46608

Доходный подход к оценке недвижимости

Доклад

Экономическая теория и математическое моделирование

Доходный подход Доходный подход основан на том что стоимость недвижимости в которую вложен капитал должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода который эта недвижимость способна принести.5: или где С V стоимость недвижимости; ЧД I ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Оценка потерь от неполной загрузки сдачи в аренду и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.

Русский

2013-11-24

21.93 KB

8 чел.

55

Доходный подход к оценке недвижимости.

Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (рис.3.5):

 или  , где

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Этапы доходного подхода:

1.  Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2.  Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3.  Расчет расходов, связанных с объектом оценки

4.  Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5.  Расчет коэффициента капитализации.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
-  прямой капитализации доходов;
-  дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

 или  , где

С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

 , где

- площадь, сдаваемая в аренду, м2;

См - арендная ставка за 1 м2.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

 ; где

PV – текущая стоимость;
Ci – денежный поток периода t;
It – ставка дисконтирования денежного потока периода t;
M – остаточная стоимость.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

68642. Знакомство с графической средой 20.5 KB
  Порядок выполнения работы: Создание полуотчета (образец в файле Образец полуотчета.doc) Пошаговое выполнение заданий к лабораторной работе и заполнение полуотчета (краткая справочная информация в файлах Справка по GNOME.doc, Справка по файловой системе.doc) Сдача лабораторной работы преподавателю.
68643. Оптический и тепловой неразрушающий контроль: Лабораторно-практические занятия 3.08 MB
  По полученным изображениям измерить высоту объекта в пикселях предложив функцию связи между углами расположения камеры лазерного осветителя и измеренной по изображению величиной. Для хорошо отражающих поверхностей профиль формируется в результате отражения промежуточного изображения линии...
68646. Численное интегрирование 135 KB
  Кратко изложите сущность метода Симпсона. Выпишите составные формулы прямоугольников трапеций Симпсона. Выпишите погрешности и их оценки составных формул прямоугольников трапеций Симпсона. Вычислить интеграл по формуле Симпсона при и оценить остаточный член.
68647. Введение в элементарную теорию погрешностей 294.5 KB
  Контрольные вопросы и задачи: Дать определение абсолютной погрешности приближенного числа. Дать определение относительной погрешности приближенного числа. Укажите связь абсолютной и относительной погрешностей. Что означает запись: а=2.52(±0.01)? Верна ли запись: а= 3.47((±0.033)?
68649. Применение производных типов данных для решения прикладных задач 92 KB
  Написать программу выполняющую следующие действия: ввод с клавиатуры данных в массив экземпляров структур состоящий из пяти записей; поиск записей в которых средний бал студента больше 40; поиск записей в которых совпадают номера групп студентов. Написать программу выполняющую следующие действия...