46543

Подходы и методы, используемые для определения рыночной стоимости застроенных земельных участков

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков Рыночную стоимость имеют те земельные участки которые способны удовлетворять потребности пользователя потенциального пользователя в течение определенного времени принцип полезности. Методы оценки Оценщик при проведении оценки обязан использовать или обосновать отказ от использования затратный сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Русский

2013-11-23

19.69 KB

6 чел.

59

Подходы и методы, используемые для определения рыночной стоимости застроенных земельных участков.

Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).
Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

IV. Методы оценки

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

1. Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

2. Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

3. Метод распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

4. Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:

  1.  расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
  2.  определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
  3.  расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

5. Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

6. Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

44426. Розрахунок і конструювання залізобетонної збірної ферми 1.01 MB
  Розрахунок і конструювання залізобетонної збірної ферми Збір навантаження на покриття Перш ніж визначити навантаження від ваги покриття слід прийняти склад покрівлі а потім визначити навантаження від неї. Розрахункові опори для граничних станів першої групи визначаємо згідно. Отримаємо для важкого бетона класу при : Розрахункові опори для граничних станів другої групи визначаємо згідно. Отримаємо для важкого бетона класу при : Модуль пружності бетону визначаємо згідно.
44428. Разнообразные формы с часами 1.33 MB
  Улучшенная совместимость с Delphi. Редакция ориентирована на разработчиков ПО создающих приложения на Windows с использованием двух языков программирования C и Delphi. После этого разработчики из Microsoft существенно изменили направление развития данной технологии Третий язык программирования Delphi. Реализация среды разработки проектом Lzrus Free Pscl компиляция в режиме совместимости с Delphi позволяет использовать его для создания приложений на Delphi для таких платформ как Linux Mc OS X и Windows CE.
44429. Перепланировка четырехкомнатной квартиры с элементами дизайна в стилистике постмодернизма (скандинавский стиль) 1.23 MB
  Иллюстрации. В данном проекте на входе в квартиру установлено две двери: металлическая Модель 17BZ ФОРПОСТ и межкомнатная модель âКомфортâ Санкт-Петербург фабрика âПрестижâ илл. Справа от входной двери располагается тумба илл. Рядом с ним находится обувница 5 полок рассчитана на 2630 пар обуви Илл.
44430. Применение методов коммутации на примере глобальных сетей 1.28 MB
  Любые сети поддерживают некоторый способ коммутации своих абонентов между собой. Этими абонентами могут быть удаленные компьютеры, локальны сети, факс-аппараты или просто собеседники, общающиеся между собой с помощью телефонного аппарата.
44431. Дизайн-разработка рекламно-сувенирного буклета 8.08 MB
  Дизайн-разработка рекламно-сувенирного буклета кафедры Художественной и пластической обработки материалов Пояснительная записка к выпускной квалификационной работе по специальности Определение термина буклет история развития буклета. Задачи и функции рекламно-сувенирного буклета. Основные этапы и элементы дизайна буклета .
44433. Разработка приспособления для сборки-сварки кронштейн симметричный 1.38 MB
  Обоснование маршрутной последовательности выполнения сборочно-сварочных операций Проектирование приспособления для сборки-сварки кронштейна переходного Выбор и обоснование конструктивных элементов приспособления установочных зажимных элементов вспомогательных устройств рамы и т. Разработка компоновочной схемы и сборочного чертежа приспособления...
44434. Проектирование микропроцессора (МП) управления внешним объектом на базе микропроцессора производства фирмы Atmel семейства AVR 862.5 KB
  В соответствии с заданием на наше устройство поступают как дискретные так и аналоговые сигналы. Дискретные сигналы не требуют обработки поэтому мы можем сразу подавать их на ЦПУ используя только схему которая будет защищать порты ввода вывода от больших токов. На порты микроконтроллера могут поступать токи до 20 mA