46543

Подходы и методы, используемые для определения рыночной стоимости застроенных земельных участков

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков Рыночную стоимость имеют те земельные участки которые способны удовлетворять потребности пользователя потенциального пользователя в течение определенного времени принцип полезности. Методы оценки Оценщик при проведении оценки обязан использовать или обосновать отказ от использования затратный сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Русский

2013-11-23

19.69 KB

4 чел.

59

Подходы и методы, используемые для определения рыночной стоимости застроенных земельных участков.

Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).
Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

IV. Методы оценки

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

1. Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

2. Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

3. Метод распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

4. Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:

  1.  расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
  2.  определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
  3.  расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

5. Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

6. Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

2849. Работа с мышью 89 KB
  Работа с мышью. Мышь – это устройство компьютера для ввода информации, относящееся к классу манипуляторов. Курсор мыши – это указатель мыши, перемещающийся по экрану в зависимости от перемещения мыши по столу. Так как курсор мыши представля...
2850. Видеосистема компьютера 54.5 KB
  Видеосистема компьютера Видеосистема компьютера включает в себя ряд аппаратных и программных средств, позволяющих получать на экране терминала изображения. К аппаратным средствам относятся монитор и видеоадаптер. К программным средствам относятся ср...
2851. Работа в графическом режиме видеоадаптера в ОС MS-DOS 131 KB
  Работа в графическом режиме видеоадаптера в ОС MS-DOS Функции для работы в графическом режиме определены в стандартном заголовочном файле graphics.h. Так же, как и в текстовом режиме, графические функции оперируют с окнами. При запуске программы исх...
2852. Обработка системных ошибок 65.5 KB
  Обработка системных ошибок В стандартной библиотеке stdlib.h объявлена переменная errno типа int, которая содержит код системной ошибки, значение переменной устанавливается ОС после выполнения каждой системной операции. В стандартной библиотеке errn...
2853. Исчезающие меню и всплывающие окна 24.5 KB
  Исчезающие меню и всплывающие окна Меню представляет собой список строковых опций (пунктов меню), выводимых на экран и предлагаемых пользователю для выбора. При использовании меню по пунктам меню перемещается курсор-подсветка, показывающий пользоват...
2854. Потоковый ввод-вывод 91.5 KB
  Потоковый ввод-вывод Поток – это программный канал для обмена данными между приложением и ОС или другим приложением. При взаимодействии приложения с ОС потоки как правило используются для работы с устройствами и представляют собой абстрактный у...
2855. Первісне суспільство і початок цивілізації на території України 73 KB
  Первісне суспільство і початок цивілізації на території України. Зміст  Вступ. Предмет курсу. Первісний лад на території України. Перші державні утворення на Україні. Східні слов’яни в IV–ІХ ст.. Походження, основні етапи ...
2856. Зародження Української державності. Київська Русь 90.5 KB
  Зародження Української державності. Київська Русь. Зміст  Київська Русь, її місце в історії людства. Історичне значення та причина розпаду Київської Русі. Галицько-Волинське князівство як форма української державності. Київська Р...
2857. Литовсько-польська доба української історії. Виникнення українського козацтва 93 KB
  Литовсько-польська доба української історії. Виникнення українського козацтва. (XIV–XVIІ ст.) Зміст Українські землі в складі Великого князівства Литовського. Україна під владою Речі Посполитої. Виникнення українського козацтв...