46489

Ставка капитализации

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации: с учетом возмещения капитальных затрат с корректировкой на изменение стоимости актива; метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы; метод прямой капитализации. Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент капитализации состоит из двух частей:1 ставки доходности инвестиции капитала являющейся компенсацией которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других...

Русский

2013-11-22

17.29 KB

9 чел.

57

Ставка капитализации.

 

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
• метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1)  ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2)  нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
+  Безрисковая ставка дохода + 
+  Премии за риск +
+  Вложения в недвижимость + 
+  Премии за низкую ликвидность недвижимости + 
+  Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

 ;

 ; где

Rн – номинальная ставка;
Rр – реальная ставка;
Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

 ; где

Rm – ипотечная постоянная;
ДО – ежегодные выплаты;
К – сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

 ; где

Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;
PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов;
Кс – величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

 , где

М – коэффициент ипотечной задолженности.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур - ставкой процента для рекапитализации.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

25731. Многоканальные системы связи. Общие понятия и обобщённая структурная схема многоканальной системы связи 78.86 KB
  Многоканальные системы связи. Общие понятия и обобщённая структурная схема многоканальной системы связи. Многоканальные системы связи – это системы связи позволяющие передавать по одной линии связи большое число независимых сообщений т. Для унификации многоканальных систем связи за основной или стандартный канал принимают канал тональной частоты канал ТЧ обеспечивающий передачу сообщений с эффективно передаваемой полосой частот 3003400 Гц соответствующей основному спектру телефонного сигнала.
25732. Спутниковые системы связи. Классификация ИСЗ по особенностям орбиты. Спутниковые службы в системах связи 15.05 KB
  Классификация ИСЗ по особенностям орбиты. Использование ИСЗ позволяет резко повысить дальность радиосвязи тк ретранслятор располагается высоко над Землей. 3 основных вида ИСЗ: ИСЗ на высокой эллиптической орбите ВЭО ИСХ на геостационарной орбите ГЭО ИСЗ на низковысотной орбите НВО ВЭО Спутники типа молния с периодом обращения 12 часов наклоном орбиты 63 градуса высотой апогея над северным полушарием 40 тыс. В области апогея скорость движения ИСЗ замедляется и обеспечивается радиовидимость 68 часов.
25733. Распространение декаметровых волн 37.72 KB
  К диапазону KB декаметровые волны относят радиоволны с длиной волны от 100 до 10м. В отличие от более коротких волн которые распространяются земной волной декаметровые волны распространяются в основном путем отражении от ионосферы. Радиус действия земной волны в диапазоне коротких волн сравнительно невелик и при обычно используемых мощностях передатчиков не превышает нескольких десятков километров. Но короткие волны могут распространяться на многие тысячи километров путем многократных последовательных отражений от ионосферы и Земли и...
25734. Взаимодействие уровней модели OSI 23.42 KB
  Каждый уровень модели OSI выполняет определенную задачу в процессе передачи данных по сети. Уровень 7 Applicayion layer A Прикладной Ур. Каждый уровень компьютераотправителя взаимодействует с таким же уровнем компьютераполучателя как будто он связан напрямую. Каждый уровень модели выполняет свою функцию.
25735. Каналы связи. Классификация каналов связи. Параметры каналов связи. Условие передачи сигнала по каналу связи 287 KB
  Канал связи — система технических средств и среда распространения сигналов для передачи сообщений (не только данных) от источника к получателю (и наоборот). Канал связи, понимаемый в узком смысле (тракт связи), представляет только физическую среду распространения сигналов, например, физическую линию связи.
25737. Рынок современной прессы 34.17 KB
  газет порядка 18 тыс. Преобладающим товаром и основным информационным носителем на рынке российской периодики как и прежде остаются газеты общий тираж которых в 2005 году составил 8 млрд 312 млн экз. из которых 29 млрд приходится на долю общероссийских газет. В отличие от газет подавляющее большинство журналов 916 наименований и 98 совокупного годового тиража приходится на Москву и СанктПетербург.
25738. Законодательство в сфере журналистики. Закон о СМИ 25.88 KB
  Право на получение информации одновременно означает обязанность государственных органов и органов местного самоуправления всех властных и общественных структур дать ответ на обращение к ним гражданина. Право производить и распространять информацию представляет собой творческий процесс по созданию информации в любой форме от книги до сигналов в космические дали и свободному ее распространению в том числе с помощью различных технических средств. Недопустимость идеологической ангажированности средств массовой информации закреплена в статье...
25739. Журналистское произведение как текст – жанровые разновидности 29.76 KB
  В прессе предлагают разделять тексты на 5 групп: оперативноновостные заметка оперативноисследовательские интервью репортажи отчеты исследовательсконовостные комментарий рецензия корреспонденция исследовательские статья письмо обозрение исследовательскообразные очерк фельетон. Информационные новость заметка интервью репортаж отчет реплика Аналитические корреспонденция статья комментарии рецензия обозрение Художественнопублицистические очерк зарисовка эссе сатирические жанры – памфлет...