46507

Метод сравнительного анализа продаж в оценке недвижимости

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка а также то что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями не отражающими общее состояние рынка делают применение этого подхода нецелесообразным.

Русский

2013-11-23

18.08 KB

45 чел.

54

Метод сравнительного анализа продаж в оценке недвижимости.

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом срав нения продаж.

1й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка не движимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым , проданные относительно недавно.

2й этап. Собирается и проверяется информация по объектаманалогам ; анализируется собранная информация и каждый объектаналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3й этап. На выделенные различия в ценообразующих характери стиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопос тавимых аналогов.

4й этап. Согласовываются скорректированные цены объектованалогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному меся цу, для офисных зданий – от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспо зиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следова тельно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под зависимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

• находятся в родственных отношениях;

•      являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

•      имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность ;

•      сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

•      занимаются продажей имущества умерших лиц;

•      занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенно го имущества и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

•      аналогичными мотивами инвесторов;

•      аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

•      степенью износа здания.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1) Переданные права собственности.

Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения.

2) Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка меняется.

3) Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и на логообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки.

4)   Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объектааналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

5)   Местоположение – необходимый элемент сравнения сопоста вимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, рас положенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносятся корректировка.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

83. Управління використанням Інтеренет-технологій на прикладі ТОВ Агенція Горящих Путівок 359.13 KB
  Дослідження теоретико-методологічних та практичних засад щодо управління використанням Інтернет-технологій на підприємствах туристичної галузі. А також визначення основних напрямків поліпшення використання Інтернет-технлогій.
84. Набор, форматирование и редактирование текста 1.22 MB
  Практика набора, редактирования и правильного форматирования текста, осуществление поиска и замены слов. Заполнение колонтитулов и копирование текста. Установка параметров страницы и набор заданий заданными шрифтами.
85. Классификация и моделирование систем 926.5 KB
  Сети Петри для моделирования, одновременность и конфликт, свойство замкнутости языков (конкатенация, объединение). Пропорционально-исследованное продвижение по этапам создания модели, целостность отдельных обособленных стадий ее построения.
86. Проектирование радиорелейных линий передачи данных на основе аналоговой аппаратуры 272.5 KB
  Структурная схема РРЛ как часть гипотетической эталонной цепи. Построение профиля пролета и определение высот подвеса антенн. Расчет минимально допустимых множителей ослабления рабочих стволов. Проверочный расчет устойчивости связи на РРЛ.
87. Расчет создания теплоустойчивого помещения с использованием внутреннего отопления 813 KB
  Теплотехнический расчет труб и нагревательных приборов. Определение мощности отопительной установки. Теплопотери через ограждающие конструкции помещений. Гидравлический расчет системы отопления.
88. Исследование напряжения и его измерительных характеристик 767 KB
  Исследование резистивного делителя напряжений. Исследование цепи синусоидального тока с ёмкостным элементом. Исследование цепи синусоидального тока с катушкой индуктивности.
89. Методическая трехзонная толкательная печь и ее характеристики 439 KB
  Печь для нагрева металла. Топливо – коксо-доменная смесь с теплотой сгорания 9100 кДж-м3. Температура нагрева металла 1215ºС. Конечное значение коэффициента теплоотдачи излучением. Свободная высота рабочего пространства над металлом по практическим данным.
90. Комбіновані зйомки Харківської продакшн-студії телерадіокомпанії Приват TV 508.5 KB
  Ознайомлення з історією підприємства, його структурою, схемою управління, асортиментом продукції, основним устаткуванням, технологічними процесами для створення, показу та збереження відео-, аудіо- та кінопродукції.
91. Компьютерная система управления документооборотом предприятия Черниговгазмонтаж 3.66 MB
  Необходимость внедрения систем электронного документооборота (Document Management System). Выбор технических средств построения системы. Диаграмма сервисов серверного приложения. Общие положения к организации работы с визуальными дисплеями и терминалами персональных компьютеров (ВДТПК).