46216

Определение износа при оценке недвижимости

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

При принятии управленческих решений об использовании объектов недвижимости важное место занимает определение степени физического износа самого объекта. Затраты на проведение ремонтных работ могут быть очень значительными и их порядок может совпадать со стоимостью всего объекта поэтому детальное и обоснованное определение величин износа объекта и его составных частей представляет собой важную задачу которую необходимо решить при проведении оценки стоимости недвижимости. В силу конструктивных особенностей объектов недвижимости и изза...

Русский

2013-11-20

14.74 KB

3 чел.

53

Определение износа при оценке недвижимости.

При принятии управленческих решений об использовании объектов недвижимости важное место занимает определение степени физического износа самого объекта. Изношенное или поврежденное здание или сооружение требует дополнительных затрат на приведение его в состояние, пригодное для дальнейшей эксплуатации. А сильно изношенный объект может потребовать капитального ремонта или реконструкции, а, быть может, и вообще не будет пригоден для дальнейшего использования.

Затраты на проведение ремонтных работ могут быть очень значительными и их порядок может совпадать со стоимостью всего объекта, поэтому детальное и обоснованное определение величин износа объекта и его составных частей представляет собой важную задачу, которую необходимо решить при проведении оценки стоимости недвижимости.

В силу конструктивных особенностей объектов недвижимости и из-за воздействия различных факторов, приводящих к деструктивным изменениям в конструкции объекта, износ различных конструктивных систем и элементов объекта недвижимости происходит неравномерно, поэтому расчет показателя общего износа всегда ведется поэлементно.  Это означает, что оценщик отдельно осматривает все конструктивные системы здания или сооружения, выделяет и фиксирует признаки износа, характерные для данной конструктивной системы, и определяет износ каждой системы отдельно.

В любом объекте недвижимости можно выделить следующие конструктивные системы: фундамент, стены, перекрытия, перегородки, крыша, проемы, полы. Каждый из этих элементов выполняет свою специфическую функцию, подвергается определенным нагрузкам, имеет свою конструкцию и, как следствие, имеет свои признаки износа.

Оценка состояния объекта недвижимости начинается с фундамента, но не весь фундамент доступен для осмотра, в лучшем случае можно осмотреть цоколь и подвал здания и на основании их осмотра оценить износ фундамента. Если при осмотре не выявлены деформации цоколя, трещины, разрушение раствора в кладке, отслоение штукатурного слоя, а подвал здания сухой без признаков нарушения гидроизоляции, то можно говорить о хорошем состоянии фундамента, а процент износа в этом случае будет не более 10%. Если в кладке цоколя есть деформации и трещины, а также иные признаки износа, то есть все основания для того, чтобы более пристально изучить состояние фундамента и установить степень его износа по результатам этого исследования.

Стены - основная несущая конструкция здания. Они бывают кирпичные, железобетонные деревянные и т.д., а признаки износа, соответственно, зависят от типа стен. Для кирпичных стен основной признак износа - это наличие трещин, искривление горизонтальных линий кладки, отклонение от вертикали, разрушение раствора в кладке, а также изменение состояния материала кирпича.

Крыша, как правило, конструктивно состоит из двух основных элементов - несущей конструкции и кровли. Для несущей конструкции основными показателями являются правильность геометрии и состояние материала конструкции, а для кровли - отсутствие протечек.

Но осмотр основных элементов объекта и установление признаков износа - это только первая часть работы по оценке стоимости объекта недвижимости. Установив в процентах степень износа каждого элемента необходимо оценить полный износ, а сделать это можно, если известен процентный вклад стоимости каждого элемента в стоимость всего объекта. Такие данные можно узнать в справочниках "Укрупненных показателей восстановительной стоимости", где все объекты недвижимости классифицированы и по ним приведены основные справочные показатели, в том числе и процентный вклад каждой конструктивной системы здания или сооружения в стоимость объекта. Наличие таких справочников очень облегчает работу оценщика.

Но не всегда работа по оценке недвижимости в части определения величины износа ограничивается осмотром и анализом признаков износа. Встречаются случаи, когда только осмотра недостаточно. Это сложные случаи в которых у оценщика возникают предположения, что конструкция здания или сооружения (особенно это относится к фундаментам и стенам) может иметь скрытые дефекты, существенно ухудшающие характеристики объекта и могущие повлиять на срок экономической жизни данного недвижимого имущества. В этом случае для определения износов нужно проводить специальную техническую экспертизу с использованием инструментальных средств и лабораторного анализа. Эту работу выполняет уже не оценочная компания, а специализированная организация, располагающая соответствующим опытом, специалистами и оборудованием.

