47833

Проблемы экономики недвижимости

Конспект

Экономическая теория и математическое моделирование

Роль и место недвижимости в экономической деятельности Понятие недвижимости ее виды. Классификация объектов недвижимости. Рынок недвижимости

Русский

2013-12-03

993 KB

6 чел.

PAGE  3

Содержание

Введение

5

Тема 1. Роль и место недвижимости в экономической деятельности

1. Понятие недвижимости, ее виды.

6

2. Классификация объектов недвижимости.

Контрольные вопросы

13

Тема 2. Рынок недвижимости

1. Особенности и закономерности развития рынка недвижимости.

27

2. Правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости.

31

3. Субъектная структура рынка недвижимости.

Контрольные вопросы

36

Тема 3. Влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости

45

1. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка.

45

2. Развитие отечественного рынка недвижимости. Основные программы социально-экономического развития на рынке недвижимости

Контрольные вопросы

50

Тема 4. Технология оценки стоимости недвижимости

1. Основные понятия и оценочные категории.

60

2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

63

3. Принципы оценки объектов недвижимости.

68

4. Этапы оценки.

81

5. Государственное регулирование оценочной деятельности.

Контрольные вопросы

85

Тема 5. Методы оценки недвижимости и их практическое использование

1. Три подхода к оценке недвижимости

92

2. Затратный подход к оценке объектов недвижимости

93

3. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

103

4. Доходный подход к оценке объектов недвижимости

108

5. Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости

119

6. Согласование результатов и формирование отчета об оценке объектов недвижимости

Контрольные вопросы

127

Тестовые задания

130


введение

Целью дисциплины является ознакомление студентов с теоретическими и прикладными проблемами экономики недвижимости, раскрытие ее значения для практической работы.

Учебно-методическое пособие подготовлено в соответствии с государственным образовательным стандартом высшего профессионального образования на основании требований к обязательному минимуму содержания и уровню подготовки специалистов экономических специальностей. В нем учитываются действующие законы, нормы и правила, методические указания.  

В пособии даны материалы, относящиеся к общим проблемам экономики  недвижимости, вводятся новые основные понятия, дается представление о важнейших закономерностях. Наряду с этим данная дисциплина изучает вопросы оценки недвижимости, ипотечного кредитования, проблемы развития рынка недвижимости в России.

Рассматриваются основные теоретические и практические вопросы функционирования недвижимости в народном хозяйстве страны, воздействие совокупных и частных инструментариев на экономику недвижимости. Излагаются основные понятия недвижимости, рассматривается роль и место рынка недвижимости в структуре экономики народного хозяйства. Состояние на рынке недвижимости влияет на протекание многих экономических процессов, без этого рынка невозможно повышение инвестиционной активности.

Особое внимание уделено основным методам и механизмам осуществления оценки стоимости объектов недвижимости, а также факторам, влияющие на их цену

Для лучшего восприятия и понимания материала, изложенного в настоящем пособии, авторами сформированы тестовые задания и практические задачи, которые позволят закрепить материал и проверить теоретический уровень подготовки студентов.

 


Тема 1. Роль и место недвижимости в экономической деятельности

1. Понятие недвижимости, ее виды.

2. Классификация объектов недвижимости.

1. Понятие недвижимости, ее виды

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

«Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

«...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют».

«Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) — земля и все то, что неотрывно с ней связано.

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации — далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет понятие морского судна, а понятие космических объектов дается в международных конвенциях.

Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:

- созданные природой без участия труда человека;

- являющиеся результатом труда человека;

- созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права.

Определение недвижимости как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в России, в дореволюционной и в современной, не имеет серьезных различий и в основном совпадает.

Правда вызывает споры правомерность отнесения к недвижимому имуществу таких движимых объектов, как космические, воздушные и морские корабли, однако целью настоящего учебного пособия не является изучение приравненного к недвижимости имущества.

Специфической разновидностью недвижимости является также кондоминиум. Закон РФ определяет кондоминиум как единственный комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещение), находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Помещением считается единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Общее имущество - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением.

В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

- одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;

- несколько компактно расположенных зданий и сооружений — односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладельца.

В случае создания для управления кондоминиумом товарищества собственников жилья оно может, помимо прочего, заниматься продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества. Договоры от имени товарищества заключает правление товарищества.

Что касается прав собственника квартиры на отчуждение принадлежащей ему недвижимости, то он вправе отчуждать свою долю в праве общей долевой собственности на общее имущество жилого здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. По сути это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье. В соответствии с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» недвижимостью в жилищной сфере среди прочих (традиционных) объектов являются также квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д.

Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о статуях весом несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках.

Естественным, созданным природой, всеобщим базисом любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.

Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Это:

1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

Необходимо отметить, что некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество.

Следует обратить внимание, что оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.) относится к движимому имуществу. Но т.к. оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту, следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки).

Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).

В частности, сервитут — это «право ограниченного пользования чужим земельным участком», которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд...».

Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств, а такие объекты недвижимости, как земля и недра имеют большую не только экономическую, но и стратегическую значимость для любого государства во все времена.

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

До введения в действие первой части ГК РФ вместо понятия «недвижимость» использовалось понятие «основные фонды». К основным фондам относятся предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Основные фонды (без машин и оборудования) — составная часть недвижимости, но это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.

Основные фонды делятся на материальные и нематериальные.

К материальным основным фондам относятся здания, сооружения, машины и оборудование, жилища, транспортные средства, многолетние насаждения, продуктивный скот и т. д. Не относятся к основным фондам временные сооружения, приспособления и устройства, затраты по возведению которых относятся на себестоимость строительно-монтажных работ в составе накладных расходов. Данная классификация описывает практически все типовые объекты основных фондов.

Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строительно-архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для производственного процесса, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. В качестве основных конструктивных частей здания имеют стены и крышу.

Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами. Встроенные помещения, назначение которых иное, чем назначение здания, входят в состав этого здания.

Встроенные помещения могут предназначаться для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката, детских садов, яслей, отделений связи, банков или иных организаций.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации: система отопления с оборудованием, включая котельную установку (если последняя находится внутри здания); внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты. Водо-, газо-, теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав зданий, начиная от вводного вентиля или тройника или от ближайшего смотрового колодца в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав здания, начиная от вводного ящика, или кабельных концевых муфт, или от проходных втулок.

Фундаменты под котлами, генераторами, станками, машинами, аппаратами и пр., расположенными внутри зданий, не входят в их состав (кроме фундаментов крупногабаритного оборудования), а входят в состав тех объектов, в которых они используются. Фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин «специализированные здания».

Жилье. К нему относятся здания, предназначенные для постоянного проживания, а также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома.

Передвижные домики производственного (мастерские, котельные, кухни, АТС и др.) и непроизводственного (жилые, бытовые, административные и пр.) назначения относятся к зданиям. Автомобили, автомобильные и тракторные прицепы, железнодорожные специализированные и переоборудованные вагоны, основным назначением которых является выполнение производственных функций (лаборатории, клубы, конторы и пр.), считаются передвижными объектами соответствующего назначения и учитываются как здания.

Сооружения. К ним относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, тоннели, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (стадионы, бассейны, сооружения городского благоустройства и т.д.).

В состав сооружений входят все устройства, составляющие с ним единое целое. Например, при определении восстановительной стоимости очистных сооружений в состав объекта включаются, кроме самого здания, насосное оборудование, бункера-отстойники, грязеотстойники, фильтры, нестандартное и электротехническое оборудование и пр.

Сооружения, как объекты недвижимости, могут быть классифицированы на градостроительные (наземные и подземные сооружения), энергообеспечивающие (нефтяные базы, теплоэлектростанции), инфраструктурные (транспортные и терминальные сооружения), промышленные (доменные и мартеновские печи, стапели, эллинги), экологические (заводы по утилизации отходов и очистные сооружения) и специальные сооружения военно-промышленного комплекса. Передаточные устройства (нефте- и газопроводы, линии электропередач) широко используются как технологические сооружения топливно-энергетических комплексов гражданского и промышленного назначения.

Общественные и производственные здания, градостроительные и технологические сооружения значительно отличаются по видам, типам и проектным решениям и многие из них являются уникальными.

Наиболее высокой степенью организационной и технической сложности отличаются промышленные комплексы, в которых использование объектов недвижимости жестко подчинено требованиям производственного цикла и технологического процесса. Этим объектам присуща высокая энергонапряженность и значительная материалоемкость.

Капиталоемкостью отличаются подземные и наземные градостроительные сооружения, производственные здания, цеха топливно-энергетического и машиностроительного комплексов.

Энергоемкость характерна для технологических сооружений, производства цветных и черных металлов; городских сооружений, обеспечивающих водоснабжение, подачу тепла и электроэнергии (ТЭЦ).

Многолетние насаждения. К ним относятся все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей.

Объектом классификации данного подраздела являются зеленые насаждения каждого парка, сквера, сада, улицы, бульвара, двора, территории предприятия и т.п.

В заключение отметим, что одной из основных задач развития и становления рынка недвижимости в нашей стране на сегодняшний момент является разработка Единого классификатора недвижимости.

2. Классификация объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рисунок 1):

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения.

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка).

К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены.

В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:

- при консервации — срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ;

- при полном прекращении строительства — порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.



Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

- для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

- для личного подсобного хозяйства;

- для коллективного садоводства и огородничества;

- для подсобных сельскохозяйственных производств;

- для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

К землям целевого использования, которые не подлежат продаже относятся:

а) находящиеся в государственной (муниципальной) собственности:

- охраняемые или особым образом используемые природные территории (заповедники, памятники природы, национальные и дендрологические парки, ботанические сады и др.);

- земельные участки исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждаемому Правительством РФ;

- земельные участки лесного и водного фондов;

- земельные участки оздоровительного и историко-культурного назначения;

- земельные участки крематориев и кладбищ;

б) незастроенные земельные участки:

- сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых земель, для которых законодательством РФ установлен особый режим приватизации;

- зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению;

- общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и иные участки, отнесенные в соответствии с законодательством к землям общего пользования);

- расположенные в морских, речных и воздушных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития;

- находящиеся во временном пользовании без права возведения капитальных строений;

- по которым на момент обращения имеются споры о принадлежности этих участков или прочно связанной с ним недвижимости;

- иные, не подлежащие приватизации в соответствии с законодательством РФ.

Вышеперечисленные земли относятся к категории текущего использования земельного участка, т.е. не для продажи.

Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр.

В материальных активах коммерческой организации учитываются участки, находящиеся в ее собственности, а в нематериальных — предоставленные или приобретенные вещные и обязательственные права на них.

К этим правам в соответствии с действующим законодательством относится право:

пожизненно наследуемого владения участками государственной и муниципальной собственности;

постоянного (бессрочного) пользования участками государственной и муниципальной собственности;

аренды земельного участка;

ограниченного пользования прилегающими земельными участками, находящимися в собственности иных лиц.

В процессе эксплуатации участок земли может приносить доход, называемый земельной рентой. Под ней понимается внутренний показатель эффективности использования земельного участка как, актива предприятия, который рассчитывается как частное от деления рассчитываемой величины стоимости на срок капитализации.

В соответствии с проектом методических рекомендаций «Порядок учета стоимости земельных участков в активах коммерческих организаций, в том числе с иностранными инвестициями», разработанным Государственным комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству, при расчете земельной ренты предлагается следующая классификация земельных участков в зависимости от вида использования: сельскохозяйственные, лесохозяйственные, земли поселений и пр.

Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

- первичное жилье — место постоянного проживания;

- вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

- третичное жилье — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно к условиям крупных городов (например, Санкт-Петербург) принято выделять следующие типологические характеристики:

1. Элитное жилье.

К нему предъявляются следующие основные требования:

размещение в наиболее престижных районах города;

принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;

кирпичные стены;

общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;

наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);

наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:

размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;

кирпичные стены;

застройка в двух и более уровнях;

наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;

некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);

наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;

большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.

Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

3. Типовое жилье. Для него характерно:

размещение в любом районе города;

соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;

по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.

Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4. Жилье низких потребительских качеств

Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики:

размещение в непрестижных районах;

удаленность от основных транспортных коммуникаций;

принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;

размещение в первых этажах домов других типов;

заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:

дома с кирпичными стенами;

панельные дома;

монолитные дома;

деревянные дома;

дома смешенного типа.

Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье.

На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости, большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.

Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:

1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

В международной практике используется следующая классификация:

Класс А1:

1. Международный девелопер.

2. Центральное месторасположение, удобный доступ.

3. Полностью заново отстроенное здание.

4. Микроклимат контролируется пи помощи единой системы вентиляции, отопления и четырехтрубной системы кондиционирования воздуха.

5. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге»:

- фальш-полы и подвесные потолки,

- высота от пола до пола следующего этажа 3,6 м,

- рациональная эффективная сетка колонн — расстояние между ними не менее 6 м.

6. Подземная парковка и удобный доступ.

7.Система бесперебойного электропитания.

8. Современные системы безопасности здания.

9. Профессиональный арендодатель.

10. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

11. Международная управляющая компания.

Класс А2

1. Центральное месторасположение, удобный доступ.

2. Полностью реконструированное в 90-х гг. здание.

3. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях.

4. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге».

5. Достаточная парковка и удобный доступ.

6. Система бесперебойного электропитания.

7. Современные системы безопасности здания.

8. Профессиональный арендодатель.

9. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

10. Международная управляющая компания.

Класс В1:

1. Центральное месторасположение, удобный доступ.

2. Реконструированное здание.

3. Автономное теплоснабжение и система предварительного охлаждения приточного воздуха.

4. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков.

5. Качественный ремонт «евростандарт».

6. Достаточная парковка и удобный доступ.

7. Современные лифты.

8. 24-часовая охрана.

9. Профессиональный арендодатель.

10. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

11. Профессиональная управляющая компания.

Класс В2:

1. Центральное месторасположение.

2. Отремонтированное здание.

3. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков.

4. Качественный ремонт «евростандарт».

5. Возможен не очень удобный доступ.

6. 24-часовая охрана.

7. Профессиональный арендодатель.

8. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

9. Профессиональная управляющая компания.

Класс С1:

1. Центральное месторасположение.

2. Косметически отремонтированное здание.

3. Эффективная планировка этажей.

4. Качественный ремонт.

5. 24-часовая охрана.

6. Опытный арендодатель.

7. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

8. Наличие в здании управляющей структуры.

Класс С2:

1. Различное месторасположение.

2. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания.

3. Различное состояние помещений: от ремонта советского типа до современного стильного интерьера.

4. 24-часовая охрана.

5. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

6. Наличие в здании управляющей структуры.

Класс D:

1. Различное месторасположение.

2. Не очень удобный доступ.

3. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания.

4. Дешевый ремонт.

5. Охрана.

6. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

7. Отсутствие в здании управляющей структуры.

В различных регионах России эта классификация может не совпадать. Так, например, в Санкт-Петербурге в результате исследования существующих офисных центров была определена следующая их классификация.

Класс А:

- центральное местоположение;

- отдельно стоящее специализированное офисное здание;

- новое строительство или капитальная реконструкция;

- высокопрофессиональный менеджмент;

- широкий перечень услуг;

- полная безопасность бизнеса.

Класс В:

- хорошее местоположение;

- отдельно стоящее специализированное офисное здание;

- выборочный капитальный ремонт;

- профессиональный менеджмент;

- широкий перечень услуг;

- полная безопасность бизнеса.

Класс С:

- удачное местоположение;

- отдельно стоящее здание;

- косметический ремонт;

- менеджмент;

- услуги.

Класс D:

- коммерческим образом безинвестиционно развиваемые административные и производственно-лабораторные корпуса средних и крупных предприятий.

Среди факторов, которые влияют на привлекательность офисных центров, созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории (класс D), можно выделить:

1) положительные: низкие арендные ставки; возможность организации собственного производства на территории соседнего предприятия; возможность использования складских помещений завода; близость офиса к собственному производству, складу, гаражу.

2) отрицательные: удаленность от центра города; невысокий уровень предоставляемого сервиса; расположенность в экологически неблагоприятных районах; зависимость здания от инженерной инфраструктуры предприятия – прежнего владельца.

2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пяти звездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений.

Удачно расположенные гостиницы имеют кафе, рестораны и бары, оборудованные места для отдыха, казино и т.д. Менее популярные гостиницы меньших размеров, расположенные не в столь престижных районах, как правило, предоствляют жилье и обслуживание более высокого качества и имеют своих клиентов.

3. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.

4. Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры оказываются расположенными в «спальных» районах, либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали. В США МТЦ («MALL»), как правило, расположены за чертой города, что можно объяснить определенным количеством автотранспортных средств на душу населения, численностью населения городов и другими факторами. Эти различия соответственно влияют на требования как на этапе формирования общей стратегии МТЦ при бизнес-планировании, проектировании и продвижении, так и при строительстве и эксплуатации торгового центра. Так, например, различными будут количество парковочных мест, наличие и параметры зон отдыха и развлечений, сопутствующих бытовых услуг и пр.

5. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития, хотя в последнее время по основной массе объектов приватизации происходит определение собственника. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению. По мере развития процесса формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться. Но это одна сторона вопроса. С другой стороны чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в 5 — 8 этажей с обветшалыми и/(или) пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника, так как:

- промышленная застройка 60 — 80 гг. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных вложений;

- в настоящее время основной потребитель промышленной недвижимости — малые предприятия, требующие для своего развития объекты недвижимости определенной специфики: высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания, имеющие автономные коммуникации;

- как правило, требования потенциальных арендаторов завышены и не соответствуют предлагаемым промышленным объектам;

- собственники промышленной недвижимости предлагают на рынок объекты, находящиеся в плачевном состоянии, и при этом устанавливают завышенные цены;

- более-менее полная и точная информация о промышленной недвижимости, ее правовом статусе, размерах, состоянии и т.д. отсутствует.

Все это придает рынку промышленной недвижимости стихийный и непредсказуемый характер.

Термин «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам, так и к объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, т.е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям, которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают как субъект права в различных договорах и других правоотношениях.

Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие - определенный имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, т.е. в составе предприятия как особого объекта недвижимости могут быть и отдельные объекты недвижимого имущества - здания, сооружения, земля и т.д., нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские права и другие права и т.п.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т.п.).

В качестве объекта права — недвижимого имущества предприятие может принадлежать любым субъектам — участникам предпринимательской деятельности. Не исключена возможность принадлежности одному субъекту нескольких предприятий — имущественных комплексов, в частности, предназначенных для изготовления разных видов продукции или для иных видов предпринимательской деятельности.

Понятие предприятия как недвижимости, которая используется для предпринимательской деятельности, имеет свои особенности. Его нельзя сводить к комплекту оборудования для производства определенной продукции, потому что превращение такого комплекта оборудования в предприятие нуждается в дополнительных действиях по организации на его основе процесса производства. Предприятие как недвижимость составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие. Это дает возможность сразу использовать предприятие для определенной производственной деятельности.

Продажа предприятия как недвижимости существенно отличается от продажи акций этого предприятия. В первом случае имущество переходит в собственность покупателя, в качестве которого выступает созданное в процессе приватизации акционерное общество. При покупке акций, независимо от их количества, бывшие работники приватизированного предприятия и другие лица — акционеры — приобретают только собственность на акции, а не на имущество предприятия. Право собственности на акции переходит к покупателю с момента внесения данных в реестр акционерного общества, который ведется исполнительными органами акционерного общества.

Необходимо отметить, что в соответствии с законом в качестве объекта продажи «предприятие как имущественный комплекс» можно продать и часть предприятия. Эта часть должна представлять собой обособленный имущественный комплекс. Во всех случаях в договоре должны быть указаны определенные данные, позволяющие установить предмет продажи, в том числе расположение предприятия на соответствующем земельном участке.

До подписания договора должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включенных в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков требования.

Договор продажи предприятия, как и другого объекта недвижимости, должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и приложением к нему перечисленных выше документов и с обязательной государственной регистрацией.

Цена приобретаемого предприятия, как одно из существенных условий договора купли-продажи, должна быть четко обозначена в договоре.

Как правило, цена определяется по соглашению сторон на основании проведенной инвентаризации и заключения аудитора. Предполагается, что в обусловленную цену включается и цена на передаваемый земельный участок или на право его использования.

Сама продажа предприятия осуществляется в три этапа:

1. Заключение договора купли-продажи и его государственная регистрация.

2. Передача предприятия по передаточному акту.

3. Государственная регистрация права собственности покупателя на приобретенное предприятие.

Таким образом, закон требует, чтобы стороны при продаже предприятия дважды осуществляли государственную регистрацию. Сначала нужно зарегистрировать договор о продаже предприятия, а потом осуществить регистрацию права собственности покупателя.

После заключения договора в соответствии с особенностями приобретения недвижимости необходима передача предприятия по специальному передаточному акту от продавца к покупателю.

Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами передаточного акта. С этого момента к покупателю переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества. Покупатель вправе использовать входящее в состав предприятия имущество и извлекать выгоды, но он до перехода права собственности не вправе распоряжаться предприятием. Продавец после передачи предприятия тоже не вправе распорядиться им.

Покупатель может сохранить приобретенное предприятие в качестве обособленного имущества юридического лица или же присоединить его к своему имуществу, создав на его основе внутреннее подразделение другой организации, или, если это индивидуальный предприниматель, непосредственно управлять им. На основе приобретенного предприятия может быть создано юридическое лицо — хозяйственное общество — даже с единственным участником. Последний будет иметь права, предусмотренные законом о соответствующем хозяйственном обществе, учредительными документами товарищества или общества.

Контрольные вопросы

  1.  Что понимается под недвижимым имуществом?
    1.  Расскажите о родовых признаках недвижимости.
    2.  Расскажите о частных признаках недвижимости.
    3.  Что понимается под основными фондами предприятия?
    4.  Какие объекты входят в состав зданий?
    5.  Приведите общую классификацию объектов недвижимости.
    6.  Расскажите об особенностях "незавершенки".
    7.  Расскажите о типологии, применяемой для характеристики рынка жилой недвижимости.
    8.  Дайте характеристику предприятию как недвижимости.
    9.  Расскажите об этапах продажи предприятия как имущественного комплекса.
    10.  Расскажите о правилах заключения договора продажи предприятия как имущественного комплекса.

Тема 2. Рынок недвижимости

1. Особенности и закономерности развития рынка недвижимости.

2. Правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости.

3. Субъектная структура рынка недвижимости.

1. Особенности и закономерности развития рынка недвижимости

Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

«Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

Однако более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих.

«Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости».

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает: создание новых объектов недвижимости; передачу прав на недвижимость; установление равновесных цен на объекты недвижимости; эксплуатацию (управление) объекта недвижимости; распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования; инвестирование в недвижимость.

При этом возможно выполнение следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

1) со сменой собственника:

- куплю-продажу объектов недвижимости;

- наследование;

- дарение;

- мену;

- обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

2) с частичным или полным изменением состава собственников:

- приватизацию;

- национализацию;

- изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

- внесение в уставный капитал;

- банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

3) без смены собственника:

- инвестирование в недвижимость;

- развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция) ;

- изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренду;

- передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

- регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

- ренту;

- пожизненное содержание с иждивением;

- передачу в доверительное управление;

- введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

- страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами (рисунок 2).

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

- низкой ликвидностью;

- цикличным характером;

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

- высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

- наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;

- высоким уровнем трансакционных издержек.

Рисунок  2 - Цикличность развития рынка недвижимости:

1 — спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 — поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса.

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

Величина спроса на объекты жилой недвижимости обусловлена многими факторами: транспортной оснащенностью района расположения объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения. Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества: возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости; достаточная устойчивость потребительского спроса; меньшая подверженность колебаниям экономических циклов; наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

К недостаткам можно отнести: информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций; отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости; необходимость использования информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости; «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса; издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие.

2. Правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости

Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.

Систему законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости.

Источники права подразделяются на две основные группы:

- федеральные законы в сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;

- законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

Среди прав человека и гражданина особое место занимает право на жилище, которое является неотъемлемым социальным благом, атрибутом цивилизации и цивилизованности. Право на жилище закреплено в п. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации. Там же содержится и ряд гарантий реализации этого права, в частности принцип невозможности произвольного лишения кого-либо принадлежащего ему жилья.

Механизм реализации права на жилище, закрепленного в Конституции Российской Федерации, сложен и многогранен. Он раскрывается и конкретизируется уже не в нормах Конституции, а в целом ряде нормативных правовых актов меньшей юридической силы, среди которых федеральные законы, законы субъектов Российской Федерации, акты органов местного самоуправления.

Основополагающим источником законодательства, регулирующего реализацию жилищных прав граждан, является Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ). По юридической силе он занимает второе место после Конституции и фактически является фундаментом всего жилищного законодательства Российской Федерации.

Кодифицированные законодательные акты, содержащие нормы о реализации права на жилье, появились в России после Октябрьской революции 1917 г. Это были первые жилищные кодексы РСФСР. Последний из них был принят в 1983 г. Появление таких законов обусловлено, прежде всего, активным развитием жилищного законодательства тех времен.

