46377

Опыт и эффективность перехода ЖКХ на инновационные формы управления

Книга

Инновационные исследования

Рыбальченко опыт и эффективность перехода жкх на инновационные формы управления Учебное пособие Москва2008 Спектор В. – экономист соискатель кафедры экономики и инвестирования ГАСИС Опыт и эффективность перехода ЖКХ на инновационные формы управления. В учебном пособии проанализированы основные факторы влияние которых необходимо учитывать при разработке предложений по применению в ЖКХ новых форм управления жилищным фондом и объектами коммунальной инфраструктуры. Дана оценка эффективности перехода на новые формы управления и пути снижения...

Русский

2013-11-21

518.5 KB

18 чел.

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«Государственная академия профессиональной

переподготовки и повышения квалификации

руководящих работников и специалистов

инвестиционной сферы»

(ГОУ ДПО ГАСИС)

В.А.Спектор, М.Б.Рыбальченко

опыт и эффективность перехода жкх

на инновационные формы управления

Учебное пособие

Москва-2008

Спектор В.А.

д.э.н., профессор,

заведующий кафедрой экономики

и инвестирования ГАСИС

Рыбальченко М.Б.

экономист, соискатель кафедры экономики и инвестирования ГАСИС

Опыт и эффективность перехода ЖКХ на инновационные формы управления. Учебное пособие. М.: ГОУ ДПО ГАСИС, 2006 г., с.66.

В учебном пособии проанализированы основные факторы, влияние которых необходимо учитывать при разработке предложений по применению в ЖКХ новых форм управления жилищным фондом и объектами коммунальной инфраструктуры. Дана оценка эффективности перехода на новые формы управления и пути снижения рисков.

Учебное пособие одобрено Научно-методическим Советом ГОУ ДПО ГАСИС и рекомендовано для слушателей Академии по направлению «Экономика и управление на предприятиях ЖКХ».

Рецензент – к.э.н., С.Н.Манеров

СОДЕРЖАНИЕ

[1] ВВЕДЕНИЕ

[2] Опыт совершенствования управления ЖКХ

[3] Основные факторы обоснования

[4] эффективность перехода жкх

[5] Заключение


ВВЕДЕНИЕ

Жилищный кодекс Российской Федерации поставил перед местными органами самоуправления и собственниками жилых помещений задачи по коренному преобразованию системы управления жилищным фондом и его коммунальной инфраструктурой, что должно позволить переложить основную ответственность и бремя расходов по содержанию жилищного фонда на собственников помещений. Особенно остро эти проблемы стоят в части содержания многоквартирных домов. Одной из основных задач, постановка которых вытекает из Жилищного кодекса РФ, является демонополизация хозяйственной и управленческой деятельности в сфере ЖКХ. Жилищное законодательство предоставляет право выбора способа управления домами собственниками жилых помещений и одновременно возлагает на них эту обязанность. В качестве альтернативных вариантов предложено три способа: во-первых, непосредственное управление собственниками путём создания домовых комитетов; во-вторых, создание ТСЖ или управление домом правлением кооперативов; в-третьих, управление домом путём привлечения для этого частной управляющей организации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменён в любое время на основании его решения.

Управление многоквартирными жилыми домами представляет собой организацию системы взаимоотношений, прав, обязанностей, целей, задач и видов деятельности, которые возникают в процессе хозяйственной деятельности организаций и предприятий ЖКХ. Объединения граждан в своей деятельности должны одновременно решать задачи по обеспечению нормальных условий проживания и выполнению функций собственника, управляющего финансовыми потоками и эффективно использующего коммерческую недвижимость с целью получения дополнительного дохода. При этом должны быть определены регламенты полномочий и ответственности за управление и пользование общим имуществом жилых домов.

Формирование инновационной структуры управления жилищным фондом должно обеспечиваться на основе программно-целевого объектного управления многоквартирными жилыми домами, рациональной организации финансовых потоков при эксплуатации и ремонте общего имущества. В условиях роста платежей за жилищные и коммунальные услуги, перехода на полную оплату фактических издержек особенно актуальной выступает задача организации объектного планирования и учёта расходов на управление домами. Формирование объектной системы управления, согласование её механизмов с интересами жителей потребовали исследования потенциальных рисков, возникающих при её реализации.

В учебном пособии круг вопросов, связанных с оценкой эффективности перехода на новые формы управления ЖКХ, рассматриваются с учётом опыта проведения аналогичных мероприятий в ряде зарубежных стран и в отдельных регионах России.


  1.  Опыт совершенствования управления ЖКХ

за рубежом и в регионах России.

При разработке инноваций в сфере управления ЖКХ представляется целесообразным проанализировать опыт реформирования ЖКХ в других странах и, в первую очередь, в странах, ранее входивших в состав СССР.

Независимые страны Балтии (Латвия, Литва, Эстония) пошли на быструю и достаточно жёсткую реформу всей сферы ЖКХ. Практически сразу после получения ими независимости там началась приватизация квартир, которая осложнялась тенденцией возвращения жилья и домов бывшим собственникам, потерявшим их в ходе национализации после окончания войны. Такая жёсткая схема приобретения новой собственности в короткие сроки привела к необходимости менять систему всего ЖКХ. Новых хозяев домов, как и собственников приватизированных квартир, которых сейчас в этих странах почти 95 %, не устраивали качество и принципы работы советских по духу ЖЭКов. И спрос на качественные услуги в этой сфере был моментально уловлен частными структурами. Частные компании, вышедшие на рынок, взяли на себя часть нагрузки по уходу за жилищным фондом, с остальным же удалось справиться реорганизованным и оставшимся в муниципальной собственности прежним жилищно-коммунальным предприятиям.

Эти компании, как правило, Работают с жильцами на старой коммерческой основе. Разница состоит в том, что, получая дотации из бюджетов, они оказывают услуги за меньшую стоимость. Как правило, такие муниципальные предприятия сохранились в районах крупнопанельной советской застройки. Они достаточно велики по размерам – к примеру, в Каунасе это до 60% всех жилых зданий, и потому услуги муниципалов вполне востребованы.

Власти стран Балтии не побоялись пустить на рынок жилищно-коммунальных услуг иностранные предприятия, причём не только из «дружественной» Европы. Так, например, в Риге ряд немецких компаний занялись масштабными реконструкциями старых зданий, которые после модернизации становились вполне привлекательным местом для жизни. При этом цены на жильё в таких домах подскочили: если в зданиях муниципального фонда в среднем только за техобслуживание платят по 14,8 сантимов (около 10 рублей) за квадратный метр, то в реконструированных домах этот тариф в три раза выше. Правда, взамен немецкие фирмы предлагают дом в отличном состоянии, автономные, не зависящие от города, системы отопления, содержание в идеальном состоянии придворовых территорий, и так далее.

В ряде стран Центральной и Восточной Европы сложились благоприятные предпосылки для проведения либеральных реформ в сфере ЖКХ ещё в период социализма. Строительство жилья при одновременном планировании социальной инфраструктуры, поддержка союзов жильцов, развитие жилищных кооперативов в Югославии и Венгрии в период 70-80-х гг. прошлого века создали ресурс последующего преобразования ЖКХ в соответствие с общим ходом либеральных реформ. В период социализма государство поддерживало (т.е. финансировало) значительную часть жилищного фонда во всех странах Центральной и Восточной Европы: в Болгарии – 92%, Югославии – 80%, Венгрии – 77%, Румынии – 76%. Приоритет плановой политики позволил решить проблему обеспечения жильём большинства населения, однако ограничил развитие механизмов самоуправления.

Несомненно, жилищная политика тесно связана с тенденциями экономического роста. В таблице 1 приведены некоторые показатели общего состояния экономики стран Центральной и Восточной Европы в период приватизации жилья и начала процесса либерализации коммунальных служб, а также данные о состоянии жилищного фонда. В этих странах, как и в России, элементы самоуправления ЖКХ стали вводиться много позже начала приватизации, а когда их начали развивать, то часто действовали формально или появлялись по инициативе власти, которая или была заинтересована в развитии института самоуправления как фактора минимизации расходов на ЖКХ, или действовала под влиянием западных фондов, выделявших немалые средства для развития движения ассоциаций жильцов (в России развитие союзов собственников жилья проходило под лозунгом «Ассоциации собственников – основа гражданского общества»).

Таблица 1

Показатели экономического роста в странах Центральной и Восточной Европы

Страна

Население

(млн.)

Уровень

безработицы*

ВВП на душу населения

вро)

Жилищные вложения

в ВВП

Коммунальные

расходы

по отношению

к доходу, %

Количество кв.

на 1000 человек

Кв. м

на человека

Человек

на комнату

Центральная Восточная Европа:

Чехия

10,3

3,2

6738

2,4

5,6

397

25,5

1,04

Венгрия

10,3

10,4

5720

2,8

5,7

385

32,1

0,92

Польша

38,4

16,0

5029

1,8

3,2

296

18,2

1,02

Словакия

5,3

14,8

5365

0,2

5,6

334

21,9

1,14

Словения

2,0

14,6

8076

3,0

7,0

338

19,0

1,33

Юго-Восточная Европа:

Болгария

8,5

12,8

5280

0,8

5,8

405

16,7

1,00

Румыния

22,8

10,9

2669

0,7

4,7

34,1

17,4

1,19

Общий показатель

195,5

9,5

4776

1,61

4,4

337

20,4

1,11

* % от общего числа трудоспособного населения

Только в середине 90-х гг. в большинстве рассмотренных стран были приняты законы, которые регулировали участие собственников и объединений собственников в управлении коммунальными службами. Либерализация деятельности коммунальных служб проходила в тесной связи с развитием ассоциаций собственников жилья. При этом не был учтён ряд факторов, которые объективно мешали развитию самоуправления в ЖКХ.

Во-первых, в разных странах ассоциации собственников жилья получили разные права. Основными вопросами деятельности ассоциации становились достижение соглашений между участниками ассоциации, выработка правил, регулирующих права и обязанности участников ассоциаций, а также процедуры по принятию решений относительно расходов на общие нужды. Продолжительное время многоквартирный фонд управлялся службами, которые находились в собственности государства. Законодательные нормы в данной системе не всегда были ясны и точны – например, объединения собственников жилья не были реальными участниками в принятии решений относительно коммунального обслуживания.

Во-вторых, собственники не были заинтересованы объединяться в ассоциации, если предполагалось, что после этого их расходы на содержание жилья возрастут при отсутствии гарантий повышения качества обслуживания. Это опасение было вполне обоснованным, так как реформирование управления ЖКХ сводилось только к созданию союзов собственников жилья. Именно так и обстояло дело в большинстве стран. Формирование основ самоуправления в сфере ЖКХ должно было быть увязано с приватизацией коммунальных служб. Без реализации этого условия развитие ассоциаций собственников было интересом власти, но не собственников жилья, что и произошло в тех странах, где институт самоуправления стал формироваться раньше, чем был запущен процесс реформирования коммунальных служб.

В-третьих, административная процедура установления правоотношений между собственниками жилья и их ассоциациями по преимуществу происходила в рамках непрозрачной системы Палаты регистрации собственников (организация, которая появилась во всех странах Центральной и Восточной Европы на начальном этапе приватизации жилья). Существовавшие союзы собственников жилья реально не участвовали в контроле над качеством обслуживания. Сбор налогов за пользование жильём с собственников и жильцов осуществлялся одними и теми же службами. Эти  службы выстраивали отношения с различными государственными и муниципальными органами и получали значительные субсидии со стороны государства. С началом приватизации был принят Закон о кондоминиумах, который предписывал собственникам жилья ответственность за сохранность жилья и дома, в котором находится квартира. Однако вначале не были определены отношения внутри ЖКХ. Проблема состояла в том, что дома, в которых значительная часть квартир была приватизирована, были отстранены от активного вмешательства в дела коммунальных служб в переходный период.

В-четвертых, законы не устанавливали барьеры для неравенства в процедуре голосования, в механизмах разделения расходов на общую площадь и применение принудительных процедур (штрафы, взимание денег и т.д.) в рамках союзов жильцов и собственников.

Проблема внедрения самоуправления в ЖКХ состояла в том, что западный опыт организации самоуправления внедрялся фрагментарно, вне связей всей системы с менеджментом коммунального хозяйства. В тех странах, где процесс приватизации был синхронизирован с выработкой форм участия собственников жилья в управлении ЖКХ или этот опыт сложился в социалистический период, многие проблемы приватизации и реформирования механизмов управления коммунальными службами в условиях либерализации решались успешнее. В Болгарии одновременно с началом приватизации жилья был принят закон о ТСЖ и передачи им ответственности за содержание не только квартир, но и дома, в котором находится квартира. Были расширены показатели коммунальных расходов (освещение двора, расход горячей воды и т.д.), и соответствующие службы были вынуждены разработать систему контроля и финансовой оценки этих расходов. Ряд стран отличался рыночно ориентированной жилищной политикой и в социалистический период. В Югославии и Венгрии, например, элементы самоуправления жилищным фондом поддерживались государством.

В рассмотренных странах либерализация управления ЖКХ представляет собой чаще всего сочетание разных стратегий. Одни службы идут по довольно сложному пути, оставаясь государственными для пользователей, но становясь коммерческими в конкуренции за средства государства. Другие службы приватизируются и вступают в конкурентную борьбу за деньги потребителей. Третьи службы остаются полностью государственными. В условиях сочетания разных форм либерализации служб согласованность действий различных ведомств и организаций становится основным требованием к деятельности служб ЖКХ.

