39559

Сравнительная характеристика показателей чистого приведенного дохода и внутренней нормы прибыли при учете и без учета инфляции

Дипломная

Банковское дело и рынок ценных бумаг

В инвестиционной деятельности существенное значение имеет фактор риска. Инвестирование всегда связано с иммобилизацией финансовых ресурсов предприятия и обычно осуществляется в условиях неопределенности, степень которой может значительно варьироваться.

Русский

2013-10-07

1.09 MB

2 чел.

828282

PAGE 82

Содержание

[1] Содержание

[2] Введение

[3]
Раздел 1. Теоретические основы оценки инвестиционных проектов

[3.0.1] 1.1. Понятие и сущность инвестиций

[3.0.2] Классификация инвестиций

[3.0.3] 1.2. Реальные инвестиции

[3.0.3.1] 1.2.1. Участники инвестиционных проектов

[3.0.3.2] 1.2.2. Объекты реальных инвестиций

[3.0.3.3] 1.2.3. Виды проектов

[4] Таблица 1.2

[4.0.1] Классификация проектов

[5] деятельности являются риск банкротства, кредитный, валютный риски, риск финансовой устойчивости, региональный и промышленный риски. Промыш-ленный риск можно исключить, так как в дальнейшем будут анализироваться показатели риск-системы предприятий только отраслей промышленности.

[6] системного риск-менеджмента

[7] Также иногда для оценки риска составляется карта риска проекта.

[8]

[8.1] Учет влияния инфляции и риска

[8.1.1] Поправка на риск ставки дисконтирования

[8.1.2] Место расположение

[8.1.3] Конкуренты

[8.1.4] Рынок

[8.1.5] Маркетинговая стратегия

[8.1.6] Затратная часть проекта

[8.1.7]  

[8.1.8] Доходная часть проекта                                                            Таблица 3.3

[9] 3.2. Оценка эффективности инвестиционного проекта в целом

[10] 3.2.1 Финансовый анализ

[11] Общие сведения

[11.0.1] 3.2.2. Различают два основных подхода к оценке привлекательности инвестиционного проекта:

[11.0.2] 3.2.3. Условия и допущения

[11.0.3] 3.3. Оценка эффективности инвестиционного проекта

[11.0.4] Значение показателей по кварталам (тыс. руб.)

[11.0.5] Значение показателей по кварталам (тыс. руб.)

[12] Раздел 4. Организационно-технологическое проектирование

[12.1] 4.1. Сущность, цели, задачи проекта организации строительства

[12.1.1] Исходные материалы для разработки ПОС

[12.1.2] Состав ПОС

[12.2] 4.2. Проект организации строительства 10-ти этажного жилого дома

[12.2.1] Общая часть

[12.2.2] Характеристика территории строительства и основные объемно-планировочные решения здания

[12.2.3] Работы подготовительного периода

[12.2.4] До начала производства строительно-монтажных работ необходимо выполнить следующий комплекс работ подготовительного периода:

[12.2.5] снос существующих строений, демонтаж инженерных сетей к сносимым зданиям, расчистка территории;

[12.2.6] Технико-экономические показатели

[12.2.7] Сроки производства строительно-монтажных работ

[12.2.8] Методы производства основных видов работ

[12.2.9] Геодезическая основа на строительной площадке

[12.2.10] Потребность в строительных машинах и механизмах

[12.2.11] Потребность в средствах транспорта

[12.2.12] Потребность в энергоресурсах и воде

[12.2.13] Потребность в кадрах

[12.2.14] Временные сооружения

[12.2.15] 4.3 Строительный генеральный план

[12.2.16] 4.4. Расчет сетевого графика

[12.2.17] 4.5. Выбор монтажного крана

[13] Библиографический список

[13.1] ОБЪЕКТЫ ИНВЕСТИЦИЙ

Библиографический список 101

Введение

Инвестиционная деятельность представляет собой один из наиболее важных аспектов функционирования любой коммерческой организации.  Причинами, обусловливающими необходимость инвестиций, являются обновление имеющейся материально-технической базы, наращивание объемов производства, освоение новых видов деятельности.

Процесс инвестирования играет важную роль в экономике любой страны. Инвестирование в значительной степени определяет экономический рост государства, занятость населения и составляет существенный элемент базы, на которой основывается экономическое развитие общества. Поэтому проблема, связанная с эффективным осуществлением инвестирования, заслуживает серьезного внимания.

Значение экономического анализа  для планирования и осуществления инвестиционной деятельности трудно переоценить. При этом особую важность имеет предварительный анализ, который проводится на стадии разработки инвестиционных проектов и способствует принятию разумных и обоснованных управленческих решений.

Главным направлением предварительного анализа является определение показателей возможной экономической эффективности инвестиций, т.е. отдачи от капитальных  вложений, которые предусмотрены по проекту. Как правило, в расчетах принимается во внимание временной аспект стоимости денег.

Весьма часто предприятие сталкивается с ситуацией, когда имеется ряд альтернативных (взаимоисключающих) инвестиционных проектов. Естественно, возникает необходимость в сравнении этих проектов и выборе наиболее привлекательных из них по каким-либо критериям.

В инвестиционной деятельности существенное значение имеет фактор риска. Инвестирование всегда связано с иммобилизацией финансовых ресурсов предприятия и обычно осуществляется в условиях неопределенности, степень которой может значительно варьироваться.

В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования довольно много. Вместе с тем объем финансовых ресурсов, доступных для инвестирования, у любого предприятия ограничен. Поэтому особую актуальность приобретает  задача оптимизации бюджета капиталовложений.

В связи с вышеизложенным в работе будут рассмотрены следующие вопросы:

  •  основные принципы, положенные в основу анализа инвестиционных проектов;
  •  критерии оценки экономической эффективности инвестиционных проектов, в том числе показатели чистого приведенного дохода, рентабельности капиталовложений, внутренней нормы прибыли;
  •  проблемы учета инфляции и риска;
  •  сравнительная характеристика показателей чистого приведенного дохода и внутренней нормы прибыли при учете и без учета инфляции.


Раздел 1. Теоретические основы оценки инвестиционных проектов

1.1. Понятие и сущность инвестиций

Инвестиции – долгосрочные вложения частного или государственного капитала в различные отрасли национальной (внутренние инвестиции) или зарубежной (заграничные инвестиции) экономики с целью получения прибыли. В соответствии с Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, под инвестициями понимают денежные средства; целевые банковские вклады; пай; акции и др. ценные бумаги; технологии; машины и оборудование; лицензии; кредиты; имущественные права; интеллектуальные ценности, вкладываемые в предпринимательские и другие виды деятельности с целью получения прибыли (дохода) и социального эффекта.

Классификация инвестиций

1. По организационным формам:

инвестиционный проект;

инвестиционный портфель.

Инвестиционный проект – направление денежных средств на осуществление одного вида деятельности.

Инвестиционный портфель – подразумевает направление денежных средств одновременно в различные сферы предпринимательской деятельности.

2. По форме собственности инвестиционных ресурсов:

частные инвестиции (осуществляются физическими лицами, ООО, ЗАО, ИП, как резидентами так и нерезидентами);

государственные (федеральные и областные государственные учреждения);

иностранные инвестиции;

совместные инвестиции (осуществляются как минимум двумя из вышеперечисленных);

3. По времени:

краткосрочные (срок вложения до 1 года);

среднесрочные (срок вложения от 1 года до 3 лет);

долгосрочные (срок вложения от 3 лет и больше).

4. По типам:

реальные инвестиции;

финансовые инвестиции;

инвестиции в нематериальные активы.

Реальные инвестиции – это денежные средства, направленные на:

- новое строительство или реконструкцию действующих предприятий (цель: выпуск новой продукции);

- расширение действующего производства (цель: увеличение объемов выпускаемой продукции);

- модернизация и/или техническое перевооружение действующих предприятий (цель: повышение эффективности производства, снижение издержек).

Согласно Положению по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (дов. письмом Минфина РФ от 30.12.93 № 160) под долгосрочными инвестициями в основные средства  следует понимать затраты на создание и воспроизводство основных средств. Инвестиции могут осуществляться в форме капитального строительства и приобретения объектов основных средств. На практике реальные инвестиции называют капитальными вложениями.

Финансовые инвестиции – это денежные средства, направленные на покупку акций, облигаций, государственных и частных ценных бумаг, а также банковские депозиты.

Инвестиции в нематериальные активы – это направление денежных средств на покупку патентов, авторских прав, лицензий, торговых марок, прав на участие в конкурсах на аренду земли, права на разработку различных месторождений, вырубку леса, а также на подготовку специалистов на курсах, передачу опыта и совместные научные разработки.

Инвестиции вкладываются на продолжительный период, начиная с постановки цели инвестирования и заканчивая закрытием предприятия после полной отдачи вложенного капитала. Средний период отдачи вложенного капитала в России составляет от 10 до 12 лет.

5. По характеру:

прямые инвестиции (идут непосредственно на определенный проект);

непрямые инвестиции (направляются через инвестиционные компании на реализацию неизвестного инвестору проекта; распространены в случаях ограниченности материальных ресурсов).

6. По масштабности:

глобальные инвестиции (например, инвестиции в МКС или экологию);

широкомасштабные инвестиции (строительство объектов федерального значения);

локальные инвестиции (проекты интересующие только инвестора).

7. По достигаемым целям:

коммерческие инвестиции (направленные, на получение денежной прибыли);

социальные инвестиции (направленные, на получение положительного социального эффекта).

Классификация инвестиций представлена в таблице 1.1

Таблица 1.1

Классификация инвестиций

Признаки

Характеристика

1. По организационным формам

  •  инвестиционный проект
  •  инвестиционный портфель

2. По форме собственности инвестиционных ресурсов

  •  частные инвестиции
  •  государственные 

3. По времени:

  •  краткосрочные
  •  среднесрочные  
  •  долгосрочные

4. По типам:

  •  реальные инвестиции
  •  финансовые инвестиции
  •  инвестиции в нематериальные активы

5. По характеру

  •  прямые инвестиции 
  •  непрямые инвестиции

6. По масштабности

  •  глобальные инвестиции
  •  широкомасштабные инвестиции
  •  локальные инвестиции

7. По достигаемым целям

  •  коммерческие инвестиции
  •  социальные инвестиции

Понятие инвестиционного менеджмента в условиях переходной экономики, как правило, относится к управлению двумя видами инвестиций: реальными и финансовыми.

По отношению к совокупности этих двух видов инвестиций на предприятиях применяют понятие инвестиционного портфеля, а инвестиции в различные виды активов, связанные единой инвестиционной политикой, называются портфельными инвестициями.

В качестве отдачи от инвестиций принимается разность между доходами в течение срока использования инвестиционных ресурсов и затратами денежных средств в том же периоде (издержки производства, налоги и т. д.). Эта разность в итого является либо прибылью либо убытками.

Все предприятия в той или иной степени связаны с инвестиционной деятельностью. Принятие решений по инвестированию осложняется следующими факторами:

  •  множественность доступных вариантов вложения капитала;
  •  ограниченность финансовых ресурсов для инвестирования;
  •  риск, связанный с принятием того или иного решения по инвестированию, и т. п.

Причины, обуславливающие необходимость инвестиций, могут быть различны, однако в целом их можно объединить по принципу получения дохода:

  •  реальные инвестиции проводятся с целью снижения затрат на производство продукции;
  •  финансовые инвестиции проводятся с целью получения дохода от курсовой разницы или дивидендов.

Важным также является вопрос о размере предполагаемых инвестиций, так как от этого зависит глубина аналитической проработки экономической стороны инвестиционного проекта, которая предшествует принятию решения.

На многих предприятиях и объединениях становится обыденной практика дифференциации права принятия решений инвестиционного характера, т. е. ограничивается максимальная величина инвестиций, в рамках которой тот или иной руководитель может принимать самостоятельные решения.

Нередко решения должны приниматься в условиях, когда имеется ряд альтернативных или взаимно независимых инвестиционных возможностей. В этом случае необходимо сделать выбор одного или нескольких вариантов, основываясь на принятых критериях. Очевидно, что таких критериев может быть несколько, а вероятность того, что какой-то вариант будет предпочтительнее других, как правило, меньше единицы.

В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования довольно много. Вместе с тем любое предприятие имеет ограниченные свободные финансовые ресурсы, доступные для инвестирования. Поэтому возникает задача оптимизации инвестиционного портфеля.

Здесь весьма существенен фактор риска. Инвестиционная деятельность всегда осуществляется в условиях неопределенности, степень которой может значительно варьироваться. Например, в момент приобретения новых основных средств никогда нельзя точно предсказать экономический эффект этой операции. Поэтому нередко решения принимаются на интуитивной логической основе, но, тем не менее, они должны подкрепляться экономическим расчетом.

Определение инвестиционных возможностей является отправной точкой для деятельности, связанной с инвестированием. В конечном счете, это может стать началом мобилизации инвестиционных средств.

Учет риска инвестора осуществляется путем увеличения используемого банками реальной процентной ставки на величину "премии за риск".

Рисковые инвестиции или "венчурный капитал" – это термин, применяемый для обозначения капиталовложений, для которых трудно оценить возможные доходы и сопутствующие расходы. Венчурный капитал представляет собой инвестиции в новые сферы деятельности, связанные с большим риском. Как правило, венчурный капитал инвестируется в несвязанные между собой проекты в расчете на быструю окупаемость вложенных средств.

За рубежом обычно создаются специализированные независимые венчурные компании, которые привлекают средства других инвесторов и создают фонд венчурного капитала. Этот фонд имеет непостоянный объем средств, который управляющая фондом венчурная фирма распределяет по проектам. Поскольку всем вкладчикам заранее известно, что вложение капитала представляет собой венчурный, то есть высокорискованный, характер, то целью венчурной фирмы является получение максимального дохода практически без учета риска. Единственным способом снижения риска является высокая диверсификация проектов.

Специализируясь на финансировании проектов с высокой степенью неопределенности результата, венчурные фирмы предоставляют инвестиции не в форме ссуды, а в обмен на большую часть акционерного капитала создаваемого венчурного предприятия. Это позволяет жестко контролировать финансовое состояние, финансовые результаты, а также ход работ по венчурному проекту.

Таким образом, основная задача инвестиций – принести инвестору предполагаемый доход при минимальном уровне риска, который достигается путем формирования диверсифицированного инвестиционного портфеля.

1.2. Реальные инвестиции

1.2.1. Участники инвестиционных проектов

Основной элемент структуры инвестиционного проекта – это Участники проекта, так как именно они обеспечивают реализацию замысла и достижение целей проекта.

В зависимости от типа проекта в его реализации могут принимать участие от одной до нескольких десятков организаций. У каждой из них свои функции, степень участия в проекте и мера ответственности за его судьбу.