В заключение необходимо отметить, что определение степени износа - важный этап оценки объекта недвижимости, поскольку он помогает выявить истинное состояние объекта, объективно определить срок его экономической жизни и правильно подобрать объекты-аналоги для проведения сравнительного анализа и оценки стоимости объекта.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

33329. Службы электросвязи. Назначение, структура, назначение элементов 12.5 KB
  Служба электросвязи СлЭ представляет собой организационнотехническую структуру на базе сети связи или совокупности сетей электросвязи обеспечивающую обслуживание связью пользователей с целью удовлетворения их в определенном наборе услуг электросвязи. В зависимости от принадлежности сети связи подразделяются на: общего пользования – составная часть ЕСЭ РФ открытая для пользования всем физическим и юридическим лицам; ведомственные корпоративные – сети электросвязи министерств и иных федеральных органов исполнительной власти...
33330. Телематические службы. Назначение, структура, назначение элементов 18.63 KB
  Первая телематическая служба Телетекст появилась в начале 80х годов. Телефакс факсимильная служба общего пользования предназначенная для передачи сообщений между абонентскими факсимильными аппаратами. Факсимильная служба группы 1 осуществляет аналоговую передачу без сжатия данных и передачу факсимильных сообщений по ОАКТС. Факсимильная служба группы 2 имеет ограниченные возможности сжатия данных страница текста передается по ОАКТС за 3 мин.
33331. Структура взаимоувязанной сети связи РФ. Общедоступные и корпоративные сети связи 64.78 KB
  Общедоступные и корпоративные сети связи. Вместе с тем сети общего пользования Министерства связи не справлялись с требуемыми объемами передачи сообщений требуемых для нормального экономического развития страны и поэтому ряд министерств и ведомств стали создавать свои сети для удовлетворения собственных нужд. В 70х годах было принято решение о создании Единой автоматизированной сети связи ЕАСС Союза ССР.
33332. Способы коммутации и их классификация 19.81 KB
  Методы коммутации в сетях электросвязи Для доставки сообщений в сетях электросвязи могут быть установлены соединения двух видов: долговременные и оперативные. Известны два основных принципа оперативной коммутации: а непосредственное соединение; б соединение с накоплением информации. При непосредственном соединении осуществляется физическое соединение входящих в узел коммутации УК каналов с соответствующими адресу исходящими каналами.
33333. Коммутация каналов. Достоинства и недостатки. Области применения 25.59 KB
  Коммутация каналов обеспечивает предоставление каждой паре абонентов последовательности каналов сети для монопольного использования. В классической схеме в коммутации каналов BC участвуют функциональные блоки физического уровня 11B1C и физические процессы ФП узлов коммутации каналов либо узлов смешанной коммутации рис 3. Структура коммутации каналов В результате происходит сквозная коммутация и между взаимодействующими абонентскими системами либо административными системами KE образуется последовательность логических каналов...
33334. Коммутация сообщений и пакетов. Достоинства и недостатки. Области применения 29.06 KB
  Коммутация пакетов обеспечивает передачу пакетов из одного канала в другой подключенный к этому узлу.3 выполняется на базе одного и того же оборудования коммуникационной сети но позволяет обеспечить как коммуникацию каналов при N=1 так и коммуникацию пакетов при N=3. Первая оказывается дороже но строго гарантирует адресатам время доставки пакетов.
33335. Профессиональные системы подвижной радиосвязи 27.42 KB
  Профессиональные частные системы подвижной радиосвязи PMR Professionl Mobile Rdio PMR Public ccess Mobile Rdio исторически появились первыми. Системы обеспечивающие взаимодействие с телефонными сетями общего пользования получили название частных PMR а не обеспечивающие такого взаимодействия профессиональных PMR т. Профессиональные частные системы подвижной радиосвязи В системе с общедоступным пучком каналов транкинговые системы Рис.
33336. Сотовые системы радиосвязи 23.81 KB
  Тогда требуемые для 01 жителей Москвы 250 каналов можно получить например разделением обслуживаемой территории радиусом в 50 км на 25 ячеек радиусом по 10 км с организацией в каждой ячейке только 10 радиоканалов с одним и тем же набором частот. Группа ячеек в зоне обслуживания с различными наборами частот называется кластером. Обычно ее развертывание начинается с небольшого числа крупных ячеек которые через некоторое время постепенно трансформируются в большее число более мелких ячеек. При этом пропускная способность сети на территории...
33337. Системы персонального радиовызова 15.32 KB
  Современный рынок услуг подвижной связи характеризуется высокими темпами развития систем персонального радиовызова СПРВ которые гармонично сопрягаются с системами радиосвязи и передачи данных. По назначению СПРВ можно разделить на частные ведомственные и общего пользования. Частные СПРВ обеспечивают передачу сообщений в локальных зонах или на ограниченной территории в интересах отдельных групп абонентов. Под СПРВ общего пользования понимается совокупность технических средств через которые через ТФОП происходит передача в радиоканале...