Жилищный вопрос, остро стоявший в Советском государстве (кстати, не решенный до сих пор), стимулировал власть к принятию решительных мер по обеспечению граждан жильем. Этот процесс необходимо было нормативно урегулировать, что и потребовало разработки кодифицированных законов. Последний из жилищных кодексов РСФСР действовал с 1983 г. Именно его сменил на вахте правового регулирования жилищных вопросов новый Жилищный кодекс Российской Федерации, который вступил в силу с 1 марта 2005 г.

В середине 90-х годов прошлого столетия общество осознало, что нормы Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. юридически; экономически, социально и морально устарели. Они уже не были способны обеспечить должное правовое регулирование столь значимой социальной сферы как реализация прав на жилье и обеспечение граждан жилищем.

Это связано, прежде всего, со значительным расширением круга общественных отношений, складывающихся по поводу обеспечения жильем. Если ЖК РСФСР фактически устанавливал примат государственного, коллективного и общественного жилья над жильем, находящимся в частной, или, как тогда ее называли, в личной собственности граждан. С переходом к рыночной экономике и возрождением института частной собственности государственное и общественное жилье стало активно уступать дорогу жилью собственному.

Государственный жилищный фонд в процессе приватизации значительно «похудел». Если ранее подавляющему большинству граждан жилье предоставлялось внаем из государственного жилищного фонда за умеренную, «социально обоснованную» плату, то теперь даже Конституция в ст. 40 провозгласила, что государственное или муниципальное жилье предоставляется бесплатно или за умеренную плату малоимущим и иным социально незащищенным категориям граждан.

Эта норма окончательно «поставила крест» на перспективах практики обеспечения граждан государственным «наемным» жильем.

В ходе рыночных преобразований, происходивших в течение последних десяти лет XX века, механизм реализации права на жилище существенно видоизменился. К практике обеспечения жильем из государственного фонда добавились такие формы реализации этого права как предоставление жилья из муниципальных жилищных фондов, наем жилых помещений, находящихся в частной собственности других граждан, наконец, приобретение жилья в частную собственность путем покупки уже существующих жилых помещений, либо путем строительства, которое, согласно Конституции, всячески поощряется государственными и местными властями, или же путем инвестирования в строительство новых жилых домов.

Наконец, в условиях рыночной экономики жилье стало полноценным объектом гражданского оборота, т.е. свободно покупалось и продавалось гражданами, отчуждалось иными рыночными методами.

Эти обстоятельства довольно быстро нивелировали значение норм, содержащихся в ЖК РСФСР, а в некоторых случаях полностью парализовали их действие. Законодательство о жилье за какие-то несколько лет неисправимо состарилось и «насытилось» огромным количеством пробелов.

Законодатель отреагировал на старение норм ЖК РСФСР не сразу  «первой вехой» жилищной реформы в законодательном аспекте стало принятие Федерального закона «Об основах федеральной жилищной политики», который принес в практику ряд новых, более соответствующих реалиям, норм. Затем появился новый Гражданский кодекс Российской Федерации, урегулировавший гражданский оборот жилья, а также явивший российскому обществу понятие коммерческого найма жилого помещения.

Данные новеллы жилищного законодательства, хоть и были социально востребованы и справедливо восприняты, но все же не произвели революции в жилищных отношениях. Необходим был основополагающий кодифицированный документ — новый жилищный кодекс.

Несмотря на острую потребность в его принятии, законодатель все же умышленно не спешил с его разработкой, понимая, что резкое изменение жилищных приоритетов на законодательном уровне может повлечь за собой социальный взрыв.

Новый жилищный кодекс был принят Государственной Думой Российской Федерации 22 декабря 2004 г., одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г. и подписан Президентом Российской Федерации 29 декабря 2004 г. Официальное опубликование состоялось 12 января 2005 г. в «Российской газете».

ЖК РФ не сильно отличается по объему от своего предшественника. Новый Кодекс состоит из 165 статей, тогда как ЖК РСФСР содержал 158 статей. Но, несмотря на незначительную разницу в объеме, новый Кодекс содержит большое количество новых для жилищного законодательства норм.

Законодатель при разработке ЖК РФ, руководствуясь принципом кодификации, ввел в его состав нормы, регулирующие такие общественные отношения по поводу жилья, которые ранее регулировались самостоятельными законами. Это, однако, не значит, что принятие ЖК РФ означает утрату юридической силы всех без исключения законов, регулирующих жилищные отношения, многие из них сохранят свое самостоятельное значение, многие будут приведены или уже приведены в соответствие е нормами Жилищного кодекса.

Нормы ЖК РФ систематизированы на восемь разделов и четырнадцать глав, в которых отражены основы правового регулирования таких жилищных институтов как товарищество собственников жилья, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, договор социального найма жилого помещения и т.д.

В России является поэтапный переход от непосредственного выполнения государством функций финансирования, строительства, распределения жилищного фонда, а также функций собственника этого фонда к обеспечению правовых и экономических предпосылок и стимулов для формирования рыночных отношений в жилищной сфере. Регулирование жилищных отношений имеет довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства. Все это повышает необходимость углубленного изучения и освоения основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.

Жилищное право — это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Жилищное законодательство имеет своей задачей регулирование жилищных отношений. В преамбуле Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» также говорится, что закон устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений.

Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения».

По смыслу закона жилищные отношения — это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по строительству, управлению и эксплуатации жилищного сектора экономики.

Общественные отношения, которые по принятой Жилищным кодексом терминологии являются жилищными, имеют ту характерную особенность, что они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда, предназначенное для проживания.

Жилищные отношения можно разделить на следующие основные группы:

1. Отношения по найму жилых помещений на основании договора найма либо пользования жилыми помещениями по иным основаниям (иному договору, членству в жилищном кооперативе и др.). Отношения пользования жилыми помещениями сердцевина жилищных отношений вообще, поскольку именно в них реализуется конкретная потребность гражданина в жилом помещении.

Отношения пользования жилыми помещениями регулируются главным образом нормами гражданско-правового характера.

2. Жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями. Субъектами этих отношений, с одной стороны, являются граждане, которые обращаются с просьбой о предоставлении им жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий, а с другой ~ государственные органы, органы

местного самоуправления, предприятия, учреждения, организации, которые правомочны решать вопросы о предоставлении жилых помещений как собственники или уполномоченные на то организации.

Жилищные отношения этого вида регулируются главным образом нормами административно-правового характера, а в некоторых случаях (например, при предоставлении жилого помещения члену ЖК или ЖСК) — гражданско-правового характера.

3. Жилищные отношения по пользованию служебными жилыми помещениями, общежитиями, другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами), т.к. пользование этими объектами не имеет цели постоянного проживания граждан в них.

4. Жилищные отношения, возникающие в области строительства жилья, управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда.

Жилищные отношения этого вида носят в основном характер управленческих и стоимостных решений, поэтому регламентируются нормами административного, финансового, налогового, земельного права. Вместе с тем часть этих отношений, связанных со строительством и ремонтом жилых помещений, может регулироваться нормами гражданско-правового характера.

Система отношений по управлению жилищным фондом включает:

отношения по государственному управлению в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда;

отношения по непосредственному управлению отдельными объектами жилищного фонда, осуществляемому министерствами, государственными комитетами и другими ведомствами и организациями, которым принадлежат соответствующие жилищные фонды, а также образуемыми ими органами управления;

отношения по государственному учету жилищного фонда и государственному контролю за его использованием и сохранностью.

Отдельную группу управленческих отношений образуют отношения, связанные со строительством и передачей жилых домов одним органом управления другому, с исключением жилых домов из состава жилищного фонда, с приватизацией жилых помещений и др. В этих случаях соответствующие государственные и общественные органы управления выступают в качестве либо субъектов имущественных прав, либо носителей государственно-властных полномочий по управлению объектами жилищного фонда.

5. Отношения, возникающие в связи со строительством и приобретением в собственность жилого дома или части его, которые регламентируются нормами административно-правового характера, земельного права и отчасти гражданского права.

Термин «жилищное право» может трактоваться в узком и широком смыслах.

Жилищное право в узком смысле традиционно понимается как часть гражданского права, совокупность норм гражданско-правового характера, регулирующих отношения пользования жилыми помещениями, проживание в них. Эти отношения являются ядром жилищных отношений, главным компонентом их содержания.

Жилищное право в широком смысле — комплексная отрасль, в которой объединены нормы и правовые института гражданского, административного и других отраслей права. Понятие жилищного пава в широком смысле сформулировано на базе содержания и смысла жилищных законов — ЖК РФ, Основ жилищного законодательства РФ, Законов РФ «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в которых жилищные отношения как предмет жилищного права охватывают разнообразные виды этих отношений, а не только отношения пользования жилыми помещениями и отношения, возникающие в процессе реализации права на жилище.

Комплексный характер жилищного права заключается в том, что оно объединяет не только нормы гражданско-правового характера, но также и другие нормы — административно-правового, земельно-правового, финансово-правового характера.

3 Субъектная структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

- развития (создания) недвижимости;

- оборота недвижимости;

- управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

- на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);

- на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);

- на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);

- на налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются: преобладание внебюджетных источников инвестирования; большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости); высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию); слабая изученность рынка развития; отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной.

Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.

Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение — процесс -создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Вторичный рынок недвижимости является более инертным в связи с тем, что решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа — это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.

Дополнить виды рынка недвижимости по этому признаку можно следующими: организованный и неорганизованный (уличный), биржевой (аукционы, конкурсы) и внебиржевой и т.д.

3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить: рынок купли-продажи; аренды; ипотеки; вещных прав (доверительное управление) и др.

4. По степени готовности к эксплуатации: незавершенное строительство; новое, подлежащее реконструкции и т.д.

5. По форме собственности:  частные объекты недвижимости; государственные и муниципальные объекты недвижимости.

6. По отраслям: промышленные объекты; сельскохозяйственные объекты; общественные здания и сооружения; рекреационные и т.д.

7. По функциональному назначению: жилая недвижимость; производственные здания; непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.); гостиницы; торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

8. По виду объектов недвижимости: земельный рынок; здания и сооружения; помещения; предприятия как имущественные комплексы; кондоминиумы; вещные права; многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру (рисунок 3), цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости. Рассмотрим их.

Покупатель главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо. Именно для покупателей и работает вся структура рынка недвижимости.

Ввиду, того, что права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагиваю интересы многих физических и юридических лиц, приобретение и другие операции с объектами недвижимости (дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами - государственной регистрацией прав на недвижимое имущество - призванными обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.

Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физические лицо, принимающее инвестиционные решения. Он осуществляет вложение собственных или заемных денежных, а также иных привлеченных имущественных или интеллектуальных ценностей в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование.

 

 

Рисунок 3 Субъективная структура рынка недвижимости

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель — застройщик (девелопер).

Застройщик как субъект рынка недвижимости функционировал в России до конца 20-х гг. и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках социалистической организации народнохозяйственного комплекса.

Как субъект первичного рынка недвижимости он выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием «управление инвестициями».

К ним относятся: выбор экономически эффективного проекта; создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.); получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта; поиск инвесторов; определение условий привлечения инвестиций и заемных средств; разработка механизмов оборота средств и форм их возврата; отбор и привлечение подрядчиков; контроль над осуществлением работ.

Осуществление операций по развитию проекта недвижимости застройщиком (девелопером) можно разделить на три стадии.

1. Определение экономической целесообразности и возможности реализации проекта.

На этой стадии принимается решение о целесообразности реализации проекта и формировании заявки в соответствующие органы на получение всех необходимых разрешений.

Применительно к строительству объектов жилой недвижимости на территории муниципального образования это означает:

- прогноз динамики населения и его семейной структуры;

- оценку состояния платежеспособного спроса на жилье в различных социально-демографических группах населения;

- определение экономических параметров градостроительной ситуации (выбор выгодных мест застройки, состояние территории застройки и т.д.).

2. Определение наилучших условий реализации проекта и разработка детального плана его осуществления.

На этой стадии определяются границы конкретных земельных участков, необходимых для реализации проекта и конкретное состояние их инфраструктурной обеспеченности. Исходя из анализа конъюнктуры первичного рынка недвижимости, производятся необходимые проектные работы и расчет стоимости реализации проекта. Определяются возможные источники финансирования (собственные или заемные средства, средства муниципального бюджета, ипотека и т.д.). Вывод о реальной возможности привлечения средств, необходимых для реализации проекта, а также экономической эффективности его инвестирования (возврат средств с получением необходимой прибыли) позволяет застройщику перейти к получению всех предусмотренных законодательством разрешений, проведению переговоров с собственниками участков земли и проведению рекламной кампании, если предполагается широкое привлечение средств населения.

В конце этого этапа деятельности застройщик получает права на застройку, необходимую проектно-сметную документацию, полный набор разрешений и согласовании, комплект договоров на получение привлекаемых финансовых ресурсов и переходит к подготовке практической реализации проекта.

3. Практической реализации проекта.

На этой стадии привлекаются строительные фирмы, организуется финансирование осуществляемых работ, проводится приемка законченного строительством объекта недвижимости и его продажа. Из общей суммы дохода, полученного от реализации проекта, застройщик рассчитывается с кредиторами и участвовавшими в проекте инвесторами.

Застройщик отвечает: перед инвесторами - за эффективное управление их средствами, а перед кредитными учреждениями - за своевременный возврат кредитов; перед уполномоченными государственными и региональными органами за соблюдение условий проекта; перед .подрядчиками - за своевременное финансирование работ; перед потребителями - за качество продукции; в конечном счете, застройщик является координатором всего инвестиционно-строительного цикла в границах реализуемого проекта.

Таким образом, застройщик (девелопер) - центральная и системообразующая фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.

Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик - физическое или юридическое лицо (специализированная фирма), которое выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.

Роль оценщика на рынке недвижимости постоянно растет, ибо никакая сделка (кредитование под залог недвижимости, страхование, переоценка основных средств, раздел имущества, внесение его в уставный фонд, купля-продажа) на рынке недвижимости не может осуществиться без предварительной оценки стоимости объектов недвижимости.

Оценка объектов недвижимости - обоснованное мнение независимой. стороны о рыночной стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщиков, поэтому многие крупные финансовые и инвестиционные структуры, банки без независимой оценки вообще не работают.

Посредническая деятельность на рынке недвижимости и организационно-правовое оформление являются прерогативой представителей риэлтерской сети - агентств недвижимости — организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости: земельными участками, жилым фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости.

С появлением рынка недвижимости возникли риэлтерские фирмы которые профессионально осуществляют операции со всеми объектам недвижимости:

совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена (в том числе посреднических);

сдача в аренду помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц (в том числе и посредническая);

расселение коммунальных квартир, отселение жителей из домов, подлежащих реконструкции;

продажа объектов недвижимости с аукционов и на конкурсной основе.

Риэлтерская деятельность — деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

Для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию риэлтерских услуг существуют приемы и методы. Технология оказания риэлтерских услуг может сводиться к следующим основным этапам:

1. Получение заявки по услуге:

а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;

б) формулирование ограничительных условий.

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги:

а) конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию;

б) составление плана выполнения работ по договору

3. Сбор и анализ данных об объекте:

а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

4. Юридическое сопровождение сделки:

а) формирование комплекта документов и их исследование, подтверждение юристом законности проводимой сделки;

б) определение рисков, сопутствующих сделке;

в) ознакомление заказчика с документами и материалами, предоставляемыми для оформления сделки и согласования условий и техники ее проведения.

5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтеру:

а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов;

б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги;

в) оплата услуг риэлтера за выполненную работу. Перечисленные этапы показывают типичную схему отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг — выбор услуги заказчиком — заключение договора — оказание услуги — совершение сделки с недвижимостью — оплата услуг риэлтера за выполненную работу.

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками предоставляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления соответствующего профиля услуг. Заказчик, в свою очередь, должен определить содержание и результат предоставляемой услуги совершенно четко. И недооценка особенностей восприятия заказчиком содержания риэлтерской услуги вызывает риск потери заказчика.

Основные направления деятельности риэлтеров.

1. Риэлтер выступает в качестве агента. Реализацию данного статуса риэлтер осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риэлтера-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтера-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку- агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости.

2. Риэлтер выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, который возлагает на риэлтера обязательства осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

3. Риэлтер выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтером заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтер принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

- выступление доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;

- анализ негативных и позитивных факторов, сопутствующих сделке;

- разработка оптимальной программы проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.

Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет.

4. Риэлтерская фирма выступает как дилер. Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтера (был приобретен ранее с целью последующей продажи).

5. Посредническая деятельность риэлтера. Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтер не является непосредственной стороной.

6. Торговая деятельность риэлтера. При таком статусе риэлтер выполняет следующие функции:

- предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки;

- предоставляет консультационные услуги и услуги по оформлению документов;

- предоставляет услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

7. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями.

8. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

9. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтера направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании:

а) агентских договоров и договоров подряда;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

в) доверительного управления объектов недвижимости

Сфера деятельности риэлтерских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлтерами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами. При развитии ипотечного кредитования, одного из основных элементов современной государственной политики в области недвижимости, появляются дополнительные возможности для активизации риэлтерской сети, что является, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимости элементов сервисного производства и использования сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка.

Контрольные вопросы

  1.  Что понимается под рынком недвижимости?
  2.  Что понимается под первичным и вторичным рынками недвижимости?
  3.  Какая классификация рынков недвижимости принята по виду объектов недвижимости?
  4.  Перечислить основные субъекты недвижимости.
  5.  Что понимается под риэлтерской деятельностью в РФ?
  6.  Каковы основные этапы технологии оказания риэлтерских услуг?
  7.  Дайте характеристику жизненному циклу рынка недвижимости.

Тема 3. Влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости

1. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка.

2. Развитие отечественного рынка недвижимости. Основные программы социально-экономического развития на рынке недвижимости

1. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка

Наиболее распространенная точка зрения - рынок недвижимости характеризуется как одна из разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости: •совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними; возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей; наличие экономических отношений между продавцами и покупателями; проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке; наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения. получение дохода от объекта инвестирования; необходимость в управлении для получения дохода.

Однако рынок недвижимости имеет и свои особенности.

Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору.

Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.

Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5 % от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, образованным на базе здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

Необходимость в управлении.

Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода.

От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:

- для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;

- для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

Неоднородность недвижимости.

Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

Защищенность доходов от инфляции.

Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции.

Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

Высокие трансакционные издержки.

Сделки с недвижимостью требуют высоких трансакционных (операционных) издержек.

Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.

Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов.

Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.

Особенности ценообразования.

Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда — ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

Сохранность инвестируемых средств.

Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств.

Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив.

В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления.

Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

Купля-продажа объектов недвижимости — это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.

Другой подход акцентирует внимание на объектах недвижимости как товарах особого рода.

Объекты недвижимости в большей степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в другие товары.

Товар на рынке недвижимости — это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.

Согласно нормативным актам, принятым в период с 1990 — 1996 гг., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается.

Сущность недвижимости как товара триедина:

физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);

юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);

экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.);

затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.); и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).

В соответствии с этим любой из объектов недвижимости в процессе существования проходит несколько этапов:

1. Создание - инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеот-вод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию. Этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих.

2. Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д.. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа.

3. Управление объектами недвижимости - эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.

К специфическим характеристикам недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.

Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу признаков недвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т.д.) конструктивным элементам и отделке.

Еще одна характерная черта недвижимости — это долговечность, которая выше, чем у других товаров. Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа.

Объекты недвижимости характеризуются еще и длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3 — 3,5 года.

Недвижимости как товару присуще несовпадение характеристик товаров (асимметрия представлений о товаре) — объектов недвижимости с точки зрения производителя и потребителя. С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

Недвижимость - дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др. Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличны от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Из-за сложности процедуры передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень ее ликвидности как товара, т.е. ее нельзя быстро реализовать.

Особые характеристики недвижимости формируют широкий спектр информации, необходимой для представления этого товара на рынке. К общим вопросам, связанным с принятием инвестиционного решения и требующим анализа можно отнести: текущие и ретроспективные характеристики рынка недвижимости; социально-демографические показатели; параметры регионального и местного рынков недвижимости и пр.

Исследование рынка недвижимости необходимо проводить для определения соотношения между спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Низкое качество аналитической работы может привести к кризисам на рынке недвижимости.

Наличие характерных черт, присущих товарному рынку, не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций. Они существуют как отдельные, самостоятельно функционирующие элементы единого рынка страны.

Существует еще один подход к изучению социально-экономической сущности рынка недвижимости, который увязывает этот рынок с рынком услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений.

Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания вполне конкретных процессов:

- рынок жилья — для обеспечения жилищных нужд;

- рынок промышленных объектов — для реализации производственно-технологических процессов;

- рынок земельных участков — для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных специфических услуг и по своей социально-экономической природе близок к понятию рынка услуг.

Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент единого рынка услуг.

Услуга, как товар особого рода, обладает рядом отличительных черт: неотделимостью от производителя; неосязаемостью; несохраняемостью; непостоянством качества.

При этом услуга может быть связана или не связана с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но и в том и в другом случае она полезна не как вещь, а как определенная деятельность.

Очевидно, что услуги, предоставляемые объектами недвижимости, не обладают всей совокупностью черт, присущих приведенному выше способу идентификации.

В частности, они могут осуществляться и при отчуждении непосредственного производителя объекта, имеют возможность сохранятся и имеют осязаемый характер. Объект недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания.

Это обстоятельство позволяет характеризовать рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего принципы системного и индивидуального исследования.

С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости ~ это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.

Обобщая понятийно-терминологические подходы, можно сделать следующие выводы. Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна и ввиду отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификации рассматривать рынок необходимо во взаимосвязи с рынками товаров, инвестиций и услуг.

Рынок недвижимости — интегрированная категория и предполагает наличие характерных черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и услуг.

Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманию рынка, подразумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально выполнен этот анализ, зависит достоверность бизнес-планов, на основании которых принимаются инвестиционные решения. Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками с определенной подготовкой и квалификацией, на основе разработанных стандартов анализа рынка недвижимости. Эти стандарты должны обеспечивать состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования.

Профессиональное исследование рынка недвижимости пока не является самостоятельным и независимым видом предпринимательской деятельности, но дальнейшее бурное развитие рынка недвижимости приведет к формированию его прикладного анализа.

2. Развитие отечественного рынка недвижимости. Основные программы социально-экономического развития на рынке недвижимости

Повышение эффективности использования объектов недвижимости возможно путем качественного преобразования всей системы отношений, возникающих по поводу создания развития и эксплуатации объектов недвижимости, это возможно только после формирования основных стратегических направлений  в стране, на основе которых реализуются все мероприятия и процессы на рынке недвижимости.

Развитие отечественного рынка недвижимости берет свое начало в 90-х гг. 20 века, в настоящее время отечественный рынок недвижимости считается полностью сформированным.

Исследования рынка недвижимости показали, что все закономерности, присущие ему  в развитой рыночной экономике, нарушаются  в условиях переходной экономике и появляются процессы и закономерности, не характерные  для развитых рынков. В целом рынок недвижимости в своем развитии проходит ряд стадий, характеристика которых представлена в таблице 1.

В настоящее время удовлетворению потенциального спроса на жилье препятствуют низкие объемы жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования. Огромной проблемой остается высокий уровень износа коммунальной инфраструктуры, которые составляют 60%, причем из общего количества аварий на водопроводных и канализационных сетях 53% происходят из-за их ветхости.

На сегодняшний день жилищная проблема стоит перед 61% российских семей, а общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн. квадратных метров и чтобы удовлетворить ее, жилищный фонд надо увеличить на 46,1%. При этом лишь 12,4% семей в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств.

В России отсутствует эффективная система долгосрочного жилищного кредитования. Нынешних объемов жилищного строительства не хватает для удовлетворения потребностей населения. Качество жилищных и коммунальных услуг остается очень плохим, а уровень износа коммунальной инфраструктуры - высоким. Социальное жилье и жилье для инвалидов, ветеранов и других категорий граждан выделяется очень низкими темпами.

В течение ближайших двух лет планируется на треть увеличить объемы жилищного строительства (в 2007 году планируется построить порядка 56 млн. кв. м.) и повысить доступность кредитных ресурсов для улучшения жилищных условий граждан (в 2010 году ставка по ипотечным жилищным кредитам должна снизиться с сегодняшних 15 до 8 процентов).

Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» рассчитан на шесть лет. Он включает подготовительный этап (2005 год), первый этап (2006-2007 гг.) и второй этап (2008-2010 гг.).

В большей степени результаты проекта зависят от внешних факторов. Решающими из них являются: исполнение макроэкономических прогнозов Правительства России по снижению инфляции и росту реальных доходов населения; сбалансированное развитие спроса и предложения на рынке жилья; своевременное принятие нормативно-правовых документов на федеральном, региональном и местном уровнях; полное и своевременное финансирование национального проекта за счет федерального, региональных и местных бюджетов;

На первом этапе (2006-2007 гг.) Президентом России определены четыре приоритета: увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования; повышение доступности жилья; увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры; выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан;

Таблица 1.