Вместе с тем все эти организации, в зависимости от выполняемых ими функций, можно объединить в конкретные группы участников проекта:

Заказчик – будущий владелец и пользователь результатов проекта. В качестве заказчика может выступать как физическое, так и юридическое лицо. При этом заказчиком может быть как одна единственная организация, так и несколько организаций, объединивших свои усилия, интересы и капиталы для реализации проекта и использования его результатов.

Инвестор – тот, кто вкладывает средства в проект. Часто Инвестор одновременно является и Заказчиком. Если же Инвестор и Заказчик – не одно и то же лицо, инвестор заключает договор с заказчиком, контролирует выполнение контрактов и осуществляет расчеты с другими участниками проекта.

Проектировщик – тот, кто разрабатывает проектно-сметную документацию.

Поставщик – осуществляет материально-техническое обеспечение проекта (закупки и поставки).

Подрядчик — юридическое лицо, несущее ответственность за выполнение работ в соответствии с контрактом.

Консультант – это фирмы и специалисты, привлекаемые на контрактных условиях для оказания консультационных услуг другим участникам проекта по всем вопросам и на всех этапах его реализации.

Менеджер проекта – это юридическое лицо, которому заказчик (или инвестор или другой участник проекта) делегирует полномочия по руководству работами по проекту: планированию, контролю и координации работ участников проекта.

Команда Проекта – специфическая организационная структура, возглавляемая руководителем проекта и создаваемая на период осуществления проекта с целью эффективного достижения его целей.

Лицензиар – юридическое или физическое лицо — обладатель лицензий и "ноу-хау", используемых в проекте. Лицензиар предоставляет (обычно на коммерческих условиях) право использования в проекте необходимых научно-технических достижений.

Банк – один из основных инвесторов, обеспечивающих финансирование проекта. В обязанности банка входит непрерывное обеспечение проекта денежными средствами, а также кредитование генподрядчика для расчетов с субподрядчиками, если у заказчика нет необходимых средств.

Этим и исчерпывается круг участников проекта.  (Рис 1)

Рис. 1

В инвестировании может участвовать любое физическое или юридическое лицо, в том числе нерезидент.

1.2.2. Объекты реальных инвестиций

Для ускорения принятия инвестором решения о том, вкладывать ли средства в то или иное предприятие, необходимо составлять инвестиционный проект, определяющий цель, которой стремится достичь фирма, стратегию предпринимательской деятельности в совокупности со сроками достижения цели.

Инвестиционный проект в том его виде, который принят в мировой практике, представляет собой комплекс взаимосвязанных мероприятий, направленных на достижение поставленных целей в условиях ограниченных финансовых, временных и других ресурсов.

Объекты реальных инвестиций могут быть разными по характеру. (Рис. 2) Типичным объектом капиталовложений могут быть затраты на земельные участки, здания, оборудование. Помимо затрат на разного рода приобретения предприятию приходится также производить другие многочисленные затраты, которые дают прибыль лишь через длительный период времени. Такими затратами являются, например, инвестиции в исследования, совершенствование продукции, долгосрочную рекламу, сбытовую сеть, реорганизацию предприятия и обучение персонала.

Рис. 2

Основной задачей при выборе направления инвестирования является определение экономической эффективности вложения средств в объект. По каждому объекту целесообразно составлять отдельный проект.

Итак, объектами реальных инвестиций являются:

  •  строящиеся, реконструируемые или расширяемые предприятия, здания, сооружения (основные фонды);
  •  программы федерального, регионального или иного уровня;
  •  инвестиции могут охватывать как полный научно-технический и производственный цикл создания продукции (ресурса, услуги), так и его элементы (стадии): научные исследования, проектно-конструкторские работы, расширение или реконструкция действующего производства, организация нового производства или выпуск новой продукции, утилизация и т.д.

Объекты реальных инвестиций классифицируются по:

  •  масштабам проекта;
  •  направленности проекта;
  •  характеру и содержанию инвестиционного цикла;
  •  характеру и степени участия государства;
  •  эффективности использования вложенных средств.

Выделяют следующие формы реальных инвестиций:

  •  Денежные средства и их эквиваленты;
  •  Земля;
  •  Здания, сооружения, машины и оборудование, измерительные и испытательные средства, оснастка и инструмент, любое другое имущество, используемое в производстве и обладающее ликвидностью.

1.2.3. Виды проектов

Существуют несколько видов классификации проектов, они представлены в таблице 1.2

С точки зрения масштабности, проекты делятся на малые проекты и мегапроекты.

Малые проекты допускают ряд упрощений в процедуре проектирования и реализации, формировании команды проекта. Вместе с тем затруднительность исправления допущенных ошибок требует очень тщательного определения объемных характеристик проекта, участников проекта и методов их работы, графика проекта и форм отчета, а также условий контракта.

Мегапроекты – это целевые программы, содержащие несколько взаимосвязанных проектов, объединенных общей целью, выделенными ресурсами и отпущенным на их выполнение временем.

Такие программы могут быть международными, государственными, национальными, региональными.

Мегапроекты обладают рядом отличительных черт:

  •  высокой стоимостью (порядка $1 млрд. и более);
  •  капиталоемкостью – потребность в финансовых средствах в таких проектах требует нетрадиционных (акционерных, смешанных) форм финансирования;
  •  трудоемкостью;
  •  длительностью реализации: 5-7 и более лет;
  •  отдаленностью районов реализации, а следовательно, дополнительными затратами на инфраструктуру.

Особенности мегапроектов требуют учета ряда факторов, а именно:

  •  распределение элементов проекта по разным исполнителям и необходимость координации их деятельности;
  •  необходимость анализа социально-экономической среды региона, страны в целом, а возможно и ряда стран-участниц проекта;
  •  разработка и постоянное обновление плана проекта.

С  точки зрения срока реализации, проекты делятся на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

Краткосрочные проекты обычно реализуются на предприятиях по производству новинок различного рода, опытных установках, восстановительных работах.

На таких объектах заказчик обычно идет на увеличение окончательной (фактической) стоимости проекта против первоначальной, поскольку более всего он заинтересован в скорейшем его завершении.

Средне- и долгосрочные проекты отличаются только сроками исполнения и для них характерно затягивание фазы первоначального планирования.

С точки зрения качества, проекты делятся на дефектные и бездефектные.

Бездефектные проекты в качестве доминирующего фактора используют повышенное качество.

Обычно стоимость бездефектных проектов весьма высока и измеряется сотнями миллионов и даже миллиардами долларов.

Учитывая фактор ограниченности ресурсов, можно выделить мультипроекты, монопроекты и международные проекты.

Мультипроекты используют в тех случаях, когда замысел заказчика проекта относится к нескольким взаимосвязанным проектам, каждый из которых не имеет своего ограничения по ресурсам.

Мультипроектом считается выполнение множества заказов (проектов) и услуг в рамках производственной программы фирмы, ограниченной ее производственными, финансовыми, временными возможностями и требованиями заказчиков.

В качестве альтернативных мультипроектам выступают монопроекты, имеющие четко очерченные ресурсные, временные и др. рамки, реализуемые единой проектной командой и представляющие собой отдельные инвестиционные, социальные и др. проекты.

Международные проекты обычно отличаются значительной сложностью и стоимостью. Их отличает также важная роль в экономике и политике тех стран, для которых они разрабатываются. Специфика таких проектов заключается в следующем: оборудование и материалы для таких проектов обычно закупаются на мировом рынке. Отсюда — повышенные требования к организации, осуществляющей закупки для проекта.  

Таблица 1.2

Классификация проектов

Виды

Характеристика

1. По масштабности

  •  малые проекты;
  •  мегапроекты.

2. По сроку реализации

  •  краткосрочные;
  •  средне- и долгосрочные проекты.

3. По фактору ограниченности ресурсов

  •  мультипроекты;
  •  монопроекты;
  •  международные проекты.

1.2.4. Фазы (этапы) разработки инвестиционных проектов

Под проектом в инвестиционной сфере понимается какая ни будь идея, реализуемая на практике.

В инвестиционной практике любой проект проходит следующие фазы (этапы):

I. Прединвестиционная фаза.

Исследование инвестиционных возможностей.

Рассмотрение альтернативных вариантов.

Разработка предварительного технико-экономического обоснования (ПТЭО).

Исследование обеспечения.

Разработка технико-экономического обоснования (ТЭО).

Подготовка оценочного заключения.

II. Инвестиционная фаза.

Планирование.

Реализация.

Завершение.

III. Фаза эксплуатации.

IV. Ликвидационная фаза.

I. Прединвестиционная фаза наиболее трудоемкая и многоплановая фаза, так как требует большого количества исследований и расчетов. Единственным облегчением является то, что на этом этапе нет необходимости в очень точных расчетах, можно ограничиться укрупненными показателями. В начале производятся исследования.

1.Исследование инвестиционных возможностей проводится следующим образом:

производится сбор информации по спросу и предложению в области инвестиционного проекта;

учет увеличения спроса на будущую продукцию за счет:

увеличения заработной платы;

численности населения;

демографического фактора.

изучение таможенных пошлин с целью импорта замещения;

исследование близлежащих мощностей (заводы, фабрики и т.п.), с целью их расширения или диверсификации;

определение связей с другими регионами.

2.Рассмотрение альтернативных вариантов подразумевает обработку и обобщение материалов, полученных на предыдущей стадии и их сравнительный анализ.

3.Разработка предварительного ТЭО, на этой стадии дается приоритетное направление будущим исследованиям, с целью определения первоочередных приложений денежных средств. При необходимости на этой стадии разрабатывается бизнес-план.

4.Исследование обеспечения. К этой стадии приступают тогда, когда инвестор более-менее определился с направлением проекта. Тогда ему необходимо знать более конкретно параметры будущего проекта, например:

лабораторные испытания сырья (глины, песка, щебня, гравия и т.п.);

наличие трудовых ресурсов;

исследование и местоположение будущего предприятия;

наличие энергоресурсов и т.д.

Особое внимание необходимо уделить источникам финансирования, и по возможности, не брать в расчет банковский кредит.

5.Разработка ТЭО. На этой стадии рассматриваются будущие поставщики материалов, оборудования, заключаются предварительные договоры с ними, а также разрабатываются чертежи и схемы будущего проекта, рассчитывается предварительная смета и обязательно разрабатывается бизнес план.

6.Подготовка оценочного заключения. На этой стадии при помощи формул или компьютерных программ дают экономическую оценку, рассматриваемого инвестиционного проекта.

II. Инвестиционная фаза.

 1.На стадии планирования рассматриваются правовые, организационные и финансовые аспекты будущего инвестиционного проекта.

Правовые и организационные вопросы решаются с властями города (префектура, мэрия),  им предоставляются материалы прединвестиционной фазы инвестирования (в обобщенном виде). К этим материалам следует присовокупить учредительные документы будущего инвестора и соответствующие финансовые отчеты о его деятельности.

Органы власти, рассмотрев перечисленные документы, могут дать статус инвестора претенденту. Для этого создается соответствующее постановление, где указывается:

наименование инвестора;

его форма собственности;

наименование инвестиционного проекта;

адрес проекта;

сроки реализации проекта.

В этом постановлении в обязательном порядке указывается долевое участие в будущем строительстве города и инвестора.

После получения статуса инвестор должен заказать проект здания (сооружения) в проектном институте и провести соответствующие согласования с государственными специализированными предприятиями, количество которых достигает 30-40.

Кроме того, необходимо получить техническое задание от властей города и их исполнить.

2.На стадии реализации инвестор проводит следующие действия:

объявляет тендер и заключает договоры с заказчиком и генподрядчиком;

заключает договоры о поставке сырья и оборудования;

производится строительство объекта, инвестор с заказчиком осуществляют контроль хода строительства через технадзор и авторский надзор.

3.Стадия завершения заключается в проведении пуско-наладочных работ, а также подготовке эксплуатационных кадров, если это предприятие.

III. Фаза эксплуатации начинается после сдачи объекта в эксплуатацию, что закрепляется «Актом Государственной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию».

Далее начинается окупаемость инвестиционных средств путем:

реализации жилья;

выпуска и реализации продукции;

арендной платы.

IV. Ликвидационная фаза.

снос;

оценка возвратных материалов.

1.3. Виды инвестиционных рисков

Виды инвестиционных рисков многообразны. Автор книги «Инвестиционный менеджмент», Бланк, классифицирует по следующим основным признакам:

по сферам проявления:

  •  Экономический. К нему относится риск, связанный с изменением экономических факторов. Так как инвестиционная деятельность осуществляется в экономической сфере, то она в наибольшей степени подвержена экономическому риску.
  •  Политический. К нему относятся различные виды возникающих административных ограничений инвестиционной деятельности, связанных с изменениями осуществляемого государством политического курса.
  •  Социальный. К нему относится риск забастовок, осуществления под воздействием работников инвестируемых предприятий незапланированных социальных программ и другие аналогичные виды рисков.
  •  Экологический. К нему относится риск различных экологических катастроф и бедствий (наводнений, пожаров и т.п.), отрицательно сказывающихся на деятельности инвестируемых объектов.
  •  Прочих видов. К ним можно отнести рэкет, хищения имущества, обман со стороны инвестиционных или хозяйственных партнеров и т.п.

по формам инвестирования:

  •  Реального инвестирования. Этот риск связан с неудачным выбором месторасположения строящегося объекта; перебоями в поставке строительных материалов и оборудования; существенным ростом цен на инвестиционные товары; выбором неквалифицированного или недобросовестного подрядчика и другими факторами, задерживающими ввод в эксплуатацию объекта инвестирования или снижающими доход (прибыль) в процессе его эксплуатации.
  •  Финансового инвестирования. Этот риск связан с непродуманным подбором финансовых инструментов для инвестирования; финансовыми затруднениями или банкротством отдельных эмитентов; непредвиденными изменениями условий инвестирования, прямым обманом инвесторов и т.п.

по источникам возникновения выделяют два основных видов риска:

  •  Систематический (или рыночный). Этот вид риска возникает для всех участников инвестиционной деятельности и форм инвестирования. Он определяется сменой стадий экономического цикла развития страны или конъюнктурных циклов развития инвестиционного рынка; значительными изменениями налогового законодательства в сфере инвестирования и другими аналогичными факторами, на которые инвестор повлиять при выборе объектов инвестирования не может.
  •  Несистематический (или специфический). Этот вид риска присущ конкретному объекту инвестирования или деятельности конкретного инвестора. Он может быть связан с неквалифицированным руководством компанией (фирмой) — объектом инвестирования, усилением конкуренции в отдельном сегменте инвестиционного рынка; нерациональной структурой инвестируемых средств и другими аналогичными факторами, отрицательные последствия которых в значительной мере можно предотвратить за счет эффективного управления инвестиционным процессом.

