46216

Определение износа при оценке недвижимости

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

При принятии управленческих решений об использовании объектов недвижимости важное место занимает определение степени физического износа самого объекта. Затраты на проведение ремонтных работ могут быть очень значительными и их порядок может совпадать со стоимостью всего объекта поэтому детальное и обоснованное определение величин износа объекта и его составных частей представляет собой важную задачу которую необходимо решить при проведении оценки стоимости недвижимости. В силу конструктивных особенностей объектов недвижимости и изза...

Русский

2013-11-20

14.74 KB

3 чел.

53

Определение износа при оценке недвижимости.

При принятии управленческих решений об использовании объектов недвижимости важное место занимает определение степени физического износа самого объекта. Изношенное или поврежденное здание или сооружение требует дополнительных затрат на приведение его в состояние, пригодное для дальнейшей эксплуатации. А сильно изношенный объект может потребовать капитального ремонта или реконструкции, а, быть может, и вообще не будет пригоден для дальнейшего использования.

Затраты на проведение ремонтных работ могут быть очень значительными и их порядок может совпадать со стоимостью всего объекта, поэтому детальное и обоснованное определение величин износа объекта и его составных частей представляет собой важную задачу, которую необходимо решить при проведении оценки стоимости недвижимости.

В силу конструктивных особенностей объектов недвижимости и из-за воздействия различных факторов, приводящих к деструктивным изменениям в конструкции объекта, износ различных конструктивных систем и элементов объекта недвижимости происходит неравномерно, поэтому расчет показателя общего износа всегда ведется поэлементно.  Это означает, что оценщик отдельно осматривает все конструктивные системы здания или сооружения, выделяет и фиксирует признаки износа, характерные для данной конструктивной системы, и определяет износ каждой системы отдельно.

В любом объекте недвижимости можно выделить следующие конструктивные системы: фундамент, стены, перекрытия, перегородки, крыша, проемы, полы. Каждый из этих элементов выполняет свою специфическую функцию, подвергается определенным нагрузкам, имеет свою конструкцию и, как следствие, имеет свои признаки износа.

Оценка состояния объекта недвижимости начинается с фундамента, но не весь фундамент доступен для осмотра, в лучшем случае можно осмотреть цоколь и подвал здания и на основании их осмотра оценить износ фундамента. Если при осмотре не выявлены деформации цоколя, трещины, разрушение раствора в кладке, отслоение штукатурного слоя, а подвал здания сухой без признаков нарушения гидроизоляции, то можно говорить о хорошем состоянии фундамента, а процент износа в этом случае будет не более 10%. Если в кладке цоколя есть деформации и трещины, а также иные признаки износа, то есть все основания для того, чтобы более пристально изучить состояние фундамента и установить степень его износа по результатам этого исследования.

Стены - основная несущая конструкция здания. Они бывают кирпичные, железобетонные деревянные и т.д., а признаки износа, соответственно, зависят от типа стен. Для кирпичных стен основной признак износа - это наличие трещин, искривление горизонтальных линий кладки, отклонение от вертикали, разрушение раствора в кладке, а также изменение состояния материала кирпича.

Крыша, как правило, конструктивно состоит из двух основных элементов - несущей конструкции и кровли. Для несущей конструкции основными показателями являются правильность геометрии и состояние материала конструкции, а для кровли - отсутствие протечек.

Но осмотр основных элементов объекта и установление признаков износа - это только первая часть работы по оценке стоимости объекта недвижимости. Установив в процентах степень износа каждого элемента необходимо оценить полный износ, а сделать это можно, если известен процентный вклад стоимости каждого элемента в стоимость всего объекта. Такие данные можно узнать в справочниках "Укрупненных показателей восстановительной стоимости", где все объекты недвижимости классифицированы и по ним приведены основные справочные показатели, в том числе и процентный вклад каждой конструктивной системы здания или сооружения в стоимость объекта. Наличие таких справочников очень облегчает работу оценщика.

Но не всегда работа по оценке недвижимости в части определения величины износа ограничивается осмотром и анализом признаков износа. Встречаются случаи, когда только осмотра недостаточно. Это сложные случаи в которых у оценщика возникают предположения, что конструкция здания или сооружения (особенно это относится к фундаментам и стенам) может иметь скрытые дефекты, существенно ухудшающие характеристики объекта и могущие повлиять на срок экономической жизни данного недвижимого имущества. В этом случае для определения износов нужно проводить специальную техническую экспертизу с использованием инструментальных средств и лабораторного анализа. Эту работу выполняет уже не оценочная компания, а специализированная организация, располагающая соответствующим опытом, специалистами и оборудованием.

