4928

Товарищество собственников жилья как наиболее выгодный с экономической точки зрения способ управления домом.

Реферат

Экономическая теория и математическое моделирование

Товарищество собственников жилья как наиболее выгодный с экономической точки зрения способ управления домом. Существует несколько форм управления многоквартирным домом, это: 1. прямое или непосредственное управление 2. управление управляющей организ...

Русский

2012-11-29

206.66 KB

13 чел.

Товарищество собственников жилья как наиболее выгодный с экономической точки зрения способ управления домом.

Существует несколько форм управления многоквартирным домом, это:

1. прямое или непосредственное управление

2. управление управляющей организацией

3. управление ТСЖ или жилищным кооперативом.

Все 3 формы управления в настоящее время можно наблюдать в российской жилищной сфере, и среди них нельзя выделить оптимальную форму, так как каждый конкретный многоквартирный дом имеет свои особенности, и некоторые формы управления могут быть трудноосуществимы. Например, непосредственное управление домом предполагает, что каждый собственник самостоятельно должен заключить договор с ЖКУ. Такой способ успешен в малоквартирных домах, где принятие большого числа подзаконных актов не вызывает проблем. Но при такой форме управления домом возникает вопрос, где и как накапливать средства на ремонт дома и прочие расходы? Собственники каждого дома решают данный вопрос по-разному.

             Что касается управления домом управляющей организацией, то данный способ требует принятия мер,«предупреждающих отстранение собственников жилья от контроля за использованием средств, поступающих от собственников помещений на содержание многоквартирных домов и не допускающих уклонения управляющих организаций от ответственности за качество содержания домов и оказанных услуг». [1] То есть собственники должны постоянно контролировать нанятую организацию, так как случаи воровства средств такими организациями нередки.

               Третий способ, управление домом с помощью ТСЖ является, на мой взгляд, наиболее выгодным и перспективным. В своей работе я бы хотела рассказать, почему.

             Что же такое ТСЖ? ТСЖ расшифровывается как товарищество собственников жилья. Это некоммерческая организация (объединение собственников квартир в доме), которая создается для совместного управления кондоминиумом и распоряжения общим имуществом в пределах, установленных законодательством РФ. Задача ТСЖ – обеспечить качественную и бесперебойную работу коммунальных служб и ремонтных услуг при невысоком уровне цен за услуги ЖКХ.

Действительно, если сравнивать плату за квартиру в доме, находящемся под управлением ДЕЗа и в доме с ТСЖ, разница не будет значительной, а вот внешний облик и техническое состояние дома с ТСЖ будет в большинстве случаев не в пример лучше.

ТСЖ может выбирать обслуживающее предприятие и взаимодействовать с руководством района, мерией и думой, а также с правоохранительными органами.

Что касается технического обслуживания дома (ремонтных работ и т.д.), то ТСЖ может заключить договор с профильной фирмой или нанять свой штат работников.

Важно верно определить размер штата, так как лишние работники существенно повышают взносы членов ТСЖ. Слишком большой штат приводит к "необходимости перерасхода средств на зарплату при нехватке средств на комплектующие для ремонтных работ"[2]. Дефицит же работников приводит к недовольствам со стороны жильцов, которым во время не предоставляются необходимые услуги.

ТСЖ имеет свой расчетный счет, куда перечисляются все средства, полученные от жильцов. Эти средства используются на нужды дома и находятся под строгим контролем правления ТСЖ. При желании, любому собственнику квартиры может быть предоставлен отчет о том, сколько средств находится на расчетном счету и на что были израсходованы те или иные деньги. Если на расчетном счету остались какие-то средства, то есть суммарные поступления на счет превысили суммарные затраты, то путем собрания или путем голосования жильцов решается судьба этих средств: они могут быть как потрачены на ремонт или обслуживание дома, благоустройство территории, создание парковочных мест и т.д., либо возвращены жильцам.

“ТСЖ также самостоятельно разрабатывает смету расходов на год, определяя первоочередные задачи по содержанию и ремонту общего имущества”.[4]. Данная смета расходов и доходов ежегодно составляется на основании предложений, поступающих в ТСЖ. В них  указываются необходимый объем работ, срок их начала, сроки возмещения расходов на работу. «На основе годовой сметы товарищество рассчитывает размеры платежей и взносов для каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности».[6]

Какие же расходы обязаны нести собственники жилых и нежилых помещений? Прежде всего, это расходы на содержание и ремонт помещения. Далее, это оплата услуг и работ по управлению домом (работа председателя и бухгалтера ТСЖ), работ по содержанию и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оплата коммунальных услуг (свет, газ, отопление и водоснабжение).

