46378

Инновационные принципы совершенствования управления в жилищно-коммунальном хозяйстве. Учебное пособие

Книга

Инновационные исследования

Рыбальченко инновационные принципы совершенствования управления в жилищно-коммунальном хозяйстве Учебное пособие Москва2008 Спектор В. экономист соискатель кафедры экономики и инвестирования ГАСИС Инновационные принципы совершенствования управления в жилищно-коммунальном хозяйстве. В учебном пособии раскрываются объективные причины необходимости совершенствования системы управления ЖКХ и сформулированы методические основы инновационного подхода к этому процессу в рамках реформирования отрасли. Реформирование ЖКХ на основе инновационных схем...

Русский

2013-11-21

387 KB

82 чел.

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«Государственная академия профессиональной

переподготовки и повышения квалификации

руководящих работников и специалистов

инвестиционной сферы»

(ГОУ ДПО ГАСИС)

В.А.Спектор, М.Б.Рыбальченко

инновационные принципы

совершенствования управления

в жилищно-коммунальном хозяйстве

Учебное пособие

Москва-2008

Спектор В.А.

д.э.н., профессор,

заведующий кафедрой экономики

и инвестирования ГАСИС

Рыбальченко М.Б.

экономист, соискатель кафедры экономики и инвестирования ГАСИС

Инновационные принципы совершенствования управления в жилищно-коммунальном хозяйстве. Учебное пособие. М.: ГОУ ДПО ГАСИС, 2006 г., с.60.

В учебном пособии раскрываются объективные причины необходимости совершенствования системы управления ЖКХ и сформулированы методические основы инновационного подхода к этому процессу в рамках реформирования отрасли.

Учебное пособие одобрено Научно-методическим Советом ГОУ ДПО ГАСИС и рекомендовано для слушателей Академии по направлению «Экономика и управление на предприятиях жилищно-коммунального хозяйства».

Рецензент – к.э.н., Г.Г.Логинова


СОДЕРЖАНИЕ

[1] Введение

[2] Жилищно-коммунальное хозяйство

[3] 2. Реформирование ЖКХ на основе инновационных схем управления

[4] 3. Основные направления инновационной программы совершенствования организационных форм управления

[5] Заключение

[6] Литература


Введение

Новый Жилищный кодекс РФ определил необходимость и главные цели реформирования жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), среди которых основным является переход к экономическим отношениям между государством, предприятиями ЖКХ и потребителями, адекватным принципам рыночной экономики. Развитие рыночных принципов функционирования ЖКХ потребовало совершенствования системы управления отраслью, обеспечения эффективной эксплуатации жилищного фонда и его коммунальной инфраструктуры.

Реформирование жилищно-коммунального хозяйства имеет исключительную значимость для повышения эффективности, качества, надёжности предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, снижения нерациональных издержек путём использования ресурсосберегающих технологий, формирования рынка недвижимости. В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники жилых помещений должны осуществлять в своих интересах управление эксплуатацией жилых домов, использованием общего имущества при минимальном вмешательстве органов власти. Вовлечение собственников в управление своей недвижимостью призвано повысить их ответственность за её состояние.

Такой взгляд на проблему определил объективную необходимость радикального совершенствования методов управления ЖКХ. Потребовалось коренным образом изменить систему организационных и экономических отношений между местными органами исполнительной власти, предприятиями ЖКХ и собственниками жилых помещений. Реализация основных положений Жилищного кодекса РФ требует разработки скоординированной системы мероприятий, направленных на формирование мотивации деятельности участников жилищно-коммунальных отношений на достижение целей реформирования. Эти мероприятия должны обеспечить решение широкого круга вопросов, связанных с поддержанием технического состояния жилищного фонда в нормальных условиях эксплуатации путём рационального сочетания текущих и капитальных ремонтов, ликвидации несоответствия качества и стоимости жилищно-коммунальных услуг, а также с сокращением централизованного администрирования в управлении жилищным фондом.

При этом основное внимание сосредоточено на инновационном обновлении методов управления эксплуатацией жилищного фонда, который в Москве, как и в большинстве других городов, состоит, в основном, из многоквартирных домов. Объективная необходимость совершенствования механизма управления в сфере жилищно-коммунального комплекса, в целом и, в частности, управления многоквартирными домами, определяется следующими обстоятельствами:

  •  переходом народного хозяйства России на рыночные отношения и значительным отставанием ЖКХ в проведении соответствующих реформ;
  •  практическим завершением процесса приватизации жилищного фонда;
  •  необходимостью решения задачи децентрализации управления в системе ЖКХ и поиска рациональных форм самоуправления собственниками жилья;
  •  актуальностью задачи сокращения бюджетных расходов на эксплуатацию коммунальных систем и жилищного фонда и перекладыванием этих затрат, в основном, на собственников и нанимателей жилых помещений.

Выбору рациональных путей комплексного решения этих посвящено данное учебное пособие.


  1.  Жилищно-коммунальное хозяйство

как объект инновационного развития

Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) как отрасль народного хозяйства объединяет два вида деятельности, которые, с одной стороны, тесно связаны по своим специальным функциям улучшения условий жизни населения, с другой стороны, характеризуются задачами повышения экономической эффективности оказываемых услуг, которое должно сопровождаться стабилизацией (а где это возможно – снижением) цен на них. Исходя из единства социальных и экономических целей функционирования жилищный фонд и обслуживающие его коммунальные системы объединяются в единый комплекс, центральным и узловым звеном которого является жилищный фонд. Учитывая принципиальные различия в условиях создания и функционирования этих двух составляющих комплекса ЖКХ, в них складываются свои направления научно-технического прогресса и свои специфические формы инновационного развития.

Жилищный фонд относится к числу материальных благ, соединяющих в себе социальные и экономические функции. Как всякий продукт труда жильё заключает в себе определённую нагрузку, представляет собой овеществление прошлого и живого труда. Жильё связано с удовлетворением самых важных потребностей человека (отдых, приготовление пищи и т.д.) и является той материальной основой, на которой развивается семья как основная социальная ячейка общества.

Основные фонды жилищного хозяйства по данным федеральной статистики 2004 г. составили 7274 млрд. руб., коммунального хозяйства – 1164 млрд. руб., всего – 8438 млрд. руб., что равно 23% их стоимости в России. Следовательно, основные фонды ЖКХ – это почти четвёртая часть экономического потенциала страны. Коэффициенты обновления основных фондов низкие: в жилищном хозяйстве – 2,6%; в коммунальном хозяйстве – 0,9%; коэффициенты выбытия соответственно – 0,5 и 0,3%.

Состояние жилищного фонда и всей коммунальной инфраструктуры Российской Федерации остаётся неудовлетворительным.

В сфере ЖКХ сложилась следующая ситуация:

  •  велик (70-75%) износ основных фондов;
  •  около 5% жилых домов и зданий инфраструктуры подлежат сносу.

В 2004-2006 гг. количество убыточных предприятий ЖКХ медленно уменьшалось, однако финансовое состояние отрасли в целом осталось неудовлетворительным. Суммарная задолженность организаций ЖКХ в эти годы продолжала расти.

Анализ состояния основных фондов и финансового обеспечения организаций ЖКХ свидетельствует о недостаточности объёмов финансирования и их неэффективном использовании. Кроме того, иностранный капитал не идёт в ЖКХ, поскольку организации в этой сфере малорентабельны или убыточны, характеризуются большой затратностью и значительными материальными потерями.

Однако большая часть поступлений от реализации продукции и услуг уходит на финансирование текущей деятельности предприятий отрасли. В структуре их расходов на оказание жилищно-коммунальных услуг основную часть (около 60%) составляют материальные затраты, 80% из которых связаны с расходами на приобретение топливно-энергетических и иных ресурсов. Положение в ЖКХ осложняется тем, что низкий объём финансирования ремонтных работ за годы существования СССР привел к значительному износу сетей коммунальной инфраструктуры и требует серьёзных капиталовложений (см. табл. 1.).

Таблица 1

Доля коммунальных сетей, нуждающихся в замене

Годы

2000

2005

Водоснабжение

27

35

Канализация

29

Теплосети

16

Вследствие этого большая часть получаемых жилищно-коммунальными предприятиями доходов уходит на аварийно-восстановительный ремонт. Всё это свидетельствует о том, что в ближайшие годы продолжится рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги.

Основные цели реформирования ЖКХ России:

  •  обеспечение населению условий проживания, отвечающих современным стандартам качества жизни;
  •  снижение издержек производителей услуг и соответственно тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг;
  •  смягчение для населения последствий реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на режим безубыточного функционирования;
  •  переход отрасли на самоокупаемость.

Основные способы достижения указанных целей:

  •  совершенствование системы управления, эксплуатации и контроля;
  •  переход на договорные отношения, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объём и качество потребляемых услуг, преимущественно конкурсный отбор организаций, осуществляющих управление жилищным фондом и его обслуживание;
  •  совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, в т. ч. установление повышенных тарифов на сверхнормативную площадь жилья и сверхнормативное потребление коммунальных услуг, а также дифференциация оплаты в зависимости от качества и местоположения жилья;
  •  совершенствование системы социальной защиты населения: упорядочение существующей системы льгот, усиление адресной направленности выделяемых на эти цели средств.

Реформа ЖКХ предполагает переход к самофинансированию отраслевых организаций путём снижения, а в будущем и прекращения бюджетных ассигнований на предоставление дотаций, ликвидацию перекрёстного субсидирования.

Одним из основных направлений реализации целей реформирования ЖКХ является инновационная перестройка управления во всех звеньях организационной структуры отрасли.

Жилищным кодексом РФ предусмотрено, что управление многоквартирным домом призвано обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

  •  непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  •  управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом либо иным специализированным потребительским кооперативом;
  •  управление управляющей организацией.

Согласно Федеральному закону от 21.07.05 №115-ФЗ «О концессионных соглашениях» предусмотрено привлечение инвестиций в экономику, обеспечение эффективного использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Закон регулирует отношения, возникающие в связи с использованием имущества на основе заключения и исполнения концессионных соглашений, устанавливает гарантии прав и законных интересов сторон концессионного соглашения.

Таким образом, законодательством Российской Федерации предложен ряд новых форм организации управления жилищным и коммунальным фондом. Отношения между органами власти, собственниками и управляющими компаниями основываются на коммерческом расчёте.

Опыт работы новых управленческих структур в секторе ЖКХ пока отсутствует, так как они только создаются в субъектах РФ. Идёт процесс поиска, а поэтому оценивать эффективность их применения пока рано. Процесс этот сложный и длительный, осуществить его можно только с учётом экономических интересов всех участников. Эти обязательства определяют необходимость дальнейшей разработки методов управления развитием и совершенствованием организационных схем в ЖКХ.

Передача жилья в собственность граждан путём приватизации явилась важнейшей составной частью жилищной реформы. Приватизация позволила значительно увеличить число граждан – собственников жилых помещений и соответственно создать условия для формирования и развития рынка жилья. Жильё стало рассматриваться не только как помещение для проживания граждан, но и как имущество (товар), которым собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению. Соответственно с этим бремя содержания жилых домов должно перейти от государства к новым собственникам. Процесс приватизации был направлен, прежде всего, на включение в состав объектов жилищных прав помещений, являющихся недвижимым имуществом: жилых домов, квартир и комнат. Эти положения были закреплены Законом СССР «О собственности в СССР».

В результате приватизации единый прежде неделимый объект недвижимости – жилой дом – стал представлять собой сложную совокупность объектов, в числе которых жилые и нежилые помещения, находящиеся в частной или государственной и муниципальной собственности; а также имущество, находящееся в общей долевой собственности (межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие и ограждающие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование и др.).

