4928

Товарищество собственников жилья как наиболее выгодный с экономической точки зрения способ управления домом.

Реферат

Экономическая теория и математическое моделирование

Товарищество собственников жилья как наиболее выгодный с экономической точки зрения способ управления домом. Существует несколько форм управления многоквартирным домом, это: 1. прямое или непосредственное управление 2. управление управляющей организ...

Русский

2012-11-29

206.66 KB

12 чел.

Товарищество собственников жилья как наиболее выгодный с экономической точки зрения способ управления домом.

Существует несколько форм управления многоквартирным домом, это:

1. прямое или непосредственное управление

2. управление управляющей организацией

3. управление ТСЖ или жилищным кооперативом.

Все 3 формы управления в настоящее время можно наблюдать в российской жилищной сфере, и среди них нельзя выделить оптимальную форму, так как каждый конкретный многоквартирный дом имеет свои особенности, и некоторые формы управления могут быть трудноосуществимы. Например, непосредственное управление домом предполагает, что каждый собственник самостоятельно должен заключить договор с ЖКУ. Такой способ успешен в малоквартирных домах, где принятие большого числа подзаконных актов не вызывает проблем. Но при такой форме управления домом возникает вопрос, где и как накапливать средства на ремонт дома и прочие расходы? Собственники каждого дома решают данный вопрос по-разному.

             Что касается управления домом управляющей организацией, то данный способ требует принятия мер,«предупреждающих отстранение собственников жилья от контроля за использованием средств, поступающих от собственников помещений на содержание многоквартирных домов и не допускающих уклонения управляющих организаций от ответственности за качество содержания домов и оказанных услуг». [1] То есть собственники должны постоянно контролировать нанятую организацию, так как случаи воровства средств такими организациями нередки.

               Третий способ, управление домом с помощью ТСЖ является, на мой взгляд, наиболее выгодным и перспективным. В своей работе я бы хотела рассказать, почему.

             Что же такое ТСЖ? ТСЖ расшифровывается как товарищество собственников жилья. Это некоммерческая организация (объединение собственников квартир в доме), которая создается для совместного управления кондоминиумом и распоряжения общим имуществом в пределах, установленных законодательством РФ. Задача ТСЖ – обеспечить качественную и бесперебойную работу коммунальных служб и ремонтных услуг при невысоком уровне цен за услуги ЖКХ.

Действительно, если сравнивать плату за квартиру в доме, находящемся под управлением ДЕЗа и в доме с ТСЖ, разница не будет значительной, а вот внешний облик и техническое состояние дома с ТСЖ будет в большинстве случаев не в пример лучше.

ТСЖ может выбирать обслуживающее предприятие и взаимодействовать с руководством района, мерией и думой, а также с правоохранительными органами.

Что касается технического обслуживания дома (ремонтных работ и т.д.), то ТСЖ может заключить договор с профильной фирмой или нанять свой штат работников.

Важно верно определить размер штата, так как лишние работники существенно повышают взносы членов ТСЖ. Слишком большой штат приводит к "необходимости перерасхода средств на зарплату при нехватке средств на комплектующие для ремонтных работ"[2]. Дефицит же работников приводит к недовольствам со стороны жильцов, которым во время не предоставляются необходимые услуги.

ТСЖ имеет свой расчетный счет, куда перечисляются все средства, полученные от жильцов. Эти средства используются на нужды дома и находятся под строгим контролем правления ТСЖ. При желании, любому собственнику квартиры может быть предоставлен отчет о том, сколько средств находится на расчетном счету и на что были израсходованы те или иные деньги. Если на расчетном счету остались какие-то средства, то есть суммарные поступления на счет превысили суммарные затраты, то путем собрания или путем голосования жильцов решается судьба этих средств: они могут быть как потрачены на ремонт или обслуживание дома, благоустройство территории, создание парковочных мест и т.д., либо возвращены жильцам.

“ТСЖ также самостоятельно разрабатывает смету расходов на год, определяя первоочередные задачи по содержанию и ремонту общего имущества”.[4]. Данная смета расходов и доходов ежегодно составляется на основании предложений, поступающих в ТСЖ. В них  указываются необходимый объем работ, срок их начала, сроки возмещения расходов на работу. «На основе годовой сметы товарищество рассчитывает размеры платежей и взносов для каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности».[6]

Какие же расходы обязаны нести собственники жилых и нежилых помещений? Прежде всего, это расходы на содержание и ремонт помещения. Далее, это оплата услуг и работ по управлению домом (работа председателя и бухгалтера ТСЖ), работ по содержанию и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оплата коммунальных услуг (свет, газ, отопление и водоснабжение).

