минск,

ул. Грибоедова, 28а

г.Минск,

ул. Грибоедова, 28а

Права на квартиру

собственность

собственность

собственность

собственность

собственность

Условия продажи

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Условия финансирования

типичные

типичные

типичные

типичные

типичные

Площадь общая, м.кв.

31,4

26

28

28

28

Площадь жилая, м.кв.

19,43

16,7

19

20

19

Площадь кухни, м.кв.

 

5

5

5

5,6

Этаж/этажность дома

2/2

4/4

2/4

2/4

3/4

Материал стен дома

кирпич

кирпич

кирпич

кирпич

кирпич

Количество комнат в квартире/в т.ч. изолированных

1/1

1/1

1/1

1/1

1/1

Санузел*

совместный

раздельный

совместный

совместный

совместный

Балкон

нет

нет

есть

есть

есть

Телефон

 

есть

есть

есть

есть

Отделка

хорошая

хорошая

хорошая

хорошая

хорошая

Номер оценочной зоны

24

24

24

24

24

Дата оценки/Дата продажи

08.04.2008

08.04.2008

08.04.2008

08.04.2008

08.04.2008

Стоимость по листингу продаж, USD

 

56 000  

60 000  

60 000  

60 500  

Стоимость за 1 кв. м по листингу продаж, USD

 

2 154  

2 143  

2 143  

2 161  

Примечание:

* - согласно уточненным данным у объекта-аналога №3 санузел совместный по данным продавца


           Таблица 3.8 - Исходная информация по объектам оценки и объектам- аналогам

Показатели

Объект оценки

Объекты-аналоги

№ 1

№ 2

№ 3

№ 4

Адрес

г.Минск,

ул. Тархановао, д. 7а (двухкомнатные квартиры)

г.Минск, пр. Партизанский, 89а

г.Минск, пр. Партизанский, 37

г.Минск, пр. Партизанский, 89а

г.Минск, пр. Партизанский, 44

Права на изолированное помещение (квартиру)

собственность

собственность

собственность

собственность

собственность

Условия продажи

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Условия финансирования

типичные

типичные

типичные

типичные

типичные

Площадь общая, м.кв.

 

44,1

43

44,1

45,5

Площадь жилая, м.кв.

 

28,2

30

28,2

30,9

Площадь кухни, м.кв. *

 

5,8

6,2

5,8

5,7

Этаж/этажность дома

1 и 2/2

1/5

5/5

1/5

5/5

Материал стен дома

кирпич

блочный

кирпич

блочный

кирпич

Количество комнат в квартире/в т.ч. изолированных

2/0

2/0

2/0

2/0

2/0

Санузел

совмещенный

совмещенный

совмещенный

совмещенный

совмещенный

Балкон

нет

нет

есть

нет

есть

Телефон

 

нет

есть

есть

есть

Отделка

хорошая

хорошая

хорошая

хорошая

хорошая

Номер оценочной зоны

24

176

169

176

178

Дата оценки/Дата продажи

08.04.2008

08.04.2008

08.04.2008

08.04.2008

08.04.2008

Стоимость по листингу продаж, USD

 

68 000  

70 000  

71 000  

75 000  

Стоимость за 1 кв. м по листингу продаж, USD

 

1 542  

1 628  

1 610  

1 648  



В качестве элементов сравнения были выбраны следующие характеристики:

1. Имущественные права на объект недвижимого имущества;

2. Условия финансирования сделки в отношении объекта недвижимого имущества;

3. Состояние рынка (дата продажи объекта недвижимого имущества);

4. Условия продажи объекта недвижимого имущества;

5. Листинг продаж;

6. Местоположение;

7. Наличие балкона;

8. Этаж.

В качестве единицы сравнения была выбрана стоимость 1 кв.м. квартиры.

Корректировка цен (стоимости) объектов-аналогов по элементам сравнения

Корректировки рассчитываются по элементам сравнения. При этом выделяются:

  •  корректировки первой группы, выполняемые в строгой последовательности друг за другом: корректировка на имущественные права, условия финансирования, состояние рынка и условия продажи;
  •  корректировки, которые выполняются после корректировок первой группы в любой последовательности. К ним относятся все остальные корректировки по элементам сравнения.

Все корректировки выполняются относительно объекта оценки. Если объект оценки имеет лучшие показатели по сравнению с объектом-аналогом, то цена (стоимость) объекта-аналога увеличивается на величину корректировки. Если объект оценки по элементу сравнения имеет показатели по сравнению с объектом-аналогом хуже, то цена (стоимость) объекта-аналога уменьшается на величину корректировки [32].

Поскольку предполагалось, что объекты-аналоги были выбраны с одинаковыми имущественными правами на объекты недвижимого имущества, условиями финансирования и условиями продажи, то корректировки по данным элементам сравнения не проводились.

Корректировка на состояние рынка (время продажи) также не проводилась в связи с тем, что объекты-аналоги были выставлены на продажу в период оценки объектов оценки.

Проводилась корректировка на листинг продаж, поскольку для расчета были использованы цены предложения объектов-аналогов. По мнению специалистов рынка недвижимого имущества, листинг продаж может быть выше реальной цены сделки на 1 – 5%. В нашем случае корректировка на листинг продаж проводилась из 1 % снижения стоимости для одно- и двухкомнатных квартир и 3% снижения стоимости - для трехкомнатных квартир.

Корректировка на местоположение проводилась по формуле:

                                                    (3.4)

где:

  -  корректировка на местоположение, %;

   - кадастровая стоимость 1 кв. м земель жилой многоквартирной зоны, в которой расположен объект оценки;

   - кадастровая стоимость 1 кв. м земель жилой многоквартирной зоны, в которой расположен объект-аналог.

Корректировка на наличие балкона проводилась исходя из снижения стоимости квартиры без балкона по сравнению со стоимостью квартиры с балконом. Была определена зависимость снижения стоимости в процентном выражении для квартир без балконов. Данная зависимость отражена в таблицах 3.9 и 3.10 для одно- и двухкомнатных квартир.

           Таблица 3.9 - Расчет корректировки на наличие балкона для однокомнатных квартир

№ п/п

Адрес

Этаж

Стоимость, USD

1

пр. Партизанский, 87б

3/5

1 800

2

пр. Партизанский, 69

3/5

1 833

3

пр. Партизанский, 78

2/5

1 900

4

пр. Партизанский, 54

4/5

1 881

5

пр. Партизанский, 46

3/5

1 900

6

пр. Партизанский, 54

4/5

1 900

7

пр. Партизанский, 29

2/5

2 000

Средняя стоимость 1 кв. м квартиры без балкона, USD

1 844

Средняя стоимость 1 кв. м квартиры с балконом, USD

1 920

Корректировка на отсутствие балкона, USD

-3,96%

           Таблица 3.10 - Расчет корректировки на наличие балкона для двухкомнатных квартир

№ п/п

Адрес

Этаж

Стоимость, USD

1

пр. Партизанский, 89а

1/5

1 542

2

пр. Партизанский, 89а

1/5

1 610

3

пр. Партизанский, 91а

1/5

1 733

4

пр. Партизанский, 37

5/5

1 628

5

пр. Партизанский, 44

5/5

1 648

6

пр. Партизанский, 87

5/5

1 808

Средняя стоимость 1 кв. м квартиры без балкона, USD

1 628

Средняя стоимость 1 кв. м квартиры с балконом, USD

1 695

Корректировка на отсутствие балкона, USD

-3,95%

Корректировка на наличие балкона для трехкомнатных квартир принималась равной как для двухкомнатных квартир.

Корректировка на этаж проводилась исходя из снижения стоимости квартир, расположенных на крайних этажах домов, по сравнению с квартирами, расположенных на средних этажах. Зависимость снижения стоимости в процентном выражении для квартир, расположенных на крайних этажах домов (первый или последний этажи) отражена в таблицах 3.11 и 3.12 для одно-, двух- и трехкомнатных квартир соответственно.

