46547

Виды стоимости земли, используемые в процессе оценки

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

При проведении оценки земли используются следующие виды стоимости: рыночная ликвидационная и инвестиционная стоимость. Рыночная стоимость земли определяется как наиболее вероятная цена по которой данная земля может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренции когда стороны сделки действуют разумно располагая всей необходимой информацией а на величине сделки не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства то есть когда: стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; одна из сторон...

Русский

2013-11-23

19.79 KB

8 чел.

9

Виды стоимости земли, используемые в процессе оценки.

При проведении оценки земли используются следующие виды стоимости: рыночная, ликвидационная и инвестиционная стоимость.

Рыночная стоимость земли определяется как наиболее вероятная цена, по которой данная земля может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать землю, а другая не обязана принимать исполнение;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение, кроме того принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- оцениваемая земля представлена на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных земельных участков;
- платеж выражен в денежной форме.

Ликвидационная стоимость земли - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой она может быть отчуждена за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции подобных земельных участков для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать оцениваемую землю на условиях, не соответствующих рыночным.

Инвестиционная стоимость земли рассчитывается как стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования данной земли. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения оцениваемой земли по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Какие подходы и методы применяются при проведении оценки земли?

В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик при проведении оценки земли обязан использовать сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке, либо обосновать отказ от применения неприемлемого в данной оценке земли подхода. Таким образом, при проведении оценки используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемой земли, а также качества и доступности необходимых оценщику исходных данных.

Затратный подход

основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за оцениваемую землю цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующей земли и возведение на ней идентичных или аналогичных по назначению и качеству улучшений. То есть сумма издержек на создание идентичных или аналогичных улучшений является приемлемым ориентиром при определении стоимости оцениваемой земли с использованием затратного подхода.

Доходный подход

основан на представлении о том, что стоимость оцениваемой земли зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этой землей. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемой земли генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от ее эксплуатации и дохода от последующей (возможной) продажи.

Определение стоимости оцениваемой земли доходным подходом, основывается на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этой землей (с учетом фактора времени).

Сравнительный подход

основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые земельные участки, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой земли.

Расчет стоимости оцениваемой земли сравнительным подходом производится исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах земельных участков, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых земельных участков, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости.

В рамках каждого из подходов существуют методы оценки, то есть конкретные способы расчета стоимости земли. В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки земли в рамках применения каждого из подходов. При этом учитывается достаточность и достоверность доступных для использования того или иного метода рыночных данных.

Согласно "Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков", утвержденным Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р, в процессе оценки земли Оценщик рассматривает возможность применения следующих методов:

  1.  сравнения продаж,
  2.  выделения, распределения,
  3.  капитализации земельной ренты,
  4.  остатка;
  5.  предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны следующие методы: сравнения продаж, выделения и распределения. На доходном подходе методы: капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методах: остатка и выделения.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

56427. ДЕЯКІ ТАБЛИЦІ ТА АЛГОРИТМИ, ЯКІ ДОПОМАГАЮТЬ УЧНЯМ 36 KB
  Навчити учня вчитися, забезпечити його такою системою знань і умінь, які необхідні для подальшої самоосвіти, розвинути його творчу особистість повинна сьогодні школа. Вона не може дати людині запас знань на все життя...
56428. Внедрение информационных технологий в начальной школе - важный фактор развития способностей ребенка 32.5 KB
  Ведь с помощью компьютера можно получить увидеть или услышать определённую информацию: текст кроссворд картинку звук аудиозапись текстовый материал видеозапись просмотр любого развивающего...
56429. НАЙРОЗУМНІШИЙ 109 KB
  Питання охоплюють мовознавчий матеріал з тем Словосполучення та просте речення та Складносурядні та складнопідрядні речення оскільки бажано гру проводити під час тижня української мови...
56430. ПІДГОТОВКА ВЧИТЕЛЯ ДО РЕАЛІЗАЦІЇ ОЗДОРОВЧОЇ ФУНКЦІЇ ОСВІТИ 114 KB
  Актуальність статті передбачає пропаганду здорового способу життя дітей та молоді через проведення батьківських лекторіїв конференцій тренінгів круглих столів лекцій практичних занять для батьків та учнівської молоді.
56431. КРЕВСЬКА УНІЯ ТА СПРОБИ ЇЇ РЕАЛІЗАЦІЇ НА УКРАЇНСЬКИХ ЗЕМЛЯХ 311.5 KB
  Колишня київська Русь могла сплачувати щедру данину, мала розгалужені торговельні шляхи була спроможна надати Литві матеріальні ресурси і поповнення до війська. Не останню роль відігравав і династичний чинник - правляча литовська династія мала численних нащадків, що потребували власних уділів.
56432. Hörtexte und Aufgaben 138.5 KB
  Diese von mir gebildeten Aufgaben werden nach dem Hören des Textes gemacht. Sie haben nur eine Kontrollfunktion: Was haben die Schüler verstanden? Solche Aufgaben helfen dem Deutschlehrer bei der Arbeit an der Entwicklung der Sprechfertigkeit Hören.
56433. London. Known and Unknown 644.5 KB
  Objectives: to revise vocabulary and grammar of the topic; to summarize knowledge on the topic; to develop listening, reading, writing and speaking skills; to practice pair and group work.
56434. Перспективні напрямки розвитку санаторно-курортної діяльності 902 KB
  Система санаторно-курортних закладів розвивалась в межах державної системи охорони здоров`я, її послуги були соціально орієнтованими і достатньо дешевими для громадян (за рахунок фонду соціального страхування та інших джерел фінансування)