46572

Метод дисконтирования при оценке недвижимости

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

Метод дисконтированных денежных потоков наиболее универсальный метод позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности: 1.

Русский

2013-11-23

20.6 KB

25 чел.

58

Метод дисконтирования при оценке недвижимости.

Метод дисконтированных денежных потоков  наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности:

1.    Определяется прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5 лет.

2.    Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного анализа на основе данных, представляемых заказ чиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта в следующей последовательности:

•         потенциальный валовой доход (ПВД = S объекта*арендная плата за м/кв);

•         действительный валовой доход (ДВД = ПВД - потери + прочие доходы);

•         чистый операционный доход (ЧОД = ДВД - ОР);

•         денежный поток до уплаты налогов;

•         денежный поток после уплаты налогов.

Если из ПВД вычесть потери от незанятости и при сборе арендной платы и прибавить прочие доходы, то получится денежный поток до уплаты налогов.

3. Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.28

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1)    назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предпо ложений относительно будущего состояния объекта;

2)    принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3)    капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение ставки дисконтирования.

Рассчитать ставку дисконтирования можно разными методами.

Метод кумулятивного построения был рассмотрен выше, поэтому перейдем к рассмотрению следующих методов.

Метод выделения (см. метод капитализации дохода). Ставка дис контирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предпо ложений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покуп ки). При этом расчет будет варьировать в зависимости от объема исход ной информации и размера оцениваемых прав.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

где РV  текущая стоимость;

С – денежный поток периода t ;

i – ставка дисконтирования денежного потока периода t ;

R – стоимость реверсии.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

5609. Верховые болота 80.5 KB
  Верховые болота По площади и запасам торфа среди болот в России преобладают верховые болота. Хотя лучше всего они развиты в тайге, но встречаются и южнее ее границ, вплоть до степи. Почему же эти болота назвали верховыми? Это связано с особенностью...
5610. Новые методы в новостной журналистике на примере центральных и республиканских СМИ 130.5 KB
  Уходящее столетие выявило беспрецедентно возросшую роль коммуникации в жизни современного общества. Век радикальных социальных перемен и невидимого технического прогресса породил череду коммуникационных революций, которые, в свою очередь...
5611. Предприятие - самостоятельно хозяйствующий субъект рынка 143 KB
  Предприятие - самостоятельно хозяйствующий субъект рынка. Классификация хозяйствующих субъектов по видам деятельности и формам собственности В рыночной экономике действуют три ведущих хозяйствующих субъекта: домохозяйства, предприятия и гос...
5612. Имущество предприятия и его правовое положение 62.5 KB
  Имущество предприятия Правовое положение имущества предприятия Для организации процесса производства любое предприятие должно располагать определенными ресурсами, то есть предприятие должно иметь имущество. Под имуществом предприятия понимаются в...
5613. Основные фонды предприятия 223 KB
  Основные фонды предприятия Состав и структура основных фондов Необходимым условием реализации основной цели предпринимательства - получения прибыли - является планирование воспроизводства капитала, которое охватывает стадии инвестирован...
5614. Оборотные средства предприятия. Их состав и структура 108.5 KB
  Экономика предприятия Оборотные средства предприятия Состав и структура оборотных средств предприятия Для осуществления непрерывного производственного процесса предприятиям необходим оборотный капитал (оборотные средства). Оборотные...
5615. Труд и заработная плата как часть национального дохода 257.5 KB
  Труд и заработная плата Заработная плата как часть национального дохода Как увеличить свой заработок? Как определить тот уровень заработной платы, при котором работник будет в процессе труда наиболее активен? Как сдержать рост заработной платы, ч...
5616. Инновационная деятельность предприятия (фирмы) 95 KB
  Инновационная деятельность предприятия (фирмы) Значение и предпосылки инновационной деятельности предприятия (фирмы) Одной из приоритетных целей развитых стран мира является обеспечение долговременного экономического роста. Имеется в виду произво...
5617. Инвестиции и капитальное строительство 135 KB
  Инвестиции и капитальное строительство Понятие, виды и структура инвестиций Поступательное развитие экономики непосредственно связано с воспроизводством основных фондов ввиду того, что удовлетворение возникающих общественных потребностей требует ...