48521

Экономика недвижимости

Конспект

Экономическая теория и математическое моделирование

Для эффективного ведения бизнеса предприниматель должен хорошо разбираться в вопросах экономики недвижимости. Предметом экономики недвижимости как научной дисциплины является изучение теории и практики проведения операций с недвижимостью а также изучение организации и функционирования хозяйственного механизма в этой области деятельности. Учебная дисциплина Экономика недвижимости преследует следующие цели: 1.

Русский

2013-12-17

737 KB

3 чел.

PAGE  2

ВВЕДЕНИЕ

     Экономика недвижимости представляет собой систему отношений, возникающих в процессе операций с недвижимым имуществом, под которым понимается участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами, а также здания и сооружения.

Для эффективного ведения бизнеса предприниматель должен хорошо разбираться в вопросах экономики недвижимости.

       Предметом экономики недвижимости как научной дисциплины является изучение теории и практики проведения операций с недвижимостью, а также изучение организации и функционирования хозяйственного механизма в этой области деятельности.

       Учебная дисциплина «Экономика недвижимости» преследует следующие цели:

1.  Сформировать у студентов целостную систему знаний о недвижимости как финансовом активе.

2. Дать понятийно-терминологический аппарат, характеризующий сущность и содержание операций с недвижимостью.

3. Раскрыть взаимосвязь всех понятий, внутреннюю логику и организационно-экономическую модель операций с недвижимостью.

    Задачами учебной дисциплины «Экономика недвижимости» являются:

  •  дать студентам минимум необходимых теоретических знаний по теории недвижимости как финансового актива;
  •  привить им практические навыки для самостоятельного изучения и работы с  научно-методической литературой, законодательными и нормативными актами, регулирующими порядок проведения операций с недвижимостью;
  •  наметить для будущих профессионалов основные направления проведения операций с     недвижимостью.

    Экономика недвижимости имеет довольно сложную структуру:

  1.  Экономика недвижимости — это совокупность производственных отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.
  2.  Экономика недвижимости — это рациональное использование недвижимости как финансового актива.

3.Экономика недвижимости — это наука, изучающая отраслевые аспекты экономических (производственных) отношений.   

                                   

                                   НЕДВИЖИМОСТЬ - ФИНАНСОВЫЙ АКТИВ

       Недвижимость (недвижимая вещь, недвижимое имущество) — это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также зданиями и сооружениями.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимости может быть отнесено и другое имущество (квартира, предприятие и т. д.).

Недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляют на рынке недвижимости, то есть на одном из секторов финансового рынка.

Недвижимость представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала.

В составе недвижимости можно выделить следующие группы финансовых активов:

  •  земельный участок;
  •  недра;
  •  замкнутый водный объект;
  •  жилое помещение (дом, квартира, комната);
  •  нежилое помещение;
  •  предприятие;
  •  здание и сооружение;
  •  участок лесного фонда;
  •  воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие регистрации.

ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ  -  КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

Право собственности и другие вещные права на землю определены главой 17 ГК РФ. Главные принципы земельного законодательства в области учета, разграничения, использования и охраны земель установлены Земельным Кодексом Российской Федерации от 25.10.2001г. № 136-ФЗ. Данным Кодексом заложены основы землеустройства, государственного земельного кадастра и земельного контроля, платности и ответственности землепользования, а также основы правоотношений в области управления и распоряжения земельными ресурсами.

Объектом права собственности является земельный участок. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами Роснедвижимости.

Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, леса и растения.

Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законом о недрах, об использовании воздушного пространства или иными законами и не нарушает прав других лиц.

С правом собственности на земельный участок тесно связан сервитут.

  Сервитут означает вещное право пользования чужой вещью, то есть, признанное законом право пользования чужим имуществом  в определенных пределах.

ГК РФ не конкретизирует виды сервитутов. Сервитуты были известны еще римскому праву. К сервитутам относятся следующие права: проходить и проезжать через соседний участок; проводить воду с соседнего участка и др.

Субъект сервитутного права сохраняет свое право пользования соседним участком независимо от того, кто установил на свою землю сервитут в пользу соседа, даже если произошла смена собственника.

Сервитут является обременением самой земли и вместе с ней переходит к новому собственнику (ст. 275 ГК РФ).

      Сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

Собственник земельного участка вправе продавать его, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду, а также распоряжаться им другими способами (передача в доверительное управление, взнос в уставный капитал акционерного общества или товарищества и др.).

В порядке, установленном законом, определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование таким земельным участком может осуществляться в пределах, определяемых его назначением.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требования о назначении земельного участка.

     Продаже не подлежат находящиеся в государственной (муниципальной) собственности незастроенные земельные участки:

  •  лесного и водного фонда, особо охраняемых земель, для которых законодательством РФ установлен особый режим приватизации;
  •  зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению;
  •  общего пользования (улицы, переезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и иные участки, отнесенные в соответствии с законодательством к землям общего пользования);
  •  расположенные в морских, речных и воздушных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития.

ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ – КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

Право собственности и другие вещные права на жилые помещения определены главой 18 ГК РФ.

Жилым помещением признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.

К жилим помещениям относятся: жилые дома, квартиры и многоквартирных жилых домах, жилые комнаты и/или иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленными законодательством субъектов РФ.

Не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений или организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод жилого помещения в нежилое производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Приобретение нежилых помещений в собственность, т.е. их приватизация, законодательно установлено целым рядом нормативных актов. В этих нормативных актах определены: круг субъектов, имеющих право приватизировать недвижимость; порядок продажи и определения цены, по которой могут быть проданы указанные объекты; основания отказа в продаже недвижимости. При этом допускается продажа на открытых с аукциона или по конкурсу в соответствии с законодательством Российской Федерации только незанятых (неиспользуемых) объектов нежилого фонда, в том числе и предназначенных для реконструкции. Продажа других объектов нежилого фонда в этом порядке не допускается.

ПРЕДПРИЯТИЕ – КАК ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС

Предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом, как имущественный комплекс, признается недвижимостью.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

ЛЕСА – КАК ФИНАНСОВЫЙ АКТИВ

Все леса и предоставленные для ведения лесного хозяйства земли образуют лесной фонд Российской Федерации. Отношения, возникающие при пользовании лесным фондом, регулируются «Основами лесного законодательства Российской Федерации».

В состав земель лесного фонда входят:

  •  лесные земли (покрытые лесом, а также не покрытые лесом — вырубки, гари, редины, прогалины и др.);
  •  нелесные земли (болота, дороги, квартальные просеки и др.).

В состав земель лесного фонда не входят:

  •  защитные лесные насаждения и другая древесная и кустарниковая растительность на землях сельскохозяйственного назначения;
  •  защитные лесные насаждения на полосах отвода железных, автомобильных дорог и каналов;
  •   озеленительные насаждения и группы деревьев в городах и других населенных пунктах, произрастающие на землях, не отнесенных к городским лесам;
  •  деревья и группы деревьев на приусадебных, дачных и садовых участках.

Лесной фонд находится в совместном ведении РФ, республик в составе РФ, краев, областей, округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга.

ФОРМИРОВАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Формирование объекта недвижимости подразумевает прежде всего его индивидуализацию, т. е., придание объекту таких технических, экономических и юридических характеристик, которые позволяют однозначно выделить этот объект из всех других.

Формирование объекта недвижимости начинается после поступления заявления или претензий хозяйствующего субъекта или гражданина на оформление права на объект. Формирование объектов производится так же по инициативе органов государственной власти и местного самоуправления.

Картографической основой формирования земельного участка являются соответствующие материалы топографических и геодезических работ, кадастровый план. Топогеодезические работы проводятся платно топографическими предприятиями разных форм собственности, имеющими соответствующие разрешения на проведение данного вида работ (лицензии Роскартографии).

Процесс формирования иных связанных с землей объектов недвижимости (здания, сооружения, квартиры) осуществляют проектные инвентаризационные бюро (БТИ), которые изготавливают поэтажные планы, технические паспорта на строения и т. д.

Формирование объекта недвижимости заканчивается составлением стандартного землеустроительного и кадастрового дела на каждый объект. В нем излагается вся юридическая информация об участке: данные о правах его владельца, пользователя или арендатора, топографические материалы, сведения об имуществе и объектах недвижимости, которые находятся на участке, информация об обременениях и сервитутах, сведения по сделкам, залогам объекта, информация о нарушениях земельного законодательства.

После завершения этой процедуры объекту недвижимости присваивается государственный кадастровый номер, который является уникальным (не повторяющимся) на территории РФ.

Порядок государственного кадастрового учета земельных участков регламентируется Федеральным законом от 02.01.200г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

3 ноября 2006г. Государственной Думой принят в первом чтении проект Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». Согласно этому документу вместо технического учета зданий, строений и государственного кадастрового учета земельных участков предполагается ввести единый кадастровый учет всех объектов недвижимости. Закон дает основные понятия, что такое формирование объектов недвижимости, т.е. процесс, когда объект недвижимости выделяется из материального мира и становится правопригодным, правоспособным, в том числе для последующей регистрации сделок с ним и государственной регистрации прав на него. Внесение такого объекта с описанием его характеристик в государственный кадастр – это юридический акт признания государством факта существования объекта недвижимости.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Объекты недвижимости подлежат государственной регистрации.

Право собственности и другие вещные права на недвижимость (недвижимые вещи, недвижимое имущество), ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется по правилам, установленным федеральным законом от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Основными положениями Закона являются:

  1.  Детальное предписание процедуры и оформление самого права, а также четкое указание на права регистраторов — тех, кто осуществляет эти функции.
  2.  Регистрация производится по установленной настоящим законом системе записей в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на всей территории РФ.
  3.  Закон устанавливает, что права на недвижимость, существовавшие до введения Закона, признаются действующими.

Регистрации подлежат следующие права: собственности, аренды (на срок более одного года), пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Процесс оформления документов, связанных с государственной регистрацией прав на объект недвижимости состоит из трех этапов:

  •  формирование объекта недвижимости;
  •  присвоение объекту государственного кадастрового номера и получение выписок на объект из единого государственного реестра недвижимости;
  •  получение свидетельства о праве собственности (или других прав) на объект недвижимости.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суде.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ, Федеральным Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки (в случаях, установленных законом) влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (статья 165 ГК РФ).

Когда сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

     КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ:

  1.  Дайте определение недвижимости.
  2.  Перечислите виды недвижимости.
  3.  Что такое сервитут?
  4.  Опишите порядок проведения работ по формированию земельных участков и строений для постановки их на государственный кадастровый учет.
  5.  Опишите порядок оформления и подачи документов в органы юстиции для получения свидетельства о государственной регистрации  прав на объект недвижимости.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ

     Рынок представляет собой сферу проявления экономических отношений между производителями (продавцами) и потребителями (покупателями) товаров и отражает социально-экономические условия реализации товаров.

В общей системе рынков можно выделить рынок недвижимости, на котором рыночными товарами являются объекты недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения проявляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в аренду, внаем и т. д.

Купля-продажа объектов недвижимости — это не просто купля-продажа товара народного потребления, а движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход.

Так, покупка земельного участка означает вложение денег в этот земельный участок, который затем можно продать по более высокой цене и получить доход за счет разницы в ценах, или использовать его для сельскохозяйственного производства и получать доход с этого производства.

Купленный жилой дом или квартиру можно точно так же продать через некоторое время по более высокой цене или сдавать внаем жильцам.

Капитал, затраченный на приобретение предприятия, будет приносить инвестору доход в результате работы данного предприятия.

Вложение средств в недвижимость представляет собой надежное оружие против инфляции.

К особенностям рынка недвижимости относится следующее:   

  1.  Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки: «до революции», «сталинской», «хрущевской» и т. д.) факторами; состоянием инфраструктуры в микрорайоне объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д.).
  2.  Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем.
  3.  Все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.
  4.  Вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат:

  •  затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии     (на ремонт, эксплуатацию и др.);
  •  ежегодный налог на владение недвижимостью;
  •  налоги и сборы на сделки с недвижимостью.

Формирование и развитие рынка недвижимости в Российской Федерации затрудняется:

  •  искусственным разграничением прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и участки под ними;
  •  слабым государственным регулированием отношений на рынке недвижимости и недостаточной развитостью рыночной инфраструктуры.

Операции с недвижимостью осуществляют агентства недвижимости, число которых постоянно растет. Принятый Федеральный закон о саморегулируемых организациях направлен на повышение ответственности риелторских компаний, работающих на рынке недвижимости. Законодательство регулирует правоотношения риелторов и клиентов  на этом секторе рынка путем страхования гражданской ответственности и повышает коллективную ответственность за качество оказываемых услуг.

Покупатели и продавцы недвижимости очень озабочены криминальной обстановкой в этой сфере бизнеса, поэтому они предпочитают иметь дело с солидными компаниями, имеющими опыт работы, высокий имидж и незапятнанную репутацию. Поэтому вновь создаваемые агентства недвижимости могут выжить на рынке только при условии обеспечения своей конкурентоспособности. А это предполагает высокое качество услуг, расширение сферы деятельности (например, предоставление кредитов на покупку недвижимости под низкие проценты или с другими видами льгот, обменные операции с жилой площадью, перевод денег за границу и т. д.), проведение интенсивной рекламной компании.

Контрольные вопросы:

  1.  В чем сущность и содержание рынка недвижимости?
  2.  Охарактеризуйте особенности рынка недвижимости?

ОПЕРАЦИИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

    Операции с землей регулируются ГК РФ, Земельным кодексом РФ м рядом нормативно-законодательных актов, например Законом РФ от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», Федеральным законом о введении в действие Земельного кодекса РФ.

Начиная с 1992 г.каждому собственнику земельного участка,  выдавалось свидетельство на право собственности на землю, которое  регистрировалось в регистрационной (поземельной) книге.

Свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды и других действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком.

Свидетельство выдавалось соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. При купле-продаже земельных участков и других случаях перехода прав собственности на землю свидетельство на землю заменяется на свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выдаваемое органами юстиции, осуществляющими государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

Основаниями для отказа в выдаче свидетельства на право собственности на землю являлось:

  •  прямой запрет в законодательных актах Российской Федерации на предоставление земельных участков в собственность;
  •  наличие на момент обращения с заявлением на предоставление земельных участков в собственность, споров о принадлежности данного земельного участка.

Свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность, выданные до вступления в действие Указа Президента РФ от 29 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», являются документами постоянного действия, удостоверяющими право собственности, и имеют равную законную силу с вновь выдаваемыми свидетельствами.

Граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое владение, или бессрочное (постоянное) пользование, или взявшие их в аренду, кроме аренды у граждан, имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность.

Порядок получения земельных участков в собственность граждан и юридических лиц установлен Земельным кодексом РФ.

      Процедура оформления права собственности на земельную долю (пай) или выдела участка в натуре прописана в Федеральном законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

      Продажа земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с изменением целевого назначения производится по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.     

    Продажа земли собственникам приватизированных предприятий осуществляется в порядке, утвержденном Федеральным законом о приватизации государственного и муниципального имущества. Данный Закон, а так же Федеральный закон о введении в действие Земельного кодекса РФ и Законы региональных органов государственной власти регулируют порядок определения выкупной цены земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения.

    Продажа вновь формируемых земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности производится на конкурсах и аукционах.

Изъятие земельного участка у собственника для государственных и общественных нужд производится в установленном законом порядке путем выкупа с учетом интересов собственника, включая возмещение стоимости земли по договорной цене и причиненных убытков, в том числе упущенную выгоду. Все споры, связанные с отчуждением и приобретением земельных участков, а также другие земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

Приватизация земли, зданий и сооружений как единого объекта недвижимости — это гарантия предпринимателя в том, что он является единоправным собственником производственных (предприятия) и земельных ресурсов. При этом уставный капитал хозяйствующего субъекта увеличивается на величину стоимости земельного участка, что позволяет хозяйствующему субъекту привлечь дополнительные денежные средства путем вторичной эмиссии акций.

Кроме того, хозяйствующий субъект может сдать земельный участок в аренду, получить кредит от ипотеки недвижимости, продать часть земли и также оценить ее продуктивный потенциал и изменить способ использования исходя из потребностей рынка в пределах, допустимых законом.

     При нарушении прав граждан и юридических лиц на приобретение в соответствии с законодательством Российской Федерации недвижимого имущества со стороны органов государственной власти, органов местного самоуправления или отдельных должностных лиц защита этих прав осуществляется в судебном порядке.

При приватизации земельных участков порядок использования недр определяется в соответствии с Законом Российской Федерации «О недрах».

При продаже застроенного земельного участка в границах городов и иных населенных пунктов право собственника на земельный участок включает в себя право на любое разрешенное его использование, под которым понимается право использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями всеми способами, не противоречащими ограничениям, установленным соответствующими органами власти (органами местного самоуправления), согласно утвержденным строительным, санитарным, природоохранным, противопожарным нормам.При этом не допускаются установление целевого (единственного) способа использования объекта недвижимости, в том числе земельного участка и ограничения на использование отдельного участка.

Такие ограничения могут устанавливаться только для всех участков в пределах данной функциональной зоны в соответствии с законодательством Российской Федерации. Собственник вправе использовать застроенный земельный участок вместе с расположенными на нем зданиями, сооружениями, строениями и помещениями теми способами и в тех целях, которые не запрещены в пределах данной функциональной зоны этого города (населенного пункта)..

Для продаваемых застроенных участков определяются следующие публичные сервитута, в соответствии с которыми собственники вышеуказанных участков обязаны обеспечить:

  •  безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;
  •  возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
  •  возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативно-правовыми актами органов государственной власти и (или) органами местного самоуправления.

Собственники земельных участков имеют право на оформление в собственность безвозмездно той части объектов инженерной инфраструктуры, которая используется исключительно для объекта (объектов) недвижимости данного собственника (до границы участка или для кабелей и трубопроводов — до соединений с соответствующими магистралями) по договору с соответствующим органом.

Строительство на участке новых объектов инфраструктуры, в том числе и прокладка электрических и телефонных кабелей, водопровода, газопроводов, канализации, размещение которых может нанести ущерб собственнику, осуществляется на компенсационной основе в соответствии с договором между собственником участка и соответствующим государственным (муниципальным) органом. Действительными являются ограничения на использование застроенного земельного участка, существующие на момент приватизации (продажи) предприятия или иного объекта недвижимости.

Не может являться основанием для отказа в регистрации договора купли-продажи застроенного земельного участка и в выдаче соответствующего свидетельства о праве собственности на землю отсутствие ниже перечисленных надлежаще оформленных документов:

  •  о публичных сервитутах;
  •  об ограничении на использование земли.

