47769

Житлове право. Курс лекцій

Конспект

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

У вузькому значенні житлове право традиційно розглядається як частина цивільного права яка врегульовує правові відносини які виникають в процесі користування жилими приміщеннями. Так наприклад для відносин користування жилими приміщеннями характерним є цивільноправовий метод регулювання рівність сторін їх майнова самостійність; для відносин розподілу надання житла управління житловим фондом інших відносин організаційного та управлінського характеру – метод адміністративноправового регулювання метод владипідпорядкованості. Таким...

Украинкский

2013-12-02

1.5 MB

177 чел.

Національна академія Прикордонних військ України

імені Богдана Хмельницького

В.Й. Кісель, О.В. Томкевич

Житлове право

(Навчальний посібник)

Хмельницький – 2000.


Кісель В.Й., Томкевич О.В.

Житлове право. Курс лекцій. – Хмельницький, В-во Національної академії Прикордонних військ України імені Богдана Хмельницького, 2001. –   с.

У пропонованому навчальному посібнику відповідно до програми Національної академії Прикордонних військ України ім. Б. Хмельницького висвітлюються основні правові інститути житлового права, аналізується чинне житлове законодавство України, проект нового Житлового кодексу України, судова практика, окремі теоретичні проблеми житлового права.

Розрахований на студентів і викладачів юридичних вузів та факультетів.


ПЕРЕДМОВА.

Відповідно до статті 3 Конституції України людина, її життя і здоров’я, честь і гідність, недоторканність і безпека визнаються в нашій державі найвищою соціальною цінністю.

Права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави. Держава відповідає перед людиною за свою діяльність. Утвердження і забезпечення прав і свобод людини є головним обов’язком держави.

Все вище перераховане стосується й права людини на житло, яке є однією з найважливіших матеріальних умов існування людини. Згідно статті 47 Конституції кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

Житлова сфера є важливою складовою частиною економіки України, яка суттєво впливає на всі галузі господарства. В ній зайнято майже 15% працюючого населення. Житловий фонд становить понад 25% відтворюваного нерухомого майна, а з урахуванням жилих будівель на садових, дачних ділянках та інших об’єктах – майже 30%.

Необхідно зазначити, що на сучасному етапі ринкових перетворень в Україні вирішення житлової проблеми є одним із найважливіших завдань держави. Сьогодні триває процес формування організаційних та правових засад її вирішення, здійснюються заходи щодо встановлення соціальних гарантій, надання адресних житлових субсидій малозабезпеченим громадянам тощо.

Реалії сучасного життя породили нові, невідомі командно-адміністративній системі, правові інститути житлового права (житловий фонд соціального призначення, іпотечне кредитування будівництва житла тощо). Все більшого розвитку, в тому числі завдяки приватизаційним процесам, набуває ринок житла.

Змінюються принципи, на яких будуються відносини держави з суб’єктами житлових правовідносин, державне регулювання житлово-комунального господарства. Як було зазначено в Основних напрямах соціальної політики, затверджених указом Президента України 18 жовтня 1997 року №1166, стратегічними цілями соціальної політики на державному рівні є гарантування конституційного права громадян на житло, створення реальних передумов покращення їх добробуту.

Всі ці та інші чинники зумовлюють необхідність не тільки відповідного правового регулювання, але й вивчення житлового права як комплексної галузі права.

Українська держава сьогодні потребує висококваліфікованих спеціалістів. З метою підготовки саме таких спеціалістів у галузі житлового законодавства розроблено даний курс лекцій.

У цьому навчальному посібнику на основі чинного житлового законодавства та відповідної навчальної програми аналізуються основні інститути житлового права, висвітлюються окремі теоретичні проблеми.

Теоретичними основами навчального посібника є сучасні нормативно-правові та наукові джерела, концепція житлової політики України, проект Житлового кодексу України, конституційні житлові та інші соціально-економічні права громадян.


Розділ 1.
Сутність житлового права.

1.1. Поняття житлового права.

Термін “Житлове право” в юридичній літературі вживається в широкому та вузькому значенні. У вузькому значенні житлове право традиційно розглядається як частина цивільного права, яка врегульовує правові відносини, які виникають в процесі користування жилими приміщеннями. У широкому розумінні житлове право – це комплексна галузь, в якій об’єднані норми і правові інститути цивільного, адміністративного та інших галузей права.

Більшість авторів вважає, що житлове право не є самостійною галуззю права нарівні з такими, наприклад, галузями права, як конституційне, адміністративне, цивільне, трудове тощо, обґрунтовуючи це тим, що житлове право запозичує методи правового регулювання, які застосовуються в інших “основних” галузях права. Так, наприклад, для відносин користування жилими приміщеннями характерним є цивільно-правовий метод регулювання (рівність сторін, їх майнова самостійність); для відносин розподілу (надання) житла, управління житловим фондом, інших відносин організаційного та управлінського характеру – метод адміністративно-правового регулювання (метод влади-підпорядкованості).

Разом з тим, житлове право не є механічною сукупністю різноманітних правових норм. У процесі кодифікації було досягнуто не просто систематизації правового матеріалу в житлових нормативно-правових актах, але й була здійснена переробка та збагачення змісту правових норм, усунено прогалини в праві, введено в юридичну науку особливі нормативно-правові узагальнення (наприклад поняття житлових правовідносин), що дозволило створити відносно самостійне комплексне правове утворення – “Житлове право”, яке слід розглядати як повноцінну, хоча і специфічну галузь права.

На наш погляд, появу в матеріальній сфері права такої комплексної галузі права як житлове необхідно розглядати як результат розвитку права, перетворення його в більш об’ємну та досконалу систему. Тому наявність у системі права матеріальних комплексних галузей права (податкового, банківського, митного тощо) є ознакою достатньо високої інтенсивності регулювання суспільних відносин.

Таким чином, житлове право – це комплексна галузь права, яка об’єднує сукупність встановлених або санкціонованих державою правових норм, що регулюють суспільні відносини, які виникають в результаті реалізації громадянами України права на житло та складаються в процесі користування жилими приміщеннями, придбання житла у власність, управління та експлуатації житлових фондів.

Предметом житлового права є коло суспільних відносин, які виникають з приводу забезпечення конституційного права громадян України на житло і ґрунтуються на множинності шляхів його реалізації та багатоманітності форм власності на житло.

Житлові відносини, які складають предмет Житлового права, можна поділити на наступні основні групи:

  1.  відносини по найму жилих приміщень на підставі договору найму або користування жилими приміщеннями з інших підстав (наприклад, на підставі членства у житлово-будівельному кооперативі);
  2.  відносини в галузі забезпечення громадян жилими приміщеннями (суб’єктами цих відносин з одного боку виступають громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, а з другого – відповідні державні органи, органи місцевого самоуправління, підприємства, установи, організації, які мають власний житловий фонд. Житлові відносини цього виду регулюються, як правило, нормами адміністративно-правового характеру, а в деяких випадках, наприклад, при наданні жилого приміщення члену ЖБК – нормами цивільно-правового характеру);
  3.  житлові відносини по користуванню службовими приміщеннями, гуртожитками та іншими спеціалізованими приміщеннями (це особлива група житлових правовідносин, оскільки користування цими об’єктами не має за мету постійне проживання громадян, а спрямоване для досягнення інших цілей – проживання за місцем роботи, або поблизу нього; тимчасового проживання у зв’язку з роботою, навчанням тощо);
  4.  житлові відносини, які виникають у галузі управління, експлуатації, забезпечення схоронності та ремонту житлового фонду (житлові правовідносини цього виду носять, в основному, управлінський характер і тому регламентуються нормами адміністративного, податкового, земельного права. Разом з цим, частина житлових правовідносин, пов’язаних з ремонтом жилих приміщень може регулюватись нормами цивільно-правового характеру). Система відносин по управлінню жилими фондами включає:
  •  відносини, що виникають з приводу державного управління в галузі використання та збереження житлового фонду;
  •  відносини по безпосередньому управлінню окремими об’єктами житлового фонду, яке здійснюються міністерствами, відомствами, установами та організаціями, яким належать відповідні житлові фонди;
  •  відносини по державному обліку житлового фонду і державному контролю за його використанням та збереженістю);
  •  відносини, які виникають у зв’язку з будівництвом і набуттям у власність жилих будинків;
  •  відносини, які складаються в процесі житлово-комунального обслуговування громадян (ці відносини складаються в ході забезпечення жилих приміщень водою, опаленням, електроенергією, газом тощо. Особливість таких відносин полягає у тому, що до їх суб’єктного складу поряд з такими традиційними учасниками житлових правовідносин як наймач та наймодавець входять відповідні спеціалізовані житлово-комунальні організації).

Специфічними рисами житлових правовідносин є наступні:

  •  по-перше, вони виникають, існують та розвиваються з приводу особливого матеріального об’єкту – житла (житлового будинку, квартири, кімнати), спеціально призначеного для проживання громадян;
  •  по-друге, ґрунтуються на конституційному праві громадян України на житло;
  •  по-третє, носять, за загальним правилом, тривалий, стабільний характер. Так, відповідно до житлового законодавства громадянам, які потребують поліпшення житлових умов жилі приміщення у будинках державного та громадського житлових фондів надаються безстроково.

Найважливішими складовими елементами предмету житлового права є суб’єкти та об’єкти житлового права.

Суб’єкти житлового права – колективні або індивідуальні особи, які у відповідності до вимог житлового законодавства використовують свою правосуб’єктність в конкретних житлових правовідносинах, виступаючи реалізаторами житлових прав та носіями обов’язків в галузі житлового права.

Таким чином, видами суб’єктів житлового права є індивідуальні та колективні особи. До індивідуальних належать фізичні особи – власники та наймачі житла. Колективні суб’єкти житлового права мають більш широку класифікацію. Їх можна поділити на наступні види:

  1.  органи управління житлово-комунальним господарством;
  2.  органи місцевого самоврядування;
  3.  підприємства, установи, організації, які мають власний житловий фонд;
  4.  житлово-експлуатаційні організації;
  5.  електро-, тепло-, газо-, водопостачальні організації тощо;
  6.  об’єднання громадян.

З поняттям суб’єктів житлового права тісно пов’язаний об’єкт житлового права, який можна трактувати в широкому та вузькому розумінні. У широкому розумінні об’єкт житлового права – це сукупність суспільних відносин, які виникають в процесі отримання, користування та управління житлом. У вузькому значенні – це сукупність благ, з приводу яких суб’єкти житлового права вступають у житлові правовідносини, здійснюють свої суб’єктивні права та обов’язки.

Блага, які є об’єктом житлового права, можуть носити, за загальним правилом як матеріальний, так і нематеріальний характер. До матеріальних благ необхідно відносити квартири та будинки в державному, громадському, приватному фондах жилих приміщень, фонді жилих приміщень житлово-будівельних кооперативів, службові жилі приміщення, жилі приміщення в гуртожитках, комунальні послуги.

До нематеріальних благ, які є об’єктом житлового права, можна віднести право громадян України на житло, право на недоторканість житла тощо.

Поняття предмету житлового права відповідає на питання, що вивчає дана галузь права. Відповідь на питання яким чином, або як досягаються основні завдання, що стоять перед житловим правом дає поняття методів житлового права. Таким чином, методи житлового права - передбачені правовими нормами способи і прийоми, що спрямовані на ефективне регулювання житлових правовідносин.

Найбільш поширеними методами правового регулювання в житловому праві є:

  •  імперативний метод (запозичений в адміністративному праві, побудований на началах влади та підпорядкованості. Він передбачає заборони, обов’язки, покарання);
  •  диспозитивний метод (найбільш характерний для цивільного права, для якого є характерними юридична рівність суб’єктів між собою. Диспозитивний метод, насамперед, передбачає всілякі дозволи).

До особливостей методів житлового права, насамперед, необхідно віднести комплексний характер регулювання. Так, наприклад, житлові відносини, які виникають в процесі управління, експлуатації, забезпечення схоронності та ремонту житлового фонду носять управлінський характер і тому регламентуються методами, притаманними адміністративному, фінансовому, податковому, земельному праву (імперативними методами). Разом з тим, частина цих відносин може врегульовуватись і за допомогою методів цивільно-правового характеру. Крім цього, відносини по придбанню жилого будинку (купівля-продаж, міна, дарування, спадкування) регламентуються методами цивільно-правового характеру, але в обов’язковому порядку доповнюються методами адміністративного законодавства (наприклад, державна реєстрація нерухомості).

1.2. Принципи, функції та система житлового права.

Сутність та соціальне призначення житлового права розкривається у принципах, на яких воно побудоване та у функціях, яке воно здійснює.

Принципи житлового права – це сукупність вихідних засад, які становлять основу виникнення та розвитку житлового права, та загальнообов’язкових вимог, які пред’являються до учасників житлових правовідносин.

Отже, призначення принципів полягає у тому, що вони становлять основу житлового права, відображають його сутність, зміст, найсуттєвіші риси, місце в сучасній правовій системі.

Житловому праву притаманні наступні принципи:

  1.  Принцип законності – полягає у тому, що учасники житлових правовідносин повинні точно та неухильно дотримуватись вимог, які містяться у законах, підзаконних нормативних актах та актах міжнародного законодавства, згоду на обов’язковість яких було надано Верховною Радою України.

Таким чином, керуючись принципом законності, суб’єкти житлового права повинні дотримуватись законів України, постанов Верховної Ради України, указів і розпоряджень Президента України, постанов й розпоряджень Кабінету Міністрів України, нормативних актів органів місцевого самоврядування, актів нормотворчості органів спеціальної компетенції в галузі житлових правовідносин, міжнародних договорів, згоду на обов’язковість яких було надано Верховною Радою України.

Принцип законності можна також розглядати з точки зору невідворотності відповідальності фізичних та юридичних осіб за вчинення житлових правопорушень.

  1.  Принцип недоторканості власності. Відповідно до статті 13 Закону України “Про власність” до об’єктів права приватної власності можуть належати жилі будинки, квартири, дачі, садові будинки тощо. Право власності в Україні охороняється законом. Держава забезпечує стабільність правовідносин власності.

Відповідно до статті 41 Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності, оскільки право приватної власності є непорушним.

Примусове відчуження об’єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі та у порядку, встановлених законом, і за умови попереднього та повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об’єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану.

Конфіскація майна може бути застосована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених законом.

  1.  Принцип демократичного ставлення до громадян-наймачів та власників жилих приміщень. Необхідність появи цього принципу зумовлена початком побудови в нашому суспільстві демократичної держави, закріпленням в Конституції України основних прав та свобод громадян, проголошенням основних напрямів державної житлової політики.

Проявляється цей принцип передусім у тому, що в сучасному законодавстві зняті всілякі заборони та обмеження щодо будівництва, набуття у власність жилих приміщень, користування ними тощо.

Так, наприклад, відповідно до Цивільного кодексу УРСР (в редакції до грудня 1992 року) встановлювались наступні обмеження щодо реалізації громадянами свого права на житло:

  •  по-перше, відповідно до статті 101 ЦК УРСР в особистій власності громадянина міг бути лише один жилий будинок (одна квартира в багатоквартирному будинку житлово-будівельного колективу індивідуальних забудовників). Згідно зі статтею 103 ЦК УРСР якщо в особистій власності громадянина або у подружжя, яке проживає спільно було більше одного жилого будинку (однієї квартири), власник зобов’язаний був протягом одного року продати, подарувати або відчужити іншим способом один із належних йому будинків (квартир);
  •  по-друге, відповідно до частини 1 статті 102 ЦК УРСР граничний розмір жилого будинку або його частини (частин), що належав громадянам, не повинен був перевищувати 80м2 жилої площі;
  •  по-третє, існував ряд обмежень правомочностей власника жилого будинку (квартири). Зокрема, відповідно до статті 106 ЦК УРСР якщо жилий будинок, або належна громадянинові частина будинку (дачі) систематично використовувались власником для одержання нетрудових доходів, відповідно цей будинок або частина будинку підлягали безоплатному вилученню в судовому порядку за позовом виконавчого комітету місцевої ради.

Зазначені порушення прав власників жилих будинків (квартир) були усунуті Законом України “Про власність”, відповідно до норм якого:

  •  по-перше, власник на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається належним йому майном, має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону. Власник може використовувати майно для здійснення господарської та іншої, не забороненої законом, діяльності, зокрема, передавати його безоплатно або за плату у володіння і користування іншим особам (ч. 1 ст. 4). Громадянин, який став власником квартири (жилого будинку), має право розпоряджатися ними на свій розсуд: продавати, обмінювати, здавати в оренду, укладати інші угоди, не заборонені законом (ст. 15);
  •  по-друге, склад, кількість і вартість майна, що може бути у власності громадян, не обмежується, крім випадків, передбачених законом (ч. 3 ст. 13).
  1.  Принцип недоторканості житла. Зазначений принцип закріплено статтею 30 Конституції України, згідно з якою кожному гарантується недоторканість житла. Не допускається проникнення до житла чи до іншого володіння особи, проведення в них огляду чи обшуку інакше як за мотивованим рішенням суду. Лише у невідкладних випадках, пов’язаних із врятуванням життя людей та майна чи з безпосереднім переслідуванням осіб, які підозрюються у вчиненні злочину, можливий інший, встановлений законом, порядок проникнення до житла чи до іншого володіння особи, проведення в них огляду і обшуку.

Однією з гарантій виконання зазначеної норми Конституції є встановлена статтею 130 Кримінального кодексу України карна відповідальність за порушення недоторканості житла. Зокрема, відповідно до змісту зазначеної статті, порушення недоторканості житла – це протиправне, таємне або відкрите вторгнення службової особи в будинок, квартиру, кімнату, або інше приміщення, у якому проживає громадянин.

До дій, якими порушується недоторканість житла громадян необхідно відносити:

  •  незаконний обшук;
  •  незаконне виселення;
  •  інші дії (незаконний огляд житла, незаконна виїмка речей, які знаходяться в жилому приміщенні, вселення в житло інших громадян без згоди тих, хто в ньому проживає тощо).

Принцип недоторканості житла забезпечується також і тим, що кваліфікуючою ознакою, яка призводить до посилення кримінальної відповідальності за вчинення деяких злочинів проти приватної власності громадян (ст. ст. 140, 141, 142 ККУ) є проникнення у житло. Проникнення у житло – це вторгнення у житло з метою вчинення крадіжки, грабежу чи розбою. Воно може здійснюватись як таємно, так і відкрито, як з подоланням перешкод або опору людей, так і безперешкодно, а також за допомогою різних засобів, які дозволяють винній особі викрадати майно із житла без входу до нього.

  1.  Принцип стабільності житлових правовідносин. Цей принцип проявляється в тому, що:
  •  по-перше, жилі будинки та жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян (стаття 6 Житлового кодексу);
  •  по-друге, відповідно до житлового законодавства незаконне виселення із займаних жилих приміщень не допускається. Так, наприклад, відповідно до статті 108 Житлового кодексу договір найму жилого приміщення в будинках державного та громадського житлового фонду, може бути розірвано на вимогу наймодавця а наймач може бути виселеним лише з підстав, установлених законом. Питання про наявність підстав, необхідних для виселення із займаного жилого приміщення відповідно до статті 47 Конституції України може бути вирішено лише судом. Тому необхідно вважати такими, що втратили чинність норми житлового законодавства, які передбачають інший спосіб позбавлення громадян займаного житла. Так, наприклад, необхідно вважати такими, що застаріли норми житлового законодавства, які передбачають можливість адміністративного виселення з санкції прокурора осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення. Відповідно до вказівки Генеральної Прокуратури України “Про розгляд звернень відносно виселення громадян” від 23 жовтня 1996 р., зазначені положення відносно адміністративного виселення втратили силу як такі, що прийняті до набуття чинності Конституцією України.

Як вже було зазначено, сутність житлового права розкривається не лише у його принципах, які служать основними орієнтирами у правотворчості та правозастосуванні житлових правових норм, але й у функціях, які воно здійснює.

Функції житлового права – основні напрямки правового впливу на житлові правовідносини з метою їх впорядкування.

Серед функцій житлового права можна виділити наступні:

  1.  регулятивну – суть якої полягає в тому, що житлове право покликане впорядкувати суспільні правовідносини, які складаються в процесі забезпечення громадян житлом, визначити та спрямувати волю і поведінку суб’єктів житлових правовідносин. Засобом забезпечення ефективності регулятивної функції житлового права є закріплення в Конституції України та житловому законодавстві прав і обов’язків суб’єктів житлових правовідносин, визначення компетенції державних та громадських органів щодо здійснення житлової політики держави;
  2.  превентивну – зміст якої полягає в тому, що одним із завдань прийняття норм житлового права є створення умов, які б забезпечували усунення причин, що створюють умови для різноманітних порушень та зловживань у сфері розподілу, забезпечення та користування житлом. Найбільш розповсюдженим методом забезпечення превентивної ролі права є закріплення в ряді норм житлового законодавства санкцій за житлові правопорушення;
  3.  охоронну – спрямовану на забезпечення нормального функціонування житлових правовідносин, припинення житлових правопорушень, захист та відновлення порушених житлових прав.

Житловому праву, як і будь якій іншій галузі права притаманна своя система, яка визначає його внутрішню побудову. Однією з рис, притаманних системі житлового права є єдність правових норм, які його створюють. Така єдність визначається, по-перше, єдністю вираженої в нормах житлового права державної волі, по-друге – єдністю механізму правового регулювання житлових правовідносин, а по-третє – єдністю кінцевих цілей та завдань.

Основними складовими елементами системи житлового права є його правові інститути, якими регулюються групи однорідних житлових правовідносин. Центральним інститутом житлового права є договір найму жилого приміщення, на підставі якого здійснюється користування більшою частиною жилих приміщень в Україні.

Якщо говорити про систему житлового права як про науку, то вона складається із загальної та особливої частин.

До загальної частини входять питання про поняття житлового права, його методи, принципи та функції, поняття житлового фонду, вивчається правова природа конституційного права громадян України на житло. Тут же розглядаються питання компетенції органів управління в галузі житлових правовідносин, житлові права та обов’язки громадян.

В особливій частині висвітлюється порядок обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, розглядаються питання забезпечення громадян жилою площею в будинках державного та громадського житлових фондів, фонду житлово-будівельних кооперативів, визначається порядок користування службовим житлом, гуртожитками, встановлюються основні види порушень у сфері житлового права тощо.

1.3. Джерела житлового права.

Поняття джерел житлового права можна розглядати у двох аспектах: вузькому та широкому. У вузькому значенні джерела житлового права складають лише законодавчі акти, тобто акти, прийняті органом законодавчої влади.

У широкому розумінні термін “джерела житлового права” означає систему не лише законодавчих, але й інших нормативних актів, які регулюють відносно відокремлену від інших групу житлових суспільних правовідносин.

Таким чином, джерела житлового права – нормативні акти, що містять правові норми, які регулюють житлові правовідносини.

Житлове законодавство регулює відносини між органами, уповноваженими державою, органами місцевого самоврядування, фізичними та юридичними особами щодо:

  •  виникнення, здійснення і припинення права власності на житлові будинки, квартири, а також кімнати у квартирах, їх частинах;
  •  обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов;
  •  реалізації прав власників житла і користувачів житлом та визначення їх обов’язків;
  •  забезпечення збереження, обслуговування і ремонту житлового фонду;
  •  оплати житлово-комунального фонду;
  •  здійснення місцевими органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування разом з профспілками, іншими громадськими об’єднаннями нагляду і контролю за забезпеченням реалізації права громадян України на житло, додержання Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями та їх утримання;
  •  обміну та бронюванню житла.

Джерелами житлового права є нормативні акти, які приймаються компетентними державними органами і є офіційною формою вираження правових норм. Вони досить різноманітні і за формою поділяються на закони і постанови Верховної Ради України; постанови Верховної Ради Автономної Республіки Крим; укази і розпорядження Президента України; постанови Кабінету Міністрів України і Ради міністрів Автономної Республіки Крим; положення, інструкції та інші нормативні акти органів, уповноважених здійснювати управління в галузі житлових правовідносин; рішення місцевих органів самоврядування.

Джерела житлового права можуть класифікуватись за їх юридичною силою, за колом об’єктів, на які поширюється їх дія, за обсягом регулювання тощо.

Оскільки основною розвитку всього національного законодавства є Конституція України, то джерелом житлового права передусім необхідно вважати Основний закон України, який у статті 47 закріпив право кожного громадянина України на житло. Значення Конституції як джерела житлового права полягає в тому, що вона має вищу юридичну силу, в зв’язку з чим закони та інші нормативно-правові акти, які приймаються в Україні, повинні повністю відповідати нормам, викладеним у ній.

Крім гарантування права кожного громадянина на житло, Конституція України також регулює питання компетенції органів законодавчої, виконавчої влади, органів місцевого самоврядування в галузі житлового права.

Однією з особливостей, які притаманні джерелам житлового права, є застосування актів колишньої Української РСР. Відповідно до статті 3 Закону України “Про правонаступництво України” від 12 вересня 1991 р. закони Української РСР та інші акти, ухвалені Верховною Радою Української РСР, діють на території України, якщо вони не суперечать законам України, ухваленим після проголошення незалежності України.

У зв’язку з цим основним нормативно-правовим актом, який регулює суспільні відносини, що виникають в галузі житлового права, необхідно вважати Житловий кодекс Української РСР, який був прийнятий Верховною Радою УРСР 30 червня 1983 року.

Необхідно зазначити, що чинний Житловий кодекс не адаптований до змін, які відбуваються у нашому суспільстві й містить морально застарілі правові норми, визначення та поняття. В його основу покладено принцип забезпечення житлом громадян за державні кошти в той час, коли згідно Конституції України держава створює умови, за яких кожен громадянин зможе побудувати, придбати або одержати житло в оренду. Тобто Основним законом передбачені багатогранні можливості для реалізації громадянами свого права на житло. До того ж у старому Житловому кодексі відсутні такі поняття як житловий фонд соціального призначення; громадяни, які потребують соціального захисту; пільговий кредит на будівництво чи придбання житла; об’єднання забудовників; реприватизація житлових приміщень тощо.

Ці та інші чинники зумовлюють необхідність розробки та прийняття нової редакції Житлового кодексу, який відповідав би реаліям ринкової економіки та сучасним вимогам нормотворчості. На початку 2001 року до Верховної Ради України надійшов вже другий за рахунком проект Житлового кодексу України, розроблений Кабінетом Міністрів України, в якому значна увага приділяється створенню необхідних умов для реалізації громадянами свого права на житло, охороні права приватної власності на житло.

Проект складається з десяти розділів, які включають 142 статті. На виконання статті 47 Конституції України у проекті вводиться поняття оренди житла та врегульовуються правовідносини, пов’язані з орендою жилих приміщень громадянами, які потребують соціального захисту; посилюється відповідальність за несплату житлово-комунальних послуг; розширено коло правопорушень, за вчинення яких громадяни можуть бути виселені з жилого приміщення без надання іншого житла.

З дотриманням норм чинного законодавства у проекті регулюється вплив Верховної Ради, Кабінету Міністрів України, органів місцевого самоврядування на забезпечення прав громадян України на житло. Окремою главою регулюються правовідносини, що виникають між громадянами, юридичними особами, органами управління у сфері житлових правовідносин у процесі будівництва та придбання приватного житла.

У зв’язку з переходом України до ринкової економіки, проектом регулюються правовідносини щодо ринку житла, а також регламентується здійснення державного нагляду та контролю за використанням житла і його утриманням, передбачаються умови, за яких жилі приміщення можуть бути вилучені зі складу житлового фонду.

Джерелами житлового права є також окремі закони: Закон УРСР “Про власність” від 7 лютого 1991 р., Закони України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 19 червня 1992 р., “Про тимчасову заборону стягнення з громадян України пені за несвоєчасне внесення плати за житлово-комунальні послуги” від 13 листопада 1996 р., “Про передачу об’єктів права державної та комунальної власності” від 3 березня 1998 р. та інші.

Значну роль у регулюванні житлових правовідносин відіграють постанови Верховної Ради України. Зокрема, це Концепція державної житлової політики від 30 червня 1995 р., “Про оплату житлово-комунальних послуг населенням України” від 30 грудня 1997 р. тощо.

Президентом України також було підписано ряд указів, які регулюють відносини у сфері житлового права: “Про створення Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України” від 11 серпня 1997 р., Основні напрями соціальної політики на 1997-2000 роки від 18 жовтня 1997 року.

Важливим джерелом житлового права є постанови Ради Міністрів УРСР та Кабінету Міністрів України. Так, постановами цих органів виконавчої влади були затверджені Примірний статут житлово-будівельного кооперативу від 30 квітня 1985 р., Примірне положення про гуртожитки від 3 червня 1986 р., Правила обміну жилих приміщень в Українській РСР від 31 січня 1986 р., Положення про порядок надання службових жилих приміщень і користування ними в Українській РСР від 4 лютого 1988 р., Правила користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями від 8 жовтня 1992 р., Концепція розвитку житлово-комунального господарства України від 27 лютого 1995 р., Положення про молодіжний житловий комплекс від 28 жовтня 1996 р., Положення про порядок надання пільгового довготермінового державного кредиту молодим сім’ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) житла, затверджене постановою Кабінету Міністрів України 17 травня 1999 р. №825 тощо.

Велике значення для регулювання житлових відносин мають накази Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України. Зокрема, це накази про затвердження Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян від 15 вересня 1992 р., Положення про порядок відшкодування власникам житла витрат на технічне обслуговування внутрішньобудинкових мереж та обладнання житлового фонду і збирання платежів з населення від 17 жовтня 1996 р., Типового договору на утримання житлових будинків і прибудинкових територій від 7 вересня 1998 р.

Джерелами житлового права є також постанови Пленуму Верховного Суду України: “Про практику застосування судами України статті 105 Цивільного кодексу України” від 19 вересня 1975 р., “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України” від 12 квітня 1985 р., “Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи” від 18 вересня 1987 р., “Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок” від 4 жовтня 1991 р.

При вирішенні питань, які виникають в процесі реалізації громадянами свого права на житло, застосовуються й акти органів місцевого самоврядування, місцевих органів влади та управління. На території Автономної Республіки Крим застосовується законодавство цієї територіальної одиниці України.

Відповідно до законодавства України джерелами житлового права є також норми, викладені в міжнародних договорах згоду на обов’язковість яких було дано Верховною Радою України (Загальна Декларація прав людини, проголошена Генеральною Асамблеєю ООН 10 грудня 1948 р., Європейська конвенція з прав людини, ратифікована Законом України від 17 липня 1997 р., Міжнародний пакт про економічні, соціальні та культурні права, ратифікований Указом Президії Верховної Ради Української РСР 19 жовтня 1973 р.).

Крім цього, оскільки житлове право тісно пов’язане з такими галузями права як цивільне, цивільно-процесуальне, адміністративне, земельне тощо, при вирішенні житлових питань, крім джерел житлового права, керуються також нормами цих галузей права. Наприклад, відносини, які пов’язані з відведенням земельних ділянок для житлового будівництва, будівництвом і реконструкцією житлових будинків, наданням кредитів та субсидій, регулюються відповідним законодавством з урахуванням норм житлового законодавства.

При застосуванні нормативно-правових актів інших галузей права повинен дотримуватись принцип, відповідно до якого законодавство, яке не відноситься до житлового, використовується для регулювання правовідносин у житловій сфері у випадку неврегульованості цих правовідносин житловим законодавством. При цьому нормативно-правові акти, які застосовуються не повинні суперечити Житловому кодексу України.

Таким чином, нормативні акти як джерела житлового права є досить різноманітними за своєю формою, юридичною силою, колом об’єктів, на які поширюється їхня дія, обсягом регулювання тощо. Найбільш важливе завдання житлового законодавства вбачається у розробці дієвих механізмів його реалізації. Це потрібно для того, щоб перейти від існуючого, часто декларативного, правового регулювання до ефективної системи виконання норм житлового права.

Крім цього, з огляду на необхідність здійснення активної житлової політики як однієї з найбільш актуальних, ключових проблем нової економічної політики держави на сучасному етапі, необхідним є утвердження нової законодавчої бази. Зокрема, необхідно законодавчо врегулювати:

  •  умови та перелік категорій населення, яким держава надає житло безкоштовно;
  •  визнати приватну власність на житло, а також податок на нерухомість в житловій сфері і на доходи, що надходять від неї;
  •  юридично оформити відносини на ринку житла (процеси купівлі-продажу, оренди, обміну, дарування, успадкування, застави житла, умови використання житлового держфонду, відомчих фондів, житлофонду підприємств, кооперативів), житла соціального використання в будинках та інтернатах;
  •  відрегулювати чисельні питання іпотечного фінансування житлового будівництва, умови та порядок оподаткування коштів, що спрямовуються на житлове будівництво, формування цільових сімейних накопичень на житлових рахунках, механізм обліку та обігу на фондовому ринку спеціальних цінних паперів-закладних та інші питання тощо.

1.4. Право громадян України на житло.

У відповідності до Всесвітньої Декларації прав людини кожна людина має право на такий життєвий рівень, включаючи їжу, одежу, житло, медичний догляд і необхідне соціальне обслуговування, який необхідний для підтримання здоров’я та благоустрою його самого, а також його сім’ї (ст. 25).

У Міжнародному пакті про економічні, соціальні та культурні права також вказується, що беручи участь у даному Пакті держави визнають право кожного на достатній життєвий рівень для нього і його сім’ї, що включає достатнє харчування, одяг і житло, та на неухильне поліпшення умов життя” (ст. 11).

Відповідно до Конституції України держава повинна проводити курс на послідовне забезпечення права громадян на житло. Зокрема, в ст. 47 Конституції зазначено: “Кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону.”

Отже, право громадян на житло - це гарантована Конституцією України можливість громадянина задовольнити потребу на житло одним із шляхів, що визначає закон.

Таким чином, кожен громадянин України має право на житло. Він може побудувати будинок і обслуговуючі його споруди, придбати їх у власність на основі цивільно-правових угод або взяти в оренду. Громадяни України мають право на одержання у встановленому порядку житлового приміщення (квартири) у будинках державного житлового фонду та у будинках громадського житлового фонду. Надання житла в будинках державного та громадського фонду проводиться в першу чергу громадянам, які потребують соціального захисту (інваліди, ветерани війни і праці, учасники бойових дій), як правило безоплатно, або за доступну для них плату відповідно до закону.

Жилі будинки, побудовані громадянами України або придбані ними на основі цивільно-правових угод, є їх власністю. Власним будинком громадянин на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається. Він може вчиняти щодо своєї власності будь-які дії, що не суперечать закону, може його безоплатно або за плату передавати у володіння або користування іншим особам, а також його відчужувати.

Конституційне право на житло, насамперед, означає, що громадяни забезпечуються реальною та гарантованою можливістю користуватися житлом для задоволення своїх потреб і розпоряджатися ним у певних межах, а також, у міру необхідності, покращувати свої житлові умови.

Як було визначено в Концепції державної житлової політики, схваленій постановою Верховної Ради України 30 червня 1995 року, право громадян на житло гарантується шляхом:

  1.  розширення житлового будівництва за рахунок різних джерел фінансування. Сприяння залученню позабюджетних джерел фінансування, зокрема коштів населення, підприємств, установ, організацій, фондів, кредитів банків тощо;
  2.  удосконалення системи інвестування житлового будівництва, у тому числі шляхом залучення приватизаційних паперів громадян у житлове будівництво, створення умов для надання громадянам пільгових кредитів на будівництво або купівлю житла;
  3.  забезпечення соціального захисту населення у зв’язку з переходом до самоокупної системи експлуатації житла і наданням житлово-комунальних послуг за їх собівартістю;
  4.  безумовного забезпечення земельними ділянками під індивідуальну забудову громадян, які потребують поліпшення житлових умов; надання згідно з чинним законодавством земельних ділянок для будівництва житла іншим фізичним і юридичним особам;
  5.  розширення мережі спеціалізованих будинків для тимчасового проживання громадян (гуртожитків, будинків-інтернатів, готелів-притулків);
  6.  створення ринку будівельних послуг, будівельних матеріалів, виробів, технологій, проектної документації, а також першочергове спрямування недержавних інвестицій на будівництво і реконструкцію житла та інших об’єктів соціальної сфери;
  7.  продовження приватизації державного житлового фонду, створення ринку житла та ринкових структур у житловому господарстві;
  8.  підвищення відповідальності власників і користувачів квартир (будинків) за їх належну експлуатацію та утримання, недопущення використання житла не за призначенням;
  9.  обов’язкового об’єднання власників квартир багатоквартирних будинків в товариства (об’єднання) з метою забезпечення належного утримання будинків та прибудинкових територій;
  10.  запровадження державної підтримки молоді щодо забезпечення житлом.

Право на житло носить багатоаспектний характер і може бути зведене до декількох юридичних можливостей та гарантій, які випливають зі змісту статті 47 Конституції України.

По-перше, кожному гарантується можливість стабільного користування жилими приміщеннями в будинках державного, громадського та інших житлових фондів. Стабільність користування жилими приміщеннями означає, що:

  •  ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону та за рішенням суду (частина 3 статті 47 Конституції України);
  •  ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування жилим приміщенням інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом (частина 3 статті 9 Житлового кодексу).

По-друге, громадянам надається можливість поліпшення своїх житлових умов або отримання іншого жилого приміщення різними способами:

  •  малозабезпеченими особами та іншими вказаними в законі громадянами, які потребують житла – шляхом отримання житла безоплатно або за доступну плату;
  •  іншими особами – шляхом будівництва або придбання жилих приміщень за рахунок власних грошових коштів із залученням грошових субсидій держави та кредитів банків.

По-третє, з конституційних норм випливає можливість використання жилого приміщення не лише для проживання громадянина-власника цього приміщення та членів його сім’ї, але й використання його шляхом передачі для проживання іншим громадянам на підставі договору найму.

Важливе значення для забезпечення стабільного використання жилих приміщень мають положення статті 33 Конституції, яка гарантує кожному, хто на законних підставах перебуває на території України, свободу пересування та свободу вільного вибору місця проживання. При цьому Конституція має на увазі дві форми проживання: постійне проживання і переважне проживання. В обох випадках громадянин вправі мати своє житло, тому точне визначення місця проживання громадянина має важливе значення для охорони його прав та забезпечення виконання ним своїх обов’язків.

Необхідно відзначити, що відповідно до статті 64 Конституції України право громадянина на житло в будь-яких випадках не може обмежуватись.

З конституційним правом громадян на житло тісно пов’язані їхні права та обов’язки, передбачені житловим законодавством. Зокрема, стаття 9 Житлового кодексу України до основних житлових прав громадян відносить:

  1.  право на одержання у безстрокове користування у встановленому порядку жилого приміщення в будинках державного чи громадського житлового фонду або в будинках житлово-будівельних кооперативів;
  2.  право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду або придбання їх у житлових кооперативах, на біржових торгах, шляхом індивідуального житлового будівництва чи одержання у власність на інших підставах, передбачених законодавством України.

Житлові права охороняються законом, за винятком випадків, коли вони здійснюються в суперечності з призначенням цих прав чи з порушенням прав інших громадян або прав державних і громадських організацій.

До житлових обов’язків громадян законодавство відносить обов’язки щодо:

  1.  дбайливого ставлення до будинку, в якому вони проживають;
  2.  використання жилого приміщення відповідно до його призначення;
  3.  додержання правил користування жилими приміщеннями;
  4.  економного витрачання води, газу, електричної і теплової енергії;
  5.  не допущення використання жилих будинків і приміщень на шкоду інтересам суспільства.

Таким чином, закріплене в Конституції України право громадян на житло відображає той факт, що право мати житло є реальним правом, хоча у житловій сфері є ще багато проблем. Так, наприклад, середня забезпеченість житлом в Україні становить 19,7м2 загальної площі в розрахунку на одну особу, що нижче рівня забезпеченості в розвинутих країнах у 2,5-3 рази. При цьому 5,66 млн. сімей і самотніх людей, або близько 17 млн. чол. (1/3 населення України), проживають у незадовільних умовах – гуртожитках, комунальних квартирах, старих будинках, в орендованих квартирах чи в приміщеннях із забезпеченістю менше 9м2 жилої площі на одну особу.

Поряд із вказаними проблемами необхідно враховувати той факт, що потреби громадян у галузі забезпечення житлом постійно зростають, якісно змінюється характер бачення громадянами питання про благоустрій житла тощо. Тому, на наш погляд, у міру здійснення соціальних та житлових програм буде розширятися зміст права на житло, воно буде збагачуватись новими моментами, охоронятися новими матеріальними та юридичними гарантіями.


Розділ 2.
Управління у сфері житлового права.

2.1. Державна політика України у сфері житлових правовідносин.

Житлова проблема є однією з найгостріших соціально-економічних проблем в Україні. Обсяги будівництва житла за останні роки зменшилися більш як у 2,5 рази і становили у 1998 році 5,85 млн. кв. метрів, з них лише 3,5% будувалося за рахунок централізованих капіталовкладень. Значно скоротилося спорудження житла підприємствами та організаціями, а також кооперативне житлове будівництво (у 10-12 разів).

Залишається невирішеною проблема забезпечення житлом громадян, які потребують соціального захисту. Лише для пільгових, згідно з чинним законодавством, категорій громадян необхідно побудувати близько 70 млн. кв. метрів житла. Повільними темпами здійснюється реконструкція житлових будинків перших масових серій.

