63491

Оцінювання вартості земельної ділянки, будівель, споруд

Лекция

Архитектура, проектирование и строительство

До нерухомості відносять обєкти з фіксованим місцерозташуванням у просторі (земній поверхні) та усе, що з ними невідємно повязано над чи під землею, а також сукупність прав, які визначають їхній юридичний статус. Вирізняють: нерухомість фізичних обєктів; нерухомість прав власності.

Украинкский

2014-06-20

42 KB

0 чел.

Лекція 6. Оцінювання вартості земельної ділянки, будівель, споруд

1. Особливості нерухомого майна як об’єкта оцінки Кр140, Ф6

2. Оцінка вартості землі Кн. 145

3. Методика оцінки вартості будівель (споруд) Кр 156, Ф6

  1.  Особливсті нерухомого майна к обєкта оцінювання

До нерухомості відносять об'єкти з фіксованим місцерозташуванням у просторі (земній поверхні) та усе, що з ними невід'ємно пов'язано над чи під землею, а також сукупність прав, які визначають їхній юридичний статус.

Вирізняють:

- нерухомість фізичних об'єктів;

- нерухомість прав власності.

Земельна ділянка — це частина земної поверхні, яка має фіксовані межі, характеризується визначеним місцерозташуванням, природними властивостями, різними фізичними параметрами, правовим і господарським статусом та іншими характеристиками, які забезпечують її використання в економічних відносинах.

Усі властивості земель можна розподілити на:

- природно-фізичні,

- антропогенні

- нематеріальні.

У сукупності вони формують специфічний об'єкт оцінки — земельну ділянку.

Поліпшення земельної ділянки (об'єкта нерухомості) — фізичні наслідки будь-яких заходів, що спричинилися до зміни рельєфу, умов освоєння та експлуатації земель, або потенційної прибутковості її використання (спрямованих на зміну технологічного способу використання об'єкта нерухомості чи його споживної вартості).

Як засіб виробництва земля характеризується певними особливостями, що безпосередньо впливають на оцінку її вартості, зокрема:

- земля не є результатом попередньої праці;

- просторово обмежена;

- не замінюється іншими засобами виробництва;

- має незмінне місце розташування;

- не схильна до зносу при правильному використанні;

- територіально різноякісна;

Особливості землі як об'єкта оцінки зумовлюють залежність її вартості від якісних характеристик і властивостей, правового режиму, місця розташування, а також кон'юнктури ринку.

Правове регулювання оцінки землі здійснюється відповідно до Конституції України (254к/96-ВР), Земельного кодексу України, Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Закону України «Про оцінку земель», інших законів і нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до них.

  1.  Оцінка вартості землі

Відповідно до Закону України «Про оцінку земель» оцінка земель проводиться на основі принципів:

•   законності, додержання законів України, інших нормативно-правових актів у сфері оцінки земель;

•   єдності методологічного та інформаційного простору у сфері оцінки земель;

•   безперервності процесу оцінки земель;

•   доступності використання даних з оцінки земель;

•   рівності перед законом суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель.

В господарській практиці виокремлюють понад двадцять методів оцінки ринкової вартості земельних ділянок, але всі вони, є різновидами основоположних підходів: витратного, порівняльного та результатного.

Залежно від методичних особливостей оцінки вартості земельні ділянки підприємств розподіляються на дві групи:

• ділянки промислової зони, забудовані в основному виробничими будівлями і спорудами;

ділянки, зайняті об'єктами соціального призначення (будинки культури, лікарні, готелі, гуртожитки, будинки відпочинку тощо).

Оцінка вартості ділянок першої групи враховує міру їхньої відповідності виробничим і підприємницьким цілям.

Залежно від цілей (призначення) оцінка вартості землі може розглядатися:

Норматива вартість (визначається на підставі типових нормативних документів) – для розв'язання законодавчо обумовлених завдань (сплата земельного податку) або для економічного регулятора земельних відносин (спадщина, дарування та інше). Для її встановлення використовується затверджений у 1997 році «Порядок грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (окрім земель населених пунктів)».

Незалежна експертна оцінка, в ході якої визначається ринкова вартість землі або право оренди земельної ділянки. Здійснюється на базі світової практики визначення ринкової вартості землі.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки, відповідно до чинного законодавства, здійснюється па основі таких методичних підходів:

•   капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма) від використання земельних ділянок який передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.

•   зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися па ринку;

•   урахування витрат на земельні поліпшення.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується такий методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки.

3. Методика оцінки вартості будівель, споруд

Будинки та споруди як об'єкти нерухомого майна характеризуються низкою особливостей:

• нерозривно пов'язані з землею і не можуть бути переміщені в інше місце без заподіяння невиправного фізичного збитку;

• зношуються;

• в процесі оцінки їх вартості доцільне застосування узагальнюючих технічних  характеристик,   наприклад: площі, погонної довжини, 1 м3 обсягу і т. ін.;

• ринок нерухомості розвивається досить динамічно, тут найбільш сильно діє закон попиту та пропозиції, що сприяє застосуванню середніх цін для оцінки аналогічних об'єктів.