Коммунальные услуги оплачиваются по фиксированным тарифам согласно показанию счетчиков или по нормативам потребления коммунальных услуг. Собственник часто сам вправе выбрать, устанавливать ему счетчик или нет.

На федеральном уровне ежегодно устанавливаются стандарты предельной стоимости жилищно-коммунальных услуг. В 2011 году они таковы: (ПРИВЕСТИ ДАННЫЕ).

Размер платы за содержание дома определяется объемом работ и услуг, выполненных в доме, а также расходами на капитальный ремонт. В новых домах расходы на капитальный ремонт неактуальны, но что касается старого фонда, то пока что капитальный ремонт  осуществляется на средства  из городского бюджета, хотя формально его должны оплачивать сами собственники. Объем работ по обеспечению надлежащего состояния общего имущества в многоквартирном доме, по восстановлению изношенных элементов и т.д. а также придомовой территории установлен законодательством.

Иногда всё же создание ТСЖ в доме не является выгодным или же ТСЖ по каким-то причинам функционирует неэффективно.  Чтобы определить, эффективным ли является ТСЖ можно обратиться в риэлтерскую компанию (однако такой способ очень дорог – это сумма, сопоставимая с бюджетом ТСЖ на квартал) или же вычислить коэффициенты полезности помещения и жилого комплекса.

Кроме того, существуют формулы для расчета рентабельности принятия какого-либо решения  ТСЖ, однако такой расчет тоже требует определенных затрат со стороны собственников.

Так как ТСЖ – некоммерческая организация, она не обязана платить налоги.

(!)

На многочисленных примерах сегодня можно убедиться в том, что дома с образованным на их основе ТСЖ находятся в лучшем состоянии, чем дома под управлением ДЕЗов. В настоящее время правительством РФ проводится масштабная кампания по ликвидации ДЕЗов (так как они в большинстве своём убыточны и получают дотации из государственного бюджета) и созданию ТСЖ в домах. Однако не для всех домов оптимальным решением является создание в них ТСЖ.

В «старом фонде», как правило, существует большое социальное расслоение общества, следовательно, не все жильцы смогут оплачивать расходы товарищества, которые в таких домах значительно выше, чем в новых. Кроме того, в «старом фонде» часто высок бывает процент неплательщиков, значит, при создании ТСЖ бремя на покрытие долгов неплательщиков ляжет на остальных жильцов.

Что касается капитального ремонта, то пока что замену лифта или труб жильцы не оплачивают сами, это за них делает город. Однако, в скором времени может быть принято решение о том, что капитальный ремонт жители будут обязаны делать за свой счет, и, следовательно, расходы на ремонт возрастут в несколько раз. Жители одного подъезда в доме с ТСЖ не смогут сами профинансировать замену лифта, это очень дорого (ДАННЫЕ).

На графиках показана эффективность ТСЖ в сравнении с эффективностью дома с управляющей компанией в зависимости от разных факторов:

Пунктирной линия – дом с управляющей компанией, непрерывная линия – дом с ТСЖ.

    Из графиков можно сделать вывод о том, что ТСЖ невыгодно создавать в старых изношенных многоквартирных домах, а также в домах, где велика удельная площадь общего имущества.

    Большинство новых домов сдаются сразу с образованным на их основе ТСЖ. Вселяясь в новый дом, владельцы квартир осознают, что состояние дома будет зависеть только от них самих.

Безусловно, ТСЖ является  выгодным способом управления домом, но подходит этот способ далеко не для всех домов. В «старом фонде» образовывать ТСЖ бессмысленно. Кроме этого, эффективность товарищества зависит от профессиональной подготовки тех лиц, которые входят в органы управления ТСЖ.

Правительству РФ стоит прекратить массовый перевод бывших «муниципальных» домов в дома с ТСЖ, так как бремя расходов, которое ложится на жильцов с образованием товарищества, слишком велико, а если не делать ремонт, то состояние дома ухудшится еще больше. Этим вопросом стоит заняться плотнее и, возможно, разработать другие способы управления домами.


