44084

Особенности развития российского рынка гостиничной недвижимости в сегменте апарт-отелей

Дипломная

Туризм и рекреация

В России, как и в странах Запада, прослеживается тенденция к размещению апартаментов в составе гостиничных комплексов - так называемые апартаменты гостиничного типа. Управление апартаментами в данных комплексах осуществляется гостиничным оператором, постояльцам предлагается широкий спектр сервисных услуг.

Русский

2013-11-09

24.17 MB

25 чел.

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение Высшего профессионального образования

«Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ».

Факультет экономики недвижимости

Кафедра

Управления недвижимостью и проблем землепользования

Магистерская диссертация

На тему: «Особенности развития российского рынка гостиничной недвижимости в сегменте апарт-отелей»

________________

(подпись)

________________

(подпись)

Студентка группы № МН 10-12

Грибкова Е.Е.

Научный руководитель

к.э.н.

Косарева Е.Н.

 

Москва  2012


Оглавление

[1] Введение

[2] Практика развития отечественных и зарубежных апарт-отелей

[2.0.0.1] § 1. Основные определения понятия «апартаменты»

[2.1] 1.1. Гостиничные апартаменты

[2.2] 1.2. Апарт-отель

[2.3] 1.3. Жилые апартаменты

[2.3.0.1] § 2. Обзор зарубежного рынка апарт-отелей

[2.4] 2.1. Рынок апарт-отелей США на примере функционирования компании «Extended Stay America»

[2.5] 2.2. Обзор рынка апарт-отелей стран Европы

[2.6] 2.2.1. MaMaison  

[2.7]
2.2.2. Staybridge Suites

[2.8]
2.2.3. Adagio

[2.8.0.1] §3 Исторические особенности московского  рынка апарт-отелей

[2.9] 3.1. Обзор  существующих апарт-отелей г.Москвы

[3]  Расчет эффективности строительства и эксплуатации апарт-отеля в г.Москва

[4] Заключение

[5] Список использованной литературы


Введение

В данной работе будет проводиться исследование развития сегмента апарт-отелей как наиболее привлекательной формы проживания для экспатов.

Британский банк HSBC опубликовал очередное исследование "Expat Experience survey"1, посвященное качеству жизни экспатов (иностранных специалистов, работающих по приглашению в других странах).

В исследовании принимали участие свыше трех тысяч иностранных специалистов.

В рейтинге HSBC Россия заняла 16-е место из 31-го возможного по общему качеству жизни экспатов.

В то же время в списке, где страны ранжируются по простоте, с которой экспаты могут заводить себе новых знакомых, Россия оказалась на 2-й строчке.

Как считают опрошенные HSBC экспаты, в России также "хромает" качество здравоохранения (29-е место) и нелегко найти качественное жилье (27-е и 26-е место соответственно)2. В то же время иностранным специалистам есть, где развлечься и пообщаться (1-е место).

Все эти данные свидетельствует о том, что в России экспатам тяжело работать, но довольно просто заводить друзей и участвовать в социальной жизни общества.

В России экспаты получают самые высокие в мире заработные платы. Согласно данным банка, наибольшее число иностранных специалистов, зарабатывающих более 250 тысяч долларов в год, то есть свыше 21 тысячи долларов в месяц, проживает именно в России.

Для сравнения, в среднем по миру доля таких высокооплачиваемых экспатов составляет около 13 процентов. По заработкам иностранцев к России (4 место) и Саудовской Аравии (8 место) близки Сингапур (2 место), Бахрейн (16 место) и ОАЭ (13 место).

При этом 82% сотрудников признались, что Россия представляет большие возможности для карьерного роста, чем их собственная страна.

Итак, несмотря на относительную привлекательность высокого заработка в России, можно отметить, что социальные аспекты  зачастую отпугивают иностранных работников.

К самым актуальным позициям можно отнести:

  •  Стоимость аренды жилья
  •  Качество жилья
  •  Образование для детей

Обязательные требования экспатов к арендуемым квартирам - удобная планировка, свежий ремонт в квартире, пусть небольшая, но охраняемая придомовая территория, чистый подъезд, желательно с консьержем. Для семейных обязательно наличие нескольких спален, санузлов. Все остальное уже зависит от индивидуальных потребностей. Количество желающих приобрести квартиру в Москве среди иностранных граждан за последние три года не изменилось. По-прежнему 98% покупателей дорогих квартир являются гражданами РФ. Остальные 2% иностранцев - это, как правило, бывшие российские граждане.

При выборе квартиры экспаты руководствуются такими критериями, как инфраструктура (школы, детские сады, приближенность к месту работы и др.), население территории, чистый воздух и другие условия, благоприятствующие спокойному и здоровому образу жизни. Для иностранцев престижность места, в отличие от нашего соотечественника, не имеет высокого значения.

Все эти критерии больше всего подходят под описание объектов жилой недвижимости элитного класса, что сопровождает, безусловно, высокую арендную плату.

Сумма, которую экспаты готовы тратить на аренду  жилья, зависит от состава семьи и района проживания. Среди одиноких иностранцев популярны однокомнатные студии в центре Москвы по цене $2500-3000. Бюджет у семейных арендаторов выше, но в основном они предпочитают выбирать квартиры средней ценовой категории стоимостью $3–8 тыс. в месяц. Средний бюджет сделки для иностранцев порядка $4-6 тыс. долларов в месяц.

Иностранцы очень внимательно и ответственно подходят к юридической стороне вопроса, заключению договора. Признаются только «белые» схемы оплаты, безналичный расчет.

Все вышеперечисленные критерии свидетельствует о том, что формат апарт-отелей может пользоваться большим спросом у экспатов, работающих в Москве. Тем самым можно отметить актуальность выбранной темы исследования. Отсюда вытекают цель и задачи настоящего исследования.

Цель исследования – изучение экономической эффективности строительства и эксплуатации апарт-отеля в г.Москва.

Для достижения данной цели поставлены следующие задачи:

- рассмотреть основные группы апартаментов, присутствующих на рынке недвижимости;

- изучение основных понятий и определений, связанных с работой апарт-отелей;

- рассмотреть и проанализировать примеры эффективной работы сетей апарт-отелей США и стран Европы;

- проанализировать обзор существующих столичных апарт-отелей;

- провести условную оценку эффективности строительства и эксплуатации апарт-отеля в г.Москве.

Объектом исследования являются апарт-отели г. Москвы, а также отели такого формата, распространенные в США и странах Европы.

Теоретической и методологической основой исследования стали работы отечественных и зарубежных исследователей в области теории и практики функционирования рынка гостиничной недвижимости, а также исследовательские и аналитические материалы, полученные в процессе практической работы.


  1.  Практика развития отечественных и зарубежных апарт-отелей

§ 1. Основные определения понятия «апартаменты»

Понятие «апартаменты», которое имеет широкий спектр использования (в сфере жилья, в гостиничном и офисном сегментах), на российском рынке появилось не так давно. Термин «апартаменты» пришел в Россию из-за рубежа. На Западе3 апартаменты представляют собой несколько форматов: квартира для постоянного или временного проживания в составе кондоминиума, которую, в зависимости от выбора собственника, управляющая компания может сдавать в аренду или, в ожидании приезда собственника, предоставлять клининговые услуги по ее содержанию; квартира, готовая к проживанию, сдаваемая в аренду в доходном доме, в гостинице или офисном комплексе с сервисным обслуживанием.

Незрелость российского рынка апартаментов привела к появлению нескольких интерпретаций данного понятия, создав тем самым сложности при классификации апартаментов как типа размещения и в понимании, каким образом они должны управляться и в чьей собственности находиться.

С юридической точки зрения апартаменты - это нежилое помещение; с точки зрения функционального назначения - это недвижимость для жилья. В российском законодательстве в постановлении Госстандарта от 26.09.2001 г.4 апартаменты определяются как жилье, не предназначенное для постоянного проживания. Соответственно, физическое лицо, приобретая апартаменты в собственность, не получает при этом права прописки в них.

Обычно выделяют несколько разновидностей апартаментов. Общим во всех существующих определениях является своеобразный симбиоз квартиры и гостиничного номера. Апартаменты - это вид жилья, сочетающий в себе особенности жилой квартиры и номера в гостинице.  Обычно они состоят из оборудованной кухни, гостиной и некоторого количества спален со своими санузлами.

Само понятие «апартаменты» также подразумевает наличие развитой инфраструктуры (ресторанов, фитнес-клубов и т. д.), подземного паркинга, круглосуточной охраны, room-сервиса, а также консьержа или рецепции в комплексе, которые занимаются всеми вопросами проживания, могут заказать вам такси, столик в ресторане, билеты в театр и даже погулять с собакой. Для человека, занимающегося бизнесом, это удобно и практично, так как экономит массу времени и обеспечивает безопасность проживания. Поэтому зачастую апартаменты используются как представительские квартиры.

Апартаменты обычно покупают именно как второе жилье. Например, когда человек постоянно проживает в загородном доме, а работает в центре и приобретает второе жилье для того, чтобы было, где остановиться в городе. Апартаменты, особенно расположенные над офисами, априори не ориентированы на семейное проживание.

Покупателями апартаментов чаще всего становятся сотрудники представительств иностранных компаний и посольств, представители деловой элиты, постоянно бывающие в командировках. Следует отметить, что в последнее время и у российских компаний растет спрос на апартаменты.

В г.Москве определение «апарт-отель» крайне размыто. Как правило, речь идет об отдельных сервисных квартирах, либо о гостиничных номерах с домашней обстановкой, которые позиционируются как апартаменты.

Для того, что понять сущность апарт-отелей, необходимо дать определение основным понятиям, связанным с данным видом жилья.

В связи с относительной новизной данных типов размещения, существует масса ошибок в определении специфики и сущности таких форматов жилья как апарт-отели и апартаменты.

1.1. Гостиничные апартаменты

В России, как и в странах Запада, прослеживается тенденция к размещению апартаментов в составе гостиничных комплексов - так называемые апартаменты гостиничного типа. Управление апартаментами в данных комплексах осуществляется гостиничным оператором, постояльцам предлагается широкий спектр сервисных услуг.

В данном случае апартаменты это разновидность гостиничных номеров - более высокого класса, большей площади и с большим комплексом услуг. Обязательным для апартаментов является наличие кухни, что делает их схожими с квартирами.

Практика включения апартаментов в состав номерного фонда распространена преимущественно в сегменте высококлассных гостиниц. К примеру, все гостиницы категории «4-5 звезд» в Москве имеют как минимум один номер-апартамент (или suite). Как правило, это номер большой площади (порядка 100 кв. м), состоящий из 2-3 комнат, в котором предоставляется максимальный для данной гостиницы набор услуг. Это объясняется тем, что данный формат рассчитан на постояльцев с высоким уровнем дохода. В советский период, например, в таких номерах селились преимущественно иностранцы или чиновники высшего ранга. Для этой категории клиентов важно также престижное расположение жилья, поэтому в Москве апартаменты сосредоточены преимущественно в центральных районах столицы (вблизи Кремля), а также в зонах высокой деловой активности.

1.2. Апарт-отель

Отдельный формат гостиничных апартаментов - номера в апарт-отелях. В отличие от гостиниц номерной фонд апарт-отелей полностью состоит из апартаментов, «номеров-квартир», цена которых не зависит от числа проживающих в них гостей. Все апартаменты принадлежат одному собственнику и управляются гостиничным оператором. Как и в гостинице, в апарт-отелях постояльцам предлагаются услуги, набор которых напрямую зависит от класса апарт-отеля.

Точного определения «апарт-отеля» на сегодняшний день не существует. Слово имеет французские корни (appartement – комната, квартира). В перечне средств размещения Положения о государственной системе классификации апарт-отель не упоминается, есть только формулировка понятия «апартамент» среди категорий номеров5. «Апартамент» – номер в средстве размещения площадью не менее 40 кв. метров, состоящий из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой, спальни), имеющий кухонное оборудование. Объекты размещения, в составе которых есть номера такой категории, можно классифицировать как апарт-отели. Главное их отличие от обычных гостиниц – ограниченный набор услуг. Обычно предоставляются стандартные виды сервиса: уборка, смена белья, охрана. Иногда в стоимость проживания включены посещение сауны и бассейна, пользование подземной парковкой и т. п. Апарт-отели, как правило, более демократичны с точки зрения цен на размещение.

Апарт-отели можно разделить на две категории: объекты, работающие так же, как гостиницы (цена определяется за номер, плата взимается за сутки проживания) и сервисные апартаменты, представляющие собой единый комплекс, где все номера-квартиры сдаются в долгосрочную аренду от трех месяцев. В последнем случае ставка рассчитывается на месяц, за базу берется площадь апартамента, а услуги предлагаются за отдельную плату.

Апарт-отели также классифицируют в зависимости от размера тарифов - выделяют гостиницы бюджетные, среднего и высокого классов.

Апарт-отели европейского формата сильно отличаются от того, что подразумевают под этим определением у нас. Стоит отметить, что в современном российском законодательстве даже нет понятия «апарт-отель», поэтому часто застройщик оформляет апарт-отель, например, как жилой дом. Зачастую, в России апартаменты строятся в том случае, когда на данной территории строительство жилья не разрешено по тем или иным причинам. Например, в курортной зоне, на территории заповедников, ближе 100 м от береговой кромки и т.д. В этом случае объектам присваивается статус нежилых помещений - апарт-отелей. Фактически же это жилье, которое и продается, и используется как жилье.

Тем не менее, по мнению многих аналитиков рынка,  этот формат приживется у нас и будет пользоваться популярностью, а значит, и в законодательстве скоро устранят это несоответствие. Пока же многие застройщики, несмотря на привлекательность и актуальность этого вида недвижимости, не спешат вкладывать деньги в строительство апарт-отелей.

Апарт-отели очень востребованы в курортных зонах, куда приезжает много сезонных отдыхающих. В России апарт-отели в последние годы появились в Красной Поляне в Сочи и в других южных регионах.

Предложение апарт-отелей имеют в своих портфелях большинство гостиничных корпораций от Hyatt до Hilton. В США и Канаде апарт-отели стали неотъемлемой частью гостиничного рынка. То же можно сказать и о странах Западной Европы. Популярен подобный вид отелей в Англии, Франции и странах Бенилюкса (Бельгия, Нидерланды и Люксембург).

1.3. Жилые апартаменты

Другая разновидность апартаментов - апартаменты в составе жилых или многофункциональных комплексов. Жилые апартаменты на рынке недвижимости представлены преимущественно в формате так называемых сервисных квартир, которые можно сравнить с номерами в высококлассных гостиницах. Основное отличие данного вида апартаментов от гостиничных заключается в возможности их приобретения.

Апартаменты гостиничного типа используются для временного проживания, то есть предоставляются постояльцам в аренду. Жилые апартаменты, наоборот, подразумевают приобретение их в собственность физическими или юридическими лицами, а наличие и состав сервисных услуг зависят от уровня объекта и управляющей компании.

Жилые апартаменты располагаются в престижных районах, в многоквартирных домах с доступным сервисом услуг, либо в многофункциональном комплексе.