Определённый интерес представляет анализ опыта совершенствования методов управления ЖКХ в странах с традиционной рыночной экономикой. Основной подход федеральных властей Германии к решению проблемы модернизации и реконструкции многоквартирных домов заключается в оказании финансовой поддержки жилищно-строительным компаниям, являющимися собственниками жилищного фонда и готовых частично на собственные средства провести улучшение (санацию) этих зданий. Необходимость этого была обоснована следующим. Во-первых, состояние зданий и прилегающих территорий в районах массовой застройки в бывшей ГДР было объявлено как не удовлетворяющее существующим стандартам социального жилья в ФРГ. Во-вторых уровень возможных платежей за капитальный ремонт и модернизацию, исходя из среднедушевых расходов большей части граждан не позволял обеспечить покрытия затрат на необходимый ремонт.

В 1991 году Правительством ФРГ была одобрена Программа модернизации жилых домов, гарантирующая собственнику панельных жилых домов предоставления кредита на ремонт этих зданий в размере 500 нем. марок/м2 общей жилой площади ремонтируемого дома с низкой процентной ставкой и динамичной системой погашения долга. Реализацию этой Программы ведёт государственный финансовый институт «Kreditanstalt fur Wiederaufbau», тесно работающий со многими частными банками, а также со Сбербанком ФРГ, которые, собственно, и выделяют кредиты жилищно-строительным компаниям на финансирование ремонтных работ в панельном жилом фонде.

В Федеративной Республике Германии одним из ведущих банков является АО «Дойче кредитбанк», который специализируется на выдаче кредитов на приобретение, строительство и санацию жилья. В течение первых семи лет с начала программы (с сентября 1990 по декабрь 1997) было одобрено более 600 000 заявок с общим объёмом финансирования на сумму 58,9 миллиардов нем. марок. Это самая большая финансовая программа в области жилищного хозяйства в ФРГ. Больше половины этой суммы (56%) было использовано на ремонт строительной части зданий, 27% ушли на модернизацию, позволившую сократить расход теплоэнергии в этих зданиях.

Заслуживает также внимания «Берлинская модель» санации панельных жилых домов и использование этих подходов к организации финансирования капитального ремонта таких домов. В проведённой в 1991 по заказу Сената Берлина комплексной экспертизе основных элементов этих зданий были определены наиболее часто встречающиеся дефекты и повреждения. На основе данных экспертизы была рассчитана сумма капиталовложений, необходимых для устранения этих повреждений. Эти расчёты легли в основу Программы Сената города Берлина по ремонту панельного жилого фонда.

В том же 1991 году произошло изменение финансово-юридической формы жилищно-коммунальных служб города. Они стали товариществами с ограниченной ответственностью и одновременно полноправными собственниками жилого фонда, которым они раньше только управляли. Финансовая часть этой программы осуществляется Городским Инвестиционным Банком (ГИБ). Для собственников панельного жилого фонда – жилищно-строительных компаний города Берлина, решивших провести ремонт, привлекая к финансированию средства, выделяемые через Программу модернизации жилых домов и средства, выделяемые по Программе Сената города Берлина – структура финансирования выглядит следующим образом:

  1.  кредит института «Кreditansta1t fur Wiederaufbau» – 48%;

собственные средства (доходы от аренды) – 15%;

поддержка города в виде безвозмездных субсидий – 37%.

Первая составляющая – института «Кreditansta1t fur Wiederaufbau» – является основой финансирования, т.е. государство выступает генеральным инвестором программы. Сумма кредита определяется в расчёте 500 нем. марок на один кв. метр общей площади в ремонтируемом доме. Кроме этого предусмотрено, что 15% от общей суммы вносит собственник жилого фонда. Если у фирмы недостаточно собственных средств, она может взять кредит (ипотеку) в частном банке. Недостающая часть финансирования  покрывается за счёт кредита Городского инвестиционного банка, который выдаётся под низкие процентные ставки, что город выделяет банку особые средства.

Результатом обследования состояния панельных зданий, проведённого по заказу сената Берлина, стал список основных часто встречающихся дефектов и повреждений этих зданий. Этот список был принят Правительством города как Постановление «О каталоге работ по ремонту панельного жилого фонда, которые частично финансируются городом по Программе Сената Берлина». Кроме того, это Постановление содержит данные о максимально допустимых расходах жилищно-строительной компании по ремонту (в расчёте на одну квартиру), отдельно для каждой серии панельных домов.

Постановление гласит, что городские средства выделяются по принципу, обеспечивающему жилищной компании бездефицитное финансирование в течение всего инвестиционного цикла (предусмотрено 20 лет). На практике это происходит следующим образом. Городской Инвестиционный Банк проверяет ликвидность жилищной компании, запланировавшей ремонт своих панельных зданий, сопоставив план расходов компании (текущие расходы плюс расходы на проведение ремонтных работ конкретного дома) с её доходами (сборы от аренды помещений данного объекта + средства, выделяемые через Программу Федерального Правительства). Если при проверке появится дефицит, то жилищная компания получит право воспользоваться безвозмездными субсидиями со стороны города.

По этой системе финансирования за период 1993-1997 гг. было отремонтировано 18% панельного жилого фонда бывшего Восточного Берлина. За этот период инвестиции в проведение ремонта и модернизации панельных домов в сумме составили около трех миллиардов нем. марок. Из них Городским Инвестиционным Банком было выделено жилищно-строительным компаниям города средств на сумму одного миллиарда нем. марок.

Описанные программы по поддержке государством инвестиций в ремонт и санацию жилого фонда дополняет налоговое право, по которому фирмы, инвестирующие в ремонт и санацию панельного жилого фонда, освобождаются от определённой части налогов.

Важно подчеркнуть, что финансовая поддержка государства жилищно-строительных компаний представляет собой кредитование этих компаний (ссуды с низкой процентной ставкой), а это значит, что все выделенные средства фирма должна будет вернуть на протяжении последующих 20 лет своему кредитору – государству. Таким образом, представленная модель финансирования ремонта жилищного фонда рассчитана на том условии, что ставки за аренду жилых помещений в отремонтированных домах будут постепенно повышаться (на 1,5-2% в год), что позволит их владельцу вести выплаты по кредитам

Анализ зарубежной практики реализации жилищной политики позволил выявить общие для всех национальных систем методы смешанного (консолидированного) финансирования и постоянного взаимодействия властей с жителями капитально ремонтируемых или реконструируемых домов. Во многих странах мира и Европы существует кредитование, способствующее развитию жилищно-коммунальной инфраструктуры. Основными инструментами государственной поддержки в странах ЕС являются выдача кредитов с низкой процентной ставкой на ремонт зданий (с частичным финансированием за счёт собственных средств собственников), выделение безвозмездных жилищных субсидий, выплата премий собственникам для улучшения качества жилища при доходах, не превышающих установленного предела.

При изучении проблемы инновационных преобразований в системе управления ЖКХ бесспорный интерес представляет анализ опыта проведения соответствующих мероприятий в ряде российских регионов.

В соответствии с разработанным порядком, в Московской области управление домами осуществляется путём заключения договора управления между центральными исполнительными органами государственной власти области и управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса. Этот порядок определяет права и обязанности управляющей организации, предусматривает контроль за её деятельностью, который включает в себя проведение проверок деятельности, предоставление информации о состоянии и содержании подконтрольных домов, контроль целевого использования бюджетных средств, платежей за жилые помещения и коммунальные услуги. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок от одного года до пяти лет.

В столице Республики Татарстан г. Казани на начало 2007 г. насчитывается 358 ТСЖ и 309 ЖСК, их общая площадь – 33980,09 тыс. кв. м, что составляет 20,86% от общей площади многоквартирных домов. Основной отличительной чертой является то, что ТСЖ организовываются, как правило, в 5-6 домах, расположенных в пределах общей территории, что исключает проблемы с межеванием земли, вывозом мусора и т.д. Почти 95% площади жилых домов (за исключением ТСЖ и ЖСК) управляются частными компаниями, в основном, в форме акционерных обществ. При расчётах через ЕИРЦ приходят только средства на управление и эксплуатацию домов, вес остальные платежи перечисляются непосредственно поставщикам, включая субподрядные работы. Никаких дотаций поставщикам ресурсов не выплачивается. Введение нового механизма предоставления льгот не привело к увеличению объёма субсидий-льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг.

В городе Череповце Вологодской области зарегистрировано 217 организаций, через которые горожане самостоятельно управляют своим жильём. Из них 135 зарегистрировано в форме ЖСК, 82 – ТСЖ. 92% всех зарегистрированных ТСЖ создаётся при сдаче в эксплуатацию нового жилого дома. Первое товарищество было организовано в 1995 г. Из всех череповецких товариществ 76 ТСЖ образовано на базе нового строительства, 5 – на базе ЖСК с выплаченными в полном объёме паевыми взносами, 1 – на базе ведомственного жилья. Ни одного решения о создании ТСЖ в муниципальных домах собственниками помещений не принято. Одним из препятствий на пути создания ТСЖ является высокая изношенность жилищного фонда, которая в Череповце составляет 55%. Наиболее изношено внутридомовое сантехническое оборудование, электрические сети. За счёт реализации муниципальной программы в 2007 г. решалась проблема ветхого и аварийного лифтового хозяйства. В 2006 г. на ремонт лифтов поступило 9,8 млн. рублей, ещё 15 млн. рублей было выделено в 2007 г.

По сравнению с 2006 г. финансирование работ по содержанию жилищного фонда из муниципального бюджета не изменилось. 40% средств направляется на ремонт его внутренних сетей зданий. В 2007 году по решению муниципалитета капитальный ремонт жилищного фонда проводился вне зависимости от числа приватизированных квартир. Однако департамент ЖКХ Череповца не может выполнить обещанный жильцам ремонт подъездов, которые они за свой счёт оборудовали домофонами. Два года назад череповчане начали массовую установку домофонов после обещания городской администрации в течение месяца после их установки выполнить в подъездах косметический ремонт. На сегодняшний день домофонами оборудовано около 3 тыс. подъездов жилых домов, и их массовая установка продолжается. В каждом жилищном предприятии разработан график ремонта подъездов, исходя из того, где он необходим в первую очередь.

В Краснодаре на данный момент существует 346 ТСЖ и около 200 ЖСК. Власти Краснодара планируют выработать общую правовую базу для стабильной работы всех ТСЖ. Также планируется подготовить мероприятия по обучению председателей ТСЖ города. Их будут учить разбираться в юридических тонкостях жилищного законодательства, вести бухгалтерский учёт и уметь взаимодействовать с жильцами.

Новое муниципальное учреждение «Городская инспекция по ЖКХ и благоустройству» создано в г. Курске. Инспекция будет контролировать исполнение работ в ЖКХ, благоустройство города, использование жилого и нежилого фондов, общего имущества в муниципальных домах. Муниципальное учреждение имеет право самостоятельно обследовать техническое состояние зданий и сооружений, несущие конструкции и объекты инженерной инфраструктуры, оформлять и выдавать технические условия на устройство поквартирного отопления, ливневой канализации, установку приборов учёта и регулирования энерго- и водоресурсов, обследовать и оформлять сметы на ремонт помещений и зданий.

Предприятия ЖКХ Алтайского края в 2007 году получили компенсацию части затрат на новое оборудование, приобретённое по лизингу. Порядок предоставления средств из краевого бюджета на техническое перевооружение объектов ЖКХ утверждён постановлением губернатора края. Размер субсидий составляет 30% стоимости предмета лизинга – новой техники и оборудования. Среди критериев, по которым определяются получатели финансовой поддержки, – экономическая эффективность инвестиционного проекта: как повлияет установка нового оборудования, приобретённой техники на работу предприятия и в целом на социально-экономическое развитие территории. Такая помощь предприятиям ЖКХ оказывается впервые.

В Кемеровской области активно ведётся работа с неплательщиками за услуги ЖКХ, и поощряются добросовестные абоненты. В городе Берёзовский две семьи злостных неплательщиков, долг которых составил по 40 тыс. руб., переселены из благоустроенных квартир в менее комфортное жильё. При этом за вторую половину 2006 г. коммунальщики Кузбасса снизили просроченную задолженность населения по оплате услуг на 410 млн. руб. В результате долги населения перед коммунальщиками сократились до 738 млн. руб.

Коллегия администрации города Кемерово планирует утвердить регламент сбора, накопления и расходования денежных средств, поступающих от населения в счёт оплаты за капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов. Разработанный документ предусматривает, что платежи будут аккумулироваться на счетах каждого конкретного дома. В любой момент собственники могут получить всю информацию о количестве поступивших средств, чтобы принять решение о том, как их использовать. Действующие в настоящее время нормативные документы позволяют проводить капитальный ремонт частями, например, менять систему отопления по отдельным стоякам. Если стоимость ремонта конкретного дома превысит собранную жильцами сумму, а состояние дома не будет отвечать требованиям безопасности, муниципалитет внесёт недостающую сумму. Бюджетная помощь будет предоставляться и тем домам, в которых проводить капремонт частями невозможно.

В целом по Новосибирску собрания по выбору способа управления состоялись в 87% многоквартирных домов. Будет разработана вся необходимая документация по проведению открытых конкурсов для тех домов, жители которых свой выбор не сделали или их выбор не был реализован. На капитальный ремонт жилищного фонда в 2007 г. выделено более 800 млн. рублей; утверждён перечень объектов, подлежащих выборочному капитальному ремонту в 2007 г. Так, в рамках реализации программы замены и модернизации лифтов муниципального жилищного фонда, рассчитанной до 2014 г., в текущем году в жилых домах Новосибирска планируется заменить 42 и модернизировать 173 лифта; 50 лифтов будут приобретены для ЖСК и ТСЖ.