           Таблица 3.11 - Расчет корректировки на этажность для однокомнатных квартир

№ п/п

Адрес

Этаж

Стоимость, USD

1

ул. Украинки, 16

12/12

2 110

2

ул. Украинки, 18

1/12

2 219

3

ул. Украинки, 16

9/12

2 194

4

ул. Украинки, 14

11/12

2 266

5

ул. Украинки, 16

11/12

2 266

 

 

 

 

Средняя стоимость квартиры, расположенной на крайнем этаже (первом или последнем), USD

2 165

Средняя стоимость квартиры, расположенной на средних этажах, USD

2 242

Корректировка на этажность, USD

-3,43%

           Таблица 3.12 - Расчет корректировки на этажность для двухкомнатных квартир

№ п/п

Адрес

Этаж

Стоимость, USD

1

пр. Победителей, 39

1/9

2 500

2

пр. Победителей, 39

1/9

2 525

3

пр. Победителей, 51-1

12/12

2 797

4

пр. Победителей, 3

4/7

2 955

5

пр. Победителей, 43-3

5/13

2 680

6

пр. Победителей, 43-2

11/16

2 636

7

пр. Победителей, 73-1

12/13

2 790

 

 

 

 

Средняя стоимость квартиры, расположенной на крайнем этаже (первом или последнем), USD

2 607

Средняя стоимость квартиры, расположенной на средних этажах, USD

2 765

Корректировка на этажность, USD

-5,71%

При определении стоимости объектов оценки методом сравнительного анализа продаж, учитывались веса скорректированных цен продаж объектов-аналогов в зависимости от величины внесенных корректировок.

Проведенные корректировки по объектам-аналогам и определение стоимости объектов оценки методом сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного метода представлены в таблицах 3.13 и 3.14.


           Таблица 3.13 - Определение стоимости объекта оценки сравнительным методом (методом сравнительного анализа продаж)

Показатели

Объект оценки

Объекты-аналоги

№1

№2

№3

№4

1

2

3

4

5

6

Корректировка на имущественные права, USD

 

0

0

0

0

Корректировка на условия финансирования, USD

 

0

0

0

0

Корректировка на состояние рынка (время продажи), USD

 

0

0

0

0

Корректировка на условия продажи, USD

 

0

0

0

0

Скорректированная стоимость 1 кв.м, USD

 

2 154  

2 143  

2 143  

2 161  

Корректировка на листинг продаж, USD

1%

-22  

-21  

-21  

-22  

Скорректированная стоимость 1 кв.м, USD

 

2 132  

2 122  

2 122  

2 139  

Корректировка на наличие балкона, USD

-3,96%

0  

-84  

-84  

-85  

Скорректированная стоимость 1 кв.м, USD

 

2 132  

2 038  

2 038  

2 054  

Корректировка на этажность, USD

-3,43%

0  

-70  

-70  

-70  

Скорректированная стоимость 1 кв.м, USD

 

2 132  

1 968  

1 968  

1 984  

Стоимость 1 кв.м объекта-аналога, Usd

 

2 132

1 968

1 968

1 984

Стоимость 1 кв.м объекта оценки, Usd

 

2 089

Стоимость 1 кв.м объекта оценки, руб.

 

4 480 905

Стандартное отклонение

 

80

Коэффициент вариации

 

0,04

Абсолютная величина корректировок

 

22

175

175

177

Отношение величины корректировок к цене продажи

 

0,01

0,08

0,08

0,08

Обратная величина отношению величины корректировок к цене продажи

137,50

100,00

12,50

12,50

12,50

Удельный вес

1,00

0,727

0,091

0,091

0,091

Стоимость 1 кв.м объекта оценки, Usd

2 090

Стоимость1 кв.м объекта оценки, рубли

4 483 050

Стоимость объекта оценки, определенная сравнительным методом, Usd

65 626

Стоимость объекта оценки, определенная сравнительным методом, рубли

140 767 770

           Таблица 3.14 Определение стоимости 1 кв. м объектов оценки сравнительным методом (методом сравнительного анализа продаж)

Показатели

Объект оценки

Объекты-аналоги

№1

№2

№3

1

2

3

4

5

Корректировка на имущественные права, USD

 

0

0

0

Корректировка на условия финансирования, USD

 

0

0

0

Корректировка на состояние рынка (время продажи), USD

 

0

0

0

Корректировка на условия продажи, USD

 

0

0

0

Скорректированная стоимость 1 кв. м, USD

 

2 073  

2 097  

2 067  

Корректировка на листинг продаж, USD

1%

-21  

-21  

-21  

Скорректированная стоимость 1 кв. м, USD

 

2 052  

2 076  

2 046  

Кадастровая стоимость 1 кв. м жилой многоквартирной зоны, USD

399  

399  

399  

397  

Корректировка на местоположение, USD

0,50%

0  

0  

10  

Скорректированная стоимость 1 кв. м, USD

 

2 052  

2 076  

2 056  

Корректировка на наличие балкона, USD

-3,95%

-81  

0  

-81  

Скорректированная стоимость 1 кв. м, USD

 

1 971  

2 076  

1 975  

Корректировка на этаж, USD

-5,71%

-113  

0  

0  

           Окончание таблицы 3.14

1

2

3

4

5

Скорректированная стоимость 1 кв. м, USD

 

1 858  

2 076  

1 975  

Стоимость 1 кв. м объекта-аналога, Usd

 

1 858

2 076

1 975

Стоимость 1 кв. м объекта оценки, Usd

 

2 044

Стоимость 1 кв. м объекта оценки, руб.

 

4 384 380

Стандартное отклонение

 

109

Коэффициент вариации

 

0,05

Абсолютная величина корректировок

 

215

21

112

Отношение величины корректировок к цене продажи

 

0,10

0,01

0,05

Обратная величина отношению величины корректировок к цене продажи

130,00

10,00

100,00

20,00

Удельный вес

1,00

0,077

0,769

0,154

Стоимость 1 кв. м объектов оценки, Usd

2 040

Стоимость 1 кв. м объектов оценки, рубли

4 375 800


Для оценки точности полученных результатов был рассчитан коэффициент вариации скорректированных цен продаж объектов-аналогов. Принято считать, что максимальное значение коэффициента вариации должно составлять KV=0,30 или 30%. Полученное значения коэффициента вариации KV<0,3, что свидетельствует о сопоставимости объектов-аналогов, правильном выборе элементов сравнения и верном определении величин корректировок. Близость полученных результатов служит подтверждением правильности и достоверности оценки.

Стоимость объектов оценки, определенная сравнительным методом по состоянию на дату оценки 08 апреля 2008 г. составила 563 739 USD или              1 209 220 155 рублей, в том числе по каждому объекту оценки (квартире):

№ п/п

Наименование объектов оценки

Принадлежность квартиры

Стоимость объектов оценки, рубли

Стоимость объектов оценки, USD

1

2

3

4

5

г. Минск, ул. Тарханова, 7а

1

Квартира №1

частная

135 533 970

63 186

Квартира №2

государственная

166 514 210

77 629

Квартира №3

государственная

165 992 970

77 386

Квартира №4

частная

133 886 610

62 418

Квартира №5

частная

140 767 770

65 626

Квартира №6

государственная

166 514 210

77 629

Квартира №7

частная

165 214 340

77 023

Квартира №8

частная

134 796 090

62 842

Итого:

 

1 209 220 155

563 739

Определение рыночной стоимости в текущем использовании объектов оценки

Рыночная стоимость в текущем использовании объектов оценки определялась сравнительным методом в рамках рыночного метода оценки.

Рыночная стоимость в текущем использовании определялась:

  1.  в виде единой величины объектов оценки на дату оценки;

2.  в виде единой величины по каждому объекту оценки без выделения рыночной стоимости в текущем использовании земельного участка на дату оценки с учетом округления результата.

Результат определения рыночной стоимости в текущем использовании объектов оценки представлен в таблице 3.15.

