48492

Иные права на земельные участки

Конспект

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

К обязательственным правам на земельные участки относятся те права которые приобретаются в результате сделок: договора аренды земельного участка договора ренты и пожизненного содержания с иждивением договора безвозмездного срочного пользования договора доверительного управления договора залога ипотеки. Основания для регистрации: акт предоставления земельного участка; свидетельство о праве гражданина на данный земельный участок; выписка из похозяйственной книги. Переоформление земельного участка Заявление подается в исполнительный...

Русский

2013-12-10

208 KB

8 чел.

Лекция № 8

Иные права на земельные участки

Общие права на земельные участки формируются в зависимости от типов прав. Благодаря особому объекту и характеру общественных отношений вещные права отличаются от обязательственных следующими признаками:

- способом удовлетворения интересов управомоченного лица. В вещных правоотношениях управомоченный субъект удовлетворяет свои интересы за счет вещи, в обязательственных – лицо удовлетворяет свой интерес через действия обязанного лица;

- объектом господства. В вещных правоотношениях устанавливается господство над вещью, в обязательственных – господство над поведением обязанного лица;

- кругом лиц. В обязательственных отношениях управомоченное лицо определяет отношения с конкретным обязанным лицом.

Отличия права собственности от ограниченных вещных прав

  1.  Ограниченные вещные права ограничены по содержанию, т.е. являются более узкими по сравнению с правом собственности;
  2.  ограниченные вещные права не могут существовать самостоятельно, в отрыве от прав собственности;
  3.  ограниченные вещные права сохраняются в случае смены собственника соответствующей вещи («следуют за ней»);
  4.  содержание и характер ограниченных вещных прав определяется законом, а не договором;
  5.  возникновение ограниченных вещных прав может происходить и помимо воли собственника.

К числу вещных прав на земельные участки относятся: право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, сервитут.

К обязательственным правам на земельные участки относятся те права, которые приобретаются в результате сделок: договора аренды земельного участка, договора ренты и пожизненного содержания с иждивением, договора безвозмездного срочного пользования, договора доверительного управления, договора залога (ипотеки).

Земельное законодательство выделяет следующие виды прав на земельные участки:

- право общего пользования земельным участком, которое регулируется  п.12 ст. 85 ЗК РФ и п.8 ст. 27 ЗК РФ  - береговая полоса не может быть приватизирована;

- право ограниченного пользования земельным участком (п.4 ст. 36 ЗК РФ).

ВК РФ для земель водного фонда предусматривает заключение договора водного пользования либо решение о предоставлении водного объекта в пользование (ст. 11).

Право постоянного (бессрочного) пользования (ППБП)

ППБП является одним из основных вещных прав на землю, оно занимает второе место после права собственности по количеству земельных участков, предоставленных на данном праве. ППБП возникло и было заложено в ЗК РСФСР 1991 г. Ст. 12 предусматривала, что земельные участки на ППБП предоставлялись предприятиям, учреждениям, организациям. Проблема корреляции ППБП и прав на объекты недвижимости возникло с момента разгосударствления собственности на землю. Закон от 3.07.1991 г. «О приватизации государственных, муниципальных предприятий РФ», ФЗ от 12.07.1997 г. «О приватизации государственного имущества» не распространялись на отношения по поводу земель, т.е. земельные участки под имущественными комплексами предоставлялось на праве аренды либо на ППБП. Глава 17 ГК РФ вступила в действие с 2001 г., а Указом Президента от 24.12.1993 г. № 2287 нормы ЗК РСФСР, регулирующие отношения по предоставлению земель на ППБП, были признаны утратившими силу. В соответствии с ЗК РФ, ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» был предусмотрен ограниченный субъектный состав, т.е. ППБП с момента введения в действие ЗК РФ предоставляется следующим субъектам: государственным, муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, ОГВ и ОМС.

Необходимо переоформление ранее возникших прав. Для юридических лиц, не указанных в ст. 20 ЗК РФ, срок для переоформления – до 1.01.2015 г.

КоАП РФ введена ст. 7.34., предусматривающая ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления ППБП (данная статья не вступила в силу). КС РФ был рассмотрен запрос о возможности установления предельных сроков для переоформления прав на земельные участки. При этом он указывает, что законодатель вправе определить сферу действия нормы во времени и по кругу лиц, что не может рассматриваться как нарушение конституционных прав граждан.

Для граждан, владеющих земельными участками на ППБП и на праве пожизненного наследуемого владения (ППНВ), предельный срок для переоформления не установлен. Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. ИП не может рассматриваться в качестве лица, имеющего право на бесплатное переоформление прав на земельные участки (ст. 23 ЗК РФ).

Граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на ППБП и ППНВ, вправе в силу ст. 3 п.9.1 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» бесплатно приобрести в собственность земельный участок. Эта статья была принята взамен п.3 ст. 21, п.5 ст.20 ЗК РФ, которые с 2006 г. признаны утратившими силу (введение дачной амнистии).

Упрощенный порядок

Ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» предусматривает упрощенный порядок для регистрации прав собственности граждан на земельные участки для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Основания для регистрации:

- акт предоставления земельного участка;

- свидетельство о праве гражданина на данный земельный участок;

- выписка из похозяйственной книги.

На объекты, находящиеся на земельном участке, необходимо предоставить следующие документы:

- декларацию о наличии объектов на земельном участке (для садовых, огородных, дачных участков составление технического паспорта с марта 2010 г. не требуется; для индивидуальных жилых домов – составление кадастрового паспорта);

- документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимости, содержащие описание.

Переоформление земельного участка

Заявление подается в исполнительный орган либо в ОМС. Указывается цель использования земельного участка, желаемое право на земельный участок. Перечень необходимых документов указан в Приказе Минэкономразвития № 370 от 30.10.2007 г. В этот перечень включены выписки из единого государственного реестра прав на здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке и о правах на земельные участки. Необходимо представить кадастровый паспорт на земельный участок и иные документы, предусмотренные в указанном перечне. ОМС не вправе расширять этот перечень.

Заявление +

кадастровый паспорт комитет зем-х реш-ие о  проект

и иные док-ты,  1 мес. и имущ-х отношений 1 мес. предост-ии дог-ра

указанные в перечне исполкома зем. участка

Заявление о схеме расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровая схема территории (если нет кадастрового паспорта)

Согласно ст. 36 ЗК РФ лицо, обладающее на праве собственности зданием, строением, сооружением, расположенным на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе приватизировать или взять в аренду (право выбора остается за заявителем).

Согласно п.2.2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» собственники зданий вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды земли – до или после вступления в действия ЗК РФ.

Приватизация земли

Тесно связана с переоформлением. В 1990 г. под приватизацией государственных и муниципальных земель понималось возмездное и безвозмездное приобретение гражданами или юридическими лицами объектов государственной или муниципальной собственности. В ФЗ 2001 г. «О приватизации» под приватизацией понимается ужу возмездное отчуждение. В ЗК РФ содержатся различные правовые нормы, устанавливающие особый правовой режим для граждан и юридических лиц в зависимости  от того, как они вступают в правоотношения по рпиватизации. Выделяются следующие способы приватизации земли:

  1.  приватизация земельных участков, предоставленных гражданам на ППБП, ППНВ, для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства и крестьянского фермерского хозяйства;
  2.  приватизация земель колхозов, совхозов, связанная с бесплатной передачей гражданам с/х угодий;
  3.  приватизация земельных участков приватизированными государственными и муниципальными предприятиями;
  4.  возмездное приобретение гражданами и юридическими лицами на торгах (из государственной или муниципальной собственности, по сделкам купли-продажи);
  5.  приватизация объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Для садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединений граждан ст. 28 № 66-ФЗ предусматривает иной порядок приватизации земли.

Право пожизненного наследуемого владения (ППНВ)

Общая характеристика ППНВ предусмотрена ст. 21 ЗК РФ. Впервые ППНВ было установлено Основами законодательства СССР о земле в 1990 г.

