44281

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Дипломная

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы на основе существующих теоретических подходов, действующего законодательства и юридической практики исследовать институт недвижимости, определить тенденции развития и пути совершенствования российского законодательства в части гражданско-правового регулирования недвижимости

Русский

2013-11-11

559 KB

33 чел.

PAGE  86

СОДЕРЖАНИЕ

Список принятых сокращений _____________________________________________3

Введение_______________________________________________________________ 4

Глава 1. Общая характеристика недвижимого имущества как объекта гражданских прав  

1.1. Понятие и признаки недвижимого имущества____________________________7
1.2.
 Классификация объектов недвижимости ________________________________16
Глава 2. Особенности правового режима отдельных видов недвижимости

2.1. Предприятие как имущественный комплекс и особый вид недвижимого имущества_____________________________________________________________ 25

2.2. Объекты незавершенного строительства________________________________ 36

2.3. Здания и сооружения как объекты недвижимости_________________________46

Глава 3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

3.1. Понятие, принципы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ___________________________________ 56      
3.2. Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации____________________________________________________________72
Заключение____________________________________________________________ 82

Список использованных источников _______________________________________88

СПИСОК ПРИНЯТЫХ СОКРАЩЕНИЙ

АПК РФ       

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации

ВС РФ          

Верховный Суд Российской Федерации

ВАС

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

ГК РФ          

Гражданский кодекс Российской Федерации

ГрК РФ         

Градостроительный кодекс Российской Федерации

ЖК  РФ        

Жилищный кодекс Российской Федерации

ЗК РФ           

Земельный кодекс Российской Федерации

ЕГРП            

Единый государственный реестр прав на недвижимое

имущество и сделок с ним

КоАП РФ     

Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации

САПП РФ    

Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации

СЗ РФ           

Собрание законодательства Российской Федерации

ФЗ                 

Федеральный закон

        

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Среди элементов рыночной экономики недвижимость занимает особое место: она с одной стороны входит в состав средств производства и служит базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий и организаций всех видов и форм собственности, с другой - выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления.

     В связи с особой социальной и экономической ценностью недвижимого имущества  одной из главных задач в области экономической политики является оптимальная организация его правового режима. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.

     Нельзя сказать, что современное право России не принимает в расчет вышеуказанные обстоятельства. Начиная с середины 90-х гг. прошлого века, законодательство в области недвижимости развивалось достаточно интенсивно. От практически полного правового вакуума, в котором происходил оборот недвижимости в начале девяностых годов прошлого столетия, мы пришли к существованию системы правовых установлений в области недвижимого имущества, среди которых главное место занимают Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ 1.

Вместе с тем практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимости признается, что оно весьма далеко от совершенства. В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, среди которых главными являются вопросы о понятии недвижимого имущества и правовых принципах регистрации прав на недвижимость. Нерешенность именно этих проблем лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой упорядоченности и эффективности.

     Закономерной реакцией на такое положение является, с одной стороны, весьма активная работа законодателя по изменению и дополнению правовой базы в сфере недвижимости. С другой стороны, это вызывает активизацию теоретических исследований в данной области.

     Однако изменения законодательства не носят системного характера, во многих случаях подчинены решению частных проблем. При этом изменению в основном подвергается законодательство о регистрации прав на недвижимость в части организационной и процессуальной его составляющих, в то время как в существенной ревизии нуждается концепция правового регулирования недвижимости в целом.  

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, связанные с недвижимостью.

Предметом исследования является правовой режим недвижимых вещей, как система правовых норм, отражающих специфику участия недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях.

Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы на основе существующих теоретических подходов, действующего законодательства и юридической практики исследовать институт недвижимости, определить тенденции развития и пути совершенствования российского законодательства в части гражданско-правового регулирования недвижимости.

В соответствии с поставленной целью были сформулированы следующие задачи исследования:

- исследование развития и современного правопонимания понятия «недвижимость» в частном праве;

- выявление и описание критериев выделения недвижимости и принципов регулирования института недвижимости;

- рассмотрение особенностей гражданского оборота недвижимости;

- анализ принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- исследование процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Методологическую основу работы составил широкий спектр методов научного познания: общенаучные (синтез, анализ, обобщение) и частнонаучные (логико-юридический, сравнительно-правовой, системный).

Теоретической основой для выполнения настоящего исследования послужили работы таких авторов, как: Алексеева В.А, Гришаева С.П., Петрова Е.Ю., Скловского К.И., Скворцова О.Ю., Степанова С.А., Тужиловой-Орданской Е.М. и других.

Нормативную основу исследования составили Гражданский кодекс РФ, законодательство Российской Федерации в целом.

Эмпирическая база включала в себя постановление Конституционного суда РФ, постановления и информационные письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, постановления ФАС Дальневосточного округа, ФАС Западно-Сибирского округа, ФАС Уральского округа и другие.

Структура работы определена с учетом характера и специфики работы, а также целью, задачами и логикой исследования. Работа состоит из введения, трех  глав, включающих семь параграфов, заключения, списка использованных источников.

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

1.1. Понятие и признаки недвижимого имущества

Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имущества. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ2 к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Использование деления на движимость (движимое имущество) и недвижимость применительно именно к вещам является традиционным. Г.Ф. Шершеневич указывал, что “собственно обязательства, имеющие своим объектом чужие действия, а не вещи, по природе своей не подлежат вовсе делению на движимые и недвижимые”3. Таким образом, можно констатировать, что термин “имущество”, используемый в ст. 130 ГК РФ, должен пониматься в более узком смысле. Однако из данного правила есть исключение. Предприятие, отнесенное законодателем к  недвижимости, вещью, исходя из смысла ст. 132 ГК РФ, не является. Предприятие в целом не имеет материально-предметной формы.

В качестве основных признаков недвижимости (исключая недвижимость «по природе») можно выделить:

а) прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;

б) индивидуальную определенность;

в) ограниченность объектов (под ограниченностью в данном случае следует понимать строго определенное количество строений, расположенных на конкретном земельном участке).

Эти признаки относятся к внешним свойствам недвижимости, характеризующим его особенности. Существует (хотя, достаточно условно) также еще один признак недвижимого имущества, сформировавшийся исторически и объективно присущий всем объектам недвижимости:

г) признак публичности (регистрационный порядок признания и перехода права собственности и иного вещного права на объекты недвижимости)4.

В чем же особенность вещей недвижимых? При первом же рассмотрении легального определения недвижимости обращает на себя внимание признак прочной связи с землей, которая понимается как невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Данный признак традиционно присущ недвижимому имуществу. Он пользовался еще в римском частном праве. Часто признак прочной связи с землей именуют “естественным”, а недвижимое имущество, выделяемое по этому признаку, - “недвижимостью по природе”.

Прочность связи с землей в ст. 130 ГК РФ понимается как невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Земельный участок переместить в пространстве невозможно. Здание, в случае попытки перемещения или погибнет, или перемещение связано с несоразмерным ущербом его назначению. Поэтому по признаку прочной связи с землей земельный участок и здание относятся к недвижимости. Скамейка и в процессе перемещения остается той же самой вещью. По признаку отсутствия прочной связи с землей скамейка не относится к недвижимости, а является движимой вещью.

Вместе с тем, на практике признак прочной связи с землей далеко не всегда возможно сразу установить. Так, представляет интерес судебное дело, в котором суды первой и кассационной инстанции ошибочно отнесли стационарный промышленный холодильник к движимому имуществу.

Учебно - опытное хозяйство Ульяновской государственной сельскохозяйственной академии обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Батыр" о признании недействительным договора мены от 06.02.98 с приведением сторон в первоначальное положение.

В обоснование исковых требований положены следующие мотивы.

Истец является государственным унитарным предприятием, у которого имущество находится на праве хозяйственного ведения, в связи с чем он не мог по названному договору отчуждать стационарный промышленный холодильник, являющийся объектом недвижимого имущества, без согласия собственника.

Решением от 24.09.98 в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 30.11.98 решение суда первой инстанции отменено, иск удовлетворен.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 26.02.99 отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26.02.99 по делу No. А72-2212/98-Кд136/1 Арбитражного суда Ульяновской области отменил.

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Ульяновской области от 30.11.98 по тому же делу оставил в силе.

Президиум посчитал, что суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение суда первой инстанции и, правомерно признав спорное имущество объектом недвижимости, удовлетворил иск, поскольку недвижимое имущество было отчуждено без согласия собственника.

При этом суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ указал, что данные предприятия технической инвентаризации, отраженные в техническом паспорте на холодильник, свидетельствуют о том, что холодильник относится к недвижимому имуществу как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, к нему подведены стационарные коммуникации по электро- и водоснабжению, и оно является строением первой группы капитальности.

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд кассационной инстанции в подтверждение отнесения спорного холодильника к движимому имуществу сослался на представленные ответчиком руководство по эксплуатации камеры холодильной, перечень выпускаемой продукции Алатырского завода низкотемпературных холодильников, где приведены техническое описание конструкции и технические характеристики холодильников, аналогичных спорному, свидетельствующие о том, что холодильник может быть демонтирован и перенесен на другое место.

Однако содержащиеся в названных документах данные не позволяют сделать вывод о том, что такое перемещение не будет связано с несоразмерным ущербом для использования холодильника по назначению. Напротив, исследованные и оцененные судом данные, в том числе акт No. 2 сдачи - приемки работ по договору от 27.05.91 No. 0214/СВ, указывают на то, что характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей5.

Проблема состоит в том, что используемые критерии прочности и связи объекта с землей носят оценочный характер. Развитие строительной техники делает возможным перенесение с одного места на другое объектов, которые обычно считаются недвижимостью.

По мнению Е.Ю. Петрова, ответ на вопрос о том, возможно ли перемещение без несоразмерного ущерба для назначения вещи, должен строиться на основании применения ряда критериев в каждом конкретном спорном случае. Необходимо учитывать следующие обстоятельства: назначение вещи; характер связи с земельным участком (наличие фундамента, инженерных коммуникаций и т.п.); сохраняется ли объект в натуре в процессе перемещения. Так, остановочные комплексы, торговые палатки, иные сборно-разборные сооружения относятся к движимому имуществу. Вместе с тем, например, торговый павильон может обладать всеми характеристиками сооружения, перемещение которого невозможно либо крайне затруднительно6.

Представляется целесообразным ввести в ст. 130 ГК РФ четкое определение несоразмерного ущерба назначению, дополнив ст. 130 ГК РФ пунктом 3 следующего содержания: «3. В целях настоящей статьи под несоразмерным ущербом назначению объектов при перемещении понимается невозможность использования объекта по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности.».

Признак связанности с землей недвижимого имущества раскрывается посредством указания на невозможность перемещения объекта недвижимости без причинения несоразмерного ущерба назначению этого имущества. Таким образом, неразрывность физической связанности объекта с землей понимается как условие использования недвижимого имущества по назначению. В юридической литературе высказывалась точка зрения, по которой более важное значение имеет момент отделения недвижимости от земли, поскольку именно с этого момента она перестает быть недвижимостью; перемещение объектов недвижимости с последующим их закреплением на другом земельном участке и использование по назначению не всегда, но все же возможно, хотя и требует значительных расходов.7 Высказывалась также точка зрения, согласно которой отнесение зданий и сооружений к недвижимым вещам по их природе должно определяться не невозможностью их перемещения без ущерба их назначению, а тем, что функционально они могут служить своему назначению при условии их соединения с каким-либо участком.8 Представляется, что этот признак также надо учитывать, однако учитывать как дополнительный по отношению к главному - прочной связи с землей.

Для зданий и сооружений как разновидностей недвижимого имущества можно также выделить такие дополнительные признаки, как получение необходимых разрешений на строительство на земельном участке, предназначенном для этих целей, и соблюдение необходимых норм и строительных правил. В противном случае согласно ст. 222 ГК РФ право собственности на возведенное строение может не возникнуть. Соответственно, хотя в физическом смысле недвижимость возникла, в юридическом смысле - нет, поскольку зарегистрировать право на такой объект нельзя.

Иногда выделяют такой признак недвижимости, как ее высокая стоимость. Недвижимость, действительно, обычно обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

К.И. Скловский выделяет и такой признак недвижимого имущества, как его "видимость", что дает возможность превратить его в средство обеспечения устойчивости кредита при ипотечных отношениях9.

Представляется, что, высказывая подобные взгляды, авторы неоправданно выделяют отдельные характеристики недвижимого имущества. Такое явление, как недвижимость, надо рассматривать как многоуровневое явление, включающее как

физические, так и юридические признаки10.

Признак «ограниченности», указывает на физические характеристики конкретных объектов, их месторасположение, структуру и т.д. Индивидуальный характер недвижимости (как объект гражданского права, относящийся к индивидуально-определенной вещи) можно объяснить той неразрывной физической и юридической связью, которая существует между объектом недвижимости и земельным участком. Поэтому даже типовые здания, сооружения, жилые и нежилые помещения в их привязке к конкретному участку приобретают индивидуальный характер. Естественно, что и сам земельный участок всегда индивидуален.

На признаке индивидуальной определенности недвижимости необходимо остановится подробнее.

С точки зрения теории гражданского права, недвижимость, как объект гражданских права, относится к числу индивидуально – определенных вещей. Ряд ученых цивилистов, такие как Левшина Т.Л., Лесницкая Л.Ф и другие, указывают на то, что индивидуально – определенные вещи обладают такими признаками, по которым их можно отличить от других таких же вещей. Вещи данной категории являются незаменимыми и непотребляемыми11.

При этом недвижимость является, прежде всего, вещью, под которыми понимаются – материальные, физически осязаемые объекты, имеющие экономическую форму товара. Вещи присущи два юридических признака: доступность обладания, и, материальность. Некоторые ученые указывают еще один признак вещи: ценность вещи. А между тем, этот признак субъективно оценочен, изменчив в силу объективных временных и иных обстоятельств, а посему, не может считаться эффективным критерием выделения данного признака12.

Рассмотрим еще один признак недвижимости. А именно признак публичности. Многие ученые склонны считать, что публичность не относится к признакам недвижимости. Так, Тужилова-Орданская Е.М. считает, что государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей, свойств, закрепленных законодательством.13

Но публичность – это органически присущий недвижимости признак, что подтверждается п.1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации прав на недвижимость), в которой говорится, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Вещные права на недвижимые вещи существуют лишь в силу их государственной регистрации. Поэтому в юридическом смысле не может быть недвижимой вещи, способной быть объектом оборота, права на которую не были бы или не могли бы быть зарегистрированы (например, самовольная постройка, не может быть объектом гражданского оборота, т.к. не является объектом недвижимости в юридическом смысле).

Признак публичности в соответствии с его традиционным пониманием означает, что права на недвижимое имущество подлежат записи (регистрации) публичным порядком в специальную книгу (в настоящее время – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). При этом, изменение в правовом состоянии недвижимости по общему правилу происходит с момента (не иначе как посредством) соответствующей регистрации. Еще, великий дореволюционный цивилист Шершеневич Г.Ф.  подчеркивал, что особенно нуждаются в публичности и гласности вещные права на недвижимости14.

В настоящее время государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется на основании ст.131 ГК РФ и Закона о регистрации прав на недвижимость.

А такие объекты недвижимости, как водные и воздушные суда, в том числе космические объекты, подлежат специальной регистрации в другие реестры.

Таким образом, признак публичности – это акт государственной регистрации (особый юридический факт). Осуществление регистрации государством не означает, что переход прав на недвижимое имущество относится к сфере публичного права. Административные по своей природе отношения, складывающиеся между регистрирующим органом и заявителем, носят вспомогательный, служебный характер. Государственная регистрация (и в этом ее цель, причина появления, смысл) порождает гражданско – правовые отношения.15

Причина установления норм о регистрации состоит в необходимости определенности в отношении правового состояния недвижимости. Объективная неподвижность недвижимости позволяет в одном месте вести записи о правах на недвижимые вещи, расположенные на определенной территории. Данные сведения дают возможность установить фигуру правообладателя и тем самым обеспечить определенную уверенность третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу недвижимости, в том, что другой стороной в правоотношении выступает именно правообладатель. Введение такого надежного акта укрепления права, как запись, делает более удобным положение и правообладателя, и третьих лиц. Для доказательства существования своего права на недвижимость правообладателю достаточно представить документ о зарегистрированном праве. Участникам гражданского оборота уже нет необходимости довольствоваться опровержимой презумпцией права собственности на стороне владельца, они могут беспрепятственно получить информацию о правах на интересующий их объект недвижимости16.

Учитывая вышеизложенное, п. 1 ст. 130 ГК РФ можно было бы сформулировать следующим образом:

"Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

1. Недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, в том числе земельные участки, участки недр, здания, сооружения, пригодные для самостоятельного использования жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а также иные вещи, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей".

Исключить абз. 2 п. 1, где указано отношение к недвижимым вещам воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

1.2. Классификации объектов недвижимости

Вопрос о классификации объектов недвижимости является одним из наиболее запутанных как в правовой литературе, так и в правоприменительной деятельности. Обзор разнообразных точек зрения на выделение различных классификационных групп, их соотношение мог быть предметом самостоятельного весьма объемного исследования. Вместе со многими исследователями данного вопроса автор считает, что выделенные в законодательстве виды недвижимого имущества весьма далеки от совершенства17.

Недвижимость, будучи сложным явлением, регулируемым гражданским правом, характеризуется проявлением многообразных свойств. Как следствие, это влечет множественность классификаций недвижимого имущества в зависимости от избранного классификационного критерия.

Самая общая классификация недвижимых вещей содержится в действующем гражданском законодательстве, которое различает недвижимые по природе вещи и вещи, которые отнесены к недвижимости в силу закона. Кроме того, законодательства некоторых государств (Франция, Мексика, Бразилия) выделяют "недвижимость в силу назначения", под которой понимаются как предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, так и движимые вещи, которые навсегда присоединены к недвижимости18.

По формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

- объекты, находящиеся в федеральной собственности;

- объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;

- объекты, находящиеся в муниципальной собственности;

- смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.

Необходимо отметить, что различные субъекты права неравны в своих правах на недвижимость. Так, с учетом того обстоятельства, что некоторые виды недвижимого имущества имеют ограниченный оборот, они не могут быть в собственности частных лиц. Только государство вправе обладать правом собственности на эти виды недвижимости. Это же касается и ограничений в обороте недвижимых вещей. Как правило, ограничения в обороте недвижимостей делаются не в пользу частных лиц, и диктуются такие ограничения интересами публичных нужд.

По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности. Данная классификация актуальна для оборота недвижимых вещей. Часто предприниматели заинтересованы в возможностях привлечения недвижимых вещей жилого фонда для интересов предпринимательской деятельности. Поскольку в законодательстве установлен запрет на использование для коммерческих целей жилых помещений, то возникает проблема перевода жилых помещений в режим нежилого фонда. В настоящее время эта проблема решена в Жилищном кодексе РФ19, который содержит гл. 3 "Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение".

По происхождению недвижимые вещи можно классифицировать как вещи, являющиеся природным творением (земельные участки, участки недр), и вещи, которые созданы руками человека (здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:

- земельные участки;

- участки недр;

- здания;

- сооружения;

- помещения;

- иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

- предприятия как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;

- вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

- недвижимость, изъятая из гражданского оборота;

- недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;

- недвижимость, используемая для жилья;

- недвижимость, используемая в предпринимательских целях;

- недвижимость, используемая в сельскохозяйственных целях;

- недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;

- недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры;

- недвижимость, отнесенная к особо охраняемым природным территориям.

Эта классификация имеет существенное практическое значение. Так, использование недвижимого имущества не по назначению может повлечь санкции гражданско-правового характера вплоть до его изъятия. Для того чтобы недвижимое имущество могло быть использовано по желанию собственника, необходимо привести его правовой режим в соответствие с целями использования. К примеру, для использования жилых помещений в производственных целях (например, в качестве офиса) необходим перевод этих помещений в режим нежилых помещений.

В экономической литературе встречается классификация недвижимости по критерию материальности. Так, выделяют недвижимость как материальную недвижимую собственность (real estate) и права на недвижимую собственность или нематериальную недвижимую собственность (real property). Под материальной недвижимой собственностью в таком контексте понимаются земельные участки, угодья, продукты почвенного слоя, то есть такое имущество, которое прикреплено к земле и прочно с ней связано. Под нематериальной недвижимой собственностью в этой классификации рассматривается совокупность прав на пользование недвижимостью.20 

Следует отметить, что российское законодательство (в отличие, скажем, от французского) отказалось от использования такой классификации недвижимых вещей. Ее использование, таким образом, возможно с известными оговорками.

Перечень объектов, указанных в ст. 130 ГК РФ, которые являются недвижимыми, не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество (так называемая недвижимость по закону). В качестве примера можно привести предприятия (ст. 132 ГК РФ). Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство.

Следует отметить, что даже указанный в ст. 130 ГК РФ примерный перечень недвижимого имущества постоянно расширяется. Так, в качестве примера можно указать объекты незавершенного строительства, которые были специально добавлены в перечень объектов недвижимости в ст. 130 ГК РФ, а также жилые помещения, которые были прямо указаны в качестве разновидности недвижимого имущества в новом ЖК РФ21.

Ст. 130 ГК РФ относит к недвижимости «в силу закона» воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации.

Важно различать и не смешивать государственную регистрацию самих судов и космических объектов и государственную регистрацию прав и сделок с ними. Государственная регистрация судов и космических объектов определяет состав недвижимости в силу закона, а государственная регистрация прав и сделок устанавливает принадлежность указанной недвижимости определенному субъекту. Перечень судов, подлежащих государственной регистрации, определяется транспортными уставами и кодексами. Также необходимо учитывать, что ГК РФ предусматривает возможность отнесения законом к недвижимости и иного имущества.

В юридической литературе указываются в основном схожие причины, побудившие законодателя отнести к недвижимости имущество, которое не имеет прочной связи с землей, - необходимость наличия достоверных сведений о правах на указанное имущество.

На наш взгляд, представляется, безусловно, правильным при наличии фактической возможности устанавливать более строгие правила оборота имущества, имеющего особое экономическое значение. В частности, применение норм о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью повлечет укрепление стабильности гражданского оборота такого имущества. Однако отнесение указанных видов имущества к недвижимости, во-первых, ставит под сомнение тезис об объективных истоках создания конструкций объектов гражданских прав, и, во-вторых, категория “недвижимости в силу закона” размывает общее понятие недвижимости. Получается, что объем понятия “недвижимое имущество” включает в себя вещи, не имеющие общего классификационного признака. Морские и воздушные суда не имеют прочной связи с землей, перемещение составляет их функциональное назначение. Интересно, что во французском гражданском праве суда и самолеты, права на которые, так же как и в России подлежат государственной регистрации,   к недвижимому имуществу не относятся.22 

Преобразование экономического строя в России, переход к доминированию таких институтов, как частная собственность, свобода договора, государственные гарантии иностранным инвестициям влекут за собой качественные изменения как в правовой системе страны в целом, так и в отдельных отраслях законодательства. Особенность рассматриваемой темы о недвижимости состоит в двойственном характере ее природы: с одной стороны, создание и эксплуатация объектов недвижимости является разновидностью предпринимательской деятельности, осуществляемой в частноправовом, дозволительном режиме, а с другой – осуществляется такая деятельность, с учетом императивных норм, сформулированных в градостроительном, жилищном, экологическом, земельном законодательстве, т.е. с учетом публично-правовых установлений государства. Правовое регулирование отношений недвижимости должно носить комплексный характер, включая в себя не только нормы частного законодательства, но и целый ряд институтов государственного, административного, а иногда и международного права. В целях создания эффективного юридического режима регулирования правоотношений в сфере недвижимости необходим тщательный анализ законодательных и нормативно-правовых актов, касающихся инвестиционных, строительных, градостроительных процессов, земельных правоотношений, гражданско-правовых вопросов в данной области, которые иногда противоречат друг другу, и это отрицательно сказывается как на положении собственников и пользователей объектов недвижимости, так и на коммерческом обороте этого специфического и весьма дорогостоящего вида товара. Все это позволяет выявить особенности гражданско-правового режима недвижимости, определить общее и особенное, выработать единый научно-теоретический подход, что может восполнить существующий научно-правовой вакуум в современной науке гражданского права.

Как известно, под правовым режимом имущества понимается наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается.

Важная характеристика правового режима объектов гражданских прав - их оборотоспособность. По этому критерию вещи, в том числе и недвижимость, делятся на три категории:

- не ограниченные в обороте объекты, которые могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом;

- ограниченно оборотоспособные объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению;

- изъятые из гражданского оборота объекты.

По общему правилу объекты недвижимости, как и иные вещи, считаются не ограниченными в обороте. Объекты, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе. Ограниченно оборотоспособные объекты также определяются в порядке, установленном законом. Иначе говоря, изъятие или ограничение оборота есть исключения из общего правила свободы оборота. Обычные объекты недвижимости - здания, сооружения, жилые и нежилые помещения - свободно участвуют в обороте, если они не исключены из оборота законом.

Из гражданского оборота в первую очередь изымаются объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силу публичных интересов быть предметами гражданско-правовых сделок. В перечень таких входят: охраняемые или особым образом используемые природные территории с находящимися на них объектами недвижимости; штатное и табельное военное имущество (в том числе арсеналы); специальные полигоны для испытания вооружений и военной техники; федеральные автомобильные дороги общего пользования и другие.

Запрещена также приватизация предприятий и объектов целого ряда федеральных министерств и ведомств: санитарной эпидемиологической и ветеринарной службы, службы защиты растений, охраны и воспроизводства ресурсов охотничьих животных, Министерства внутренних дел, Федеральной службы контрразведки, Министерства обороны, пограничных войск, Государственного таможенного комитета РФ, объектов научной и опытно-производственной сферы, входящих в состав Российской академии наук, Российской академии сельскохозяйственных наук, Российской академии медицинских наук, Российской академии образования и Российской академии художеств, переданных им в установленном порядке в соответствии с указами Президента РФ по перечням, утвержденным Правительством РФ23.

Происходящие в России политические и социально-экономические перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан. Действующая Конституция РФ24 закрепила переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилище, землю и так далее. Охрана прав и законных интересов граждан и юридических лиц посредством государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечивает соответствующим субъектам прав уверенность в стабильности и законности гражданского оборота недвижимости, создание благоприятного инвестиционного климата и снижение рисков на рынке недвижимости.

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Предприятие как имущественный комплекс и особый вид недвижимого имущества

Совершенствование правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, возможно лишь в рамках единой концепции развития законодательства о недвижимости как системы (комплекса) правовых актов государственно-управленческих и гражданских правоотношений, которая признавалась бы основными участниками законотворческого процесса и правоприменения.

Действующее законодательство не содержит каких-либо специальных правил о применении или неприменении к недвижимым вещам тех или иных гражданско-правовых норм о вещах.

Вместе с тем очевидно, что регулирование оборота недвижимых вещей невозможно при отсутствии точной классификации этих объектов, без определения их места в общей системе объектов гражданских прав.

Каждая недвижимая вещь должна представлять собой единый самостоятельный объект гражданского права. Соответственно сложная вещь, объединяющая по признаку использования по одному назначению разнородные вещи, при наличии у составляющих ее вещей признаков, предусмотренных ст. 130 ГК РФ, может быть сама признана недвижимой вещью (например, комплекс недвижимого имущества).

Если по своим естественным (физическим, конструктивным и т.п.) характеристикам недвижимая вещь может быть поделена на несколько самостоятельных вещей, то при разделе прежняя недвижимая вещь свое существование прекращает и образуются два или более самостоятельных объекта права. Государственной регистрации в этом случае подлежит право на каждую новую недвижимую вещь. Одновременно регистрируется прекращение права на прежний объект.

Данную ситуацию следует отличать от того, когда изменяются определенные характеристики недвижимой вещи (размеры, внутреннее устройство и т.п.). В этом случае право на вещь сохраняется в неизменном виде, однако запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) должна быть внесена в части описания вещи - объекта права25. Необходимость внесения изменений в запись можно объяснить изменением индивидуальных характеристик объекта и необходимостью соблюдения достоверности записей о нем в ЕГРП.

В случае если объект недвижимости является неделимой вещью (ст. 133 ГК РФ), то даже при возникновении права общей собственности неделимая недвижимая вещь сохраняет свое значение единого самостоятельного объекта гражданского права.

Практика применения ГК РФ и других законодательных актов о недвижимости дает достаточные основания для того, чтобы ст. 130 ГК РФ была дополнена указанием на ряд новых объектов недвижимого имущества. Необходимость их включения в перечень недвижимых вещей можно объяснить не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим.

В то же время признание недвижимым имуществом предприятия (ст. 132 ГК РФ) порождает множество проблем. В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Именно в таком качестве предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав26.

Таким образом, объекты, образующие предприятие как имущественный комплекс, можно разделить на три группы:

1) движимые и недвижимые вещи, предназначенные для осуществления деятельности предприятия. Это здания, сооружения, сырье, сырье, приготовленное к переработке, предназначенные к сбыту товары и т.д.;

2) имущественные права и обязанности предприятия, включая права на безналичные денежные средства;

3) исключительные права (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания).

В законодательстве развитых стран присутствует такое понятие, как клиентелла (бизнес), или, другими словами, устойчивые хозяйственные связи юридического лица-производителя с потребителями произведенной продукции или услуг, которые в условиях конкурентной борьбы весьма важны. В связи с этим функционирующее предприятие как объект права стоит гораздо дороже, чем определенная балансовая стоимость имущества, входящего в предприятие27. Что касается нашего законодательства, то в нем понятие "клиентелла (бизнес)" применительно к предприятию как имущественному комплексу отсутствует, а упор делается на его имущественную составляющую. Представляется, что такое понятие целесообразно ввести и в наше законодательство28.

Состав имущества предприятия не является фиксированным: одни виды его отчуждаются, другие приобретаются, что отражается в балансе предприятия. Так, сырье перерабатывается в готовую продукцию, последняя реализуется и воплощается в денежной форме, прекращаются одни обязательства и возникают другие. Относительно стабильно только положение недвижимого имущества, однако и оно может быть предметом сделок. Движение имущества предприятия ежедневно отражается в бухгалтерской отчетности юридического лица, которому принадлежит предприятие, и подытоживается за определенный период времени (месяц, квартал и т.д.). При совершении сделок с имущественным комплексом предприятие не прекращает свою производственную или иную предпринимательскую деятельность, которая осуществлялась предыдущим собственником, то есть объектом является имущественный комплекс "на ходу"29.

Высказывалось также мнение о том, что "каждое предприятие как имущественный комплекс имеет центральный, наиболее значимый элемент, определяющий состав и значимость того или иного предприятия как объекта права30. Однако предприятие - это, прежде всего, комплекс имущества. В связи с этим выделение наиболее важных элементов предприятия вряд ли целесообразно. В Постановлении Президиума ВАС РФ N 6245/01 от 30.01.200231 было отмечено, что материальные активы, входящие в имущественный комплекс, характеризуемый ввиду своей производственной цели как предприятие, не могут отчуждаться (если брать отчуждение их в совокупности, а не в качестве отдельных объектов) отдельно от пассивов предприятия (в первую очередь его долгов), выступающих как своего рода обременение активов (имущества). В противном случае могут быть нарушены интересы кредиторов данного предприятия.

Включение в состав объектов гражданских прав предприятий как имущественных комплексов поставило ряд проблем, которые заключаются во вхождении в состав последних абсолютно разнородных как с точки зрения физических характеристик, так и с точки зрения правового режима видов имущества. Этот особый правовой режим фиксируется в специальных нормах, посвященных различным сделкам с предприятием (купля-продажа, аренда и т.д.). Права на предприятие, их возникновение, переход, обременения подлежат государственной регистрации в силу ст. 131 ГК РФ.

В литературе высказано мнение, что предприятие признано недвижимостью условно, поскольку "законодатель относится к нему как к особому объекту прав, что проявляется, во-первых, чисто формально - предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье 130 ГК РФ, а вводится в статье 132 ГК, которая расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, к недвижимости не относятся"32. Возникает вопрос о том, с какой целью законодатель отнес предприятие к недвижимости. Возможны ситуации, когда предприятие вообще не имеет в своем составе недвижимого имущества. Речь идет о мелких фирмах, оказывающих всякого рода услуги, которые располагаются в арендованных помещениях и которым нет необходимости в обладании недвижимостью. Тем не менее и такие предприятия считаются разновидностью недвижимости.

Можно вполне согласиться с точкой зрения, согласно которой признание предприятия недвижимостью независимо от того, входит ли в его состав недвижимое имущество или нет, вызвано необходимостью подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму недвижимости в целях обеспечения повышенной надежности таких сделок, защиты прав как их участников, так и третьих лиц33. Однако, "признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает для сделок с предприятиями более формализованный и строгий режим"34.

Таким образом, предприятие действительно является недвижимостью, но не в силу его связи с землей, а на основании определения его законом в качестве такового. Соответственно, существует определенное противоречие между ст. 130 и ст. 132 ГК, поскольку утрачивается важнейший признак недвижимого имущества - связанность с землей.

В литературе высказывалось мнение, что главным недостатком действующего законодательства следует признать отсутствие в нем четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые отличали бы предприятие от иных сходных объектов, например от других имущественных комплексов, которые в принципе можно использовать в предпринимательской деятельности35. С таким мнением вполне можно согласиться. В частности, возникает вопрос о том, можно ли рассматривать в качестве предприятия спортивные клуб или же это особый имущественный комплекс.

Предприятие как объект гражданских прав может быть объектом права собственности и других вещных прав. Оно может находиться в государственной, муниципальной собственности. Предприятие может находиться также в частной собственности коммерческих и некоммерческих организаций (если это разрешено уставными документами некоммерческих организаций). Оно может находиться в собственности индивидуального предпринимателя или члена крестьянского (фермерского) хозяйства. Один субъект может иметь в собственности несколько предприятий

Было высказано предложение признать предприятие в качестве особого вида имущества и самостоятельного объекта гражданских прав и гражданско-правовых сделок, но не квалифицировать предприятие как объект недвижимости. В этом случае оно может как включать, так и не включать в себя объекты недвижимости. Следствием этого будет то, что права на предприятие, ограничение и возникновение, прекращение прав не будут подлежать государственной регистрации (она сохранится только в отношении прав на недвижимое имущество в составе предприятия). В то же время особый характер предприятия как объекта гражданских прав мог бы быть обеспечен иным способом - введением обязательной публикации сведений о сделках с предприятием. Государственной же регистрации должны подлежать только переход и обременения вещных прав на объекты недвижимого имущества в составе предприятия. Сама же государственная регистрация прав на недвижимость в составе предприятия должна носить упрощенный характер.

С таким предложением вполне можно согласиться. В настоящее время сделок с предприятием как имущественным комплексом из-за сложной процедуры регистрации проводится очень мало. В основном совершаются сделки с акциями, долями, паями и т.д. В последнем случае лицо, которое приобрело акции, паи, доли и т.д., формально является собственником только акций, паев и т.д., но не предприятия, однако это не мешает ему осуществлять полный контроль над предприятием как имущественным комплексом36.

В связи с этим следует согласиться с высказанным в литературе мнением о необходимости ввести такое понятие, как технологический имущественный комплекс, представляющий собой совокупность движимого и недвижимого имущества, объединенного их единым хозяйственным назначением и отличающийся от предприятия тем, что в его состав не включаются права требования, долги и исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности37.