Общему имуществу присущ следующий набор признаков:

  •  оно неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями, не выделяется и не отчуждается отдельно от них;
  •  право собственности на общее имущество в домах возникает одновременно с возникновением права собственности на жилое и нежилое помещение;
  •  имеет функциональную зависимость с жилыми и нежилыми помещениями и предназначено для обслуживания более одного индивидуализированного помещения, для доступа к жилым и нежилым помещениям (входы в подъезды, лестницы, лифты и др.), а также для размещения санитарно-технического, электрического и механического оборудования.

К общему имуществу относится земельный участок, на котором расположен жилой дом с элементами озеленения и благоустройства.

До приватизации, когда жилой дом принадлежал на праве собственности одному юридическому лицу, граждане пользовались помещениями на основании договоров социального найма. Сам дом как объект недвижимости передавался собственником в хозяйственное ведение жилищным организациям для осуществления его эксплуатации и обслуживания. Управление домом рассматривалось как административная, исполнительно-распорядительная деятельность государственных органов (госпредприятий).

Доля собственника жилья в праве собственности на общее имущество в этом доме определяется пропорционально его доле в общей площади указанного помещения Принцип установления доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме носит обязательный характер. Установление доли собственника помещения в праве собственности на общее имущество необходимо для несения пропорционально своей доли обязательных расходов на содержание общего имущества, а также для голосования на общем собрании собственников помещений.

Исходя из социальной значимости жилья для человека государство призвано в меру своих возможностей оказывать населению поддержку в улучшении жилищных условий. Предусмотренные законом формы содействия гражданам со стороны государства и местных органов самоуправления в улучшении жилищных условий основываются на социальной норме площади жилья в расчёте на одного человека.

Основными факторами, определяющими отнесение объектов недвижимости к тому или иному классу жилья («премиум», «элитное», «эконом», «социальное»), а, следовательно, его рыночную стоимость, являются:

  •  местоположение;
  •  архитектурно-строительные характеристики;
  •  инженерно-технические характеристики;
  •  обустройство зданий и придомовой территории;
  •  организация управления и эксплуатации.

Каждый фактор имеет свою область допустимых значений, определяемых особенностями конкретного города.

Важным элементом экономических отношений в жилищной сфере является категория собственника жилого помещения. Собственник жилого помещения – лицо физическое или юридическое, которое вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать принадлежащее ему жилое помещение в собственность другим лицам, передавать им право владения, пользования и распоряжения. В рамках этих общих положений государство регулирует жилищные отношения по поводу:

  •  оснований возникновения, осуществления и прекращения прав владения и пользования жилыми помещениями;
  •  учёта граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договорам социального найма и найма;
  •  требований к жилым помещениям и порядку их учёта;
  •  обеспечения сохранности, содержания и ремонта жилых домов и жилых помещений;
  •  управления жилищным фондом;
  •  контроля органами государственной власти и местного самоуправления за соблюдением жилищных прав граждан, содержанием и использованием жилищного фонда.

Собственники жилых помещений, наниматели и арендаторы обязаны использовать жилое помещение по назначению и соблюдать правила пользования им, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, а также исполнять другие обязанности, предусмотренные федеральным законодательством и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Нормальное функционирование жилищного фонда напрямую зависит от состояния его коммунальной инфраструктуры. Уровень развития жилищного фонда и обслуживающих коммунальных систем должен быть сбалансирован на основе принципа пропорционального развития. Принятая классификация отраслей в комплексе ЖКХ предусматривает раздельное рассмотрение следующих видов деятельности:

  1.  Эксплуатация жилищного хозяйства
  2.  Водоснабжение
  3.  Водоотведение (канализация) и очистка сточных вод
  4.  Теплоснабжение
  5.  Газоснабжение
  6.  Электроснабжение
  7.  Озеленение населённых пунктов
  8.  Ремонт дорог, мостов и набережных, берегоукрепительные работы
  9.  Зимняя и летняя уборка улиц и придомовых территорий
  10.  Сбор, вывоз и утилизация бытовых отходов
  11.  Бани, прачечные, парикмахерские и другие виды бытового обслуживания
  12.  Ритуальные услуги

Особенности деятельности перечисленных подотраслей ЖКХ позволяет выделить в их составе следующие группы. Во-первых, отрасли, непосредственно связанные с функционированием жилищного фонда (водоснабжение, канализация, тепло-, газо-, электроснабжение). Во-вторых, виды деятельности, призванные обеспечить благоустройство жилых районов (озеленение, дорожное строительство, уборка улиц, вывоз отходов). В-третьих, виды деятельности, связанные с удовлетворением потребностей населения в бытовых услугах (бани, прачечные и др.).

Продуктом деятельности предприятий ЖКХ являются услуги. В советский период на развитие сферы услуг не обращалось должного внимания из-за того, что по действующим в тот период теоретико-методологическим принципам считалось, что этот вид деятельности не создаёт стоимости. В марксистской схеме простого и расширенного воспроизводства сфера услуг отсутствовала. В условиях рыночной экономики предполагается, что услуги, как и любой другой продукт – товар, должны воспроизводиться, так как происходит процесс их потребления.

Воспроизводство жилищно-коммунальных услуг в количественном и качественном аспектах может быть достигнуто лишь при условии, когда ЖКХ будет представлять собой производственный комплекс, опирающийся в своём развитии на индустриальную материально-техническую базу. Необходимой предпосылкой успешного функционирования материально-технической базы ЖКХ являются его тесные межотраслевые связи с металлургией, машиностроением, химической промышленностью, деревообработкой, промышленностью строительных материалов и стройиндустрией. Соответственно, инновационное развитие этих отраслей промышленности следует рассматривать как важнейший фактор инновационной политики в ЖКХ.

Жилищно-коммунальные услуги имеют свои характерные особенности. Так, жилищные услуги носят постоянный характер (например, водоснабжение, канализация, газо-, тепло-, электроснабжение). Они являются массовыми, а не индивидуальными. Потребительские свойства и режим предоставления жилищно-коммунальных услуг должны соответствовать установленным нормативам:

  •  по холодному и горячему водоснабжению – гигиеническим требованиям по свойствам и составу воды, по расчётному расходу воды. Кроме того, в горячем водоснабжении должны соблюдаться температура нагрева подаваемой воды;
  •  по электроснабжению должны соблюдаться стандартные параметры электрической энергии;
  •  по теплоснабжению – температура воздуха в жилых помещениях при условии выполнения мероприятий по утеплению помещений должна соответствовать действующим нормам и правилам.

Соответственно рассмотренным особенностям структуры и условий функционирования ЖКХ должна формироваться его инновационная политика. В качестве целей этой политики представляется возможным выделить следующие:

  •  повышение качества услуг по всем видам деятельности;
  •  стабилизация цен на услуги, а по возможности их снижение в перспективе;
  •  снижение затрат живого труда на производство услуг;
  •  совершенствование структуры управления инновационно-инвестиционной деятельностью в системе ЖКХ.

Различия в технологии производства услуг ЖКХ определяют необходимость дифференцированного подхода к выбору конкретных мероприятий по достижению перечисленных целей. Так, повышение качества услуг требует использования в ресурсоснабжающих видах деятельности надёжной контрольно-измерительной аппаратуры, в малых городах и населённых пунктах – специализированных агрегатов для автономного обслуживания небольших жилых районов. Снижение трудоёмкости производства таких видов услуг как озеленение, ремонт и строительство дорог, уборка территорий и т.п. осуществляется путём повышения уровня механизации соответствующих работ, применения специализированных высокопроизводительных машин, оборудования и инструментов. Развитие производственных процессов в ЖКХ по этим направлениям призвано также упорядочить ценообразование, ограничивать тенденции повышения цен и тарифов, по которым те или иные услуги реализуются потребителю.

Совокупность перечисленных задач определяет требования к выбору направлений инновационной политики в управлении ЖКХ. Особое направление инновационного развития ЖКХ представляют мероприятия по совершенствованию управления всей деятельностью ЖКХ, в т.ч. управления инновационными процессами и их инвестиционным обеспечением.

Не пытаясь определить приоритеты тех или иных задач инновационного развития ЖКХ, представляется целесообразным сгруппировать их следующим образом:

  1.  Совершенствования контрольно-измерительной аппаратуры, применяемой в системе водоснабжения, газоснабжения, теплоснабжения и электроснабжения, позволяющей перейти от усреднённого, обезличенного распределения коммунальных затрат к реальному учёту расхода соответствующих ресурсов каждым потребителем. Контрольно-измерительной аппаратурой необходимо также оснастить пункты производства и распределения ресурсов, что позволит выявить фактические потери в распределительных сетях и разрабатывать меры по их минимизации или полной ликвидации. Имеющийся опыт эксплуатации такой аппаратуры свидетельствует о значительных резервах снижения общего расхода воды, газа, тепла и электроэнергии, повышения эффективности ресурсоснабжающих отраслей ЖКХ и соответствующего снижения стоимости этих важнейших коммунальных услуг для населения.
  2.  Развитие производства и повышение качества (в первую очередь, экономичности и эксплуатационной надёжности) оборудования для производства тепла. Это оборудование требуется для локальных тепловых сетей в отдалённых и малых городах и населённых пунктах, где не предусмотрено создание объектов централизованного теплоснабжения. Анализ показывает, что КПД используемого в настоящее время отечественного оборудования существенно ниже импортных агрегатов, оно часто выходит из строя, что для населения многих регионов приводит к катастрофическим последствиям, а от предприятий требует дорогих в экстремальных зимних условиях ремонтов для ликвидации последствий аварий.
  3.  Разработка и развитие производства оборудования для очистки воды, предназначенной для систем питьевого водоснабжения. Мощности такого оборудования требуется развивать применительно к различным условиям водопотребления, обеспечивая при этом соблюдение стандартных показателей очистки воды. Изучение действующих систем водоснабжения во многих городах и населённых пунктах свидетельствует о том, что зачастую в квартиры граждан подаётся загрязнённая, не отвечающая принятым санитарно-гигиеническим нормам, вода, что может провоцировать распространение различных заболеваний. Следует отметить, что при разработке средств очистки воды необходимо учитывать, что в ряде городов и населённых пунктов забор воды производится в местах, загрязнённых промышленными и бытовыми отходами, что требует для очистки воды специальных инженерных решений. Причиной загрязнения воды может являться аварийное состояние водопроводных сетей. В этой ситуации, впредь до капитального ремонта сетей, возникает необходимость дополнительной очистки воды непосредственно у потребителей, что также требует применения специализированного оборудования.
  4.  Решение проблемы удаления бытового мусора с придомовых территорий и его переработки (уничтожения) либо утилизации. В последние годы различными российскими организациями разработано несколько технических решений этой весьма актуальной проблемы. Есть различные западные фирмы, готовые поставлять в Россию специализированное оборудование. Однако управленческие структуры, ведающие ЖКХ, пока не остановили свой выбор на одном из возможных вариантов мусороудаления. В результате на т.н. полигонах – свалках растут горы мусора, отравляя в округе воздух и грунтовые воды. Представляется необходимым отдать предпочтение ограниченному количеству технических решений применительно к различным по численности населения городам и разработать для них соответствующее оборудование.
  5.  Необходимо продолжать работу по повышению уровня механизации дорожных и других подобных работ, сконцентрировать основное внимание на расширении применения средств малой механизации с целью сокращения затрат ручного труда.
  6.  В связи с большим объёмом работ по реконструкции, капитальному ремонту и модернизации устаревшего жилищного фонда требуется разработать проектные решения, опирающиеся на применение индустриальных строительных конструкций и новых строительных материалов, с использованием накопленного опыта проведения соответствующих работ. При этом разрабатываемые проектные решения должны обеспечивать архитектурное разнообразие районов застройки.
  7.  В ходе реформирования ЖКХ представляется целесообразным не ограничиваться только техническими аспектами инновационной политики. Решение стоящих перед отраслью задач требует радикальных изменений в системе управления инновационным процессом совершенствования организационно-экономических отношений в отрасли. В качестве основных целей совершенствования управления инновациями в ЖКХ можно назвать:
  •  определение дифференцированной по временным этапам системы контрольных параметров роста социальной и экономической эффективности жилищного фонда и его коммунальной инфраструктуры;
  •  создание методических центров, которым будет поручен мониторинг, анализ и разработка инновационных предложений по совершенствованию форм и методов управления в системе ЖКХ, а также информационное обеспечение всех звеньев управления;
  •  сокращение продолжительности инновационного цикла, включающего разработку новшеств, организацию их промышленного производства и внедрения в эксплуатацию путём коммерциализации;
  •  осуществление инновационного обновления ЖКХ в сочетании с экономным расходованием инвестиций.