В ЗК впервые данное право появилось в 1991 г. Закон РФ от 23.12.1992 г. «О праве граждан РФ на получение в частную собственность земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества» предусмотрел бесплатное предоставление в собственность земельных участков, не превышающих предельную норму площади земли. Земельный участок, превышающий установленный норматив, мог быть передан в собственность по договорной цене либо сохранялось ППНВ. В силу ст. 21 ЗК РФ, 267 ГК РФ распоряжение земельными участками, находящимися на ППНВ, не допускается, за исключением перехода права на земельный участок по наследству. В силу ст. 1181 ГК РФ при наследовании земельного участка, принадлежащего наследодателю, переходит также находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы и находящаяся на нем растительность.

Сервитут

ЗК РФ выделяет частный и публичный сервитут. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Для установления публичного сервитута необходимо:

- принятие закона или иного НПА РФ, субъекта РФ либо ОМС;

- проведение публичного слушания.

Лекция № 9

Установление публичного сервитута проводится с участием общественности, по результатам общественных слушаний составляется протокол, порядок проведения публичных слушаний устанавливается НПА субъектов РФ и МО ( в РТ такого порядка нет, однако в Кукморском МО принят порядок проведения публичных слушаний).

Цель установления публичного сервитута – удовлетворение публичного интереса: государства, МО, местного населения.

Публичные сервитуты устанавливаются для целей, указанных в п.3 ст. 23 ЗК РФ. Перечень таких целей является исчерпывающим. Цели для публичных и частных интересов принципиальных различий не имеют.

Субъектами сервитутных отношений являются, с одной стороны, - лицо, обременяемое сервитутом (собственник земельного участка) и сервитуарий, с другой стороны, в пользу которого устанавливается сервитут. Субъектами могут выступать собственники, владельцы земельных участков на ППНВ.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества.

Юридическим основанием установления частного сервитута является договор, а публичного – закон либо иной НПА.

Сервитут может быть срочным или постоянным. Для земельных участков, расположенных в границах участков, зарезервированных для государственных и муниципальных нужд, срок публичного сервитута не может превышать 7 лет (ст. 70.1 ЗК РФ)

Сервитут может быть платным и безвозмездным. Размер платы за сервитут определятся в соответствии с Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут (от 17.03.2004 г., Федеральная служба земельного кадастра).

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он устанавливается.

Земельное законодательство не дает понятия и степени обременительности, но из ст. 23 следует, что о необременительности свидетельствует то, что земельный участок остается во власти собственника.

В РТ действует порядок определения и выплаты соразмерной платы за публичный сервитут, утвержденный Кабмином РТ от 16.05.2008 г. № 325. Средства за сервитут выплачиваются собственнику земельного участка с лицевого счета Минземимущества РТ.

Основным условием выплаты за установление публичного сервитута является:

- невозможность использования земельного участка по назначению, в результате чего собственник вправе требовать соразмерную плату либо требовать изъятия земельного участка с возмещением ущерба.

Пленум ВАС  под равноценным возмещением понимает выкупную цену земельного участка, в которую включается рыночная стоимость изымаемого участка и находящихся на нем объектов, а также убытки и упущенная выгода.

Споры между органом, установившим публичный сервитут, и собственником земельного участка, землевладельцем, землепользователем рассматриваются арбитражным судом независимо от того, каким органом они были установлены.

Главное требование для установления частного сервитута – заключение соглашения между субъектами сервитутных отношений. При разрешении спора в суде суд оценивает предсудебное урегулирование спора путем направления одной из сторон проекта соглашения об установлении частного  сервитута.

Частный сервитут, как и публичный, подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной службе кадастра и картографии.

Сервитуты следует отличать от ограничения прав на земельные участки, установленные ст. 56 ЗК РФ.

Главное отличие ограничений от обременений состоит в том, что обременение – это привнесенное извне права третьих лиц, препятствующие собственнику свободно и в полном объеме реализовывать свои правомочия. В связи с этим считается верной точка зрения, согласно которой обременение права собственности устанавливается на основе договорных отношений. Ограничение – это способ определения правового режима земель. Вид и характер ограничений основывается на предписаниях соответствующих НПА. Ограничениями на землю можно считать запреты на определенные виды деятельности, требования воздержаться от определенных действий, связанных с использованием земли в зависимости от местоположения земельных участков, и которые не применяются в отношении других земельных участков, имеющих аналогичное целевое использование. Т.о. установление ограничений – это форма закрепления в законодательстве пределов осуществления субъективных прав лиц на земельные участки.

Из анализа ст. 23 и ст. 56 ЗК РФ следует, что обременение и ограничение являются различными понятиями. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» рассматривает их как синонимы.

Аренда земель

Земельные участки могут предоставляться их собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Арендодателем является собственник. В отношении государственной и муниципальной собственности таковыми являются уполномоченные органы власти. Согласно п.1 ст. 22 ЗК РФ иностранные лица и лица без гражданства могут иметь земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ. Данная норма носит декларативный характер и не содержит правового наполнения, поскольку ЗК РФ не установлены такого рода ограничения. Однако существуют ограничения для земель с/х назначения и природных территорий.

Выделяют односубъектную и многосубъектную аренду, т.е. аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом их долей на арендованное имущество).

В договоре аренды земли должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче: местоположение, размер, границы, подтвержденные кадастровым паспортом. Объектом договора аренды не может быть земельный участок, изъятый и ограниченный в обороте, за исключением случаев, установленных ФЗ.

Существенными условиями договора аренды земли в силу ст. 607 ГК РФ является условие о предмете. Однако ЗК РФ дополняет существенные условия введением арендной платы (ст. 65 ЗК РФ). Кроме того, ЗК РФ определяет, что порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальной собственности, устанавливается, соответственно, Правительством РФ, органами исполнительной власти субъектов РФ, ОМС.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582 определены основные принципы арендной платы, а также правила определения размера арендной платы и сроки ее внесения. Порядок определения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается ОГВ субъектов РФ. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РФ, в расчете на год определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом следующими способами:

- на основании кадастровой стоимости земельного участка;

- по результатам торгов;

- в соответствии со ставками, утверждаемыми Минэкономразвития РФ;

- на основании рыночной стоимости земельного участка.

Арендная плата на год устанавливается в пределах 2 % кадастровой стоимости арендуемого земельного участка (для земель с/х назначения – 0,3 %, для земель, ограниченных в обороте, - 1,5 % кадастровой стоимости).

Постановлением Правительства РФ устанавливаются и иные размеры арендной платы (от 0,01 до 2 %).

В тех случаях, когда арендная плата рассчитывается исходя из рыночной стоимости расчет ведется следующим образом:

А=С*Р, где

А – арендная плата,

С – рыночная стоимость земельного участка,

Р - ставка рефинансирования

В РТ принято Постановление Кабмина от 27.04.2006 г. № 211 «Об арендной плате за землю». Здесь применяется другой расчет:

А=Рс*Кф, где

Рс – размер ставки земельного налога,

Кф – поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий разрешенное использование

26.11.2008 г. (Постановление ФАС Поволжского округа № А65-4322/2008 рассматривалось заявление предпринимателя.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 8.04.2000 г. № 316 «Об утверждении правил проведения кадастровой оценки земель» кадастровая оценка осуществляется Федеральной службой кадастра и картографии и ее территориальными органами. Для проведения привлекаются оценщики. Кадастровая оценка проводится не чаще 1 раза в 3 года, результаты кадастровой оценки дают основу для классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Федеральной службы кадастра и картографии утверждают результаты кадастровой оценки.

В РТ Постановлением Кабмина от 31.12.2008 г. были утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов. Также была проведена кадастровая оценка земель садоводческих обществ и с/х земель.

Закон РФ от 11.10.1991 г. «О плате за землю» содержит ст. 25 «о нормативной цене земли». Нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества, местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный счет окупаемости. Нормативная цена земли применяется лишь в отношении ипотеки земельного участка (см. ФЗ «Об ипотеке»).