Следует отметить, что в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26 сентября 2000 г. по делу N 3531/0038 была дана попытка дать определение имущественному комплексу, состоящему из скважины минеральной воды и здания насосной станции, который и подпадает под упомянутые признаки технологического имущественного комплекса. Одновременно предлагается ввести в законодательство указанное понятие, которое обладало бы следующими признаками:

1) объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества их единым хозяйственным назначением;

2) наличие в составе технологического имущественного комплекса земельного участка (прав на земельный участок), на котором расположен иной объект (объекты) недвижимости, входящий в имущественный комплекс;

3) отсутствие в составе такого имущественного комплекса прав требования и долгов по обязательствам его собственника, которые при совершении сделки по отчуждению технологического комплекса могут передаваться новому собственнику по договоренности сторон путем уступки прав требования и перевода долга, совершаемых в обычном порядке.

Такое предложение, несомненно, заслуживает поддержки, однако авторы предложения ничего не говорят о том, должен ли вестись технический учет таких имущественных комплексов и необходима ли государственная регистрация перехода прав на них. Представляется, что такой учет необходим, поскольку иначе при возникновении споров необходимо доказывать, что тот или иной объект отвечает признакам имущественного комплекса. Что касается государственной регистрации перехода прав на имущественные комплексы, то речь может идти только о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, входящее в состав таких комплексов.

Права на предприятия (их возникновение, переход, обременения) как на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в силу ст. 130 ГК РФ и в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс в целом и сделок с ним проводится управлением Федеральной регистрационной службы по месту регистрации предприятия как юридического лица39. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в ЕГРП в месте нахождения объекта.

Специальные правила о государственной регистрации прав на предприятие содержат в себе внутреннее противоречие. С одной стороны, закрепляются права на отдельные объекты недвижимости в составе предприятия и сделки с этими объектами подлежат государственной регистрации в месте нахождения соответствующих объектов. С другой стороны, зарегистрированное право на предприятие (видимо, в месте нахождения его собственника) является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия.

Действующее законодательство регулирует такие гражданско-правовые сделки с предприятием, как купля-продажа, аренда, доверительное управление, ипотека. Речь идет, в частности, о правовом регулировании участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Однако правовое регулирование различных сделок не отличается единообразием:

- в отношении определения состава предприятия;

- в отношении определения формы договора (ст. 560 и 561 ГК РФ40 о договоре продажи предприятия и ст. 658 ГК РФ - о договоре аренды предприятия);

- в отношении защиты прав кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия:

а) при аренде права кредиторов по обязательствам ограничены возможностью предъявления требования о прекращении или досрочном исполнении арендодателем своих обязательств и возмещении причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК РФ);

б) при продаже защита прав кредиторов по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, обеспечивается путем предоставления им права в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать от продавца: прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части (п. 2 ст. 562 ГК РФ). Кроме того, после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора (п. 4 ст. 562 ГК РФ).

В интересах имущественного оборота необходимо признать предприятие (имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности) особым видом имущества и самостоятельным объектом гражданских прав и гражданско-правовых сделок, но не квалифицировать предприятие как объект недвижимости. Предприятие может включать (или не включать) в себя объекты недвижимого имущества, а также имущественные права на недвижимость ("недвижимость в составе предприятия").

Для этого необходимо более четко определить признаки предприятия. Имеется в виду, что под предприятием следует понимать действующий имущественный комплекс ("предприятие на ходу"), фактически используемый в предпринимательской деятельности собственника соответствующего имущества. Такая деятельность позволяет выделить из всех обязательств собственника те обязательства, которые связаны исключительно с деятельностью данного имущественного комплекса и поэтому входят в состав имущества предприятия.

Поскольку предприятие не будет являться недвижимым имуществом, права на предприятие, ограничения и обременения этих прав, их возникновение и прекращение не будут подлежать государственной регистрации.

Публичный характер сделок с предприятиями, являющийся необходимой гарантией прав и законных интересов кредиторов и иных участников имущественного оборота, может быть обеспечен иным способом - введением обязательной публикации сведений о сделках с предприятиями.

Совершение сделки по отчуждению предприятия должно означать фиксацию права собственности на соответствующий имущественный комплекс у лица, его отчуждающего, и переход этого права на предприятие к приобретателю. Его приобретатель признается соответственно собственником и правообладателем отдельных видов имущества, включенных с состав предприятия41.

Государственной регистрации должны подлежать только переход и обременения вещных прав на объекты недвижимого имущества в составе предприятия. В ГК РФ (в ст. 132 или в виде отдельной статьи) необходимо сформулировать некие общие правила, касающиеся всех сделок с предприятиями (продажа, аренда, доверительное управление, ипотека, дарение). А именно: о порядке определения состава и стоимости имущества (включая права требования и долги) предприятия; об уведомлении кредиторов и их правах; о порядке передачи предприятия; о государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимого имущества в составе предприятия (их обременения) и др.

В этом случае в параграфах и главах ГК РФ, иных федеральных законах, посвященных отдельным видам договорных обязательств, должны сохраниться лишь специальные правила, вытекающие из существа соответствующих обязательств. В частности:

- с учетом новой квалификации предприятия как особого объекта гражданских прав правовое регулирование ипотеки предприятий может быть дополнено правилом о том, что ипотека предприятия допускается только в том случае, когда в составе предприятия имеется объект (объекты) недвижимости или право аренды на недвижимое имущество. Если же из состава предприятия выбывает недвижимое имущество, ипотека должна считаться прекращенной, а остальное имущество, входящее в состав предприятия, должно признаваться находящимся в залоге в силу закона. В тех же случаях, когда в залог передается предприятие, не имеющее в своем составе недвижимого имущества, договор залога должен оформляться по правилам, аналогичным залогу товаров в обороте;

- применительно к аренде предприятий целесообразно ввести правило, запрещающее арендатору отчуждать объекты недвижимости, переданные ему в аренду в составе предприятия, или распоряжаться ими иным способом;

- нормы об аренде предприятий (в соответствующей части) можно было бы распространить и на отношения, вытекающие из договора доверительного управления предприятием.

Наряду с совершенствованием статуса предприятия, порядка разработки и реализации программ и проектов в законодательстве, по-видимому, назрела необходимость предусмотреть специальное регулирование в отношении такого объекта гражданских прав, как технологический имущественный комплекс42.

Оборотоспособность такого рода вещей, как комплексы газо- и электростанций, насосных станций и т.п., не вызывает сомнений. Для признания недвижимой вещью комплекс должен отвечать критериям недвижимости, закрепленным в ст. 130 ГК РФ. Специальной отличительной особенностью комплекса могло бы стать объединение разнородных вещей единым хозяйственным назначением и наличие в комплексе субъектов управляющего воздействия. Предлагается дополнить ст. 134 ГК РФ указанием на такую сложную вещь, как комплекс недвижимого имущества.

2.2. Объекты незавершенного строительства

Возможны ситуации, когда по каким-либо причинам объект договора строительного подряда не может быть достроен (в основном речь идет о недостатке финансовых средств), и в этих случаях возникает необходимость в его реализации именно как объекта недвижимости (что существенно повышает его стоимость). Для этого необходимо зарегистрировать право собственности на недостроенный объект.

Легального определения на уровне закона объекта незавершенного строительства нет. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту строительства. Единственным документом, в котором содержался  определение объекта незавершенного строительства, являлось Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденного протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 06.04.1994 N ФБ-843. Данный документ выделял два признака таких объектов: истекшие сроки строительства и приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.

Следует отметить, что вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимости в течение длительного времени являлся дискуссионным. В научной литературе высказывалось мнение, что объект незавершенного строительства ни в коей мере не может считаться объектом недвижимости, поскольку "до регистрации в порядке ст. 219 ГК любой объект не может считаться недвижимостью"44. Аналогичные взгляды высказывал и Скловский К.И., который, однако, расширил этот подход и писал, что "объект строительства может считаться единым имущественным комплексом, включающим не только строительные материалы, но и стоимость затрат на монтаж и прочее"45.

В настоящее время эта дискуссия утратила практический смысл, поскольку ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК были внесены изменения, согласно которым объекты незавершенного строительства были включены в перечень недвижимых вещей46.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"47 перечень недвижимых вещей дополнен объектами незавершенного строительства. Видимо, такое дополнение обусловлено введением в действие Градостроительного кодекса РФ48, п. 10 ст. 1 которого относит к объектам капитального строительства объекты незавершенного строительства.

Отсутствует определение объекты незавершенного строительства и в научной литературе, так как в основном авторы ограничиваются цитированием официальной дефиниции. По нашему мнению, теоретическое определение объекта незавершенного строительства имеет важное практическое значение, поскольку поможет разрешить многие вопросы, связанные с использованием этих объектов в гражданском обороте.

С учетом изложенного предпримем попытку сформулировать определение объекта незавершенного строительства. Для решения этой задачи обратимся к анализу правоотношений, возникающих в процессе создания объектов незавершенного строительства, а именно:

- первый вид отношений - в процессе создания недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

- второй вид отношений - в процессе оформления прав на недвижимое имущество, в том числе объектов незавершенного строительства, поскольку государственная регистрация прав - не признак, а последствие отнесения имущества к недвижимости, в силу того что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами. Государственная регистрация не является классифицирующим признаком недвижимости49.

С точки зрения процесса создания недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, первый вид отношений возникает с момента, установленного п. 1 ст. 130 ГК РФ, т.е. когда такой объект приобретает прочную связь с землей и становится очевидной невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению. До этого момента субъект обладает правом собственности на совокупность строительных материалов и правом собственности (или пользования) на земельный участок50.

Аналогичной точки зрения придерживается Сергеев А.П: « … недвижимая вещь должна считаться появившейся не с момента государственной регистрации права на нее и даже не с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ), а с момента приобретения ею признаков, указанных в п. 1 ст. 130 ГК: прочная связь объекта с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению. До момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию недвижимая вещь существует в форме объекта незавершенного строительства; с момента выдачи указанного разрешения - как созданный объект недвижимости (объект, завершенный строительством)51.

Некрестьянов Д.С. отстаивает мнение, что "государственную регистрацию права собственности на вновь созданный объект недвижимости следует рассматривать как административный индивидуально-правовой акт, подтверждающий публичную достоверность уже возникшего у лица права.

Государственная регистрация, - пишет он далее, - в этом случае не должна являться основанием возникновения права на недвижимое имущество, а должна рассматриваться как формальное следствие обретения вещью свойств недвижимого имущества"52. По нашему мнению, такая точка зрения не согласуется с понятием недвижимого имущества, поскольку в ней "обретение вещью свойств недвижимого имущества" осуществляется на основании государственной регистрации, при этом не принят во внимание главный признак недвижимости - "прочная связь с землей". Кроме того, Некрестьянов Д.С. не раскрывает сущность предлагаемого им признака "формальное следствие обретения вещью свойств недвижимого имущества".

Шалагинов К.К. исходит из того, что право собственности на объект незавершенного строительства как объект гражданского права возникает у застройщика, если он возводит объект для себя, либо у заказчика, заключившего договор строительного подряда с момента появления такого объекта. Иначе говоря, автор обосновывает тезис: "Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства должна носить правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер"53.

Как видим, в научной литературе отсутствует единое мнение о правовой значимости регистрации объекта недвижимого имущества. Кроме того, вызывает дискуссию момент появления самого объекта незавершенного строительства и прав на него. Так, одни авторы полагают, что такой объект возникает с момента появления котлована, другие исследователи отстаивают точку зрения, что котлован должен быть с залитым в нем фундаментом. К примеру, Алексеев В.А. считает, что не может считаться объектом недвижимости оборудованная строительная площадка, проведение геодезических работ, строительство забора и пр. Однако с того момента, как началось рытье котлована или забита в соответствии с проектом хотя бы одна свая, объект может быть признан объектом недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства.

Разумеется, пишет Алексеев В.А., можно в нормативных актах установить некий минимум изменений земельного участка для признания наличия объекта незавершенного строительства. Такой минимум может быть определен путем указания на наличие законченных конструктивных элементов (например, фундамента) либо на "освоение" определенной части сметной стоимости строительства. Однако сегодня такой критерий отсутствует. К сожалению, идея об объективном характере признаков объектов недвижимости применительно к объектам незавершенного строительства иногда отрицается в судебной практике и литературе54.

Эта позиция, по нашему мнению, более соответствует действительности, так как именно характеристики фундамента во многом определяют индивидуальность объекта, который будет достраиваться.

Эту точку зрения уточняет Шалагинов К.К., обосновывая тезис о том, что объект незавершенного строительства не имеет признаков назначения, поэтому его необходимо воспринимать как единый объект права55. Из этого положения можно сделать только один вывод: объект незавершенного строительства признается таковым независимо от того, для какого вида недвижимого имущества (жилого дома или промышленного здания) построен фундамент.

С момента, когда такой объект приобретает в процессе его создания оба признака, может возникнуть второй вид правоотношений, направленных на регистрацию прав на созданный объект недвижимости. Обратим внимание, что второй вид правоотношений возникает не в каждом случае строительства недвижимого имущества, а при необходимости введения объекта незавершенного строительства в гражданский оборот56.

Право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке.

В соответствии со статьей 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик принять их результат и оплатить.

Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу статьи 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном статьей 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними"57ё

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда58.

Таким образом, практика ВАС РФ не относит к недвижимости объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда. Возможность распоряжения объектом незавершенного строительства может появиться после прекращения подрядного правоотношения.

С учетом изложенного сделаем вывод: незавершенное строительство становится объектом недвижимого имущества с момента установления прочной связи строительных материалов с землей в целях возведения предмета договора строительного подряда или его части, имеющей самостоятельное функциональное назначение, и с невозможностью перемещения указанного объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Эту дефиницию целесообразно внести в п. 1 ст. 130 ГК РФ новым абзацем. При этом степень готовности строящейся недвижимости не принимается во внимание, т.е., если для здания вырыт котлован и вбиты сваи, объект можно признавать не завершенным строительством.

Данное определение позволит признавать недвижимым имуществом те части временных построек, киосков, навесов и других подобных сооружений, которые соответствуют следующим требованиям:

- имеют такую прочную связь с землей, которая обеспечит невозможность перемещения указанной части объекта без несоразмерного ущерба ее назначению;

- имеют самостоятельное функциональное назначение, например, фундамент,

на котором можно поставить готовый киоск или построить домик59.

Следующая проблема, поднятая Алексеевым В.А., о соотношении части и целого применительно к понятию объекта незавершенного строительства. До сих пор в практике, в том числе и судебной, не нашел однозначного решения вопрос о том, могут ли быть признаны самостоятельными объектами незавершенного строительства различные части вновь возводимых зданий и сооружений. Рассматривая дело о возврате объекта незавершенного строительством административно-бытового помещения и признании недействительной государственной регистрации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа не высказал сомнений в том, что отдельное нежилое помещение может считаться объектом недвижимости в качестве незавершенного строительством объекта60. В то же время Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем Постановлении указал, что не может быть признано право собственности на долю в не завершенном строительством жилом доме в виде 28 конкретных квартир. Такой вывод суд мотивировал тем, что жилой дом "на момент разрешения спора не был построен, то есть в качестве обусловленного договором недвижимого имущества не существовал, следовательно, не мог быть объектом собственности"61.

Такая аргументация вызывает у Алексеева В.А.  серьезные сомнения, поскольку исключает определение собственности на весь незавершенный объект до окончания его строительства. Между тем вопрос о возможности определения права собственности на отдельные помещения в не завершенном строительством объекте является достаточно актуальным. Может ли существовать такой объект, как не завершенная строительством квартира или нежилое помещение, или понятие не завершенного строительством объекта может применяться только к зданию или сооружению в целом?

Автор поддерживает позицию Алексеева В.А.  о том, что в объекте, строительство которого не завершено, в юридическом смысле нет помещений, поскольку понятие помещения предполагает возможность его использования по тому или иному назначению, что в незавершенном объекте невозможно. Понятие незавершенного объекта подразумевает возможность завершения строительства именно этого объекта, что неприменимо к отдельным помещениям, поскольку завершить можно только строительство здания в целом. Однако могут существовать такие части здания, включающие отдельные помещения, которые могут быть самостоятельным объектом приемки в эксплуатацию (например, очередь при строительстве жилого дома, включающая несколько подъездов, пристроенные блоки нежилых помещений в жилом доме и пр.). Такие части зданий могут, как представляется, рассматриваться в качестве самостоятельных объектов незавершенного строительства. При этом в качестве объектов следует рассматривать не входящие в них помещения, а эти объекты в целом как части соответствующих зданий и сооружений.

Таким образом, пишет Алексеев В.А., в качестве критерия отнесения частей зданий и сооружений как незавершенного строительства к недвижимости предлагается возможность самостоятельного ввода таких частей в эксплуатацию.

Одновременно возникает вопрос о моменте утраты объектом незавершенного строительства своего статуса, т.е. речь идет о правоустанавливающем моменте перехода объекта незавершенного строительства в здание, сооружение и иной объект, являющийся предметом договора строительного подряда. Этот вопрос уже несколько лет активно обсуждается учеными и практиками, и до сих пор не выработано единого мнения. Так, Алексеев В.А. отмечает, что строительные работы на объекте (в частности, отделка, благоустройство территории и т.п.) могут продолжаться весьма длительное время после того, как объект фактически начинает использоваться по установленному проектом назначению. В то же время с момента окончания всех строительных работ, предусмотренных проектом, до момента начала использования объекта может пройти весьма значительный промежуток времени. Таким образом, момент создания объекта недвижимости, пишет Алексеев В.А., нельзя связывать ни с моментом начала его фактического использования, ни с моментом фактического окончания строительных работ. Для этой цели должен использоваться иной, формальный критерий, состоящий в удостоверении возможности эксплуатации объекта компетентным субъектом62.

