63491

Оцінювання вартості земельної ділянки, будівель, споруд

Лекция

Архитектура, проектирование и строительство

До нерухомості відносять обєкти з фіксованим місцерозташуванням у просторі (земній поверхні) та усе, що з ними невідємно повязано над чи під землею, а також сукупність прав, які визначають їхній юридичний статус. Вирізняють: нерухомість фізичних обєктів; нерухомість прав власності.

Украинкский

2014-06-20

42 KB

1 чел.

Лекція 6. Оцінювання вартості земельної ділянки, будівель, споруд

1. Особливості нерухомого майна як об’єкта оцінки Кр140, Ф6

2. Оцінка вартості землі Кн. 145

3. Методика оцінки вартості будівель (споруд) Кр 156, Ф6

  1.  Особливсті нерухомого майна к обєкта оцінювання

До нерухомості відносять об'єкти з фіксованим місцерозташуванням у просторі (земній поверхні) та усе, що з ними невід'ємно пов'язано над чи під землею, а також сукупність прав, які визначають їхній юридичний статус.

Вирізняють:

- нерухомість фізичних об'єктів;

- нерухомість прав власності.

Земельна ділянка — це частина земної поверхні, яка має фіксовані межі, характеризується визначеним місцерозташуванням, природними властивостями, різними фізичними параметрами, правовим і господарським статусом та іншими характеристиками, які забезпечують її використання в економічних відносинах.

Усі властивості земель можна розподілити на:

- природно-фізичні,

- антропогенні

- нематеріальні.

У сукупності вони формують специфічний об'єкт оцінки — земельну ділянку.

Поліпшення земельної ділянки (об'єкта нерухомості) — фізичні наслідки будь-яких заходів, що спричинилися до зміни рельєфу, умов освоєння та експлуатації земель, або потенційної прибутковості її використання (спрямованих на зміну технологічного способу використання об'єкта нерухомості чи його споживної вартості).

Як засіб виробництва земля характеризується певними особливостями, що безпосередньо впливають на оцінку її вартості, зокрема:

- земля не є результатом попередньої праці;

- просторово обмежена;

- не замінюється іншими засобами виробництва;

- має незмінне місце розташування;

- не схильна до зносу при правильному використанні;

- територіально різноякісна;

Особливості землі як об'єкта оцінки зумовлюють залежність її вартості від якісних характеристик і властивостей, правового режиму, місця розташування, а також кон'юнктури ринку.

Правове регулювання оцінки землі здійснюється відповідно до Конституції України (254к/96-ВР), Земельного кодексу України, Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Закону України «Про оцінку земель», інших законів і нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до них.

  1.  Оцінка вартості землі

Відповідно до Закону України «Про оцінку земель» оцінка земель проводиться на основі принципів:

•   законності, додержання законів України, інших нормативно-правових актів у сфері оцінки земель;

•   єдності методологічного та інформаційного простору у сфері оцінки земель;

•   безперервності процесу оцінки земель;

•   доступності використання даних з оцінки земель;

•   рівності перед законом суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель.

В господарській практиці виокремлюють понад двадцять методів оцінки ринкової вартості земельних ділянок, але всі вони, є різновидами основоположних підходів: витратного, порівняльного та результатного.

Залежно від методичних особливостей оцінки вартості земельні ділянки підприємств розподіляються на дві групи:

• ділянки промислової зони, забудовані в основному виробничими будівлями і спорудами;

ділянки, зайняті об'єктами соціального призначення (будинки культури, лікарні, готелі, гуртожитки, будинки відпочинку тощо).

Оцінка вартості ділянок першої групи враховує міру їхньої відповідності виробничим і підприємницьким цілям.

Залежно від цілей (призначення) оцінка вартості землі може розглядатися:

Норматива вартість (визначається на підставі типових нормативних документів) – для розв'язання законодавчо обумовлених завдань (сплата земельного податку) або для економічного регулятора земельних відносин (спадщина, дарування та інше). Для її встановлення використовується затверджений у 1997 році «Порядок грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (окрім земель населених пунктів)».