Особенностью инновационного процесса в ЖКХ является огромное количество точек приложения нового оборудования, что вызывает необходимость централизованного планового регулирования этого процесса, определения приоритетности отдельных регионов, городов и населённых пунктов. Методы управления инновациями в ЖКХ должны формироваться с учётом сложившейся трёхуровневой системы управления самой отраслью, включающей федеральный центр в виде Министерства регионального развития, органы местного самоуправления и многочисленные низовые звенья управления эксплуатацией жилищного фонда и производством коммунальных услуг.

Практическая реализация инновационных мероприятий в ЖКХ связана с привлечением значительных инвестиций. Источником этих инвестиций являются как средства федерального и местного бюджетов, так и определённая доля доходов коммунальных предприятий от реализации своих услуг потребителям.


2. Реформирование ЖКХ на основе инновационных схем управления

В современных технико-экономических условиях инновационная направленность политики предприятий является основой качественных сдвигов в результатах их финансово-хозяйственной деятельности. Практически во всех отраслях народного хозяйства инновационная активность предприятий становится определяющим фактором их устойчивого положения на рынке. Инновационное развитие производства опирается на использование достижений научно-технического прогресса, оно ориентируется на разнообразные потребности рынка, обеспечивает необходимую концентрацию финансовых, материально-технических и человеческих ресурсов.

Под влиянием инновационного развития производства преобразуются производительные силы общества. Каждое новое поколение инноваций в технике и технологии расширяет своё воздействие на динамику социально-экономических процессов, происходящих в обществе. Современная теория управления процессом инновационного развития тесно связывает его с проблемами социально-организационных изменений в народном хозяйстве. Многие авторы, исследовавшие развитие экономики, подчёркивали, что в период индустриализации господствовал принцип «технологической рациональности», развитие происходило под лозунгом «свобода предпринимательства». На этапе постиндустриального развития определяющей становится идея «свободы нововведений».

Инновации, т.е. создание и реализация конкурентоспособного технологического преимущества, рассматриваются как главное средство ускоренного форсированного развития, наращивания технологической мощи, повышения технологической отдачи. Инновации пронизывают современную экономику, которая находится в состоянии безостановочного развития. Чем интенсивней инновационный процесс и чем значительнее его роль в приросте валового продукта, тем серьёзней предприятия должны относиться к стратегии экономического роста путём использования передовой технологии. Это позволит им достаточно долго сохранять конкурентоспособность своей продукции и услуг. Инновационная деятельность должна постоянно обновляться, поддерживаться, что обеспечит предприятию повышение достигнутого уровня эффективности производства.

Переход на инновационный путь развития производства вызывает значительную трансформацию факторов экономического роста. Меняются ориентиры в направлениях развития науки и научных знаний, в технике и технологии производства. Коренным образом меняются подходы к выбору источников и оценке ресурсов экономического роста. Инновационная направленность развития экономики высветила неэффективность традиционно сложившихся организационных структур и методов управления производством, которые не учитывают возрастающего значения невещественных форм и новых качественных факторов экономического роста. В этих условиях управление инновациями должно быть нацелено на достижение предприятием стоящих перед ним целей путём интенсификации использования материально-технических, финансовых и трудовых ресурсов.

В методологии управления инновационной деятельностью выделяются два относительно самостоятельных аспекта: во-первых, это процесс принятия управленческого решения; во-вторых, создание и использование аппарата управления инновационным процессом. В рамках первого аспекта (принятия решения) важно выделить методологические основы исследования альтернативных вариантов решений, оценки возможных последствий их реализации и технико-экономических обоснований выбранного варианта. При инновационной направленности экономического роста модели исследовательского процесса играют решающую роль. С этой точки зрения управление инновациями на предприятии предполагает создание специальных организационных структур, укомплектованных высококвалифицированными специалистами в области экономики и технологии данного производства.

При изучении теоретико-методологических проблем управления инновационным процессом на уровне отдельных предприятий и любых интегрированных структур типа холдингов важно опираться на прикладные теории организации и управления производством, что позволит обеспечить научно-методическую базу для выработки практических решений. Представляется необходимым наделить руководящих работников подразделений, связанных с инновационным процессом, полномочиями принятия решений и их практического осуществления. Это подразумевает наличие упорядоченных, бесконфликтных отношений между частями управленческой структуры предприятия.

Целью функционирования подразделений, связанных с инновационной деятельностью, является эффективное управление процессом разработки, внедрения, производства и коммерциализации новшеств. В зависимости от конкретных условий предприятий отдельные элементы этой системы могут выпадать и заменяться другими. Так, например, стадия разработки может быть заменена операциями по закупке методик управления производством, необходимой технической документации или новейшего технологического оборудования, которое требуется для инновационного обновления производства. Стадия коммерциализации возникает в случаях, когда сделанные на предприятии новые разработки техники и технологии, а также схем управления производством вызывают интерес у других предприятий и могут стать товаром.

Необходимым условием принятия эффективных решений в области управления инновационной деятельностью является обоснование долгосрочных целей развития предприятия и стратегии достижения поставленных целей [14]. Эти обоснования предполагают, прежде всего, детальный анализ потребительского спроса, конкурентной и ценовой ситуации на рынке. Должны быть оценены ресурсные возможности предприятия, технико-экономический потенциал наличного оборудования, проанализированы возможные источники инвестиций для реализации инновационных мероприятий, а также оценено соответствие квалификационного уровня персонала задачам освоения новой техники и технологии. Важным этапом обоснования инновационной стратегии является анализ конкурентных преимуществ предприятия, его сильных и слабых сторон, возможностей возникновения внешних угроз.

Стратегические цели инновационного процесса конкретизируются в рамках оперативных (тактических) планов, где главное внимание направлено на кратко- и среднесрочные горизонты. Отличительной особенностью оперативных планов является их достаточно полное информационное обеспечение. Стратегическое и оперативное управление инновациями находятся во взаимодействии и содержательно дополняют друг друга. Стратегическое управление концентрируется на важнейших структурных проблемах, а оперативное управление выбирает наиболее эффективные пути и средства реализации принятой инновационной стратегии развития предприятия. Оперативное управление инновациями сосредоточено на формировании производственных, научных, маркетинговых и других обеспечивающих подсистем предприятия, осуществляющих материально-техническое снабжение и сбыт продукции, информационное и финансовое обеспечение. Конечной целью оперативного управления инновациями является достижение высоких показателей по объёму реализации продукции, доходу, прибыли, рентабельности производства, упрочение положения предприятия на конкурентном товарном рынке.

Обобщение результатов научно-методических разработок в области управления инновационной деятельностью предприятия ЖКХ представляется возможным выделить его следующие основные элементы:

  1.  Анализ внешней среды: правовой основы, налоговой системы, экономической ситуации в стране и регионе, прогноза потребительского спроса и конкурентной ситуации на рынке.
  2.  Постановка стратегических целей: увеличение объёмов продаж, закрепление положения на сложившихся рынках сбыта товаров и услуг, выход на новые рынки.
  3.  Разработка инновационной стратегии и тактики достижения поставленных целей. Оценка конкурентных преимуществ предприятия, анализ потенциала новых видов услуг, новых технологий и новых моделей оборудования, поиск патентов, лицензий и ноу-хау с оценкой экономической целесообразности их покупки.
  4.  Планирование, оперативное управление, мониторинг и контроль за научными и конструкторскими разработками новшеств, их внедрением и использованием в производстве.
  5.  Анализ возможных источников инвестиционного обеспечения инновационных программ предприятия. Оценка эффективности инвестиций.
  6.  Совершенствование организационной структуры управления инновационной деятельностью. Управление и уменьшение всех видов рисков.
  7.  Организация профессиональной переподготовки и повышения квалификации всех категорий персонала предприятия, связанного с эксплуатацией новой техники, применением новой технологии и новых схем управления производством.

В системе управления инновационной деятельностью предприятия ЖКХ необходимо учитывать возрастание стохастических и случайных факторов во внешней среде. В этой ситуации инновационная политика предприятия должна быть увязана с возможностью его реакции на возникающие изменения. Исследование реактивности предприятия на изменение внешних условий функционирования позволило выявить и классифицировать типы таких реакций, что повлекло за собой существенные изменения в системе управления. Основными типами реакции предприятий на изменения внешней среды считаются:

  •  изменения в технологии производства, снижение его ресурсоёмкости, изменения в составе и структуре продукции и услуг;
    •  преодоление конкуренции на основе возможного снижения цен, активизация рекламы и другие меры, способствующие укреплению позиций на рынках сбыта;
    •  инновационное обновление методов управления производством, организационных структур, техники, технологии и номенклатуры продукции и услуг.

Чем активнее развивается на предприятии инновационный процесс, чем выше его роль в росте прибыли, тем с большим вниманием там относятся к разработке инновационной стратегии. Для руководителей этих предприятий свойственно понимание того, что движущей силой развития их бизнеса является способность создать и достаточно долго сохранять технологические преимущества. Для этого требуется, чтобы инновационная деятельность постоянно обновлялась, поддерживалась на достаточно высоком уровне.

Анализ деятельности наиболее успешных предприятий в системе ЖКХ позволяет выявить принципиально новые подходы к формированию ими своей инновационной стратегии.

Действующая система управления ЖКХ сложилась в результате её реформирования, начатого в 1991 г. и имеющих своей целью адаптацию к условиям рыночных отношений. Необходимость реформирования структуры управления ЖКХ была вызвана существенно меняющимися условиями и методами как функционирования экономики в целом, так и ЖКХ, в частности. При этом коренные изменения затронули такие фундаментальные факторы, как структура собственности на жилищный фонд и другие основные фонды в жилищно-коммунальной сфере, появление значительного числа собственников и развитие организационно-правовых форм субъектов управления и хозяйствования, формирование конкурентной среды и договорных отношений между производителями и потребителями услуг.

В целом система управления жилищным фондом представляет собой совокупность согласованных методов и средств целенаправленного воздействия на субъекты управления для достижения заданного качества и состояния жилых домов.

Лидирующие позиции в реформировании системы управления ЖКХ занимает Москва. В этой связи представляет большой интерес обобщение московского опыта разработки и применения новых схем управления структурами ЖКХ и, в первую очередь, его основным ядром – жилищным фондом. В Москве осуществляется комплекс мероприятий по решению задач реформирования организационной структуры управления городским жилищным фондом и его коммунальными службами.

