46216

Определение износа при оценке недвижимости

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

При принятии управленческих решений об использовании объектов недвижимости важное место занимает определение степени физического износа самого объекта. Затраты на проведение ремонтных работ могут быть очень значительными и их порядок может совпадать со стоимостью всего объекта поэтому детальное и обоснованное определение величин износа объекта и его составных частей представляет собой важную задачу которую необходимо решить при проведении оценки стоимости недвижимости. В силу конструктивных особенностей объектов недвижимости и изза...

Русский

2013-11-20

14.74 KB

3 чел.

53

Определение износа при оценке недвижимости.

При принятии управленческих решений об использовании объектов недвижимости важное место занимает определение степени физического износа самого объекта. Изношенное или поврежденное здание или сооружение требует дополнительных затрат на приведение его в состояние, пригодное для дальнейшей эксплуатации. А сильно изношенный объект может потребовать капитального ремонта или реконструкции, а, быть может, и вообще не будет пригоден для дальнейшего использования.

Затраты на проведение ремонтных работ могут быть очень значительными и их порядок может совпадать со стоимостью всего объекта, поэтому детальное и обоснованное определение величин износа объекта и его составных частей представляет собой важную задачу, которую необходимо решить при проведении оценки стоимости недвижимости.

В силу конструктивных особенностей объектов недвижимости и из-за воздействия различных факторов, приводящих к деструктивным изменениям в конструкции объекта, износ различных конструктивных систем и элементов объекта недвижимости происходит неравномерно, поэтому расчет показателя общего износа всегда ведется поэлементно.  Это означает, что оценщик отдельно осматривает все конструктивные системы здания или сооружения, выделяет и фиксирует признаки износа, характерные для данной конструктивной системы, и определяет износ каждой системы отдельно.

В любом объекте недвижимости можно выделить следующие конструктивные системы: фундамент, стены, перекрытия, перегородки, крыша, проемы, полы. Каждый из этих элементов выполняет свою специфическую функцию, подвергается определенным нагрузкам, имеет свою конструкцию и, как следствие, имеет свои признаки износа.

Оценка состояния объекта недвижимости начинается с фундамента, но не весь фундамент доступен для осмотра, в лучшем случае можно осмотреть цоколь и подвал здания и на основании их осмотра оценить износ фундамента. Если при осмотре не выявлены деформации цоколя, трещины, разрушение раствора в кладке, отслоение штукатурного слоя, а подвал здания сухой без признаков нарушения гидроизоляции, то можно говорить о хорошем состоянии фундамента, а процент износа в этом случае будет не более 10%. Если в кладке цоколя есть деформации и трещины, а также иные признаки износа, то есть все основания для того, чтобы более пристально изучить состояние фундамента и установить степень его износа по результатам этого исследования.

Стены - основная несущая конструкция здания. Они бывают кирпичные, железобетонные деревянные и т.д., а признаки износа, соответственно, зависят от типа стен. Для кирпичных стен основной признак износа - это наличие трещин, искривление горизонтальных линий кладки, отклонение от вертикали, разрушение раствора в кладке, а также изменение состояния материала кирпича.

Крыша, как правило, конструктивно состоит из двух основных элементов - несущей конструкции и кровли. Для несущей конструкции основными показателями являются правильность геометрии и состояние материала конструкции, а для кровли - отсутствие протечек.

Но осмотр основных элементов объекта и установление признаков износа - это только первая часть работы по оценке стоимости объекта недвижимости. Установив в процентах степень износа каждого элемента необходимо оценить полный износ, а сделать это можно, если известен процентный вклад стоимости каждого элемента в стоимость всего объекта. Такие данные можно узнать в справочниках "Укрупненных показателей восстановительной стоимости", где все объекты недвижимости классифицированы и по ним приведены основные справочные показатели, в том числе и процентный вклад каждой конструктивной системы здания или сооружения в стоимость объекта. Наличие таких справочников очень облегчает работу оценщика.

Но не всегда работа по оценке недвижимости в части определения величины износа ограничивается осмотром и анализом признаков износа. Встречаются случаи, когда только осмотра недостаточно. Это сложные случаи в которых у оценщика возникают предположения, что конструкция здания или сооружения (особенно это относится к фундаментам и стенам) может иметь скрытые дефекты, существенно ухудшающие характеристики объекта и могущие повлиять на срок экономической жизни данного недвижимого имущества. В этом случае для определения износов нужно проводить специальную техническую экспертизу с использованием инструментальных средств и лабораторного анализа. Эту работу выполняет уже не оценочная компания, а специализированная организация, располагающая соответствующим опытом, специалистами и оборудованием.

В заключение необходимо отметить, что определение степени износа - важный этап оценки объекта недвижимости, поскольку он помогает выявить истинное состояние объекта, объективно определить срок его экономической жизни и правильно подобрать объекты-аналоги для проведения сравнительного анализа и оценки стоимости объекта.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

50813. ИЗМЕРЕНИЕ ПЕРЕМЕННОГО ЭЛЕКТРИЧЕСКОГО НАПРЯЖЕНИЯ 248.5 KB
  Получение навыков измерения переменного электрического напряжения; 1. Ознакомление с особенностями влияния формы и частоты измеряемого напряжения на показания средств измерений; 1. Приобретение представления о порядке работы с электроизмерительными приборами при измерении переменного напряжения.
50814. Программирование в Delphi. Разработка интерфейса 1.69 MB
  Цель: Получить первичные навыки работы в визуальной среде программирования Delphi. При этом становится активным окно редактора кода и Delphi автоматически создает ОБРАБОТЧИК СОБЫТИЯ процедуру выполняющуюся при нажатии кнопки В окне редактора кода ввести соответствующие команды Прежде всего необходимо научиться сохранять свои программы.
50816. Язык гипертекстовой разметки HTML 85.5 KB
  На самом деле содержимое контейнера mrquee не ограничивается строками и позволяет перемещать скролировать любые элементы вебстраницы изображения текст таблицы элементы форм и т. Таблицы Элемент tble служит контейнером для элементов определяющих содержимое таблицы. Параметры lign Определяет выравнивание таблицы. bgcolor Цвет фона таблицы.
50817. Определение теплоёмкости металлов методом охлаждения 154.5 KB
  Металлический образец, имеющий температуру более высокую, чем температура окружающей среды, в этой среде охлаждается. Кол-во теплоты q , теряемой образцом металла за единицу времени t может быть записано в виде...
50818. Каскадные листы стилей CSS 330.5 KB
  Значение 0 соответствует полной прозрачности элемента а 1 наоборот его непрозрачности.2 Oper 9 border позволяет одновременно установить толщину стиль и цвет рамки вокруг элемента.
50819. Построение и экспериментальная проверка статической характеристики замкнутой системы 868 KB
  Освоить методику аналитического построения статической характеристики замкнутой САР по статическим характеристикам отдельных элементов. Под статической характеристикой замкнутой САР понимают функциональную зависимость регулируемой величины от задающего и возмущающих воздействий снятую на установившихся режимах. Если регулируемая величина на установившемся режиме не зависит от возмущающих воздействий то такая система называется астатической а если зависит то статической.
50820. Определение теплоёмкости методом Клемана и Дезорма 58.5 KB
  Эта величина, в частности, определяет скорость распространения звука в газах; от неё зависит течение газов по трубам со звуковыми скоростями и достижение сверхзвуковых скоростей в трубах, сначала суживающихся, а затем резко расширяющихся (сопла Лаваля). Основная идея метода Клемана и Дезорма состоит в следующем.