48484

Предмет земельного права и виды земельных правоотношений

Конспект

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Предмет земельного права и виды земельных правоотношений. Предмет земельного права – осознанные волевые земельные отношения. Данный вид правоотношений многоплановый носит характер взимания цены расчета нормативной цены арендной платы земельного налога и др. Фрагментарно данный вид правоотношений присутствует при возмещении убытков потерь в сельскохозяйственном производстве при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд а также при ограничении прав собственника.

Русский

2013-12-10

225 KB

0 чел.

Лекция 1.

  1.  Предмет земельного права и виды земельных правоотношений.

Предмет земельного права – осознанные волевые земельные отношения. Земельные правоотношения – отношения по поводу земли.

Земля рассматривается как:

  1.  Природный ресурс, который используется как средство производства
  2.  Природный объект, составная часть природной среды
  3.  Недвижимое имущество
  4.  Объект права собственности и иных прав

Земельные отношения отграничиваются от других правоотношений, таких как гражданские, административные правоотношения по вышеуказанным критериям.

Земельный отношения характеризуются целями и задачами:

  1.  Рациональное использование земли
  2.  Охрана земель
  3.  Защита земельных прав и интересов граждан

В зависимости от этого выделяют 3 функции:

  1.  Земля является пространственно-территориальным базисом (ограничение земли в пространстве)
  2.  Земля – средство производства в сельском и лесном хозяйстве (почвенный слой)
  3.  Земля выполняет важную экологическую функцию. Выражается в двух аспектах:

- обеспечение охраны земли в процессе ее использования

- обеспечение сохранности земель, представляющих особую ценность

В чистом виде земельные правоотношения не существуют, за исключением растениеводства. Комплексность – пример: использование земли в населенных пунктах, лесных фондах.

Земельное право делится на самостоятельные правовые институты:

  1.  Поя собственности, вещные и иные права на землю.

Сущность этого вида правоотношения провозглашена в ст. 9 КРФ.

Выделяют следующие виды собственности на землю: государственная, частная, муниципальная и иные формы собственности.

В процессе реализации отношений собственности выделяются объекты права федеральной собственности, собственности субъектов федерации, муниципальной собственности и частной собственности.

  1.  Экономические земельные правоотношения.

Данный вид правоотношений многоплановый, носит характер взимания цены, расчета нормативной цены, арендной платы, земельного налога и др.

Фрагментарно данный вид правоотношений присутствует при возмещении убытков, потерь в сельскохозяйственном производстве, при изъятии земельного участка для государственных и  муниципальных нужд, а также при ограничении прав собственника.

  1.  Отношения, связанные с управлением земельными ресурсами.

Суть данного вида отношений сводится к определенной совокупности правомочий федеральных органов власти как общей, так и специальной компетенции, поэтому определение содержания этих функций, правовые механизмы их реализации составляют приоритетную задачу земельного права.

  1.  Договорные земельные правоотношения.

Качественно новый вид земельных правоотношений, который представляет комплексный институт гражданского и земельного права.

Основные формы, виды, существенные цели договора определяются гражданским законодательством. Однако его содержательная часть (цена, сроки, права и обязанности, ответственность) определяются земельным законодательством.

  1.  Отношения в сфере использования земли.

Установление принципов, основных требований к использованию земли, запретов и ограничений по использованию земель, обеспечение муниципальных и государственных интересов.

В процессе государственного регулирования использования земель может быть установлен особый правовой режим для отдельных категорий земель (земли заповедников, национальных парков). С одной стороны, эти земли ограничены в обороте, могут использоваться в научных, просветительских целях, а с другой стороны, эти земли предоставляются в качестве служебных наделов, порядок утвержден постановлением Правительства РФ.

Для земель сельскохозяйственного назначения – использование по целевому назначению, а с другой стороны, иностранным юридическим лицам предоставляются на условиях аренды.

Земли промышленности, транспорта могут находиться только за чертой населенных пунктов.

  1.  Отношения по защите земельных прав и интересов граждан и юридических лиц.

ЗК (ст. 59-63).

  1.  Отношения, связанные с возмещением потерь сельхозпроизводства, потерь лесного  хозяйства при переводе лесных земель в нелесные.

Данный вид правоотношения отличается от охранительных тем, что возмещение потерь и изъятие земельных участков осуществляется на основе актов исполнительных органов государственной власти либо ОМС.

  1.  Организационно-правовые отношения.

Нельзя смешивать с управленческими, т.к. они связанны с проведением мероприятий по восстановлению нарушенных земель (путем мелиорации, рекультивации, проведения технической, культурно-технической мелиорации и т.д.)

  1.  Охранительные земельные правоотношения

Носят комплексный характер, поскольку предусмотрены не только нормами ЗП, но и нормами УП, АП.

  1.  Земельное право как отрасль

Предмет – общественные земельные правоотношения.

Методы (способы и приемы):

Преимущественно действуют способы обязываний, предписаний и запретов.

В земельных правоотношениях в то же время применяются также методы дозволений, правонаделения. Содержание методов правового регулирования в ЗП выражается в особенностях правового статуса субъектов земельных правоотношениях, зависит также от основания возникновения земельных правоотношений и применения мер принудительного характера.

В сфере земельных правоотношениях имущественного характера все субъекты, собственники равны между собой. Собственник земельного участка вправе продавать, дарить, сдавать его в аренду.

Однако применяются и императивные методы – при продаже земельного участка – собственник обязан пройти государственный кадастровый учет, в некоторых ситуациях наблюдается сочетание императивного и диспозитивного метода (аренда земельного участка).

Основанием возникновения права аренды будет являться решение ОИВ или ОМС.

Практически полностью отсутствует автономия лиц в земельных правоотношениях  организационного характера, например, проведение государственного кадастра обязательно в случае постановки на учет, внесения изменений в сведения об участке; при проведении государственного контроля инспектору обязаны предоставлять все сведения.

В земельном праве дозволено только то, что позволено законом, т.е. земельный участок может использоваться только в тех целях и теми способами, которые установлены в законе. Практически исключена возможность определения каких-либо прав и обязанностей по воле собственников, арендаторов, за исключением залога, доверительное управление земельным участком.

Здесь субъекты правотношения вправе самостоятельно определять круг прав и обязанностей.

Источники:

На сегодняшний день принят кодифицированный источник – ЗК от 25.10.01, введен в действие 30.10.01.

Этот кодекс является результатом пятой кодификации источников.

Земельное правосамостоятельная отрасль российского права, представляющая собой систему правовых норм, регулирующих земельные правоотношения в целях рационального использования земель, их охраны, а также защиты земельных прав и интересов граждан и юридических лиц.

  1.  Понятие и виды принципов земельного права.

Волков П.А. – монография.

К первой группе принципов относятся принципы, обеспечивающие баланс публичных и частных интересов в сфере регулирования земельных отношений:

  1.  Пр. учета значения земли как природного объекта, природного ресурса, недвижимого имущества, объекта прав собственности и иных прав на землю
  2.  Пр. участия граждан, религиозных и общественных организаций в решении вопросов, касающихся прав на землю (ст. 23 ЗК)
  3.  Пр. единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов (ст. 35, п. 4 ст. 31 ЗК)
  4.  Пр. дифференцированного подхода к установлению правового режима земель. Суть сводится к определению правового режима земли с учетом природных, социальных, экономических и иных факторов. В целях рационального использования земли земельный фонд делят на категории в зависимости от целевого назначения. Ст. 7 ЗК выделяет следующий состав земель:

1 категория – земли с\х назначения

2 категория – земли населенных пунктов (232-ФЗ, 2006)

3 категория – земли промышленности, энергетики, транспорта и др.

4 категория – земли ООПТ и объектов

5 категория – земли лесного фонда

6 категория – земли водного фонда

7 категория – земли запаса.

КРФ выделяет коренные малочисленные народы Севера, Д.Востока, Сибири и др. и гарантирует права в соответствии с международными правами. В то же время ст. 3 ЗК указывает на то, что специальный закон имеет приоритет над общим, так в соответствии с ФЗ от 30.04.99 «О гарантиях прав коренных малочисленных народов РФ» установлено право малочисленных народов на безвозмездное пользование землей, установление льгот при осуществлении традиционного землепользования и освобождение от платы за добычу охотничьих ресурсов. Однако при реализации вышеуказанного закона: в каких границах возможно передавать оленьи пастбища (они занимают 1/5 территории России), кроме того, миграция оленей достигает сотни км.

Например, судебное дело Сахалинской области – «Эксонефтегаз Лимитед» - конфликт с коренными народами.

