46463

Метод капитализации при оценке стоимости недвижимости

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период а при использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид: или где С стоимость объекта недвижимости ден.

Русский

2013-11-22

16.56 KB

7 чел.

56

Метод капитализации при оценке стоимости недвижимости.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

•  возможность отразить действительные намерения потенциального
покупателя (инвестора);

•  тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

•  способность учитывать конкурентные колебания;

•  способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие
на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов используется, если:

•  потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

•  потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

 или  , где

С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

•  нестабильность потоков доходов;

•  если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные проблемы данного метода

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1)   определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2)   расчет ставки капитализации;

3)   определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

 , где

- площадь, сдаваемая в аренду, м2;

См - арендная ставка за 1 м2.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

81397. Явление стигматизации в современном обществе. Виды стигматизации. Приведите примеры проявления 39.99 KB
  В отличие от слова клеймение слово стигматизация может обозначать навешивания социальных ярлыков. В этом смысле стигматизация ассоциация какоголибо качества как правило отрицательного с конкретным человеком или группой людей хотя эта связь отсутствует или не доказана. Стигматизация является составной частью многих стереотипов. Виды социальной стигматизации можно классифицировать следующим образом: Культурная стигматизация социальные ярлыки укоренившиеся в культуре государства либо мировой культуре чукчи недогадливы.
81398. Виктимизация и криминализация как социальное явление 37.5 KB
  Виктимизация это процесс превращения человека в жертву преступления и результат этого процесса как в единичном так и в массовом порядке. Виктимизация Обстоятельства тормозящие нормальное развитие личности человека: Общество и его культура; Низкий уровень жизни; Безработица обычаи и традиции народа; Особенности семейного воспитания; Плохие экологические условия на месте проживания; Слабая социальная поддержка государства Все эти факторы могут превращать в жертву социализации. Виктимизация – процесс превращения человека в...
81399. Пенсионеры как объект социальной работы и социологического анализа 38.97 KB
  Роуз согласно которой культура становится стержнем объединяющим людей пожилого возраста создает особую близость между ними и в то же время обосабливает их от других возрастных когорт. Эта теория предполагает возрастную дифференциацию наряду с социальной разделяя людей на группы по их образу жизни и материальному положению. Терапевтические модели образующие фундамент практической работы с пожилыми людьми должны использовать 3 принципа: Изучение индивида в его социальной среде Понимание психосоциологического становления и развития...
81400. Социально-демографическая категория пожилых людей. Основные подходы к рассмотрению процесса ресоциализации пожилых людей 39.08 KB
  Основные подходы к рассмотрению процесса ресоциализации пожилых людей. У людей избравших в старости цель сохранения себя как личности важным является сохранение системы социальных связей и передача своего жизненного опыта. Рассматривая данную стратегию старения ученые отмечают что психика пожилых людей в этом случае отличается ориентировкой на настоящее и отсутствием депрессивной проекции на прошедшее.
81401. Принципы социальной работы с пожилыми людьми и основные аспекты социальной поддержки пожилых людей 39.62 KB
  Принципы социальной работы в отношении пожилых граждан следующие: принцип независимости подразумевает что пожилые люди должны иметь: доступ к основным благам и обслуживанию; возможность работать или заниматься какимилибо видами деятельности приносящей доход; участвовать в определении сроков прекращения трудовой деятельности; сохранять возможность участия в программах образования и профессиональной подготовки; жить в безопасных условиях с учетом личных наклонностей и изменяющегося состояния; получать содействие в проживании в домашних...
81402. Основные положения социальной политики в отношении пожилых людей 37.81 KB
  Устойчивое повышение уровня и качества жизни поддержание социально приемлемого образа жизни граждан старшего поколения осуществляется с учетом специфики положения возрастной и иной дифференциации пожилых людей национальных традиций конфессиональных и других различий по следующим основным направлениям: 1. усиление правовой защиты граждан пожилого возраста путем продвижения в действующее законодательство специальных норм способствующих реализации конституционных гарантий их прав осуществления комплексных мер оказания правовой и иной защиты...
81403. Социальное обслуживание пожилых людей 37.36 KB
  Традиционно в нашем обществе сложились три направления деятельности органов социальной защиты населения в том числе пожилых людей и старых людей: социальная помощь представление старым людям льгот и преимуществ; социальное обслуживание; организация пенсионного обеспечения. Для Большинства пожилых людей выход на пенсию это снижение доходов в полтора два и более раз. Отсутствие возможности у пожилых людей самостоятельно или с помощью родственников удовлетворять свои потребности не всегда должно являться основанием для помещения в...
81404. Формы социального обслуживания пожилых людей 35.74 KB
  Обязательным минимумом в работе таких центров является наличие трех отделений: социальной помощи на дому временного дневного пребывания срочной социальной помощи Основными задачами и функциями центров являются: выявление престарелых нуждающихся в социальной поддержке; определение конкретных видов и форм помощи лицам нуждающимся в социальной поддержке; привлечение государственных и общественных организаций для совместной работы; предоставление различных социальнобытовых услуг разового или постоянного характера лицам нуждающимся в...
81405. Инвалиды как объект социальной работы и социологического анализа 40.01 KB
  Социальная защита инвалидов – это система гарантированных государством экономических социальных и правовых мер обеспечивающих инвалидам условия для преодоления замещения компенсации ограничений жизнедеятельности и направленных на создание им равных с другими гражданами возможностей для участия в жизни общества. Индивидуальная программа реабилитации инвалидов – это комплекс оптимальных для инвалида реабилитационных мероприятий включающий в себя отдельные виды формы объемы сроки и порядок реализации медицинских профессиональных и др....