44125

Оценка стоимости недвижимости. Анализ ипотеки в Барнауле и Алтайском крае

Дипломная

Экономическая теория и математическое моделирование

Мне было дано провести анализ по оценки объекта недвижимости в городе Барнаулея взял как примержилой дом находящегося по адресу: г. Оценка стоимости недвижимости процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав например права аренды права пользования и т. в отношении различных объектов недвижимости.

Русский

2013-11-10

1.09 MB

24 чел.

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Мне было дано провести анализ по оценки объекта недвижимости в городе Барнауле,я взял как пример,жилой дом находящегося по  адресу: г. Барнаул, ул. Чернышевского, 236.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Оценка недвижимости является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта. При этом определяются несколько видов стоимостей, наиболее распространенными в практике являются: рыночная, ликвидационная, восстановительная, замещения и т. д.

Профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки.

Как правило,цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и

1.Теоретическая часть.

1.1.Недвижимость как объект оценки

1.1.1Особенности недвижимости как объекта оценки

 

Ценность земли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

Перечисленные параметры учитываются оценщиками при определении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость, представляющая денежный эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью.

Цели оценки недвижимости. В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

! приватизации;

! передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

! использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

! продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

! переуступке долговых обязательств;

! передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

! возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитование физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

! купле-продаже объектов недвижимости;

! акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

! внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

! дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;

! ликвидации объектов недвижимости;

! сдаче недвижимости в аренду;

! уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости – зданий и земельных участков;

! страховании объектов недвижимости;

! кредитовании под залог объектов недвижимости;

! разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

! исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

! и др.

Земля или земельный участок являются объектом изучения различных наук, включая географию, экономику, социологию и право. При этом один и тот же объект рассматривается с разных сторон.

География изучает физические параметры земли и их влияние на вид экономического использования земельных участков человеком. Физические характеристики земли, ее местоположение и другие

факторы в значительной мере определяют полезность земли и ее оптимальное использование.

Экономисты определяют роль земли в составе прочих основных производственных факторов: труда, капитала и менеджмента. Земля — главный источник богатства, который имеет денежное выражение или меновую стоимость и, следовательно, может быть оценена.

Социология рассматривает земельный участок и как элемент мирового богатства, и как личную собственность, принадлежащую частным лицам. Противоречия современного общества возникают в ходе распределения имущественных прав на землю. Ограниченность земельных участков, рост спроса на землю, возрастающая интенсивность ее приводят к конфликтам между собственниками конкретных земельных участков и обществом.

1.1.2.Недвижимость как товар — это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики.

Так, экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который, в зависимости от типа использования, может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной, собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

Недвижимость может приносить текущий доход, однако его получение и итоговая величина существенно зависят от качества управления объектом недвижимости.

Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, изменение спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ.

Ограниченность земельных участков, которые наряду со строениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в отдельных случаях стоимость объекта недвижимости со временем мо-

жет увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функциональных характеристик.

Недвижимость относится к низколиквидным товарам – в силу высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информационного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли-продажи.

Физические характеристики объекта недвижимости, как особенного товара, включают ее долговечность, неразрывную связь с землей, невозможность хищения и порчи. Уникальность и неповторимость объекта недвижимости объясняется его зависимостью от местоположения.

Физическое описание недвижимости содержит, в первую очередь, информацию о размерах и форме земельного участка, качестве почвы, имеющихся коммуникациях; во вторую очередь — это описание строений, их размера, функционального назначения, состояния и соответствия требованиям рынка.


1.1.3.Понятие недвижимости.

Деление имущества на движимое и недвижимое изначально было определено в римском праве и впоследствии применялось в России, начиная с Указа Петра I от 1714 года «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», вплоть до отмены частной собственности на землю в 1923 году, после введения в действие Гражданского Кодекса РСФСР.

Переход страны в начале 90-х годов к рыночным отношениям потребовал существенного изменения действовавшего законодательства. В октябре 1994 года Государственной думой был принят новый Гражданский кодекс РФ, который в статье 130 дает определение «недвижимости» следующим образом:

«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество».

С позиции оценочной деятельности данное определение объединяет движимое и недвижимое имущество, которое имеет явно выраженные физические различия, так как воздушные и морские суда,

суда внутреннего плавания, космические объекты не могут быть отнесены к недвижимости, поскольку не имеют неразрывной связи с землей.

В статье 132 ГК РФ также встречается термин «недвижимость» в контексте формулировки понятия «предприятия».

«1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.


В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».

Приведенное выше определение имеет тот же недостаток, что и статья 130, однако при перечислении состава имущественного комплекса предприятия выделены позиции, относящиеся непосредственно к недвижимости: «земельные участки, здания, сооружения».

Термин «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижимости» получили достаточно широкое практическое распространение, однако специфика российского рынка, нуждающегося в упорядочении, проявилась в неоднозначной трактовке данного понятия.

Принятые Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», к сожалению, не содержат определения термина недвижимость, поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, монографиями и учебной литературой, в которых к недвижимости относят землю и все, что неразрывно с ней связано. Оценщики относят недвижимость к реальным инвестиционным инструментам и рассматривают ее как физический объект, однако не менее важной стороной оценки недвижимости является изучение связанных с ней имущественных прав. В связи с этим при оценке недвижимости про-

водится различие между терминами «недвижимость» и «недвижимое имущество».

Недвижимость — это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связанные с землей.

Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость. Право собственности — это права пользования, продажи, сдачи в аренду, владения, дарения, а также любая комбинация этих прав, включая отказ от них. Комплекс прав представляет совокупность отдельных и конкретных имущественных прав.


Собственник недвижимости может обладать всеми или только частью этих прав. Оценка недвижимости предполагает оценку как абсолютного права собственности, так и частичного имущественного права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора.

В практике оценки недвижимости выделяется так называемое прочно присоединенное движимое имущество, включающее движимые компоненты имущества, которые не связаны с недвижимостью и не являются ее частью. Например, мебель, холодильники и другие отдельно стоящие предметы.

Вместе с тем многие прочно связанные с недвижимостью предметы не являются недвижимостью, поскольку используются арендатором для целей бизнеса и относятся к так называемому технологическому оборудованию.

Для того чтобы определить, является предмет движимым имуществом или частью недвижимости, на практике анализируются такие критерии, как способ прикрепления предмета, роль, выполняемая предметом для изменения функциональных характеристик недвижимости, условия арендного договора, на которых сторона присоединила предмет. Оценщикам подобный анализ необходим для того, чтобы определить, входит ли этот предмет в стоимость оценки.

1.2.Правовое обеспечение оценочной деятельности. Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов, а также международными договорами Российской Федерации.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был принят Государственной думой и одобрен Советом Федерации в июле 1998 года. Данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов различных форм собственности. В нем даны формулировки оценочной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной деятельности, объектов оценки; определены права РФ и ее субъектов, физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих различных объектов.

Законом установлено, что основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком, отвечающий обязательным требованиям, а в отдельных случаях оценка, в том числе повторная, может быть проведена на основании определения суда.


Закон определил общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, и регламентировал процедуру оспоримости содержащихся в отчете сведений.

Законом определены права оценщика по выбору стандартов и методов оценки, доступу к информации; на коммерческую тайну; на привлечение к участию в проведении оценки иных оценщиков и специалистов; а также право на отказ от оценки.

Законом определены обязанности оценщика, который должен соблюдать федеральный закон и принятые на его основе нормативные правовые акты, обеспечивать сохранность документов, информировать заказчика о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, предоставлять документ, подтверждающий профессиональность знаний в области оценочной деятельности, соблюдать конфиденциальность полученных сведений.

