46463

Метод капитализации при оценке стоимости недвижимости

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период а при использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид: или где С стоимость объекта недвижимости ден.

Русский

2013-11-22

16.56 KB

7 чел.

56

Метод капитализации при оценке стоимости недвижимости.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

•  возможность отразить действительные намерения потенциального
покупателя (инвестора);

•  тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

•  способность учитывать конкурентные колебания;

•  способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие
на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов используется, если:

•  потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

•  потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

 или  , где

С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

•  нестабильность потоков доходов;

•  если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные проблемы данного метода

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1)   определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2)   расчет ставки капитализации;

3)   определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

 , где

- площадь, сдаваемая в аренду, м2;

См - арендная ставка за 1 м2.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

47757. PRESENT SIMPLE AND PRESENT CONTINUOUS 198.5 KB
  Систематизувати знання студентів за темою Present simple and continuous Навчити утворювати стверджувальні, питальні та заперечні речення з даною граматичною структурою. Навчити вживати дану граматичну структуру в мовленні
47758. ОСНОВИ ФІНАНСІВ ПІДПРИЄМСТВ 1.28 MB
  Субєктами таких відносин можуть бути підприємства та організації банківські установи та страхові компанії позабюджетні фонди інвестиційні фонди аудиторські організації інші суб'єкти господарювання які є юридичними особами. Формування фінансових ресурсів на підприємствах відбувається під час формування статутного фонду а також у процесі розподілу грошових надходжень у результаті повернення авансованих коштів у основні та оборотні фонди використання доходів на формування резервного фонду фонду споживання і фонду накопичення. Формування...
47759. Криминалистика. Конспект лекций 549 KB
  Понятие принципы элементы и значение планирования расследования преступлений. Техника планирования расследования. Информационно-компьютерное обеспечение раскрытия и расследования преступлений. Роль автоматизированных информационно-поисковых систем АИПС в информационном обеспечении раскрытия и расследования преступлений.
47760. Криминалистика. Курс лекций 3.67 MB
  Криминалистика юридическая наука прикладного характера дает в руки следователей оперативно-розыскных работников и экспертов-криминалистов научно обоснованные и проверенные практикой средства приемы и методы раскрытия расследования и предупреждения любых самых сложных преступлений. Современная криминалистика продолжает активно развиваться впитывая в себя все новые знания из различных областей других наук для разработки на этой основе более совершенных средств и методов расследования. вышло в свет первое в России пособие...
47761. Кримінальний процес. Конспект лекцій 1.57 MB
  Порядок застосування інших заходів процесуального примусулекція №6 порушення кримінальної справи1. Поняття і завдання стадії порушення кримінальної справи2. Приводи і підстави для порушення кримінальної справи. Обставини що виключають порушенння кримінальної справи.
47762. Становлення культурології як самостійної галузі гуманітарного знання 133.03 KB
  Без світу культури важко собі уявити світ особистості. До культури в цілому відноситься широкий діапазон людських почуттів і думок від пошуку смислу життя до естетики. Той чи інший досягнутий рівень культури людства визначає кожен раз заново окультурення кожної народженої людини в результаті чого врештірешт відбувається окультурення людської природи. Потрібні були століття розвитку культури щоб рука сучасної людини змогла навчитися виготовляти складну техніку створювати високодосконалі твори скульптури твори живопису чи...
47763. Культура мови. Опорний конспект лекцій 2.73 MB
  Кожна людина повинна знати мову своєї держави, душею відчувати причетність до культури нації, а через свою культуру - причетність до вселюдської культури
47764. Управление персоналом и трудовые отношения 1.68 MB
  Оценка выполняемой работы. Введение схемы оценки выполняемой работы. Кроме того что данный курс слишком краток Вы просто и не должны быть таким специалистом если не посвятили себя целиком вопросам работы с кадрами. Каждая из вышеперечисленных функций включает в себя: планирование: постановка целей и стандартов разработка правил и последовательности действий разработка планов и прогнозирование некоторых возможностей в будущем; организация: постановка определенных задач перед каждым подчиненным разделение на отделы...