5314

Изучение рынка земельных участков и выявления его роли в формировании экономической системы

Курсовая

Экономическая теория и математическое моделирование

Актуальность изучения земельного рынка обусловлена тем фактором, что Россия располагает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне неэффективно. Начатая в 1991 году земельная реформа не доведена...

Русский

2012-12-07

294 KB

33 чел.

Введение

Актуальность изучения земельного рынка обусловлена тем фактором, что Россия располагает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне неэффективно. Начатая в 1991 году земельная реформа не доведена до конца, не создана система земельного законодательства. Земельный рынок и его инфраструктура находятся в стадии становления. Существующие механизмы распоряжения, владения, пользования землей, ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективным хозяйствующим субъектам. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала. Десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственного использования, при этом финансирование мероприятий в сфере землепользования осуществляется по остаточному принципу. Земельные отношения крайне политизированы. Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а следовательно изменилось и отношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них - свободная купля-продажа земли.

Наиболее весомый вклад в разработку проблематики рыночного землеустройства внесли А. Гольцблат, Н.В. Комов, Н. Шагайда, В.Р Беленький, С.И. Сай. В области управления стоимостью недвижимости следует отметить фундаментальные работы В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, В.В. Григорьева, В.Р. Дорожкина, В.Н. Зарубина, Е.С. Озерова, И.А. Рахмана, Е.П. Ушакова, М.А. Федотовой. Правовые аспекты градостроительства и развитие земельного рынка отражены в трудах В.П. Гринева и В.В. Куценко.

Целью данной работы является изучение рынка земельных участков и выявления его роли в формировании экономической системы.

Поставленная цель определила решение следующих задач:

- рассмотреть этапы формирования рынка земли;

- проанализировать земельный оборот в РФ;

- изучить структуру рынка земельных участков;

       -подвергнуть исследованию спрос и предложение на земельные участки;

- провести анализ рынка земельных участков в Пятигорске;

Объектом исследования является рынок земли. Предметом исследования выступает анализ рынка земельных участков.

При написании данной курсовой работы были использованы следующие методы научного исследования: сравнительный метод; изучение нормативно-правовой базы; изучение монографических публикаций и статей; аналитический метод.


1. ЗЕМЛЯ КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Понятие земельного участка

Любая деятельность человека - производственная, коммерческая и пр. - неразрывно связана с землей, которая является важнейшими видом и составной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.

Земля, как и другие объекты недвижимости, характеризуется следующими свойствами:

  •  пространственной ограниченностью;
  •  невозможностью перемещения без существенного нарушения ее характеристик;
  •  тем, что является непременным условием любой хозяйственной и общественной деятельности.

Наряду с общими свойствами, характерными для всех видов недвижимости, земля имеет отличительные, свойственные только ей качества. Это:

  •  производительная способность;
  •  возможность улучшения качества при рациональном использовании;
  •  существенное повышение ценности при изменении целевого назначения.

Прежде всего, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, растительным и животным миром. По мере развития производительных сил этот ресурс превращается в объект социально-экономических связей, главное средство производства в сельском хозяйстве и пространственный базис развития и размещения всех отраслей хозяйства, территориальную основу бытия в целом.

Уникальное свойство земли - ее способность с помощью природных сил производить в массовом порядке сельскохозяйственную и другую сырьевую продукцию.

Земля как объект недвижимости проявляется только в том случае, когда определен конкретный земельный массив или участок.

Земельный участок часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Земельный участок, находящийся в пользовании физического или юридического лица или группы лиц, имеющий конкретные границы и местоположение, образует землепользование (землевладение). Этими понятиями определяется объем правомочий на землю (собственность, владение и пользование), процесс ее использования.

Изначально как природный ресурс земля находит свое экономическое выражение через систему социально-экономических связей и имущественных взаимоотношений между гражданами, их объединениями, органами местного и государственного управления. Это взаимодействие носит название земельных отношений, которые выражаются через макро- и микроэкономику землепользования. При этом многообразие правовых аспектов земельных отношений реализуется через экономические показатели.

Земля как пространственный базис деятельности и объект недвижимости характеризуется социальными и экономическими параметрами. Важнейшие характеристики земельного участка - его размеры и местоположение. Местоположение участка характеризуется его удаленностью от основных инженерных коммуникаций, территориальных центров влияния, наличием дорог и их качеством. В зависимости от различий в размещении ценность земельного участка может многократно различаться.

Непосредственное влияние на ценность земельного участка оказывают его природно-технологические свойства: контурность, рельеф, геология, почвы. В зависимости от этих качеств затраты на освоение и использование земельного участка, а именно прокладку инженерных коммуникаций, строительство зданий и сооружений, их эксплуатацию, будут неодинаковы.