Значною мірою ускладнює вирішення житлової проблеми необхідність переселення людей із районів, забруднених внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС, повернення окремих груп корінного населення України з інших регіонів колишнього СРСР. Значна частина існуючого житлового фонду потребує капітального ремонту.

Таким чином, досвід розвитку житлово-комунального господарства в Україні свідчить, що проблем, які стосуються реалізації громадянами права на житло, дуже багато. До того ж потребують докорінної зміни чинні законодавчі та інші нормативні акти, що регулюють відносини у житловій сфері.

Вирішення цих та інших проблем неможливе без постійної та цілеспрямованої діяльності держави, спрямованої на реалізацію конституційних положень щодо забезпечення громадян житлом, визначення основних завдань і функцій державних та громадських органів у житлово-комунальній сфері. Іншими словами, одним із пріоритетних завдань нашої держави є здійснення цілеспрямованої політики у сфері житлових правовідносин. Як було зазначено в Основних напрямах соціальної політики на 1997-2000 роки, стратегічними цілями соціальної політики на державному рівні є досягнення відчутного поліпшення матеріального добробуту і умов життя людей та гарантування конституційних прав громадян на житло.

Житлова політика держави – сукупність правових норм та інших юридично значимих засобів, які забезпечують реалізацію конституційних положень щодо забезпечення громадян України житлом та здійснення внутрішньої соціально спрямованої діяльності держави.

Фундаментом побудови житлової політики нашої держави є Конституція, яка:

  •  по-перше, встановлює компетенцію вищого законодавчого органу щодо визначення основних напрямів житлової політики, правових форм її об’єктивізації та повноважень органів управління по її реалізації;
  •  по-друге, передбачає повноваження Верховної Ради Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування щодо забезпечення реалізації житлової політики;
  •  по-третє, закріплює компетенцію органів виконавчої влади щодо забезпечення реалізації житлової політики.

Формами правової об’єктивізації державної житлової політики України крім Конституції України є також інші юридично значимі документи, в яких визначаються основні напрями житлової політики: Концепція державної житлової політики, прийнята постановою Верховної Ради України 30 червня 1995 р., Концепція розвитку житлово-комунального господарства в Україні, затверджена постановою Верховної Ради України 27 лютого 1995 р., Основні напрями забезпечення житлом населення України на 1999-2005 роки, схвалені Указом Президента України від 15 липня 1999 року №856/99, Основні напрями соціальної політики на період до 2004 року, схвалені Указом Президента України від 24 травня 2000 року №717/2000.

Як було зазначено в Концепції державної житлової політики, основними напрямами державної житлової політики в Україні є:

  •  створення умов, за яких кожний громадянин вільно, на вибір, відповідно до своїх потреб і можливостей зміг би спорудити житло, придбати його у власність, взяти в оренду;
  •  забезпечення житлом за рахунок держави у межах встановленої норми соціально незахищених громадян, які потребують поліпшення житлових умов, зокрема малозабезпечених, інвалідів, ветеранів війни, військовослужбовців, осіб, які постраждали внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС, та деяких інших категорій громадян, які визначаються Житловим кодексом України та іншими актами законодавства;
  •  надання житла з державного житлового фонду або субсидій, пільгових кредитів для придбання чи спорудження житла сім’ям, які тривалий час перебувають на квартирному обліку, з урахуванням строку перебування їх на черзі та матеріального стану. Сприяння молодим сім’ям у спорудженні або придбанні житла;
  •  стимулювання державою будівництва, реконструкції та утримання житла через систему економічних і фінансових важелів;
  •  зміна стратегії містобудування в напрямі розширення обсягів спорудження більш комфортного житла, малоповерхових будинків садибного типу, розвитку малих і середніх населених пунктів;
  •  ліквідація ветхого і аварійного державного житлового фонду, розширення реконструкції і модернізації житлового фонду старої забудови, розселення квартир, в яких мешкають двоє або більше наймачів;
  •  сприяння збільшенню обсягів будівництва, поліпшенню якості та підвищенню рівня благоустрою житла в сільських населених пунктах,
  •  подальший, у міру реформування заробітної плати, перехід на самоокупну систему плати за користування житлом і за комунальні послуги та до адресних субсидій цих витрат малозабезпеченим та соціально незахищеним сім’ям;
  •  поступовий, у міру проведення економічних реформ, перерозподіл функцій між органами державної виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, підприємствами, установами і організаціями у сфері будівництва, реконструкції та утримання житла з метою їх децентралізації.

У зв’язку з цим основними завданнями в житловій сфері, які повинні бути вирішені на державному рівні є:

  •  збільшення обсягів житлового будівництва (до 2005 в Україні планується здати в експлуатацію до 55 млн. кв. метрів житла, для чого необхідно залучити 45 млрд. гривень, у тому числі завершити спорудження близько 10 млн. кв. метрів тимчасово припиненого будівництвом житла);
  •  вдосконалення нормативно-правових актів щодо фінансування та кредитування будівництва житла з метою нарощування обсягів будівництва;
  •  сприяння збільшенню інвестицій у житлове будівництво, удосконалення фінансово-кредитного механізму реалізації житлової реформи з активним залученням у будівництво та на утримання житлового фонду поряд з державними коштів населення та інших інвесторів, у тому числі іноземних;
  •  надання за рахунок державного житлового фонду на умовах оренди соціального житла громадянам, які потребують соціального захисту з боку держави;
  •  створення відповідних умов для придбання і спорудження житла для молодих сімей, одиноких молодих громадян, сільських жителів, військовослужбовців.

Одним із шляхів реалізації державної житлової політики є розширення житлового будівництва за рахунок різних джерел фінансування із залученням позабюджетних джерел фінансування, зокрема коштів населення, підприємств, установ, організацій, фондів, кредитів банків тощо. Необхідно взяти до уваги той факт, що в останній час відбулися істотні зміни у структурі введеного в експлуатацію житла та джерелах фінансування його будівництва. Так, наприклад, частка житлового будівництва за рахунок коштів населення досягла майже 57 відсотків його загального обсягу. Тому на державному рівні необхідно і в подальшому здійснювати політику, яка б створювала сприятливі умови для індивідуального будівництва житла.

Фінансово-кредитними механізмами житлового будівництва на сучасному етапі можуть стати:

  •  кредитування будівництва та придбання житла під заставу цього житла (іпотечне кредитування);
  •  фінансування житлового будівництва за рахунок будівельних заощаджень громадян та спеціалізованих недержавних фондів;
  •  надання цільових житлових позик.

Розвиток іпотечного кредитування потребує створення умов для надання громадянам довгострокових (до 30-и років) кредитів під заставу власних квартир, будинків, дач, іншого нерухомого майна; створення ефективних механізмів захисту прав кредиторів та позичальників через систему державної реєстрації прав на землю та іншу нерухомість.

Створення будівельних заощаджень громадян та спеціалізованих недержавних фондів для інвестування будівництва житла (далі – фонди) потребує:

  •  запровадження порядку формування фондів, кошти яких складатимуться із внесків вкладників, нарахованих на них відсотків, платежів у рахунок погашення наданих кредитів цільового призначення, інших джерел, не заборонених чинним законодавством;
  •  встановлення пільг з оподаткування для вкладників будівельних заощаджень громадян;
  •  запровадження обов’язкового страхування коштів будівельних заощаджень громадян та фондів;
  •  забезпечення низької відсоткової ставки на кредит та її стабільності протягом усього строку кредитування.

Створення механізму надання цільових житлових позик потребує:

  •  запровадження цільових житлових позик шляхом випуску облігацій або проведення цільової кредитної емісії;
  •  використання коштів цільових житлових позик виключно для кредитування робіт, пов’язаних із завершенням недобудованих житлових будинків.

Крім цього реалізація державної житлової політики неможлива без:

  •  забезпечення соціального захисту населення у зв’язку з переходом до самоокупної системи експлуатації житла і наданням житлово-комунальних послуг за їх собівартістю;
  •  безумовного забезпечення земельними ділянками під індивідуальну забудову громадян, які потребують поліпшення житлових умов;
  •  розширення мережі спеціалізованих будинків для тимчасового проживання громадян (гуртожитків, будинків-інтернатів, готелів-притулків);
  •  переорієнтування будівельних організацій та підприємств будівельних матеріалів на нові методи спорудження житла, випуск сучасних екологічно безпечних та енергозберігаючих конструкцій;
  •  підвищення відповідальності власників і користувачів квартир (будинків) за їх належну експлуатацію та утримання, недопущення використання житла не за призначенням тощо.

Таким чином, становлення України як незалежної, суверенної держави не можливе без вироблення стратегії соціального захисту населення, важливою складовою якої є створення необхідних умов для забезпечення громадян житлом, системного та комплексного державного регулювання житлово-комунального сектора економіки, з урахуванням його органічного поєднання з ринковими саморегуляторами та досвідом подолання житлової кризи розвинутими країнами.

2.2. Поняття, функції та методи управління в галузі житлових правовідносин.

Суспільно-політичне життя останніх років висвітлило ряд проблем, пов’язаних з реалізацією громадянами свого конституційного права на житло. Невирішеність житлової проблеми в Україні, відхід від адміністративно-командних методів управління, перехід до ринкової економіки показує, що в інтересах держави, суспільства і кожного окремого громадянина необхідно вдосконалювати таку складову частину соціального управління в державі як управління в галузі житлових правовідносин.

Свій зовнішній прояв управління у житловій сфері знаходить в організації діяльності органів держави та громадських формувань щодо виконання планів і конкретних заходів у галузі житлового будівництва, забезпечення громадян житлом, створення умов для належної експлуатації та схоронності житлового фонду.

Таким чином, управління в галузі житлових правовідносин - урегульовані правовими нормами суспільні відносини, в яких реалізується постійна та цілеспрямована діяльність державних органів, органів місцевого самоврядування та громадських об’єднань, яка спрямована на:

  1.  забезпечення правильної експлуатації та схоронності жилих будинків;
  2.  додержання підприємствами, установами, організаціями, незалежно від форм власності, громадянами та посадовими особами житлового законодавства;
  3.  реалізацію державної житлової політики України.

Серед ознак управління житловою сферою можна виділити наступні:

  •  по-перше, управління у житловій сфері є різновидом соціального управління, яке здійснюється в державі. Відособленість управління в галузі житлових правовідносин від інших систем управління проявляється в тому, що управлінські функції здійснюються органами, які наділяються спеціальними владними організаційно-розпорядчими повноваженнями;
  •  по-друге, в основу управління житловою сферою покладено цілеспрямовану діяльність державних органів, органів місцевого самоврядування та громадських об’єднань;
  •  по-третє, суспільні відносини, які виникають у процесі управління житловою сферою переважно регулюються житловим законодавством, яке визначає мету, завдання, функції та компетенцію органів управління у цій галузі, права та обов’язки, порядок взаємодії суб’єктів управління;
  •  по-четверте, діяльність суб’єктів управління житловою сферою спрямована на забезпечення виконання державної житлової політики України.

Правовою основою управління житловими відносинами є житлове законодавство, нормативно-правові акти інших галузей права, які у своїй сукупності створюють правову базу для діяльності державних та громадських органів, органів місцевого самоврядування щодо виконання покладених на них управлінських завдань.

Правовий статус органів, що здійснюють управління в житловій сфері, значною мірою визначається їх функціями, які є обов’язковим елементом правового статусу будь-якого органу.

Термін “функція” має латинське походження і означає “діяльність”. Функції управління житловою сферою – це основні напрями здійснення відокремленої частини управлінської діяльності у сфері житлових правовідносин, яким властива повна єдність змісту, і які реалізуються на основі закону спеціально створюваними органами специфічними методами з метою реалізації житлової політики держави.

Таким чином, основні напрямки діяльності державних, самоврядних та громадських об’єднань у сфері житлових правовідносин спрямовані на створення необхідних умов для реалізації громадянами свого конституційного права на житло, забезпечення схоронності та ефективної експлуатації житлового фонду складають функції управління у житловій сфері.

Для всіх функцій управління житловою сферою характерними є такі риси:

  •  функція житлового управління є складовою частиною управлінської діяльності і здійснюється лише там, де є управлінські відносини;
  •  функція житлового управління має відокремлений, самостійних і цілеспрямований характер;
  •  здійснюється специфічними методами з метою досягнення визначених результатів у житловій сфері.

Розрізняють такі основні функції управління у сфері житлових правовідносин:

  1.  планування житлового будівництва;
  2.  облік житлового фонду;
  3.  облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов;
  4.  забезпечення громадян жилими приміщеннями;
  5.  контроль за законністю квартирного обліку та порядку забезпечення громадян жилими приміщеннями;
  6.  забезпечення схоронності та належної експлуатації житлового фонду;
  7.  вирішення житлових спорів.

Реалізація функцій управління у сфері житлових правовідносин досягається за допомогою методів управлінської діяльності.

Методи управління житловою сферою – способи, прийоми та засоби цілеспрямованого впливу органів управління на свідомість, волю та поведінку керованих суб’єктів житлових правовідносин і які використовуються для досягнення мети управління у цій сфері.

Оскільки житлове право є комплексною галуззю права, то для управлінської діяльності у житловій сфері притаманними є методи управління, запозичені з інших галузей права, насамперед з адміністративного та цивільного права.

Для адміністративно-правових методів управління житловою сферою характерним є вплив з боку органів управління за допомогою прямого встановлення обов’язків об’єктів управління, шляхом видання правової норми, що спирається на владні повноваження і стан підпорядкованості.

Так, наприклад, статтею 10 Житлового кодексу встановлюються житлові обов’язки громадян, а статтею 64 – обов’язки наймача жилого приміщення в будинках державного та громадського житлових фондів.

При використанні адміністративних методів орган управління прямо вказує керованому суб’єктові, що він повинен робити. Тут найбільш яскраво виявляється природа саме державного управління, яка, насамперед, характеризується відносинами влади та підпорядкованості.

Таким чином, адміністративні методи управління виражають змістовний бік керівного впливу, є волею держави, конкретизованою відповідним управлінським органом.

Як приклад можна навести наказ Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України №44 від 26 вересня 1994 р. ”Про акредитацію регіональних центрів з ліцензування спеціальних видів робіт у проектуванні та будівництві”, який містить владні приписи щодо обов’язкових вимог, яким повинні відповідати регіональні центри з ліцензування (наявність чітко визначеної організаційної структури; приміщення для роботи, прийому заявників на отримання ліцензій, зберігання архівних справ; відпрацьованої схеми направлення на експертизу та використання експертних висновків при прийнятті рішень тощо).

За допомогою адміністративних методів управління у житловому праві регулюються відносини, які виникають у процесі обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов; встановлення черговості надання громадянам жилих приміщень; надання жилих приміщень в будинках державного та громадського житлових фондів; надання службових жилих приміщень, жилої площі в гуртожитках тощо.

Ефективність застосування адміністративних методів управління досягається за допомогою використання засобів переконання (що можливе лише за умови наявності в керованого суб’єкта достатньої правосвідомості) та примусу, який проявляється у вигляді настання для правопорушників різноманітних несприятливих наслідків (невзяття на облік потребуючих поліпшення житлових умов; перенесення черговості на одержання жилих приміщень; виселення із займаних жилих приміщень тощо).

У зв’язку з активними спробами прискорення переходу до цивілізованих відносин ринкового типу, змінами в механізмі державного управління та організаційно-правовому статусі як суб’єктів так і об’єктів управління, для досягнення мети управління житловою сферою дедалі частіше використовуються методи цивільно-правового характеру.

Для цивільно-правових методів управління характерними є відсутність відносин підпорядкованості між учасниками управлінського процесу, наявність, як правило, непрямого впливу на об’єкт управління, досягнення бажаної поведінки у керованого суб’єкта шляхом створення передумов передусім його матеріальної зацікавленості у вчиненні, або утриманні від вчинення певних дій.

Так, наприклад, одним із шляхів подолання проблеми забезпеченості житлом є молодіжне житлове будівництво. Відповідно до Положення про молодіжний житловий комплекс, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 1996 р., для заохочення молодих громадян до участі у цій програмі передбачено надання їм пільгового довгострокового державного кредиту на будівництво (реконструкцію) житла.

Для стимулювання процесів приватизації державного житлового фонду Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду” передбачено безоплатну передачу громадянам квартир (будинків) з розрахунку санітарної норми 21м2 загальної площі на наймача і кожного члена його сім’ї та додатково 10м2 на сім’ю; використання при приватизації державного житлового фонду житлових чеків.

Таким чином, суб’єкт управління за допомогою цивільно-правових методів управління досягає належної поведінки керованого суб’єкта шляхом впливу на його матеріальні інтереси. З цією метою однаковою мірою можуть використовуватись як перспективи матеріальних переваг, так і загрози матеріальних санкцій (нарахування пені за несплату комунальних послуг; настання матеріальної відповідальності за невиконання умов договорів, укладених суб’єктами житлового права).

За допомогою цивілістичних методів управління в житловому праві регулюються відносини, що виникають між сторонами договору найму жилого приміщення, порядок оплати комунальних послуг тощо.

Необхідно зазначити, що для досягнення мети управління в житловій сфері необхідно мати на увазі той факт, що адміністративні та цивільно-правові методи управління житловою сферою дають найбільший ефект при їх комплексному використанні з урахуванням конкретної управлінської мети.

2.3. Органи управління житловою сферою.

Якщо врахувати, що управління завжди передбачає діяльність по реалізації різних за змістом, призначенням та обсягом функцій, то управлінські функції, в тому числі й функції управління у житловій сфері, можна розглядати як діяльність, види, способи і напрями впливу органів управління на об’єкт управління.

Органи управління житловою сферою – юридично відособлені державні, самоврядні та громадські інституції, які уповноважені здійснювати організаційно-розпорядчі, координаційні, консультативні, контрольні та інші функції в галузі житлових правовідносин.

При визначенні суб’єктів, які мають право здійснювати управління у житловій сфері необхідно зазначити, що Житловий кодекс поки що не приведено у відповідність до потреб суспільства. Він не враховує нові нормативні акти, а тому передбачає компетенцію колишнього СРСР. Виходячи з цього, положення статей Житлового кодексу необхідно корегувати з нормативними документами, які були прийняті пізніше.

Якщо як підставу класифікації взяти обсяг повноважень (компетенцію) органів управління у житловій сфері, то їх можна поділити на два основних види:

  1.  органи загальної компетенції (Верховна Рада України; Кабінет Міністрів України; місцеві державні адміністрації; сільські, селищні, міські, районні (районні у містах), обласні ради);
  2.  органи спеціальної компетенції (Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України; Українська державна будівельна корпорація; житлово-експлуатаційні організації).

Верховна Рада України здійснює опосередковане управління житловою сферою шляхом прийняття законів, пов’язаних із реалізацією громадянами свого конституційного права на житло; затвердження Державного бюджету України (де є окремі статті видатків на утримання житлового фонду України, житлове будівництво, різноманітні житлові програми, пов’язані із забезпеченням громадян України житлом тощо); затвердження загальнодержавних програм економічного та соціального розвитку.

Кабінет Міністрів України приймає участь в управлінні житловою сферою шляхом забезпечення виконання Конституції та законів України; вжиття заходів щодо забезпечення прав людини і громадянина; забезпечення проведення державної політики у сфері соціального захисту; розроблення і здійснення загальнодержавних програм економічного та соціального розвитку України; забезпечення рівних умов розвитку всіх форм власності; здійснення управління об’єктами державної власності відповідно до закону; розроблення проекту закону про Державний бюджет України і забезпечення його виконання.

Особливе місце серед центральних органів управління житловою сферою займає Координаційний комітет з питань реформування державної житлової політики (діє на підставі Положення про Координаційний комітет з питань реформування державної житлової політики, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України 30 липня 1996 р. №860).

Координаційний комітет є міжвідомчим дорадчим органом при Кабінеті Міністрів України, утвореним з метою координації діяльності міністерств, інших центральних та місцевих органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування з питань розроблення і реалізації правових, організаційних та економічних заходів, спрямованих на реформування державної житлової політики відповідно до Концепції державної житлової політики.

Основними завданнями Координаційного комітету є:

  •  координація підготовки законодавчих та інших нормативних актів з питань реформування державної житлової політики, а також державних і регіональних програм реалізації житлової реформи;
  •  сприяння створенню і розвиткові організаційних, правових та економічних передумов формування ринкової інфраструктури у житловій сфері, залучення позабюджетних джерел фінансування житлового будівництва;
  •  координація діяльності міністерств, інших центральних та місцевих органів виконавчої влади з розроблення і реалізації комплексу заходів щодо проведення житлової реформи;
  •  контроль за розробленням і реалізацією державної програми забезпечення населення житлом, раціональним використанням державних капітальних вкладень, які виділяються на розвиток житлової сфери;
  •  координація роботи щодо вдосконалення структури виробництва основних видів будівельних матеріалів, виробів і конструкцій для житлового будівництва, реконструкції підприємств будівельної індустрії та впровадження нових технологій.

Відповідно до статті 20 Закону України “Про місцеві державні адміністрації” місцеві державні адміністрації в галузі містобудування та житлово-комунального господарства відповідно до державних норм і стандартів організовують розробку та проведення експертизи містобудівної документації населених пунктів; забезпечують організацію обслуговування населення підприємствами, установами та організаціями житлово-комунального господарства; організують роботу з атестації об’єктів, сертифікації продукції, робіт і послуг підприємств і організацій житлово-комунального господарства; організовують охорону, реставрацію та використання пам’яток архітектури й містобудування.

Однією з особливостей управління житловою сферою в Україні є наділення широкими повноваженнями органів місцевого самоврядування. Так, відповідно до ст. 18 Житлового кодексу управління житловим фондом здійснюється власником або уповноваженим ним органом у межах, визначених власником. Закон України “Про власність” визначає, що суб’єктами права державної власності в Україні є сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, які здійснюють управління належним їх майном безпосередньо або через уповноважені ними органи.

Основним нормативно-правовим актом, який визначає систему та гарантії місцевого самоврядування в Україні, засади організації та діяльності посадових осіб органів місцевого самоврядування у сфері житлового законодавства є Закон від 21 травня 1997 року “Про місцеве самоврядування в Україні”. Згідно його положень до загальної компетенції органів місцевого самоврядування належать затвердження в установленому порядку місцевих містобудівних програм, генеральних планів забудови відповідних населених пунктів, іншої містобудівної документації; встановлення відповідно до законодавства правил з питань благоустрою території населеного пункту тощо.

До відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належить:

  •  управління об’єктами житлово-комунального господарства;
  •  облік громадян, які, відповідно до законодавства, потребують поліпшення житлових умов;
  •  сприяння розширенню житлового будівництва, надання громадянам, які мають потребу в житлі, допомоги в його будівництві, в отриманні кредитів та субсидій для будівництва чи придбання житла;
  •  надання власникам квартир (будинків) допомоги в їх обслуговуванні та ремонті;
  •  сприяння створенню об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, реєстрація таких об’єднань;
  •  реєстрація житлово-будівельних та гаражних кооперативів;
  •  організація благоустрою населених пунктів, залучення на договірних засадах з цією метою коштів, трудових і матеріально-технічних ресурсів підприємств, установ та організацій незалежно від форм власності, а також населення;
  •  облік житлового фонду, здійснення контролю за його використанням;
  •  надання громадянам, які потребують соціального захисту, безплатного житла або за доступну плату;
  •  здійснення контролю за станом квартирного обліку та додержанням житлового законодавства на підприємствах, в установах та організаціях, розташованих на відповідній території, незалежно від форм власності;
  •  видача ордерів на заселення жилої площі в будинках державних та комунальних організацій;
  •  облік нежилих приміщень, внесення пропозицій їх власникам щодо використання таких приміщень для задоволення потреб територіальної громади;
  •  облік та реєстрація об’єктів нерухомого майна незалежно від форм власності.

Повноваження цих органів у галузі будівництва включають в себе:

  •  організацію за рахунок власних коштів і на пайових засадах будівництва, реконструкції і ремонту об’єктів комунального господарства та соціально-культурного призначення;
  •  виконання або делегування на конкурсних засадах підрядним організаціям функцій замовника на будівництво, реконструкцію і ремонт житла, інших об’єктів соціальної та виробничої інфраструктур комунальної власності;
  •  координацію на відповідній території діяльності суб’єктів містобудування щодо комплексної забудови населених пунктів;
  •  надання дозволу на спорудження об’єктів містобудування;
  •  прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів;
  •  організацію роботи, пов’язаної зі створенням і веденням містобудівного кадастру населених пунктів;
  •  організацію охорони, реставрації та використання пам’яток архітектури та містобудування.

До повноважень виконавчих органів сільських, селищних, міських рад у сфері соціального захисту населення належить:

  •  вирішення відповідно до законодавства питань про надання допомоги інвалідам, ветеранам війни та праці, сім’ям загиблих (померлих або визнаних такими, що пропали безвісти) військовослужбовців, а також військовослужбовців, звільнених у запас (крім військовослужбовців строкової служби) або відставку, інвалідам з дитинства, багатодітним сім’ям у будівництві індивідуальних жилих будинків, проведенні капітального ремонту житла, у придбанні будівельних матеріалів; відведення зазначеним особам у першочерговому порядку земельних ділянок для індивідуального будівництва;
  •  забезпечення здійснення передбачених законодавством заходів щодо поліпшення житлових і матеріально-побутових умов інвалідів, ветеранів війни та праці, громадян, реабілітованих як жертв політичних репресій, військовослужбовців, а також військовослужбовців, звільнених у запас або відставку, сімей, які втратили годувальника, багатодітних сімей, громадян похилого віку, які потребують обслуговування вдома, щодо влаштування в будинки інвалідів і громадян похилого віку, які мають потребу в цьому, дітей, що залишились без піклування батьків, на виховання в сім’ї громадян.

До відання районних та обласних рад належить:

  •  затвердження програм соціально-економічного та культурного розвитку відповідного району, області;
  •  розподіл переданих з державного бюджету коштів у вигляді дотацій, субвенцій;
  •  внесення пропозицій до відповідних державних органів про оголошення об’єктів, що мають економічну, історичну, культурну або наукову цінність пам’ятками історії або культури, які охороняються законом.

Виключно на пленарних засіданнях обласної ради вирішуються питання про затвердження правил забудови та благоустрою населених пунктів області.

Органом спеціально уповноваженим здійснювати управління у сфері житлових відносин є Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України, який був створений відповідно до Указу Президента України від 11 серпня 1997 р. №773. на базі Державного комітету України по житлово-комунальному господарству та Державного комітету України у справах містобудування і архітектури. Він є правонаступником прав та обов’язків зазначених вище ліквідованих відомств.

Таким чином, Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України є центральним органом державного управління, підвідомчим Кабінету Міністрів України. Комітет проводить державну політику в галузі комплексного розвитку житлово-комунального господарства незалежно від форм власності й відомчої належності.

Комітет, використовуючи економічні методи, будує свою діяльність на принципах розмежування функцій державного управління та безпосереднього господарювання, що здійснюється підприємствами, об’єднаннями, організаціями та установами.

Головними завданнями Комітету є:

  •  прогнозування та розробка перспектив і пріоритетних напрямів розвитку галузі;
  •  визначення напрямів науково-технічного прогресу в житлово-комунальному господарстві;
  •  розробка й впровадження нових форм і методів господарювання, довгострокових нормативів, прогресивних форм організації та стимулювання праці, вдосконалення організації управління;
  •  вирішення питань, пов’язаних з економічним розвитком галузі, переходом житлово-комунального господарства на ринкові відносини, орендою, роздержавленням і приватизацією власності;
  •  проведення роботи по здійсненню житлової реформи та приватизації житла;
  •  сприяння поліпшенню культурно-побутових і житлових умов працівників галузі, створенню для них належних умов праці, а також їх правовому та соціальному захисту.

Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України відповідно до покладених на нього завдань:

  •  аналізує стан житлово-комунального господарства й розробляє пропозиції щодо його розвитку як у цілому по Україні, так і в окремих її регіонах;
  •  розробляє концепцію науково-технічного та соціально-економічного розвитку житлово-комунального господарства;
  •  здійснює єдину технічну політику в житлово-комунальному господарстві;
  •  вивчає на всіх рівнях наявні та перспективні потреби населення в житлово-комунальних послугах;
  •  координує розвиток підвідомчих підприємств, об’єднань, організацій та установ, використовуючи для цього державне замовлення, договори, довгострокові економічні нормативи, систему оподаткування, ціноутворення тощо;
  •  виконує на договірних засадах посередницькі функції щодо матеріально-технічного забезпечення та комплектування будов і господарств галузі, надає через відповідні служби (центри) сервісну допомогу державним комунальним підприємствам у ремонтно-технічних, пусконалагоджувальних та інших роботах;
  •  аналізує кон’юнктуру ринку, рівень цін на продукцію і тарифів на послуги житлово-комунального господарства, бере участь у погодженні проектів оптових цін на них, обґрунтовує розміри дотацій;
  •  сприяє проведенню ефективної інвестиційної політики при проектуванні, фінансуванні та будівництві нових і реконструкції діючих об’єктів комунального призначення, забезпечує експертизу проектів.

Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України має право:

  •  здійснювати контроль за станом експлуатації та утримання житлового фонду і комунальних об’єктів незалежно від форм власності й відомчої належності, заслуховувати з цих питань звіти керівників відповідних підприємств, об’єднань, організацій та установ і приймати у межах своєї компетенції обов’язкові для виконання рішення;
  •  запитувати й одержувати від виконкомів місцевих рад, міністерств і відомств, а також підприємств, об’єднань, організацій та установ незалежно від форм власності й відомчої належності необхідну інформацію з питань, що входять до компетенції Комітету;
  •  вносити пропозиції про припинення будівництва, реконструкції, розширення об’єктів виробничого та іншого призначення незалежно від форм власності та відомчої належності у випадку порушення вимог чинного законодавства, стандартів і технічних умов щодо комунального забезпечення;
  •  видавати правила, інструкції, технічні умови, нормативи технічного обслуговування на утримання та експлуатацію житлового фонду, об’єктів комунального господарства і благоустрою, обов’язкові для міністерств та відомств, виконкомів місцевих рад, підприємств, об’єднань, організацій та установ незалежно від форм власності та відомчої належності, а також населення;
  •  брати участь у розгляді в інших органах державного управління України питань, що стосуються інтересів житлово-комунального господарства.

Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України в межах своєї компетенції видає на основі й на виконання чинного законодавства накази, організує та перевіряє їх виконання.

Місцевими органами державної виконавчої влади, які здійснюють управління житловим фондом України є:

  1.  управління житлово-комунального господарства обласної державної адміністрації;
  2.  управління містобудування та архітектури обласної, Київської і Севастопольської міської (відділ містобудування та архітектури районної, відділ містобудування і архітектури районної у містах Києві та Севастополі державної адміністрації);
  3.  управління капітального будівництва обласної, Київської та Севастопольської міської державної адміністрації.

Вищеназвані управління здійснюють керівництво дорученими сферами житлово-комунального господарства відповідної територіальної одиниці, несуть відповідальність за їх розвиток, координують діяльність підприємств, установ та організацій житлово-комунального господарства, що належать до сфери управління відповідної державної адміністрації.

Управління у процесі виконання покладених на них завдань взаємодіють з іншими підрозділами відповідних державних адміністрацій, представницькими органами та органами місцевого самоврядування, а також підприємствами, установами та організаціями, об’єднаннями громадян.

Важливе значення для забезпечення переходу на економічні методи управління організаціями та підприємствами будівельного комплексу України, розвитку їх ініціативи і підприємливості має створення Української державної будівельної корпорації.

Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 1 липня 1991 року №65 “Про створення Української державної будівельної корпорації”, корпорація “Укрбуд”, яка є правонаступником колишнього Міністерства будівництва УРСР, здійснює управління державним майном об’єднань, організацій та підприємств і виступає його орендодавцем. Корпорація, виходячи з потреб народного господарства в будівельній продукції, має право створювати, реорганізовувати й ліквідовувати в установленому порядку будівельні, виробничі, проектні, наукові та інші організації й підприємства; виконує завдання по будівництву та введенню в дію об’єктів житлово-цивільного і промислового призначення за державним замовленням; здійснює цілеспрямовану науково-технічну політику у справі поліпшення якості будівництва й промислової продукції, нарощування та підвищення технічного рівня виробництва, ефективного використання потужностей, впровадження у виробництво досягнень науки і техніки та визначення напрямів зовнішньоекономічної діяльності тощо.

Розвиток житлового фонду, його технічне оснащення, постійне зростання вимог населення щодо благоустрою житла обумовлюють необхідність удосконалення організаційних форм управління житловим фондом на місцях. Важливе значення для подальшого поліпшення експлуатації житлового фонду та забезпечення його схоронності в умовах посилення концентрації житлового фонду має закріплення в Житловому кодексі принципових положень щодо організації та діяльності житлово-експлуатаційних організацій, які створюються для експлуатації державного та громадського житлового фонду. Їхня діяльність здійснюється на основі господарського розрахунку.

Житлово-експлуатаційна організація – це орган управління житловим фондом, який створюється та діє з метою забезпечення:

  1.  схоронності житлового фонду і належного його використання;
  2.  високого рівня житлово-комунального обслуговування громадян;
  3.  контролю за додержанням громадянами правил користування жилими приміщеннями;
  4.  належного утримання жилого будинку і прибудинкової території.

Житловий кодекс не визначає конкретні форми житлово-експлуатаційних організацій, проте на сьогодні основними видами таких організацій є:

  1.  житлово-експлуатаційні контори;
  2.  житлово-комунальні відділи;
  3.  ремонтно-експлуатаційні управління;
  4.  домоуправління тощо.

Жилий будинок може експлуатуватися тільки однією житлово-експлуатаційною організацією. Якщо для експлуатації будинків відомчого або громадського житлового фонду не може бути створено житлово-експлуатаційну організацію, експлуатація будинків здійснюється безпосередньо відповідним підприємством, установою, організацією.

Житлово-експлуатаційні організації діють на підставі Типового положення про житлово-експлуатаційну організацію.

Житловий фонд вимагає постійної уваги не лише державних органів влади, але й населення, громадських організацій, власників жилих будинків та інших жилих приміщень. Відповідно до Конституції України громадяни мають право брати участь в управлінні справами держави як безпосередньо, так і через своїх представників.

Фактична реалізація цього конституційного права передбачає з одного боку створення державою відповідних політичних, юридичних та інших гарантій, а з другого – бажання самого громадянина брати участь у розгляді та вирішенні державних справ.

Стосовно сфери житлових відносин дане положення знайшло своє закріплення у статті 21 Житлового кодексу, відповідно до якої в управлінні житловим фондом мають право брати участь громадяни (об’єднання громадян). Державні органи, підприємства, установи та організації, а також посадові особи зобов’язані всебічно враховувати пропозиції громадських організацій, трудових колективів і громадян при здійсненні заходів по поліпшенню використання і схоронності житлового фонду.

Громадяни (об’єднання громадян) можуть брати участь:

  1.  в управлінні житловим фондом з метою захисту своїх економічних і соціальних прав та інтересів;
  2.  у виборі на конкурсній основі організацій для будівництва, обслуговування та ремонту житла;
  3.  у контролі за витратами і формуванні цін на житло та комунальні послуги.

Однією з форм участі громадськості в управлінні житловим фондом є об’єднання, що створюється власниками для управління, утримання і використання майна жилих будинків, яке перебуває у загальному користуванні (діє на підставі Положення про порядок організації та діяльності об’єднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна жилих будинків, яке перебуває у загальному користуванні, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 31 липня 1995 р. №588).


Розділ 3
. Жилі приміщення. Житловий фонд. Житлово-комунальне господарство.

3.1. Поняття та види жилих приміщень.

Житло є однією з основних матеріальних умов життя людини. Потреба людини в житлі виникає з моменту її народження і зберігається протягом всього її життя. Тому задоволення потреби в житлі – одне з основних завдань держави, а забезпечення громадян благоустроєним житлом – один з найбільш конкретних і важливих показників добробуту народу.

Аналіз поняття ”житла” як основної категорії житлового права має важливе практичне значення передусім для правильного тлумачення та застосування нормативно-правових актів, якими регулюються житлові правовідносини.

Відповідно до житлового законодавства житлом визнаються особлива споруда або приміщення, спеціально призначені для постійного або тимчасового проживання людей (приватний будинок, квартира, кімната в готелі, дача, садовий будинок тощо) і які відповідають встановленим санітарним, протипожежним, містобудівним та технічним вимогам.

До складових частин жилих приміщень можуть входити приміщення, які використовуються для відпочинку, зберігання майна або задоволення інших потреб людини. Балкони, веранди, комори тощо входять до складу житлового фонду, але до житла, як правило, не відносяться.

Не можуть визнаватись житлом приміщення, не призначені і не пристосовані для постійного чи тимчасового проживання людей (відокремлені від жилих будівель погреби, гаражі, інші будівлі господарського призначення).

Основними видами жилих приміщень є:

  1.  жилий будинок – розташовані на відповідній земельній ділянці самостійний об’єкт (капітальна будівля), призначений для проживання людей, а також підсобні господарські споруди, призначені для його обслуговування, та багаторічні зелені насадження. З точки зору права жилим будинком споруда стає з моменту, коли будівництво будинку завершене, він прийнятий в експлуатацію приймальною комісією та зареєстрований у встановленому порядку;
  2.  квартира – частина жилого будинку, яка складається з однієї або декількох кімнат, призначених для проживання, має окремий вихід на вулицю, на сходи або в загальний коридор, окрему кухню, інші підсобні та допоміжні приміщення (підвал, сарай тощо);
  3.  кімната – відокремлена постійними стінами частина квартири. За своїм призначенням кімнати поділяються на жилі (спальня, вітальня) та підсобні (коридор, кухня, ванна кімната, туалет, комора).

Необхідно зазначити, що у статті 6 проекту Житлового кодексу наведені наступні визначення основних видів жилих приміщень:

  •  житлові будинки – будинки, що призначені для проживання людей і мають одну чи кілька квартир та необхідні допоміжні приміщення (до допоміжних приміщень житлового будинку необхідно відносити приміщення, що призначені для забезпечення експлуатації та утримання будинку, а також побутового обслуговування населення за місцем проживання (вестибуль, сходи, перехідний шлюз, міжквартирний коридор, колясочна, комора, підвали, горища тощо);
  •  квартири – частини жилих будинків, що призначені для проживання самотніх осіб, однієї або кількох сімей, з упорядженими житловими кімнатами, підсобними приміщеннями (підсобні приміщення – це приміщення кухні, ванної кімнати чи душової, санвузла, квартирного коридору чи прихожої, вбудованих у квартирі кладових чи шаф);
  •  частина квартири (одноквартирного будинку) – жила кімната (кімнати) у квартирі (одноквартирному будинку), придатній для постійного проживання самітної особи або сім’ї, а також підсобні приміщення квартири (одноквартирного будинку).

Для характеристики жилого приміщення важливо зазначити, що його площа складається із:

  1.  корисної (загальної) площі, тобто площі всіх жилих кімнат квартири та допоміжних приміщень (загальна площа квартири (будинку) визначається як сума площ жилих і підсобних приміщень квартири (будинку), веранд, вбудованих шаф, а також площ лоджій, балконів і терас;
  2.  жилої площі, яка включає лише площу жилих кімнат, у тому числі площу спальних і столових кімнат, дитячих кімнат, а також площу утеплених терас і веранд, які обладнані для проживання.

У Житловому кодексі встановлено вимогу щодо використання жилих приміщень лише у відповідності до їхнього призначення, тобто для проживання громадян. Окрім того, у житловому законодавстві міститься важливе положення щодо недопустимості використання жилих будинків та приміщень для нежилих потреб. Зокрема, стаття 6 Житлового кодексу встановлює, що надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється.

Житловий кодекс України не містить прямої заборони щодо використання жилих приміщень для потреб непромислового характеру, оскільки на даному етапі це зробити не всюди можливо, а іноді така заборона може створити певні незручності для жильців. Зокрема, відповідно до частини 4 статті 4 Житлового кодексу, до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торгівельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Таким чином, для виникнення можливості використання жилого приміщення для інших, не пов’язаних із проживанням громадян, потреб, необхідним є дотримання процедури переведення жилих приміщень у нежилі, що і передбачено статтею 8 Житлового кодексу України.

Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного та громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рішенням виконавчих комітетів обласних, міських (міст республіканського підпорядкування) рад.

Переведення жилих будинків і жилих приміщень відомчого і громадського житлового фонду в нежилі провадиться за пропозиціями відповідних міністерств, державних комітетів, відомств і центральних органів громадських організацій.

Переведення жилих будинків житлово-будівельних кооперативів у нежилі не допускається.

Після переведення жилого приміщення у нежиле відповідно змінюється його правовий режим: замість житлових відношень, що виникають з приводу використання даного житла, виникають орендні та інші майнові правовідносини.

Таким чином, можна зробити висновок, що у жилих будинках для потреб непромислового характеру можуть надаватися лише нежилі приміщення, які у встановленому житловим законодавством порядку переведені з жилих, як непридатних для проживання громадян, на підставі рішення відповідних органів виконавчої влади.

3.2. Порядок виключення жилих (будинків) приміщень з житлового фонду.