В отдельных источниках также выделяют такие риски, как:

  •  риск, связанный с отраслью производства, — вложение в производство товаров народного потребления в среднем менее рискованны, чем в производство, скажем, оборудования;
  •  управленческий риск, т.е. связанный с качеством управленческой команды на предприятии;
  •  временной риск (чем больше срок вложения денег в предприятие, тем больше риска);
  •  коммерческий риск (связан с показателями развития данного предприятия и сроком его существования).

Так как инвестиционный риск характеризует вероятность возникновения непредвиденных финансовых потерь, его уровень при оценке определяется как отклонение ожидаемых доходов от инвестирования от средней или расчетной величины. Поэтому оценка инвестиционных рисков всегда связана с оценкой ожидаемых доходов и их потерь. Однако, оценка риска — процесс субъективный. Сколько бы ни существовало математических моделей расчета кривой риска и точной его величины, в каждом конкретном случае инвестор сам должен определить риск вложений в данное предприятие.

Инвестиции — это не столько вложения в проект, сколько в людей, способных реализовать этот проект. Инвестициям предшествуют длительные исследования, и они сопровождаются постоянным мониторингом состояния предприятия, на первоначальных этапах которого определяется вероятность всех возможных рисков.


1.4.
Универсальные стратегии работы с рисками

 

Предпринимательские риски в совокупности представляют собой систему внешних и внутренних рисков и должны быть непосредственно связаны с сис- темой управления ими, с аналитической деятельностью всех подразделений в процессе их слияния. (Совокупный риск не определить, если не объединить действия всей организационной системы предприятия.)

Управление системой предпринимательских рисков должно быть основано на следующих принципах:

входящая система внутренних и внешних рисков;

достоверность базовых показателей для осуществления основных рас- четов;

разработаннаая система управления рисками в организации на основе поэтапности и последовательности;

согласованность политики управления рисками со стратегическими целями и задачами, определяющими инвестиционную политику пред- приятия;

согласованность и стабильность деятельности структурных подразде- лений предприятия при определении рисков и управлении ими;

наличие всех системообразующих факторов для определения совокуп- ного риска.

К основным факторам, определяющим системный подход к риск- менеджменту, следует отнести:

1) наличие методологической базы для определения внутренних и внеш- них рисков организации, совокупного риска с учетом наличия регламентиро- ванных и самостоятельно разработанных предприятием методологий и показа- телей;


2) наличие аналитических систем, сформированных на основе интеграции математических и операционных факторов (программных продуктов) и качест-венных параметров экспертного характера;

3) эффективная координация работы регулирующих и операционных отде-лов предприятия, обмен оперативной, полной и достоверной информацией в процессе управления рисками;

4) благоприятный социально-психологический климат в коллективе, соз-дающий основу для эффективного взаимодействия сотрудников;

5) высокий уровень квалификации и профессионализма сотрудников;

6) последовательность реализации этапов управления рисками — от опре-деления базовых показателей до формирования системы страхования и контро-ля;

7) использование методов минимизации рисков на всех этапах управления; следовательно, реализация политики системного подхода к интеграции различ-ных методов на разных этапах (к примеру, метода диверсификации на этапах определения, анализа и страхования рисков);

8) приведение в систему инвестиционной политики предприятия и полити-ки управления рисками, а также выделение в рамках политики управления рис-ками внутренней и внешней политики страхования рисков.

Таким образом, механизм совокупной реализации принципов и факторов определения системы предпринимательских рисков будет способствовать реа-лизации системы управления, поскольку все представленные базовые методи-ческие категории одинаково приемлемы для формирования и эффективного риск-менеджмента.

Системный подход к риск-менеджменту предполагает учет совокупности значимых компонентов внешней и внутренней среды предпринимательской деятельности; особую значимость приобретает многокритериальность охвата.

Для России положительную тенденцию дает использование результативно-эффективного универсального учета и оценки фактора риска в финансово-хозяйственной деятельности.

На рис. 1 представлена система формируемых в российских условиях эле-ментов финансового поля, которые могут и должны последовательно оцени-ваться в рамках реализации риск-менеджмента на предприятии. Определим бо-лее широкую трактовку этого понятия, которая будет определять в большей степени расчетные механизмы оценки компонентов риск-системы.

 

Рис. 1. Основные объекты наблюдения риск-менеджмента предприятия

Сформулируем концептуальный подход к формированию риск-системы предпринимательства и определим ее как оптимизационную совокупность взаимосвязанных рисковых факторов внешней и внутренней среды финансово-хозяйственной деятельности предприятия любой организационной структуры, сферы деятельности и отрасли, которая является управляемой с позиции реали-зации бизнес-процесса и совокупности элементов риск-менеджмента. Методо-логию оптимизационного моделирования риск-системы можно определить как универсальную для предприятий различных отраслей и сфер деятельности. Ре-комендуемое в ее рамках снижение размерности рисковых факторов позволяет значительно упростить их оценку.

Далее следует детально описать предлагаемую методику системной опти-мизации риск-системы. В результате мы получим ограниченное количество рисков, которые послужат объектами универсальной модели оценки стратеги-ческой позиции предприятия, формируемой в рамках системного подхода к риск-менедженту.

В модели риск-системы можно определить наиболее полновесную схему классификации рисков, из которой выделим наиболее значимые облас-ти(комплексные риски), которые объединят влияющие факторы и станут осно-войуниверсальной модели риск-системы. Эту классификацию затем необходи-мо проанализировать с позиции влияния факторов, которые послужат для фор-мирования комплексных рисков и модели оптимизационного соответствия. Теоретический подход к комплексности риска является известным и понятным фактором. Можно рассмотреть параметры (виды) одного из наиболее значимых рисков модели — кредитного риска, чтобы убедиться в том, что их действи-тельно много.

Далее необходимо рассмотреть формирование универсальной модели риск-системы с точки зрения подходов и влияющих факторов, так как управле-ние риском, как и управление любой ситуацией в любой структуре, требует ос-торожности, осознанности, четкости и, главное, умелого руководства. В про-цессе реализации эффективной системы управления рисками необходимо четко

6


определить методологические элементы, критериальные механизмы воздейст-вия на риски. Чем меньше компонентов включает портфель рисков (совокуп-ность рисков конкретного субъекта), тем проще управлять риск-системой, вы-страивая механизмы комплексной целенаправленной оптимизации. Необходи-мо обосновать число рисков (выделим 5 рисков универсальной риск-системы субъектов предпринимательства), которые будут использоваться при построе-нии модели оптимизационного соответствия, — инвестиционный региональ-ный, валютный, кредитный, риск финансовой устойчивости и риск банкротст-ва).

На комплекс риск-системы в целом, как известно, оказывает влияние мно-жество факторов, которые взаимносочетаемы при влиянии на финансовое со-стояние и в целом на предпринимательскую деятельность конкретного субъекта хозяйствования. В предпринимательской деятельности определенной специфи-ки можно выделить совокупность факторов риск-системы, по которой неслож-но проследить компоненты комплексного воздействия. Из всех выделенных рисков следует включить в аналитический портфель наиболее значимые, со-держащие совокупность взаимовлияющих факторов, поскольку, как видно из таблицы, факторы неоднократно повторяются при оценке их влияния на ком-поненты риск-системы, что неоправданно усиливает неопределенность пред-принимательской деятельности. При оценке же комплексного риска целесооб-разно минимизировать количество входящих факторов-рисков.

При выборе использовался экспертный подход (100 респондентов – пред-ставителей крупных и средних промышленных компаний Кировской области). В результате была сформирована базовая риск-система субъектов региональной инфраструктуры предпринимательства, которая далее будет подвергнута про-верке на значимость методом регрессионной статистики.

Элементы риск-системы предпринимательства (в систему выбраны риски, получившие при экспертной оценке более 500 баллов (оценка каждым экспер-том рисков по 10-балльной шкале): страновой риск (520), региональный (857), валютный (634), риск инфляции (759), рыночный (568), промышленный (534),

7


банковский (840), страховой (745), коммерческий (580), кредитный (920), риск финансовой устойчивости (870), риск банкротства (980), информационный (678), портфельный (560).

Среди элементов портфеля рисков выделим риски, которые универсальны и значимы для отраслей промышленности, для этого используем метод регрес-сионного анализа и проанализируем зависимость результатов предпринима-тельской деятельности (объемов производимой продукции промышленности) от показателей, характеризующих каждый риск, входящий в анализируемый портфель.

В выборку включены переменные по 79 регионам РФ. С помощью стати-стического пакета E-Views построена регрессия зависимой переменной (объем промышленной продукции) на остальные переменные. В построенной регрес-сии значимые (на 20%-м уровне значимости) факторы — страховой, промыш-ленный, валютный, кредитный и банковский риски. Однако анализ корреляци-онной зависимости между ними показал наличие мультиколлинеарности в по-строенной регрессии. Это значит, что некоторые факторы сильно коррелирован-ны и могут быть исключены из анализа (страховой, коммерческий, информаци-онный и портфельный риски). По результатам новой регрессии стали значимыми такие переменные, как промышленный риск, риск финансовой устойчивости, ва-лютный и кредитный риски. Высокий коэффициент детерминации и отсутствие автокорреляции и гетероскедастичности в остатках (визуальный анализ графика остатков подтверждает это) свидетельствуют о хорошо подобранной модели.

В полученной регрессии многие коэффициенты остаются незначимыми, поэтому можно применить тест Вальда, чтобы проверить гипотезу об одновре-менном равенстве нулю некоторых незначимых переменных. Р-value для этой гипотезы равно 0,9676, т.е. гипотеза об одновременном равенстве 0 исключен-ных переменных не отвергается. Итоговая регрессия приведена в табл. 2.

Все переменные в исследуемой регрессии значимы, коэффициент множе-ственной детерминации высокий, гетероскедастичность и автокорреляция в ос-татках отсутствуют. Таким образом, значимыми факторами в производственной

8

деятельности являются риск банкротства, кредитный, валютный риски, риск финансовой устойчивости, региональный и промышленный риски. Промыш-ленный риск можно исключить, так как в дальнейшем будут анализироваться показатели риск-системы предприятий только отраслей промышленности.

С позиции управления риск-системой оптимальной является схема, со-стоящая из 5 этапов:

1) выявление рисков предприятия, их систематизация;

2) определение источников и объема информации, необходимых для оценки рисков;

3) выбор критериев и методов для оценки вероятности реализации риска;

4) выбор или разработка способа страхования (минимизации) риска;

5) ретроспективный анализ результатов управления риском и коррекция по предыдущим этапам схемы.

Сначала необходимо определить взаимосвязь стратегических целей инве-стиционной политики предприятия и политики управления рисками, так как на основе стратегии необходимо сформировать процесс управления инвестициями в целом и управления рисками в частности. Именно в этом основа менеджмента инвестиционной деятельности фирмы при последовательной реализации трех взаимосвязанных подходов — процессного, системного и ситуационного.

Процессный подход позволяет использовать менеджмент на базе сформи-рованной стратегии: прогнозирование и планирование инвестиций, организация инвестиционной деятельности, координация и мотивация сотрудников в систе-ме всех подразделений фирмы и контроль показателей. Системный подходреа-лизует учет рисков внешней и внутренней среды, их обработку и определение результирующих показателей, а также формирует этапы управления. Ситуаци-онный подход предполагает разработку механизма принятия решений в усло-виях неопределенности (риска).

Итак, чтобы реализовать функциональный процессный подход, а в даль-нейшем системный и ситуационный подходы, необходимо сформировать стра-тегию развития (на основе инвестиционной политики предприятия) в виде де-рева целей (рис. 2),определить основные направления инвестиционной полити-

1


ки предприятия от системообразующих (нижние ветви) до результирующих (верхние ветви). Несложно установить системные взаимосвязи параллельных целей.

Так, стратегией развития (инвестиционной политики) предприятия являет-ся формирование «согласованных противоположностей» — оптимального уровня доходности и риска. Для реализации главных целей необходимы сле-дующие стратегические шаги:

сформировать эффективную организационную структуру подразде-лений и обеспечить их взаимосвязь;

сформировать систему управления рисками на основе их определе-ния, анализа и страхования;

с учетом комплекса факторов риск-системы оценить характер стра-тегической позиции компании, в соответствии с которой в дальнейшем осуще-ствлять инвестиционную деятельность с учетом оптимального сочетания капи-талообразующих (реальных) и портфельных инвестиций, что обеспечит доход-ность при оптимальном риске.

Рис. 2. Дерево целей стратегии развития предприятия с позиции

системного риск-менеджмента

Также иногда для оценки риска составляется карта риска проекта.

Карта риска №

Код проекта

Заказчик

Руководитель проекта

Краткое описание риска:

Статус: Открыт

Дата выявления риска:

Источник

(выявления риска)

Заявитель (Ф.И.О):

Проблема №:

Изменение №:

Подробное описание риска:

Статус: Проанализирован

Дата завершения анализа:

Последствия риска:

Вероятность

Влияние

Степень угрозы

Стратегия работы

Высокая

Сильное

Критическая

Избежать

Средняя

Среднее

Высокая

Принять

Низкая

Слабое

Средняя

Снижать

Низкая

Обоснование выбора стратегии (обязательно заполняется в случае выбора стратегии принятия риска):

Статус: В работе

Дата утверждения мероприятий:

Мероприятие по работе с риском

Ответственный

Планируемая дата

Фактическая дата

Утвердил мероприятия (Ф.И.О.):

Статус: Закрыт

Дата закрытия риска:

Порожденные (риском)

Проблема №:

Изменение №:

Закрыл риск (Ф.И.О.):


Этапы оценки эффективности инвестиционного проекта

В соответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 21 июня 1999г., рекомендуется проводить оценку эффективности инвестиционного проекта в 2 этапа (рис. 3): эффективность проекта в целом и эффективность участия в проекте. Эффективность инвестиционного проекта оценивается при разработке инвестиционного предложения и декларирования о намерениях, разработке обоснования инвестиций, разработке ТЭО проекта (технического проекта), осуществлении проекта (экономический мониторинг). Принципы оценки эффективности проекта одинаковы на всех стадиях.

На первом этапе рассчитываются показатели эффективности проекта в целом, определяется общественная значимость проекта. Цель этого этапа – экономическая оценка проектных решений и подготовка материалов для поиска и привлечения инвесторов. Показатели эффективности проекта в целом характеризуют проектные решения объекта строительного производства с экономической точки зрения. Эффективность проекта в целом включает: общественную социально-экономическую эффективность проекта и коммерческую эффективность проекта.

