61815

Разработка проекта открытия риэлтерской организации на примере ООО «Август»

Дипломная

Менеджмент, консалтинг и предпринимательство

Спрос на жилье в настоящее время остается стабильным, однако, в основном на ликвидное малоформатное жилье. При этом, существуют факторы, сдерживающие дальнейший рост спроса. Это, прежде всего, сокращение либо совсем незначительный рост реальных доходов населения...

Русский

2015-01-09

504.33 KB

17 чел.

Содержание

Введение 3

Глава 1. Теоретико-методологические аспекты бизнес-планирования 5

1.1 Нормативно-правовая база риэлторской деятельности в РФ 5

1.2 Структура бизнес-плана открытия нового предприятия 11

1.3 Методы расчета эффективности планирования  открытия бизнеса 17

Глава 2. Анализ рынка недвижимости г.Перми 22

2.1. Рынок недвижимости г.Перми 22

2.2 Перспективы развития рынка недвижимости г.Перми 32

Глава 3. Разработка проекта открытия агентства недвижимости 37

3.1 Описание (резюме) проекта 37

3.2 Описание предлагаемых услуг 37

3.3 Анализ рынка 37

3.4 Производственный план (план оказания услуг) 39

3.5 План маркетинга 41

3.6 Организационный план и управление персоналом 45

3.7 Финансовый план 48

3.8 Оценка рисков и проверка проекта на устойчивость 56

Заключение 58

Список используемой литературы 59


Введение

Спрос на услуги агентств недвижимости стабилен в настоящее время, и продолжает неуклонно расти. Самостоятельно подобрать оптимальный вариант жилья, дачи, гаража или коммерческой недвижимости и грамотно оформить множество необходимых документов удаётся очень немногим. И то, что инвестиции в недвижимость – это оптимальный способ сохранить и преумножить свой капитал, а приобретение жилья является насущной проблемой любого человека – уже доказанный факт.

Огромный спрос на услуги риэлторов, незначительный стартовый капитал, требующийся для открытия агентства недвижимости, привели к тому, что в большинстве городов таких агентств существует огромное количество. Но не все они могут похвастать большими прибылями и долгим сроком существования при наличии такой серьёзной конкуренции.

На рынке жилья г. Перми в 2012 году наблюдается умеренный рост. На вторичном рынке жилья повышенные темпы роста средней цены предложения 1,5 – 2% в месяц наблюдались с октября 2011 года по апрель 2012 года, с мая 2012 года рост цен замедлился до 0,1 – 0,5% в месяц. На рынке новостроек более высокие темпы роста – примерно 3,5% в месяц – зафиксированы с января по май 2012 года, летом 2012 года рост цен на этом сегменте также приостановился.

О покупательной активности населения на вторичном рынке жилья говорит число зарегистрированных прав по договорам купли-продажи жилых помещений в г. Перми. В первом полугодии 2012 года по сравнению с аналогичным периодом 2011 года данный показатель вырос на 13,3%, а в денежном выражении – на 28,1%. На первичном рынке в за рассматриваемый период также зафиксировано увеличение числа реализованных квартир, причем это увеличение практически двукратно.

Спрос на жилье в настоящее время остается стабильным, однако, в основном на ликвидное малоформатное жилье. При этом, существуют факторы, сдерживающие дальнейший рост спроса. Это, прежде всего, сокращение либо совсем незначительный рост реальных доходов населения, стимулирование спроса все больше за счет кредитных средств (доля ипотечных сделок растет), низкий уровень инвестиционного спроса.

Что касается прогноза, то на рынке жилья г.Перми продолжится замедление темпов роста спроса и как следствие темпов роста цен. Прирост средней цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г.Перми за весь 2012 год составит 8 – 10%, а на первичном – на 18 – 22%. В соответствии с умеренным сценарием развития рынка можно ожидать, что в 2013 году средние цены практически не изменятся, прирост составит 3 – 6%. При этом, следует отметить, что ситуация на рынке жилья зависит от макроэкономической конъюнктуры, при ухудшении которой возможно небольшое снижение цены. При реализации кризисного сценария может произойти снижение цен до 10%, однако, вероятность его наступления пока невысока

Цель дипломной работы  – разработка проекта открытия риэлтерской организации.

Для достижения цели необходимо решить ряд задач:

- Рассмотреть теоретические аспекты бизнес-планирования

- Проанализировать рынок недвижимости г.Перми

- Разработать проект открытия риэлторской организации с финансовым обоснованием

Объект исследования  - открываемая организация по оказанию риэлтерских услуг ООО «Август»

Предмет исследования – финансовое обоснование проекта открытия ООО «Август».

При выполнении работы использовалась учебная литература, Интернет-источники, документы предприятия, энциклопедии, справочники.

В процессе выполнения работы использовались методы: анализа, синтеза, математического моделирования, обобщения.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы.

В первой главе рассмотрены теоретические аспекты бизнес-планирования, проанализирована нормативно-правовая база риэлторской деятельности в Российской Федерации, определены и подробно разобраны структура бизнес-плана и критерии его эффективности.

Вторая глава является аналитическим обзором рынка недвижимости г.Перми и рассмотрены перспективы его развития на ближайшие годы.

В третьей главе, разработан бизнес-план организации по оказанию риэлторских услуг и проведена оценка экономической эффективности методом дисконтирования денежных потоков.


Глава 1. Теоретико-методологические аспекты бизнес-планирования 

1.1 Нормативно-правовая база риэлторской деятельности в РФ

Риэлторская деятельность представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлторская организация может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.

Анализ современного законодательства с использованием практических аспектов позволяет оценить эффективность правового регулирования рынка недвижимости, имеющиеся у участников рынка возможности использования предоставленных законодательством правовых инструментов и направления их совершенствования. Законодательно риэлторская деятельность, как правило, рассматривается как посредническая, т.е. осуществляемая на основе договоров комиссии, поручения или агентирования.

Развитие недвижимости является весьма капиталоемкой деятельностью, поэтому любое исследование по данной теме будет касаться вопросов финансирования и инвестиций [4].

Совершение сделок с недвижимостью связано с такими трудоемкими и сложными процедурами, как сбор необходимых документов, в том числе согласований и разрешений, заключение сделки, регистрация, переход прав. Эту работу выполняют специализирующиеся на рынке недвижимости риэлторские организации.

В настоящее время правовое регулирование риэлторской деятельности, помимо ГК РФ, осуществляется на уровне правовых актов Правительства РФ и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов РФ. Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты в соответствии с основами конституционного строя РФ.

Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ в области риэлторской деятельности являются в соответствии с Конституцией РФ составной частью правовой системы РФ. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области риэлторской деятельности, применяются правила международного договора.

Отсутствие федерального закона, регулирующего деятельность риэлторов, объективно усложняет практику осуществления риэлторской деятельности, создает необоснованные сложности не только для самих риэлторов, но и для потребителей их услуг. Установление единства в правовом регулировании риэлторской деятельности на всей территории РФ - основная задача законодателей в данной сфере правоотношений. Закон необходим для законодательного обеспечения развития рынка риэлторских услуг в РФ.

Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 14 мая 1998 г. N 2441-II ГД был принят в первом чтении проект федерального закона "О риэлторской деятельности в Российской Федерации", но до настоящего момента нет закона, регулирующего данный вид деятельности. Главной концептуальной идеей при разработке данного закона должна быть выбрана идея регулирования отношений, возникающих в связи с предоставлением риэлторских услуг, с позиции их потребителей. Большинство услуг, предоставляемых риэлторами, имеет особое значение по причине их непосредственной связи с переходом прав на недвижимое имущество. Именно по этим соображениям в закон должны быть включены нормы об особенностях защиты прав потребителей риэлторских услуг. При основном акценте внимания на защиту прав потребителей, тем не менее, должны приниматься во внимание и требования риэлторов, большая часть которых относится к их взаимоотношениям с различными органами исполнительной власти, иными государственными организациями и учреждениями. В данном случае речь идет о необходимости снабжения риэлторов точной информацией об объектах сделок и о заинтересованных в таких объектах лицах [6].  Необходимо специально выделить нормы, устанавливающие информационное обеспечение риэлторской деятельности, осуществляемое по их запросам должностными лицами органов управления на местах. Наличие у риэлтора максимально полной информации о недвижимом имуществе, о наличии прав третьих лиц на такие объекты способствует не только развитию риэлтерского бизнеса, но также и защите интересов клиентов, поскольку последние, безусловно, вправе получить от риэлтора такую информацию. Не говоря уже о том, что именно информация об объектах является основной причиной, по которой гражданам и юридическим лицам целесообразно обращаться именно к риэлторам за получением их услуг, но не заниматься заключением и исполнением сделок с недвижимостью самостоятельно, на свой страх и риск.

Закон "О риэлторской деятельности в Российской Федерации" должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории РФ, сбалансированное развитие первичного и вторичного рынков недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами недвижимости [5].

В вышеупомянутом проекте закона предложено более широкое определение риэлторской деятельности, включается в него не только оказание брокерских, агентских, дилерских и посреднических услуг, но также и деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества, по доверительному управлению, по организации торговли недвижимым имуществом.

В законопроекте впервые даны основные понятия и термины, применяемые на рынке недвижимости: "рынок недвижимости", "профессиональные участники рынка недвижимости", "профессиональный риэлтор" и др.

С точки зрения Федерального Закона, участники рынка недвижимости определяются следующим образом:

1) Риэлторская деятельность - осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а также иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости в соответствии с российским законодательством;

2) Профессиональный риэлтор - физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющее риэлторскую деятельность;

3) Профессиональные участники рынка недвижимости - юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлторскую деятельность, а также уполномоченные органы, обеспечивающие регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, проведение единой государственной политики;

4) Рынок недвижимости - совокупность объектов недвижимого имущества, а также гражданско-правовых сделок и иных операций с недвижимым имуществом, осуществляемых собственно профессиональными участниками рынка недвижимости и при их посредничестве;

5) Потребители риэлторских услуг - физические и юридические лица, заключившие с риэлтором (риэлторской фирмой) договор на оказание риэлторских услуг.

Участниками риэлторской деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлторскую деятельность (риэлторские фирмы, риэлторы), а с другой - потребители их услуг (клиенты) [7].

Порядок налогообложения риэлторских операций предопределяет именно тот факт, что эта деятельность обычно квалифицируется как посредническая. Если строительная компания (риэлтор) участвует в расчетах между сторонами сделки с недвижимостью, налогообложению у нее подлежит только сумма полученного вознаграждения. Это касается и налога на прибыль, и налога на добавленную стоимость.

 При определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту или иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому или другому аналогичному договору. А также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом или иным поверенным за комитента, принципала или иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов посредника в соответствии с условиями заключенных договоров. На комиссионное, агентское или иное вознаграждение данная норма не распространяется (подп. 9 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ).

В письме Минфина России от 11 января 2011 г. № 03-11-06/2/195 разъяснено, что даже если принципал перечисляет агенту авансом суммы в счет оплаты предстоящих расходов (наряду с вознаграждением), в доходах предназначенные для оплаты расходов суммы не учитываются.

Несмотря на то, что разъяснения даны для УСНО, для общего режимы они тоже актуальны. Однако необходимо подчеркнуть: в договоре поступление сумм агенту от принципала должно быть четко разделено на две части – вознаграждение и возмещение расходов.

Налогоплательщики при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров определяют налоговую базу как сумму дохода, полученную ими в виде вознаграждений, или любых иных доходов при исполнении любого из указанных договоров. Такой порядок приведен в пункте 1 статьи 156 Налогового кодекса РФ. В пункте 2 названной статьи есть еще одна особенность: на вознаграждение посредника не распространяются льготы по НДС, применяемые к основной операции [8].

Это означает, что операции по реализации жилых домов, жилых помещений и долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир НДС не облагаются (подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). То есть сама сделка купли-продажи, скажем квартиры, освобождена от налогообложения. Но вот вознаграждение, уплачиваемое риэлтору, который помогал оформить куплю-продажу, облагается налогом на общих основаниях по ставке 18 процентов.

В бухгалтерском учете, выручкой (доходом), подлежащей отражению на счете 90, является посредническое вознаграждение. Признавать ее следует на дату утверждения (принятия) клиентом отчета посредника. К отчету должны быть приложены все оправдательные документы, подтверждающие понесенные расходы (если в договоре есть условие о возмещении их клиентом сверх выплачиваемого вознаграждения) [10].

Поскольку риэлторская деятельность является одним из видов деятельности строительной компании, следует предусмотреть обособленный учет доходов и расходов – открыть отдельные субсчета к счетам 90 «Продажи», 20 «Основное производство».

Закон о государственной регистрации прав устанавливает, что единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной вышеуказанным Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - новый институт российского гражданского права. Действующая процедура государственной регистрации во многом отлична от привычной регистрации в виде учета правоустанавливающих документов на недвижимость. Предусмотренная законом процедура регистрации при отчуждении недвижимости значительно расширяет возможности выбора сторонами способов оплаты и передачи имущества.

Подготовка проектов договоров требует достаточной юридической квалификации, знания основных положений обязательственного права, особенностей правового режима недвижимого имущества, ряда положений жилищного, семейного и корпоративного законодательства. В настоящее время, когда на всей территории России практически завершено создание системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо также знать и особенности правового регулирования деятельности учреждений юстиции по государственной регистрации прав, а также самой процедуры государственной регистрации [9].

В риэлторской имеет место быть также оценочная деятельности. Риэлтор при определении цены объекта недвижимости, к примеру, квартиры, опирается на свой опыт, на совершенные им сделки с недвижимостью. Оценка в данном случае производится скорее интуитивно, возможно даже на базе нестандартных объектов, с которыми имел дело конкретный риэлтор. С другой стороны, как известно, продать любой объект можно за практически любые деньги. Главное - это время, которое готов потратить хозяин и умение продавать риэлтора. В случае несрочной продажи, оценка риэлтором квартиры может быть значительно выше рыночной и, наоборот, при срочности сделки - ниже. Также очевидно, что при определении стоимости квартиры риэлтор основывается на том, за сколько он лично сможет продать данный объект - то есть на своей способности продавать. Если он высоко оценивает данный свой навык - его оценка может быть значительно выше объективной. Таким образом, стоимость квартиры, оцениваемой риэлтором - это, прежде всего, цена, за которую данный конкретный агент сможет ее продать.

Несмотря на то, что все участники рынка опираются на одни и те же рыночные данные, стоимости, полученные оценщиками более близки друг к другу, чем оценки различных риэлторов. Это происходит потому, что оценщики определяют стоимость на основе закона об оценочной деятельности как наиболее вероятную цену продажи объекта, оперируя едиными методами. Риэлтор оценивает квартиры на основе уже совершенных сделок, уже уплаченных сумм, в то время как оценщик исходит из цены предложения квартир, которая может быть очень значительно снижена в процессе последующего торга. Оценщики решают эту проблему, опираясь на тесное сотрудничество с агентствами недвижимости, которые на основе собственной базы по совершенным сделкам, высчитывают среднюю скидку на торг. Таким образом, в действительности работа оценщика более обоснована методологически, но может отличаться от стоимости продажи, за которую ее реализует риэлтор. В отдельных случаях обращение к оценщику может стать даже необходимым. Именно такой ситуацией является обмен. Как хозяева недвижимости, так и их риэлторы заинтересованы в увеличении стоимости своего объекта и уменьшении стоимости встречного. Так или иначе, для совершения сделки требуется определить величину доплаты. В данном случае обращение к оценщикам - это обращение к третьим и, что еще более важно, незаинтересованным лицам. Непредвзятость оценки объекта может помочь на законных основаниях определить величину доплаты, что упростит процесс заключения сделки и поспособствует её совершению. Даже в случае, если каждая из сторон прибегает к услугам оценщиков, и результаты их расчетов отличаются, математика, лежащая в основе определения стоимости, поможет найти компромисс, выявив неучтенные факторы, согласовав интересы на научной основе и, в итоге, решив квартирный вопрос для всех участников сделки [12].

