43606

Особенности регистрации прав отдельных категорий недвижимого имущества и сделок с ними

Дипломная

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Рынок недвижимости в России пережил период становления и в настоящее время существует необходимость осмыслить всё к чему пришла правовая мысль в области оборота недвижимого имущества. Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц а также в гражданском обороте закон закрепил её специальный правовой режим. Актуальность темы выпускной квалификационной работы состоит в том что в настоящее время институт недвижимости занимает одно из основных мест в современном обществе. Целью выпускной...

Русский

2013-10-27

303.56 KB

3 чел.

Введение

Недвижимость — один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

Недвижимость, как объект гражданского права, -  одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства. Научный и технический прогресс постоянно привносят в нашу жизнь все новые усовершенствования и изобретения (предметов, процессов, способов и т.д.), оценить весь спектр воздействия которых на человека и общество становится всё труднее в силу нарастания темпов развития и обновления. По мере такого развития изменяется и круг вопросов, которые приходится решать правоведам в рамках теории вещных и обязательственных прав на недвижимость.

В последние годы наблюдается заметный интерес к вопросам правового регулирования оборота недвижимого имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить всё, к чему пришла правовая мысль в области оборота недвижимого имущества.

С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация – зачастую правообразующее значение. В соответствии с положениями ГК РФ в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п.2 ст. 8 ГК), а в ряде случаев – действительность совершённой с недвижимым имуществом сделки.

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил её специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре прав учреждениями юстиции.

Государственная регистрация является завершающим этапом приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение.

Особенность государственной регистрации — заявительный порядок. По заявлению правообладателя или участника сделки начинаются регистрационные действия, по заявлению заинтересованного лица выдаётся информация из Единого государственного реестра.

21 июля 1997 года был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который подробно регламентирует порядок проведения регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также полномочия органов осуществляющих государственную регистрацию. Данный закон вступил в действие в конце января 1998г., в связи с чем представляется интересным рассмотреть в данной работе тот порядок, который предусматривает вышеуказанный закон, а также практику его применения.

Актуальность темы выпускной квалификационной работы состоит в том, что в настоящее время институт недвижимости занимает одно из основных мест в современном обществе. Подавляющее большинство людей сталкивается с вопросами правоотношений в сфере недвижимого имущества: продаёт, дарит, арендует квартиру, дачу, земельный участок и т.п. Поэтому важно знать законодательное регулирование этих вопросов.

Источниками информации для написания выпускной квалификационной работы послужили нормы действующего федерального законодательства, утратившие силу нормативные акты - в целях исторического анализа, базовая учебная литература, фундаментальные теоретические труды классиков российской цивилистики, а также современных авторов Алексеева В.А., Артабаевой Л.С., Болтановой Е.С., Владимирский-Буданова М.Д., Горемыкина В.А., Гровера Р., Егорова Н.Д., Каминка А.И., Кассо Л.А., Лапач В.А., Мейер Д.И., Новицкой Т.Е., Огородникова В.В., Петрова Д.Н., Петровой С.М., Пискуновой М.Г., Победоносцева К.П., Пономарёва М.Е., Синайского В.И., Соловьёва М., Степанова С.А., Суханова Е.А., Сыроедова Н.А.,  Чубарова В.В., Шершеневича Г.Ф., Ширинской Е.Ю., Яковлева В.Ф.и многих других, а также публикации на соответствующую тему в периодических изданиях, материалы судебной практики.

В своей совокупности работы названных учёных представляют солидную теоретико-методологическую базу для разработки проблем с недвижимостью.

Целью выпускной квалификационной работы является всестороннее теоретическое изучение института недвижимого имущества в отечественном гражданском праве, обобщающий исторический опыт и современные положения отечественного права, охватывающей определение недвижимости, выявляющей её характерные признаки, позволяющей построить систему объектов недвижимости, рассмотреть проблемные вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и особенности регистрации прав отдельных категорий недвижимого имущества и сделок с ними, что в конечном итоге должно найти законодательное закрепление.

Достижение указанной цели обусловило необходимость постановки и решения следующих задач:

  1.  исследовать российское законодательство и изучить научные разработки о понятии недвижимого имущества, определить категорию недвижимости как объекта гражданских прав;
  2.  проанализировать концептуальные подходы к определению понятия «недвижимости», выработанной в современной российской правовой системе, а также в отечественной доктрине, позволяющей оценить и скорректировать как само существующее в ст. 130 ГК РФ легитимное определение, так и перечень имущества, относимого к данной категории;
  3.  выявить характерные признаки института недвижимости и провести классификацию недвижимого имущества по этим признакам, основываясь на нормативных актах и судебной практики;
  4.  выявить основные проблемы, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  5.  рассмотреть особенности государственной регистрации прав отдельных категорий недвижимого имущества;
  6.  проанализировать судебную практику по рассматриваемым вопросам в области института недвижимого имущества;
  7.  сделать выводы по теме в целом и по отдельным рассмотренным вопросам.

Методологическую основу выпускной квалификационной работы составляют общенаучные методы познания общественных явлений, а именно исторический, диалектический, отражающий взаимосвязь теории и практики, анализа и синтеза. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в квалификационной дипломной работе, осуществлено путём комплексного применения следующих специально-юридических методов исследования: историко-правового, и формально-юридического.

Выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, семи параграфов, заключения и библиографического списка.

Выпускная квалификационная работа имеет традиционную структуру и включает в себя введение, основную часть, состоящую из двух глав, заключение и список источников. В первой главе рассматриваются общие положения о недвижимости в российском гражданском праве. А вторая глава посвящена ……

Глава 1. Общая характеристика недвижимого имущества

как объекта гражданских прав

§1.1 Понятие  недвижимости

Формулировка понятия недвижимости, предусмотренная в ст. 130 ГК РФ базируется на трёх приёмах, использованных законодателем для выведения общего понятия:

  1.  отнесение к недвижимости земельных участков;
  2.  отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
  3.  отнесение к недвижимости движимых по природе вещей - подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

Как видим, все указанные группы объектов недвижимости не имеют общих признаков. Даже первая и вторая группы объектов при ближайшем рассмотрении не обладают общими признаками, поскольку если в первой группе объектов находятся такие объекты, которые являются принципиально неперемещаемыми (земельные участки), то во второй группе - объекты, перемещение которых принципиально возможно, хотя и с причинением несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения). Следует отметить и то обстоятельство, что, начиная с дореволюционных времён, цивилисты, анализируя такой признак недвижимости, как её неразрывную связь с землёй, отмечают, что современные технологии в некоторых случаях позволяют перемещать здания, сооружения без причинения существенного ущерба их назначению3. Более того, при определённых условиях эта группа объектов может быть трансформирована в движимое имущество (например, при продаже здания на строительные материалы). Таким образом, как справедливо отмечается в литературе, в данном случае указанную норму необходимо трактовать не буквально, а в соответствии с её смыслом, согласно которому закон признаёт недвижимым то имущество, которое может быть использовано по своему назначению только в неразрывной связи с землёй4.

Третью группу в легальной дефиниции, закреплённой в ст. 130 ГК РФ, составляют объекты, которые, напротив, являются движимостями, причём движимостями в буквальном смысле этого слова: функциональное предназначение этих предметов состоит именно в перемещении в пространстве. Указанную группу недвижимости не соединяет с первыми двумя группами даже такой признак, как связь с земельными участками, т.е. тот признак, который позволяет говорить о недвижимости по природе либо о недвижимости в силу неразрывности с земельным участком5.

Таким образом, простое сопоставление трёх указанных групп не даёт возможности выделить общие признаки предметов, в отношении которых установлен правовой режим недвижимости. Это, в свою очередь, позволяет сделать вывод о том, что понятие недвижимости определено не путём установления признаков данного явления, а путём установления их перечня, приведения примеров недвижимых вещей. Однако, как справедливо заметил по этому поводу в начале ХХ в. профессор Л.А. Кассо, использование такого приёма как перечисление примеров не может иметь исчерпывающего значения для общего определения6. Отсутствие чёткой дефиниции понятия недвижимости неизбежно способствует возникновению споров по поводу отнесения целого ряда объектов гражданского права к данной категории, поскольку легальное определение недвижимости имеет размытые границы.

Кроме того, данная проблема приобретает особую остроту и в связи с тем, что понятие движимых вещей формулируется по остаточному принципу (всё, что не недвижимость, - то движимое имущество). Таким образом, установление чёткой границы понятия недвижимости путём использования такого приёма, как исключение из всей совокупности объектов гражданского права движимых вещей, также невозможно, поскольку понятие «движимые вещи» также не определено законодателем7.

Следует отметить и то обстоятельство, что приём, использованный законодателем для конструирования понятия недвижимости, некорректен с точки зрения классификации. Законодатель при определении признаков недвижимости не выдержал единства критерия отбора. Если в первой и третьей группе в качестве объектов недвижимости указываются определённые примеры, то во второй группе недвижимость определяется через указание существенных признаков (связь с землёй), подкрепляемых некоторыми примерами (насаждения, здания, сооружения). При этом вторая группа предметов оказывается соподчинённой первой группе, которая выступает в качестве своеобразного родового понятия, поскольку неразрывная связь с землёй позволяет отнести здания к недвижимым вещам.

Правильное понимание недвижимости на основе той дефиниции, которая сформулирована в Гражданском кодексе РФ, возможно только с помощью привлечения понятий из иных отраслей законодательства - земельного, законодательства о недрах и пр. Однако анализ таких законодательных понятий, как участки недр, земельные участки и других также не позволяет выделить общие признаки этих объектов как объектов недвижимости. Так, в соответствии с Законом РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»8  под участком недр понимается геометрически определённое пространство недр, индивидуализация которого происходит в виде горного отвода - геометризованного блока недр (ст. 7).

Все вышеприведённые определения объектов недвижимости не дают представления об общих для них признаках, позволяющих корректно объединить их в одно понятие. Единственный признак, роднящий эти объекты, - их неразрывная связь с землёй как пространственной территорией, - находится за пределами приведённых законодательных дефиниций (он отражён в ГК РФ).

«Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землёй не может быть решён принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности... Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна ещё более затруднить и без того не особенно твёрдое отличие движимости от недвижимости»9, - в какой-то мере данные строки обусловили границы дальнейших догматических исследований в этом аспекте сущности недвижимого имущества. Правоведы рассматривали понятие «прочная связь с землёй» исключительно как соединение (соединённость) объекта с грунтом (почвой). В настоящее время механические критерии прочности связи строения с землёй заметно утрачивают своё значение, уступая зависимости (прочности) юридической.10

Но и юридическая связь здания (сооружения) с земельным участком (землёй) рассматривалась преимущественно как соотношение правовых режимов этих в определённой мере самостоятельных объектов недвижимости. Юридическая связь в упрощённом виде представляет совпадение (или возможность «сосуществования») вещных прав владельца как на земельный участок, так и на строение. В классическом виде (здание есть принадлежность земельного участка), действительно, такая связь не только имеется, она необходима.11

В современном же российском гражданском законодательстве, как уже отмечалось, упомянутая юридическая «сцепка» при поверхностном рассмотрении может отсутствовать. Это дало основание современным исследователям полагать, что, поскольку «лицо, не имеющее право собственности на земельный участок, по действующему законодательству может стать первичным собственником здания или сооружения как объекта недвижимости», то «требование прочной связи с землёй просматривается только в контексте физического соединения с земельным участком, при отсутствии, как правило, общего правового режима»12.

Если же говорить о правовом режиме указанных объектов, то и он разнится. Так, недра являются объектом исключительной собственности Российской Федерации (п. 1 ст. 1.2 Закона «О недрах»13), а участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения в иной мере (п. 2 ст. 1.2 Закона «О недрах»). Указанное обстоятельство делает бессмысленным требование о государственной регистрации прав на участки недр, поскольку данный объект изъят из гражданского оборота и никому, кроме государства, принадлежать не может.

Сам законодатель не высказывается относительно того, почему недвижимостью признаются эти, а не иные объекты.

Одним из наиболее частых доктринальных объяснений этого является утверждение об особой значимости указанных объектов для экономики, их высокой стоимости и, как следствие, необходимости публичного интереса в повышении надёжности правил их гражданского оборота14.

Однако в юридической литературе существуют и иные объяснения причин выделения недвижимости как особого объекта гражданских прав. Так, К.И. Скловский полагает, что «нет оснований считать причиной особого положения недвижимости в обороте её прямую, непосредственную ценность»15. По его мнению, решающим качественным отличием, позволяющим превратить недвижимое имущество в средство устойчивости кредита через ипотеку, является «видимость»16, т.е. устойчивость и публичный характер в данной сфере. Отдавая дань верно подмеченному К.И. Скловским аспекту ипотечного кредитования как свойства оборота недвижимости, следует отметить, что данный подход связан только с одной из функций, которую выполняет недвижимость, - с её способностью обеспечивать мультиплицирование денежных ресурсов. Между тем данной функцией предназначение недвижимости далеко не исчерпывается.

Невозможность найти в позитивном законодательстве формальные признаки, объединяющие различные объекты недвижимости в целостную систему, приводит некоторых исследователей к выводу о том, что правовой режим недвижимости не зависит от её природных свойств. В качестве объединяющих недвижимое имущество признаков и основания выделения недвижимости в особое юридическое понятие рассматриваются особенности организации оборота недвижимости.

Однако возникает ряд вопросов: насколько такой подход отвечает объективным закономерностям развития гражданского оборота. В своё время ответ на этот вопрос дал великий русский юрист, профессор Д.И. Мейер, который писал о том, что нет необходимости, «чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие - с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе, или оно подвижно - это всё равно; и если, например, законодатель найдёт нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот»17.

При определении дефиниции недвижимости законодатель использует два подхода: во-первых, даёт признаки недвижимости (земля, неразрывная связь с землёй, невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению) и, во-вторых, указывает на конкретные объекты, которые по правовому статусу являются недвижимыми вещами (земельные участки, воздушные и морские суда и пр.). Если второй способ определения недвижимости не влечёт трудностей в применении на практике, поскольку его предмет конкретизирован как объект гражданского оборота, то определение недвижимости при помощи использования несколько абстрактных признаков – «прочная связь с землёй», «невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению» - может вызвать трудности у правоприменителя. Действительно, в законодательстве отсутствует определение этих понятий, да и дать такие понятия, видимо, невозможно. Использованные законодателем формулы имеют оценочный характер и фактически отданы на усмотрение правоприменителя (суда, учреждения юстиции, уполномоченного регистрировать права на недвижимость и сделки с нею, и пр.). Об этом свидетельствуют и материалы судебно-арбитражной практики, в которой разрешаются вопросы по определению того, каковы критерии «прочной связи с землёй» и степени несоразмерности ущерба назначению вещи при её перемещении18.

К примеру, в одном из дел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, рассмотрев протест и направляя дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, указал, что суд не исследовал вопрос о том, может ли быть признано объектом недвижимости одноэтажное деревянное здание площадью 10,5 квадратных метра и асфальтовое покрытие площадью 7056,8 квадратных метра19.

Вместе с тем, практика федеральных арбитражных судов округов по вопросам квалификации асфальтового покрытия крайне противоречива. В одних случаях суд исходил из того, что таковое не может выступать в качестве недвижимого имущества20. А в других случаях делают вывод о том, что конкретный объект (асфальтовое покрытие) является недвижимостью, обосновывался исходя из его предназначения, а также обстоятельств, связанных с его созданием21.

Таким образом, вышеприведённый пример из судебно-арбитражной практики свидетельствуют об определённой нестабильности оценки объектов недвижимости. Эта нестабильность и является следствием расплывчатости формулы, использованной законодателем для определения понятия недвижимости.

Все те проблемы, которые порождаются предпринимательской практикой в сфере коммерческой недвижимости, оборотом жилой недвижимости, а также судебно-арбитражной практикой, в конечном итоге восходят к понятию недвижимости. Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.

В науке гражданского права понятие «недвижимость» обсуждалось и обсуждается столь же активно. Дискуссии ведутся в пределах, установленных статьёй 130 ГК РФ22. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признаётся предприятие в целом как имущественный комплекс. И в завершение законодатель допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество23.

Таким образом, некоторые учёные-цивилисты считают, что легитимное определение недвижимости не вполне совершенно с современной точки зрения и нуждается в изменении, что, на мой взгляд, заслуживает внимания ввиду наличия ряда неточностей в самой формулировке дефиниции. Так как статьёй 130 ГК РФ предусмотрен не весь перечень объектов недвижимого имущества, он дополняется другими федеральными законами. Так к примеру, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»24 расширяет примерный перечень объектов недвижимости и указывает в качестве примеров недвижимых вещей на жилые и нежилые помещения (ст. 1). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также указывает новые примеры недвижимых вещей: дачи, садовые дома25, гаражи и другие строения потребительского назначения (п. 1 ст. 5)26. В соответствии с Федеральным законом от 7 июля 2003 г. № 126-ФЗ «О связи»  к недвижимому имуществу относятся сооружения связи, которые прочно связаны с землёй и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи (п. 1 ст. 8)27.

Так, Арбитражный суд Курской области28 (см. Приложение №1) признал за ОАО «Центр Телеком» право собственности на недвижимое имущество – линейно-кабельное сооружение связи. Согласно ст. 8 Федерального закона «О связи»29 сооружения связи, которые прочно связаны с землёй, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу, государственная регистрация права собственности, на которые осуществляется в соответствии с гражданским законодательством, особенности должны устанавливаться Правительством РФ30.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что с развитием гражданского законодательства, понятие недвижимости  детализировано с учётом современных тенденций и внедрением новейших технологий, оставляя неясным лишь одно условие, - по какому критерию необходимо всё-таки разграничивать недвижимое имущество? Исходя из положений судебной практики, можно прийти к выводу, что суды в основном придерживаются устоявшихся норм.

§1.2. Признаки недвижимости

Если говорить о сущностных признаках недвижимого имущества, которые должны найти отражение в его легальном определении, то к таковым должны быть отнесены следующие.

Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-определённым имуществом. Это означает, что каждая недвижимая вещь выступает в качестве отдельного объекта гражданского права31. С юридической точки зрения, недвижимое имущество неделимо, а если происходит физическое разделение недвижимой вещи  это ведёт и к юридическому «разделению» этого имущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае, если объект недвижимости неразделим физически (является физически неделимой вещью), то его «юридическое разделение» возможно только по правилам, регулирующим общую собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей собственности на эту недвижимую вещь32.

Весьма показательным в связи с изложенным является Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ33. В арбитражный суд подан иск о признании недействительным договора от 14 января 1998 г. № 3 о купле-продаже скважины минеральной воды N 1-Б и не завершенного строительством здания насосной станции и о применении последствий недействительности этих сделок. Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод, что по составу и назначению скважина и насосная станция, согласно ст. 135 ГК РФ, должны рассматриваться соответственно как главная вещь и принадлежность. Скважина являлась объектом федеральной собственности и не находилась в законном владении предприятия «Полёт». Поэтому наложение на неё ареста как на имущество должника, согласно Временному положению о порядке обращения взыскания на имущество организаций, утверждённому Указом Президента РФ34, и последующая её реализация противоречат законодательству. Насосная станция аресту не подвергалась, поэтому оснований для её реализации не имелось.

Суд кассационной инстанции обоснованно признал, что эти выводы не соответствуют материальному и процессуальному праву. Из материалов дела следует, что скважина и насосная станция являются совокупностью вещей, образующей единое целое, и используются по общему назначению. Насосная станция строилась предприятием «Полёт» применительно к скважине, и в дальнейшем скважина и насосная станция эксплуатировались как единый имущественный комплекс - гидротехническое сооружение (ст. 134 ГК РФ).

Об этих обстоятельствах, а также о том, что скважина и насосная станция на момент наложения ареста и обращения взыскания на имущество находились в  законном владении предприятия «Полёт», свидетельствуют документы Омского городского бюро технической инвентаризации - технические паспорта названных объектов, договор от 14 октября 1994 г. № 023 о закреплении за предприятием «Полёт» государственного имущества на праве хозяйственного ведения. Эти документы не исследованы судами первой и апелляционной инстанций, и им не дано надлежащей оценки. На необходимость оценки скважины и насосной станции как единой (сложной) вещи, а также установления законного владельца этого имущественного комплекса было указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 сентября 2000 г. по настоящему делу.

Изложенное позволяет сделать вывод, что данное принципиальное положение о неделимости можно, а в некоторых случаях следует распространить на вещи недвижимые. Традиционное деление недвижимых вещей на недвижимость по природе, на недвижимость по назначению и на недвижимость по закону исходит, в том числе и из исключительной неделимости этих объектов. В первую очередь это относится к объектам недвижимости по природе: участкам недр, земельным участкам.

В.А. Лапач отметил, что «пространственное обособление объектов представляет собой, лишь частный, хотя и наиболее распространённый случай деятельности, характеризующей по преимуществу вещи»35. Этот признак в полной мере относится к недвижимости, поскольку только возможность выделения недвижимой вещи из массы однородных вещей может повлечь возникновение вещных и обязательственных прав на неё.

Во-вторых, недвижимость по общему правилу является материальным объектом, вещью. В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например, права требования36. В литературе встречается трактовка отдельных положений закона о доле в праве на недвижимое имущество как объектов недвижимости, однако, как представляется, ни упомянутая норма, ни современный подход российского законодателя к пониманию недвижимости не дают оснований для причисления подобного рода объектов к недвижимым вещам.

 Практика Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа Российской Федерации37рассмотрела спор, в котором фирма обратилась в арбитражный суд с иском об устранении препятствий в пользовании зданием склада путём демонтажа ограждений, перекрывающих подъезд к складу.

Суд кассационной инстанции оставил без изменения судебные акты, которыми отказано в иске, указав при этом, что судебные инстанции пришли к правильным выводам об отсутствии у фирмы препятствий в использовании принадлежащего ей складского помещения ввиду наличия альтернативного проезда к этому помещению.

И наконец, в-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землёй. Причём эту связь необходимо рассматривать как такую прикреплённость объекта недвижимости к земле, утрата которой влечёт и утрату функциональности самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена к одному месту. Указанный признак расценивается исследователями в качестве общего системного признака недвижимой вещи38. По мнению  Г.Ф. Шершеневича «теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности». Под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земной поверхности и всё то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи39. Аналогичные взгляды высказывал и Л.А. Кассо, который писал, что «вещь, не подлежащая перемещению с одного места на другое - это недвижимость, которым, прежде всего, является земля и, кроме того, всё, что с нею постоянно и неразрывно связано»40.

По одному из дел, рассмотренных Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа в кассационном порядке41, было необходимо дать оценку комплексу неразрывно связанных и подчинённых единой технологической цели сооружений. Суд, разрешая спор, исходил из того, что такие объекты, как инженерные коммуникации, масло-бензоуловители и бензоловушки, представляющие собой подземные ёмкости с заглублением до 2-х метров, железобетонные ограды с бетонным фундаментом, одноэтажные складские помещения из кирпича с фундаментами, а также иные сооружения, которые относятся к основным фондам и совокупность которых является единым обособленным комплексом конструктивно сочленённых сооружений, относящихся к объектам капитального типа, неразрывно связанным с землёй и со сроком эксплуатации не менее 50 лет, невозможно демонтировать без несоразмерного ущерба им и их назначению. Установление этого обстоятельства влечёт квалификацию данного комплекса как недвижимого имущества и применение соответствующих правил к совершаемым с ним сделкам.

Поэтому традиционно наличие прочной связи с землёй является отличительным признаком недвижимого имущества.

Но, не смотря на это, В.И. Синайский ещё сто лет назад отмечал, что данный критерий нельзя принимать во внимание «при успехах современной техники в перемещении предметов»42. Придерживаясь аналогичной точки зрения, Г.Ф. Шершеневич писал о том, что «вопрос о прочности и связи строения с землёю не может быть решён принципиально с полной точностью»43. Современные учёные также высказывают обоснованные сомнения в отношении названного критерия44.  

