46489

Ставка капитализации

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации: с учетом возмещения капитальных затрат с корректировкой на изменение стоимости актива; метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы; метод прямой капитализации. Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент капитализации состоит из двух частей:1 ставки доходности инвестиции капитала являющейся компенсацией которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других...

Русский

2013-11-22

17.29 KB

9 чел.

57

Ставка капитализации.

 

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
• метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1)  ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2)  нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
+  Безрисковая ставка дохода + 
+  Премии за риск +
+  Вложения в недвижимость + 
+  Премии за низкую ликвидность недвижимости + 
+  Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

 ;

 ; где

Rн – номинальная ставка;
Rр – реальная ставка;
Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

 ; где

Rm – ипотечная постоянная;
ДО – ежегодные выплаты;
К – сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

 ; где

Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;
PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов;
Кс – величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

 , где

М – коэффициент ипотечной задолженности.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур - ставкой процента для рекапитализации.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

79266. Методы организации производства и их технико-экономическая характеристика 15.09 KB
  Различают три основных метода организации производства: индивидуальный единичный партионный и поточный. При индивидуальном единичном методе организации производства выпуск продукции осуществляется единичными экземплярами или очень мелкими партиями изделий широкой номенклатуры. Равномерная работа на всех участках производства при партионном методе достигается за счет определения оптимальных размеров партий заделов длительности цикла графиков запускавыпуска.
79267. Понятие и особенности производственного процесса. Основные принципы организации производственных процессов 14.73 KB
  По операциям ведется увязка объемов работ на участках: нормирование оперативное планирование и учет производства Основные операции операции технологического цикла состоящие из операционных циклов в результате которых изменяются форма размеры свойства и взаимное расположение деталей Технологический процесс совокупность основных операций Вспомогательные операции операции обеспечивающие бесперебойность производственного процесса связанные с перемещением предметов труда с одного рабочего места на другое снятием и установкой...
79268. Классификация производственных процессов 53.5 KB
  Ручные процессы – осуществляются рабочими без помощи механизмов. Машинно-ручные процессы – выполняются машинами или механизмами при непосредственном участии в них рабочих – вскрытие чугунной летки с помощью ВЧП
79269. Организационное проектирование системы управления персоналом 12.21 KB
  СУП является основой системы управления организацией т. Стратегический выбор руководства организации в отношении ее целей: Идеология управления; b Типы потребителей; c Типы рынков сбыта и территориальное размещение производства. В общем виде проект системы управления организации состоит
79270. Цели, функции, организационная структура системы управления персоналом 229.37 KB
  Традиционно в службы управления персоналом входят: отдел кадров отдел обучения отдел труда и заработной платы отдел социального развития и другие отделы социальной инфраструктуры отдел охраны труда и техники безопасности лаборатория социологии отдел охраны окружающей среды юридический отдел отдел организации труда производства и управления отдел научнотехнической информации патентнолицензионный отдел бюро рационализации и изобретательства. 1 Цели системы управления персоналом организации с точки зрения персонала Рис. 2 Цели...
79271. Анализ и описание работы и рабочего места 13.44 KB
  Анализ рабочего места представляет собой дифференцирование рабочего места с одной стороны через задачи деятельность которая на нем совершается а с другой через требования по отношению к образованию опыту и ответственности необходимым для успешного выполнения деятельности на этом месте. АРМ как правило состоит из двух частей: описание рабочего места перечисление видов деятельности задач трудовых условий средств оборудования и материалов которые используются на данном рабочем месте; спецификация рабочего места перечисление...
79272. Кадровое обеспечение системы управления персоналом 30.16 KB
  Под кадровым обеспечением системы управления персоналом понимается необходимый количественный и качественный состав работников кадровой службы организации. Работники службы управления персоналом должны: хорошо знать трудовое законодательство методические нормативные и другие материалы касающиеся работы с персоналом учета личного состава; основы педагогики социологии и психологии труда; передовой отечественный и зарубежный опыт в области управления персоналом; владеть современными методами оценки персонала профориентационной работы...
79273. Информационное и техническое обеспечение системы управления персоналом 18.5 KB
  Реализация кадровых задач напрямую зависит от качества и количества информации на основе которой будет принято то или иное решение. Информационное обеспечение включает в себя сбор анализ и хранение информации. Качество представленной информации зависит от критериев оценки информации т. Полпота информации заключается в том объеме который необходим и достаточен для принятия управленческого решения.
79274. Нормативно-методическое и правовое обеспечение системы управления персоналом 16.07 KB
  Нормативнометодическое обеспечение системы управления персоналом представляет собой обеспечение документами устанавливающими нормы управления правила и методы организации труда необходимыми для нормальной организации трудовых процессов ведения нормативного хозяйства системы управления. Нормативнометодические документы подразделяются на следующие группы: нормативносправочные определяют нормы времени управленческих действий задания на конкретный период времени инструкции вышестоящих организаций или органов власти;...