46489

Ставка капитализации

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации: с учетом возмещения капитальных затрат с корректировкой на изменение стоимости актива; метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы; метод прямой капитализации. Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент капитализации состоит из двух частей:1 ставки доходности инвестиции капитала являющейся компенсацией которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других...

Русский

2013-11-22

17.29 KB

9 чел.

57

Ставка капитализации.

 

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
• метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1)  ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2)  нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
+  Безрисковая ставка дохода + 
+  Премии за риск +
+  Вложения в недвижимость + 
+  Премии за низкую ликвидность недвижимости + 
+  Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

 ;

 ; где

Rн – номинальная ставка;
Rр – реальная ставка;
Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

 ; где

Rm – ипотечная постоянная;
ДО – ежегодные выплаты;
К – сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

 ; где

Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;
PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов;
Кс – величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

 , где

М – коэффициент ипотечной задолженности.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур - ставкой процента для рекапитализации.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

82788. Учет и аудит заемных средств на примере DaCar ООО «ЭйБиСи – Авто» 212.78 KB
  В настоящее время трудно представить себе современную, успешно развивающуюся организацию, которая бы не использовала заемные средства, занимающие особое место в жизни современного общества. Вопросы и проблемы аудита и учета долговых средств и обязательств находятся в постоянном совершенствовании и доработке.
82789. Политические репрессии в Казахстане в I половине XX века 1.57 MB
  Обоснование актуальности темы: Обретение Казахстаном независимости открыла широкие возможности для изучения целого ряда проблем ранее не доступных для исследователей. Советская история находилась под прессом партии, которая стремилась представить всю мировую историю как постоянное и чуть неосознанное...
82790. Экономический анализ технической базы автотранспортного предприятия, с целью расширения оказываемых услуг 321.52 KB
  Так как технической базой предприятия выступают основные фонды автотранспортного предприятия то и методы оценки технической базы такие же как и у основных фондов. Оценка основных фондов в денежной форме позволяет определять величину стоимости которая подлежит переносу на готовую продукцию.
82791. Проблемные вопросы квалификации налоговых преступлений 265 KB
  Целью дипломной работы является комплексное изучение и разработка проблемы уголовной ответственности за налоговые преступления, определение путей совершенствования уголовного законодательства и практики его применения.
82792. Разработка рекомендаций по совершенствованию системы управления персоналом в ООО «Вертикаль» 182.6 KB
  Кадровая технология – это средство управления количественными и качественными характеристиками персонала обеспечивающее достижение целей организации ее эффективное функционирование. Провести анализ кадрового потенциала ООО Вертикаль и управления развитием персонала...
82793. Исследование состояния трудовых и кулинарных навыков у умственно отсталых подростков 1.9 MB
  Развитие трудовых навыков у детей с умственной отсталостью на основе кулинарной деятельности. Организация трудового воспитания может быть самой разной а его осуществление связано с тремя видами трудовой деятельности: учебной бытовой и общественно полезной каждая из которых способна при правильной...
82794. Исследование состояния организации оплаты труда на ОАО «ГМЗ» 184.92 KB
  Структура оплаты труда разбалансирована: надтарифная часть на многих предприятиях в несколько раз превышает базовую, тарифную долю заработка работника. Это говорит о необходимости коренного пересмотра тарифных систем на предприятиях с тем, чтобы тариф более адекватно выполнял функцию базовой оценки результатов труда.
82795. Шляхи вдосконалення управління фінансовими ризиками комерційного банку (на прикладі ПАТ «КБ» Південкомбанк») 1.34 MB
  Метою дипломного дослідження є визначення шляхів вдосконалення управління фінансовими ризиками комерційного банку. Досягнення поставленої мети даного дослідження потребує вирішення наступних завдань: дослідити теоретичні засади управління економічними ризиками, зокрема сутність фінансових ризиків...
82796. Анализ опыта организации летнего отдыха подростков (на примере МОУДОД «ЦДОД им. В. Волошиной» г. Кемерово) 176.77 KB
  Актуальность проблемы организации отдыха и оздоровления детей и подростков определяется повышением требований российского общества к качеству и эффективности программ социально-культурного воспитания ориентированных на профилактику асоциального поведения подростков и молодежи.