В соответствии с данным законом независимость оценки требует, чтобы оценщик не имел имущественного интереса в объекте оценки. Размер гонорара оценщика не должен зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Закон предусматривает страхование гражданской ответственности оценщиков, которое является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков.

Контроль над осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Профессиональное обучение оценщиков осуществляется специально создаваемыми высшими государственными или частными учебными заведениями, или на базе их факультетов, отделений или кафедр.

Законом предусмотрено саморегулирование оценочной деятельности, которое должно осуществляться саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяться на их членов.

Лицензирование оценочной деятельности и отзыв соответствующих лицензий осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации.


Закон определил общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, и регламентировал процедуру оспоримости содержащихся в отчете сведений.

Законом определены права оценщика по выбору стандартов и методов оценки, доступу к информации; на коммерческую тайну; на привлечение к участию в проведении оценки иных оценщиков и специалистов; а также право на отказ от оценки.

Законом определены обязанности оценщика, который должен соблюдать федеральный закон и принятые на его основе нормативные правовые акты, обеспечивать сохранность документов, информировать заказчика о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, предоставлять документ, подтверждающий профессиональность знаний в области оценочной деятельности, соблюдать конфиденциальность полученных сведений.

В соответствии с данным законом независимость оценки требует, чтобы оценщик не имел имущественного интереса в объекте оценки. Размер гонорара оценщика не должен зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Закон предусматривает страхование гражданской ответственности оценщиков, которое является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков.

Контроль над осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Профессиональное обучение оценщиков осуществляется специально создаваемыми высшими государственными или частными учебными заведениями, или на базе их факультетов, отделений или кафедр.

Законом предусмотрено саморегулирование оценочной деятельности, которое должно осуществляться саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяться на их членов.

Лицензирование оценочной деятельности и отзыв соответствующих лицензий осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Другим не менее важным документом, обеспечивающим правовое регулирование оценочной деятельности, являются «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности».


Они позволяют точно и недвусмысленно трактовать основные понятия, используемые оценщиками в своей профессиональной деятельности. К наиболее важным терминам можно отнести определение видов оцениваемой стоимости, подходов и методов оценки, экспертизы отчета об оценке. В рассматриваемых Стандартах установлены требования к процедуре оценки, которая должна включать подготовку договора об оценке, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки; анализ рынка, выбор методов в рамках каждого из подходов к оценке, осуществление необходимых расчетов, обобщение результатов, определение итоговой величины стоимости объекта оценки.


1.3.Классификация объектов недвижимости

Объектом недвижимости может считаться товар, который неразрывно связан с земельным участком, на котором он располагается. Любое его перемещение обязательно повлечет за собой разрушение и утрату рыночной стоимости.

Классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", которую мы приведем ниже, удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков, в рамках которых производятся операции по купле-продаже объектов и т.п.

Согласно такой классификации объекты недвижимости могут подразделяться по:
1.  Функциональному назначению:

  •  земельные участки, предназначенные для застройки;
  •  природные комплексы (для  эксплуатации);
  •  постройки
    •  комнаты и квартиры;
    •  здания и помещения под магазины и офисы;
    •  частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками);
    •  производственные помещения, склады;
    •  прочие

2.По происхождению

  •  Земельные массивы
  •  Отдельные земельные участки.
  •  Комплексы зданий и сооружений
  •  Жилые многоквартирные дома
  •  Жилые одноквартирные дома (особняки, коттеджи)
  •  Подъезд (секция).
  •  Этаж в подъезде.
  •  Квартира.
  •  Комната.
  •  Летняя дача
  •  Комплекс административных зданий.
  •  Здание.


  •  Помещение или части зданий (секции, этажи).

4. Готовность к эксплуатации

  •  Готовые объекты.
  •  Объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции.
  •  Объекты, требующие завершения строительства.


Существуют и другие подходы к классификации.

Вариант классификации, указанный в новом стандарте Российского общества оценщиков  для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью.

С целью оценки стоимости объекты, а именно: земельные участки, здания, сооружения можно поделить на две категории:

  •  неспециализированная недвижимость;
  •  специализированная недвижимость.

Специализированной недвижимостью считаются такие объекты, которые по причине специфики их использования крайне редко оказываются в продаже на открытом рынке для дальнейшего их профильного использования. Исключением можно считать продажу таких объектов как часто действующего бизнеса. Такой, специальный, характер недвижимости, определяется особенностями ее конструкции, местом расположения, специализацией, размерами или сочетанием перечисленных факторов.

Недвижимость, на которую существует постоянный спрос на открытом рынке, считается неспециализированной. Такая недвижимость свободно покупается, продается, сдается в аренду. Ее используют как в прямых целях, так и как объект инвестирования, развития, вложения средств.

Рынок недвижимости на Западе уже давно сформирован, а принятая там классификация объектов, используется долгое время в неизменном виде и существенно отличается от российской. Согласно этой классификации, существуют три категории объестов (A,B,C).



Первая категория, А, объединяет те объекты недвижимости, которые необходимы владельцу для ведения бизнеса.

В свою очередь, она делится на:

  •  недвижимость, которая предназначена для ведения конкретного вида бизнеса, т.е. специализированную. Такая недвижимость продается вместе со всем бизнесом. Это могут быть корпуса заводов, специальные складские помещения.
  •  здания без привязки к конкретному виду бизнеса. Такие как: офисы, склады.

Недвижимость которая относится к категории В, используется как объект для инвестиций. Ее приобретают для того, что бы получать доход от сдачи в аренду для получения прибыли на вложенный капитал.

К недвижимости категории С могут относиться любые объекты – здания, сооружения, земельные участки. Главный признак этой категории – это избыточность недвижимости, т.е. это объекты, не нужные для использования  в бизнесе в текущий период времени.

Именно использование различных классификаций недвижимости по самым разнообразным признакам и критериям повышает эффективность и объективность процесса исследования рынка недвижимости. С помощью таких классификаций облегчается и упрощается разработка методов оценки недвижимости и их применение. При классификации определяются группы недвижимости, которые идентичны по функциональным признакам. Такой подход способствует объективной оценке недвижимости.


2.1. Аналитическая часть.

2.1.1. Анализ ипотеки в Барнауле и Алтайском крае

Ипотеку в Барнауле и Алтайском крае представляют 15 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 146 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости.

Ставки по ипотеке в Барнауле и Алтайском крае находятся в диапазоне 6.00 – 17.75 % годовых по рублевым кредитам и 8.80 – 15.00 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Барнауле составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Барнауле может достигать 50 лет.

Ипотека в Барнауле – это не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика.