Незалежна експертна оцінка, в ході якої визначається ринкова вартість землі або право оренди земельної ділянки. Здійснюється на базі світової практики визначення ринкової вартості землі.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки, відповідно до чинного законодавства, здійснюється па основі таких методичних підходів:

•   капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма) від використання земельних ділянок який передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.

•   зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися па ринку;

•   урахування витрат на земельні поліпшення.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується такий методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки.

3. Методика оцінки вартості будівель, споруд

Будинки та споруди як об'єкти нерухомого майна характеризуються низкою особливостей:

• нерозривно пов'язані з землею і не можуть бути переміщені в інше місце без заподіяння невиправного фізичного збитку;

• зношуються;

• в процесі оцінки їх вартості доцільне застосування узагальнюючих технічних  характеристик,   наприклад: площі, погонної довжини, 1 м3 обсягу і т. ін.;

• ринок нерухомості розвивається досить динамічно, тут найбільш сильно діє закон попиту та пропозиції, що сприяє застосуванню середніх цін для оцінки аналогічних об'єктів.

У загальновизнаній оціночній практиці існують три підходи для визначення вартості будівель і споруд, а саме: доходний, порівняльний та витратний.

Використання доходного підходу передбачає застосування таких основних методів:

•   капіталізації доходів (використовується для оцінки будівель і споруд, які є джерелами доходу власника);

•   дисконтованих грошових потоків (застосовується для визначення поточної вартості майбутніх доходів, які можуть бути отримані від використання будівель і споруд і можливого їх продажу).

Використання витратного підходу передбачає використання наступних методів:

метод порівняльної одиниці. Базується на визначенні вартості одиничного показника еталонного об'єкта оцінки (1 м2 1 м3 тощо) і визначенні кількості таких ключових одиничних показників у об'єкті оцінки. Розрахунок вартості за цим методом порівняльної одиниці проводиться за формулою:

Во6=Под*Q

де Boб— вартість об'єкта на дату оцінки: Под— вартість порівняльної одиниці: Q — загальна кількість порівняльних одиниць у об'ємі чи на площі об'єкта оцінки.

метод поділу за компонентами використовується для оцінки об'єктів нерухомості та базується на підрахуванні вартості всіх їхніх конструкційних елементів: фундаментів, стін, покрівлі тощо. Вартість кожного конструкційного елемента нерухомості встановлюється на рівні кошторисних витрат на його створення. Розрахунок проводиться за такою формулою:

 

де Вобвартість об'єкта оцінки; V,— об'єм i-го елементу в об'єкті оцінки; Riвартість одиниці об'єму певного виду; пкількість окремих елементів об'єкта оцінки; К„коефіцієнт, який враховує відмінності об'єкта-аналога від об'єкта оцінки; Кзкоефіцієнт відмінностей у рівні фізичного зносу та старіння об'єктів.

методи порівняльної групи встановлюють ціну об'єкта відносно певного еквівалента, інформація про який є доступною та який у минулому вже був об'єктом ринкових угод.

Використання порівняльного підходу засновано попарному або груповому співставленні окремих елементів об’єкту оцінювання або об’єкта оцінювання в цілому.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