Процесс использования земель, их хозяйственное положение и рыночный оборот несут в себе значительное экономическое содержание, которое является основой формирования стоимостных характеристик земельных участков и других объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей.

Земельный кадастр представляет собой государственную систему регистрации земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости и оформления правоустанавливающих документов, учета и оценки земельных участков. По действующему земельному законодательству он ведется по единой системе на всей территории РФ, выполняет основополагающую роль в юридически правомерном создании и эффективном функционировании объектов недвижимости.

Кадастровая оценка выполняется для установления объективной ценности земель и используется в основном для определения
налогооблагаемой базы.  

1.2 Этапы формирования  земельного рынка

Земельный рынок России уже существует. Это один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года.

Земельная реформа началась в стране с принятием закона о земельной реформе. Ее целью было распределение земель между более эффективными собственниками, хозяйственными субъектами.

Земельная реформа, под которой понимается изменение отношений собственности на землю, устранение монополии государственной собственности, преобразование колхозов и совхозов в различные организационно-правовые формы, предусмотренные Гражданским кодексом. Земельная реформа проводилась поэтапно.

Первый этап (1991-1995 гг.) - приватизация государственной земельной собственности, находившейся в пользовании колхозов и совхозов, перераспределение сельхозугодий в пользу крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, садоводческих кооперативов. В результате к 1996 г. в государственном секторе осталось 13,4% сельхозугодий, коллективные хозяйства имели 61,8%, хозяйства граждан - 11,5%, остальные 13,3% сельхозугодий использовались вне сельского хозяйства. Произошло уравнительное бесплатное перераспределение земли из государственной в частную собственность.

Второй этап (с 1996 г.) - развитие арендных и залоговых отношений, формирование региональных земельных рынков, применение санкций и поощрений с учетом показателей использования земли, постепенное перераспределение земли в пользу более эффективных собственников.

Указы Президента РФ, принятые в 1991-1992 гг., определили принципы приватизации государственных земель, находившихся в бессрочном и бесплатном пользовании колхозов и совхозов. На основе земельных долей земля передавалась в собственность работникам сельхозпредприятий и предприятий социальной сферы, расположенных на территории хозяйства и обслуживающих его жителей, а также пенсионерам, которые ранее трудились в данном хозяйстве.

Следующие этапы правового обеспечения земельной реформы - Земельный кодекс РСФСР, принятый в 1991г. и закрепивший частную собственность на землю граждан и юридических лиц, Конституция РФ 1993г.

На втором этапе земельной реформы речь идет о вовлечении земли, земельных ресурсов в экономику. Вступил в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права начали регистрировать в едином государственном органе.

Естественным логическим ходом стало создание ФЗ «О государственном земельном кадастре», а закон «О землеустройстве» был третьим в этой триаде.

И все же главным на втором этапе земельной реформы стало принятие нового Земельного кодекса РФ. Несмотря на то, что вопрос этот сильно политизирован, основной задачей принятого кодекса было закрепить уже достигнутое и не совершать никаких революционных действий, оставить работающие механизмы, исключив те, которые не работают. Все это устанавливает право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п. 

Основной целью земельной реформы в постсоветской России было разгосударствление земли, создание условий для возникновения рынка земли и субъектов этого рынка, владеющих землей на правах частной собственности. Для легализации такого необходимого элемента рыночной экономики, как гражданский оборот земель, потребовалось более 10 лет. Реформа проводилась поэтапно: после революционных преобразований и последующей стихийной приватизации, похожей на передел собственности, следует этап осторожно закрепляющий достигнутое и зарождающий цивилизованные рыночные отношения.

 

1.3 Земельный оборот в РФ

Важную роль в преобразовании и развитии агропромышленного комплекса Р.Ф. играет решение вопроса о земельной собственности в рыночном землеобороте. В самом общем виде под землеоборотом понимается совокупность различных экономических операций с землей, в результате которых происходит перераспределение прав собственности на земельные ресурсы. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния соответствующей экономической системы и степени зрелости, устойчивости и эффективности механизмов ее функционирования. "Лихорадочные", "скачущие" из года в год объемы спроса и предложения на земельном рынке указывают на неблагополучие в экономике в целом и в конкретных отраслях производства в частности.