Порядок государственного кадастрового учета земельных участков регулируется Законом РФ от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:

  •  государственного и муниципального управления земельными ресурсами;
  •  государственного контроля за использованием и охраной земель;
  •  мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;
  •  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  •  землеустройства;
  •  экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;
  •  установления обоснованной платы за землю;
  •  иной, связанной с владением, пользованием, распоряжением земельными участками деятельностью.

Государственный земельный кадастр РФ представляет собой систематизированный свод документированных сведений (получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков) о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов (далее — сведения государственного земельного кадастра).

Государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация земельного участка, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку.

При государственном кадастровом учете каждому земельному участку присваивается кадастровый номер.

Деятельность по ведению Государственного земельного кадастра осуществляется на следующих принципах:

  •  единство системы и технологий ведения Государственного земельного кадастра на всей территории РФ;
  •  непрерывность внесения в Государственный земельный кадастр изменяющихся характеристик земельных участков;
  •  открытость сведений Государственного земельного кадастра;
  •  сопоставимость и совместимость сведений Государственного земельного кадастра со сведениями, содержащимися в других государственных и иных кадастрах, реестрах, информационных ресурсах.

     Государственный земельный кадастр является источником информационного обмена сведениями при осуществлении государственной регистрации недвижимости, специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и иных объектов, подлежащих регистрации или учету в соответствии с законодательством РФ.

Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Государственный кадастровый учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории Российской Федерации до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительным.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также органы (организации), осуществляющие специальную регистрацию и учет отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и территориальных зон, бесплатно в десятидневный срок предоставляют информацию о зарегистрированных правах, наличии объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками, и территориальных зонах органам, осуществляющим деятельность по ведению Государственного земельного кадастра, в необходимом объеме.

Сведения Государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных законодательством Российской Федерации к категории ограниченного доступа.

Органы, осуществляющие деятельность по ведению Государственного земельного кадастра, обязаны представлять сведения Государственного земельного кадастра заинтересованному лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие государственную регистрацию и полномочия его представителя).

Эти сведения предоставляются в виде выписок из Государственного земельного кадастра, а также в предусмотренных законом случаях в виде копий хранящихся в кадастровом деле документов.

Сведения, предоставляемые органом, осуществляющим деятельность по ведению Государственного земельного кадастра, на законных основаниях гражданам и юридическим лицам, могут быть использованы ими для создания производной информации в целях ее коммерческого распространения с обязательным указанием источника информации.

Порядок предоставления сведений Государственного земельного кадастра определяется Правительством Российской Федерации.

Государственный земельный кадастр содержит сведения о:

  •  земельных участках;
  •  территориальных зонах, землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление;
  •  землях и границах субъектов Российской Федерации;
  •  землях и границах Российской Федерации.

Указанные сведения содержатся в Государственном земельном кадастре в объеме, необходимом для осуществления государственного управления природными ресурсами.

Документы Государственного земельного кадастра подразделяются на основные, вспомогательные и производные документы, их ведение осуществляется на русском языке.

К основным документам государственного земельного кадастра относятся: Единый Государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы).

К вспомогательным документам Государственного земельного кадастра относятся книги учета документов, книги учета выданных сведений и каталоги координат пунктов опорной межевой сети.

К производным документам Государственного земельного кадастра относятся документы, содержащие перечни земель, находящихся в собственности Российской Федерации, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований, доклады о состоянии и об использовании земельных ресурсов, статистические отчеты, аналитические обзоры, производные кадастровые карты (планы), иные справочные и аналитические документы.

Состав документов государственного земельного кадастра и порядок их ведения устанавливаются Федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами.

Единый государственный реестр земель представляет собой документ, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков.

Единый государственный реестр земель содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках.

В Едином государственном реестре земель содержатся следующие основные сведения о земельных участках:

  •  кадастровые номера;
  •  местоположение (адрес);
  •  площадь;
  •  категория земель и разрешенное использование земельных участков;
  •  описание границ земельных участков, их отдельных частей;
  •  зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);
  •  экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;
  •  качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель;
  •  наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка в соответствующих границах как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Кадастровое дело представляет собой совокупность скомплектованных в установленном порядке документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета.

Документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основанием для внесения соответствующих сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель.

Кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

В зависимости от состава воспроизведенных сведений и целей использования кадастровые карты (планы) могут быть кадастровыми картами (планами) земельных участков, дежурными кадастровыми картами (планами) и производными кадастровыми картами (планами).

Кадастровая карта (план) воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о местоположении земельных участков и территориальных зон.

Производные кадастровые карты (планы) воспроизводят в графической и текстовой формах обобщенные сведения о земельном фонде, об экономических, о социальных, о природных и об иных связанных с землей процессах.

Порядок ведения государственного земельного кадастра следующий:

  1.  На всей территории Российской Федераций ведение Государственного земельного кадастра осуществляется по единой методике и представляет собой последовательные действия по сбору,
    документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений о земельных участках.
  2.  Сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы Государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков, сведений, представленных правообладателями земельных участков, результатов проведения топографо-геодезических, картографических, мониторинговых, землеустроительных, почвенных, геолого-геоморфологических и иных обследований и изысканий.
  3.  В отношении каждой категории земель применяется определенный Перечень сведений о земельных участках.

  1.  Сведения о правах не земельные участки и об ограничениях (обременениях) этих прав вносятся в Единый государственный реестр земель на основании сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на основании иных документов о правах на земельные участки, являющихся юридически действительными на момент внесения указанных сведений в Государственный земельный кадастр.
  2.  Сведения об экономических характеристиках земельных участков вносятся в документы Государственного земельного кадастра на основании данных государственной кадастровой или иной оценки земель и положений нормативных правовых актов органов государственной власти и органов местного самоуправления.
  3.  Сведения о территориальных зонах вносятся в документы Государственного земельного кадастра на основании данных, полученных от органов, осуществляющих регистрацию или учет территориальных зон.

7.  Документирование сведений Государственного земельного кадастра осуществляется на бумажных и (или) электронных носителях. При наличии расхождений в сведениях, записанных на бумажных носителях, и сведениях, записанных на электронных носителях, приоритет имеют сведения, записанные на бумажных носителях, если иное не установлено Федеральным законом.

  1.  Единый государственный реестр земель и кадастровые дела подлежат вечному хранению, их уничтожение или изъятие не допускаются.
  2.  Основные документы Государственного земельного кадастра подлежат обязательному страхованию в установленном порядке.

Пользование землей в нашей стране является платным. Взимание платы за землю производится в соответствии с гл. 31 Налогового Кодекса РФ и ст. 25 Закона РФ от 11 октября 1991 г. «О плате за землю». 

Формами платы за землю являются земельный налог, арендная плата, кадастровая стоимость, а в случае отсутствия кадастровой оценки земель - нормативная цена земли.

Собственники земли, землевладельцы и землепользователи (хозяйствующие субъекты, граждане, в том числе иностранные, индивидуальные предприниматели) облагаются земельным налогом. За землю, переданную в аренду, взимается арендная плата.

Для покупки и выкупа земельных участков, а также для получения банковского кредита под залог земли применяется рыночная, кадастровая стоимость, а в случае отсутствия рыночной и кадастровой оценки земель - нормативная цена земли.

Плательщиками земельного налога являются хозяйствующие субъекты и граждане, как отечественные, так и иностранные, в том числе индивидуальные предприниматели, которым предоставлена земля в собственность, владение и пользование на территории России.

    Объектами налогообложения земельным налогом являются земельные участки, части земельных участков, земельные доли (при общей долевой собственности на земельный участок), предоставленные юридическим лицам и гражданам в собственность, владение или пользование.

Земельный налог взимается в расчете на год с облагаемой налогом земельной площади.

В облагаемую налогом земельную площадь включаются земельные участки, занятые строениями и сооружениями, участки, необходимые для их содержания, а также санитарно-защитные зоны объектов, технические и другие зоны, если они не предоставлены в пользование другим юридическим лицам и гражданам.

За земельные участки, предназначенные для обслуживания строения, находящегося в раздельном пользовании нескольких юридических лиц или граждан, земельный налог начисляется отдельно каждому пропорционально площади строения, находящегося в их раздельном пользовании.

За земельные участки, предназначенные для обслуживания строения, находящегося в общей собственности нескольких юридических лиц или граждан, земельный налог начисляется отдельно каждому из этих собственников соразмерно их доле на эти строения.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ:

  1.  Дайте краткую характеристику российского рынка недвижимости.
  2.  Что такое земельный кадастр?
  3.  Опишите способы получения земли в собственность?
  4.  Какие земли не подлежат приватизации?
  5.  Назовите формы платы за землю?

ПОЛЬЗОВАНИЕ НЕДРАМИ

      Недра — часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водостоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.

Отношения, возникающие в связи с геологическим изучением, использованием и охраной недр территории РФ, ее континентального шельфа, а также в связи с использованием отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств, торфа, сапропелей и иных специфических минеральных ресурсов, включая подземные воды, рассолы и рапу соленых озер и заливов морей, регулируются Законом РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 в его новой редакции от 8 февраля 1995г. «О недрах» с внесенными в него изменениями Законом РФ от 2 февраля 2000 г. № 20-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О недрах"».

Недра Российской Федерации являются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения в иной форме.

Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.

Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной, частной и иных формах собственности.

     Пользователями недр могут быть субъекты предпринимательской деятельности, в том числе участники простого товарищества, иностранные граждане, юридические лица, если федеральным законом не установлены ограничения пользования недрами.

Пользователями недр на условиях соглашений о разделе продукции могут быть граждане Российской Федерации, иностранные граждане, юридические лица и создаваемые на основе договоров о совместной деятельности (договоров простого товарищества) и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц при условии, что участники таких объединений несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из соглашений о разделе продукции.

В случае, если федеральным законом установлено, что для осуществления отдельных видов деятельности, связанных с пользованием недр, требуются разрешения (лицензии), пользователи недр должны иметь разрешения (лицензии) на осуществление соответствующих видов деятельности или заключать договоры с организациями, имеющими право на осуществление видов деятельности, связанных с пользованием недрами.

Пользователями недр при ведении работ по добыче радиоактивного сырья и захоронению радиоактивных материалов, токсичных и иных опасных отходов могут быть только юридические лица, зарегистрированные на территории Российской Федерации и имеющие разрешения (лицензии), выданные уполномоченными на то федеральными органами исполнительной власти, по ведению работ по добыче радиоактивных материалов, токсичных и иных опасных отходов.

Права и обязанности пользователя недр возникают с момента государственной регистрации лицензии на пользование участками недр, при предоставлении права пользования недрами на условиях соглашения о разделе продукции, с момента вступления такого соглашения в силу.

Участки недр предоставляются в пользование на определенный срок или без ограничения срока. На определенный срок участки недр предоставляются в пользование для:

  •  геологического изучения — на срок до 5 лет;
  •  добычи полезных ископаемых — на срок отработки месторождения полезных ископаемых,

     исчисляемый исходя из технико-экономического обоснования разработки месторождения

     полезных ископаемых, обеспечивающего рациональное использование и охрану недр;

  •  добычи подземных вод — на срок до 25 лет;
  •  добычи полезных ископаемых на основании предоставления краткосрочного права пользования участками недр в соответствии со статьей 21 Закона РФ «О недрах» — на срок до 1 года.

Без ограничения срока могут быть предоставлены участки недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, связанных с захоронением отходов, строительства и эксплуатации нефте- и газохранилищ, а также для образования особо охраняемых геологических объектов и иных целей.

Срок пользования участком недр может быть продлен по инициативе пользователя недр при выполнении им оговоренных в лицензии на пользование участком недр условий и необходимости завершения разработки месторождения полезных ископаемых или выполнения ликвидационных мероприятий.

Порядок продления срока пользования участком недр на условиях соглашения о разделе продукции определяется указанным соглашением.

На пользование недрами нужно иметь лицензию.

Сроки пользования участками недр исчисляются с момента государственной регистрации лицензий на пользование этими участками недр.

Лицензия является документом, удостоверяющим право ее владельца на пользование участком недр в определенных границах, в соответствии с указанной в данной лицензии целью в течение установленного срока при соблюдении владельцем заранее оговоренных условий. Между уполномоченными на то органами государственной власти и пользователем недр может быть заключен договор, устанавливающий условия пользования таким участком, а также обязательства сторон по выполнению указанного договора.

Лицензии на право пользования участками недр могут предоставляться для осуществления как отдельного вида пользования участками недр, так и несколькими видами пользования участками недр (совмещенные лицензии).

Пользование недрами осуществляется на основании конкурса или аукциона.

Порядок проведения и условия конкурса или аукциона на право пользования участком недр для заключения соглашения о разделе продукции определяются в соответствии с законодательством РФ.

Право пользования участками недр переходит к другому субъекту предпринимательской деятельности в случаях:

  •  реорганизации юридического лица-пользователя недр путем его преобразования — изменения его организационно-правовой формы;
  •  реорганизации юридического лица-пользователя недр путем присоединения к нему другого юридического лица или слияния его с другим юридическим лицом в соответствии с законодательством РФ;
  •  реорганизации юридического лица - пользователя недр путем его разделения или выделения из него другого юридического лица в соответствии с законодательством РФ, если вновь созданное
    юридическое лицо намерено продолжать деятельность в соответствии с лицензией на пользование участками недр, предоставленной прежнему пользователю недр;
  •  в случаях, когда юридическое лицо - пользователь недр выступает учредителем нового юридического лица, созданного для продолжения деятельности на предоставленном участке недр в соответствии с лицензией на пользование участками недр, при условии, если новое юридическое лицо образовано в соответствии с законодательством РФ и ему передано имущество, необходимое для осуществления указанной деятельности, указанной в лицензии на пользование участком недр, в том числе из состава имущества объектов обустройства в границах лицензионного участка, а так же имеются необходимые разрешения (лицензии) на осуществление видов деятельности, связанных с природопользованием, и доля прежнего юридического лица-пользователя недр в уставном капитале нового юридического лица на момент перехода права пользования участком недр составляет не менее половины уставного капитала нового юридического лица;
  •  в случаях приобретения субъектом предпринимательской деятельности в порядке, предусмотренном Законом РФ «О несостоятельности (банкротстве)», имущества (имущественного комплекса) предприятия - банкрота (пользователя недр) при условии, что приобретатель имущества является юридическим лицом, созданным в соответствии с законодательством РФ, отвечает квалификационным требованиям, предъявляемым к природопользованию законодательством о недрах РФ.

     При переходе права пользования участком недр лицензия на пользование участком недр подлежит переоформлению. В этом случае условия пользования участком недр, установленные прежней лицензией, пересмотру не подлежат.

Передача права пользования участками недр, предоставленными субъектами предпринимательской деятельности на основании соглашений о разделе продукции, и переоформление лицензий на пользование участками недр осуществляются в соответствии с Законом РФ «О соглашениях о разделе продукции».

Лицензии на пользование участками недр подлежат переоформлению также при изменении наименований юридических лиц - пользователей недр.

Порядок переоформление лицензий на пользование участками недр устанавливается федеральным органом управления Государственным фондом недр.

Отказ в переоформлении лицензий на право пользования участками недр может быть обжалован в суд.

Право пользования участком недр, приобретенное юридическим лицом в установленном порядке, не может быть передано третьим лицам, в том числе в порядке переуступки прав, установленной гражданским законодательством, за исключением случаев, предусмотренных Законом РФ от 2 января 2000 г. № 20-ФЗ или иными федеральными законами.

В случае, если в интересах рационального использования и охраны недр приостановление добычи полезных ископаемых нецелесообразно или невозможно, органы, досрочно прекратившие право пользования соответствующими участками недр, до принятия в установленном порядке решения о новом пользователе недр могут предоставить право краткосрочного (до одного года) пользования таким участком юридическому лицу (оператору) с оформлением соответствующей лицензии в порядке, установленном Законом РФ от 2 января 2000 г. № 20-ФЗ.

Между пользователем недр, право пользования недрами которого досрочно прекращено, и временным оператором может быть заключен договор о передаче имущества, необходимого для обеспечения пользования недрами, на возмездных условиях.

Собственники, владельцы земельных участков, могут по своему усмотрению в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений как для собственных нужд на глубину до пяти метров, а также производить устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником центрального водоснабжения, в порядке, установленном местными органами власти.

Пользование недрами является платным, за некоторым исключением.

От платы за пользование недрами освобождаются:

  •  собственники, владельцы земельных участков, осуществляющие в установленном порядке добычу общераспространенных полезных ископаемых и подземных вод на принадлежащем им или арендуемом ими земельном участке непосредственно для своих нужд;
  •  пользователи недр, ведущие региональные геолого-географические работы, геологическую съемку и другие геологические работы, исследования без существенного нарушения целостности недр;
  •  пользователи недр, получившие участки для образования особо охраняемых геологических объектов.

      При пользовании недрами производятся следующие виды платежей:

  •  сбор за участие в конкурсе (аукционе) и выдачу лицензии;
  •  платежи за пользование недрами;
  •  отчисления на воспроизводство минерально-сырьевой базы;
  •  акцизы.

      Кроме того, пользователи недр уплачивают налоги, сборы и другие платежи, предусмотренные законодательством, включая плату за землю или за акваторию и участки дна территориального моря, а также плату за геологическую информацию о недрах.

      Плата за пользование недрами может вноситься в формах:

  •  денежных платежей;
  •  части объема добытого минерального сырья или иной продукции, производимой пользователями недр;
  •  выполнения работ или предоставления услуг;
  •  зачета сумм предстоящих платежей в федеральный бюджет, в бюджеты Субъектов РФ, в местные бюджеты в качестве долевого вклада в уставной капитал создаваемого горного предприятия.

      Формы внесения платы оговариваются в лицензии на пользование недрами. Недра предоставляются в пользование для:

  •  регионального геологического изучения, включающего региональные геолого-геофизические работы, геологическую съемку, инженерно-геологические изыскания, научно-исследовательские, палеонтологические и другие работы, направленные на общее геологическое изучение недр, геологические работы по прогнозированию землетрясений и исследованию вулканической деятельности, созданию и ведению мониторинга природной среды, контроль за режимом подземных вод, а также иные работы, проводимые без существенного нарушения целостности недр;
  •  геологического изучения, включающего поиски и оценку месторождений полезных ископаемых;
  •  разведки и добычи полезных ископаемых, в том числе использования отходов горнодобывающих и связанных с ними перерабатывающих производств;
  •  строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых;
  •  образования особо охраняемых геологических объектов, имеющих научное, культурное, эстетическое, санитарно-оздоровительное и иные значения (научные и учебные полигоны, геологические заповедники, заказники, памятники природы, пещеры и другие подземные полости);
  •  сбора минералогических, палеонтологических и других геологических коллекционных материалов.