Этапы становления рынка недвижимости

Характеристики рынка

Основные этапы становления рынка

Начальный (1991-1993гг.)

Продвинутый (1994-1995гг.)

Завершающий

(1996-1997гг.)

1

2

3

4

Начальный уровень цен

Низкий

Высокий

предельный

Динамика цен

Сверхвысокие темпы прироста цен (50-100% в год)

Умеренно высокие темпы прироста цен (30-50% в год)

Стабилизация и дифференциация

Прирост количества сделок

Быстрый рост

Умеренный рост

Стабилизация

Соотношение спроса и предложения:

На вторичном рынке;

На первичном рынке

Спрос выше предложения

Предложение существенно опережает спрос

Спрос выше предложения

Относительное равновесие

Предложение выше спроса

Соотношение цен первичного и вторичного рынков

Цены вторичного рынка существенного выше

Цены вторичного рынка ниже или равны ценам первичного

Дифференциация, динамичное равновесие

Состояние законодательной базы

«Правовой вакуум»

Фрагментарность

Завершение формирования, совершенствование

Спектр предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

«Риэлтерская»

(недифференцированная)

Брокеры, оценщики, девелоперы (застройщики)

Весь диапазон профессиональной деятельности

Типы недвижимости, вовлекаемой в рыночный оборот

В основном жилье

Жилье, коммерческая недвижимость (торговля, офисы)

Жилье, коммерческая, производственная недвижимость, земля

Доля организованного рынка

Незначительная

25-30%

Около 50%

Уровень конкуренции на рынке

Низкий

Умеренный

Высокий

Уровень рентабельности брокерской деятельности

Сверхвысокий (более 50% рентабельности)

Высокий (20-30% рентабельности)

Относительно

низкий (10% рентабельности)

Уровень рисков при сделках с недвижимостью

Высокий

Средний

Относительно высокий

Взаимодействие рынков недвижимости и финансового

Практически отсутствует

Единичные случаи

Налаживание постоянного взаимодействия

Для реализации первого приоритета предусмотрена государственная поддержка системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и развитие инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг. Это позволит увеличить объем предоставляемых гражданам ипотечных кредитов на приобретение жилья и снизить процентную ставку.

В рамках второго приоритета будет оказываться государственная поддержка молодым семьям и молодым специалистам на селе в приобретении или строительстве индивидуального жилья, в том числе с помощью ипотечных кредитов. Для увеличения объемов жилищного строительства, Правительство предоставит гарантии по кредитам на обеспечение коммунальной инфраструктурой земельных участков под жилищное строительство, и будет субсидировать процентную ставку по таким кредитам.

В рамках четвертого приоритета государство интенсифицирует выполнение своих обязательств перед отдельными категориями граждан, а муниципалитеты увеличат объемы предоставляемого социального жилья.

Общий бюджет проекта на первом этапе (2006-2007 гг.) составляет 212,9 млрд. рублей, в том числе прямые расходы - 122,9 млрд. рублей, государственные гарантии - 90 млрд. рублей. Большую часть из них составляют средства федерального бюджета - 86,1 млрд. рублей прямых расходов и 60 млрд. рублей государственных гарантий.

Средства региональных и местных бюджетов - 36,8 млрд. рублей прямых расходов и 30 млрд. государственных гарантий.

Бюджетные средства и государственная поддержка позволят привлечь и частные инвестиции.

Задачами федерального центра являются:

-управление реализацией национального проекта, координация работы всех его участников;

-доработка необходимой законодательной базы;

-финансирование за счет средств федерального бюджета обязательств по обеспечению жильем инвалидов, ветеранов и других категорий граждан;

-оказание поддержки молодым семьям и молодым сельским специалистам в улучшении жилищных условий;

-софинансирование мер по увеличению жилищного строительства и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры;

Региональные власти будут заниматься:

-разработкой региональных программ по формированию рынка доступного жилья и обеспечению комфортных условий проживания граждан;

-административно-организационным обеспечением реализации программ;

-софинансированием федеральных программ;

Перед муниципалитетами стоят следующие задачи:

-привлечение средств частных инвесторов в  жилищно-коммунальную сферу и реформа управления жилищным фондом;

-создание условий для увеличения объемов жилищного строительства;

-предоставление социального жилья нуждающимся гражданам -очередникам;

Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» предусматривает меры, которые раньше не рассматривались в федеральных целевых программах. Помимо совершенствования рыночных механизмов, необходимо продолжить работу по совершенствованию жилищного законодательства, которая уже ведется на протяжении нескольких лет. Благодаря политической инициативе партии «Единая Россия» во взаимодействии с Правительством России в 2004 был принят целый пакет законов по формированию рынка доступного жилья. При этом модифицированная федеральная целевая программа «Жилище» и входящие в ее состав подпрограммы должны стать одним из основных механизмом реализации национального проекта.

При успешной реализации проекта планируется: улучшение обеспеченности населения жильем; повышение доступности приобретения или строительства жилья; улучшение качества жилищного фонда и условий проживания; повышение качества предоставляемых жилищных и коммунальных услуг; повышение уровня исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан; повышение территориальной мобильности населения;

Значительно активнее планируется развивать деятельность строительных и банковских институтов в жилищной сфере;

Основная цель государства - добиться увеличения объемов предоставления долгосрочных ипотечных кредитов населению, развивая систему рефинансирования ипотечных кредитов.

Для этого органы государственной власти намерены:

1.Оказывать государственную поддержку системы рефинансирования ипотечных кредитов, предоставляя государственные гарантии по заимствованиям ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию».

2.Увеличивать уставный капитал ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию».

3.Развивать нормативно-правовую базу и обеспечивать формирование инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг.

В России необходимо создавать условия для развития ипотечного жилищного кредитования, благодаря привлечению в эту сферу долгосрочных кредитных средств.

В настоящее время у банков не хватает долгосрочных ресурсов, для того чтобы выдавать ипотечные кредиты на срок больше 15 лет.

Система рефинансирования основана на привлечении средств инвесторов, которые хотят надежно вложить свои деньги на длительный срок. Чем больше средств смогут привлечь банки на рынке ценных бумаг - тем больше они смогут выдать ипотечных кредитов гражданам и под более низкие процентные ставки.

Все это должно привести к развитию рынка ипотеки в целом, снижению процентной ставки по ипотечному кредиту и повышению доступности кредитов для населения.

Планируется, что уже в 2007 году уставный капитал ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» планируется увеличить на 3,7 млрд. рублей, а в 2008 году - на 4,5 млрд. рублей. До 2010 года необходимо предоставить дополнительные государственные гарантии по заимствованиям АИЖК на сумму в 138 млрд. рублей. В результате Агентство направит на рефинансирование ипотечных кредитов в 2007 году 25 млрд. рублей, а в 2008 году - 31 млрд. рублей.

Помимо ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по ипотечному жилищному кредитованию рефинансированием ипотечных кредитов могут заниматься банки и другие специализированные организации.

Помимо рефинансирования будет развиваться также страхование ипотечных кредитов, направленное на снижение первоначального взноса при получении ипотечного кредита и повышение доступности кредита для тех граждан, у которых недостаточно средств для внесения первоначального взноса.

Предполагается, что страхование ипотечных кредитов будет осуществляться на 20% от стоимости жилья. Страхование кредита в размере до 20% от стоимости жилья позволит снизить требования банков к размеру первого взноса до 5-10% от стоимости жилья.

В результате ипотечный кредит, возможно, будет получить на сумму 90-95% от стоимости жилья.

На первом этапе национального проекта (2006-2007 гг.) данная мера будет распространяться на молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и испытывающие проблемы с оплатой первого взноса при получении ипотечного кредита. В дальнейшем эта мера может быть распространена и на другие категории граждан.

Одновременно с развитием ипотеки государство будет стимулировать рост жилищного строительства. Это позволит обеспечить соответствие спроса на жилье и его предложения. Поддержание баланса будет ограничивать цены на рынке жилья.

Национальный проект предусматривает оказание бюджетной поддержки в приобретении (строительстве) жилья, в том числе с помощью кредитов, молодым семьям и молодым сельским специалистам, нуждающимся в жилье или улучшении жилищных условий.

Молодым семьям и сельским специалистам будут предоставлены субсидии на приобретение жилья. Государство может оплатить часть покупки (строительства) или оплатить первый взнос при получении ипотечного кредита.

Претендовать на такую поддержку смогут: семьи, возраст супругов в которых не превышает 30 лет, либо семьи, состоящие из одного родителя в возрасте до 30 лет и одного и более детей, нуждающиеся в улучшении жилищных условий; специалисты (медицинские работники, учителя, работники куль туры, работники внебюджетной сферы), желающие работать (или работающие) в сельской местности и не имеющие жилья

Списки получателей субсидий на приобретение жилья будут формироваться региональными или муниципальными властями. Для сельских поселений, в которых захотят трудиться молодые специалисты, списки будут формироваться органами власти соответствующего субъекта федерации и органами власти сельских поселений.

Чтобы получить поддержку, необходимо обратиться в органы власти, составляющие такие списки. Получателям будут выдаваться свидетельства, которые удостоверяют право на получение субсидии для приобретения жилья или его строительства. Полученное свидетельство сдается в банк, где открывается специальный счет, предназначенный для начисления субсидии. Как только семья найдет вариант для покупки жилья, на счет будут зачислены также их личные средства, после чего деньги будут перечисляться продавцу жилья в соответствии с договором купли-продажи. Если субсидии и личных сбережений недостаточно для оплаты жилья, обладатели субсидии могут получить кредит в уполномоченном банке на покупку или строительство жилья. В этом случае средства субсидии будут использоваться на погашение первого взноса.

Схема погашения ипотечного кредита определяется банком, предоставившим его. Как правило, это равные ежемесячные платежи в течение срока кредита. Что такое страхование ипотечных кредитов и что оно даст молодым семьям? Страхование кредитов в размере до 20% от стоимости жилья позволит снизить требования банков к размеру первого взноса до 5-10% от стоимости жилья.

В результате ипотечный кредит можно будет получить на сумму 90-95% от стоимости приобретаемого жилья.

Страхование ипотечных кредитов направлено на снижение первоначального взноса при получении ипотечного кредита и повышение доступности кредита для тех граждан, у которых недостаточно средств для внесения первоначального взноса.

Экономическая суть страхования кредитов состоит в формировании уставного капитала организации, предоставляющей кредит, за счет средств, в данном случае, федерального бюджета или государственное субсидирование расходов граждан на уплату страховой премии. Предполагается, что страхование ипотечных кредитов будет осуществляться на 20% от стоимости жилья. Страхование кредитов в размере до 20% от стоимости жилья позволит снизить требования банков к размеру первого взноса до 5-10% от стоимости жилья. В результате ипотечный кредит можно будет получить на сумму 90-95% от стоимости приобретаемого жилья. На первом этапе национального проекта (2006-2007 гг.) данная мера будет распространяться на молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и испытывающие проблемы с оплатой первого взноса при получении ипотечного кредита.

Размер субсидии составит 40% от средней стоимости стандартного жилья в регионе: 10% суммы субсидии будет покрываться из федерального бюджета, а 30% - из областного или (и) муниципального бюджета. При этом местные власти будут дополнительно предоставлять молодым семьям субсидии в размере не менее 5% стоимости жилья при рождении (усыновлении) ребенка во время погашения кредита.

При расчете размера субсидии учитывается: социальная норма общей площади жилого помещения, установленная для семей разной численности; количество членов молодой семьи; средняя по региону рыночная стоимость 1 квадратного метра общей площади жилья.

Среднюю рыночную стоимость 1 кв. метра общей площади жилья в регионе определяет уполномоченный федеральный орган исполнительной власти. Разработана специальная методика, на основании которой производятся эти расчеты. Социальная норма общей площади жилья, с учетом которой определяется размер субсидии для молодых семей, устанавливается:

для семьи численностью 2 человека (два молодых супруга илиодин молодой родитель и ребенок) - 42 кв. метра

для семьи численностью 3 и более человек, включающей помимо молодых супругов одного и более детей (либо для семьи, состоящей из одного молодого родителя и двух и более детей) - количество членов семьи, умноженное на 18 кв. метров

Субсидии молодым специалистам, изъявившим желание работать в сельских территориях, но не имеющим жилья, будут предоставляться на приобретение жилья, в том числе на погашение первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита.

Региональные и муниципальные власти могут предусмотреть различные дополнительные формы государственной поддержки молодых семей и молодых специалистов на селе в своих программах. Это может быть субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту на первом этапе погашения, или предоставление банкам гарантий по ипотечным кредитам с растущими платежами (то есть сначала платеж небольшой, но он увеличивается по мере увеличения доходов заемщика). Дополнительные меры поддержки позволят увеличить размер кредита, который банк сможет дать заемщику на приобретение жилья.

Распределение средств между регионами будет осуществляться на основании заявки, представленной ими государственному заказчику программы на федеральном уровне. Регионы будут отбираться по ряду критериев, предусматривающих наличие региональной программы обеспечения жильем молодых семей и молодых специалистов, обязательств региона по софинан-сированию программы и т.д.

В 2006-2007 годах предполагается оказать поддержку в приобретении жилья 69,5 тыс. молодых семей. Всего за период 2006-2010 годов планируется оказать государственную поддержку 181,7 тыс. молодых семей.

Списки получателей субсидий на приобретение жилья будут формироваться органами власти субъекта федерации или муниципального образования, в котором проживают молодые семьи. Для сельских поселений, в которых захотят трудиться молодые специалисты, претендующие на получение субсидии, списки будут формироваться органами власти соответствующего субъекта федерации, а также - непосредственно органами власти сельских поселений. Поэтому, чтобы получить поддержку, необходимо обратиться в те органы власти, которые будут составлять такие списки. Эта часть национального проекта должна обеспечить условия для развития строительства жилья и повысить качество предоставляемых коммунальных услуг с помощью модернизации коммунальной инфраструктуры.

Для этого государство намерено:

1.Предоставлять государственные гарантии и частично субсидировать процентные ставки по кредитам на реализацию проектов по оснащению земельных участков коммунальной инфраструктурой (на условиях софинансирования с региональными и местными бюджетами)

2.Сокращать административные барьеры, развивать рыночную инфраструктуру, совершенствовать градостроительное и антимонопольное регулирование в сфере жилищного строительства

3.Модернизировать объекты коммунальной инфраструктуры и привлекать частных инвесторов

Для повышения инвестиционной привлекательности жилищного строительства планируется:

-предоставлять средства федерального бюджета на условиях софинансирования с региональными бюджетами и частными инвесторами для модернизации приоритетных объектов коммунального комплекса;

-создать с использованием бюджетных средств специализированную организацию, оказывающую поддержку муниципалитетам и коммунальным предприятиям в получении кредитов для развития и модернизации коммунальной инфраструктуры

Ветераны и инвалиды - очередники на улучшение жилищных условий, перед которыми Российская Федерация взяла на себя обязательства по улучшению их жилищных условий, - могут рассчитывать на получение нового жилья. Другим категориям граждан (уволенные и увольняемые военнослужащие; граждане, переселяемые с комплекса «Байконур»; переселяемые с северных территорий; вынужденные переселенцы; пострадавшие вследствие радиационных аварий и катастроф) будут предоставляться субсидии на приобретение жилья.

Реформа местного самоуправления создает условия, при которых на обеспечение жильём очередников будет тратиться больше денег. Государство взяло на себя ответственность за счёт федерального бюджета обеспечить жильём две наименее защищённые категории граждан - ветеранов и инвалидов. Это позволит органам местного самоуправления ускорить обеспечение жильем других категорий граждан за счет местных бюджетов. Те, кто стоял в очереди до 1 марта 2005 года, будут обеспечиваться жильём по правилам, установленным Жилищным кодексом РСФСР 1983 года. После них начнут обеспечиваться жильем граждане, вставшие в очередь позже (за исключением имеющих право на внеочередное предоставление жилья по новому Жилищному кодексу). Обязательства перед всеми гражданами, признанными нуждающимися в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года сохранятся, независимо от того, являются они малоимущими или нет.

При разграничении полномочий между уровнями власти Российская Федерация взяла на себя ответственность за счёт федерального бюджета обеспечить жильём две наименее защищённые категории граждан - ветеранов и инвалидов. На их обеспечение жильем выделено 3,2 млрд. рублей в 2006 году и 5 млрд. рублей в 2007 году. Это позволит улучшить жилищные условия 29,2 тыс. человек (военнослужащие, увольняемые с военной службы; уволенные с военной службы и приравненные к ним лица; переселяемые с комплекса «Байконур»; переселяемые с территорий Крайнего Севера и приравненных к ним местностей; участники ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф; вынужденные переселенцы).

Субсидия на приобретение жилья может предоставляться ветеранам и инвалидам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (наряду с предоставлением социального жилья).

Программы помощи отдельным категориям граждан, как правило, не предполагают предоставления готового жилья. Они направлены на предоставление гражданам субсидий, при помощи которых граждане смогут приобретать жилье в соответствии со своими предпочтениями, но не менее «учетной нормы».

При расчете размера субсидии учитываются следующие нормативы общей площади жилья: для семьи численностью 1 человек - 33 кв. метра; для семьи численностью 2 человека - 42 кв. метра; для семьи численностью 3 и более человек - количество членов семьи, умноженное на 18 кв. метров.

Доля рыночной стоимости жилья, покрываемая субсидией, определяется в соответствии с условиями каждой из программ.

В 2006-2010 гг., помимо ветеранов и инвалидов, на предоставление субсидий отдельным категориям граждан из федерального бюджета планируется выделить более 133 млрд. рублей, что позволит к концу 2010 года обеспечить жильем 132 тыс. семей.

Контрольные вопросы

  1.  Перечислите особенности рынка недвижимости.
  2.  В чем состоит триединство недвижимости как товара?
  3.  На каком основании рынок недвижимости характеризуется как интегрированная категория?
  4.  Перечислите основные этапы становления рынка недвижимости.
  5.  Какова суть приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»?
  6.  Охарактеризуйте основные задачи, стоящие перед органами местного самоуправления в реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»

Тема 4. Технология оценки стоимости недвижимости

1. Основные понятия и оценочные категории.

2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

3. Принципы оценки объектов недвижимости.

4. Этапы оценки.

5. Государственное регулирование оценочной деятельности.

1. Основные понятия и оценочные категории

Стоимость — это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Следует различать понятия стоимость, затраты и цена (рисунок 4).

Рисунок 4 – Стоимость, цена и затраты

Стоимость (value) — это мера того, сколько предполагаемый покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность.

Затраты (cost) — это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект недвижимости, сходный с оцениваемым, или денежные средства, необходимые для воспроизводства собственности.

Цена (price) — это денежные средства, уплачиваемые за собственность.

Виды стоимости недвижимости подразделяются на две группы: стоимость обмена (объективная) и стоимость использования (субъективная).

Стоимость обмена (objective value, value in exchange) носит объективный характер и предназначена для проведения операций с недвижимостью на рынке при покупке, продаже, передаче в залог, в том числе и под кредиты, сдаче в аренду и другим функциям.

К стоимости обмена относятся:

  •  рыночная стоимость (market value);
  •  ликвидационная стоимость (salvage value);
  •  страховая стоимость (insurance value);
  •  залоговая стоимость (mortgage value);
  •  арендная стоимость (rent value).

Стоимость использования (subjective value, value in use) отражает намерения владельца или арендатора. Стоимость использования основана на эффективности использования недвижимости в форме дохода, полезности или удобств.

Стоимость использования (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

К стоимости использования могут быть отнесены:

  •  инвестиционная стоимость (investment value);
    •  балансовая стоимость (book value);
    •  стоимость для целей налогообложения (taxable value).

Остановимся на этих понятиях подробнее.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий «равновесия», т. е. продавец и покупатель действуют рационально, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Данное определение стоимости включает представление о «нормальной» (равновесной) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующих условий:

  •  мотивация продавца и покупателя является типичной;
    •  обе стороны хорошо информированы, например квалифицированными консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса;
    •  имеется достаточное время, чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение;
    •  платеж осуществляется наличными деньгами или другим сравнимым способом;
    •  компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких либо дополнительных уступок и связанных льгот.

Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Ликвидационная стоимость — представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при его принудительной продаже.

Страховая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе либо полной восстановительной стоимости, либо полной стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

Залоговая стоимость есть оценка объекта недвижимости в сфере ипотечного кредитования, осуществляемая по рыночной стоимости.

Инвестиционная стоимость. Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением. Недвижимое имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода. Типичный инвестор, вкладывая капитал в недвижимость, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

Под балансовой стоимостью понимается стоимость имущества, включенная в балансовую ведомость предприятия или организации. Она включает стоимость недвижимости, индексированную на дату переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, утвержденной постановлением правительства, и стоимость вновь возведенных и приобретенных объектов за отчетный период.

Стоимость для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановительной стоимости объекта.

В России в настоящее время оценка имущества физических лиц в целях налогообложения производится путем расчета так называемой инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта, аналогичная понятию затрат) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его «новом» состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта. Восстановительная стоимость выражается издержками на восстановление точной копии объекта.

Другой аспект затрат отражается понятием стоимости замещения, которая определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости. Стоимость замещение выражается издержками на создание объекта функционального аналога.

Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют те или иные условия равновесия. Например, продавец вынужден соглашаться на сделку, уступая в цене, потому что у него нет достаточного времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение именно данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность, вызванную, например, налоговым регулированием. На продажную цену оказывает влияние также стоимость и доступность ипотечного кредитования.

2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Изменение стоимости любой недвижимости, включая общественные здания, зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням [99].

1. Первый уровень — уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но косвенно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень — уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень — уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются архитектурно-строительные и финансово-эксплуатационные факторы.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.

Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену. Для этого он должен поставить себя на место владельца или потенциального владельца недвижимой собственности. Такой подход не исключает количественной оценки влияния каждого из этих факторов. Оценщику более свойственно рассматривать влияние всех факторов в совокупности и делать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

Ниже рассматриваются группы факторов, соответствующих трем уровням влияния на стоимость недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости, рассмотрены более подробно.

К первому уровню (страна) относятся следующие 4 группы факторов.

Социальные факторы:

  •  свободное время;
    •  уровень образования и культуры населения, потребности;
    •  структура населения;
    •  семейность;
    •  плотность заселения;
    •  демографические.

Экономические факторы:

  •  налоги в области недвижимости;
    •  финансирование строительства и реконструкции;
    •  предложение;
    •  спрос;
    •  обеспеченность населения объектами общественного назначения;
    •  уровень жизни населения;
    •  состояние и перспективы строительства;
    •  рынок недвижимости.

Физические факторы:

  •  экология;
    •  географические;
    •  геологические;
    •  геодезические;
    •  топографические;
    •  природные ресурсы;
    •  сейсмические;
    •  технологические решения в области землепользования.

Политические факторы:

  •  законодательство об ипотеке;
    •  налоговое законодательство;
    •  законы о собственности;
    •  законы об операциях с недвижимостью;
    •  законы в области экологии;
    •  зонирование территорий;
    •  закон о залоге;
    •  законодательство в области строительства;
    •  закон о кредитной политике;
    •  кадастры;
    •  лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности;
    •  политическая стабильность.

Проведению любой оценки всегда предшествует анализ факторов спроса и предложения на определенный вид собственности на данном секторе рынка. Превышение спроса над предложением ведет к увеличению стоимости здания, и наоборот.

Экологические факторы очень важны при оценке недвижимости, особенно с помощью анализа дохода. Местонахождение объекта недвижимой собственности может накладывать определенные ограничения на его использование с точки зрения охраны окружающей среды. Эти ограничения могут вытекать из карты районирования, составленной местными властями, или предполагаемого загрязнения окружающей среды в процессе эксплуатации объекта.

В процессе подготовки к оценке активов учитывается влияние многих факторов окружающей среды.

В случае необходимости оценщик должен выяснить природу и размеры загрязнения на основе данных санитарно-экологической экспертизы. В обязанности оценщика также входят рекомендации по проведению более детальной экспертизы, если в ходе первоначального обследования обнаружены различные виды загрязнения. Если проблемы, связанные с загрязнением окружающей среды, выявлены или ожидаются в будущем, оценщик должен рекомендовать проведение экологической экспертизы до начала процесса оценки. Определение стоимости затрат по ликвидации загрязнения не входит в компетенцию оценщика.

Отчеты по оценке объектов недвижимости должны составляться с учетом тщательного анализа рыночных данных особенно в тех случаях, когда можно устранить или учесть эффект загрязнения на стоимость недвижимой собственности.

В тех случаях, когда в данной местности все оцениваемые объекты недвижимости одинаково подвержены влиянию факторов окружающей среды, целесообразно проводить дополнительный анализ.