Рыночная стоимость в текущем использовании объектов оценки, по состоянию на дату оценки 08 апреля 2008 г. составила 1 209 780 000 рублей или 564 000 USD, в том числе по каждому объекту оценки (квартире):

№ п/п

Наименование объектов оценки

Принадлежность квартиры

Рыночная стоимость в текущем использовании объектов оценки, USD

Рыночная стоимость в текущем использовании объектов оценки, рубли

1

2

3

4

5

г. Минск, ул. Тарханова, 7а

3

Квартира №1

частная

63 000

135 135 000

Квартира №2

государственная

78 000

167 310 000

Квартира №3

государственная

77 000

165 165 000

Квартира №4

частная

62 000

132 990 000

Квартира №5

частная

66 000

141 570 000

Квартира №6

государственная

78 000

167 310 000

Квартира №7

частная

77 000

165 165 000

Квартира №8

частная

63 000

135 135 000

Итого:

 

564 000

1 209 780 000


           Таблица 3.15 - Определение рыночной стоимости в текущем использовании объектов оценки

№ п/п

Наименование объектов оценки

Количество комнат, в т.ч. раздельных

Общая площадь объектов оценки, кв. м

Стоимость 1 кв. м объектов оценки, определенная сравнительным методом, USD

Стоимость объектов оценки, определенная сравнительным методом

Рыночная стоимость в текущем использовании объектов оценки, определенная сравнительным методом

USD

рубли

USD

рубли

1

2

3

4

5

6

7

8

9

г. Минск, ул. Тарханова, 7а

1

Квартира №1

2/0

31,28

2 020

63 186

135 533 970

63 000

135 135 000

Квартира №2

2/0

38,43

2 020

77 629

166 514 210

78 000

167 310 000

Квартира №3

2/0

38,31

2 020

77 386

165 992 970

77 000

165 165 000

Квартира №4

2/0

30,9

2 020

62 418

133 886 610

62 000

132 990 000

Квартира №5

1/0

31,4

2 090

65 626

140 767 770

66 000

141 570 000

Квартира №6

2/0

38,43

2 020

77 629

166 514 210

78 000

167 310 000

Квартира №7

2/0

38,13

2 020

77 023

165 214 340

77 000

165 165 000

Квартира №8

2/0

31,11

2 020

62 842

134 796 090

63 000

135 135 000

Итого:

 

 

 

563 739

1 209 220 155

564 000

1 209 780 000


Выводы по разделу 3 

Проанализировав нормативную базу, действующую в Республике Беларусь, регулирующую вопросы в области определения размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости, были внесены предложения:

  1.  производить оценку величины компенсации, даже если выплата осуществляется в натуральной форме;
  2.  минимизировать использование натуральной формы выплаты компенсации;
  3.  устранить разницу между денежной и неденежной компенсацией;
  4.  рассчитывать рыночную стоимость в текущем использовании;
  5.  производить выплату на 15-20% сверх расчетной величины компенсации;
  6.  рассчитывать упущенную выгоду для предприятий;
  7.  законодательство должно обеспечить специальные правила расчета убытков.

При расчете ориентировочных размеров убытков, связанных с изъятием земельного участка на примере восьми квартирного жилого дома (г. Минске, ул.Тарханова,7а), размер убытков определялся в зависимости от формы собственности объекта оценки. Для квартир, находящихся в частной собственности размер компенсации определялся по рыночной стоимости в соответствии с законодательством, но не ниже стоимости строительства, что касаемо квартир, находящихся в государственной собственности, то размер компенсации должен не превышать установленных усредненных показателей компенсации по каждому населенному пункту.

Таким образом, размер компенсации бюджету и ориентировочный размер убытков, причиняемый сносом жилого дома, в котором расположены объекты оценки в связи с изъятием земельного участка, составил 587 000 USD (пятьсот восемьдесят семь тысяч долларов США) или 1 117 545 000 USD (один миллиард сто семнадцать миллионов пятьсот сорок пять тысяч рублей).

4. Техническая экспертиза объектов недвижимости 

4.1. Техническое обследование и определение физического износа конструкций

Для выявления дефектов необходимо провести техническое обследование многоквартирного жилого дома, расположенного в г. Минске. Техническое обследование зданий для проектирования капитального ремонта (реконструкции) должно производиться специализированными изыскательскими и проектно-изыскательскими организациями. Допускается выполнение обследований проектными организациями, которым в установленном порядке предоставлено такое право.

Подготовка  проектирования  и  технического обследования жилых зданий должна выполняться в соответствии с "Инструкцией о составе, порядке  разработки,  согласования  и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий" ВСН 55-87(р). Техническое обследование выполняется за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт (реконструкцию) жилых зданий.

Цель технического обследования заключается в определении действительного технического состояния здания и его элементов, получении величины физического износа конструкций с учетом изменений, происходящих во времени для установления состава и объема работ капитального ремонта или реконструкции на объекте.   

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в табл. 1-71 ВСН 53-86(р). “Правила оценки физического износа жилых зданий”. Расчет физического износа представлен в таблице 4.1:

Таблица 4.1

Определение физического износа

Наименование

Признаки износа

Количественная оценка

Физ.

износ

Примерный состав работ

1

2

3

4

5

Ленточные фундаменты

Мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен

Ширина трещин до 1,5мм

10%

Затирка трещин

Стены кирпичные

Мелкие единичные трещины, отслоение облицовки и местные выбоины

Ширина трещин до 1мм, повреждения на площади до 10%

10%

Затирка трещин, установка выпавших плиток

Колонны сборные

Продольные трещины по всей высоте, отколы

Ширина трещин до 2 мм

25%

Заделка трещин, отколов

Перегородки

Трещины в местах сопряжений с плитами перекрытий

Ширина трещин до 2мм

15%

Заделка трещин

Плиты перекрытия

Трещины в плитах (усадочные или вдоль рабочего пролета)

Ширина трещин до 2 мм,  длина усадочных трещин на 1м2 до 0,8м

15%

Заделка единичных трещин или затирка усадочных трещин

Лестницы

Отдельные повреждения перил, выбоины, сколы местами в ступенях

Ширина трещин до 1 мм

10%

Ремонт перил, заделка выбоин

Кровля рулонная

Одиночные мелкие повреждения и пробоины в кровле и местах примыкания к вертикальным поверхностям, прогиб настенных желобов

-

20%

Ремонт кровли местами

         Окончание таблицы – 4.1

Полы

Мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3 мм, коробление отдельных клепок

-

20%

Циклевка отдельных участков, укрепление плинтуса

Окна

Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны, в углах; часть приборов повреждена или отсутствует; отсутствие остекления, отливов

-

35%

Ремонт переплетов; укрепление соединений накладками, восстановление остекления

Двери

Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками, стертость дверных полотен или щели в притворах

-

20%

Уплотнение сопряжений, постановка дополнительных накладок

Окраска водным составом

Окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился; местами отслоения и вздутия

-

50%

Промывка поверхности, шпаклевка отдельных мест до 10%, окраска за два раза

Штукатурка

Глубокие трещины, мелкие пробоины, отслоение накрывочного слоя местами

-

20%

Затирка штукатурки местами

Мусоропроводы

Неисправность загрузочных клапанов, неплотность в раструбных соединениях, отдельные пробоины в стволе мусоропровода, коррозия металлических частей

-

35%

Ремонт загрузочных клапанов, зачеканка раструбов, постановка бандажей в местах пробоин в стволе

Общий физический износ

22%

 

В результате проведения технического обследования здания, а также после определения физического износа, который составил 22%, целесообразно произвести усиление колонн и ремонт многоквартирного жилого дома.

4.2. Расчет железобетонной колонны

Исходные данные

              Запроектировать колонну первого этажа при следующих данных:

сетка колонн м; составы покрытия и перекрытия приведены в таблице 4.2 и таблице 4.3; количество этажей n=9; высота подвала Hэт=2,5 м; высота сечения ригеля 470мм; сечение колонны мм.

