46216

Определение износа при оценке недвижимости

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

При принятии управленческих решений об использовании объектов недвижимости важное место занимает определение степени физического износа самого объекта. Затраты на проведение ремонтных работ могут быть очень значительными и их порядок может совпадать со стоимостью всего объекта поэтому детальное и обоснованное определение величин износа объекта и его составных частей представляет собой важную задачу которую необходимо решить при проведении оценки стоимости недвижимости. В силу конструктивных особенностей объектов недвижимости и изза...

Русский

2013-11-20

14.74 KB

3 чел.

53

Определение износа при оценке недвижимости.

При принятии управленческих решений об использовании объектов недвижимости важное место занимает определение степени физического износа самого объекта. Изношенное или поврежденное здание или сооружение требует дополнительных затрат на приведение его в состояние, пригодное для дальнейшей эксплуатации. А сильно изношенный объект может потребовать капитального ремонта или реконструкции, а, быть может, и вообще не будет пригоден для дальнейшего использования.

Затраты на проведение ремонтных работ могут быть очень значительными и их порядок может совпадать со стоимостью всего объекта, поэтому детальное и обоснованное определение величин износа объекта и его составных частей представляет собой важную задачу, которую необходимо решить при проведении оценки стоимости недвижимости.

В силу конструктивных особенностей объектов недвижимости и из-за воздействия различных факторов, приводящих к деструктивным изменениям в конструкции объекта, износ различных конструктивных систем и элементов объекта недвижимости происходит неравномерно, поэтому расчет показателя общего износа всегда ведется поэлементно.  Это означает, что оценщик отдельно осматривает все конструктивные системы здания или сооружения, выделяет и фиксирует признаки износа, характерные для данной конструктивной системы, и определяет износ каждой системы отдельно.

В любом объекте недвижимости можно выделить следующие конструктивные системы: фундамент, стены, перекрытия, перегородки, крыша, проемы, полы. Каждый из этих элементов выполняет свою специфическую функцию, подвергается определенным нагрузкам, имеет свою конструкцию и, как следствие, имеет свои признаки износа.

Оценка состояния объекта недвижимости начинается с фундамента, но не весь фундамент доступен для осмотра, в лучшем случае можно осмотреть цоколь и подвал здания и на основании их осмотра оценить износ фундамента. Если при осмотре не выявлены деформации цоколя, трещины, разрушение раствора в кладке, отслоение штукатурного слоя, а подвал здания сухой без признаков нарушения гидроизоляции, то можно говорить о хорошем состоянии фундамента, а процент износа в этом случае будет не более 10%. Если в кладке цоколя есть деформации и трещины, а также иные признаки износа, то есть все основания для того, чтобы более пристально изучить состояние фундамента и установить степень его износа по результатам этого исследования.

Стены - основная несущая конструкция здания. Они бывают кирпичные, железобетонные деревянные и т.д., а признаки износа, соответственно, зависят от типа стен. Для кирпичных стен основной признак износа - это наличие трещин, искривление горизонтальных линий кладки, отклонение от вертикали, разрушение раствора в кладке, а также изменение состояния материала кирпича.

Крыша, как правило, конструктивно состоит из двух основных элементов - несущей конструкции и кровли. Для несущей конструкции основными показателями являются правильность геометрии и состояние материала конструкции, а для кровли - отсутствие протечек.

Но осмотр основных элементов объекта и установление признаков износа - это только первая часть работы по оценке стоимости объекта недвижимости. Установив в процентах степень износа каждого элемента необходимо оценить полный износ, а сделать это можно, если известен процентный вклад стоимости каждого элемента в стоимость всего объекта. Такие данные можно узнать в справочниках "Укрупненных показателей восстановительной стоимости", где все объекты недвижимости классифицированы и по ним приведены основные справочные показатели, в том числе и процентный вклад каждой конструктивной системы здания или сооружения в стоимость объекта. Наличие таких справочников очень облегчает работу оценщика.

Но не всегда работа по оценке недвижимости в части определения величины износа ограничивается осмотром и анализом признаков износа. Встречаются случаи, когда только осмотра недостаточно. Это сложные случаи в которых у оценщика возникают предположения, что конструкция здания или сооружения (особенно это относится к фундаментам и стенам) может иметь скрытые дефекты, существенно ухудшающие характеристики объекта и могущие повлиять на срок экономической жизни данного недвижимого имущества. В этом случае для определения износов нужно проводить специальную техническую экспертизу с использованием инструментальных средств и лабораторного анализа. Эту работу выполняет уже не оценочная компания, а специализированная организация, располагающая соответствующим опытом, специалистами и оборудованием.