Около 37% жилищного фонда Омской области управляется ТСЖ, ЖСК или управляющими организациями. Принят ряд мер для поддержки организаций, осуществляющих управление жилищным фондом, и объединений собственников жилья. Общий размер выделенных средств на предоставление грантов составил 1 млн. рублей. Проведённый конкурс на соискание грантов показал, что объединения собственников жилья и управляющие организации готовы реализовывать серьёзные проекты, привлекая на их реализацию значительные собственные и заёмные средства.

В Тюменской области реализуется целый комплекс мероприятий по созданию ТСЖ. В первую очередь проводится инвентаризации жилищного фонда во всех муниципальных образованиях. Составлены графики проведения собраний жильцов с указанием даты проведения собрания и конкретных адресов жилых домов. Для оказания поддержки в проведении жилищной реформы инициативным группам собственников жилья и вновь созданным ТСЖ привлечены областная ассоциация ТСЖ, коллективы давно и успешно работающих с ТСЖ частных управляющих компаний. Вопросу выбора способа управления были посвящены «круглые столы». Менеджеры офис-центров и отряды волонтёров проводили подготовительную работу по проведению первых организационных собраний жильцов, участвовали в проведении собраний собственников, оказывали помощь в юридическом оформлении учредительных документов.

Ведётся работа по оказанию методической помощи. Разработан и направлен органам местного самоуправления и инициативным группам пакет документов, в который вошли методические материалы и типовые документы по созданию ТСЖ, управлению домом частной компанией и путём непосредственного управления. Организовано обучение профессиональных управляющих, переподготовка работников муниципальных предприятий и организаций, осуществляющих функции управления в жилищной сфере. Кроме того, предполагается выделение финансовой помощи (субсидии) на проведение капитального ремонта домов, собственники которых избрали форму управления. Финансирование капитального ремонта производится на условиях долевого участия местных бюджетов и собственников жилья в соотношении 90 к 10. Участие граждан-собственников жилья в софинансировании капитального ремонта, выборе предприятий-подрядчиков на проведение ремонтных работ предопределяют большую ответственность собственников жилья по дальнейшему надлежащему содержанию и сохранности общего имущества многоквартирных жилых домов.

К мероприятиям по стимулированию выбора способа управления относится оплата разработки и восстановления технической документации на дома, финансирование затрат на организационные мероприятия по регистрации ТСЖ, выделение ТСЖ на безвозмездной основе компьютеров и иной оргтехники. В результате проведённой работы по внедрению новых форм управления жилищным фондом доля жилищного фонда, собственники которого избрали способ управления, на начало 2007 г, составила 41,8% (в 2004 г. – 6%). Создано 532 ТСЖ и ЖСК.

Органы исполнительной власти Санкт-Петербурга принимают меры по оказанию помощи собственникам помещений при осуществлении выбора способа управления своими домами, а также при реализации ими принятых решений. Жилищным комитетом разработан и утверждён ряд нормативных документов и методических рекомендаций, регулирующих вопросы создания и обеспечения деятельности ТСЖ. В целях оказания помощи собственникам помещений при регистрации ТСЖ между Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области и Жилищным комитетом заключено соглашение о порядке взаимодействия в целях обеспечения регистрации ТСЖ.

Результаты проводимого Правительством Санкт-Петербурга мониторинга показывают, что темпы создания ТСЖ в городе в первой половине 2006 г. возросли по сравнению с 2005 г. По состоянию на 01.12.2006 объединения собственников жилья созданы более чем в 5000 домах (31 % от общего количества жилищного фонда города), при этом количество созданных ТСЖ превысило 3000. Создана и действует Ассоциация объединений собственников жилья Санкт-Петербурга, основными задачами которой являются осуществление конструктивного взаимодействия с органами государственной власти Санкт-Петербурга и правовая поддержка граждан и объединений собственников по вопросам управления и эксплуатации жилищного фонда.

Органами исполнительной власти утверждена программа обращения с отходами, в соответствии с которой в жилищном секторе вводится ряд стимулирующих мер для жителей по селективному (раздельному) сбору бытовых отходов, в частности, для жителей снижается оплата за вывоз и: транспортировку бытовых отходов.

В заключении следует отметить, что региональный опыт свидетельствует о реализации на местах различных мероприятий организационного, правового, экономического, социального и технического характера. Эти мероприятия характеризуются системным комплексным решением поставленных задач, оказанием поддержки ТСЖ из местных и региональных бюджетов, реформенными преобразованиями по созданию конкурентно-рыночных моделей управления многоквартирными домами.


  1.  Основные факторы обоснования

инновационной структуры управления

Анализ факторов, влияние которых следует учитывать при формировании системы управления ЖКХ проведён на примере Москвы, которая занимает лидирующее положение в разработке и реализации программы реформирования рассматриваемой отрасли.

Современный жилищный фонд Москвы как основной объект ЖКХ различен по своей структуре и техническому состоянию, формам собственности и качественным характеристикам. По состоянию на 01.01.2007 г. в Москве зарегистрировано 39674 жилых строений с общей площадью 205,4 млн.кв.м., имеющих 19,9 млн. кв. м площади встроено-пристроенных помещений. В среднем на проживающего приходится 19,7 кв.м. общей площади. Средняя общая площадь строения в 2006 г. составила 5178,3 кв. м. Общее число квартир в 2006 г. достигло 3726,5 тысячи, в среднем общая площадь одной квартиры составляет 55,1 кв. м. Развитие жилищного фонда Москвы за период 2000-2006 гг. характеризуется данными таблицы 2.

Таблица 2.

Рост жилищного фонда города

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Число жилых строений

39167

39353

39491

39524

39550

39648

39674

Общая площадь жилищного фонда, млн. кв. м

185,1

188,2

191,8

195,2

198,8

201,7

205,4

Число квартир, тыс.

3422,9

3480,6

3530,1

3576,7

3622,6

3656,9

3726,5

Приходится общей площади на квартиру, кв. м

54,1

54,1

54,3

54,6

54,9

55,2

55,1

Приходится жильцов на одну квартиру, человек

3,0

3,0

2,9

2,9

2,9

2,9

2,8

Приходится кв. м. общей площади жилищного фонда на 1 жителя

18,3

18,3

18,5

18,8

19,1

19,4

19,7

Существенно возросла доля частного жилищного фонда. По состоянию на 01.01.2007 г. количество приватизированных жилых помещений составляет 2 114 000, количество жилых помещений, находящихся в частной собственности по договорам купли-продажи, мены и другим основаниям составляет 758148.

Жилищный фонд характеризуется высокой степенью капитальности, что подтверждается представленными в таблице 3 показателями.

Таблица 3

Структура жилых строений в Москве по капитальности

Типы жилых домов

Доля в общем объёме жилой площади, %

1. Кирпичные дома

39,1

2. Панельные дома

28,6

3. Блочные дома

16,1

4. Деревянные дома

12,6

5. Монолитные дома

2,1

6. Прочие

1,5

Основная часть жилищного фонда построена в период 1946-1995 гг. (76,7%), его возрастная структура характеризуется данными табл. 4.

Таблица 4

Распределение жилищного фонда по периодам строительства

Периоды постройки

Общая площадь жилых помещений

тыс. кв. м

%

До 1920 г.

3283,5

1,6

1921-1945 гг.

5721,9

2,8

1946-1970 гг.

70104,8

34,2

1971-1995 гг.

87316,7

42,5

После 1995 г.

38887,6

18,9

Важнейшей характеристикой жилищного фонда является его техническое состояние. По общей площади в жилых строениях распределение жилищного фонда по техническому состоянию характеризуется следующими показателями – 80% находятся в хорошем и удовлетворительном состоянии, а соответственно 20% – в неудовлетворительном и ветхом состоянии.

Накопленный опыт управления эксплуатацией жилищного фонда позволил сделать вывод о целесообразности концентрации основных усилий при решении этой задачи на низовых звеньях управления жилищным фондом. Наиболее приемлемой формой такого звена являются товарищества собственников жилья (ТСЖ), правления жилищных и жилищно-строительных кооперативов (ЖК, ЖСК). Эксперименты по созданию условий для развития самоуправления собственников в жилищной сфере проводятся в Москве с 2000 г. Ведётся планомерная работа по формированию комплексов недвижимого имущества, включающая подготовку перечней помещений общего имущества в многоквартирных домах.

В рамках этих экспериментов создаётся структурированная система, фиксирующая распределение обязанностей между специалистами местного самоуправления, связанными с эксплуатацией жилищного фонда. Отработаны механизмы взаимодействия специалистов, выполняющих различные функции. Ведётся мониторинг хода работ, создаётся и постоянно обновляется база данных по объединениям граждан в жилищной сфере (ТСЖ, ЖК, ЖСК и домовым комитетам).

Анализ практики работы местных органов власти с инициативными группами граждан (собственников и нанимателей жилых помещений) показал, что домовый комитет является первой ступенью на пути к созданию ТСЖ. В 2005 г. были разработаны рекомендации, обобщающие опыт организации работы с домовыми комитетами, реализации их полномочий, порядку взаимодействия с управляющими организациями и территориальными органами исполнительной власти. Объединения граждан в форме домовых комитетов позволяют собственникам и нанимателям участвовать в контроле над содержанием и обслуживанием многоквартирных домов, отстаивать свои законные права и интересы при взаимодействии с управляющими, ресурсоснабжающими и подрядными ремонтно-эксплуатационными организациями.

В ряде административных округов г. Москвы в последние годы проводились эксперименты по отработке механизмов эффективного управления многоквартирными домами. Прежде всего, было получено согласие жителей на передачу домов в управление частным управляющим компаниям ЗАО «Эксплуатационная компания ТСЖ» и ООО «Управляющая компания «Жилфонд». Выбор управляющих компаний осуществлялся путём конкурсного отбора. Объединения граждан участвуют в приёмке всех видов работ, проводимых в жилых домах и на прилегающих территориях. В результате выросла активность граждан в управлении жилищным фондом.

В Северо-Восточном АО совместно с ГУ «Городской центр жилищного страхования» проведён эксперимент по отработке механизма страхования общего имущества в многоквартирных домах, находящихся в управлении ТСЖ. Опираясь на результаты эксперимента, разработано Положение, в соответствии с которым страхование общего имущества может осуществляться во всех многоквартирных домах, где собственники выбрали форму управления своими домами. В ходе эксперимента выявилось несколько достаточно сложных проблем, связанных с переходом на инновационные методы управления жилищным фондом города. Определено задание организовать в 2007 г. в Москве ТСЖ в 3384 домах, причём их список был составлен без учёта возраста и степени износа зданий. Это вызывает определённые трудности в получении средств для капитального ремонта домов из федерального фонда содействия реформированию ЖКХ.

Требуют уточнения принятые методы функционирования уже созданных ТСЖ в связи с жалобами жильцов на размеры различных взносов, которыми правления ТСЖ их облагает: на содержание автостоянки, на благоустройство дворовой территории и чердаков. Ограничений по этим суммам нет, они колеблются от 300 до 1000 рублей с квартиры. При этом деньги на благоустройство считаются обязательным платежом, т.е. входят в квартплату. Тревогу жителей вызывает опасность выселения по суду за неуплату квартплаты.

Обобщение результатов эксперимента по применению инновационных форм управления жилищным фондом позволило выявить проблемы, препятствующие распространению практики использования в этих целях оправдавших себя товариществ собственников жилья. На этапе создания ТСЖ дело тормозится тем, что в 90% домов не составлена опись общего имущества. Это не позволяет определить доли каждого собственника при голосовании, составить перечень работ и состав затрат на содержание и ремонт общего имущества и оценить целесообразность создания ТСЖ. В этой связи представляется необходимым разработать на период до завершения экспериментов временный порядок составления таких описей.

Существенным препятствием созданию ТСЖ является нежелание жителей брать на себя ответственность за содержание домов, в которых не был проведён капитальный ремонт. По-видимому, назрела необходимость установить порядок, предусматривающий, что капитальный ремонт многоквартирных домов в первую очередь проводится в домах, подготовленных к передаче в управление ТСЖ. Бюджетные средства на капитальный ремонт домов следует переводить непосредственно на счета ТСЖ.

Важным условием успешного создания ТСЖ является передача земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений. В настоящее время порядок оформления этого акта излишне усложнён и требует от собственников помещений значительных финансовых затрат. Это препятствует определению объекта управления в виде комплекса недвижимого имущества в полном объёме. Для преодоления данной ситуации целесообразно ускорить межевание жилых кварталов с первоочередным проведением соответствующих работ на территориях, где расположены дома, передаваемые в управление ТСЖ и ЖСК, обеспечив их необходимым объёмом финансирования из бюджетных средств.

Следует также отметить значительное усложнение в последнее время процедуры регистрации ТСЖ, что связано с повышением требований федеральной регистрационной службы к составу необходимых документов.

И, наконец, в числе проблем, мешающих созданию ТСЖ, следует отметить недостаточную организационную и информационную поддержку управами районов групп граждан, выступающих с инициативой создания ТСЖ.

На этапе передачи жилых домов в управление ТСЖ были выявлены следующие проблемы.

Во-первых, имеющаяся в дирекциях единого заказчика техническая документация по многоквартирным домам во многом устарела и признаётся неполной по составу. При передаче этих домов в управление ТСЖ документацию приходится восстанавливать за счёт собственников помещений. Было бы правильным финансировать эту процедуру за счёт средств городского бюджета.