4.2.1. Определение действующих нагрузок и усилий

              Нагрузки на колонну складываются из постоянной (от собственной массы колонны, конструкций покрытия и перекрытий) и переменной (снеговой и полезной) нагрузок.

           Таблица 4.2 - Нормативные и расчетные нагрузки на 1 м2 покрытия

п/п

Вид нагрузки

Нормат.

значение

кН/м2

f

n

Расчет.

значение

кН/м2

Постоянная нагрузка

1

Защитный слой из гравия

( = 500 кг/м3)   = 10 мм.

0,05

1,35

0,95

0,0641

2

Трехслойная биполикриновая кровля

0,21

1,35

0,95

0,2693

3

Выравнивающая стяжка

( = 1800 кг/м3)   = 30 мм.

0,54

1,35

0,95

0,6925

4

Утеплитель плиты из пенополистерола на битумной мастике

( = 35 кг/м3 ) = 100 мм.

0,035

1,35

0,95

0,04489

5

Пароизоляция

оклеечная

0,07

1,35

0,95

0,0898

6

Монолитная плита  

( = 2500 кг/м3) = 220 мм.

5,5

1,15

0,95

6,0087

Итого

6,405

7,1694

Переменная нагрузка

7

Снеговая (г. Минск)

1,2

1,5

0,95

р=1,71

Всего

7,605

8,879

Расчетное значение нагрузки на колонну от собственного веса ригеля составляет:

                        Gриг =mb = 2,16 ∙ 6 =12,96 кН                                                 (4.1)

              Определим грузовую площадь колонны:

                                       А=bl=6∙6,2=37,2 м2                                                    (4.2)

                   Gпок=gпокAгруз+Gриг=7,169∙37,2+12,96=279,647 кН                      (4.3)

                         Qпок=pfAгруз=1,71∙37,2=63,612 кН                                   (4.4)

Таблица 4.3 – Нагрузки на колонну передаваемые от перекрытия

п/п

Вид нагрузки

Нормат.

значение

кН/м2

f

n

Расчет.

значение

кН/м2

Постоянная нагрузка

1

Линолеум

= 5 мм.

0,0064

1,35

0,95

0,0082

2

Мастика

( = 1000 кг/м3)  = 2 мм.

0,02

1,35

0,95

0,0257

3

Цементно-песчаная стяжка

( = 3000 кг/м3)   = 50 мм.

1,5

1,35

0,95

1,924

4

Пенополистерол

( = 35 кг/м3 ) = 100 мм.

0,014

1,35

0,95

0,0179

5

Монолитная плита  

( = 2500 кг/м3)   = 220 мм.

5,5

1,15

0,95

6,0087

Итого

7,0404

7,9845

Переменная нагрузка

6

Полезная нагрузка

4,845

1,5

0,95

6,9041

Всего

11,885

14,888

                        Gперgпер∙Aгруз+Gриг=7,9845·37,2+12,96309,98 кН;                (4.5)

                         Qпер  qпер∙Агруз= 6,9041·37,2 256,83 кН;                               (4.6)

Определим усилие в колонне в пределах этажа от постоянных нагрузок:

                                      G1=Gпок+(n-1)∙Gпер+Gкол.1 эт.n;                                    (4.8)

                           Gкол 1 эт=0,4∙0,4∙2,5∙25∙1,15∙0,95=10,925 кН;                         (4.9)

G1=279,647+(9-1)∙309,98+10,925∙9=2857,8 кН;

От переменных нагрузок:

                                   Q1=Qпок= 63,612 кН;

                         Q2=(n-1)∙Qпер=(9-1)∙256,83=2054,664 кН;                             (4.11)

Практически постоянную часть переменной нагрузки определяем путем умножения полной части переменной нагрузки на коэффициент сочетания  ψ2=0,5 (зависит от вида нагрузки) определяемый по таблице А.1. приложения СНБ  5.03.01-02 “Бетонные и железобетонные конструкции”

                         Q1l=Q1ψ2=63,612∙0,5=31,806 кН;                                          (4.12)

                          Q2l=Q2ψ2=2054,66∙0,5=1027,33 кН;                                     (4.13)

Составим расчетное сочетание усилий:

                            Nsd=G1Qδ+∑ ψ0Q;                                                               (4.14)

где Qδ-доминирующая переменная нагрузка;

       Nsd 1=2857,8+63,612+0,7∙2054,64=4359,68 кН;

 Nsd 2=2857,8+2054,667+0,7∙63,612=4956,99 кН;

Выберем практически постоянную часть для второго сечения:

  Nsd=2857,8+1027,33+31,806=3916,94 кН;

Таким образом получаем окончательно:

 Nsd=4956,99 кН - полная часть;

 Nsd=3916,94 кН - практически постоянная часть;

Расчетную длину колонны определяем по формуле:

                  l0=βlcol;                                                                  (4.15)

где β - коэффициент зависящий от характера закрепления концов стойки;

     lcol - геометрическая длина колонны

                         lcolэт+200-250=2500+200-250=2450 м;                             (4.16)

Величина случайного эксцентриситета составит:

ea=max[  ]

                         ea=20 мм;

                   Определим гибкость колонны и необходимость учета влияния продольного изгиба:

                                                    (4.17)

Следовательно необходимо учитывать влияние продольного изгиба.

где i - радиус инерции;

    Λ - гибкость колонны;

Определим эффективную расчетную длину:

;                                                                      (4.18)

                                                           (4.19)

 

 

Определим λ через h:

                                                                  (4.20)

 

Принимаем бетон класса С 25/30.

Расчетное сопротивление бетона сжатию составит:

                         

Определим величину коэффициента φ по таблице 7.2 CНБ 5.03.01-02

“Бетонные и железобетонные конструкции” при  

Следовательно  φ=0,867;

Расчет армирования колонны со случайным эксцентриситетом производится из условия:             

                                                  (4.21)

Требуемая площадь сечения:

                                                   (4.22)

 

Для армирования  колонны принимаем 4 d16 арматуры класса S500,

As, prov=804 мм2;

Выполним конструирование колонны.

Расчетная длина анкеровки ненапрягаемых стержней определяется по формуле:

                                       (4.23)

                                                                                                   (4.24)

где Аs, rec- площадь продольной арматуры, требуемая по расчету.

     Аs, prov-принятая площадь продольной арматуры.

- коэффициенты принимаемые по таблице 11.6 CНБ 5.03.01-02

“Бетонные и железобетонные конструкции”

Расчетное сопротивление арматуры составит:

расчетное сопротивление арматуры колонны; (4.25)

                       - предельное напряжение сцепления по контакту арматуры с бетоном;                         (4.26)

где - учитывает влияние условий сцепления и положения стержней при бетонировании;

      - учитывает влияние диаметра стержня;

      - для стержней серповидного профиля:

                                                        (4.27)

                     - базовая длина анкеровки;                   (4.28)

                        

                    минимальная длина анкеровки, принимаемая для сжатых стержней;                                                              (4.29)

 

       

В сжатой зоне из условия обеспечения от бокового выпучивания устанавливаем:  

                                   

4.2.2. Поперечное армирование колонны

Колонна армируется вязанным  пространственным каркасом. Диаметр продольных стержне 16 мм. Диаметр стержне поперечной арматуры в вязанных каркасах  не менее  0,25∙d=0,25∙16=4 мм и не более 12 мм.

Определим шаг поперечных стержней:

                                                         (4.30)

где d=16 мм- диаметр продольной рабочей арматуры.

Шаг хомутов принимаем кратно 5 см в меньшую сторону, тогда S=200мм., и принимаем поперечную арматуру d=6, S240.

4.2.3. Расчет консоли колонны

В соответствии с номенклатурой консоль колонны принята прямоугольной размером hкlк=150∙150 мм. Ее арматура представляет собой две двутавровые балки составного сечения, поясами которых являются стержни, а стенки, выполненные из листовой стали.