Так, например, Решением  Арбитражного суда г. Москвы45  (см. Приложение №2) рассматривался спор между ЗАО «Стиль Фарма» и Управлением Федеральной регистрационной службы по г. Москве о признании незаконным решения об отказе в проведении государственной регистрации права собственности заявителя на объект недвижимого имущества и об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Москве совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости. При рассмотрении данного дела суд учитывал, что, согласно распоряжению Супрефекта ВАО г. Москвы от 08.12.1997 г. № Гр-874л «Об открытии торговой деятельности ЗАО «Стиль Фарма» определено, что торговая деятельность и деятельность по эксплуатации торгового павильона должна осуществляться в соответствии с Законом города Москвы от 28 февраля 1996 г. № 7-18 «О порядке подготовки предложений и выдачи разрешений на размещение и дальнейшую эксплуатацию объектов мелкорозничной торговли и услуг» (с изм. и доп. от 12 июля 1996 г. № 25) и распоряжением Мэра от 28.10.1996 г. № 429/1-РМ «О введении нового порядка подготовки предложений на размещение и эксплуатацию нестационарных объектов торговли и услуг в г. Москве», которые регулируют размещение только некапитальных (нестационарных) объектов  торговли и услуг.  При этом согласно п. 1.8 Приложения к Распоряжению Правительства Москвы от 30 марта 1998 года № 299-РМ «О дополнительных мерах по упорядочению размещения и строительства некапитальных объектов на территории г. Москвы» объектом указанного строительства признаётся объект, построенный из лёгких сборных конструкций (пластиковые стены, подвесной потолок, отсутствие центрального отопления и подключения к городским системам канализации), не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных сооружений, который в случае государственной необходимости может по решению органа исполнительной власти быть разобран и перенесён без значительного ущерба для данного объекта.

На основании изложенного, арбитражный суд пришёл к выводу, что аптечный павильон обладает перечисленными признаками некапитального объекта, а именно - предназначен для торговых целей, собран из лёгких конструкций, не имеет подземных помещений, в связи с чем, наличие прочной связи данного объекта с землёй не предполагается и в случае необходимости данный объект может быть разобран и перенесён без значительного ущерба для данного объекта.

Все вышеприведённые примеры из судебной практики свидетельствуют об определённой нестабильности оценки объектов недвижимости. Эта нестабильность и является следствием расплывчатости формулы, использованной законодателем для определения понятия недвижимости.

Поэтому применение данного признака на практике в настоящее время может вызвать значительные трудности. Следует иметь в виду, что многие здания и сооружения в принципе могут перемещаться с одного участка на другой, сохраняя при этом свою целостность и назначение (однако как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только в том случае, если неразрывная физическая связь с землёй возникнет заново). Например, деревянные дома (срубы) в сельской местности довольно часто переносят с одного места на другое в разобранном виде. При этом нужно отметить, что современные технологии позволяют переместить с места на место любые здания или сооружения без причинения серьёзного ущерба46. Так, наиболее известным случаем является перемещение здания газеты «Известия» почти на 50 метров. Кроме того, здания и сооружения не обязательно рассматриваются как строительные объекты. Существуют так называемые сборные дома, которые могут не иметь прочной связи с фундаментом. Как правильно отметил Н.А. Сыроедов, разрушение или перенос (при наличии современных технических средств) имущества на другой земельный участок означает, что юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение её на другом47. По признаку связанности с землёй можно также выделить такие особые объекты недвижимости как шахты, карьеры, торфоразработки, буровые и эксплуатационные скважины, колодцы и сети наземных коммуникаций, железные и шоссейные дороги, придорожные сооружения (мосты, туннели, и т.д.), объекты гидротехнического и водного транспорта (плотины, шлюзы, причалы и т.д.), объекты водоснабжения (колодцы, колонки и т.д.). Однако исчерпывающий перечень таких объектов дать вряд ли возможно.

Судебная же практика при установлении смысла данной нормы в ряде случаев считает достаточным для признания вещи недвижимой наличия только прочной связи с землёй и даже не рассматривает вопрос об ущербе, способном возникнуть вследствие её перемещения.

Так, Президиум ВАС РФ, рассматривая спор между государственным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью, должен был решить, является ли переданный предприятием обществу по договору мены промышленный холодильник недвижимостью48. Президиум ВАС РФ указал, что имеющиеся в деле данные о характере работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землёй. Вопросу о характере ущерба, причинённого перемещением объекта, Президиум ВАС РФ придал вторичное значение, отметив лишь, что выводы суда кассационной инстанции о том, что холодильник является движимым имуществом, нельзя признать обоснованными, поскольку представленные суду документы не позволяют сделать вывод: перемещение холодильника не будет связано с несоразмерным ущербом для использования его по назначению.

Таким образом, все объекты недвижимого имущества обладают уникальными характеристиками, которые отличают их от других товаров.

§ 1.3 Классификация недвижимости

Недвижимость, будучи сложным явлением, регулируемым гражданским правом, характеризуется проявлением многообразных свойств. Как следствие, это влечёт множественность классификаций недвижимого имущества в зависимости от избранного классификационного критерия.

Основную классификацию недвижимых вещей проводит сам законодатель. Анализ статьи 130 ГК РФ позволяет выделить следующие группы объектов.

1. Вещи, которые относятся к недвижимости в силу их естественных свойств: земельные участки, участки недр. Данную группу составляют нерукотворные объекты, созданные в ходе эволюции нашей планеты. Г.Б. Чубуков называет такие объекты недвижимостью «в подлинном смысле слова... поскольку их перемещение на поверхностном слое планеты Земля невозможно»49. Положение в пространстве природных ресурсов не может быть изменено даже при вложении несоразмерных затрат, поскольку сами они создают окружающую среду жизнедеятельности человека. В этой связи у большинства учёных данный критерий отнесения объектов к недвижимости возражений не вызывает. К характеристикам этого вида недвижимости Е.С. Болтанова, в частности, относит: наличие индивидуальных отличительных признаков объекта (это юридическая, а порой и фактическая незаменимость); стационарность (наличие механической или органической связи с конкретным земельным участком и изначальная непредназначенность объекта для перемещения в пространстве)50.  Некоторые авторы считают объекты недвижимости не переместимыми. Однако это не совсем правильно, т.к. в современных условиях объекты недвижимости переместить возможно, но они должны быть стационарно установлены на новом месте; постоянство местонахождения относительно системы координат51.

2. Вещи прочно связанные с землёй, причём на столько, что в случае разрыва этой связи возникает ущерб, который не позволяет использовать ту же вещь по прежнему назначению52. Законодатель даёт примерный перечень таких вещей: здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Так Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области53  (см. Приложение №3) рассмотрел спор между ООО «Полярный медведь» и ООО «Арктос» о признании права собственности на административно-производственный корпус. В связи с чем, на ООО «Арктос» были возложены обязательства по получению всей исходно-разрешительной и градостроительной документации. Но ООО «Арктос» не выполнило данное обязательство, им было получено лишь разрешение на выполнение подготовительных работ для строительства административного корпуса, разрешение на выполнение подготовительных работ для строительства производственного корпуса, которые не продлевались и иная разрешительная документация на строительство не получалась.

В результате строительство административного и производственного корпусов было завершено без получения в полном объёме необходимой градостроительной и исходно-разрешительной документации, однако выполнено в полном соответствии с рабочим проектом, соблюдено целевое назначение и разрешённое использование земельного участка.

Согласно выводам заключения строительной экспертизы, административно-производственный корпус с проектом ЗАО «Скандиаконсульт Компакт Инжиниринг». Строительство произведено с соблюдением строительных норм и правил, здание неразрывно связано с землёй и имеет работоспособное состояние, пригодное для эксплуатации, отвечает санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, а также требованиям пожарной безопасности. Законные интересы и права других лиц, в т.ч. соседних землепользователей не нарушаются, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан. Соблюдено целевое назначение и разрешённое использование земельного участка.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд удовлетворил заявленные требования истца о признании права собственности на недвижимость. Таким образом, судебная практика при установлении смысла данной нормы в ряде случаев считает достаточным для признания вещи недвижимой наличия только прочной связи с землёй.

3. Вещи, относимые к недвижимости в силу закона. Вследствие особой значимости и в силу необходимости государственной регистрации недвижимостью признаны речные и морские суда, воздушные суда, космические объекты. При новейшей кодификации гражданского законодательства российский законодатель посчитал необходимым распространить правовой режим недвижимости на ряд транспортных средств, обладающих повышенной значимостью для жизнедеятельности государства. Обособление их в отдельную группу обусловлено тем, что естественные свойства этих вещей не позволяет применить к ним общий критерий связанности с землёй. Единственным объединяющим началом данной группы является закон и особая значимость объектов. Кроме того, в силу закона к недвижимому имуществу может быть отнесено и иное имущество, контроль, за оборотом которого законодатель посчитает необходимым осуществлять в более жёстком режиме.

4. Иное имущество, которое законом может быть отнесено к недвижимости. Кодекс не расшифровывает эту группу объектов. Но по аналогии права можно определить, что это, например, предприятие (ст. 132 ГК РФ). Хотя, если следовать логике Федерального закона «О государственной регистрации  на недвижимость и сделок с ним»54, то эти вещи относятся ко второй группе («объекты прочно связанные с землёй»). Здесь же называются и другие объекты – жилые и нежилые помещения, - указание на которые отсутствует в ст. 130 ГК РФ. В тоже время в ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» ничего не говорится о судах и космических объектах и о возможности отнесения федеральными законами к недвижимости иного имущества. М.Е. Пономарёв полагает, что в данном случае нет противоречия между Гражданским Кодексом и Федеральным законом. Присутствует лишь стилистическая неточность, допущенная конструкции указанного федерального закона.55

В статье 4 ФЗ «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» прямо определено, что государственной недвижимости подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, которые должны регистрироваться специальными федеральными законами. До их принятия на основании ч. 2 п. 1 ст. 33 ФЗ «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» для регистрации этих объектов применяется действующий порядок.

Возвращаясь к классификации, проводимой законодателем, следует отметить, что здесь отсутствует единый критерий, по которому она осуществляется.56

На мой взгляд, единственная цель такой классификации – определение признаков и видов недвижимости. Однако в юридической литературе на сегодняшний день практически отсутствуют какие-либо классификации. Основную сложность представляет выработка классифицирующего признака. Думается, что такой признак надо искать с учётом характерных черт недвижимости.

По происхождению недвижимые вещи можно классифицировать как вещи, являющиеся природным творением, или как ещё их называют невоспроизводимыми объектами недвижимости, (земля, земельные участки, участки недр), и вещи, которые созданы руками человека, т.е. воспроизводимые объекты недвижимости, (здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

В.А. Горемыкин на основе экономических критериев предлагает классифицировать недвижимость в зависимости от формы собственности - частная, государственная, общая совместная, общая долевая, общественная организация) и от степени готовности к эксплуатации (введённые в эксплуатацию и незавершённые строительством).57

На мой взгляд, наиболее спорной является классификация по формам собственности. Любой объект недвижимости может находиться либо в частной, либо в государственной, либо иной форме собственности. Общая совместная и общая долевая собственность представляют собой две разновидности общей собственности.

Таким образом, по формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

  1.  объекты, находящиеся в федеральной собственности;
  2.  объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;
  3.  объекты, находящиеся в муниципальной собственности.

Р. Гровер и М. Соловьёв предлагают так называемую информационную классификацию объектов недвижимости, подразделяя их на две группы:

1) жилая недвижимость (квартиры, катеджи581, дачи и садовые участки), которая призвана обеспечивать потребности людей в проживании;

2) нежилая недвижимость (офисы, торговые помещения, склады и др., незавершённое строительство)592,используемая, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.

Данная классификация актуальна для оборота недвижимых вещей. Часто предприниматели заинтересованы в возможностях привлечения недвижимых вещей жилого фонда для интересов предпринимательской деятельности. Поскольку в законодательстве установлен запрет на использование для коммерческих целей жилых помещений, то возникает проблема перевода жилых помещений в режим нежилого фонда602. В настоящее время эта проблема решена в Жилищном кодексе РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ, который содержит главу 3 «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение»614.

Но, несмотря на актуальность вышеуказанной  классификации, она не даёт полного представления о рассматриваемой категории. Совершенно не упоминаются, например, природные ресурсы. Не учтено особое положение земельных участков, которые используются не только в виде садовых участков, но и в других видах, как жилой, так и нежилой недвижимости.

В  отношении строящихся объектов, которые в литературе именуются как объекты незавершённого строительства, следует сказать особо.

До недавнего времени объект незавершённого строительства рассматривался законодателем как совокупность строительных материалов и вложенного труда и не являлся предметом гражданско-правовых сделок как недвижимость. Соответственно, статья 130 ГК РФ вообще не упоминала о таком объекте недвижимости. В то же время законодатель, например, давал возможность распространить действие статьи 219 ГК РФ на объекты незавершённого строительства (поскольку использовалось понятие «создаваемое недвижимое имущество», а не уже созданное). Эта ситуация, безусловно, вызывала много споров, хотя с момента принятия первой части ГК РФ некоторые изменения всё-таки были внесены.

Указом Президента от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»621 установил, что при приватизации объектов незавершённого строительства право собственности на них может быть зарегистрировано в случае, если заявитель, прежде всего, предоставил документы, подтверждающие право пользования земельным участком для создания объектов недвижимости. На основании положений этого Указа право собственности на объект незавершённого строительства может быть зарегистрировано после отчуждения этого объекта.

Арбитражная практика допускала отнесение объектов незавершённого строительства к недвижимым вещам и их использование в гражданском обороте. Так, Высший Арбитражный Суд рассмотрел иск прокурора, поданный в интересах отделения Сбербанка. Последний приобрёл у ОАО по договору купли-продажи незавершённый строительством объект. Регистрирующий орган отказал в регистрации договора на основании отсутствия акта приёмки объекта, завершённого строительством. По истечении некоторого времени АО, считая сделку с отделением Сбербанка не совершённой, продало указанный объект ООО. Арбитражный суд, рассмотрев дело, указал, что объект, в отношении которого совершались сделки, является недвижимостью, т.к. имеет фундамент и кирпичные стены. Следовательно, регистрирующий орган не вправе был отказывать в государственной регистрации договора купли-продажи между отделением Сбербанка и АО63.

Согласно другому классифицирующему признаку, а именно по характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

  1.  недвижимость, изъятая из гражданского оборота;
  2.  недвижимость, используемая для жилья;
  3.  недвижимость, используемая в предпринимательских целях;
  4.  недвижимость, используемая в сельскохозяйственных целях;
  5.  недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;
  6.  недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры;
  7.  недвижимость, отнесённая к особо охраняемым природным территориям.

Эта классификация имеет существенное практическое значение. Так, использование недвижимого имущества не по назначению может повлечь санкции гражданско-правового характера вплоть до его изъятия. Для того, чтобы недвижимое имущество могло быть использовано по желанию собственника, необходимо привести его правовой режим в соответствие с целями использования64. К примеру, для использования жилых помещений в производственных целях (например, в качестве офиса) необходим перевод этих помещений в режим нежилых помещений65.

Таким образом, классификация недвижимого имущества по различным признакам необходима, поскольку необходим анализ особенностей правового режима каждой группы вещей, относимых к определённой категории объекта недвижимости.  

§1.4 Проблемы государственной регистрации прав

на недвижимое имущество

Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество является единственным законным доказательством права владения, пользования и распоряжений им. Государство предоставляет владельцу право выбора между пообъектной регистрацией и регистрацией в качестве единого комплекса. И здесь важно не ошибиться.

Выбор пообъектной регистрации предпочтителен, если объекты не связаны друг с другом единым технологическим циклом и если собственник планирует использовать части недвижимости по отдельности. Например, при покупке ряда помещений одни будут сдаваться в аренду, а другие планируется выставить на продажу66. Продать весь объект по частям также значительно легче.

Наличие  отдельных свидетельств ускорит возможность осуществления сделок и избавит от лишней волокиты. Если же ряд объектов входит в единую технологическую цепочку и дополнительно, с учётом планов собственника,  данный  комплекс  используется для получения кредита, то целесообразна регистрация в качестве сложной вещи – у собственника будет

весомое доказательство права владения именно этим объектом в целом по назначению. Не прибегая к услугам специалистов, он сможет распоряжаться всем комплексом одновременно, что будет большим подспорьем при решении судьбы всего объекта в целом. О том, насколько важно подобное решение, можно судить наглядно  по примеру из практики67. Фирма организовала   строительство  топливно  - раздаточного    комплекса для хранения и оптово - розничной продажи нефтепродуктов  в  одном  из районов Подмосковья. Заключив договор с местной администрацией на аренду земли сроком на 49 лет, общей площадью 3,2 гектара, приступили к первой очереди строительства, которая была завершена очень быстро, и на основании акта государственной приёмки были введены в действие пять объектов: административно- бытовое здание, проходная, очистные сооружения, трансформаторная подстанция и АЗС с подъездными путями и прилегающей обустроенной территорией. После сдачи встала проблема регистрации права собственности на введённые объекты.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет, что владелец может получить свидетельство о праве собственности только после внесения объекта в Единый государственный реестр прав. Согласно ст.  2 Закона владелец получает весь комплекс прав (владения,  пользования, распоряжения) на недвижимость лишь с момента государственной регистрации.  На основании этого Закона были получены 5 свидетельств только на постройки. Для организации деятельности необходимы были крупные вложения, которых,  в связи с затратами на строительство, общество не имело.

Руководством было принято решение взять в кредит и использовать весь комплекс под ипотеку для получения оборотных средств. В ходе его получения возникла проблема: фактически и оценщики, и банкиры понимали, что залогом является высокодоходный топливно-раздаточный комплекс, стоимость которого многократно превышает размер кредита, но юридически имелось 5 свидетельств на некие сооружения, незначительной площади, непонятно как связанные между собой. Так как согласно Закону государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества (п. 4 ст. 2), фирма обратилась в местное представительство Московской областной регистрационной палаты с просьбой о выдаче единого свидетельства на весь топливно-раздаточный комплекс.

          В  обоснование  своих  требований  руководители  фирмы привели  доводы  о том,  что  объект  представляет  собой единый комплекс с  общим  функциональным назначением и что пообъектная регистрация не будет отражать реальной стоимости комплекса и его технологических возможностей,  так  как  в него входят не только сооружения,  но и дороги, подъездные железнодорожные пути,  земля на правах аренды68.   Кроме  того, Закон определяет недвижимость как земельные участки,  участки недр, обособленные водные объекты и все объекты,  которые  связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и  нежилые помещения,  леса и многолетние насаждения,  кондоминиумы, предприятия как  имущественные комплексы.  В данном же случае ряд  объектов оказался за рамками регистрации - дороги, подъездные пути и т.д69. Данные проблемы  стали предметом обсуждения со специалистами  Московской областной регистрационной палаты70.

   На основании анализа проблемы и уже имеющихся прецедентов местному представительству было рекомендовано провести единую регистрацию объекта в качестве сложной вещи на основании ст. 134 ГК РФ71. Данная статья определяет, что  «если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению,  они рассматриваются как  одна вещь (сложная вещь)»,  следовательно, владелец имеет право на  регистрацию  топливно  - раздаточного комплекса в качестве сложной  вещи. Однако сначала необходимо зарегистрировать объекты, которые  технологически входили  в топливно  - раздаточный  комплекс,  но остались за пределами регистрации:  резервуарные парки, наливная и сливная эстакады, насосная с навесом72. На дополнительную регистрацию ушло 4 месяца,  и только затем у  собственника  на  руках  оказались необходимые ему документы:  два   свидетельства на право собственности.   Почему два? Да потому, что за  прошедшее  время руководители осознали, насколько важно для дальнейшего использования зарегистрировать  объекты вместе или по отдельности, и приняли решение провести регистрацию по  функциональному  назначению.  Так,  в  единое свидетельство вошли   объекты,  составляющие  в целом базу по хранению и оптовой продаже   нефтепродуктов:   административно  - бытовые  здания, проходная, очистные сооружения, трансформаторная  подстанция,  основной и резервный резервуарные  парки,   сливная  и наливная  эстакады,   насосная с навесом,  -  с перечислением  литер  каждого объекта и общей суммарной площадью. Отдельно была зарегистрирована АЗС, так как её назначение - розничная продажа топлива73.           Таким образом, прежде чем приступить к государственной регистрации недвижимого имущества, необходимо решить, представляет ли собой данный комплекс единую функциональную цепочку, регистрация которой по отдельности может нанести урон, как её ценности, так и сделать невозможным её дальнейшее использование по назначению.

Не совсем удачной, поэтому представляется редакция ст. 2 ФЗ РФ  «О государственной  регистрации  прав  на  недвижимое имущество и сделок с ним», в которой государственная регистрация определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения  прав на недвижимое имущество, а также как единственное и исчерпывающее доказательство  существования прав на недвижимость74.          

Неудачность такой формулировки связана и с тем  обстоятельством, что государственная регистрации вряд ли может рассматриваться как единственное доказательство существования прав, поскольку это положение противоречит ст. 12 ГК РФ, устанавливающей возможность судебного признания прав, а также судебно-процессуальным нормам75.

Более того, анализируемая дефиниция, думается,  не   вполне корректна и с лексической точки зрения, так как используемый  оборот «юридический акт признания государством  прав» вполне обоснованно может обозначить акт государственного органа, порождающего права. В то  же  время представляется  недопустимым  смешивать государственную  регистрацию прав и акт государственного  органа, порождающий права.  Данный вывод следует из  сопоставления  п.  1, 2 ст. 8 ГК РФ, в которых эти понятия рассматриваются как самостоятельные. Разницу между государственным актом  и  регистрацией  можно проследить и путём сравнения  решаемых ими  задач.  Так,  издание государственного акта  служит  основанием для возникновения прав и обязанностей. Государственная регистрация  имеет иные,  указанные выше задачи, в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав. Не может  регистрация прав рассматриваться как государственный акт, порождающий гражданские права,  и с точки зрения юридической  логики, так  как оборот «регистрация прав,  порождающая эти права»   такой логики не имеет. Кроме того, признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы и негативные последствия для бюджета государства.

Так, если государство будет посредством актов регистрации создавать, изменять гражданские отношения,  то в этом  случае на  него ложится и ответственность за юридическую чистоту и   законность удостоверяемых прав.  Фактически  речь  в  этом  случае   будет идти  об ответственности государства в виде ответственности  налогоплательщиков за незаконность действий сторон при  заключении сделки76. Ни одна страна в мире не является настолько богатой, чтобы  позволить себе такую  роскошь, как ответственность за действия участников частных сделок. В то же время мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности возникающих на их основе прав. Представляется, что данное требование вполне обоснованно как отвечающее задачам создания стабильности оборота недвижимости и служащее для исключения возможности регистрации в массовом порядке оспоримых и ничтожных сделок.

Действующие правовые системы зарубежных стран выработали два основных пути обеспечения законности частных правоустанавливающих документов, а также прав, подлежащих государственной регистрации. Для стран,  использующих  систему  континентального  права,  - это обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Для стран англосаксонской модели права – обязательное участие  в процессе заключения соглашения страховой компании совместно с адвокатом или маклером.

К сожалению, ГК РФ обошёл вниманием данную проблему, в связи с чем она по-прежнему требует своего безотлагательного решения, принимая во внимание возможные негативные последствия незаконных сделок в такой социально значимой сфере, как недвижимость. Попытки возложить названные выше функции юридического контроля на учреждения юстиции, как предусмотрено в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не только противоречат вышеизложенным доводам и влекут ничем не обоснованные негативные последствия для бюджета, но и позволяют говорить о создании квазисудебного контроля за гражданско-правовыми отношениями.

