46507

Метод сравнительного анализа продаж в оценке недвижимости

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка а также то что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями не отражающими общее состояние рынка делают применение этого подхода нецелесообразным.

Русский

2013-11-23

18.08 KB

43 чел.

54

Метод сравнительного анализа продаж в оценке недвижимости.

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом срав нения продаж.

1й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка не движимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым , проданные относительно недавно.

2й этап. Собирается и проверяется информация по объектаманалогам ; анализируется собранная информация и каждый объектаналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3й этап. На выделенные различия в ценообразующих характери стиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопос тавимых аналогов.

4й этап. Согласовываются скорректированные цены объектованалогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному меся цу, для офисных зданий – от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспо зиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следова тельно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под зависимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

• находятся в родственных отношениях;

•      являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

•      имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность ;

•      сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

•      занимаются продажей имущества умерших лиц;

•      занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенно го имущества и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

•      аналогичными мотивами инвесторов;

•      аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

•      степенью износа здания.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1) Переданные права собственности.

Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения.

2) Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка меняется.

3) Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и на логообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки.

4)   Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объектааналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

5)   Местоположение – необходимый элемент сравнения сопоста вимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, рас положенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносятся корректировка.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

52908. Essen. Meine Lieblingsspeise 51 KB
  L.: Guten Tag, liebe Freunde! Ich freue mich, euch zu sehen! Heute arbeiten wir zum Thema „Essen“. Alle Leute haben ihre Lieblingsspeisen, nicht wahr? Wir werden heute über unsere Essengewohnheiten sprechen! Ich hoffe, dieses Thema ist für euch interessant. Also heute lesen wir einen Text, machen verschiedene Übungen, diskutieren über unsere Essengewohnheiten.
52909. Математична естафета: «Острів скарбів» Гра для учнів 8-9-тих класів 152.5 KB
  Ведучий 1. До нашої школи надійшло повідомлення від Старика Хотабича. Цей вельмишановний старець повідомляє, що на Таємничому Острові Скарбів він заховав чарівний напиток. Хто скуштує цього напитку усі задачі з математики буде мов насіння лускати. Отримає цей напиток той хто найкраще пройде математичну естафету. Для визначення переможця у нас працює рада розумних.
52913. Sport. Конспект урока по английскому языку 7 класс 65.5 KB
  One group told us about how to prepare to a football competition. Now we will listen another group with its project how to organize basketball game. Let’s start.
52914. Людина – частина Всесвіту. Етика, 6 клас 34 KB
  Визначте які риси і життєві правила притаманні людині яка живе в гармонії з природою. На великому аркуші паперу намалюйте її портрет на якому зобразіть визначені вами риси. Визначте які риси й життєві правила притаманні людині яка дбає про своє здоров’я. На великому аркуші паперу намалюйте її портрет на якому зобразіть визначені вами риси.
52915. Використання ігрового матеріалу при вивченні і засвоєнні нових термінів на уроках етики 55 KB
  Використання у педагогічній практиці ігрових моментів – це лише один з можливих шляхів отримання учнями знань з предмета реалізації своїх можливостей здобуття не тільки гарних оцінок але і задоволення від уроку гра допомагає дітям повірити в себе викликає натхнення і захоплення. Гра дає надзвичайно багаті можливості бо дозволяє кожній дитині відчути себе суб’єктом життєдіяльності виявляти і розвивати свою особистість. Але слід зазначити що гра – це не самоціль а лише один із засобів у системі формування творчої допитливості. Гра –...
52916. У чому полягає етика відносин між народами в демократичному суспільстві. Урок 106 KB
  Мета уроку: збагатити знання учнів про багатокультурну державу та поліетнічне суспільство, на практичних прикладах розкрити зміст понять «патріотизм», «шовінізм»; продовжити вчити учнів працювати з текстом, виділяти головне, находити відповіді на питання, вдосконалювати вміння висловлювати свою думку та поважати інші думки;