Из-за большого насыщения стали консоль рассчитываем не как железобетонную, а как металлическую. Металлическая консоль-это консольная балка, работающая на изгиб. Ее расчет заключается в определении сечения поясов и стенок.

Так как стенки не сквозные и у грани колонны обрываются , в работе сечения они работать не будут и изгибающий момент в сечении будет восприниматься только продольными стержнями-полками.

Определяем момент , возникающий на консоли:

                  (4.31)

где                                                                      (4.32)

                

Расчетная поперечная сила в рассматриваемом сечении, вызванная действие нагрузок:

                                              (4.33)

где расстояние от точки приложения силы Vsd до опорного сечения консоли;

       а=20мм - зазор между торцом ригеля и колонной.

Предварительно условно принимаем стержни 2d28 S500, тогда плечо внутренней пары сил составит:

                                         (4.34)

где с2=30мм- защитный слой бетона;

      δпл=20мм- толщина закладной пластины колонны.

Определяем требуемую площадь поясов:

                                                   (4.35)

Принимаем 2d25 S500 (As=982 мм2). Толщину листа для стенки принимаем конструктивно 6 мм. Между собой балки соединяют поверху закладными пластинами консоли, понизу - коротышами.

4.2.4. Расчет стыка колонны

Стык с торцевыми стальными листами и центрирующей прокладкой

                

                    

Размеры центрирующей прокладки:       

              

                                                                                                       (4.36)

Площадь монтажа в стыке по периметру шва и по площади центрирующей прокладки:

                                    (4.37)

                               (4.38)

                                                                   (4.39)

Усилие, передаваемое через сварные швы и прокладку:

                                                       (4.40)

                                      (4.41)

                                (4.42)

Принимаем hш=10мм.

Площадь ядра сечения:

                                                          (4.43)

                                                                             (4.44)

                                         (4.45)

Назначаем коэффициент косвенного армирования , тогда

                                                                   (4.46)

                                                              (4.47)

Коэффициент косвенного армирования:

            (4.48)

Принимаем и арматуру сеток d 6 S 240 (fyd=0,283 см2).

Назначаем размер ячейки

Шаг сварных сеток:

                ,                                                  (4.49)

что меньше  и меньше 15 см.

Устанавливаем по 4 сетки на участке длиной 10d== 16 cм.


4.3. Расчет центрально нагруженного железобетонного фундамента

Исходные данные

Запроектировать фундамент под центрально нагруженную колонну при данных: сечение колонны мм, продольная арматура колонны 4d16 S500, расчетное усилие, передаваемое колонной Nsd=4956,99 кН.

Бетон класса С20/25;  fck=20 MПа;  fcd=fck/γc=20/1,5=13,3МПа; fctk=1,5 МПа;  fctd=fctkc=1,5/1,5=1,0МПа; рабочая арматура класса S500: fyk=500; fyd=500/1,1=455 МПа; расчетное сопротивление грунта основания R=400 кПа;

средний вес тела фундамента и грунта на его ступенях γm=20кН/м3; глубина сезонного промерзания грунта 1,5 м.

4.3.1. Определение размеров подошвы фундамента

При определении размеров подошвы фундамента расчетное усилие принимается при γf=1,0

                                         (4.50)

где γfm - усредненный коэффициент безопасности по нагрузке.

Площадь подошвы фундамента:

                                                        (4.51)

где Hf =1,5+2,0+0,2=3,5 м - глубина заложения фундамента.

Центрально нагруженные фундаменты принимаются квадратными в плане

Принимаем квадратный в плане фундамент со сторонами аf=bf=3,5 м.

Площадь подошвы фундамента:  Аf= afbf=3,5∙3,5=12,25 м2;

Расчетное давление грунта на подошву фундамента:

                                          (4.52)

Расстояние от края колонны до края фундамента:

                                                (4.53)

Рабочая высота фундамента:

                     (4.54)

Тогда полная высота фундамента:

                           (4.55)

Требуемая длина lbd анкеровки арматуры колонны в стакане фундамента согласно расчету составляет 684,4 мм.

Тогда min глубина заделки колонны в стакане составит:

                                   (4.56)

Глубину стакана hgl принимаем равной 740 мм, т.е. на 50 мм больше требуемой глубины заделки колонны.

С учетом того, что минимальная толщина дна стакана должна быть не менее 200 мм конструктивная высота фундамента должна быть не менее

                                       (4.57)

Окончательно принимаем полную высоту фундамента кратно 100 мм,

Равной 1000мм, что более требуемой по условию прочности на продавливание (534 мм).

Назначаем размер толщины стенки стакана поверху равным 225мм. Тогда с учетом величины зазора между стенкой стакана и гранью колонны 75 мм, размер подколонника фундамента составит:

                      (4.58)

Вылет консоли плитной части фундамента:

                                                    (4.59)

где аf  - размер подошвы фундамента, м.

Рабочая высота плитной части фундамента:

               (4.60)

где р - расчетное давление грунта на подошву фундамента, кН/м2

Тогда общая высота плитной части фундамента:

                                  (4.61)

где сcom - величина защитного слоя арматуры фундамента.

Принимаем общую высоту плитной части hpl=0,75 м.

Проектируем плитную часть, состоящую из одной ступени высотой 0,3 м. и второй ступени – 0,45м.

4.3.2. Расчет рабочей арматуры подошвы фундамента

Рабочая высота фундамента:

Рабочая высота плитной части:

Изгибающий момент в сечении фундамента, расположенном по грани подколонника:

                               (4.62)

Изгибающий момент в сечении фундамента, расположенном по грани колонны:

                               (4.63)

Площадь сечения арматуры:

                                   (4.64)

                                  (4.65)

Коэффициент армирования:

                                (4.66)

                               (4.67)

где bw  - ширина верхней ступени фундамента, но не более  hпк+3∙d;

В пределах средней части ширины фундамента: 0,3∙аf = 0,3∙3,5 = 1,05м должно выполняться условие:

                                    (4.68)

Из сопоставления полученных коэффициентов армирования можно сделать вывод, что определяющим является расчет по прочности плитной части фундамента.

Принимаем сетку из стержней d=14 S500 с шагом 200мм. Фактическая площадь стержней одного направления  составляет (153,9∙14=2000,7 мм). Рабочая высота dx сетки в х - направлении (нижнее направление) равна 357мм, а рабочая высота dy сетки в y –направлении (верхнее направление) равна 343 мм.

4.3.3. Проверка высоты плитной части фундамента на продавливание

Условие прочности на продавливание:

                                    (4.69)

где β=1,0 - при центральном нагружении фундамента;

Длина критического периметра:

              (4.70)

Критическая площадь:

                                                   (4.71)

              (4.72)

Продавливающая сила:

                    (4.73)

Погонная поперечная сила:

                                        (4.74)

Площадь продольной арматуры, расположенной в х - направлении в пределах ширины (полосы) фундамента:

                                                (4.75)

                                                   (4.76)

Коэффициент продольного армирования в х - направлении:

                                                (4.77)

где  d1,x;  d1,y=d1+ -d/2;

Площадь продольной арматуры расположенной в y - направлении в пределах ширины (полосы) фундамента:

                                          (4.78)

                                                      (4.79)

Коэффициент продольного армирования в y - направлении:

                                                 (4.80)

              (4.81)

                                                (4.82)

где d в мм - коэффициент, учитывающий влияние масштабного фактора.

Погонная поперечная сила, которую может воспринимать плита фундамента:

                               (4.83)

                                                         (4.84)

 

Поскольку  принимаем .

В связи с тем, что  прочность плитной части на продавливание обеспечена.

4.3.4. Конструирование стаканной части фундамента

Стаканная часть фундамента армируется конструктивно. Вертикальная арматура принимается диаметром 10 мм, горизонтальная 8 мм. Расстояние между вертикальными стержнями не должно превышать 400 мм.