Программа / Банк

Валюта

Ставка

Срок кредита

Первый взнос

Кредит по федеральным стандартам (залоговое жилье)
Алтайкапиталбанк

RUR

от 6.00 %

3 – 30 лет

от 10.00 %

Программа "Залоговое жилье"
Алтайское Краевое агентство по ЖИК

RUR

от 6.00 %

до 30 лет

от 10.00 %

Программа "Малоэтажное жилье"
Алтайское Краевое агентство по ЖИК

RUR

7.65 – 12.40 %

3 – 30 лет

от 20.00 %

Кредит "Материнский капитал"
Алтайское Краевое агентство по ЖИК

RUR

7.65 – 12.45 %

3 – 30 лет

от 30.00 %

Кредит "Новостройка"
Алтайское Краевое агентство по ЖИК

RUR

от 7.90 %

3 – 30 лет

от 20.00 %

Кредит по федеральной программе
ФорБанк

RUR

7.90 – 11.60 %

3 – 30 лет

10.00 – 70.00 %

Кредит "Новостройка"
Алтайкапиталбанк

RUR

7.90 – 11.00 %

3 – 30 лет

от 20.00 %

Кредит "Переменная ставка"
Алтайское Краевое агентство по ЖИК

RUR

8.25 – 12.20 %

3 – 30 лет

от 30.00 %

Материнский капитал
Алтайкапиталбанк

RUR

8.65 – 12.45 %

3 – 30 лет

от 10.00 %

Кредит по федеральным стандартам (фиксированная ставка)
Алтайкапиталбанк

RUR

8.90 – 12.70 %

3 – 30 лет

от 10.00 %


Кредит "Стандарт"
Алтайское Краевое агентство по ЖИК

RUR

8.90 – 12.70 %

3 – 30 лет

от 10.00 %

Программа "Классик Плюс"
ОТКРЫТИЕ

RUR

8.90 – 11.60 %

3 – 30 лет

10.00 – 70.00 %

Рефинансирование - евро
ВТБ24

EUR

от 8.95 %

5 – 50 лет

от 0 %

Квартира на вторичном рынке (фиксированная ставка) - евро
ВТБ24

EUR

от 8.95 %

5 – 50 лет

от 30.00 %

Рефинансирование - доллары
ВТБ24

USD

от 8.95 %

5 – 50 лет

от 0 %

Квартира на первичном рынке (фиксированная ставка) - евро
ВТБ24

EUR

от 8.95 %

5 – 50 лет

от 30.00 %

Кредит на покупку недвижимости под залог недвижимости - доллары
Росбанк

USD

от 9.00 %

7 – 25 лет

от 0 %

Кредит на квартиру (новостройка) - доллары
Росбанк

USD

от 9.00 %

7 – 25 лет

от 20.00 %

Кредит на загородную недвижимость - евро
Росбанк

EUR

от 9.00 %

1 – 25 лет

от 30.00 %

Кредит Валютный - доллары
Росбанк

USD

от 9.00 %

7 – 25 лет

от 15.00 %

Рефинансирование - евро
Росбанк

EUR

от 9.00 %

1 – 25 лет

от 0 %

Рефинансирование - доллары
Росбанк

USD

от 9.00 %

1 – 25 лет

от 0 %

Кредит "Загородная недвижимость" - евро
Сбербанк России

EUR

9.10 – 14.50 %

1 – 30 лет

от 15.00 %

Строительство жилого дома - евро
Сбербанк России

EUR

9.10 – 14.50 %

1 – 30 лет

от 15.00 %

Кредит "Загородная недвижимость" - доллары
Сбербанк России

USD

9.10 – 14.50 %

1 – 30 лет

от 15.00 %

Строительство жилого дома - доллары
Сбербанк России

USD

9.10 – 14.50 %

1 – 30 лет

от 15.00 %

Кредит на квартиру (новостройка) - евро
Росбанк

EUR

от 9.50 %

7 – 25 лет

от 20.00 %

Рефинансирование
Уралсиб

RUR

9.50 – 13.50 %

3 – 30 лет

от 30.00 %

Ипотечный кредит на приобретение готового или строящегося жилья - рубли
Сбербанк России

RUR

9.50 – 15.25 %

1 – 30 лет

от 15.00 %


Молодая семья - рубли
Сбербанк России

RUR

от 9.50 %

1 – 30 лет

от 10.00 %

Программа на приобретение строящегося жилья с господдержкой
АК БАРС

RUR

от 9.70 %

1 – 30 лет

20.00 – 70.00 %

Квартира на первичном рынке (фиксированная ставка) - рубли
ВТБ24

RUR

от 9.90 %

5 – 50 лет

от 20.00 %

Квартира на вторичном рынке (фиксированная ставка) - рубли
ВТБ24

RUR

от 9.90 %

5 – 50 лет

от 10.00 %

Программа "Загородный дом" (фиксированная ставка) - рубли
ВТБ24

RUR

от 9.90 %

до 50 лет

от 30.00 %

Рефинансирование - рубли
ВТБ24

RUR

от 9.90 %

5 – 50 лет

от 0 %

Ипотечный кредит на покупку квартиры - рубли
Уралсиб

RUR

от 10.00 %

3 – 30 лет

от 20.00 %

Кредит "Переменная ставка"
Европейский трастовый банк

RUR

CBRF + (1.50 – 3.00) %

3 – 30 лет

от 30.00 %

Кредит на покупку залоговых объектов недвижимости - рубли
ВТБ24

RUR

от 10.00 %

5 – 50 лет

от 20.00 %

Ипотека для военнослужащих
ВТБ24

RUR

от 10.00 %

до 50 лет

от 20.00 %

Ипотечный кредит "АК БАРС - ЛАЙТ" (на залоговую недвижимость)
АК БАРС

RUR

10.00 – 11.00 %

1 – 15 лет

10.00 – 70.00 %

Ипотечный кредит на покупку индивидуального жилого дома
Уралсиб

RUR

от 10.00 %

3 – 30 лет

от 10.00 %

Кредит Эконом
Росбанк

RUR

от MOSPRIME + 4.25 %

7 – 25 лет

от 15.00 %

Кредит Рублевый
Росбанк

RUR

от 10.25 %

7 – 25 лет

от 15.00 %

Рефинансирование - рубли
Росбанк

RUR

от 10.25 %

1 – 25 лет

от 0 %

Ипотека на приобретение строящегося жилья с господдержкой
Уралсиб

RUR

от 10.50 %

3 – 30 лет

от 20.00 %

Квартира на вторичном рынке - доллары
Газпромбанк

USD

10.50 %

до 30 лет

от 15.00 %


Обзор рынка жилых помещений г. Барнаула В настоящее время рынок недвижимости растет и развивается весьма стремительно..

Сегодня большим спросом пользуется малоэтажное строительство, наряду с элитными многоквартирными комплексами. В первую очередь это вызвано желанием обустроиться подальше от плохой экологии города, его шума и суеты. Увеличивается число уютных коттеджных поселков.

Сегодня квартира или частный дом - это не просто крыша над головой. Это воплощение комфорта, неповторимого стиля и общественного положения владельца. Однотипные дома и квартиры давно остались в прошлом.

Строительство и жилой, и коммерческой недвижимости настойчиво претендует на уникальность.

Популярность смелых архитектурных и дизайнерских решений набирает обороты. В нынешнем году предложений по аренде квартир в Барнауле стало гораздо больше. И, как правило, большая часть этих квартир относится к категории средней или высокой ценовой категории. Эта тенденция довольно актуальна на сегодняшний день и, прежде всего, для людей состоятельных, так как в этом случае они имеют возможность купить именно ту квартиру в Барнауле, которая им по душе. Но вместе с ростом подобных предложений наблюдается сокращение предложений доступной ценовой категории. А в первую   очередь  это  отражается   на  населении   с  невысоким  уровнем  дохода.

Эта категория населения вынуждена перебираться в более отдаленные районы города, а значит и менее комфортабельные. Одна из причин данного положения дел - это значительный рост цен на жилье и как следствие перенасыщение рынка квартирами. Люди, которые приобретают новое жилье от застройщика, зачастую не могут его продать очень долго и единственным решением в данном случае является сдача этого жилья в аренду.

Причем немаловажным является тот факт, что ситуация с требованиями по квартирам в последнее время довольно сильно изменилась. Если раньше главным требованием к жилью была близость к центру города, то сегодня особое внимание уделяется наличию зон отдыха, удобной транспортной развязки и мест для парковки автомобилей.

Рис. 1. Средняя стоимость 1 м. кв. в г. Барнаул


В обзор включены стоимость новостроек и квартир вторичного рынка, а также цены на дома, земельные участки, офисы, торговые площади, гаражи.

Стоимость недвижимости в Барнауле

Таблица 1.

Недвижимость, тип сделки

Средняя цена

        114

недвижимость    в Барнауле в     феврале

Изменение        недвижимость в Барнауле за     месяц         

Изменение цены на недвижимость в Барнауле с начала 2012 г.

