46489

Ставка капитализации

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации: с учетом возмещения капитальных затрат с корректировкой на изменение стоимости актива; метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы; метод прямой капитализации. Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент капитализации состоит из двух частей:1 ставки доходности инвестиции капитала являющейся компенсацией которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других...

Русский

2013-11-22

17.29 KB

9 чел.

57

Ставка капитализации.

 

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
• метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1)  ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2)  нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
+  Безрисковая ставка дохода + 
+  Премии за риск +
+  Вложения в недвижимость + 
+  Премии за низкую ликвидность недвижимости + 
+  Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

 ;

 ; где

Rн – номинальная ставка;
Rр – реальная ставка;
Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

 ; где

Rm – ипотечная постоянная;
ДО – ежегодные выплаты;
К – сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

 ; где

Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;
PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов;
Кс – величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

 , где

М – коэффициент ипотечной задолженности.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур - ставкой процента для рекапитализации.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

17600. Облік та аналіз зовнішньоекономічної діяльності 554.5 KB
  Облік та аналіз зовнішньоекономічної діяльності Лекція 1. ПРЕДМЕТ ЗАВДАННЯ ЗАГАЛЬНОТЕОРЕТИЧНІ І СПЕЦИФІЧНІ ОСНОВИ ДИСЦИПЛІНИ План Предмет курсу. Основні завдання та задачі. Нормативноправове забезпечення бухгалтерського обліку зовнішньоекономічної
17601. Экономика и организация малого бизнеса 3.95 MB
  Экономика и организация малого бизнеса: курс лекций Лекция 1. Предпринимательство: сущность функции принципы деловые качества 1.1.Сущность и функции предпринимательства его отличие от других видов деятельности. 1.2. Исторические предпосылки и основы предпринимате...
17602. ЕКОНОМІЧНІ ТЕОРІЇ ТА БАЗИСНІ ІНСТИТУТИ НАЦІОНАЛЬНОЇ ЕКОНОМІКИ 124 KB
  ТЕМА 2 ЕКОНОМІЧНІ ТЕОРІЇ ТА БАЗИСНІ ІНСТИТУТИ НАЦІОНАЛЬНОЇ ЕКОНОМІКИ План 1.Економічні теорії та базисні інститути національної економіки 2. Теорія дії триєдиних економічних законів 3. Базисні відносини та Інститути національної економіки Формування нац...
17603. ПРОГРАМУВАННЯ ТА ПРОГНОЗУВАННЯ НАЦІОНАЛЬНОЇ ЕКОНОМІКИ 301.5 KB
  PAGE 31 ТЕМА: ПРОГРАМУВАННЯ ТА ПРОГНОЗУВАННЯ НАЦІОНАЛЬНОЇ ЕКОНОМІКИ ПЛАН 1. Суть державного програмування види програм. Цільові комплексні програми розвитку національної економіки 2. Програми економічного й соціального розвитку. Міжнародні програ...
17604. Характеристика економічного потенціалу 342.5 KB
  ТЕМА Характеристика економічного потенціалу. План 1. Поняття та склад потенціалу національної економіки 2. Природноресурсний потенціал 3. Демографічний та трудовий потенціал 4. Науковотехнічний потенціал 5. Інформаційний потенціал 6. Виробничий потенціал ...
17605. ФУНКЦІОНУВАННЯ ІНФРАСТРУКТУРИ НАЦІОНАЛЬНОГО РИНКУ 251.5 KB
  ТЕМА: ФУНКЦІОНУВАННЯ ІНФРАСТРУКТУРИ НАЦІОНАЛЬНОГО РИНКУ План 1 Національний ринок України і його проблеми 2. Проблеми національного ринку 3. Сутність і функціонуеання ринкової інфраструктури 4. Вплив ринкової інфраструктури на формування конкурентного середов
17606. ДЕРЖАВНІСТЬ ТА ДЕРЖАНИЕ УПРАВЛННЯ ЕКОНОМІКОЮ 183 KB
  ТЕМА:ДЕРЖАВНІСТЬ ТА ДЕРЖАНИЕ УПРАВЛННЯ ЕКОНОМІКОЮ ПЛАН Українська держава та її засади 2. Місце держави в управлінні економікою Українська держава та її засади Історія країн засвідчує що успіхи одних і невдачі інших проглядаються через пр...
17607. ДЕМОКРАТІЯ, ЕКОНОМІЧНА СВОБОДА ТА ЕКОНОМІЧНИЙ ПОРЯДОК 144.5 KB
  ТЕМА: ДЕМОКРАТІЯ ЕКОНОМІЧНА СВОБОДА ТА ЕКОНОМІЧНИЙ ПОРЯДОК План Сутність демократії та її місце в самоуправлінні економікою Економічна свобода і її основи 3. Економічний порядок як система узгоджених інтересів Сутність демократії та її місце
17608. ТЕОРІЯ СУСПІЛЬНОГО ДОБРОБУТУ ТА СОЦІАЛЬНО-РИНКОВОЇ ЕКОНОМІКИ 209.5 KB
  ТЕМА: ТЕОРІЯ СУСПІЛЬНОГО ДОБРОБУТУ ТА СОЦІАЛЬНОРИНКОВОЇ ЕКОНОМІКИ ПЛАН 1. Суспільні потреби як соціальна база добробуту 2. Національний продукт як виробнича база добробуту 3. Засади соціальноринкової економіки 4. Становления ринкового механізму ціноутворення ...