По нашему мнению, юридическую значимость приобретает акт ввода в эксплуатацию, поскольку именно этот документ подтверждает факт завершения строительства объекта недвижимого имущества и его готовность к использованию по целевому назначению.

С учетом изложенного полагаем, что объект незавершенного строительства переходит в здание, сооружение и иной объект, являющийся предметом договора строительного подряда (или его части, имеющей самостоятельное функциональное назначение) с момента возникновения у компетентного субъекта права эксплуатации этого объекта в соответствии с его функциональным назначением, т.е. с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию63.

Обратим внимание, что прием в эксплуатацию части предмета договора строительного подряда, имеющей самостоятельное функциональное назначение, является основанием для перехода ее из объекта незавершенного строительства в здание, сооружение, являющееся частью строительного комплекса.

Незавершенное строительство становится объектом гражданских прав с момента государственной регистрации права на такой объект недвижимого имущества, которая осуществляется при наличии всех необходимых разрешений и описания выполненных этапов работ по возведению предмета договора строительного подряда или его части, имеющей самостоятельное функциональное назначение.

С нашей точки зрения, необходимость в регистрации прав чаще всего возникает тогда, когда строительство "заморожено" или объект "законсервирован" из-за отсутствия финансирования. Поэтому необходимо ввести объект незавершенного строительства в гражданский оборот с тем, чтобы получить инвестиции или продать его64.

Таким образом, для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо одновременно наличие трех признаков.

1. Соответствие двум признакам по ст. 130 ГК.

2. Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке.

3. Создание или реконструкция здания (сооружения).

Резюмируя изложенное, можно сформулировать следующее определение: "объект незавершенного строительства - это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение) в установленном законодательством порядке, на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию".

2.3. Здания и сооружения как объекты недвижимости

Современное российское гражданское право относит любые здания и сооружения к самостоятельным объектам недвижимости. Гражданское законодательство РФ не содержит определения понятий “здание” и “сооружение”. В нормативно-правовых актах эти термины обычно приводятся совместно. Так, например, § 4 гл. 34 ГК РФ называется “Аренда зданий и сооружений”. В ст. 132 ГК РФ определено, что в состав предприятия входят здания и сооружения. Правила ведения единого государственного реестра предусматривают общие положения для регистрации прав на здания и сооружения. В цивилистике существует точка зрения о нецелесообразности разграничения понятий “здание” и “сооружение” “На наш взгляд, - пишет В.В. Витрянский, - попытки дать юридические дефиниции понятий “здание” и “сооружение” вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия, не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями”.65  Логика здесь ясна. Законодатель предусматривает общие правила для зданий и сооружений, а, следовательно, нет юридических причин определять эти понятия отдельно и выявлять различия. В.В. Витрянский так и поступает, и выводит общее понятие здания (сооружения), “под которым понимается любой искусственно возведенный на земельном участке объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован по целевому назначению) и перемещение которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно”.66 

Вместе с тем в юридической литературе предпринимаются попытки определить и разграничить понятия “здание” и “сооружение”, а А.А. Иванов считает: «Исходя из общеупотребительного значения этих  слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения, же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно». Думается, что классификационный критерий “предназначения для постоянного нахождения людей” порой обосновывает интуитивное отнесение объекта к зданиям или сооружениям. Вместе с тем, данный критерий не всегда “срабатывает”. Шахты, в которых постоянно находятся люди, обычно относятся к сооружениям. Одна часть строения может служить чисто техническим целям, а другая предназначаться для постоянного нахождения людей. Можно предположить, что легальная дифференциация зданий и сооружений вытекает из п. 2 ст. 1065 ГК РФ, в соответствии с которым сооружения предназначены для производственной деятельности.

Следует отметить, что поиск тонкой, не всегда легко уловимой грани между понятиями “здание” и “сооружение” представит интерес и является оправданным в большей мере с логической точки зрения. Для права важность представляет отграничение зданий и сооружений от других объектов, и в большей мере от вещей движимых (сборно-разборные домики, временные павильоны и т. п.).

В юридической литературе обычно называются виды объектов, относящихся к зданиям и сооружениям. Так, зданиями являются жилые и  нежилые дома. К сооружениям относятся, в частности, мосты, железные дороги, линии электропередач, трубопроводы, шахты и причалы. Спорным представляется вопрос об отнесении дорог к числу сооружений. С одной стороны, дорогу, в том числе автомобильную, можно рассматривать как составную часть земельного участка, составляющую  совместно с участком сложную вещь (ст. 134 ГК РФ). С другой стороны, дорога может быть отнесена к самостоятельному объекту недвижимости, прочно связанному с землей. На наш взгляд, верной является первая из представленных точек зрения67

Собственники зданий и сооружений не обязательно являются собственниками земельных участков, на которых расположены эти здания и сооружения. В гражданском обороте они могут участвовать независимо друг от друга и для них может быть установлен различный правовой режим. Однако они имеют физическую и юридическую связь друг с другом.

В качестве синонима жилого здания применяют также понятие "жилой дом". Жилые дома функционально предназначены для постоянного проживания. Летние садовые домики, дачи не включены в понятие жилых домов, потому что функционально предназначены для отдыха, временного пребывания, а не постоянного проживания.

В пределах определенного земельного участка здания можно разделить на основные и служебные. Основным можно считать здание, определяющее функциональное назначение и использование участка и остальных зданий (служебных), обеспечивающих функционирование основного, к числу которых можно отнести сараи, гаражи и т.д.

Здания и сооружения - это объекты как вещных, так и обязательственных прав. На них распространяются общие положения правового режима, установленного для недвижимого имущества. Вместе с тем к ним иногда применяются особые правила. Так, особый правовой режим установлен для аренды зданий и сооружений, а также для ипотеки.

Для того чтобы здание или сооружение могло участвовать в гражданском обороте, оно должно быть принято в эксплуатацию и соответственно должно быть зарегистрировано право на него (самовольно построенные здания и сооружения не могут быть предметом гражданско-правовых сделок). Согласно ст. 6 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ"68 построенные здания, сооружения, строения должны соответствовать документам территориального планирования, документации по планировке территорий, проектной документации.

Помимо правоустанавливающих документов на здания и сооружения должны быть получены технический паспорт и поземельная книга.

Следует отметить, что Градостроительным кодексом РФ установлен перечень объектов, для которых не требуется разрешение на строительство (реконструкцию). К таким объектам отнесены гаражи, дачные постройки, строения и сооружения вспомогательного назначения. Кроме того, не требуется разрешения для изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные размеры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Однако действие Градостроительного кодекса РФ первоначально не распространялось на недвижимость, построенную или реконструированную до его введения. Кроме того, Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не была предусмотрена возможность регистрации прав на объекты недвижимого имущества без разрешения на строительство (реконструкцию) и акта ввода объекта в эксплуатацию. В связи с этим было необходимо на указанную недвижимость распространить действие п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Более сложная ситуация возникала при легализации возведенных без разрешения на строительство построек, для которых в новой редакции Градостроительного кодекса РФ сохранялось требование о получении разрешения на строительство. Как правило, речь идет о построенных или реконструированных без разрешения индивидуальных жилых домов или капитальных гаражей. В данном случае существовало противоречие между Градостроительным и Гражданским кодексом РФ, который относил возведенную без разрешения постройку к самовольной и устанавливал судебный порядок признания прав собственности на нее, причем бремя доказывания соответствия постройки требованиям градостроительных регламентов и строительных норм и правил, а также факт, что права третьих лиц не нарушены, возложена на застройщика.

Учитывая широкий размах самовольного строительства, а также длительность судебного разбирательства, легализация не могла быть скорой. В связи с этим выходом из создавшейся ситуации было бы введение упрощенного порядка проверки соответствия градостроительным нормам и регламентам жилых домов (за исключением многоквартирных) построенных гражданами без разрешения на строительство на земельном участке, предоставленном им до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ. Для решения всех этих проблем законодатель принял определенные меры. Так, в соответствии с ФЗ от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества"69 изменения были внесены в некоторые правовые акты.

В соответствии с указанным Законом изменения были внесены в ст. 222 ГК, регулирующую правовой статус самовольной постройки. В частности, из п. 3 ст. 222 ГК был исключен абзац 1, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано только судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Абзац 2 этого же пункта был дополнен указанием на то, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка не только судом, но также в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке. Другими словами, речь идет об административном порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Изменения также вводятся в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Градостроительный кодекс РФ.

Процедура оформления прав на вновь построенную недвижимость будет различаться в зависимости от того, идет ли речь об объекте индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (на приусадебном земельном участке), либо об объекте, расположенном на земельных участках, предназначенных для ведения дачного хозяйства или садоводства. В первом случае согласно п. 4 ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. Ни разрешение на строительство, ни акт о вводе в эксплуатацию более не требуются.

Еще более простой порядок оформления права собственности на жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения дачного хозяйства или садоводства. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества (п. 3 ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В эту декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения о его адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен. Причем такая декларация будет составляться потенциальным собственником недвижимости самостоятельно по специальным формам, которые так же, как и технические паспорта должны быть разработаны федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

На практике здания и сооружения являются предметом различных сделок, однако наиболее распространены договоры аренды. Договор аренды здания или сооружения предусматривает передачу как самого здания или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это объясняется тем, что невозможно использовать здание или сооружение без права пользования земельным участком, который под ним находится и непосредственно примыкает к нему. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое именно право имеет на него арендодатель (собственности, аренды и т.д.).

Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания или сооружения, и стороны должны сами определить его в договоре, однако срок является существенным условием и стороны обязаны его предусмотреть (исключение составляют случаи, когда согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ срок в договоре аренды не определяется и договор аренды считается заключенным на неопределенный срок).

Здания и сооружения могут предоставляться в субаренду, однако в этом случае необходимо получить согласие арендодателя. Если речь идет о муниципальной или государственной собственности, то такое согласие дают представители собственника (соответствующие комитеты по имуществу, органы местного самоуправления и т.д.).

На стороне арендодателя выступает также балансодержатель, то есть юридическое лицо, на балансе которого находится здание или сооружение и которое отвечает лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. Однако подписывает договор представитель собственника, а не балансодержатель, который арендодателем не является.

В законодательстве четко определена форма договора аренды здания или сооружения: он должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, стороны не могут заключить договор путем обмена письмами, иными документами, в устной форме. Вместе с тем стороны могут нотариально удостоверить такой договор.

Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. Кроме того, если договор заключен на срок не менее одного года, он подлежит государственной регистрации. Договор на срок менее года не требует государственной регистрации, и, таким образом, этот случай - исключение из общего правила о регистрации сделок с недвижимостью.

Поскольку подавляющее большинство как жилых, так и нежилых помещений являются собственностью субъекта Российской Федерации или муниципальной собственностью, в качестве арендодателя часто выступают соответствующие государственные или муниципальные органы70.

При заключении договора аренды здания или сооружения, помещения или части помещения к договору, представленному на регистрацию, следует прилагать поэтажные планы здания или сооружения, на которых должны обозначаться сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендованной площади.

Если речь идет об аренде помещений, находящихся в зданиях памятниках культуры, то в договор необходимо включать условие, гарантирующее сохранность культурной или исторической ценности объекта.

Если в договоре не согласованы условия предмета и арендной платы, такой договор считается незаключенным. По отношению к данному договору не применяют общее правило о том, что если цена не указана в договоре, то при ее определении исходят из цены, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги. Плата за пользование зданием (сооружением) должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Однако коммунальные услуги обычно оговариваются отдельно.

Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания или сооружения - 1 кв. м. Однако при аренде зданий или сооружений - памятников истории и культуры арендная плата может определяться за все здание или сооружение в целом. При аренде мастерских художников арендная плата может рассчитываться исходя из 1 куб. м.

ГК РФ закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращения им здания (сооружения). Передача здания осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора - от принятия имущества, а арендодателя - от передачи имущества.

Здания и сооружения нередко становятся предметом ипотечных отношений. При заключении договора ипотека здания и сооружения допустима только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При регистрации ипотеки части здания возникает вопрос о том, необходимо ли одновременно закладывать земельный участок под этой частью здания. Особенно актуально это для тех случаев, когда закладывается помещение на первом этаже. Следует прийти к выводу о том, что ипотека участка под частью здания не служит обязательным условием действительности договора ипотеки части здания.

По одному из судебных дел о признании недействительным договора о залоге части здания арбитражный суд признал первоначально договор о залоге части здания притворной сделкой с целью прикрыть другую сделку - договор о залоге всего здания, при котором потребовался бы залог и права аренды земельного участка. По существу, предметом залога было практически все здание, за исключением обеспечивающего его жизнедеятельность помещения бойлерной. Однако впоследствии данное решение было пересмотрено и договор был признан соответствующим законодательству71.

Следует отметить, что законодатель не установил отдельного правового режима для купли-продажи зданий и сооружений, как это было сделано применительно к ипотеке и аренде (ограничившись общими нормами о купле-продаже недвижимости). Такое положение вряд ли можно считать правильным, поскольку нельзя не отметить специфику этих объектов по сравнению с другими объектами недвижимого имущества.

ГЛАВА 3.  ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

3.1. Понятие и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Составной частью особого правового режима недвижимого имущества является обязательная государственная регистрация прав на него (сделок с ним и обременений недвижимого имущества). Целью такой регистрации является установление прочной системы оборота недвижимости. Мировой опыт убедительно показывает, что для защиты прав частных собственников на недвижимость необходимо создать формальную регистрационную систему, которая гарантировала бы надежность и гласность гражданского оборота, была бы доступна для всех участников гражданских отношений и содержала бы объективную информацию о недвижимости. Развитие в России рыночных отношений, основанных на праве собственности, повлекло за собой необходимость создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости и, прежде всего, новой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.72

Определение государственной регистрации прав на недвижимость содержит ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость. Она определяет государственную регистрацию как «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации». Однако данное определение отражает лишь один из аспектов понятия государственной регистрации - регистрация, как акт государственного органа.

В литературе отмечается, что государственная регистрация как деятельность может рассматриваться в узком и широком смысле73. В широком смысле государственная регистрация прав на недвижимость может быть определена как одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях зашиты имущественных прав участников гражданского оборота. К государственной регистрации в этом смысле относится деятельность регистрирующего органа по рассмотрению конкретных документов, по организации системы регистрации, установлению принципов ведения реестра, автоматизации регистрационных процессов, методов отражения и защиты информации, по предоставлению информации о государственной регистрации прав на недвижимость.

Понятие регистрации в узком смысле представляет собой процесс рассмотрения заявления (требования) заинтересованного лица, адресованного государственному органу о внесении сведений о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом формы (государственный реестр). Этот процесс состоит из приема представленных заявителем документов, их правового анализа с точки зрения установления оснований для регистрации либо отказа в регистрации, принятия соответствующего решения, отражения этого решения в формах, установленных законом, и выдачи документов заявителю с уведомлением о принятом решении.

Важным признаком, определяющим юридический факт, являются те последствия, которые он влечет. В зависимости от основания возникновения права факт государственной регистрации может иметь различное значение. Факт государственной регистрации может быть конечным элементом юридического состава, приводящим к самому возникновению права и может быть необходимым для реализации уже возникшего права. Но независимо от правового значения факта регистрации, в каждом конкретном случае его сущность состоит в признании этого права государством и предоставлении этому праву той защиты со стороны государства, которая обеспечивается системой регистрации прав на недвижимость. Специфика различных оснований возникновения права состоит лишь в определении момента возникновения права. Однако возможность реализации любого права на недвижимость в полном объеме (и прежде всего, в отношении распоряжения) независимо от основания его возникновения появляется лишь с момента государственной регистрации этого права74.

Таким образом, государственная регистрация как акт государственного органа является актом признания государством регистрируемого права, который обеспечивает возможность реализации этого права его обладателем.

Определенный интерес представляет вопрос об установлении момента, когда данный акт государства считается совершенным. В соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость (п. 3 ст. 2) «датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав». Таким образом, моментом, когда государственная регистрация осуществлена, следует считать внесение в надлежащей форме записи об этом праве в установленные формы государственной регистрации.

Рассматривая принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, нужно отметить, что среди исследователей нет единого мнения в определении того, что следует к ним относить. Закон о регистрации прав на недвижимость не раскрывает перечень принципов и тем самым не способствует единому подходу к их определению. Анализ норм Закона о регистрации прав на недвижимость, позволяет выделить следующие принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Одним из важнейших принципов осуществления регистрации прав на недвижимость является государственный характер этой регистрации.75

Используя в ГК РФ словосочетание «регистрация прав на недвижимость» всегда с определением «государственная», законодатель сам однозначно определяет эту регистрацию как функцию государства. Государство же может осуществлять свои функции исключительно через свои органы и учреждения. В ст. 9 Закона о регистрации прав на недвижимость к компетенции федерального органа в области государственной регистрации прав были отнесены как проверка представленных документов и ранее зарегистрированных прав, так и собственно государственная регистрация, а также выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию. Статья 13 Закона о регистрации прав на недвижимость в процесс государственной регистрации включает прием документов, правовую экспертизу, установление оснований для отказа в регистрации, внесении записей в ЕГРП, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдачу удостоверений о произведенной государственной регистрации. Таким образом, весь комплекс действий, связанных с государственной регистрацией, отнесен к компетенции федерального органа в области государственной регистрации, и возможность делегирования этих функций кому бы то ни было исключена.

