46572

Метод дисконтирования при оценке недвижимости

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

Метод дисконтированных денежных потоков наиболее универсальный метод позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности: 1.

Русский

2013-11-23

20.6 KB

24 чел.

58

Метод дисконтирования при оценке недвижимости.

Метод дисконтированных денежных потоков  наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности:

1.    Определяется прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5 лет.

2.    Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного анализа на основе данных, представляемых заказ чиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта в следующей последовательности:

•         потенциальный валовой доход (ПВД = S объекта*арендная плата за м/кв);

•         действительный валовой доход (ДВД = ПВД - потери + прочие доходы);

•         чистый операционный доход (ЧОД = ДВД - ОР);

•         денежный поток до уплаты налогов;

•         денежный поток после уплаты налогов.

Если из ПВД вычесть потери от незанятости и при сборе арендной платы и прибавить прочие доходы, то получится денежный поток до уплаты налогов.

3. Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.28

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1)    назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предпо ложений относительно будущего состояния объекта;

2)    принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3)    капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение ставки дисконтирования.

Рассчитать ставку дисконтирования можно разными методами.

Метод кумулятивного построения был рассмотрен выше, поэтому перейдем к рассмотрению следующих методов.

Метод выделения (см. метод капитализации дохода). Ставка дис контирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предпо ложений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покуп ки). При этом расчет будет варьировать в зависимости от объема исход ной информации и размера оцениваемых прав.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

где РV  текущая стоимость;

С – денежный поток периода t ;

i – ставка дисконтирования денежного потока периода t ;

R – стоимость реверсии.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

35988. Понятия биогеоценоза и ландшафта. Биогеохимический круговорот веществ и энергии 44 KB
  Биогеохимический круговорот веществ и энергии Биогеоценозы природные образования с четкими границами состоящие из совокупности живых существ биоценозов занимающих определенное место. Экосистема представляет собой систему которая обеспечивает круговорот любого ранга а биогеоценоз это экосистема в конкретных условиях ландшафта с учетом свойств почвы рельефа составляющих ее компонентов. Совокупности однотипных БГЦ образуют ландшафты Биогеохимический круговорот веществ и энергии Биогеохимический круговорот веществ это повторяющиеся...
35990. Международный договор: понятие, признаки. классификация международных договоров. форма международного договора: язык, структура, наименование 44 KB
  форма международного договора: язык структура наименование. Признаки: явно выраженное волеизъявление сторон; исполнение договора обеспечивается санкциями; подпадает под регулирующее действие международного права; юридически обязателен только для его участников. Форма договора: письменная устная. Структура договора: это его составные части: название договора преамбула основная и заключительная части подписи сторон.
35991. Основные направления и методы снижения экологического риска от загрязнения окружающей среды 43.5 KB
  Различают следующие методы анализа риска Вероятностно-статистические методы анализа риска предполагают как оценку вероятности возникновения аварии так и расчет относительных вероятностей того или иного пути развития процессов. Кроме того применение упрощенных расчетных схем снижает достоверность получаемых оценок риска для тяжелых аварий.
35993. Нормативные документы регламентирующие содержание образования 43.5 KB
  Нормативные документы регламентирующие содержание образования ГОС – это система основных параметров которые принимаются в качестве гос нормы образованности отражающая общественный идеал и учитывающий возможности реальной личности по достижению этого идеала. Федеральный – определяет те нормативы соблюдение которых обеспечивает единство пед пространства РФ интеграцию личности в системе мировой культуры вот почему он считается базовым. Профессиональные интересы личности.
35994. Мексиканская монументальная живопись XX века. Общая характеристика, основные мастера 43.5 KB
  Ороско 1882 1949 Д. По стилю тематике образам росписей Ороско Риверы Сикейроса можно проследить как менялось отношение художников к действительности: от почти безоговорочной веры в возможность перестройки мексиканского общества в первых фресках до разочарования и горечи от несбывшихся надежд в их работах более позднего времени. У каждого из мастеров разочарование выразилось посвоему: Ороско пришел к болезненной экспрессии Ривера к намеренной стилизации Сикейрос к повышенной динамике усложнению композиции запутанности...