Эксплуатация таких квартир осуществляется управляющей компанией, которая предоставляет собственникам апартаментов определенный набор платных услуг (уборка, прачечная, ресторан, СПА-сервис, фитнес-центр и доступ в Интернет). Во время отсутствия собственника, по его желанию, управляющая компания за дополнительное вознаграждение, обычно составляющее около 15% от валового дохода собственника при коммерческой сдаче площадей, выполняет функцию гостиничного оператора, сдавая апартаменты во временное пользование.

Следует отметить, что в российской практике весь комплекс апартаментов принадлежит юридическому лицу, а собственники апартаментов выступают в роли дольщиков и не имеют возможности оформить здесь прописку, но при этом сохраняют право собственности - пользоваться, владеть и распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Отсутствие постоянной регистрации лишает собственников апартаментов возможности создавать товарищества собственников жилья (ТСЖ) с целью управления и эксплуатации комплекса апартаментов, но этот недостаток может быть компенсирован привлечением к управлению профессиональной управляющей компании.

В настоящее время сегмент жилых апартаментов достаточно интенсивно развивается на столичном рынке. «В ближайшее время в Москве появится много предложений в этом сегменте6, - констатирует Елена Логвина. - Например, «Эолис»; Берсеньевская наб., 6, «Красный Октябрь»; Башня «Федерация», Imperia-Tower, Город столиц, Eurasia Tower в «Москва-Сити»; Софийская наб.; Красная пл., 5. Главная их особенность - все они входят в структуру зданий, имеющих нежилое назначение».

Таблица 1. Основные группы апартаментов,

присутствующих на рынке недвижимости.

Группа

Определение

Апартаменты гостиничного типа

Номера увеличенной площади (более 40 кв.м.), состоящие из двух и более комнат, включающие оборудованную кухню со всеми необходимыми бытовыми приборами, входящие в состав гостиничного (или многофункционального) комплекса. Предоставляются в аренду. Управляются тем же гостиничным оператором, что и гостиничные номера, которые сдаются в посуточную аренду (предоставляется аналогичный объем сервисных услуг).

Апартаменты в апарт-отелях

Апарт-отель представляет собой в большей степени жилой комплекс, нежели гостиничный. Его номерной фонд состоит только из апартаментов (номера квартирного типа с оборудованной кухней), которые предоставляются в аренду. Управляется объект гостиничным оператором (полный набор сервисных услуг, как в гостиницах).

Жилые апартаменты

Помещения в составе жилого и многофункционального комплекса, которые приобретаются физическими или юридическими лицами в собственность и предназначены для длительного проживания, но без возможности прописки. Собственникам жилых апартаментов со стороны управляющей или эксплуатирующей компании предоставляются сервисные услуги, перечень которых варьируется в зависимости от уровня комплекса (начиная с уборки придомовой территории и закачивания сдачей апартаментов аренду). В связи с тем, что апартаменты относятся к коммерческой недвижимости (несмотря на то, что предназначены для проживания), при возведении комплекса жилых апартаментов не требуется создания социальной инфраструктуры; детских школ и садов, в отличие от обязательного возведения данных объектов при строительстве жилого дома.


§ 2. Обзор зарубежного рынка апарт-отелей

2.1. Рынок апарт-отелей США на примере функционирования компании «Extended Stay America»

Успешная деятельность отелей такого формата представлена в США. Для примера  данной работе была рассмотрена работа компании «Extended Stay America»7. Краткая информация о деятельности этой компании представлена ниже.

http://www.exstay.com
Статистика:

Акционерное общество открытого типа
Создано: 1995
Штат: 6,100
Доход: $518 million (2000)
Размещение акций: New York
Символ: ESA
Основные даты:

1995: Основание Extended Stay (ESA) и публичное размещение акций.
1997: ESA приобрела Studio Plus Hotel, Inc.
1998: ESA открыла 200й отель.
2000: Компания достигла уровня  $500 миллионов годового дохода.
2004: Extended Stay America провела слияние с Homestead Hotels и основала Extended Stay Hotel

С 2004: ESH принадлежит порядка 700 отелей в США.

История компании:

Основанная в 1995 году, Inc (ESA) владеет порядка  400 отелей долговременного проживания  в 38 штатах США. Услуги, совмещающие в себе удобства гостиничного номера и квартиры, удовлетворяют потребностям бизнес-путешественников, так же как и людей, которым необходима возможность длительного проживания по другим причинам. ESA владеет тремя марками жилья, стоимость которых, как правило, рассчитывается за недельный период, однако также существуют тарифы на сутки.

Общая концепция номеров отелей включает следующие возможности:

  •  Полностью оборудованную кухню: холодильник, микроволновая печь, варочная панель, тостер, кофеварка, кухонная утварь, посуда и столовые приборы 
  •  Беспроводной доступ в интернет в каждом номере
  •  Услуги прачечной
  •  Безлимитные местные звонки с возможностью использования личной голосовой почты
  •  Кабельное телевидение
  •  Фитнес центры, бассейны, сауны 
  •  Гладильная доска и утюг в номере
  •  Еженедельная уборка номера (дополнительно возможна ежедневная уборка)
  •  Возможность проживания с домашними животными

Услуги по уборке номеров планируются исходя из количества дней проживания. При условии проживания от 1 до 6 дней гости отеля могут воспользоваться услугой замены чистых полотенец у стойки ресепшн. От 7 и более дней проживания – гостям предоставляется полный набор услуг по уборке номера раз в неделю.

Полный набор услуг по уборке: (производится раз в неделю) включает в себя вытирание пыли, уборка ковров с помощью пылесоса, смена постельного белья и полотенец, выброс мусора, уборка ванной комнаты и кухни, а также при необходимости пополнение мыла и туалетной бумаги. Также за фиксированную  плату (10$ за уборку) можно заказывать дополнительную полную уборку номера в любое удобное для  гостя время.

«Освежающая» уборка (дополнительная услуга): включает в себя замену грязных полотенец, выброс мусора, при необходимости пополнение мыла и туалетной бумаги, а также застил кровати без смены постельного белья. Стоимость данного вида уборки - $5.

Ежедневная «Освежающая» уборка (дополнительная услуга): включает в себя «Освежающую» уборку, которая предоставляется ежедневно. Данную услугу можно обговорить при регистрации в отеле, стоимость составляет - 3$ в день.

Мытье посуды НЕ ВКЛЮЧАЕТСЯ ни в один из предоставляемых видов уборок.

Категории предоставляемых номеров

Первая категория номеров - Crossland Economy Studios (диапазон цен от $ 169 до $ 199 в неделю) - предлагает двуспальную кровать, оборудованную кухню и небольшой набор посуды, кабельное телевидение, минимальный набор мебели (стол и стулья), возможность использования голосовой почты с бесплатными местными звонками, и розетка для проводного выхода в интернет.

Вторая категория номеров Extended StayAmerica Efficiency Studios по цене от $ 199 до $ 299 в неделю, предлагает номера большей площади с мягкой мебелью.

StudioPLUS Deluxe Studios, которая обойдется порядка  $ 399 в неделю, предлагает дополнительные услуги: фитнес-центр, открытый бассейн или спа-центр. Одной из особенностей номеров данного типа является наличие отдельной гостиной и кухни.

В качестве дополнительных услуг данного типа номеров также следует отметить:

  •  Кабельное телевидение класса premium
  •  Кровать с ортопедическим матрасом
  •  DVD-плееры
  •  MP3 - будильники
  •  Сервис удаленной печати из номера (данная система позволяет отправлять документы на печать из номера и без труда получать их на стойке ресепшн)
  •  Deluxe Mornings ™ - Изысканный кофе-бар (предоставляет утреннее меню: всевозможные сорта кофе, рогалики и т.д.)
  •  Deluxe Essentials  - выкладка в номере (банные принадлежности, в том числе бритвы, шампуни  и проч.)
  •  Фитнес – центры и спа-салоны

Концепция отелей для долговременного проживания: возвращаясь к 1975 году

Бурный рост  середины 1990-х годов в сегменте гостиниц для долговременного проживания на рынке аренды жилой недвижимости являлся отголоском 1950-х годов, когда Кеммон Уилсон использовал в своих интересах послевоенную систему (Вторая Мировая война)  автомагистралей между штатами, чтобы создать цепь мотелей Holiday Inn.

В тот же период, другой человек, который мог бы оказать огромное влияние на формирование рынка аренды жилой недвижимости, начал свою карьеру в бизнесе.  Уроженец штата Канзас Дэвид Л. Брок основал гостиничную компанию в 1956 году. В 1975 году совместно с девелопером из г.Вичита (штат Канзас) Джеком Дэбоэром  они придумали  и ввели термин "гостиница для долговременного пребывания" и открыли первый отель, который в основном ориентировался на бизнесменом. Они назвали свою гостиницу Residence Inn, которая достаточно быстро выросла в цепочку из 96 отелей. Впоследствии их сеть гостиниц была выкуплена и расширена под руководством оператора Marriott International. С 1987 г. ряд компаний в разных штатах США предпринимали попытки строительства подобного рода отелей, однако никто из них в полной мере не смог повторить масштаб и успех Residence Inn. Кроме того, в 1980е гг. рынок аренды жилой недвижимости был перенасыщен, что не делало его весьма привлекательным для инвесторов.

К середине 1990-х годов, однако, ряд факторов оказал значительное влияние на устойчивость рынка аренды жилья для долговременного проживания. В процессе сокращения расходов, многие предприятия стали более восприимчивы к идее аренды жилья для долговременного проживания. Кроме того, возрастающие требования к использованию высоких технологий заставляли многих сотрудников предприятий соглашаться на длительные командировки вне дома. Фирмы и предприятия в свою очередь использовали метод снижения затрат путем сокращения основного штата сотрудников и наймом подрядчиков на проектной основе. Данное обстоятельство породило благодатную почту для развития отелей для долговременного проживания, так как людей, приехавших на временную работу, необходимо было обеспечить комфортным проживанием.

Существенным добавлением к уже существующему потоку бизнес-постояльцев были и другие потенциальные гости, которые могли бы сохранить низкие показатели процента пустующих номеров. К ним относились: военнослужащие, рабочие-строители, люди, переезжающие или находящиеся в процессе поиска новой квартиры/дома для постоянного проживания, а также люди, ищущие возможность аренды жилья для долговременного проживания, по своим личным причинам, таким как развод, или просто желание навестить родственников.

Растущие показатели отраслевой статистики также внесли существенный вклад в желание инвесторов вкладывать капитал в развитие отелей долговременного проживания. Такие отели характеризовались гораздо большим процентом заполняемости по сравнению с традиционными гостиницами. Благодаря тому, что их гости не ожидали дорогих излишеств в меблировке и оборудовании номеров, владельцы отелей долговременного проживания могли экономить на строительстве и заработной плате обслуживающего персонала в пользу предоставления более дешевых услуг для постояльцев. Кроме того, девелоперы имели возможность приобретать земли не в самых престижных районах страны. У них не существовало необходимости в покупке дорогостоящей недвижимости вблизи автомагистралей для привлечения постоянно меняющегося потока гостей, останавливающихся на сутки. Менее дорогая земля, расположенная около промышленных зон, была фактически более желанной. В результате влияния всех этих факторов отели для долговременного проживания оказались намного дешевле с точки зрения строительства и управления, и тем самым приносили высокую прибыль. Поскольку спрос на такие гостиничные номера намного превышал существующее предложение гостиничного рынка, были созданы благоприятные условия для создания сектора экономики такого рода гостиниц, который впоследствии перерос в масштабы всей страны.

Учреждение  Extended Stay America в 1995 

В качестве потенциального основателя компании рассматривался Уэйн Хуизенга. Он никогда не имел дело с гостиничным бизнесом, однако владел колоссальным опытом в создании предприятий общенационального масштаба. Давний друг Джордж Джонсон-младший обратился со своей идеей создания отелей для проживания сроком от недели и больше к Хуизенга в начале 1995 года. В январе этого года они  вместе инвестировали 56 млн. долл. США в создание Extended Stay America, которая была зарегистрирована в штате Делавэр. Джонсон должен был служить в качестве президента и главного исполнительного директора компании, а Хуизенга - в качестве председателя совета директоров. В августе того же года, ESA открыла свой отель с номерами типа  Extended StayAmerica Efficiency Studios в Spartanburg, штат Южная Каролина.  В том же самом месяце, ESA приобретает существующие помещения, предоставляющие услуги по долгосрочному проживанию, в г.Мариетта, штат Джорджия.

Имея в обороте лишь две работающие гостиницы и девять других, находящихся в стадии строительства, ESA сделал первичное публичное размещение своих акций в декабре 1995 года. Опираясь на известное имя Хуизенга, акции компании за первый день взлетели с отметки в $ 13 за акцию до $ 27,50.

Пообещав стать «Wal-Mart» в секторе аренды жилья, Хуизенга и Джонсон стремительно двинулись вперед, с тем, чтобы оправдать доверие инвесторов к ESA. Они открыли новые отели, а также выкупили уже существующие в штатах Джорджия, Канзас и г.Невада (г.Лас – Вегас), а также приобрели действующую традиционную гостиницу, которая впоследствии была преобразована в отель для долгосрочного пребывания. К концу 1996г. ESA владела уже 40 отелями (Extended StayAmerica Efficiency Studio), гораздо больше чем планировалось изначально, с 50 дополнительными проектами, находящимися в стадии строительства, а также владела земельными участками для еще более чем 100 проектов на выбор. За год ESA заработала порядка $38.9 миллионов, из которых $7.7 миллионов являлись прибылью.

Однако необходимо отметить, что ESA была не одинока в своей концепции отелей для долговременного проживания. Studio Plus Hotels стали известны за год до образования ESA и развивались весьма стремительно, так же как и Sierra Suites компании Summerfield Hotel Corporation. Традиционные гостиничные сети также присматривались к возможностям вхождения на этот  рынок. Многие известные на тот момент гостиничные сети активно внедряли в свои портфели отели долговременного проживания.

В январе 1997 ESA открывает свой первый отель под брендом Crossland Economy Studios в Индепенденс, штат Миссури. Crossland Economy Studios – был вступлением компании в категорию «бюджетных» отелей для долговременного проживания. В этом же месяце, ESA приобрела компанию Studio Plus Hotels. К тому времени она владела 35 действующими отелями и 11ью - в стадии строительства. К маю, ESA открывает свой 100й отель, а в июне размещает акции на Нью-Йоркской фондовой бирже. Компания вела переговоры о $ 500 млн. кредитной линии для поддержания своего дальнейшего роста. К концу 1997 года ESA владела 185 действующими отелями, 84 строящимися, а также 146 проектами в стадии разработки. Менеджмент компании прогнозировал, что к 2000 году компания будет владеть порядка 540 действующих отелей. Доходы за 1997 год увеличились до 130 млн. долл. США, хотя быстрое расширение привело к снижению прибыли, которая упала до 2,6 млн. долл. США.

Замедление темпов роста в 1999 году

В 1998 году ESA открыла свой 200й отель, что побудило руководство заявить о том, что компания является самой быстрорастущей гостиничной сетью в американской истории. Однако вялый рост цен на акции компаний гостиничного бизнеса мог бы затормозить стремительный рост компании.  Инвесторы были обеспокоены тем, что чрезмерное расширение гостиничной сети грозит снижением прибыли. Дальнейшее расширение могло привести к увеличению  доходов до точки, где ее акции начнут падать вниз. В связи с этим,  к концу 1998 года ESA решила сократить количество гостиниц, запускаемых в 1999 году. Вместо 120 новых отелей, компания решила открыть от 50 до 70. Несмотря на «прохладную» поддержку Уолл-стрит, ESA показала прибыль за 1998 год на уровне 28 млн. долл. при доходах в $ 283 миллионов.

