63491

Оцінювання вартості земельної ділянки, будівель, споруд

Лекция

Архитектура, проектирование и строительство

До нерухомості відносять обєкти з фіксованим місцерозташуванням у просторі (земній поверхні) та усе, що з ними невідємно повязано над чи під землею, а також сукупність прав, які визначають їхній юридичний статус. Вирізняють: нерухомість фізичних обєктів; нерухомість прав власності.

Украинкский

2014-06-20

42 KB

0 чел.

Лекція 6. Оцінювання вартості земельної ділянки, будівель, споруд

1. Особливості нерухомого майна як об’єкта оцінки Кр140, Ф6

2. Оцінка вартості землі Кн. 145

3. Методика оцінки вартості будівель (споруд) Кр 156, Ф6

  1.  Особливсті нерухомого майна к обєкта оцінювання

До нерухомості відносять об'єкти з фіксованим місцерозташуванням у просторі (земній поверхні) та усе, що з ними невід'ємно пов'язано над чи під землею, а також сукупність прав, які визначають їхній юридичний статус.

Вирізняють:

- нерухомість фізичних об'єктів;

- нерухомість прав власності.

Земельна ділянка — це частина земної поверхні, яка має фіксовані межі, характеризується визначеним місцерозташуванням, природними властивостями, різними фізичними параметрами, правовим і господарським статусом та іншими характеристиками, які забезпечують її використання в економічних відносинах.

Усі властивості земель можна розподілити на:

- природно-фізичні,

- антропогенні

- нематеріальні.

У сукупності вони формують специфічний об'єкт оцінки — земельну ділянку.

Поліпшення земельної ділянки (об'єкта нерухомості) — фізичні наслідки будь-яких заходів, що спричинилися до зміни рельєфу, умов освоєння та експлуатації земель, або потенційної прибутковості її використання (спрямованих на зміну технологічного способу використання об'єкта нерухомості чи його споживної вартості).

Як засіб виробництва земля характеризується певними особливостями, що безпосередньо впливають на оцінку її вартості, зокрема:

- земля не є результатом попередньої праці;

- просторово обмежена;

- не замінюється іншими засобами виробництва;

- має незмінне місце розташування;

- не схильна до зносу при правильному використанні;

- територіально різноякісна;

Особливості землі як об'єкта оцінки зумовлюють залежність її вартості від якісних характеристик і властивостей, правового режиму, місця розташування, а також кон'юнктури ринку.

Правове регулювання оцінки землі здійснюється відповідно до Конституції України (254к/96-ВР), Земельного кодексу України, Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Закону України «Про оцінку земель», інших законів і нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до них.

  1.  Оцінка вартості землі

Відповідно до Закону України «Про оцінку земель» оцінка земель проводиться на основі принципів:

•   законності, додержання законів України, інших нормативно-правових актів у сфері оцінки земель;

•   єдності методологічного та інформаційного простору у сфері оцінки земель;

•   безперервності процесу оцінки земель;

•   доступності використання даних з оцінки земель;

•   рівності перед законом суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель.

В господарській практиці виокремлюють понад двадцять методів оцінки ринкової вартості земельних ділянок, але всі вони, є різновидами основоположних підходів: витратного, порівняльного та результатного.

Залежно від методичних особливостей оцінки вартості земельні ділянки підприємств розподіляються на дві групи:

• ділянки промислової зони, забудовані в основному виробничими будівлями і спорудами;

ділянки, зайняті об'єктами соціального призначення (будинки культури, лікарні, готелі, гуртожитки, будинки відпочинку тощо).

Оцінка вартості ділянок першої групи враховує міру їхньої відповідності виробничим і підприємницьким цілям.

Залежно від цілей (призначення) оцінка вартості землі може розглядатися:

Норматива вартість (визначається на підставі типових нормативних документів) – для розв'язання законодавчо обумовлених завдань (сплата земельного податку) або для економічного регулятора земельних відносин (спадщина, дарування та інше). Для її встановлення використовується затверджений у 1997 році «Порядок грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (окрім земель населених пунктів)».

