46543

Подходы и методы, используемые для определения рыночной стоимости застроенных земельных участков

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков Рыночную стоимость имеют те земельные участки которые способны удовлетворять потребности пользователя потенциального пользователя в течение определенного времени принцип полезности. Методы оценки Оценщик при проведении оценки обязан использовать или обосновать отказ от использования затратный сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Русский

2013-11-23

19.69 KB

4 чел.

59

Подходы и методы, используемые для определения рыночной стоимости застроенных земельных участков.

Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).
Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

IV. Методы оценки

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

1. Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

2. Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

3. Метод распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

4. Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:

  1.  расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
  2.  определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
  3.  расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

5. Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

6. Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

61765. Основные способы образования слов в русском языке 19.25 KB
  Научиться определять способы словообразования. Сначала давайте попробуем определить что такое словообразование Дети дают определение по образцу: словообразование это 1 раздел науки о языке который изучает способы образования новых слов...
61766. ПРАВОПИСАНИЕ СЛОВ С НЕПРОИЗНОСИМЫМИ СОГЛАСНЫМИ 20.25 KB
  Цель: развить умение проверять написание непроизносимых согласных. какие согласные называются непроизносимыми какие буквы в сочетаниях стн здн лнц являются орфограммами как проверить непроизносимый согласный...
61767. Буква Ь. Обозначение мягкости согласных на письме 19.67 KB
  Цель урока: Познакомить с буквой Ь мягкий знак. Учить читать слова и предложения с буквой Ь мягкий знак. квадрат с одной полоской согласный твёрдый глухой звук; квадрат с одной полоской и точкой согласный твердый звонкий звук...
61768. Особенности обособления приложений 23.61 KB
  Составьте предложение с приложением выделите приложение на письме и интонационно. Что такое приложение Определение выраженное существительным согласованным с определяемым словом в падеже Прочитайте ваши предложения выделяя интонационно приложение.
61769. Обозначение мягкости согласных звуков на письме с помощью буквы ь 20.11 KB
  Два пальчика с лева отступили с заглавной буквы прописываем букву е и ё целую строчку чередуя эти буквы. Ребята с новой строчки с заглавной буквы отступив два пальчика слева прописываем это слово в строчку.
61770. Работа с тканью. Разметка по шаблону. Игольница в обложке 29.44 KB
  Форма работы: индивидуальная фронтальная; Технология обучения: здоровосберегающая Доминирующая задача: мотивация учебной деятельности и способы постановки учебной задачи; Литература: Конышева Н. Подготовка к уроку 12мин...
61771. Прихватка для горячей посуды. Творческий проект 23.37 KB
  Оборудование: а для учителя: Материалы: учебник готовое изделие лоскутки ткани цветные нитки лист тетрадной бумаги в клетку булавки кусочек мела учебная таблица Раскрой ткани Виды швов панно для демонстрации выполнения шва; Инструменты: ножницы игла. б для учащихся: Материалы: лоскутки ткани цветные нитки; Инструменты: ножницы игла булавки. Сегодня на урок труда вы должны были принести лоскутки ткани цветные нитки булавки иголку и ножницы. Какой материал лучше взять для работы Название хлопчатобумажной ткани произошло...
61772. Конструирование из бумаги. Изготовление новогодней фонарика 21.76 KB
  Цель: углубление и развитие знаний и умений учащихся, связанных с первоначальными приемами обработки бумаги с помощью шаблона, резанием бумаги ножницами; совершенствовать навыки в вырезании по контуру из бумаги, развивать мелкую моторику рук...
61773. Работа с разными материалами. Аппликация из ваты на бархатной бумаге «Верба» 19 KB
  Аппликация из ваты на бархатной бумаге Верба. Сегодня мы будем делать аппликацию Верба. А какой праздник у нас будет перед пасхой в воскресенье 8 апреля Вербное воскресенье А что такое верба кустарник.