Риэлторы хотят чтобы им доверяли. Ведь весь бизнес построен на доверии клиентов. Любую фирму может погубить информация, что от ее действий пострадал клиент. Поэтому прагматичные риэлторы не бегут от ответственности, напротив: ищут возможности чтобы заявления об их ответственном поведении на рынке недвижимости и в отношениях с клиентами имели серьезную основу. По сути, весь смысл существования саморегулируемых организаций заключается в том, что они берут на себя коллективную ответственность за каждого своего члена. Даже если суд не усмотрит в действиях того или иного агентства вины (в юридическом понимании), но эта вина, все-таки усматривается, саморегулируемая организация может принять решение о выплате компенсации за причиненный убыток. Иначе говоря, все агентства – члены саморегулируемых организаций из своего компенсационного фонда заплатят за одного из них [13].

Рассмотрим для начала поподробнее первый этап – установление ответственности. Этот этап связывается с комплексом взаимосвязанных действий: разработкой стандартов и правил деятельности, определением размера компенсационного фонда, принятием положений: об обеспечении имущественной ответственности; о компенсационном фонде; об условиях и порядке выплаты из компенсационного фонда.

Надо учитывать, что стандарты, не принятые нормативным правовым актом органов государственной власти, имеют статус стандартов организации, то есть не носят обязательного правового характера и распространяются только на членов организации, их принявшей. Кроме того, данные стандарты не призваны уточнять существующие нормы права, использоваться в целях их толкования, а также восполнять пробелы законодательства [16].

 Вместе с тем необходимо подчеркнуть, что дисциплинарная ответственность, предусматриваемая законом о саморегулировании, не есть форма дополнительной ответственности. Назначение первой связано с управлением и контролем за поведением членов саморегулируемых организаций. Дополнительная же ответственность носит имущественный, компенсационный характер. И реализуется посредством субсидиарной ответственности самой саморегулируемой организации, то есть коллективной ответственности за своего члена. Обязанность покрыть имущественный ущерб, причиненный членом саморегулируемой организации, - это ничто иное как санкция, применяемая к организации в целом. Восполнить же выплату из компенсационного фонда со стороны провинившегося члена и саморегулируемую организацию можно только по суду, что маловероятно, ибо его имущественная ответственность первична (по умолчанию, он - банкрот). Дисциплинарный штраф, предусмотренный законом, по смыслу его назначения применяется до, а не после виновного действия в отношении потребителей или третьих лиц; а также по конкретным основаниями, которые не могут совпадать в принципе с основаниями рассматриваемого судом дела [12].

Существующая отечественная система права в РФ оставляет только две возможности для саморегулирования: либо воспроизводить в своих стандартах и правилах требования действующих норм (обязательное применение ведомственных стандартов, из их числа), либо принимать нормы технологического и этического характера, нарушение которых предполагает ограниченный набор санкций дисциплинарного назначения. То есть при рассмотрении спора, скажем, в третейском суде (не говоря уже об арбитражном или общегражданском суде), он не может выносить решение, руководствуясь стандартами и правилами организации. Впрочем, учитывая принцип гражданского права, устанавливающий свободу договора, стандарты и правила организации могут быть составной частью договорных отношений, а следовательно сторона, принявшая на себя обязательство исполнять договор на основе стандартов, может нести не только дисциплинарную, предусмотренную законом о саморегулировании, но и гражданско-правовую ответственность.

В рамках саморегулируемой организации субъектов предпринимательства, принимать стандарты, описывающие технологическую и этическую сторону профессиональной деятельности не представляется возможным. Профстандарты принимает профессиональная саморегулируемая организация риэлторов, которая пока не создаваться не может, нужен закон о риэлторской деятельности. Однако, ничто не мешает в стандартах саморегулируемой организации предпринимателей предусмотреть обязанность включать в договор обязательство оказывать услуг на основании профстандартов, принятых самим агентством. Сами же профстандарты могут быть разработаны методическим комитетом и быть рекомендованы членам палаты, вошедшим в саморегулируемую организацию. Это, пожалуй, единственных правовой механизм включения профответственности, рассматриваемой через стандарты и правила, в ответственность субъектов предпринимательства. Причем, при таком подходе ответственность в профессиональном аспекте становится, вполне реальной, подлежащей оценке в случае судебного разбирательства (и третейского, и арбитражного, и общегражданского) [15].

Словом, пока не будет принят закон о риэлторской деятельности, регламентирующий профессиональную деятельность специалистов, а также акты, устанавливающие стандарты в данной сфере, обязательные к применению (а значит – и обязательное членство в саморегулируемых организаций), «нормотворчество» риэлторов саморегулируемых организаций вряд ли будет иметь существенное для рынка значение, если, конечно, разрабатываемые профессиональные стандарты и правила не станут часть договорной практики для членов организации.

1.2 Структура бизнес-плана открытия нового предприятия

Бизнес-план составляется для внешних и внутренних целей. Внешняя сторона бизнес-плана предназначается для оправдания доверия инвесторов и кредиторов, убеждения их в потенциальных возможностях компании, компетентности ее сотрудников, а также необходимости оказания ей стратегической и финансовой помощи.

Другими словами, отсутствие тщательно продуманного бизнес-плана, систематически корректируемого в соответствии с меняющимися условиями, является существенным недостатком, отражающим слабость управления компанией, что в итоге усложняет привлечение финансовых ресурсов и достижение долгосрочной стабильности в конкурентной среде.

Таким образом, бизнес-план — это критическая стартовая точка и базис всей плановой и исполнительской деятельности предприятия. Это наиболее важный источник аккумуляции стратегической информации и способ прямого управленческого воздействия на будущее положение предприятия, описывающий пути достижения прибыльности [18].

В итоге необходимо сделать акцент на следующем. Во-первых, должно быть ясно, что бизнес-план — это, по сути, проверка знаний и понимания менеджерами среды бизнеса, а также положения предприятия на рынке. Процесс планирования бизнеса обеспечивает пристальное внимание управленческой системы ко всем ее недостаткам, заставляя рассматривать специфические характеристики и факторы, влияющие на конкурентные способности предприятия. Таким образом, требования, предъявляемые к бизнес-плану, являются условием самосовершенствования системы управления и создания эффективной управленческой стратегии.

Во-вторых, в разработку бизнес-плана вовлекаются значительные силы и средства. И поэтому последующее планирование требует меньших усилий по сбору и обработке информации [17].

Ценность бизнес-плана определяется качеством содержащейся в нем информации и предположений. Он не должен отражать существующие в действительности преувеличения или предубеждения составителей. Качественно составленный бизнес-план — это также высокоэффективный и полезный инструмент маркетинговой деятельности. Вероятность его исполнения в течение отведенного времени прямо отражает компетентность управления предприятием, на чем особо акцентируется внимание инвесторов.

Рассмотрим подробней каждый раздел бизнес плана:

1. Резюме

Резюме представляет собой краткий обзор бизнес-плана.

Резюме должно включать следующую информацию:

- наименование проекта;

- характеристика организации, обращающейся за предоставлением средств:

-описание проекта, особо выделив, идет ли речь о начале работы "с нуля" или о расширении существующего дела;

- описание предприятия, его специфических черт, основные этапы в его развитии;

- краткие сведения о квалификации управленческого персонала, какими особенностями, применительно к настоящему проекту, обладает управленческий персонал, каковы доли участия управленческого персонала в капитале предприятия;

- описание ситуации на рынке (отечественном и зарубежном) и в отрасли;

- преимущество продукции или услуг предприятия, собственные ресурсы компании и ее текущее финансовое состояние;

- долгосрочные и краткосрочные цели проекта, какого роста можно ожидать, какие доходы предполагается получить, за какой период времени;

- тактический план, краткое изложение того, как будут достигаться поставленные цели;

- степень согласования проекта с федеральными, региональными и отраслевыми приоритетами;

- потребность в инвестициях, направления их использования, предполагаемые источники финансирования, как они будут возвращаться (погашаться) инвесторам;

- если заявитель является физическим лицом, то инвестор должен знать, каким имуществом он владеет;

- наличие лицензий, сертификатов, разрешений и т.д.;

- ключевые экономические показатели эффективности проекта;

- возможные риски и система страховок.

В резюме также отражается степень конфиденциальности изложенной в бизнес-плане информации [19].

2. Описание предприятия

В этом разделе необходимо охарактеризовать предприятие, обратив внимание на его отличия от других компаний, присутствующих на рынке:

- цели и задачи на ближайший период и на перспективу;

- перечень основных владельцев, роль каждого из них в основании и деятельности предприятия;

- события, повлиявшие на развитие предприятия;

- финансирование предприятия в прошлом и в настоящее время;

- организационная структура и кадровый состав;

- тенденции в сбыте продукции (услуг) в ближайшее время и в перспективе;

- основные достижения предприятия;

- показатели финансовой эффективности предприятия за последние три года;

- каковы преимущества предприятия;

- какие потребности заказчиков обеспечивает предприятие;

- объем рынка продукции или услуг, предоставляемых предприятием;

- какова доля предприятия на рынке и каковы тенденции;

- каковы возможности рекламы;

- территориальное расположение клиентов;

- основные конкуренты и их сильные стороны;

- уровень технологии;

- анализ издержек;

- с какими проблемами сталкивается предприятие;

- анализ сильных и слабых сторон предприятия (качество продукции и услуг, возможности сбыта, уровень производственных издержек, квалификация, опыт персонала, уровень технологии, условия поставок материалов или комплектующих, уровень менеджмента) [25].

3. Описание продукции или услуг

В этом разделе приводится подробная характеристика производимой предприятием продукции или услуг, производится сравнение ее с продукцией конкурентов, анализируются планы развития производства.

Характеристика продукции:

- функциональное назначение продукции, для каких целей она предназначена;

- примеры использования продукции;

- стоимость в зависимости от объемов производства;

- технологичность;

- универсальность;

- соответствие продукции принятым стандартам;

- на какой стадии находится продукт в настоящее время (идея, рабочий проект, опытный образец, серийное производство и т.п.);

- требования к контролю качества;

- требования к подготовке пользователей;

- требования к гарантийному и послегарантийному обслуживанию;

- имеются ли возможности для дальнейшего развития продукта;

- патентно-лицензионная защита.

Анализ продукции конкурентов, имеющейся на рынке:

- описание функциональных и потребительских свойств конкурирующих продуктов;

- почему продукты конкурентов пользуются определенным спросом;

- принципы ценообразования конкурентов;

- способы стимулирования сбыта, используемые конкурентами.

Исследования и разработки:

- цели и описание планируемых НИОКР;

- существующие технологические риски;

- технологическое состояние конкурентов, возможность их технологических достижений влиять или повлиять в будущем на деятельность предприятия;

- описание концепции развития продукта следующих поколений.  Финансирование:

- принятая концепция ценообразования ;

- оптимальные размеры заказов и формы оплаты;

- условия приобретения сырья, материалов и комплектующих;

- уровень запасов;

- производственная кооперация [27].

4. Анализ рынка

В этом разделе должно быть показано, что продукция или услуги имеют рынок сбыта, а также возможность предприятия добиться успеха на этом рынке; необходимо показать затраты в связи с выходом на рынок и возможные риски.

Характеристика рынка:

- размеры рынка (регион, мировой рынок);

- уровень и тенденции развития рынка;

- динамика цен на рынке за последние 5 лет;

- специфические особенности рынка, например, трудности доступа к операциям на рынке;

- независимые прогнозы относительно развития рынка в будущем;

- предполагаемая доля рынка, которую займет продукция предприятия;

- планы относительно зарубежных рынков; экспортный потенциал;

- особые цели на рынке.

Характеристика потребителей продукции:

-тип потребителя(покупатели, производители, единичные самостоятельные потребители и т.п.);

- их географическое расположение;

- их мнение о продукции.

Стратегия продвижения продукции на рынок:

- расчет и обоснование цены. ценовая политика;

- система распределения (продаж) в настоящее время и в перспективе;

- реклама;

- стимулирование сбыта;

- сервисное и гарантийное обслуживание;

- связи с общественностью.

Характеристика конкурентов:

- перечень предприятий - основных конкурентов;

- их сильные и слабые стороны;

- их финансовое положение;

- уровень технологии;

- удельный вес в обороте рынка;

- используемые конкурентами стратегии маркетинга;

- возможная реакция конкурентов [26].

5. Производственный план

Этот раздел должен подробным образом описывать путь, посредством которого предприятие планирует эффективно производить продукцию или услуги и поставлять их потребителю. Необходимо отразить все этапы подготовительного периода в календарном плане (сетевом графике). Календарный план выполнения работ в рамках проекта должен включать прогноз сроков действий (мероприятий) и потребности в финансовых ресурсах для его реализации.

Описание технологического процесса должно отразить:

- обеспеченность сырьём, оборудованием, комплектующими, энергией;

- потребность и условия приобретения технологического и прочего оборудования;

- потребность в участках земли, зданиях и сооружениях, коммуникациях;

- потребность и условия поставки сырья, материалов, комплектующих, производственных услуг, контроль качества и дисциплины поставок;

- требования к источникам энергии и их доступность;

- требования к подготовке производства;

- возможности совершенствования технологии производства;

- требования к контролю качества на всех этапах производства продукции.  Требования к квалификации и наличие необходимого персонала:

- административный персонал;

- инженерно-технический персонал;

- производственный персонал;

- условия оплаты и стимулирования;

- условия труда;

- структура и состав подразделений;

- обучение персонала;

- предполагаемые изменения в структуре персонала по мере развития предприятия [26].

6. Маркетинговый план

Для того, чтобы потенциальные клиенты превратились в реальных, предприятию необходимо иметь план маркетинга. Этот план должен показать, почему клиенты будут покупать продукцию или услугу. Если при оценке объемов сбыта не приводятся все мельчайшие подробности, как он будет достигнут, то это неизбежно вызовет недоверие со стороны потенциального инвестора. Здесь необходимо продумать и объяснить потенциальным партнерам или инвесторам основные элементы своего плана маркетинга: ценообразование, схему распространения товаров, рекламу, методы стимулирования продаж, организацию послепродажного сопровождения, формирования имиджа [28].

7. Финансовый план

Этот раздел бизнес-плана должен дать возможность оценить способность проекта обеспечивать поступление денежных средств в объеме, достаточном для обслуживания долга .

Следует подробным образом описать потребность в финансовых ресурсах, предполагаемые источники и схемы финансирования, ответственность заемщиков и систему гарантий. Особое значение следует уделить описанию текущего и прогнозируемого состояния окружающей экономической среды. Должны быть отражены труднопрогнозируемые факторы, их альтернативные значения для различных вариантов развития событий.

Требуется четкая разбивка расходов по проекту и использования средств.

Должны быть описаны условия всех остальных относящихся к проекту или уже находящихся на балансе кредитов. Необходимо четко показать, как и кем (самим предприятием или независимым подрядчиком) составлялась смета расходов; предполагаемая степень четкости сметы. Должны быть описаны условия, оценки и предположения, базируясь на которых, рассчитывались финансовые результаты проекта.

Необходимо отразить (помесячно, поквартально, по годам):

- формирование капитала за счет собственных средств, кредитов выпуска акций и т.д.

- порядок выплаты займов, процентов по ним и т.д.

Обычно финансовый раздел бизнес-плана представлен тремя основными документами:

- отчетом о прибылях и убытках (показывает операционную деятельность предприятия по периодам);

- планом движения денежных средств;

- финансовое состояние предприятия в определенный момент времени.

При необходимости может быть представлен график погашения кредитов и уплаты процентов; сведения об оборотном капитале с указанием изменений и исходных посылок в течение срока кредита; предполагаемый график уплаты налогов.

В дополнение к этому прилагаются расчеты основных показателей платежеспособности и ликвидности, а также прогнозируемые показатели эффективности проекта.

Сроки прогнозов должны совпадать (как минимум) со сроками кредита/инвестиций, которые запрашиваются по проекту [29].

8. Анализ чувствительности проекта

Необходимо проанализировать устойчивость проекта к возможным изменениям как экономической ситуации в целом (изменение структуры и темпов инфляции, увеличении сроков задержки платежей), так и внутренних показателей проекта (изменение объемов сбыта, цены продукции).

Степень устойчивости проекта по отношению к возможным изменениям условий реализации может быть охарактеризована показателями границ безубыточности (предельных уровней) объемов производства, цен производимой продукции и иных параметров. Эти и им подобные показатели по существу отвечают сценариям, предусматривающим соответствующее снижение объемов реализации, цен реализуемой продукции и т. д., но они не являются показателями эффективности самого проекта. Граница безубыточности (предельный уровень) параметра проекта для некоторого шага расчетного периода определяется как такой коэффициент к значению параметра, при применении которого чистая прибыль участника на данном шаге становится нулевой [26].