Уменьшение стоимости недвижимости, связанное с загрязнением окружающей среды, устанавливается методами, которые используются для определения амортизации. Например, стоимость удаления токсичных отходов может быть связана со «стоимостью лечения» зданий, страдающих устранимыми дефектами. Оценщики должны знать, что стоимость недвижимости на свободном рынке после восстановительных работ (за вычетом затрат на восстановление) может по многим причинам быть значительно выше или ниже простой математической разности.

При ликвидации экологического загрязнения оценщик принимает во внимание стоимость следующих видов работ:

  •  очистку поверхностного загрязнения;
    •  установку более эффективной системы контроля за загрязнением;
    •  перепроектирование производственных мощностей;
    •  страховку на случай будущего ущерба.

Во многих случаях для принятия обоснованного решения относительно стоимости недвижимости оценщику может потребоваться серия консультаций с руководством компании и ее экспертами. Оценщик может прийти к следующим выводам:

источник загрязнения или потенциальная опасность загрязнения могут быть успешно устранены с наименьшими затратами;

загрязнение или потенциальная опасность не могут быть полностью устранены. По этой причине оцениваемый объект недвижимости не может использоваться для планируемых целей.

В тех случаях, когда можно устранить источник загрязнения или его влияние, при оценке учитываются следующие факторы:

  •  невозможность полной очистки;
    •  риск, связанный с возможным загрязнением окружающих земель;
    •  риск возобновления загрязнения;
    •  компенсация за беспокойство;
    •  риск изменения законодательства по охране окружающей среды и стандартов.

Сейсмические факторы сильно влияют на затраты при проектировании зданий и сооружений. Оценщик должен быть уверен в том, что сейсмоустойчивость конструкции позволит выдержать любое землетрясение, возможное в данном регионе, или что затраты для обеспечения сейсмозащиты будут не очень высоки. Данная область требует особой специализации. Поэтому оценщик должен указать в сертификате об оценке, были ли проведены соответствующие исследования, и если да, то кем. Это требование особенно актуально для сейсмоопасных районов.

К факторам второго уровня (город, район) относят следующие параметры объектов недвижимости.

Местоположение:

  •  транспортная доступность;
    •  пешеходная доступность;
    •  наличие и состояние коммуникаций;
    •  наличие объектов социально-культурного назначения;
    •  размещение объектов в плане города (района);
    •  примыкающее окружение.

Физические характеристики:

  •  физические параметры;
    •  качество строительства и эксплуатации;
    •  наличие коммунальных услуг;
    •  состояние недвижимости;
    •  функциональная пригодность и использование;
    •  привлекательность, комфорт.

Условия продаж:

  •  залоги и заклады;
    •  особые условия сделок;
    •  мотивы продавцов и покупателей.

Временные факторы:

  •  дата оценки;
    •  даты известных сделок по аналогам.

Условия финансирования:

  •  сроки кредитования;
    •  процентные ставки;
    •  условия выделения средств.

Разберем подробнее наиболее важные группы факторов.

Местоположение — наиболее важный фактор. Оценщик должен сопоставить размер участка с размером здания (строения) и установить, соответствует ли участок предъявляемым к нему требованиям.

Расположение шикарных магазинов ограничено относительно малым пространством центральной части города, и различие в местоположении на несколько метров может привести к существенным различиям в цене. Лучшие офисные здания обычно также располагаются в форме кластеров. Определенная часть города или одна улица обычно имеет репутацию места, где протекает определенный вид деятельности, и является центром притяжения для однотипных видов деятельности. Наличие общественного транспорта и мест стоянки автомобилей увеличивает стоимость оцениваемого вида недвижимости.

Фабрикам необходимы хорошие подъездные пути, железные дороги или порт для доставки сырья и вывоза готовой продукции, а также близость мест сосредоточения рабочей силы, что позволяет располагать их в различных местах.

Наличие коммунальных услуг: газа, воды и электричества, надежность и качество снабжения должны быть проверены при оценке. Если коммуникации не подключены, необходимо подсчитать расходы на их подключение.

Оценка земли и здания обычно включает оценку дополнительного оборудования, которое устанавливается владельцем для обеспечения наилучшего использования земли и зданий. Такое оборудование отличается от машин и оборудования, предназначенных для производственных и коммерческих целей и используемых для технологических процессов, размещенных в данном здании. Нет необходимости в отдельной оценке вспомогательного оборудования зданий, но оценщик должен учитывать его наличие в своем отчете, поскольку состояние вспомогательного оборудования и эффективность его работы влияют на стоимость зданий. Машины и оборудование, используемые в основном для промышленных и коммерческих целей бизнеса, должны оцениваться отдельно от здания.

Текущее состояние недвижимости является важным фактором. Если для ремонта здания необходимо истратить значительное количество денег, покупатель вычтет данные затраты из стоимости сделки. Однако, если требуется только косметический ремонт, например покраска стен, данный факт будет отмечен при оценке, но существенно не повлияет на стоимость недвижимости.

Третий уровень включает в себя

Архитектурно-строительные факторы:

  •  объемно-планировочные показатели и др.
    •  Финансово-эксплуатационные факторы:
    •  доходы;
    •  эксплуатационные расходы;
    •  стоимость строительства.

Архитектурно-конструктивные решения проекта имеют большое значение при оценке. Недвижимость (здание, сооружение) должна соответствовать климатическим условиям, быть хорошо спланирована, иметь хорошее естественное освещение помещений, привлекательный внешний вид, т. е. архитектурно-планировочные решения оказывают заметное влияние на стоимость здания. Это особенно важно в случае офисных помещений и при подборе здания для штаб-квартиры фирмы, когда очень важен внешний вид объекта недвижимости.

Для индустриальных зданий часто важно наличие специальных перекрытий для размещения специфических производственных процессов. Кроме того, все виды недвижимости должны соответствовать требованиям сейсмоустойчивости.

Планировка и размещение объектов недвижимости очень важны для жителей или других пользователей, так как они напрямую влияют на эффективность использования зданий для определенных целей. Оценщик должен сделать заключение, соответствует ли планировка здания тому виду деятельности, для которого оно предназначено.

Оценка финансово-эксплуатационных факторов включает в себя оценку объема имущественных прав.

Здесь необходимо выделить два следующих момента.

Во-первых, если покупатель приобретает недвижимость в собственность вместе с коммерческой компанией, то он захочет узнать доходы и убытки, преимущества и обязательства, которые он приобретает одновременно с покупкой предприятия или здания. В таком случае оценщик должен отдельно проверить активы компании и результаты ее коммерческой деятельности, используя для этого бухгалтерскую отчетность и другие документы.

Второе. Если объект приобретается не для бизнеса, а в собственность для получения права на существующий арендный доход, покупатель должен получить представление о финансовом состоянии компании-арендатора этого объекта и ее возможности платить арендную плату. Возможность арендатора платить арендную плату называется надежностью контракта.

Надежность контракта выше, если арендаторами являются крупные (старые) компании, поскольку вновь образованные компании имеют ограниченные ресурсы. По этой причине финансовая состоятельность арендатора должна проверяться с особой тщательностью.

При аренде активов как основных фондов важно знать, на какой срок они приобретаются и какие права и обязательства могут возникнуть в соответствии с договором аренды. Любые договора аренды и соглашения с предыдущими владельцами активов должны внимательно изучаться, и все формулировки должны исключать возможность их двойного толкования. На этой стадии необходима помощь юриста.

3. Принципы оценки объектов недвижимости

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы (рисунок 5):

  1.  принципы, основанные на представлениях пользователя;
  2.  принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);
  3.  принципы, связанные с рыночной средой;
  4.  принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Рисунок 5 – Группы принципов оценки объектов недвижимости

Все рассматриваемые в данном разделе принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости [93].

Принципы пользователя.

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы:

  •  полезности;
    •  замещения;
    •  ожидания.

Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр.

Полезность — это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения определяется следующим образом: рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности. Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

С точки зрения затратного подхода принцип замещения формулируется следующим образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду) земельного участка и строительство на нем (в нормальные сроки) аналогичного объекта недвижимости с такой же полезностью или стоимость оцениваемого объекта не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта с такой же полезностью.

С точки-зрения сравнительного (или рыночного) подхода принцип замещения гласит: если на рынке имеется несколько аналогичных объектов недвижимости с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться объект с минимальной стоимостью. Принцип замещения является основным при использовании рыночного подхода.

С точки зрения доходного подхода принцип замещения может быть сформулирован следующим образом: стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль, или стоимость объекта недвижимости определяется конкурентными элементами сравнения среди альтернативного выбора вариантов инвестирования, приносящих аналогичную величину прибыли.

В рамках этих представлений рыночная стоимость объекта недвижимости — это стоимость, которая возникла на основе действий информированных покупателей на рынке сопоставимой недвижимости, имеющей сходные физические характеристики и местоположение. С принципом замещения связано понятие «альтернативные издержки», т. е. издержки (потери) покупателя, отказавшегося от альтернативных вариантов вложения средств и вложившего их именно в этот объект недвижимости.

Принцип ожидания связан с представлениями пользователя объекта недвижимости и гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.

Ожидание — это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью.

Важное значение имеет, за какой период времени будет получен ожидаемый доход, так как рубль инвестора сегодня стоит больше, чем рубль, который будет получен завтра.

Процесс приведения будущих доходов в денежном эквиваленте (рублях или долларах и других иностранных валютах) к их текущей стоимости называется дисконтированием.

Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.

Принципы, связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся.

К этой группе относятся следующие принципы:

  •  остаточной продуктивности (производительности) земли;
    •  предельной продуктивности (принцип вклада);
    •  сбалансированности (принцип пропорциональности);
    •  оптимальных величин;
    •  оптимального разделения имущественных прав.

В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия факторов производства, которые представлены на рисунке 6.

Рисунок 6 – Факторы производства

Принцип остаточной продуктивности (или производительности) заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.

Земля — это земельный участок и находящиеся на нем природные ресурсы —замкнутые водоемы, животный мир, растительность и минералы.

Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном действующим земельным законодательством, и оформляются свидетельством, выдаваемым собственнику (или арендатору) государственными органами по землеустройству.

Земля — основной фактор, обеспечивающий пространство и ресурсы, необходимые при любом виде производственной деятельности.

Труд представляет собой совокупность работ по производству товара (услуги) и реализации его на рынке. В данное понятие не входит управленческая деятельность.

Капитал — это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств, а также в другие составляющие производства — труд, землю и управление.

Управление производственной деятельностью включает в себя знания, умения, предпринимательские способности и талант управленческого персонала предприятия. Успешное управление позволяет оптимизировать производство и получить максимальную прибыль.

Если в данный момент времени и в данном регионе эти составляющие производства имеют ограниченное предложение, возникает определенная конкуренция на рынке, оказывающая значительное влияние на издержки производства.

Каждая составляющая производства (капитал, труд, управление и земля) должна быть покрыта из доходов от предпринимательской деятельности. Однако поскольку земля физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, в первую очередь оплачиваются труд, капитал и управление, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента. Подобное суждение согласуется с основными положениями экономической теории — земля имеет «остаточную стоимость» и определенную ценность только тогда, когда имеется остаток дохода после покрытия трех других составляющих производства. Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после оплаты затрат на труд, капитал и управление.

Принцип предельной продуктивности (или производительности) или принцип вклада означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.

Вклад — это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства.

Применительно к рынку недвижимости этот принцип можно интерпретировать следующим образом. Нередко затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить ее стоимость, причем в размерах, значительно превышающих затраты на ее ремонт. В этом случае реализуется принцип предельной продуктивности или принцип вклада. Размер вклада соответствует разнице между ценой, полученной в результате ремонта квартиры, и затратами на этот ремонт.

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности. Суть данного принципа состоит в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые последующие дополнительные капиталовложения в недвижимость не дадут пропорционального увеличения прибыли, следовательно, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости.

Поэтому следует предварительно проанализировать различные варианты использования земельного участка. Например, выполнить расчеты получения прибыли от строительства различных типов объектов недвижимости или различного количества объектов на данном земельном участке. Только после этого возможно сделать окончательный выбор типа объекта недвижимости для строительства на этом участке. В процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимальной прибыли реализуется принцип возрастающей и уменьшающейся доходности.

Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Если объемы капитальных вложений превосходят объемы работ в данный период времени, например на строительстве объекта, то происходит «замораживание капитала» и снижение общей эффективности проекта. Аналогичная ситуация возможна, когда в данный момент времени денежных средств недостаточно для строительства объекта недвижимости, что хорошо известно инвесторам нового строительства. В связи с этим нормативными документами в составе проектной документации на строительство объекта предусматривается разработка календарных графиков строительства объекта, чтобы получить максимально возможный эффект от реализации проекта.

Приведенные выше рассуждения относительно необходимости сочетания всех составляющих производства в определенной пропорции справедливы и по отношению к уже существующему объекту недвижимости. Например, для эффективного функционирования магазина необходимо, чтобы оборотного капитала хватило для обеспечения широкой номенклатуры товаров, чтобы имелся достаточно большой участок земли для устройства подъездов и стоянок, чтобы управляющие магазином получили оптимальную заработную плату, и заработная плата продавцов магазина соответствовала (зависела от) интенсивности их работы. Лишь при оптимальном сочетании всех четырех составляющих производства с объекта недвижимости будет получен максимальный доход и, следовательно, стоимость объекта недвижимости при оценке будет выше.

Сбалансированность — это когда любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Принцип оптимальных величин (принцип оптимальной экономической величины). При сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.

Принцип оптимального разделения имущественных прав: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Действующее законодательство Российской Федерации позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права. Право собственности подразумевает права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Кроме права собственности, имущественными правами являются: право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) имущественного пользования, право хозяйственного владения и право оперативного управления, а также различного рода сервитуты — право ограниченного пользования объектом недвижимости.

Причем переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных имущественных прав, например прав аренды на это имущество.

Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом.

1.Физическое разделение — это разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи, мансарда и пр. Для земельного участка — разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.

2. Разделение по времени владения - это различные виды аренды, пожизненное   владение, будущие имущественные права и пр.

3. Разделение совокупности имущественных прав собственности — права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и право ограниченного использования объекта недвижимости.

4. Разделение имущественных прав среди участников — совместная аренда, товарищества, акционерные общества, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи.

5. Разделение по залоговым правам — закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Использование в практике имущественных отношений перечисленных выше типов разделений совокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяют увеличить стоимость объектов недвижимости.

Принципы, связанные с рыночной средой.

К данной группе принципов относятся принципы:

  •  зависимости;
    •  соответствия;
    •  спроса и предложения;
    •  конкуренции;
    •  изменения.

Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия). Различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.

Эти факторы — в зависимости от степени их влияния на тот или иной объект — подразделяются на основные и дополнительные, в зависимости от сферы влияния — на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые и технические.

В свою очередь, экономические факторы могут быть также дифференцированы по различным критериям: финансовым, нормативным и другим.  Необходимо помнить, что во всех случаях местоположение — основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости, и с него следует начинать анализ стоимости объектов недвижимости.

К основным факторам относится также близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользователя): дорогам, торговым и культурным центрам и пр., т. е. оценщику необходимо установить, как потоки доходов связаны с рынком пользователя. Два этих фактора — местоположение объекта и связь его с рынком пользователя — в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Например, для оценки жилой недвижимости главный фактор — это локация — местонахождение объекта, затем — техническое состояние объекта, этажность, соседи, место парковки автомобиля, вид из окон, наличие инфраструктуры — поликлиники, детского сада, школы, аптеки, магазинов; транспортное сообщение, будущее развитие территории. Если же объект загородный, например участок земли, то и наличие инженерных сетей.

В этой связи необходимо выявить и измерить влияние факторов внешней среды на:

  •  стоимость оцениваемого объекта недвижимости и сделать корректировки этой стоимости, используя метод сравнительного анализа продаж;
    •  величину денежного потока, используя доходный подход;
    •  уровень затрат при определении восстановительной стоимости или стоимости замещения, используя затратный подход.

Проблема дифференциации факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, достаточно хорошо исследована на рынке жилья, но менее изучена в других секторах рынка недвижимой собственности и поэтому требует к себе соответствующего внимания.

Зависимость стоимости объекта недвижимости от различных факторов реализуется в форме связей, которые измеряются (оцениваются) затратами времени и денежных средств и/или расстоянием. Рассматривая влияние одного из региональных факторов на стоимость недвижимости, например дачи, в частности, ее расположения в живописном месте (рядом с озером), можно попытаться измерить это влияние путем сравнения оцениваемой дачи с аналогичной, но в менее привлекательной местности. Разница в стоимости этих объектов и будет характеризовать взаимосвязь между фактором — живописное местоположение объекта — и его стоимостью в денежном выражении.

Принцип соответствия. Объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на российском рынке недвижимости стоимость «хрущевской» квартиры («пятиэтажки») меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам. Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании градостроительных объектов. Проекты застройки должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Разумная архитектурная однородность и высокий уровень удобств и услуг обусловливают высокую стоимость объекта.

Соответствие означает, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости. Не следует забывать, что потребности и ожидания рынка с течением времени изменяются и поэтому изменяются и стандарты соответствия.

Исходя из этого принципа следует не только знать стандарты соответствия для данного рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы предвидеть будущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Принцип спроса и предложения. Спрос на объекты недвижимости — это реальная потребность на них. Предложение — это количество объектов, имеющихся на рынке недвижимости и предлагаемых по определенным ценам.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта. И наоборот, если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется.

Следует помнить, что, как правило, спрос на объекты недвижимости более подвержен колебаниям, чем предложение, так как резкое изменение денежной массы (например, в результате банкротства финансовых компаний) и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимостью происходят в более короткие временные промежутки, чем время строительства объектов недвижимости, в результате которого создается дополнительное предложение на рынке. Знание такой особенности в соотношении спроса и предложения позволяет точнее прогнозировать стоимость объекта недвижимости.

Для жилых помещений соотношение спроса и предложения зависит от демографического состава населения, уровня цен на объекты недвижимости и потребительские товары, интенсивности рекламной кампании, новых законодательных актов и нормативных документов, стоимости кредитов, налогообложения имущества, экологической ситуации в данной местности и других факторов.

Поэтому необходимо прогнозировать соотношение спроса и предложения по оцениваемому объекту недвижимости, определить степень влияния данного соотношения и всех перечисленных выше факторов на стоимость недвижимого имущества.

Следует особо отметить, что в России наибольшее влияние на соотношение спроса и предложения оказывает введение новых законодательных и нормативных актов. Разрешение, например, в законодательном порядке купли-продажи земельных участков привело к значительному увеличению предложения на земельном рынке и стабилизации цен на землю.

Однако не всегда соотношение спроса и предложения определяет цену объекта недвижимости. В большинстве случаев цена объекта зависит также от условий финансирования сделки, мотивов (или условий) сделки, информированности и уровня компетенции в данном вопросе участников сделки и других причин.

Принцип конкуренции. Конкуренция резко возрастает, когда речь идет о сверхприбылях в каком-то виде деятельности.

В условиях конкуренции прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства. При этом конкуренция, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов. Рынок недвижимости в этом отношении не является исключением.

Если на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли, предприниматели стремятся попасть на этот рынок. Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости в этом случае снижаются и уменьшается прибыль предпринимателей. И, наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается и, если спрос не уменьшается, растут цены на объекты недвижимости и прибыли предпринимателей.

Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, тогда как избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли.

В отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (а это происходит при монопольной ситуации) рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку рыночная стоимость складывается только на конкурентном рынке.

Данный принцип применяется при определении потока дохода от использования объекта недвижимости.

Зная, что поток дохода складывается из сверхприбыли, его (в отличие от нормального денежного потока) капитализируют по повышенной ставке, как более рискованный.

Поэтому следует прогнозировать тенденции ослабления или обострения конкуренции на рынке и учитывать их при проведении оценки объекта недвижимости.

Принцип изменения. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше.

Наиболее характерными типами изменений являются так называемые циклы жизни. Эти изменения касаются и самих объектов недвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества в целом.

Различают следующие основные циклы жизни.

1. Зарождение (проектирование,  строительство объекта, формирование отрасли, общества, района и пр.).

2. Рост (период роста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие района (города), отрасли, общества и пр.).

3. Стабильность, период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района и пр.).

4. Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад производства в отрасли, районе, городе и пр.).

С учетом жизненных циклов необходимо анализировать и прогнозировать законодательные, демографические, международные, научно-технические, градостроительные, социальные и экологические процессы, а также реакцию на них рынка недвижимости.

Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости тесно связаны с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка — основного принципа оценки недвижимой собственности.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (ННЭИ) формулируется следующим образом: это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки.

Известно и другое определение данного принципа: это такой вариант использования объекта недвижимости, выбранный среди разумных и возможных, который приводит к наивысшей стоимости земли.

Такое определение принципа обычно относится к оценке зданий и сооружений со значительным износом, а также и оценке свободных земельных участков.

Если определяется стоимость здания (сооружения), то при оценке этого вида недвижимости следует ориентироваться на первое определение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. В этом случае при выборе возможных вариантов использования данного объекта можно исключить вариант, принятый на момент оценки, поскольку такое использование недвижимой собственности ограничивается временным отрезком до тех пор, пока стоимость земельного участка при его наилучшем и самом эффективном использовании не превысит стоимость всего имущественного комплекса (земли и здания) в совокупности с издержками на снос здания.

Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида стоимости.

При определении наиболее вероятной цены продажи объекта недвижимости (рыночной стоимости объекта) наиболее подходит следующая интерпретация данного принципа: «самое вероятное использование существующего объекта недвижимости», тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на «самое эффективное использование объекта недвижимости».

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в два этапа:

  •  на первом анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным;
    •  на втором — наилучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.

В практической оценочной деятельности могут возникнуть следующие инвестиционные ситуации:

  •  необходимо приобрести свободный земельный участок;
    •  пользователь ищет определенный вид земли;
    •  инвестор осуществляет поиск оптимального сочетания земли и пользователя;
    •  предприниматель стремится найти участок земли, обладающий значительным потенциалом повышения стоимости, чтобы затем его продать.

Решение двух первых из перечисленных выше ситуаций можно осуществить, используя рыночный подход к оценке. Однако решение двух последних инвестиционных ситуаций возможно лишь при определении наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. В этом случае необходимо изучить различные варианты освоения и застройки земли, чтобы выбрать тот, который обеспечит наибольшую остаточную текущую стоимость.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка для данного анализа формулируется как «использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли».

Выбор оптимального варианта использования земельного участка зависит от потенциала местоположения участка, возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка и реализовать данный вариант использования участка с правовой точки зрения, физических, грунтовых и ландшафтных возможностей участка, а также от технологической и финансовой обоснованности.

Потенциал местоположения земельного участка — основной фактор, влияющий на его стоимость. Если инвестор предполагает построить кафе, то земельный участок должен находиться на оживленных улицах; но если склад — необходимо, чтобы вблизи находились железнодорожные подъезды и автомагистрали, и т. д.

При анализе выбранного варианта использования участка необходимо учесть различные неудобства и/или негативные факторы и отметить их на карте. Информацию о земельном участке можно получить в городских и районных земельных комитетах и комиссиях, в проектных институтах, а также в бюро технической инвентаризации и оценочных фирмах.

Анализ возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка позволяет определить, насколько тот или иной вариант использования участка соответствует характеру спроса и предложения на данном рынке.

При этом рассматриваются:

  •  инфраструктура самого земельного участка и прилегающих к нему районов (степень развития дорожной сети, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных подъездных путей, удаленность от торговых центров и пр.);
    •  демографическая ситуация в районе, где расположен участок (возрастной состав населения, его платежеспособность);
    •  возможные конкуренты или конкурирующие объекты и т. д. Иными словами, оценивается соотношение спроса и предложения той продукции, которую планируется выпускать на рассматриваемом участке, и делается окончательный вывод о целесообразности именно такого использования земельного участка.

Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения:

действующего законодательства;

градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления и пр.);

перспективных решений по районной планировке участка;

ограничений местной администрации и требований местного населения.

Важными факторами наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтные возможности (ресурсы).

При этом определяются размер, форма и естественные особенности земельного участка, растительность, измеряется топография, глубина залегания воды, проводится анализ проб грунта. Эти данные необходимы для того, чтобы решить, здание (строение) какой этажности и каких размеров и формы можно построить на данном земельном участке.

Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в определении возможности осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующих графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ. При этом ограничительными условиями выполнения планируемых строительно-монтажных работ являются наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и оборудованием, нормативы техники безопасности и пр.

Финансовая обоснованность инвестиционного проекта — один из основных факторов реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

В процессе финансового обоснования решаются задачи финансирования инвестиционного проекта, определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от реализации продукции, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земли заключается в формировании и сопоставлении различных проектов освоения земельного участка и выборе из них оптимального варианта исходя из величины остаточной стоимости земли.

На первом этапе формируются варианты освоения земельного участка с учетом потенциала местоположения, возможностей рынка принять данный проект освоения и правовой возможности его реализации; физических, грунтовых и ландшафтных особенностях участка, а также технологической и финансовой обоснованности. Если утвержденным детальным планом районной планировки на рассматриваемом земельном участке предусмотрена, например, промышленная застройка, то отбираемые варианты должны предусматривать организацию промышленного производства.