При расчете показателей общественной эффективности в денежных потоках отражается стоимостная оценка последствий осуществления данного проекта в других отраслях хозяйственного комплекса – в социальной и экономической сферах; в составе оборотного капитала учитываются материальные запасы, незавершенная строительная продукция и резервы денежных средств; из притоков и оттоков денег по операционной (производственной) и финансовой деятельности исключаются их составляющие, связанные с получением кредитов, выплатой процентов по ним и их погашением, предоставленными субсидиями, дотациями, налоговыми и другими трансфертными платежами, при которых финансовые ресурсы передаются от одного участника проекта к другому; производимая продукция (работы, услуги) и затрачиваемые ресурсы оцениваются в зависимости от их роли во внешнеторговом обороте страны, затраты труда оцениваются величиной заработной платы персонала, используемые природные ресурсы оцениваются в соответствии со ставками платежей.

При оценке эффективности инвестиционных проектов используется система показателей, основными из которых являются: интегральный эффект или чистый дисконтированный эффект, чистый доход, индекс и норма рентабельности инвестиций или внутренняя норма доходности; потребность в дополнительном финансировании; индекс доходности затрат и инвестиций, срок окупаемости.

Показатели коммерческой эффективности проекта показывают финансовые последствия его осуществления для участника, реализующего инвестиционный проект, в предположении, что он производит все необходимые для реализации проекта  затраты и пользуется всеми его результатами.

Оценка коммерческой эффективности инвестиционного проекта основывается на следующих принципах:

  •  использование предусмотренных проектом цен (рыночные, текущие или прогнозные) на продукты, услуги и материальные ресурсы;
  •  включение заработной платы в состав операционных (производственных) издержек в размерах, установленных проектом (с учетом отчислений);
  •  при одновременном производстве и потреблении некоторой продукции (например, комплектующих изделий или оборудования) в расчете учитываются только затраты на ее производство, но не расходы на приобретение;
  •  при расчете учитываются налоги, сборы, отчисления и т.п.,
  •  предусмотренные законодательством, в частности возмещение НДС за используемые ресурсы, установленные законом налоговые льготы и пр.;
  •  если проектом предусмотрено полное или частичное связывание денежных средств (депонирование, приобретение ценных бумаг и пр.), вложение соответствующих сумм учитывается (в виде оттока) в денежных потоках от инвестиционной деятельности, а получение (в виде притоков) – в денежных потоках от операционной деятельности;
  •  если проект предусматривает одновременное осуществление нескольких видов операционной (производственной) деятельности, в расчете учитываются затраты по каждому из них.

Расчеты коммерческой эффективности предполагают установление финансовой обоснованности инвестиционных проектов путем анализа потока реальных денег.

Различают три вида деятельности: инвестиционную, операционную (производственную) и финансовую. В рамках каждого вида деятельности исследуется приток и отток денежных средств. Под потоком реальных денег понимается разность между притоком и оттоком денежных средств по каждому виду деятельности в анализируемый период осуществления проекта.

Сальдо реальных денег представляет собой разность между притоком и оттоком денежных средств от трех видов деятельности. Причем основным условием осуществимости  проекта   является  положительность  сальдо реальных денег на любом шаге расчета.  Если на некотором шаге сальдо реальных денег становится отрицательным,  это означает, что проект в данном виде  не  может  быть  осуществлен  независимо  от   значений интегральных показателей эффективности. Если подобная  ситуация  возникнет  при  расчете  эффективности реального инвестиционного проекта,  его  необходимо  будет  изменить (увеличив доходную   часть  и/или  уменьшив  расходную  и/или  найдя дополнительные источники  финансирования)  и   после   этого   вновь повторить расчет.

Второй этап оценки осуществляется после выработки схемы финансирования, с уточнением состава участников.

Эффективность участия в проекте определяется с целью проверки реализуемости и заинтересованности в нем всех его участников и включает в себя эффективность: участия предприятий и организаций в проекте; инвестирования в акции – для акционеров, акционерных обществ – участников инвестиционного проекта; участия в проекте структур более высокого уровня по отношению к предприятиям и бюджетную эффективность участия государства в проекте.

В основу оценок эффективности инвестиционных проектов положены следующие основные принципы, применимые к любым типам проектов независимо от их технических и технологических решений, финансовых, отраслевых или региональных особенностей:

  •  рассмотрение проекта на протяжении всего его жизненного цикла – от проведения прединвестиционных исследований до прекращения его функционирования;
  •  моделирование денежных потоков, включающих все связанные с осуществлением проекта денежные поступления и расходы;
  •  сопоставимость условий осуществления проекта;
  •  принцип положительности и максимум эффекта: при сравнении альтернативных вариантов предпочтение должно отдаваться проекту с наибольшим значением эффекта;
  •  фактор времени, в том числе разрыв во времени между началом строительства и вводом в эксплуатацию, неравноценность разновременных затрат и др.;
  •  учет только предстоящих затрат и поступлений. Используемые в проекте ранее созданные ресурсы оцениваются не затратами на их создание, а альтернативной стоимостью, отражающей максимальное значение упущенной выгоды;
  •  сравнение: «с проектом» и «без проекта»;

учет всех наиболее существенных последствий проекта, наличия разных участников проекта, влияния оборотного капитала, инфляции, неопределенностей и рисков.  Плакат № 3.

Учет влияния инфляции и риска

При оценке эффективности капитальных вложений следует обязательно учитывать влияние инфляции. Это достигается путем корректировки элементов денежного потока или коэффициента дисконтирования на индекс инфляции (i).

Наиболее совершенной является методика, предусматривающая корректировку всех факторов (в частности, объема выручки и переменных расходов), влияющих на денежные потоки проектов. При этом используются различные индексы, поскольку динамика цен на продукцию предприятия и потребляемое им сырье может существенно отличаться от динамики инфляции. Рассчитанные с учетом инфляции денежные потоки анализируются с помощью критерия NPV.

Методика корректировки на индекс инфляции коэффициента дисконтирования является более простой. Рассмотрим пример:

доходность проекта составляет 10% годовых. Это означает, что 1 млн руб. в начале года и 1,1 млн руб. в конце года имеют одинаковую ценность. Предположим, что имеет место инфляция в размере 5% в год. Следовательно, чтобы обеспечить прирост капитала в 10% и предотвратить его обесценение, доходность проекта должна составлять: 1,101,05 = 1,155% годовых.

Можно написать общую формулу, связывающую обычный коэффициент дисконтирования (r), применяемый в условиях инфляции номинальный коэффициент дисконтирования (р) и индекс инфляции (i): 1 + p=(1 + r) (1 + i).

Поправка на риск ставки дисконтирования

Основой методики является предположение о том, что доходность инвестиционного проекта прямо пропорциональна связанному с ним риску, т. е. чем выше риск конкретного инвестиционного проекта по сравнению с безрисковым (базисным) эталоном, тем выше требуемая доходность этого проекта.

Риск учитывается следующим образом: к безрисковому коэффициенту дисконтирования или некоторому его базисному значению добавляется поправка на риск, и при расчете критериев оценки проекта используется откорректированное значение ставки (Risk-Adjusted Discount Rate, RADR).

Таким образом, методика имеет вид:

- устанавливается исходная цена капитала, СС, предназначенного для инвестирования (нередко в качестве ее берут WACC):

определяется (как правило, экспертным путем) премия за риск, связанный с данным проектом: для проекта А - ra, для проекта В - rb;

-   рассчитывается NPV с коэффициентом дисконтирования r (для проекта А: r = CC + ra, для проекта B: r = CC + rb);

проект с большим NPV считается  предпочтительным.

Рассмотренные показатели эффективности инвестиционного проекта тесно связаны между собой, так как все они строятся на основе дисконтирования потока платежей. Поэтому часто инвестиционный проект, предпочтительный по одному показателю, является предпочтительным и по другим. Однако это не всегда так, поскольку предпосылки и особенности расчета каждого показателя различаются.

Вследствие различий в оценках инвестиционного проекта при использовании различных показателей эффективности возникает вопрос предпочтительности тех или иных измерителей эффективности. За рубежом наиболее часто используемым показателем эффективности инвестиций является внутренняя норма доходности, а вторым по частоте применения – чистый дисконтированный доход. Все другие показатели используют значительно реже. Необходимо отметить, что данные показатели целесообразно применять одновременно, так как внутреннюю норму доходности можно рассматривать как качественный показатель, характеризующий доходность единицы вложенного капитала, а чистый приведенный доход является абсолютным показателем, отражающим масштабы инвестиционного проекта и получаемого дохода.

Помимо формализованных критериев оценки эффективности при принятии решения о целесообразности финансирования проекта могут учитываться различные ограничения и неформальные критерии. В качестве ограничений могут выступать предельный срок окупаемости инвестиций, требование по охране окружающей среды, безопасности персонала и др. неформальными критериями могут быть: овладение перспективным рынком сбыта продукции и услуг, вытеснение с рынка конкурирующих компаний, политические мотивы и т.д.

Для России существуют особые оценки проектов:

  •  три фактора, в наибольшей степени затрудняющих использование стандартных методов оценки коммерческой состоятельности проектов, реализуемых на территории России: общая нестабильность, отрицательная реальная процентная ставка и несовершенство действующего законодательства;
  •  главное условие, обеспечивающее объективность результатов анализа инвестиционных проектов - выполнение расчетов в постоянных ценах и использование действующих значений всех исходных параметров;
  •  расчеты в текущих ценах должны выполняться в рамках анализа риска проекта в качестве дополнения к базовому расчету в постоянных ценах;
  •  в качестве объективного единственного измерителя стоимости капитала в сложившихся условиях должна выступать ставка рефинансирования Банка России;
  •  исходной гипотезой о величине ежемесячного темпа инфляции при определении реальных процентных ставок должно быть значение ставки Банка РФ в пересчете на календарный месяц;
  •  использование доллара США в качестве денежной единицы с постоянной покупательной способностью оправданно только в случае проектов, напрямую связанных с импортно-экспортными операциями или валютными источниками финансирования.

 Раздел 2. Оценка эффективности инвестиционного проекта

2.1. Краткая информация по рассматриваемому проекту

Анализ данного проекта посвящен обоснованию эффективности строительства 10-ти этажного жилого дома.

Место расположение

Данный жилой дом – предполагается разместить в одном из самых престижных районов Москвы – Беговой, что в первую очередь определяется близостью центра столицы, делового комплекса «Москва-Сити», важнейших транспортных магистралей и нового Звенигородского проспекта. Будущий дом расположен 5 минутах от метро.

Архитектурные решения

На территории 0,55 га планируется возвести 10 этажный жилой дом с подвальным и техническим этажом.

Здание представляет собой в плане прямоугольник со сторонами в осях 26,4х12м. Высота первого этажа – 3 м, высота подвала – 2,7м.

На первом  этаже запроектированы помещения обслуживания  жилого дома: вестибюль, комната дежурного, колясочная, электрощитовая и комната связи. Остальная часть этажа занята двумя жилыми квартирами.

План дома – центральное ядро с пассажирским лифтом. По периметру расположено 4 квартиры: 2 двухкомнатных и 2 трёхкомнатных.

Подвальный этаж предназначен для прокладки инженерных коммуникаций, размещения ИТП и насосной. На верхнем техническом этаже, помимо коммуникаций, расположена венткамера для подпора воздуха в шахту лифта при пожаре.

В отделке фасада использованы современные композитные материалы, натуральный гранит, применено витражное остекление:

видимые участки наружных стен облицовываются полнотелым лицевым кирпичом. Кладка выполняется «впустошовку». Участки наружных стен, выходящие на остеклённые лоджии, также облицовываются полнотелым лицевым кирпичом. Пилоны выполняются из монолитного ж/б с последующей штукатуркой и фасадной окраской в цвет керамического кирпича.

Участки бетонных перекрытий, выходящие на фасад здания, окрашиваются в цвет лицевого кирпича стен.

Цоколь высотой 500мм до отм. 0,00 облицовывается керамогранитом тёмно-коричневого цвета.

Крыльца и пандусы входов в здание облицовываются бетонной плиткой толщ. 50мм.

Декоративные металлические конструкции выполняются из сварных труб, грунтуются и окрашиваются нитроэмалью в золотисто-коричневый цвет.

Интерьеры входа и лифтовые холлы решены в современном стиле. В комплексе используются бесшумные лифты «SIGMA» (LG Elevators).

На продажу выставляются квартиры небольших площадей, среди которых представлены двухкомнатные квартиры площадью 50 м2 и трехкомнатные – 80 м2. При этом предусмотрена возможность объединения двух или нескольких квартир.

В квартирах запроектированы большие окна, эркеры, устанавливаются стеклопакеты, изготовленные по немецкой технологии «REHAU»

Конструктивные решения

Здание относится к I степени огнестойкости  и СО класса конструктивной пожарной опасности в  соответствии с п.1.11* СНиП 2.08.01-89*, поэтому  все конструкции подземной и надземной части выполняются из материалов имеющих пределы огнестойкости и класс пожарной безопасности не менее указанных в СНиП 21-01-97*

Здание запроектировано с каркасной несущей схемой и самонесущими наружными стенами. Материал наружных и внутренних несущих стен – монолитный ж/б и кирпич. Перекрытия и покрытие запроектировано из монолитного ж/б.

Внутриквартирные перегородки выполняются из пазогребневых плит, межквартирные – из 2х слоёв пазогребневых плит с прокладкой изоляционного материала – п/ж минераловатные плиты типа «изовер».

Для утепления ограждающих конструкций здания применяются в виде утеплителя пенополистирол ПСБС М 35 с противопожарными рассечками из жёсткой минеральной ваты в уровне перекрытий.

Далее представлена таблица проектных и технико-экономических показателей здания:

Таблица 3.1

Проектные и технико-экономические показатели жилого дома.

Показатели

10 этажный жилой дом

1

2

Краткая характеристика объекта. Данные, характеризующие его мощность.

Этажность

10

Количество квартир

в т.ч.

38

        – 2 комн.

20

        – 3 комн.

18

Общая площадь квартир

2440

Общие данные и объемно-планировочные показатели.

Количество квартир

38

Число секций (шт.)

1

Строительный объем общий (м3)

11309,8

Строительный объем подземной части (м3)                          

855,4

Строительный объем надземной части (м3)

10454,4

Строительный объем жилой части (м3)

9896,4

Строительный объем встроенных нежилых помещений (м3)

558

Площадь застройки в габаритах наружных стен (м2)

316,8

Общая площадь здания (м2)

3168

Жилая площадь (м2)

1708

Площадь встроенных нежилых помещений (м2)

186,8

Общая площадь встроенных нежилых помещений (м2)

215,9

Общая площадь технического этажа (м2)

305,9

Площадь балконов и лоджий (м2)

118

Продолжительность строительства (мес.)

12

Типологические признаки и характеристики строящегося жилого дома.

Вид строительной деятельности

Новое строительство

Способ строительства

Подрядный

Тип жилого дома

Многоквартирный

Назначение жилого дома

Для продажи

Материал стен

Облицовочный кирпич

Технико-экономические показатели.