  1.  Пр. сочетания интересов общества и законных интересов граждан.

С одной стороны, обеспечение общественных интересов не должно приводить к тому, чтобы собственник земельного участка лишался возможности использовать его в своих интересах.

С целью обеспечения соблюдения общественных интересов в ЗК введены следующие положения:

- ст. 56 – ограничение прав на землю

- ст. 27 – ограничение оборота

- ст. 23 – установление публичных сервитутов

6. Пр. охраны земли как важнейшего компонента окружающей природной среды, средства производства в с\х, лесном хозяйстве, перед использованием в качестве недвижимого имущества.

Ст. 36 КРФ, закрепление в ЗП норм, связанных с соблюдением требований по минимальной площади земельного участка – установление ………., охрана от негативного воздействия на окружающую среду. Ст. 13, 42, 33 ЗК.

  1.  Пр. приоритета охраны жизни и здоровья человека.

Значение данного пр. – согласно ст. 13 ЗК внедрение новых технологий, выполнение программ мелиорации, повышение плодородия почв запрещается, если это не соответствует санитарно-гигиеническим, экологическим требованиям, всем остальным техническим регламентам. Ст. 31 ЗК.

Выбор земельного участка осуществляется для строительства в соответствии с экологическими, градостроительными, санитарно-гигиеническими требованиями и др.

Лекция 2.

2 группа принципов – обеспечивают публичные экономические интересы в регулировании земельных правоотношений:

  1.  Пр. платности использования земельного участка
  2.  Пр. деления земель по целевому назначению
  3.  Пр. разграничения государственной собственности на федеральную, собственность субъектов и муниципальную.

Правовой основой разграничения государственной собственности на федеральную и муниципальную собственность являются положения ст. 16-19 ЗК, порядок разграничения определен ст. 3.1 ФЗ № 137 от 25.10.01 «О введении в действие ЗК». Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020 «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, на собственность республик, краев и областей».

3 группа принципов – принципы определения сферы действия земельного законодательства и земельного права как самостоятельной отрасли права:

  1.  Принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и земельного законодательства в регулировании вопросов использования земель.

П. 3 ст. 3 ЗК – имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не установлено земельным законодательством, лесным, законодательством о недрах и др. (ст. 22 ЗК – арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу без согласия собственника земельного участка).

2. Принцип государственного регулирования приватизации земель.

4. Соотношение земельного права с другими отраслями российского права.

1. Соотношение земельного права с конституционным правом – ст. 9, 35, 36, 72 Конституции РФ, где земельное законодательство отведено к совместному ведению РФ и субъектов, где установлены формы собственности, право иметь в собственности земельные участки и охрана права собственника земли.

2. С административным правом – одинаковый метод регулирования (императивный).

3. С гражданским правом – общую сферу правового регулирования ГК и ЗК составляют вопросы права собственности на землю, иных вещных прав, оборот земельных участков, совершение  сделок с земельными участками, гражданско-правовая ответственность за нарушение земельного законодательства.

4. С экологическим правом – в земельном праве содержатся нормы, предусматривающие специальные требования, обеспечивающие сохранение окружающей среды (гл. 2 ЗК – охрана земель).

5. Земельное право как наука

Наука земельного правасистема взглядов, мнений, выражающих толкование правовых норм в экономическом, социальном, историческом и политическом аспектах, взаимодействие земельно-правовых норм с нормами других отраслей.

Этапы развития земельного права как науки:

  1.  С 1917 по 1930 – земельное право занимается теоретическим анализом принятых нормативно-правовых актов – Декрет о земле, ЗК РСФСР, Основные начала землепользования и землеустройства, завершается формированием земельно-колхозного права
  2.  1938 – поставлен вопрос о выделении земельного права в самостоятельную отрасль правовых наук. В 1940 – первый учебник земельного права. Признанный основоположник земельного права – член-корреспондент Академии Наук, д.ю.н. Аксипенов А.К. Важный вклад внес Краснов В.И.
  3.  Связан с экономическими преобразованиями и формированием рыночной экономики. Издаются работы, в которых анализируются состояние земельного законодательства, вопросы права собственности, исследуются проблемы земельного права.
  4.  Принятие ЗК РФ 25.10.01 № 136-ФЗ. Галиченко, Козырь, Петрова, Васильева, Волков и др.

6.Земельное право как учебная дисциплина.

В качестве учебной дисциплины ЗП представляет изложение по определенной системе основных положений науки ЗП.

Выделяют следующие учебные дисциплины:

1929 – земельно-колхозное право

1939 – земельное право и колхозное право

1960 – земельное право трактуется в широком смысле, присоединены отрасли права природных ресурсов

1984 – природоресурсное право и правовая охрана окружающей среды

1989 – экологическое право (в составе его было земельное право)

1992 – формируется самостоятельная учебная дисциплина земельного права.

  1.  Система земельного права.

Под системой земельного права понимается совокупность взаимосвязанных земельно-правовых институтов, расположенных в определенной последовательности, в зависимости от использования их роли в регулировании земельных правоотношений.

Характер и содержание системы земельного права определяется объективными закономерностями и субъективными факторами, влияющими на развитие земельного законодательства. Таким образом, они обуславливают характер классификации нормативного материала по соответствующим правовым институтам.

  1.  Общая часть – институты, содержащие важные положения, определения, принципы.

Институты:

- право собственности на землю

- права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

- управление в сфере использования и охраны земель

- правовая охрана земель

- правовое регулирование платы за землю

- ответственность за нарушение земельного законодательства

2. Особенная часть -  правовые институты подчинены институтам общей части, и их содержание касается определенного вида земельных отношений, сфера их действия ограничена конкретной категорией земель, т.е. целевым назначением.

История развития земельного права

  1.  Развитие земельного законодательства до 1917 г.
  •  Земельно-правовой строй России, существовавший до Октябрьской революции 1917 г., сложился в результате реформы 1861 г. Манифестом 19 февраля 1861 г. и Положением о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости было объявлено, что крестьяне освобождаются от крепостной зависимости и наделяются землей.

На основании указанных актов и действующих положений крестьянам, дворовым людям предоставляются статус свободных сельских обывателей, имеющих как личные, так и имущественные права. Крестьяне получили право выкупать в собственность приусадебные выкупные наделы при условии недостаточности недоимок, а также с согласия помещика – полевые наделы предоставлялись в постоянное бессрочное пользование. Земля была приобретена в собственность общин – было характерно для Малороссийских и Великороссийских губерний. Члены общины были связаны круговой порукой в отношении платы за землю, налогов и др. Все земли общины распределялись между ее членами по приговору, утвержденному на сходе, следовательно, члену общины выделялись как малопродуктивные, так и продуктивные земли, это вело к чересполосице, что затрудняло ведение сельского производства. Кроме того, по приговору общины земли отдельных крестьян подлежали перераспределению. Результатом этого периода явилось снижение объема сельхозпроизводства, так как крестьяне не были заинтересованы в повышении плодородия земель.

  •  Столыпинская реформа (1906-1911)

Начало реформы относят к выходу указа Николая II в начале 1906 г. Главное содержание реформы – разрушение общины и насаждение частной крестьянской земельной собственности. С разрешением продаж облегчался отлив бедноты и сосредоточение земельных участков в руках зажиточных крестьян. Следовательно, в России сложилось три формы крестьянского землепользования:

- общинная

- хутор

- отруба

Выделялись следующие категории земель:

- государственная

- удельная

- кабинетская или дворцовая

- монастырские

- церковные

- майоратные

- посессионные

- общественные

Вывод: историки считают, что Столыпинская реформа потерпела крах. Связано это с тем, что деревня осталась нищей, переселенческая политика привела к малоземелью, укреплению кулачества и помещиков и массовому возвращению крестьян, но без денег.

Положительные стороны реформы: была создана прослойка зажиточных крестьян и в секретном правительственном документе было сказано, что крепкое, проникшееся идеей собственности богатое крестьянство служит оплотом порядка и спокойствия. Достижение этой цели позволит раз и навсегда положить конец социальному перевороту.

Причины краха: выход из общины был очень медленным, и к моменту Октябрьской революции менее четверти крестьян вышли из состава общин. Образовалась прослойка безземельных крестьян, что привело к революции 1917 г.

В 1917 г. наряду с правом частной собственности существовало и право собственности общины.