Наиболее часто граница безубыточности определяется для объема производства. Она рассчитывается только в период эксплуатации предприятия и носит название уровня безубыточности (точки безубыточности, break-even point). Уровнем безубыточности называется отношение "безубыточного" объема УБ продаж (т. е. объема, которому отвечают нулевая прибыль и нулевые убытки) на некотором шаге т к проектному. При определении этого показателя принимается, что полные текущие издержки производства продукции на шаге т могут быть разделены на условно-постоянные не зависящие от объема производства, и условно-переменные, изменяющиеся прямо пропорционально объемам производства.

Уровень безубыточности может определяться также и для цены продукции, или, например, для цены основного используемого в производстве сырья [30].

1.3 Методы расчета эффективности планирования  открытия бизнеса

Существует два подхода к оценке эффективности бизнес-планов:

  1.  Дисконтирование денежных потоков

В зависимости от метода учета фактора времени методы инвестиционных расчетов делятся на статические, в которых денежные поступления и выплаты, возникающие в разные моменты времени оцениваются как равноценные, и динамические, в которых денежные поступления и выплаты, возникающие в разные моменты времени, приводятся с помощью дисконтирования к единому моменту времени, обеспечивая их сопоставимость.

Статические методы инвестиционных проектов применяются, если инвестиционные проекты носят краткосрочный характер. Их относят к простым методам, которые используют главным образом для грубой и быстрой оценки привлекательности проектов. Динамические методы инвестиционных расчетов используются для обоснования долгосрочных инвестиционных проектов. В основе применения динамических расчетов лежат определенные предпосылки, выполнение которых обеспечивает реализацию расчетов в получение достаточно достоверных результатов.

В современной инвестиционной практике показатели оценки эффективности реальных проектов, основанные на использовании динамических (дисконтных) методов расчета, являются преобладающими.  Они предусматривают обязательное дисконтирование инвестиционных затрат и доходов по отдельным интервалам рассматриваемого периода [16].

Критерии, используемые в анализе инвестиционной деятельности, можно подразделить на две группы в зависимости от того, учитывается или нет временной параметр:

- основанные на дисконтированных оценках;

- основанные на учетных оценках.

К первой группе относятся критерии: чистый приведенный эффект; индекс рентабельности инвестиции; внутренняя норма прибыли; модифицированная внутренняя норма прибыли; дисконтированный срок окупаемости инвестиции.

Ко второй группе относятся критерии: срок окупаемости инвестиции; расчет средней нормы прибыли [17].

Дисконтированная стоимость проекта — это стоимость проекта, приведенная к начальному моменту времени (t), равному нулю. Она отличается от стоимости на момент времени t на величину упущенной выгоды, поскольку, остановившись на одном из вариантов вложения средств, приходится отказываться от других вариантов инвестирования.

В качестве альтернативного варианта обычно принимают возможность вложения средств в банк под проценты. Поэтому в качестве дисконта (d), может выступать средняя ставка по вкладам в Сберегательном банке (r), которая определяется по формуле:

(1.1)

где  n — количество начислений процентов в течение года;

m — количество лет, в течение которых хранится вклад в банке.

Следовательно, чтобы осуществить процесс дисконтирования, необходимо текущую стоимость умножить на соответствующую величину дисконта.

Чистый дисконтированный доход проекта — это  разность притока и оттока денежных средств. Приток денежных средств означает все поступления по проекту, а отток характеризует величину инвестиций (K).

Чистый дисконтированный доход определяется как разность дисконтированных притока и оттока денежных средств по формуле

(1.2)

Проект принимается, если NPV > 0 , отклоняется, если NPV < 0 , и безразличен, т.е. безубыточен, если NPV = 0.

Чистая дисконтированная стоимость используется в качестве основного критерия при выборе проектов, поскольку для нее характерно свойство аддитивности (сумма NPV по отдельным проектам равна NPV объединенного проекта) и он характеризует сумму чистой прибыли от реализации проекта.

В основе расчета чистого приведенного эффекта (NPV) заложено следование основной целевой установке, определяемой собственниками компании – повышение ценности фирмы, количественной оценкой которой служит ее рыночная стоимость. Этот метод основан на сопоставлении величины исходной инвестиции с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока. Поскольку приток денежных средств распределен во времени, он дисконтируется с помощью коэффициента, устанавливаемого инвестором самостоятельно, исходя из ежегодного процента возврата, который он хочет или, может иметь на инвестируемый им капитал [19].

Расчет индекса рентабельности инвестиции (PI) является, по сути, следствием расчета чистого приведенного эффекта. Индекс рентабельности инвестиции рассчитывается по формуле:

,                    (1.3.)

где Рк   – денежные поступления;

IC – величина исходной инвестиции;

r    - коэффициент дисконтирования.

Очевидно, что если: PI > 1, то проект следует принять, PI < 1, то проект следует отвергнуть, PI = 1, то проект не является ни прибыльным, ни убыточным. В отличие от чистого приведенного эффекта индекс рентабельности является относительным показателем: он характеризует уровень доходов на единицу затрат, т. е. эффективность вложений – чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в данный проект. Благодаря этому критерий индекса рентабельности инвестиции очень удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения чистого приведенного эффекта, либо при комплектовании портфеля инвестиций с целью максимизации суммарного значения NPV [17].

Под внутренней нормой прибыли (IRR) инвестиции понимают значение коэффициента дисконтирования, при котором чистый приведенный эффект проекта равен нулю:

IRR = r, при котором NPV = f (r) = 0                    (1.4)

Смысл расчета внутренней нормы прибыли при анализе эффективности планируемых инвестиций, как правило, заключается в следующем. Она показывает ожидаемую доходность проекта, и, следовательно, максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. Показатель, характеризующий относительный уровень этих расходов в отношении долгосрочных источников средств, называется средневзвешенной ценой капитала (WACC).

Если внутренняя норма прибыли больше цены капитала, то проект следует принять, если меньше, то проект следует отвергнуть.

Срок окупаемости инвестиций (Ток.) является одним из самых простых и широко распространенных методов в мировой учетно-аналитической практике и не предполагает временной упорядоченности денежных поступлений [15].

Срок окупаемости инвестиционного проекта - срок со дня начала финансирования инвестиционного проекта до дня, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли с амортизационными отчислениями и объемом инвестиционных затрат приобретает положительное значение.

Метод расчета срока окупаемости инвестиций заключается в определении необходимого для возмещения инвестиций периода времени, за который ожидается возврат вложенных средств за счет доходов, полученных от реализации инвестиционного  проекта.   

Период возврата (окупаемости) инвестиций определяют и как отношение величины начальных инвестиций к ожидаемой чистой прибыли или разности между годовыми доходами и затратами (без амортизации)2 т. е.

,     (1.5)

где Ток – период окупаемости инвестиций,

К   – капитальные вложения,

П   – ожидаемая чистая прибыль,

Д   – годовой доход,

З    – затраты (без амортизации),

А   – сумма амортизационных отчислений на полное восстановление.

  1.  Метод затратного подхода

Методика оценки рыночной стоимости предприятия исходя из затратного подхода базируется на предположении, что владелец собственности при реализации объекта собственности на свободном рынке должен полностью компенсировать собственные затраты, связанные с созданием или приобретением предприятия и вводом его в действие, с учетом фактора времени и изменения экономических условий [5].

В состав затрат, связанных с созданием или приобретением предприятия и вводом его в действие, включаются: стоимость обоснования, организационных, разрешительных, плановых и других работ, связанных с вводом предприятия как организационно-штатной единицы в действие, стоимость разработки проекта создания основных средств пред приятия, а также программного обеспечения и других видов интеллектуальной собственности, создаваемой по заказам предприятия или сотрудниками предприятия, стоимость приобретения (строительства, аренды) основных производственных средств, стоимость (аренды) земли под капитальное строительство объектов предприятия, стоимость активов предприятия, включая нематериальные и неосязаемые активы.

Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие изменений конъюнктуры рынка, инфляции и несовершенства методов учета, как правило, не соответствует их рыночной стоимости [7].

Поэтому в интересах приведения балансовой стоимости к рыночным условиям и повышения обоснованности результатов оценки определяются:

1.    Затраты, фактически понесенные собственником предприятия при его создании и вводе в действие – в соответствии с данными бухгалтерского учета на предприятии.  

2.    Стоимость приобретения соответствующих видов ресурсов на свободном рынке – в соответствии со складывающейся на момент оценки конъюнктурой или по специальным методикам.

Для осуществления корректировки баланса предприятия проводится оценка рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную (в данном случае рыночную) стоимость собственного капитала предприятия [10].

Собственный капитал = Активы – Обязательства   (1.6)

Затратный подход включает:

-   метод накопления чистых активов  используется при определении рыночной стоимости действующего предприятия;

-   метод скорректированной балансовой стоимости (метод чистых активов);

-   метод замещения;

-   метод ликвидационной стоимости  используется при определении ликвидационной стоимости ликвидируемого предприятия.

Выбор методов и критериев оценки инвестиционных объектов зависит от специфики проекта, заложенных в нем нововведений (инноваций), типа отрасли и ряда других факторов.


Глава 2. Анализ рынка недвижимости г.Перми

2.1. Рынок недвижимости г.Перми 

Пермский рынок недвижимости практически восстановился после периода стагнации и уверенно вошел в фазу восстановления, хотя по итогам года спросом у населения все еще пользуется недорогое жилье. В сегменте загородной недвижимости усилился спрос на дома для постоянного проживания, а в коммерческом секторе в фаворитах закрепилась аренда офисов и торговых помещений.

По данным Пермьстата, в г.Перми в прошлом году было сдано в эксплуатацию 5770 квартир общей площадью 406,6 тыс. кв. метров, что на 11,6% больше, чем в январе-декабре 2010 года. Индивидуальными застройщиками г.Перми построена 191 квартира общей площадью 39,1 тыс. кв. метров, что составило 47,7% к уровню соответствующего периода прошлого года. В 2011 году было начато новым строительством 33 дома, в 2010 году - 31 дом, тогда как в 2009 году всего 16 домов. По данным Департамента планирования и развития территорий г.Перми по состоянию на 14 ноября 2011 г. было выдано 51 разрешение на строительство жилых домов и лишь на 37% объектов от общего объема выданных разрешений началось строительство в 2011 году, остальные объекты планируется возводить в 2012 году. На протяжении 2-3 лет застройщики делали акцент на строительство жилья класса «эконом» и «эконом+», в 2011 году ситуация не изменилась: на рынок вышло лишь 3 объекта «бизнес» класса, расположенных в центральной части города. На особенности развития рынка сильное влияние сегодня оказывает спрос, который ориентирован на небольшие площади и стоимость не более 1 700 000 рублей за объект.

Средние темпы роста цен на жилье в российских городах в 2011 году совпали с официальным уровнем инфляции и составили 6,1%. Как и в 2010-м, на протяжении всего 2011 года наибольшую динамику на рынке показала недвижимость эконом-класса.

Средняя цена «квадрата» на рынке вторичного жилья – 46,8 тыс.руб..

В сегменте новостроек — 40 тыс.рублей (11% и 5,9% роста соответственно).

Тенденции в сегментах жилой недвижимости г.Перми

  1.  Стабильно растущий характер цен на жилье в сегменте эконом-класса, сокращение объемов предложения, уменьшение сроков экспозиции объектов, снижение уровня дисконтов
  2.  Влияние материнского капитала на объем сделок на рынке жилья (увеличение доли)
  3.  В преобладании - альтернативные сделки и приобретение недвижимости с привлечением заемных средств (увеличение объема ипотеки в сделках с жильем с 25% до 35%)
  4.  Рост инвестиционных сделок в сегменте новостроек (по оценкам застройщиков, до 5-10%). Активная покупка 1-2-комнатных квартир в новостройках на уровне котлована.
  5.  В январе рынок многоквартирного жилья сократился более чем на 30%, что в абсолютном выражении составило 966 квартир.
  6.  Завершилось формирование новых микрорайонов в 2011 году: Новый город, Боровики, Кондратово, Полазна, Добрянка, Чусовой, Березники. Кризисный период дал возможность развиваться пригороду, в результате чего в крае сформировались полноценные жилые микрорайоны.
  7.  Покупатели начали всерьез рассматривать малоэтажное жилье как альтернативу городской квартире

Всего за 2011 г. было сдано в эксплуатацию 86 000 кв.м. коммерческих площадей. Наиболее знаковые объекты: ТОЦ «Разгуляй» (6 778 кв.м.), «GreenPlaza» (42 413,6 кв.м.), БЦ о ул. М.Горького, 34 (4 742,60 кв.м.), МФК по продаже автомобилей по ул. Г.Хасана, 105 (5 896 кв.м.), МФК по ул. Пушкина, 104 (6 842,0 кв.м).

В течение года средние цены в сегментах коммерческой недвижимости колебались между ростом и спадом. Отметим, что динамика данного сектора рынка в большей мере зависит от экономической ситуации в мире, которая во второй половине 2011 года характеризовалась нестабильностью. Особую востребованность коммерческая недвижимость сохранила в сегменте аренды, стоимость которой стабильно возрастала в течение прошлого года. Ключевым трендом 2011 года в «коммерческом» сегменте стало движение на конструктивное сотрудничество, оценку компаний на умение договариваться, находить компромиссы. В торговом сегменте средняя цена продажи составила 49,5 тыс.руб./кв.м, аренды – 770 руб./кв.м, в офисном сегменте стоимость продажи была зафиксирована на уровне 47 тыс.руб./кв.м., аренды – 486 руб./кв.м.

Проанализируем рынок жилой и коммерческой недвижимости г.Перми с помощью графического метода.

Рис.2.1.1 – Стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья по районам г. Перми

 

Самым «престижными» и дорогостоящими квартирами на рынке новостроек являются Ленинский, индустриальный и Дзержинский районы. Самые экономичные новые квартиры можно приобрести в Кировском и Орджиникидзиевском районе. Вторичное жилье за более низкую цену реализуют в Кировском районе.

Анализ ценовой ситуации на рынке вторичной недвижимости г.Перми в многоквартирных домах за 2011 год.

Рис.2.1.2 – Динамика цен жилья на вторичном рынке г.Перми (многоквартирные дома) за 2011 год.

 

Анализируя данные, можно сделать вывод, что цена 1 кв.м. на вторичном рынке в 2011 году, по сравнению с аналогичным периодом 2008 года, заметно снизилась, в процентном соотношении отклонение составила 14,4% и достигла 49 тыс. руб.

В г. Перми существует зонирование жилой недвижимости по престижности микрорайонов. Охарактеризуем каждую из них:

  1.  Ленинский район

 Это центральный и самый маленький район г.Перми – его площадь 47 кв. км, в нем проживает около 51 тысяч человек. Район уникален тем, что в его состав вошла наиболее старая часть города, где, с 1723 года, когда был заложен медеплавильный завод на реке Егошиха, строились административные, промышленные и другие здания. Сейчас это деловой, научный, административный и культурный центр Перми. Условно Ленинский район делится на 7 микрорайонов: Центр 1, Разгуляй, Камская долина 1, Камская долина 2, Камская долина 3, Комплекс ППИ и Лесной.

 Квартиры Ленинского района – самые престижные в Перми. Здесь возводятся самые дорогие новостройки из кирпича, а также монолитные многоэтажки. Благополучный и престижный для жизни микрорайон Центр 1, цены на жилье в котором постоянно держатся у самой высокой для города отметки, через Каму смотрит на свою менее удачливую соседку – Камскую долину.

  1.  Свердловский район

На самой верхней позиции, вместе с микрорайонами «Центр 1» Ленинского района, в рейтинге престижности жилья стоит микрорайон Свердловского района с названием «Центр».

Весь район занимает площадь в 122,34 кв. км и включает в себя 13 микрорайонов. Район отличается от других тем, что большая часть его территория заселена.

Свердловский район – сердце Перми. По соседству с «Центром» расположились микрорайоны Свердлова, Островского и Громова, занимающие вторую ступень в рейтинге престижности. Здесь уже давно созданы максимально комфортные условия проживания. Пользуются спросом квартиры как в хрущевках так и в новостройках, как в панельных домах эконом-класса так и в элитных ЖК из монолита, как маленькие уютные «однушки» так и просторные четырехкомнатные квартиры для больших семей.

