46547

Виды стоимости земли, используемые в процессе оценки

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

При проведении оценки земли используются следующие виды стоимости: рыночная ликвидационная и инвестиционная стоимость. Рыночная стоимость земли определяется как наиболее вероятная цена по которой данная земля может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренции когда стороны сделки действуют разумно располагая всей необходимой информацией а на величине сделки не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства то есть когда: стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; одна из сторон...

Русский

2013-11-23

19.79 KB

8 чел.

9

Виды стоимости земли, используемые в процессе оценки.

При проведении оценки земли используются следующие виды стоимости: рыночная, ликвидационная и инвестиционная стоимость.

Рыночная стоимость земли определяется как наиболее вероятная цена, по которой данная земля может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать землю, а другая не обязана принимать исполнение;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение, кроме того принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- оцениваемая земля представлена на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных земельных участков;
- платеж выражен в денежной форме.

Ликвидационная стоимость земли - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой она может быть отчуждена за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции подобных земельных участков для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать оцениваемую землю на условиях, не соответствующих рыночным.

Инвестиционная стоимость земли рассчитывается как стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования данной земли. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения оцениваемой земли по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Какие подходы и методы применяются при проведении оценки земли?

В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик при проведении оценки земли обязан использовать сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке, либо обосновать отказ от применения неприемлемого в данной оценке земли подхода. Таким образом, при проведении оценки используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемой земли, а также качества и доступности необходимых оценщику исходных данных.

Затратный подход

основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за оцениваемую землю цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующей земли и возведение на ней идентичных или аналогичных по назначению и качеству улучшений. То есть сумма издержек на создание идентичных или аналогичных улучшений является приемлемым ориентиром при определении стоимости оцениваемой земли с использованием затратного подхода.

Доходный подход

основан на представлении о том, что стоимость оцениваемой земли зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этой землей. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемой земли генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от ее эксплуатации и дохода от последующей (возможной) продажи.

Определение стоимости оцениваемой земли доходным подходом, основывается на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этой землей (с учетом фактора времени).

Сравнительный подход

основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые земельные участки, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой земли.

Расчет стоимости оцениваемой земли сравнительным подходом производится исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах земельных участков, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых земельных участков, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости.

В рамках каждого из подходов существуют методы оценки, то есть конкретные способы расчета стоимости земли. В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки земли в рамках применения каждого из подходов. При этом учитывается достаточность и достоверность доступных для использования того или иного метода рыночных данных.

Согласно "Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков", утвержденным Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р, в процессе оценки земли Оценщик рассматривает возможность применения следующих методов:

  1.  сравнения продаж,
  2.  выделения, распределения,
  3.  капитализации земельной ренты,
  4.  остатка;
  5.  предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны следующие методы: сравнения продаж, выделения и распределения. На доходном подходе методы: капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методах: остатка и выделения.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