Помимо настороженности инвесторов, деятельность данного вида бизнеса становится объектом социальной критики. В дополнение к бизнес-путешественникам, отели долговременного проживания привлекали семьи. Однако тут же вставал вопрос о нехватке рекреационных районов с развитой инфраструктурой, которая была необходима для семей с детьми. Кроме того, весьма бюджетный вариант отелей не отличался большой избирательной в выборе постояльцев, что порождало довольно большой уровень преступности в этих районах. Все эти факторы вместе с низкими затратами на строительство делали некоторые из этих отелей лишь «трущобами в ожидании» постоянного жилья.

Так как ESA  сократила строительство в 1999 году, она сосредоточила свои силы на районах, где данная сфера бизнеса только зарождалась, в то время как напротив отказалась от рассмотрения  новых вариантов в областях, которые характеризовались весьма высоким уровнем конкуренции на рынке жилья для долговременного проживания. В целом промышленность испытала замедление в строительстве, несмотря ни на какие реальные доказательства того, что спрос на данный вид жилья  упал.

Хотя фондовый рынок  значительно возрастал в 1998 году, к 1999 году акции фактически потеряли свою цену. Компании с опаской относились к быстрому расширению деятельности,  опасаясь низких показателей прибыли. В 1999 году руководитель ESA  Хуизенга столкнулся с отдельными проблемами, которые затронули некоторые из его других предприятий. Данный факт весьма пошатнул репутацию Хуизенга  в глазах инвесторов. К 2000 году компания планировала построить всего 30 отелей, по сравнению с 57 – открытыми в 1999году и 120 в 1998.

К концу 2000 года компания владела 392 действующими отелями, 19ью – в стадии строительства, а также 58 в процессе обсуждения. Компания вновь показала значительный прирост прибыли по сравнению с предыдущим периодом - $518 миллионов дохода и более чем $70 миллионов прибыли. Ее акции также показали заметный рост, более чем в три раза в период с марта 2000 года по февраль 2001 года. Тем не менее, многие скептики подвергали сомнению готовность компании поддерживать высокий уровень заполняемости номеров своих отелей, в связи с замедлением темпов роста национальной экономики, а также активной политикой конкурентов по снижению стоимости номеров. Также возникала масса вопросов, касающихся деятельности старых отелей сети.

Только время  сможет внести коррективы в деятельность компании, как это происходило с изменениями рынка аренды жилья для продолжительного проживания в целом.  

Главные типы номеров: Crossland Economy Studios; Extended StayAmerica Effieciency Studios; StudioPLUS Deluxe Studios.

Главные конкуренты: Candlewood Hotel Company, Inc.; Choice Hotels International Inc.; Equity Inns; Marriott International, Inc.; Suburban Lodges of America.


2.2. Обзор рынка апарт-отелей стран Европы

Среди известных мировых брендов, которые сегодня предлагают услуги апарт-отелей: французская сеть MaMaison (Orco property group), бренд Staybridge Suites от гостиничной корпорации InterContinental Hotels Group, сеть апарт-отелей Adagio от компании Accor.

Рассмотрим деятельность данных сетей более подробно.

2.2.1. MaMaison  

 

Французская сеть MaMaison принадлежит компании Orco property group.

Orco property group является инвестором, застройщиком и управляющим активами недвижимости, в том числе гостиничной, в Центральной и Восточной Европе.

В неё входят IPB Real, MaMaison Hotels & Apartments, Viterra Development, Orco Real Estate.

Основанная в 1991г. в Люксембурге, компания размещает акции на биржах Парижа, Праги и Варшавы (Paris Stock Exchange Euronext, Prague and Warsaw Stock Exchanges). В настоящее время примерная стоимость оборотных активов составляет порядка 1,7 миллиарда евро.

К основным видам деятельности компании относятся:

  •  Девелопмент
  •  Инвестиции в недвижимость
  •  Гостиничный бизнес

Orco Property Group осуществляет деятельность в ряде стран Центральной и Восточной Европы, в первую очередь в Германии, Чешской Республике, Венгрии, Польше, Хорватии и Словакии. Портфель компании  объединяет несколько известных брендов, в том числе MaMaison Hotels & Residences в Европе или Gewerbesiedlungs-Gesellschaft mbH (GSG) в Берлине. Компания фокусируется на первоклассных местоположениях  в столичных городах в Центрально-Европейском регионе и обладает уникальным портфелем активов объектов недвижимости класса люкс.

Mamaison Hotels & Residences – это уникальная коллекция отелей Boutique, отелей  Business & Conference и отелей All-Suites Residence с лидирующей позицией в сфере гостиничных услуг в наиболее популярных местах Центральной и Восточной Европы.

Каждая гостиница данной сети индивидуально меблирована, а внимание, уделяемое деталям, гарантирует, что гостей везде будет окружать приятный и уютный стиль. Располагая просторными номерами и апартаментами в уникальных гостиницах класса от midscale (отели среднего уровня) до upscale deluxe (фешенебельные гостиницы), отели и резиденции Mamaison не только соответствуют требованиям международных стандартов, но и превосходят их, предоставляя при этом лучшее соотношение качества и цены, как при краткосрочном, так и долгосрочном проживании.

Mamaison Hotels & Residences - Места расположения

Mamaison предлагает своим гостям проживание в семи самых оживленных, самых престижных и самых популярных городах новой Европы.

Рис.1.  Места расположения сети Mamaison в странах Европы.

г. Прага (Чехия):

Прага – это столица Чешской Республики, современная метрополия. Прага уже давно популярна благодаря своим прекрасным магазинам, бизнес-центрам и уникальным достопримечательностям.

Сеть апарт-отелей Mamaison предлагает несколько прекрасных отелей:

  •  Mamaison Hotel Riverside

Mamaison Hotel Riverside - бутик-отель класса upscale в стиле Модерн, удобно расположенный в современном пражском районе Смихов. Отель находиться вблизи пражских деловых кварталов, столичного аэропорта и главных культурных достопримечательностей.

Mamaison Hotel Riverside предлагает следующий перечень услуг:

  •  60 номеров и 18 апартаментов с вечерним приготовлением номера (площадь номеров от 25м2)
  •  ТВ, радио в каждом номере и DVD-проигрыватель (по предварительному заказу)
  •  В отдельных номерах WI-FI/LAN бесплатно
  •  Плавание на каяке, беговые дорожки и катание на роликовых коньках вблизи отеля
  •  Детские игровые площадки вблизи отеля
  •  Пандусы на территории всего отеля
  •  Оснащение для MICE8 и ведения рабочих переговоров
  •  Частная автомобильная парковка
  •  Обеспечение автомобилем или лимузином

Условия проживания

В распоряжении гостей, проживающих в отеле, находятся:

  •  Индивидуально настраиваемые кондиционеры
  •  Бесплатный высокоскоростной интернет или WI-FI
  •  Сейф
  •  Телевизор с плоским экраном
  •  Платное  TВ
  •  Городские телефоны
  •  Мини-бар
  •  Ванна и душевая кабина
  •  Зона спальни
  •  Рабочая зона, оборудованная письменным столом
  •  Круглосуточные услуги горничной
  •  Mamaison Suite Hotel Pachtuv Palace

Mamaison Suite Hotel Pachtuv Palace - отель класса upscale с 50 богато меблированными номерами и апартаментами.

Mamaison Suite Hotel Pachtuv Palace предлагает следующий перечень услуг:

  •  50 уникальных номеров и апартаментов (площадь 35-120 м2)
  •  Стильные интерьеры, прекрасные виды и оснащение
  •  Услуги батлера (по предварительному заказу)
  •  Услуги горничной
  •  Ресторан Amade 
  •  Автомобильная парковка
  •  Зал для занятий бодибилдингом, массажи в номере
  •  Круглосуточная работа бизнес-центра
  •  Эксклюзивное оснащение для MICE и переговоров

Условия проживания

В распоряжении гостей, проживающих в отеле, имеются:

  •  Полностью оснащенная кухня
  •  Халаты и тапочки бесплатно
  •  Кухонные принадлежности для приготовления кофе и чая
  •  Бесплатный высокоскоростной интернет или WIFI
  •  Сейф в номере, размер сейфа позволяет положить в него ноутбук
  •  Спутниковое TВ во всех номерах, проигрыватели DVD во всех апартаментах
  •  Городской телефон  с автоответчиком
  •  Фены
  •  Кондиционеры во всех номерах
  •  Mamaison Residence Belgicka

Резиденция класса upper midscale Mamaison Residence Belgicka, расположенная вблизи пражского исторического Старого Города, имеет дизайн в современном стиле Фен-Шуй.

В гостинице Mamaison Residence Belgicka к Вашим услугам:

  •  24 апартамента и 6 бизнес-студий (площадь 33-68 м2)
  •  Каждый номер оборудован небольшой кухней, посудомоечной машиной и микроволновой печью
  •  Стильные интерьеры, виды из окон и обстановка
  •  Круглосуточная работа стойки администратора и управляющего гостиницей
  •  Тренажерный зал, сауна и бильярдный зал
  •  Бизнес-услуги по запросу
  •  WI-FI бесплатно
  •  Прачечная со стиральными и сушильными машинами

Условия проживания

В распоряжении гостей, проживающих в отеле, находятся:

  •  Индивидуальная регулировка температуры
  •  Сейф
  •  Кабельное ТВ, проигрыватель DVD и НI-FI
  •  Утюг с гладильной доской
  •  Беспроводной телефон
  •  Фен
  •  Ванна и душевая кабина
  •  Круглосуточные услуги горничной

г.Острава (Чехия)

  •  Mamaison Business&Conference Hotel Imperial

Отель Business & Conference Hotel Imperial  класса upper midscale.

Отель предлагает специализированные услуги не только в  сфере делового туризма (MICE), но и для краткосрочного и длительного пребывания гостей.

В отеле Imperial категории Mamaison Business & Conference к Вашим услугам:

  •  151 номер и 11 апартаментов в различных стилях
  •  2 различные концепции подачи блюд
  •  Бассейн. Сауна и массажный кабинет
  •  Салон красоты и салон-парикмахерская
  •  Круглосуточная работа стойки администратора и консьерж-сервис
  •  Эксклюзивное техническое оснащение и бизнес-центр
  •  7 полностью оборудованных конференц-залов (25-238 м2)
  •  WI-FI бесплатно
  •  Пандусы на территории всей гостиницы

Условия проживания

Всегда доступно для гостей:

  •  Сейф
  •  Спутниковое TВ
  •  Городской телефон с автоответчиком
  •  Мини-бар
  •  Ванна или душевая кабина
  •  Услуги горничной до 22 часов
  •  Ежедневный завтрак
  •  Бесплатный вход в релаксационный центр

г.Варшава (Польша):

  •  Mamaison Hotel Le Regina

Один из самых уникальных варшавских отелей класса upscale deluxe Mamaison Hotel Le Regina приглашает в самое сердце столицы.

В Mamaison Hotel Le Regina к Вашим услугам:

  •  58 номеров с индивидуальным дизайном, 3 уникальных апартамента
  •  Конференц-залы на 120 мест
  •  Многофункциональные помещения площадью 25-115 м2
  •  Изысканная кухня в ресторане La Rotisserie с летней верандой
  •  Сейф
  •  Круглосуточные услуги горничной
  •  Индивидуально настраиваемые кондиционеры
  •  Услуги прачечной
  •  Бесплатный высокоскоростной интернет и WIFI
  •  Бассейн, сауна и массажная комната

Условия проживания

В распоряжении гостей, проживающих в отеле, имеются:

  •  TВ с плоским экраном
  •  Городские телефоны с автоответчиком
  •  Мини-бары
  •  Собственные стильные ванные комнаты

  •  Mamaison Residence Diana

Mamaison Residence Diana, резиденция класса upper midscale. Отель располагает не только полностью оборудованными и стильно меблированными апартаментами, но и гостиничными услугами самого высокого качества.

В Mamaison Residence Diana к Вашим услугам:

  •  46 апартаментов с уникальным дизайном (45-100 м2)
  •  Апартаменты различных категорий, некоторые из них с балконом
  •  Расположение в центре города, недалеко от Старого Города
  •  Полностью оснащенные кухни
  •  Элегантный ресторан и услуги горничной
  •  Круглосуточная работа администратора
  •  Бесплатное WI-FI
  •  Современное оборудование для ведения рабочих переговоров
  •  Удобные транспортные маршруты, ведущие к главным достопримечательностям города
  •  Подземный гараж

Условия проживания

В распоряжении гостей, проживающих в гостинице, имеются:

  •  Полностью оснащенная кухня с микроволновой печью
  •  Сейф
  •  Кабельное ТВ, проигрыватель DVD и НI-FI
  •  Индивидуально настраиваемые кондиционеры
  •  Городской телефон
  •  Фен
  •  Ванна или душевая кабина
  •  Услуги горничной
  •  Мини-бар

г.Братислава (Словакия)

  •  Mamaison Residence Sulekova

Резиденция класса midscale Mamaison Residence Sulekova, расположенная вблизи главных деловых и туристических центров Братиславы, была полностью реконструирована в 2004г. Сегодня она предлагает высококлассное проживание в самом сердце города.

В резиденции Mamaison Residence Sulekova к Вашим услугам:

  •  32 апартамента (35-110 м2)
  •  Оборудованные кухни
  •  Сауна и финтес центр
  •  Круглосуточная работа стойки администратора и консьерж-сервис
  •  Бизнес-центр
  •  Бесплатный высокоскоростной интернет и WI-FI
  •  Детский уголок, услуги няни по предварительному запросу

Условия проживания

В распоряжении гостей, проживающих в отеле, имеется:

  •  Полностью оснащенная кухня с кофеваркой
  •  Сейф
  •  Кабельное ТВ, проигрыватель DVD и НI-FI
  •  Кондиционер
  •  Городской телефон
  •  Фен
  •  Ванна или душевая кабина
  •  Услуги горничной

г.Москва (Россия)

  •  Mamaison All-Suites Spa Hotel Pokrovka
  •  

Расположенный в историческом центре Москвы, отель класса upscale deluxe Mamaison All-Suites Spa Hotel Pokrovka. Отель предлагает эксклюзивные услуги СПА от всемирно известного бренда Algotherm, высококлассный ресторан с авторской кухней «Цифры» и великолепный дизайн в стиле Арт Деко.

В Mamaison All-Suites Spa Hotel Покровка к Вашим услугам:

  •  84 эксклюзивно оборудованных апартамента (35-213 м2)
  •  Ресторан «Цифры» с креативной авторской кухней
  •  Эксклюзивные услуги СПА от всемирно известного бренда Algotherm
  •  Крытый бассейн, сауна, хаммам
  •  Салон красоты
  •  Подключение к факсу и ПК во всех апартаментах
  •  WI-FI бесплатно
  •  Услуги бизнес-центра круглосуточно
  •  Оснащение для MICE и деловых переговоров

Условия проживания

В отеле Mamaison All-Suites Spa Hotel Pokrovka все апартаменты различаются планировкой, видами из окон и обстановкой, что является отражением индивидуального стиля этого уникального бутик-отеля.