В Постановлении Правительства Москвы «О мерах по усовершенствованию системы управления комплексом городского хозяйства Москвы» в целях совершенствования и оптимизации системы городского хозяйства и повышения эффективности его работы, а также для осуществления единого методологического подхода к вопросам реформирования жилищно-коммунального хозяйства был утверждён перечень приоритетных задач развития системы управления городским хозяйством. В числе этих задач выделено разделение функций структур жилищно-коммунального хозяйства (балансодержателя, заказчика и подрядчика) по видам работ и услуг, где это целесообразно с экономической точки зрения, а также развитие конкурентной среды и малого предпринимательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Сформированная в последние годы обновлённая структура управления жилищным фондом в городе (см. рис. 1) представлена следующими субъектами управления:

  •  по поручению Правительства Москвы полномочия собственника по управлению и распределению объектами жилищного фонда осуществляет департамент жилищной политики и жилищного фонда, а в отношении имущества, находящегося: в собственности города и закреплённого за государственными унитарными предприятиями в жилищно-коммунальной сфере осуществляет Департамент имущества города Москвы;
  •  координацию работы по научно-технической и ремонтно-эксплуатационной политике осуществляет Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства;
  •  Государственные унитарные предприятия «Дирекция единого заказчика» (ГУП ДЕ3), действующие в качестве уполномоченных, от лица органа исполнительной власти города, осуществляют управление объектами жилых домов;
  •  ТСЖ, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, действующие в качестве юридического лица, уполномочены управлять общим имуществом, принадлежащим собственникам;
  •  частные управляющие компании, действующие на основе договорных отношений с различными собственниками жилищного фонда (инвесторами, заказчиками, застройщиками и др.).



Город разделён на несколько административных округов, деятельностью которых руководит префектура. В свою очередь, территория административных округов разделена на районы, где в рамках переданных им полномочий функционируют районные управы. В отдельных округах действовавшие там единые информационно-расчётные центры (ГУ ЕИРЦ) преобразованы в экспериментальном порядке в государственные учреждения инженерных служб округов (ГУ ИС АО) и районов, которым поручены функции заказчиков и получателей бюджетных средств. В инженерных службах округов должны собираться сведения для расчёта потребности в бюджетных средствах по статьям:

  •  расходы на эксплуатацию жилищного фонда;
  •  субсидии на покрытие убытков теплоснабжающих организаций, связанных с применением государственных регулируемых цен (тарифов) при продаже товаров (работ, услуг) населению.

Важнейшим элементом инновационной системы управления ЖКХ в Москве должна стать передача управления многоквартирными домами товариществам собственников жилья (ТСЖ), которое рассматривается как низовое звено управленческой структуры, отвечающее за состояние жилищного фонда. Результаты, которые предполагается получить при реализации намеченных мер, с полным основанием могут рассматриваться как инновации, т.к. организационно-методические принципы московского опыта, бесспорно, получат широкое применение в крупных мегаполисах по всей стране. При этом под влиянием местных условий реформирования ЖКХ могут возникать региональные модификации этих принципов, но их экономическая основа сохранится.

Отдельным вопросом является порядок управления многоквартирными домами, все помещения которых находятся в городской собственности. Он устанавливается органом городского управления и включает перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества, периодичности их проведения, правоотношения с поставщиками коммунальных услуг. Жилищный кодекс РФ вводит в качестве обязательного условия организации управления домами, находящимися в городской собственности, проведение открытого конкурса по выбору управляющей организации. Если собственниками помещений являются физические лица и город, то в этом случае город участвует в выборе одного из альтернативных способов управления. Однако в случае, когда город является единственным собственником всех жилых и нежилых помещений в доме, возможен только один способ управления этим домом – с помощью управляющей организации. Конкурс относится к одной из форм проведения торгов. Общие правила заключения договора на торгах, которые могут проводиться в форме конкурса либо аукциона, установлены ГК РФ.

Привлечение управляющей организации осуществляется только в форме открытого конкурса, который отличается от закрытого тем, что в нём могут принимать участие любые лица, а не только специально приглашённые. Предметом открытого конкурса будут условия договора управления: полномочия организации, её права и обязанности, перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, цена договора и др.

Выиграть открытый конкурс может организация, которая предложит наилучшие условия договора управления. При этом организация может предложить более низкую цену и выполнять меньший объем работ и услуг. Поэтому при проведении конкурса следует руководствоваться утверждёнными на федеральном уровне минимальными перечнями таких работ и услуг.

По договору управления домом управляющая организация по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам и лицам, пользующимся помещениями в таком доме, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления. Если в течение года собственники помещений не выбрали способ управления домом или принятое решение не реализовано, то городские органы управления обязаны провести открытый конкурс по выбору управляющей организации. Факт отсутствия реализации выбранного способа управления домом можно установить по формальным признакам. Так, если в решении собственников помещений в доме значится способ непосредственного управления, то собственники должны заключать договоры с соответствующими организациями об оказании услуг по содержанию дома (вывоз бытовых отходов, уборка придомовой территории и помещений общего пользования в доме и др.), выполнению работ по ремонту дома и о предоставлении коммунальных услуг. Эти договоры могут быть заключены непосредственно каждым собственником или уполномоченным лицом.

Если в решении собственников помещений значится способ управления ТСЖ или кооперативом, то должны быть предприняты действия по созданию такой организации. Если собственники не предпринимают реальных шагов по реализации принятого решения, управляющую организацию назначают городские власти.

Формирование эффективной системы управления жилищным фондом предполагает разделение функций и ответственности между собственником жилищного фонда, подрядными ремонтно-эксплуатационными и ресурсоснабжающими организациями, участвующими в процессе предоставления жилищно-коммунальных услуг.

В будущем предусматривается развитие новых принципов управления жилищным фондом, в т.ч. принципа рационального распределения функций; принципа разделения ответственности за достижение планируемых результатов; принципа единого пообъектного управления.

В современных условиях управление жилищным фондом следует рассматривать как совокупность эффективных действий собственников (или от их лица – управляющего), направленных на сохранение основных качеств недвижимости или её приращения в интересах собственников жилья в рамках установленных правил, регламентов, стандартов эксплуатации жилых объектов.

В настоящее время имеет место переходный период, когда действует система управления, которую целесообразно реорганизовать на основе инновационных схем. Исходя из того, что управление домами с использованием ТСЖ наиболее полно реализует права и обязанности собственников помещений в качестве приоритетного направления формирования инновационной системы управления жилищным фондом рекомендован курс на создание ТСЖ как основной низовой структуры.

Одной из основных предпосылок эффективной реализации принятых инновационных программ является их обеспеченность необходимыми ресурсами для финансирования инвестиций. Инвестиционный план должен отвечать трём основным требованиям:

  1.  Прогрессивность плана, т.е. инвестиционная деятельность должна быть нацелена на использование достижений научно-технического прогресса.
  2.  Сбалансированность инновационной программы с возможностью привлечения для её реализации необходимых инвестиций.
  3.  Оптимальность принимаемых инвестиционных решений, т.е. их соответствие предварительно принятым критериям оптимальности.

Весь комплекс инноваций, который намечен для осуществления, должен быть скоординирован с возможностью привлечения необходимых инвестиций. Такая скоординированность предполагает увязку графика поступления инвестиций в соответствии с принятой последовательностью проведения инноваций. Нарушение этого условия, как правило, ведёт к торможению инновационного процесса, неоправданному увеличению сроков окупаемости инвестиций, снижению их эффективности. На практике нередки случаи, когда задержка в инвестиционном процессе приводят к тому, что техника и технология на предприятии в условиях ускорения темпов инновационного развития отрасли стареет ещё до ввода новшеств, предприятие так и не получает желаемых конкурентных преимуществ.

В Москве на цели реформирования ЖКХ и перехода на инновационные формы управления в 2007 г. выделено из средств бюджета города по комплексу городского хозяйства 258,9 млрд. руб. B структуре расходов ведущее место занимают расходы на эксплуатацию жилищного фонда – 31,5 млрд. руб., на капитальный ремонт жилищного фонда – 25,5 млрд. руб.; на субсидии для покрытия убытков теплоснабжающим организациям и на оплату услуг ЖКХ – соответственно 10,1 и 5,1 руб. млрд. руб. В целом расходы из городского бюджета в сферу жилищного хозяйства в 2007 г. составили 122,6 млрд. руб. Наибольший рост наблюдается по расходам на капитальный ремонт жилищного фонда, которые в 2007 году выросли почти в 2 раза по сравнению с предыдущим годом.

По коммунальному хозяйству, связанному с жилищным сектором, расходы из городского бюджета включают субсидии на покрытие убытков теплоснабжающих организаций, связанных с применением регулируемых цен, а также затраты в рамках адресной Инвестиционной программы на реконструкцию объектов Мосводоканала.

Обследование предприятий и организаций ЖКХ показало следующие финансовые результаты их деятельности за 2006 год (см. табл. 2).

Таблица 2

Финансовые результаты деятельности организаций ЖКХ за 2006 г.

Предприятия

и организации

Доходы

(всего)

Расходы

(всего)

Прибыль (+), убыток (-),

(всего)

Всего

119312,5

120579,4

–1266,9

В том числе:

Жилищные

27627,1

34858,9

-7231,8

Водоснабжения

11430,0

11245,6

184,4

Водоотведение

11017,4

8680,4

2337,0

Теплоснабжения

48660,5

44491,4

4169,1

Электроснабжения

12778,2

13519,0

–740,8

Газоснабжения

3469,0

3035,4

433,6

Прочие

4330,3

4748,7

–418,4

Как следует из табл. 2, значительные убытки несут организации по эксплуатации жилищного фонда города, расходы которых превышают доходы в 1,3 раза. Расходы по эксплуатации жилищного фонда за 2006 год составили 34858,9 млн. руб., из которых на материальные затраты приходится 62,6%, на оплату труда – 8,9%. Доходы от эксплуатации жилищного фонда составили 27627,1 млн. руб., из которых возмещение затрат населением – 12247,5 млн. руб. (46,2%). Финансовый результат по итогам работы за 2006 год составил убыток на сумму 7231,8 млн. руб. Наиболее значительная доля в расходах предприятий падает на эксплуатационные расходы: в организациях по отпуску электроэнергии – 99,8%, в организациях по отпуску тепла они составляют 84,1%, около 70% – в организациях по отпуску воды водопроводами и в организациях газоснабжения, в организациях, оказывающих услуги по водоотведению – более 70%. Фактический объём финансирования из бюджетов всех уровней жилищно-коммунальных организаций составил 50609,1 млн. руб. (46,5%), и организации по теплоснабжению – 14502,6 млн. рублей (28,7%).

Из начисленных в 2006 г. населению сумм оплаты за оказание услуг более 50% приходится на оплату за теплоснабжение и за жилищные услуги (соответственно – 31,8% и 20,8%). Уровень фактических платежей населения за оказанные услуги ЖКХ с учётом авансовых платежей и погашения задолженности прошлых периодов, в 2006 г. составил 96,9%, что в 1,4 раза меньше, чем в 2005г. Структура расходов служб заказчика в целом по содержанию жилищного фонда по Москве в 2006 г. характеризуется следующими данными:

  •  текущий ремонт жилищного фонда – 14,9%;
  •  содержание домохозяйств – 68,2%;
  •  расходы по программе «Мой двор, мой подъезд» – 7,6%;
  •  содержание служб заказчика и инвентаризация – 9,3%;
  •  прочие расходы – 0,1%.

Структура доходов заказчика по содержанию жилищного фонда и городских организаций в 2006 г. формировалась за счёт следующих источников финансирования:

  •  бюджетные ассигнования – 58,3%;
  •  оплата услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда – 24,8%;
  •  возмещение эксплуатационных расходов по нежилым помещениям – 4,0%;
  •  оплата жилья по договору найма – 9,9%;
  •  целевые бюджетные фонды развития территории города – 2,1%;
  •  прочие доходы – 1,0%.

Расходы подрядных организаций, выполняющих работы по эксплуатации жилищного фонда, в 2006 г. характеризуется следующими показателями:

  •  расходы по содержанию придомовых территорий – 2,9%;
  •  фонд текущего ремонта – 43%;
  •  расходы по санитарному обслуживанию домовладений – 3%;
  •  содержание служащих, специалистов и прочие расходы – 10%.