В заключение необходимо отметить, что определение степени износа - важный этап оценки объекта недвижимости, поскольку он помогает выявить истинное состояние объекта, объективно определить срок его экономической жизни и правильно подобрать объекты-аналоги для проведения сравнительного анализа и оценки стоимости объекта.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

22070. Обробка, аналіз та інтерпретація отриманої інформації 313.5 KB
  Потім близькі за смислом відповіді обєднуються і кожній групі приписується певний код. Таким чином при класифікації відкритих відповідей необхідно дотримуватися наступних правил: виділяти групи відповідей у відповідності до мети дослідження; всі відповіді в одній групі повинні мати загальну логічну і смислову основу; різні групи повинні розрізнятися чітко по смислу. Наприклад: середній бал у групі де ознаки мають такі варіації 54. Наприклад аналіз відвідування занять студентами 2х груп в першій групі 20 студентів в другій 30...
22071. ОФОРМЛЕННЯ РЕЗУЛЬТАТІВ ТЕОРЕТИКО-ЕКСПЕРТНОГО ДОСЛІДЖЕННЯ 21.5 KB
  Загальні вимоги до оформлення науководослідної роботи. Правила оформлення науководослідної роботи. Літературне оформлення науководослідної роботи. Організація і методика науководослідницької діяльності.
22072. ДИПЛОМНА, МАГІСТЕРСЬКА РОБОТИ ЯК КВАЛІФІКАЦІЙНЕ ДОСЛІДЖЕННЯ 1.3 MB
  ТЕМА: ДИПЛОМНА МАГІСТЕРСЬКА РОБОТИ ЯК КВАЛІФІКАЦІЙНЕ ДОСЛІДЖЕННЯ План 1. Загальна характеристика дипломноїмагістерської роботи. Алгоритм написання магістерської роботи. Заключний етап роботи.
22073. НАУКОВО-ПЕДАГОГІЧНЕ ДОСЛІДЖЕННЯ 100 KB
  ТЕМА: НАУКОВОПЕДАГОГІЧНЕ ДОСЛІДЖЕННЯ План 1. Науково педагогічне дослідження: сутність мета і завдання.Види та етапи науковопедагогічного дослідження. Педагогічні дослідження: методологічні поради молодим науковцям.
22074. ТЕОРЕТИЧНИЙ ПОШУК В ПЕДАГОГІЧНОМУ ЕКСПЕРИМЕНТІ 63 KB
  Розробка задуму наукового дослідження визначення проблеми обгрунтування її актуальності; вивчення обєкту дослідження та визначення його предмету; постановка мети та формування задач дослідження.Теоретичний пошук має велике значення у визначенні сутності експериментального дослідження. Починається теоретичний пошук з розробки задуму наукового дослідження. Задум наукового дослідження це уявлення про те нове що буде привнесено в теорію і практику в результаті дослідження закономірності перебігу і розвитку процесу практичні...
22075. ЗАГАЛЬНА МЕТОДОЛОГІЯ НАУКОВОГО ДОСЛІДЖЕННЯ 239.5 KB
  ТЕМА: ЗАГАЛЬНА МЕТОДОЛОГІЯ НАУКОВОГО ДОСЛІДЖЕННЯ План 1. методика і техніка дослідження. Методологічні основи педагогічного дослідження. Педагогічні дослідження: методологічні поради молодим науковцям.
22076. МЕТОДОЛОГІЯ ТЕОРЕТИЧНОГО ДОСЛІДЖЕННЯИ 51.5 KB
  ТЕМА: МЕТОДОЛОГІЯ ТЕОРЕТИЧНОГО ДОСЛІДЖЕННЯИ План 1. Методи наукового дослідження. Особливості теоретичного дослідження 3. Характеристика методів теоретичного дослідження.
22077. МЕТОДОЛОГІЯ ЕМПІРИЧНОГО ДОСЛІДЖЕННЯ 254.5 KB
  ТЕМА: МЕТОДОЛОГІЯ ЕМПІРИЧНОГО ДОСЛІДЖЕННЯ План 1. Сутність і особливості емпіричного дослідження. Переваги експерименту перед іншими методами дослідження. Сутність і особливості емпіричного дослідження Наукове дослідження любої предметної області починається з емпіричного рівня.
22078. СОЦИАЛЬНО-ПЕДАГОГИЧЕСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ С ДЕТЬМИ-ИНВАЛИДАМИ И ИХ СЕМЬЯМИ 61.5 KB
  Ребенок с нарушениями развития не вписывался в картину счастливой жизни и нередко исключался из активной общественной жизни а его отношения с обществом опосредовались через здоровых членов семьи или систему специальных закрытых учреждений и как следствие этого изоляция больного ребенка и искусственное замалчивание проблемы детской инвалидности. Права лиц детей инвалидов отражены в ряде документов ООН: Всеобщая декларация прав человека1948; Декларация о правах инвалидов1971; Декларация о правах умственно отсталых лиц1971;...