В странах с исторически сложившейся устойчивой рыночной экономической системой в период стабильности рыночный землеоборот осуществляется на естественной конкурентной основе, без активного вмешательства государства в процессы движения земельных ресурсов и перераспределения прав и функций землевладельцев и землепользователей. В странах же, которые после многолетнего искусственного перерыва восстанавливают нормальные рыночные экономические отношения, ситуация иная. Болезненная ломка старых и медленное, зачастую непоследовательное становление новых механизмов функционирования экономической системы создают специфическую обстановку, при которой форсированный отход государства от управления экономическими процессами сопровождается крупными экономическими и социальными потерями, объективно препятствует проведению самих реформ, снижает эффективность всего процесса преобразований. Сказанное в полной мере относится и к организации в условиях переходной экономики эффективного землеоборота как действенного инструмента осуществления земельной реформы и наиболее эффективного землевладения и землепользования. Необходимо дифференцированное государственное регулирование масштаба и структуры землеоборота по числу, площади и категориям вовлеченных в различные рыночные операции земельных участков, состава этих операций, их пропорций, приоритетов и границ. Даже в самых сложных, кризисных экономических ситуациях вмешательство государства в процесс становления эффективного рыночного землеоборота должно основываться не на административно-командных, приказных, а на рыночных механизмах и методах стимулирования поведения его участников. Другими словами, важнейшими инструментами воздействия государства на масштаб, структуру и приоритеты рыночного землеоборота выступают налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска при выполнении конкретных рыночных операций с земельными участками, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке.

В результате земельной реформы существенно изменилось распределение земельного фонда России по категориям землепользователей и формам собственности. Эти изменения в первую очередь затронули земли сельскохозяйственного назначения. Созданы крестьянские хозяйства на площади в 34,3 млн. га, а также их объединения и ассоциации (9,0 млн. га). В районах Крайнего Севера организованы общинно-родовые хозяйства, их площадь достигла 68,9 млн. га. Интенсивно идет процесс образования акционерных обществ и товариществ, занимающихся товарным сельскохозяйственным производством. На их долю приходится 190,9 млн. га. Получили широкое развитие сельскохозяйственные кооперативы, расположенные на площади 36,6 млн. га.

Отмечая существенные изменения в распределении земель по формам собственности, подчеркнем, что значительная часть территории Российской Федерации - более 76% (1306,2 млн. га) ее земель - все еще остается в государственной форме собственности, причем 803 млн. га - земли субъектов Федерации. В муниципальной собственности находится 56 млн. га, или 3,3%, в собственности юридических лиц - 335,8 млн. га (20%) и в собственности граждан - чуть более 10 млн. га (0,6%) К не подлежащим вовлечению в рыночный землеоборот или имеющим определенные ограничения отнесены земли:

- обороны и обеспечения безопасности страны (10,0 млн. га);

- единой общегосударственной транспортной сети (1,4 млн. га);

- природоохранного, заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (27,2 млн. га);

- расположенных на территории городов и населенных пунктов объектов и предприятий федеральной собственности (0,34 млн. га);

- объектов обеспечения внутренних функций государства, его устойчивого развития, жизнеспособности и охраны окружающей среды (2,0 млн. га);

- лесного фонда (265,9 млн. га);

- запаса (47,0 млн. га), а также водные объекты (17,8 млн. га).

Кроме того, для осуществления эффективной градостроительной политики в каждом населенном пункте требуется сохранение резервных площадей, которые в среднесрочной перспективе не подлежат застройке (всего приблизительно 0,43 млн. га). Вряд ли есть основания включать в рыночный землеоборот и земли таких объектов, как внутренние водоемы, болота, гидротехнические сооружения, на которые приходится в составе федерального фонда 18,2 млн. га. Подлежат ограничению в части включения в операции купли-продажи территории оленьих и конских пастбищ в местах обитания малых народов и этнических групп (13,2 млн. га). Исключаются из рыночного землеоборота и хозяйственного использования по крайней мере на среднесрочную перспективу и малодоступные таежные территории Восточной Сибири и Дальнего Востока. Их площадь можно оценить примерно в 300-400 млн. га. Особого отношения заслуживают и земли сельскохозяйственного назначения федеральной собственности (83,1 млн. га), рыночные операции с которыми существенно ограничиваются.

Итак, в настоящее время можно исключить из оборота по купле-продаже около 800-900 млн. га земель, отнесенных к федеральной собственности. К данной цифре следует добавить еще почти 124 млн. га эрозионно опасных сельскохозяйственных земель, а также приплюсовать 15% территории» Европейской части России, загрязненной радионуклидами, тяжелыми металлами, токсинами промышленного происхождения. 