Список использованной литературы:

  1.  Российское предпринимательство 2009 №9 выпуск 1, Критина Е.Д. "ЖКХ: концепция развития общественного самоуправления"
  2.  Российское предпринимательство 2009 №8 выпуск 2 Офицеров А.А. "ТСЖ и коммунальные службы".
  3.  Российское предпринимательство 2009 №8 выпуск 2, Романова М.В. "Социальныя защита, жилищная проблема и ... тсж"
  4.  Экономические науки 2009 №4(53) "Условия выбора формы управления многоквартирным жилым домом" - П.А. Жадько
  5.   Экономические науки 2007 № 9 "Анализ эффективности управления комплексом недвижимости в товариществе собственников жилья" - К.В. Жерневский
  6.  КоммерсантЪ. Деньги №44 2006. Дмитрий Аверин "Конец ЖЭКа"
  7.   ЖКХ 2009№1
  8.  Бухгалтерский учет № 8 (09) "Управление жильем в товариществе собственников жилья: учет и налогообложение" С.И. Шириков


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

73034. Принцип маркировки железобетонных плит перекрытия гражданских зданий 47.1 KB
  Принцип маркировки железобетонных плит перекрытия гражданских зданий В соответствии с ГОСТ 2300978 плиты перекрытий маркируются рядом буквенно-цифровых индексов. Первая группа содержит обозначение типа плиты и ее конструктивные размеры длину и ширину в дециметрах.
73035. Карниз гражданского здания из кирпича с вертикальными и горизонтальными разрезами 130.11 KB
  Карниз гражданского здания из кирпича с вертикальными и горизонтальными разрезами. Карниз – верхняя часть наружной стены выходящая за ее плоскость. Функциональным назначением карниза помимо его декоративных качеств является защита здания от воды стекающей с крыши.
73036. Защита от КЗ на землю в сети с глухозаземлённой нейтралью 241.56 KB
  При КЗ на землю появление токов НП возможно только в сети где имеются трансформаторы с заземленными нейтралями. распределение токов НП в сети определяется расположением не генераторов а заземленных нейтралей. Поэтому РЗ установленные в сети звезды не действуют при замыканиях на землю в сети треугольника.
73037. Назначение и принцип действия дифференциальной защиты 123.57 KB
  Дифференциальное реле КА включается параллельно вторичным обмоткам трансформаторов тока. При таком соединении в случае внешнего КЗ и при токе нагрузки вторичные токи JiB и ц замыкаются по обмотке реле КА и направлены в ней встречно поэтому ток в реле...
73038. ЗАЩИТA ГЕНЕРАТОРОВ 21.18 KB
  Большинство повреждений генератора вызывается нарушением изоляции обмоток статора и ротора которые происходят вследствие старения изоляции ее увлажнения наличия в ней дефектов а также в результате перенапряжений механических повреждений например из-за вибрации стержней обмоток...
73039. ДИСТАНЦИОННАЯ ЗАЩИТА ЛИНИЙ 138.84 KB
  Выдержка времени ДЗ t З зависит от расстояния дистанциирис. Ближайшая к месту повреждения ДЗ имеет меньшую выдержку времени чем более удаленные ДЗ. Зависимость времени действия ДЗ от расстояния или сопротивления до места КЗ называется характеристикой выдержки времени ДЗ.
73040. Особенности психофизического развития умственно-отсталых слепоглухих 67 KB
  Современные исследования показывают, что нет необучаемых детей и даже самых тяжелых можно чему-то научить, используя специфические методы, приемы и средства обучения, организуя «пошаговое» обучение, глубокую дифференциацию и индивидуализацию обучения, обязательное включение родителей в педагогический процесс.
73041. Противоаварийная автоматика и втоматика частотной разгрузки 20.22 KB
  Противоаварийная автоматика, обеспечивающая сохранение устойчивости ЭЭС (ОЭС), должна дублироваться и выполняться по разным принципам выявления нарушений нормального режима. Одновременный вывод обоих комплектов из работы допускается лишь после разработки...
73042. Релейная защита 13.75 KB
  Действия средств релейной защиты организованы по принципу непрерывной оценки технического состояния отдельных контролируемых элементов электроэнергетических систем. Быстродействие это свойство релейной защиты характеризующее скорость выявления и отделения...