В распоряжении гостей, проживающих в отеле, имеются: 

  •  Полностью оснащенная кухня или небольшая кухня
  •  Возможность посещения бассейна, сауны, хаммама и зала для бодибилдинга в рамках СПА от всемирно известного бренда Algotherm
  •  Кофеварка, ежедневно пополняемые элитные сорта кофе и чая
  •  Ежедневно пополняемый запас бутилированной воды
  •  Сейф
  •  Мини-бар
  •  Фен
  •  Кондиционер
  •  Беспроводной телефон
  •  Возможность подключения к сетям факса и ПК
  •  Кабельное TВ 
  •  Проигрыватель DVD

г.Будапешт (Венгрия)

  •  Mamaison Hotel Andrassy

Отель Mamaison Hotel Andrassy – это бутик-отель класса upscale deluxe, расположенный вблизи деловых, правительственных и туристических кварталов города. Он сооружен в уникальном стиле Bauhaus и предлагает проживание и услуги самого высокого качества.

В отеле Mamaison Hotel Andrassy к услугам гостей:

  •  61 номер, 7 апартаментов (20-70 м2)
  •  Круглосуточные работа стойки администратора и многоязычный персонал
  •  Бесплатный высокоскоростной интернет и WIFI
  •  Ресторан и лаунж-бар Барака
  •  Круглосуточные услуги горничной
  •  Эксклюзивное бизнес-оснащение
  •  Высококлассное оборудование для ведения переговоров
  •  Автомобильная парковка

Условия проживания

В распоряжении гостей, проживающих в отеле, имеется:

  •  Кондиционер
  •  Сейф в номере; размер сейфа позволяет положить в него ноутбук
  •  Спутниковое TВ
  •  Городские телефоны с автоответчиком
  •  Мини-бар
  •  Ванна или массажная душевая кабина
  •  Круглосуточные услуги горничной
  •  Mamaison Residence Izabella

Резиденция класса upper midscale Mamaison Residence Izabella предлагает широкий спектр специальных возможностей и услуг, 38 полностью оборудованных апартаментов, гостеприимную атмосферу и изысканный дизайн в самом сердце Будапешта.

В отеле Mamaison Residence Izabella к Вашим услугам:

  •  38 полностью оборудованных апартаментов (45-97 м2)
  •  Полностью оборудованные малые кухни, обеденные зоны и гостиные
  •  1-3 спальни
  •  Сауна и фитнес-центр
  •  WI-FI бесплатно, бизнес-центр и новейшее оснащение
  •  Подземная автомобильная парковка
  •  Детский уголок

Условия проживания

Резиденция Izabella компании Mamaison специализируется по просторным апартаментам с предоставлением комплексных услуг. Также приятно и долгосрочное проживание в резиденции; вы можете воспользоваться спокойным садом, волшебной террасой, тренажерным залом и сауной для гостей. 

В распоряжении гостей, проживающих в отеле, имеется:

  •  Кабельное ТВ, проигрыватель DVD и НI-FI
  •  Ванна и душевая кабина
  •  Полностью оснащенная кухня
  •  Утюг с гладильной доской
  •  Двуспальная кровать
  •  Сейф
  •  Беспроводные телефоны и 2 городских телефонных линии
  •  Фен
  •  Услуги горничной
  •  В апартаментах высокой категории – стиральная и посудомоечная машины


2.2.2. Staybridge Suites 

Бренд Staybridge Suites представлен корпорацией InterContinental Hotels Group9.

Корпорация IHG является оператором гостиничных сетей по всему миру.

Компания насчитывает более чем 658 000 номеров в более чем 4480 отелей в более чем 100 странах по всему миру.

В своем составе IHG является оператором семи гостиничных брендов - InterContinental, Crowne Plaza, Hotel Indigo, Holiday Inn, Holiday Inn Express, Staybridge Suites и Candlewood Suites.

Эти бренды гостиничных сетей включены в список одних из самых известных и популярных брендов гостиничного мира. Компания разработала портфель, который охватывает всё, от роскошных высококлассных гостиниц в крупных городах мира до доступных семейных отелей,  предлагающих для своих гостей  отличный сервис и приемлемую  стоимость проживания.

Такой  диверсифицированный портфель позволяет реагировать на большое количество появляющихся возможностей  мирового  гостиничного рынка.  

Бренды компании:

  •  InterContinental

InterContinental Hotels & Resorts является самым престижным гостиничным брендом компании. Гостиницы данной сети  расположены в крупных городах в более чем 60 странах по всему миру, предлагая бизнесменам и туристам высочайший уровень сервиса и необходимого оборудования.

Сеть насчитывает: 57,598 номеров, 169 отелей, 51 отель в стадии разработки и строительства.

  •  Crowne Plaza

Динамично развивающийся бренд, расположенный почти в 60 странах по всему миру. Поистине международная Crowne Plaza предлагает размещение класса премиум, предназначенное для требовательных бизнесменов и отдыхающих путешественников, которые ценят элегантностность и простоту.

Сеть насчитывает: 105 104 номера, 387 отелей, 108 отелей в стадии разработки и строительства.

  •  Hotel Indigo

Новый инновационный бренд предназначен для стильных путешественник,  ищущих  индивидуальный подход и необходимые удобства бутик-отеля. Отели данной сети  расположены в небольших  и средних городах, а также  пригородных районах, находящихся вблизи деловых кварталов, ресторанов и развлекательных заведений.

Сеть насчитывает: 4 564 номера, 39 отелей, 59 отелей в стадии разработки и строительства.

  •  Holiday Inn

Holiday Inn предлагает современным бизнес-путешественникам  и туристам  надежность, дружелюбный сервис, современные удобства и отличные цены за проживание. Отели данной сети можно найти по всему миру - в малых городах и крупных мегаполисах, расположенных в тихих зеленых  районах или вблизи оживленного аэропорта.

Сеть насчитывает: 225 328 номеров, 1,233 отеля, 266 отелей в стадии разработки и строительства.

  •  Holiday Inn Express

«Свежий», «чистый», «несложный» выбор отеля. Данная сеть предлагает комфорт, удобство и хорошее соотношение цены/качества. Holiday Inn Express (или Express By Holiday Inn) является одним из самых быстрорастущих гостиничных брендов в своем сегменте.

Сеть насчитывает: 196 666 номеров, 2 114 отелей, 470 отелей в стадии разработки и строительства.

  •  Staybridge Suites

Staybridge Suites является сетью апарт-отелей (только номера сюит) для длительного проживания. Номера в отелях этой сети отличаются домашней обстановкой, превосходно подходящей для бизнес-путешественников, а также для гостей, находящихся в процессе переезда с одного места на другое, или просто отдыхающих в качестве туристов.

Сеть насчитывает: 19 567 номеров, 179 отелей, 95 отелей в стадии разработки и строительства.

  •  Candlewood Suites

Отели сети Candlewood Suites  предлагают высококачественное размещение для представителей  среднего бизнеса и туристов, желающих оставаться в отеле в течение нескольких суток.

Сеть насчитывает: 27 500 номеров, 285 отелей, 94 отелей в стадии разработки и строительства.

Сеть апарт-отелей Staybridge Suites

Staybridge Suites – это отели высокого класса для длительного проживания. Обладая внушительной сетью из 118 действующих отелей Staybridge Suites в США, компания расширяет свое присутствие в странах Европы и Ближнего Востока.

В отелях Staybridge Suites гости могут почувствовать себя, как дома. Все номера состоят из нескольких комнат, в которых представлено значительно больше пространства для отдыха и работы, чем в обычных гостиничных номерах. К услугам постояльцев — полностью оборудованная кухня, на которой в полне можно приготовить еду самостоятельно.

Сердцем каждого отеля Staybridge Suites служит главная кухня/ресторан, в которой каждое утро подаются бесплатные завтраки.

Кроме того, все отели Staybridge Suites удобно расположены рядом с коммерческими и развлекательными центрами.

Основные показатели присутствия в мире:

Америка:  

20 550 номеров

188 отелей

более 84 отеля в стадии разработки и строительства

Европа:

747 номера

5 отелей

9 отелей в стадии разработки и строительства

Обзор сюит-номеров Staybridge Suites

Апарт-отели Staybridge Suites предлагают для своих гостей студии, номера с одной/двумя спальнями/двумя санузлами.

Категории номеров:

  •  Студия (Studio)

  •  Номер с двумя спальнями и двумя раздельными ванными комнатами (Two Bedroom, two bath)

  •  Номер с одной спальней (2спальная кровать) (One bedroom, one King Bed)

  •  Номер с одной спальней (2 односпальные кровати) (One Bedroom, Two Queen Beds)

Гости убедятся в достаточном количестве свободного места, хорошей системе хранения вещей. Для работы в каждом номере предусмотрен рабочий стол, а также зона мягкой мебели для отдыха, просмотра ТВ или игры. Все номера оборудованы кухней.

Отели приветствуют проживание вместе с домашними животными.

Каждый просторный номер предлагает:  

  •  Полностью оборудованную кухню
  •  Полноразмерный холодильник с отделением для льда
  •  Микроволновую печь
  •  Варочная поверхность плиты
  •  Тостер и кофеварка
  •  Посудомоечная машина
  •  Утюг и гладильная доска
  •  Бесплатный высокоскоростной доступ в Интернет
  •  Большое, хорошо освещенное рабочее пространстве
  •  Удобная система хранения личных вещей

Для удобства гостей существует также ряд преимуществ, помогающих почувствовать себя как дома.

Апарт-отели Staybridge Suites предлагают (все услуги оказываются на бесплатной основе круглосуточно в течение недели  для удобства постояльцев):

  •  фитнес-зал
  •  прачечная 
  •  бизнес-центр
  •  места общего пользования для совместного времяпрепровождения
  •  зоны отдыха на улице
  •  бесплатный завтрак (шведский стол)
  •  Wi-Fi зона по всей территории  отеля
  •  Мини-маркет: закуски, полуфабрикаты, напитки (24 часа)

Апарт-отели Staybridge Suites10 в Европе

  •  Великобритания

  •  Staybridge Suites Newcastle11,12  

Отель Staybridge Suites Newcastle располагается в сердце города Ньюкасл, в пределах пешей доступности от отеля Quayside, Музея современного искусства BALTIC и Моста тысячелетия в Гейтсхеде. Также среди интересных объектов неподалеку: Tyne Bridge и Замок Garth.

Условия проживания

Отель Staybridge Suites Newcastle предлагает:

  •  Бесплатный завтрак
  •  Комнаты/услуги для людей с ограниченными физическими возможностями (предоставляются кресла – каталки)
  •  Этаж повышенной комфортности
  •  Прием гостей с домашними животными
  •  Круглосуточная работа стойки регистрации
  •  Магазин-бакалея
  •  Услуги няни или присмотр за детьми

В зонах общего пользования бесплатно предоставляется

  •  Беспроводной доступ в Интернет
  •  Бизнес-центр

Дополнительные платные услуги отеля:

  •  Терраса на крыше
  •  Фитнес-центр
  •  Барбекю
  •  Парковка для гостей (площадь ограничена и предоставляется в порядке очереди)
  •  Прачечная/химчистка

Номера

Все 128 номера отеля Staybridge Suites Newcastle являются некурящими. Предоставляются следующие удобства:

  •  Система кондиционирования воздуха
  •  Телефон с поддержкой голосовой почты
  •  Факс-аппарат
  •  Фен
  •  Утюг/гладильная доска
  •  Сейф в номере
  •  Радиочасы
  •  Письменный стол
  •  Выделенная зона для отдыха
  •  Полностью оборудованная кухня с выделенной обеденной зоной (включает в себя: микроволновую печь, кухонные принадлежности, посуду и столовые приборы, посудомоечную  машину, плиту, холодильник, кофеварку/чайник)
  •  Кабельное телевидение
  •  Бесплатный беспроводной доступ в Интернет
  •  Ежедневные газеты

Обслуживание номеров выполняется ежедневно.

  •  Staybridge Suites London - Stratford City

Отель располагается в городе Лондон, неподалеку – Олимпийский стадион, Парк Виктории и Wanstead Park. Также в пределах доступности: Стадион Boleyn Ground.

Условия проживания

Отель Staybridge Suites Newcastle предлагает:

  •  Бесплатный завтрак (шведский стол)
  •  Круглосуточная работа стойки регистрации
  •  Многоязычный персонал
  •  Помощь туристам/услуги по бронированию билетов
  •  Фитнес-центр

В зонах общего пользования бесплатно предоставляется

  •  Беспроводной доступ в Интернет
  •  Бизнес-услуги (проведение деловых встреч и мероприятий)

Дополнительные платные услуги отеля:

  •  Парковка для гостей (площадь ограничена)
  •  Прачечная/химчистка

Номера

В 162 кондиционируемых номерах отеля Staybridge Suites London - Stratford City предоставляются следующие удобства:

  •  Индивидуальная ванная комната
  •  Полностью оборудованная кухня с выделенной обеденной зоной (включает в себя: микроволновую печь, кухонные принадлежности, посуду и столовые приборы, посудомоечную  машину, плиту, холодильник, кофеварку/чайник)
  •  Открывающиеся окна
  •  Письменный стол
  •  Телефон с поддержкой голосовой почты
  •  Предоставляются детские кроватки и коляски
  •  Сейф в номере
  •  Спутниковое телевидение
  •  Устройство громкой связи
  •  Фен

Обслуживание номеров выполняется ежедневно.

  •  Staybridge Suites LIVERPOOL

Отель был открыт в 2008.

Отель Staybridge Suites Liverpool располагается в городе Ливерпуль.

Условия проживания

Отель Staybridge Suites Liverpool предлагает:

  •  Номера/Удобства для гостей с ограниченными физическими возможностями
  •  Номера для некурящих
  •  Бесплатный завтрак (шведский стол)
  •  Круглосуточная работа стойки регистрации
  •  Многоязычный персонал
  •  Доставка прессы
  •  Фитнес-центр
  •  Терраса на крыше
  •  Бар в лобби отеля
  •  Буфет/продуктовый магазин
  •  Возможность проживания с домашними животными

По запросу:

  •  Услуги консьержа
  •  Помощь туристам/услуги по бронированию билетов

В зонах общего пользования бесплатно предоставляется

  •  Высокоскоростной (проводной) доступ в Интернет
  •  Бизнес-центр

Дополнительные платные услуги отеля:

  •  Парковка
  •  Прачечная/химчистка
  •  Снек-бар

Номера

В 132 кондиционируемых номерах отеля Staybridge Suites LIverpool предоставляются следующие удобства:

  •  Индивидуальная ванная комната
  •  Фен
  •  Утюг, гладильная доска
  •  Высокоскоростной беспроводной доступ в интернет
  •  Полностью оборудованная кухня с выделенной обеденной зоной (включает в себя: микроволновую печь, кухонные принадлежности, посуду и столовые приборы, посудомоечную  машину, плиту, холодильник, кофеварку/чайник)
  •  Письменный стол
  •  Телефон с поддержкой голосовой почты
  •  Сейф в номере
  •  CD-проигрыватель
  •  Спутниковое телевидение, платные фильмы

Обслуживание номеров выполняется ежедневно.

  •  Российская Федерация

  •  Staybridge Suites St. Petersburg13

Отель был открыт в 2010.

