46507

Метод сравнительного анализа продаж в оценке недвижимости

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка а также то что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями не отражающими общее состояние рынка делают применение этого подхода нецелесообразным.

Русский

2013-11-23

18.08 KB

43 чел.

54

Метод сравнительного анализа продаж в оценке недвижимости.

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом срав нения продаж.

1й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка не движимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым , проданные относительно недавно.

2й этап. Собирается и проверяется информация по объектаманалогам ; анализируется собранная информация и каждый объектаналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3й этап. На выделенные различия в ценообразующих характери стиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопос тавимых аналогов.

4й этап. Согласовываются скорректированные цены объектованалогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному меся цу, для офисных зданий – от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспо зиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следова тельно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под зависимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

• находятся в родственных отношениях;

•      являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

•      имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность ;

•      сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

•      занимаются продажей имущества умерших лиц;

•      занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенно го имущества и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

•      аналогичными мотивами инвесторов;

•      аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

•      степенью износа здания.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1) Переданные права собственности.

Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения.

2) Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка меняется.

3) Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и на логообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки.

4)   Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объектааналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

5)   Местоположение – необходимый элемент сравнения сопоста вимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, рас положенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносятся корректировка.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

7274. Социальная подструктура личности 81 KB
  Социальная подструктура личности Вопросы для обсуждения: Социализация личности. Механизмы социализации Основные социальные процессы и поведение человека Просоциальное и асоциальное поведение. Социализация личности. Механизмы социа...
7275. Засади кримінального процесу 84.92 KB
  Засади кримінального процесу ПЛАН: Вступ 1. Поняття, значення і класифікація засад кримінального провадження. 2. Конституційні засади кримінального провадження. 3. Спеціальні засади кримінального провадження та їх характеристика. Висновки...
7276. Засоби колективного та індивідуального захисту населення 82.5 KB
  Тема: Засоби колективного та індивідуального захисту населення. План: Колективні засоби захисту: призначення і класифікація. Індивідуальні засоби захисту людей: Індивідуальні засоби захисту органів дихання Індивідуальні зас...
7277. Суб’єкти трудового права України 77.5 KB
  Поняття субєкта трудового права України. Громадяни як субєкти трудового права України. Власник або уповноважений ним орган як субєкт трудового права України. Підприємство як суб'єкт трудового права України. Трудовий колектив як суб'єкт трудового права України.
7278. Особливості організації обслуговування споживачів у закладах ресторанного господарства відкритої мережі 56 KB
  Тема: Особливості організації обслуговування споживачів у закладах ресторанного господарства відкритої мережі. План: Правила подачі гарячих закусок. Правила подачі перших страв, підбір посуду, приборів. Література: Я.М.Сало. Організація...
7279. Направленность личности 88 KB
  Направленность личности Вопросы для обсуждения: Направленность в структуре личности. Потребности и мотивы в структуре направленности личности. Формы направленности личности. Самосознание и Я-концепция. Литература: Березовин, Н. А. Осн...
7280. Психологічні особливості молодшого школяра 90.5 KB
  Лекція №4. Психологічні особливості молодшого школяра. Загальна психологічна характеристика ситуації розвитку молодшого школяра. Учбова діяльність молодших школярів. Розвиток пізнавальних психічних процесів. Формування особистості ди...
7281. Виробництво виробів на основі гіпсового в’яжучого 550 KB
  Виробництво виробів на основі гіпсового вяжучого План заняття Асортимент виробництва на основі гіпсового вяжучого. Способи виробництва виробів на основі гіпсового в’яжучого. Технологія виробництва гіпсокартонних ли...
7282. Економічна система суспільства. Типи і еволюція економічних систем 53 KB
  Тема 4. Економічна система суспільства План лекції Економічна система: її сутність та структурні елементи. Типи і еволюція економічних систем. Сучасні тенденції в розвитку економічних систем. Економічна система: її сутність та с...