Во-вторых, серьёзным препятствием при передаче домов в управление ТСЖ является завышение ресурсоснабжающими организациями цен на коммунальные услуги при заключении договоров с ТСЖ по сравнению с требованиями к дирекциям единого заказчика. В качестве способа устранения этого препятствия представляется целесообразным разработать и утвердить формы договоров ТСЖ с поставщиками ресурсов, учитывающие интересы обеих сторон и включающие единые для всех условия их заключения.

В-третьих, отсутствует типовая методика составления бизнес-плана финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ по эксплуатации земельно-имущественного комплекса, который необходим для оценки экономической эффективности создания товарищества.

Применительно к этапу практической деятельности ТСЖ также имеет место ряд методических и организационных сложностей, затрудняющих этот процесс. В их числе следует выделить случаи ущемления прав ТСЖ на использование объектов общего имущества в многоквартирных домах. Имеются многочисленные факты сдачи в аренду и продажи помещений общего имущества (подвалов и технических помещений, в которых размещено инженерное оборудование и проходят коммуникации), размещения наружной рекламы на стенах домов и телекоммуникационного оборудования на чердаках и крышах без согласования с ТСЖ, что нарушает положения жилищного и гражданского законодательства и усложняет эксплуатацию инженерного оборудования. В этой связи представляется необходимым возврат незаконно отчуждённых помещений ТСЖ или предоставление компенсаций законным собственникам.

Деятельности ТСЖ зачастую препятствует отсутствие нежилых помещений, которые нужны им для ведения уставной деятельности. В городе сложился порядок, по которому нежилые помещений передаются в аренду ТСЖ при условии выигрыша ими конкурса, что делает эти помещения практически недоступными для товариществ. Этот порядок должен быть изменён, нежилые помещения нужно предоставлять ТСЖ на бесконкурсной основе при минимальной арендной ставке.

Весьма существенным фактором, препятствующим ТСЖ выполнению своих функций, является нарушение установленного порядка предоставления бюджетных средств на содержание и ремонт многоквартирных домов, управляемых ТСЖ. Примером таких нарушений является выделение ТСЖ в 2006 и 2007 гг. бюджетных средств по ставке 2005 г., что ставит их в неравные условия по сравнению с ДЕЗами, которые получают бюджетные средства в соответствии с ежегодными хозяйственно-финансовыми планами.

Проведённый анализ показывает, что для ТСЖ необоснованно завышаются расценки по диспетчерскому обслуживанию, за услуги аварийно-восстановительных служб, мусоровывозящих и подрядных предприятий. Ресурсоснабжающие организации предъявляют ТСЖ повышенные требования при заключении договоров на поставку ресурсов, при подготовке домов к сезонной эксплуатации. Выявлены факты отключения ТСЖ от горячего водоснабжения за задолженности по оплате, что нарушает постановление Правительства РФ.

К числу трудностей, которые испытывают ТСЖ в своей деятельности, относится постоянный дефицит финансовых средств. Вместе с тем, с товариществ собственников жилья взимаются налоги (НДС, налог на прибыль) как с организаций, ведущих коммерческую деятельность. При этом налог на прибыль взимается с накоплений ТСЖ, жилищных и жилищно-строительных кооперативов на капитальный ремонт. С нашей точки зрения, было бы правильным внести изменения в действующее налоговое законодательство, исключив из налогооблагаемой базы средства, получаемые ТСЖ, ЖК и ЖСК от собственников помещений за услуги по содержанию и ремонту (в т.ч. капитальному) общего имущества.

До сих пор отсутствуют нормативно-правовые акты, призванные регулировать использование прав ТСЖ на реконструкцию и капитальный ремонт домов, которыми они управляют. Отсутствуют также механизмы накопления и привлечения финансовых средств собственников помещений на  капитальный ремонт. Из-за этого они не участвуют в финансировании капитального ремонта домов, следствием чего являются значительные затраты из городского бюджета. Нет также методики расчёта величины отчислений граждан на капитальный ремонт домов и методики накопления средств собственников помещений на эти цели. Эти пробелы в методическом обеспечении реформ ЖКХ необходимо устранить.

Весьма важным аспектом инновационной программы реформирования ЖКХ является разрешение проблемы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов. Следует отметить, что в Москве эта проблема решается, в основном, за счёт средств городского бюджета. Для других регионов необходимо учитывать, что бюджет Москвы несопоставим с бюджетами большинства других городов. Финансовые ресурсы Москвы позволяют обеспечивать инвестициями крупные городские социальные программы.

Накопленный опыт свидетельствует о том, что выбор проектных решений по капитальному ремонту жилых домов следует возложить непосредственно на ТСЖ и кооперативы, что позволяет резко сократить недовольство жильцов-собственников помещений. С этих позиций определяется целесообразность передачи бюджетных денег на капитальный ремонт непосредственно товариществам собственников жилья, кооперативам или управляющим компаниям, выбранным жителями. При этом желательно, чтобы собственники жилья хоть малую часть затрат на капитальный ремонт дома (на уровне 5%) взяли на себя, что обеспечит повышение их интереса к результатам ремонта.

Вместе с тем, необходимо учитывать высокую стоимость капитального ремонта многоэтажных зданий. В этой связи ТСЖ и кооперативам можно рекомендовать постепенное накопление нужных средств. Для уменьшения влияния инфляции используется поэтапная система организации капитального ремонта: сначала крышу, затем фасад и т.д. Можно взять кредит – правда, пока в России не развит банковский механизм кредитования, при котором деньги занимает весь дом. Но это временно. Скоро банки поймут, это достаточно перспективный рынок. Например, в Прибалтике уже вовсю идут программы финансирования капитальных ремонтов домов в таких формах.

Следует также отметить определённую несогласованность действий органов исполнительной власти Москвы по оказанию содействия развитию инновационных форм управления жилищным фондом. Комплексное рассмотрение действующих правовых актов Российской Федерации и г. Москвы, которые призваны регулировать управление многоквартирными домами, создание и деятельность ТСЖ, выявило ряд противоречий.

Выявленные в ходе анализа современные проблемы функционирования инновационных систем управления ЖКХ послужили основой для обоснования приоритетных направлений их дальнейшего совершенствования. Особого внимания требует социальный аспект, связанный с ростом цен на услуги ЖКХ. В этих целях в ходе данного исследования был проведён анкетный опрос группы жителей Москвы из 500 человек. В табл. 5 приведён рейтинг проблем ЖКХ, определённый на основании анализа результатов опроса.

Как видно из данных таблицы, на первом месте среди всех коммунальных проблем стоит рост платежей за жилищно-коммунальные услуги (46%). Большое число горожан недовольно техническим состоянием квартир (29% опрошенных). Речь не идёт о замене старых обоев или дверей – эти хлопоты москвичи обычно берут на себя. Людей волнуют проблемы, которые они не в силах устранить без помощи балансодержателя и специалистов по эксплуатации жилфонда. Например, заменить протекающие межквартирные трубы в системе водопровода и канализации, заделать межпанельные швы в перекрытиях, отремонтировать электропроводку.

Таблица 5

Рейтинг проблем ЖКХ

№№

Наименование проблем

% отметивших

данную

проблему

1.

Рост коммунальных платежей

46

2.

Техническое состояние квартир

29

3.

Чердаки и крыши

11

4.

Центральное отопление

9

5.

Вестибюли и лестничные клетки

7

6.

Горячее водоснабжение

6

7.

Капитальный ремонт или снос здания

6

8.

Подвалы

5

9.

Наружные стены

5

10.

Холодное водоснабжение

3

11.

Придомовая территория

3

12.

Электроснабжение

3

13.

Вентиляция

2

14.

Канализация

2

15.

Лифты

1,5

16.

Другие проблемы

7,5

На третьем месте – состояние чердаков и крыш (11%). Эта проблема в первую очередь волнует жителей последних этажей. Потому что протекающая крыша способна уничтожить даже самый дорогостоящий ремонт, а устранить причину залива без помощи коммунальщиков люди не в состоянии. Четвёртую позицию занимают проблемы отопления (9%). Чаще всего это связано с необходимостью замены или прочистки труб, т.к. низкая температура в квартире обычно вызвана не слабым подогревом воды в центральном тепловом пункте, а потерей тепла по дороге от ЦТП к жилому дому и к квартире.

В 2006 году (по сравнению с 2005) тарифы на жилищно-коммунальные услуги увеличились в среднем на 20,8%. Тарифы на жилищные услуги выросли на 8,8%. Тарифы на коммунальные услуги выросли на 24,4%, из них плата за газ увеличилась на 18,5%, плата за водоснабжение и канализацию – 26,3%, тарифы на услуги по снабжению электроэнергией – 20,3%, плата за отопление – 25,4%, за горячее водоснабжение – 24,7%. Среди жилищных услуг опережающими темпами росла квартплата в домах государственного жилищного фонда, тарифы на которые увеличились за этот период на 10,4%. Из коммунальных услуг существенно подорожала плата за водоснабжение и канализацию – на 26%, плата за горячую воду и отопление – на 25%, плата за газ – на 18,5%.

Наиболее затратными статьями расходов в оплате жилищно-коммунальных услуг в настоящее время являются оплата за центральное отопление 23,2% (в 2005 г. – 21,2%) от стоимости всех жилищно-коммунальных услуг, оплата электроэнергии – 16,4% (2005 г. – 15,3%), см. табл. 6.

Таблица 6

Структура расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг

Показатели

2005 год,

в % к итогу

2006 год,

в % к итогу

ЖКУ

100,0

100,0

из них оплата:

жилья

7,3

6,1

электроэнергии

15,3

15,3

газа

1,0

0,9

центрального отопления

21,2

23,2

воды и других коммунальных услуг

55,3

53,4

Город проводит социально-ориентированную тарифную политику в сфере предоставления услуг ЖКХ и доля средств населения в общей сумме расходов на ЖКХ по состоянию на 01.01.2007 составляет порядка 60%, что существенно ниже федерального стандарта, установленного для Москвы на уровне 90%. ниже, в табл. 7 приведены данные анализа структуры расходов на содержание многоквартирных домов в Москве по состоянию на 2006 год.

Таблица 7

Структура расходов на содержание многоквартирных домов в Москве

(по данным за 2006 год)

№№

Статьи затрат

В % к итогу

Всего расходы на содержание многоквартирных домов, в том числе:

100

1.

Расходы эксплуатационных организаций по содержанию и ремонту жилья

75,5

2.

Вывоз и обезвреживание твёрдых бытовых отходов

6,2

3.

Вывоз и обезвреживание кирпичного и другого габаритного мусора

3,1

4.

Механизированная уборка территории домовладения

1,1

5.

Обслуживание зелёных насаждений

0,7%

6.

Прочие расходы по эксплуатации и содержанию жилищного фонда

13,4

С очередным ростом платы за жильё и коммунальные услуги принимаются меры по социальной защите населения в виде предоставления субсидий (компенсаций) и льгот. Субсидии предоставляются в пределах социальной нормы жилой площади и нормативов потребления коммунальных услуг с учётом предельно допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг, прожиточного минимума, совокупного дохода семьи. В настоящее время в Москве субсидии получают 546,4 тыс. семей. Наряду с предоставлением субсидий население пользуется социальной поддержкой по оплате жилья и коммунальных услуг. В отличие от субсидий, предоставление гражданам такой социальной поддержки не зависит от дохода семьи.

Комплексное совершенствование системы управления инновациями в организационной структуре ЖКХ представляет собой процесс, направленный на повышение уровня удовлетворения потребностей жителей в жилищно-коммунальных

услугах. Группировка основных факторов, влияющих на этот процесс, приведена на рис. 1.

Природные и географические факторы. Природные условия оказывают сильное влияние на формирование систем хозяйственной жизни и образ жизни населения определенной территории, например:

  1.  в крупных городах преобладают высотные дома и централизованные системы тепло-, газо-, водоснабжения, а в поселках и деревнях – частный жилой сектор;

близость населённого пункта к водоёму позволяет решить проблему водоснабжения, а природные залежи торфа, угля – проблему отопления;

в северных регионах жилые дома нужно строить с повышенной теплостойкостью стен, трубопроводы – с хорошей теплоизоляцией, а на юге страны необходимо наличие в домах охлаждающих кондиционеров и т. п.

Фактор внутренних и внешних воздействий на политико-хозяйственную систему. ЖКХ не может не испытывать влияние на своё развитие со стороны внутренних и внешних условий существования. К основным из них можно отнести исторический опыт развития данной территории, положение и статус на мировой арене, готовность местных властей к радикальным преобразованиям, степень активности населения, близость к областным и районным центрам и т. д.

Некоторые исследователи выделяют две группы факторов:

  1.  объективные – местоположение, климат, национальные черты, ресурсный потенциал, историко-архитектурные особенности, культурные традиции и т. д.;

субъективные – факторы, связанные со спецификой форм государственного устройства, партийно-политической обстановкой, степенью развитости местного самоуправления и т. д.

