46608

Доходный подход к оценке недвижимости

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

Доходный подход Доходный подход основан на том что стоимость недвижимости в которую вложен капитал должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода который эта недвижимость способна принести.5: или где С V стоимость недвижимости; ЧД I ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Оценка потерь от неполной загрузки сдачи в аренду и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.

Русский

2013-11-24

21.93 KB

8 чел.

55

Доходный подход к оценке недвижимости.

Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (рис.3.5):

 или  , где

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Этапы доходного подхода:

1.  Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2.  Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3.  Расчет расходов, связанных с объектом оценки

4.  Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5.  Расчет коэффициента капитализации.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
-  прямой капитализации доходов;
-  дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

 или  , где

С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

 , где

- площадь, сдаваемая в аренду, м2;

См - арендная ставка за 1 м2.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

 ; где

PV – текущая стоимость;
Ci – денежный поток периода t;
It – ставка дисконтирования денежного потока периода t;
M – остаточная стоимость.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

48363. Лексика художественного произведения 23.5 KB
  Архаизмы слова ныне не употребляемые хотя бы явления и понятия ими обозначаемые существовали до нашего времени. Историзмы слова обозначающие уже не существующие явления прошлого. Неологизмы новые ранее не существовавшие в языке слова. Не следует смешивать двух разных явлений: употребления писателями неологизмов которые уже вошли в словарный состав языка и создания неологизмов самими писателями.
48364. Основы бухгалтерского учета в Российской Федерации 713.5 KB
  Организация бухгалтерского учета в организации. Корректировка может производиться ежемесячно или ежеквартально с отнесением полученных разниц на финансовые результаты организации. Учет собственного капитала организации Бухгалтерская отчетность организации.
48365. Три теорії теплоємності 152.5 KB
  Теплоємність Теплоємність в класичній теорії. теплоємність Ейнштейна Теплоємність в теорії Дебая.
48366. Термічний аналіз. Температура та методи її вимірювання 961.5 KB
  Температура та методи її вимірювання Питання що розглядаються: Визначення температури. Шкали температур. Методи вимірювання температури.
48367. Технологические основы машиностроения 2.48 MB
  Формы организации технологических процессов механической механичной обработки Основные факторы которые влияют на точность обработки Способы обработки металлов резанием и элементы режима резания О прогрессивных методах обработки
48368. СУЧАСНА УКРАЇНСЬКА ЛІТЕРАТУРНА МОВА. СТИЛІ МОВИ 742 KB
  Виникнення української мови. Мова як соціальне явище: а соціальна сутність мови; б варіювання мови в суспільстві; в взаємодія мов в багатоетнічному суспільстві; г мова і культура. Загальна структура мови.
48369. Бухгалтерський облік у торговельних підприємствах 747 KB
  Торговельна діяльність це ініціативна самостійна діяльність юридичних осіб і громадян по здійсненню купівлі та продажу товарів з метою одержання прибутку. Роздрібна торгівля це продаж товарів кінцевому споживачеві в розмірах що відповідають його щоденним некомерційним потребам а сам товар як правило придбавається на оптових базах або в оптових продавців. Оптова торгівля це продаж торговельними підприємствами товарів іншим підприємствам і організаціям роздрібної торгівлі ресторанного господарства суб'єктам підприємництва. Магазини...
48370. Цели автоматизации конструкторско-технологической подготовки производства 13.61 KB
  В своем историческом развитии САПР ТП постепенно расширяли арсенал своих средств. Однако подавляющее большинство САПР ТП в том числе и ныне существующих не способны поддерживать автоматизацию принятия решений в процессе проектирования на основе технологических знаний. История развития САПР ТП показала бесперспективность алгоритмического подхода.
48371. Основные требования к применяемым комплексам конструкторско-технологической подготовки производства 12.93 KB
  Основные требования к применяемым комплексам конструкторско-технологической подготовки производства Системы комплекса должны быть взаимосвязаны что позволяет постепенно наращивать количество рабочих мест и объединять их в единый комплекс. Минимальную стоимость комплекса и обеспечение всех необходимых предприятию функции. Внедряемый комплекс САПР должен удовлетворять следующим критериям: Соответствие функциональных возможностей этапам основного и вспомогательного производства на конкретном предприятии Возможность безбумажного обмена...