Изменение         цены на             недвижимость   1 за год

Количество объявлений     в феврале      

ПРОДАЖА

     Квартиры

37 911руб. за кв.м.

+3.37%

+3.37%

  423

    Вторичный       рынок

37 780 руб. за  кв.м.

+2.99%

+2.99%

   391

   Новостройки

40 064 руб. за      КВ.М.

+9.89%

+9.89% 

 

      Дома

3 260 403 руб.

-5.3%

-5.3%

      Земля

96 266 руб. за    сотку                

-32.11%

-32.11%

     Офисы

58 802 руб. за     \

КВ.М.                         

-10.69%

     Торговые ;     площади

25 132 руб. за |   кв.м.

+4.82%

     Гаражи

1 094 769 руб.

+30.42%

1.4.Основные принципы оценки недвижимости

Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости).

Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости величина различных видов стоимости одного и того же объекта может существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости.

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

– максимальная эффективность;
– финансовая обоснованность;
– физическая осуществимость;
– соответствие законодательству.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.


При анализе инвестиционных проектов и оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улучшений доход должен превышать объем инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений.

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

Например, обновление интерьера кафе привлечет дополнительных посетителей, что повысит доход от объекта. Последующий еще более качественный дорогой ремонт этого помещения, находящегося в хорошем состоянии, может не повлиять на рост доходов. Следовательно, затраты на второй ремонт не будут компенсированы.

Таким образом, принцип предельной продуктивности основан на соотношении затрат на дополнительные улучшения с ростом стоимости объекта и увеличением доходов от него в результате проведенных мероприятий. Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться увеличением прироста прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Например: жилой дом с хорошей планировкой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы; стоимость ресторана с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителей оборудовано узкое вытянутое помещение.

В соответствии с принципом сбалансированности следует также учитывать количество гостиниц, ресторанов, предприятий торговли в одном и том же районе.

Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка. Несбалансированность сроков и объемов инвестирования со сроками строительства может привести к «замораживанию» средств или, при их нехватке, к «замораживанию» строительства. Недостаточность улучшений или перегруженность земли может привести к уменьшению ее стоимости.

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены «дышат».

Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.

Принцип замещения гласил, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.

У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования. Например, вместо трех дешевых автостоянок в малонаселенном районе предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной части города для получения аналогичной отдачи на инвестиции.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.

Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономический спад, недостаточная охрана порядка и сложившееся негативное общественное мнение могут привести потенциальных покупателей к отказу от приобретения недвижимости в данном районе. Ожидаемое строительство станции метро повышает стоимость прилегающих жилых зданий без их физических изменений.

Итак, данный принцип основан на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности.

Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

– экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;
– политические: состояние и тенденции изменения законодательства;
– социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;
– административные: ставки налогов и зональные ограничения;
– экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:


1)  рост – период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;
2)  стабильность – период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;
3)  упадок – период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;
4)  обновление – период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.

Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.

В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.


2.2.Основные методы оценки недвижимости

2.2.1. Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразованиягодового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула:

где

 — стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

 — Чистый операционный доход или ЧОД

 — Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

где

 — коэффициент капитализации

 — ставка доходности инвестора на вложенный капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

 — норма возврата капитала — процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.


Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

1)предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

2)имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

3)потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

4)оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;

5)объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).


Метод дисконтированных денежных потоков — наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

3. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
1. Предпосылки оценки

1.1. Краткое изложение фактов и выводов
Заказчик: Рослик Арина Валентиновна
Оценщик:Палий Николай Владимирович
Тип объекта: жилой дом

Оцениваемые права: владелец имеет право общей долевой собственности

Основания для проведения оценки: договор на оценку

Форма отчета: письменный отчет

График проведения работ: 4 дня

21.11.2011- подписание договора на оценку объекта оценки

22.11.2011 - внесение первоначального взноса

23.11.2011- осмотр объекта( измерение площади, определение износа, расчет стоимости объекта оценки затратным, сравнительным и доходным подходами.

24.11.2011- согласование результатов всех видов стоимости о заключении рыночной стоимости объекта оценки

Дата оценки: 24.11.2011г.

1.2. Основные предположения и ограничивающие условия

Достоверность информации: информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки. Оценщик должен провести анализ достоверности и достаточности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимый для проведения оценки объекта оценки.

Технический паспорт, свидетельство о государственной регистрации права № от 02.08.2011г., правоустанавливающие документы: паспорт собственника( он же заказчик) Рослик Арина Валентиновна, серия 0105 номер 819667, выдан ОВД по Алтайскому краю Ребрихинского района с. Ребриха, код подразделения 222-041.

Положения об ответственности:

Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой

собственности;

Ни клиент, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено

договором на оценку объекта оценки;

Мнение   оценщика   относительно   рыночной   стоимости   объекта   оценки

действительно только на дату проведения оценки;

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно

рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет

продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в

отчете;

Оценщик не несет ответственности за наличие скрытых факторов;

Сведения,   полученные  оценщиком   и   содержащиеся  в   отчете,   считаются

достоверными;

Конфиденциальность- оценщик обязуется не разглашать информацию, полученную от заказчика.

Информация об описании объекта: жилой дом, общей площадью 81.5 кв.м.


1.3. Назначение оценки

Назначение оценки является определение стоимости для осуществления сделки купли-продажи объекта оценки

1.4. Цель оценки

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки

1.5. Используемое определение стоимости и дата оценки
Дата оценки- та дата, на которую производилась оценка

Стоимость недвижимости;

Стоимость в обмене: Стоимость в пользовании:

Рыночная Инвестиционная

Ликвидационная Балансовая

Залоговая Налогооблагаемая

Страховая Арендная Утилизационная

Цена- денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка на конкретную дату продажи, исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования

Рыночная стоимость- наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть продан на рынке

Стоимость недвижимости - денежный эквивалент различных видов недвижимости в конкретный момент времени

Стоимость в обмене - характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары

Стоимость в пользовании - обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте по использованию и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей- продажей объекта с другими рыночными операциями

Ликвидационная стоимость- денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение

Залоговая стоимость- стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор может получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости, в случае неплатежеспособности заемщика

Страховая стоимость- денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы

Утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки

Инвестиционная стоимость- стоимость капитальных вложений

Балансовая стоимость- стоимость объекта, отраженная в балансе       предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию объекта

Стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта аналогичного объекта оценки


Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и по
 лучения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.

Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного

использования

Проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования жилого дома. Данный объект с имеющейся инфраструктурой находится в селитебной зоне недалеко от центра города Барнаула. Объект находится по адресу: г. Барнаул, ул. Чернышевского 236, его площадь составляет 236 кв.м. Форма участка квадратная, ровное место. Земельный участок спланирован и разработан.

Имеются неблагоприятные условия - вблизи автодорога( образуется высокая загазованность).

Данный объект функционирует не достаточно эффективно, так как его использование только в теплое время года( выращиваются цветы и овощи).

Этот объект построен по всем нормам, требованиям и правилам в соответствии с п. 2.4 СНиПа и со статьями 30 и 35 Градостроительного кодекса РФ.

Объект используется неэффективно, так как может использоваться дополнительно как участок под застройку или под место стоянки автомобиля.

Объект окружен забором, имеются зеленые насаждения, освещение тротуаров и дорог. Для варианта ННЭИ существует несколько ограничений

1)Максимальная эффективность

Может достигнуться засчет привлечения других людей для сдачи в аренду одну из комнат и соответственно получения прибыли.

2)Финансовая обоснованность

Достигнута, так как объект находится в частной собственности и полезный эффект в данном случае - личное проживание.