Следующий принцип - принцип самостоятельности функции регистрации прав на недвижимость. Функция регистрации прав на недвижимость, представляя собой разновидность деятельности государства в рамках государственного управления в широком смысле этого слова, вместе с тем не может быть сведена к какой-либо другой функции государства, поскольку имеет самостоятельную систему целей и специфическую форму осуществления этой деятельности. Функция регистрации недвижимости представляет собой деятельность государства по фиксации и удостоверению бесспорных фактов и состояний, необходимых для возникновения, изменения и прекращения прав на объекты недвижимости, фиксации на этом основании возникновения, изменения или прекращения этих прав и удостоверения этих обстоятельств76.

В связи с этой спецификой регистрирующие органы представляют самостоятельную систему, полностью отделенную от любых органов, осуществляющих иные функции в сфере недвижимости. Законом о регистрации прав на недвижимость в качестве регистрирующих органов указаны «федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы» (ст. 9).

Согласно Указа Президента РФ «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» от 25 декабря 2008 г. № 184777, на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии возложена организация единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Третьим принципом государственной регистрации прав на недвижимое имущество следует назвать так называемый принцип внесения, то есть обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество как условия возникновения прав на него.

Начало внесения является системообразующим принципом регистрационного режима. Обязательность внесения подкрепляется следующим - невнесенные права не признаются возникшими - нет регистрации, нет и права. Таким образом, момент возникновения права на недвижимую вещь приравнен не к изъявлению частной воли в виде заключения или исполнения договора (как это имеет место в обороте движимости), а к волеизъявлению органа публичной власти - регистрирующего органа, который принял решение о внесении права в реестр.

Как отмечает Р.С. Бевзенко, отступление от начала внесения неизбежно создает некоторую «раздвоенность» в правах на недвижимость - существуют права «внесенные», а также права «невнесенные», но которые также признаются возникшими. Подобный эффект имеет два существенных последствия. Во-первых, лицо, чье право не зарегистрировано, не может совершать сделки с недвижимостью. Во-вторых, для всех третьих лиц собственником является не тот, кто обладает «невнесенным» правом, а тот, кто назван собственником в реестре78.

Примером отступления от принципа внесения прав является приобретение права собственности на недвижимое имущество в порядке наследственного преемства. Так, в соответствии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ79 «принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество», т.о. право собственности на недвижимую вещь, полученную в порядке наследования, возникает вне связи с регистрацией права в реестре.

Е.Ю. Петров отмечает, что смерть прежнего правообладателя исключает возможность двойного распоряжения, с которым и призван бороться реестр. Но до тех пор, пока умерший числится в реестре в качестве собственника, распоряжения якобы от его имени может сделать тот, кому была выдана доверенность от имени умершего (хотя понятно, что эта доверенность прекратилась и подобное распоряжение ничтожно). Отсутствие в нашем гражданском законодательстве принципа публичной достоверности реестровых данных ставит приобретателя по такой сделке в крайне невыгодное положение - он доверился данным книги, но в результате совершил ничтожную сделку и реституционные механизмы не всегда могут удовлетворить такого приобретателя.80

Закон знает и иные исключения из принципа обязательного внесения - это возникновение права удержания недвижимой вещи; приобретение недвижимости в общую собственность супругов; приобретение права совместной собственности на недвижимость, принадлежащую одному из супругов в результате существенных вложений за счет другого супруга; возникновение права собственности члена кооператива, полностью выплатившего свой взнос; приобретение членом семьи собственника права пользования жилым помещением; и др.

Считаем, что разрешение существующей коллизии между принципом внесения и исключениями из него возможно на основе полной реализации принципа публичной достоверности.

Еще одним принципом государственной регистрации прав на недвижимое имущество является начало легалитета, которое означает, что если регистрирующий орган зарегистрировал право на недвижимость, то правоустанавливающие документы такого лица соответствуют требованиям действующего Закона.

Начало легалитета применительно к регистрационному режиму означает, что документы, являющиеся основаниями регистрации права на недвижимое имущество, подлежат оценке с точки зрения их соответствия действующему законодательству. Следовательно, принятие решения о регистрации означает, что регистрирующий орган нашел представленные документы надлежащими и усмотрел наличие фактического состава, который является основанием для регистрации права на недвижимость.

Особой проблемой принципа легалитета является определение пределов проверки юридического содержания документов, представленных на регистрацию.

Сам по себе факт государственной регистрации не означает автоматически того, что зарегистрированные документы признаются соответствующими действующему законодательству. Поэтому, для того чтобы однозначно говорить о легалитете регистрационного режима недвижимости, необходимо установить, подлежат ли представляемые для регистрации документы исследованию на предмет соответствия их закону.81

В соответствии со ст. 13 Закона о регистрации прав на недвижимость правовая экспертиза является необходимой стадией процедуры государственной регистрации. К сожалению, ни Закон, ни ведомственные нормативные акты не раскрывают значение этого термина. Содержание правовой экспертизы косвенно может быть выведено из анализа п. 3 ст. 9 Закона о регистрации, в соответствии с которым регистрирующий орган имеет право проверять действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у изготовивших их органов власти. Действительность документов означает, что регистрирующий орган должен установить, не имеют ли юридические факты-основания каких-либо пороков, отвечающих признакам недействительности сделок (порок формы, воли и волеизъявления, субъекта или объекта). Однако в ст. 20 Закона о регистрации прав на недвижимость основанием для отказа в регистрации называется лишь дефект содержания или формы сделки. Регистрирующий орган не должен вдаваться в проблемы дееспособности, если он не имеет каких-либо сведений о ее ограничении; кроме того, регистрирующий орган не вправе исследовать наличность и действительность волеизъявления лиц, обратившихся за государственной регистрацией.

Таким образом, легалитет регистрационного режима - только внешний, он не касается элементов, которые неизбежно являются скрытыми от регистрирующего органа. С одной стороны, такое положение дел следует приветствовать, так как оно облегчает процедуру регистрации прав. С другой – «недоразвитый» легалитет может привести к тому, что зарегистрированным вполне может оказаться право, которое основано на недействительной сделке.

Очевидно, что возложение функций проверки наличности и действительности всех элементов составов, являющихся основанием для регистрации права, во-первых, значительно усложнит и замедлит функционирование регистрационного режима; во-вторых, придаст регистрирующему органу несвойственную ему функцию исследования фактических обстоятельств совершения сделок с недвижимостью.82

Необходимо выделить и рассмотреть такой принцип государственной регистрации прав на недвижимое имущество как принцип гласности (открытости) государственной регистрации. Гражданский кодекс РФ устанавливая обязательность государственной регистрации, одновременно возлагает на орган, осуществляющий регистрацию, обязанность «предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу» (п. 4 ст. 131 ГК РФ). В Законе о регистрации прав на недвижимость этот принцип раскрывается: «Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя)». Далее указывается, что «выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости».

Однако нужно отметить, что не все исследователи согласны с тем, как на сегодня сформулирован и действует данный принцип. Можно выделить две группы авторов: одни считают, что данный принцип реализован в Законе о регистрации прав на недвижимость не в полном объеме, другие же, наоборот, говорят о слишком широкой его реализации.

Р.С. Бевзенко считает, что следует постоянно совершенствовать процедуру предоставления третьим лицам информации из реестра прав и предлагает размещение реестра в сети Интернет и предоставление любому пользователю возможности получать информацию о правах, зарегистрированных в отношении того или иного объекта.83

Другие исследователи не только не ратуют за расширение возможности получать данные из реестра, но и критикуют законодателя за предоставление такой возможности в том порядке, что существует сегодня.

Данная критика основана на том, что положения Закона о регистрации прав на недвижимость противоречат положениям других нормативных актов и, в частности, с нормам Федерального закона «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» от 27 июля 2006 г. № 149-ФЗ84, который провозглашает «неприкосновенность частной жизни, недопустимость сбора, хранения, использования и распространения информации о частной жизни лица без его согласия» (п. 7 ст. 3), а также нормам Федерального закона «О персональных данных» от 27 июля 2006 гю № 152-ФЗ85, целью которого является «является обеспечение защиты прав и свобод человека и гражданина при обработке его персональных данных, в том числе защиты прав на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну» (ст. 2).

В качестве последнего принципа государственной регистрации недвижимости необходимо выделить и рассмотреть принцип публичной достоверности реестровых данных. Как отмечают исследователи86, все прочие принципы являются подготовительными, направленными на усвоение регистрационным режимом начала публичной достоверности.

Начало публичной достоверности можно сформулировать следующим образом: для третьих лиц права на вещь, внесенные в реестр, равно как и отсутствие обременении прав признается истинным.

По мнению О.Ю. Скворцова, принцип публичной достоверности состоит в том, что лица, которые добросовестно полагаются на сведения, содержащиеся в государственном реестре прав на недвижимое имущество, становятся обладателями прав на недвижимость даже в том случае, если государственная регистрация основана на юридически порочных фактах87. То есть сама по себе публичная достоверность имеет смысл лишь тогда, когда она сочетается с принципом бесповоротности, который исключает лишение права добросовестного приобретателя, если он в своей добросовестности опирается на публичную достоверность сведений соответствующего реестра.

В случае действия этого принципа имеется, во-первых, уверенность участников оборота недвижимости в стабильности своих прав; во-вторых, ответственность регистратора при принятии решения о внесении записи о правах в реестр; в-третьих, с реализацией принципа публичной достоверности связана ответственность как государства за ущерб, причиненный неправильной регистрацией, так и лично регистратора за ненадлежащее выполнение своих обязанностей.

Принципу публичной достоверности реестровых данных в действующей российской системе регистрации недвижимости посвящено достаточно много исследований. Их общим выводом является констатация отсутствия этого начала в современном российском регистрационном режиме.88 

В абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость закреплено: «Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке». То есть в Законе о регистрации содержится указание на то, что лицо не может безоговорочно опираться на запись и надеяться на полную защиту своих прав в случае, если такая запись окажется недостоверной.

Нужно отметить, что полная реализация принципа публичной достоверности возможно только вместе с принципом бесповоротности и неоспоримости зарегистрированных прав, поскольку его реализация происходит именно применительно к лицам, которые приобрели недвижимость, опираясь на запись, не отражающую действительное положение дел.

Однако на сегодня вопрос о правах добросовестных приобретателей не получил однозначного законодательного решения. Конституционный Суд РФ, рассматривая правовое положение добросовестного приобретателя вообще (а не применительно к недвижимости), признал, что незащищенность добросовестных приобретателей «вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства». Однако дальше этого признания дело не пошло, поскольку КС РФ установил, что «общие положения о последствиях недействительности сделки: не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречат Конституции Российской Федерации».89 Таким образом, КС РФ хотя и призвал законодателя защитить права добросовестного приобретателя, он, тем не менее, не указал на необходимость сделать это одним определенным способом – запретить изъятие у него имущества, приобретенного добросовестно. Законодатель же на определение КС РФ не отреагировал никаким образом, посчитав, что предусмотренный в гражданском законодательстве баланс защиты интересов не владеющего собственника и добросовестного приобретателя соответствующим конституционным принципам90.

Считаем, что полная реализация принципа публичной достоверности реестра прав на недвижимость возможна только после законодательного закрепления такого права добросовестного приобретателя недвижимости как невозможности его лишения вещного права на это имущество (т.е. будут предусмотрены изъятия из ст. 301 ГК РФ). При этом добросовестным приобретателем недвижимого имущества следует считать лицо, которое при его приобретении основывалось на данных Единого государственного реестра прав, за исключением случая, когда это лицо знало о неправомерности внесения соответствующих данных ЕГРП.

Закон о регистрации прав на недвижимость установил порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определил основания для принятия решения о государственной регистрации, ее приостановлении, отказе, выделил особенности государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. Тем самым, как отмечают исследователи, законодательно за Российской Федерацией признано право общефедеральной регламентации порядка государственной регистрации прав на недвижимость, т.е. процессуальных отношений, возникающих при этом91.

В соответствии с п. 4 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость процедура государственной регистрации прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Стадийность регистрационной деятельности закреплена в ст. 13 Закона о регистрации прав на недвижимость и включают следующие действия:

1) прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих определенным требованиям, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

3) внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, а также совершение надписей на правоустанавливающих документах;

4) выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Существует деление стадий процедуры государственной регистрации на обязательные и факультативные.92 Указанные этапы относят к обязательным. Факультативные этапы:

- приостановление государственной регистрации;

- обжалование отказа в государственной регистрации.

Прежде чем перейти к рассмотрению каждой стадии необходимо отметить, что в своей деятельности Росрегистрация руководствуется большим массивом нормативно-правовых актов, закрепляющих особенности процесса государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.93 

Основанием для начала государственной регистрации является личное обращение заявителя в Росрегистрацию (территориальный орган Росрегистрации) с комплектом документов, необходимых для государственной регистрации прав.

По общему правилу, установленному ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимость, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. На практике бывают отступления от этого правила.

Одно из отступлений нормативно урегулировано - при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода права собственности; регистрация перехода прав в этом случае производится на основании решения суда, что закреплено в ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимость, ст. 551 ГК РФ.

Другое исключение - ликвидация одной из сторон сделки (продавца) на момент подачи заявления о регистрации перехода прав. Порядок проведения регистрации в этом случае положения Закона прямо не оговаривают, в регистрации перехода прав на объект недвижимости по заявлению одной стороны сделки регистрирующим органом будет отказано. Практически разрешая данную проблему, арбитражные суды пошли по пути применения норм законодательства по аналогии, руководствуясь ст. 551 ГК РФ94.

Еще одно отступление от общего порядка - обоюдное отсутствие волеизъявления сторон сделки на регистрацию перехода прав на недвижимое имущество. В этой связи необходимо ответить на вопрос о возможности регистрации перехода права на основании заявления третьих лиц, например судебного пристава-исполнителя. Ответ на этот вопрос, учитывая вышеназванное положение ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимость, отрицательный95.

Итак, прием (представление) документов, необходимых для осуществления государственной регистрации, - первая стадия процесса. Двойное наименование стадии (прием и предоставление) отражает ее двоякую сущность: с одной стороны, для инициации и последующего продолжения государственной регистрации необходимо действие заявителя-правообладателя, заключающееся в предоставлении документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. С другой стороны, этот орган обязан принять представленные заявителем документы, соответствующие требованиям законодательства.

Правовая экспертиза, которая предшествует внесению регистрационных записей, является ключевой процедурой государственной регистрации. Именно на этом этапе проводится проверка юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость), проверка действительности поданных заявителем документов и наличия у него соответствующих прав (п. 3 ст. 9 Закона о регистрации прав на недвижимость), установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (п. 1 ст. 13 Закона о регистрации прав на недвижимость).96

Как отмечает В.А. Алексеев: «основным содержанием этой деятельности является юридический анализ представляемых документов для принятия решения о регистрации или об отказе в ней».97 Основанием для начала правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав, проверки законности сделки, установления отсутствия противоречий между заявляемыми и зарегистрированными правами, других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав является поступление документов, представленных на государственную регистрацию прав, государственному регистратору.

Проверка законности сделки должна быть произведена независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор либо он является только основанием для регистрации перехода права98.

Проверка законности сделки с недвижимостью осуществляется независимо от того, влечет ли несоответствие закону ничтожность сделки либо допускает ее оспоримость (ст. 166 ГК). Если сделка не соответствует требованиям законодательства, в регистрации сделки или перехода прав на ее основании может быть отказано как в случае ничтожности, так и в случае оспоримости сделки. Существует мнение, что регистратор не вправе отказать в регистрации оспоримой сделки, поскольку признание такой сделки недействительной является компетенцией суда. Однако согласимся с мнением исследователей, считающих, что правовая экспертиза при государственной регистрации должна предотвращать споры в отношении прав на недвижимость, а не увеличивать их количество.99

Решение государственного регистратора оформляется штампом на заявлении о государственной регистрации прав.

Основанием для начала процедуры внесения записей в ЕГРП является принятие государственным регистратором решения о государственной регистрации прав и поступление документов специалисту, ответственному за внесение записей в ЕГРП.

Проведенная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Свидетельство оформляется в одном экземпляре, кроме случаев государственной регистрации права общей долевой собственности. При государственной регистрации права общей долевой собственности свидетельство оформляется в количестве экземпляров, соответствующих числу участников общей долевой собственности. Свидетельство оформляется на бланке установленной формы.100

Итак, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой механизм реализации конституционных прав граждан на недвижимое имущество. В рамках данного публично-правового механизма осуществляет свою деятельность Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, которая от имени Российского государства осуществляет официальное признание и подтверждение прав на недвижимость. Механизм реализации прав граждан на недвижимое имущество имеет процедурное выражение в стадиях государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3.2. Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации

Вопрос о том, что именно подлежит регистрации, т.е. вопрос об объекте регистрации прав на недвижимое имущество, является одним из наиболее важных и сложных. Анализ п. 1 ст. 131 ГК РФ, определяющего объекты государственной регистрации, показывает, что регистрации подлежат: права собственности; другие вещные права; ограничения этих прав; их возникновение; их переход; их прекращение. В следующем предложении перечисляются конкретные права, подлежащие государственной регистрации: право собственности; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитуты; иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами.

Очевидно, что перечень прав, подлежащих регистрации, не является исчерпывающим, но, в то же время, его нельзя назвать и абсолютно открытым, поскольку иные права подлежат регистрации лишь постольку, поскольку это указано ГК РФ или иными законами. Таким образом, с одной стороны, законодатель указал на возможность установления необходимости регистрации иных прав, кроме перечисленных, а с другой стороны, устранил возможность установления этой необходимости иными, кроме законов, нормативными актами.

Исследователи обращают внимание на такой вопрос, как соотношение норм, содержащихся в первом и втором предложениях п. 1 ст. 131 ГК РФ. Ведь, если бы не было второго предложения, то следовало бы признать, что регистрации подлежат все права, которые относятся к вещным, а также все их ограничения. Однако во втором предложении перечислены не все вещные права, существование которых предусмотрено гражданским законодательством. В частности, там не указано такое специфическое вещное право на объект недвижимости, как право пользования жилым помещением членами семьи собственника (ст. 292 ГК РФ), перечислены далеко не все возможные ограничения вещных прав на объекты недвижимости.