В случае выкупа земельного участка стоимость определяется в соответствии со ст. 2 п.1 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ». Указанный порядок распространяется на коммерческие организации, ИП, являющихся собственниками зданий, строений, сооружений. При приобретении указанными лицами  таких земельных участков цена устанавливается субъектом РФ в пределах 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка. Данная норма распространяется не только на отчуждение имущества из государственной и муниципальной собственности, но и по сделкам, которые лица совершают после приобретения имущества у государства и муниципалитета.

Письмо Минэкономразвития РФ от 26.01.2009 г. № Д23-16-9

Аренде земельных участков посвящена ст. 607, 605, глава 17  ГК РФ, ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В ст. 26 ЗК РФ содержится императивная норма, исключающая необходимость государственной регистрации аренды земельного участка, субаренды, безвозмездного срочного пользования, заключенных на срок менее 1 года.

Кроме того, в случае, если по истечении 3 лет с даты предоставления земельного участка объект не введен в эксплуатацию, арендная плата устанавливается в размере не менее 2-кратной ставки земельного налога.

ЗК РФ не устанавливает сроков аренды земли, однако ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» устанавливает правило, что земельный участок, находящийся в собственности государства либо в муниципальной собственности, может быть предоставлен в аренду на срок до 49 лет.

Договор аренды земельного участка может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок, что согласно ст. 610 ГК РФ влияет на объем правомочий арендатора и возможность досрочного расторжения договора.

Ввиду несоответствия норм земельного и гражданского законодательства в судебной практике возникает неоднозначная позиция. Так, ст. 22 п.5,6,9 предоставлено арендатору право передать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. В то же время ст. 615  и 607 ГК РФ допускает возможность распоряжения земельным участком, предоставленным арендатору, только с согласия арендодателя.

П.2 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации» предусматривает государственную регистрацию договора аренды земельного участка или его части.

Президиум ВАС РФ от 16.03.2004 г. указал на то, что возможность заключения договора аренды части земельного участка может быть реализована только после раздела земельного участка.

Т.о., возникает вопрос, возможна ли аренда части земельного участка?

При рассмотрении споров, связанных с применением ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ следует руководствоваться тем, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Лекция № 10

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ обязанности своевременного внесения платежей относятся к арендаторам земельных участков. Возникает вопрос, с какого момента возникает обязанность по внесению арендной платы у покупателя здания, строения, сооружения. В судебной практике сложились 2 позиции:

- право аренды у покупателя здания, строения, сооружения возникает с момента регистрации права собственности на недвижимость независимо от заключения договора аренды (Пленум ВАС РФ);

- право аренды земельного участка может возникнуть у субъектов арендных отношений только на основании договора (суды Северо-Западного округа). Ст. 382, п.3 ст. 552 ГК РФ. При продаже объекта недвижимости происходит замена лица в арендных обязательственных отношениях, складывающихся по поводу земельного участка. С момента перехода права на недвижимость покупатель является стороной договора аренды и несет ответственность по договору (внесение арендной платы).

Пользование земельным участком на основании сделки со зданием осуществляется на праве постоянного (бессрочного) пользования. При переходе права собственности на здание покупатель приобретает право пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью. Право пользования земельным участком возникает одновременно с государственной регистрацией права собственности. Ст. 551, 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ.

Возникновение права пользования земельным участком с момента фактической передачи имущества покупателю является не арендой (точка зрения одних судов).

Арендная плата за пользование земельным участком изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер коэффициента, ежегодно утверждаемого Минэкономразвития РФ. Т.о., арендная плата может изменяться не чаще 1 раза в год для участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок и условия внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом закон не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с чем ее размер может быть определен в договоре посредством указания фиксированной суммы, путем согласования порядка ее определения. При таких обстоятельствах изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы. Внесение соответствующих изменений в договор аренды и их регистрация не требуются.

Согласно Постановлению Правительства от 16.06.2001 г. № 582 выделяется 4 способа определения размера арендной платы:

  1.  на основе кадастровой стоимости земельного участка; применяется данный способ, когда арендатор земельного участка имеет право на применение льготного порядка или льготных ставок налогообложения в отношении земельных участков, изъятых из оборота, земельных участков, загрязненных радиоактивными веществами, подвергшихся деградации и т.д.;
  2.  по результатам аукциона в порядке, предусмотренном ЗК РФ;
  3.  в соответствии со ставками арендной платы либо Методическими указаниями по ее расчету, утверждаемыми Минэкономразвития РФ; данный способ применяется к установленному перечню земельных участков (земельных участков, предоставленных для метрополитена, линий электропередач, газопроводов и т.д.);
  4.  на основе рыночной стоимости земельного участка.

Порядок определения арендной платы определяется субъектами РФ.

Если по истечении 3 лет с момента предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного для жилищного строительства (за исключением индивидуальных жилых домов), не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата устанавливается не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок.

В соответствии с п.2 ст. 607 и п.2 ст. 615 ГК РФ допускается возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков; такие особенности предусмотрены ст. 22 ЗК РФ. В п.9 ст. 22 ЗК РФ для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренду земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях при применении п.5,6 ст. 22 ЗК РФ так же достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Можно говорить, что норма п.9 ст. 22 ЗК РФ в некоторой степени ущемляет интересы государства по сравнению с правами частного собственника земли.

Уведомление может быть произведено в письменной форме или в другой форме при условии:

- арендодатель земельного участка объективно воспринимает содержание уведомления;

- арендатор должен располагать сведениями о получении арендодателем указанного уведомления;

- уведомление должно быть направлено в разумный срок. Если оно не направляется в разумный срок, то арендодатель вправе предъявить требование о возмещении возникших убытков.

Действующее земельное законодательство предусматривает 2 способа прекращения права аренды на земельный участок:

  1.  расторжение (прекращение договора аренды), ведущее к прекращению арендного обязательства (ст. 619, 620 ГК РФ, п.9 ст. 22 ЗК РФ);
  2.  прекращение права аренды при передаче 3-му лицу, в результате чего прекращения обязательства не происходит, а только меняется состав его участников (п.5 ст. 22 ЗК РФ).

Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор. При этом заключения нового договора аренды не требуется. Для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более 5 лет, возможно по инициативе арендодателя, на основании решения суда при нарушении существенных условий договора или нарушении договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что рассчитывала при заключении договора. При буквальном толковании п.9 ст. 22 ЗК РФ можно сделать 2 вывода:

- для расторжения договора аренды на срок 5 лет и менее по требованию арендодателя не требуется обращение в суд;

- исключается возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя по иным основаниям, кроме тех, которые связаны с существенными нарушениями.

Согласно п.1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст. 619 ГК РФ). П.2 ст. 46 ЗК РФ указывает дополнительные основания, при наличии которых по инициативе арендодателя может быть прекращена аренда земельного участка.

При рассмотрении указанных дел, связанных с досрочным прекращением аренды, арендодатель должен предоставить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушения договора аренды со стороны арендатора. Не может служить основанием сам факт существенного нарушения, если такое нарушение либо его последствия были устранены арендатором в разумный срок. Для этого арендодателю необходимо направить арендатору письменное предупреждение (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.06.2008 г. № А32-20583/2008).

Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии с п.2 ст. 619 ГК РФ, если иное не установлено законом.

П.2. ст. 26 ЗК РФ устанавливает правило, что  договоры аренды земельных участков, заключенные на срок менее 1 года, не подлежат государственной регистрации. ГК РФ требует, чтобы был зарегистрирован лишь договор аренды земельного участка, соответствующее право аренды же не требует регистрации. Ст. 131, 164,609,651,658 ГК РФ. Согласно ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В силу ч.2 п.3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

При рассмотрении споров необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Безвозмездное срочное пользование

Регулируется ст. 24 ЗК РФ с учетом последних изменений (введен пп.6 п.1 ст. 24).

Порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства

Данный порядок предоставления регулируется ст. 30, 30.1, 30.2, 31, 32, 33 ЗК РФ. Выделяют 2 способа предоставления земельных участков для строительства:

  1.  с предварительным согласованием мест размещения объектов;
  2.  без предварительного согласования мест размещения объектов (когда земля предоставляется по итогам торгов, аукционов, конкурсов. Порядок определен ст. 30 ЗК РФ: - проводятся работы по формированию земельного участка (связаны с межевыми работами, постановкой земельного участка на кадастровый учет, определением разрешенного использования земельного участка, технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, принятием решения о проведении торгов, публикацией сообщения о проведении торгов. Казанские СМИ: «Казанские ведомости», сборник нормативных актов г. Казани;

- подготовка земельного участка к продаже, проведение торгов;

- подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов.

Если не проводятся торги, аукционы, земля может быть предоставлена только на праве аренды, но не на праве собственности. Согласно п.3 ст. 30 ЗК РФ земля предоставляется в безвозмездное срочное пользование религиозным организациям для строительства объектов религиозного и благотворительного назначения на период строительства таких зданий, строений, сооружений. (с предварительным согласованием мест размещения объектов). При разработанной градостроительной документации (генеральный план или схема градостроительного планирования муниципального района) не применяется вышеуказанный способ.

Если есть правила застройки муниципального образования, то с 2012 г. нет предварительного согласования.

Предоставление земельных участков для нужд с/х производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства осуществляется без предварительного согласования.

В ст. 30.1 ЗК РФ предусмотрена возможность предоставления земельного участка без предварительного согласования мест размещения объекта путем проведения аукциона. ОМС может принять решение о проведении аукциона либо опубликовать сообщение о принятии заявления о проведении аукциона. По истечении месяца ОМС принимает решение о предоставлении земельного участка в аренду.

Лекция № 11

Плата за публичный сервитут

СП = Рап + Ку + Пзу, где

Рап – годовой размер арендной платы,

Ку – коэффициент убытков ( Ку = Ср + Р/100 % + 1, где Ср – ставка рефинансирования, Р – сумма рисков в зависимости от численности населения),

Пзу – площадь земельного участка

2 этапа:

  1.  принятие решения о предварительном согласовании;
  2.  решение о предоставлении земельного участка в аренду

Составляется акт выбора земельного участка с приложением схемы размещения участка на кадастровом плане (карте). Заявитель обращается в КЗиО исполкома, МЗиО РТ. В заявлении указываются варианты размещения, схема расположения на карте. Комиссия согласует акт выбора земельного участка. Решение о предварительном согласовании размещения; акт выбора земельного участка (действует 3 года); обязательно опубликование (месячный срок). Схема расположения земельного участка утверждается ОМС или органами субъектов РФ.

Юридическим лицам, указанным в п.1 ст. 20 ЗК РФ – на праве постоянного (бессрочного) пользования; некоммерческим организациям – на праве безвозмездного срочного пользования.

Торги – специфический способ заключения гражданско-правового договора, преследующий цель выявления претендента, способного предложить максимальную цену (аукцион) или другие наилучшие условия договора (конкурс) и тем самым удовлетворить интерес организатора торгов и победителя торгов.

Аукцион и конкурс – виды торгов. Согласно  п.4 ст. 38 ЗК РФ порядок организации и проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ.

Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. № 808 определены основные требования к порядку проведения торгов, их организации. Согласно ст. 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно содержать сведения о времени, месте проведения торгов, цене земельного участка, предмете и порядке проведения, о шаге аукциона (величина повышения начальной цены земельного участка), характеристику имущества, порядок оформления участия в аукционе, в соответствии с которым протокол об итогах аукциона является документом, удостоверяющим право победителя на заключение договора.

В случае, если победитель аукциона отказывается или уклоняется от подписания протокола или договора, то он утрачивает право на заключение договора, а внесенный им задаток не возвращается.  Другим участникам аукциона внесенный ими задаток возвращается по завершении аукциона.

Предметом торгов может быть сформированный в соответствии с пп.1 п.4 ст. 30 ЗК РФ земельный участок с установленными границами. В качестве продавца выступает исполнительный ОГВ или Федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства. ФЗ от 24.07.2008 г. № 161-ФЗ определил основные цели деятельности Фонда – содействие развитию жилищного строительства, иному развитию территорий, развитию объектов инженерной инфраструктуры (в том числе объектов инфраструктуры связи), объектов социальной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры (далее - объекты инфраструктуры), производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства и содействие созданию промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов в целях формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, в том числе безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан. 

Муниципальная собственность (Казань) – Комитет земельных и имущественных отношений.

Палата имущественных и земельных отношений муниципального района. По договору поручения такие полномочия могут перекладываться на АО (коммерческие и некоммерческие организации).

Собственность РТ – Министерство земельных и имущественных отношений РТ.

Торги по продаже земельных участков могут быть признаны недействительными по следующим основаниям:

- ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах;

- извещение об их проведении не содержит необходимой информации, касающейся предмета торгов и начальной цены реализации имущества;

- продажа имущества произведена ненадлежащим лицом.

Т.о., для признания проведенных торгов недействительными необходимо наличие 2 обстоятельств:

1)  нарушение норм закона;

2) нарушение прав и законных интересов лиц, оспаривающих такую сделку.

Действующее законодательство содержит исключения, когда земельные участки для строительства предоставляются без проведения торгов и без предварительного согласования мест размещения объектов:

- государственной компании «Российские автомобильные дороги»;

- земельные участки, находящиеся в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, предоставляются для строительства объектов инфраструктуры без проведения торгов;

- без торгов, но с предварительным согласованием пользования недрами предоставляются земельные участки для ведения работ, связанных с пользованием недрами;

- лицу, с которым заключен договор о развитии территории – в собственность или аренду;

- получение гражданином земельного участка для индивидуального жилищного строительства по льготной процедуре. На любом дачном, садоводческом участке в границах населенного пункта можно построить жилой дом и можно прописаться в нем.

В соответствии с ФЗ «Об инновационном центре «Сколково» от 28.09.2010 № 244-ФЗ земельные участки, находящиеся в границах территории Центра, принадлежат управляющей компании на праве собственности. Не допускается распоряжение земельными участками, находящимися в границах территории Центра, в том числе путем их отчуждения и обременения, за исключением случаев передачи их управляющей компанией в аренду лицам, участвующим в реализации проекта. При этом указанные земельные участки не могут быть переданы в субаренду. Земельные участки, находящиеся в границах территории Центра, могут быть переданы в аренду лицам, участвующим в реализации проекта, исключительно в целях его реализации. Управляющая компания вправе устанавливать специальные условия предоставления земельных участков, находящихся в границах территории Центра, в аренду лицам, участвующим в реализации проекта, в зависимости от значимости такого участия. Центр самостоятельно определяет градостроительные регламенты и планы землепользования и застройки.

Участниками застройки являются юридические лица, осуществляющие исследовательскую деятельность:

- ядерные технологии,

- космические технологии,

- медицинские технологии,

- компьютерные технологии,

- энергетические технологии.

Кадастровая стоимость земельного участка

Имеет значение при продаже земельного участка и налогообложении. Цена земли, применяемая в РТ для определения стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, продаваемых собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, определяется в размере 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка (Постановление Кабмина РТ от 17.01.2008 г. №18). Также установлены другие размеры ставок: свыше 1 миллиона человек - в размере одиннадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; от 500 тысяч до 1 миллиона человек - в размере восьмикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; от 100 тысяч до 500 тысяч человек - в размере семикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; от 50 тысяч до 100 тысяч человек - в размере шестикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; от 20 тысяч до 50 тысяч человек - в размере пятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; от 10 тысяч до 20 тысяч человек - в размере четырехкратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; до 10 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов - в размере трехкратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

П.1.1, 1.2 ст. 36 ЗК РФ устанавливает порядок определения цены земельных участков. Ст. 2 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ».

При приобретении земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, цена устанавливается в пределах 20 % кадастровой стоимости при населении свыше 3 млн человек; в остальных случаях – 2,5 % кадастровой стоимости.