Факторы, влияющие на развитие жилищно-коммунального комплекса:

1) внешние:

  1.  экономические, отражающие макроэкономические процессы и тенденции на уровне стран, региона, города;

технологические (инновационные), отражающие достигнутый уровень и потенциальные возможности развития технологии, техники, методов управления и других нововведений;

политические, отражающие политическую ситуацию в стране, регионе, муниципальном образовании;

социальные, отражающие уровень социально-культурного развития и поведения всех участников муниципальной хозяйственной деятельности (жизненные ценности и традиции поведения, культуру управления и труда и др.);

международные, отражающие международные процессы, имеющие отношение к муниципальному хозяйству;

2) внутренние (возможности ЖКХ):

  1.  ассортимент и качество предоставленных продукции и услуг ЖКХ;

демографическая статистика потребителей (возрастной состав, социальный статус, уровень доходов и др.);

оценка уровня обслуживания потребителей;

организация процесса разработки новой продукции и услуг с учётом запросов потребителей;

возможность и эффективность реализации продукции (услуг) предприятий ЖКХ;

эффективность использования ресурсов;

взаимосвязь затрат и результатов деятельности;

финансовое положение ЖКХ (в т. ч. источники финансовых ресурсов, направляемых на его развитие, и механизмы их привлечения);

хозяйственная деятельность жилищно-коммунальной организации (уровень затрат, степень использования современных материалов, технических систем, использование техники и оборудования, качество работ и услуг и т. д.);

кадровый состав работников ЖКХ (уровень квалификации, система переподготовки, наличие системы оценки труда, эффективность организационной структуры).

Выбор способа управления зависит от многих факторов, но зачастую определяющим становится то, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, и какие отношения сложились у них с ресурсоснабжающими организациями. Для принятия решения представляется необходимым сопоставить и оценить три предлагаемых на выбор варианта управления многоквартирными домами, что позволит обеспечить информирование граждан и ответственных организаций относительно преимуществ и недостатков каждой из рассматриваемых моделей. В табл. 8 приведены результаты такого анализа.

Таблица 8

Сопоставление различных форм управления многоквартирными домами

Форма управления

Параметры

Непосредственное управление лицами, обладающими правом собственности на жильё

Управление через ТСЖ или различные формы потребительских кооперативов

Управление с привлечением специализированной управляющей организации

Специфика

заключения договора управления домом

Заключение договора не требуется

Договора заключаются с каждым собственником. Заключение договоров не обязательно, если функции по управлению домом прописаны в уставе ТСЖ

Договора заключаются с каждым собственником

Характер договорных отношений

с поставщиками

услуг

Договора заключаются с каждым собственником помещения

Заключаются ТСЖ и кооперативами с организациями – поставщиками услуг

Заключаются управляющей организацией с поставщиками услуг

Отношение

собственников

к модели управления

Соответствует интересам собственников, но чужда их навыкам и знаниям

Поддерживается большинством собственников, но требует разъяснения им организационно-правового аспекта; требует хорошего взаимопонимания среди жильцов

Наиболее соответствует привычным условиям, т.к. не предполагает изменений управления домом. В то же время модель вызывает опасения у отдельных собственников в возможной недобросовестности предпринимателей

Защита прав

и законных интересов собственников

Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов

Функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ. Органы управления ТСЖ либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают специалистов со стороны

Функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в договоре управления. Собственники могут обращаться за помощью в управляющую компанию

Контроль

со стороны

собственников

и оперативность смены форм

управления

Непосредственный, но недостаточно квалифицированный

Собственники имеют право сменить руководство ТСЖ. процесс может затянуться из-за оспаривания в судебном порядке. В результате может быть нарушена преемственность управления домом (незаключение договоров с подрядными организациями, наличие одновременно заключённых договоров разными руководителями ТСЖ, затягивание передачи управленческих функций и материальной базы новому руководству ТСЖ)

Управляющая организаций может быть сменена через год, чему должна предшествовать работа инициативной части собственников по подготовке собрания по выбору новой организации. Имеются риски нарушения преемственности в управлении домом

Организационная и управленческая

эффективность

Зависит от профессиональных навыков жильцов, которые, как правило, отсутствуют

Наиболее приемлема с учётом соотношения между издержками и результатом деятельности

Варьируется из-за конкурентных различий между управляющими компаниями; существует возможность недоброкачественной работы (особенно – на начальном этапе)

Обучение

и мотивация

персонала

Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава специального представителя по доверенности для ведения дел

Обучение необходимо, если в органы управления выбраны лица – непрофессионалы в области управления домом; мотивация – на основе личной договорённости внутри сообщества владельцев жилья

Не предполагается, т.к. управляющие компании работают на профессиональной основе

Затраты

на содержание

штата управления домом и его

квалификация

Отсутствуют. Возможен выбор неквалифицированного поставщика услуг или заключение невыгодных для собственников договоров.

Ключевые сотрудники ТСЖ будут работать на возмездной основе. Для повышения квалификации сотрудникам правления может потребоваться дополнительное образование

В зависимости от тарифной сетки управляющей компании, которая обладает профессиональными кадрами

Возможность

оптимизации затрат собственников

на содержание дома

Минимальна, в т.ч. по причине низкой скоординированности действий собственников жилья

Возможно осуществление некоторых видов услуг собственными силами

Управляющая компания отбирается в зависимости от условий и цен на предоставляемые услуги

Вероятность

возникновения

конфликтных

ситуаций

Конфликты возможны между собственниками жилья, между отдельными собственниками и поставщиками услуг

Возможны проблемы между собственниками жилья и руководителями ТСЖ в случае некомпетентности и махинаций со стороны последних

Владельцы могут воспринимать управляющую компанию как источник проблем в сфере услуг, что обуславливает высокий конфликтный потенциал

Соблюдение

интересов

собственников

при выборе

набора услуг

по управлению домом

Каждый собственник сам выбирает нужный ему набор услуг

В зависимости от устава и решения общего собрания, правление ТСЖ / кооператива может установить дополнительные услуги без согласования с собственниками

Управляющая организация действует в соответствии с договором, подписанным собственниками / их представителем

Позиция органов

государственной

власти

Недоверие власти к возможности осуществления данной формы управления домом, отсутствие государственной поддержки

На городском уровне управления ТСЖ рассматриваются как наиболее благоприятная форма и залог успеха реформы ЖКХ

Возможно недоверие к управляющим организациям со стороны местных органов власти

Непосредственное управление – преимущества и недостатки:

Непосредственное управление собственниками помещений многоквартирного дома является для отечественной практики новым способом. Данный способ имеет отношение только к такому жилищному фонду, собственником которого частично или полностью являются граждане или юридические лица и не распространяется на жилищный фонд, стопроцентным собственником которого является Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, т.к. в этом случае предусмотрен только один способ управления – посредством управляющей организации.

Основным преимуществом для собственников помещений при реализации модели непосредственного управления является то, что собственники не отвечают за неисполнение обязательств другими собственниками. Кроме того, существует возможность прямого контроля деятельности обслуживающих организаций. Владельцам помещений необходимо самостоятельно вести договорную деятельность и защищать свои права. Всё это делает непосредственное управление собственником помещений в больших домах малопривлекательным с точки зрения возможности как юридической, так и экономической его реализации.

Управление через создание ТСЖ – преимущества и недостатки:

Эксперименты по управлению домами посредством ТСЖ проводятся с 1996 года. За это время были отработаны механизмы его реализации, использовались программные методы оказания поддержки и создания благоприятных условий для организации и деятельности ТСЖ. Управление домом осуществляется правлением ТСЖ, компетентность которого, как правило, выше, чем в случае, если домом управляют все собственники непосредственно. Это является преимуществом данного способа управления по сравнению с предыдущим. Кроме того, у собственников появляется возможность капитализации средств на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.

Само товарищество получает возможность управлять общим имуществом в нескольких многоквартирных домах, что позволяет уменьшать общие затраты на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества, а также на содержание ТСЖ. Размер оплаты работ и услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества для собственников помещений устанавливается решением общего собрания членов товарищества. Количество членов ТСЖ должно превышать 50% доли голосов от общего количества голосов собственников помещений.

Тем не менее, этот вариант также имеет ряд недостатков для собственников помещений. Несколько возрастает размер обязательных платежей. От владельцев жилья требуется личное участие в деятельности товарищества, что не снимает угрозу злоупотребления со стороны руководителя ТСЖ. Необходимость вносить дополнительные (членские) взносы на содержание общего имущества и юридического лица негативно сказывается при принятии собственниками решения о создании ТСЖ. При этом налоговые органы воспринимают самостоятельное содержание и текущий ремонт общего имущества ТСЖ, как коммерческую деятельность с вытекающими из этого налоговыми последствиями.

Управление через привлечение управляющей компании. Его преимущества и недостатки проанализированы в табл. 9.

Значительная часть преимуществ и недостатков способа управления многоквартирными домами управляющей компанией актуальна, в первую очередь, для частной управляющей организации.

С введением в действие Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» полномочия органов местного самоуправления в вопросах управления муниципальной собственностью и обеспечения населения жилищно-коммунальными услугами видоизменились. К полномочиям местной администрации в части жизнеобеспечения муниципального образования стали относиться:

  1.  владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью;

комплексное социально-экономическое развитие муниципального образования;

организация, содержание и развитие муниципальных энерго-, газо-, тепло-, водоснабжения и канализации;

Таблица 9

Преимущества и недостатки управления домом

с привлечением управляющей компании

Преимущества

Недостатки

Для управляющей компании

1. Выполняет работы и оказывает услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в объёме, установленном общим собранием собственников помещений

2. Прямые платежи

3. Возможность управления большими объёмами жилищного фонда

4. Значительно уменьшается административное воздействие органов местного самоуправления

1. Установка приборов домового учета расхода ресурсов может привести к убыточности деятельности

2. Управляющая организация обязана ежегодно отчитываться перед собственниками помещений о выполнении договора управления. Каждый собственник

3. помещения имеет право контролировать и требовать исполнения обязанностей по договору

Для собственников помещений

1. Договорные отношения только с одним юридическим лицом

2. Собственники не отвечают за неисполнение обязательств другими собственниками

3. Существует возможность контроля исполнения обязательств управляющей организацией (по итогам года), а также привлечения её средств для модернизации дома, для ресурсосбережения

4. Оплата жилого помещения устанавливается  только относительно общего имущества собственников помещений

1. Значительно увеличивается размер обязательных платежей

2. Вероятность банкротства управляющей организации, затруднён текущий контроль исполнения её обязательств

3. Сложности при проверке перечней и объёмов работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества

обеспечение санитарного благополучия населения;

благоустройство и озеленение территории муниципального образования;

содержание и использование муниципального жилищного фонда и нежилых помещений;

организация снабжения населения и муниципальных учреждений топливом.

Данный Федеральный закон также ввёл новый финансовый механизм в системе договорных отношений при предоставлении жилищно-коммунальных услуг. Органы местного самоуправления получили право выступать заказчиком на выполнение работ по благоустройству территории муниципального образования, коммунальному обслуживанию населения, строительству и ремонту объектов социальной инфраструктуры, производству продукции, оказанию услуг, необходимых для удовлетворения бытовых и социально-культурных потребностей населения соответствующей территории, на выполнение других работ с использованием предусмотренных для этого собственных материальных и финансовых средств.

Анализ отношений между сторонами процесса управления многоквартирным домом в виде блок-схем позволяет более чётко выявить сложность возникающих договорных отношений (см. рис. 2, 3, 4, 5).

Упрощение контактов с поставщиками услуг возникает за счёт создания промежуточных структур, которые, в свою очередь, также требуют определённой формы договорных отношений. Если граждане довольно активны и ответственны, то достаточно хорошим вариантом будет создание ТСЖ, которое и станет заниматься непосредственным управлением, будет заключать договоры о содержании и ремонте дома, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений. Полномочия ТСЖ достаточно широки и позволяют осуществлять эффективное управление многоквартирным домом и даже извлекать из этого определённую прибыль.

С учётом изложенного качественные показатели эффективности различных способов управления многоквартирными домами представлены в табл. 10.

Таблица 10

Сравнение показателей эффективности альтернативных способов

управления многоквартирными домами

Показатель оценки

Непосредственное управление собственником

ТСЖ, кооперативы

Управляющая компания

Собираемость

платежей

Платежи поступают непосредственно подрядчику; исключена возможность перенаправления средств, полученных за одни услуги на оплату за другие

Задержки платежей собственником могут вызвать задержку оплат и услуг кооперативов

Задержки платежей собственником могут вызвать задержку оплат и услуг. К преимуществу следует отнести наличие дополнительных механизмов взыскания средств с должников

Аварийность

Отсутствие оперативной реакции собственников может усложнить и удлинить сроки устранения аварии

Необходимо привлечение сторонних организаций для реакции на возникновение аварий

Можно обеспечить быструю реакцию на аварии за счёт создания диспетчерских служб и наличия необходимых специалистов

Издержки

управления

Собственник никому не платит за управление, затрачивая на это только своё время и силы.

Оперативное управление осуществляется правлением ТСЖ. Издержки минимальны, т.к. управление осуществляется своими силами

Услуги по управлению домом оплачиваются собственниками помещений.

Инвестиции

Получить кредит на проведение внутридомовых и придомовых работ практически невозможно

Очень сложно привлечь внешние инвестиции на развитие объекта, однако положительным моментом является сбор членских взносов

Управляющей организации проще привлечь различного рода инвестиции за счёт наличия необходимых специалистов и связей

Развитие и

благоустройство

Для развития дома необходимо, чтобы собственники были общественно активны. Это сложно обеспечить в связи с утратой интереса у жителей

ТСЖ, кооперативы способны принимать решения по развитию и благоустройству дома и придомовой территории

Управляющая организация способна эффективно обеспечивать развитие и благоустройство дома

Коммерческая

деятельность

Некоммерческие принципы управления

Некоммерческая организация. Весьма ограниченный способ привлечения инвестиций

Коммерческая организация. Управление домом как бизнесом позволяет привлекать дополнительные инвестиционные ресурсы

Защита прав

потребителей

Разрешение конфликтных ситуаций через судебные органы

Сравнительный анализ эффективности альтернативных способов управления многоквартирными домами позволяет сделать вывод, что варианты управления с использованием ТСЖ и варианты привлечения частной управляющей компании практически одинаково приемлемы для собственников жилья.