Отель Staybridge Suites St Petersburg расположен в 15 минутах езды от центра Санкт-Петербурга. К услугам гостей номера-студии и люксы, оснащенные полностью оборудованной кухней.

Условия проживания

Отель Staybridge Suites St.Petersburg предлагает:

  •  Условия для гостей с ограниченными физическими возможностями
  •  Бесплатный Wi-Fi доступ в интернет в любой точке отеля
  •  Услуги по проведению конференций и мероприятий
  •  Круглосуточный доступ к бесплатным услугам Бизнес Центра
  •  Тренажерный зал
  •  Бесплатный завтрак (шведский стол)
  •  Вечерний Фуршет (три раза в неделю/закуски и легкие напитки)
  •  Библиотека
  •  Круглосуточная прачечная самообслуживания
  •  Магазин-буфет
  •  Сувенирный магазин

Дополнительные платные услуги отеля:

  •  Круглосуточная наземная/подземная парковка
  •  Услуги химчистки/прачечной
  •  Салон – красоты
  •  Рестораны/бары

Номера

Отель располагает 183 номерами 3х различных категорий:

  •  Студия

  •  Кондиционер
  •  1 двуспальная кровать или 2 отдельные кровати.
  •  Бесплатный Wi-Fi и проводной доступ в Интернет
  •  Розетки на уровне стола
  •  Выбор адаптеров (по запросу)
  •  ЖК телевизор
  •  Мягкая зона отдыха
  •  1 беспроводной и 1 проводной телефон
  •  Электронный сейф
  •  Просторный рабочий стол
  •  Гладильная доска с утюгом(действительно только при непрерывном проживании в течении 7 и более ночей)
  •  2 гардероба
  •  часы с радио
  •  открываемые окна
  •  сообщающиеся номера (только в определенных номерах. Сообщающиеся Студии предоставляются только при их наличии)
  •  Полностью оборудованная кухня с выделенной обеденной зоной:
  •  плита и вытяжка
  •  холодильник с морозильной камерой
  •  посудомоечная машина
  •  микроволновая печь с функцией гриль
  •  тостер (действительно только при непрерывном проживании в течении 7 и более ночей)
  •  чай, кофе и электрический чайник (действительно только при непрерывном проживании в течении 7 и более ночей)
  •  набор столовых тарелок и кружек (действительно только при непрерывном проживании в течении 7 и более ночей)
  •  кастрюли/сковороды (действительно только при непрерывном проживании в течении 7 и более ночей)
  •  столовые приборы (действительно только при непрерывном проживании в течении 7 и более ночей)
  •  устройство для приготовления льда
  •  Душевая кабина
  •  Фен

  •  Двухкомнатные апартаменты. Достоинства двухкомнатных апартаментов - это дополнительное пространство гостиной комнаты, диван-кровать, ванная и отдельная спальная комната с ЖК телевизором

  •  Гостиная комната с кухней
  •  Отдельная спальня с ванной комнатой
  •  1 двуспальная кровать или 2 отдельные кровати
  •  Диван-кровать
  •  1 беспроводной/1 проводной телефон
  •  Просторный обеденный/рабочий стол
  •  Электронный сейф
  •  2 ЖК телевизора
  •  Кондиционер
  •  Гладильная доска с утюгом (действительно только при непрерывном проживании в течении 7 и более ночей)
  •  2 гардероба
  •  Часы с радио (действительно только при непрерывном проживании в течении 7 и более ночей)
  •  Открываемые окна
  •  Бесплатный Wi-Fi и проводной доступ в Интернет
  •  Розетки на уровне стола
  •  Выбор адаптеров (по запросу)
  •  Полностью оборудованная кухня с выделенной обеденной зоной:
  •  плита и вытяжка
  •  холодильник с морозильной камерой
  •  посудомоечная машина
  •  микроволновая печь с функцией гриль
  •  тостер (действительно только при непрерывном проживании в течении 7 и более ночей)
  •  чай, кофе и электрический чайник (действительно только при непрерывном проживании в течении 7 и более ночей)
  •  набор столовых тарелок и кружек (действительно только при непрерывном проживании в течении 7 и более ночей)
  •  кастрюли/сковороды (действительно только при непрерывном проживании в течении 7 и более ночей)
  •  столовые приборы (действительно только при непрерывном проживании в течении 7 и более ночей)
  •  устройство для приготовления льда
  •  Ванная
  •  Халаты и тапочки
  •  Фен

  •  Трехкомнатные апартаменты. Настоящая трехкомнатная квартира с кухней, гостиной, двумя спальнями и двумя ванными комнатами.

В номерах данной категории к вашим услугам:

  •  Гостиная комната с кухней
  •  2 отдельных спальни с ванной комнатой
  •  1 двуспальная кровать или 2 отдельные кровати
  •  Диван-кровать
  •  Просторный обеденный/рабочий стол
  •  2 беспроводных/1 проводной телефон
  •  Бесплатный Wi-Fi и проводной доступ в Интернет
  •  Розетки на уровне стола
  •  Выбор адаптеров (по запросу)
  •  Электронный сейф
  •  3 ЖК телевизора
  •  Кондиционер
  •  Гладильная доска с утюгом (действительно только при непрерывном проживании в течении 7 и более ночей)
  •  3 гардероба
  •  Двое часов с радио (действительно только при непрерывном проживании в течении 7 и более ночей)
  •  Открываемые окна
  •  Полностью оборудованная кухня с выделенной обеденной зоной:
  •  плита и вытяжка
  •  холодильник с морозильной камерой
  •  посудомоечная машина
  •  микроволновая печь с функцией гриль
  •  тостер (действительно только при непрерывном проживании в течении 7 и более ночей)
  •  чай, кофе и электрический чайник (действительно только при непрерывном проживании в течении 7 и более ночей)
  •  набор столовых тарелок и кружек (действительно только при непрерывном проживании в течении 7 и более ночей)
  •  кастрюли/сковороды (действительно только при непрерывном проживании в течении 7 и более ночей)
  •  столовые приборы (действительно только при непрерывном проживании в течении 7 и более ночей)
  •  устройство для приготовления льда
  •  Душевая кабина
  •  Халаты и тапочки
  •  Фен


2.2.3. Adagio

Сеть апарт-отелей Adagio представлена  компанией Accor Group14.

Компания Accor Group – французская компания. Мировой лидер в области гостиничного управления. В своем составе компания представлена в более чем 90 странах мира, общим количеством порядка 4 280 отелей. Группа компаний предлагает своим клиентам и партнерам 45-летний опыт  внедрения ноу-хау в управлении объектами гостиничной недвижимости

Рис.2.  Распределение линейки брендов по всему миру.

Деятельность компании

Accor Group имеет в собственности и в управлении 4 274 отелей по всему миру с общим номерным фондом 513 772 номера, работающих под следующими основными брендами:

Рис.3. Линейка брендов Accor Group.

  •  Sofitel — отели класса люкс;
  •  Pullman, MGallery, Grand Mercure — отели высшего класса;
  •  Novotel — стандартизированные отели верхнего сегмента среднего класса;
  •  Adagio  — апарт-отели (комплексы длительного пребывания) верхнего сегмента среднего класса;
  •  Mercure — отели среднего класса;
  •  Ibis — стандартизированные отели экономкласса;
  •  All Seasonsотели экономкласса;
  •  Etap, Hotel Formule1 — стандартизированные бюджетные отели;
  •  Motel 6, Studio 6 — стандартизированные бюджетные мотели15  в США и Канаде.

Помимо этого, компания управляет сетями ресторанов Ticket Restaurant и Luncheon Vouchers, а также рядом казино и туристических компаний.

Общая численность персонала Accor Group составляет порядка 200 тыс. человек. В 2011 году выручка компании составила 6,100 млн. евро16, а показатель чистой прибыли  - 27 млн.евро.

Рис.4. Доля регионов в общем показателе дохода компании за 2011г17.

Основные показатели

В течение 45 лет успешной деятельности Accor Group смогла построить уникальную сеть гостиниц, состоящую из более 4 400 отелей, охватывающую все сегменты мирового рынка.

Рис.5. Эволюция портфеля гостиничных сетей.

Рис. 6. Портфель сетей по основным сегментам (данные на 31.12.11), % в зависимости от количества номеров

Экономичный класс:

  •  149 all seasons/Ibis Styles (13,110 номеров)
  •  933 Ibis (113,077 номеров)
  •  437 Etap Hotel/Ibis budget (37,297 номеров)
  •  85 Formule 1(кр.:Франции) (9,167 номеров)
  •  243 HotelF1(Франция) (18, 213 номеров)

Высококлассный:

  •  112 Sofitel (28, 887 номеров)
  •  60 Pullman (17, 685 номеров)
  •  48 MGallery (5, 553 номеров

Экономичный класс  США:

  •  1, 028 Motel6 (99,438 номеров)
  •  66 Studio6 (7,282 номеров)

Средний класс:

  •  934 Novotel (74, 117 номеров)
  •  725 Mercure (89,260 номеров)
  •  29 Suite Novotel (3,620 номеров)
  •  88 Adagio (9, 710 номеров)
  •  29 Unbranded hotels (5, 298 номеров)

Adagio City Aparthotel18

Adagio предлагает широкий выбор апартаментов, от студий до трехкомнатных номеров. Гости отеля могут жить "как дома" и в своем собственном темпе, даже если они находятся в новом городе. Созданный в сотрудничестве с Pierre & Vacances Center Parcs группы Adagio   City Aparthotel предлагает комфортабельные номера для проживания от четырех суток до нескольких месяцев в сердце ведущих городов Европы. Вместительные апартаменты, готовые для немедленного заселения, предоставляют также дополнительные услуги, позволяющие  сделать жизнь проще. Для гостей предоставляются различные программы снижения стоимости номера при долгосрочном проживании.

Местоположение  апарт-отелей Adagio в Европе:

Австрия(1)

Бельгия(1)

Германия(2)

Италия (2)

Монако(2)

Испания(1)

Швейцария (1)

Франция (более 60)

Готовятся  к открытию

Europe

  •  Germany:  Adagio Köln 4th quarter 2012
  •  United kingdom: Adagio Liverpool 1st quarter 2012

Middle east

  •  United arab emirates: Adagio Al Bustan Abu Dhabi 4th quarter 2012  

Номера.

Adagio предлагает на выбор 3 типа апартаментов, каждый из которого с полностью оборудованной кухней:

  •  Студия (около  25м2). Номер рассчитан для проживания одной/двух персон. Простор комнаты достигается наличием дивана-кровати.

  •  Номер с одной спальней (площадь около  35м2). Номер рассчитан для проживания до 4 персон. Спальня оборудована двумя односпальными или одной двуспальной кроватью. Дополнительное спальное место – диван-кровать.

  •  Номер с 2мя спальнями (площадь около 45 м2 ). Номер рассчитан для  проживания от 6 до 8 персон. Две спальни меблированы полноценными кроватями. Дополнительное спальное место – диван-кровать.

Условия проживания:

Отели сети Adagio для своих гостей предлагают:

  •  Круглосуточная охрана
  •  Круглосуточная работа стойки регистрации
  •  Бесплатный завтрак (шведский стол)
  •  Бесплатный проводной или беспроводной доступ в Интернет
  •  Услуги горничной:
    •  Еженедельная уборка включена в стоимость номера, при условии проживания от 8 суток и более
    •  При условии проживания от 1 до 3 суток предоставляется ежедневная уборка номера за дополнительную плату
    •  За дополнительную плату предоставляется уборка «освежающая» уборка» включает в себя замену грязных полотенец, выброс мусора, при необходимости пополнение мыла и туалетной бумаги, а также смену постельного белья19.
  •  Возможность проживания с домашними животными (за дополнительную плату)
  •  Услуги Бизнес-центра
  •  Предоставляется детская кроватка и стул для кормления (по предварительному заказу)
  •  Круглосуточная прачечная (за дополнительную плату)
  •  Химчистка (за дополнительную плату)
  •  Аренда автомобиля (за дополнительную плату)
  •  Фитнес-центр
  •  Снек-бар

Номера:

В каждом номере имеется:

  •  Кондиционер
  •  Сейф в номере
  •  Письменный стол с телефоном (прямая линия), широкополосный доступ в Интернет или Wi-Fi
  •  ЖК-телевизор с плоским экраном, широкий выбор национальных и международных каналов
  •  Система хранения вещей
  •  Открывающиеся окна
  •  Пылесос
  •  Утюг и гладильная доска 
  •  Полностью оборудованная кухня:
  •  плита и вытяжка
  •  холодильник с морозильной камерой
  •  посудомоечная машина
  •  микроволновая печь
  •  электрический чайник
  •  кофеварка
  •  набор столовых тарелок и кружек
  •  кастрюли/сковороды
  •  столовые приборы
  •  Ванна или душевая кабина
  •  Фен


§3 Исторические особенности московского  рынка апарт-отелей 

В последнее время все большее количество российских и зарубежных компаний рассматривают Столицу в качестве площадки для строительства новых апарт-отелей. Интерес девелоперов к такому формату гостиничной недвижимости возник неспроста. В Москве почти нет апарт-отелей, которые отвечали бы международным стандартам.

В качестве апарт-отелей в Москве позиционируются не более десяти гостиниц. Самые известные: «Волга», «Орехово», «Международная», апарт-отель «Ирис Конгресс Отель», «Кузьминки» и ряд других.

Стоимость номеров в них колеблется от 100 до 600 долларов (эконом-класса). Отдельные апартаменты имеются в гостиницах класса «четыре-пять звезд». В целом же, по оценкам заместителя директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International20 Марины Смирновой, совокупный объем московского рынка апарт-отелей составляет примерно 2,2 тыс. номеров.

К главным недостаткам столичных апарт-отелей можно отнести: неудобное расположение (большинство зданий находится на окраинах), несоответствие международным стандартам уровня сервиса, невысокий уровень комфорта. По существу, номера в апарт-отелях отличаются от традиционных гостиниц лишь форматом номеров и небольшим набором дополнительных сервис - услуг. Кухни в номерах большинства апарт-отелей Москвы оборудованы холодильником, микроволновой печью и мойкой. Такой «бедный» набор техники позволяет лишь разогреть пищу, однако приготовить ее невозможно.

Впрочем, несмотря на скудный сервис, апарт-отели «по-московски» пользуются повышенным спросом. По словам управляющих гостиницами  «Волга» и «Кузьминки» загруженность гостиниц на начало года оставалась на уровне 90% и 75% соответственно. В большинстве своем, данные средства размещения рассчитаны в основном на неприхотливых клиентов из России или ближнего зарубежья.

Иностранцы предпочитают останавливаться в сервисных квартирах. Однако, несмотря на значительные объемы московского рынка аренды жилья, в этом его сегменте налицо явный дефицит. Выбор сервисных квартир, предоставляющих услуги уборки и смены постельного белья, возможность питаться в ресторане и проч., весьма ограничен.

3.1. Обзор  существующих апарт-отелей г.Москвы

В таблице представлены ключевые апарт-отели г.Москвы. В данном обзоре не рассматривались отдельные апартаменты в составе традиционных гостиниц, а также жилые апартаменты.