45215. ПР как форма маркетинговых коммуникаций организации и сумма технологий 26 KB
  ПР искусство убеждающей коммуникации. Профессиональная компетентность ПР овладение наиболее эффективными приемами и методами коммуникации убеждения влияния на общественное мнение. Сферы публичной коммуникации: политика экономика социальнкульт. Средства формирования эффективной системы коммуникаций субъекта со средой: позитивное позиционирование субъекта по отношению к конкурентам наращивание его соцстатусного и культсимволического капитала формирование конверциональных ресурсов коммуникации субъекта со всеми составляющими...
45216. Опыт использования информационных техник как средства диалога с общественностью в политической жизни Древней Греции и Рима 32 KB
  Трудно сказать к каким временам восходит зарождение ремесла паблик рилейшнз. И это не удивительно ведь паблик рилейшнз строятся на усилиях не только убеждать людей но и влиять на поведение. Фактор убеждения и сегодня остается движущей силой практики рилейшнз. Рассмотрение ранних форм и методов ремесла связей с общественностью влияния на людей убеждения их поможет глубже понять современное состояние паблик рилейшнз путь пройденный ими в своем развитии.
45217. Зарубежный опыт становления политических ПР технологий 37 KB
  Для этого им служил целый арсенал ПР инструментов: пресс-бюллетени газеты встречи с героями освободительного движения лозунги символы риторика паблисити организации выставки митинги поэзия песни праздники фейерверки. Можно сказать что Бостонское чаепитие это первый классический пример организации псевдособытия и использования принципа пресспосредничества в связях с общественностью. Важнейшим шагом в развитии ПР в тот период стала борьба за конституцию между федералистами и их противниками которая развернулась на страницах...
45218. Опыт пропаганды и агитации советского периода 41.5 KB
  Опыт пропаганды и агитации советского периода И. Но для того чтобы проводить работу наиболее эффективно необходимо создание системы понастоящему массовой пропаганды которая . В 1939 году было создано управление пропаганды и агитации при ЦК ВКПб По словам Сталина: .сосредоточить в одном месте дело партийной пропаганды и агитации и объединить отделы пропаганды и агитации и отделы печати в едином Управлении с организацией соответствующего отдела пропаганды и агитации в составе каждой республики краевой и областной парторганизации.
45219. Современные политические ПР-технологии России: опыт, тенденции и проблемы развития 48 KB
  Задачи: формирование и продвижение имиджа доведение до избирателя правдивой информации о кандидатах донесение до кандидата реальных проблем и ожиданий групп населения. Особенность воздействия на массовое сознание состоит в том что с помощью него можно усилить роль тех черт кандидата его способностей внешности которые могут привлечь симпатии избирателей. Для персонального консультирования специалист должен уметь: провести адекватную диагностику ситуации видеть явные и скрытые проблемы и ресурсы; выстроить стратегию наращивания...
45220. Интегрированные коммуникации в деятельности современных бизнес-структур: опыт, проблемы, перспективы развития 36.5 KB
  ИМК - это новая организационная технология способная решить многие проблемы связанные с ростом всех типов коммуникаций. Это новая форма организации маркетинга это новая философия и стратегия бизнес-коммуникаций следуя которой можно вывести на новый качественный уровень все виды взаимодействия с потребителем. ИМК практика унификации всех средств маркетинговых коммуникаций начиная с рекламы и заканчивая упаковкой для передачи целевой аудитории последовательного убедительного сообщения способствующего наиболее полной реализации целей...
45221. Российский опыт использования ПР-технологий в деятельности государственных структур 25 KB
  Российский опыт использования ПР-технологий в деятельности государственных структур. В случае государственных структур объектом воздействия становится налогоплательщик гражданин который хочет и имеет право знать обо всех действиях государственных органов разного уровня. Эта технология используется в российских государственных ПР для корректировки проблемы после того как коммуникация начала развертываться в нежелательном направлении и события приняли нежелательный оборот. Основная задача государственных ПР создание образа компетентного и...
45222. Специфика ПР деятельности общественных объединений 29 KB
  Цель ПР в третьем некоммерческом секторе помощь в реализации различных социальных проектов привлечение внимания общественности к важным социальным проблемам формирование общественного мнения относительно необходимости решения данных проблем. Взаимоотношения социальных служб и СМИ также является одной из сложных задач. Ведь несмотря на то что в любой газете есть отдел социальных проблем журналисты не часто пишут об НКО поскольку плохо знают их работу. Деятельность по связям с общественностью в социальных службах включает в себя: 1.
45223. Подготовка РК специалистов в России: специфика, проблемы, перспективы развития ПР образования 26.5 KB
  Подготовка РК специалистов в России: специфика проблемы перспективы развития ПР образования. Российская подготовка ПРспециалистов учитывает опыт их подготовки в других странах что позволило избежать ряда крупных ошибок. Например данная специальность на была помещена на факультеты журналистики как в США 2 3 всех специалистов против этого выступает Э. Но мы стоим в преддверии такой проблемы как перепроизводство специалистов которые вопервых могут быть просто не нужны потому что столько не нужно и вовторых которые могут быть не...