В заключение необходимо отметить, что определение степени износа - важный этап оценки объекта недвижимости, поскольку он помогает выявить истинное состояние объекта, объективно определить срок его экономической жизни и правильно подобрать объекты-аналоги для проведения сравнительного анализа и оценки стоимости объекта.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

26570. ОПРЕДЕЛЕНИЕ БАКТЕРИАЛЬНОЙ ЗАГРЯЗНЕННОСТИ МОЛОКА 3 KB
  ОПРЕДЕЛЕНИЕ БАКТЕРИАЛЬНОЙ ЗАГРЯЗНЕННОСТИ МОЛОКА. Бактериальная обсемененность это количество микроорганизмов в 1 см3 молока. Повышенная бактериальная обсемененность результат несоблюдения правил гигиены при производстве молока и его хранении. Технические условия для высшего сорта молока ориентировочное количество бактерий составляет до 300 тыс.
26571. ОПРЕДЕЛЕНИЕ КИСЛОТНОСТИ МОЛОКА 4.16 KB
  ОПРЕДЕЛЕНИЕ КИСЛОТНОСТИ МОЛОКА. Определение кислотности молока и молочных продуктов проводится по ГОСТ 362492.Сущность метода состоит в титровании кислых солей: белков углекислого газа и других компонентов молока раствором щелочи в присутствии фенолфталеина. Кислотность молока является важнейшим биохимическим показателем который учитывается при продаже молоха государству.
26572. ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОЛИЧЕСТВА ЖИРА В МОЛОКЕ 3.66 KB
  ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОЛИЧЕСТВА ЖИРА В МОЛОКЕ.Определение состояния жира в молоке.Определение содержания жира в молоке. Уровень воды в водяной бане должен быть выше уровня столбика жира в жиромере.
26573. ОПРЕДЕЛЕНИЕ МЕХАНИЧЕСКОЙ ЗАГРЯЗНЕННОСТИ МОЛОКА 1.49 KB
  Молоко тщательно перемешивают и быстро чтобы механические частицы не осели отбирают 250 мл и выливают в прибор. Для ускорения фильтрации холодное молоко предварительно подогревают до 2030С когда все молоко профильтруется снимают фильтр с сетки и накладывают на эталон степень чистоты молока определяют сравнивая со стандартным эталоном. К первой группе относится молоко при фильтрации которого на фильтре отсутствуют частицы механических примесей ко 2ой группе если на фильтре имеются отдельные частицы к 3ей если на фильтре имеется...
26574. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАТУРАЛЬНОСТИ МОЛОКА 2.63 KB
  ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАТУРАЛЬНОСТИ МОЛОКА. При добавлении в молоко несвойственных ему веществ или изъятий составных частей например жира оно считается фальсифицированным. где хэто колво воды Доплотность цельного мол30АД1плот. при добав соды в мол реакция щелоч.
26575. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОДЕРЖАНИЯ БЕЛКОВ В МОЛОКЕ 5.58 KB
  В настоящее время широкое распространение получил рефрактометрический метод определения белка в сыром молоке. Метод основан на измерении показателей преломления молока и безбелковой молочной сыворотки полученной из того же образца молока разность между которыми прямо пропорциональна массовой доле белка в молоке. Комплект для измерения массовой доли белка рефрактометр со шкалой массовой доли белка в диапазоне 0 15 и ценой деления 01 ИРФ464 и водяная баня закрытого типа для флаконов центрифуга для определения массовой доли жира в...
26576. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУХОВОГО ОСТАТКА МОЛОКА ЦЕЛЬНОГО И ОБЕЗЖИРЕННОГО 6.52 KB
  ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУХОВОГО ОСТАТКА МОЛОКА ЦЕЛЬНОГО И ОБЕЗЖИРЕННОГО. Количество сухих веществ молока является показателем качества молока и его питательной ценности. В состав сухих веществ молока входят жир белок сахар минеральные вещества. Более постоянной величиной является сухой обезжиренный молочный остаток СОМО в состав которого входит белок сахар и соли молока.
26577. ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПЛОТНОСТИ МОЛОКА 5.19 KB
  ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПЛОТНОСТИ МОЛОКА Определение плотности молока производят в соответствии с требованиями ГОСТ 362584. Плотностью молока называют отношение массы молока при температуре 20 к массе равного объема воды при температуре 4С температура воды с наибольшей плотностью. Плотность цельного коровьего молока колеблется в пределах 1027 1033 кг мЗ. Плотность молока часто для краткости выражают не полным числом а только цифрами следующими за десятыми долями в градусах плотности отбрасывая две первые цифры 10 так как они всегда постоянны...
26578. ОСМОТР ТУШ И ОРГАНОВ УБИТЫХ ЖИВОТНЫХ В УБОЙНОМ ЦЕХЕ МЯСОКОМБИНАТА 4.74 KB
  ЛИВЕР подвешивают за кольца трахеи поворачивают средостением вскрывают бронхиальные и средостенные лимфоузлы прощупывают легкие разрезают легкие параллельно средостению отступя от него 1 см. Осматривают ПЕЧЕНЬ цвет размеры вскрывают портальные лимфоузлы разрезают печень вдоль 2 разрезами вскрывают желчные ходы. ПОЧКИ осматривают с поверхности прощупывают при необходимости вскрывают вскрывают почечные лимфоузлы. На мясокомбинатах скотобойнях и убойных пунктах лимфатические узлы туши вскрывают в том случае если к этому имеются...