Гл 31 НК РФ – земельный налог. Плательщики – лица, обладающие земельным участком на праве собственности, ППБП, ППНВ. Налогоплательщиком может являться лицо, право которого подтверждено государственным актом, свидетельством о праве собственности и другими правоподтверждающими документами и на основаниях, предусмотренных законом (ст. 35 ЗК РФ, ст. 555 ГК РФ). Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельного участка. НК РФ устанавливает размер налога. Налоговая ставка не может превышать 0,3 % для земельных участков с/х назначения, земельных участков, занятых жилым фондом, объектами инфраструктуры, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества и др.), в других случаях – 1,5 %. Земельный налог в соответствии с главой 31 НК РФ зачисляется в местный бюджет.

Представительные орган МО, ОГВ определяют налоговые ставки и сроки уплаты налога и налоговые льготы для отдельных категорий налогоплательщиков.

Не признаются объектом налогообложения земельные участки, изъятые, ограниченные во бороте, земельные участки из состава земель лесного фонда и земельных участков, ограниченных в обороте, из состава земель водного фонда.

В г. Казани решением представительного органа от 21.11.2005 г. установлены ставки земельного налога от 0,1 % для земельных участков, занятых жилым фондом и объектами инженерной инфраструктуры, до 0,3 %. Льготниками являются герои Советского Союза, РФ, ветераны. Устанавливается пониженная ставка земельного налога (городской электротранспорт, военное самолетостроение).

Перевод земельных участков

Ст. 8 ЗК РФ, ФЗ от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 48  "О составе и порядке подготовки документации о переводе земель лесного фонда в земли иных (других) категорий". В отношении перевода земель, находящихся в федеральной собственности, решение принимается Правительством РФ, находящихся в собственности субъектов РФ и земель с/х назначения, находящихся в муниципальной собственности – органами исполнительной власти субъекта РФ, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель с/х назначения – ОМС, находящихся в частной собственности – органами исполнительной власти субъектов РФ в отношении земель с/х назначения, в отношении земель иных категорий – ОМС.

В соответствии с ФЗ для перевода земель необходимо направить ходатайство о переводе земель из одной категории в другую; выписку из государственного кадастра недвижимости в отношении земельного участка и объектов, находящихся на нем; документы, удостоверяющие личность; выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество; заключение государственной экологической экспертизы.

Лекция № 12

Перечень документов, прилагаемых к ходатайству о переводе земельного участка, определен ч.4 ст. 2 ФЗ «О переводе земель…». В соответствии со ст. 13 данного ФЗ до подачи ходатайства о переводе земельного участка необходимо осуществить работы по формированию земельного участка (формированием занимаются отделы земельных и имущественных отношений муниципального района).

Особенности, связанные с переводом земель с/х назначения

Ст. 7 ФЗ допускает исключительные случаи перевода земель с/х назначения в земли иных категорий:

  1.  консервация земель,
  2.  создание особо охраняемых природных территорий,
  3.  установление/изменение черты населенных пунктов.

Распоряжением министра земельных и имущественных отношений РТ от 18.08.2010 г. № 2345-Р утвержден перечень документов, прилагаемых к заявлению о возможности и целесообразности включения земельного участка в границы населенных пунктов, расположенного в радиусе 5—километровой зоны г. Казани и 30-километровой зоны г. Набережные Челны. К распоряжению прилагаются дополнительно заполняемые бланки.

Постановлением Кабмина РТ от 25.10.2006 г. № 523 утверждена форма ходатайства о переводе земельного участка из земель с/х назначения в другую категорию и состав прилагаемых к нему документов.

Согласование проводится Министерством по делам  гражданской обороны с Министерством культуры РТ, территориальным агентством по недропользованию, Министерством экологии и природных ресурсов РТ, Министерством с/х и продовольствия РТ.

В РТ принят административный регламент по подготовке проектов решений Кабмина РТ «О переводе земель» с 9.12.2007 г. (утвержден Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений РТ).

Основаниями отказа в переводе земель из одной категории в другую являются:

  1.  установленные в соответствии с федеральным законодательство: в случаях размещения промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району, в случае перевода земель промышленности или иного специального назначения в другую категорию, при отсутствии проекта рекультивации земель;
  2.  когда имеется отрицательное заключение государственной экологической экспертизы;
  3.  перевод земель недопустим в случае установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения документам территориального планирования либо документам землеустроительного планирования.

Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Под государственными и муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности РФ и субъекта РФ или МО, связанные с обстоятельствами, установленными, соответственно, ФЗ, законами субъектов РФ, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств РФ, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения и застройка в соответствии с генеральным планом городских и сельских поселений.

Цели изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд – ст. 49 ЗК РФ. При изъятии земельного участка надо соблюдать следующие условия:

- принудительное отчуждение земельного участка для государственных и муниципальных нужд возможно лишь при условии предварительного и равноценного возмещения (условия и порядок возмещения определены в ст. 55 ЗК РФ);

- решение об изъятии должно быть принято компетентным органом, т.е. ОГВ или ОМС;

- обязанность по доказыванию того, что принятое решение обусловлено государственными или муниципальными нуждами, возлагается на ОГВ или ОМС (например, генеральный план должен быть представлен в суд);

- соблюдение процедуры, предшествующей изъятию земельного участка. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии и его государственная регистрация в уполномоченном органе, уведомление в письменной форме собственника земельного участка, землепользователя, землевладельца не позднее чем за 1 год до предстоящего изъятия земельного участка, которое должно содержать реквизиты принятого решения об изъятии и дату его государственной регистрации;

- иск о выкупе земельного участка и выкупе жилого помещения, расположенного на данном земельном участке, может быть предъявлен ОГВ или ОМС в течение 2 лет с момента направления уведомления об изъятии земельного участка;

- выкупная цена изымаемого земельного участка включает в себя рыночную стоимость земельного участка, убытки, причиненные лицу, в т.ч. упущенную выгоду.

Для разрешения спора между сторонами о рыночной стоимости земельного участка может быть судом назначена экспертиза.

Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» под равноценным возмещением понимает выкупную цену земельного участка, в которую включается рыночная стоимость земельного участка, находящегося на нем недвижимого имущества все убытки, включая те, которые он понесет в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в т.ч. упущенную выгоду. В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Рыночная стоимость устанавливается в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»;

- в случае, если собственник жилого помещения, расположенного на изымаемом земельном участке, возражает против переселения его в другое жилое помещение взамен изымаемого, ОГВ или ОМС обязан выплатить выкупную цену. Т.О., предоставление другого жилого помещения возможно только по соглашению сторон.

Необходимо различать изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд, установленное ГК РФ и ЗК РФ, и порядок, предусмотренный ФЗ от 1.12.2007 г. № 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации":

  1.  изъятие земельных участков в целях размещения олимпийских объектов не требует осуществления государственного учета изымаемых земельных участков, в т.ч. и в связи уточнениями характеристик земельного участка, вносимых в государственный кадастр недвижимости;
  2.  решение об изъятии земельного участка не подлежит государственной регистрации;
  3.  о принятом решении землепользователи, землевладельцы, собственники земельных участков уведомляются в течение 7 дней со дня принятия указанного решения;
  4.  при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка земельные участки, находящиеся на  ППБП, ППНВ, оценивается так же как земельные участки, находящиеся на праве собственности;
  5.  в случае изъятия взамен предоставляется земельный участок в собственность без проведения торгов и предварительного согласования места размещения объекта.

Т.о.. отличие от общей процедуры изъятия земельного участка, предусмотренной ГК РФ и ЗК РФ, касается 2 принципиальных моментов: упрощения самой процедуры изъятия и повышенной материальной гарантии прав граждан и юридических лиц.

Управление в области охраны и использования земель

Это деятельность органов исполнительной власти или ОМС, направленная на создание условий для рационального использования и охраны земель всеми субъектами, имеющими права на земельные участки в различных сферах социально-экономической жизни общества.

Содержание управления проявляется в закреплении форм и методов управления, а также функций (видов деятельности, которые эти органы должны совершать).

Под формами управления принято понимать внешнее выражение деятельности субъектов управления. Они классифицируются по различным признакам и делятся на правовые и неправовые, т.е. нормативные акты и акты индивидуального характера; коллегиальные и индивидуальные; регулятивные и правоохранительные; императивные и диспозитивные; материальные и процессуальные.