22237. Введение в дифференциальный криптанализ. Итеративные характеристики 401.5 KB
  Статистическое поведение большинства характеристик не позволяет нам искать пересечение всех ключей предложенных поддерживаемых различными парами как это мы делали в примере 6 Л2 так как пересечение обычно пустое: неправильные пары не обязательно указывают на правильный ключ как возможное значение. Однако мы знаем что правильное ключевое значение должно быть результатом всех правильных пар которые встречаются приблизительно с характеристической вероятностью с вероятностью характеристики. Все другие возможные ключевые значения...
22238. Атака на DES уменьшенный до восьми циклов 414 KB
  Введение в дифференциальный криптанализ 1 Атака на DES уменьшенный до восьми циклов Чтобы найти другие биты Эли Бихам и Ади Шамир фильтруют все пары и оставляют только те которые имеют ожидаемое значение используя при этом известные значения h и значения ключевых битов K8 входящих в S6 S7 и S8. Ожидаемое число остающихся пар есть 53. Они применяют аналогичный метод счета используя увеличенное отношение S N созданное большой концентрацией правильных пар и затем снова фильтруют пары. Неправильная пара не отвергается этим или...
22239. Введение в дифференциальный криптанализ 626 KB
  Анализ требований к отбору S блоков разработчиков стандарта. В этом разделе мы хотим высказать свою версию обоснования требований к отбору S блоков выдвинутых разработчиками стандарта. Критерии отбора S блоков: 1. Если два входа S блока отличаются своими первыми двумя битами и имеют совпадающими 2 последних бита то выходные биты не должны быть теми же самыми  для любых e и f; Для любых ненулевых 6ти битовых различий между входами не более чем 8 из 32 пар входов могут показывать одни и те же выходные различия; Критерий подобный...
22240. Способ равных допусков 47 KB
  На размеры всех составляющих звеньев кроме увязочного назначается допуски из одного квалитета с учетом номинального размера звена. Вероятностный метод допусков расчета составляющих звеньев. допустить выбор подбор или изменение величины некоторых звеньев цепи от можно расширить в несколько раз допуски звеньев и соответственно снизить затраты за счет непринятия в расчет маловероятностных комбинаций числовых значений тех же звеньев цепи. Для вероятностного расчета допусков нужно располагать информацией о предполагаемых законах распределения...
22241. Отклонение формы и расположения 938 KB
  В основе нормирования и отсчетов отклонения формы и расположения поверхностей заложен принцип прилегающих поверхностей и профилей. База это есть элемент детали определяющий одну из плоскостей или осей системы координат по отношению к которой задается допуск расположения или определяется отклонение рассматриваемого элемента. Все отклонения и допуски подразделяются на 3 группы: отклонение формы; отклонение расположения; суммарное отклонение.
22242. Допуски и посадки подшипников качения 197 KB
  Присоединительными поверхностями подшипника качения являются наружный Диаметр D наружной поверхности подшипника и внутренний диаметр d внутреннего кольца подшипника а также ширина В колец. Таким образом за номинальные диаметры подшипника принимаются диаметры его посадочных поверхностей D и d. Основная присоединительная поверхность подшипников качения по которым они монтируются на валах и корпусах машин это отверстие во внутреннем кольце подшипника и наружная поверхность наружного кольца подшипника. Посадки подшипников на вал выполняются...
22243. Меры повышения долговечности калибра 81 KB
  К наборам прилагают аттестаты в которых указаны номинальные размеры плиток отклонения от номинальных размеров разряд набора и средства измерения использованные при аттестации набора. К третьим относятся средства измерения наружных и внутренних диаметров. Наружные если малые диаметры контролируются с помощью рычажнозубчатых индикаторов типа РЗИ с ценой деления 2 и 5 мкм предел измерения от 1 до 3 мм. К ним относятся штангенциркули для измерения до 2 мм штангенглубомеры для пазов штангенрейсмусы это средства для осуществления и...
22244. Выбор измерительных средств 43 KB
  При выборе измерительных средств необходимо оценить допускаемую погрешность измерения а также определить положение приемочных границ т. Допускаемая погрешность измерения зависит от допуска на изготовление изделия который связан с номинальным размером. Для линейных размеров до 500 мм СТ СЭВ 303 76 в квалитетах 2 17 устанавливает 16 рядов допускаемых погрешностей измерения. Если допуск на изготовление не совпадает с допуском ЕСДП СЭВ погрешность измерения следует выбирать по ряду погрешностей установленному для ближайшего более...
22245. Характеристика единой системы допусков и посадок 247.5 KB
  Единая система – это есть единая система взаимозаменяемости. Эта система состоит важнейшими, из которых являются допуски и посадки гладких цилиндрических поверхностей. Единая система отличается от прежней системы принципом построения, значениями предельных отклонений, условными значениями допусков и посадок.