3)Физическая осуществимость

Осуществима, так как соответствует Градостроительному Кодексу и СНиПам. Так же существуют транспортная развязка, коммунальные удобства и возможность подключения газа.

4)Соответствие с законодательством

Пожарная безопасность в соответствии с законодательными актами и нормами, запрета на строительство в данном месте не существует.


Обзор методов оценки

Выделяют три подхода при определении рыночной стоимости: затратный, сравнительный и доходный.

Сравнительный подход - метод оценки недвижимости с точки зрения сопоставимых продаж основан на сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами, сделки купли- продажи которых были совершены в относительно близкий срок времени от установленной даты рассматриваемого объекта. Этот метод базируется на принципах замещения, спроса и предложения.

Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки данных. В основе этого подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналога с подобными свойствами. Реальность оценки зависит от активности и насыщенности сегмента рынка, к которому относится оцениваемый тип недвижимости. Для получения более точного результата оценки требуется тщательный отбор аналогов.

Условия применения:

  1.  Объект не должен быть уникальным.
  2.  Информация должна быть исчерпывающей? включающей условия совершения
    сделок.
  3.  Факторы,   влияющие   на   стоимость   сравниваемых   аналогов   оцениваемой
    недвижимости, должны быть сопоставимы.

Этапы сравнительного подхода:

Изучение рынка.

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу им

недавно проданных аналогах объекта оценки.

Сравнение данных об отобранных аналогах и объекта оценки

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от

объекта оценки

Преимущества сравнительного подхода:

  1.  В итоговой стоимости отражается мнения типичных продавцов и покупателей
  2.  В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
  3.  Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов

Недостатки сравнительного подхода:

  1.  Различия продаж
  2.  Сложность сбора информации
  3.  Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки
  4.  Зависимость от активности рынка
  5.  Зависимость от стабильности рынка

Затратный подход — совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

Подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При расчете затрат на возможное новое строительство объекта оценки учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения.

Определение стоимости недвижимости затратным подходом начинается с оценки земельного участка, которая является не только частью этого подхода, но и самостоятельным этапом процесса оценки. Затем определяют стоимость нового строительства оцениваемых улучшений, рассчитывают накопленный износ. На заключительном этапе затратного подхода для получения итоговой стоимости объекта суммируется стоимость земельного участка и затраты на новое строительство имеющихся на нем зданий и сооружений за вычетом строениями износа.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

уровень зарплаты;

величина накладных расходов;

затраты на оборудование;

нормы прибыли строителей в данном регионе;

рыночные цены на строительные материалы;

Этапы затратного подхода:

возможное новое строительство объекта оценки учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения.

Определение стоимости недвижимости затратным подходом начинается с оценки земельного участка, которая является не только частью этого подхода, но и самостоятельным этапом процесса оценки. Затем определяют стоимость нового строительства оцениваемых улучшений, рассчитывают накопленный износ. На заключительном этапе затратного подхода для получения итоговой стоимости объекта суммируется стоимость земельного участка и затраты на новое строительство имеющихся на нем зданий и сооружений за вычетом строениями износа.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

уровень зарплаты;

величина накладных расходов;

затраты на оборудование;

нормы прибыли строителей в данном регионе;

рыночные цены на строительные материалы;

Этапы затратного подхода:

  1.  Расчет   стоимости   земельного   участка   с   учетом   наиболее   эффективного
    использования ( Сз);
  2.  Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений ( Сне);
  3.  Расчет накопленного износа

3.1.Физический износ- износ, связанный со снижением работоспособности объекта

3.2.Функциональный износ- износ из- за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам

З.З.Внешний износ- износ в результате изменения внешних экономических факторов

  1.  Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су - Сне + Си
  2.  Определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп = Сз+Су

Преимущества затратного подхода:

является наиболее надежным;

является целесообразным в случаях:

анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка оценка для целей страхования и налогообложения

Недостатки:

  1.  затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
  2.  проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;
  3.  отдельная оценка земельного участка от строений;

сложность определения величины накопленного износа старых строений и
сооружений;

Доходный подход- совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта возможность способна принести. Для оценки недвижимости на основе доходного подхода необходимо иметь представление об инвестициях и их мотивации, разбираться в финансовых механизмах, имеющихся в распоряжении инвестора.

Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости на основе данного подхода считают ее сдачу в аренду.

Доходный подход позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный подход. Поэтому его применение необходимо при анализе целесообразности инвестирования, при обосновании решений о финансировании инвестиций в недвижимость.

Доходный подход более чем сравнительный и затратный подходы, отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения доходов. Результаты, получаемые на основе этого, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.

Базовая формула: У=1/Я, где V- стоимость недвижимости; 1-ожидаемыйдоход от оцениваемой недвижимости;

К- норма дохода или прибыли; Этапы доходного подхода:

  1.  Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки
  2.  Расчет действительного валового дохода
  3.  Расчет расходов, связанных с объектом оценки
  4.  Определение величины чистого операционного дохода
  5.  Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость

7. Определение стоимости объекта

7.1. Затратный подход

  1.  Таблица
  2.  2. Рыночная стоимость 1 м2 жилого помещения
  3.  

Год

постройки

9-12 этажные здания

3-5 этажные здания

Коттеджи

(дома)

2012

32000

37600

23000

  1.  Определение стоимости объекта замещения определяется по формуле:
  2.  Ун с = У\кв.м.„ с * 8К)1, где
  3.  У ст - стоимость строительства 1 м2 аналогичного жилья в
  4.  текущих ценах; 8кв - общая площадь
  5.  Расчет:
  6.  Общая площадь данного здания составляет 40.9 м2, отсюда следует: Унонст -23000 * 40.9 - 1275000
  7.  Износ - потеря стоимости из-за ухудшения состояния объекта или его морального устаревания.
  8.  В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический, функциональный и износ внешнего воздействия.
  9.  Физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних факторов.


Функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым подобным зданиям.

Внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов: ближайшие природные объекты; состояние прилегающей территории;


Таблица 3. Расчет физического износа здания

Наименование конструктивных элементов

Удельн ый

вес стоимо сти,

Стоимость без износа, в тыс. руб.

Срок жизни, год.

Износ фактический

Износ,

гыс.руб

по норме

фактичес кий

по норме

%

в%

1

2

3

4

5

6

7

8

1. Фундамент

6

50.4

150

42

28

18

9.07

2. Стены несущие

17

142.8

100

42

42

5

7.14

3.Стены внутренние

3

25.2

100

35

35

6

1.51

4.Устройство крыши

3

25.2

100

14

14

30

7.56

5. Покрытие крыши

5

42.0

30

14

46.7

45

18.9

6. Перекрытия

11

92.4

100

8

8

20

18.48

7. Полы

5

42.0

50

10

20

40

16.8

8.Внутренняя отделка

10

'    84.0

10

1

100

30

25.2

9.Лестничные марши

Ю.Дверные блоки 11 .Оконные блоки

12.Водопровод и канализация

2 1.5

3

16.8 12.6

25.2

100 30 30

9

2 2

9 6.7 6.7

30 50 50

5.04 6.3 12.6

13 .Электроснабжение

12

100.8

25

5

20

15

15.12

Н.Отопление

15.Внешняя отделка

4

33.6

30

10

33.3

15

5.04

11

92.4

30

8

26.7

40

36.96

Итого

6.5

54.6

25

10

40

70

38.22

223.944


11.25.2*50=12.6 12. 100.8*15-15.12 13.33.6*15-5.04 14. 92.4*40-36.96 15.54.6*70=38.22 Вьшод: физический износ в тыс.руб. составил 223.944

Рыночную стоимость объекта при определении затратным подходом можно с помощью накопленного износа:

Урт = Уы - Я_ ;  Ури= 1275000 -223944+ (96266*5)= 1756106.06

Вывод: стоимость объекта затратным подходом составила

7.2. Сравнительный подход Таблица 4. Оценка стоимости сравнительным подходом

Параметры

Аналоги

1

2

3

4

5

6

1 .Тип планировки

Изолир.