Под методами управления понимаются способы управленческого воздействия или средства практической реализации стоящих задач, функций для достижения управленческого результата. Он подразделяются на экономические, административные, организационно-правовые методы.

К экономическим методам относятся платность использования земли, экономическое стимулирование.

Административно-правовой метод регулирует отношения власти и подчинения (выдача разрешений на использование земель, проведение государственной экологической экспертизы, лицензирование). Кроме того, закон допускает административно-правовое вмешательство во внутрихозяйственные дела владельцев земельных участков только лишь в случаях, указанных в законе, при угрозе порчи земли, эрозии почв, непринятии мер по борьбе с сорной растительностью.

Примером сложного метода является предоставление государственной земли на праве аренды:

- принятие решения о предоставлении земельного участка на таком праве;

- заключение договора;

- применение административного воздействия в случае нарушения земельного законодательства.

Организационно-правовой метод (обеспечение безопасное использование земли, создание государственного реестра земель, проведение мониторинга земель, организация государственного кадастра недвижимости).

Функции управления – особые виды деятельности по специальным направлениям и характеру, необходимые для организации эффективного использования и охраны земель.

К числу функций управления относятся: планирование в области использования и охраны земель, землеустройство, ведение кадастра, мониторинг земель, распределение и перераспределение, охрана земель и контроль за правильным использованием и др.

Основной орган, определяющий политику в данной области - Минэкономразвития РФ. Ему подведомственны: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (создана путем упразднения Федерального агентства геодезии и картографии и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости), Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору, Федеральное агентство лесного хозяйства подчиняются Правительству РФ.

Министерство с/х, Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору, Министерство транспорта РФ (в его ведении находится Федеральная служба по надзору в сфере транспорта, Федеральное дорожное агентство, Федеральное агентство морского и речного транспорта).

Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций

Министерство природных ресурсов и экологии РФ (2 агентства и 3 службы)

Минздравсоцразвития РФ

Землеустройство

Ст. 68 ЗК РФ, ФЗ «О землеустройстве» от 18.06.2001  г. № 78-ФЗ.

Различают:

  1.  территориальное землеустройство – мероприятия по изучению состава земель, планированию, организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов и установке их на местности.

Методические рекомендации по проведению землеустройства и межевания (были утверждены Росземкадастром 17.02.2003 г.).

  1.  внутрихозяйственное землеустройство – организация рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления с/х производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Сибири, Севера и Дальнего Востока. Это землеустройство по своему содержанию вторично и может проявиться только после территориального землеустройства, т.е. когда происходит возникновение, изменение, прекращение прав на земельный участок (образование и межевание земельных участков). Указанные мероприятия, связанные с внутрихозяйственным землеустройством, следует проводить с помощь. Проектов внутрихозяйственного землеустройства, однако действующее законодательство не устанавливает для правообладателей земельных участков с/х назначения прямой обязанности по проведению внутрихозяйственного землеустройства. Финансирование работ по разработке проектов землеустройства осуществляется за счет средств правообладателя земельного участка.

Т.о., именно внутрихозяйственное землеустройство выполняет задачи по организации рационального использования и охраны земель; без научно обоснованного проекта, разработанного специалистами, вряд ли возможно самостоятельное рациональное использование территории и проведение мероприятий по охране земель. Объектами землеустройства являются территории субъектов РФ, МО, населенных пунктов, территориальные зоны, зоны с особыми условиями использования, а также части указанных территорий.

Лекция № 13

Кадастровый учет земельных участков

Реформа земельно-имущественных отношений привела к изменению проведения кадастровых работ в отношении земельных участков.

Основными задачами кадастрового учета являются:

  1.  поддержка налогообложения земельных участков;
  2.  поддержка природоохранительной политик государства;
  3.  подготовка земельно-статистической информации, защита государством земель, гарантия собственности на землю, развитие мониторинга земли, сокращение земельных споров, помощь в перераспределении земли, улучшения планирования использования земли.

В связи с этим принимаются Федеральные целевые программы: о создании автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (реализована в 2002-2007 гг.). Подпрограммой данной программы является создание системы кадастра недвижимости (период действия – 2006-2011 гг.)

В целях реализации вышеуказанных программ могут быть развернуть работы по развитию системы спутникового мониторинга мобильных объектов на основе космических систем (GPS).

Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется в соответствии с ФЗ от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Под государственным кадастром недвижимости понимается систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, о прохождении государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, МО, о границах населенных пунктов, о территориальных зонах с особыми условиями использования.

Т.о., государственный кадастр недвижимости – это федеральный информационный ресурс.

Кадастровый учет – действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают его существование и прекращение его существования.

Кадастровая деятельность – деятельность кадастрового инженера, в результате которой обеспечивается подготовка документов, содержащих сведения, позволяющих поставить недвижимое имущество на кадастровый учет. Кадастровый инженер заполняет форму межевого плана, утвержденную Минэкономразвития РФ от 28.11.2008 г. № 412.

ФЗ-221 не распространяется на участки недр, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятия как имущественные комплексы.

Правовое регулирование кадастрового учета недвижимости осуществляется на основе Конституции РФ, градостроительного законодательства, гражданского, земельного, жилищного законодательства и др.

Территория РФ на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы.

В государственный кадастр недвижимости вносятся уникальные характеристики объекта недвижимости:

  1.  вид объекта (земельного участка);
  2.  описание местоположения границ земельного участка;
  3.  кадастровый номер;
  4.  площадь

Все остальные сведения являются дополнительными сведениями о вещных правах, об ограничениях, кадастровой стоимости, о наличии водных, лесных и других объектов на данном земельном участке и др.

Государственный кадастр недвижимости состоит из следующих разделов:

- реестр объектов недвижимости (документ, который содержит запись о земельном участке  тестовой форме);

- кадастровые дела (систематизированные документы, на основании которых вносятся сведения в кадастр недвижимости);

- картографические тематически карты (кадастровые карт).

Сведения из государственного кадастра недвижимости:

  1.  кадастровый паспорт – выписка из государственного кадастра недвижимости, на основании которой осуществляется государственная регистрация прав на недвижимое имущество);
  2.  выписка содержит в себе сведения об объекте недвижимости;
  3.  кадастровый план территории – план кадастрового квартала, который содержит сведения в картографической форме;
  4.  кадастровая справка – свод кадастровых сведений об объектах недвижимости, расположенных на запрашиваемой территории;
  5.  копии документов, на основании которых были внесены записи в государственный кадастр недвижимости.

Сроки получения информации:

- для кадастровых планов и справок  - 15-3- рабочих дней;

- все остальные документы  - 10 дней

Основанием осуществления кадастрового учета является создание объекта недвижимости, прекращение его существования или изменение уникальных характеристик.

Общий срок постановки земельного участка на кадастровый учет – 20 дней.

Кадастровый инженер – физическое лицо, которое имеет квалификационный аттестат и отвечает следующим требованиям:

- имеет гражданство РФ;

- имеет среднеспециальное образование по одной из специальностей – землеустройство, геодезия, либо высшее образование;

- не имеет судимости.

Квалификационный аттестат выдается органами исполнительной власти РФ и субъектов РФ (в РТ – Министерством земельных и имущественных отношений).

В данной сфере создаются СРО. Однако кадастровые работы вправе выполнять только кадастровые инженеры. Он может быть работником юридического лица, но обязан пройти аттестацию.

Порядок составления акта согласования границ – ст. 40. При согласовании границ   с соседними участками им направляется акт согласования для ознакомления с материалами.

Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством

Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством, регулируется ст. 34 ЗК РФ. Перечень целей:

  1.  земли с/х назначения (возведение сооружений для производства, ранения и первичной переработки с/х продукции);
  2.  земли населенных пунктов (размещение объектов мелкорозничной торговли – в Казани принято Положение о порядке размещения объектов мелкорозничной торговли, автостоянок, металлических гаражей для инвалидов);
  3.  земли промышленности и иного специального назначения (для военных полигонов, например);
  4.  земли особо охраняемых природных территорий (размещение палаточных лагерей, мест ночлега, информационного обслуживания населения) .