При этом вариант создания ТСЖ обеспечивает большее участие граждан в принятии решений, гарантирует от недобросовестного использования финансовых средств. С другой стороны, привлечение частных управляющих компаний расширяет возможности получения дополнительных доходов от коммерческого использования общего имущества и привлечения дополнительных инвестиционных ресурсов на кредитной основе выбор наиболее рационального варианта должен производиться в каждом конкретном случае с учётом всех рассмотренных факторов.

Анализ современных проблем функционирования системы управления ЖКХ, состояния жилищного фонда и его коммунальной инфраструктуры в Москве позволил выявить основные пути реформирования ЖКХ и возможности поддержки этого процесса путём совершенствования организационных и экономических связей.

В управлении и обслуживании жилищного фонда требуют решения следующие проблемы:

  1.  при преобладании собственников жилых помещений в каждом жилом доме сам дом продолжает находиться в собственности города. Имущественные права и интересы собственников не в полной мере соответствуют балансовой принадлежности их общего имущества;

мало количество созданных ТСЖ и других объединений собственников, не осуществляется комплексная подготовка профессиональных управляющих жилыми домами, отсутствует регламентация их правового статуса;

практически отсутствует конкуренция в управлении многоквартирными домами;

объёмы капитального ремонта отстают от потребностей.

В условиях повышения роли собственников как заказчиков на услуги ЖКХ и перехода к пообъектному принципу управления доходами и расходами меняется распределение ответственности и функций в сфере управления домами. В то же время, структура городских и территориальных органов управления в сфере ЖКХ не приспосабливается к новым моделям управления жильём.

Структура городских органов управления ЖКХ не соответствует условиям существенного снижения централизованного администрирования, структура управления многоквартирными домами громоздка и недостаточно эффективна. В результате городские и территориальные органы управления, по оценкам независимых экспертов, не обеспечивают в должной мере решения целого ряда важнейших задач:

  1.  обеспечение передачи управления домами ТСЖ, управляющим организациям независимо от их организационно правовых форм;

преодоление противодействия формированию комплекса недвижимого имущества домов, т.к. зачастую нежилые и технические помещения изымаются из общего имущества, земельные участки не передаются жильцам в общую долевую собственность, что препятствует притоку внебюджетных инвестиций в эту сферу;

обеспечение эффективного взаимодействия городских органов управления как центров принятия решений с территориальными органами управления ЖКХ как центрами ответственности за принятые решения.



Анализ показывает, что причиной этого, в первую очередь, является несогласованность действий органов управления, проявляющаяся в дублировании функций и задач, отсутствием утверждённых регламентов предоставления государственных услуг.

Идея распространения права собственности на общее имущество и управление им не востребована большинством собственников из-за отсутствия понимания того, что они оплачивают только порядка 60% от фактических издержек. К тому же при создании ТСЖ их платежи возрастают за счёт налогообложения. Систематизация перечня проблем, возникающих для собственников жилья при реформировании управления ЖКХ, представлена на рис. 6.

Собственникам жилья достаточно сложно выбрать для своего дома управляющую организацию, хотя в ряде районов Москвы существуют частные управляющие организации: Тропарёво–Никулино – ООО «Миракс Сервис», Бутырский – ЗАО «Ремстройсервис», Строгино – ООО «СКС», Западное Дегунино – ООО «Стройка» и ЗАО «Алнита», Соколиная Гора – ОАО «Соколиная Гора» и ОАО «РЭУ №20 района Соколиная Гора и др.

При рассмотрении проблем перехода функций управления жилищным фондом к инновационным структурам (ТСЖ, управляющие организации) необходимо учитывать, что в настоящее время эти функции выполняются государственными унитарными предприятиями «Дирекциями единого заказчика» (ГУП ДЕЗ), в обязанности которых входит обеспечение координации эксплуатацией и развитием жилищного фонда с ресурсоснабжающими организациями. В этой связи определилась целесообразность инновационного преобразования ДЕЗов применительно к условиям рыночной экономики и задачам развития конкуренции в сфере управления ЖКХ. Инновационная схема распределения функций управления жилищным фондом в многоквартирных домах приведена на рис. 7.



В составе мероприятий по поддержке инновационных форм управления ЖКХ важное место принадлежит совершенствованию системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов и приведения этих домов в нормальное эксплуатационное состояние. В рамках этой системы представляется необходимым провести инвентаризацию технического состояния жилищного фонда, выделить дома с высокой степенью износа, для которых нецелесообразно проведение комплексного капитального ремонта, и следует ограничиться ремонтом поддерживающего характера. На этой основе следует сформировать долгосрочные программы сноса, реконструкции или модернизации жилищного фонда.

Для разработки таких программ потребуется перечень стандартных работ по выборочному капитальному ремонту общего имущества (ремонт крыш, фасадов, лифтов, внутридомовых инженерных систем, проведение ресурсосберегающих мероприятий) с определением их стоимости. На базе этого перечня необходимо определить порядок финансирования капитального ремонта и разработать положения по его организации, которые должны включать регламенты управленческих процедур капитального ремонта общего имущества за счёт средств городского бюджета, собственников помещений, привлекаемых заёмных средств на основе кредитно-накопительных схем. Это позволит обеспечить выделение в требуемом объёме средств бюджета города на устранение недоремонта многоквартирных домов, а также соответствующую ориентацию уполномоченных банков на кредитование собственников помещений, управляющих и подрядных организаций при финансировании капитального ремонта.

  1.  Учитывая значительное увеличение расходов из городского бюджета на финансирование капитального ремонта необходимо обеспечить привлечение на эти цели средств собственников жилья. В этой связи требуется разработать и провести ряд дополнительных мероприятий по переходу к использованию инновационного организационно-экономического механизма капитального ремонта домов.

Ориентировочная структура бюджетных инвестиций на капитальный ремонт домов представлена в табл. 11.

Таблица 11

Ориентировочная структура бюджетных инвестиций на капитальный ремонт домов

%

1. Финансирование капитального ремонта городской собственности в домах

40

2. Финансирование обязательств по устранению недоделок в капремонте домов

20

3. Индексация накоплений собственников на капитальный ремонт

15

4. Финансирование первого взноса по кредитам

10

5. Выделение жилищных субсидий и субсидирование процентных ставок по кредитам

15

Эффективность развития прямых договорных отношений в системе ЖКХ оценивалась на материалах муниципального предприятия «Ярославль лифт», которое оказывает услуги и выполняет работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту более 2000 лифтов, находящихся в жилищном фонде города.

Необходимость создания предприятия обусловили следующие обстоятельства:

  1.  ухудшение безопасности эксплуатации лифтов (что было отмечено Управлением Верхне-Волжского округа Ростехнадзора при проверке лифтов муниципального жилищного фонда);

увеличение простоев лифтов;

рост количества жалоб от населения.

Ранее содержание и ремонт лифтов в городе осуществляли шесть муниципальных учреждений по управлению жилищным фондом. Они заключали договоры со специализированными организациями на техническое обслуживание лифтов и с муниципальными предприятиями – на содержание лифтов. Разобщённость интересов в договорных отношениях, отсутствие чётких границ ответственности между подрядными организациями привели к увеличению простоев лифтов и, как следствие, к снижению качества услуг.

Перед созданным предприятием были поставлены задача вести в муниципальном образовании единую техническую и экономическую политику в вопросах содержания и ремонта лифтов.

Выступив генеральным подрядчиком по содержанию и ремонту лифтов, предприятие заключило следующие договоры:

  1.  генерального подряда на исполнение услуг по содержанию и ремонту лифтов – с Департаментом городского хозяйства мэрии г. Ярославля;

подряда – с подрядными организациями на выполнение работ, входящих в данную услугу;

на начисление, сбор с населения и перечисление денежных средств – с дирекциями единого заказчика и МУП «Информационно-расчетный центр»;

на страхование лифтов.

Заключив договоры на начисление, сбор с населения и перечисление денежных средств, предприятие стало получать их напрямую. Был открыт бюджетный счёт, и бюджетная составляющая тарифа стала целенаправленно поступать непосредственно на расчётный счёт предприятия. Таким образом, получателем всех денежных средств за оказанные услуги и выполненные работы стало само предприятие. Это позволило осуществлять экономическое планирование на длительный срок. Сбалансированная система договорных отношений с населением позволила предприятию за три года своей деятельности осуществить замену 65 лифтов, отработавших нормативный срок службы, и на 400 лифтах внедрить эффективную систему диспетчерской связи.

Рассмотренный комплекс мероприятий по совершенствованию организационно-экономических отношений между государством и ЖКХ обеспечит поддержку инновационных преобразований в управлении ЖКХ и будет способствовать успешному решению проблем реформирования отрасли.


  1.  эффективность перехода жкх

на инновационные методы управления

и минимизация рисков

Проведённый анализ показал, что возможные позитивные эффекты для органов государственного управления будут выражаться в рациональном использование бюджетных средств и эффективном использовании ресурсов, а также в активизации предпринимательской деятельности в жилищно-коммунальной сфере, что будет способствовать росту налогооблагаемой базы.

Возможные экономические эффекты для населения состоят в прозрачности формирования доходов и расходов денежных средств на планируемый объём работ, в усилении контроля за деятельностью управляющей и подрядной организаций. Создаются предпосылки для внедрения программ ресурсосбережения и, следовательно, снижения объёма потребления ресурсов и размеров оплаты за них. Появляются возможности демонополизации и формирования конкурентной среды в сфере ЖКХ, что должно повлечь улучшение качественных и ценовых характеристик предоставляемых услуг.

Вместе с тем, высоки риски по удорожанию управленческих услуг и проводимых работ, поскольку, как известно, существующая централизованная система управления по нормативам имеет более низкие издержки в сравнении с децентрализованным объектным управлением.

В этих условиях стоит задача исключения дублирующих функций на уровне районов города, обеспечения населения рекомендательной нормативно-методической базой, позволяющей собственникам принимать обоснованные решения по выбору схемы содержания дома. Для осуществления успешной деятельности по управлению домами собственники жилья должны определить обязательный перечень и состав выполняемых работ, а также их периодичность с учётом принятых стандартов эксплуатации, которые должны отражаться в договоре с управляющей или подрядной организациями. При пообъектном учёте расходов и доходов по каждому дому должен формироваться экономически обоснованный стандарт эксплуатации, что особенно актуально при переходе на полную оплату фактических издержек (см. рис. 8).

В условиях рыночных отношений для обеспечения качественного жилищно-коммунального обслуживания и финансовой устойчивости управляющих организаций особую актуальность приобретает их конкурентоспособность. Выполнение комплекса работ и услуг в соответствии с договорами и диверсификация деятельности будет способствовать получению прибыли, что обеспечит устойчивую деятельность жилищно-коммунальных предприятий. Оценка конкурентоспособности управляющих организаций предусматривает определение их потенциальных возможностей в выполнении дополнительных работ и услуг.

Представляется целесообразным осуществить классификацию домов по уровню технического состояния, наличию нежилых помещений и других объектов общего имущества, готовности собственников финансировать обязательные и дополнительные услуги и по другим факторам, влияющим на эффективность управления. На этой основе возможно прогнозировать развитие форм управления эксплуатацией домов. Реализация предлагаемых мер с учётом динамики технического состояния и капитального ремонта домов, темпов роста доходов населения позволяет обеспечить структуру рынка жилищно-коммунальных услуг, при которой доля управляющих организаций может охватить не менее 65-70% общей площади жилья.

Важным этап привлечения коммерческих структур на рынок управления домами является формирование конкурсных предложений. Их экономически устойчивая деятельность с надлежащим качеством предоставляемых услуг и ценами, сопоставимыми с тарифами ДЕЗов, возможна и при наличии в управлении не менее нескольких сот тысяч кв.м. общей площади в домах, находящихся в хорошем или удовлетворительном техническом состоянии. Очевидно, что коммерческие организации будут выходить на рынок управления домами только на те объекты, где будет обеспечены предпосылки их экономической устойчивости.



Наибольшее влияние на формирование инновационной системы управления жилищным фондом в среднесрочной перспективе окажет начавшийся процесс формирования рынка услуг управляющих организаций. В этой связи важнейшей мерой является реорганизация «Дирекций единого заказчика» с целью совершенствования системы предоставления коммунальных услуг жителям города и обслуживания жилищного фонда. Исходя из этого, было проанализировано несколько вариантов такой реорганизации.

Вариант 1 – каждая ДЕЗ преобразуется в отдельное акционерное общество. Данный вариант реформирования позволяет минимизировать количество мероприятий по изменению действующей структуры управления в части формирования штата, установления договорных отношений с жильцами, поставщиками и подрядчиками. В силу невысокой капитализации ОАО, как правило, не требуется дополнительное согласование сделок по продаже пакетов акций. Существенный риск такого варианта возникает в связи с тем, что, являясь самостоятельными хозяйствующими субъектами, ОАО отвечают своим имуществом по своим обязательствам, и в случае неэффективной работы могут быть объявлены банкротами. Такой риск существует по причине невысокой стоимости активов создаваемых ОАО.

Главным недостатком этого варианта является ограничение конкуренции, т.к. большинство созданных ОАО будут действовать только в пределах своего района и сохранят ранее наработанные административные связи и конкурентные преимущества. Как следствие ограниченной конкуренции – отсутствие реальной заинтересованности в сокращении издержек и повышении эффективности работы.

В качестве подварианта этой схемы рассмотрено создание ОАО на базе нескольких дирекций единого заказчика.

