46608

Доходный подход к оценке недвижимости

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

Доходный подход Доходный подход основан на том что стоимость недвижимости в которую вложен капитал должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода который эта недвижимость способна принести.5: или где С V стоимость недвижимости; ЧД I ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Оценка потерь от неполной загрузки сдачи в аренду и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.

Русский

2013-11-24

21.93 KB

8 чел.

55

Доходный подход к оценке недвижимости.

Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (рис.3.5):

 или  , где

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Этапы доходного подхода:

1.  Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2.  Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3.  Расчет расходов, связанных с объектом оценки

4.  Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5.  Расчет коэффициента капитализации.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
-  прямой капитализации доходов;
-  дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

 или  , где

С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

 , где

- площадь, сдаваемая в аренду, м2;

См - арендная ставка за 1 м2.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

 ; где

PV – текущая стоимость;
Ci – денежный поток периода t;
It – ставка дисконтирования денежного потока периода t;
M – остаточная стоимость.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

27350. Школа как объект управления 18.37 KB
  Школа как объект управления. Школа это целостная социальная организация. Школа сложная многокомпонентная система. Школа открытая система.
27351. Школа и педагогика в России конца XVIII-XX вв 20.98 KB
  Вестернизация российского образования в XVIII веке. были изданы Предварительные правила народного просвещения а затем Устав учебных заведений подведомых университетам 1804 в которых определялась структура образования в стране и система управления учебными заведениями. Создается единая система общего образования. Новая система образования предусматривала 4е ступени: высшая университеты в каждом округе средняя гимназии в каждом губернском городе промежуточная уездные училища по одному в каждом уезде низшая приходские...
27352. Личность в психологии 24.28 KB
  Индивидуальность одна из сторон личности. Представление о структуре личности в различных психологических теориях Существует ряд психологических теорий описывающих структуру личности. В советской психологии сложилась традиция различения индивида и личности. При некоторых различиях в понимании личности и при общих различиях или подходах эти авторы определяли природу и свойства индивида и проводили линию различия демаркационную линию в одном и том же месте.
27353. ормально-динамическое направление 24.61 KB
  Соотношение а темперамента и успешности учебной деятельности б темперамента и характера. А Тип темперамента влияет не столько на успешность учебной деятельности обучающегося сколько на выбор способов исполнения учебной деятельности. Особенности темперамента человека не только проявляются в его поведении но и определяют своеобразие динамики познавательной деятельности и сферы чувств отражаются в побуждениях и действиях человека а также в характере интеллектуальной деятельности особенностях речи и т. Тип темперамента есть прирожденный...
27354. Проблема деятельности в психологии образования 24.13 KB
  Проблема деятельности в психологии образования. О деятельности как об объяснительном принципе говорят в том случае если понятия и положения теории деятельности применяют к анализу психических процессов сознания личности Ю. Так можно вести речь о деятельности восприятия деятельности мышления. Психология наука о законах порождения и функционирования психического отражения индивидом объективной реальности в деятельности человека и поведении животных.
27355. Психическое развитие ребенка до поступления в школу 23.71 KB
  Психическое развитие ребенка до поступления в школу. У детей этого возраста уже сформирована достаточно высокая компетентность в различных видах деятельности и в сфере отношений например: у ребенка развито устойчивое положительное отношение к себе уверенность в своих силах; умеет учитывать интересы других детей в некоторой степени сдерживать свои эмоциональные порывы; умеет следовать инструкции взрослого придерживаться игровых правил; новый этап развития познавательных способностей; преобладание общественно значимых мотивов над...
27356. Проблема готовности ребенка к обучению в школе 18.85 KB
  Проблема готовности ребенка к обучению в школе. Готовности ребенка к обучению в школе желания учиться умения общаться со сверстниками и взрослыми способности решать сложные задачи стремления к достижениям самостоятельности и ответственности. Под психологической готовностью к школьному обучению понимается необходимый и достаточный уровень психологического развития ребенка для усвоения школьной программы при определенных условиях обучения. Основные компоненты готовности ребенка к школе.
27357. Учебная деятельность как ведущая в младшем школьном возрасте 23.74 KB
  Давыдова учебная деятельность один из видов деятельности школьников и студентов направленный на усвоение ими посредством диалогов и дискуссий теоретических знаний и связанных с ними умений и навыков в таких сферах общественного сознания как наука искусство нравственность право и религия. Концепция учебной деятельности является в психологии одним из подходов к процессу учения реализующим положение об общественноисторической обусловленности психического развития. Она сложилась на базе основополагающего диалектикоматериалистического...
27358. Формирование учебной мотивации у младших школьников 22.96 KB
  Учебная мотивация определяется как частный вид мотивации включенный в определенную деятельность в данном случае деятельность учения учебную деятельность. Матюхина выделяет две основные группы мотивов: Мотивы заложенные в самой учебной деятельности: Мотивы связанные с содержанием учения: ученика побуждает учиться стремление узнать новые факты овладеть знаниями способами действий проникнуть в суть явлений и т. Мотивы связанные с самим процессом учения: ученика побуждает учиться стремление проявлять интеллектуальную активность...