Незалежна експертна оцінка, в ході якої визначається ринкова вартість землі або право оренди земельної ділянки. Здійснюється на базі світової практики визначення ринкової вартості землі.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки, відповідно до чинного законодавства, здійснюється па основі таких методичних підходів:

•   капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма) від використання земельних ділянок який передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.

•   зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися па ринку;

•   урахування витрат на земельні поліпшення.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується такий методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки.

3. Методика оцінки вартості будівель, споруд

Будинки та споруди як об'єкти нерухомого майна характеризуються низкою особливостей:

• нерозривно пов'язані з землею і не можуть бути переміщені в інше місце без заподіяння невиправного фізичного збитку;

• зношуються;

• в процесі оцінки їх вартості доцільне застосування узагальнюючих технічних  характеристик,   наприклад: площі, погонної довжини, 1 м3 обсягу і т. ін.;

• ринок нерухомості розвивається досить динамічно, тут найбільш сильно діє закон попиту та пропозиції, що сприяє застосуванню середніх цін для оцінки аналогічних об'єктів.

У загальновизнаній оціночній практиці існують три підходи для визначення вартості будівель і споруд, а саме: доходний, порівняльний та витратний.

Використання доходного підходу передбачає застосування таких основних методів:

•   капіталізації доходів (використовується для оцінки будівель і споруд, які є джерелами доходу власника);

•   дисконтованих грошових потоків (застосовується для визначення поточної вартості майбутніх доходів, які можуть бути отримані від використання будівель і споруд і можливого їх продажу).

Використання витратного підходу передбачає використання наступних методів:

метод порівняльної одиниці. Базується на визначенні вартості одиничного показника еталонного об'єкта оцінки (1 м2 1 м3 тощо) і визначенні кількості таких ключових одиничних показників у об'єкті оцінки. Розрахунок вартості за цим методом порівняльної одиниці проводиться за формулою:

Во6=Под*Q

де Boб— вартість об'єкта на дату оцінки: Под— вартість порівняльної одиниці: Q — загальна кількість порівняльних одиниць у об'ємі чи на площі об'єкта оцінки.

метод поділу за компонентами використовується для оцінки об'єктів нерухомості та базується на підрахуванні вартості всіх їхніх конструкційних елементів: фундаментів, стін, покрівлі тощо. Вартість кожного конструкційного елемента нерухомості встановлюється на рівні кошторисних витрат на його створення. Розрахунок проводиться за такою формулою:

 

де Вобвартість об'єкта оцінки; V,— об'єм i-го елементу в об'єкті оцінки; Riвартість одиниці об'єму певного виду; пкількість окремих елементів об'єкта оцінки; К„коефіцієнт, який враховує відмінності об'єкта-аналога від об'єкта оцінки; Кзкоефіцієнт відмінностей у рівні фізичного зносу та старіння об'єктів.

методи порівняльної групи встановлюють ціну об'єкта відносно певного еквівалента, інформація про який є доступною та який у минулому вже був об'єктом ринкових угод.

Використання порівняльного підходу засновано попарному або груповому співставленні окремих елементів об’єкту оцінювання або об’єкта оцінювання в цілому.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

