43607

Практические применения методов оценки доходной недвижимости

Дипломная

Экономическая теория и математическое моделирование

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Русский

2013-10-27

199.32 KB

29 чел.

Правительство Санкт-Петербурга

Комитет по образованию

Государственное бюджетное образовательное учреждение
среднего профессионального образования

Санкт-Петербургский колледж управления и экономики

«Александровский лицей»

ДИПЛОМНАЯ  РАБОТА

Тема   Практические применения методов оценки доходной недвижимости                                                                                                              
            

Выполнил  Смирехин Борис Борисович        

   (Фамилия Имя Отчество)           (подпись)

Специальность 080114 «Земельно-имущественные отношения»  
         
Группа 202

Руководитель Тарасевич Елена Александровна     

(Фамилия И. О.)              (подпись)

ГБОУ СПО СПб  КУиЭ «Александровский лицей», преподаватель   

кандидат экономических наук       

(место работы, должность, ученое звание, степень)

К защите допустить

Заместитель директора

по учебной работе       Н.А. Златин

Дипломная работа выполнена с оценкой   

Дата защиты  «____» _______________ 2012 г.

Секретарь ГАК             

(Фамилия И. О.)             (подпись)


Санкт-Петербургский колледж управления и экономики

«Александровский лицей»

    УТВЕРЖДАЮ

    Заместитель директора по УР

     Н.А. Златин

         .     .2012

ЗАДАНИЕ

на выполнение выпускной квалификационной работы

Студент Смирехин Борис Борисович           

(Фамилия Имя Отчество)

Специальность 080114 «Земельно-имущественные отношения»          

          Группа 202

Руководитель Тарасевич Елена Александровна          

    (Фамилия И. О.)            (подпись)

ГБОУ СПО СПб  КУиЭ «Александровский лицей», преподаватель   

кандидат экономических наук                                    

(место работы, должность, ученое звание, степень)

1. Тема Практические применения методов оценки доходной недвижимости                                 
            

утверждена приказом № _____ от «____» ________________ 2012 г.

2. Срок сдачи студентом работы – «____» ________________ 2012 г.

3. Перечень основной литературы, материалов практики (исходные данные)

1. ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
2. Международные стандарты оценки (МСО)     
3. Федеральные стандарты оценки (ФСО)     
4. Гражданский кодекс Российской Федерации     
5. Купчина Л.А. Оценка недвижимости. – 2005     
6. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - СПб.: СПб ГТУ, 2003  

4. Содержание работы (примерный перечень вопросов, подлежащих разработке)

1. Проанализировать современную концепцию оценочной деятельности в Российской Федерации         
2. Осуществить оценку объекта доходной недвижимости с применением стандартных методов оценки                   
3. Сформировать понятия о стандартных подходах и методах оценки объектов доходной недвижимости        

5. Примерный перечень графического материала (таблицы, графики, диаграммы, слайды и т.д.)

1. Построить диаграмму с результатами оценки объекта недвижимости тремя стандартными метода         
2. Привести классификации объектов доходной недвижимости в виде таблиц                      
3. Произвести расчеты оценки объекта доходной недвижимости  в форме таблиц            

Руководитель        И.О. Фамилия

Задание получил «____» ________________ 2012 г.   

               (подпись студента)

ОГЛАВЛЕНИЕ:

ВВЕДЕНИЕ 5

ГЛАВА 1. ТЕОРИТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 7

1.1 Понятия оценки, оценка как деятельность и как процесс 7

1.2. Государственное и общественное регулирование оценочной деятельности в России 8

1.3 Понятие и классификация доходной недвижимости 15

ГЛАВА 2. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ТРЕМЯ СТАНДАРТНЫМИ МЕТОДАМИ 26

2.1. Описание объекта 26

2.2. Оценка объекта недвижимости доходным подходом 28

2.3.Оценка объекта недвижимости сравнительным подходом 31

2.4.Оценка объекта недвижимости затратным подходом 33

2.5. Согласование результатов 41

Заключение 44

Список литературы 46


ВВЕДЕНИЕ

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Благодаря конструктивному взаимодействию между государством и оценщиками, процесс оценки имущества в последние годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда независимая оценка в России только зарождалась. Сегодня деятельность оценщиков регламентируется соответствующим федеральным законом и стандартами в области оценки.

Актуальность темы обусловлена стремительным развитием рынка недвижимости и ростом спроса на оценочную деятельность.

Целью дипломной работы является определение рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления цены предложения на торгах  по продаже объекта.

Задачи дипломной работы:

  1.  Проанализировать современную концепцию оценочной деятельности в РФ
  2.  Осуществить оценку объекта доходной недвижимости с применением трех стандартных методов оценки
  3.   Сформировать понятия о стандартных подходах и методах оценки объектов доходной недвижимости

Объект исследованиясистема оценочных отношений

Предмет исследования – методическая и теоретическая базы оценки объектов доходной недвижимости


ГЛАВА 1. ТЕОРИТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Понятия оценки, оценка как деятельность и как процесс

Оценочная деятельность – это деятельность по установлению определенного вида стоимости материальных и нематериальных объектов с учетом прав на них и интересов в отношении них, проявляемых субъектами гражданских прав. Оценку можно рассмотреть как единство трех аспектов:

Во-первых, оценка, это деятельность, т.е. последовательных стандартных процедур, регламентированных действующим законодательством.

Во-вторых, оценка — это процесс, то есть для получения результата эксперт оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и вы бранных методов.

В-третьих, оценка это результат, − оценка может быть представлена как вещный результат: документ «Отчет об оценке» форма и реквизиты которого регламентированы в ФСО-3.

Субъекты оценочной деятельности: согласно ст. 4 ФЗ № 135 «Об оце-ночной деятельности в Российской Федерации»  субъектами оценочной дея-тельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (ОЦЕНЩИКИ), а с другой − потребители их услуг (ЗАКАЗЧИКИ) .

Субъекты оценочной деятельности: согласно ст. 4 ФЗ № 135 «Об оце-ночной деятельности в Российской Федерации», объектами оценочной дея-тельности признаются: отдельные материальные объекты (вещи); совокуп-ность вещей (имущество); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи; права требования, обязательства (долги); услуги, работы, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте .

1.2. Государственное и общественное регулирование оценочной деятельности в России

В настоящее время в РФ осуществляется как государственное, так и общественное регулирование оценочной деятельности.

Государственное регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляется уполномоченными Правительством Российской Федерации органами в соответствии с ФЗ № 135 и Федеральными стандартами оценки. В связи с тем, что некоторые аспекты оценочной деятельности в ФСО разработаны недостаточно, при ее регулировании осуществляется экстраполяция на российскую действительность положений МСО (Международные стандарты оценки). Федеральные стандарты оценки разработаны с учетом международных стандартов оценки и являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности на территории РФ. В соответствии со ст. 4 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ОЦЕНЩИКИ − физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным ст. 15.1 ФЗ № 135.  Согласно ст. 16 ФЗ № 135 деятельности лишь профессиональные независимые оценщики могут заниматься оценочной деятельностью. Именно они владеют соответствующими методиками и не заинтересованы в недооценке или завышении стоимости имущества. Независимые оценщики не могут быть аффинированным лицами, либо лицами, имеющими какой-либо имущественный интерес в объекте оценки, не могут состоять в близком родстве с заказчиком отчета по оценке.