     Недра могут предоставляться в пользование единовременно для геологического изучения (поисков, разведки) и добычи полезных ископаемых. В этом случае добыча производится как в процессе геологического изучения, так и непосредственно по его завершении.

Контрольные вопросы:

1.Что относится к недрам и кто может быть пользователем недр?

2. На какие сроки предоставляются недра и, какие существуют виды платежей за их использование?

СОГЛАШЕНИЯ О РАЗДЕЛЕ ПРОДУКЦИИ

     Иностранные инвестиции могут осуществляться на условиях соглашений о разделе продукции. Отношения по разделу продукции возникают между государством, с одной стороны, и иностранными (или российскими) инвесторами по поиску, разведке и добыче минерального сырья — с другой.

Эти отношения государства с инвесторами в области природопользования и инвестиционной деятельности регулируются Законом РФ от 30 декабря 1995г., № 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции», Законом РФ от 7 января 1996г. «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон ФЗ "О соглашениях о разделе продукции"» и Положением о составе затрат при реализации соглашений о разделе продукции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 3 июля 1999г. № 740, и др.

Соглашение о разделе продукции — это договор, по которому Российская Федерация предоставляет инвестору на возмездной основе и на определенный срок исключительные права на поиски, разведку, добычу минерального сырья на участке недр, указанном в соглашении, и на ведение связанных с этим работ, а инвестор обязуется осуществить проведение указанных работ за свой счет на свой риск.

Условия пользования недрами, установленные в соглашении, не должны противоречить требованиям Закона РФ от 21 февраля 1992г. № 2395-1 «О недрах» с внесенными в него последующими изменениями, например Законом РФ от 2 января 2000г. 20-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О недрах"».

Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения в иной форме. Ими можно пользоваться только за плату.

С января 1999 г. в перечни участков недр, на которые может быть предоставлено право пользования на условиях раздела продукции, включаются участки недр, в отношении которых имеются обоснования Правительством Российской Федерации целесообразности включения таких участков недр в указанные перечни.

В отношении участка недр, расположенного на территории традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов, требуется решение законодательного (представительного) органа субъекта РФ, на территории которого расположен участок недр, принятое с учетом интересов коренных малочисленных народов, а также соответствующего органа местного самоуправления.

Разрешается предоставление на условиях раздела продукции не более 30 % разведанных и учтенных в государственном балансе запасов полезных ископаемых.

Основаниями для включения в перечни участков недр, право пользования которыми может быть предоставлено на условиях раздела продукции, являются:

  •  обусловленная объективными факторами убыточность (для недропользователя и государства) при продолжении разработки являющихся градообразующими месторождений полезных ископаемых, если разработка таких месторождений может обеспечить существенный объем добычи полезных ископаемых, а прекращение разработки может повлечь за собой негативные социальные последствия;
  •  отсутствие финансовых и технических средств для освоения новых крупных месторождений полезных ископаемых, за счет освоения которых обеспечивается поддержание необходимого для социального развития и экономической безопасности РФ уровня добычи полезных ископаемых в целом по РФ, а также для строительства объектов производственной инфраструктуры (в том числе, объектов транспортировки полезных ископаемых), в первую очередь на континентальном шельфе РФ, в удаленных и малоосвоенных районах;
  •  необходимость привлечения специальных высокозатратных технологий разработки трудноизвлекаемых и значительных по объему запасов полезных ископаемых, находящихся в сложных горно- геологических условиях и являющихся остаточными для разрабатываемых месторождений, а также необходимость предотвращения потерь топливно-энергетического и минерального сырья в недрах;
  •  необходимость привлечения дополнительных финансовых и технических средств для обеспечения экологической безопасности и охраны недр при разработке расположенных на особо охраняемых территориях крупных месторождений полезных ископаемых;
  •  необходимость обеспечения регионов топливно-энергетическим сырьем, создания новых рабочих мест, обеспечения благоприятных социально-экономических условий в дотационных регионах
    и районах, занятость населения в которых находится на низком уровне;
  •  наличие обязательств РФ о проведении переговоров об условиях соглашений, а также наличие результатов проведения конкурсов или аукционов но предоставлению участков недр в пользование
    на условиях раздела продукции.

  •  В отдельных случаях перечни участков недр, право пользования которыми на условиях раздела продукции может быть предоставлено, устанавливаются на основании решения Правительства РФ и решения органа Государственной власти соответствующего субъекта РФ без утверждения федеральными законами, если указанные участки недр включают в себя следующие месторождения полезных ископаемых:
  •  месторождения нефти, извлекаемые запасы которых составляют до 25 млн. т;
  •  месторождения газа, запасы которых составляют до 250 млрд. м3;
  •  месторождения коренного золота, запасы которых составляют до 50т;
  •  месторождения россыпного золота, запасы которых составляют до 1т;
  •  месторождения иных полезных ископаемых, не относящихся к стратегическим видам полезных ископаемых и не являющихся запасными ценностями.

Соглашения о разделе продукции заключаются государством (т. е., Российской Федерацией) с победителем конкурса или аукциона, проводимого в порядке, установленном российским законодательством, и в сроки, согласованные сторонами, но не позднее чем через год со дня объявления результатов конкурса или аукциона.

Условиями конкурса или аукциона должно быть предусмотрено участие российских юридических лиц в реализации соглашений в долях, определенных Правительством РФ и соответствующими органами исполнительной власти субъектов РФ.

В отношении участков недр, расположенных на территориях традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов, условиями конкурса или аукциона либо бесконкурсного предоставления участков недр должна быть предусмотрена выплата соответствующих компенсаций за нарушения режима традиционного природопользования.

Начальные условия конкурсов или аукционов разрабатываются на основе технико-экономических расчетов, выполненных по поручению государственных органов, ответственных за проведение конкурсов или аукционов.

Соглашения заключаются на основе положений, установленных законодательством РФ.

Предусмотренные соглашением работы и виды деятельности выполняются в соответствии с программами, проектами, планами и сметами.

Работы по соглашению выполняются при соблюдении требований законодательства РФ и стандартов (норм, правил) по безопасному ведению работ, охране недр, окружающей природной среды и здоровья населения. При этом соглашение предусматривает обязательства инвестора по:

  •  предоставлению российским юридическим лицам преимущественного права на участие в работах по соглашению в качестве подрядчиков, поставщиков, перевозчиков или в ином качестве на основании договоров (контрактов) с инвесторами;
  •  привлечению работников-граждан РФ, количество которых должно составлять не менее 80 % состава всех привлеченных работников, привлечению иностранных рабочих и специалистов только на начальных этапах работ по соглашению или при отсутствии рабочих и специалистов - граждан РФ соответствующих квалификаций;
  •  размещению заказов на изготовление оборудования, технических средств и материалов, необходимых для геологического изучения, добычи, первичной переработки полезных ископаемых в объеме не менее 70 % общей стоимости таких заказов между российскими юридическими лицами или иностранными юридическими лицами, осуществляющими соответствующую деятельность и зарегистрированными в качестве налогоплательщиков на территории РФ;
  •  приобретению на конкурсной основе новой техники и внедрению прогрессивных технологий для ведения работ по соглашению. При этом российские товары (оборудование, технические средства и материалы) в отношении надежности, безопасности, качества и сроков поставок должны быть конкурентоспособными по отношению к аналогичным иностранным;
  •  осуществлению мер, направленных на предотвращение вредного влияния указанных работ на окружающую природную среду, а также по ликвидации последствий такого влияния;
  •  страхованию ответственности по возмещению ущерба в случае аварий, повлекших за собой вредное влияние на окружающую природную среду;
  •  ликвидации всех сооружений, установок и иного имущества по завершении работ по соглашению, а также по очистке от загрязнения территории, на которой проводились работы по соглашению.

Стороны могут согласовать применение общепринятых в мировой практике ведения работ по разведке и добыче минерального сырья, стандартов (норм, правил) по безопасному ведению работ, охране недр, окружающей природной среды и здоровья населения при условии предварительного одобрения указанных стандартов (норм, правил) соответствующими государственными органами РФ в установленном порядке.

При выполнении работ по соглашению на объектах, расположенных на территории традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов, инвестор обязан принимать предусмотренные законодательством РФ меры по защите исконной среды обитания и традиционного образа жизни коренных малочисленных народов, а также обеспечивать выплату соответствующих компенсаций в случаях и в порядке, которые установлены правительством РФ.

Организация выполнения работ по соглашению осуществляется инвестором или по поручению инвестора оператором соглашения. В качестве такого оператора, предмет деятельности которого должен быть ограничен организацией указанных работ, могут выступать созданные инвестором для этих целей на территории РФ филиалы или юридические лица, а также иностранные юридические лица, осуществляющие деятельность на территории РФ. При этом инвестор несет имущественную ответственность перед государством за действия оператора соглашения, как за свои собственные действия.

По завершении определенных этапов поисков и разведки месторождений минерального сырья инвестор обязан возвращать участки территории, переданные ему в пользование, в соответствии с условиями соглашения. Размеры возвращаемых участков, а также порядок, сроки и условия их возврата определяются соглашением.

Геологическая и технико-экономическая информация по объектам, на которых проводится работа по соглашению и намечается добыча полезных ископаемых, должна быть представлена на государственную экспертизу в порядке и объеме в соответствии с законодательством РФ.

В целях координации деятельности по выполнению работ по соглашению сторонами должно быть предусмотрено создание управляющего комитета, в состав которого входит равное число представителей от каждой стороны. Численный состав, права и обязанности управляющего комитета, а также порядок его работы определяются соглашением. Создание управляющего комитета должно предусматривать равное участие представителей финансовых органов исполнительной власти со стороны государства и представителей органов исполнительной власти соответствующего субъекта РФ, на территории которого расположен соответствующий участок недр.

Производственная продукция подлежит разделу между государством и инвестором в соответствии с соглашением, которое должно предусматривать условия и порядок:

  •  определения общего объема производственной продукции и ее стоимости;
  •  определения части производственной продукции (в том числе, ее предельного уровня), которая передается в собственность для возмещения затрат на выполнение работ по соглашению (далее — компенсационная продукция). При этом состав затрат, подлежащих возмещению инвестору за счет компенсационной продукции, определяется соглашением в соответствии с законодательством РФ;
  •  раздела между государством и инвестором прибыльной продукции (под которой понимается компенсационная продукция за вычетом части этой продукции, используемой для уплаты платежей за пользование недрами) и компенсационной продукции;
  •  передачи государству принадлежащей ему в соответствии с условиями соглашения части произведенной продукции или ее стоимостного эквивалента;
  •  получения инвестором произведенной продукции, принадлежащей ему в соответствии с условиями соглашения.

Компенсационная продукция, а также часть прибыльной продукции, являющаяся в соответствии с условиями соглашения долей инвестора, принадлежит на праве собственности инвестору.

Минеральное сырье, поступающее в соответствии с условиями соглашения в собственность инвестора, может быть вывезено с таможенной территории РФ на условиях и в порядке, которые определены этим соглашением, без количественных ограничений экспорта, за исключением случаев, предусмотренных Законом РФ «О государственном регулировании внешнеторговой деятельности».

Возмещаемые затраты — обоснованные затраты инвестора или оператора соглашения, понесенные при выполнении программы работ. Возмещаемые затраты утверждаются управляющим комитетом в соответствии с программой работ и сметой затрат в порядке, предусмотренном соглашением. К возмещаемым затратам относятся затраты инвестора и (или) оператора по соглашению.

Возмещение затрат осуществляется за счет полученной инвестором компенсационной продукции в соответствии с условиями соглашения.

В состав возмещаемых затрат включаются следующие затраты:

  1.  Затраты, понесенные инвестором до вступления соглашения в силу.
  2.  Затраты, понесенные инвестором и (или) оператором с даты вступления соглашения в силу и в течение всего периода его действия.

Затраты, понесенные инвестором до вступления соглашения в силу, возмещаются в порядке и размере, предусмотренном соглашением. При этом указанные затраты должны быть отражены в смете затрат на первый год работ по соглашению.

Указанные затраты включают:

  •  затраты на подготовку, проведение переговоров, согласование и экспертизу соглашения, включая затраты на разработку технико-экономического обоснования на стадии, предшествующей заключению соглашения;
  •  затраты на поисковые, оценочные и разведочные работы;
  •  другие затраты, осуществленные инвестором до вступления соглашения в силу.

Затраты, понесенные инвестором с даты вступления соглашения в силу и в течение всего периода действия соглашения, возмещаются инвестору в размере, обоснованном в утвержденных управляющим комитетом программе работ и смете затрат, и включают следующие виды затрат:

  •  фактически осуществленные инвестором и (или) оператором обоснованные затраты по соглашению;
  •  отчисления в ликвидационный фонд, средства которого предназначены для финансирования ликвидационных работ.

Фактически осуществленные инвестором и (или) оператором возмещаемые затраты при выполнении работ по соглашению включают в себя следующие группы затрат:

  •  затраты инвестора на компенсацию государству затрат на поисково-разведочные работы, геолого-экономическую оценку и другие исследования, необходимые для подготовки участка недр к пере-
    даче в пользование инвестору;
  •  затраты на поиски, оценку и разведку месторождения минерального сырья, включая затраты по компенсации юридическим лицам затрат по этому участку недр, осуществленных ими за счет
    собственных средств;
  •  затраты на разработку и обустройство месторождения минерального сырья;
  •  затраты капитального характера и эксплуатационные затраты на добычу, хранение и транспортировку минерального сырья до установленного в соглашении пункта доставки или пункта разведки;
  •  другие группы затрат, фактически осуществленные инвестором и (или) оператором при выполнении работ по соглашению.

      В составе этих пяти групп затрат предусматриваются:

  •  затраты на оплату труда персонала инвестора и (или) оператора в соответствии с принятыми формами и системами оплаты труда;
  •  затраты, связанные с отчислениями в государственные фонды социального страхования РФ, в пенсионный фонд РФ, в федеральный фонд обязательного медицинского страхования РФ и в другие государственные фонды РФ для работников инвестора и (или) оператора — граждан Российской Федерации, в размере и порядке, установленными действующим законодательством РФ;
  •  затраты, связанные с отчислениями на социальные нужды, относящиеся к работникам инвестора и (или) оператора, не являющихся гражданами РФ, в размерах, предусматриваемых в странах их постоянного места проживания;
  •  ежегодные платежи за проведение поисковых и разведочных работ;
  •  платежи за пользование землей и другими природными ресурсами, за исключением разовых платежей (бонусов) и регулярных платежей (роялти) за пользование недрами;
  •  затраты инвестора и (или) оператора на создание и приобретение производственной инфраструктуры, включая объекты обустройства, пирсы, терминалы и др.;
  •  затраты на аренду инвестором отдельных объектов основных средств, связанных с исполнением соглашения;
  •  затраты на приобретение информации по сопряженным участкам недр, если приобретение этой информации предусмотрено условиями соглашения или программой работ;
  •  затраты на подготовку и переподготовку персонала инвестора;
  •  затраты на строительство и содержание вахтового поселка; затраты на оплату обязательного аудита, проводимого но результатам работы инвестора за отчетный год, а также затраты, связанные с ревизией (аудитом) финансово-хозяйственной деятельности инвестора, осуществленной по требованиям государства;
  •  затраты на финансирование научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, непосредственно связанных с работами по соглашению;
  •  затраты на приобретение материалов в соответствии с программой и сметой работ;
  •  управленческие затраты инвестора, возмещаемые в размере, не превышающем нормы управленческих затрат, устанавливаемой в соглашении, в процентах к сумме возмещаемых инвестору в текущем периоде затрат. Управленческие затраты инвестора учитывают затраты на содержание аппарата управления и управляющего комитета по соглашению, служебных зданий инвестора и (или) оператора, электронно-вычислительной техники, оргтехники, служебного легкового транспорта, оплату услуг связи, затраты на информационные и консультационные услуги, в том числе для управляющих комитетов по соглашению, канцелярские затраты и др.                                   

    В административно-хозяйственные затраты инвестора могут также включаться затраты по обслуживанию производства, обслуживанию работников, охране труда и технике безопасности, затраты по обслуживанию работников для служебных поездок, командировочные затраты, затраты на рекламу и другие затраты, если они не выделены в самостоятельные статьи возмещаемых затрат условиям и соглашения;

  •  затраты, связанные с оплатой работникам очередных (ежегодных) и дополнительных отпусков;
  •  затраты на переезд работников и подъемные;
  •  затраты на страхование коммерческих и экологических рисков;
  •  платежи за предельно допустимые выбросы (сбросы) загрязняющих веществ, осуществляемые в соответствии с законодательством РФ об охране окружающей среды.

Затраты, невозмещаемые за счет компенсационной продукции, это:

  •  Невозмещаемые затраты, понесенные инвестором до вступления соглашения в силу.
  •  Невозмещаемые затраты, понесенные инвестором и (или) оператором при исполнении соглашения.
  •  Невозмещаемые затраты инвестора и (или) оператора, не относящиеся к соглашению.

Невозмещаемые затраты, понесенные инвестором до вступления соглашения в силу:

  •  затраты на приобретение пакета геолого-геофизической информации для участия в конкурсе (аукционе);
  •  затраты на уплату взноса за участие в конкурсе (аукционе) на право пользования участком недр на условиях раздела продукции и другие затраты, понесенные инвестором до объявления победи теля конкурса (аукциона).

Невозмещаемые затраты, понесенные инвестором и (или) оператором при исполнении соглашения:

  •  разовые платежи (бонус);
  •  регулярные платежи (роялти);
  •  налог на прибыль;

  •  налоги, сборы и иные обязательные платежи, фактически уплаченные в бюджеты субъектов РФ и местные бюджеты;
  •  платежи (проценты) и комиссионные выплаты по кредитам (заемным средствам);
  •  затраты по статьям, превышающие ограничения, установленные соглашением;
  •  затраты, возникшие в результате грубой халатности или преднамеренной ошибки инвестора, определяемые условиями соглашения;
  •  затраты, связанные с оплатой стоимости путевок на экскурсии и путешествия.

     Невозмещаемые затраты инвестора и (или) оператора, не относящиеся к соглашению:

  •  затраты, связанные с реализацией принадлежащей инвестору компенсационной продукции и доли прибыльной продукции, включая доставку этой продукции от предусмотренного соглашением пункта доставки или пункта раздела до пункта реализации, потери при транспортировке, затраты на страхование при транспортировке продукции до пункта назначения, другие комиссионные и прочие затраты;
  •  затраты, связанные с ревизией (аудитом) финансово-хозяйственной деятельности инвестора, осуществленной по требованию акционеров (учредителей) инвестора, включая обязательный ежегодный аудит;
  •  затраты на финансирование научно- исследовательских и опытно-конструкторских работ общего характера.

Возмещение затрат осуществляется в изложенном ниже порядке с учетом особенностей, установленных соглашением.