На втором этапе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка определяются затраты, выручка, прибыль по каждому из выбранных вариантов по годам прогнозного периода с учетом предусмотренных нормативов организации строительно-монтажных работ и производится разделение общего дохода, полученного от комплекса (земля + здание), на две части, относящиеся к земле и к зданиям.

Разделение осуществляется обычно с помощью различных коэффициентов капитализации, рассчитанных исходя из определенных величин рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости имущественного комплекса. Прибыль, относящаяся к земле, капитализируется и дает остаточную стоимость земельного участка. По наибольшей остаточной стоимости земельного участка выбирается вариант инвестиционного проекта, который и будет наилучшим и наиболее эффективным.

4. Этапы оценки

В Российской Федерации используется американская классификация методов оценки недвижимости, в соответствии с которой различают три основных подхода к оценке стоимости недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта. Методы оценки зависят от принятого подхода.

Процесс оценки недвижимости состоит из определенных этапов, в основу которых положены приведенные ранее принципы.

Этап 1. Определение проблемы (цель). Цель оценки заключается в том, чтобы определить стоимость объекта, которая необходима клиенту для принятия решения. Например, клиент может быть заинтересован в приобретении офисного здания. В этом случае перед инвестором возникает проблема выбора варианта инвестирования. Или клиент может пожелать продать складское помещение, и тогда возникает вопрос: какова наиболее вероятная продажная цена? При залоге собственности для обеспечения кредита необходимо выяснить, насколько ценен этот залог. Каждая из отмеченных проблем требует от оценщика определения особого вида стоимости, поскольку различны потребности клиентов. Полезность, замещение и ожидания являются основополагающими принципами, которые помогают аналитику понять сущность возникающих проблем.

При оценке необходимо получить детальную характеристику и физическое описание объекта и определить связанные с ним юридические права. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом, либо связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Кроме того, собственность может быть обременена залогом или иметь ограничения по зонированию, что осложняет использование. Таким образом, юридические требования могут ограничивать масштабы использования объекта. В этом случае действие принципов сбалансированности и экономического размера позволят определить наиболее рациональный вариант использования объекта.

Принцип изменения делает необходимым для оценщика установление фактической даты оценки. Отсутствие конкретной даты в отчете может ввести в заблуждение человека, воспользовавшегося данными об оценке спустя несколько лет. Специалисту по оценке необходимо помнить, что информация, полученная из других отчетов, достоверна в течение ограниченного времени, как правило, одного года, а в условиях высокой инфляции этот период составляет несколько месяцев.

Этап 2. План оценки

Разработка плана необходима, чтобы избежать дублирования, сократить затраты труда и время оценки. План помогает сконцентрироваться только на тех факторах, которые действительно определяют цену объекта.

Рассмотрим основные элементы плана.

1. Анализ и определение сегмента рынка недвижимости.

Этот элемент плана важен вне зависимости от того, какой вид стоимости требуется определить: инвестиционную стоимость, рыночную стоимость или другую. Для целей анализа предложения выявляются аналогичные объекты, способные конкурировать с оцениваемым. При анализе спроса выявляются возможные покупатели или пользователи оцениваемой собственности. Кроме того, при составлении плана оценки собирается информация об условиях финансирования сделки.

2. Определение целесообразности существующих методов определения стоимости.

Метод, основанный на капитализации дохода, является наиболее приемлемым при оценке недвижимости, приносящей доход. Но в некоторых случаях, например, при освоении новой территории или в условиях пассивного рынка недвижимости (в российских условиях это рынок нежилых зданий и помещений) целесообразны методы на основе затратного подхода. В условиях же активного, развитого рынка недвижимости при оценке некоторых типичных объектов вполне уместен метод анализа рыночных продаж (сравнительный) метод. В тех случаях, когда полученной информации достаточно для применения всех трех существующих методов оценки, целесообразно произвести расчеты всеми методами и обосновать окончательный выбор.

Точность сравнительного метода зависит от качества собранной информации о недавних продажах сопоставимых объектов. К таким данным относятся: физические характеристики объекта, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Достоверность данного подхода снижается в условиях ограниченного числа сделок или при наличии только давних сделок, сведения по которым могут даже дезориентировать оценщика.

Как уже отмечалось, затратный подход целесообразен при оценке объектов специального назначения (школ, церквей, вокзалов) или новом строительстве, а также для целей страхования. Собираемая информация должна включать данные о цене на землю, об уровне заработной платы, о стоимости материалов и оборудования, о прибыли и накладных расходах в строительстве на местном рынке. При применении этого подхода чрезвычайно сложно определить стоимость уникальных зданий и сооружений, являющихся памятниками истории и архитектуры, а также здании со значительным физическим и моральным износом.

3. Разработка графика работ по оценке и соответствующего бюджета.

При этом оцениваются ожидаемые затраты на сбор и подтверждение информации, которые зависят от объема информации, котором уже располагает оценщик, от наличия специалистов, от уникальности или сложности объекта, а также от опыта оценщика. В некоторых случаях в бюджет включаются гонорары специалистов и экспертов, привлекаемых со стороны, например, инженеров, искусствоведов, адвокатов, бухгалтеров или других оценщиков.

Необходимо учесть возможные командировки, использование компьютерных баз данных, подготовку и написание отчета об оценке.

От заказчика необходимо получить заверенные руководителем данные, необходимые для проведения оценки, а именно:

  1.  Договор купли продажи.
  2.  Свидетельство о праве собственности.
  3.  Свидетельство о внесении в реестр собственности.
  4.  Государственный акт пользования землей или договор аренды.
  5.  Паспорт бюро технической инвентаризации (БТИ) с поэтажным планом.
  6.  Техническая документация.
  7.  Смета.
  8.  Инвентарные карточки.
  9.  Сведения по балансу (полная и остаточная восстановительная стоимость за последние годы).

Последним шагом в составлении плана оценки является подготовка и предоставление письменного запроса о гонораре оценщика, размер которого зависит от сложности решаемой проблемы, суммы ожидаемых расходов, юридической надежности работы и от набора предоставляемых услуг. Гонорар выплачивается в виде единовременной выплаты или почасовой оплаты. Не допускается установление гонорара в виде процента от суммы оценки объекта. Как известно, в мировой практике сумма оплаты составляет 50—150 долл. за 1 час работы оценщика [93, 44]

Этап 3. Сбор и подтверждение информации

Надежность выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Неточные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке. В процессе поиска и проверки исходных данных оценщику необходимо ответить на следующие вопросы:

1. Все ли собранные данные необходимы для целей оценки? Посторонняя или  избыточная информация, включенная в отчет об оценке, не повышает достоверность результата.

2. Имеют ли полученные данные подтверждение? Для этого оценщику необходимо лично осмотреть объект, получить подтверждение информации осведомленных лиц о продажах сопоставимых объектов: убедиться, что финансовые показатели, использованные при подсчете ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными по сходным объектам, имеющимся на рынке.

3. Есть ли основания полагать, что данные неточны? В процессе обработки данных необходимо выявить и устранить возможные искажения или отклонения.

Данные, которые необходимо собрать, учитывают следующие факторы: экономические, социальные, государственно-правовые и экологические факторы, а также особенности местоположения объекта оценки.

Такая база данных может быть сформирована на основе информации из газет и журналов экономического характера, таких как: «Экономика и жизнь», «Российский экономический журнал», «Финансовые известия», «Эксперт» и др. или получена по международной компьютерной сети Интернет. Важно также найти данные по региону расположения объекта, которые влияют на его стоимость. Это данные по городу и микрорайону с учетом информации по уровням цен и занятости населения, особенностям народонаселения и его предпочтениям по отношению к недвижимости.

К специальным данным следует отнести документы на право владения имуществом (титул), данные о государственной регистрации прав собственности, описание физических параметров объектов недвижимости и др.

Этап 4. Выбор метода оценки

Каждый из трех рассмотренных выше подходов оценки основывается на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации. При использовании затратного подхода следует получить сведения о рыночной стоимости материалов и рабочей силы. В случае применения метода сравнительного анализа рыночных продаж источником информации являются открытые банки данных о сделках с недвижимостью. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов о деятельности аналогичных объектов.

В условиях развитого рынка недвижимости все три подхода, при использовании достоверных данных, приводят к примерно одинаковым результатам. Но, учитывая несбалансированность спроса и предложения, неинформированность потенциального пользователя, а также возможную низкую эффективность производителя, результаты расчетов по трем методам оценки недвижимости могут не совпадать.

Этап 5. Согласование

Согласование — это процесс принятия решения об окончательной оценке стоимости объекта. Перед его началом оценщик просматривает исходную информацию и проверяет точность расчетов. Все предположения и допущения проверяются на разумность и надежность.

В процессе согласования не происходит механического усреднения полученных результатов по трем известным методам, а производится логический анализ выводов и принимается окончательное решение о стоимости.

Этап 6. Отчет об итоговой оценке стоимости

На этом этапе оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может представлять собой либо письмо, либо заполненную по стандартному образцу форму, либо подробный письменный доклад.

5. Государственное регулирование оценочной деятельности

С начала 90-х годов, когда стала возникать необходимость в оценке различных видов собственности, профессиональную подготовку в России прошли по разным данным от 15 до 30 тысяч оценщиков. До недавнего времени они работали в условиях законодательного вакуума: необходимость оценочной деятельности непосредственно вытекала из самой природы рыночных отношений, но законодательной основы не существовало.

В настоящее время законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 года, а, кроме того, принимаемых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации. В данный закон несколько раз вносились поправки.

Закон определяет оценочную деятельность как деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой, - потребители их услуг (заказчики).

К объектам оценки относятся:

  •  отдельные материальные объекты (вещи);
    •  совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
    •  право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
    •  права требования, обязательства (долги);
    •  работы, услуги, информация;
    •  иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Закон определяет обязательные ситуации, когда необходимо проведение оценки собственности. Среди них:

  •  определение стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
  •  использование объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
  •  продажа или иное отчуждение объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
  •  переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
  •  при передаче объектов опенки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
    1.  при национализации имущества;
    2.  при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
    3.  при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
    4.  при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Статья 9 настоящего закона определяет основания для проведения оценки. Им является договор между оценщиком и заказчиком. Закон определяет общие требования к договору на проведение оценочных услуг, а также к отчету об оценке собственности.

Закон регламентирует также права и обязанности оценщика. Так. оценщик имеет право:

  •  применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;
  •  требовать от заказчика при проведении обязательной оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;
  •  получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;
  •  запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной;
  •  привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов:
  •  отказаться от проведении оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

Оценщик обязан:

  •  соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования Федерального закона, нормативных правовых актов;
  •  сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;
  •  обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;
  •  предоставлять по требованию заказчика лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий  получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности (в ред. Федерального закона от 14.П.2002 N 143-ФЗ);
  •  не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;
  •  хранить копии составленных отчетов в течение трех лет:
  •  в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

Отдельной статьей (ст. 16) федеральный закон устанавливает требования обязательной независимости оценщика. 'Гак, проведение оценки не допускается, если:

  •  в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;
  •  оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Статья 17 Федеральною закона содержит требования к обязательному страхованию гражданской ответственности оценщиков, которое является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей их услуг.

Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда.

Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования - наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки.

Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта. Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Федеральный закон устанавливает также нормы для уполномоченных органов контроля деятельности оценщиков, для профессиональной подготовки, страхования оценщиков.

Оценочная практика оперирует множеством многообразных подходов и методов, причем разработки и уточнения в этой области науки ведутся до сих пор. Чтобы оценочная деятельность проводилась по единым определенным нормам и правилам, были разработаны стандарты оценки. Разрабатываемое в России законодательство об оценочной деятельности опирается на положения Международных Стандартов Оценки, поскольку оценщики особо остро ощущают потребность в профессиональной согласованности, чтобы устранить потенциальную опасность возникновения путаницы и ошибок. Существенные расхождения во взглядах между профессиональными организациями оценщиков нескольких стран могут привести к невольным ошибкам при совместной оценки стоимости имущества. Столь же важно и то, что в различных странах одновременно происходили быстрые изменения в бизнесе и экономике, которые вели к широкому признанию значения профессиональных оценок активов с точки зрения рынка.

Преимущество профессиональных оценок состоит в том, что они отражают изменения цен и экономические различия между географическими районами. Признанием этого факта явилось учреждение в 1981 т. Международного комитета но стандартам оценки (МКСО), в который входят представители профессиональных национальных организаций оценщиков. Организации - члены комитета: Австралия, Бельгия, Великобритания, Германия, Греция, Дания, Италия, Индонезия, Норвегия, Российская Федерация, США, Франция, Япония и другие государства. Основная задача МКСО - разрабатывать и публиковать Стандарты оценки и руководства по процедурам оценки активов для использования в финансовых отчетах и способствовать их признанию и соблюдению во всем мире. Вторая задача - обеспечивать взаимосвязь стандартов различных стран и выявлять различия в формулировках и (или) применении Стандартов оценки. Отдельная цель МКСО -добиваться признания международных Стандартов в отчетах, составляемых по международным стандартам финансовой или иной отчетности, а также осознания оценщиками того, что требуется в соответствии со стандартами других профессиональных дисциплин. Новая редакция Международных Стандартов Оценки была опубликована в 1998 г. Стандарты оценки организованы следующим образом:

1. Введение. В этом разделе дается разъяснение деятельности МКСО, а также общего контекста международных Стандартов.

2. Общие понятия и принципы оценки. Для облегчения понимания научных положений, составляющих основу методов и практики оценки, данный раздел содержит комментарии по поводу базисных юридических, экономических и понятийных схем, которые лежат в основе оценки  как дисциплины и соответствующих стандартов. В данном разделе даются понятия земли и имущества, недвижимости, имущества и активов, рыночной стоимости, наиболее эффективного использования, полезности и других важных понятий.

3. Стандарты оценки.

Стандарт 1. Рыночная стоимость как база оценки стандарт разъясняет общие критерии, связанные с определением и его применением при оценке имущества.

Стандарт 2. Базы оценки, отличные от рыночной стоимости. Стандарт, во-первых, определяет и разъясняет базы оценки, отличные от рыночной стоимости, а во-вторых, проводит различие между ними и рыночной стоимостью.

Стандарт 3. Оценка для целей финансовой отчетности и соответствующих финансовых счетов.

Стандарт 4, Оценка для обеспечения ссуд, за стадных и долговых обязательств. Устанавливает рамки, в которых оценщик может проводить оценку имущества по заданию кредитных учреждений и других организаций, предоставляющих финансирование под обеспечение конкретными активами.

4. Руководство по применению и исполнению. Содержат указания для практики оценочной деятельности по конкретным вопросам оценки и применению Стандартов в более специфических ситуациях. В данный раздел периодически вносятся изменения.

5. Пояснительные комментарии. Изданы для обеспечения оценщиков и их пользователей более доступным и менее формальным средством для получения ответов на вопросы относительно Стандартов и их применения.

Стандарты оценки определяют:

  1.  виды стоимости, которые могут определяться в процессе оценки;
  2.  подходы к оценке различных видов собственности;
  3.  методы, применяемые в рамках этих подходов.

Стандарты регламентируют требования к проведению оценки. Так, проведение оценки включает в себя следующие этапы:

а) заключение с заказчикам договора об оценке;

б) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

в) анализ рынка, к которому относится объект оценки;

г) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

д) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

е) составление и передача заказчику отчета об оценке. Российские Стандарты Оценки утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года.

Составной частью государственного регулирования оценочной деятельности является ее обязательное лицензирование оценочной деятельности. Положение о лицензировании оценочной деятельности было утверждено Правительством РФ 03.10.2002. Кроме того, было разработано и утверждено Положение «О лицензировании оценочной деятельности», которое определяет порядок лицензирования оценочной деятельности, осуществляемой юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Лицензирующий орган - Министерство имущественных отношений Российской Федерации.

Лицензия на право оценки предоставляет лицензиату право на осуществление оценочной деятельности по всем или отдельным видам оценочной деятельности. Оценочная деятельность без лицензии рассматривается как незаконное предпринимательство, поэтому подобные договору могут быть признаны недействительными, и доходы, полученные оценщиком, могут быть обращены в доход государства.

Лицензия выдается на 5 лет. Срок действия лицензии может быть продлен по заявлению лицензиата. Для получения лицензии соискатель лицензии представляет в лицензирующий орган следующие документы:

а) заявление о предоставлении лицензии с указанием: наименования, организационно-правовой формы и места нахождения - для юридического лица; фамилии, имени, отчества, места жительства и данных документа, удостоверяющего личность, - для индивидуального предпринимателя; лицензируемой деятельности;

б) копии учредительных документов и документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц; копия свидетельства о государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя;

в) копия свидетельства о постановке соискателя лицензии на учет в налоговом органе;

г) документ, подтверждающий уплату лицензионного сбора;

д) копии документов об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

Контроль за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий осуществляется лицензирующим органом в форме проверок. Лицензирующий орган ведет реестр лицензий.

Система государственного регулирования оценочной деятельности представлена на рисунке 7.

Рисунок 7 – Система государственного регулирования оценочной деятельности в РФ

Система государственного регулирования оценочной деятельности, помимо рассмотренных выше элементов, включает разработку и принятие методических рекомендаций, нормативных правовых актов, проведение экспертизы отчетов об оценке, обеспечение взаимодействия уполномоченного государственного органа по регулированию оценочной деятельности с территориальными органами.

Контрольные вопросы

  1.  В чем разница между затратами, стоимостью и ценой недвижимости?
  2.  Какие виды стоимости используются при оценке?
  3.  В чем сущность рыночной стоимости?
  4.  Какие факторы оказывают определяющее влияние на стоимость недвижимости?
  5.  Какие принципы определения стоимости недвижимости находят практическое применение в оценочной деятельности?
  6.  Каковы основные этапы оценки объектов недвижимости?
  7.  Назовите основные акты регламентирующие оценочную деятельность?


Тема 5. Методы оценки недвижимости и их практическое использование

1. Три подхода к оценке недвижимости

2. Затратный подход к оценке объектов недвижимости

3. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

4. Доходный подход к оценке объектов недвижимости

5. Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости

6. Согласование результатов и формирование отчета об оценке объектов недвижимости

1. Три подхода к оценке недвижимости

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости. Эти подходы известны как затратный подход, доходный подход и рыночный подход (известный также как подход САП — сравнительный анализ продаж). Рассмотрим сущность и области применимости каждого из трех подходов.

Затратный подход к оценке имущества (недвижимости) основан на применении калькуляции затрат, которые связаны с созданием и приобретением данного вида имущества. При оценке имущества могут применяться различные методы калькуляции стоимости имущества, например калькуляция с помощью анализа статей баланса предприятия. Применяя затратный подход, можно использовать как реальные затраты, которые были связаны с покупкой и эксплуатацией конкретного объекта недвижимости, так и затраты, которые необходимы для приобретения аналогичного по свойствам объекта недвижимости.

Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Различные методы оценки, основанные на доходном подходе, различаются тем, как это отношение определяется. Этим отличаются такие методы оценки, как мультипликатора валовой ренты, метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков.

Подход сравнительного анализа продаж характеризуется анализом рыночных продаж аналогичных и сходных с данным объектом недвижимости. Для того чтобы данный подход был применим в конкретной ситуации, необходимо обладать обширной рыночной информацией о продажах объектов недвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости и его информационной инфраструктуры.

Итак, мы имеем три основных подхода к решению задачи оценки недвижимости. Как правило, конкретные методы оценки недвижимости используют не один, а несколько подходов для оценки. Например, при оценке стоимости здания с использованием затратного подхода стоимость материалов, использованных при строительстве здания может быть оценена с использованием рыночных данных. Или, например, при использовании метода сравнительного анализа продаж могут вводиться веса на различные варианты продаж в зависимости от того, какой доход приносил тот или иной объект, сравниваемый с объектом для оценки.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация — довольна редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости, за исключением его отдельных сегментов, является несовершенным рынком. Приступая к изучению подходов к оценке недвижимости, сначала мы рассмотрим затратный подход, так как он в принципе применим к оценке любых объектов недвижимости. Однако не во всех случаях такое применение оправданно.

Затем мы рассмотрим доходный подход, который применяется в том случае, если недвижимость планируется использовать с целью извлечения дохода.

Последним будет рассмотрен подход сравнительного анализа продаж (рыночный), который дает хорошие результаты на развитом рынке недвижимости.

2. Затратный подход к оценке объектов недвижимости

В затратном методе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправданно, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.

В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают их восстановительную стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость есть денежное выражение издержек воспроизведения как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности. Например, если в оцениваемом здании имеется постоянно затопляемый и никогда не используемый подвал — неизбежный источник сырости, то затраты на его устройство также должны быть учтены в восстановительной стоимости этого здания.

Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы. В стоимости замещения не будут отражены затраты по строительству подвала, поскольку они не воссоздают современных потребительских свойств объекта.

С позиций потенциального покупателя оценка улучшений по стоимости замещения представляется более мотивированной, чем по восстановительной стоимости. Но при этом оценщик рискует определить стоимость строительства здания, отличного от оцениваемого, что зачастую противоречит целям оценки. Исходя из них на практике чаще отдают предпочтение учету затрат на воссоздание копии оцениваемого здания или сооружения. Однако граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного метода.

Главное преимущество затратного метода, определяющее его большую популярность среди практикующих оценщиков, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничивает возможность практического использования метода прямого сравнения продаж и доходного метода. В этих условиях затратный метод, опирающийся на солидную сметно-нормативную базу отечественного строительства, способен дать надежные результаты оценки недвижимости. Важно и то, что эти результаты по технике их обоснования адекватны стереотипу экономического мышления многих российских хозяйственных руководителей. Расчеты стоимости, выполненные на знакомой нормативно-методической основе, воспринимаются ими с большим доверием, чем полученные путем гипотетических умозаключений оценщика.

Как известно, сравнительный анализ затрат и результатов повсеместно используется при выборе инвестиционных решений. Поэтому затратный метод успешно применяют при технико-экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости реконструируемых объектов и незавершенных строек.

Практически в каждой серьезной работе по оценке недвижимости оценщику приходится решать многоцелевую задачу наилучшего и наиболее эффективного использования земли. По существу, он последовательно подбирает и оценивает варианты различных инвестиционных решений, используя при этом сочетание затратного и доходного методов.

Специфической областью применения затратного метода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи, и анализ издержек их воспроизводства остается единственной приемлемой альтернативой оценщика.

Важными и постоянно расширяющимися сферами применения затратного метода выступают рынок страховых услуг и система дифференцированного налогообложения недвижимости. Страховую компанию интересует не полная рыночная стоимость имущественного комплекса, а лишь та его часть, которая может быть утрачена вследствие страхового случая. Стоимость воспроизводства этой части имущества представляется наиболее разумным вариантом его страховой оценки.

При современных условиях налогообложения, предусмотренных Налоговым кодексом РФ, к базовой стоимости земельных участков и улучшений применяются различные ставки налогообложения, что обусловливает необходимость раздельной оценки этих элементов недвижимости. Техника такой оценки основывается преимущественно на затратном методе.

Указанные достоинства придают ему свойства универсального инструмента оценщика, работающего на российском рынке. Однако, применяя затратный метод, оценщику надо учитывать и ограничительные условия, вытекающие из его сути.

Первое ограничительное условие связано с наличием принципиальных различий между величиной инвестиционных издержек и рыночной стоимостью улучшений. Характерными примерами в этом отношении могут служить такие капиталоемкие постройки прошлого десятилетия, как Байкало-Амурская магистраль, заводы «Атоммаш» и многие другие объекты, современная рыночная стоимость которых отнюдь не компенсирует затраты на их строительство. Это ограничение в оценочной практике снимается благодаря исключению из полной восстановительной стоимости объекта величины внешнего износа, о чем пойдет речь ниже.

Второе ограничительное условие, упоминаемое в профессиональной литературе, связано с тем, что затратный метод якобы не учитывает влияние строительного лага — интервала времени, необходимого для воссоздания улучшений аналогичной полезности. В действительности потенциальный инвестор (покупатель) в расчетах предусмотрит строительный лаг как дисконтированную потерю ожидаемого дохода, которую он, очевидно, учтет в текущей восстановительной стоимости оцениваемого объекта в виде предпринимательской прибыли. При этом надо иметь в виду, что затратным методом воспроизводится не инвестиционная, а рыночная стоимость. Рынок же оценивает недвижимость по совокупности покупательского спроса безотносительно к динамике денежных потоков конкретного инвестора.

Алгоритм затратного метода оценки  недвижимости представлен на рисунке 8.

Рисунок 8 – Общий алгоритм расчета при затратном подходе

Последовательность действий при применении затратного метода следующая:

  1.  Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды.
  2.  Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.
  3.  Производится расчет всех видов износа: физический, функциональный, внешний.
  4.  Вычитается полный износ из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений.

Производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

Ниже мы рассмотрим подробнее этапы этого алгоритма.

Методика расчета стоимости земельного участка будет рассмотрена в следующем параграфе.