Создание подобного контроля вызывает множество вопросов и по квалификации специалистов и руководителей учреждений юстиции, поскольку анализируемый Федеральный закон не содержит требований об их обязательном юридическом образовании, допуская,  что соответствующие должности в учреждениях юстиции могут занимать  лица, имеющие опыт  работы  в органах, осуществляющих  государственную регистрацию.   

Определённую сложность в деятельности правозащитных институтов будут вызывать и существующие исключения из общего правила о необходимости регистрации для возникновения прав на недвижимость. Указанная сложность  связана,  прежде  всего, с тем обстоятельством, что момент возникновения соответствующих прав не будет  отражён  в   системе государственного реестра, что в свою очередь может повлечь  невозможность получения через  систему  регистрации  исчерпывающих  данных о статусе объекта недвижимости. К подобным исключениям можно отнести положения п.4 ст. 218 ГК РФ, предусматривающего приобретение права собственности на квартиру, гараж, иное имущество потребительского кооператива после выплаты своего паевого взноса77. Другим  исключением, на  мой  взгляд, являются положения ч. 1  ст. 341 того же ГК РФ, в которой устанавливается правило о возникновении права залога в отношении имущества, подлежащего передаче, с момента такой передачи, если иное не предусмотрено соглашением о залоге. Названный перечень исключений может быть дополнен.

   Так,  в   частности, ждёт  своего  судебного  разрешения  вопрос  о  моменте возникновения прав  на недвижимость,  основанных на нормах закона.  Согласно ч.  5 ст. 488 ГК РФ, товар, проданный в кредит, находится в залоге  у  продавца,  если  иное  не  предусмотрено  соглашением   сторон. Кроме того,  право залога на недвижимость  в  силу  закона  возникает и  при регистрации договора пожизненного содержания с иждивением на основании ч.  1 ст. 587 ГК РФ. С точки зрения,  возникновение подобных  прав  должно связано с моментом их государственной регистрации, что объясняется необходимостью обеспечить унификацию принципа закрепления прав и обременения недвижимости, а также ограничить возможность неоправданного расширения перечня исключений из общего правила, предусмотренного в п.2 ст.8 ГК РФ.

   В связи с изложенным, представляется,  что договор купли-продажи, в котором предусмотрена оплата недвижимости в кредит, попадает в поле зрения государственной регистрации в качестве основания для возникновения вещного права – ипотеки, хотя в иной ситуации (за исключением, когда объектом выступает жилой дом или помещение) он на регистрацию не предоставляется. Также остаётся открытым для теории права вопрос о моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество у наследников.

Существующие расхождения в этом  вопросе  связаны с редакцией ст. 546 ГК РСФСР78,  согласно которой принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со  времени  открытия наследства, а  сам  факт принятия осуществляется посредством фактического вступления во владение или подачей заявления нотариусу. Названная норма права,  устанавливая момент, с которого наследуемое имущество признаётся принадлежащим наследнику, в то же  время не  указала,  на   каком  вещном праве  базируется  эта  принадлежность: на праве собственности, праве хозяйственного ведения, праве доверительного управления и т.д.  Использование для уточнения позиции законодателя иных норм гражданского права  также  не позволяет прийти к исчерпывающему выводу. Так, возникновение именно права собственности при вступлении в наследство косвенно подтверждается положениями абз. 2 п. 2 ст. 218   ГК РФ и ст.  548 ГК РСФСР.

По существу названия регистрация призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечения стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной  системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация – это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также  иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 ГК РФ79.

Представляется, что предполагаемое определение государственной регистрации согласуется и с общими положениями ГК РФ, регулирующими оборот недвижимости и прав на неё. Так, в соответствии со ст. 131 ГК РФ вещные права на недвижимость,  их  ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации. Момент же возникновения прав может по времени и не совпадать с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п. 2 ст.8 ГК РФ. Более того, указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например, в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации. Таким образом, законодатель, установив обязанность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу исключительно правоустанавливающий характер, что в свою очередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении или прекращении.

Глава 2

§ 2.1 Земельные участки как объекты недвижимости

 Согласно ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому в подп. 1 п.1 ст. 6 ЗК РФ земля рассматривается как природный объект (составная часть природы) и одновременно как природный ресурс с точки зрения её охраны и использования (извлечение полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека80. В настоящее время пришло осознание того факта, что земля с её почвенным покровом, являясь уникальным природным ресурсом не может не рассматриваться в качестве общественного достояния. В связи с этим регулирование земельных отношений предполагает определённую специфику, включающую участие публично-правовых образований и наличие определённых ограничений при использовании и обороте земли. В тоже время это не означает введение необоснованных ограничений на участие земли в гражданском обороте. Как правильно отмечала И.А. Иконицкая: «Регулирование отношений, связанных с использованием и охраной земель есть не что иное, как установление определённых правил по использованию соответствующего недвижимого имущества»81.

Земля является важнейшей разновидностью недвижимого имущества. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землёй. Вопрос о том, может ли земля участвовать в гражданском обороте, в настоящее время перешёл из теоретической области в практическую. При этом следует иметь в виду, что земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определённые качественные и количественные характеристики82. При этом правовой режим того или иного земельного участка определяется тем, для какой цели предназначен данный земельный участок.

Конституция Российской Федерации (ст. 11) провозгласила землю достоянием народов, проживающих на соответствующей территории. В соответствии с ней земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности83. Если ранее земля была объектом исключительной государственной собственности, то по действующему законодательству государственная собственность на землю определяется по так называемому остаточному признаку: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц, либо муниципальных образований, является государственной собственностью.

Вместе с тем имущественные правоотношения по поводу земли имеют определённую специфику, заключающаяся в том, что земельные участки должны использоваться строго по назначению, сам оборот земельных участков ограничен, действует презумпция государственной собственности на земельные участки, не принадлежащие гражданам, юридическим лицам либо муниципальным образованиям (п. 2 ст. 214 ГК РФ)84. Невыполнение установленных земельным законодательством правил пользования земельным участком может повлечь его изъятие у собственника (ст. 285 ГК РФ). В частности, основанием для изъятия земельного участка могут, например, служить факт грубого нарушения правил рационального использования земель или использования земель не по целевому назначению либо случаи, когда его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки85.

Особенностью земельных участков является то, что их правовой режим регулируется не только нормами гражданского права, но и земельно-правовыми нормами, среди которых важнейшими являются Земельный кодекс РФ и Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»86, а также так называемыми природоресурсовыми кодексами (Лесным, Водным и т.д.). Таким образом, в компетенцию ЗК РФ входит регулирование отношений, связанных с использование и охраной земель, тогда как отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством.

Как уже было отмечено, земельные участки являются важнейшей разновидностью недвижимого имущества и активно участвуют в имущественном обороте (хотя и с определёнными ограничениями). Имущественный характер отношений с земельными участки как объектами недвижимости, получает своё подтверждение и в принципе платности за пользование землей87. В законодательстве (ст. 261 ГК РФ) и практике выделяют такое понятие как земельный участок, который собственно и может быть предметом различных гражданско-правовых сделок. Земля в своём природном состоянии является сплошной массой территории. Для того чтобы ей придать характер вещи, необходимо обособить отдельный земельный участок от соседних земель.

Следует отметить, что законодатель оперирует и другими терминами: «земля», «земли», «угодья», «участки лесного фонда» и «водные объекты». Очевидно, что термины «земля» и «земли» рассматриваются в данном контексте как синонимы земельных участков. Что касается «угодий», «участков лесного фонда» и «водных объектов» то в данном случае речь идёт об отдельных разновидностях земельных участков, в названиях которых указывается на их специфические особенности88. Так, из названия «угодья» следует, что речь идёт о землях сельскохозяйственного назначения. Когда мы говорим «участки лесного фонда» и «водные объекты», то понятно, что речь идёт о земельных участках, покрытых в первом случае лесом, а во втором водой89.

Правовой режим земельного участка очень сильно отличается от правого режима других недвижимых вещей. Так, земельный участок может быть объектом большего по сравнению с другими видами недвижимых вещей числа ограниченных вещных прав. В частности речь идёт о таких правах как право пожизненного наследуемого владения и право постоянного бессрочного пользования земельным участком.

Иногда высказывается мнение о необходимости установления верхних и нижних границ земельного участка. Такое предложение является трудно реализуемым90. Глубина земельного участка (нижняя граница) определяется, прежде всего, толщиной почвенного слоя, который может различаться даже в пределах одного земельного участка. Введение нижних границ приведёт к необходимости проводить соответствующие замеры, что усложнит процедуру индивидуализации и межевания земельного участка и сделает её ещё более дорогостоящей91.

Определение верхних границ земельного участка также представляет определённые сложности. Прежде всего, говорить о верхней границе земельного участка не совсем правильно, поскольку эта граница установлена естественным образом верхней границей поверхности земли. Другое дело, что речь может идти о верхней границе зданий и сооружений, расположенных на данном земельном участке92. Говорить об этом стоило бы только в том случае, если бы недвижимость, расположенная на земельном участке и сам земельный участок составляли бы единое целое, участвующее в гражданском обороте. Однако земельные участки и расположенная на них недвижимость могут иметь разных собственников и соответственно участвовать в гражданском обороте независимо друг от друга. Поэтому верхние пределы зданий и сооружений устанавливаются не ЗК РФ, а другими правовыми актами. Так, в ст. 38 Градостроительного кодекса РФ говорится о предельной высоте зданий, строений, сооружений, установленной для определённых территориальных зон, которая согласно п. 2 указанной статьи устанавливается применительно к каждой территориальной зоне (различают производственные, жилые, зоны сельскохозяйственного назначения и т.п. зоны)93.

Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке94. Таким образом, установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права95.

Поэтому важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым объектом права собственности или иных прав на землю, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами должны быть определены его размер, границы и местоположение. Как было правильно отмечено, границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях96. Таким образом, установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации.

Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК РФ)97. Устанавливаются границы с помощью специальной процедуры, которая называется «межевание». Кадастровый учёт земельных участков осуществляется с помощью специальных документов - описаний, которые содержат чертёж земельного участка, описание границ и другие реквизиты98.

Каждый земельный участок имеет кадастровый номер. Правила кадастрового деления территории Российской Федерации и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации99. Органом, в функции которого входит ведение государственного кадастрового учёта, в настоящее время является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии100. Помимо ведения государственного кадастрового учёта указанная служба также проводит государственный учёт расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, производит государственную кадастровую оценку земель и т.п. Кадастровый учёт осуществляется через территориальные органы службы и сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера101.

На основании проведённого государственного кадастрового учёта территориальным органом государственного земельного кадастра составляется кадастровая карта (план) земельного участка, в которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Согласно п. 2 ст. 17 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»102 сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного кадастрового учёта на основании данных о межевании земельных участков, сведений, представленных правообладателями земельных участков, результатов проведения различного рода обследований и изысканий. Таким образом, государственный кадастровый учёт земельных участков производится после проведения межевания земельных участков, т.е. определения местоположения и границ земельного участка на местности. При определении границ объекта землеустройства на местности и их согласовании обеспечивается учёт законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты межеванием, путём извещения их в письменной форме не позднее чем за 7 дней до начала работ103. Другими словами речь идёт о собственниках соседних участков и лицах, владеющих таким земельными участками на основании других вещных прав, которые не должны иметь никаких претензий при определении внешних границ земельного участка.

Таким образом, возможность участия того или иного земельного участка в гражданских отношениях обусловлена предварительным проведением сложной юридико-технической процедуры с участием государственных органов. Подобную процедуру можно рассматривать как часть особого правового режима земельных участков. Причём в данном случае можно говорить о специфическом правовом режиме земельных участков даже по отношению к другим видам недвижимых вещей (например, зданиям и сооружениям).

В ст. 1 Федерального закона РФ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» конкретизируются понятия отдельных видов земельных участков. Так, под садовым земельным участком понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретённый им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нём и хозяйственных строений и сооружений) 104.

Огородным земельным участком считается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретённый им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешённого использования земельного участка, определённого при зонировании территории).

К дачному земельному участку относится участок, предоставленный гражданину или приобретённый им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нём или жилого дома с правом регистрации проживания в нём и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля). Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение граждан (садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество, садоводческий, огороднический или дачный потребительский кооператив, садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое партнерство) представляет собой некоммерческую организацию, учреждённую гражданами на добровольных началах для содействия её членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

Максимальные размеры садовых, огородных или дачных земельных участков устанавливаются законами и иными правовыми актами субъектов Российской Федерации, с учётом установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации для граждан отдельных категорий предельных норм предоставления земельных участков (п. 5 ст. 13105).

Выделяют такое понятие как земельный участок общего пользования. Такие участки находятся в государственной или муниципальной собственности, не закрыты для общего доступа и не подлежат приватизации. Граждане имеют право свободно находиться на них и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, установленных законом, а также собственником соответствующего земельного участка (ст. 262 ГК РФ106).

Земельные участки общего пользования рассматриваются как особая категория участков, которые могут входить в состав различных территориальных зон в составе земель поселений. Согласно п. 2 ст. 262 ГК РФ, если земельный участок не огорожен, либо его собственник иным образом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причинит ущерба или беспокойства собственнику107.

Особый правовой режим установлен для земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения, под которыми понимаются земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей (ст. 56 ЗК РФ)108. Эти цели включают ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, иные цели, связанные с сельскохозяйственным производством. Земли сельскохозяйственного назначения различаются по климатическим и другим природным условиям местоположения, удалённости от дорог, других объектов инфраструктуры.

Определение земель сельскохозяйственного назначения даётся и в п. 1 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ, в котором сказано, что «в пределах границ (черты) городских и сельских поселений выделяются зоны сельскохозяйственного использования, занятые пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными строениями, зданиями, сооружениями»109.

Земли сельскохозяйственного назначения можно условно разделить на:

  1.  сельскохозяйственные угодья;
  2.  земли, занятые производственными объектами и объектами сельскохозяйственной инфраструктуры;
  3.  земли, занятые жилыми объектами, в том числе земли сельских населённых пунктов;
  4.  фонд перераспределения земель, другие временно неиспользуемые земли.

Земельный участок может быть объектом права собственности, однако в соответствии с Конституцией РФ собственность не может использоваться в целях, противоречащих интересам общества, правам и свободам других граждан. Этот подход нашёл широкое применение в отношении права собственности на землю, что обусловлено недостаточностью земли как природного ресурса. Право частной собственности на землю в Российской Федерации подвергается ограничениям, предусмотренным в законодательстве. Как и любой другой собственник, собственник земельного участка может осуществлять в отношении земельного участка правомочия владения, пользования, распоряжения. Однако осуществление этих правомочий имеет определённую специфику.

Правомочия пользования землёй как элемент содержания права собственности на неё означает закреплённую законом возможность хозяйственной эксплуатации земли путём извлечения её полезных свойств или получения дохода от земли. В процессе использования земли собственник имеет право использовать находящиеся на его земельном участке торф, пресные подземные воды, водные объекты, возводить жильё, производственные или иные строения и сооружения, осуществлять перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам с соблюдением требований законодательства, осуществлять мелиоративные работы в соответствии с природоохранными требованиями110.

В отличие от права пользования физическими и юридическими лицами пользование землёй публичными образованиями не предполагает непосредственное использование земли или другими словами хозяйственную эксплуатацию земли. Правомочия пользования заключаются в присвоении части земельной ренты и извлекаемой теми субъектами права, которые непосредственно используют землю.

Следует отметить, что любая деятельность собственника на земельном участке осуществляется в определённом пространстве - воздушном либо подземном (так при постройке жилого дома происходит вторжение и в то, и в другое)111.

Правомочие распоряжения землёй в его гражданско-правовом смысле определяется как возможность определения юридической судьбы земельного участка, в том числе путём купли-продажи, передачи по наследству, сдачи в залог, дарения, мены, передачи земельного участка или его части в качестве взноса в уставный фонд юридических лиц, образования общей собственности путём добровольного объединения земельных участков или земельных паев.

Важные ограничения правомочий собственника земельного участка предусмотрены в п. 3 ст. 129 ГК РФ, в котором говорится, что сделки с земельными участками допускаются в той мере, в какой их оборот допущен земельным законодательством. Из этого следует, что при совершении сделок с земельными участками должны соблюдаться запреты и ограничения, установленные земельным законодательством.

По действующему законодательству Российской Федерации решение судьбы земельного участка определяется тем, для какой цели предоставлен и предназначен этот земельный участок, т.е. в составе какой категории земель он находится. Смена объекта недвижимости застройки - например, вместо животноводческой фермы намечается строительство промышленного предприятия - должна осуществляться в порядке перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию112.

Невозможность регистрации прав на земельные участки часто связана с расхождением сведений о границах и площади земельного участка в правоустанавливающих документах и документах государственного органа по государственному кадастровому учёту. Такая ситуация возникла в связи с тем, что до введения Земельного кодекса решения о предоставлении земельных участков принимались без проведения работ по межеванию и кадастрового учёта.

Для решения этой проблемы необходимо установить, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся сведения, указанные в документах федерального органа исполнительной власти по государственному кадастровому учёту, полученные по результатам межевания. При этом при упорядочении объектов землеустройства допускается превышение площади фактически используемого земельного участка, предоставленного до введения в действие Земельного кодекса РФ, над площадью, указанной в решении о предоставлении земельного участка (или в документах, удостоверяющих права на землю), в случаях, когда излишек не может быть выделен как самостоятельный земельный участок с учётом его целевого назначения и разрешённого использования.

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»113 ограничивает предельные (минимальные) размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в частной собственности. Так, в соответствии со ст. 4 указанного закона минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, а именно Федерального закона «О землеустройстве»114. В соответствии с п. 1 ст. 4 указанного закона не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным ЗК РФ.

Также Земельным кодексом РФ установлены определённые ограничения частной собственности на земельные участки в отношении иностранных физических и юридических лиц. Так, согласно п. 3 ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством «О Государственной границе Российской Федерации»115, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Ещё более существенные ограничения установлены для земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 3 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»116 иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Действующее законодательство установило целый ряд ограничений на осуществление правомочия распоряжения земельными участками. Так, к примеру, при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продаётся, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Ограничения касаются также аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Так, договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Если он заключен на срок, превышающий установленный законом предельный срок, то считается заключенным на срок, равный предельному сроку.

В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передаётся в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учётом особенностей, установленных статьями 8 и 10 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»117.

Одним из неурегулированных является вопрос о несовершенстве правового регулирования отношений, связанных с возникновением и прекращением права собственности и других вещных прав на земельные участки и с оборотом объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке. В целом российской гражданское законодательство в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельном участке и расположенные на них здания или сооружения, иные объекты недвижимого имущества и оборот этих объектов недвижимого имущества, рассматривает их, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой - как физические и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества118.

В настоящее время учёными-специалистами разработана Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, которые предложили включить в ГК РФ специальные правила о праве собственности, касающиеся только двух видов объектов: земли (глава 17) и жилых помещений (глава 18)119.

Поэтому, было принято решение, что глава о праве собственности на землю (с новым названием «Право собственности на земельные участки и иные природные объекты») нуждается в серьёзной переработке.

  1.  Прежде всего, необходимо сформулировать понятие земельного участка как объекта права собственности, определив его как участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учёт.
  2.  Право собственности на земельный участок должно быть ограничено его целевым назначением, а также предъявляемыми к собственнику экологическими и природоохранными требованиями. Кроме того, следует сформулировать в ГК РФ правила, касающиеся ограничений права собственности на земельный участок в публичных интересах (с изъятием из Земельного кодекса РФ норм о «публичном сервитуте») и в интересах соседей (соседское право).
  3.  В ГК РФ должна быть реализована модель единого объекта недвижимости, который возникает при совпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника находящегося на нём недвижимого имущества. Дальнейшее отчуждение земельного участка без находящегося на нём объекта недвижимости не допускается. Даже если собственник объекта недвижимости не является собственником занимаемого данным объектом земельного участка, то он всегда должен иметь право пользования таким участком.

4. Действующий ГК РФ не содержит положений, регулирующих отношения собственности при разделе земельного участка на несколько новых участков и при образовании нового земельного участка путём объединения нескольких участков, принадлежащих на праве собственности одному лицу. В ГК РФ должны быть объединены правовые последствия раздела и соединения земельных участков. В настоящее время указанные отношения регулируются земельным законодательством (статьи 11.2 - 11.8 Земельного кодекса РФ). Между тем данные отношения являются предметом гражданско-правового регулирования, поэтому соответствующие нормы должны содержаться в ГК РФ.

5. По тем же причинам целесообразно изъять и поместить в ГК РФ с необходимой их переработкой гражданско-правовые нормы, содержащиеся в Земельном кодексе РФ. В ГК РФ также надо включить нормы, регламентирующие право собственности на такие объекты, как участки недр и водные объекты. Право собственности на эти объекты должно подлежать государственной регистрации в ЕГРП. К такому праву следует в субсидиарном порядке применять нормы о праве собственности на земельные участки. Одновременно следует отказаться от категории «лесной участок», который должен быть признан земельным участком с особым правовым режимом. Животные в состоянии естественной свободы не должны быть объектами права собственности.

Реализация данных предложений будет способствовать гармонизации земельного, водного, лесного законодательства и законодательства о недрах с гражданским законодательством.

6. При изъятии земельного участка ввиду его ненадлежащего использования собственником средства, вырученные от продажи земельного участка на публичных торгах, должны выплачиваться собственнику.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, я пришла к выводу, что земля является природным ресурсом и обладает экономической и социальной ценностью. Поэтому её используют в качестве товара. К товарным земельным особенностям  можно отнести долговечность, многофункциональное использование, невозможность перемещения, уникальность. Эти особенности самые главные для любого участка земли.

§ 2.2. Нежилые помещения как объекты недвижимости

 Известно, что такой объект недвижимости, как нежилое помещение, является одним из самых распространённых в гражданском обороте, а в сфере аренды недвижимости решительно преобладает.

Понятие «нежилое помещение» для законодательства не является новым. Оно использовалось в ГК РСФСР 1964 года (ст.277,278,279)120, ЖК РСФСР 1983 года (ст.4,9, 91,92,152)121, Законе РФ от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики» (ст.1)122, Федеральном законе от 15 июня 1996 года №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (ст.42)123.

На сегодняшний день разработан проект изменений ГК РФ, который под помещением рассматривает часть здания и сооружения, ограниченную трёхмерным замкнутым контуром, пригодной для использования124.

Однако, несмотря на частое употребление в законодательстве данного понятия, на федеральном уровне до настоящего времени нормативно не сформулировано его определение. Судебная практика также не восполняет этот пробел125.

В ст.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»126 указано на такую характеристику нежилого помещения, как недвижимый характер.

Тем не менее, в литературе отмечается, что этого явно недостаточно. «Отсутствие точных критериев нежилого помещения в отличие от жилого, пишет К. Скловский, - приводит к тому, что предметом сделок оказываются части здания, не обладающие качествами, позволяющими использовать их по назначению без иных частей. Например, за организацией признано право на кафе, находящееся на крыше здания, при том, что само здание принадлежит иному юридическому лицу»127.

А. Хурцилова предлагает определять «нежилые помещения как недвижимое имущество в виде самостоятельно выделенных частей в составе зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанных с земельным участком»128. По мнению О. Скворцова, по аналогии с определением понятия нежилого помещения в ч. 2 ст.15 ЖК РФ129 следует сформулировать понятие нежилого помещения как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении130. Ю. Харитонова рассматривает нежилые помещения, во-первых, как помещения, расположенные в жилых зданиях либо встроено-пристроенные к ним, не предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных  жилых помещений. Во-вторых, к нежилым помещениям автор относит любые отдельные помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях и составляющие их часть, а также сами эти здания и сооружения как единое целое131.

Как видно из данных дефиниций, нежилое помещение определяется и как выделенная часть в здании и сооружении (помещение), и как понятие, объединяющее и помещение, и здание. При этом в определениях не всегда указывается на такие признаки, как недвижимый характер и изолированность нежилого помещения. Нежилое помещение характеризуется также неоднозначно – и как не предназначенное для постоянного проживания граждан, и как не предназначенное просто для проживания.