Российский земельный рынок пока еще очень слаб, этому свидетельствуют сумбурные из года в год скачущие показатели землеоборота. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния  экономической системы и эффективности механизмов ее функционирования.  Выводом из бесчисленных реформ и постановлений может служить необходимость политики, воздействующей на структуру рыночного землеоборота, ее инструментами должны выступать налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке.


2. ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

2.1 Особенности рынка земли

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной.

Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества. Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей:

Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли.  Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала.

В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды, они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

    Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно.

   Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду.

 Земельный рынок – это одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств. В этот нелегкий для страны период, когда в государстве растут спад производства и увеличение безработицы развитие рынка земли могло бы стать дополнительным источником бюджетных поступлений.

Сегодня можно констатировать, что процесс становления земельного рынка в России, особенно рынка земель сельскохозяйственного назначения, сталкивается с большими трудностями. Вялый спрос на земли данной категории, причем преимущественно на садово-огородные и дачные участки, необъяснимые колебания цен на одинаковые земельные участки, слабо выраженные тенденции и зависимость рыночной конъюнктуры и ценообразования от определяющих их условий и факторов - вот далеко не полный перечень проблем, которые мешают развитию рыночного оборота сельскохозяйственных земель.

2.2 Спрос и предложение на участки земли

Земельный рынок России отозвался на экономический кризис структурными и динамическими изменениями. Недавний бурный рост цен на землю сменился их заметным снижением. Некоторые начали распродавать в розницу свои активы, но покупательский спрос сократился. Рынок стремительно приближается к ценовому дну. Недвижимость оказалась самым пострадавшим от кризиса сегментом строительной отрасли: ее капитализация снизилась на 82%. Для сравнения, банки «просели» до 79%, нефть и газ — до 71%, связь — до 54%.

Рынок земли отреагировал на экономический форс-мажор сокращением объемов оптовых продаж на 50–95%. И это наряду с тем, что количество предложений выросло. Недостаток собственных средств и отсутствие кредитования делают реализацию строительных проектов затруднительной. Чтобы вернуть ликвидность и расплатиться с кредиторами, собственники распродают большие участки по частям.

На рынок вышло много новых земель, зачастую без коммуникаций и планов застройки и не самого лучшего качества. Собственники пытаются освободиться от неликвида, но наиболее интересные активы стараются сохранить. Вполне вероятно, что спустя три-четыре года, когда экономическая ситуация стабилизируется, хорошая земля будет востребована.

 Однако удержать в своем портфеле ликвидные участки могут не все, поэтому еще одной приметой сегодняшнего времени стало появление на рынке некоторого количества первоклассных предложений (доля таких объектов выросла на 20%). Таким образом, внимательный и думающий о будущем покупатель имеет все шансы приобрести по приемлемой цене то, что раньше многим было недоступно.

В ожидании дальнейшего падения цен на землю покупатели резко снизили свою активность. Число звонков потенциальных клиентов в офисы земельных компаний сократилось в три-четыре раза.

Кроме количественных показателей изменились и качественные характеристики спроса. Существенно вырос интерес к территориям промышленного назначения. Этой категории земель отдают предпочтение до 80% обратившихся, а ее доля в общей структуре спроса увеличилась с начала года с 38 до 64%. А вот земля под дачное и индивидуальное жилищное строительство частично утратила свою привлекательность. Такие участки с начала 2009г. пользуются спросом почти в два-три раза реже, чем в 2008г. Эта тенденция объясняется тем, что, делая ставку на землю промышленного назначения, предприниматели рассчитывают на кредитную поддержку реального сектора экономики за счет федерального бюджета. В период экономического спада государство в первую очередь заинтересовано в строительстве и развитии предприятий, а значит, найдет для этого деньги.

Особенностью сегодняшнего спроса аналитики называют общее снижение стоимости сделок, что связано не только со скидками со стороны продавцов, но и с уменьшением размеров покупаемых площадей. Покупатели все чаще делают выбор в пользу маленьких земельных, предпочитая их большим наделам. Доля мелких участков в этом году увеличилась с 5 до 36%.

Несмотря на падение спроса, отмечается, что появились и 2009г. году покупатели пренебрегли традиционным сезонным затишьем и начали проявлять интерес к земельным участкам сразу после зимних каникул, а не в конце февраля, как раньше. По сравнению с октябрем — ноябрем прошлого года в январе — феврале были зафиксированы неплохие показатели.