  1.  Становление земельного права после 1917 г.
  •  26 октября 1917 г. – Декрет о земле (помещичья собственность обменивается, и земля переходит в распоряжение уездных советов крестьянских депутатов).
  •  19 февраля 1918 г. – Декрет о социализации земли (предусматриваются коллективные формы хозяйствования)
  •  30 октября 1922 г. – Земельный кодекс – первый кодифицированный акт
  •  15 февраля 1928 г. – Общие начала землепользования и землеустройства, в котором было закреплено понятие единого государственного земельного фонда, и был определен правовой режим отдельных территорий
  •  13 декабря 1968 г. – Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик (были выделены категории земель водного фонда, земли населенных пунктов, раздел о государственном земельном кадастре).
  •  1 декабря 1970 г. – ЗК РСФСР (предусмотрено 6 категорий земель, в их числе земли населенных пунктов делились на два подвида – земли городов и земли сельских населенных пунктов, выделялись рабочие, курортные, дачные поселки).
  •  25 апреля 1991 г. – земли России делятся на 7 категорий, введена статья о праве собственности на землю, предоставленную для ведения крестьянского сельского хозяйства, личного подсобного хозяйства, ведения животноводства.
  •  28 октября 2001 г. – Земельный кодекс РФ

Этапы земельной реформы в РТ:

- 19 апреля 1991 г. – принятие законов «О земельной реформе», «О крестьянско-фермерском хозяйстве», ЗК РТ, формируются основы земельного законодательства.

- 30 сентября 1992 г. – закон РТ «О плате за землю». Платное землепользование.

- Конституция РТ от 6 октября 1992 г. – вводится право частной собственности на землю, устанавливается многообразие форм собственности.

- ЗК РТ от 10.07.1998 г. – кодификация и дальнейшее развитие земельного законодательства.

Лекция 3.

Объект земельных правоотношений. Субъект земельных правоотношений. Основания возникновения, прекращения правоотношений.

  1.  Объект земельных правоотношений.

Земля – естественный компонент природной среды, поверхностный слой суши, расположенный над недрами, под водными объектами, характеризующийся особым отано-минеральным составом, строением, границами в пространстве и выполненный для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды.

Понятию земли как объекта земельных правоотношений придается различное правовое и социально-экономическом значение. В соответствие со статьей 6 ЗК земля рассматривается как:

  1.  Природный объект и природный ресурс
  2.  Земельный участок
  3.  Часть земельного участка

Однако в ст. 15 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» выделяется в качестве объекта земельных правоотношений земельная доля.

  1.  Земля как природный объект и природный ресурс

Землямногофункциональное явление общественной жизни. В связи с этим мы выделяем значимость земли как выполняющую:

- геополитическую функцию (признание государства Российская Федерация со своей территорией, морями),

- социальную функцию (которая выражается в основе жизнедеятельности),

- биологическую функцию (условия обитания живых организмов, средство жизни человека),

- экологическую функцию (условие обитания, средство жизни человека),

- территориально-пространственный базис, средство производства (в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве).

  1.  Земля как земельный участок

Ст. 11.1 ЗК: земельным участком является часть земной поверхности, границы которого определены в соответствии с федеральным законом.

Ранее в п. 2 ст. 6 (утратил силу) понимался как часть поверхности земли, в том числе почвенный слой, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.

В толковых словарях значение слова «граница» определяется как линия раздела между территориями. Официально понятия границ земельного участка не существует.

В соответствии с ФЗ «О государственной границе РФ» государственная граница – линия и проходящая по линии вертикальная поверхность, определяющая пределы государственной территории (суши, вод, недр, воздушного пространства) РФ, т.е. пространственный предел действия государственного суверенитета РФ.

Границы земельного участка имели важное значение со времен Древнерусского государства. При этом границы определялись пограничными знаками, естественными рубежами (река, лес, болото). Кроме того, межа между участками обозначалась долечками на деревьях (грани). У славян существовали межевые знаки (такм), представляли собой сложные камни. У землевладельцев участки делились бороздами.

По Далю, межа – черта, граница, разделяющая два участка путем рубежа, стыка, раздела, межа – это «и твоя, и моя».

Таким образом, под границей земельного участка следует понимать линию (контур) и проходящую через нее вертикальную поверхность, определение земельного участка как объекта земельных правоотношений и закрепленного в натуре межевыми знаками или ограждением. 

Кадастровые отношения, возникающие в связи с постановкой земельного участка на кадастровый учет.

Кадастровый учет регулируется ФЗ от 27.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Данный закон был принят в связи с  признанием утратившим силу ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, сведения о границе РФ, субъекта РФ, муниципального образования, населенных пунктов, территориальных зон и зон с особыми условиями.

  •  Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Описание местоположения границ земельного участка является уникальной характеристикой объекта недвижимости. Местоположение границ земельного участка определяется координатами, описание земельного участка дается в межевом плане. Приказом Минэкономразвития от 24 ноября 2008 г. №414 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, применяемой формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельного участка». Основой межевого плана является кадастровый план территории и выписка с кадастрового паспорта. Межевой план состоит из графической и текстовой части. В графической части дается описание границы земельного участка путем установления координат. Текстовая часть представляет собой согласование местоположения границ земельного участка на местности путем составления акта согласования границ.

Многоконтурные земельные участки

Для опор линий электропередач с целью определения единого землепользования и присвоения кадастрового номера.

  1.  Земля как часть земельного участка

В соответствии со ст. 35 п. 1 при переходе права собственности на здания переходит право пользования земельным участком либо частью земельного участка.

Часть земельного участка рассматривается при установлении сервитутов, а также при установлении охранных зон заповедников. Ст. 652 ГК также предусматривает передачу прав аренды на ту часть земельного участка,  - которая занята объектом недвижимости.

Существуют различные точки зрения в отношении существования части земельного участка как объекта земельных правоотношений.

Другая часть авторов считает, что при разделении земельного участка его части становятся самостоятельными образованиями – земельными участками, подлежащими индивидуализации путем присвоения кадастрового номера.

См. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 июля 2004 г. №А56-2920/04 «Изменения кадастрового номера объекта недвижимости свидетельствует о прекращении существования объекта, права на который зарегистрированы, и создание нового объекта недвижимости».

Таким образом, индивидуализация земельного участка происходит в процессе землеустройства и кадастрового учета, следовательно, собственник до заключения договора обязан его индивидуализировать путем присвоения кадастрового номера.

ФЗ от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» выделяет следующие объекты землеустройства:

- территории субъектов РФ,

- территории муниципального образования,

- территории населенных пунктов,

- территориальные зоны,

- зоны с особыми условиями использования, а также части указанных территорий и зон.

Из вышеприведенного определения следует, что земельный участок выпал из объектов землеустройства. Рассматривается в целом территория.

Понятия делимости и неделимости земельных участков исключены в связи с введением гл. 11 (ранее п. 2 ст. 6 ЗК). И теперь это в большей степени относится к сфере регулирования гражданским законодательством. Базовой основой служит ст. 133 ГК, в которой говорится, что вещь, раздел которой невозможен без изменения его назначения, признается неделимой. Свойства делимости и неделимости земельного участка обусловлено возможностью (или невозможностью) раздела прочно связанных с землей объектов недвижимого имущества (жилые строения, хозяйственные постройки и т.д.). При рассмотрении такой категории дел суды должны учитывать, насколько стороны нуждаются в этом имуществе, наличии профессиональных и практических навыков в сельскохозяйственном производстве при жилье, наличие детей, число трудоспособных граждан. Тем не менее, несмотря на то, что ЗК не содержит понятия делимости и неделимости статьи, то может содержать, следовательно, пр. ст. 36 п. 3 ЗК. Доля рассчитывается пропорционально площади занимаемых помещений.

Способы образования земельного участка:

  1.  Разделение
  2.  Объединение
  3.  Перераспределение
  4.  Выделение

Регулирует образование земельных участков гл. 1.1 ЗК. Кроме того, письмо Минэкономразвития и торговли от 13 октября 2005 г. № Д23-671 «Об условиях образования земельных участков».

  1.  Разделение

Под разделением понимается действие по разделу земельных участков с образованием новых, при этом материнский участок прекращает свое существование, за исключением земельных участков, предоставленных садоводческому, огородническому, дачному некоммерческому объединению граждан.

Собственник вправе разделить, но при этом необходимо соблюдать установленные законом нормы о предельных размерах земельных участков.

Законодательством установлено (ст. 33 ЗК), что законами субъектов РФ и нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления установлены предельные размеры земельных участков. Для индивидуального жилищного строительства – минимальная площадь земли – 400 м2, максимальная – 1500 м2. Это установлено решением Совета Альметьевского муниципального района. В РТ максимальные служебные наделы – 0, 15 га, для дачного строительства – 0, 15 га.