Коммунальные услуги оплачиваются по фиксированным тарифам согласно показанию счетчиков или по нормативам потребления коммунальных услуг. Собственник часто сам вправе выбрать, устанавливать ему счетчик или нет.

На федеральном уровне ежегодно устанавливаются стандарты предельной стоимости жилищно-коммунальных услуг. В 2011 году они таковы: (ПРИВЕСТИ ДАННЫЕ).

Размер платы за содержание дома определяется объемом работ и услуг, выполненных в доме, а также расходами на капитальный ремонт. В новых домах расходы на капитальный ремонт неактуальны, но что касается старого фонда, то пока что капитальный ремонт  осуществляется на средства  из городского бюджета, хотя формально его должны оплачивать сами собственники. Объем работ по обеспечению надлежащего состояния общего имущества в многоквартирном доме, по восстановлению изношенных элементов и т.д. а также придомовой территории установлен законодательством.

Иногда всё же создание ТСЖ в доме не является выгодным или же ТСЖ по каким-то причинам функционирует неэффективно.  Чтобы определить, эффективным ли является ТСЖ можно обратиться в риэлтерскую компанию (однако такой способ очень дорог – это сумма, сопоставимая с бюджетом ТСЖ на квартал) или же вычислить коэффициенты полезности помещения и жилого комплекса.

Кроме того, существуют формулы для расчета рентабельности принятия какого-либо решения  ТСЖ, однако такой расчет тоже требует определенных затрат со стороны собственников.

Так как ТСЖ – некоммерческая организация, она не обязана платить налоги.

(!)

На многочисленных примерах сегодня можно убедиться в том, что дома с образованным на их основе ТСЖ находятся в лучшем состоянии, чем дома под управлением ДЕЗов. В настоящее время правительством РФ проводится масштабная кампания по ликвидации ДЕЗов (так как они в большинстве своём убыточны и получают дотации из государственного бюджета) и созданию ТСЖ в домах. Однако не для всех домов оптимальным решением является создание в них ТСЖ.

В «старом фонде», как правило, существует большое социальное расслоение общества, следовательно, не все жильцы смогут оплачивать расходы товарищества, которые в таких домах значительно выше, чем в новых. Кроме того, в «старом фонде» часто высок бывает процент неплательщиков, значит, при создании ТСЖ бремя на покрытие долгов неплательщиков ляжет на остальных жильцов.

Что касается капитального ремонта, то пока что замену лифта или труб жильцы не оплачивают сами, это за них делает город. Однако, в скором времени может быть принято решение о том, что капитальный ремонт жители будут обязаны делать за свой счет, и, следовательно, расходы на ремонт возрастут в несколько раз. Жители одного подъезда в доме с ТСЖ не смогут сами профинансировать замену лифта, это очень дорого (ДАННЫЕ).

На графиках показана эффективность ТСЖ в сравнении с эффективностью дома с управляющей компанией в зависимости от разных факторов:

Пунктирной линия – дом с управляющей компанией, непрерывная линия – дом с ТСЖ.

    Из графиков можно сделать вывод о том, что ТСЖ невыгодно создавать в старых изношенных многоквартирных домах, а также в домах, где велика удельная площадь общего имущества.

    Большинство новых домов сдаются сразу с образованным на их основе ТСЖ. Вселяясь в новый дом, владельцы квартир осознают, что состояние дома будет зависеть только от них самих.

Безусловно, ТСЖ является  выгодным способом управления домом, но подходит этот способ далеко не для всех домов. В «старом фонде» образовывать ТСЖ бессмысленно. Кроме этого, эффективность товарищества зависит от профессиональной подготовки тех лиц, которые входят в органы управления ТСЖ.

Правительству РФ стоит прекратить массовый перевод бывших «муниципальных» домов в дома с ТСЖ, так как бремя расходов, которое ложится на жильцов с образованием товарищества, слишком велико, а если не делать ремонт, то состояние дома ухудшится еще больше. Этим вопросом стоит заняться плотнее и, возможно, разработать другие способы управления домами.


Список использованной литературы:

  1.  Российское предпринимательство 2009 №9 выпуск 1, Критина Е.Д. "ЖКХ: концепция развития общественного самоуправления"
  2.  Российское предпринимательство 2009 №8 выпуск 2 Офицеров А.А. "ТСЖ и коммунальные службы".
  3.  Российское предпринимательство 2009 №8 выпуск 2, Романова М.В. "Социальныя защита, жилищная проблема и ... тсж"
  4.  Экономические науки 2009 №4(53) "Условия выбора формы управления многоквартирным жилым домом" - П.А. Жадько
  5.   Экономические науки 2007 № 9 "Анализ эффективности управления комплексом недвижимости в товариществе собственников жилья" - К.В. Жерневский
  6.  КоммерсантЪ. Деньги №44 2006. Дмитрий Аверин "Конец ЖЭКа"
  7.   ЖКХ 2009№1
  8.  Бухгалтерский учет № 8 (09) "Управление жильем в товариществе собственников жилья: учет и налогообложение" С.И. Шириков