2.3 Формирование цен на рынке земельных участков

Когда речь идет о рынке недвижимости, в том числе и земельном, необходимо определиться с видом стоимости. В настоящее время существуют несколько видов стоимости, которые тем или иным образом влияют на рынок земли – кадастровая, нормативная, рыночная. Кроме того, в связи с развитием рыночных отношений и положениями Земельного кодекса на рынке имеет место экономическая категория как стоимость права аренды. Кадастровая стоимость является на сегодняшний день основным показателем ценности земельного участка. Это стоимость, полученная в результате проведения государственной кадастровой оценки земли для целей налогообложения и иных государственных целей, установленных законодательством.

Нормативная стоимость  земли используется в настоящее время для покупки и выкупа земельных участков, в случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Рыночная стоимость земли – это стоимость, которая наиболее часто фигурирует на открытом рынке. Суть рыночной стоимости характеризует определение – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Говоря о рыночной стоимости земельных участков, необходимо иметь ввиду, что она характерна, в основном, для вторичного рынка. Первичный рынок земли характеризует, в основном, нормативная стоимость (выкуп государственных и муниципальных участков в собственность). Исходя из определения рыночной стоимости видно, что для расчета ее необходим развитый рынок. Только анализ совершенных сделок, с учетом необходимых поправок, может определить ту самую наиболее вероятную цену, о которой говорится в определении.

Говоря о стоимости земельных участков, необходимо учитывать еще несколько немаловажных факторов, присущих только земле – это конфигурация и площадь участка, электроснабжение, водоснабжение и т.д. Иногда имеет значение и наличие замощения (асфальтирование, бетонирование). Из теории оценки известно, что чем больше отношение длины участка к его  ширине, тем дешевле в расчете на единицу площади становится участок. Отсюда, чаще всего, участок квадратной формы может иметь значительно большую стоимость, чем прямоугольный или неправильной формы. Этот фактор имеет немаловажное значение при строительстве какого-либо объекта, т.к. имеются ограничения как по площади застройки, так и прочих параметров (минимальная ширина вдоль фронта улицы, минимальные отступы строений от границ участка и т.д.). Огромное  значение имеет и рельеф участка. В случаях, когда участок представляет собой склон, либо неровную поверхность, то цена его, естественно, будет ниже, чем у относительно плоского, ровного участка. Улучшения таких участков удорожают строительство, а значит, при прочих равных условиях, снижает стоимость земли.

Стоимость права аренды земли чаще всего значительно ниже рыночных цен на землю. Во многом, стоимость права аренды определяется как сроком аренды (до 49 лет), так и назначением участка. В основном, право аренды земли реализовывалось для объектов торговли и жилищного строительства.
Нетрудно сделать вывод, что стоимость права аренды ниже рыночной стоимости земли.

В определении цены на земли, несомненно, последнее слово за спросом и предложением. Однако субъект, желающий приобрести земельный участок, рассматривает альтернативные варианты. В самом деле, цена земли - это покупная цена не земли, а той земельной ренты, которую она приносит. В этом экономическом ее содержании ренту можно рассматривать как процент на капитал.

Земле в России никак не удается стать полноценным товаром. У одной земли есть цена, а для другой существует только арендная ставка. Например, землю в городском пригороде можно легко продать или купить. А любая операция с землей сельскохозяйственной обставлена огромным количеством законодательных "если" и "но", рассыпанных по множеству документов.

Цены на землю заметно снизились. Причины можно искать, например, в перегреве рынка, когда сотки дорожали с завидной скоростью и постоянством, привлекая новых инвесторов. Участки скупали все, кто только мог, невзирая на категорию. В числе крупных землевладельцев числились многие банки, создававшие специальные подразделения для управления земельными активами. Такая деятельность была выгодна, поскольку стоимость земли ежегодно росла почти на 100%. Хорошие участки продавцы выставляли на рынок с добавлением к себестоимости спекулятивной составляющей - это около 36%. Сейчас о спекуляции не может быть и речи, поэтому цена предложения упала примерно в два раза.

В категории индивидуального жилищного строительства (ИЖС) цены вернулись на позиции 2006 г., в категории земель промышленного назначения - до уровня 2007 г.

Анализируя закономерности формирования цен на землю можно назвать пять основных факторов, влияющих на ее рыночную стоимость: стабильность рынка, возможность долгосрочных прогнозов, стоимость денег, ставки капитализации, общий эмоциональный фон. Все они сегодня играют на понижение цены.

Тем не менее, несмотря на скидки, которые достигают в среднем 30–50%, говорить о падении цен на землю как о всеобщем тренде не стоит. Происходит всего лишь переоценка земельных активов. Дешевеют не слишком качественные участки, а ликвидная земля сдает свои позиции крайне медленно.