Житлове законодавство передбачає можливість виключення з житлового фонду жилих будинків і приміщень у випадку встановлення їх непридатності для подальшого використання за призначенням. Відповідно до статті 7 Житлового кодексу періодично, у строки, встановлювані Кабінетом Міністрів України, проводиться обстеження стану жилих будинків державного та громадського житлового фонду.

Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) ради.

Непридатні для проживання жилі приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів може бути переобладнано в нежилі за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті ради.

Порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання встановлюється Положенням про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затверджене  постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. №189.

Обстеження стану жилих будинків державного та громадського житлового фонду провадиться не менше одного разу на п’ять років інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організацій за участю представників громадськості. У разі необхідності до обстеження жилих будинків залучаються фахівці проектних і науково-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби.

Під час обстеження стану жилих будинків перевіряється двір будинку та елементи його благоустрою; фундамент, підвали; стіни та елементи фасадів (балкони, еркери, карнизи тощо); стикові з’єднання у великопанельних жилих будинках; дах будинку та обладнання на ньому (димові і вентиляційні канали та інше); ліфти та їх обладнання; поверхи жилого будинку, включаючи їх конструкції; інженерне обладнання.

На підставі матеріалів обстеження стану жилих будинків житлово-експлуатаційна організація визначає будинки, що не відповідають санітарним і технічним вимогам, і складає про це відповідний акт, який затверджується керівником вказаної організації.

Якщо під час обстеження стану жилих будинків буде виявлено невідповідність санітарним і технічним вимогам цих будинків (жилих приміщень), яку можливо і доцільно усунути шляхом проведення капітального ремонту, житлово-експлуатаційна організація вирішує в установленому порядку питання про проведення такого ремонту.

У випадку неможливості або недоцільності проведення капітального ремонту житлово-експлуатаційна організація вносить до виконкому районної, міської, районної у місті ради пропозицію про визнання жилого будинку (жилого приміщення) таким, що не відповідає вказаним вимогам і є непридатним для проживання.

Виконавчий комітет відповідної місцевої ради розглядає подані комісією матеріали і вирішує питання придатності жилого будинку (жилого приміщення) для проживання.

У випадках, коли виконавчий комітет місцевої ради дійде висновку про можливість і доцільність усунення негативних чинників шляхом проведення капітального ремонту жилого будинку (жилого приміщення), він приймає рішення про проведення такого ремонту.

Якщо жилий будинок (жиле приміщення) визнано виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті ради таким, що не відповідає санітарним і технічним вимогам та не є придатним для проживання, виконком відповідної місцевої ради вносить до виконавчого комітету обласної, міської ради пропозицію про використання цього будинку (приміщення) в інших цілях або про знесення будинку.

3.3. Поняття та види житлового фонду.

Жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території України, становлять єдиний житловий фонд України.

Житловий фонд – це сукупність всіх жилих приміщень незалежно від форм власності, включаючи жилі будинки, спеціалізовані будинки (гуртожитки, будинки – інтернати для ветеранів, інвалідів тощо), квартири, службові жилі приміщення, інші жилі приміщення в будівлях, які є придатними для проживання.

Відповідно до ст. 4 Житлового кодексу України житловий фонд включає:

  1.  жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать державі;
  2.  жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать кооперативним організаціям, їх об’єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям;
  3.  жилі будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам;
  4.  жилі будинки (частини будинків), квартири, що належать громадянам на праві приватної власності.

До житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Необхідно зауважити, що в залежності від форми власності, відомчої належності, форм використання жилі приміщення можуть становити той чи інший вид житлового фонду.

Так, Житловий кодекс (ст. 4) поділяє житловий фонд на такі види:

  1.  державний житловий фонд;
  2.  громадський житловий фонд;
  3.  фонд житлово-будівельних кооперативів;
  4.  приватний житловий фонд.

Майже кожен з названих вище фондів у свою чергу може поділятися на окремі складові частини з особливими правовими режимами. Так, наприклад, у складі приватного житлового фонду можна виділити:

  •  фонд, що знаходиться у власності громадян;
  •  фонд, що знаходиться у власності юридичних осіб.

Оскільки державний житловий фонд може перебувати у віданні органів місцевого самоврядування та у віданні міністерств, державних комітетів і відомств, то у складі державного житлового фонду можна виділити:

  •  житловий фонд, який знаходиться у віданні органів місцевого самоврядування;
  •  відомчий житловий фонд.

Окрім того в останній час певного значення набуває поділ житлового фонду в залежності від призначення житлових приміщень на:

  1.  житловий фонд соціального призначення (жилі приміщення, які надаються громадянам, які потребують соціального захисту;
  2.  житловий фонд, який використовується на комерційних засадах, тобто з метою отримання прибутку.

Державний житловий фонд – це сукупність жилих будинків та інших жилих приміщень, які знаходяться у державній власності.

В нашій країні, як постсоціалістичній державі, протягом кількох десятиріч розвиткові державної власності надавалося пріоритетне значення. І дотепер питома вага державного житлового фонду у загальній структурі житлового фонду України залишається досить значною. Певні корективи у це становище вносить, по-перше, підвищення ролі та значення приватного (в особливості індивідуального) житлового фонду, а, по-друге, здійснюваний у державі процес приватизації державного житлового фонду.

Разом з тим, необхідно зазначити, що в результаті передачі жилих приміщень у власність громадян, більшість державних житлово-комунальних організацій послабили увагу та турботу про підтримання жилих будинків у належному стані, а громадяни-власники приватизованих квартир, як правило, через відсутність коштів не можуть проводити ремонт таких будинків.

Громадський житловий фонд – це сукупність жилих будинків та інших жилих приміщень, що належать громадським кооперативним організаціям, їх об’єднанням, а також профспілковим та іншим громадським організаціям.

Правовий режим громадського житлового фонду має багато спільних рис з правовим режимом державного житлового фонду. Така схожість пояснюється, головним чином, тим, що в період дії адміністративно-командних методів керівництва громадським житловим фондом практично розпоряджалися не самі власники (кооперативи та інші громадські організації), а державні та партійні органи міста, району, іншого адміністративно-територіального утворення. Тому необхідно визнати правильним те, що у житловому законодавстві України розмежовано правове регулювання громадського житлового фонду з правовим регулюванням державного житлового фонду шляхом наділення власників громадського житлового фонду самостійним правом розпоряджатися належними їм на праві власності жилими будинками.

Громадські організації здійснюють діяльність на основі своїх статутів, із залученням широкого кола учасників цих організацій у вирішення житлових питань.

Зважаючи на вказані вище причини можна зрозуміти, чому в діючому Житловому кодексі окремо виділено фонд житлово-будівельних кооперативів, єдина відмінність якого полягає у тому, що житлово-будівельний кооператив за часів УРСР був “суто громадською організацією”, не підзвітною ніякому відомству на відміну від інших громадських організацій. У проекті нового Житлового кодексу такий парадокс вже усунуто: громадський житловий фонд та фонд житлово-будівельних кооперативів замінено на житловий фонд колективної власності, суб’єктами якої виступають трудові колективи державних підприємств, колективи орендарів, колективні підприємства, кооперативи, господарські товариства, об’єднання громадян, релігійні та інші організації, що є юридичними особами.

Житловий фонд житлово-будівельних кооперативів – це сукупність жилих будинків та інших жилих приміщень, що перебувають у власності житлово-будівельних кооперативів до моменту повної виплати його членами пайових внесків.

Законодавство України надає громадянам, які досягли 18-ти річного віку, а також тим, хто одружився або влаштувався на роботу до досягнення зазначеного віку, право вступати до житлово-будівельних кооперативів.

Житлово-будівельні кооперативи організуються з метою забезпечення житлом членів кооперативу і членів їх сімей шляхом будівництва багатоквартирного жилого будинку за власні кошти кооперативу за допомогою банківського кредиту, а також для наступної експлуатації та управління цим будинком.

Приватний житловий фонд – це сукупність жилих будинків та інших жилих приміщень, що перебувають у власності громадян, а також у власності юридичних осіб.

До складу житлового фонду, який знаходиться у власності громадян входять:

  1.  індивідуальні жилі будинки;
  2.  приватизовані квартири;
  3.  побудовані й придбані квартири та будинки;
  4.  квартири в будинках житлово-будівельних кооперативів, за які повністю виплачено пайові внески;
  5.  квартири та будинки, набуті у власність громадянами з інших підстав, передбачених законодавством України.

Як було вказано вище, складовою частиною приватного житлового фонду є жилі будинки (жилі приміщення та інші будівлі), які знаходяться у власності юридичних осіб. Юридичні особи мають право набувати жилі будинки та квартири за всіма підставами, передбаченими цивільним законодавством (за договорами купівлі-продажу, міни, дарування тощо). Досить часто право власності на жилі приміщення юридичних осіб виникає шляхом їхньої дольової участі в житловому будівництві чи інших форм вкладення своїх коштів у це будівництво або придбання житла. Також юридичні особи можуть самостійно будувати житло, належним чином оформивши своє право на відповідну земельну ділянку.

Особливістю права власності юридичних осіб на жилі приміщення є те, що якщо громадянин-власник жилого приміщення може використовувати його для особистого проживання або здавати жиле приміщення для проживання інших осіб на підставі договору, то юридичні особи можуть мати житло у власності лише для здачі його в користування громадянам на підставі договору найму.

Необхідно зазначити, що у проекті Житлового кодексу житловий фонд поділяється не лише на види, але й на категорії. В основу поділу житлового фонду на види взяті відносини власності, а в основу поділу на категорії – призначення житлового фонду.

За формою власності житловий фонд поділяється на:

  •  приватний житловий фонд. Суб’єктами права приватної власності на житло є громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які набули на нього права власності на законних підставах;
  •  житловий фонд колективної власності. Суб’єктами права на житло колективної власності є трудові колективи державних підприємств, колективи орендарів, колективні підприємства, кооперативи, господарські товариства, об’єднання громадян, релігійні та інші організації, що є юридичними особами;
  •  державний житловий фонд, який складається з житлового фонду, що належить державним підприємствам, установам і організаціям на праві повного господарського відання або оперативного управління. Суб’єктом права власності на державний житловий фонд є держава;
  •  комунальний житловий фонд – це фонд, який належить на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах.

За призначенням житловий фонд поділяється на такі категорії:

  •  житловий фонд соціального призначення – це житло, призначене для проживання на умовах оренди громадян, які потребують соціального захисту, і може бути розміщене у житлових будинках, незалежно від форм власності на них;
  •  житловий фонд спеціального призначення – це житло, що надається в користування працівникам підприємств, установ і організацій та тим громадянам, які у зв’язку з характером їх трудових відносин повинні проживати за місцем роботи, або поблизу від нього (службове житло); робітникам, службовцям, студентам, учням, а також іншим громадянам на відповідний строк (гуртожитки); інвалідам, ветеранам, самітнім громадянам похилого віку (будинки-інтернати). До фонду спеціального призначення належить також житло для тимчасового проживання переселених громадян (маневрений житловий фонд) та житло для біженців, безпритульних і вимушених переселенців (готелі-притулки);
  •  житловий фонд загального призначення – це сукупність житла всіх форм власності, призначеного для проживання громадян, за винятком фондів соціального та спеціального призначення.

Таким чином, необхідно зазначити, що для житлового фонду України як за чинним, так і за проектом Житлового кодексу є характерною множинність суб’єктів-власників окремих частин цього фонду, оскільки власниками житлового фонду крім держави в особі уповноважених нею органів та органів місцевого самоврядування жилі будинки та приміщення можуть знаходитись у власності окремих юридичних осіб – житлово-будівельних кооперативів, господарських товариств, громадських та інших організацій, а також громадян.

3.4. Поняття житлово-комунального господарства.

Житловий фонд в Україні є складовою частиною більш широкої галузі народного господарства – житлово-комунального господарства.

Житлово-комунальне господарство – комплексна галузь народного господарства, яка включає в себе житловий фонд, санітарно-технічне, електроенергетичне, газове, водопостачальне, теплофікаційне та інші види господарства.

Значення житлово-комунального господарства для економіки України полягає в тому, що:

  •  по-перше, в цій галузі зосереджена майже четверта частина основних фондів країни;
  •  по-друге, житлово-комунальне господарство повинне забезпечувати задоволення першочергових потреб населення і створення необхідних умов для функціонування народного господарства держави.

Сучасний жилий будинок є складною інженерною спорудою, навантаженою різноманітним обладнанням. Передумовою здачі новоспорудженого будинку в експлуатацію є під’єднання його до тепло-, водомережі, електропостачання, каналізаційної системи, обладнання будинку ліфтовими та іншими пристроями тощо.

У зв’язку з цим основними завданнями житлово-комунальних підприємств та організацій є забезпечення безперебійного постачання в жилі будинки електричної та теплової енергії, води, газу, своєчасний вивіз і знешкодження сміття та інших побутових відходів, задоволення інших життєвих потреб наймачів (власників) жилих приміщень.

Необхідно зазначити, що через кризові явища в економіці зменшилися обсяги виконаних робіт та наданих послуг, зокрема вдвічі – ремонту житлового фонду, у 5-7 разів – будівництва об’єктів комунального призначення.

У 31 місті та майже третині селищ міського типу відсутня мережа каналізації, 15% цих населених пунктів не мають централізованого водопостачання, каналізаційні споруди у 110 міських населених пунктах перевантажені, тому щодоби у водойми скидається понад 4,4 млн. куб. метрів неочищених стічних вод, у 232 (близько 17%) – якість питної води за окремими показниками не відповідає вимогам стандартів.

Майже 80% сміттєзвалищ експлуатується без запобіжних засобів проти забруднення підземних вод та повітряного басейну. Переважна частина їх вичерпала свої можливості. Через відсутність вітчизняного обладнання практично не налагоджено переробку та знешкодження сміття.

Перелічені та інші чинники зумовлюють невідповідність рівня та якості житлово-комунальних послуг потребам споживачів, що посилює соціальне напруження, а також погіршує стан навколишнього природного середовища.

Для розв’язання цих проблем визначено основні напрями державної політики у сфері стабілізації та розвитку житлово-комунального господарства, які закріплено в Концепції розвитку житлово-комунального господарства України, схваленій постановою Кабінету Міністрів України 27 лютого 1995 р. №150.

Реалізація основних напрямів Концепції передбачає:

  1.  у сфері економіки:
  •  поступовий перехід до єдиних економічно обґрунтованих тарифів на житлово-комунальні послуги для всіх категорій споживачів, з передачею повноважень щодо їх встановлення виконавчим комітетам місцевих рад;
  •  встановлення науково обґрунтованих норм споживання житлово-комунальних послуг та запровадження диференційних тарифів за нормативне і понаднормативне використання цих послуг;
  •  впровадження договірних відносин між виконавчими комітетами місцевих рад і підприємствами, що надають житлово-комунальні та транспортні послуги;
  1.  у сфері структурної перебудови та організаційних перетворень:
  •  збереження за центральними органами державної виконавчої влади функцій щодо проведення єдиної економічної та технічної політики;
  •  забезпечення комплексного розвитку житлово-комунального господарства регіонів для усунення диспропорцій у наданні послуг;
  •  впровадження державної системи реєстрації, обліку та оцінки вартості нерухомого майна, а також системи нагляду і контролю за його використанням та утриманням;
  •  створення у житлово-комунальному господарстві недержавних структур – малих підприємств, кооперативів, господарських товариств, спільних підприємств, що сприятиме конкуренції у наданні комунальних послуг, а також розширенню їх номенклатури та поліпшенню якості;
  •  впровадження ліцензування діяльності з надання житлово-комунальних послуг;
  1.  у сфері технічної політики:
  •  налагодження у країні виробництва спеціальної техніки, устаткування та приладів для потреб житлово-комунального господарства;
  •  впровадження прогресивних архітектурно-конструктивних рішень та технологій будівництва і ремонту житла, спрямованих на підвищення рівня його комфортності, поліпшення теплозахисних та енергозберігаючих характеристик;
  •  впровадження приладів обліку та регулювання споживання води, тепла і газу в побуті;
  •  здійснення реконструкції будинків перших серій великопанельного будівництва;
  •  оптимізація систем подачі та розподілу питної води;
  •  інтенсифікація процесів очищення природних, стічних і зливових вод;
  •  розроблення та впровадження передових технологій збирання, транспортування і знешкодження твердого побутового сміття та господарського використання його цінних компонентів.


Розділ 4.
Порядок надання жилих приміщень у будинках державного та громадського житлових фондів.

4.1. Поняття обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов.

Відповідно до статті 31 Житлового кодексу України громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, мають право на одержання у користування жилого приміщення у будинках державного або громадського житлового фонду в порядку, передбаченому законодавством України.

Проте, до цієї норми необхідно відноситись критично, оскільки аналіз статті 47 Конституції України дозволяє зробити висновок, що право на безплатне отримання житла гарантується не всім громадянам України, а лише тим, які потребують соціального захисту. Так, у ч. 2 ст. 47 Основного закону вказано, що житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну плату лише громадянам, які потребують соціального захисту.

Для всіх інших громадян діє принцип, згідно з яким держава створює умови, необхідні для того щоб кожний громадянин мав змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

Таким чином, забезпечення громадян, які потребують поліпшення житлових умов в Україні здійснюється за двома основними напрямами:

  1.  надання житла за рахунок держави у межах встановленої норми соціально незахищеним громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, зокрема:
  •  малозабезпеченим;
  •  інвалідам;
  •  ветеранам війни;
  •  військовослужбовцям;
  •  особам, які постраждали внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС;
  •  сім’ям, які тривалий час перебувають на квартирному обліку, з урахуванням строку перебування їх на черзі та матеріального стану (на даний час понад 2,6 млн. сімей (у тому числі сім’ї, що мають право на першочергове одержання квартир) тривалий час перебувають на обліку як такі, що потребують поліпшення житлових умов);
  •  іншим категоріям громадян, які визначаються Житловим кодексом України та іншими актами законодавства;
  1.  створення умов, за яких кожний громадянин вільно, на вибір, відповідно до своїх потреб і можливостей зміг би спорудити житло, придбати його у власність, взяти в оренду.

Крім вищевказаних напрямів забезпечення громадян житлом, на даний час не втратив свого значення такий шлях поліпшення житлових умов, як надання житла, збудованого за рахунок капіталовкладень підприємств, установ, організацій, які здійснюють житлове будівництво та мають власні житлові фонди, громадянам, що працюють на цих підприємствах, в установах чи організаціях.

Передумовою реалізації права на безоплатне отримання житла є постановка громадян, які потребують поліпшення житлових умов, на квартирний облік.

Порядок здійснення обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов (квартирного обліку), регулюється статтями 31-41 Житлового кодексу та Правилами обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їх жилих приміщень в Українській РСР (затверджені постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради 11 грудня 1984 р. №470).

В статті 32 Житлового кодексу встановлюється важливе правило щодо віку, з якого громадяни здійснюють своє конституційне право на одержання жилого приміщення.

Аналіз вищевказаної норми дозволяє класифікувати за віковим критерієм суб’єктів, які здійснюють право на отримання жилого приміщення, на:

  1.  громадян, які самостійно здійснюють своє право на житло (до цієї категорій належать особи, які досягли повноліття, тобто вісімнадцятирічного віку, а також такі, що одружилися або влаштувалися на роботу у передбачених законом випадках до досягнення вісімнадцятирічного віку);
  2.  громадяни, які реалізують своє право на житло через законних представників:
  •  неповнолітні (віком від п’ятнадцяти до вісімнадцяти років), які здійснюють право на одержання жилого приміщення за згодою батьків або піклувальників;
  •  неповнолітні віком до п’ятнадцяти років, які здійснюють право на отримання житла разом зі своїми батьками, або законними піклувальниками;
  •  особи, які у встановленому законом порядку визнані недієздатними, і які реалізують своє право на отримання жилого приміщення через призначених судом опікунів.

Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, здійснюється:

  •  за місцем проживання – у виконавчому комітеті районної, міської, районної в місті, селищної, сільської ради (відповідно до житлового законодавства, громадян може бути взято на облік і не за місцем їх проживання);
  •  за місцем роботи – на підприємствах, в установах, організаціях, що мають житловий фонд і ведуть житлове будівництво або беруть пайову участь у житловому будівництві.

У виконавчих комітетах місцевих рад ведення квартирного обліку покладається на відділи по обліку і розподілу жилої площі, а там, де таких відділів немає, – на посадових осіб, призначених рішенням виконавчого комітету. На підприємствах, в установах, організаціях облік ведеться житлово-побутовими (житлово-комунальними) відділами, а в разі їх відсутності – працівниками, призначеними адміністрацією підприємства, установи, організації чи органом кооперативної або іншої громадської організації за погодженням із профспілковим комітетом.

На підприємствах квартирний облік ведеться в цілому по підприємству, установі, організації. У виробничих, науково-виробничих та інших об’єднаннях облік може здійснюватися по структурних одиницях. З дозволу підприємств, організацій їх цехи та інші підрозділи, розташовані в іншому населеному пункті, можуть самостійно здійснювати облік своїх працівників і надавати їм жилі приміщення в порядку, передбаченому Правилами обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов. Перелік підприємств, установ, організацій, а також їх відповідних частин (підрозділів), що здійснюють облік, затверджується спільним рішенням виконавчого комітету місцевої ради і ради профспілок. Цей перелік уточнюється в міру необхідності.

Громадяни, які працюють на підприємствах, в установах, організаціях, що не ведуть квартирний облік, беруться на облік у виконавчому комітеті місцевої ради. У цьому випадку підприємства, установи, організації, які не здійснюють квартирний облік, ведуть контрольні списки своїх працівників, що перебувають на обліку у виконавчому комітеті місцевої ради даного населеного пункту (див. додаток №1).

У статті 37 Житлового кодексу встановлено важливу гарантію соціального захисту громадян, які залишили роботу на підприємствах, в установах, організаціях, що здійснюють квартирний облік, у зв’язку з виходом на пенсію. Зокрема, стосовно таких категорій працівників встановлено правило, що вони беруться на облік нарівні з робітниками та службовцями даного підприємства, установи, організації.

У такому ж порядку беруться на облік працівники медичних, культурно-освітніх, торговельних та інших установ і організацій, які безпосередньо обслуговують трудовий колектив підприємства, установи, організації, а у випадках, передбачених законодавством України, й інші особи.

Житловим законодавством України встановлено правило, що кожна сім’я за може перебувати на квартирному обліку за місцем роботи одного з членів сім’ї (за їх вибором) та у виконавчому комітеті ради за місцем проживання.

Установлення черговості на одержання жилої площі, а також її розподіл здійснюються під громадським контролем і з додержанням гласності, що є важливою гарантією дотримання законності квартирного обліку

Громадський контроль за здійсненням квартирного обліку проявляється в тому, що рішення виконавчих комітетів місцевих рад з питань квартирного обліку і надання жилих приміщень приймаються за участю громадських комісій з житлових питань, які створюються при виконавчому комітеті у складі голови або заступника голови виконавчого комітету (голова комісії), представника профспілкового органу (заступник голови комісії), депутатів ради, представників громадських організацій, трудових колективів.

На підприємствах, в установах, організаціях пропозиції з питань квартирного обліку і надання жилих приміщень підготовляються комісією по житлово-побутовій роботі профспілкового комітету і вносяться нею на спільний розгляд адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації та відповідного профспілкового комітету.

Гласність здійснення квартирного обліку проявляється в тому, що кожен громадянин має право знайомитись зі своєю обліковою справою, списками черговості надання квартир, отримувати від відповідних посадових осіб роз’яснення рішень, які пов’язані з питаннями взяття чи відмови у взятті на квартирний облік, установлення черговості одержання житла тощо.

Таким чином, квартирний облік – це постійна діяльність уповноважених органів по установленню черговості на одержання жилої площі, а також її розподілу між громадянами, які потребують поліпшення житлових умов.

4.2. Умови взяття громадян на квартирний облік.

Варто зауважити, що Житловий кодекс у ст. 34 дає невичерпний перелік підстав визнання громадян такими, що потребують поліпшення житлових умов. Більш повно ці підстави визначено у пункті 13 Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання  їм жилих приміщень, відповідно до якого потребуючими поліпшення житлових умов визнаються громадяни:

  1.  забезпечені жилою площею нижче за рівень, що визначається виконавчими комітетами обласних, Київської і Севастопольської міських рад разом з радами профспілок. Цей рівень періодично переглядається вказаними органами;
  2.  які проживають у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам. Перелік випадків, коли жилі будинки (жилі приміщення) вважаються такими, що не відповідають санітарним і технічним вимогам, визначається Державним комітетом будівництва, архітектури та житлової політики України та Міністерством охорони здоров’я України;
  3.  які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв’язку з чим не можуть проживати в комунальній квартирі або в одній кімнаті з членами своєї сім’ї. Перелік зазначених захворювань затверджується Міністерством охорони здоров’я за погодженням з Українською республіканською радою професійних спілок. Порядок видачі медичних висновків зазначеним хворим встановлюється Міністерством охорони здоров’я;
  4.  які проживають за договором піднайму жилого приміщення в будинках державного або громадського житлового фонду чи за договором найму жилого приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів;
  5.  які проживають не менше 5 років за договором найму (оренди) в будинках (квартирах), що належать громадянам на праві приватної власності;
  6.  які проживають у гуртожитках;
  7.  які проживають в одній кімнаті по дві та більше сім’ї, незалежно від родинних відносин, або особи різної статі старші за 9 років, крім подружжя (в тому числі якщо займане ними жиле приміщення складається більш як з однієї кімнати).

У пункті 14 Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень, потребуючими поліпшення житлових умов визнаються також громадяни, які проживають у комунальних квартирах чи неблагоустроєних стосовно умов даного населеного пункту квартирах:

  •  які належать до інвалідів війни;
  •  на яких поширюється чинність Закону України “Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту” (стаття 10);
  •  Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Праці, особи, нагороджені орденами Слави, Трудової Слави, "За службу Батьківщині у Збройних Силах СРСР” усіх трьох ступенів; учасники бойових дій та учасники війни;
  •  працівники, які тривалий час сумлінно пропрацювали на одному підприємстві, в установі, організації.

Тривалість часу сумлінної роботи на одному підприємстві, в установі, організації встановлюється: для взяття на облік за місцем роботи – трудовим колективом підприємства, установи, організації, а за місцем проживання – виконавчим комітетом місцевої ради разом з радою профспілки, але не може бути менше 15 років. До цього періоду також включається:

  •  час, коли працівник підприємства, установи, організації перебував на строковій військовій чи альтернативній (невійськовій) службі або на виборній посаді за умови повернення після звільнення з військової служби чи закінчення повноважень по виборній посаді на місце попередньої роботи;
  •  час роботи на іншому підприємстві, в установі, організації в разі їх реорганізації, а також переведення працівника за розпорядженням компетентних органів на роботу на новостворене підприємство, в організацію, розташовані у тому ж населеному пункті.

На квартирний облік беруться потребуючі поліпшення житлових умов громадяни, які постійно проживають, а також прописані у даному населеному пункті. Виконавчі комітети обласних, Київської і Севастопольської міських рад разом з радами профспілок можуть установлювати тривалість часу постійного проживання громадян у даному населеному пункті, необхідну для взяття на квартирний облік.

Громадяни, які користуються правом першочергового одержання жилих приміщень, беруться на квартирний облік за наявності передбачених Правилами підстав, незалежно від тривалості проживання у даному населеному пункті.

Правило про взяття на квартирний облік лише тих громадян, які постійно проживають в даному населеному пункті, не поширюється на випадки, коли працівники за родом занять повинні постійно пересуватись. У цьому випадку вони беруться на квартирний облік у тому населеному пункті, в якому прописані в установленому законом порядку. Крім того, з дозволу виконавчого комітету обласної ради та ради профспілок підприємства, установи, організації можуть брати на квартирний облік своїх працівників, які:

  •  проживають не в тому населеному пункті, в якому розташоване відповідне підприємство, установа, організація (в межах одного району), а великі будови й підприємства, що будуються, розташовані в малих населених пунктах;
  •  проживають у приміській зоні та пропрацювали на даному підприємстві, в установі, організації не менше 10 років;
  •  працюють у приміській зоні, а проживають у місті. В цьому випадку вони беруться на квартирний облік за місцем роботи нарівні з іншими працівниками відповідного підприємства, установи, організації.

4.3. Порядок взяття громадян, потребуючих поліпшення житлових умов, на квартирний облік.

В процедурі взяття громадян, потребуючих поліпшення житлових умов, на квартирний облік можна виділити наступні етапи (стадії):

  1.  подача та реєстрація необхідних документів;
  2.  попередній розгляд поданих документів;
  3.  прийняття рішення про взяття (відмову у взятті) на квартирний облік;
  4.  оформлення облікової справи громадянина, якого взято на квартирний облік.

Таким чином, першим кроком для взяття на квартирний облік є подача громадянами до виконавчого комітету ради за місцем їх проживання або адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації за місцем їх роботи заяви про взяття на квартирний облік.

Заява підписується усіма членами сім’ї, які разом проживають, мають самостійне право на одержання жилого приміщення і бажають разом стати на облік.

До заяви додаються:

  1.  довідка з місця проживання про склад сім’ї та прописку, видана організацією, яка здійснює експлуатацію жилого будинку (див. додаток №2);
  2.  довідки про те, чи перебувають члени сім’ї на квартирному обліку за місцем роботи (беруться у виконавчому комітеті місцевої ради).

У необхідних випадках до заяви також додаються:

  •  медичний висновок;
  •  довідка (виписка з рішення виконавчого комітету місцевої ради) про невідповідність жилого приміщення встановленим санітарним і технічним вимогам;
  •  копія договору піднайму жилого приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду чи договору найму жилого приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу або в будинку (частині будинку), квартирі, що належить громадянину на праві приватної власності.

Інші документи при необхідності запитуються виконавчим комітетом місцевої ради або адміністрацією підприємства, установи, організації.

Подана заява реєструється у книзі реєстрації заяв про взяття на квартирний облік. Книга повинна бути пронумерована, прошнурована, підписана секретарем виконавчого комітету місцевої ради і скріплена печаткою виконавчого комітету. Книга зберігається як документ суворої звітності (див. додаток №3).

Попередній розгляд заяв про взяття на квартирний облік у виконавчому комітеті місцевої ради проводиться громадською комісією з житлових питань при виконавчому комітеті, а на підприємстві, в установі, організації – комісією по житлово-побутовій роботі профспілкового комітету. Вказані комісії перевіряють житлові умови громадян і про результати перевірки складають акт.

Заяви і матеріали перевірки житлових умов громадян розглядаються на засіданні відповідної комісії, яка вносить свої пропозиції виконавчому комітетові місцевої ради або адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації та профспілковому комітетові. На засідання комісії при необхідності запрошується заявник.

Громадяни беруться на квартирний облік:

  •  за місцем проживання – рішенням виконавчого комітету районної, міської, районної у місті, селищної, сільської рад;
  •  за місцем роботи – спільним рішенням адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації та відповідного профспілкового комітету. При цьому беруться до уваги рекомендації трудового колективу.

Рішення щодо взяття на квартирний облік повинно бути винесене у місячний термін з дня подання громадянином необхідних документів.

Якщо на розгляд виконавчого комітету місцевої ради або адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації та профспілкового комітету буде внесено пропозицію про відмову у взятті на облік, на засідання вказаних органів запрошується заявник.

У рішенні виконавчого комітету місцевої ради або у спільному рішенні адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації та профспілкового комітету, які розглядали заяви громадян, вказуються:

  1.  дата взяття на облік;
  2.  склад сім’ї;
  3.  підстава для взяття на облік;
  4.  вид черговості надання жилих приміщень (загальна черга, в першу чергу);
  5.  при відмові у взятті на облік – підстава відмови.

Рішення про взяття громадян на квартирний облік за місцем роботи затверджується виконавчим комітетом місцевої ради, на території якої знаходиться відповідне підприємство, установа, організація.

Про прийняте рішення виконавчий комітет місцевої ради, адміністрація підприємства, установи, організації направляють заявникові письмову відповідь з повідомленням дати взяття на облік, виду і номера черги або підстави відмови у задоволенні заяви.

Громадяни вважаються взятими на квартирний облік: у виконавчому комітеті місцевої ради – з дня винесення рішення виконавчого комітету, за місцем роботи – з дня винесення спільного рішення адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації та відповідного профспілкового комітету, затвердженого виконавчим комітетом місцевої ради.

При одночасному розгляді заяв кількох осіб їх черговість на одержання жилих приміщень визначається за датою подання ними заяви з необхідними документами. Якщо в один день подали заяви кілька осіб, їх черговість на одержання жилих приміщень визначається при прийнятті рішення з урахуванням житлових умов, стану здоров’я, трудової та громадської діяльності.

Громадяни, взяті на квартирний облік, вносяться до книги обліку осіб, які перебувають у черзі на одержання жилих приміщень. Книга повинна бути пронумерована, прошнурована, підписана секретарем виконавчого комітету місцевої ради і скріплена печаткою виконавчого комітету. Книга зберігається як документ суворої звітності (див. додаток №4).

З числа вказаних громадян складаються списки осіб, які користуються правом першочергового одержання жилих приміщень.

Списки громадян, взятих на квартирний облік, та окремі списки осіб, які користуються правом першочергового одержання жилих приміщень (див. додаток №5), вивішуються для загального відома.

На кожного громадянина (сім’ю), взятого на квартирний облік, заводиться облікова справа, у якій містяться необхідні документи. Обліковій справі дається номер, відповідний номеру у книзі обліку осіб, які перебувають у черзі на одержання жилого приміщення.

Облікові справи є документами суворої звітності та зберігаються за місцем квартирного обліку громадян, а після надання їм жилих приміщень – у виконавчому комітеті місцевої ради, який видав ордер на вселення, протягом 5-и років після одержання громадянами жилих приміщень (зняття їх з квартирного обліку). Після закінчення вказаного строку справи знищуються в установленому порядку.

Виконавчі комітети місцевих рад, підприємства, установи, організації щороку в період з 1 жовтня по 31 грудня проводять перереєстрацію громадян, які перебувають на квартирному обліку, в ході якої перевіряються їх облікові дані. Виявлені зміни вносяться в облікові справи громадян і книгу обліку осіб, які перебувають у черзі на одержання жилих приміщень. Зміни з питань, що належать до компетенції виконавчого комітету місцевої ради, адміністрації підприємства, установи, організації (органу громадської організації) і профспілкового комітету, проводяться після прийняття рішень цими органами. Про внесені зміни заінтересованим особам направляється письмове повідомлення.

Громадяни перебувають на квартирному обліку до одержання жилого приміщення, за винятком випадків, коли вони підлягають зняттю з квартирного обліку внаслідок:

  1.  поліпшення житлових умов, внаслідок якого відпали підстави для надання іншого жилого приміщення;
  2.  виїзду на постійне місце проживання до іншого населеного пункту;
  3.  припинення трудових відносин з підприємством, установою, організацією особи, яка перебуває на обліку за місцем роботи, крім випадків, передбачених житловим законодавством;
  4.  засудження до позбавлення волі на строк понад шість місяців;
  5.  подання відомостей, що не відповідають дійсності, які стали підставою для взяття на облік, або неправомірних дій посадових осіб при вирішенні питання про взяття на облік.

Зняття з квартирного обліку та виключення із списків осіб, які користуються правом першочергового одержання жилих приміщень, провадиться органами, які винесли або затвердили рішення про взяття громадянина на облік (включення до вказаного списку). При розгляді цих питань на засідання відповідних органів запрошуються заінтересовані особи. Про зняття з обліку (виключення зі списку) громадяни у 15-денний термін повідомляються у письмовій формі із зазначенням підстав зняття з обліку (виключення зі списку).

Відповідно до п. 29 Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень право громадянина перебувати на квартирному обліку за місцем попередньої роботи зберігається у випадках:

  1.  виходу на пенсію;
  2.  призову на строкову військову службу або направлення на альтернативну (невійськову) службу, а також призову офіцерів із запасу на дійсну військову службу на строк до трьох років;
  3.  направлення підприємством, організацією на навчання;
  4.  якщо на тому ж підприємстві, в установі, організації працює член його сім’ї, який перебуває разом з ним на обліку. Час перебування даної сім’ї на обліку зберігається у межах часу роботи на даному підприємстві, в установі, організації цього члена сім’ї;
  5.  в інших випадках, передбачених законодавством України.

У випадку смерті громадянина, який перебував на квартирному обліку, за членами його сім’ї зберігається право подальшого перебування на обліку. Таке ж право зберігається за членами сім’ї громадянина, який перебував на обліку у виконавчому комітеті місцевої ради і був знятий з обліку з підстав:

  1.  виїзду на постійне місце проживання до іншого населеного пункту;
  2.  засудження до позбавлення волі на строк понад 6 місяців.

Не знімаються з обліку громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, народні депутати України, що перейшли на постійну роботу у Верховну Раду України, і члени їх сімей за місцем попередньої роботи чи постійного проживання.

При розірванні шлюбу між особами, які працюють на одному підприємстві, в установі, організації і перебувають на квартирному обліку за місцем роботи, облікова справа, відповідно, розділяється та за колишнім подружжям заявника зберігається право перебування на обліку за місцем роботи. Якщо колишнє подружжя заявника не працює на тому ж підприємстві, в установі, організації, воно переводиться на облік за місцем своєї роботи, а якщо там не ведеться облік, – до виконавчого комітету ради за місцем проживання.

При припиненні трудових відносин з підприємством, установою, організацією громадянина, який перебував на квартирному обліку за місцем роботи, і тимчасовому виїзді на роботу в іншу місцевість (якщо за тим, хто виїхав, за законом зберігається жиле приміщення), він переводиться на облік до виконавчого комітету ради за місцем проживання.

У зазначених випадках за громадянами зберігається попередній час перебування на квартирному обліку та у списках осіб, які користуються правом першочергового одержання жилих приміщень, у межах, відповідно, часу їх роботи на даному підприємстві, в установі, організації або часу проживання у даному населеному пункті.

Громадяни, які перебували на квартирному обліку за місцем роботи і перейшли на інше підприємство, в установу, організацію у тому ж населеному пункті (крім випадку, коли виконавчий комітет дає дозвіл підприємству, установі, організації брати на квартирний облік громадян, які проживають у приміській зоні та пропрацювали на даному підприємстві, в установі, організації не менше 10-и років), беруться на облік за новим місцем роботи, а якщо там не ведеться облік, то у виконавчому комітеті ради за місцем проживання, із збереженням попереднього часу перебування на обліку та у списках осіб, які користуються правом першочергового одержання жилих приміщень, у випадках:

  •  переведення на інше підприємство, в установу, організацію за розпорядженням вищестоящих органів або за рішенням інших компетентних органів чи переходу на виборну посаду;
  •  звільнення у зв’язку з ліквідацією підприємства, установи, організації, скороченням чисельності або штату працівників;
  •  звільнення у зв’язку зі станом здоров’я, що перешкоджає продовженню даної роботи;
  •  звільнення у зв’язку з неявкою на роботу внаслідок тривалої тимчасової непрацездатності.

Контроль за станом квартирного обліку на підприємствах, в установах, організаціях здійснюється виконавчими комітетами місцевих рад і відповідними органами професійних спілок.

4.4. Порядок надання жилих приміщень.

Виконавчі комітети обласних і міських рад, які є замовниками по житловому будівництву, щороку складають і затверджують плани розподілу жилої площі, яка підлягає введенню в експлуатацію у поточному році.

У планах розподілу передбачається виділення жилої площі для підприємств, установ і організацій міністерств, державних комітетів і відомств, які передали виконавчому комітетові місцевої ради кошти у порядку пайової участі в житловому будівництві, а також для виконавчих комітетів місцевих рад, які ведуть квартирний облік.

Жила площа в будинках, споруджених із залученням у порядку пайової участі коштів підприємств, установ і організацій, розподіляється для заселення між учасниками будівництва пропорційно до переданих ними коштів.

Виконавчі комітети місцевих рад не пізніше квітня поточного року письмово повідомляють відповідні підприємства, установи, організації про розмір виділюваної жилої площі.

Міністерства, державні комітети та відомства України, які здійснюють житлове будівництво або беруть пайову участь у житловому будівництві, разом з відповідними галузевими комітетами професійних спілок складають плани розподілу жилої площі, яка підлягає введенню в експлуатацію, між підвідомчими підприємствами, установами й організаціями, що ведуть квартирний облік (або контрольні списки своїх працівників, які перебувають на обліку у виконавчому комітеті ради за місцем проживання).

Виконавчі комітети місцевих рад, підприємства, установи, організації щороку визначають кількість новозбудованої і вивільнюваної жилої площі для надання жилих приміщень громадянам поза чергою, у першу чергу і в порядку загальної черги. Відповідно до чинного законодавства на підприємствах, в організаціях кількість жилої площі, що виділяється для цих цілей, за рішенням трудових колективів може передбачатися у колективних договорах.

На підставі затверджених планів розподілу жилої площі, а також рішень про виділення жилої площі для надання певним категоріям громадян за поданням громадської комісії з житлових питань – виконавчий комітет місцевої рад і за поданням комісії по житлово-побутовій роботі профспілкового комітету – адміністрація підприємства, установи, організації чи орган кооперативної або іншої громадської організації та профспілковий комітет не пізніше другого кварталу поточного року проводять роботу по складанню списку громадян, яким передбачається надати жилі приміщення в даному році. При цьому перевіряється, чи збереглись у вказаних громадян підстави для одержання жилого приміщення.