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

79434. Методологии проектирования. Типовое проектирование 37.76 KB
  Содержит следующие пункты: Формулирование требований к ИС осталось без изменений; Поиск платформы прототипа на чем будем реализовывать нужно постараться минимизировать изменения прототипа; Техническое задание описание ТЗ прототипа и наших изменений в нём или изменений в объекте автоматизации чаще и то и другое; Эскизный проект схлопывается с ТЗ ибо задается прототипом; Технический проект программируем наши изменения в прототипе; Рабочая документация упрощается ибо в прототипе есть своя документация фиксируем свои...
79435. Процессы жизненного цикла информационной системы 45.88 KB
  Процессы планирования; Процессы разработки; Интегральные процессы. Процессы планирования определяют и координируют действия процессов разработки и интегральных процессов. В ходе выполнения процессов разработки создаются программные средства для ИС. Виды процессов: Определений требований к ИС; Проектирование;...
79436. Процессы жизненного цикла информационной системы. Процессы планирования 48.33 KB
  Цели процесса планирования ПО: Определить конкретные виды работ процессов разработки и интегральных процессов жизненного цикла которые позволят реализовать системные требования и создать ПО требуемого уровня; Определить модели жизненного цикла ПО включающие в себя описание взаимосвязей между процессами последовательность их выполнения механизмы обратной связи и критерии перехода; Выбрать среду поддержки жизненного цикла включающую в себя методы и инструментальные средства которые нужно использовать для выполнения работ в каждом...
79437. Процессы жизненного цикла информационной системы. Процессы определений требований к ИС 48.08 KB
  Цели данного процесса состоят в том чтобы: Разработать требования верхнего уровня; Оценить производные требования верхнего уровня с точки зрения безопасности системы. Процесс определения требований к ПО должен обеспечить следующее: Анализ функциональных системных требований и требований к интерфейсам которые предназначены для программной реализации на отсутствие противоречий несоответствий и неопределенностей; Регистрацию для последующего уточнения или исправления и передачи в качестве входной информации...
79438. Процессы жизненного цикла информационной системы. Процессы проектирования 47.74 KB
  Процессы проектирования. Процесс проектирования ПО должен обеспечивать следующее: Архитектура ПО и требования нижнего уровня разработанные в процессе проектирования ПО должны соответствовать стандартам на процесс проектирования ПО и быть прослеживаемыми верифицируемыми и непротиворечивыми; Производные требования должны быть определены и проанализированы для гарантии того что они не противоречат требованиям верхнего уровня; Работы процесса проектирования ПО могут привести к появлению возможных отказов в ПО или наоборот предотвратить...
79439. Процессы кодирования 42.34 KB
  Цели процесса кодирования ПО состоят в том чтобы разработать исходный код который должен быть прослеживаемым верифицируемым непротиворечивым и корректно реализующим требования нижнего уровня. Требования для этого процесса следующие: Исходный код должен реализовывать требования нижнего уровня и соответствовать архитектуре ПО; Исходный код должен соответствовать стандартам кодирования ПО; Исходный код должен быть трассируемым к описанию проекта; Для неадекватных или некорректных входных данных обнаруженных...
79440. Процессы интеграции 44.67 KB
  Процессы интеграции. рассмотрено по госту 51 904 Цели процесса интеграции состоят в получении интегрированной системы. Требования для этого процесса: Исполняемый объектный код должен быть генерирован на основе исходного кода и информации о редактировании связей и загрузке; ПО должно быть загружено в объектный компьютер для интеграции аппаратных средств и ПО; Для неадекватных или некорректных входных данных обнаруженных в процессе интеграции необходимо обеспечить обратную связь с процессами определения требований к ПО проектирования ПО...
79441. Процессы планирования. Планирование инфраструктуры проекта 47.87 KB
  Планирование инфраструктуры проекта. Цели и наборы компонентов инфраструктуры проекта по созданию ИС: Средства коммуникации между участниками ИС; Средства разработки; Обеспечивающий персонал бухгалтеры уборщицы; Лингвистическое обеспечение; Единое информационное пространство СУБД БД.207 2010 год: Элементами инфраструктуры могут быть технические средства программные средства методы инструментарий технические приемы стандарты а также средства для разработки применения по назначению или сопровождения. Эти планы должны...
79442. Стиль и принципы руководства самодеятельными объединениями в современных условиях 32.19 KB
  Принципы руководства: Взаимодополняемость субъектов управления в коллективе. Принцип единства социального воспитания и самореализации личности. Принцип диалогичности отношений.