46572

Метод дисконтирования при оценке недвижимости

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

Метод дисконтированных денежных потоков наиболее универсальный метод позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности: 1.

Русский

2013-11-23

20.6 KB

25 чел.

58

Метод дисконтирования при оценке недвижимости.

Метод дисконтированных денежных потоков  наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности:

1.    Определяется прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5 лет.

2.    Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного анализа на основе данных, представляемых заказ чиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта в следующей последовательности:

•         потенциальный валовой доход (ПВД = S объекта*арендная плата за м/кв);

•         действительный валовой доход (ДВД = ПВД - потери + прочие доходы);

•         чистый операционный доход (ЧОД = ДВД - ОР);

•         денежный поток до уплаты налогов;

•         денежный поток после уплаты налогов.

Если из ПВД вычесть потери от незанятости и при сборе арендной платы и прибавить прочие доходы, то получится денежный поток до уплаты налогов.

3. Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.28

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1)    назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предпо ложений относительно будущего состояния объекта;

2)    принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3)    капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение ставки дисконтирования.

Рассчитать ставку дисконтирования можно разными методами.

Метод кумулятивного построения был рассмотрен выше, поэтому перейдем к рассмотрению следующих методов.

Метод выделения (см. метод капитализации дохода). Ставка дис контирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предпо ложений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покуп ки). При этом расчет будет варьировать в зависимости от объема исход ной информации и размера оцениваемых прав.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

где РV  текущая стоимость;

С – денежный поток периода t ;

i – ставка дисконтирования денежного потока периода t ;

R – стоимость реверсии.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

69702. Функції для роботи з окремими символами 74 KB
  При зміні регістра російських букв можуть виникнути проблеми, уникнути яких допоможе правильна установка локали. Локалью називатимемо сукупність локальних настройок системи, таких як формат дати і часу, мова, кодування.
69703. Спеціальні функції 35 KB
  Ми вже знайомі з технологією Cookies тому знаємо як зберегти поточний номер питання починаючи з якого тест буде продовжений. А як запам’ятати номери питань масив які згенерували для студента Зберегти масив в Cookies ми не можемо зате можна зберегти рядок.
69704. Математичні функції 47.5 KB
  Функція mах() повертає максимальний з переданих їй п аргументів. Наприклад, echo max(7,10, 3,1 $а, $b) виведе 10, якщо значення $а і $Ь менше або рівні 10. Якщо функції переданий один параметр, то він повинен бути масивом, в якому буде вироблений пошук максимального елементу.
69705. Читання і запис в бінарному режимі 53.5 KB
  Для кожного відкритого файлу система зберігає величину яка називається покажчиком поточної позиції файлу. При відкритті файлу цей покажчик встановлюється на початок файлу. З кожним викликом функції читання файлу покажчик поточної позиції зрушується...
69706. Функції для роботи з файлами 102 KB
  Всі функції можна розділити на такі групи: Функції маніпулювання файлами. Функції для роботи з іменами файлів. Функції визначення типа і параметрів файлу.
69707. Перевантаження функцій 27.5 KB
  Перевантаження функцій — це використання одного імені для декількох функцій. Секрет перевантаження полягає в тому, що кожне перевизначення функції повинне використовувати або інші типи параметрів, або іншу їх кількість. Тільки ці відмінності дозволяють компілятору визначати...
69708. Перевантаження конструкторів 27.5 KB
  Для перевантаження конструктора існують три причини: гнучкість, можливість створення ініціалізованих (не ініціалізованих) об’єктів і конструкторів копіювання. Досить часто об’єкти класу можна створити декількома способами.
69709. Параметри по замовчуванню 24.5 KB
  Значення за замовчанням задається за допомогою синтаксичної конструкції яка дуже схожа на ініціалізацію змінної. Наприклад наступний оператор оголошує що функція myfunc отримує один аргумент типу double що за замовчанням приймає значення...
69710. Перевантаження операторів за допомогою дружніх функцій 23 KB
  Оператори можна перенавантажувати за допомогою дружніх функцій, які не являються членами класу. Це означає, що дружні функції не отримують неявно покажчик this. Отже, перевантажена операторна функція отримує параметри явно. Таким чином, при перевантаженні бінарного оператора дружня...