Федеральные стандарты оценки (ФСО):

  1.  ФСО−1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.
  2.  ФСО-2 «Цель оценки и виды стоимости» , раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.
  3.  ФСО-3 «Требования к отчету об оценке» ,  устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.
  4.  ФСО-4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»,  содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.
  5.  ФСО-5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» , устанавливает виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.
  6.  ФСО-6 , утвержденный от 7.11.2011  «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков», содержит требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков и является обязательным к применению аттестационной комиссией Национального Совета по оценочной деятельности при определении уровня знаний при проведении единого квалификационного экзамена.

Международные стандартные оценки (ФСО):

  1.  МСО-1 «Рыночная стоимость как база оценки» , Целью этого Стандарта является введение общего определения понятия "Рыночная Стоимость". Кроме того, Стандарт объясняет, в терминах этого определения и его приложения к оценке собственности, общие признаки ситуации, при которой задачи и методы оценки требуют нахождения именно Рыночной Стоимости
  2.  МСО-2 «Базы оценки , отличие от рыночной стоимости» , преследует двоякую цель: во-первых, определить и разъяснить базы стоимости, отличные от Рыночной Стоимости, и установить стандарты для их применения; во-вторых, провести различие между ними и Рыночной Стоимостью.
  3.  МСО-3 «Оценка в целях финансовой отчетности и смежной документации», Цель настоящего Стандарта - дать основные рекомендации Оценщикам, проводящим оценку для использования ее результатов в финансовых отчетах и связанной с ними документации.
  4.  МСО-4 «Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечение долговых обязательств», определяет принципы, руководствуясь которыми Оценщик может проводить оценку имущества по заданию кредитных учреждений и прочих организаций, занимающихся финансированием на основе обеспечения определенным имуществом (основными активами) в отличие от необеспеченного кредитования физических лиц и предприятий.

Общественное регулирование оценочной деятельности осуществляется в РФ после введения СРО. Основная задача действующей редакции Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" − ослабить государственное регулирование оценочной деятельности и усилить влияние саморегулирования в профессиональном движении оценщиков. Важным шагом в данном направлении является отмена лицензирования отдельных видов деятельности, оценочной в том числе. В соответствии с Федеральным законом от 31.12.2005 г. N 200-ФЗ "О внесении изменений в статью 18 Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности" с 1 июля 2006 года прекращено лицензирование оценочной деятельности. Лица, имевшие по состоянию на ''30'' июня 2006 года лицензии на осуществление оценочной деятельности, были вправе осуществлять ее до ''01'' января 2008 года в соответствии с Федеральным законом от ''29'' июля 1998 года № 135-ФЗ ''Об оценочной деятельности в Российской Федерации'' в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона №157-ФЗ от ''27'' июля 2006 года ''О внесении изменений в Федеральный закон ''Об оценочной деятельности в Российской Федерации''. Этот факт изменил всю систему принципов и механизмов регулирования деятельности оценщиков и сместил вектор с государственного регулирования предпринимательской деятельности на регулирование профессиональной деятельности в сфере независимой оценки. В этой ситуации важная роль отводится профессиональным объединениям оценщиков, которые должны заслужить определенное доверие и положение на этом рынке, во многом − качеством оказания услуг по оценке имущества.

Необходимость введения саморегулирования: обусловлена, прежде всего, публичным характером деятельности оценщика, необходимостью обеспечения профессиональных стандартов работы, стандартов качества, стандартов ответственности. Несомненно, саморегулирование является реальным механизмом обеспечения ответственности профессиональных стандартов. Введено для того чтобы качественно повысить уровень оценочной деятельности в РФ.

Саморегулируемые организации: В соответствии со ст.15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Саморегулируемые организации способствуют развитию профессии посредством организации дополнительного обучения и повышения квалификации своих членов, установления этических норм и профессиональных правил, контролируют работу своих членов на предмет соблюдения требований законодательства, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности и профессиональной этики. Помимо этого саморегулируемые организации оценщиков выступают гарантом перед потребителями оценочных услуг за деятельность своих членом. Для этих целей они формируют компенсационный фонд для обеспечения ответственности своих членов, который расходуется только в том случае, если для покрытия ущерба, нанесенного виновными действиями оценщика, не хватает суммы страховки. В некоторых случаях саморегулируемые организации вправе применять меры дисциплинарного воздействия к своим членам, вплоть до исключения из состава членов, что фактически является лишением права заниматься оценочной деятельностью.

Государственная политика в области оценочной деятельности определяет основные требования к оценщикам и оценочной деятельности, устанавливает правовые основы деятельности негосударственных организаций.

В соответствии с п.1 Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 г. N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере оценочной деятельности. В настоящее время Минэкономразвития России разработаны три базовых федеральных стандарта оценки: "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3). В дальнейшем функцию по разработке федеральных стандартов оценки в соответствии со ст. 24.10 Федерального закона "Об оценочной деятельности" будет осуществлять Национальный совет по оценочной деятельности. Национальным советом является некоммерческая организация, созданная саморегулируемыми организациями оценщиков, зарегистрированная уполномоченным федеральным органом, членами которой являются более чем пятьдесят процентов саморегулируемых организаций оценщиков, объединяющих более чем пятьдесят процентов всех оценщиков. Национальный совет по оценочной деятельности участвует в разработке государственной политики в сфере оценочной деятельности, разрабатывает федеральные стандарты оценки, рассматривает проекты нормативных правовых актов и дает рекомендации по их утверждению уполномоченным федеральным органом, разрабатывает кодекс этики оценщиков и т.д.

Функции права и обязанности СРО:

  1.  контроль над осуществлением оценщиками оценочной деятельности
  2.  стандартизация деятельности в рамках самой саморегулируемой организации, а также в рамках Национального совета СРО, который сейчас сформирован.

дополнительные функции: раскрытие информации, и обеспечение информационной прозрачности, а также другие функции и права, установленные, в том числе, ст. 6 Федерального закона от 01.12.2007 г. N315-ФЗ "О саморегулируемых организациях".

Самые главные направления: контроль и стандартизация, плюс информационное обеспечение, которое призвано обеспечить прозрачность оценочной деятельности.

Вступление в члены СРО: Согласно ст. 24 Закона "Об оценочной деятельности" для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков физическое лицо представляет:

  1.  документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности;
  2.  справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.

СРО оценщиков при приеме физических лиц в свои члены вправе предъявлять иные требования, связанные с осуществлением оценщиком оценочной деятельности и не противоречащие Закону "Об оценочной деятельности" и другим федеральным законам. Решение о принятии в члены СРО оценщиков принимает её коллегиальный орган. Сведения о лице, в отношении которого принято положительное решение, вносятся в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков в течение трех дней со дня представления таким лицом договора обязательного страхования ответственности, отвечающего требованиям, установленным статьей 24.7 Закона "Об оценочной деятельности", и внесения установленных саморегулируемой организацией оценщиков взносов. Такому лицу в течение десяти дней со дня внесения сведений о нем в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков выдается документ о членстве в саморегулируемой организации оценщиков.

