46489

Ставка капитализации

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации: с учетом возмещения капитальных затрат с корректировкой на изменение стоимости актива; метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы; метод прямой капитализации. Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент капитализации состоит из двух частей:1 ставки доходности инвестиции капитала являющейся компенсацией которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других...

Русский

2013-11-22

17.29 KB

9 чел.

57

Ставка капитализации.

 

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
• метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1)  ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2)  нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
+  Безрисковая ставка дохода + 
+  Премии за риск +
+  Вложения в недвижимость + 
+  Премии за низкую ликвидность недвижимости + 
+  Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

 ;

 ; где

Rн – номинальная ставка;
Rр – реальная ставка;
Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

 ; где

Rm – ипотечная постоянная;
ДО – ежегодные выплаты;
К – сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

 ; где

Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;
PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов;
Кс – величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

 , где

М – коэффициент ипотечной задолженности.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур - ставкой процента для рекапитализации.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

59160. Фрагменти уроків рідної мови за темою: Іменник 66.5 KB
  Мета: повторити узагальнити та поглибити знання учнів про іменник удосконалювати вміння розпізнавати іменник серед інших частин мови формувати вміння добирати аргументи на доведення своєї думки розвивати вміння аналізувати робити висновки повязувати навчальний матеріал з життєвим...
59161. Характеристика дійових осіб пєси Івана Карповича Карпенка - Карого Сто тисяч 31.5 KB
  Виставка книг драматурга підручник ілюстрації театрів. Робота в групах: кожна група представники з різних театрів: актори критики режисери постановники. У дітей відповідно цього бейджикі з назвами Театр імені Л.Українки Театр імені Т.
59162. Хвороби шкіри. Запобігання захворюванням шкіри дівчат і хлопців. Косметологічні проблеми підлітків 65.5 KB
  Мета: сформувати знання про ознаки хвороб шкіри косметичні проблеми підлітків формувати навички запобігання хворобам шкіри косметичним проблемам підлітків розвивати звички здорового способу життя виховувати охайність бережливе ставлення до свого життя...
59164. Жіночі образи у творчості Лесі Українки за творами Камінний господар, Лісова пісня, Одержима 50 KB
  Отже як ви зрозуміли сьогодні ми поринемо в чудовий світ поезії кохання. В українській мові маємо ідеально точне словесне розмежування кохання й любові. Із цього й розпочнемо розмову про роль і місце кохання в житті людини у просвітленні й одухотворенні плоті бо в коханні людина утверджується як особистість.
59165. В.Барка. Роман Жовтий князь. Художнє відтворення голодомору 1933 року як найстрашнішої трагедії українського народу 43 KB
  Щаслива родина перетворюється на предмет знущання додаток 3 таблиця проектується на дошку і протягом уроку з неї вилучаються ті члени родини які помирають. Позбавлення людей віри додаток.
59166. Художня майстерня. Робота у графічному редакторі 28 KB
  Обладнання: Графічний редактор Pint репродукцій пейзажів журнальні ілюстрації Міжпредметні звязки: образотворче мистецтво Хід уроку. Актуалізація опорних знань методом Мозкової атаки Як завантажити графічний редактор У якому пункті меню знаходиться ...
59167. Цікаві пригоди лисичок 39.5 KB
  Виразне читання вчителем. Хто пояснить значення слова співаночки в Самостійне читання учнями. г Запитання: Що робили дзвіночки Як вони співали д читання за диктором.
59168. Оскар Уайльд 112 KB
  Апостол гедонії і фантазії Демонструючи портрети Оскара Вайльда роботи кількох художників і фотографів учитель розповідає про зовнішній вигляд письменника що був творцем свого життя.