Специалисты рынка земли стараются не делать прогнозов — слишком неопределенная пока ситуация в экономике страны. Однако совсем уйти от прогнозирования нельзя, хотя бы для того, чтобы не потерять свой бизнес.

Достиг ли рынок своего дна, когда ожидать роста цен на землю? Стоит ли покупать участки сейчас и какие? Выгодно ли инвестировать в строительство загородной недвижимости?

Располагая краткосрочными активами лучше ориентироваться на проект, который можно реализовать за полтора-два года. Например, купить подешевевшую «сырую» землю, самостоятельно построить дом и жить в нем. Общие затраты будут раза в три меньше, чем при покупке участка с подрядом. Но если иметь в виду трехлетнюю или более длительную перспективу, то деньги лучше пока положить на депозит и подождать стабилизации рынка, которая, по мнению аналитиков, произойдет уже в IV квартале 2010 г.

К концу 2010г. прогнозируется полное восстановление спроса на загородную недвижимость, причем сегмент элитного жилья восстановится уже этой весной. Дна рынок земли достигнет весной следующего года. По мнению экспертов, лидерами рынка будут малоэтажные жилые комплексы смешанного типа и в меньшей степени коттеджные поселки. Полностью объем рынка восстановится к 2012 г.


3. АНАЛИЗ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ПЯТИГОРСКЕ

3.1 Активность рынка земельных участков

На рынке земельных участков в силу ряда его специфичных особенностей разница в объемах предложений продажи и аренды объектов достигает наибольших значений. Действительно, права собственности на объект недвижимости данного типа представляют собой особую ценность, впрочем, в зависимости от дальнейшего предполагаемого использования земельного участка, а также от величины земельного налога в определенных случаях приобретение прав краткосрочной аренды может являться более выгодным. Различие в объемах предложения на рынках продажи и аренды земельных участков является многократным для Пятигорска. Так, в апреле 2010 года на продажу выставлено 167 земельных участков, к аренде предлагается 4 объекта. В число предложений продажи вошли также объекты с правом аренды сроком 49 лет, учитывая допущение о равенстве рыночной стоимости земельного участка и стоимости долгосрочной аренды.

  1.  

                                                                                         

Рассмотрим объем предложения объектов продажи земельных участков относительно каждого района города (Рис.2.).

                                                                                            Рис.2.

Наибольшая часть предложения (9%) принадлежит ст. Константиновской,  города Пятигорск. Это связано с достаточно большим количеством незастроенных земельных участков данного района.

Центр Пятигорска обладает приоритетным статусом центра деловой активности города, местом сосредоточения наибольшего количества офисной и торговой недвижимости, в связи с этим предложение ограничено.

До наступления финансового кризиса в Пятигорске было заявлено множество проектов строительства торговых, офисных и жилых объектов. В сложившихся условиях рынка некоторые девелоперские компании не могут получить финансирование для дальнейшей реализации своих проектов, что вынуждает эти компании выставлять свои участки (в большинстве своем с незавершенными объектами строительства) на продажу.

В целом цены продажи земельных участков варьируются в широких диапазонах. По сегменту участков, предназначенных под коммерческую застройку, стоимость 1 сотки составляет: максимальная стоимость – 5млн. 294 тыс. руб. (центр города),  минимальная стоимость - 238 тыс. руб. (21 Век рынок). По сегменту участков, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, стоимость 1 сотки составляет: максимальная стоимость – 711 тыс. руб. (ул. Железнодорожная), минимальная стоимость – 20 тыс. руб. (ул. 40 лет Советской Армии).  По сегменту участков сельскохозяйственного назначения на продажу выставлено два земельных участка со следующей стоимостью 1 сотки: 1000 руб. (трасса «Кавказ»), 1000 руб. (трасса на Георгиевск). По сегменту участков промышленного назначения на продажу выставлено два земельных участка со следующей стоимостью 1 сотки: 400 тыс. руб. (Промзона-2), 120 тыс. руб. (Промзона-2).

                                                                                                     Рис.3.

Диапазон ценовых показателей продажи составляет от 20 тыс. руб./1сотка до 5млн. 294тыс. руб./1сотка. Диапазон низких цен формируют земельные участки предназначенные под ИЖС, а также участки, расположенные на окраине города. Наиболее дорогие объекты обладают целевой направленностью, такой как земельных участок под строительство автомойки, торгово-офисных помещений, кафе, развлекательного центра. Также одним из факторов, влияющих на стоимость таких объектов, является их местоположение: земельный участок, расположенный в центре района предлагается по более высокой цене, чем участок, находящийся на окраине района.