Основание для отказа в принятии лица в члены саморегулируемой организации оценщиков: им являются

  1.  несоответствие лица требованиям ст. 24 Закона "Об оценочной деятельности";
  2.  несоответствие лица требованиям, утвержденным саморегулируемой организацией оценщиков для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков;
  3.  исключение лица из членов иной саморегулируемой организации оценщиков за нарушение требований Закона "Об оценочной деятельности", принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов Российской Федерации и федеральных стандартов оценки, если с даты исключения из членов саморегулируемой организации оценщиков прошло менее чем три года.

В соответствии со ст. 4 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ОЦЕНЩИКИ − физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным ст. 15.1 ФЗ № 135.  Согласно ст. 16 ФЗ № 135 деятельности лишь профессиональные независимые оценщики могут заниматься оценочной деятельностью. Именно они владеют соответствующими методиками и не заинтересованы в недооценке или завышении стоимости имущества. Независимые оценщики не могут быть аффинированным лицами, либо лицами, имеющими какой-либо имущественный интерес в объекте оценки, не могут состоять в близком родстве с заказчиком отчета по оценке.

1.3 Понятие и классификация доходной недвижимости

Согласно ст.130 ГКРФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Доход — денежные средства или материальные ценности, полученные государством, физическим или юридическим лицом в результате какой-либо деятельности.

Коммерческая недвижимость – это любая недвижимость, которая приносит доход, причем, это не только офисы, но и складские помещения, магазины, торговые площади и т.д. Коммерческая недвижимость всегда высоко оценивалась, а за последние годы цены выросли во много раз и продолжают расти дальше. Квартиры на первых этажах уже продают как коммерческую недвижимость, точнее квартира остается, а вот цена существенно меняется. Любая компания, особенно крупномасштабная, не может обойтись без приобретения коммерческой недвижимости и чем выше статус компании, тем представительнее должен выглядеть ее офис. Здесь опять же есть вариант купить помещение, а можно взять в аренду, все это зависит от количества располагаемых средств. И в первом и во втором случае любая компания, в собственных интересах, должна проверить документацию и состояние объекта.

Любая коммерческая недвижимость имеет свою цену, к тому же непостоянную. На нее влияет инфляция, спрос, физическое состояние. Расчетом цены на такую недвижимость  занимаются специальные оценочные компании, их оценка является независимой и служит как бы балансом между спросом и предложением на рынке недвижимости.

Развитие коммерческой недвижимости является и отличным бизнесом, который у нас начал развиваться совсем недавно, поэтому многие инвесторы предпочитают вкладывать свой капитал именно в эту сферу. Такое вложение предполагает особую выгоду, которая заключается в том, что наибольшие затраты вкладчик несет при приобретении недвижимости и доход, соответственно, получает сразу при продаже. Если же собственник выступает в роли арендатора, то доход к нему поступает постепенно, но стабильно.

Коммерческая недвижимость – один из секторов рынка недвижимости. Рассмотрим подробнее понятие «рынок недвижимости» и его структуру.

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка). Процессы функционирования рынка недвижимости: процесс производства (создания), процесс потребления (использования) и процесс обмена объектов недвижимости (процесс смена права собственности на объект) и процесс управления рынком.

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает: объекты недвижимости; субъекты рынка, процессы функционирования рынка; механизмы (инфраструктуру) рынка. Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

По физическому статусу выделяют: земельные участки; жилье (жилые здания и помещения); нежилые здания и помещения, строения, сооружения. Использование каждого элемента может иметь одну цель, поэтому каждый из этих элементов можно отнести к доходной недвижимости. Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов: земельные участки

Жилье (жилые здания и помещения): многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.);  индивидуальные и двух - четырех семейные малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа - коттеджи, таунхаусы);

Коммерческая недвижимость:  офисные здания и помещения административно-офисного назначения; гостиницы, мотели, дома отдыха; магазины, торговые центры; рестораны, кафе и др. пункты общепита; пункты бытового обслуживания, сервиса.

Промышленная недвижимость: заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения; мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения; паркинги, гаражи; склады, складские помещения

Недвижимость социально-культурного назначения: здания правительственных и административных учреждений; культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты ; религиозные объекты.

Коммерческая недвижимость делится на Офисную, Складскую , Торговую.

В настоящее время необходимость классификации, упорядочения или разделения недвижимости на отдельные группы ощущается очень остро как аналитиками рынка недвижимости, так и риэлторами и оценщиками.

На сегодняшний день в России существует несколько попыток разработки классификации объектов доходной недвижимости.

Среди самых известных классификаций офисной недвижимости можно назвать следующие:

1.Классификация главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника

2.Классификация Московского исследовательского форума 2003г.

3.Классификация Московского исследовательского форума 2006г. 

4.Классификация Поволжского Антикризисного Института (г. Казань)

Среди имеющихся классификаций торговой недвижимости можно выделить:

1.Типология торговой недвижимости главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника

2.Классификация, разработанная Urban Land Institute (США)

3.Классификация международного совета торговых центров International Council of Shopping Centres

4.Классификация торговых центров, разработанная Российским Советом Торговых Центров (РСТЦ)

Варианты единой классификации объектов складской недвижимости предлагают рынку его наиболее активные игроки – риэлторско-консалтинговые компании. Среди имеющихся классификаций складов можно назвать:

  1.  Классификация, разработанная Международной консалтинговой компанией Knight Frank
  2.  Классификация, разработанная консалтинговой компанией Swiss Realty Group

В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. При этом, рассмотрев рынок недвижимости даже крупных городов России, можно отметить, что ряд факторов, которые необходимо учитывать в рамках имеющихся классификаций, либо отсутствует, либо участвует в формировании рыночной стоимости объекта незначительно. Т.о., все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых – избыточность и громоздкость, которые и обусловлены отсутствием приоритетов перечисляемых параметров. При небольшом количестве факторов, значительно влияющих на рыночную стоимость объекта, в имеющихся классификациях рассматривается большое количество второстепенных характеристик, дающих незначительное изменение стоимости, что является очевидным для оценщика-профессионала.  Специалистами компании «Сибирский оценщик»  разработана краткая емкой, понятной оценщикам, риэлторам, аналитикам и потребителям наших услуг, классификации, которая включает в себя только те характеристики объектов, которые существенно влияют на стоимость недвижимости. В результате проведенной работы появилась концепция краткой классификации недвижимости, максимально компактной и удобной в применении, адаптированной для оценщиков. Факторы, влияющие на стоимость, расположены в классификации по мере убывания их влияния на стоимость объекта.