У загальновизнаній оціночній практиці існують три підходи для визначення вартості будівель і споруд, а саме: доходний, порівняльний та витратний.

Використання доходного підходу передбачає застосування таких основних методів:

•   капіталізації доходів (використовується для оцінки будівель і споруд, які є джерелами доходу власника);

•   дисконтованих грошових потоків (застосовується для визначення поточної вартості майбутніх доходів, які можуть бути отримані від використання будівель і споруд і можливого їх продажу).

Використання витратного підходу передбачає використання наступних методів:

метод порівняльної одиниці. Базується на визначенні вартості одиничного показника еталонного об'єкта оцінки (1 м2 1 м3 тощо) і визначенні кількості таких ключових одиничних показників у об'єкті оцінки. Розрахунок вартості за цим методом порівняльної одиниці проводиться за формулою:

Во6=Под*Q

де Boб— вартість об'єкта на дату оцінки: Под— вартість порівняльної одиниці: Q — загальна кількість порівняльних одиниць у об'ємі чи на площі об'єкта оцінки.

метод поділу за компонентами використовується для оцінки об'єктів нерухомості та базується на підрахуванні вартості всіх їхніх конструкційних елементів: фундаментів, стін, покрівлі тощо. Вартість кожного конструкційного елемента нерухомості встановлюється на рівні кошторисних витрат на його створення. Розрахунок проводиться за такою формулою:

 

де Вобвартість об'єкта оцінки; V,— об'єм i-го елементу в об'єкті оцінки; Riвартість одиниці об'єму певного виду; пкількість окремих елементів об'єкта оцінки; К„коефіцієнт, який враховує відмінності об'єкта-аналога від об'єкта оцінки; Кзкоефіцієнт відмінностей у рівні фізичного зносу та старіння об'єктів.

методи порівняльної групи встановлюють ціну об'єкта відносно певного еквівалента, інформація про який є доступною та який у минулому вже був об'єктом ринкових угод.

Використання порівняльного підходу засновано попарному або груповому співставленні окремих елементів об’єкту оцінювання або об’єкта оцінювання в цілому.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

83967. Управление и пути повышения эффективности управленческого труда 29.66 KB
  Общие и специфические черты управления отраслями и отдельными видами деятельности. Общие и специфические черты управления отраслями и отдельными видами деятельности. Таким образом управленческая деятельность обладая свойствами государственного управления содержит в себе субъективный...
83968. БАСНЯ КАК ЛИТЕРАТУРНЫЙ ЖАНР 30.8 KB
  Цели урока: обобщить и закрепить знания учащихся о басне как о литературном жанре, учить выразительному чтению и исполнению басни, развивать и обогащать словарный запас учащихся, обучать элементам анализа текста художественного произведения.
83969. Площадь. Формула площади прямоугольника 27.72 KB
  Планируемые результаты: учащиеся научатся находить площадь прямоугольника и квадрата по формулам: S = b S = 2; рассуждать и делать выводы; слушать собеседника и вести диалог; работать в паре и группе; излагать и аргументировать свою точку зрения; оценивать себя и товарищей.
83970. Ты и твои друзья 47 KB
  Цели урока: Деятельностная цель: формирование способности учащихся к новому способу действия а именно: умение принимать гостей правильно вести себя в гостях за столом. Планируемые результаты урока: 1 предметные: выявить представления детей о том что такое дружба друг...
83971. Animals. Животные 51 KB
  My Dog Come to me, my dear Tom. Would you like to have a bone? It is tasty, it is sweet. Will you come to me and eat? It is tasty, it is fine. Will you come to me and try? My dear pussy cat My dear, dear pussy cat Doesn’t like to catch a rat. He likes to catch a little bird.
83972. Правила переноса слов 34.21 KB
  Планируемые результаты: предметные: уметь переносить слова с одной строки на другую по алгоритму; личностные: уметь проявлять учебно-познавательный интерес к новому учебному материалу; понимать причины успеха в учебной деятельности. Определите количество слогов в словах-отгадках...
83973. Экологические проблемы Кировского района г. Перми 23.7 KB
  Математические – научит применять знания по математике на практике и действовать в нестандартных ситуациях. Экологические – видение и понимание экологических проблем и нахождение путей решения этих проблем, обсудить проблемы охраны окружающей среды и возможные последствия её загрязнения для природы и общества.
83974. Нуклеиновые кислоты 79 KB
  Задачи: Образовательные: Раскрыть особенности строения нуклеиновых кислот: ДНК и РНК; Определить черты сходства и различия ДНК и РНК. Личностная значимость материала: по ДНК можно определять родственные отношения людей растений животных.
83975. Путь самурая: дизайн интерьера в японском стиле 134.5 KB
  Цель урока: знакомство с особенностями интерьера в японском стиле. Задачи: выделить принципы создания интерьера в традиционном японском стиле; познакомить c терминами; показать различия с другими восточными культурами; развивать общий кругозор, интерес к предмету изучения...