Проведённый анализ свидетельствует о том, что общий объём выделенных бюджетных средств обеспечивает разработку и реализацию инновационной системы управления ЖКХ города. Вместе с тем, представляется необходимым выработать чёткую схему финансирования мероприятий по подготовке к переходу на новые формы управления многоквартирными домами, которые представляют основную часть жилищного фонда крупных городов.

В целях создания благоприятных условий для деятельности новых низовых звеньев управления жилыми домами предстоит усовершенствовать действующую в базисном периоде систему бюджетного финансирования содержания и ремонта общих помещений. Одновременно следует улучшить условия создания у низовых звеньев управления дополнительных источников финансирования их деятельности. Развитию инициативы способствовала бы система стимулирования активизации предпринимательской деятельности товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Частью такой системы могло бы стать предоставление им налоговых льгот при использовании в предпринимательской деятельности объектов общей собственности, включая земельные участки. Этим же целям могла бы послужить передача в аренду низовым звеньям управления домами определённой доли принадлежащих городу нежилых помещений.

Проведённый анализ показал, что самого серьёзного внимания требует ситуация быстрого морального и физического старения жилищного фонда. По оценке экспертов доля жилья в московских домах, находящихся в неудовлетворительном состоянии, достигла примерно 18%. В целом по России на начало 2007 г. размеры ветхого жилья составили 100 млн. кв. м, а аварийное жильё, где вообще нельзя жить, – 11 млн. кв. м. В этой связи представляется необходимым при разработке инновационных методов управления ЖКХ обеспечить строгое соблюдение нормативов сроков службы и капитального ремонта жилищного фонда, а также первоочередное выделение на эти цели инвестиционных ресурсов.

3. Основные направления инновационной программы совершенствования организационных форм управления

Выбор приоритетных направлений формирования инновационной программы совершенствования форм управления ЖКХ, обеспечивающих реализацию положений Жилищного кодекса РФ базируется на анализе результатов и их экспериментальной проверки ранее принятых решений. Для условий крупного мегаполиса в качестве таких направлений представляется правильным выделить:

  •  реорганизация системы управления многоквартирными домами: переход к модели пообъектного управления и планировании доходов и расходов, ориентированных на достижение сохранности и качества общего имущества собственников, ресурсосбережение и эффективность использования ресурсов в масштабе конкретного жилого дома, развития на этой основе сетевой организационной структуры управления домами как факторов, содействующих формированию конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг;
  •  формирование конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом: приватизация и акционирование ГУП Дирекций единого заказчика, создания условий для привлечения частного бизнеса в управление и обслуживание жилья, организация контроля за деятельностью субъектов управления по обеспечению безопасности и комфортности проживания;
  •  формирование модели управления домами на основе дальнейшего развития потребительской кооперации в жилищно-коммунальной сфере, что позволит обеспечить привлечение дополнительных средств, снижение издержек, вовлечение собственников в управление хозяйственной деятельностью, формирование конкурентной среды путём повышения альтернативных способов управления;
  •  повышение эффективности использования бюджетных средств: расширение адресной и объектной поддержки эксплуатации и ремонта общего имущества в жилых домах, переориентация бюджетных средств, направляемых из городского бюджета ресурсоснабжающим предприятиям на субсидии, выделенные ТСЖ, ЖСК и другим объединениям собственников;
  •  регулирование ценовой и тарифной политики в сфере предоставления жилищных услуг, выполнения ремонтно-строительных работ при капитальном ремонте общего имущества;
  •  внедрение инновационных подходов к управлению многоквартирными домами, повышение инвестиционной привлекательности объектов, развитие рынка информационных технологий для учёта, планирования и контроля деятельности организаций по содержанию и ремонту домов.

Успешная реализация курса на реформирование ЖКХ определяется эффективностью конкретных мероприятий на городском уровне. В практике работы московских организаций, ведающих управлением ЖКХ, до последнего времени отсутствовала единая скоординированная программа мер по созданию новой системы управления. Несмотря на проводимые организационные преобразования имеет место дублирование функций, неприспособленность ряда структурных подразделений к рыночным методам хозяйствования. В новых условиях перераспределения полномочий собственника, изменения функций управления ЖКХ структура соответствующих городских организаций не была подвергнута необходимой реорганизации, оставалась громоздкой и недостаточно эффективной.

Анализ перечисленных проблем позволил сформулировать задачу разработки инновационной системы управления городским жилищным фондом как центральным звеном ЖКХ. Эта система призвана обеспечить проведение всеми структурными подразделениями городской власти скоординированной политики развития жилищного фонда города и его коммунальной инфраструктуры.

Одной из определяющих целей инновационного обновления системы управления ЖКХ в рамках его реформирования является выбор низового звена этой системы. Поиск рациональной формы такого звена вёлся в течение последних 10-15 лет. Была экспериментально проверена форма кондоминиума как объединения собственников квартир одного дома, которая была трансформирована в ТСЖ. В качестве такого звена в Москве выбрано товарищество собственников жилья (ТСЖ).

В качестве определяющего методологического принципа достижения поставленных целей в диссертации принят программный переход от государственной централизованной системы управления жилищным фондом к пообъектному управлению эксплуатацией домов собственниками помещений. Этот инновационный программный принцип представляется возможным дифференцировать на комплекс следующих взаимосвязанных приоритетных направлений его реализации:

  •  непосредственное участие в принятии решений по управлению домами конечных потребителей жилищно-коммунальных услуг (собственников жилья) и повышение их влияния на качество и объёмы предоставляемых услуг;
  •  децентрализация управления жилыми домами и создание условий для развития конкурентных отношений между субъектами управления;
  •  разработка экономических мер стимулирования повышения эффективности деятельности субъектов управления, поставщиков коммунальных услуг;
  •  создание необходимых условий для дальнейшей самоорганизации населения в сфере управления собственным жильём;
  •  повышение контролируемости бюджетных финансовых потоков в сфере управления многоквартирными домами;
  •  обеспечение правовых гарантий прав и экономических интересов собственников жилья с использованием различных форм государственного регулирования.

Учитывая, что в Москве, как и в других крупных городах России, основной жилищный фонд сосредоточен в многоквартирных домах, именно условиям эксплуатации таких домов должно соответствовать создаваемое низовое звено управления. Курс на развитие ТСЖ как приоритетного направления создания структур для управления многоквартирными домами потребовал разработки единой городской политики содействия процессу их создания и деятельности. В основу такой политики заложены положения, реализация которых должна обеспечить заинтересованность собственников жилья в переходе на новые управленческие структуры. В числе этих положений следует выделить следующие.

Повышение ответственности органов исполнительной власти в формировании комплексов недвижимого имущества в многоквартирных домах, в обеспечении нормальных условий работы ТСЖ, предполагает разработку и реализацию социальных программ на уровне административных округов и районов, в которых должны быть предусмотрены мероприятия по информированности населения о правах и обязанностях граждан в жилищной сфере, о системе действующих федеральных законов и московских нормативных актах, о путях повышения комфортности и безопасности проживания в многоквартирных домах. Информационные программы должны раскрыть населению необходимость и преимущества деятельности ТСЖ, создаваемых при них инициативных групп граждан.

В целях развития взаимодействия префектур округов, районных управ, органов городской исполнительной власти и ТСЖ целесообразно в административных округах и районах выделить специальные службы типа консультационных центров, информационно-методических кабинетов, которые занимались бы созданием и поддержкой деятельности ТСЖ. Для координации действий всех заинтересованных структур представляется целесообразным создать постоянно действующий Совет по развитию самоуправления в жилищной сфере.

Необходимо разработать чёткий порядок соблюдения положений Жилищного кодекса РФ в части поддержки собственников жилья по организации ТСЖ с учётом формирования комплексов недвижимого имущества в многоквартирных домах и передачей их в управление ТСЖ. Решения о подготовке необходимых документов должны приниматься префектурами административных округов по представлению районных управ или по инициативе собраний собственников жилья. В первую очередь, подготовку документов целесообразно проводить по домам, где уже начат процесс создания ТСЖ, а также по домам, в которых имеются помещения, принадлежащие городу, жилищным и жилищно-строительным кооперативам. Подготовку документов должны предварять работы по межеванию жилого квартала или его отдельной обособленной части, по определению границ земельных участков.

В таких домах инициатива проведения общих собраний собственников жилья должна принадлежать органам государственной власти города. Инициативным группам граждан должны быть предоставлены сведения о помещениях, выделенных для проведения собраний, оказана консультативно-методическая помощь в оформлении протоколов, в оценке состояния дома, по составу перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества. Целесообразно предварительно разработать схему распределения долей собственников помещений, совместно с инициативными группами разработать  необходимые для проведения собрания документы (повестку дня, информационные материалы, формы уведомления, проекты решений, протокола, проект устава ТСЖ или договора управления).

В процессе создания ТСЖ следует обратить внимание на возможность проведения работ «кустовым» способом, охватывая дома, обслуживаемые одним ЦТП или диспетчерской. Представляется необходимым, чтобы инновационная программа управления жилищным фондом города включала порядок финансирования работ, связанных с подготовкой состава общего имущества многоквартирных домов. В целях создания благоприятных условий для образования и деятельности ТСЖ следует усовершенствовать действующую систему бюджетного финансирования содержания и ремонта помещений в домах ТСЖ, включая финансирование капитального ремонта. Параллельно этому целесообразно улучшить условия для появления у ТСЖ дополнительных внебюджетных источников финансирования их деятельности по управлению жилищным фондом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества. Для этого следует разработать систему стимулирования активизации предпринимательской деятельности ТСЖ, ЖК и ЖСК, например, путём предоставления им налоговых льгот при использовании объектов общей долевой собственности и земельных участков. Решению этих задач будет способствовать передача ТСЖ для организации их деятельности в аренду части нежилых помещений, принадлежащих местной администрации.

В целях создания условий для управления многоквартирными домами, включая выполнение местной администрацией взятых на себя обязательств по капитальному ремонту этих домов, следует обеспечить принятие на уровне региона нормативного документа, гарантирующего предоставление необходимых для этого бюджетных средств. При этом должна учитываться возможность привлечения для капитального ремонта средств собственников помещений.

Развитие методов управления жилищным фондом предполагает создание сервисных центров по оказанию консультативной помощи ТСЖ в организации их управленческой деятельности. Эта помощь, как свидетельствует опыт, может охватывать ведение бухгалтерского учёта, приёма платежей, обеспечение содержания и ремонта общего имущества и др. Целесообразно поручить этим сервисным центрам информационно-разъяснительную работу среди собственников помещений о стоимости содержания и ремонта многоквартирных домов, о необходимости постепенного накопления средств на эти цели. Особое внимание должно обращаться на сокращение расходов, связанных с содержанием домов на основе внедрения ресурсосберегающих проектов, предусматривающих, в частности, контроль за фактическим потреблением ресурсов, применением прогрессивных технологий обслуживания дома (уборка, утилизация отходов и т.п.), централизацию бухгалтерского учёта и др.

Не менее важным направлением формирования инновационной системы управления жилищным фондом является развитие конкурентной среды и договорных отношений в области предоставления жилищно-коммунальных и управленческих услуг. Это должно обеспечить постепенную адаптацию ТСЖ, жилищных и жилищно-строительных кооперативов и профессиональных управляющих организаций, которым ТСЖ могут передавать свои функции, к создаваемой инновационной системе управления многоквартирными домами, порядку предоставления коммунальных услуг. Наличие конкуренции в системе управления ЖКХ, в содержании и ремонте общего имущества, как показывает анализ опыта успешных ТСЖ, способствует повышению эффективности выполнения различных бытовых услуг и развитию малого бизнеса. Переход к договорным отношениям создаёт, во-первых, экономические стимулы для совершенствования управления домами; во-вторых, предпосылки для жёсткого контроля качества и объёмов предоставляемых услуг, обоснованного определения их стоимости.