Мощность (кв.)

38

Общая площадь здания (м2)

3484

Продолжение таблицы 3.1

Показатели

10 этажный жилой дом

1

2

Стоимость строительства (т.р.):

223692,0

в т.ч. СМР (т.р.)

190092,0

Приобретение оборудования (т.р.)

33600,0

Площадь участка застройки (га)

0,55

Наружная отделка

Цоколь

Керамогранит темно-коричневого цвета

Стены

Полнотелый облицовочный кирпич светло-бежевого и красного оттенка.

Ограждение балконов и лоджий

Кирпичные.

Окна

Аллюминевые с тройным остеклением.

Внутренняя отделка

Стены жилых помещений, прихожих и коридоров

Оклейка обоями.

Стены кухонь

Моющиеся обои.

Потолки

Окраска водоэмульсионной краской.

Полы в квартирах

Жилые комнаты, прихожие, коридоры, кухни – линолеум;

санузлы – керамическая плитка.

Лестничные клетки

Стены – масляная окраска; потолки – окраска водоэмульсионной краской.

Конструктивные решения

Здание запроектировано с каркасной несущей схемой и самонесущими наружными стенами. Материал наружных и внутренних несущих стен – монолитный ж/б и кирпич. Перекрытия и покрытие запроектировано из монолитного ж/б.

Наружные стены

Внутренний слой: газосиликатные блоки фирмы «Хебель» (ρ = 500 кг/м3) – 400 мм; внешний слой: полнотелый облицовочный кирпич – 120 мм

Внутренние стены

Межквартирные стены – из 2х слоёв пазогребневых плит с прокладкой изоляционного материала – п/ж минераловатные плиты типа «изовер».

Перекрытия

Перекрытия и покрытие запроектировано из монолитного ж/б, толщиной 160 мм.

Кровля

Рулонная

Водосток

Внутренний с открытым выпуском

Окна

Аллюминевые с тройным остеклением.

Двери

Деревянные по ГОСТ 24698-81

Конкуренты

На сегодняшний момент существуют несколько таких же аналогичных проектов, все планируются осуществить практически в одно и тоже время с разницей в 1,5 месяца поэтому конкуренция в сфере продажи квартир будет высокая. Цена за квадратный метр в нашем случае планируется не выше 8000 у.е. Что касается конкурентов, то проект строительства 11-ти этажного монолитного жилого дома в том же районе будет реализоваться по цене в среднем за квадратный метр 9000 у.е.

Остается добавить, что все квартиры сдаются по традиционной для компании системе «под ключ», предоставляющей новоселам комфортные условия для жизни сразу после приобретения жилья. То есть квартиры продаются с отделкой, в них застекленные лоджии, металлические двери и телефон с московским номером.

Рынок

С недавнего времени, на сегодняшний момент, сложилась ситуация благоприятная для реализации подобного проекта. Тенденция рынка такова, вместе с обозначившимся экономическим подъемом постепенноь начал восстанавливаться и рынок недвижимости. Спрос на квартиры вырос. Недвижимость в Москве стабильно дорожает уже несколько лет. Аналитики полагают, что для опасений по поводу возможного снижения цен нет достаточных оснований. Уровень жизни в стране растет уже несколько лет. За время, прошедшее с последнего финансового кризиса, люди успели накопить достаточные средства, чтобы заняться решением своих жилищных проблем. Поэтому рост цен на жилье - запоздалая реакция на общее подорожание и экономический подъем. Именно этот фактор стал главной причиной динамичного развития московского строительного комплекса.

Сейчас Россия находится на этапе экономического роста, и необходимо привыкать к тому, что одновременно с повышением уровня жизни будут расти цены на недвижимость. Москва постепенно занимает все более заметное место среди европейских столиц, поэтому и стоимость жилья здесь тоже выходит на мировой уровень.

Даже сейчас, когда недвижимость в столице дорожает уже четвертый год, у рынка все еще сохраняется существенный потенциал роста, стоимость квартир будет увеличиваться до 2014 - 2015 годов. В итоге,  средняя цена квадратного метра должна остановиться на отметке в 7000 долларов за один квадратный метр. Именно столько и должна стоить недвижимость в таком крупном городе, как Москва.

Падение цен на квадратные метры отрицательно скажется прежде всего на состоянии строительного комплекса Москвы. На столичном рынке возрастет конкуренция, и не исключено, что некоторым девелоперам, которые прочно обосновались в столице, придется обратить внимание на другие регионы страны, где сейчас ощущается острый дефицит нового жилья. Кризис может благоприятно сказаться на банковской сфере.

Наметившаяся стабилизация цен окажет благоприятное воздействие на рынок в целом. Сейчас покупатели в основной массе заняли выжидательную позицию. Если не произойдет больших потрясений, то уже с конца января следует ожидать сезонного повышения спроса на рынке. Изъятые из банков вклады, а они не малые, также придут на рынок. Деньги должны работать, а в условиях кризиса банковского и фондового рынков у людей нет другой альтернативы вложения средств, кроме как вложить их в недвижимость.

Маркетинговая стратегия

Основным потребителем данного проекта будет выступать человек со средним уровнем дохода. Цены на 1 м2 не будут превышать 8000 у.е.

Для привлечения клиентов начата разработка рекламной программы с привлечением компаний занимающихся реализацией подобных проектов.

Целью маркетинговой стратегии является организовать стабильный спрос на квартиры жилого дома.

Затратная часть проекта

Таблица 3.2

Статья расходов

Затраты (тыс. руб.)

1.

Отвод земельного участка под строительство

20720

2.

Проектно-изыскательские работы

28240

3.

Строительно-монтажные работы

190092

4.

Приобретение оборудования

33600

5.

Прочие виды работ

28960

ВСЕГО

301612

 

Доходная часть проекта                                                            Таблица 3.3

Статья доходов

Поступления

(тыс. руб.)

1.

Продажа 2-х комнатных квартир (20 шт.)

224000

2.

Продажа 3-х комнатных квартир (18 шт.)

322560

ВСЕГО

546560

3.2. Оценка эффективности инвестиционного проекта в целом

3.2.1 Финансовый анализ

Общие сведения

Финансовый анализ проекта проводится по международной методике. Оценка финансовой осуществимости проекта основывается на бюджетном подходе, т.е. планирование движения денежных средств.

В качестве основного притока денежных средств в данном проекте рассматриваются поступления от:

продажа 2-х комнатных квартир (20 шт.);

продажа 3-х комнатных квартир (18 шт.).

В качестве оттоков денежных средств в данном проекте рассматриваются:

инвестиционные затраты;

выплаты по кредиту;

платежи в бюджет (налоги и отчисления).

Таким образом, расчет движения денежных средств позволяет до начала реализации инвестиционного проекта (до начала финансирования), определить потребность в заемных средствах и оценить возможность и сроки погашения долговых обязательств (задолженности по кредиту и выплаты процентов по нему).

По результатам оценки финансовой состоятельности проекта создаются три формы финансовой отчетности, называемых "базовыми формами финансовой оценки":

  •  Отчет о прибыли
  •  Отчет о движении денежных средств
  •  Балансовый отчет

Структура базовых форм обеспечивает возможность проследить динамику развития проекта в течение всего срока его жизни по каждому интервалу планирования. При этом могут быть рассчитаны самые различные показатели финансовой состоятельности, проведена оценка ликвидности.

3.2.2. Различают два основных подхода к оценке привлекательности инвестиционного проекта:

  •  простой метод (PP);
  •  дисконтированный метод (IRR, NPV, DPP).

Цель определения простого срока окупаемости инвестиций РР состоит в определении продолжительности периода, в течение которого проект будет работать "на себя".

Интерпретационный смысл показателя IRR состоит в определении максимальной ставки за привлекаемые ресурсы, при которой последний остается безубыточным. Значение IRR может трактоваться как нижний гарантированный уровень прибыльности инвестиционных затрат.

Экономический смысл чистой текущей стоимости проекта NPV можно представить как результат, получаемый немедленно после принятия решения об осуществлении проекта – так как при его расчете исключается воздействия фактора времени. Положительное значение NPV считается подтверждением целесообразности инвестирования денежных средств в проект.

3.2.3. Условия и допущения

Анализ проекта проводится при следующих условиях и допущениях:

  •  интервал планирования принимается равным одному кварталу;
  •  срок жизни проекта принимается равным 5 кварталам;
  •  продолжение периода расчета погашение кредита принимается равным 5 кварталам;
  •  расчет проводится как в текущих ценах (без учета инфляции), так и в  постоянных ценах (с учетом инфляции) в пересчете на рублевый эквивалент, в этих ценах определяется объем инвестиций, обслуживания долга, величины производственных издержек и объемы продаж в каждый интервал расчетного периода;
  •  все расчеты выполняются в тысячах рублей, коэффициент пересчета составляет 30 рублей за один доллар США;
  •  окупаемость инвестиционных издержек исчисляется с момента начала финансирования;
  •  на погашение инвестиционных издержек используется чистый наличный поток;
  •  процентная ставка – 7% годовых (без учета инфляции);
  •  начисление процентов – ежеквартальное;
  •  коэффициент дисконтирования принимается равным 20% годовых;
  •  темп инфляции – 10% в год.

3.3. Оценка эффективности инвестиционного проекта

Эффективность инвестиционного проекта 10-ти этажного жилого дома рассматривается в интервале 5 кварталов (15 месяцев).

Как уже говорилось выше, экономическая оценка инвестиций осуществляется путем расчета и анализа четырех основных показателей: чистой приведенной стоимости (NPV), индекса рентабельности инвестиций (IP), внутренней нормы прибыли (IRR) и срока окупаемости инвестиций (PP), а также ряда других немаловажных показателей.

Исходные данные для оценки экономической эффективности проекта берем из таблиц 3.1, 3.2, 3.3 и на их основе составляем таблицу потоков реальных денег (таблица 3.4) для 10-ти этажного жилого дома. Продолжительность 1-го шага – 1 квартал (3 месяца). Притоки заносятся в таблицу со знаком «+», а оттоки со знаком «-». Все притоки и оттоки на каждом шаге считаются относящимися к концу этого шага.

Таблица 3.4

Поток реальных денег по инвестиционному проекту строительства 10-ти этажного жилого дома

Наименование

показателей

Значение показателей по кварталам (тыс. руб.)

1

2

3

4

5

Инвестиционная деятельность

-48980

-54880

-78960

-89692

-29120

Отвод земельного участка

20720

-

-

-

-

Проектно-изыскательские работы

28240

-

-

-

-

Строительно-монтажные работы

-

44800

55200

69292

20800

Приобретение оборудования

-

10080

11760

8400

3360

Прочие виды работ

-

-

12000

12000

4960

Операционная деятельность

-

72104

95492

165648

142260

Выручка от продажи квартир

-

82880

109760

190400

163520

Налоги

-

10776

14268

24752

21260

Финансовая деятельность

51160

-12840

-12840

-16840

-12840

Кредиты

60000

-

-

-

-

Погашение задолженностей по кредитам

8840

12840

12840

16840

12840

Излишек средств

2180

4384

3692

59116

100300

Суммарная потребность в средствах

0

0

0

0

0

Сальдо на конец квартала

2180

6564

9128

68244

168544

Коэффициент дисконтирования (r = 20 %)

0,83

0,69

0,58

0,48

0,4

Дисконтированные инвестиции

-10163,35

-9466,8

-11449,2

-10763,04

-2912

Используя данные таблицы 3.4 и приведенные выше формулы (1)-(6), можно оценить эффективность проекта.

Сначала рассчитаем показатели проекта в текущих ценах с реальной процентной ставкой, т.е. без учета инфляции.

Ставку дисконта принимаем r = 20%

Темп инфляции за период 5 кварталов принимаем 10%

Для определения реальной процентной ставки воспользуемся формулой:

,    где                    (7)

p0 – реальная процентная ставка;

pн – номинальная процентная ставка;

i – темп инфляции.

P0 = (0,2 – 0,10) / (1 + 0,10) = 0,09 (9%)

Ставка в 9% - это процент, за кредит, выплачиваемый на протяжении всего периода проекта (5 кварталов), причем нужно подчеркнуть, что этот процент принимается без учета инфляции.  

Чистая приведенная стоимость - NPV (Net Present Value):

NPV = -60000 + 17224/ (1 + 0,2)2 + 16532 / (1 + 0,2)3 + 75956 / (1 + 0,2)4 +

+ 113140 / (1 + 0,2)5 = 43628 т.р.

NPV > 0, это значит, что проект эффективен. Однако, для принятия решения о целесообразности проекта этого недостаточно.

Поскольку инвестиции по проекту поступают, единовременно в первом квартале делаем расчет индекс рентабельности инвестиций - PI (Profitability Index):

PI = 43628 / (60000 * 0,2) = 3,63

PI > 1, следовательно, проект, следует принять.

Внутренняя норма прибыли - IRR (Internal Rate of Return):

IRR = rp при условии NPV = 0

- 60000 + 17224 / (1 + rp)2 + 16532 / (1 + rp)3 + 75956 / (1 + rp)4 + 113140 / (1 + rp)5 = = 0

rp = 0,34 (34%)

Этот показатель еще раз подтверждает эффективность проекта, так как

IRR > r   (34% > 20%)  

Срок окупаемости инвестиций - PP (Payback Period):

PP: 17224 + 16532 + 75956 + 113140 > 60000

PP = 3,28 (кварт.)

Срок окупаемости меньше срока погашения кредита, что не является препятствием для участия в проекте.

Показатель срока окупаемости инвестиций, который составляет 3,35 квартала, рассчитан без учета фактора времени.

Данный показатель РР используется в том случае, когда больше волнует проблема ликвидности, а не прибыльность проекта, когда главным является быстрая окупаемость инвестиций, а также, в случаях с высокой степенью риска инвестиций. Чем короче срок окупаемости проекта, тем меньше риск.

Поэтому для более реального прогноза нужно рассчитать показатель дисконтированного срока окупаемости инвестиций - DPP (Discounted Payback Period):

DPP: 11960 + 9568 + 36632 + 45468 > 60000 

DPP = 4,04 (кварт.)

Полученное значение DPP(4,04 кварт.) > PP (3,35 кварт.), поэтому мы будем ориентироваться на показатель срока окупаемости в 4,04 кварт. А это значит, что степень рискованности инвестиционного проекта увеличится, но с другой стороны у нас будет более достоверная информация о сроке окупаемости.  

Коэффициент эффективности инвестиций - ARR (Accounted Rate of Return):

ARR = ((2180 + 4384 + 3692 + 59116 + 100300) /5) / (60000* 0,5) = 1,13

Этот показатель говорит о том, что для получения ежеквартальных денежных поступлений норма доходности на инвестиции в сумме

60000 т. руб. должна составлять 113%.