Юридическая ответственность за нарушение земельного законодательства

Под земельным правонарушением понимается общественно вредное, виновное действие (бездействие) лица, нарушающее нормы земельного законодательства.

Виды ответственности:

- дисциплинарная;

- административная;

- уголовная;

- гражданско-правовая;

- специальная земельно-правовая

Субъектами земельных правонарушений могут быть как граждане РФ, так и иностранцы, юридические лица, лица без гражданства, должностные лица, ОГВ и ОМС.

Объектами земельных правонарушений являются:

- использование и охрана земель;

- право собственности на землю;

- иные вещные, обязательственные права на земельные участки.

Гражданско-правовая ответственность

Применяется в случае нарушения имущественных прав граждан и юридических лиц (собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков).

Возмещение вреда как универсальный способ защиты прав осуществляется в соответствии со ст. 15, 1064 ГК РФ, ст. 62 ЗК РФ.

Содержанием убытков, причиненных в результате земельного правонарушения, являются: расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно произвести для восстановления нарушенного права; утрата или повреждение имущества, которая выражается в порче земли, невозможности ее использования в определенных целях; неполученный доход; упущенная выгода.

При подсчете убытков применяется специальные методы исчисления размера убытков (ст. 77 ФЗ «Об охране окружающей среды». Для определения размера возмещения убытков в результате порчи земли химическими веществами принята методика, устанавливающая правила исчисления ущерба от 18.11.1993 г., методика расчета ущерба при авариях от 11.07.1994 г.

Административная ответственность

Наступает за совершение административного правонарушения, которым признается противоправное виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое предусмотрена административная ответственность.

КоАП предусматривает следующие виды правонарушений:

- самовольное занятие земельного участка;

- использование земельного участка без правоустанавливающих документов;

- использование земельного участка без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности;

- уничтожение и повреждение межевых знаков;

- самовольная уступка права пользования землей;

- использование земельного участка не по целевому назначению;

- невыполнение обязанностей по приведению земель в пригодное состояние;

- невыполнение требований должностного лица, осуществляющего надзор;

- ст. 19.5, 19.6, 19.7

Уголовная ответственность

- государственная регистрация незаконных сделок с землей;

- порча земли

Дисциплинарная ответственность

Ст. 75 ЗК РФ предусматривает применение мер дисциплинарного воздействия за нарушение земельного законодательства. Применяется замечание, выговор, увольнение за совершение дисциплинарного проступка. Дисциплинарное взыскание может применяться только к тем лицам, в чьи трудовые функции входит соблюдение земельно-правовых норм.

Виды правонарушений: проектирование, размещение и ввод в эксплуатацию объектов, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду, загрязнение земель химическими, радиоактивными веществами, сточными водами.

Земельно-правовая ответственность

Применяется в форме принудительного изъятия у лица земельного участка принадлежащего ему на праве собственности и других правах за совершение земельного правонарушения, является самостоятельным видом юридической ответственности.

Ст. 45 ЗК РФ устанавливает основания принудительного прекращения ППБП, ППНВ. Ст. 54 ЗК РФ регламентирует условия и порядок принудительного прекращения  прав на земельный участок.

Особенности:

  1.  ст. 44 ЗК РФ содержит отсылку к гражданскому законодательству относительно порядка принудительного изъятия земельного участка у собственника (ст. 284,285 ГК РФ). Необходимо предупредить собственника о допущенном правонарушении;
  2.  ст. 286 ГК РФ допускает возможность изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования путем принятия решения об изъятии земельного участка;
  3.  процедура изъятия земельного участка должна включать стадию привлечения нарушителя к административной ответственности

Возникают трудности с оценочными категориями: «грубое и существенное нарушение», «значительное ухудшение».

Государственный земельный контроль и другие виды контроля

Земельный контроль – деятельность специально уполномоченных органов и организаций по проверке соблюдения законодательстве в области охраны и использования земель юридическими лицами (независимо от организационно-правовой формы), их руководителями, должностными лицами и гражданами.

Ст. 71-73 ЗК РФ выделяют 4 формы земельного контроля:

  1.  государственный,
  2.  муниципальный,
  3.  общественный,
  4.  производственный

Предметом государственного земельного контроля является проверка деятельности организаций, их руководителей, должностных лиц, граждан, участвующих в отношениях по охране, использованию земель с целью определения соответствия их деятельности требованиям правовых норм, регулирующих земельные правоотношения.

Государственный земельный контроль осуществляется Федеральной служба государственной регистрации, кадастра и картографии. В РТ  и других субъектах РФ созданы Управления ФС.

Лекция № 14

Положение о порядке проведения государственного земельного контроля утверждено Постановлением Правительства РФ от 15.11.2006 г. № 689.

ФС государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет контроль:

- за самовольным занятием земельных участков;

- за занятием земельных участков без правоустанавливающего документа и осуществлением хозяйственной деятельности без соответствующего разрешения;

- за самовольным обменом земельными участками;

- за соблюдением порядка переуступки права пользования земельным участком;

- за соблюдением использования земельного участка по целевому назначению и приведением земельного участка в пригодное для целевого использования состояние;

- за сохранением межевых знаков;

- за предоставлением сведений о земельном участке;

- за выполнением предписаний по соблюдению земельного законодательства.

ФС по надзору в сфере природопользования осуществляет контроль:

- за соблюдением выполнения обязанностей по рекультивации земель, связанных с совершением работ по добыче общераспространенных полезных ископаемых, разработки месторождений полезных ископаемых и других работ, связанных с внутрихозяйственными нуждами либо собственными нуждами;

- за выполнением требований и проведением мероприятий, связанных с улучшением земель в результате ветровой, водной эрозии и др.;

- за недопущением использования лесных участков для переработки лесных ресурсов, возведения различных построек;

- за использованием земельных участков в водоохранных зонах

ФС по ветеринарному и фитосанитарному надзору осуществляет контроль за соблюдением использования плодородного слоя земель.

ФС по экологическому, технологическому и атомному надзору осуществляет контроль за особыми условиями использования земельных участков, расположенных в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства.

В субъектах есть Управления ФС государственной регистрации, кадастра и картографии, в МО  - отделы Управления ФС.

Всего в РТ 46 муниципальных районов, где созданы отделы Управления (по результатам проверок на 1.01.2010 г. было проведено 12 тыс. проверок и выявлено 6 тыс. нарушений, из них в 3 тыс. случаях привлекались к административной ответственности).

Данные органы осуществляют свои функции с помощью проверок:

- плановых,

- внеплановых

Эти проверки делятся на документарные и выездные.

Сроки проведения плановых проверок – 1 раз в 3 года. Внеплановые проверки проводятся (ФЗ «О защите малого и среднего бизнеса»):

- при поступлении обращений и заявлений граждан, информации от ОГВ и ОМС о фактах возникновения угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, животным, растениям, окружающей среде, безопасности государства, угрозы ЧС природного и техногенного характера;

- при поступлении заявлений, обращений граждан о фактах причинения вреда

В этих случаях для проведения внеплановой проверки инспектор обязан направить материалы в прокуратуру. Прокуратура в течение рабочего дня должна принять решение по согласованию внеплановой проверки в следующих случаях:

+отсутствие оснований для проведения внеплановой выездной проверки;

+несоблюдение требований к оформлению решения о проведении внеплановой проверки;

+осуществление внеплановой проверки, противоречащей действующим законодательным актам;

+несоответствие предмета проверки полномочиям органа государственного или муниципального контроля (в 70 % случаев отказывают в согласовании проведения внеплановой проверки)

Внеплановые документарные проверки проводятся в случаях:

- наличия распоряжения руководителя органа государственного контроля о проведении проверки в случаях истечения срока исполнения предписания об устранении выявленного нарушения;

-  требования, установленного ФЗ или НПА ОМС.