Следует отметить положительные социальные последствия создаваемого рынка жилищно-коммунальных услуг, который является востребованной и незанятой нишей рынка труда. Проведённый анализ показывает, что рынок услуг по управлению жилыми домами весьма перспективен для приложения сил граждан, обладающих знаниями и опытом работы в качестве менеджеров, бухгалтеров, экономистов, а также для рабочих различных специальностей. Существенную роль в становлении рынка услуг играет фактор близости мест работы и проживания привлекаемых специалистов.

Для последовательного развития инновационной системы управления ЖКХ следует обратить внимание на организацию ТСЖ при вводе в эксплуатацию вновь построенных многоквартирных жилых домов. При их проектировании и строительстве следует предусматривать специальные служебные помещения, предназначенные для управленческого и обслуживающего персонала ТСЖД, размещения технических служб, хранения и оборудования инвентаря. Эти нежилые помещения должны быть защищены от отчуждения, их стоимость должна включаться в стоимость продаваемых жилых помещений. Представляется целесообразным включение в проектную документацию на строительство многоквартирных домов перечня и описания общего имущества и нежилых помещений, предназначенных для выполнения управленческих функций в таких домах.

В инвестиционные контракты на строительство и реконструкцию многоквартирных домов должны вноситься обязательства инвесторов (заказчиков, застройщиков) по оказанию содействия собственникам помещений в организации ТСЖ, предусматривая при этом вступление в члены товарищества лиц, которым будет принадлежать право собственности на все или более половины площадей помещений в таких домах.

Масштабы работ по реализации инновационной программы совершенствования управления ЖКХ характеризуются тем, что в Москве, по предварительной оценке, в период 2007-2010 гг. потребуется организовать более 17 тысяч товариществ собственников жилья.

Ниже, в табл. 3 приведён состав необходимых мероприятий, которые целесообразно провести для достижения поставленных целей.

Таблица 3

Состав мероприятий по реализации инновационной программы

совершенствования управления многоквартирными домами

№№

Наименование мероприятия

1

Определение порядка выбора гражданами формы управления домами

1.1

Определение состава общего имущества

1.2

Оказание консультативной помощи инициативным группам граждан в получении сведений о собственниках помещений и помощи в получении помещений для проведения общих собраний собственников

1.3

Оказание консультативной помощи инициативным группам граждан в подготовке и проведении общих собраний с целью организации ТСЖ, в оформлении протоколов этих собраний, в определении перечня услуг по содержанию и ремонту общего имущества

1.4

Обеспечение собственников помещений информацией об организациях, занятых в сфере управлений домами, о преимуществах ТСЖ как наиболее эффективной формы этой деятельности

1.5

Подготовка методических рекомендаций по оценке эффективности управления домами в форме ТСЖ

1.6

Предоставление гражданам информации о ценах и тарифах платы за содержание и ремонт жилых помещений, на коммунальные услуги, о качестве и режиме их предоставления

2

Создание условий для деятельности ТСЖ и жилищных кооперативов

2.1

Обеспечение передачи земельных участков в общую долевую собственность членов ТСЖ

2.2

Консультативная помощь ТСЖ в организации предпринимательства на базе объектов общего имущества с целью создания дополнительных источников финансирования своей уставной деятельности

2.3

Правовое обеспечение возможностей ТСЖ в реконструкции объектов общего имущества

2.4

Подготовка плана создания сервисных центров для консультирования ТСЖ в ведении бухгалтерского учёта, организации приёма платежей за жилищно-коммунальные услуги, в осуществлении других видов уставной деятельности

3

Создание экономических условий для эффективного управления домами

3.1

Корректировка, в соответствии с решениями общих собраний собственников, ранее заключённых договоров об условиях использования общего имущества

3.2

Предоставление ТСЖ без конкурсов и аукционов свободных от обязательств нежилых помещений для ведения управленческой деятельности

3.3

Разработка порядка финансирования капитального ремонта домов с привлечением средств собственников помещений, включая методику расчёта размера отчислений на капитальный ремонт

4

Информационное сопровождение привлечения населения к выполнению инновационной программы управления жильём

4.1

Организация распространения опыта управления домами в ТСЖ и жилищных кооперативах

5

Нормативно-правовое обеспечение создания и деятельности ТСЖ

5.1

Подготовка предложений о внесении изменения в законы и нормативно-правовые акты Российской Федерации в части упрощения налогообложения ТСЖ, включая освобождение их от налога на прибыль и НДС

5.2

Подготовка и утверждение правовых актов местной администрации о порядке передачи документации и финансовых средств при смене управляющих организаций

5.3

Разработка примерного договора управления домом между ТСЖ и управляющей организацией

5.4

Разработка примерного договора между ТСЖ и ресурсоснабжающими организациями

5.5

Определение порядка предоставления ТСЖ на льготных условиях аренды или безвозмездного пользования нежилых помещений, принадлежащих местной администрации

6

Оказание консультативной и методической помощи по реализации инновационной программы управления жилыми домами

6.1

Организация обучения работников ТСЖ, подготовка методических материалов, проведение семинаров

6.2

Разработка и издание учебно-методических пособий по вопросам создания и деятельности ТСЖ, управления домами, содержания и ремонта общего имущества

Ответственность за проведение перечисленных мероприятий целесообразно возложить на функциональные подразделения местных администраций.

Весьма важным направлением инновационной программы совершенствования управления ЖКХ представляется разработка мероприятий по повышению эффективности деятельности акционерных управляющих компаний, где одним из основных собственников являются муниципалитеты городов. После акционирования государственной собственности государство неизбежно сталкивается с проблемой защиты своих акционерных прав. Это происходит и тогда, когда государство превращается в миноритарного акционера, и тогда, когда оно сохраняет за собой контрольную или полную долю в акционерном капитале. В последнем случае возникает необходимость контролировать менеджмент организации.

В этой связи предложена система принятия решений по управлению активами, находящимися в собственности местной администрации. Основное требование данной модели управления – сбалансированность показателей, т. е. показатели должны давать собственнику достаточно информации о следующих аспектах деятельности организации:

  •  финансовой эффективности;
  •  процессах сбыта и отношениях с потребителями;
  •  внутренних бизнес-процессах (поставке, производстве, доставке).

Внедрение методики управления активами, основанной на системе сбалансированных показателей эффективности, позволит ответить на следующие вопросы:

  •  соответствует ли деятельность компании ожиданиям собственника;
  •  каковы должны быть направления развития компании;
  •  каковы факторы роста капитализации активов;
  •  каковы стратегические действия собственника в отношении компании.

Методика управления основана на планировании и контроле ключевых показателей эффективности компании. Перечень ключевых показателей эффективности представляет собой набор показателей, дающих собственнику исчерпывающую информацию о ходе достижения организацией стратегических целей, определённых акционерами (см. рис. 2).

Цели управляющей компании взаимосвязаны и, как видно из рис. 3, могут периодически уточняться. В табл. 4 показаны цели энергоснабжающей компании.

Таблица 4

Цели энергосберегающей компании

Цели менеджмента

Задачи

Снижение расходов при заданном уровне тарифов и при условии роста эффективности

Рентабельность продаж и собственного капитала к 2009 г, – не менее 12 и 9% соответственно

Увеличение доходов компании (за счёт генерации и продажи электрической энергии и предоставления прочих услуг)

Свободный денежный поток – не менее 200000 тыс., руб. к 2008 г.

Обеспечение закрепления прав собственности на теплоэнергетические активы в заданные сроки

Имущество на балансе ОАО – не позднее I квартала 2008 г.

Создание системы управления, прозрачной и понятной для собственника и потенциальных инвесторов

Создание пула документов, полностью регламентирующих управление и деятельность организации, а также запуск механизмов, позволяющих оперативно реализовать все управленческие задачи (внедрение автоматизированной системы управления) к 1 сентября 2008 г. и к 1 декабря 2008 г. соответственно

Жилищный фонд Москвы, как и других городов России, состоит в подавляющем большинстве из многоквартирных домов. В целях реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации, обеспечения единообразного подхода к организации системы управления многоквартирными домами в Москве было принято Постановление Правительства Москвы от 17 января 2006 г. №9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве».

В соответствии с этим постановлением механизм управления должен быть связан с формированием новых принципов и рыночных подходов, обеспечивающих взаимодействие субъектов хозяйствования не на административной основе, а через согласование их экономических интересов при формировании спроса и предложения на рынке жилищно-коммунальных услуг.

Важная роль в системе городского хозяйства Москвы и в деле обеспечения сохранности жилищного фонда города должна принадлежать Мосжилинспекции, деятельность которой направлена на решение проблем городской жизни, в частности, на повышение качественных характеристик жилья и улучшение условий проживания горожан, уменьшение расходов на содержание и ремонт жилья за счёт рационального планирования и расходования бюджетных средств, квалифицированного управления. Основными задачами инспекции являются: регулярный мониторинг эксплуатационно-технического состояния всех жилых домов на территории города, а также выявление и пресечение в жилых домах, придомовых территориях и на связанных с ними объектах водо- и теплоэнергетического хозяйства нарушений действующих нормативных требований по обслуживанию и ремонту помещений и оборудования, режимам их функционирования и ресурсообеспечения.

В состав Мосжилинспекции входят Газовая и Кровельная технические инспекции, которые осуществляют контроль за эксплуатационной безопасностью систем газоснабжения, за техническим обслуживанием и ремонтом кровель жилых домов. Основной задачей Газовой технической инспекции является контроль за соблюдением специализированными организациями действующих нормативных требований по проектированию, строительству, техническому обслуживанию и эксплуатации внутридомового газового оборудования.

Задачей Кровельной технической инспекции является контроль над техническим обслуживанием и ремонтом кровель жилых домов, крыш, водостоков и чердаков. Инспекция осуществляет контроль качества капитального ремонта кровель и их технического состояния в послеремонтный период и с этой целью проводит выборочные проверки за соблюдением технологии в процессе производства работ. Сведения о подрядных организациях с оценкой качества их работы заносятся в банк данных, что позволяет не допускать на рынок услуг недобросовестных или недостаточно квалифицированных подрядчиков. Так, ежегодно от работы отстраняются несколько десятков фирм, чьё качество услуг не соответствует нормативным требованиям.

Управление инженерных систем было создано в связи с необходимостью контроля мероприятий по реализации программы энерго- и водосбережения в жилищном фонде. В своей работе управление взаимодействует с городскими организациями – поставщиками энергетических и водных ресурсов, а также жилищными управляющими и подрядными организациями. Работа управления по трём основным направлениям: теплоснабжение, водоснабжение и электроснабжение. Контроль качества капитального ремонта систем тепло- и водоснабжения, а также фасадов жилых домов осуществляет Управление контроля за сохранностью жилищного фонда, которое осуществляет проверки подрядных организаций, занимающихся капитальным ремонтом, и работу аварийных служб. При этом особое внимание обращается на соблюдение подрядчиками качества работ, лицензионных и договорных условий при ремонте. В настоящее время ежегодно проверке подвергаются около 170 ремонтно-строительных организаций, выполняющих ремонт более чем на 300 домах. По результатам проверок даются представления в соответствующие органы об отзыве лицензий у недобросовестных подрядных организаций и предложения о целесообразности привлечения подрядчиков для выполнения работ, финансируемых из городского бюджета.