Проанализировав значения всех показателей (NPV > 0, PI > 1, IRR > r, а срок окупаемости PP меньше срока погашения кредитов) и принимая во внимание положительное текущее и накопленное сальдо денежных потоков, можно сделать вывод об эффективности этого проекта, однако, расчеты в текущих ценах должны выполняться в рамках анализа риска проекта в качестве дополнения к базовому расчету в постоянных ценах. Поэтому необходимо произвести еще один расчет.

Теперь рассчитаем показатели проекта в постоянных ценах с номинальной процентной ставкой, т.е. с учетом инфляции.

При оценке эффективности капитальных вложений с учетом влияния инфляции это достигается путем корректировки элементов денежного потока или коэффициента

дисконтирования на индекс инфляции (i). В нашем случае мы примем методику корректировки на индекс инфляции коэффициента дисконтирования.

Ставку дисконта принимаем по формуле:

ri = (1 + r) * (1 + i) – 1                                         (8)

ri = (1 + 0,2) * (1 + 0,10) – 1 = 0,32 (32%)               

Темп инфляции за период 5 кварталов принимаем 12%

Для определения номинальной процентной ставки воспользуемся формулой:

,    где                   (9)

p0 – реальная процентная ставка;

pн – номинальная процентная ставка;

i – темп инфляции.

Pн = (1 + 0,09) * (1 + 0,10) – 1 = 0,2 (20%)

Ставка в 20% - это процент, за кредит, выплачиваемый на протяжении всего периода проекта (5 кварталов), с учетом инфляции.  

Так как процентная ставка и коэффициент дисконтирования поменялись, то выплаты по кредиту и сальдо на конец квартала тоже изменились, для этого сделаем пересчет таблицы 3.4 и внесем все полученные результаты в таблицу 3.5:

Таблица 3.5

Наименование

показателей

Значение показателей по кварталам (тыс. руб.)

1

2

3

4

5

Инвестиционная деятельность

-48980

-54880

-78960

-89692

-29120

Отвод земельного участка

20720

-

-

-

-

Проектно-изыскательские работы

28240

-

-

-

-

Строительно-монтажные работы

-

44800

55200

69292

20800

Приобретение оборудования

-

10080

11760

8400

3360

Прочие виды работ

-

-

12000

12000

4960

Операционная деятельность

-

72104

95492

165648

142260

Выручка от продажи квартир

-

82880

109760

190400

163520

Налоги

-

10776

14268

24752

21260

Финансовая деятельность

51160

-12840

-12840

-16840

-12840

Кредиты

60000

-

-

-

-

Погашение задолженностей по кредитам

8840

12840

12840

16840

12840

Излишек средств

620

2824

2132

57556

98740

Суммарная потребность в средствах

0

0

0

0

0

Сальдо на конец квартала

620

3444

5576

63132

161872

Коэффициент дисконтирования (r = 34 %)

0,75

0,56

0,46

0,31

0,23

Дисконтированные инвестиции

-9183,75

-7683,2

-9080,4

-6951,13

-1674,4

Чистая приведенная стоимость - NPV (Net Present Value):

NPV = - 60000 + 17224/ (1 + 0,34)2 + 16532 / (1 + 0,34)3 + 75956 / (1 + 0,34)4 +

+ 113140 / (1 + 0,34)5 = 6212 т.р.

В данном случае величина NPV = 6212 т.р. намного меньше, чем та которая была раньше (NPV = 10907 т.р.), но несмотря на это NPV > 0, следовательно проект эффективен.

Индекс рентабельности инвестиций - PI (Profitability Index):

PI = 6212 / (60000 * 0,2) = 0,2

PI < 1, свидетельствует, что проект следует отвергнуть, однако, это не решающий показатель и на его основе нельзя делать вывод о целесообразности принятия проекта. Это результат инфляции.

Внутренняя норма прибыли - IRR (Internal Rate of Return):

IRR = rp при условии NPV = 0

- 60000 + 17224 / (1 + rp)2 + 16532 / (1 + rp)3 + 75956 / (1 + rp)4 + 113140 / (1 + rp)5 = = 0

rp = 0,34 (35%)

IRR > r   (35% > 34%), инвестиции в данный проект оправданы.

Срок окупаемости инвестиций - PP (Payback Period):

PP: 17224 + 16532 + 75956 + 113140 > 60000

PP = 3,35 (кварт.)

Срок окупаемости в данном случае останется неизменным из-за того, что мы применили методику корректировки на индекс инфляции только коэффициента дисконтирования, поэтому надо нужно рассчитать показатель дисконтированного срока окупаемости инвестиций - DPP (Discounted Payback Period):

DPP: 9592 + 6872 + 23560 + 26188 > 60000 

DPP = 4,76 (кварт.)

Полученное значение DPP(4,76 кварт.) > PP (3,35 кварт.), поэтому мы будем ориентироваться на показатель срока окупаемости в 4,76 кварт., при этом степень рискованности инвестиционного проекта увеличится.  

Коэффициент эффективности инвестиций - ARR (Accounted Rate of Return):

ARR = ((620 + 2824 + 2132 + 57556 + 98740) /5) / (60000 * 0,5) = 1,07

Этот показатель говорит о том, что для получения ежеквартальных денежных поступлений норма доходности на инвестиции в сумме

60000 т. руб. должна составлять 107%. По сравнению с предыдущим показателем ARR без учета инфляции он уменьшился, на 5% это произошло по мере увеличения ставки процента.

Проанализировав значения всех показателей (NPV > 0, PI < 1, IRR > r, а срок окупаемости PP меньше срока погашения кредитов) и принимая во внимание положительное текущее и накопленное сальдо денежных потоков, можно сделать вывод об эффективности этого проекта, хотя при подсчете индекса рентабельности PI он оказался меньше 1, но при положительной  чистой приведенной стоимости NPV и внутренней норме прибыли IRR больше нормы дисконта проект все же можно отнести к эффективному.  

Для сравнения показателей с инфляцией и без нее сведем все данные полученные в результате подсчета эффективности в таблицу 3.6:

Таблица 3.6

Показатели

С учетом инфляции

Без учета инфляции

Отношение

NPV

10907

1553

0,14

PI

3,64

0,2

0,08

PP

3,35

3,28

1

DPP

4,04

4,76

1,18

ARR

113

107

0,96

Из таблицы видно как инфляция влияет на величины показателей, поэтому в России с нестабильной экономикой оценку эффективности инвестиционных проектов принято производить в постоянных ценах и с учетом инфляции.

В данном примере темп инфляции был равен 10%, а при большей инфляции например в 15% проект был бы неэффективен, хотя это требует проверки.

Следующим этапом оценки эффективности будет расчет индексов доходности, которые, характеризуют относительную «отдачу проекта» на вложенные в него средства. Они могут рассчитываться как для дисконтированных, так и для недисконтированных денежных потоков. Расчет производится по такой же схеме, что и раньше, т.е. с учетом и без учета инфляции. При оценке эффективности часто используются:

индекс доходности затрат – отношение суммы денежных притоков к сумме денежных оттоков.

Без учета инфляции:

ИДЗ = 131666 / 91458 = 1,44

Чем выше индекс доходности, тем лучше проект. В данном случае отдача от проекта составляет 144%.

Индекс доходности дисконтированных затрат -  отношение суммы дисконтированных денежных притоков к сумме дисконтированных денежных оттоков.

ИДДЗ = 71004 / 53971 = 1,32

Индекс доходности инвестиций – отношение суммы элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. Он равен увеличенному на единицу отношению чистого дохода к накопленному объему инвестиций.

ИД = 1 + ЧД  / К,    где                                      (10)

К – сумма инвестиций.

ИД = 1 + 40713 / 75408 = 1,54

Индекс доходности дисконтированных инвестиций – отношение суммы дисконтированных элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине дисконтированной суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. Он равен увеличенному на единицу отношению чистого дисконтированного дохода к накопленному дисконтированному объему инвестиций.

ИДД = 1 + ЧДД  / К,    где                                (11)

К – сумма дисконтированных инвестиций.

ИДД = 1 + 10907 / 44754 = 1,24

Если ИДД равен 1, то проект едва обеспечивает получение минимальной нормативной прибыли и выражает чистую нулевую текущую стоимость. При ИДД меньше 1 проект не обеспечивает получение минимальной нормативной прибыли.

С учетом инфляции:

Индекс доходности затрат:

ИДЗ = 131276 / 93408 = 1,41

Индекс доходности дисконтированных затрат:

ИДДЗ = 51395 / 42449 = 1,21

Индекс доходности дисконтированных инвестиций:

ИДД = 1 + 1553 / 34573 = 1,04

Все индексы доходности больше 1, поэтому проект обеспечивает получение минимальной нормативной прибыли.

Для сравнения показателей с инфляцией и без нее сведем все данные полученные в результате подсчета эффективности в таблицу 3.7:

Таблица 3.7

Показатели

Без учета инфляции

С учетом инфляции

Разность

ИДЗ

1,44

1,41

0,03

ИДДЗ

1,32

1,21

0,11

ИД

1,54

-

-

ИДД

1,24

1,04

0,2

Из таблицы видно, что показатели с инфляцией снизились, но не намного, поэтому отдача от проекта с учетом инфляции будет тоже эффективной, как и без нее.

Итак, в первой и второй главах своего дипломного проекта я рассмотрел инвестиционную деятельность и инвестиционные проекты.

В дипломном проекте был рассмотрен проект строительства 10-ти этажного монолитного жилого дома, имеющего площадь 3168 м2 и 38 квартир. Продолжительность строительства 12 месяцев (4 квартала) + 1 квартал на разработку рабочей документации проекта.

Сметная стоимость строительства составляет - 67008 т.р. в т.ч. СМР -  47523 т.р.

Поскольку целью дипломного проектирования стала оценка эффективности инвестиционного проекта 10-ти этажного жилого дома, была разработана методика оценки инвестиционного проекта по конструктивно-планировочным показателям и по основным показателям экономической эффективности проекта: чистой приведенной стоимости, индексу рентабельности инвестиций, внутренней норме прибыли и сроку окупаемости инвестиционного проекта, а так же по ряду других немаловажных показателей и индексам доходности. Оценка эффективности проводилась в 2 этапа с учетом и без учета инфляции.    

Результаты оценки эффективности инвестиционного проекта показали, что проект строительства 10-ти этажного жилого дома эффективен по всем показателям, но при умеренном темпе инфляции (5-12%), в случае превышения показателя инфляции (более 12%) степень эффективности проекта будет снижаться. При достижении темпа инфляции в 15% проект считать не эффективным, т.к. в этом случае показатель чистой приведенной стоимости (NPV) будет меньше 0, а внутренняя норма прибыли (IRR) составит 37% при ставке дисконта в 38%, что будет означать неоправданность инвестирования в данный проект.          

Раздел 4. Организационно-технологическое проектирование

4.1. Сущность, цели, задачи проекта организации строительства

Организация строительного производства должна обеспечивать направленность организационных, технических  и технологических решений на достижение конечного результата - ввода объекта в эксплуатацию с необходимым качеством и в  установленные сроки.

Для выполнения строительно-монтажных работ эффективным способом и с высокими технико-экономическими показателями разрабатывается организационно-технологическая документация - проект организации строительства (ПОС) и проект производства работ (ППР).  ПОС разрабатывает проектная организация или по ее заказу другая проектная организация. ПОС входит разделом «Организация строительства» в состав проекта или рабочего проекта и является обязательным документом для заказчика, подрядных организаций, а также организаций, осуществляющих финансирование и материально-техническое обеспечение строительства. Руководствуясь решениями, принятыми в ПОС, на стадии рабочих чертежей строительная организация за счет своих денежных  средств разрабатывает ППР. Иногда для этих целей привлекают проектно-технологические или научно-исследовательские институты.

Исходные материалы для разработки ПОС

• технико-экономические обоснования  (ТЭО)  строительства или расчеты, обосновывающие хозяйственную необходимость и экономическую целесообразность строительства данного объекта и задание на его проектирование;

• материалы инженерных изысканий (при реконструкции объектов - материалы их предпроектного технического обследования) и данные режимных наблюдений на территориях, подверженных неблагоприятным природным явлениям и геологическим процессам (землетрясение, оползни, наводнение, цунами и др.

• рекомендуемые генеральной подрядной и субподрядной организациями решения по применению материалов и конструкций, средств механизации СМР; порядку обеспечения строительства энергетическими ресурсами, водой, временными инженерными сетями, а также местными строительными материалами;

• сведения об условиях поставки и транспортирования с предприятий-поставщиков строительных конструкции, готовых изделий, материалов и оборудования;

• объемно-планировочные и конструктивные решения зданий и сооружений и

принципиальные технологические схемы основного производства объекта, подлежащего строительству с разбивкой на  пусковые комплексы;

• другие сведения, данные и мероприятия, необходимые для разработки проекта

организации строительства.

Состав ПОС

а) календарный план строительства, в котором определяются сроки и очередность строительства основных  и вспомогательных зданий и сооружении, технологических узлов и этапов работ, пусковых или градостроительных комплексов с распределением капитальных вложений и объемов СМР по зданиям и сооружения и периодам строительства. Календарный план на подготовительный период составляется отдельно (с распределением объемов работ по месяцам);

б) строительные генеральные планы для подготовительного и основного периодов строительства с расположением постоянных зданий и сооружении, мест размещения временных, в том числе мобильных  (инвентарных) зданий и сооружений, постоянных и временных железных и автомобильных дорог и других  путей для транспортирования оборудования; конструкции и изделий, путей для перемещения кранов большой грузоподъемности, инженерных сетей, мест подключения временных инженерных коммуникаций к действующим сетям с указанием источников обеспечения стройплощадки электроэнергией, водой, теплом, паром, складских площадок; основных монтажных кранов и других строительных машин, механизированных установок; существующих и подлежащих сносу строений, мест для знаков закрепления разбивочных осей здании и сооружений;

в) организационно-технологические схемы,  определяющие оптимальную последовательность возведения зданий и сооружений с указанием технологической последовательности работ;

г) ведомость объемов основных строительных, монтажных и специальных строительных работ, определенных проектно-сметной документацией, с выделением работ по основным зданиям и сооружениям, пусковым или градостроительным комплексам и периодам строительства;

д) ведомость потребности в строительных конструкциях, изделиях, материалах и оборудовании с распределением по календарным периодам строительства, составляемая на объект строительства в целом и на основные здания и сооружения исходя из объемов работ и действующих норм расхода строительных материалов;

е) график потребности в основных строительных машинах и транспортных средствах по строительству в целом, составленный на основе физических объемов работ, объемов грузоперевозок и норм выработки строительных машин и средств транспорта;

ж) график потребности в кадрах строителей по основным категориям;

з) пояснительная записка, содержащая основные исходные данные для разработки организационно-технологических решений создания проекта; обоснование методов организации и технологии строительного производства, потребности в кадрах и материально-технических ресурсах, в том числе характеристику условий и сложности строительства; обоснование методов производства и возможность совмещения строительных, монтажных и специальных строительных работ; указания о метопах осуществления инструментального контроля за качеством сооружений; мероприятия по охране труда и технике безопасности; перечень условий сохранения окружающей природной среды и др.