Список громадян, яким передбачається надати жилі приміщення, не менш як за місяць до винесення питання на розгляд виконавчого комітету місцевої ради або спільний розгляд адміністрації підприємства, установи, організації (органу громадської організації) і профспілкового комітету вивішується для загального відома.

Жилі приміщення в будинках житлового фонду місцевих рад надаються громадянам виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті, селищної, сільської ради за участю громадської комісії з житлових питань.

Жилі приміщення в будинках відомчого житлового фонду надаються громадянам за спільним рішенням адміністрації і профспілкового комітету підприємства, установи, організації, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті, селищної, сільської ради.

Жилі приміщення в будинках громадського житлового фонду надаються громадянам за спільним рішенням органу відповідної організації та її профспілкового комітету з наступним повідомленням виконавчому комітетові відповідно районної, міської, районної в місті, селищної, сільської рад про надання жилих приміщень для заселення.

Затверджені адміністрацією підприємства, установи, організації чи органом кооперативної або іншої громадської організації та профспілковим комітетом списки осіб, яким надаються жилі приміщення, не пізніше як за місяць до здачі будинку в експлуатацію надсилаються виконавчому комітетові рад, на території якої знаходиться це підприємство, установа чи організація.

У випадках, коли жилі приміщення надаються у будинку, збудованому підприємством, установою, організацією в іншому населеному пункті, вказані списки надсилаються до виконавчого комітету рад за місцем знаходження будинку.

Рішення адміністрації (органу громадської організації) і профспілкового комітету про виділення жилого приміщення для особи, яка перебуває на квартирному обліку у виконавчому комітеті рад за місцем проживання, за рахунок жилої площі підприємства, установи, організації, де вона працює, подається до виконавчого комітету вказаної ради.

Жилі приміщення, що звільняються, заселяються в порядку, встановленому Правилами обліку громадян, виконавчими комітетами місцевих рад, підприємствами, установами, організаціями, у віданні яких перебуває жилий будинок.

Жилі приміщення, що звільняються в будинках, переданих державними підприємствами, установами, організаціями виконавчим комітетам місцевих рад, а також жилі приміщення, що звільняються у будинках, споруджених із залученням у порядку пайової участі коштів підприємств, установ, організацій, заселяються в першу чергу потребуючими поліпшення житлових умов працівниками цих підприємств, установ, організацій. Зазначений порядок заселення застосовується незалежно від часу передачі або закінчення спорудження жилого будинку.

Жилі приміщення у новоспоруджених за рахунок державних капітальних вкладень жилих будинках, передані забудовниками виконавчим комітетам місцевих рад та іншим організаціям, у разі їх звільнення заселяються цими виконавчими комітетами місцевих рад та організаціями.

Громадяни (в тому числі тимчасово відсутні), відносно яких прийнято рішення про надання жилого приміщення, дають письмове зобов’язання про звільнення займаного жилого приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду чи в будинку житлово-будівельного кооперативу (за винятком тих, кому жиле приміщення належить на праві приватної власності).

Рішення про надання жилого приміщення може бути переглянуто до видачі ордера, якщо виявляються обставини, які не були раніше відомі й могли вплинути на вказане рішення.

Жилі приміщення громадянам надаються за місцем перебування їх на квартирному обліку, за винятком випадків надання жилих приміщень підприємствами, установами, організаціями, що не ведуть квартирний облік, своїм працівникам, які перебувають на обліку у виконавчому комітеті ради за місцем проживання.

Громадянам, які перебувають на квартирному обліку, жилі приміщення надаються в порядку черговості.

Черговість надання жилих приміщень визначається за часом взяття на облік (включення до списків осіб, які користуються правом першочергового одержання жилих приміщень). Громадянам, які перебувають на квартирному обліку, жилі приміщення надаються в порядку загальної черги, крім осіб, що мають право першочергового одержання жилих приміщень та осіб, які користуються перевагою у строках одержання жилих приміщень.

Крім цього, адміністрації та профспілковому комітету підприємства, установи, організації за згодою ради трудового колективу дозволяється позачергово виділяти житло окремим висококваліфікованим спеціалістам та іншим працівникам з урахуванням їх трудового внеску.

Громадянам, які перебувають на квартирному обліку на підприємстві, в установі, організації та у виконавчому комітеті місцевої ради одночасно, жилі приміщення надаються там, де раніше настала черговість на їх одержання. Органи, що надали жилі приміщення, повідомляють про це за іншим місцем перебування громадян на обліку.

Громадянинові, який перебуває на квартирному обліку за місцем роботи, черговість на одержання жилого приміщення може бути перенесено на рік, якщо протягом попереднього року за систематичне порушення трудової дисципліни, пияцтво, хуліганство, розкрадання державного або громадського майна до нього застосовувалися заходи дисциплінарного чи громадського впливу або заходи адміністративного стягнення чи кримінального покарання. Перенесення черговості на одержання жилого приміщення на рік може бути застосоване також до громадянина, який безпідставно відмовився від наданого жилого приміщення, що відповідає встановленим вимогам і розміру.

Рішення про перенесення черговості приймається органами, які винесли рішення про взяття громадянина на квартирний облік. Про перенесення черговості громадяни повідомляються в письмовій формі у 15-денний строк із зазначенням підстав прийнятого рішення.

У першу чергу жилі приміщення надаються наступним категоріям громадян, що перебувають на квартирному обліку:

  1.  інвалідам Великої Вітчизняної війни і сім’ям воїнів (партизанів), які загинули чи пропали безвісти, і прирівняним до них у встановленому порядку особам. До членів сімей військовослужбовців і партизанів, які загинули чи пропали безвісти під час Вітчизняної війни, належать:
  •  утриманці загиблого чи того, що пропав безвісти, яким у зв’язку з цим виплачується пенсія;
  •  батьки;
  •  подружжя, що не одружилося вдруге, незалежно від одержання ним пенсії;
  •  діти, що не мають своєї сім’ї, або хоч і мають свою сім’ю, але стали інвалідами до досягнення повноліття;
  •  діти, що мають свою сім’ю, обоє батьків яких загинули чи пропали безвісти;
  1.  Героям Радянського Союзу, Героям Соціалістичної Праці, а також особам, нагородженим орденами Слави, Трудової Слави, "За службу Батьківщині у Збройних Силах СРСР" усіх трьох ступенів;
  2.  особам, які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, перелічених у списку захворювань, затвердженому Міністерством охорони здоров’я України;
  3.  особам, зараженим вірусом імунодефіциту людини внаслідок виконання медичних маніпуляцій;
  4.  медичним працівникам, зараженим вірусом імунодефіциту людини внаслідок виконання службових обов’язків;
  5.  учасникам бойових дій та учасникам війни. Учасники бойових дій, які дістали поранення, контузію або каліцтво під час участі в бойових діях чи виконання обов’язків військової служби, забезпечуються жилою площею протягом двох років з дня взяття на квартирний облік;
  6.  інвалідам праці I-ї та II-ї груп та інвалідам I-ї та II-ї груп з числа військовослужбовців;
  7.  особам, які стали інвалідами I-ї та II-ї груп у зв’язку з виконанням державних або громадських обов’язків, виконанням громадянського обов’язку по рятуванню життя людини, по охороні соціалістичної власності та правопорядку;
  8.  сім’ям осіб, які загинули при виконанні державних або громадських обов’язків, виконанні громадянського обов’язку по рятуванню життя людини, по охороні державної власності і правопорядку;
  9.  сім’ям осіб, які загинули на виробництві внаслідок нещасного випадку. До членів сімей осіб, вказаних у підпунктах 8 і 9 цього пункту, належать ті, хто перебував разом з ними на квартирному обліку. Якщо ці особи на обліку не перебували, членами їх сімей визнаються ті, хто проживав разом з ними на день загибелі:
  •  подружжя, що вдруге не одружилося;
  •  діти, які не мають своєї сім’ї, або хоч і мають свою сім’ю, але стали інвалідами до досягнення повноліття;
  •  батьки;
  •  утриманці загиблого, яким призначена пенсія у зв’язку з втратою годувальника;
  1.  робітникам і службовцям, які тривалий час сумлінно пропрацювали у сфері виробництва. Тривалість часу сумлінної роботи на даному підприємстві, в організації, що дає право на одержання жилих приміщень у першу чергу, встановлюється (залежно від місця перебування на квартирному обліку) трудовим колективом підприємства, організації або спільним рішенням виконавчого комітету місцевої ради і ради профспілок, але не може бути менше 20 років;
  2.  матерям, яким присвоєно звання "Мати-героїня";
  3.  багатодітним сім’ям (які мають у своєму складі трьох і більше дітей) і одиноким матерям. Вказані сім’ї не втрачають права першочергового одержання жилих приміщень і у випадку, коли після взяття сім’ї на квартирний облік діти досягнуть повноліття;
  4.  сім’ям при народженні близнят;
  5.  учителям та іншим педагогічним працівникам загальноосвітніх шкіл та професійно-технічних навчальних закладів;
  6.  особам, які проживають у старих будинках, що не підлягають капітальному ремонту;
  7.  іншим громадянам у випадках, передбачених законодавством України.

Генералам, адміралам, офіцерам і тим, що перебували на військовій службі не менше двадцяти календарних років, військовослужбовцям надстрокової служби, прапорщикам і мічманам Збройних України та прирівняним до них особам, звільненим з військової служби за станом здоров’я, віком або скороченням штатів, жилі приміщення надаються виконавчими комітетами місцевих рад у першу чергу, але не пізніше, ніж у 3-місячний термін з дня прибуття до місця проживання, обраного з урахуванням існуючого порядку прописки.

Поза чергою жилі приміщення надаються:

  1.  громадянам, житло яких внаслідок стихійного лиха стало непридатним для проживання;
  2.  особам, направленим у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість. Жилі приміщення вказаним особам надаються підприємствами, установами, організаціями, до яких вони направлені на роботу, а у випадках, передбачених законодавством, – виконавчими комітетами місцевих рад;
  3.  особам, які повернулися з державного дитячого виховного закладу, від родичів, опікуна чи піклувальника, за неможливості повернення займаного раніше жилого приміщення. Жилі приміщення вказаним особам надаються виконавчим комітетом ради за останнім постійним місцем проживання;
  4.  дітям-інвалідам, які проживають у державних або в інших соціальних установах, і які не мають батьків або батьки яких позбавлені батьківських прав, – після досягнення повноліття, якщо за висновком медико-соціальної експертизи вони можуть здійснювати самообслуговування і вести самостійний спосіб життя;
  5.  громадянам, незаконно засудженим і згодом реабілітованим, за неможливості повернення займаного раніше жилого приміщення (особам, які належать до інвалідів війни – протягом 2-х років з дня взяття на квартирний облік, а інвалідам І-ї групи з числа учасників бойових дій на території інших країн – протягом року; особам, на яких поширюється чинність Закону України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту"). Жилі приміщення вказаним громадянам надаються виконавчим комітетом місцевої ради, підприємством, установою, організацією, у віданні яких перебувало займане раніше приміщення, а при відсутності у підприємства, установи, організації жилої площі - виконавчим комітетом рад за місцем проживання цих громадян до засудження;
  6.  особам, обраним на виборну посаду, коли це зв’язано з переїздом в іншу місцевість;
  7.  членам сім’ї народного депутата України у разі його смерті в період виконання депутатських обов’язків у Верховній Раді України на постійній основі;
  8.  в інших випадках, передбачених законодавством України.

Громадяни, які користуються правом позачергового одержання жилих приміщень, включаються в окремий список (див. додаток №6). Рішення про включення в цей список приймається відповідно виконавчим комітетом місцевої ради або адміністрацією підприємства, установи, організації чи органом кооперативної або іншої громадської організації та профспілковим комітетом. Рішення адміністрації (органу громадської організації) та профспілкового комітету затверджується виконавчим комітетом місцевої ради. Про прийняте рішення повідомляється заінтересованим особам. Список громадян, які користуються правом позачергового одержання жилих приміщень, вивішується для загального відома.

Громадяни виключаються з указаного списку, якщо вони були включені до нього необґрунтовано або втратили право позачергового одержання жилих приміщень. Виключення зі списку провадиться органами, які винесли або затвердили рішення про включення громадянина до списку. При розгляді цього питання на засідання відповідних органів запрошуються заінтересовані особи. Про виключення із списку громадяни у 15-денний строк повідомляються в письмовій формі із зазначенням підстав виключення.

Жила площа, збудована за рахунок капітальних вкладень, спеціально виділених у зв’язку із введенням у дію нових виробничих потужностей та об’єктів, з дозволу виконавчого комітету обласної, Київської та Севастопольської міських рад та ради профспілок може надаватися поза чергою кваліфікованим робітникам, інженерно-технічним працівникам та іншим спеціалістам даного підприємства, організації, а також працівникам, запрошеним з інших населених пунктів.

Працівникам, які переїхали у зв’язку з переведенням їх на роботу в іншу місцевість, і членам їх сімей жиле приміщення надається на умовах, передбачених трудовим договором.

Особам, які мають учений ступінь або вчене звання, провідним творчим працівникам, обраним за конкурсом на заміщення вакантних посад у вищому учбовому закладі, науково-дослідній установі, театрі, концертній організації, на телебаченні або радіо, коли це пов’язане з переїздом в іншу місцевість, і членам їх сімей жиле приміщення надається на умовах, передбачених при оголошенні конкурсу.

Пільгові умови надання жилого приміщення передбачаються трудовим договором (при оголошенні конкурсу) на підставі відповідно спільного рішення адміністрації підприємства, установи, організації (органу громадської організації) та профспілкового комітету й рішення виконавчого комітету місцевої ради.

Перевагою в строках одержання жилих приміщень за місцем роботи в межах черговості календарного року взяття на квартирний облік користуються ті, що перебувають у загальній черзі, працівники, які не менше 15-и років сумлінно пропрацювали на одному підприємстві, в установі, організації, передовики й новатори виробництва.

Жиле приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. При наданні жилих приміщень не допускається заселення однієї кімнати особами різної статі старшими за 9 років, крім подружжя, а також особами, які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв’язку з чим вони не можуть проживати в одній кімнаті з членами своєї сім’ї. Не допускається також заселення квартири, збудованої для однієї сім’ї, двома і більше сім’ями або двома і більше одинокими особами.

Особам похилого віку, а за висновком лікувально-профілактичного закладу також відповідним категоріям інвалідів і хворих на їх прохання жилі приміщення надаються на нижніх поверхах або в будинках з ліфтами. Порядок видачі вказаних висновків установлюється Міністерством охорони здоров’я України.

Жиле приміщення надається громадянам у межах 13,65м2 жилої площі на одну особу, але не менше рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті. При цьому враховується жила площа у жилому будинку (квартирі), що перебуває у приватній власності громадян, якщо ними не використані житлові чеки.

Жиле приміщення може бути надано з перевищенням указаного вище максимального розміру, якщо воно становить одну кімнату (однокімнатну квартиру).

В окремих випадках, на прохання громадян, що перебувають на квартирному обліку (в першу чергу тих, у яких настала черговість на одержання жилих приміщень), та громадян, що користуються правом позачергового одержання жилих приміщень, у порядку тимчасового поліпшення житлових умов їм може бути надане жиле приміщення, яке не відповідає вимогам, передбаченим житловим законодавством, або за розміром менше від рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті зі збереженням, відповідно, права перебування на обліку та у списках громадян, які користуються правом першочергового надання житла чи у списку громадян, які мають право на позачергове надання жилого приміщення.

Жиле приміщення надається громадянинові на всіх членів сім’ї, які перебувають разом з ним на квартирному обліку, а також на дітей, що народилися після взяття його на облік, і на дружину (чоловіка), яка пізніше вселилася на жилу площу, зайняту подружжям, що перебуває на обліку. Якщо вселення дружини (чоловіка) на жилу площу подружжя, що перебуває на квартирному обліку, неможливе, жиле приміщення надається на обох з подружжя, крім випадків, коли дружина (чоловік), яка окремо проживає в даному населеному пункті чи у приміській зоні, не потребує поліпшення житлових умов.

В особливому порядку громадянам надаються жилі приміщення, які звільнились у квартирах, що складаються з декількох кімнат, які займають декілька наймачів у будинках державного та громадського житлових фондів. Так, відповідно до пункту 67 Правил, якщо в квартирі, у якій проживає два або більше наймачі, звільнилося неізольоване жиле приміщення, воно надається наймачеві суміжного приміщення.

Ізольоване жиле приміщення, що звільнилося у квартирі, в якій проживає два або більше наймачі, на прохання наймача, що проживає в цій квартирі та потребує поліпшення житлових умов, незалежно від його перебування на квартирному обліку, надається йому, а в разі відсутності такого наймача – іншому наймачеві, який проживає в тій же квартирі. При цьому загальний розмір жилої площі не повинен перевищувати 13,65м2 на одну людину, крім випадків, коли наймач або член його сім’ї має право на додаткову жилу площу. Якщо розмір ізольованої кімнати, що звільнилася, є меншим рівня середньої забезпеченості жилою площею громадян у даному населеному пункті, зазначена кімната у всіх випадках передається наймачеві на його прохання. Вказані правила застосовуються незалежно від належності жилого будинку.

Рішення про надання жилого приміщення приймає виконавчий комітет місцевої ради або підприємство, установа, організація, у віданні яких перебуває жилий будинок, у порядку, встановленому Правилами обліку громадян. У разі відмови в наданні жилого приміщення, що звільнилося, спір може бути вирішено в судовому порядку.

Єдиною підставою для вселення в надане жиле приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду є ордер на жиле приміщення (див. додаток №7), який видається на підставі рішення про надання жилого приміщення виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті, селищної, сільської ради.

Ордер може бути видано лише на вільне жиле приміщення. Він дійсний протягом 30-и днів. Бланки ордерів зберігаються як документи суворої звітності.

Ордер вручається громадянинові, на ім’я якого він виданий, або за його дорученням іншій особі. При одержанні ордера пред’являються паспорти (або документи, що їх замінюють) членів сім’ї, включених до ордера.

Ордер на жиле приміщення може бути визнано недійсним у судовому порядку внаслідок:

  1.  подання громадянами неправдивих відомостей про потребу в поліпшенні житлових умов;
  2.  порушення прав інших громадян або організацій на зазначене в ордері жиле приміщення;
  3.  неправомірних дій посадових осіб при вирішенні питання про надання жилого приміщення, а також в інших випадках порушення порядку і умов надання жилих приміщень.

Вимогу про визнання ордера недійсним може бути заявлено протягом трьох років з дня його видачі.

Особа, яка одержала ордер, повинна протягом 10-и днів з моменту його одержання, здати ордер у житлово-експлуатаційну організацію разом з документами на прописку та укласти з нею договір найму жилого приміщення. Особа, яка одержала ордер, при заселенні в жиле приміщення повинна звільнити і здати жиле приміщення, яке вона займала раніше на підставі договору найму, у належному технічному і санітарному стані. Забороняється при цьому знімати встановлене обладнання та пристрої, які при знятті можуть пошкодити окремі конструкції або оздоблення жилого приміщення. При здачі жилого приміщення складається акт здачі, в якому зазначається вартість необхідного ремонту пошкоджених приміщень, які підлягають оплаті за рахунок наймача у встановленому порядку.


Розділ 5.
Користування жилими приміщеннями в будинках державного та громадського (комунального) житлових фондів.

5.1. Договір найму жилого приміщення в будинках державного та громадського житлових фондів.

Відповідно до статті 277 Цивільного кодексу користування жилими приміщеннями у будинках державного та громадського житлового фонду здійснюється відповідно до договору найму, який укладається між наймодавцем – житлово-експлуатаційною організацією (а в разі її відсутності – відповідним підприємством, установою, організацією) і наймачем – громадянином, на ім’я якого видано ордер.

Таким чином, користування жилим приміщенням у будинках державного та громадського житлового фонду здійснюється відповідно до договору найму жилого приміщення (частина 1 статті 61 Житлового кодексу).

В юридичній літературі досі ведеться дискусія стосовно того, на підставі чого виникають житлові правовідносини щодо права на жиле приміщення. Так, широкого поширення набула точка зору, прихильники якої вважають, що право на жиле приміщення виникає зі складного юридичного (фактичного) складу, елементами якого є адміністративні акти (рішення місцевої адміністрації про надання жилого приміщення та ордер) і укладений на їх основі договір найму жилого приміщення.

Крім цього було висловлено думку, що житлове правовідношення найму жилого приміщення виникає лише на підставі договору. Поки договір не укладено, у громадянина – ордероодержувача немає права користуватися жилим приміщенням, немає обов’язку вносити квартирну плату, забезпечувати цілісність приміщення тощо. Він набуває прав та обов’язків наймача лише з моменту укладення договору.

Висловлювалась також думка, що на підставі названих вище юридичних фактів (ордера, договору найму) виникає не лише житлове правовідношення і право на жилу площу, а ціла сукупність житлових правових відносин.

Необхідно погодитись із думкою тих науковців, які вважають, що право користування жилими приміщеннями в будинках державного та громадського житлових фондів виникає за наявності сукупності юридичних фактів, одні з яких носять адміністративно-правовий характер (рішення органів місцевого самоврядування про прийняття громадянина на облік, про надання жилого приміщення, ордер), іншим юридичним фактам притаманний цивільно-правовий характер (договір найму жилого приміщення).

Відповідно до житлового законодавства договір найму жилого приміщення укладається не лише в тих випадках, коли мова йде про жилі приміщення в будинках державного чи громадського житлових фондів. Так, відповідно до статті 158 Житлового кодексу, наймач користується жилим приміщенням у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності також відповідно до договору найму жилого приміщення. Але в цьому випадку сторонами цього договору будуть не наймач жилого приміщення та житлово-експлуатаційна організація, а власник будинку (квартири) і наймач жилого приміщення. Принципова різниця між договорами найму жилого приміщення в будинках державного або громадського житлових фондів з договором найму жилого приміщення в будинках приватного житлового фонду полягає в тому, що предметом останнього на відміну від договору найму жилого приміщення в будинках державного та громадського житлового фонду може бути неізольоване жиле приміщення (кімната, зв’язана з іншою кімнатою спільним входом), а також частина кімнати.

Таким чином, договір найму жилого приміщення – угода цивільно-правового характеру, за якою наймодавець передає іншій стороні (наймачеві) право володіння та користування жилим приміщенням, і яка визначає права та обов’язки сторін.

22 червня 1998 р. постановою Кабінету Міністрів України №939 був затверджений Типовий договір найму житла в будинках державного і комунального житлового фонду (див. додаток №8).

Договір найму жилого приміщення в будинках державного та громадського (комунального) житлового фонду укладається у письмовій формі на підставі ордеру на жиле приміщення.

Предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного та громадського (комунального) житлового фонду є:

  •  окрема квартира;
  •  інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат (у тому числі кімната в комунальній квартирі);
  •  одноквартирний жилий будинок.

У зв’язку з цим можна зробити важливий висновок, що не можуть бути самостійним предметом договору найму:

  •  жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше від встановленого для надання одній особі;
  •  частина кімнати або кімната, зв’язана з іншою кімнатою спільним входом;
  •  підсобні приміщення ( кухня, коридор, комора тощо).

У договорі найму повинна міститись докладна характеристика жилого приміщення. Вказується його загальна та жила площа; кількість та площа кімнат кухні, ванни, туалету; перераховується обладнання даної квартири із вказівкою на його технічний стан (справне, несправне, потребує ремонту, заміни), вказується, чи обладнане дане приміщення водопроводом, опаленням, каналізацією, газопостачанням, електроенергією тощо.

Важливою складовою змісту договору найму жилого приміщення є визначення прав та обов’язків сторін.

Зокрема, наймодавець зобов’язаний:

  •  здійснювати обслуговування будинку, забезпечувати роботу технічного обладнання відповідно до встановлених вимог;
  •  забезпечувати надання комунальних послуг;
  •  на час проведення капітального ремонту або реконструкції будинку, потребуючих відселення осіб, що проживають у ньому, надати наймачу і членам його сім’ї інше житло, не розриваючи при цьому договору найму житла, що ремонтується або реконструюється;
  •  своєчасно проводити підготовку житлового будинку та його технічного обладнання до експлуатації в осінньо-зимовий період;
  •  доводити наймачеві встановлені тарифи на житлово-комунальні послуги та розміри щомісячних платежів за них.

Наймач зобов’язаний:

  •  використовувати житло за призначенням;
  •  дотримуватися Правил користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями, своєчасно вживати заходів до усунення виявлених у квартирі несправностей;
  •  не допускати самовільного перепланування квартир, руйнування конструкцій будинку, заміни та перестановки технічного обладнання квартири;
  •  забезпечувати цілісність пломб приладів обліку води, тепла та газу, не допускати самовільного втручання в роботу цих приладів;
  •  у встановлені терміни сплачувати квартирну плату і плату за комунальні послуги, економно використовувати воду, газ, електричну і теплову енергію;
  •  дотримуватися правил пожежної та газової безпеки;
  •  допускати у квартиру та інші займані наймачем приміщення для огляду елементів жилого будинку та його обладнання, перевірки показань засобів обліку в денний час, а у разі аварій і в нічний час, працівників підприємств з обслуговування житлового фонду за наявності у них відповідних посвідчень;
  •  при виїзді разом з членами сім’ї з житла звільнити і здати його наймодавцю в належному технічному і санітарному стані;
  •  відшкодовувати збитки, завдані жилому приміщенню або майну інших мешканців будинку ним або членами його сім’ї.

Наймодавець має право:

  •  вимагати від наймача дотримання Правил користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями та своєчасного внесення ним плати за житлово-комунальні послуги;
  •  у разі відмови наймача від переселення в інше жиле приміщення на період капітального ремонту або реконструкції будинку, вимагати переселення його в судовому порядку;
  •  вживати всіх необхідних заходів для відселення наймача та членів його сім’ї, якщо будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом;
  •  вимагати в судовому порядку виселення наймача, членів його сім’ї або інших осіб, які проживають разом з ним, без надання іншого житла, якщо вони систематично псують чи руйнують приміщення або використовують його не за призначенням, або створюють неможливі умови для спільного проживання з ними інших мешканців будинку;
  •  на вхід до займаного житла для огляду елементів жилого будинку та його обладнання і перевірки показань приладів обліку води, тепла та газу.

Наймач має право:

  •  вселяти відповідно до законодавства в займане ним житло інших осіб;
  •  проводити в установленому порядку обмін займаного житла на інше;
  •  здавати в піднайом за згодою членів сім’ї, що проживають разом з ним, жиле приміщення відповідно до законодавства;
  •  бронювати в установлених законодавством випадках житло з отриманням охоронного свідоцтва;
  •  на збереження жилого приміщення у разі тимчасової відсутності його та членів його сім’ї на підставах і в межах строків, передбачених законодавством;
  •  вимагати від наймодавця, згідно із законодавством, виконання покладених на нього обов’язків. У разі невиконання наймодавцем обов’язків щодо ремонту наданого в найом житла у випадках, викликаних нагальною потребою, провести ремонт і стягнути з наймодавця вартість ремонту або зарахувати її в рахунок наступних платежів;
  •  за наявності відповідних умов у членів сім’ї наймача вимагати розділу особового рахунку і переукладення договору найму з членами сім’ї наймача;
  •  приватизувати займане житло відповідно до законодавства.

Як вже відзначалось, однією з сторін договору найму жилого приміщення є наймач – громадянин, на ім’я якого видано ордер. Нарівні з наймачем правом на займане жиле приміщення користуються члени його сім’ї, які проживають разом з ним. Статтею 64 Житлового кодексу встановлено, що члени сім’ї наймача, які проживають разом з ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов’язки, що випливають з договору найму жилого приміщення.

Повнолітні члени сім’ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов’язаннями, що випливають із зазначеного договору.

До членів сім’ї наймача належать дружина наймача, їх діти та батьки. Членами сім’ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.

Таким чином, законом визначається дві категорії членів сім’ї наймача жилого приміщення:

  •  по-перше, це чоловік (дружина) наймача, його діти й батьки, які незалежно від віку та працездатності безспірно є членами сім’ї наймача. Для визнання їх членами сім’ї юридичне значення має лише факт спільного проживання з наймачем;
  •  по-друге, членами сім’ї можуть бути визнані й інші особи, якщо вони проживають спільно з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.

Отже, сім’я наймача – це група осіб, яких об’єднує шлюб, спорідненість, або проживання в одному жилому приміщенні і ведення з власником (наймачем) цього приміщення спільного господарства (спільний бюджет, спільні витрати по оплаті житла тощо).

У житлових правовідносинах сім’я в ряді випадків виступає як особливий колективний суб’єкт певного права (наприклад, право сімей загиблих або зниклих безвісти військовослужбовців на першочергове отримання жилого приміщення). Правосуб’єктність сім’ї проявляється або через дії наймача, або власника, як її представника, або через дії, які вчиняються окремими членами сім’ї.

Сім’я виступає як особливий колектив, особлива соціальна спільність, носій колективних прав та обов’язків її членів. Це проявляється, по-перше, через повноваження, які здійснює наймач в інтересах сім’ї як її представник; по-друге, через дії, які вчиняються всіма членами сім’ї (наприклад, згода членів сім’ї на вселення інших громадян як членів сім’ї); по-третє, через дії, які вчиняються лише повнолітніми членами сім’ї.

Як вже було вказано вище, права членів сім’ї, за загальним правилом, є рівними з правами наймача, але разом з тим в деяких випадках вони є похідними від прав наймача. Наприклад, на службові жилі приміщення ордер видається наймачеві, який є працівником або службовцем даного підприємства, установи, організації, і припинення ним трудових відносин з організацією може призвести до виселення із займаного приміщення не лише його, а й інших членів сім’ї. Права членів сім’ї, які проживають у гуртожитках, також є похідними від прав наймача жилого приміщення.

Відповідно до статті 65 Житлового кодексу наймач вправі в установленому порядку за письмовою згодою всіх членів сім’ї, які проживають разом з ним, вселити в займане ним жиле приміщення свою дружину, дітей, батьків, а також інших осіб. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей зазначеної згоди не потрібно.

Особи, що вселилися в жиле приміщення як члени сім’ї наймача, набувають рівного з іншими членами сім’ї права користування жилим приміщенням, якщо при вселенні між цими особами, наймачем та членами його сім’ї, які проживають з ним, не було іншої угоди про порядок користування жилим приміщенням.

Як було зазначено в пункті 9 Постанови Пленуму Верховного Суду України “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України” від 12 квітня 1985 р. №2, вирішуючи спори про право користування жилим приміщенням осіб, які вселилися до жилого приміщення наймача, суд повинен з’ясувати, чи дотриманий встановлений порядок при їх вселенні, зокрема:

  •  чи була письмова згода на це всіх членів сім’ї наймача, які самостійно здатні реалізовувати свої житлові права;
  •  чи приписані вони в даному жилому приміщенні;
  •  чи було це приміщення постійним місцем їх проживання;
  •  чи вели вони з наймачем спільне господарство, тривалість часу їх проживання;
  •  чи не обумовлювався угодою між цими особами, наймачем і членами сім’ї, що проживають з ним, певний порядок користування жилим приміщенням.

При цьому, як роз’яснив Пленум Верховного Суду України в пункті 15 Постанови від 1 листопада 1996 р. №9 "Про застосування Конституції України при здійсненні правосуддя", наявність чи відсутність прописки сама по собі не може бути підставою для визнання права користування жилим приміщенням за особою, яка там проживала чи вселилась туди як член сім’ї наймача (власника) приміщення, або ж для відмови їй у цьому.

Однак відсутність письмової згоди членів сім’ї наймача на вселення сама по собі не свідчить про те, що особи, які вселилися, не набули права користування жилим приміщенням, якщо за обставинами справи безспірно встановлено, що вони висловлювали таку згоду.

У житловому законодавстві міститься важлива гарантія прав осіб, які перестали бути членами сім’ї наймача, але продовжують проживати в займаному жилому приміщенні. Щодо таких категорій громадян діє загальне правило, яке полягає в тому, що вони мають такі ж права і обов’язки, як наймач та члени його сім’ї.

Житлові відносини є стійкими та стабільними, проте можуть піддаватися змінам, головним чином, внаслідок перемін, які відбуваються у сім’ї. Сім’я протягом свого життєвого циклу змінюється як кількісно, так і структурно, що впливає на зміст житлових відносин.

Відповідно до статті 103 Житлового кодексу договір найму жилого приміщення може бути змінено тільки за згодою наймача, членів його сім’ї і наймодавця, за винятком випадків, передбачених житловим законодавством України. Член сім’ї наймача вправі вимагати, за згодою інших членів сім’ї, які проживають разом з ним, укладення з ним окремого договору найму, якщо жилу площу, що припадає на нього, може бути виділено у вигляді приміщення, яке відповідає вимогам статті 63 Житлового кодексу, тобто бути ізольованим, безпосередньо жилим, а не підсобним, та за розміром площі не менше від встановленого для надання одній особі.

Необхідність розділення (виділення) жилої площі викликається причинами різного роду: створення на базі одної сім’ї декількох сімей; розірвання шлюбу між подружжям тощо.

У разі відмови членів сім’ї дати згоду на укладення окремого договору найму, а також у разі відмови наймодавця в укладенні такого договору спір може бути вирішено в судовому порядку.

Відповідно до статті 105 Житлового кодексу громадяни, які проживають і користуються в одній квартирі жилими приміщеннями за окремими договорами найму, в разі об’єднання в одну сім’ю вправі вимагати укладення з ким-небудь з них одного договору найму на все займане приміщення. При відмові наймодавця в укладенні єдиного договору найму спір може бути вирішено в судовому порядку.

Крім цього, повнолітній член сім’ї наймача вправі за згодою наймача та інших членів сім’ї, які проживають разом з ним, вимагати визнання його наймачем за раніше укладеним договором найму жилого приміщення замість попереднього наймача. Таке ж право у разі смерті наймача або втрати ним права на жиле приміщення належить будь-якому членові сім’ї наймача.

У випадку відмови наймодавця у визнанні члена сім’ї наймачем за договором найму спір може бути вирішено в судовому порядку.

Таким чином, відповідно до Житлового кодексу договір найму жилого приміщення може змінюватись у зв’язку з:

  1.  розділенням (виділенням) жилого приміщення за вимогою члена сім’ї наймача (ст. 104 ЖК);
  2.  об’єднанням громадян, які проживали в одній квартирі за окремими договорами найму, в одну сім’ю (ст. 105 ЖК);
  3.  визнанням наймачем іншого члена сім’ї (ст. 106 ЖК).

Відповідно до статті 107 Житлового кодексу наймач жилого приміщення вправі за згодою членів сім’ї в будь-який час розірвати договір найму. Це право випливає із суті житлових потреб громадянина: при припиненні потреби в даному жилому приміщенні (наприклад, у зв’язку з переїздом на постійне місце проживання в іншу місцевість розривається і договір найму жилого приміщення).

У разі вибуття наймача та членів його сім’ї на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше жиле приміщення в тому ж населеному пункті договір найму жилого приміщення вважається розірваним з дня вибуття. Якщо з жилого приміщення вибуває не вся сім’я, то договір найму жилого приміщення не розривається, а член сім’ї, який вибув, втрачає право користування цим жилим приміщенням з дня вибуття.

Тим самим, закон надає наймачеві та членам його сім’ї можливість односторонніми діями відмовитись від свого права на користування жилим приміщенням, причому без попереднього узгодження з наймодавцем. Розірвання договору найму жилого приміщення за ініціативою наймача не тягне для нього ніяких несприятливих наслідків. Іноді наймачі, переїжджаючи на нове місце проживання, залишають жиле приміщення у стані, непридатному для проживання без ремонту даного приміщення. Для недопущення таких випадків закон встановлює обов’язок наймача при звільненні приміщення здати його в належному стані. Інші обов’язки наймача припиняються з моменту розірвання договору найму.

Забезпечуючи стійке та стабільне користування громадянами наданими їм жилими приміщеннями Житловий кодекс у статті 108 встановлює, що договір найму жилого приміщення в будинках державного та громадського житлового фонду може бути розірвано на вимогу наймодавця лише з підстав, установлених законом, і тільки в судовому порядку, крім випадків виселення з будинків, що загрожують обвалом.

5.2. Збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми громадянами.

Оскільки жилі будинки та інші жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, то наймач і члени його сім’ї повинні використовувати жиле приміщення у відповідності до його призначення для постійного проживання. У випадку вибуття наймача та членів його сім’ї із займаного ними житла на інше постійне місце проживання вони втрачають право на жиле приміщення з дня виїзду. Поряд з тим з метою захисту прав громадян на займане жиле приміщення Житловий кодекс передбачає загальні підстави збереження жилих приміщень за тимчасово відсутніми громадянами. Відповідно до статті 71 Житлового кодексу при тимчасовій відсутності наймача або членів його сім’ї за ними зберігається жиле приміщення протягом шести місяців.

Якщо наймач або члени його сім’ї були відсутні з поважних причин понад шість місяців, цей строк за заявою відсутньої особи може бути продовжено наймодавцем, а у випадку спору – судом.

Жиле приміщення зберігається за тимчасово відсутнім наймачем або членами його сім’ї понад шість місяців у випадках:

  1.  призову на строкову військову службу або направлення на альтернативну (невійськову) службу, а також призову офіцерів із запасу на військову службу на строк до 3-х років – протягом усього періоду проходження зазначеної військової служби;
  2.  перебування на військовій службі прапорщиків, мічманів і військовослужбовців надстрокової служби – протягом перших 5-и років перебування на дійсній військовій службі;
  3.  тимчасового виїзду з постійного місця проживання за умовами і характером роботи (екіпажі суден, працівники геологічних, розвідувальних партій, експедицій тощо) або у зв’язку з навчанням (студенти, аспіранти тощо) – протягом усього часу виконання цієї роботи або навчання;
  4.  поміщення дітей на виховання в державний дитячий заклад, до родичів, опікуна чи піклувальника – протягом усього часу їх перебування в цьому закладі, у родичів, опікуна чи піклувальника, якщо в жилому приміщенні, з якого вибули діти, залишились проживати інші члени сім’ї. Якщо в жилому приміщенні, з якого вибули діти, не залишились проживати члени їх сім’ї та приміщення надано іншим громадянам або вселення в нього є неможливим з інших причин, то після закінчення строку перебування дітей у державному дитячому закладі, повернення їх від родичів, опікуна (піклувальника) їм надається жиле приміщення виконавчим комітетом місцевої ради за останнім постійним місцем проживання;
  5.  виїзду у зв’язку з виконанням обов’язків опікуна (піклувальника) – протягом усього часу виконання цих обов’язків;
  6.  влаштування інвалідів у будинки-інтернати або інші установи соціальної допомоги – протягом дванадцяти місяців;
  7.  виїзду для лікування в лікувально-профілактичному закладі – протягом усього часу перебування в ньому;
  8.  взяття під варту – протягом усього часу перебування під слідством і судом.

Верховний Суд України у Постанові “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України” роз’яснив, що у справах про визнання наймача або члена його сім’ї таким, що втратив право користування жилим приміщенням (ст. 71 ЖК), необхідно з’ясовувати причини відсутності відповідача понад встановлені строки. У випадку їх поважності (перебування у відрядженні, у осіб, які потребують догляду, внаслідок неправомірної поведінки інших членів сім’ї тощо) суд може продовжити пропущений строк.

Коли відсутня особа повернулася на жилу площу за згодою членів сім’ї, її не можна вважати такою, що втратила право на жилу площу. Якщо ж вона вселилася в жиле приміщення всупереч волі членів сім’ї та була відсутньою понад встановлені строки без поважних причин, то суд вправі визнати її такою, що втратила право на жилу площу. Коли в жилому приміщенні не залишалися члени сім’ї особи, яка була відсутня, її повернення в це приміщення до часу розгляду спору в суді є істотною обставиною, але вона не може бути безспірною підставою до відмови в позові, а повинна оцінюватись у сукупності з іншими обставинами.

Наявність рішення суду про право громадянина користуватися жилим приміщенням не є перешкодою до розгляду і задоволення позову про визнання його таким, що втратив це право з мотивів, що після набрання рішенням законної сили або після його виконання він був відсутнім понад шість місяців, у тому числі і в тих випадках, коли строк для виконання рішення не скінчився.

Наймачеві або членові його сім’ї, який був відсутнім понад встановлений законом строк без поважних причин, суд вправі з цих мотивів відмовити в позові про захист порушеного права (вселення, обмін, поділ жилого приміщення тощо).

Відповідно до житлового законодавства України може бути встановлено й інші умови та випадки збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми громадянами на більш тривалий термін.

Особливий порядок збереження жилих приміщень за тимчасово відсутніми громадянами передбачений статтею 73 Житлового кодексу. Зокрема, в даній статті передбачене право громадян, які направляються на роботу за кордон чи в трудонедостатню сільську місцевість, бронювати займані жилі приміщення.

Порядок бронювання жилих приміщень за тимчасово відсутніми наймачами та членами їх сімей встановлюється Правилами бронювання жилих приміщень в Українській РСР, які були затверджені постановою Ради Міністрів УРСР 9 вересня 1985 р. №342.

