46489

Ставка капитализации

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации: с учетом возмещения капитальных затрат с корректировкой на изменение стоимости актива; метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы; метод прямой капитализации. Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент капитализации состоит из двух частей:1 ставки доходности инвестиции капитала являющейся компенсацией которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других...

Русский

2013-11-22

17.29 KB

9 чел.

57

Ставка капитализации.

 

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
• метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1)  ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2)  нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
+  Безрисковая ставка дохода + 
+  Премии за риск +
+  Вложения в недвижимость + 
+  Премии за низкую ликвидность недвижимости + 
+  Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

 ;

 ; где

Rн – номинальная ставка;
Rр – реальная ставка;
Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

 ; где

Rm – ипотечная постоянная;
ДО – ежегодные выплаты;
К – сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

 ; где

Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;
PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов;
Кс – величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

 , где

М – коэффициент ипотечной задолженности.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур - ставкой процента для рекапитализации.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

16137. Господарське законодавство України 1.13 MB
  ББК 67.307 4 УКР С22 Рецензенти: А.А. Козловський доктор юридичних наук професор Чернівецький Національний університет ім. Ю. Федьковича Л.М. Николайчук кандидат юридичних наук доцент ІваноФранківський Національний технічний університет нафти і газу Схвалено Вче...
16138. Экономическая преступность в финансово-кредитной системе 2.07 MB
  P.C. CATУEB ДА. ШРАЕР. Н.Ю. ЯСЬКОВА Экономическая преступность в финансовокредитной системе Центр экономики и маркетинга Москва ББК 667.402 67.40465.29093 С21 УДК 330 Библиотека хозяйственного руководителя Зарегистрирована в Государственном ...
16139. Кредитные преступления. Учебное пособие 1.52 MB
  А. А. Сапожков КРЕДИТНЫЕ ПРЕСТУПЛЕНИЯ Незаконное получение кредита и злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности ОГЛАВЛЕНИЕ Введение Глава I. Юридическая характеристика составов преступлений. предусмотренных ст. 176. 177 УК РФ 17 1. Истор
16140. Господарське право України. Підручник 3.06 MB
  ББК67.3 Г37 За загальною редакцією доктора юридичних наук професора завідуючої кафедри підприємницького і комерційного права Одеської національної юридичної академії Саніахметової Н.О. Рецензент: к.ю.н. доцент завідувач кафедри господарського права Націона...
16141. Предпринимательское право в вопросах и ответах. Учебное пособие 3.58 MB
  Предпринимательское право в вопросах и ответах: Учебное пособие // Под ред. Н.А. Саниахметовой. 2000. Рецензент: к.ю.н доцент заведующий кафедрой правовых основ предпринимательства и финансового права Национальной юридической академии Укра...
16142. Предъявление для опознания на предварительном следствии 467.5 KB
  Аналогии в праве Западной Европы и на Руси, не вызванные заимствованием, свидетельствуют о наличии одинаковых обычаев у древних народов, которые впоследствии, по достижении определенного уровня развития этих народов, становились писаным законом
16143. Основы российского конституционного права. Учебное пособие 998.5 KB
  МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ БАШКИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ В. К. Самигуллин ОСНОВЫ РОССИЙСКОГО КОНСТИТУЦИОННОГО ПРАВА Учебное пособие Уфа 2000 УДК 342 Самигуллин В.К. Основы российского конституционного права: Учебное пособие.
16144. Основы методики расследования легализации денежных средств, нажитых незаконно 94 KB
  Основы методики расследования легализации денежных средств нажитых незаконно /М.В. Салтевский. Конспект лекции. Харьков: 000 ЗНАНИЕ ЛТД 2000.19 с. ПЛАН ЛЕКЦИИ 1. Понятие и сущность легализации. 2. Криминалистическая характеристика легализации. 3. Особенности возб...
16145. Криминалистика. Учебное пособие 1.93 MB
  Предмет любой науки, его содержание и методы совершенствуются по мере развития общества, изменения социальных условий и накопления научных знаний. Развитие процессуальной мысли конца прошлого столетия и насущные потребности практики привели к отпочкованию от фундаментальных правовых отраслей знаний - многих специальных, носивших вначале прикладной характер; судебная медицина, криминалистика...