Состав и содержание ПОС могут изменяться с учетом сложности и специфики проектируемых объектов, в зависимости от объемно-планировочных и конструктивных решений, степени унификации и типизации этих решений, необходимости применения специальных вспомогательных сооружений, приспособлений, устройств и установок, особенностей отдельных видов работ, а также от условий поставки на строительную площадку материалов, конструкций и оборудования. Сложность объекта устанавливается до разработки ПОС инстанцией, утверждающей задание на проектирование.

Для сложных объектов, где впервые применяется принципиально новая технология производства, не имеющая аналогов, уникальное технологическое оборудование, а также зданий, в которых преобладают новые строительные конструкции, или предприятии и сооружений, строительство которых намечается в особо сложных геологических или природных условиях, в состав ПОС дополнительно к перечисленному пп а), б),...з) настоящего параграфа включается несколько дополнительных документов, важнейшим из которых является укрупненный сетевой график (КУСГ), разработка рабочих чертежей сложных оснасток (п. 3.12 СНиП 3.01.01-85).

КУСГ отражает взаимосвязи между всеми участниками строительства, в котором определены продолжительность основных этапов подготовки рабочей документации и строительства объекта, состав и сроки выполнения работ подготовительного периода, .очередность строительства отдельных зданий и сооружений в составе пускового или градостроительного комплекса, сроки поставки технологического оборудования.

ПОС для несложных объектов (жилых домов, объектов социального назначения и однотипных производственных объектов) может разрабатываться в сокращенном объеме и состоять из календарного плана строительства с введением работ подготовительного периода; строительного генерального плана; данных об объемах СМР и потребности стройки в основных материалах, конструкциях, изделиях и оборудовании; графика потребности в строительных машинах и транспортных средствах; краткой пояснительной записки, включая мероприятия по охране труда и технико-экономические показатели.

Рекомендуемый характер имеют формы основных проектных документов в составе ПОС. а именно форма календарного плана строительства, ведомость объемов основных строительных, монтажных и специальных строительных работ и ведомость потребности в строительных конструкциях, изделиях, материалах и оборудовании.

При разработке ПОС продолжительность строительства зданий, предприятий и их комплексов в целом, в том числе подготовительного периода, должна соответствовать СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений».

4.2. Проект организации строительства 10-ти этажного жилого дома

Общая часть

При разработке проекта организации строительства были использованы основные нормативы и указания:

  1.  СНиП 3.01.01-85 «Организация строительного производства»
  2.  Расчетные нормативы для составления проекта организации строительства (ЦНИИОМТП изд.1973г.)
  3.  Правила устройства и безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов
  4.  СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»
  5.  «Расчетные показатели для определении продолжительности строительства» АПП ЦИТП г.Москва 1991г.
  6.  СНиП 12-03-2001 «Безопасность труда в строительстве»
  7.  СНиП 12-04-2002 «Безопасность труда в строительстве»
  8.  «Инструкция по проектированию бытовых зданий и помещений, пунктов питания и здравпунктов строительно-монтажных организаций»
  9.  ВСН 78-72 «Указания по организации и технологии производства земляных работ»
  10.  СНиП 3.03.01-87 «Земляные сооружения. Основания и фундаменты»
  11.  «Правила пожарной безопасности при производстве строительно-монтажных работ» (Стройиздат 1978г.)   

Характеристика территории строительства и основные объемно-планировочные решения здания

Проектом предлагается к строительству застройка 10-ти этажного жилого дома в г.Москва.

Конструктивные решения

Здание относится к I степени огнестойкости  и СО класса конструктивной пожарной опасности в  соответствии с п.1.11* СНиП 2.08.01-89*, поэтому  все конструкции подземной и надземной части выполняются из материалов имеющих пределы огнестойкости и класс пожарной безопасности не менее указанных в СНиП 21-01-97*

Здание запроектировано с каркасной несущей схемой и самонесущими наружными стенами. Материал наружных и внутренних несущих стен – монолитный ж/б и кирпич. Перекрытия и покрытие запроектировано из монолитного ж/б. Фундамент монолитная ж/б плита.

Внутриквартирные перегородки выполняются из пазогребневых плит, межквартирные – из 2х слоёв пазогребневых плит с прокладкой изоляционного материала – п/ж минераловатные плиты типа «изовер».

Для утепления ограждающих конструкций здания применяются в виде утеплителя пенополистирол ПСБС М 35 с противопожарными рассечками из жёсткой минеральной ваты в уровне перекрытий.

Потребность строительства во временном водоснабжении осуществляется от колодца существующей сети водоснабжения и энергоснабжение от временной КТП.

Водосток с территории строительства решен проектом вертикальной планировки участка применительно к существующему рельефу местности.

При составлении проекта организации строительства принято круглогодичное производство строительно-монтажных работ.

Принята комплексная механизация строительно-монтажных работ с использованием механизмов в 2 смены, с применением средств малой механизации, обеспечивающей возведение зданий в оптимальный срок.

Работы подготовительного периода

До начала производства строительно-монтажных работ необходимо выполнить следующий комплекс работ подготовительного периода:

  •  снос существующих строений, демонтаж инженерных сетей к сносимым зданиям, расчистка территории;
  •  создание заказчиком опорной геодезической сетки: опорные реперы, главные оси здания, опорная строительная сетка и т.д.;
  •  инженерная подготовка строительной площадки – первоочередные работы по планировке территории, вынос существующих сетей;
  •  устройство временных дорог;
  •  устройство и монтаж временных зданий и сооружений;
  •  устройство временного ограждения строительной площадки;
  •  организация связи для оперативно-диспетчерского управления производством работ;
  •  создание общеплощадочного складского хозяйства и площадок укрупнительной сборки оборудования и конструкций;
  •  устройство мойки колес автомобилей;
  •  установку стендов с комплектом первичных средств пожаротушения;
  •  приемку от заказчика по акту геодезической основы проектируемого здания.

Технико-экономические показатели

Показатели

10 этажный жилой дом

1

2

Краткая характеристика объекта. Данные, характеризующие его мощность.

Этажность

10

Количество квартир

в т.ч.

38

        – 2 комн.

20

        – 3 комн.

18

Общая площадь квартир

2440

Показатели

10 этажный жилой дом

1

2

Общая площадь здания (м2)

3484

Общие данные и объемно-планировочные показатели.

Количество квартир

38

Число секций (шт.)

1

Строительный объем общий (м3)

11309,8

Строительный объем подземной части (м3)                          

855,4

Строительный объем надземной части (м3)

10454,4

Строительный объем жилой части (м3)

9896,4

Строительный объем встроенных нежилых помещений (м3)

558

Площадь застройки в габаритах наружных стен (м2)

316,8

Общая площадь здания (м2)

3168

Жилая площадь (м2)

1708

Площадь встроенных нежилых помещений (м2)

186,8

Общая площадь встроенных нежилых помещений (м2)

215,9

Общая площадь технического этажа (м2)

305,9

Площадь балконов и лоджий (м2)

118

Площадь участка застройки (га)

0,55

Продолжительность строительства (мес.)

12

Сроки производства строительно-монтажных работ

Срок строительства принять равным 12 месяцам при 2-х сменной работе, в т.ч. подготовительный период 1,5 месяца.

Методы производства основных видов работ

При определении методов организации работ приняты следующие основные положения:

  •  применение комплексной механизации основных строительно-монтажных работ в пределах наиболее эффективного использования строительно-монтажных механизмов;
  •  широкое внедрение средств малой механизации, применение наиболее совершенных приспособлений, инвентаря и оборудования.

Выбор монтажных механизмов определен весом и высотной отметкой монтируемых элементов.

Очередность работ принята с учетом совмещения по времени выполнения всех видов работ. До начала работ по возведению надземных частей здания должны быть закончены все работы подготовительного периода, в соответствии с поэтапным выполнением работ.

Все строительно-монтажные работы должны выполняться в строгом соответствии с главами СНиП 12-03-2001 «Безопасность труда  в строительстве».  

Земляные работы

До разработки траншей под инженерные коммуникации производится разбивка и закрепление специальными знаками трасс коммуникаций.

До начала работ все действующие коммуникации, находящиеся в зоне работ, должны быть вскрыты шурфами с целью уточнения глубины их заложения и расположения в плане в присутствии работников, ответственных за эксплуатацию этих коммуникаций и отмечены предупредительными знаками. Вскрытые коммуникации заключаются в защитные короба.

Земляные работы вблизи действующих коммуникаций вести вручную.

Планировочные работы на площадке производятся бульдозерами марки Д-579.

Выемка грунта из котлованов производится экскаватором ЭО5124 (емкость ковша 1,6 м3), из траншей коммуникаций – ЭО2626.

Зачистка котлованов траншей коммуникаций принимается в размере 4-8% от общего объема земляных работ с производством их вручную.

Засыпка грунта в траншеи коммуникаций производится бульдозером.

Транспортировка грунта производится автосамосвалами грузоподъемностью 5т.

Прокладка инженерных коммуникаций

Работы по прокладке инженерных коммуникаций следует вести не допуская длительного нахождения траншей открытыми. Траншеи должны быть защищены от попадания поверхностных вод с прилегающих территорий.

Дорожные работы

Разработка грунта в корытах под дорожные одежды предусматривается бульдозером Д109Б. Выравнивание и профилирование оснований из щебня производится автогрейдером, уплотнение – гладким моторным катком ДУ48Б. Разлив битума производится автогудронаторами, укладка а/б смеси – самоходными катками.

Возведение подземной и надземной частей здания

Возведение подземной части здания осуществляется с помощью кранов СКГ-40 (Lстр=20м, Q=5,4-20т) и МКТ-25 (Lстр=22,5м, гусек 5м, Q=2-16т) и надземной – с помощью башенного крана КБ 160.2 (Lстр=25м, Q=6т, Hпод=40,5)

Краны работают с ограничением поворота стрелы (см. стройгенплан).

Для подъема рабочих и материалов для внутренних работ устанавливаются подъемники С-953А.

Выбор кранов произведен исходя из объемно-планировочного решения здания и максимального веса монтажных элементов.

Монтаж сборных конструкций производить с соблюдением последовательности монтажа, обеспечивающей устойчивость и геометрическую неизменность смонтированной части здания на всех стадиях монтажа, и прочность монтажных соединений.

Крепление монтируемых элементов в процессе монтажа осуществляется временными монтажными приспособлениями.

Каменные работы

Бетон и раствор доставляются к строящимся сооружениям в автобетоносмесителях с разгрузкой бетона и раствора в бункеры. Кирпич завозится в поддонах автомашин.

Вертикальный транспорт раствора и бетона предусматривается осуществлять в бункерах, кирпича – в контейнерах, а подача их непосредственно к рабочим местам производится с помощью предусмотренного для целей монтажа конструкций крана.

Перемещение кирпича и других мелкоштучных грузов должно производиться в специально для этого предназначенной таре, при этом должна исключаться возможность выпадения отдельных грузов.

Подъем кирпича на поддонах без ограждения разрешается производить только при погрузке и разгрузке (на землю) транспортных средств.

Для обеспечения непрерывного процесса кирпичной кладки, возводимое здание разделить на захватки, каждая из которых должна иметь одинаковые объемы работ.

Одновременно с возведением стен должны устанавливаться оконные и дверные блоки, лестничные марши, площадки и прочие элементы.   

Бетонные и железобетонные работы

Доставка бетона осуществляется автобетоносмесителями. Бетонная смесь должна подвозиться к месту укладки, перегружаться в вибропитатели или бадьи (при подаче бетона кранами) или поступать непосредственно в опалубку бетонируемого сооружения. Подача смеси в опалубку при высоте свободного падения более трех метров должна производиться на весу, без опирания на настил или опалубку с целью облегчения конструкций лесов и опалубки.

Для уплотнения бетона применяются вибраторы разных марок.

Крановщику, работающему при ограничении зоны обслуживания крана, должен быть выдан наряд допуск на производство работ в местах действия опасных или вредных факторов в соответствии со СНиП 12-03-99 и

СНиП III-4-80*.

Владелец крана должен установить порядок обмена сигналами между стропальщиками и крановщиками.

Монтаж и эксплуатация крана должна вестись в соответствии с действующими правилами Госгортехнадзора.  

Производство работ в зимнее время

Строительно-монтажные работы при среднесуточной температуре ниже 5оС и минимальной суточной температуре ниже 0оС, а также при оттепелях производить в соответствии с «Указаниями по производству монтажных работ в зимних условиях», ВСН 41-75 и ВСН 159-79.

Монтаж элементов выполняется комбинированным или безогревным способом с применением в растворе и бетоне противоморозных добавок нитрита натрия и сигмана.

Не допускать увеличения проектной величины горизонтальных стыков.

Хранение должно осуществляться в условиях, исключающих возможность деформирования, загрязнения и промерзания деталей.

Любой груз до перемещения краном поднимать на высоту, позволяющую произвести осмотр и очистку его поверхностей.

При складировании панелей следует укрывать складируемые поверхности во избежание их обледенения.

Сварка соединений с деталями из малоуглеродистых сталей допускается при температуре воздуха не ниже -30оС и из среднеуглеродистых не ниже -20оС. Для сварочных работ при более низких температурах наружного воздуха, должны применяться меры по поддержанию на рабочем месте сварщика температуры воздуха не ниже указанных пределов.

До наступления зимних холодов на застраиваемой площадке должны быть выполнены:

  •  утепление и обогрев бытовых помещений, и устройство помещений для сушки спецодежды и обуви;
  •  рабочие должны быть обеспечены спецодеждой и нескользящей обувью в соответствии с действующими нормами и характером выполняемой работы.

Проезды и площадки, подкрановые пути, погрузочно-разгрузочные площадки и рабочие места регулярно очищать от снега и льда.

Дороги посыпать песком, шлаком или золой. Проходы для рабочих при уклонах более 0,02 должны быть оборудованы стремянками или лестницами с боковыми ограждениями.

Геодезическая основа на строительной площадке

Геодезические работы при строительстве должны выполняться в объеме и с точностью, обеспечивающей соответствие геометрических параметров и размещения строительства проекту и требованиям строительных норм и правил.

Все геодезические работы на строительстве должны выполняться в соответствии с действующими нормативными документами и проектами производства геодезических работ.