Суммарная площадь вертикальных стержней, расположенных в пределах одной стороны стенки стакана должна определяться из условия:

                                

где  ρmin  - минимальный процент армирования, равный 0,1 %;

     bw  - ширина расчетного сечения , равная 2∙t(t- толщина стенки стакана);

     dv  - рабочая высота сечения коробчатого сечения стакана, определяемая по формуле:

Для рассчитываемого фундамента толщина стенки стакана составляет 225мм, ширина расчетного сечения равна:

Рабочая высота сечения коробчатого сечения стакана равна

                                                            (4.85)

Суммарная площадь вертикальных стержней, расположенных в пределах одной стороны стенки стакана равна

                                                 (4.86)

4.4. Охрана труда в строительстве

Все строительно-монтажные работы должны выполняться при строгом соблюдении требований СНиП 111-4-80* "Техника безопасности в строительстве" [33], Правил устройства и безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов», утвержденных Госпроматомнадзором Беларуси 22.08.1994г., «Межотраслевых общих правил по охране труда» утвержденных постановлением Министерства труда и социальной защиты РБ от 03.06.2003г. № 70, «Правил охраны труда при работе на высоте», утвержденных постановлением Министерства труда РБ 28 апреля 2001г. №52.

Электробезопасность на строительной площадке, участках работ и рабочих местах должна обеспечиваться в соответствии с требованиями ГОСТ 12.1.013 – 78.

He допускается осуществление строительно-монтажных работ без проекта организации строительства (ПОС) и без утвержденного главным инженером подрядной организации проекта производства работ (ППР). Не допускаются отступления от решений ПОС и ППР без согласования с организациями, работавшими и утвердившими их, а также органами Госпожнадзора МЧС РБ.

У въезда на строительную площадку должна быть установлена схема движения автотранспорта.  Скорость движения автотранспорта вблизи мест производства работ не должна превышать 10км/час на прямых участках и 5км/час на поворотах.

Места проведения строительных и ремонтных работ на транспортных путях, включая котлованы, траншеи, ямы, колодцы с открытыми люками и другие места ограждать и обозначать дорожными знаками, а в темное время суток или в условиях недостаточной видимости - обозначать световой сигнализацией.

Ограждения окрашивать в сигнальный цвет по ГОСТ 12.4.026.

Строительная площадка, участки работ, рабочие места, проезды и подходы  к ним в  темное  время  суток должны  быть  освещены  в  соответствии  с требованиями ГОСТ 12.1.046 - 86 и СТБ 1392-2003.

Эксплуатацию строительных машин, механизмов и средств малой механизации, следует осуществлять в соответствии с требованиями
ГОСТ 12.3.033-84, СНиП 3.03.01-85 и инструкций заводов-изготовителей.

Средства подмащивания должны соответствовать требованиям
ГОСТ 24258 - 88, ГОСТ 28012 - 89 и ГОСТ 27321 - 87.

Эксплуатация средств подмащивания должна производится в соответствии с требованиями, указанными в паспорте, инструкции завода-изготовителя и в проекте производства работ.

Рабочие и инженерно-технический персонал должен быть обеспечен спецодеждой, спецобувью и другими средствами индивидуальной защиты, соответствующими ГОСТ 12.4.011-87, и обязаны использовать их по назначению.

Все лица находящиеся на строительной площадке, обязаны носить защитные каски.

Администрация подрядной организации обязана обеспечить обучение и проведение инструктажа по безопасности труда работников организации в соответствии с требованиями ГОСТ12.0.004-79, обеспечить рабочих инструкциями по охране труда.

На объекте необходимо выделить помещение или место для размещения аптечки с медикаментами, фиксирующих шин и других средств оказания первой медицинской помощи пострадавшему.

На работы, входящие в перечень работ (СНиП III-4-80*, приложение 5), на выполнение которых необходимо выдавать наряд-допуск, до начала производства работ необходимо выдать наряд-допуск на срок, необходимый для выполнения заданного объема работ. В случае изменения условий производства работ, наряд-допуск аннулируется, и возобновление работ разрешается только после выдачи нового наряда-допуска.

Лицо, выдавшее наряд-допуск на производство работ, обязано осуществлять контроль за выполнением ответственным исполнителем работ мероприятий по обеспечению безопасности труда.

При организации строительной площадки, размещении участков работ, рабочих мест, проездов строительных машин и транспортных средств, проходов людей следует установить опасные для людей зоны, в пределах которых постоянно действуют или потенциально могут действовать производственные факторы. Опасные зоны должны быть обозначены знаками безопасности и надписями установленной формы.

Все строительно-монтажные работы, организация строительной площадки, участков работ и рабочих мест должны производиться при строгом соблюдении требований "Правил пожарной безопасности при производстве строительно-монтажных работ" (ППБ 2.09-2002).

Отступления от требований настоящих Правил должны согласовываться с местными органами государственного пожарного надзора в установленном порядке.

На строительной площадке приказом либо инструкцией, утверждаемой руководителем строительной организации, должен быть установлен соответствующий противопожарный режим. Персональную ответственность за обеспечение пожарной безопасности на объекте несет руководитель генподрядной организации или лицо его заменяющее. Ответственность за соблюдение мер пожарной безопасности при выполнении работ субподрядными организациями на объекте возлагается на руководителей работ этих организаций и назначенных их приказами линейных руководителей работ. Не допускается применять для сушки и отопления помещений нагревательные приборы, жаровни, мангалы, электроприборы с открытыми электронагревательными элементами (электроплитки, электроотражатели и другие электронагревательные приборы, не предназначенные для этой цели, в том числе самодельные).

Ko всем строящимся и эксплуатируемом зданиям (в том числе и временным), местам открытого хранения строительных материалов групп горючести Г1-Г4, конструкций классов пожарной опасности К1-КЗ и оборудованию должен быть обеспечен свободный подъезд.

Места временного хранения горючих отходов на территории строительной площадки должны размещаться на расстоянии не менее 18м от существующих зданий (сооружений).

При организации строительной площадки и производстве строительно-монтажных работ руководствоваться "Правилами пожарной безопасности при производстве строительно-монтажных работ" ППБ2.09-2002 РБ.

До начала строительства должны быть:

– выполнены в соответствии с разработанным стройгенпланом автомобильные дороги, подъезды и подходы к строящимся зданиям и временным сооружениям;

– выполнены требования проекта организации строительства по обеспечению стройплощадки пожарными гидрантами согласно стройгенплану;

– организована пожарная дружина, назначена из числа ИТР ответственных за пожарную безопасность.

Временные административно-хозяйственные, производственные и бытовые здания и сооружения до начала их эксплуатации, а также места производства строительно-монтажных работ с повышенной пожарной опасностью до начала работ должны быть укомплектованы первичными средствами пожаротушения в соответствии с приложением 1 "Правил пожарной безопасности при производстве строительно-монтажных работ".

Запрещается складирование сгораемых строительных материалов в противопожарных разрывах между зданиями.

Временные воздушные электросети, подключение механизмов и агрегатов, устройство временного электроосвещения зданий должны отвечать требованиям главы "Электробезопасность" СНиП III-4-80* "Техника безопасности в строительстве".

Пожаротушение предусматривается от пожарного гидранта, расположенного на существующих сетях водопровода.

Контроль и ответственность за выполнение требований пожарной безопасности возлагается на генподрядчика.

Охрана окружающей среды - система мер, направленная на поддержание рационального взаимодействия между деятельностью человека и окружающей природной средой, обеспечивающая сохранение и восстановление природных богатств, рациональное использование природных ресурсов, предупреждающая прямое и косвенное вредное влияние результатов деятельности общества на природу и здоровье человека.

Охрана окружающей среды включает в себя охрану земель, охрану атмосферного воздуха, охрану поверхностных и подземных вод, охрану от воздействия шума, электромагнитных излучений, теплового и радиационного излучения.