3.2 Определение средней стоимости 1 сотки на рынке земельных участков     сравнительным подходом

Определим среднюю стоимость 1 сотки земельных участков под ИЖС сравнительным подходом. (Табл.1., Табл.2.).

Информация о ценах сделок купли-продажи является коммерческой тайной, и обычно не разглашается. Для расчетов использовались цены предложения. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке земельного участка, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно представленных на рынке объектов.

Табл.1. Средняя стоимость земельного участка под ИЖС

Характеристика объекта

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Назначение

Участок под ИЖС

Участок под ИЖС

Участок под ИЖС

Участок под ИЖС

Право собственности

Полное право

Полное право

Полное право

Полное право

Условия финансирования

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Условия продажи

предложение

предложение

предложение

предложение

Дата продажи/

предложения

Апрель 2010

Апрель 2010

Апрель 2010

Апрель 2010

Место-расположение

Квартал

Квартал

Ново-пятигорск

Ново-пятигорск

Площадь земельного участка (соток)

9

6,5

6

8

Транспортная доступность

хорошая

хорошая

хорошая

хорошая

Инженерные коммуникации

Все

Все

Частично

Все

Цена продажи/

предложения, руб.

1 800 000

1 400 000

1 500 000

1 700 000

Цена за 1 сотку, руб.

200 000

215 384

250 000

212 500

Источник информации

Газета «Всё для Вас» №18 (396)

Газета «Всё для Вас» №18 (396)

Газета «Всё для Вас» №18 (396)

Газета «Всё для Вас» №18 (396)

Табл.2. Внесение корректировок цен аналогов

Корректировки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Цена за 1 сотку, руб.

200 000

215 384

250 000

212 500

Перевод цены предложения в цену сделки

-5%

-5%

-5%

-5%

Скорректированная цена 1 сотки, руб.

190 000

204 615

237 500

201 875

Право собственности

Полное право

Полное право

Полное право

Полное право

Корректировка

1

1

1

1

Скорректированная цена 1 сотки, руб.

190 000

204 615

237 500

201 875

Условия финансирования

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Корректировка

1

1

1

1

Скорректированная цена 1 сотки, руб.

190 000

204 615

237 500

201 875

Дата продажи/

предложения

Апрель 2010

Апрель 2010

Апрель 2010

Апрель 2010

Корректировка

1

1

1

1

Скорректированная цена 1 сотки, руб

190 000

204 615

237 500

201 875

Местоположение

Квартал

Квартал

Ново-пятигорск

Ново-пятигорск

Корректировка на местоположение

1

1

0,9

0,9

Скорректированная цена 1 сотки, руб.

190 000

204 615

213 750

181 688

Площадь земельного участка (соток)

9

6

6,5

8

Корректировка на площадь

1

1

1

1

Скорректированная цена 1 сотки, руб

190 000

204 615

213 750

181 688

Транспортная доступность

Хорошая

Хорошая

Хорошая

Хорошая

Корректировка

1

1

1

1

Скорректированная цена 1 сотки, руб

190 000

204 615

213 750

181 688

Инженерные коммуникации

Все

Все

Частично

Все

Корректировка

1

1

0,95

1

Скорректированная цена 1 сотки, руб

190 000

204 615

203 063

181 688

Средняя стоимость 1 сотки составляет 194 842 руб.

В качестве единицы сравнения бралась стоимость 1 сотки земельных участков.

В ходе расчетов в цены объектов аналогов были внесены следующие поправки:

- Поправка на имущественные права: данной корректировки не требует ни один аналог, так как все они перейдут на праве собственности.

- Поправка на условия финансирования: в качестве аналогов выбраны объекты, выставленные на продажу на открытом рынке, условия финансирования сделки – единовременный платеж. Поправка не требуется.

- Поправка на дату продажи: данная поправка регулирует различие в уровне цен в различные временные периоды. Стоимость объектов взята за один период, поэтому корректировка не требуется.

- Поправка на перевод цены предложения в цену сделки:  исследования рынка купли-продажи недвижимости показали, что цена, указанная продавцом, в условиях заключения договора снижается в среднем на 5-10%. Скидку на уторговывание принимаем равную наименьшему значению, т.е. 5%.

- Поправка на местоположение: местоположение объекта оказывает влияние на его рыночную стоимость. Так как объекты находится в разных районах города, требуется корректировка.

- Поправка на площадь: данная корректировка вводится обычно вследствие того, что большие по площади объекты сложнее продать, чем меньшие, что снижает цену на первые. Корректировка не требуется.

- Поправка на транспортную доступность: все аналоги обладают удобной транспортной доступностью, поправка не требуется.