Таблица 1

Классификация офисных помещений

№ п/п

Характеристика

Классы

А

В

С

D

1

Местоположение, транспортная доступность

 

Центр города; районы, приближенные к центру; локальные центры города;
на главных магистралях и площадях с удобным подъездом

5

районы средней удаленности;
некоторая удаленность от транспортных артерий, с удобным подъездом

4

удаленные районы; окраина;
неудобный подъезд

3

в глубине территории промпредприятия и на первых этажах жилых домов

 

2

2

Состояние

новое строительство;
высококачественная отделка в отличном состоянии

5

срок эксплуатации 5-7 лет,
высококачественная отделка в отличном или хорошем состоянии

4

устаревшие офисные или реконструированные здания иного назначения;
стандартный ремонт, отделка в отличном или хорошем состоянии

3

изначально помещения иного назначения; в удовлетворительном состоянии или требующие ремонта

2

3

Конструктивно- планировочные решения

высота помещения не менее 3,3м; вспомогательная площадь не более 10%

5

помещения не менее 3,0м; вспомогательная площадь не более 20% 

4

высота помещения не менее 3,0м;
коридорная система;
различные планировочные решения в рамках одного здания

3

размещение в подвальных, полуподвальных помещениях, в производственных корпусах

2

4

Парковка

подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание 

5

организованная охраняемая парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки

4

недостаточное количество мест на неохраняемой наземной автопарковке; стесненность, неудобный подъезд

3

отсутствие парковки

 

2

5

Инфраструктура

развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания, питания и отдыха

5

недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха при наличии развитой инфраструктуры в непосредственной близости от зданию

4

недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха

3

отсутствие инфраструктуры

 

2

 

Интервал класса

20-25

 

16-19

 

12-15

 

8-12

 


Таблица 2

Классификация торговых помещений

№ п/п

Характеристика

Классы

А

В

С

D

1

Местоположение, транспортная доступность

на главных площадях и магистралях, вблизи ост. общественного транспорта, с удобным подъездом и подходом

5

на транспортных артериях, вблизи ост. общественного транспорта, с удобным подъездом и подходом

4

на улицах и площадях, с не совсем удобным подъездом

3

внутри микрорайона, двора

2

2

Качество отделки

новое строительство;
высококачественная отделка

5

недавний срок постройки, улучшенная отделка

4

срок эксплуатации более 20 лет,
устаревшее или реконструированное здание иного назначения, стандартный ремонт

3

бывший жилой фонд стандартный ремонт

2

3

Состояние

в отличном состоянии

5

в отличном или хорошем состоянии

4

в хорошем или удовлетворительном состоянии

3

требует ремонта

2

4

Парковка

подземная парковка или многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание

5

организованная наземная парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки

4

недостаточное количество мест на неохраняемой наземной автопарковке

3

стесненность, неудобный подъезд

2

5

Наличие концепции

здания

единый собственник здания, наличие «якорных арендаторов», наличие концепции позиционирования здания на рынке

5

несколько крупных собственников здания, наличие «якорных арендаторов»

4

несколько мелких собственников здания, наличие арендаторов разного качества

3

отсутствие концепции

здания

2

Интервал класса

20-25

16-19

12-15

8-12

 


Таблица 3

Классификация складских помещений

№ п/п

Характеристика

Классы

А

В

С

D

1

Местоположение, транспортная доступность

удачное, на главных магистралях и транспортных артериях, в промышленной зоне города или вблизи города (5-10 км), с удобным подъездом

5

хорошее, на окраине города, с некоторой удаленностью от транспортных артерий или с не совсем удобным подъездом

4

с недостатками в расположении, с неудобным подъездом

3

расположение в глубине территории промпредприятия; неудобный подъезд через КПП

2

2

Прилегающая

территория

огороженная и круглосуточно охраняемая, благоустроенная территория; наличие площадок отстоя и парковки, ж/д ветка

5

огороженная и круглосуточно охраняемая, благоустроенная территория или охрана по периметру территории; наличие площадок отстоя и парковки

4

охрана по периметру территории; недостаток места для парковки и маневрирования большегрузных машин

3

устаревшая система охраны; стесненность прилегающей территории

2

3

Конструктивно- планировочные решения

высота помещений не менее 12 м, без колонн или с сеткой колонн не менее 12х24 м

5

высота помещений не менее 6 м, с сеткой колонн не менее 6х12 м

4

высота помещений не менее 4 м, или утепленный ангар арочного типа

3

здание изначально не приспособленное под склад, подвальные помещения, высота помещений менее 4 м, неатапливаемый ангар арочного типа, сельхозпостройки

2

4

Состояние

новое строительство, качественная отделка в отличном состоянии

5

построенное не ранее 1990г. или реконструированное в отличном или хорошем состоянии

4

построенное до 1985г. или реконструированное в хорошем ил удовлетворительном состоянии

3

старой постройки, в удовлетворительном состоянии или требующее ремонта

2

5

Инженерные системы здания

современные инженерные системы (температурный режим, вентиляция, противопожарная сигнализация, автономная электростанция, пожаротушение, видеонаблюдение); система учета и контроля доступа сотрудников

5

современные инженерные системы (температурный режим, вентиляция, противопожарная сигнализация, автономная электростанция, пожаротушение, видеонаблюдение)

4

устаревшие инженерные системы (вентиляция противопожарная сигнализация, отопление, пожаротушение)

3

устаревшие инженерные системы, отсутствие части систем

2

Интервал класса

20-25

16-19

12-15

8-12

 


ГЛАВА 2. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ТРЕМЯ СТАНДАРТНЫМИ МЕТОДАМИ

2.1. Описание объекта

Рис.1. Описание объекта

Таблица 4

Общая характеристика объекта

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА

Местоположение объекта

г. Иваново, пр. Ленина, д. 40-а.

Наименование

(назначение) объекта

Гражданское общественное здание

Торгово-офисный центр: 7-этажное здание с эксплуатируемым подвалом и цокольным этажом

Архитектурный образ и

планировочное решение

Авторское смелое проектирование. Объект обладает особым архитектурным образом, органично интегрирован в средовую ситуацию, соответствует духу места, наполняя традиционное пространство новым функционально-художественным смыслом. Создавая ансамбль строений, авторы проекта удачно использовали характер застраиваемого участка, который имеет сложный волнистый рельеф с перепадом высот более 4.5 м,

Стилевое выражение

Здание центра имеет ясный, четко узнаваемый силуэт, созданный реализацией в пластике фасада «конструктивистских» мотивов. Объем здания  в п

Расположение объекта

Объект расположен в центральной части города Иваново (историческое ядро) на участке, непосредственно примыкающем к красным линям пл. Пушкина, бульвара Кокуй в окружении ценной фоновой исторической городской застройки, Занимает доминантное местоположение в общегородской застройке (выход на центральную площадь города и набережную реки Уводь).