Отдел по надзору за переустройством помещений в жилых домах осуществляет контроль над техническим состоянием и качеством эксплуатации жилых домов-новостроек, выявляет факты несанкционированного переустройства квартир в этих домах, принимает к нарушителям меры, предусмотренные законодательством. Совместно с префектурами и управами районов обеспечивает надзор за заселением вновь построенных домов. Таким образом, в Москве создаются предпосылки для более рационального инвестирования бюджетных средств, направленных на капитальный ремонт жилых домов. Система мониторинга технического состояния жилищного фонда должна постоянно совершенствоваться, создавая надёжную основу для планирования капитальных затрат, связанных с ремонтом жилья. Анализ показывает, что преимущества этой системы не только многократно оправдывают себя в настоящем, но и позволят избежать преждевременного износа жилищного фонда в будущем.

Методические принципы формирования инновационного комплекса мероприятий по совершенствованию управления жилищным фондом должны отражать основные положения Федерального закона от 21 июля 2005 г. №94-ФЗ, регулирующего отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, в том числе эффективного использования средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования, развития добросовестной конкуренции, совершенствования деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления в сфере размещения заказов, обеспечения гласности и прозрачности размещения заказов, предотвращения коррупции и других злоупотреблений. В этом законе порядок и процедура проведения конкурса на размещение муниципального заказа предусматривает, что орган местного самоуправления является и организатором и заказчиком конкурса. Заказчику (органу местного самоуправления) предоставляются более широкие возможности для установления условий заключения договора с победителем конкурса.

Вслед за этим в 2006 г. Правительство РФ приняло Постановление «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». В соответствии с этим постановлением органы местного самоуправления должны провести открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, в которых собственниками помещений не выбран способ управления или такие решения приняты, но не реализованы.

Правила проведения конкурса достаточно жёстки. Органу местного самоуправления отводится роль только организатора конкурса по отбору управляющей организации. Заказчиком услуг выступают собственники помещений в многоквартирном доме. Права органа местного самоуправления, выступающего организатором конкурса, и заказчика (собственников помещений) ограничены и жестко регламентированы. Правила требуют обеспечение исполнения обязательств управляющей организации, отражённых в договоре о страховании ответственности, договоре о залоге депозита или безотзывной банковской гарантии. Размер обеспечения исполнения обязательств устанавливается организатором конкурса и не может быть менее одной второй и более трёх четвертей цены договора управления многоквартирным домом, подлежащей уплате собственниками помещений в течение месяца.

В отличие от муниципального заказа порядок, установленный правилами, в корне изменяет процедуру проведения конкурса. Теперь участники конкурса должны принимать непосредственное участие в отборе, сами соревноваться между собой на заседании конкурсной комиссии и определять свои возможности по исполнению перечня и объёма услуг, предусмотренных предметом договора. Правила позволяют сделать конкурс полностью открытым для участников и исключить риск недоверия к властным структурам.

С принятием упомянутых законодательных и нормативных актов в Москве начался новый этап совершенствования механизма управления многоквартирными жилыми домами. В целях создания благоприятных условий для дальнейшего развития малого предпринимательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства правительство Москвы приняло ряд важнейших решений и утвердило План мероприятий в этой сфере. Было установлено, что Комитет города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов (Тендерный комитет) является органом исполнительной власти города Москвы, уполномоченным на осуществление функций по размещению заказов для государственных заказчиков города. Контроль в сфере размещения государственных заказов города возложен на Управление по экономической безопасности города Москвы. В целях повышения эффективности размещения заказов на поставку товаров, выполнение работ и оказание услуг, представляется возможным рекомендовать размещение соответствующих заказов производить только на основании полномочий, предоставленных предприятиям органами исполнительной власти города. Для контроля за соблюдением установленного порядка целесообразно обеспечить постоянный сбор и анализ сведений о фактах необоснованного заключения государственных контрактов, дробления без необходимости государственного заказа по одноимённой продукции с целью замены конкурса при размещении заказа путём проведения запроса котировок.

Дальнейшему совершенствованию системы управления ЖКХ будет способствовать установление строгого порядка передачи управления многоквартирным домом при смене управляющей организации. Такой порядок должен предусматривать отбор по конкурсу организации, которая будет нести ответственность за содержание и благоустройство прилегающего к дому земельного участка, объектов озеленения и других расположенных на участке объектов. При отсутствии установленных границ земельного участка эта деятельность должна осуществляться за счёт средств городского бюджета. Особое внимание следует обратить на повышение заинтересованности собственников помещений в доме в создании ТСЖ или передачи дома в управление специализированной коммерческой организации.

Совокупность рассмотренных выше мер по инновационному совершенствованию методов управления ЖКХ города радикально изменяет условия его функционирования. В этой связи определилась необходимость реорганизации единых информационно-расчётных центров (ГУ ЕИРЦ) в государственные учреждения «Инженерные службы» административных округов и районов. На районные службы следует возложить дополнительные обязанности:

  •  представлять интересы города как собственника помещений в многоквартирных домах;
  •  обеспечивать бухгалтерский и статистический учёт жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, находящихся в собственности города;
  •  вести архив копий технической документации по многоквартирным домам соответствующего административного района;
  •  заказчика и получателя бюджетных средств по статье бюджета города «расходы по эксплуатации жилищного фонда» с направлением их на оплату работ, выполняемых по городскому заказу на конкурсной основе по содержанию и текущему ремонту дворовых территорий и общедомового оборудования для инвалидов и других лиц с ограничениями жизнедеятельности.

На инженерные службы административных округов следует возложить следующие функции:

  1.  Координацию деятельности инженерных служб районов, включая выполнение работ по подготовке материалов для планирования, расчёта бюджетных средств по статьям «расходы по эксплуатации жилищного фонда» и «субсидии на покрытие убытков теплоснабжающих организаций, связанных с применением государственных регулируемых цен (тарифов) при продаже товаров (работ, услуг) населению».
    1.  Функции заказчика и получателя бюджетных средств по содержанию, эксплуатации, текущему и капитальному ремонту объектов по статье бюджета города «расходы по эксплуатации жилищного фонда».
    2.  Проверку расчётов на получение бюджетных субсидий, по районам, а также обеспечение контроля за использованием бюджетных средств.
    3.  Сбора, обобщения и представления в префектуры административных округов отчётности и иных сведений, полученных от инженерных служб районов, по использованию бюджетных субсидий.
    4.  Обеспечение финансирования программно-аппаратного комплекса, предназначенного для начисления платежей за жилые помещения, коммунальные и прочие услуги.

Для реализации изложенных положений по инновационным формам совершенствования управления жилищным фондом следует активизировать процесс преобразования ГУП ДЕЗов в открытые акционерные общества, что позволит им осуществлять предпринимательскую деятельность. В экспериментальном порядке такая система проверяется в многоквартирных домах района Тропарёво–Никулино Западного административного округа Москвы, собственники которых выбрали в качестве способа управления ТСЖ либо управляющую организацию ООО «Миракс Сервис». Финансирование расходов по эксплуатации многоквартирного дома в условиях функционирования инженерных служб как получателя бюджетных субсидий, производится на основании договора, заключаемого управляющей организацией с получателем бюджетных средств.

В целях стимулирования создания ТСЖ в многоквартирных домах намечено преимущественное выполнение в таких домах капитального ремонта и первоочередное проведение работ по программе «Мой двор, мой подъезд» и другим городским программам.

Предусмотрено создание лизинговой организации для предоставления жилищным объединениям граждан в лизинг средств малой механизации и иного оборудования, необходимого для содержания многоквартирных домов.

В результате реализации мероприятий по поддержке и развитию товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов ожидается:

  •  развитие конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами;
  •  создание товариществ собственников жилья в большинстве многоквартирных домов в городе Москве, а также объединение товариществ собственников жилья в ассоциации для совместного управления многоквартирными домами;
  •  создание системы договорных отношений между товариществами собственников жилья и управляющими организациями, подрядными и ресурсоснабжающими организациями;
  •  широкое применение ресурсосберегающих технологий и мероприятий, улучшение технического состояния многоквартирных домов и, как следствие, продление межремонтного периода и срока их службы, что позволит значительно уменьшить общий объём потребления ресурсов за счёт предотвращения их неоправданных расходов.

В рамках курса на совершенствование системы управления ЖКХ представляется целесообразным создание единого городского штаба по управлению реформой ЖКХ с централизацией в нём соответствующих полномочий. Возможно, что этому штабу следует передать решение общих методических вопросов управления домами. В составе этих вопросов можно выделить ход дальнейшей приватизации, перевод помещений из категории жилья в нежилые помещения, реализацию инвестиционных программ переселения граждан из сносимых домов, обеспечения и контроля качества ремонтно-строительных работ при капитальном ремонте домов. Такое решение будет способствовать формированию и реализации единой стратегической программы реформирования жилищного хозяйства, концентрации в одном органе экономических и социальных регуляторов в сфере управления ЖКХ.

Наряду с совершенствованием структуры управления на городском уровне следует отметить необходимость повышения эффективности и результативности работы по усилению воздействия на процессы создания и организации деятельности ТСЖ, оказание им консультативно-методической поддержки в организации хозяйственно-финансовой деятельности.

Мировой опыт свидетельствует о том, что наиболее рациональной формой организационной поддержки инноваций являются бизнес-инкубаторы. Применительно к рассматриваемой проблеме бизнес-инкубаторы могли бы проводить консультирование по технико-экономическим, финансово-хозяйственным, эксплуатационным вопросам, оказывать информационную поддержку, организовывать обучение централизованно вести бухучёт и т.д. В целом бизнес-инкубатор поможет улучшить начальные условия и перспективу выживания для ТСЖ, жилищных кооперативов и начинающих предпринимателей. Кроме того, контакты представителей ТСЖ и кооперативов, предпринимателей среднего и малого бизнеса позволят обмениваться положительным опытом, совместно использовать сервисные услуги и оборудование.

Вокруг бизнес-инкубаторов будет развиваться социальная сетевая инфраструктура, которую образуют работники ТСЖ, кооперативов, менеджеры, консультанты, преподаватели. Наряду с этим в бизнес-инкубатор могут привлекаться студенты ВУЗов для реализации бизнес-проектов по управлению домами, что будет содействовать формированию и развитию успешного бизнеса, внедрению современного менеджмента в управлении ЖКХ, привлечению молодых управляющих недвижимостью. Студенты могут получить рабочие места в оснащённом современной техникой помещении, иметь контакты с представителями собственников, делать акцент на построение бизнеса в области маркетинга, лизинга, франчайзинга, биллинга.

В современных условиях могут быть рассмотрены в качестве возможных два альтернативных метода управления домами: как вид предпринимательской деятельности и как способ реализации полномочий собственников жилья (см. рис. 5).

Реформа жилищно-коммунального хозяйства, кардинальные изменения нормативно-правовой базы ЖКХ формируют сегодня новую «среду обитания» для всех участников жилищных отношений. В переходный период реформы ЖКХ перед органами местного самоуправления стоит в числе основных задач обеспечение непрерывности процесса управления жилищным фондом, включая выполнение комплекса мероприятий, направленных на обеспечение сохранности информационных и финансовых ресурсов в процессе смены управляющих организаций, контроля ситуации в жилищной сфере, в т. ч. защиту интересов собственников жилья от недобросовестных действий жилищно-коммунальных предприятий.

Не менее важные задачи стоят и перед управляющими организациями:

  •  во-первых, ориентация деятельности на потребителей – собственников помещений, в частности – постоянная активная работа с ними как в части отчётов о выполненных работах, использовании собранных денежных средств, так и в формировании «общественного заказа» (перечня работ (услуг), востребованных собственниками помещений), т. е. обеспечение прозрачности работы компании;
  •  во-вторых, организация безубыточной, экономически сбалансированной работы компании на базе хозяйственной единицы многоквартирного дома в условиях отсутствия государственных дотаций в рамках экономически обоснованных тарифов.