- Поправка на наличие коммуникаций: не все сравниваемые объекты имеют подключенные инженерные коммуникации. Требуется поправка.

Таким образом, средняя стоимость 1 сотки земельного участка  площадью 7,5 соток по сравнительному подходу с учетом ограниченных условий, сделанных допущений, составляет 194 842 руб.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В целом на рынке земельных участков существуют тенденции, характерные для всего рынка недвижимости - при срочной продаже цены снижаются, в остальных случаях - держатся на прежнем уровне, или снижаются значительно медленнее.

Кризисная ситуация привела к позитивным изменениям и переходу на качественно новый уровень развития рынка. Этому способствует уход с рынка непрофессионалов и уменьшение количества спекулянтов. Девелоперы, в свою очередь, более тщательно оценивают риски реализации проекта на земельном участке и более внимательно подходят к вопросам юридического оформления, анализу наилучшего использования, созданию концепции будущего объекта.

Эксперты рынка сходятся во мнении, что в ближайшее время можно ожидать спрос на земельные участки со стороны покупателей активов по низкой стоимости, которые в кризисный период можно будет приобрести по очень привлекательной цене. Эта категория покупателей земельных участков – большие международные компании, которые пережили не один кризис, и планово развиваются, используя привлекательные возможности данного периода. Основными сегментами, интересующими эти компании, являются торговая и офисная недвижимость. И лучшие земельные участки в этих сегментах остаются востребованными. Также активизируются инвесторы, ориентированные на покупку обесцененных активов в период кризиса, преимущественно готовых объектов, за счет собственных средств.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

  1.  Гольцблат.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека – М., 2009.
  2.  Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. Ред. П.Г. Грабового, М.: Изд-во «АСВ» 2008.
  3.  Липски С. А. Институциональные преобразования в системе земельных отношений и их исследование - М., 2008.
  4.  Комов Н.В. Социально-экономические и правовые аспекты становления земельных отношений в России, 2009.
  5.  Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2008.
  6.  Государственный национальный доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2008 году. - М.: Федеральная служба земельного кадастра, 2009.
  7.  Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. - М., 2009.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

9125. Затухающие и вынужденные колебания 112 KB
  Тема: Затухающие и вынужденные колебания Собственные колебания реальной системы. Дифференциальное уравнение затухающих колебаний. Коэффициент затухания. Решение дифференциального уравнения затухающих колебаний. Амплитуда и ...
9126. Воспитание учащихся в коллективе, семье и социуме 118 KB
  Воспитание учащихся в коллективе, семье и социуме Роль коллектива в развитии личности Понятие коллектив и его признаки 4. Структура детского коллектива, функции коллектива 5. Стадии развития детского коллектива, их характеристика...
9127. Гуманистические воспитательные системы и технологии 124.5 KB
  Гуманистические воспитательные системы и технологии 1. Сущность и структура воспитательной системы школы. Понятие о гуманистической воспитательной системе. 2. Этапы становления воспитательной системы, критерии ее эффективности. 3. Анализ опыта созда...
9128. Общие сведения о теории управления 83.5 KB
  Введение. Общие сведения о теории управления. Говоря об управлении, речь идет об осуществлении целенаправленного воздействия на некий объект (объект управления). Объектом управления может являться живое или неживое, например, устройство, агрегат, си...
9129. Общие сведения о системах автоматического регулирования 266.5 KB
  Общие сведения о системах автоматического регулирования. Существует чрезвычайно большое разнообразие автоматических систем, выполняющих те или иные функции по управлению самыми различными физическими процессами во всех областях техники. В этих систе...
9130. Примеры систем автоматического управления (регулирования) 218.5 KB
  Примеры систем автоматического управления (регулирования) В качестве первого примера рассмотрим систему регулирования скорости вращения вала двигателя постоянного тока. При этом предварительно рассмотрим разомкнутую систему. После анализа...
9131. Методы анализа непрерывных линейных систем 304.5 KB
  Методы анализа непрерывных линейных систем В теории управления, как и во многих других дисциплинах, рассматриваются две противоположные задачи - анализа и синтеза. Первая задача связана с описанием работы системы, определением ее характеристик...
9132. Преобразование Лапласа. Операторный метод решения (с помощью преобразования Лапласа) 82.5 KB
  Преобразование Лапласа. Для сигналаx изображение определяется по формуле одностороннего преобразования Лапласа...
9133. Типовые звенья систем 56 KB
  Типовые звенья систем По виду передаточной функции или дифференциального уравнения различают следующие звенья: 1. Усилительное (безинерционное)...