Оцениваемые права

Здание офисного центра: полное право собственности

Земельный участок: право долгосрочной аренды (49 лет)

НЕСУЩИЙ ОСТОВ И КОНСТРУКТИВНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ

Конструктивная система

Монолитный каркас

Фундаменты

Монолитная железобетонная плита

Перекрытия и покрытия

Плоская монолитная плита

Ограждающие конструкции

Навесные трёхслойные панели с основой из пенобетона

Перегородки

Керамический кирпич

Внешняя отделка

Вентилируемые фасады с облицовкой из плит «гранитогрес» и A-Bond

Внутренняя отделка

Высококачественная с элементами декора

Основной тип полов

Наливные полимерные, из керамогранита

Теплоснабжение и отопление

от крышной газовой котельной

Водоснабжение

от существующих городских коммуникаций

Электроснабжение

от существующих городских коммуникаций

Вентиляция

приточно-вытяжная вентиляция с механическим побуждением движения воздух

Обеспечивающие системы

центр телефонизирован, радиофицирован, оснащен системой автоматического пожаротушения, оповещения людей о пожаре, системой молниезащиты

ОСНОВНЫЕ ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТА (значение по проекту)

Группа капитальности

1

Количество этажей

7 надземных этажей, 2 подземных

Площадь застройки ()

2 259,90

Общая площадь торгового центра ()

10 665,00

Полезная площадь ()

9 459,50

Строительный объем 

45 007, 60

В т.ч. подземной части 

11 698,20

Вместимость автостоянки, мест

80,00

Площадь торговых залов  

1 479,61

Обстоятельства и цели оценки

Обстоятельства оценки

По условиям Заказчика оценки Торгово-офисный центр не рассматривается как готовый бизнес, а представляет собой имущество Заказчика оценки: Единый объект недвижимости: совокупность права собственности на здание и права аренды на отведенный под строительство земельный участок

Цели оценки

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления цены предложения на торгах  по продаже объекта


2.2. Оценка объекта недвижимости доходным подходом

Для цели Настоящей сделки осуществляется оценка доходным подходом с применением метода капитализации по отдачи. Сущность метода состоит в капитализации доходов.

Формула:

Стоимость=  где, ЧОД - Чистый операционный доход, R - Ставка капитализации

Ставка дисконтирования

Норма возврата капитала

R

Ставка дисконтирования:

1)    Безрисковая ставка - для целей работы принимаем за безрисковую ставку доходность Еврооблигации корпорации «ВТБ24»2015 срок погашения 4,28% годовых.

2)    Премия за риск - отражает дополнительный доход, который инвестор мечтает получить, инвестируя в объект недвижимости. 5%(см. таблицу 6 ниже)

3)    Премия за низкую ликвидность = = = 3,56%

(R-безрисковая ставка, L-период экспозиции (10 мес.), Q-число месяцев в году)

         4)   Премия за инвестиционный менеджмент (поиск арендаторов)=3%

Ставка дисконтирования =3,56+5+4,28+3=15,84%

Nвоз. =  где,

Nвоз. норма возврата капитала ,К – срок экономической жизни  (равно 30-ти годам, в соответствии со сроком до проведения 1-го капитального ремонта. В соответствии с ВСН- 58-88)

Nвоз =  = 0,0023(0,23%)

=0,23+15,84= 16.07

Стоимость =  

Стоимость =  = 720 870 056

Таблица 5

Вид риска

Риски категории

Распределение риска

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

систематический

Ухудшение общественной экономической ситуации

динамический

х

Увеличение числа конкурентных объектов

динамический

х

Изменение законодательства

динамический

х

несистематический

Природные чрезвычайные антропогенные ситуации

статический

х

Ускоренный износ здания

статический

х

Недополучение арендных зданий

динамический

х

Неэффективный менеджмент

динамический

х

Криминалистический фактор

динамический

х

Финансовые проверки

динамический

х

Неправильное оформление договоров аренды

динамический

х

Количество наблюдений

0

2

1

2

2

1

2

0

0

0

Взвешенный итог

0

4

3

8

10

6

14

0

0

0

Сумма

45

Количество факторов

10

Средневзвешенное значение баллов

4,5

Величина поправки на риск

5

Расчет премии за риск

Таблица 6

Порядок расчета чистого операционного дохода

Этап расчета

Сумма (руб.)

I

Потенциальный валовый доход (ПВД) в том числе

(1+2+3)=89986200+67452 000+18813600=176 251 800

1

Контрактная годовая арендная плата (плановая аренда)

Заключены договоры:

1) с ОАО «М-видео» 466*1400*12=7 828 800

2) с ОАО «Детский Мир» 141*1500*12=2 538 000

3) с ООО «Ашан» 619*1400*12=10 399 200

4) с ООО «Кофе-Хаус» 217*1500*12=3 906 000

5) с ЗАО «Компакт» 1795*1100*12=23 694 000

6) с ЗАО «Доррос» 3153*1100*12=41 619 600

2

Скользящий доход

1) Автостоянка (подвал) – 90 руб.\час.

55*90*24*365=43 362 000

2) Автостоянка (цокольный этаж) – 110 руб\час.

25*110*24*365=24 090 000

3

Рыночная годовая арендная плата ( рыночная аренда)

1206*1300*12=18 813 600

II

Действительный валовый доход (ДВД)

(I-5+6)= 176251800-38317920+2160000=140 093 880

5

Потери

38 317 920

5.1

Потери от недозагрузки

191 589 600*0,15=28 738 440

5.2

Потери от недоплаты

191 589 600*0,05=9 579 480

6

Прочие доходы

2 160 000

6.1

Использование конференц-зала

110 000руб\6час.

Использовался 6 раз 6*110 000=660 000

6.2

Использование рекламного баннера

1 500 000

III

Чистый годовой доход (ЧОД)

(II-7)= 140093880-24250068=115 843 818

7

Текущие операционный расходы, в том числе

24 250 068

7.1

Условно-постоянные:

13 846 901

Налог на имущество

Налог на имущество ( 2,2% от балансовой стоимости)

Балансовая стоимость = 30000000 руб.

( ФЗ-139 от 11.11.09)

«Ставка налога на имущество организации установлена законом субъектов РФ и не может превышать 2,2 %.»

0,022*12*30000000=7 920 000

Арендная плата за землю

Согласно решению Ивановского районного Совета от 22.01.2004 N 156 , годовая арендная плата рассчитывается по формуле:

Ап=Тб*S*К1*К2*К3*К4*К5*К6

Ап=950*2259,9*1*1*1*1*1*0,3=644071

Страховые взносы:

2 356 000

недвижимость

0,35*4000000=1 400 000

компьютер

0,8*600000=480 000

мебель

0,7*200000=140 000

оборудование

0,42*800000=336 000

З/п управляющего персонала

2 926 830

З/п за год:

Директора - 12*85000=1 020 000

Бухгалтера - 12*55000=660 000

Администратора - 12*42000=504 000

З/п с отчислениями 34%

Директора - 12*85000*0,34=1 366 800

Бухгалтера - 12*55000*0,34=884 400

Администратора - 12*42000*0,34=675 630

7.2

Условно-переменные

8 903 167

З/п технического персонала

2 594 534

З/п за год

1 936 220

З/п с отчислениями

658 314

Коммунальные платежи

1 000 000

Текущий ремонт

-

Расходы на содержание территории

400 000

Обеспечение безопасности

1 800 000

Расходы на управление

2%*155431680=3 108 633

7.3

Резерв на замещение

5%*30000000=1 500 000

2.3.Оценка объекта недвижимости сравнительным подходом

Для целей настоящей работы используется метод прямого сравнения продаж. На основании рыночной информации выбраны объекты аналоги.