Другие авторы рассматривают нежилое помещение как здание в целом, так и его часть (как нежилое здание, так и его изолированные составляющие, то есть  и помещения, и их части). Основывается данная позиция также на нормативных правовых актах: согласно п.1 распоряжения Госкомимущества РФ «Об упорядочении процесса учёта и разграничения прав собственности на нежилые помещения»132 к нежилым помещениям относятся здания, сооружения, нежилые помещения, в том числе встроенно-пристроенные; в соответствии с п.12 Положения о порядке учёта и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве, утверждённого постановлением Правительства Москвы133, под нежилыми помещениями понимаются отдельные строения и их части, не используемые для проживания граждан134.

Учитывая нормативную правовую основу изложенных позиций, полагаю, что каждая из них верна. В настоящее время идёт процесс формирования в законодательстве правовых режимов универсальных понятий, например понятия жилого помещения, предусмотренного ЖК РФ.

Поскольку нежилое помещение в рамках главы 3 ЖК РФ135 – результат перевода жилого помещения, видами которого являются как жилой дом (здание), так и квартира, комната (помещение), логичным представляется вывод о том, что нежилое помещение в Кодексе рассматривается как понятие, объединяющее здание и помещение, и в этом смысле применяется в качестве универсального понятия.

Разработчики Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (подготовлена рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, п.4 протокола № 9 от 20 мая 2002 года) обосновывают целесообразность включения в перечень недвижимых вещей и нежилых помещений особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, отмечая важность дальнейшей значительной детализации их правового режима136.

Таким образом, без сомнения первый признак нежилого помещения – недвижимый характер. Однако ст. 130 ГК РФ, где дано определение недвижимости, ни в главах о конкретных договорах нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. Вместе с тем ГК РФ допускает отнесение к недвижимости федеральным законом иных объектов, не предусмотренных ГК РФ. Такая возможность была реализована Законом № 122-ФЗ137, включившим нежилые помещения в перечень объектов недвижимости (ст.1).

При этом следует отметить, что отнесение Федеральным законом №122-ФЗ нежилых помещений к числу недвижимости послужило поводом для высказываний о нежилом помещении (в виде нежилого помещения в здании) как о недвижимости не по признаку прочной связи с землей, а в силу прямого указания в законе138. Безусловно, нежилое помещение названо недвижимостью законом. Однако можно ли по этой причине говорить об отсутствии у названного объекта прочной связи с землёй? Разве реально переместить нежилое помещение в здании без несоразмерного ущерба его назначению? Полагаю, что на указанные вопросы следует ответить отрицательно. На прочную (неразрывную) связь нежилого помещения с землёй (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно – через здания) и невозможность его перемещения без ущерба назначению обращали внимание В. Чубаров и А. Ёрш, Е.А. Киндеева и М.Г. Пискунова, С.П. Гришаев139. И действительно, рассматривая нежилые помещения в здании в качестве неразрывно с ним связанных составных частей, на что указывает и судебная практика140, прочная связь с земельным участком таких частей, равно как и невозможность их перемещения без ущерба назначению, более чем очевидна. По этой причине нет оснований не признавать нежилые помещения в здании недвижимостью «по природе».

Относительно нежилых помещений в виде нежилых зданий вопрос о них как о недвижимости в силу прочной связи с землёй или в силу прямого указания в законе, казалось бы, решён определённо. Тем не менее, следует отметить, что по действующему законодательству к зданиям относятся не только недвижимые вещи, но и движимые, к примеру, мобильные здания (контейнерные, сборно-разборные: бытовка, вагон и т.д.)141. Считаю, что отношения по поводу их использования не могут регулироваться законодательством о недвижимом имуществе.

В связи с этим, а также в целях отграничения нежилых помещений от движимых объектов определение понятия нежилого помещения должно иметь указание на такой признак, как недвижимый характер.

К другому признаку нежилого помещения следует отнести изолированность. На неё как на необходимый признак нежилого помещения указывали В. Алексеев, Т. Комарова, С.Г. Певницкий и Е.А. Чефранова142.

Отсутствие закреплённого в законодательном порядке данного требования к нежилому помещению на практике приводит к тому, что к нежилым помещениям как объектам недвижимости относят также площади в зданиях, не являющиеся отдельными помещениями и не способные быть предметом гражданско-правовых сделок, в том числе ипотеки, аренды143.

При этом если в отношении нежилого помещения как предмета ипотеки вопрос решён (в 2005 году Президиумом ВАС РФ дано разъяснение о том, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения144), то в отношении нежилого помещения как предмета договора аренды вопрос не нашёл своего разъяснения в высшей судебной инстанции.  

Поводом к пониманию субъектами гражданских правоотношений неизолированной части нежилого помещения, т.е. площади, не имеющей границ, в качестве предмета договора аренды послужил п. 3 ст. 26 Федерального закона № 122-ФЗ145, согласно которому в аренду могут сдаваться наряду со зданием, сооружением, помещением в них также части помещений.

Подобное понимание нормы привело к признанию в судебном порядке ряда договоров аренды незаключенными. Так, в соответствии с Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа146 (см. Приложение №4) по договору в аренду одним из сособственников объекта, находящегося в общей долевой собственности (без согласия второго собственника и без определения порядка пользования объектом между сособственниками) была передана 1/2 нежилого помещения. При этом договор не содержал данных, позволяющих установить, какая часть объекта передана в аренду. Суд посчитал, что сторонами не согласовано условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, и признал договор аренды нежилого помещения не заключенным. Согласно другому Постановлению Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского147 (см. Приложение №5) суд признал незаключенным договор аренды части нежилого помещения в связи с тем, что договор не позволял определённо установить имущество, подлежащее передаче в аренду, так как не содержал в качестве приложений схем, чертежей, экспликаций с указанием арендных площадей и их границ.

Отнесение неизолированной части нежилого помещения (то есть не имеющей границ площади) к предмету договора аренды обосновывается п. 3 ст. 26 Закона № 122-ФЗ, согласно которому в аренду могут сдаваться наряду со зданием, сооружением, помещением в них также части помещений.

Как справедливо замечает И. Ашихмин, «если стороны решили идентифицировать помещение по площади, что является необходимым условием договора аренды недвижимости, то у него должны быть бесспорные границы, определённые органом технической инвентаризации, то есть стены, нанесённые на план. И, следовательно, отсутствие стен может восприниматься как неопределённость объекта аренды. И тогда под сомнением может быть поставлен такой объект аренды, как «часть помещения», если эта часть не имеет границ (стен), определённых техническим планом или определённых сторонами условно на поэтажном плане» 148.

На основании изложенного считаю, что под частью нежилого помещения как предмета договора аренды, названной в п. 3 ст. 26 Федерального закона № 122-ФЗ, следует понимать лишь изолированную часть нежилого помещения или, другими словами, комнату (комнаты)149, на что в том числе указывает и приложение № 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства, утверждённое Приказом Минэкономразвития РФ от 8 сентября 2006 года № 268150. Кроме того, сама формулировка п. 3 ст. 26 Федерального закона № 122-ФЗ о том, что к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади, не позволяет говорить о неизолированной части помещения (не имеющей границ площади) как о предмете договора аренды, поскольку согласно ч. 7 ст. 27 Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»151 орган кадастрового учёта откажет в постановке на учёт помещения в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении, соответственно не выдаст и кадастровый паспорт. Отсутствие кадастрового паспорта сделает невозможным процесс индивидуализации объекта недвижимости и создаст препятствие на пути к заключению договора.

Представляется, что в целях недопущения неоднозначного понимания нежилого помещения, его части и, соответственно, спорных ситуаций на практике признак изолированности должен присутствовать в определении понятия нежилого помещения.

Наряду с недвижимым характером и изолированностью, ряд авторов справедливо называют в качестве признака нежилого помещения также предназначенность. Причём предназначенность нежилого помещения рассматривается в литературе в двух вариантах: предназначенность для производственных, административных, торговых, социальных, образовательных, культурных и других целей152 и предназначенность не для проживания (постоянного проживания) граждан153. Кроме того, встречаются также случаи, когда авторы объединяют оба варианта, к примеру предназначенность для использования в производственных, социальных (культурных, медицинских, образовательных), лечебно-санаторных или иных целей, кроме целей проживания граждан154.

Важно отметить, что предназначенность нежилого помещения в первом варианте имеет существенный недостаток. Учитывая, что перечень целей деятельности, для которых предназначается нежилое помещение, не является закрытым, о чем свидетельствуют слова «и других целей», к другим целям могут относиться, в том числе и жилые, что не позволяет отграничить нежилое помещение от жилого.

Вместе с тем следует сказать, что данный перечень и не может быть закрытым, т.е. иметь указания на все цели деятельности, для которых предназначается нежилое помещение, поскольку, принимая во внимание довольно широкий перечень назначений нежилых объектов, применяемых при ведении Единого государственного реестра объектов капитального строительства155, отражение всех целей в определении понятия нежилого помещения усложнит его. Кроме того, в случае появления нового вида деятельности, который не будет предусмотрен в «закрытом» определении нежилого помещения, отношения с объектом, предназначенным для нового вида деятельности, не смогут быть урегулированы правилами и нормами, регламентирующими отношения с нежилым помещением, что будет являться существенным недостатком определения.

Слабую сторону имеет также предназначенность нежилого помещения во втором варианте. Безусловно, сама формулировка «не для проживания (постоянно проживания)» правильная. Однако она не позволяет судить о назначении нежилых помещений. Хотя назначение существует у каждого нежилого помещения, и в зависимости от назначения к ним так же, как и к жилым помещениям, предъявляются определённые требования строительных, санитарных и иных правил и норм156.

Устранение указанных недостатков видится в объединении предназначенности нежилого помещения в двух вариантах. Данное объединение с одной стороны позволит назвать основные цели деятельности, для которых предназначается нежилое помещение, а с другой - за счет слов «кроме целей проживания (постоянного проживания) граждан» позволит отграничить нежилое помещение от жилого.

Рассматривая приведённый перечень целей (предназначенность в первом варианте), нельзя не отметить, что торговые, социальные, образовательные, культурные, медицинские, лечебно-санаторные исходя из действующих строительных норм и правил157 можно объединить в одну цель - общественную. В связи с этим к предназначению нежилого помещения следует отнести: производственные, административные, общественные и иные цели.

Относительно ограничения перечня целей в виде слов «кроме целей проживания (постоянного проживания) граждан» необходимо сказать, что данная формулировка требует корректировки. Учитывая, что в определении понятия жилого помещения п. 2 ст. 15 ЖК РФ речь идёт только о постоянном проживании граждан, ограничение должно иметь указание только на постоянное проживание граждан. В противном случае под нежилые помещения не подпадут такие объекты, как строения и помещения для временного проживания: гостиницы, мотели, санатории, пансионаты, дома отдыха, учреждения туризма, круглогодичные лагеря для детей и юношества, спальные корпуса интернатов и т.д., что по строительным нормам и правилам относится к общественным зданиям, т.е. нежилым объектам158. Выпадение данных объектов из сферы регулирования нежилых помещений недопустимо.

Кроме предназначенности в литературе отмечается также такой признак нежилого помещения, как пригодность. Так, С.П. Гришаев указывает на пригодность нежилого помещения для определённого использования159. Пригодность как критерий разграничения нежилого и жилого помещения называет В.В. Чубаров160. И.А. Емелькина, И.Д. Кузьмина говорят о соответствии нежилого помещения строительным, техническим и противопожарным нормам161, что практически означает его пригодность для определенных целей.

Полагаем, что пригодность нежилого помещения или соответствие его строительным, техническим, противопожарным и иным нормам как признак должны присутствовать в определении нежилого помещения по следующим причинам:
- во-первых, при вводе построенного объекта капитального строительства (нежилого помещения) в эксплуатацию производится проверка на соответствие его требованиям строительных, санитарных и иных правил и норм (ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации)
162, т.е. проверяются те характеристики объекта, которые изначально закладывались в проектной документации, подготовленной с соблюдением указанных правил и норм. Другими словами проверяется юридическая возможность использования объекта в соответствии с его предназначением или, что тоже самое, устанавливается пригодность объекта для определённой в проектной документации цели. В том случае, если объект не соответствует требованиям строительных, санитарных и иных правил и норм, вопрос о признании объекта нежилым положительно решён не будет, поскольку введённое в эксплуатацию нежилое помещение не может одновременно быть предназначенным и непригодным для определённой цели;

- во-вторых, в том случае, когда нежилое помещение введено в эксплуатацию и поставлено на государственный, учёт пригодность или непригодность для определённой цели также имеет принципиальное значение, поскольку при эксплуатации производственных, общественных и иных помещений и зданий не должны нарушаться санитарные, противопожарные, экологические правила и нормы. При выявлении нарушений указанных правил и норм, т.е. в случае установления непригодности нежилого помещения для определённой цели, эксплуатация названного объекта приостанавливается или прекращается163. Если устранить нарушения невозможно путём проведения строительно-монтажных, санитарно-противоэпидемических и иных работ (мероприятий), то возможны два варианта: либо изменение цели использования нежилого помещения (к примеру, с производственной на складскую), что приведёт к изменениям в объекте с сохранением общего правового режима нежилого помещения, либо снос (в случае существенного нарушения объектом санитарных, технических норм и правил, влекущих нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо создающих угрозу жизни или здоровью граждан) (ст. 222 ГК РФ), что приведёт к утрате правового режима нежилого помещения.

Представляется, что предназначенность в качестве единственного признака нежилого помещения не позволяет отразить всей специфики данного объекта, когда нежилое помещение как объект капитального строительства, будучи непригодным для определённой цели не может быть введено в эксплуатацию, а введённое, в случае установления непригодности для определённой цели, не может эксплуатироваться, и требует либо изменения цели использования (изменение в объекте с сохранением общего правового режима), либо снос (утрата правового режима).

Очевидно, что предназначенность и пригодность для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан, являются единым признаком нежилого помещения.
Учитывая, что нежилое помещение представляет собой универсальное обобщающее понятие, и, рассмотренные основные его признаки (недвижимый характер, изолированность, предназначенность и пригодность), я согласна с предложением Макеева П. который сформулировал определение следующим образом: нежилым помещением признаётся изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан (отвечающий санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)
164.

§ 2.3. Объект незавершённого строительства как объект недвижимости

В гражданском законодательстве и научной литературе встречаются различные формулировки, обозначающие одно и то же понятие – «объект незавершённого строительства»: «объект недвижимого имущества, не завершённый строительством»165, «незаконченное строительство»166, «объект, не завершённый строительством»167, «объект строительства»168, «объект капитального строительства»169, «вновь создаваемое недвижимое имущество»170, «вновь создаваемый объект недвижимости»171.

Обилие формулировок при отсутствии единого понимания данного объекта порождает проблемы в правоприменительной практике. Сложившийся пробел способствует упрощённому обороту объекта незавершённого строительства. Например, путём признания таковым вырытого котлована под фундамент лицо приобретает права на интересующий его земельный участок172.

До недавнего времени существовала проблема квалификации объекта незавершённого строительства (отнесения его к движимому или недвижимому имуществу). В настоящее время данный вопрос однозначно решён в ст. 130 ГК РФ, где объект незавершённого строительства перечислен среди объектов недвижимого имущества, прочно связанных с землёй, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможен173. В связи с этим отпадает и вопрос о том, что такое объект незавершённого строительства: совокупность строительных материалов или единая вещь. Очевидно, что если объект незавершённого строительства отнесён к недвижимому имуществу, то совокупностью строительных материалов он быть не может174.

Между тем представляется выяснить, когда объект незавершённого строительства возникает как недвижимая вещь и когда строительные материалы становятся его частью. Это необходимо для правильного определения момента перехода риска случайно гибели или повреждения материалов от их собственника к подрядчику, который в соответствии со ст. 741 ГК РФ несёт риск случайной гибели или случайного повреждения этих материалов уже как неотъемлемой части объекта незавершённого строительства175.

Для решения этого вопроса целесообразно руководствоваться признаками недвижимой вещи:

  1.   прочная связь с землёй;
  2.   невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению.

Можно утверждать, что объект незавершённого строительства возникает с того момента, когда его первая «деталь» становится неотделимой от земли без несоразмерного ущерба её назначению. Соответственно строительный материал перестаёт существовать как таковой с момента, когда его отделение от объекта незавершённого строительства невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. Конечно, такие критерии, как «несоразмерный ущерб назначению» и «невозможность перемещения», оценочные, выработать универсальные подходы к определению соразмерности/несоразмерности невозможно, а потому в каждом конкретном случае они должны уточняться из сложившихся обстоятельств.

Отнесение объекта незавершённого строительства к недвижимым вещам в ст. 130 ГК РФ и употребление в законодательстве самого термина «объект незавершённого строительства» ставит вопрос о том, что следует понимать под объектом незавершённого строительства, наличие каких признаков позволяет утверждать, что тот или иной объект недвижимого имущества является объектом незавершённого строительства. Однозначного ответа на данный вопрос нельзя найти ни в законодательстве, ни в доктрине, ни в судебной практике.

В некоторых нормативных актах органов исполнительной власти затронут вопрос о признаках объекта незавершённого строительства, но, как правило, выделяются не квалифицирующие признаки объекта незавершённого строительства в целом, позволяющие отличить его от завершённых строительством объектов, а лишь те, с помощью которых из всего множества объекта незавершённого строительства можно обособить группу объектов, подпадающих под регулирование конкретного акта. Например, согласно п.1 постановления Правительства РФ «О мерах по продаже незавершённых строительством объектов»176 начиная с 1992 года незавершённые строительством объекты, не обеспеченные финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для их завершения в нормативные сроки, подлежат реализации с открытых торгов.

Представляется, что Д.В. Смышляев, рассматривая в своей работе приведённое постановление, сделал не совсем верный вывод о том, что «согласно этому положению объектами незавершённого строительства являются объекты, не обеспеченные финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для их завершения в нормативные сроки»177.

Из приведённого акта можно сделать абсолютно противоположный вывод о том, что объектами незавершённого строительства являются не только объекты, которые не обеспечены финансированием и материально-техническими ресурсами, но и объекты, обеспеченные такими ресурсами, поскольку названное постановление Правительства РФ говорит о продаже не просто объектов незавершённого строительства, а только тех, которые обладают перечисленными в акте признаками178.

В судебной практике объект незавершённого строительства понимается по-разному. В одних случаях он рассматривается судами исключительно как объект строительства – объект обязательства подрядчика построить и передать объект179, в других – как вновь создаваемый объект, право собственности на который не зарегистрировано, то есть как объект, который не является завершённым по причине отсутствия зарегистрированного на него права собственности180, в третьих – как здание или сооружение, не принятое в эксплуатацию181 (см. Приложение 6). Некоторые учёные, в частности А.М. Эрделевский, полагают, что под объектом  незавершённого строительства понимается вновь создаваемый объект недвижимости, который ещё не принят на кадастровый и технический учёт и, соответственно, право на который ещё не зарегистрировано в установленном порядке182.

Понимание объекта незавершённого строительства как здание или сооружения, не принятого в эксплуатацию, представляется верным. Это легко доказать методом «от противного». Дело в том, что важнейшим для квалификации вновь создаваемого объекта недвижимого имущества как завершённого является факт приёмки этого объекта в эксплуатацию государственной приёмочной комиссией. До принятия правового акта о вводе в эксплуатацию законченных строительством объектов запрещается их использование по назначению. Это следует непосредственно из постановления Совета Министров СССР от 23 января 1981 года №105 «О приёмке в эксплуатацию законченных строительством объектов»183. Следовательно, отсутствие акта о приёмке объекта недвижимого имущества в эксплуатацию и есть тот самый квалифицирующий признак, позволяющий отделить завершённые строительством объекты от незавершённых. С момента признания объекта незавершённого строительства в эксплуатацию он перестаёт существовать. Акт приёмки в эксплуатацию законченного строительством объекта является фактом, подтверждающим создание уже другого, законченного строительством объекта (здания или сооружения). На это обстоятельство обращает внимание и Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в своём постановлении от 8 июня 2004 года по делу № А56-51306/03184.

Из этого следует, что юридически объект незавершённого строительства и созданный посредством его достраивания завершённый строительством объект (возникающий с момента подписания акта о приёмке в эксплуатацию) – это два разных индивидуально-определённых объекта недвижимого имущества185. В связи с этим наличие зарегистрированного права собственности на объект незавершённого строительства не служит основанием возникновения и существования права собственности на завершённый строительством объект. Для возникновения права собственности на него необходима государственная регистрация этого права в соответствии со ст. 219 ГК РФ. На это обстоятельство неоднократно обращали внимание и суды, например в постановлении Федерального арбитражного суда Центрально округа от 8 января 2004 года по делу № А54-2385/03-С11186.

Итак, выделим два основных признака объекта незавершённого строительства:

  1.  прочная связь с землёй и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению (признак, непосредственно закреплённый в ст. 130 ГК РФ);
  2.  отсутствие акта о приёмке строящегося объекта в эксплуатацию государственной приёмочной комиссией.

Также существует и иное понимание объекта незавершённого строительства, к примеру, Е. Суханов, полагает, что объект считается недвижимостью лишь при консервации строительства187. К этой точке зрения присоединяется О. Козырь, отмечая, что законодательство предусматривает государственную регистрацию объектов «незавершёнки», то есть придание им статуса недвижимости, лишь в определённых случаях188. Схожих взглядов придерживаются некоторые другие авторы, указывая, что до момента регистрации вновь создаваемое имущество не является объектом права собственности, поэтому именуется законодателем как незавершённое189, исходя из чего объект следует рассматривать как строительные материалы - самостоятельные, отдельные объекты права собственности190,  сделки с которыми должны осуществляться по правилам, предусмотренным для движимого имущества191.

Таким образом, легальное определение объекта незавершённого строительства чётко не определено действующим законодательством. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту строительства.

Единственным документом, в котором содержится определение объекта незавершённого строительства, является «Временное положение о порядке реализации объектов незавершённого строительства» (документ не опубликован). Пункт 2 данного документа выделяет два признака таких объектов:

1) истечение установленных сроков строительства;

2) приостановление строительства в связи с отсутствием средств и материально-технического обеспечения192.

Следует отметить, что вопрос об отнесении объектов незавершённого строительства к недвижимости в течение длительного времени являлся дискуссионным. В научной литературе высказывалось мнение, что объект незавершённого строительства ни в коей мере не может считаться объектом недвижимости, поскольку «до регистрации в порядке ст. 219 ГК РФ любой объект не может считаться недвижимостью»193. Аналогичные взгляды высказывал и К.И. Скловский, который, однако, расширил этот подход и писал, что «объект строительства может считаться единым имущественным комплексом, включающим не только строительные материалы, но и стоимость затрат на монтаж и прочее»194.

Таким образом, оба указанных автора высказывали мнение, что объект незавершённого строительства не может рассматриваться в качестве недвижимости. При этом суждение о том, что «объект строительства, неразрывно связанный с землёй вне зависимости от того, завершены ли строительные работы или нет», неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку оно подпадает под определение ст. 130 ГК РФ195, представляется К.И. Скловскому достаточно парадоксальным196.

Н.В. Сергеева поясняет, что «если логически рассматривать лингвистическую конструкцию «объекта незавершённого строительства», то можно предположить, что это такой предмет материального мира, строительство которого не окончено (не завершено), т.е. произведены не все необходимые действия строительного характера. А объект, завершённый строительством, - объект, по которому произведены все необходимые строительные действия, подтверждаемые соответствующим документом - актом приёма, ввода в эксплуатацию. Соответственно момент отнесения объекта к незавершённому или к завершённому ставится в зависимость от наличия либо отсутствия соответствующего акта при возможных сходных остальных характеристиках»197. Эта позиция представляется наиболее приемлемой.