 В незначительном удалении от центра расположились микрорайоны Краснова, Крохалева, Юбилейный, Южный и Зеленое хозяйство. Жилье в них относят к четвертой зоне престижности.

  1.  Дзержинский район

 Многие квартиры в Дзержинском районе имеют «вид на реку», поэтому они очень востребованы. Купить квартиру в Дзержинском районе мечтают около 13% всех пермяков. Девелоперы в каждом четвертом случае выбирают под застройку именно Дзержинский район.

 Сравнительно небольшой по площади – 64,2 кв. км – Дзержинский район включает в себя 12 микрорайонов. Расположен на обоих берегах Камы и состоит из левобережной и правобережной части. Здесь протекают малые реки Мулянка и Данилиха. Часть территории района занимает Черняевский лес. В районе проживает около 150 тысяч человек. Этот район по праву считается центром научной жизни города, ведь именно здесь расположен Пермский Государственный Университет. Кроме того, это транспортные ворота Перми. Здесь расположены: ОАО «Пермское отделение Свердловской железной дороги», станции Пермь 2 и Пермь- Сортировочная, а также ОАО «Порт Пермь» и «Заостровский грузовой терминал».

На территории Дзержинского района Перми один микрорайон, расположенный ближе всего к центру города – «Центр 2» – специалисты приравнивают к самым престижным в городе жилым зонам. Здесь по соседству со зданиями с дореволюционным прошлым растут новые элитные многоэтажки.

Сразу три жилых микрорайона отнесены к довольно высокой третьей категории престижности на рынке недвижимости: среди них Парковый, Светлый и Данилиха.

  1.  Мотовилихинский район

 «Мотовилиха» – сегодня один из самых популярных районов для пермских покупателей недвижимости. По статистике, каждый четвертый хотел бы купить квартиру именно здесь. И это неудивительно, ведь этот район называют молодым центром информационной, культурной и производственной жизни Перми. В нем проживает около 179,5 тыс. чел. Площадь Мотовилихи 171,5 кв. м., она включает в себя 17 микрорайонов. Район отличается от других тем, что рядом с урбанизированными микрорайонами здесь имеются большие лесные массивы. По данным пятилетней давности жилых домов здесь было почти 8 тысяч и 7059 из них – частные.

 Именно на территории Мотовилихи располагается самое важное для Перми предприятие – завод имени В.И. Ленина, теперь – ОАО «Мотовилихинские заводы», которое специализируется на выпуске разнообразной автомобильной и гусеничной спецтехники, нефтепромыслового оборудования и оружейных систем.

  1.  Индустриальный район

 Индустриальный район – «воздушные ворота» Перми. Здесь находятся два аэропорта: Бахаревский, местных авиалиний, и международный – «Большое Савино». Своё название район получил благодаря тому, что в его Юго-восточной части находится крупный промышленный узел «Осенцы» в который входят крупные предприятия: ООО «Лукойл-Пермнефтеоргсинтез», ООО «Лукойл-Нефтегазпереработка», ЗАО «Сибур-Химпром», ОАО «Минеральные удобрения», ООО «ГСИ-Пермнефтегазстрой», ООО «Спецнефтетранс», Теплоэлектроцентраль ТЭЦ-9.

Площадь района, находящегося в самой юго-западной части города Перми, составляет: почти 10% от территории города: 69 кв. км. В состав Индустриального района, который в целом представляет сложное социально-экономическое образование, входят микрорайоны: Балатово, Нагорный, Свиязева, Верхние Муллы, Первомайский, Хмели, Большое и Малое Субботино, Осенцы, Казанцево, Бахаревка, Новоплоский, Ераничи. Район полностью расположен в левобережной части Перми и не прилегает к Каме. По его территории протекает река Мулянка. Часть территории района занимает Парк культуры и отдыха – Черняевский лес.Индустриальный район – третий в Перми по численности населения. Здесь живет почти 160 тыс. человек. Основные магистрали проложены в широтном направлении: шоссе Космонавтов, улицы Мира, Свиязева, проспект Декабристов. Главные меридиональные магистрали: улицы Карпинского, Советской Армии, Леонова.

Самыми желанными для приобретателей жилой недвижимости в Индустриальном районе Перми по-прежнему остаются приближенные к центру города микрорайоны: Ново-плоский, Балатово, Ераничи и Нагорный.

Такова ситуация в пяти районах Перми, которым оказывают предпочтение люди, подбирающие варианты для обмена жилья или покупатели недвижимости. Микрорайоны Орджоникидзовского и Кировского районов в рейтинге престижности жилья из-за удаленности от центра и сложной транспортной досягаемости не поднимаются выше седьмого места. Отсюда и более демократичные цены.

Надо отметить, что в Перми выработана разбивка на зоны престижности только на вторичном рынке: престижность жилья велика в центре города и ореолами расходится к окраинам

Карта зонирования жилой недвижимости г. Перми по престижности представлена в Приложении А.

Рис.2.1.3 Средняя стоимость жилья в г.Перми на вторичном рынке за 2011 год в зависимости от зоны престижности.

 

Можно отметить, что самый динамичный скачок в ценообразовании произошел в первой, второй и шестой зонах. Наиболее стабильной является восьмая, четвертая и пятая зоны. На протяжении анализируемого периода постоянные резкие скачки цен наблюдались в седьмой зоне.

Наиболее подробно изменение цен на 1 кв.м. жилья в зависимости от зоны престижа, можно наблюдать ниже, в таблице 2.1.1.

Таблица 2.1.1– Динамика цен в зависимости от зоны престижа, в процентном измерении

Изменение в %

Декабрь 09

Декабрь 10

Март 10

Июнь 11

Сентябрь 11

Декабрь 11

1 зона

46,97

48,19

51,33

51,17

54,34

58,84

За месяц

2,60

6,51

6,17

12,76

22,10

За год

-0,78

0,18

1,65

3,13

4,95

2 зона

45,22

47,11

46,96

49,55

51,73

57,56

За месяц

4,18

-0,32

5,18

9,18

22,19

За год

1,75

-3,71

0,18

-11,11

5,94

3 зона

44,31

45,48

46,01

46,77

48,23

52,77

За месяц

2,65

1,15

2,84

6,03

16,02

За год

-0,67

-1,15

0,44

1,43

4,54

4 зона

43,32

45,31

45,87

45,34

47,19

52,50

За месяц

4,59

1,23

0,07

4,14

15,87

За год

4,45

2,60

0,14

0,75

2,28

5 зона

39,34

42,57

42,22

43,08

42,26

46,71

За месяц

8,20

-0,82

1,20

-0,72

9,72

За год

2,35

-1,35

1,10

-1,47

2,10

6 зона

36,81

39,21

40,03

38,85

40,89

40,81

За месяц

6,51

2,09

-0,91

4,29

6,64

За год

5,17

5,26

0,34

1,30

-2,71

7 зона

36,34

36,17

37,58

38,67

38,40

43,27

За месяц

0,92

2,47

5,44

4,70

17,98

За год

0,81

0,19

0,82

-1,02

6,21

8зона

36,34

36,67

35,15

34,28

35,29

36,46

За месяц

2,71

0,32

-2,17

0,73

4,08

За год

2,35

1,68

0,35

-0,54

0,53

9 зона

29,83

33

32,19

31,26

32,57

32,80

За месяц

10,63

-2,44

-5,27

-1,29

0,60

За год

-3,05

0,23

0,15

1,96

-4,25

10 зона

30,27

32,03

31,03

25,95

30,64

29,36

За месяц

5,81

-3,13

-18,98

-4,32

-8,32

За год

1,74

-0,73

-17,91

-18,75

-4,59

Проанализируем цены 1 кв.м. недвижимости на вторичном рынке, в зависимости от количества комнат.

Рис. 2.1.4 – Динамика средней стоимости 1 кв.м. жилья на вторичном рынке в зависимости от количества комнат

 

По данным анализа, можно сделать следующий вывод, наиболее дорогостоящими являются однокомнатные квартиры, цена за 1 кв.м. составляет 52 тыс.руб., двух и трехкомнатные квартиры реализуют практически по одной цене, которая в конце анализируемого периода составляет 47 тыс.руб. за кв.м. Цена на четырехкомнатные квартиры больше всех подверглась резким изменениям и в конце 2011 года составила 49 тыс. руб. за кв.м.

По данным графического обзора можем сделать вывод, что большинство показателей увеличились.

Анализ первичного рынка многоэтажной жилой недвижимости по итогам 2011 года.

На рынке первичного жилья в зависимости от зоны престижности произошли значительные изменения, которые, прежде всего, связаны с тем, что рассчитана новая версия карты зонирования жилья г.Перми по зонам престижности. В результате по итогам I полугодия 2011-го года доля предложений, расположенных в 9й зоне составляет 1%, напомним при этом, что в первом квартале эта доля составляла 8% от всей структуры (рис 1).

В прошлом квартале доля домов 8й зоны была самой малочисленной, сейчас она составляет 10%. Как и в прошлом квартале (20%), доля предложений 4й зоны является самой большой по объему.

Рис.2.1.5 – Структура предложения жилья на первичном рынке по зонам престижности (в долях от общего количества домов)

Изменений в структуре новостроек относительно материала строительства выявлено не было (рис 2.1.6). Как и в первом квартале, монолитно-каркасные и кирпичные конструкции занимают большую долю равную 82%. Оставшаяся доля (18%) приходится на панельные дома.

Рис.2.1.6 – Структура предложения жилья на первичном рынке в зависимости от материала строительства дома

Представленная ниже диаграмма (рис. 2.1.7) иллюстрирует структуру рынка первичного жилья в зависимости от зоны престижности и материала строительства дома. Как следует из графика, в 1й и 9й зонах отсутствуют панельные дома. Максимальное количество предложений квартир в панельных новостройках зафиксировано в двух зонах (8й и 6й). Оно составляет порядка 40 и 45%, соответственно. В остальных же зонах доля панельных домов не превышает 15%, весь остальной объем (>85%) приходится на кирпичное и монолитно-каркасное жилье.

Рис. 2.1.7 – Структура предложения жилья на первичном рынке по зонам престижности в зависимости от материала стен

На 1 июля 2011 года средняя стоимость жилья на первичном рынке равна 41,20 тыс. руб./кв. м. Снижение за месяц составило 0,69%, прирост за год составил 3,71%.

Рис. 2.1.8 – Динамика средних ценовых показателей на первичном рынке

Ценовая ситуация на рынке вторичного жилья по итогам I полугодия 2011-го года в зависимости от зон престижности изменилась. В частности, средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке в 9й зоне снизилась до уровня 26—28 тыс.руб./кв.м. В 8й зоне зафиксировано  выравнивание цены и наметилась тенденция ее роста — на 1 июля средняя стоимость 1 кв.м составила 33,13 тыс.руб./кв.м.

Аналогичная ситуация наблюдаются в 7й, 6й, 5й, 4й зонах, средняя стоимость одного квадратного метра в них составила: 36,62; 40,27; 42,55 и 44,78 тыс.руб./кв.м, соответственно. В 3й зоне во втором квартале была зафиксирована тенденция к снижению стоимости. Она составила 43,09 тыс.руб./кв.м. Самая высокая цена предложения по-прежнему фиксируется во 2й зоне — 50,65 тыс.руб./кв.м.

Рис.2.1.9 – Сравнительная динамика изменения цены предложения на первичном рынке в зависимости от зоны престижности

Анализ рынка продажи офисной недвижимости по итогам 2011 года.

По итогам I полугодия 2011-го года доля продаж офисной недвижимости в структуре в зависимости от типа сделки занимает 72% . По сравнению с предыдущим кварталом она увеличилась на 15%, соответственно настолько же уменьшилась доля аренды. Предложение аренды составляет 28% от общего объема.

 

Рис. 2.1.10 – Структура предложения в разрезе аренда/продажа на рынке офисной недвижимости г.Перми по итогам II квартала 2011 г.

По-прежнему в структуре рынка продаж офисной недвижимости в зависимости от типа помещения (рис. 2) преобладающую долю имеют встроенные помещения в жилом доме (46,01%). Наблюдается увеличение доли помещений, расположенных в ТЦ, ТОЦ, ТРЦ, ОЦ: с декабря 2010-го года она выросла на 10% и составила на 1 июля 2011-го года 27,23%. Наименьшее количество предложений приходится на квартиры под коммерческую недвижимость — 7,51% от общей доли.

Рис. № 2.1.11 – Структура рынка продажи офисов в зависимости от типа помещения по итогам II квартала 2011 г.

В структуре рынка продажи офисов, в зависимости от местоположения, доля центральных микрорайонов занимает наибольший объем среди всех представленных групп — 38,97% (рис 3). С декабря 2010-го года наблюдается тенденция увеличения объема предложений офисной недвижимости, находящейся в микрорайонах средней удаленности и отдаленных микрорайонах. По итогам отчетного периода их доли составили 21,6% и 9,86% соответственно. Доля прилегающих к центру микрорайонов сокращается и на 1 июля 2011-го года она составляет 29,58%.

Рис.2.1.12 – Структура рынка продажи офисов в зависимости от местоположения по итогам II  квартала 2011 г.

По итогам I полугодия наибольшую стоимость в зависимости от типа офисной недвижимости, имеют квартиры под коммерческую недвижимость —  51,95 тыс.руб./кв.м (рис 4). Средняя стоимость помещений в ТЦ, ТОЦ, ТРЦ, ОЦ  — 48,36 тыс.руб./кв.м, встроенных помещений в жилом доме — 45,9 тыс.руб./кв.м. Средняя стоимость помещений в зданиях многофункционального назначения по итогам отчетного периода достигла показателя 34,08 тыс.руб./кв.м.

Рис. 2.1.13 – Динамика средней стоимости предложения офисных площадей в зависимости от типа помещения.

В динамике предложений продажи офисной недвижимости в зависимости от расположения объекта максимальную стоимость имеют офисы, расположенные в центральных микрорайонах — 54,58 тыс.руб./кв.м, прирост относительно начала года  — 0,12%. Минимальную стоимость имеют офисы, расположенные в отдаленных микрорайонах — 22,59 тыс.руб./кв.м. Стоимость офисной недвижимости в прилегающих к центру микрорайонах относительно стабильна, в июне 2011 года она составляет 46,71 тыс.руб./кв.м, снижение относительно начала года составило -3,36%.

Рис.2.1.14 – Динамика средней стоимости предложения офисных площадей в зависимости от территории расположения

2012 год оказался активней предшествующего – и как в уровне спроса, так и в динамике цен. Год характеризовался стабильно растущим характером стоимости квадратного метра, в особенности в сегменте эконом-класса, сокращением объемов предложения в секторе новостроек, уменьшением сроков экспозиции объектов, снижением уровня дисконтов. Преобладали альтернативные сделки и приобретение недвижимости с привлечением заемных средств (в среднем, увеличение объема ипотеки в сделках с жильем произошло с 20% до 30%). В секторе готового (вторичного) жилья динамика сохранилась на уровне 2011 года: в прошлом году средняя цена квадратного метра возросла на 11%, в 2012-ом - на 13% (до 52 тыс.руб./кв.м). Однако год в отношении поведения цен на недвижимость оказался неравномерным: с наибольшей активностью динамика стоимости «квадрата» проявилась в первое полугодие 2012-го, в дальнейшем же пересмотр средних цен осуществлялся на уровне 0,5-1,5% в месяц.

 В сегменте новостроек разница стоимости квадратного метра на нулевом этапе строительства и на стадии возведения дома под крышу в многоквартирных домах (от 10 до 20% в цене) обеспечила возврат инвесторов в данный сектор недвижимости. Чаще всего инвесторы приобретали 1-2-комнатные квартиры в наиболее ликвидных объектах (жилье эконом-класса и эконом-комфорт). Остался стабильным и общий потребительский спрос на жилье в новостройках – квартиры «для себя» пермяки приобретали еще более активно, нежели в предыдущем году. Такая активность, характерная для всего года, обеспечила рост средней цены в сегменте нового жилья на 20% в год (против 6% роста в 2011-ом). В результате в декабре средняя стоимость «квадрата» в новостройках была зафиксирована на уровне 47 тыс.руб./кв.м .

Отдельное место в структуре сделок с жильем занял материнский капитал. С помощью него наиболее часто пермяки приобретали 1-комнатные квартиры, улучшали свои жилищные условия с помощью покупки комнат у соседей (при проживании на совместной площади).