Таблица 7

Характеристики объектов-аналогов

Характеристика, показатель

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Объект

Цена,$ ( с НДС)

25 000 000

22 000 000

26 100 000

24 029 001

Рыночные условия (дата предложения)

сейчас

3 мес назад

6 мес назад

сейчас

Поправка

-

1,07

1,11

Скорректированная цена

25 000 000

23 540 000

28 971 000

Вид сделки

Купле-продажа, типичные условия

Корректировка на местоположение

5

3

4

5

Скорректированная цена

25 005 000

23 543 000

28 975 000

24 034 001

Общая площадь участка (м2 )

2 500

3 200

4 100

2 259

Корректировка земли на площадь

1,1

1,4

1,8

-

Скорректированная цена участка

25 280 055

23 872 602

29 496 550

24 034 001

Коммуникации (Тел. линии, WiFi)

0

0

37 000

37 000

Скорректированная стоимость участка
($)

25 280 055

23 872 602

29 553 550

24 071 001

Стоимость объекта

24 071 001

стоимость 1 м2

10 655

Курс  доллара (руб.)

30

Стоимость объекта оценки, руб. (включая НДС)

722130030

Метод валового рентного мультипликатора- это отношение продажной цены к потенциальному или действительному валовому доходу.

V= * ВРМ=*, где

V-вероятная цена продажи, – рентный доход, ВРМ- валовой рентный мультипликатор - цена продажи аналога, ПВД -потенциальный валовой доход.

Таблица 8

Нахождение валового рентного мультипликатора

Аналог

Цена продажи (руб.)

ПВД (руб.)

ВРМ

1

758 401 650

178 500 000

4,24

2

716 178 060

163 000 000

4,39

3

886 606 500

190 000 000

4,66

ВРМ= 4,43

Стоимость = 4,43*190 000 000=841 700 000

Средняя цена = (722 130 030+ 841 700 000)\2=  781 915 015 руб.


2.4.Оценка объекта недвижимости затратным подходом

Таблица 9

Характеристика здания-аналога

Группа

капитальности

1

Строительный объём до 15 000

Фундаменты

железобетонные и бетонные

Стены

кирпичные оштукатуренные

Перегородки

кирпичные, бетонные

Полы

из метлахской плитки, линолеума, цементные

Кровля

рулонная по железобетонным плитам

Перекрытия

железобетонные

Имеется центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, лифт.

Сравниваем конструктивные особенности нашего здания с характеристиками аналога. Видим, что не все показатели идентичны. Отличия, которые нашлись необходимо скорректировать. Полная восстановительная стоимость здания или сооружения определяется умножением табличной стоимости единицы измерения оцениваемого объекта на его объем (или иные присущие ему показатели) с учетом поправок, приведенных в технических частях сборника и отдела, а также в примечаниях к оценочной таблице.

ВС 1  объема здания-аналога в руб. с учетом повышенной внутренней отделки для 1 территориального пояса составляет 32,3 руб. в ценах 1969 года.

РАСЧЕТ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ 7- этажного здания

В основе определения полной восстановительной (ПВС) стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. Применительно к оценке недвижимости структура затрат имеет следующий вид: 

, где

I. ПИ: Прямые строительные затраты: капитальные расходы, непосредственно связанные со строительством физических строений (полная сметная стоимость СМР без НДС), которая, в свою очередь, включает:

  1.  ПЗ -  Прямые расходы: заработная плата основных строительных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.
  2.  НР - Накладные расходы: транспортные расходы, расходы на содержание управленческого аппарата и др., рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам.
  3.  СП - Прибыль подрядной организации, устанавливается в процентах к полной себестоимости СМР, прописывается в подрядных договорах и оплачивается заказчиком (инвестором).
  4.  Косвенные строительные затраты: расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора: расходы на освоение; проектно-изыскательские работы; оценка, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги, налоговые платежи в течение строительства маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за продажу, передачу прав собственности; административные расходы девелопера (застройщика) и др.
  5.  Прибыль предпринимателя - часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника.

Предпринимательское вознаграждение следует отличать от прибыли подрядной строительной организации и ее накладных расходов, так как они уже включены в полную сметную стоимость строительно-монтажных работ. Данная величина устанавливается рынком. Она отражает премию за использование капитала предпринимателя и является функцией риска. Оценивается в % от стоимости нового строительства.


Таблица 10

Характеристика объекта

Площадь застройки

2259,9

Надземный строительный объём

33309

Подземный строительный объём

11698

Арендная площадь

2259,9

S встроенных

технических помещений

1206

Общая площадь здания

10665.

Место строительства

Г. Иваново

Территориальный пояс

I

Климатический район

II

Таблица 11

Нахождение повышающих и понижающих коэффициентов

Обоснование восстановительной стоимости и

поправок к ней

Характеристики

Поправочные

коэффициенты

надбавки (+)

скидки (-)

предусмотренные

показателями Сборника

объекта оценки

Общая часть, прил. 2

I группа капитальности

I группа капитальности

0

Сборник № 28, табл. 93

Ст-ть 1 м3 здания 32,3 руб.

Х

Х

Общие указания п. 10

Сейсмичность не учтена

Сейсмичность не учтена

Х

Общие указания табл. 1

II Климатический район

II Климатический район

х

Техническая часть, п. 2, табл. 6

Внешняя отделка простая

Внешняя отделка - Вентилируемые фасады с облицовкой из плит «гранитогрес» и A-Bond

1,051

Техническая часть табл. 5

Внутренняя отделка простая (отштукатуренные стены)

Внутренняя отделка

высококачественная с элементами декора

1,3

Техническая часть, п. 3

Техническое подполье

V подвала = 11698

см. расчет

Сборник №28 табл.93

V здания до 10 000

V здания = 33309

см. расчет

Таблица № 93,

Сборник № 28

Радиовещание

отсутствует

[0,4 %]

Не предусмотрено

Газоснабжение

0,5 %

Не предусмотрено

Телевидение

0,3 %

Не предусмотрено

Мусоропровод

0,9 %

– расчет объёма подвальной части здания с учетом превышения максимально допустимого объёма

– скорректированный излишний объем

– строительный объем, идентичный объему аналога

– общий строительный объем объекта

Трансформация в К повышающих %-ых поправок

1,03

Трансформация в К понижающих %-ых поправок

100 – 0,4) / 100 = 0,99

- в ценах 1969 года

– в текущих ценах на дату оценки (I квартал 2012)

В нормативных показателях УПВС учитываются все затраты, входящие в полную сметную стоимость строительства , но без учета НДС: т.е.  из формулы ПВС. Тогда:

 

,

Определение величины накопленного износа объекта оценки.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания.

Индивидуальный физический износ это утрата или уменьшение восстановительной стоимости конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушений СНиПов, ошибок в проектах.

Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент индивидуального физического износа здания по каждому конструктивному элементу.

Таблица 12

Определение индивидуального износа каждого элемента

Признаки износа

Количественная оценка

Физ. износ, %

Примерный состав работ

Фундамент монолитная железобетонная плита

Износа не имеют

-

-

-

Стены из несущих панелей

Повреждение обрамлений выступающий частей фасада, местами мелкие выбоины.