Мнения авторов по интерпретации данного законодательного положения расходятся. Одни считают, что вещные права и их ограничения, не указанные в ГК РФ и иных законах как подлежащие регистрации, регистрации не подлежат. Другие отстаивают противоположную позицию.

Представители первой группы рассматривают все права и ограничения прав, в отношении которых не указано, что они подлежат государственной регистрации, как не подлежащие регистрации в смысле запрета регистрирующему органу их регистрировать. Так, М.Г. Пискунова отмечает, что в соответствии с п. 1 ст. 20 с учетом п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость, не подлежащих регистрации в соответствии с законодательством, должно быть отказано. Например, должно быть отказано в регистрации договоров найма жилого помещения, договоров купли-продажи недвижимости нежилого назначения, поскольку указанные договоры считаются заключенными, а основанные на них обязательственные права считаются возникшими без акта государственной регистрации.101

Однако такая позиция, по мнению представителей второй группы, может привести к ряду весьма негативных последствий. Поскольку основная задача регистрации вещных прав и их ограничений - защита интересов обладателей соответствующих прав, то при запрете регистрации некоторых прав и ограничений обладатели этих прав и лица, в пользу которых права ограничены, лишаются определенного средства защиты своих прав. Приобретатели же объектов недвижимости лишаются возможности получения информации об обременениях объекта102.

Присоединяясь к данному мнению, считаем, что второе предложение п. 1 ст. 131 ГК РФ конкретизирует первое и содержит конкретный перечень прав, подлежащих регистрации, однако отсутствие в данном перечне права или обременения не должно служить основанием для отказа в его регистрации.

Поэтому считаем, что необходимо в законодательстве не только выделить права и ограничения прав, подлежащие регистрации, но при этом указать, что все иные права на объекты недвижимости и их ограничения могут быть зарегистрированы по желанию правообладателя.

При рассмотрении регистрации прав возникает такой вопрос: если в п. 1 ст. 131 ГК РФ говорится о том, что регистрации подлежат вещные права, их ограничения, возникновение, переход и прекращение, то можно ли говорить о том, что эти события являются самостоятельным объектом регистрации?

Если взять возникновение права собственности, то вполне очевидным является то, что нельзя зарегистрировать возникновение права собственности, не зарегистрировав одновременно само это право за определенным субъектом. Значит, регистрация возникновения права всегда будет связана с регистрацией самого этого права. Таким образом, одновременное указание в ст. 131 ГК РФ и самого вещного права, и его возникновения как самостоятельных объектов регистрации лишено юридического смысла.103

Если говорить о том, что понимается под переходом права собственности, то необходимо отметить, что вопрос о регистрации перехода права собственности фигурирует не только в ст. 131 ГК РФ, но и в нормах части второй ГК РФ о договоре купли-продажи недвижимости. В ст. 551 ГК РФ, которая называется «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость» говорится о том, что регистрации в случае заключения договора купли-продажи подлежит не право покупателя, не договор купли-продажи, а именно переход права собственности.

Очевидно, что переход права собственности - это такое действие или процесс, в результате которого право одного лица прекращается, а право другого лица возникает. При таком понимании можно ли зарегистрировать переход права собственности (иного вещного права) и не зарегистрировать само это вещное право за тем лицом, к которому оно перешло? Представляется, что нет. Юридический факт, влекущий переход права собственности, всегда является и юридическим фактом, лежащим в основании приобретения лицом этого права. Спецификой перехода по сравнению с возникновением права является лишь то, что в случае перехода права один и тот же юридический факт лежит в основе как возникновения права у нового правообладателя, так и его прекращения у прежнего обладателя права. Так, например, при создании новой вещи переход права отсутствует и есть регистрация только возникновения права в отличие от сделки отчуждения, где в каждом случае имеет место именно переход права.

Таким образом, признавая самостоятельными объектами регистрации возникновение и прекращение права, нужно говорить о том, что переход права не является объектом регистрации.

Использование в ст. 551 ГК РФ понятия «переход права собственности», по мнению авторов, вряд ли может служить основанием для признания перехода права собственности самостоятельным объектом регистрации. Использование здесь данного термина призвано отразить то обстоятельство, что при купле-продаже регистрация не исчерпывается лишь регистрацией возникшего права собственности у приобретателя, происходит и одновременная регистрация прекращения права собственности продавца.104 Следует согласиться с исследователями, считающими, что было бы правильнее говорить о регистрации не перехода права, а отчуждения имущества.

В отношение же прекращения права собственности его следует рассматривать в качестве самостоятельного объекта регистрации, поскольку прекращение права собственности имеет самостоятельное значение. Рассматривая вещное право как неразрывно связанное с его обладателем, можно сделать вывод, что регистрации подлежит как само это право, так и его прекращение. Прекращение права собственности является самостоятельным объектом регистрации потому, что оно может происходить вне связи с возникновением права иного лица, например, при прекращении существования объекта, так как, если объект прекратил существование, то прекратилась и сама возможность возникновения права на него других лиц.

Таким образом, объектами регистрации прав на недвижимость следует признать сами вещные права (их возникновение) и прекращение этих прав.

Говоря об объектах регистрации, исследователи указывают, на то, что законодатель в ст. 131 ГК РФ указал не все объекты регистрации. В частности, они обращают внимание на такую особенность прав на объекты недвижимости как относительно длительное их существование. И говорят о том, что при этом в процессе существования содержание этих прав может изменяться весьма существенно как по воле самих собственников, так и помимо их воли. Так, одним из наиболее распространенных примеров изменения содержания правоотношений собственности без изменения круга его субъектов является превращение совместной собственности в долевую в результате соглашения собственников либо по решению суда.105 При этом очевидно, что не происходит ни прекращения права собственности, ни его возникновения вновь. Однако изменение отношений между собственниками является юридически достаточно значимым и поэтому должно быть зарегистрировано.

Другим случаем изменения содержания вещного права является установление обременений (ограничений) этого права. Специфика любого обременения (ограничения) в том и состоит, что оно сужает круг правомочий обладателя этого права. Такое сужение может произойти в результате заключения собственником сделки - например, передачи объекта в аренду, в залог, либо в результате деятельности уполномоченных государственных органов (например, наложение ареста на имущество).

Поэтому, по мнению исследователей, изменение содержания прав на объекты недвижимости должно признаваться самостоятельным объектом регистрации и законодателю следовало бы указать это в ст. 131 ГК РФ106

Подводя итог сказанному выше, полагаем, что ст. 131 ГК РФ нуждается в уточнении, в частности, ее следует изменить, вместо указания, что «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации» более корректным представляется формулировка, согласно которой государственной регистрации подлежит право собственности и иные вещные права (их возникновение, изменение и прекращение), а также обременения (ограничения) этих прав. При этом следует дополнить ст. 131 ГК РФ положением о том, что только те права и их обременения (ограничения) подлежат обязательной государственной регистрации, когда это предусмотрено ГК РФ и иными законами, иные же права на недвижимое имущество и их ограничения могут регистрироваться по желанию правообладателей.

ГК РФ исключил требования о нотариальной форме договоров по поводу объектов недвижимости. В соответствии с положениями ГК РФ все (за небольшим исключением) договоры об отчуждении недвижимости должны заключаться в простой письменной форме, но обязательно должны быть зарегистрированы. Если в соответствии с ранее действовавшим законодательством договор должен был быть и нотариально удостоверен, и зарегистрирован (это было предусмотрено только в отношении жилой недвижимости - единственный вид недвижимости, который на момент принятия кодекса, находился в обороте), то теперь типична ситуация, когда лица не обращаются к нотариусу, предпочитая сразу передавать документы в регистрирующий орган107.

Критика в отношении целесообразности такого решения не утихает до настоящего времени. Большинство исследователей признают, что существующую сегодня систему регистрации прав нельзя считать в достаточной степени обеспечивающей выполнение функций, ранее выполняемых нотариатом ни по фактическому состоянию системы, ни по правовому обеспечению.

Так, С.В. Мальцева отмечает, что следует критически оценивать отмену обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимым имуществом, поскольку этот подход идет вразрез с континентальной правовой традицией использования в области оборота недвижимости отнюдь не административных, каковым является регистрация, а гражданско-правовых инструментов и негосударственных институтов, каковым является нотариат. Оба эти института выполняют различные функции: нотариус удостоверяет сделку, государственный регистратор - регистрирует право. Они могут успешно функционировать, только взаимно дополняя друг друга108.

Основной функцией нотариата при заключении договора являлось удостоверение волеизъявления сторон. Для этого на нотариуса возлагались определенные обязанности и предоставлялись соответствующие права. Если же обратиться к Закону о регистрации прав на недвижимость, то можно увидеть, что у регистрирующего органа такие права и обязанности отсутствуют. Статья 9 Закона о регистрации прав на недвижимость относит к компетенции регистрирующего органа только проверку действительности поданных заявителем документов наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Пункт 4 ст. 9 Закона о регистрации прав на недвижимость запрещает регистрирующему органу осуществлять какую-либо деятельность, кроме предусмотренной законом. При таких обстоятельствах следует констатировать, что в случае обращения за регистрацией минуя нотариуса, в процессе заключения договора исчезает момент удостоверения волеизъявления сторон от имени государства, что вряд ли правильно по отношению к сделкам, заключаемым с участием физических лиц.

Интересным представляется предложение В.А. Алексеева, который считает, что возрождение института нотариального удостоверения сделок с недвижимостью не должно затрагивать такие сделки отчуждения, которые непосредственно не влекут перехода прав на недвижимость. При этом он конкретизирует, что речь, прежде всего, идет о сделках, заключенных под отлагательным условием, которое, например, связывает переход права на объект недвижимости с полной выплатой покупной цены. По его мнению, такие сделки должны подлежать самостоятельной регистрации в качестве обременения вещного права продавца на объект. Необходимость регистрации этих сделок вызывается требованием защиты прав как приобретателя, так и третьих лиц, поскольку запись о данной сделке в реестре будет препятствовать недобросовестному продавцу в заключении иных сделок по поводу объекта и предупреждать споры, которые неизбежно будут возникать в этом случае.109 

Со справедливостью почти всех упреков в адрес современного российского нотариата (высокая стоимость услуг, коррумпированность части нотариального корпуса, удручающе низкий профессиональный уровень нотариусов, сложность привлечения нотариуса к ответственности, организационный хаос в нотариальных конторах) невозможно не согласиться. Но эти упреки не основаны на особенностях нотариата как института в целом, а целиком и полностью связаны с текущим состоянием дел в российском нотариате. Поэтому нам кажется методологически неверным отвергать саму идею возвращения нотариального удостоверения сделок с недвижимостью лишь на основании этих аргументов. Отвечать на вопрос о необходимости и полезности нотариальной формы сделок с недвижимостью нужно, имея в виду возможность либо невозможность нотариата обеспечить решение тех проблем легалитета реестра, которые были обозначены выше (проверка "внешней" и "внутренней" законности сделки, являющейся основанием для внесения записи в реестр110).

Действительно, материальные издержки нотариального удостоверения высоки. Однако, во-первых, это регулируемые издержки, и законодателю вполне под силу установить их на более или менее справедливом уровне. Во-вторых, обязательным условием возвращения нотариата в сферу оборота недвижимости должно стать изменение оснований для привлечения нотариуса к ответственности (например, отказ от принципа виновной ответственности), увеличение размера обязательного страхования нотариуса (с его возможной дифференциацией в зависимости от места нахождения нотариальной конторы).

Введение обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью должно неизбежно повлечь снижение числа судебных споров, связанных с признанием недействительными сделок с недвижимостью, а также повышение гарантий заинтересованной стороны в возмещении имущественных потерь, причиненных оспариванием сделки.

Представляется, что введение обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью при повышении ответственности нотариуса за действительность сделки также неизбежно повлечет за собой совершенствование законодательства о регистрации актов гражданского состояния в части создания реестра лиц, состоящих в браке (для целей выявления общей супружеской собственности на имущество), законодательства о нотариате - в части создания единого реестра нотариальных действий (в отношении установления фактов выдачи доверенностей, свидетельств о праве на недвижимое имущество, перешедшее в порядке наследования, и пр.). То есть предлагаемое решение может стать своеобразным "локомотивом", который, будучи подталкиваемым заинтересованной группой - нотариусами, способен осуществить настоящий прорыв в деле совершенствования отечественного законодательства, связанного с оборотом недвижимости.

Организационные издержки, которые могут лечь на участников оборота при введении обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью, также могут быть легко нивелированы при умелом "встраивании" нотариата в регистрационный процесс. Так, вполне мыслимо наделение нотариусов обязанностью не просто удостоверять сделки с недвижимостью, но и готовить и подавать от имени своих клиентов заявления в регистрирующий орган о внесении записи в ЕГРП.

В случае введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью имеет смысл пересмотреть задачи и порядок осуществления правовой экспертизы данных сделок, осуществляемой регистрирующим органом. Очевидно, что коль скоро риск несоответствия сделки закону возложен на нотариуса, регистрирующий орган должен проверять не содержание сделки, а факт ее нотариального удостоверения, а также наличие или отсутствие обстоятельств, препятствующих внесению записи в реестр (например, наличие арестов).

Описанная модель взаимодействия регистрирующего органа, нотариуса, сторон сделки представляется той, к которой следует стремиться отечественному законодателю в ходе предстоящей реформы ГК РФ. Таким образом была бы создана цельная система правовых предписаний, создающих полный легалитет регистрационного режима и направленных на защиту интересов как лиц, участвующих в совершении сделок с недвижимостью, так и третьих лиц, для которых соответствие закону данных регистрации может презюмироваться.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Недвижимость занимает одно из главных мест в системе объектов гражданских прав, являясь системным образованием, она имеет собственную структуру и взаимосвязь составляющих ее элементов и поэтому требует от российского законодателя создания стройной системы норм, регламентирующих отношения по управлению недвижимостью.

Нормативная база, регулирующая правоотношения в сфере недвижимости, в нашей стране была создана в стихийно короткие сроки. Однако если на первом этапе основная задача законодателя состояла в основном в создании норм, обеспечивающих законный переход недвижимости из публичной собственности в частную, то на сегодняшний день в результате сформировавшегося рынка недвижимости перед законодателем иная цель - обеспечить охрану и защиту прав собственников недвижимости.

Правоотношения в сфере недвижимости являются одним из наиболее обсуждаемых и острых вопросов, отраженных на страницах юридической печати, среди ученых продолжается дискуссия о понятии и признаках недвижимого имущества, путях совершенствования правового регулирования отношений, связанных с недвижимостью.

Определение недвижимости, закрепленное в ст. 130 ГК РФ, подвергается критике долгое время и по различным основаниям. Анализ юридической литературы позволил выявить разнообразие суждений относительно изменения легального определения недвижимости, при этом законодатель не прибегнул к тому, чтобы внести какие-либо существенные и необходимые изменения в институт недвижимости.

Представляется, что п. 1 ст. 130 ГК РФ можно было бы сформулировать следующим образом:

"Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

1. Недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, в том числе земельные участки, участки недр, здания, сооружения, пригодные для самостоятельного использования жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а также иные вещи, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей".

Исключить абз. 2 п. 1, где указано отношение к недвижимым вещам воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

В ст. 130 ГК РФ законодатель помимо прямого перечисления относимых к недвижимости объектов указывает, что к недвижимости относится «все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно». Указанная формулировка носит сугубо оценочный характер, не позволяет однозначно определить о каких именно объектах идет речь, что вызывает трудности у правоприменителя и влечет за собой противоречивую судебную практику в части определения несоразмерного ущерба назначению объектов при перемещении.

Ответ на вопрос о том, возможно ли перемещение без несоразмерного ущерба для назначения вещи, должен строится на основании применения ряда критериев в каждом конкретном спорном случае. Необходимо учитывать следующие обстоятельства: назначение вещи; характер связи с земельным участком (наличие фундамента, инженерных коммуникаций и т.п.); сохраняется ли объект в натуре в процессе перемещения.

Представляется целесообразным ввести в ст. 130 ГК РФ четкое определение несоразмерного ущерба назначению, дополнив ст. 130 ГК РФ пунктом 3 следующего содержания: «3. В целях настоящей статьи под несоразмерным ущербом назначению объектов при перемещении понимается невозможность использования объекта по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности.».

Анализ действующего законодательства свидетельствует о том, что правовой режим всей совокупности недвижимых вещей не однороден. Существуют различия в регулировании правового режима различных видов недвижимости. Особенно заметны такие различия в регулировании недвижимых вещей, которые являются таковыми в силу своих естественных свойств, и тем недвижимым имуществом, которое наделено статусом недвижимости в силу закона.

В интересах имущественного оборота необходимо признать предприятие (имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности) особым видом имущества и самостоятельным объектом гражданских прав и гражданско-правовых сделок, но не квалифицировать предприятие как объект недвижимости. Предприятие может включать (или не включать) в себя объекты недвижимого имущества, а также имущественные права на недвижимость ("недвижимость в составе предприятия").

Поскольку предприятие не будет являться недвижимым имуществом, права на предприятие, ограничения и обременения этих прав, их возникновение и прекращение не будут подлежать государственной регистрации.

Публичный характер сделок с предприятиями, являющийся необходимой гарантией прав и законных интересов кредиторов и иных участников имущественного оборота, может быть обеспечен иным способом - введением обязательной публикации сведений о сделках с предприятиями.

