46507

Метод сравнительного анализа продаж в оценке недвижимости

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка а также то что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями не отражающими общее состояние рынка делают применение этого подхода нецелесообразным.

Русский

2013-11-23

18.08 KB

45 чел.

54

Метод сравнительного анализа продаж в оценке недвижимости.

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом срав нения продаж.

1й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка не движимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым , проданные относительно недавно.

2й этап. Собирается и проверяется информация по объектаманалогам ; анализируется собранная информация и каждый объектаналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3й этап. На выделенные различия в ценообразующих характери стиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопос тавимых аналогов.

4й этап. Согласовываются скорректированные цены объектованалогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному меся цу, для офисных зданий – от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспо зиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следова тельно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под зависимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

• находятся в родственных отношениях;

•      являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

•      имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность ;

•      сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

•      занимаются продажей имущества умерших лиц;

•      занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенно го имущества и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

•      аналогичными мотивами инвесторов;

•      аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

•      степенью износа здания.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1) Переданные права собственности.

Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения.

2) Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка меняется.

3) Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и на логообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки.

4)   Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объектааналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

5)   Местоположение – необходимый элемент сравнения сопоста вимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, рас положенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносятся корректировка.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

54926. ПЛАН ПСИХОЛОГИЧЕСКОГО АНАЛИЗА УРОКА 32.5 KB
  Место и значение данного урока в перспективном плане развития учащихся Формулировка цели. В какой мере содержание и структура урока отвечают принципам развивающего обучения: Соотношение нагрузки на память и мышление учащихся; Соотношение воспроизводящей и творческой деятельности учащихся; Соотношение усвоения знаний в готовом виде со слов учителя ученика и т. и самостоятельного поиска; Какие звенья проблемноэвристического обучения выполняются учителем и какие учащимися кто ставит проблему кто решает; Соотношение...
54927. Размножение и развитие насекомых 52.5 KB
  Так как учитель ставит перед учениками различные интересные задачи решение которых требует не только жизненного опыта но и логического мышления. Организация внимания Для организации внимания учеников на занятиях учитель обращает внимание на такие аспекты как: выделение важной информации то есть основную так называемый скелет новой темы который будет обрастать более подробной информацией. Важную информацию учитель выделяет с помощью занесения ее в конспект изменения тембра голоса также с помощью сосредоточения учеников на ней чтобы они...
54928. Валовой национальный продукт и методы его исчисления. Номинальный, реальный и потенциальный ВНП 20.34 KB
  Валовой национальный продукт – это рыночная стоимость конечных товаров и услуг, произведенных в течение года факторами производства, принадлежащими гражданам данной страны независимо от их местонахождения. Существует три метода определения величины ВНП: - метод конечного использования – определение ВНП как суммы расходов
54931. Национальное богатство, отраслевая и секторальная структура национальной экономики 19.19 KB
  Ведущей отраслью хозяйства страны является промышленность, так как она дает больше 50% совокупного общественного продукта, в ней сконцентрировано половина основных фондов страны и она объединяет большую часть трудовых ресурсов.