Отмечая отсутствие единого законодательного понятия объекта незавершённого строительства, некоторые учёные, например Д.С. Некрестьянов, считают, что под объектами незавершённого строительства следует понимать «объекты недвижимости, строительство которых ведётся, приостановлено, законсервировано или прекращено, но не осуществлено его принятие в эксплуатацию в установленном порядке»198. Но, на мой взгляд, совершенно неважно, законсервировано ли строительство, прекращены ли отношения между сторонами строительства, ведутся ли строительные работы возводящегося здания (сооружения), - до момента подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию он будет являться объектом незавершённого строительства.

Кроме того, согласно Указу Президента РФ «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» объекты незавершённого строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершённого строительства199.

В данном документе установлено также, что право собственности на объект незавершённого строительства может быть зарегистрировано в том случае, если заявителем представлены документы, подтверждающие право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости и разрешение на производство строительных работ.

Недвижимое имущество (недвижимость) может быть как делимым, так и неделимым, что особенно важно подчеркнуть в контексте данного параграфа, поскольку речь идёт о незавершённых объектах строительства, которые по определению, функциональному назначению или конструктивной схеме могут быть при состоянии незавершённости как делимыми, так и неделимыми.

Делимым следует считать тот объект незавершённого строительства, который может быть без нарушения его сущности разделён на доли и каждая доля которого после раздела образует целый (законченный) недвижимый объект.

Объекты незавершённого строительства (делимые объекты недвижимости) могут иметь неотделимые части. К ним можно отнести такие составные части, которые находятся в неотторжимой связи с объектом и не могут быть отделены от него без несоразмерного ущерба назначению данного объекта или отделяемой составной части. Недвижимые объекты и их существенные (неотделимые) части не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если законом или договором не установлено иное. Например, существенной частью жилого дома является неотделимые от него лифт и лифтовое оборудование.

Определяющая характеристика незавершённого объекта недвижимости это, прежде всего его целевое (функциональное) назначение и разрешённое использование. Целевое назначение, в свою очередь, — это цель, для которой может использоваться незавершённый объект только после завершения строительства.

Право собственности на недвижимость, в том числе и на незавершённую строительством, возникает у «приобретателя имущества» по договору с момента его передачи (при подписании акта сдачи-приёмки этой недвижимости) и государственной регистрации, и прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожения имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Для проблемы незавершённого строительства это обстоятельство приобретает весьма важное значение, поскольку, как показывает исследование, вокруг незавершённых объектов, которые в течение длительного времени остаются бесхозными, возникают спорные ситуации, решать которые приходится в арбитражном суде. В последнее время эта проблема становится особенно актуальной, поскольку собственник здания, в соответствии со ст. 268-270 ГК РФ, имеет право постоянного пользования земельным участка, на котором расположено его недвижимое имущество, если законом или решением о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договором не предусматривается иное. Такая ситуация обусловлена прежде всего тем, что стоимость земельных участков, на котором расположен незавершённый объект, зачастую дороже самого объекта даже, если он будет завершён в первоначальном виде. При переходе права собственности на здание, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

На юридическом уровне недвижимость (для незавершённой недвижимости не делается исключения) - это совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учётом российских особенностей и международных норм.

Таким образом, можно сделать вывод, что для признания объекта незавершённого строительства недвижимым имуществом необходимо наличие одновременно следующих условий:

1. Он должен быть неразрывно связан с землёй, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено (ст. 130 ГК РФ).

2. Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке.

3. Создание или реконструкция здания (сооружения).

Резюмируя изложенное, можно сформулировать следующее определение: «объект незавершённого строительства - это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение) в установленном законодательством порядке, на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию».

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведённое исследование института недвижимого имущества позволило установить, что на сегодняшний день одним из наиболее важных объектов гражданских прав является недвижимость и государственная регистрация прав на недвижимое имущество, и именно это, обуславливает необходимость специального правового регулирования всего комплекса вопросов, связанных с ней.

Недвижимое имущество являлось и является предметом постоянного внимания юридической науки.

Как отмечалось выше, критерии недвижимости могут относиться лишь к недвижимым вещам, и основным таким критерием должна быть связь с землёй как условие использования недвижимых вещей по назначению. Устанавливая понятие недвижимых вещей, необходимо учесть также такие их признаки, отделяющие недвижимые вещи от другого имущества, как материальный объект (вещь) и индивидуальная определённость.

В результате проведённого исследования были сделаны следующие выводы.

1. В России понятие «недвижимость» впервые появилось в Указе Петра I от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых или недвижимых имуществах», однако самого понятия и признаков недвижимости в законодательстве так и не было сформулировано, хотя определённые попытки в этом направлении время от времени предпринимались, в частности в Своде гражданских законов 1900 г. После революции 1917 г. законодатель полностью отказывается даже от категории «недвижимое имущество» и заменяет её понятием личной собственности, объекты которой могут использоваться гражданами только для личного приобретения.

2. В советский период с принятием  Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. и Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. окончательно упразднено традиционное для любого правопорядка деление имущества на движимое и недвижимое, перечислены особенности правового режима недвижимости.

3. Современное гражданское законодательство закрепило в ст. 130 ГК РФ довольно развёрнутое и объёмное понятие недвижимости. Все попытки сформулировать аналогичное определение в других отраслях науки, в том числе юридической науки, следует признать необоснованными, поскольку недвижимость является одной из центральных категорий гражданского права, которое будучи специально приспособленным для регулирования имущественных отношений, определяет особенности правового режима и оборотоспособности недвижимости.

Так согласно статье 130 ГК РФ недвижимыми вещами (недвижимым имуществом, недвижимостью) признаются земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Также в данную категорию объектов гражданских прав относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество.

4. Недостатком ст. 130 ГК РФ является то, что классифицируя объекты недвижимого имущества, законодатель не использует единый критерий этой классификации. В связи с тем, что на сегодняшний день законодатель не установил для этих вещей общий с иной недвижимостью правовой режим, их отнесение к данной категории носит чисто декларативный характер, что обуславливает необходимость определить их первую группу как движимые вещи, предусмотрев при этом их особое правовое регулирование.

5.  Разрешая вопрос о признаках недвижимого имущества, мною было рассмотрено несколько дел из судебной практики. К примеру, при рассмотрении вопроса о признании прочной связи с землёй, судебная практика в ряде случаев считает достаточным лишь наличия прочной связи с землёй и даже не рассматривает вопрос об ущербе, способном возникнуть вследствие её перемещения.  Но, не смотря на прочную связь с землёй, законодатель и тут предусмотрел, в силу развития современной техники, свои исключения. Поэтому применение данного признака на практике в настоящее время может вызвать значительные трудности. Так как многие здания и сооружения в принципе могут перемещаться с одного участка на другой, сохраняя при этом свою целостность и назначение.

6. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество заключаются непосредственно в том, что зачастую подходы суда и регистрирующего органа к пониманию положений законодательства разнятся, что приводит к нарушению прав собственника недвижимого имущества. Разъяснения Высшего арбитражного суда РФ и методические рекомендации Федеральной регистрационной службы способны привести к значительному снижению числа однотипных споров, а также обеспечить единообразный подход к регистрации права на недвижимое имущество на основании решений арбитражных судов.

Интересы правообладателя могут быть нарушены как отказом в регистрации, так и неправомерной регистрационной записью. Зачастую судебный акт становится единственной возможностью оформить своё право на объекты недвижимого имущества. И, конечно, после получения решения суда о признании права собственности (или иного права) правообладатель, выигравший процесс, совсем не ожидает, что будут ещё какие-то проблемы с оформлением права. Но такие проблемы часто возникают по следующим причинам.

Во-первых, у нас часто не соблюдаются требования п. 3 ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно данной норме суд должен в трёхдневный срок направлять в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копии вступивших в законную силу решений и определений в отношении прав на недвижимое имущество.

Во-вторых, степень защищённости судебных актов от подделки существенно ниже, чем у иных правоустанавливающих документов. Поэтому особое внимание регистрирующего органа к судебным актам как правопорождающим фактам, как правило, вполне оправданно. Это позволяет предотвратить захват недвижимости. Но иногда отказы регистрирующего органа явно выходят за пределы его полномочий. Такие случаи, несомненно, надо обжаловать в судебном порядке.

8.  Что же касается земельных участков, то важнейший признак, которому должен отвечать земельный участок, для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым мог быть объектом зарегистрированного права собственности, заключается в том, что участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы определяются в порядке, установленном земельным законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК РФ).

9.

10.

С учётом вышеизложенного, под недвижимостью понимается объект гражданских прав, отличительными особенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с землёй, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.

И в заключении хотелось бы подытожить, что в условиях развития рыночных отношений государство должно уделять больше внимания отношениям, связанным с недвижимым имуществом, приводить в соответствие с реалиями нормативные акты и устранять их противоречивость. Так как в настоящее время вопросы, связанные с недвижимостью: приобретением, продажей, дарением и т.д. являются неотъемлемым атрибутом современного общества.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

  1.  Нормативно-правовые акты
  2.  Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993)  (с учётом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ)  // Собрание законодательства РФ. - 26.01.2009. -  № 4. -  Ст. 445.
  3.  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 г. (ред. от 27.07.2010) // Собрание законодательства РФ. –05.12.1994. – № 32. – Ст. 3301.
  4.  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) № 14-ФЗ от 26 января 1996 г.  (ред. от 08.05.2010) // Собрание законодательства РФ. –29.01.1996. – № 5. – Ст. 410.
  5.  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) № 146-ФЗ от 26 ноября 2001 г.  (ред. от 30.06.2008) // Собрание законодательства РФ. –03.12.2001. – № 49. – Ст. 4552.
  6.  Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. – [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://civil-law.narod.ru/wist/gk22/.
  7.  Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, (ред. от 29.11.2010) // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005. - № 1 (часть 1) . - Ст. 16.
  8.  Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 30.11.2010) // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005. - №1(часть 1).- Ст. 14.
  9.  Земельный кодекс Российской Федерации №136-ФЗ от 25 октября 2001г.  (ред. от 05.04.2011) // Собрание законодательства РФ. - 29.10.2001. – № 44. – Ст. 4147.
  10.  Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ  (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2010) // Собрание законодательства РФ. – 05.06.2006. – № 23. – Ст.2381.
  11.  Лесной кодекс Российской федерации № 200-ФЗ от 4 декабря 2006 г. (ред. от 22.07.2010)//Собрание законодательства РФ. – 11.12.2006. – № 50. – Ст. 5278.
  12.  Декрет ВЦИК от 27 октября 1917 года «О земле» СУ РСФСР. – [Электронный ресурс] – Режим доступа:  http://zakon.rin.ru/cgi-bin/view.pl?id=693&idr=692.
  13.  Основы гражданского законодательства СССР и республик ВВС СССР. – «Ведомости СНД и ВС СССР», 26.06.1991.- № 26. -  Ст. 733.
  14.  Федеральный закон РФ № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  (ред. от 30.11.2010) // Собрание законодательства РФ. – 28.07.1997. – № 30. – Ст. 3594.
  15.  Федеральный закон РФ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010) // Собрание законодательства РФ. – 30.07.2007. - № 31. – Ст.4017.
  16.  Федеральный закон РФ № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 17.06.2010) // Собрание законодательства РФ. – 22.07. 1998. – № 29. – Ст. 3400.
  17.  Федеральный закон РФ от 7 июля 2003 г. № 126-ФЗ «О связи»  (ред. от 27.07.2010) // Собрание законодательства РФ. – 14.07.2003. – № 28. – Ст. 2895.
  18.  Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»  (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2011) // Собрание законодательства РФ. – 06.03.1995. – № 10. – Ст. 823.
  19.   Приказ Минюста РФ от 18 сентября 2003 № 226  «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах»  (ред. от 06.12.2006) // Бюллетень Министерства юстиции РФ 30.09.2003. - № 5122.
  20.  Указ Президента от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»//Собрание законодательства РФ. –1997. - №20. – Ст. 2240.
  21.  Указ Президента РФ «О некоторых мерах по реализации решений об обращении взыскания на имущество организаций» от 14 февраля 1996 г. (в ред. от 9 июня 1999 г.) № 199 //Собрание законодательства РФ.- 19.02.96.- № 8.-Ст. 741.
  22.  Научная и учебная литература
  23.   Алексеев В. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. – М.: Волтерс Клувер, 2007. -  352 с.
  24.  Ашихмин И.М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров (практическое пособие по применению гражданского и земельного законодательства РФ). – М.: Рофэр. 2006. – 149 с.
  25.  Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости – М., Инфра-М. 2006. –  316 с.
  26.   Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. – Ростов н/Д., Феникс. 2004. – 260 с.
  27.  Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. Учебное и практическое пособие. М. 2006. - 389 с.
  28.   Горемыкин В.А. Рынок недвижимости /В.А. Горемыкин. - М.: МЭГУ, 2000.-  414 с.
  29.   Гражданское право / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2008. – 765 с.
  30.  Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юристъ, 2004. – 752 с.
  31.  Гражданское право: Учебник. В 4 т. Т. 1. Общая часть / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд. М.: Волтерс Клувер. 2009. – 603 с.
  32.   Гражданское право: Учебник. 5-е изд. / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. Т. 1. – М.,Проспект. 2009. –  800 с.
  33.   Гровер Р., Соловьёв М. Введение в управление недвижимостью. – М.: Паритет. 2001. – 351 с.
  34.  Жернаков Д.В. Земельный участок как объект гражданского правоотношения / Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 4 – М.: Статут. 2005. – 680 с.
  35.  Земельное право: Учебник для вузов / Под ред. проф. В.В. Зеленского,  проф. М.М. Рассолова.- М., 2007. – 578 с.
  36.  Земельное право: Учебник в 3 т. Том I- 6-е изд., перераб. и доп./ Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.-М. 2007. – 610 с.
  37.  Земельное право: Учебник. ч.I. изд-е 3-е, перераб. и доп./под ред. П.А. Иванова, К.Л. Кожухова.- М., 2005. – 486 с.
  38.  Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Учебник. М. 2005. - 457 с.
  39.  Кассо Л.А. Источники русского гражданского права (Вступительная лекция, читанная в Московском университете 17-го января 1900 года). / Избранные труды. – М.: Статут. 2005. – С.131.
  40.  Кассо Л.А. Русское поземельное право. – М.: Статут. 2004. – 328 с.
  41.  Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт, 2004. – 863 с.
  42.  Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. I (постатейный) / Под ред. Егорова Н.Д., Сергеева А.П. – М.: Инфра. 2007. – 753 с.
  43.  Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное) / Под ред. Садикова О.Н. – М. Инфра-М. 2009. – 890 с. 
  44.  Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского // СПС «КонсультантПлюс», 2006.
  45.  Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) / Под ред. А.Н. Ткача. М.: Юстицинформ, 2006. – 274 с.
  46.  Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского , О.М. Козырь, А.А. Маковской. - М.: Статут. 2004. – 487 с..
  47.  Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. М.: Статут, 2005. – 380 с.
  48.  Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск. 2008. -   261 с.
  49.  Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. – СПб., Питер. 2008. – 460 с.
  50.  Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. 2-е изд. (По изд. 1902 г.). – М., Статут. 2004. - С. 161.
  51.  Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов: Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. // Москва. – 2005. - 369 с.
  52.  Петров Д.В. Управление имуществом. Актуальные вопросы арбитражной практики КУГИ Санкт-Петербурга.– СПб., Питер. 2005. –   384 с.
  53.  Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 2001. – 530 с.
  54.  Синайский В. Русское гражданское право. М., Статут, 2007. –   568 с.
  55.  Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте – М., ВолтерсКлувер. 2007. –  468 с.
  56.   Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. – М., Статут. 2006. – 483 с.
  57.  Смышляев  Д.В. Особенности правового положения объекта незавершённого строительства / Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С.С. Алексеева; Исследовательский центр частного права. – М.: Статут.  2000. – 639 с.
  58.  Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. – М.: Статут, 2007. –   368 с.
  59.  Толчеев Н.К., Потапенко С.В. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007. – 456 с.
  60.  Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. – М., Статут. 2008. –  845 с.
  61.  Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». – М.: БЕК. 2004. – 267 с.
  62.  Статьи
  63.  Арзуманян, А.В. Этапы государственной регистрации прав собственности на землю и их особенности / А.В. Арзуманян // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2007. – № 10. – 158 с.
  64.  Астахова М.А. Объект субъективного гражданского права: понятие и признаки // Гражданское право. – 2006. – № 2. – 128 с.
  65.  Ачкурин А.В. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними как метод государственного управления и конроля в сфере земельных отношений: диссертация … кандидата юрид. наук: 12.00.06, Саратов, 2001. – 219 с.
  66.  Богатырёв Ф. Как дальше регулировать оборот недвижимости. Хозяйство и право. 2003. - № 11. - 139 с.
  67.  Борисова И. Чтобы всё было законно. Право собственности на гараж и кабинку в овощехранилище надо зарегистрировать // Вечерний Новосибирск. Электронный ресурс – [Режим доступа] - http://just.siberia.net/uniwersal_m.php?urla=g_i_k.htm.
  68.  Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. – 240 с.
  69.  Витрянский В. Пути совершения законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. - 2003. - № 6. – 128 с.
  70.  Григорьев Д. Делимые и неделимые земельные участки: специфика оформления прав на землю // ЭЖ-Юрист. – 2006. – № 18. – 110 с.
  71.  Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права//Гражданин и право.- 2006. - № 1. - 128 с.
  72.   Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // СПС «Гарант-Максимум. Практика ФАС округов».2007.
  73.  Гусев Р.В. Общие положения Земельного кодекса РФ // Закон. 2002. - № 3. – 76 с.
  74.  Дихтяр А.И., Клейменова Е.С. Государственные и муниципальные нужды – основание изъятия (выкупа) земельного участка // Юрист, 2007. -  №11. -  67 с.
  75.  Дроздов И.А. Понятие и признаки жилого помещения // Закон.- 2006.- № 8.-  127 с.
  76.   Емелькина И.А. Гражданско-правовые способы приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2001. – 153 с.
  77.  Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества // Гражданское право. – 2005. – № 2. –48 с.
  78.  Ёрш А.В.  Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. 2000. -  №8. – 121 с.
  79.   Ёрш А. Земельный участок как объект гражданских прав // Хозяйство и право. 2006. №4. -  144 с.
  80.  Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права. – 2005. – № 8. –  171 с.
  81.   Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. -  №10. – 137 с.
  82.  Калинычева, М.С. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество / М.С. Калинычева // Современное право. – 2007. – № 8. – С. 17.
  83.   Крассов О.И. Юридическое понятие «земельный участок».
  84.  Ковалёва Е. Тенденции развития градостроительных отношений в Российской Федерации в свете нового Градостроительного Кодекса РФ // Приложение к ежемесячному журналу  «Хозяйство и право». 2006. - № 2. – 64 с.
  85.  Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. - № 2. – 146 с.
  86.  Козырь О.М., Маковская А.А. Пути совершенствования правового регулирования оборота недвижимости // Вестник ВАС РФ. 2003. - № 2. – 136 с.
  87.  Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. М., 1998. – 278 с.
  88.  Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4. – 154 с.
  89.   Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство, 1999. - №12. – 97 с.
  90.  Коновалов, А. Правовое регулирование рефинансирования ипотечных кредитов / А. Коновалов // Корпоративный юрист. – 2007. – № 4. – С. 16.
  91.   Костюк В. Земельное и гражданское законодательство в вопросах регулирования земельных правоотношений // Приложение в ежемесячному журналу Хозяйство и право. 2005. № 8. – 47 с.
  92.  Крылов, С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы / С. Крылов // Российская юстиция. – 2008. – № 1. –  80 с.
  93.   Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Дис. ... докт. юрид. наук. Томск, 2004. – 185 с.
  94.  Ланда В.М. Проблемы правового режима объектов незавершённого строительства // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
  95.   Лобанов Г.А. Вопросы легализации прав граждан на садовые дома // Юрист. – 2005. – № 10. – С. 18.
  96.  Макеев П. Об определении понятия нежилого помещения // Хозяйство и право. 2009. - №6. -  128 с.
  97.  Мифтахов Р.Р. Проблемы согласования совместного строительства // Юрист. 2002.- № 4. – 79 с.
  98.  Мошкович, М., Завойкина, Н., Терешко, Ю. Нюансы регистрации прав собственности / М. Мошкович, Н. Завойкина, Ю. Терешко // ЭЖ-Юрист. – 2007. – № 36. – с. 63.
  99.  Некрестьянов Д.С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства: Дис. канд. юрид. наук. СПб., 2005. – 155 с.
  100.  Осипова, А.В. Проблемные вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / А.В. Осипова // Нотариус. – 2007. – № 6. – С. 10
  101.  Павлодский Е. Залог недвижимого имущества (ипотека) // Хозяйство и право. 2000. - № 4. – 144 с.
  102.  Пономарёв М.Е. Понятие и характеристика недвижимости в российском законодательстве // Вестник Ставропольского ун-та. – 1999. - №21. – 96 с.
  103.  Правовые новости. Специальный выпуск «Обзор проекта изменений Гражданского кодекса РФ (раздел I, II, III, VI, VII)» // СПС КонсультантПлюс.
  104.  Приходько И.  Концепция развития гражданского законодательства. Спорные и нерешённые вопросы // Приложение к ежемесячному журналу «Хозяйство и право». 2009. - №8. – 48 с.
  105.  Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимым имуществом: некоторые вопросы правоприменения // Хозяйство и право.  - 1998.  - № 7. – 128 с.
  106.  Сергеева Н.В. Объект незавершенного строительства // Вестник юридического института. Чебоксары: Изд-во Чуваш. ун-та, 2003. – № 2. – 119 с.
  107.  Свердлык Г.А. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма: Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма // Жилищное право, 2007. -  №6. – 128 с.
  108.  Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и права на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. - № 10. – 128 с.
  109.  Скловский К.И. О защите прав собственности на объект, не зарегистрированный в качестве недвижимости // ЭЖ-Юрист. 1999. - № 9. – 126 с.
  110.  Суханов Е.А. Осторожно: земельно-правовые конструкции! //Законодательство.- 2007. - №9. - 128 с.
  111.  Суханов Е. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. - № 6. – 126 с.
  112.  Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. – 1998. – № 8. – 74 с.
  113.  Тужилова-Орданская Е.М. Коттедж как объект недвижимости / Законы России: опыт, анализ, практика// Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
  114.  Харитонова Ю. Некоторые проблемы залога нежилого помещения // Нотариус. 2006. -  №4. – 95 с.
  115.  Харитонова Ю.В. Правовой статус нежилых помещений по российскому законодательству:  Автореф. дис….канд.юрид.наук. –М., 2006. – 137 с.
  116.  Хурцилова А.Г. Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения: Автореф. дис., канд.юрид.наук. – М., 2006. – 125 с.
  117.  Чубаров В.А. Проблемы правового регулирования недвижимости.  Диссертация на соискание учёной степени доктора юридических наук. – 175 с.
  118.  Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. – 2002. – № 3. – 85 с.
  119.  Щербаков Н. Свойство или вещь? // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 17. – 110 с.
  120.  Яковлева С. Правовое положение объекта незавершённого строительства // Хозяйство и право. 2005. - №8. – 144 с.

  1.  Судебная практика
  2.  Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. – 1988. – №1. -  15 с.
  3.  Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2000 г. № А56-6166/2000 г. -  [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://ras.arbitr.ru/.
  4.  Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 июля 2002 г. № 3531 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. -  2002.  - № 10.
  5.  Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 февраля 2004 г. № А66-4844-03 // Вестник ВАС РФ. – 2004. – № 4. – 19 с.
  6.  Постановление Правительства РФ от 11 февраля 2005 г. N 68  (ред. от 10.03.2009)  «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи» // Собрание законодательства РФ. -  21.02.2005. -  N 8. -  650 с.
  7.  Постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 2006 г. № 2061/06 // Вестник ВАС РФ. – 2007. – № 2. –46 с.
  8.  Решение Федерального Арбитражного суда РФ Северо-Кавказского округа 2006 г. Дело № Ф08-282/06. - [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://ras.arbitr.ru/.
  9.  Решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17 ноября 2010 г. Дело № А56 – 44138/2010 г. - [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://ras.arbitr.ru/.
  10.  Решение Арбитражного Суда Курской области от 25 ноября 2010 г. Дело № А35-9874/2010 г. [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://ras.arbitr.ru/.
  11.  Решение  Арбитражного суда г. Москвы от 23.08.2007 по делу № А40-27517/07-72-192 // [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://subschet.ru/subschet.nsf/docs/697DAACF4CAC1272C32573FC00657CF9.html.