Відповідно до пункту 3 зазначених Правил за наймачем або членом його сім’ї бронюється все жиле приміщення, яке є предметом договору найму, незалежно від того, чи залишаються там проживати члени сім’ї чи виїжджають разом з ним. В останньому випадку жиле приміщення бронюється і за членами сім’ї, що виїжджають.

Особи, які перестали бути членами сім’ї наймача, але продовжують проживати в займаному жилому приміщенні, мають таке ж право на бронювання цього приміщення, як наймач та члени його сім’ї.

У разі бронювання жилого приміщення виконавчий комітет районної, міської, районної в місті ради за місцем знаходження приміщення, що бронюється, видає наймачеві або членові його сім’ї охоронне свідоцтво (броню) за встановленою формою (див. додаток №9).

Для одержання охоронного свідоцтва (броні) наймачем (членом його сім’ї) подається заява. До заяви додаються:

  1.  копія трудового договору (при виїзді на роботу за трудовим договором), а в інших випадках – клопотання відповідного підприємства, установи, організації;
  2.  довідка з місця проживання про склад сім’ї та прописку за формою, встановленою для квартирного обліку.

Охоронне свідоцтво (броня) видається громадянину в двох примірниках, з яких перший він здає житлово-експлуатаційній організації під розписку на другому примірнику, що залишається у нього. Охоронне свідоцтво (броня) зберігається у житлово-експлуатаційній організації як документ суворої звітності.

У період дії охоронного свідоцтва (броні) тимчасово відсутній наймач та члени його сім’ї зберігають права і несуть обов’язки за договором найму жилого приміщення.

Відповідно до пункту 8 Правил, бронювання жилого приміщення не допускається:

  •  у випадку пред’явлення до наймача жилої площі позову про розірвання чи зміну договору найму цього приміщення чи позову про визнання ордера недійсним;
  •  службових жилих приміщень та жилої площі в гуртожитках;
  •  в інших випадках, передбачених законодавством України.

Таким чином, бронювання жилого приміщення – це особливий порядок збереження займаного жилого приміщення в будинках державного та громадського житлових фондів за тимчасово відсутнім наймачем та членами його сім’ї шляхом видачі на займане приміщення охоронного свідоцтва (броні) органами місцевого самоврядування.

5.3. Виселення наймачів із жилих приміщень у будинках державного та громадського житлових фондів.

Розірвання договору найму жилого приміщення в будинках державного та громадського житлового фонду з подальшим виселенням наймачів є винятковим заходом і допускається лише з підстав, установлених законом.

При виселенні із займаного жилого приміщення у Житловому кодексі передбачені випадки, коли особам яких виселяють із займаного приміщення інше житло повинне надаватись у обов’язковому порядку, і випадки, коли житло може надаватись за рішенням компетентних органів.

Так, відповідно до статті 110 Житлового кодексу не можуть бути виселені із займаного жилого приміщення без надання іншого благоустроєного житла громадяни, яких виселяють у зв’язку з тим, що:

  1.  будинок, у якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню;
  2.  будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом;
  3.  будинок (жиле приміщення) підлягає переобладнанню в нежилий.

Згідно зі статтею 114 Житлового кодексу питання про можливість надання іншого житла вирішується при виселенні:

  1.  робітників і службовців та членів їх сімей, що припинили трудові відносини з підприємствами, установами, організаціями найважливіших галузей народного господарства, які надали жиле приміщення, у зв’язку із звільненням за власним бажанням без поважних причин, або за порушення трудової дисципліни, або за вчинення злочину. Списки таких підприємств, установ, організацій затверджуються Кабінетом Міністрів України;
  2.  громадян, позбавлених батьківських прав, якщо вони проживають спільно з дітьми, відносно яких позбавлені батьківських прав.

За загальним правилом, громадянам, які займали окрему квартиру, повинно бути надано окрему квартиру. Якщо наймач займав більш як одну кімнату, йому надається жиле приміщення, що складається з того ж числа кімнат. За розміром жиле приміщення має бути не меншим за те, яке займав наймач, однак у межах норми жилої площі. Якщо наймач або член сім’ї, що проживає разом з ним, має право на додаткову жилу площу і фактично користується нею, жиле приміщення надається з урахуванням норми додаткової жилої площі. У разі виселення з жилого приміщення, меншого за розміром, ніж це передбачено для надання жилого приміщення в даному населеному пункті, надається жиле приміщення відповідно до встановленого розміру.

Офіцерів, прапорщиків і мічманів, військовослужбовців надстрокової служби Збройних Сил України та прирівняних до них осіб, звільнених з дійсної військової служби у відставку або в запас, а також осіб, які проживають разом з ними, може бути виселено із займаних ними жилих приміщень у військових містечках з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення. У такому ж порядку підлягають виселенню з військових містечок інші особи, які втратили зв’язок із Збройними Силами України.

Порядок надання жилого приміщення у зв’язку із знесенням будинку або переобладнанням будинку (жилого приміщення) в нежилий передбачений статтею 111 Житлового кодексу, а саме:

  1.  якщо будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню у зв’язку з вилученням земельної ділянки для державних або громадських потреб, громадянам, яких виселяють з цього будинку, інше благоустроєне жиле приміщення надається виконавчим комітетом місцевої ради, а у випадках, коли земельна ділянка відводиться державній, кооперативній або іншій громадській організації, – цією організацією;
  2.  якщо будинок, у якому знаходиться жиле приміщення, у зв’язку з непридатністю для проживання підлягає знесенню або будинок (жиле приміщення) підлягає переобладнанню в нежилий, інше благоустроєне жиле приміщення надається громадянам, яких виселяють, державною, кооперативною або іншою громадською організацією, якій належить будинок, що підлягає знесенню, або якій призначається підлягаючий переобладнанню будинок (жиле приміщення), а в разі відсутності цієї організації чи неможливості надання нею жилого приміщення – виконавчим комітетом місцевої ради.

Стаття 116 Житлового кодексу передбачає випадки виселення громадян без надання іншого жилого приміщення, а саме, коли має місце:

  1.  систематичне руйнування чи псування жилого приміщення;
  2.  використання жилого приміщення не за призначенням;
  3.  систематичне порушення громадського спокою;
  4.  унеможливлення для інших проживання з ними в одній квартирі чи в одному будинку за умови, що заходи запобігання та громадського впливу виявились безрезультатними. Осіб, які підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення за неможливістю спільного проживання, може бути зобов’язано судом замість виселення провести обмін займаного приміщення на інше жиле приміщення, вказане заінтересованою в обміні стороною;
  5.  визнання ордеру недійсним;
  6.  самоправне зайняття жилого приміщення.

Гарантією дотримання прав та законних інтересів осіб, яких виселяють із займаного жилого приміщення, є положення статті 109 Житлового кодексу, яка гласить, що виселення із жилого приміщення повинно провадитись у судовому порядку.

Необхідно зазначити, що із Житлового кодексу досі не виключена норма відповідно до якої допускається виселення в адміністративному порядку з санкції прокурора осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення або проживають у будинках, що загрожують обвалом. Проте, необхідно взяти до уваги той факт, що дане положення є застарілим, оскільки суперечить статті 47 Конституції України, яка гласить, що ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Таким чином, можна зробити важливий висновок про те, що положення житлового законодавства стосовно адміністративного виселення втратили силу як такі, що прийняті до набуття чинності Конституцією України.

5.4. Обмін жилих приміщень в будинках державного та громадського житлових фондів.

Відповідно до статті 79 Житлового кодексу наймач жилого приміщення вправі за письмовою згодою членів сім’ї, що проживають разом із ним, включаючи тимчасово відсутніх, провести обмін займаного приміщення з іншим наймачем або членом житлово-будівельного кооперативу, в тому числі з проживаючими в іншому населеному пункті.

Порядок обміну жилих приміщень в будинках державного та громадського житлових фондів встановлюється Правилами обміну жилих приміщень в Українській РСР, які були затверджені постановою Ради Міністрів УРСР 31 січня 1986 р. №31.

Предметом обміну може бути:

  •  окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, або одноквартирний жилий будинок, на які укладено договір найму або які перебувають у користуванні члена житлово-будівельного кооперативу;
  •  частина жилого приміщення, що припадає на долю наймача (члена житлово-будівельного кооперативу) або члена його сім’ї, в тому числі суміжна кімната або частина кімнати (згідно зі статтею 81 Житлового кодексу частина жилого приміщення може бути предметом договору обміну жилих приміщень лише в тому випадку, коли в’їжджаючий у порядку обміну вселяється як член сім’ї тих, що залишилися проживати в цьому приміщенні. Як члени сім’ї можуть вселятися: дружина, діти, батьки, дід, баба, онуки, рідні брати і сестри).

Обмін жилими приміщеннями може відбутися між громадянами, які проживають в одному або різних жилих будинках, розташованих як у даному, так і в різних населених пунктах. Обмін жилими приміщеннями провадиться без обмеження кількості учасників, крім випадків обміну частини жилого приміщення, при якому згода про обмін може бути тільки двосторонньою.

Обмін жилими приміщеннями, що знаходяться в межах одного населеного пункту, оформляється виконавчим комітетом міської, селищної, сільської ради, а при наявності бюро по обміну жилими приміщеннями – цим бюро. У місті з районним поділом оформлення обміну жилими приміщеннями, що знаходяться в межах одного району, виконавчим комітетом міської ради може бути покладено на виконавчі комітети районних у місті рад.

Якщо жилі приміщення знаходяться в різних населених пунктах, обмін оформляється виконавчим комітетом міської, селищної, сільської ради (бюро по обміну жилими приміщеннями) в одному з населених пунктів за вибором учасників обміну.

При міжміському обміні на жиле приміщення в м. Києві обмін оформляється виконавчим комітетом Київської міської ради, а на жиле приміщення в курортній місцевості – виконавчим комітетом відповідної ради (бюро по обміну жилими приміщеннями) у даній місцевості.

Громадяни, бажаючі провести обмін займаних жилих приміщень, подають виконавчому комітетові відповідної ради (бюро по обміну жилими приміщеннями) заяви (див. додаток №10).

Крім того, подаються:

  •  згода на обмін підприємства, установи, організації, а якщо жиле приміщення знаходиться в будинку підприємства, установи, організації, зазначених у частині першій статті 114 Житлового кодексу, також виписка з трудової книжки особи, яка є наймачем жилого приміщення, про дату і причину звільнення або документ про те, що жиле приміщення було одержане не у зв’язку з трудовими відносинами, або про те, що особа, яка вселяється в це приміщення, перебуває з зазначеним підприємством, установою, організацією у трудових відносинах, – при обміні жилого приміщення в будинку підприємства, установи, організації;
  •  виписка з рішення загальних зборів членів житлово-будівельного кооперативу (зборів уповноважених) про прийом даної особи до кооперативу – при обміні жилого приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду на жиле приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу або при обміні жилих приміщень між членами різних житлово-будівельних кооперативів;
  •  виписка з рішення загальних зборів членів житлово-будівельного кооперативу (зборів уповноважених) про згоду на обмін – при обміні жилих приміщень між членами одного й того ж житлово-будівельного кооперативу;
  •  документи, які підтверджують перебування у шлюбі або перебування в родинних відносинах з кимсь із осіб, які залишилися проживати у приміщенні, частина якого обмінюється, – при обміні на частину жилого приміщення;
  •  довідка лікувально-профілактичної установи за місцем проживання заявника про відсутність у нього і членів його сім’ї захворювання, яке перешкоджає проживанню у комунальній квартирі, – при обміні на жиле приміщення у квартирі, в якій проживає два або більше наймачів (членів житлово-будівельного кооперативу);
  •  письмова згода осіб, які проживають у суміжному (зв’язаному загальним входом) жилому приміщенні, – при обміні неізольованого жилого приміщення;
  •  згода органу опіки і піклування – при обміні жилого приміщення, що перебуває в користуванні особи, над якою встановлено опіку або піклування.

Інші документи при необхідності запитуються виконавчим комітетом місцевої ради (бюро по обміну жилими приміщеннями).

Відповідно до пункту 12 Правил обміну обмін жилими приміщеннями не допускається:

  1.  якщо до наймача пред’явлено позов про розірвання чи зміну договору найму жилого приміщення або про визнання ордера недійсним;
  2.  якщо одним з учасників обміну є член житлово-будівельного кооперативу, щодо якого розглядається питання про виключення з кооперативу;
  3.  якщо обмін має корисливий або фіктивний характер;
  4.  якщо будинок, в якому знаходиться обмінюване жиле приміщення, підлягає знесенню або будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом чи підлягає переобладнанню для інших цілей;
  5.  якщо будинок підлягає капітальному ремонту з переобладнанням або переплануванням обмінюваного жилого приміщення;
  6.  якщо жиле приміщення є службовим або знаходиться в гуртожитку;
  7.  якщо одне з обмінюваних приміщень знаходиться у будинку підприємства, установи, організації, зазначених у частині першій статті 114 Житлового кодексу, крім випадків, коли наймач одержав приміщення в будинку підприємства, установи, організації не у зв’язку з трудовими відносинами або коли наймодавець втратив право на його виселення, а також коли наймач іншого обмінюваного приміщення (член житлово-будівельного кооперативу) перебував з цим підприємством, установою, організацією у трудових відносинах;
  8.  якщо у зв’язку з обміном у квартиру, в якій проживає два і більше наймачі, вселяється особа, яка хворіє на тяжку форму хронічного захворювання, у зв’язку з чим не може проживати в такій квартирі;
  9.  якщо внаслідок міжміського обміну на жилі приміщення в м.м.Києві та Севастополі та в курортних місцевостях розмір жилої площі, що припадатиме на кожного члена сім’ї, буде меншим 13,65м2. Виконавчі комітети обласних, Київської та Севастопольської міських рад вправі, як виняток, при наявності поважних причин, дозволяти обмін на жилі приміщення в зазначених місцевостях і містах при меншому розмірі жилої площі.

Згода про обмін жилими приміщеннями набирає чинності з моменту одержання ордерів (див. додаток №11), які видаються виконавчими комітетами міських, районних у місті, селищних, сільських рад за місцем оформлення обміну жилими приміщеннями. Відмову у видачі ордера може бути оскаржено в судовому порядку в шестимісячний термін.

При одержанні ордерів подаються паспорти (або документи, що їх замінюють) членів сім’ї, включених у ордер. Крім того, подаються:

  1.  при обміні жилого приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду на жиле приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу – документ установи банку про внесення особою, яка вступає до кооперативу, пайового внеску або (у випадках, передбачених Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу) довідка правління кооперативу про передачу йому паю членом кооперативу, який вибув;
  2.  при обміні жилих приміщень між членами різних житлово-будівельних кооперативів – документ установи банку про внесення стороною, якій належить менша сума паєнагромадження, на рахунок іншого кооперативу різниці у паєнагромадженнях або довідки правлінь кооперативів про рівність сум паєнагромаджень;
  3.  при обміні жилих приміщень між членами одного й того ж житлово-будівельного кооперативу – документ установи банку про внесення різниці в паєнагромадженнях або довідка правління кооперативу про рівність сум паєнагромаджень.

При вселенні в одержане по обміну жиле приміщення громадянин здає ордер (при вселенні в жиле приміщення як член сім’ї – виписку з рішення виконавчого комітету ради) у житлово-експлуатаційну організацію, а при її відсутності – відповідному підприємству, установі, організації або правлінню житлово-будівельного кооперативу. Одночасно подаються паспорти членів сім’ї, включених в ордер (у виписку з рішення виконавчого комітету ради) з відміткою про виписку з колишнього місця проживання.

Ордер (виписка з рішення виконавчого комітету місцевої ради) зберігається як документ суворої звітності. Ордер, дійсний протягом 30 днів, а при міжміському обміні – протягом 60 днів.

Якщо після набрання чинності згодою про обмін жилими приміщеннями сторони відмовляються від обміну, обмін за їх заявою, за умови здачі одержаних ордерів, анулюється виконавчим комітетом ради, який видав ордери.

При відмові від обміну однією з сторін питання про примусове виконання згоди про обмін може бути вирішене судом.


Розділ 6.
Користування жилою площею в гуртожитках. Службові жилі приміщення.

6.1. Порядок надання та користування жилою площею в гуртожитках.

Порядок надання та користування жилою площею в гуртожитках регулюється главою 4 Житлового кодексу та Примірним положенням про гуртожитки, затвердженим постановою Ради Міністрів УРСР 3 червня 1986 р. №208.

Зі змісту цих нормативно-правових актів можна зробити висновок, що гуртожиток – це спеціалізоване жиле приміщення, призначене для тимчасового проживання, як правило, одиноких громадян, які вселились до нього у зв’язку з роботою на підприємстві (установі, організації) або навчанням в учбовому закладі, у віданні яких перебуває даний гуртожиток.

Таким чином, гуртожитки призначаються для проживання робітників, службовців, студентів, учнів, а також інших громадян на час роботи або навчання. Відповідно до статті 127 Житлового кодексу під гуртожитки надаються спеціально споруджені або переобладнані для цієї мети жилі будинки. З цього можна зробити два важливих висновки:

  •  по-перше, не допускається надавати під гуртожитки частину жилого будинку. Це правило встановлене для того, щоб не порушувати житлові права громадян, які проживають в будинку на підставі договору найму, тобто не створювати для них додаткові незручності при проживанні в будинку;
  •  по-друге, під гуртожитки надаються як спеціально збудовані, так і переобладнані під гуртожитки жилі будинки. Переобладнання жилих будинків під гуртожитки провадиться з дозволу виконавчого комітету місцевої ради.

Гуртожитки поділяються на два види:

  1.  для проживання одиноких громадян (жилі приміщення знаходяться у спільному користуванні кількох осіб, які не перебувають у сімейних стосунках);
  2.  для проживання сімей (жилі приміщення, що складаються з однієї чи кількох кімнат, перебувають у відособленому користуванні сімей).

У гуртожитках, призначених для проживання одиноких громадян, при необхідності, з дозволу виконавчого комітету місцевої ради можуть бути виділені приміщення для проживання сімей. Ці приміщення повинні розташовуватися в окремих під’їздах (секціях) жилого будинку.

Правовий режим гуртожитків значно відрізняється від інших видів жилих приміщень. Зокрема, відповідно до пункту 15 Положення про гуртожитки, жила площа в гуртожитку не підлягає обміну, розділу, бронюванню та здачі в піднайом. Окрім того, відповідно до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, вона не підлягає приватизації Також особливість правового режиму гуртожитків полягає у встановлені житловим законодавством ряду обмежень щодо прав наймачів жилої площі в гуртожитках. Так, відповідно до пункту 19 Положення мешканцям гуртожитку забороняється:

  1.  провадити самовільне переобладнання й перепланування приміщень;
  2.  захаращувати предметами домашнього вжитку балкони, пожежні проходи, коридори, сходи та запасні виходи;
  3.  зберігати в жилих приміщеннях, на сходах, балконах легкозаймисті й горючі рідини, вибухонебезпечні матеріали та речовини, що забруднюють повітря;
  4.  установлювати без дозволу керівництва гуртожитку тимчасові електронагрівальні прилади для додаткового обігрівання приміщень;
  5.  кидати у сміттєпровід великогабаритні предмети, не загашені недопалки й сірники, виливати рідини;
  6.  у період з 23-ї по 7-у годину включати на підвищену гучність телевізійну, магнітофонну і радіоапаратуру, грати на музичних інструментах та створювати інший шум, що порушує спокій громадян;
  7.  самовільно переселятися з одного приміщення в інше.

Поряд з цим у житловому законодавстві встановлюються додаткові гарантії, спрямовані на забезпечення прав та законних інтересів громадян, які проживають у гуртожитках. Зокрема, до таких гарантій можна віднести наступні норми житлового законодавства:

  1.  не допускається розміщення гуртожитків у підвалах і цокольних поверхах жилих будинків (пункт 3 Примірного положення про гуртожитки);
  2.  у гуртожитках повинні забезпечуватися необхідні умови для проживання, занять, відпочинку і проведення виховної роботи серед мешканців (пункт 6 Положення);
  3.  заселення гуртожитків провадиться після створення в них необхідних житлово-побутових умов для проживання й одержання дозволу санітарно-епідеміологічної станції (пункт 7 Положення).

Жила площа в гуртожитку надається за спільним рішенням адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації та відповідного профспілкового комітету. На підставі рішення про надання жилої площі в гуртожитку адміністрація підприємства, установи, організації видає громадянинові спеціальний ордер (див. додаток №12), який є єдиною підставою для вселення на надану жилу площу. Ордер може бути виданий лише на вільну жилу площу. При одержанні ордера пред’являються паспорти всіх членів сім’ї, включених до ордера, з відміткою про виписку з попереднього місця проживання. Адміністрація підприємства, установи, організації веде облік ордерів, що видаються громадянам на зайняття жилої площі. Бланки ордерів зберігаються як документи суворої звітності.

Жила площа в гуртожитках надається в порядку черговості, що визначається адміністрацією підприємства, установи, організації та профспілковим комітетом. Жила площа в гуртожитку надається в розмірі не менше 6м2 на одну особу.

Громадянам, які вибули з гуртожитку у зв’язку з призовом на дійсну строкову військову службу, а також офіцерам, які вибули з гуртожитку у зв’язку з призовом із запасу на дійсну військову службу на строк до трьох років, повинна бути знову надана жила площа в гуртожитку, якщо після проходження військової служби вони повернулися на те ж підприємство, в установу, організацію.

Вселення в гуртожиток робітників, службовців, студентів, учнів та інших громадян провадиться в установленому порядку завідуючим (директором) гуртожитком або працівником, який його заступає, на підставі виданого адміністрацією підприємства, установи, організації ордера.

Тому, хто вселяється в гуртожиток, вказується надана жила площа, видаються необхідний інвентар, постільні речі, перепустка на право входу в гуртожиток. Він повинен бути ознайомлений з правилами внутрішнього розпорядку, правами й обов’язками мешканців гуртожитку.

Робітники, службовці, студенти, учні, а також інші громадяни, які проживають у гуртожитку, мають право:

  1.  користуватися приміщеннями культурно-побутового призначення, обладнанням, інвентарем гуртожитку та комунально-побутовими послугами;
  2.  обирати раду гуртожитку та бути обраними до її складу, брати участь у культурно-масовій та фізкультурно-оздоровчій роботі, в обговоренні питань організації побуту в гуртожитку і вносити свої пропозиції щодо поліпшення цієї роботи;
  3.  вимагати своєчасної заміни обладнання, меблів, постільних речей та іншого інвентарю, що стали непридатними, а також усунення недоліків у культурно-побутовому обслуговуванні.

Громадяни, які проживають у приміщеннях, що перебувають у їх відособленому користуванні, вправі вселити в займані приміщення своїх неповнолітніх дітей. Вселення інших членів сім’ї в указані приміщення допускається лише з дозволу адміністрації та профспілкового комітету і письмової згоди членів сім’ї громадянина, які проживають разом з ним.

Робітники, службовці, студенти, учні, а також інші громадяни, які проживають у гуртожитку, зобов’язані:

  1.  використовувати надану жилу площу відповідно до її призначення;
  2.  забезпечувати схоронність приміщень, обладнання та інвентарю;
  3.  додержувати правил внутрішнього розпорядку гуртожитку;
  4.  зберігати чистоту й порядок у жилих приміщеннях, кабінах ліфтів, на сходах та в інших місцях загального користування;
  5.  ощадливо витрачати теплову й електричну енергію, воду і газ;
  6.  суворо додержувати правил пожежної безпеки при користуванні електричними, газовими та іншими приладами й обладнанням;
  7.  брати участь у благоустрої й озелененні прилеглої до гуртожитку території, охороні зелених насаджень, обладнанні, ремонті і належному утриманні спортивних та дитячих майданчиків;
  8.  своєчасно вносити плату за користування жилою площею і за комунальні послуги.

Особи, які вибувають з гуртожитку, зобов’язані здати все майно, що числиться за ними. При нездачі вказаного майна або його псуванні той, хто вибуває з гуртожитку, відшкодовує заподіяні збитки. Ремонт пошкоджених з вини мешканців приміщень гуртожитку, а також меблів, обладнання й інвентарю проводиться винними особами або за їх рахунок.

Сезонні, тимчасові працівники та особи, що працювали за строковим трудовим договором, які припинили роботу, а також особи, що вчились у навчальних закладах і вибули з них, підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення з гуртожитку, який їм було надано у зв’язку з роботою чи навчанням.

Інших працівників підприємств, установ, організацій, які поселилися в гуртожитку у зв’язку з роботою, може бути виселено без надання іншого жилого приміщення в разі:

  1.  звільнення за власним бажанням без поважних причин;
  2.  за порушення трудової дисципліни або вчинення злочину.

Виселення провадиться в судовому порядку.

Осіб, які припинили роботу з інших підстав, може бути виселено лише з наданням їм іншого жилого приміщення.

З гуртожитку без надання іншого жилого приміщення не може бути виселено:

  1.  інвалідів війни та інших інвалідів з числа військовослужбовців, які стали інвалідами внаслідок поранення, контузії або каліцтва, отриманих при виконанні обов’язків військової служби, або внаслідок захворювання, зв’язаного з перебуванням на фронті;
  2.  учасників Великої Вітчизняної війни, які перебували у складі діючої армії;
  3.  сім’ї військовослужбовців і партизанів, які загинули або пропали безвісти при захисті держави чи при виконанні інших обов’язків військової служби; сім’ї військовослужбовців; інвалідів з числа осіб рядового і начальницького складу органів Міністерства внутрішніх справ, які стали інвалідами внаслідок поранення, контузії або каліцтва, що їх вони дістали при виконанні службових обов’язків;
  4.  осіб, які пропрацювали на підприємстві, в установі, організації, що надали їм жилу площу в гуртожитку, не менш як 10 років;
  5.  осіб, звільнених у зв’язку з ліквідацією підприємства, установи, організації або за скороченням чисельності чи штату працівників;
  6.  пенсіонерів по старості, персональних пенсіонерів; членів сім’ї померлого працівника, якому було надано жилу площу в гуртожитку; інвалідів праці I-ї та II-ї груп, інвалідів I-ї та II-ї груп з числа військовослужбовців і прирівняних до них осіб;
  7.  одиноких осіб з неповнолітніми дітьми, які проживають разом з ними.

Необхідно зазначити, що статтею 97 проекту Житлового кодексу регулюється правове становище нового, невідомого чинному житловому законодавству виду житла спеціального призначення – готелів-притулків.

Готелі-притулки, відповідно до проекту, призначені для тимчасового проживання громадян, які потерпіли від стихійного лиха або іншої екстремальної ситуації, а також для розміщення біженців (потерпілих осіб).

Готелі-притулки створюються у разі виникнення надзвичайної ситуації на базі існуючих готелів, гуртожитків, баз відпочинку, пансіонатів та інших приміщень, що можуть бути пристосовані для тимчасового проживання громадян, які постраждали від екстремальних ситуацій.

Рішення про створення готелів-притулків та умови користування ними приймаються місцевими органами виконавчої влади або органом місцевого самоврядування на підставі відповідного рішення Кабінету Міністрів України.

Громадяни, які постраждали від стихійного лиха, або інших екстремальних ситуацій, користуються готелями-притулками безоплатно. Витрати на їх утримання відшкодовуються органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування за рахунок місцевого бюджету.

6.2. Поняття службового жилого приміщення. Порядок включення жилого приміщення до числа службових.

Одним із видів жилих приміщень, які входять до складу житлового фонду України, є службові жилі приміщення. Відповідно до статті 6 Житлового кодексу жилі будинки та жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку в якості службових жилих приміщень та гуртожитків.

Зі змісту цієї статті можна зробити висновок, що службові жилі приміщення є особливим видом житла, основна відмінність яких від інших видів житла полягає в тому, що вони:

  •  по-перше, призначені не для постійного, а для тимчасового проживання громадян на час виконання ними своїх посадових обов’язків. Так, відповідно до п. 15 Положення про порядок надання службових жилих приміщень (затверджене постановою Ради Міністрів УРСР від 4 лютого 1988 р. №37) службове жиле приміщення надається робітникам і службовцям на час виконання ними своїх обов’язків;
  •  по-друге, відповідно до статті 118 Житлового кодексу службові жилі приміщення призначаються для заселення громадянами, які у зв’язку з характером їх трудових відносин повинні проживати за місцем роботи або поблизу нього. Відповідна норма міститься і в пункті 2 Положення про порядок надання службових жилих приміщень і користування ними в Українській РСР: “службові жилі приміщення призначаються для заселення громадянами, які у зв’язку з характером їх трудових відносин повинні проживати за місцем роботи або поблизу від нього. Через це зазначені приміщення повинні знаходитися у безпосередній близькості від дільниці, яка ними обслуговується (їх робочого місця).”

Таким чином, службове жиле приміщення – це вид житла, призначений для тимчасового проживання відповідних категорій громадян, які у зв’язку з особливим характером їх трудових функціональних обов’язків повинні проживати за місцем роботи або поблизу від нього.

Перелік категорій працівників, яким може бути надано службові жилі приміщення, затверджено постановою Ради Міністрів УРСР від 4 лютого 1988 р. №37. Відповідно до цієї постанови правом на отримання службового жилого приміщення користуються: працівники житлово-комунального господарства; лісничий, помічник лісничого, єгер, майстер лісу, лісник; директор, заступник директора по навчально-виховній роботі, вчитель, організатор позакласної та позашкільної виховної роботи; фельдшер, акушер фельдшерсько-акушерського пункту, лікар (терапевт, педіатр, стоматолог) лікарської амбулаторії, лікар (терапевт, педіатр) дільничної лікарні, завідуючий аптекою в сільському населеному пункті; завідуючий гуртожитком, комендант будинку, а також слюсар-сантехнік, слюсар-електрик гуртожитку в населеному пункті, де відсутня аварійна служба; працівники міських і районних відділів внутрішніх справ (дільничний інспектор міліції, оперуповноважений карного розшуку, експерт-криміналіст, слідчий; працівники установ кримінально-виконавчої системи і військовослужбовці підрозділів внутрішніх військ МВС, які несуть службу на цих об’єктах, за визначеним МВС переліком; службові особи митних органів; службові особи органів державної податкової служби; співробітники-військовослужбовці СБУ за визначеним нею переліком до одержання ними постійного жилого приміщення; працівники прокуратури за переліком, визначеним Генеральним прокурором України; інші категорії працівників.

Одна з особливостей правового режиму службових жилих приміщень полягає у тому, що для того, щоб жиле приміщення набуло статусу службового, повинна бути дотримана встановлена житловим законодавством процедура включення жилого приміщення до цієї категорії.

Відповідно до п. 3 Положення про порядок надання службових жилих приміщень і користування ними в Українській РСР жиле приміщення включається до числа службових рішенням виконавчого комітету районної, міської, районної в місті ради за клопотанням адміністрації підприємства, установи, організації. В тих випадках, коли підприємство, установа, організація розташована на території одного населеного пункту (району в місті), а жиле приміщення на території іншого, рішення про його включення до числа службових приймається виконавчим комітетом ради за місцем знаходження приміщення.

У житловому законодавстві встановлено правило, що до числа службових може бути включено тільки вільне жиле приміщення. Також у пункті 4 Положення про порядок надання службових жилих приміщень і користування ними в Українській РСР міститься вимога, що під службові жилі приміщення виділяються, як правило, окремі квартири, розташовані, переважно, на першому поверсі.

Облік службових жилих приміщень у всіх будинках, незалежно від їх належності, здійснюється у виконавчому комітеті районної, міської, районної в місті ради, яка прийняла рішення про включення жилого приміщення до числа службових. Службові жилі приміщення обліковуються в журналі обліку службових жилих приміщень (див. додаток №13), в якому зазначається: приналежність жилого будинку (найменування підприємства, установи організації за якою закріплено службове жиле приміщення); адреса службового жилого приміщення (населений пункт, вулиця, номер будинку та квартири); характеристика службового жилого приміщення (благоустроєність квартири, поверх, кількість кімнат, розмір жилої площі); дата і номер рішення відповідної ради про включення жилого приміщення до числа службових; дата і номер рішення виконавчого комітету про виключення жилого приміщення із числа службових.

Оперативний облік належних їм службових жилих приміщень здійснюють також відповідні підприємства, установи та організації.

Жиле приміщення виключається з числа службових, якщо відпала потреба в такому його використанні, а також у випадках, коли в установленому порядку воно виключене з числа жилих. Сам по собі факт проживання у службових жилих приміщеннях робітників і службовців, які припинили трудові відносини з підприємством, установою, організацією не є підставою для виключення цих приміщень з числа службових.

Виключення жилого приміщення з числа службових провадиться на підставі клопотання підприємства, установи, організації рішенням виконавчого комітету відповідної районної, міської, районної в місті ради. Про виключення жилого приміщення з числа службових у журналі обліку службових жилих приміщень робиться відповідна відмітка.

6.3. Порядок надання службових жилих приміщень.

Для виникнення умов, необхідних для надання громадянину службового жилого приміщення, особа, яка претендує на його отримання повинна відповідати ряду вимог, встановлених житловим законодавством:

  •  по-перше, громадянин повинен перебувати в трудових відносинах з підприємством, установою, організацією, яким належить службове жиле приміщення;
  •  по-друге, посада, яку він займає повинна бути включена в Перелік категорій працівників, яким може бути надано службові жилі приміщення;
  •  по-третє, згідно з пунктом 8 Положення про порядок надання службових жилих приміщень і користування ними, відповідні особи повинні постійно проживати, а також бути прописаними в населеному пункті за місцем розташування підприємства, установи, організації (для працівника, який проживав в іншому населеному пункті службове жиле приміщення може бути надано лише з дозволу виконавчого комітету місцевої ради).

Своєрідність надання службових жилих приміщень полягає в тому, що зазначені приміщення надаються незалежно від перебування працівників на квартирному обліку, без додержання черговості та пільг, установлених для забезпечення громадян житлом. Якщо жилі приміщення, в яких проживають відповідні працівники, знаходяться на такій відстані від місця роботи, яка виключає можливість виконання ними трудових обов’язків, надання службових жилих приміщень допускається у випадках, коли ці працівники забезпечені житлом.

У разі недостатності службових жилих приміщень для забезпечення всіх працівників відповідних категорій зазначені приміщення надаються виходячи з інтересів забезпечення нормальної діяльності підприємства, установи, організації.

Особливий порядок та умови надання службових жилих приміщень для окремих категорій працівників (службовців) може встановлюватись окремими нормативними актами. Так, наприклад, у Законі України “Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей” встановлюється правило, що прапорщикам, мічманам, військовослужбовцям надстрокової служби та військовослужбовцям, які вступили на військову службу за контрактом, якщо вони не забезпечені жилою площею за місцем служби, службові приміщення або жила площа в гуртожитку надаються на перші 5 років служби. Протягом цього часу за ними зберігається право на жилу площу, яку вони займали до вступу на військову службу. Вони не можуть бути виключені із списків громадян, взятих на квартирний облік. При продовженні військової служби понад 5 років забезпечення зазначених військовослужбовців жилими приміщеннями за місцем служби провадиться на загальних підставах.

У разі відсутності такого житла військова частина зобов’язана тимчасово орендувати житло для забезпечення ним військовослужбовця та його сім’ї або за бажанням військовослужбовця виплачувати грошову компенсацію за піднайом (найом) ним жилого приміщення.

Розміри та порядок компенсації визначено Постановою Кабінету Міністрів України від 14 березня 1995 р. №175 “Про грошову компенсацію військовослужбовцям за піднайом (найом) житла”. Відповідно до цієї Постанови військовослужбовці (крім військовослужбовців строкової служби) у разі відсутності постійного житла, за їх бажанням, та курсанти вищих військових навчальних закладів, які мають сім’ю, за відсутності сімейних гуртожитків, мають право на грошову компенсацію за піднайом (найом) ними жилого приміщення в розмірі фактичних витрат, але не більше:

  •  у містах Києві, Сімферополі, Севастополі, обласних центрах – 5-и мінімальних заробітних плат;
  •  в інших містах і населених пунктах – 2-и мінімальних заробітних плат.

При цьому військовослужбовцям, за наявності у них трьох і більше членів сім’ї, зазначені розміри збільшуються в 2 рази.

Фактичні витрати необхідно розуміти у контексті статті 95 Житлового кодексу, де вказано, що розмір плати за користування жилим приміщенням і за комунальні послуги за договором піднайму встановлюється угодою сторін, але не може перевищувати розміру квартирної плати, що сплачується наймачем за надаване приміщення (частину приміщення), і відповідної частини його витрат на оплату комунальних послуг. Зрозуміло, що договір піднайму повинен бути посвідченим у встановленому порядку.

Житлове законодавство встановлює ряд вимог, яким повинні відповідати службові жилі приміщення:

  •  по-перше, вони мають бути благоустроєними стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам;
  •  по-друге, жила площа службової квартири (приміщення) повинна бути у межах 13,65м2 жилої площі на одну особу, але не менше рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті, визначеного в установленому порядку. Службове жиле приміщення може бути надане з перевищенням указаного вище максимального розміру, якщо воно становить одну кімнату (однокімнатну квартиру).

При наданні службових жилих приміщень не допускається заселення однієї кімнати особами різної статі, старшими за 9 років, крім подружжя, а також особами, які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв’язку з чим вони не можуть проживати в одній кімнаті з членами своєї сім’ї. Не допускається також заселення квартири, збудованої для однієї сім’ї, двома і більше сім’ями або двома і більше одинокими особами.

В окремих випадках за наявності крайньої виробничої необхідності і відсутності відповідного службового жилого приміщення, як тимчасовий захід, за згодою працівника, йому може бути надано службове жиле приміщення, що не відповідає вимогам, передбаченим житловим законодавством України, або за розміром менше від рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті (але не нижче від рівня, встановленого для прийняття громадян на квартирний облік), із збереженням права на одержання службового жилого приміщення, що відповідає вказаним вимогам і розміру.

Для одержання службового жилого приміщення відповідний працівник подає до адміністрації підприємства, установи, організації такі документи:

  1.  заяву про надання службового жилого приміщення;
  2.  довідку з місця проживання про склад сім’ї та прописку;
  3.  письмову згоду членів сім’ї на проживання в зазначеному приміщенні.

Службові жилі приміщення надаються за рішенням адміністрації підприємства, установи, організації, органу управління іншої кооперативної чи іншої громадської організації, у віданні якої ці приміщення знаходяться, затвердженим виконавчим комітетом місцевої ради, на території якої знаходиться відповідне підприємство, установа, організація.

У рішенні зазначається:

  1.  яку займає посаду або виконує роботу особа, якій надається службове жиле приміщення;
  2.  склад її сім’ї;
  3.  розмір приміщення, що надається, кількість кімнат у ньому та адреса.

Перед винесенням рішення про надання службового жилого приміщення адміністрація підприємства, установи, організації зобов’язана роз’яснити працівникові особливості договору найму зазначеного приміщення.

Громадяни, вказані в рішенні про надання службового жилого приміщення, дають письмове зобов’язання про звільнення займаного жилого приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду чи в будинку житлово-будівельного кооперативу.

На підставі рішення про надання службового жилого приміщення виконавчий комітет районної, міської, районної в місті ради видає громадянинові спеціальний ордер, який є єдиною підставою для вселення в надане службове жиле приміщення. Ордер дійсний протягом 30 днів. Бланки ордерів зберігаються як документи суворої звітності.

Ордер вручається громадянинові, на ім’я якого він виданий, або за його дорученням іншій особі. При одержанні ордера пред’являються паспорти (або документи, що їх замінюють) членів сім’ї, включених до ордера.

При вселенні в надане службове жиле приміщення громадянин здає ордер у житлово-експлуатаційну організацію, а за її відсутності – відповідному підприємству, установі, організації. Ордер зберігається як документ суворої звітності. Одночасно подаються паспорти усіх членів сім’ї, включених до ордера, з відміткою про виписку з попереднього місця проживання.

6.4. Користування службовими жилими приміщеннями.

На підставі спеціального ордера між наймодавцем (житлово-експлуатаційною організацією, а в разі її відсутності – відповідним підприємством, установою, організацією) і наймачем – громадянином, на ім’я якого виданий ордер, укладається договір найму службового жилого приміщення.

З моменту підписання договору громадянин, який стає наймачем службового жилого приміщення, набуває права та бере на себе обов’язки, визначені житловим законодавством.

Наймач службового жилого приміщення має право:

  •  з дозволу наймодавця вселяти в займане ним жиле приміщення своїх членів сім’ї (свою дружину, дітей, батьків, а також інших осіб), які прописані і проживають у населеному пункті за місцем знаходження підприємства, установи, організації, які надають жиле приміщення. На вселення до батьків їхніх неповнолітніх дітей зазначеної згоди не потрібно;
  •  на збереження жилого приміщення під час тимчасової відсутності його і членів його сім’ї на підставах і в межах строків, установлених житловим законодавством (стаття 71 Житлового кодексу). Жила площа, право користування якою зберігається за тимчасово відсутнім наймачем або членом його сім’ї, не вважається зайвою жилою площею;
  •  вимагати від наймодавця виконання умов найму жилого приміщення;
  •  в будь-який час розірвати договір найму та звільнити жиле приміщення, попередивши про це наймодавця за місяць до звільнення приміщення.