Возмещение затрат осуществляется в счет компенсационной продукции, количество которой определяется в порядке, установленном Правительством РФ и условиями соглашения.

Условиями соглашения в части возмещения затрат могут быть предусмотрены:

  •  определение в течение календарного года количества компенсационной продукции исходя из плановой суммы возмещаемых затрат, установленной в смете на этот год, с пересчетом их по итогам года на основе фактической суммы возмещаемых затрат и фактических цен продукции за истекший год в пункте раздела;
  •  использование в течение календарного года расчетной цены минерального сырья в пункте раздела за предшествующий квартал для целей оценки необходимого количества компенсационной продукции, эквивалентной сумме возмещаемых затрат инвестора, с пересчетом результатов по году в целом и по окончании отчетного года.

      Результаты этого пересчета учитываются при определении компенсационной продукции года, следующего за отчетным;

  •  очередность возмещения затрат инвестора в соответствии с выполненными в составе возмещаемых затрат суммами затрат на поиски и оценку запасов минерального сырья, разведку и разработку месторождении, добычу и другие этапы работ по соглашению как в целом по соглашению, так и по отдельным производственным объектам и (или) участкам территории соглашения;
  •  последовательность разработки различных месторождений или их участков. При этом возмещение затрат по каждому объекту разработки осуществляется за счет всей компенсационной продукции, произведенной при реализации соглашения.

Остаток возмещаемых затрат инвестора на конец отчетного периода определяется в виде суммы остатка возмещаемых затрат, не возмещенных инвестору на начало этого периода, и возмещаемых затрат, понесенных в этом периоде, за вычетом затрат, возмещенных в этом периоде.

Затраты инвестора и (или) оператора возмещаются в пределах отчета о выполнении сметы затрат, одобренного управляющим комитетом.

Оценка количества компенсационной продукции, эквивалентного остатку возмещаемых затрат на соответствующую дату, не возмещенных инвестору, определяется делением указанной суммы остатка возмещаемых затрат инвестора на расчетную цену минерального сырья в пункте раздела, определенную в порядке, указанном в соглашении.

    Если количество компенсационной продукции, эквивалентное остатку возмещаемых затрат инвестора, на конец соответствующего периода превысит предельный уровень компенсационной продукции в этом периоде (определенный в соответствии с соглашением), то возмещение затрат в этом периоде осуществляется в размере указанного предельного уровня компенсационной продукции.

Если количество компенсационной продукции, эквивалентное остатку возмещаемых затрат инвестора в соответствующем периоде, меньше предельного уровня компенсационной продукции в этом периоде, то в указанном периоде инвестору возмещается весь остаток не возмещенных возмещаемых затрат.

Возмещаемые затраты уменьшаются на величину:

  1.  Прочих операционных расходов, связанных с получением инвестором и (или) оператором арендной платы за сдачу в аренду имущества, созданного либо приобретенного по соглашению, за вычетом затрат, связанных с их получением.
  2.  Страховых выплат, полученных инвестором и (или) оператором от страховых организаций, если затраты на страхование и затраты инвестора на устранение последствий страхового случая были возмещены инвестору за счет компенсационной продукции.

В случаях, когда указанные затраты инвестору не возмещаются, суммы выплат, полученных им от страховых организаций, из возмещаемых затрат не вычитаются.

Возмещение инвестору и (или) оператору сумм, уплаченных ими налогов субъектов РФ и местных налогов, сборов, иных обязательных платежей, от которых инвестор и (или) оператор не освобождены законами и иными нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления, осуществляется за счет доли прибыльной продукции государства путем ее уменьшения. При этом доля инвестора в прибыльной продукции увеличивается на величину, эквивалентную сумме уплаченных налогов, скорректированной исходя из ставок рефинансирования Банка России, действующих в периоде между датой фактической уплаты налогов и датой, применительно к которой были определены доли инвестора и государства в прибыльной продукции. Указанный порядок не распространяется на возмещение инвестору и (или) оператору платежей за пользование землей, другими природными ресурсами и за выбросы (сбросы) загрязняющих веществ, осуществляемое в общем порядке за счет компенсационной продукции.

Затраты инвестора возмещаются в размере, не превышающем ограничений, установленных соглашением.

Обороты между инвестором и оператором соглашения о разделе продукции по безвозмездной передаче товарно-материальных ценностей, а также денежных средств, необходимых для финансирования работ по соглашению, налогом на добавленную стоимость не облагаются, а также не взимаются акцизы с подакцизных видов минерального сырья.

Контрольные вопросы

  1.  В чем сущность соглашения о разделе продукции?
  2.  Какие участки недр включаются в отношения по соглашению о разделе продукции?
  3.  Перечислите условия раздела производственной продукции между государством и инвестором в соответствии с соглашением.

УЧАСТОК МОРЯ КАК ИСКЛЮЧИТЕАЬНАЯ

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЗОНА

     Особым видом территории является морской район, имеющий статус исключительной экономической зоны.

Исключительная экономическая зона Российской Федерации представляет собой морской район, находящийся за пределами территории моря Российской Федерации и прилегающий к нему. Этот район регулируется особым правовым режимом, установленным Законом РФ от 17 декабря № 191-ФЗ «Об исключительной экономической зоне Российской Федерации», международными договорами РФ и нормами международного права

Определение исключительной экономической зоны применяется также ко всем островам Российской Федерации, за исключение скал, которые непригодны для поддержания жизни человека или осуществления самостоятельной хозяйственной деятельности.

Внутренней границей исключительной экономической зоны является внешняя граница территориального моря.

Внешняя граница исключительной экономической зоны находится на расстоянии 200 морских миль от исходных линий, от которых отмеряется ширина территориального моря, если иное не предусмотрено международными договорами Российской Федерации.

Делимитация исключительной экономической зоны между РФ и государствами, побережья которых противолежат побережью РФ или являются смежными с побережьем РФ, осуществляется в соответствии с международными договорами РФ или общепризнанными принципами и нормами международного права.

Делимитация - это определение государственной границы с описанием ее прохождения и нанесением на карту в соответствии с заключенным договором.

Закон РФ от 17.12.98 г. № 191-ФЗ определяет в исключительной экономической зоне, как права РФ, так и права и обязанности других государств.

К правам Российской Федерации относятся права разведки, разработки, промысла и сохранения живых и неживых ресурсов, разведки морского дна и его недр, сооружения искусственных островов, установок и др.

Все государства в исключительной экономической зоне РФ пользуются свободами судоходства и полетов, прокладкой подводных кабелей и трубопроводов, а также другими правомерными с точки зрения международного права видами использования моря, относящимися к этим свободам, связанным с эксплуатацией судов, летательных аппаратов и подводных кабелей и трубопроводов.

Указанные свободы осуществляются при условии соблюдения Закона от 17.12.98 г. № 191-ФЗ и международных договоров Российской Федерации, а также при условии обеспечения защиты морской среды, живых и неживых ресурсов исключительной экономической зоны.

Живые ресурсы исключительной экономической зоны — это все виды рыб, морских млекопитающих, моллюсков, ракообразных, а также другие водные биологические ресурсы, за исключением живых организмов «сидячих видов» морского дна и его недр.

Неживые ресурсы исключительной экономической зоны — это минеральные ресурсы вод, покрывающих морское дно, включая содержащиеся в морской воде химические элементы и их соединения, энергия приливов, течений и ветра, другие возможные виды неживых ресурсов.

Основными принципами отношений при пользовании живыми и неживыми ресурсами являются платность пользования, финансовое обеспечение изучения, воспроизводства и защиты морской среды, живых и неживых ресурсов и ответственность за нарушение условий хозяйственной деятельности.

Пользование живыми и неживыми ресурсами является платным.

Плату за пользование живыми и неживыми ресурсами исключительной экономической зоны осуществляют пользователи исключительной экономической зоны — граждане Российской Федерации, российские юридические лица независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности и иностранные юридические лица независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности.

Система платежей за пользование живыми ресурсами включает в себя:

  •  сбор за выдачу лицензий (разрешений) на пользование живыми ресурсами;
  •  плату за пользование живыми ресурсами;
  •  штрафы за сверхлимитное и нерациональное пользование живыми ресурсами.

     Система платежей за пользование неживыми ресурсами включает в себя:

  •  плату за информацию о неживых ресурсах;
  •  сбор за выдачу лицензий (разрешений) на пользование неживыми ресурсами;
  •  плату за пользование неживыми ресурсами.

Пользователи уплачивают также другие налоги и сборы, предусмотренные законодательством РФ.

Плата не взимается за проведение наблюдений в рамках государственного мониторинга, ресурсных и морских научных исследований, за вылов (добычу) живых ресурсов в целях воспроизводства и акклиматизации. Объемы вылова (добычи) живых ресурсов в указанных целях определяются в порядке, установленном Правительством РФ.

Арестованное иностранное судно или его экипаж освобождаются незамедлительно после предоставления Российской Федерации разумного залога или другого обеспечения.

В случае привлечения к ответственности иностранных граждан за нарушения положений Закона от 17.12.98 г. № 191-ФЗ и международных договоров, относящихся к живым ресурсам исключительной экономической зоны, к указанным лицам не применяется наказание в виде лишения свободы при отсутствии международного договора между РФ и иностранными государствами и любая другая форма личного наказания.

Споры между РФ и иностранными государствами по поводу реализации их прав в исключительной экономической зоне разрешаются мирными средствами в соответствии с международными договорами РФ и нормами международного права.

Контрольные вопросы:

1. Охарактеризуйте понятие исключительной экономической зоны.

2. Что является внутренней и внешней границей исключительной экономической зоны?

3. Каковы права Российской Федерации в исключительной экономической зоне РФ?

4.Что включает в себя система платежей за пользование живыми и неживыми ресурсами?

 

ПОЛЬЗОВАНИЕ УЧАСТКОМ ЛЕСНОГО ФОНДА

      Лесной фонд — это все леса, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселений), а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли). Порядок пользования участком лесного фонда регулируется Лесным кодексом РФ.

Аренда участка лесного фонда

      По договору аренды участка лесного фонда лесхоз федерального или регионального органа управления лесным хозяйством по принадлежности лесного фонда (далее именуемый — арендодателем) обязуется предоставить лесопользователю (далее — арендатор) участок лесного фонда за плату на срок от 1 до 49 лет для осуществления одного или нескольких видов лесопользования.

Участки лесного фонда могут предоставляться одному или нескольким арендаторам для осуществления следующих видов лесопользования:

  1.  Заготовки древесины.
  2.  Заготовки живицы.

Заготовки второстепенных лесных ресурсов (пней, коры, бересты, пихтовых, сосновых, еловых лап, новогодних елок и др.).

Побочного лесопользования (сенокошения, пастьбы скота, размещения ульев и пасек, заготовки древесных соков, заготовки и сбора дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, других пищевых лесных ресурсов, лекарственных растений и технического сырья, сбора мха, лесной подстилки и опавших листьев, камыша, других видов побочного лесопользования, перечень которых утверждается федеральным или региональным органом управления лесным хозяйством).

Пользования участками лесного фонда для нужд охотничьего хозяйства.

Пользования участками лесного фонда для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей.

Не допускается аренда участков лесного фонда на территориях государственных природных заповедников.

Участки лесного фонда, переданные в аренду, по истечении срока аренды в собственность арендатора не переходят.

Выкуп и субаренда арендованных участков лесного фонда запрещаются.

Договор аренды участка лесного фонда заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии с гражданским законодательством.

С момента государственной регистрации договор аренды участка лесного фонда считается заключенным,

В договоре аренды участка лесного фонда указываются следующие условия:

  •  границы участка лесного фонда;
  •  виды лесопользования;
  •  объемы (размеры) лесопользования;
  •  сроки аренды;
  •  размер арендной платы и порядок ее внесения;
  •  обязанности сторон по охране, защите участка лесного фонда и воспроизводству лесов;
  •  порядок оплаты лесопользователю проведенных им лесохозяйственных работ;
  •  иные условия, предусмотренные лесным законодательством Российской Федерации и определеные по усмотрению сторон.

Участки лесного фонда предоставляются в аренду на основании решений органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлению территориальных органов федерального органа управления лесным хозяйством или по результатам лесных конкурсов.

Конкурсы — это порядок предоставления лицензии на осуществление лесопользования без торгов, обычно применяемый в тех случаях, когда лицензия содержит особые социально-значимые экологические и технологические условия. Победитель, как более квалифицированный участник конкурса, должен быть способен и готов представить наиболее приемлемые технологические и финансовые гарантии полного, точного и своевременного выполнения условий лицензии.

При гласном конкурсе предусматриваются присутствие участников при вскрытии предложений и оглашении их содержания, а также публикация в открытой печати основных итогов конкурса после его завершения.

В открытом конкурсе могут принимать участие все желающие приобрести лицензию юридические или физические лица — субъекты предпринимательской деятельности и их добровольные целевые объединения (консорциумы), создаваемые специально для участия в конкурсе и для осуществления разрешенного лесопользования.

Выбор победителя открытого конкурса, как правило, не производится в присутствии его участников.

На закрытые конкурсы приглашаются лишь определенные лица, заведомо обладающие высокой квалификацией и репутацией в данной отрасли лесопользования, которым высылаются специальные приглашения.

Торги — это соревновательный порядок предоставления лицензии на право лесопользования, при котором главным и единственным предметом торга среди его участников является цена лицензии.

Торги подразделяются на коммерческие конкурсы и аукционы.

Коммерческий конкурс означает закрытый конкурс, т. е. без приглашения участников торгов, закрытую процедуру выбора победителя торгов с заранее объявленными условиями.

Коммерческий конкурс представляет собой сочетание конкурса и аукциона. Он предполагает объявление его организаторами о проведении коммерческого конкурса (называемого за рубежом тендер), представление к определенному, заранее установленному сроку предложений участников коммерческого конкурса, экспертизу и сравнение полученных предложений, изучение административных и финансовых досье участников, заключение контракта продажи (предоставление) лицензии и договора об аренде с тем из участников коммерческого конкурса, который предложил наибольшую цену лицензии.

Коммерческие конкурсы бывают открытыми, закрытыми, двух-стадийными.

При двух-стадийном коммерческом конкурсе после предварительного квалификационного отбора, проводимого как открытый коммерческий конкурс, следует закрытый коммерческий конкурс, который проводится между субъектами предпринимательской деятельности и их добровольными целевыми объединениями (консорциумами), прошедшими предварительный квалификационный отбор.

Двух-стадийные коммерческие конкурсы применяются в случаях, когда до проведения окончательного выбора варианта использования объекта лицензирования посредством торгов необходимо сузить круг участников конкурса, выбрав из экологически и экономически приемлемых вариантов использования объекта лицензирования ряд равноценных или близких по ценности вариантов.

Участники предварительного квалификационного отбора представляют организаторам двухстадийного коммерческого конкурса квалификационные документы, покалывающие их технический уровень, кредитоспособность, удостоверяющие их опыт осуществления лесопользования подобного рода и т. д.

Вторичный коммерческий конкурс — плановое или неплановое продолжение конкурса (если конкурс по решению коммерческого конкурсного комитета не завершен выбором победителя или его результаты аннулированы по ходатайству участников решением соответствующей постоянной депутатской комиссии районного органа представительной власти и выбор лица, которому будет предоставлена лицензия, осуществляется посредством закрытого коммерческого конкурса или вторичного коммерческого конкурса, а итоги первичного конкурса используются для проведения отбора конкурсантов для участия во вторичном коммерческом конкурсе).

Аукцион — это открытые гласные (устные) или негласные торги, на которых при непосредственном участии покупателей производится продажа лицензий на осуществление лесопользования. Лицензии предоставляются тем покупателям, которые предложили за них в ходе аукционного торга наибольшую цену.

Предоставление участков лесного фонда в аренду должно осуществляться с учетом интересов населения, проживающего на соответствующей территории.

Участки лесного фонда предоставляются в аренду на основании решений органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлению территориальных органов федерального органа управления лесным хозяйством или по результатам лесных конкурсов. Предоставления о передаче участков лесного фонда в аренду подготавливаются территориальными органами федерального органа управления лесным хозяйством с участием органов местного самоуправления лесопользователей.

На основании решений органов государственной власти субъектов РФ (без проведения лесного конкурса) участки лесного фонда предоставляются в аренду на срок от 1 года до 5 лет лесопользователям, длительное время осуществлявшим свою деятельность на данной территории и имеющим производственные мощности для заготовки древесины и других лесных ресурсов, а также сельскохозяйственным организациям, расположенным на данной территории.

В случае принятия органом государственной власти субъекта РФ решения о предоставлении участка лесного фонда в аренду (без проведения лесного конкурса) арендодатель и заявитель в месячный срок после его принятия заключают договор аренды.

При предоставлении участка лесного фонда в аренду по результатам лесных конкурсов участки лесного фонда выставляются на лесные конкурсы по решениям органов государственной власти субъектов РФ, принимаемым по предоставлению территориальных органов федерального органа управления лесным хозяйством.

Органы государственной власти субъектов РФ утверждают составы комиссий по проведению лесных конкурсов.

Организация и проведение лесных конкурсов осуществляются территориальными органами федерального органа управления лесным хозяйством в порядке, определяемом указанным федеральным органом в соответствии с Лесным кодексом РФ и гражданским законодательством.

Информация о проведении лесных конкурсов публикуется в средствах массовой информации.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование участком лесного фонда, размер и порядок внесения которой определяются договором аренды.

     Размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон с учетом вида лесопользования, размера участка, годового размера лесопользования на арендуемом участке лесного фонда и действующих ставок лесных податей за данный вид лесопользования.

Арендная плата устанавливается за весь арендуемый участок лесного фонда как сумма платежей по видам лесопользования, предусмотренных договором аренды.

При заготовке древесины в порядке рубок главного пользования арендная плата не может быть меньше размера, исчисленного по минимальным ставкам платы за древесину, отпускаемую на корню. Арендная плата взимается исходя из установленного ежегодного размера отпуска древесины (живицы) на участке лесного фонда, переданном в аренду.

В начальный период освоения участка лесного фонда, предоставленного в аренду для заготовки древесины (период создания и развития производственных мощностей), размер арендной платы устанавливается в соответствии с объемами заготовки древесины, которые определены договором аренды на этот период. Продолжительность начального периода освоения участка лесного фонда устанавливается в договоре аренды, но не может превышать 3-х лет.

За древесину, заготавливаемую арендатором при рубках промежуточного пользования на участке лесного фонда, переданном ему в аренду для осуществления рубок главного пользования, арендная плата не взимается.