Изолир.

Смежн.

Смежн.

Смежн.

Изолир.

2.Наличие пристроек

Сарай, баня

Баня

Углярка, дровен.

Баня

Баня

Сарай

3. Отопление 4 .Местоположение

С. котел

Ядринцев а

Газ

Короленк о

Центр.

Семипала тинская

Центр.

Партизан екая

Газ. Чкалова

С. котел

Папанин цев

5. Площадь земельного участка

б.Вода

3 сотки

Х,г

1.5 га X

2 сотки Х,г

8 соток Х,г

3 сотки Х,г

3 сотки X

7. Канализация

Центр.

Местн.

Местн.

Центр.

Центр.

Центр.

8.Цена, тыс.руб

730

550

800

1400

1090

880

 


Таблица 5. Скорректированные данные

 Параметры

Аналоги

1

2

3

4

5

     6

1.Тип планировки

+7

+7

0

0

0

    +1

2.Наличие пристроек

+5

+7

+6

+7

+7

    +1

3. Отопление

-3

-10

-8

-8

-10

     -3

4.Местоположение

-2

+3

+2

-3

0

     -1

5.Площадь

+3

+6

+4

-5

+3

     +3

земельного участка

б.Вода

0

+6

0

0

0

7.Канализация

-8

0

0

-8

-8

8.Общая корректировка,%

2

19

4

-17

-8

9 .Скорректированная цена, тыс.руб

746.8

709.6

1433.6

1257.2

1022.8

 980.*

Средняя стоимость 1 м2 = складываем данные, полученные в стоимости 1 м2 с учетом корректировки и делим на 6

746.8+ 709.6+ 1433.6+ 1257.2+ 1022.8+ 980.8 -1025.13

Вьгеод: стоимость объекта сравнительным подходом составила 1025.13 тыс.руб.


                  7.3. Доходный подход

                    Стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

V = I/ Я , где

I -ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости;

К - норма дохода или прибыли;

Таблица 6. Определение рыночной арендной платы для жилой недвижимости

Район

Комната

Дом

1 -комнатная

2-комнатнная

3-комнатная

расположения

квартира

квартира

квартира

Центр

6000

4800

9500

9700

14000

Ближе к центру

5500

3200

7000

8700

12000

Поток

3000

2300

7000

6200

9500

Черемушки

3500

2700

9500

5550

7600

Урожайный

4500

5500

8800

9500

10700

Южный

4000

3000

4000

4900

7000

Новосиликатный

2500

2000

3800

4500

6500

Для того чтобы определить стоимость оцениваемого объекта, сначала необходимо определить чистый операционный доход. Он определяется по формуле: ЧОД = ПВД - ОР, где:

ПВД - потенциальный валовой доход

ОР - операционные расходы.

Нам неизвестен ПВД. Найдем его по формуле: ПВД = (12 * 7Ул ), где

N   - арендная ставка

Расчет:

ПВД = 3200*12-38400

ДВД=ПВД

ОР = 380+12*600=7580 рублей

Коммунальные платежи=600 руб/ мес.

Налоги= 380 руб./год на землю


ЧОД = 38400-7580-30820

Рассчитываем стоимость оцениваемого объекта: У=  = 1541000 руб.

Независимо от усилий арендатора в любое время доход собственника может пострадать от неплатежеспособности арендатора, из-за необходимости срочного ремонта помещений и интервала между освобождением помещения, поиском и въездом нового арендатора. С учетом состояния объекта потери от недоиспользования составляют определенный процесс.

Эксплуатационные расходы это периодические затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающие получение валового дохода.

Ставка капитализации методом прямой капитализации или методом прямого сопоставления.

Таблица 7. Расчет стоимости доходным подходом

Потенциальный валовой доход, руб.

38400

Убытки от неплатежей, руб.

-

Действительный валовой доход, руб.

38400

Расходы, руб.

7580

Чистый операционный доход, руб.

30820

Коэффициент капитализации, %

2

Чистая текущая стоимость, руб

1541000


8. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости

Таблица 8. Весовой коэффициент для взвешенной оценки рьшочной стоимости объекта

Показатели

Затратный

Подход(0.1-0.7.)

Сравнительный Подход(0.2-0.7)

Доходный

Подход(0.1-0.4)

Достоверность и полнота информации

0,6

0,2

0,2

Допущения, принятые в расчетах

0,1

0,2

0,2

Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца

0,1

0,3

Способность учитывать конъюнктуру рынка

0,2

0,3

0,3

Способность учитывать размер, местоположение

0,2

0,2

0,3

Среднее

0,24

0,2

0,26

По каждому из подходов определяется средневзвешенный коэффициент, который учитывается в следующей таблице;

Таблица 9. Определение окончательной рыночной стоимости объекта

Затратный подход

Сравнительный подход

Доходный подход

Рыночная стоимость,

руб.

V

VI

V

1756106.1

0,24

421465.5

1025130

0.2

205026

400660

1027151.5

Окончательную рыночную стоимость можно определить по формуле:

V — У10г1202 + Уз0,з> гдеУпУ23 - стоимость объекта, определенная подходами, руб.

6/»6г > б^ " средневзвешенное значение согласования результатов.

^ = ^61+^262 зЯз -421465.5+205026+400660=1027151.5

9. Формулировка общих выводов и предложений

В ходе выполнения курсовой работы мы определили рыночную стоимость объекта оценки по трем подходам.

Затратный подход: на основании достоверных данных, которые брали из технического паспорта на дом и журнала «Недвижимость Алтай» № 2 от 23 января 2012 г., мы рассчитали рыночную стоимость по данному подходу. Она составила 421465.5 руб.

Сравнительный подход: для сравнения объекта оценки с аналогами, мы воспользовались журналом «Недвижимость Алтай» № 2 от 23 января 2012 г. г. При данном подходе можно учитывать конъюнктуру рынка, размер и местоположение объектов. Рыночная стоимость составила 205026 руб.

Доходный подход: Для расчета рыночной стоимости по данному подходу необходима информация об объектах, сданных в аренду. Ее можно посмотреть в журнале «Недвижимость Алтай» № 2 от 23 января 2012 г. Рыночная стоимость составила 400660 руб.

Окончательную рыночную стоимость определили по формуле:

к^а+^а+^&.где

Рыночная стоимость жилого дома, находящегося по адресу: г. Барнаул, ул. Чернышевского, 236 составила 1027151.5 рублей.


Список используемой литературы:

1.Грязнова А.Г. Оценка недвижимости

  1.  Словарь современных экономических терминов / Б.А. Райзберг, Л.Ш. Лозовский.- 2-е
    изд., перераб. и доп. - М.: Айрис-пресс, 2006.
  2.  Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие, Ростов н / Д: Феникс,
    2002.
  3.  Жилищный кодекс РФ: По стоянию на 15 апреля 2005 года (введен в действие с 1 марта
    2005 года.) - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2005.
  4.  Журнал «Недвижимость Алтай» № 2 от 23 января 2012 г.


Приложение 1. Договор на оценку

ДОГОВОР №126/401

на оценку стоимости объекта оценки

г. Барнаул «22» ноября2011 г.