 В целом же, наибольшую долю на рынке жилья Перми в течение 2012 года составили сделки в сегменте эконом-класса (квартиры стоимостью до 3 млн. рублей).

Еще одна тенденция: в течение года укрепились позиции покупателей - именно они задают сегодня тренды поведения на рынке. А соответственно, продавать объекты становится все сложнее. Сказывается эта ситуация и на политике застройщиков: сегодня никого не удивляет, что любой новый проект на рынке жилья поддерживает целый комплекс маркетинговых мероприятий – название объекта, акции, специальные предложения. У покупателя появился выбор, который он осуществляет внимательно, обдуманно и взвешенно.

2.2 Перспективы развития рынка недвижимости г. Перми

На сегодняшний день в г.Пермь активное развитие получили рынок жилой, торговой и офисной недвижимости. Перспективными для развития в Прикамье являются относительно неразвитые на сегодняшний день рынок жилой загородной и рынок складской недвижимости. Пермский рынок недвижимости развивается типичным для региональных рынков путем – с ростом покупательной способности населения начинает развиваться сегмент торговой и жилой недвижимости. Затем пик развития приходится на строительство офисных центров, как отражение возросшей деловой активности. Развитие торговли и усиление конкуренции впоследствии приведет к дефициту качественных складских помещений, что, в свою очередь, влечет развитие и этого сегмента рынка. Рынок жилой недвижимости развивается параллельно с рынком коммерческой. Сначала пик интереса и неудовлетворенного спроса приходится на жилье, вследствие чего активизируется строительство новостроек, затем развивается загородная недвижимость. Постепенное развитие рынка недвижимости связано с типичной логикой инвесторов – приоритет отдаётся тем секторам рынка, которые способны в короткий срок обеспечить максимальную прибыль. С развитием одного сектора рынка и насыщением спроса инвестиции постепенно направляются в другие сектора.

Рынок офисной недвижимости в настоящее время находится на подъёме. В целом, классность офисов в г.Перми практически не выдерживается, тем не менее, качественные офисы по разумной цене находят своего покупателя и арендатора. С учётом планируемых к вводу офисных площадей к 2013-204 гг. следует ожидать значительного усиления конкурентной ситуации в этом секторе рынка.

Туманная ситуация складывается на рынке складских площадей. г.Пермь - крупный промышленный город, в наследство современной экономике и рынку недвижимости которого достался обширный парк площадей с большим физическим износом. Спрос на складские площади может генерироваться как торговыми организациями города, так и наличием промежуточного (транзитного) потока грузов. На сегодняшний день наличие значительных складских помещений на вторичном рынке и неотчётливый спрос на современные складские площади со стороны существующих покупателей/арендаторов тормозит развитие этого сектора рынка. Несомненно, рынок складской недвижимости сейчас один из наименее привлекательных сегментов. Однако уже в среднесрочной перспективе в ближайшие 3-4 года рынок складской недвижимости может начать развиваться более высокими темпами, в связи с развитием сектора торговой недвижимости.

Рынок жилой недвижимости г.Перми по данным на начало июля 2012 года явно находится в состоянии стагнации. Причина этого - установление явного баланса между покупательной способностью населения и средней ценой жилья. Цены в ряде районов за прошедший месяц выросли, однако, это скорее инерционный тренд, при этом по ряду районов отмечено снижение цен, что повлекло общее снижение средней цены в целом по г.Перми за июнь месяц. На рынке первичного жилья ситуация аналогичная. Часть застройщиков применяет стимулирующие "летние" скидки, различные акции, либо просто снижает цену. На сегодняшний день при текущем состоянии покупательной способности населения средняя цена предложения на рынке жилой недвижимости достигла своего финансового и психологического максимума. С учетом постепенно повышающегося уровня покупательной способности населения, имеющегося тренда к постепенному снижению ипотечных ставок и упрощению процедуры получения ипотечного кредита в совокупности с планируемым вводом новых жилых домов, по оценкам специалистов, средняя цена на рынке жилой недвижимости вряд ли превысит ценовой интервал в 65 -70 тыс. руб. за кв.м.

Основной массив жилой недвижимости г.Перми сильно изношен, при этом потребность в жилье у населения присутствует. В перспективе все эти факторы, так или иначе, будут инициировать стабильный спрос. Перспективой развития ситуации на фоне постоянного увеличения объёма вводимого жилья может стать сегментирование рынка жилой недвижимости. Спросом будут пользоваться как бюджетные варианты домов (малые площади, отдаленные районы), так и комплексы, рассчитанные на достаточно состоятельных людей, а также жильё среднего уровня, сочетающее приемлемые ценовые и качественные характеристики. В г.Перми проживает довольно большое количество состоятельных людей, при этом по-настоящему уникальных элитных жилых комплексов с замкнутой инфраструктурой в г.Перми практически нет.

Интересным и перспективным рынком следует считать рынок жилой загородной недвижимости. По прогнозам аналитиков, в течение следующих 2-3 лет следует ожидать появления на рынке крупных коттеджных посёлков. Спрос на объекты загородной недвижимости есть. Качественных посёлков с профессиональным управлением, обеспечивающим комфорт на уровне городских условий, сегодня в г.Перми практически нет.

Что касается торговой недвижимости, то ввод в действие крупных торговых комплексов, таких как "КУМ", вторая очередь гипермаркета "Семья", а также ряда локальных торговых площадей, в целом привело к насыщению рынка качественными торговыми площадями в центре города.

Процесс проникновения московских инвесторов и застройщиков идёт уже в течение последних двух лет. Ива-2 очень показательный пример, исходя из достаточно обширной застраиваемой площади. На самом деле проблема здесь комплексная. Она заключается в том, что процесс согласования земельных участков, проектов, собственно строительства, решения проблем с сетями, коммуникациями и т.п. в г.Перми очень сложный как по временным, так и по финансовым затратам. Поэтому пермские компании не готовы сегодня связываться с большими отдаленными площадками, в которые необходимо будет вкладывать значительные финансовые ресурсы, в том числе, брать на себя ряд градостроительных функций (к примеру, строить дороги, коммуникации, социальные учреждения: школы, детские сады, пожарные депо, которые заведомо убыточны). Вот почему для большинства местных застройщиков намного проще вести несколько небольших участков, точечно строить дома или несколько домов единым жилым комплексом и получать ту прибыль, которая их устраивает, в полной мере используя существующую окружающую инфраструктуру. Перспективы развития местных компаний будут зависеть в целом от перспектив развития рынка, от тактики основных крупных игроков. При существующей ценовой ситуации ёмкость пермского рынка жилой недвижимости не так уж и велика. Единовременный вывод значительных площадей может спровоцировать определенное перенасыщение и пересмотр планов крупных компаний. В любом случае, по многим причинам (хорошее знание рынка, местные связи, опыт работы), при условии создания грамотной маркетинговой стратегии и изучения потребностей покупателя, пермским компаниям всегда найдётся место на рынке.

Для потребителей приход московских девелоперов это благо, так как появится нормальный конкурентный рынок. Игрокам местного рынка это придаст определенные стандарты качества работы, качества готового продукта, так как многие пермские застройщики имеют серьезные нарекания от потребителей.

На сегодняшний день развитие ценовой ситуации на рынке недвижимости г.Перми в целом соответствует процессам, происходящим в соседних регионах. По состоянию на 1 июля 2012 года средние цены на первичную жилую недвижимость в Перми составили 55 тыс. руб. за кв.м., а на вторичную недвижимость 53 тыс. руб. за кв.м. В целом, по сравнению с прошлым месяцем, цены на первичное жилье за месяц снизились на 2,9%, а на вторичное на 1,0%. Переход региональных рынков недвижимости, в том числе и пермского, в стагнационную фазу и корректировка цен напрямую связаны с достижением максимального ценового барьера, соответствующего покупательной способности населения, при котором покупка жилья стала недоступна основной массе населения. "Затовариванию" рынка способствует постоянное поступление на рынок вторичного жилья граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, и выставляющих на продажу свою собственность, к тому же во всех рассматриваемых регионах наблюдается постоянный рост объёмов жилищного строительства.

В среднесрочной перспективе на изменение ценовой ситуации на рынке жилой недвижимости будут оказывать влияние такие факторы, как изменение покупательной способности населения; существенное изменение условий ипотечного кредитования (изменение ставок более чем на 20-30% от ныне существующего уровня). Перспективами развития региональных рынков в этих условиях может стать дальнейшая корректировка средних цен до приемлемого уровня, с точки зрения покупательной способности массовой аудитории потребителей. Сильное влияние на развитие рынка в таких условиях окажут также темпы строительства и ввода нового жилья. При дальнейшем увеличении объёмов строительства реальной перспективой развития ситуации, по нашему мнению, станет качественное сегментирование рынка жилой недвижимости г.Перми.

Пермский рынок офисной недвижимости в настоящее время находится на подъёме. Привлекательными для инвестирования являются проекты по строительству офисной недвижимости востребованных на рынке форматов, в основном это офисы класса "B", хотя классность пермских офисов еще в должной степени не выражена. При этом необходимо отметить, что с учётом планируемых к вводу офисных площадей к 2013-2014 г.г. следует ожидать значительного усиления конкурентной ситуации в этом секторе рынка. При условии реализации уже заявленных планов по строительству офисных помещений к 2014 году на пермский рынок выйдет свыше 400 тыс. кв. м. новых офисных помещений различного формата.

Анализ спроса и предложения первичной и вторичной недвижимости показывает, что потенциальными покупателями и арендаторами, в целом, востребованы площади меньшие, чем предлагаются на рынке и эта зависимость сохраняется на протяжении последних трёх лет, однако данный дисбаланс в структуре рынка постепенно корректируется. По прогнозам, с учётом текущего состояния и перспектив развития экономики региона, появление значительного количества новой офисной недвижимости приведёт к постепенному насыщению рынка и ужесточению конкуренции. На сегодняшний день у покупателей и арендаторов офисных площадей не такой уж и большой выбор, но уже через 2-3 года ситуация может кардинально измениться. По предварительным расчётам к 2014 году бизнесмены смогут выбирать из 30 новых, анонсированных на сегодняшний день, объектов – это будут как площади в современных офисных центрах, так и смешанные офисно-торговые объекты и объекты многофункционального назначения. В этих условиях только проекты, обладающие уникальной и интересной концепцией, смогут принести инвестору ожидаемую прибыль. Девелоперов и инвесторов ждёт конкуренция форматов и концепций, а также серьезная борьба за своего потребителя.

В г.Перми реализуется ряд жилищных программ, направленных на оказание помощи гражданам в решении жилищной проблемы. Программа «Обеспечение жильем молодых семей» действует в г.Перми достаточно давно — с 2006 года. В настоящее время ее реализация осуществляется в порядке, установленном тремя нормативными актами, временной отрезок которых затрагивает 2011-2015 годы. За весь период действия программы заявление на участие в ней подали более 5 тысяч семей, из них улучшили жилищные условия порядка 1550. В конце 2012 года г.Перми закончилась выдача свидетельств, средства для которых были выделены еще в 2011 году. Отчасти оттого, что списки участников были утверждены достаточно поздно. Также период выдачи свидетельств несколько затянулся по причине трудоемкой рутинной работы по уточнению данных и сбору необходимых документов. Это происходит по разным обстоятельствам, либо вовремя семьи не собирают документы, либо некоторые из них просто предоставить не могут, либо кто-то уже успел улучшить жилищные условия. Что касается средств 2011 года: по федеральной программе выдано 184 свидетельства из 216, а по краевой — 302 из 440, из них по краевой программе оплачено 174 свидетельства, по федеральной программе — 42. В 2012 году в краевую программу вошло порядка 147 семей. В конце июля семьи были приглашены на собеседование, а выдача свидетельств началась в августе. По федеральной программе предполагается порядка 76 млн. 800 тыс. рублей из федерального бюджета, 24 млн. 600 тыс. рублей — из краевого. В рамках федеральной программы свидетельства получат около 340 семей. В настоящее время в программу внесены изменения, и льготные категории участников изменились.

Если сравнить Пермский край по развитости рынка недвижимости в ряду с соседними регионами – Екатеринбургом, Тюменью, Уфой, Ижевском, Казанью, Челябинском, то лидером, без сомнения, является Екатеринбург, остальные регионы идут достаточно ровно. В принципе, активное становление рынка недвижимости идёт во всех регионах, при этом история его развития сравнительно невелика, в данном случае все покажет время.


Глава 3. Разработка проекта открытия агентства недвижимости

3.1 Описание (резюме) проекта

- Организационно-правовая форма создаваемой организации: Общество с ограниченной ответственностью

- Учредители: частное лицо (директор)

- Вариант названия: ООО «Август»

- Год создания: 2013

- Цель проекта: открытие агентства недвижимости в г. Перми, которое будет специализироваться на жилой и коммерческой недвижимости

- Штат сотрудников:9 человек

3.2 Описание предлагаемых услуг

Для разработки спектра услуг, которые будут предлагаться агентством недвижимости, проведем анализ рынка с точки зрения перспективности видов услуг, предлагаемых риэлторским рынком.

Создаваемое агентство недвижимости будет предлагать своим клиентам следующие услуги на рынке недвижимости:

  1.  продажа и покупка новостроек в г.Перми и Пермском крае;
  2.  продажа, покупка и обмен квартир в г.Перми и Пермском крае;
  3.  аренда объектов жилой недвижимости;
  4.  продажа и покупка объектов загородной недвижимости;
  5.  продажа, покупка и аренда объектов коммерческой недвижимости;
  6.  экспертная и лицензионная оценка объектов недвижимости;
  7.  юридическая экспертиза, оформление правоустанавливающих документов;
  8.  согласование перепланировок жилых и нежилых помещений.

В дальнейшем можно выделить основные направления товарной политики агентства:

  1.  расширение количества предоставляемых услуг своим клиентам;
  2.  расширение количества предложений в рамках каждой услуги (расширение базы предложений по сегментами недвижимости, районам и др.).

Иными словами, компания должна реализовывать стратегию расширения и углубления ассортимента.

3.3 Анализ рынка

Чтобы определить положение создаваемого агентства недвижимости на рынке необходимо провести SWOT- анализ, который поможет выявить сильные и слабые стороны компании и обозначить возможности и угрозы исходящие из внешней среды. Полученный SWOT-анализ даст ясное представление о том, что будет представлять собой создаваемое агентство недвижимости (таблица 3.3.1).

Таблица 3.3.1 – SWOT–анализ создаваемого агентства недвижимости

Возможности

Рост доходов населения.

Развитие рынка ипотечного кредитования

Рост рынка жилой и коммерческой недвижимости

Смещение спроса в Пермском крае

Комплексное освоение территорий

Угрозы

Рост конкуренции на рынке.

Недоверие к агентствам недвижимости из-за широко освещенных случаев недобросовестности риелторов

Повышение требований клиентов к оказываемым услугам

Перспективы насыщения рынка коммерческой недвижимости

Замедление темпов роста рынка жилой недвижимости

Рост продаж от застройщиков (частичный или полный отказ от услуг агентств)

Рост цен на недвижимость

Низкие барьеры выхода на рынок новых конкурентов

Развитие самостоятельного поиска клиентами объектов жилой и коммерческой недвижимости

Сильные стороны

Выгодное местоположение офиса

Специализация на жилищном и коммерческом направлениях

Квалифицированный персонал

Высокое качество оказываемых услуг

Юридическая проверка объектов

Расширение ассортимента предлагаемых услуг. Рекламная кампания, создание сайта, повышение числа повторных обращений в компанию (формирование лояльности, в первую очередь на рынке коммерческой недвижимости). Постоянное подтверждение качества оказываемых услуг и качества обслуживания. Формирование партнерских программ с застройщиками, банками, страховыми компаниями

Формирование лояльности клиентов. Формирование осведомленности об агентстве путем проведения рекламной кампании. Использование преимуществ размещения практически в центре города. Обучение персонала. Увеличение базы ликвидных предложений

Слабые стороны

Нет сайта

Отсутствие осведомленности потенциальных клиентов об агентстве недвижимости

Отсутствие опыта работы на рынке

Отсутствие постоянной группы клиентов

Расширение ассортимента. Эффективное продвижение агентства и его услуг с помощью проведения рекламной кампании. Создание сайта. Открытие в перспективе еще одного офиса в Перми.