Вариант 2 – все дирекции единого заказчика преобразуются в одно городское ОАО с филиалом в каждом районе. Данный вариант не позволяет создать условия для развития конкуренции. Так как филиалы не могут конкурировать между собой, то конкуренция возможна только со стороны новых коммерческих структур. Деятельность ОАО, занимающего доминирующее положение на рынке, а также сделки купли-продажи его акций будут контролироваться ФАС. Управление сетью из десятков филиалов потребует увеличения накладных расходов и приведёт к снижению оперативности принятий решений, связанных с эксплуатацией жилищного фонда. Отсутствие конкуренции на начальном этапе приведёт к отсутствию реальной заинтересованности в сокращении издержек и повышении эффективности конкуренции.

Из положительных моментов следует отметить то обстоятельство, что значительная капитализация компании снижает риск её банкротства, а также позволит привлекать значительные кредитные ресурсы и прямые инвестиции, формировать единую техническую политику.

Возможный подвариант этой схемы предусматривает создание единого городского ОАО в форме холдинга, состоящего из дочерних обществ. Дочерние ОАО не имеют прямой зависимости от районных управ и могут конкурировать между собой и с другими коммерческими структурами. Однако на практике холдинги не допускают конкуренции между своими компаниями, т.к. это ведёт к ухудшению экономических результатов деятельности холдинговой структуры в целом.

Создание холдинговой структуры потребует увеличения накладных  расходов и приведёт к снижению оперативности принятия решений, связанных с планированием деятельности. Для небольших дочерних ОАО сохранится риск банкротства в случае неэффективной работы.

Частичное сохранение организационной структуры и договорных районных ОАО позволит сохранить оперативность в решении вопросов жилищного фонда.

Вариант 3. Дирекции единого заказчика преобразуются в ОАО с последующим их укрупнением (преобразованием в мультирайонные ОАО) и передачей их акций в доверительное управление.

Мультирайонные ОАО осуществляют деятельность сразу во многих районах и не имеют прямой зависимости от районной управы, что создаёт условия для развития конкуренции. Также этому способствует участие в непосредственном управлении ОАО различных организаций – победителей открытых конкурсов по доверительному управлению. Отсутствие сложной системы взаимоотношений между материнскими и дочерними компаниями позволит сохранить оперативность решения вопросов, связанных с планированием деятельности и с эксплуатацией жилищного фонда, а также не потребует увеличения издержек на управление. По причине небольшой стоимости активов и выручки, а также недоминирующего положения на рынке для большинства мультирайонных ОАО не потребуется согласование контрольных сделок с их акциями в ФАС. В отличие от остальных вариантов, данный вариант преобразования создаёт условия для прихода на рынок новых коммерческих операторов, обеспечивает заинтересованность в сокращении издержек и повышении эффективности работы.

В то же время для коммерческих операторов, осуществляющих доверительное управление мультирайонными ОАО, возникают повышенные риски административного вмешательства в бизнес и связанного с этим невозврата инвестиций, а именно: отказ собственника ОАО от пролонгации договора доверительного управления в пользу конкурирующего коммерческого оператора (потенциал недобросовестной конкуренции между претендентами на управление); попытки изменения условий договора управления и перераспределения доходов от деятельности ОАО между собственником и доверительным управляющим. Также источником риска может явиться смена городского руководства, осуществляющего функции собственника в ОАО, смена стратегического курса регионального правительства по управлению городским имуществом. Данный анализ показывает, что задачам реформирования в наибольшей степени соответствует 3-й вариант реорганизации, т.е. наиболее перспективная модель реорганизации основывается на следующих принципах:

  1.  реорганизация каждой ДЕЗ и в дальнейшем их объединение дирекций в межрайонные ОАО путём поглощения неэффективных дирекций эффективными. Это будет способствовать разрыву существующих «связок» между ДЕЗ и управами районов, созданию условий для снижения доминирующей роли «районной» ДЕЗ, включению новых ОАО в конкурентную борьбу за потребителя;

отказ от излишне высокой концентрации активов у хозяйствующих субъектов, что позволит избежать обязательного согласования сделок в антимонопольных органах;

привлечение коммерческих управляющих компаний с передачей им пакетов акций новых ОАО в доверительное управление. На первом этапе реформы могут быть реализованы экспериментальные проекты в отношении одного – двух укрупнённых ОАО для отработки технологии доверительного управления как средства создания условий для формирования реальной рыночной конкуренции в сфере управления жилыми домами и повышения интереса коммерческих операторов к этому рынку;

формирование городскими органами, отвечающими за управление государственным имуществом и реформирование ЖКХ, постоянных и гарантирующих от избыточного административного вмешательства «правил игры» в сфере доверительного управления пакетами акций городских межрайонных ОАО.

Могут быть рассмотрены и другие варианты преобразований структуры управления домами. Важно при этом обеспечить последовательность реорганизационных мероприятий, использование научно-обоснованных принципов разделения собственности и управления, формирование новых функций создаваемых структур, их ориентацию на качество управления и повышение конкурентоспособности объектов ЖКХ.

Ожидаемая социально-экономическая эффективность инновационной программы реформ в сфере управления ЖКХ определяется с позиции управляемости городского жилищного хозяйства, экономии бюджетных средств, повышения качества обслуживания населения. Эффект от предлагаемых мер по реализации инновационных методов управления ЖКХ достигается при комплексном учёте и использовании факторов управления, финансирования, бюджетной, тарифной и ценовой политики, роста доходов населения, проведения социально-ориентированной политики в данной сфере.

Экономические и социальные результаты реализации программных мероприятий в период с 2007-2011 гг. характеризуется следующими прогнозными показателями:

  1.  выбор в качестве способа управления ТСЖ в 25-30% домов в городе;

наличие конкурентного рынка управляющих организаций с количеством субъектов, достаточным для свободного выбора; создание реестра управляющих организаций и проведение их сертификации;

наличие унитарных предприятий, управляющих по государственному заказу жилищным фондом, находящимся в неудовлетворительном и ветхом состоянии с регулированием цен;

перечисление бюджетных субсидий в объёме 100% на социальные счета граждан;

наличие системы регулирования стоимости жилищных услуг через участие города как собственника в управлении многоквартирными домами;

наличие системы контроля качества жилищных услуг;

переход на полную оплату населением жилищных услуг с обеспечением мер адресной социальной поддержки малообеспеченных семей в домах, находящихся в хорошем и удовлетворительном состоянии;

наличие адресной программы капитального ремонта домов, сформированной на принципах софинансирования,

переориентация бюджетных средств с субсидий теплоснабжающим организациям на адресные субсидии малоимущим семьям и на этой основе достижение экономии до 60% от существующего уровня данного вида субсидий;

инвентаризация общего имущества в многоквартирных домах как основы для создания объекта управления, межевание земельных участков с целью закрепления их в составе имущественных комплексов;

совершенствование действующей системы налогообложения организаций, занятых в отрасли ЖКХ, в первую очередь ТСЖ.

При реализации инновационной системы управления ЖКХ следует учитывать риски как внутренние, возникающие внутри ТСЖ, управляющих организаций и связанные с неэффективным управлением, так и внешние риски, возникающие под воздействием факторов социально-экономического и политического характера.

К причинам возникновения внутренних рисков относятся управленческие просчёты руководителей (неверная оценка условий деятельности, осуществление неэффективной системы управления и ошибки в прогнозировании доходов и расходов), высокая степень износа многих жилых домов, низкая квалификация работников, опасность возникновения аварий. Экономические риски связаны с убытками и недополученной прибылью, неопределённостью цен на энергоносители, снижением ликвидности и платёжеспособности управляющих организаций, нехваткой средств для расчётов с исполнителями услуг и работ, задолженностью бюджетохозяйственных потребителей, ростом тарифов на услуги ЖКХ. досрочным расторжением договоров аренды жилых помещений и невозвратом инвестиционных вложений.

Политические риски связаны со сменой руководителей, непрозрачностью отношений с властью, краткосрочностью имущественных отношений и тарифных решений, изменением курса реформы ЖКХ.

Серьёзным риском является постановка вопроса о необходимости корректировки модели реформы ЖКХ, применения принципа отделения жилищной сферы от коммунальной. Это предполагает, что конкурентные отношения и деятельность управляющих компаний должны развиваться в жилищной сфере (ремонт подъездов, обслуживание домов, придомовой территории, лифтового оборудования и т.п.), тогда как в отношении газо-, энерго- и теплоснабжения должен быть установлен режим поставки коммунальных ресурсов ресурсоснабжающими организациями, а также режим их оплаты населением без участия и без взимания этой платы управляющими компаниями. Нормативно-правовое закрепление данных инициатив существенно снизит привлекательность рынка по управлению домами для коммерческих организаций.

Устранение рисков должно обеспечиваться эффективной институциональной средой, значительными объёмами обновления и капитального ремонта изношенного жилищного фонда, созданием условий для образования и деятельности ТСЖ, формированием равноправных условий для управляющих компаний, развитием системы обучения, подготовки и переподготовки кадров, долгосрочной тарифной политикой, сервисной инфраструктурой рынка управления домами, функционированием органов управления, адаптированных к конкурентно-рыночным отношениям в сфере ЖКХ.


Заключение

Продуктом деятельности предприятий ЖКХ являются услуги. В условиях рыночной экономики услуги, как и любой продукт, должны рассматриваться как товар, т.е. воспроизводиться на экономической основе. Научно-методические разработки, связанные с реализацией целей реформирования ЖКХ, выполненные на материалах отдельных городов, могут быть с успехом использованы в других регионах (с учётом их привязки к местным условиям). Поскольку выполнение этих разработок связано с определёнными затратами, то передача документации может производиться на коммерческой основе, что позволяет рассматривать методики совершенствования управления ЖКХ как инновационный продукт.

При формировании новой системы управления был проанализирован опыт ряда стран, который показал, что основным направлением государственной жилищной политики является финансовая поддержка преодоления морального и физического старения жилищного фонда. Эта поддержка, в основном, осуществляется в форме софинансирования капитального ремонта жилых домов путём выдачи кредитов с низкой процентной ставкой и выделением безвозмездных жилищных субсидий.

Для ускорения процесса перехода на инновационные формы управления жилищным фондом необходимо разработать методику инвентаризации общего имущества по каждому дому, т.к. одна из основных задач новых органов управления состоит в содержании и использовании этого общего имущества. Требуется также завершить капитальный ремонт домов, подготовленных к передаче управления ими в новые структуры, т.к. жители не хотят брать на себя содержание домов, где не был проведён капитальный ремонт. Важным условием создания ТСЖ или управляющих организаций является передача земельных участков под домами в общую долевую собственность владельцам жилых помещений. При передаче жилых домов в новые управленческие структуры требуется проверить и обновить техническую документацию по домам, отрегулировать систему ценообразования на коммунальные услуги, а также вооружить ТСЖ типовой методикой составления бизнес-плана их финансово-хозяйственной деятельности. Передача функций управления жилищным фондом инновационным структурам (ТСЖ, управляющие организации) должна отражать тот факт, что в настоящее время эти функции выполняются государственными унитарными предприятиями – «Дирекциями единого заказчика (ГУП ДЕЗ), в обязанности которых входит обеспечение координации эксплуатации и развития жилищного фонда с предприятиями его коммунальной инфраструктурой. Целесообразность инновационного преобразования ДЕЗов применительно к условиям рыночной экономики путём их приватизации и акционирования, определяется тем, что создаст условия для привлечения частного бизнеса в управление жильём.

Дальнейшему совершенствованию системы управления ЖКХ будет способствовать установление строгого порядка передачи управления многоквартирным домом при смене управляющей организации. Это порядок должен предусматривать отбор по конкурсу организации, которая будет нести ответственность за содержание и благоустройство прилегающего к дому земельного участка, объектов озеленения и других расположенных на участке объектов. При отсутствии установленных границ земельного участка эта деятельность должна осуществляться за счёт средств городского бюджета.

Формирование эффективной системы управления домами за счёт создания благоприятных условий для образования и деятельности ТСЖ обеспечивается на основе программно-целевых методов реализации мероприятий на всех уровнях управления жилищным хозяйством. Улучшение условий развития ТСЖ как способа управления многоквартирными жилыми домами предусматривает:

  1.  Перераспределение бюджетных субсидий на эксплуатацию жилищного фонда с ДЕЗ на новые структуры, что создаст условия для экономии средств, повышения качества обслуживания.

Создание ремонтно-инвестиционных холдингов, что позволит увеличить объёмы капитального ремонта, привлечь средства собственников, стимулировать инициативу собственников по проведению работ капитального характера.

Экономию бюджетных средств за счёт перехода на новый порядок оплаты услуг теплоснабжающих организаций. Расчёты показывают: доля субсидирования населения может увеличиться не более чем на 5%, что составит рост доходов домашних хозяйств в среднем до 9%. Объём выделенных субсидий, например, по Москве достигнет за счёт этого 8 млрд. рублей, что на 3 млрд. рублей ниже сложившегося уровня.

Снижение эксплуатационных расходов на один дом за счёт целевого пообъектного использования финансовых средств, более эффективного планирования ремонтных работ, выполнения ряда работ силами жильцов.

Итоговым результатом можно считать повышение эффективности управления эксплуатацией и ремонтом жилых домов, что будет обеспечиваться повышением роли и ответственности собственников при принятии решений о выполнении работ, усилением контроля за качеством обслуживания, организацией договорных отношений, развитием рыночных механизмов.


литература

  1.  Жилищный кодекс Российской Федерации. Утверждён Законом №89-ФЗ.