После государственной регистрации договора аренды и получения лесорубочного билета или лесного билета арендатор приобретает право:

 а) осуществлять лесопользование в объемах, определенных договором аренды;

б) производить в установленном порядке на участке лесного фонда, переданном ему в аренду, строительство лесовозных дорог, пунктов хранения древесины, других строений и сооружений, необходимых для организации лесопользования;

в) получать информацию об участке лесного фонда, переданном в аренду;

г) пользоваться другими правами, если их реализация не противоречит требованиям лесного законодательства РФ и условиям договора аренды.

Арендатор обязан:

а)  использовать участок лесного фонда по назначению в соответствии с лесным законодательством и договором аренды;

б)  вносить арендную плату в размерах и сроки, установленные договором аренды;

в) соблюдать условия договора аренды участка лесного фонда, а так же условия лесорубочного билета, лесного билета;

г) не допускать нанесения вреда здоровью граждан, окружающей природной среде;

д)  вести работы способами, предотвращающими эрозии почв, исключающими или ограничивающими негативное воздействие пользования лесным фондом на состояние и воспроизводство лесов, а так же на состояние водных и других природных объектов;

е) соблюдать на предоставленном ему в аренду участке лесного фонда правила пожарной безопасности, проводить противопожарные мероприятия, а в случае возникновения лесного пожара обеспечивать его тушение;

ж) осуществлять мероприятия по воспроизводству лесов в сроки и на условиях, которые указаны в договоре аренды, лесорубочном билете, лесном билете;

з) приводить земли па участке лесного фонда в состояние, указанное в договоре аренды, лесорубочном билете, лесном билете, за свой счет;

и) проводить лесовосстановительные мероприятия за свой счет на вырубках и площадях, на которых в результате деятельности арендатора уничтожен подрост или погибла древесно-кустарни-ковая растительность;

к) сдавать арендодателю лесосеки при завершении на них работ в состоянии, определенном договором аренды, лесорубочным билетом, лесным билетом;

л) соблюдать санитарные правила в лесах, региональные правила рубок, выполнять иные требования лесного законодательства РФ;

м) не допускать нарушений прав других лесопользователей;

н) предоставлять в установленном порядке информацию о пользовании лесным фондом, а также информацию, необходимую для определения размеров платежей за пользование лесным фондом, территориальным органам федерального органа управления лесным хозяйством и органам государственной статистики;

о) оказывать содействие в проведении лесоустройства, лесохозяйственных мероприятий на договорных условиях;

п) разрабатывать и представлять арендодателю в установленные сроки проекты организации рубок главного пользования и ведения лесного хозяйства, планы рубок, проекты организации ведения охотничьего хозяйства на переданных в аренду участках лесного фонда, согласовывать указанные проекты с соответствующими специально уполномоченными органами в области охраны окружающей природной среды;

р)  согласовывать с арендодателем места размещения лесовозных дорог, пунктов хранения древесины, стоянок транспорта, других строений и сооружений, мероприятия по благоустройству территории, связанные с пользованием участком лесного фонда;

с)  сдавать участок лесного фонда арендодателю после завершения  срока аренды в состоянии, определенном договором аренды;

т)   выполнять другие обязанности, предусмотренные лесным законодательством РФ.

Арендодатель имеет право:

а) осуществлять контроль за соблюдением арендатором требований лесного законодательства РФ, норм ведения лесного хозяйства и условий договора;

б) получать от арендатора сведения, справочные и другие материалы об использовании, охране и защите лесного фонда и воспроизводстве лесов;

в) привлекать арендатора к тушению пожаров в порядке, определяемом органами государственной власти субъектов РФ;

г) вносить предложения по пересмотру условий договора аренды или расторгать договор аренды в соответствии с лесным и гражданским законодательством, а также договором аренды;

д) пользоваться другими правами, если их реализация не противоречит требованиям лесного законодательства РФ и условиям договора аренды.

Арендодатель обязан:

а) обозначать  в  натуре  с  помощью  лесохозяйственных  знаков и (или) на планово-картографических материалах границы участка лесного фонда, предоставляемого в аренду;

б) производить отвод и таксацию лесосек и выдавать арендатору лесорубочные билеты и лесные билеты в установленном порядке;

в) производить приемку выполненных арендатором лесовосстановительных и других лесохозяйственных работ;

г) оплачивать выполненные арендатором лесовосстановительные и другие лесохозяйственные работы согласно договору аренды;

д) предоставлять арендатору в установленном порядке во временное пользование лесоустроительные документы и обеспечивать арендатора за его счет копиями этих документов;

е) оказывать арендатору методическую помощь в выборе способов и методов лесовосстановления на вырубках, составлять проекты создания лесных культур, обеспечивать арендатора на договорной основе посадочным и посевным материалом для создания лесных культур;

ж) предоставлять арендатору в случае необходимости на договорных условиях лесохозяйственную технику для выполнения им лесовосстановительных и других лесохозяйственных работ;

з) обеспечивать конфиденциальность информации, полученной от арендатора;

и) обеспечивать по заявкам арендатора обязательную сертификацию (в установленном порядке) древесины и второстепенных лесных ресурсов;

к) возмещать ущерб, нанесенный арендатору в результате неправомерного ограничения или приостановления его деятельности и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством;

л) выполнять другие обязанности, предусмотренные законодательством РФ и договором аренды.

Концессия участка лесного фонда

     Концессия - договор на сдачу государственным отечественным или иностранным фирмам участков земли с правом добычи полезных ископаемых, строительства сооружений и т. п.

В Российской Федерации действие концессии регламентируется главой 54 ГК РФ («Договор коммерческой концессии»).

По договору концессии участка лесного фонда одна сторона обязуется предоставить другой стороне на срок от 1 до 49 лет право возмездного пользования лесными ресурсами на соответствующем участке лесного фонда на определенных условиях.

По договору концессии предоставляются в пользование участки лесного фонда, как правило, неосвоенные, без сложившейся инфраструктуры и требующие значительных средств для вовлечения этих участков в эксплуатацию.

Концессия участка лесного фонда регулируется Лесным кодексом и иными федеральными законами.

Сторонами договора концессии участка лесного фонда являются Правительство РФ или уполномоченный им федеральный орган исполнительной власти и лица, признаваемые в соответствии с законодательством РФ инвесторами.

Договор концессии участка лесного фонда заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии с гражданским законодательством РФ.

В договоре концессии участка лесного фонда указываются следующие условия:

  •  границы участка лесного фонда;
  •  виды лесопользования;
  •   объемы (размеры) лесопользования;
  •   срок концессии;
  •  обязанности сторон по охране, защите участка лесного фонда и воспроизводству лесов;
  •  порядок раздела добытых лесных ресурсов (продукции) или предоставления услуг;
  •  виды, порядок определения и уплаты сборов, налогов и других платежей;
  •  обязанности инвестора по строительству дорог и других объектов инфраструктуры;
  •  иные условия договора, предусмотренные законодательством РФ и определенные по усмотрению сторон.

Краткосрочное пользование участком лесного фонда

      Участки лесного фонда предоставляются в краткосрочное пользование на срок до одного года по результатам лесного аукциона или на основании решений органов государственной власти субъектов РФ посредством выдачи лесорубочных билетов, ордеров или лесных билетов.

Осуществление лесопользования допускается только на основании лесорубочного билета, ордера или лесного билета.

Основанием для выдачи лесорубочного билета и (или) лесного билета является договор аренды участка лесного фонда, договор безвозмездного пользования участком лесного фонда, договор концессии участка лесного фонда, протокол о результатах лесного аукциона или решение органа государственной власти субъектов РФ.

Лесорубочный билет, ордер и (или) лесной билет выдаются лесопользователю при краткосрочном пользовании лесным фондом на срок до одного года. Лесорубочный билет на заготовку живицы выдается лесопользователю на весь срок подсечки древостоев.

Лесорубочный билет и (или) лесной билет выдаются лесопользователю на осуществление всех видов лесопользования, указанных в соответствующем договоре.

Лесорубочный билет, ордер и лесной билет предоставляют лесопользователю право осуществлять только указанный в них вид лесопользования в установленном объеме (размере) и на конкретном участке лесного фонда.

Лесорубочный билет является документом, предоставляющим лесопользователю право на заготовку и вывозку древесины, живицы и второстепенных лесных ресурсов. Лесорубочный билет выдается лесхозом федерального органа управления лесным хозяйством.

Основанием для выдачи лесничеством ордера является выданный этому лесничеству лесорубочный билет.

На основании ордера лесопользователем осуществляются отдельные виды заготовки и вывозки древесины, заготовка второстепенных лесных ресурсов. На основании ордера без выдачи лесорубочного билета лесничество может осуществлять отпуск древесины на корню мелкими партиями в порядке уборки влажной, сухостойной и буреломной древесины.

Лесной билет является документом, предоставляющим лесопользователю право на осуществление лесопользования, за исключением таких видов лесопользования, как заготовка и вывозка древесины, живицы и второстепенных лесных ресурсов.

Лесной билет на осуществление побочного лесопользования выдается лесничеством, а на осуществление других видов лесопользования — лесхозом федерального органа управления лесным хозяйством.

Лесхозы федерального органа, управления лесным хозяйством для выполнения ими лесохозяйственных работ (рубок промежуточного пользования, прочих рубок и других работ) оформляют лесорубочный билет в установленном порядке.

Формы лесорубочного билета, ордера и лесного билета, порядок их учета, хранения, заполнения и выдачи лесопользователю устанавливаются федеральным органом управления лесным хозяйством.

Насаждения, поврежденные пoжарами и ветровалами, пораженные паразитами и болезнями, нуждающиеся в проведении сплошных санитарных рубок, должны вырубаться в первую очередь, в размерах, обеспечивающих своевременную и полную их выручку с учетом производственных мощностей. В этих случаях допускается отвод указанных насаждений в рубку в размерах сверх установленного отпуска древесины.

За аренду участков лесного фонда вносится арендная плата. Ее величина зависит от количества и качества лесных ресурсов, местоположения лесного фонда. Принципы определения размеров арендной платы за участки лесного фонда и сроки ее внесения устанавливаются республиканскими (краевыми, областными и т. д.) органами власти или определяются на лесных торгах.

В составе арендной платы взимается плата за землю. Размер арендной платы ежегодно уточняется.

Предприниматель за свою деятельность платит налог, называемый лесным налогом (до Налогового кодекса — лесным доходом).

Лесной налог предназначен для покрытия расходов государства на воспроизводство древесины и стимулирование национального использования лесных массивов.

Основное место в составе лесного налога занимает попенная плата, взимаемая с лесозаготовителей за вырубленную ими древесину. Размер попенной платы дифференцируется в зависимости от территориального местонахождения лесосеки, вида и качества древесины, расстояния ее вывоза до подъездных путей.

Система платежей за пользование лесными ресурсами включает в себя:

  •  отчисления (сбор) на воспроизводство, охрану и защиту лесов;
  •  лесные подати (плата за пользование лесным фондом);
  •  арендную плату.

Плательщиками налога являются предприниматели, осуществляющие заготовку древесины в лесном фонде РФ. От уплаты отчислений освобождается население при заготовке древесины в лесу для отопления жилых домов.

Под древесиной собственной заготовки понимается вся древесина, заготовленная самим лесозаготовителем, или реализованная им на сторону в не переработанном виде, или направленная на переработку в свои цехи, или потребленная на собственные нужды.

Если лесопользователь покупает древесину на стороне (у других лесопользователей, сбытовых или посреднических организаций) и использует на любые нужды, отчисления от стоимости этой древесины не производятся.

     Расчет отчислений от стоимости древесины собственной заготовки производится в зависимости от направления использования древесины. Если заготовленная лесопользователем древесина реализуется в круглом виде, то стоимость древесины определяется по согласованным с потребителем отпускным ценам.

При поставке древесины на экспорт, в том числе по бартеру, или вывозе древесины за пределы России иностранными хозяйствующими субъектами и гражданами стоимость древесины определяется в рублевом исчислении по действующему на момент сделки валютному курсу Центрального банка России.

Когда предприниматель осуществляет прямой обмен древесины внутри страны, стоимость определяется по отпускным ценам (на момент сделки) этого хозяйствующего субъекта (при отсутствии у него цен реализации) исходя из отпускных цен основного лесопользователя данного региона на древесину аналогичного качества.

Если предприниматель реализует или обменивает древесину собственной заготовки по ценам не выше себестоимости, то, для определения суммы отчислений, ее стоимость рассчитывается исходя из рыночных цен реализации древесины (в том числе на биржах), применяющихся на момент сделки.

Когда заготовленная лесопользователем древесина перерабатывается в своих цехах или используется на собственные нужды, стоимость пущенной в переработку или потребленной на собственные нужды древесины определяется по сложившимся у лесопользователя в отчетном месяце средним ценам реализации на сторону соответствующих сортаментов, а при мелком отпуске — по средним ценам, сложившимся у основного лесопользователя данного региона.

Плательщик (лесопользователь) производит первый взнос по отчислениям перед выпиской лесорубочного билета независимо от срока начала рубки лесосеки (делянки).

Сумма отчислений рассчитывается плательщиком самостоятельно исходя из стоимости древесины по действующим на момент выписки лесорубочного билета отпускным ценам на лесоматериалы круглые и дрова.

Выход сортаментов на лесосеке (делянке) определяется по данным материально-денежной оценки с использованием утвержденных региональных сортаментных и товарных таблиц. Размер первого взноса рассчитывается делением суммы отчислений на число месяцев разработки лесосеки (делянки), предусмотренных в лесорубочном билете.

Факт оплаты в счет отчислений фиксируется органом, производящим отпуск древесины, путем регистрации квитанций об оплате.

При мелком отпуске древесины на корню (т. е. не выписанным ордерам) сумма отчислений определяется органом, производящим отпуск древесины (как правило, лесничеством). На основе пересчета назначенных в рубку деревьев, материально-денежной оценки, товаризации подлежащей вырубке древесины по сортаментным и товарным таблицам и средних цен реализации сортаментов, сложившихся у основного лесопользователя данного региона, вычисляется стоимость древесины, отпускаемой по ордеру и подлежащей заготовке» По установленной ставке 5 % от стоимости древесины рассчитывается сумма отчислений, которая в порядке исключения вносится в кассу лесничества (лесхоза).

Лесные подати являются платой, взимаемой за:

  •  древесину, отпускаемую на корню;
  •  заготовку живицы, второстепенных лесных материалов, сенокошение, пастьбу скота, промысловую заготовку древесных соков, дикорастущих плодов и ягод, грибов, лекарственных растений, технического сырья, размещение ульев и пасек и за другие виды побочного лесопользования;
  •  пользование лесным фондом для нужд охотничьего хозяйства;
  •  пользование лесным фондом в культурно-оздоровительных, туристских и спортивных целях,

В составе лесных податей взимается плата за землю  лесного фонда.

Лесопользователи, за исключением арендаторов вносят лесные подати в форме разовых и (или) регулярных платежей в течение всего срока пользования лесным фондом.

Размеры лесных податей определяются по ставкам, устанавливаемым на единицу продукции, получаемой при пользовании лесным фондом, а по отдельным видам пользования лесным фондом - по гектарным ставкам эксплуатируемой площади лесного фонда.

Лесные подати предназначены для расчета минимальных ставок лесных податей: за древесину, отпускаемую на корню, за пользование иными лесными ресурсами и полезностями леса, и соответствии с действующим законодательством являющимися платными, арендной платы при предоставлении участков лесного фонда РФ в аренду. Они являются минимальными, определяют нижнюю границу рыночной цены используемых лесных ресурсов и применяются при продаже древесины на корню и выдаче разрешений на право пользования другими ресурсами леса с торгов, аукционов и конкурсов в качестве начальной (стартовой) цены при расчете суммы арендной платы за пользование лесным фондом и при иных формах отпуска древесины на корню.

Конкретные ставки и размеры лесных податей устанавливаются органами местного самоуправления районов (городов), органами власти Москвы и Санкт-Петербурга по результатам лесных торгов и конкурсов или иным способом. Ставки целесообразно устанавливаются на уровне не ниже минимальных ставок, определенных республиканскими (областными, краевыми и т. д.) органами власти.

Органы местного самоуправления районов (городов) могут предоставлять лесопользователям скидки по отношению к минимальным ставкам лесных податей на отдельных участках лесного фонда вследствие необычно низкой эффективности лесопользования на них при разработке горельников, ветровальной, снего- и буреломной древесины, насаждений с повышенным содержанием низкотоварной и маломерной древесины, мелкоконтурности эксплуатируемых участков лесного фонда, при пониженном выходе полезной продукции и в иных случаях.

Минимальные ставки платы за древесину, отпускаемую на корню устанавливаются Постановлениями Правительства РФ.

Плата за древесину, отпускаемую на корню, полностью вносится в доход бюджета в том календарном году, на который выделен лесосечный фонд, в установленные сроки.

При отпуске древесины на корню по каждому лесорубочному билету в объеме до 500 м3 сумма платы за древесину по срокам не разбивается, а вносится в бюджет полностью перед выпиской лесорубочного билета. В том же порядке вносится в бюджет плата за древесину по лесорубочным билетам, выданным в счет лесосечного фонда будущего года.

При досрочном окончании заготовки древесины по всем лесорубочным билетам лесопользователи вносят в доход бюджета плату за древесину по предстоящим срокам платежа в пятидневный срок после окончания заготовки древесины.

Плата за древесину, отпускаемую на корню по ордерам, вносится в доход бюджета всеми лесопользователями полностью при получении ордеров.

Плата за древесину, отпускаемую на корню, исчисляется владельцами лесного фонда и владельцами лесных насаждений, не входящих в лесной фонд, на основании ставок лесных податей при отводе лесосек и насаждений в рубку и указывается в ведомости материально-денежной оценки лесосек и в лесорубочном билете (ордере).

Лесорубочные билеты (ордера) должны быть получены лесопользователями до начала работ по заготовке древесины на разрешенных площадях лесосек, за исключением случаев, предусмотренных в правилах отпуска древесины на корню в лесах Российской Федерации. Иные письменные или устные разрешения должностных лиц органов местного самоуправления или органов управления лесным хозяйством не могут служить основанием для заготовки древесины.

Заготовка древесины по таким разрешениям считается произведенной самовольно, и лесопользователи возмещают ущерб, причиненный лесному хозяйству в соответствии с действующим законодательством РФ.

При передаче лесорубочных билетов (ордеров) лесопользователями, освобожденными от внесения в бюджет платы за древесину, лесопользователям, не имеющим права на бесплатное получение древесины на корню, владельцы лесного фонда (и лесных насаждений, не входящих в лесной фонд) обязаны при оформлении надписи о передаче прав на лесорубочных билетах (ордерах) начислять соответствующую плату. При этом применяются ставки лесных податей, действующих на момент передачи прав пользования лесосечным фондом.

Контрольные вопросы:

  1.  Что такое лесной фонд?
  2.  Охарактеризуйте порядок и условия аренды участка лесного фонда.
  3.  Охарактеризуйте порядок и условия концессии участка лесного фонда.
  4.  Охарактеризуйте порядок и условия краткосрочного пользования участком лесного фонда.