Диверсификация деятельности, формирование лояльности клиентов, которые не уйдут к конкурентам. Обучение персонала. Повышение качества обслуживания. Крайний вариант – продажа бизнеса

Проведенный SWOT-анализ позволяет сделать вывод, что у создаваемого агентства недвижимости те же возможности и угрозы, что и у ее конкурентов. При этом, однако, учтя сильные и слабые стороны конкурентов, создаваемое агентство недвижимости сможет сформировать такое предложение своим клиентам, которое позволит выдерживать конкуренцию на рынке. В то же время, можно говорить, что на сегодняшний день создаваемая компания не может выдерживать конкурентной борьбы со стороны лидеров рынка, однако, может вступить в конкурентную борьбу со средними и мелкими агентствами недвижимости.

Таким образом, в условиях конкуренции ключевыми факторами успеха для создаваемого агентства должны стать:

  1.  Удачное месторасположение;
  2.  Эффективная рекламная кампания с целью повышения осведомленности об агентстве и его услугах;
  3.  Высококвалифицированный персонал;
  4.  Партнерские программы совместно с застройщиками, банками и страховыми компаниями.

3.4 Производственный план (план оказания услуг)

Оказание услуг компанией планируется начать с января 2013 года. В таблице представлен график продаж на 2013 год (планируемый период выхода на стабильную работу) (таблица 3.4.1). При этом за 100% берется планируемый минимальный месячный оборот в размере 850 000 руб.

Таблица 3.4.1 –  График продаж на расчетный период

Месяц

Объем продаж в процентах к запланированной реализации в месяц

Обоснование

Декабрь

2012 года

0

Коллектив срабатывается и набирает базу вариантов

Январь

55%

Рост продаж

Февраль

75%

Март

85%

Апрель

95%

Май

100%

Выход на среднемесячный объем продаж услуг

Июнь

115%

Июль

110%

Летнее снижение спроса

Август

110%

Сентябрь

125%

Рост продаж

Октябрь

135%

Ноябрь

145%

Декабрь

160%

Рост продаж под влиянием акций, проводимых застройщиками

 Представим бизнес-процессы, направленные достижение цели по открытию нового офиса в виде таблицы 3.4.2.

Таблица 3.4.2 –  Этапы реализации

Функциональные подсистемы организации

Достигаемые цели

Мероприятия

Срок

Ответствен

Кадры

Обеспечение открытия офиса

Подбор персонала

1 месяц до открытия

Директор

Маркетинг

Мониторинг среды

Анализ рынка, конкурентов и потенциальных клиентов

Ежемесячно

Директор

Разработка стратегии

Выбор средств

Месяц до открытия,

Директор

Высокое качество процесса обслуживания

Разработка процесса обслуживания

Месяц до открытия

Директор, приглашенный эксперт

Подготовка к началу работы и оказание услуг

Формирование ассортимента услуг, далее оптимизация

Функционально-стоимостной анализ, расширение или сокращение

Ежеквартально

Директор, бухгалтер, менеджеры по риелторы

Заключение договоров с поставщиками

Закупка мебели, компьютерного оборудования и расходных материалов

За 1 месяц по открытия, затем по мере необходимости

Директор

Поиск помещения для размещения офиса

Определение требований к размещению офиса, поиск офиса в бизнес-центре недалеко от центра

За 1 месяц до открытия

Директор

Подключение к сети Интернет

Подключение к наиболее надежному провайдеру

За 1 месяц до открытия

Директор

Обучение персонала нового офиса

Адаптация новых сотрудников, обучение процессу обслуживания и работе в программном обеспечении.

В течение года

Риелторы

продвижения

размещения рекламы, размещение рекламы, оценка эффективности, разработка

затем ежегодно

Финансы

Организация финансовой деятельности

Контроль финансовых показателей, оценка эффективности работы, поиск путей повышения рентабельности

Ежемесячно

Бухгалтер

Как видно, часть мероприятий носит регулярный характер, часть - единовременный. При открытии офиса основные усилия прилагаются директором, являющимся учредителем создаваемого агентства недвижимости.

3.5 План маркетинга

Сформулируем цели создаваемого агентства недвижимости.

Цели – это конкретное состояние отдельных характеристик риэлторской компании, достижение которых является для нее желательным и на достижение которых направлена ее деятельность. Цели являются исходной точкой планирования деятельности, цели лежат в основе построения организационных отношений в компании, на целях базируется система мотивирования, а также цели являются точкой отсчета в процессе контроля и оценки результатов труда отдельных сотрудников (аудиторов и менеджеров по продажам) и аудиторской компании в целом.

В зависимости от периода времени, требуемого для их достижения, цели делятся на долгосрочные и краткосрочные.

Для создаваемого агентства недвижимости краткосрочными целями являются:

  1.  выход на риэлторский рынок Перми;
  2.  создание положительного имиджа компании;
  3.  получение прибыли.

В качестве долгосрочных целей создаваемого агентства недвижимости можно рассматривать:

  1.  предоставление широкого спектра услуг на рынке;
  2.  занятие крепкого положения на рынке г.Перми;
  3.  расширение географии покрытия рынка (дополнительные офисы в г.Перми).

Разделение целей на долгосрочные и краткосрочные имеет принципиальное значение, т.к. эти цели существенно различаются по содержанию. Для краткосрочных целей характерна гораздо большая, чем для долгосрочных, конкретизация и детализация (кто, что и когда должен выполнять).

Наиболее распространенными направлениями, по которым в агентствах недвижимости устанавливаются цели, являются следующие.

  1.  В сфере доходов
  2.  прибыльность, отражаемая в показателях типа величины прибыли, рентабельности и т.п.
  3.  положение на рынке, описываемое такими показателями, как доля рынка, объем продаж, доля отдельных продуктов в общем объеме продаж и т.п.
  4.  производительность, выражающаяся в издержках на единицу продукции (в данном случае под издержками понимаются временные и трудозатраты риелторов)
  5.  финансовые ресурсы, описываемые показателями, характеризующими структуру капитала, движение денег в организации, величину оборотного капитала и т.п.
  6.  мощности организации, выражаемые в показателях, касающихся количества единиц техники, а также трудового потенциала риелторов и т.п.
  7.  разработка новых услуг, величина затрат и сроки введения в действие новых услуг, сроки и объемы оказываемых услуг, сроки выведения новой услуги на рынок, качество услуг и т.п.
  8.  В сфере работы с клиентами
  9.  работа с клиентами, выражаемая в таких показателях, как скорость исполнения заказа (поиск покупателя или продавца, арендатора или арендодателя), удовлетворенность клиентов от сотрудничества с агентством, число жалоб со стороны клиентов и т.п.
  10.  В сфере работы с сотрудниками
  11.  изменения в агентстве и управлении персоналом
  12.  человеческие ресурсы, описываемые с помощью показателей, отражающих количество пропусков работы, текучесть кадров, повышение квалификации работников и т.п.
  13.  В сфере социальной ответственности
  14.  оказание помощи обществу, описываемое такими показателями, как объем благотворительности, сроки проведения благотворительных акций и т.п.

Специфика иерархического построения целей в агентстве недвижимости обусловлена тем, что

  1.  цели более высокого уровня всегда носят более широкий характер и имеют более долгосрочный временной интервал достижения
  2.  цели более низкого уровня выступают своего рода средствами для достижения целей более высокого уровня.

Например, краткосрочные цели выводятся из долгосрочных, являются их конкретизацией и детализацией, подчинены им и определяют деятельность организации в ближайшей перспективе. Именно посредством достижения краткосрочных целей организация шаг за шагом продвигается в направлении достижения своих долгосрочных целей.

Цели по элементам комплекса маркетинга:

  1.  Product – предложение клиентам риэлторских услуг; предложение в перспективе комплексного решения (полная подготовка сделки); расширение ассортимента предлагаемых услуг.
  2.  Price – ценообразование на услуги в зависимости от себестоимости, конкурентного положения агентства, сложности оказываемой услуги и имиджа компании (высокая цена за услуги компании, имеющей имидж надежного игрока рынка риэлторских услуг).
  3.  Place – реализация риэлторских услуг на рынке г.Перми; постепенно расширение рынка продаж в г.Перми и Московской области (дополнительные офисы).
  4.  Promotion – продвижение риэлторских услуг на рынке г.Перми с помощью рекламы и Интернета.
  5.  Process – разработка процесса оказания риелторской услуги (на основе правил (стандартов) риелторской деятельности и особенностей компании) и процесса продажи аудиторской услуги.
  6.  People – подбор высококвалифицированного персонала, постоянное повышение квалификации.
  7.  Physical evidence – поиск и аренда офисных помещений в бизнес-центре не ниже В класса (удобное месторасположение и наличие парковки) для формирования имиджа успешной компании.

Необходимо отметить, что функции по контролю качества предоставляемых услуг возлагаются на директора фирмы.

Необходимо отметить, что к корпоративным клиентам дожжен проявляться особый подход, который может быть назван комплексным. Иными словами, агентство должно при необходимости брать на себя консалтинговую функции.

Для удобства клиентов рекомендуется организация онлайн-консультаций на сайте, которые позволяют клиентам получить информацию, касающуюся интересующих их вопросов.

Анализ условий конкурентов позволил выявить примерно одинаковые условия работы с клиентами, что позволяет говорить о конкуренции на рынке не только на основе бренда агентства, но и на основе цены, что характерно для рынка, переходящего в стадию зрелости. Риэлторские компании предлагают комиссию в среднем в размере 1,5-2%. Крупнее компании могут позволить себе немного повысить процент за счет своей репутации и бренда (до 0,5% за бренд).

Стоимость услуг будет составлять: для сделок продажи – 2-3% плюс НДС с продажной цены (в зависимости от вида и состояния объекта) или для арендных сделок – размер месячной арендной платы. Что касается покупки, то процент тот же, что и для продажи, но если клиент подберет себе вариант самостоятельно (а на сегодня это несложно), то с него будут взяты только за сопровождение сделки (несколько сотен долларов). При этом, покупая квартиру из базы агентства, клиентам не стоит забывать, что компания продает квартиры своих клиентов по ценам выше, чем открытом рынке. Но как уже говорилось, на открытом рынке существует вероятность заключения рискованной сделки. Стоимость дополнительных услуг в агентстве будет определяется индивидуально в зависимости от объекта.

Базовые тарифы на основные риэлторские услуги представлены ниже:

  1.  Подбор варианта покупки или продажи объекта недвижимости (включая юридическое и документарное сопровождение сделки купли-продажи) – 2-3 % от суммы сделки, но не меньше 15000 рублей.
  2.  Юридическое и документарное сопровождение сделки купли-продажи – 10 000 рублей.
  3.  Юридическое и документарное сопровождение сделки купли-продажи через ипотеку или сертификат (включая подбор банка для получения ипотечного кредита) – 13 000 рублей.
  4.  Оформление документов для вступления в наследство – 8 000 рублей.
  5.  Приватизация – 10 000 рублей.
  6.  Оформление документов на земельный участок – от 10000 рублей.
  7.  Узаконение перепланировок – от 10000 до 20000 рублей.
  8.  Подбор варианта по сдаче в аренду или поиска арендатора – в размере месячной стоимости аренды.

Доход планируется получать за счет заключения договоров с компаниями застройщиками, с нотариальными конторами, проектными организациями, а также посредством комиссии от аренды жилой и коммерческой недвижимости.

Разработаем стратегию продвижения, которую рекомендуется использовать создаваемому агентству для привлечения клиентов.

Основная доля рекламных расходов (78%), согласно расчетам, будет сосредоточена в сегменте жилой недвижимости, 19% - в сегменте коммерческой недвижимости. Рекламные вложения в сектор элитной недвижимости незначительны и составляют – 3%. В связи с этим можно порекомендовать в последствии постепенное увеличение затрат на продвижение коммерческого направления недвижимости. Это позволит «прощупать» рынок и определить, насколько велик будет прирост клиентов при увеличении затрат на рекламу в дано сегменте.

Компании следует развивать Интернет-инфраструктуру для повышения удобства и эффективности взаимодействия с клиентами в процессе риелторской деятельности. Сайт должен обладать достаточно широким набором интерактивных сервисов:

1. Базы данных с фотографиями по:

  1.  Продаже готовых квартир, в том числе по ипотеке.
  2.  Продаже квартир в элитных и типовых новостройках.
  3.  Аренде квартир и коттеджей.
  4.  Аренде и продаже коммерческой недвижимости.
  5.  Коттеджным поселкам, загородным домам, дачам, участкам

2. Информация:

  1.  Новости Компании.
  2.  Аналитика рынка (статьи, ежемесячные мониторинги, услуги по оценке, инвестиционный консалтинг, маркетинговые исследования рынка).
  3.  Самые интересные публикации о недвижимости.
  4.  Сведения об агентстве.

3. Услуги на сайте:

  1.  Бесплатные юридические консультации на сайте.
  2.  Бесплатная доска частных объявлений по недвижимости.
  3.  Подписка на бесплатные рассылки по новостройкам, загородной недвижимости, юридическим вопросам, аналитике рынка.
  4.  Книга отзывов.
  5.  Каталог полезных ресурсов по недвижимости.

4. Прочие услуги:

  1.  Корпоративным клиентам (инвесторам, застройщикам, девелоперам).
  2.  Ипотека, рассрочка, субсидии.

Для успешного продвижения услуг агентства, наработки клиентской базы и приобретение положительной репутации компании, составлен план маркетинговых коммуникаций.

Затраты на привлечение клиентов, рекламу и PR-активность на 2013 год представлены в таблице 3.5.1

Таблица 3.5.1 – Распределение рекламного бюджета агентства недвижимости, руб.

Мероприятия

2013 год

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

бюджет

Разработка визитки и буклета

700

1000 руб.

Визитки

2500

2500

2500

2500

10 000

Буклеты

1500

1500

1500

1500

6000

Реклама в газете из рук в руки

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0 руб.

Создание группы в контакте, интернет-реклама

1000

0

1000

1000

3000 руб.

Реклама в транспорте

5000

0

0

0

0

0

5000

0

0

0

0

0

0

10 000 руб.

Итого:

30 000руб.

 

Как видно, будет делаться акцент на продвижение агентства и услуг в прессе и социальных сетях. Такая стратегия продвижения наиболее эффективная для рынка услуг – при поиске агентства недвижимости клиент хочет получить о компании максимум информации уже в рекламном объявлении, что позволяет сделать пресса. Наружная реклама используется, скорее, для обозначения места расположения офиса, т.к. контакт с наружной рекламой, как правило, мимолетен и не позволяет в силу е специфики отразить много информации.

Таким образом, можно сделать вывод, что агентство будет использовать маркетинговую стратегию продвижения, наиболее эффективную для рынка недвижимости, которая базируется на предоставлении клиентам наиболее полной информации о компании и ее услугах.

3.6 Организационный план и управление персоналом

На рис. 3.6.1 представлена организационная структура будущего агентства недвижимости.

Директор агентства

Бухгалтер

МОП

Секретарь

Риелторы

(4 чел.)

Юрист

Рис. № 3.6.1 – Организационная структура агентства недвижимости

Штатное расписание представлено в таблице 3.6.1.

Таблица № 3.6.1 – Штатное расписание создаваемого агентства недвижимости

Должность

Численность

Заработная плата

1

Директор

1

35000

2

Бухгалтер

1

20000

3

Риелтор

4

18000

4

Курьер

1

18000

5

Юрист

1

25000

6

Секретарь

1

18000

7

Дворник

1

2000

8

Уборщица

1

3000

Итого

9

139000

Сотрудникам агентства установлен оклад,  риелторы дополнительно получают процент от сделки, который варьируется от 20-30%, в зависимости от сложности и вида сделки.

Должность курьера введена в штат в связи с необходимостью постоянной доставки документов клиентам.

Сформулируем требования к риелторам, которые будут являться основными источниками формирования прибыли агентства (таблица 3.6.2).

Таблица 3.6.2 – Требования к риелтору

Опыт работы

от 3 лет

Образование

высшее

Возраст

от 25 до 45 лет

График работы

свободный график

Описание

Требования: Активная жизненная позиция, коммуникабельность, мобильность, ответственность, аккуратность, стремление к повышению квалификации, желание зарабатывать. Обязанности: Проведении договоров (соблюдение этики делового общения). Изучение спроса и предложений на рынке недвижимости. Составление установленной отчетности о выполненной работе.