Таким образом, органы местного самоуправления устанавливают предельные размеры земельных участков для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. А субъекты РФ устанавливают предельный размер земельных участков для крестьянско-фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства.

Основное отличие выдела земельного участка от раздела заключается в том, что при выделе может быть сформирован как один, так и несколько земельных участков, при этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах. В то же время, как и при разделе образуется несколько земельных участков, но в первом случае исходный земельный участок прекращает свое существование, за исключением садоводства. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела из общей долевой собственности по заявлению дольщика, как правило, выдел требует регистрации измененного земельного участка, с учетом измененных размеров долей.

  1.  Объединение в один

В аграрном землепользовании два земельных участка могут быть объединены в один. Например, при расширении пахотного земельного участка путем освоения смежного земельного участка – как сельскохозяйственного назначения, так и несельскохозяйственного назначения.

Регулирование объединения осуществляется в соответствии со ст. 11.6 ЗК.

Объединение двух смежных земельных участков, принадлежащих лицам на праве собственности – возникает право общей собственности.

Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования (только в тех случаях, когда они принадлежат одному лицу).

Лекция 4

  1.  Перераспределение земельных участков

Применяется чаще всего при изъятии земельных участков для строительства линейных объектов. Кроме того, при изъятии земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

При перераспределении земельного участка может быть отделена его часть, которая присоединяется к другому земельному участку. В случае же перераспределения смежных земельных участков образуется несколько других смежных земельных участков, исходные земельные участки прекращают свое существование.

 

 

Если ранее в соответствующих случаях происходило большее количество разделов и объединений земельных участков, и каждый образованный земельный участок необходимо было ставить на кадастровый учет и проводить государственную регистрацию, то перераспределение позволяет объединять подготовительные, землеустроительные, кадастровые и регистрационные работы. Это ведет к значительному уменьшению расходов на проведение межевых работ и платы за регистрацию права.

В случае если земельные участки находятся в собственности граждан, они заключают между собой соглашение. Условием данного соглашения является возникновение права собственности на образуемый земельный участок. Что касается участков, находящихся в собственности муниципальной, федеральной и субъектов, с одной стороны, а с другой – в частной собственности, то между ними перераспределение невозможно, за исключением двух случаев, когда между муниципальной и частной собственностью возможно перераспределение. Для государственной и муниципальной (ст. 49 ЗК) к ним относятся: строительство автомобильных дорог федерального, регионального, муниципального, местного значения; перераспределение земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой принятой решение и заключение договор о развитии застроенной территории.

Земельная доля.

В соответствии со ст. 15 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» введено понятие «земельная доля». Это доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Доля, упоминаемая в законе – это доля, которая была получена при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Право на долю удостоверяется свидетельством о праве на земельную долю. Таких свидетельств по России насчитывается около 12 млн. в соответствии с количеством жителей, получивших право на земельную долю (пай). В соответствии с Указом Президента РФ от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на земельную долю» собственники земельных долей без согласия других участников долевой собственности вправе дарить, продавать, передавать по наследству, вносить в уставный капитал сельскохозяйственных организаций и совершать иные сделки.

Постановление Правительства РФ от 1.02.1995 № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей» решение о местоположении земельных участков, предоставляемых в счет выделенных  земельных долей принимает собрание собственников земельных долей. При этом собственнику доли выдавали графический материал в виде плана.

  1.  Субъекты земельных правоотношений

Субъекты в земельном праве определены достаточно абстрактно. Тем не менее, их можно классифицировать:

  1.  По юридическому методу (как о возможном участнике земельных правоотношений по закону) выделяют основные группы – физические и юридические лица, специально выделяют РФ, субъекты РФ и муниципальные образования.
  2.  По гражданско-правовому основанию (как о реальных носителях субъективных прав и обязанностей):

Собственники земельных участков

Землевладельцы

Землепользователи

Арендаторы

Обладатели сервитутов

 Граждане и юридические лица в земельных правоотношениях должны обладать правоспособностью и дееспособностью. Под правоспособностью понимается способность лица иметь права и нести обязанности, возникает с момента рождения и прекращается смертью. Дееспособность – для совершения земельных сделок, с 18 лет, в исключительных случаях – 16 лет.

Правоспособность физических лиц:

 Общая – признание человеком и гражданином его неотъемлемых прав и свобод (ст. 36 Конституции РФ)

 Специальная – возможность пользоваться правами и нести обязанности:

1) для конкретных целей,

2) и на основании государственных разрешений или индивидуальных актов.

Юридические лица обладают только специальной правоспособностью. Правоспособность и дееспособность юридического лица совпадает и возникает с момента регистрации. Специальная правоспособность юридических лиц и граждан частью совпадает, т.е. порядок и основания возникновения едины, однако выделяют случаи, когда специальная правоспособность характерна лишь для одной категории лиц, только для физических лиц:

  1.  Предоставление служебного надела
  2.  Предоставление земельного участка только для физических лиц (пожизненное наследуемое владение)

Только для юридических лиц – разработка месторождений радиоактивного сырья.

Кроме того, в ранее действующем законодательстве не было предусмотрено ограничение правоспособности юридических лиц. В настоящее время такое ограничение предусмотрено, и связано это прежде всего с признанием предприятия банкротом. В этот момент предприятие существует, но не вправе совершать сделки с землей и иным способом распоряжаться земельными участками.

 РФ, ее субъекты и муниципальные образования принимают участие в земельных правоотношениях в двух качествах. С одной стороны, это властный орган, который издает предписания, обязательные к исполнению, а с другой – это собственник, который владеет, пользуется и распоряжается землей.

Отдельно следует выделять правовое положение иностранных граждан. До принятия нового ЗК иностранные граждане и юридические лица могли приватизировать земельные участки только те, которые находились под приватизированными объектами недвижимости.

Новый ЗК разрешил иностранцам приобретать в собственность земельные участки, но с определенным ограничением:

  1.  В собственность иностранных граждан и лиц без гражданства, иностранных юридических лиц не могут быть переданы земельные участки в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с ФЗ «О государственной границе РФ» (данное положение предусмотрено п. 3 ст. 15 ЗК).

П. 5 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК»: до установления такого перечня не допускается предоставление иностранным гражданам земель в приграничных территориях (до настоящего времени перечень земель не утвержден).

2. Им не предоставляются земли в собственность на иных территориях, установленных особо федеральными законами (земли обороны и т.д.).

3. Земельные участки иностранным гражданам из состава земель государственной и муниципальной собственности предоставляются только за плату

4. Иностранные граждане и  юридические лица, а также юридические лица, в уставном капитале которых доли иностранных граждан более чем 50% и лица без гражданства могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на правах аренды (ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Однако в соответствии с ФЗ «О крестьянско-фермерском хозяйстве» от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ иностранные граждане могут обладать земельными участками на праве собственности.

Постановлением Конституционного Суда п. 2, 3 от 23 апреля 2004 г. №8-П установлена возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам на определенных условиях приобретать в собственность земельные участки. Несмотря на то, что ст. 9 Конституции РФ предусматривает то, что земля в границах РФ является основой жизнедеятельности народов, проживающих на ее территории.

 Коренные малочисленные народы, которые занимаются традиционным природопользованием. Земельные участки принадлежат этой категории граждан как в категории особо охраняемых природных территорий, и предоставляются малочисленным народам, общинам в безвозмездное пользование. В соответствии со ст. 11 ФЗ от 7 мая 2001 г. №49-ФЗ «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Сибири».

В связи с этим ЗК выделяет следующих участников земельных правоотношений:

  1.  Собственники
  2.  Землепользователи (владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и безвозмездного срочного пользования)
  3.  Землевладельцы (пожизненное наследуемое владение)
  4.  Арендаторы (договор аренды и субаренды)
  5.  Обладатели сервитута

3.Содержание земельных правоотношений

Составляют права и обязанности, в соответствии с которыми субъекты земельных правоотношений используют, обеспечивают охрану находящихся в их собственности, аренде и на иных титулах земельные участки.

Основные права собственников и лиц, не являющихся собственниками земельных участков:

  1.  Право возводить жилые, производственные и иного назначения здания, строения, сооружения в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использованием, санитарными, гигиеническими нормативами, противопожарными правилами, градостроительными правилами.

Правовой режим земельных участков устанавливается исходя из категории земель (их 7) и разрешенного использования в соответствии с территориальным зонированием.

Правовой режим земель = категории (7) + разрешенное использование =  целевое использование

  1.  Использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, пруды, обводненные карьеры.
  2.  Право проводить оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные работы, получать посевы, посадки сельскохозяйственных культур и другие права.

