46547

Виды стоимости земли, используемые в процессе оценки

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

При проведении оценки земли используются следующие виды стоимости: рыночная ликвидационная и инвестиционная стоимость. Рыночная стоимость земли определяется как наиболее вероятная цена по которой данная земля может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренции когда стороны сделки действуют разумно располагая всей необходимой информацией а на величине сделки не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства то есть когда: стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; одна из сторон...

Русский

2013-11-23

19.79 KB

8 чел.

9

Виды стоимости земли, используемые в процессе оценки.

При проведении оценки земли используются следующие виды стоимости: рыночная, ликвидационная и инвестиционная стоимость.

Рыночная стоимость земли определяется как наиболее вероятная цена, по которой данная земля может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать землю, а другая не обязана принимать исполнение;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение, кроме того принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- оцениваемая земля представлена на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных земельных участков;
- платеж выражен в денежной форме.

Ликвидационная стоимость земли - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой она может быть отчуждена за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции подобных земельных участков для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать оцениваемую землю на условиях, не соответствующих рыночным.

Инвестиционная стоимость земли рассчитывается как стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования данной земли. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения оцениваемой земли по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Какие подходы и методы применяются при проведении оценки земли?

В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик при проведении оценки земли обязан использовать сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке, либо обосновать отказ от применения неприемлемого в данной оценке земли подхода. Таким образом, при проведении оценки используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемой земли, а также качества и доступности необходимых оценщику исходных данных.

Затратный подход

основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за оцениваемую землю цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующей земли и возведение на ней идентичных или аналогичных по назначению и качеству улучшений. То есть сумма издержек на создание идентичных или аналогичных улучшений является приемлемым ориентиром при определении стоимости оцениваемой земли с использованием затратного подхода.

Доходный подход

основан на представлении о том, что стоимость оцениваемой земли зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этой землей. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемой земли генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от ее эксплуатации и дохода от последующей (возможной) продажи.

Определение стоимости оцениваемой земли доходным подходом, основывается на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этой землей (с учетом фактора времени).

Сравнительный подход

основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые земельные участки, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой земли.

Расчет стоимости оцениваемой земли сравнительным подходом производится исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах земельных участков, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых земельных участков, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости.

В рамках каждого из подходов существуют методы оценки, то есть конкретные способы расчета стоимости земли. В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки земли в рамках применения каждого из подходов. При этом учитывается достаточность и достоверность доступных для использования того или иного метода рыночных данных.

Согласно "Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков", утвержденным Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р, в процессе оценки земли Оценщик рассматривает возможность применения следующих методов:

  1.  сравнения продаж,
  2.  выделения, распределения,
  3.  капитализации земельной ренты,
  4.  остатка;
  5.  предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны следующие методы: сравнения продаж, выделения и распределения. На доходном подходе методы: капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методах: остатка и выделения.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

26862. Семенной канатик и семяпровод 3.07 KB
  Семенной канатик и семяпровод. Семяпровод ductus deferens представляет собой семя проводящую трубку из слизистой мышечной и серозной оболочек; он служит продолжением канала придатка и выходит из его хвоста В составе семенного канатика с его медиальной стороны семяпровод направляется через. паховый канал в брюшную полость и затем идет в семяпроводной складке plica ductus deferentis в тазовую полость. Позади шейки последнего семяпровод соединяется с выводным протоком пузырьковидной железы в семяизвергающий проток ductus...
26863. Мочеполовой канал и придаточные половые железы 4.84 KB
  Мочеполовой канал начинается внутренним отверстием уретры ostium urethrae internum : из шейки мочевого пузыря и оканчивается наружным отверстием уретры ostium urethrae externum на головке полоеого члена. Губчатая часть pars spongiosa начинается от перешейка уретры и заканчивается на переднем конце головки полового члена образуя здесь отросток уретры processus urethrae. Кавернозный слой мужской уретры stratum cavernosum в своей основе имеет соединительнотканный остов. bulbourethral парная; размещается в каудальной части...
26864. Половой член и препуций 3.74 KB
  Половой член penis состоит из пещеристого тела полового члена и удовой части мочеполового канала. Пещеристое тело полового члена corpus cavernosum penis в области седалищной дуги прикрепляется к седалищным костям двумя ножками crus penis. Ножки формируют непарное тело corpus penis. Корень полового члена radix penis образован ножками кавернозного тела и началом удовой части мужской уретры.
26865. Яичники и яйцеводы домашних животных 3.89 KB
  Передний конец яйцепровода формирует воронкообразное расширение. В глубине воронки находится брюшное отверстие яйцепровода ostium abdominale tubae uterinae. Брюшное отверстие ведет в краниальную часть яйцепровода ампулу ampulla tubae uterinae.
26866. Матка домашних животных 3.21 KB
  Рога и тело матки содержат полость матки cavum uteri которая переходит в канал шейки. Рога матки истончаясь продолжаются краниально и без видимой границы переходят в яйцепроводы. Шейка матки открывается во влагалище. Слизистая оболочка матки endometrium выстлана цилиндрическим эпителием.
26867. Характеристика органов кроветворения и иммуногенеза 5.01 KB
  кроветворения относят красный костный мозг селезёнку и лимф. К органам кроветворения и иммуногенеза относят: красный костный мозг тимус лимфатические узлы селезенку миндалины а также лимфоидные образования слизистой оболочки пищеварительной половой дыхательной и выделительной систем. Центральные органы включают в себя красный костный мозг и тимус . Костный мозг.
26868. Морфофункциональная характеристика желез внутренней секреции 1.55 KB
  К железам внутренней секреции –относятся: 1. Щитовидная железа В центральной части шеи 4. Около щитовидная железа Расположены около стенки щитовидной железы или в ее долях в виде 24 небольших телец 5. Надпочечная железа Брюшная полость около краниального края почки.