Заключение и ведение договоров.Организация просмотров/показов объектов.

Как видно из штатного расписания, предлагаемая заработная плата составляет 18 тыс. руб. + % от сделок.

Агентство заинтересовано в привлечении опытных специалистов, которым не требуется обучение, т.к. именно высококвалифицированный персонал, как уже говорилось выше, является залогом успеха компании.

Кадровая политика создаваемого агентства недвижимости может быть проанализирована с помощью в таблицы 3.6.3. На сегодняшний день штат уже укомплектован полностью.

Таблица 3.6.3 – Анализ наличия, состава и движения кадров

Показатель

1 декабря 2012

Чел.

Доля, %

1.Численность работающих, всего:

9

100,0

в том числе:

-административно-управленческий персонал

4

44,4

- обслуживающий персонал

5

55,6

2. Категории персонала по уровню персонала:

-с высшим образованием

7

77,8

-со средне специальным образованием

2

22,2

- со средним образованием

0

0

3. Категории персонала по возрастному признаку:

-до 30 лет

1

11,1

-от 30 до 40 лет

5

55,6

-от 40 до 50 лет

3

33,3

-свыше 50 лет

0

0

4. Принято работников:

6

100,0

5. Выбыло работников, всего:

0

0

в том числе:

-по собственному желанию

0

0

-за нарушение трудовой дисциплины

- по сокращению штатов

0

0

 

Анализируя кадровый состав создаваемого агентства, можно сделать следующие выводы:

  1.  наибольшее количество сотрудников приходится на обслуживающий персонал, осуществляющий непосредственную работу с клиентами (риелторы и юрист);
  2.  77,8% персонала компании имеют высшее образование, 22,2% - среднее специальное (водитель и один из риелторов);
  3.  11,1% сотрудников моложе 30 лет, 55,6% - в возрасте от 30 до 40 лет, 33,3 - от 40 до 50 лет. Таким образом, можно говорить об определенном возрастном балансе кадров в фирме.

Предполагается следующий график отпусков: отпуска сотрудников будут распределены в течение года (2 раза по 2 недели). При этом одновременно в отпуске может находиться только один сотрудник, на время отсутствия которого его функции исполняют оставшиеся сотрудники.

Понимая важность персонала в деятельности агентства недвижимости, директор предполагает ежегодное обучение сотрудников. На 2013 год уже запланированы следующие виды обучения.

В ходе анализа предложений по обучению сотрудников агентств недвижимости были выявлены следующие фирмы: «Бюро исследования бизнеса», ITC Group. Можно говорить о том, что предложение краткосрочных программ в сфере недвижимости на рынке г.Перми ограничено. Проведенный анализ программ, предлагаемых указанными компаниями, позволяет сделать следующие выводы:

  1.  ЦНТИ «Программа» предлагает 5-дневные программы обучения стоимостью от 20 тыс. руб. за одного сотрудника. С точки зрения длительности и цены данные программы не подходят создаваемому агентству недвижимости.
  2.  «Бюро исследования бизнеса» предлагает однодневные программы обучения, не позволяющие комплексно рассмотреть интересующие вопросы.
  3.  ITC Group предлагает двухдневные программы, оптимальные для создаваемого агентства с точки зрения цены и объема получаемой информации.

В связи с этим рекомендуется в 2013 году пройти обучение менеджерам на следующих семинарах компании ITC Group.

Успешные технологии взаимодействия с клиентами с учетом их индивидуально-психологических особенностей при продаже

Основные вопросы семинара:

  1.  Типологические особенности клиентов и алгоритм взаимодействия с ними.
  2.  Технологии взаимодействия с клиентом: снятия эмоционального напряжения, технологии аргументация, создание положительного впечатления о сотрудниках и организации в целом.
  3.  Технологии присоединения к клиенту с учетом его конституции и основной модальности при получении информации из вне
  4.  Механизмы влияния на поведение клиента.
  5.  Технологии невербального и вербального поведения персонала, влияющие на успешность продаж: правило 4х20, активные слушанья.
  6.  Социально-психологические особенности группового поведения.
  7.  Типологические особенности поведения клиентов на выставке, при покупке.
  8.  Слова-ловушки, влияющие на эффективность продаж.
  9.  Невербальные жесты поведения.
  10.  Стереотипы восприятия других людей.
  11.  Техники вербализации.
  12.  Технологии управления конфликтом.
  13.  Основные модальности человека и их учет во взаимоотношениях.
  14.  Техники аттракции – создание положительного эмоционального отклика, минуя создание, у другого человека.
  15.  Технологии отказа от выполнения просьб.
  16.  Технологии ведения телефонных переговоров с разными типами клиентов: разговорчивый, деловой, пассивный, агрессивный с использованием слов-ловушек.
  17.  Рассмотрение практических ситуаций, мини-тренинги.

Стоимость участия одного специалиста составляет 8850 рублей, в т.ч. НДС-18% (1350 рублей). При участии двух специалистов, предоставляется скидка 10%, трех – 20%. Скидка постоянным участникам – 20%.

Итого, обучение четырех риелторов составит 8850х4х0,8 = 28320 руб. Обучение будет проводиться по 2 человека (2 человека в феврале, 2 человека в марте 2013 года).

Как видно, суммарные затраты невелики, однако, эффект от обучения может быть очень высок. Несмотря на то, что все сотрудники имеют опыт работы, им все равно будет нужна адаптация в новой фирме, что особенно важно для риелторов. В этой ситуации на помощь придет обучение, которое запланировано на первую половину 2013 года (первого года работы).

3.7 Финансовый план

Расчет капитальных затрат

Капитальные затраты – затраты на приобретение основного капитала (основных средств), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно - изыскательские работы и другие затраты.

Денежные средства необходимые для открытия предприятия и начала производственного процесса планируется получить от двух источников: банковского кредита и собственных средств в равных долях. Заемные средства планируется получить в ГазПромБанке под 16 % годовых с погашением равными платежами. В результате расчетов было выявлено, что капитальные затраты необходимы в сумме 488 000 рублей. Так как могут возникнуть непредвиденные расходы в результате форс-мажорных обстоятельств целесообразно увеличить полученную сумму до 500 000 рублей. В результате получаем: 

Собственные средства (20%) – 100 000 руб.;

Заемные средства (80%) –  400 000 руб.

В таблице 3.7.1 приведены капитальные затраты, необходимые для начала производственного процесса предприятия «Август»

Таблица № 3.7.1 – капитальные затраты ООО «Август»

Наименование капитальных затрат

Количество

Цена (руб.)

Сумма (руб.)

Программное обеспечение

8

5 000

40 000

Оформление фирмы

1

20 000

20 000

Комплект мебели

8

27 000

216 000

Компьютер

8

10 500

84 000

Телефон

6

2 000

12 000

Факс

2

5 000

10 000

Принтер

3

3 000

6 000

Канцтовары

1

15 000

15 000

Обустройство клиентской зоны

1

50 000

50 000

Обустройство подсобного помещения

1

10 000

10 000

Косметический ремонт помещения

1

25 000

25 000

Итого

 

 

488 000

Расчет текущих затрат

Расчет текущих затрат включает: затраты на оплату труда, материалы, необходимые для создание сайта, долю затрат на аренду, охрану, коммунальные услуги, рекламу, и прочие затраты. Текущие затраты представлены в Таблице 3.7.2.

Таблица № 3.7.2 –текущие затраты

Наименование материальных затрат

Расчетный шаг

Количество

Цена, руб/в мес.

Сумма, руб.

В квартал, руб.

Аренда офиса

1

-

18 000

18 000

57 000

Реклама

1

-

5 000

5 000

15 000

Накладные расходы

1

-

9 000

9 000

27000

Зарплата

1

-

139 000

139 000

417 000

Итого

1

-

53 000

127 000

516 000

Предприятие арендует помещение под офис, а также помещение, где будет располагаться отдел веб-услуг. Расчет затрат на аренду представлен в таблице 3.7.3.

Таблица 3.7.3 – расчет аренды

Наименование помещения

Метраж (м2)

Цена за 1м2

Сумма (руб.)

Офис

40

450

18 000

Итого

18 000

Амортизация - постепенное перенесение стоимости объекта основных средств на себестоимость продукции (работ, услуг). Амортизация начисляется по каждому объекту основных средств ежемесячно, начиная с месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию. Амортизация, согласно учетной политике «Август», начисляется линейным способом.

Норма амортизации рассчитывается по следующей формуле:

К=1/n *100%, где n – это срок полезного использования.

Расчет амортизационных отчислений основных средств производится следующим образом.

Таблица 3.7.4 – Расчет амортизационных отчислений за квартал 

Наименование ОС

кол-во

Цена

Норма амортизации

Сумма амортизационных отчислений за квартал

Компьютер, 8 шт.

8

84 000

10%

2800

Мебельный комплект

8

216 000

10%

7200

Итого

10 000

Для расчета себестоимости продукции необходимо составить калькуляцию.

В калькуляцию себестоимости входит заработная плата, а также арендная плата, затраты на рекламу и проценты по кредиту. Информацию об открытии предприятия планируется разместить на местном телевидении и в газете города г.Перми. Для того, что бы о предприятии стало известно и другим городам Пермского края, необходимо разместить рекламу на пермском радио, телевидении.

Таблица 3.7.5 – Себестоимость комплекса услуг в 2013году

Статьи затрат

1 квартал

2 квартал

3 квартал

4 квартла

Итого в год

З/пл.

417 000

417 000

417 000

417 000

1 668 000

ЕСН

108420

108420

108420

108420

433680

Материальные затраты

9 000

9 000

9 000

9 000

36 000

Арендная плата

18 000

18 000

18 000

18 000

72 000

Погашение кредита

65 634

63 332

61 332

59 332

249 630

Реклама

5 000

5 000

5 000

5 000

20 000

Всего

623 054

620 752

618 752

616 752

2 479 310

Итого, затраты за год: Текущие – 2 479 310 руб.

                                     Капитальные – 463 500 руб.

Проведем оценку финансовой состоятельности проекта. Для этого нужно свести в единую таблицу доходы и расходы агентства. Как уже было сказано ранее, для упрощения расчетов примем, что затраты, относящиеся к 2012 году (декабрь) будут отнесены на январь 2013 года (заработная плата персонала на время открытия, регистрация, закупка мебели и оборудования).

Представим расчеты в виде таблицы 3.7.6.

 

 

Таблица 3.7.6 – Расчет доходов

 

 

2013 год

 

За 1 квартал

За 2 квартал

За 3 квартал

За 4 квартал

Выручка

1827500

2635000

2932500

3740000

Себестоимость комплекса услуг

623 054

620 752

618 752

616 752

Прибыль валовая, руб

1 204 446

2 014 248

2 313 748

3 123 248

Налог на прибыль

240889,2

402849,6

462749,6

624649,6

Прибыль чистая, руб

963 557

1 611 398

1 850 998

2 498 598

Налог на прибыль рассчитывается по ставке 20 %, предприятие использует общую систему налогообложения.

План погашения кредита

Для финансирования проекта необходимо 500 000руб.

Собственные средства (20%) – 1000000руб.

Заемные средства (80%) – 4000000 руб.

В качестве заемных средств берется кредит в банке на 2 года под 16% годовых с поквартальным начислением %.

Таблица 3.7.7 – План погашения ссуды равными платежами

Сумма

Основной долг

Начисленные проценты

Остаток задолженности

1

19585.24

14251.91

5333.33

385748.09

2

19585.24

14441.93

5143.31

371306.16

3

19585.24

14634.49

4950.75

356671.67

4

19585.24

14829.62

4755.62

341842.05

5

19585.24

15027.35

4557.89

326814.71

6

19585.24

15227.71

4357.53

311587.00

7

19585.24

15430.75

4154.49

296156.25

8

19585.24

15636.49

3948.75

280519.76

9

19585.24

15844.98

3740.26

264674.78

10

19585.24

16056.24

3529.00

248618.54

11

19585.24

16270.33

3314.91

232348.21

12

19585.24

16487.26

3097.98

215860.95

13

19585.24

16707.09

2878.15

199153.86

14

19585.24

16929.86

2655.38

182224.00

15

19585.24

17155.59

2429.65

165068.41

16

19585.24

17384.33

2200.91

147684.09

17

19585.24

17616.12

1969.12

130067.97

18

19585.24

17851.00

1734.24

112216.97

19

19585.24

18089.01

1496.23

94127.95

20

19585.24

18330.20

1255.04

75797.75

21

19585.24

18574.60

1010.64

57223.15

22

19585.24

18822.26

762.98

38400.88

23

19585.24

19073.23

512.01

19327.66

24

19585.24

19327.54

257.70

0.12

Итого

470045.76

399999.88


Таблица 3.7.8 – Денежные потоки

Показатели

Расчетные шаги (кварталы)

0

1

2

3

4

год

1.Выручка нетто

 

1827500

2635000

2932500

3740000

11135000

2.Себестоимость на весь объем

 

623 054

620 752

618 752

616 752

2 479 310

3.Налоги

 

240889,2

402849,6

462749,6

624649,6

1731138

4.Чистая прибыль п.1-п.2- п.3

 

963 556,80

1611398,4

1850998,4

2498598,4

6924552

5.Амортизация

 

10 000

10000

10000

10000

10000

6.Сальдо денежного потока от операционной деятельности п.4 + п.5

0

973 556,80

1621398,4

1860998,4

2508598,4

6934552

Сальдо ДП нарастающим итогом

 

973 556,80

2 594 955,20

4 455 953,60

6 964 552,00

13 899 104,00

7.Инвестиции

-500000

 

 

 

 

 

8.Недоамортизированная часть имущества

 

 

 

 

 

0

9.Ликвидационные затраты

 

 

 

 

 

 

10.Сальдо денежного потока от инвестиционной деятельности п.7+п.8-п.9

-500000

0

0

0

0

2 599 950

Тоже нарастающим итогом

-500000

-500000

-500000

-500000

-500000

2 099 950

11.Приток денежных средств от операционной и инвестиционной деятельности

 

1827500

2635000

2932500

3740000

13 734 950

12.Отток денежных средств от операционной и инвестиционной деятельности

-500000

853 943,20

1013601,6

1071501,6

1231401,6

4200448

13.Сальдо денежного потока от операционной и инвестиционной деятельности

-500000

973 556,80

1621398,4

1860998,4

2508598,4

9 534 502

Тоже нарастающим итогом

-500000

473 556,80

2 094 955,20

3 955 953,60

6 464 552,00

15 999 054,00

14.Собственные средства

100000

 

 

 

 

 

15.Кредит

400000

 

 

 

 

 

16.Погашение кредита

 

570445

667340

780693

913300

1068220

17.Сальдо денежного потока от финансовой деятельности

500000

-570445

-667340

-780693

-913300

-1068220

Для оценки финансовой реализуемости проекта сравниваются дисконтированные денежные потоки от всех видов деятельности нарастающим итогом, которые должны быть неотрицательными на каждом расчетном шаге (таблица 3.7.9).

Из таблицы видно, что показатель сальдо денежного потока по всем видам деятельности, нарастающим итогом, является неотрицательным на всех расчетных шагах. Это говорит о том, что проект финансово реализуем.

Таблица 3.7.9 -  Дисконтированные денежные потоки

 

Оценка финансовой реализуемости проекта

 

 

 

Сальдо денежного потока от операционной деятельности

0

973 556,80

1621398,4

1860998,4

2508598,4

6934552

Сальдо денежного потока от инвестиционной деятельности

-500000

0

0

0

0

2 599 950

Сальдо денежного потока от финансовой деятельности

500000

-570445

-667340

-780693

-913300

-1068220

Сальдо всех денежных потоков

0

403112,01

954059

1080305

1595298

8466282

Тоже нарастающим итогом

0

403112,01

1357170,69

2437476,01

4032773,92

12499055,64


Оценка коммерческой эффективности проекта

Оценка эффективности проекта осуществляется на основе сопоставления дисконтированного сальдо денежного потока от инвестиционной, операционной деятельности и финансовой деятельности.

Расчет ставки дисконтирования методом расчета средневзвешенной стоимости капитала (Wacc).

Таблица 3.7.10 – Расчет ставки дисконтирования

Наименование

Сумма

Стоимость, в % годовых

Доля от общей суммы инвестиций

Взвешенная стоимость % годовых

Налоговый щит

Собственные средства

100 000

16%

20%

3,2%

0

Кредит банка

400 000

16%

80%

12,8%

0

500 000

16%

Ставка дисконта равна 16%.