ИПОТЕКА И ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Важным аспектом в современной кредитной политике государства является формирование системы ипотечного кредитования. Установление частной собственности на землю наряду с введением законного порядка частного оборота земли способствует развитию промышленного и сельскохозяйственного производства и долгосрочному росту российской экономики в целом.

В России залог недвижимости начал регулироваться в начале 90-х гг. когда впервые в российском законодательстве понятие «ипотека» прозвучало в законе РФ от 29 мая 1992г. № 2872-1 «О залоге». Глава 2 раздела II этого документа была посвящена залогу предприятия, здания, сооружения строения и иных объектов, непосредственно связанных с землей, а залог недвижимости определялся как один из видов залога, остающегося в распоряжении залогодателя. Однако, несмотря на определенный прогресс, этот закон нес в себе все приметы социалистической политэкономии потому что сама земля как предмет ипотеки обособлена еще не была.

По мировому праву, основой всего является земля, а здания и сооружения следуют за земельным участком, на котором они расположены. Из-за того, что в советское время в России отсутствовал институт частной собственности, для зарождения цивилизованных ипотечных отношений необходимо было формировать новую законодательную базу. Впервые в России земля была включена в понятие «недвижимость» в Гражданском Кодексе РФ от 1 января 1995г. «недвижимость - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда и космические объекты (ст. 130)». Гражданский кодекс РФ определяет, что «ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (ч. I. гл. 23, ст. 340, п. 3)».

В последние годы в результате экономических перемен и усовершенствования законодательных процедур в области земельных отношений земельные участки становятся важнейшим и наиболее значимым объектом недвижимости в нашей стране. Ссылаясь на Земельный Кодекс РФ от 2 сентября 2001 г. «регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте..., и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте прав собственности (ст. 1, п. 1)».

Отмечено также «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому - все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением установленных федеральными законами (ст. 1, п. 5)».

Появление Земельного Кодекса и последующих законодательных актов было жизненно необходимо и позволило разрешить явные противоречия, предшествовавшие на рынке земли. Земельный Кодекс дал предпосылки для дальнейшего развития земельной реформы с приватизацией земель сельскохозяйственного назначения. До выхода закона «Об обороте сельскохозяйственных земель» этот процесс и развивался, и тормозился одновременно.

    Принятие ряда законов, посвященных ипотечному кредитованию, порядку оформления объектов недвижимости в собственность и регистрации прав на недвижимость, а также пристальное внимание к этому процессу со стороны населения, специалистов в области землепользования и потенциальных частных инвесторов ознаменовало новый уровень ипотечных отношений в России.

   Однако должного места в экономике страны ипотечное кредитование до сих пор не заняло и это, безусловно, связано с целым комплексом причин, прежде всего, макроэкономических, а также со сложившимися тенденциями формирования ипотечного рынка в условиях спекулятивного роста цен на недвижимость, особенно в последние четыре года.

Среди макроэкономических факторов, сдерживающих интенсивное развитие ипотечного кредитования в России можно назвать следующие:

1. Низкий уровень жизни населения.

2. Малый процент среднего класса среди населения.

3. Отсутствие развитого рынка ценных бумаг, обслуживающих ипотеку.

4. Высокие цены на недвижимость и большой процент обращения наличных денег.

Земельные участки, объекты жилой, загородной и коммерческой недвижимости в Москве и Подмосковье, а также крупных промышленных и региональных центрах и областных городах России пользуются повышенным спросом среди представителей частного бизнеса как средство приумножения капитала, чему в немалой степени способствует возможность обращения наличных «теневых денег».

Уровень теневого рынка, связанного с отклонением от налогообложения и использования различных схем оптимизации налогов в бизнесе составляет в России 40-42%.

Важнейшим свойством ценных ипотечных бумаг, по сравнению с другими ценными бумагами, является их надежность, обеспеченная высокой ликвидностью залогов жилой и нежилой недвижимости. Из дореволюционной истории российской ипотеки известно, насколько широко были распространены ценные ипотечные бумаги — закладные листы кредитных обществ и земельных банков, которые представляли собой ценные бумаги с крупным доходом, обеспеченные всем имуществом эмитента.

В России институт залога недвижимости являлся одним из важнейших экономических механизмов и практически все дворянские и купеческие поместья были неоднократно заложены.                                             

В 1754г. были организованы первые государственные кредитные учреждения - Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка, кредитовавшие дворян и купцов под залог имений. С 1864г. появляются акционерные коммерческие банки, а с 1872г. – акционерные земельные банки. К концу ХIХ века в Российской империи сложилась разветвленная кредитная система. Было заложено 102313 домов и имений с остатком долга 1131 млн. золотых рублей. Кредит в акционерных земельных банках обслуживался закладными листами – ценными бумагами, высоко котировавшимися на бирже. Государственный дворянский земельный банк, созданный для «поддержания землевладения потомственных дворян», выдавал ссуды посредством закладных листов на срок от 36 до 66, 5 лет под 5-6% годовых. К началу ХХ века на долю акционерных земельных банков приходилась треть от общего объема выданных ипотечных ссуд и третья часть из всех заложенных земель.

   Ипотека реально способствовала развитию экономики, промышленности, земельного рынка, городского и сельского хозяйства.  На рынке вращались различные виды ценных ипотечных бумаг: непосредственно закладные, закладные листы, векселя и сертификаты. Из всех торговавших на бирже ценностей (в размере 21 млрд.руб. при бюджете России в то время 3 млрд.руб.) закладные листы земельных банков составляли 14%, а ценные государственные бумаги -9,6%. Из всех ценных ипотечных бумаг, которые обращались в Европе, российских было большинство.

Особо нужно отметить, что в отличие от жилищной ипотеки, земельная ипотека не требует создания института «длинных денег». Это объясняется тем, что при других видах ипотеки необходимо возмещать инвесторам затраты на создание активов, а при выкупе земельного участка происходит перевод реального актива - земли в финансовый и необходимости срочно выплачивать инвестору денежные суммы нет. Необходимо законодательно и под государственные гарантии обеспечить механизм оборота ценных бумаг и желание  кредитных учреждений идти на заключение ипотечных договоров с рассрочкой платежа.

Ипотека (залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю).

Существуют и другие понятия ипотеки. Ипотека — это кредит, полученный под залог недвижимости. В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется Законом РФ от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции Федеральных законов от 09.11.2001г. №143-ФЗ и от 11.02.2002г. №18-ФЗ.

Недвижимость — это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также зданиями и сооружениями. Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты, леса, здания, сооружения, предприятия, квартиры, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Залог земельных участков, предприятий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может осуществляться лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Предметом ипотеки может быть незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законом порядке.

Часть имущества, раздел которого в натуральной форме невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), если иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Ипотека не допускается в отношении:

  •  части земельного участка, который с учетом его размера не может быть использован в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории;
  •  жилых комнат, составляющих часть дома или квартиры собственника этого дома или квартиры;
  •  предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или хозяйственного ведения.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации нрав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено ; договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, с указанием срока аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя залогодержателем.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его щенка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом или в определенном им порядке.

Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета  ипотеки независимой профессиональной организации.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 Закона РФ от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Если в договоре ипотеки указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу представляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменений условий договора об ипотеке.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

  •  право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанному в договоре об ипотеке;
  •  право залога на указанное имущество.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) Предметом ипотеки являются:

  •  предприятие как имущественный комплекс;
  •  земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Федерального закона от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ;
  •  леса;
  •  право аренды имущества, перечисленного в настоящем пункте.

2) Ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга но которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих эту сумму определить.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки.

В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить следующее соглашение, предусматривающее:

  •  такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;
  •  такое изменение размера прав, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.

Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено. При заключении соглашений, указанных в п. 6 ст. 13 и п. 3 ст. 36 Федерального закона от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ, и переводе долга

по обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается:

  •  либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней нотариально удостоверенной копии данного соглашения и указания на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в тексте самой закладной в соответствии с правилами части второй ст. 15 Закона РФ от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ;
  •  либо аннулирование закладной и одновременная с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

В последнем случае, одновременно с заявлением о внесении изменений в данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную.

Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

Закладная должна содержать:

  1.  слово «закладная», включенное в название документа;
  2.  имя залогодателя и указание его места жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель —юридическое лицо;
  3.  имя первоначального залогодержателя и указание его места жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель — юридическое лицо;
  4.  название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
  5.  имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства ибо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;
  6.  указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
  7.  указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размеров каждого из
    них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
  8.  название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
  9.  денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

  1.  наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с п. 8 и срок действия этого права;
  2.  указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никакими из подлежащих государственной регистрации правами третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
  3.  подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
  4.  сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также предусмотренные п. 2 ст. 22 Закона РФ от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ;
  5.  указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Документ, названный «закладная», в котором, тем не менее отсутствуют какие-либо данные, указанные в п. 1-14, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

По соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены другие данные и условия.

При недостаточности на самой закладной места для передаточных надписей или отметок о частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной, а заканчивались на этом листе.

Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.

При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель. Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и, одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии.

Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.

К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной.

Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.

В странах с развитой рыночной экономикой ипотека как вид кредита существует в разных формах:

  •  пружинная;
  •  ролл-оверная;
  •  с выплатой одних только процентов;
  •  с обратным аннуитетом;
  •  с пересматриваемой ставкой;
  •  с участием в приросте стоимости.

Ипотека «пружинная» — это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно каждым периодом суммарный платеж снижается. «Пружинная» ипотека представляет собой самоамортизирующийся ипотечный кредит.

Термин «пружинная» означает аналогию с действием пружины,  тем сильнее ее растягиваешь, тем меньше можно растянуть.

Ипотека ролл-оверная (англ, rollover) — ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается твоя процентная ставка. Этим он и отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки).

Ипотека с выплатой одних только процентов — «шаровая» ипотека, предусматривающая периодические выплаты только процентов. Термин «шаровая» означает аналогию, например, с катанием снежка. Катаем маленький снежок по снегу и он превращается в снежный ком ; шар). Чем больше катаем, тем больше размер шара. «Шаровой» платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма долга не погашается или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении рока «шарового» платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств.

Ипотека с обратным аннуитетом — финансовое соглашение, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. Остаток основной суммы кредита увеличивается на величину периодических выплат и всю сумму накапливаемых процентов.

Ипотека с пересматриваемой ставкой — вид ролл-оверного ипотечного кредита, ставка процента по которому корректируется с учетом преобладающих рыночных ставок через фиксированные интервалы времени.

Ипотека с участием в приросте стоимости — ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости.

В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состояние и эффективность использования кредита. Такой анализ проводится как традиционным способом, так и с использованием финансовых коэффициентов.

При этом ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности показывает долю ипотечного долга (т. е. заемных средств) в общей стоимости недвижимости.

К3=—х100,

где И — сумма ипотечного кредита, руб.; К — общая стоимость недвижимости, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов (например, ипотечного банка), более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости.

Банки устанавливают определенные верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком на строительство, покупку или ремонт дома, не превышает 70 % сметы или стоимости покупки.

Ипотечная постоянная — это процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:

где Д — годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.; И — основная сумма ипотечного кредита, руб.

 Для того, чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если же ипотечная постоянная равна процентной ставке, то погашение первоначальной суммы кредита произойдет «шаровым» платежом.

Когда же ипотечная постоянная меньше размера процентной ставки, то выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти.

Ипотечным кредитованием занимаются специализированные ипотечные банки. К этим банкам предъявляется особое требование: они должны иметь повышенную надежность. Им запрещено вести рисковые операции.

Ипотечные банки за рубежом занимаются выдачей, обслуживанием и продажей ипотечных кредитов. Обычно после продажи ипотечного кредита у выдавшего кредит ипотечного банка остается оговоренное в контракте право на обслуживание кредита, т. е. право за определенное вознаграждение собирать платежи, вносимые заемщиком в счет погашения основного долга, и выплаты процентов по кредиту.

На первичном рынке кредиторы выдают ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрого возврата кредита они могут продать выданные ипотечные кредиты инвесторам на вторичном рынке.

В этом случае кредитные учреждения не привлекают вкладов, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Ипотечные банки предоставляют вклады и обслуживают их. Но, выдав кредит, банк продает его третьему лицу — инвестору. Продает непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства снова пускаются в оборот в виде новых займов.

Прибыль ипотечных банков складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание. При продаже кредитов ипотечные банки обычно сохраняют за собой ответственность за их обслуживание.

Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка. Вторичный ипотечный рынок — это рынок, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.

Формы продажи ипотечных кредитов могут быть следующими:

  1.  Продажа всей суммы выданного ипотечного кредита.
  2.  Продажа права на долевое участие в выданном кредите, позволяющее инвестору получать свою долю возвращаемого кредита и процентов по нему.
  3.   Продажа пулов (англ, pool — общий котел), которые представляют собой сгруппированные в пакеты ипотечные кредиты (закладные), или долевое участие в них. На основе пулов могут быть выпущены ценные бумаги, обеспеченные этими ипотечными кредитами. Каждый держатель указанных ценных бумаг имеет в пуле свою неделимую долю доходов или часть потока денежных средств по нему, и обычно эмитент ценных бумаг согласен авансировать свои собственные средства на покрытие просроченных платежей заемщиков.

Денежные поступления от заемщиков, выплачивающих ипотечные кредиты, переправляются инвесторам, купившим эти ценные бумаги. Одновременно с этим эмитент ценной бумаги, обеспеченной ипотечными кредитами, предоставляет инвестору гарантии своевременного возврата основного долга, процентов или определенных частей либо комбинаций вышеперечисленного, как это оговорено в проспекте эмиссии.

Эти ценные бумаги в свою очередь могут использоваться для выпуска производных ценных бумаг, т. е. облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами.

Чтобы выданные ипотечные кредиты могли быть проданы на вторичном рынке, они должны соответствовать определенным стандартам, главным из которых являются: определенное соотношение между размером кредита и стоимостью собственности, используемой в качестве залога, обязательное страхование чистоты титула собственности (юридической чистоты правоустанавливающих документов), иногда - страхование жизни заемщика и самого имущества.

На зарубежных ипотечных рынках широко обращаются ценные бумаги — пулы.

На российском рынке недвижимости также обращаются жилищные сертификаты и жилищные облигации. Например, жилищные сертификаты, которые выпускаются под конкретно строящийся дом. Их номинал установлен в м2 общей площади. Продажа сертификатов производится по рыночной цене.

За рубежом пулы ипотечных кредитов также используются для обеспечения ипотечных облигаций.

    Первым типом ценных бумаг, обеспеченных ипотечным кредитом, которые обращались на вторичном рынке, стали ипотечные ценные бумаги «прямого действия», которые впервые появились в США в 1970г.

В настоящее время существует несколько разновидностей этих ценных бумаг. Покупая ценные бумаги, инвестор приобретает неделимую долю в пуле ипотечного кредита, приносящую денежный доход.

Пул имеет купоны на получение доходов, даты выпуска и погашения. А также даты регулярных выплат «купонного дохода». Каждый пул обладает собственными уникальными характеристиками, отражающими специфику ипотечных кредитов, на основе которых выпущены соответствующие ценные бумаги.

Ценные бумаги, аналогичные бумагам «прямого действия», выпускают и частные эмитенты. Их бумаги не являются общими обязательствами эмитента. Эмитент лишь уступает права на ипотечные кредиты и передает их в специальный траст.

Частному эмитенту ценная бумага «прямого действия» дает возможность продать активы, сохранив за собой доход от обслуживания кредитов. С момента, когда активы проданы, ценная бумага «прямого действия» не фигурирует в балансе эмитента, а прибыль или убыток проявляется в период продажи. Основной обязанностью эмитента (обслуживающего лица) является передача платежей по процентам и плановых и досрочных выплат основных сумм кредитной задолженности инвестору, при необходимости авансируя эти выплаты.

Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами, имеют большее сходство с традиционными корпоративными облигациями, чем с ценными бумагами «прямого действия». Облигация, обеспеченная ипотечными кредитами, представляет собой общее долговое обязательство эмитента, обеспеченное ипотечными кредитами. Дата погашения и выплаты по такой облигации известна заранее.

В отличие от ценных бумаг «прямого действия» выплаты по облигациям, обеспеченным ипотечными кредитами, не связаны с платежами по обеспечивающим их ипотечным кредитам. Предмет обеспечения и генерируемые им потоки денежных средств принадлежат эмитенту облигации, а сама облигация принадлежит инвестору.

Основным отличием облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами, от корпоративных облигаций является использование залогового обеспечения. Эмитент вносит в качестве залога целые кредиты или ценные бумаги «прямого действия».

Для защиты инвесторов стоимость залогового обеспечения регулярно сверяется с рыночными ценами и при необходимости залог пополняется таким образом, чтобы его хватило для выплаты номинальной стоимости облигаций и на накопление процентов в случае банкротств эмитента. Если стоимость залога опустится ниже установленного минимального уровня или в случае банкротства эмитента, должен вмешаться попечитель и, продав залог, погасить облигации.

Для эмитентов выпуск облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами, дает следующие преимущества:

  1.  Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами, — это долговые обязательства, позволяющие эмитенту сохранить свое право собственности на залоговые обеспечения, извлекая из этого выгоду, т. е. доход от платежей по ипотечным кредитам.
  2.  Данные облигации дают возможность подгонять структуру облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами, под потребности эмитента (по дате погашения и т. п.).

Облигации «прямой оплаты» соединяют в себе свойства ценных бумаг «прямого действия» и свойства облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами.

Облигация «прямой оплаты» представляет собой общее обязательство эмитента, обеспеченное ипотечными кредитами. Подобно ценной бумаге «прямого действия» такая облигация связывает поток денежных поступлений по ипотечным кредитам с потоком выплат по облигации. В то время как сроки платежей по залоговому обеспечению и по облигациям могут не совпадать (например, ежемесячные выплаты по залогу и полугодовые по облигации), доход, получаемый в виде платежей по основной сумме и процента по ипотечному кредиту, должен быть достаточным для того, чтобы покрыть выплаты по основной стоимости и процентного дохода по облигациям. Из-за связи между этими двумя потоками платежи по основной стоимости будут колебаться в зависимости от времени внеплановых основных выплат по залоговому обеспечению. Как и в случае облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами, облигация «прямой оплаты» принадлежит инвестору, а эмитент сохраняет за собой владение предметом залогового ипотечного обеспечения.