Практика организации работы управляющих компаний показала необходимость скорейшего решения перечисленных задач как органами власти, так и предприятиями жилищно-коммунальной сферы. Представляется возможным определить некоторые пути совершенствования технологий управления жилищным фондом, ведущие к этой цели:

  1.  формирование и поддержание в актуальном состоянии электронной базы технических паспортов (характеристик) многоквартирных домов;
    1.  ведение в электронном виде эксплуатационных паспортов (истории) жилищного фонда с учётом:
  •  видов, сроков, стоимости ремонтных работ;
  •  возникших аварийных ситуаций;
  •  заявок собственников помещений на выполнение работ, оказание услуг;
    1.  организация пообъектного (подомового) хозяйственного учёта и сведение баланса доходов и расходов по многоквартирному дому;
    2.  создание автоматизированной рабочей среды для сотрудников управляющей организации, позволяющей:
  •  осуществлять доступ к электронным техническим и эксплуатационным паспортам жилищного фонда;
  •  планировать работы по техническому обслуживанию и ремонту;
  •  контролировать выполнение работ подрядными организациями;
  •  анализировать данные и готовить отчёты для использования как внутри организации, так и для предоставления внешним заказчикам (собственникам помещений, контролирующим органам).

Для ускорения продвижения в указанных направлениях разработан специальный инструмент – программно-технологический комплекс (ПТК) «Управдом», позволяющий комплексно решать задачи управления жилищным фондом. Спроектированный, в первую очередь, для нужд управляющих организаций, комплекс ориентирован на эксплуатацию в многопользовательской (сетевой) среде.

Новые социально-экономические условия управления многоквартирными домами требуют решения ряда управленческих задач, среди которых выделяются обеспечение стратегической устойчивости управляющих организаций, использования конкурентных преимуществ. Выход на рынок услуг ЖКХ частных управляющих организаций должен обеспечиваться на основе создания равноправных условий их функционирования наряду с государственными жилищно-эксплуатационными организациями.


Заключение

Накопленный опыт реформирования методов управления ЖКХ высветил неэффективность слоившихся организационных структур, которые не учитывают возрастающего значения невещественных форм и новых качественных факторов экономического роста. В этих условиях управление инновациями должно быть нацелено на достижение отраслью стоящих перед ней задач путём преимущественного использования интенсивных некапиталоёмких факторов роста, среди которых основное место занимает совершенствование системы управления.

Формирование эффективной инновационной системы управления жилищным фондом предусмотрено на основе разделения функций и ответственности между собственниками жилищного фонда, управляющей организацией, подрядными ремонтно-эксплуатационными и ресурсоснабжающими организациями, участвующими в процессе предоставления жилищно-коммунальных услуг. В соответствии с этим положением определены принципы новой системы управления в ЖКХ: рациональное распределение функций и ответственности за достижение планируемых результатов и единое пообъектное управление жилищным фондом.

Анализ проблем, на которых необходимы концентрация работы по формированию инновационной программы совершенствования управления ЖКХ показал, что основное внимание следует сосредоточить на низовом звене управления жилищным фондом городов, который представлен, в основном, многоквартирными домами. Наиболее рациональной организационной формой этого низового звена являются, как правило, товарищества собственников жилья (ТСЖ), а в жилищных и жилищно-строительных кооперативах – правления этих организаций. Сравнительный анализ альтернативных способов управления многоквартирными домами свидетельствует, что варианты управления с использованием ТСЖ и варианты привлечения частной управляющей организации практически одинаково приемлемы для собственников жилья. При этом вариант создания ТСЖ обеспечивает большее участие граждан в принятии решений, а также гарантирует их от недобросовестного использования финансовых средств. С другой стороны, привлечение частных управляющих компаний расширяет возможности получения дополнительных доходов от коммерческого использования общего имущества и привлечения дополнительных инвестиционных ресурсов на кредитной основе. Выбор наиболее рационального варианта должен производиться в каждом конкретном случае с учётом всех рассмотренных факторов.

При формировании инновационной структуры управления ЖКХ особого внимания заслуживает социальный аспект проблемы, что связано сростом цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Представляется необходимым и дальше совершенствовать комплекс мер, предпринимаемых федеральным Правительством и органами местного самоуправления, по социальной защите населения.

В числе приоритетных направлений формирования комплексной инновационной программы совершенствования управления ЖКХ следует выделены:

  •  непосредственное участие собственников жилья в управлении домами;
  •  децентрализация системы управления многоквартирными домами путём перехода к модели пообъектного управления;
  •  формирование конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом;
  •  повышение эффективности использования бюджетных средств путём их переориентации от ресурсоснабжающих организаций на субсидии объединениям собственников жилья;
  •  государственное регулирование ценовой и тарифной политики в сфере предоставления жилищных и коммунальных услуг.

Для реализации этих направлений разработан состав необходимых мероприятий, которые целесообразно осуществлять для достижения поставленных целей. Важная роль в деле обеспечения сохранности жилищного фонда Москвы отведена Мосжилинспекции, в состав которой входят Газовая и Кровельная технические инспекции, отвечающие за эксплуатационную безопасность систем газоснабжения, за техническое обслуживание и ремонт кровель жилых зданий. В качестве приоритетного направления совершенствования схем управления жилищным хозяйством города принято преобразование единых информационно-расчётных центров в государственные учреждения «Инженерные службы» округов и районов города, на которые следует возложить функции получателя бюджетных субсидий и контроля за их целевым использованием.

Существенным элементом инновационной системы управления ЖКХ является конкурсная система размещения муниципального заказа на коммунальные услуги и отбора управляющих компаний для управления многоквартирными домами.

Совокупность мер по инновационному совершенствованию методов управления ЖКХ города радикально изменяет условия его функционирования. В этой связи определилась необходимость реорганизации единых информационно-расчётных центров в государственные учреждения «Инженерные службы» административных округов и районов. С этой целью определён круг дополнительных обязанностей, которые следует возложить на эти структуры. В результате реализации рассмотренного комплекса мероприятий можно прогнозировать развитие конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом, объединения ТСЖ в ассоциации для совместного управления домами, расширение практики применения ресурсосберегающих технологий, улучшение технического состояния домов и, как следствие, удлинение межремонтного периода и срока их службы.

В целом стратегию инновационного совершенствования методов управления ЖКХ и, в первую очередь, жилищным фондом можно характеризовать как поэтапный переход от исполнения административных функций (финансирования, планирования, распределения ресурсов и т.д.) к конкурентно-рыночным объектным принципам управления многоквартирными домами. Основные положения этой стратегии основывается на директивных документах федерального и городского уровня по реформированию ЖКХ, в которых определены задачи создания новой системы управления. Приоритетным направлением реформирования признаны объединения собственников жилья, получающие реальную возможность самостоятельно решить вопросы управления общим имуществом собственников, реализации равноправных условий деятельности коммерческих управляющих организаций с различными организационно-правовыми формами собственности.

Достижение основных целей инновационной системы управления ЖКХ позволяет сформировать структуру управления домами, основанную на развитии системы ТСЖ и коммерческих управляющих организаций, совершенствовании организационных форм взаимодействия между органами власти, ресурсоснабжающими организациями и конечными потребителями услуг. Предусматривается разделение функций, установление договорных отношений, конкурсный отбор, создание конкурентной среды на основе акционирования ГУП ДЕЗ, развитие государственно-частного партнёрства, что обеспечит снижение бюджетной нагрузки, повышение эффективности контроля над расходами и объёмами работ.


Литература

  1.  Жилищный кодекс Российской Федерации. Утверждён Законом №89-ФЗ.
  2.  Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. Федеральных законов от 12.01.96 №9-ФЗ, от 10.02.99 №29-ФЗ, от 17.06.99 №113-ФЗ, от 8.07.99 №152-ФЗ, от 24.12.02 №179-ФЗ, от 6.05.-3 №52-ФЗ, от 22.08.04 №122-ФЗ).
  3.  Закон РФ «О фонде содействия реформированию ЖКХ»
  4.  Закон РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 28.08.95 №154-ФЗ.
  5.  Постановление Правительства Москвы «О приоритетных направлениях деятельности по реформированию жилищно-коммунального комплекса» (в ред. Постановлений Правительства Москвы от 29.01.02 №76-ПП, от 8.10.02 №840-ПП, от 29.04.03 №2300-ПП).
  6.  Постановление Правительства Москвы «Программа поддержки и развития ТСЖ, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в г. Москве на 2007-2009 гг. и задание на 2010 г.» от 22.05.07 №398-ПП.
  7.  Бузырев В.В., Чекалин В.С. Экономика жилищной сферы. Учеб. пособие. М.: ИНФРА-М. 2001.
  8.  Бурменко Т.Д. Сфера услуг: менеджмент. – М.: КНОРУС. 2007.
  9.  Зайцев М.Г. Методы оптимизации управления и принятия решений. – М.: Дело. 2007.
  10.  Черняк В. Экономика строительства и коммунального хозяйства. М.: ЮраЙт. 2004.
  11.  Шемякина Т.Ю. Инновационный процесс: регулирование и управление. М.: Изд-во «Флинта». 2007.
  12.  Экономика жилищно-коммунального хозяйства. Учебное пособие. Под ред. Ю.Ф.Симионова. – Ростов-на-Дону, ИКЦ «МарТ». 2004.

Спектор Владимир Аркадьевич

Рыбальченко Михаил Борисович

Инновационные принципы совершенствования управления в жилищно-коммунальном хозяйстве. Учебное пособие.

Подписано к печати 15.02.2008 г.

Тираж 100 экз.

Объём 2.5 п.л.

Заказ №

ГОУ ДПО ГАСИС


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

73345. Объекты графического редактора 285.25 KB
  Цели урока: Обучающая: познакомить с инструментом Штамп; формировать навыки рисования с помощью графического редактора; Развивающая: развивать внимание умение анализировать информацию и делать выводы развивать творческие способности учеников. Тип урока: комбинированный урок. Время урока: 40 минут.
73347. Урок на тему: «Food» 356.14 KB
  The trin crries Food. nd tody we’ll Lerner’s outcomes revise the Food nmes red trnslte prctice nd differentite them mke up sentences nd guess the riddles So let’s strt our journey Wrming up T: Imgine you re in the foodtrin. t the blckbord you cn see some food nmes.
73350. Звук ч, позначення його буквою Ч ч 138.84 KB
  Голосні та приголосні звуки Чим відрізняються приголосні звуки від голосних Як звуки позначаються на письмі Навіщо потрібно вивчати літери Щоб вміти читати слова речення тексти. Який спільний звук мають ці слова Спробуємо визначити який звук ч за звучанням. Які слова із звуком ч ви запам’ятали Які з них вказують на дію предмета Які називають один предмет а які багато предметів
73351. Позакласне читання. Олена Пчілка. «Сосонка» 74.1 KB
  Головний герой твору Івась переживає радість і захоплення. А коли він покинув рідний дім то охопили його і смуток і страх і розпач: Був він Івась а то став уже Ванька. Не витримав Івась чужої хати. Головні герої: Івась Сосонка.
73352. Урок: Дім, милий дім 557.63 KB
  The topic of our lesson is “My house”. Today we’re going to revise the words on topic “House”, we’ll listen to the text and try to represent it in a picture, we’ll revise the usage of the structures THERE IS/ARE and the prepositions of place. And by the end of the lesson we’ll make up the project “My house”.
73353. Продукти харчування та Домогосподарство 849.52 KB
  Повторити й активізувати ЛО теми. Систематизувати вживання слів some any у питальних та заперечних реченнях. Розвивати здібності учнів до планування свого висловлювання. Виховувати повагу до смаків та вподобань людей країни мова, якої вивчається.