Повреждения на площади до 2%

4

Заделка выбоин

Перегородки керамический кирпич

Трещины в местах сопряжения перегородок с потолками, редкие сколы

Трещины шириной до 0,4 мм. Повреждения на площади до

2%

4

Заделка трещин и сколов

Перекрытия плоская монолитная плита

Трещины в местах примыканий к стенам

Ширина трещин до 0,25 мм

5

Заделка трещин

Лестницы стальные

Износа не имеют

-

-

-

Кровли стальные

Ослабление крепления отдельных листов к обрешетке, отдельные протечки

Повреждения на площади 9 %

3

Постановка заплат и заделка свищей в местах повреждений, крепление кляммерами

Полы из керамических плиток

Мелкие сколы и трещины отдельных плиток на площади до 20%

Повреждения на площади 15%

15

Замена отдельных плиток

Окна, двери (Оконные блоки металлические)

Уплотнительные прокладки изношены или отсутствуют, трещины в стеклах или отсутствие остекления местами, незначительные трещины в местах сопряжения коробок со стенами

У дверей износ не обнаружен.

Повреждения на площади 3%

5

Восстановление уплотнительных прокладок, остекление с добавлением нового материала до 15 %

Отделочные работы - облицовка керамическими плитками

Мелкие трещины и сколы в плитках

-

10

Затирка отдельных сколов

Внутренние санитарно-технические и электрические устройства

Ослабление мест присоединения приборов; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн на площади до 10% их поверхности; трещины в трубопроводах из полимерных материалов

Повреждения на площади 5%

10

Уплотнение соединений, ремонт труб местами

Прочие

Мелкие повреждения в стволе, застревание загрузочных клапанов

Повреждения на площади 5%

10

Устранение мелких повреждений

Таблица 13

Расчет общего износа здания

Наименование

элементов здания

Удельные веса укрупненных конструктивных элементов по сб. № 4 УПВС

Износ конструктивного элемента

(%)

Износ %

1. Фундаменты

3

-

-

2. Стены

21

4

0,84

3. Перегородки

5

4

0,2

4. Перекрытия

9

5

0,45

5. Крыша

6

3

0,18

6. Лестницы

6

-

-

7. Окна и двери

11

5

0,55

8. Полы

9

15

1,35

9. Внутренняя

отделка

7

10

0,7

10. Прочие

1,3

10

0,13

11. Санитарно-технические

устройства

9,1

10

0,91

12. Электротехнические устройства

12,6

-

-

Итого:

100

5,31

Физический износ здания = 5,31%

Нахождение стоимости земельного участка

Определить размер годовой арендной платы участка земли

Объект недвижимости находится в Ивановском муниципальном районе (пр-т Ленина 40-а).

В соответствии с постановлениями Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель", от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" и распоряжением Губернатора Ивановской области от 02.10.2006 N 1021-р "О государственной кадастровой оценке земель" ,   кадастровая стоимость :  

2438,45 руб./ х 2 259,90 = 5 510 653 руб.

1. Нахождение стоимости участка по нормативной цене выкупа: Закон г.Иваново «Об установлении цены земельных участков в Иваново» с изменениями на 11 апреля 2011 года). Ст.1.3. Установить цену земельных участков в Иваново, находящихся в государственной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, на которых расположены здания, строения, сооружения (далее - земельные участки), в следующих размерах: девятнадцати с половиной процентов кадастровой стоимости земельных участков при продаже земельных участков иным собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений.

2. Нахождение цены участка методом капитализации арендной платы: стоимость равна годовой арендной плате деленной на коэффициент капитализации для земли в этом сегменте рынка (0,11). Годовой размер арендной платы за земельный участок находим согласно Закону г. Иваново "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности " (с изменениями на 23 июня 2011 года) 

Годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается по формуле

Ар = BsКmpPsКфКпКдКк,

где: Ар - годовой размер арендной платы

     Bs - базовая ставка арендной платы;

Базовая арендная ставка находится (п. 2.1. по Приложению 1) в зависимости от зоны градостроительной ценности, которая, в свою очередь, находится по номеру кадастрового квартала (п. 1.3.) зона градостроительной ценности - 7; базовая ставка – 2438,45

- коэффициент местоположения, характеризующий увеличение базовой ставки арендной платы за счет совместного влияния на повышение степени коммерческой привлекательности земельного участка локальных центров и основных магистралей, перечень которых устанавливается Правительством г. Иваново (1,1)

- площадь земельного участка, используемого для осуществления одного вида деятельности (размещения одного вида объектов), либо сумма площадей частей земельного участка, используемых для осуществления различных видов деятельности (размещения различных видов объектов) 2259,90

- коэффициент функционального использования - коэффициент, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка (части земельного участка); -(0,5)

- коэффициент площади функционального использования - применяется в отношении площади земельного участка (площади части земельного участка), используемого для осуществления определенного вида деятельности либо размещения определенного вида объектов (0,750)  

   - коэффициент динамики рынка недвижимости (1,1);

   - корректирующий коэффициент - интегральный коэффициент, характеризующий совместное действие факторов, повышающих и понижающих арендную плату за земельный участок, устанавливается в виде набора коэффициентов, применяемых в отношении определенных видов функционального использования (0,8)

Годовая арендная плата:

Стоимость участка:

Итоговая стоимость участка:

Стоимость объекта = Стоимость участка + (ПВС - Износ)=

=

2.5. Согласование результатов

В результате расчетов рыночной стоимости офисного помещения по трем методам получены следующие результаты:


Рис.2. Согласование результатов оценки

Таблица 14

Согласование результатов оценки

Метод оценки

Стоимость, руб.

Доходный

720 870 056

Сравнительный

781 915 015

Затратный

509 456 006

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных разными методами.

Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод прямого сравнения продаж. Была получена достоверная информация о сравнимых объектах, представленных на рынке, один из сравнимых объектов практически идентичен объекту сравнения. Поэтому данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом прямого сравнения продаж, примем на уровне 0,6.

Затратному методу присваивается самый наименьший весовой коэффициент , т.к. затраты всегда очень субъективны и не совпадают с рисковыми категориями. Кроме того , удельный показатель стоимости 1м3  строительного объема был найден по УПВС , созданному в 1969 году .Он устарел и его тяжело скорректировать на текущий уровень цен.

Доходный метод дает неполную картину о рыночной стоимости объекта оценки. Связано это с тем, что сдача в аренду торговых комплексов и помещений имеет ограниченный характер. Отсюда вес результата, полученного доходным методом, принимаем равным 0,2.

Вес каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости установился следующим образом:

1. Затратный метод 0,2

2. Метод прямого сравнения продаж 0,6

3. Доходный метод 0,3

Рыночная стоимость офисного помещения определяется следующим образом:

С = 0,2 + 781 915 015*0,6 + 720 870 056*0,3= 781 301 227 рублей.

Таким образом, итоговая согласованная рыночная стоимость офисного помещения составляет 781 301 227 рублей.


Заключение

В первой главе дипломной работы были рассмотрены понятия оценочной деятельности , правовые акты регулирующие оценочную деятельность и классификация доходной недвижимости.

Во второй главе был произведен расчет рыночной стоимости объекта доходной недвижимости г.Иваново с применением стандартных методов оценки.

По результатам дипломной работы можно сделать следующие выводы :

Возможны три подхода к оценке объектов недвижимости. Для оценки объекта доходной недвижимости использовались методы доходного, затратного и сравнительного подходов, по которым получились следующие результаты :

Доходный – 720 870 056 рублей.

Сравнительный – 781 915 015 рублей.

Затратный – 509 456 006 рубля.