Государственной регистрации должны подлежать только переход и обременения вещных прав на объекты недвижимого имущества в составе предприятия. В ГК РФ (в ст. 132 или в виде отдельной статьи) необходимо сформулировать некие общие правила, касающиеся всех сделок с предприятиями (продажа, аренда, доверительное управление, ипотека, дарение). А именно: о порядке определения состава и стоимости имущества (включая права требования и долги) предприятия; об уведомлении кредиторов и их правах; о порядке передачи предприятия; о государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимого имущества в составе предприятия (их обременения) и др.

Для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо одновременно наличие трех признаков.

1. Соответствие двум признакам по ст. 130 ГК.

2. Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке.

3. Создание или реконструкция здания (сооружения).

Резюмируя изложенное, можно сформулировать следующее определение: "объект незавершенного строительства - это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение) в установленном законодательством порядке, на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию".

Анализ законодательно закрепленных принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выявил ряд существующих на сегодня проблем.

Так, закрепленный в действующем законодательстве легалитет регистрационного режима можно охарактеризовать как внешний, регистрирующий орган не проверяет ряд условий, обеспечивающих законность совершаемых сделок с недвижимостью (например, волеизъявление). С одной стороны это облегчает процедуру регистрации прав, но с другой может приводить к нарушению прав.

Анализ принципа публичной достоверности, закрепленного в действующем Законе о регистрации, позволяет прийти к выводу, что он не реализован в отечественной системе регистрации прав на недвижимость в полной мере. Для его полной реализации необходимо, во-первых, возложить на регистрирующие органы полную ответственность за свои действия при осуществлении регистрации. Во-вторых, необходимо закрепление принципа бесповоротности и неоспоримости зарегистрированных прав.

Рассмотрение вопроса об объекте регистрации прав на недвижимость, т.е. о том, что именно подлежит регистрации, приводит к следующим выводам.

Анализ п. 1 ст. 131 ГК РФ не дает однозначного вывода о том, все ли права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Считаем, что второе предложение п. 1 ст. 131 ГК РФ содержащее конкретный перечень прав, подлежащих регистрации, не должно препятствовать регистрации тех прав и обременений, которые в нем не названы.

Представляется целесообразным заменить название ст. 131 ГК РФ и изложить ее следующим образом:

"Статья 131. Государственная регистрация недвижимых вещей

1. Право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами".

Исключить пункт 2.

Вывести из определения недвижимых вещей воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и дать самостоятельные определения указанных объектов, которые бы соотносились с соответствующими нормативно-правовыми актами, регулирующими правоотношения по поводу данных объектов, что позволит исключить противоречие по их государственной регистрации, поскольку данные объекты и так имеют свой институт регистрации, отличный от института регистрации недвижимых вещей.

ГК РФ исключил требования о нотариальной форме договоров по поводу объектов недвижимости. Критика в отношении целесообразности такого решения не утихает до настоящего времени. Поэтому нам кажется методологически неверным отвергать саму идею возвращения нотариального удостоверения сделок с недвижимостью лишь на основании этих аргументов.

Представляется, что введение обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью при повышении ответственности нотариуса за действительность сделки также неизбежно повлечет за собой совершенствование законодательства о регистрации актов гражданского состояния в части создания реестра лиц, состоящих в браке (для целей выявления общей супружеской собственности на имущество), законодательства о нотариате - в части создания единого реестра нотариальных действий (в отношении установления фактов выдачи доверенностей, свидетельств о праве на недвижимое имущество, перешедшее в порядке наследования, и пр.). То есть предлагаемое решение может стать своеобразным "локомотивом", который, будучи подталкиваемым заинтересованной группой - нотариусами, способен осуществить настоящий прорыв в деле совершенствования отечественного законодательства, связанного с оборотом недвижимости.

Организационные издержки, которые могут лечь на участников оборота при введении обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью, также могут быть легко нивелированы при умелом "встраивании" нотариата в регистрационный процесс. Так, вполне мыслимо наделение нотариусов обязанностью не просто удостоверять сделки с недвижимостью, но и готовить и подавать от имени своих клиентов заявления в регистрирующий орган о внесении записи в ЕГРП.

Как позитивный момент необходимо отметить, что законодательная база в сфере недвижимого имущества постоянно корректируется и обновляется, чему в немалой степени способствует и сам рынок недвижимости, который в свете экономических преобразований последних лет занимает лидирующее положение в сфере оборота имущества.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

  1.  Нормативные источники
  2.  Конституция РФ от 12 декабря 1993 г.: по сост. на 30 декабря 2008 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2009. - N 4. - Ст. 445.
    1.  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: по сост. на 6 декабря 2011 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
    2.  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ: по сост. на 30 ноября 2011 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
    3.  Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ: по сост. на 12 декабря 2011 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. − 2001. − № 44. − Ст. 4147.
    4.  Кодекс Российской Федерации  об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ: по сост. на 3 мая 2012 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 1(ч.1). - Ст. 1.
    5.  Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ: по сост. на 8 декабря 2011 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002.  - N 30. - Ст. 3012.
    6.  Градостроительный кодекс  Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ: по сост. на 8 декабря 2011 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - N 1 (часть 1). - Ст. 16.
    7.  Жилищный кодекс  Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ: по сост. на 1 апреля 2012 г.  // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - N 1 (часть 1). - Ст. 14.
    8.  О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ: по сост. на 12 декабря 2011 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
    9.  О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации:  федеральный закон от 29 декабря 2004 N 191-ФЗ: по сост. на 19 июля 2011 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005.- N 1 (часть 1). - Ст. 17.
    10.  О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации: федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ //  Собрание законодательства Российской Федерации РФ. - 2005. - N 1 (часть 1). - Ст. 39.
    11.  Об информации, информационных технологиях и о защите информации федеральный закон от 27 июля 2006 г. № 149-ФЗ:  по сост.  на 6 апреля 2011г.   //  Собрание законодательства Российской Федерации РФ. - 2006. - № 31 (1 ч.). - Ст. 3448.
    12.  О персональных данных федеральный закон от 27 июля 2006 г. № 152-ФЗ:  по сост.  на 25 июля 2011 г.   //  Собрание законодательства Российской Федерации РФ. - 2006. - № 31 (1 ч.). - Ст. 3451
    13.  О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества: федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ: по сост.  на 28 февраля 2012 г. //   Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - N 27. - Ст. 2881.
    14.  Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219: по сост.  на 22 ноября 2011 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - N 8. - Ст. 963.
    15.  О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии: указ Президента РФ от 25 декабря 2008 г. № 1847 по сост. на 3 мая 2012 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2008. - N 52 (ч. 1). - Ст. 6366
    16.  Письмо ГТК РФ от 27.05.1994 N 09-07/5866 "О временном Положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства" (утратил силу) [Электронный ресурс].  – Документ опубликован не был. – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 28.05.2012).
  3.  Научная литература

  1.  Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность / И.В. Аксюк // Северокавказский юридический вестник. - 1998. - N 1. - С. 89-92.
    1.  Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: дисс. ... доктор. юрид. наук 12.00.03 / В.А. Алексеев. - М., 2008. – 450 с.
    2.  Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования / В.А. Алексеев. - М.: Волтерс Клувер, 2007. - 504 с.
    3.  Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость и новый аспект проблемы правопреемства / В.А. Алексеев // Закон и право. - 2006. - № 4. - С. 27-34.
    4.  Алексеев В.А. Регистрация общей совместной собственности на недвижимость / В.А. Алексеев // Объединенный научный журнал. - 2007. - № 12. - С. 28-31.
    5.  Алексеев В.А. Сделка об отчуждении недвижимости как основание перехода вещных прав и объект  государственной регистрации / В.А. Алексеев // Объединенный научный журнал. - 2008. - № 8. - С. 37-42.
    6.  Алексеев В.А. Несоответствие требованиям действующего законодательства как основание для отказа в государственной регистрации права на недвижимость / В.А. Алексеев // Вопросы гуманитарных наук. - 2008. - № 5. - С. 32-34.
    7.  Арзуманян А.В. Этапы государственной регистрации прав собственности на землю и их особенности / А.В. Арзуманян // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2007. -  № 10. - С. 25-34.
    8.  Бабкин С.А. Публичная достоверность записей о правах на недвижимое имущество / С.А. Бабкин // Законодательство. - 2001. - № 12. - С. 49-51.
    9.  Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения / Р.С. Бевзенко // Вестник гражданского права. - 2011. - N 5. - С. 4 – 30.
    10.  Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения / Р.С. Бевзенко // Вестник гражданского права. - 2011. - N 6. - С. 5 - 29.
    11.  Бевзенко Р.С. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт построения системы / Р.С. Бевзенко // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2006. - № 12. - С. 17-20.
    12.  Белов В.А. Имущественные комплексы: очерк теории и опыт догматической конструкции по российскому гражданскому праву / В.А. Белов. – М.: Центр ЮрИнфор, 2004. – 178 с.
    13.  Белов В.А. Юридическая природа государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью / В.А. Белов // Цивилистические записки: межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 3. - М.: Статут, 2005. – 502 с.
    14.  Богатырев Ф.О. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость и признание добросовестного приобретателя собственником / Ф.О. Богатырев // Законодательство. - 2004. - № 4. – С. 9-14.
    15.  Брагинский М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / М.И. Брагинский. - М.: Юстицинформ, 1998. – 210 с.
    16.  Буркова А. Сделки с предприятием как имущественным комплексом / А. А.// Безопасность бизнеса. - 2009. - N 4. - С. 6 - 9.
    17.  Валеев Р.А. Понятие объекта незавершенного строительства / Р.А. Валеев // Цивилист. - 2008. - N 4. - С. 24-28.
    18.  Валявина Е.Ю. О гражданском обороте объектов незавершенного строительства / Е.Ю. Валявина // Журнал российского права. - 2012. - N 1. - С. 46 - 55.
    19.  Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружения и предприятий, лизинг / В.В. Витрянский. - М.: Статут, 1999. – 304 с.
    20.  Гражданское право: Учебник / под ред. О.Н. Садикова. - М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2007. - Т. 2. - 608 с.
    21.  Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева. - М.: РГ "Пресс", 2010. – 860 с.
    22.  Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: Науч.-практич. пособие по применению гражданского законодательства / под общ. ред. В.Н. Соловьева. - М.: Издательство "Юрайт", 2010. - 545 с.
    23.  Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества [Электронный ресурс]. – М.: Подготовлено для «КонсультантПлюс», 2007.
    24.  Гришаев С.П. Морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты как разновидность недвижимости / С.П. Гришаев  // Хозяйство и право. – 2005. - № 7. – С. 39-42.
    25.  Гришаев С.П. Понятие и виды недвижимого имущества: эволюция правового регулирования [Электронный ресурс]. – М.: Подготовлено для «КонсультантПлюс», 2006.
    26.  Дабижа Н.А. Защита прав третьих лиц при наличии зарегистрированного "несуществующего" права на объект недвижимости / Н.А. Дабижа // Юрист. - 2012. - N 1. - С. 16 - 19.
    27.  Димитриев М.А. К вопросу о комплексах недвижимого имущества / М.А. Димитриев // Юрист. - 2012. - N 3. - С. 37 - 41.
    28.  Игнатова М.С. Правоотношения в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / М.С. Игнатова // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия «Право». - 2006. - № 5 (60). - С. 271-291.
    29.  Карлин А.Б. Проблемы осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и пути их решения / А.Б. Карлин // Право и жизнь. - 2007. - № 106 (16). - С. 36-38.
    30.  Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве Российской Федерации / И.В. Козлова // Правоведение. - 2001. - № 2. - С. 55-58.
    31.  Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // В кн.: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998.  - 229 с.
    32.  Козырь О.М. Пути совершенствования правового регулирования оборота недвижимости / О.М. Козырь, А.А. Маковская // Вестник ВАС РФ. - 2003. - N 2. - С. 93-123.
    33.  Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой: в 3 т. (постатейный) / Т.Е. Абова, З.С. Беляева, Е.Н. Гендзехадзе и др.; под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2007. - Т. 1. - 1060 с.
    34.  Комментарий Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / под ред. П.В. Крашенинникова // Семейное и жилищное право. - 2009. - N 2. - С. 40 - 48.
    35.  Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный) / В.В. Алешин, О.В. Есина, Д.Н. Зайцев и др.; под ред. В.В. Алешина. - М.: Деловой двор, 2010. - 184 с.
    36.  Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред.: Витрянский В.В., Козырь О.М., Маковская А.А. - М.: Статут, 2004. – 321 с.
    37.  Копейкин А.Б. Международный опыт защиты собственников добросовестных приобретателей недвижимости и системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / А.Б. Копейкин // Законодательство и экономика. - 2003.-  № 2.- С. 18-23.
    38.  Корнилевская, Н.А. Административно-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: содержание, проблемы, перспективы развития: автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.12 / Н.А. Корнилевская. – Воронеж, 2008. - 24 с.
    39.  Курин Ю.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и права добросовестного приобретателя: из прошлого в настоящее / Ю.Г. Курин // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2003. - № 3-4 (16-17). - С. 39-42.
    40.  Куликов А. Ипотека предприятия как имущественного комплекса / А. Куликов. - М.: «Юринформцентр», 2000.  – 102 с.
    41.  Куцина С. Движимая недвижимость /  С. Куцина // ЭЖ-Юрист. - 2011. - N 45. - С. 4-8.
    42.  Мальцева С.В. Роль нотариата в удостоверении сделок с недвижимым имуществом: автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.15 / С.В. Мальцева. - М., 2004. – 23 с.
    43.  Микерова Т. М. Регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними как институт гражданского права / Т.М. Микерова // Нотариус. - 2004. - № 4. - С. 52-55.
    44.  Михольская В.В. О процедуре проведения государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней / В.В. Михольская // Нотариус. - 2002. - №3. - С. 27-31.
    45.  Михольская В.В. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней / В.В. Михольская // Юридический мир. - 2002. - № 7. -С. 57-61.
    46.  Мустафина З.К. Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи: практика и тенденции развития гражданского законодательства / З.К. Мустафина // Юрист. - 2012. - N 3. - С. 42 - 45.
    47.  Некрестьянов Д.С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства: дисс. ... канд. юрид. наук 12.00.03 / Д.С. Некрестьянов. - СПб., 2005. - 187 с.
    48.  Патютко Д.Ю. Гражданско-правовое регулирование объектов незавершенного строительства / Д.Ю.  Патютко // Право и политика. - 2010. - N 12. - С. 2237 - 2245.
    49.  Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2  / Е.Ю. Петров.  - М.: «Статут» - Екатеринбург: Институт частного права, 2002.  – 643 с.
    50.  Петров Е.Ю. Конструирование правил оборота недвижимости: Принцип внесения прав на недвижимое имущество // Цивилистические записки: Выпуск 3 / Е.Ю. Петров.  - М.: Статут, 2004. - 462 с.
    51.  Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. Сборник статей / Отв. ред.: Кирсанов А.Р. - М.: Ось-89, 2003. – 456 с.
    52.  Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации / Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников, И.Б. Миронов и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2010. - 159 с.
    53.  Скловский К.И. Собственность в гражданском праве / К.И. Скловский. - М.: Статут, 2010. - 893 с.
    54.  Скворцов, О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте / О.Ю. Скворцов. – М.: Волтерс Клувер, 2006. – 201 с.
    55.  Скудутис М.В. Спорные моменты отказа в государственной регистрации прав на недвижимость / М.В. Скудутис // Жилищное право. - 2011. - N 5. - С. 93 - 100.
    56.  Степанов С.А. Предприятие как имущественный комплекс по Гражданскому кодексу Российской Федерации: автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / С.А. Степанов. - Екатеринбург, 2000.  – 23 с.
    57.  Судаков А.А. Предприятие как объект гражданских прав в России и за рубежом / А.А. Судаков // Юрист. - 2006. - N 2. - С. 31-36.
    58.  Сусликов В.Н. О правовом статусе предприятия как имущественного комплекса /  В.Н. Сусликов // Гражданское право. - 2009. - N 4. - С. 24 - 26.
    59.  Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности / Е.А.  Суханов // Хозяйство и право. - 1998. - N 6.  -С. 10-17.
    60.  Тужилова-Орданская, Е.М. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество / Е.М. Тужилова-Орданская // Цивилист. - 2007. - N 2. – С. 41-44.
    61.  Тужилова-Орданская, Е.М. Понятие и особенности недвижимости как  объекта прав по Гражданскому кодексу Российской Федерации / Е.М. Тужилова-Орданская // Журнал российского права. – 2004. - № 6. – С. 77-79.
    62.  Шалагинов К.К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика: дисс. ... канд. юрид. наук 12.00.03 / К.К. Шалагинов. - Ростов-на-Дону, 2009. – 189 с.
    63.  Швабауэр А.В. Проблемы правовой квалификации акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / А.В. Швабауэр // Право и экономика. - 2010. - N 12. - С. 34 - 39.
    64.  Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права / Г.Ф. Шершеневич. - Тула: Автограф, 2001. - 719 с.
    65.  Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права / Г.Ф. Шершеневич.– М.: Статут, 2005. – 367 с.
    66.  Ширяев И.В. Регистрация перехода прав на недвижимое имущество / И.В. Ширяев // Правовые вопросы строительства. - 2007. - № 2. - С. 13-18.