Для эмитентов выпуск облигаций «прямой оплаты» дает следующие преимущества:

  1.  Потоки платежей по залоговому обеспечению и по облигациям взаимосвязаны, поэтому механизм  «прямой оплаты» требует меньшего «резервного запаса» обеспечения, чем необходимо для облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами. Следователь но, для одного и того же объема обеспечения можно выпустить большее число облигаций.
  2.  Механизм «прямой оплаты» не требует сверять стоимость залогового обеспечения с текущими рыночными ценами, что позволяет избежать расходов на пополнение предмета залога.
  3.  Облигация «прямой оплаты» может быть легко приспособлена к требованиям особого графика выплат процентного дохода или срока погашения.
  4.  Механизм «прямой оплаты» позволяет эмитенту воспользоваться низко доходными ипотечными кредитами для получения наличных денежных средств, не продавая активы с убытком.
  5.  Облигации «прямой оплаты», включающие страхование и резервирование наличных средств, являются надежными долговыми инструментами.

  Залоговые ипотечные обязательства — это облигации «прямой оплаты», имеющие несколько выпусков.

Они означают общие обязательства эмитента, обеспеченные залогом в форме ипотечных кредитов. Потоки платежей, генерируемые предметом залога, связаны с потоками платежей по облигации. На каждую дату выплат по облигациям будет получено достаточно денежных средств от предмета залога для выплаты всех процентов и чаги суммы основного долга по облигациям. По залоговым ипотечным обязательствам выплаты по основной сумме производятся отдельно пo одному траншу по порядку, а по следующему траншу только после выплаты по предыдущему траншу. Каждый транш имеет фиксированную дату погашения и определенную купонную ставку. Выплаты по облигациям ранжированы, т. е. выплаты процентов имеют наивысший приоритет, затем идут выплаты по основной сумме долга для первого транша, затем — для второго транша и т. д.

После завершения выплат по процентам все оставшиеся в распоряжении денежные средства идут на выплаты основного долга по траншу с наиболее ранним сроком погашения. Этот процесс продолжается до тех пор, пока не будет изъят из обращения последний транш облигации.

Существуют также «накопительные облигации». По накопительным облигациям выплаты как суммы основного долга, так и процентов производятся только после того, как будут погашены все предыдущие транши.

По существу, такая облигация представляет собой обязательство с отсроченными процентными выплатами. Они напоминают облигации с нулевым купоном до тех пор, пока не погашены все предыдущие транши, т. е. серии.

Накопительные облигации называют также «Z-облигациями». По этим облигациям выплачивается вся накопленная на текущий момент сумма, представляющая выплаты как по процентам, так и по сумме основного долга. Эта сумма складывается из изначального баланса основного долга и накопившихся сложных процентов. Чаще всего такие облигации выкупаются инвесторами, которые либо требуют максимальной степени защиты от реинвестиционного риска, либо ищут наиболее мощные «ценовые рычаги», допускаемые данным классом облигаций.

Разработка системы ипотечного кредитования является начальным этапом пути к столь необходимой населению осмысленной кредитной политике государства. Применение в процессе реализации ипотечной политики исключительно рыночных методов позволит не только укрепиться и встать на путь быстрого и стабильного развития строительно-инвестиционному комплексу страны, но и расширит рынок труда в области занятости, обогатит банковскую систему новыми ценными бумагами и сделает ее более эффективной. В целом это приведет к уверенности в завтрашнем дне и реальным позитивным переменам в обществе. Институт собственности в стране обретет, наконец, полноценную недвижимость, столь привлекательную для широких слоев населения.

Контрольные вопросы

  1.  Что такое ипотека?
  2.  Охарактеризуйте существующие виды ипотечного кредита.
  3.  Что такое коэффициент ипотечной задолженности?
  4.  Что такое ипотечная постоянная?

СТРАХОВАНИЕ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Страхование — это отношения по поводу защиты имущественных интересов хозяйствующих субъектов и граждан при наступлении определенных событий за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов.

В настоящее время российский рынок недвижимости стал сближаться с мировым страховым рынком. Цивилизованный рынок немыслим без страхования сделок и объектов.

В операциях купли-продажи прав собственности на недвижимость при ипотечном кредитовании и при продаже недвижимости в рассрочку трудно полностью гарантировать право собственности продавца, а также установить наличие имущественных претензий на объект со стороны прежних владельцев или их родственников. Для решения этой проблемы необходимо страхование прав собственности на недвижимость.

Поэтому риэлтерские фирмы стали страховать подобные риски в страховых компаниях. Некоторые риэлтерские фирмы начали создавать собственные страховые организации, которые специализируются на страховых операциях с недвижимостью.

Преимуществом таких специализированных страховых компаний является участие в процессе страхования профессионалов именно в сфере недвижимости, т. е. риэлтеров, располагающих достоверной статистикой по рынку недвижимости.

    Для того чтобы всесторонне застраховать сделку по ипотечному кредитованию, страховая компания должна обладать значительными финансовыми возможностями и иметь лицензию на осуществление как минимум трех видов страховой деятельности.

При ипотечном страховании присутствуют риски: нарушения прав собственности на залог; не реализации залога в случае не возврата кредита; обычного имущественного страхования.

Страхование от риска не реализации залога в случае не возврата кредита производится путем страхования ответственности заемщика за неисполнение обязанностей перед кредитором. Имущественное страхование в ипотечных операциях проявляется в том, что кредитор требует, чтобы залог был застрахован от повреждений и уничтожения в его пользу или в пользу поручителя на весь срок действия кредитного договора.

Деятельность страховой компании тесно связана с деятельностью агентства по недвижимости, которое заключает договор со страховой компанией и предлагает своим клиентам страхование сделок с недвижимостью в качестве дополнительной услуги.

При покупке недвижимого имущества обязательно следует застраховать свое право на недвижимость. Это вызывается криминальной обстановкой, особенно в жилищной сфере.

Агентства по недвижимости имеют информацию лишь о нескольких сделках с квартирами, заключенных в самое последнее время, и, как правило, не могут поручиться за законность всех сделок, совершенных с каждой конкретной квартирой. Когда сделка с квартирой признана недействительной, выясняется, что риэлтеры, которые продавали эту квартиру, не имели информации о наличии в истории ее продаж криминала. Поэтому, покупая недвижимость, лучше застраховать право на нее на случай, если сделка незаконна и подлежит расторжению. Покупатель получит обратно не балансовую стоимость квартиры, а реальную сумму, которую он заплатил.

    При покупке квартиры в домах только что построенных, строящихся или после капитального ремонта финансовый риск можно свести к минимуму в том случае, если достоверно известна вся история строительства дома. Например, в настоящее время многие жилые дома строятся на основе долевого участия, т. е. уже на этапе проектирования здания подрядчик стремится привлечь для его строительства средства предприятий и граждан. И если дольщиков окажется больше, чем квартир, предназначенных для них, то, естественно, возникают осложнения.

Фирмы, реконструирующие здания в исторической части города, обязаны передать в муниципальную собственность часть отремонтированных квартир. Квартиры, предназначенные для муниципальной собственности и проданные другим собственникам, могут быть опротестованы местными органами власти, что является одной из причин целесообразности страхования покупателем прав собственности на приобретаемую им недвижимость.

В настоящее время ни одна компания, осуществляющая страхование прав собственности на недвижимость, не предоставляет своим клиентам всех данных по истории приобретенных ими квартир и результаты экспертизы документов по недвижимости.

Страховые компании проводят данное исследование исключительно в своих интересах, так как им очень невыгодно, чтобы сделка, которую они застраховали, в дальнейшем была признана недействительной, Поэтому, если страховая компания отказывается страховать право собственности на недвижимость, то это может служить определенным сигналом, что с данной квартирой не все благополучно.

Экспертиза достоверности сведений, содержащихся в документах на недвижимость, проводится страховой компанией по двум направлениям:

1. Изучение этапов перехода прав собственности на недвижимость от одних владельцев другим.

2. Выяснение, кто в данной квартире был прописан и проживал временно.

Получение указанных сведений связано с большими трудностями, так как в настоящее время нет порядка открытой публикации такой информации. Кроме того, некоторые административные нормы и, в частности, система прописки находятся в противоречии с институтом частной собственности на недвижимость.

    Например, когда человек прописан в квартире, но не является ее собственником, то прописка дает ему право пользования данной квартирой, хотя и не дает право распоряжаться данной квартирой. И если, данная квартира с прописанным в ней человеком приобретается в чью-то собственность, то может возникнуть судебное разбирательство. Практика показывает, что суд при разбирательстве вопроса о законности указанной сделки обычно принимает сторону тех, чьи интересы наиболее ущемлены, Страховые компании могут заниматься страхованием титула.

Титул — законное право собственности на недвижимость, имеющее документарную юридическую основу.

Страхование титула — это страхование юридической чистоты документов, устанавливающих и подтверждающих право собственности на недвижимое имущество.

Страхование титула означает страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Оно позволяет заемщикам или покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом кредитного договора или договора купли-продажи недвижимости.

Страхование титула является обязательным при любых сделках по выдаче ипотечных кредитов. В качестве страховых документов могут использоваться либо страховой полис, выданный страховой компанией, либо письменное заключение специально уполномоченного адвоката, подтверждающее права собственности заемщика на недвижимость и возможность юридически беспрепятственной продажи его имущества в случае необходимости. Выбор той или иной из вышеуказанных форм страхования осуществляется на основе соответствующей политики кредитного учреждения, а также требований правительственных нормативных актов.

К страховым полисам, выдаваемым страховой компанией, обычно предъявляются следующие требования:

  •  выдающая их компания должна иметь лицензию на ведение подобного бизнеса в том регионе, где находится объект недвижимости, а также иметь репутацию солидного и надежного партнера;
  •  страховая сумма должна быть по меньшей мере равна балансовому остатку по выданному ипотечному кредиту;
  •  бенефициарами (выгодоприобретателями) по этому полису должны являться продавец ипотечного кредита или его правоприемники;
  •  средства, получаемые от продажи заложенного имущества, в случае наложения на него взыскания, должны в первоочередном порядке поступать на выплату страховки.

Если вместо полиса используется письменное заключение адвоката, должны соблюдаться следующие условия:

  •  адвокат должен иметь лицензию на практику в том регионе, где находится данный объект недвижимости;
  •  адвокат должен иметь достаточный опыт в подобных операциях;
  •  заключение должно быть составлено на имя продавца ипотечного кредита или его правоприемников.

В отдельных случаях покупатели ипотечных кредитов накладывают различные ограничения на использование письменных заключений адвокатов вместо страховых полисов.

Страхование недвижимости заложенной по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора и регулируется Законом РФ от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенной недвижимости, залогодатель обязан застраховать за свой счет эту недвижимость в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость недвижимости превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства на эту сумму — не ниже суммы этого обязательства.

Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества, независимо от того, в чью пользу оно застраховано.

Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение недвижимости произошли по причинам, за которые он отвечает.

Контрольные вопросы:

  1.  Что такое титул?
  2.  Перечислите виды страхования недвижимости.

Охарактеризуйте страхование прав собственности не недвижимость.

Охарактеризуйте особенности страхования заложенной недвижимости по договору об ипо-

     теке.

Какие требования предъявляются к страховым полисам на объект недвижимости?

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ – 

НЕОБХОДИМОСТЬ И ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ

Оценка недвижимости как вынесение суждения о величине стоимости недвижимого имущества органически связана с анализом рынка и является его логическим продолжением. По сути, оценка - это знание рынка, сфокусированное на конкретном объекте недвижимости. Ее цель - определение ценности недвижимости в изменяющемся рынке, и как таковая оценка - необходимое условие для принятия экономически обоснованных решений при операциях с недвижимостью. Какую бы операцию с недвижимостью мы не взяли, будь то отчуждение недвижимости (продажа, мена), внесение недвижимого имущества в уставной капитал товарищества или общества, передача недвижимости в залог или сдача ее в аренду, в любом случае мы встаем перед проблемой: какую цену необходимо назначить, чтобы и не продешевить, и не завысить цену, как оценить наш вклад в то или иное коммерческое предприятие, на какую сумму кредита мы можем рассчитывать при залоге недвижимости. Все это - разновидности одной и той же проблемы - сколько же стоит недвижимость? Чем точнее определена стоимость недвижимости, тем рациональнее используются средства приобретателя недвижимости, тем более обоснованной является цена, назначаемая продавцом недвижимости. Вместе с тем характеристики рынка недвижимости таковы, что достоверное представление о стоимости объекта составить существенно сложнее, чем на других рынках. Объекты недвижимости отличаются такими физическими характеристиками, как стационарность, уникальность, долговечность. Для рынка недвижимости характерны такие признаки, как закрытость информации, ограниченное число сделок, локальность рынка, его зависимость от региональной экономики. Ограниченность числа сделок, отсутствие прямых аналогов, закрытость информации вызывают потребность в оценке недвижимости как в особой процедуре, являющейся условием принятия экономически рациональных решений при совершении операции с недвижимостью.                           

   Оценка недвижимости - процесс установления обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Оценка недвижимости всегда выступает как:

  •  адресный процесс (процесс, связанный с конкретным объектом недвижимости и его окружением): оценке подлежит объект с определенным составом и качеством прав, находящийся в определенном окружении;
  •    процесс, привязанный к определенному типу операции, которая предполагается в отношении оцениваемого объекта (продажа, аренда, залог, налогообложение и пр.);
  •  процесс, привязанный к определенным участникам: заказчику и оценщику; 4  процесс, привязанный к определенному моменту во времени; результаты оценки действительны лишь в пределах ограниченного периода.

    Ценность объекта недвижимости (термин «ценность», строго говоря, является более точным, чем понятие «стоимость») находится в прямой зависимости от:

  •  характеристик недвижимости как физического тела (местоположения, технических характеристик);
  •  состава и качества передаваемых прав;
  •  содержания проводимой с имуществом операции;
  •  мотивации участников сделки;
  •  условий совершения и финансирования сделки.

   Многообразие факторов, оказывающих  влияние на стоимость недвижимости, определяет и многообразие разновидностей стоимости, величина которой может подлежать определению в процессе оценки. Вместе с тем все это многообразие может быть сведено к трем группам факторов, которые так или иначе, но постоянно учитываются при оценке недвижимости и находят свое отражение и в определениях стоимости, и в принципах, и в методах оценки.

Можно сказать, что эти три группы относятся к прошлому, настоящему и будущему объекта оценки.

При оценке недвижимости должны быть приняты во внимание затраты, понесенные при создании объекта, актуальная оценка объекта рынком и, наконец, те блага и выгоды, которые объект может принести в будущем. При этом как прошлые затраты, так и будущие выгоды сводятся к их современному эквиваленту.

Этот общий принцип, по сути, и представляет собой философию оценки.

Исходя из него, используемые при оценке недвижимости разновидности определения ее стоимости можно сгруппировать следующим образом.

Виды стоимости, базирующиеся на учете прошлых затрат

Восстановительная стоимость (затраты на полное восстановление) — расходы в текущих ценах, которые необходимо понести при воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости (с использованием таких же материалов, качества работ, дизайна и пр.).

Стоимость замещения (затраты на замещение) — расходы в текущих ценах на создание объекта, имеющего эквивалентную полезность с данным объектом (объектом оценки), но с использованием современных материалов, технологии и пр.

Как нетрудно заметить, эти разновидности стоимости прежде всего определяются самими физическими характеристиками недвижимого имущества, а потому они являются тем базисом, на основе которого осуществляется любой процесс оценки.

Страховая стоимость — величина стоимости недвижимости, которая определяется на базе стоимости восстановления или замещения для определения суммы страхового вознаграждения в случае уничтожения объекта недвижимости.

Виды стоимости, определяемые выгодами от использования объекта недвижимости

Стоимость в использовании — ценность конкретного объекта недвижимости с его текущим использованием для конкретного собственника.

При определении стоимости в использовании важны два обстоятельства:

  •  привязанность величины стоимости к конкретному варианту использования недвижимости;
  •  привязанность величины стоимости к конкретному собственнику (пользователю).

«Стоимость в использовании» вашей квартиры, офиса и пр. для иного собственника (пользователя) окажется совершенно иной, чем, например, для вас, так как он находится в иной ситуации. Подумайте, какие факторы определяют индивидуальную стоимость квартиры для семьи, которая в ней проживает, какие факторы определяют индивидуальную ценность офиса для фирмы.

 Инвестиционная стоимость (стоимость в пользовании для инвестора) — величина денежного эквивалента стоимости недвижимого имущества для инвестора, который использует данное имущество для извлечения дохода в той или иной форме: перепродажа, сдача в аренду и пр.

Виды стоимости, базирующиеся на актуальной оценке объекта недвижимости рынком

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, которой должна достигать недвижимая собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой сделки между продавцом и покупателем при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют не относящиеся к ней факторы.

Все указанные выше разновидности стоимости привязаны к конкретной ситуации, в которой находится объект недвижимости, и в большей или меньшей степени несут на себе отпечаток этой ситуации.

Следует учитывать, что когда на рынке встречаются два независимых друг от друга лица - например, покупатель и продавец, неизбежно возникает проблема определения некоторой общей основы сделки, которая дает возможность отойти от индивидуальных представлений и пристрастий.

Такой основой является рыночная стоимость. Для того чтобы рыночная цена точно отражала рыночную стоимость, необходимо соблюдение целого ряда условий. Среди них выделим следующие:

  •   Рынок является открытым и конкурентным, т. е. допускающим свободное взаимодействие достаточного количества автономных друг от друга покупателей и продавцов. Например, при определении рыночной стоимости объекта невозможно ориентироваться на цены, которые сознательно формируются на так называемом «первичном» рынке при продаже государственного имущества в процессе его приватизации.
  •  Мотивации участников сделки имеют типичный для данного рынка характер, т. е. покупатель и продавец действуют экономически рационально. Например, вы приобретаете квартиру либо для собственного проживания, либо для сдачи в аренду, но вовсе не потому, что у вас в ней произошло первое свидание.
  •  Стороны сделки достаточно проинформированы о ситуации на рынке, знают действительное содержание сделки, характер передаваемых прав, возможные последствия и пр., т. е. должным образом проконсультированы. Приобретая квартиру, вы должны помнить, что одновременно вы принимаете на себя и риски, связанные с восстановлением принадлежащего ей оборудования, ремонтом после пожара, а потому должны в идеале учесть и затраты по ее страхованию.
  •  Имущество было представлено на рынке достаточное время, чтобы потенциальные покупатели имели возможность познакомиться с ним, с аналогичными объектами и принять взвешенное решение. Например, если вы обратились в агентство по недвижимости и вам предлагают осмотреть квартиру и заключить сделку немедленно, так как продавец срочно уезжает навсегда, то предлагаемые условия понятию рыночной стоимости не соответствуют.
  •  Оплата осуществляется в типичной для данного рынка форме и на условиях, указанных при заключении сделки. Определение рыночной стоимости для рынка жилья или коммерческой недвижимости должно осуществляться в той же валюте, в которой осуществляются платежи, либо с указанием соотношения между выражением стоимости в одной валюте и платежом в другой.
  •  На цену не влияют не относящиеся к сделке факторы. Например, если продажа осуществляется дочерней структуре или под давлением «крыши», то очевидно, что продажа осуществляется по цене, вряд ли соответствующей рыночной стоимости.