Права лиц, использующих земельные участки на основании сервитута, определяются договором, если это публичный сервитут, то определяются нормативным актом.

Обязанности:

  1.  Использовать земельный участок в соответствии с целевым использованием
  2.  Сохранять межевые и геодезические знаки
  3.  Приступать к освоению земельного участка и использованию своевременно, как предусмотрено решением.
  4.  Производить платежи за землю
  5.  Соблюдать требования градостроительных регламентов, санитарных, экологических правил
  6.  Не допускать загрязнения, ухудшения плодородия

  1.  Основания возникновения прав на землю

ЗК ввел специальную главу 5. Возникновению прав на землю посвящена ст. 25 ЗК, которая носит по существу отсылочный характер, отсылает к гражданскому законодательству. В гражданском законодательстве основания возникновения – ст. 8 ГК. В связи с этим конкретно не называя основания возникновения прав на  землю, ЗК ставит в затруднительное положение правоприменительные органы и порождает поле для научных споров.

Анализ ст. 8 ГК свидетельствует о том, что не все перечисленные основания возникновения прав на землю относятся к земельному праву. Среди перечисленных в ст. 8 указано, что гражданские права возникают из договора, из сделок, предусмотренных законом и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Права на земельные участки могут возникнуть только лишь из сделок, предусмотренных законом.

Гражданские права возникают из действий граждан и юридических лиц, хотя не предусмотренных законом, но в силу общих начал порождающих гражданские права.

Гражданское право дополняет аналогию права и аналогию закона. Земельные правоотношения регулируются преимущественно публично-правовыми нормами, тем самым в земельном праве не допускается ни аналогия права, ни аналогия закона, следовательно, в качестве основания возникновения прав на землю можно назвать следующие:

Лекция 5

  1.  В соответствии со ст. 29 ЗК предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основе решения органов местного самоуправления или решения органов исполнительной государственной власти.
  2.  Договоры и другие сделки, предусмотренные законом.

В соответствии со ст. 27 ЗК оборот земельных участков регулируются нормами гражданского законодательства. Ст. 129 п. 2 ГК устанавливает, что оборот земельных участков осуществляется в той мере, в какой их оборот дополняется законами о земле и природных ресурсах.

П.3 ст. 3 ЗК устанавливает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются нормами гражданского законодательства, если иное не установлено земельным, лесным, водным и иным законодательством.

Таким образом, совершая сделку с земельными участками необходимо соблюдать ограничения, установленные вышеуказанными нормами.

  1.  Приобретение земельного участка по основаниям, установленным законом.

Ст. 35 ЗК, ст. 552 ГК устанавливает правило, в соответствии с которым при переходе права собственности на здания, строения и сооружения к покупателю переходит право собственности на земельный участок.  П. 4 ст. 35 ЗК устанавливает, что отчуждение земельного участка и здания, принадлежащего одному лицу на праве собственности, происходит одновременно. Недопустимо отчуждение земельного участка отдельно здания, такое условие договора признается ничтожным.

4. Приобретение прав на земельные участки под многоквартирными домами.

П. 2 ст. 36 ЗК устанавливает, что земельный участок переходит в общую долевую собственность домовладельцев многоквартирного жилого дома, причем земельный участок переходит бесплатно.

5. Судебное решение

6. Право на земельный участок возникает на основе правопреемства (ст. 21 ЗК, устанавливающая возможность перехода права пожизненного наследуемого владения наследнику).

7. Приобретательская давность. Данное основание является спорным. Ее позиция: может возникнуть.

П. 2 ст. 214 ГК и п. 1 ст. 16 ЗК имеет четкое положение о том, что земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, муниципального образования являются государственной собственностью. Таким образом, если нет доказательств о нахождении земельного участка в частной, муниципальной собственности независимо от каких-либо давностных сроков он признается государственной собственностью.

Основания прекращения прав на земельные участки

Классифицируют на:

  1.  Общие и специальные

Общие:

- добровольный отказ

- истечение срока, на который был предоставлен земельный участок

- реорганизация, ликвидация, прекращение деятельности юридического лица

- изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Ст. 49 ЗК указывает перечень целей для изъятия земельных участков, это такие как:

- строительство автомобильных дорог

- строительство объектов атомной энергии

- объектов обороны и безопасности

- объектов федеральных энергетических систем

Данный перечень не является исчерпывающим, в соответствии с п. 1 подп. 3 ст. 49 ЗК субъекты РФ вправе установить иные обстоятельства.

- нецелевое использование земельного участка

- неиспользование земельного участка. ЗК устанавливает трехгодичный срок на неиспользования земельного участка.

- отчуждение

- гибель

- уничтожение участка

- обращение на него взыскания, реквизиция, банкротство, национализация, конфискация

Специальные:

  1.  Прекращение трудовых отношений
  2.  Нерациональное использование
  3.  Выморочность
  4.  Использование методами, ведущими к ухудшению экологической обстановки
  5.  Систематическая неуплата земельного налога
  6.  Выделение из земель сельскохозяйственного назначения земельных участков для ведения крестьянского хозяйства

  1.  Правомерные (сделки) и неправомерные (конфискация) действия
  2.  Добровольное и принудительное

 Добровольное прекращение может последовать в случае совершения сделки с земельным участком либо направленных на правовую судьбу субъекта земельного права.

 Принудительное прекращение в случае изъятия для государственных и муниципальных нужд, реквизиции, конфискации, совершения специального земельного правонарушения.

Принудительное прекращение субъекта права.

4) В юридической литературе основания прекращения классифицируют также в связи с совершением действий, наступлением событий, истечением срока.

1. В зависимости от совершения действий в зависимости от того, имеется ли состава земельного правонарушения. Однако прекращение земельных прав возможно и с действиями, не связанными с земельными правонарушениями. К ним относятся: решение субъекта права (на совершение сделки, например); постановление уполномоченного органа; решение суда.

2. От юридического события – фактическое обстоятельство, не зависящее от воли субъектов. В свою очередь, подразделяется на абсолютные события (смерть субъекта, гибель участка в результате, например, землетрясения), относительные события (гибель участка, вызванные техногенной деятельностью людей, например).

Прекращение земельных прав из-за наступления юридического события происходит в силу закона. Особенностью прекращения земельных прав в результате гибели земельного участка является констатация того, что указанное уничтожение носит неустранимый и необратимый характер, в результате чего земельный участок не может быть восстановлен.  Гибель участка устанавливается судом по заявлению заинтересованных лиц при условии, что регистрационный орган не может принять решение о прекращении права. Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии при принятии решения о прекращении права в результате гибели участка, исходит из общеизвестных фактов. Например, таких как затопление территории, землетрясение и т.д.

Право на землю может быть прекращено также в связи с фиксацией прекращения существования носителя земельных прав (смерть, подтверждение смерти в регистрационных органах).

Особым юридическим фактом является истечение срока действия права (договор права аренды и право безвозмездного срочного пользования).

В настоящее время отсутствуют предельные сроки аренды и безвозмездного срочного пользования земельным участком. Между тем в ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» указано, что договор аренды  может быть заключен на 49 лет. Однако в силу ст. 125 и 608 ГК право определять условия передачи имущества в аренду третьим лицам (в том числе на срок, на который имущество предоставляется в аренду) принадлежит собственнику. Таким образом, определение срока аренды земельного участка в рамках предельного срока, установленного законодательством в каждом конкретном случае, является правом собственника земельного участка, что соответствует ст. 209 ГК.

Источники земельного права

Понятие источника права возникло более двух тысяч лет назад. Термин «источник права» употребляется в качестве формы выражения права. В различных случаях праву известны следующие источники: правовой обычай, судебный прецедент, религиозный памятник, нормативно-правовой акт, нормативно-правовой договор, юридическая доктрина и др. Исходя из общепринятых представлений источниками земельного права является нормативно-правовой  договор, в том числе международный договор и нормативно-правовой акт.

Нормативно-правовые акты различают:

  •  по территории действия – на территории РФ, субъекта РФ, муниципального образования.
  •  по времени действия: нормы земельного права не имеют обратной силы.
  •  по кругу лиц: общие нормативно-правовые акты (например, граждане РФ имеют право на получение земельного участка) и специальные (например, в зависимости от наличия дополнительных прав, наличия каких-либо льгот, профессиональных знаний (занятие крестьянско-фермерским хозяйством).

Таким образом, источник земельного правадокумент, установленный в форме, изданной уполномоченным на то государственным органом, содержащий в себе земельно-правовые нормы, действующий на определенной территории, в определенное время и среди определенного круга лиц, а также являющийся элементом системы земельного законодательства.