Плодородный слой почвы, не использованный сразу в ходе работ, должен быть сложен в бурты, соответствующие требованиям  ГОСТ 7.5.3.04 - 83. Поверхность бурта и его откосы должны быть засеяны многолетними травами, если срок хранения плодородного слоя почвы превышает 2 года. Плодородный слой почвы может храниться в буртах в течение 20 лет.

На участках, занятых лесом или кустарником, плодородный слой почвы мощностью менее 10 см не снимается. Плодородный слой почвы не снимается, если рельеф местности не позволяет его снять, а также на участках с выходом на поверхность скальных обнажений, валунов, крупных (свыше 0,5м) камней.

Перед началом производства земляных работ на участках с возможным патогенным заражением почвы (свалка, скотомогильники, кладбища и т. п.) необходимо разрешение органов Государственного санитарного надзора.

При обнаружении взрывоопасных материалов земляные работы в этих местах следует немедленно прекратить до получения разрешения от соответствующих органов.

Зелёные насаждения, находящиеся вблизи работающих механизмов, следует ограждать общей оградой. Стволы отдельно стоящих деревьев, попавших в зону производства работ, следует также оградить. При отсыпках или срезках грунта в зонах сохраняемых зелёных насаждений размер лунок и стаканов у деревьев должен быть не более 30 см по высоте от существующей поверхности земли у ствола дерева.

Своевременно удалять строительный и бытовой мусор со стройплощадки. На территории стройплощадки необходимо предусмотреть установку инвентарных контейнеров для сбора и регулярного вывоза строительных и бытовых отходов.

Запрещается закапывание (захоронение) в землю неиспользованных или затвердевших остатков бетонной смеси, а также строительного мусора.

Охрана поверхностных и подземных вод. В целях борьбы с загрязнением поверхностных и подземных вод  необходимо  обеспечить  мероприятия  по ликвидации загрязнений почвы, водоёмов и поверхностных стоков вредными веществами, особенно нефтепродуктами. Запрещается слив горюче-смазочных и окрасочных материалов в грунт. Заправка горюче-смазочными материалами транспортных средств, грузоподъёмных и других машин должна производиться только в специально оборудованных местах.

На территории стройплощадки необходимо предусматривать организованный сбор воды с поверхности с последующим отводом её в ливневую канализацию. Не допускать затопления котлованов.

Для очистки колёс автотранспорта, мойки кузовов самосвалов, транспортирующих товарные смеси раствора и бетона, необходимо устраивать пруды-отстойники, периодически откачивая отстоявшуюся воду в коллектор ливневой канализации и обеспечив вывоз осадочной части на свалку мусора.

Охрана атмосферного воздуха. В целях борьбы с загрязнением воздуха следует ликвидировать источники пылевыделения.

При выполнении землеройных работ в летнее время в сухой период, для исключения пылеобразования, необходимо регулярно увлажнять временные подъездные дороги.

Строительный мусор со строящихся зданий и лесов следует опускать по закрытым желобом, в закрытых ящиках или контейнерах, нижний конец желоба должен находиться не выше 1 м над землей или входить в бункер. Сбрасывать без желобов или других приспособлений разрешается с высоты не более 3 м. Места, на которые сбрасывается мусор, следует со всех сторон оградить или установить надзор для предупреждения об опасности.

Запрещается обогревать и сушить помещения жаровнями и другими устройствами, выделяющими в помещение продукты сгорания топлива. Запрещается сжигание мусора, отходов строительных материалов, тары и проч. на территории стройплощадки.

Погрузку и выгрузку сыпучих грузов (цемент, известь, гипс и др.) следует производить механизированным способом, исключающим загрязнение воздуха рабочей зоны. Не допускать свободного падения тонкоизмельчённых материалов при наполнении ёмкостей.

Негашеную известь и карбид кальция следует хранить в закрытых отдельно стоящих складских помещениях. Пол этих помещений должен быть приподнят над уровнем земли не менее чем на 0,2 м. При хранении указанных материалов следует предусматривать мероприятия, предотвращающие попадание на них влаги.

Лакокрасочные, изоляционные, отделочные и другие материалы, выделяющие взрывоопасные или вредные вещества, разрешается хранить на рабочих местах в количествах, не превышающих сменной потребности.

Стекловату и шлаковату следует подавать к месту работы в контейнерах или пакетах, соблюдая условия исключающие распыление.

Не допускается приготовлять малярные составы, нарушая  требования инструкции завода-изготовителя краски, а также применять растворители, на которые нет сертификата с указанием о характере вредных веществ.

Перевозку взрывчатых, ядовитых и легковоспламеняющихся грузов следует производить на транспортных средствах, оборудованных в соответствии с требованиями правил и инструкций для данной категории груза, утверждённых в установленном порядке.

Газовые баллоны разрешается перевозить, хранить, выдавать и получать только лицам, прошедшим обучение по обращению с ними.

По окончании работы баллоны с газом должны находиться в специально отведенном для хранения месте, исключающем доступ посторонних лиц.

Производить сварку, резку и нагрев открытым пламенем аппаратов, сосудов и трубопроводов, содержащих под давлением любые жидкости или газы, заполненных горючими или вредными веществами или относящихся к электротехническим устройствам не допускается без согласования с эксплуатирующей организацией мероприятий по обеспечению безопасности.

Охрана от воздействий шума.  На строительной площадке основными источниками шума являются работающие машины и механизмы.

Уменьшение шума, создаваемого машинами, необходимо достигать устройством глушителей на выхлопной трубе, переводом двигателей внутреннего сгорания на электропривод, применением техники на пневмоколесном (вместо гусеничного) ходу, использованием безударных френологических приемов.

Запрещается стоянка автотранспорта при погрузочно-разгрузочных работах включенным двигателем внутреннего сгорания.

Руководители строительных предприятий, линейные ИТР должны:

– осуществлять систематический контроль за соблюдением действующего законодательства, норм, инструкций, приказов, указаний в  области охраны окружающей среды при строительстве объекта;

– включать в программы обучения всех категорий рабочих и ИТР вопросы по охране окружающей среды и организовывать проведение этой учебы.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Земля во всем мире является первоосновой жизнедеятельности человека. В Республике Беларусь земля - основное национальное богатство, от эффективности использования которого зависит социально-экономическая ситуация в обществе и благосостояние каждого человека.

Земельный вопрос во все времена и во всех государствах был для общества одним из самых актуальных. Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в Беларуси в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон полярные, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство начало становиться на путь соответствия современным потребностям регулирования земельных отношений в стране. 

В Республике Беларусь создана нормативная база для регулирования правоотношений, возникающих в связи с предоставлением и изъятием земельных участков. В соответствии с действующим законодательством в Республике Беларусь при определении размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости, учитываются:

  1.  стоимость объектов недвижимости;
    1.  затраты на улучшение качества земли, восстановления эксплуатируемых объектов недвижимости;
    2.  убытки, связанные с ограничением прав землепользователей;
    3.  упущенная выгода;
    4.  плата за право заключение договора аренды земельного участка.

Размер убытков определяется в зависимости от назначения объектов недвижимости и формы собственности.

Для блокированных жилых домов и иных строения и сооружения при нем находящихся в частной собственности, размер убытков определяется по рыночной стоимости в соответствии с законодательством, но не ниже стоимости строительства, что касаемо государственной собственности, то выплачивается компенсация в размере, не превышающем установленных усредненных показателей компенсации по каждому населенному пункту.

Для объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных капитальных строений, находящиеся в частной собственности, размер компенсации определяется по рыночной стоимости, но не ниже балансовой стоимости, для объектов находящихся в государственной собственности, размер компенсации определяется по первоначальной (восстановительной) стоимости.

В Земельном кодексе Российской Федерации признается такой вид временного изъятия земельного участка, как реквизиция. Что касаемо реквизиции в Республике Беларусь, то это понятия не прописано в законодательных и нормативных документах, и как следствие не существует.