  1.  Закон РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 28.08.95 №154-ФЗ.

  1.  Постановление Правительства Москвы «Программа поддержки и развития ТСЖ, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в г. Москве на 2007-2009 гг. и задание на 2010 г.» от 22.05.07 №398-ПП.

  1.  Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2002.

  1.  Бовин А.А., Чередникова Л.Е. Управление инновациями в организациях. – М.: Омега-Л. 2007.

  1.  Бузырёв В.В., Чекалин В.С. Экономика жилищной сферы. Учеб. Пособие. М.: ИНФРА-М. 2001.

  1.  Васильева Л. Методы управления инновационной деятельностью. – М.: КНОРУС. 2005.

  1.  Воронин А.Г., Лапин В.А., Широков А.Н. Основы управления муниципальным хозяйством. – М.: Дело. 1998.

  1.  Материалы Федеральной целевой программы «Жилище». Утв. Постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 №675.

  1.  Местные власти и рыночная экономика. Уроки западноевропейского опыта. Под общ. ред. Причеля Б.М. – СПб. 1996.

  1.  Черняк В. Экономика строительства и коммунального хозяйства. М.: ЮраЙт. 2004.

  1.  Экономика жилищно-коммунального хозяйства. Учебное пособие. Под ред. Ю.Ф.Симионова. – Ростов-на-Дону, ИКЦ «МарТ». 2004.

Спектор Владимир Аркадьевич

Рыбальченко Михаил Борисович

Опыт и эффективность перехода ЖКХ на инновационные формы управления.

Учебное пособие.

Подписано к печати 21.02.2008 г.

Тираж 100 экз.

Объём 2.5 п.л.

Заказ №

ГОУ ДПО ГАСИС


Рис. 1. Группировка факторов, влияющих на выбор инноваций в управлении ЖКХ

Социально-демографические

Технологические

Экономические

Политические (в т.ч. управление)

Географическое местоположение

Природно-климатические

Внешние факторы

нутренние факторы

Разрушение ЖКХ и снижение качества жизни местного населения:

  •  разрушение жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры;
  •  перебои в тепло-, газо- и водоснабжении;
  •  рост тарифов на ЖКУ;
  •  рост издержек жилищно-коммунальных предприятий;
  •  рост потерь ресурсов при оказании ЖКУ;
  •  рост дебиторской и кредиторской задолженности жилищно-коммунальных предприятий;
  •  рост жалоб со стороны населения;
  •  рост срочных и непредвиденных ремонтных работ

Развитие ЖКХ и повышение качества жизни местного населения:

  •  расширение ассортимента и повышение качества ЖКУ;
  •  появление новых жилищно-коммунальных предприятий на рынке ЖКУ;
  •  снижение себестоимости оказания ЖКУ;
  •  внедрение прогрессивных технологий и техники;
  •  рост квалификации персонала жилищно-коммунальных предприятий;
  •  повышение обеспеченности местного населения жильём;
  •  повышение комфортности жилых зданий;
  •  снижение жалоб со стороны населения;
  •  сокращение расходов бюджетов на содержание ЖКУ;
  •  снижение тарифов на ЖКУ;
  •  рост доходов жилищно-коммунальных предприятий;
  •  снижение потерь при оказании ЖКУ

  •  снижение доходов населения;
  •  рост заболеваемости;
  •  естественная убыль населения

  •  аварии;
  •  техногенные катастрофы;
  •  низкий уровень развития градообразующей отрасли

  •  инфляция;
  •  рост безработицы
  •  снижение доходов населения;
  •  рост налогов;
  •  колебания курса национальной валюты;
  •  отмена льгот для населения

  •  нестабильность законодательства;
  •  войны и революции;
  •  низкий профессиональный уровень специалистов;
  •  слабая информационная связь между населением и местными органами власти

  •  отдалённость от промышленного центра страны;
  •  отдалённость от водных источников

  •  неблагоприятная климатическая зона;
  •  стихийные бедствия;
  •  отсутствие местных источников энергоносителей и значительная удалённость от них

Неблагоприятное воздействие:

  •  благоприятная климатическая зона;
  •  залежи полезных ископаемых

Благоприятное воздействие:

  •  близость к центру страны;
  •  близость к районным и областным центрам;
  •  близость водоемов

  •  стабильность законодательства;
  •  высокий профессиональный уровень специалистов

  •  снижение безработицы;
  •  рост доходов населения
  •  снижение долгов

  •  появление новых прогрессивных технологий и техники;
  •  высокий уровень развития градообразующей отрасли

  •  рост доходов населения;
  •  рост численности трудоспособного населения;
  •  снижение заболеваемости;
  •  наличие развитой системы социальной помощи населению

Рис. 2. Заключение договоров с поставщиками услуг каждым собственником жилья (домохозяйством) многоквартирного дома

Собственник жилья

Собственник жилья

Собственник жилья

Собственник жилья

Поставщик услуг

Поставщик услуг

Поставщик услуг

Поставщик услуг

Рис. 3. Заключение договоров с поставщиками услуг совместно всеми

собственниками жилья в доме

Собственник жилья

Собственник жилья

Собственник жилья

Собственник жилья

Поставщик услуг

Поставщик услуг

Поставщик услуг

Поставщик услуг

Рис. 4. Заключение договоров с поставщиками услуг ТСЖ или потребительскими кооперативами от лица всех собственников

Собственник жилья

Собственник жилья

Собственник жилья

Собственник жилья

Поставщик услуг

Поставщик услуг

Поставщик услуг

Поставщик услуг

Нормоустанавливающие решения общего собрания собственников

ТСЖ

ПК

Рис. 5. Заключение договоров с поставщиками услуг управляющей компанией от лица всех собственников жилья

Собственник жилья

Собственник жилья

Собственник жилья

Собственник жилья

Поставщик услуг

Поставщик услуг

Поставщик услуг

Поставщик услуг

Договоры управления

УК

Рис. 6. Проблемы, возникающие при реформировании ЖКХ

На уровне территориальных органов

На уровне городских органов управления

На уровне жилых помещений

На уровне собственников

Частая реорганизация системы управления

Отсутствие утверждённых управленческих процедур и регламентов

Сложности взаимодействия с собственником из-за отсутствия знаний социологии, психологии, правил технической эксплуатации

Недостаточная профессиональная подготовка специалистов

Отсутствие освобождённых штатных сотрудников в Управах района

При практической реализации инновационной системы управления

Дублирование и рассредоточение функций управления по реализации Жилищного кодекса между городскими и территориальными органами управления

Отсутствие эффективного взаимодействия городских органов управления как центров принятий решений с территориальными органами управления как центрами ответственности за принятые решения

Противодействие формированию комплекса недвижимого имущества, нежилые и технические помещения изымаются из общего имущества, земельные участки не передаются, что препятствует притоку внебюджетных инвестиций в эту сферу

Неправомерное затягивание переориентации бюджетных средств на новые управляющие организации

Неиспользование территориальными органами Порядка передачи управления многоквартирным домом ТСЖ, управляющим организациям

При организации нормативного и правового обеспечения реализации инновационной системы управления многоквартирными домами

Неотработанность порядка предоставления бюджетных субсидий

Отсутствие методических рекомендаций для собственников по расчёту стоимости содержания и ремонта общего имущества

Сложности с получением документации для определения долей общего имущества, технического состояния и необходимого ремонта

Трудности с получением информации о составе собственников

При организации деятельности ТСЖ и управляющей организации

Несогласованность органов управления, их противодействие и неисполнение решений по земельным участкам

Отсутствие социальной сплочённости жителей, различия в имущественном, социальном, образовательном и возрастном статусе жителей

Непонимание целесообразности выбора способа управления

Невостребованность идеи распространения прав собственности на общее имущество дома

Отсутствие практического опыта и подготовки по экономическим и техническим основам управления многоквартирным домом

Недостаток знания об основах жилищного законодательства

Большой износ жилых домов

При принятии решения о выборе способа управления и создания ТСЖ собственниками

Проблемы, возникающие при реформировании управления ЖКХ

Реорганизация

Учредитель

Подчинённость

Учредитель

Рис. 7. Предлагаемое распределение ответственности по инновационной схеме управления домами

Сбор, обобщение данных по управляющим организациям и предоставление отчётности об использовании бюджетных субсидий

Подготовка описанного состава общего имущества в МКД за счёт и в пределах, предусмотренных на эти цели средств бюджета города

Мероприятия по гражданской обороне

Единые информационно-расчётные центры

по административным округам

Управа

района

Префектура

ГУ «Инженерные службы» районов

Представитель интересов города как собственника помещений по жилым и нежилым помещениям

Обеспечение бухгалтерского и статистического учёта жилых и нежилых помещений в МКД, находящихся в госсобственности города Москвы

Заказчик и получатель бюджетных средств на расходы по эксплуатации жилого фонда

Комплексное содержание и текущий ремонт дворовых территорий

Содержание и текущий ремонт специального оборудования для инвалидов и пенсионеров

Обеспечение эксплуатации и функционирования инженерных сетей домов

Охрана подъездов, ремонт и содержание помещений локальных центров, мониторинг районов

Префектура

ГУ «Инженерные

службы» округа

Координация деятельности инженерных служб районов

Планирование, расчёт бюджетных средств по статьям «расходы» по эксплуатации жилищного фонда и субсидии на покрытие убытков теплоснабжающих организаций, связанных с применением регулируемых цен (тарифов)

Заказчик и получатель бюджетных средств по содержанию, эксплуатации, текущему и капитальному ремонту объектов

Принятие решений о перечислении бюджетных субсидий в ТСЖ, УО, ЖСК на содержание и технический ремонт общего имущества

Сбор, обобщение и предоставление в префектуры АО отчётности от районов по использованию бюджетных субсидий

Смета расходов на содержание

и ремонт жилого дома

Нормативы, цены, определяющие стоимость работ и услуг

Рис. 8. Схема выбора собственниками помещений стандартов эксплуатации при объектном учёте расходов и доходов

Привлечение инвестиций

Ремонтные технологии

Диверсифицированная деятельность

Контроль качества

Ресурсосбережение

Бюджет управляющей организации

Объектный бюджет управления

многоквартирным домом

Баланс доходов и расходов

Уточнение стандарта эксплуатации

Смета доходов

Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества

в доме в соответствии с принимаемым стандартом

Выбор стандарта эксплуатации

Евростандарт эксплуатации

Повышенный стандарт

эксплуатации

Базовый

стандарт

эксплуатации

Минимальный стандарт

эксплуатации

Комплекс дополнительных работ, обеспечивающих высокий уровень инженерно-технического оснащения, автоматизации, домовой диспетчеризации и автоматизированного регулирования потребления ресурсов, высокое качество услуг

Дополнительные работы (сверх установленного базовым стандартом комплекса работ по нормативам), по повышению комфортных условий проживания и требующие дополнительного финансирования собственниками помещений

Комплекс работ по техобслуживанию в соответствии с нормативами по перечню, объёму, периодичности и их качеству, предотвращению преждевременного износа и подержанию нормативных эксплуатационных показателей

Работы по техобслуживанию, связанные с устранением неисправностей в системах центрального отопления и водоснабжения электрических устройств и направленные на поддержание в исправности и работоспособности инженерных систем

Примерный перечень выполняемых работ


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

5299. Комплексная оценка основных свойств моторного масла 368.44 KB
  Комплексная оценка основных свойств моторного масла Цель работы. Изучить ассортимент и технические нормы на масла для двигателей внутреннего сгорания. Задание: определить основные показатели качества моторных масел изучить аппаратуры и методики опр...
5301. Комплексная оценка основных свойств дизельного топлива 511.5 KB
  Комплексная оценка основных свойств дизельного топлива Цель работы: изучить стандартные методы определения основных показателей качества, ассортимент дизельных топлив. Теоретическое введение. Дизельное топливо - нефтяная фракция, основу которой...
5302. Определение качества низкозамерзающей охлаждающей жидкости 431.51 KB
  Определение качества низкозамерзающей охлаждающей жидкости Цель работы: оценка качества антифриза по внешнему виду, температуре кристаллизации, выполнение расчета добавки воды для исправления антифриза. Теоретическое введение При сгорании топлива в ...
5303. Технологический процесс механической обработки детали: Сошка рулевого управления для серийного типа производства 1.5 MB
  Рост промышленности и народного хозяйства, а также темпы перевооружения их новой техникой в значительной мере зависят от уровня развития машиностроения. Технический прогресс в машиностроении характеризуется совершенствованием технологии...
5304. Аппаратная часть персонального компьютера (ПК) 56 KB
  Что такое компьютер? Компьютер представляет собой программируемое электронное устройство, способное обрабатывать данные и производить вычисления, а также выполнять другие задачи манипулирования символами. Существует два основных класса компьютеров: ...
5305. Контроллеры цифровых датчиков температуры 660 KB
  Контроллеры цифровых датчиков температуры Для измерения физических величин существует множество способов и методов. Одни получили широкое распространение, другие применяются только в научных лабораториях. На производстве новые методы и средства...
5306. Route Availability Document (RAD) 33.5 KB
  RAD. Route Availability Document Документ, разработанный CFMU на основе стратегического планирования, управления пропускной способностью и потоками воздушного движения, утвержденный полномочным авиационным органом государства и включающий ...
5307. Документы Евроконтроля. ANM 27 KB
  Документы Евроконтроля. ANM Включает в себя всю оперативную информацию по изменению аэронавигационной обстановки в зоне Евроконтроля (IFPSZ - зона ответственности Евроконтроля). Основным источником информации является диспетчер Евроконтроля FMP...