Таблица 2. Апарт-отели г.Москвы

Название гостиницы

Адрес/тел/эл.сайт

Номерной фонд

Услуги

Бюджетные апарт-отели

Большинство апарт-отелей, существующих на сегодняшний день, находятся за пределами Садового кольца. Во многом это объясняется тем, что далеко не все из ныне действующих апарт-отелей задумывались таковыми. В качестве примера можно привести отель «Орехово». В конце 80-х годов здесь строился жилой дом, который в начале 90-х переоборудовали под апарт-отель.

Апарт-отель «Орехово»

Москва, Шипиловский проезд, д. 43, корп. 1, д. 39, корп. 2

+7 (495) 787-49-89

http://www.orekhovo-hotel.ru

Отель состоит из двух корпусов с полностью обновленным номерным фондом. В наличии более 400 номеров различных категорий от одно- и двухместных номеров, до люкс-апартаментов с гостиными и кухнями. Имеются номера для некурящих, а также для проживания с животными.

Стоимость проживания: 2100-5600 р/сут.

  •  круглосуточное обслуживание
  •  охраняемая автостоянка
  •  бизнес-центр, конференц-зал (до 20 чел.)
  •  ресторан, бар, кафе
  •  салон красоты
  •  заказ такси
  •  камера хранения
  •  сейфы
  •  возможность выхода в Интернет из номера

Апарт-отель «Царицыно»

115551, Москва, Шипиловский проезд, д. 47

+7 (495) 343-43-43

www.hotel-tsaritsino.ru

Представлен просторными, полностью укомплектованными квартирами.

В наличие 143 номера с кухней различных категорий: «Комфорт», «Стандарт», «Эконом». В номерах имеется оборудованная кухня.

Стоимость проживания: 2200 – 7000 р/сут.

  •  круглосуточное обслуживание
  •  охраняемая стоянка
  •  бизнес-центр, конференц-зал (до 20 чел.)
  •  ресторан, бар, кафе
  •  салон красоты
  •  заказ такси
  •  камера хранения, сейфы
  •  возможность выхода в Интернет из номера

Гостиница «Кузьминки»

Москва, Волжский бульвар, квартал 114 А, корп. 9

+7 (499) 179-08-79

www.kuzminkihotel.ru

Номера или двух, трех комнатные блоки с  мебелью, телефоном, холодильником, телевизором и кухней.

Стоимость проживания: 2000 – 5500 р/сут.

  •  кафе
  •  услуги телефонной связи
  •  камера хранения

Гостиничный  комплекс  «Эридан» (в собственности ЦМТ)

117639, Москва, Балаклавский проспект д.2 корп. 2

(495) 316-8259

www.eridanhotel.ru

В состав гостиничного комплекса «Эридан» входит два апартотеля «Эридан-1» и «Эридан-2». Это два 22-этажных корпуса с одно-, двух-, трех- и четырехкомнатными квартирами площадью от 40 до 100 кв. м.

Номера квартирного типа предоставляются как в гостиничном режиме, так и в арендном.

Стоимость проживания:

4000 – 7000р/сут.

42500 – 94 000р/мес.

  •  круглосуточная охрана
  •  парковка
  •  ресторан

Гостиница «Владыкино»

Алтуфьевское шоссе, 6

+ 7 (495) 777-19-38

http://vladykinohotel.bookin.ru/#prices

Номера гостиницы Владыкино представляют собой одно-, двух- и трехкомнатные апартаменты с кухнями. Всего в гостинице 250 номеров. Апарт-отель, который подходит как для длительного проживания, так и для заезда на одну-две ночи.

Стоимость проживания:

2000 – 7000 р/сут.

  •  Платная охраняемая автостоянка
  •  Заказ такси
  •  Камера хранения
  •  Личные сейфы
  •  Круглосуточная охрана
  •  Система безопасности, скрытые камеры
  •  Охранная сигнализация в номерах
  •  Круглосуточная видеозапись
  •  Парикмахерская
  •  Ремонт одежды
  •  Гладильные услуги
  •  Срочная стирка сорочек
  •  Междугородный телефон
  •  Бизнес-центр (факс, ксерокс)
  •  Сауна
  •  Просмотр видеофильмов
  •  Площадка для спортивных игр
  •  Видеобар
  •  Ночной клуб
  •  Казино

Апарт-отель «Волга»

 

Большая Спасская ул. д.4, стр. 1

+7 (495) 783-9100

www.hotel-volga.ru

258 комфортабельных и просторных апартаментов квартирного типа различных категорий.

Все апартаменты оборудованы:

  •  кондиционером
  •  холодильником
  •  цифровой междугородной и международной связью
  •  спутниковым ТВ
  •  сейфом
  •  феном

Стоимость проживания:

6500 – 15 000р/сут.

  •  конференц-центр
  •  ресторан русской и европейской кухни
  •  детская площадка
  •  лобби бар
  •  салон-красоты
  •  бильярд 
  •  автостоянка
  •  организация трансфера
  •  химчистка, прачечная
  •  высокоскоростной беспроводной доступ к Интернету (Wi-Fi)

Отдельно стоит упомянуть гостиницу «Волга». Это один из немногих апарт-отелей, расположенных в центре Москвы. К услугам гостей предлагаются 258 комфортабельных номера, включая 2-, 3- и 4-комнатные апартаменты. В «Волге» помимо номеров с кухней есть и обычные гостиничные номера, но их не много.

Аренда комфортабельных апартаментов в апарт-отеле «Волга» по сравнению с арендой городской квартиры имеет ряд преимуществ:

  •  англоговорящий персонал
  •  круглосуточная служба приема
  •  ресторан
  •  доставка продуктов и питания в номер
  •  бизнес-услуги
  •  бытовые услуги
  •  уборка в номере
  •  охрана и видеонаблюдение
  •  охраняемая парковка
  •  вызов няни

Апарт-отели европейского уровня

Центр Международной торговли.

Гостиница «Международная – 2». Апартаменты и гостиница

123610, Россия, Моква, Краснопресненская наб. 12,
подъезд №6

+7(495) 258-21-03

www.wtcmoscow.ru/leasing/apartments

В аренду предоставляются двухкомнатные и трехкомнатные меблированные апартаменты с кухнями, оборудованными бытовой техникой. Услуги по уборке помещений и смене белья включены в арендную ставку. Аренда от 4-х месяцев.

Часть апартаментов сдается посуточно. 

Стоимость проживания: 12 000 – 15 000 р/сут.

  •  рестораны
  •  фитнес-клубы
  •  салоны красоты
  •  бутики
  •  супермаркет
  •  прачечная-химчистка
  •  бизнес-центр и деловая библиотека
  •  почта
  •  экспресс-доставка
  •  авиа- и железнодорожные билеты
  •  турагентства
  •  казино
  •  караоке
  •  бильярд
  •  подземный гараж, охраняемые стоянки

Данная гостиница была построена более 20 лет назад, когда понятия «апарт-отель» на рынке не существовало вовсе, поэтому за отелем прочно закрепилось название «гостиница». Тем не менее именно этот объект стал образчиком российского типа апарт-отелей. «Международная II» – это 17-этажное здание, где расположено более 500 квартир различного метража с оборудованными кухнями. Квартиры меблированы, но если арендатор пожелает, может ввезти свою мебель. Сроки проживания различны – от года до нескольких лет. А есть постояльцы, которые живут уже порядка 20 лет.

Апарт-отель «Ирис Конгресс Отель»

Москва, Коровинское ш., д.10

+7 495 933-05-33

http://www.iris-hotel.ru/articles/index.php?SECTION_ID=103

«Ирис Конгресс Отель» состоит из 2 зданий – четырехзвездочной гостиницы международного класса и здания апартаментов. Квартирный комплекс состоит из 44 апартаментов для длительного проживания.

Апартаменты включают в себя:

  •  Оборудованную кухню
  •  Мебель (в том числе кровати, столы, стулья и шкафы) мягкая и корпусная
  •  Бытовые приборы (стиральная и посудомоечная машины, утюг с гладильной доской, пылесос) 

Стоимость проживания:

от 6100 р/сут.

от 45 000 р/мес.

  •  Рестораны и бары
  •  Круглосуточная охрана
  •  Домофон с кодовым замком
  •  Парковка в обогреваемом подземном гараже
  •  Открытая охраняемая стоянка
  •  Спутниковое телевидение (34 канала)
  •  Одна телефонная линия
  •  Высокоскоростной Интернет
  •  Уборка
  •  Мусоропровод на каждом этаже
  •  Доступ к оздоровительному центру отеля с тренажерным залом, бассейном и саунами
  •  Бесплатный  трансфер до центра города или метро по специальному расписанию
  •  Специальные скидки на гостиничные услуги

«Ирис Конгресс Отель» состоит из 2 зданий – четырехзвездочной гостиницы международного класса и здания апартаментов. Комплекс расположен на большой, огороженной, живописной зеленой территории с вместительными автостоянками. Единственное неудобство – удаленность от центра столицы. Но, учитывая нынешнюю тенденцию к децентрализации, оказалось, что это неплохой выбор. В настоящий момент как апарт-отель «Ирис Конгресс Отель» используется лишь частично. Два крайних подъезда здания сдаются под офисы.

Mamaison All-Suites Spa Hotel Покровка

ул. Покровка, 40, строение 2

+7 495 229 57 57 

http://www.mamaison.com/ru/moscow-pokrovka-welcome-to-pokrovka.html

  •  84 эксклюзивно оборудованных апартамента (35-213 м2)
  •  В распоряжении гостей, проживающих в отеле, имеются:
  •  Полностью оснащенная кухня или небольшая кухня
  •  Возможность посещения бассейна, сауны, хаммама и зала для бодибилдинга в рамках СПА от всемирно известного бренда Algotherm
  •  Кофеварка, ежедневно пополняемые элитные сорта кофе и чая
  •  Ежедневно пополняемый запас бутилированной воды
  •  Сейф (включая ноутбук)
  •  Мини-бар
  •  Фен
  •  Кондиционер
  •  Беспроводной телефон
  •  Возможность подключения к сетям факса и ПК
  •  Кабельное TВ и Video on Demand
  •  Проигрыватель DVD

Стоимость проживания:

от 10 500 р/сут.

  •  ресторан «Цифры»
  •  эксклюзивные услуги СПА от всемирно известного бренда Algotherm
  •  крытый бассейн, сауна, хаммам
  •  салон красоты и салон-парикмахерская
  •  подключение к факсу и ПК во всех апартаментах
  •  WIFI на всей территории отеля
  •  Услуги бизнес-центра круглосуточно
  •  Оснащение для деловых переговоров


  1.   Расчет эффективности строительства и эксплуатации апарт-отеля в г.Москва

Для того, чтобы понять могут ли современные апарт-отели с одной стороны решать  социальные проблемы привлекательности России, а в частности г.Москвы, путем предоставления качественного жилья, а с другой обеспечивать необходимый для привлечения частных капиталов уровень эффективности проведем на условном примере расчет эффективности строительства и эксплуатации апарт-отеля.

В качестве образца возьмем следующие показатели объекта гостиничной недвижимости такого формата.

  •  Категория – 4 звезды.
  •  Общая площадь здания составляет порядка 7500 кв.м. (с учетом подвального этажа).

В подвале здания, занимая часть дворовой площади, располагается парковка. Там же планируются к размещению подсобные помещения разных служб апарт-отеля, в том числе прачечная.

  •  Количество этажей – 10.
  •  Номерной фонд – 50 номеров21, каждый из которых оснащен полностью оборудованной кухней, в том числе:

Таблица 3. Категории номеров апарт-отеля

Категория номера

Общая площадь, кв.м.

Количество номеров, шт.

Номер студия

50

16

Двухкомнатные апартаменты

80

8

Двухкомнатные апартаменты

95

12

Трехкомнатные апартаменты

115

14

Итого

50

  •  Бар, ресторан.
  •  Конференц-зал, бизнес-центр.

В качестве образца была взята усредненная стоимость строительства подобного здания равной 30 000 рублей за квадратный метр общей площади. Стоимость строительства 10-этажного здания под ключ составит порядка 225 млн. рублей.

Формат апарт-отеля предполагает хорошо меблированные и оборудованные техникой номера.

Затраты на закупку мебели и оборудования для номеров отеля, общественных зон, помещений бизнес-центра, конференц-зала составят порядка 100 млн.рублей.

Предполагается, что такой отель будет построен за два года. Таким образом, суммарные инвестиционные издержки составят порядка 325 млн.руб.

Ведение операционной деятельности в гостиничном бизнесе имеет свою специфику, обусловленную необходимостью создания максимально комфортных условий для гостей. В связи с этим при планировании расходов  апарт-отеля следует учитывать массу специфичных затрат. Структуризация  текущих расходов апарт-отеля может выглядеть следующим образом:

- затраты на оплату труда;

- коммунальные расходы;

- расходы на управление, в том числе:

  •  административные расходы;
  •  затраты номерного фонда;
  •  расходы на техническое обслуживание оборудования;

- расходы на закупку продуктов питания и напитков для точек питания;

- расходы на маркетинг и рекламу22.

Текущие затраты апарт-отеля, за исключением затрат на оплату труда, напрямую зависят от процента загруженности апарт-отеля и, соответственно, показателя доходности.

Апарт-отель может генерировать доход от трех основных видов услуг:

  •  Доходы номерного фонда;
  •  Доходы баров и ресторанов;
  •  Доходы от сдачи в аренду конференц-залов.

При построении финансовой модели  не учитывались возможные доходы от прочей сопутствующей деятельности, такой как предоставление доступа к кабельному телевидению, предоставлении доступа к сети Интернет, услуги бизнес-центра.  Суммы предполагаемой доходности от этих дополнительных услуг на мой взгляд не значительно будут улучшать финансовые результаты деятельности апарт-отеля.

Расчет доходности номерного фонда с учетом 100%-ой загрузки апарт-отеля представлен в таблице 4.

Таблица 4. Стоимость проживания в номерах апарт-отеля

Категория номера

Количество, шт.

Стоимость, руб/сут.

Итого

Номер студия

16

5 000,00р.

80 000,00р.

2-х комн апартаменты (80 кв.м.)

8

7 000,00р.

56 000,00р.

2-х комн апартаменты (95 кв.м.)

12

8 000,00р.

96 000,00р.

3-х комн апартаменты

14

9 500,00р.

133 000,00р.

Итого в сутки

 

365 000,00р.

Общая доходность номерного фонда на планируемый период представлена в таблице 5.

Заполняемость апарт-отеля в первый год работы рассчитана на уровне 50%, далее в расчетах было принято ежегодное 5%-ное повышение загрузки номерного фонда до уровня 90% к началу седьмого года работы. В 11 году  и до конца срока окупаемости проекта была принята цифра на уровне ежегодной 100%-ой загрузки отеля (см. табл. 5).

При планировании доходов от деятельности бара, ресторана и конференц-залов считаю целесообразным использовать фактические показатели деятельности апарт-отеля с применением аналогичного номерному фонду ежегодного повышения выручки на 5% относительно показателей первого года работы.

В таблице 5 приведено движение денежных средств в рамках условного примера строительства и эксплуатации апарт-отеля, описанного выше типа, размера и категории качества. Полные инвестиции в строительство и обустройство апарт-отеля составят 325 млн.руб. Инвестиционный период определен протяженностью 24 месяца.


Таблица 2. Расчет показателей NPV, IRR

 

2012

2013

2014 (50%)

2015(65%)

2016(70%)

2017(75%)

 

0

1

2

3

4

5

Инвестиционные расходы

Строительство

- 150 000 000,00р.