Система источников представляет собой иерархию составляющих ее элементов, расположенных в определенной соподчиненности. В связи с этим выделяют следующие уровни:

  1.  Международно-правовые договоры, которые регулируют различные сферы земельно-правовых отношений. К ним относятся соглашение РФ и КНР «О российско-китайской границе в ее западной части» 1994 г, 1996 – соглашение РФ и Китая «О природном заповеднике озера Ханка, которое создается в приграничных районах России и Китая». Одна часть заповедника находится в Приморском крае. Конвенция «О водно-болотных угодьях», имеющих важное международное значение 1971 г.
  2.  Конституция РФ. Многие из содержащихся в Конституции общих норм имеют земельно-правовую направленность. Ст. 9, 35 (право собственности охраняется законом), ст. 72 Конституции РФ о разграничении предметов ведения, ст. 42 о получении достоверной информации, в том числе о составе земель, ст. 58 – бережное отношение к природе, обязанность по сохранению и рациональному использованию природных богатств.
  3.  Федеральные конституционные законы

ФКЗ 2001 г. «О порядке принятия в состав РФ и образования в ее составе нового субъекта РФ»

ФКЗ «О Конституционном суде РФ»

ФКЗ «Об арбитражных судах РФ»

  1.  Федеральные законы, принимаемые Федеральным Собранием

В соответствии со ст. 76 Конституции РФ иерархия актов внутри одного вида не допускается. Таким образом, ни один федеральный закон не обладает по отношению к другому федеральному закону большей юридической силой.

ЗК РФ был принят 25 октября 2001 г. ЗК по своей структуре включает 108 статей и 18 глав. Среди источников ЗК занимает центральное место. ЗК закрепил систему правовых норм, регулирующих отношения собственности на землю в условиях развития рыночных отношений в России. Он также разграничил собственность на федеральную собственность, субъектов РФ, муниципальных образований.

Статьи ЗК предусматривают всесторонний анализ реализации прав частных собственников, закреплены и гарантии, и механизм защиты, усилен механизм судебной защиты собственников земельных участков при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд, введена статья о резервировании земельных участков для государственных и муниципальных нужд, конкретизированы и развиты нормы о праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, сервитут, аренда земельного участка. Впервые закреплены условия установления публичных сервитутов, впервые введено территориальное зонирование территории.

ЗК РТ принят 10 июля 1998 г. №1736, содержит 8 глав, 48 статей.

ФЗ №221-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О государственном кадастре недвижимости».

ФЗ №33-ФЗ от 14 марта 1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях».

ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на движимое и недвижимое имущество»

ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 125-ФЗ от 28 июля 1998 г.

ФЗ «О границах прав малочисленных народов»

НК, ГК, ФЗ №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия», № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», Градостроительный кодекс, ФЗ №74-ФЗ «О крестьянско-фермерском хозяйстве».

  1.  Указы Президента РФ

- от 9 марта 2004 г. №314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти»

  1.  Постановления и распоряжения Правительства РФ

Постановление от 6 апреля 2004 г. №160 «О структуре природных ресурсов»

  1.  Акты министерств и ведомств

Акты Министерства сельского хозяйства, Министерства экономического развития РФ.

  1.  Нормативно-правовые акты органов местного самоуправления (правила землепользования и застройки г. Казани)
  2.  Руководящие Постановления Пленума ВС и решения ВАС

- постановление Пленума ВС 1999г. №6

- от 27 февраля 2001 г. №61 Информационное письмо Президиума ВАС

- Постановление Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. №11

10. Вспомогательные нормативно-правовые акты

К ним относятся ГОСТы, СНиПы, стандарты. В последнее время к источникам земельного права стали относить общие принципы права, нормативные договоры, соглашения, некоторые обладающие юридической силой обычаи. Договоры как источники об установлении сервитутов. К обычаям относят подп. 7 п. 3 ст. 33 ЗК, ст. 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». ФЗ «О землеустройстве» (о возведении заборов по периметру участков). От 30 апреля 1999 г. «О гарантиях прав малочисленных народов России». Ст. 35 ЗК «О разделении земельных участков».

Лекция 6

Право собственности на землю

Введение нового института права собственности на землю связано с проведением земельной реформы, а именно законом РСФСР от 23 ноября 1990г. №374-1 «О земельной реформе». Наряду с государственной собственностью, была введена частная собственность для индивидуально-жилищного строительства и для ведения сельскохозяйственного производства.

Ст. 9 Конституции РФ ввела следующие формы собственности на землю: частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Установление форм собственности с экономической точки зрения представляет процесс определения субъектов присвоения материальных благ под использование земельных участков. Правовые формы присвоения:

  1.  Индивидуальная (индивидуальная собственность граждан и юридических лиц)
  2.  Общественная (государственная и муниципальная)

Таким образом, по указанному признаку выделяют две формы собственности: публичная и частная. В последнее время в литературу вводятся понятия «общественное достояние» и «общественная собственность» как часть государственного и муниципального имущества. На наш взгляд, выделение общественной собственности не означает появление новой формы собственности применительно к земельной собственности это означает введение запрета на приватизацию земельных участков (как объекты использования атомной энергии).

Российское государство современного периода имеет преимущества в сочетании публичных и частных интересов. В связи с этим государство ставит следующие цели:

  1.  Предотвращение концентрации крупных земельных участков в руках одного лица, особенно это характерно для земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» максимальный размер земельных участков сельскохозяйственного назначения определяется самостоятельно субъектами РФ.

Так, законом РТ от 6 августа 2003 г. максимальный размер площади сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности одного гражданина либо в собственности юридического лица не может превышать 25% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории. Письмом Госкома РСФСР от 10 января 1992 г. №3-15/51 установлена норма бесплатной передачи сельскохозяйственных угодий в собственность граждан в зависимости от качества. При низком качестве земли допустимое предоставление – 40 га, при высоком – 5 га.

  1.  Соединение собственника земельного участка и сельхозпроизводителя в одном лице
  2.  Обеспечение выполнения экологических требований при использовании земельных участков как уникального дара природы
  3.  Обеспечение целевого использования в зависимости от принадлежности участков к той или иной категории.

Ст. 284 ГК установлено, что земельный участок может быть изъят у собственника, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного и иного строительства, неиспользования для соответствующих целей в течение трех лет.

Ст. 8 ЗК устанавливает правила отнесения земель к категориям и перевода из одной категории в другую. Категории земли указываются в следующих документах: актах органов государственной власти и органов местного самоуправления, договоре, предметом которого является земельный участок, в государственном кадастре недвижимости, в документах о государственной регистрации на недвижимое имущество и в иных документах, которые установлены либо федеральным законом, либо актом субъекта РФ.

  1.  Регулирование рынка земли с целью минимизации негативных социально-экономических последствий.

Признаки права собственности

  1.  Определяется сложной структурой содержания права собственности, которое состоит из следующих правомочий: владения, пользования и распоряжения.

Что касается права государственной собственности на землю, то в юридической литературе дореформенного периода была распространена точка зрения, согласно которой в содержание права собственности включалось и правомочие управления. В последнее время в современной юридической литературе просматривается тенденция включения правомочия управления в содержание права государственной собственности. Данная позиция подтверждается ст. 9, 10 ЗК, которые включают полномочия РФ и субъектов РФ управления соответствующей собственностью.

  1.  Совершение собственником в отношении принадлежащего ему имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам, не нарушающим права и охраняемые законом интересы.

П. 2 ст. 209 ГК устанавливает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, таким как постановление Правительства РФ, указы Президента РФ и т.д., что не соответствует ст. 36 Конституции РФ, где право собственности охраняется только законом.

Ст. 129 ГК устанавливает допущения земельному законодательству, обороту земельных участков. П. 2 ст. 129 допускает, что объекты могут принадлежать лишь определенным участникам оборота, либо их оборот допускается по специальному разрешению.

Кроме того, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому (как публичная и частная собственность) способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Указанные положения ГК не соответствуют положениям земельного законодательства.

В ст. 27 ЗК не содержатся и не указаны, какие земельные участки могут принадлежать лишь определенным участникам оборота, а также не указываются случаи, когда оборот земельных участков осуществляется по специальному разрешению. Исключением является п. 3 ст. 27 ЗК, устанавливающий возможность ограничения по федеральному закону. Например, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», где земельные участки сельскохозяйственного назначения могут принадлежать только российским гражданам и юридическим лицам.