Существуют три основных метода определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости:

1. Метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут рассчитываться квадратные или кубические метры, одно место и пр. Это наиболее простой способ.

2. Метод разбивки по компонентам основан на определении компонентов недвижимого имущества и умножении их на укрупненные стоимостные показатели. В качестве компонентов могут выступать: фундамент, стены и перегородки, перекрытия (покрытия), кровля, полы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда и пр. Укрупненные показатели могут рассчитываться на 1 м3, 1 м2, 1 пог. м, 1 нормо-ч и т. д.

3. Метод количественного обследования заключается в составлении пообъектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта как вновь возводимого, т. е. как если бы он строился вновь. Этот метод требует детального подсчета всех издержек на возведение или установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладные расходы, включая страхование и налоги, прибыль застройщика и т. д.), а также прямые расходы.

Для применения этого метода вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента. К этим затратам необходимо добавить косвенные и накладные расходы, также прибыль застройщика.

К прямым затратам относятся материалы и трудозатраты, к косвенным затратам: накладные расходы, прибыль подрядчика, страховка, проценты выплаты по кредиту, вознаграждение архитекторам, инженерам, оплата юридических услуг, затраты на подготовку ТЭО, отвод земли, топографическую съемку, согласование с различными службами города и др. Обычно косвенные затраты составляют 10-15% от региональной стоимости строительства.

Это наиболее точный и трудоемкий метод, но он значительно упрощается при наличии старых смет оцениваемого объекта, по которым он строился. При его применении начинающие оценщики делают много ошибок, поэтому для такой работы целесообразно привлекать квалифицированных сметчиков.

С позиции оценщика недвижимости под износом понимается потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Иными словами, износ определяется как разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и их текущей рыночной стоимостью.

Иногда даже опытные оценщики смешивают понятие износа как уменьшения рыночной стоимости с понятием бухгалтерского износа, учитываемого в нормах амортизации. Вместе с тем между ними существует принципиальное различие. Оно состоит в том, что оценочный износ всегда отражает реакцию рынка на старение объекта, тогда как бухгалтерский износ — нормативная величина запрограммированного возмещения стоимости снашивания материальных активов. Оценочный износ может не соответствовать возрасту улучшений, а бухгалтерский всегда пропорционален ему.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний.

Физический износ — уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический) износ — уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Физический и функциональный типы износа определяются состоянием самого объекта, внешний — воздействием окружающей среды. Соответственно каждый из износов первых двух типов разделяется на устранимый и неустранимый виды, внешний износ всегда носит неустранимый характер.

Устранимым называется такой вид износа, расходы по ликвидации которого превышают достигаемое в результате этого увеличение стоимости имущества. Если расходы по устранению больше последующего увеличения стоимости имущества, то такой износ считается неустранимым.

Таким образом, износ классифицируется не с позиции технической осуществимости мероприятия по его устранению, а с точки зрения их экономической целесообразности (рисунок 6).

Рисунок 9 – Классификация износа

Поскольку накопленный износ по совокупности всех его типов в той или иной мере зависит от срока жизни объекта недвижимости, рассмотрим содержание основных оценочных понятий, характеризующих этот срок.

Срок физической жизни — отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению. Упрощенно этот срок определяется в зависимости от группы капитальности зданий. В оценочной практике он выступает естественным ограничителем срока их экономической жизни.

Срок экономической жизни — время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ носит устранимый характер. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживанию здания, его своевременной модернизации и ремонтам. В отечественной практике при технико-экономическом обосновании проекта определяется нормативный (расчетный) срок жизни здания. Обычно он указывается в паспортах типового проекта и построенного объекта. На его основе устанавливаются нормы амортизации и периодичности ремонтного обслуживания. Этот нормативный срок по своей природе близок к оценочному понятию срока экономической жизни и может использоваться для ориентировочных расчетов.

Фактический возраст — время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельству о его регистрации либо акту госкомиссии.

Эффективный возраст — время, которым оценивается продолжительность жизни здания исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов влияющих на его стоимость. При определении эффективного возраста в полной мере проявляются профессиональные способности оценщика, так как от него требуется рыночная оценка этого показателя, которая может существенно отличаться в ту или иную сторону от практического возраста здания.

Оставшийся срок экономической жизни — определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завершения срока его экономической жизни.

В отечественной практике определение физического износа зданий осуществляется Бюро технической инвентаризации и экспертами проектно-технологических институтов по обследованию строительных конструкций. Если целью оценки является определение восстановительной, инвентаризационной стоимости здания, то общая величина его износа определяется суммированием величин физического износа отдельных конструктивных элементов по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания. Этот методический прием выражается формулой средней взвешенной:

Единственное достоинство изложенного метода состоит в том, что его результаты внешне выглядят достаточно убедительно и их трудно перепроверить. Однако они всегда субъективны вследствие разного уровня квалификации экспертов. Процедура определения износа таким способом требует больших затрат времени, труда, денежных средств и может проводиться изредка, с продолжительными интервалами. Ее результаты к моменту оценки здания, как правило, безнадежно устаревают. Кроме того, они совершенно не учитывают функционального и внешнего износа, так что дают весьма скудный объем информации для оценщика недвижимости.

В мировой оценочной практике износ, понимаемый как снижение рыночной стоимости имущества, определяется тремя классическими методами:

  1.  сравнения продаж;
  2.  эффективного возраста;
  3.  разбиения.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов. При использовании этого метода рекомендуется определенная последовательность процедур.

1. Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцениваемому по характеру улучшений, корректировка их цен и формирование информации для определения восстановительной стоимости зданий.

2. Определение стоимости участка земли для каждого сопоставимого объекта.

3. Определение цен зданий с учетом износа путем исключения стоимости участков земли из цен продаж сопоставимых объектов.

4. Расчет текущей восстановительной стоимости зданий каждого сопоставимого объекта по методике, описанной в данной главе.

5. Определение величины накопленного износа сопоставимых зданий вычитанием их цен с учетом износа (п. 3) из текущей восстановительной стоимости тех же зданий (п. 4).

6. Определение среднего процента износа сопоставимых зданий для его перенесения на оцениваемый объект.

Достоинство рассмотренного метода состоит в объективности его результатов, так как с помощью сравнения продаж оценщик только выявляет реакцию рынка на старение объекта недвижимости и изменение окружающей среды. Естественно, чем достовернее рыночная информация и чем большее число сравнимых продаж проанализирует оценщик, тем точнее полученный им результат.

Однако в российских условиях это достоинство метода превращается в его недостаток. При отсутствии активного рынка недвижимости и конфиденциальности сделок метод лишается информационной базы. Другой его недостаток состоит в обезличенности выявленного износа, т.е. в отсутствии дифференциации по типам и видам износа, что ограничивает использование этого показателя в управлении недвижимостью. И, наконец, метод достаточно трудоемок, ибо требует проведения расчетов не только по сравнению продаж, но также по определению стоимости земельных участков и восстановительной стоимости улучшений всех сравниваемых объектов.

Метод эффективного возраста гораздо проще технически и менее зависим от состояния рынка. Он основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Из этого отношения вытекает следующая формула накопленного износа:

И = (ЭВ / ЭЖ ) ВС,

где: ЭВ — эффективный возраст;

ЭЖ — срок экономической жизни;

ВС — восстановительная стоимость.

Квалифицированный оценщик способен при определении эффективного возраста здания учесть воздействие факторов функционального износа и влияние изменения окружающей среды, но все его предположения будут иметь интуитивный характер. В спорных ситуациях ему трудно убедить настороженного оппонента, и результаты такой оценки юридически уязвимы. Кроме того, метод эффективного возраста, как и метод сравнения продаж, не дает различий между типами и видами износа, а также по срокам жизни отдельных элементов здания.

Метод разбиения лишен этих недостатков. Он состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:

- устранимый физический износ;

- неустранимый физический износ;

- устранимый функциональный износ;

- неустранимый функциональный плюс;

- внешний износ.

Для оценки устранимого физического износа здание разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя:

- короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых меньше оставшейся экономической жизни здания;

- долгоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых равен оставшейся экономической жизни здания.

При оценке исходят из принципа однократного и последовательного учета влияния на стоимость здания отдельных видов износа.

Оценка начинается с измерения устранимого физического износа. Обычно он вызывается плохой эксплуатацией здания, и потому его часто называют отложенным ремонтом. Оценочное содержание этого понятия состоит в предположении, что потенциальный покупатель при осмотре недвижимости сделает корректировку цены покупки на величину стоимости отложенного ремонта, который он должен будет произвести после приобретения имущества для восстановления его начальных потребительских свойств.

Теперь измеряют неустранимый физический износ короткоживущих элементов. Он определяется разностью между полной восстановительной стоимостью элемента и суммой его устранимого износа, умноженной на процентное отношение фактического возраста к общей физической жизни элемента. Эта зависимость выражается формулой

НФИКЖЭ= (ВСЭЛ - ∑УФИЭЛ) • (ФВЭЛ/ФЖЭЛ) • 100,

где НФИКЖЭ — неустранимый физический износ короткоживущего элемента;

ВСЭЛ — полная восстановительная стоимость элемента на дату оценки;

УФИЭЛ — устранимый физический износ элемента;

ФВЭЛ — фактический возраст элемента;

ФЖЭЛ — срок физической жизни элемента.

Стоимость неустранимого физического износа в долгоживущих элементах определяется произведением остаточной восстановительной стоимости здания (за вычетом стоимости отложенного ремонта и остаточной восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом) и процентного отношения фактического возраста к общей физической жизни здания.

Эта зависимость выражается формулой

НФИДЖЭ = [ВСЗД  (∑УФИЗД + ∑0ВСКЖЭ)] • (ФВЗД/ФЖЗД),

где НФИДЖЭ — неустранимый физический износ долгоживущих элементов здания;

ВСЗД — полная восстановительная стоимость здания на момент оценки;

УФИЗД — устранимый физический износ здания;

0ВСКЖЭ — остаточная восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом;

ФВЗД — фактический возраст здания;

ФЖЗД — срок физической жизни здания.

Функциональный износ теоретически представляет собой разницу между величинами восстановительной стоимости здания и стоимости его замещения. Поскольку в стоимости замещения отражены затраты на воспроизводство потребительских свойств здания с учетом современных стандартов и рыночных требований, правомерно считать, что она исключает стоимость функционального износа, присутствующую в восстановительной стоимости. Однако в оценочной практике при существующей технике расчетов восстановительная стоимость часто подменяется стоимостью замещения, и тогда этот подход лишается смысла. Но даже при сложности расчетов восстановительной стоимости и стоимости замещения их прямое сопоставление не характеризует виды и источники функционального износа.

В методе разбиения износ подлежит дифференцированной оценке — по видам (устранимый и неустранимый) и генерирующим его факторам. В частности, исходя из техники расчетов, устранимый функциональный износ оценивается по трем группам факторов, обусловленных:

- недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

- потребностями в замене или модернизации элементов;

- переизбытком отдельных элементов, так называемых сверхулучшений.

Во всех случаях устранимый функциональный износ оценивается по стоимости его ликвидации.

Износ, обусловленный недостаточностью элементов, определяется разностью в стоимости их установки на дату оценки и в процессе строительства объекта.

Устранимый функциональный износ, обусловленный потребностями в замене элементов здания, измеряется суммой затрат по его устранению за вычетом ранее учтенного физического износа заменяемых элементов и их ликвидационной стоимости.

Подобным образом измеряется устранимый функциональный износ за счет «сверхулучшений».

Неустранимый функциональный износ вследствие переизбытка отдельных элементов оценивается как восстановительная стоимость этих элементов за вычетом их физического износа и с добавлением алгебраической суммы всех текущих расходов и доходов владельца, связанных с использованием «сверхулучшений».

Неустранимый функциональный износ оценивается по двум группам факторов, обусловленных:

  •  недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;
    •  переизбытком отдельных элементов («сверхулучшений»).

Неустранимый функциональный износ вследствие недостаточности отдельных элементов измеряется потерей чистого дохода из-за их отсутствия, капитализированной по норме капитализации для зданий такого типа, за вычетом стоимости устройства этих улучшений в процессе нового строительства.

На практике величина потерь чистого дохода устанавливается из рыночных сравнений арендной платы за здания, имеющие соответствующие элементы улучшений и не обладающие ими.

Внешний износ характеризует ущерб, нанесенный стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Он присущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения. Как ранее отмечалось, воздействие окружения объекта на его стоимость можно измерить благодаря интуиции оценщика через эффективный возраст здания. Однако более достоверные результаты способно дать непосредственное измерение реакции рынка на изменение самого имущества и его окружения. Она проявляется в двух формах: изменении арендной платы и цен продаж. Соответственно этому в оценочной практике сложились два подхода к изменению внешнего износа:

- капитализация потери доходов из-за внешнего воздействия;

- сравнение продаж аналогичных объектов при наличии и без учета внешних воздействий.

После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к рыночной стоимости земельного участка разницу полной восстановительной стоимости объекта и накопленного износа.

3. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

В рыночных условиях различают несколько видов стоимости земельного участка, присущих любому объекту недвижимости.

При решении практических вопросов землепользования в Российской Федерации применяется нормативная цена земли (НЦЗ). Ставки земельного налога определяются с нормативной ценой земли.

Нормативная цена земли — это установленная Правительством РФ минимальная цена земли. Нормативная цена земли для конкретных земельных участков определяется в размере пятидесятикратной ставки земельного налога в рублях за единицу площади земель соответствующего целевого назначения.

Нормативная цена земли — стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости — используется при:

  •  передаче (выкупе) земли в собственность;
    •  установлении ставки земельного налога с учетом повышающих коэффициентов;
    •  установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

б) физические характеристики участка;

в) данные о взаимосвязи участка с окружением;

г) экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков.

  1.  По сопоставимым продажам.
  2.  Метод соотнесения (переноса).
  3.  Капитализация земельной ренты.
  4.  Техника остатка для земли.
  5.  Метод развития земельного участка.

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж, основанный на принципе замещения.

В соответствии с данным методом:

  1.  выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах;
  2.  вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и
    каждым сопоставимым участком.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам:

  •  по элементам сравнения;
    •  по единицам сравнения.

В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, которые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение участка, права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подъемных вод, болот, вероятность затопления участка, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для подготовки участка под новую застройку, коммуникационные сооружения на участке и их техническое состояние, экологическое состояние участка, окружающей среды, наличие памятников и их охрана государством, наличие удобств и другие.

За единицу сравнения принимаются:

  1.  цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства;
  2.  цена за 1 м2 — в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.;
  3.  цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;
  4.  цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.;
  5.  цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

  1.  цена за 1 м2 общей или чистой площади;
  2.  цена за 1 м3 — для складов, элеваторов и др.;
  3.  цена за единицу, приносящую доход — место в гараже, на стадионе, место парковки и др.

При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по параметрам.

Другой прием основан на анализе сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный, или гипотетический, базовый участок.

В целом рыночная цена земли может определяться следующим образом:

Цр = Цн • К1  • К2 • К3 • ... • Кn,

где Цр — рыночная цена;

Цн — нормативная цена земли;

К1,...,Кn — коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены.

Коэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.

Метод соотнесения (переноса) — состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Вначале оценивается общая стоимость застроенного участка, а затем вычитается стоимость зданий и сооружений и получаем стоимости земельного участка. Коэффициенты соотношений можно применять к оцениваемым районам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.

Метод остаточной продуктивности (остатка). При отсутствии данных по продаже земельных участков рекомендуется для оценки земли использовать технику остатка, в соответствии с которой стоимость земельного участка определяется по формуле:

где  — оценка стоимости земельного участка;

— чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости;

— стоимость улучшений;

— коэффициент капитализации земли;

— коэффициент капитализации улучшений.

При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена никаким видам износов, за исключением экономического. Как ограниченный ресурс земля во времени, как правило, только возрастает в цене.

Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле.

Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V, т.е. коэффициент капитализации земли RL равен норме отдачи на капитал V.

Метод развития (освоения) земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи встречаются в практике оценки.

Основные этапы оценки по данному методу:

  1.  определение размеров и количества индивидуальных участков;
  2.  расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки);
  3.  расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков;
  4.  определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков;
  5.  определение ставки дисконта;
  6.  дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, но чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток).

В практике освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, на которых построены дома по индивидуальным проектам.

Для определения рыночной стоимости земли может применятся метод капитализации дохода.

Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Стоимость земли в этом случае определяется по формуле:

СР3 = ЧДЗ : R ∙ 100%,

где СР3 — рыночная стоимость земли;

ЧДЗ — чистый земельный доход, включает арендную плату, земельный налог, прибыль землевладельца и другие формы. При отсутствии общепринятой методики может определяться различными способами. Чистый доход есть разница между стоимостью валовой продукции и затратами на ее производство;

R — коэффициент капитализации земельных доходов. Должен определяться дифференцированно по регионам и внутри регионов по их территориям.

Для земель сельскохозяйственного назначения может браться норма рентабельности от производства и реализации сельскохозяйственной продукции.

Для земель, отводимых под строительство промышленных предприятий, — норма рентабельности от производства и реализации промышленной продукции; для банков — от их деятельности.

В каждом конкретном случае вопрос определения норм капитализации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и её корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъюнктуры.

Учитывая, что использование земельных участков носит долговременный характер, ставки и размеры платежей могут корректироваться, через определенные сроки, установленные конкретным договором.

Для наиболее эффективного использования земли рекомендуется использовать метод техники остатка для определения стоимости земли зданий и сооружений, находящихся на данном участке, и затем применять капитализацию дохода от земли путем дисконтирования денежных потоков.

4. Доходный подход к оценке объектов недвижимости

Доходный метод оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Основное преимущество доходного метода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный метод оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов. Основным недостатком метода является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных.

На первом этапе при использовании доходного метода составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т.е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управлении, после чего прогнозируется стоимость объекта и конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении — так называемая величина реверсии. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методом прямой капитализации или дисконтированного денежного потока. Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

Прямая капитализация используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. Если динамика изменения дохода значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер, то используется дисконтирование денежного потока.

Величина стоимости определяется по методу прямой капитализации с использованием только двух переменных: спрогнозированной величины чистого годового дохода и соответствующей ставки капитализации. Основой метода является тот факт, что в условиях свободного и конкурентного рынка отношения значений арендного дохода к ценам продажи для каждого из выявленных объектов недвижимости одинакового использования распределяются вокруг определенной величины, которая и является основным индикатором для выбора ставки капитализации.

Таким образом, стоимость определяется делением спрогнозированного годового дохода на рыночное значение ставки капитализации, которая или выявляется на основе ретроспективной и текущей информации о продажах и арендных соглашениях, или рассчитывался как ставка дохода на капитал, скорректированная на условия компенсации изменения стоимости первоначального капитала за период владения.

Второй метод капитализации, как уже отмечалось, определяет стоимость недвижимости как сумму текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических доходов и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости. При этих расчетах используется ставка дисконтирования, в качестве которой применяется соответствующая ставка дохода на капитал, иначе называемая нормой прибыли или нормой отдачи.

Таким образом, для определения стоимости недвижимости методами доходного подхода необходимо оценить будущие доходы и расходы для определения чистого дохода.

Основные документы — баланс и отчет о доходах. Кроме того, полезными источниками информации являются результаты личных переговоров оценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов, страховых полисов, отчеты по налоговым платежам, результаты переоценок и т.д.

В результате проведенного анализа оценщик должен составить корректные прогнозные оценки по доходным и затратным статьям для построения реконструированного отчета о доходах и расходах применительно к оцениваемому объекту. Если для оценки используется метод дисконтированного денежного потока, то статьи отчета заполняются для каждого года прогнозного периода; если используется метод прямой капитализации — то для последующего относительно даты оценки года. В последнем случае используются репрезентативные величины доходов и расходов, соответствующие типичному году прогнозного периода, и сглаживаются разовые нетипичные по величине поступления или выплаты за весь прогнозный период или оставшийся срок жизни короткоживущих элементов улучшений. Ниже следует описание статей отчета в соответствующей последовательности.

Потенциальный валовой доход — это доход, приносимый недвижимостью при 100%-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат. Рассчитывается на ежегодной основе.

Прочие доходы — это доходы, получаемые от функционирования недвижимости сверх арендных платежей, например за пользование дополнительными услугами — прачечной, игровыми автоматами, автомобильной стоянкой и т.д. Не следует включать в прочие доходы результаты предпринимательской деятельности владельца (бизнеса).

Возможны потери арендной платы от вакансий и недосбора платежей, например, вследствие смены арендаторов, нарушения графика арендных платежей, неполной занятости площадей. Потери иногда оцениваются в виде коэффициента недоиспользования, определяемого как отношение потерь арендной платы от вакансий и неплатежей к величине потенциального валового дохода. Такая оценка удобна, когда существуют характерные значения этой величины для какого-либо из видов использования недвижимости.

Действительный валовой доход — это потенциальный валовой доход, уменьшенный на вакансии, недосбор платежей и прочие доходы.

Операционные расходы — это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из постоянных и переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения.

Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

Переменные операционные расходы — это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичны переменные расходы на:

- коммунальные услуги;

- текущие ремонтные работы;

- заработную плату обслуживающего персонала;

- налоги на заработную плату;

- пожарную охрану и обеспечение безопасности;

- рекламу и заключение арендных договоров;

- консультации и юридическое обслуживание;

- управление.

Отчисления в фонд замещения необходимы, поскольку владельцу приходится заменять элементы здания, узлы и оборудование, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания. Эти замены требуют значительных единовременных денежных затрат. Стабилизация подобных расходов осуществляется через создание фонда возмещения путем ежегодных отчислений под процент, характерный для местных кредитно-сберегательных учреждений, т.е. создается денежный поток, эквивалентный предстоящим единовременным затратам.

Чистый операционный годовой доход (NOI) равен действительному валовому доходу за вычетом эксплуатационных расходов за год. Это чистый доход на всю сумму физических, или финансовых, или правовых интересов. Капитализируя этот доход (с учетом реверсии), получаем стоимость объекта недвижимости, или стоимость права собственности.

Доход на собственные средства равен чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодного обслуживания долга или дохода, который приходится на заемные средства.

Доход на собственные средства используется при анализе доходной недвижимости, которая приобретается с привлечением заемных средств.

Рассмотрим метод прямой капитализации, в рамках которого стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:

,

где R – ставка капитализации.

В основе данного метода лежит определение ставки капитализации. Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства, или первоначальная инвестиция) и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

Как и любая ставка дохода, ставка капитализации прежде всего отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в данный актив. Доходы, которые приносит недвижимость, должны удовлетворять двум группам экономических интересов: физические интересы (земля, улучшения) и финансовые интересы (собственный капитал, заемный капитал). Финансовые интересы отражают естественную экономическую ситуацию, когда для приобретения актива в виде недвижимости привлекаются заемные средства. Соответственно при анализе доходной недвижимости возникает потребность в оценке этих интересов, каждому из которых соответствует своя ставка капитализации.

Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. Наиболее значимы:

  •  информация о доходах и ценах сделок на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам;
    •  источники и условия финансирования сделок;
    •  возможность корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Рассмотрим существующие методы определения общей ставки капитализации.

Метод анализа рыночных аналогов (метод прямого сопоставления) — основной и наиболее корректный метод определения ставки капитализации. Осведомленный рациональный инвестор учитывает все последствия от приобретения недвижимости. Следовательно, цена, предложенная инвестором, отражает его требования к экономическим характеристикам объекта инвестирования, среди которых непосредственной (прямой) является ставка капитализации. Можно много гадать относительно того, что будет с недвижимостью в течение прогнозного периода. Использование ставки капитализации освобождает нас от этого процесса, но только при наличии надежной информации по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам, т.е. требуется развитой и информативный рынок. При этом должны соблюдаться важные условия:

  •  наиболее эффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковым для объекта оценки;
    •  условия финансирования типичные;
    •  качество управления соответствует требуемому;
    •  коэффициенты потерь и эксплуатационных расходов отличаются незначительно;
    •  местоположение и отделка объекта принципиально не отличаются.

Весовые коэффициенты отражают степень похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам и являются результатом выбора оценщика. С учетом этого ставка капитализации определяется как средневзвешенное значение от объектов аналогов.

Метод коэффициента покрытия долга (DCR) — один из трех методов расчета общей ставки капитализации в случае использования заемных средств. Коэффициент покрытия долга представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга (DS), рассчитываемых из условий самоамортизирующегося кредита, к чистому операционному годовому доходу (NOI):

DCR = DS / NOI.

Коэффициент DCR используется кредиторами в качестве требования к кредитуемому инвестиционному проекту, если последний оценивается как более рискованный, чем другие варианты кредитования. В этом случае кредитующее учреждение ограничивает величину DCR минимально допустимым значением. При использовании этого метода предполагается, что стоимость недвижимости за период времени не изменится или по крайней мере не уменьшится.