При наличии всех вышеперечисленных факторов рыночная цена недвижимости точно отражает ее рыночную стоимость, однако, в реальной действительности достигнуть такого соответствия практически невозможно — на рынке мы всегда имеем дело с рыночными ценами, но не с рыночной стоимостью.

Именно поэтому возникает необходимость в оценке недвижимости как в особой процедуре, в ходе которой суждение об определенной величине рыночной стоимости объекта выносится на основе анализа рыночной информации оценщиком.

Выводы

  •  О рыночной стоимости имеет смысл говорить только там, где есть рынок: нет рынка недвижимости - нет и рыночной стоимости.
  •   Рыночная стоимость - это абстракция, но абстракция, дающая возможность определить основу цены.
  •  Определение рыночной стоимости всегда субъективно: у двух разных оценщиков могут получиться и разные суждения о величине рыночной стоимости.

      Поскольку оценка недвижимости - субъективный процесс, то неизбежно возникает вопрос: а насколько можно доверять выводам оценщика?

Важно, чтобы оценщик не только соблюдал правила профессиональной этики, был независим в своих суждениях, но и был профессионально грамотен, максимально точно учитывал все многообразие факторов, которое влияет на цену недвижимости, правильно интерпретировал имеющиеся данные. Для этого и существуют принципы, которым он должен следовать при оценке недвижимости. Принципы оценки недвижимости - методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущее рынку недвижимости влияет на стоимость недвижимости. Следование принципам оценки позволяет не упустить влияние тех или иных обстоятельств, которые могут быть значимы для ценности недвижимости.

Наиболее распространенная сегодня классификация принципов оценки недвижимости, основывается на следующей формуле: оценка недвижимости - это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта операции (сделки) с ее объектом в условиях рынка. Можно выделить три основных элемента сделки: субъект, объект, рыночная среда а, следовательно, и три группы принципов. Это:

  •  принципы, основанные на представлениях пользователя;
  •  принципы, связанные с объектами недвижимости;    
  •  принципы, связанные с рыночной средой.

Особое место занимает обобщающий принцип — принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Принципы, основанные на представлениях пользователя

Это:

  •  принцип полезности;  
  •  принцип замещения;  
  •  принцип ожидания.

Принцип полезности.

Объект недвижимости обладает стоимостью лишь постольку, поскольку он может быть полезен его пользователю. Полезность - способность данного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное время (не вообще, а именно в данных условиях).

Принцип замещения.

Разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. На этом принципе в той или иной мере базируются все три основных подхода к оценке недвижимости:  сравнительный(СП), затратный подход (ЗП), доходный подход (ДП).

С точки зрения СП применение его означает: при наличии альтернативных возможностей рыночная стоимость данного объекта определяется ценой приобретения альтернативной приемлемой замены с теми же сроками и условиями финансирования.

С точки зрения ЗП принцип замещения означает: никто из рациональных покупателей не заплатит за объект недвижимости больше, чем он затратит на строительство аналогичного объекта (с учетом сроков строительства и возможных потерь в связи с этим).

С точки зрения ДП принцип замещения означает: рыночная стоимость объекта устанавливается на уровне величины эффективного капиталовложения, обеспечивающего (с учетом рисков) доходность, равную доходности данного объекта.

    Теоретической основой принципа замещения является широко известная в современной экономической теории концепция рационального выбора, согласно которой рациональным является такой выбор хозяйствующего субъекта, который обеспечивает минимальные альтернативные издержки, минимизацию упущенной выгоды в связи с принятием того или иного решения.

       Принцип ожидания.

     С позиции общей экономической идеи рациональных ожиданий ценность любого объекта в глазах его приобретателя определяется теми выгодами, которые ему может принести обладание этим объектом. Соответственно этому стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи. Таким образом, стоимость недвижимости есть функция от будущих денежных потоков от нее, приведенных к их настоящей стоимости.

    Принципы, связанные с объектом недвижимости. Данные принципы прежде всего связаны с землей, на которой расположен объект. Это:

  •  принцип остаточной продуктивности земли;
  •  принцип предельной продуктивности (принцип вклада);
  •  принцип возрастающего и уменьшающегося дохода;
  •  принцип сбалансированности;
  •  принцип экономического размера;
  •  принцип экономического разделения.

Принцип остаточной продуктивности земли.

В основе принципа лежит теория факторов производства, согласно которой создаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капитала, труда и земли.

Соответственно этому стоимость созданного продукта за определенный период времени представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, материалов, расходов на оплату труда, необходимой прибыли и дохода, приходящегося на землю (ренты).

Рента (доля стоимости созданного продукта, приходящегося на землю), следовательно, равна разнице между всей величиной стоимости, с одной стороны, расходами предпринимателя и доходом, приходящимся на капитал и труд - с другой, за определенный период времени. (В свою очередь, величина ренты, соотнесенная с альтернативными вариантами вложения средств, использованных для приобретения земли, определяет цену земли.)

Практически принцип остаточной продуктивности земли может быть использован (и используется в так называемой «технике остатка») для определения приемлемой цены, которую можно заплатить за землю при определении целесообразности нового строительства:

Если возможная величина цены реализации строящегося объекта (загородного дома) составляет $100 тыс., затраты на строительство — $70 тыс., необходимая норма прибыли 20 %, то возможная сумма, которую будет согласен заплатить застройщик за землю, составит:

Цена земли - 100 000 - 70000 ~ (70000 х 0,2) = 16 000.

      Принцип вклада.

Вклад — сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

     Теоретической основой принципа вклада (как и ряда следующих принципов оценки) является концепция предельной производительности, согласно которой максимальная эффективность достигается тогда, когда предельный доход становится равным предельным затратам, связанным с его получением. Соответственно этому дополнительные затраты имеют смысл до тех пор, пока они приносят доход, больший, чем сами затраты.

     Например, если к загородному дому из предыдущего примера добавить бассейн, то его стоимость возрастет на $ 10 тыс., но дополнительные затраты — на $ 45 тыс. Очевидно, что в этом случае создание бассейна нецелесообразно.

Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода.

Суть принципа в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определенной границы. За ее пределами прирост доходов хотя и продолжается, но замедляющимися темпами, так что в результате наступает ситуация, при которой дополнительные доходы оказываются ниже, чем необходимые для их получения затраты.

Принцип сбалансированности.

Для каждого типа землепользования существуют оптимальная величина и соотношение между факторами производства, при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

Принцип экономического размера.

По сути — это обратная сторона принципа сбалансированности. Экономический размер - это величина площади земли, которая необходима для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными требованиями.

Например, при площади загородного дома в 100 м2 оптимальным размером земельного участка, обеспечивающего максимизацию стоимости объекта недвижимости, является для данного рынка участок площадью в 1/10 га. Уменьшение размера участка, как и его увеличение, снижает стоимость объекта, так как не обеспечивает оптимального размера землепользования.

Принцип экономического разделения.

Как уже отмечалось, права на недвижимую собственность следует комбинировать так, чтобы обеспечить максимальную общую ценность объекта.

Указанный принцип может быть использован для определения «достаточности» или «избыточности» прав при том или ином использовании недвижимости.

Так, речь может идти о том, что продавец недвижимости требует приобретения покупателем в собственность как здания, так и земельного участка, на котором оно расположено. В то же время с точки зрения максимизации общей ценности недвижимости может быть более разумным аренда земли (например, долгосрочная).

Принципы, связанные с рыночной средой - это:

принцип зависимости;

принцип соответствия;

принцип спроса и предложения;

принцип конкуренции;

принцип изменения.

Принцип зависимости.

Ценность объекта недвижимости, используемого тем или иным конкретным образом, зависит от внешней среды, в которой находится объект.

При этом в качестве факторов внешней среды выступают экономические, экологические, юридические и иные факторы.

Особое значение имеют экономические факторы - близость объекта к транспортным путям, торговым, культурным и другим объектам, связь с которыми определяет ценность объекта для его пользователя.

Зависимость ценности объекта для его пользователя от его близости к тем или иным объектам получает свое выражение в таком понятии, как «экономическое местоположение недвижимости».

В зависимости от типа недвижимости на экономическое местоположение объекта влияют разные факторы. Например, для жилой недвижимости это может быть близость к маршрутам общественного транспорта, объектам социальной инфраструктуры; для торговых предприятий -близость к пассажиропотокам и пр.

Оценивая недвижимость, оценщик должен определить, как влияет местоположение объекта на его ценность для потребителя, и какой вариант использования может быть в условиях данной внешней среды наиболее эффективным (например, можно отказаться от использования помещения в качестве офиса и использовать его как торговое).

Принцип соответствия.

Характеристики объекта недвижимости — архитектурно-планировочные решения, уровень удобств и услуг - должны соответствовать друг другу и отвечать потребностям и ожиданиям рынка.

Этот принцип важен при принятии градостроительных решений, при определении требований, которые предъявляются к объектам разных категорий, и предполагает, что все компоненты объекта соответствуют друг другу.

Например, применение высококачественных и дорогостоящих материалов для отделки жилых объектов элитной категории (например, мрамора для ванной комнаты) оправдано, но использование этого материала при строительстве объектов, рассчитанных на представителей среднего класса, не имеет смысла и даже экономически убыточно.

Именно этот тезис и лежит в основе уже упоминавшейся формуле: «цена = качеству = потребителю».

Эта формула для каждого типа и каждой категории недвижимости должна быть наполнена своим конкретным содержанием. И от того, насколько точно оценщик или иной профессиональный участник рынка - брокер,  девелопер - понимает эту связь, настолько он будет успешен в своей деятельности.

Принцип спроса и предложения

Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.

Принцип конкуренции.

Смысл принципа состоит в понимании оценщиком роли конкуренции как силы, приводящей к выравниванию доходности на рынке недвижимости, как во внутриотраслевом, так и в межотраслевом разрезе.

Следование данному принципу требует особого внимания к данным о сверхвысокой доходности, поскольку действие конкуренции должно привести к ее снижению до среднеотраслевого уровня и это должно быть принято во внимание оценщиком.

Принцип изменения.

При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение, развиваясь, проходят различные этапы. В развитии объектов недвижимости и их комплексов могут быть такие этапы, как зарождение, рост, стабилизация, упадок. Цикличность развития должна приниматься оценщиком при определении стоимости недвижимости.

Итоговый, синтезирующий принцип, исходя из которого должна производиться оценка недвижимости: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ): ННЭИ — такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим финансово и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли.

В этом принципе, как видно из определения, четыре составляющие:

физическая возможность;

юридическая правомочность;

финансовая осуществимость;

экономическая эффективность.

В полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке незанятых земельных участков.

Если же участок занят, то применение этого принципа разбивается на два этапа:

  1.  Определение наилучшего варианта землепользования.
  2.  Определение наилучшего варианта использования имеющегося на участке
    строения.

     Подходы  к оценке - конкретные методы и способы применения принципов оценки, способы расчета величины денежного эквивалента ценности недвижимости. В рамках каждого подхода существуют различные методы оценки рыночной стоимости недвижимого имущества.

Окончательное суждение о ценности объекта должно производиться не на основе среднеарифметического из полученных разными подходами результатов, а с учетом значимости того или иного подхода в каждом конкретном случае (этот процесс носит название «процедура согласования»).

Важно иметь в виду, что использование двух, а лучше -трех подходов - это не дань сложившимся правилам и стандартам. Скорее, наоборот, стандарт именно потому и требует использования разных подходов, что это необходимо для получения возможно более достоверного суждения о величине денежного эквивалента ценности недвижимости.

Эта необходимость определяется тем, что ни один из подходов к оценке недвижимости не может дать абсолютно верного значения величины стоимости недвижимости. Каждый из них представляет собой лишь один взгляд на предмет оценки, а потому неизбежно несет в себе возможность ошибки даже при безошибочности в расчетах.

Использование различных подходов позволяет снять односторонность того или иного подхода и тем самым повысить точность суждения о величине стоимости недвижимости.

Затратный  подход

     Основная идея подхода (ЗП) - объект не может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного.

     Подход основан на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценке рыночной стоимости земли.

Сфера применения затратного подхода: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.

Сравнительный подход

Основная идея сравнительного подхода (СП) состоит в том, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену, большую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость. Применение СП предполагает определение стоимости оцениваемого объекта через его сравнение с объектами, проданными на данном рынке в течение недавнего времени.

СП в наибольшей степени основывается на актуальной рыночной информации и требует для своего применения достаточно большого объема информации.

Сфера его применения — массовые рынки: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса.

Применение СП предполагает следующие основные этапы:

  •  сбор информации о недавних продажах на рынке и отбор продаж с объектами, сопоставимыми с оцениваемым объектом;
  •  проверка полученной информации (цена, физические характеристики, условия финансирования, местоположение и пр.);
  •  проведение сравнительного анализа проданных объектов с оцениваемым по условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам;
  •  проведение корректировки цен продаж по сопоставимым объектам в соответствии с имеющимися между ними различиями;
  •  согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

Каждый из этих этапов необходим для определения стоимости объекта, но особое значение имеет правильное внесение поправок в имеющиеся данные о ценах при определении стоимости оцениваемого объекта.

При проведении оценки оценщик должен определить «цену» каждой поправки.

Доходный подход

Основная идея  доходного подхода (ДП)  состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем. В качестве таких доходов выступают:

- доход от эксплуатации недвижимости;

    - доход от перепродажи недвижимости.

Из сказанного ясно, что основная сфера применения  ДП — оценка доходной недвижимости.

Суть подхода состоит в использовании того или иного варианта (метода) пересчета потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:

  •  величины будущих доходов;
  •  периода получения доходов;
  •  времени получения доходов.

В общем виде, основу доходного подхода (используемого и при оценке бизнеса) составляет простая и известная формула: доход равен стоимости, умноженной на ставку капитализации. Из этого в свою очередь следует, то стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации.

   Эта общая формула и лежит в основе всех разновидностей доходного подхода.

Доходный подход может быть реализован в трех основных методах:

  •  Метод валовой ренты (часто рассматривается как разновидность МСП - метода сравнительного анализа продаж).
  •  Метод прямой капитализации.
  •  Метод дисконтирования денежных потоков.

Применение любого из методов осуществляется из предположения, что объект недвижимости является источником дохода (подлежит сдаче в аренду), а потому стоимость объекта определяется через связь между величиной ренты и стоимостью. Разница в методах состоит в технологии использования данного принципа.

Контрольные вопросы:

  1.  Какой общий принцип лежит в основе оценки недвижимости?
  2.  Для чего нужно использовать несколько методов оценки?
  3.  В связи с чем возникает потребность в оценке недвижимости?
  4.  Назовите отличие стоимости от цены объекта недвижимости.
  5.  Назовите основные подходы к оценке недвижимости.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

43883. Экономика и управление на предприятии АПК». Методические указания 605 KB
  В методических указаниях рассматриваются вопросы подготовки написания процедуры защиты дипломных работ раскрыты требования по оформлению работы. ПОДГОТОВКА КВАЛИФИКАЦИОННОЙ РАБОТЫ Выбор темы дипломной работы Назначение руководителя дипломной работы и выдача дипломного задания.
43884. Створення когнітивно-семантичного підґрунтя вибору варіантів перекладу одиниць на позначення концепту “Кількість” 249 KB
  Кількість як узагальнений когнітивний зміст – великий фрагмент кодованої засобами мови картини світу того чи іншого етносу. На першому етапі необхідно чітко визначити поняття “картина світу†“мовна картина світу†“концепт†для чого слід виконати критичний аналіз наукової літератури. Новизна одержаних результатів визначається тим що в ньому виявлено спільні і відмінні ознаки репрезентації концепту â€œКількість†в англійській та українській мовних картинах світу встановлені абсолютні і варіантні еквіваленти перекладу в...
43885. Проектування поліграфічного підприємства 3.18 MB
  Вибір напруги живлячої мережі. Вибір напруги розподільчої мережі. Характеристика джерела живлення Підприємство можна заживити від районних підстанцій що мають три рівні напруги.
43886. Изучение и систематизация теоретических аспектов организации финансов на ООО "Компания ОГАТ" 599 KB
  Финансы предприятий будучи частью общей системы финансовых отношений отражают процесс образования распределения и использования доходов на предприятиях различных отраслей народного хозяйства и тесно связаны с предпринимательством поскольку предприятие является формой предпринимательской деятельности. Целью данной дипломной работы является систематизация теоретических аспектов организации финансов на предприятиях различных форм собственности изучение аналитических сведений практической деятельности финансового состояния конкретного...
43887. Оценка уровня организации и планирования работы транспортного хозяйства на предприятии ТЧУП «Передовые технологии» на основе АВС-XYZ анализа 878 KB
  Структура и динамика грузов перевозимых предприятием и их характеристика Классификация грузов и грузовых перевозок предприятия на основе анализа АВС и XYZ Выбор рациональной структуры перевозимых грузов и видов грузовых перевозок на основе правила 80 20 и матрицы АВСXYZ анализа В третьей главе мы рассмотрим основные направления совершенствования транспортной деятельности предприятия за счет выбора рациональной структуры перевозимых грузов и видов грузовых перевозок на основе правила 80 20 и матрицы АВСXYZ анализа.
43888. Исследование взаимосвязей временных рядов курсов акций с помощью копула-функции и метода коинтеграции 5.8 MB
  Фондовый рынок - это составная часть финансового рынка на котором обращаются ценные бумаги. Для управления ценными бумагами важно знать их взаимосвязь между собой. В теоретической части подробно описываются сущность и содержание рынка ценных бумаг пакета акций методы определения взаимосвязи между временными рядами метод копулафункций и метод коинтеграции. Рынок ценных бумаг.
43889. РАЗРАБОТКА ПРОЕКТА АВТОМАТИЗАЦИИ КАДРОВОГО МЕНЕДЖМЕНТА НА ПРИМЕРЕ SRL 1.26 MB
  Основываясь на данных исследования проведенного агентством MR Reserch среди сотни быстро растущих компаний США можно утверждать что успешные и развивающиеся компании в текущем 2012 году не только не сократят а напротив увеличат свои расходы. Эксперты оценивают необходимость наличия данных качеств по семибалльной шкале которая количественно определяет не только степень необходимости но и недопустимости того или иного...
43890. ИС построения линейно-степенной регрессии 1.73 MB
  Алгоритм разделения данных на обучающую и проверочную. Проверка достоверности входных данных Проверка достоверности внутренней обработки данны. Шифрование данных.