46547

Виды стоимости земли, используемые в процессе оценки

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

При проведении оценки земли используются следующие виды стоимости: рыночная ликвидационная и инвестиционная стоимость. Рыночная стоимость земли определяется как наиболее вероятная цена по которой данная земля может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренции когда стороны сделки действуют разумно располагая всей необходимой информацией а на величине сделки не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства то есть когда: стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; одна из сторон...

Русский

2013-11-23

19.79 KB

8 чел.

9

Виды стоимости земли, используемые в процессе оценки.

При проведении оценки земли используются следующие виды стоимости: рыночная, ликвидационная и инвестиционная стоимость.

Рыночная стоимость земли определяется как наиболее вероятная цена, по которой данная земля может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать землю, а другая не обязана принимать исполнение;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение, кроме того принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- оцениваемая земля представлена на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных земельных участков;
- платеж выражен в денежной форме.

Ликвидационная стоимость земли - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой она может быть отчуждена за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции подобных земельных участков для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать оцениваемую землю на условиях, не соответствующих рыночным.

Инвестиционная стоимость земли рассчитывается как стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования данной земли. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения оцениваемой земли по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Какие подходы и методы применяются при проведении оценки земли?

В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик при проведении оценки земли обязан использовать сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке, либо обосновать отказ от применения неприемлемого в данной оценке земли подхода. Таким образом, при проведении оценки используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемой земли, а также качества и доступности необходимых оценщику исходных данных.

Затратный подход

основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за оцениваемую землю цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующей земли и возведение на ней идентичных или аналогичных по назначению и качеству улучшений. То есть сумма издержек на создание идентичных или аналогичных улучшений является приемлемым ориентиром при определении стоимости оцениваемой земли с использованием затратного подхода.

Доходный подход

основан на представлении о том, что стоимость оцениваемой земли зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этой землей. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемой земли генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от ее эксплуатации и дохода от последующей (возможной) продажи.

Определение стоимости оцениваемой земли доходным подходом, основывается на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этой землей (с учетом фактора времени).

Сравнительный подход

основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые земельные участки, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой земли.

Расчет стоимости оцениваемой земли сравнительным подходом производится исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах земельных участков, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых земельных участков, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости.

В рамках каждого из подходов существуют методы оценки, то есть конкретные способы расчета стоимости земли. В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки земли в рамках применения каждого из подходов. При этом учитывается достаточность и достоверность доступных для использования того или иного метода рыночных данных.

Согласно "Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков", утвержденным Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р, в процессе оценки земли Оценщик рассматривает возможность применения следующих методов:

  1.  сравнения продаж,
  2.  выделения, распределения,
  3.  капитализации земельной ренты,
  4.  остатка;
  5.  предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны следующие методы: сравнения продаж, выделения и распределения. На доходном подходе методы: капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методах: остатка и выделения.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

48426. ТЕОРІЯ ЕТНОСУ. КУРС ЛЕКЦІЙ 584.45 KB
  ТЕОРІЯ ЕТНОСУ КУРС ЛЕКЦІЙ Рекомендовано Міністерством освіти України як навчальний посібник Київ ТАНДЕМ У навчальному посібнику етнічне зовсім не розглядається як світ упредметнених цінностей а береться лишень як цінність духовна. Автор не вдається до конкретного аналізу фольклору прикладного мистецтва мови тощо а здійснює теоретичне узагальнення даних етнопсихології етносоціології якоюсь мірою етнополітики вбачаючи в цьому головне завдання теорії етносу. До речі у цьому ми й вбачаємо власне кажучи головне...
48427. Психологія. Конспект лекцій 167.89 KB
  Така взаємодія вимагає знань про закономірності формування і розвитку особистості; особливостей прояву психічних процесів і станів; адаптації до умов праці і життєдіяльності; формування і результативного функціонування трудового колективу; професійної етики фахівця. Психологія особистості 17 ТЕМА 3: Формування та розвиток особистості 25 ТЕМА 4. Пізнавальна діяльність особистості 36 ТЕМА 5: Психологія діяльності 46 ТЕМА 6 Психологія спілкування 55 ТЕМА 7 Особистість і соціальні групи 65 ТЕМА 8: Міжособистісні відносини та...
48428. Отраслевой состав инфраструктуры транспорта 645.23 KB
  Территориальные уровни транспортной инфраструктуры магистральная общегосударственная региональная местная отражают масштаб размещение производительных сил хозяйственную структуру обслуживаемой ею территории. Рассчитывают транспортные показатели: удельные затраты работы в ткм на тонну произведенной продукции которые выражаются средним радиусом зон влияния предприятий расположенных на данной территории. показатели густоты сети относительно территории и населения веса отправленных грузов.
48430. Фізика. Курс лекцій 9.07 MB
  Для дослідження напруженого стану в точці навколо неї виділяється нескінченно малий паралелепіпед. У загальному випадку навантаження тіла і при довільному розташуванні паралелепіпеда на всіх його гранях діють як нормальні, так і дотичні напруження.
48431. Моніторинг довкілля. Опорні конспекти лекцій 144.8 KB
  Мониторинг как система оценивания и прогнозирования будущего состояния окружающей среды: Оптимальная программа наблюдений за состоянием ОС: В соответствии с обоснованными значениями ПДК оптимальная программа наблюдений предусматривает отслеживание таких загрязняющих веществ: в атмосферном воздухе: диоксида серы оксидов азота озона диоксида углерода пыли аэрозоля тяжелых металлов пестицидов бенза пирена; в атмосферных осадках: тяжелых металлов ДДТ бензапирена азота общее содержание фосфора общее содержание анионов и...
48432. Історія сучасного світу. Опорний конспект лекцій 997.64 KB
  13 серпня 1961 року з метою перешкодження масовій втечі жителів НДР у Західну Німеччину. 9 листопада 1989 року новий уряд НДР оголосив про безперешкодний перехід зі Східного Берліна в Західний і навпаки. Офіційний демонтаж відбувся у січні 1990 року але частина стіни була залишена як памятка подій. Правовий статус Співдружності визначений Вестмінстерським статутом 1931 року який було уточнено в 1947 р.
48433. Операційний менеджмент. Опорний конспект лекцій 2.58 MB
  Мета викладання дисципліни формування у студентів навиків розробки та удосконалення операційної системи підприємства вмінь ефективного управління галузевими операційними підсистемами як основи забезпечення стратегічних цілей організації; комплексу знань щодо базових принципів основних категорій сучасних концепцій теоретичних положень та практичних методів управління основною діяльністю підприємства. В результаті вивчення дисципліни студент повинен усвідомити що операційна система є однією з найважливіших складових будьякого...
48434. Оценка и контроль персонала 118.9 KB
  Оценка персонала – процесс определения эффективности деятельности сотрудников в ходе реализации задач организации, позволяющий получить информацию для принятия дальнейших управленческих решений.