Наймач службового жилого приміщення зобов’язаний:

  •  для одержання в найом жилого приміщення подати заяву. До заяви додати необхідні документи;
  •  при укладанні договору найму жилого приміщення подати паспорти усіх членів сім’ї, на яких надається житло, з відміткою про виписку з попереднього місця проживання;
  •  бережно ставитися до жилої площі, на якій він проживає, додержуватись правил користування жилими приміщеннями, утримання жилого будинку і прибудинкової території та правил добросусідства;
  •  щомісяця вносити плату за комунальні послуги (водопостачання, газ, електричну, теплову енергію та інші послуги) та плату за користування жилим приміщенням;
  •  здійснювати за свій рахунок ремонт або заміну санітарно-технічного або іншого обладнання, якщо воно ще не відслужило нормативного строку, але стало непридатним з вини мешканців;
  •  самовільно не провадити переобладнання та перепланування жилого приміщення;
  •  при виїзді разом з усією сім’єю на інше місце проживання звільнити і здати наймодавцеві займане жиле приміщення та його обладнання в належному стані за актом. При цьому забороняється знімати встановлене обладнання і пристрої, при знятті яких можуть бути пошкодженні окремі конструкції жилого приміщення. Не виконані наймачем роботи з поточного ремонту, а також пошкодження, що виникли з його вини, фіксуються в акті здачі жилого приміщення. У цьому разі вартість такого ремонту та витрати по усуненню вказаних пошкоджень відшкодовуються наймачем. Акт здачі жилого приміщення складається і підписується представниками організації, на балансі якої перебуває житлове приміщення, та наймачем і подається наймодавцю.

Відповідно до пункту 33 Положення про порядок надання службових жилих приміщень і користування ними, наймач службового жилого приміщення і члени його сім’ї користуються також іншими правами і несуть інші обов’язки, передбачені житловим законодавством та договором найму жилого приміщення, за винятками, викладеними нижче. Зокрема наймачі і члени їх сімей не мають права:

  •  бронювати жиле приміщення;
  •  приватизувати жиле приміщення;
  •  обмінювати його;
  •  змінювати договір найму на підставах, передбачених статтями 103-106 Житлового кодексу.

Крім того:

  •  у випадку знесення будинку;
  •  переобладнання будинку (жилого приміщення) в нежилий;
  •  якщо будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом.
  •  у випадку, якщо внаслідок капітального ремонту займане службове жиле приміщення не може бути збережене або його розмір істотно зміниться, – їм не надається у постійне користування інше благоустроєне житло, що не є службовим, тобто може бути надане лише інше службове жиле приміщення.

6.5. Виселення зі службових жилих приміщень.

Відповідно до статті 124 Житлового кодексу робітники і службовці, що припинили трудові відносини з підприємством, установою, організацією, підлягають виселенню зі службового жилого приміщення з усіма особами, які з ними проживають, без надання іншого жилого приміщення. Виселення провадиться в судовому порядку.

Згідно з пунктом 19 Постанови Пленуму Верховного Суду України №2 від 12 квітня 1985 року “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України” у справах про виселення зі службових жилих приміщень необхідно встановлювати, чи віднесено спірне жиле приміщення до службових. При цьому слід виходити з того, що приміщення в будинках державного та громадського житлового фонду вважаються службовими з часу винесення рішення виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті ради про включення їх до числа службових.

У статті 125 Житлового кодексу встановлюється перелік осіб, яких не може бути виселено із службових жилих приміщень без надання іншого жилого приміщення. Зокрема, до таких категорій осіб належать:

  1.  інваліди війни та інші інваліди з числа військовослужбовців, які стали інвалідами внаслідок поранення, контузії або каліцтва, що їх вони дістали при захисті вітчизни чи при виконанні інших обов’язків військової служби, або внаслідок захворювання, пов’язаного з перебуванням на фронті;
  2.  учасники Великої Вітчизняної війни, які перебували у складі діючої армії;
  3.  сім’ї військовослужбовців і партизанів, які загинули або пропали безвісти при захисті вітчизни чи при виконанні інших обов’язків військової служби;
  4.  сім’ї військовослужбовців;
  5.  інваліди з числа осіб рядового і начальницького складу органів Міністерства внутрішніх справ, які стали інвалідами внаслідок поранення, контузії або каліцтва, що їх вони дістали при виконанні службових обов’язків;
  6.  особи, які пропрацювали на підприємстві, в установі, організації, що надали їм службове жиле приміщення, не менш як 10 років;
  7.  особи, що звільнені з посади, у зв’язку з якою їм було надано жиле приміщення, але не припинили трудових відносин з підприємством, установою, організацією, які надали це приміщення (тобто при переведенні на іншу посаду на тому ж підприємстві, в тій же установі чи організації);
  8.  особи, звільнені у зв’язку з ліквідацією підприємства, установи, організації або за скороченням чисельності чи штату працівників;
  9.  пенсіонери по старості, персональні пенсіонери;
  10.  члени сім’ї померлого працівника, якому було надано службове жиле приміщення; інваліди праці I-ї та II-ї груп, інваліди I-ї та II-ї груп з числа військовослужбовців і прирівняних до них осіб;
  11.  одинокі особи з неповнолітніми дітьми, які проживають разом з ними.

У пункті 20 Постанови Пленуму Верховного Суду України “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України” зазначено, що оскільки в силу ст. 125 Житлового кодексу деякі категорії громадян, які проживають у службових жилих приміщеннях, не підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення, при розгляді справ про виселення зі службових жилих приміщень необхідно з’ясовувати, чи користуються відповідачі зазначеною пільгою. Зокрема, особи, які пропрацювали на підприємстві, в установі, організації, що надали їм жиле приміщення, не менше 10-и років, користуються такою пільгою і в тому разі, коли цей стаж переривався.

Надаване громадянам у зв’язку з виселенням зі службового жилого приміщення інше жиле приміщення повинно знаходитися в межах даного населеного пункту і відповідати встановленим вимогам.

Без надання іншого жилого приміщення підлягають виселенню із службового жилого приміщення з усіма особами, які з ним проживають, громадяни, які звільнені з роботи:

  1.  за порушення трудової дисципліни та пропрацювали на підприємстві, установі, організації, що надали жиле приміщення, менше як 10 років;
  2.  за власним бажанням, та пропрацювали у відповідній організації менше як 10 років.

Крім цього, наймач службового жилого приміщення та члени його сім’ї виселяються із займаного жилого приміщення без надання іншого у випадках:

  •  самоправного зайняття службового жилого приміщення,
  •  визнання ордера на службове жиле приміщення недійсним внаслідок неправомірних дій осіб, які одержали ордер (якщо громадяни, зазначені в ордері, раніше користувалися жилим приміщенням у будинку державного або громадського житлового фонду, їм повинно бути надано жиле приміщення, яке вони раніше займали, або інше жиле приміщення);
  •  систематичного руйнування чи псування жилого приміщення;
  •  використання його не за призначенням;
  •  систематичного порушення правил добросусідства, що робить неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи в одному будинку, а заходи запобігання і громадського впливу виявились безрезультатними.


Розділ 7.
Забезпечення громадян жилими приміщеннями у будинках житлово-будівельних кооперативів.

7.1. Облік та умови прийому громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу.

Відповідно до статті 133 Житлового кодексу громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, вправі вступити до житлово-будівельного кооперативу (надалі – ЖБК) і одержати в ньому квартиру.

Таким чином, одним із способів прискорення вирішення житлової проблеми в Україні є розширення кооперативного житлового будівництва.

Як було зазначено в постанові Кабінету Міністрів України “Про дальший розвиток житлово-будівельної (житлової) кооперації” від 20 жовтня 1992 р. №593 з метою подальшого розвитку житлово-будівельної (житлової) кооперації в умовах переходу до ринкової економіки та сприяння поліпшенню житлових умов населення органи державної виконавчої влади повинні:

  •  сприяти подальшій активізації забезпечення населення житлом через житлово-будівельні (житлові) кооперативи;
  •  забезпечити розміщення будинків вказаних кооперативів у районах існуючої забудови або у тих, що мають діючі шляхи та магістральні інженерні комунікації;
  •  за згодою кооперативів розміщувати у вбудованих і прибудованих приміщеннях їхніх будинків підприємства й установи торгівлі, громадського харчування і культурно-побутового обслуговування населення, а також обладнувати приміщення громадського призначення.

Крім вказаної Постанови основними нормативними актами, які регулюють умови створення ЖБК, порядок надання громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, квартир в ЖБК є: Житловий кодекс (ст. ст. 133-149), Примірний статут житлово-будівельного кооперативу, затверджений постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 р. №186.

Порядок обліку громадян, які бажають вступити в житлово-будівельний кооператив регулюється Правилами обліку громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу, затвердженими постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради 5 червня 1985 р. №228.

Кооперативний облік здійснюється, як правило, за місцем проживання громадян у виконавчому комітеті місцевої ради, а облік громадян, які працюють на підприємствах, в установах, організаціях, при яких організуються житлово-будівельні кооперативи, здійснюється за місцем роботи, а за їх бажанням – також і у виконавчому комітеті місцевої ради за місцем проживання.

Кожна сім’я може перебувати на кооперативному обліку за місцем роботи одного з членів сім’ї (за їх вибором) та у виконавчому комітеті ради за місцем проживання. Сім’я може одночасно перебувати на кооперативному і квартирному обліку.

У виконавчих комітетах місцевих рад ведення кооперативного обліку покладається на відділи по обліку і розподілу жилої площі, а там, де їх немає, – на посадових осіб, призначених рішенням виконавчого комітету. На підприємствах, в установах, організаціях облік ведеться житлово-побутовими (житлово-комунальними) відділами, а при їх відсутності – працівниками, призначеними адміністрацією підприємства, установи, організації чи органом кооперативної або іншої громадської організації за погодженням з профспілковим комітетом.

Житлове законодавство встановлює наступні умови прийому громадян до членів житлово-будівельних кооперативів:

  •  досягнення громадянами вісімнадцятирічного віку, а ті, що одружилися або влаштувалися на роботу в передбачених законом випадках до досягнення зазначеного віку, – відповідно з часу одруження або влаштування на роботу. Неповнолітній спадкоємець члена кооперативу, який проживає разом з ним, може бути прийнятий до членів кооперативу з тим, щоб до досягнення ним повноліття його права і обов’язки здійснював опікун (піклувальник);
  •  постійне проживання у даному населеному пункті і перебування на обліку бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу (незалежно від проживання у даному населеному пункті до членів кооперативу приймаються громадяни, які в установленому порядку перебувають у цьому населеному пункті на обліку бажаючих вступити до кооперативу).

У порядку взяття громадян на кооперативний облік можна виділити наступні стадії:

  1.  подання зацікавленими особами необхідних документів. Реєстрація поданих документів;
  2.  попередній розгляд поданих документів;
  3.  прийняття рішення про взяття (відмову у взятті) на кооперативний облік.

Для взяття на кооперативний облік громадяни подають заяву про взяття на кооперативний облік відповідно до виконавчого комітету місцевої ради за місцем проживання громадян або адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації, при яких організується ЖБК, за місцем роботи. У заяві вказується тип квартири (однокімнатна, двокімнатна тощо), яку бажає одержати заявник. Заява підписується членами сім’ї, що разом проживають і бажають разом стати на облік.

До заяви додаються:

  1.  довідка з місця проживання про склад сім’ї та прописку за формою, встановленою для квартирного обліку;
  2.  довідки про те, чи перебувають члени сім’ї на кооперативному обліку;
  3.  довідки про те, чи перебуває заявник або хто-небудь з членів його сім’ї, які бажають разом з ним стати на кооперативний облік, на квартирному обліку. У довідці про перебування на квартирному обліку вказується дата взяття на облік, а також дата і номер рішення виконавчого комітету місцевої ради або затвердженого виконавчим комітетом рішення адміністрації підприємства, установи, організації (органу громадської організації) профспілкового комітету про взяття на облік.

У необхідних випадках до заяви додаються також медичний висновок, довідка (виписка з рішення виконавчого комітету місцевої ради) про невідповідність займаного жилого приміщення встановленим санітарним і технічним вимогам, копія договору піднайму жилого приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду чи договору найму жилого приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу або в будинку (квартирі), що належить громадянину на праві приватної власності.

Подана заява реєструється у книзі реєстрації заяв про взяття на кооперативний облік.

Попередній розгляд заяв про взяття на кооперативний облік у виконавчому комітеті місцевої ради провадиться громадською комісією з житлових питань при виконавчому комітеті, а на підприємстві, в установі, організації – комісією по житлово-побутовій роботі профспілкового комітету.

Вказані комісії при необхідності перевіряють житлові умови громадян і про результати перевірки складають акт.

Заяви і матеріали перевірки житлових умов громадян розглядаються на засіданні відповідної комісії, яка вносить свої пропозиції виконавчому комітетові місцевої ради або адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації та профспілковому комітетові. На засідання комісії при необхідності запрошується заявник.

Громадяни беруться на кооперативний облік:

  •  за місцем проживання – рішенням виконавчого комітету місцевої ради;
  •  за місцем роботи – спільним рішенням адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації та відповідного профспілкового комітету.

Рішення щодо взяття на кооперативний облік повинно бути прийняте у місячний термін з дня подання громадянином необхідних документів. У рішенні виконавчого комітету місцевої ради і в спільному рішенні адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації та профспілкового комітету, які розглядали заяви громадян, вказуються дата взяття на облік, склад сім’ї, підстава для взяття на облік, вид черговості на вступ до житлово-будівельного кооперативу, а при відмові у взятті на облік – підстава відмови.

Рішення про взяття громадян на кооперативний облік за місцем роботи затверджується виконавчим комітетом місцевої ради, на території якої знаходиться відповідне підприємство, установа, організація.

Про прийняте рішення виконавчий комітет місцевої ради, адміністрація підприємства, установи, організації чи орган кооперативної або іншої громадської організації направляють заявникові письмову відповідь з повідомленням, відповідно, дати взяття на облік, виду і номера черги або підстави відмови у задоволенні заяви.

Громадяни вважаються взятими на кооперативний облік у виконавчому комітеті місцевої ради – з дня винесення рішення виконавчого комітету, а за місцем роботи – з дня винесення спільного рішення адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації та відповідного профспілкового комітету, затвердженого виконавчим комітетом місцевої ради.

Громадяни, взяті на кооперативний облік, вносяться до книги обліку осіб, які перебувають на черзі на вступ до житлово-будівельного кооперативу. Книга повинна бути пронумерована, прошнурована, підписана секретарем виконавчого комітету місцевої ради і скріплена печаткою виконавчого комітету. Книга зберігається як документ суворої звітності.

На кожного громадянина (сім’ю), взятого на кооперативний облік, заводиться облікова справа, у якій містяться необхідні документи. Обліковій справі дається номер, відповідний номеру в книзі обліку осіб, які перебувають у черзі на вступ до житлово-будівельного кооперативу. Облікові справи є документами суворої звітності.

Виконавчі комітети місцевих рад, підприємства, установи, організації щороку в період з 1 жовтня по 31 грудня проводять перереєстрацію громадян, які перебувають на квартирному обліку, в ході якої перевіряються їх облікові дані.

Виявлені зміни вносяться в облікові справи громадян і книгу обліку осіб, які перебувають у черзі на вступ до житлово-будівельного кооперативу. Про внесені зміни заінтересованим особам направляється письмове повідомлення.

Громадяни перебувають на кооперативному обліку до одержання квартири в будинку житлово-будівельного кооперативу, за винятком випадків зняття громадян з кооперативного обліку, а саме, внаслідок:

  1.  поліпшення житлових умов;
  2.  виїзду на постійне місце проживання до іншого населеного пункту;
  3.  припинення трудових відносин з підприємством, установою, організацією особи, яка перебуває на обліку за місцем роботи, крім випадків, передбачених законодавством України;
  4.  засудження до позбавлення волі на строк понад шість місяців;
  5.  подання відомостей, що не відповідають дійсності, які стали підставою для взяття на облік, або неправомірних дій посадових осіб при вирішенні питання про взяття на облік.

7.2. Створення житлово-будівельних кооперативів. Порядок надання квартир в ЖБК.

Відповідно до пункту 2 Примірного статуту ЖБК, житлово-будівельні кооперативи організуються при виконавчих комітетах місцевих рад, а також при підприємствах, установах і організаціях. Рішення про організацію кооперативів при підприємствах, установах, організаціях приймаються з урахуванням пропозицій трудових колективів.

У процедурі створення ЖБК можна виділити наступні етапи:

  1.  збір і подання громадянами, які бажають вступити до ЖБК, необхідних документів у виконком місцевої ради чи адміністрацію підприємства, установи, організації;
  2.  попередній розгляд документів відповідною комісією при виконкомі місцевої ради або за місцем роботи ти прийняття нею рішення про постановку громадян на облік бажаючих вступити до ЖБК;
  3.  складання списку громадян-заявників та членів їх сімей, проведення їх загальних зборів та прийняття рішення про організацію ЖБК;
  4.  затвердження рішення зборів про організацію кооперативу та списків громадян-членів ЖБК у виконкомі місцевої ради;
  5.  скликання загальних зборів для прийняття статуту ЖБК, обрання правління та ревізійної комісії, затвердження проекту та зведеного кошторису будівництва, встановлення розміру пайового внеску;
  6.  реєстрація у встановленому порядку статуту ЖБК.

Отже, до кооперативів, що організуються при виконавчих комітетах місцевих рад (підприємствах, установах, організаціях), приймаються громадян, які перебувають у відповідному виконавчому комітеті (підприємстві) на обліку бажаючих вступити до кооперативу. Число громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, повинно відповідати кількості квартир у жилому будинку (будинках) кооперативу, запланованому до будівництва.

Виконавчий комітет місцевої ради або адміністрація підприємства, установи, організації чи орган кооперативної або іншої громадської організації та профспілковий комітет на підставі заяв громадян, які перебувають на обліку бажаючих вступити до кооперативу, з додержанням установленої черговості складають списки громадян, які вступають до даного кооперативу, і членів їх сімей та проводять загальні збори громадян, на яких приймається рішення про організацію кооперативу.

Рішення зборів про організацію кооперативу, список громадян, які вступають до кооперативу, і членів їх сімей, що виявили бажання оселитися в будинку кооперативу, затверджуються виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті ради. Після затвердження рішення про організацію житлово-будівельного кооперативу скликаються загальні збори громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, для прийняття статуту кооперативу. З дня реєстрації статуту кооператив набуває прав юридичної особи.

Загальні збори членів кооперативу, крім цього, обирають правління та ревізійну комісію. Збори також затверджують погоджені з виконавчим комітетом і будівельною організацією проект і зведений кошторис на будівництво жилого будинку (будинків) та надвірних будівель, встановлюють розмір вступного внеску, приймають рішення про необхідність отримання банківського кредиту.

Таким чином, житлово-будівельний кооператив - це статутна громадська організація, яка створюється з метою забезпечення житлом членів кооперативу та членів їх сімей шляхом будівництва жилих будинків з надвірними будівлями за власні кошти кооперативу з допомогою банківського кредиту, а також для наступної експлуатації та управління цим будинком (будинками).

Будівництво жилих будинків житлово-будівельних кооперативів здійснюється за типовими проектами (до яких на замовлення кооперативів вносяться зміни), а також за індивідуальними проектами. При цьому за проханням житлово-будівельного кооперативу в проектах передбачається спорудження вбудованих у такі будинки гаражів, спортивних, культурно-побутових і господарських приміщень для потреб і за рахунок коштів членів кооперативу за погодженням у встановленому порядку.

Проектно-кошторисна документація, необхідна для будівництва кооперативного жилого будинку (будинків) і надвірних будівель, розробляється проектними організаціями за рахунок коштів кооперативу за цінами, нормами і в порядку, встановленими для державного житлового будівництва.

Спорудження будинків житлово-будівельних кооперативів може здійснюватися лише після внесення кооперативами в банк власних коштів у розмірі 10% вартості будинку та надання кооперативу державного або банківського кредиту.

Житлово-будівельним кооперативам надається кредит на будівництво житлових будинків у розмірі 90% вартості будівництва будинку на строк до 30 років з погашенням щорічно рівними частками.

Надання житлово-будівельним (житловим) кооперативам банківського кредиту здійснюється на загальних підставах залежно від вартості кредитних ресурсів.

Члени житлово-будівельних (житлових) кооперативів, загальні річні видатки яких на оплату кредиту з урахуванням процентної ставки перевищують 20% сукупного річного доходу сім’ї, користуються державним пільговим кредитом з платою у розмірі 3% річних.

При наявності у членів кооперативів неповнолітніх дітей процентна ставка зменшується до розмірів: при одній дитині – 2%, двох – 1%, трьох і більше дітях – без відсотків.

Особі, прийнятій до членів житлово-будівельного кооперативу, за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом місцевої ради, видається ордер (див. додаток №14) на безстрокове користування окремою квартирою, що складається з однієї чи кількох кімнат, відповідно до кількості членів сім’ї, суми пайового внеску та граничного розміру жилої площі, передбаченого житловим законодавством.

Зокрема, відповідно до пункту 28 Примірного статуту надання квартир у будинку житлово-будівельного кооперативу провадиться в межах 13,65м2 жилої площі на одну особу, але не менше рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті. На прохання члена кооперативу йому надається квартира меншого розміру, але вище рівня, встановленого у даному населеному пункті для взяття громадян на квартирний облік.

Квартира, що надається, має бути благоустроєною стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. Не допускається заселення однокімнатної квартири (однієї кімнати) особами різної статі, старшими за дев’ять років, крім подружжя.

Квартира надається членові кооперативу на членів його сім’ї, вказаних у заяві про вступ до кооперативу. До цієї заяви включаються члени сім’ї, які перебувають з ним на обліку бажаючих вступити до кооперативу. Крім зазначених осіб, член кооперативу вправі включити до заяви дітей, які народилися після взяття його на облік, і дружину (чоловіка), що пізніше вселилася у жиле приміщення, займане тим з подружжя, що перебуває на обліку. Якщо вселення дружини (чоловіка) у жиле приміщення подружжя, що перебуває на обліку, було неможливим, до заяви може бути включений той з подружжя, що проживає окремо, крім випадків, коли він у даному населеному пункті або в приміській зоні забезпечений жилим приміщенням і не потребує поліпшення житлових умов.

У випадках, якщо жила площа квартири, передбачена прийнятим для будівництва типовим проектом, перевищує для даної сім’ї передбачену граничну норму, ця квартира члену кооперативу надається за умови, що кількість кімнат не перевищує числа членів сім’ї.

При наявності у члена кооперативу або у будь-кого з членів його сім’ї права на додаткову жилу площу розмір квартири, що надається, визначається з урахуванням такого права. У цьому разі допускається надання квартири з кількістю жилих кімнат, що перевищує число членів сім’ї.

Якщо до заселення будинку житлово-будівельного кооперативу склад сім’ї члена кооперативу зміниться, в результаті чого виділена йому квартира перестане відповідати встановленим вимогам, членові кооперативу, на його прохання, може бути в установленому порядку надана інша квартира в будинку цього кооперативу, яка відповідає новому складу сім’ї. При відсутності такої квартири членові кооперативу надається раніше виділена квартира або, за його бажанням, забезпечується можливість позачергового вступу до іншого організовуваного кооперативу.

Заселення квартир у будинку житлово-будівельного кооперативу провадиться за ордерами, що видаються виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті ради. Відмову у видачі ордера може бути оскаржено в судовому порядку.

Важливе значення для практики застосування законодавства про ЖБК має відповідь на питання: з якого моменту член житлово-будівельного кооперативу набуває право власності на квартиру? Як вказано в пункті 51 Постанови Пленуму Верховного Суду України “Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи” від 18 вересня 1987 р. судам слід мати на увазі, що згідно зі статтею 15 Закону України "Про власність" член ЖБК, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, надану йому в користування, набуває права власності на квартиру і вправі розпоряджатись нею на свій розсуд – продавати, заповідати, обмінювати, в тому числі на інше жиле приміщення у будинку державного або громадського житлового фонду чи іншого ЖБК, на жилий будинок (частину будинку), що належить громадянину на праві власності та вчиняти стосовно неї інші угоди, що не заборонені законом.

Таким чином, член ЖБК набуває права власності на квартиру з моменту повної сплати пайового внеску за квартиру.

Член житлово-будівельного кооперативу, який повністю виплатив пайовий внесок за квартиру, у випадку вибуття з кооперативу вправі передати квартиру своїм родичам або іншим особам, які відповідно до законодавства мають право на одержання жилого приміщення в будинках державного та громадського житлового фонду, або на вступ до кооперативу і беруть на себе зобов’язання по додержанню статуту кооперативу. Зазначена передача допускається за умови, що при цьому не обмежуються права членів сім’ї які проживають разом з членом кооперативу, що вибуває. Згода вказаних вище членів сім’ї (включаючи тимчасово відсутніх) на передачу квартири викладається в письмовій формі та подається до правління кооперативу разом з відповідною заявою члена кооперативу.

Крім цього член житлово-будівельного кооперативу вправі за згодою членів сім’ї, які проживають разом з ним, і правління кооперативу здавати в найом частину жилого приміщення, а в разі тимчасового виїзду всієї сім’ї – все приміщення.

У разі відмови правління кооперативу дати згоду на здачу жилого приміщення в найом спір може бути вирішено в судовому порядку.

Договір найму укладається в письмовій формі з наступною реєстрацією у правлінні житлово-будівельного кооперативу. До договору найму жилого приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу застосовуються правила про договір піднайму в будинках державного та громадського житлового фонду (статті 91-94, 97 Житлового кодексу).

Розмір плати за здане в найом приміщення встановлюється угодою сторін, але не може перевищувати розміру стягуваних з члена кооперативу експлуатаційних витрат, що припадають на здаване приміщення (частину приміщення), і відповідної частини витрат по оплаті комунальних послуг.

Члени сім’ї, які проживають разом з членом житлово-будівельного кооперативу, мають рівне з ним право користування жилим приміщенням. Такого ж право набувають особи, які вселилися в жиле приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу як члени сім’ї, якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування жилим приміщенням. Члени сім’ї члена кооперативу, крім дружини, що має право на частину паєнагромадження, не вправі вимагати поділу приміщення, його обміну та здачі в найом, а також вселення інших осіб, за винятком неповнолітніх дітей.

Якщо член житлово-будівельного кооперативу виключений з кооперативу (крім передбачених законом випадків), помер або вибув з нього з інших причин чи переселився в іншу квартиру в будинку того ж кооперативу, члени його сім’ї, які проживали разом з ним, зберігають право користування жилим приміщенням за умови вступу до кооперативу одного з них. Член сім’ї, який виявив бажання вступити до кооперативу замість попереднього члена кооперативу, має перевагу перед іншими особами. Дружині члена кооперативу, що має право на частину паєнагромадження, надається перевага на вступ до кооперативу перед іншими членами сім’ї. При відсутності дружини, що має право на частину паєнагромадження, а також при відмові її від вступу до кооперативу така перевага надається спадкоємцям члена кооперативу, які проживали разом з ним.

Повнолітні члени сім’ї члена кооперативу зобов’язані брати участь в оплаті витрат по експлуатації і ремонту будинку та квартири. Припинення сімейних відносин з членом кооперативу не позбавляє колишніх членів його сім’ї права користування займаним жилим приміщенням.

Стаття 142 Житлового кодексу передбачає переважне право члена житлово-будівельного кооперативу на одержання жилого приміщення, що звільнилося в будинку кооперативу. Відповідно до вказаної статті член житлово-будівельного кооперативу, який потребує поліпшення житлових умов, має переважне право на одержання квартири, що звільнилася в будинку цього кооперативу. Член житлово-будівельного кооперативу має перевагу перед усіма іншими особами на одержання кімнати, що звільнилася у квартирі, в якій він проживає. У разі виникнення спору питання вирішується в судовому порядку.


Розділ 8.
Набуття громадянами жилих приміщень у власність.

8.1. Підстави набуття громадянами жилих приміщень у власність.

Одним із шляхів поліпшення громадянами своїх житлових умов є можливість набуття ними жилих приміщень (жилих будинків) у власність.

Серед нормативних актів, що регламентують право приватної власності громадян, в тому числі й на житлові приміщення (житлові будинки), важливе місце займає Закон України “Про власність”. Значення цього Закону полягає в тому, що ним:

  •  встановлені основні положення про право приватної власності громадян на жилий будинок;
  •  гарантоване право громадянина, якому належить право приватної власності на жилий будинок (частину будинку), розпоряджатись цим майном на свій розсуд: заповідати, продавати, обмінювати, здавати в оренду, передавати його в тимчасове користування іншим громадянам, юридичним особам та державі (статті 4, 15, 19);
  •  встановлено, що при здійсненні своїх прав і виконанні обов’язків власник зобов’язаний не порушувати права та охоронювані законом інтереси громадян, юридичних осіб і держави; додержувати моральних засад суспільства (ст. 4);
  •  закріплено, що склад, кількість і вартість майна, яке може бути у власності громадян, а також діяльність власника може бути відповідно обмежено чи припинено лише у випадках і порядку, встановлених законом (статті 4, 13, 55).

Перебудова відносин власності приводить до того, що стрижневим завданням нової економічної політики України стає утвердження ринкової багатоукладної (змішаної) економіки, що базується на принципах демократизації власності, створення рівноправних умов для всіх її форм.

Насьогодні близько 70% наявного житлового фонду перебуває у власності громадян, з них 44% державного житлового фонду передано безоплатно або з частковою доплатою у власність наймачам жилих приміщень.

Отже, законодавством України передбачено право громадян покращувати свої житлові умови шляхом набуття у власність жилих приміщень (жилих будинків). У відповідності до національного законодавства громадяни мають право на набуття житла у власність без обмеження його кількості, розмірів і вартості шляхом:

  1.  приватизації у встановленому порядку займаних жилих приміщень в будинках державного та громадського житлових фондів;
  2.  житлового будівництва;
  3.  участі у житлово-будівельних кооперативах;
  4.  купівлі-продажу житла (в тому числі через біржі, аукціони, прилюдні торги);
  5.  обміну жилих приміщень;
  6.  дарування жилих приміщень;
  7.  набуття в порядку спадкування або за договором довічного утримання та з інших законних підстав.

Відповідно до статті 150 Житлового Кодексу громадяни, які мають у приватній власності будинок (частину будинку), квартиру, користуються ним (нею) для особистого проживання і проживання членів їх сімей і мають право розпоряджатися цією власністю на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, укладати інші не заборонені законом угоди.

У статті 131 проекту Житлового кодексу вказано, що житло є товаром. Власники, які володіють житлом, реалізують своє право стосовно продажу, купівлі, застави, дарування тощо згідно із законодавством.

Таким чином, громадяни-власники жилих приміщень мають право не лише користуватись своїми жилими приміщеннями, але і володіти та розпоряджатися ними.

Наявність різноманітних способів (підстав) виникнення права власності громадян на жилі будинки (жилі приміщення) викликає необхідність зупинитись на аналізі хоча б деяких найважливіших способів, які є найбільш поширеними на практиці.

8.2. Приватизація житла.

Необхідність приділення особливої уваги питанням приватизації житла пов’язана з тим, що це процес терміновий. Правові засади приватизації державного житлового фонду, а також його утримання та подальшого використання врегульовані Законом України від 19 червня 1992 р. “Про приватизацію державного житлового фонду” та Положенням “Про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян”, затвердженим наказом Державного Комітету України по житлово-комунальному господарству 15 вересня 1992 р. №56.

Приватизація державного житлового фонду - це відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачі, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) державного житлового фонду на користь громадян України.

Метою приватизації державного житлового фонду є створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення потреб у житлі; залучення громадян до участі в утриманні і збереженні існуючого житла; формування ринкових відносин.

Відповідно до статті 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” до об’єктів приватизації належать:

  •  квартири багатоквартирних будинків;
  •  одноквартирні будинки;
  •  кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачі.

Не підлягають приватизації:

  •  квартири-музеї;
  •  квартири (будинки), розташовані на територіях закритих військових поселень, підприємств, установ та організацій, природних та біосферних заповідників, національних парків, ботанічних садів, дендрологічних, зоологічних, регіональних ландшафтних парків, парків-пам’яток садово-паркового мистецтва, історико-культурних заповідників, музеїв-заповідників;
  •  кімнати в гуртожитках;
  •  квартири (будинки), які перебувають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей);
  •  квартири (кімнати, будинки), віднесені у встановленому порядку до числа службових;
  •  квартири (будинки), розташовані в зоні безумовного (обов’язкового) відселення, забрудненій внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС.

Приватизація здійснюється шляхом:

  1.  безоплатної передачі громадянам квартир (будинків) з розрахунку санітарної норми 21м2 загальної площі на наймача і кожного члена його сім’ї та додатково 10м2 на сім’ю;
  2.  продажу надлишків загальної площі квартир (будинків) громадянам України, що мешкають в них або перебувають в черзі потребуючих поліпшення житлових умов.

Незалежно від розміру загальної площі безоплатно передаються у власність громадян займані ними:

  1.  однокімнатні квартири;
  2.  квартири (будинки), одержані у разі знесення або відселення всіх сімей з будинків (частин будинків), які належали їм на праві власності, якщо колишні власники не одержали за ці будинки (частини будинків) грошової компенсації;
  3.  квартири (будинки), в яких мешкають громадяни, котрим встановлена ця пільга Законом України "Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи";
  4.  квартири (будинки), в яких мешкають громадяни, удостоєні звання Героя Радянського Союзу, Героя Соціалістичної Праці, нагороджені орденом Слави трьох ступенів;
  5.  квартири (будинки), в яких мешкають ветерани Великої Вітчизняної війни;
  6.  квартири (будинки), в яких мешкають воїни-інтернаціоналісти;
  7.  квартири (будинки), в яких мешкають інваліди I-ї та II-ї груп, інваліди з дитинства;
  8.  квартири (будинки), в яких мешкають ветерани праці, що пропрацювали: не менше 25-и років – жінки, 30-и років – чоловіки;
  9.  квартири (будинки), в яких мешкають ветерани Збройних Сил;
  10.  квартири (будинки), в яких мешкають репресовані особи, реабілітовані згідно Закону України "Про реабілітацію жертв політичних репресій в Україні";
  11.  квартири (будинки), в яких мешкають сім’ї загиблих при виконанні державних і громадських обов’язків та на виробництві;
  12.  квартири (будинки), в яких мешкають військовослужбовці, котрим встановлена пільга Законом України "Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей";
  13.  квартири (будинки), в яких мешкають багатодітні сім’ї (сім’ї, що мають трьох і більше неповнолітніх дітей).

За громадянами, які не виявили бажання приватизувати займане ними житло, зберігається чинний порядок одержання і користування житлом на умовах найму.

До приватизації займаних квартир громадяни мають право переселитись у квартири меншої площі, про що вони повинні подати відповідну заяву (див. додаток №15). При цьому їм виплачується грошова компенсація за різницю між загальною площею займаної квартири і квартири, що надається, в розмірі та порядку, які визначаються Кабінетом Міністрів України. Органи місцевої державної адміністрації та місцевого самоврядування, державні підприємства, організації, установи, у повному господарському віданні або оперативному управлінні яких знаходиться державний житловий фонд, повинні сприяти громадянам, котрі бажають замінити квартири (будинки) більшої площі на квартири (будинки) меншої площі.

Приватизація державного житлового фонду здійснюється уповноваженими на це органами, створеними місцевою державною адміністрацією, та органами місцевого самоврядування, державними підприємствами, організаціями, установами, у повному господарському віданні або оперативному управлінні яких знаходиться державний житловий фонд.

Громадянин, який виявив бажання приватизувати займану ним і членами його сім’ї на умовах найму квартиру (одноквартирний будинок), звертається в орган приватизації або до створеного ним підприємства по оформленню документів, де одержує бланк заяви та необхідну консультацію.

При наявності у наймача або членів його сім’ї пільги на безоплатне одержання займаного житла незалежно від розміру загальної площі, до заяви додається відповідний документ (копія посвідчення, довідка та інше), що підтверджує право на пільгові умови приватизації.

Згода тимчасово відсутніх членів сім’ї наймача на приватизацію квартири (будинку) підтверджується письмово і додається до заяви.

При оформленні заяви на приватизацію квартири (будинку) громадянин бере на підприємстві, що обслуговує жилий будинок, довідку про склад сім’ї та займані приміщення. У довідці вказуються члени сім’ї наймача, які прописані та мешкають разом з ним, а також тимчасово відсутні особи, за якими зберігається право на житло. Крім цього, у довідці вказуються новонароджені і на них враховується норма площі, що передається безкоштовно, незалежно від строку їх народження та введення в дію Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду".

Оформлена заява на приватизацію квартири (будинку) з доданими до неї довідкою про склад сім’ї та займані приміщення, а також документом, що підтверджує право на пільгові умови приватизації, подаються громадянином до органу приватизації місцевої державної адміністрації, виконкому місцевої ради, чи державного підприємства, організації, установи, де вони реєструються.

Якщо наймач або хтось із членів сім’ї вже раніше брали участь у приватизації, вони повинні долучити до заяви про приватизацію посвідчену керівником підприємства, яке здійснює експлуатацію жилого будинку, заяву про це. Звичайно, що повторно у приватизації вони участь не беруть, навіть якщо приватизаційний житловий сертифікат використали не в повному обсязі, оскільки у вказаному вище Законі зазначено, що кожен громадянин бере участь у приватизації лише один раз.

Зареєстрована заява передається підприємству по оформленню документів. Орган приватизації, в разі потреби, уточнює необхідні для розрахунків дані залежно від складу сім’ї та розміру загальної площі квартири (будинку), оформляє розрахунки та видає розпорядження.

На підставі оформленого розпорядження орган приватизації готує паспорт на квартиру, а на одноквартирний будинок – паспорт на домоволодіння, свідоцтво про право власності на житло (див. додаток №16) та реєструє його у спеціальній реєстровій книзі.

Відомості про реєстрацію права власності на житло, копії свідоцтв про право власності на житло та паспорт на квартиру (домоволодіння) передаються один раз в квартал органом приватизації до бюро технічної інвентаризації.

Свідоцтво на право власності на квартиру (будинок) підлягає обов’язковій реєстрації в органах технічної інвентаризації.

Строк оформлення документів від дати реєстрації заяви громадянина до видачі йому зареєстрованого свідоцтва про право власності на квартиру (будинок) не повинен перевищувати одного місяця.

Передача займаних квартир (будинків) здійснюється у спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які постійно мешкають в даній квартирі (будинку), в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов’язковим визначенням уповноваженого власника квартири (будинку).

Передача квартир (будинків) у власність громадян здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймаються не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина.

Передача квартир (будинків) у власність громадян оформляється свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації та не потребує нотаріального посвідчення.

Оплата вартості приватизованого житла може провадитись громадянами в розстрочку на 10 років за умови внесення первинного внеску в розмірі не менше 10 відсотків суми, що підлягає виплаті. При цьому громадянин дає органу приватизації письмове зобов’язання про погашення суми вартості, що залишається несплаченою.

Органи приватизації не мають права відмовити мешканцям квартир (будинків) у приватизації займаного ними житла, за винятком випадків, коли об’єкти не підлягають приватизації відповідно до законодавства.

Кожний громадянин України має право приватизувати займане ним житло безоплатно або з частковою доплатою лише один раз. Таким чином, кожний громадянин, який приватизував займане ним житло безоплатно, з компенсацією чи з доплатою, вважається таким, що використав право на безоплатне одержання житла від держави. При видачі власнику квартири (будинку) свідоцтва про право власності на житло у паспортах усіх повнолітніх членів сім’ї власника і у свідоцтвах про народження неповнолітніх осіб робиться така помітка: "Право на безоплатну приватизацію житла використано в обсязі ___м2 при нормі ___м2 загальної площі". Одержання нового житла у держави може здійснюватися лише на платній основі.

8.3. Індивідуальне житлове будівництво.

Як вже було вказано, житлова проблема є однією з найгостріших соціально-економічних проблем в Україні.

Близько третини населення країни проживає у незадовільних умовах – гуртожитках, квартирах, в яких мешкають два або більше наймачі, непридатних для проживання приміщеннях, приміщеннях із забезпеченістю менше ніж 8м2 жилої площі на одну людину.

Капітальні вкладення, що спрямовуються на будівництво житла, не відповідають, з одного боку, вимогам забезпечення житлом соціально незахищених верств населення, а з іншого – сучасним вимогам ринкової економіки і складаються з трьох джерел: коштів державного та місцевих бюджетів – 3,5%, коштів підприємств – 37,5%, коштів населення – 59%.

Крім цього, нормативно-правова та нормативно-технічна база у сфері житлового будівництва також не відповідає сучасним вимогам щодо забезпечення його розвитку.

Поряд з цим, як зазначено в Основних напрямах соціальної політики на 1997-2000 роки, затверджених Указом Президента України 18 жовтня 1997 року №1166/97, стратегічною метою соціальної політики на державному рівні є гарантування конституційного права громадян на житло.