- 75 000 000,00р.

Благоустройство/оборудование

- 25 000 000,00р.

- 75 000 000,00р.

НДС при возведении объекта

- 31 500 000,00р.

- 27 000 000,00р.

НДС к зачету

58 500 000,00р.

Итого инвестиционные расходы

- 175 000 000,00р.

- 150 000 000,00р.

Операционные расходы

Зарплата (ФОТ)

-  р.

-  р.

- 18 000 000,00р.

- 18 000 000,00р.

- 18 000 000,00р.

- 18 000 000,00р.

ЕСН

-  р.

-  р.

- 6 120 000,00р.

-  6 120 000,00р.

- 6 120 000,00р.

- 6 120 000,00р.

Расходы на управление(хоз.нужды, химия, администрат)

-  р.

-  р.

- 9 720 000,00р.

- 12 636 000,00р.

- 3 608 000,00р.

- 14 580 000,00р.

Закупка продуктов питания, напитков

- 8 100 000,00р.

-  10 530 000,00р.

- 11 340 000,00р.

- 12 150 000,00р.

Маркетинг и реклама

- 1 000 000,00р.

- 1 000 000,00р.

- 1 000 000,00р.

- 1 000 000,00р.

Подитог

-  р.

-  р.

-  42 940 000,00р.

- 48 286 000,00р.

- 50 068 000,00р.

- 51 850 000,00р.

Коммунальные платежи

- 5 000 000,00р.

- 5 750 000,00р.

- 6 037 500,00р.

- 6 339 375,00р.

Подитог

-  р.

-  р.

- 5 000 000,00р.

- 5 750 000,00р.

- 6 037 500,00р.

- 6 339 375,00р.

Итого по расходам

- 47 940 000,00р.

-  54 036 000,00р.

- 56 105 500,00р.

- 58 189 375,00р.

Доходы от операционной деятельности

Доходы от услуги проживания

-  р.

- р.

65 700 000,00р.

85 410 000,00р.

91 980 000,00р.

98 550 000,00р.

Доходы от услуги питания

- р.

- р.

27 000 000,00р.

35 100 000,00р.

37 800 000,00р.

40 500 000,00р.

Дополнительные доходы от конференц услуг

- р.

- р.

4 500 000,00р.

5 850 000,00р.

6 300 000,00р.

6 750 000,00р.

НДС к уплате

17 496 000,00р.

22 744 800,00р.

24 494 400,00р.

26 244 000,00р.

Итого по доходам (после выплаты НДС)

 

79 704 000,00р.

103 615 200,00р.

111 585 600,00р.

119 556 000,00р.

Амортизация

10 725 000,00р.

Налог на имущество

- 7 150 000,00р.

- 6 914 050,00р.

- 6 678 100,00р.

- 6 442 150,00р.

Налогооблаемая прибыль

13 889 000,00р.

31 940 150,00р.

38 077 000,00р.

44 199 475,00р.

Налог на прибыль

- 3 333 360,00р.

-  665 636,00р.

- 9 138 480,00р.

- 10 607 874,00р.

Чистая прибыль

17 222 360,00р.

39 605 786,00р.

47 215 480,00р.

54 807 349,00р.

Денежный поток

- 175 000 000,00р.

- 150 000 000,00р.

21 280 640,00р.

34 999 514,00р.

39 663 520,00р.

44 316 601,00р.

Денежный поток нарастающим итогом

- 175 000 000,00р.

- 325 000 000,00р.

- 303 719 360,00р.

- 268 719 846,00р.

- 229 056 326,00р.

- 184 739 725,00р.

Денежный поток, дисконтированный

- 175 000 000,00р.

- 133 928 571,43р.

16 964 795,92р.

24 911 962,75р.

25 206 884,01р.

25 146 429,56р.

Денежный поток дисконтированный, нарастающим итогом

- 175 000 000,00р.

- 308 928 571,43р.

- 291 963 775,51р.

- 267 051 812,76р.

- 241 844 928,75р.

- 216 698 499,19р.

Ставка дисконтирования

0,12

NPV

4 601 334,32р.

срок окупаемости

18 лет

IRR

12,2253%

 

                Продолжение таблицы 2

 

2018(80%)

2019(85%)

2020(90%)

2021(90%)

2022(90%)

2023(100%)

 

6

7

8

9

10

11

Инвестиционные расходы

Строительство

Благоустройство/оборудование

НДС при возведении объекта

НДС к зачету

Итого инвестиционные расходы

Операционные расходы

Зарплата (ФОТ)

- 18 000 000,00р.

- 18 000 000,00р.

- 18 000 000,00р.

- 18 000 000,00р.

- 18 000 000,00р.

- 18 000 000,00р.

ЕСН

- 6 120 000,00р.

- 6 120 000,00р.

- 6 120 000,00р.

- 6 120 000,00р.

- 6 120 000,00р.

- 6 120 000,00р.

Расходы на управление(хоз.нужды, химия, администрат)

- 15 552 000,00р.

- 16 524 000,00р.

- 17 496 000,00р.

- 17 496 000,00р.

- 17 496 000,00р.

- 19 440 000,00р.

Закупка продуктов питания, напитков

- 12 960 000,00р.

- 13 770 000,00р.

- 14 580 000,00р.

- 14 580 000,00р.

- 14 580 000,00р.

- 16 200 000,00р.

Маркетинг и реклама

- 1 000 000,00р.

- 1 000 000,00р.

- 1 000 000,00р.

- 1 000 000,00р.

- 1 000 000,00р.

- 1 000 000,00р.

Подитог

- 53 632 000,00р.

- 55 414 000,00р.

- 57 196 000,00р.

- 57 196 000,00р.

- 57 196 000,00р.

- 60 760 000,00р.

Коммунальные платежи

- 6 656 343,75р.

- 6 989 160,94р.

- 7 338 618,98р.

- 7 338 618,98р.

- 7 338 618,98р.

- 7 705 549,93р.

Подитог

- 6 656 343,75р.

- 6 989 160,94р.

- 7 338 618,98р.

- 7 338 618,98р.

- 7 338 618,98р.

- 705 549,93р.

Итого по расходам

- 60 288 343,75р.

- 62 403 160,94р.

- 64 534 618,98р.

- 64 534 618,98р.

- 64 534 618,98р.

- 68 465 549,93р.

Доходы от операционной деятельности

Доходы от услуги проживания

105 120 000,00р.

111 690 000,00р.

118 260 000,00р.

118 260 000,00р.

118 260 000,00р.

131 400 000,00р.

Доходы от услуги питания

43 200 000,00р.

45 900 000,00р.

48 600 000,00р.

48 600 000,00р.

48 600 000,00р.

54 000 000,00р.

Дополнительные доходы от конференц услуг

7 200 000,00р.

7 650 000,00р.

8 100 000,00р.

8 100 000,00р.

8 100 000,00р.

9 000 000,00р.

НДС к уплате

27 993 600,00р.

29 743 200,00р.

31 492 800,00р.

31 492 800,00р.

31 492 800,00р.

34 992 000,00р.

Итого по доходам (после выплаты НДС)

127 526 400,00р.

135 496 800,00р.

143 467 200,00р.

143 467 200,00р.

143 467 200,00р.

159 408 000,00р.

Амортизация

Налог на имущество

- 6 206 200,00р.

- 5 970 250,00р.

- 5 734 300,00р.

- 5 498 350,00р.

- 5 262 400,00р.

- 5 026 450,00р.

Налогооблаемая прибыль

50 306 856,25р.

56 398 389,06р.

62 473 281,02р.

62 709 231,02р.

62 945 181,02р.

75 191 000,07р.

Налог на прибыль

- 12 073 645,50р.

- 13 535 613,38р.

- 14 993 587,44р.

- 15 050 215,44р.

-15 106 843,44р.

- 18 045 840,02р.

Чистая прибыль

62 380 501,75р.

69 934 002,44р.

77 466 868,46р.

77 759 446,46р.

78 052 024,46р.

93 236 840,08р.

Денежный поток

48 958 210,75р.

53 587 775,69р.

58 204 693,57р.

58 384 015,57р.

58 563 337,57р.

67 870 160,05р.

Денежный поток нарастающим итогом

- 135 781 514,25р.

- 82 193 738,56р.

- 23 989 044,99р.

34 394 970,58р.

92 958 308,15р.

160 828 468,20р.

Денежный поток, дисконтированный

24 803 753,20р.

24 240 388,28р.

23 507 899,52р.

21 053 861,31р.

18 855 827,34р.

19 511 049,20р.

Денежный поток дисконтированный, нарастающим итогом

- 191 894 745,98р.

- 167 654 357,70р.

- 144 146 458,18р.

- 123 092 596,86р.

- 104 236 769,52р.

- 84 725 720,32р.

Ставка дисконтирования

0,12

NPV

4 601 334,32р.

срок окупаемости

18 лет

IRR

12,2253%

                Продолжение таблицы 2

 

2024(100%)

2025

2026

2027

2028

2029

 

12

13

14

15

16

17

Инвестиционные расходы

Строительство

Благоустройство/оборудование

НДС при возведении объекта

НДС к зачету

Итого инвестиционные расходы

Операционные расходы

Зарплата (ФОТ)

- 18 000 000,00р.

- 18 000 000,00р.

- 18 000 000,00р.

- 18 000 000,00р.

- 18 000 000,00р.

- 18 000 000,00р.

ЕСН

- 6 120 000,00р.

- 6 120 000,00р.

- 6 120 000,00р.

- 6 120 000,00р.

- 6 120 000,00р.

- 6 120 000,00р.

Расходы на управление(хоз.нужды, химия, администрат)

- 19 440 000,00р.

- 19 440 000,00р.

- 19 440 000,00р.

- 19 440 000,00р.

- 19 440 000,00р.

- 19 440 000,00р.

Закупка продуктов питания, напитков

- 16 200 000,00р.

- 16 200 000,00р.

- 16 200 000,00р.

- 16 200 000,00р.

- 16 200 000,00р.

- 16 200 000,00р.

Маркетинг и реклама

- 1 000 000,00р.

- 1 000 000,00р.

- 1 000 000,00р.

- 1 000 000,00р.

- 1 000 000,00р.

- 1 000 000,00р.

Подитог

- 60 760 000,00р.

- 60 760 000,00р.

- 60 760 000,00р.

- 60 760 000,00р.

- 60 760 000,00р.

- 60 760 000,00р.

Коммунальные платежи

- 7 705 549,93р.

- 7 705 549,93р.

- 7 705 549,93р.

- 7 705 549,93р.

- 7 705 549,93р.

- 7 705 549,93р.

Подитог

- 7 705 549,93р.

- 7 705 549,93р.

- 7 705 549,93р.

- 7 705 549,93р.

-  705 549,93р.

- 7 705 549,93р.

Итого по расходам

- 68 465 549,93р.

-  68 465 549,93р.

- 68 465 549,93р.

- 68 465 549,93р.

- 68 465 549,93р.

- 68 465 549,93р.

Доходы от операционной деятельности

Доходы от услуги проживания

131 400 000,00р.

131 400 000,00р.

131 400 000,00р.

131 400 000,00р.

131 400 000,00р.

131 400 000,00р.

Доходы от услуги питания

54 000 000,00р.

54 000 000,00р.

54 000 000,00р.

54 000 000,00р.

54 000 000,00р.

54 000 000,00р.

Дополнительные доходы от конференц услуг

9 000 000,00р.

9 000 000,00р.

9 000 000,00р.

9 000 000,00р.

9 000 000,00р.

9 000 000,00р.

НДС к уплате

34 992 000,00р.

34 992 000,00р.

34 992 000,00р.

34 992 000,00р.

34 992 000,00р.

34 992 000,00р.

Итого по доходам (после выплаты НДС)

159 408 000,00р.

159 408 000,00р.

159 408 000,00р.

159 408 000,00р.

159 408 000,00р.

159 408 000,00р.

Амортизация

Налог на имущество

- 4 790 500,00р.

- 4 554 550,00р.

- 4 318 600,00р.

- 4 082 650,00р.

- 3 846 700,00р.

- 3 610 750,00р.

Налогооблаемая прибыль

75 426 950,07р.

75 662 900,07р.

75 898 850,07р.

76 134 800,07р.

76 370 750,07р.

76 606 700,07р.

Налог на прибыль

- 18 102 468,02р.

- 18 159 096,02р.

- 18 215 724,02р.

- 18 272 352,02р.

- 18 328 980,02р.

- 18 385 608,02р.

Чистая прибыль

93 529 418,08р.

93 821 996,08р.

94 114 574,08р.

94 407 152,08р.

94 699 730,08р.

94 992 308,08р.

Денежный поток

68 049 482,05р.

68 228 804,05р.

68 408 126,05р.

68 587 448,05р.

68 766 770,05р.

68 946 092,05р.

Денежный поток нарастающим итогом

228 877 950,25р.

297 106 754,30р.

365 514 880,36р.

434 102 328,41р.

502 869 098,46р.

571 815 190,51р.

Денежный поток, дисконтированный

17 466 607,13р.

15 636 280,91р.

13 997 657,93р.

12 530 670,33р.

11 217 349,81р.

10 041 608,14р.

Денежный поток дисконтированный, нарастающим итогом

- 67 259 113,19р.

-51 622 832,28р.

- 37 625 174,35р.

- 25 094 504,02р.

- 13 877 154,21р.

- 3 835 546,07р.

Ставка дисконтирования

0,12

NPV

4 601 334,32р.

срок окупаемости

18 лет

IRR

12,2253%

                Продолжение таблицы 2

 

2030

2031

 

18

19

Инвестиционные расходы

Строительство

Благоустройство/оборудование

НДС при возведении объекта

НДС к зачету

Итого инвестиционные расходы

Операционные расходы

Зарплата (ФОТ)

- 18 000 000,00р.

- 18 000 000,00р.

ЕСН

-  6 120 000,00р.

- 6 120 000,00р.

Расходы на управление(хоз.нужды, химия, администрат)

- 19 440 000,00р.

- 19 440 000,00р.

Закупка продуктов питания, напитков

- 16 200 000,00р.

- 16 200 000,00р.

Маркетинг и реклама

- 1 000 000,00р.

- 1 000 000,00р.

Подитог

- 60 760 000,00р.

- 60 760 000,00р.

Коммунальные платежи

- 7 705 549,93р.

- 7 705 549,93р.

Подитог

- 7 705 549,93р.

- 7 705 549,93р.

Итого по расходам

- 68 465 549,93р.

- 68 465 549,93р.

Доходы от операционной деятельности

Доходы от услуги проживания

131 400 000,00р.

131 400 000,00р.

Доходы от услуги питания

54 000 000,00р.

54 000 000,00р.

Дополнительные доходы от конференц услуг

9 000 000,00р.

9 000 000,00р.

НДС к уплате

34 992 000,00р.

34 992 000,00р.

Итого по доходам (после выплаты НДС)

159 408 000,00р.

159 408 000,00р.

Амортизация

Налог на имущество

- 3 374 800,00р.

-  3 138 850,00р.

Налогооблаемая прибыль

76 842 650,07р.

77 078 600,07р.

Налог на прибыль

-  18 442 236,02р.

- 18 498 864,02р.

Чистая прибыль

95 284 886,08р.

95 577 464,08р.