По этому методу коэффициент капитализации равен произведению коэффициента ипотечной задолженности (m), ипотечной постоянной Rm и коэффициента покрытия долга (DSR):

R = m •  Rm • DCR,

где m = Vm / V,

Vm — стоимость заемных средств;

V— стоимость объекта (вся сумма инвестиций);

Rm = DS/Vm — ипотечная постоянная, или ставка капитализации для заемных средств.

Параметры, используемые в этом методе, представляют собой открытую банковскую информацию (легкодоступны). Этот метод не является основным, а, скорее, используется как корректирующий, дающий ориентирующее значение ставки капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надежны.

Метод связанных инвестиций (собственного и заемного капитала) также используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. В этом случае величина ставка капитализации должна учитывать интересы как собственного, так и заемного капитала. Эти интересы выражаются в виде соответствующих ставок капитализации Re, и Rm. Общая ставка капитализации в этом методе определяется как средневзвешенная величина относительно вышеуказанных финансовых составляющих с коэффициентами, равными долям заемного и собственного капитала соответственно:

R = m • Rm + (1 - m)Re.

Значение ставки капитализации для собственного капитала определяется из данных по сопоставимым объектам делением значения дохода до налогообложения на величину собственного капитала. Этот метод иначе называется методом инвестиционной группы и применяется в предположении, что инвестор сохраняет недвижимость в собственности в течение всего срока самоамортизирующегося кредита, а стоимость недвижимости в конце срока владения равна нулю.

Метод связанных инвестиций по физическим компонентам аналогичен метолу связанных инвестиций по финансовым компонентам. Здесь общая ставка капитализации определяется как средневзвешенная величина между ставкой капитализации для земли Rl, и ставкой для улучшения Rb:

R = L • Rl + (1 - L) Rb,

где L — доля стоимости земли в стоимости недвижимости.

Этот метод применим, если информация по сопоставимым объектам позволяет достаточно точно определить ставки капитализации для физических компонентов недвижимости, а также долю компонентов (земля, улучшения) в общей стоимости.

Расчет общего коэффициента капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива (метод Эллвуда) учитывает как доход на инвестиции, так и компенсацию изменения стоимости объекта за рассматриваемый период. Доход на инвестиции отражает норма отдачи, или ставка дисконтирования, или, более точно, конечная норма отдачи (конечная отдача), в силу того что учитывается весь период владения. Существует функциональная связь между общей ставкой капитализации и конечной отдачей:

R = Y - m ∙ c + dep∙sff - app∙sff,

где  Y - ставка дохода на собственный капитал;

cипотечный коэффициент;

dep (app)  уменьшение (повышение) стоимости имущества за прогнозируемый период;

sffфактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал.

Ипотечный коэффициент с рассчитывается следующим образом:

с = Y + Psfff,

где Р – часть ипотечного кредита, которая будет погашена в течение прогнозируемого периода;

fипотечная постоянная, рассчитанная как отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к текущему остатку долга.

Это выражение представляет собой уравнение Эллвуда.

Определение R зависит от того, исходя из каких условий формируется фонд возмещения. Эти условия диктуются доступными вариантами реинвестирования. При этом используются метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Инвуда предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме прибыли на инвестиции. Этот метод используется для доходов в виде постоянного аннуитета. Хорошей иллюстрацией метода служит самоамортизируюшийся кредит, где ставка капитализации для кредита, т.е. ипотечная постоянная, представляет собой сумму процента, который в этом случае является нормой прибыли на сумму кредита, и фактора фонда, определяемого по ставке кредитного процента.

Метод Хоскольда предполагает, что инвестор не располагает доступными вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке на первоначальные инвестиции. Предположим, инвестор приобрел актив с существенно большей доходностью по сравнению с другими возможностями, осознавая при этом риск, которому подвержены его вложения. Чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок. В этом и заключается допущение Хоскольда — фонд возмещения формируется по «безрисковой» ставке.

Формирование фонда возмещения при линейном возврате капитала выполняется так. Определение ставки капитализации по норме отдачи и линейному фонду возмещения (метод Ринга) предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом. Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100%-м возмещении капитала равна 1/n, где n — время амортизации, исчисляемое в годах. Выражение для общей ставки капитализации по методу Ринга выглядит следующим образом:

R = Y + 1/n.

В случае передач объекта недвижимости в аренду общая формула определения стоимости приобретает несколько другой вид, так как метод прямой капитализации в этом случае будет отождествляться со стоимостью арендной платы за ряд лет эксплуатации объекта. Такой метод носит название «капитализация годовой арендной платы».

Капитализация годовой арендной платы зависит от индивидуальной оценки и риска получения арендной платы:

V = AT,

где А – сумма годовой арендной платы;

Т – число лет аренды объекта.

Второй метод доходного подхода - метод дисконтированных денежных потоков применяется, когда динамика изменения дохода значительна или эти изменения носят нерегулярный характер.

Использование данного метода предполагает:

  1.  Установление продолжительности получения дохода от объекта недвижимости. В международной оценочной практике средняя продолжительность принимается равной 5-10 годам, если иное не предусмотрено дополнительными условиями. Российские оценщики принимают этот период в диапазоне 3-5 лет.
  2.  Прогнозирование величины денежных потоков: построение трендов денежных потоков доходов и расходов; периодичность получения дохода. Если предусматриваются расходы на реконструкцию, модернизацию объекта недвижимости, то их величина вычитается из чистого дохода в те периоды, когда они имеют место.
  3.  Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования — это сложный процент, используемый при расчете текущей стоимости будущих платежей. Для определения используются различные методы: построения; сравнения альтернативных инвестиций; выделения; мониторинга.

Определение ставки дисконтирования ожидаемой нормы прибыли на доступные альтернативные инвестиционные возможности с сопоставимыми рисками представляет собой наиболее сложную проблему оценки.

В практике оценочной деятельности наиболее популярны следующие три метода расчета ставки дисконтирования: метод суммирования, метод рыночного анализа и метод инвестиционной группы.

Метод суммирования основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Инвесторы требуют более высокой премии за использование своих денежных средств в том варианте, при котором эти средства подвержены более высокому риску в части получения дохода и возврата этих средств. Повышение осознанного уровня риска выражается в увеличении ставки дисконтирования.

Суть метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми. В российской оценочной практике в качестве очищенной от риска нормы прибыли обычно используют среднюю доходность по государственным краткосрочным облигациям или по банковскому валютному депозиту.

К безрисковой (безопасной) ставке добавляются премии, в качестве которых в сделках с недвижимостью обычно рассматривают надбавки за несистематический риск (связанный с особенностями конкретной недвижимости), ликвидность и инвестиционный менеджмент (условия по управлению инвестициями в оцениваемый объект).

Для гостиницы высокая премия за несистематический риск отражает сезонный характер доходов, значительный возраст и конструктивные особенности здания, могущие повлечь дополнительные расходы на ремонт и реконструкцию. Для завоевавшего репутацию здания бизнес-центра среднего возраста этот риск минимален. Премия за ликвидность для бизнес-центра наибольшая ввиду того, что в данной местности офисные площади используются преимущественно на правах аренды. Низкая премия за инвестиционный менеджмент для помещения, сданного в аренду государственной организации, отражает незначительность управленческих усилий. Для бизнес-центра эта премия, естественно, максимальна, так как такой объект требует интенсивного управления.

Метод рыночного анализа наиболее корректен, так как напрямую учитывает мнение и предпочтения инвесторов посредством опроса или анализа реальных сделок. Здесь необходимо учитывать информацию по продажам и арендным соглашениям всех сопоставимых инвестиционных объектов аналогичного назначения. При анализе требуемая ставка дисконтирования определяется как ставка конечной отдачи для сопоставимых объектов. Для выявления ставки конечной отдачи используется понятие внутренней нормы прибыли IRR — ставки дисконтирования, при которой текущая стоимость всех денежных поступлений за время развития инвестиционного проекта (период владения) равна текущей стоимости инвестиций. Следовательно, метод IRR определяет ставку дисконтирования, которая устанавливает соответствие между спрогнозированными поступлениями в виде дохода и цены перепродажи для сопоставимого объекта и размером капиталовложения (известной ценой приобретения).

Метод инвестиционной группы требует определения четырёх параметров: доли заемного и доли собственною капиталов и общем объеме инвестиций и требуемых ставок дохода на каждый из   этих компонентов в соответствии с выражением:

Yo = mYm + (1 - m) Yе.

Таким образом, ставка дисконтирования в качестве конечной отдачи определяется как средневзвешенная по долевым коэффициентам между финансовыми компонентами величина. Метод применим, когда привлечение заемного капитала для инвестиций в недвижимость типично, известны среднерыночные условия кредитных соглашений, особенно в отношении коэффициента ипотечной задолженности m и ставки процента Ym, а также известны в качестве самостоятельных показателей среднерыночные значения ставок отдачи на собственные средства инвесторов.

Из приведенных трех методов определения ставки дисконтирования наиболее точным является метод рыночного анализа. В двух других методах также используют рыночный подход для определения необходимых исходных параметров, а расчет ставки дисконтирования с помощью них только корректируется.

4. Дисконтирование денежных потоков путем приведения стоимости потока денежных средств будущих периодов к настоящей на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.

Расчет предполагает дисконтирование каждого денежного потока соответствующей ему дисконтной ставкой и последующее сложение всех полученных значений.

5. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи.

6. Расчет стоимости объекта недвижимости как разницы между текущей суммой доходов за расчетный период и суммой привлеченных заемных средств.

Техника остатка предполагает капитализацию дохода, который относится только к одной из составляющих вложенных в объект недвижимости средств, тогда как стоимость других составляющих известна.

Стоимость объекта недвижимости рассматривается в такой последовательности:

  1.  Вычисляется часть дохода за период, необходимый для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью, путем умножения ставки капитализации на величину стоимости.
  2.  Определяется величина дохода, который приходится на вторую составляющую (неизвестную), путем вычитания дохода, приходящегося на первую составляющую, из общей величины дохода.
  3.  Определяется стоимость второй составляющей путем деления приходящегося на нее дохода на соответствующую ставку капитализации.
  4.  Определяется стоимость объекта недвижимости путем сложения стоимости известной составляющей и рассчитанной стоимости неизвестной составляющей.

На основе общих представлений о доходном подходе для каждого отдельного объекта недвижимости может использоваться та или иная группа принципов и методов оценки в зависимости от цели этой оценки. Так, например, доходный подход к оценке земельных участков предполагает использование принципов и методов, позволяющих оценить земельный участок исходя из ожидаемых доходов. Это принципы ожидания, спроса и предложения, замещения и методы прямой капитализации, капитализации дохода по периодам, техники остатка дохода.

Метод прямой капитализации основан на определении дохода от владения земельным участком. Расчетная стоимость земли определяется частным от деления величины чистого дохода на ставку капитализации. Метод удобен при оценке земельного участка в случае его аренды отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несет ответственность за уплату налога на имущество и другие расходы. Если условия договора аренды достаточно точно отражают ситуацию на рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в земельную собственность.

В качестве основы для определения дохода при использовании этого метода могут выступать:

  •  рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;
    •  часть дохода от предприятия как имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;
    •  арендная плата для оценки земель поселений;
    •  доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит и др.

В настоящее время сложились три метода расчета ставки капитализации:

1. Земельный участок рассматривается как разновидность денежного капитала. Исходя из этого ставка капитализации рассчитывается на основе характеристик денежного рынка на дату оценки. Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать ставку Сбербанка РФ по долгосрочным валютным операциям.

2. Кумулятивный метод, при котором ставка капитализация может включать:

- безрисковую ставку (например процентную ставку Сбербанка РФ по валютным вкладам);

- риск ликвидности, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка недвижимости и др.

3. Метод прямого сопоставления, при котором ставка капитализации равна доходу, деленному на цену продажи по объекту-аналогу.

При применении метода капитализации дохода по периодам определяют ежегодные потоки доходов за весь период владения и приводят их к текущей стоимости.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами недвижимости, используется техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Техника остатка дохода земельных участков используется в случаях, когда здания и сооружения недавно построены или еще не построены (выполняется технико-экономический анализ нового строительства), а также при определении варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение различных ресурсов (капитала, рабочей силы, ресурсов управления) относится к земельному участку.

Техника остатка для оценки здания обычно используется, когда применение затратного метода проблематично, например в случае сильно изношенных зданий. При этом для оценки земли имеется достаточно данных о продажах сопоставимых свободных участков.

5. Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости

Метод сравнения продаж базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В том случае, если рассматриваемый сегмент рынка недвижимости соответствует условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену.

Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т.д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов недвижимости, которая может быть как положительной, так и отрицательной.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср принимает следующую форму:

Ср = Цi + Ki,

где Цi — цена продажи i-го сравнимого объекта недвижимости;

Ki — величина  корректировки  цены  продажи i -го сравнимого объекта недвижимости.

Цены продаж сравнимых объектов недвижимости являются одним из факторов, определяющих спрос на оцениваемый объект недвижимости. Маловероятно, что потенциальные покупатели заплатят за оцениваемый объект недвижимости больше, чем они заплатили бы за аналогичный объект недвижимости. Если цены на аналогичные объекты недвижимости растут, то продавец знает: спрос на данный вид объектов недвижимости повысился. И наоборот, если цены на данном сегменте рынка недвижимости снижаются, то спрос на данный вид объектов недвижимости падает.

Практическое применение метода сравнения продаж возможно при наличии развитого рынка недвижимости, и, наоборот, при отсутствии такого рынка либо его недостаточной ранимости, а также если оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.

При оценке недвижимости методом сравнения продаж необходимо сформировать информационную базу движения цен продаж по конкретному типу объектов недвижимости в рамках рассматриваемого регионального рынка недвижимости. В качестве источников информации при создании такого рода информационной базы можно рассматривать региональные риелторские структуры, занимающиеся сделками купли-продажи недвижимости, государственные организации (бюро технической инвентаризации, региональные структуры Госкомстата, Роскомзема и др.), публикации (журналы и газеты, рекламные буклеты и т.д.) и др. Принципиально важно то, что оценщик формирует информационную базу заблаговременно, вне зависимости от того, имеется ли на данный момент заказ на оценки конкретного типа объекта недвижимости. Такой превентивный подход к формированию информационной базы — предпосылка практической реализации метода сравнения продаж в российских условиях неустоявшегося рынка недвижимости.

Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последовательность этапов:

  1.  Анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
  2.  Определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
  3.  Разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
  4.  Расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
  5.  Применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
  6.  Анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

После анализа рыночной ситуации относительно сделок купли-продажи объектов недвижимости рассматриваемого типа необходимо определить единицу сравнения и основные показатели (элементы) сравнения, существенно влияющие на стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В оценочной практике дифференцирования рассматривают объекты недвижимости по двум группам: неосвоенные и освоенные земельные участки. По первой группе при анализе продаж или предоставлении в долгосрочную аренду незастроенных земельных участков можно выделить две основные единицы сравнения:

1) цену за единицу площади;

2) цену за весь участок.

Из этих двух показателей сравнения наиболее распространенной является цена за единицу площади. В качестве единицы цены площади земельного участка используются цены за 1 га (сельскохозяйственные и лесные угодья либо территория промышленной зоны и т.п.), за 1 сотку (под строительство индивидуального дома, коттеджа, огородной дачи), за 1 м2 (под строительство зданий, гаражей, торговых киосков, павильонов и прочего на городской территории). Принятие в качестве единицы сравнения цены за весь участок возможно, если рассматриваются стандартные по размерам земельные участки.

Для второй группы объектов недвижимости — застроенные земельные участки — в качестве единиц сравнения можно выделить цены за:

- 1 м2  общей или полезной площади жилого, офисного или гостиничного здания, коттеджа, дачи, квартиры и т.д.;

- комнату, квартиру или объект недвижимости.

Наиболее распространенной единицей сравнения для российских условий в настоящее время является цена 1 м2 общей или полезной площади. Если рассматривается доходная недвижимость (офисное или торговое здание), то полезной площадью считается площадь, сдаваемая в аренду (не учитывается площадь лифтов, коридоров и т.п.).

Применение в качестве единицы сравнения цены за комнату, квартиру или объект недвижимости допустимо и возможно лишь при стандартных размерах сопоставимых объектов. Например, можно рассматривать в качестве единицы сравнения цену продажи коттеджа, если рассматривается перечень коттеджей, имеющих равную общую площадь либо незначительно различающиеся площади.

В случае зданий и сооружений, для которых ключевую роль в их стоимости играют объемные характеристики (промышленные корпуса, хранилища, элеваторы и т.п.), целесообразно применение в качестве единицы сравнения цены за 1 м3 здания или сооружения. Цена за объект недвижимости, приносящий доход, применяется для доходной недвижимости того или иного типа и для объектов, незначительно различающихся по основным физическим и экономическим параметрам (гаражи, автозаправочные станции, закусочные и т.п.).

Представленный выше перечень единиц сравнения для реализации метода сравнения продаж следует рассматривать лишь как ориентир. Выбор и конкретизация единицы сравнения должны проводиться оценщиком по мере изучения и анализа рыночных данных и основных характеристик объектов недвижимости определенного типа. Критерием выбора единицы сравнения должна быть адекватность рассматриваемых аналогичных объектов недвижимости оцениваемым.

После выбора единицы сравнения (той или иной цены продажи) необходимо определить основные показатели (характеристики) или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продажи сравнимых объектов недвижимости. Исходя из этого, формулируется основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж: корректируется цена продажи сравнимого объекта недвижимости на основе принципа вклада для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

  1.  Переданные права собственности на недвижимость.
  2.  Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости.
  3.  Условия продажи (чистота сделки).
  4.  Динамика сделок на рынке (дата продажи).
  5.  Местоположение.
  6.  Физические характеристики.
  7.  Экономические характеристики.
  8.  Отклонения от целевого использования.
  9.  Наличие движимого имущества.

Корректировка может производиться:

- в денежном выражении — соответствующая сумма прибавляется или вычитается из продажной цены каждого сопоставимого объекта;

- в процентном выражении — используется в том случае, если сложно определить абсолютные значения.

Процентные корректировки бывают двух видов:

-независимая, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой (при расчете общей корректировки поправки суммируются);

- кумулятивная, когда учет каждой корректируемой характеристики ведется с учетом других отличительных характеристик (при расчете общей корректировки кумулятивные поправки перемножаются).

Если корректировки к цене сопоставимых объектов выражены в рублях или условных денежных единицах, то неважно, в какой последовательности они будут вноситься. Если же корректировки выражены в процентах, то последовательность их внесения будет влиять на конечный результат (на стоимость оцениваемого объекта).

В зависимости от того, на основе каких данных производятся корректировки, оценщик применяет различные методы:

- количественный анализ парных продаж;

- регрессионный анализ;

- качественный анализ парных продаж;

- относительный сравнительный анализ;

- метод общей группировки;

- персональные интервью.

Метод анализа парных продаж заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар продаж с последовательными корректировками. Парными продажами называются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одного различия, которое оценщик пытается оценить, чтобы внести корректировку.

В практической оценочной деятельности находит широкое применение аппарат математической статистики. При анализе статистических данных о сделках купли-продажи недвижимости важное место занимают статистические характеристики (средние величины и показатели вариации), которые позволяют судить о характерных особенностях наблюдаемого статистического ряда. В качестве средних величин используют среднюю арифметическую, медиану и моду.

В последнее время в практике оценки при наличии достаточного количества данных начинают использовать регрессионный анализ. На основе статистических данных о рыночных продажах недвижимости и выявленных факторов, наиболее существенно влияющих на стоимость недвижимости, определяется корреляционная связь (теснота) между ценой продажи и соответствующим фактором. Далее, с помощью анализа соответствующих статистических характеристик определяется вид уравнения регрессии (модель), которое позволит исчислить оценку рассматриваемого объекта недвижимости в зависимости от количественных (и качественных) значений введенных в уравнение факторов (независимых переменных).

Относительный сравнительный анализ предполагает определение корректировок на основе сопоставления степени влияния каждого параметра на стоимость объекта недвижимости, сопоставимого ему.

Метод общей группировки используется на активном рынке, где можно найти достаточное число сравнительных продаж для изучения разброса цен. Если разброс цен невелик, например около 1%, то можно с уверенностью заключить, что стоимость объекта является средней величиной по отношению к наибольшему и наименьшему значениям в рассматриваемой группе сравнительных продаж.

Целью персонального интервью является опрос профессионалов и осведомленных лиц, в результате которого формируется информационное поле, полезное при проведении корректировок.

Теперь перейдем к рассмотрению перечисленных выше девяти элементов сравнения.

Переданные права собственности на недвижимость. Данный элемент сравнения не случайно поставлен первым в представленном выше перечне элементов сравнения. Дело в том, что юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а следовательно, и цены продажи. Ложно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на здание и сооружение и на земельный участок. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружениями, но и земельным участком, на котором они находятся. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи.

В самом общем виде можно сформулировать следующее положение определения рыночной стоимости дополнительных прав собственности на объект недвижимости, исходя из предпосылки предельно высокого ее уровня при абсолютной собственности: разницу между ценами продаж объектов недвижимости, идентичных по всем элементам сравнения, но различающихся по правам собственности на земельный участок, можно интерпретировать как рыночную стоимость дополнительных прав  собственности. Если оцениваемый объект недвижимости имеет полное право собственности, а сравнимый объект — ограниченное право, то необходимо провести положительную корректировку цены продажи сравнимого объекта на величину, соответствующую рыночной стоимости дополнительных прав собственности. И наоборот, возможна отрицательная корректировка цены продажи сравнимого объекта, если оцениваемый объект недвижимости имеет ограниченное право собственности, а сравнимый — полное.

Проведение корректировки по составу прав собственности — достаточно сложная проблема вследствие недостаточности, а порой и недоступности необходимой правовой информации, определяющей юрисдикцию конкретного объекта недвижимости. Поэтому в отечественной практике при применении метода сравнения продаж оценщики, как правило, подбирают ряд сравнимых объектов недвижимости, идентичных по правам собственности.

Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости. Сделки купли-продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных:

  1.  расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи;
  2.  получение покупателем кредита у финансовой структуры (банка, финансовой компании и т.п.) для приобретения объекта недвижимости;
  3.  финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита.

По сделкам купли-продажи согласно первому варианту финансовых расчетов не требуется какой-либо корректировки по этому элементу сравнения, так как эти сделки реализованы из текущей стоимости денег на дату продажи. Второй вариант финансовых расчетов требует проведения корректировки цены продажи на величину платы за кредит. Для корректировки по третьему варианту применяют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента.

Условия продажи (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т.п.), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.

Определение величины корректировки по данному элементу сравнения — достаточно сложная процедура, учитывая трудности с выявлением самих мотиваций приобретения недвижимости. В общем виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравнимого объекта недвижимости с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения.

Динамика сделок на рынке (дата продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени являются инфляция или дефляция, изменения в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др. В российских условиях влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости существенное. Для выявления этого влияния посредством корректировки цен продаж сравнимых объектов необходимо использовать либо информацию о перепродаже того же объекта недвижимости, либо пару идентичных сравнимых объектов, различающихся лишь датой продажи.

Местоположение. Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик. Для сельскохозяйственных угодий — плодородие, наличие мелиоративных систем и т.п., для объектов недвижимости селитебных территорий (городов, поселков) — транспортная доступность, состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т.д. Таким образом, при корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения объектов недвижимости как разница их цен продаж в различных местах размещения.

Физические характеристики. Если предыдущий элемент сравнения определяет влияние на стоимость объекта недвижимости внешних факторов, связанных с местом его расположения, то физические характеристики определяют полезность (а, следовательно, и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень этих характеристик разнообразен. Конкретизация его должна проводиться оценщиком исходя из его представлений о наиболее значимых физических характеристиках для рассматриваемого объекта недвижимости с позиции их влияния на его стоимость, например некоторые из возможных: возраст и состояние здания или сооружения, вид использованных строительных материалов, размер и форма земельного участка, архитектура и дизайнерское оформление здания или сооружения и т.д.

Экономические характеристики. Этот элемент сравнения используется для оценки объектов недвижимости доходного типа. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, примененные скидки к арендной плате и коэффициенты капитализации или дисконтирования для исчисления арендного дохода и т.д. При этом здесь необходимо исключить возможность повторения проведенных корректировок на предыдущем этапе по элементам сравнения: «переданные права собственности на недвижимость», «условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости» и «динамика сделок на рынке».

Отклонения от целевого использования. После выбора перечня сравнимых объектов одноцелевого использования необходимо провести корректировки по тем сравнимым объектам недвижимости, по которым имеются какие-либо отклонения от целевого использования. Например, в качестве сравнимого объекта рассматривается многоквартирный жилой дом, часть первого этажа которого используется под закусочную. Наличие такого частично нецелевого использования жилого дома, вносящего дискомфорт для проживающих в нем (шум, запахи, возможность антисанитарии и т.д.), приводит к снижению стоимости этого объекта недвижимости. В этой связи и необходимо провести соответствующую корректировку цен продаж сравнимых объектов, имеющих отклонение от основного целевого использования.