Необхідно зазначити, що в останні роки відбулись істотні зміни у структурі введеного в експлуатацію житла та джерелах фінансування його будівництва. Так, частка житлового будівництва за рахунок коштів населення досягла майже 57% його загального обсягу.

Необхідно зазначити, що будівництво жилого будинку безпосередньо пов’язане з наявністю для цієї мети земельної ділянки. Відповідно до статті 6 Земельного кодексу, громадяни України для будівництва та обслуговування жилого будинку і господарських будівель мають право на отримання у власність земельної ділянки.

Розмір ділянок для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель та споруд повинен бути не більше:

  •  у сільських населених пунктах – 0,25 гектара;
  •  селищах міського типу – 0,15 гектара;
  •  містах – 0,1 гектара.

Згідно зі статтею 17 Земельного кодексу передача земельних ділянок у приватну власність проводиться органами місцевого самоврядування, на території яких розташовані земельні ділянки.

Громадяни, зацікавлені у передачі їм у власність земельних ділянок, подають заяву про це до сільської, селищної, міської, а у разі відмови – до районної, міської, в адміністративному підпорядкуванні якої є район, ради за місцем розташування земельної ділянки. У заяві зазначаються бажаний розмір, місце розташування земельної ділянки, мета її використання та склад сім’ї.

Відповідний орган місцевого самоврядування розглядає заяву та у разі згоди передати земельну ділянку у власність громадянину замовляє землевпорядній організації розробку проекту її відведення. Проект відведення земельної ділянки погоджується з сільською (селищною) радою, з районними (міськими) землевпорядним, природоохоронним і санітарним органами, органом архітектури та подається до районної (міської) ради для прийняття рішення про передачу громадянину земельної ділянки у власність.

Рішення про передачу земельної ділянки у власність громадянину оформляється державним актом на право приватної власності на землю (додаток №).

Відповідно до п. 6 Постанови Пленуму Верховного Суду України №9 “Про практику застосування судами України статті 105 Цивільного кодексу України” від 19 вересня 1975 р., крім державного акту на право приватної власності на землю громадянин повинен у встановленому порядку отримати дозвіл на будівництво індивідуального жилого будинку. Для цього забудовникові необхідно мати наступні документи:

  1.  рішення відповідної сільської, селищної, міської районного підпорядкування чи районної ради про передачу земельної ділянки у власність для будівництва та обслуговування жилого будинку і господарських будівель (присадибної ділянки), для ведення селянського (фермерського) господарства, для ведення особистого підсобного господарства;
  2.  акт про відведення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
  3.  належно затверджений проект;
  4.  документ про погодження будівництва жилого будинку та інших будівель і споруд з радою, яка передала земельну ділянку у власність громадянину.

Як було роз’яснено у п. 3 Постанови Пленуму ВСУ “Про практику застосування судами України статті 105 Цивільного кодексу України”, вирішуючи спори про право власності на самовільно споруджені жилі будинки або прибудови, в тому числі пов’язані з купівлею-продажем, міною, даруванням, спадкуванням останніх, суди повинні враховувати, що стосовно таких жилих будинків і прибудов не виникає прав і обов’язків власника ні в осіб, які їх спорудили, ні в осіб, які уклали щодо них угоду.

Таким чином, самовільно споруджені будинки чи прибудови не можуть бути об’єктом права приватної власності.

Пріоритетним напрямом соціально-економічного розвитку країни, важливим чинником зниження соціальної напруженості в суспільстві є створення необхідних умов для індивідуального житлового будівництва. Важливим засобом, який сприяє розширення індивідуального будівництва є створення відповідної нормативно-правової бази. Так, 26 червня 1993 року Кабінетом Міністрів України було прийнято постанову №483 “Про сприяння індивідуальному житловому будівництву за рахунок надання державного довгострокового пільгового кредиту”. 5 липня 1994 року на виконання цієї постанови було розроблене Положення про порядок надання державного довгострокового пільгового кредиту індивідуальним забудовникам, затверджене наказом Міністерства фінансів, Міністерства економіки, Міністерства у справах будівництва і архітектури України №59/89/129.

Відповідно до цих нормативних актів громадяни України, що здійснюють індивідуальне житлове будівництво для постійного проживання або переселення на постійне місце проживання за власні кошти, можуть використовувати для будівництва державний довгостроковий пільговий кредит. Кредити надаються за рахунок коштів, передбачених у Державному бюджеті України, у межах лімітів надання, визначених на бюджетний рік для Республіки Крим, областей, м. м. Києва і Севастополя.

Для прийняття рішення про видачу кредиту індивідуальний забудовник подає до уповноважених органів такі документи:

  1.  рішення виконавчого комітету місцевої ради про відведення земельної ділянки під індивідуальне будівництво;
  2.  акт відведення земельної ділянки під забудову;
  3.  будівельний паспорт на забудову садибної ділянки, виданий районним (міським) архітектором;
  4.  дозволений до застосування проект будинку, завірений районним (міським) архітектором;
  5.  кошторис вартості будівництва, погоджений з підрядною організацією, а при спорудженні будинку силами індивідуального забудовника – розрахунок орієнтовної вартості будівництва, погоджений з місцевим управлінням (відділом) капітального будівництва;
  6.  довідку з місця роботи забудовника із зазначенням одержуваного доходу (середньомісячного заробітку) та суми утримань з нього, а у випадку, коли забудовник отримує доходи і не за місцем основної роботи (служби, навчання) – декларацію про доходи за рік, погоджену з податковою інспекцією за місцем проживання громадянина; якщо забудовник не працює – довідку з органів соціального захисту про суму пенсії та суму утримань з неї.

Органами, які уповноважені надавати індивідуальному забудовнику довгостроковий державний кредит, є комерційні банки з якими Рада Міністрів Республіки Крим, виконавчі комітети обласних, Київської і Севастопольської міських рад укладають договір про надання повноважень щодо видачі, обслуговування і погашення кредиту.

При видачі кредиту між забудовником і уповноваженим банком укладається договір кредитування (банківської позички на індивідуальне житлове будівництво в рахунок державного кредиту). Крім того, уповноважений банк від імені Ради Міністрів Республіки Крим, виконавчих комітетів обласних, Київської і Севастопольської міських рад укладає із забудовником договір про іпотеку будівлі (споруди), що зводиться за рахунок кредиту, а у випадку, якщо житло споруджується на земельній ділянці, яка належить забудовнику за правом приватної власності, – також і про іпотеку земельної ділянки. Ця іпотека виступає як забезпечення вимоги, що випливає з договору банківської позички на індивідуальне житлове будівництво в рахунок державного кредиту.

Видача кредиту здійснюється в міру виконання робіт згідно з актами на виконані роботи.

Забудовник може здійснювати будівництво як своїми силами, так і за допомогою підрядних організацій. В цьому випадку він повинен укласти договір на будівництво жилого будинку на праві приватної власності, який нотаріально посвідчується на підставі проекту та плану забудови, погоджених з архітектурними органами, за наявності державного акту на право приватної власності на землю.

За загальним правилом, після закінчення будівництва жилий будинок повинен бути прийнятий в експлуатацію державною приймальною комісією, призначеною виконкомом місцевої ради (стаття 31 Закону України від 21 травня 1997 р. “Про місцеве самоврядування в Україні”). Відповідно до п. 9 Постанови Пленуму Верховного Суду України “Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок” №7 від 4 жовтня 1991 р., право власності громадянина на жилий будинок виникає з моменту реєстрації будинку у виконкомі місцевої ради.

Таким чином, оформлення права власності на новозбудовані об’єкти нерухомого майна провадиться місцевими органами державної виконавчої влади, місцевого самоврядування з видачею свідоцтва про право власності (додаток №) за наявності:

  1.  акту про право власності або рішення про відведення земельної ділянки для цієї мети;
  2.  акту державної комісії про прийняття об’єкта і введення його в експлуатацію.

Державну реєстрацію права власності на об’єкти нерухомого майна здійснюють державні комунальні підприємства – бюро технічної інвентаризації. Порядок такої реєстрації регулюється Інструкцією про порядок державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, що перебувають у власності  юридичних та фізичних осіб, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України 9 липня 1998 р. №121.

Оскільки житлова проблема особливо гостро стоїть для молоді, то важливою складовою державної житлової політики є створення необхідних умов для того, щоб молоді громадяни України мали реальні можливості задовольнити свої потреби у житлі.

Одним із шляхів забезпечення молодих громадян України житлом є будівництво житла в рамках різноманітних молодіжних програм.

З метою вирішення житлової проблеми молодих сімей, поліпшення демографічної ситуації та активізації житлового будівництва в Україні створено нормативно-правову базу, яка врегульовує питання молодіжного будівництва. Зокрема, це Постанова Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 1996 р. №1300 “Про вдосконалення шляхів розвитку молодіжного житлового будівництва” та затверджене цією постановою Положення про молодіжний житловий комплекс, Розпорядження Президента України від 6 жовтня 1999 року №244 “Про сприяння розвитку молодіжного житлового будівництва”, Положення про порядок надання пільгового довготермінового державного кредиту молодим сім’ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) житла, затверджене постановою Кабінету Міністрів України 17 травня 1999 р. №825.

Досвід міст Києва, Харкова, Дніпропетровська, Львова, Луганська, Запоріжжя, Маріуполя, Одеси та інших показав, що вирішення житлових проблем молоді можливе шляхом створення молодіжних житлових комплексів. Це дозволило додатково ввести в дію більш як 2,5 млн. кв. метрів житла і задовольнити житлові потреби майже 50 тисяч молодих сімей.

Відповідно до Положення про молодіжний житловий комплекс молодіжний житловий комплекс – це підприємство чи організація незалежно від форм власності, що виконує функції замовника і забудовника жилих будинків, об’єктів соціально-культурного, побутового, спортивно-оздоровчого призначення для задоволення житлових, соціально-економічних потреб молодих сімей, які потребують поліпшення житлових умов, надання житлово-комунальних та інших послуг.

Основним завданням молодіжних житлових комплексів є розв’язання житлових проблем молодих сімей шляхом залучення їх праці, коштів і сприяння держави у цій справі через механізм надання молодим сім’ям пільгових довготермінових кредитів і одноразових безвідплатних субсидій на будівництво житла. Так, наприклад, Державний бюджет 1999 року на підтримку молодіжного житлового будівництва передбачав кошти у сумі 20 000 000 гривень.

Правом на одержання державного пільгового довготермінового (до 30 років) кредиту користуються молоді сім’ї та одинокі молоді громадяни, які згідно із законодавством визнані такими, що потребують поліпшення житлових умов, а саме:

  •  молода сім’я – подружжя, в якому вік чоловіка та дружини не перевищує 30 років, або неповна сім’я, в якій мати (батько) віком до 30 років;
  •  одинокі молоді громадяни, вік яких не перевищує 28 років.

Реєстрація кандидатів, які відповідають вимогам Положення про порядок надання пільгового довготермінового державного кредиту молодим сім’ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) житла, здійснюється виконавчою дирекцією Фонду сприяння молодіжному житловому будівництву при Державному комітеті у справах сім’ї та молоді або регіональним відділенням Фонду на підставі власноручно заповненої анкети кандидата, що реєструється у журналі реєстрації анкет кандидатів.

Дирекція або регіональне відділенням Фонду на підставі анкети кандидата та документів, що підтверджують право на одержання кредиту, формує списки та резерв позичальників з числа кандидатів.

Кредит на молодіжне житлове будівництво надається за умови:

  •  перебування кандидата на обліку для поліпшення житлових умов за місцем проживання (прописки) або проживання у сільській місцевості, якщо він відповідно до законодавства потребує поліпшення житлових умов, що підтверджено відповідними документами;
  •  підтвердження кандидатом своєї платоспроможності;
  •  внесення у банк на особовий рахунок не менш як 10% вартості будівництва квартири нормативної площі, якщо її фактична площа більша або дорівнює визначеній нормі, та фактичної вартості будівництва квартири, якщо її площа менша, ніж нормативна.

Зазначена сума вноситься позичальником на його особовий рахунок двома частинами: не менш як 5% – безпосередньо до укладення кредитної угоди; інші кошти – при остаточному розрахунку за будівництво під час отримання документів на право користування збудованим (реконструйованим) житлом, виходячи з фактичної вартості площі збудованого житла.

Для здійснення розрахунків щодо визначення суми кредиту і підтвердження права на його одержання кандидат подає до дирекції або відділення такі документи:

  1.  заяву на ім’я генерального директора Фонду або директора відділення на одержання кредиту;
  2.  довідку про перебування на квартирному обліку (для громадян, які проживають у містах і селищах міського типу);
  3.  довідку про склад сім’ї (форма 3);
  4.  копію свідоцтва про шлюб, паспортні дані;
  5.  копію свідоцтва про народження дитини;
  6.  документи, необхідні для визначення платоспроможності кандидата (довідку з місця роботи дорослих членів його сім’ї із зазначенням доходу, одержаного за попередні 12 місяців), інші документи, що підтверджують доходи та видатки кандидата;
  7.  витяг з рішення органу місцевого самоврядування про відведення земельної ділянки та дозвіл на забудову (для кандидатів, що споруджують будинки садибного типу та господарські приміщення).

Рішення про надання кредиту приймається дирекцією або відділенням на підставі поданих документів протягом місяця з дати отримання кредитних ресурсів.

Після підписання сторонами кредитної угоди кандидат набуває статусу позичальника, на сім’ю якого оформляється паспорт позичальника.

Кредит надається дирекцією Фонду або регіональним відділенням Фонду у розмірі, визначеному в розрахунку до кредитної угоди.

На підставі кредитної угоди за розпорядженням дирекції або відділення кошти для надання кредиту перераховуються Головним управлінням Державного казначейства з казначейського рахунку дирекції або відділення до банку для подальшого їх зарахування на особові рахунки позичальників.

Після надходження коштів банк протягом 3-х банківських днів зараховує їх на особові рахунки позичальників згідно з розпорядженням дирекції або відділення. Інформацію про проведення зазначеної фінансової операції банк надає дирекції або відділенню.

Позичальник, який не має дітей, сплачує кредит за ставкою у розмірі 3% річної суми заборгованості за кредитом; позичальник, який має одну дитину, звільняється від сплати відсотків за користування кредитом; позичальникові, який має двох дітей, за рахунок бюджетних джерел погашається 25% суми зобов’язань за кредитом; позичальникові, який має трьох дітей – 50% суми зобов’язань за кредитом.

Житло, побудоване за рахунок коштів кредиту, є власністю позичальника. Проте, позичальник зобов’язаний передати у заставу побудоване житло за угодою застави на період до повного погашення наданого кредиту.

8.4. Купівля-продаж житла.

Крім зазначених способів набуття громадянами житла у власність досить розповсюдженим у практиці є такий шлях поліпшення житлових умов громадянами як купівля-продаж житла. Купівля-продаж житла здійснюється відповідно до ст. ст. 224-239 Цивільного кодексу України, Закону України від 2 вересня 1993 року “Про нотаріат”, а також Інструкції про порядок здійснення нотаріальних дій, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 18 червня 1994 року №18/5.

Відповідно до ст. 226 Цивільного кодексу України жилий будинок може бути предметом договору купівлі-продажу, причому закон не обмежує кількість таких договорів. Зазначений договір повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з його сторін є громадянин. За загальним правилом, недотримання вимоги стосовно нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу житла тягне за собою недійсність таких договорів.

Відповідно до п. 48 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, посвідчення договорів про відчуження жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку іншого нерухомого майна провадиться за місцезнаходженням вказаного майна.

При нотаріальному посвідченні договорів про відчуження жилого будинку, а також іншого нерухомого майна, що підлягає реєстрації, нотаріус вимагає подання документів, які підтверджують право власності на вказане майно у осіб, які його відчужують.

Право власності на жилий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, інші будівлі та споруди, які відчужуються, може бути підтверджене, зокрема, одним із таких документів:

  •  нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, довічного утримання, дарування, міни;
  •  договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі;
  •  свідоцтвом про придбання жилого будинку (частини будинку) з прилюдних торгів;
  •  свідоцтвом про право приватної власності на будинок (частину будинку);
  •  свідоцтвом про право власності, яке видається відповідним органом при приватизації житла;
  •  свідоцтвом про право на спадщину;
  •  свідоцтвом про право власності на частку у спільному майні подружжя;
  •  договором про поділ майна;
  •  рішенням суду, арбітражного суду тощо.

Оскільки жилі будинки (квартири) підлягають обов’язковій державній реєстрації, то правовстановлюючі документи щодо нерухомого майна приймаються нотаріусом лише за наявності відмітки реєструючого органу (бюро технічної інвентаризації), або реєстраційного посвідчення, яке є невід’ємною частиною правовстановлюючого документа.

Крім правовстановлюючого документа на жилий будинок нотаріус вимагає довідку-характеристику бюро технічної інвентаризації, а в населених пунктах, де інвентаризація не проведена, – довідку виконавчого комітету відповідної ради, в якій викладена характеристика відчужуваної будівлі.

Коли з довідки-характеристики видно, що власник жилого будинку здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову, в тому числі перепланування жилого будинку, переобладнання нежилого приміщення в жиле і навпаки, або звів чи зводить господарські, побутові будівлі та споруди без встановленого дозволу або без належно затвердженого проекту, чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, нотаріус вимагає подання рішення виконавчого комітету місцевої ради або відповідної місцевої адміністрації про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди. При відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження цього будинку.

При посвідченні договору про відчуження жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, іншого нерухомого майна перевіряється відсутність арешту або заборони на відчуження за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна.

У разі наявності заборони угода про відчуження майна, обтяженого боргом, посвідчується за наявністю згоди кредитора і набувача про переведення боргу на набувача. У випадку переведення боргу на набувача нотаріус вимагає подання відповідної довідки (заяви), виданої кредитором.

Відповідно до Декрету Кабінету Міністрів України від 21 січня 1993 року “Про державне мито” за нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу житла громадяни повинні сплатити 1% вартості цього житла, яка визначається бюро технічної інвентаризації.


Розділ 9.
Плата за користування житлом та за комунальні послуги.

9.1. Плата за користування житлом.

Одним із обов’язків наймача за договором найму жилого приміщення (власника жилого приміщення) є внесення плати за користування жилим приміщенням.

До червня 1998 року відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 26 липня 1996 р. №838 “Про зміну розмірів відшкодування населенню вартості житлово-комунальних послуг” квартирна плата (у квартирах, що належать громадянам на праві власності) встановлювалась у розмірі 19000 крб. за 1м2 загальної площі. Тобто, законодавець встановлював фіксований розмір квартирної плати.

22 червня 1998 року Кабінетом Міністрів була прийнята постанова №939 “Про вдосконалення системи державного  регулювання розміру квартирної плати та плати за утримання будинків і прибудинкових територій”.

Відповідно до вимог цього нормативно-правового акту, з метою поліпшення умов господарювання підприємств житлового господарства, підвищення їх відповідальності за надання житлових послуг, а також запровадження плати за обслуговування та утримання житла залежно від його споживчих якостей, Кабінет Міністрів України постановив надати право Раді міністрів Автономної Республіки Крим, обласним, Київській та Севастопольській міським державним адміністраціям самостійно встановлювати плату за користування житлом (квартирну плату) та за утримання житла.

При цьому було застережено, що зміна розміру зазначеної плати здійснюється лише за умови економічного її обґрунтування залежно від переліку та якості послуг, що надаються підприємствами житлового господарства.

Цією ж постановою був затверджений склад витрат підприємств житлового господарства, пов’язаних з утриманням будинків і прибудинкових територій, що входять до квартирної плати. Зокрема, до складу витрат підприємств житлового господарства на утримання будинків і прибудинкових територій можуть входити такі витрати:

  1.  на утримання обслуговуючого персоналу (витрати на оплату праці молодшого обслуговуючого персоналу (двірників, прибиральниць, робітників будинку, ліфтерів та інших робітників, праця яких пов’язана з утриманням внутрішньобудинкових приміщень і прибудинкової території), а також відрахування на соціальні потреби від витрат на оплату праці зазначеного персоналу);
  2.  на експлуатацію будинкового господарства (витрати на прибирання прибудинкової території, прибирання, вивезення і знешкодження відходів та сміття, чищення димоходів, освітлення та утримання місць загального користування, здійснення протипожежних заходів, дезинфекцію та дератизацію, озеленення та інші витрати на утримання будинкового господарства);
  3.  на амортизацію (знос) будівель, споруд, машин, обладнання, інвентарю;
  4.  на капітальний ремонт будівель, споруд, машин, обладнання споруд, крім житлового фонду;
  5.  на поточний ремонт житлового фонду (витрати на проведення робіт із забезпечення збереження житлового фонду (профілактичний ремонт; непередбачений ремонт; технічні огляди будівель, споруд та елементів зовнішнього благоустрою; підготовка житлового фонду до роботи в осінньо-зимовий період);
  6.  на експлуатацію (утримання та обслуговування) ліфтів;
  7.  на утримання апарату управління;
  8.  інші прямі витрати, враховуючи витрати на охорону праці, утримання службового житла, відрахування на обов’язкове страхування майна та членів трудового колективу, касове обслуговування, спортивну і культурно-масову роботу тощо.

Порядок визначення величини квартирної плати встановлюється відповідно до статті 66 Житлового кодексу у редакції від 6 травня 1993 р. За загальним правилом, плата за користування житлом (квартирна плата) обчислюється виходячи із загальної площі квартири (одноквартирного будинку).

В одинарному розмірі оплачується площа, яка припадає на наймача (власника квартири) та членів його сім’ї за встановленою нормою (21м2 загальної площі на кожного), а також надлишкова площа, якщо її розмір не перевищує на всю сім’ю половини норми загальної площі, що припадає на одну особу (10,5м2 загальної площі). Плата за користування рештою площі береться у підвищеному розмірі, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Необхідно враховувати той факт, що загальна площа, право користування якою зберігається за тимчасово відсутнім наймачем або членом його сім’ї, не вважається зайвою.

Відповідно до житлового законодавства окремі категорії громадян мають право на додаткову площу, яка надається понад норму жилої площі.

Порядок і умови надання додаткової жилої площі та перелік категорій громадян, які мають право на її одержання, як зазначено у статті 49 Житлового кодексу, встановлюється законодавством Союзу РСР. Оскільки сучасним українським законодавством нині це питання не вирішене, у питаннях додаткової площі необхідно керуватись законодавчими актами СРСР та УРСР, які не суперечать чинному національному законодавству.

Відповідно до таких нормативно-правових актів додаткова площа передбачена для таких категорій громадян:

  •  наукових працівників, відповідно до постанови ЦВК і РНК СРСР від 27 березня 1933 р. “Про поліпшення житлових умов наукових працівників” і однойменної постанови ВУЦВК і РНК УРСР від 4 червня 1933 р.;
  •  членів творчих спілок: письменників (постанова ЦВК і РНК від 7 липня 1933 р.); композиторів (постанова РНК СРСР від 2 жовтня 1933 р.); художників і скульпторів (постанова РНК СРСР від 4 лютого 1935 р.); архітекторів (розпорядження РНК СРСР від 21 липня 1944 р.);
  •  для авторів винаходів і авторів раціоналізаторських пропозицій, яким присвоєні почесні звання Заслуженого винахідника республіки або Заслуженого раціоналізатора республіки (СП, СРСР, 19933 р. №18, ст. 109);
  •  для осіб офіцерського складу у званні полковника, або у такому, яке йому дорівнює або вище, як тих, хто перебуває на дійсній військовій службі, так і звільнених у запас або відставку, а також командирів окремих військових частин і викладачів спеціальних військових дисциплін (постанова РМ СРСР від 17 лютого 1981 р.);
  •  для Героїв Радянського Союзу, Героїв Соціалістичної праці та осіб, нагороджених орденами Слави трьох степенів (указ Президії Верховної Ради СРСР від 6 вересня 1967 р. і 26 липня 1984 р.);
  •  для суддів (Закон України від 15 грудня 1992 р. “Про статус суддів”).

Розміри додаткової площі зазначені у таблиці.

Таблиця 1.

У всіх випадках додаткова площа, що припадає на кожну особу, яка має на неї право, повинна враховуватись під час визначення розміру квартирної плати, причому оскільки вона не відноситься до надлишків, то і повинна оплачуватись у одинарному розмірі.

9.2. Плата за комунальні послуги.

Відповідно до статті 67 Житлового кодексу з наймачів (власників) жилих приміщень крім квартирної плати стягується плата за надані комунальні послуги.

Комунальні послуги – це сфера діяльності житлово-комунальних та інших установ і організацій, пов’язана із забезпеченням наймачів і власників жилих та інших приміщень водою, природним газом, електричною та тепловою енергією, відведення стоків, утриманням та експлуатацією будинків і прибудинкової території, вивезенням та знешкодженням побутових відходів і сміття, утриманням у належному стані ліфтового господарства тощо.

Необхідно зазначити, що в юридичній літературі немає єдиної думки щодо питання правової природи відносин по забезпеченню громадян комунальними послугами. Деякі автори виключають ці правовідносини з кола житлових відносин, вважаючи їх самостійним видом договірних зобов’язань. Інші вважають, що відносини між житлово-комунальними організаціями і громадянами по наданню останнім комунальних послуг є складовою частиною житлових правовідносин, тобто що вони є невіддільними від відносин, які виникають у процесі користування жилими приміщеннями.

Ця позиція видається найбільш прийнятною, оскільки сучасне жиле приміщення (жилий будинок) включає в якості невід’ємних складових елементів різноманітне інженерне обладнання (електричне, газове, сантехнічне, а також обладнання, яке забезпечує водопостачання, сміттєзбирання тощо). Громадяни, отримуючи ордер на вселення в жиле приміщення, одночасно набувають прав по користуванню цим обладнанням.

Таким чином, плата за комунальні послуги – це складова частина житлових правовідносин, яка полягає у здійсненні споживачами грошових платежів водо-, тепло-, електро-, газопостачальним та іншим житлово-комунальним підприємствам за надання комунальних послуг.

Плата за комунальні послуги встановлюється на підставі тарифів на житлово-комунальні послуги

Тариф на житлово-комунальні послуги – це розмір плати за надання комунальної послуги, що забезпечує мінімально необхідний рівень відшкодування витрат та програму розвитку об’єктів житлово-комунального господарства, прийнятої органом місцевого самоврядування.

Необхідно зазначити, що відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 21 жовтня 1994 р. №733 “Про ціноутворення в умовах реформування економіки” з метою реалізації основних засад економічної та соціальної політики, в Україні скорочено обсяги державного регулювання цін і тарифів.

Тому, за загальним правилом, тарифи на житлово-комунальні послуги затверджуються місцевими органами державної виконавчої влади та органами самоврядування, як правило, на рік за поданням підприємств, що надають житлово-комунальні послуги, і в разі необхідності можуть коригуватися з урахуванням зміни обставин, що впливають на їх величину.

Такий підхід дозволяє, по-перше, формувати економічно обґрунтовані тарифи на житлово-комунальні послуги, по-друге, забезпечувати господарську самостійність підприємств, що надають житлово-комунальні послуги, підвищувати їх відповідальність за надані послуги.

Основними завданнями введення економічно обґрунтованих тарифів на житлово-комунальні послуги є:

  •  захист інтересів споживачів, у тому числі населення, при переході галузі на режим беззбиткового функціонування;
  •  запобігання необґрунтованому завищенню тарифів;
  •  забезпечення раціонального планування місцевих бюджетів;
  •  створення механізму регулювання цін на послуги підприємств, що надають житлово-комунальні послуги, на локальних товарних ринках шляхом контролю рівня витрат і прибутку при укладенні договорів на обслуговування.

Важливою гарантією забезпечення конституційних прав громадян України і недопущення звуження їх змісту та обсягів (статті 22 і 48 Конституції України) є постанова Верховна Рада України від 18 березня 1999 року "Про оплату житлово-комунальних послуг населенням України", у якій вона визначила:

  1.  встановити плату за житло і комунальні послуги не більше 15% фактично отриманого сукупного доходу сім’ї. Рівень сукупного доходу сім’ї та частка плати за житлово-комунальні послуги у цьому доході встановлюються на підставі декларування доходів усіх членів сім’ї;
  2.  заборонити Кабінету Міністрів України, місцевим органам державної виконавчої влади та органам місцевого самоврядування, підприємствам і організаціям незалежно від форм власності відключати жилі приміщення від енерго-, тепло-, водо- і газопостачання та відселяти із житла громадян у разі невнесення ними плати за житлово-комунальні послуги у зв’язку з невиплатою заробітної плати або пенсії та непризначенням субсидії.

Крім цього, відповідно до Закону України від 13 листопада 1996 року “Про тимчасову заборону стягнення з громадян України пені за несвоєчасне внесення плати за житлово-комунальні послуги“ у зв’язку з невиконанням державою зобов’язань по виплаті заробітної плати, пенсій, стипендій, інших грошових виплат населенню тимчасово забороняється нараховувати по розрахунках з 1 жовтня 1996 року та стягувати з громадян України пеню за несвоєчасне внесення квартирної плати та за житлово-комунальні послуги.

Згідно з Правилами користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 року №572, Типовим договором найму житла в будинках державного і комунального житлового фонду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 1998 року №939, Правилами надання населенню послуг з водо-, теплопостачання та водовідведення, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 30 грудня 1997 року №1497 власники, наймачі та орендарі жилих приміщень мають наступні обов’язки у сфері надання житлово-комунальних послуг:

  •  у встановлені терміни сплачувати квартирну плату;
  •  своєчасно, в установлений договором термін, оплачувати надані комунальні послуги (у разі наявності засобів поквартирного обліку холодної, гарячої води, теплової енергії та газу щомісячно знімати їх показання та сплачувати вартість наданих послуг за цими показаннями і встановленими тарифами);
  •  економно використовувати воду, газ, електричну і теплову енергію;
  •  допускати у квартиру та інші займані ними приміщення для огляду елементів жилого будинку та його обладнання, перевірки показань засобів обліку в денний час, а у випдаку аварій – і в нічний час, працівників підприємств з обслуговування житлового фонду та працівників виконавця послуг за наявності у них відповідних посвідчень.

Власники, наймачі та орендарі жилих приміщень мають право на:

  •  одержання послуг з водо-, теплопостачання та водовідведення, що повинні відповідати вимогам актів законодавства, нормативних документів і договору про надання зазначених послуг;
  •  відмову від користування послугами з водо-, теплопостачання та водовідведення та розірвання договору про надання цих послуг та вимагати відключення відповідних мереж (при цьому заборгованість за отримані послуги та витрати, пов’язані з відключенням, повинні бути відшкодовані споживачем у добровільному або судовому порядку);
  •  відшкодування в повному обсязі збитків, завданих його майну, жилому приміщенню, та шкоди, заподіяної його життю чи здоров’ю внаслідок неналежного надання послуг відповідно до законодавства;
  •  несплату вартості послуг, наданих понад термін, установлений договором, та одержання неустойки (пені), врахування її під час чергової оплати за послуги. При цьому припинення оплати не звільняє виконавця послуг від обов’язку усунення недоліків (або вжиття заходів щодо їх усунення), які спричинили перерви у наданні послуг, та відшкодування завданих збитків і заподіяної шкоди;
  •  усунення виконавцем послуг виявлених недоліків у наданні послуг протягом терміну, встановленого договором про надання цих послуг;
  •  зменшення розміру плати за надані послуги у разі зниження їх якості в порядку, визначеному договором;
  •  несплату вартості ненаданих послуг з холодного і гарячого водопостачання та водовідведення за період тимчасової відсутності споживача та членів його сім’ї (за умов відключення виконавцем послуг холодної та гарячої води і опломбування запірних вентилів на вводі у квартиру (будинок) та зняття пломб і відновлення надання послуг виконавцем згідно з письмовою заявою споживача та за рахунок споживача);
  •  несплату вартості ненаданих послуг з централізованого опалення або сплату за опалення для підтримання достатньої температури у приміщенні квартири (приватного будинку) за період тимчасової відсутності споживача та членів його сім’ї у разі наявності технічної можливості відключення або обмеження опалення у квартирі (приватному будинку) за рахунок споживача;
  •  перевірку якості послуг, що надаються (якість питної води, температура гарячої води, температура у приміщеннях тощо), кількості наданих послуг та їх вартості. Витрати, пов’язані з перевіркою, відшкодовуються в установленому законодавством порядку.

Порядок надання населенню послуг з водо-, теплопостачання та водовідведення регламентовано Правилами надання населенню послуг з водо-, теплопостачання та водовідведення, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 30 грудня 1997 р. №1497, Правилами користування тепловою енергією, затвердженими наказом Міненерго України та Держбуду України 28 жовтня 1999 р. №307/262, Правилами користування системами комунального водопостачання та водовідведення в містах і селищах України, затвердженими наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству №65 від 1 липня 1994 р.

Відповідно до зазначених Правил, надання населенню послуг з водо-, теплопостачання та водовідведення, розрахунки за вказані житлово-комунальні послуги здійснюються між такими двома основними суб’єктами:

  1.  споживачем – наймачем (власником) квартири (приватного будинку), якому надаються послуги з централізованого холодного та гарячого водопостачання, теплопостачання та водовідведення;
  2.  виконавцем – організацією, яка безпосередньо надає споживачеві комунальні послуги. Виконавців послуг у комунальному житловому фонді визначають органи місцевого самоврядування, в інших випадках – власники житлових будинків, об’єднання співвласників будинків тощо. При цьому в одному будинку може бути визначений лише один виконавець окремої послуги.

Основними видами комунальних послуг є наступні:

  •  централізоване холодне (гаряче) водопостачання – подача холодної (гарячої) води споживачам через спеціальні мережі;
  •  водовідведення – послуга, яка передбачає відведення стічних вод з кожної квартири (приватного будинку) за допомогою санітарно-технічних приладів та каналізаційної мережі;
  •  теплопостачання (центральне опалення) – послуга, яка передбачає подачу теплової енергії до кожної квартири (приватного будинку) для забезпечення опалення приміщень.

Зазначені послуги повинні надаватися споживачеві безперебійно або за графіком, затвердженим органами місцевого самоврядування.

Кількість води, що постачається споживачам, визначається за обсягом вод, що надходять з комунального водопроводу або місцевих джерел, згідно з показаннями водолічильників, а у випадку їх відсутності – за діючими нормами водоспоживання

Так, наприклад, Правилами користування системами комунального водопостачання та водовідведення в містах і селищах України, встановлені наступні норми витрати води:

Таблиця 2.

Таблиця 3.

Плата за надані послуги вноситься щомісячно за нормами і тарифами, встановленими Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласними, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями з розрахунку на 1м2 загальної площі житла (стосовно центрального опалення), на одного мешканця та за нормами на ведення особистого підсобного господарства або за показаннями засобів обліку води і теплової енергії, встановленими на вводі у будинок чи у квартиру (приватний будинок), та тарифами за 1 куб. метр води або 1 Гкал теплової енергії.

У разі встановлення побудинкових (або на групу будинків) засобів обліку холодної та гарячої води споживач сплачує за холодну і гарячу воду згідно з показаннями засобів обліку, за вирахуванням витрат виконавця послуг та орендарів-юридичних осіб, що знаходяться в даному будинку (будинках). Різниця розподіляється серед споживачів-власників або наймачів квартир пропорційно кількості мешканців у квартирі (виконавець послуг визначає питомі витрати води на одного мешканця будинку і перемножує їх на кількість мешканців у квартирі).

У разі встановлення квартирних лічильників холодної та гарячої води споживач сплачує за воду за показаннями цих лічильників.

Порядок надання населенню послуг з газопостачання регулюється Правилами надання населенню послуг з газопостачання, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 9 грудня 1999 р. №2246.

Відповідно до зазначених Правил газопостачання – послуга, яка передбачає реалізацію природного або скрапленого газу шляхом подачі (транспортування) його до споживача.

Розрахунки населення за надані послуги з газопостачання здійснюються за діючими цінами на основі фактичних показань лічильників газу. У разі відсутності лічильників газу плата за послуги з постачання природного газу розраховується відповідно до встановлених норм споживання та цін на газ.

Норми споживання природного газу у разі відсутності газових лічильників встановлюються Постановою Кабінету Міністрів України від 8 червня 1996 р. №619 “Про затвердження норм споживання природного газу населенням у разі відсутності газових лічильників”.

Відповідно до зазначеного нормативного акту норма споживання природного газу – це встановлений згідно із законодавством обсяг газу, що використовується: газовою плитою, газовим водонагрівачем з розрахунку на одну людину на місяць; для індивідуального опалення – на 1м2 опалюваної площі; для приготування кормів та підігрівання води домашній худобі – на одну голову на рік для квартир або будинків, де не встановлено лічильників газу.

Ціни на природний газ для споживачів встановлюються наказом Національної акціонерної компанія "Нафтогаз України" №142 від 28 квітня 2000 р. “Про ціни на природний газ для споживачів України”:

Таблиця 4.

Таким чином, роздрібні ціни на природний газ, що використовується населенням на комунально-побутові потреби, за наявності газового лічильника становлять 17,5 коп. за 1 куб. м., а за відсутності газового лічильника – 19,0 коп. за 1 куб. м.

Розрахунковим періодом для встановлення розміру оплати послуг з газопостачання є календарний місяць. Плата за надані протягом розрахункового періоду послуги з газопостачання вноситься не пізніше 10 числа наступного місяця, якщо договором не встановлено іншого терміну.

Порядок постачання споживачам електроенергії регулюється Правилами користування електричною енергією, які були затверджені постановою Національної комісії з питань регулювання електроенергетики України №28 від 31 липня 1996 р.

Відповідно до Правил користування електричною енергією відпуск електричної енергії всім споживачам здійснюється електропостачальною організацією (згідно з постановою Національної комісії регулювання електроенергетики України №533 від 22 травня 2000 р. “Про ринкове формування тарифів на електричну енергію, що відпускається енергопостачальними компаніями з 1 червня 2000 року” в Україні створено 33 електропостачальні компанії) відповідно до укладених договорів.

Розрахунки за відпущену електроенергію побутовим споживачам можуть проводитись:

  •  методом самообслуговування за єдиними розрахунковими книжками, які видаються електропостачальною організацією або житлово-комунальними організаціями. В цьому варіанті платіжні документи за спожиту електричну енергію підлягають оплаті у встановленому порядку протягом перших 10-и днів місяця, наступного за розрахунковим;
  •  методом безготівкових розрахунків банками;
  •  по додаткових платіжних документах за виявлену заборгованість або невраховану електроенергію, які виписані електропостачальною організацією та підлягають оплаті у встановленому порядку в 10-денний термін від дня вручення їх споживачеві.

Згідно з Указом Президента України від 21 квітня 1998 р. №335 "Питання Національної комісії регулювання електроенергетики України", Законом України "Про електроенергетику", постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1996 року №1548 "Про встановлення повноважень органів виконавчої влади та виконавчих органів міських рад щодо регулювання цін (тарифів)" та відповідно до Закону України "Про ратифікацію Кредитної угоди (Проект розвитку ринку електроенергетики) між Україною і Міжнародним банком реконструкції та розвитку" з метою забезпечення більш повного відшкодування населенням фактичних витрат з виробництва, передачі та постачання електричної енергії повноваження по встановленню тарифів на електроенергію надані Національній комісії регулювання електроенергетики.

Відповідно до постанови Національної комісії регулювання електроенергетики України №221 від 24 лютого 1999 р. “Про тарифи на електроенергію, що відпускається населенню і населеним пунктам” встановлені наступні ціни на електроенергію, яка відпускається споживачам:

Таблиця 5.

9.3. Житлові субсидії.

Відповідно до Концепції розвитку житлово-комунального господарства України від 27 лютого 1995 р. в нашій державі здійснюється поступовий перехід (у міру реформування системи оплати праці) до самоокупності в користуванні житлом і комунальними послугами. Проте, значне падіння життєвого рівня населення в результаті підвищення цін на споживчі товари, зростання заборгованості по заробітній платі та пенсіях зумовлює подальше збільшення заборгованості громадян за житлово-комунальні послуги.

Тому з метою соціального захисту населення у зв’язку з поступовим підвищенням обсягу відшкодування ним фактичних витрат, пов’язаних з користуванням житлом, його утриманням, оплатою послуг тощо в Україні запроваджено житлові субсидії.

Порядок виплати громадянам України житлових субсидій регулюється Положенням про порядок призначення та надання населенню субсидій для відшкодування витрат на оплату житлово-комунальних послуг, придбання скрапленого газу, твердого та рідкого пічного побутового палива, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 21 жовтня 1995 р. №848.

Відповідно до вищеназваного Положення, субсидія – це щомісячна адресна безготівкова допомога населенню для відшкодування витрат на оплату за користування житлом або його утримання та комунальних послуг.

Субсидія є безповоротною. Її отримання не пов’язане і не тягне за собою зміни форми власності житла.

Право на одержання адресної безготівкової субсидії для відшкодування витрат на оплату житлово-комунальних послуг, придбання скрапленого газу, твердого та рідкого пічного побутового палива поширюється на громадян, які проживають у жилих приміщеннях (будинках) державного та громадського житлового фонду, в тому числі у гуртожитках, – на оплату за користування житлом; приватного житлового фонду та фонду житлово-будівельних (житлових) кооперативів – на оплату витрат по утриманню житла; житлового фонду незалежно від форм власності – на оплату комунальних послуг, придбання скрапленого газу, твердого та рідкого пічного побутового палива.