Приложение  5

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности решений (постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 27 декабря 2000 г.

Дело № А33-5655/00-С2-Ф02-2773/00-С2

Федеральный арбитражный суд Восточно - Сибирского округа в составе:

председательствующего Герасимовой О.Л.,

судей: Некрасова С.Ю., Нестеровой Л.П.,

при участии в судебном заседании: представителей ответчика Подбережского В.Н. (дов. от 5 июля 2000 года), и Эгле Н.А. (дов. от 5 июля 2000 года),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Енисейский торговый дом» на решение от 31 июля 2000 года и постановление апелляционной инстанции от 20 октября 2000 года Арбитражного суда Красноярского края по делу № А33-5655/00-С2 (суд первой инстанции: Трубачев И.Г.; суд апелляционной инстанции: Власова Н.Г., Нестеренко В.П., Бычкова О.И.),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Енисейский торговый дом» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Сибсевэкс» о взыскании ущерба в сумме 59552 рубля, причиненного арендованному помещению, 15649 рублей 50 копеек задолженности по арендной плате, 7431 рубль 2 копейки пени за просрочку платежа, 8896 рублей убытков.

Решением суда от 31 июля 2000 года в удовлетворении иска отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 20 октября 2000 года решение оставлено без изменения.

ООО «Енисейский торговый дом» не согласилось с принятыми по делу судебными актами и обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно - Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой указало на неправильные выводы суда в отношении оценки установленных по делу фактических обстоятельствах, неправильное применение судом норм материального права.

Заявитель в жалобе ссылается на неправильность выводов суда в части оценки права собственности истца на объект аренды. Истец считает, что суд первой инстанции не принял во внимание статью 6 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделал неправильный вывод о ничтожности договора аренды от 01.09.1999.

Также заявитель полагает неверным вывод суда апелляционной инстанции о незаключенности договора аренды в силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и приводит доводы о том, что предмет аренды обозначен в договоре и фактическими действиями сторон.

Истец в кассационной жалобе указывает на доказанность факта причинения ему ущерба, его размера и приводит ссылку на доказательства, подтверждающие причинение ему ущерба, которым, по его мнению, надлежащая оценка не дана.

ООО «Енисейский торговый дом» полагает, что ответственность у ответчика наступает в соответствии с ненадлежащим исполнением обязательств в силу статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец ставит в кассационной жалобе вопрос об отмене принятых по делу судебных актов и принятии нового решения.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Сибсевэкс» приводит доводы о ее необоснованности и просит оставить в силе принятые по делу судебные акты.

Присутствующие в заседании представители ответчика поддержали свои возражения.

Проверив материалы дела в пределах, предоставленных главой 21 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно - Сибирского округа не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов.

Из материалов дела следует, что требования истца о взыскании арендной платы, пени, убытков и причиненного арендованному помещению ущерба обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды от 01.09.1999.

Отказывая в удовлетворении иска, судебные инстанции пришли к выводу о том, что договор от 01.09.1999 не соответствует статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть признан заключенным.

Довод заявителя кассационной жалобы о необоснованности выводов суда в этой части несостоятелен.

Как видно из материалов дела по договору от 01.09.1999 истец передает ответчику часть нежилого помещения площадью 972 кв.м по адресу: г. Красноярск, 5 км Северного шоссе для технического обслуживания и ремонта автотранспорта. Между тем из материалов дела не усматривается, какое конкретно имущество подлежит передаче в аренду.

Ссылка в кассационной жалобе на то, что суду были представлены документы, позволяющие определить объект аренды, в том числе чертёж № 4ББ-1.БОВ, не может быть принята во внимание.

Договор от 01.09.1999 не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, так как не содержит в качестве приложений схем, чертежей, экспликаций с указанием арендных площадей и их границ.

Оснований считать выводы судебных инстанций о незаключенности договора аренды необоснованными не имеется.

Правомерным, при таких обстоятельствах, является отказ в удовлетворении требований истца о взыскании арендной платы и пени на основании договора от 01.09.1999.

Правомерен отказ судебных инстанций в удовлетворении требований о возмещении ущерба, причиненного в связи с использованием арендованного помещения.

Поскольку судебные инстанции пришли к выводу о том, что договор аренды от 01.09.1999 не может быть признан заключенным, оснований для удовлетворения требований о возмещении ущерба, вытекающего из ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды и применения статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, у судебных инстанций не имелось.

Суд правомерно указал на то, что материалами дела не доказана вина ответчика в причиненном ущербе.

Ссылаясь на то, что ущерб возник в результате повреждения системы отопления и водоснабжения, истец не доказал, что такие повреждения произошли по вине ответчика. Из материалов дела усматривается, что ответчику по акту приема - передачи был передан незавершённый строительством объект. Истец не доказал, что системы электроснабжения, отопления и водоснабжения приняты в эксплуатацию соответствующими органами (тепло - энергонадзором). Судебные инстанции правомерно указали на то, что актами обследования от 04.04.2000, 23.03.2000, 05.10.2000 не установлены причины отключения нагревательных котлов и причины вывода из строя отопительной системы.

Довод истца о том, что суд дал ненадлежащую оценку представленным им актам, не может быть принят во внимание.

Оснований для иной оценки представленных по делу доказательств не имеется.

Судебными инстанциями также признаны недоказанными убытки, связанные с нарушением пола и кровли нежилого помещения.

Выем бетонного пола и кровли произведены в связи с установкой соответствующего оборудования. В связи с тем, что имущество ответчика удерживается истцом, ООО «Сибсевэкс» лишено возможности демонтировать оборудование и восстановить кровлю и пол.

Судебные инстанции при таких обстоятельствах правомерно указали на то, что истец не доказал, что он произвел или должен будет произвести восстановление кровли и пола после демонтажа оборудования ответчика, то есть не доказал наличие у него убытков.

Отказывая во взыскании убытков в сумме 8896 рублей за услуги юриста и составление смет, суд правомерно указал на то, что законом не предусмотрено возмещение таких расходов и они связаны с издержками истца.

Доводы заявителя кассационной жалобы о ненадлежащей оценке судом установленных по делу фактических обстоятельств не могут быть приняты во внимание в силу статьи 165 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно - Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение от 31 июля 2000 года и постановление апелляционной инстанции от 20 октября 2000 года Арбитражного суда Красноярского края по делу № А33-5655/00-С2 следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по госпошлине по кассационной жалобе подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 95, 162, 174 - 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно - Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 31 июля 2000 года и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Красноярского края от 20 октября 2000 года по делу № А33-5655/00-С2 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий            О.Л.ГЕРАСИМОВА

Судьи:          С.Ю.НЕКРАСОВ

         Л.П.НЕСТЕРОВА

Приложение  4

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 4 октября 2006 года Дело № Ф04-6380/2006(26943-А46-38)

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Современные правовые технологии» на решение от 17.03.2006 и постановление апелляционной инстанции от 09.06.2006 Арбитражного суда Омской области по делу № 8-398/05 по иску общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Современные правовые технологии» к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Трансавто», при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью «Коун»,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Современные правовые технологии» обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к ООО «Трансавто» о взыскании 115000 рублей задолженности и 7020 рублей пени за период с 26.09.2005 по 30.11.2005 по договору аренды нежилого помещения от 01.12.2003.

Определением от 28.02.2006 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Коун».

Решением от 17.03.2006 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 09.06.2006 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «Современные правовые технологии» просит решение и постановление отменить и удовлетворить исковые требования.

Заявитель полагает, что вывод суда о незаключенности договора аренды ошибочен, поскольку предмет договора согласован.

По мнению заявителя, суд неправильно применил нормы материального права: статьи 246, 425, 655, пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отзывы на кассационную жалобу в установленном законом порядке не представлены.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного разбирательства, кассационная жалоба заявителя рассматривается в отсутствие истца и третьего лица в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителя ООО «Трансавто», рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых решения и постановления апелляционной инстанции по настоящему делу, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что между ООО «Современные правовые технологии» (арендодатель) и ООО «Трансавто» (арендатор) подписан договор нежилого помещения от 01.12.2003, по которому арендодатель передает арендатору в аренду 1/2 нежилого помещения (гараж - теплая стоянка) - одноэтажного здания, общей площадью 1981,90 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Пристанционная, 17.

Стороны определили ежемесячный порядок внесения арендатором платы по договору в размере 5000 рублей.

Как установлено судом, указанное нежилое помещение принадлежит ООО «Современные правовые технологии» и ООО «Коун» в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 06.11.2002 серии 55 АА 452803 и свидетельством от 06.11.2002 серии 55 ЛА 452800 на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли в праве общей собственности).

Согласно статьям 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

Между сособственниками отсутствует соглашение о порядке пользования имуществом, поскольку ООО «Коун» не давало согласия на передачу общего имущества в аренду ответчику.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Давая правовую оценку договору аренды, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанный договор является незаключенным в связи с отсутствием соглашения о предмете имущества.

Суд исходил из того, что между сособственниками имущества отсутствует соглашение о порядке пользования имуществом. Договор аренды не содержит данных, позволяющих определить предмет аренды (установить, какая часть гаража передана в аренду) и, соответственно, считать согласованным сторонами условие об объекте, подлежащем передаче в аренду.

При повторном рассмотрении дела суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и не нашел оснований для отмены обжалуемого решения.

При этом суд апелляционной инстанции указал, что, несмотря на подписание договора аренды и акта приема-передачи к нему, истец не представил доказательства фактического пользования ответчиком гаражом в период срока, указанного в договоре, и после 01.06.2004.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали истцу в удовлетворении исковых требований в связи с отсутствием правовых оснований.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено.

Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 17.03.2006 и постановление апелляционной инстанции от 09.06.2006 Арбитражного суда Омской области по делу № 8-398/05 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО «Современные правовые технологии» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Приложение  6

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 30 августа 2004 года           Дело № Ф04-6073/2004(А70-4196-36)
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев кассационную жалобу жилищно-строительного кооператива (далее - ЖСК) «Спутник-2000» на постановление апелляционной инстанции от 07.06.2004 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-999/25-2004 по иску федерального государственного унитарного предприятия (далее - ФГУП)»Тюменьстроймонтаж» к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тюменской области (далее - Учреждение юстиции) и ЖСК «Спутник-2000»,

УСТАНОВИЛ:

ФГУП «Тюменьстроймонтаж» обратилось в суд с иском к Учреждению юстиции и ЖСК «Спутник-2000» о признании недействительной государственной регистрации права собственности ЖСК «Спутник-2000» на не завершенный строительством объект в городе Тюмени по улице Ставропольской, 2а.

Решением от 29.03.2004 в иске отказано в связи с недоказанностью нарушений при осуществлении государственной регистрации, а также отсутствием у истца права на обжалование государственной регистрации.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 07.06.2004 решение отменено, государственная регистрация права собственности ЖСК «Спутник» на указанный не завершенный строительством объект признана недействительной.

Судебный акт мотивирован тем, что не завершенный строительством объект является предметом действующего договора строительного подряда, в связи с чем не относится к недвижимому имуществу и потому не подлежит государственной регистрации.

Заявитель в кассационной жалобе просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда первой инстанции. Полагает вывод суда апелляционной инстанции о наличии действующего договора строительного подряда необоснованным и не соответствующим материалам дела. По мнению заявителя, договор от 15.03.93 является незаключенным вследствие отсутствия таких существенных для договора подряда условий, как срок и цена работ. Кроме того, подрядчик по договору - ИЧП «Ада» - не имел права заниматься строительной деятельностью и соответственно заключать договор строительного подряда. Заявитель считает незаключенным и договор подряда от 26.08.96 между ИЧП «Ада» и ФГУП «Тюменьстроймонтаж», поскольку сторонами не достигнуто соглашение по срокам выполнения работ. Обязательства по указанным договорами подряда заявитель считает прекращенными вследствие издания распоряжения Администрации города Тюмени от 11.10.2000 № 3968, распоряжения Департамента имущественных отношений Администрации Тюменской области № 2371/14-з от 23.12.2002, согласно которым земельный участок отведён ЖСК «Спутник-2000» под застройку.

В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании представитель истца поддержал свою позицию, считает, что постановление суда апелляционной инстанции является законным и соответствующим нормам процессуального и материального права. Просит оставить его в силе, кассационную жалобу без удовлетворения.

Представители ответчиков поддержали кассационную жалобу.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения от 29.03.2004 и постановления от 07.06.2004 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-999/25-2004, суд кассационной инстанции находит обжалуемый судебный акт обоснованным, соответствующим нормам материального и процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статьёй 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность сторон доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, по договору подряда от 15.03.93 ИЧП «Ада» (заказчик) поручил, а Тюменский хозрасчетный строительно-монтажный участок (подрядчик) принял на себя выполнение строительно-монтажных работ по строительству 136-квартирного дома по улице Самарцева-Ставропольская. Впоследствии данному объекту присвоен адрес: город Тюмень, улица Ставропольская, 2а.

Правопреемником Тюменского хозрасчетного строительно-монтажного участка является истец по настоящему делу.

Учреждением юстиции зарегистрировано право собственности ЖСК «Спутник-2000» на незавершённое строительство жилого многоквартирного дома по адресу: город Тюмень, улица Ставропольская, 2а, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права № 982245 от 11.12.2003.

Полагая, что указанная регистрация произведена с нарушением статей 17, 18, пункта 1 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.97 (далее - Закон о государственной регистрации) и нарушает права истца как собственника трёх квартир на основании постановления от 13.06.95 Арбитражного суда Тюменской области по делу № 107-514/1-339/1, последний обратился в суд с настоящим иском.

Судом апелляционной инстанции (далее - суд) сделан обоснованный, со ссылками на нормы права вывод о правопреемстве истца принадлежащих ему долей в не завершенном строительством жилом доме, его нарушенных правах в результате произведенной государственной регистрации.

Суд исследовал и правомерно признал договор строительного подряда от 15.03.93 действующим.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», № 59 от 16.02.2001 указал, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Поскольку акт приемки жилого дома в эксплуатацию в материалах дела отсутствует, данный объект является незавершенным строительством.

Согласно пункту 2 статьи 25 указанного Закона право на не завершенный строительством объект регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом.

Материалами дела установлено, что жилой дом строится для использования в личных целях дольщиков и на момент регистрации продажа другим лицам не предполагалась.

Таким образом, правомерное признание судом договора строительного подряда от 15.03.93 действующим, отсутствие в материалах дела документов, подтверждающих государственную регистрацию незавершенного строительства жилого дома с целью его дальнейшей продажи, являются основаниями, препятствующими осуществлению его государственной регистрации.

В материалах дела нет проектно-технической документации на объект и документов, подтверждающих отсутствие прав третьих лиц на объект незавершенного строительства, что предусмотрено Законом о государственной регистрации.

Выделение земельного участка является согласно пункту 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации основанием для регистрации права также в случае совершения сделки с регистрируемым объектом. В этом случае представляется проектно-сметная и другая документация, подтверждающая создание не завершенного строительством объекта.  Указанные обстоятельства не подтверждены материалами дела.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции сделал вывод о том, что оснований для отмены или изменения постановления суда апелляционной инстанции от 07.06.2004, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление апелляционной инстанции от 07.06.2004 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-999/25-2004 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Приложение  3

544/2010-413040(2)

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

17 ноября 2010 года          Дело № А56-44138/2010

Резолютивная часть решения объявлена 11 ноября 2010 года. Полный текст решения изготовлен 17 ноября 2010 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе:

судьи Савиной Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мазиковой Н.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ООО «Полярный медведь»

ответчик: ООО «Арктос»

третьи лица: 1. Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга

2. Администрация Московского района

3. Управление Росреестра по Санкт-Петербургу,

4. Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга

о признании права собственности

при участии:

- от истца: Борисовская Г.И. (доверенность от 31.05.2010)

- от ответчика: Соболева А.Г. (доверенность от 01.04.2010)

- от третьих лиц:1. не явился (извещен)

          2. не явился (извещен)

          3. не явился (извещен)

         4. Чеготова Е.В. (доверенность от 11.01.2010 № 01-19-005/10-0)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Полярный медведь» (далее - ООО «Полярный медведь») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Арктос» (далее - ООО «Арктос») о признании права собственности на административно-производственный корпус (блоки 2 А и 2 Б корпуса 2), расположенный по милицейскому адресу: Санкт-Петербург, 6-й Предпортовый проезд, дом 4 (строительный адрес: Санкт-Петербург, 6-й Предпортовый проезд д.6).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, Администрация Московского района, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.

В порядке статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, просил признать право собственности на административно-производственный корпус, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 6-й Предпортовый проезд, дом 4, литера С, со следующими технико-экономическими показателями: нежилые помещения 6 467,9 кв.м, технологические помещения 829,3 кв.м, общая площадь здания 7 297,2 кв.м.

Ответчик не возражал против удовлетворения заявленных требований.

От Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга поступил отзыв на иск.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

В соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 04.12.2000 б\н Продавцом (ОАО «Запсельэлектросетьстрой») передан в собственность покупателю - ООО «Полярный медведь» земельный участок общей площадью 12 029,0 кв. м, кадастровый номер 78:7565:5, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 6-й Предпортовый проезд, дом 6, свидетельство о государственной регистрации права собственности от 22.12.2000, выдано Государственным учреждением юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» бланк серии 78-ВЛ № 172572, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество №78-01-46/2000-26.1.

Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре от 06.03.2001 №206 были утверждены границы данного земельного участка площадью 12 029,0 кв.м, в соответствии с проектом границ землепользования. Распоряжением Комитета по градостроительству от 22.10.2003 № 144-с, изменениями, внесенными распоряжениями КГА от 16.06.2004 № 99-с и от 14.04.2006 № 98-с, разрешено проектирование и строительство административного корпуса (блок 2 Б корпуса 2) и производственного корпуса (блок 2 А корпуса 2) на указанном земельном участке, которое выполнено на основании свидетельства о праве собственности на земельный участок, архитектурно-планировочного задания на проектирование и строительство № 5/к-930 от 31.10.2003, письма КГА от 29.09.2006 № 1-4-11020/11404 о продлении срока действия АПЗ КГА, заданий на проектирование, утвержденных заказчиком. Параметры здания соответствуют градостроительному плану, полученному после завершения строительства.

Генеральный план на стадии «рабочий проект» реконструкции производственной площадки согласован зам. председателя КГА (выписка от 18.04.2008 № Г.С.-3.2/16685); объемно-пространственное и архитектурное решение на стадии «рабочий проект» административного корпуса согласовано зам. председателя КГА (выписка от 03.08.2005 № Г.С.-3.2/8706), объемно-пространственное и архитектурное решение на стадии «рабочий проект» производственного корпуса согласовано зам. председателя КГА (выписка от 04.08.2006 №Г.С.-3.2/11779); получены следующие заключения и согласования: экспертное заключение государственной экспертизы условий труда от 12.05.2008 № 006-Э о соответствии условий труда нормативным требованиям охраны труда; заключение КГИОП о режиме использования земельного участка от 23.09.2005 № з/965-сз о том, что данный земельный участок не относится к категории земель историко-культурного назначения и расположен за пределами зон охраны объектов культурного наследия; экспертные заключения от 22.01.2008 № 78.01.01Ф-09.000.Т19 и от 16.04.2008 № 78.01.01Ф-09-000.Т307 о соответствии рабочих проектов санитарно-эпидемиологическим требованиям; заключение Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 03.11.2006 №06-1958/3 о согласовании проекта «Электроснабжения административного корпуса», экспертное заключение от 25.12.2009 №78.01.03Ф.03.031.М 3351 о соответствии санитарно-эпидемиологическим требования уровня загрязнения почвы; экспертное заключение от 02.02.2010 № 78.01.11.17.-52 о соответствии нормам радиационной безопасности, экспертное заключение от 13.01.2010 № 78.01.08.Т01440.01.10 о соответствии уровней шума, инфразвука, вибрации и электромагнитного излучения, экспертное заключение ГУ по делам ГО и ЧС Санкт-Петербурга от 31.05.2007 № 3442; согласование ОГПН Московского района от 31.03.2006 №78/2.18-29-673; согласование биплана: КБДХ от 01.04.2009 №01-10-2791/09-0-1, УСПХ от 22.04.2009 №14-01-'245/09-0-1, администрации Московского района от 18.06.200*9 № 065-3301/09-0-1, УГИБДД от 08.04.2009, ОПС от 19.05.2009. ООО «Полярный медведь» 25.05.2009 получило градостроительный план земельного участка.

Договором на оказание услуг от 25.01.2005 № 18А/05, заключенным между ООО «Полярный медведь» и ООО «Арктос», получение всей исходно-разрешительной и градостроительной документации возложено на ООО «Арктос».

Однако эти обязательства ООО «Арктос» не были выполнены, получено лишь разрешение на выполнение подготовительных работ для строительства административного корпуса № 15008-2005 сроком действия до 20.02.2006, разрешение на выполнение подготовительных работ для строительства производственного корпуса № 15046п-2006, которые далее не продлевались и иная разрешительная документация на строительство не получалась.

В настоящее время строительство административного и производственного корпусов по указанному адресу завершено без получения в полном объеме необходимой градостроительной и исходно-разрешительной документации, однако выполнено в полном соответствии с рабочим проектом ЗАО «Скандиаконсульт Компакт Инжиниринг» (ЗАО «Рамболь), соблюдено целевое назначение и разрешенное использование земельного участка. Площадь застройки административного корпуса составляет 587,9 кв.м., общая площадь -3 427,3 кв.м., площадь застройки производственного корпуса составляет - 1 160,00 кв.м., общая площадь - 3567,85 кв.м.

Причиной, по которой разрешение на строительство не было получено, явилось то, что форма разрешения на строительство была утверждена постановлением Правительства от 24.11.2005, а Инструкция по её заполнению - приказом Минрегиона от 19.10.2006 № 120. Только после издания вышеуказанных документов, Служба ГСНЭ могла выдать разрешение на строительство в ныне существующем юридическом смысле.

До вступления в силу действующего Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешением на строительство являлись распорядительные документы о проектировании и строительстве, в частности распоряжения КГА. На данный момент основанием для разработки проекта является градостроительный план земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Форма градостроительного плана земельного участка была установлена 29.12.2005 постановлением Правительства Российской Федерации № 840, Инструкция по его заполнению - Приказом Минрегиона Российской Федерации от 11.08.2006 № 93.

Таким образом, с учетом того, что проектирование и строительство административного корпуса было начато на законных основаниях на момент начала строительства документах, до вступления в силу всех указанных выше нормативных правовых актов, Градостроительный кодекс Российской Федерации не установил переходного периода, в течение которого можно было бы переоформить разрешения на СМР на разрешение на строительство в нынешнем юридическом смысле, то объект оказался самовольным.

Об отсутствии умысла на строительство объекта самовольного характера свидетельствует то обстоятельство, что уже в процессе решения вопроса об оформлении права на спорный объект, ООО «Полярный медведь» был получен градостроительный план земельного участка. Однако, разрешение на строительство может быть выдано только на объект капитального строительства, а, исходя из статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, объект самовольного строительства (вне зависимости от причин появления такого статуса) объектом капитального строительства не является, т.е. разрешение на строительство выдано быть не может.

