46572

Метод дисконтирования при оценке недвижимости

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

Метод дисконтированных денежных потоков наиболее универсальный метод позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности: 1.

Русский

2013-11-23

20.6 KB

25 чел.

58

Метод дисконтирования при оценке недвижимости.

Метод дисконтированных денежных потоков  наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности:

1.    Определяется прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5 лет.

2.    Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного анализа на основе данных, представляемых заказ чиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта в следующей последовательности:

•         потенциальный валовой доход (ПВД = S объекта*арендная плата за м/кв);

•         действительный валовой доход (ДВД = ПВД - потери + прочие доходы);

•         чистый операционный доход (ЧОД = ДВД - ОР);

•         денежный поток до уплаты налогов;

•         денежный поток после уплаты налогов.

Если из ПВД вычесть потери от незанятости и при сборе арендной платы и прибавить прочие доходы, то получится денежный поток до уплаты налогов.

3. Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.28

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1)    назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предпо ложений относительно будущего состояния объекта;

2)    принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3)    капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение ставки дисконтирования.

Рассчитать ставку дисконтирования можно разными методами.

Метод кумулятивного построения был рассмотрен выше, поэтому перейдем к рассмотрению следующих методов.

Метод выделения (см. метод капитализации дохода). Ставка дис контирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предпо ложений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покуп ки). При этом расчет будет варьировать в зависимости от объема исход ной информации и размера оцениваемых прав.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

где РV  текущая стоимость;

С – денежный поток периода t ;

i – ставка дисконтирования денежного потока периода t ;

R – стоимость реверсии.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

17924. ЕКОНОМІКА РЕГІОНІВ УКРАЇНИ: СТАН І ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ 249.5 KB
  Лекція 11-12 ТЕМА: ЕКОНОМІКА РЕГІОНІВ УКРАЇНИ: СТАН І ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ План викладення і засвоєння матеріалу 1. Характеристика продуктивних сил економічних районів: Донецького Придніпровського ПівнічноСхідного Центрального Столичного Південного Прич
17925. МІЖНАРОДНІ ЕКОНОМІЧНІ ЗВЯЗКИ 167 KB
  Лекція 13 ТЕМА: МІЖНАРОДНІ ЕКОНОМІЧНІ ЗВ'ЯЗКИ План викладення і засвоєння матеріалу 1. Сутність і значення міжнародного поділу праці у формуванні зовнішньоекономічних зв'язків. 2. Основні форми економічного співробітництва країн світу. 3. Експортний потенціа
17926. ГОСПОДАРСЬКИЙ КОМПЛЕКС УКРАЇНИ, ЙОГО СТРУКТУРА І ТРАНС-ФОРМАЦІЯ В РИНКОВИХ УМОВАХ 136 KB
  Лекція 8 ТЕМА: ГОСПОДАРСЬКИЙ КОМПЛЕКС УКРАЇНИ ЙОГО СТРУКТУРА І ТРАНСФОРМАЦІЯ В РИНКОВИХ УМОВАХ План викладення і засвоєння матеріалу 1. Економіка України як єдиний народногосподарський комплекс. 2. Структура економіки її сутність та поняття. 3. Регіональні ...
17927. Анализ эффективности использования основных средств 84.5 KB
  Лекция 7. Анализ эффективности использования основных средств Основные средства – совокупность материальных активов в форме средств труда которые многократно участвуют в процессе производственнокоммерческой деятельности и переносят на продукцию свою стоимость ч...
17928. Платежные системы. Конспект лекций 3.65 MB
  Средством межфилиальных расчетов были авизо по МФО, которые складывались и направлялись в расчетно-кассовые центры (РКЦ) при Центральном банке. Авизо, как правило, пересылались средствами спецпочты (бумажные почтовые авизо) или телеграфом (телеграфные авизо).
17929. ТЕОРЕТИЧНІ ТА ОРГАНІЗАЦІЙНІ ОСНОВИ ФІНАНСОВОГО МЕНЕДЖМЕНТУ 284 KB
  Основний зміст фінансового менеджменту полягає в управлінні формуванням, розподілом і використанням фінансових ресурсів суб’єктів господарювання та оптимізації обороту їх грошових коштів
17930. СИСТЕМА ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ФІНАНСОВОГО МЕНЕДЖМЕНТУ. АНАЛІЗ ФІНАНСОВИХ ЗВІТІВ 786.5 KB
  Організаційний механізм – це совокупність правил, організаційно-правових нормативів і стандартів, що визначають та регулюють структуру фінансового управління.
17931. Внутрішньофірмове фінансове прогнозування та планування 72.5 KB
  3. Внутрішньофірмове фінансове прогнозування та планування 3.1. Завдання та методи фінансового планування і прогнозування 3.2. Система фінансових планів підприємства 3.3. Сутність та особливості бюджетування внутрішніх підрозділів підприємства 3.4. Розробка бюджетів с...
17932. Управління грошовими потоками на підприємстві 558 KB
  4. Управління грошовими потоками на підприємстві 4.1. Поняття грошового потоку його склад та значення в забезпеченні кругообігу капіталу 4.2. Управління грошовими потоками 4.3. Управління грошовими потоками від операційної діяльності 4.5. Управління грошовими потоками ...