Субсидії призначаються за наявності різниці між розміром плати за житло і комунальні послуги у межах норм споживання з урахуванням пільг, які надаються відповідно до чинного законодавства і обсягом визначеного Верховною Радою України обов’язкового відсотка платежу (не більше 15% фактично отриманого сукупного доходу сім’ї).

Призначення субсидій та контроль за їх цільовим використанням здійснюється відділами (управліннями) субсидій районних, районних у містах Києві і Севастополі державних адміністрацій та виконавчих органів міських і районних рад. У сільській місцевості приймання заяв з необхідними документами для призначення субсидій та передачу їх відповідним відділам (управлінням) субсидій здійснюють уповноважені особи, які визначаються виконавчими органами сільських і селищних рад.

Субсидія призначається уповноваженому власнику (співвласнику) житла, наймачу державного та громадського житлового фонду, членові житлово-будівельного кооперативу, власнику (співвласнику) жилого приміщення, на якого відкрито особовий рахунок за місцем прописки. В окремих випадках на підставі рішень районних, районних у містах Києві і Севастополі державних адміністрацій та виконавчих органів міських і районних рад або утворених ними комісій відділи (управління) можуть, як виняток, призначати субсидію іншій особі, прописаній у жилому приміщенні (будинку).

Субсидія для відшкодування витрат на оплату житлово-комунальних послуг призначається на основі середньомісячного, а для придбання скрапленого газу, твердого та рідкого пічного побутового палива – на основі річного сукупного доходу осіб, прописаних у жилому приміщенні (будинку) за попередній календарний рік з урахуванням коефіцієнта зростання середньої заробітної плати працівників, зайнятих у відповідних галузях економіки.

Для призначення субсидій громадяни подають до відділів (управлінь) субсидій такі документи:

  1.  заяву, в якій декларується наявність чи відсутність у володінні прописаних осіб жилого приміщення (будинку), транспортного засобу, іншої самохідної машини або механізму (субсидія призначається за умови, що транспортний засіб, інша самохідна машина або механізм перебувають в експлуатації більш як 10 років починаючи з року випуску, за винятком одержаних чи придбаних на пільгових умовах через органи праці та соціального захисту населення) та відомості про забезпеченість жилою площею і комунальними послугами;
  2.  довідку про склад прописаних у жилому приміщенні (будинку) осіб;
  3.  довідку про доходи кожної з прописаних осіб згідно з формами, затвердженими Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласними, Київською і Севастопольською міськими державними адміністраціями.

Субсидії призначаються за умови пред’явлення розрахункових книжок, квитанцій або аналогічних документів про фактичну оплату житлово-комунальних послуг за попередній період. У разі наявності заборгованості з платежів за житлово-комунальні послуги субсидії призначаються за умови укладення угоди між наймачем (власником) і відділом (управлінням) субсидій або надавачем послуг про погашення цієї заборгованості.

Термін погашення заборгованості визначається за угодою сторін виходячи з розміру боргу та середньомісячного доходу на кожного прописаного у жилому приміщенні (будинку) громадянина. Залежно від цього встановлюються такі терміни погашення заборгованості:

Таблиця 6.

У виняткових випадках з урахуванням обставин, що склалися, термін погашення заборгованості може бути подовжений за рішенням районних, районних у містах Києві і Севастополі державних адміністрацій та виконавчих органів міських і районних рад або утворених ними комісій.

Виплата субсидій не припиняється, якщо протягом терміну призначення субсидій виникнення боргів за житлово-комунальні послуги підтверджується відповідними документами про затримку у виплаті заробітної плати, пенсії тощо. На новий термін субсидія призначається за умови укладення угоди про обов’язкову сплату визначеної частки вартості житлово-комунальних послуг в міру погашення заборгованості з виплати заробітної плати, пенсій, стипендій та інших видів державної допомоги.

Відповідно до п. 5 Положення про порядок призначення та надання населенню субсидій для відшкодування витрат на оплату житлово-комунальних послуг, придбання скрапленого газу, твердого та рідкого пічного побутового палива субсидія не призначається, якщо:

  1.  у житлових приміщеннях (будинках) прописані працездатні громадяни працездатного віку, що не працювали і не навчалися на денних відділеннях вищих та професійно-технічних навчальних закладів, час навчання в яких зараховується до трудового стажу, протягом трьох місяців, що передують місяцю звернення за призначенням субсидії (крім громадян, які доглядають дітей до досягнення ними трирічного віку; громадян, які доглядають дітей, час догляду яких зараховується до трудового стажу; громадян, які доглядають дітей, що потребують догляду протягом часу, визначеного у медичному висновку лікувально-консультаційної комісії, але не більше ніж до досягнення ними шестирічного віку; громадян, які мають трьох і більше дітей віком до 16-и років і зайняті доглядом за ними; громадян, які доглядають інвалідів I-ї групи або дітей-інвалідів віком до 16-и років, а також осіб, які досягли 80-річного віку), та не зареєстровані у службі зайнятості населення як такі, що шукають роботу;
  2.  уповноважений власник (співвласник) житла або наймач житла, на якого відкрито особовий рахунок, або будь-яка особа, що прописана разом з ним у жилому приміщенні (будинку), здає за договором у найом або в оренду жиле приміщення (будинок);
  3.  уповноважений власник (співвласник) житла або наймач житла, на якого відкрито особовий рахунок, та особи, які прописані разом з ним у жилому приміщенні (будинку), мають у своєму володінні (користуванні) чи володінні (користуванні) дружини (чоловіка, неповнолітніх дітей) у сукупності більше ніж одне жиле приміщення (будинок);
  4.  уповноважений власник (співвласник) житла, наймач житла у державному та громадському житловому фонді, член житлово-будівельного кооперативу, власник (співвласник) жилого приміщення, на якого відкрито особовий рахунок, та особи, які прописані разом з ним у жилому приміщенні (будинку), мають у своєму володінні чи володінні дружини (чоловіка, неповнолітніх дітей) транспортний засіб, самохідну машину або механізм, крім засобів, які згідно із законодавством не є об’єктами оподаткування (за винятком тракторів на гусеничному ходу), який перебуває в експлуатації не більш як 10 років починаючи з року випуску (за винятком одержаного чи придбаного на пільгових умовах через органи праці та соціального захисту населення) та зареєстрований в установленому порядку.

Рішення про призначення (не призначення) субсидій приймається протягом 10-и днів після подання заяви та всіх необхідних документів.

Субсидія за особистим зверненням громадян призначається на такі терміни:

Таблиця 7.

На кожного одержувача субсидії відділи (управління) субсидій і організації, що надають населенню житлово-комунальні послуги, реалізують скраплений газ, тверде та пічне побутове (рідке) паливо, заводять справу, в якій зберігаються відомості, потрібні для призначення субсидії, та розрахунки її розміру.

Повідомлення про надання субсидій видається власнику або наймачу житла окремо по кожному виду послуг.

Громадянам, які проживають у жилих приміщеннях (будинках) державного та громадського житлового фонду, в тому числі у гуртожитках та будинках житлово-будівельних кооперативів, субсидія надається шляхом перерахування коштів на рахунок власників житла (уповноважених ними органів) та підприємств, що надають комунальні послуги, реалізують скраплений газ, тверде та пічне побутове (рідке) паливо.

Громадянам, які проживають у приватних будинках, квартирах чи кімнатах, субсидія надається шляхом перерахування коштів на рахунок підприємств, що надають комунальні послуги, реалізують скраплений газ, тверде та пічне побутове (рідке) паливо.

Громадяни, яким призначено субсидію для відшкодування витрат на оплату житлово-комунальних послуг, зобов’язані щомісячно сплачувати свою обов’язкову частку витрат на оплату цих послуг.


Розділ 10.
Забезпечення належної експлуатації та ремонту житлового фонду.

10.1. Порядок утримання житлового фонду.

Утримання житлового фонду – це комплекс робіт, спрямованих на створення необхідних умов проживання населення і забезпечення схоронності жилих будівель.

Особливість утримання жилих будинків полягає у тому, що середній строк, протягом якого будівля вважається придатною для проживання, становить від 15 до 150 років.

Таблиця 8.

Наступною особливістю утримання жилих приміщень (будинків) є те, що вони у процесі використання підлягають:

  •  фізичному зносу (у процесі експлуатації погіршуються технічні та пов’язані з ними інші експлуатаційні показники будівлі);
  •  моральному зносу (у процесі експлуатації зростає ступінь невідповідності об’ємно-планувальних, санітарно-гігієнічних, економічних та естетичних показників будівлі сучасним експлуатаційним вимогам).

Таким чином, для того щоб досягти проектного строку експлуатації жилих приміщень (жилих будинків), загальмувати процеси фізичного та морального зносу будівлі їх власники (наймачі) повинні:

  •  по-перше, забезпечити належну експлуатацію жилої будівлі, тобто використовувати жилий будинок за призначенням;
  •  по-друге, проводити ремонт жилого будинку як комплекс будівельних робіт та організаційно-технічних заходів по усуненню морального та фізичного зносу, не пов’язаних зі зміною основних техніко-економічних показників;
  •  по-третє, здійснювати технічне обслуговування жилих будівель як комплекс робіт, спрямованих на підтримку справності елементів будівель;
  •  по-четверте, проводити реконструкцію жилої будівлі, тобто здійснювати загально-будівельні та спеціальні роботи, пов’язані зі зміною основних техніко-економічних показників будівлі (кількість і площа квартир, будівельний обсяг і загальна площа будівлі).

Основні обов’язки власників (наймачів) жилих приміщень щодо їх належного утримання закріплено у статті 177 Житлового кодексу. Відповідно до зазначеної статті наймачі (власники) жилих приміщень (жилих будинків) зобов’язані:

  •  забезпечувати схоронність жилих приміщень;
  •  бережно ставитися до санітарно-технічного та іншого обладнання та до об’єктів благоустрою;
  •  додержувати правил утримання жилого будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, додержувати чистоти і порядку в під’їздах, кабінах ліфтів, на сходах і в інших місцях загального користування.

Наймачі жилих приміщень на умовах і в порядку, що визначаються законодавством України, повинні проводити за свій рахунок поточний ремонт жилих приміщень, а при звільненні приміщення – здати його в належному стані. Такі ж обов’язки покладаються на членів житлово-будівельного кооперативу.

Якщо необхідність у проведенні внутрішньоквартирного поточного ремонту викликана пошкодженням частин будинку, інженерного обладнання або пов’язана із капітальним ремонтом будинку чи його конструктивних частин, цей ремонт провадиться наймодавцем (житлово-будівельним кооперативом) або за його рахунок.

Утримання приватизованих квартир (будинків) здійснюється за рахунок коштів їх власників. Так, відповідно до статті 151 Житлового кодексу, громадяни, які мають у приватній власності жилий будинок (квартиру), зобов’язані забезпечувати його схоронність, провадити за свій рахунок поточний і капітальний ремонт, утримувати в порядку прибудинкову територію. Держава подає громадянам, які мають у приватній власності жилі будинки (квартири), допомогу в їх ремонті та благоустрої, наприклад, шляхом кредитування. Ремонт будинків (квартир), що належать громадянам, за їх бажанням може провадитися підприємствами побутового обслуговування населення. З цією метою між власником відповідних жилих приміщень (будинків) та підприємствами, установами, організаціями житлово-комунального господарства укладається договір на утримання жилих будинків і прибудинкових територій.

Більш детально права та обов’язки власників, наймачів та орендарів жилих будинків (приміщень) щодо їх утримання регламентовані Правилами користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 року №572.

Зокрема, відповідно до зазначених Правил власники (наймачі) житлових приміщень зобов’язані:

  •  виконувати Правила користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, Правила експлуатації та користування внутрішньобудинковими (квартирними) системами водо- теплопостачання і водовідведення, своєчасно вживати заходів до усунення виявлених у квартирі несправностей;
  •  не допускати самовільного перепланування квартир, руйнування конструкцій будинку, заміни та перестановки технічного обладнання у квартирі;
  •  дбайливо користуватися санітарно-технічним обладнанням квартири;
  •  за власний рахунок ремонтувати та замінювати у квартирі (приватному будинку) санітарно-технічні прилади і пристрої, що вийшли з ладу з його вини (через невідповідну експлуатацію, механічне пошкодження тощо);
  •  дотримуватися умов безпечної експлуатації газового обладнання та правил пожежної безпеки;
  •  при виїзді з членами родини із квартири на інше місце проживання відремонтувати за власні кошти приміщення і обладнання або відшкодувати вартість ремонту наймодавцю (орендодавцю) за його згодою і здати приміщення за актом;
  •  виконувати додаткові правила користування приміщеннями, які можуть бути встановлені органами місцевої державної влади.

Власники, наймачі та орендарі жилих приміщень мають право вимагати від наймодавця згідно із законодавством виконання покладених на нього обов’язків. У разі невиконання наймодавцем обов’язків щодо ремонту наданого в найом житла у випадках, викликаних нагальною потребою, провести ремонт і стягнути з наймодавця вартість ремонту або зарахувати її в рахунок наступних платежів.

10.2. Утримання багатоквартирних будинків.

Перша з особливостей утримання багатоквартирних будинків полягає в тому, що власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку.

Наступною особливістю утримання багатоквартирних будинків є те, що для забезпечення ефективного використання приватизованих квартир та управління ними власники квартир (будинків) можуть створювати товариства або об’єднання індивідуальних власників квартир і будинків. Якщо у багатоквартирному будинку не всі квартири приватизовані, між товариством (об’єднанням) індивідуальних власників квартир і власниками неприватизованих квартир укладається угода про спільне володіння будинком та дольову участь у витратах на його утримання.

Порядок створення об’єднань індивідуальних власників квартир багатоквартирних будинків регулюється Положенням про порядок організації та діяльності об’єднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна жилих будинків, яке перебуває у загальному користуванні, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України №588 від 31 липня 1995 р.

Відповідно до пункту першого цього Положення, для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні (допоміжні приміщення будинку, технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою прибудинкової території тощо), у процесі виникнення різних форм власності повинні створюється об’єднання власників.

Одним з основних завдань об’єднань власників є організація ремонту, технічного обслуговування, робіт щодо усунення пошкоджень або запобігання руйнуванню майна, яке перебуває у загальному користуванні. З цією метою власники багатоквартирних житлових будинків або уповноважені ними органи укладають договори на виконання робіт по обслуговуванню та ремонту будинку (будинків) з державними комунальними, приватними, колективними, сімейними підприємствами або окремими особами.

Предметом договору є передача замовником виконавцю функцій щодо утримання жилих будинків і прибудинкових територій, надання житлово-комунальних послуг та проведення розрахунків з квартиронаймачами і власниками жилих приміщень. Метою договору є забезпечення кваліфікованого, якісного, гарантованого обслуговування та ремонту житлового фонду, його технічного обладнання, надання житлово-комунальних послуг, підтримання відповідного санітарного стану прибудинкових територій для створення мешканцям будинків належних умов проживання.

Майно, яке перебуває у загальному користуванні членів об’єднання (земельна ділянка; зовнішні стіни та несучі стіни, фундаменти, колони, балки та інші будівельні опори; дахи, труби, фронтони, водостічні труби, блискавковідводи, антени та повітряні кабелі; підвали, погреби, комори; холи, коридори, вітальні, сходи тощо), між ними не розподіляється, а вартість частки, що належить кожному власнику, включається у вартість майна. Частка майна, яке перебуває у загальному користуванні, не може бути відокремлена або відчужена.

Кожен власник квартири зобов’язаний використовувати майно, яке перебуває у загальному користуванні, або будь-яку його частину відповідно до призначення і таким чином, щоб не перешкоджати іншим власникам у користуванні ним.

Власники квартир не мають права проводити будівельні або інші роботи, а також чинити будь-які дії, що можуть завдати шкоди майну, яке перебуває у загальному користуванні, або обмежити користування ним чи зручності інших власників (наприклад, право вільного проходу). Власники не мають права споруджувати будь-які додаткові об’єкти, підвали або погреби без згоди на те правління об’єднання.

Недотримання будь-яким власником або особою, яка орендує або використовує його приміщення, статуту об’єднання власників є підставою для того, щоб власник або об’єднання власників, права яких порушено, подали позов до суду про відшкодування завданих їм збитків, а також про застосування передбачених статутом санкцій проти такого власника або особи, що орендує або використовує його приміщення.

Власники квартир несуть спільні витрати по утриманню жилих будинків. Частка спільних витрат кожного власника визначається пропорційно його частці у майні, яке перебуває у загальному користуванні, і визначається в порядку, передбаченому статутом об’єднання.

Правління об’єднання надсилає кожному власнику протягом 10-и робочих днів після прийняття та затвердження кошторису об’єднання письмове повідомлення про його частку у спільних витратах та терміни внесення платежів. До прийняття нового кошторису або отримання власником повідомлення про його частку у спільних витратах зберігається частка в розмірі, затвердженому в попередньому фінансовому році.

Відмова власника від користування майном, яке перебуває у загальному користуванні, не звільняє його від сплати частки у спільних витратах. Об’єднання власників має право звернутися до суду з позовом про несплату власником квартири (будинку) його частки у спільних витратах, а також будь-яких штрафів, пені та відсотків, нарахованих на цю суму.


Розділ 11.
Юридична відповідальність у галузі житлового права.

11.1. Поняття та види юридичної відповідальності в галузі житлового права.

Побудова правової держави в українському суспільстві передбачає необхідність чіткого дотримання всіма юридичними та фізичними особами норм національного та міжнародного законодавства.

Суворе та неухильне дотримання житлового законодавства, що регламентує порядок взяття на квартирний облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, справедливий розподіл збудованих і прийнятих в експлуатацію або вивільнених жилих приміщень, реальне забезпечення гарантованих законом прав та обов’язків наймачів і власників жилих приміщень усувають виникнення конфліктних ситуацій та житлових спорів у даній галузі правовідносин.

Важливим складовим елементом правового забезпечення суворого та неухильного дотримання житлового законодавства є інститут юридичної відповідальності в житловому праві.

Оскільки житлове право є комплексною галуззю права, то і юридична відповідальність у житловому праві об’єднує сукупність правових норм багатьох галузей права, які виконують ті чи інші регулятивні функції в системі житлових правовідносин і спрямовані на забезпечення добровільного або примусового виконання всіма юридичними та фізичними особами передбачених законом норм і правил.

Юридична відповідальність у житловому праві – це передбачений законом особливий стан суспільних правовідносин, які складаються в процесі будівництва, розподілу, користування та експлуатації жилих приміщень, при якому правовими засобами забезпечується виконання відповідними суб’єктами вимог житлового законодавства шляхом застосування до винних осіб заходів державно-правового примусу, внаслідок якого винна у вчиненні правопорушення особа зазнає позбавлення благ особистого, організаційного та майнового характеру.

Метою юридичної відповідальності в галузі житлового права є:

  •  припинення порушень законодавства в галузі житлового права;
  •  покарання винних осіб;
  •  запобігання новим правопорушенням у галузі житлових правовідносин;
  •  поновлення порушених прав суб’єктів житлових правовідносин;
  •  збереження, відновлення та використання житлового фонду за цільовим призначенням.

Функціями юридичної відповідальності в галузі житлових правовідносин є:

  •  превентивна (юридична відповідальність виступає засобом стримування суб’єктів житлових правовідносин від неправомірної поведінки);
  •  компенсаційна (за допомогою юридичної відповідальності на осіб, які в установленому порядку визнані винними у вчиненні житлового правопорушення, покладається обов’язок здійснити дії, спрямовані на відновлення порушених прав та охоронюваних законом інтересів інших суб’єктів житлових правовідносин);
  •  каральна (за допомогою юридичної відповідальності до правопорушників застосовуються певні несприятливі заходи державно-правового примусу).

Житловий кодекс лише в загальному вигляді передбачає відповідальність за порушення житлового законодавства. Перелік таких порушень, за вчинення яких настає кримінальна, адміністративна або інша відповідальність, наведено у статті 189 Житлового кодексу:

  1.  порушення порядку взяття на облік громадян, потребуючих поліпшення житлових умов, зняття з обліку та надання громадянам жилих приміщень;
  2.  недодержання встановлених строків заселення жилих будинків і жилих приміщень;
  3.  порушення правил користування жилими приміщеннями, санітарного утримання місць загального користування, сходів, ліфтів, під’їздів, прибудинкових територій;
  4.  самовільне переобладнання та перепланування жилих будинків і жилих приміщень та використання їх не за призначенням;
  5.  порушення правил експлуатації жилих будинків, жилих приміщень та інженерного обладнання, безгосподарне їх утримання;
  6.  псування жилих будинків, жилих приміщень, їх обладнання та об’єктів благоустрою.

Наведений перелік не є вичерпним. Законодавством може бути встановлена відповідальність і за інші правопорушення в галузі житлових правовідносин.

Отже, відповідно до статті 189 Житлового кодексу, особи, винні у порушенні житлового законодавства, можуть бути притягнуті до адміністративної, цивільно-правової (майнової), дисциплінарної та кримінальної відповідальності. Цей факт ще раз свідчить на користь твердження про те, що юридична відповідальність за порушення житлового законодавства є міжгалузевим інститутом, оскільки вона реалізується через застосування усіх видів відповідальності. Особливість даної відповідальності полягає в тому, що вона настає з моменту посягання на житлові правовідносини.

Неодмінною умовою притягнення винної особи до юридичної відповідальності є наявність у законі прямої вказівки про застосування відповідних заходів впливу на правопорушника, тобто правовою підставою відповідальності є правові норми, які закріплюють у галузі житлового права санкції за недотримання або невиконання тих чи інших обов’язків.

В основі класифікації юридичної відповідальності за порушення житлового законодавства лежить характер відповідної санкції, яка застосовується за вчинення конкретного правопорушення. Відповідно до цього критерію вона поділяється на кримінальну, адміністративну, цивільно-правову та дисциплінарну.

Найбільш поширеним видом юридичної відповідальності у галузі житлового права є адміністративна відповідальність, суть якої полягає у застосуванні уповноваженими органами і посадовими особами адміністративних стягнень до суб’єктів, винних у вчиненні адміністративного проступку у сфері обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, розподілу житла, утримання житлового фонду тощо.

Таким чином, адміністративна відповідальність у галузі житлового права – це різновид суспільних відносин, у яких застосовуються заходи адміністративного впливу (стягнення) за винні та протиправні діяння, що порушують встановлений порядок обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, розподілу житла, утримання та експлуатації житлового фонду.

Особливість адміністративної відповідальності полягає в тому, що вона:

  •  по-перше, є оперативним засобом впливу на правопорушників, оскільки застосовується в адміністративному (іноді – у судовому) і для її застосування не вимагається підрахунку збитків;
  •  по-друге, дана відповідальність покладається на винних осіб лише за ті проступки, які не є суспільно небезпечними і передбачені діючим законодавством.

Глава 11 Кодексу про адміністративні правопорушення України встановлює основні види адміністративних проступків у галузі житлових правовідносин. Зокрема, адміністративна відповідальність передбачається за:

  1.  порушення порядку взяття на облік та строків заселення жилих будинків і жилих приміщень (стаття 149);
  2.  порушення правил користування жилими будинками і жилими приміщеннями (стаття 150);
  3.  самоправне зайняття жилого приміщення (стаття 151);
  4.  порушення правил благоустрою територій міст та інших населених пунктів (стаття 152);
  5.  знищення або пошкодження зелених насаджень або інших об’єктів озеленення населених пунктів (стаття 153);
  6.  порушення правил тримання собак і котів (стаття 154).

За суб’єктним складом житлові правопорушення, за вчинення яких настає адміністративна відповідальність, поділяються на три групи:

  1.  вчинені посадовими особами (статті 149, 152, 153 КУпАП);
  2.  вчинені посадовими особами та громадянами (стаття 150 КУпАП);
  3.  вчинені лише громадянами (статті 151, 154 КУпАП).

Основними адміністративно-правовими стягненнями, які передбачені чинним законодавством за порушення житлового законодавства є:

  •  штраф (наприклад, ст.ст. 149-151 КУпАП);
  •  попередження (наприклад, ст.ст. 152, ч. 1. ст. 154 КУпАП);
  •  конфіскація (наприклад, ч. 2 ст. 154 КУпАП).

Найбільш розповсюдженим адміністративним стягненням за правопорушення у галузі житлових правовідносин є штраф. Особа, до якої було застосовано штраф, зазнає несприятливих наслідків у вигляді грошових стягнень. Правовою основою притягнення до адміністративної відповідальності є норми житлового і спеціального законодавства.

Попередження як вид адміністративного стягнення виноситься у письмовій формі. При накладенні на винну у порушенні особу такого адміністративного стягнення вона хоча і не зазнає істотних негативних наслідків, але є ставиться до відома про те, що у випадку повторного вчинення правопорушення вона буде піддана більш суворому покаранню. Отже, попередження за своєю значимістю виступає запобіжним заходом щодо повторності правопорушення.

Крім КУпАП, у законодавстві, що регулює ті чи інші житлові правовідносини, можуть передбачатись додаткові види адміністративних проступків, встановлюватись процедура притягнення винних осіб до адміністративної відповідальності.

Так, наприклад, відповідно до Правил користування електричною енергією, проступками, за які може наступати адміністративна відповідальність є:

  •  пошкодження розрахункових приладів обліку електроенергії (зірвана пломба, розбите скло тощо);
  •  зміна схеми підєднання приладів обліку;
  •  зупинка чи зміщення керуючих електричних годинників у схемах багатотарифного обліку;
  •  улаштування прихованої електропроводки (в обхід електролічильника);
  •  встановлення пристрою, що занижує показання електролічильника;
  •  порушення умов монтажу.

При виявленні зазначених випадків розкрадання електроенергії електропостачальна організація повинна здійснити перерахунок за використану споживачем електроенергією за час з дня останньої перевірки, але такий, що не перебільшує терміну позовної давності.

При виявленні представником електропостачальної організації порушень, допущених споживачем при користуванні електроенергією, на місці оформлюється двосторонній протокол порушень у 2-х примірниках, один з яких передається споживачеві.

Протокол порушень вважається дійсним також у разі необґрунтованої відмови споживача його підписувати. При цьому складається акт про відмову підпису протоколу. На підставі протоколу порушень представник електропостачальної організації визначає кількість недорахованої електроенергії та виписує споживачу додатковий платіжний документ для сплати відповідно до чинного законодавства.

При несплаті додаткового платіжного документа у визначений термін електропостачальна організація безпосередньо або через електропередавальну організацію відключає споживача і подає до суду позов про стягнення зі споживача у примусовому порядку пред’явленої суми. У випадку необхідності електропостачальна організація передає матеріали до органів прокуратури.

Наступним видом юридичної відповідальності, яка настає за вчинення житлових правопорушень, є цивільно-правова (майнова) відповідальність.

Цивільно-правова (майнова) відповідальність – це різновид юридичної відповідальності, який передбачає виконання фізичними та юридичними особами обов’язку щодо компенсації шкоди, заподіяної суб’єктам житлових правовідносин порушенням житлового законодавства або порушенням житлових та інших прав громадян.

Стаття 440 Цивільного кодексу вказує на загальні підстави відповідальності за заподіяння шкоди, згідно з якими шкода підлягає відшкодуванню особою, яка її заподіяла, у повному обсязі, за винятком випадків, передбачених законодавством.

Суть цивільно-правової відповідальності за порушення житлового законодавства полягає у покладенні на особу, винну у вчиненні житлового правопорушення, несприятливих майнових наслідків (санкцій). Основна функція майнових санкцій, які застосовуються у галузі житлового права, на сучасному етапі змінюється. В умовах переходу до ринкових відносин підвищується роль компенсаційної функції цих санкцій.

Крім загальних умов юридичної відповідальності необхідною умовою настання цивільно-правової відповідальності у галузі житлових правовідносин є неправомірність дії громадянина або юридичної особи, наслідком яких є майнова шкода здоров’ю людей, житловому фонду, житлово-комунальному господарству тощо. При відсутності такої шкоди питання про цивільно-правову відповідальність не виникає. Відшкодування ж збитків, завданих правомірними діями, не слід класифікувати як відповідальність. У даному випадку мова може йти про гарантії відповідних суб’єктів.

Цивільним законодавством передбачено можливість відшкодування не лише майнової, але й моральної шкоди. Моральна шкода – це фізичні або моральні страждання, завдані громадянам неправомірними діями. Отже не виключається відповідальність за нанесення моральної шкоди і в галузі житлового права.

Як було вказано вище, за вчинення порушень у сфері житлових правовідносин можлива кримінальна відповідальність – сукупність суспільних відносин, в яких реалізуються засоби кримінально-правового покарання осіб, винних у здійсненні житлових правопорушень з високим рівнем суспільної небезпеки.

Кримінальна відповідальність застосовується лише судами за вчинення суспільно небезпечних житлових правопорушень, тобто злочинів.

Основним злочином у галузі житлових правовідносин є порушення недоторканності житла громадян (стаття 130 Кримінального кодексу України). Конституція України гарантує недоторканість житла. Не допускається проникнення до житла чи до іншого володіння особи, проведення в них огляду чи обшуку інакше як за мотивованим рішенням суду.

До дій, якими порушується недоторканість житла громадян Кримінальний кодекс відносить:

  •  незаконний обшук;
  •  незаконне виселення;
  •  інші дії (під останніми необхідно розуміти незаконний огляд житла, вселення в житло інших громадян без згоди тих, хто проживає в ньому).

Суб’єктом злочину, передбаченого статтею 130 КК України, може бути лише посадова особа, яка використала своє посадове становище для вчинення вказаних незаконних дій. Приватні особи, які порушили недоторканість житла, залежно від мотивів та мети вчинення таких дій, можуть, за наявності для того підстав, відповідати за самоуправство (наприклад, незаконне виселення власником квартири наймача кімнати), або хуліганство (наприклад, вторгнення з особливою зухвалістю у чужу квартиру).

Необхідно мати на увазі, що порушення недоторканості житла громадян у випадках, що не терплять зволікання (для запобігання злочину, що готується, для затримання злочинця, в разі стихійного лиха тощо) не є злочином. Такі дії охоплюються поняттям “крайня необхідність“ (стаття 16 КК України).

У тих випадках, коли за житлові правопорушення не настає ні кримінальна, ні адміністративна відповідальність, можливе застосування дисциплінарної відповідальності. Вона застосовується на основі загальних норм трудового законодавства за дисциплінарні проступки у галузі житлового права.

Дисциплінарна відповідальність у галузі житлового права – це різновид юридичної відповідальності, яка застосовується до винних осіб, за протиправні дії (невиконання функціональних обов’язків та інших вимог дисципліни праці), що порушують житлові права та законні інтереси фізичних і юридичних осіб.

Суб’єктами цієї відповідальності, в першу чергу, є працівники підприємств, установ і організацій, а також посадові особи, які виконують ті чи інші управлінсько-розпорядчі функції у сфері обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, розподілу житла, управління житлово-комунальним господарством. На працівників у відповідності з Кодексом законів про працю України за певні порушення житлово-правового характеру можуть бути накладені дисциплінарні стягнення: догана або звільнення з роботи.

Накладення будь-якого з названих стягнень здійснюється власником або уповноваженим ним органом шляхом видання відповідного наказу.

Характерною рисою дисциплінарної відповідальності у галузі житлового права є те, що настає вона за невиконання чи неналежне виконання відповідними посадовими особами чи працівниками трудових обов’язків, внаслідок чого порушуються житлові права та законні інтереси інших суб’єктів.

11.2. Поняття та види житлових правопорушень.

Підставою застосування юридичної відповідальності у сфері житлового права є порушення житлового законодавства або, іншими словами, вчинення житлового правопорушення.

Житлове правопорушення – це винне протиправне діяння, яке порушує встановлений державою порядок надання жилих приміщень у користування, придбання їх у власність, управління та експлуатації житлових фондів, а також житлові та пов’язані з ними права фізичних і юридичних осіб.

Таким чином, змістом житлового правопорушення є дії або бездіяльність відповідних суб’єктів, що суперечать вимогам норм житлового законодавства.

Відомо, що будь-яке правопорушення характеризується наявністю чотирьох ознак: суспільною небезпекою, протиправністю, винністю та караністю.

Суть суспільної небезпеки цієї категорії правопорушень полягає не лише у ймовірності, можливості порушення житлових інтересів громадян, але й у підвищеній небезпеці для існуючих у суспільстві житлових правовідносин.

Протиправність діяння означає його невідповідність вимогам норм житлового права, а саме у повному або частковому невиконанні, ігноруванні вимог та правил, що закріплені у нормах житлового законодавства. При цьому варто зауважити, що протиправність такого діяння означає не лише невиконання житлово-правових норм, але й нормативних актів інших галузей права (цивільного, кримінального, адміністративного тощо).

Порушення вимог нормативних актів, що регулюють житлові правовідносини, можуть виражатися як у формі активних дій (наприклад, самовільне зайняття жилого приміщення, використання жилих приміщень не за призначенням тощо), так і у формі бездіяльності (невнесення в обумовлені терміни плати за надані комунальні послуги, недодержання встановлених термінів заселення жилих приміщень).

До складу житлового правопорушення належать: об’єкт, суб’єкт, об’єктивна та суб’єктивна сторони.

У ряді випадків обов’язковою ознакою наявності житлового правопорушення є нанесення збитків, які, як правило, мають грошову оцінку, наприклад, псування жилих будинків, жилих приміщень або їх інженерного обладнання. Таким чином, наявність об’єкту протиправного посягання є одним із основних елементів складу житлового правопорушення.

Об’єкт житлового правопорушення – це сукупність суспільних відносин, які регулюються нормами житлового права та пов’язані з реалізацією права громадян на житло, а також виникають з приводу надання, використання, одержання у власність та забезпечення схоронності житла. Іншими словами, об’єктом житлового правопорушення є житлові відносини.

За теорією права серед об’єктів житлових правопорушень виділяють загальні, родові та безпосередні.

До загальних об’єктів житлових правопорушень необхідно відносити:

  •  суспільні відносини, які складаються в процесі реалізації державної житлової політики;
  •  визначений і закріплений законом правопорядок у галузі житлових правовідносин.

Загальний об’єкт житлових правопорушень у свою чергу диференціюється на родові об’єкти, що зумовлено комплексним характером житлового права. В якості родових об’єктів житлових правопорушень можна виділити:

  •  встановлений порядок обліку, розподілу та надання жилих приміщень громадянам, які потребують поліпшення житлових умов;
  •  встановлений порядок користування жилими приміщеннями (жилими будинками) незалежно від житлових фондів, до яких вони належать;
  •  встановлений порядок оплати за користування жилими приміщеннями та за комунальні послуги – водопостачання, газ, електрична енергія, теплова енергія, водовідведення, утримання та експлуатація житла і прибудинкових територій, сміттєзбирання, ліфтове господарство;
  •  порядок набуття громадянами жилих приміщень у власність;
  •  суспільні відносини, які виникають у процесі забезпечення схоронності та експлуатації житлових фондів.

Безпосередній об’єкт – це частина родового об’єкту, тобто це суспільне відношення, якому завдано шкоди конкретним правопорушенням. Іншими словами – це об’єкт окремого конкретного правопорушення, відповідальність за яке передбачена у нормах матеріального права.

Важливим елементом складу житлового правопорушення є його суб’єкт. Ним може бути громадянин, посадова особа, а також підприємство, установа, організація, тобто юридичні особи (наприклад, органи управління у галузі житлових правовідносин, проектні організації, які розробляють проекти розташування певних об’єктів, будівництва, містобудівну документацію тощо).

Громадянин як суб’єкт житлового правопорушення повинен досягти, за загальним правилом, 16-річного віку та на момент вчинення неправомірних дій бути дієздатним.

Обов’язковою ознакою об’єктивної сторони житлових правопорушень є причинний зв’язок між протиправним діянням (дією або бездіяльністю) і наслідками, що настали (наприклад, завданими збитками або реальною загрозою їх заподіяння). При відсутності такого зв’язку сам факт заподіяння збитків житловим правовідносинам у цілому або окремим їхнім компонентам не можна визнати правопорушенням, здійсненим конкретною особою.

Із суб’єктивного боку житлове правопорушення характеризується наявністю вини, яку обов’язково необхідно встановити. Вина виражає психічне ставлення суб’єкта правопорушення до здійснених протиправних дій або бездіяльності та наслідків, які настали. Залежно від цього розрізняється вина у двох формах: намір (прямий, непрямий) і необережність (недбалість, самовпевненість).

Окремі житлові правопорушення можуть здійснюватись лише умисно (наприклад, самовільне переобладнання та перепланування жилих будинків; самоправне зайняття жилого приміщення тощо). Деякі ж правопорушення у галузі житлового права можуть бути здійснені як умисно, так і неумисно (наприклад, порушення правил користування жилими приміщеннями, санітарного утримання місць загального користування, сходів, ліфтів, під’їздів, прибудинкових територій; порушення порядку взяття на облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов тощо).

Необхідною ознакою житлового правопорушення в ряді випадків є наявність шкоди або реальна загроза її нанесення (наприклад, псування жилих будинків або жилих приміщень, недодержання правил пожежної безпеки). Під вказаною шкодою необхідно розуміти негативні наслідки діяння, яких можна було б уникнути за умови правомірної поведінки відповідних суб’єктів. Шкода заподіюється, насамперед, майновим правам та інтересам суб’єкта житлового права (власника, користувача або наймача жилого приміщення (будинку), тобто носить майновий характер. Але в ряді випадків вона може мати також і немайновий характер, тобто полягати у порушенні існуючих у суспільстві житлових правовідносин.

За своїм складом правопорушення у галузі житлового права є неоднорідними і можуть бути класифіковані.

Види житлових правопорушень – визначені чинним житловим законодавством категорії незаконних дій (бездіяльності), за які, в залежності від характеру і ступня суспільної небезпеки, об’єкта й предмета посягання та інших ознак, можуть застосовуватись заходи державно-правового примусу.

Класифікація їх можлива за різними ознаками. Якщо в основу класифікації житлових правопорушень взяти вид відповідальності та характер передбачених санкцій, їх можна поділити на:

  •  житлові злочини;
  •  житлові проступки;
  •  дисциплінарні та цивільно-правові житлові правопорушення.

Якщо ж за основу класифікації прийняти види суб’єктів, які вчиняють житлові правопорушення, то можна виділити:

  •  житлові правопорушення, які вчиняються громадянами (власниками або наймачами жилих приміщень);
  •  житлові правопорушення, що вчиняються посадовими особами, які наділені повноваженнями в галузі регулювання житлових правовідносин.
  •  Класифікувати житлові правопорушення можна також і залежно від об’єктів посягання, диференціація яких була наведена вище.

11.3. Порядок вирішення житлових спорів.

Звичайно, що у житлових правовідносинах, як і в будь-якій іншій сфері суспільних відносин, можливі ситуації, коли суб’єкти цих правовідносин не можуть дійти згоди з тих чи інших житлово-правових питань і потребують з цього приводу допомоги від органів, уповноважених вирішувати ці питання.

Таким чином можна зробити висновок, що житловий спір – це конфліктна ситуація, за якої має місце непорозуміння між суб’єктами житлових правовідносин щодо реалізації суб’єктивних житлових і пов’язаних з ними прав та законних інтересів стосовно володіння, користування та розпорядження жилими приміщеннями.

Житлові спори можна диференціювати на такі окремі види:

I. Спори, пов’язані з договором найму жилого приміщення (стаття 24 Цивільного процесуального кодексу України):

  •  про надання наймачеві звільненого жилого приміщення у квартирі, де мешкає 2 чи більше наймачів, в якій він проживає, якщо йому відмовлено в наданні цього приміщення або на це приміщення видано ордер іншій особі чи воно передано іншому наймачеві, який проживає в цій же квартирі;
  •  про відмову у видачі охоронного свідоцтва;
  •  про примусовий обмін займаного жилого приміщення;
  •  про відмову підприємства, установи чи організації у згоді на обмін або виконкому – у видачі обмінного ордера;
  •  про переселення на час капітального ремонту жилого будинку;
  •  про відмову в наданні жилого приміщення, що збереглося після капітального ремонту;
  •  про визнання або втрату права на жиле приміщення;
  •  про видачу ордера на жиле приміщення, що надається згідно зі статтями 52, 53 ЖК у будинку відомчого житлового фонду за спільним рішенням адміністрації та профспілкового комітету або в будинку громадського житлового фонду за спільним рішенням органу громадської організації та профспілкового комітету з наступним повідомленням виконкому місцевої ради про надання жилого приміщення для заселення у випадку відмови виконкому у видачі ордера;
  •  про надання жилого приміщення за вимогами громадян, які мають право на позачергове одержання жилих приміщень, у тому числі у випадках порушення встановленого законодавством строку надання житла тощо.

ІІ. Спори, пов’язані із самовільним будівництвом будинків (Постанова Пленуму ВСУ “Про практику застосування судами України статті 105 Цивільного кодексу України від 19 вересня 1975 р.).

ІІІ. Спори, пов’язані з правом приватної власності громадян на жилі будинки (Постанова Пленуму Верховного суду України “Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок від 4 жовтня 1991 р.). Зокрема, до такої категорії належать спори:

  •  про визнання права власності на будинок або його частину (частку), витребування цього майна з чужого незаконного володіння, усунення будь-яких