Земельным законодательством Российской Федерации установлена еще и смежная с реквизицией земельного участка процедура временного занятия земельного участка. Временное занятие не требует изъятия земли как при реквизиции.

Проанализировав нормативную базу, действующую в Республике Беларусь, регулирующую вопросы в области определения размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости, были разработаны предложения:

  1.  производить оценку величины компенсации, даже если выплата осуществляется в натуральной форме;
  2.  минимизировать использование натуральной формы выплаты компенсации;
  3.  устранить разницу между денежной и неденежной компенсацией;
  4.  рассчитывать рыночную стоимость в текущем использовании;
  5.  производить выплату на 15-20% сверх расчетной величины компенсации;
  6.  рассчитывать упущенную выгоду для предприятий;
  7.  законодательство должно обеспечить специальные правила расчета убытков.

В данном дипломном проекте были разработаны предложения по определению размера убытков, связанных с изъятием земельного участка и рассчитан размер компенсации бюджету и ориентировочный размер убытков, причиняемый сносом жилого дома, расположенного в г. Минске по ул. Тарханова,7а.

В разделе 4 настоящего дипломного проекта представлена техническая часть многоквартирным девятиэтажным каркасным жилым домам, общей площадью 5 300 кв.м, который будет возводиться после изъятия земельного участка. При разработке технической части был произведен расчет железобетонного фундамента и колонны  с последующим ее усилением.


СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

  1.  Право собственности граждан на землю в Республике Беларусь./ http://www.mark5.ru/20/5490/index1.1.html.
  2.  Указ Президента Республики Беларусь от 14 ноября 2006г. №671 «О некоторых особенностях порядка изъятия и предоставления земельных участков».
  3.  Положение  №1736 от 28 декабря 2006г. «О порядке определения размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости».
  4.  Указ Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 года №667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков».
  5.  Указ Президента Республики Беларусь от 28 января 2006г. №58 «О некоторых вопросах изъятия и предоставления земельных участков».
  6.  Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 29 марта 2007г. N 406 "О внесении изменений и дополнений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 28 декабря 2006г. N 1736".
  7.  Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 24 августа 2007г. N 1094 "О внесении дополнений и изменения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 28 декабря 2006г. N 1736".
  8.  Гражданский кодекс Республики Беларусь.
  9.  Н.Г.Станкевич  «Право частной собственности на землю», Гродно: «Гродненский государственный университет им. Я.Купалы», 2005. – 283с.
  10.  Кодекса Республики Беларусь о земле.
  11.  Ожегов С.И. и Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М., 1995. с. 431 - 432.
  12.  Жилищный кодекс Республики Беларусь.
  13.  Закона Республики Беларусь "О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь".
  14.  Старый кодекс никто не отменял, а новый еще не принят./ http://www.infobel.siteedit.ru/home?razdel=10&object=2/.
  15.  А.В.Каравай. Изъятие земельных участков для государственных нужд: условия и правовые последствия.
  16.  Конституции Российской Федерации.
  17.  Возмещение убытков в сфере земельных отношений./ http://www.bestreferat.ru/referat-5870.html.
  18.  Земельный кодекс Российской Федерации. 
  19.  Гражданский кодекс Российской Федерации. 
  20.  Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
  21.  Выкупная цена земельного участка. /http://www.juristmoscow.ru/aktualteam/snos/snos_domov/.
  22.  Compulsory acquisition of land and compensation, food and agriculture organization of the united nations, Rome 2007. - 56 p.
  23.  Научно-практический семинар с международным участием «Оценка убытков, причиняемых изъятием земельных участков».
  24.  Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд/http://www.juristmoscow.ru.
  25.  Veronica Salauyova. Compensation in Compulsory Purchase of Residential Property in Belarus.
  26.  Александр Герасименко. Земля стала доступней, а информация о ней открытой./http://www.newsdate.by/society_46674.html/.
  27.  Дома под снос — как остаться при своих интересах?/ http://newsvm.com/articles/2008/03/12/snos_doma.html.
  28.  Указ Президента №165 от 23 апреля 2003г. «Об утверждении генерального плана г. Минска с прилегающими территориями и некоторых вопросах его реализации».
  29.  Положение о порядке определения размера убытков, причиненных землепользователям изъятием у них земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости, утвержденное Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 26.03.2008 № 462.
  30.  Положение о порядке определения усредненного показателя компенсации заказчиками (застройщиками) жилых домов местному бюджету стоимости жилых помещений либо безвозмездной передачи в коммунальную собственность жилых помещений, предназначенных для переселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу в связи с предоставлением земельных участков под жилищное строительство, утвержденное Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 30.03.2007 № 407.
  31.  СТБ 52.0.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения».
  32.  СТБ 52.3.01-2007 «Оценка капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества».
  33.  Интернет-сайт www.nbrb.by.
  34.  СНиП III-4-80* «Техника безопасности в строительстве».

1 Согласно техническим паспортам и визуальному осмотру


Упущенная выгода

Убытки, связанные

с ограничением прав

Затраты на перенос

объектов недвижимости

Стоимость объектов

недвижимости

БЫТКИ

ФАКТИЧЕСКИЕ

ОРИЕНТИРОВАЧНЫЕ

УБЫТКИ

  1.  

 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

56203. Шлях до майстерності 43 KB
  Для підвищення ефективності роботи ШМВ при плануванні враховуються вимоги які впливають на підвищення професійної компетентності молодого спеціаліста: практична спрямованість; конкретність; систематичність та системність...
56204. Впроваджуємо ідеї в життя: прислухаємося, досліджуємо, реалізуємо 504.5 KB
  Жива природа несе багато цінної для життя інформації. Зрозумівши ці істини на рівні підсвідомості дитина таким чином опирається на тисячолітню мудрість предків а володіючи нею буде завжди отримувати позитив від життя.
56205. Проблемы защиты прав правообладателя по договору коммерческой концессии 101.43 KB
  Объектом данного исследования являются общественные отношения, которые возникают между участниками предпринимательской деятельности, осуществляемой с применением франчайзинга.
56206. Інтерактивні методи як інноваційна діяльність сучасного вчителя 58 KB
  І моя задача і задача моєї школи створити комфортні умови навчання при яких учень відчуває свою успішність свою інтелектуальну досконалість що робить продуктивним сам освітній процес. Перш ніж перейти до ґрунтовного розгляду інтерактивних навчальних технологій...
56207. Шкільна газета як виховний орган шкільного самоврядування 29.5 KB
  Якщо розглядати школу як мікродержаву, то цілком природно, що в ній існують свої засоби масової інформації. І шкільна газета є одним із засобів, яка інформує, стимулює, змушує думати, міркувати, організовує і ін...
56208. Властивості степеня з цілим від’ємним показником 140.5 KB
  Мета: ознайомити учнів з властивостями степеня з цілим показником; формувати вміння використовувати властивості степеня з цілим показником до перетворення виразів; розвивати вміння аналізувати...
56209. Степінь з натуральним показником 37.5 KB
  Мета: систематизувати знання властивостей степеня з натуральним показником формувати вміння виконувати дії з одночленами навички усних розрахунків; розвивати пам’ять виховувати почуття поваги до предмета.
56210. Взаємне розташування прямих у просторі. Взаємне розташування прямої та площини. Перпендикуляр до площини 251.5 KB
  Взаємне розташування прямої та площини. Перпендикуляр до площини. Матеріальними моделями частини площини є наприклад поверхня столу поверхня віконного скла мармурова плита тощо.4 Позначають площини малими грецькими буквами наприклад – площини α β γ.
56211. Стереотипи та їх роль у житті людини і суспільства. Толерантність. Ксенофобія. Расизм. Ґендерні стереотипи 79 KB
  Мета: розвивати готовність і потребу учнів до самопізнання і самореалізації своєї особистості; визначити сутність понять стереотипи толерантність; формувати вміння застосовувати знання з різних навчальних курсів...