Рассчитаем показатели:

-чистый дисконтированный доход,

-внутренняя норма

- срок окупаемости проекта,  

- индекс рентабельности.

Данный расчет представлен в таблице 3.7.11

По результатам расчета делается вывод об эффективности проекта.

Таблица 3.7.11 – Расчет эффективности проекта

Показатели

Период

0

1 квартал

2 квартал

3 квартал

4 квартал

Год

Коэффициент дисконтирования при i=16

1

0,909090909

0,826446281

0,7513148

0,6830135

0,620921323

Дисконтированный ДП от ОД

0

885051,6364

1339998,678

1398195,64

1713406,5

4305811,203

Тоже нарастающим итогом

0

885051,6364

2225050,314

3623245,96

5336652,4

9642463,62

Дисконтированный ДП от ИД

-500000

0

0

0

0

1614364,394

Тоже нарастающим итогом

-500000

-500000

-500000

-500000

-500000

1114364,394

ДП от ОД и ИД нараст.итогом

-500000

385051,6364

1725050,314

3123245,96

4836652,4

10756828,01

NPV

10756828,01

 

 

 

 

 

Рентабельность инвестиций

8,652882014

 

 

 

 

 

Срок окупаемости

0,287352251

 

 

 

 

 

Коэффициент дисконтирования при i=146

1

0,588235294

0,346020761

0,20354162

0,1197304

0,070429628

Дисконтированный ДП от ОД

0

572680,4706

561037,5087

378790,637

300355,41

488397,9161

Тоже нарастающим итогом

0

572680,4706

1133717,979

1512508,62

1812864

2301261,94

Дисконтированный ДП от ИД

-500000

0

0

0

0

183113,5107

Тоже нарастающим итогом

-500000

-500000

-500000

-500000

-500000

-316886,489

Коммулятивный ДП обоих

-500000

72680,47059

633717,9792

1012508,62

1312864

1984375,451

NPV

1984375,451

IRR

83,57231928

Расчет чистого дисконтированного дохода (NPV) основан на сопоставлении величины исходных инвестиций (IC) с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока, то есть притока и оттока денежных средств по проекту. Чистая текущая стоимость инвестиционного предложения равна

                                                   n                          n

NPV= (( Pk / (1+r)k) ) -  (Σ ICk / (1+r)k),

                                                    1                          1

где  Pk - годовые доходы на k-м шаге;

        n - количество лет;

       IC – инвестиции на k-м шаге ;

        r - ставка дисконтирования.

Т.о. NPV= 1984375,451

Индекс рентабельности (PI) инвестиций рассчитывается как отношение потока поступления денежных средств к потоку инвестиций (нарастающим итогом):

                                                 n                          n

PI= (( Pk / (1+r)k) ) /  (Σ ICk / (1+r)k).

                                                 1                          1

PI = 8,7

Инвестиционное предложение принимается, так как значение индекса рентабельности попадает в промежуток [1; ∞).

Дисконтированный срок окупаемости предполагает дисконтирование денежных поступлений и определяется прямым подсчетом числа лет, в течение которых инвестиции будут погашены.

Общая формула расчета показателя:

     n

P = n,  при Pk > IC

    1

РР = 0,3года

Проект принимается, так как рассчитанный срок окупаемости меньше требуемого.

Внутреннюю норму окупаемости (IRR) считаем, применяя метод последовательных итераций. Для этого выбираем r2 такое, чтобы функция NPV2  была со значением «минус». Внутренняя норма окупаемости проекта определяется по формуле

IRR = r1 + (r2 - r1)*(NPV1 / (NPV1  - NPV2 ))

где  r1 - значение коэффициента дисконтирования, при котором NPV 1>0;

 r2 -  значение коэффициента дисконтирования, при котором NPV 2<0.

IRR = 88,57%

Проект принимается, т.к. внутренняя норма прибыли больше ставки дисконтирования. 

3.8 Оценка рисков и проверка проекта на устойчивость

Риск – вероятность возникновения потерь или снижения доходов в результате наступления событий, неучтенных ранее.

Определяем чувствительность чистого дисконтированного дохода NPV при изменении основных параметров проекта на 16%: затрат, выручки, инвестиций и ставки дисконта. Изменяем все параметры на одну и ту же величину - 16% относительно проекта в сторону ухудшения ситуации.

Графически анализ чувствительности чистого дисконтированного дохода к изменению основных параметров проекта представлен на рисунке 3.8.1.

Рис.3.8.1. График чувствительности проекта по NPV при изменении основных показателей.

Итак, из графика видно, что наиболее чувствителен проект к изменению показателя выручки (61%), менее всего – к изменению инвестиций (3%). Но данный анализ недостаточен для выявления точных предельных значений изменения показателей в рисковой ситуации, при которых бы проект оставался безубыточным. Для этого необходимо проанализировать проект на устойчивость.

Проверка проекта на устойчивость

Проверка проекта на устойчивость предусматривает разработку вариантов реализации проекта в наиболее вероятных будущих событиях. Одним из способов является метод изменения отдельных параметров, а именно выручки, затрат, инвестиций, ставки дисконта. Каждый из параметров изменяется на один и тот же процент от исходного значения и рассчитывается в процентах соответствующее изменение NPV.

Рис.3.8. 2. График устойчивости проекта по NPV при изменении основных показателей.

Таким образом, мы можем определить зону безубыточной реализации проекта и границы устойчивости проекта. Проект выдержит увеличения затрат  не более чем на 30 %, увеличение инвестиций на 400%, увеличение ставки дисконта не более чем на 500 % и уменьшение выручки не более чем на 20%. При изменении параметров на процент, выходящий за пределы указанных значений, проект будет убыточным. Проект более устойчив к изменениям инвестиций и ставки дисконта.


 Заключение 

Проведенные маркетинговые исследования рынка и состояние отрасли говорят о том, что сегмент, на который ориентирована деятельность проектируемого предприятия, на сегодняшний день, в данном районе города практически свободен, что позволяет рассчитывать на то, что услуги создаваемого предприятия будут пользоваться устойчивым спросом, с тенденцией роста по мере развития деятельности и расширения количества оказываемых услуг.

Проведенный финансово-экономический анализ проекта позволяет говорить о том, что представленный проект может быть реализован с высокой эффективностью.

В данной работе была произведена инвестиционная оценка проекта по открытию агентства недвижимости.

В результате расчетов были определены следующие показатели:

- Чистый дисконтированный доход равен 1984375,451 рублей, NPV положителен, что отвечает требованиям принятия проекта.

- Индекс рентабельности по проекту равен 8,65, то есть PI > 1, следовательно, с 1 вложенного рубля прибыль составит 8,7 рубля.

- Срок окупаемости проекта составил 0,3 года. Проект принимается, так как рассчитанный срок окупаемости меньше требуемого.

- Внутренняя норма доходности равна 83,5 %. Это означает, что кредит можно брать не больше ставки 83,5 %. Проект принимается, т.к. внутренняя норма прибыли больше цены источника финансирования.

Таким образом, критерии эффективности говорят о принятии проекта для реализации. Проект также финансово реализуем, так как суммарный денежный поток от операционной, инвестиционной и финансовой деятельности, нарастающим итогом, на каждом расчетном шаге неотрицателен.


Список используемой литературы 

1. Федеральный закон от 25.02.1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»

2. Налоговый кодекс Российской Федерации: Части первая и вторая.-М.: Юрайт-издат, 2006.

3. Гражданский кодекс РФ: части первая и вторая. – М.: Юрайт-издат, 2007.

4. Трудовой кодекс РФ. – М.: Юрайт-издат, 2007.

5. Жилищный кодекс РФ. – М.: Юрайт-издат, 2007.

6. Федеральный закон от07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»

7. М.В.Виноградова, З.И. Панина. Организация и планирование деятельности предприятий сферы сервиса. М., 2006г.

8. В.В.Ковалева. Инвестиции. – М.: Экономика, 2008.- 286с.

9. К. П. Янковский Инвестиции. - Спб.: Питер, 2006.- 224с.

10. В.А. Чернов Инвестиционный анализ.; под ред. М.И. Баканова. - Москва, ЮНИТИ, 2008г.

11. Оценка эффективности инвестиционных проектов / А.С.Волков, А.А.Марченко.- Москва, РИОР, 2006г.

12. Бланк И.А. Финансовый менеджмент: учебное пособие, Киев: Эльга Ника-Центр, 2005 г.

13. Валдайцев С.В., Воробьев П.В., Андрианов А.Ю. Инвестиции: учебник для вузов, ООО «Тк Велби», 2008 г..

14. Виленский П.Л., Ливщиц В.Н., Смоляк С.А., Оценка эффективности инвестиционных проектов. Теория и практика: учеб. пособие - М.: Дело, 2006 г.

15. Гейдаров М.М. Анализ инвестиционных проектов - Алма-Аты, 2005 г.

16. Ковалёв В.В. Введение в финансовый менеджмент. М.: Финансы и статистика, 2008 г.

17. Ковалёв В.В., Иванов В.В., Лялин В.А. - М.: ООО «Тк Велби», 2006г., 440 с.

18. Крушвиц Л. Инвестиционные расчеты/пер. с нем./ под общей редакцией Ковалёв В.В. и Сабова З.А. Спб: изд. «Питер», 2007 г.

19. Лимитовский М.А. Инвестиционные проекты и реальные опционы на развивающихся рынках. - М.: ДеКА 2009.

20. Макконел К.Р., Брю С.Л. Экономикс. Принципы, проблемы и политика: Т2./пер. с англ./ - М.: ИНФРА-М, 2008 г.

21. Найденков В.И. Инвестиции: учеб. пособие. М.: РИОР; Инфра-М; РАП, 2009 г.

22. Нуреев Р.М. Курс микроэкономики: учебник для вузов, - М.: Норма, 2005 г. 576 с.

23. Орлова Е.Р. Инвестиции: учеб. пособие. М.: Омега-Л, 2006 г.,

24. Подшиваленко Г.П., Лахметкина И.Н., Макарова М.В. [и др.]. Инвестиции: учебное пособие /, - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: КНОРУС, 2006.

25. Ример М.И., Касатова А.Д., Матиенко Н.Н. Экономическая оценка инвестиций: учебник для вузов/ - 2-е изд./ Под общей редакцией М.И. Римера - СПб.: Питер, 2008 г.

26. Савчук В.П. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Учеб. пособие. - Днепропетровск, НМетАУ, 2006 г.

27. Станиславчик Е.Н. Бизнес-планирование, управление инвестиционными проектами, - М.: Ось-89, 2006 г.,

28. Староверова Г.С., Медведева А.Ю., Сорокина И.В. Экономическая оценка инвестиций: учебное пособие, - М.:КНОРУС, 2006 г.

29. Титов В.И. Экономика предприятия: учебник. - М.: Эксмо, 2008 г.

30. Ткаченко И.Ю. Малых Н.И. Инвестиции: учеб. пособие для студентов ВУЗов, - М.: Издательский центр «Академия», 2009 г.

31. Ченг Ф. Ли, Джозеф И. Финнерти. Финансы корпораций: теория, методы и практика./пер. с англ./ - М.: ИНФРА-М, 2009 г.

32. Баринов, В.А. Бизнес-планирование: Уч. пособие. – 3-е изд. – М.: ФОРУМ, 2009. – 256 с.

33. Бизнес-планирование: Учебник для вузов/ Под ред. В.М Попова, С.И. Ляпунова, С.Г. Млодика. – М.: Финансы и статистика, 2012. – 816 с.

34. Головань, С.И. Бизнес-планирование / С.И. Головань – М.: Феникс, 2009. – 320 с.

35. Липсиц, И.А. Бизнес-план – основа успеха: Практическое пособие / И.А. Липсиц – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Дело, 2012. – 112 с.

36. Маркова, В.Д. Бизнес-планирование / В.Д. Маркова, Н.А. Кравченко.- М.: Проспект, 2009. – 216 с.

37. Морошкин, В. А. Бизнес-планирование: учебное пособие / В. А. Морошкин, В. П. Буров. – М.: ФОРУМ: ИНФРА-М, 2009. – 256 с.

38. Морошкин, В. А. Бизнес-планирование: Учебное пособие / В.А. Морошкин, В. П. Буров. – М.: ФОРУМ: ИНФРА-М, 2009. – 256 с.

39. Орлова, Е.Р. Бизнес-план: основные проблемы и ошибки, возникающие при его написании / Е.Р. Орлова. – 2-е изд., испр. и доп. – Омега-Л, 2012. – 152 с.

40. Петухова, С.В. Бизнес – планирование / С.В. Петухова.- М.: Омега – Л, 2009. – 236 с.

41. Платонова, Н.А. Планирование деятельности предприятия / Н.А Платонова, Т.В. Харитонова. – М.: Дело и сервис, 2005. – 432 с.

42. Попов, В.Н. Бизнес – планирование / В.Н. Попов, С.И. Ляпунов.- М.: Финансы и статистика, 2009. – 246 с.

43. Просветов, Г. И. Бизнес-планирование: задачи и решения: учебно-практическое пособие / Г. И. Просветов. – 2-е изд., доп. – М. : Альфа-Пресс, 2008. – 255 с.

44. Сборник бизнес-планов с комментариями и рекомендациями / Под ред. В.М. Попова. – М.: Финансы и статистика, 2012. – 488 с.

45. Сборник бизнес-планов: практическое пособие / ред. Ю. Н. Лапыгин. – М.: Омега-Л, 2012. – 310 с.

46. Составление бизнес-плана: нормы и рекомендации.- М.: Книга сервис, 2012. – 346 с.

47. Уткин, Э.А. Бизнес-план компании / Э.А Уткин.- М.: Изд-во «ЭКМОС», 2012. – 102 с.

48. Черняк, В.З. Бизнес планирование: Учебник для вузов.- М. ЮНИТИ-ДАНА, 2010. – 470 с.

49. Шевчук, Д. А. Бизнес-планирование: учеб. пособие / Д. А. Шевчук. – Ростов н/Д.: Феникс, 2010. – 208 с.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

28423. Право международных организаций 24.5 KB
  В большинстве случаев в право организаций не включают нормы о международных конференциях и иных международных органах. Особое место занимает внутреннее право международных организаций. Внутреннее право международных организаций регулирует внутриорганизационную деятельность а не отношения между государствами.
28424. Правовой режим делегаций и дипломатических миссий на международных конференциях 159.82 KB
  Правовой режим делегаций и дипломатических миссий на международных конференциях Международные конференции конгрессы являются традиционной формой многосторонней дипломатии и представляют собой совещания или встречи делегаций разных стран созываемые с целью изучения и разрешения проблем представляющих взаимный интерес1. Иногда однако эти собрания именовались конференциями как например Лондонская конференция 1830 1833 после провозглашения независимости Бельгии Лондонская конференция 1912 1923 по окончании балканских войн Парижские...
28425. Дипломатическое право международных организаций 146.57 KB
  представительства и миссии при международных организациях; Каждый член международной организации имеет право учреждать при ней постоянные представительства или постоянные миссии наблюдателей для выполнения таких функций: обеспечение представительства государства что посылает; поддержание связи между государством что посылает и международной организацией; обеспечение участия государства что посылает в деятельности организации и защиты ее интересов и т. Назначение членов представительства и его главы не требуют согласия или разрешения...
28426. Дипломатическое право 27.5 KB
  Позднее организация дипломатии из Италии была перенята по всей Европе а затем стала определяющей и для всего зарождающегося международного права. постоянные консулы стали общепринятым институтом в практике защиты интересов своих торговых людей большинства стран Западной Европы Новым моментом развивающегося дипломатического права следует считать образование и развитие международных организаций. мы можем говорить о процессе превращения б посольского права в дипломатическое т.
28427. Дипломатические представительства 86.5 KB
  На практике если посольство не получило специальной экзекватуры на консульский округ оно может заниматься консульскими делами через министерство иностранных дел. Если этого не учитывать то местные власти не смогут предпринять необходимых действий по просьбам обращенным к ним непосредственно пока они не получат согласия министерства иностранных дел. Статья 70 обязывает чтобы консульский округ входящий в ведение дипломатического представительства был определен и фамилии сотрудников посольства которые назначены в консульскую секцию...