46507

Метод сравнительного анализа продаж в оценке недвижимости

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка а также то что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями не отражающими общее состояние рынка делают применение этого подхода нецелесообразным.

Русский

2013-11-23

18.08 KB

45 чел.

54

Метод сравнительного анализа продаж в оценке недвижимости.

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом срав нения продаж.

1й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка не движимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым , проданные относительно недавно.

2й этап. Собирается и проверяется информация по объектаманалогам ; анализируется собранная информация и каждый объектаналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3й этап. На выделенные различия в ценообразующих характери стиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопос тавимых аналогов.

4й этап. Согласовываются скорректированные цены объектованалогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному меся цу, для офисных зданий – от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспо зиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следова тельно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под зависимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

• находятся в родственных отношениях;

•      являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

•      имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность ;

•      сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

•      занимаются продажей имущества умерших лиц;

•      занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенно го имущества и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

•      аналогичными мотивами инвесторов;

•      аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

•      степенью износа здания.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1) Переданные права собственности.

Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения.

2) Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка меняется.

3) Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и на логообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки.

4)   Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объектааналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

5)   Местоположение – необходимый элемент сравнения сопоста вимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, рас положенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносятся корректировка.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

41676. Исследование однофазного трансформатора 228.47 KB
  Методическое указание Самара Самарский государственный технический университет 2008 Печатается по решению Редакционноиздательского совета СамГТУ УДК621 313 Исследование однофазного трансформатора: метод. Содержат практические рекомендации по экспериментальным методам определения основных характеристик однофазного трансформатора по обработке опытных данных и оформлению отчетов а также контрольные вопросы. Такое изменение или трансформация переменного тока...
41677. Основы работы в MS Excel 192.46 KB
  Знакомство с приложением MS Excel. Приобретение элементарных навыков работы в среде пакета. Ввод и редактирования данных. Основные принципы ввода и редактирования данных изложены во многих книгах по основам работы в MS Excel [3]. Рассмотрим работу в среде пакета на конкретном примере.
41678. Исследование источника дискретной информации 165.5 KB
  А при изпользлвании кода Хаффмена избыточность уменьшилась до 0,51%, из этого следует что избыточность при кодировании этим методом уменьшилась в 16 раз. А при использовании кода Шеннона – Фано избыточность уменьшилась всего в 5,5 раз. Исходя из полученных значений, в нашем случае эффективнее использовать методику кодирования Хаффмена.
41679. Возможности текстового редактора WORD для работы с документами 193.87 KB
  Создание электронной подписи документа и проверка ее подлинности В разделе справка текстового редактора в окне поиск наберите ключевые слова цифровая подпись документа и найдите статью Цифровые подписи и сертификаты в которой вы сможете узнать что такое цифровая подпись что собой представляет сертификат подписи и центр сертификации что обеспечивает цифровая подпись. Для дополнительного чтения Получение цифрового сертификата от центра сертификации или партнера Майкрософт Если предполагается обмениваться документами...
41680. Режимы течения 43.45 KB
  Изменение уровня воды в баке м h 003 002 003 003 2. Температура воды С Т 23 23 23 23 4. Кинематический коэффициент вязкости воды см с v = 17. Объем воды поступившей в бак за время t см3 W = Bh 0000252 0000168 0000252 0000168 6.
41681. Цифровой осциллограф, генераторы сигналов, блок питания и вольтметр универсальный 5.65 MB
  Осциллограф конструктивно выполнен в виде платы расширения ПЭВМ и вставляется в любой из свободных слотов PCIшины материнской платы. Внешний вид осциллографа представлен на рисунке 1.1 Внешний вид осциллографа BORDO На внешней панели осциллографа имеются три стандартных разъема типа СР50. ПЗВМ управляет всеми режимами работы осциллографа осуществляет считывание информации из буферного ОЗУ ее обработку и передачу в видеопамять ПЭВМ для наблюдения на экране монитора.
41682. Основные приемы работы в Microsoft Excel 2007. Создание таблиц 8.21 MB
  Выделить ячейки с А1 по F1 и выполнить объединение ячеек Главная Выравнивание Объединение ячеек. Произвести форматирование набранных заголовков для этого необходимо выделить их и выполнить команду Главная Выравнивание Выравнивание в соответствии и рисунком. Задать внутренние и внешние границы созданной таблицы Главная Выравнивание Граница. Оформить внешние границы двойной линией Главная Выравнивание Граница.
41683. ИССЛЕДОВАНИЕ РЕЖИМА НАПРЯЖЕНИЯ СЕЛЬСКОЙ РАДИАЛЬНОЙ СЕТИ И ВЫБОР НАДБАВОК У ТРАНСФОРМАТОРОВ 82.16 KB
  Регулирование напряжения в сельских электрических сетях улучшает режим напряжений у потребителей, повышая качество поставляемой электрической энергии. С другой стороны, регулирование напряжения увеличивает допустимую потерю напряжения до предела, определяемого экономической целесообразностью, и благодаря этому уменьшает расход металла проводов.
41684. Работа с файлами и каталогами в операционной системе MS-Dos 890.07 KB
  Просмотр каталогов.Создание каталогов Задача Просмотр дерева каталогов научиться работать с файлами и каталогами в ОС MS-DOS