3.  Материалы практики

  1.  По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167  Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева: постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. - 2003. - № 3.
  2.  О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10.
  3.  Дело по иску о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела: постановление Президиума ВАС РФ от 20.04.1999 N 7166/98 [Электронный ресурс].  – Документ опубликован не был. – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 28.05.2012).
  4.  Сделка по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, совершенная лицом, у которого это имущество находилось в хозяйственном ведении, без согласия собственника, правомерно признана арбитражным судом недействительной: постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. N 2061/99 по делу N А72-2212/98-Кд136/1 // Вестник ВАС РФ. – 2000. - N 1.
  5.  Обзор практики разрешения споров  по договору строительного подряда: информационное письмо Президиума ВАС  РФ от 24 января 2000 г. N 51 // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 3.
  6.  Дело по иску о признании недействительным договора поручения, договора комиссии и купли - продажи и о применении последствий недействительности этих сделок направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела: постановление Президиума ВАС РФ от 26 сентября 2000 г. по делу N 3531/00  // Вестник ВАС РФ. - 2001. - N 1.
  7.  Дело по иску о признании недействительными договоров купли - продажи недвижимого имущества, оборудования и автотранспорта направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела: постановление Президиума ВАС РФ от 30.01.2002 N 6245/01 по делу N А62-3465/2000  // Вестник ВАС РФ. - 2002. - N 5.
  8.  Дело по иску об обжаловании отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и обязании произвести регистрацию направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела:  постановление Президиума ВАС РФ от 27 мая 2003 г. N 1069/03 // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 7.
  9.  Рассматривая иск об освобождении имущества от ареста, необходимо учесть, что обратиться с подобным требованием вправе лишь собственник имущества, а поскольку право собственности на спорное имущество могло возникнуть лишь после государственной регистрации, истец не является его собственником, в то же время исполнительное производство о взыскании налогов, в ходе которого на спорное имущество был наложен арест, было окончено:  постановление Президиума ВАС РФ от 26 августа 2003 г. N 8501/03 // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 10.
  10.  В соответствии с нормами ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами:  постановление Президиума ВАС РФ от 21 сентября 2004 г. N 6518/04  // Вестник ВАС РФ. - 2004. - № 12.
  11.  Постановление ФАС Центрального округа от 03.09.1999 г. дело N А09-5744/98-19  [Электронный ресурс].  – Документ опубликован не был. – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 28.05.2012).
  12.  Постановление ФАС Дальневосточного округа от 8 февраля 2005 г. N Ф03-А73/04-1/4386 [Электронный ресурс].  – Документ опубликован не был. – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 28.05.2012).
  13.  Постановление ФАС Уральского округа от 07.09.2009 N Ф09-5638/09-С6 по делу N А07-3367/2009-Г-ААР [Электронный ресурс].  – Документ опубликован не был. – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 28.05.2012).
  14.   Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.04.2011 по делу N А70-5733/2010 [Электронный ресурс].  – Документ опубликован не был. – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 28.05.2012).
  15.   Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.05.2011 по делу N А70-7937/2010 [Электронный ресурс].  – Документ опубликован не был. – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 28.05.2012).
  16.   Постановление ФАС Уральского округа от 19.04.2012 N Ф09-2377/12 по делу N А76-457/2011[Электронный ресурс].  – Документ опубликован не был. – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 28.05.2012).

1 Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.

2 Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.

3 Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула: Автограф, 2001. С. 98.

4 Гришаев. С.П. Морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты как разновидность недвижимости // Хозяйство и право. 2005. № 7. С. 39.

5 Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.1999 N 2061/99 по делу N А72-2212/98-Кд136/1 // Вестник ВАС РФ. 2000. N 1. С. 25.

6 Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2.  М.: «Статут» - Екатеринбург: Институт частного права, 2002. С. 342.

7 Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. 1998. N 1. С. 89.

8 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой: в 3 т. (постатейный) / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2007. Т. 1. С. 334.

9 Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Статут, 2010. С. 225.

10 Гришаев С.П. Понятие и виды недвижимого имущества: эволюция правового регулирования [Электронный ресурс].  М.: Подготовлено для «КонсультантПлюс», 2006.

11 Комментарий Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / под ред. П.В. Крашенинникова // Семейное и жилищное право. 2009. N 2. С. 40.

12 Белов В.А. Имущественные комплексы: очерк теории и опыт догматической конструкции по российскому гражданскому праву.  М.: Центр ЮрИнфор, 2004. С. 154.

13 Тужилова – Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как  объекта прав по Гражданскому кодексу Российской Федерации // Журнал российского права. 2004. № 6. С. 77.

14 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права.  М.: Статут, 2005. С. 58.

15 Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Цивилист. 2007. N 2. С. 41.

16 Куцина С. Движимая недвижимость // ЭЖ-Юрист. 2011. N 45. С. 4.

17  Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 167.

18 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // В кн.: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 46.

19 Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.

20 Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 75.

21 Гришаев С.П. Понятие и виды недвижимого имущества: эволюция правового регулирования [Электронный ресурс].  М.: Подготовлено для «КонсультантПлюс», 2006.

22 Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2.  М.: «Статут» - Екатеринбург: Институт частного права, 2002. С. 220.

23 Скудутис М.В. Спорные моменты отказа в государственной регистрации прав на недвижимость // Жилищное право.  2011. N 5. С. 93.

24  Собрание законодательства Российской Федерации. 2009. N 4. Ст. 445.

25 Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 8. Ст. 963.

26 Сусликов В.Н. О правовом статусе предприятия как имущественного комплекса // Гражданское право. 2009. N 4. С. 24.

27 Судаков А.А. Предприятие как объект гражданских прав в России и за рубежом // Юрист. 2006. N 2. С. 31.

28 Димитриев М.А. К вопросу о комплексах недвижимого имущества // Юрист.  2012.  N 3.  С. 37.

29 Брагинский М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М.: Юстицинформ, 1998. С. 10.

30 Степанов С.А. Предприятие как имущественный комплекс по Гражданскому кодексу Российской Федерации: автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03. Екатеринбург, 2000. С. 10.

31 Постановление Президиума ВАС РФ от 30.01.2002 N 6245/01 по делу N А62-3465/2000 «Дело по иску о признании недействительными договоров купли - продажи недвижимого имущества, оборудования и автотранспорта направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела» // Вестник ВАС РФ. 2002. N 5.

32 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском Кодексе России / Под ред. А.Л. Маковского // ГК России. Проблемы, теория, практика. М.: Межд. центр фин.-эк. развития, 1998. С. 286.

33 Куликов А. Ипотека предприятия как имущественного комплекса. М.: Юринформцентр, 2000. С. 19

34 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе // Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика / Под ред. А.Л. Маковского. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 282.

35 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред.: Витрянский В.В., Козырь О.М., Маковской А.А.  М.: Статут, 2004. С. 43.

36 Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества [Электронный ресурс]. М.: Подготовлено для «КонсультантПлюс», 2007.

37 Козырь О.М., Маковская А.А. Пути совершенствования правового регулирования оборота недвижимости // Вестник ВАС РФ. 2003. N 2. С. 93.

38 Вестник ВАС РФ. 2001. N 1.

39 Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации / Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников, И.Б. Миронов и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010. С. 32.

40 Собрание законодательства Российской Федерации. 1996.  № 5. Ст. 410.

41 Сусликов В.Н. О правовом статусе предприятия как имущественного комплекса // Гражданское право. 2009. N 4. С. 25.

42 Буркова А. Сделки с предприятием как имущественным комплексом // Безопасность бизнеса. 2009. N 4. С. 6.

43 Письмо ГТК РФ от 27.05.1994 N 09-07/5866 "О временном Положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства" (утратил силу) [Электронный ресурс].  – Документ опубликован не был. – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 28.05.2012).

44 Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6. С. 10.

45 Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Статут, 2010. С. 56.

46 Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества [Электронный ресурс]. М.: Подготовлено для «КонсультантПлюс», 2007.

47 Собрание законодательства Российской Федерации РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 39.

48 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I). Ст. 16.

49 Патютко Д.Ю. Гражданско-правовое регулирование объектов незавершенного строительства // Право и политика. 2010. N 12. С. 2237.

50 Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: Науч.-практич. пособие по применению гражданского законодательства / Под общ. ред. В.Н. Соловьева. М.: Издательство "Юрайт", 2010. С. 64.

51 Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева. М.: РГ "Пресс", 2010. С. 211.

52 Некрестьянов Д.С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства: дисс. ... канд. юрид. наук 12.00.03. СПб., 2005. С. 7 - 8.

53 Шалагинов К.К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика: дисс. ... канд. юрид. наук 12.00.03. Ростов-на-Дону, 2009. С. 10.

54 Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: дисс. ... доктор. юрид. наук 12.00.03. М., 2008. С. 75.

55 Шалагинов К.К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика: автореф. дис. канд. юрид. наук 12.00.03. Ростов-на-Дону, 2009. С. 11.

56 Патютко Д.Ю. Гражданско-правовое регулирование объектов незавершенного строительства // Право и политика. 2010. N 12. С. 2238.

57 Информационное письмо Президиума ВАС  РФ от 24 января 2000 г. N 51 «Обзор практики разрешения споров  по договору строительного подряда» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 3. С. 19.

58 Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С. 33.

59 Валявина Е.Ю. О гражданском обороте объектов незавершенного строительства // Журнал российского права. 2012. N 1. С. 46.

60 Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 03.09.1999, дело N А09-5744/98-19  [Электронный ресурс].  – Документ опубликован не был. – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 28.05.2012).

61 Постановление Президиума ВАС РФ от 20.04.1999 N 7166/98 [Электронный ресурс].  – Документ опубликован не был. – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 28.05.2012).

62 Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: дисс. ... доктор. юрид. наук 12.00.03. М., 2008. С. 101.

63 Валеев Р.А. Понятие объекта незавершенного строительства // Цивилист. 2008. N 4. С. 24.

64 Патютко Д.Ю. Гражданско-правовое регулирование объектов незавершенного строительства // Право и политика. 2010. N 12. С. 2240.

65 Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружения и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999. С. 181.

66 Там же. С. 182.

67 Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2. М.:  «Статут» - Екатеринбург: Институт частного права, 2002.  С. 190.

68 Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 17.

69 Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 27. Ст. 2881.

70 Гришаев С.П. Здания и сооружения как объекты недвижимости [Электронный ресурс]. М.: Подготовлено для «КонсультантПлюс», 2005.

71 Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества [Электронный ресурс]. М.: Подготовлено для «КонсультантПлюс», 2007.

72 Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества [Электронный ресурс]. М.: Подготовлено для «КонсультантПлюс», 2007.

73 Корнилевская Н.А. Административно-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: содержание, проблемы, перспективы развития: автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.12.  Воронеж, 2008. С. 13.

74 Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость и новый аспект проблемы правопреемства // Закон и право. 2006. № 4. С. 29.

75 Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве Российской Федерации // Правоведение. 2001. № 2. С. 55.

76 Игнатова М.С. Правоотношения в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия «Право». 2006. № 5 (60). С. 271.

77 Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. N 52 (ч. 1). Ст. 6366.

78 Бевзенко Р.С. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт построения системы // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2006. № 12. С. 17.

79 Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 49. Ст. 4552.

80 Петров Е.Ю. Конструирование правил оборота недвижимости: Принцип внесения прав на недвижимое имущество // Цивилистические записки: Выпуск 3. М.: Статут, 2004. С. 454.

81 Микерова Т. М. Регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними как институт гражданского права // Нотариус. 2004. № 4. С. 52.

82 Бевзенко Р.С. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт построения системы // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2006. № 12. С. 20.

83 Бевзенко Р.С. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт построения системы // Вестник ВАС РФ. 2006. № 12. С. 21.

84 Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 31 (1 ч.). Ст. 3448.

85 Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 31 (1 ч.). Ст. 3451

86 Бабкин С.А. Публичная достоверность записей о правах на недвижимое имущество // Законодательство. 2001. № 12. С. 49.

87 Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте.  М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 143.

88 Копейкин А.Б. Международный опыт защиты собственников добросовестных приобретателей недвижимости и системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство и экономика. 2003. № 2. С. 32; Богатырев Ф.О. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость и признание добросовестного приобретателя собственником // Законодательство. 2004. № 4 С. 9.

89 Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В. М. .Ширяева» // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2003. № 3.

90 Курин Ю.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и права добросовестного приобретателя: из прошлого в настоящее // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. № 3-4 (16-17). С. 39.

91 Михольская В.В. О процедуре проведения государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Нотариус. 2002. № 3. С. 27.

92 Михольская В.В. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Юридический мир. 2002. № 7. С. 57.

93 Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный) / В.В. Алешин, О.В. Есина, Д.Н. Зайцев и др.; под ред. В.В. Алешина. М.: Деловой двор, 2010.  С. 54.

94 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 мая 2003 г. N 1069/03 «Дело по иску об обжаловании отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и обязании произвести регистрацию направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела» // Вестник ВАС РФ. 2003. № 7; постановление ФАС Дальневосточного округа от 8 февраля 2005 г. N Ф03-А73/04-1/4386 // [Электронный ресурс].  – Документ опубликован не был. – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 28.05.2012).

95 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21 сентября 2004 г. N 6518/04 «В соответствии с нормами ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами» // Вестник ВАС РФ. 2004. № 12; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 августа 2003 г. N 8501/03 «Рассматривая иск об освобождении имущества от ареста, необходимо учесть, что обратиться с подобным требованием вправе лишь собственник имущества, а поскольку право собственности на спорное имущество могло возникнуть лишь после государственной регистрации, истец не является его собственником, в то же время исполнительное производство о взыскании налогов, в ходе которого на спорное имущество был наложен арест, было окончено» // Вестник ВАС РФ. 2003. № 10.

96 Дабижа Н.А. Защита прав третьих лиц при наличии зарегистрированного "несуществующего" права на объект недвижимости // Юрист. 2012. N 1. С. 16 - 19.

97  Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 139.

98 Арзуманян А.В. Этапы государственной регистрации прав собственности на землю и их особенности // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. № 10. С. 25.

99 Карлин А.Б. Проблемы осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и пути их решения // Право и жизнь. 2007. № 106 (16). С. 36

100 Ширяев И.В. Регистрация перехода прав на недвижимое имущество // Правовые вопросы строительства. 2007. № 2. С. 13.

101 Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации// Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. Сборник статей / Отв. ред.: Кирсанов А.Р.  М.: Ось-89, 2003. С. 322.

102 Алексеев В.А. Несоответствие требованиям действующего законодательства как основание для отказа в государственной регистрации права на недвижимость // Вопросы гуманитарных наук. 2008. № 5. С. 32.

103 Белов В.А. Юридическая природа государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью // Цивилистические записки: межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 3.  М.: Статут, 2005. С. 319.

104 Белов В.А. Юридическая природа государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью // Цивилистические записки: межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 3.  М.: Статут, 2005. С. 321.

105 Алексеев В.А. Регистрация общей совместной собственности на недвижимость // Объединенный научный журнал. 2007. № 12. С. 28.

106 Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. N 5. С. 4.

107 Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. N 6. С. 5.

108 Мальцева С.В. Роль нотариата в удостоверении сделок с недвижимым имуществом: автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.15.  М., 2004. С. 19.

109 Алексеев В.А. Сделка об отчуждении недвижимости как основание перехода вещных прав и объект  государственной регистрации // Объединенный научный журнал. 2008. № 8. С. 37.

110 Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. N 5. С. 10.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

68069. Краса українського слова 51.5 KB
  Ведучий 2: Так писав відомий український письменник Тарас Шевченко. Ведучий 1: О місячне сяйво і спів солов’я Півонії мальви жоржини Моря брилі антів це – мова моя Це мова моєї Вкраїни. Ведучий 2: Мова – це неоціненне духовне багатство в якому народ живе передає з покоління в покоління мудрість...
68070. І гукає в віки вічна слава твоя, Краснодоне 149.5 KB
  Це свято духа Вияв сил таких Які плекати може серце чисте Це сталь і ніжність почуттів людських І величі ознака урочиста Учень 2 Це втілення краси людської. Це усе чим людство на землі пишалось Це вміння смерті глянути в лице Та так щоби цього і смерть сама злякалась Учень 3 Це – спалах світлий...
68071. ВІКТОРИНА «ЧИ ЗНАЕШ ТИ СВІЙ РІДНИЙ КРАЙ?!» 26 KB
  Приймає участь 2 команди по 5 чоловік. 1/. Конкурс "Адреса" рідного краю". Звучить запитання, яка команда першою відповідає вірно, отримує -1- бал. /за кожне запитання/. 1. В якій частині України знаходиться Вінницька область? /в Правобережній/. Хмельницькою, Житомирською/.
68072. Природні багатства. Корисні копалини. Охтирка – нафтова столиця 34.5 KB
  Корисні копалини. Передбачувані результати: Учні повинні знати: природні багатства рідного краю; Вміти: розрізняти корисні копалини розповідати про них. Що вони означають Так це корисні копалини. На сьогоднішньому уроці ми знову погоримо про корисні копалини саме про ті які є в нашій місцевості.
68073. Крымские горы 59.5 KB
  Продолжать формировать представление о природных зонах Украины о горах. Сформировать понятие Крымские горы. Необходимо назвать горные системы название которых начинается с этой буквы и рассказать какие интересные факты об этой горной системе они знают.
68074. Кримські гори 185.5 KB
  Обладнання: Фізична карта України слайди з виглядом гір тварин і рослин кримських гір картки для опитування тестові завдання картки із словами спостережливі ерудовані старанні дружні уважні матеріали проекту Тваринний світ Кримських гір оформлені у вигляді папки і газети. Як називається карпатська...
68075. «Крок до зірок» Позакласний захід для учнів 5 – 6 класів 73 KB
  Ведучий. Доброго дня, дорогі гості, шановні вболівальники та учасники змагань. Сьогодні ми будемо свідками цікавої боротьби юних математиків. У змаганнях беруть участь дві команди — «Пропорція» та «Діаметр», які матимуть можливість показати свої знання, ерудицію, кмітливість і вміння мислити.
68076. Бій під Крутами (вшанування пам’яті юнаків, які героїчно загинули у бою під Крутами 29 січня 1918 року) 124.5 KB
  Мета заходу: формування в учнів почуття патріотизму, любові до свого народу, його історії та героїчного минулого; формування й розвиток мотивації, спрямованої на підготовку до захисту Вітчизни, на прикладі подвигу однолітків; формування інтересу до літератури про бій під Крутами.