46207

Специфика земельного участка как объекта оценки

Доклад

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Владелец земли в первую очередь имеет право на доход приносимый всем объектом недвижимости поскольку стоимость зданий сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями: а земля является природным ресурсом который невозможно сво бодно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости; б при оценке всегда необходимо учитывать возможность...

Русский

2013-11-20

14.92 KB

54 чел.

62

Специфика земельного участка как объекта оценки.

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам:

1)  специфика данного объекта;

2)  неразработанность нормативно-правовой базы;

3)  неразвитость земельного рынка в стране.

Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно сво бодно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

•       как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания;

•       как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;

в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех развитых странах государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем, как правило, увеличивается;

д ) использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйствах, а также нерациональную модель городского развития, например размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому ре жиму включает 7 категорий земель:

1. К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) относятся все земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта поселений – это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель.

2. Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые соответствующими предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства. Важнейшими ценообразующими характеристиками данных земель выступают плодородие и местоположение.

3.  Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения – это земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениями и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).

4.  Земли особо охраняемых территорий – земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота, и для них установлен особый правовой режим.

5.  Земли лесного фонда – лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства.

6.  Земли водного фонда – территории, занятые водоемами, лед никами, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидро технических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

7.  Земли запаса – это государственные земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

33171. Центральный банк, основы его деятельности. Функции центральных банков. Активные и пассивные операции центральных банков 55.5 KB
  Функции центральных банков. Активные и пассивные операции центральных банков. Деятельность любых центральных банков как следует из анализа их исторического развития и современного положения в рыночной системе подчинена следующим основным целям: обеспечению стабильности покупательной способности и валютного курса национальной денежной единицы ликвидности банковской системы созданию эффективного и бесперебойного ведения расчетов включая расчеты наличными деньгами. Центральный банк хранит кассовые резервы коммерческих банков...
33172. Коммерческие банки, их виды. Роль коммерческих банков в рыночной экономике 57.5 KB
  Коммерческие банки их виды. Банки это огромное достижение цивилизации. Поскольку банки проводят в основном денежные операции и предметом их деятельности является денежный капитал то и содержание и масштабы последней зависят от степени развития товарноденежных отношений в стране уровня торговли темпов промышленного производства. Неэмиссионные банки подразделяются по направлению работы на коммерческие универсальные сберегательные инвестиционные ипотечные.
33173. Финансовые рынки. Финансовые институты 59 KB
  Формируется финансовый рынок. Современный финансовый рынок это сложный экономический механизм перераспределения денежных средств между странами регионами и отраслями. Свободные денежные средства сбережения всех экономических агентов поступают на финансовый рынок посредством сделок на котором происходит их инвестирование в различные финансовые активы. Финансовый рынок служит своего рода механизмом обеспечивающим перемещение потоков денежных сбережений от домашних хозяйств к предприятиям инвестирующим капиталы на свое развитие.
33174. Сущность и происхождение денег. Функции денег. Виды денег. Роль денег в современной экономике 55.5 KB
  Сущность и происхождение денег. Функции денег. Виды денег. Роль денег в современной экономике.
33175. Инфляция: ее сущность, причины и типы. Антиинфляционная политика государства 52.5 KB
  Под инфляцией в настоящее время понимают любой процесс роста цен на товары и услуги того же качества вне зависимости от вызвавшей его причины. При такой ситуации наблюдается повышенный спрос на какиелибо отдельные виды или вообще на все товары вследствие чего продавцы товаров повышают цену реализации. Факторами развития инфляции спроса являются: чрезмерная эмиссия наличных денег центральным банком без ориентации на товарную массу. Последний может допустить чрезмерную эмиссию денег в различных ситуациях: при необходимости покрыть...
33176. Сущность и необходимость кредита, его функции и законы. Ссудный процент и влияющие на него факторы 60 KB
  Еще в древности за два тысячелетия до нашей эры были известны многочисленные виды натуральных ссуд с уплатой процента в натуральной форме скотом зерном и т. В условия выдачи денежных ссуд процент соответственно уплачивается в денежной форме Уплата процента есть передача части прибыли получаемой заемщиком кредитору. Можно утверждать что ставка процента это цена кредита. Ситуация на финансовых рынках при которой объем предлагаемых заемных средств соответствует платежеспособному спросу и определяет равновесную ставку ссудного...
33177. Понятие ценной бумаги. Виды долевых ценных бумаг и их характеристика 12.79 KB
  Долевые ценные бумаги акции представляют долю их владельцев в реальной собственности. В зависимости от характера обращения акции делятся на именные и на предъявителя. Акции на предъявителя могут свободно обращаться на рынке ценных бумаг именные акции или не подлежат обращению или их переход к другому владельцу связан с регистрацией этой сделки. Акции акционерного общества можно разделить на размещенные и объявленные.
33178. Виды долговых ценных бумаг и их характеристика 13.9 KB
  К долговым ценным бумагам относятся облигации казначейские обязательства государства депозитные сберегательные сертификаты и векселя. Облигации выступают главным инструментом мобилизации средств правительствами различными государственными органами и муниципалитетами. Облигации действуют строго определенный срок. По сроку действия обычно облигации подразделяются на краткосрочные среднесрочные и долгосрочные.
33179. Понятие эмиссионной ценной бумаги. Виды и методики расчета цены и доходности 16.54 KB
  В подавляющем большинстве случаев цена размещения существенно превышает номинальную стоимость что обусловлено ростом стоимости активов в расчете на одну акцию вследствие развития фирмы. Используется именно текущая цена а не та цена которая была заплачена за облигацию инвестором. Пусть текущая цена облигации равна 100 ставка купона 10 то тогда облигация будет иметь: Текущая доходность без учета стоимости погашения ценной бумаги в размере 10 . Купон 10 х 100 = х 100 = 10 Цена 100 Одно из основных...