Доходный подход состоит в определении стоимости оцениваемого объекта, исходя из сумм тех доходов, которые он сможет генерировать в будущем, и чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости.

Затратный подход определяет стоимость, исходя из затрат на строительство аналогичного объекта, и основывается на том, что у оцениваемого объекта стоимость не может быть выше. Он на дает полную картину , т.к. удельный показатель стоимости 1м3  строительного объема был найден по УПВС , созданному в 1969 году .Он устарел и его тяжело скорректировать на текущий уровень цен.

Сравнительный подход заключается в поиске наиболее близких оцениваемому объекту аналогов и внесении в их стоимость корректировок, учитывающих имеющиеся различия между ними и оцениваемым объектом. Данный подход является основным при оценке доходной недвижимости, так как на рынке имеется достаточное для корректной оценки количество предложений по продаже жилых помещений.

Целью оценки, представленной в практической части работы, являлось определение рыночной стоимости объекта доходной недвижимости , находящегося в г.Иваново.

 


Список литературы

1.  Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. Официальный текст. – М.: ИКФ Омега – Л, 2009.

2.  Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный Закон от 06.08.98 № 135 - ФЗ.

3.  Об утверждении стандартов оценки. Постановление Правительства Российской Федерации № 519 от 06.07.2001.

4.  Международные стандарты оценки. – Международный комитет по стандартам оценки.

5.  Федеральные стандарты оценки. – Министерство экономического развития Российской Федерации.

6.  Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости. - М.: РИО, 2007.

7.  Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. - М.: Филинъ, 2006.

8.  Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб.: Питер, 2008.

9. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости, теоретические и практические аспекты. - М.: ИНФРА - М, 2004.

10.Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости. // Государство и право. - №3. – 2005.

11. Купчина Л.А. Оценка недвижимости. – 2005.

12. Нагаев Р.Т. Недвижимость: энциклопедический словарь. М.: Идеал – Пресс, 2003.

13. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города. – М.: Юнити, 2003.

14. Рынок оценки в 2010 году. Аналитический обзор // Эксперт. - 2011.

15. Сивец С.А., Баширова Л.А. Как оценить имущество (пособие для заказчиков оценки). – М.: Зазеркалье, 2002.

.

16. Статистическая информация агентств недвижимости города Иваново. // Недвижимость. - № 48 - 51. – 2005.

17. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - СПб.: СПб ГТУ, 2003.

18. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. -М.:ЭКМОС, 2004.

19. Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 2005.

20. Учебно – практическое пособие / Под ред. д.э.н, проф. В. З. Черника – М.: Издательство РДЛ, 2002. – 272 с.

21 .ЩербаковаН.А., Экономика недвижимости, Новосибирск 2002.;


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

45228. Типовая структура, принципы организационного строения и функции подразделений корпоративной PR-службы 25.5 KB
  Деятельность PRотдела строится в соответствии с целями и задачами компании; цели могут быть краткосрочные среднесрочные и долгосрочные. должен оперативно получать информацию от других подразделений компании для реализации поставленных задач. должен принимать участие в планировании мероприятий с участием руководства компании которые будут иметь общественный резонанс. Принципы организационного строения: PRотдел создается как один из системообразующих элементов который в полном объеме выполняет функции PR и рассматривается в качестве...
45229. Деятельность консалтингового агентства: приоритеты, технологии, преимущества и недостатки 24.5 KB
  Направления консалтинговой деятельности: экономическая сфера – управленческий консалтинг; социальная сфера организация систем образования здравоохранения культуры; правовая сфера создание правовой базы организации юридическое консультирование; сфера культуры политическое консультирование консультирование по вопросам функционирования культурных организаций; экологическая сфера социальная экология экология человека.
45230. Аудитория ПР-коммуникаций: технологии выявления, характеристики и формирование 27.5 KB
  В качестве аудитории рассматривается некоторая совокупность реальных или потенциальных потребителей проявляющих сходные черты потребительского поведения и характеризующихся одинаковой реакцией на маркетинговые мероприятия. Критерии определения целевой аудитории: в ее состав включаются те соц. Характеристика целевых и контактных групп: Задачи данного этапа определить причины возможной потребительской мотивации аудитории; понять источник нормативной активности аудитории т. Определение аудитории.
45231. Спрос как базовая характеристика нормативного потребительского поведения аудитории: механизмы и технологии формирования 45 KB
  Можно обозначить следующие механизмы и технологии формирования спроса: Стимулирование спроса выгодной сделкой. Расширение спроса как правило происходит за счет случайных и непостоянных потребителей. Если же речь идет о товарах широкого спроса то целевая группа весьма неопределенна в своих границах а потенциалы контактных аудиторий значительны.
45232. Внутренняя аудитория коммуникативного воздействия: технология определения, характеристика сегментов, цели и задачи коммуникации 22 KB
  Внутренняя аудитория коммуникативного воздействия: технология определения характеристика сегментов цели и задачи коммуникации Внутренняя аудитория – персонал организации. Технология определения: Технология определения аудитории зависит от целей и задач коммуникации. Для достижения определенных целей и задач коммуникации требуется сегментирование аудитории выделение аудитории для тренинга и т. Характеристика сегментов: Существуют следующие критерии сегментирования: уровень профессиональной коммуникации.
45233. Понятие, сущность и структура корпоративной культуры 24.5 KB
  Мотивация персонала существуют силовая и демократическая модели мотивации. В силовой модели в основании пирамиды лежат административные санкции материальное стимулирование ограничено стоимостными показателями каждой группы социально-психологические стимулы карьерный рост профессиональное признание 3. В демократической модели все наоборот: социальнопсихологические стимулы престиж профессии дающий признание 1 материальное стимулирование привязано к образованию квалификации опыту 2 административные санкции...
45234. Фирменный стиль организации: функции, структура, этапы и технологии разработки 42.5 KB
  В содержательном плане фирменный стиль - это совокупность визуальных графических цветовых пластических и акустических приемов придающих стилевое единство всем составляющим деятельности фирмы: ее продукции менеджменту маркетинговой политике и тактике персоналу. В узком смысле фирменный стиль – это цветовая и графическая марка фирмы и товара которая используется в рекламе и оформлении деловых бумаг. В широком смысле фирменный стиль это единый принцип оформления марки фирмы и товара деловых бумаг и документации офиса и внешнего вида...
45235. Структурные компоненты и основные характеристики внешней среды организации 27.5 KB
  Структурные компоненты и основные характеристики внешней среды организации. Разработка стратегии деятельности любой организации коммерческой общественной муниципальной начинается с анализа внешней среды. Внешняя среда это все те факторы которые находятся за пределами организации и могут на нее воздействовать. Внешняя среда в которой приходится работать организации находится в непрерывном движении подвержена изменениям.
45236. Информационные агентства: виды, статус, содержательные характеристики 26.5 KB
  Информационные агентства: виды статус содержательные характеристики. Информационные агентства – это посредники новостей они получают информацию обрабатывают ее и передают журналистам; кроме того проводят прессконференции круглые столы брифинги т. Отдельную группу федеральных СМИ чрезвычайно важных для сотрудников ПРслужб составляют информационные агентства. Агентствам не интересны слезливые статьи или оптимистичные интервью: им нужны факты и цифры и как можно быстрее.