Денежный поток

69 125 414,05р.

69 304 736,05р.

Денежный поток нарастающим итогом

640 940 604,56р.

710 245 340,61р.

Денежный поток, дисконтированный

8 989 040,51р.

8 046 749,53р.

Денежный поток дисконтированный, нарастающим итогом

5 153 494,44р.

13 200 243,96р.

Ставка дисконтирования

0,12

NPV

4 601 334,32р.

срок окупаемости

18 лет

IRR

12,2253%


Показатели эффективности проекта

Показатели по проекту

Значение

Срок окупаемости проекта

PP

18 лет

Внутренняя норма доходности

IRR

12,2253%

Чистый приведённый доход

NPV

4 601 334,32р.

.

Чистая прибыль

NI

95 284 886,08р.

.

Срок окупаемости данного условного объекта составляет 18 лет. Можно отметить, что в среднем период окупаемости объектов недвижимости гостиничной сферы составляет от 10 до 15 лет. Во многом эта цифра зависит от класса гостиницы, наличия в качестве партнеров – туроператоров и турагентов, которые могут максимально заполнять номерной фонд. В данной работе была рассмотрена ситуация без привлечения сторонних партнеров, а также не учитывалось ежегодное увеличение цен на  проживание (которое характерно для всех объектов гостиничной недвижимости). Все эти факторы обуславливают довольно большой срок окупаемости рассмотренного объекта.

Показатель чистого приведенного дохода (NPV), рассчитываемый по формуле:

NPV = - Co + ∑ Cn / (1 + i) ^ n,

где:

- NPV – чистый приведенный доход;

- Co – сумма начальных инвестиций;

- Cn – денежный поток периода n;

- i – ставка дисконтирования.

при заданной ставке дисконтирования данного условного проекта равной 12% составит 4 601 334,32р.

Внутренняя норма рентабельности (IRR) - минимальная величина рентабельности, при которой вложенные средства окупятся за планируемый срок реализации проекта,  по данному условному проекту составляет 12,2253%.

При расчете показателя IRR проводились расчеты по подбору нормы дисконтирования, которая делала чистый приведенный доход равным нулю. Другими словами, при дисконтировании по ставке, равной IRR, настоящая стоимость будущих выгод равна начальным инвестициям.

В качестве заключения по данной главе можно отметить, что срок окупаемости в 18 лет можно назвать, с точки зрения сложившейся практики оценки эффективности инвестиционных проектов, а, следовательно, и инвестирования, неприемлемым. Однако апарт-отели позволяют получать стабильный доход, снижая такие стандартные риски для гостиниц, как сезонность. На Западе срок окупаемости в 10 лет для проекта, связанного со строительством и эксплуатацией недвижимости, нормален. В России сейчас арендный бизнес все серьезнее начинает составлять конкуренцию рынку купли-продажи жилой недвижимости. Уже сегодня можно было бы привлекать частных инвесторов для таких проектов при условии участия в них городских властей.


Заключение

Формат апарт-отелей весьма актуален для большого мегаполиса и имеет ряд преимуществ:

  •  Возможность контроля качества предоставляемых услуг
  •  «Чистые» налоговые отчисления в государственную казну
  •  Рост привлекательности города на международном уровне

Апарт-отели, как не до конца изведанный вид коммерческой недвижимости, манят к себе любопытствующих инвесторов и девелоперов. Последние по мере приближения находят, что данный вид обладает весьма привлекательными параметрами23.

Во-первых, апарт-отели, в отличие от гостиниц имеют, гарантированную загрузку, так как в данном случае заключаются долгосрочные договора аренды, которые избавляют управляющих от необходимости постоянно продавать номера.

Во-вторых, постояльцами этих отелей зачастую являются российские и зарубежные специалисты, командированные на длительный срок, которые готовы платить за качество предоставляемого жилья и дополнительные услуги.

В-третьих, апарт-отели требуют меньше инвестиций, чем гостиничные номера. Для организации апарт-отелей требуется меньше вспомогательных и общественных помещений, поэтому эти проекты можно развивать там, где обычный отель построить сложно.  

Не требуется, чтобы участок находился на первой линии домов, что обычно важно для гостиницы, единственное пожелание - центральная часть города. Конечно, такие проекты лучше строить в деловых кварталах, но только чтобы не было транспортных ограничений. Стандарт номера в апарт-отеле (обустройство кухни, общий дизайн) не требует отделки такого качества, как в четырехзвездной гостинице. Таким образом, можно уменьшить затраты на отделочные материалы, мебель и т. д.

В-четвертых, уровень загрузки лучших апарт-отелей сегодня гораздо выше, чем средний уровень загрузки гостиниц аналогичной классности. Апарт-отели позволяют получать стабильный доход, снижая такие стандартные риски для гостиниц, как сезонность.

Некоторые игроки рынка скептически относятся к формату апарт-отелей, отмечая, что хотя они и управляются несколько проще, чем полноценные гостиницы, но обеспечивают более высокие сроки окупаемости. "В обычной гостинице доходность выше, поскольку стоимость проживания, например, в трех-четырехзвездных отелях составляет около $600 за день, в то время как стоимость апарт-отеля сравнима с арендой квартир и в среднем составляет около $5-8 тыс. в месяц",- настаивает заместитель директора по развитию в индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга и оценки компании CB Richard Ellis Noble Gibbons24 Станислав Ивашкевич. По его словам, обычная гостиница, как правило, окупается примерно за восемь лет, а апарт-отель- за 15 лет.

Арендный бизнес в России все серьезнее начинает составлять конкуренцию рынку купли-продажи жилой недвижимости. Данная ситуация во многом сложилась в связи с осознанием того, что стабильный доход может быть не менее привлекательным, чем «мгновенные» деньги.


Список использованной литературы

  1.  Организация гостиничного хозяйства: Учебное пособие / Т.А. Джум, Н.И. Денисова. - Инфра-М, 2010 г. - 400 с.
  2.  Индустрия гостеприимства: основы организации и управления. Учебник. А.Д. Чудновский. Инфра-М;Форум, 2011г. - 400с.
  3.  Управление коммерческой недвижимостью. Учебник. Коллектив авторов, под редакцией д.э.н. М.Л.Разу.Кнорус, 2007г. – 248с.
  4.  Гражданский кодекс РФ.
  5.  Налоговый кодекс РФ.
  6.  GVA Sawyer (ЗАО «Сойер и Ко.») [Электронный ресурс].  URL: http://www.gvasawyer.ru
  7.  Законы России [Электронный ресурс]. URL:http://www.lawrussia.ru
  8.  Новости рынка недвижимости [Электронный ресурс]. URL:http://www.nrn.ru
  9.  Электронный ресурс. URL:http://www.colliers.ru
  10.  Электронный ресурс. URL:http://www.extendedstayhotels.com/
  11.  Журнал «Турбизнес» №16, Ноябрь 2007 [Электронный ресурс].  URL: http://www.tourbus.ru/article/102.html 
  12.  Электронный ресурс. URL: www.arenda-kvartir.ru
  13.  Электронный ресурс. URL: http://www.cbre.ru/ru_ru
  14.  Индикаторы рынка недвижимости [Электронный ресурс]. URL: http://www.irn.ru/articles/ 
  15.  Expat Explorer Survey 2011. [Электронный ресурс]. URL: http://www.expatexplorer.hsbc.com/
  16.   [Электронный ресурс]. URL: http://www.mamaison.com/index.html
  17.   [Электронный ресурс]. URL: http://www.ichotelsgroup.com/ 
  18.  [Электронный ресурс]. URL: http://ru.hotels.com
  19.  [Электронный ресурс]. URL: http://www.iglobe.ru
  20.  [Электронный ресурс]. URL: http://www.sbs-spb.com
  21.  [Электронный ресурс]. URL: http://www.accor.com
  22.  [Электронный ресурс]. URL: http://www.adagio-city.com


Приложение 1. Рейтинг стран, согласно Expat Experience survey 2011


Приложение 2. Рейтинг стран, согласно Expat Experience survey 2011


Приложение 3. Рейтинг стран, согласно Expat Experience survey 2011


Приложение 4. Сравнительная таблица России и Сингапура


Приложение 5. Сравнительная таблица России и Сингапура

    


Приложение 5. Сравнительная таблица России и Сингапура

 

1 http://www.expatexplorer.hsbc.com/files/pdfs/overall-reports/2011/report.pdf

2 См. Приложение 1.

3 GVA Sawyer (ЗАО «Сойер и Ко.»)  http://www.gvasawyer.ru/service.aspx?page=44

4 Законы России http://www.lawrussia.ru/authority/body_33/page7.htm

5 http://www.tourbus.ru/article/102.html

6 Электронный ресурс «Новости рынка недвижимости» http://www.nrn.ru/article2.shtml?aid=900

7 http://www.extendedstayhotels.com/

8 MICE — Meetings-Incentive-Conferences-Events - мероприятия, направленные на развитие, мотивацию, обучение персонала, партнеров и клиентов компании, а также на представление компании, её ценностей, философии и возможностей для внутреннего и внешнего потребителя. Относится к сфере делового туризма.

9 http://www.ichotelsgroup.com/intercontinental/en/gb/home

10 http://www.ichotelsgroup.com/staybridge/hotels/gb/en/reservation

11 http://ru.hotels.com

12 http://www.iglobe.ru/hotels/europe/unitedkingdom/newcastle-upon-tyne/hotel-staybridge-suites-newcastle

13 http://www.sbs-spb.com

14 http://www.accor.com

15 Моте́ль (от англ. motor hotel) — небольшая гостиница, вход в номера которой осуществляется с улицы (с места парковки автомобиля). Как правило, мотели имеют всего один или два этажа, количество дополнительных услуг и типов номеров минимально, что соответствует низкой стоимости проживания. К недостаткам мотелей относится их низкий уровень безопасности, а также минимальное обслуживание.

16 http://www.accor.com/en/finance.html

17 http://www.accor.com/en/finance.html

18 http://www.adagio-city.com/gb/home/index.shtml

19 Данная услуга доступна только в некоторых апарт-отелях, расположенных в Европе.

20 http://www.colliers.ru/analytics.xgi

21 Предполагается, что номера апарт-отеля ориентированы на гостей со средним и выше среднего уровнем достатка. Это определяет преобладание двухкомнатных и трехкомнатных апартаментов в структуре номерного фонда отеля.

22 Важной составляющей успешности ведения гостиничного бизнеса, создания положительного имиджа ресторана является рекламное продвижение услуг, маркетинговые акции и т.п.

23 Электронный ресурс «Аренда квартир» www.arenda-kvartir.ru

24 http://www.cbre.ru/ru_ru


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

75704. Обязанности работников в обеспечении здоровых и безопасных условий труда 11.27 KB
  Обязанности работников в обеспечении здоровых и безопасных условий труда. Законодательство об охране труда предусматривает и обязанности работников. Они обязаны соблюдать нормы правила и инструкции по охране труда устанавливающие правила выполнения работ и поведения в производственных помещениях и на строительных площадках использовать и правильно применять коллективные и индивидуальные средства защиты специальную одежду и обувь маски очки респираторы и др. Если правила по охране труда предусматривают что обязательным условием допуска...
75705. Служба инженера по охране труда на лесохозяйственном предприятии 14.1 KB
  Служба инженера по охране труда на лесохозяйственном предприятии В соответствии со статьей 217 Трудового кодекса Российской Федерации в каждой организации осуществляющей производственную деятельность с численностью более 50 работников создаётся служба охраны труда или вводится должность специалиста по охране труда. В организациях с численностью 50 и менее работников решение о создании службы охраны труда принимает работодатель с учётом специфики деятельности данной организации. В случае отсутствия службы охраны труда специалиста...
75706. Управление риском 11.43 KB
  Методы защиты от опасности на производстве: 1 инженерный метод реализуется путём дистанционного управления опасными и вредными процессами. Приёмы защиты человека от опасности: 1 осуществление организации мер защиты 2 создание техники с максимальным уровнем безопасности 3 средства коллективной защиты 4 разработка средств индивидуальной защиты 5 обучение воспитание психологическое воздействие.
75707. Организация работы уполномоченного (доверенного) лица по охране труда профсоюзной организации предприятия или трудового коллектива 16.38 KB
  Организация работы уполномоченного доверенного лица по охране труда профсоюзной организации предприятия или трудового коллектива. Институт уполномоченных создается для организации общественного контроля за соблюдением законных прав и интересов работников в области охраны труда на предприятиях всех форм собственности независимо от сферы их хозяйственной деятельности ведомственной подчиненности и численности работников. Не рекомендуется избирать уполномоченными работников которые по занимаемой должности несут ответственность за состояние...
75708. Комитет (комиссия) по охране труда л/х предприяти 13.12 KB
  Комитет комиссия по охране труда л х предприятия КОМИТЕТ КОМИССИЯ ПО ОХРАНЕ ТРУДА рабочий орган управления охраной труда в организации обеспечивающий согласованные действия работодателя и работников направленные на создание здоровых и безопасных условий труда в организации Комитеты комиссии по ОТ далее К. В их состав на паритетной основе входят представители работодателей профессиональных союзов или иного уполномоченного работниками представительного органа Если в организации нет ни одной первичной профсоюзной организации то в...
75709. .ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ. 15.12 KB
  Задачи функции и права комитета комиссии по охране труда л х предприятия. Комитет создается на паритетной основе из представителей работодателей и уполномоченных работниками по охране труда и осуществляют свою деятельность в целях организации сотрудничества и регулирования отношений работодателей и работников их представителей уполномоченных.Численность комитета равно удвоенной численности уполномоченных по охране труда от работников. Председателем комитета не может быть избран работник который по своим служебным обязанностям ...
75710. Виды надзора и контроля за обеспечением безопасных условий труда 16.92 KB
  Виды надзора и контроля за обеспечением безопасных условий труда. 41 в том числе право работника на здоровые и безопасные условия труда. В соответствии с Федеральным законом Об основах охраны труда в Российской Федерации Правительство Российской Федерации утвердило Положение о федеральной инспекции труда. Федеральная инспекция труда единая федеральная централизованная система государственных органов осуществляющих государственный надзор и контроль за соблюдением законодательства Российской Федерации о труде и охране труда всеми...
75711. Порядок проведения администр.-общественного контроля (трехступенчатого контроля) за соблюдением безопасности труда на лесохоз. предприятии 16.38 KB
  общественного контроля трехступенчатого контроля за соблюдением безопасности труда на лесохоз. Трехступенчатый контроль в системе управления охраной труда является основной формой контроля представителями работодателя и трудового коллектива учреждения образования за состоянием условий ибезопасности труда на рабочих местах производственных участках и цехах а также соблюдением всеми службами должностными лицами и работниками требований трудового законодательства. Он является важным фактором в системе мероприятий по оздоровлению условий...
75712. Медицинское освидетельствование работников. Предварительные и периодические медицинские осмотры 16.82 KB
  Медицинское освидетельствование работников. Работа по предупреждению производственного травматизма и профессиональной заболеваемости должна начинаться на уровне организаций с проведения предварительных при поступлении на работу а затем и периодических медицинских осмотров работников. В соответствии со статьями 213 266 и 212 Трудового кодекса РФ работодатель обязан проводить обязательные медицинские осмотры обследования отдельных категорий работников за счет средств работодателя. Медицинские осмотры обследования работников занятых на...