Оценочная компании «Ключ Риэлт» в лице генерального директора

Палий Николай Владимирович, действующего на основании устава, именуемая в дальнейшем «Оценщик» с одной стороны, и гражданин Рослик Арина Валентиновна, 26.12.1991 года рождения, паспорт 0105 819667, выдан ОВД по Алтайскому краю Ребрихинского района 30.12.2005г., с.Ребриха, код подразделения222- 041, проживающая по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Чернышевского 236, именуемый (ая) в дальнейшем «Заказчик», с другой стороны, при совместном упоминании - «Стороны», заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем;

\. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Заказчик поручает, а Оценщик принимает на себя обязанности по проведению оценки стоимости объекта оценки:

  1.  Объект оценки: жилой дом.
  2.  Описание объекта (объектов) оценки:
  3.  Вид стоимости: рыночная.
  4.  Цель оценки:

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 2.1. Оценщик обязуется:

2.1.1. Не позднее   рабочих дней с даты вступления в силу Договора

представить Заказчику результаты оценки в виде письменного Отчета об оценке (далее -Отчет), а также акт о сдачи-приемки работ по Договору (далее - Акт).

  1.  В случае получения мотивированных замечаний Заказчика к Отчету устранить их в
    течение 5 (пяти)  рабочих дней со дня их получения и предоставить новую редакцию
    Отчета в письменном виде.
  2.  Обеспечить при составлении отчета независимость, объективность и
    доказательность результатов оценки.
  3.  Соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования

законодательства об оценочной деятельности (Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ», Федеральные стандарты оценки 1, 2, 3 от 20.07.2007 г., Стандарты Российского Общества оценщиков).

  1.  Сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта
    вследствие возникновения обстоятельств,   препятствующих проведению объективной
    оценки данного объекта.
  2.  Обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в
    ходе проведения оценки,     и  вернуть  заказчику полученные от него  документы
    одновременно с передачей ему отчета об оценке.
  3.  Сохранять конфиденциальность любой информации,   связанной с исполнением
    Договора, и не раскрывать ее третьим лицам за исключением привлекаемых Оценщиком
    иных специалистов, а также случаев предусмотренных законодательством РФ.

2.2. Оценщик имеет право:

2.2.1. Применять  самостоятельно методы проведения  оценки  объекта оценки  в
соответствии со Стандартами оценки.

  1.  Привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в
    проведении оценки иных оценщиков либо других специалистов.
  2.  Требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки, и денежного
    вознаграждения за проведение оценки.

2.3. Заказчик обязуется:

2.3.1. Предоставить Оценщику имеющуюся в распоряжении и необходимую для
проведения оценки информацию об объекте оценки.

  1.  Способствовать в получении Оценщиком дополнительной информации об объекте
    оценки, которая может потребоваться Оценщику в ходе оценки.
  2.  Обеспечить доступ Оценщика к имуществу определение фактического
    состояния которого необходимо для проведения оценки Объекта оценки.
  3.  Выплатить Оценщику денежное вознаграждение за оказание услуг но Договору в
    соответствии с условиями раздела 3 Договора.

2.4. Заказчик имеет право:

  1.  Получать от Оценщика всю необходимую информацию о используемом стандарте
    оценки, методическом и информационном обеспечении работ по оценке объекта оценки.
  2.  В случае нарушения своих прав как потребителя услуг по оценке объекта оценки
    может обратиться:

2.4.2.1. К страховщику гражданской ответственности Оценщика;

2.4.2.2. В саморегулируемую организацию Оценщиков,    членом которой является
Оценщик.

2.4.3. Знакомиться с промежуточными и предварительными результатами работ по
оценке объекта оценки.

2.4.4. Предварительное или какое-либо иное сообщение Оценщиком промежуточных
результатов оценки объекта оценки не имеет юридической силы и не дает права Заказчику
ссылаться на них официально.

3. ДЕНЕЖНОЕ ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Денежное вознаграждение за проведение оценки объекта (объектов)   оценки по
настоящему Договору составляет 1500

(одна тысяча пятьсот) рублей.

3.2. Денежное вознаграждение, указанное в п. 3.1. настоящего Договора оплачивается
следующим образом:

3.2.1. Заказчик осуществляет оплату авансового платежа в размере не менее 50% (пятидесяти) процентов денежного вознаграждения, указанного в п. 3.1. Договора в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания Договора.

3.2.1. Заказчик осуществляет оплату оставшейся части денежного вознаграждения, указанного в п. 3 Л. Договора в день подписания Сторонами Акта сдачи-приемки работ.

3.3. Общая стоимость денежное вознаграждение за проведение оценки объекта (объектов)
оценки может быть увеличена на сумму понесённых Оценщиком дополнительных
расходов,   подтверждённых   документально   и   предварительно   согласованных   с Заказчиком. Сумма дополнительно понесенных Оценщиком расходов оформляется дополнительным соглашением к настоящему Договору.

Заказчиком. Сумма дополнительно понесенных Оценщиком расходов оформляется дополнительным соглашением к настоящему Договору.

3.4. Оплата услуг Оценщика производится Заказчиком по реквизитам Оценщика,
указанным в разделе Договора 9.


ЮРИДИЧЕСКИЕ И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ОЦЕНЩИК Оценочная компании «Ключ Риэлт»

Юридический адрес:656015 г.Барнаул, пр-т.Ленина 10

Почтовый адрес: 656015 г.Барнаул, пр-т.Ленина 10

тел./ факс: +7(3852) 66 54 73/ 200442

ИНН/КПП: 7710258947/771636351

Банк: ОАО « Сбербанк» г.Барнаула

Расчетный счет: №40758411124455548736

ЗАКАЗЧИКРослик Арина Валентиновна

Документ удостоверяющий личность:

Паспорт: серия 0105 № 819667

Выдан: ОВД по Алтайскому краю Ребрихинского района

Дата: 30.12.2005г.

Место жительства: Алтайский край, г.Барнаул, ул.Чернышевского, 236

Тел: - 8 983 394 48 28


Приложение 2. Договор купли - продажи

Алтайский край, город Барнаул, одиннадцатое июля две тысячи одиннадцатого года •

№120/32

Мы, нижеподписавшиеся,

гр. Бастрыгина Наталья Петровна, 18.12.1972 года рождения, паспорт гражданина РФ 0103 830899 выдан Отделом внутренних дел Центрального района г. Барнаула 13.05.2003 года, зарегистрирована по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, у л. Интернациональная, 253-37,

гр. Бастрыгина Анна Андреевна, 19.11.1992 года рождения, паспорт гражданина РФ 0106 925289 выдан Отделом внутренних дел Центрального района г.Барнаула Алтайского края 21.12.2006 года, зарегистрирована по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Интернациональная 253-37, именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ и

гр. Рослик Арина Валентиновна,26.12.1991 года рождения, паспорт гражданина РФ 0105 819667 выдан Отделом внутренних дел Ребрихинского района Алтайского края 30.12.2005 года, зарегистрирована по месту пребывания в с. Ребриха, Ребрихинского района Алтайского края, ул. Советская 77, на срок с 05.04.2011года, именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ.

заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1.  Продавец продал, а покупатель купил в собственность 1/2 ( одну вторую) долю в
    праве собственности на земельный участок ( земли населенных пунктов - для
    эксплуатации жилого дома) площадью 667 кв.м. с расположенной на ней 1/2 (
    одной второй) долей в праве собственности на жилой дом по адресу: Алтайский
    край, г.Барнаул, ул.Чернышевского №236 (двести тридцать шесть).
  2.  Отчуждаемая 1/2доля указанного земельного участка принадлежит продавцу по
    праву общей долевой собственности:

Быстрыгиной Наталье Петровне принадлежит 1/2 доля в праве собственности на земельный участок на основании Договора купли- продажи от 25.11.2010 года, дата регистрации: 06.12.2010 года, номер регистрации: 22-22-01 /196/2010-245. что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 06.12.2010 года серии 22 АВ №518299, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Быстрыгиной Анне Андреевне принадлежит 1/2 доля в праве собственности на земельный участок на основании Договора купли-продажи от 25.11.2010 года, дата регистрации: 06.12.2010 года, номер регистрации: 22-22-01/196/2010-242, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 06.12.2010 года серии 22 АВ №518298, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

3. Вышеуказанный жилой дом, назначение: жилое, площадь общая 81.5 кв.м.,
инвентарный номер;01:401:002:000521470, Литер А, этажность:  1, подземная
этажность: 0. Отчуждаемая 1/2    доля в праве собственности на жилой дом
принадлежит Продавцу по праву общей долевой собственности:
Быстрыгиной Наталье Петровне принадлежит 1/4 доля в праве собственности на
жилой дом на основании Договора купли- продажи от 25.11.2010 года, дата
регистрации: 06.12.2010 года, номер регистрации: 22-22-01/196/2010-245, что
подтверждается   Свидетельством   о   государственной   регистрации   права от
06.12.2010 года серии 22 АВ №518296, выданным Управлением Федеральной

              службы государственной регистрации, кадастра и картографии по      Алтайскому краю.

Быстрыгиной Анне Анлреевне принадлежит 1/4 доля в праве собственности па жилой дом на основании Договора дарения от 25.11.2010 года, дата регистрации: 06.12.2010 года, номер регистрации: 22-22-01/196/2010-242, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 06.12.2010 года серии 22 АВ №518297, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и Покупателю, что картографии по Алтайскому краю.

  1.  Продавец гарантирует, вышеуказанная доля в праве собственности на земельный
    участок с расположенной на ней долей в праве собственности на жилой дом, на
    момент заключения настоящего договора им никому не проданы, не заложены, в
    споре и под арестом не находятся и свободны от любых прав и притязаний третьих
    лиц, о которых Продавец знал или не мог не знать на момент заключения
    настоящего договора.
  2.  Сведения об арестах и запрещениях на отчуждаемые объекты не имеется.
  3.  На отчуждаемой жилплощади на момент заключения настоящего договора никто
    не зарегистрирован.
  4.  Продавец   гарантирует   Покупателю,   что   задолженностей   по   налогам   и
    коммунальным платежам за отчуждаемую жилплощадь не имеется.
  5.  Согласие  супруга  Продавца  Быстрыгиной  Натальи  Петровны  на  продажу
    отчуждаемой ею доли в праве собственности на земельный участок и доли в праве
    собственности на жилой дом имеется. Покупатель ставит в известность Продавца,
    что не имеет супруга, который мог бы претендовать на покупаемую ею долю в
    праве собственности на земельный участок и долю в праве собственности на
    расположенный на нем жилой дом. Отказ сособственников от преимущественного
    права приобретения вышеуказанной доли в праве собственности на земельный
    участок и расположенной на ней долей в праве собственности на жилой дом
    имеется.
  6.  Цена проданной 1/2    доли в праве собственности на земельный участок с
    расположенной на ней  1/2    долей в праве собственности на жилой дом,
    определенная по договоренности сторон, составляет 840000( восемьсот сорок
    тысяч) рублей. По соглашению сторон расчет между ними производится после
    подписания настоящего договора.
  7.  Покупатель, до заключения настоящего договора ознакомился с качественным
    состоянием отчуждаемой доли в праве собственности на земельный участок с
    расположенной на ней долей в праве собственности на жилой дом и претензий к
    ним не имеет.
  8.  Все споры, которые могут возникнуть в дальнейшем между сторонами по поводу
    качественного состояния отчуждаемой доли в праве собственности на земельный
    участок с расположенной на ней долей в праве собственности нажилой дом
    рассматриваются по правилам действующего гражданского законодательства РФ.
  9.  Продавец передает отчуждаемую долю в праве собственности на земельный
    участок с расположенной на ней долей в праве собственности на жилой дом и
    относящиеся к ним ключи и документы Покупателю в момент подписания
    настоящего договора, который одновременно по взаимному соглашению сторон
    будет иметь силу и акта приема- передачи вышеуказанной отчуждаемой доли в
    праве в праве собственности на земельный участок с расположенной на ней долей в
    праве собственности на жилой дом.
  10.  13. С момента подписания сторонами настоящего договора.Обязанность Продавца по передаче отчуждаемой доли в праве собственности на земельный участок с расположенной на ней долей в праве собственности на жилой дом, Покупателю считается исполненной, также как и обязанность последнего принять и настоящий договор подлежит обязательной государственной регистрации и
    считается заключенным с момента такой регистрации
  11.  Право собственности переходит от Продавца к Покупателю с момента регистрации
    этого права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации,
    кадастра и картографрщ по Алтайскому краю, после внесения записи в единый
    государственный реестр прав
  12.  . При заключении настоящего договора стороны руководствовались ст.ст.218, 219,
    458, 475, 460, 549- 558 ГК РФ, земельным законодательством.
  13.  Настоящий договор действует до фактического исполнения обеими сторонами
    своих обязательств по договору. Стороны освобождаются от ответственности за
    частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если
    это  неисполнение  явилось  следствием  обстоятельств  непреодолимой  силы,
    возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного
    характера, которые сторона не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными
    мерами.
  14.  Расходы, связанные с оформлением договора, относятся на счет сторон.

Настоящий договор составлен в четырех экземплярах, два из которых хранятся в
Управлении Федеральной  службы государственной регистрации,  кадастра и
картографии по Алтайскому краю, а остальные перелаются сторонам.

Подписи сторон



 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

69215. Статистичне вивчення підприємницької діяльності 38 KB
  Основними ознаками які дозволяють вважати те чи інше підприємство організацію установу юридичною особою є: затверджений статут в якому визначено цілі організаційну структуру права та обов’язки органів управління порядок ліквідації підприємства а також основні взаємовідносини...
69217. Статистика оплати праці 50.5 KB
  Оплата праці - сполучний елемент між державою, підприємством і окремою особою; це стимул до зростання продуктивності праці; один з елементів витрат на виробництво продукції; рівень матеріального добробуту працівників.
69218. Статистика основных фондов 28 KB
  ОПФ это здания сооружения передаточные устройства машины и оборудование транспортные средства производственный инвентарь и принадлежности хозяйственный инвентарь рабочий и продуктивный скот многолетние сады и насаждения капитальные затраты по улучшению земель...
69219. Статистичні показники 158 KB
  Статистичний показник це кількісна характеристика соціальноекономічних явищ та процесів в умовах якісного визначення тобто це міра якісного і кількісного відображення певної властивості соціальноекономічного явища чи процесу.
69220. Статистика продукції 138.5 KB
  Промислова продукція - це прямий корисний результат промислово-виробничої діяльності підприємства (фірми), виражений у формі продуктів або виробничих послуг. Отже, звідси: продукція є результатом діяльності підприємства, тому сировина та матеріали, що ще не вступили у виробництво...
69221. Статистичне спостереження, його суть, форми та помилки 112 KB
  Форми статистичного спостереження його види та способи проведення. Програмно методологічні та організаційні питання статичного спостереження. Помилки статистичного спостереження та заходи щодо їх усунення.
69222. Вибірковий метод 437 KB
  Причини і умови застосування та організації вибіркового спостереження. Так для визначення втрат при збиранні урожаю суцільне спостереження потребує значних затрат часу та коштів а при перевірці якості продукції наприклад жирності молока схожості зерна його не можна провести...
69223. Статистичні методи вивчення взаємозв’язків 398.5 KB
  Кореляційно-регресійний аналіз зв’язку його завдання і основні етапи. Оцінка щільності та істотності кореляційного зв’язку. При функціональному зв’язку кожному можливому значенню факторної ознаки відповідає чітко визначене значення результативної ознаки тобто...