46463

Метод капитализации при оценке стоимости недвижимости

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период а при использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид: или где С стоимость объекта недвижимости ден.

Русский

2013-11-22

16.56 KB

7 чел.

56

Метод капитализации при оценке стоимости недвижимости.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

•  возможность отразить действительные намерения потенциального
покупателя (инвестора);

•  тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

•  способность учитывать конкурентные колебания;

•  способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие
на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов используется, если:

•  потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

•  потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

 или  , где

С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

•  нестабильность потоков доходов;

•  если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные проблемы данного метода

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1)   определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2)   расчет ставки капитализации;

3)   определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

 , где

- площадь, сдаваемая в аренду, м2;

См - арендная ставка за 1 м2.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

82358. Интерактивная база данных по дендраклиматологии 465.5 KB
  5 Базы данных. Дендроклиматология пустила корни в летней школе в 2000 году за это время накоплено большое количество данных. В связи с этим появились цели структурировать базы данных накопленные в течение всего периода изучения дендроклиматологии в летней школе.
82359. Умерла ли басня? И если да, то почему? 162.5 KB
  Проблема современной басни. Сам собою напрашивается вопрос что у внимательного и любопытного читателя что у опытного литературоведа: неужели жанр басни изжил сам себя Между филологами XIX века возникла полемика о происхождении басни и приоритете одной из двух теорий её появления.
82360. Роль нефтяных ресурсов в экономике, промышленности и жизни современной цивилизации 1.15 MB
  Есть общепризнанное мнение, что почти все процессы в нашем современном мире напрямую связаны с нефтью. Люди активно используют её как топливо для средств передвижения, машин и различных механизмов, в химической промышленности, в энергетике.
82362. Проектирование вычислительной локальной сети 419 KB
  Цель: Спроектировать локальную вычислительную сеть малого предприятия либо группы компьютерных классов учебного заведения. Объект исследования: Объектом курсовой работы является процесс проектирования локальной вычислительной сети...
82364. Социальные конфликты в процессе интеграции инвалидов в общество 150.5 KB
  В статье Интеграция инвалидов в современное российское общество: основные этапы затрагивает вопрос инклюзивного образования где говорит что по сути своей дети инвалиды не равны по отношению друг к другу дети с нарушением опорно-двигательного аппарата чувствуют и воспринимаются другими лучше а значит...
82365. Проектирование и расчеты верхнего строения пути 534 KB
  Железнодорожный транспорт России имеет исключительно важное значение в жизнеобеспечении многоотраслевой экономики и реализации социально значимых услуг по перевозке пассажиров. На его долю приходится более 75% грузооборота и 40% пассажирооборота, выполняемых транспортом общего пользования.
82366. Факторы повышения социальной значимости системы среднего профессионального и среднего специального образования 207 KB
  Главной проблемой нашей работы стало то что в наше время система среднего профессиональное и среднего специального образования считается не разумной потерей времени. Неопределенность статуса диплома об окончании обучения в связи с вступлением России в Болонский процесс и интеграцией российского...