81232. Методика изучения темы «Представление информации и информационные процессы»; подходы к измерению информации; формирование представлений о сущности информационных процессов в системах различной природы 41.47 KB
  Выработать ориентиры в существующих научных взглядах на феномен информации; сформировать умения: определять вид и свойства информации измерять информацию. Различные подходы к определению и измерению информации Подход к определению Подход к измерению в быту сведения сообщения их новизна новизна не измеряется в вычислит.
81233. Методика изучения основ алгоритмизации и начал программирования 36.51 KB
  Изучение учебного материала данного раздела обеспечивает учащимся возможность уяснить смысл понятия алгоритма узнать свойства алгоритма понять возможность автоматизации информационной деятельности человека при исполнении алгоритмов. Изучение понятия алгоритма призвано сформировать у учащихся способность не просто исполнять известные алгоритмы как это делает робот или какойлибо иной автоматисполнитель а осознанно строить алгоритмы. Основные определения Информатика наука об алгоритмах. Исполнителем алгоритма может быть человек животное...
81234. Методические рекомендации по теме «Первое знакомство с компьютером» 44.26 KB
  Функция Человек Компьютер Хранение информации Память Устройства памяти Обработка информации Мышление Процессор Прием информации Органы чувств Устройства ввода Передача информации Речь двигательная система Устройства вывода Устройства компьютера связаны между собой каналами передачи информации. Суть принципа программного управления компьютером сводится к следующим трем положениям: Любая работа выполняется компьютером по программе; Исполняемая программа находится в оперативной памяти; Программа выполняется автоматически. Затем следует...
81235. Методика изучения темы «дисковая ос». Методические рекомендации по изучению темы «Программы-оболочки ОС» 38.31 KB
  Любые операционные системы независимо от типа выполняют три основные функции: управление устройствами компьютера; взаимодействие с пользователем; работа с файлами. Третья функция операционной системы работа с файлами. Первоначальные понятия которые должны быть даны ученикам по данной теме это имя файла тип файла файловая структура логический диск каталог путь к файлу дерево каталогов. Для Windows сообщаете что имя файла может быть длинным до 255 символов и допускает использование русских букв.
81236. Методические рекомендации по организации и проведению практических занятий при изучении темы «Текстовый редактор» 36.45 KB
  Обучить основным приемам работы с текстовым редактором. Рекомендации по организации практической работы на компьютере. Навыки ввода и редактирования текста нужны пользователю не только для работы с текстовым редактором. Ввод и редактирование текстов осуществляется с помощью специальных программ – текстовых редакторов используемых в семействах операционных систем UNIX и MS Windows Семейство ОС Названия редакторов UNIX Emcs Vi TED Str Office Writer MS Windows Блокнот Word WordPd Лексикон Str Office Writer Несмотря на различия все...
81237. Методические рекомендации по организации и проведению практических занятий при изучении темы «Электронные таблицы» 38.16 KB
  Состав электронной таблицы. Прямоугольная область таблицы называется диапазоном ячеек. Каждая ячейка таблицы имеет следующие характеристики: адрес содержимое изображение формат имя примечание комментарий Абсолютная и относительная адресация ячеек.
81238. Методические рекомендации по организации и проведению практических занятий при изучении темы «базы данных» 38.44 KB
  Для сознательной работы с БД на уровне пользователя рекомендуется примерный минимум этих понятий: объект атрибут система связь; структурирование представление и нормализация данных; таблица первичный и внешний ключи; связь между таблицами индексирование поиск выборка и некоторые другие они имеют специфический неочевидный смысл. Обязательный минимум содержания образования по информатике в разделе информационные технологии: Базы данных. Системы управления базами данных.
81239. Методические рекомендации по организации и проведению практических занятий при изучении темы «графический редактор» 38.11 KB
  Режимы определяют возможные действия пользователя а также команды которые пользователь может отдавать редактору в данном режиме. В этом режиме можно выполнять команды записи рисунка на диск считывания рисунка с диска вывода рисунка на печать. Система команд графического редактора Команды выбора инструмента; Команды настройки инструмента ширина линий шрифт; Команды выбора цветов; Команды масштабирования рисунка; Команды работы с буфером обмена вырезать копировать вставить; Команды манипулирования с выделенным фрагментом...
81240. Компьютерные сети в образовании. Методические рекомендации по изучению темы «Сетевые информационные технологии» 38.58 KB
  Дать представление о назначении и структуре локальных и глобальных сетей; Познакомить учся с основными инф. услугами сетей с возможностями internet; Обучить способам обмена файлами в лок. сетей на 2 типа: локальные сети и глобальные. сетей обширна по числу понятий и может излагаться с разной степенью подробности.