46608

Доходный подход к оценке недвижимости

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

Доходный подход Доходный подход основан на том что стоимость недвижимости в которую вложен капитал должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода который эта недвижимость способна принести.5: или где С V стоимость недвижимости; ЧД I ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Оценка потерь от неполной загрузки сдачи в аренду и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.

Русский

2013-11-24

21.93 KB

8 чел.

55

Доходный подход к оценке недвижимости.

Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (рис.3.5):

 или  , где

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Этапы доходного подхода:

1.  Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2.  Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3.  Расчет расходов, связанных с объектом оценки

4.  Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5.  Расчет коэффициента капитализации.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
-  прямой капитализации доходов;
-  дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

 или  , где

С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

 , где

- площадь, сдаваемая в аренду, м2;

См - арендная ставка за 1 м2.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

 ; где

PV – текущая стоимость;
Ci – денежный поток периода t;
It – ставка дисконтирования денежного потока периода t;
M – остаточная стоимость.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

85328. Основные принципы формирования понятия народной художественной культуры 38.78 KB
  До сих пор понимание предметного поля каждого ил этих образований народной к остается весьма дискурсивным. Тем более что ряд наук филология история этнография искусствоведение претендовали в разные годы на всеобъемлющую роль в изучении народной культуры преувеличивая значение для последней своих проблем. Нельзя не сказать и о том что в России ситуация усугубляется за счет потерянных народной художественной культурой ориентиров развития в ХХ в.
85329. Традиционные и инновационные формы народной художественной культуры 39.23 KB
  В народной художественной культуре любого народа постоянно появляется и бытует огромное количество образований представляюших собой традиционный фольклор традиции и новых образований связанных с традиционными художественными структурами новации. В культурологии сочетанием традиции и новации обозначают две взаимозависимые стороны развития культуры в которых зафиксирована мысль о том что она содержит в себе как устойчивые так и изменчивые моменты. Глобальная характеристика культуры заключается в единстве традиции и новаторства...
85330. Поняття «норма» і «аномалія» в психології 31.92 KB
  Норма лат. В практичній психології і педагогіці сьогодні працюючими є поняття учбова норма; соціальновікова норма індивідуальна норма. Питання про аномалії в розвитку може розглядатися тільки в контексті знання про нормальні параметри цих процесів і поведінки.
85331. Полісенсорна система навчання слабочуючих дітей і комунікаційна система навчання глухих 38.93 KB
  Отже потрібно для нього створити відповідні його природі умови. У сучасній дидактичній системі навчання мови глухих дітей за принципом формування мовного спілкування С.Зиков розрізняють три форми словесної мови: дактильная усна і письмова. В якості вихідної форми мови найбільш повно відповідає природі глухого дитини використовується пальцева сприймається зором форма словесної мови дактильная форма.
85332. Психолого-педагогічні основи розвитку і освіти дітей зі складним дефектом 37.31 KB
  Залежно від структури порушення діти з поєднаними порушеннями поділяються на три основні групи. У першу входять діти з двома вираженими психофізичними порушеннями кожне з яких може викликати аномалію розвитку: сліпоглухих діти розумово відсталі глухі слабочуючі із затримкою психічного розвитку первинної. У другу групу мають одне істотне психофізичний порушення провідне і супутнє йому інше порушення виражене в слабкому ступені але помітно обтяжлива хід розвитку: розумово відсталі діти з невеликим зниженням слуху. У третю групу...
85333. Причини порушень слуху 41.95 KB
  Стійкі порушення слуху у дітей можуть бути вродженими і набутими. Висновок про природжений або набутий характер порушення слуху робиться зазвичай на підставі відомостей отриманих зі слів батьків а ці відомості часто виявляються досить неточними. З іншого боку нерідко дійсно вроджене порушення слуху залишається протягом декількох місяців а іноді років нерозпізнаним а коли воно виявляється то приписується якомусь випадковому захворювання або травмі що мали місце незадовго до виявлення дефекту слуху.
85334. Поняття про складне порушення розвитку 38.45 KB
  У літературі та практиці на даний час не встановилася єдина термінологія одні й ті ж порушення можуть бути названі і складними і комплексними і множинними. Порушення розвитку може бути ізольованим одиничним або складним множинним. Одиничне порушення це порушення якоїсь однієї системи організму.
85335. Прояви порушення вищих психічних функцій при ДЦП 44.98 KB
  У цих дітей рухові розлади поєднуються з психічними та мовними порушеннями і вони потребують психологопедагогічної та логопедичної корекції. Інші вищеназвані категорії дітей з порушеннями опорнорухового апарату як правило не мають порушень пізнавальної діяльності і не вимагають спеціального навчання і виховання. Порушення опорнорухового апарату можуть бути наслідком поліомієліту різних вроджених і набутих деформацій рухового апарату ряду спадкових і вроджених захворювань.
85336. Вплив порушення зору на формування особистості людини-інваліда. 49.76 KB
  Тіфлопсіхологіі як розділ спеціальної психології що вивчає психічний розвиток осіб з порушенням зору отримала свою назву від грецького tiphlos сліпий і спочатку займалася лише психологією сліпих. 81] В даний час обєктом вивчення тіфлопсіхологіі є не тільки сліпі але й особи що мають глибокі порушення зору. Тіфлопсіхологіі вивчає закономірності та особливості розвитку осіб з порушенням зору формування компенсаторних процесів що забезпечують відшкодування недоліків інформації повязаних з порушенням діяльності зорового аналізатора...