46543

Подходы и методы, используемые для определения рыночной стоимости застроенных земельных участков

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков Рыночную стоимость имеют те земельные участки которые способны удовлетворять потребности пользователя потенциального пользователя в течение определенного времени принцип полезности. Методы оценки Оценщик при проведении оценки обязан использовать или обосновать отказ от использования затратный сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Русский

2013-11-23

19.69 KB

6 чел.

59

Подходы и методы, используемые для определения рыночной стоимости застроенных земельных участков.

Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).
Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

IV. Методы оценки

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

1. Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

2. Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

3. Метод распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

4. Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:

  1.  расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
  2.  определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
  3.  расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

5. Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

6. Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

20393. Правовые основы деятельности акционерных обществ 2.27 MB
  За изданием Кодекса последовало принятие ряда федеральных законов которые развивали и детализировали положения Кодекса применительно к конкретным разновидностям юридических лиц: Об акционерных обществах О некоммерческих организациях Об обществах с ограниченной ответственностью и др. Федеральный закон Об акционерных обществах в значительной мере способствовал упорядочению деятельности акционерных обществ однако отдельные пробелы а также отсутствие детальной проработки ряда вопросов в Законе требовали дальнейшего совершенствования...
20394. Корпорации в России: Правовой статус и основы деятельности 2.91 MB
  2128 обществами Уст. Кашанина отмечала что если взять за основу характеристики форму имущественной обособленности организаций то оказывается что к числу корпораций относятся только те которые основаны на акционерном капитале и по своему правовому положению напоминают акционерные общества стран континентального права 30. Торговые корпорации Англии именуются компаниями company и подразделяются на публичные аналог открытого акционерного общества континентального права и частные аналог закрытого акционерного общества. Кашанина...
20395. Взрывчатка и наркотики: Особенности назначения экспертиз: Пособие для следователей и оперативных работников 370.5 KB
  В пособии изложены рекомендации по назначению экспертиз при расследовании фактов незаконного оборота наркотиков и взрывчатых веществ а также преступлений совершаемых путем взрыва. Наряду с этим дефицит знаний в этих областях ощущался и ощущается у работников правоохранительных органов столкнувшихся с тенденциями роста преступлений связанных с незаконным оборотом наркотиков и ВВ использованием взрыва в преступных целях. Научные работы экспертов этого института по методам экспертного исследования самодельных взрывных устройств СВУ...
20396. Меры пресечения в российском уголовном процессе 1.45 MB
  Меры пресечения в российском уголовном процессе. В издании рассматривaются цели виды основания и процессуальный порядок применения органами расследования прокурорами и судами мер пресечения. Особое внимание уделено наиболее строгой и ответственной мере пресечения заключению под стражу в том числе процессуальному механизму продления сроков содержания под стражей обжалованию и судебной проверке законности задержания ареста и продления сроков содержания под стражей Книга по курсу €œУголовный процесс€ адресована студентам аспирантам...
20397. ТЕРРОРИЗМ: ПОНЯТИЕ, ОТВЕТСТВЕННОСТЬ, ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ 370.5 KB
  ПОНЯТИЕ ВИДЫ И ПРИЧИНЫ ТЕРРОРИЗМА 1. Понятие и сущность терроризма 2. Виды терроризма 3. Формы проявления терроризма 4.
20398. Ведение защиты в суде с участием присяжных заседателей 4 MB
  Во многих странах такая защита обеспечивается отменой смертной казни и функционированием наряду с обычными судами конвейерами через которые проходит основной поток стандартных оформительских дел судов присяжных рассчитанных на рассмотрение наиболее сложных и общественно значимых уголовных дел и правильное и справедливое их разрешение в нестандартных ситуациях. Как будет показано ниже процессуальная форма суда присяжных обеспечивает по таким делам более надежную защиту права на жизнь и других прав и свобод человека и гражданина от...
20399. Искусство защиты в суде присяжных 2.34 MB
  Искусство защиты в суде присяжных: Учеб. заведующий сектором НИИ проблем укрепления законности и правопорядка при Генеральной прокуратуре РФ; заслуженный юрист России доктор юридических наук Книга является своеобразной энциклопедией ведения искусной эффективной и надежной защиты в суде присяжных Рассматриваются социальная ценность духовный и правозащитный потенциал суда присяжных роль здравого смысла и совести как интеллектуальной и нравственной основы этой формы судопроизводства процессуальные тактические и психологические особенности...
20400. Проблемы борьбы с преступлениями в сфере безопасности дорожного движения: уголовно-правовые и криминологические аспекты 626.5 KB
  Мешалкин Проблемы борьбы с преступлениямив сфере безопасности дорожного движения:уголовноправовые и криминологические аспекты Монография Домодедово 2003 ББК 67. Проблемы борьбы с преступлениями в сфере безопасности дорожного движения: уголовноправовые и криминологические аспекты: Монография. В монографии освещаются уголовноправовые и криминологические проблемы борьбы с преступными нарушениями безопасности движения и эксплуатации транспортных средств на основе комплексного анализа сравнительноправового метода исследования....
20401. Оперативно-розыскная тактика и особенности легализации полученной информации в ходе предварительного следствия 362.5 KB
  ПОПОВ Оперативнорозыскная тактика и особенности легализации полученной информации в ходе предварительного следствия Учебнопрактическое пособие ББК 67. В учебнопрактическом пособии рассматриваются оперативнорозыскные мероприятия способы отображения полученной оперативнорозыскной информации в соответствующих документах. Основное внимание уделено технологии превращения оперативнорозыскной информации в криминалистически значимую являющуюся одним из источников доказательств по делу доступную для использования в ходе предварительного или...