Наличие движимого имущества. Согласно определению категории «недвижимость» необходимо проанализировать сделки купли-продажи сравнимых объектов на предмет исключения из цены продажи сравниваемого объекта стоимости движимого имущества. Например, при продаже торгового павильона сделка оформлена по всему имуществу, включая и движимость (кассовые аппараты, торговое оборудование и т.д.). В этом случае необходимо исключить из цены продажи торгового павильона стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости.

Метод валовой ренты можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду: чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты (МВР) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке (приобретение индивидуальных домов, торговых павильонов и киосков для последующей сдачи их в аренду и т.п.). В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов.

1. Расчет МВР:

  •  формирование перечня объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том же районе;
    •  расчет посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения значений МВР;
    •  согласование полученных значений МВР для определения единого значения МВР или диапазона значений МВР, которые могут быть применимы к оцениваемому объекту.

2. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости:

  •  определение сопоставимых по уровню арендной платы сравнимых объектов недвижимости;
    •  анализ сравнимых объектов по основным характеристикам сравнения с соответствующими характеристиками объекта оценки;
    •  расчет необходимых корректировок для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта.

3. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости:

- умножение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение (или граничные значения) МВР, полученное на первом этапе.

Чем больше статистическая выборка по своему размеру для рассматриваемых сравнимых объектов, тем более надежно значение МВР.

6. Согласование результатов и формирование отчета об оценке объектов недвижимости

Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов, включает предварительную и заключительную стадии.

На предварительной стадии оценщик: ранжирует значимость оценок, полученных разными методами, в зависимости от условий применения методов и конкретного объекта и проверяет реальность первичной информации.

На заключительной стадии оценщик возвращается к исходной проблеме; с помощью статистического анализа определяет вероятные величины стоимости объекта и ее ожидаемые предельные значения. Затем с учетом своего опыта и знаний представляет заказчику единственную сумму оценки объекта недвижимости.

Следует еще раз подчеркнуть, что согласование — это не механическое усреднение результатов, полученных при помощи затратного, доходного и сравнительного подходов, а процесс оформления логических рассуждений, выводов и решений.

Отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Чаще всего отчеты об оценке используются в коммерческих целях, когда достаточно сокращенной формы отчета об оценке, тем не менее он должен включать полную информацию, содержащую определение базы оценки. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки, используемые нормативные и инструктивные материалы, включая стандарты оценки, цели и задачи ее проведения, иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов, отраженных в отчете. Если при проведении оценки объекта определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления стоимости объекта и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости.

Отчет, кроме того, содержит:

  •  юридический адрес и/или адрес постоянного жительства оценщика и сведения, позволяющие идентифицировать его как профессионала;
    •  точное описание объекта оценки, а по объекту, принадлежащему юридическому лицу, — реквизиты балансосодержателя и балансовую стоимость объекта;
    •  последовательность определения рыночной или иной стоимости объекта оценки и ее итоговую величину, а также ограничения на использование полученного результата;
    •  перечень документов, лежащих в основе работы оценщика и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчет могут быть включены и иные сведения, необходимые, по мнению оценщика, для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости объекта оценки.

Оценщик собственноручно подписывает отчет и заверяет его печатью. Если комплекс объектов оценивался несколькими оценщиками, отчет подписывает каждый из них с указанием объектов, по которым он проводил оценку.

В практике оценщиков наиболее распространенной является форма отчета об оценке объекта, содержащая следующие сведения:

1. Акт осмотра объекта оценки.

2. Краткое изложение основных факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости и выводов.

К этим факторам относятся:

а) объем и этапы исследования;

б) история оцениваемого объекта недвижимости;

в) анализ среды местоположения оцениваемого объекта;

г) анализ местоположения оцениваемого объекта недвижимости;

д) краткое описание объекта недвижимости;

е) анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости:

  •  законодательно разрешенное использование объекта недвижимости;
    •  физически осуществимое использование объекта недвижимости;
    •  финансово осуществимое использование объекта недвижимости;
    •  максимальная эффективность объекта недвижимости;

ж) определение стоимости объекта недвижимости:

  •  определение рыночной стоимости объекта недвижимости;
    •  оценка стоимости восстановления объекта недвижимости;
    •  оценка накопленного износа объекта недвижимости;
    •  определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода;

з) согласование результатов оценки объекта недвижимости.

3. Основные положения и лимитирующие условия.

4. Сведения об оцениваемом объекте недвижимости.

Отчет об оценке объекта недвижимости также содержит сертификат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

В зависимости от условий договора отчет может быть простым письмом, составленным по стандартной форме, или пакетом документов, подтверждающих выполненную работу и полученный результат по оценке объекта недвижимости, с учетом тщательного анализа рыночных данных, особенно в тех случаях, когда имеет место экологическое загрязнение.

Когда оценщик в ходе обследования определяет проблемы, связанные с состоянием окружающей среды, он должен выяснить природу и размеры загрязнения на основе собственных исследований или санитарно-экологической экспертизы. В обязанности оценщика также входят рекомендации по проведению детальной экспертизы, если в ходе первоначального обследования были обнаружены различные виды загрязнений. В тех случаях, когда были выявлены проблемы, связанные с загрязнением окружающей среды, или ожидаются такие проблемы, оценщик должен рекомендовать проведение экологической экспертизы до начала процесса оценки.

В соответствии с законодательством стоимость, отраженная в отчете об оценке, может быть признана и рекомендована для осуществления операций с объектом недвижимости, если с даты составления отчета до даты совершения сделки или иного акта с объектом прошло не более 6 месяцев.

Таким образом, отчет об оценке объекта недвижимости документирует его стоимость в соответствии с поставленными целями оценки.

Контрольные вопросы

  1.  Какие принципы оценки лежат в основе затратного, доходного и сравнительного подходов соответственно?
  2.  Какие виды износа учитываются при затратном подходе?
  3.  Каковы недостатки затратного подхода к оценке недвижимости?
  4.  Назовите методы определения стоимости земельного участка?
  5.  Какими методами характеризуется доходный подход?
  6.  Какие существуют методы нахождения коэффициента капитализации?
  7.  Для чего нужно дисконтирование денежных потоков?
  8.  Какие существуют способы внесения поправок в цене объекта недвижимости?
  9.  Какие поправки влияют на стоимость объекта?
  10.  В чем сущность определения стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора?
  11.  Назовите основные разделы отчета об оценке объекта недвижимости?


Тестовые задания

1.К недвижимому имуществу (недвижимости) по законодательству РФ относятся:

  1.  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, леса, здания, сооружения;
    1.  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, леса, здания, сооружения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы;
    2.  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, леса, здания, сооружения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

2. Какие из перечисленных ниже прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации:

  1.  право собственности;
    1.  право хозяйственного ведения и оперативного управления;
      1.  ипотека и сервитут;
      2.  все вышеперечисленное.

3. Право собственности на земельный участок распространяется на:

  1.  поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения;
    1.  поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения, находящиеся под ним полезные ископаемые и другие природные ресурсы;
      1.  поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся в границах этого участка
        1.  поверхностный (почвенный) слой, находящиеся под ним полезные ископаемые и другие природные ресурсы.

4. Из ниже перечисленных утверждений отметьте только те, которые являются не правильными на Ваш взгляд:

  1.  сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным  участком;
  2.  сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута;
  3.  сервитутом не могут обременяться здания и сооружения;
  4.  собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком, которая может быть учтена в расчете совокупного дохода.

5. Государственный земельный кадастр содержит информацию:

  1.  о землях, находящихся в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных властей;
  2.  о категориях земель, качественных характеристиках и народнохозяйственной ценности земель;
  3.  о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам;
  4.  о категориях земель, качественных характеристиках и народнохозяйственной ценности земель, а также о правовом режиме земель, их распределение по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам.

6.В соответствии со ст. 209 ГК РФ «Содержание права собственности» право собственности содержит:

  1.  право владения, право применения;
  2.  право владения, право распоряжения и право управления;
  3.  право пользования, право владения и право распоряжения.
  4.  право пользования и право распоряжения;

7. В качестве ограничения (обременения) объекта недвижимого имущества могут выступать:

  1.  сервитут, ипотека;
  2.  аренда;
  3.  арест;
  4.  все вышеперечисленное.

8. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом осуществляется:

  1.  по месту нахождения земельных участков и объектов недвижимого имущества, входящих в состав предприятия;
  2.  по месту фактического нахождения предприятия;
  3.  по месту регистрации предприятия как юридического лица;
  4.  по месту нахождения земельных участков принадлежащих предприятию.

9.В соответствии с ГК РФ в случае аренды здания или сооружения подлежат государственной регистрации договора аренды, заключенные на срок:

  1.  не менее года;
  2.  более 3 лет;
  3.  более 1 месяца
  4.  более 5 лет.

10.Договор на проведение оценочных работ:

  1.  может быть заключен в устной форме;
  2.  заключается только в письменной форме и не требует нотариального удостоверения;
  3.  заключается только в письменной форме и требует обязательного нотариального удостоверения
  4.  может быть заключен в устной форме при наличии 2 свидетелей.

11. Экономический принцип, гласящий, что при наличии несколько сходных или соразмерных объектов тот, который имеет наименьшую цену, пользуется наибольшим спросом, является принципом:

  1.  замещения;
  2.  соответствия;
  3.  прогрессии и регрессии;
  4.  полезности.

12. Какой из подходов к оценке требует отдельной оценки стоимости земли:

  1.  рыночный;
  2.  затратный;
  3.  доходный;
  4.  все перечисленные.

13. Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор:

  1.  делением цены продаж на потенциальный или действительный валовой доход;
  2.  делением чистого операционного дохода на цену продажи;
  3.  делением потенциального валового дохода на действительный валовой доход;
  4.  делением действительного валового дохода на единицу продаж.

14.На какие группы основных фондов не начисляются амортизационные отчисления:

  1.  оборудование;
  2.  инструмент;
  3.  земельные участки;
  4.  производственный и хозяйственный инвентарь.

15. Какая стоимость из перечисленных ниже — это оцененная валовая величина в денежном выражении, которая может быть получена от продажи объекта при наличии достаточного периода времени для поиска покупателя и при необходимости у продавца продать «как есть и где: есть»?

  1.  обоснованная рыночная стоимость;
  2.  полная стоимость замещения;
  3.  остаточная ликвидационная стоимость;
  4.  стоимость при упорядоченной ликвидации.

16.Формой какого износа является устаревание конструкции (дизайн1.:

  1.  физического;
  2.  функционального;
  3.  внешнего;
  4.  экономического.

17. Какая стоимость из перечисленных ниже обозначает стоимость воссоздания новой точной копии объекта собственности на базе нынешних цен и с использованием точно таких же или очень сходных материалов:

  1.  полная стоимость замещения;
  2.  обоснованная рыночная стоимость;
  3.  ликвидационная стоимость;
  4.  полная стоимость воспроизводства.

18.Какой из ниже перечисленных объектов гражданского права не входит в понятие «имущество»:

  1.  движимое имущество и недвижимость;
  2.  деньги и ценные бумаги;
  3.  информация;
  4.  все входят.

19. К «промышленной собственности» не относят:

  1.  изобретения;
  2.  промышленные образцы;
  3.  производственные цеха;
  4.  все относится

20. Является ли муниципальная собственность разновидностью государственной собственности?

  1.  да;
  2.  нет
  3.  только  в отдельных случаях оговоренных законодательными актами РФ;
  4.  только в отдельных регионах.

21. В какой момент сделки купли-продажи недвижимости к покупателю переходит право собственности на предмет сделки?

  1.  в момент подписания акта сдачи-приемки;
  2.  в момент фактической передачи;
  3.  в момент государственной регистрации;
  4.  в момент оплаты.

22. Какое из ниже перечисленных определений является синонимом понятия стоимость в обмене?

  1.  собственная стоимость;
  2.  стоимость для конкретного пользователя;
  3.  ликвидационная стоимость;
  4.  рыночная стоимость.

23 Какое из ниже перечисленных определений является синонимом понятия «стоимость в пользовании»?

  1.  собственная стоимость;
  2.  стоимость для конкретного пользователя;
  3.  ликвидационная стоимость;
  4.  рыночная стоимость.

24. Какой подход к оценке собственности основан на экономическом принципе ожидания?

  1.  сравнительный;
  2.  затратный;
  3.  доходный;
  4.  инвестиционный.

25. Что из нижеперечисленного не входит в определение инвестиционной стоимости:

  1.  стоимость для конкретного пользователя;
  2.  субъектная стоимость;
  3.  наиболее вероятная цена;
  4.  стоимость при определенных целях инвестирования.

26. Наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости должно удовлетворять следующим критериям:

  1.  физическая возможность и правомочность;
  2.  экономическая осуществимость;
  3.  максимальная продуктивность;
  4.  все вышеперечисленное.

27. Дата оценки имущества:

  1.  дата, по состоянию на которую произведена оценка имущества;
  2.  дата заключения контракта на услуги по оценке;
  3.  дата сдачи отчета об оценке;
  4.  дата, на которую запланирована продажа объекта оценки.

28. Ликвидационная стоимость имущества:

  1.  стоимость имущества при его вынужденной продаже;
  2.  сметная стоимость ликвидации (уничтожения) объекта оценки;
  3.  рыночная стоимость;
  4.  оценочная стоимость.

29. Под правомочием владения понимается:

  1.  возможность содержать имущество в своем хозяйстве;
  2.  возможность эксплуатации имущества с целью получения выгоды;
  3.  возможность изменения принадлежности имущества, его состояния;
  4.  возможность изменения принадлежности имущества, его назначения

30. Законодательством предусмотрены следующие формы собственности (убрать лишнее):

  1.  частная;
  2.  коллективная;
  3.  муниципальная;
  4.  государственная,

31. Какой подход обычно применяется для оценки недвижимости особого назначения?

  1.  подход сравнительного анализа продаж;
  2.  затратный подход;
  3.  доходный подход;
  4.  все вышеперечисленные подходы.

32. Часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю - это:

  1.   земельный участок;
  2.  земельный фонд;
  3.   естественный фонд.

33. Недвижимость (недвижимое имущество) включает в себя:

  1.  все материальное имущество над поверхностью земли или прикрепленное к земле;
  2.  все материальное имущество;
  3.  земельные участки.

34. К недвижимым вещам относятся:

  1.  железные дороги, космические объекты;
  2.  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
  3.  все перечисленное.

35. По каким родовым признакам объекты недвижимости отличаются от движимых объектов:

  1.  неподвижность, материальность, долговечность;
  2.  неподвижность, весомость, долговечность;
  3.  уникальность, весомость, долговечность.

36. Основные фонды делятся:

  1.  на движимые и недвижимые;
  2.  на материальные и нематериальные;
  3.  на временные и постоянные.

37. В состав зданий включаются:

  1.  коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации;
  2.  то же и водо-, газо-, теплопроводное оборудование;
  3.  то же и фундаменты под котлами, генераторами, станками.

38. Жилье - это:

  1.  здания, предназначенные для постоянного проживания;
  2.  передвижные щитовые домики, плавучие дома;
  3.  все перечисленное.

39. Сооружения - это:

  1.  шахты, тоннели, дороги, плотины;
  2.  стадионы, бассейны;
  3.  все перечисленное.

40. Земельная рента определяется как:

  1.  частное от деления расчетной величины стоимости на срок капитализации;
  2.  произведение расчетной величины стоимости и срока капитализации;
  3.  фиксированный процент от расчетной величины стоимости.

41. Какая из перечисленных ниже характеристик относится к жилью повышенной комфортности:

  1.  общая площадь квартиры не менее 70 кв. м;
  2.  наличие гостиной, площадью не менее 17 кв. м;
  3.  все перечисленное.

42. Какой вид коммерческой недвижимости непосредственно приносит доход:

  1.  собственно коммерческая недвижимость;
  2.  промышленная недвижимость;
  3.  все перечисленное.

43. Какие виды недвижимости могут переходить в движимое имущество:

  1.  леса и многолетние насаждения;
  2.  предприятия как имущественные комплексы;
  3.  обособленные водные объекты.

44.Каков средний срок реализации недвижимости:

  1.  1 - 2 месяца;
  2.  3 - 4 месяца;
  3.  6 месяцев.

45. Является ли рынок недвижимости разновидностью рынка услуг:

  1.  да;
  2.  частично;
  3.  нет.

46. Национализация имущества - это:

  1.  передача из частной собственности в собственность государства;
  2.  передача государственного или муниципального имущества в собственность отдельных лиц или коллектива;
  3.  принудительное отчуждение, изъятие имущества.

47. К операциям с недвижимостью со сменой собственника относятся:

  1.  приватизация; национализация, банкротство;
  2.  купля-продажа, наследование, дарение, мена;
  3.  инвестирование в недвижимость, залог, аренда.

48. Под первичным рынком недвижимости понимается:

  1.  совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами;
  2.  совокупность сделок, совершаемых с приватизированными объектами;
  3.  все вышеперечисленное.

49. Какой из перечисленных рынков не относится к отраслевому рынку объектов недвижимости?

  1.  промышленных объектов;
  2.  общественных зданий и сооружений;
  3.  частных объектов.

50. Кто является системообразующей фигурой в процессе развития первичного рынка недвижимости?

  1.  инвесторы;
  2.  кредитные учреждения;
  3.  застройщик.

51. Какие из перечисленных организаций оценщиков являются общественными (саморегулируемыми) ?

  1.  Российское общество оценщиков;
  2.  Лига независимых оценщиков;
  3.  все вышеперечисленные.

52. Какие организации профессионально занимаются разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости (земельными участками, жилым фондом)?

  1.  аудиторские фирмы;
  2.  лизинговые компании;
  3.  агентства недвижимости.

53. Мониторинг операций с недвижимостью - это:

  1.  сфера услуг, предоставляемая риэлтерскими компаниями клиентам;
  2.  система получения, записи, хранения и распространения информации, касающейся операций с недвижимостью;
  3.  система нормативных актов, касающихся операций с недвижимостью.

54. Вся информация об объектах недвижимости собирается:

  1.  в системе районных реестров информации;
  2.  в системе региональных информационных центров;
  3.  в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.


ЛИТЕРАТУРА

  1.  Гражданский кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ. — М.: Проспект, 2001.
  2.  Земельный кодекс Российской Федерации от 25   октября 2001г. № 136-ФЗ. — М.: Проспект, 2002.
  3.  О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21.07.1997г. № 122 – ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997.  № 30. Ст. 3594.
  4.  Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 29 июля 1998г. № 135 – ФЗ. — М.: Проспект, 2000.
  5.  Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебно-практ. пособие/ Под ред.  Д.Б. Аратского, В.И. Кошкина. — М.: ВШПП, 2003.
  6.  Антонов, В.П. Специализация в оценочной деятельности как гарант качества / В.П. Антонов //Вестник Ассоциации "Русская оценка" - 1999. -№ 1.- С. 4-11.
  7.  Асаул, А.Н., Экономика недвижимости: учебник. СПб.: Питер, 2004. – 512с.
  8.  Болдырев, В.С. Введение в теорию оценки недвижимости (конспект учебного курса). М.:Азбука, 2007. - 182с.  
  9.  Все о переоценке основных фондов. - М.: НИИ статистики Госкомстата России, 1997.
  10.  Горемкин, В.А. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2001.
  11.  Глазов, В.В. Комментарии к жилищному кодексу РФ от 29 декабря 2004г. №188-ФЗ (постатейный). М.: ЗАО Юстицинформ, 2005. - 304с.
  12.  Грязнова, А.Г.Оценка бизнеса: Учебник под редакцией А.Г. Грязновой, М..: Финансы и статистика, 2000.
  13.  Зарубин, В.Н. Функции и методы государственной оценки земли. М.: МАОК,2002. – 152с.
  14.  Ковалев, А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов: учебно-методическое пособие /А.П. Ковалев. - М.: Финстатинформ, 1997. - 175 с.
  15.  Международные стандарты оценки. В 2-х кн./ Г.И. Микерин (руководитель), М.И. Недужий, Н.В. Павлов, Н.Н. Якшина. - М.: типография «НОВОСТИ», 2000.
  16.  28.Мызин, А.А. Практические примеры подбора аналога и расчета стоимости оборудования связи на основе затратного подхода /А.А. Мызин-// Вестник Ассоциации «Русская оценка». - 2000. - № 1. -С. 28-34.
  17.  Основные средства. Справочник бухгалтера от А до Я / Сост. М.Л. Макальская.- М.: Дело и Сервис, 1998.
  18.  Попов, Г.В. Основы оценки недвижимости. М.: РОО, 2005.
  19.  Райзберг, Б.А. Современный экономический словарь / Б.А.Райзберг, Л.Ш. Лозовский, Е.Б. Стародубцева. - М.: ИНФРА-М, 1997.-496 с.
  20.  Райзберг, В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости: учебн.и практ. пособие. М.: Дело, 1998.
  21.  Рузавин, Г.И. Основы рыночной экономики: учебн. пособие для вузов / Г.И. Рузавин. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2006. - 423 с.
  22.  Самойлов,  А.Г.  Интерполяция  и  экстраполяция  в  задача оценки собственности / А.Г. Самойлов // Вестник Ассоциации «Русская оценка». - 1997. - № 2. - С. 12-19.
  23.  Самойлов, А.Г. Вероятностный подход в теории оценки / А.Г. Самойлов // Вестник Ассоциации "Русская оценка". - 1998. - № 3. С. 4-18.
  24.  Тарасевич, Е.И. Методы оценки недвижимости / Е.И. Тарасевич. - СПб.: ТОО «Технобалт»,1997. - 247 с.
  25.  Тарасевич, Е.И. Оценка недвижимости / Е.И. Тарасевич. - СПб.: изд. СПбГТУ, 1997.
  26.  Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости: учебное пособие / Л.Н. Тепман; под ред. В.А. Швандара. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. – 463с.
  27.  Федотова, М.А. Оценка недвижимости и бизнеса: учебник / М.А. Федотова, Э.А. Уткин. - М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем», изд-во «ЭКСМОС», 2000.
  28.  Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости [пер. с англ.] /Дж. Фридман, Ник. Ордуэй. - М.: Дело Лтд, 2005.-480с.
  29.  Харрисон, Генри С. Оценка недвижимости: учебное пособие [пер. с англ.] /Генри С. Харрисон. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994.-231 с.
  30.  Цапу, Л. И. Девелопмент  в жилищной сфер. СПб.: СПбГАСУ, 2002. – 116с.
  31.  Щербакова, Ю.В. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2002.


Учебное пособие

Экономика недвижимости

Арманшина Гульнара Рамильевна

Кругликова Ольга Владимировна

Литературный редактор Зайцева Н.Н.

Научный редактор Захарова Т.В.

Технический редактор Смагина И.В.

Подписано в печать          Формат 60х84/16. Бумага книжно-журнальная.

Гарнитура Times New Roman. Усл.п.л. _10_.Тираж      Заказ № _

Издательство ОрелГИЭТ

302028г. Орел, ул. Октябрьская, 12

Отпечатано с готового оригинал-макета на полиграфической базе ОрелГИЭТ


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

9443. Плеврит (Pleuritis). Абсцесс легкого 27.81 KB
  Плеврит Плеврит (Pleuritis) - воспаление плевральных листков (инфекционное или неифекционное) с образованием выпота - выпотной экссудативный плеврит. Или - реже - с отложением фибрина - сухой, фибринозный плеврит. Этиология:...
9444. Бронхиальная астма 29.68 KB
  Бронхиальная астма БА - заболевание, в основе которого лежит хроническое воспаление дыхательных путей, сопровождающееся изменением чувствительности и реактивности бронхов и проявляющееся приступами удушья вследствие спазма бронхов, отека их сли...
9445. Ревматизм. Ревматический эндокардит. Ревматический перикардит... 31.89 KB
  Ревматизм Ревматизм - это системное, воспалительное заболевание соединительной ткани, с преимущественной локализацией в ССС, развивающееся в связи с инфицированием гемолитичсеким стрептококком группы А у предрасположенных лиц, преимущественно...
9446. Митральные пороки сердца 22.99 KB
  Митральные пороки сердца Классификация: Недостаточность митрального клапана Митральный стеноз Митральный порок с преобладанием недостаточности Митральный порок с преобладанием стеноза Митральный порок без четкого преобл...
9447. Инфекционный (септический) эндокардит 28.47 KB
  Инфекционный (септический) эндокардит Это заболевание при котором инфекционный очаг локализуется на клапанах сердца или пристеночном эндокарде, откуда инфекция распространяется (в результате развития бактериемии) по всему организму. При отсутствии а...
9448. Артериальные гипертензии 31.99 KB
  Артериальные гипертензии Это патологическое состояние при котором систолическое АД составляет 140мм.рт.ст и выше и/или диастолическое АД 90мм.рт.ст и выше при том условии, что эти значения получены в результате как минимум трех измерений, произведен...
9449. Ишемическая болезнь сердца 19.31 KB
  Ишемическая болезнь сердца Это обусловленное расстройством коронарного кровообращения поражение миокарда, возникающее в результате нарушения равновесия между коронарным кровотоком и метаболическими потребностями сердечной мышцы, в следствие атероскл...