Проведение плановых проверок осуществляется по графику, согласованному с прокуратурой. Общий срок проверки не может превышать 20 дней (для предприятий малого бизнеса – 50 ч. в год). Иные сроки установлены для предприятий в сфере здравоохранения, образования, социальной сфере (плановые проверки могут проводиться 2 и более раза в 3 года).

Инспектор вправе привлекать к административной ответственности за следующие виды правонарушений: ст. 7.1, 7.2, 7.10, 8.8. Материалы направляются в суд общей юрисдикции: ст. 19.4, 19.6, 19.7.

Муниципальный земельный контроль

Это деятельность уполномоченных органов по контролю за использованием земельных участков в границах МО.

Отличия государственного контроля от муниципального:

- муниципальный контроль осуществляется за использованием земель, а государственный – за охраной и использованием

Органы муниципального контроля:

- палат земельных и имущественных отношений муниципального района;

- исполком городского поселения;

- исполком сельского поселения

Нормативное регулирование: ст. 72 ЗК РФ, НПА МО (в муниципальных районах принимаются положения о порядке осуществления земельного контроля).

Муниципальный инспектор осуществляет контроль за соблюдением:

- требований по использованию земель;

- законного права пользования земельным участком;

- использованием земельного участка в соответствии с целевым назначением;

- выполнения требований по улучшению состояния земель, пострадавших от эрозии, подтопления и др.;

- выполнения требований по предотвращению уничтожения и снятию плодородного слоя земли;

- сохранения межевых знаков;

- требований земельного законодательства по вопросам использования земель;

- исполнения предписаний.

Муниципальный инспектор осуществляет свою деятельность в форме проверок, по результатам которых выносится акт о выявленном правонарушении, которому должны быть приложены:

- фототаблица с нумерацией снимков;

- обмеры земельного участка

Акт должен быть подписан лицом, в отношении которого было выявлено правонарушение, понятыми, свидетелями.

Вместе с актом нарушителю вручается уведомление о том, что необходимо явиться в Росреестр. Государственный инспектор рассматривает материалы муниципального инспектора и выносит протокол об административном правонарушении, определение о недоработке материалов, определение об отказе в возбуждении дела. По результатам протокола он выносит постановление о привлечении лица к административной ответственности и предписание об устранении правонарушения. Муниципальный инспектор направляет материалы в Управление в случае выявления признаков, указывающих на наличие следующих видов правонарушений, за которые предусмотрена ответственность по КоАП:

  1.  самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без правоустанавливающих документов;
  2.  уничтожение межевых знаков;
  3.  самовольная переуступка права пользования земельным участком;
  4.  сокрытие или искажение информации о состоянии окружающей среды, природных ресурсов, радиационной обстановке;
  5.  самовольное снятие плодородного слоя;
  6.  невыполнение обязанности по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
  7.  использование земель не по целевому назначению.

По истечении 15 дней со дня истечения срока предписания муниципальный инспектор опять осуществляет проверку.

Сроки вынесения постановлений, предписаний и других документов

Сроки установлены административным регламентом о проведении государственного земельного контроля. Протокол составляется в течение 2 суток  с момента выявления административного правонарушения. Нарушителю копия протокола вручается под расписку либо направляется в течение 3 дней со дня составления указанного протокола.

Протокол об административном правонарушении с материалами дела в течение 3 суток передается главному инспектору РФ, субъекта РФ, района, города либо в суд для рассмотрения в силу его компетенции.

Постановление об административном правонарушении не может быть вынесено по истечении 2 месяцев со дня совершения административного правонарушения. Жалоба на постановление может быть подана в течение 10 суток со дня вручения или получения копии постановления. Жалоба рассматривается в 10-дневный срок.

Штраф должен быть уплачен не позднее 30 дней со дня вступления постановления в силу. При отсутствии данных документов материалы направляются судебному приставу.

Протокол об административном правонарушении в составе административного дела направляется на рассмотрение в суд в течение 3 суток с момента его составления.

Штрафы, взыскиваемые с граждан в соответствии Бюджетным Кодексом РФ (п.1 ст. 46 БК РФ), зачисляются в бюджеты муниципальных районов, городских округов, городов федерального значения по месту нахождения органа или должностного лица, принявшего по нормативу 100 %.

Общественный контроль

П.3 ст. 72 ЗК РФ

Осуществляется территориальным общественным самоуправлением, другими общественными объединениями и гражданами за соблюдением установленного порядка подготовки исполнительными органами государственной власти и ОМС решений, затрагивающих права, законные интересы граждан, юридических лиц в части соблюдения требований использования и охраны земель. К территориальному общественному самоуправлению относятся советы, комитеты микрорайонов, жилищные комплексы, комитеты жилого квартала, улиц, дворов. Действуют в границах МО.

Производственный земельный контроль

П.1 ст. 73 ЗК РФ

Осуществляется собственником, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка в ходе осуществления хозяйственной деятельности.

Сведения об организации производственного контроля предоставляются лицами, использующими земельные участки по письменному запросу ФС государственной регистрации, кадастра и картографии не чаще 1 раза в год.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

27573. Множественность преступлений, понятие и виды. Её отличие от продолжаемых и длящихся преступлений 29.5 KB
  Множественность преступлений понятие и виды. Её отличие от продолжаемых и длящихся преступлений. Множественность преступлений это совершение лицом двух или более преступлений независимо от того осуждалось ли лицо за предыдущие преступления. Признаки множественности: одно лицо совершает два или более преступлений; каждое из деяний должно быть установлено судом в приговоре; преступление не должно быть погашено сроком давности уголовной ответственности ст.
27574. Мошенничество, понятие и признаки. Отличие этого преступления от кражи и причинения имущественного ущерба путём обмана или злоупотребления доверием. Специальные виды мошенничества 47.5 KB
  Мошенничество 1. Обман в любой форме использованный для получения банковского кредита может квалифицироваться как мошенничество только в том случае если по делу будет установлено что обманное завладение денежными средствами совершено с целью обращения их в собственность виновного или других лиц т. Мошенничество может быть совершено только с прямым умыслом. Отличие между статьями по объективной стороне мошенничество это хищение а при причинении имущественного ущерба отсутствуют признаки хищения.
27576. Амнистия и помилование 31.5 KB
  Актом об амнистии лицо: может быть освобождено от уголовной ответственности может быть освобождено от наказания назначенное ему наказание может быть сокращено или заменено более мягким видом наказания может быть освобождено от дополнительного вида наказания; с него может быть снята судимость. Актом о помиловании лицо осужденное за преступление может быть освобождено от дальнейшего отбывания наказания; назначенное ему наказание может быть сокращено или заменено более мягким видом наказания; с лица отбывшего наказание актом помилования...
27577. Бандитизм 37 KB
  Объективная сторона – создание банды руководство ей ч. Об устойчивости банды могут свидетельствовать такие признаки как стабильность ее состава тесная взаимосвязь между ее членами согласованность их действий постоянство форм и методов преступной деятельности длительность ее существования и количество совершенных преступлений. Обязательным признаком банды является ее вооруженность предполагающая наличие у участников банды огнестрельного или холодного в том числе метательного оружия как заводского изготовления так и самодельного...
27578. Вовлечение несовершеннолетнего в совершение преступления (ст. 150 УК). Отличие этого преступления от вовлечения несовершеннолетнего в совершение антиобщественных действий (ст. 151 УК) 34 KB
  Отличие этого преступления от вовлечения несовершеннолетнего в совершение антиобщественных действий ст. Вовлечение несовершеннолетнего в совершение преступления 150 Преступления против семьи и несовершеннолетних. Объективная сторона: вовлечение н летнего в совершение преступления т.
27580. Государственная измена 30 KB
  Предметом государственной измены являются сведения составляющие государственную тайну. Перечень сведений составляющих государственную тайну – совокупность категорий сведений в соответствии с которыми сведения относятся к государственной тайне и засекречиваются на основаниях и в порядке установленных федеральным законодательством. Объективная сторона состоит в государственной измене которая включает в себя следующие альтернативные действия: – шпионаж – передача собирание похищение или хранение в целях передачи иностранному государству...