46608

Доходный подход к оценке недвижимости

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

Доходный подход Доходный подход основан на том что стоимость недвижимости в которую вложен капитал должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода который эта недвижимость способна принести.5: или где С V стоимость недвижимости; ЧД I ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Оценка потерь от неполной загрузки сдачи в аренду и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.

Русский

2013-11-24

21.93 KB

8 чел.

55

Доходный подход к оценке недвижимости.

Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (рис.3.5):

 или  , где

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Этапы доходного подхода:

1.  Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2.  Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3.  Расчет расходов, связанных с объектом оценки

4.  Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5.  Расчет коэффициента капитализации.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
-  прямой капитализации доходов;
-  дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

 или  , где

С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

 , где

- площадь, сдаваемая в аренду, м2;

См - арендная ставка за 1 м2.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

 ; где

PV – текущая стоимость;
Ci – денежный поток периода t;
It – ставка дисконтирования денежного потока периода t;
M – остаточная стоимость.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

31953. ОСОБЕННОСТИ СОЦИАЛЬНОГО ЗДОРОВЬЯ ЖЕНЩИН, НА ПРИМЕРЕ ООО «АВТОРАЛЬФ» 492 KB
  ЗДОРОВЬЕ ЖЕНЩИНЫ – ОСНОВА ЗДОРОВЬЯ НАЦИИ8 1. Общественное здоровье факторы здоровья и факторы риска для здоровья женщин. Факторы влияющие на социальное и физиологическое здоровье женщин. Нормативноправовая база регламентирующая здоровье женщин.
31954. Методические указания по написанию дипломных работ 174.5 KB
  Схема библиографического описания документа для списка литературы Библиографическое описание на книгу или любой другой документ составляется по определенным правилам и регламентируется: ГОСТ 7. Заголовок может включать имя лица имя лица условно применяемое понятие включающее фамилию инициалы или имя и отчество псевдоним личное имя или прозвище в качестве фамилии наименование организации унифицированное заглавие произведения обозначение документа географическое название иные сведения. Шангиной Сведения об издании включают...
31955. Огни дноуглубительного снаряда. Разновидности насосов судовых систем. Ходкость судна. Дноуглубление и руслоочищение 154 KB
  Ходкость судна Ходкостью называется способность судна перемещаться на воде с заданной скоростью при определенной мощности двигателя. Ходкость является одновременно мореходным качеством и маневренным элементом судна. Инерция является только маневренным элементом судна. зависит от назначения судна и его габаритов.
31956. Творческий портрет американского журналиста 60-80-х гг. XX века Хантера С. Томпсона 383 KB
  Гонзо-журналистика – новый жанр-ответвление так называемой «новой журналистики». Само понятие «новый журнализм» появилось в 60-х годах и означало новый вид журналистики, более приближенный к прозе. К сожалению, Хантер Томпсон является, пожалуй, единственным ярким представителем данного течения, однако влияние гонзо-журналистики на последующее развитие всей журналистики в целом неоспоримо.
31957. Закріплення навичок розв’язування задач прийняття рішень в умовах повної визначеності 73.5 KB
  Очікуваний прибуток у разі фірмової торгівлі складає умовних одиниць інакше – B умовних одиниць. Ризики збитків при торгівлі у фірмових магазинів оцінюються в 1 умовних одиниць в звичайних магазинах – B1 умовних одиниць. За C умовних одиниць експерти можуть проаналізувати реалізацію двох видів продукції варених виробів та копчених виробів та порекомендувати які з них більш вигідніше продавати в тих чи інших магазинах.
31958. Методические рекомендации к оформлению дипломной работы 137.5 KB
  Настоящие методические рекомендации могут быть использованы при выполнении курсовых работ, рефератов, отчетов по практике, а также преподавателями при организации и оформлении результатов самостоятельной, экспериментальной и иной учебно-методической работы. Выпускная квалификационная работа (дипломная работа) является одним из видов итоговой государственной аттестации выпускников, завершающих обучение по основной профессиональной образовательной программе среднего профессионального образования.
31959. Формирование связной речи детей 5-6 лет в процессе сюжетно ролевой игры 67.54 KB
  Рассмотреть теоретические основы развития связной речи детей дошкольного возраста. Проследить формирование связной речи у детей среднего дошкольного возраста с нормой в речевом развитии. Изучить понятие и происхождение игры; Описать периодизацию возраста применительно к ролевой игре; Изучить функции ролевых игр...
31960. Определение диффузионной длины неосновных носителей заряда 231 KB
  Определение диффузионной длины основано на измерении пространственного распределения концентрации неравновесных носителей возбужденных светом. Диффузионная длина неосновных носителей заряда. Часть образца l x 0 освещается слабо поглощаемым светом так что происходит равномерная генерация неравновесных носителей заряда во всем объеме освещенной области образца n0  p0 рис.