До начала производства строительно-монтажных работ на строительной площадке должен быть выполнен комплекс работ по созданию геодезической разбивочной основы в соответствии со СНиП 3.01.03-84* «Геодезические работы в строительстве», служащей для обеспечения требуемой точности при выносе в натуру и возведение.

Пункты геодезической основы закреплены постоянными знаками.

Постоянные знаки закладываются на весь период строительства, временные – по этапам работ (земляные, устройство фундаментов, подземной и надземной части здания).

Плановая основа создается методом триангуляции, трилатерации полигонометрии строительной сети и их сочетаниями.

Высотная основа создается геометрическим нивелированием.

Точность геодезической разбивочной основы принимается согласно табл. СНиП 3.01.03-84*.  

Потребность в строительных машинах и механизмах

Потребность определена из наличных методов производства работ и выполняемых ими объемов и видов работ.

Исчисленная потребность в строительных машинах и механизмах приведена ниже:

№№

Наименование машин и механизмов

Марка

Кол-во шт.

Область применения

1

Кран башенный

КБ 160.2

1

Монтажные работы

2

Кран самоходный

МКГ-25БР

1

Монтажные работы

3

Кран самоходный

СКГ-40

1

Монтажные работы

4

Экскаватор

ЭО5124

1

Земляные работы

5

Экскаватор

ЭО2626

1

Земляные работы

6

Бульдозер

Д-579

1

Земляные работы

7

Моторный каток

ДУ48Б

1

Уплотнение грунтов

8

Пневмокаток

ДУ39

1

Уплотнение грунтов

9

Асфальтоукладчик

Д150Б

1

Уплотнение грунтов

Предусмотренные марки строительных машин и механизмов не являются обязательными для использования в строительстве и могут быть заменены другими с аналогичной технической характеристикой.

Потребность в средствах транспорта

Потребность в автомашинах для транспортировки основных грузов для строительства определена согласно расчетным нормативам (ЦНИИОМТП-66, ч.1):

№№

Наименование

Нормативный показатель

Потребность стр-ва в автотранспорте

1

Всего:

в т.ч

42,37

94,4

самосвальный

11,41

25,0

Бортовой

18,06

41,1

специализированный

12,91

29,3

Согласно приведенным расчетам для обслуживания строительства требуются следующие автомобили:

№№

Наименование

Марка

Грузоподъемность, т

Кол-во, шт.

1

Автосамосвал

МАЗ-5549

8

3

2

Автомобиль бортовой

МАЗ-504

7,45

4

3

Автобетоновоз

12

3

Потребность в автотранспорте при производстве земляных работ и при благоустройстве определяется при разработке проекта производства работ.

Потребность в энергоресурсах и воде

Наименование потребителей

Ед.

изм.

Кол-во

Мощность на ед., Вт

Всего

кВт

Кс

cosφ

Всего с учетом коэф. кВт

1. Кран башенный КБ 160.2

шт.

1

66000

66

0,7

0,85

54,3

2. Подъемник С-953А

шт.

1

8000

8

0,5

0,7

5,7

3. Эл. Сварочный аппарат

шт.

2

15400

30,8

0,5

0,53

29,1

4. Бытовые помещения

м2

159

15

2,4

0,68

1,0

1,6

5. Компрессор

шт.

4

1000

4

0,7

0,85

3,3

6. Наружное освещение

10000

10,0

0,68

1,0

6,8

7. Прочие эл. инструменты

55000

55

0,5

0,8

34,4

Итого:

135,2

Удовлетворение потребной мощности обеспечивается от существующих источников энергоснабжения, по согласованию с местными организациями.

Потребность строительства в паре, сжатом воздухе (компрессорах) и воде определена по укрупненным показателям на 1 млн.руб. годового объема строительно-монтажных работ 1-го года согласно нормативов ЦНИИОМТП-73 таблицы 6, 7, 9 приведена ниже:

Наименование

Ед. изм.

Потребность на годовой объем СМР

Сжатый воздух – передвижной компрессор

шт.

4

Вода на производственные нужды

л/сек

0,36

Вода на пожаротушение

л/сек

20

Кислород

м3

10000

Потребность в кадрах

Число работающих на строительстве определяется для рабочего проекта на основании среднегодовой плановой выработки работающих на расчетный год строительства.

Среднегодовая плановая выработка на одного работающего подрядной организации принята равной 19000руб., на основании чего проведен расчет потребной численности работников на строительстве с разбивкой на рабочих и административно-управленческий персонал:  

Потребная численность работников на строительстве

В том числе

Рабочих (85%)/ в 1 смену

Адм.управл. персонал (15%)/ в 1 смену

142

121/85

21/17

Полная трудоемкость на расчетный год строительства составит:

  •  работников                          142х12х22=37488 ч.дн.
  •  в т.ч. рабочих                      121х12х22=31944 ч.дн.

Удовлетворение потребности в рабочих кадрах и жилой площади обеспечивается за счет местного населения и фонда строительной организации.

Временные сооружения

Потребная площадь конторских и других бытовых помещений определяется исходя из количества рабочих, занятых в первую смену, приведены ниже:

№№

Наименование

Нормативный показатель площади на 1 чел., м2

Требуемая площадь, м2

1.

Прорабская

4,0

84

2.

Гардеробная

0,9

127,8

3.

Душевая

0,43

43,9

4.

Помещение для сушки одежды

0,2

28,4

5.

Столовая

0,6

61,2

6.

Уборная

0,07

7,1

Перечень временных зданий и сооружений

Наименование

Размер, м

Тип

Кол-во

1.

Гардеробная (устанавливаются в 2 яруса)

3х6

Здание системы «Универсал» 1129-063

6

2.

Гардеробная с душем

3х6

«Универсал» 1129-025

1

3.

Контора

3х6

«Универсал» 1129-022

1

4.

Туалетная кабина «Люкс»

3х6

6

Потребность в помещениях для приема пищи удовлетворяется за счет предприятий общепита.

Потребность в складских помещениях определяется по укрупненным показателям на 1млн.руб. строительно-монтажных работ на расчетный год строительства. Согласно расчетным нормативам ЦНИОМТП-73 табл.29 (стр.49) и приводится ниже:

№№

Наименование

Норма на 1 млн.руб. СМР в м2

Требуемая площадь, м2

1.

Закрытые отапливаемые склады

24

54

2.

Закрытые не отапливаемые  склады

50,2

114

3.

Навесы

76,3

173

4.

Открытые площадки

300

683

5.

Склады огнеупорных материалов

20

46

4.3 Строительный генеральный план

Строительный генеральный план разработан на основании генерального плана застройки, проекта вертикальной планировки.

На стройгенплане показаны проектируемое здание, основные монтажные механизмы, место расположения временных зданий и сооружений, площадки складирования конструкций, временные и проектируемые дороги, используемые во время строительства.

Сборные конструкции, материалы, изделия и полуфабрикаты доставляются на стройплощадку автотранспортом. Движение автотранспорта по территории строительства осуществляется по проектируемым постоянным и временным дорогам. Временные дороги приняты из сборных железобетонных плит по песчаному основанию.

Для башенных кранов предусмотрено устройство рельсовых путей. Основание под рельсы – железобетонные плиты по песчаному основанию.

До начала возведения земляного полотна площадку рельсовых путей необходимо очистить от строительного мусора, посторонних предметов и растительного слоя, а в зимнее время от снега и льда.

Возведение земляного полотна и верхнее строение рельсовых путей необходимо выполнить в соответствии с требованиями и рекомендациями СНиП 3.08.01-85.

В целях устройства более жесткого основания, под балластную призму каждой нити рельсового пути следует уложить дорожные плиты.

При организации строительной площадки и производстве строительно-монтажных работ следует обеспечить максимальное сохранение деревьев и кустарников. Допускается вырубка деревьев лишь под габариты зданий и сооружений.  

4.4. Расчет сетевого графика

Номера начальных событий предшествующих работ

Код работ

Продолжительность работ

Раннее начало работ

Раннее окончание работ

Позднее начало работ

Позднее окончание работ

Полный резерв времени работ

Свободный резерв времени работ

-

1-2

21

0

21

0

21

0

0

1

2-3

10

21

31

24

34

3

3

1

2-4

13

21

34

21

34

0

0

2, 3

4-5

14

34

48

34

48

0

0

4

5-6

19

48

67

48

67

0

0

5

6-8

15

67

82

67

82

0

0

5

6-7

2

67

69

80

82

13

13

6, 7

8-9

95

82

177

82

177

0

0

8

9-13

30

177

207

177

207

0

0

8

9-10

20

177

197

187

207

10

10

8

9-11

5

177

182

177

182

0

0

9

11-12

2

182

184

205

207

23

23

9, 10, 12

13-17

35

207

242

207

242

0

0

9, 10, 12

13-14

10

207

217

232

242

10

10

9, 10, 12

13-15

14

207

221

207

221

0

0

13

15-16

9

221

230

233

242

12

12

13, 14, 16, 20

17-19

10

242

252

242

252

0

0

17

19-20

3

252

255

252

255

0

0

1

2-18

231

21

252

21

252

0

0

4.5. Выбор монтажного крана

технические параметры:

необходимая грузоподъемность – Q, т.

необходимая высота подъема  крюка – Нк, м.

необходимый вылет крюка – Lк, м.

Монтажный кран необходим для монтирования зданий различной высоты, поднимать элементы различной массы и устанавливать их на различных вылетах крюка, осуществлять разгрузку строительных  конструкций, элементов, изделий и материалов на строительной площадке. Широко применяется в гражданском многоэтажном и промышленном строительстве.

1. Грузоподъемность.

Q = qmax +qгр.захв. ,    где:

qmax – масса самого тяжелого элемента, тонн.

qгр.захв  - масса грузозахватных устройств.

2. Необходимая  высота подъема крюка.

Нк = Н1 + Н2 + Н3 + Н4, где :

Н1 = 32,4 м. -  высота здания;

Н2 = 0,5 м. – высота запаса;

Н3 = 3,0 м. – высота монтируемого элемента;

Н4= 1,5 м. – высота строповки.

Нк = 32,4 + 0,5 + 3,0 + 1,5 = 37,4 м.

3. Необходимый вылет крюка.

Lстр. = с + b + а/2,   где:

с – ширина здания;

b – расстояние от рельса до здания;

а – колея крана.

Lстр. = 14 + 3,5 + 6 / 2 = 20,5 м.

Максимальный вылет Lmax = 25 м

Максимальная  грузоподъемность Qmax = 5 т

Выбираем кран КБ-160.2   (Lстр=25м, Q=6т, Hпод=40,5)  

Библиографический список

1. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (Вторая редакция). Официальное издание. – М., 2000. – 423с. Утв. ГК по строительству, архитектуре и жилищной политике, Мин-во экономики РФ. Мин-во финансов РФ.

2. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и отбору их для финансирования. Официальное издание. – М.:

2003. – 189с.

4. «Инвестиции»: научно-методическое пособие/ Под ред. В.Н. Сапожникова Москва 2003г. – 247с.

4. Оценка эффективности инвестиционных проектов; Учебно-практическое пособие/Под ред.П.Л. Виленского, В.Н. Лившица, Е.Р. Орловой и др. - М.: Финансы и статистика, 1998. – 248с.

5. Бирман Г. Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. - М.: ЮНИТИ,1997. – 345с.

6. Вахрин П. И., Нешитой А. С., «Инвестиции» 2005 г. «Бизнессофт»,

2005 г. – 176с.

7. Слепнева Т., Яркин Е. Инвестиции. Учебное пособие. Издательство: Инфра-М. Год издания: 2003. – 176с.

8. Четыркин Е.М. Методы финансовый и коммерческих расчетов. - М.: Дело ЛТД, 1999. – 320с.


ПОСТАВЩИК

ИНВЕСТОР

ЗАКАЗЧИК

МЕНЕДЖЕР ПРОЕКТА

ПОДРЯДЧИК

СУБПОДРЯДЧИК

РОЕКТИРОВЩИК

ЛИЦЕНЗИАР

БАНК

ОБЪЕКТЫ ИНВЕСТИЦИЙ

  1.  ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ

  1.  ОБОРУДОВАНИЕ

  1.  НИОКР

ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОИЗВОДСТВА


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

68731. Хронические расстройства питания у детей раннего возраста 110.5 KB
  Известно что хронические расстройства питания у детей могут проявляться в виде в различных формах в зависимости от характера нарушений трофики и возраста: Группировка гипотрофий: Дети первых двух лет жизни:I. Гипотрофия хроническое расстройство питания с дефицитом массы тела относительно роста.
68732. Античная Греция: институт проксении 34 KB
  В отношениях между полисами и их гражданами особую роль выполнял такой институт как проксении своеобразный вид гостеприимства. Проксения существовала между отдельными лицами родами племенами и целыми государствами. Проксеном являлся гражданин одного полиса оказывавший услуги гражданам или официальным лицам...
68733. Сущность, задачи и структура финансовой политики государства 21.1 KB
  Сущность задачи и структура финансовой политики государства Финансовая политика совокупность целенаправленных действий с использованием финансовых отношений финансов. Задачами финансовой политики является:обеспечение условий для формирования максимально возможных финансовых ресурсов...
68734. Хирургическая операция. Оперативная хирургическая техника 27.93 KB
  Хирургические инструменты. Абсолютные когда отказ от операции приведет к ухудшению состояния или смерти. А абсолютные к экстренной операции жизненные когда отказ от операции приведет к ухудшению состояния или к смерти в настоящий момент: асфиксии острые кровотечения острые...
68736. Служба охраны труда на предприятии, её структура, права и обязанности 32 KB
  Служба охраны труда предприятия либо работник на которого возложены эти обязанности руководствуются следующими документами: − типовым положением о службе охраны труда на предприятии; − квалификационными характеристиками должностей начальника отдела охраны труда и инженера по охране труда.
68737. Соотношение понятий и функций: СО и реклама, СО и пропаганда, СО и маркетинг, СО и паблисити, СО и реклама 38 KB
  Реклама разновидность массовой коммуникации в которой создаются и распространяются тексты однонаправленного и неличного характера оплаченные идентифицированным рекламодателем и адресованные аудитории с целью побудить ее к нужному выбору.
68738. Внешние запоминающие устройства (ВЗУ) предназначены для долговременного хранения и транспортировки информации 15.06 KB
  Магнитные носители основаны на свойстве материалов находиться в двух состояниях: «не намагничено»-«намагничено», кодирующие 0 и Запись происходит при помощи мгнитной головки. Из-за контакта головки с поверхностью носителя через некоторое время носитель приходит в негодность.
68739. Определение элементов внешнего ориентирования снимка по опорным точкам (обратная фотограмметрическая засечка) 37 KB
  Опорной точкой будем называть точку, опознанную на местности и на снимке, геодезические координаты которой на местности известны. Для определения элементов внешнего ориентирования снимка воспользуемся уравнениями коллинеарности (1.3.12), которые представим в виде...