В силу указанных обстоятельств ООО «Полярный медведь» по независящим от него причинам лишено возможности получить правоустанавливающие документы на данный объект строительства.

Иной способ оформить право собственности у истца отсутствует.

Согласно выводам заключения строительной экспертизы, административно-производственный корпус по 6-му Предпортовому проезду, д.6 (строительный адрес), выполнен в соответствии с проектом ЗАО «Скандиа консульт Компакт Инжиниринг». Строительство произведено с соблюдением строительных норм и правил, здание неразрывно связано с землей и имеет работоспособное состояние, пригодное для эксплуатации, отвечает санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, а также требованиям пожарной безопасности.

Законные интересы и права других лиц, в т.ч. соседних землепользователей не нарушаются, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан. Соблюдено целевое назначение и разрешенное использование земельного участка.

В соответствии с уведомлением Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 01.10.2010 № 78 78 341047/2010-246 в Едином государственном реестре прав записи о регистрации прав на указанный объект отсутствуют, кадастровый номер объекту не присваивался.

На основании полученных документов из Филиала Санкт-Петербургского ГУП ГУИОН ПИБ Московского района по результатам инвентаризации объекта истец обратился в суд с иском о признании права собственности на административно-производственный корпус, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 6-й Предпортовый проезд, дом 4, литера С, со следующими технико-экономическими показателями: нежилые помещения 6 467,9 кв.м, технологические помещения 829,3 кв.м, общая площадь здания 7 297,2 кв.м.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Полярный медведь» на административно-производственный корпус, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 6-й Предпортовый проезд, дом 4, литера С, со следующими технико-экономическими показателями: нежилые помещения 6 467,9 кв.м, технологические помещения 829,3 кв.м, общая площадь здания 7 297,2 кв.м.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционной суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья                Савина Е.В.

Приложение  1

с16/2010-98074(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. К. Маркса, 25, г. Курск, 305004

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Курск        Дело № А35-9874/2010

25 ноября 2010 года

Резолютивная часть объявлена 23 ноября 2010 года

Полный текст решения изготовлен 25 ноября 2010 года

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Курятиной А. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Самойловой И.Д. , рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

открытого акционерного общества «Центральная телекоммуникационная компания» в лице Курского филиала ОАО «ЦентрТелеком»

к комитету по управлению имуществом Курской области

о признании права собственности,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области,

 

при участии в заседании:

от истца – представителя Корольковой С. В. по доверенности от 20.11.2008 г. № 79,

от ответчика - не явился, уведомлён,

от 3-х лиц – не явились, уведомлены,

установил:

Открытое акционерное общество «Центральная телекоммуникационная компания» в лице Курского филиала ОАО «ЦентрТелеком» обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к комитету по управлению имуществом Курской области о признании права собственности на недвижимое имущество : линейно – кабельное сооружение связи «Телефонная канализация Мира 10 мкр-горно-металлургический техникум» протяженностью 9,322 км, 24,2 кан. км с 127 колодцами по адресу : Курская область, г. Железногорск, ул. Мира, 10 мкр, горно-металлургический техникум.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования.

Ответчик возражений относительно признания за истцом права собственности на вышеуказанное имущество, а также доказательств наличия спорного имущества в реестре государственной собственности Курской области не представил.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области сообщило суду об отсутствии вышеуказанного имущества в реестре федеральной собственности.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области письменно проинформировало суд об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации прав на спорное имущество.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле документам.

Изучив материалы дела и выслушав доводы представителя истца, суд установил следующее:

ОАО «ЦентрТелеком» (Основной государственный регистрационный номер 1025006174710) является правопреемником всех прав и обязанностей ОАО «Электросвязь» Курской области, созданного в 1992 г. в результате приватизации имущества государственного предприятия связи и информатики «Россвязьинформ» ( далее - ГПСИ «Россвязьинформ»), в соответствии с Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год, утвержденной постановлением Верховного совета Российской Федерации от 11.06.92 № 2980-1; Постановлением Правительства РФ «О приватизации предприятий связи» от 22.12.92 № 1103; Законом РФ от 03.07.91 № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации»; Положением о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утвержденным Указом Президента РФ от 01.07.92 № 721.

Спорный объект включен в уставный капитал общества в составе основных средств, значащихся в акте оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01 июля 1992 года по ГПСИ «Россвязьинформ» ( Приложение № 1 к плану приватизации), в суммовом выражении, с группировкой по годам ввода в эксплуатацию, без расшифровки и указания наименования имущества.

Впоследствии был составлен перечень объектов к акту оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01 июля 1992 года, согласованный председателем комитета по управлению имуществом Курской области 29.04.2001, с изменениями и дополнениями от 05.09.2002.

В данном перечне значится спорный объект под номером 303 а.

В ноябре 2002 года произошла реорганизация ОАО «Электросвязь» Курской области в форме присоединения к ОАО «ЦентрТелеком». 30.11.2002 ОАО «Электросвязь» Курской области исключено из Единого государственного реестра юридических лиц (копия свидетельства серия 46 № 000236869) .

Спорное имущество по передаточному акту (приложение 2 «Сооружения» п.16) передано от ОАО «Электросвязь» Курской области ОАО «ЦентрТелеком».

Поскольку с настоящее время истец не может зарегистрировать право собственности на спорное имущество в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курской области, в связи с отсутствием государственной регистрации ранее возникших прав ОАО «Электросвязь» на спорные помещения, он обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Право собственности может быть приобретено, а, как следствие, и признано за собственником по основаниям, предусмотренным действующим законодательством.

Возможность обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признании права.

В силу п. 10 Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утверждённого указом Президента Российской Федерации от 01.07.1992 № 721, с момента регистрации акционерного общества активы и пассивы предприятия, подразделения принимаются акционерным обществом. Акционерное общество становится правопреемником прав и обязанностей преобразованного предприятия. Состав имущества акционерного общества на момент его учреждения отражается в акте его оценки.

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 58 ГК РФ при реорганизации юридического лица в форме присоединения к другому юридическому лицу переходят все права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Факт включения спорного имущества в уставный капитал акционерного общества в процессе приватизации и последующая передача его по передаточному акту в порядке реорганизации общества путем присоединения к ОАО «ЦентрТелеком» подтверждены документально.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона «О связи» сооружения связи, которые прочно связаны с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу, государственная регистрация права собственности на которые осуществляется в соответствии с гражданским законодательством, особенности должны устанавливаться Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.02.2005 № 68 утверждено Положение об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, в соответствии с которым они подлежат государственной регистрации в регистрирующем органе.

С учетом вышеизложенного и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд признает требования ОАО «ЦентрТелеком» обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Государственная пошлина за рассмотрение настоящего иска относится на истца, оплатившего ее при обращении в суд.

Руководствуясь статьями 16, 65, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Курской области

 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования открытого акционерного общества «ЦентрТелеком» (г. Химки Московской области) удовлетворить.

Признать за открытым акционерным обществом «ЦентрТелеком» (г. Химки Московской области) право собственности на недвижимое имущество : линейно – кабельное сооружение связи «Телефонная канализация Мира 10 мкр -горно -металлургический техникум» протяженностью 9,322 км, 24,2 кан. км с 127 колодцами по адресу : Курская область, г. Железногорск, ул. Мира, 10 мкр, горно-металлургический техникум.

 

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в городе Воронеже в течение месяца со дня его принятия, в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в городе Брянске в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, через Арбитражный суд Курской области.

Судья          А. А. Курятина

Приложение  2

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ
от 23 августа 2007 г.                      по делу № А40-27517/07-72-192

Резолютивная часть решения объявлена 16 августа 2007 года. Полный текст решения изготовлен 23 августа 2007 года
Арбитражный суд в составе:
судьи Н. (единолично)
при ведении протокола судебного заседания судьёй Н.
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ЗАО «Стиль Фарма» к Управлению Федеральной регистрационной службы по Москве о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и обязании зарегистрировать право

при участии:
от заявителя — Ф., дов. от 02.07.2007 № 1-юр
от ответчика — С. дов. от 20.10.2006 № 15 

установил:

ЗАО «Стиль Фарма» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве об отказе в проведении государственной регистрации ЕГРП права собственности заявителя на объект недвижимого имущества, находящиеся по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, владение 69А, строение 1, оформленное письмом от 07.03.2007 г. № 03/071/2006-700, и об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Москве совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, владение 69А, строение 1.

В основание своих требований заявитель ссылается на несоответствие оспариваемого отказа в регистрации п. 2 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с отсутствием правовых оснований для приостановления государственной регистрации и последующего отказа в ее совершении, поскольку заявителем представлены документы, подтверждающие создание и ввод в эксплуатацию объекта недвижимого имущества. Ответчиком не указаны правовые основания, по которым он пришел к выводу о несоответствии документов требованиям законодательства.

Ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований по указанным в отзыве основаниям, ссылаясь на то, что при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации, в связи с чем, государственная регистрация на основании п. 1 ст. 19 Закона о регистрации была приостановлена, а затем, в связи с неустранением препятствий к регистрации, в ее проведении отказано. Регистрирующий орган располагал информацией о наличии спора о праве в отношении спорных объектов недвижимого имущества, причем впоследствии представленные заявителем договоры признаны судом недействительными.

В судебном заседании 10.08.2007 г. был объявлен перерыв до 15 час. 00 мин. 16.08.2007 г., что отражено в протоколе судебного заседания.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд считает, что требование заявителя не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве действует на основании «Общего положения о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) РФ», утвержденного Приказом Министерства юстиции РФ от 3.12.2004 г. № 183, в соответствии с которым является государственным регистрирующим органом и юридическим лицом.

Согласно ч. 1 ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Оспариваемый отказ, оформленный письмом от 07.03.2007 г. № 03/071/2006-700, подписан регистратором от имени ответчика. Следовательно, оспариваемый отказ является ненормативным актом государственного органа.

Спор возник из административных правоотношений по оспариванию ненормативного акта государственного органа об отказе в регистрации права собственности на имущество, который подлежит рассмотрению в порядке ст. ст. 197 — 201 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 18.09.2006 г. заявитель обратился с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества — павильон «мини-аптека» по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, владение 69А, с приложением пакета необходимых для целей государственной регистрации документов.

Ответчиком после получения заявления и до принятия решения в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проведена правовая экспертиза предоставленных документов.
По результатам проведенной экспертизы УФРС по Москве письмом от 17.10.2006 г. № 03/071/2006-700 (л.д. 26 т. 2) регистратор уведомил заявителя о наличии указанных в письме препятствий для осуществления регистрации по представленным документам и установил срок до 17.11.2006 г., на который регистрация приостанавливается для устранения выявленных недостатков и противоречий. Заявителем письмо своевременно получено, о чем свидетельствует поступившее в регистрирующий орган заявление от 10.11.2006 г. о продлении срока приостановления регистрации (л.д. 24 т. 2), на основании которого регистрация решением от 23.11.2006 г. приостановлена на срок до 10.02.2007 г.

Регистрационные действия были возобновлены на основании письма заявителя от 30.01.2007 г., вместе с которым в регистрирующий орган направлены дополнительные документы, а именно: подлинники распоряжения Префекта ВАО от 10.10.1997 г. № 1453-В-РЗП об утверждении акта приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию объекта недвижимого имущества и указанный акт, распоряжение Префекта ВАО от 23.10.2003 г. № 1075-В-РП об утверждении адреса строения павильона «Аптека», а также техническая документация БТИ по состоянию на 17.01.2007 г.
После получения указанных документов решением ГУ ФРС по Москве от 07.03.2007 г. N 03/071/2006-700 отказано в государственной регистрации перехода прав собственности на основании ст. 19 и 20 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрирующий орган пришел к выводу, что дополнительно представленные документы от 01.02.2007 г. вх. № 77-77-03/001/2007-519 не устраняют причины, указанные в письме от 17.10.2007 г. № 03/071/2006-700 и препятствующие государственной регистрации права собственности.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании бездействия государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого бездействия и устанавливает их соответствие закону или иному нормативно-правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа и лица, которые совершили оспариваемое бездействие, а также устанавливает, нарушает ли оспариваемое бездействие права и законные интересы заявителя.

Арбитражный суд приходит к выводу, что оспариваемое решение об отказе государственной регистрации права собственности вынесено в рамках полномочий ответчика и соответствует положениям Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Действия регистрирующего органа по правовой экспертизе поданных на государственную регистрацию документов совершены на основании ст. 13 Закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ, согласно которой регистрирующий орган после получения документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона, производит правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

Исходя из результатов экспертизы, регистрирующий орган устанавливает отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Согласно ст. ст. 130, 131 Гражданского кодекса РФ и абз. 3 ст. 1, ст. 4 Закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права на объекты недвижимого имущества, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Документы, представляемые для государственной регистрации права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества, должны соответствовать общим требованиям, предусмотренным в статье 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Для регистрации, в частности, необходимо представить документы о правах застройщика на земельный участок, о получении разрешения на строительство, о приеме объекта недвижимости в эксплуатацию и прочее.

Имущество, обладающее в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил.

К заявлению о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, владение 69А, ЗАО «Стиль Фарма» приложены техническая документация БТИ, акт государственной приемочной комиссии, утвержденный распоряжением заместителя Префекта ВАО от 10.10.1997 г. № 1453-В-РЗП. При проведении правовой экспертизы государственным регистратором установлено, что в указанных документах объект определен в виде временного сооружения (л.д. 28 — 38 т. 2).

Из представленных документов следует, что вышеуказанный объект построен из легких сборных конструкций (пластиковые стены, подвесной потолок, отсутствие центрального отопления и подключения к городским системам канализации). В ходе возведения объекта не предусмотрено устройство заглубленных фундаментов и подземных сооружений, что следует, в том числе, из ордера ОАТИ г. Москвы N 9030560, которым разрешено проведение на объекте работ по монтажу аптечного павильона с ограничением «без разрытия».

Выводы регистрирующего органа о временном характере спорного павильона подтверждены имеющимися в материалах регистрационного дела документами и не опровергнуты заявителем в ходе рассмотрения настоящего спора. Документов, содержащих сведения о наличии у объекта заглубленных фундаментов, подведенных инженерных коммуникаций, и иных технических характеристик, подтверждающих, что принадлежащий заявителю павильон по вышеуказанному адресу неразрывно связан с землёй и не может быть перемещен без несоразмерного ущерба его назначению, заявителем в материалы дела не представлено.

Данный вывод также подтверждается представленной в материалы регистрационного дела, а также настоящего арбитражного дела выпиской из технического паспорта БТИ по форме 1б, утвержденной приложением № 2 к постановлению Правительства Москвы от 01.12.1998 г. № 915 (л.д. 28 т. 1).
Согласно п. 10 указанного постановления в редакции от 13.08.2002, действующей на дату оформления выписки, государственная регистрация прав на некапитальные (временные) сооружения производится Московским комитетом по регистрации прав в соответствии с описанием сооружения, представляемым БТИ в виде выписки из паспорта БТИ по форме 1б.
Следовательно, уполномоченный орган технического учета при оформлении инвентарного дела с учетом имеющихся сведений поставил спорное строение на учет в качестве некапитального временного строения.
Статья 263 ГК РФ предусматривает, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Согласно п. 2 ст. 264 того же Кодекса лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Спорный объект возведен истцом на земельном участке, предоставленном для установки и эксплуатации временного строения, что следует из п. 1.1 договора аренды земельного участка № М-03-501115 от 27 ноября 1996 г. (л.д. 110 т. 1), п. 1 договора № М-03-504777 от 08 июля 2002 г. (л.д. 72 т. 1), а не для строительства объектов недвижимости, решение о предоставлении земли под строительство объекта недвижимости администрацией города Москвы не принималось. Какой-либо разрешительной проектной документации на возведение капитального объекта на арендуемом земельном участке в материалах дела не имеется и заявителем не представлено.

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что заявителем не доказаны обстоятельства, подтверждающие предоставление ему в установленном порядке земельного участка под возведение объекта недвижимости.
Акт государственной приемочной комиссии, утвержденный распоряжением заместителя Префекта ВАО от 10.10.1997 г. № 1453-В-РЗП, не может служить подтверждением возведения спорного объекта, как объекта недвижимости, поскольку в нем не указано, что объект принят в эксплуатацию в качестве капитального строения, в нем объект также определен в виде временного сооружения (л.д. 28 — 38 т. 2).

При таких условиях, доводы истца о том, что при строительстве спорного объекта им были соблюдены нормы действующего законодательства, а, следовательно, он приобрел право собственности на построенную им недвижимость — здание торгового павильона, подлежат отклонению.
Ссылка заявителя на Техническое заключение Московского городского треста геолого-геодезических и картографических работ Москомархитектуры, подготовленное на основании договора № 4-337с, в соответствии с которым перемещение указанного строения без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, подлежит отклонению, поскольку данное заключение не имеет правового значения при рассмотрении данного спора. Указанный документ не может быть признан экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела ходатайство о проведении экспертизы не заявлялось, экспертиза судом не назначалась.

Кроме того, иные выводы указанного документа о конструкции спорного помещения, в частности, касающееся его некапитального характера, подтверждают вывод регистрирующего органа о том, что отсутствуют основания для признания указанного павильона объектом недвижимого имущества.

При рассмотрении настоящего дела суд также учитывает, что, согласно распоряжению Супрефекта ВАО г. Москвы от 08.12.1997 г. № Гр-874л «Об открытии торговой деятельности ЗАО «Стиль Фарма» по адресу: Щелковское ш., вл. 69» определено, что торговая деятельность и деятельность по эксплуатации торгового павильона должна осуществляться в соответствии с Законом города Москвы от 28 февраля 1996 г. № 7-18 «О порядке подготовки предложений и выдачи разрешений на размещение и дальнейшую эксплуатацию объектов мелкорозничной торговли и услуг» (с изменениями и дополнениями от 12 июля 1996 г. № 25) и распоряжением Мэра от 28.10.1996 г. № 429/1-РМ «О введении нового порядка подготовки предложений на размещение и эксплуатацию нестационарных объектов торговли и услуг в г. Москве», которые регулируют размещение только некапитальных (нестационарных) объектов торговли и услуг.

При этом согласно п. 1.8 Приложения к Распоряжению Правительства Москвы от 30 марта 1998 года № 299-РМ «О дополнительных мерах по упорядочению размещения и строительства некапитальных объектов на территории г. Москвы» объектом указанного строительства признается объект, построенный из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных сооружений, который в случае государственной необходимости может по решению органа исполнительной власти быть разобран и перенесен без значительного ущерба для данного объекта.

На основании изложенного, арбитражный суд приходит к выводу, что аптечный павильон по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, владение 69А, обладает перечисленными признаками некапитального объекта, а именно — предназначен для торговых целей, собран из легких конструкций, не имеет подземных помещений, в связи с чем, наличие прочной связи данного объекта с землей не предполагается и в случае необходимости данный объект может быть разобран и перенесен без значительного ущерба для данного объекта.
Поскольку материалами дела не подтверждается создание спорного объекта, как объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение об отказе в регистрации права собственности на объект (торговый павильон «Аптека») по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, владение 69 А, строение 1, оформленное письмом от 07.03.2007 г. № 03/071/2006-700, соответствует требованиям ст. ст. 2, 4, 6, 17, 18, 20 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не нарушает права и законные интересы заявителя по осуществлению права собственности и предпринимательской деятельности в соответствии со ст. 209 ГК РФ, в связи с чем, требования заявителя не подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 3 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение или действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В связи с отсутствием оснований для признания незаконными отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Москве в государственной регистрации права собственности ЗАО «Стиль Фарма» на объект (торговый павильон «Аптека») по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, владение 69А, строение 1, требование об обязании ответчика произвести регистрацию права собственности на представленный объект также подлежит отклонению.

Госпошлина распределяется в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 2, 16 — 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 333.40 НК РФ, ст. ст. 1 — 13, 27, 29, 34, 53, 64 — 68, 71, 75, 81, 88, 152 — 155, 162, 164, 166 — 171, 176, 180, 181, 197 — 201 АПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении заявления ЗАО «Стиль Фарма» о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Москве, оформленного письмом от 07.03.2007 г. № 03/071/2006-700, об отказе в проведении государственной регистрации ЕГРП права собственности заявителя на объект недвижимого имущества, находящиеся по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, владение 69А, строение 1, оформленное письмом от 07.03.2007 г. № 03/071/2006-700, и об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Москве совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, владение 69А, строение 1, отказать.

Проверено на соответствие Федеральному закону от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

3Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. – М., Статут. 2008. –С. 96-97.

4Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. I (постатейный) / Под ред. Егорова Н.Д., Сергеева А.П. – М., Инфра. 2007. – С. 305.

5Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества // Гражданское право. – 2005. – № 2. – С. 21.

6Кассо Л.А. Русское поземельное право. – М., Статут.2004. – С. 12.

7Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права. – 2005. – № 8. – С. 26.

8СЗ РФ. – 1995. –№ 10. – Ст. 823.

9 Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. - М.: Юрист, 2009.- С. 148;  Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. [Текст] – М., Статут. 2009. – С. 96.

10  Кассо Л.А. Здание на чужой земле. М., 1905. С. 42.

11 Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. М.: Статут, 2005. – С. 271-272.

12 Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск, 2008. С. 61.

13Федеральный закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»  (в ред. от 26.07.2010 №186-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 1995. –№ 10. – Ст. 823.

14Гражданское право: Учебник. 5-е изд. / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. Т. 1. – М.,Проспект. 2009. – С. 224;Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости – М., Инфра-М. 2006. – С. 263; Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. – Ростов н/Д., Феникс. 2004. – С. 42.

15Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. – М., Статут. 2006. – С. 224.

16Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. – М., Статут. 2006. - С. 225.

17Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. 2-е изд. (По изд. 1902 г.). – М., Статут. 2004. - С. 161.

18Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте – М., ВолтерсКлувер. 2006. – С. 124.

19Постановление Президиума ВАС РФ от 1 июня 2005 г. № 8224/04 //Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 10. – С. 32.

20Щербаков Н. Свойство или вещь? // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 17. - С. 2.

21Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 февраля 2004 г. № А66-4844-03 // Вестник ВАС РФ. – 2004. – № 4. – С. 19.

22 Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвёртая. – Москва: Проспект, КноРус, 2010. – 52-53.

23Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное) / Под ред. Садикова О.Н. – М. Инфра-М. 2009. – С. 265.

241 СЗ РФ.–1997. – № 30. –Ст. 3594.

252 Лобанов Г.А. Вопросы легализации прав граждан на садовые дома // Юрист. – 2005. – № 10. – С. 18.

263СЗ РФ. – 1998.– № 29. – Ст. 3400.

27СЗ РФ. – 2003. –№ 28. –Ст. 2895.

28 Решение Арбитражного Суда Курской области от 25 ноября 2010 г. Дело № А35-9874/2010 г. [Электронный ресурс] -  Режим доступа: http://ras.arbitr.ru/.

29СЗ РФ, 14.07.2003, № 28, ст. 2895.

30 Постановление Правительства РФ от 11.02.2005 № 68  (ред. от 10.03.2009)  "Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи" // Собрание законодательства РФ, 21.02.2005, № 8, ст. 650.

31Астахова М.А. Объект субъективного гражданского права: понятие и признаки // Гражданское право. – 2006. – № 2. – С. 28.

32Григорьев Д. Делимые и неделимые земельные участки: специфика оформления прав на землю // ЭЖ-Юрист. – 2006. – № 18. – С. 23.

33 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 июля 2002 г. № 3531 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. № 10.

34Указ Президента РФ «О некоторых мерах по реализации решений об обращении взыскания на имущество организаций» от 14 февраля 1996 г. (в ред. от 9 июня 1999 г.) № 199 // Собрание законодательства РФ, 19.02.96, № 8,ст. 741.

35Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. – СПб., Питер.2008.–С. 355-356.

36 Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества // СПС Консультант Плюс.

37 Решение Федерального Арбитражного суда РФ Северо-Кавказского округа 2006 г. Дело № Ф08-282/06. -  [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://ras.arbitr.ru/.

38Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. – М., Статут. 2007. – С. 33.

39 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. – М., Статут. 2008. – С. 97.

40Кассо Л.А. Источники русского гражданского права (Вступительная лекция, читанная в Московском университете 17-го января 1900 года). / Избранные труды. – М., Статут. 2005. – С.131.

41 Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2000 г. № А56-6166/2000 г. // Вестник ВАС РФ. - 2001. - № 2. - С. 9.

42Синайский В.И. Русское гражданское право. – М., Статут. 2007. – С. 127.

43Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. – М., Статут. 2005. – С. 96.

44Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. – 1998. – № 8. – С. 28.

45 Решение  Арбитражного суда г. Москвы от 23.08.2007 по делу № А40-27517/07-72-192 // [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://subschet.ru/subschet.nsf/docs/697DAACF4CAC1272C32573FC00657CF9.html.

46 Гражданское право: Учебник. В 4 т. Т. 1. Общая часть / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд. М.: Волтерс Клувер, 2009. С. 403.

47Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. – 1998. – № 8. – С. 29.

48Постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 2006 г. № 2061/06 // Вестник ВАС РФ. – 2007.–№ 2. – С.46.

49Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. – 2002. – № 3. – С. 26.

50 Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа. Дарение. Наследование. Налогообложение  /Е.С. Болтанова. - Серия «Закон и общество». - Ростов на Дону: Феникс, 2004. – С. 320.

51Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости (общие положения): Автореф. дис. ... канд. юрид. Наук – Томск, 2006.– С. 10; Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. – М., Статут. 2008. – С. 89.

52Ланда В.М. Проблемы правового режима объектов незавершённого строительства // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

53 Решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17 ноября 2010 г. Дело № А56 – 44138/2010.

54 СЗ РФ. – 1997. - № 30. – Ст. 3594.

55 Пономарёв М.Е. Понятие и характеристика недвижимости в российском законодательстве // Вестник Ставропольского ун-та. – 1999. - №21.

56 Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. – М.: Волтерс Клувер, 2007. – С. 47-50.

57Горемыкин В.А. Рынок недвижимости /В.А. Горемыкин. - М.: МЭГУ, 2000.-  С. 14.

581Тужилова-Орданская Е.М. Коттедж как объект недвижимости/Законы России: опыт, анализ, практика// СПС Консультант Плюс.

592 Гровер Р., Соловьёв М. Введение в управление недвижимостью. – М.: Паритет, 2001. – с. 42-43.

603 Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права//Гражданин и право.- 2006.-№ 1.- С.40.

614Жилищный Кодекс РФ от 29.12.2004 г. №188-ФЗ (в ред. от 27.07.2010 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 14.

621Указ Президента от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // Собрание законодательства РФ. – 1997. - №20. – с. 2240.

63 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. – 1988. – №1. - С.15.

64Дроздов И.А. Понятие и признаки жилого помещения//Закон.- 2006.- № 8.- С.15.

65Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права//Гражданин и право.- 2006.-№ 1.- С.40.

66 Крылов, С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы / С. Крылов // Российская юстиция. – 2008. – № 1. – С. 19.

67 Петров Д.В. Управление имуществом. Актуальные вопросы арбитражной практики КУГИ Санкт-Петербурга.– СПб., Питер. 2005. –  С. 184-186.

68 Осипова, А.В. Проблемные вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / А.В. Осипова // Нотариус. – 2007. – № 6. – С. 10.

69 Мошкович, М., Завойкина, Н., Терешко, Ю. Нюансы регистрации прав собственности / М. Мошкович, Н. Завойкина, Ю. Терешко // ЭЖ-Юрист. – 2007. – № 36. – С. 7.

70 Коновалов, А. Правовое регулирование рефинансирования ипотечных кредитов / А. Коновалов // Корпоративный юрист. – 2007. – № 4. – С. 16.

71 СЗ РФ. –05.12.1994. – № 32. – Ст. 3301.

72 Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов: Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. // Москва. – 2005. С.148.

73 Толчеев Н.К., Потапенко С.В. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007. – С. 240.

74 Тужилова-Орданская, Е.М. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество / Е.М. Тужилова-Орданская // Цивилист. – 2007. – № 2. – С. 16.

75 СЗ РФ. –05.12.1994. – № 32. – Ст. 3301.

76 Осипова, А.В. Проблемные вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / А.В. Осипова // Нотариус. – 2007. – № 6. – С. 10.

77 Борисова И. Чтобы всё было законно. Право собственности на гараж и кабинку в овощехранилище надо зарегистрировать // Вечерний Новосибирск. Электронный ресурс – [Режим доступа] - http://just.siberia.net/uniwersal_m.php?urla=g_i_k.htm.

78 Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. – [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://civil-law.narod.ru/wist/gk22/.

79 Калинычева, М.С. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество / М.С. Калинычева // Современное право. – 2007. – № 8. – С. 17.

80 Земельный кодекс Российской Федерации №136-ФЗ от 25 октября 2001г.  (ред. от 05.04.2011) // Собрание законодательства РФ. - 29.10.2001. – № 44. – Ст. 4147.

81 Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Учебник. М. 2005. С. 34.

82 Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. Учебное и практическое пособие. М. 2006. С. 5.

83 Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993)  (с учётом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)  // Собрание законодательства РФ. - 26.01.2009. -  № 4. -  Ст. 445.

84 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 г. (ред. от 27.07.2010) // Собрание законодательства РФ. –05.12.1994. – № 32. – Ст. 3301.

85 Дихтяр А.И., Клейменова Е.С. Государственные и муниципальные нужды – основание изъятия (выкупа) земельного участка // Юрист. - 2007. - №11. - С.34.

86 Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп., вступающими в силу с 11.01.2011) // Собрание законодательства РФ, 29.07.2002, № 30, ст. 3018.

87 Гусев Р.В. Общие положения Земельного кодекса РФ Закон. 2002. № 3. С. 42.

88 Жернаков Д.В. Земельный участок как объект гражданского правоотношения / Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 4 – М.: Статут, 2005, С. 380.

89 Земельное право: Учебник для вузов / Под ред. проф. В.В. Зеленского,  проф. М.М. Рассолова.- М., 2007. С. 145.

90 Чубаров В.А. Проблемы правового регулирования недвижимости.  Диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук. С. 170.

91 Ачкурин А.В. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними как метод государственного управления и конроля в сфере земельных отношений: диссертация … кандидата юрид. наук: 12.00.06, Саратов, 2001, С. 142-143.

92 Арзуманян, А.В. Этапы государственной регистрации прав собственности на землю и их особенности / А.В. Арзуманян // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2007. – № 10. – С. 23.

93 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ,  (ред. от 21.04.2011) // Российская газета - 25.04.2011.

94 Земельный кодекс Российской Федерации №136-ФЗ от 25 октября 2001г.  (ред. от 05.04.2011) // Собрание законодательства РФ. - 29.10.2001. – № 44. – Ст. 4147.

95 Костюк В. Земельное и гражданское законодательство в вопросах регулирования земельных правоотношений // Приложение в ежемесячному журналу Хозяйство и право, № 8, 2005, С. 3-4.

96 Крассов О.И. Юридическое понятие «земельный участок».

97 Ёрш А. Земельный участок как объект гражданских прав // Хозяйство и право, №4, 2006, С.43.

98 Федеральный закон РФ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010) // Собрание законодательства РФ. – 30.07.2007. - № 31. – Ст.4017; Письмо Роснедвижимости от 21 мая 2008 года № ВК/2177 «О предоставлении документов необходимых для государственного кадастрового учёта» // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ, №9, сентябрь, 2008 (часть II).

99 Постановление Правительства РФ от 06.09.2000 № 660 «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам» // Собрание законодательства РФ. 2000. № 37. Ст. 3726.

100 Указ Президента РФ от 25.12.2008 № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // Собрание законодательства РФ, 29.12.2008, № 52 (ч. 1), ст. 6366.

101 Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 (ред. от 06.04.2011) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии») // Собрание законодательства РФ, 22.06.2009, № 25, ст. 3052.

102 Собрание законодательства РФ. – 30.07.2007. - № 31. – Ст.4017.

103 

104 Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // Собрание законодательства РФ, 20.04.1998, № 16, ст. 1801.

105 Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // Собрание законодательства РФ, 20.04.1998, № 16, ст. 1801.

106 СЗ РФ. –05.12.1994. – № 32. – Ст. 3301.

107 Земельное право: Учебник в 3 т. Том I- 6-е изд., перераб. и доп./ Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.-М. 2007. –С. 134-135.

108 Земельный кодекс Российской Федерации №136-ФЗ от 25 октября 2001г.  (ред. от 05.04.2011) // Собрание законодательства РФ. - 29.10.2001. – № 44. – Ст. 4147.

109 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, (ред. от 29.11.2010) // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005. - № 1 (часть 1) . - Ст. 16.

110 Собственность и иные вещные права на земельные участки в Российской Федерации / Под ред. Тихомирова М.Ю. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006-2007.(http://www.urkniga.ru).

111  Суханов Е.А. Осторожно: земельно-правовые конструкции! //Законодательство.- 2007.-№9.- с.63.

112  Земельное право: Учебник. ч.I. изд-е 3-е, перераб. и доп./под ред. П.А. Иванова, К.Л. Кожухова.- М., 2005.-С. 136-137.

113 СЗ РФ, 29.07.2002, № 30, ст. 3018.

114 Федеральный закон РФ от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ (ред. от 23.07.2008) «О землеустройстве»  // Собрание законодательства РФ, 25.06.2001, № 26, ст. 2582.

115 Закон РФ от 01.04.1993 № 4730-1 (ред. от 21.04.2011) «О Государственной границе Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РФ. - 29.04.1993. - № 17. - ст. 594.

116  СЗ РФ, 29.07.2002, № 30, ст. 3018.

117 СЗ РФ, 29.07.2002, № 30, ст. 3018.

118  Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4. - С. 96.

119 Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // СПС КонсультантПлюс.

120Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) (ред. от 26.11.2001) // Ведомости ВС РСФСР, 1964, № 24, ст. 407.

121 Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983)  (ред. от 20.07.2004) // Ведомости ВС РСФСР, 1983, № 26, ст. 883.

122 Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (ред. от 24.12.2002) // Ведомости СНД и ВС РФ,  21.01.1993, № 3, ст. 99.

123 Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (ред. от 21.03.2002) // Собрание законодательства РФ, 17.06.1996, № 25, ст. 2963.

124 Правовые новости. Специальный выпуск «Обзор проекта изменений Гражданского кодекса РФ (раздел I, II, III, VI, VII)» // СПС КонсультантПлюс.

125 Макеев П. Об определении понятия нежилого помещения // Хозяйство и право.- 2009. - №6. - С.99.

126 Федеральный закон РФ № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  (ред. от 30.11.2010) // Собрание законодательства РФ. – 28.07.1997. – № 30. – Ст. 3594.

127 Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского // СПС «КонсультантПлюс», 2006.

128 Хурцилова А.Г. Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения: Автореф. дис., канд.юрид.наук. – М., 2006. С.8.

129 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 30.11.2010) // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005. - № 1(часть 1).- Ст. 14.

130 Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. – М.: Волтерс Клувер, 2006, С. 126.

131 Харитонова Ю.В. Правовой статус нежилых помещений по российскому законодательству:  Автореф. дис….канд.юрид.наук. –М., 2006. С.8.

132 Распоряжение Госкомимущества РФ от 05.02.1993 № 217-р «Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения» (ред. от 17.05.1993) // Закон, № 4, 1999.

133 Постановление Правительства Москвы от 29.06.2010 № 540-ПП (ред. от 12.04.2011) «Об утверждении Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы» (вместе с «Перечнем правовых актов Правительства Москвы, признаваемых утратившими силу») // Вестник Мэра и Правительства Москвы, № 38, 13.07.2010.

134 Свердлык Г.А. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма: Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма // Жилищное право, 2007, №6, С.32; Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство. – 1999. - №12. -  С. 13, 14;  Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. – 1997. - №10.

135 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 30.11.2010) // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005. - № 1(часть 1).- Ст. 14.

136 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского , О.М. Козырь, А.А. Маковской. - М.: Статут, 2004, С.12.

137 Федеральный закон РФ № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  (ред. от 30.11.2010) // Собрание законодательства РФ. – 28.07.1997. – № 30. – Ст. 3594.

138 Хурцилава А.Г. Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения: Автореф. дис., канд.юрид.наук. – М., 2006. С.8.

139 Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. – М.: Статут, 2006, С. 247; Ёрш А.В.  Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ, 2000, №8, С.101.

140 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.

141 ГОСТ 25957-83 «Здания и сооружения мобильные (инвентарные). Классификация, термины и определения», утв. и введён в действие Постановлением Госстроя СССР от 25 октября 1983 года №287. – М6: Издательство стандартов, 1984.

142 Алексеев В. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. – М.: Волтерс Клувер, 2007, С.157; Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство, 1999. - №12. - С.15.; Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 190.

143 Харитонова Ю. Некоторые проблемы залога нежилого помещения // Нотариус. – 2006. - №4. - С.27,28.

144 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 4.

145 Федеральный закон РФ № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  (ред. от 30.11.2010) // Собрание законодательства РФ. – 28.07.1997. – № 30. – Ст. 3594.

146  Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 4 октября 2006 года по делу № Ф04-6380/2006 (26943-А46-38) – [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.pravosudie.biz/base4/data_fy/sudqscmbk.htm.

147Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27 декабря 2000 года по делу № А33-5655/00-С2-Ф02-2773/00-С2 – [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.pravosudie.biz/base3/data_ze/sudzsuaim.htm.

148 При этом, по мнению автора, неизолированная часть нежилого помещения - площадь может являться предметом договора хранения или аренды оборудования (стеллажей, на которых предполагается размещать имущество арендаторов). Ашихмин И.М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров (практическое пособие по применению гражданского и земельного законодательства РФ). – М.: Рофэр. 2006. - С.25,26.

149 Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 2001. - С. 19; Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) / Под ред. А.Н. Ткача. М.: Юстицинформ, 2006. - С. 274.

150 Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. № 44.

151 Федеральный закон РФ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010) // Собрание законодательства РФ. – 30.07.2007. - № 31. – Ст.4017.

152 Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юристъ, 2004. - С. 131.

153 Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 2001. - С. 19; Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 190.

154 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт, 2004. - С. 332; Емелькина И.А. Гражданско-правовые способы приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2001. - С. 53.

155 Приложение № 2 к Правилам ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства: утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 08.09.2006 № 268 (ред. от 13.12.2006).

156 СНиП 31-03-2001. Производственные здания. Введ. 2002-01-01. М.: ГУП ЦПП, Госстрой РФ, 2001; СНиП 31-05-2003. Общественные здания административного назначения. Введ. 2003-09-01. М.: Госстрой РФ, ГУП ЦПП, 2004; СНиП 2.08.02-89. Общественные здания и сооружения. Введ. 1990-01-01. М.: Госстрой РФ, ГУП ЦПП, 1999; СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01. Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий. Введ. 2002-02-01 // Российская газета. № 228. 21.11.2001; СН 2.2.4/2.1.8.566-96. Производственная вибрация, вибрация в помещениях жилых и общественных зданий. Введ. 1996-10-31 // СПС «КонсультантПлюс: Эксперт-приложение» и другие правила и нормы.

157 Приложение № 1 СНиП 2.08.02-89. Общественные здания и сооружения, утв. постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 года №78. – М.: Госстрой РФ, ГУП ЦПП, 1999 (ред. от 23 июня 2003 года).

158 Приложение № 1 СНиП 2.08.02-89. Общественные здания и сооружения

159 Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // СПС «Гарант-Максимум. Практика ФАС округов».2007.

160 Чубаров В.В. Указ. соч. С. 252.

161 Емелькина И.А. Гражданско-правовые способы приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2001. С. 53; Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Дис. ... докт. юрид. наук. Томск, 2004. - С. 85, 86.

162 СЗ РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.

163 ст. 24 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ (в ред. от 28.09.2010) «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» // Собрание законодательства РФ. 05.04.1999. № 14. Ст. 1650; ст. 12 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ (в ред. от 29.12.2010) «О пожарной безопасности» // Собрание законодательства РФ. 26.12.1994. № 35. Ст. 3649; ст. 39 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ (в ред. от 29.12.2010) «Об охране окружающей среды» // Собрание законодательства РФ. 14.01.2002. № 2. Ст. 133.

164 Макеев П. Об определении понятия нежилого помещения // Хозяйство и право. – 2009. - №6. - С.99.

165 Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. № 2. С. 10.

166 Пункт 2.6 Инструкции о порядке заполнения типовых форм годовой бухгалтерской отчетности, утв. Приказом Минфина России от 19 октября 1995 г. № 115 «О годовой бухгалтерской отчетности организаций за 1995 год» // Финансовая газета. 1995. № 46.

167 Мифтахов Р.Р. Проблемы согласования совместного строительства // Юрист. 2002.№ 4. С. 27.

168 Пункт 1 ст. 741 ГК РФ.

169 Пункт 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, (ред. от 29.11.2010) // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005. - № 1 (часть 1) . - С. 16.

170 Статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 г. (ред. от 27.07.2010) // Собрание законодательства РФ. –05.12.1994. – № 32. – С. 3301.

171 Пункт 7 Положения об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, утв. Постановлением Правительства РФ от 11 февраля 2005 г. № 68 // СЗ РФ. 2005. № 8. С. 650.

172 Мозолин В.П. Гражданское право. Ч. 2. 2004. С. 85.

173 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 г. (ред. от 27.07.2010) // Собрание законодательства РФ. –05.12.1994. – № 32. – Ст. 3301.

174 Яковлева С. Правовое положение объекта незавершённого строительства // Хозяйство и право. – 2005. -  №8. - С. 124.

175 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 г. (ред. от 27.07.2010) // Собрание законодательства РФ. –05.12.1994. – № 32. – Ст. 3301.

176 Постановление Правительства РФ от 03.02.1992 № 59 (с изм. от 21.03.1994) «О мерах по продаже не завершённых строительством объектов» // СП РФ. – 1992. -  № 7. - ст. 35.

177 Смышляев  Д.В. Особенности правового положения объекта незавершённого строительства / Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С.С. Алексеева; Исследовательский центр частного права. – М.: Статут. -  2000. - С. 83.

178 Яковлева С. Правовое положение объекта незавершённого строительства // Хозяйство и право, 2005, №8, С. 124-125.

179 Постановление ФАС СЗО от 20 марта 2002 года по делу № А56-31829/01 // СПС КонсультантПлюс.

180 Постановление ФАС СЗО от 6 июня 2002 года по делу № А56-31829/01 // СПС КонсультантПлюс.

181 Постановление ФАС СЗО от 2 июля 2001 года по делу № А52/87/01/1; Постановление ФАС ЗСО от 6 декабря 1999 года по делу № Ф04/2536-572/А75-99; Постановление ФАС ЗСО от 30 августа 2004 года по делу № Ф04-6073/2004 (А70-4196-36) // СПС КонсультантПлюс .

182 Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». – М.: БЕК, 2004, С. 267.

183 Постановление Совмина СССР от 23.01.1981 № 105 (ред. от 30.12.1988) «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» // Свод законов СССР, т. 6, с. 45.

184  Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.06.2004 № А56-51306/03 // СПС КонсультантПлюс.

185 Яковлева С. Правовое положение объекта незавершённого строительства // Хозяйство и право, 2005, №8, С. 126.

186  Постановление ФАС Центрального округа от 08.01.2004 № А54-2385/03-С11 // СПС КонсультантПлюс.

187 Суханов Е. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. № 6. С. 4 - 5.

188 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. М., 1998. С. 278.

189 Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2003. С. 439 - 440.

190 Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 2-е изд., перераб. и доп. М.: ИНФРА-М, 2001. С. 12 (автор комментария - О.Г. Ломидзе).

191 Павлодский Е. Залог недвижимого имущества (ипотека) // Хозяйство и право. 2000. № 4. С. 8.

192 Письмо ГТК России от 27 мая 1994 г. № 09-07/5866 «О Временном положении о порядке реализации объектов незавершённого строительства», утверждённого протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершённого строительства от 6 апреля 1994 г. № ФБ-8 (утрат. силу) // СПС КонсультантПлюс.

193 Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. № 6.

194 Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и права на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. - № 10. - С. 78.

195 Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимым имуществом: некоторые вопросы правоприменения // Хозяйство и право.  - 1998.  - № 7. – С.

196 Скловский К.И. О защите прав собственности на объект, не зарегистрированный в качестве недвижимости // ЭЖ-Юрист. 1999. № 9.

197 Сергеева Н.В. Объект незавершенного строительства // Вестник юридического института. Чебоксары: Изд-во Чуваш. ун-та, 2003. - N 2. - С. 119.

198 Некрестьянов Д.С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства: Дис. канд. юрид. наук. СПб., 2005. С. 155.

199 Указ Президента РФ от 16.05.1997 № 485 (ред. от 26.03.2003, с изм. от 27.04.2007) «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // Собрание законодательства РФ, 19.05.1997, № 20, ст. 2240.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

12063. ШЛЯХИ ПІДВИЩЕННЯ ПРИБУТКОВОСТІ КОМЕРЦІЙНИХ БАНКІВ 325 KB
  ВСТУП Банківська система є важливою складовою економічної системи держави. Забезпечення стабільного прозорого функціонування банківських установ є однією з умов забезпечення конкурентоспроможності української економіки. У вітчизняній еконо
12064. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОАО «СБЕРЕГАТЕЛЬНОГО БАНКА» НА ВАЛЮТНОМ РЫНКЕ 450 KB
  Сделки покупки-продажи иностранной валюты Наличные сделки покупки-продажи today omorrow spot Срочные сделки покупки-продажи forward futures option swap Сделки с разрывами даты валютирования Чистая балансовая позиция Открытая валютна...
12065. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЛЕНИНСКОГО ОТДЕЛЕНИЯ № 4158 АК СБ РФ 127.5 KB
  Введение Расчетнокассовый центр одно из центральных звеньев банковской системы. Развитие их деятельности – необходимое условие реального создания банковского механизма. Процесс экономических преобразований начался с реформирования банковс...
12066. Основные направления совершенствования денежно-кредитной политики в Российской Федерации 173 KB
  Введение Денежнокредитная политика – одно из четырех направлений единой финансовой политики государства обеспечивающих устойчивость экономики и достижение экономического роста. Именно она контролирует инфляцию и рост денежной массы. Наличие в Российской Федерац
12067. Совершенствование системы финансового анализа банковской деятельности 1.49 MB
  Введение Актуальность темы. Банки – неотъемлемая составляющая современного денежного хозяйства их деятельность тесно связана с потребностями производства. Банки создают основу рыночного механизма с помощью которого функционирует экономика
12068. Платежный баланс страны (на примере Казахстана) 478.5 KB
  Платежный баланс страны на примере Казахстана Содержание Введение 1 Платежный баланс страны его роль и значение 1.1 Сущность и структура платежного баланса ...
12069. Анализ потребительского кредитования на примере ОАО «Русский Банк Развития» 417 KB
  Введение Актуальность темы дипломного исследования определяется тем что в условиях перехода к рыночной экономике в России существенно изменились состав и структура денежных доходов населения. В частности увеличился временной интервал необходимый для накопления оп
12070. Совершенствование системы управления человеческими ресурсами ОАО АИКБ «Татфондбанк» 379.5 KB
  Введение На рубеже XXI века в экономически развитых странах родилась характерная для новой эпохи постиндустриального развития новая стратегия управления предприятиями краеугольным камнем которой является решающая роль человека в их деятельности. Трудовые ресурсы а...
12071. Проектирование решения по оптимизации кадрового состава АКБ «АЛТАЙ - БАНК» 256 KB
  Введение Актуальность изучения разработки управленческих решений по оптимизации кадрового состава банка состоит в том что одна из основных и наиболее ответственных функций выполняемых руководителем в процессе управления принятие решений. Целью написания наст