П. 4 ст. 27 ЗК устанавливает, что земельные участки, изъятые из оборота, находятся в федеральной собственности, это государственные природные заповедники и национальные парки и т.д.

Земельные участки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектом сделок. Земельные участки, ограниченные в обороте, в соответствии с п. 2 ст. 27 и п. 4 ст. 28 ЗК могут предоставляться в частную собственность, если это разрешено федеральным законом. К землям, ограниченным в обороте, относятся: особо охраняемые природные территории, земли лесного фонда и т.д. (ст. 27 ЗК).

В соответствии с ФЗ  от 14 марта 1995 г. №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», а также ФЗ от 23 февраля 1995 г. «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» внешний контур округа санитарной охраны является границей курорта, к примеру, у курортов выделяют три зоны округа санитарной охраны.

  1.  Объектом права собственности является индивидуально-определенные вещи.

Ст. 130 ГК определяет перечень недвижимых вещей. К ним относятся земельные участки, участки недр, все то, что прочно связано с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба невозможно, строения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

  1.  Собственник земельного участка на все время содержания земельного участка несет риск его случайной гибели или повреждения.

Виды собственности

В  настоящее время в литературе дается критика коллективно-долевой собственности, ссылаясь на то, что в литературе различают общую долевую и общую совместную.

На сегодняшний день 108 млн. га сельскохозяйственных угодий переданы в собственность, т.е. 12 млн. жителей стали собственниками.

В соответствии со ст. 216 ГК, 46 ЗК, 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участники долевой собственности вправе по своему усмотрению дарить, обменивать, отдавать в залог, вносить в уставной капитал и др. способами распоряжаться своей долей.

Право общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения предполагает значительное количество субъектов права. Ст. 244 ГК определяет двух и нескольких лиц. Следовательно, правовой режим общей собственности на указанные объекты должен иметь свою специфику, и такая специфика установлена ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Особенности:

  1.  Участников общей собственности более пяти
  2.  Уведомление участников общей собственности и высших органов государственной власти либо органов местного самоуправления при выделе доли в натуре.

Ст. 8, 12 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает преимущественное право субъекта РФ покупки продаваемого земельного участка или доли по цене, по которой она продается, а цена, как правило, бывает рыночная.

Разграничение государственной собственности на землю

Основанием отнесения земель к собственности федеральной, субъектов РФ и муниципальных образований является основания, установленные ст. 17, 18, 19 ЗК. К ним относятся:

  1.  земельные участки, признанные таковыми федеральными законами
  2.  прав собственности возникло при разграничении государственной собственности на землю
  3.  приобретены по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством

Критерием разграничения государственной собственности на землю являются основания, указанные в ст. 3.1 ФЗ «О введении в действие ЗК». К ним относятся:

  1.  Земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности РФ, либо субъекта РФ, либо муниципального образования.
  2.  Применительно к федеральной собственности это земельные участки, предоставленные органам государственной власти их территориальным органам, казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям, некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти.
  3.  Находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного срочного пользования у государственных академий наук и созданные такими академиями организаций.
  4.  Иные

Существуют особенности регулирования земельной собственности: ст. 30.1 закона о государственной регистрации предусматривает необходимость предоставления для государственной регистрации перечня документов, утвержденных постановлением Правительства РФ т 30 июня 2006 г. №404. К ним относятся: заявление, правоустанавливающие документы на земельный участок, правоустанавливающие документы на здания, строения и сооружения и кадастровый паспорт.

Ранее федеральным законом от 17 июля 2001 г. №101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» были определены критерии разграничения государственной собственности на землю. Указанный закон был признан утратившим силу в связи с введением ст. 31 ФЗ от 17.04.2006 №53-ФЗ.

Субъектами права государственной собственности в соответствии со ст. 214 ГК являются республики, края, области, города федерального значения, автономные области, автономный округ и сама Российская Федерация. В силу ст. 125 ГК от имени РФ и субъектов РФ права собственника осуществляют органы государственной власти в пределах их компетенции. В некоторых комментариях к ЗК к таким органам относят: Правительство РФ, различные министерства и ведомства.

Постановлением Правительства РФ от 18.07.2000 №536 была утверждена структура Министерства имущественных отношений РФ. После ликвидации данного министерства Указом Президента РФ от 10 марта 2004 г. №314 функции министерства перешли к Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом. В РТ было создано Управление.

К полномочиям данного агентства относятся, с одной стороны, подготовительные действия для последующей реализации правомочий распоряжения. К таким действиям относятся: принятие решения о форме торгов, определение независимого оценщика, определение существенных условий договора купли-продажи или аренды. С другой стороны, к функциям агентства относятся действия по защите интересов РФ. К таким действиям относятся: принятие мер для поступления средств от продажи земельных участков в федеральный бюджет, осуществление от имени РФ действий по защите интересов РФ при  предоставлении земельных участков органам государственной власти РФ, государственным унитарным предприятиям, государственным учреждениям.

Кроме того, к функциям относятся регламентация мониторинга земель, осуществление государственного контроля, государственной регистрации права федеральной собственности, планирования и регистрация застройки, оценки земли, сбор платежей и т.д.

Перечисленные функции Россия выполняет не как собственник, а как носитель политической власти. Таким образом, исходя из зональной принадлежности. Налицо полное смешение права государственной собственности на землю, содержание государственного управления и использования и охранные земли.

Лекция 7

Частная собственность на землю

Право собственности

В объективном смысле – совокупность правовых норм, складывающихся по поводу приобретения, использования и прекращения прав на земельный участок, защиту прав и интересов собственника, т.е. фундаментальные правила поведения собственника, определяют границы его поведения и легальных возможностей.

В субъективном смысле  право выражает правомочие собственника. Это мера должного поведения конкретного собственника в отношении конкретного земельного участка.

Большинство способов возникновения прав на землю связано со сделками. Говоря о сделках, необходимо говорить о принципе единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком здания, строения, сооружения следуют судьбе земельного участка.

Ранее необходимость формирования единого объекта была предусмотрена постановлением правительства РФ 95-97 «О программе и развитии российской экономики» 2001 г. Распоряжением правительства была утверждена Программа социально-экономического развития РФ на среднесрочную перспективу  2002-2004 гг.

Программа жилища 2002-2004  предусматривала создание нормативно-правовой базы для формирования единых объектов недвижимости (в том числе многоквартирные жилые дома и занимаемые ими земельные участки).

Принцип единства судьбы нашел воплощение в ряде правовых норм. Ст. 35 ЗК – при переходе права собственности на здание, строение, сооружение на чужом земельном участке приобретатель здания приобретает право на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. При долевой собственности порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей, размер которых пропорционален доле в праве собственности либо с учетом сложившегося порядка пользования землей.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений и сооружений, если они принадлежат лицу.

Исключения:

- отчуждение части здания, строения, сооружения, которые не могут быть выделены в натуре с частью земельного участка

- отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота (ст. 27 ЗК)

- ограниченных в обороте и связанных с ними зданий, строений и сооружений – федеральное законодательство предусматривает, можно или нет

Аналогичное правило содержится в гражданском законодательстве (ст. 271, 273, 552).

ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в ст. 27 устанавливает, что приватизация зданий, строений, сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретшему такое имущество, и земельного участка.

В п. 3 ст. 27 ФЗ «О введении в действие ЗК» установлено правило, что со дня введения в ЗК приватизации зданий, строений и сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается.

Таким образом, последовательная реализация принципа единства судьбы земельного участка и здания рассматривается как один из этапов создания единого объекта недвижимости.

На сегодняшний день земельное законодательство рассматривает раздельное существование зданий и земельного участка. Например, в Германии при продаже объектов недвижимости покупателю земельного участка автоматически переходит право собственности на все здания, строения, сооружения, расположенные на приобретаемой земле.

В РФ при заключении договора купли-продажи заключается два договора купли-продажи – земельного участка и здания, в случае нахождения земельного участка в аренде до регистрации права собственности на здание оформить земельный участок на правах аренды не представляется возможным.

Достаточно распространены случаи, когда казенное предприятие, здание принадлежит на праве оперативного управления, а земельный участок - на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Ст. 1149 ГК предусматривает право на обязательную долю в наследстве. В случае, когда есть завещание лишь на расположенную на земельном участке недвижимость, земельный участок передается (хоть и малого размера – менее 4 соток) в удовлетворение обязательной доли наследнику (данные пример характерен для садоводческих объединений граждан при наследовании садового домика).

