46572

Метод дисконтирования при оценке недвижимости

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

Метод дисконтированных денежных потоков наиболее универсальный метод позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности: 1.

Русский

2013-11-23

20.6 KB

24 чел.

58

Метод дисконтирования при оценке недвижимости.

Метод дисконтированных денежных потоков  наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности:

1.    Определяется прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5 лет.

2.    Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного анализа на основе данных, представляемых заказ чиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта в следующей последовательности:

•         потенциальный валовой доход (ПВД = S объекта*арендная плата за м/кв);

•         действительный валовой доход (ДВД = ПВД - потери + прочие доходы);

•         чистый операционный доход (ЧОД = ДВД - ОР);

•         денежный поток до уплаты налогов;

•         денежный поток после уплаты налогов.

Если из ПВД вычесть потери от незанятости и при сборе арендной платы и прибавить прочие доходы, то получится денежный поток до уплаты налогов.

3. Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.28

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1)    назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предпо ложений относительно будущего состояния объекта;

2)    принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3)    капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение ставки дисконтирования.

Рассчитать ставку дисконтирования можно разными методами.

Метод кумулятивного построения был рассмотрен выше, поэтому перейдем к рассмотрению следующих методов.

Метод выделения (см. метод капитализации дохода). Ставка дис контирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предпо ложений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покуп ки). При этом расчет будет варьировать в зависимости от объема исход ной информации и размера оцениваемых прав.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

где РV  текущая стоимость;

С – денежный поток периода t ;

i – ставка дисконтирования денежного потока периода t ;

R – стоимость реверсии.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

7271. Гіпсові в’яжучі матеріали 60.5 KB
  Тема Гіпсові вяжучі матеріали План заняття Технологія виробництва високоміцного гіпсового вяжучого, його властивості та застосування. Високо випалювальні гіпсові вяжучі. Особливості твердіння гіпсу. Техніка безпеки, охорона ...
7272. Особливості публічного виступу 34.5 KB
  Тема: Особливості публічного виступу План Підготовка до публічного виступу, вимоги. Використання наочних засобів. Психологічні особливості публічного виступу. Публічний виступ - це усне монологічне висловлювання з метою впливу...
7273. Базові засади управління соціальною сферою 105 KB
  Лекція 4. Базові засади управління соціальною сферою. Система й структура державного управління соціального сферою. Нормативно правове забезпечення управління соціальною сферою. Програмно цільове управління. Як вже зазначалося, в умовах підвищення ролі л...
7274. Социальная подструктура личности 81 KB
  Социальная подструктура личности Вопросы для обсуждения: Социализация личности. Механизмы социализации Основные социальные процессы и поведение человека Просоциальное и асоциальное поведение. Социализация личности. Механизмы социа...
7275. Засади кримінального процесу 84.92 KB
  Засади кримінального процесу ПЛАН: Вступ 1. Поняття, значення і класифікація засад кримінального провадження. 2. Конституційні засади кримінального провадження. 3. Спеціальні засади кримінального провадження та їх характеристика. Висновки...
7276. Засоби колективного та індивідуального захисту населення 82.5 KB
  Тема: Засоби колективного та індивідуального захисту населення. План: Колективні засоби захисту: призначення і класифікація. Індивідуальні засоби захисту людей: Індивідуальні засоби захисту органів дихання Індивідуальні зас...
7277. Суб’єкти трудового права України 77.5 KB
  Поняття субєкта трудового права України. Громадяни як субєкти трудового права України. Власник або уповноважений ним орган як субєкт трудового права України. Підприємство як суб'єкт трудового права України. Трудовий колектив як суб'єкт трудового права України.
7278. Особливості організації обслуговування споживачів у закладах ресторанного господарства відкритої мережі 56 KB
  Тема: Особливості організації обслуговування споживачів у закладах ресторанного господарства відкритої мережі. План: Правила подачі гарячих закусок. Правила подачі перших страв, підбір посуду, приборів. Література: Я.М.Сало. Організація...
7279. Направленность личности 88 KB
  Направленность личности Вопросы для обсуждения: Направленность в структуре личности. Потребности и мотивы в структуре направленности личности. Формы направленности личности. Самосознание и Я-концепция. Литература: Березовин, Н. А. Осн...