Ст. 1179 ГК – наследование имущества в крестьянско-фермерском хозяйстве. В случае если наследников, желающих продолжить крестьянско-фермерское хозяйство, нет, тогда подлежит разделу между наследниками, при невозможности раздела земельного участка он перейдет к наследнику, имеющему преимущественное право. При такой конструкции на чужом земельном участке находится имущество, принадлежащее другим наследникам, и порядок пользования землей будет определен взаимоотношениями сторон.

При решении судьбы земельного участка в судебной практике возникают вопросы с установлением имущества, т.е. с возможностью отнесения его к движимому или недвижимому имуществу. Постановление Президиума ВАС от 16 декабря 2008 г.: иск о признании права собственности на открытую стоянку был удовлетворен, т.к. бетонирован – площадку признали недвижимым имуществом (ст. 36 ЗК). Постановление Президиума ВАС от 26 марта 2006 г. под крановые пути – признали недвижимостью.

Незавершенное строительство. Президиум ВАС от 20 декабря 2008 г. отказал в передаче земельного участка в собственность занимаемого не завершенным строительством объектом,  ссылаясь на то, что указанные объекты не могут быть использованы с целевым назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию – на занимаемые такими объектами земельные участки распространяется режим земель для строительства.

Ст. 210 ГК – собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Что касается земель, ст. 13 ЗК – собственники, землепользователи и арендаторы осуществляют рациональную реализацию территории, восстановление и поддержание плодородного слоя почвы, ст. 7 ЗК.

Предоставление земельных участков из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных кодексом, федеральными законами и законами субъектов РФ. В праве установлены основания бесплатного предоставления земли, как показывает анализ регионального законодательства. 27 декабря 2004 г. был принят закон РТ №693-РТ «О государственной поддержке развития жилищного строительства в РТ» - бесплатно может предоставляться однократно в собственность граждан, участвующих в социальной ипотеке, зарегистрированных по месту постоянного проживания в сельских поселениях молодых специалистов, работников бюджетной сферы и сельскохозяйственной отрасли, для организации индивидуально-жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства (Волгоградская область, 18 июля 2002 г. №56-03). ЗК РТ устанавливает следующие случаи бесплатного предоставления земли:

- земельные участки бесплатно предоставляются в собственность религиозным и благотворительным организациям в соответствии с п. 1 ст. 36

- застройщику, с которым заключен договор о развитии застроенной территории (п. 2 ст. 30 ЗК)

- земельные участки, занимаемые многоквартирными жилыми домами (земля предоставляется собственникам жилого помещения в общей долевой собственности без выдела в натуре). Не требует получения свидетельства о доле земельного участка.

- ФЗ «О введении в действие ЗК»:

  •  Общероссийские организации инвалидов, в собственности которых находятся здания (п. 2 ст. 3)
  •  Земельные участки с расположенными на них жилыми домами, фактически находящиеся в пользовании граждан и приобретенных ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу закона СССР от 6 марта 1990 г., по которым не были надлежаще оформлены и зарегистрированы
  •  Земельные участки предоставлены до введения в действие ЗК для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения (дачная амнистия). Ст. 2.2 ФЗ « О государственной регистрации сделок с недвижимостью».

Если в документах не указано право, на котором предоставлен земельный участок, то он считается предоставленным бесплатно.

Документы:

  1.  Свидетельство о праве собственности на землю – форма установлена указом Президента 1993 г.
  2.  Государственный акт о праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования – утверждены формы постановлением правительства 19 марта 1992
  3.  Договор аренды земли сельскохозяйственного назначения

– лица, удостоенные звания Героя социалистического труда либо награждены почетным званием – бесплатно. 8 соток под строительство в городе, 0. 25 га в сельской местности

- герои Советского Союза, герои РФ – под жилье не менее чем 0, 5 га в городах, 0. 4 га – в сельской местности

- ФЗ от 15 апреля 1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных объединениях граждан» - бесплатно в частную собственность предоставляются некоммерческим объединениям (огородничество) имущество общего пользования.

В РФ реституция земельных участков, национализированных до 1 января 1991 согласно законодательству прямо запрещено законом (ч. 2 ст. 16, п. 3 ст. 25 законом о реабилитации репрессии). Конституционное решение вопросов о возврате бывшим собственникам и их потомкам имущества, национализированного в условиях революционного изменения государственного строя - это является выражением государственной воли, и Конституционному суду не подведомственны – Европейский суд по правам человека завален заявлениями.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

52365. Розгортання національно-визвольної боротьби в 1648-1649 роках 77 KB
  Методи: розповідь учителя відкритий мікрофон снігова куля робота з підручником джерелами бесіда. Робота з епіграфом. Робота з картою Завдання: Користуючись картою визначте напрямок руху повстанської армії після перемоги під Корсунем. Робота з посібником Буштрук О.
52366. Стежинами ботанічних садів 454.5 KB
  Своєрідною визитівкою цього ботанічного саду є Сирінгарій сад бузків. Колекція рослин саду налічує 30 тисяч видів гібридів і сортів рослин практично всіх країн світу. Так у Нікітському ботанічному саду ростуть 11 дерев секвойї гігантської. Але не лише екзотичні дерева вражають відвідувачів Нікітського ботанічного саду.
52367. ШКОЛА УКРАЇНСЬКИХ МОНУМЕНТАЛІСТІВ МИХАЙЛА БОЙЧУКА 72 KB
  Мета: Ознайомити учнів із художньою спадщиною української школи монументалістів Михайла Бойчука Завдання: навчальні: формувати навички художньої самоосвіти навчити розуміти особливості часу та особистості через мову живопису набуття досвіду щодо створення художніх образів у процесі практичної діяльності розвивати художньо – образне мислення навчити розрізняти різні техніки живопису та характерні особливості мистецьких стилів різних епох; Розвивальні: збагачення емоційно – естетичного досвіду формування культури почуттів стимулювання...
52368. Огонь Прометея. Брейн-ринг для учащихся 5-7 классов 56 KB
  Эпиграф: Чтобы в ваш дом не пришла беда Будь с огнем осторожен всегда надпись на агитационном плакате по противопожарной безопасности Он всегда бывает разным Удивительный огонь: То буяном безобразным То тихоней из тихонь. Огонь ...
52369. Сложение и вычитание дробей с разными знаменателями. Урок-соревнование «брейн-ринг» в 6 классе 32 KB
  Особыми будут правила: кто первый выполняет задание звонит в колокольчик; первые 3 команд ответившие получают по баллу; после отведенного времени каждая команда сдает карточки на проверку. Каждая команда получает карточку с заданием. Задание1 30 секунд – устно как сравнить дроби с разными знаменателями что значит сократить дроби Задание2 1 мин 30 секунд – письменно. Задание 3 2 мин 30 секунд в первый час пешеход прошел 1 3 всего расстояния которое он должен пройти во второй час 2 5 всего пути а в третий – остальную часть...
52370. Брейн - ринг з української мови 60.5 KB
  Мета: закріпити знання учнів з української мори з теми «Слово», навчити мислити творчо. Розвивати уміння аналізувати, синтезувати і систематизувати слова, а також розвивати звязне мовлення. Виховувати повагу до рідної мови, дружбу, згуртованість, бажання змагатись і перемагати у чесній грі.
52371. Брейн-ринг. Мій край - історія моя 109 KB
  Закінчи логічний ланцюжок: село місто район Назва науки що вивчає монети. Місто в Донеччині в якому видобувають 95 солі України.Впізнайте назву міста: 1 Це місто обласний центр північний сусід Донецька. 3 бали 2 Це місто разом з Донецьком Києвом та Львовом прийматиме Євро 2012.
52372. Створення мультимедійної заготовки презентації для проведення позакласного заходу «Інформаційний Брейн-ринг». 1.97 MB
  Брейн-ринг – відома телевізійна гра, в основі якої лежить змагання, де стартом є складне цікаве запитання, а фінішем – правильна відповідь. Необхідно зуміти швидко зреагувати, адже час прийняття рішення обмежений.
52373. КИРИЛО-МЕФОДІЄВСЬКЕ БРАТСТВО 100.5 KB
  Основні поняття і терміни: українська національна ідея ідея відродження братчики федерація КирилоМефодієвське братство політична організація республіка. підручник програмні документи схема КирилоМефодієвське братство пісня про Україну плакат Мої роздуми про тебеУкраїно мультимедійна презентація портрети братчиків. Учитель: Шановні діти Тема нашого уроку сьогодні КирилоМефодієвське братство Епіграфом до нашого уроку будуть слова Михайла Сергійовича Грушевського: Від КирилоМефодієського братства веде свою історію весь...